‫דו" ח תקופתי לשנת ‪0213‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫ביום ‪ 12‬במרץ ‪ , 0212‬פורסם ברשומות במסגרת תיקון תקנות ניירות ערך (דוחות‬ ‫תקופתיים ומיידים)‪ ,‬התש"ל ‪ , 1792 -‬מתווה ההקלות לתאגידים קטנים (להלן‪:‬‬ ‫"התקנות" ו ‪" -‬התיקון לתקנות"‪ ,‬בהתאמה)‪.‬‬ ‫החברה ה ודיעה כי היא עונה להגדרות "תאגיד קטן" כפי שמופיעות בתיקון‬ ‫לתקנות וכי דירקטוריון החברה אימץ ביום ‪ 32‬במרץ ‪ 0212‬את כל ההקלות‬ ‫לתאגידים קטנים הנכללות בתיקון לתקנות ככל שהן (או שתהיינה) רלוונטיות‬ ‫לחברה ‪ ) 1 ( :‬ביטול הצורך של החברה לפרסם דו"ח על הבקרה הפנימית ודוח‬ ‫רואה החשבון המבקר ע ל הבקרה הפנימית וכן שינוי נוסח ההצהרות של המנהל‬ ‫הכללי ונושא המשרה הבכירה בתחום הכספים; ( ‪ ) 0‬העלאת סף המהותיות בקשר‬ ‫עם צירוף הערכות שווי ל ‪ ) 3 ( ; 02%-‬העלאת ס ף הצ ירוף של ח ברות כלולות‬ ‫מהותיות לדוחות ביניים ל ‪ , 22%-‬תוך הותרת סף הצירוף לדוחות כספיים שנתיים‬ ‫על ‪ ) 2 ( ; 02%‬פטור מיישום הוראות התוספת השנ י יה לתקנות (פרטים בדבר‬ ‫חשיפה לסיכוני השוק ודרכי ניהולם) ל"תאגיד קטן"‪ ,‬אשר החשיפה שלו‬ ‫לסיכוני שוק הנובעי ם ממכשירים פיננסיים אינה מהותית‪ .‬יישום כל ההקלות‬ ‫האמורות לעיל יחול החל מדוח תקופתי זה‪.‬‬ ‫‪-2-‬‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫חלק א' ‪ -‬תיאור עסקי ה חברה‬ ‫חלק ב' ‪ -‬דוח הדירקטוריון על מצב ענייני ה חברה‬ ‫חלק ג' ‪ -‬דוחות כספיים לשנת ‪0213‬‬ ‫חלק ד' ‪ -‬פרטים נוספים על ה חברה‬ ‫חלק ה' – הצהרות מנהלים‬ ‫נספח ‪ -‬הערכות שווי מהותיות מאוד‬ ‫תוכן עניינים‬ ‫פרק א' ‪ -‬תיאור עסקי התאגיד‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪2.2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.2.1‬‬ ‫‪.2.2‬‬ ‫‪.2.3‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫‪.7.1‬‬ ‫‪.7.2‬‬ ‫‪.7.3‬‬ ‫‪.7.2‬‬ ‫‪.7.5‬‬ ‫‪.7.6‬‬ ‫‪.7.7‬‬ ‫‪.7.1‬‬ ‫‪.7.1‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.1.1‬‬ ‫‪.1.2‬‬ ‫‪.1.3‬‬ ‫‪.1.2‬‬ ‫‪.1.5‬‬ ‫‪.1.6‬‬ ‫‪.1.7‬‬ ‫‪.1.1‬‬ ‫‪.1.1‬‬ ‫‪.1.12‬‬ ‫‪.1.11‬‬ ‫‪.1.12‬‬ ‫‪.1.13‬‬ ‫‪.1.12‬‬ ‫‪.1.15‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.1.1‬‬ ‫‪.1.2‬‬ ‫‪.1.3‬‬ ‫‪.1.2‬‬ ‫חלק ראשון ‪ -‬ההתפתחות הכלכלית של עסקי החברה‬ ‫מבוא‬ ‫פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה‬ ‫תיחום פעילות‬ ‫תרשים מבנה האחזקות של הקבוצה‬ ‫תחומי פעילות הקבוצה‬ ‫תחום הנדל"ן המניב (נדל"ן להשקעה)‬ ‫תחום הבניה למגורים‬ ‫פעילויות נוספות ‪ -‬הפעלת מכון טיהור באזור התעשייה צחר‬ ‫שליד ראש פינה‬ ‫חלוקת דיבידנדים‬ ‫מידע כספי כללי לגבי תחומי הפעילות של הקבוצה‬ ‫סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה‬ ‫פעילות כלכלית כלל משקית‬ ‫מגמות כלליות בענף הנדל"ן‬ ‫המצב הביטחוני‪-‬מדיני‬ ‫מדיניות הממשלה‬ ‫תנאי המימון בענף הבנייה‬ ‫שינויים בשערי הריבית ושערי החליפין‬ ‫זמינות כוח אדם‬ ‫הרפורמה במיסוי מקרקעין‬ ‫הרפורמה בקרקעות‬ ‫חלק שני ‪ -‬תיאור הפעילות בתחום הנדל"ן המניב‬ ‫א‪ .‬רמת המצרף‬ ‫מידע כללי על תחום פעילות הנדל"ן המניב‬ ‫האזורים הגיאוגרפיים בהם מתבצעת הפעילות‬ ‫מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו‬ ‫מגבלות‪ ,‬חקיקה‪ ,‬תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום‬ ‫הפעילות‬ ‫שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו‬ ‫גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות והשינויים החלים‬ ‫בהם‬ ‫חסמי הכניסה העיקריים בתחום הפעילות ושינויים החלים בהם‬ ‫מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו‬ ‫סוגי נכסים מניבים (שימושים)‬ ‫דיון בתשואה הנדרשת מנכסים מניבים כחלק מהאסטרטגיה‬ ‫למימוש נכסים‬ ‫מדיניות רכישת נכסים (רכישת נכסים בהקמה ‪ /‬הקמת הנכסים‬ ‫‪ /‬רכישת נכסים מאוכלסים וכדומה)‬ ‫שינויים מהותיים בבסיס הפעילות העסקית בשלוש השנים‬ ‫האחרונות‬ ‫השלכות מס יחודיות במסגרת הפעילות‬ ‫תחרות‬ ‫תמצית התוצאות‬ ‫איזורים גיאוגרפיים‬ ‫פילוחים ברמת הפעילות בכללותה‬ ‫פילוח שטחי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום ‪31.12.2213‬‬ ‫פילוח שטחי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום ‪31.12.2212‬‬ ‫פילוח שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום ‪31.12.2213‬‬ ‫פילוח שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום ‪31.12.2213‬‬ ‫א‪1-‬‬ ‫א‪1-‬‬ ‫א‪2-‬‬ ‫א‪2-‬‬ ‫א‪6-‬‬ ‫א‪7-‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪13 -‬‬ ‫א ‪13 -‬‬ ‫א ‪12 -‬‬ ‫א ‪16 -‬‬ ‫א ‪16 -‬‬ ‫א ‪17 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א –‪22‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪23 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪25 -‬‬ ‫א ‪25 -‬‬ ‫א ‪25 -‬‬ ‫א ‪26 -‬‬ ‫א ‪26 -‬‬ ‫א ‪26 -‬‬ ‫א ‪26 -‬‬ ‫א ‪26 -‬‬ ‫א ‪27 -‬‬ ‫א ‪21 -‬‬ ‫א ‪21 -‬‬ ‫א ‪21 -‬‬ ‫א ‪21 -‬‬ ‫א ‪32 -‬‬ ‫א ‪32 -‬‬ ‫‪.1.5‬‬ ‫‪.1.6‬‬ ‫‪.1.7‬‬ ‫‪.1.1‬‬ ‫‪.1.1‬‬ ‫‪.1.12‬‬ ‫‪.1.11‬‬ ‫‪.1.12‬‬ ‫‪.1.13‬‬ ‫‪.1.12‬‬ ‫‪.1.15‬‬ ‫‪1.16‬‬ ‫‪.1.17‬‬ ‫‪.1.11‬‬ ‫‪.1.11‬‬ ‫‪.1.22‬‬ ‫‪.1.21‬‬ ‫‪.1.22‬‬ ‫‪.1.23‬‬ ‫‪.1.22‬‬ ‫‪.1.25‬‬ ‫‪.1.26‬‬ ‫‪.1.27‬‬ ‫‪.1.21‬‬ ‫‪.1.21‬‬ ‫‪.1.32‬‬ ‫‪.1.31‬‬ ‫‪.1.32‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫‪.12.1‬‬ ‫‪.12.2‬‬ ‫‪.12.3‬‬ ‫‪.12.2‬‬ ‫‪.12.5‬‬ ‫‪.12.6‬‬ ‫‪.12.7‬‬ ‫‪.12.1‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫‪.11.1‬‬ ‫‪.11.2‬‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫‪31.12.2212‬‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫‪31.12.2212‬‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫‪31.12.2211‬‬ ‫פילוח רווחי (הפסדי) שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה‬ ‫שנסתיימה ביום ‪31.12.2213‬‬ ‫פילוח רווחי (הפסדי) שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה‬ ‫שנסתיימה ביום ‪31.12.2212‬‬ ‫פילוח רווחי (הפסדי) שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה‬ ‫שנסתיימה ביום ‪31.12.2211‬‬ ‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר [לחודש ‪ /‬לשנה] בפועל‬ ‫במטבע הפעילות‬ ‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר [לשנה] לגבי החוזים‬ ‫שנחתמו בתקופה‪ ,‬במטבע הפעילות‬ ‫פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים‬ ‫מספר נכסים מניבים לפי אזורים ושימושים‬ ‫פילוח שיעורי תשואה ממוצעים בפועל (לפי שווי בסוף שנה) לפי‬ ‫אזורים ושימושים‬ ‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬ ‫שוכרים עיקריים (מצרפי)‬ ‫חשיפה לענף ספציפי‬ ‫קרקעות שסווגו כנדל"ן להשקעה (מצרפי) לפי אזורים‬ ‫רכישת ומכירת נכסים (מצרפי) לפי אזורים‬ ‫נכסים מהותיים‬ ‫התאמת שווי הוגן לערכים בדוח על המצב הכספי‬ ‫התאמה לרווחי ‪FFO‬‬ ‫ב‪ .‬תיאור הפעילות בתחום הנדל"ן המניב‪ -‬רמת הנכסים‬ ‫המהותיים מאוד‬ ‫נתונים כלליים‬ ‫נתונים עיקריים‬ ‫פילוח מבנה הכנסות ועלויות‬ ‫שוכרים עיקריים‬ ‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬ ‫השבחות ושינויים מתוכננים‬ ‫מימון ספציפי‬ ‫שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס‬ ‫פרטים אודות הערכת שווי‬ ‫ג‪ .‬פרטים נוספים לגבי נכסי הנדל"ן המניב של הקבוצה‬ ‫פירוט לגבי כל נכס בנפרד‬ ‫בית רמפא ‪ -‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫בית הדרים ‪ -‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫בית הדר נכסים ‪ -‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫בית גיל ‪ -‬אזור התעשיה תלפיות‪ ,‬ירושלים‬ ‫שימוש במקרקעין בסטייה מהיתר או תוכנית‬ ‫מבנים בעיר ‪ Peabody‬במדינת מסצ'וסטס‪ ,‬ארה"ב ("המבנים‬ ‫באזור בוסטון")‬ ‫מקבץ דיור באשדוד‬ ‫בית אבות ובית חולים סיעודי בקריית טבעון‬ ‫עתודות קרקע בתחום הנדל"ן המניב‬ ‫קולנוע שביט ‪ -‬באר שבע‬ ‫קרקע בנס ציונה‬ ‫א ‪31 -‬‬ ‫א ‪32 -‬‬ ‫א ‪32 -‬‬ ‫א ‪33 -‬‬ ‫א ‪32 -‬‬ ‫א ‪32 -‬‬ ‫א ‪36 -‬‬ ‫א ‪37 -‬‬ ‫א ‪37 -‬‬ ‫א ‪31 -‬‬ ‫א ‪31 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪21 -‬‬ ‫א ‪21 -‬‬ ‫א ‪21 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫א ‪25 -‬‬ ‫א ‪26 -‬‬ ‫א ‪27 -‬‬ ‫א ‪52 -‬‬ ‫א ‪53 -‬‬ ‫א ‪55 -‬‬ ‫א ‪55 -‬‬ ‫א ‪56 -‬‬ ‫א ‪57 -‬‬ ‫א ‪51 -‬‬ ‫א ‪62 -‬‬ ‫א ‪62 -‬‬ ‫א ‪62 -‬‬ ‫א ‪63 -‬‬ ‫א ‪62 -‬‬ ‫א ‪65 -‬‬ ‫א ‪67 -‬‬ ‫א ‪61 -‬‬ ‫א ‪72 -‬‬ ‫א ‪71 -‬‬ ‫א ‪71 -‬‬ ‫א ‪72 -‬‬ ‫‪.11.3‬‬ ‫‪.11.2‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫‪.12.1‬‬ ‫‪.12.2‬‬ ‫‪.12.3‬‬ ‫‪.12.2‬‬ ‫‪.12.5‬‬ ‫‪.12.6‬‬ ‫‪.12.7‬‬ ‫‪.12.1‬‬ ‫‪.12.1‬‬ ‫‪.13‬‬ ‫‪13.1‬‬ ‫‪13.2‬‬ ‫‪.13.2.1‬‬ ‫‪.13.2.2‬‬ ‫‪.13.2.3‬‬ ‫‪.13.2.2‬‬ ‫‪.13.2.5‬‬ ‫‪.13.2.6‬‬ ‫‪.13.2.7‬‬ ‫‪.13.3‬‬ ‫‪.12.3.1‬‬ ‫‪.13.3.2‬‬ ‫‪.13.2‬‬ ‫‪.13.5‬‬ ‫‪13.6‬‬ ‫‪.13.7‬‬ ‫‪.13.1‬‬ ‫‪.13.1.1‬‬ ‫‪.13.1.2‬‬ ‫‪.13.1‬‬ ‫‪.13.12‬‬ ‫‪.13.12.1‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫‪.12.1‬‬ ‫‪.12.2‬‬ ‫‪.12.3‬‬ ‫‪.15‬‬ ‫‪.16‬‬ ‫‪.17‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫‪.11.1‬‬ ‫‪.11.2‬‬ ‫‪.11.3‬‬ ‫‪.22‬‬ ‫‪.21‬‬ ‫א ‪73 -‬‬ ‫א ‪72 -‬‬ ‫קרקע בגבעת זאב‬ ‫ראשון לציון‬ ‫חלק שלישי ‪ -‬תיאור הפעילות בתחום הבנייה למגורים‬ ‫מידע כללי על תחום הפעילות ושינויים החלים בו‬ ‫מבוא‬ ‫מגבלות חקיקה‪ ,‬תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום‬ ‫הפעילות‬ ‫שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו‬ ‫שינויים במערך הספקים וחומרי הגלם לתחום הפעילות‬ ‫חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות‬ ‫גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות‬ ‫מוצרים תחליפים למוצרי תחום הפעילות ושינויים החלים בהם‬ ‫מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו‬ ‫פעילות הקבוצה בתחום הבנייה למגורים ‪ -‬פרויקטים‬ ‫המבוצעים על‪-‬ידי הקבוצה כיזם‬ ‫סקירת הפרויקטים של הקבוצה בתחום הנדל"ן למגורים‬ ‫פרויקט הדר ‪ 1‬במעלה אדומים‬ ‫פרויקטי הדר ‪ - 2‬הדר ‪ 6‬במעלה אדומים‪ :‬כללי‬ ‫הסכם ההקצאה‬ ‫הסכם המסגרת‬ ‫מכירת הזכויות מחפציבה לצד השלישי‬ ‫רכישת הזכויות מהצד השלישי על‪-‬ידי החברה‬ ‫רכישת הזכויות מהצד השלישי על‪-‬ידי החברה‬ ‫שלבי הקצאת הקרקעות‬ ‫העברת הזכויות בקרקעות שהוקצו‬ ‫פרויקט הדר ‪ -3‬במעלה אדומים ‪ 22 -‬יחידות דיור‬ ‫שלב ב' ‪ -‬הדר ‪ 22 - 3‬יחידות דיור‬ ‫כללי‬ ‫פרויקטי הדר ‪ 2‬עד הדר ‪ 6‬במעלה אדומים‬ ‫פרויקט ‪ 155‬יח"ד‬ ‫פרויקט מעלה אדומים ‪ 62‬יח"ד‬ ‫פרויקט ראשון לציון‬ ‫פרויקט פתח תקוה‬ ‫המקרקעין ורכישתם‬ ‫זכויות הבנייה במקרקעין‬ ‫פרויקט זכרון יעקב‬ ‫פרויקטים שבהם הקבוצה הינה קבלן מבצע‬ ‫שיפוץ והתאמת מושכרים עבור שוכרים‬ ‫עתודות קרקע לבניה‬ ‫קרקע בנס ציונה‬ ‫קרקע בשכונת רוממה בירושלים‬ ‫קרקע ביישוב מתן‬ ‫פילוח הכנסות ורווחיות בתחום הבנייה למגורים‬ ‫לקוחות‬ ‫שיווק והפצה‬ ‫הסכמים מהותיים בתחום הבניה למגורים‬ ‫חלק רביעי ‪ -‬פעולות אחרות‬ ‫מכון טיהור באזור התעשייה צחר ליד ראש פינה‬ ‫רכישת מכון הטיהור‬ ‫הפעלת מכון הטיהור‬ ‫א –‪122‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫חלק חמישי ‪ -‬מידע נוסף ברמת הקבוצה‬ ‫עונתיות‬ ‫רכוש קבוע ומתקנים‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪75 -‬‬ ‫א ‪75 -‬‬ ‫א ‪76 -‬‬ ‫א ‪76 -‬‬ ‫א ‪77 -‬‬ ‫א ‪71 -‬‬ ‫א ‪71 -‬‬ ‫א ‪71 -‬‬ ‫א ‪71 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪16 -‬‬ ‫א ‪16 -‬‬ ‫א ‪16 -‬‬ ‫א ‪16 -‬‬ ‫א ‪17 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪12 -‬‬ ‫א ‪12 -‬‬ ‫א ‪12 -‬‬ ‫א ‪12 -‬‬ ‫א ‪13 -‬‬ ‫א ‪13 -‬‬ ‫א ‪12 -‬‬ ‫א ‪15 -‬‬ ‫א ‪15 -‬‬ ‫א ‪15 -‬‬ ‫א ‪16 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫‪.22‬‬ ‫‪.23‬‬ ‫‪.22‬‬ ‫‪.22.1‬‬ ‫‪22.2‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪.26‬‬ ‫‪.27‬‬ ‫‪.27.1‬‬ ‫‪.27.2‬‬ ‫‪.27.3‬‬ ‫‪.27.2‬‬ ‫‪.21‬‬ ‫‪.21.1‬‬ ‫‪.21.2‬‬ ‫‪.21.3‬‬ ‫‪.21.2‬‬ ‫‪.21.5‬‬ ‫‪.21.6‬‬ ‫‪.21.7‬‬ ‫‪21.1‬‬ ‫‪.21‬‬ ‫‪.32‬‬ ‫‪.32.1‬‬ ‫‪.32.2‬‬ ‫‪.32.3‬‬ ‫‪.32.2‬‬ ‫‪.32.5‬‬ ‫‪.31‬‬ ‫‪.32‬‬ ‫‪.33‬‬ ‫‪.33.1‬‬ ‫‪.33.2‬‬ ‫‪.33.3‬‬ ‫‪.32‬‬ ‫‪.32.1‬‬ ‫‪.32.2‬‬ ‫‪.32.3‬‬ ‫‪.35‬‬ ‫‪.36‬‬ ‫‪36.1‬‬ ‫‪.36.2‬‬ ‫‪.36.3‬‬ ‫‪.36.2‬‬ ‫התקשרויות עם ספקים‬ ‫נכסים לא מוחשיים‬ ‫הון אנושי‬ ‫המבנה הארגוני‬ ‫תנאי העסקת המנכ"לים המשותפים של החברה‬ ‫חומרי גלם וספקים‬ ‫הון חוזר‬ ‫מימון‬ ‫הסבר כללי על מימון הקבוצה‬ ‫מסגרות אשראי בבנקים ומוסדות פיננסיים‬ ‫ערבויות אישיות‬ ‫שעבודים‬ ‫מיסוי‬ ‫דיני המס החלים על הקבוצה‬ ‫שומות מס‬ ‫חוק מיסוי מקרקעין והיטל השבחה‬ ‫הפסדים מועברים לצרכי מס‬ ‫דיני מס זרים‬ ‫מיסוי בינלאומי ‪ -‬ישראל‬ ‫המיסוי בארה"ב‬ ‫מס על ריבית‬ ‫סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם‬ ‫מגבלות ופיקוח על פעילות הקבוצה‬ ‫חוק התכנון והבניה‬ ‫חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות‬ ‫תקני בנייה‬ ‫חוק המכר (דירות)‬ ‫חוק השכירות והשאילה‬ ‫הסכמים מהותיים‬ ‫הסכמי שיתוף פעולה‬ ‫הליכים משפטיים‬ ‫רמפא ‪ -‬תביעה נגד שוכר‬ ‫תביעת קיר הד נ' רוט משכנות הארי בע"מ‬ ‫אחר‬ ‫יעדים ואסטרטגיה עסקית‬ ‫תחום הנדל"ן להשקעה (נדל"ן מניב)‬ ‫תחום הבנייה למגורים כיזם‬ ‫פיתוח פעילות חו"ל‬ ‫צפי להתפתחות בשנה הקרובה‬ ‫גורמי סיכון‬ ‫סיכוני מקרו‬ ‫סיכונים ענפיים‬ ‫סיכונים ייחודיים לקבוצה‬ ‫טבלה המרכזת את גורמי הסיכון‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪125 -‬‬ ‫א ‪127 -‬‬ ‫א ‪121 -‬‬ ‫א ‪121 -‬‬ ‫א ‪121 -‬‬ ‫א ‪121 -‬‬ ‫א ‪112 -‬‬ ‫א ‪112 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪113 -‬‬ ‫א ‪113 -‬‬ ‫א ‪113 -‬‬ ‫א ‪113 -‬‬ ‫א ‪112 -‬‬ ‫א ‪116 -‬‬ ‫א ‪116 -‬‬ ‫א ‪116 -‬‬ ‫א ‪117 -‬‬ ‫א ‪117 -‬‬ ‫א ‪171 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪121 -‬‬ ‫א ‪121 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪123 -‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫א ‪125 -‬‬ ‫פרק ב' ‪ -‬דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.1.1‬‬ ‫‪.1.2‬‬ ‫‪.1.3‬‬ ‫‪.1.2‬‬ ‫פרק ראשון ‪ -‬הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד‬ ‫תיאור התאגיד וסביבתו העסקית‬ ‫כללי‬ ‫תיאור החברה וסביבתה העסקית‬ ‫תחום הנדל"ן להשקעה‬ ‫תחום הנדל"ן למגורים‬ ‫ב‪2-‬‬ ‫ב‪2-‬‬ ‫ב‪2-‬‬ ‫ב‪3-‬‬ ‫ב‪2-‬‬ ‫‪.1.5‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.2.1‬‬ ‫‪.2.2‬‬ ‫‪.2.3‬‬ ‫‪.2.2‬‬ ‫‪.2.5‬‬ ‫‪.2.6‬‬ ‫‪.2.7‬‬ ‫‪.2.1‬‬ ‫‪.2.1‬‬ ‫‪.2.12‬‬ ‫‪.2.11‬‬ ‫‪.2.12‬‬ ‫‪.2.13‬‬ ‫‪.2.12‬‬ ‫‪.2.15‬‬ ‫‪.2.16‬‬ ‫‪.2.16.1‬‬ ‫‪.2.16.2‬‬ ‫‪.2.16.3‬‬ ‫‪2.17‬‬ ‫‪.2.11‬‬ ‫‪.2.11‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.3.1‬‬ ‫‪.3.2‬‬ ‫‪.3.3‬‬ ‫‪.3.2‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.2.1‬‬ ‫‪.2.2‬‬ ‫‪.2.3‬‬ ‫‪.2.2‬‬ ‫‪.2.5‬‬ ‫‪.2.6‬‬ ‫‪.2.7‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.1.1‬‬ ‫‪.1.2‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫פעילות אחרת‬ ‫המצב הכספי ומקורות מימון‬ ‫הון‬ ‫רכוש שוטף‬ ‫רכוש קבוע‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫מלאי מקרקעין‬ ‫חייבים זמן ארוך‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים‬ ‫ספקים ונותני שירות‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫מקדמות מרוכשי דירות‬ ‫פרטים בדבר תעודות התחייבות של החברה (איגרות חוב סדרה‬ ‫א')‪ ,‬ליום ‪31.12.2213‬‬ ‫ריכוז דוח רווח והפסד (באלפי ‪)₪‬‬ ‫רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫פילוח ההכנסות לפי תחומי הפעילות של הקבוצה (באלפי ש"ח)‬ ‫רווח גולמי‬ ‫תחום הנדל"ן המניב‬ ‫תחום הבניה למגורים (כיזם)‬ ‫תחום הבניה למגורים (כקבלן מבצע)‬ ‫הוצאות מכירה ושיווק‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫מצב נזילות‬ ‫היתרות הנזילות‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬ ‫מסגרות אשראי בבנקים ומוסדות פיננסיים (באלפי ש"ח)‬ ‫פרק שני‪ -‬דיווח איכותי בדבר החשיפה לסיכוני שוק ודרכי‬ ‫ניהולם‬ ‫סיכוני השוק אליהם חשופה הקבוצה‬ ‫שינויים בשער המטבע‬ ‫שינויים במדד המחירים לצרכן ובמדד תשומות הבניה‬ ‫שינויים בשער הריבית‬ ‫מדיניות הקבוצה בניהול סיכוני שוק‬ ‫האחראי על ניהול סיכוני שוק בתאגיד‪ ,‬הפיקוח על מדיניות‬ ‫ניהול סיכוני שוק ואופן מימושה‬ ‫דוחות בסיסי הצמדה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪( 2213‬באלפי ש"ח)‬ ‫הסברי הדירקטוריון‬ ‫דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית‬ ‫מבקר פנימי‬ ‫גילוי בדבר שכר רואי חשבון המבקר‬ ‫תגמול עובדים בכירים‬ ‫פרק שלישי‪ -‬אומדנים חשבונאיים קריטיים‬ ‫מידע בדבר אומדנים חשבונאיים קריטיים‬ ‫הצגת נדל"ן להשקעה על בסיס שווי הוגן‬ ‫מסים נדחים‬ ‫דיבידנד‬ ‫פרק רביעי‪ -‬היבט ממשל תאגידי‬ ‫הליך אישור הדוחות הכספיים‬ ‫ב‪5-‬‬ ‫ב‪5-‬‬ ‫ב‪6-‬‬ ‫ב‪6-‬‬ ‫ב‪6-‬‬ ‫ב‪6-‬‬ ‫ב‪7-‬‬ ‫ב‪7-‬‬ ‫ב‪7-‬‬ ‫ב‪7-‬‬ ‫ב‪7-‬‬ ‫ב‪7-‬‬ ‫ב‪7-‬‬ ‫ב‪1-‬‬ ‫ב ‪12 -‬‬ ‫ב ‪11 -‬‬ ‫ב ‪11 -‬‬ ‫ב ‪11 -‬‬ ‫ב ‪12 -‬‬ ‫ב ‪12 -‬‬ ‫ב ‪12 -‬‬ ‫ב ‪13 -‬‬ ‫ב ‪13 -‬‬ ‫ב ‪13 -‬‬ ‫ב ‪13 -‬‬ ‫ב ‪13 -‬‬ ‫ב ‪13 -‬‬ ‫ב ‪13 -‬‬ ‫ב ‪16 -‬‬ ‫ב ‪17 -‬‬ ‫ב ‪17 -‬‬ ‫ב ‪17 -‬‬ ‫ב ‪17 -‬‬ ‫ב ‪11 -‬‬ ‫ב ‪11 -‬‬ ‫ב ‪11 -‬‬ ‫ב ‪21 -‬‬ ‫ב ‪21 -‬‬ ‫ב ‪22 -‬‬ ‫ב ‪23 -‬‬ ‫ב ‪23 -‬‬ ‫ב ‪22 -‬‬ ‫ב ‪22 -‬‬ ‫ב ‪22 -‬‬ ‫ב ‪25 -‬‬ ‫ב ‪26 -‬‬ ‫פרק ג' ‪ -‬דוחות כספיים לשנת ‪3102‬‬ ‫דוח רואי חשבון המבקרים בדבר ביקרות על רכיבי בקרה‬ ‫פנימית‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים‬ ‫דוחות כספיים מאוחדים‬ ‫דוחות רווח והפסד מאוחדים‬ ‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬ ‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2-5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1-12‬‬ ‫‪11-62‬‬ ‫פרק ד' ‪ -‬פרטים נוספים על התאגיד‬ ‫תקנה ‪ 8‬א '‪:‬‬ ‫תקנה ‪ 8‬ב '‪:‬‬ ‫תקנה ‪: 9‬‬ ‫תקנה ‪ 1‬ב'‪:‬‬ ‫תקנה ‪: 01‬‬ ‫תקנה ‪ 01‬א '‪:‬‬ ‫תקנה ‪ 01‬ג ' ‪:‬‬ ‫תקנה ‪: 00‬‬ ‫תקנה ‪: 01‬‬ ‫תקנה ‪: 01‬‬ ‫תקנה ‪: 01‬‬ ‫תקנה ‪: 11‬‬ ‫תקנה ‪: 10‬‬ ‫תקנה ‪: 11‬‬ ‫תקנה ‪: 11‬‬ ‫תקנה ‪ 11‬א ' ‪:‬‬ ‫תקנה ‪ 15‬א ' ‪:‬‬ ‫תקנה ‪: 12‬‬ ‫תקנה ‪ 12‬א ' ‪:‬‬ ‫תקנה ‪ 12‬ב '‪:‬‬ ‫תקנה ‪: 12‬‬ ‫תקנה ‪: 18‬‬ ‫תקנה ‪: 19‬‬ ‫תקנה ‪ 21‬א'‪:‬‬ ‫תיאור עסקי התאגיד‬ ‫הערכות שווי‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית‬ ‫דוח הדירקטוריון על מצב ענ י יני התאגיד‬ ‫תמצית דוחות רווח והפסד רבעוניים ( באלפי ש " ח )‬ ‫שימוש בתמורת ניירות ערך תוך התייחסות ליעדי‬ ‫התמורה על ‪ -‬פי התשקיף‬ ‫רשימת השקעות בחברות בת ובחברות הקשורות לתאריך‬ ‫המאזן‬ ‫שינויים בהשקעות בחברות מוחזקות בתקופת הדו " ח‬ ‫רווחים ( הפסדים ) של חברות מאוחדות ‪ ,‬חברות מאוחדות‬ ‫באיחוד יחסי וחברות כלולות ותקבולי החברה לשנה‬ ‫שהסתיימה ביום ‪ 10‬בדצמבר ‪ ( 2212‬באלפי ש " ח )‬ ‫רשימת קבוצות של יתרות הלוואות שניתנו לתאריך‬ ‫המאזן ‪ ,‬אם מתן הלוואות היה אחד מעיסוקיו עיקריים של‬ ‫התאגיד‬ ‫מסחר בבורסה ‪ -‬ניירות ערך שנרשמו למסחר ‪ -‬מועדי‬ ‫וסיבות הפסקת מסחר‬ ‫חמשת מקבלי השכר הגבוה‬ ‫עסקאות על בעל שליטה‬ ‫מניות וני " ע המירים המוחזקים ע " י בעלי ענין בתאגיד ‪,‬‬ ‫בחברה ‪ -‬בת בחברה קשורה ‪ ,‬ככל האפשר סמוך לתאריך‬ ‫פרסום הדו " ח‬ ‫הון רשום ‪ ,‬הון מונפק וניירות ערך המירים‬ ‫מען רשום‬ ‫הדירקטורים של התאגיד‬ ‫נושאי משרה בכירה של התאגיד‬ ‫מורשי החתימה של התאגיד‬ ‫רואה החשבון של התאגיד‬ ‫שינוי בתקנון החברה‬ ‫המלצות והחלטות מנהלים‬ ‫המלצות והחלטות מנהלים‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫‪1‬‬‫‪1‬‬‫‪1‬‬‫‪1‬‬‫‪1‬‬‫‪2‬‬‫‪3-‬‬ ‫ד‪3-‬‬ ‫ד‪5-‬‬ ‫ד‪5-‬‬ ‫ד‪6-‬‬ ‫ד‪6-‬‬ ‫ד‪7-‬‬ ‫ד‪1-‬‬ ‫ד ‪12 -‬‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ד‬ ‫ ‪15‬‬‫ ‪15‬‬‫ ‪16‬‬‫ ‪22‬‬‫ ‪22‬‬‫ ‪22‬‬‫ ‪22‬‬‫ ‪23‬‬‫‪23 -‬‬ ‫פרק ה' ‪ -‬הצהרות מנהלים‬ ‫הצהרת מנהל כללי משותף א'‬ ‫הצהרת מנהל כללי משותף ב'‬ ‫הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים‬ ‫ה‪1-‬‬ ‫ה‪2-‬‬ ‫ה‪3-‬‬ ‫א‪1 -‬‬ ‫פרק א'‬ ‫תיאור עסקי החברה‬ ‫חלק ראשון ‪ -‬תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה‬ ‫‪.1‬‬ ‫מבוא‬ ‫חברת עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ )" החברה " ( ; החברה‪ ,‬יחד עם כל התאגידים‬ ‫המוחזקים על‪ -‬ידה במישרין ו‪/‬או בעקיפין‪ ,‬כמפורט בתרשים מבנה אחזקות החברה‬ ‫בסעיף ‪ 3‬להלן‪ ,‬תכונה‪ " :‬הקבוצה "(‪ ,‬מתכבדת להגיש בזאת את דוח תיאור עסקי החברה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ") 2013‬מועד הדוח "(‪ ,‬הסוקר את תיאור הקבוצה והתפתחות עסקיה‪,‬‬ ‫כפי שחלו בשנת ‪ ") 2013‬הדוח "(‪.‬‬ ‫הדוח נערך בהתאם להוראת תקנה ‪ 8‬א' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪,‬‬ ‫התש"ל‪ ") 1970 -‬התקנות "(‪ .‬נתונים המופיעים ב דוח הינם נכונים למועד הדוח‪ .‬עם זאת‪,‬‬ ‫במקרים מסוימים מובאים פרטים הסוקרים אירועים בחיי החברה אשר הינם לאחר‬ ‫מועד הדוח וסמוך למועד פרסומו )" מועד פרסום הדוח "(‪ .‬במקרים שכאלו יצוין הדבר‬ ‫במפורש באמירה כי אלו נמסרים נכון למועד פרסום הדוח‪.‬‬ ‫הערכים הכספיים הכלולים בדוח הינם במטבע ישראלי ונקובים בסכומים מדווחים‬ ‫בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים‪ , 1‬אלא אם צויין אחרת‪ .‬תביעות כספיות מתוארות‬ ‫בנתונים כספיים בש"ח‪ ,‬נכון ליום הגשת התביעה‪ ,‬אלא אם צויין אחרת‪ .‬אחוזי ההחזקה‬ ‫מוצגים במספרים מעוגלים‪ ,‬אלא אם צויין אחרת‪ .‬לפרטים ראו באור ‪ 2‬ב ' לדוחות‬ ‫הכספיים של החברה בפרק ג' לדוח זה‪.‬‬ ‫תיאור עסקי הקבוצה בדוח תקופתי זה כולל בחלקו "מידע צופה פני עתיד" כמשמעותו‬ ‫בחוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪ ") 1968 -‬חוק ניירות ערך "(‪ .‬מידע צופה פני עתיד הוא תחזית‪,‬‬ ‫הערכה‪ ,‬אומדן או מידע אחר אשר הינם בגדר מידע בלתי ודאי המתייח ס לאירוע או‬ ‫לעניין עתידיים‪ ,‬המבוסס על אינפורמציה הקיימת בחברה סמוך למועד הדוח‪ ,‬אלא אם‬ ‫נאמר אחרת‪ ,‬וכולל הערכות של החברה ו‪/‬או כוונות שלה סמוך למועד הדוח )אלא אם‬ ‫נאמר אחרת(‪ .‬התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהתוצאות המוערכות‬ ‫ו‪/‬או המשתמעות ממידע זה ‪ ,‬הואיל והתממשותן מושפעת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מגורמים אשר אינם‬ ‫בשליטת החברה‪ .‬מידע צופה פני עתיד בדוח זה יזוהה באמירה מפורשת המציינת כי‬ ‫מדובר במידע צופה פני עתיד או על‪ -‬ידי הופעת מילים "להערכת החברה‪/‬הקבוצה"‪,‬‬ ‫"החברה‪/‬הקבוצה מעריכה"‪" ,‬בכוונת החברה‪/‬הקבוצה"‪" ,‬החברה‪/‬הקבוצה צופה"‬ ‫וכדומה )אך ייתכן כי מידע זה יופיע גם בניסוחים אחרים( ‪ ,‬תוך ציון העובדות והנתונים‬ ‫העיקריים ששימשו בסיס למידע וכן הגורמים העיקריים שלהערכת החברה עשויים‬ ‫להביא לכך שמידע צופה פני עתיד לא יתממש‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫כל הסכומים בפרק זה הינם ללא מע"מ‪ ,‬אלא אם צויין במפורש אחרת‪.‬‬ ‫א‪2 -‬‬ ‫מהותיות המידע הכלול בדוח ובכלל תיאור עסקאות מהותיות‪ ,‬נבחנה מנקודת מבטה‬ ‫של החברה‪ .‬בחלק מהמקרים‪ ,‬ניתן תיאור נוסף ומפורט בכדי לתת תמונה מקיפה של‬ ‫הנושא המתואר‪ ,‬אשר הינו לטעמה של החברה מהותי לצורך הדוח‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה‬ ‫‪ 2.1‬החברה התאגדה בישראל ביום ‪ 5.4.1979‬בשם " החברה לפיתוח מפעלים‬ ‫משחקי שלמה ) ‪ ( 1979‬בע " מ "‪ .‬ביום ‪ 1.3.2007‬שינתה החברה את שמה לשם‬ ‫הנוכחי ‪ .‬נכון למועד הדוח ‪ ,‬בעל המניות היחיד של החברה הינו מר עמוס הדר‬ ‫)" בעל השליטה "(‪.‬‬ ‫‪ 2.2‬החברה פועלת בעצמה ובאמצעות חברות בנות ו ‪ /‬או תאגידים וחברות באחזקה‬ ‫משותפת עם אחרים ‪ ,‬בתחום הנדל " ן ‪.‬‬ ‫‪ 2.3‬ביום ‪ 11.6.2007‬הנפיקה החברה לציבור סדרת אגרות חוב בהתאם לתשקיף‬ ‫שפורסם ביום ‪ ") 29.5.2007‬התשקיף "(‪ .‬החל מאותו מועד הפכה החברה‬ ‫לתאגיד מדווח כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך ‪ ,‬וזאת כל עוד ניירות ערך‬ ‫של החברה מוחזקים על‪ -‬ידי הציבור ‪.‬‬ ‫‪ 2.4‬תיחום פעילות‬ ‫בעל השליטה )וכן בני משפחתו מדרגה ראשונה( עוסקים מזה שנים רבות‪,‬‬ ‫ישירות ובאמצעות תאגידים בשליטתם‪ ,‬הכוללים את תאגידי הקבוצה וכן‬ ‫תאגידים אחרים שאינם נכללים בקבוצה‪ ,‬בייזום‪ ,‬מימון ובנייה של פרויקטים‬ ‫בתחום הנדל"ן ‪ -‬הן בתחום הבנייה למגורים והן בתחום הנדל"ן המניב‪,‬‬ ‫בישראל ובחו"ל‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬בעל השליטה וכן בני משפחתו מדרגה ראשונה‬ ‫עוסקים‪ ,‬באמצעות תאגידים אחרים בשליטתם אשר אינם נכללים בקבוצה‪,‬‬ ‫בהפעלת סוכנויות ביטוח וכן בהשקעות ופעילות עסקית בתחומים שונים‪.‬‬ ‫במסגרת התשקיף הביעו בעל השליטה ובני משפחתו שהינם נושאי משרה‬ ‫בקבוצה ‪ ,‬את כוונתם לרכז את פעילותם בכל תחומי הנדל"ן בישראל )לרבות‬ ‫יזום‪ ,‬תכנון וביצוע של פרויקטים הן בתחום הבנייה למגורים והן בתחום‬ ‫הנדל"ן המניב(‪ ,‬וכן את פעילותם בתחום רכישת והפעלת נכסים מניבים‬ ‫בחו"ל‪ ,‬במסגרת הקבוצה‪.‬‬ ‫במסגרת התשקיף הובהר עוד‪ ,‬כי האמור אינו כולל פעי לות בחו"ל שאיננה‬ ‫רכישה והפעלה של נכסים מניבים )דוגמת בנייה למגורים ו‪/‬או פעילויות‬ ‫אחרות‪ ,‬שאינן בתחום הנדל"ן )לרבות פרויקטים בתחום התשתיות((‪ ,‬אשר‬ ‫אותה רשאים בעל השליטה ובני משפחתו שהינם נושאי משרה בקבוצה‪ ,‬לבצע‬ ‫שלא באמצעות הקבוצה‪.‬‬ ‫בנוסף הובהר בתשקיף‪ ,‬כי האמור לעיל לגבי כוונת בעל השליטה )ובני‬ ‫משפחתו שהינם נושאי משרה בקבוצה( לרכז החל ממועד התשקיף את כל‬ ‫פעילותם בכל תחומי הנדל"ן בישראל במסגרת הקבוצה‪ ,‬לא יחול על‪:‬‬ ‫א‪3 -‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫הנכסים והפרויקטים המפורטים להלן המוחזקים נכון למועד הדוח על‪ -‬ידי בעל‬ ‫השליטה )ובני משפחתו שהינם נושאי מש רה בקבוצה( במישרין או באמצעות‬ ‫תאגידים שאי נם חלק מהקבוצה‪ ,‬ואשר ל גביהם קיימת לבעל השליטה האפשרות‬ ‫להורות כי הקבוצה תבצע עבור ו את תכנון‪ ,‬ני הול וביצוע ה פרויקטים או חלקם‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫פרויקט להקמת ‪ 8‬יחידות דיור בשכונת בית הכרם בירושלים ) ‪ 2‬קוטג'ים ו‪6 -‬‬ ‫דירות של ‪ 3‬ע ד ‪ 4‬חדרים(‪ .‬ככל הידוע לקבוצה‪ ,‬בכפוף לה שלמת הליכי תכנון‬ ‫)טרם הוצא היתר בנייה (‪ ,‬בניית הפרויקט צפויה להתחיל במהלך השנה‬ ‫הקרובה )עיכוב של מס' שנים לעומת התחזית המקורית(‪ .‬היקף הבנייה‬ ‫המתוכנן שצפויה לב צע קיר הד‪ ,‬בכפוף לשינויים הנובעים מכך שהמפרט לפיו‬ ‫יבנו הדירות ב פרויקט טרם גובש ‪ ,‬מוערך בכמיליון עד מי ליון ו חצי דולר‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫פרויקט להקמת מלונית דירות בשכונת בת גלים בחיפה )בהיקף של כ‪44 -‬‬ ‫יחידות בהיקף של כ‪ 2,200 -‬מ"ר(‪ ,‬לרבות שימור של מבנה הקיים כיום על‬ ‫הקרקע‪ .‬הליכי התכנון בפרו יקט זה מתקדמים באופן איטי ולמיטב ידיעת‬ ‫החברה היתר הבנייה צפוי להתקבל בחודשים הקרובים והבנייה במקום‬ ‫אמורה להתחיל ב שנת ‪ . 2014‬עם זאת‪ ,‬טרם התקב לה החלטה סופית על‪ -‬ידי‬ ‫בעלי השליטה בחברה‪ ,‬האם קיר הד היא זו שתבנה את הפרויקט )או חלקים‬ ‫ממנו( בפועל וטרם נערך הסכם בין הצדדים בעניין ‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בניית פרויקט על קרקע בשכונת רוממה בירושלים )לגביה ישנה כוונה ליזום‬ ‫הליך של שינוי יעוד למגורי ם (‪ ,‬ביח ד עם הבנייה המ תוכננת על קרקע סמוכה‬ ‫שבבעלות החברה‪ ,‬כמתואר בסעיף ‪ 14.2‬לדוח זה‪ .‬בניית פרויקט זה לא צ פויה‬ ‫להתחיל בשנת ‪. 2014‬‬ ‫‪‬‬ ‫המשך ביצוע‪ ,‬מעת לעת‪ ,‬של עבודות שי פוץ שונות בדירות מגורים בשכונת‬ ‫ע יר גנים בירושלים ) מדובר בכ‪ 40 -‬דירות מ גורים המושכרות לשוכרים שונים‪,‬‬ ‫שבהן מ פעם לפעם‪ ,‬בעיקר ע קב חילופי שוכרים‪ ,‬מבוצ עים שיפוצים בהיקף‬ ‫המשתנה מדירה לדיר ה ‪ -‬החל בשיפוצים קט נים וכלה בהרחבה של דירות‬ ‫קיימות ואף הריסת ן ובניית דירות חדשות במקומן(‪.‬‬ ‫ניהול הפרויק טים דלעיל מתבצע בהת אם להסכם תכנו ן ‪ ,‬ניהול וביצוע פרויקטים מיום‬ ‫‪ ") 21.5.2007‬הסכם נ יהול פרויקטים "( ב ין קיר הד בע "מ‪ ,‬חברה בבעלות מלאה של החבר ה‬ ‫)" קיר הד "( לבין בעל השליטה‪ ,‬מספ ר מב ני משפחתו וחברת עמוס הדר מרכז סו כנות‬ ‫לביטוח בע"מ שבשליטתו )" היזמים "(‪ .‬ב התאם להסכם ניהול הפרויקטים‪ ,‬רשאים‬ ‫היזמים לבקש מקיר הד ‪ -‬בהתאם להחלטתם ‪ -‬כי קיר הד תבצע את כ ל הקשור‪ ,‬הכרוך‬ ‫והנובע מתכנון‪ ,‬ניהול ובניית הפרויקטים האמורים ואלו בלבד )לרבות טיפול בהליכ י‬ ‫התכנון ובניה‪ ,‬שינוי תוכניות בניי ן עיר ו קבלת היתרי בנייה(‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם ניהול הפרויקטים‪ ,‬כל הפרויקטים המתוארי ם לעיל‪ ,‬יבוצעו על‪ -‬ידי קיר‬ ‫הד בתנאי ‪ . Cost + 10%‬דהיינו‪ ,‬כל יזם ישלם לקיר הד את מלוא העלויות הישירות‪ ,‬מכל‬ ‫סוג ומ ין שהוא‪ ,‬שיהיו לקיר הד בפועל בקשר עם הפרויקט הרלוונטי‪ ,‬כפי ש יאושרו על‪ -‬ידי‬ ‫רואה החשבון המבקר של קיר הד )ובכ לל זאת תשלומים לקבלני משנה‪ ,‬ספקים‪ ,‬מפקחים‪,‬‬ ‫א‪4 -‬‬ ‫מתכננים‪ ,‬מסים אגרות והיטלים‪ ,‬חומרים‪ ,‬עובדי ם‪ ,‬מנהלי עבודה‪ ,‬הוצאות מימון )אם‬ ‫ישנן(‪ ,‬עמלות לבנק וכיו"ב(‪ ,‬לרבות ומבלי לגר וע מכלליות האמור‪ ,‬בשל תיקון ליקויים‬ ‫בבנייה וכל הוצאה אחרת )למעט ה וצאות תקורה ‪ -‬עלויות משרד‪ ,‬מחשב‪ ,‬טלפון ‪ ,‬הנהלת‬ ‫חש בונות וכן הלאה(‪ ,‬בתוספת עשר ה אחוזים‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הפרויקטים שאותם ביצעה בעבר הקבוצה כקבלן מבצע עבור חבר ה שבשליטת בעל‬ ‫השליטה בחברה ואשר אינה חלק מהק בוצה ‪ .‬בהקשר זה הובהר במסגרת התשקיף‬ ‫משנת ‪ , 2007‬כי למעט ה שלמת אותם הפרויקטים ‪ ,‬בעל השליטה )ובני משפח תו‬ ‫שה ינם נושאי משרה בקבוצה( אינם מתכוונים לבצע פעילות נוספת כ לשהי בתחום‬ ‫הנדל"ן בחברה שבשל יטת בעל השליטה אשר אינה חלק מהקבוצה‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫נכסים ו ‪/‬או פ רויקטים בתחום הנדל" ן אשר כמות יחידו ת הדיור בהם אינה עולה‬ ‫על ‪ 12‬יחידות דיור או שווי הנכסים )במקרה שלא מדו בר בדירות למגורים( אינו‬ ‫עולה ע ל מיליון דולר‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫דירות מגורים המשמשות את בעל השליטה )ו בני משפחתו שהינם נושא י משרה‬ ‫בקב וצה ( ו‪/‬או את מי מבני משפחותיהם או דירות מגורים יחידות )שאינן חלק‬ ‫מפרויקט( אש ר נרכשו או ירכשו על‪ -‬ידי מי מהם למטרות הש קעה ‪.‬‬ ‫במסגרת התשקיף הובהר ‪ ,‬כי בכל מקרה אחר ‪ ,‬שאינו מנוי בס " ק א ' עד ד ' לעיל ‪ ,‬אם‬ ‫יחליט דירקטוריון החברה שאינו מעוניין בביצוע עסקה או פרויקט כלשהו בתחום‬ ‫הנדל " ן בישראל ) או בתחום הרכישה וההפעלה של נכסים מניבים בחו " ל (‪ ,‬וככל שבעל‬ ‫השליטה ו ‪ /‬או מי מבני משפחתו שהינם נושאי משרה בקבוצה יבקשו לבצע את העסקה‬ ‫או הפרויקט האמורים שלא באמצעות הקבוצה אלא בעצמם או באמצעות תאגידים‬ ‫אחרים בשליטתם שאינם חלק מהקבוצה ‪ ,‬יובא הדבר לאישור האורגנים המוסמכים של‬ ‫החברה‪ , 2‬והללו יתבקשו לאשר בתוך תקופה של עד ‪ 30‬יום ) בהתאם לנסיבות ( כי עסקה‬ ‫ו ‪ /‬או פרויקט כאמור יבוצעו שלא במסגרת הקבוצה ‪ ,‬והכל תוך התחשבות בהוראות‬ ‫סעיפים ‪ 254‬ו‪ 255 -‬לחוק החברות ‪ ,‬התשנ " ט‪ ") 1999 -‬חוק החברות "( המחייבות נושא‬ ‫משרה בחברה להימנע מלפעול בניגוד עניינים ‪ ,‬להימנע מתחרות עם החברה ולהימנע‬ ‫מניצול הזדמנויות עסקיות של החברה שיש בה משום קידום ענייניו האישיים גרידא ‪.‬‬ ‫על כל החלטה כאמור ‪ ,‬לפיהם עסקה ו ‪ /‬או פרויקט יבוצעו שלא במסגרת הקבוצה ‪ ,‬יינתן‬ ‫דיווח בהתאם להוראות סעיף ‪ 37‬א לתקנות ‪.‬‬ ‫כמו‪ -‬כן ‪ ,‬במסגרת התשקיף התחייבו החברה ובעל השליטה ‪ ,‬כי כל עוד לא נפרעו מלוא‬ ‫איגרות החוב ) סדרה א '( שבמחזור ‪ ,‬תהיה כל התקשרות של החברה ) במישרין ו ‪ /‬או‬ ‫בעקיפין ( בעסקה ) כהגדרת מונח זה בחוק החברות (‪ ,‬שהיתה נכנסת בגדר הוראות סעיף‬ ‫‪ ( 4 ) 270‬לחוק החברות אילו הייתה החברה חברה ציבורית ) בהתאם להגדרת חוק‬ ‫החברות ( ‪ -‬טעונה אישור באסיפת מחזיקי איגרות החוב ) סדרה א '(‪ ,‬באופן שבו לפחות‬ ‫‪ 33%‬מהנוכחים והמצביעים באסיפה הצביעו בעד אישור העסקה‬ ‫‪2‬‬ ‫כזכור‪ ,‬החברה הינה חברה פרטית‪ ,‬ובמועד הנפקתה לא הייתה דרישה בהתאם להוראות חוק החברות באותו‬ ‫מועד למוסדות של ועדת ביקורת ו‪/‬או דירקטורים חיצוניים‪ ,‬ואולם‪ ,‬יצוין כי לאחר כניסתו לתוקף של תיקון‬ ‫‪ 17‬לחוק החברות מונו דירקטורים חיצוניים בחברה וכן מונתה ‪ ,‬בין היתר‪ ,‬ועדת ביקורת ומבקר פנים ‪.‬‬ ‫א‪5 -‬‬ ‫אסיפת מחזיקי איגרות החוב ) סדרה א '( שתכונס לאישור עסקה כאמור ‪ ,‬תהיה אסיפה‬ ‫ללא מחזיקים קשורים‪ . 3‬החברה התחייבה לזמן את אסיפת מחזיקי איגרות החוב ) סדרה‬ ‫א '( לצורך קבלת אישורה כאמור ‪ ,‬בהודעה שתינתן לפחות ‪ 21‬יום מראש ‪ ,‬בד בבד או‬ ‫לאחר פרסום דוח מיידי מתאים במערכת המגנ " א בו יפורטו מלוא הפרטים הנדרשים‬ ‫בקשר לעסקה על‪ -‬פי תקנות ניירות ערך ) הרלוונטיות ( אשר היו חלות על החברה אילו‬ ‫הייתה החברה חברה ציבורית )" כתב הזימון "(‪.‬‬ ‫למרות האמור לעיל ‪ ,‬לא יידרש אישור אסיפת מחזיקי איגרות החוב ) סדרה א '( בכל אחד‬ ‫מן המקרים הבאים ‪ ) :‬א ( התקשרות בכל עת ‪ ,‬בעניין שיפוי או ביטוח נושאי משרה‬ ‫ודירקטורים ; ) ב ( התקשרות בעסקה שאין בה אלא בכדי לזכות את החברה ‪.‬‬ ‫החברה בדעה ‪ ,‬כי פעילות הקבוצה מחד ופעילות בעל השליטה ובני משפחתו שהינם‬ ‫נושאי משרה בקבוצה מאידך ‪ ,‬אינן עומדות בסתירה להוראות הדין ובהן הוראות סעיפים‬ ‫‪ 254‬ו‪ 255 -‬לחוק החברות ‪ ,‬המתוארות לעיל ‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫חברה בת או בעלי השליטה בחברה‪ ,‬או מי מטעמם‪.‬‬ ‫א‪6 -‬‬ ‫‪3‬‬ ‫תרשים מבנה האחזקות של הקבוצה‬ ‫להלן תרשים המתאר את עיקר מבנה ההחזקות של הקבוצה נכון למועד פרסום הדוח‪:‬‬ ‫עמוס הדר‬ ‫‪100%‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫קיר הד בע"מ‬ ‫‪33.33%‬‬ ‫‪75%‬‬ ‫‪66.66%‬‬ ‫בי אנד אייץ גרופ בע"מ‬ ‫מצפור אדומים בע"מ‬ ‫‪100%‬‬ ‫ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א נכסים בע"מ ‪ 25%‬טק ע‪.‬ל‪ - .‬נכסים בע"מ‬ ‫מצפור התקופה בע"מ‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪50 %‬‬ ‫אלדור טכנולוגיות מים בע"מ‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪B&H AMERICAN PROPERTIES INC‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪64%‬‬ ‫‪4.7 %‬‬ ‫‪MOLECULAR DETECTION INC‬‬ ‫הדר נוף טבעון בע"מ **‬ ‫‪PBDY PROPERTIES LLC‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪B&H PEABODY PROPERTY LLC‬‬ ‫*‬ ‫**‬ ‫מניות החברה מוחזקות בנאמנות עבור קיר הד‪ .‬לפרטים ראה סעיף ‪ 11.3 0‬להלן‪.‬‬ ‫‪ 36%‬מהמניות מוחזקות על‪ -‬ידי חברה שאינה קשורה לקבוצה ו‪/‬או לבעל השליטה‪ .‬ראה סעיף ‪ 10.8‬להלן‪.‬‬ ‫**** לפירוט אודות תאגידים לא פעילים ו‪/‬או הנמצאים בתהליך פירוק ראה תקנה ‪ 11‬בחלק ד' להלן‪.‬‬ ‫הדקירש )גבעת זאב( בע"מ *‬ ‫א‪7 -‬‬ ‫‪4‬‬ ‫תחומי פעילות הקבוצה‬ ‫נכון למועד הדוח לקבוצה שני תחומי פעילות ‪ -‬נדל"ן מניב )נדל"ן להשקעה( ובנייה‬ ‫למגורים )הן כיזם והן‪ ,‬במידה מועטה‪ ,‬כקבלן מבצע(‪ .‬בנוסף‪ ,‬קיימות לקבוצה פעילויות‬ ‫נוספות ‪ -‬הפעלת מכון טיהור‪.‬‬ ‫תחום הנדל"ן המניב‬ ‫נכסים קיימים‬ ‫שם הפרויקט‬ ‫מהות ‪ /‬היקף‬ ‫רמפא‪ ,‬כ‪7,800 -‬‬ ‫בית‬ ‫שטחים‬ ‫ירושלים‬ ‫להשכרה‬ ‫הערות‬ ‫מ"ר ברוטו ‪-‬‬ ‫עיקריים‬ ‫פרטים בסעיף‬ ‫‪10.1‬‬ ‫)נכס מהותי מאוד(‬ ‫הדרים‪ ,‬כ‪4,100 -‬‬ ‫בית‬ ‫שטחים‬ ‫ירושלים‬ ‫להשכרה‬ ‫מ"ר ברוטו החברה מקדמת בניה של ‪10.2‬‬ ‫עיקריים שתי קומות נוספות‬ ‫בהיקף ‪ 2,524‬מ"ר עיקרי‬ ‫)נכס מהותי(‬ ‫בית‬ ‫נכסים‪,‬‬ ‫ירושלים‬ ‫הדר כ‪8,800 -‬‬ ‫שטחים‬ ‫להשכרה‬ ‫מ"ר ברוטו החברה מקדמת בניה של ‪10.3‬‬ ‫עיקריים שלוש קומות נוספות‬ ‫בהיקף ‪ 5,162‬מ"ר עיקרי‬ ‫)נכס מהותי מאוד(‬ ‫בית‬ ‫ירושלים‬ ‫גיל‪ ,‬כ‪3,400 -‬‬ ‫שטחים‬ ‫להשכרה‬ ‫מ"ר ברוטו ‪-‬‬ ‫עיקריים‬ ‫מבנים באזור שני מבנים שטח בנוי המבנים‬ ‫בוסטון‪ ,‬ארה"ב של כ‪ 11,780 -‬מ"ר עיקרי למשרדים‪,‬‬ ‫מחקר ופיתוח‬ ‫)נכס מהותי(‬ ‫מקבץ‬ ‫אשדוד‬ ‫‪10.4‬‬ ‫משמשים ‪10.6‬‬ ‫דיור‪ ,‬מקבץ דיור הכולל ‪ 181‬דמי השכירות מיחידות ‪10.7‬‬ ‫יחידות וכ‪ 837 -‬מ"ר הדיור מובטחים בחוזה‬ ‫עיקריים עם חברת עמידר‬ ‫שטחים‬ ‫מסחריים‬ ‫)נכס מהותי מאוד(‬ ‫בית‬ ‫אבות‪ ,‬בית אבות ובית חולים בית האבות ובית חולים ‪10.8‬‬ ‫א‪8 -‬‬ ‫קריית טבעון‬ ‫בנוי הסעודי‬ ‫בשטח‬ ‫סיעודי‬ ‫לחברה מפעילה‬ ‫של ‪ 3,000‬מ"ר עיקרי‬ ‫מושכרים‬ ‫עתודות קרקע‬ ‫המוכר הנכס ריק‬ ‫שביט"‬ ‫קולנוע שביט‬ ‫חלק מהבניין‬ ‫כ"קולנוע‬ ‫בבאר‪ -‬שבע‬ ‫נס ציונה‬ ‫בשטח‬ ‫קרקע‬ ‫כ‪ 20,833 -‬מ"ר‬ ‫של מיועדת לפי התב"ע ‪11.2‬‬ ‫לספורט‪ ,‬בידור ונופש‪.‬‬ ‫החברה מקדמת תוכנית‬ ‫להקמת מבנים לאולמות‬ ‫אירועים לשם השכרתם‬ ‫גבעת זאב‬ ‫בשטח‬ ‫קרקע‬ ‫כ‪ 2,900 -‬מ"ר‬ ‫של מיועדת לבניין מסחרי ‪11.3 0‬‬ ‫ולשימוש חקלאי‬ ‫ראשון לציון‬ ‫קרקע בשטח של כ‪ 800 -‬הקבוצה מתכוונת לבנות ‪11.4‬‬ ‫‪ 46‬יח"ד ) ‪ 2/3‬בבעלותה‬ ‫מ"ר‬ ‫ו‪ 1/3 -‬בבעלות צד ג'(‬ ‫‪11.1‬‬ ‫תחום הבנייה למגורים‬ ‫פרויקטים המבוצעים כיזם‬ ‫שם הפרויקט‬ ‫מהות‪/‬היקף‬ ‫הדר ‪3‬‬ ‫יחידות‬ ‫‪40‬‬ ‫דיור הבניה הסתיימה בשנת ‪13.3‬‬ ‫אדומים ‪ . 2013‬בבעלות הקבוצה‬ ‫במעלה‬ ‫‪ 7‬יח"ד )נכון למועד‬ ‫הדוח( במלאי‪.‬‬ ‫הדר ‪ – 4‬הדר ‪6‬‬ ‫יחידות‬ ‫‪89‬‬ ‫דיור הבניה הסתיימה בשנת ‪13.4‬‬ ‫מתחמים ‪ . 2013‬בבעלות החברה‬ ‫בשלושה‬ ‫שונים במעלה אדומים – ‪ 1‬יח"ד שנמכרה אך‬ ‫טרם נמסרה‪.‬‬ ‫פרוייקט‬ ‫הדר‬ ‫אדומים‬ ‫הערות‬ ‫פרטים בסעיף‬ ‫דיור הבניה מצויה בשלבי ‪13.5‬‬ ‫יחידות‬ ‫מעלה ‪155‬‬ ‫מתחמים עבודות שלד‪ .‬הסיום‬ ‫במעלה בארבעה‬ ‫שונים במעלה אדומים צפוי בשנים ‪2015-‬‬ ‫א‪9 -‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫פרוייקט‬ ‫‪ 60‬יח"ד‬ ‫אדומים ‪ 60‬יחידות דיור במעלה בשלהי שנת ‪2013‬‬ ‫זכתה הקבוצה במכרז‪.‬‬ ‫אדומים‬ ‫הפרוייקט מצוי בשלבי‬ ‫תכנון מתקדם‪.‬‬ ‫בשטח‬ ‫‪13.6‬‬ ‫של עד ‪ 46‬יחידות דיור‪0 ,‬‬ ‫מהן שני שליש בבעלות‬ ‫הקבוצה‪ .‬הבניה צפויה‬ ‫להתחיל בשנת ‪2014‬‬ ‫ראשון לציון‬ ‫חלקה‬ ‫‪ 800‬מ"ר‬ ‫פתח תקו ו ה‬ ‫‪ 127‬יחידות דיור ‪ +‬הבנייה טרם החלה‪13.8 .‬‬ ‫‪ 130‬יחידות לדיור מוגן הוגשה תב"ע חדשה‬ ‫השטח‬ ‫כל‬ ‫לייעוד‬ ‫‪ 6,000 +‬מ"ר למוסד‬ ‫לבניה למגורים תוך‬ ‫הגדלה משמעותית של‬ ‫כמות יחידות הדיור‬ ‫זכרון יעקב‬ ‫פינוי‪ -‬בינוי בהמשך‬ ‫פרויקט‬ ‫להסכם ‪13.9‬‬ ‫שנחתם‪,‬‬ ‫בהיקף של ‪ 120‬יחידות עקרונות‬ ‫הסכמים‬ ‫נחתמו‬ ‫דיור‬ ‫פרטניים עם בעלי‬ ‫הדירות למעט עמידר‪.‬‬ ‫לפרויקט מספר תנאים‬ ‫שרובם‬ ‫מתלים‬ ‫השנה‬ ‫התקיימו‬ ‫צפוי‬ ‫ומיעוטם‬ ‫להתקבל במהלך שנת‬ ‫‪. 2014‬‬ ‫פרויקטים המבוצעים כקבלן מבצע‬ ‫עבודות‬ ‫עבור שוכרים‬ ‫בנייה שיפוץ והתאמת נכסים‬ ‫היקף העבודות משתנה ‪13.10.1‬‬ ‫לצרכי‬ ‫בהתאם‬ ‫השוכרים‬ ‫תוספת קומות על עבודות כקבלן מבצע הביצוע צפוי להתחיל ‪10.3 - 10.2‬‬ ‫בהר עבור חברות בקבוצה בשנת ‪2014‬‬ ‫מבנים‬ ‫המחזיקות במבנים‬ ‫חוצבים‬ ‫עתודות קרקע‬ ‫א ‪10 -‬‬ ‫לפי‬ ‫של מיועדת‬ ‫התב"ע ‪14.1‬‬ ‫ל"נופש מטרופוליני"‬ ‫נס ציונה‬ ‫בשטח‬ ‫קרקע‬ ‫כ‪ 60,850 -‬מ"ר‬ ‫ירושלים‬ ‫כ‪ 444 -‬מ"ר המהווים עיריית ירושלים אפשרה ‪14.2‬‬ ‫ממגרש למספר נכסים בסביבה‬ ‫כ‪36% -‬‬ ‫שינוי יעוד למגורים‬ ‫בשכונת רוממה‬ ‫בהיקף של ‪ 300%‬משטח‬ ‫המגרש‬ ‫מתן‬ ‫קרקע ל‪ 3 -‬צמודי קרקע המגרשים‬ ‫נמצאים ‪14.3‬‬ ‫בסמוך לגדר ההפרדה‬ ‫פעילויות אחרות‬ ‫שם הפרויקט‬ ‫הערות‬ ‫מהות ‪ /‬היקף‬ ‫מכון‬ ‫טיהור‪ ,‬עסקת‬ ‫ראש פינה‬ ‫‪ 2009‬מפעילה החברה‬ ‫מכון לטיהור שפכים‬ ‫באזור צחר בהיקף של‬ ‫כ‪ 3.6 -‬מליוני ש"ח בשנה‬ ‫‪, B.O.T‬‬ ‫משנת‬ ‫פרטים בסעיף‬ ‫‪19‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬כל הפרויקטים המבוצעים על‪ -‬ידי הקבוצה בתחום הבניה למגורים‬ ‫וכל נכסי הנדל"ן המניב שבבעלותה )למעט הנכס בבוסטון בארה"ב המתואר בסעיף‬ ‫‪ 10.6‬להלן(‪ ,‬הינם בישראל‪ .‬עם זאת‪ ,‬הקבוצה שוקלת להרחיב את פעילותה בעיקר‬ ‫בתחום הנדל"ן המניב גם לחו"ל‪.‬‬ ‫א ‪11 -‬‬ ‫‪ 4.1‬תחום הנדל " ן המניב ) נדל " ן להשקעה (‬ ‫בתחום זה פועלת הקבוצה‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬באמצעות החברה עצמה והחברות‬ ‫ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א‪ .‬נכסים בע"מ )" רמפא "(‪ ,‬קיר הד‪ ,‬ו‪B&H PEABODY PROPERTY -‬‬ ‫‪ ,(" B&H Peabody ") LLC‬בתכנון‪ ,‬רכישה‪ ,‬בנייה והשכרה של נכסי נדל"ן מניב‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬הקבוצה הינה בעלת הנכסים הבאים בירושלים‪ ,‬ש אותם היא‬ ‫משכירה לשוכרים שונים‪ :‬בית רמפא )כ‪ 7,800 -‬מ"ר ברוטו להשכרה וכן ‪105‬‬ ‫מקומות חניה(‪ ,‬בית הדרים )כ‪ 4,100 -‬מ"ר ברוטו להשכרה וכן ‪ 100‬מקומות חניה(‪,‬‬ ‫בית הדר נכסים )כ‪ 8,800 -‬מ"ר ברוטו להשכרה וכן ‪ 234‬מקומות חניה(‪ ,‬ובית גיל‬ ‫)כ‪ 3,400 -‬מ"ר ברוטו להשכרה וכן ‪ 33‬מקומות חניה(‪ .‬הקבוצה יזמה תכניות‬ ‫להוספת ‪ 2,524‬מ"ר ב‪ 2 -‬קומות בבית הדרים ו‪ 5,162 -‬מ"ר ב‪ 3 -‬קומות בבית הדר‬ ‫הנכסים‪ .‬במהלך ‪ 2010‬אושרה התב"ע וניתן לה תוקף והקבוצה פועלת להוצאת‬ ‫היתרי בניה לתוספות בניה אלו‪ .‬הקבוצה צופה כי ההיתרים ינתנו במהלך שנת‬ ‫‪ 2013‬ומיד לאחר מכן צפויה ה תחלת הבניה‪ .‬הערכת החברה האמורה הינה בגדר‬ ‫מידע צופה פני עתיד המבוסס‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על ניסיון העבר של החברה‪ .‬הערכה זו‬ ‫עלולה שלא להתממש‪ ,‬וזאת בשל גורמים חיצוניים שאינם תלויים בחברה‪.‬‬ ‫כמו כן הקבוצה הינה בעלת מקבץ דיור הכולל ‪ 181‬יחידות )המושכרות לשוכרים‬ ‫שמפנה עמידר ( ושטח מסחרי של כ‪ 837 -‬מ"ר )המושכר לשוכרים שונים( באשדוד‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬הקבוצה הינה בעלת ‪ 64%‬ממניותיה של חברת הדר נוף טבעון בע"מ )" הדר‬ ‫טבעון "( )בשמה הקודם‪ :‬אדגר נוף טבעון בע"מ(‪ ,‬המחזיקה בזכויות חכירה‬ ‫מהוונות בבית אבות ובית חולים סיעודי בקריית טבעון בשטח בנוי של ‪ 3,650‬מ"ר‪.‬‬ ‫כחלק ממגמת הרחבת פעילות הקבוצה אל מחוץ לשוק המקומי‪ ,‬רכשה הקבוצה‬ ‫בשנת ‪ 2007‬שני מבנים בשטח בנוי של כ‪ 11,780 -‬מ"ר המיועדים לתעשייה‪ ,‬למחקר‬ ‫ופיתוח‪ ,‬באזור העיר בוסטון בארה"ב‪ .‬הקבוצה בוחנת‪ ,‬נכון למועד פרסום הדוח‪,‬‬ ‫אפשרויות שונות לרכישת נכסי נדל"ן מניבים נוספים בחו" ל‪ ,‬תוך מתן תשומת לב‬ ‫רבה למצב השווקים העולמי‪ ,‬בשים לב מיוחד לשוק הנדל"ן המניב בארה"ב‪.‬‬ ‫הקבוצה הינה בעלת עתודת קרקע לבניית פרויקטים של נדל"ן מניב בגבעת זאב‬ ‫ובנס ציונה‪ .‬בנוסף‪ ,‬הקבוצה הינה בעלת חלקים מהמבנה הידוע כקולנוע שביט‬ ‫בבאר‪ -‬שבע‪ ,‬אשר הקבוצה בוחנת כיצד ניתן לנצלו בצורה מיטבית כנדל"ן מניב‪.‬‬ ‫לפרטים בנוגע לתחום פעילות זה ראה סעיף ‪ 8‬להלן‪.‬‬ ‫‪4.2‬‬ ‫תחום הבניה למגורים‬ ‫בתחום זה פועלת הקבוצה‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬באמצעות החברות מצפור אדומים‪,‬‬ ‫מצפור התקופה בע"מ )" מצפור התקופה "( ואלדור טכנולוגיות מים בע"מ‬ ‫) " אלדור "(‪ -‬בייזום‪ ,‬תכנון‪ ,‬בנייה ושיווק של פרויקטים )" ייזום פרויקטים "(‪.‬‬ ‫לקבוצה כיום מספר פרויקטים בעיר מעלה אדומים שליד ירושלים‪ :‬הדר ‪40 – 3‬‬ ‫יחידות דיור‪ .‬הבניה הסתיימה בשנת ‪ 2013‬ונכון לתאריך הדוח קיימות ‪ 7‬יח"ד‬ ‫במלאי‪ ;.‬הדר ‪ 4‬עד ‪ 89 – 6‬יחידות דיור בשלושה מתחמים שונים שבנייתם החלה‬ ‫בחודש יוני ‪ , 2010‬הסתיימה בשנת ‪ . 2013‬לקבוצה קיימת יחידה אחת אשר גם היא‬ ‫א ‪12 -‬‬ ‫כבר נמכרה אך טרם נמסרה‪ .‬פרוייקט ‪ 155‬יחידות דיור בשלושה שלבים‪ .‬הקבוצה‬ ‫קיבלה ההודעה על הקצאת הקרקע בהליך הפטור ממכרז לקראת סוף שנת ‪. 2011‬‬ ‫למועד פרסום דו"ח זה עבודות הבני ה באתר מצויים בשלבי עבודות שלד‪ .‬נכון‬ ‫למועד פרסום הדוח נמכרו ‪ 25‬יח"ד‪ .‬הפרוייקט אמור להסתיים בשלבים בשנים‬ ‫‪. 2015-2016‬‬ ‫בבעלות הקבוצה קרקע בפתח תקוה המיועדת לבניית ‪ 127‬יחידות דיור רגילות‬ ‫למגורים‪ 130 ,‬יחידות לדיור מוגן ו‪ 6,000 -‬מ"ר למוסד‪ ,‬אשר לגביה מקדמת‬ ‫הקבוצה ‪ -‬בהסכמה עקרונית של העירייה ‪ -‬תכנון מחדש להפיכת ייעוד הקרקע‬ ‫כולה למגורים‪ ,‬תוך הגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בבעלות הקבוצה קרקע בראשון לציון המהווה חלק ממתחם המיועד‬ ‫לבניית ‪ 46‬יחידות דיור )מהן שני שליש בבעלות הקבוצה(‪ ,‬אשר בנייתן צפויה‬ ‫להתחיל ב שנת ‪. 2014‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬הקבוצה התקשרה בהסכם עקרונות לביצוע פרויקט פינוי‪ -‬בינוי בזכרון‬ ‫יעקב‪ ,‬בהיקף של כ‪ 120 -‬יחידות דיור‪ .‬הקבוצה השלימה חתימה עם כלל בעלי‬ ‫הדירות וצפויה לחתום בימים הקרובים עם חברת עמידר המנהלת מספר רב של‬ ‫דירות בפרויקט עבור משב"ש‪ .‬תחילת ביצוע הפרויקט מותנית במספר רב של‬ ‫תנאים שחלקם התקיימו במהלך ‪ 2012‬והקבוצה מעריכה כי יתרתם יתקיימו עוד‬ ‫במהלך שנת ‪. 2014‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬קיימות לקבוצה עתודות קרקע שאותן מייעדת הקבוצה לבנייה למגורים‪,‬‬ ‫בשכונת רוממה בירושלים‪ ,‬וביישוב מתן‪ .‬כמו‪ -‬כן לקבוצה עתודת קרקע בנס ציונה‪,‬‬ ‫המשמשת כיום כקרקע חקלאית ומיועדת לפי התוכנית המתאר הקיימת לנופש‬ ‫מטרופוליני‪.‬‬ ‫לקבוצה הסכם עם בעל השליטה בה‪ ,‬מספר מבני משפחתו וחברה בשליטתו‪ ,‬לפיו‬ ‫בעל השליטה יכול לבקש כי הקבוצה תבצע עבורם ייזום‪ ,‬תכנון‪ ,‬בנייה ושיווק של‬ ‫מספר פרויקטים על קרקעות שהזכויות בהן שייכות לבעל השל יטה בני משפחתו‬ ‫וחברה בשליטתו‪ .‬לפרטים ראה סעיף ‪ 2.3‬לעיל‪.‬‬ ‫מלבד פרויקטים אלו‪ ,‬אין לקבוצה‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קרקעות ו‪/‬או פרויקטים‬ ‫נוספים בתחום הבנייה למגורים‪ .‬לפרטים בנוגע לתחום פעילות זה ראה סעיף ‪12‬‬ ‫להלן‪.‬‬ ‫תחום הבנייה למגורים כקבלן מבצע לא זוהה בדוח זה כתחום פעילות נפרד‬ ‫מתחום הבנייה למגורים כיזם‪ ,‬אך הנתונים הכספיים בדוח זה מובאים בנפרד‬ ‫לגבי הבנייה למגורים כיזם והבנייה למגורים כקבלן מבצע ‪ -‬וזאת לאור העובדה‬ ‫כי פעילות הקבוצה כקבלן מבצע נעשית באמצעות קיר הד ומו גבלת לביצוע‬ ‫פרויקטים עבור החברות בקבוצה המשמשות כיזם של הפרויקטים )או שהינן‬ ‫בעלות הזכויות בבניינים המהווים נכסים מניבים( ועבור חברות בשליטת בעל‬ ‫השליטה בחברה‪ ,‬אשר אינן חלק מהקבוצה‪ ,‬ואשר מהוות גם כן יזם של חלק‬ ‫מהפרויקטים‪ .‬הקבוצה איננה עוסקת בבניית פרויקטים כ קבלן מבצע עבור גופים‬ ‫א ‪13 -‬‬ ‫אחרים ‪ -‬שאינם קשורים לבעל השליטה בה ‪ -‬ואין בכוונתה לפתח תחום פעילות‬ ‫זה‪.‬‬ ‫‪4.3‬‬ ‫פעילויות נוספות ‪ -‬הפעלת מכון טיהור באזור התעשייה צחר שליד ראש פינה‬ ‫ב‪ 1.9.2009 -‬השלימה החברה רכישה מכונס נכסים של מכון טיהור מי שופכין‬ ‫באזור התעשייה צחר שליד ראש פינה‪ ,‬תמורת ‪ 8‬מיליון ש"ח‪ .‬החברה זכאית לקבל‬ ‫תשלום בהיקף מינימאלי של כ‪ 3.9 -‬מיליון ש"ח לשנה בעבור הפעלת מכון הטיהור‬ ‫)וזאת בנוסף להכנסות אחרות של כ‪ 300 -‬אלפי ש"ח(‪ .‬הקשיים בגביית חלק‬ ‫מהסכומים האמורים מהרשויות המקומיות המקבלות את השירותים ממכון‬ ‫הטיהור ה גיעה לפתרון בשנת ‪ , 2013‬התשלומים מתקבלים בזמן באופן שוטף‪.‬‬ ‫לחברה יש עודף תזרימי של ‪ 1.9‬מליוני ש"ח בגין הפעלת מכון הטיהור‪ .‬לפרטים‬ ‫נוספים ראה סעיף ‪ 19‬ל הלן‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫חלוקת דיבידנדים‬ ‫החברה לא חילקה דיבידנדים בשנתיים שקדמו למועד הדוח ‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2013‬היו מספר חלוקות של דיבידנדים בעיקר בתוך הקבוצה כדלקמן ‪:‬‬ ‫‪ ‬ביום ‪ 31‬באוגוסט ‪ 2013‬חלקה חברת הבת רמפא נכסים בע"מ דיבידנד בסך ‪30‬‬ ‫מיליוני ש"ח‪ .‬יש לציין שכל הסכום "חולק" בתוך הקבוצה ולא מחוצה לה‪.‬‬ ‫‪ ‬ביום ‪ 31‬באוגוסט ‪ 2013‬חלקה טק על בע"מ ‪ ,‬דיבידנד בסך ‪ 7.5‬מיליוני ש"ח‪ .‬יש‬ ‫לציין שכל הסכום "חולק" בתוך הקבוצה ולא מחוצה לה‪.‬‬ ‫‪ ‬ביום ‪ 31‬באוגוסט ‪ 2013‬חלקה מצפור התקופה בע"מ )חברת בת של קיר הד בע"מ(‪,‬‬ ‫דיבידנד בסך ‪ 683‬אלפי ש"ח‪ .‬מתוך הסכום הנ"ל ‪ 546‬אלפי ש"ח חולקו בתוך‬ ‫הקבוצה ו‪ 137 -‬אלפי ש"ח חולקו מחוץ לקבוצה‪.‬‬ ‫בחברה‪ ,‬וכן בכלל החברות בקבוצה‪ ,‬לא נקבעה מדיניות ספציפית לנושא חלוקת‬ ‫דיבידנדים‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬ככלל‪ ,‬מדיניות הקבוצה הינה שלא ל חלק דיבידנדים לבעלי‬ ‫מניותיה הכרוכים בתשלום מס על‪ -‬ידי הקבוצה‪.‬‬ ‫לא קיימות מגבלות חיצוניות שהשפיעו או עשויות להשפיע על יכולת החברה‪ ,‬או איזו‬ ‫מהחברות בקבוצה‪ ,‬לחלק דיבידנדים‪ ,‬זאת פרט למגבלות החלות עליה על‪ -‬פי דין‪.‬‬ ‫בנוסף ובהתאם לתשקיף‪ ,‬התחייבה החברה כי בתקופה בה ק יימות איגרות חוב )סדרה א'(‬ ‫במחזור‪ ,‬היא לא תחלק דיבידנד‪ ,‬במידה שסכום ההון העצמי המחושב של החברה לאחר‬ ‫החלוקה‪ ,‬יפחת אל מתחת ל‪ 70 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫כמו‪ -‬כן ‪ B&H Peabody‬נטלה על עצמה מגבלות בהקשר זה‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 10.6‬להלן‪.‬‬ ‫א ‪14 -‬‬ ‫‪6‬‬ ‫מידע כספי כללי לגבי תחומי הפעילות של הקבוצה‬ ‫להלן נתונים מהדוחות הכספיים המבוקרים והמאוחדים של החברה )באלפי ש"ח(‪:‬‬ ‫שנת ‪) 2013‬באלפי ש"ח(‬ ‫תחום‬ ‫הנדל"ן‬ ‫המניב‬ ‫תחום‬ ‫הבנייה למגורים‬ ‫בנייה כיזם‬ ‫בנייה‬ ‫מבצע‬ ‫פעילויות‬ ‫נוספות‬ ‫סה"כ‬ ‫כקבלן‬ ‫הכנסות‬ ‫‪36,671‬‬ ‫‪109,210‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪3,175‬‬ ‫‪149,155‬‬ ‫עלויות‬ ‫‪9,701‬‬ ‫‪88,514‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪2,370‬‬ ‫‪100,637‬‬ ‫רווח גולמי‬ ‫‪26,970‬‬ ‫‪20,696‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪805‬‬ ‫‪48,518‬‬ ‫רווח )הפסד(* ‪31,783‬‬ ‫‪20,198‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪805‬‬ ‫‪52,833‬‬ ‫‪136,097‬‬ ‫‪6,097‬‬ ‫‪8,549‬‬ ‫‪500,318‬‬ ‫סך הנכסים‬ ‫‪349,575‬‬ ‫בשנת ‪ 2013‬אוכלסו הפרוייקטים הדר ‪ 36 – 6‬יח"ד והדר ‪ 40 – 3‬יח"ד וכן נמכרו דירות‬ ‫מהמלאי בפרוייקטים שנסתיימו בשנים קודמות‪ .‬ההכנסות בתחום הבניה למגורים‬ ‫מתייחסות למכירת ‪ 89‬דירות‪ 11 :‬דירות מהדר ‪ 33 , 1‬דירות מהדר ‪ 44 , 3‬דירות מהדר ‪4-6‬‬ ‫ו‪ 2 -‬דירות ממצפור התקופ ה‪.‬‬ ‫שנת ‪) 2012‬באלפי ש"ח(‬ ‫תחום‬ ‫הנדל"ן‬ ‫פעילויות‬ ‫נוספות‬ ‫תחום‬ ‫הבנייה למגורים‬ ‫סה"כ‬ ‫המניב‬ ‫בנייה כיזם‬ ‫בנייה‬ ‫מבצע‬ ‫כקבלן‬ ‫הכנסות‬ ‫‪35,662‬‬ ‫‪56,045‬‬ ‫‪44‬‬ ‫‪3,603‬‬ ‫‪95,354‬‬ ‫עלויות‬ ‫‪9,388‬‬ ‫‪43,219‬‬ ‫‪62‬‬ ‫‪2,317‬‬ ‫‪54,986‬‬ ‫רווח גולמי‬ ‫‪26,274‬‬ ‫‪12,826‬‬ ‫) ‪( 18‬‬ ‫‪1,286‬‬ ‫‪40,368‬‬ ‫רווח )הפסד(* ‪26,584‬‬ ‫‪12,643‬‬ ‫) ‪( 18‬‬ ‫‪1,286‬‬ ‫‪40,495‬‬ ‫‪176,873‬‬ ‫‪4,431‬‬ ‫‪12,889‬‬ ‫‪542,815‬‬ ‫סך הנכסים‬ ‫‪348,622‬‬ ‫א ‪15 -‬‬ ‫)*( לתחום לא כולל הוצאות שאינן ניתנות לייחוס ספציפי‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2012‬שיעור התפוסה גדל לעומת שנת ‪ 2011‬ולכן הכנסות בתחום הנדלן המניב עלו‬ ‫ב‪ 1,223 -‬אלפי ש"ח והרווח הגולמי בתחום זה עלה ב‪ 650 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2012‬אוכלסו הפרויקטים הדר ‪ 4-5‬ונמסרו ‪ 44‬דירות מפרויקטים אלו וכן ‪ 4‬יח"ד‬ ‫מפרוייקט הדר ‪ . 1‬הגידול ברווח הגולמי בתחום זה בשנת ‪ 2012‬ביחס לשנת ‪3,630 ) 2011‬‬ ‫אלפי ש"ח( נובע מתמהיל שונה של די רות שנמסרו )בשנת ‪ 2011‬הוכרו בהכנסות ובעלויות‬ ‫דירות יותר יקרות מהממוצע‪ ,‬הן בצד ההכנסות והן בצד העלויות מהממוצע‪ -‬לכן שיעור‬ ‫הרווח הגולמי עלה(‪.‬‬ ‫שנת ‪) 2011‬באלפי ש"ח(‬ ‫תחום‬ ‫הנדל"ן‬ ‫המניב‬ ‫תחום‬ ‫הבנייה למגורים‬ ‫בנייה כיזם‬ ‫בנייה‬ ‫מבצע‬ ‫פעילויות‬ ‫נוספות‬ ‫סה"כ‬ ‫כקבלן‬ ‫הכנסות‬ ‫‪34,439‬‬ ‫‪56,648‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪3,574‬‬ ‫‪94,666‬‬ ‫עלויות‬ ‫‪8,815‬‬ ‫‪47,452‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪2,226‬‬ ‫‪58,520‬‬ ‫רווח גולמי‬ ‫‪25,624‬‬ ‫‪9,196‬‬ ‫) ‪( 22‬‬ ‫‪1,348‬‬ ‫‪36,146‬‬ ‫רווח )הפסד(* ‪16,524‬‬ ‫‪8,538‬‬ ‫) ‪( 22‬‬ ‫‪1,348‬‬ ‫‪26,388‬‬ ‫‪182,032‬‬ ‫‪4,002‬‬ ‫‪11,618‬‬ ‫‪546,713‬‬ ‫סך הנכסים‬ ‫‪349,049‬‬ ‫)*( לתחום לא כולל הוצאות שאינן ניתנות לייחוס ספציפי‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2011‬שיעור התפוסה גדל לעומת שנת ‪ 2010‬ולכן הכנסות בתחום הנדלן המניב עלו‬ ‫ב‪ 3,532 -‬אלפי ש"ח והרווח הגולמי בתחום זה עלה ב‪ 2,821 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2011‬אוכלסו הפרויקטים הדר ‪ 26 ) 1‬יח"ד מתוך ‪ 44‬יח"ד( והדר ‪ 2‬במלואו ) ‪32‬‬ ‫יח"ד(‪ .‬לפיכך‪ ,‬לראשונה מזה מס' שנים דווח על הכנסות והוצאות מהותיות בתחום‬ ‫היזמות לבניית דירות למגורים‪.‬‬ ‫א ‪16 -‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה‬ ‫‪4‬‬ ‫הקבוצה מושפעת מגורמים הקשורים לענף הנדל"ן בישראל וכן מגורמים מקרו כלכליים‬ ‫נוספים‪ .‬להלן מגמות‪ ,‬אירועים והתפתחויות בסביבה המקרו כלכלית בה פועלת הקבוצה‪,‬‬ ‫שיש להם או עשויה להיות להם השפעה על פעילות הקבוצה ועל מתחריה הפועלים בשוק‬ ‫הנדל"ן בישראל‪:‬‬ ‫‪ 7.1‬פעילות כלכלית כלל משקית‬ ‫‪5‬‬ ‫אומדן ראשון של הצמיחה למחצית השנייה של שנת ‪ , 2013‬שמפרסמת הלמ " ס ‪,‬‬ ‫מצביע על קצב צמיחה של ‪ 2.8%‬בחישוב שנתי ‪ .‬קצב מתון יותר מהתקופות‬ ‫הקודמות ‪ ,‬שהסתיימו ב ‪ 3.2%‬במחצית הראשונה של שנת ‪ 2013‬וב‪ 3.8% -‬במחצית‬ ‫השנייה של שנת ‪. 2012‬‬ ‫צמיחת התמ " ג הושפעה בן היתר לחיוב מקצב גידול של ‪ 2.3%‬בצמיחה הפרטית‬ ‫ומגידול של ‪ 2.6%‬בתמ " ג העסקי ‪ .‬מנגד נרשמה ירידה של ‪ 1.1%‬בייצוא ‪ ,‬שהלכה‬ ‫למעשה נמצא בקיפאון מאז שנת ‪ 2010‬בהתאם לביקוש העולמי הממותן ‪ ,‬אך גם‬ ‫על רקע המשך הייסוף המתמשך של השקל ‪.‬‬ ‫קצב הצמיחה של המשק ממשיך להיות מתון בדומה לשנתיים האחרונות ‪ ,‬וזאת‬ ‫לאחר השפעה חיובית של תחילת הפקת הגז ‪ ,‬שצפויה לתרום כ‪ 0.9% -‬בשנת ‪2013‬‬ ‫וכ‪ 0.4% -‬בשנת ‪. 2014‬‬ ‫תחזית בנק ישראל לקצב הצמיחה במשק לשנת ‪ 2014‬עומדת על ‪ , 3.3%‬ובניכוי‬ ‫תרומת הגז ממאגר תמר ‪ ,‬קצב הגידול צפוי לעמוד על ‪ . 2.9%‬קצב הצמיחה הצפוי‬ ‫מושפע מתחזית להמשך הגידול בצריכה הפרטית ובקצב היבוא וזאת על רקע‬ ‫ביטול התוכנית להעלאת מיסים שתוכננה לתחילת שנת ‪ 2014‬ומתחזית לשיפור‬ ‫בהערכות לקצב הצמיחה ‪ .‬מאזן הסיכונים של התחזית כולל חשש לקצב מתון‬ ‫יותר בהתאוששות הריאלית בעולם ובפרט למשקים מתעוררים מרכזיים וכן‬ ‫קיימת אי ודאות על מהלך צמצום ההקלה הכמותית בארה " ב ) ‪ ( tapering‬בפרט‬ ‫על שער החליפין של השקל ‪.‬‬ ‫קצב האינפלציה השנתי ממשיך להיות מתון ‪ .‬מדד המחירים לצרכן רשם עליה של‬ ‫‪ 1.8%‬בשנת ‪ 2013‬כאשר מדד חודש דצמבר הפתיע ) צפי של ‪ ( 0.2%‬ורשם ירידה של‬ ‫‪ . 0.6%‬הרכיבים שבלטו בתרומת לעליה השנתית הם עליית מחירי שכר הדירה ‪,‬‬ ‫ומחירי המזון שתרמו ‪ 3.3%‬בשנה האחרונה ‪ .‬מנגד ‪ ,‬הרכיבים שתרמו להאטה‬ ‫בקצב הינם מחירי האנרגיה ‪ ,‬וזאת על רקע הביקושים הנמוכים העולמיים ‪ ,‬סעיפי‬ ‫‪4‬‬ ‫תיאור מבנה התחום מבוסס בין היתר על נתונים ומידע כפי שהתפרסמו ולא אומתו על‪ -‬ידי החברה‪ ,‬באתרי‬ ‫האינטרנט של בנק ישראל‪ ,‬משרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שכתובותיהם‪ ,‬בהתאמה‪:‬‬ ‫‪ www.bankisrael.gov.il‬ו‪.www.cbs.gov.il ,. www.mof.gov.il -‬‬ ‫‪ 5‬מבוסס בין היתר על נתונים שפורסמו על‪ -‬ידי בנק ישראל‪ ,‬בכתובת ‪ www.bankisrael .gov.il :‬ועל ידי הלשכה‬ ‫המרכזית לסטטיסטיקה בכתובת ‪. WWW.CBS.GOV.IL :‬‬ ‫א ‪17 -‬‬ ‫התחבורה וסעיפי התקשורת וייסוף השקל גם במהלך השנה האחרונה ‪ .‬בנק ישראל‬ ‫מציין שבמהלך השנה התרחשו מספר אירועים חד פעמיים כגון עליית המע " מ ‪,‬‬ ‫עליית תעריפי החשמל ‪ ,‬ומנגד ההפחתה במחיר התקשורת אשר השפיעו בכיוונים‬ ‫נגדיים ובסה " כ תרמו כ‪ 0.4% -‬עליה ‪ .‬תחזית האינפלציה ל‪ 12 -‬חודשים הבאים‬ ‫עומדת בממוצע על ‪ 1.6%‬כאשר שוק ההון מגלם ציפיות של ‪ 1.9%‬והריביות‬ ‫הפנימיות של הבנקים משקפות תחזית של ‪. 1.4%‬‬ ‫מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה במשך שנת ‪ ) 2013‬דצמבר ‪ 2013‬מול‬ ‫דצמבר ‪ ( 2012‬ב‪ , 1.4% -‬שיעור נמוך מהעלייה בשנת ‪ 2012‬בה עלה המדד ב‪. 2.2% -‬‬ ‫‪7.2‬‬ ‫מגמות כלליות בענף הנדל " ן‬ ‫‪6‬‬ ‫במהלך השנה האחרונה ממשיכה ממשלת ישראל בניסיון לצנן את שוק הנדל " ן אך‬ ‫למרות זאת בסיכום שנתי עלו מחירי הדיור על פי סקר מחירי הדיור של הלמ " ס‬ ‫ב‪ 8.1% -‬כאשר בחודש דצמבר הגיע מספר העסקאות לשיא מאז שנת ‪ 1997‬ומספר‬ ‫המשקיעים התייצב על שיעור של ‪ . 22%‬ב‪ 12 -‬חודשים האחרונים חלה עליה בקצב‬ ‫התחלות הבניה לסך של כ‪ 44 -‬אלף יח " ד לעומת כ‪ 42.2 -‬א ' בשנה הקודמת ‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2013‬נמשכה מגמת עליית מחירי הדירות ‪ ,‬כאשר על פי נתוני משרד השיכון ‪,‬‬ ‫בדירות חדשות נרשמה עליה ריאלית של כ‪ 7% -‬ב‪ 12 -‬חודשים ) אוקטובר ‪2012 -‬‬ ‫ספטמבר ‪ .( 2013‬העלייה המחודשת במחירי הדירות על פי משרד השיכון הינה‬ ‫כתוצאה מהמשך ירידת ריבית בנק ישראל ‪ .‬משנת ‪ 2008‬ועד לרבעון השלישי של‬ ‫שנת ‪ 2013‬חלה עליה של כ‪ 78% -‬נומינאלית וכ‪ 50% -‬ריאלית במחיר הדירות בארץ ‪.‬‬ ‫למרות זאת בקו המגמה ארוך הטווח רמת המחירים בחודש אוגוסט ‪ 2013‬הייתה‬ ‫גבוהה רק בכ‪ 2.4% -‬מקו המגמה לעומת פער חיובי של ‪ 27%‬בשנת ‪ . 1997‬עליית‬ ‫מחירי הדירות מרחיבה את הפערים ביחס למחירי שכר הדירה אשר עומד על ‪23%‬‬ ‫באוקטובר ‪ 2013‬לעומת פער של כ‪ 15% -‬בחודש יולי ‪ . 2012‬פרמטר זה משקף‬ ‫התפתחות חריגה של רמת המחירים ‪.‬‬ ‫מדד מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה עלה ברבעון השלישי של שנת ‪2013‬‬ ‫ועמד על ‪ 136‬משכורות לעומת ‪ 132‬בשנה הקודמת ‪ .‬מספר המשכורות הנדרשות‬ ‫לרכישת דירה עלה משמעותית בשנים האחרונות וזאת לאור עליה של ‪2.5%‬‬ ‫ריאלית בשכר במשק לעומת עליה ריאלית של כ‪ 50% -‬במחירי הדיור בתקופה ‪ .‬מדד‬ ‫בעלות על דירות שפרסמה הלמ " ס ‪ ,‬מציג ירידה משיעור של כ‪ 70% -‬בשנת ‪1997‬‬ ‫לשיעור של כ‪ 68% -‬בלבד ‪ .‬כאשר ביחס למדד הבעלות על דירות במדינות ה‪OECD -‬‬ ‫מדינת ישראל נמצאת מעל הממוצע ‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫מבוסס על נתונים שפורסמו בסקר שוק של חברת מאן נכסים מינואר ‪ 2012‬וכן על נתונים שפורסמו על‪ -‬ידי‬ ‫הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬בכתובת ‪ , WWW.CBS.GOV.IL‬השמאי הממשלתי הראשי‪ ,‬בכתובת‬ ‫‪ WWW.SHUMA.JUSTICE.GOV.IL‬בנק ישראל בכתובת ‪ WWW.BANKISRAEL.GOV.IL‬וכן‬ ‫משרד השיכון והבינוי בכתובת ‪. WWW.MOCH.GOV.IL‬‬ ‫א ‪18 -‬‬ ‫הגורמים שהניעו את עליית המחירים בשנים האחרונות עדיין תקפים ‪ ,‬ובהם‬ ‫שיעור הריבית הנמוכה ‪ ,‬העדר חלופות השקעה ומחסור היסטורי במלאי יחידות‬ ‫דיור ‪ .‬יחד עם זאת מתקיימים כיום מאמצים של הממשלה להילחם ביוקר הדיור‬ ‫בין היתר על ידי הוצאת מכרזים בהיקף גבוה ‪ ,‬שילוב מכרזים מסוג " מכרז מטרה "‬ ‫ובמיקוד גבוה ‪ -‬מכרזי הדיור להשכרה שיצאו במהלך התקופה ‪.‬‬ ‫‪7.3‬‬ ‫המצב הביטחוני‪ -‬מדיני‬ ‫למצב הביטחוני והמדיני השפעה ישירה על המשק בישראל ‪ .‬בשנת ‪ 2013‬ניכרה‬ ‫מתיחות בטחונית הן בגבול הדרומי של ישראל והן בגבול הצפוני ‪ ,‬על רקע מלחמת‬ ‫האזרחים בסוריה ‪ .‬כמו כן המשיכה בשנת ‪ 2013‬המתיחות בשל תוכניות הגרעין‬ ‫של איראן ‪.‬‬ ‫‪7.4‬‬ ‫מדיניות הממשלה‬ ‫היצע הקרקעות בישראל מושפע מאוד מהחלטות הממשלה ומאופן הוצאתן לפועל‬ ‫בידי מינהל מקרקעי ישראל ‪ ,‬אשר מנהל כ‪ 93% -‬מהקרקעות במדינה ‪ .‬מדיניות‬ ‫הממשלה בנושא בנייה ‪ -‬לרבות היקף הבנייה הציבורית והפרטית המיועדת‬ ‫למגורים ‪ ,‬מדיניות שיווק הקרקעות על‪ -‬ידי מינהל מקרקעי ישראל ‪ ,‬קצב הליכי‬ ‫התכנון והרישוי של פרויקטים ‪ ,‬מדיניות ביחס למענקים וסובסידיות לרוכשי‬ ‫דירות באזורים שונים ברחבי המדינה ‪ ,‬מיסוי מכירת ‪ ,‬רכישת והשכרת דירות ‪,‬‬ ‫זמינות עובדים זרים ובעלי הכשרה מקצועית מתאימה ‪ ,‬מחירי תשומות הבנייה‬ ‫) בהיבט של היטלים ומיסים המוטלים על ייבוא חומרי גלם וציוד ( ועוד ‪ -‬עשויה‬ ‫להשפיע על הביקוש לדירות למגורים וכתוצאה מכך על מחירי הדירות ‪ ,‬הן‬ ‫להשכרה והן למכירה ‪ .‬בשנים ‪ 2009‬עד ‪ , 2011‬בעקבות המשך עליית מחירי‬ ‫הקרקעות למגורים בישראל ‪ ,‬התרבו באופן משמעותי ניסיונות גופי הממשלה‬ ‫השונים לבלום את המשך העלייה כאמור ‪ ,‬וזאת ‪ ,‬בין היתר ‪ ,‬באמצעות רפורמות‬ ‫במיסוי מקרקעין ובמינהל מקרקעי ישראל כמפורט להלן ‪ .‬כמו‪ -‬כן ‪ ,‬החל משנת‬ ‫‪ 2010‬הוקשחה המדיניות הממשלתית כלפי קבוצות רכישה ‪ .‬בהקשר זה ראוי‬ ‫לציין ‪ ,‬כי מאז שנת ‪ 2000‬חלה ירידה משמעותית בהיקפי הבנייה הציבורית ‪,‬‬ ‫שהחריפה מאז שנת ‪ . 2006‬מחודש ינואר ועד חודש נובמבר ‪ 2013‬שווקו סה " כ כ‪-‬‬ ‫‪ 26‬אלף יח " ד ועל פי הערכת משרד השיכון צפויים בשנת ‪ 2013‬לעמוד על קצב‬ ‫שיווק קרקעות של כ‪ 35 -‬אלף יח " ד ‪ ,‬לעומת כ‪ 38 -‬אלף יח " ד ששיווק המנהל בשנת‬ ‫‪ , 2012‬נמוך מקצב גידול האוכלוסייה ‪ ,‬שעומד על כ‪ 40 -‬אלף משפחות אב בשנה ‪,‬‬ ‫זאת בנוסף למחסור שהצטבר לסך של כ‪ 115 -‬אלף יחידות דיור נכון לסוף ‪. 2013‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫תנאי המימון בענף הבנייה‬ ‫ענף הנדל " ן בכללותו חשוף לסיכונים הנובעים משינויים בשיעור האינפלציה ‪,‬‬ ‫במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית ‪ .‬החברה מממנת את מרבית פעילותה‬ ‫העסקית באמצעות הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן או צמודות לריבית‬ ‫הפריים ‪ .‬בנוסף ‪ ,‬מרבית הכנסות החברה מדמי שכירות גם הן צמודות למדד‬ ‫א ‪19 -‬‬ ‫המחירים לצרכן ‪ .‬מדד המחירים לצרכן עלה במהלך השנים ‪ 2013‬ו ‪ 2012-‬ב ‪-‬‬ ‫‪ 1.9%‬וב ‪ 1.6%-‬בהתאמה ‪ .‬הציפיות לאינפלציה בשנת ‪ 2014‬משוק ההון נותרו‬ ‫ברמה של ‪ 1.6%‬והציפיות הנגזרות מהריביות הפנימיות של הבנקים ברמה ‪. 1.4%‬‬ ‫‪7.6‬‬ ‫שינויים בשערי הריבית ‪ ,‬בריבית למשכנתאות ושערי החליפין‬ ‫שינויים בשערי הריבית במשק ובשערי החליפין של מטבעות זרים ) בעיקר הדולר‬ ‫האמריקאי ( מול השקל ‪ ,‬עשויים להשפיע על התוצאות העסקיות של הקבוצה‬ ‫במיוחד לאור העובדה שהקבוצה מממנת חלק ניכר מפעילותה באמצעות אשראי‬ ‫בנקאי ולאור העובדה כי חלק מהכנסות הקבוצה הינן דולריות ‪ .‬ככל שהקבוצה‬ ‫תעמיק את פעילותה בחו " ל ‪ ,‬יהיו לשינויים בשערי החליפין של השקל מול‬ ‫מטבעות במדינות בהן תפעל הקבוצה השפעה על התוצאות העסקיות שלה ‪.‬‬ ‫לאור חששות להקטנת הייצוא מישראל ובנסיון לשמירה על ערכו של שער‬ ‫החליפין של הדולר הוריד בנק ישראל בשנת ‪ 2013‬את הריבית )שאוטומטית‬ ‫מתורגמת להורדת ריבית הפריים( ב‪ . 0.75% -‬ריבית הפריים הינה ‪ 2.5%‬נכון ליום‬ ‫‪ . 31/12/2013‬ברבעון הראשון לשנת ‪ 2014‬הוריד בנק ישראל את הרי בית ב‪0.25% -‬‬ ‫נוספים‪ .‬ישנה ציפייה כי בנק ישראל ימשיך במדיניות זו גם בשנת ‪ 2014‬בכללותה‬ ‫וייתכנו הורדות ריבית נוספות‪.‬‬ ‫הקטנת הריבית ע"י בנק ישראל יחד עם הקיטון בריבית הצפויה לטווח הבינוני‬ ‫והארוך בבנקים המסחריים ןבבנקים למשכנתאות גרמו בשנת ‪ 2013‬לירידת‬ ‫הריבית למש כנתאות הן בריביות המשתנות והן בריביות הקבועות‪ .‬ירידת הריבית‬ ‫בבנקים למשכנתאות גורמות לעליית ביקושים לדירות למגורים‪.‬‬ ‫בשל איתנותה הפיננסית של החברה ‪ ,‬נגישותה למקורות מימון בנקאיים ונכסים‬ ‫מהותיים בלתי משועבדים לא צפויים ‪ ,‬להערכת החברה ‪ ,‬קשיים מהותיים בגיוס‬ ‫המימון הנדרש לה ‪.‬‬ ‫לשינויים בשער החליפין של הדולר השפעה שולית על שיעור עליית מדד המחירים‬ ‫לצרכן בישראל ‪ .‬מרבית פעילות מחוץ לישראל הינו צמוד למטבע הדולר ארה " ב‬ ‫) הכנסות הקבוצה מחד הינן דולריות אך גם התחייבויותיה הינן דולריות (‪ .‬בשנת‬ ‫‪ 2013‬התחזק השקל אל מול ‪ .‬הדולר בשיעור של כ‪. 7% -‬‬ ‫‪7.7‬‬ ‫זמינות כוח אדם‬ ‫ענף הבניה הינו עתיר כוח אדם ‪ ,‬היקף העובדים בענף נכון לסוף רבעון שלישי של‬ ‫שנת ‪ , 2013‬עומד על כ‪ 213 -‬אלף ‪ ,‬היקף גבוה בכ‪ 13% -‬מהתקופה המקבילה אשתקד ‪.‬‬ ‫תמהיל העובדים בענף מורכב בכ‪ 77% -‬תושבי ישראל ‪ ,‬כ‪ 20% -‬תושבי השטחים‬ ‫והיתר תושבים זרים ‪ .‬החלטת ממשלה משנת ‪ 2010‬ותיקון שלה בשנת ‪ 2011‬קבעה‬ ‫מדיניות של צמצום כמות העובדים הזרים בענף כך שהמכסה המאושרת כיום‬ ‫א ‪20 -‬‬ ‫עומדת על ‪ 8,000‬ותפחת בהדרגה עד ל‪ 5,000 -‬עובדים זרים ביולי ‪ , 2014‬כ‪2,000 -‬‬ ‫עובדים זרים בשנת ‪ 2015‬ומשנת ‪ 2016‬תאושר העסקה של מומחים בלבד ‪ .‬מספר‬ ‫העובדים הזרים כיום נמוך מהמכסה המותרת אך צפוי להתמלא באמצעות‬ ‫הסכמים בילטראליים בעיקר מבולגריה ומדינות נוספות ‪ .‬את מקום העובדים‬ ‫הזרים תופסים בהדרגה ‪ ,‬ועל פי מכסות ‪ ,‬עובדים מהשטחים שכיום מכסת‬ ‫ההיתרים שלהם עומדת על כ‪ 45 -‬אלף ‪ .‬על פי ממצאי סקר הערכת מגמות בעסקים‬ ‫שמנהלת הלמ " ס ‪ ,‬אחת מהבעיות המרכזיות בענף הינו מחסור בפועלי בניין ‪ .‬כ ‪31%‬‬ ‫הצביעו על המחסור כבעיה חמורה לעומת כ‪ 36% -‬בשנת ‪ . 2012‬סה " כ משרות‬ ‫פנויות בענף מצביע על כמות של כ‪ 7,300 -‬נכון לרבעון השלישי של שנת ‪. 2013‬‬ ‫משאב העובדים הינו פרמטר מרכזי המשפיע על משך בניית הפרויקט שעומד‬ ‫בשנים האחרונות בממוצע על כ‪ 24-26 -‬חודשים ‪.‬‬ ‫‪7.8‬‬ ‫הרפורמה במיסוי מקרקעין‬ ‫אחד מיעדי הממשלה ומשרד האוצר לשנים הבאות הינו צמצום הגירעון ‪ ,‬ובמסגרת‬ ‫זו נכנס לתוקף ‪ ,‬בחודש אוגוסט ‪ , 2013‬החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים ‪ .‬ענף‬ ‫הנדל " ן על מרכיביו מהווה כר נכבד לגביה ומשכך בחוק שינוי סדרי העדיפויות‬ ‫הוכנסו שינויי מיסוי משמעותיים במטרה להגדיל עוד יותר את הגביה ולסגור‬ ‫פרצות מס ‪ .‬להלן סקירת תמצית שינוי החקיקה שבוצעו בתחום מיסוי המקרקעין ‪:‬‬ ‫מס רכישה ‪ :‬א ‪ .‬נוספו שתי מדרגות מס רכישה נוספות לדירות יוקרה ‪ ,‬לדירות‬ ‫בשווי שבין כ‪ 4.6 -‬מיליון ש " ח ל‪ 15.5 -‬מיליון נקבעה מדרגת מס חדשה של ‪8%‬‬ ‫ומעל לכ‪ 15.5 -‬מיליון ש " ח נקבעה מדרגת מס בשיעור של ‪ . 10%‬ב ‪ .‬שיעורי מס‬ ‫הרכישה המופחתים ברכישת דירה יחידה לא יחולו על תושבי חוץ אלא‬ ‫בהסתייגות ספציפיות ג ‪ .‬שיעור מס הרכישה על קרקעות יעמוד על ‪ ) 6%‬חלף ‪( 5%‬‬ ‫ואם הוצא היתר בניה תוך שנתיים יוחזר ‪ . 1%‬ד ‪ .‬הטלת מס רכישה בגין הקצאת‬ ‫מניות באיגוד מקרקעין ‪ .‬ה ‪ .‬נקבעו שיעורי מס רכישה שונים לדירה נוספת ‪.‬‬ ‫מס שבח ‪ :‬בוטל הפטור ממס שבח לדירת מגורים נוספת אחת לארבע שנים ‪ .‬החל‬ ‫מיום ‪ 1/1/2014‬יוטל מס בשיעור של ‪ 25%‬במכירת כל דירת מגורים מזכה שאינה‬ ‫דירה יחידה ‪.‬‬ ‫‪ 7.9‬הרפורמה בקרקעות‬ ‫ביום ‪ 1‬בינואר ‪ 2010‬נכנס לתוקפו תיקון לחוק מינהל מקרקעי ישראל ‪ ,‬תש״ך‪-‬‬ ‫‪ ) 1960‬״ התיקון ״ (‪ .‬התיקון מייצג את הרפורמה במינהל ‪ ,‬אשר נסמכת על עבודתן‬ ‫של ״ועדת גדיש״ משנת ‪ 2005‬ו״ועדת רונן״ משנת ‪ . 1997‬המינהל מופקד כיום על‬ ‫כ‪ 93% -‬מכלל קרקעות המדינה ומחכיר אותן לבעלי הדירות ‪ ,‬הבתים והמגרשים ‪.‬‬ ‫תנאי החכירה בין המינהל לבין החוכרים הינם כאלה שמחייבים את החוכרים ‪,‬‬ ‫במרבית המקרים ‪ ,‬לקבל את הסכמת המינהל לכל תוספת בניה מעבר לקיבולת‬ ‫הבניה המוסכמת במסגרת הסכמי החכירה ‪ ,‬וכן לשלם למינהל תשלומים בהתאם‬ ‫לנוהלי המינהל ‪.‬‬ ‫א ‪21 -‬‬ ‫מטרת הרפורמה להביא להחלפתו של המינהל ברשות חדשה ‪ ,‬רשות מקרקעי‬ ‫ישראל ) אשר הוקמה בשנת ‪ 2010‬ותהא רשות ממשלתית (‪ ,‬אשר תפעל למען קידום‬ ‫התחרות בשוק המקרקעין ‪ ,‬מניעת ריכוזיות בהחזקת המקרקעין ולמען קידומן של‬ ‫קרקעות ישראל כמשאב מרכזי לפיתוחה של המדינה לטובת הציבור תוך השארת‬ ‫עתודות קרקע לצרכים עתידיים ‪ .‬בנוסף תפעל לשווק קרקעות והיא כוללת מעבר‬ ‫מחכירה של אדמות לבעלות פרטית ‪ .‬כמו‪ -‬כן מטרה נוספת של הרפורמה הינה‬ ‫לאפשר העברת הבעלות בחלק מהקרקעות המיועדות למגורים ולתעסוקה לידי‬ ‫החוכרים ‪ .‬הקניית הבעלות בקרקעות אפשרית על ‪ -‬פי הרפורמה בשתי דרכים‬ ‫עיקריות ‪ :‬העברת בעלות ללא תמורה כלשהי ‪ ,‬בין היתר ‪ ,‬באזורי עדיפות לאומית ‪,‬‬ ‫בדירות ובבנייה צמודת קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ ; והעברת בעלות‬ ‫בתמורה ובתנאים כפי שייקבעו ‪ .‬בנוסף ‪ ,‬העברת הבעלות תתאפשר גם למי שיש לו‬ ‫חוזה חכירה מהוון בנכס מקרקעין באגודה שיתופית שהיא ישוב חקלאי או ישוב‬ ‫קהילתי קטן ‪ .‬לפי התיקון ‪ ,‬הרפורמה תאפשר העברת בעלות בקרקעות המדינה או‬ ‫בקרקעות רשות הפיתוח שהם קרקע עירונית ‪ ,‬כל עוד שטחי כל ההעברות לא יעלו‬ ‫על ‪ 400,000‬דונם עד ליום ‪ 31‬באוגוסט ‪ 2014‬ו‪ 400,000 -‬דונם נוספים מיום ‪31‬‬ ‫באוגוסט ‪ 2014‬ועד ליום ‪ 31‬באוגוסט ‪ . 2019‬מקדמי הרפורמה רואים בה גורם‬ ‫חשוב ‪ ,‬אשר יקדם את יעילות הפעילות בשוק המקרקעין ויביא לצמיחה ‪ .‬בעקבות‬ ‫הרפורמה החלה פעילות שיווק אינטנסיבית של קרקעות לבניית יחידות דיור רבות‬ ‫באזורי הביקוש ‪.‬‬ ‫א ‪22 -‬‬ ‫חלק שני ‪ -‬תיאור הפעילות בתחום הנדל " ן המניב‬ ‫א‪ .‬רמת המצרף‬ ‫‪ . 8‬מידע כללי על תחום פעילות הנדל " ן המניב‬ ‫‪ . 8.1‬האזורים הגיאוגרפיים בהם מתבצעת הפעילות‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לקבוצה פעילות בישראל ובארה"ב )אזור בוסטון( בתחומי‬ ‫הייזום‪ ,‬הפיתוח‪ ,‬הבניה‪ ,‬הרכישה של מבנים המשמשים לתעשייה ובעיקר תעשיה‬ ‫עתירת ידע )היי טק(‪ ,‬משרדים וכן מקבצי דיור ודיור מוגן – והשכרתם על ידה‬ ‫כנכסים מניבים‪ .‬מטבע הפעילות של החברה הוא השקל הישרא לי‪ ,‬למעט בארה"ב‬ ‫שם מטבע הדברים נעשית הפעילות בדולרים אמריקאיים‪.‬‬ ‫פעילות הייזום של הקבוצה )הן פיתוח ובניה והן רכישה של נכסים( נעשית במטרה‬ ‫להשכיר את המבנים לשוכרים ולהפיק הכנסות מדמי השכירות‪ .‬כעיקרון‪ ,‬הקבוצה‬ ‫איננה מפתחת קרקעות או בונה על מנת למכור את הפרויקטים לגורמים אחרים‬ ‫)אם כי בעתיד‪ ,‬לא ניתן לשלול אפשרות כי הקבוצה תמכ ור נכסים מניבים‬ ‫שברשותה‪ ,‬מסיבות שונות(‪.‬‬ ‫‪. 8.2‬‬ ‫מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו‬ ‫למיטב ידיעת הקבוצה‪ ,‬המבוססת על פרסומים פומביים ובהם פרסומים של‬ ‫חברת ‪ – Standard & Poor’s‬מעלות‪ ,‬הגורמים העיקריים המשפיעים על הביקוש‬ ‫ושיעורי התפוסה במבנים המשמשים להשכרה )נדל"ן מני ב(‪ ,‬הינם‪ :‬מיקום הנכס‪,‬‬ ‫דרכי גישה ותחבורה )כולל תחבורה ציבורית(‪ ,‬איכות הבניה‪ ,‬חניה בבניין‬ ‫ובסביבה‪ ,‬התחזוקה והתכנון‪ ,‬היכולת לתמוך בדרישות טכנולוגיות נוכחיות‬ ‫ועתידיות‪ ,‬הפרשי ברוטו‪/‬נטו במבנה )היחס בין השטחים הציבוריים לשטחים‬ ‫המושכרים בפועל(‪ ,‬גיל הבניין‪ ,‬צורתו ה חיצונית והפנימית של הנכס‪ ,‬גובה דמי‬ ‫השכירות‪ ,‬איכות השוכרים העיקריים ויציבותם‪ ,‬תקופת השכירות‪ ,‬רמת שירותי‬ ‫האחזקה )מיזוג‪ ,‬מעליות‪ ,‬ניקיון‪ ,‬מודיעין וכו'(‪ ,‬גובה המיסוי העירוני‪ ,‬שירותים‬ ‫אזוריים‪ ,‬סביבה עסקית )כולל מידת התחרות באזור(‪ ,‬מגמות תפוסה היסטוריות‬ ‫וקיימות ב נכס והשלכותיהן על ביצועיו העתידיים‪ ,‬קירבה לקהל יעד )מהותי‬ ‫לשוכרים שהם "מקבלי קהל"(‪ ,‬קירבה לגופי עוגן ולמקורות כח אדם‪ ,‬שירותים‬ ‫נלווים כגון בנקים‪ ,‬מסעדות ושירותים עסקיים‪.‬‬ ‫ראוי לציין כי קיימים הבדלי מחירים משמעותיים בין בנייני משרדים בודדים‬ ‫לבין כאלו השוכנים בפארקים‪ ,‬אזורי תעשייה או אזורים המיועדים לתעשיית‬ ‫ההיי‪ -‬טק‪.‬‬ ‫‪. 8.3‬‬ ‫מגבלות ‪ ,‬חקיקה ‪ ,‬תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות‬ ‫על הפועלים בתחום הנדל"ן חלות מגבלות חקיקה ודרישות תקינה רבות‪ ,‬החל‬ ‫מחוקי התכנון והבנייה‪ ,‬התוכניות החלות על המקרקעין ומדיניות רשויות התכנון‬ ‫והרשויות המקומיות השונות; המשך בכללים הנוגעים לרישוי קבלנים‪ ,‬פיקוח‬ ‫צמוד על כוח האדם העוסק בתחום‪ ,‬לרבות מדיניות הממשלה בקשר עם עובדי‬ ‫א ‪23 -‬‬ ‫השטחים והעובדים הזרים‪ ,‬וכן מערכת חוקי העבודה; וכלה בחיקוקים ובתקנים‬ ‫הרבים הנוגעים לבנייה‪ ,‬לאיכותה ולמערכת היחסים בין הקבלן לרוכשי דירות‪,‬‬ ‫לרבות אופן הבטחת כספים של רוכשי דירות‪ ,‬בדק‪ ,‬תיקונים‪ ,‬ועוד‪ .‬להרחבה‬ ‫בעניין זה ראה סעיף ‪ 30‬להלן‪.‬‬ ‫‪. 8.4‬‬ ‫שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו‬ ‫‪. 8.4.1‬‬ ‫ישראל‬ ‫שיעורי הצמיחה והיקף הפעילות במשק הישראלי הם בין הגורמים‬ ‫המשפיעים ביותר על היקפי הביקוש לשטחים להשכרה בישראל‪ .‬בנוסף‪,‬‬ ‫הפעילות בתחום הנדל"ן המניב מתבססת במידה רבה על היכולת להשיג‬ ‫מימון בתנאים תחרותיים לצורך רכישת נכסים ו‪/‬או ביצוע שיפורים בהם‪.‬‬ ‫בשנים האחרונות‪ ,‬בעיקר החל משנת ‪ , 2008‬ענף הנדל"ן נהנה מצמיחה‬ ‫גדולה הן בהיקפי הבניה והן במחירי המכירה של הדירות‪ .‬היקף יח"ד‬ ‫שמצוי בבניה עומד על כ‪ 90 -‬אלף יח"ד‪ .‬מחירי הדיור שומרים על מגמת‬ ‫העלייה של השנים הקודמות גם אם במידה יותר ממותנת‪ .‬שיעור הריבית‬ ‫הנמוכה ממשיכה להקל על רוכש י הדיור ולחילופין למחסור בחלופות‬ ‫השקעה נוספות מעבר לנדל"ן ומנגד מדיניות הממשלה המוצהרת הינה‬ ‫הפחתת יוקר הדיור‪ .‬החברה צופה כי כלל הפעילויות שמבצעת הממשלה‬ ‫צפויות להשפיע על שוק הדיור בשנים הבאות אם וכאשר היקפי השיווק‬ ‫יגדלו משמעותית וסביבת הריבית תעלה‪.‬‬ ‫‪ . 8.4.2‬ארה " ב‬ ‫שו ק הנדל"ן בארה"ב הראה בשנת ‪ 2011‬סימני התאוששות ראשוניים‬ ‫לאחר המשבר החמור שפרץ בשנת ‪ . 2008‬במהלך שנת ‪ 2012‬מגמת‬ ‫ההתאוששות הפכה למובהקת וניכרה עלייה משמעותית בביקושים‬ ‫וכתוצאה מכך גם במחירים‪.‬‬ ‫עליות מחירים נרשמו ברוב האזורים והמדינות והאמון חזר לשוק‪.‬‬ ‫התחלות הבני ה גדלו גם הן באופן ניכר‪.‬‬ ‫בחישוב שנתי‪ ,‬ערך הדירות והבתים בארה"ב עלה בשנת ‪ 2012‬ב‪. 6% -‬‬ ‫לפי הנתונים של חברת ‪ CoreLogic‬העורכת סקרים בתחום הדיור‬ ‫האמריקני‪ ,‬החל מחודש יולי ‪ 2011‬ועד חודש יולי ‪ 2012‬המחירים ברחבי‬ ‫המדינה עלו בשיעור ממוצע של ‪ . 3.8%‬זו העלייה הגדולה ביו תר מאז ‪2006‬‬ ‫כשהשוק האמריקני היה בשיאו‪.‬‬ ‫ברבעון השלישי של ‪ 2012‬המחירים המשיכו לעלות‪ .‬בחודש ספטמבר הם‬ ‫עלו ב‪ 20 -‬הערים הגדולות ברחבי ארה"ב בשיעור ממוצע של ‪ 3%‬בהשוואה‬ ‫לאשתקד‪ .‬את העלייה המשמעותית הציגה פניקס עם עלייה של כ‪20% -‬‬ ‫בממוצע השנתי‪.‬‬ ‫א ‪24 -‬‬ ‫נכון לסוף הרבעון השלי שי המחיר הממוצע של דירה עלה ב‪ 7.6% -‬לעומת‬ ‫הרבעון המקביל אשתקד‪ .‬המחיר הגיע ל‪ 186 -‬אלף דולר‪ ,‬בזמן שב‪2011 -‬‬ ‫הוא עמד על ‪ 173‬אלף דולר‪ .‬על כך מדווחת ‪) NAR‬התאחדות המתווכים‬ ‫הלאומית האמריקנית(‪ .‬העלייה נצפתה ב‪ 120 -‬מתוך ‪ 149‬אזורים ברחבי‬ ‫ארה"ב‪ .‬ב‪ 2011 -‬היה מדובר על ‪ 39‬מתוך ‪ 149‬אזורים‪.‬‬ ‫אנליסטים ומומחים לשוק הנדל"ן האמריקאי מעריכים כי ההתאוששות‬ ‫צפויה להמשך גם ב‪. 2013 -‬‬ ‫במקביל לעליית מחירי הדירות בארה"ב גם קצב במכירות זינק באופן‬ ‫דרמטי מה שגרם לרבים מהיזמים להפשיר את הפרויקטים שלהם‬ ‫ולהתחיל בנייה חדשה‪ .‬לפי ‪ NAR‬נכון לסוף הרב עון השלישי של ‪ 2012‬קצב‬ ‫המכירות עלה ב‪ 3.2% -‬בהשוואה ל‪ 2011 -‬ובשיעור השנתי מדובר על עלייה‬ ‫של כ‪. 10% -‬‬ ‫במקביל להתאוששות שוק הנדל"ן למגורים ולהשקעה נרשמה מגמה דומה‬ ‫גם בשוק השכירויות למשרדים והמסחרי אם כי בתנודות נמוכות יותר‬ ‫)כפי שגם המפולת בשנים קודמות היתה מתונ ה יותר(‪.‬‬ ‫‪. 8.5‬‬ ‫גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות והשינויים החלים בהם‬ ‫לדעת הנהלת החברה‪ ,‬גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות של הנדל"ן‬ ‫המניב‪ ,‬הינם‪:‬‬ ‫‪ . 8.5.1‬השכרת נכסים לשוכרים בעלי איתנות פיננסית ולתקופות שכירות ארוכות‬ ‫טווח ‪.‬‬ ‫‪ . 8.5.2‬מיקום הנכסים ‪ ,‬אשר משפיע מהותית על רמת הביקוש ועל מחירי‬ ‫השכירות ‪ ,‬וכתוצאה מכך על שיעורי התשואה ביחס למחירי הקרקע‬ ‫ולהוצאות הבנייה ‪.‬‬ ‫‪ . 8.5.3‬איכות הניהול של הנכסים והיכולת להתייעל ולצמצם הוצאות הניהול ‪.‬‬ ‫‪ . 8.5.4‬איתנות פיננסית של הקבוצה המאפשרת השקעת הון עצמי וקבלת תנאי‬ ‫מימון נוחים לביצוע הפרויקט ‪.‬‬ ‫‪ . 8.5.5‬התנהלות ישירה ‪ ,‬יעילה ופרגמאטית של הקבוצה אל מול השוכרים‬ ‫השונים ‪ ,‬המאפשרת לשמר אחוזי תפוסה גבוהים בנכסים המושכרים ‪.‬‬ ‫א ‪25 -‬‬ ‫‪. 8.6‬‬ ‫חסמי הכניסה העיקריים בתחום הפעילות ושינויים החלים בהם‬ ‫לדעת הנהלת החברה‪ ,‬חסמי הכניסה העיקריים בתחום הפעילות של הנדל"ן‬ ‫המניב‪ ,‬הינם‪:‬‬ ‫‪ . 8.6.1‬השקעה בפרויקטים של נדל " ן מניב דורשת השקעתם של משאבים‬ ‫פיננסיים ניכרים ואיתנות פיננסית ‪ .‬גורמים אשר לא עומדים לרשותם‬ ‫משאבים אלו ‪ ,‬יתקשו לפעול בתחום זה ובעיקר יתקשו בקבלת מימון‬ ‫לרכישת הקרקעות ולבניית הפרויקטים ‪.‬‬ ‫‪ . 8.6.2‬ידע וניסיון בביצוע פרויקטים להשכרה ובניהול המבנים המושכרים ‪.‬‬ ‫‪ . 8.6.3‬מקצועיות ויכולת אבחון והתאמה לצרכיהם של השוכרים השונים בכל‬ ‫הקשור לדרישותיהם מן הנכסים המושכרים ‪.‬‬ ‫לדעת הנהלת החברה‪ ,‬חסמי היציאה העיקריים בתחום הפעילות של הנדל"ן‬ ‫המניב‪ ,‬הינם התחייבויות ארוכות טווח לשוכרים והצורך בהחזרת אשראים‬ ‫שנלקחו מבנקים וגורמים מממנים אחרים‪.‬‬ ‫‪. 8.7‬‬ ‫מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו‬ ‫שוק הנדל"ן המניב מתאפיין בתחרות ערה ומתמדת שהתוצאה הישירה שלה הינה‬ ‫ירידה בגובה דמי השכירות או בשיעורי התפוסה‪ .‬התחרות בתחום זה קשורה‬ ‫במספר פרמטרים‪ .‬העיקריים שבהם הינם‪) :‬א( מיקומם הגיאוגרפי של הנכסים‬ ‫ורמת הביקוש לשטחים להשכרה באותם אזורים; )ב( גובה דמי השכירות ועלויות‬ ‫השכירות הנלוות )כגון עלויות ניהול‪ ,‬אחזקה‪ ,‬ארנונה וכו'(; )ג( איכות הבנייה של‬ ‫המבנים המושכרים; )ד( רמת השירותים הנלווים למבנים המושכרים; )ה(‬ ‫המוניטין של החברה המשכירה‪ ,‬ככל שמדובר במי שעסקו בהשכרת נכסים; )ו( ג יל‬ ‫המבנה; )ז( רמת הגימור של המבנה‪.‬‬ ‫התחרות בתחום זה מתקיימת בין היזמים‪ ,‬החל משלב איתור המקרקעין למטרות‬ ‫ייזום‪ ,‬פיתוח והקמת מבנים להשכרה‪ ,‬וכלה באיתור השוכרים לנכסים‪.‬‬ ‫‪. 8.8‬‬ ‫סוגי נכסים מניבים ) שימושים (‬ ‫מרבית הנכסים המניבים של הקבוצה הינם לתעשייה קלה או משרדים‪ ,‬בעיקר‬ ‫עבור התעשייה עתירת הידע )היי טק(‪ .‬כמו כן לקבוצה מקבץ דיור באשדוד ובית‬ ‫אבות בקריית טבעון‪.‬‬ ‫לקבוצה מספר שוכרת עיקרית אחת ברמת הקבוצה ‪ .‬עמידר שוכרת את מלוא‬ ‫מקבץ הדיור באשדוד )ראה סעיף ‪ .( 10.7‬לקבוצה יש מספר שוכרים עיקריים‬ ‫ברמת הנכס‪ ,‬בבית רמפא שני שוכרים המהווים ‪ 50.9%‬כאשר אחד האחראיים ל‪-‬‬ ‫‪ 25.9%‬מהכנסות הקבוצה מנכס זה‪ ,‬ובבית הדר נכסים שני שוכרים המהווים‬ ‫יחדיו ‪ 51.8%‬מהכנסות הקבוצה מנכס זה‪ ,‬כאשר הגדול מבין השניים מהווה‬ ‫‪ 32.1%‬מההכנסות מנכס זה‪.‬‬ ‫שוכרי הנכסים הינם לרוב חברות מבוססות ויציבות‪ .‬במרבית נכסי החברה‬ ‫שוכרים המלווים את הקבוצה לאורך שנים )עוד מימיו הראשונים של הנכס(‬ ‫א ‪26 -‬‬ ‫והחברה צופה כי למרות שהחוזים עמם הינם לטווח הבינוני‪ ,‬בפועל הקשר עם‬ ‫השוכרים יימשך גם בעתיד הרחוק‪ ,‬על‪ -‬ידי מימוש אופציות הקיימות ל שוכרים או‬ ‫חידוש החוזים לאחר סיומם‪.‬‬ ‫‪. 8.9‬‬ ‫דיון בתשואה הנדרשת מנכסים מניבים כחלק מהאסטרטגיה למימוש נכסים‬ ‫נכסי הנדל"ן להשקעה של הקבוצה מניבים כיום תשואות של ‪ 8.5%‬עד ‪ 9%‬לשנה‬ ‫)ראה טבלה בסעיף ‪ .( 9.16‬לאור שיעורי ועלויות המימון הנוחים יחסית מהם‬ ‫נהנית הקבוצה‪ ,‬נכון למועד דוח זה‪ ,‬לא שוקלת הקבוצה מכירת נכסים מניבים‬ ‫שבבעלותה‪ .‬הקבוצה גם לא מכרה נכסים מניבים מזה שנים ארוכות‪ .‬עם זאת‪ ,‬לא‬ ‫ניתן לשלול אפשרות שבה הצעה אטרקטיב ית מספיק תביא למכירת נכסים‬ ‫מניבים של הקבוצה‪.‬‬ ‫‪ . 8.10‬מדיניות רכישת נכסים ) רכישת נכסים בהקמה ‪ /‬הקמת הנכסים ‪ /‬רכישת נכסים‬ ‫מאוכלסים וכדומה (‬ ‫הקבוצה בוחנת מעת לעת רכישת נכסים מניבים חדשים במטרה להגדיל את מצבת‬ ‫הנכסים המניבים שלה‪ ,‬תוך בחינת שיעור התשואה האובייקטיבי של הנכס אל‬ ‫מול השוק וכן הערך המוסף שיש לקבוצה להוסיף לנכס במטרה להגדיל את‬ ‫תשואתו‪ .‬הקבוצה בודקת עוד את מיקומו הגיאוגרפי של הנכס המוצע ל רכישה‪,‬‬ ‫תמהיל השוכרים בו‪ ,‬האם דמי השכירות המתקבלים תואמים את מצב השוק‪,‬‬ ‫אופק השכירויות ועוד‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬מקדמת הקבוצה נכון למועד דוח זה את הרחבת הנכסים המניבים‬ ‫שברשותה באמצעות בניה של קומות נוספות בבית הדר נכסים ובבית הדרים )ראה‬ ‫סעיפים ‪ 10.2‬ו‪.( 10.3 -‬‬ ‫‪ . 8.11‬שינויים מהותיים בבסיס הפעילות העסקית בשלוש השנים האחרונות‬ ‫לא היה שינוי מהותי בבסיס הפעילות העסקית של הקבוצה בשלוש השנים‬ ‫האחרונות‪.‬‬ ‫‪ . 8.12‬השלכות מס ייחודיות במסגרת הפעילות‬ ‫לקבוצה אין השלכות מס ייחודיות במסגרת הפעילות‪ .‬יצוין כי בדומה ליתר‬ ‫החברות הפועלות בענף‪ ,‬הקבוצה נהנית ממגן מס בשל רישום הוצאות פחת‬ ‫בהתאם לתקנות מס הכנסה‪ ,‬גם במקרה בו שווי הנכסים המניבים עולה )לפי תקני‬ ‫חשבונאות בינ"ל ‪ - IFRS -‬ערכם של הנכסים המניבים נמדד לפי שווים ההוגן(‪.‬‬ ‫‪ . 8.13‬תחרות‬ ‫התחרות בה נמצאת הקבוצה בתחום הנדל"ן המניב‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬הינה‬ ‫בעיקר מול בעלי בניינים להשכרה בסדרי גודל דומים‪ ,‬המצויים באזורים בהם‬ ‫נמצאים נכסי הנדל"ן של הקבוצה‪.‬‬ ‫יחד עם זאת‪ ,‬להערכת החברה‪ ,‬יתרונותיה התחרותיים אינם מתבטאים דווקא‬ ‫במיקומם של הנכסים השונים ב הם היא מחזיקה‪ ,‬אלא ביכולות ליצור קשר טוב‬ ‫א ‪27 -‬‬ ‫עם שוכרים‪ ,‬גמישות בהגעה לתוכנית שיווקית וסגירות עסקות‪ ,‬רמת אחזקה‬ ‫ותחזוקה גבוהה של הנכסים‪ ,‬יכולת טיפול אישית בשוכרים וחשיבה קדימה‬ ‫להתפתחות עתידית שלהם‪ ,‬על מנת לאפשר שימור של שוכרים לשנים רבות‪.‬‬ ‫יתרונות אלו מביאים לכך שרמת התפוסה בכל הנכסים של הקבוצה‪ ,‬גבוהה‬ ‫משמעותית מהמקובל לאורך זמן‪ ,‬ורמת המחירים שמשלמים השוכרים לקבוצה‬ ‫גבוהה אף היא ביחס לאתרים צמודים‪.‬‬ ‫לגבי מקבץ הדיור באשדוד – התחרות‪ ,‬ככל שישנה כזו‪ ,‬הינה מול מקבצי הדיור‬ ‫האחרים הפועלים בכל רחבי הארץ ואשר אליהם מפנה עמידר שוכרים‪ .‬עם זאת‬ ‫יצוין כי ככל הידוע לחברה הביקוש ליחידות במרבית מקבצי הדיור בארץ עולה על‬ ‫ההיצע‪.‬‬ ‫לגבי בית האבות ובית החולים הסעודי בקריית טבעון ‪ -‬לקבוצה הסכם מחייב עם‬ ‫שוכר יחיד הקשור לבעל מניות המיעוט בחברת הדר טבעון ומשכך החברה אינה‬ ‫חשופה באופן ממשי לתחרות באזור זה‪ .‬להערכת הקבוצה הסכם השכירות יוארך‬ ‫אל מעבר לשנת ‪. 2014‬‬ ‫ככל שתרכוש הקבוצה נכסי נדל"ן מניבים נוספים‪ ,‬לרבות בחו"ל‪ ,‬היא צפויה‬ ‫לעמוד בתחרות מול בעלי נכסים מניבים דומים באזורים בהם נמצאים הנכסים‬ ‫הנוספים‪ .‬להרחבה בנושא ראה סעיף ‪ 8.8.7‬לעיל‪.‬‬ ‫‪ . 8.14‬תמצית התוצאות‬ ‫להלן תובא תמצית התוצאות הכספיות של הפעילות בתחום הנדל"ן המניב‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫פרמטר‬ ‫‪31.12.13‬‬ ‫‪31.12.12‬‬ ‫‪31.12.11‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫סך הכנסות הפעילות )מאוחד(‬ ‫‪36,671‬‬ ‫‪35,662‬‬ ‫‪34,439‬‬ ‫רווחים ‪ /‬הפסדים משערוכים‬ ‫)מאוחד(‬ ‫‪4,922‬‬ ‫‪1,029‬‬ ‫) ‪( 8,926‬‬ ‫תוצאות הפעילות )מאוחד(‬ ‫‪31,783‬‬ ‫‪26,584‬‬ ‫‪16,524‬‬ ‫‪ NOI‬מנכסים זהים )מאוחד(‬ ‫‪27,175‬‬ ‫‪25,282‬‬ ‫‪24,862‬‬ ‫) ‪( Same Property NOI‬‬ ‫‪ NOI‬מנכסים זהים )חלק התאגיד(‬ ‫) ‪( Same Property NOI‬‬ ‫‪26,440‬‬ ‫‪24,570‬‬ ‫‪24,148‬‬ ‫א ‪28 -‬‬ ‫סה"כ ‪) NOI‬מאוחד(‬ ‫‪27,175‬‬ ‫‪25,282‬‬ ‫‪24,862‬‬ ‫סה"כ ‪) NOI‬חלק התאגיד(‬ ‫‪26,440‬‬ ‫‪24,570‬‬ ‫‪24,148‬‬ ‫‪ . 8.15‬אזורים גיאוגרפיים‬ ‫להלן יובאו פרמטרים כלכליים לאזורים הגיאוגרפיים בהם פועלת הקבוצה‪:‬‬ ‫אזור ישראל‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫פרמטרים מאקרו כלכליים‬ ‫‪ 1,052,700‬מ י ליארדי ש"ח‬ ‫‪900,569‬‬ ‫מ י ליארדי ש"ח‬ ‫תוצר מקומי גולמי‬ ‫‪ 113,823‬ש"ח‬ ‫‪ 113,982‬ש"ח‬ ‫שיעור צמיחה‬ ‫בתוצר המקומי‬ ‫‪3.3%‬‬ ‫‪3.3%‬‬ ‫שיעור צמיחה‬ ‫בתוצר לנפש‬ ‫‪1.4%‬‬ ‫‪1.5%‬‬ ‫שיעור אינפלציה‬ ‫‪1.3%‬‬ ‫‪1.6%‬‬ ‫התשואה על חוב ממשלתי‬ ‫מקומי לטווח ארוך‬ ‫‪3.58%‬‬ ‫‪4.34%‬‬ ‫‪ ) A+‬אג " ח חו " ל ( ‪) AA -‬אג"ח‬ ‫‪) A +‬אג"ח חו"ל(‬ ‫תוצר לנפש‬ ‫דירוג חוב ממשלתי‬ ‫לטווח ארוך )דירוג‬ ‫מקומי(‬ ‫‪( Standard & Poor’s‬‬ ‫שער חליפין שקל‪/‬דולר‬ ‫ליום האחרון של השנה‬ ‫‪ ₪ 3.471‬לדולר ‪ 3.471‬ש"ח‬ ‫‪) AA‬אג"ח מקומי(‬‫‪ 3.733‬ש"ח לדולר‬ ‫א ‪29 -‬‬ ‫*‬ ‫‪.9‬‬ ‫הנתונים לגבי ישראל נלקחו מפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬בנק ישראל והחשב‬ ‫הכללי במשרד האוצר‪.‬‬ ‫פילוחים ברמת הפעילות בכללותה‬ ‫בטבלאות שלהלן יוצגו פילוחים שונים לגבי נכסי הנדל"ן המניב של הקבוצה לפי‬ ‫שימושים‪.‬‬ ‫‪ 9.1‬פילוח שטחי נדל " ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום ‪31.12.2013‬‬ ‫שימושים‬ ‫אזורים‬ ‫במ"ר‬ ‫ישראל‬ ‫)מ"ר(‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫מסצ'וסטס‪,‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫)מ"ר(‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫סה"כ‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫אחוז מסך‬ ‫שטח‬ ‫הנכסים‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫סה"כ‬ ‫אחוז‬ ‫מסך‬ ‫שטח‬ ‫הנכסים‬ ‫משרדים‬ ‫והיי טק‬ ‫תעשיה‬ ‫קלה‬ ‫מסחר‬ ‫חניונים‬ ‫מקבץ‬ ‫דיור‬ ‫בית‬ ‫אבות‬ ‫‪22,127‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪949‬‬ ‫‪18,619‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪3,690‬‬ ‫‪53,431‬‬ ‫‪81%‬‬ ‫‪22,127‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪949‬‬ ‫‪18,619‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪2,362‬‬ ‫‪52,102‬‬ ‫‪81%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪22,127‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪949‬‬ ‫‪18,619‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪3,690‬‬ ‫‪66,045‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪64,716‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪22,127‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪949‬‬ ‫‪18,619‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪2,362‬‬ ‫‪34%‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪28%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪34%‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪29%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪ 9.2‬פילוח שטחי נדל " ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום ‪31.12.2012‬‬ ‫שימושים‬ ‫סה"כ‬ ‫אחוז‬ ‫מסך‬ ‫שטח‬ ‫הנכסים‬ ‫משרדים‬ ‫והיי טק‬ ‫תעשיה‬ ‫קלה‬ ‫מסחר‬ ‫חניונים‬ ‫‪22,127‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪949‬‬ ‫‪18,619‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪3,690‬‬ ‫‪53,431‬‬ ‫‪81%‬‬ ‫‪22,127‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪949‬‬ ‫‪18,619‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪2,362‬‬ ‫‪52,102‬‬ ‫‪81%‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪949‬‬ ‫‪18,619‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪3,690‬‬ ‫‪66,045‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪18,619‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪2,362‬‬ ‫‪64,716‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪4%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫אזורים‬ ‫במ"ר‬ ‫ישראל‬ ‫)מ"ר(‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫מסצ'וסטס‪,‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫)מ"ר(‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫סה"כ‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪22,127‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪22,127‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫‪949‬‬ ‫אחוז מסך‬ ‫שטח‬ ‫הנכסים‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪34%‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪28%‬‬ ‫‪34%‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪29%‬‬ ‫מקבץ‬ ‫דיור‬ ‫בית‬ ‫אבות‬ ‫א ‪30 -‬‬ ‫‪ 9.3‬פילוח שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום ‪31.12.2013‬‬ ‫שימושים‬ ‫אזורים‬ ‫משרדים‬ ‫תעשיה‬ ‫והיי טק‬ ‫קלה‬ ‫מסחר‬ ‫חניונים‬ ‫מקבץ‬ ‫בית‬ ‫סה"כ‬ ‫אחוז מסך‬ ‫דיור‬ ‫אבות‬ ‫]באלפי‬ ‫שווי‬ ‫ש"ח[‬ ‫הנכסים‬ ‫בכל אזור לפי מטבע הפעילות‬ ‫ישראל‬ ‫במאוחד‬ ‫]באלפי ש"ח[‬ ‫חלק‬ ‫‪168,539‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪8,216‬‬ ‫‪16,401‬‬ ‫‪54,984‬‬ ‫‪21,900‬‬ ‫‪270,040‬‬ ‫‪86%‬‬ ‫התאגיד‬ ‫‪168,539‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪8,216‬‬ ‫‪16,401‬‬ ‫‪54,984‬‬ ‫‪14,016‬‬ ‫‪262,156‬‬ ‫‪86%‬‬ ‫מסצ'וסטס‪,‬‬ ‫במאוחד‬ ‫‪---‬‬ ‫‪12,200‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪42,346‬‬ ‫‪14%‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫חלק‬ ‫]באלפי דולר[‬ ‫התאגיד‬ ‫‪---‬‬ ‫‪12,200‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪42,346‬‬ ‫‪14%‬‬ ‫במאוחד‬ ‫‪168,539‬‬ ‫‪42,346‬‬ ‫‪8,216‬‬ ‫‪16,401‬‬ ‫‪54,984‬‬ ‫‪21,900‬‬ ‫‪312,386‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫חלק‬ ‫]באלפי ש"ח[‬ ‫התאגיד‬ ‫‪168,539‬‬ ‫‪42,346‬‬ ‫‪8,216‬‬ ‫‪16,401‬‬ ‫‪54,984‬‬ ‫‪14,016‬‬ ‫מסך‬ ‫במאוחד‬ ‫‪54%‬‬ ‫‪14%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪18%‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫אחוז‬ ‫שווי הנכסים‬ ‫‪304,502‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100 %‬‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪55%‬‬ ‫‪14%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪18%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪100 %‬‬ ‫‪ 9.4‬פילוח שווי נדל " ן מניב לפי אזורים ושימושים ליום ‪31.12.2012‬‬ ‫שימושים משרדים‬ ‫והיי טק‬ ‫תעשיה‬ ‫קלה‬ ‫אזורים‬ ‫בכל אזור לפי מטבע הפעילות‬ ‫ישראל‬ ‫במאוחד‬ ‫]באלפי‬ ‫חלק‬ ‫ש"ח[‬ ‫התאגיד‬ ‫מסצ'וסטס‪,‬‬ ‫במאוחד‬ ‫ארה"ב‬ ‫חלק‬ ‫]באלפי‬ ‫התאגיד‬ ‫‪166,276‬‬ ‫‪166,276‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫מסחר חניונים מקבץ‬ ‫דיור‬ ‫‪8,035‬‬ ‫‪8,035‬‬ ‫‪--- 12,000‬‬ ‫‪--- 12,000‬‬ ‫‪16,434‬‬ ‫‪16,434‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪53,425‬‬ ‫‪53,425‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫בית‬ ‫אבות‬ ‫סה"כ‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫‪265,790 21,620‬‬ ‫‪258,007 13,837‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪44,796‬‬ ‫‪44,796‬‬ ‫אחוז‬ ‫מסך‬ ‫שווי‬ ‫הנכסים‬ ‫‪86%‬‬ ‫‪85%‬‬ ‫‪14%‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫דולר[‬ ‫סה"כ‬ ‫במאוחד‬ ‫]באלפי‬ ‫חלק‬ ‫ש"ח[‬ ‫התאגיד‬ ‫אחוז‬ ‫מסך‬ ‫במאוחד‬ ‫שווי‬ ‫חלק‬ ‫הנכסים‬ ‫התאגיד‬ ‫‪166,276‬‬ ‫‪166,276‬‬ ‫‪54%‬‬ ‫‪55%‬‬ ‫‪44,796‬‬ ‫‪44,796‬‬ ‫‪14%‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫‪8,035‬‬ ‫‪8,035‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪16,434‬‬ ‫‪16,434‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪53,425‬‬ ‫‪53,425‬‬ ‫‪17%‬‬ ‫‪18%‬‬ ‫‪310,586 21,620‬‬ ‫‪302,803 13,837‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100 %‬‬ ‫‪100 %‬‬ ‫א ‪31 -‬‬ ‫‪9.5‬‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום ‪31.12.2013‬‬ ‫שימושים‬ ‫אזורים‬ ‫משרדים‬ ‫תעשיה‬ ‫והיי טק‬ ‫קלה‬ ‫מסחר‬ ‫חניונים‬ ‫מקבץ‬ ‫בית‬ ‫סה"כ‬ ‫אחוז‬ ‫דיור‬ ‫אבות‬ ‫]באלפי‬ ‫מסך‬ ‫ש"ח[‬ ‫‪NOI‬‬ ‫בכל אזור לפי מטבע הפעילות‬ ‫של‬ ‫הנכסים‬ ‫ישראל‬ ‫במאוחד‬ ‫]באלפי‬ ‫חלק‬ ‫‪13,794‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪873‬‬ ‫‪1,345‬‬ ‫‪5,843‬‬ ‫‪2,042‬‬ ‫‪23,897‬‬ ‫‪88%‬‬ ‫ש"ח[‬ ‫התאגיד‬ ‫‪13,794‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪873‬‬ ‫‪1,345‬‬ ‫‪5,843‬‬ ‫‪1,307‬‬ ‫‪23,162‬‬ ‫‪88%‬‬ ‫מסצ'וסטס‪,‬‬ ‫במאוחד‬ ‫‪----‬‬ ‫‪3,278‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪3,278‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫חלק‬ ‫]באלפי‬ ‫התאגיד‬ ‫‪---‬‬ ‫‪3,278‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪3,278‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫דולר[‬ ‫סה"כ‬ ‫במאוחד‬ ‫]באלפי‬ ‫חלק‬ ‫‪13,794‬‬ ‫‪3,278‬‬ ‫‪873‬‬ ‫‪1,345‬‬ ‫‪5,843‬‬ ‫‪2,042‬‬ ‫ש"ח[‬ ‫התאגיד‬ ‫‪13,794‬‬ ‫‪3,278‬‬ ‫‪873‬‬ ‫‪1,345‬‬ ‫‪5,843‬‬ ‫‪1,307‬‬ ‫אחוז מסך‬ ‫במאוחד‬ ‫‪51%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪22%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫הנכסים‬ ‫של‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪52%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪22%‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫‪27,175‬‬ ‫‪26,440‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫א ‪32 -‬‬ ‫‪9.6‬‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום ‪31.12.2012‬‬ ‫שימושי‬ ‫ם‬ ‫אזורים‬ ‫תעשי‬ ‫משרדי‬ ‫ם והיי ה קלה‬ ‫טק‬ ‫מסח‬ ‫ר‬ ‫חניוני‬ ‫ם‬ ‫מקב‬ ‫ץ‬ ‫דיור‬ ‫בית‬ ‫אבות‬ ‫סה"כ‬ ‫]באלפ‬ ‫י‬ ‫ש"ח[‬ ‫בכל אזור לפי מטבע הפעילות‬ ‫אחוז‬ ‫מסך‬ ‫‪NOI‬‬ ‫של‬ ‫הנכסי‬ ‫ם‬ ‫ישראל‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪12,338‬‬ ‫‪12,338‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪857‬‬ ‫‪857‬‬ ‫‪1,202‬‬ ‫‪1,202‬‬ ‫‪5,69‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪5,69‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1,97‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1,26‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪22,073‬‬ ‫‪21,361‬‬ ‫‪87%‬‬ ‫‪87%‬‬ ‫מסצ'וסטס‬ ‫‪,‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫]באלפי‬ ‫דולר[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪13%‬‬ ‫‪13%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪12,338‬‬ ‫‪12,338‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪857‬‬ ‫‪857‬‬ ‫‪1,202‬‬ ‫‪1,202‬‬ ‫‪5,69‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪5,69‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1,97‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1,26‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪25,282‬‬ ‫‪24,570‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪49%‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫‪13%‬‬ ‫‪13%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪23%‬‬ ‫‪23%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫אחוז מסך במאוחד‬ ‫‪ NOI‬של חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫הנכסים‬ ‫‪9.7‬‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום ‪31.12.2011‬‬ ‫שימושי‬ ‫ם‬ ‫אזורים‬ ‫ישראל‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫תעשי‬ ‫משרדי‬ ‫ם והיי ה קלה‬ ‫טק‬ ‫מסח‬ ‫ר‬ ‫חניוני‬ ‫ם‬ ‫מקב‬ ‫ץ‬ ‫דיור‬ ‫בית‬ ‫אבות‬ ‫סה"כ‬ ‫]באלפ‬ ‫י‬ ‫ש"ח[‬ ‫בכל אזור לפי מטבע הפעילות‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪12,117‬‬ ‫‪12,117‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪903‬‬ ‫‪903‬‬ ‫‪1,150‬‬ ‫‪1,150‬‬ ‫‪6,00‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6,00‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1,98‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1,26‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪22,157‬‬ ‫‪21,443‬‬ ‫אחוז‬ ‫מסך‬ ‫‪NOI‬‬ ‫של‬ ‫הנכסי‬ ‫ם‬ ‫‪89%‬‬ ‫‪89%‬‬ ‫א ‪33 -‬‬ ‫מסצ'וסטס‬ ‫‪,‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫]באלפי‬ ‫דולר[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪756‬‬ ‫‪756‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪2,705‬‬ ‫‪2,705‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪12,117‬‬ ‫‪12,117‬‬ ‫‪2,705‬‬ ‫‪2,705‬‬ ‫‪903‬‬ ‫‪903‬‬ ‫‪1,150‬‬ ‫‪1,150‬‬ ‫‪6,00‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6,00‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1,98‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1,26‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪24,862‬‬ ‫‪24,148‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪49%‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪4%‬‬ ‫‪4%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪24%‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫אחוז מסך במאוחד‬ ‫‪ NOI‬של חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫הנכסים‬ ‫‪9.8‬‬ ‫פילוח רווחי ) הפסדי ( שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫שימושי‬ ‫ם‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫]באלפ‬ ‫י‬ ‫ש"ח[‬ ‫אחוז‬ ‫מסך‬ ‫הפסדי‬ ‫השערו‬ ‫ך‬ ‫תעשי‬ ‫משרדי‬ ‫ם והיי ה קלה‬ ‫טק‬ ‫מסח‬ ‫ר‬ ‫חניוני‬ ‫ם‬ ‫מקבץ‬ ‫דיור‬ ‫בית‬ ‫אבו‬ ‫ת‬ ‫‪2,263‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪181‬‬ ‫) ‪( 33‬‬ ‫‪1,559‬‬ ‫‪280‬‬ ‫‪4,250‬‬ ‫‪85%‬‬ ‫‪2,263‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪181‬‬ ‫) ‪( 33‬‬ ‫‪1,559‬‬ ‫‪179‬‬ ‫‪4,149‬‬ ‫‪85%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪722‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪722‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫‪181‬‬ ‫) ‪( 33‬‬ ‫‪1,559‬‬ ‫‪280‬‬ ‫‪4,972‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫) ‪( 33‬‬ ‫‪1,559‬‬ ‫‪179‬‬ ‫‪4,871‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪31.4‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪5.7‬‬ ‫‪%‬‬ ‫בכל אזור לפי מטבע הפעילות‬ ‫ישראל‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫מסצ'וסטס‬ ‫‪,‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫]באלפי‬ ‫דולר[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪---‬‬ ‫סה"כ‬ ‫במאוחד‬ ‫‪2,263‬‬ ‫‪722‬‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪2,263‬‬ ‫‪722‬‬ ‫‪181‬‬ ‫‪45.5%‬‬ ‫‪14.5%‬‬ ‫‪3.6%‬‬ ‫) ‪( 0.7%‬‬ ‫‪46.5%‬‬ ‫‪14.8%‬‬ ‫‪3.7%‬‬ ‫) ‪( 0.7%‬‬ ‫אחוז מסך במאוחד‬ ‫רווחי‬ ‫חלק‬ ‫השערוך‬ ‫התאגיד‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪32%‬‬ ‫‪3.7‬‬ ‫‪%‬‬ ‫א ‪34 -‬‬ ‫פילוח רווחי ) הפסדי ( שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫‪9.9‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫סה"כ‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫אחוז‬ ‫מסך‬ ‫הפסדי‬ ‫השערוך‬ ‫שימושים‬ ‫ישראל‬ ‫]באלפי ש"ח[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫) ‪( 879‬‬ ‫) ‪( 879‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪35‬‬ ‫) ‪( 81‬‬ ‫) ‪( 81‬‬ ‫‪235‬‬ ‫‪235‬‬ ‫) ‪( 210‬‬ ‫) ‪( 134‬‬ ‫) ‪( 900‬‬ ‫) ‪( 824‬‬ ‫‪271%‬‬ ‫‪322%‬‬ ‫מסצ'וסטס‪,‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫]באלפי דולר[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪425‬‬ ‫‪425‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫‪568‬‬ ‫‪568‬‬ ‫) ‪( 171%‬‬ ‫) ‪( 222%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫במאוחד‬ ‫) ‪( 879‬‬ ‫) ‪( 879‬‬ ‫‪568‬‬ ‫‪568‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪35‬‬ ‫) ‪( 81‬‬ ‫) ‪( 81‬‬ ‫‪235‬‬ ‫‪235‬‬ ‫) ‪( 210‬‬ ‫) ‪( 134‬‬ ‫) ‪( 332‬‬ ‫) ‪( 256‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫אזורים‬ ‫אחוז‬ ‫רווחי‬ ‫השערוך‬ ‫משרדי‬ ‫ם והיי‬ ‫טק‬ ‫תעשיה‬ ‫קלה‬ ‫חניונים‬ ‫מסחר‬ ‫בית‬ ‫אבות‬ ‫מקבץ‬ ‫דיור‬ ‫בכל אזור לפי מטבע הפעילות‬ ‫מסך‬ ‫במאוחד‬ ‫‪264.8%‬‬ ‫‪343.3%‬‬ ‫) ‪( 171.1%‬‬ ‫) ‪( 221.8%‬‬ ‫‪24.4%‬‬ ‫‪31.6%‬‬ ‫) ‪( 10.5%‬‬ ‫) ‪( 13.6%‬‬ ‫) ‪( 70.8%‬‬ ‫) ‪( 91.8%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪63.3%‬‬ ‫‪52.3%‬‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪9.10‬‬ ‫פילוח רווחי ) הפסדי ( שערוך לפי אזורים ושימושים לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫שימושים‬ ‫אזורים‬ ‫משרדים‬ ‫והיי טק‬ ‫תעשיה‬ ‫קלה‬ ‫מסחר‬ ‫חניונים‬ ‫מקבץ‬ ‫דיור‬ ‫בית‬ ‫אבות‬ ‫סה"כ‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫אחוז‬ ‫הפסדי‬ ‫השערוך‬ ‫בכל אזור לפי מטבע הפעילות‬ ‫ישראל‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪4,083‬‬ ‫‪4,083‬‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫) ‪( 433‬‬ ‫) ‪( 433‬‬ ‫‪264‬‬ ‫‪264‬‬ ‫) ‪( 2,877‬‬ ‫) ‪( 2,877‬‬ ‫‪360‬‬ ‫‪230‬‬ ‫‪1,397‬‬ ‫‪1,267‬‬ ‫) ‪( 330%‬‬ ‫) ‪( 229%‬‬ ‫מסצ'וסטס‬ ‫‪,‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫]באלפי‬ ‫דולר[‬ ‫במאוחד‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪--‬‬‫‪---‬‬ ‫) ‪( 1,400‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫) ‪( 1,820‬‬ ‫‪430%‬‬ ‫) ‪( 1,400‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫) ‪( 1,820‬‬ ‫‪329%‬‬ ‫מסך‬ ‫א ‪35 -‬‬ ‫סה"כ‬ ‫במאוחד‬ ‫‪4,083‬‬ ‫) ‪( 1,820‬‬ ‫) ‪( 433‬‬ ‫‪264‬‬ ‫) ‪( 2,877‬‬ ‫‪360‬‬ ‫) ‪( 423‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫]באלפי‬ ‫ש"ח[‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫‪4,083‬‬ ‫) ‪( 1,820‬‬ ‫) ‪( 433‬‬ ‫‪264‬‬ ‫) ‪( 2,877‬‬ ‫‪230‬‬ ‫) ‪( 553‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫אחוז מסך‬ ‫הפסדי‬ ‫השערוך‬ ‫במאוחד‬ ‫) ‪( 965.3%‬‬ ‫‪430.3%‬‬ ‫‪102.3%‬‬ ‫) ‪( 62.0%‬‬ ‫‪680.2%‬‬ ‫) ‪( 85.1%‬‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫) ‪( 738.4%‬‬ ‫‪329.1%‬‬ ‫‪78.3%‬‬ ‫) ‪( 47.7%‬‬ ‫‪520.3%‬‬ ‫) ‪( 41.6%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫א ‪36 -‬‬ ‫‪9.11‬‬ ‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ " ר ] לחודש ‪ /‬לשנה [ בפועל במטבע הפעילות‬ ‫שימושים‬ ‫משרדים והיי טק‬ ‫אזורים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬לדצמבר‬ ‫ישראל‬ ‫)בש"ח(‬ ‫מסצ'וסט‬ ‫ס )בדולר(‬ ‫‪9.12‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪889.‬‬ ‫‪84‬‬ ‫‪843‬‬ ‫‪201‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪837‬‬ ‫תעשיה קלה‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪153.84‬‬ ‫‪149.55‬‬ ‫‪88.09‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪982‬‬ ‫חניונים‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪966‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪1,007‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪98‬‬ ‫מקבץ דיור‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪91‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪775‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪757‬‬ ‫בית אבות‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪789‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪553‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪536‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪537‬‬ ‫א ‪37 -‬‬ ‫‪9.13‬‬ ‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ " ר ] לשנה [ לגבי החוזים שנחתמו בתקופה ‪ ,‬במטבע הפעילות‬ ‫תעשיה קלה‬ ‫שימושים‬ ‫משרדים והיי טק‬ ‫אזורים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬לדצמבר‬ ‫חניונים‬ ‫מסחר‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫ישראל‬ ‫)בש"ח(‬ ‫‪568‬‬ ‫‪642‬‬ ‫‪774‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪750‬‬ ‫‪879 1,050‬‬ ‫מסצ'וסטס‬ ‫)בדולר(‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪--- 114.24‬‬ ‫‪9.14‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪---‬‬ ‫מקבץ דיור‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫בית אבות‬ ‫‪2013 2011‬‬ ‫‪2011 2012‬‬ ‫‪158‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪117‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים‬ ‫שימושים‬ ‫משרדים והיי טק‬ ‫תעשיה קלה‬ ‫מסחר‬ ‫מקבץ דיור‬ ‫בית אבות‬ ‫]באחוזים‪[%‬‬ ‫איזורים‬ ‫ליום ‪31.12.2013‬‬ ‫ליום ‪31.12.2013‬‬ ‫ליום ‪31.12.2013‬‬ ‫ליום ‪31.12.2013‬‬ ‫ליום ‪31.12.2013‬‬ ‫ישראל‬ ‫‪98%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫מסצ'וסטס‬ ‫‪---‬‬ ‫‪99%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫א ‪38 -‬‬ ‫שימושים‬ ‫משרדים והיי טק‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה קלה‬ ‫בית אבות‬ ‫מקבץ דיור‬ ‫]באחוזים ‪[%‬‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫לשנת‬ ‫אזורים‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫ישראל‬ ‫‪98%‬‬ ‫‪98%‬‬ ‫‪98%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100% 100%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫___‬ ‫___‬ ‫___‬ ‫___‬ ‫___‬ ‫___‬ ‫___‬ ‫___‬ ‫מסצ'וסטס ‪---‬‬ ‫‪9.15‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫___‬ ‫מספר נכסים מניבים לפי אזורים ושימושים‬ ‫משרדים והיי טק‬ ‫שימושים‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה קלה‬ ‫מקבץ דיור‬ ‫בתי אבות‬ ‫לימים‬ ‫‪31.12.2012 31.12.2013 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2012 31.12.2013‬‬ ‫אזורים‬ ‫ישראל‬ ‫‪4‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מסצ'וסטס‪ ,‬ארה"ב‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫סה"כ‬ ‫מניבים‬ ‫מספר‬ ‫נכסים ‪4‬‬ ‫א ‪39 -‬‬ ‫‪9.16‬‬ ‫פילוח שיעורי תשואה ממוצעים בפועל ) לפי שווי בסוף שנה ( לפי אזורים ושימושים‬ ‫תעשיה‬ ‫משרדים‬ ‫חניונים‬ ‫מסחר‬ ‫בית אבות‬ ‫מקבץ דיור‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫)באחוזים(‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫א ‪40 -‬‬ ‫‪9.17‬‬ ‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬ ‫אי‪ -‬מימוש‬ ‫בהנחת‬ ‫אופציות שוכרים‬ ‫תקופת‬ ‫הכרה‬ ‫בהכנסה‬ ‫הכנסות‬ ‫מספר‬ ‫שטח‬ ‫מרכיבים‬ ‫חוזים‬ ‫קבועים‬ ‫מסתיימים‬ ‫ההסכמים‬ ‫המסתיימים‬ ‫)באלפי מ"ר(‬ ‫)באלפי‬ ‫ש"ח(‬ ‫שנת‬ ‫מימוש‬ ‫תקופת בהנחת‬ ‫אופציות שוכרים‬ ‫נשוא הכנסות‬ ‫תקופות‬ ‫מספר‬ ‫שטח‬ ‫מרכיבים‬ ‫חוזים‬ ‫קבועים‬ ‫מסתיימים‬ ‫ההסכמים‬ ‫המסתיימים‬ ‫)באלפי מ"ר(‬ ‫)באלפי‬ ‫ש"ח(‬ ‫רבעון‬ ‫‪1‬‬ ‫‪8,347‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪12,232‬‬ ‫‪8,452‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪1,874‬‬ ‫‪ 2014‬רבעון‬ ‫‪2‬‬ ‫‪6,543‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪671‬‬ ‫‪8,350‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪534‬‬ ‫רבעון‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6,529‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1,322‬‬ ‫‪8,169‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1,227‬‬ ‫רבעון‬ ‫‪4‬‬ ‫‪6,076‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪10,359‬‬ ‫‪7,790‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪7,954‬‬ ‫שנת ‪2015‬‬ ‫‪14,955‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪4,198‬‬ ‫‪25,205‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪3,271‬‬ ‫שנת ‪2016‬‬ ‫‪10,905‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪6,002‬‬ ‫‪21,697‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪5,151‬‬ ‫שנת ‪2017‬‬ ‫‪8,974‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪741‬‬ ‫‪18,767‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪805‬‬ ‫שנת‬ ‫ואילך‬ ‫‪17,327 2018‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪12,027‬‬ ‫‪47,112‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪26,736‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪79,655‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪47,552‬‬ ‫‪145,543‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪47,552‬‬ ‫‪9.18‬‬ ‫שוכרים עיקריים ) מצרפי (‬ ‫אזור‬ ‫ושימוש‬ ‫של‬ ‫הנכסים‬ ‫הכנסות‬ ‫בשנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫)באלפי‬ ‫ש"ח(‬ ‫ישראל‬ ‫‪6,204‬‬ ‫אפיון‬ ‫השוכר‬ ‫שוכר א'‬ ‫עמידר‬ ‫נשוא‬ ‫מנגנון עדכון שיוך‬ ‫אחוז‬ ‫או הצמדה ענפי‬ ‫מסך‬ ‫דמי‬ ‫הכנסות של‬ ‫התאגיד השכירות‬ ‫‪19.66%‬‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫השכרה‬ ‫מגורים‬ ‫בטחונות‬ ‫תלות מיוחדת או‬ ‫כל תנאי מהותי‬ ‫אחר**‬ ‫ערבות‬ ‫ביצוע‬ ‫אין‬ ‫א ‪41 -‬‬ ‫‪9.19‬‬ ‫חשיפה לענף ספציפי‬ ‫חלק ניכר מהשוכרים בבית רמפא‪ ,‬בית הדר נכסים ובית הדרים הינן חברות‬ ‫מתחום התעשיה עתירת הידע והטכנולוגיה )היי‪ -‬טק(‪ .‬לפיכך‪ ,‬חשופה הקבוצה‬ ‫למצב תעשיה זו בכללותה ובירושלים )בה נמצאים כל הבניינים האמורים( בפרט‪.‬‬ ‫יחד עם זאת‪ ,‬תמהיל השוכרים בבניינים האמורים מורכב בעיקרו מחברות‬ ‫טכנולוגיה יציבות ומבוססות ולא מחברות הזנק )סטארט‪ -‬אפ( בתחילת דרכן‪ ,‬דבר‬ ‫שמפחית מהותית את חשיפת הקבוצה למשבר בתחום הטכנולוגיה‪.‬‬ ‫‪9.20‬‬ ‫קרקעות שסווגו כנדל " ן להשקעה ) מצרפי ( לפי אזורים‬ ‫תקופה‬ ‫אזור‬ ‫)שנה שנסתיימה ביום(‬ ‫פרמטרים‬ ‫‪31.12.2012 31.12.2013‬‬ ‫הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספים‬ ‫בתום התקופה )מאוחד( באלפי ש"ח‬ ‫‪9,377‬‬ ‫‪9,663‬‬ ‫אזור ישראל‬ ‫סה"כ שטח‬ ‫)באלפי מ"ר(‬ ‫‪9.21‬‬ ‫הקרקעות‬ ‫התקופה‬ ‫בתום‬ ‫‪28‬‬ ‫‪28‬‬ ‫רכישת ומכירת נכסים ) מצרפי ( לפי אזורים‬ ‫תקופה‬ ‫אזור‬ ‫)שנה שנסתיימה ביום(‬ ‫פרמטרים‬ ‫‪31.12.2012 31.12.2013‬‬ ‫ישראל‬ ‫נכסים‬ ‫שנרכשו‬ ‫מספר נכסים שנרכשו בתקופה‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫עלות נכסים שנרכשו בתקופה ‪---‬‬ ‫)מאוחד( )באלפי ש"ח(‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫שנרכשו ‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫של‬ ‫נכסים‬ ‫)מאוחד( )באלפי ש"ח(‬ ‫שטח נכסים שנרכשו בתקופה ‪---‬‬ ‫)מאוחד( )באלפי מ"ר(‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫א ‪42 -‬‬ ‫‪9.22‬‬ ‫נכסים מהותיים‬ ‫בטבלה שלהלן מוצג ריכוז נתונים אודות נכסים מהותיים של הקבוצה ליום ‪. 31.12.2013‬‬ ‫פריט מידע‬ ‫שם הנכס ומאפייניו‬ ‫אזור‬ ‫בית‬ ‫הדרים‬ ‫מבנים‬ ‫באזור‬ ‫שנה‬ ‫ישראל‬ ‫ציון‬ ‫מטבע‬ ‫הפעילות‬ ‫ש"ח‬ ‫שימוש‬ ‫עיקרי‬ ‫תעשיה‬ ‫עתירת‬ ‫ידע‬ ‫עלות‬ ‫מקורית‬ ‫)במטבע‬ ‫הפעילות(‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫]‪[%‬‬ ‫שטח‬ ‫]מ"ר[‬ ‫אזור‬ ‫שנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2012‬‬ ‫הכנסות‬ ‫שווי‬ ‫ערך‬ ‫מדמי‬ ‫בספרים הוגן‬ ‫שכירות‬ ‫בסוף‬ ‫בסוף‬ ‫בתקופה‬ ‫תקופה‬ ‫תקופה‬ ‫)מאוחד(‬ ‫)מאוחד( )במטבע‬ ‫הפעילות( )במטבע‬ ‫)אלפי‬ ‫הפעילות(‬ ‫ש"ח(‬ ‫‪37,020‬‬ ‫‪36,650‬‬ ‫‪37,020‬‬ ‫‪36,650‬‬ ‫‪4,287‬‬ ‫‪4,040‬‬ ‫נתונים נוספים הנדרשים לפי‬ ‫תקנה ‪ 8‬ב)ט( )לפי העניין(‬ ‫הנחות‬ ‫מודל‬ ‫זיהוי‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬ ‫שיעור‬ ‫שיעור‬ ‫‪NOI‬‬ ‫ההערכה נוספות‬ ‫מעריך‬ ‫התשואה התשואה התפוסה שכירות‬ ‫בפועל‬ ‫בבסיס‬ ‫שמעריך‬ ‫ממוצעים השווי‬ ‫המותאם לתום‬ ‫)‪(%‬‬ ‫בתקופה‬ ‫ההערכה‬ ‫השווי‬ ‫)שם‬ ‫למ"ר‬ ‫תקופה‬ ‫)‪(%‬‬ ‫)מאוחד(‬ ‫וניסיון( פעל לפיו ‪ -‬שיעור‬ ‫)במטבע‬ ‫)‪(%‬‬ ‫)במטבע‬ ‫ההיו ון‬ ‫הפעילות(‬ ‫הפעילות(‬ ‫‪2,941‬‬ ‫‪2,281‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪6.2%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪8.5%‬‬‫‪9%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪1,027‬‬ ‫‪793‬‬ ‫שיעור‬ ‫**ספקט היוון‬ ‫ושווי‬ ‫ור‬ ‫ראוי‬ ‫‪793‬‬ ‫**‬ ‫ספקטו‬ ‫ר‬ ‫‪120‬‬ ‫‪CB‬‬ ‫‪22,892‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪100%‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪37,580‬‬ ‫‪37,850‬‬ ‫‪4,344‬‬ ‫‪3,371‬‬ ‫‪9.4%‬‬ ‫‪8.5%‬‬‫‪9.5%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪6,357‬‬ ‫מסצ'וסט‬ ‫ס‬ ‫שנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪42,346‬‬ ‫‪12,200‬‬ ‫‪1,679‬‬ ‫‪908‬‬ ‫‪7.4%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫***ספק‬ ‫טור‬ ‫שיעור‬ ‫היוון‬ ‫ושווי‬ ‫ראוי‬ ‫שיעור‬ ‫היוון‬ ‫שיעור‬ ‫היוון‬ ‫‪8.5%‬‬‫‪9%‬‬ ‫‪8.5%‬‬‫‪9%‬‬ ‫‪8.5%‬‬‫‪9.5%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫א ‪43 -‬‬ ‫בוסטון‬ ‫‪,‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫ציון‬ ‫מטבע‬ ‫הפעילות‬ ‫דולר‬ ‫שימוש‬ ‫עיקרי‬ ‫תעשיה‬ ‫עלות‬ ‫מקורית‬ ‫)במטבע‬ ‫הפעילות(‬ ‫חלק‬ ‫התאגיד‬ ‫]‪[%‬‬ ‫שטח‬ ‫)מ"ר(‬ ‫]מ"ר[‬ ‫‪RICHA‬‬ ‫‪RD‬‬ ‫‪ELLIS‬‬ ‫*‬ ‫שנת‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪44,796‬‬ ‫‪12,000‬‬ ‫‪1,644‬‬ ‫‪832‬‬ ‫‪6.9%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪12,100‬‬ ‫אלפי‬ ‫דולר‬ ‫‪100%‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪44,228‬‬ ‫‪11,575‬‬ ‫‪1,445‬‬ ‫‪12,614‬‬ ‫**‬ ‫‪ RICHARD ELLIS‬הוא שמאי מקרקעין חיצוני בעל ניסיון עשיר‬ ‫***‬ ‫ירון ספקטור הינו שמאי מקרקעין בעל עשרות שנות ניסיון‪.‬‬ ‫‪756‬‬ ‫‪6.6%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪CB‬‬ ‫‪RICHA‬‬ ‫‪RD‬‬ ‫‪ELLIS‬‬ ‫*‬ ‫שיעור‬ ‫היוון‬ ‫‪CB‬‬ ‫‪RICHA‬‬ ‫‪RD‬‬ ‫‪ELLIS‬‬ ‫*‬ ‫שיעור‬ ‫היוון‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫א ‪44 -‬‬ ‫‪9.23‬‬ ‫התאמת שווי הוגן לערכים בדוח על המצב הכספי‬ ‫ליום‬ ‫)מאוחד( )באלפי ש"ח(‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫בדוח סה"כ שווי נכסי נדל"ן להשקעה ‪312,386‬‬ ‫הצגה‬ ‫תיאור עסקי שהקמתם נסתיימה ]כפי שמוצג‬ ‫בעמודת "סה"כ" בטבלה בעמוד א‪-‬‬ ‫התאגיד‬ ‫‪) [ 30‬מאוחד(‬ ‫סה"כ קרקעות שסווגו כנדל"ן ‪9,377‬‬ ‫להשקעה באזור "ישראל" ]כפי‬ ‫שמוצג בטבלה בעמוד א‪[ 41 -‬‬ ‫)מאוחד(‬ ‫התאמות‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫‪310,586‬‬ ‫‪9,427‬‬ ‫סה"כ נדלן להשקעה בהקמה‬ ‫‪4,322‬‬ ‫‪236‬‬ ‫סה"כ )מאוחד(‬ ‫‪326,085‬‬ ‫‪320,249‬‬ ‫התאמות לשווי הנובעות מסעיפי ‪15,230‬‬ ‫זכאים‬ ‫סה"כ אחרי התאמות‬ ‫‪20,143‬‬ ‫‪341,315‬‬ ‫‪340,392‬‬ ‫הצגה בדוח על סעיף נדל"ן להשקעה בדוח על ‪341,315‬‬ ‫המצב הכספי )מאוחד(‬ ‫המצב הכספי‬ ‫‪340,392‬‬ ‫‪341,315‬‬ ‫‪340,392‬‬ ‫סה"כ‬ ‫א ‪45 -‬‬ ‫‪9.24‬‬ ‫התאמה לרווחי ‪FFO‬‬ ‫‪ FFO‬לשנה שנסתיימה ביום‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫באלפי ש"ח‪ ,‬מאוחד )בלתי מבוקר(‬ ‫רווח נקי לתקופה )מאוחד(‬ ‫‪25,673‬‬ ‫‪17,396‬‬ ‫) ‪( 1,605‬‬ ‫התאמות‬ ‫שינויים בערך של נכסי נדל"ן‬ ‫להשקעה‬ ‫) ‪( 4,922‬‬ ‫) ‪( 1,029‬‬ ‫‪8,926‬‬ ‫שינויים בשווי הוגן מכשירים‬ ‫פיננסים הנמדדים כשווי הוגן‬ ‫‪---‬‬ ‫) ‪( 185‬‬ ‫‪75‬‬ ‫מיסים נדחים בגין התאמות‬ ‫‪1,050‬‬ ‫) ‪( 957‬‬ ‫‪7,177‬‬ ‫) ‪( 14,677‬‬ ‫) ‪( 9,196‬‬ ‫) ‪( 5,993‬‬ ‫‪7,124‬‬ ‫‪7,029‬‬ ‫‪8,380‬‬ ‫רווחים‬ ‫אחרים‬ ‫) ‪( FFO‬‬ ‫)הפסדים(‬ ‫ממגזרים‬ ‫‪From‬‬ ‫‪) Operations‬נומינאלי(‬ ‫‪Funds‬‬ ‫התאמות נוספות‬ ‫הפרשי שער מתרגום מדוחות‬ ‫כספים של חברות מוחזקות ‪981‬‬ ‫בחו"ל‬ ‫‪ FFO‬לפי גישת ההנהלה‬ ‫‪8,105‬‬ ‫‪338‬‬ ‫) ‪( 736‬‬ ‫‪7,367‬‬ ‫‪7,644‬‬ ‫א ‪46 -‬‬ ‫ב‪ .‬תיאור הפעילות בתחום הנדל"ן המניב – רמת הנכסים המהותיים מאוד‬ ‫‪9.25‬‬ ‫נתונים כלליים‬ ‫פירוט ליום ‪31.12.2013‬‬ ‫שם הנכס‬ ‫בית ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א‬ ‫בית הדר נכסים‬ ‫אשדוד‬ ‫מיקום הנכס‬ ‫ישראל‬ ‫ישראל‬ ‫ישראל‬ ‫שטחי הנכס‬ ‫מקבץ‬ ‫משרדים‬ ‫משרדים‬ ‫חניונים מסחר חניונים‬ ‫חניונים‬ ‫דיור‬ ‫והיי טק‬ ‫והיי טק‬ ‫‪6,894‬‬ ‫מבנה האחזקה בנכס‬ ‫‪3,941‬‬ ‫‪7,793‬‬ ‫‪8,047‬‬ ‫‪949‬‬ ‫‪2,817‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫כל הנכסים מוחזקים ב‪ 100% -‬על‪ -‬ידי רמפא – חברה בשליטה‬ ‫מלאה של החברה‬ ‫התאגיד‬ ‫חלק‬ ‫האפקטיבי בנכס‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫שמות השותפים‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫תאריך רכישת הנכס‬ ‫‪1996‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫זכויות משפטיות בנכס‬ ‫חכירה‬ ‫בעלות‬ ‫בעלות‬ ‫מצב רישום הזכויות‬ ‫מינהל‬ ‫הערת אזהרה‬ ‫טאבו‬ ‫נושאים מיוחדים‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫שיטת הצגה בדוחות‬ ‫הכספיים‬ ‫איחוד‬ ‫איחוד‬ ‫איחוד‬ ‫פרטים על נכס שנמכר‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫א ‪47 -‬‬ ‫‪9.26‬‬ ‫נתונים עיקריים‬ ‫בית רמפא‪ ,‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫שנת‬ ‫‪2012‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2011‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫‪58,400‬‬ ‫‪58,080‬‬ ‫שיעור תפוסה ממוצע )‪(%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬ ‫‪6,894‬‬ ‫‪6,894‬‬ ‫‪6,894‬‬ ‫סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח(‬ ‫‪6,629‬‬ ‫‪6,369‬‬ ‫‪6,750‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים‬ ‫‪807‬‬ ‫‪786‬‬ ‫‪833‬‬ ‫שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח( ‪58,620‬‬ ‫למטר לשנה )בש"ח(‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למטר לשנה‬ ‫‪778‬‬ ‫‪693‬‬ ‫‪873‬‬ ‫בחוזים שנחתמו בתקופה )בש"ח(‬ ‫‪) NOI‬באלפי ש"ח(‬ ‫‪4,773‬‬ ‫‪4,510‬‬ ‫‪4,820‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם )באלפי ש"ח(‬ ‫‪4,893‬‬ ‫‪4,964‬‬ ‫‪5,006‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬ ‫‪8.1%‬‬ ‫‪7.7%‬‬ ‫‪8.3%‬‬ ‫שיעור תשואה מותאם )‪(%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪8.6%‬‬ ‫מספר שוכרים לתום שנת דיווח‬ ‫‪21‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪20‬‬ ‫בית הדר נכסים‪ ,‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2012‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2011‬‬ ‫שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח(‬ ‫‪69,900‬‬ ‫‪68,430‬‬ ‫הרכישה ‪53,385‬‬ ‫‪ 68,640‬עלות‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫שיעור תפוסה ממוצע )‪(%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪98%‬‬ ‫‪94%‬‬ ‫בתאריך‬ ‫הנכס‬ ‫מועד הרכישה‬ ‫‪2008‬‬ ‫רכישת‬ ‫א ‪48 -‬‬ ‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪8,400‬‬ ‫‪7,793‬‬ ‫שיעור תפוסה )‪(%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח(‬ ‫‪7,822‬‬ ‫‪7,330‬‬ ‫‪6,329‬‬ ‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬ ‫‪0‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים‬ ‫‪962‬‬ ‫‪921‬‬ ‫‪925‬‬ ‫למטר לשנה )בש"ח(‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למטר לשנה‬ ‫‪647‬‬ ‫‪827‬‬ ‫‪658‬‬ ‫בחוזים שנחתמו בתקופה )בש"ח(‬ ‫‪) NOI‬באלפי ש"ח(‬ ‫‪5,810‬‬ ‫‪5,041‬‬ ‫‪3,770‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם )באלפי ש"ח(‬ ‫‪5,942‬‬ ‫‪5,639‬‬ ‫‪5,575‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬ ‫‪8.3%‬‬ ‫‪7.4%‬‬ ‫‪5.5%‬‬ ‫שיעור תשואה מותאם )‪(%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.1%‬‬ ‫מספר שוכרים לתום שנת דיווח‬ ‫‪11‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪10‬‬ ‫א ‪49 -‬‬ ‫מקבץ דיור‪ ,‬אשדוד‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2012‬‬ ‫שנת‬ ‫‪2011‬‬ ‫בתאריך רכישת‬ ‫הנכס‬ ‫שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח(‬ ‫‪63,200‬‬ ‫‪61,460‬‬ ‫‪ 61,190‬עלות הרכישה‬ ‫‪64,026‬‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫שיעור תפוסה ממוצע )‪(%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫מועד הרכישה‬ ‫‪2008‬‬ ‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫‪8,046‬‬ ‫שיעור תפוסה )‪(%‬‬ ‫‪99%‬‬ ‫סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח(‬ ‫‪7,169‬‬ ‫‪7,010‬‬ ‫‪7,307‬‬ ‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬ ‫‪5,200‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים‬ ‫‪797‬‬ ‫‪789‬‬ ‫‪789‬‬ ‫למטר לשנה )בש"ח(‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למטר לשנה‬ ‫ל‪.‬ר‬ ‫ל‪.‬ר‬ ‫ל‪.‬ר‬ ‫בחוזים שנחתמו בתקופה )בש"ח(‬ ‫‪) NOI‬באלפי ש"ח(‬ ‫‪6,716‬‬ ‫‪6,555‬‬ ‫‪6,908‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם )באלפי ש"ח(‬ ‫‪5,688‬‬ ‫‪5,525‬‬ ‫‪5,622‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬ ‫‪10.6%‬‬ ‫‪10.7%‬‬ ‫‪11.3%‬‬ ‫שיעור תשואה מותאם )‪(%‬‬ ‫‪9.0%‬‬ ‫‪9.0%‬‬ ‫‪9.2%‬‬ ‫מספר שוכרים לתום שנת דיווח‬ ‫‪196‬‬ ‫‪196‬‬ ‫‪196‬‬ ‫א ‪50 -‬‬ ‫‪9.27‬‬ ‫פילוח מבנה הכנסות ועלויות‬ ‫בית רמפא‪ ,‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫הכנסות‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫שנת ‪2012‬‬ ‫שנת ‪2011‬‬ ‫מדמי שכירות – קבועות‬ ‫‪4,232‬‬ ‫‪4,066‬‬ ‫‪4,310‬‬ ‫מדמי ניהול‬ ‫‪1,235‬‬ ‫‪1,187‬‬ ‫‪1,258‬‬ ‫מהפעלת חניונים‬ ‫‪421‬‬ ‫‪404‬‬ ‫‪427‬‬ ‫אחרות‬ ‫‪741‬‬ ‫‪712‬‬ ‫‪755‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫‪6,629‬‬ ‫‪6,369‬‬ ‫‪6,750‬‬ ‫עלויות‬ ‫ניהול‪ ,‬אחזקה ותפעול‬ ‫‪1,856‬‬ ‫‪1,859‬‬ ‫‪1,930‬‬ ‫סה"כ עלויות‬ ‫‪1,856‬‬ ‫‪1,859‬‬ ‫‪1,930‬‬ ‫רווח‬ ‫‪4,773‬‬ ‫‪4,510‬‬ ‫‪4,820‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫‪4,773‬‬ ‫‪4,510‬‬ ‫‪4,820‬‬ ‫א ‪51 -‬‬ ‫בית הדר נכסים‪ ,‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫הכנסות‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫שנת ‪2012‬‬ ‫שנת ‪2011‬‬ ‫מדמי שכירות – קבועות‬ ‫‪4,544‬‬ ‫‪4,259‬‬ ‫‪3,677‬‬ ‫מדמי ניהול‬ ‫‪1,326‬‬ ‫‪1,243‬‬ ‫‪1,073‬‬ ‫מהפעלת חניונים‬ ‫‪925‬‬ ‫‪867‬‬ ‫‪749‬‬ ‫אחרות‬ ‫‪1,027‬‬ ‫‪961‬‬ ‫‪830‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫‪7,822‬‬ ‫‪7,330‬‬ ‫‪6,329‬‬ ‫עלויות‬ ‫ניהול‪ ,‬אחזקה ותפעול‬ ‫‪1,639‬‬ ‫‪1,864‬‬ ‫‪1,752‬‬ ‫הוצאות אחרות‬ ‫‪373‬‬ ‫‪425‬‬ ‫‪807‬‬ ‫סה"כ עלויות‬ ‫‪2,012‬‬ ‫‪2,289‬‬ ‫‪2,559‬‬ ‫רווח‬ ‫‪5,810‬‬ ‫‪5,041‬‬ ‫‪3,770‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫‪5,810‬‬ ‫‪5,041‬‬ ‫‪3,770‬‬ ‫א ‪52 -‬‬ ‫מקבץ דיור‪ ,‬אשדוד‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫הכנסות‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫שנת ‪2012‬‬ ‫שנת ‪2011‬‬ ‫מדמי שכירות – קבועות‬ ‫‪6,232‬‬ ‫‪6,094‬‬ ‫‪6,352‬‬ ‫מהפעלת חניונים‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫אחרות‬ ‫‪937‬‬ ‫‪910‬‬ ‫‪955‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫‪7,169‬‬ ‫‪7,010‬‬ ‫‪7,307‬‬ ‫עלויות‬ ‫ניהול‪ ,‬אחזקה ותפעול‬ ‫‪453‬‬ ‫‪455‬‬ ‫‪399‬‬ ‫סה"כ עלויות‬ ‫‪453‬‬ ‫‪455‬‬ ‫‪399‬‬ ‫רווח‬ ‫‪6,716‬‬ ‫‪6,555‬‬ ‫‪6,908‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫‪6,716‬‬ ‫‪6,555‬‬ ‫‪6,908‬‬ ‫א ‪53 -‬‬ ‫שוכרים עיקריים‬ ‫‪9.28‬‬ ‫בית רמפא‪ ,‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫שיעור‬ ‫חלק‬ ‫הקבוצה משטח‬ ‫בנכס – הנכס‬ ‫המשויך‬ ‫‪100%‬‬ ‫לשוכר‬ ‫)‪(%‬‬ ‫בשנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫תיאור הסכם השכירות‬ ‫שיוך‬ ‫האם‬ ‫האם‬ ‫ענפי‬ ‫מהווה אחראי‬ ‫תקופת‬ ‫של‬ ‫שוכר ל‪20% -‬‬ ‫עוגן? או יותר השוכר ההתקשרות‬ ‫המקורית‬ ‫מהכנסות‬ ‫והתקופה‬ ‫הנכס?‬ ‫שנותרה )שנים(‬ ‫ציון‬ ‫ערבויות‬ ‫אופציות מנגנון‬ ‫תלות‬ ‫להארכה עדכון או )ככל‬ ‫שקיימות( מיוחדת‬ ‫)שנים( הצמדה‬ ‫של דמי‬ ‫השכירות‬ ‫שוכר א' ‪28.9%‬‬ ‫לא‬ ‫ תעשיה ‪1.10.2008-‬‬‫כן‬ ‫‪31.12.2014‬‬ ‫‪25.3%‬‬ ‫אין‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫בנקאית‬ ‫אין‬ ‫שוכר ב'‬ ‫‪26.4%‬‬ ‫לא‬ ‫ תעשיה ‪2.10.2003-‬‬‫כן‬ ‫‪31.12.2015‬‬ ‫‪22.6%‬‬ ‫אין‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫בנקאית‬ ‫אין‬ ‫שוכר ג'‬ ‫‪16.2%‬‬ ‫לא‬ ‫תעשיה ‪13.7.2004-‬‬ ‫‪31.8.2014‬‬ ‫אין‬ ‫ערבות‬ ‫מדד‬ ‫המחירים אישית‬ ‫ושטר חוב‬ ‫לצרכן‬ ‫לא‪-‬‬ ‫‪8.1%‬‬ ‫אין‬ ‫מקבץ דיור‪ ,‬אשדוד‬ ‫שיוך‬ ‫האם‬ ‫האם‬ ‫שיעור‬ ‫חלק‬ ‫ענפי‬ ‫מהווה אחראי‬ ‫הקבוצה משטח‬ ‫של‬ ‫שוכר ל‪20% -‬‬ ‫בנכס – הנכס‬ ‫המשויך עוגן? או יותר השוכר‬ ‫‪100%‬‬ ‫מהכנסות‬ ‫לשוכר‬ ‫הנכס?‬ ‫)‪(%‬‬ ‫בשנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫שוכר א' ‪68%‬‬ ‫האם‬ ‫סביר‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫תיאור הסכם השכירות‬ ‫ציון‬ ‫ערבויות‬ ‫אופציות מנגנון‬ ‫תקופת‬ ‫תלות‬ ‫ההתקשרות להארכה עדכון או )ככל‬ ‫שקיימות( מיוחדת‬ ‫)שנים( הצמדה‬ ‫המקורית‬ ‫של דמי‬ ‫והתקופה‬ ‫השכירות‬ ‫שנותרה‬ ‫)שנים(‬ ‫מגורים ‪1.4.2004-‬‬ ‫‪20.3.2019‬‬ ‫‪5‬‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫א ‪54 -‬‬ ‫בית הדר נכסים‪ ,‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫תיאור הסכם השכירות‬ ‫שיוך‬ ‫האם‬ ‫האם‬ ‫שיעור‬ ‫חלק‬ ‫ענפי‬ ‫מהווה אחראי‬ ‫הקבוצה משטח‬ ‫אופציות‬ ‫תקופת‬ ‫של‬ ‫שוכר ל‪20% -‬‬ ‫בנכס – הנכס‬ ‫המשויך עוגן? או יותר השוכר ההתקשרות להארכה‬ ‫‪100%‬‬ ‫)שנים(‬ ‫המקורית‬ ‫מהכנסות‬ ‫לשוכר‬ ‫והתקופה‬ ‫הנכס?‬ ‫)‪(%‬‬ ‫שנותרה‬ ‫בשנת‬ ‫)שנים(‬ ‫‪2013‬‬ ‫שוכר א' ‪37%‬‬ ‫ציון‬ ‫ערבויות‬ ‫מנגנון‬ ‫תלות‬ ‫עדכון או )ככל‬ ‫שקיימות( מיוחדת‬ ‫הצמדה‬ ‫של דמי‬ ‫השכירות‬ ‫לא‬ ‫כן‬ ‫תעשיה ‪14.8.2008-‬‬ ‫‪31.12.2018‬‬ ‫‪5‬‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫שוכר ב'‬ ‫‪14.4%‬‬ ‫לא‬ ‫לא‪-‬‬ ‫‪12.7%‬‬ ‫תעשיה ‪1.1.2011-‬‬ ‫‪14.5.2021‬‬ ‫אין‬ ‫שעבוד‬ ‫מדד‬ ‫המחירים נכס‬ ‫לצרכן‬ ‫שוכר ג'‬ ‫‪14%‬‬ ‫לא‬ ‫כן‬ ‫תעשיה ‪5.9.2008-‬‬ ‫‪4.9.2014‬‬ ‫‪4‬‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫בנקאית‬ ‫בנקאית‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫א ‪55 -‬‬ ‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬ ‫‪9.29‬‬ ‫לשנה‬ ‫הקבוצה לשנה‬ ‫חלק‬ ‫שתסתיים שתסתיים‬ ‫בנכס – ‪100%‬‬ ‫ביום‬ ‫ביום‬ ‫‪31.12.14 31.12.13‬‬ ‫לשנה‬ ‫שתסתיים‬ ‫ביום‬ ‫‪31.12.16‬‬ ‫לשנה‬ ‫שתסתיים‬ ‫ביום‬ ‫‪31.12.15‬‬ ‫לשנה‬ ‫שתסתיים‬ ‫ביום‬ ‫‪31.12.17‬‬ ‫ואילך‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫בית רמפא‬ ‫‪6,715‬‬ ‫‪3,222‬‬ ‫‪585‬‬ ‫‪252‬‬ ‫‪738‬‬ ‫בית הדר נכסים‬ ‫‪6,065‬‬ ‫‪4,599‬‬ ‫‪3,685‬‬ ‫‪3,467‬‬ ‫‪5,469‬‬ ‫מקבץ דיור‪ ,‬אשדוד‬ ‫‪2,452‬‬ ‫‪569‬‬ ‫‪519‬‬ ‫‪214‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪9.30‬‬ ‫השבחות ושינויים מתוכננים‬ ‫בית הדר נכסים‪ ,‬אזור התעש י יה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫מהות ההשבחה‬ ‫השטחים‬ ‫)במ"ר‪ ,‬ברוטו(‬ ‫הוספת ‪ 3‬קומות לבניין‬ ‫הנוספים‬ ‫שיתווספו‬ ‫מצב סטטוטורי‬ ‫תקציב‬ ‫)במיליוני‬ ‫חלק‬ ‫בנכס – ‪100%‬‬ ‫‪6,400‬‬ ‫התב"ע אושרה‪ ,‬היתר‬ ‫בניה צפוי בשנת ‪2014‬‬ ‫הקמה תקציב‬ ‫ש"ח( כולל‬ ‫הקבוצה‬ ‫כ‪ 17 -‬מיליוני ש"ח‬ ‫)טרם‬ ‫יתרה שטרם כלשהו(‬ ‫הושקעה‬ ‫בפועל‬ ‫הושקע‬ ‫שיעור השטחים לגביהם נחתמו הסכמים‬ ‫להשכרה מתוך השטחים הנוספים‬ ‫‪0‬‬ ‫סטאטוס ביצוע‬ ‫טרם החל‬ ‫תאריך צפוי להשלמה‬ ‫סוף ‪2015‬‬ ‫סכום‬ ‫א ‪56 -‬‬ ‫‪9.31‬‬ ‫מימון ספציפי‬ ‫מקבץ דיור‪ ,‬אשדוד‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫יתרות בדוח על‬ ‫המצב הכספי‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫הלוואות‬ ‫לזמן קצר‬ ‫הלוואות‬ ‫לזמן ארוך‬ ‫הלוואות‬ ‫לזמן קצר‬ ‫הלוואות‬ ‫לזמן ארוך‬ ‫‪13,618‬‬ ‫‪8,195‬‬ ‫‪12,556‬‬ ‫‪13,164‬‬ ‫שווי הוגן ליום ‪) 31.12.2013‬אלפי ש"ח(‬ ‫‪21,814‬‬ ‫תאריך נטילת הלוואה מקורי‬ ‫‪18/5/2008‬‬ ‫גובה הלוואה מקורי )מיליוני ש"ח(‬ ‫‪ 42‬מיליוני ש"ח‬ ‫שיעור ריבית אפקטיבית ליום ‪(%) 31.12.2013‬‬ ‫‪) 3.8%‬צמוד למדד( לגבי סכום של‬ ‫‪ 22‬מיליוני ש"ח‬ ‫מועדי פירעון קרן וריבית‬ ‫‪ 13.6‬מיליוני ש"ח ז"ק‬ ‫‪ 8.2‬מיליוני ש"ח‬ ‫רבעונים עד ‪5/2015‬‬ ‫תניות פיננסיות מרכזיות‬ ‫___‬ ‫תניות מרכזיות אחרות‬ ‫אין‬ ‫האם הופרו תניות מרכזיות או אמות מידה פיננסיות‬ ‫לא‬ ‫האם מסוג ‪non-recourse‬‬ ‫לא‬ ‫בהחזרים‬ ‫א ‪57 -‬‬ ‫‪9.32‬‬ ‫סוג‬ ‫שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס‬ ‫הסכום המובטח ע"י השעבוד‬ ‫פירוט‬ ‫‪31.12.2013‬‬ ‫)במיליוני ש"ח(‬ ‫בית רמפא‬ ‫שעבוד‬ ‫דרגה‬ ‫ראשונה‬ ‫בנק לאומי ‪50%‬‬ ‫ובנק איגוד ‪50%‬‬ ‫בית‬ ‫נכסים‬ ‫הדר בנק לאומי‬ ‫מקבץ‬ ‫אשדוד‬ ‫דיור בנק לאומי‬ ‫‪34‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪42‬‬ ‫א ‪58 -‬‬ ‫פרטים אודות הערכת שווי‬ ‫‪9.33‬‬ ‫בית רמפא‪ ,‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫שנת ‪2012‬‬ ‫שנת ‪2011‬‬ ‫השווי שנקבע )באלפי ש"ח(‬ ‫‪58,620‬‬ ‫‪58,400‬‬ ‫‪58,080‬‬ ‫זהות מעריך השווי‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫האם המעריך בלתי תלוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫האם קיים הסכם שיפוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫‪31/12/2012‬‬ ‫‪31/12/2011‬‬ ‫תאריך התוקף של הערכת ‪31/12/2013‬‬ ‫השווי‬ ‫)התאריך שאליו‬ ‫הערכת השווי(‬ ‫מתייחסת‬ ‫מודל הערכת השווי‬ ‫)השוואה‪ /‬הכנסה‪/‬עלות אחר(‬ ‫אם‬ ‫ההערכה‬ ‫בגישת‬ ‫היוון‬ ‫תזרימי‬ ‫מזומנים ‪-‬‬ ‫‪Income‬‬ ‫היוון‬ ‫מזומנים‬ ‫שטח בר‪ -‬השכרה ‪6,894‬‬ ‫תזרים היוון תזרים מזומנים‬ ‫‪6,894‬‬ ‫היוון תזרים מזומנים‬ ‫‪6,894‬‬ ‫‪Gross‬‬ ‫)‬ ‫‪Leasable‬‬ ‫‪( Area‬‬ ‫שנלקח בחשבון‬ ‫בחישוב )מ"ר(‬ ‫שיעור‬ ‫תפוסה ‪100%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫מתוך‬ ‫‪ Approach‬מייצג‬ ‫בר‪-‬‬ ‫השטח‬ ‫ההשכרה לצורך‬ ‫הערכת שווי )‪(%‬‬ ‫דמי‬ ‫שכירות ‪723‬‬ ‫‪726‬‬ ‫‪686‬‬ ‫]שנתיים[‬ ‫מייצגים‬ ‫ממוצעים למ"ר‬ ‫מושכר לצורך‬ ‫שווי‬ ‫הערכת‬ ‫)ש"ח(‬ ‫תזרים מייצג ‪4,983 /‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫לצורך‬ ‫מייצג‬ ‫הערכת שווי‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫‪5,006‬‬ ‫‪4,454‬‬ ‫א ‪59 -‬‬ ‫שיעור היוון ‪8.5% /‬‬ ‫שיעור תשואה ‪/‬‬ ‫‪8.5%-9.5%‬‬ ‫‪8.5%-9%‬‬ ‫מכפיל שנלקח‬ ‫לצורך הערכת‬ ‫השווי )‪(%‬‬ ‫זמן עד מימוש‬ ‫רעיוני‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫מכפיל ‪ /‬שיעור‬ ‫תשואה בעת‬ ‫מימוש רעיוני‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫) ‪Reversionary‬‬ ‫‪( Rate‬‬ ‫לשווי שינוי בשווי אלפי ש"ח‬ ‫רגישות‬ ‫ניתוחי‬ ‫)בהתאם לגישה שנבחרה(‬ ‫שיעורי‬ ‫היוון‬ ‫עליה של ‪1 %‬‬ ‫) ‪( 7,816‬‬ ‫) ‪( 7,784‬‬ ‫) ‪( 6,113‬‬ ‫ירידה של ‪1 %‬‬ ‫‪6,171‬‬ ‫‪6,147‬‬ ‫‪7,744‬‬ ‫בית הדר נכסים‪ ,‬אזור התעשיה הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫שנת ‪2012‬‬ ‫שנת ‪2011‬‬ ‫השווי שנקבע )באלפי ש"ח(‬ ‫‪69,900‬‬ ‫‪68,430‬‬ ‫‪68,640‬‬ ‫זהות מעריך השווי‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫האם המעריך בלתי תלוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫האם קיים הסכם שיפוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬ ‫)התאריך‬ ‫השווי(‬ ‫שאליו‬ ‫מתייחסת‬ ‫הערכת ‪31/12/2013‬‬ ‫מודל הערכת השווי‬ ‫תזרים היוון‬ ‫תזרים היוון‬ ‫היוון‬ ‫מזומנים‬ ‫מזומנים‬ ‫מזומנים‬ ‫)השוואה‪ /‬הכנסה‪/‬עלות אחר(‬ ‫אם ההערכה‬ ‫שטח בר‪ -‬השכרה‬ ‫בגישת היוון‬ ‫) ‪( Gross Leasable Area‬‬ ‫תזרימי‬ ‫מזומנים ‪-‬‬ ‫שנלקח בחשבון בחישוב‬ ‫)מ"ר(‬ ‫‪8,800‬‬ ‫‪Income‬‬ ‫שיעור‬ ‫‪Approach‬‬ ‫בר‪100% -‬‬ ‫השטח‬ ‫מתוך‬ ‫ההשכרה לצורך הערכת‬ ‫תפוסה‬ ‫‪31/12/2012‬‬ ‫‪31/12/2011‬‬ ‫‪8,800‬‬ ‫‪8,800‬‬ ‫מייצג‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫תזרים‬ ‫א ‪60 -‬‬ ‫שווי )‪(%‬‬ ‫דמי שכירות ]שנתיים[‬ ‫מייצגים ממוצעים למ"ר‬ ‫‪675‬‬ ‫מושכר לצורך הערכת‬ ‫שווי )ש"ח(‬ ‫‪641‬‬ ‫‪633‬‬ ‫תזרים מייצג ‪NOI /‬‬ ‫מייצג‬ ‫שווי‬ ‫לצורך‬ ‫הערכת‬ ‫‪5,942‬‬ ‫‪5,639‬‬ ‫‪5,575‬‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫שיעור היוון ‪ /‬שיעור‬ ‫תשואה ‪/‬‬ ‫מכפיל‬ ‫הערכת‬ ‫שנלקח‬ ‫לצורך ‪8.5%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫השווי )‪(%‬‬ ‫זמן עד מימוש רעיוני‬ ‫מכפיל ‪ /‬שיעור תשואה‬ ‫בעת‬ ‫מימוש רעיוני‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫) ‪( Reversionary Rate‬‬ ‫ניתוחי רגישות לשווי )בהתאם לגישה שינוי בשווי אלפי ש"ח‬ ‫שנבחרה(‬ ‫שיעורי היוון‬ ‫עליה של ‪1 %‬‬ ‫) ‪( 7,358‬‬ ‫) ‪( 6983‬‬ ‫) ‪( 7,524‬‬ ‫ירידה של ‪1 %‬‬ ‫‪9,320‬‬ ‫‪8845‬‬ ‫‪9,637‬‬ ‫מקבץ דיור‪ ,‬אשדוד‬ ‫חלק הקבוצה בנכס – ‪100%‬‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫שנת ‪2012‬‬ ‫שנת ‪2011‬‬ ‫השווי שנקבע )באלפי ש"ח(‬ ‫‪63,200‬‬ ‫‪61,460‬‬ ‫‪61,190‬‬ ‫זהות מעריך השווי‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫ירון ספקטור‬ ‫האם המעריך בלתי תלוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫האם קיים הסכם שיפוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬ ‫)התאריך‬ ‫השווי(‬ ‫שאליו‬ ‫מתייחסת‬ ‫מודל הערכת השווי‬ ‫)השוואה‪ /‬הכנסה‪/‬עלות אחר(‬ ‫הערכת ‪31/12/2013‬‬ ‫‪31/12/2012‬‬ ‫‪31/12/2011‬‬ ‫תזרים היוון‬ ‫תזרים היוון‬ ‫היוון‬ ‫מזומנים‬ ‫מזומנים‬ ‫מזומנים‬ ‫תזרים‬ ‫א ‪61 -‬‬ ‫אם ההערכה‬ ‫שטח בר‪ -‬השכרה‬ ‫בגישת היוון‬ ‫) ‪( Gross Leasable Area‬‬ ‫תזרימי‬ ‫מזומנים ‪-‬‬ ‫שנלקח בחשבון בחישוב‬ ‫)מ"ר(‬ ‫‪Income‬‬ ‫שיעור‬ ‫תפוסה‬ ‫מייצג‬ ‫‪Approach‬‬ ‫מתוך‬ ‫השטח‬ ‫בר‪-‬‬ ‫ההשכרה לצורך הערכת‬ ‫שווי )‪(%‬‬ ‫דמי‬ ‫שכירות‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫‪95%‬‬ ‫שנתיים‬ ‫מייצגים ממוצעים למ"ר‬ ‫מושכר לצורך‬ ‫שווי )ש"ח(‬ ‫‪9,871‬‬ ‫‪9,871‬‬ ‫‪9,871‬‬ ‫הערכת‬ ‫‪576‬‬ ‫‪560‬‬ ‫‪569‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫מייצג‬ ‫שווי‬ ‫לצורך‬ ‫הערכת‬ ‫‪5,688‬‬ ‫‪5,525‬‬ ‫‪5,622‬‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫שיעור היוון ‪ /‬שיעור‬ ‫תשואה ‪/‬‬ ‫מכפיל‬ ‫הערכת‬ ‫שנלקח‬ ‫לצורך ‪9%‬‬ ‫‪8.9%‬‬ ‫‪8.5%-9.5%‬‬ ‫השווי )‪(%‬‬ ‫זמן עד מימוש רעיוני‬ ‫מכפיל ‪ /‬שיעור תשואה‬ ‫בעת‬ ‫מימוש רעיוני‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫) ‪( Reversionary Rate‬‬ ‫ניתוחי רגישות לשווי )בהתאם לגישה שינוי בשווי אלפי ש"ח‬ ‫שנבחרה(‬ ‫שיעורי היוון‬ ‫עליה של ‪1 %‬‬ ‫) ‪( 6,320‬‬ ‫) ‪( 6152‬‬ ‫) ‪( 6,006‬‬ ‫ירידה של ‪1 %‬‬ ‫‪7,900‬‬ ‫‪7,692‬‬ ‫‪7,473‬‬ ‫א ‪62 -‬‬ ‫ג‪ .‬פרטים נוספים לגבי נכסי הנדל"ן המניב של הקבוצה‬ ‫‪10‬‬ ‫פירוט לגבי כל נכס בנפרד‬ ‫‪10.1‬‬ ‫בית רמפא – אזור התעשיה הר חוצבים ‪ ,‬ירושלים‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות רמפא‪ ,‬הינה בעלת זכויות החכירה )המהוונת( בבניין הידוע‬ ‫כ"בית רמפא"‪ ,‬ברחוב הרטום ‪ 12‬באזור התעשייה בהר החוצבים בירושלים‬ ‫)בסעיף זה‪ " :‬הבניין "(‪ .‬הבניין‪ ,‬אשר בנייתו הסתיימה בשנת ‪ , 1996‬הינו בן ‪6‬‬ ‫קומות ‪ 3 -‬קומות מעל הקרקע‪ ,‬קומת קרקע‪ ,‬שתי קומות חנייה ומרתף‪ .‬השטח‬ ‫הבנוי של הבניין ברוטו הוא כ‪ 10,837 -‬מ"ר )מהם כ‪ 6,256 -‬מ"ר עיקרי(‪ .‬לצרכי‬ ‫שכירות‪ ,‬הבניין כולל כ‪ 6,894 -‬מ"ר ברוטו המיועדים להשכרה‪ 105 ,‬מקומות חניה‬ ‫)מהם ‪ 89‬מקומות חניה מקורים( וכ‪ 100 -‬מ"ר של שטחי אחסנה נוספים המיועדים‬ ‫גם הם להשכרה‪. 7‬‬ ‫הבניין בנוי על מקרק עין בשטח של כ‪ 4,239 -‬מ"ר‪ ,‬המהווים את חלקה ‪ 99‬בגוש‬ ‫‪) 30243‬מגרש ‪ 1‬לפי תב"ע ‪ 3760‬א'( )בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬החברה חוכרת את‬ ‫המקרקעין בהתאם להסכם חכירה מהוון מיום ‪ 2.2.1996‬שתוקפו עד ליום‬ ‫‪ . 16.5.2043‬יעוד המקרקעין בהתאם לחוזה החכירה‪ ,‬הוא לתעשייה‪ .‬על המקרקעין‬ ‫חלה ת וכנית בניין עיר ‪ 3760‬א'‪ ,‬אשר בהתאם לה יעוד המקרקעין הוא לתעשייה‪.‬‬ ‫בהתאם להיתר הבנייה שניתן לבניית הבניין‪ ,‬יעוד הבניין הוא לתעשייה‪ .‬בבניין ‪3‬‬ ‫שוכרים אשר אינם בתחום התעשייה‪ :‬שטח של כ‪ 128 -‬מ"ר מושכר לחברה בבעלות‬ ‫בעל השליטה בחברה‪ ,‬שטח של כ‪ 123 -‬מ"ר משמש כמשרד עורכי דין המעניק‬ ‫שירותים לקבוצה‪ ,‬ושטח נוסף של כ‪ 128 -‬מ"ר משמש כמשרדים של חברה קבלנית‪.‬‬ ‫באשר לחשיפה הנובעת מכך‪ ,‬ראה סעיף ‪ 10.5‬להלן‪.‬‬ ‫‪10.2‬‬ ‫בית הדרים ‪ -‬אזור התעשי ה הר חוצבים ‪ ,‬ירושלים‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות רמפא‪ ,‬הינה בעלת זכויות החכירה )המהוונת( בבניין הידוע‬ ‫כ"בית הדרים"‪ ,‬ברחוב הרטום ‪ 7‬באזור התעשייה בהר החוצבים בירושלים‬ ‫)בסעיף זה‪ " :‬הבניין "(‪.‬‬ ‫הבניין‪ ,‬אשר בנייתו הסתיימה בשנת ‪ , 2001‬הינו בן ‪ 6‬קומות ‪ 3 -‬קומות מעל‬ ‫הקרקע‪ ,‬קומת קרקע ושתי קומות חנייה ומרתף‪ .‬השטח הבנוי של הבניין ברוטו‬ ‫הוא כ‪ 6,357 -‬מ"ר )מהם כ‪ 3,600 -‬מ"ר עיקרי(‪ .‬לצרכי שכירות‪ ,‬הבניין כולל כ‪-‬‬ ‫‪ 4,100‬מ"ר ברוטו המיועדים להשכרה‪ 100 ,‬מקומות חניה )מהם ‪ 87‬מקומות חניה‬ ‫מקורים( וכ‪ 200 -‬מ"ר של שטחי אחסנה נוספים המיועדים גם הם להשכרה‪. 8‬‬ ‫הבניין בנוי על מקרקעין בשטח של ‪ 2,404‬מ"ר‪ ,‬המהווים את חלקה ‪ 179‬בגוש‬ ‫‪) 30241‬מגרש ‪ 18‬לפי תב"ע ‪) ( 3760‬בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬רמפא חוכרת את‬ ‫המקרקעין בהתאם להסכם חכירה מהוון מיום ‪ 21.5.1998‬שתוקפו עד ליום‬ ‫‪7‬‬ ‫‪8‬‬ ‫הנתון של ‪ 7,800‬מ"ר לצרכי השכרה מבוסס על חישוב השטחים מתוך חוזי השכירות שבין רמפא לשוכרים‪.‬‬ ‫הנתון של ‪ 4,100‬מ"ר לצרכי השכרה מבוסס על חישוב השטחים מתוך חוזי השכירות שבין רמפא לשוכרים‪.‬‬ ‫א ‪63 -‬‬ ‫‪ . 12.3.2043‬יעוד המקרקעין בהתאם לחוזה החכירה‪ ,‬הוא לתעשיי ה ומלאכה‪ .‬על‬ ‫המקרקעין חלה תוכנית בניין עיר ‪ , 3760‬אשר בהתאם לה יעוד המקרקעין הוא‬ ‫לתעשייה‪ .‬גם בהתאם להיתר הבנייה‪ ,‬יעוד הבניין הוא לתעשייה‪.‬‬ ‫רמפא יזמה שינוי של התוכנית החלה על המקרקעין שעניינה שינוי יעוד הבניין‬ ‫לתעשייה ומשרדים‪ ,‬תוספת שתי קומות לבניין בהיקף של ‪ 2,524‬מ"ר שטח עיקרי‪,‬‬ ‫תוספת שטחי שירות‪ ,‬שינוי שטח של חניה פתוחה במפלס הכניסה משירות לעיקרי‬ ‫ושינוי שימוש בחניון התחתון מחניה למחסנים‪.‬‬ ‫ב‪ 8.11.2009 -‬החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז ירושלים לדחות את‬ ‫הבקשה לשינוי ייעוד הבניין ולהותיר את הייעוד לתעשייה בלבד‪ ,‬וכן לדחות את‬ ‫השינוי המבוקש של שטחי חניה למחסנים‪ .‬לעומת זאת החליטה הוועדה לאשר‬ ‫את היקפי הבנייה הנוספת המבוקשים‪ .‬התב"ע החדשה במתכונתה האמורה‬ ‫קיבלה תוקף ב‪ . 2010 -‬נכון למועד הדוח החברה טרם קיבלה היתר בנייה לביצוע‬ ‫הבנייה הנוספת בבניין אך קיבלה בראשית חודש ינואר ‪ 2012‬את אישור הועדה‬ ‫לתוכנית ואת התנאים למתן ההיתר‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬כ‪ 60% -‬משטחי הבניין מושכרים לשוכרים בשימוש לתעשייה‬ ‫)לרבות תעשיית ההיי‪ -‬טק והביו‪ -‬טק(‪ .‬היתרה ‪ -‬כ‪ 40% -‬משטחי הבניין ‪ -‬מושכרים‬ ‫למסעדה‪ , ,‬משרדים של קופת חולים וכן שטחי אחסנה שונים‪ .‬לקופת החו לים‬ ‫הוגשה בקשה שטרם הושלם הטיפול בה לחידוש אישור השימוש חורג לתקופות‬ ‫השכירות שבתוקף‪ .‬לגבי המסעדה‪ ,‬לאור תכנית המיתאר המאפשרת קיום‬ ‫פעילויות עזר לתעשייה ובכלל זאת מסעדות בהיקף של עד ‪ 5%‬משטחי המבנים לא‬ ‫נדרשת בקשה לשימוש חורג‪ .‬ראה גם סעיף ‪ 10.5‬להלן‪.‬‬ ‫‪10.3‬‬ ‫בית הדר נכסים ‪ -‬אזור התעשייה הר חוצבים ‪ ,‬ירושלים‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות רמפא‪ ,‬הינה בעלת זכויות החכירה )המהוונת( בבניין הידוע‬ ‫ככ"בית הדר נכסים"‪ ,‬ברחוב הרטום ‪) 10‬צמוד לבית רמפא( באזור התעשייה הר‬ ‫החוצבים בירושלים )בסעיף זה‪ " :‬הבניין "(‪.‬‬ ‫הבניין‪ ,‬אשר בנייתו הסתיימה לפני כאחת עשרה שנים‪ ,‬הינו בן שבע קומות‪,‬‬ ‫מתוכן ‪ 3‬קומות מרתף‪ .‬השטח הבנוי של הבניין ברוטו הינו כ‪ 16,000 -‬מ"ר )מהם‬ ‫כ‪ 7,700 -‬מ"ר עיקרי(‪ .‬לצרכי שכירות‪ ,‬הבניין כולל כ‪ 8,800 -‬מ"ר ברוטו המיועדים‬ ‫להשכרה ו‪ 234 -‬מקומות חניה‪. 9‬‬ ‫הבניין בנוי על מקרקעין בשטח של כ‪ 4,489 -‬מ"ר‪ ,‬המהווים את חלקה ‪ 100‬בגוש‬ ‫‪) 30243‬מגרש ‪ 2‬לפי תב"ע ‪ 3760‬א'( )בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬הבעלות בחלקה‬ ‫רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם מדינת ישראל‪ .‬זכויות החכירה‬ ‫במקרקעין )בהתאם להסכם חכירה מהוון עם מינהל מקרקעי ישראל מיום‬ ‫‪ ,( 11.9.2003‬הינן לתקופת חכירה של ‪ 49‬שנים מיום ‪ 10.11.1998‬ועד ליום‬ ‫‪ , 9.11.2047‬וכן אופציה לתקופת חכירה נוספת של ‪ 49‬שנים‪ .‬מטרת החכירה הינה‬ ‫‪9‬‬ ‫הנתון של ‪ 8,800‬מ"ר לצרכי השכרה מבוסס על חישוב השטחים מתוך חוזי השכירות שבין רמפא לשוכרים‪.‬‬ ‫א ‪64 -‬‬ ‫מבנה תעשייתי‪ .‬נכון למועד דוח זה‪ ,‬כל השוכרים בבניין )למעט ש טח של כמה‬ ‫עשרות מ"ר בודדים המושכר לעמותה(‪ ,‬הינם בהתאם למטרת החכירה‪.‬‬ ‫העברת הזכויות במקרקעין על שם רמפא טרם הסתיימה נכון למועד דוח זה‪ ,‬בשל‬ ‫מחלוקת בין רמפא לעיריית ירושלים על חיובי ארנונה בסכומים לא מהותיים‬ ‫אשר מונעת את קבלת האישור הנדרש מהעיריה לצרכי הרישום ‪ -‬ובשלב זה לזכות‬ ‫רמפא רשומה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה‪.‬‬ ‫על הבניין חלה תוכנית ‪ 7384‬אשר פורסמה למתן תוקף ביום ‪ 5.7.2000‬בי‪.‬פ‪. 4899 .‬‬ ‫התוכנית הינה נקודתית וחלה רק על הבניין‪ .‬ייעוד הבניין בהתאם לתוכנית הינו‬ ‫לשימושי תעשייה ומלאכה‪ .‬רמפא יזמה שינ וי של התוכנית החלה על המקרקעין‪.‬‬ ‫לרבות שינוי יעוד הבניין לתעשייה ומשרדים ותוספת שטחים‪ .‬ב‪9.8.2009 -‬‬ ‫החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז ירושלים לדחות את הבקשה‬ ‫לשינוי ייעוד הבניין ולהותיר את הייעוד לתעשייה בלבד‪ .‬לעומת זאת החליטה‬ ‫הוועדה לאשר את היקפי הבני יה הנוספת המבוקשים‪ .‬התב"ע החדשה במתכונתה‬ ‫האמורה קיבלה תוקף ב‪ . 2010 -‬יצוין כי למרות ייעוד המקרקעין על פי התב"ע‪,‬‬ ‫הקבוצה משכירה שטח של כ‪ 1,100 -‬מ"ר המשמש כחדר כושר לעובדי החברות‬ ‫במבנה ובאזור התעשייה‪ .‬להערכת הנהלת החברה לא קיימת לה חשיפה מהותית‬ ‫בגין שימוש חורג ז ה מהתב"ע‪ -‬לפרטים ראו סעיף ‪ 9.5‬להלן‪ .‬נכון למועד הדוח‬ ‫החברה טרם קיבלה היתר בנייה לביצוע הבנייה הנוספת בבניין אך קיבלה‬ ‫בראשית חודש ינואר ‪ 2012‬את אישור הועדה לתוכנית ואת התנאים הדרושים‬ ‫למתן ההיתר ‪.‬‬ ‫נכון ל‪ 98% 31.12.2013 -‬מכלל השטחים בבניין מושכרים‪.‬‬ ‫‪10.4‬‬ ‫בית גיל – אז ור התעשיה תלפיות ‪ ,‬ירושלים‬ ‫החברה היא בעלת זכויות החכירה המהוונת בבניין הידוע כ"בית גיל" ברחוב‬ ‫האומן ‪ 16‬באזור התעשייה תלפיות בירושלים )בסעיף זה‪ " :‬הבניין "(‪.‬‬ ‫הבניין‪ ,‬אשר נבנה לפני למעלה מ‪ 20 -‬שנה‪ ,‬הינו בן ‪ 5‬קומות ‪ 3 -‬קומות מעל‬ ‫הקרקע‪ ,‬קומת קרקע‪ ,‬וקומת חניה‪ .‬השטח הבנוי של הבניין ברוטו הוא כ‪4,282 -‬‬ ‫מ"ר )מהם כ‪ 3,200 -‬מ"ר עיקרי(‪ .‬בקומת הקרקע והקומה השלישית של הבניין‬ ‫ישנן גלריות‪ .‬לצרכי שכירות‪ ,‬הבניין כולל כ‪ 3,400 -‬מ"ר ברוטו המיועדים‬ ‫להשכרה‪ 33 ,‬מקומות חניה )מהם ‪ 22‬מקומות חניה מקורים( וכ‪ 300 -‬מ"ר של‬ ‫שטחי אחסנה נוספים המ יועדים גם הם להשכרה‪ . 10‬החברה מכרה את הזכויות‬ ‫בשטח של כ‪ 140 -‬מ"ר בבניין‪ ,‬לצד שלישי‪.‬‬ ‫הבניין בנוי על מקרקעין בשטח של ‪ 1,526‬מ"ר‪ ,‬המהווים את מגרש מספר ‪ 19‬לפי‬ ‫תב"ע ‪) 1718‬בסעיף זה‪ " :‬התב"ע "( )חלק מחלקות ‪ 10-14‬בגוש ‪ 30131‬וחלק‬ ‫מחלקות ‪ 78 , 7‬בגוש ‪) ( 30130‬בסעיף זה‪ " :‬המקר קעין "(‪ .‬החברה חוכרת את‬ ‫המקרקעין בהתאם להסכם חכירה מיום ‪ 26.5.1986‬שתוקפו עד ליום ‪. 28.10.2027‬‬ ‫‪10‬‬ ‫הנתון של ‪ 3,400‬מ"ר לצרכי השכרה מבוסס על חישוב השטחים מתוך חוזי השכירות שבין החברה לשוכרים‪.‬‬ ‫א ‪65 -‬‬ ‫יעוד המקרקעין בהתאם לחוזה החכירה‪ ,‬הוא למפעל תעשייתי למטרת תעשיית‬ ‫משחקים‪ .‬בהתאם לתב"ע‪ ,‬המקרקעין הם חלק מאזור התעשייה תלפיות‬ ‫בירושלים ומיועדים לתעשייה‪ .‬בהתאם להיתר הב נייה שניתן לבניית הבניין‪ ,‬יעוד‬ ‫הבניין הוא למבנים תעשייתיים‪.‬‬ ‫בפועל‪ ,‬משכירה החברה את השטחים בבית גיל לשוכרים שונים‪ ,‬שחלקם עושים‬ ‫שימוש בנכסים בתחומי התעשייה והמסחר‪ ,‬וחלקם משתמשים בנכסים‬ ‫כמשרדים‪ .‬בסך הכל‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬מושכרים כ‪ 1,000 -‬מ"ר )כ‪30% -‬‬ ‫מהשטחים בבנ יין( לשוכרים שונים שעושים בהם שימוש למשרדים‪ ,‬והיתר‬ ‫לשוכרים שעושים בהם שימוש בתחומי התעשייה והמסחר‪ .‬באשר לחשיפה‬ ‫הנובעת מכך‪ ,‬ראה סעיף ‪ 10.5‬להלן‪.‬‬ ‫‪10.5‬‬ ‫שי מוש במקרקעין בסטייה מהיתר או תוכנית‬ ‫כפי שפורט לעיל‪ ,‬שטחים מסוימים בבית רמפא‪ ,‬בית הדרים‪ ,‬בית הדר נכסים‬ ‫ובית גיל‪ ,‬מושכרים לשוכרים שעושים בהם שימוש לצרכים שלא בהתאם לקבוע‬ ‫בהיתר הבניה‪ ,‬תוכניות בניין העיר וחוזי החכירה לגביהם‪.‬‬ ‫סעיף ‪) 204‬ב( לחוק התכנון והבנייה‪ ,‬התשכ"ה‪ ") 1965 -‬חוק התכנון והבנייה "(‪,‬‬ ‫קובע כי משתמש במקרקעין בסטייה מהיתר או מתוכנית‪ ,‬דינו ‪ -‬מאסר שנה אחת‬ ‫ובעבירה נמשכת קנס כאמור בסעיף ‪) 61‬ג( לחוק העונשין‪ ,‬התשל"ז‪ 1977 -‬לכל יום‬ ‫שבו נמשכה העבירה לאחר שנמסרה לנאשם הודעה בכתב מהוועדה המקומית על‬ ‫אותה עבירה או לאח ר הרשעתו‪ .‬אישום בעבירות האמורות יכול להיות מופנה הן‬ ‫כנגד השוכרים והן כנגד החברה‪ ,‬דירקטורים‪ ,‬בעלי מניות ונושאי משרה בה‪.‬‬ ‫כמו‪ -‬כן‪ ,‬יכולה הרשות המקומית לתבוע מהחברה‪ ,‬בהתאם להוראות חוק התכנון‬ ‫והבנייה‪ ,‬תשלום היטל השבחה על עשיית שימוש חורג במקרקעין וכן את פינוי‬ ‫ה שטחים המושכרים שלא בהתאם לקבוע בהיתר הבניה או בתוכניות בניין העיר‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬בחוזי החכירה שבין החברה ורמפא למינהל מקרקעי ישראל )" המינהל "(‬ ‫מופיעות הוראות לפיהן שימוש במקרקעין בניגוד למטרת החכירה הינו הפרה‬ ‫יסודית של הסכם החכירה המקנות למינהל זכות לבטלו ולדרוש א ת השבת‬ ‫המקרקעין‪ .‬כמו‪ -‬כן‪ ,‬יכול המינהל לתבוע מהחברה תשלום דמי היתר‪ ,‬על עשיית‬ ‫שימוש חורג במקרקעין‪.‬‬ ‫עם זאת יצוין‪ ,‬כי נכון למועד הדוח‪ ,‬לא הופנו לחברה ו‪/‬או למי מבעלי מניותיה‬ ‫ו‪/‬או הדירקטורים בה ו‪/‬או נושאי המשרה בה‪ ,‬כל תביעות בהתאם לאמור לעיל ‪-‬‬ ‫וזאת למרות ששטחים ש ונים בבניינים האמורים מושכרים מזה שנים לשוכרים‬ ‫העושים בהם שימושים לצרכי משרדים‪.‬‬ ‫כך למשל‪ ,‬חוזה החכירה לבית גיל הינו משנת ‪ 1986‬והבניין עצמו נבנה לפני‬ ‫למעלה מ‪ 20 -‬שנה‪ .‬בכל התקופה הארוכה הזו‪ ,‬שבה נהגה החברה להשכיר חלקים‬ ‫שונים בבניין בין היתר כמשרדים כאמור לעיל ‪ ,‬מעולם לא ננקטו צעדים כלשהם‬ ‫בשל כך‪ ,‬בין על‪ -‬ידי עיריית ירושלים ובין על‪ -‬ידי מינהל מקרקעי ישראל‪ .‬עוד יש‬ ‫לציין‪ ,‬כי למיטב ידיעת החברה בבניינים רבים באזור שבו נמצא בית גיל‪,‬‬ ‫א ‪66 -‬‬ ‫המיועדים לתעשייה‪ ,‬מושכרים שטחים נרחבים כמשרדים‪ .‬למיטב ידיעת החברה‪,‬‬ ‫ולאור האמור לעיל‪ ,‬עיר יית ירושלים אף בוחנת בתקופה האחרונה אפשרות ליזום‬ ‫שינוי של יעוד הסביבה בה נמצא בית גיל למסחר ומשרדים‪ ,‬בנוסף לתעשייה‪.‬‬ ‫כמו‪ -‬כן‪ ,‬החברה ורמפא נוהגות לכלול במרבית חוזי השכירות שהן חותמות עם‬ ‫שוכרים בבניינים האמורים‪ ,‬ובעיקר בבית גיל‪ ,‬הוראות הקובעות כי השוכר בדק‬ ‫את המושכר ומצא אותו מתאים למטרותיו וכי הוא מוותר על כל טענה בנוגע לאי‬ ‫התאמה לרבות בשל אי קבלת רישיון‪ .‬עוד קובעים מרבית חוזי השכירות‪ ,‬כי על‬ ‫השוכר להשיג על חשבונו ואחריותו את כל ההיתרים והרישיונות הדרושים‬ ‫לשימוש במושכר ‪ -‬למטרת השכירות ‪ -‬והוא בלבד יישא באחריות ו בתוצאות לאי‬ ‫קיום הוראה כלשהי על‪ -‬פי כל דין לעניין זה ולא יוכל לחזור למשכירה בכל טענה‬ ‫עקב אי קבלת היתר‪ .‬כן‪ ,‬נקבע כי השוכר מתחייב לקיים את כל ההוראות‪,‬‬ ‫החוקים וחוקי העזר‪ ,‬תקנות‪ ,‬צווים ותוכניות בניין ערים של כל רשות מוסמכת‬ ‫החלים לגבי המושכר ו‪/‬או לגבי השימוש במו שכר‪ .‬השוכר מתחייב עוד לקיים את‬ ‫כל התחייבויותיו לפי חוזה השכירות‪ ,‬גם אם לא יינתן לו רישיון ו‪/‬או היתר‬ ‫לשימוש בנכס למטרת השכירות‪.‬‬ ‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬סבורה החברה כי לא קיימת לה חשיפה כספית מהותית‪,‬‬ ‫בשל האמור בפסקה זו‪.‬‬ ‫א ‪67 -‬‬ ‫‪10.6‬‬ ‫מבנים בעיר ‪ Peabody‬במדינת מסצ ' וסטס ‪ ,‬ארה " ב )" המבנים באזור בוסטון "(‬ ‫ב‪ 16.2.2007 -‬חתמה הקבוצה‪ ,‬באמצעות ‪ , B&H Peabody‬על הסכם לרכישת שני‬ ‫מבנים בעיר ‪ Peabody‬במדינת מסצ'וסטס בארה"ב‪ ,‬המשמשים למשרדים וכן‬ ‫למחקר ופיתוח‪ .‬העיר ‪ Peabody‬נמצאת כ‪ 17 -‬מייל )כ‪ 27 -‬ק"מ( צפונית לבוסטון‬ ‫וכ‪ 90 -‬מייל )כ‪ 144 -‬ק"מ( דרומית לפ ורטלנד‪ .‬שני המבנים‪ ,‬בשטח כולל של כ‪-‬‬ ‫‪ 11,780‬מ"ר נמצאים במתחם ‪ , Centennial Park‬שהוא מתחם עסקים מרכזי‬ ‫בעיר ‪. Peabody‬‬ ‫שני המבנים נרכשו תמורת ‪ 12.1‬מיליון דולר )וכן הוצאות נלוות‪ ,‬כגון שכ"ט עורך‬ ‫דין‪ ,‬בהיקף של כ‪ 430,000 -‬דולר(‪ .‬העסקה הושלמה ב‪ . 3.5.2007 -‬המבנה הראשון‬ ‫נבנה ב‪ 1980 -‬והינו בשטח בנוי של ‪ 6,949‬מ"ר‪ .‬המבנה בנוי משתי קומות של שטחי‬ ‫משרדים )המהווים ‪ 70%‬מהמבנה( ושטחים למחקר ופיתוח )המהווים ‪30%‬‬ ‫מהמבנה(‪ .‬המבנה השני נבנה אף הוא ב‪ 1980 -‬והינו בשטח בנוי של כ‪ 4,831 -‬מ"ר‪.‬‬ ‫המבנה בנוי מקומה אחת של שטחי משרדים )המהווים ‪ 50%‬מהמ בנה( ושטחים‬ ‫למחקר ופיתוח )המהווים ‪ 50%‬מהמבנה(‪.‬‬ ‫במועד רכישת המבנים היה במבנה הראשון שוכר אחר בלבד אשר שכר כ‪38% -‬‬ ‫משטח המבנה ואילו שאר המבנה היה ריק‪ .‬המבנה השני נרכש כשהוא מושכר‬ ‫במלואו לשלושה שוכרים שונים‪ .‬נכון ליום ‪ 31.12.2013‬עומדת התפוסה במבנים‬ ‫על ‪. 98%‬‬ ‫לצור ך רכישת המבנים התקשרה ‪ B&H Peabody‬במאי ‪ 2007‬בהסכם עם‬ ‫‪ ") MARATHON STRUCTURE FINANCE FUND L.P‬הגורם המממן "( ‪-‬‬ ‫גוף אמריקאי המתמחה בניהול‬ ‫כולל של עד ‪ 10.5‬מיליון דולר‪,‬‬ ‫והיתר לצורך שי פוץ המבנים‬ ‫האשראי הועמד לתקופה של ‪3‬‬ ‫ומימון נכסים‪ ,‬אשר העמיד לה אשראי בסכום‬ ‫מתוכם ‪ 8.8‬מיליון דולר לצורך רכישת הנכסים‬ ‫)לרבות לצרכי התאמתם לשוכרים עתידיים(‪.‬‬ ‫שנים‪ ,‬עד ל‪ , 11.5.2010 -‬בתנאי ליבור ‪. 1.8% +‬‬ ‫במאי ‪ 2010‬חודש ההסכם עם הגורם המממן‪ .‬במסגרת החידוש פרעה ‪Peabody‬‬ ‫‪ B&H‬סכום של ‪ 800‬אלפי דולרים והאשראי הועמד על סך של ‪ 8.3‬מליון דולר‪,‬‬ ‫בתנאי הרי בית של ההלוואה המקורית‪ .‬תקופת ההלוואה הינה ל‪ 5 -‬שנים ואמורה‬ ‫להיפרע במלואה בחודש מאי ‪ . 2015‬בתקופה זו הקבוצה התחייבה לפרוע את‬ ‫הריבית וכן סכומים נוספים שיצטברו בחשבון השוטף‪ .‬נכון למועד הדוח המימון‬ ‫המצטבר לנכס זה מסתכם לכ‪ 8.9 -‬מיליוני דולרים‪.‬‬ ‫האשראי‪ ,‬לרבות הריב ית ויתר התשלומים בהתאם להסכם‪ ,‬מובטחים במשכנתא‬ ‫שנרשמה על המבנים )לרבות כל הנלווה להם ובכלל זאת הציוד הנדרש לתפעולם(‬ ‫ללא זכות חזרה למי מהחברות בקבוצה ) ‪ .( Non-Recourse‬עם זאת בעל השליטה‬ ‫בחברה ובנו ערבו באופן אישי למצגים שניתנו בהסכם עם הגורם המממן‪ ,‬לרבות‬ ‫מצבם התכנוני‪ ,‬המשפטי והפיזי של המבנים‪ ,‬השוכרים המאכלסים אותם והיקף‬ ‫דמי השכירות המשולמים בגין המבנים‪ B&H Peabody .‬התחייבה בנוסף למנות‬ ‫א ‪68 -‬‬ ‫חברה שתנהל את כל עסקיה‪ .‬החברה המנהלת היא ‪ - PBDY‬החברה האם של‬ ‫‪ ") B&H Peabody‬החברה המנהלת "(‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬נחתם ב‪ 2.5.2007 -‬הסכם‬ ‫ניהול בין החברה המנהלת ) ‪ ( PBDY‬ל‪ . Peabody B&H -‬תפקידה של החברה‬ ‫המנהלת הינו לנהל את כל עסקיה של ‪ , B&H Peabody‬לרבות ביצוע כל הוראות‬ ‫ההסכם עם הגורם המממן‪ .‬בהסכם נקבע כי לחברה המנהלת יהיו שני מנהלים‬ ‫)דירקטורים(‪ ,‬שאחד מהם הינו מנהל חיצוני שאינו קשור לבעל השליטה בחברה‪.‬‬ ‫‪ B&H Peabody‬התקשרה ב‪ 2.5.07 -‬בהסכם עם חברת ‪Hunneman Management‬‬ ‫‪ ") and Development Company‬חברת הניהול "(‪ ,‬חברה אמריקאית שאינה‬ ‫קשורה לקבוצה אשר מתמחה בניהול מבנים‪ ,‬בהסכם שלפיו תנהל חברת הניהול‬ ‫את המבנים‪ . 11‬חברת הניהול הינה חברה מוכרת‪ ,‬השייכת לקבוצת זכיינים‬ ‫עולמית‪ ,‬ומנהלת כיום מעל ‪ 5‬מיליון ‪ SQFT‬של שטחי משרדים ומסחר‪ .‬הסכם‬ ‫הניהול החל ב‪ 1.5.2007 -‬והוא לתקופה של שנה אחת המוארכת בכל פעם‬ ‫אוטומטית לשנה נוספת‪ ,‬אלא אם הודיע מי מהצדדים על רצונו בסיום ההסכם‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬ההס כם ניתן לביטול מכל סיבה שהיא בהודעה בכתב של ‪ 60‬יום מראש של‬ ‫כל צד למשנהו‪.‬‬ ‫לחברת הניהול ניתנו הסמכויות הבאות ביחס לניהול המבנים‪) :‬א( לגבות את דמי‬ ‫השכירות‪ ,‬חובות וכל יתר הכספים מהשוכרים; )ב( לרכוש ציוד‪ ,‬שירותים ולנהל‬ ‫תקציב הנדרש לטעמה לצורך קיומו של הסכם הניה ול וביצוע התחייבויותיה על‪-‬‬ ‫פיו; )ג( להזמין בעלי מלאכה ו‪/‬או ספקים לצורך תיקון‪ ,‬שיפוץ החלפה וכו' של‬ ‫ציוד ו‪/‬או חלקים במבנים; ו‪) -‬ד( לשכור את שירותיהם של עובדים‪ ,‬הנדרשים‬ ‫לצורך תחזוקתם השוטפת של המבנים; )ה( לבצע את כל התשלומים והמיסים‬ ‫הנדרשים בגין אחזקתם של המבני ם‪ ,‬לרבות תשלום המשכנתא‪ ,‬הכל כפי שתנחה‬ ‫אותה ‪) ; B&H Peabody‬ו( לנהל משא ומתן עם שוכרים קיימים ו‪/‬או שוכרים‬ ‫פוטנציאלים בהתאם להנחיות ‪) ; B&H Peabody‬ז( לדאוג לאחזקה שוטפת של‬ ‫המבנים בכל הקשור לחשמל‪ ,‬גז‪ ,‬תאורה‪ ,‬ציוד נילווה וכו'; ו‪) -‬ח( להכין תקציב‬ ‫שנתי הנדרש לצורך ה פעלתם ותחזוקתם של המבנים לצורך אישורו מחדש כל שנה‬ ‫על‪ -‬ידי ‪ . B&H Peabody‬תמורת שירותי הניהול תהיה חברת הניהול זכאית‬ ‫לתשלום חודשי בשיעור של ‪ 4%‬מדמי השכירות ברוטו שמשלמים השוכרים‬ ‫במבנים‪ ,‬אך לא פחות מ‪ 3,000 -‬דולר‪.‬‬ ‫כל התשלומים אשר יגבו מהשוכרים ישולמו בהתאם לסדר ה בא‪) :‬א( החזר‬ ‫המשכנתא ותשלומי פוליסות הביטוח בקשר למבנים; )ב( אספקת צרכיהם של‬ ‫השוכרים בהתאם להסכמי השכירות עימם; )ג( תשלומים הנדרשים להפעלתם‬ ‫השוטפת של המבנים; )ד( תשלומים המגיעים לחברת הניהול; )ה( היתרה ל‪-‬‬ ‫‪. B&H Peabody‬‬ ‫‪11‬‬ ‫חברת הניהול ‪ - Hunneman Management and Development Company -‬מנהלת )מתחזקת( את‬ ‫המבנים עצמם‪ ,‬ואילו החברה המנהלת ‪ - PBDY -‬מנהלת את חברת ‪. B&H Peabody‬‬ ‫א ‪69 -‬‬ ‫‪10.7‬‬ ‫מקבץ דיור באשדוד‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות רמפא‪ ,‬התקשרה ב‪ 25.4.2007 -‬בהסכם )בסעיף זה‪ " :‬הסכם‬ ‫הרכישה "( עם צד ג' )" המוכרת "( לרכישת מקבץ דיור )כולל קומה מסחרית(‬ ‫הידוע בשם "משכנות שליט" ונמצא בשדרות הפלמ"ח פינת שדרות יצחק הנשיא‬ ‫באשדוד )" מקבץ הדיור "(‪ ,‬תמורת סכום של ‪ 61‬מיליון ש"ח )מתוכו ‪ 58‬מיליון ש"ח‬ ‫עבור המקרקע ין ו‪ 3 -‬מיליון ש"ח עבור ציוד מקבץ הדיור(‪.‬‬ ‫מקבץ הדיור )שבנייתו הסתיימה בשנת ‪ ( 2003‬בנוי על מקרקעין בשטח של ‪3,580‬‬ ‫מ"ר הידועים כחלקה ‪ 73‬בגוש ‪) 2462‬בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬המקרקעין‬ ‫מהווים את מגרש מספר ‪ 65‬ב' לפי תוכנית המתאר ‪) 44/103/03/3‬בסעיף זה‪:‬‬ ‫" התב"ע המקורית "(‪ .‬בהתאם לתב"ע המקורית‪ ,‬ניתן לבנות במקום בניין של ‪11‬‬ ‫קומות מעל קומה מסחרית וחניה תת קרקעית של כ‪ 1,500 -‬מ"ר‪ ,‬הכולל ‪148‬‬ ‫יחידות דיור בשטח מרבי של ‪ 40‬מ"ר ליחידה וסך הכל שטחים עיקריים של ‪6,967‬‬ ‫מ"ר‪ .‬יחידות הדיור מיועדות לפי התב"ע המקורית לדיור מוגן לקשישים אשר‬ ‫מנוה ל ומתוחזק על‪ -‬ידי גורם אחד‪ .‬בנוסף ניתן לבנות על המקרקעין ‪ 837‬מ"ר‬ ‫שטחים עיקריים למסחר בקומת הכניסה של מקבץ הדיור )לצרכי שכירות‪ ,‬מדובר‬ ‫על שטח של כ‪ 1,000 -‬מ"ר ברוטו(‪.‬‬ ‫בפועל‪ ,‬מקבץ הדיור שנבנה על המקרקעין כולל ‪ 181‬יחידות דיור )מתוכן ‪118‬‬ ‫יחידות דיור בנות חדר אחד ו‪ 63 -‬יחידות דיור בנות שני חדרים(‪ ,‬אשר משמשות‬ ‫כמקבץ דיור )ולא כדיור מוגן לקשישים כאמור בתב"ע המקורית(‪ ,‬וזאת מבלי‬ ‫להגדיל את שטח הבנייה המותר לפי התב"ע המקורית‪ .‬כמו‪ -‬כן כולל מקבץ הדיור‬ ‫שנבנה את השטחים המסחריים המותרים לפי התב"ע המקורית‪ .‬המוכרת יזמה‬ ‫תוכנית מתאר חדשה‪ ,‬מק‪) 2128/3 /‬בסעיף זה‪ " :‬התב"ע החדשה "( המתירה את‬ ‫בנייתן של ‪ 181‬יחידות דיור על המקרקעין )ללא הגדלת היקף הבנייה הכולל(‪ .‬עוד‬ ‫קובעת התב"ע החדשה‪ ,‬כי השימוש במקרקעין יהיה למטרת השכרה לעולים‬ ‫וקשישים )שימוש העולה בקנה אחד עם השימוש הנעשה בפועל במקרקעין כמקבץ‬ ‫די ור(‪ .‬הזכויות במקבץ יהיו של אישיות משפטית אחת ולא תבוצע מכירה בתקופה‬ ‫של ‪ 10‬שנים של יחידות דיור נפרדות‪ .‬בתום עשר שנים יעודן של ‪ 148‬יחידות דיור‬ ‫יחזור להיות כקבוע בתב"ע המקורית )דיור מוגן לקשישים(‪ ,‬ויתר ‪ 33‬יחידות‬ ‫הדיור יאוחדו ביחס של ‪ 1:3‬וישמשו כמגורים להשכרה בלבד‪ .‬בתחילת ‪2008‬‬ ‫אושרה התב"ע החדשה וכן נמסרו לרמפא היתרי בניה ותעודת גמר למקבץ הדיור‬ ‫בהתאם לתב"ע החדשה‪ .‬בעקבות אישור התב"ע החדשה הושלמה רכישת מקבץ‬ ‫הדיור והחזקה בו נמסרה לרמפא במהלך חודש אפריל ‪. 2008‬‬ ‫המוכרת התקשרה ב‪ 21.2.2002 -‬בהסכם )בסעיף זה‪ " :‬הסכם עמידר "( עם מדינת‬ ‫ישראל )המשרד לקליטת עליה באמצעות עמידר ‪ -‬החברה הלאומית לשיכון‬ ‫בישראל בע"מ )" עמידר "((‪ .‬בהתאם להסכם עמידר מועמדות כל ‪ 181‬יחידות‬ ‫הדיור שנבנו במקבץ לרשות שוכרים )אורחים( אשר מופנים על‪ -‬ידי עמידר ואשר‬ ‫חותמים על הסכמי שכירות ישירות עם בעלת המקבץ )" ההסכמי ם עם‬ ‫השוכרים "(‪ .‬לרמפא אין כל שיקול דעת לגבי זהות השוכרים‪ ,‬ועליה לפנות כל‬ ‫שוכר שעל פינויו תורה עמידר‪ .‬בנוסף‪ ,‬מועמדים לרשות האורחים במקבץ‪ ,‬לצורך‬ ‫א ‪70 -‬‬ ‫פעילות חברתית קהילתית‪ ,‬ללא תוספת תשלום‪ ,‬אולם מרוהט וממוזג‪ ,‬עם‬ ‫שירותים צמודים‪ ,‬בשטח של כ‪ 148 -‬מ"ר‪ .‬הפעילות החברתית קהילתית במקום‬ ‫מבוצעת על‪ -‬ידי עמידר ו‪/‬או המשרד לקליטה עלייה‪ ,‬ללא מעורבות רמפא‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם עמידר‪ ,‬על רמפא להחזיק ולהעסיק‪ ,‬על חשבונה‪ ,‬צוות ניהולי‪,‬‬ ‫צוות טכני‪ ,‬צוות אחזקה‪ ,‬ניקיון ושמירה‪ ,‬שיספק בין היתר שירותי אחזקה‪,‬‬ ‫תחזוקה ושמירה למקבץ הדיור על מערכותיו‪ ,‬מתקני ו ותשתיותיו‪ .‬על רמפא גם‬ ‫להעמיד לרשות השוכרים שירותי כביסה )בתשלום(‪ .‬כמו‪ -‬כן על רמפא לשאת‬ ‫בהוצאות החשמל‪ ,‬המיזוג‪ ,‬המים והארנונה לגבי השטחים הציבוריים במקבץ‬ ‫הדיור ועבור יחידות דיור לא מאוכלסות וכן במלוא תשלומי הארנונה לגבי כל‬ ‫שטחי מקבץ הדיור במקרה שלא יסווגו כ נכס למגורים‪ .‬ככל ששטחים במקבץ‬ ‫הדיור יסווגו כנכס מגורים לצרכי הארנונה ‪ -‬היא תחול על השוכרים של אותם‬ ‫שטחים‪ .‬בנוסף‪ ,‬על רמפא לרכוש על חשבונה ביטוחי רכוש‪ ,‬אחריות צד שלישי‬ ‫וחבות מעבידים בהתאם להוראות שנקבעו בהסכם‪.‬‬ ‫הסכם עמידר הינו לתקופה של ‪ 120‬חודשים ) ‪ 10‬שנים(‪ ,‬שהחלה ביום ‪1.4.2004‬‬ ‫וסיומה ביום ‪ . 31.3.2014‬לעמידר אופציה להאריך את תקופת הסכם עמידר בעוד‬ ‫‪ 60‬חודשים ) ‪ 5‬שנים(‪ .‬לאחר תאריך הדוח ולפני פרסומו חתמה עמידר עם החברה‬ ‫על כתב מימוש האופציה באותם תנאים מסחריים לתנאי ההסכם המקורי‪ .‬מקבץ‬ ‫הדיור כולל גם שטח מסחרי של כ‪ 837 -‬מ"ר שטחים עיקריים בקומת הכניסה‪.‬‬ ‫השטחים המסחריים מושכרים‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬במלואם‪.‬‬ ‫‪10.8‬‬ ‫בית אבות ובית חולים סיעודי בקריית טבעון‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות רמפא ‪ ,‬התקשרה ב‪ , 23.9.2007 -‬בהסכם לרכישת ‪64%‬‬ ‫ממניותיה של חברת הדר טבעון )בשמה הקודם‪ :‬אדגר נוף טבעון בע"מ( המחזיקה‬ ‫בזכויות במקרקעין עליהם בנויים בית אבות ובית חולים סיעודי ברחוב האורנים‬ ‫‪ 56-58‬ביישוב קריית טבעון‪ .‬במקביל‪ ,‬רכשה חברה נוספת שאינה קשורה לקבוצה‬ ‫)בסעיף ז ה‪" :‬הצד השלישי" (‪ ,‬את יתרת ‪ 36%‬ממניות הדר טבעון )רמפא והצד‬ ‫השלישי ביחד בסעיף זה‪ " :‬הרוכשות "(‪.‬‬ ‫הדר טבעון מחזיקה בזכויות חכירה מהוונות במקרקעין בשטח כולל של כ‪20 -‬‬ ‫דונם בקריית טבעון‪ ,‬הידועים כחלקות ‪ 65 , 64‬ו‪ 125 -‬בגוש ‪ 10478‬וחלקות ‪ 22‬ו‪23 -‬‬ ‫)בחלק( בגוש ‪) 10590‬בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬על המקרקעין בנויים ארבעה‬ ‫מבנים שנבנו בשנות ה‪ , 70 -‬בשטח כולל של כ‪ 3,650 -‬מ"ר המשמשים כבית אבות‬ ‫ובית חולים סיעודי שבהם )יחדיו( כ‪ 90 -‬מיטות‪.‬‬ ‫המקרקעין מושכרים לחברה אשר מפעילה ומנהלת את בית האבות ובית החולים‬ ‫הסיעודי שבמקום )בסעיף זה‪ " :‬השוכרת "(‪ ,‬בהסכם שכירות עד לסוף שנת ‪. 2014‬‬ ‫דמי השכירות שמשלמת השוכרת הם כ‪ 1,740 -‬אלפי ש"ח בשנה‪ .‬יצוין כי השוכרת‬ ‫הינה חברה הקשורה לצד השלישי‪.‬‬ ‫זכויות החכירה במקרקעין הוקנו להדר טבעון מכוח הסכם חכירה עם מינהל‬ ‫מקרקעי ישראל מיום ‪ 6.8.1998‬לתקופה שעד ל‪ 28.2.2045 -‬עם אופציה לה ארכה ל‪-‬‬ ‫‪ 49‬שנה נוספות‪ .‬בהתאם להסכם החכירה ייעוד השטח הוא למוסד ומטרת‬ ‫א ‪71 -‬‬ ‫החכירה היא בית אבות‪ 224 .‬מ"ר מהמקרקעין מיועדים להפקעה‪ .‬על המקרקעין‬ ‫חלות תוכניות מפורטות ג‪ 84 /‬ו‪ -‬ג‪ 405 /‬אשר בהתאם להן ייעוד המקרקעין הוא‬ ‫לבית מלון )כולל פנסיון(‪ .‬בפועל‪ ,‬כאמור‪ ,‬המקום משמש כבית אבות ובית חולים‬ ‫סיעודי‪ .‬יצויין כי בעבר הרחוק שימשו המבנים במקום כבית הבראה של‬ ‫ההסתדרות‪ ,‬אולם כבר בשנות ה‪ 80 -‬הוסבו המבנים לשמש כבית אבות ומאז הם‬ ‫משמשים ככאלה – כאשר הרשות המקומית מכירה בפועל בשימוש זה במקרקעין‪.‬‬ ‫בהתאם לתוכניות התקפות החלות על המקרקעין ניתן לבנות עליהם כ‪ 5,000 -‬מ"ר‬ ‫שטחים עיקריים )אך כאמור לצרכי מלון(‪ ,‬כאשר בפועל בנויים כאמור כ‪3,650 -‬‬ ‫מ"ר בלבד‪.‬‬ ‫בין רמפא לצד השלישי ‪ -‬שהינה חברה העוסקת בהפעלה וניהול של בתי אבות‬ ‫ובתי חולים ‪ -‬נחתם הסכם בעלי מניות‪ ,‬המסדיר את אופן ניהול הדר טבעון לאחר‬ ‫רכישתה‪ .‬בין היתר נקבע בהסכם בעלי המניות כי כל צד ימנה דירקטורים אשר‬ ‫כוח הצבעתם המשותף יהיה בהתאם לחלקו היחסי בהון המניות של הדר טבעון‪.‬‬ ‫לכל צד ניתנה זכות סירוב ראשונה במקרה שבו הצד השני יבקש להעביר או‬ ‫למכור את מניותיו בהדר טבעון וכן נקבע מנגנון של רכישה כפויה )"במב"י"( בין‬ ‫הצדדים במקרה של חילוקי דעות מהותיים‪ .‬כן נקבעו מספר נושאים מהותיים‬ ‫שהחלטה לגביהם תדרוש הסכמת ‪ 75%‬מבעלי המניות או הדירקטורים של הדר‬ ‫טבעון‪ .‬לרמפא ניתנה זכות סירוב ראשונה לבניית מתחם הדיור המוגן‪ ,‬אם בנייתו‬ ‫תאושר‪ .‬לצד השלישי ניתנה זכות סירוב ראשונה להפעיל את מ תחם הדיור המוגן‪,‬‬ ‫אם בנייתו תאושר‪ .‬כאמור‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬נדחתה למעשה התב"ע בנוגע‬ ‫למתחם הדיור המוגן‪.‬‬ ‫‪ 11‬עתודות קרקע בתחום הנדל " ן המניב‬ ‫‪11.1‬‬ ‫קולנוע שביט ‪ -‬באר שבע‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות קיר הד‪ ,‬הינה )מאז שנת ‪ ( 1995‬בעלת זכויות הבעלות באולם‬ ‫הקולנוע הלא פעיל המוכר כ"קולנוע שביט" בבאר‪ -‬שבע ובחלקים נוספים מהבניין‬ ‫שבו הוא נמצא )בסעיף זה‪ " :‬הבניין "(‪ ,‬אשר רשומים כתתי חלקות ‪, 59-62 , 44-51‬‬ ‫‪ , 74-86‬בחלקה ‪ 46‬בגוש ‪) 38002‬בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬בבניין ‪ 8‬קומות‪ ,‬כולל‬ ‫קומת מרתף‪ .‬בסך הכל בבעלות קיר הד שטח של כ‪ 1,600 -‬מ"ר בבניין )המהווה‬ ‫מעט למעל ה ממחצית הבניין(‪ .‬מרבית החלקים האחרים בבניין נמצאים בבעלות‬ ‫רשות הפיתוח‪ .‬חלקים מקומת הקרקע‪ ,‬שאינם בבעלות קיר הד‪ ,‬מושכרים‬ ‫לחנויות שונות‪ .‬יתר שטחי הבניין‪ ,‬לרבות השטחים שבבעלות קיר הד‪ ,‬אשר‬ ‫מיועדים בהתאם לתוכנית המתאר החלה על המקרקעין )תב"ע ‪( 177/03/5‬‬ ‫למשרדים וק ולנוע ‪ -‬ריקים‪ .‬בין הסיבות לכך שחלקיה של קיר הד בבניין אינם‬ ‫מושכרים‪ ,‬ניתן למנות את בעיית החניה במקום‪ ,‬את העובדה שהנכס נמצא במרכז‬ ‫העיר באר‪ -‬שבע‪ ,‬באזור שאינו זוכה לביקושים בשנים האחרונות‪ ,‬ואת הצורך‬ ‫לבצע שיפוץ יסודי של הבניין על מנת להשכירו למשרדים )עיקר החלק ש בבעלות‬ ‫קיר הד הינו אולם קולנוע גדול ולא פעיל של כ‪ 900 -‬מקומות ישיבה‪ ,‬שיש לחלקו‬ ‫א ‪72 -‬‬ ‫לשלוש קומות משרדים(‪ .‬כל זכויות הבניה הקיימות על המקרקעין מוצו‪ .‬נכון‬ ‫למועד הדוח‪ ,‬קיר הד בוחנת אפשרויות שונות לשימוש בבניין‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬נכון‬ ‫למועד הדוח‪ ,‬אין לקיר הד תוכנית מגובשת לשימושים שהיא מייעדת לנכס‪.‬‬ ‫‪11.2‬‬ ‫קרקע בנס ציונה‬ ‫החברה הינה הבעלים )במושע(‪ ,‬מאז שנת ‪ , 1992‬של ‪ 80.47%‬מחלקה ‪ ") 37‬חלקה‬ ‫‪ (" 37‬בגוש ‪ , 3754‬בחלק הדרום מערבי של נס ציונה‪ .‬שטח חלקה ‪ 37‬הינו ‪25,956‬‬ ‫מ"ר‪ .‬סך הכל חלקה של החברה )במושע( בחלקה ‪ 37‬הינו כ‪ 20,888 -‬מ"ר )בסעיף‬ ‫זה‪ " :‬המק רקעין "(‪ .‬המקרקעין מהווים את מגרש מספר ‪ 6‬לפי תוכנית המתאר‬ ‫המקומית נס ‪) 1/119‬בסעיף זה‪ " :‬תוכנית המתאר "(‪ ,‬ומיועדים לשימושים שונים‬ ‫בתחום הספורט‪ ,‬הבידור והנופש‪ ,‬ובהם מגרשי ספורט‪ ,‬בריכות שחיה‪ ,‬מתקני‬ ‫מים‪ ,‬מתקני ספורט פתוחים או סגורים‪ ,‬מבנים לפעילויות ספורט‪ ,‬מבנים‬ ‫למשטחי החלקה‪ ,‬מתקנים לשעשועים ובידור‪ ,‬מתקנים לאימוני כושר‪ ,‬סאונות‪,‬‬ ‫בתי קולנוע‪ ,‬אולמות שעשועים‪ ,‬באו לינג ובידור מסוג אחר‪ ,‬אולמות שמחות‬ ‫ואירועים‪ ,‬מסעדות‪ ,‬בתי קפה ומזנונים‪ .‬בסך הכל הבנייה המותרת של שטחים‬ ‫עיקריים בהיקף ‪ 19.63%‬מהמקרקעין‪ .‬הוצאת היתרי בנייה למקרקעין מותנית‬ ‫לפי תוכנית המתאר בשורת תנאים ובהם הסדרת נושאים תחבורתיים‪.‬‬ ‫הועדה המקומית נס ציונה בישיבתה ביום ‪ 20.11.2012‬אישרה את נספח הבינוי‬ ‫המנחה על פי הוראות תוכנית המתאר שהוגש על ידי החברה ביחד עם הבעלים‬ ‫האחרים של המקרקעין וזאת במטרה לאפשר בנייה על המקרקעין בהתאם‬ ‫ליעודים שנקבעו להם ‪ .‬על‪ -‬פי התוכנית ‪ ,‬חולקו המקרקעין לשלושה מתחמים‬ ‫המיועדים לבניית גני אירועים ‪ .‬מתחם אחד ) כ‪ 20% -‬מהמקרקעין ( ישויך לבעלים‬ ‫האחרים של המקרקעין ואילו החברה תקבל שני מתחמים שעל כל אחד מהם‬ ‫מתוכנן גן אירועים כפול ‪ .‬ראה סעיף ‪ 14.1‬להלן‬ ‫ביום ‪ 13‬במאי ‪ 2012‬נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת לפיו משכירה החברה את‬ ‫המקרקעין הידוע כחלקה ‪ 37‬בגוש ‪ 3754‬לצד שלישי בלתי קשור )" השוכרת "(‪ .‬על‬ ‫פי תנאי ההסכם משכירה החברה שטח של ‪ 20,887‬מ"ר מהמקר קעין כאשר על‬ ‫שטח זה תקים החברה מבנה בשטח של עד ‪ 3,000‬מ"ר ברוטו בנוי אשר ישמש‬ ‫כאולם שמחות‪/‬אירועים‪ .‬החברה התחייבה על פי ההסכם לבנות את השלד של‬ ‫המבנה וזאת בסך של עד ‪ 8,000,000‬ש"ח‪ ,‬בהתאם להיתר בנייה אשר יינתן על ידי‬ ‫הועדה המקומית נס ציונה‪.‬‬ ‫השכירות הינה לתקופה של ‪ 11‬שנים כאשר לשוכרת ישנן שתי אופציות להארכת‬ ‫תקופת השכירות האמורה בנות ‪ 4.5‬שנים כל אחת‪ .‬בגין השכירות השוכרת‬ ‫משלמת לחברה‪ ,‬בגין ‪ 5‬השנים הראשונות סך של ‪ 114,884‬ש"ח לחודש בתוספת‬ ‫הפרשי הצמדה למדד ובצירוף מע"מ‪ .‬בגין ‪ 6‬השנים הנוספות תשלם השוכרת‬ ‫תוספת של ‪ 8.5%‬על דמי השכירות של חמש השנים הראשונות‪ .‬בכל אחת‬ ‫מתקופות האופציות האמורות תשלם השוכרת דמי השכירות הגבוהים ב‪8.5% -‬‬ ‫מדמי השכירות בתקופת השכירות שקדמה לה‪.‬‬ ‫א ‪73 -‬‬ ‫בנוסף לאמור לעיל‪ ,‬תשלם השוכרת דמי שכירות בגין המבנה שיהיו שווים לסך‬ ‫עלויות עבודות החברה בפועל להקמת המבנה כפול ‪ , 10%‬ובתוספת מע"מ )כאשר‬ ‫הוסכם שעבודות החברה בכל מקרה לא יעלו על סך של ‪ 8,000,000‬ש"ח(‪.‬‬ ‫כניסתו לתוקף של ההסכם כפופה למספר תנאים מתלים‪ ,‬ביניהם‪ ,‬קבלת אישור‬ ‫הועדה המקומית לתכנון ובניה לחלוקת המקרקעין בין החברה לבין הבעלים‬ ‫האחרים תוך ‪ 180‬יום מיום ‪) – 29.2.2012‬א ישור זה נתקבל בפועל ב‪( 20.11.2012 -‬‬ ‫חתימה על הסכם שיתוף עם הבעלים הנוספים במקרקעין )חתימה זו התרחשה‬ ‫בחודש מרץ ‪ ( 2013‬וכן תנאים כספיים נוספים והפקדת בטחונות שטרם התקיימו‪.‬‬ ‫‪11.3‬‬ ‫קרקע בגבעת זאב‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות קיר הד‪ ,‬ביחד עם גורם נוסף )בסעיף זה‪ " :‬השותף "(‪ ,‬התקשרו‬ ‫ב‪ 28.7.94 -‬בהסכם לו נוספה תוספת ב‪) 20.2.95 -‬בסעיף זה‪ " :‬ההסכם "( עם חברה‬ ‫הרשומה ברמאללה )בסעיף זה‪ " :‬המוכרת "(‪ ,‬לרכישת הזכויות בקרקע ריקה‬ ‫בשטח של כ‪ 2,906 -‬מ"ר בדרום מזרח היישוב גבעת זאב שליד ירושלים‪ ,‬הידועה‬ ‫כחלקות ארעיות ‪) 214/3‬חלק(‪ 514/1/A ,‬ו‪ 210/4/A -‬בגוש פיסקאל י ‪) 3‬אדמות‬ ‫הכפר אל‪ -‬ג'יב( )בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬בין קיר הד לשותף הוסכם כי הזכויות‬ ‫במקרקעין ירכשו על‪ -‬ידם באופן שווה‪ ,‬דהיינו מחצית מהזכויות תירכש על‪ -‬ידי‬ ‫קיר הד ומחצית על‪ -‬ידי השותף‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם‪ ,‬המוכרת הצהירה כי היא בעלת הזכויות להירשם כבעלים של‬ ‫המקרקעין‪ ,‬או תן רכשה מחברה אחרת )בסעיף זה‪ " :‬בעלת המקרקעין‬ ‫המקורית "(‪ ,‬הרשומה ברשם המקרקעין מעלה אדומים )מטעם המינהל האזרחי‬ ‫לאזור יהודה ושומרון(‪ ,‬כבעלת זכויות הבעלות במקרקעין‪ .‬נכון למועד הדוח‬ ‫הזכויות במקרקעין עדיין רשומות על שם בעלת המקרקעין המקורית‪ ,‬כאשר‬ ‫לטובת קיר הד וה שותף נרשמה "הערת התנגדות" על המקרקעין‪. 12‬‬ ‫המקרקעין נמצאים בתחום השיפוט של המועצה המקומית גבעת זאב‪ ,‬בסמוך‬ ‫לתוואי גדר ההפרדה )מהצד הנחשב "בתוך הגדר"(‪ .‬על המקרקעין חלה תוכנית‬ ‫בניין עיר ‪) 220/5‬בסעיף זה‪ " :‬התב"ע "(‪ .‬בהתאם לתב"ע המקרקעין מורכבים‬ ‫ממגרש דרומי בשטח של כ‪ 1,300 -‬מ"ר ביעוד חקלאי‪ ,‬ומגרש צפוני בשטח של כ‪-‬‬ ‫‪ 1,600‬מ"ר המיועד למסחר )" המגרש הצפוני "(‪ .‬על המגרש הצפוני ניתן לבנות‪,‬‬ ‫לפי התב"ע‪ ,‬בניין בן שתי קומות בשטח בנוי של כ‪ 1,000 -‬מ"ר ברוטו‪ ,‬למטרת‬ ‫שירותי דרך‪ ,‬כולל מוסך‪ ,‬משרדים‪ ,‬מסעדה‪ ,‬חנויות וכו' )בסעיף זה‪ " :‬הבניין "(‪.‬‬ ‫תוך כדי ההליכים לרישום הזכויות במקרקעין על שם קיר הד והשותף‪ ,‬הסתבר כי‬ ‫בהתאם לדין הירדני החל על המקרקעין‪ ,‬לא ניתן לרשום מקרקעין ביהודה‬ ‫ושומרון בבעלות של חברה‪ ,‬אלא אם כן מדובר בחברה שהתאגדה ביהודה‬ ‫ושומרון‪ .‬עוד הסתבר‪ ,‬כי קמ"ט משפטים יהודה ושומרון מטעם המינהל האזרחי‪,‬‬ ‫‪12‬‬ ‫משמעותה של "הערת התנגדות" לפי הדין הירדני החל על המקרקעין‪ ,‬הינה כי על רשם המקרקעין להודיע למי‬ ‫שלטובתו נרשמה הערת ההתנגדות על כוונה לבצע פעולה במקרקעין‪ .‬עם זאת‪ ,‬הערת ההתנגדות )להבדיל‬ ‫מהערת אזהרה לפי הדין הישראלי( אינה מונעת ביצוע עסקה )לרבות עסקה נוגדת( במקרקעין‪.‬‬ ‫א ‪74 -‬‬ ‫ככל הנראה אינו מאפשר רישום של חברה ביהודה ושומרון אשר מוחזקת בידי‬ ‫חברה אחרת‪ ,‬אלא דורש כי בעלי המניות של החברה יהיו אנשים פרטיים‪.‬‬ ‫לאור זאת‪ ,‬הוקמה ביום ‪ 11.6.06‬חברה בשם הדקירש )גבעת זאב( בע"מ )" החברה‬ ‫מיהודה ושומרון "(‪ ,‬אשר בעלי מניותיה‪ ,‬בחלקים שווים ‪ ,‬הם עמוס הדר )בעל‬ ‫השליטה בחברה(‪ ,‬ובעל השליטה בשותף‪ .‬בכוונת קיר הד והשותף לרשום את‬ ‫המקרקעין על שם החברה מיהודה ושומרון‪ ,‬בהתאם לדין הירדני ודרישות‬ ‫המינהל האזרחי כאמור לעיל ב‪ 21.5.2007 -‬נחתם הסכם בין עמוס הדר לבין קיר‬ ‫הד‪ .‬בהתאם להסכם זה‪ ,‬עמוס הדר התחייב לנסות ולהעביר )למרות האמור לעיל(‬ ‫את מניותיו בחברה מיהודה ושומרון לקיר הד‪ ,‬ללא תמורה‪ .‬ככל שהדבר יסתבר‬ ‫באורח סופי כבלתי ניתן לביצוע לפי הדין הירדני ודרישות המינהל האזרחי‪,‬‬ ‫יחזיק עמוס הדר במניות החברה מיהודה ושומרון )שתרשם כבעלת המקרקעין(‬ ‫בנאמנות עבור קיר הד ‪ -‬באופ ן שקיר הד תישא בכל החובות וההתחייבויות ותהיה‬ ‫זכאית לכל הזכויות הנובעות מהחזקת המניות‬ ‫החברה מקדמת תוכנית בניין עיר להסבת כלל השטחים ובכלל זאת אלו שביעוד‬ ‫חקלאי למטרות מסחר‪ ,‬אולמות שמחות ועוד וכן להרחבת זכויות הבניה‪.‬‬ ‫התוכנית נמצאת בדיונים מקדמיים מול הועדה המ קומית בשלב זה‪.‬‬ ‫‪11.4‬‬ ‫ראשון לציון‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות קיר הד‪ ,‬הינה בעלת הזכויות בחלקות ‪ 62‬ו‪ 63 -‬בגוש ‪, 3932‬‬ ‫ברחוב יהודה בראשון לציון‪ .‬שטח כל אחת משתי החלקות הינו ‪ 800‬מ"ר )בסעיף‬ ‫זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬המקרקעין בראשון לציון משועבדות לבנק אגוד להבטחת‬ ‫אשראי שקבלה רמפא מהבנק בסכום של ‪ 3.5‬מליוני ש"ח‪.‬‬ ‫א ‪75 -‬‬ ‫חלק שלישי ‪ -‬תיאור הפעילות בתחום הבנייה למגורים‬ ‫‪12‬‬ ‫מידע כללי על תחום הפעילות ושינויים החלים בו‬ ‫‪12.1‬‬ ‫מבוא‬ ‫בתחום הבניה למגורים בישראל פועלים גופים רבים היוזמים‪ ,‬מאתרים‪ ,‬מתכננים‬ ‫ומקימים שכונות מגורים‪ ,‬בניינים ויחידות דיור מסוגים שונים ‪ .‬בישראל קיימות‬ ‫חברות קבלניות הבונות בעצמן ומשווקות את יחידות הדיור לקהל היעד‪ .‬בנוסף‪,‬‬ ‫קיימות חברות‪ ,‬כדוגמת הקבוצה‪ ,‬המתקשרות עם קבלנים לביצוע עבודות הבניה‬ ‫ומשווקות בעצמן את יחידות הדיור שנבנו‪ .‬כמו כן‪ ,‬קיימות קבוצות רכישה‬ ‫והתארגנויות אחרות של קבוצות לרכישת ד ירות מרוכזת‪.‬‬ ‫ענף הבנייה למגורים מתאפיין ברמת חשיפה פיננסית גבוהה‪ .‬חשיפה זו נובעת‬ ‫משילוב של התמשכות הפרויקטים )שהולכים ומתארכים(‪ ,‬החל משלב רכישת‬ ‫הקרקע‪ ,‬דרך שלב התכנון ועד לסיום ביצוע הבנייה‪ ,‬וכן מחוסר הוודאות המתמיד‬ ‫לגבי מכירת הדירות באופן שהתזרים אשר ינבע מהמכירה יכסה את ההשקעה‬ ‫הגלומה בפרויקט‪.‬‬ ‫הביקוש לדיור בישראל מושפע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מקצב גידול משקי הבית בישראל‪,‬‬ ‫מהיקף העלייה לישראל ומהיקף ההגירה מישראל‪ ,‬ממצבם הכלכלי של הרוכשים‬ ‫הפוטנציאליים )מצבם הכלכלי מושפע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬משיעורי האבטלה‪ ,‬מרמות‬ ‫השכר‪ ,‬ממחיר האשראי ועוד(‪ ,‬מהיקף רכישת דירות על‪ -‬ידי "תושבי חוץ"‬ ‫ומשקיעים זרים אחרים‪ ,‬מזמינות האשראי‪ ,‬תנאיו ומחירו‪ ,‬מהיצע הדירות‬ ‫והקרקעות‪ ,‬ממחירי הדירות והקרקעות‪ ,‬מהריבית במשק‪ ,‬משינוי בשער החליפין‬ ‫של הדולר‪ ,‬מתנאי משכנתאות הבנקים לרוכשים ועוד‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬בשנים האחרונות‪ ,‬בעיקר לאור עלייה במחירי הדירות החדשות באזורי‬ ‫הביקוש ובעיקר במרכז הארץ‪ ,‬בלטה מגמה של כניסת קבוצות הרכישה לשוק‬ ‫הבנייה למגורים בישראל‪ .‬מגמה זו‪ ,‬יחד עם מחסור בקרקעות לבנייה למגורים‪,‬‬ ‫הובילה לעלייה במחירי הקרקעות לבנייה למגורים‪ ,‬במיוחד באזורי הביקוש‪.‬‬ ‫החל מהרבעון הראשון של שנת ‪ 2011‬ועד למועד הדו"ח ניכרת מגמת עלייה‬ ‫במחירי חלק מחומרי הגלם לבנייה‪ ,‬כגון ברזל ומוצרי מתכת ודלק‪ ,‬כמו גם מחירי‬ ‫העבודה )כוח האדם( ותמחור הסיכונים הקבלניים‪ .‬מדד מחירי תשומה בבנייה‬ ‫למגורים עלה במשך שנת ‪) 2013‬דצמבר ‪ 2013‬מול דצמבר ‪ ( 2012‬ב‪ , 1.4% -‬שיעור‬ ‫נמוך מהעלייה בשנת ‪ 2012‬בה עלה המדד ב‪.. 2.2% -‬‬ ‫ראוי לציין כי חלק מפעילותה של הקבוצה מתמקד באזור ירושלים רבתי ‪ ,‬הסובל‬ ‫במיוחד ממיעוט קרקעות זמינות לבניה‪ ,‬ומקשיים מדיניים בבנייה בשטחים‬ ‫שסופחו לירושלים לאחר מלחמת ששת הימים‪.‬‬ ‫לחברה פעילות ענפה במעלה אדומים‪ ,‬עיר אשר ס ובלת מאי שיווק קרקעות‬ ‫חדשות וממחסור חריף בדירות חדשות שהחמיר – בשנים האחרונות דבר שבפועל‬ ‫הביא לעלייה במחירי הדירות באזורים אלו‪ .‬להערכת הנהלת החברה‪ ,‬העובדה כי‬ ‫א ‪76 -‬‬ ‫הקבוצה בונה כיום מספר פרויקטים בהיקף כולל של מאות יחידות דיור במעלה‬ ‫אדומים ‪ -‬יכולים להוות עבורה ית רון תחרותי‪.‬‬ ‫הערכות החברה האמורות לעיל בקשר עם הצפי לעלייה בביקושים ובמחירי‬ ‫הדירות הינן בגדר מידע צופה פני עתיד המבוסס‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על נתונים שנכללו‬ ‫בפרסומים ציבוריים שונים כמתואר בסעיף זה לעיל‪ ,‬על היציבות הכלכלית‬ ‫ומגמות הצמיחה הכלכליות בשנים האחרונות במשק‪ ,‬על מדיניות הממשלה‬ ‫הנוכחית בקשר לבנייה ביהודה ושומרון ועל הכרותה רבת השנים של הקבוצה עם‬ ‫התפתחות המגמות בענף הבניה למגורים‪ .‬הערכות אלה עשויות שלא להתממש‪,‬‬ ‫במידה שייווצר שינוי במגמות במשק ובענף‪ ,‬לרבות כתוצאה מהתרחשות של‬ ‫אירועים מדיניים‪ ,‬ביטחוניים‪ ,‬פוליטיים או מקרו כלכליים אשר ישפיעו על מגמות‬ ‫השוק וכן כתוצאה מהתפתחות המגמות בא ופן שונה מהתנהלות הענף בעבר‪.‬‬ ‫‪12.2‬‬ ‫מגבלות חקיקה ‪ ,‬תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות‬ ‫על הפועלים בתחום הבנייה למגורים חלות מגבלות חקיקה ודרישות תקינה רבות‪,‬‬ ‫החל מחוקי התכנון והבנייה‪ ,‬התוכניות החלות על המקרקעין ומדיניות רשויות‬ ‫התכנון והרשויות המקומיות השונ ות; המשך בכללים הנוגעים לרישוי קבלנים‪,‬‬ ‫פיקוח צמוד על כוח האדם העוסק בתחום‪ ,‬לרבות מדיניות הממשלה בקשר עם‬ ‫עובדי השטחים והעובדים הזרים‪ ,‬וכן מערכת חוקי העבודה; וכלה בחיקוקים‬ ‫ובתקנים הרבים הנוגעים לבנייה‪ ,‬לאיכותה ולמערכת היחסים בין הקבלן לרוכשי‬ ‫דירות‪ ,‬לרבות אופ ן הבטחת כספים של רוכשי דירות‪ ,‬בדק‪ ,‬תיקונים‪ ,‬ועוד‪ .‬עוד‬ ‫כפופה הפעילות בתחום הבנייה למגורים לחקיקה בתחום מיסוי המקרקעין‬ ‫)בהיבט המיסוי שיחול על רוכשי הדירות או על מוכרי הקרקעות עליהן יוקמו‬ ‫הדירות( ובתחום המשכנתאות‪ .‬להרחבה בעניין זה ראה סעיף ‪ 30‬להלן‪.‬‬ ‫‪12.3‬‬ ‫שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו‬ ‫משנת ‪ 2009‬הרחיבה הקבוצה משמעותית את פעילותה בתחום הבנייה למגורים‪,‬‬ ‫עם תחילת בניית הפרויקטים החדשים הדר ‪ , 1‬הדר ‪ 2‬והדר ‪ 3‬במעלה אדומים‪,‬‬ ‫וזאת תוך מתן דגש על מיצוב נכון של פרויקטים‪ ,‬ביצוע איכותי ותמהיל בנייה‬ ‫מושכל‪ ,‬שיגדיל את מחירי הדירות ואת רווחיות פעילותה של ה קבוצה בתחום זה‪.‬‬ ‫הרחבה נוספת בפעילות הקבוצה בתחום זה נרשמה בשנת ‪ , 2010‬עם תחילת בניית‬ ‫הפרויקטים הדר ‪ – 4‬הדר ‪ 89 ) 6‬יחידות דיור( במעלה אדומים‪ .‬בשנת ‪ 2013‬סיימה‬ ‫הקבוצה לתכנן את פרוייקט מעלה הדר‪ 155 -‬יח"ד והחלה בבניית שלב השלד בו‬ ‫היא מצויה נכון למועד פרסום הדוח‪.‬‬ ‫ב תחילת ‪ 2011‬החלה הקבוצה לקדם פעילות למגורים בשני פרויקטים חדשים‪:‬‬ ‫בראשון לציון חתמה הקבוצה על הסכם שיתוף עם בעל קרקע צמודה לצורך‬ ‫הקמת פרויקט משותף בהיקף של ‪ 46‬יחידות דיור )הכמות עודכנה מספר פעמים‬ ‫עד למספר מוסכם עם הועדה המקומית של ‪ 46‬יח"ד(‪ .‬בנוסף‪ ,‬בחודש פבר ואר ‪2011‬‬ ‫חתמה הקבוצה על הסכם עקרונות ובעקבותיו מספר רב של הסכמים פרטניים‬ ‫מותלים אשר אם יתגבשו לכדי הסכמים סופיים בלתי מותנים יהוו פרויקט פינוי‬ ‫בינוי בזכרון יעקב‪ ,‬לפיו יוקמו על‪ -‬ידי הקבוצה ‪ 119‬יחידות דיור על חטיבת קרקע‬ ‫א ‪77 -‬‬ ‫הכוללת את הריסת המבנה הקיים והעברת הדיי רים לדירות החדשות שיבנו‪.‬‬ ‫בנוסף ‪ ,‬בעקבות הקצאה שניתנה לקבוצה ברבעון האחרון לשנת ‪ 2011‬והליך‬ ‫רישוי‪ ,‬החלה הקבוצה בשנת ‪ 2013‬בהקמת פרויקט נוסף רב שלבי של ‪ 156‬יח"ד‬ ‫נוספות במעלה אדומים )בפועל יבנו ‪ 155‬דירות על פי תוכניות האדריכל(‪.‬‬ ‫פרויקט ‪ 60‬יח"ד – בחודש נובמבר ‪ 2013‬זכתה הקבוצה במכרז לבניה ושיווק ‪60‬‬ ‫יח"ד במעלה אדומים בסכום של ‪ 12‬מליוני ש"ח‪ .‬הקבוצה נמצאת נכון לתאריך‬ ‫פרסום הדוח בתכנון מתקדם לפרוייקט זה‪ .‬נכון למועד פרסום הדוח שילמה‬ ‫הקבוצה ‪ 15%‬מסכום הזכיה בהתאם לתנאי המכרז‪ .‬כמו כן שילמה הקבוצה ‪15‬‬ ‫מליוני ש"ח למשב"ש בגין עבודות פיתוח לפרוייקט‪ .‬לצורך כך התקשרה הקבוצה‬ ‫עם בנק לאומי למימון שלב הקרקע‪ .‬בכוונת הקבוצה לנהל מו"מ עם הבנק לליווי‬ ‫הפרוייקט‪ .‬החברה צופה כי הכנסות הפרוייקט יסתכמו לסך של כ‪ 80 -‬מליוני ש"ח‬ ‫והוצאותיו יסתכמו לסך של כ‪ 68 -‬מליוני ש"ח‪ .‬יש לציין כי לפי תנאי המכרז‬ ‫המעודכנים במידה והחברה תסיים הבניה בתוך ‪ 30‬חודשים ממועד הזכיה ותמכור‬ ‫ותאכלס ‪ 80%‬ממנו הרי שהקבוצה תהיה זכאית להפחתה של ‪ 15%‬מסכום הזכיה‪.‬‬ ‫להערכת החברה‪ ,‬הפעילות בתחום הבניה למגורים ורמות הביקוש‪ ,‬במהלך שנת‬ ‫‪ , 2013‬הושפעה בין היתר מהגורמים החיצוניים העיקריים הבאים‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫ירידת הריבית במשק הישראלי ‪ -‬לשינויים בשיעורי הריבית במשק השפעה‬ ‫על החלטתם של רוכשי הדירות הפוטנציאלים הזקוקים להלוואה בנקאית‬ ‫מסוג משכנתא להשלמת הרכישה‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫רגולציה למתן משכנתאות שהותוותה ע"י בנק ישראל‪ -‬בעקבות עליית‬ ‫מחירי הנדל "ן בשל החשש מפני אי יציבות של המערכת הבנקאית‪ ,‬הוקשחה‬ ‫מדיניותו והוגבר הפיקוח של בנק ישראל כך שההון העצמי הנדרש מרוכשי‬ ‫דירות לשם נטילת משכנתא‪ ,‬עלה מ‪ 30% -‬ל‪ 40% -‬וכן הוגבל חלק הריבית‬ ‫המשתנה מתוך המשכנתא לשליש )במקום חצי(‪.‬‬ ‫הקבוצה נותנת עדיפות לרכישת עתודות קרק ע לבניה מבעלי מקרקעין פרטיים‪,‬‬ ‫שכן התחרות על רכישת קרקעות שמשווקת המדינה במכרזים הינה גבוהה‬ ‫והרווחיות בהם נמוכה יותר‪ .‬בנוסף‪ ,‬רכישת קרקעות מגורמים פרטיים מסייעת‬ ‫למתג ייחודיות לפרויקטים‪ ,‬שכן לרוב מדובר במתחמים ייחודיים יותר‪,‬‬ ‫המרוחקים יחסית מפרויקטים אחרים‪.‬‬ ‫‪12.4‬‬ ‫ש ינויים במערך הספקים וחומרי הגלם לתחום הפעילות‬ ‫ככלל‪ ,‬הקבוצה מבצעת את פעילות הבניה שלה ‪ -‬גם כאשר היא משמשת כקבלן‬ ‫מבצע בלבד של פרויקט כלשהו )ולא כיזם( ‪ -‬באמצעות קבלני משנה‪ ,‬כאשר על‪ -‬פי‬ ‫רוב שכר קבלן המשנה הינו קבוע מראש )פאושלי(‪ .‬לפיכך‪ ,‬על פי רוב‪ ,‬הקבוצה‬ ‫אינה ר וכשת חומרי גלם‪ ,‬אינה מעסיקה פועלי בניה במישרין )פרט למפקח‪/‬י בנייה‬ ‫מטעם החברה בכל פרויקט( ואינה חשופה לשינויים במחירי חומרי הגלם ועלויות‬ ‫כוח האדם לאחר חתימת ההסכם עם קבלן המשנה‪.‬‬ ‫א ‪78 -‬‬ ‫‪12.5‬‬ ‫חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות‬ ‫לדעת הנהלת החברה‪ ,‬חסמי הכניסה העיקריים של תחום הפעילות הינם‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫איתנות פיננסית המאפשרת את השקעת ההון העצמי הנדרש‪ ,‬וקבלת מימון‬ ‫לביצוע הפרויקטים מגורמים בנקאיים ו‪/‬או משוק ההון בתנאים נוחים‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫ידע וניסיון בתכנון‪ ,‬ניהול‪ ,‬ביצוע ופיקוח על פרויקטים למגורים‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫ניסיון בהתנהלות ועבודה מול רשויות התכנון והבניה ועמידה בדרישות‬ ‫הרישוי הקבועות בחוק‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫ניסיון בטיפול ברוכשי דירות ובכלל זה מתן שירותי בדק ורישום הדירות על‬ ‫שם הרוכשים‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫קבלת רישוי קבלני לצורך בנייה ולצורך עמידה בתנאי סף במכרזים‬ ‫מסוימים‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫מוניטין וניסיון מוכח‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫זמינות קרקעות במיקום ובמחיר הרצויים‪ ,‬כדאיו ת כלכלית ושיעורי‬ ‫התשואה הצפויים‪.‬‬ ‫לדעת הנהלת החברה‪ ,‬חסמי היציאה העיקריים של תחום הפעילות הינם‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫הפרויקטים הינם ארוכי טווח‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫אחריות לרוכשי הדירות על‪ -‬פי חוק המכר )דירות(‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫התחייבויות חוזיות ארוכות טווח כלפי בעלי זכויות בקרקעות‪ ,‬רשויות‬ ‫ורוכשי דירות‪.‬‬ ‫‪12.6‬‬ ‫‪‬‬ ‫הצורך ברישום יחידות דיור על שם רוכשי הדירות‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫מימוש נכסי נדל"ן עלול לארוך זמן רב‪.‬‬ ‫גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות‬ ‫לדעת הנהלת החברה‪ ,‬גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הבנייה למגורים הינם‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫איתנות‬ ‫פיננסית‬ ‫המאפשרת‬ ‫השגת‬ ‫מימון‬ ‫בתנאים‬ ‫נוחים‬ ‫לביצוע‬ ‫הפרויקטים ‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בחירה מושכלת של מיקום הקרקעות באזורי ביקוש ‪ ,‬תוך פריסה גיאוגרפית‬ ‫נכונה ‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫רכישת קרקעות שחלה עליהן תב " ע מאושרת מתאימה ‪ ,‬באופן שביצוע‬ ‫הפרויקט יתאפשר תוך פרק זמן קצר יחסית ‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫פעילות פרסום ושיווק נכונה ‪.‬‬ ‫א ‪79 -‬‬ ‫‪‬‬ ‫התקשרות עם קבלני משנה איכותיים ‪ ,‬אשר יבטיחו ביצועה של בניה‬ ‫איכותית בשיעור נמוך של ליקויי בניה ‪ ,‬תוך זמן קצר יחסית ‪.‬‬ ‫‪12.7‬‬ ‫‪‬‬ ‫מוניטין וניסיון החברה ‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בקרה תקציבית ובקרה תפעולית על כל אחד מהפרויקטים ‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫שמירה על סטנדרט בנייה גבוה ואיכותי ‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫זמינות והיענות לצרכי הלקוחות והלקוחות הפוטנציאליים ‪.‬‬ ‫מוצרים תחליפיים למוצרי תחום הפעילות ושינויים החלים בהם‬ ‫משאב הקרקע במדינת ישראל נשלט כמעט בלעדית בידי המדינה ‪ ,‬ובפועל על ידי‬ ‫רשות מקרקעי ישראל ) להלן ‪ " :‬רמ " י "(‪ .‬ביכולתו לספק היצע לענף שיכול לצנן‬ ‫ולייצב את מחיר הדיור בארץ ‪ .‬מחודש ינואר ועד חודש נובמבר ‪ 2013‬שווקו סה " כ‬ ‫כ‪ 26 -‬אלף יח " ד ועל פי הערכת משרד השיכון צפויים בשנת ‪ 2013‬לעמוד על קצב‬ ‫שיווק קרקעות של כ‪ 35 -‬אלף יח " ד ‪ ,‬לעומת כ‪ 38 -‬אלף יח " ד ששיווק המנהל בשנת‬ ‫‪ , 2012‬נמוך מקצב גידול האוכלוסייה ‪ ,‬שעומד על כ‪ 40 -‬אלף משפחות אב בשנה ‪,‬‬ ‫זאת בנוסף למחסור שהצטבר לסך של כ‪ 115 -‬אלף יחידות דיור נכון לסוף ‪, 2013‬‬ ‫כפי שמפרסם משרד השיכון ‪ ,‬אשר מהווים נטל כבד על משוואת מחירי הדיור‬ ‫במדינת ישראל ‪ .‬השנה שווקו קרקעות בבית שמש ‪ ,‬באשקלון ובבאר שבע ‪ ,‬כאשר‬ ‫הצפי למכרזים המרכזיים לשנת ‪ 2014‬הם בקריית גת ‪ ,‬ראש העין ‪ ,‬מודיעין ‪ ,‬קריית‬ ‫ביאליק ובבית שמש ‪.‬‬ ‫ראוי לציין שקצב אישור המכרזים בשנת ‪ 2013‬הינו גבוה ועומד על כ‪ 26.6 -‬אלף‬ ‫יח " ד עד חודש נובמבר ‪ ,‬לעומת כ ‪ -15‬אלף יח " ד שאושרו בכל שנת ‪ . 2012‬קצב‬ ‫השיווק והאישורים צפויים להשפיע ישירות על קצב התחלות הבניה של השנים‬ ‫הבאות ‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬ממשלת ישראל‪ ,‬כחלק ממאמציה להוזלת עלויות הדיור‪ ,‬הכריזה על רצונה‬ ‫בקידום מכרזים לדיור בייעוד השכרה‪ .‬במהלך השנה האחרונה נערכו מאמצים‬ ‫רבים להסדרת תחום הדיור להשכרה וכבר בראשית שנת ‪ 2014‬יצאו לדרכם ‪3‬‬ ‫מכרזים בייעוד השכרה במתווה חדש בערים‪ :‬הרצליה‪ ,‬רמת השרון ובחיפה‪.‬‬ ‫להערכת החברה צפויה מגמה זו להתגבר ככל שתתקדם שנת ‪. 2014‬‬ ‫‪12.8‬‬ ‫מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו‬ ‫התחרות בתחום הפעילות של הבנייה למגורים הינה ערה ומתמדת‪ .‬לקבוצה אין‬ ‫מתחרים קבועים בתחום פעילותה זה‪ ,‬אלא תחרות מול כלל היזמים הרבים‬ ‫הפועלים בתחום הנדל"ן‪ ,‬אשר מחפשים באופן מתמיד הזדמנויות לרכישת‬ ‫קרקעות ובניינים במחירים אטרקטיביים‪.‬‬ ‫המתחרים הספציפיים של הקבו צה משתנים מפרויקט לפרויקט‪ ,‬בהתאם לסוג‬ ‫הפרויקט המבוצע על‪ -‬ידי הקבוצה וסמיכותו הגיאוגרפית לפרויקטים של חברות‬ ‫בניה אחרות‪.‬‬ ‫א ‪80 -‬‬ ‫התחרות בתחום הבנייה למגורים מתמקדת הן בשלב איתור הקרקעות המתאימות‬ ‫לביצוע פרויקטים של בנייה‪ ,‬הן בתחום עלויות הבנייה והן במהלך שיווק‬ ‫הפרויק ט הספציפי‪ ,‬בו חשופה הקבוצה לתחרות מפרויקטים מתחרים‪.‬‬ ‫ככלל‪ ,‬בתחום רכישת זכויות במקרקעין המיועדים למגורים‪ ,‬פועלים חברות‬ ‫ויזמים רבים‪ .‬החל ביזמים פרטיים קטנים‪ ,‬דרך חברות בנייה וחברות קבלניות‬ ‫בסדר גודל בינוני‪ ,‬וכלה במספר קטן של חברות גדולות הבונות עשרות פרויקטי ם‬ ‫של אלפי יחידות דיור בשנה‪ ,‬ואשר לחלקן מלאי קרקעות גדול‪.‬‬ ‫להערכת החברה‪ ,‬החברות הקבלניות הגדולות )כולן יחדיו( מחזיקות בנתח שוק‬ ‫הנאמד בכ‪ 10% -‬עד ‪ . 15%‬נתון זה מצביע על מספרם הגדול של השחקנים בענף‬ ‫והעדר גורם דומיננטי בולט בשוק כולו‪ ,‬או באיזשהו מגזר או פלח שוק ב תוכו‪.‬‬ ‫בפרויקטים הסמוכים מבחינה גיאוגרפית לאזורים שבהם מתבצעים פרויקטים‬ ‫כלשהם של הקבוצה ‪ -‬התחרות מתבטאת בעיקר במחירי הדירות ושיווק‬ ‫הפרויקט‪ ,‬מול פרויקטים אחרים הנבנים באותו אזור‪ ,‬כמו גם אל מול ההיצע של‬ ‫דירות יד שנייה הקיים באזור‪.‬‬ ‫א ‪81 -‬‬ ‫‪12.9‬‬ ‫פעילות הקבוצה בתחום הבנייה למגורים ‪ -‬פרויקטים המבוצעים על‪ -‬ידי הקבוצה כיזם‬ ‫א‪.‬‬ ‫שם הפרויקט‬ ‫יישוב‬ ‫מספר‬ ‫יחידות‬ ‫דיור‬ ‫הזכויות‬ ‫במקרקעין‬ ‫מעלה הדר‬ ‫מעלה‬ ‫אדומים‬ ‫אדומים‪-‬‬ ‫יח"ד‬ ‫‪13‬‬ ‫נתונים כלליים אודות הפרויקטים‬ ‫‪13‬‬ ‫‪ 60‬מעלה‬ ‫אדומים‬ ‫צפוי‬ ‫‪155‬‬ ‫זכויות פיתוח‬ ‫‪15,600‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪63,671‬‬ ‫‪41%‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪60‬‬ ‫זכויות פיתוח‬ ‫‪7,200‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪17,193‬‬ ‫‪21%‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫בעלות‬ ‫טרם נקבע‬ ‫טרם נקבע‬ ‫‪5,733‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪11.4‬‬ ‫טאבו‬ ‫בתכנון‬ ‫בתכנון‬ ‫‪36,683‬‬ ‫‪---‬‬ ‫תלוי‬ ‫‪13.7‬‬ ‫‪14‬‬ ‫ראשון לציון‬ ‫ראשון לציון‬ ‫‪46‬‬ ‫פתח תקוה‬ ‫פתח תקוה‬ ‫בתכנון‬ ‫‪13.5‬‬ ‫בכל הפרויקטים הקבוצה נוהגת להתקשר בהסכמי ליווי עם בנקים ו‪/‬או גורמים מממנים אחרים‪ .‬עם זאת‪ ,‬בפרויקט ים פתח תקוה‪ ,‬ראשל"צ וזכרון יעקב שבהם טרם החלה הבניה ‪,‬‬ ‫טרם נחתם גם הסכם ליווי‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫שטח בנייה שטח‬ ‫ממוצע‬ ‫עיקרי‬ ‫ליחידת‬ ‫)במ"ר(‬ ‫דיור‬ ‫)במ"ר(‬ ‫שיעור‬ ‫עלות‬ ‫השלמה‬ ‫מצטברת‬ ‫באלפי ש"ח תזרימי‬ ‫ל‪31.12.13 -‬‬ ‫ל‪31.12.13 -‬‬ ‫שנת‬ ‫השלמה‬ ‫פרטים‬ ‫בסעיף‬ ‫שני שליש מיחידות הדיור שייכות לקבוצה והיתר לצד שלישי‪.‬‬ ‫א ‪82 -‬‬ ‫חדש‬ ‫זכרון יעקב‬ ‫‪15‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫זכרון יעקב‬ ‫מ‬ ‫יח"ד‬ ‫אדומים ‪ 60‬א‬ ‫ז‬ ‫נ‬ ‫ראשון לציון‬ ‫י‬ ‫י‬ ‫פתח תק ו וה‬ ‫ם‬ ‫‪15‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪11,500‬‬ ‫‪96‬‬ ‫טרם נקבע‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫‪13.9‬‬ ‫נ‬ ‫ת‬ ‫שם הפרויקט‬ ‫ו‬ ‫נ‬ ‫י‬ ‫מעלה הדר ם‬ ‫זכרון יעקב‬ ‫‪119‬‬ ‫___‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫בתכנון‬ ‫‪17‬‬ ‫ו‬ ‫ת‬ ‫יישוב‬ ‫מספר‬ ‫יחידות‬ ‫דיור‬ ‫מועד‬ ‫הפרויקט‬ ‫מעלה‬ ‫אדומים‬ ‫‪155‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫תחילת‬ ‫שיווק יח"ד‬ ‫מכורות‬ ‫ל‪31.12.13 -‬‬ ‫‪16‬‬ ‫מספר‬ ‫יחידות‬ ‫דיור במלאי‬ ‫מועד סיום מכירות צפוי‬ ‫פרטים‬ ‫בסעיף‬ ‫‪155‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪13.5‬‬ ‫מעלה‬ ‫אדומים‬ ‫‪60‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪60‬‬ ‫ראשון לציון‬ ‫‪46‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫___‬ ‫‪46‬‬ ‫פתח תקוה‬ ‫בתכנון‬ ‫חדש‬ ‫תלוי‬ ‫התכנון‬ ‫זכרון יעקב‬ ‫‪119‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫בהשלמת‬ ‫הליכי ___‬ ‫‪38‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪13.6‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪13.7‬‬ ‫בתכנון חדש‬ ‫תלוי‬ ‫התכנון‬ ‫‪81‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫נכון למועד הדוח נחתם הסכם עקרונות בלבד התלוי בגורמים מתלים ובהם אישור שינויי התכנון שמבקשת הקבוצה על‪ -‬ידי הרשויות‪.‬‬ ‫שני שליש מיחידות הדיור שייכות לקבוצה והיתר לצד שלישי‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח נחתם הסכם עקרונות בלבד התלוי בגורמים מתלים ובהם אישור שינויי התכנון שמבקשת הקבוצה על‪ -‬ידי הרשויות‪.‬‬ ‫בהשלמת‬ ‫הליכי ‪13.8‬‬ ‫‪13.9‬‬ ‫א ‪83 -‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫שם‬ ‫הפרויקט‬ ‫הדר ‪1‬‬ ‫הדר ‪3‬‬ ‫הדר ‪4-6‬‬ ‫נתונים מאזניים ות וצאתיים בפרויקטים בהם הקבוצה הינה היזם )כולל תכנון‪ ,‬בנייה ושיווק(‬ ‫ה‬ ‫פ‬ ‫ר‬ ‫עלות‬ ‫ו‬ ‫ל‪) 31.12.13 -‬באלפי ש"ח(‬ ‫י‬ ‫ק‬ ‫ט‬ ‫עלויות‬ ‫עלויות‬ ‫עלויות‬ ‫נוספות‬ ‫בנייה‬ ‫יקרקע‬ ‫ם‬ ‫ב‬ ‫ר‬ ‫‪717‬‬ ‫א‬ ‫ש‬ ‫‪2,004‬‬ ‫ו‬ ‫ן‪268‬‬ ‫מעלה הדר ל‪36,695‬‬ ‫צ‬ ‫אדומים ‪ 60‬י‪17,193‬‬ ‫יח"ד‬ ‫ו‬ ‫ן‬ ‫הכנסות‬ ‫מצטברות‬ ‫מצטברת ל‪31.12.13 -‬‬ ‫)באלפי‬ ‫ש"ח(‬ ‫שיעור רווח‬ ‫גולמי‬ ‫הכנסות‬ ‫מצטבר‬ ‫שהוכרו )באלפי ש"ח(‬ ‫ליום‬ ‫‪31.12.13‬‬ ‫ליום ‪31.12.13‬‬ ‫סך הכל‬ ‫ורווח‬ ‫ליום ‪31.12.12‬‬ ‫גולמי‬ ‫ליום ‪31.12.11‬‬ ‫הכנסות‬ ‫לתקופה‬ ‫של שנה‬ ‫רווח‬ ‫גולמי‬ ‫מצטבר‬ ‫הכנסות‬ ‫לתקופה‬ ‫של שנה‬ ‫רווח‬ ‫גולמי‬ ‫מצטבר‬ ‫הכנסות‬ ‫לתקופה‬ ‫של שנה‬ ‫רווח‬ ‫גולמי‬ ‫מצטבר‬ ‫‪1,415‬‬ ‫‪534‬‬ ‫‪2,665‬‬ ‫‪43,094‬‬ ‫‪17.45%‬‬ ‫‪13,194‬‬ ‫‪3,423‬‬ ‫‪4,548‬‬ ‫‪1,926‬‬ ‫‪25,350‬‬ ‫‪3,064‬‬ ‫‪3,448‬‬ ‫‪1,404‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪41,478‬‬ ‫‪22%‬‬ ‫‪41,478‬‬ ‫‪9,153‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪601‬‬ ‫‪115‬‬ ‫‪985‬‬ ‫‪102,568‬‬ ‫‪19.12%‬‬ ‫‪51,054‬‬ ‫‪7,718‬‬ ‫‪51,513‬‬ ‫‪11,870‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪10,397‬‬ ‫‪16,579‬‬ ‫‪63,671‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪17,193‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫א ‪84 -‬‬ ‫‪ ,‬בזכרון יעקב ובפתח תקווה לא נכללו בטבלה‪ ,‬שכן פרויקטים אלו טרם נכנסו לביצוע ואף לא נקבע להם תקציב‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫עודף צפוי בפרוייקטי ם ליום ‪) 31.12.2013‬באלפי ש"ח(‬ ‫הפרויקטים בראשון לציון‪ ,‬בזכרון יעקב ובפתח תקוה לא נכללו בטבלה‪ ,‬שכן פרויקטים אלו טרם נכנסו לביצוע ואף לא נקבע להם תקציב‪.‬‬ ‫מעלה הדר‬ ‫אדומים ‪ 60‬יח"ד‬ ‫סה"כ‬ ‫הכנסות שהתקבלו בפועל‬ ‫‪12,192‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪12,192‬‬ ‫חייבים ‪ +‬יתרות זכות‬ ‫‪6,810‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪6,810‬‬ ‫מלאי במחירי מכירה‬ ‫‪161,205‬‬ ‫‪76,000‬‬ ‫‪237,205‬‬ ‫סך הכל הכנסות )בפועל ‪ +‬צפויות(‬ ‫‪180,207‬‬ ‫‪76,000‬‬ ‫‪256,207‬‬ ‫עלויות ששולמו בפועל‬ ‫‪63,671‬‬ ‫‪17,193‬‬ ‫‪80,864‬‬ ‫עלויות לשלם עד לגמר הפרויקט‬ ‫‪105,090‬‬ ‫‪46,807‬‬ ‫‪151,897‬‬ ‫סך הכל הוצאות‬ ‫‪168,761‬‬ ‫‪64,000‬‬ ‫‪232,761‬‬ ‫עודף הכנסות צפוי‬ ‫‪11,446‬‬ ‫‪12,000‬‬ ‫‪23,446‬‬ ‫א ‪85 -‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫שם הפרויקט‬ ‫מעלה הדר‬ ‫אדומים‬ ‫יח"ד‬ ‫תנאי הסכמי הליווי בפרויקטים השונים ]בפרויקטים בראשון לציון‪ ,‬זכרון יעקב ופתח תקוה טרם נחתמו הסכמי ליווי[‬ ‫שם הגוף הון עצמי נכסים משועבדים יעדי‬ ‫שנקבעו‬ ‫לפי הסכם וערבויות‬ ‫הפיננסי‬ ‫הליווי‬ ‫הליווי‬ ‫המלווה‬ ‫בנק‬ ‫מזרחי‬ ‫טפחות‬ ‫‪ 60‬בנק‬ ‫לאומי‬ ‫‪24,500‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫עד‬ ‫למכירת ‪20‬‬ ‫דירות ו‪-‬‬ ‫‪22,500‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫לאחר מכן‪.‬‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫שעבוד‬ ‫הזכויות במקרקעין‪,‬‬ ‫שעבוד‬ ‫בפרויקט‪.‬‬ ‫שוטף שלילי על‬ ‫מצפור‬ ‫נכסי‬ ‫אדומים וכן ערבות‬ ‫בלתי‬ ‫אישית‬ ‫מוגבלת בסכום של‬ ‫השליטה‬ ‫בעל‬ ‫בחברה עמוס הדר‬ ‫‪ 8‬מליוני זכיה במכרז‬ ‫ש"ח לשלב‬ ‫הקרקע‬ ‫לבנק‬ ‫חוב‬ ‫הפרות של אשראי‬ ‫מכירה תנאים‬ ‫שנוצל ליום ל‪31.12.13 -‬‬ ‫הסכם‬ ‫בהסכם כספיים‬ ‫)באלפי‬ ‫‪31.12.13‬‬ ‫הליווי‬ ‫עיקריים‬ ‫ש"ח(‬ ‫)באלפי‬ ‫של העמדת‬ ‫ש"ח(‬ ‫האשראי‬ ‫‪ 15‬דירות לכניסה אשראי‬ ‫‪ 20‬בריבית פרים‬ ‫ו‪-‬‬ ‫לליווי‬ ‫דירות להפחתת ‪; 1% +‬‬ ‫הון עצמי‬ ‫אין‬ ‫‪23,012‬‬ ‫‪23,012‬‬ ‫אשראי‬ ‫בריבית פרים‬ ‫‪; 1% +‬‬ ‫אין‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫טרם נקבעו‬ ‫א ‪86 -‬‬ ‫‪13‬‬ ‫סקירת הפרויקטים של הקבוצה בתחום הנדל " ן למגורים‬ ‫‪13.1‬‬ ‫פרויקט הדר ‪ 1‬במעלה אדומים ‪ 44 -‬יח " ד‬ ‫ביום ‪) 7.3.2007‬בסעיף זה‪" :‬המועד הקובע" ( זכתה הקבוצה‪ ,‬באמצעות מצפור‬ ‫אדומים‪ ,‬במכרז מס' ‪ 10001/2007‬של הממונה על הרכוש הממשלתי ביהודה‬ ‫ושומרון ומשב"ש )בסעיף זה‪ " :‬המכרז "( לרכישת זכויות הפיתוח בקרקע בשטח‬ ‫של ‪ 5,177‬מ"ר במתחם ‪ 11212‬במעלה אדומים )מגרשים ‪ 66‬ו‪ 67 -‬על‪ -‬פי תוכנית‬ ‫מתאר ‪) ( 420/1/7/2‬בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪ .‬על המ קרקעין ניתן להקים ‪44‬‬ ‫יחידות דיור‪ ,‬בשלושה בניינים של ‪ 7-8‬קומות כל אחד‪ ,‬בשטח עיקרי של ‪6,160‬‬ ‫מ"ר )בסעיף זה‪ " :‬הפרויקט "(‪.‬‬ ‫הבניה בפרוייקט זה הסתיימה בשנים קודמות‪ .‬מתוך ‪ 44‬יח"ד של הפרוייקט‬ ‫נמכרו ונמסרו ‪ 21‬יח"ד‪ .‬כעת ברשות מצפור אדומים ‪ 3‬יח"ד המשמשות כמלאי‬ ‫עסקי ומו צעות למכירה‪.‬‬ ‫‪13.2‬‬ ‫פרויקטי הדר ‪ – 2‬הדר ‪ 6‬וכן פרויקט מעלה הדר ‪ 155 -‬יח " ד במעלה אדומים ‪:‬‬ ‫כללי‬ ‫בספטמבר ‪ 2008‬התקשרה הקבוצה‪ ,‬באמצעות מצפור אדומים‪ ,‬בהסכם )שתוקן‬ ‫בנובמבר ‪ 2008‬והושלם בדצמבר ‪ ( 2008‬עם צד שלישי‪ ,‬לרכישת הזכויות‬ ‫וההתחייבויות של הצד השלישי בנוגע למקרקעין בשכונת נופי הסלע )המכונה גם‬ ‫אתר ‪ ( 07‬במעלה אדומים‪ ,‬ואשר כוללות‪) :‬א( זכויות במגרשים שכבר הוקצו קודם‬ ‫למועד חתימת ההסכם ושעליהם ניתן להקים ‪ 72‬יחידות דיור אשר טרם הוחל‬ ‫בבנייתן; ב( הסכמי רכישה שנחתמו עם ‪ 9‬רוכשים שרכשו יחידות דיור בשלב א'‬ ‫ובשלב ב' )" הרוכשים הקיימ ים "(; וכן ג( זכויות לקבל‪ ,‬בכפוף לסייגים שונים‬ ‫שיפורטו להלן‪ ,‬מהממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באזור יהודה ושומרון‬ ‫)" הממונה "(‪ ,‬הקצאה של קרקעות באותה שכונה במעלה אדומים עליהן ניתן‬ ‫להקים ‪ 232‬יחידות דיור נוספות )" יחידות הדיור הנוספות "(‪.‬‬ ‫‪ 13.2.1‬הסכם ההקצאה‬ ‫הזכויות המקוריות הוענקו בהתאם לנספח לחוזה פיתוח מספר‬ ‫‪ 71016116‬א' שנחתם ביום ‪ ") 22.8.1999‬הסכם ההקצאה "( בין היזם‬ ‫המקורי לממונה‪ .‬בהסכם ההקצאה נקבע כי ביום ‪ 27.10.1996‬נחתם חוזה‬ ‫פיתוח והרשאה לתכנון בין הממונה ליזם המקורי‪ ,‬לגבי השטח הידוע‬ ‫כמתתיהו צפון )" הסכם הפיתוח המקור י "(‪ .‬הסכם הפיתוח המקורי לא‬ ‫ניתן היה למימוש מסיבות ביטחוניות ולפיכך נוהל בין היזם המקורי‬ ‫לממונה משא ומתן במסגרתו אותר שטח חילופי המקובל על שני הצדדים‪.‬‬ ‫א ‪87 -‬‬ ‫הממונה התחייב במסגרת הסכם ההקצאה להקצות ליזם המקורי‪ ,‬ללא‬ ‫תשלום‪) 18‬למעט מע"מ(‪ ,‬קרקע להקמת ‪ 419‬יחידות דיור ב שטח ממוצע של‬ ‫כ‪ 100 -‬מ"ר ליחידה‪ ,‬בשטח החלופי באתר ‪ 07‬במעלה אדומים‪ ,‬עליו חלה‬ ‫תוכנית ‪ . 420/1/7‬ההקצאה אמורה היתה להתבצע לפי הסכם ההקצאה‬ ‫במנות של בין ‪ 100‬ל‪ 150 -‬יחידות דיור כל פעם‪ ,‬לפי שיקול דעתו הבלעדי‬ ‫של משרד הבינוי והשיכון‪ ,‬אך לא יאוחר מאשר בתוך ‪ 6‬שנים ממועד‬ ‫ח תימת הסכם ההקצאה )דהיינו עד לאוגוסט ‪ - 2005‬הממונה הסכים‬ ‫להאריך את משך הזמן בשלוש שנים‪ ,‬עד לאוגוסט ‪ 2008‬ולאחרונה פעם‬ ‫נוספת עד לאוגוסט ‪ ( 2014‬לגבי כל שטח שיוקצה הוסכם כי ייחתם הסכם‬ ‫פיתוח נפרד עם הממונה‪ .‬כמו כן‪ ,‬על היזם המקורי לשלם עבור כל שטח‬ ‫שיוקצה‪ ,‬למשרד הב ינוי והשיכון‪ ,‬את מלוא הוצאות הפיתוח לגבי אותו‬ ‫שטח ולחתום על חוזה בנוסח מקובל עם משרד הבינוי והשיכון שיכלול‬ ‫התחייבויות ללוחות זמנים לבנייה‪ ,‬ערבויות וכדומה‪ .‬עוד התחייב היזם‬ ‫המקורי לשלם לעיריית מעלה אדומים תחליף היטל השבחה בשיעור של‬ ‫‪ 10%‬מתוך ‪ 91%‬מערך הקרקע כפ י שתקבע בכל חוזה פיתוח שייחתם‪,‬‬ ‫לשלם את כל המיסים וההיטלים עבור כל שטח שיוקצה‪ ,‬וכן לשלם‬ ‫לממונה סכום של ‪ 100‬ש"ח בתוספת מע"מ‪ ,‬צמודים מיום ‪ 1.10.1993‬כדמי‬ ‫ניהול עבור כל יחידת דיור‪.‬‬ ‫בפועל‪ ,‬בשנת ‪ 1999‬הקצה הממונה ליזם המקורי קרקע בשלושה מתחמים‬ ‫בהיקף כולל של ‪ 115‬י חידות דיור ‪ -‬ולפיכך נותרו ליזם המקורי זכויות‬ ‫להקצאת קרקע לבניית ‪ 304‬יחידות דיור נוספות‪ .‬למועד הדו"ח הוקצו‬ ‫לחברה כל יתרת יחידות הדיור‪.‬‬ ‫‪ 13.2.2‬הסכם המסגרת‬ ‫ב‪ 26.7.2006 -‬התקשר היזם המקורי עם חברה מקבוצת חפציבה‬ ‫)" חפציבה "( בהסכם מסגרת )" הסכם המסגרת "(‪ ,‬לפיו מכר לחפציבה א ת‬ ‫כל זכויותיו להקצאת הקרקע לבניית ‪ 304‬יחידות דיור נוספות‪ ,‬סך של‬ ‫‪ 3,769,000‬דולר כאשר שער הדולר לא ירד מ‪ 4.4 -‬ש"ח לדולר‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם המסגרת‪ ,‬בכל פעם בו תהיה חפציבה מעוניינת במגרש או‬ ‫מספר מגרשים שהסכם ההקצאה חל עליהם‪ ,‬והיא תשלם בפועל את‬ ‫התמורה המגיעה ליזם המק ורי בגינן‪ ,‬תפנה חפציבה בכתב ליזם המקורי‬ ‫וזה יפנה לממונה בבקשה להקצאת הקרקע וכן למשרד הבינוי והשיכון‬ ‫בבקשה להעברת הזכויות באותה קרקע שתוקצה לחפציבה‪ .‬עד להעברת‬ ‫הזכויות בקרקע ‪ -‬לאחר הקצאתה ‪ -‬לחפציבה‪ ,‬ישעבד היזם המקורי את‬ ‫הקרקע לטובת חפציבה‪ .‬בהסכם המסגרת נקבע עוד כי עם הקצאת כל‬ ‫קרקע תשלם חפציבה את כל הסכומים שהתחייב היזם המקורי לשלם‬ ‫‪18‬‬ ‫ההקצאה ללא תשלום הינה עד לסך כולל של ‪ 41,900‬מ"ר לבניה‪ .‬מעבר לכך על היזם המקורי לשלם עבור‬ ‫הקרקע בהתאם לשווי שייקבע השמאי הממשלתי‪.‬‬ ‫א ‪88 -‬‬ ‫לפי הסכם ההקצאה )כמפורט לעיל(‪ ,‬למעט המע"מ בגין כל קרקע‬ ‫שתוקצה‪ ,‬שישולם על‪ -‬ידי היזם המקורי‪ .‬עוד הוסכם בין הצדדים על‬ ‫תשלום בשיעור של ‪ 1.5%‬מהתקבולים שיתקבלו מכל דירה שתימכר‪ ,‬אשר‬ ‫ישולם ל עורכי הדין אשר טיפלו בקרקעות האמורות ואשר ילוו את‬ ‫תהליך מכירת הדירות‪.‬‬ ‫חפציבה התחייבה לממש את מלוא הזכויות לפי הסכם ההקצאה )דהיינו‬ ‫לקבלת קרקע לבניית ‪ 304‬יחידות דיור( בתוך ‪ 3‬שנים ממועד חתימת‬ ‫הסכם המסגרת‪ ,‬כלומר עד ליולי ‪ , 2009‬ובקצב של לפחות קרקע ל‪100 -‬‬ ‫יחידות דיור בכל שנה‪ .‬לאחר תום שלוש השנים האמורות‪ ,‬מלוא‬ ‫האחריות לקבלת הקרקע מהממונה תהיה של חפציבה ולא יהיו לה כל‬ ‫טענות או תביעות בעניין כלפי היזם המקורי‪.‬‬ ‫‪ 13.2.3‬מכירת הזכויות מחפציבה לצד השלישי‬ ‫ב‪ 27.8.2006 -‬נחתם סיכום עקרונות בין חפציבה לצד שלישי‪ ,‬לפיו מכרה‬ ‫והמחתה חפציבה לצד השלישי ‪ 50%‬מזכויותיה והתחייבויותיה כלפי‬ ‫היזם המקורי לפי הסכם המסגרת‪ ,‬אשר בהמשך לו נחתם ביום‬ ‫‪ 21.5.2007‬הסכם מפורט בין חפציבה לצד השלישי לצורך ניהול‪ ,‬שיווק‬ ‫וביצוע הבנייה‪.‬‬ ‫באוגוסט ‪ 2007‬נכנסה חפציבה להקפאת הליכים‪ .‬ב‪ 13.3.2008 -‬אישר בית‬ ‫המשפט המחוזי בירושלי ם‪ ,‬הסדר בין חפציבה‪ ,‬היזם המקורי‪ ,‬הצד‬ ‫השלישי‪ ,‬מספר רוכשי דירות כמפורט להלן ומספר בנקים שהחזיקו‬ ‫בזכויות שונות בנוגע לקרקעות הרלוונטיות )" הסדר חפציבה "(‪ .‬בהתאם‬ ‫להסדר חפציבה‪ ,‬קיבל הצד השלישי את כל הזכויות של חפציבה לרבות‬ ‫כל הזכויות לפי הסכם המסגרת עם היזם המקור י‪ ,‬וזאת בתמורה‬ ‫לתשלום סכום של חצי מיליון ש"ח וכן ‪ 5%‬מרווחי הפרויקט )שייקבע‬ ‫לאחר סיום העבודות והשלמת המכירות בפרויקט(‪ ,‬למנהל המיוחד של‬ ‫חפציבה‪.‬‬ ‫עוד נקבע בהסדר חפציבה‪ ,‬כי נכון למועד חתימתו נמצאים בידי נאמן‬ ‫שמונה בהתאם להסכם המסגרת סכומים שונים שנועדו לתשלום ליזם‬ ‫המקורי‪ ,‬וכי כל יתרת התשלומים המגיעים ליזם המקורי לפי הסכם‬ ‫המסגרת ישולמו ליזם המקורי רק בכפוף להתקיימות ‪ 4‬תנאים‪( 1 ) :‬‬ ‫חתימת הסכם פיתוח בין הממונה ליזם המקורי; ) ‪ ( 2‬חתימת הסכם בין‬ ‫משרד השיכון ליזם המקורי ו‪/‬או לצד השלישי; ) ‪ ( 3‬חתימת הסכם מכר‬ ‫בין היזם המקורי לצד השלישי בהקשר ליחידות נשוא ההקצאה; ו‪( 4 ) -‬‬ ‫קבלת אישור עקרוני ממשרד השיכון ומהממונה על הסכמתם להעברת‬ ‫הזכויות ביחידות הנ"ל לצד השלישי‪.‬‬ ‫עוד נקבע כי הנאמן יעביר ליזם המקורי את התמורה שנמצאת בידו לגבי‬ ‫היחידות שבגינן טרם הוקצתה הקרקע ‪ -‬רק לאחר שיתקיימו תנאי‬ ‫ה הקצאה בנוגע לקרקע הרלוונטית‪ .‬כן נקבע כי אם בתוך ‪ 18‬חודשים‬ ‫א ‪89 -‬‬ ‫ממועד אישור בית המשפט את הסדר חפציבה )כלומר עד לספטמבר‬ ‫‪ ( 2009‬לא יתקיימו תנאי ההקצאה בנגוע לכל היחידות נשוא הסכם‬ ‫המסגרת‪ ,‬יהיה הצד השלישי רשאי לבחור באחת משתי חלופות בנוגע‬ ‫ליחידות שטרם הוקצו )ובלבד שמ ספרן לא יהיה פחות מ‪ :( 50 -‬תשלום‬ ‫המגיע ליזם המקורי בנוגע לאותן יחידות לפי הסכם המסגרת או חלקן‪,‬‬ ‫כנגד רכישת זכויות היזם המקורי לפי הסכם ההקצאה באותן יחידות‪ ,‬או‬ ‫ביטול הסכם המסגרת בנוגע ליחידות הנותרות באופן שמלוא הזכויות‬ ‫ביחידות הנותרות ישובו ליזם המקורי והצד ה שלישי ישוחרר מחובת‬ ‫התשלום בגינן וכן יקבל חזרה את הסכומים שנמצאים בידי הנאמן בקשר‬ ‫אליהן‪.‬‬ ‫כמו כן נקבע בהסדר חפציבה כי תאגיד אחר בקבוצת חפציבה חתם‬ ‫במהלך השנים ‪ 2006‬ו‪ 2007 -‬על חוזים )ללא ידיעת הצד השלישי( למכירת‬ ‫‪ 15‬דירות בפרויקט‪ ,‬אשר חלק מהתשלומים בנוגע אליהן ה ופקדו‬ ‫בחשבונות בנק שונים של חפציבה במקום בחשבונות הליווי של הפרויקט‪.‬‬ ‫לכל אחד מרוכשי הדירות הללו ניתנה אפשרות לבחור האם ברצונו‬ ‫לחתום על חוזה חדש לרכישת דירה בפרויקט מהצד השלישי ובהתאם‬ ‫למחירון המעודכן של הצד השלישי )כן נקבעו הסדרים לזיכוי הרוכשים‬ ‫בגין חלק מה סכומים ששילמו לחפציבה ולגבי מערכת היחסים בינם לבין‬ ‫בנקים שונים שהעמידו להם משכנתאות לרכישת הדירות(‪ .‬בפועל‪9 ,‬‬ ‫רוכשי דירות בחרו להתקשר עם הצד השלישי בחוזים חדשים לרכישת‬ ‫דירות בפרויקט ואילו לגבי היתר נקבע כי הם יהיו זכאים לקבל כספים‬ ‫חזרה בהתאם להוראות ההסדר ו לא תהיה להם כל תביעה בנוגע‬ ‫למקרקעי הפרויקט‪.‬‬ ‫‪ 13.2.4‬רכישת הזכויות מהצד השלישי על‪ -‬ידי החברה‬ ‫ב‪ 21.9.2008 -‬נחתם הסכם בין מצפור אדומים לצד השלישי )בסעיף זה‪:‬‬ ‫" הסכם רכישת הזכויות "(‪ ,‬אשר בהתאם לו רכשה מצפור אדומים מהצד‬ ‫השלישי את כל הזכויות וההתחייבויות הקיימות של הצד השלישי‬ ‫בהתאם להסכם ההקצאה‪ ,‬הסכם המסגרת‪ ,‬הסדר חפציבה‪ ,‬ההסכמים‬ ‫עם משרד הבינוי והשיכון והממונה והחוזים עם ‪ 9‬רוכשי הדירות ‪ -‬אשר‬ ‫כללו גם זכויות במגרשים שכבר הוקצו בפועל על‪ -‬ידי הממונה קודם‬ ‫למועד חתימת הסכם רכישת הזכויות ושעליהם ניתן להקים ‪ 72‬יחידות‬ ‫דיור אשר נכון למועד חתימת הסכם רכישת הזכויות טרם הוחל בבנייתם‬ ‫)ואשר בהם כבר נמכרו ‪ 9‬דירות על‪ -‬ידי חפציבה(‪.‬‬ ‫בתמורה‪ ,‬שילמה מצפור אדומים לצד השלישי סכום של ‪19,589,061‬‬ ‫ש"ח‪ .‬בנוסף‪ ,‬הוסכ ם כי סכום של ‪ 3,838,384‬ש"ח ששילמו רוכשי ‪9‬‬ ‫הדירות עד לאותו מועד לצד השלישי עבור הדירות שרכשו‪ ,‬יוותר בידי‬ ‫הצד השלישי‪ .‬כמו כן‪ ,‬התחייבה מצפור אדומים להשיב לצד השלישי את‬ ‫כל ההוצאות שהיו ויהיו לו בקשר לפרויקט מיום חתימת הסכם‬ ‫העקרונות ועד למועד סגירת הסכם רכישת ה זכויות בצירוף הפרשי‬ ‫א ‪90 -‬‬ ‫הצמדה וריבית של ‪ 5%‬לשנה )בסך של ‪ 826‬אלפי ש"ח נכון למועד סגירת‬ ‫העסקה(‪ .‬עוד התחייבה מצפור אדומים להחליף את הערבויות שנתן הצד‬ ‫השלישי למשרד הבינוי והשיכון בקשר לפרויקט ואת ערבויות חוק המכר‬ ‫שהוצאו לבקשת הצד השלישי ל‪ 9 -‬רוכשי הדירות‪.‬‬ ‫הצד השלי שי התחייב לפעול לסילוק השעבודים שנרשמו לטובת בנקים‬ ‫שונים על המקרקעין‪ ,‬לפעול לקבלת הסכמת הממונה ומשרד הבינוי‬ ‫והשיכון להעברת הזכויות ביחידות הקיימות )שכבר הוקצו( למצפור‬ ‫אדומים‪ ,‬וכן להמציא למצפור אדומים את אישורי המיסים הנדרשים‪,‬‬ ‫להסדיר את חוב מס הרכישה של חפצ יבה בשל רכישת הזכויות על‪ -‬ידה‬ ‫מהיזם המקורי )כאשר הצד השלישי ינקוט לשם כך בכל ההליכים‬ ‫המשפטיים הנדרשים אך במידה והחוב שעמד אז על כ‪ 1.4 -‬מיליון ש"ח‬ ‫יוחל על הצד השלישי – ישלם הצד השלישי סכום של ‪ 125,000‬ש"ח בלבד‬ ‫ואת היתר תשלם מצפור אדומים(‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬התחייבה מצפור אדומים לשלם לצד השלישי סכום של ‪5,556‬‬ ‫ש"ח בגין כל זכות להקמת יחידת דיור נוספת שתוקצה לחברה על‪ -‬ידי‬ ‫הממונה בפועל‪ ,‬עד לזכויות להקמת ‪ 144‬יחידות דיור מתוך סך יחידות‬ ‫הדיור הנוספות‪ ,‬כלומר עד ל‪ 800 -‬אלפי ש"ח )" התמורה הנוספת "( –‬ ‫וזאת בנוסף לתשלום המגיע ליזם המקורי ע בור כל הקצאת קרקע‬ ‫ליחידת דיור כאמור בהסכם המסגרת ) ‪ 12,400‬דולר ליחידה שהקרקע‬ ‫לבנייתה תוקצה(‪ ,‬לתשלום המגיע למנהל המיוחד של חפציבה לפי הסדר‬ ‫חפציבה כאמור לעיל‪ ,‬לתשלומים שיהיה צורך לשלם למשרד הבינוי‬ ‫והשיכון עבור השתתפות בהוצאות הפיתוח של קרקעות שיוקצו בפועל‬ ‫)לג בי הסכומים ששולמו למשרד הבינוי והשיכון בנוגע לקרקעות שכבר‬ ‫הוקצו – אשר מהם ניתן ללמוד על השיעור הצפוי של סכומים שיהיה‬ ‫צורך לשלם למשרד הבינוי והשיכון בנוגע לקרקעות שיוקצו בהמשך‪ ,‬ראה‬ ‫להלן( ולתשלומים אחרים לרשויות השונות וכמפורט לעיל‪ .‬מנגד‪ ,‬המחה‬ ‫הצד השלישי למצ פור אדומים את מלוא זכויותיו בכספים הנמצאים‬ ‫בידיו של הנאמן שמונה מכוח הסכם המסגרת לתשלום עבור הקצאות‬ ‫עתידיות של קרקעות‪ ,‬בסכום של כ‪ 4.2 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫‪ 13.2.5‬רכישת הזכויות מהצד השלישי על‪ -‬ידי החברה‬ ‫ב‪ , 30.9.2009 -‬מימשה מצפור אדומים את האופציה שניתנה במסגרת‬ ‫הסדר חפציבה – דהיינו לרכוש מהיזם המקורי ומהצד השלישי את מלוא‬ ‫הזכויות בהתאם להסכם ההקצאה‪ ,‬לקבל מהממונה הקצאה של קרקעות‬ ‫נוספות במעלה אדומים‪ ,‬עליהן ניתן להקים ‪ 232‬יחידות דיור נוספות‪.‬‬ ‫עבור רכישת הזכויות האמורות )להקצאת קרקעות לבניית ‪ 232‬יחידות‬ ‫דיור( שילמה מצפור אדומים כ‪ 12.8 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫א ‪91 -‬‬ ‫‪ 13.2.6‬שלבי הקצאת הקרקעות‬ ‫כאמור לעיל‪ ,‬בהתאם להסכם ההקצאה התחייב הממונה להקצות ליזם‬ ‫המקורי קרקע לבניית ‪ 419‬יחידות דיור‪ .‬מתוכן‪ ,‬הוקצו בפועל ליזם‬ ‫המקורי קרקע לבניית ‪ 115‬יחידות דיור )שנבנו על‪ -‬ידי היזם המקורי(‪.‬‬ ‫מתוך הזכויות שנותרו במועד חתימת הסכם רכ ישת הזכויות על‪ -‬ידי‬ ‫מצפור אדומים ‪ -‬להקצאת קרקע להקמת ‪ 304‬יחידות דיור ‪ -‬הוקצו‬ ‫בפועל על‪ -‬ידי הממונה ליזם המקורי‪ ,‬קודם לחתימת הסכם רכישת‬ ‫הזכויות‪ ,‬קרקעות לבניית ‪ 72‬יחידות דיור‪ .‬הזכויות בקרקעות אלו נרכשו‬ ‫על‪ -‬ידי מצפור אדומים עם חתימת הסכם רכישת הזכויות‪ ,‬ועליהן החל ה‬ ‫מצפור אדומים בהקמת פרויקט הדר ‪ 2‬בהיקף של ‪ 32‬יחידות דיור‪,‬‬ ‫ופרויקט הדר ‪ 3‬בהיקף של ‪ 40‬יחידות דיור‪ .‬ראה פירוט בהמשך‪.‬‬ ‫במקביל למימוש האופציה ורכישת כל יתר הזכויות מהיזם המקורי‬ ‫ומהצד השלישי ולבקשת היזם המקורי לקבל בהקצאה מהממונה‬ ‫קרקעות נוספות במעלה אדומים ‪ -‬הקצ ה הממונה בפועל קרקעות נוספות‬ ‫בשכונת נופי הסלע במעלה אדומים‪ ,‬לבניית ‪ 89‬יחידות דיור‪ ,‬בשלושה‬ ‫מתחמים שונים‪ .‬על קרקעות אלו התחילה החברה לבנות ב‪) 2010 -‬עם‬ ‫קבלת היתר החפירה והכלונסאות(‪ ,‬את הפרויקטים הדר ‪ , 4‬הדר ‪ 5‬והדר‬ ‫‪ . 6‬ראה פירוט בהמשך‪.‬‬ ‫הקרקעות לבניית ‪ 89‬יחידות הד יור הוקצו בפועל באותה עת על שם הצד‬ ‫השלישי‪ .‬ולאחרונה במהלך הרבעון הרביעי לשנת ‪ , 2012‬ולאחר שנתקבלו‬ ‫כל האישורים הדרושים‪ ,‬הוסבו הזכויות ע"ש מצפור אדומים‪.‬‬ ‫בחודש ספטמבר ‪ 2011‬הודיע משרד הבינוי והשיכון )" משב"ש "( על‬ ‫הקצאה נוספת של ‪ 156‬יח"ד ב‪ 2 -‬מתחמים ) ‪ 139‬יח"ד ו – ‪ 17‬יח"ד(‪ .‬לפי‬ ‫הודעה זו על מצפור יהיה להשלים את הפרש התשלום בגין יח"ד החורגות‬ ‫מהמסגרת )מעבר ליתרת המיכסה המקורית שעמדה על ‪ 143‬יח"ד ערב‬ ‫ההודעה( סה"כ תוספת בגין ‪ 13‬יח"ד לפי שווי שיקבע ע"י השמאי‬ ‫הממשלתי‪ .‬בתחילה‪ ,‬המנהל סירב להקצות יחידות בכמות החורגת‬ ‫מהמסגרת ‪ ,‬אך לאחר תהליך ארוך במינהל נתקבלה החלטתו להקצאת‬ ‫הכמות המלאה בחודש אפריל ‪ 2012‬בלבד‪.‬‬ ‫‪ 13.2.7‬העברת הזכויות בקרקעות שהוקצו‬ ‫כל הזכויות בפרוייקטים הדר ‪ 2-5‬הועברות ע"ש מצפור אדומים ונכון‬ ‫למועד פרסום הדוח פועלת הקבוצה להסבת פרוייקט מעלה הדר על שמה‪.‬‬ ‫הקבוצה צופה כי הע ברה תסתיים במחצית הראשונה לשנת ‪. 2014‬‬ ‫א ‪92 -‬‬ ‫‪13.3‬‬ ‫פרויקט הדר ‪ 3‬במעלה אדומים ‪ 40 -‬יחידות דיור‬ ‫‪ 13.3.1‬שלב ב ' ‪ -‬הדר ‪ 40 - 3‬יחידות דיור‬ ‫כפי שתואר בסעיף ‪ 13.2‬לעיל‪ ,‬מצפור אדומים הינה בעלת הזכויות‬ ‫לקבלת זכויות הפיתוח מהממונה לפי חוזה פיתוח מספר ‪ 71029762‬א‬ ‫בקרקע בשטח של ‪ 5,192‬מ"ר )מגרשים מספר ‪ 207‬עד ‪ 210‬לפי תוכנית‬ ‫מפורטת ‪) ( 420/1/7/6‬בסעיף זה‪ " :‬חוזה הפ יתוח "( שעליה ניתן להקים ‪40‬‬ ‫יחידות דיור במבנה אחד בן חמישה אגפים‪ ,‬בשטח כולל של ‪ 4,760‬מ"ר‬ ‫מבונים )בסעיף זה‪ " :‬הפרויקט "(‪.‬‬ ‫היזם המקורי חתם על הסכם עם משרד הבינוי והשיכון בנוגע לפרויקט‬ ‫)בסעיף זה‪ " :‬הסכם משב"ש "(‪ ,‬במסגרתו שילם למשרד הבינוי והשיכון‬ ‫עבור עבודות פיתו ח כללי שביצע המשרד באזור המקרקעין‪ ,‬סכום של כ‪-‬‬ ‫‪ 5.35‬מיליון ש"ח צמוד למדד תשומות הבנייה של אוקטובר ‪ 2006‬והעמיד‬ ‫למשרד הבינוי והשיכון ערבות ביצוע של ‪ 160,000‬ש"ח צמודה לאותו מדד‬ ‫להבטחת קיום התחייבויות היזם המקורי לפי ההסכם‪.‬‬ ‫בניית הפרוייקט הושלמה במהלך ‪ . 2013‬למו עד הדו"ח נמכרו ‪ 33‬דירות‬ ‫אשר נמסרו לרוכשים‪ .‬למועד פרסום הדו"ח נותרו בידי החברה ‪ 5‬יח"ד‬ ‫כמלאי עסקי המוצעים למכירה בפרויקט‪.‬‬ ‫‪ 13.3.2‬כללי‬ ‫נכון ל‪ , 31.12.20123 -‬נמסרו ‪ 33‬מתוך ‪ 40‬יחידות הדיור בפרוייקט הדר ‪3‬‬ ‫בסכום כולל של כ‪ 41 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫להערכת הקבוצה‪ ,‬סך ההכנסות הצפוי ממכירת כל ‪ 40‬יחידות הדיור‬ ‫בפרויקט הוא כ‪ 51 -‬מיליון ש"ח )ללא מע"מ(‪ .‬עלות הבנייה‪ ,‬לרבות עלויות‬ ‫רכישת הקרקע וכל העלויות הנלוות‪ ,‬מוערכת בכ‪ 40 -‬מיליון ש"ח‪ .‬הרווח‬ ‫הצפוי לקבוצה מבניית ‪ 40‬יחידות הדיור מוערך על‪ -‬ידה בכ‪ 11 -‬מיליון‬ ‫ש"ח‪.‬‬ ‫‪13.4‬‬ ‫פרויקטים הדר ‪ 4‬עד הדר ‪ 6‬במעלה אדומים‬ ‫פרויקטים הדר ‪ 4-6‬כוללים ‪ 89‬יחידות דיור‪ ,‬בשטח של ‪ 97‬עד ‪ 144‬מ"ר לדירה‪,‬‬ ‫ובכלל זאת דירות גן ‪ 4‬ו‪ 5 -‬חדרים‪ ,‬דירות דופלקס של ‪ 4‬חדרים‪ ,‬דירות ‪ 4‬ו‪5 -‬‬ ‫חדרים רגילות ודירות פנטהאוז של ‪ 5‬ו‪ 6 -‬חדרים‪ .‬המקרקעין מחולקים בפועל‬ ‫לשלושה מתחמים שונים ולפיכך מהווים למעשה ש לושה פרויקטים שונים‪:‬‬ ‫פרויקט הדר ‪ - 4‬מתחם ‪ , 11202‬מגרשים ‪ 105-107‬בשטח כולל של ‪ 5,735‬מ"ר‬ ‫עליהן ניתן לבנות ‪ 39‬יחידות דיור בהיקף של ‪ 5,460‬מ"ר‪ .‬הפרויקט כולל ‪ 3‬בניינים‬ ‫של ‪ 7‬יחידות דיור כל אחד ועוד ‪ 3‬בניינים של ‪ 6‬יחידות דיור כל אחד‪.‬‬ ‫א ‪93 -‬‬ ‫פרויקט הדר ‪ - 5‬מתחם ‪ , 11205‬מגר ש ‪ 111‬בשטח כולל של ‪ 1,525‬מ"ר עליהם ניתן‬ ‫לבנות ‪ 14‬יחידות דיור בהיקף של ‪ 1,960‬מ"ר‪ .‬הפרויקט כולל בניין אחד של ‪14‬‬ ‫יחידות דיור‪.‬‬ ‫פרויקט הדר ‪ - 6‬מתחם ‪ , 16782‬מגרשים ‪ 265-267‬בשטח כולל של ‪ 7,383‬מ"ר‬ ‫עליהם ניתן לבנות ‪ 36‬יחידות דיור בהיקף של ‪ 3,600‬מ"ר‪ .‬הפרויקט כולל ‪6‬‬ ‫ב ניינים של ‪ 6‬יחידות דיור כל אחד‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2012‬סיימה מצפור לבנות את הפרויקטים הדר ‪ , 4-5‬ומסרה בשניהם יחד ‪44‬‬ ‫יח"ד‪ .‬בשנת ‪ 2013‬סיימה מצפור לבנות את פרויקט הדר ‪. 6‬‬ ‫למועד הדו"ח כל ‪ 89‬הדירות נמכרו ולמעט יחידה אחת שטרם הושלם תשלום‬ ‫התמורה כולן נמסרו לרוכשים ‪.‬‬ ‫ההכנסות ממכירת דירות אלו הסתכמו לסך של ‪ 103‬מליוני ש"ח והרווח הגולמי‬ ‫בגינן הינו ‪ 20‬מליוני ש"ח‪.‬‬ ‫‪13.5‬‬ ‫פרוייקט מעלה הדר ‪ 155 -‬יח " ד‬ ‫בחודש ספטמבר ‪ 2011‬הודיע משב " ש על הקצאה נוספת של ‪ 156‬יח " ד ב‪4 -‬‬ ‫מתחמים ) ‪ 56‬יח " ד ‪ 56 ,‬יח " ד ‪ 27 ,‬יח " ד ו – ‪ 17‬יח " ד (‪ .‬לפי הודעה זו על מצפור‬ ‫אדומים יהיה להשלים ההפרש יח " ד החורגות מהמסגרת ) עד כה נשארו במכסת‬ ‫ההקצאות הפטורות ממכרז ‪ 143‬יח " ד (‪ 13 -‬יח " ד לפי שווי שיקבע ע " י השמאי‬ ‫הממשלתי ‪ .‬בחודש אפריל ‪ 2012‬נחתם הסכם פיתוח בין המנהל האזרחי לבין היזם‬ ‫המקורי וכעת הקבוצה מצפה לקבל הסבת הפרוייקט ע " ש מצפור אדומים במנהל ‪,‬‬ ‫העברה אשר להערכת הקבוצה תושלם ברבעון השני ‪. 2014‬‬ ‫בשנת ‪ 2012‬התקשרה החברה עם בנק מזרחי טפחות למימון שלב הקרקע‬ ‫לפרוייקט זה ‪ ,‬לפיו הבנק יעמיד מסגרת אשראי ) כולל ‪ 1.7‬מליוני ש " ח ערבויות ( של‬ ‫‪ 30‬מליוני ש " ח ‪ ,‬כנגד רישום שעבוד הפרוייקט לבנק ‪ .‬בימים אלו עומדת לחתום‬ ‫מצפור על הסכם ליווי עם בנק המזרחי טפחות לשלב א ' בפרויקט בהיקף של ‪46‬‬ ‫יח " ד ובו מספר תנאים מקדימים שטרם התמלאו במיוחד בהיבט של מכירות‬ ‫מוקדמות והשקעות הון עצמי של מצפור ‪ .‬הקבוצה החלה לשווק את הפרויקט‬ ‫במהלך שנת ‪ 2013‬ונכון למועד פרסום הדוח כבר מכרה הקבוצה ‪ 25‬יח " ד בתמורה‬ ‫של ‪ 30‬מליוני ‪ ) ₪‬לא כולל מע " מ (‪.‬‬ ‫‪13.6‬‬ ‫פרויקט מעלה אדומים ‪ 60‬יח " ד‬ ‫בחודש ספטמבר ‪ 2013‬הודיעה משב " ש לחברה כי מצפור אדומים זכתה במכרז‬ ‫להקצאת ‪ 60‬יח " ד במעלה אדומים בקרקע הידועה כ‪ . 420/1/7/11 -‬בתמורה‬ ‫לרכישת הקרקע מצפור אדומים התחייבה לשלם סך של כ‪ 12 -‬מיליון ש " ח ‪,‬‬ ‫בתוספת מע " מ ‪ ,‬וזאת עד ליום ‪ 2‬במאי ‪. 2014‬‬ ‫המקרקעין הינו בשטח של כ‪ 13,097 -‬מ " ר וניתן לבנות עליו ‪ 60‬יח " ד ‪ ,‬כאמור ‪,‬‬ ‫בשטח מבונה של כ‪ 9,960 -‬מ " ר ‪.‬‬ ‫א ‪94 -‬‬ ‫כמו כן התחייבה ושילמה מצפור אדומים במסגרת המכרז להתקשר עם משב " ש‬ ‫ולשלם תמורת העבודות לפיתוח עם משב " ש סכום נוסף של כ‪ 15.277 -‬מליוני‬ ‫ש " ח ‪ ,‬הצמודים למדד תשומות הבניה לחודש ‪. 02/2013‬‬ ‫הקבוצה התקשרה עם בנק לאומי לצורך מימון הקרקע לפיו הבנק יממן ‪70%‬‬ ‫מהעלויות ויעמיד ערבויות בהתאם לדרישות משב " ש והמנהל ‪ ,‬כאשר היתרה‬ ‫תשולם ממקורותיה העצמיים של הקבוצה ‪.‬‬ ‫‪13.7‬‬ ‫פרויקט ראשון לציון‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות קיר הד‪ ,‬הינה בעלת הזכויות בחלקות ‪ 62‬ו‪) 63 -‬בסעיף זה‪:‬‬ ‫" החלקות "( בגוש ‪ , 3932‬ברחוב יהודה בראשון לציון )בסעיף זה‪ " :‬המקרקעין "(‪.‬‬ ‫שטח כל אחת משתי החלקות הינו ‪ 800‬מ"ר‪.‬‬ ‫בהתאם לתוכנית המתאר הקיימת )בסעיף זה‪ " :‬התב"ע הקיימת "(‪ ,‬אחוזי הבנייה‬ ‫המותרים על המקרקעין הינם ‪ . 145%‬עוד קובעת התב"ע הקיימת כי ניתן להקים‬ ‫על המקרקעין ‪ 12‬יחידות דיור לכל דונם‪.‬‬ ‫ב‪ 25.1.2011 -‬חתמה קיר הד על הסכם שיתוף עם בעלי החלקה הסמוכה )חלקה ‪( 61‬‬ ‫– על מנת לממש יחדיו את הבניה על שלוש החלקות )חלקות ‪ 62-63‬שבבעלות קיר‬ ‫הד וחלקה ‪ 61‬שבבעלות הצד השלישי(‪ .‬הצדדים הגישו במהלך שנת ‪, 2011‬‬ ‫באמצעות אדריכל שנשכר על‪ -‬ידי שני הצדדים‪ ,‬תוכנית מתאר נקודתית )תב"ע‬ ‫נקודתית( שלפיה יבנו קיר הד והצד השלישי במקום שני בניינים בני כ‪ 8 -‬קומות‬ ‫כל אחד ובסך הכל כ‪ 50 -‬יחידות דיור‪ .‬קיר הד תהיה זכאית לכל יחידות הדיור‬ ‫בבניין אחד ולשליש מיחידות הדיור בבניין השני ואילו הצד השלישי יהיה זכאי‬ ‫לשני שליש מיחידות הדיור בבניין השני‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם‪ ,‬קיר הד תבנה את הבניין אשר שייך לה ואילו לגבי הבניין השני‬ ‫תינתן לקיר הד זכות סירוב ראשונה לביצוע עבודות הבניה‪ ,‬בהתאם למ מוצע של‬ ‫שלוש הצעות שיתקבלו מקבלנים שונים‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬חלקה ‪ 62‬ריקה‪ .‬על חלקה מספר ‪ , 63‬קיים מבנה חד קומתי בן ‪5‬‬ ‫חדרים‪ ,‬בשטח של כ‪ 103 -‬מ"ר )בסעיף זה‪ " :‬הדירה "(‪ .‬הדירה התפנתה במהלך‬ ‫‪ 2012‬מהשוכר וכרגע עומדת ריקה‪ .‬במהלך ‪ 2009‬שעבדה קיר הד את זכויותיה‬ ‫במקרקעין לט ובת בנק איגוד‪ ,‬אשר העמיד בתמורה אשראי בהיקף של כ‪3.5 -‬‬ ‫מיליון ש"ח‪ ,‬המשמש את הקבוצה לצרכיה השוטפים‪ .‬קיר הד התחייבה להסיר‬ ‫את השעבוד בתוך ‪ 60‬יום ממועד קבלת היתר הבניה וכן לדאוג לכך שהשכירות‬ ‫ככל שתהיה שכירות בנכס‪ ,‬תהיה לתקופה של לא יותר מ‪ 18 -‬חודשים )או ניתנת‬ ‫לסי ום בהתראה של ‪ 4‬חודשים(‪.‬‬ ‫לאחרונה הגיעו קיר הד ובעלי החלקה הסמוכה להסכמות עם העירייה על אישור‬ ‫מתווה הפרויקט הסופי שיכלול ‪ 46‬יח"ד בשני מבנים והוגשה בקשת תב"ע‬ ‫נקודתית מתוקנת‪ .‬הקבוצה מעריכה כי היתר בניה לפרויקט צפוי להתקבל במהלך‬ ‫‪ , 2014‬וזאת בכפוף לאישור תב"ע נק ודתית‪ .‬לאור השלב המוקדם בו נמצא‬ ‫א ‪95 -‬‬ ‫הפרויקט והתלות בקבלת אישורי הוועדה המקומית לתכנון ובניה שטרם ניתנה‪,‬‬ ‫לא ניתן עדיין להאריך את העלויות והרווחיות בפרויקט‪.‬‬ ‫ההערכות האמורות לעיל באשר למועד קבלת היתר הבניה הינן בגדר מידע צופה‬ ‫פני עתיד ומבוססות על ניסיונה של הקבוצה בתחום הנדל " ן במשך שנים ‪ .‬הערכות‬ ‫אלה עשויות שלא להתממש ‪ ,‬בין היתר בשל עיכובים שונים ברשויות התכנון‬ ‫וברשות המקומית ‪.‬‬ ‫‪13.8‬‬ ‫פרויקט פתח תק ו וה‬ ‫‪13.8.1‬‬ ‫המקרקעין ורכישתם‬ ‫החברה‪ ,‬באמצעות אלדור‪ ,‬התקשרה בשלושה הסכמים )בסעיף זה‪:‬‬ ‫" הסכמי המכר "( לרכישת הזכויות במגרשים ‪ 1‬עד ‪ 5‬וכן ‪ 14‬על‪ -‬פי תוכנית‬ ‫פת‪/‬מק‪ 24/1228 /‬א )בסעיף זה‪ " :‬התב"ע "( המהווים חלק מחלקות ‪, 32‬‬ ‫‪ 173‬ו‪ 184 -‬בגוש ‪ 6400‬באזור צומת גנים בפתח תקוה )בסעיף זה‪:‬‬ ‫" המקרקעין "(‪ .‬המקרקעין מהווים את כל החלקים במתחם בשטח של כ‪-‬‬ ‫‪ 26‬דונם‪ ,‬למעט החלקים במתחם אשר מיועדים לפי התב"ע לצרכי ציבור‬ ‫ולרישום על שם עיריית פתח תקוה )בסעיף זה‪ " :‬המתחם "(‪.‬‬ ‫המגרשים נרכשו בשני הסכמים בתמורה של ‪ 5,850,000‬דולר ארה"ב‪.‬‬ ‫למועד הדו"ח התמורה שולמה במלואה והמגרשים נמסרו ביום ‪1.9.2012‬‬ ‫לחברה והחלקה נרשמה על שם אלדור ) עם הערת אזהרה לטובת ע יריית‬ ‫פתח תקווה על זכויותיה בחלקה(‪.‬‬ ‫ביום ‪ 22.8.2012‬נחתם הסכם בין אמי"ת לאלדור על פיו אלדור תשכיר‬ ‫את המגרשים לתקופת שכירות של ‪ 12‬חודשים עד ליום ‪ 31‬באוגוסט ‪2013‬‬ ‫לאמי"ת‪ ,‬בתמורה לדמי שכירות שנתיים של ‪ 250,000‬ש"ח‪ ,‬כאשר‬ ‫לאמי"ת הזכות להאריך את תקופת השכירות בש נה נוספת‪ ,‬ביום ‪01‬‬ ‫ביולי ‪ 2013‬ניתנה הודעת אמי"ת על הארכת השכירות בפועל עד ליום ‪31‬‬ ‫באוגוסט ‪. 2014‬‬ ‫כל הסכומים ששולמו עבור רכישת המגרשים בהתאם להסכמי המכר‪ ,‬עד‬ ‫למועד הדוח‪ ,‬שולמו מתוך מקורותיה העצמיים של הקבוצה )הון עצמי(‬ ‫והקרקע אינה משועבדת לאף גורם‪.‬‬ ‫‪13.8.2‬‬ ‫זכויות ה בנייה במקרקעין‬ ‫בהתאם לתב"ע הקיימת ניתן לבנות על המקרקעין כדלקמן‪ :‬על מגרשים‬ ‫‪ 4 , 3‬ו‪) 5 -‬בשטח כולל של ‪ 5,760‬מ"ר( ניתן להקים ‪ 127‬יחידות דיור‬ ‫)במבנים שחלקם בני ‪ 4-7‬קומות וחלקם בני ‪ 9‬קומות( בשטח בנוי עיקרי‬ ‫של ‪ 13,500‬מ"ר‪ .‬על מגרש ‪ , 2‬בשטח של ‪ 1,464‬מ"ר‪ ,‬ניתן להקים מ וסד‬ ‫)בית אבות ו‪/‬או דיור מוגן או מעונות סטודנטים( ובו ‪ 130‬יחידות דיור‬ ‫)במבנה של ‪ 9‬קומות( בשטח בנוי עיקרי של ‪ 9,890‬מ"ר‪ ,‬כולל חזית‬ ‫מסחרית בשטח בנוי עיקרי של ‪ 500‬מ"ר‪ .‬על מגרש ‪ , 1‬ששטחו ‪ 3,108‬מ"ר‪,‬‬ ‫ניתן להקים מוסד מיוחד )מוסד חינוכי‪ ,‬אכסניה‪ ,‬פנימייה או משרדים‬ ‫א ‪96 -‬‬ ‫בעל י זיקה למוסד חינוכי( בשטח בנוי עיקרי של ‪ 6,000‬מ"ר‪ ,‬במבנה של ‪9‬‬ ‫קומות‪ .‬במגרש ‪ 14‬לא קיימות לפי התב"ע זכויות בנייה‪ ,‬והוא מיועד‬ ‫לשמש כשטח פרטי פתוח‪ .‬יצוין‪ ,‬כי בהתאם לתב"ע‪ ,‬תנאי לבניית מבנים‬ ‫של מעל ‪ 6‬קומות הוא קבלת אישור משרד הביטחון‪ ,‬בשל קירבת המתחם‬ ‫לבסיס צבאי‪.‬‬ ‫אלדור יוזמת תכנון מחודש של המתחם לצורך ניצול מיטבי של‬ ‫המקרקעין‪ ,‬שעיקרו שינוי ייעוד המקרקעין המיועדים לפי התוכנית‬ ‫הקיימת כיום לדיור מוגן ולמוסד – לייעוד למגורים‪ ,‬וכן תכנון מחדש של‬ ‫העמדת המבנים על המתחם כולו‪ ,‬באופן שיהווה ניצול מיטבי של השטח‬ ‫ויצור "שכונה סג ורה"‪ .‬בהתאם לתב"ע שהגישה לוועדה המקומית לתכנון‬ ‫ובניה‪ ,‬מציעה אלדור להקים על המקרקעין ‪ 468‬יחידות דיור‪ ,‬בארבעה‬ ‫בניינים )שלושה בניינים בני ‪ 24‬קומות מגורים מעל קומת לובי ו‪4 -‬‬ ‫קומות חניון‪ ,‬ובניין אחד בן ‪ 30‬קומות מגורים מעל קומת לובי ו‪ 4 -‬קומות‬ ‫חניון(‪ .‬בסך הכל מבקש ת אלדור לאשר לה בניית ‪ 51,580‬מ"ר עיקרי‪,‬‬ ‫‪ 10,456‬מ"ר שטחי שירות מעל מפלס הכניסה ועוד ‪ 30,780‬מ"ר שטחי‬ ‫שירות מתחת למפלס הכניסה )כולל חניונים תת קרקעיים( וכן ‪1,500‬‬ ‫מ"ר של מבני ציבור‪.‬‬ ‫החברה‪ ,‬באמצעות אלדור‪ ,‬מנסה להמשיך ולקדם את תוכניותיה כאמור‬ ‫לעיל במטרה לאשר את התוכנית החדשה בהקדם האפשרי‪ ,‬ככל שהדבר‬ ‫תלוי בחברה‪.‬‬ ‫נכון למועד דוח זה‪ ,‬לא ניתן להעריך האם התכנון מחדש יזכה לכל‬ ‫האישורים הנדרשים לפי הדין‪ ,‬אילו התנגדויות יהיו להליכים או מה יהיו‬ ‫התנאים והמגבלות שייקבעו‪ ,‬אם יקבעו‪ ,‬במסגרת אישורם וכמה יחידות‬ ‫דיור למגורים יאוש רו לבנייה במתחם בסופו של דבר‪ .‬נכון למועד דוח זה‬ ‫לא החלה הבנייה על המקרקעין והיא איננה צפויה להתחיל במהלך שנת‬ ‫‪ . 2013‬בשל האמור הקבוצה גם אינה יכולה להעריך‪ ,‬נכון למועד דוח זה‪,‬‬ ‫את עלויות הבניה והרווח הצפוי לה מהפרויקט‪.‬‬ ‫‪13.9‬‬ ‫פרויקט זכרון יעקב‬ ‫ביום ‪ 13.2.2011‬חתמה החברה על הסכם עקרונות לביצוע פרויקט "פינוי‪ -‬בינוי"‬ ‫ברחוב מרבד הקסמים ‪ 228‬בזכרון יעקב )גוש ‪ 11296‬חלקה ‪.( 48‬‬ ‫על המקרקעין האמורים‪ ,‬בשטח של כ‪ 20 -‬דונם‪ ,‬קיים מבנה ישן בן ‪ 38‬יחידות‬ ‫דיור‪ ,‬מתוכן ‪ 22‬בבעלות עמידר‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר ש‪ 1318 /‬החלה על‬ ‫ה מקרקעין והעוסקת בהתחדשות עירונית‪ ,‬ניתן להרוס את המבנה הקיים ולהקים‬ ‫במקומו ‪ 4‬בנייני מגורים בהיקף של ‪ 99‬יחידות דיור וכן שטחים ציבוריים‬ ‫פתוחים‪ .‬בסך הכל ניתן יהיה לבנות על המקרקעין ‪ 11,009‬מ"ר עיקריים )לעומת‬ ‫‪ 2,475‬מ"ר הבנויים כיום(‪.‬‬ ‫החברה קיבלה אישורה העקרוני של הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבקשה‬ ‫להגדיל את צפיפות המבנים כך שיבנו כ‪ 119 -‬יחידות דיור)במסגרת שטחי הבניה‬ ‫א ‪97 -‬‬ ‫המאושרים בתב"ע(‪ .‬כמו כן נתקבל אישור משב"ש להרחיב את הפטור על היטלי‬ ‫ההשבחה כך שיכלול גם את הגדלת כמות יחידות הדיור כאמור‪.‬‬ ‫בין הצדדים הוסכם כי תנאי למי מוש הסכם העקרונות הוא קבלת אישור הוועדה‬ ‫המקומית לכל הבקשות האמורות‪ .‬ככל שלא יתקבל האישור בתוך ‪ 3‬חודשים‪,‬‬ ‫שמורה לחברה האפשרות לסגת מהעסקה‪ .‬במהלך ‪ 2012‬חתמה החברה על‬ ‫הסכמים מפורטים עם ‪ 16‬הדיירים החופשיים בפרויקט ובמהלך ‪ 2013‬חתמה אף‬ ‫עם עמידר ולמועד הדו"ח חתמה ע ם כלל הדיירים למעט אחד‪ .‬בהסכמים אלו‬ ‫מופיעים תנאים מתלים אשר התקיימות כולם תהפוך את ההסכמים לתקפים‪.‬‬ ‫עיקר תנאים אלו התקיימו אולם טרם התקבלו מספר אישורים וביניהם‬ ‫האישורים הנדרשים ממינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬הועדה המקומית ואישור הליווי‬ ‫הבנקאי )הממתין לתשובות שונות מן המינהל(‪ ,‬קבלת אישורים למתווה העסקה‬ ‫על ידי רשות המיסים)חלק מאישורים אלו כבר נתקבל(‪ ,‬והשלמת היוון דירות‬ ‫הדיירים‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם העקרונות‪ ,‬ככל שיתממש הפרויקט‪ ,‬בעלי הדירות הקיימות‬ ‫בפרויקט יזכו לדירה חדשה בגודל השואף ל‪ 175% -‬מגודל דירתם הקיימת ‪-‬‬ ‫בהתאם למפרט שסוכם בין הצדדים‪ .‬כן תינתן לדיירים אפשרות להחליף את‬ ‫הדירות האמורות בדירות גדולות יותר‪ ,‬בתוספת תשלום אך בהנחה מוסכמת‬ ‫ממחירי המחירון‪ .‬החברה התחייבה להשלים את מסירת הדירות לדיירים בתוך‬ ‫‪ 24‬חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה‪ .‬החברה התחייבה עוד לבצע עבודות‬ ‫שצ"פ‪ ,‬גינון והק מת גינת משחקים‪.‬‬ ‫יתר הדירות בפרויקט יוצעו למכירה תחילה לזוגות צעירים בני זכרון יעקב‬ ‫)בהתאם לקריטריונים שיוסכמו עם המועצה(‪ ,‬לתקופה של ‪ 4‬חודשים ובהנחה‬ ‫מוסכמת עם המועצה ממחירי השוק הנהוגים בזכרון יעקב לדירות דומות‪.‬‬ ‫הפרויקט יבוצע בשלבים ‪ -‬תחילה יוקמו שני מבנים צפוניים ובית כנסת )בשטח‬ ‫של עד ‪ 120‬מ"ר ברוטו(‪ ,‬שבהם יזכו הדיירים הקיימים לדירות החדשות‪ ,‬לאחר‬ ‫מכן ייהרס המבנה הקיים ולבסוף ייבנו שני המבנים הדרומיים‪.‬‬ ‫להערכת החברה אם יתממשו התנאים המתלים‪ ,‬ניתן יהיה ולהתחיל בבניית‬ ‫ושיווק הדירות כבר ברבעון האחרון של שנת ‪ . 2014‬כלל הפרויקט צפוי לארוך כ‪4 -‬‬ ‫עד ‪ 4.5‬שנים‪.‬‬ ‫ההערכות האמורות לעיל באשר למועד קבלת היתר הבניה ומשך הפרויקט הינן‬ ‫בגדר מידע צופה פני עתיד ומבוססות על ניסיונה של הקבוצה בתחום הנדל " ן‬ ‫במשך שנים ‪ .‬הערכות אלה עשויות שלא להתממש ‪ ,‬בין היתר בשל עיכובים שונים‬ ‫ברשויות התכנון וברשות המקומית ‪ .‬כמו כן אין ודאות כי הפרויקט יצא בסופו של‬ ‫דבר אל הפועל וזאת בשל הצורך בחתימת הסכם מפורט קיומם של התנאים‬ ‫המתלים האמורים ‪.‬‬ ‫א ‪98 -‬‬ ‫‪ 13.10‬פרויקטים שבהם הקבוצה הינה קבלן מבצע‬ ‫‪ 13.10.1‬שיפוץ והתאמת מושכרים עבור שוכרים‬ ‫הקבוצה מבצעת כחלק מפעילותה השוטפת שיפוץ והתאמת מושכרים עבור‬ ‫שוכרים‪ .‬כמו כן בכוונת הקבוצה להוסיף קומות בבית הדרים ובית הדר נכסים –‬ ‫ראה סעיפים ‪ 10.2‬ו‪ 10.3 -‬לעיל‪ .‬את הבניה אמורה לבצע בפועל קיר הד‪ ,‬כקבלן‬ ‫המבצע של כל החברות בקבוצה‪ .‬לה ערכת הקבוצה‪ ,‬לאחר ביצוע הבניה האמורה‬ ‫ועם השכרת השטחים שיבנו לשוכרים חדשים – ייתכן כי תגבר הפעילות האמורה‬ ‫של התאמת מושכרים‪.‬‬ ‫בנוסף החברה משמשת ו‪/‬או עשויה לשמש כקבלן לעבודות ניהול‪ ,‬תכנון והקמת‬ ‫פרויקטים בבעלות בעל השליטה ומשפחתו או חברות קשורות‪ .‬ליתר פירוט ראה‬ ‫סעיף ‪ 3‬לעיל‪.‬‬ ‫יודגש‪ ,‬כי לקבוצה אין כוונה לשמש כקבלן מבצע עבור צדדים שלישיים‪ .‬פעילותה‬ ‫האמורה נעשית אך ורק בנכסי הקבוצה‪ ,‬או נכסי בעל השליטה )וכן בני משפחתו‬ ‫מדרגה ראשונה(‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 2.3‬לעיל‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫עתודות קרקע לבניה‬ ‫‪14.1‬‬ ‫קרקע בנס ציונה‬ ‫החברה הינה הבעלים )במושע( של ‪ 80.47%‬מחלקה ‪ ") 23‬חלקה ‪ (" 23‬ושל ‪25.04%‬‬ ‫מחלקה ‪ ") 26‬חלקה ‪ (" 26‬בגוש ‪ , 3754‬בחלק הדרום מערבי של נס ציונה‪ .‬שטח‬ ‫חלקה ‪ 23‬הינו ‪ 75,619‬מ"ר ושטח חלקה ‪ 26‬הינו ‪ 1,698‬מ"ר‪ .‬סך הכל חלקה של‬ ‫החברה )במושע( בחלקה ‪ 23‬הינו כ‪ 60,850 -‬מ"ר ובחלקה ‪ 26‬כ‪ 425 -‬מ"ר )בסעיף‬ ‫זה‪ " :‬המקרקעין "(‪.‬‬ ‫תוכנית בניין עיר נס ‪ 1/1‬שקיבלה תוקף ביום ‪ 2.11.1972‬וחלה על המקרקעין‪,‬‬ ‫ייעדה את המקרקעין לאזור חקלאי )בסעיף זה‪ " :‬התוכנית הישנה "(‪ .‬אולם‬ ‫תוכנית המתאר המקומית תממ‪) 21/3 /‬בסעיף זה‪ " :‬תוכנית המתאר "(‪ ,‬שקיבלה‬ ‫תוקף ביום ‪ , 12.11.2003‬מייעדת את המקרקעין למטרת "אזור נופש מטרופוליני"‪.‬‬ ‫ב‪ 12.11.2006 -‬הגישה החברה תביעה‪ ,‬כנגד הווע דה המקומית לתכנון ובנייה נס‬ ‫ציונה‪ ,‬לפיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לפרק ט' לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪. 1965 -‬‬ ‫החברה תובעת סכום של ‪ 2.13‬מיליון דולר‪ ,‬בשל פגיעה בשווי חלקה ‪ 23‬עקב קבלת‬ ‫תוכנית המתאר‪ .‬התביעה נדחתה על‪ -‬ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה‬ ‫בהתבסס על שמאות שקבעה כי לא היתה ירידת ערך בשווי הקרקע בשל קבלת‬ ‫תוכנית המתאר‪ .‬החברה הגישה ערר על החלטת הוועדה המקורית לתכנון ובנייה‬ ‫– שטרם הוכרע‪.‬‬ ‫בהתאם לאמור בתביעה‪ ,‬המקרקעין נמצאים בסמוך יחסית לשטחים בנויים בנס‬ ‫ציונה‪ .‬חלק מהשטחים הסמוכים למקרקעין אף מיועדים לפי תוכנית המתאר‬ ‫הארצי ת )תמ"א ‪ ( 31‬לאזור בינוי עירוני‪ .‬לפיכך‪ ,‬בטרם קבלת תוכנית המתאר‬ ‫הייתה לחברה ציפייה כי יעוד המקרקעין ישונה בעתיד לשימושים כגון מגורים‪,‬‬ ‫א ‪99 -‬‬ ‫מסחר וכו'‪ .‬משמעות תוכנית המתאר הינה כי המקרקעין לא צפויים להיות‬ ‫מופשרים לבנייה‪ ,‬אלא יהוו חלק מעתודות השטחים הפתוחים בנס ציונ ה ‪ -‬ומכאן‬ ‫הפגיעה בערך המקרקעין‪.‬‬ ‫הערך הפנקסני של המקרקעין בספרי החברה‪ ,‬נכון ליום ‪ , 31.12.2013‬הוא ‪1,755‬‬ ‫אלפי ש"ח כחלק מסעיף מלאי מקרקעין בלתי שוטף וכ‪ 766 -‬אלפי ש"ח כנדל"ן‬ ‫להשקעה הנמדד לפי עלות‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬פרט להגשת התביעה האמורה לעיל‬ ‫בשל הפגיעה בשווי המ קרקעין‪ ,‬בוחנת החברה אילו שימושים בכל זאת ניתן‬ ‫לעשות בקרקע בהתאם להוראות תוכנית המתאר‪ .‬כן בוחנת החברה‪ ,‬ביחד עם‬ ‫בעלי קרקעות סמוכות אחרות שנפגעו מתוכנית המתאר‪ ,‬אפשרויות פעולה שונות‬ ‫במטרה לבצע תכנון מחודש של האזור כולו בו נמצאים המקרקעין‪.‬‬ ‫‪14.2‬‬ ‫קרקע בשכונת רוממה ביר ושלים‬ ‫החברה הינה בעלת הזכות להירשם כבעלת זכויות הבעלות במקרקעין הידועים‬ ‫כחלקות משנה ‪ 2‬ו‪ ") 3 -‬חלק החברה במקרקעין "( בחלקה ‪ 2‬בגוש ‪) 30235‬בסעיף‬ ‫זה‪ " :‬החלקה "(‪ ,‬ברחוב ירמיהו ‪ 62‬פינת רחוב התכלת בשכונת רוממה בירושלים‪.‬‬ ‫החלקה נמצאת אומנם באזור הנחשב כאזור תעשייה‪ ,‬אול ם בסמוך אליה קיימים‬ ‫כיום מספר פרויקטים למגורים ולפי מיטב ידיעת החברה הסביבה הופכת בהדרגה‬ ‫לסביבת מגורים‪.‬‬ ‫החלקה כולה הינה בשטח של כ‪ 1,225 -‬מ"ר ועליה בנוי מבנה מגורים דו קומתי‬ ‫ותיק‪ ,‬שכיום אינו מאוכלס )בסעיף זה‪ " :‬המבנה "(‪ .‬חלק החברה במקרקעין כולל‬ ‫חלק מהקומה הרא שונה במבנה )בשטח של ‪ 44.9‬מ"ר( שאליו צמודים ‪22/215‬‬ ‫חלקים מהרכוש המשותף וחלק מהקומה הראשונה במבנה )בשטח של ‪ 97.4‬מ"ר(‬ ‫שאליו צמודים ‪ 56/215‬חלקים מהרכוש המשותף‪ .‬בסך הכל החברה היא בעלת‬ ‫הזכויות ב‪ 78/215 -‬חלקים ברכוש המשותף ‪ -‬שהם כ‪ 36.3% -‬מהזכויות בחלקה‪.‬‬ ‫יתר הזכויות בחלקה שייכות למספר גורמים פרטיים שאינם קשורים לחברה‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬בעל השליטה בחברה מחזיק באמצעות חברה בשליטתו שאיננה חלק‬ ‫מהקבוצה‪ ,‬בזכויות במקרקעין בשטח של כ‪ 1.5 -‬דונם‪ ,‬הצמודים לחלקה‪.‬‬ ‫ככל הידוע לחברה‪ ,‬בהתאם לתדריך תכנוני של הוועדה המקומית לתכנון ובניה‬ ‫ירושלים‪ ,‬הח ל על אזור התעשייה בשכונת רוממה בירושלים‪ ,‬ניתן לאשר במקום‬ ‫תוכנית בניין עיר חדשה אם תשנה את יעוד החלקה מתעשייה למגורים ומסחר ‪-‬‬ ‫ותתיר להקים במקום בניין בן ‪ 7‬קומות מגורים מעל קומת קרקע מסחרית‪ ,‬בשטח‬ ‫של כ‪ 300% -‬נטו משטח המגרש )לאחר הפקעה מתוכננת של כ‪ 47 -‬מ"ר מהחלק ה‬ ‫לפי תוכנית בניין עיר ‪ 2267‬החלה עליה כיום(‪ .‬עם זאת‪ ,‬לא ניתן לקבוע בוודאות‬ ‫כי אכן תוכנית בניין עיר חדשה כאמור‪ ,‬אם וככל שתוגש‪ ,‬אכן תאושר לאחר כל‬ ‫ההליכים הסטטוטוריים הנדרשים‪.‬‬ ‫בכוונת החברה לבחון בעתיד אפשרות לקדם תוכנית בניין עיר חדשה בהתאם‬ ‫לעקרונות האמורים לעיל‪ ,‬ובכפוף לאישורה‪ ,‬לבנות במקום פרויקט שעיקרו‬ ‫למגורים ‪ -‬הן על החלקה )בשיתוף עם בעלי הזכויות האחרים בחלקה(‪ ,‬והן על‬ ‫המקרקעין האחרים הצמודים שהזכויות בהן שייכות לבעל השליטה בחברה‪.‬‬ ‫א ‪100 -‬‬ ‫‪14.3‬‬ ‫קרקע ביישוב מתן‬ ‫קיר הד התקשרה ב‪ 14.7.1992 -‬בהסכם עם עמותת בני דרום השרון )בסעיף זה‪:‬‬ ‫" העמותה "(‪ ,‬לפיו בנתה קיר הד עבור חברי העמותה ‪ 101‬יחידות דיור )קוטג'ים או‬ ‫יחידות דיור בודדות( בישוב מתן שממזרח לכפר‪ -‬סבא‪ .‬מתוך הפרויקט נותרה‪,‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬קרקע לשלוש יחידות דיור שטרם נבנו )בסעיף זה‪ " :‬הקרקע "(‪.‬‬ ‫הקרקע היוותה במקור חלק ממגרש עליו היו אמורות להיבנות חמש יחידות דיור‪.‬‬ ‫אולם בשל בניית כביש היקפי‪ ,‬גדר ותאורת ביטחון ביישוב‪ ,‬הסמוך לשטחי יהודה‬ ‫ושומרון ‪ -‬נאסרה הבנייה של שתי יחידות דיור‪ ,‬והעמותה קיבלה במקומן קרקע‬ ‫חלופית במקום אחר‪.‬‬ ‫משרד השיכון אישר גם את החלפת הקרקע לשלוש יחידות הדיור שנותרו בקרקע‬ ‫אחרת‪ ,‬אולם מינהל מקרקעי ישראל מסרב לאשר את ההחלפה‪ .‬כמו‪ -‬כן‪ ,‬לצורך‬ ‫אישור בנייה על הקרקע שנותרה‪ ,‬דורשת הוועדה המקומית הכנת תב"ע חדשה‬ ‫)שכן קווי הבניין השתנו בשל גריעת השטח לשתי יחידות הדיור(‪ .‬עוד יש לציין‪ ,‬כי‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬אין חברים בעמותה הממתינים לב נייה על הקרקע‪.‬‬ ‫לאור זאת‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬בוחנת העמותה ביחד עם קיר הד‪ ,‬האם ואילו‬ ‫אפשרויות שימוש קיימות בקרקע שנותרה‪ ,‬לרבות בחינת האפשרות לבנות בכל‬ ‫זאת על הקרקע‪ ,‬להחזיר את הקרקע למינהל או לפעול במינהל לאישור החלפת‬ ‫הקרקע בקרקע אחרת‪ .‬הערך הפנקסני של הקרקע בספ רי החברה‪ ,‬נכון ליום‬ ‫‪ , 31.12.2013‬הוא כ‪ 196 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫פילוח הכנסות ורווחיות בתחום הבנייה למגורים‬ ‫בשנת ‪ 2013‬אכלסה הקבוצה ‪ 4‬יח"ד מפרוייקט הדר ‪ 44 ) 1‬יח"ד(‪ 44 ,‬יח"ד מפרוייקט הדר‬ ‫‪ 89 ) 4-6‬יח"ד(‪ 33 ,‬יח"ד בהדר ‪ 40 ) 3‬יח"ד( ו‪ 2 -‬יח"ד במצפור התקופה‪ .‬ההכנסות בגין‬ ‫יחידות אלו הסתכמו לסך של של ‪ 109,210‬אלפי ש"ח‪ ,‬העלויות בגינן הסתכמו לסך של‬ ‫‪ 88,514‬אלפי ש"ח והרווח הגולמי הסתכם לסכום של ‪ 20,696‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪16‬‬ ‫לקוחות‬ ‫הכנסות הקבוצה הקשורות לתחום הבניה למגורים נובעות ממספר רב של רוכשי דירות‬ ‫בפרויקטים השונים אותם מבצעת הקבוצה‪ .‬לקבוצה אין תלות בלקוח כזה או אחר‪.‬‬ ‫‪17‬‬ ‫שיווק והפצה‬ ‫פעולות השיווק והפרסום בקבוצה מתבצעת בהתאם לאופיו ולדרישותיו של כל פרויקט‬ ‫המבוצע על‪ -‬ידי הקבוצה‪ .‬יצוין כי קיים שוני מהותי בין הפרויקטים בעניין זה‪ .‬האחראי‬ ‫על נושא השיווק והפרסום בקבוצה הינו בעל השליטה בקבוצה‪ .‬כמו כן‪ ,‬נוהגת הקבוצה‬ ‫לשכור‪ ,‬לגבי כל פרויקט המבוצע על‪ -‬ידי הקבוצה‪ ,‬את שירותיו של משרד שיווק ומשרד‬ ‫פרסום המטפלים בפרסום ושיווק אותו פרויקט‪ ,‬כנגד עמלות בגין מכירתן של דירות‬ ‫בפרויקט‪ .‬כפועל יוצא מסוג הפרויקטים אותם מבצעת ה קבוצה וכן מכמותם וממצבם‬ ‫כמתואר בדוח זה‪ ,‬סך הוצאות השיווק והפרסום של הקבוצה אינו מהותי‪ .‬בכל מקרה‪,‬‬ ‫עלויות השיווק ופרסום הינן ישירות ונזקפות לעלויות הפרויקטים השונים‪ .‬לקבוצה אין‬ ‫א ‪101 -‬‬ ‫תלות בגורם שיווק כזה או אחר‪ ,‬ואין בשינוי דרכי השיווק בכדי להשפיע מהותית לרעה‬ ‫על פ עילות הקבוצה או בכדי לגרום לקבוצה עלויות מהותיות‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫הסכמים מהותיים בתחום הבניה למגורים‬ ‫לצורך בניית הפרויקטים ‪ -‬גם במקרים שבהם היא משמשת כקבלן מבצע ‪ -‬הקבוצה‬ ‫מתקשרת על‪ -‬פי רוב בהסכמים עם קבלן משנה‪ ,‬שמבצע את בניית הפרויקט עבור החברה‬ ‫הרלוונטית בקבוצה בשיטת ‪") Turn Key Project‬הסכם עד המפתח"(‪ .‬קבלן המשנה‬ ‫אחראי בהתאם להסכמים לביצוע העבודות המקדמיות‪ ,‬אספקת התוכניות‪ ,‬סימון שטח‬ ‫הפרויקט‪ ,‬עמידה בתקנים ומפרטים‪ ,‬אספקת כח אדם ומתקני עזר‪ ,‬בדיקת חלקי המבנה‬ ‫בפרויקט בהתאם לדרישות כל דין‪ ,‬ביטוח‪ ,‬ניהול יומני עבודה‪ ,‬דיווחים למפקח מטעם‬ ‫החברה הרלוונטית בקבוצה‪ ,‬עמידה בלוחות זמנים‪ ,‬בדק‪ ,‬וכדומה‪.‬‬ ‫כל העבודות בפרויקט המבוצעות על‪ -‬ידי קבלן המשנה‪ ,‬מבוצעות תחת פיקוחה של החברה‬ ‫הרלוונטית בקבוצה ו‪/‬או על‪ -‬ידי מי מטעמה‪ .‬שכר קבלן המשנה הינו לרוב קבוע מראש‬ ‫)פאושלי(‪ .‬לשם הבטחת קיום התחייבויותיו על‪ -‬פי ההסכם עימו‪ ,‬מתחייב קבלן המשנה‬ ‫להפקיד בידי החברה הרלוונטית בקבוצה ערבות בנקאית ו‪/‬או פיקדון בשיעור קבוע‬ ‫משכרו על‪ -‬פי ההסכם‪ ,‬אשר יכול להיות מחולט על‪ -‬ידי הקבוצה ככל שזה אינו עומד‬ ‫בהתחייבויותיו על‪ -‬פי ההסכם‪ .‬קבלן המשנה רשאי להתקשר עם קבלני משנה נוספים‪,‬‬ ‫לצורך ביצו ען של עבודות )כולן או חלקן( על‪ -‬פי ההסכם‪ ,‬לאחר קבלת אישורו של המפקח‬ ‫מטעם החברה הרלוונטית בקבוצה‪ .‬החברה בקבוצה המתקשרת עם קבלן המשנה‪ ,‬רשאית‬ ‫להפסיק את עבודתו לפי שיקול דעתה לפרק זמן קצוב או לצמיתות ו‪/‬או לבקש את סילוק‬ ‫ידו מהפרויקט ולהחליפו באחר‪ .‬נכון למועד הדו ח‪ ,‬לקבוצה‪ ,‬באמצעות קיר הד‪ ,‬הסכמים‬ ‫עד המפתח‪ ,‬עם קבלני משנה בכל אחד מהשלבים של פרויקט מעלה הדר לחילופין‪,‬‬ ‫במקרים שבהם מחליטה החברה הרלוונטית בקבוצה שלא להתקשר בהסכם עד המפתח‪,‬‬ ‫היא נוהגת לשכור קבלני משנה לפרויקט‪ ,‬אשר כל אחד מהם מבצע חלק אחר של‬ ‫הפרויקט‪ ,‬כגון‪ :‬של ד‪ ,‬חשמל‪ ,‬אינסטלציה וכדומה‪ .‬למועד הדו"ח אין לקבוצה פרויקטים‬ ‫המבוצעים בדרך זו‪.‬‬ ‫א ‪102 -‬‬ ‫חלק רביעי ‪ -‬פעילויות אחרות‬ ‫‪19‬‬ ‫מכון טיהור באזור התעשייה צחר ליד ראש פינה‬ ‫‪19.1‬‬ ‫רכישת מכון הטיהור‬ ‫ב‪ 6.7.2009 -‬אישר בית המשפט המחוזי בתל‪ -‬אביב את זכייתה של החברה במכרז‬ ‫שפרסם כונס נכסים במהלך שנת ‪ , 2008‬לרכישת מלוא זכויות השותפות המוגבלת‬ ‫ת‪.‬ג‪.‬א תשתיות )" תגא "(‪ ,‬במכון לטיהור שפכים שהקימה והפעילה תגא באזור‬ ‫ראש פינה )קרקע בשטח של כ‪ 47 -‬דונם בגוש ‪ ") ( 13952‬מכון הטיהור "(‪ ,‬בתמורה‬ ‫לסכום של ‪ 8‬מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ(‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם המכר שבין הכונס לחברה ‪ -‬זכויות תגא במכון הטיהור נמכרו‬ ‫לחברה במצבן )‪ , (AS-IS‬כאשר החברה קיבלה על עצמה את כל התחייבויות תגא‬ ‫כלפי צחר תשתיות זורמות בע"מ )" צחר "( ‪ -‬תאגיד שהוקם על‪ -‬ידי הרשויות‬ ‫המ קומיות של צפת‪ ,‬חצור הגלילית וראש פינה אשר מפנות את מי השופכין שלהן‬ ‫)למעט צפת אשר מפנה רק חלק ממי השופכין( למכון הטיהור ‪ -‬ואשר התקשר‬ ‫בהסכם עם תגא בשנת ‪ 2001‬לאחר שתגא זכתה במכרז שפרסמה צחר לביצוע‪,‬‬ ‫תכנון‪ ,‬הקמה‪ ,‬הפעלה‪ ,‬אחזקה ומסירה של מכון הטיהור )בסעיף זה‪ " :‬ה מכרז‬ ‫המקורי " או " החוזה המקורי "(‪ .‬בהתאם להוראות המכרז המקורי‪ ,‬שהיה בשיטת‬ ‫ה‪ B.O.T -‬אמורה הזוכה במכרז להקים את המכון ולהפעילו במשך ‪ 18‬שנה )עם‬ ‫אופציה למפעילה להארכת התקופה בכ‪ 7 -‬שנים נוספות( ולאחר מכן להעבירו לידי‬ ‫צחר‪ .‬מכון הטיהור שנבנה על‪ -‬ידי תגא החל לפעול ב‪ 1.4.2003 -‬ולפיכך תקופת‬ ‫הפעלתו )לרבות האופציה( הינה עד ל‪. 28.2.2028 -‬‬ ‫רכישת מכון הטיהור על‪ -‬ידי החברה הושלמה ב‪. 1.9.2009 -‬‬ ‫‪19.2‬‬ ‫הפעלת מכון הטיהור‬ ‫מכון הטיהור קולט שפכים מהעיירה חצור‪ ,‬המושבה ראש פינה‪ ,‬מספר שכונות‬ ‫מהעיר צפת‪ ,‬שפכי תעשיה מאזור התעשייה צ‪.‬ח‪.‬ר‪ ,.‬שפכים ממפעל " פרי הגליל"‬ ‫)לאחר טיפול קדם ביולוגי( ושפכים ממחנות צבא ומשטרה באזור‪ .‬עם זאת‪ ,‬למכון‬ ‫הטיהור לקוח אחד בלבד – והוא צחר‪ ,‬אשר אחראית בהתאם לחוזה המקורי‬ ‫להעברת כל השפכים האמורים למכון הטיהור‪ .‬בהתאם להוראות החוזה המקורי‬ ‫התשלום שתקבל מפעילת המכון מצחר הוא ‪ 1.303‬ש"ח למ"ק )צמוד למדד‬ ‫המחירים לצרכן( בתוספת מע"מ‪.‬‬ ‫בחוזה המקורי התחייבה צחר להעביר למכון הטיהור כמות שפכים מינימאלית‬ ‫של ‪ 2,520,000‬מ"ק לשנה‪ ,‬או במקרה שלא הועברה כמות השפכים המינימאלית‬ ‫האמורה‪ ,‬לשלם למפעילת מכון הטיהור את הסכום המינימאלי הנגזר מכמות‬ ‫שפכים זו‪ ,‬כלומר סך של ‪ 3,381‬אלפי ש"ח )לפי המדד לחודש נובמבר ‪.( 2010‬‬ ‫בפועל‪ ,‬כמויות מי השפכים המוזרמות למכון הטיהור על‪ -‬ידי צחר קטנות‬ ‫משמעותית מהכמויות המינימאלית שהתחייבה צחר להזרים‪ ,‬כך שבפועל על צחר‬ ‫א ‪103 -‬‬ ‫לשלם בגין ההפרשים שבין כמויות השפכים בפועל לבין כמויות המינימום‬ ‫השנתיות ש בהן התחייבה‪.‬‬ ‫בחודש אוקטובר ‪ 2013‬הגיעה החברה לפשרה )במסגרת הליך שאושר כפסק דין‬ ‫מחייב בבית המשפט המחוזי( עם צחר ופלג הגליל לפיו פלג הגליל תשלם לחברה‬ ‫סך של כ‪ 5.3 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בצירוף מע"מ בתשלומים וזאת עד ליום ‪ . 31.3.2014‬עד‬ ‫למועד הדוח מתוך הסך האמור שולם סך של כ‪ 5 -‬מליוני ש"ח‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬במסגרת הפשרה כאמור סוכם כי הכמות המינימאלית לחישוב השפכים‬ ‫תהא ‪ 210,000‬מ"ק לחודש שהינו החלק היחסי של צריכת המינימום עליו מחויבת‬ ‫צחר‪ .‬עד למועד פרסום הדוח משלמת צחר את התשלומים על פי הסכם הפשרה‬ ‫כסדרם‪.‬‬ ‫עלויות הפעלת מכון הטיהור בשנת ‪ 2013‬היו כ‪ 2.3 -‬מיליון ש"ח לשנה ואילו‬ ‫ההכנסות ‪ 3.1 -‬מליוני ש"ח‪.‬‬ ‫במהלך ‪ 2013‬עקב מכרזים שבוצעו על ידי הרשות הפסיק המכון לתת לרשות‬ ‫המקומית שירותי בדיקות מעבדה עבור מכונים אחרים שבשליטת הרשות ובכך‬ ‫קטנו הכנסות המכון בסך מוערך של כ ‪ 200‬אלפי ש"ח בשנה‪.‬‬ ‫זכויות החבר ה בקשר עם מכון הטיהור ופעילותו משועבדות לבנק אגוד להבטחת‬ ‫אשראים אשר קיבלה הקבוצה מהבנק ‪.‬‬ ‫א ‪104 -‬‬ ‫חלק חמישי ‪ -‬מידע נוסף ברמת הקבוצה‬ ‫‪20‬‬ ‫עונתיות‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימת השפעת עונתיות על פעילות הקבוצה‪.‬‬ ‫‪21‬‬ ‫רכוש קבוע ומתקנים‬ ‫לקבוצה אין רכוש קבוע או מתקנים משמעותיים‪ ,‬פרט למבנים ועתודות קרקע כמפורט‬ ‫בפרק זה לעיל בדוח‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬ברשות הקבוצה רכבים‪ ,‬ריהוט וציוד משרדי‬ ‫המשמשים למתן שירותים על‪ -‬ידי הקבוצה‪ .‬יתרת הרכוש הקבוע של הקבוצה ליום‬ ‫‪ 31.12.2013‬הינה ‪ 609‬אלפי ש"ח נטו‪.‬‬ ‫משרדי הנהלת הקבוצה כמו גם של יתר החברות בקבוצה ממוקמים בבית רמפא‪ ,‬ברח'‬ ‫הרטום ‪ , 12‬הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‪.‬‬ ‫‪22‬‬ ‫התקשרויות עם ספקים‬ ‫לדעת הקבוצה‪ ,‬אין לה נכון למועד הדוח‪ ,‬תלות בספק כלשהו‪.‬‬ ‫‪23‬‬ ‫נכסים לא מוחשיים‬ ‫לקבוצה אין נכסים לא מוחשיים ‪.‬‬ ‫‪24‬‬ ‫הון אנושי‬ ‫‪24.1‬‬ ‫המבנה הארגוני‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬הקבוצה מעסיקה ‪ 21‬עובדים בהם בעל השליטה עמוס הדר ובנו‬ ‫ יאיר הדר‪ ,‬המכהנים כמנהלים כלליים ודירקטורים של החברה‪ .‬בנוסף‪ ,‬קיים‬‫בקבוצה דרג מנהלי ביניים המסייע למנהלים הכלליים כאמור והכולל שני מנהלי‬ ‫נכסים – ‪ ,‬מנהל כספים ‪ -‬רו"ח אופיר ארנטל המועסק כקבלן חיצוני‪ ,‬וכן מהנדס‬ ‫חברה‪ ,‬המועסק נכון למועד הדוח כמהנדס ראש י בחברה במשרה חלקית וכקבלן‬ ‫של החברה‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬הצוות האדמיניסטרטיבי כולל‪ :‬צוות הנהלת החשבונות המונה‬ ‫‪ 3‬מנהלי חשבונות‪ ,‬צוות אחזקת נכסים המונה ‪ 4‬אנשי אחזקה‪ ,‬מנהל עבודה‬ ‫המפקח על אתרי הקבוצה השונים‪ ,‬אחראית על שינויי דיירים‪ 2 ,‬מזכירות וכן ‪4‬‬ ‫עובדים המתפעלי ם את מכון הטיהור באזור התעשייה צחר בראש פינה‪.‬‬ ‫אין בחברה הסכמים קיבוציים כלשהם‪ .‬ככלל‪ ,‬כל עובד ‪ -‬החל מתום שישה חודשי‬ ‫עבודה בקבוצה ‪ -‬זכאי לביטוח מנהלים‪ .‬ימי המחלה והחופשה להם זכאים‬ ‫העובדים הינם על‪ -‬פי הדין‪ .‬מנהלים בכירים מקבלים גם השתתפות בהוצאות רכב‬ ‫ו‪/‬או דלק ‪ ,‬וכן השתתפות בהוצאות טלפון נייד‪ .‬מספר עובדים ‪ -‬בהם בזיל שפרמן‬ ‫ואופיר ארנטל מועסקים כנגד חשבונית מס‪.‬‬ ‫להלן התפלגות המועסקים בחברה‪:‬‬ ‫א ‪105 -‬‬ ‫תפקיד‬ ‫מספר עובדים‬ ‫הנהלת הקבוצה‬ ‫‪6‬‬ ‫אחזקת נכסים‬ ‫‪4‬‬ ‫מנהל עבודה‬ ‫‪1‬‬ ‫הנהלת חשבונות‬ ‫‪3‬‬ ‫אחראי שינויי דיירים‬ ‫‪1‬‬ ‫מזכירות‬ ‫‪2‬‬ ‫עובדי מכון הטיהור בראש פינה‬ ‫‪4‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪21‬‬ ‫לקבוצה אין תלות בעובדיה‪ ,‬למעט בעל השליטה ‪ -‬עמוס הדר ובנו ‪ -‬יאיר הדר‬ ‫המנהל יחד עימו את פעילות הקבוצה‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬גיל הדר‪ ,‬בנו של עמוס הדר‪ ,‬משמש כדירקטור ללא שכר בחברת‬ ‫‪ , BINYAN MANAGING GmbH‬חברה נינה בשליטה מלאה של החברה ואשר‬ ‫אינה פעילה עסקית‪.‬‬ ‫‪24.2‬‬ ‫תנאי העסקת המנכ " לים המשותפים של החברה‬ ‫עמוס הדר מכהן כיו"ר הדירקטוריון של החברה‪ ,‬כדירקטור בחלק ניכר‬ ‫מהתאגידים בקבוצה )לפרטים ראה תקנה ‪ 26‬בחלק ד' להלן(‪ ,‬וכן כמנכ"ל‬ ‫המשותף של החברה ושל התאגידים בקבוצה‪ ,‬החל מיום הקמתם‪.‬‬ ‫יאיר הדר מכהן כדירקטור בחברה ובחלק מהתאגידים בקבוצה )לפרטים ראה‬ ‫תקנה ‪ 26‬בחלק ד' להלן(‪ ,‬וכן כמנכ"ל משותף של התאגידים בקבוצה‪ ,‬תפקיד בו‬ ‫הוא מכהן החל משנת ‪. 1995‬‬ ‫ההתקשרות של החברה הייתה על‪ -‬פי הסכמי העסקה מיום ‪ , 21.5.2007‬ב ין‬ ‫הקב וצה )באמצעות החברה ורמפא ( לבין עמוס הדר ויאיר הדר )" המנכ " לים "(‪.‬‬ ‫הסכמים אלו הסתיימו ופקעו לאחר ‪ 5‬שנים‪ ,‬כמפורט להלן‪ .‬נכון למועד הדוח‬ ‫המנכ"לים מכהנים בתפקידם מבלי שחודשה ההתקש רות עימם‪ .‬חידוש‬ ‫ההתקשרות כפוף לקבלת כל האישורים הנדרשים על פי דין וכן לאיש ור אסיפת‬ ‫בעלי אגרות החוב )סדרה א'( של החברה בהתאם להתחייבות התשקיפ ית ש ל‬ ‫החברה על פי התשקיף משנת ‪ . 2007‬בכוונת החברה לחדש את ההתקשרות באותם‬ ‫תנאים כפי שהיו על פי ההסכמים כמפורט להלן‪ .‬ל דעת הנהלת החברה‪ ,‬קיימת‬ ‫סבירות גבו הה כי הסכמים כאמור אכן יחודשו ויאושרו באותם תנאים באופן‬ ‫א ‪106 -‬‬ ‫רטרואקטיבי‪ .‬עיקר תנאי העסקתו של כל מנכ "ל בכל התפקידי ם האמורים לעיל ‪,‬‬ ‫היו כדלקמן ‪:‬‬ ‫כל מנכ "ל היה זכאי לשכר חודשי )ברוטו( בסך של ‪ 35,000‬ש "ח‪ ,‬עבור ניהול כל‬ ‫החברות בקבוצה ‪ ,‬לו יתווספו אחת לשנה הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן ‪,‬‬ ‫לעומת המדד של חודש מרץ ‪ ") 2007‬מדד הבסיס "(‪ ,‬כאשר בכל מקרה לא יפחת‬ ‫השכר בגין ירידה במדד אל מתחת למדד הבסיס ‪.‬‬ ‫בנוסף כל מנכ "ל היה זכאי לתנאים סוציאליים הכוללים ‪ :‬ביטוח מנהלים בחברה‬ ‫שייבחר )הקבוצה תפריש לפוליסת ביטוח המנהלים סכום השווה ל‪ 8.33% -‬מהשכר‬ ‫ברוטו על חשבון פיצויי פיטורים ו‪ 5% -‬מהשכר ברוטו על חשבון תגמולים ‪ .‬כן‬ ‫ניכתה הקבוצה משכרו של המנכ "ל ‪ 5%‬על חשבון תגמולים (‪ .‬הקבוצה מבטחת כל‬ ‫מנכ "ל בביטוח אובדן כושר עבודה בסכום של עד ‪ 2.5%‬מהשכר ברוטו ‪ .‬בנוסף ‪,‬‬ ‫הקבוצה מפרישה לקרן השתלמות שייבחר כל מנכ "ל‪ ,‬סכום העומד על ‪7.5%‬‬ ‫מהשכר ברוטו ‪ .‬כל מנכ "ל מפריש לקרן ההשתלמות סכום של ‪ 2.5%‬מהשכר ברוטו ‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬מעמידה הקבוצה לרשות כל מנכ"ל‪ ,‬לצורך מילוי תפקידו‪ ,‬רכב פרטי‬ ‫מקבוצה ‪) 6‬או פחות‪ ,‬אם יבחר בכך המנכ"ל( ונושאת בכל ההוצאות הכרוכות‬ ‫בשימוש ברכב ובאחזקתו )לרבות המס אשר מוטל על המנכ"ל בגין ההטבה אשר‬ ‫יגולם לשכרו(‪ .‬כן מעמידה הקבוצה לרשות כל מנכ"ל טלפון נייד ונושאת בכל‬ ‫ההוצאות הכר וכות בשימוש בו ובאחזקתו )לרבות המס אשר מוטל על המנכ"ל‬ ‫בגין ההטבה אשר יגולם לשכרו(‪ .‬הוצאות אלו לא הוגבלו בסכום‪.‬‬ ‫כל מנכ"ל היה זכאי ל‪ 24 -‬י מי חופשה בשנה‪ ,‬מהם הוא חייב לנצל ‪ 12‬ימים רצופים‬ ‫בשנה‪ ,‬ורשאי לצבור עד ‪ 60‬ימי ח ופשה ‪ .‬בנוסף‪ ,‬זכאי כל מנכ"ל לימי מחלה ודמי‬ ‫הברא ה בהתאם להוראו ת הדין הרלבנטיות ‪.‬‬ ‫בנוסף כל אחד מהמנכ"לים היה זכאי לבונוס שנתי בסכום השווה ל‪ 5% -‬מהגידול‬ ‫ברווח השנתי הנקי של החברה‪ ,‬לפני חלוקת הבונוס‪ ,‬לעומת הרווח השנתי הנקי‬ ‫של החברה בשנת ‪ - 2006‬היא שנת הבסיס )העומד על סכום של ‪ 4,393‬אלפי ש"ח(‪,‬‬ ‫בהתאם לנתוני פרופורמה‪ " .‬הרווח השנתי הנקי" לצרכי האמור יהיה כפי שמופיע‬ ‫בדוחות המבוקרים והמאוחדים של החברה לשנת הכספים שקדמה לשנת הענקת‬ ‫הבונוס בפועל‪ ,‬לרבות רווח הנובע מאירועים חד פעמיים‪ ,‬שערוכים‪ ,‬שינויי תקינה‬ ‫וכדומה‪ .‬הבונוס אמור להיות משולם בפועל לכל אחד מהמ נכ"לים עד לתום‬ ‫שלושה חודשים לאחר סוף כל שנה כאמור‪ .‬בפועל‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬טרם שולם‬ ‫הבונוס למנכ"לים עבור השנים ‪) 2009-2012‬ראה להלן(‪.‬‬ ‫הסכם ההעסקה של כל אחד מהמנכ"לים היה לתקופה של חמש שנים‪ ,‬וניתן היה‬ ‫להפסיקו בכל עת‪ ,‬בכפוף למתן הודעה מוקדמת כנדרש על‪ -‬פי דין‪ ,‬ובכפוף לכך‬ ‫שהפסקת העסקת המנכ"ל על‪ -‬ידי הקבוצה חייבה תקופת הודעה מוקדמת מראש‬ ‫ובכתב של ‪ 6‬חודשים ‪ .‬לא נקבעו בהסכמי ההעסקה מספר שעות מינימאלי שעל מי‬ ‫מהמנכ"לים לעבוד עבור החברה‪.‬‬ ‫החברה נענתה לבקשתו של יאיר הדר ‪ ,‬לפיה החל מחודש דצמבר ‪ , 2009‬ישולם‬ ‫סכום של ‪ 21,000‬ש"ח ב ת וספת מע"מ מתוך השכר המגיע לו כאמור לעיל‪ ,‬לחברה‬ ‫א ‪107 -‬‬ ‫בב עלותו המלאה – ובלבד שלא יהיה כל שינוי בסך עלות ה שכר המשולם ל יאיר‬ ‫הדר על‪ -‬ידי החברה‪.‬‬ ‫בפועל בשנים ‪ 2009-2012‬שילמה החברה ל מנכ "לים סכומים נמוכים מהמגיע להם‬ ‫לפי הסכמי השכר והחברה רשמה הפרשה בגין הוצאות שכר בגין הפרשים אלו‪.‬‬ ‫בשנת ‪ , 2012‬לאחר שפקעו הסכמי ם עימם‪ ,‬המנכל "ים אינם זכאים לתגמול בגין‬ ‫עבודת ם עד אשר יאושרו הסכמי השכר בחברה ‪ .‬למרות זאת רשמה החברה‬ ‫הוצאות כיוון שלדעתה ההסתברות שההסכמים יאושרו הינם גבוהה למדי וניתן‬ ‫לכמת מחויבות זו‪ .‬יש לצ יין כי בחודש דצמבר ‪ 2013‬אושרה ב חברה מדיניות‬ ‫תגמול וכי ההפרשה נרשמה בהתאם‪ .‬לפיכך הקבוצה רשמה הוצאות שכר בגין‬ ‫שכרו של עמוס הדר הזהה לעלות שכרו של יאיר הדר בשנת ‪ , 2013‬בסך של ‪1453‬‬ ‫אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫החברה פועלת לאשר את הסכמי העסקה של המנכ "לים על פי הדין‪.‬‬ ‫סך ההוצאה בגין שכרו של עמוס הדר בשנת ‪ 2012‬הסתכמה לסך של ‪ 1,472‬אלפי‬ ‫ש" ח )מתוכה ‪ 708‬אלפי ש " ח הינו בונוס בהתאם לתוצאת הפעילות בחברה‬ ‫ובהתאם להסכם העסקה משנת ‪ .( 2008‬כמו כן נרשמה ה וצאה זהה בגין שכרו של‬ ‫יאיר הדר‪.‬‬ ‫סך עלות שכר ו של עמוס הדר לקבוצה )הזהה לעלות שכרו של יאיר הדר(‪,‬‬ ‫הסתכמה בכ‪ 772 -‬אלפי ש"ח לשנ ת ‪ 2011‬ובכ‪ 1,614 -‬אלפי ש "ח לשנת ‪. 2010‬‬ ‫הפרשות להשלמת שכר למנהלים ולבונוס למנהלים כתלות בתוצאות הפעילות‬ ‫)אשר עדיין טרם שולמו נכון למועד הדוח( הסתכמו לסך של ‪ 6,413‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪25‬‬ ‫חומרי גלם וספקים‬ ‫הקבוצה מקימה את הפרויקטים השונים באמצעות קבלני משנה עמם היא מתקשרת‬ ‫בהסכמים )לרוב "הסכמים עד המפתח"(‪ .‬לפיכך‪ ,‬הקבוצה אינה מחזיקה מלאי של חומרי‬ ‫גלם לבנייה‪ .‬כמו‪ -‬כן אין לחברה תלות כלשהי בספקים‪.‬‬ ‫א ‪108 -‬‬ ‫‪26‬‬ ‫הון חוזר‬ ‫הגרעון בהון החוזר של הקבוצה על בסיס מאוחד ליום ‪ 31.12.2013‬הינו ‪ 80,559‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ .‬הגרעון בהון החוזר ל‪ 12 -‬חודשים ליום ‪ 31.12.2013‬הינו ‪ 131,390‬אלפי ש"ח‪ .‬ההבדל‬ ‫נובע מהעובדה שמחזור העסקים בתחום הבניה למגורים הינו ‪ 36‬חודשים ולא ‪ 12‬חודשים‬ ‫כפי שהנו בשאר התחומים )ביניהם תחום הנדל"ן להשקעה(‪ .‬יצוין כי לקבוצה חוסן כלכלי‬ ‫גבוה ומינ וף בינוני יחסית למקובל בענף‪ .‬לפרטים נוספים ראה סעיף ‪ 2.13‬בדוח‬ ‫הדירקטוריון‪ ,‬בחלק ב' לדוח זה‪.‬‬ ‫ליום ‪31/12/2013‬‬ ‫שנכלל התאמות )לתקופה סך הכול‬ ‫הסכום‬ ‫של שניים עשר‬ ‫בדוחות הכספיים‬ ‫חודשים(‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‪27‬‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫‪106,661‬‬ ‫)‪(85,135‬‬ ‫‪21,526‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫‪187,220‬‬ ‫)‪(34,304‬‬ ‫‪152,916‬‬ ‫עודף )גרעון( בנכסים )‪(80,559‬‬ ‫על‬ ‫השוטפים‬ ‫ההתחייבויות‬ ‫השוטפות‬ ‫)‪(50,831‬‬ ‫‪131,390‬‬ ‫מימון‬ ‫‪27.1‬‬ ‫הסבר כללי על מימון הקבוצה‬ ‫הקבוצה מממנת את פעילותה השוטפת בעיקר באמצעות הון עצמי‪ ,‬אשראי‬ ‫מתאגידים בנקאיים‪ ,‬מקדמות מרוכשי דירות ואשראי ספקים‪ .‬מרבית האשראי‬ ‫שנוטלת הקבוצה מתאגידים בנקאיים ‪ -‬ובכלל זאת כל האשראי בתחום הנדל"ן‬ ‫המניב ‪ -‬הינו בהלוואות שונות‪ ,‬שעיקר תנאי הריבית שבהן מפורטים בסעיף ‪3.5‬‬ ‫לדוח הדירקטוריון בפרק ב' לדוח זה‪.‬‬ ‫בתחום הבנייה למגורים‪ ,‬בפרויקטים בהם משמשת הקבוצה כיז ם‪ ,‬נוהגת הקבוצה‬ ‫להתקשר עם תאגידים בנקאיים בהסכמים לליווי בנקאי סגור לפרויקט‪ ,‬במסגרתו‬ ‫מקבלת הקבוצה אשראי מהבנק לרכישת הקרקע והבניה‪ ,‬כאשר היא נדרשת‬ ‫להעמיד הון עצמי בהיקפים שונים‪ .‬ראה הטבלה בסעיף ‪ 12.9‬לעיל‪.‬‬ ‫במסגרת הסכמי ליווי אלו‪ ,‬מתן האשראי לקבוצה‪ ,‬מותנה בין היתר בהתחייבויות‬ ‫שונות של החברה בקבוצה המקבלת את האשראי )בסעיף זה‪ " :‬החברה "( כלפי‬ ‫הבנקים מעמידי האשראי )בסעיף זה‪ " :‬הבנק "(‪ .‬בנוסף‪ ,‬נקב עים מקרים לפיהם‬ ‫הבנק יהיה זכאי להעמיד את האשראי לפרעון מיידי )" מקרי ההפרה "(‪ .‬מקרי‬ ‫ההפרה אלו כוללים‪ ,‬בין היתר‪) :‬א( מקרה בו החברה תעשה שימוש באשראי‬ ‫א ‪109 -‬‬ ‫שהועמד לה שלא למטרה שלשמה הוא נועד; )ב( מקרה בו לא תעמוד החברה‬ ‫במועדים להתקדמות הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים שנקב ע; )ג( אם החברה‬ ‫תבצע עבודות בניה בפרויקט שלא על‪ -‬פי היתר בניה ולא תתקן את החריגה‬ ‫מההיתר לאחר שנדרשה לכך; )ד( אם החברה לא החלה בבניית הפרויקט או‬ ‫הפסיקה בביצועו ולא המשיכה בביצועו לאחר שנדרשה לכך; )ה( בשל חריגה מלוח‬ ‫התשלומים לבנק; )ו( בשל סטייה בעלויות ו‪/‬או ב מחירי המכירה ו‪/‬או ברווחיות‬ ‫ו‪/‬או בנתונים ובהערכות בגין הפרויקטים; )ז( אם החברה תעביר את הבעלות ו‪/‬או‬ ‫רשות השימוש ו‪/‬או זכויותיה בפרויקט ללא קבלת אישור מאת הבנק נותן‬ ‫האשראי; )ח( אם תוגש בקשה למינוי כונס נכסים ו‪/‬או מפרק ו‪/‬או נאמן לחברה‪,‬‬ ‫והבקשה לא בוטלה ו‪/‬או נדח תה בתוך ‪ 60‬יום וכן אם ימונה כונס נכסים על מי‬ ‫מבין הפרויקטים ו‪/‬או תתקבל החלטה על פירוק החברה; )ט( אם ייפתחו נגד‬ ‫החברה או צדדים שלישיים הליכים משפטיים כלשהם בקשר עם הפרויקט‪ ,‬או אם‬ ‫יוטל עיקול על מקרקעי הפרויקט‪ ,‬לרבות חשבון הליווי של הפרויקט‪ ,‬והעיקול או‬ ‫הפעולו ת האמורות לא בוטלו תוך התקופה הקבועה לכך; )י( אם הבנק יהיה סבור‬ ‫כי עסקיה של החברה מנוהלים באופן העלול להשפיע מהותית לרעה על ביצוע מי‬ ‫מבין הפרויקטים‪ ,‬או אירע מאורע העלול להשפיע מהותית לרעה על ביצוע‬ ‫הפרויקט והחברה לא הבטיחה את הבנק‪ ,‬להנחת דעתו‪ ,‬למקרה כזה; )י א( אם‬ ‫החברה תיצור שעבוד נוסף על הנכסים אשר שועבדו לטובת הבנק ובכלל זה שעבוד‬ ‫שוטף על נכסיה לטובת צד שלישי‪ ,‬ללא הסכמת הבנק בכתב ומראש; )יב( אם יחול‬ ‫שינוי בשליטה בחברה ללא הסכמת הבנק מראש‪.‬‬ ‫נכון לתאריך הדוח כל החברות בקבוצה‪ ,‬עומדות בכל התחייבויותיה לתאגידים‬ ‫הב נקאיים השונים שהעמידו אשראים והלוואות שונות לפעילותה‪.‬‬ ‫במסגרת התשקיף‪ ,‬נטלה על עצמה החברה התחייבויות בקשר עם עמידה באמות‬ ‫מידה פיננסיות כמפורט להלן‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫כל עוד קיימות איגרות חוב )סדרה א'( במחזור‪ ,‬לא תחלק החברה‬ ‫דיבידנד‪ ,‬במידה שסכום ההון העצמי המחושב של החברה לאחר החלוקה‪,‬‬ ‫יפחת אל מתחת ל‪ 70 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫כל עוד קיימות איגרות חוב )סדרה א'( במחזור‪ ,‬תשמור החברה על יחס‬ ‫הון עצמי מחושב לחוב החברה על‪ -‬פי איגרות החוב שבמחזור של ‪. 1.75:1‬‬ ‫"הון עצמי מחושב" משמעו ‪ -‬ההון העצמי בספרי החברה )לפי הדוחות הכספיים‬ ‫לפיהם מתעתדת החברה לבצע את החלוקה או לצורך קביעת יחס ההון העצמי‬ ‫לחוב על‪ -‬פי איגרות החוב כאמור(‪ ,‬בצירוף הון מניות‪ ,‬פרמיה על מניות‪ ,‬קרנות הון‬ ‫ועודפים‪ ,‬ככל שישנם‪.‬‬ ‫‪27.2‬‬ ‫מסגרות אשראי בבנקים ומוסדות פיננסיים‬ ‫לקבוצה מסגרות אשראי בבנקים ומוסדות פיננסיים כמפורט בסעיף ‪ 3.5‬לדוח‬ ‫הדירקטוריון בפרק ב' לדוח זה‪.‬‬ ‫א ‪110 -‬‬ ‫מסגרות האשראי שהעמיד בנק לאומי לקבוצה מובטחות בשעבודים על בית רמפא‬ ‫)מחצית(‪ ,‬בית הדרים‪ ,‬בית הדר נכסים‪ ,‬בית גיל‪ ,‬מקבץ דיור באשדוד‪ , ,‬וכן‬ ‫בערבות אישית של בעל השליטה בחברה‪.‬‬ ‫מסגרות האשראי שהעמיד בנק אגוד לקבוצה מובטחות בשעבוד על מחצית מבית‬ ‫רמפ א‪, ,‬המקרקעין בראשון לציון וזכויות הסכם ה‪ B.O.T. -‬של מכון הטיהור‪.‬‬ ‫מסגרות האשראי שהעמיד בנק מזרחי טפחות לקבוצה מובטחות בשעבוד‬ ‫המקרקעין בפרויקט מעלה הדר ובערבויות אישיות של בעל השליטה בחברה‪.‬‬ ‫מסגרות האשראי שהעמיד בנק הפועלים לקבוצה מובטחות בערבויות אישיות של‬ ‫בעל השליטה בחברה‪ ,‬חברה בשליטתו ובנו‪.‬‬ ‫מסגרות האשראי שהעמיד בנק דיסקונט מובטחים בשעבוד בית האבות בקריית‬ ‫טבעון‪.‬‬ ‫לקבוצה הלוואות מ‪, MARATHON STRUCTURE FINANCE FUND L.P -‬‬ ‫לרכישת הנכסים בבוסטון‪ ,‬א שר לטובתה שועבדו נכסים אלה )ראה סעיף ‪10.6‬‬ ‫לעיל(‪.‬‬ ‫לקבוצה נכסים לא משועבדים שונים ‪ -‬דוגמת הקרקעות בפתח תקוה )ראה סעיף‬ ‫‪ 13.7‬לעיל(‪ ,‬נס ציונה )ראה סעיפ ים ‪ 14.1‬ו‪ 11.2 -‬לעיל(‪ ,‬קולנוע שביט )ראה סעיף‬ ‫‪ 11.1‬לעיל(‪ ,‬ועוד‪ .‬כאמור לעיל‪ ,‬במידה שהקבוצה תהיה זקוקה לאשראי נוסף‬ ‫מהבנקים‪ ,‬תוכל הקבוצה לשעבד נכסים אלו ולקבל עבורם אשראי מבנקים‬ ‫וגורמים מממ נים אחרים‪.‬‬ ‫עוד יצויין‪ ,‬כי לקבוצה הכנסות ניכרות מדמי שכירות בנכסים המניבים שהיא‬ ‫משכירה‪ ,‬וכי על פי רוב דמי השכירות משולמים על‪ -‬ידי השוכרים בתחילת כל‬ ‫רבעון‪ ,‬דבר המאפשר לקבוצה גמישות בניהול הכספים‪.‬‬ ‫‪27.3‬‬ ‫ערבויות אישיות‬ ‫עמוס הדר‪ ,‬בעל השליטה בחברה ערב להבטחת החזר כל האשראי שקיבלה‬ ‫הקבוצה מבנק לאומי ומבנק אגוד ומבנק המזרחי טפחות ‪ .‬כמו‪ -‬כן‪ ,‬עמוס הדר‪,‬‬ ‫בעל השליטה בחברה‪ ,‬וכן חברה בשליטתו שאינה חלק מהקבוצה‪ ,‬ערבים להבטחת‬ ‫החזר כל האשראי שקיבלה קיר הד מבנק הפועלים‪ .‬בנוסף‪ ,‬עמוס הדר‪ ,‬ב על‬ ‫השליטה בחברה ובנו יאיר הדר ערבים להבטחת החזר כל האשראי שקיבלו‬ ‫החברה ורמפא מבנק הפועלים‪ .‬סך כל החובות לבנקים המובטחים בערבויות‬ ‫אישיות של בעל השליטה בחברה )או חברות בשליטתו שאינן חלק מהקבוצה(‪,‬‬ ‫מסתכמים נכון ליום ‪ 31.12.2013‬בכ‪ 216 -‬מיליוני ש"ח‪.‬‬ ‫‪27.4‬‬ ‫שעבודים‬ ‫לה בטחת פירעון האשראים השונים שנטלו מהבנקים‪ ,‬שעבדו החברות בקבוצה‬ ‫נכסים שונים‪ .‬להלן פירוט השעבודים‪:‬‬ ‫החברה ‪ :‬לגבי שעבודים המוטלים על "בית גיל" ראה סעיף ‪ 10.4‬לעיל‪.‬‬ ‫א ‪111 -‬‬ ‫לגבי שעבודים של זכויות החברה במכון הטיהור‪ ,‬ראה סעיף ‪ 19‬לעיל‪.‬‬ ‫רמפא ‪ :‬לגבי שעבודים המוטלים על "בית רמפא" ראה סעיף ‪ 10.1‬לעיל‪ .‬לגבי‬ ‫שעבודים המוטלים על "בית הדרים" ראה סעיף ‪ 10.2‬לעיל‪ .‬לגבי שעבודים‬ ‫המוטלי ם על "בית הדר נכסים" ראה סעיף ‪ 10.3‬לעיל‪ .‬לגבי שעבוד המוטל על‬ ‫מקבץ הדיור באשדוד ראה סעיף ‪ 10.7‬לעיל‪ .‬לגבי שעבוד הקיים על בית אבות‬ ‫ובית חולים סעודי בקריית טבעון ראה סעיף ‪ 10.8‬לעיל‪ .‬בנוסף ‪ ,‬שעבדה רמפא‬ ‫לטובת מדינת ישראל )במסגרת התנאים לקבלת מעמד של מפעל מאושר לבית‬ ‫רמפא כאמור בסעיף ‪ 10.1‬לעיל(‪ ,‬בשעבוד צף‪ ,‬את כל המכונות‪ ,‬הציוד‪ ,‬הכלים‪,‬‬ ‫המ כשירים‪ ,‬המתקנים ונכסי הדלא ניידי שלה‪.‬‬ ‫מצפור אדומים ‪ :‬לגבי שעבודי הקרקעות של הפרוייקטים במעלה אדומים ראה‬ ‫סעי ף ‪. 13‬‬ ‫קיר הד ‪ :‬לגבי שעבודים המוטלים על המקרקעין בראשון לציון ראה סעיף ‪ 0‬לעיל‪.‬‬ ‫‪ : B&H Peabody‬לגבי שעבודים שנעשו במסגרת רכישת הנכסים באזור בוסטון‪,‬‬ ‫ראה סעיף ‪ 10.6‬לעיל‪.‬‬ ‫‪28‬‬ ‫מיסוי‬ ‫‪28.1‬‬ ‫דיני המס החלים על הקבוצה‬ ‫הכנסות הקבוצה חייבות במס חברות בשיעור רגיל‪ .‬ההפרשות למיסים בחברות‬ ‫הקבוצה חושבו על‪ -‬פי הוראות פקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[ התשכ"א‪1961 -‬‬ ‫)"הפקודה"(‪ ,‬על תיקוניה‪.‬‬ ‫שיעור מס חברות‬ ‫להלן שיעורי המס הרלוונטיים לחברה בשנים ‪: 2011-2013‬‬ ‫‪24% - 2011‬‬ ‫‪25% - 2012‬‬ ‫‪25% - 2013‬‬ ‫ביום ‪ 5‬באוגוסט ‪ 2013‬עבר בכנסת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים )תיקוני‬ ‫חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים ‪ 2013‬ו‪ ,( 2014 -‬התשע"ג‪ , 2013 -‬אשר קבע‪ ,‬בין‬ ‫היתר‪ ,‬העלאת שיעור מס החברות‪ ,‬החל משנת ‪ 2014‬ואי לך בשיעור של ‪ 1.5%‬כך‬ ‫שיעמוד על ‪. 26.5%‬‬ ‫ביום ‪ 4‬בפברואר ‪ 2010‬פורסם ברשומות תיקון ‪ 174‬לפקודת מס הכנסה )נוסח‬ ‫חדש( התשכ"א ‪) 1961 -‬להלן‪" :‬הפקודה"( במסגרתו הוסף סעיף ‪ 87‬א לפקודה‬ ‫א ‪112 -‬‬ ‫הקובע הוראת שעה שלפיה‪ ,‬תקן חשבונאות מס' ‪" - 29‬אימוץ תקני דיווח כספי‬ ‫בינלאומיים ) ‪ "( IFRS‬שפרסם המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות לא יחול‬ ‫בקביעת ההכנסה החייבת לגבי שנות המס ‪ 2008 , 2007‬ו‪ , 2009 -‬אף אם תקן זה‬ ‫הוחל בדוחות הכספיים )להלן‪" :‬הוראת השעה"(‪ .‬ביום ‪ 12‬בינואר ‪ 2013‬פורסם‬ ‫תיקון ‪ 188‬לפקודה‪ ,‬אשר במסגרתו תוקנה הוראת השעה‪ ,‬כך שתקן ‪ 29‬לא יחול גם‬ ‫בקב יעת ההכנסה החייבת בשנות המס ‪ 2010‬ו‪. 2011 -‬‬ ‫תיקון החוק לעידוד השקעות הון ‪ ,‬התשי " ט ‪1959 -‬‬ ‫ביום ‪ 29‬בדצמבר ‪ 2010‬אושר בכנסת חוק המדיניות הכלכלית לשנים ‪, 2011-2012‬‬ ‫אשר במסגרתו תוקן החוק לעידוד השקעות הון‪ ,‬התשי"ט‪) 1959 -‬להלן‪" :‬התיקון‬ ‫לחוק"(‪ .‬התיקון לחוק פורסם בספר החוקים ביום ‪ 6‬בינואר ‪ . 2011‬תוקפו של‬ ‫התיקון לחוק הוא מיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2011‬והוראותיו יחולו ביחס להכנסה מועדפת‬ ‫שהופקה או שנצמחה בידי חברה מועדפת‪ ,‬כהגדרתן בתיקון לחוק‪ ,‬בשנת ‪2011‬‬ ‫ואילך‪ .‬חברה רשאית לא לעבור לתחולת התיקון לחוק העידוד ולהישאר בתחולת‬ ‫החוק‪ ,‬טרם ת יקונו‪ ,‬עד תום תקופת ההטבות‪ .‬שנת הבחירה האחרונה שהחברה‬ ‫רשאית לבחור הינה שנת המס ‪ 2012‬ובתנאי שההשקעה המזערית המזכה החלה‬ ‫בשנת ‪. 2010‬‬ ‫במסגרת התיקון נקבע כי למסלול המענקים יהיו זכאיות חברות באזור פיתוח א'‬ ‫בלבד והן יהיו זכאיות ליהנות הן ממסלול זה והן ממסלול הטבות המס במקביל‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בוטלו מסלולי הטבות המס הקיימים )מסלול הפטור ממס‪ ,‬מסלול‬ ‫"אירלנד" ומסלול "אסטרטגי"( ובמקומם נקבעו שני מסלולי מס חדשים‪ ,‬מפעל‬ ‫מועדף ומפעל מועדף מיוחד‪ ,‬שעיקרם שיעור מס אחיד ומופחת על כלל הכנסות‬ ‫החברה הזכאיות להטבות‪ ,‬כדלקמן‪ :‬לגבי מפעל מועדף ‪ -‬בשנות המס ‪- 2011-2012‬‬ ‫‪ 10%‬באזור פיתוח א' ו‪ 15% -‬בשאר הארץ‪ ,‬בשנות המס ‪ 7% - 2013-2014‬באזור‬ ‫פיתוח א' ו‪ 12.5% -‬בשאר הארץ ובשנת המס ‪ 2015‬ואילך ‪ 6% -‬באזור פיתוח א' ו‪-‬‬ ‫‪ 12%‬בשאר הארץ‪ .‬ביום ‪ 5‬באוגוסט ‪ , 2013‬עבר בכנסת חוק לשינוי סדרי עדיפויות‬ ‫לאומיים )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים ‪ 2013‬ו‪ ,( 2014 -‬התשע"ג‪-‬‬ ‫‪ , 2013‬אשר ביטל את מתווה הפחתת המס כך שהחל משנת המס ‪ 2014‬שיעור המס‬ ‫על הכנסה מועדפת יהיה ‪ 9%‬באזור פיתוח א' ו‪ 16% -‬בשאר הארץ‪ .‬בנוסף‪ ,‬מפעל‬ ‫העומד בהגדרת "מפעל מועדף מיוחד"‪ ,‬זכאי לתקופת הטבות של ‪ 10‬שנים רצופות‪,‬‬ ‫לשיע ור מס מופחת של ‪ 5%‬אם הוא ממוקם באזור פיתוח א' או לשיעור מס מופחת‬ ‫של ‪ 8%‬אם אינו ממוקם באזור פיתוח א'‪.‬עוד‬ ‫נקבע בתיקון‪ ,‬כי לא יחול מס על דיבידנד שיוחלק מתוך הכנסה מועדפת לבעלת‬ ‫מניות שהיא חברה‪ ,‬הן ברמת החברה המחלקת והן ברמת החברה המקבלת‪ .‬שיעור‬ ‫מס של ‪ 15%‬יחול על דיבידנד שיחולק מתוך הכנסה מועדפת לבעל מניות יחיד או‬ ‫לתושב חוץ בכפוף לאמנות למניעת כפל מס‪ .‬במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות‬ ‫לאומיים )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים ‪ 2013‬ו‪ ,( 2014 -‬התשע"ג‪-‬‬ ‫‪ , 2013‬נקבעה העלאת שיעור המס על דיבידנד ליחיד ולתושב חוץ שיחולק החל‬ ‫א ‪113 -‬‬ ‫מיום ‪ 1‬בינואר ‪ , 2014‬ואשר מקורו בהכנסה מעודפת‪ ,‬לשיעור של ‪. 20%‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בתיקון לחוק נקבעה הקלה בנוגע לאי חיוב במס המשולם על דיבידנד‬ ‫שמתקבל על ידי חברה ישראלית מרווחי מפעל מאושר‪/‬חלופי‪/‬מוטב‪ ,‬שנצמחו‬ ‫בתקופת ההטבות לפי נוסח החוק טרם תיקונו‪ ,‬אם החברה מחלקת הדי בידנד‬ ‫תודיע לרשויות המס עד ליום ‪ 30‬ביוני ‪ 2015‬על החלת הוראות התיקון לחוק‬ ‫והדיבידנד יחולק לאחר מועד ההודעה )להלן‪" :‬ההקלה"(‪ .‬כמו כן‪ ,‬חלוקה מרווחי‬ ‫המפעל הפטור תחוייב במס בחברה המחלקת‪.‬‬ ‫‪28.2‬‬ ‫שומות מס‬ ‫לחברה ולחברות רמפא ‪ ,‬קיר הד‪ ,‬הדר נוף טבעון‪ ,‬מצפור אדומים ואלדור שומות‬ ‫מס סופיות )וכאלה הנחשבות סופיות( עד וכולל שנת ‪ . 2009‬למצפור התקופה‬ ‫שומות מס סופיות עד וכולל שנת ‪ . 2012‬לבי אנד אייץ' ישראל שומות מס סופיות‬ ‫עד וכולל שנת ‪ , 2011‬ליתר החברות בקבוצה לא הוצאו שומות מאז היווסדן‪.‬‬ ‫‪28.3‬‬ ‫חוק מיסוי מקרקעין והיטל השבחה‬ ‫במסגרת פעילותה‪ ,‬מתקשרת הקבוצה בעסקאות לרכישה או מכירה של מקרקעין‪,‬‬ ‫ולפיכך היא עשויה לשאת בחבויות שונות העולות מהוראות חוק מיסוי מקרקעין‬ ‫)שבח ורכישה(‪ ,‬התשכ"ג‪ 1963 -‬והתקנות שהוצאו מכוחו‪ ,‬ובכלל זאת מס שבח ומס‬ ‫רכישה‪ .‬בנוסף‪ ,‬במקרים ש ל עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית‪ ,‬מתן‬ ‫הקלה או התרת שימוש חורג‪ ,‬על הקבוצה לשלם היטל השבחה ‪ -‬בגובה מחצית‬ ‫מההשבחה בשל האמור ‪ -‬בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון‬ ‫והבנייה‪ ,‬התשכ"ח‪. 1965 -‬‬ ‫‪28.4‬‬ ‫הפסדים מועברים לצרכי מס‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לקבוצה הפסדים מועבר ים לצרכי מס של כ‪ 8,639 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫סכום המיסים הנדחים שהוכרו בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה הינו כ‪-‬‬ ‫‪ 1,278‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪28.5‬‬ ‫דיני מס זרים‬ ‫לצורך רכישת המבנים באזור בוסטון הקימה הקבוצה את ‪ B&H‬ארה " ב ‪ PBDY ,‬ו‪-‬‬ ‫‪ . B&H PEABODY‬בנוסף ‪ ,‬הקימה ו ‪ /‬או רכשה הקבוצה לצורך פעילות אפשרית‬ ‫בחו " ל את החברה הקפריסאית ‪ ,‬החברה הגרמנית ‪ ,‬השותפות הגרמנית והחברה‬ ‫האוקראינית ‪ -‬אשר בכולן אין ‪ ,‬נכון למועד הדוח ‪ ,‬פעילות כלשהי והקבוצה פועלת‬ ‫לפירוקן ) כל התאגידים שהתאגדו מחוץ לישראל ‪ " :‬התאגידים הזרים "(‪.‬‬ ‫על תאגידים זרים אלו ועל תאגידים נוספים שתרכוש ו‪/‬או תקים הקבוצה בעתיד‬ ‫בחו"ל‪ ,‬אם וככל שתקים‪ ,‬תחול חובת תשלום מס בחו"ל בהתאם לדיני המס‬ ‫המקומיים במדינה שבה תהיה מאוגדת כל חברה ו‪/‬או במדינה שבה יוצרו‬ ‫ההכנסות של כל חברה כאמור‪ .‬שיעורי המס על הכנסות אלה משתנים ממדי נה‬ ‫למדינה‪ .‬להלן התייחסות כללית‪ ,‬לפי מיטב ידיעת החברה‪ ,‬לנושאים הקשורים‬ ‫א ‪114 -‬‬ ‫בשיטת המיסוי הבינלאומי בישראל ולעקרונות מיסוי כללים בארה"ב‪ ,‬ככל‬ ‫שהדבר נוגע למבנה המס של הקבוצה‪ .‬המידע האמור הינו למיטב ידיעת החברה‬ ‫ואינו מתיימר להיות פרשנות מוסמכת של חוקי המס‪.‬‬ ‫‪28.6‬‬ ‫מיסוי ב ינלאומי ‪ -‬ישראל‬ ‫ביום ‪ 25‬ליולי ‪ , 2005‬התקבל בכנסת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה )מס' ‪,( 147‬‬ ‫התשס"ה‪ ") 2005 -‬התיקון " או " תיקון ‪ .(" 147‬התיקון פורסם ברשומות ביום ‪10‬‬ ‫באוגוסט ‪ , 2005‬ונכנס לתוקפו ביום ‪ 1‬לינואר ‪ . 2006‬התיקון שינה באופן ניכר את‬ ‫הוראות פקודת מס הכנסה )נוסח חד ש(‪ ,‬הנוגעות למיסוי ניירות ערך הנסחרים‬ ‫בבורסה‪ .‬יצוין כי‪ ,‬תחולת הוראות התיקון‪ ,‬בהעדר קביעה אחרת בהוראות‪ ,‬הינה‬ ‫החל מיום ‪ 1‬לינואר ‪ . 2006‬במועד פרסום הדוח לא קיימת פרקטיקה מקובלת לגבי‬ ‫חלק מהוראות התיקון וכן לא קיימת פסיקה המפרשת את הוראות המס בתיקון‪.‬‬ ‫מיסוי פרסונ אלי של תושבי ישראל )כולל חברות תושבות ישראל( ‪ :‬תושב ישראל‬ ‫חייב במס על הכנסותיו‪ ,‬בין שהופקו או נצמחו בישראל ובין שהופקו או נצמחו‬ ‫מחוץ לישראל‪ .‬על כן ימוסו בישראל גם דיבידנדים וריבית שנתקבלו מחברות‬ ‫זרות )שאינן תושבות ישראל(‪.‬‬ ‫זיכוי ממס ‪ :‬דיבידנד אותו מקבלת הקבוצ ה‪ ,‬שמקורו מחוץ לישראל חייב במס‬ ‫בישראל‪ .‬גם ריבית אותה מקבלת הקבוצה מחברה בת בארה"ב תחוב במס חברות‬ ‫בישראל‪ .‬הקבוצה תוכל לקבל זיכוי ישיר בגין מס שנוכה במקור מריבית כאמור‬ ‫בארה"ב‪.‬‬ ‫הפקודה מאפשרת לחברה תושבת ישראל לקבל שני סוגים של זיכוי ממס זר‪.‬‬ ‫הראשון‪ ,‬זיכוי ישי ר; אשר משמעותו זיכוי בגין המס שנוכה במקור בחו"ל או מס‬ ‫ששולם על‪ -‬ידי החברה שהפיקה את ההכנסה בחו"ל‪ .‬השני‪ ,‬זיכוי עקיף; אשר‬ ‫משמעותו זיכוי הניתן בגין המס ששולם על ההכנסה ממנה חולק הדיבידנד‬ ‫שהתקבל בישראל‪ .‬במצב בו ניתן זיכוי עקיף‪ ,‬ההכנסה מדיבידנד שתחויב במס‬ ‫חברות בישראל תהיה בגובה הדיבידנד המגולם ‪ -‬שהוא סכום הדיבידנד שנתקבל‬ ‫בתוספת המס שנוכה ממנו במקור )אם היה כזה(‪ ,‬ובתוספת המס ששולם על‬ ‫ההכנסה ממנה חולק הדיבידנד‪ .‬הזיכוי העקיף יינתן בתנאי שהחברה הישראלית‬ ‫מחזיקה ‪ 25%‬או יותר מאמצעי השליטה בחברת הבת הזרה מחלקת הדיבידנד‪.‬‬ ‫עודף זיכוי ישיר שלא נוצל‪ ,‬ניתן לנצלו כנגד מס חברות‪ ,‬בסייגים הקבועים‬ ‫בפקודה‪ ,‬במשך חמש שנות המס הבאות בזו אחר זו‪.‬‬ ‫החלטת מיסוי ‪" 107/06‬זיכוי עקיף ממס חברות בהשקעה באמצעות שותפות זרה"‬ ‫קובעת‪ ,‬כי מדידת שיעור האחזקה בחברות זרות לצורך קביעת הזכאות לזיכוי‬ ‫עקיף‪ ,‬ל א תיקח בחשבון שותפויות המהוות חלק ממבנה האחזקה‪ .‬חשוב לציין כי‬ ‫על אף שלצורך ספירת שכבות ההחזקה יש להתעלם משותפויות‪ ,‬הרי שלצורך‬ ‫חישוב שיעורי ההחזקה יש להכפיל את שיעור ההחזקה של חברות הקבוצה‬ ‫בשותפויות בשיעור ההחזקה של השותפות בחברה‪ ,‬ורק כאשר תוצאת המכפלה‬ ‫הינה החזקה בשיעור של ‪ 50%‬לפחות מתקיים התנאי לקבלת הזיכוי העקיף בגין‬ ‫שכבה זו‪.‬‬ ‫א ‪115 -‬‬ ‫החברה מחזיקה בנכסים בארה"ב דרך תאגידי ביניים ) ‪ PBDY‬ו‪B&H -‬‬ ‫‪ ( PEABODY‬מסוג ‪ . LLC‬גישת רשות המסים‪ ,‬כפי שהיא באה לידי ביטוי בחוזר‬ ‫מ"ה ‪ , 3/2002‬קובעת כי תאגידים מסוג ‪ LLC‬עשויים להיחשב כחבר בני אדם כפי‬ ‫שמוגדר מונח זה בסעיף ‪ 1‬לפקודה אף על פי שגישה זו אינה מוחלטת ועומדת‬ ‫למבחן עובדות ונסיבות העניין‪ .‬החוזר האמור קובע כי לצרכי זיכוי ממס‪ ,‬רשאי‬ ‫תושב ישראל לבקש כי ‪ LLC‬תחשב כגוף שקוף‪ .‬השלכות ההחלטה האמורה על‬ ‫זכאות החברה לזיכוי עקיף כאמור‪ ,‬אינה ברורה‪ .‬בהחלטת מיסוי ‪ 42/08‬נקבע‬ ‫שחברה ישראלית המחזיקה בחברה אמריקאית שמחזיקה במספר ‪ , LLC‬תוכל‬ ‫להפעיל את הוראות סעיף ‪) 126‬ג( לפקודה לגבי סכום הדיבידנד המגולם שהתקבל‬ ‫מהחברה האמריקאית ולצורך זאת יכירו בהכנסות ה‪ LLC -‬כהכנסות החברה‬ ‫האמריקאית‪ .‬ההחלטה כפ ופה למספר תנאים‪ .‬ההחלטה קובעת שעודף זיכוי בשל‬ ‫החלטה זו לא ניתן להעברה לשנים הבאות או להיזקף כנגד הכנסות החברה מכל‬ ‫מקום אחר‪.‬‬ ‫יכולתו של נישום להסתמך על החלטות מיסוי שפורסמו ושלא ניתנו לנישום אינה‬ ‫ברורה לגמרי‪ .‬עם זאת‪ ,‬הקבוצה בדעה‪ ,‬לאחר התייעצויות שערכה עם אנ שי‬ ‫מקצוע‪ ,‬כי תהיה זכאית לקבל זיכוי עקיף בגין המס שתשלם בארה"ב על ההכנסה‬ ‫ממנה יחולק הדיבידנד‪.‬‬ ‫חקיקת חברה נשלטת זרה ‪ :‬סעיף ‪ 75‬ב לפקודה קובע – הוראות לגבי חברה נשלטת‬ ‫זרה )" חנ"ז "(‪ .‬ההוראות קובעות כי יראו בעל שליטה בחנ"ז אשר לה הכנסות‬ ‫פסיביות שטרם חולקו‪ ,‬כאילו ח ולקו לו אותן הכנסות כדיבידנד רעיוני‪ .‬הסעיף‬ ‫קובע כי בעת חישוב סכום המס החייב בידי בעל שליטה בחנ"ז‪ ,‬יינתן זיכוי בגובה‬ ‫המס שהיה מנוכה במקור על‪ -‬ידי מדינת מושב החנ"ז בעת חלוקת הדיבידנד בפועל‬ ‫)" זיכוי רעיוני "(‪.‬‬ ‫הפקודה מגדירה חנ"ז כחבר בני אדם תושב חוץ אשר עונה במצטבר על התנאים‬ ‫הבאים‪ :‬הזכויות בו אינן רשומות למסחר בבורסה או שהן רשומות בחלקן והוצעו‬ ‫לציבור פחות מ‪ 30% -‬מהזכויות; רוב הכנסותיו או רוב רווחיו בשנת המס נובעים‬ ‫מהכנסה פסיבית; שיעור המס שחל על ההכנסות הפסיביות בחו"ל אינו עולה ע ל‬ ‫‪ ; 20%‬למעלה מ‪ 50% -‬מאמצעי השליטה מוחזקים על‪ -‬ידי תושבי ישראל או למעלה‬ ‫מ‪ 40% -‬בידי תושבי ישראל ולמעלה מ‪ 50% -‬יחד עם קרוב שהוא תושב חוץ‪.‬‬ ‫הכנסה פסיבית היא כל אחת מההכנסות הבאות ובתנאי שאינה נכנסה מעסק או‬ ‫ממשלח יד‪ :‬הכנסה מריבית או מהפרשי הצמדה; הכנסה מדיבידנד; הכ נסה‬ ‫מתמלוגים; הכנסה מדמי שכירות; תמורה בגין מכירת נכס שלא שימש את‬ ‫החברה בעסק או במשלח יד; הכנסה כלשהי שמקורה בהכנסות או התמורה‬ ‫כאמור לעיל אף אם היא הכנסה מעסק או ממשלח יד )כגון‪ :‬דמי ניהול(‪.‬‬ ‫על אף האמור לעיל‪ ,‬יודגש כי רווחים שמקורם בדיבידנד שהתקבל מחבר בני אדם‬ ‫תושב חוץ ואשר מקורם בהכנסה ששולם עליה מס בשיעור העולה על ‪ 20%‬לא‬ ‫א ‪116 -‬‬ ‫יחשבו כהכנסה פסיבית‪ .‬היות ושיעור המס בגין הרווחים בארה"ב עולה על ‪, 20%‬‬ ‫לא צפוי כי לסעיף זה תהיה תחולה לגבי אחזקות הקבוצה ארה"ב‪.‬‬ ‫‪28.7‬‬ ‫המיסוי בארה " ב‬ ‫להלן עיקרי כללי המיסוי בארה"ב‪ ,‬למיטב ידיעתה של החברה‪:‬‬ ‫חברות תושבות ארה"ב חייבות במס בארה"ב על בסיס כלל עולמי‪ ,‬היינו לרבות‬ ‫על הכנסות שהופקו או צמחו מחוץ לארה"ב‪ .‬חברות תושבות ארה"ב חייבות‪ ,‬נכון‬ ‫למועד דוח זה‪ ,‬במס פדראלי בארה"ב בגין הכנסתן החייבת בהתאם למדרגות מס‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬חברות תושבות ארה"ב הפועלות במדינת מסצ'וסטס )שם שוכנת ‪Peabody‬‬ ‫שבה נמצאים הנכסים שרכשה הקבוצה(‪ ,‬חייבות במס מדינתי ) ‪ ,( State Tax‬בגין‬ ‫הכנסתן החייבת‪ ,‬בשיעור של ‪ . 9.5%‬סך המס המדינתי מהווה הוצאה המותרת‬ ‫בניכוי לצורכי חישוב מס פדראלי‪ .‬לפיכך‪ ,‬מס החברות האפקטיבי החל על‬ ‫הכנסתה החייבת של חברה תושבת ארה"ב אשר פועלת במדינת מסצ'וסטס הינו‬ ‫‪ . 38.325%‬יצויין כי מס מדינתי הינו מס הניתן בזיכוי ישיר וזיכוי עקיף בכפוף‬ ‫להוראות הפקודה‪.‬‬ ‫‪28.8‬‬ ‫מס על ריבית‬ ‫ריבית המשתלמת על‪ -‬ידי ‪ B&H‬ארה"ב ל‪ B&H -‬ישראל‪ ,‬תהיה כפופה לניכוי מס‬ ‫במקור בארה"ב בשיעור מופחת של ‪ 17.5%‬בהתאם לאמנה בין ישראל לארה"ב‪.‬‬ ‫במקרה כזה ובכפוף לתנאים נוספים ייתכן והוצאות הריבית שינבעו לחברה‬ ‫האמריקאית לא יותרו לניכוי לצרכי מס בארה"ב בסכום הנמוך מבין הוצאות‬ ‫ריבית המכונות ”‪) “Disqualified interest expenses‬ריבית שהתהוותה או‬ ‫שולמה על‪ -‬ידי נישום לצד קשור אשר לא הייתה כפופה לחבות מס בארה"ב(‬ ‫להוצאות ריבית עודפות ”‪) “Excess interest expenses‬החלק העודף של הוצאות‬ ‫ריב ית נטו בניכוי של ‪ 50%‬מסך ההכנסה החייבת המתואמת בצירוף יתרה עודפת‬ ‫של ריבית משנים קודמות(‪ .‬עם זאת יצוין‪ ,‬כי בהתאם לדין בארה"ב‪ ,‬מותרת‬ ‫צבירת הוצאות הריבית שאינן מותרות בניכוי‪ ,‬לשנים הבאות‪.‬‬ ‫‪29‬‬ ‫סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם‬ ‫בתוכניות בניין עיר החלות על הפרויקטים השונים של הקבוצה והמכתיבות את אופן‬ ‫תכנון ובניית הפרויקטים האמורים‪ ,‬נקבעים תקני איכות סביבה במגוון שונה של‬ ‫נושאים‪ ,‬כדוגמת מיקומי יחידות מיזוג אוויר‪ ,‬מיקום חדרי אשפה ועוד‪ ,‬בהתאם לאופי‬ ‫הפרויקט‪ ,‬סוגו ומיקומו‪.‬‬ ‫הקבוצה בונה את הפרויקטים שלה בכפוף להוראות אלה ובכ פוף לקבלת אישורים בנוגע‬ ‫לאיכות הסביבה‪ ,‬מהגורמים הרלוונטיים‪ ,‬ככל שאלה נדרשים לצורך קבלת "טופס ‪ " 4‬או‬ ‫"תעודת גמר" )"אישור איכלוס"( לכל אחד מהפרויקטים‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬כל החברות‬ ‫בקבוצה עומדת בתקני איכות הסביבה שנקבעו לגבי הפרויקטים שלהם‪.‬‬ ‫א ‪117 -‬‬ ‫העלויות הכרוכות ביישו ם דרישות איכות הסביבה מובאות בחשבון בתמחור הפרויקטים‬ ‫ובמרבית המקרים חלקן ביחס לעלות הפרויקטים אינו מהותי‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬פעילות מכון הטיהור מפוקחת על ידי המשרד לאיכות הסביבה‪ ,‬משרד הבריאות‬ ‫וכן תאגיד המים האזורי‪ .‬הבוצה והקולחין היוצאים מהמכון הינם באיכות גבוהה באופן‬ ‫משמעותי מעל הדרוש בהתאם להוראות הדין בעניין‪.‬‬ ‫‪30‬‬ ‫מגבלות ופיקוח על פעילות הקבוצה‬ ‫במסגרת פעילותה ‪ ,‬כפופה הקבוצה להוראות חקיקה שונות במישור התכנון והבנייה של‬ ‫הפרויקטים ובמערכת היחסים שלה עם רוכשי הדירות ‪ .‬למיטב ידיעת הקבוצה היא‬ ‫עומדת בהוראות הדין שחלות עליה ‪ .‬להלן עיקרי החקיקה הרלוונטית ‪:‬‬ ‫‪30.1‬‬ ‫חוק התכנון והבניה‬ ‫תכנונם והקמתם של פרויקטים נעשית בהתאם לתכניות בניין עיר )תב"ע( החלות‬ ‫על הקרקע הרלוונטית‪ ,‬ואשר אושרו בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה‪,‬‬ ‫התשכ"ה‪ ") 1965 -‬חוק התכנון והבנייה "( והתקנות אשר הותקנו מכוחו‪.‬‬ ‫הליכי התכנון והבנייה הינם ממושכים ותלויים בגורמים השלטוניים הממונים על‬ ‫הסדרתם‪ ,‬כגון ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות ומשרד הפנים; ואף בגורמים‬ ‫שונים המגישים התנגדויות בהתאם לזכותם לפי הדין‪ .‬חוק התכנון והבנייה אוסר‬ ‫על בנייה ללא קבלת היתר בנייה וקובע כי בנייה ללא היתר בניי ה או תוך סטייה‬ ‫ממנו מהווה עבירה פלילית בהתאם לסעיפים ‪ 203-255‬לחוק התכנון והבנייה‪.‬‬ ‫לצורך בניית הפרויקטים השונים‪ ,‬מתקשרת החברה עם אדריכלים ויועצים‬ ‫שתפקידם להכין את התוכניות הדרושות ולטפל באישורן אצל רשויות התכנון ‪-‬‬ ‫החל משינוי תב"ע )ככל שהדבר נדרש(‪ ,‬הוצאת הית רי הבנייה‪ ,‬והמשך בהכנת‬ ‫תכניות העבודה הדרושות לצורך ביצוע הבנייה ולצורך הכנת מסמכי המכירה‬ ‫והשיווק‪ ,‬לרבות הכנת המפרט הטכני הדרוש על‪ -‬פי הוראות חוק המכר )דירות(‬ ‫במקרה של מכירת דירות מגורים‪.‬‬ ‫‪30.2‬‬ ‫חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות‬ ‫חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות‪ ,‬התשכ"ט‪ ") 1969 -‬חוק רישום‬ ‫קבלנים "( קובע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי לצורך ביצוע עבודות הנדסה בנאיות יש להיות‬ ‫קבלן אשר רשום בפנקס הקבלנים‪ .‬חוק רישום קבלנים והתקנות אשר הותקנו‬ ‫מכוחו קובעים סיווגים שונים של קבלנים בהתאם להיקף הבנייה המאושרת‬ ‫לגביהם וביחס לכל סיווג כאמ ור‪ ,‬את התנאים הנדרשים לרישום אדם כקבלן‪ .‬על‪-‬‬ ‫פי חוק רישום קבלנים‪ ,‬ביצוע עבודות הנדסה בנאיות ללא רישיון מתאים מהווה‬ ‫עבירה פלילית‪ .‬כחברה יזמית‪ ,‬אחראית החברה להתקשר עם קבלנים בעלי סיווג‬ ‫רשום מתאים מבחינת מהות הבנייה והיקפה‪.‬‬ ‫חברת קיר הד מחזיקה ברשיון קבלני מסוג ג‪) 5 -‬ללא הגבלה(‪ .‬בשל העובדה כי קיר‬ ‫הד ומצפור אדומים הינן באותה בעלות קיבלה במהלך ‪ 2012‬גם מצפור סיווג‬ ‫קבלני ג ‪. 5 -‬‬ ‫א ‪118 -‬‬ ‫‪30.3‬‬ ‫תקני בנייה‬ ‫במסגרת בניית הפרויקטים‪ ,‬על הקבוצה לעמוד בתקני בנייה המתפרסמים על‪ -‬ידי‬ ‫משרד התעשייה והמסחר ועל‪ -‬ידי מכון התקנים הישראלי‪ ,‬בקשר עם איכות‬ ‫חומרי הבנייה ואופי הבנייה‪.‬‬ ‫‪30.4‬‬ ‫חוק המכר ) דירות (‬ ‫בתחום הנדל"ן למגורים כפופה כל מכירה של דירה להוראות חוק המכר )דירות(‪,‬‬ ‫התשל"ג‪ ") 1973 -‬חוק המכר )דירות( "(‪ .‬בהתאם לחוק המכר )דירות(‪ ,‬מחויב‬ ‫המוכר למסור לכל רוכש מפרט המפרט את הפריטים הנכללים בדירה הנמכרת‪.‬‬ ‫צו מכר די רות )טופס של מפרט(‪ ,‬התשל"ד‪ ") 1974 -‬צו המכר "(‪ ,‬אשר הותקן מכוח‬ ‫חוק המכר )דירות(‪ ,‬קובע מה הם פרטי המפרט אשר על המוכר למסור לרוכש‪.‬‬ ‫כמו‪ -‬כן קובע צו המכר את שיעור הסטייה המותרת בין מידות הדירה בפועל לבין‬ ‫המידות המופיעות במפרט‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬קובע חוק המכר )דירות( את החוב ות החלות על מוכר דירה‪ ,‬בקשר עם‬ ‫תיקון ליקויים ואי התאמות שנתגלו בדירה הנמכרת לאחר מכירתה לרוכש‪,‬‬ ‫ומגדיר את משך תקופת האחריות והבדק אשר במהלכן חלה חובת תיקון‬ ‫הליקויים על המוכר‪ .‬על‪ -‬פי חוק המכר )דירות(‪ ,‬מתחלקת האחריות לטיב הבנייה‬ ‫לשתי תקופות‪) :‬א( תקופת הבדק ‪ -‬ש תחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש‪,‬‬ ‫והיא נמשכת משנה עד לשבע שנים‪ ,‬בהתאם לסוג המערכת או החלק בבניין; )ב(‬ ‫תקופת האחריות ‪ -‬תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק‪ .‬ההבדל‬ ‫בין התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם‬ ‫הוכיח שהליקוי נגרם בא שמת בעל הדירה‪ ,‬ואילו בתקופת האחריות חובת‬ ‫ההוכחה כי הליקוי נובע מבנייה פגומה‪ ,‬היא על רוכש הדירה‪.‬‬ ‫בהתקשרויותיה עם הקבלנים המבצעים את הפרויקטים‪ ,‬מקפידה החברה‪ ,‬כי נטל‬ ‫האחריות לבדק ולתיקון ליקויים לפי חוק המכר )דירות( יוטל במלואו על קבלן‬ ‫המשנה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬ככל וקבלני המשנה אינם עומדים בהתחייבויותיהם‪,‬‬ ‫החברה פועלת לקיים את חובות תיקון הליקויים בהתאם לחוק המכר )דירות(‪.‬‬ ‫חוק המכר )דירות( )הבטחת השקעות של רוכשי דירות(‪ ,‬התשל"ה‪ ") 1974 -‬חוק‬ ‫הבטחת השקעות "( מטיל חובה על מוכר דירה להבטיח את כספי הרוכש אשר‬ ‫שילם עבור רכישת דיר ה‪ ,‬וזאת עד למסירת הדירה ורישום זכויותיו של הקונה‬ ‫בלשכת רישום מקרקעין או בספרי מינהל מקרקעי ישראל‪ .‬הבטחת כספי הרוכש‬ ‫בהתאם לחוק הבטחת השקעות נעשית על‪ -‬ידי הקבוצה בדרך כלל באמצעות‬ ‫מסירת ערבות בנקאית מהבנק המלווה את הפרויקט‪ ,‬בגובה כל תשלום שמתקבל‬ ‫מהרוכש‪ .‬לחילופ ין‪ ,‬ממציאה הקבוצה מדי פעם ביטחונות חלופיים אחרים‬ ‫בהתאם למותר על‪ -‬פי חוק הבטחת השקעות‪.‬‬ ‫א ‪119 -‬‬ ‫‪30.5‬‬ ‫חוק השכירות והשאילה‬ ‫על הסכמים שבהם התקשרה או תתקשר הקבוצה להשכרת נכסים ‪ -‬חל‪ ,‬בין היתר‪,‬‬ ‫חוק השכירות והשאילה‪ ,‬התשל"א‪. 1971 -‬‬ ‫‪31‬‬ ‫הסכמים מהותיים‬ ‫לקבוצה הסכמים מהותיים עם קבלני משנה לצורך בנייתם של הפרויקטים הכלולים‬ ‫בפעילותה ‪ .‬לפרטים ראה סעיף ‪ 18‬לעיל ‪.‬‬ ‫‪32‬‬ ‫הסכמי שיתוף פעולה‬ ‫הקבוצה התקשרה עם צד שלישי בהסכם בעלי מניות בין היתר ‪ ,‬לצורך להפעלת וניהול‬ ‫חברת הדר טבעון ובית האבות בקריית טבעון ‪ .‬לפרטים ראה סעיף ‪ 10.8‬לעיל ‪.‬‬ ‫‪33‬‬ ‫הליכים משפטיים‬ ‫‪33.1‬‬ ‫רמפא ‪ -‬תביעה נגד שוכר‬ ‫ב‪ 31.5.2005 -‬הגישה רמפא תביעה בסדר דין מקוצר בבית משפט השלום בירושלים‬ ‫כנגד חברה )בסעיף זה‪" :‬החברה "( ונגד שלושה אחרים הערבים לחובותיה‪.‬‬ ‫התביעה הוגשה בגין הפרת חוזה שכירות שנחתם בין הצדדים ב‪2.10.2003 -‬‬ ‫לשכירות של הקומה השלישית ומחסן ב"בית הדרים" )בסעיף זה‪ " :‬הסכם‬ ‫השכירות "(‪ .‬הסכם השכירות היה לתקופה של עד ה‪ , 6.12.2007 -‬אולם בדצמבר‬ ‫‪ 2004‬חדלה החברה מלעמוד בהתחייבויותיה על‪ -‬פיו ובתשלום דמי השכירות‪.‬‬ ‫התביעה הוגשה בגין אי תשלום דמי שכירות‪ ,‬הוצאות שנגרמו בשל נזקים‬ ‫וקלקולים במושכר‪ ,‬תשלומים שונים שהיו תחת אחריותה של החברה‪ ,‬כגון‬ ‫ארנונה‪ ,‬חשמל ומיזוג ועוד‪ .‬גובה התביעה במועד הגשתה הינו ‪ 857,986‬ש"ח‪.‬‬ ‫רמפא קיבלה פסק דין כנגד החברה ונגד שניים משלושת הערבים‪ ,‬על מלוא סכום‬ ‫התביע ה‪ .‬אולם במהלך ניהול ההליך התברר כי החברה נמצאת במצב כלכלי שאינו‬ ‫מאפשר את תשלום חובותיה לרמפא‪ .‬כמו כן‪ ,‬התברר כי לא ניתן יהיה להיפרע‬ ‫משניים משלושת הערבים‪ ,‬למעט ערבות בסך של ‪ 79‬אלפי ש"ח שחולטה‪ .‬נכון‬ ‫למועד הדוח‪ ,‬נמשכים ההליכים כנגד הערב השלישי בלבד‪ ,‬שממנו התקב ל בפועל‬ ‫עד כה בסכום של ‪ 75‬אלפי ש"ח )ערבות שהופקדה בבית המשפט וחולטה לטובת‬ ‫החברה(‪.‬‬ ‫ביום ‪ 06/12/2012‬ניתן פס"ד שחייב את הערב השלישי לשלם לרמפא סך של ‪298‬‬ ‫אלפי ש"ח בתוספת הפרשי ריבית והצמדה המסתכמים ליום מתן פסק הדין לכ‬ ‫‪ 1,107‬אלפי ש"ח‪ .‬במהלך חודש מרץ ‪ 2013‬הוגש ו בנפרד עררים הן על ידי הערב‬ ‫השלישי והן על ידי רמפא על הפסיקה הנ"ל לבית המשפט המחוזי בירושלים‪.‬‬ ‫ביום ‪ 12/06/2013‬חתמו הצדדים על הסכם פשרה לפיו הערב השלישי יצא ידי‬ ‫חובתו באם ישלם תשלום בסך של ‪ 312‬אלפי ש"ח ב‪ 10 -‬תשלומים בסך של ‪20‬‬ ‫אלפי ש"ח כ"א וכן סכום חד פעמי בסך של ‪ 112‬אלפי ש"ח שניתן בעת חתימת‬ ‫הסכם פשרה‪ .‬הסדר החוב מבוצע הלכה למעשה ככתבו וכלשונו‪.‬‬ ‫א ‪120 -‬‬ ‫‪33.2‬‬ ‫תביעת קיר הד נ ' רוט משכנות הארי בע " מ‬ ‫קבלן בשם הייסם כרוף‪ ,‬הבעלים של החברה הקבלנית שהחלה בבניית הפרויקטים‬ ‫עבור חברה בשליטת בעל השליטה שאינה בקבוצה‪ ,‬הסב לקיר הד צ'קים מ שוכים‬ ‫של לוי רוט )שהיה מבעלי המניות של אותה החברה שבשליטת בעל השליטה‬ ‫שאינה חלק מהקבוצה‪ ,‬לפני מכירתה לבעל השליטה בחברה(‪ ,‬בסך של ‪750,000‬‬ ‫ש"ח‪ .‬מתוך הצ'קים הללו לא נפרעו ‪ 3‬צ'קים בסך כולל של ‪ 450,000‬ש"ח‪ .‬בעקבות‬ ‫זאת‪ ,‬פנתה קיר הד להוצאה לפועל‪ ,‬בבקשות למימוש הצ'קי ם‪ .‬רוט הגיש התנגדות‬ ‫לביצוע הצ'קים‪ .‬בית המשפט קבע שעל רוט להפקיד ערובה בסך של ‪ 150,000‬ש"ח‪,‬‬ ‫כתנאי למתן רשות להתגונן מפני ביצוע הצ'קים‪ .‬לאחר שהופקדה הערובה‪ ,‬הועבר‬ ‫התיק להמשך דיון‪ .‬בימ"ש פסק לטובת קיר הד וקבלה את כל טענותיה‪ .‬לאחר‬ ‫מתן פס"ד פנתה הנתבעת לקיר הד ב בקשה להסכם פשרה בטענה כי לא תוכל‬ ‫לעמוד בפס"ד שניתן כנגדה‪ .‬ברבעון ראשון לשנת ‪ 2013‬הגיעו הצדדים להסכם‬ ‫פשרה לפיו תשלם הנתבעת לקיר הד סכום של ‪ 275,000‬ש"ח מעבר לפרעון הערובה‬ ‫שנמסרה לבית המשפט ולסכומים שנפרעו בעבר‪.‬‬ ‫‪33.3‬‬ ‫אחר‬ ‫לגבי תביעה של החברה לפי סעיף ‪ 197‬לחוק התכנון והבנייה ‪ ,‬בשל פגיעה בשווי‬ ‫המקרקעין בנס ציונה ‪ ,‬ראה סעיף ‪ 14.1‬לעיל ‪.‬‬ ‫‪34‬‬ ‫יעדים ואסטרטגיה עסקית‬ ‫תוכניתה האסטרטגית של הקבוצה מונחית על בסיס השאיפה להגדיל את התשואה על‬ ‫ההון‪ ,‬באמצעות גידול בהיקפי הפעילות ושמירה על גיוון מקורות ההכנסה‪ ,‬וזאת תוך‬ ‫צמצום השפעת גורמים מקרו כלכליים‪ ,‬ככל הניתן‪ ,‬על פעילותה של הקבוצה‪ .‬בכלל זה‬ ‫בכוונת החברה להיכנס לפרויקטים מניבים ופרויקט ים יזמיים למגורים‪ ,‬אשר יאפשרו‬ ‫יצירת ליבה עסקית המספקת תזרים מזומנים יציב לחברה – וזאת בכפוף למצב השווקים‬ ‫בעולם ולאיתור הזדמנויות השקעה בסיכון נמוך יחסית ופוטנציאל רווח גדול יחסית‪.‬‬ ‫לשם מימוש יעדים אלו הנהלת החברה קבעה אסטרטגיה המבוססת על הרחבת פעילותה‬ ‫וגיו ון מקורות ההכנסה‪ ,‬ובכלל זאת‪:‬‬ ‫‪34.1‬‬ ‫תחום הנדל " ן להשקעה ) נדל " ן מניב (‬ ‫בכוונת הקבוצה להמשיך ולאתר קרקעות מתוכננות שעליהן ניתן לבנות פרויקטים‬ ‫של נדל"ן מניב ו‪/‬או לרכוש נדל"ן מניב פעיל כפי שאף עשתה בעבר ו‪/‬או להשביח‬ ‫ולבנות על מבנים קיימים‪ .‬הקבוצה ממקדת את פעולתה בהקשר זה בעיקר‬ ‫במישור מקבצי דיור ומבני משרדים ותעשייה‪ .‬במקרים מסוימי ם החברה בוחנת‬ ‫גם השקעות בהקמה או רכישה של מקבצים ובהם דירות קטנות להשכרה באזורי‬ ‫ביקוש קשיחים להשכרה למגורים‪.‬‬ ‫‪34.2‬‬ ‫תחום הבנייה למגורים כיזם‬ ‫בכוונת הקבוצה להמשיך ולפתח תחום זה בשנים הקרובות מתוך הערכה כי‬ ‫הביקוש לדירות מגורים נמצא בתהליך צמיחה‪ ,‬תוך מיקוד המאמצים באזורי‬ ‫א ‪121 -‬‬ ‫ביקוש המאוכלסים על‪ -‬ידי המעמד הבינוני עד גבוה‪ .‬לשם כך רכשה החברה בין‬ ‫היתר את הקרקע בפתח תקוה‪ ,‬את הקרקעות במעלה אדומים‪ ,‬התקשרה בהסכם‬ ‫לבנייה בראשון לציון ולפרויקט הפינוי‪ -‬בינוי בזכרון יעקב‪ ,‬וכן מנהלת בדיקות‬ ‫לרכישת קרקעות באזורים אחרים‪ .‬החברה בוחנת גם פע ילויות נוספות בתחומי‬ ‫הפינוי בינוי ותמ"א ‪ 38‬ועשויה להרחיב את פעילותה בתחומים אלו גם כן‪.‬‬ ‫‪34.3‬‬ ‫פיתוח פעילות חו " ל‬ ‫בכוונת הקבוצה לפתח גם פעילות בחו"ל‪ ,‬בתחילה בתחום הנכסים המניבים‪,‬‬ ‫בעיקר באמצעות רכישת מבנים מניבי תשואה מיידית‪ ,‬ולאחר מכן היא עשויה‬ ‫לשקול להרחיב את פע ילותה גם לרכישת קרקעות לבניית נכסים מניבים באזורי‬ ‫ביקוש ותחת המאפיינים שהוגדרו לעיל‪.‬‬ ‫כוונתה של הקבוצה לפתח פעילות לחול נובעת מהרצון לפיזור סיכונים‪ ,‬להשיג‬ ‫אפשרות לתשואות גבוהות יותר‪ ,‬לנצל הזדמנויות לרכישת נכסים טובים ופעילים‬ ‫במחירים שאינם מגלמים את מלוא הפ וטנציאל ומאפשרים השבחה‪ ,‬וכן על מנת‬ ‫לגוון את התלות של הקבוצה בשוק הישראלי‪.‬‬ ‫‪35‬‬ ‫צפי להתפתחות בשנה הקרובה‬ ‫בתחום הבניה למגורים ‪ -‬הקבוצה מתכוונת להמשיך בביצוע ומכירת פרויקט מעלה הדר‬ ‫‪ 155‬יח"ד ולהתחיל בבנייה ושיווק פרוייקט אדומים ‪ 60‬יח"ד‪.‬‬ ‫בנוסף הקבוצה מתכוונת להוציא את היתרי הבניה הן לפרויקט בראשל"צ והן לפרויקט‬ ‫בזכרון יעקוב וכן להמשיך ולקדם את התכנון מחדש של המתחם בו מצויים המקרקעין‬ ‫בפתח תקוה‪.‬‬ ‫בתחום הנדל"ן המניב ‪ -‬בכוונת הקבוצה להמשיך בשמירה על היקפי התפוסה הגבוהים‬ ‫שלה ובהפעלת והשכרת הנכסי ם בבית רמפא‪ ,‬בית הדרים‪ ,‬בית נכסי הדר ובית גיל‬ ‫בירושלים‪ ,‬הנכסים באזור בוסטון בארה"ב‪ ,‬מקבץ הדיור באשדוד ובית האבות בקריית‬ ‫טבעון‪.‬‬ ‫בכוונת הקבוצה לעשות מאמץ ניכר לשם תחילת הבניה הנוספת בבית הדר נכסים ובבית‬ ‫הדרים או לכל הפחות באחד מהם עוד במהלך ‪. 2014‬‬ ‫הקבוצה פו עלת גם לאיתור פרויקטים מניבים נוספים‪ ,‬שיעבו את מערך הפעילות ובסיס‬ ‫ההכנסות שלה‪ .‬פעילות זו מתייחסת הן לנכסים פעילים ומניבים והן לעתודות קרקע‬ ‫להקמתם של פרויקטים מניבים ‪ -‬בישראל ובחו"ל‪.‬‬ ‫המידע ביחס לצפי התפתחות פעילות הקבוצה ועיתוי כניסתה לפרויקטים בתחום הבניה‬ ‫למגורים והנדל"ן המניב )לרבות בחו"ל( הינו בגדר מידע צופה פני עתיד אשר סיכויי‬ ‫התממשותו תלויים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬במימוש הליכים סטטוטוריים אשר עלולים להתמשך‪.‬‬ ‫א ‪122 -‬‬ ‫‪36‬‬ ‫גורמי סיכון‬ ‫להלן סקירה של גורמי הסיכון איתם מתמודדת הקבוצה במסגרת פעילותה‪ ,‬ואשר עשויים‬ ‫להשפיע על רווחיותה‪:‬‬ ‫‪36.1‬‬ ‫סיכוני מקרו‬ ‫המשבר הכלכלי העולמי ומצב המשק ‪ :‬הביקוש לדירות מגורים מושפע‪ ,‬בין היתר‪,‬‬ ‫מהיקף הפעילות במשק‪ .‬למשבר הכלכלי העולמי שהגיע לשיאו במחצית השנייה‬ ‫של ‪ 2008‬ולמיתון שהחל כתוצאה ממנו גם במשק הישראלי‪ ,‬היתה השפעה שלילית‬ ‫על שוק הנדל"ן למגורים בישראל‪ ,‬לרבות ירידה במספר התחלות הבנייה וירידה‬ ‫במחירי המכירה של דירות מגורים‪ .‬בנוסף‪ ,‬האטה כלכלית עולמית משפיעה על‬ ‫חוסנן של חברות במשק )וחברות ההיי‪ -‬טק בפרט(‪ ,‬ועלולה להשפיע על גובה דמי‬ ‫השכירות ושיעורי התפוסה בשטחי תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים‪ ,‬דבר שעלול להשפיע‬ ‫לרעה על עסקיה של הקבוצה‪.‬‬ ‫מדיניות הממשלה ‪ :‬תחום הבנייה מושפע באופן מהותי ממדיניות הממשלה‬ ‫בנושא הבנייה‪ ,‬לרבות היקף הבנייה הציבורית והפרטית המיועדת למגורים‪,‬‬ ‫מדיניות שיווק הקרקעות שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬קצב הליכי התכנון‬ ‫והריש וי של פרויקטים וכן שינויים במדיניות הממשלה ביחס למענקים‬ ‫וסובסידיות לרוכשי דירות באזורים שונים‪ ,‬במיוחד בהקשר לבנייה שמבצעת‬ ‫הקבוצה במעלה אדומים‪.‬‬ ‫הקפאת הבנייה ביהודה ושומרון ‪ :‬לחצים מדיניים ופוליטיים שונים‪ ,‬בעיקר מצד‬ ‫ארה"ב והקהילה הבינלאומית‪ ,‬עלולים להביא את הממשלה לבצע הקפאות‬ ‫נוספות של הבנייה ביהודה ושומרון‪ .‬להחלטה כזו‪ ,‬אם וככל שתתקבל‪ ,‬עלולה‬ ‫להיות השפעה לרעה על פעילותה של החברה ותוצאותיה לאור היקפי הפעולה של‬ ‫הקבוצה במעלה אדומים‪.‬‬ ‫מדיניות מוניטרית ואינפלציה ‪ :‬המדיניות המוניטרית של בנק ישראל מתבטאת‬ ‫בשינויים בשער י הריבית ושערי החליפין במשק‪ .‬אלו משפיעים על רמת‬ ‫האינפלציה השוררת בישראל‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬לגורמים אלה השפעה ניכרת על הביקוש‬ ‫לדירות ולשטחי תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים‪ .‬אין ביכולתה של הקבוצה להעריך את‬ ‫המדיניות המוניטרית לטווח הארוך של בנק ישראל ואת השפעתה על המשק בכלל‬ ‫ועל ענף הבנייה בפרט‪ .‬בנוסף‪ ,‬לשינויים במדד המחירים לצרכן ובמדד תשומות‬ ‫הבניה השפעה על עלויות הבניה של הקבוצה ועל התקבולים שהיא מקבלת‬ ‫מרוכשי דירות ושוכרי שטחים בפרויקטים השונים‪.‬‬ ‫שינוי בשער החליפין של מטבע זר ‪ :‬עלויות הבניה וכן תזרימי המזומנים‬ ‫העתידיים של הקבוצה‪ ,‬חשופים לשינויים בשערי החליפין של מטבעות שונים‬ ‫)בעיקר הדולר האמריקאי( מול השקל‪ ,‬בין היתר לאור העובדה שהתחייבויותיה‬ ‫של הקבוצה לפי דוח זה הינן שקליות‪ .‬כמו כן‪ ,‬ככל שהקבוצה תרחיב את פעילותה‬ ‫לחו"ל‪ ,‬לשערי החליפין של הדולר‪ ,‬היורו ומטבעות זרים נוספים של מדינות בהן‬ ‫א ‪123 -‬‬ ‫תפעל הקבוצה ביחס לשקל‪ ,‬תהיה השפעה על פעילות הקבוצה ועל תוצאותיה‬ ‫הכספיות‪.‬‬ ‫המצב הביטחוני ‪ :‬חוסר היציבות במצרים ובמדינות נוספות במזרח התיכון‪,‬‬ ‫חידוש ירי הקסאמים מרצועת עזה‪ ,‬התגברות של מעשי הטרור והידרדרות במצב‬ ‫הביטחוני בגבול הצפון‪ ,‬בחזית האיראנית וכן הלאה‪ ,‬יכו לים לגרום לירידה הן‬ ‫בביקוש לדירות מגורים והן בביקוש לשטחי תעשייה‪ ,‬מסחר ושירותים ‪-‬‬ ‫ובעקבותיה לירידת מחירי הדירות וגובה דמי השכירות‪.‬‬ ‫‪36.2‬‬ ‫סיכונים ענפיים –‬ ‫זמינות כח אדם ‪ :‬הקבוצה פועלת בבניית הפרויקטים השונים‪ ,‬בעיקר באמצעות‬ ‫קבלנים מבצעים‪ .‬המחירים הנדרשים על‪ -‬ידי הק בלנים המבצעים תלויים‪ ,‬בין‬ ‫היתר‪ ,‬בזמינות כח אדם מיומן לבנייה‪ .‬עובדים זרים )הן משטחי יהודה שומרון‬ ‫וחבל עזה והן מרחבי העולם( מהווים חלק מכח העבודה בתחום הבנייה בישראל‪.‬‬ ‫לאחרונה חלה התייצבות יחסית במספר העובדים הזרים המורשים להיות‬ ‫מועסקים בתחום הבנייה‪ .‬אולם‪ ,‬שי נויים במצב הביטחוני כמו גם שינויים‬ ‫במדיניות הממשלה אשר יובילו להפחתת מכסת העובדים הזרים‪ ,‬עלולים להשפיע‬ ‫על עלויות הבנייה ולגרום להתארכות משך בנייתם של פרויקטים‪.‬‬ ‫עלויות חומרי גלם ‪ :‬עלויות העסקתם של קבלנים מבצעים לצורך בניית‬ ‫הפרויקטים השונים‪ ,‬תלויה בין היתר‪ ,‬ב מחירי חומרי הגלם הנדרשים לבנייה‪,‬‬ ‫כגון מחירי הבטון‪ ,‬המלט והברזל‪ .‬שינויים בעלויות חומרי הגלם‪ ,‬עלולים להוביל‬ ‫לעליה בעלויות הבנייה‪.‬‬ ‫אי קבלת אשראי ‪ :‬הקבוצה מממנת חלק מפעילותה באמצעות אשראי בנקאי‪ .‬לא‬ ‫ניתן להבטיח קבלת מימון כאמור לכל פרויקט עתידי שתהיה הקבוצה מעונ יינת‬ ‫לבצע‪ ,‬ובמיוחד לא ניתן לחזות את תנאי המימון שיידרשו הבנקים במועד בו‬ ‫תבקש הקבוצה להיכנס לפרויקטים חדשים )תנאים אשר מושפעים ממצב המשק‬ ‫והריבית המוניטרית‪ ,‬בארץ או בחול‪ ,‬באותו מועד( ואת השפעת תנאים אלו על‬ ‫כדאיות הפרויקט‪.‬‬ ‫הסדרי משכנתאות ‪ :‬לגובה ריבית המשכנתא ות ושינוי בעמדת הבנקים לגבי גובה‬ ‫ההון העצמי והביטחונות אשר נדרשים על‪ -‬ידי הבנקים מרוכשי דירות יכולה‬ ‫להיות השפעה על הביקוש לדירות מגורים‪.‬‬ ‫עודפי היצע של שטחי תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים ‪ :‬עודפי ההיצע של שטחי‬ ‫תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים להשכרה בענף הנדל"ן‪ ,‬עלולים אף הם להשפ יע על‬ ‫שיעורי התפוסה של שטחי תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים ‪ -‬ועל מחירי השכירות‬ ‫שלהם‪.‬‬ ‫שימוש במקרקעין בסטייה מהיתר או תוכנית ‪ :‬ראה סעיף ‪ 10.5‬לעיל‪.‬‬ ‫א ‪124 -‬‬ ‫‪36.3‬‬ ‫סיכונים ייחודיים לקבוצה‬ ‫תלות בבעל השליטה בחברה ובבנו ‪ :‬פעילות הקבוצה מתבססת במידה ניכרת על‬ ‫כישוריהם היזמיים והעסקיים של בעל השליטה בחברה‪ ,‬עמוס הדר‪ ,‬ושל בנו יאיר‬ ‫הדר‪ ,‬המנהל יחד עימו את פעילות הקבוצה‪ .‬משכך‪ ,‬לקבוצה קיימת תלות מהותית‬ ‫בבעל השליטה ובבנו‪.‬‬ ‫כמות הפרויקטים ‪ :‬כמות הפרויקטים אשר הקבוצה מבצעת בו זמנית הינו‬ ‫מצומצם יחסית‪ .‬כפועל יוצא מכך‪ ,‬פיזור הסיכונים בקבוצה אינו גדול ואי הצלחה‬ ‫בכל אחד מהפרויקטים מהווה סיכון עבור כלל הקבוצה‪ .‬הקבוצה פו עלת להקטנת‬ ‫השפעת גורם סיכון זה באמצעות מגעים לכניסה והפעלת פרויקטים נוספים‪.‬‬ ‫פעילות הקבוצה בחו"ל ‪ :‬ככל שתבצע הקבוצה פעילות בחו"ל‪ ,‬תהיה הקבוצה‬ ‫חשופה לסיכונים שונים באותן מדינות בהן תפעל‪ ,‬כמו המצב הכלכלי בכל אחת‬ ‫מהמדינות בהן תפעל‪ ,‬והתמורות שיחולו בו‪ .‬תנודות וש ינויים בהיצעים‬ ‫ובביקושים בתחום הנדל"ן‪ ,‬במדינות שבהן תפעל הקבוצה בחו"ל‪ ,‬אפשריות בין‬ ‫היתר כתוצאה מתמורות במצב הכלכלי‪ ,‬כניסת משקיעים חדשים והגברת‬ ‫התחרות‪ ,‬שינויים בשערי מטבע‪ ,‬בשערי הריבית‪ ,‬באינפלציה‪ ,‬בדיני המס‪ ,‬בתקנים‬ ‫בתחום איכות הסביבה‪ ,‬בעלויות חומרי גלם‪ ,‬בשכ ר העבודה וכן הלאה‪ ,‬ועלולים‬ ‫להשפיע על תוצאות פעילותה של הקבוצה באותן מדינות‪ .‬כמו כן‪ ,‬תהיה פעילות‬ ‫של הקבוצה בחו"ל כפופה לסיכונים הנובעים מרגולציה‪ ,‬תלות בהיתרים‬ ‫וברישיונות וכן הלאה‪ ,‬בכל אחת מהמדינות בהן תבחר הקבוצה לפעול‪.‬‬ ‫א ‪125 -‬‬ ‫‪36.4‬‬ ‫טבלה המרכזת את גורמי הסיכון‬ ‫בטבלה הבאה מוצגים גורמי הסיכון שתוארו לעיל על‪ -‬פי טיבם ‪ -‬סיכוני מקרו‪,‬‬ ‫סיכונים ענפיים וסיכונים מיוחדים לקבוצה‪ ,‬אשר דורגו בהתאם להערכת הנהלת‬ ‫החברה‪ ,‬על‪ -‬פי השפעתם על עסקי הקבוצה בכללותה‪.‬‬ ‫מידת ההשפעה של גורם הסיכון על עסקי הקבוצה‬ ‫גורמי סיכון‬ ‫השפעה גדולה‬ ‫השפעה בינונית‬ ‫השפעה קטנה‬ ‫סיכוני מאקרו‬ ‫הכלכלה העולמית ‪X‬‬ ‫ומצב המשק‬ ‫מדיניות‬ ‫הממשלה‬ ‫‪X‬‬ ‫הקפאת‬ ‫חידוש‬ ‫הבניה בשטחים‬ ‫מדיניות‬ ‫מוניטארית‬ ‫ואינפלציה‬ ‫‪X‬‬ ‫‪X‬‬ ‫הדולר‬ ‫שער‬ ‫ומטבעות אחרים‬ ‫המצב‬ ‫הביטחוני‬ ‫‪X‬‬ ‫‪X‬‬ ‫סיכונים ענפיים‬ ‫זמינות‬ ‫כח אדם‬ ‫‪X‬‬ ‫עלויות‬ ‫חומרי גלם‬ ‫‪X‬‬ ‫אי‬ ‫אשראי‬ ‫קבלת‬ ‫הסדרי‬ ‫משכנתאות‬ ‫‪X‬‬ ‫‪X‬‬ ‫עודפי היצע שטחי‬ ‫מסחר ומשרדים‬ ‫‪X‬‬ ‫שימוש במקרקעין‬ ‫מהיתר‬ ‫בסטייה‬ ‫או תוכנית‬ ‫‪X‬‬ ‫גורמי סיכון הייחודיים לפעילותה של הקבוצה‬ ‫א ‪126 -‬‬ ‫תלות‬ ‫השליטה ובנו‬ ‫בבעל ‪X‬‬ ‫כמות‬ ‫הפרויקטים‬ ‫פעילות‬ ‫בחו"ל‬ ‫הקבוצה‬ ‫‪X‬‬ ‫‪X‬‬ ‫זיהוי גורמי הסיכון ומידת השפעתם על הקבוצה הינם על סמך הערכה של החברה בלבד‬ ‫וייתכן כי בפועל קיימים גורמי סיכון שטרם זוהו או שהשפעתם שונה מהאמור לעיל‪.‬‬ ‫ב ‪1-‬‬ ‫חלק ב'‬ ‫דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪3131‬‬ ‫הננו מתכבדים בזאת להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני חברת עמוס הדר נכסים‬ ‫והשקעות בע"מ (" החברה ")‪ ,‬לשנה שהסתיימה ביום ‪ 11‬בדצמבר ‪ , 3111‬בהתאם להוראות תקנה‬ ‫‪( 11‬א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים)‪ ,‬התש"ל ‪ "( 1791 -‬תקנות הדוחות ")‪.‬‬ ‫הסקירה שתובא להלן הינה מצומצמת בהיקפה ומתייחסת לאירועים ושינויים שחלו במצב ענייני‬ ‫החברה בתקופת הדוח‪ ,‬אשר השפעתם מהותית‪ ,‬ויש לעיין בה ביחד עם שאר חלקי הדוח‬ ‫התקופתי לשנה שהסתיימה ביום ‪ 11‬בדצמבר ‪. 3111‬‬ ‫כל הנתונים המופיעים בדוח הדירקטוריון הינם על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים‬ ‫המבוקרים של החברה ליום ‪ 11‬בדצמבר ‪( 3111‬להלן‪" :‬הדוחות הכספיים")‪ ,‬אלא אם צוין אחרת‪.‬‬ ‫במקרים מסוימים מובאים פרטים הסוקרים אירועים אשר הינם לאחר תאריך הדוחות הכספיים‬ ‫וסמוך למועד פרסום הדוח וכן פרטים נוספים ברמת החברה בלבד‪.‬‬ ‫מהותיות המידע הכלול בדוח זה נבחנה מנקודת מבטה של החברה ‪ .‬בחלק מהמקרים ניתן תיאור‬ ‫נוסף ומפורט כדי ליתן תמונה מקיפה של הנושא המתואר‪.‬‬ ‫בדוחות הכספיים ערוכים על פי כללי החשבונאות הבינלאומיים ‪ . IFRS -‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה‬ ‫באור ‪ 3‬לדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫ב ‪3-‬‬ ‫פרק ראשון ‪ -‬הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד‬ ‫‪.1‬‬ ‫תיאור התאגיד וסביבתו העסקית‬ ‫כללי‬ ‫‪1.1‬‬ ‫ב ‪ 37-‬במאי ‪ 3119‬פרסמה החברה תשקיף הנפקה לציבור של אגרות חוב (סדרה א')‬ ‫(" התשקיף ")‪ .‬ב ‪ 6-‬ביוני ‪ 3119‬הנפיקה החברה לפי התשקיף אגרות חוב (סדרה‬ ‫א')‪ ,‬בסך של ‪ 01,111,111‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬בתמורה כוללת (ברוטו) במזומן בסך של‬ ‫‪ 09,011,111‬ש"ח‪.‬‬ ‫החל מאותו מועד הפכה החברה לתאגיד מדווח כהגדרת מונח זה בחוק ניירות‬ ‫ערך‪ ,‬התשכ"ח ‪ "( 1761 -‬חוק ניירות ערך ")‪ ,‬וזאת כל עו ד אגרות חוב (סדרה א') של‬ ‫החברה מוחזקות על ‪ -‬ידי הציבור‪.‬‬ ‫תיאור החברה וסביבתה העסקית‬ ‫‪1.3‬‬ ‫החברה הינה בעיקרה חברת נדל " ן ופועלת בעיקר באמצעות התאגידים‬ ‫המוחזקים על ‪-‬ידה ‪ ,‬במישרין ו ‪ /‬או בעקיפין דהיינו ‪ :‬קיר הד בע " מ (" קיר הד ")‪,‬‬ ‫מצפור אדומים בע " מ (" מצפור אדומים ")‪ ,‬ר ‪ .‬מ ‪ .‬פ ‪ .‬א ‪ .‬נכסים בע " מ (" רמפא ")‪,‬‬ ‫אלדור טכנולוגיות מים בע " מ (" אלדור ")‪ ,‬מצפור התקופה בע " מ (" מצפור‬ ‫התקופה ")‪ ,‬טק ע ‪ .‬ל ‪ - .‬נכסים בע " מ (" טק על ")‪ ,‬הדקירש ( גבעת זאב ) בע " מ‬ ‫(" הדקירש ")‪ , 1‬בי אנד אייץ '‪ .‬גרופ בע " מ (" ‪ B&H‬ישראל ")‪B&H AMERICAN ,‬‬ ‫‪ B&H "( PROPERTIES INC.‬ארה " ב )‪,)" PBDY "( PROPERTIES LLC PBDY ,‬‬ ‫‪B&H "( B&H PEABODY PROPERTY LLC‬‬ ‫‪ ) “PEABODY‬והדר נוף טבעון‬ ‫בע " מ (" הדר טבעון ") ( ביחד ‪ " :‬הקבוצה ")‪.‬‬ ‫פעילות הקבוצה מתחלקת לשני תחומים עיקריים ‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫תחום הנדל"ן להשקעה; בתחום זה מחזיקה הקבוצה נכסי נדל"ן מניב הן‬ ‫בישראל והן באזור בוסטון בארה"ב‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫תחום הבניה למגורים; בתחום זה פועלת הקבוצה נכון למועד הדוח‬ ‫בישראל בלבד‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬לקבוצה פעילות אחרת ‪ -‬הפעלת מכון טיהור באזור ראש פינה‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫לגבי הד קירש‪ ,‬ראה האמור בסעיף ‪ 11.1‬לחלק א' לדוח זה ‪.‬‬ ‫ב ‪1-‬‬ ‫‪1.1‬‬ ‫תחום הנדל " ן להשקעה‬ ‫בתחום זה פועלת הקבוצה‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬באמצעות החברה עצמה והחברות‬ ‫רמפא‪ ,‬קיר הד‪ B&H Peabody ,‬והדר טבעון‪ ,‬בתכנון‪ ,‬רכישה‪ ,‬בנייה והשכרה של‬ ‫נכסי נדל"ן מניב‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬הקבוצה הינה בעלת הנכסים הבאים בירושלים‪ ,‬שאותם היא‬ ‫משכירה לשוכרים שונים‪ :‬בית רמפא (כ ‪ 9,111 -‬מ"ר ברוטו להשכרה וכן ‪110‬‬ ‫מקומות חניה)‪ ,‬בית הדרים (כ ‪ 0,111 -‬מ"ר ברוטו להשכרה וכן ‪ 111‬מקומות חני ה)‪,‬‬ ‫בית הדר נכסים (כ ‪ 1,111 -‬מ"ר ברוטו להשכרה וכן ‪ 310‬מקומות חניה)‪ ,‬ובית גיל‬ ‫(כ ‪ 1,011 -‬מ"ר ברוטו להשכרה וכן ‪ 11‬מקומות חניה)‪ .‬הקבוצה יזמה תכניות‬ ‫להוספת ‪ 3,030‬מ"ר ב ‪ 3-‬קומות בבית הדרים ו ‪ 0,163 -‬מ"ר ב ‪ 1-‬קומות בבית הדר‬ ‫הנכסים‪ .‬במהלך שנת ‪ 3111‬אושרה התב"ע לשני הפרויק טים‪ .‬נכון למועד הדוח‬ ‫טרם נתקבלו היתרי הבניה‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬הקבוצה הינה בעלת מקבץ דיור הכולל ‪ 111‬יחידות (המושכרות לשוכרים‬ ‫שמפנה עמידר) ושטח מסחרי של כ ‪ 119-‬מ"ר (המושכר לשוכרים שונים) באשדוד‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬הקבוצה הינה בעלת ‪ 60%‬ממניותיה של חברת הדר טבעון‪ ,‬המחזיקה‬ ‫בזכויות חכירה מהוונות בבית אבות ובית חולים סיעודי בקריית טבעון בשטח‬ ‫בנוי של ‪ 1,601‬מ"ר‪.‬‬ ‫כחלק ממגמת הרחבת פעילות הקבוצה אל מחוץ לשוק המקומי‪ ,‬רכשה הקבוצה‬ ‫בשנת ‪ 3119‬שני מבנים בשטח בנוי של כ ‪ 11,911 -‬מ"ר המיועדים לתעשייה‪ ,‬מחקר‬ ‫ופיתוח‪ ,‬באזור העיר בוסטון בארה"ב‪.‬‬ ‫הקבוצה הי נה בעלת עתודת קרקע לבניית פרויקטים של נדל"ן מניב בגבעת זאב‬ ‫ובנס ציונה‪ .‬בנוסף‪ ,‬הקבוצה הינה בעלת חלקים מהמבנה הידוע כקולנוע שביט‬ ‫בבאר ‪ -‬שבע‪ ,‬אשר הקבוצה בוחנת כיצד ניתן לנצלו בצורה מיטבית כנדל"ן מניב‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 3111‬ה הכנסות בתחום הנדל"ן המניב עלו ב ‪ 1,117 -‬אלפי ש"ח ו הרווח גולמי‬ ‫בתחום זה עלה ב ‪ 676 -‬אלפי ש"ח לעומת נתוני אשתקד ‪.‬‬ ‫בכוונת הקבוצה להמשיך ולאתר קרקעות ופרויקטים של נדל"ן מניב‪ .‬הקבוצה‬ ‫ממקדת את פעולתה בהקשר זה בעיקר במישור הדיור המוגן (בתי אבות‬ ‫המופעלים על ‪ -‬ידי רשתות מוכרות)‪ ,‬מקבצי דיור ומבני משרדים ותעשייה‪.‬‬ ‫במקרים מסוימים החברה בוחנת גם השקעות בהקמה או רכישה של מקבצים‬ ‫ובהם דירות קטנות להשכרה באזורי ביקוש קשיחים לצורך השכרה למגורים‪.‬‬ ‫הקבוצה בוחנת‪ ,‬נכון למועד פרסום הדוח‪ ,‬אפשרויות שונות לרכישת נכסי נדל"ן‬ ‫מניבים נוספים בחו"ל‪ ,‬תוך מתן תשומת לב רבה למצב השווקים העולמי‪ ,‬בשי ם‬ ‫לב מיוחד לשוק הנדל"ן המניב בארה"ב‪.‬‬ ‫לפרטים בנוגע לתחום פעילות זה ראה ס' ‪ 9‬לפרק א' לדוח השנתי‪.‬‬ ‫ב ‪0-‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫תחום הנדל " ן למגורים‬ ‫בתחום זה פועלת הקבוצה‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬באמצעות החברות מצפור אדומים‪,‬‬ ‫מצפור התקופה‪ ,‬קר הד ואלדור ‪ -‬בייזום‪ ,‬תכנון‪ ,‬בנייה ושיווק של פרויקטים‬ ‫למג ורים‪ .‬לקבוצה מס' פרויקטים בעיר מעלה אדומים שליד ירושלים‪:‬‬ ‫א ‪ .‬הדר ‪ 93 – 3-1‬יחידות דיור‪ .‬הקבוצה סיימה לבנות את הפרוייקט במחצית‬ ‫השניה של שנת ‪ . 3111‬נכון למועד פרסום הדוח ברשות הקבוצה ‪ 1‬דירות‬ ‫המשמשות כמלאי עסקי ומוצעות למכירה‪.‬‬ ‫ב ‪ .‬הדר ‪ 17 – 0-6‬יחידות דיור‪ .‬הקבוצה סיימה לבנות את הפרוייקט במחצית‬ ‫השניה של שנת ‪ . 3111‬נכון למועד פרסום הדוח‪ ,‬הקבוצה מכרה את כל הדירות‬ ‫בפרוייקט‪.‬‬ ‫ג ‪ .‬פרויקט מעלה הדר ‪ 100‬יח"ד ‪ -‬בארבעה מתחמים שונים במעלה אדומים‪.‬‬ ‫התקבלה הקצאת קרקע בהליך פטור ממכרז‪ .‬נכון למועד פרסום הדוח‬ ‫הקבוצה מצויה בשלבי הקמת שלד ועד כה מכרה הקבוצה ‪ 30‬דירות‪.‬‬ ‫ד ‪ .‬פרויקט ‪ 61‬יח"ד – בחודש נובמבר ‪ 3111‬זכתה הקבוצה במכרז לבניה ושיווק‬ ‫‪ 61‬יח"ד במעלה אדומים בסכום של ‪ 13‬מיליוני ש"ח‪ .‬הקבוצה נמצאת נכון‬ ‫לתאריך פרסום הדוח בתכנון מתקדם לפרוייקט זה‪ .‬נכון למועד פרסום הדוח‬ ‫שילמה הקבוצה ‪ 10%‬מסכום הזכיה בהתאם לתנאי המכרז‪ .‬כמו כן שילמה‬ ‫הקבוצה ‪ 10‬מליוני ש"ח למשב"ש בגין עבודות פיתוח לפרוייקט‪ .‬לצורך כך‬ ‫התקשרה הקבוצה עם בנק לאומי למימון שלב הקרקע‪ .‬בכוונת הקבוצה לנהל‬ ‫מו"מ עם הבנקים לליווי בניית הפרוייקט‪ .‬יצוין כי לפי תנאי המכרז‬ ‫המעודכנים במידה והחברה תסיים הבניה בתוך ‪ 11‬חודשים ממועד הזכיה‬ ‫ותמכור ותאכלס ‪ 11%‬ממנו הרי שהקבוצה תהיה זכאית להפחתה של ‪10%‬‬ ‫מסכום הזכיה‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 3111‬מחזור ההכנסות מתחום הבניה למגורים הינו ‪ 117,311‬אלפי ש"ח‬ ‫והרווח הגולמי הסתכם לסך של ‪ 31,676‬אלפי ש"ח לעומת ‪ 06,100‬אלפי ש"ח‬ ‫מחזור הכנסות ו ‪ 13,136 -‬אלפי ש"ח רווח גולמי אשתקד‪.‬‬ ‫בבעלות הקבוצה קרקע בפתח תקוה המיועדת לבניית ‪ 139‬יחידות דיור רגילות‬ ‫למגורים‪ 111 ,‬יחי דות לדיור מוגן ו ‪ 6,111 -‬מ"ר למוסד‪ ,‬אשר לגביה מקדמת‬ ‫הקבוצה ‪ -‬בהסכמה עקרונית של העירייה ‪ -‬תכנון מחדש להפיכת ייעוד הקרקע‬ ‫כולה למגורים‪ ,‬תוך הגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בבעלות הקבוצה קרקע בראשון לציון המהווה חלק ממתחם המיועד‬ ‫לבניית ‪ 06‬יחידות די ור (מהן שני שליש בבעלות הקבוצה)‪ ,‬אשר בנייתן צפויה‬ ‫להתחיל בשנת ‪. 3110‬‬ ‫ב ‪0-‬‬ ‫בהמשך להסכם עקרונות שנחתם‪ ,‬נחתמו הסכמים פרטניים עם כלל בעלי הדירות‬ ‫למעט הדירות המנוהלות על ידי עמידר לשם הקמת פרויקט פינוי בינוי בן ‪117‬‬ ‫יח"ד בזכרון יעקב‪ .‬הקבוצה עדיין ממתינה להתקיימותם של מספר תנאים‬ ‫מתלים בהסכמים אלו שחלקם התקיים ולגבי יתרתם מעריכה הקבוצה כי‬ ‫יתקיימו בשנת ‪. 3110‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬קיימות לקבוצה עתודות קרקע שאותן מייעדת הקבוצה לבנייה למגורים‪,‬‬ ‫בשכונת רוממה בירושלים וביישוב מתן‪ .‬כמו ‪ -‬כן לקבוצה עתודת קרקע בנס ציונה‪,‬‬ ‫המשמשת כיום כקרקע חקלאית ומיועדת לפי תוכנית המתאר הקיימת לנופש‬ ‫מטרופוליני‪.‬‬ ‫לקבוצה פעילות מוגבלת כקבלן מבצע ‪ -‬באמצעות חברת הבת קיר הד שהיא‬ ‫הזרוע הקבלנית של הקבוצה‪ .‬פעילות זו מבוצעת אך ורק עבור החברות בקבוצה‬ ‫המשמשות כיזם של הפרויקטים (או שהינן בעלות הזכויות בבניינים המהווים‬ ‫נכסים מנ יבים של הקבוצה ‪ -‬ובמקרים אלו מבצעת הקבוצה גם שיפוץ והתאמה‬ ‫של מושכרים עבור שוכרים שונים בבניינים) ועבור חברות בשליטת בעל השליטה‬ ‫בחברה‪ ,‬אשר אינן חלק מהקבוצה‪ ,‬ואשר מהוות גם כן יזם של חלק מהפרויקטים‪.‬‬ ‫הקבוצה איננה עוסקת בבניית פרויקטים כקבלן מבצע עבור גופים אחר ים ‪-‬‬ ‫שאינם קשורים לבעל השליטה בה ‪ -‬ואין בכוונתה לפתח תחום פעילות זה‪.‬‬ ‫פעילות אחרת‬ ‫‪1.0‬‬ ‫ב ‪ 1-‬בספטמבר ‪ 3117‬השלימה החברה רכישה מכונס נכסים של מכון טיהור שפכים‬ ‫בראש פינה בתמורה לסכום של ‪ 1,111‬אלפי ש"ח‪ .‬החברה זכאית לקבל תשלום‬ ‫בהיקף מינימאלי של כ ‪ 1,611 -‬אלפי ש"ח לשנה בעבור הפעלת מכון הטיהור (וזאת‬ ‫בנוסף להכנסות אחרות של כ ‪ 311-‬אלפי ש"ח)‪ .‬הקשיים בגביית חלק מהסכומים‬ ‫האמורים מהרשויות המקומיות המקבלות את השירותים ממכון הטיהור הגיעה‬ ‫לפתרונה בשנת ‪ , 3111‬לאחר שהחברה הגישה תביעה לבימ"ש בהליך מקוצר חתמו‬ ‫הצדדים על הסדר ביום ‪ 3‬באוקט ובר ‪ 3111‬לפיו צ‪.‬ח‪.‬ר ו‪/‬או פלג הגליל התחייבו‬ ‫לשלם (ונכון למועד פרסום הדוח אף שילמו) חובות בגין ההשלמה למינימום בגין‬ ‫שנים קודמות (סך של ‪ 6.1‬מליוני ש"ח כולל מע"מ) וכן כי החל ממועד ההסדר‬ ‫התשלומים השוטפים יכללו גם חלק יחסי של השלמה למינימום לכל חודש‪ .‬מאז‬ ‫ההסדר ה תשלומים מתקבלים בזמן באופן שוטף‪ .‬לפרטים נוספים ראה סעיף ‪3‬‬ ‫להלן‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫המצב הכספי ומקורות מימון‬ ‫‪3.1‬‬ ‫הון‬ ‫ההון של הקבוצה ליום ‪ , 11.13.3111‬הסתכם לסך של ‪ 100,661‬אלפי ש"ח‪ ,‬המהווה‬ ‫גידול של ‪ 30,390‬אלפי ש"ח לעומת ההון העצמי ביום ‪. 11.13.3113‬‬ ‫הגידול בהון נובע מרווח בשנת ‪ 3111‬בסך של כ ‪ 36,016 -‬אלפי ש"ח‪ .‬כמו כן‬ ‫ב ‪6-‬‬ ‫עסקאות עם בעלי שליטה שנזקפו ישירות להון העצמי‪ ,‬גרמו לעליה של ‪ 319‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ .‬מרכיבים אחרים של הרווח הכולל גרמו לקיטון בהון בסך של כ ‪ 711-‬אלפי‬ ‫ש"ח וכן דיבידנד שחולק לבעלי זכויות שאינן מקנות שלי טה בחברת בת גרמו‬ ‫לקיטון של ‪ 116‬אלפי ש"ח בשנת ‪. 3111‬‬ ‫‪3.3‬‬ ‫רכוש שוטף‬ ‫הרכוש השוטף של הקבוצה ליום ‪ 11.13.3111‬הסתכם לסך של ‪ 116,661‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ ,‬המהווים ‪ 31.1%‬מהיקף המאזן‪ .‬הרכוש השוטף מורכב ממלאי בניינים‬ ‫למכירה ועבודות בביצוע‪ ,‬לקוחות‪ ,‬חייבים ויתרות חובה‪ ,‬השקעות לזמ ן קצר‪,‬‬ ‫נכסי מיסים שוטפים‪ ,‬מזומנים ושווי מזומנים ומזומנים מוגבלים‪.‬‬ ‫הרכב הרכוש השוטף‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‪ :‬יתרת המזומנים ושווי מזומנים של הקבוצה ליום‬ ‫‪ , 11.13.3111‬מסתכמת לסך של ‪ 1,393‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫מזומנים מוגבלים‪ :‬יתרת המזומנים המוגבלים של הקבוצה ליום ‪, 11.13.3111‬‬ ‫מסתכמת לסך של ‪ 0,131‬אלפי ש"ח‪ .‬המזומנים המוגבלים הינם יתרות בחשבונות‬ ‫הליווי השונים הניתנים לשימוש‪/‬שחרור בהתאם לתנאי הליווי ו‪/‬או להחזר‬ ‫הלוואות באותם חשבונות‪.‬‬ ‫לקוחות‪ :‬יתרת הלקוחות של הקבוצה ליום ‪ 11.13.3111‬מסתכמות לסך של ‪0,113‬‬ ‫אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫חייבים וית רות חובה‪ :‬יתרת חייבים ויתרות חובה של הקבוצה ליום ‪, 11.13.3111‬‬ ‫מסתכמת לסך של ‪ 109‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫נכסי מיסים שוטפים‪ :‬יתרתם ליום ‪ 11.13.3111‬מסתכמת לסך של ‪ 011‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫מלאי בניינים למכירה ועבודות בביצוע‪ :‬יתרת מלאי בניינים למכירה ועבודות‬ ‫בביצוע של הקבוצה ליום ‪ 11.13.3111‬מסתכמת לסך של ‪ 71,071‬אלפי ש"ח‪,‬‬ ‫לעומת כ ‪ 110,160 -‬אלפי ש"ח ב ‪ . 3113 -‬יתרה זו מורכבת בעיקר מעלויות שנצברו‬ ‫בפרויקטים למגורים כדלקמן‪ :‬הדר ‪ 00 ( 1‬יחידות דיור) – ‪ 3,660‬אלפי ש"ח‪ ,‬הדר ‪1‬‬ ‫( ‪ 01‬יחידות דיור) – ‪ 6,109‬אלפי ש"ח‪ ,‬הדר ‪ 17 ( 0-6‬יחידות דיור) – ‪ 710‬אלפי ש"ח‪,‬‬ ‫פרוייקט מעלה הדר ‪ 100 -‬יחידות דיור במעלה אדומים – ‪ 61,691‬אלפי ש"ח‪,‬‬ ‫פרוייקט ‪ 61‬יח"ד – ‪ 19,171‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪3.1‬‬ ‫רכוש קבוע‬ ‫הרכוש הקבוע נטו של הקבוצה ליום ‪ 11.13.3111‬הסתכם בסך של ‪ 617‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪3.0‬‬ ‫נדל " ן להשקעה‬ ‫יתרת הנדל"ן להשקעה ברוטו של הקבוצה ליום ‪ , 11.13.3111‬הסתכמה בסך של‬ ‫‪ 101,110‬אלפי ש"ח המהווים ‪ 61.3%‬מהיקף המאזן‪ ,‬וכוללים בעיקר את נכסי‬ ‫הנדל"ן המניב בית רמפא‪ ,‬בית הדרים ובית הדר נכסים בהר חוצבים בירושלים‪,‬‬ ‫ב ‪9-‬‬ ‫בית גיל בתלפיות בירושלים‪ ,‬מקבץ הדיור באשדוד‪ ,‬בית האבות בקריית טבעון‪,‬‬ ‫המבנים באזור בוסטון בארה"ב‪ ,‬קרקעות בראשון לציון ומבנה בבאר ‪ -‬שבע‪.‬‬ ‫‪3.0‬‬ ‫מלאי מקרקעין‬ ‫מלאי המקרקעין של הקבוצה ליום ‪ , 11.13.3111‬הסתכם לסך של ‪ 01,167‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ .‬מלאי המקרקעין כולל בעיקר קרקע שנרכשה בפתח תקוה וכן קרקע‬ ‫בראשון לציון ובנס ציונה‪.‬‬ ‫‪3.6‬‬ ‫ח ייבים זמן ארוך‬ ‫יתרת חייבים זמן ארוך של הקבוצה ליום ‪ , 11.13.3111‬הסתכמה בסך של ‪6,111‬‬ ‫אלפי ש"ח‪ .‬יתרה זו מורכבת מזכויות הקבוצה בהפעלת מכון טיהור השפכים‬ ‫שליד ראש פינה‪ .‬לפירוט ראה סעיף ‪ 17‬לחלק א' לדוח זה‪.‬‬ ‫‪3.9‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫ההתחייבויות השוטפות של הקבוצה ליום ‪ , 11.13.3111‬הסתכמו לסך של ‪119,331‬‬ ‫אלפי ש"ח‪ ,‬המהווים ‪ 19.0%‬מסך המאזן‪ ,‬מתוכם ‪ 101,090‬אלפי ש"ח אשראי‬ ‫מתאגידים בנקאיים וחלות שוטפת של אג"ח סדרה א'‪ .‬הקבוצה נוהגת לחדש את‬ ‫האשראי לזמן קצר מעת לעת‪.‬‬ ‫יתרת ההתחייבויות השוטפות מורכבת מהתחייבויות לספקים‪ ,‬מקדמות‬ ‫שהתקבל ו מרוכשי דירות וזכאים בגין רכישת קרקע וזכאים שונים‪.‬‬ ‫‪3.1‬‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים‬ ‫סך האשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים לזמן קצר של הקבוצה ליום‬ ‫‪ , 11.13.3111‬הסתכם לסך של ‪ 101,090‬אלפי ש"ח‪ ,‬ומורכב ממשיכת יתר בסך של‬ ‫‪ 3,399‬אלפי ש"ח‪ ,‬הלוואות לזמן קצר בסך של ‪ 131,133‬אלפי ש"ח‪ ,‬חלויות‬ ‫שוטפות של הלוואות לזמן ארוך מבנקים בסך של ‪ 31,130‬אלפי ש"ח וחלויות‬ ‫שוטפות של אגרות החוב (סדרה א') בסך של ‪ 11,101‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪3.7‬‬ ‫ספקים ונותני שירות‬ ‫יתרת ספקים ונותני שירות של הקבוצה ליום ‪ , 11.13.3111‬מסתכמת לסך של‬ ‫‪ 3,703‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪3.11‬‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫יתרת הזכאים של הקבוצה ליום ‪ , 11.13.3111‬מסתכמת בסך של ‪ 10,911‬אלפי‬ ‫ש"ח‪.‬‬ ‫‪3.11‬‬ ‫מקדמות מרוכשי דירות‬ ‫יתרת מקדמות מרוכשי דירות של הקבוצה ליום ‪ , 11.13.3111‬מסתכמת לסך של‬ ‫‪ 13,161‬אלפי ש"ח‪ .‬יתרת המקדמות מורכבת מבהפרוייקטים הבאים‪ 313 :‬אלפי‬ ‫ש"ח מפרויקט הדר ‪ 601 , 1‬אלפי ש"ח מפרויקט הדר ‪ 0-6‬ו ‪ 11,371 -‬אלפי ש"ח‬ ‫ב ‪1-‬‬ ‫מפרוייקט מעלה הדר ‪ 100‬יח"ד‪.‬‬ ‫‪3.13‬‬ ‫פרטים בדבר תעודות התחייבות של החברה ( איגרות חוב סדרה א ')‪ ,‬ליום‬ ‫‪11.13.3111‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫שיעור הריבית‬ ‫‪11.13.3113‬‬ ‫האפקטיבית‬ ‫(‪) 1‬‬ ‫‪11.13.3111‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫איגרות חוב סדרה א' ( ‪) 1‬‬ ‫‪31,113‬‬ ‫‪37,017‬‬ ‫איגרות חוב‬ ‫ניכיון ופרמיה ( ‪) 0‬‬ ‫( ‪) 161‬‬ ‫( ‪) 163‬‬ ‫הוצאות הנפקה ( ‪) 0‬‬ ‫( ‪) 110‬‬ ‫( ‪) 110‬‬ ‫בניכוי חלות שוטפת‬ ‫( ‪) 11,101‬‬ ‫( ‪) 7,161‬‬ ‫‪7,901‬‬ ‫‪17,161‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪1.10%‬‬ ‫מועדי הפירעון‪) 3 ( :‬‬ ‫שנה שניה‬ ‫‪11,011‬‬ ‫‪11,011‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫ביום ‪ 6‬ביוני ‪ 3119‬הנפיקה החברה לציבור איגרות חוב סדרה א' בסך‬ ‫‪ 01,111‬אלפי ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬בתמורה כוללת במזומן בסך ‪ 09,011‬אלפי ש"ח‬ ‫המשקפת מחיר של ‪ 70‬ש"ח לכל ‪ 111‬ש"ח ערך נקוב‪ .‬איגרות החוב נושאות‬ ‫ריבית שנתית בשיעור ‪ . 6.9%‬הריבית משולמת בחודש יוני בגין הקרן הלא‬ ‫מסולקת‪ .‬קרן איגרות החוב משולמת בששה תשלומים שנתיים שווים‬ ‫בחודש יוני בכל אחת מהשנים ‪ 3111‬עד ‪ . 3110‬הקרן והריבית צמודים‬ ‫למדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫יתרת הערך הנקוב של איגרות החוב סדרה א' ‪ -‬ליום ‪ 11‬בדצמבר ‪3111‬‬ ‫הינה ‪ 16,669‬אלפי ש"ח‪ .‬איגרות החוב סדרה א' נסחרות בבורסה בשווי‬ ‫ב ‪7-‬‬ ‫(נכון ליום ‪ 11‬בדצמבר ‪ ) 3111‬של ‪ 31,110‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫קרן איגרות החוב נפרעת החל משנת ‪ . 3111‬הפרעונות המוצ גים לעיל אינם‬ ‫כוללים הפחתת הניכיון והוצאות ההנפקה (ראה ‪ 0‬להלן)‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫חישוב הריבית האפקטיבית מביא בחשבון את הוצאות ההנפקה‪.‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫הניכיון מופחת לפי הריבית האפקטיבית‪ .‬הוצאות ההנפקה מופחתות על‬ ‫פני משך החיים הממוצע של איגרות החוב‪.‬‬ ‫זכות המרה‪:‬‬ ‫אין‬ ‫זכות לפרעון מוקדם או המרה כפויה‪:‬‬ ‫אין‬ ‫ערבות לתשלום ההתחייבות‪:‬‬ ‫אין‬ ‫שם הנאמן והאחראי מטעם הנאמן ‪:‬‬ ‫רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ‬ ‫דירוג ‪:‬‬ ‫אין‬ ‫אמות מידה פיננסיות ‪ :‬לחברה התחייבות לשמירה על יחס הון עצמי מחושב לחוב‬ ‫החברה על פי איגרות החוב שבמחזור של ‪ . 1.90:1‬למועד הדוח החברה עומדת‬ ‫בהתחייבות זו‪.‬‬ ‫האם החברה עמדה בשנת ‪ 3111‬בכל התנאים והתחייבויות לפי שטר הנאמנות –‬ ‫כן‪.‬‬ ‫ב ‪11-‬‬ ‫‪3.11‬‬ ‫ריכוז דוח רווח והפסד (באלפי ש"ח)‬ ‫‪3131‬‬ ‫‪3133‬‬ ‫הכנסות‬ ‫‪107,100‬‬ ‫‪70,100‬‬ ‫עלות ההכנסות‬ ‫‪111,619‬‬ ‫‪00,716‬‬ ‫רווח גולמי‬ ‫‪01,011‬‬ ‫‪01,161‬‬ ‫עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה‬ ‫‪0,733‬‬ ‫‪1,137‬‬ ‫הוצאות מכירה ושיווק‬ ‫‪619‬‬ ‫‪713‬‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫‪1,609‬‬ ‫‪9,111‬‬ ‫הכנסות (הוצאות) אחרות‬ ‫‪001‬‬ ‫‪161‬‬ ‫רווח מפעולות רגילות‬ ‫‪00,636‬‬ ‫‪11,601‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫‪7,017‬‬ ‫‪11,300‬‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫‪10,319‬‬ ‫‪33,177‬‬ ‫מיסים על הכנסה‬ ‫‪1,631‬‬ ‫‪0,601‬‬ ‫רווח (הפסד) לשנה‬ ‫‪36,016‬‬ ‫‪19,906‬‬ ‫‪61‬‬ ‫( ‪) 33‬‬ ‫( ‪) 711‬‬ ‫( ‪) 111‬‬ ‫‪30,691‬‬ ‫‪19,176‬‬ ‫רווחים (הפסדים) אקטואריים בגין תוכנית הטבה מוגדרת‪,‬‬ ‫נטו‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות‬ ‫המוחזקות בחו"ל‬ ‫רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלים של החברה‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫‪30,119‬‬ ‫‪19,101‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪306‬‬ ‫‪30,691‬‬ ‫‪19,176‬‬ ‫ב ‪11-‬‬ ‫רווח ( הפסד ) כולל לשנה‬ ‫‪3.10‬‬ ‫להלן פרטים בדבר רווח ( הפסד ) כולל לשנה של הקבוצה באלפי ש " ח ‪:‬‬ ‫‪3131‬‬ ‫‪3133‬‬ ‫רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫‪30,691‬‬ ‫‪19,176‬‬ ‫שיעור ביחס להכנסות‬ ‫‪19.3%‬‬ ‫‪11.3%‬‬ ‫הרווח הכולל של הקבוצה לשנת ‪ 3111‬הסתכם לסך של ‪ 30,691‬אלפי ש " ח לעומת‬ ‫רווח כולל בשנת ‪ 3113‬של ‪ 19,906‬אלפי ש " ח ‪.‬‬ ‫‪3.10‬‬ ‫פילוח ההכנסות לפי תחומי הפעילות של הקבוצה ( באלפי ש " ח )‬ ‫‪3131‬‬ ‫‪3133‬‬ ‫‪3133‬‬ ‫‪16,691‬‬ ‫‪10,663‬‬ ‫‪10,017‬‬ ‫כיזם‬ ‫‪117,311‬‬ ‫‪06,100‬‬ ‫‪06,601‬‬ ‫כקבלן מבצע‬ ‫‪77‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0‬‬ ‫פעילויות אחרות‬ ‫‪1,190‬‬ ‫‪1,611‬‬ ‫‪1,090‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪351,311‬‬ ‫‪11,115‬‬ ‫‪15,999‬‬ ‫נדל"ן מניב‬ ‫בנייה למגורים‬ ‫‪3.16‬‬ ‫רווח גולמי‬ ‫‪3131‬‬ ‫‪3133‬‬ ‫‪3133‬‬ ‫‪36,791‬‬ ‫‪36,390‬‬ ‫‪30,630‬‬ ‫כיזם‬ ‫‪31,676‬‬ ‫‪13,136‬‬ ‫‪7,176‬‬ ‫כקבלן מבצע‬ ‫‪09‬‬ ‫( ‪) 11‬‬ ‫( ‪) 33‬‬ ‫פעילויות אחרות‬ ‫‪110‬‬ ‫‪1,316‬‬ ‫‪1,101‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪54,134‬‬ ‫‪51,194‬‬ ‫‪19,359‬‬ ‫נדל"ן מניב‬ ‫בנייה למגורים‬ ‫ב ‪13-‬‬ ‫‪ 3.16.1‬תחום הנדל"ן המניב‬ ‫הקבוצה רושמת הכנסותיה מתחום הנדל"ן המניב בשיטה המצטברת‪,‬‬ ‫הגידול במחזור ההכנסות וברווח הגולמי בשנת ‪ 3111‬לעומת שנה קודמת‬ ‫נובע מגידול בתפיסת הנכסים המניבים‪.‬‬ ‫‪ 3.16.3‬תחום הבניה למגורים (כיזם)‬ ‫הקבוצה מיישמת בדוחותיה הכספיים את הוראות התקינה הבינלאומי‬ ‫( ‪ ) IFRS‬לפרטים בדבר מדיניות הקבוצה להכרה בהכנסות ראה באור‬ ‫‪. 1‬יא‪ 1 .‬לדוחות הכספיים המאוחדים‪ .‬לפרטים נוספים על הפרוייקטים‬ ‫לבניה ראה סעיף ‪ 11.11‬לפרק א' לדוח זה‪.‬‬ ‫‪ 3.16.1‬תחום הבניה למגורים (כקבלן מבצע)‬ ‫התמ ורה שמקבלת הקבוצה בגין ביצוע עבודות כקבלן מבצע הינה החזר‬ ‫מלוא ההוצאות בתוספת ‪ 11%‬מההוצאות שהוצאו על ידי קיר הד‪.‬‬ ‫ב ‪11-‬‬ ‫‪3.19‬‬ ‫הוצאות מכירה ושיווק‬ ‫הירידה בהוצאות המכירה והשיווק נובעת בעיקרה משיווק פרויקטים לבניה‪.‬‬ ‫‪3.11‬‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות של הקבוצה הסתכמו בשנת ‪ 3111‬לסך של ‪ 1,609‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ ,‬לעומת ההוצאות בשנת ‪ 3113‬שהסתכמו בסך של ‪ 9,111‬אלפי ש"ח‪ .‬השינוי‬ ‫נובע מגידול בהוצאות מקצועיות ( ‪ 1,110‬אלפי ש"ח)‪ ,‬גידול בהפרשות ובהכרה‬ ‫בחובות אבודים ( ‪ 001‬אלפי ש"ח) מהוצאות שכר ואחרות ( ‪ 117‬אלפי ש"ח)‪.‬‬ ‫‪3.17‬‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הוצאות המימון נטו של הקבוצה הסתכמו בשנת ‪ 3111‬בסך של ‪ 7,017‬אלפי ש"ח‬ ‫לעומת ההוצאו ת בשנת ‪ 3113‬שהסתכמו בסך של ‪ 11,300‬אלפי ש"ח‪ .‬השינוי נובע‬ ‫בעיקר משינויי מדדים בשנת ‪ 3111‬לעומת שנת ‪ , 3113‬וקיטון במצבת האשראי‪.‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫מצב נזילות‬ ‫‪1.1‬‬ ‫היתרות הנזילות‬ ‫בשנת ‪ 01,190 , 3111‬אלפי ש"ח נבעו לקבוצה מפעילותה השוטפת‪.‬‬ ‫המזומנים שבידי החברה קטנו בשנת ‪ 3111‬ב ‪ 3,911 -‬אלפי ש"ח‪ .‬בסוף שנת הדוח‬ ‫היו לקבוצה יתרות נזילות בסך של ‪ 1,393‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪1.3‬‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה‬ ‫בשנת ‪ 1,070 , 3111‬אלפי ש"ח שמשו את הקבוצה מפעילות השקעה שעיקרן‬ ‫השקעות בנדל"ן להשקעה ( ‪ 0,119‬אלפי ש"ח) ויתרות בחשבונות הליווי ( ‪0,390‬‬ ‫אלפי ש"ח)‪.‬‬ ‫‪1.1‬‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬ ‫בשנת ‪ 00,063 , 3111‬אלפי ש"ח שימשו את הקבוצה לפעילות מימון‪ .‬עיקר פעילות‬ ‫המימון היתה פרע ון אשראי והלוואות בסכום מצטבר של ‪ 11,110‬אלפי ש"ח‪,‬‬ ‫פדיון אגרות חוב בסכום של ‪ 7,731‬אלפי ש"ח‪ ,‬ריבית ששולמה בסכום של ‪0,763‬‬ ‫אלפי ש"ח ודיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה ‪ 116-‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫מנגד‪ ,‬שינוי ביתרת בעלי עניין בסך של ‪ 1,176‬אלפי ש"ח‪ ,‬גרמה לגידול במזו מנים‬ ‫בסכום זה‪.‬‬ ‫ב ‪10-‬‬ ‫שם‬ ‫שם המלווה‬ ‫החברה‬ ‫סוג‬ ‫האשראי‬ ‫הצמדה‬ ‫‪2‬‬ ‫ריבית‬ ‫סוג‬ ‫שנת‬ ‫יתרה ליום‬ ‫ממוצעת‬ ‫הריבית‬ ‫פירעון‬ ‫בממוצע‬ ‫‪1323323131‬‬ ‫(באלפי‬ ‫ש"ח)‬ ‫החברה‬ ‫בנק לאומי‬ ‫חח"ד‬ ‫‪---‬‬ ‫פריים‬ ‫‪1% +‬‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪776‬‬ ‫החברה‬ ‫בנק לאומי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫קצר‬ ‫‪---‬‬ ‫פריים‬ ‫‪1% +‬‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪6,110‬‬ ‫החברה‬ ‫בנק לאומי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫ארוך‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫‪1.16%‬‬ ‫קבועה‬ ‫‪3111‬‬ ‫‪3,901‬‬ ‫החברה‬ ‫בנק איגוד‬ ‫שקלי זמן‬ ‫לצרכן‬ ‫‪---‬‬ ‫ארוך‬ ‫פריים‬ ‫משתנה‬ ‫‪7,110‬‬ ‫‪3117‬‬ ‫‪+‬‬ ‫‪3.30%‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק לאומי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫קצר‬ ‫‪---‬‬ ‫פריים‬ ‫‪1% +‬‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪91,711‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק לאומי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫ארוך‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫‪1.0%‬‬ ‫קבועה‬ ‫‪3119‬‬ ‫‪1,600‬‬ ‫לצרכן‬ ‫רמפא‬ ‫בנק לאומי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫ארוך‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫‪1.60%‬‬ ‫קבועה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪1,170‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק לאומי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫ארוך‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫‪1.16%‬‬ ‫קבועה‬ ‫‪3111‬‬ ‫‪16,901‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק לאומי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫ארוך‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫‪0.1%‬‬ ‫קבועה‬ ‫‪3116‬‬ ‫‪31,311‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק איגוד‬ ‫שקלי זמן‬ ‫לצרכן‬ ‫‪2‬‬ ‫מדד‬ ‫פריים‬ ‫משתנה‬ ‫‪3117‬‬ ‫אשראי לזמן קצר פירושו אשראי שעל הקבוצה לפרוע במהלך שנת ‪ . 3111‬אשראי לטווח ארוך יותר מסווג‬ ‫כאשראי לזמן ארוך‪.‬‬ ‫‪0,131‬‬ ‫ב ‪10-‬‬ ‫ארוך‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫‪+‬‬ ‫‪3.10%‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק לאומי‬ ‫מט"ח‬ ‫זמן קצר‬ ‫יין‬ ‫‪1.00%‬‬ ‫קבועה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪111‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק לאומי‬ ‫חח"ד‬ ‫‪---‬‬ ‫פריים‬ ‫‪1% +‬‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪3,993‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק אגוד‬ ‫שקלי זמן‬ ‫קצר‬ ‫‪---‬‬ ‫פריים‬ ‫‪3% +‬‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪16,113‬‬ ‫רמפא‬ ‫בנק הפועלים‬ ‫חח"ד‬ ‫‪---‬‬ ‫פריים‬ ‫‪1% +‬‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪00‬‬ ‫קיר הד‬ ‫בנק לאומי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫שקלי‬ ‫פריים‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪3,110‬‬ ‫‪1% +‬‬ ‫קצר‬ ‫מצפור‬ ‫אדומים‬ ‫בנק איגוד‬ ‫שקלי זמן‬ ‫קצר‬ ‫‪---‬‬ ‫פריים‬ ‫‪1% +‬‬ ‫קבועה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪306‬‬ ‫מצפור‬ ‫אדומים‬ ‫בנק המזרחי‬ ‫שקלי זמן‬ ‫ארוך‬ ‫‪---‬‬ ‫פריים‬ ‫‪1% +‬‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪31,113‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫‪MARATHON‬‬ ‫דולרי‬ ‫דולר‬ ‫לייבור‬ ‫משתנה‬ ‫‪3110‬‬ ‫‪31,711‬‬ ‫‪Peabody‬‬ ‫‪STRUCTURE‬‬ ‫זמן ארוך‬ ‫הדר נוף‬ ‫טבעון‬ ‫סך הכל‬ ‫‪1.1% +‬‬ ‫בנק דיסקונט‬ ‫שקלי זמן‬ ‫ארוך‬ ‫מדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫‪6.3%‬‬ ‫קבועה‬ ‫‪3119‬‬ ‫‪9,111‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪339,119‬‬ ‫ב ‪16-‬‬ ‫מסגרות אשראי בבנקים ומוסדות פיננסיים ( באלפי ש " ח )‬ ‫‪1.0‬‬ ‫בנק‬ ‫מסגרת מאושרת‬ ‫אשראי מנוצל‬ ‫כולל ערבויות‬ ‫יתרה לניצול‬ ‫לאומי‬ ‫‪100‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪13‬‬ ‫אגוד‬ ‫‪11‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪---‬‬ ‫דיסקונט‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫___‬ ‫מזרחי טפחות‬ ‫‪31‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪MARATHON‬‬ ‫‪37‬‬ ‫‪37‬‬ ‫___‬ ‫סך הכל‬ ‫‪351‬‬ ‫‪331‬‬ ‫‪13‬‬ ‫ב ‪19-‬‬ ‫פרק שני ‪ -‬דיווח איכותי בדבר החשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם‬ ‫‪.0‬‬ ‫סיכוני השוק אליהם חשופה הקבוצה‬ ‫בהתאם לאופי עסקיה‪ ,‬חשופה הקבוצה לסיכוני שוק המתייחסים לפעילותה כדלקמן‪:‬‬ ‫‪0.1‬‬ ‫שינויים בשער המטבע‬ ‫חלק מהאשראי הבנקאי המשמש את הקבוצה הינו במטבע חוץ או צמוד לו‪ .‬שינוי‬ ‫בשערי החליפין עלול להשפיע על התוצאות העסקיות של הקבוצה‪.‬‬ ‫ליום ‪ 11.13.3111‬הסתכמו ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה (בניכו י הנכסים‬ ‫הפיננסיים) הנקובות בדולר של ארה"ב או בהצמדה לו‪ ,‬בסך של ‪ 37,110‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ .‬ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה הצמודות ליין היפני הסתכמו ליום‬ ‫‪ 11.13.3111‬לסך של ‪ 111‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬חלק מההתקשרויות שמבצעת הקבוצה עם לקוחותיה בתחום הנדל"ן‬ ‫המניב‪ ,‬צמודות לדו לר של ארה"ב‪.‬‬ ‫לעומת זאת‪ ,‬חלק מההתקשרויות והתשלומים לספקיה של הקבוצה צמודים‬ ‫לדולר של ארה"ב או מבוססים עליו‪ ,‬אך אינם מקבלים ביטוי בדוח החשיפה‬ ‫ושינוי בשער החליפין עשוי להשפיע על הקבוצה בכיוון נגדי‪.‬‬ ‫החברה לא קבעה מגבלות חשיפה לשינוי בשער החליפין של הדולר ושוק לת להגן‬ ‫בעתיד על מגבלות החשיפה באמצעות רכישת הגנות על שער הדולר‪.‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫שינויים במדד המחירים לצרכן ובמדד תשומות הבניה‬ ‫שינויים במדד המחירים לצרכן או במדד תשומות הבניה עלולים להשפיע על‬ ‫התוצאות העסקיות של הקבוצה‪.‬‬ ‫רוב האשראי הבנקאי המשמש את הקבוצה הינו צמוד למדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫עיקר החוזים בין הקבוצה ללקוחותיה בתחום הבניה למגורים צמודים למדד‬ ‫תשומות הבניה‪ ,‬ולעומתם חלק מההתקשרויות שמבצעת הקבוצה עם לקוחותיה‬ ‫בתחום הנדל"ן המניב צמודים למדד המחירים לצרכן‪ .‬בנוסף‪ ,‬חלק‬ ‫מההתקשרויות והתשלומים של הקבוצה לספקיה ולקבלני המשנה של ה‪ ,‬צמודים‬ ‫למדד תשומות הבניה אך אינם מקבלים ביטוי בדוח החשיפה ושינוי בשער‬ ‫החליפין עשוי להשפיע על הקבוצה בכיוון נגדי‪.‬‬ ‫החברה לא קבעה מגבלות לחשיפה זו והיא נבחנת באופן ספציפי לגבי כל פעילות‪.‬‬ ‫‪0.1‬‬ ‫שינויים בשער הריבית‬ ‫שינויים בשיעורי הריבית עלולים להשפיע על התוצאות העסקיות של הקבוצה‪.‬‬ ‫לחברה הלוואות שקליות הנושאות ריבית משתנה ולא צמודה‪ .‬כמו כן מרבית‬ ‫הרוכשים דירות מהקבוצה‪ ,‬נעזרים בהלוואות בנקאיות ארוכות טווח למימון‬ ‫הרכישה (" משכנתא ")‪ .‬עליית שיעור הריבית על המשכנתאות‪ ,‬עלולה לגרום‬ ‫לירידת מחירי הדירות וקיטון ברווחיות הפרויקטים‪.‬‬ ‫ב ‪11-‬‬ ‫חלק מההתקשרויות שמבצעת הקבוצה עם לקוחותיה בתחום הנדל"ן המניב הינן‬ ‫ארוכות טווח‪ .‬עליית שיעורי הריבית עשויה לגרום לעלייה בתשואה בתחום‬ ‫הנדל"ן המניב (גידול בהכנסות הקבוצה משכירות) ומנגד לירידת ערך הנדל"ן‬ ‫לה שקעה ‪ -‬כיוון שמקדם ההיוון עשוי לגדול (בשל הגידול ברכיב הריבית חסרת‬ ‫הסיכון מתוך מקדם ההיוון)‪ .‬במקביל‪ ,‬ירידה בשיעור הריבית עלולה לגרום‬ ‫לשינויים מנוגדים למתואר לעיל‪.‬‬ ‫החברה לא קבעה מגבלות לחשיפה זו והיא נבחנת באופן ספציפי לגבי כל פעילות‪.‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫מדיניות הקבוצה בניהול סיכוני שוק‬ ‫הקבוצה פועלת לצמצום הסיכונים באמצעות פעולות תפעוליות ופיננסיות במידת‬ ‫האפשר‪.‬‬ ‫המזומנים‪ ,‬שווי המזומנים והשקעות לזמן קצר‪ ,‬מושקעים בפיקדונות אשר‬ ‫התשואה בגינם מבוססת על ריבית פריים‪.‬‬ ‫הקבלת בסיסי הצמדה ‪ -‬הקבוצה פועלת ליצירת הקבלה במידת האפשר ובהתאם‬ ‫לת נאי שוק בין בסיסי הצמדה של התחייבויותיה ובסיסי הצמדה של הכנסותיה‪.‬‬ ‫הקבלת מועדי מימוש ‪ -‬החברה פועלת ליצירת הקבלה במידת האפשר ובהתאם‬ ‫לתנאי שוק בין מועדי הפירעון של התחייבויותיה לבין מועד תקבוליה הצפויים‪.‬‬ ‫לקבוצה אין השקעות במכשירים שהינם נגזרים פיננסים וכן לא נקבעה מדיניות‬ ‫השקעה במכשירים שהינם נגזרים פיננסיים‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 3111‬לא היו לקבוצה שינויים במדיניות ניהול סיכוני השוק‪.‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫האחראי על ניהול סיכוני שוק בתאגיד ‪ ,‬הפיקוח על מדיניות ניהול סיכוני‬ ‫שוק ואופן מימושה‬ ‫מר עמוס הדר‪ ,‬שהינו בעל השליטה בחברה ואשר מכהן כמנכ"ל משותף של‬ ‫החברה ויו"ר דירקטוריון החברה‪ ,‬הינו האחראי והמפקח על ניהול סיכוני השוק‬ ‫של הקבוצה‪ .‬לפרטים בדבר כישוריו והשכלתו של מר עמוס הדר ראה חלק ד'‬ ‫לדוח זה‪ .‬בהקשר זה יצוין‪ ,‬כי מדיניות ניהול סיכוני השוק של החברה והדרכים‬ ‫להפחתת הסיכונים‪ ,‬נבחנת מעת לעת ובהתאם לנסיבות על ‪ -‬ידי דירקטוריון‬ ‫החברה‪.‬‬ ‫ב ‪17-‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫דוחות בסיסי הצמדה ליום ‪ 11‬בדצמבר ‪ ( 3111‬באלפי ש " ח )‬ ‫סה"כ‬ ‫אחרים‬ ‫ללא הצמדה‬ ‫וללא ריבית‬ ‫ללא הצמדה‬ ‫נושא ריבית‬ ‫בהצמדה למדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫במטבע חוץ‬ ‫או בהצמדה לו‬ ‫(בעיקר לדולר)‬ ‫‪1,393‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪3,137‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪1,301‬‬ ‫‪0,131‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪0,131‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫נכסים פיננסים בשווי הוגן‬ ‫‪0,113‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪0,100‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪309‬‬ ‫לקוחות‬ ‫‪109‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪011‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪163‬‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫‪011‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪011‬‬ ‫‪---‬‬ ‫מיסים שוטפים‬ ‫‪6,111‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪6,111‬‬ ‫‪---‬‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫‪31,109‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪11,110‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪9,306‬‬ ‫‪1,163‬‬ ‫‪011,110‬‬ ‫‪011,110‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪111,134‬‬ ‫‪541,131‬‬ ‫‪31,441‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪6,319‬‬ ‫‪3,493‬‬ ‫רכוש‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫סה"כ נכסים כספיים‬ ‫נכסים לא כספיים‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫ב ‪31-‬‬ ‫התחייבויות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים זמן קצר‬ ‫‪101‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪111,300‬‬ ‫‪01,111‬‬ ‫‪3,711‬‬ ‫‪3,‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪3,910‬‬ ‫‪---‬‬ ‫מיסים שוטפים‬ ‫‪3,‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪3,170‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪01‬‬ ‫ספקים ונותני שירותים‬ ‫‪1,‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪1,191‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫הפרשות הטבות לעובדים‬ ‫‪10‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪3,070‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪11,301‬‬ ‫‪101‬‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫‪7,‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪7,901‬‬ ‫‪---‬‬ ‫אגרות חוב‬ ‫‪11‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪11,191‬‬ ‫‪01,001‬‬ ‫‪36,171‬‬ ‫‪37‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪37,099‬‬ ‫‪---‬‬ ‫הלוואות ויתרות צדדים קשורים‬ ‫‪7‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪003‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪061‬‬ ‫פקדונות מלקוחות לזמן ארוך‬ ‫‪376‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪9,111‬‬ ‫‪131,130‬‬ ‫‪119,137‬‬ ‫‪11,169‬‬ ‫‪09‬‬ ‫‪09,931‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪115‬‬ ‫‪16,634‬‬ ‫‪6,113‬‬ ‫‪333,131‬‬ ‫‪316,331‬‬ ‫‪13,396‬‬ ‫‪351‬‬ ‫‪533,146‬‬ ‫‪1,145‬‬ ‫( ‪) 333,131‬‬ ‫( ‪) 331,461‬‬ ‫( ‪) 31,111‬‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים זמן ארוך‬ ‫סה"כ התחייבויות כספיות‬ ‫התחייבויות לא כספיות‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫סה"כ‬ ‫ב ‪31 -‬‬ ‫‪0.9‬‬ ‫הסברי הדירקטוריון‬ ‫כעולה מדוח בסיסי ההצמדה וטבלאות ניתוח הרגישות לחשיפות של הקבוצה בגין‬ ‫שינויים במדדים ושערי החליפין (בעיקר של הדולר האמריקאי) ושיעור הריבית‬ ‫במשק‪ ,‬ניתן לומר (כביכול)‪ ,‬כי הקבוצה רכשה נכסי נדל"ן להשקעה ופרויקטים‬ ‫לבניה בסכום נטו מהתחייבויות לא כספיות‪ ,‬בהיקפים של ‪ 031‬מיליוני ש"ח‪.‬‬ ‫החברה מימנה זאת באמצעות הונה העצמי ‪ 106 -‬מיליוני ש"ח‪ ,‬התחייבויות‬ ‫פיננסי ות הצמודות למדד המחירים לצרכן ‪ 111 -‬מיליוני ש"ח‪ ,‬התחייבויות‬ ‫פיננסיות נושאות ריבית שקלית משתנה אך לא צמודות ‪ 131 -‬מיליוני ש"ח‪,‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות צמודות למט"ח (בעיקר לדולר) ‪ 37 -‬מיליוני ש"ח‪ ,‬ונכסים‬ ‫נוספים שאינן נושאים ריבית או הצמדה ‪ 0 -‬מיליוני ש"ח‪.‬‬ ‫לדעת ה נהלת הקבוצה‪ ,‬שווי הנכסים אשר הסכמי השכירויות שלהם צמודים‬ ‫למדד עולים על שווי ההתחייבויות הצמודות למדד; שווי הנכסים בארה"ב יחד‬ ‫עם שווי הנכסים שהסכמי השכירויות שלהם צמודים לדולר עולים על שווי‬ ‫ההתחייבויות הצמודות למט"ח; וכן שווי הנכסים שהסכמי השכירות שלהם לא‬ ‫צ מודים (או צמודים לשער הדולר עם "שער ריצפה גבוה למדי") ושווי הפרויקטים‬ ‫לבניה למגורים עולים על שווי ההתחייבויות שאינן נושאות ריבית והצמדה או‬ ‫שנושאות ריבית שקלית משתנה‪ .‬מכיוון שנכסי נדל"ן הינם נכסים לא כספיים הם‬ ‫אינם משתקפים בטבלאות הרגישות‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 3111‬לא היו אירועים העשויים להצביע על קשיים כספיים בקבוצה‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 3111‬לא היתה השפעה מעסקה משותפת ו‪/‬או השקעה בחברה ו‪/‬או השקעה‬ ‫בתאגיד אחר‪ ,‬ו‪/‬או הגדלה או הקטנה בשיעור ההשתתפות בעסקה או השקעה‬ ‫כאמור‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 3111‬לא היתה השפעה של התקשרויות מיוחדות כמשמעותן בתקנה ‪19‬‬ ‫לתקנות ניי רות ערך (דוחות כספיים שנתיים)‪ ,‬התש"ע ‪ 3111 -‬על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫לא היו שינויים מהותיים בפעילות התאגיד ובעסקיו ובנתוני הדוחות הכספיים‬ ‫שלו‪ ,‬בכל אחד מהרבעונים בשנת ‪ 3111‬ובפרט ברבעון הרביעי‪.‬‬ ‫לא אירעו אירועים חייבי התאמה לאחר תאריך המאזן ולא חולקו דיבידנדים‬ ‫לאחר ת אריך המאזן המחייבים ביטוי או גילוי בדוחות‪ ,‬כאמור בתקן חשבונאות‬ ‫מספר ‪. 9‬‬ ‫ב ‪33 -‬‬ ‫‪.0‬‬ ‫דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית‬ ‫לאחר כניסתן לתוקף של תיקון ‪ 19‬לחוק החברות ‪ ,‬התשנ " ט ‪ 1777-‬מינתה החברה‬ ‫דירקטורים חיצוניים וכן קבעה כי המספר המזערי של דירקטורים בעלי מומחיות‬ ‫וחשבונאית פיננסית שיכהנו בחברה הינו אחד וזאת בשל מבנה החברה ‪ ,‬היקפה ואופי‬ ‫פעילותה ‪.‬‬ ‫החברה רואה במר אמנון יעקובי כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית ‪ .‬מר אמנון יעקובי‬ ‫הינו מוסמך בכלכלה ‪ -‬האוניברסיטה העברית בירושלים ומשמש בשנים האחרונות‬ ‫כמרצה ‪.‬‬ ‫החברה רואה במר יאיר הדר כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית‪ . 3‬מר יאיר הדר המשמש‬ ‫כמנכ " ל משותף של כל חברות הקבוצה וכמנהל בתחומים שונים בקבוצה מאז שנת ‪, 1770‬‬ ‫הינו בעל תואר שני במנהל עסקים ( התמחות במימון וחשבונאות ) מטעם האוניברסיטה‬ ‫העברית בירושלים ‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫מבקר פנימי‬ ‫בשנת ‪ 3113‬מינתה החברה מבקר פנימי ‪ -‬רו " ח רענן לוי ‪.‬‬ ‫‪6.1‬‬ ‫שם מבקר הפנים – רו " ח רענן לוי ‪.‬‬ ‫‪6.3‬‬ ‫תאריך תחילת כהונתו – ‪. 3113‬‬ ‫‪6.1‬‬ ‫כישוריו לתפקיד – רואה חשבון במקצועו ‪.‬‬ ‫‪6.0‬‬ ‫האם עובד התאגיד – לא ‪ ,‬המבקר מעניק שירותים חיצוני ‪.‬‬ ‫‪6.0‬‬ ‫היקף העבודה – כ ‪ 301 -‬שעות בשנה ‪.‬‬ ‫‪6.6‬‬ ‫שיקולים בקביעת תכנית הביקורת – ועדת הביקורת שוקלת את הנושאים‬ ‫לבדיקה בהתאם להתפתחויות בחברה ‪ ,‬לסקר סיכונים המבוצע ע " י‬ ‫המבקר ונקודות ספציפיות העולות לדיון גם בדירקטוריון החברה ‪.‬‬ ‫‪6.9‬‬ ‫הביקורת מבוצעת על פעילות החברה והחברות הבנות ‪ ,‬בהתאם לנושא‬ ‫והרלבנטיות שלו לכל אחת מחברות בקבוצה ‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6.1‬‬ ‫תקנים מקצועיים לפיהם נערכה הביקורת – על פי תקני ונהלי ביקורת‬ ‫שפורסמו על ידי לשכת רואי חשבון בישראל ‪.‬‬ ‫‪6.7‬‬ ‫הממונה על המבקר הפנימי הינו מר יאיר הדר ‪ -‬מנכ " ל משותף ‪.‬‬ ‫‪6.11‬‬ ‫במהלך שנת ‪ 3111‬הוגדרה למבקר הפנים מהותיות לבצע סקר סיכונים ‪ ,‬לבצע‬ ‫בדיקת שכר ולהתחיל בקורת במחלקת הנכסים המניבים ‪.‬‬ ‫על אף שמר יאיר הדר הינו בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית‪ ,‬בה תאם להבהרת רשות ניירות ערך ‪ 110-7‬היות‬ ‫שיאיר הדר משמש כמנכ"ל של החברה אין הוא עונה לקריטריונים לעניין "דירקטור בעל מומחיות חשבונאית‬ ‫ופיננסית" ולא ניתן להציגו ככזה‪.‬‬ ‫ב ‪31 -‬‬ ‫‪6.11‬‬ ‫להערכת הדירקטוריון היקף העבודה של המבקר הפנימי הינו סביר ויש בה‬ ‫כדי להגשים את מטרות הביקורת הפנימית בחברה ‪ .‬המבקר הפנימי נהנה‬ ‫מגישה חופשית לכל הנתונים ‪.‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫גילוי בדבר שכר רואי חשבון המבקר‬ ‫שכר הטרחה ( באלפי ש " ח ) אשר לו זכאי משרד רואי חשבון של הקבוצה ( רו " ח א ‪ .‬יהודיוף‬ ‫ושות ') הינו כדלקמן ‪:‬‬ ‫סוג השירות‬ ‫‪.1‬‬ ‫א‪ 2‬יהודיוף ושות'‬ ‫‪3131‬‬ ‫‪3133‬‬ ‫שכר בגין שירותי ביקורת‬ ‫‪117‬‬ ‫‪111‬‬ ‫שעות עבודה בקשר לשירותי ביקורת‬ ‫‪910‬‬ ‫‪931‬‬ ‫תגמול עובדים בכירים‬ ‫החלטותיו של דירקטוריון החברה בדבר התגמולים הניתנים על ‪ -‬ידי הקבוצה לנושאי‬ ‫המשרה הבכירה בה‪ ,‬מתבססות על נתונים המוצגים בפניו‪ ,‬שהינם בין היתר‪ ,‬פרטים‬ ‫ונתונים בדבר נסיונם הרלוונטי של נושאי המשרה הבכירה והשכלתם‪.‬‬ ‫התגמולים שניתנו לנושאי המשרה הבכירה בקבוצה ולבעלי ה ענין בה כמפורט בתקנה ‪31‬‬ ‫לתקנות ניירות ערך נקבעו בהתחשב בתפקידים אותם ממלאים נושאי המשרה הבכירה‬ ‫בקבוצה ובתרומתם לקבוצה ולפעילותה‪.‬‬ ‫יש לציין כי התמורה לשלושת מקבלי השכר הגבוה בשנת ‪ 3111‬המצוינים בעמוד ‪ 9‬בפרק‬ ‫ד' לדוח זה‪ ,‬הינה בגין עבודה ישירה של העובד בקבוצה (תקנה ‪ 11‬ב' ‪ .) 0‬כמו כן לדעת‬ ‫דירקטוריון החברה התמורה הינה הוגנת וסבירה‪.‬‬ ‫בשנים ‪ 3117-3111‬משכו המנכ"לים סכומים נמוכים מהמגיע להם לפי הסכמי השכר‪.‬‬ ‫בשנים ‪ 3113-3111‬על אף שהסכמי השכר של המנכ"לים אינו בתוקף‪ ,‬רשמה החברה‬ ‫הפרשה בגין הוצאות שכר לעמוס ויאיר בהתאם להסכ מי השכר שהיו עד לשנת ‪. 3113‬‬ ‫החברה פועלת לאשר הסכמי העסקה של עמוס ויאיר אצל כל הגורמים הרלוונטים‬ ‫ומעריכה כי הסכמים אלו יאושרו כנדרש באופן המשכי רטרואקטיבית‪.‬‬ ‫סך ההוצאה לשכרו של עמוס הדר בשנת ‪ 3111‬הסתכמה לסך של ‪ 1,001‬ובשנת ‪3113‬‬ ‫ההוצאה הסתכמה לסך של ‪ 1,093‬אלפי ש"ח (מתוכה ‪ 699‬אלפי ש"ח הינו בונוס בהתאם‬ ‫לתוצאת הפעילות בחברה בהתאם למדיניות התגמול של החברה כפי שנוסחה בחדוש‬ ‫‪. 13/3111‬‬ ‫הוצאת השכר של יאיר הדר זהות לשכרו של עמוס הדר בכל השנים לרבות השנים ‪3117-‬‬ ‫‪. 3111‬‬ ‫ב ‪30 -‬‬ ‫פרק שלישי ‪ -‬אומדנים חשבונאיים קריטיים‬ ‫‪.7‬‬ ‫מידע בדבר אומדנים חשבונאיים קריטיים‬ ‫בעריכת הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים‬ ‫)‪ , (IFRS‬נדרשת החברה להשתמש בשיקול דעת בהערכות‪ ,‬אומדנים והנחות אשר‬ ‫משפיעים על יישום המדיניות והסכומים של נכסים והתחייבויות‪ ,‬הכנסות והוצאות‪.‬‬ ‫בעת גיבושם של אומדנים חשבונאיים המשמשים בהכנת הדוחות הכספיים של החברה‪,‬‬ ‫נדרשה החברה להניח הנחות באשר לנסיבות ואירועים הכרוכים באי וודאות משמעותית‪.‬‬ ‫בשיקול דעתה לקביעת האומדנים מתבססת החברה על ניסיון העבר‪ ,‬עובדות שונות‪,‬‬ ‫גורמים חיצוניים ועל הנחות סבירות בהתאם לנסיבות המתאימות לכל א ומדן‪.‬‬ ‫האומדנים וההנחות שבבסיסם נסקרים באופן שוטף‪ .‬שינויים באומדנים חשבונאיים‬ ‫מוכרים בתקופה שבה תוקנו האומדנים ובכל תקופה עתידית מושפעת‪.‬‬ ‫להלן מידע בדבר אומדנים קריטיים שנערכו תוך יישום המדיניות החשבונאית והם בעלי‬ ‫השפעה מהותית על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫‪7.1‬‬ ‫הצגת נדל " ן להשקעה על בסיס שווי הוגן‬ ‫הקבוצה מציגה את הנדל"ן להשקעה לפי מודל השווי ההוגן‪ .‬השינויים בשווי‬ ‫ההוגן נזקפים לרווח והפסד ובשל כך עשויים להשפיע בצורה מהותית על‬ ‫תוצאותיה של החברה‪ .‬השווי ההוגן נקבע על ‪ -‬ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי‬ ‫תלויים ובעלי כישורים מקצועיים מ תאימים‪ .‬השווי ההוגן נבחן אחת לשנה ובכל‬ ‫מועד בו קיימים סימנים לשינוי מהותי בשווי‪.‬‬ ‫‪7.3‬‬ ‫מסים נדחים‬ ‫הקבוצה מכירה בנכסי מסים נדחים ובהתחייבויות מסים נדחים על בסיס‬ ‫ההפרשים בין הסכומים בספרים של הנכסים וההתחייבויות לבין סכומם המובא‬ ‫בחשבון לצורכי מס‪ .‬הקבוצה בוחנת באופן שוטף את יכולת ההשבה של נכסי‬ ‫המס הנדחים הנכללים בחשבונותיה‪ ,‬על בסיס הכנסות חייבות היסטוריות‪,‬‬ ‫הכנסות חייבות חזויות‪ ,‬עיתוי היפוכם הצפוי של הפרשים זמניים ויישומן של‬ ‫אסטרטגיות תכנון מס‪ .‬אם אין ביכולתה של הקבוצה להפיק הכנסות חייבות‬ ‫עתידיות בסכום מספיק‪ ,‬או במקרה של שינוי מהותי בשיעורי המס האפקטיביים‬ ‫בתקופה‪ ,‬שבמהלכה ההפרשים הזמניים המתייחסים הופכים לחייבים במס או‬ ‫ניתנים לניכוי‪ ,‬הקבוצה עשויה להידרש לבטל חלק מנכסי המסים הנדחים או‬ ‫להגדיל את התחייבויות המסים הנדחים‪ ,‬דבר אשר עלול להגדיל את שיעור המס‬ ‫האפקטיבי שלה ו להשפיע לרעה על תוצאות פעילותה‪.‬‬ ‫ב ‪30 -‬‬ ‫‪ . 11‬דיבידנד‬ ‫החברה לא חילקה דיבידנדים בשנתיים שקדמו למועד הדוח‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 3111‬היו מספר חלוקות של דיבידנדים בעיקר בתוך הקבוצה כדלקמן‪:‬‬ ‫‪ ‬ביום ‪ 11‬באוגוסט ‪ 3111‬חלקה חברת הבת רמפא נכסים בע"מ דיבידנד בסך ‪11‬‬ ‫מיליוני ש"ח‪ .‬יש לציין שכל הסכו ם "חולק" בתוך הקבוצה ולא מחוצה לה‪.‬‬ ‫‪ ‬ביום ‪ 11‬באוגוסט ‪ 3111‬חלקה טק על בע"מ ‪ ,‬דיבידנד בסך ‪ 9.0‬מיליוני ‪ .₪‬יש‬ ‫לציין שכל הסכום "חולק" בתוך הקבוצה ולא מחוצה לה‪.‬‬ ‫‪ ‬ביום ‪ 11‬באוגוסט ‪ 3111‬חלקה מצפור התקופה בע"מ (חברת בת של קיר הד‬ ‫בע"מ)‪ ,‬דיבידנד בסך ‪ 611‬אלפי ש"ח‪ .‬מתוך הסכום הנ"ל ‪ 006‬אלפי ‪ ₪‬חולקו בתוך‬ ‫הקבוצה ו ‪ 119 -‬אלפי ‪ ₪‬חולקו מחוץ לקבוצה‪.‬‬ ‫ב ‪36 -‬‬ ‫פרק רביעי – היבטי ממשל תאגידי‬ ‫‪ . 11‬הליך אישור הדוחות הכספיים‬ ‫דירקטוריון החברה הוא הגוף הדן בדוחות הכספיים ומאשר אותם‪ ,‬לאחר שחברי‬ ‫הדירקטוריון מקבלים לידיהם את טיוטת הדוחות הכספיים מספר ימים לפני הישיבה‬ ‫והמלצת וועדת מאזן‪.‬‬ ‫דירקטוריון החברה החליט כי האורגן המופקד על בקרת העל של הדוחות הכספיים‬ ‫בחברה הינו הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים ("הוועדה")‪ .‬יצוין כי הרכב וועדת הבקורת‬ ‫זהה להרכב הוועדה‪.‬‬ ‫בוועדה חברים שלושה דירקטורים‪:‬‬ ‫א ‪ .‬יעקובי אמנון ‪ -‬יו"ר הו ועדה‪ ,‬דירקטור חיצוני‪ ,‬בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית‪.‬‬ ‫ב ‪ .‬אריה הס ‪ -‬דירקטור חיצוני‪ ,‬בעל כשירות מקצועית‪.‬‬ ‫ג ‪ .‬ליהי חדד‪.‬‬ ‫טרום אישור הדוחות הכספיים בדירקטוריון החברה נשלחה טיוטת הדוח לחברי הוועדה‬ ‫להערותיהם‪ .‬לאחר הטמעת ההערות‪ ,‬התכנסה הוועדה ביום ‪ 36/11/3110‬לדיון בדוחות‬ ‫בהשתתפות כל חברי הוועדה‪ .‬לישיבה זומנו גם מנהל הכספים של החברה ורואה החשבון‬ ‫החיצוני שלה‪.‬‬ ‫הוועדה בחנה את הסוגיות המהותיות בדיווח הכספי‪ ,‬לרבות עסקאות שאינן במהלך‬ ‫העסקים הרגיל‪ ,‬ככול שהיו‪ ,‬את הערכות המהותיות והאומדנים הקריטיים שיושמו‬ ‫בדוחות הכספיים‪ ,‬את סבירות הנתונים‪ ,‬את המדיניות החשבונאית שיושמה ושינויים‬ ‫שחלו בה (במידה וחלו) ואת יישום עיקרון הגילוי הנאות בדוחות הכספיים ובמידע‬ ‫הנלווה‪ .‬בדיון האמור נדונים היבטים שונים של בקרה וניהול סיכונים המשתקפים‬ ‫בדוחות הכספיים (כדוגמת הדיווח על סיכונים פיננסיים) והן כאלה המש פיעים על‬ ‫מהימנותם של הדוחות הכספיים‪ .‬במקרה הצורך‪ ,‬נדרשים נתונים וסקירות מקיפות‬ ‫בעניינים בעלי השפעה מהותית במיוחד‪ ,‬כגון יישום התקנים הבינלאומיים‪.‬‬ ‫הוועדה העבירה המלצתה לדירקטוריון החברה גם כן ביום ‪. 36/11/3110‬‬ ‫הדירקטוריון סבור כי ההמלצה הועברה בפרק זמן סביר לפני הדיון בדירקטוריון‪.‬‬ ‫במהלך ישיבת הדירקטוריון בה נדונים ומאושרים הדוחות הכספיים‪ ,‬סוקרים ומנתחים‬ ‫מנכ"לי החברה ומנהל הכספים שלה באופן מפורט את עיקרי הדוחות הכספיים לרבות‬ ‫תוצאות הפעילות‪ ,‬תזרים המזומנים והמצב הכספי של החברה‪ ,‬וכן בין היתר‪ ,‬את‬ ‫הסוגיות המהותיות בדיווח הכספי‪ ,‬לרבות עסקאות שאינן במהלך העסקים הרגיל‪ ,‬אם‬ ‫יש כאלה‪ ,‬הערכות מהותיות ואומדנים קריטיים ככל שיושמו במסגרת הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫לישיבת הדירקטוריון בה נדונים ומאושרים הדוחות הכספיים מוזמנים ונוכחים רואי‬ ‫החשבון המבקרים של החברה‪ ,‬והם נוהגים להוסיף את הערו תיהם באשר לדוחות‬ ‫הכספיים ולעמוד לרשות חברי הדירקטוריון בכל שאלה והבהרה באשר לדוחות אלו טרם‬ ‫אישורם‪.‬‬ ‫ב ‪39 -‬‬ ‫הדירקטוריון והנהלת החברה מביעים בזה את הערכתם למנהלים של חברות‬ ‫הקבוצה ולעובדיהן על תרומתם להישגי הקבוצה‪2‬‬ ‫‪ 11‬במרץ ‪3110‬‬ ‫תאריך‬ ‫עמוס הדר‬ ‫יאיר הדר‬ ‫יו"ר הדירקטוריון‬ ‫ומנכ"ל משותף‬ ‫דירקטור‬ ‫ומנכ"ל משותף‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות כספיים מאוחדים‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות כספיים מאוחדים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫עמוד‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים‬ ‫‪0‬‬ ‫דוחות על המצב הכספי מאוחדים‬ ‫‪1-4‬‬ ‫דוחות רווח והפסד מאוחדים‬ ‫‪5‬‬ ‫דוחות על הרווח הכולל מאוחדים‬ ‫‪6‬‬ ‫דוחות על השינויים בהון מאוחדים‬ ‫‪7‬‬ ‫דוחות על תזרימי המזומנים מאוחדים‬ ‫‪8-9‬‬ ‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬ ‫‪32-59‬‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫ביקרנו את הדוחות על המצב הכספי המאוחדים המצורפים של עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ (להלן –‬ ‫החברה) לימים ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬ו‪ 0230 -‬ואת הדוחות המאוחדים על הרווח או הפסד‪ ,‬הרווח הכולל‪ ,‬השינויים‬ ‫בהון ותזרימי המזומנים לכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪ .0231‬דוחות כספיים‬ ‫אלה הינם באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה‪ .‬אחריותנו היא לחוות דעה על דוחות כספיים אלה‬ ‫בהתבסס על ביקורתנו‪.‬‬ ‫לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות בנות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ‪ 9% -‬וכ‪-‬‬ ‫‪ 9%‬מכלל הנכסים המאוחדים לימים ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬ו‪ 0230 -‬בהתאמה‪ ,‬והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות‬ ‫כ‪ ,4% -‬כ‪ 7% -‬וכ‪ 5% -‬מכלל ההכנסות המאוחדות לשנים שהסתיימו בימים ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0230 ,0231‬ו‪,0233 -‬‬ ‫בהתאמה‪ .‬הדוחות הכספיים של אותן חברות בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו וחוות‬ ‫דעתנו‪ ,‬ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות‪ ,‬מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים‪.‬‬ ‫ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל‪ ,‬לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון‬ ‫(דרך פעולתו של רואה חשבון‪( ,‬התשל"ג – ‪ .)3971‬על פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת‬ ‫ולבצעה במטר ה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין בדוחות הכספיים הצגה מוטעית מהותית‪ .‬ביקורת כוללת‬ ‫בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובמידע שבדוחות הכספיים‪ .‬ביקורת כוללת גם בחינה של כללי‬ ‫החשבונאות שיושמו ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן‬ ‫הערכת נאותות ההצגה בדוחות הכספיים בכללותה‪ .‬אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי החשבון האחרים‪ ,‬הדוחות הכספיים המאוחדים הנ"ל‬ ‫משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי של החברה וחברות בנות שלה לימים ‪13‬‬ ‫בדצמבר ‪ 0231‬ו‪ 0230 -‬ואת תוצאות פעולותיהן‪ ,‬השינויים בהון ותזרימי המזומנים שלהן לכל אחת משלוש‬ ‫השנים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪ ,0231‬בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומי (‪ )IFRS‬והוראות‬ ‫תקנות ניירות ערך (עריכת דוחות כספיים שנתיים)‪ ,‬התש"ע ‪.0232 -‬‬ ‫א‪ .‬יהודיוף ושות'‬ ‫חשבון‬ ‫רואי‬ ‫ירושלים‪ 12 ,‬במרץ ‪0234‬‬ ‫‪2‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות על המצב הכספי מאוחדים‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫באור‬ ‫נכסים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫מזומנים מוגבלים‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים אחרים‬ ‫נכסי מסים שוטפים‬ ‫מלאי בניינים למכירה ועבודות בביצוע‬ ‫סה"כ נכסים שוטפים‬ ‫‪1,070‬‬ ‫‪4,103‬‬ ‫‪4,130‬‬ ‫‪857‬‬ ‫‪428‬‬ ‫‪91,493‬‬ ‫‪326,663‬‬ ‫‪6,220‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪8,625‬‬ ‫‪803‬‬ ‫‪671‬‬ ‫‪314,364‬‬ ‫‪352,130‬‬ ‫‪888‬‬ ‫‪6,811‬‬ ‫‪43,869‬‬ ‫‪143,135‬‬ ‫‪629‬‬ ‫‪0,341‬‬ ‫‪191,657‬‬ ‫‪888‬‬ ‫‪7,314‬‬ ‫‪42,528‬‬ ‫‪142,190‬‬ ‫‪533‬‬ ‫‪1,272‬‬ ‫‪190,521‬‬ ‫‪522,138‬‬ ‫‪540,835‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪12‬‬ ‫השקעות אחרות‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫מלאי מקרקעין‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫רכוש קבוע‪ ,‬נטו‬ ‫נכסי מסים נדחים‬ ‫סה"כ נכסים שאינם שוטפים‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫יאיר הדר‪ ,‬דירקטור‬ ‫ומנכ"ל משותף‬ ‫עמוס הדר‪ ,‬יו"ר הדירקטוריון‬ ‫ומנכ"ל משותף‬ ‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‪ 12 :‬במרץ‪0234 ,‬‬ ‫הבאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫אופיר ארנטל‪ ,‬סמנכ"ל‬ ‫כספים‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות על המצב הכספי מאוחדים‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫באור‬ ‫התחייבויות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫ספקים‬ ‫זכאים אחרים‬ ‫הפרשות‬ ‫מקדמות מרוכשי דירות‬ ‫התחייבות מסים שוטפים‬ ‫סה"כ התחייבויות שוטפות‬ ‫איגרות חוב‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫הלוואות מצדדים קשורים‬ ‫פקדונות מלקוחות לזמן ארוך‬ ‫התחייבויות בשל נדל"ן להשקעה‬ ‫התחייבויות מסים נדחים‬ ‫התחייבויות בגין הטבות לעובדים‪ ,‬נטו‬ ‫סה"כ התחייבויות לא שוטפות‬ ‫‪31‬‬ ‫‪34‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪(1‬ט)‬ ‫‪7‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪351,475‬‬ ‫‪0,940‬‬ ‫‪34,723‬‬ ‫‪3,356‬‬ ‫‪30,363‬‬ ‫‪0,785‬‬ ‫‪387,002‬‬ ‫‪361,559‬‬ ‫‪1,691‬‬ ‫‪36,188‬‬ ‫‪021‬‬ ‫‪16,279‬‬ ‫‪1,844‬‬ ‫‪001,766‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪37‬‬ ‫‪38‬‬ ‫‪9,751‬‬ ‫‪83,537‬‬ ‫‪09,477‬‬ ‫‪920‬‬ ‫‪35,012‬‬ ‫‪09,383‬‬ ‫‪3,172‬‬ ‫‪367,412‬‬ ‫‪39,262‬‬ ‫‪320,688‬‬ ‫‪07,945‬‬ ‫‪567‬‬ ‫‪02,341‬‬ ‫‪07,422‬‬ ‫‪3,110‬‬ ‫‪399,315‬‬ ‫‪154,652‬‬ ‫‪400,923‬‬ ‫‪39‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪02‬‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫‪00‬‬ ‫הון‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫‪1,726‬‬ ‫‪1,486‬‬ ‫הון מניות‬ ‫קרנות הון‬ ‫עודפים‬ ‫סה"כ הון המיוחס לבעלים של החברה‬ ‫‪-‬‬‫(‪)3,073‬‬ ‫‪341,011‬‬ ‫‪343,960‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)527‬‬ ‫‪336,915‬‬ ‫‪336,408‬‬ ‫סה"כ הון‬ ‫‪345,668‬‬ ‫‪339,934‬‬ ‫סה"כ התחייבויות והון‬ ‫‪522,138‬‬ ‫‪540,835‬‬ ‫הבאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות רווח והפסד מאוחדים‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫באור‬ ‫הכנסות‬ ‫עלות ההכנסות‬ ‫רווח גולמי‬ ‫עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה‬ ‫הוצאות מכירה ושיווק‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫הכנסות אחרות‬ ‫רווח מפעולות רגילות‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על ההכנסה‬ ‫רווח (הפסד) לשנה‬ ‫‪349,355‬‬ ‫‪322,617‬‬ ‫‪48,538‬‬ ‫‪4,900‬‬ ‫‪627‬‬ ‫‪8,647‬‬ ‫‪442‬‬ ‫‪44,606‬‬ ‫‪9,851‬‬ ‫‪414‬‬ ‫‪15,027‬‬ ‫‪8,603‬‬ ‫‪06,586‬‬ ‫‪01‬‬ ‫‪04‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪05‬‬ ‫‪06‬‬ ‫‪07‬‬ ‫‪08‬‬ ‫‪09‬‬ ‫‪12‬‬ ‫מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלים של החברה‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫רווח (הפסד) לשנה‬ ‫‪06,012‬‬ ‫‪156‬‬ ‫‪06,586‬‬ ‫‪95,154‬‬ ‫‪54,986‬‬ ‫‪42,168‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪920‬‬ ‫‪7,221‬‬ ‫‪363‬‬ ‫‪11,651‬‬ ‫‪33,961‬‬ ‫‪729‬‬ ‫‪00,199‬‬ ‫‪4,641‬‬ ‫‪37,756‬‬ ‫‪37,522‬‬ ‫‪056‬‬ ‫‪37,756‬‬ ‫הבאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪94,666‬‬ ‫‪58,502‬‬ ‫‪16,346‬‬ ‫(‪)8,906‬‬ ‫‪810‬‬ ‫‪5,545‬‬ ‫‪-‬‬‫‪02,841‬‬ ‫‪31,572‬‬ ‫‪637‬‬ ‫‪7,892‬‬ ‫‪32,472‬‬ ‫(‪)0,582‬‬ ‫(‪)0,733‬‬ ‫‪313‬‬ ‫(‪)0,582‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות על הרווח הכולל מאוחדים‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫רווח (הפסד) לשנה‬ ‫סעיפים אשר לא יסווגו מחדש לרווח והפסד‪:‬‬ ‫רווחים (הפסדים) אקטואריים בגין תוכנית הטבה‬ ‫מוגדרת‪ ,‬נטו‬ ‫סעיפים אשר עשויים להיות מסווגים מחדש לרווח‬ ‫והפסד‪:‬‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות‬ ‫מוחזקות בחו"ל‬ ‫רווח (הפסד) כולל אחר לשנה‪ ,‬נטו ממס‬ ‫‪06,586‬‬ ‫‪37,756‬‬ ‫(‪)0,582‬‬ ‫‪68‬‬ ‫(‪)00‬‬ ‫‪19‬‬ ‫(‪)983‬‬ ‫(‪)931‬‬ ‫(‪)118‬‬ ‫(‪)162‬‬ ‫‪716‬‬ ‫‪775‬‬ ‫סך הכל רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫‪05,671‬‬ ‫‪37,196‬‬ ‫(‪)3,825‬‬ ‫מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלים של החברה‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫סך הכל רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫‪05,137‬‬ ‫‪156‬‬ ‫‪05,671‬‬ ‫‪37,342‬‬ ‫‪056‬‬ ‫‪37,196‬‬ ‫הבאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫(‪)3,916‬‬ ‫‪313‬‬ ‫(‪)3,825‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות על השינויים בהון מאוחדים‬ ‫הון‬ ‫מניות‬ ‫מתייחס למחזיקי ההון של החברה‬ ‫קרנות הון‬ ‫קרן תרגום‬ ‫מעסקאות‬ ‫של פעילות‬ ‫בעלי‬ ‫עודפים‬ ‫חוץ‬ ‫שליטה‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫זכויות‬ ‫שאינן‬ ‫מקנות‬ ‫שליטה‬ ‫סה"כ‬ ‫סה"כ‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0231‬‬ ‫רווח לשנה‬ ‫רווח (הפסד) כולל אחר‬ ‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות‬ ‫להון‬ ‫דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות‬ ‫שליטה בחברות בנות‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫(‪)316‬‬ ‫(‪)316‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪3,539‬‬ ‫(‪)0,792‬‬ ‫‪341,011‬‬ ‫‪343,960‬‬ ‫‪1,726‬‬ ‫‪345,668‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0230‬‬ ‫רווח לשנה‬ ‫הפסד כולל אחר‬ ‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות‬ ‫להון‬ ‫‪)3( - -‬‬ ‫‪3,334‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫(‪)3,473‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)118‬‬ ‫‪99,457‬‬ ‫‪37,522‬‬ ‫(‪)00‬‬ ‫‪99,322‬‬ ‫‪37,522‬‬ ‫(‪)162‬‬ ‫‪1,012‬‬ ‫‪056‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪320,112‬‬ ‫‪37,756‬‬ ‫(‪)162‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪388‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪388‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪388‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪3,120‬‬ ‫(‪)3,829‬‬ ‫‪336,915‬‬ ‫‪336,408‬‬ ‫‪1,486‬‬ ‫‪339,934‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0233‬‬ ‫רווח (הפסד) לשנה‬ ‫רווח כולל אחר‬ ‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות‬ ‫להון‬ ‫‪)3( - -‬‬ ‫‪934‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫(‪)0,027‬‬ ‫‪-‬‬‫‪716‬‬ ‫‪320,309‬‬ ‫(‪)0,733‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪322,816‬‬ ‫(‪)0,733‬‬ ‫‪775‬‬ ‫‪1,299‬‬ ‫‪313‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪321,915‬‬ ‫(‪)0,582‬‬ ‫‪775‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪022‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪022‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪022‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0233‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪3,334‬‬ ‫(‪)3,473‬‬ ‫‪99,457‬‬ ‫‪99,322‬‬ ‫‪1,012‬‬ ‫‪320,112‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫‪)3( - -‬‬ ‫‪3,120‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫(‪)3,829‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)983‬‬ ‫‪336,915‬‬ ‫‪06,012‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪336,408‬‬ ‫‪06,012‬‬ ‫(‪)931‬‬ ‫‪1,486‬‬ ‫‪156‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪339,934‬‬ ‫‪06,586‬‬ ‫(‪)931‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪037‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪037‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪037‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫מייצג סכום קטן מאלף ש"ח‪.‬‬ ‫הבאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות על תזרימי המזומנים מאוחדים‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‬ ‫רווח (הפסד) לשנה‬ ‫התאמות‪:‬‬ ‫פחת והפחתות‬ ‫ירידה (עליה) בנכסים פיננסיים בשווי הוגן‬ ‫שינוי בהטבות לעובדים‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות מימון שנזקפו לקרן הון‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות מסים על ההכנסה‬ ‫שינוי בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬נטו‬ ‫ירידה (עליה) בלקוחות‬ ‫ירידה (עליה) בחייבים אחרים‬ ‫ירידה (עליה) במלאי בניינים למכירה‪ ,‬עבודות בביצוע ומלאי‬ ‫מקרקעין בניכוי מקדמות מרוכשי דירות‬ ‫עליה (ירידה) בספקים ונותני שירותים‬ ‫עליה (ירידה) בזכאים אחרים‬ ‫מס הכנסה ששולם‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת (ששימשו לפעילות‬ ‫שוטפת)‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה‬ ‫שינוי במזומנים מוגבלים‬ ‫תמורה ממכירת נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫רכישת רכוש קבוע‬ ‫רכישה והשקעות נדל”ן להשקעה‬ ‫דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בחברות‬ ‫בנות‬ ‫ריבית שהתקבלה‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות השקעה (ששימשו לפעילות‬ ‫השקעה)‬ ‫‪06,586‬‬ ‫‪37,756‬‬ ‫(‪)0,582‬‬ ‫‪865‬‬ ‫‪-‬‬‫‪326‬‬ ‫‪037‬‬ ‫‪9,439‬‬ ‫‪8,603‬‬ ‫(‪)4,900‬‬ ‫‪4,083‬‬ ‫(‪)72‬‬ ‫‪933‬‬ ‫(‪)385‬‬ ‫‪389‬‬ ‫‪388‬‬ ‫‪33,054‬‬ ‫‪4,641‬‬ ‫(‪)3,209‬‬ ‫(‪)0,255‬‬ ‫‪4,609‬‬ ‫‪907‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪022‬‬ ‫‪30,951‬‬ ‫‪32,472‬‬ ‫‪8,906‬‬ ‫(‪)3,218‬‬ ‫‪374‬‬ ‫‪35,194‬‬ ‫(‪)746‬‬ ‫(‪)3,669‬‬ ‫(‪)6,727‬‬ ‫‪7,791‬‬ ‫(‪)3,727‬‬ ‫(‪)3,210‬‬ ‫(‪)0,178‬‬ ‫(‪)44,353‬‬ ‫‪995‬‬ ‫(‪)896‬‬ ‫(‪)0,540‬‬ ‫‪53,175‬‬ ‫‪18,977‬‬ ‫(‪)36,193‬‬ ‫(‪)4,074‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)056‬‬ ‫(‪)4,287‬‬ ‫‪-‬‬‫‪509‬‬ ‫(‪)16‬‬ ‫‪--‬‬ ‫(‪)00‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)18‬‬ ‫(‪)1,403‬‬ ‫(‪)316‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪-‬‬‫‪029‬‬ ‫‪-‬‬‫‪60‬‬ ‫(‪)8,713‬‬ ‫‪720‬‬ ‫(‪)1,439‬‬ ‫הבאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫דוחות על תזרימי המזומנים מאוחדים‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬ ‫שינוי באשראי לזמן קצר מבנקים‪ ,‬נטו‬ ‫קבלת הלוואות לזמן ארוך מבנקים‬ ‫פרעון הלוואות לזמן ארוך מבנקים‬ ‫הלוואות לצדדים קשורים‪ ,‬נטו‬ ‫שינוי ביתרת בעלי עניין‪ ,‬נטו‬ ‫פרעון איגרות חוב‬ ‫ריבית ששולמה‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון (ששימשו לפעילות‬ ‫מימון)‬ ‫גידול (קיטון) נטו במזומנים ושווי מזומנים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים לתחילת שנה‬ ‫השפעת תנודות בשער החליפין על יתרות מזומנים ושווי‬ ‫מזומנים‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף שנה‬ ‫(‪)32,699‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)02,486‬‬ ‫(‪)0,550‬‬ ‫‪1,396‬‬ ‫(‪)9,901‬‬ ‫(‪)4,960‬‬ ‫‪7,663‬‬ ‫‪5,222‬‬ ‫(‪)11,054‬‬ ‫‪3,692‬‬ ‫(‪)586‬‬ ‫(‪)9,844‬‬ ‫(‪)6,814‬‬ ‫‪14,718‬‬ ‫‪31,446‬‬ ‫(‪)39,569‬‬ ‫(‪)6,473‬‬ ‫‪1,691‬‬ ‫(‪)9,618‬‬ ‫(‪)5,822‬‬ ‫(‪)45,406‬‬ ‫(‪)16,367‬‬ ‫‪32,199‬‬ ‫(‪)0,780‬‬ ‫‪6,220‬‬ ‫‪1,530‬‬ ‫‪0,425‬‬ ‫(‪)9,433‬‬ ‫‪33,601‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪1,070‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪6,220‬‬ ‫‪391‬‬ ‫‪0,425‬‬ ‫הבאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 3‬כללי‬ ‫פעולות החברה והחברות המוחזקות‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫חברת עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ (להלן – "החברה") הינה חברה תושבת ישראל אשר התאגדה בישראל‬ ‫וכתובתה הרשמית היא הרטום ‪ 5‬ירושלים‪.‬‬ ‫הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ ,0231‬כוללים את אלה של החברה ושל החברות‬ ‫הבנות שלה (להלן יחד – "הקבוצה")‪.‬‬ ‫החברה עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות בנות בייזום‪ ,‬רכישה ובהקמת נכסים מניבים בארץ ובחו"ל‪.‬‬ ‫בחודש יוני ‪ 0227‬הנפיקה החברה אגרות חוב לציבור‪ ,‬הנסחרות בבורסה לניירות ערך בתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫הגדרות‪:‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫בדוחות כספיים אלה‪:‬‬ ‫החברה – עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‪.‬‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫חברות מאוחדות – חברות בהן לחברה יש שליטה במישרין או בעקיפין אשר דוחותיהן מאוחדים עם‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫דוחות החברה באופן מלא‪.‬‬ ‫חברות מוחזקות – חברות מאוחדות וחברות שהשקעת החברה בהן כלולה‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪,‬‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫בדוחות הכספיים על בסיס השווי מאזני‪.‬‬ ‫הקבוצה – החברה וחברות מוחזקות שלה‪.‬‬ ‫( ‪)4‬‬ ‫צד קשור – כמשמעותו בתקן חשבונאות בינלאומי ‪ )0229( 04‬בדבר צדדים קשורים‪.‬‬ ‫( ‪)5‬‬ ‫בעלי עניין – כמשמעותם בפסקה (‪ )3‬להגדרת "בעלי עניין" בתאגיד בסעיף ‪ 3‬לחוק ניירות ערך‪,‬‬ ‫( ‪)6‬‬ ‫התשכ"ח – ‪.3968‬‬ ‫באור ‪ – 0‬בסיס עריכת הדוחות הכספיים‬ ‫הצהרה על עמידה בתקני דיווח כספי בינלאומיים‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫הדוחות הכספיים המאוחדים הוכנו על ידי הקבוצה בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים‪ .‬הקבוצה אימצה‬ ‫לראשונה את כללי ה‪ IFRS -‬בשנת ‪ ,0228‬כאשר מועד המעבר ל‪ IFRS -‬הינו ‪ 3‬בינואר ‪( 0227‬להלן – "מועד‬ ‫המעבר")‪.‬‬ ‫דוחות כספיים אלו נערכו גם בהתאם לתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים)‪ ,‬התש"ע – ‪.0232‬‬ ‫הדוחות המאוחדים אושרו לפרסום על ידי דירקטוריון החברה ביום ‪ 12‬במרץ ‪.0234‬‬ ‫מטבע הפעילות ומטבע ההצגה‪:‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הדוחות הכספיים מוצגים בש"ח‪ ,‬שהינו מטבע הפעילות של החברה‪ ,‬ומעוגלים לאלף הקרוב‪.‬‬ ‫השקל הינו המטבע שמייצג את הסביבה הכלכלית העיקרית בה פועלת החברה‪.‬‬ ‫בסיס המדידה‪:‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הדוחות הוכנו על בסיס העלות ההיסטורית למעט הנכסים הבאים המוצגים על פי שווי הוגן‪ :‬נדל"ן להשקעה‪,‬‬ ‫נכסים והתחייבויות בגין הטבות לעובדים‪ ,‬נכסי והתחייבויות מסים נדחים‪ ,‬הפרשות ומכשירים פיננסיים‬ ‫בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪.‬‬ ‫למידע בדבר אופן מדידה של נכסים אלה ראה באור ‪ 1‬בדבר המדיניות החשבונאית‪.‬‬ ‫ערכם של נכסים לא כספיים ופריטי הון עצמי שנמדדו על בסיס העלות ההיסטורית‪ ,‬הותאם לשינויים במדד‬ ‫המחירים לצרכן עד ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ ,0221‬היות שעד למועד זה נחשבה מדינת ישראל ככלכלה היפר‪-‬‬ ‫אינפלציונית‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 0‬בסיס עריכת הדוחות הכספיים (המשך)‪:‬‬ ‫תקופת המחזור התפעולי‪:‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫לחברה שני מחזורים תפעוליים‪ .‬בהתייחס להקמת בנינים למכירה המחזור התפעולי של החברה עולה על שנה‬ ‫ויכול להימשך שנתיים עד שלוש שנים‪ .‬בהתייחס ליתר הפעילויות של החברה המחזור התפעולי של החברה‬ ‫הינו שנה‪ .‬עקב כך כוללי ם הרכוש השוטף וההתחייבויות השוטפות פריטים המיועדים והצפויים להתממש‬ ‫בתוך שתי תקופות המחזור התפעולי בהתאם לסוג הפעילות‪.‬‬ ‫שימוש באומדנים ושיקול דעת‪:‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫בעריכת הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )‪ ,(IFRS‬נדרשת‬ ‫הנהלת החברה להשתמש בשיקול דעת‪ ,‬בהערכות‪ ,‬אומדנים והנחות אשר משפיעים על יישום המדיניות‬ ‫והסכומים של נכסים והתחייבויות‪ ,‬הכנסות והוצאות‪.‬‬ ‫בעת גיבושם של אומדנים חשבונאיים המשמשים בהכנת הדוחות הכספיים של החברה‪ ,‬נדרשה הנהלת‬ ‫החברה להניח הנחות באשר לנסיבות ואירועים הכרוכים באי וודאות משמעותית‪ .‬בשיקול דעתה לקביעת‬ ‫האומדנים מתבססת החברה על נסיון העבר‪ ,‬עובדות שונות‪ ,‬גורמים חיצוניים ועל הנחות סבירות בהתאם‬ ‫לנסיבות המתאימות לכל אומדן‪.‬‬ ‫האומדנים וההנחות שבבסיסם נסקרים באופן שוטף‪ .‬שינויים באומדנים חשבונאיים מוכרים בתקופה שבה‬ ‫תוקנו האומדנים ובכל תקופה עתידית מושפעת‪.‬‬ ‫להלן מידע בדבר אומדנים קריטיים שנערכו תוך יישום המדיניות החשבונאית והם בעלי השפעה מהותית על‬ ‫הדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫הצגת נדל"ן להשקעה על בסיס שווי הוגן‬ ‫הקבוצה מציגה את הנדל"ן להשקעה לפי מודל השווי ההוגן‪ .‬השינויים בשווי ההוגן נזקפים לרווח והפסד‬ ‫ובשל כך עשויים להשפיע בצורה מהותית על תוצאותיה של החברה‪ .‬השווי ההוגן נקבע על ידי מעריכי שווי‬ ‫חיצוניים בלתי תלויים ובעלי כישורים מקצועיים מתאימים‪ .‬השווי ההוגן נבחן לפחות אחת לשנה ובכל מועד‬ ‫בו קיימים סימנים לשינוי מהותי בשווי (ראה גם באור ‪(4‬א))‪.‬‬ ‫מסים נדחים‬ ‫הקבוצ ה מכירה בנכס מס נדחה על חלק מיתרת ההפסדים הצבורים‪ ,‬בהתבסס על אומדני ההנהלה‪ ,‬אשר‬ ‫מסתמכת על בחינת ניצול ההפסדים לצרכי מס מהכנסה חייבת בעתיד‪ .‬בקביעת תחזית לחברות הקבוצה‬ ‫בעתיד הנראה לעין נלקחים בחשבון‪ ,‬בין היתר וככל שרלוונטי‪ ,‬פעילות החברות ויכולתן לייצר הכנסה חייבת‬ ‫וזאת בהתאם לניסיון העבר‪ ,‬הכרת השוק והענף שיצרו הכנסה חייבת בתקופה שבה ניתן יהיה לנצל את‬ ‫ההפסדים לצרכי מס שטרם נוצלו‪ .‬הקבוצה חותרת לקביעת רף מציאותי ואובייקטיבי ככל שניתן לצפי ניצול‬ ‫ההפסדים הצבורים לצרכי מס‪ ,‬אך עם זאת אמידת הכנסה חייבת בעתיד הנראה לעין כוללת גם אלמנטים‬ ‫סובייקטיביים‪ ,‬שמקורם בין השאר בניסיון העבר של הנהלת הקבוצה והבנתה את הצפוי להתרחש בשוק‬ ‫ובענף בה היא פועלת‪.‬‬ ‫לפרטים אודות סכום נכס מס נדחה שנוצר בשל ניכויים והפסדים להעברה לצרכי מס וכן סכום ההפסדים‬ ‫לצרכי מס שלא נוצר בגינו נכס מס נדחה – ראה באור ‪(12‬ו)‪.‬‬ ‫הטבות עובד לאחר סיום העסקה‬ ‫מדידת מחויבות בגין תכנית הטבה מוגדרת לאחר סיום העסקה מסתמכת על הנחות אקטואריות‪ ,‬כגון‪ :‬שיעור‬ ‫היוון‪ ,‬שיעור עליות שכר עתידיות ושיעור גידול בקצבה לפנסיה‪ .‬למידע נוסף בדבר השפעת השינוי בהנחות‬ ‫האקטואריות על המחויבות בגין תכנית הטבה מוגדרת ראה באור ‪ ,02‬בדבר הטבות לעובדים‪.‬‬ ‫קביעת שווי הוגן‬ ‫למידע אודות ההנחות ששימשו בקביעת שווי הוגן של נכסים והתחייבויות מסויימים לצורך הכנת דוחות‬ ‫כספיים אלה‪ ,‬ראה הבאורים הבאים‪:‬‬ ‫באור ‪ ,33‬בדבר נדל"ן להשקעה;‬ ‫‬‫באור ‪ ,11‬בדבר מכשירים פיננסיים‪.‬‬ ‫‬‫בקביעת השווי ההוגן של נכס או התחייבות‪ ,‬משתמשת הקבוצה בנתונים נצפים מהשוק ככל שניתן‪ .‬מדידות‬ ‫שווי הוגן מחולקות לשלוש רמות במדרג השווי ההוגן בהתבסס על הנתונים ששימשו בהערכה‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬ ‫רמה ‪ :3‬מחירים מצוטטים (לא מתואמים) בשוק פעיל לנכסים או התחייבויות זהים‪.‬‬ ‫•‬ ‫רמה ‪ :0‬נתונים נצפים מהשוק‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪ ,‬שאינם כלולים ברמה ‪ 3‬לעיל‪.‬‬ ‫•‬ ‫רמה ‪ :1‬נתונים שאינם מבוססים על נתוני שוק נצפים‪.‬‬ ‫•‬ ‫‪00‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 0‬ב סיס עריכת הדוחות הכספיים (המשך)‬ ‫שינויים במדיניות החשבונאית‬ ‫ו‪.‬‬ ‫תקן‪/‬פרשנות‪/‬תיקון‬ ‫כספי‬ ‫דיווח‬ ‫(‪ )3‬תקן‬ ‫בינלאומי ‪IFRS 13‬‬ ‫תחילה והוראות מעבר‬ ‫שינויים עיקריים‬ ‫בעת מדידת השווי ההוגן של התחייבות יש להביא בחשבון‬ ‫את ההשפעה של סיכון האשראי העצמי של הישות‪.‬‬ ‫השלכות‬ ‫באופן‬ ‫יושם‬ ‫התיקון‬ ‫פרוספקטיבי כאשר דרישות‬ ‫הגילוי של התקן לא חלות על‬ ‫מידע השוואתי לתקופות‬ ‫הקודמות ליישום לראשונה‪.‬‬ ‫ליישום התקן לא הייתה השפעה מהותית על‬ ‫הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫עם פרסום התקן הורחבו דרישות הגילוי‬ ‫לגבי שווי הוגן של מכשירים פיננסיים‬ ‫בדוחות כספיים‪.‬‬ ‫דרישות התקן שולבו בדוחות אלה במסגרת‬ ‫באור ‪ ,11‬בדבר מכשירים פיננסיים‪.‬‬ ‫המתוקן‪,‬‬ ‫סיווג הטבות לעובדים כהטבות עובד לטווח קצר או כהטבות‬ ‫עובד אחרות לטווח ארוך (לצרכי מדידה) ייקבע בהתאם לצפי‬ ‫הקבוצה לניצול ההטבות במלואן לא בהתאם למועד בו‬ ‫העובד זכאי לנצל את ההטבה‪.‬‬ ‫התקן המתוקן יושם בדרך של‬ ‫יישום למפרע‪.‬‬ ‫ליישום התקן לא הייתה השפעה מהותית על‬ ‫הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫(‪ )1‬תיקון ל‪ ,IAS 1 -‬הצגת‬ ‫דוחות כספיים‪ ,‬בדבר‬ ‫הצגת פריטי רווח כולל‬ ‫אחר‬ ‫התיקון שינה את אופן ההצגה של פריטי רווח כולל אחר‬ ‫בדוחות הכספיים‪ ,‬כך שפריטי רווח כולל אחר שלאחר‬ ‫ההכרה לראשונה במסגרת הרווח הכולל יועברו לרווח‬ ‫והפסד‪ ,‬מוצגים בנפרד מפריטי רווח כולל אחר שלעולם לא‬ ‫יועברו לרווח והפסד‪.‬‬ ‫התקן המתוקן יושם בדרך של‬ ‫יישום למפרע‪.‬‬ ‫הדוח על הרווח הכולל בתקופות ההשוואה‬ ‫הוצג מחדש בהתאם לתיקון‪.‬‬ ‫(‪ )4‬תיקון ל‪,IFRS 7 -‬‬ ‫פיננסיים‪:‬‬ ‫מכשירים‬ ‫גילויים‪ ,‬אירועים בדבר‬ ‫קיזוז נכסים פיננסיים‬ ‫והתחייבויות פיננסיות‬ ‫התיקון מכיל דרישות גילוי חדשות עבור נכסים והתחייבויות‬ ‫פיננסיים אשר קוזזו בדוח על המצב הכספי או כפופים‬ ‫להסדרי אב להתחשבנות נטו ( ‪master netting‬‬ ‫‪ )arrangements‬או הסכמים דומים‪.‬‬ ‫התיקון יושם בדרך של יישום‬ ‫למפרע‪.‬‬ ‫דרישות הגילוי החדשות שולבו במסגרת באור‬ ‫‪ ,11‬בדבר מכשירים פיננסיים‪.‬‬ ‫מדידת שווי הוגן‬ ‫מדידת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה תשקף התחשבות‬ ‫ביציאות הוניות עתידיות שישפרו או שירחיבו את הנדל"ן‬ ‫ובהטבות הכלכליות העתידיות שינבעו מיציאות אלה‪ ,‬אם‬ ‫יציאות או הטבות כאמור נלקחות בחשבון על ידי משתתפים‬ ‫בשוק במועד המדידה‪.‬‬ ‫(‪19 )0‬‬ ‫‪IAS‬‬ ‫הטבות עובד‬ ‫‪02‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 0‬בסיס עריכת הדוחות הכספיים (המשך)‪:‬‬ ‫ניהול הון – מטרות‪ ,‬נהלים ותהליכים‪:‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫מדיניות ההנהלה היא להחזיק בסיס הון איתן במטרה לשמר את יכולת החברה להמשיך את פעילותה כדי‬ ‫שתוכל להניב תשואה לבעלי מניותיה‪ ,‬הטבות למחזיקי עניין אחרים בחברה כגון נותני אשראי ועובדי החברה‪,‬‬ ‫וכן על מנת לתמוך בהתפתחות עסקית עתידית‪ .‬הדירקטוריון מפקח על התשואה להון אותה הקבוצה מגדירה‬ ‫כהכנסה תפעולית נטו מחולקת בהון המניות הכולל‪ ,‬למעט זכויות שאינן מקנות שליטה‪ .‬הדירקטוריון מפקח‬ ‫גם על סכומי החלוקות של דיבידנדים לבעלי המניות הרגילים‪.‬‬ ‫להלן שיעור החוב להון המתואם של הקבוצה‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫בניכוי מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫חוב נטו‬ ‫‪154,652‬‬ ‫(‪)1,070‬‬ ‫‪153,178‬‬ ‫‪400,923‬‬ ‫(‪)6,220‬‬ ‫‪436,899‬‬ ‫סה"כ הון‬ ‫‪345,668‬‬ ‫‪339,934‬‬ ‫שיעור החוב להון מתואם ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0.43‬‬ ‫‪1.48‬‬ ‫‪31‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית‬ ‫כללי המדיניות החשבונאית המפורטת להלן יושמה בעקביות לכל התקופות המוצגות בדוחות מאוחדים אלה על ידי‬ ‫ישויות הקבוצה‪ ,‬למעט‪ ,‬כמתואר בסעיף שינויים במדיניות החשבונאית בבאור ‪ ,0‬בדבר בסיס עריכת הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫בסיס האיחוד‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫צירופי עסקים‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫הקבוצה מיישמת לגבי כל צירופי העסקים את שיטת הרכישה )‪.(Acquisition method‬‬ ‫מועד הרכישה הינו המועד בו הרוכשת משיגה שליטה על הנרכשת‪ .‬שליטה היא הכוח לקבוע את‬ ‫המדיניות הפיננסית והתפעולית של חברה כדי להשיג הטבות מפעילויותיה‪ .‬בבחינת שליטה נלקחות‬ ‫בחשבון זכויות ממשיות המוחזקות על ידי הקבוצה ועל ידי אחרים‪.‬‬ ‫חברות בנות‬ ‫חברות בנות הינן ישויות הנשלטות על ידי החברה‪ .‬הדוחות הכספיים של חברות בנות נכללים בדוחות‬ ‫הכספיים המאוחדים מיום השגת השליטה ועד ליום אובדן השליטה‪.‬‬ ‫המדיניות החשבונאית של חברות בנות שונתה במידת הצורך על מנת להתאימה למדיניות‬ ‫החשבונאית שאומצה על ידי הקבוצה‪.‬‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה הן ההון העצמי בחברה בת שאינו ניתן לייחוס‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪,‬‬ ‫לחברה האם‪.‬‬ ‫מדידת זכויות שאינן מקנות שליטה במועד צירוף העסקים‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‪ ,‬שהינן מכשירים המקנים זכות בעלות בהווה והמעניקים למחזיק בהן‬ ‫חלק בנכסים נטו במקרה של פירוק (לדוגמה‪ :‬מניות רגילות)‪ ,‬נמדדות במועד צירוף העסקים בשווי‬ ‫הוגן או לפי חלקן היחסי בנכסים והתחייבויות המזוהים של הנרכשת‪ ,‬על בסיס כל עסקה בנפרד‪.‬‬ ‫הקצאת הרווח הכולל בין בעלי המניות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫רווח או הפסד וכל רכיב של רווח כולל אחר מיוחסים לבעלים של החברה ולזכויות שאינן מקנות‬ ‫שליטה‪ .‬סך הרווח הכולל מיוחס לבעלים של החברה ולזכויות שאינן מקנות שליטה גם אם כתוצאה‬ ‫מכך יתרת הזכויות שאינן מקנות שליטה תהיה שלילית‪.‬‬ ‫עסקאות שבוטלו באיחוד‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫יתרות הדדיות בקבוצה והכנסות והוצאות שטרם מומשו‪ ,‬הנובעות מעסקאות בין חברתיות‪ ,‬בוטלו‬ ‫במסגרת הכנת הדוחות הכספיים המאוחדים‪ .‬רווחים שטרם מומשו הנובעים מעסקאות עם חברות‬ ‫כלולות‪ ,‬בוטלו כנגד ההשקעה לפי זכויות הקבוצה בהשקעות אלו‪ .‬הפסדים שטרם מומשו בוטלו‬ ‫באותו אופן לפיו בוטלו רווחים שטרם מומשו‪ ,‬כל עוד לא היתה ראיה לירידת ערך‪.‬‬ ‫מטבע חוץ‪:‬‬ ‫עסקאות במטבע חוץ‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫עסקאות במטבע חוץ מתורגמות למטבעות הפעילות הרלוונטיים של הקבוצה לפי שער החליפין‬ ‫שבתוקף בתאריכי העסקאות‪ .‬נכסים והתחייבויות כספיים הנקובים במטבע חוץ במועד הדיווח‪,‬‬ ‫מתורגמים למטבע הפעילות לפי שער החליפין שבתוקף לאותו יום‪ .‬הפרשי שער בגין הפריטים‬ ‫הכספיים הינם ההפרש שבין העלות המופחתת במטבע הפעילות לתחילת השנה‪ ,‬כשהיא מתואמת‬ ‫לריבית האפקטיבית ולתשלומים במשך השנה‪ ,‬לבין העלות המופחתת במטבע חוץ מתורגמת לפי שער‬ ‫החליפין לסוף שנה‪.‬‬ ‫הפרשי שער הנובעים מתרגום למטבע הפעילות מוכרים ברווח והפסד‪.‬‬ ‫פעילות חוץ‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫הנכסים וההתחייבויות של פעילויות חוץ‪ ,‬כולל מוניטין‪ ,‬תורגמו לש"ח לפי שערי החליפין שבתוקף‬ ‫למועד הדיווח‪ .‬ההכנסות וההוצאות של פעילויות החוץ‪ ,‬תורגמו לש"ח לפי ממוצע שערי החליפין‬ ‫שבתקופת הדיווח‪ ,‬אלא אם כן חלה במהלכה תנודתיות משמעותית בשערי חליפין‪ ,‬ובמקרה זה תרגום‬ ‫פריטים אלה נעשה לפי שערי חליפין במועד ביצוע העסקאות‪.‬‬ ‫הפרשי השער בגין תרגום מוכרים ברווח כולל אחר ומוצגים בהון בקרנות הון אחרות (לרבות הפרשי‬ ‫תרגום)‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‪:‬‬ ‫מכשירים פיננסיים‪:‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫נכסים פיננסיים שאינם נגזרים‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫הכרה לראשונה בנכסים פיננסיים‬ ‫הקבוצה מכירה לראשונה בהלוואות‪ ,‬בחייבים ובפקדונות במועד היווצרותם‪ .‬יתר הנכסים הפיננסיים‬ ‫הנרכשים בדרך הרגילה (‪ ,)regular way purchase‬מוכרים לראשונה במועד קשירת העסקה (‪date‬‬ ‫‪ )trade‬בו הקבוצה הופכת לצד לתנאים החוזיים של המכשיר‪ ,‬משמע המועד בו התחייבה הקבוצה‬ ‫לקנות או למכור את הנכס‪ .‬נכסים פיננסיים שאינם נגזרים כוללים השקעות במניות ובמכשירי חוב‪,‬‬ ‫לקוחות וחייבים אחרים ומזומנים ושווי מזומנים‪.‬‬ ‫גריעת נכסים פיננסיים‬ ‫נכסים פיננסיים נגרעים כאשר הזכויות החוזיות של הקבוצה לתזרימי המזומנים הנובעים מהנכס‬ ‫הפיננסי פוקעות‪ ,‬או כאשר הקבוצה מעבירה את הזכויות לקבל את תזרימי המזומנים הנובעים‬ ‫מהנכס הפיננסי בעסקה בה כל הסיכונים וההטבות מהבעלות על הנכס הפיננסי עוברים למעשה‪ .‬כל‬ ‫זכות בנכסים פיננסיים שהועברו אשר נוצרה או נשמרה על ידי הקבוצה מוכרת בנפרד כנכס או‬ ‫התחייבות‪ .‬מכירות נכסים פיננסים הנעשות בדרך הרגילה (‪ ,)sale way regular‬מוכרות במועד‬ ‫קשירת העסקה (‪ ,)date trade‬משמע‪ ,‬במועד בו התחייבה הקבוצה למכור את הנכס‪ .‬לעניין קיזוז‬ ‫נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות‪ ,‬ראה סעיף (‪ )0‬להלן‪.‬‬ ‫הקבוצה מסווגת נכסים פיננסיים בקבוצות כדלהלן‪:‬‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫נכס פיננסי מסווג כנמדד לפי שווי הוגן דרך רווח והפסד‪ ,‬אם הוא מסווג כמוחזק למסחר‪ .‬נכסים‬ ‫פיננסיים מיועדים לשווי הוגן דרך רווח והפסד‪ ,‬אם הקבוצה מנהלת השקעות מסוג זה ומקבלת‬ ‫החלטות קניה ומכירה בגינם בהתבסס על שווים ההוגן‪ ,‬וזאת בהתאם לאופן שבו תיעדה הקבוצה את‬ ‫ניהול הסיכונים או אסטרטגיית ההשקעה‪ .‬בעת ההכרה לראשונה‪ ,‬עלויות העסקה הניתנות לייחוס‬ ‫נזקפות לרווח והפסד עם התהוותן‪ .‬נכסים פיננסיים אלה נמדדים בשווי הוגן והשינויים בהם נזקפים‬ ‫לרווח והפסד‪.‬‬ ‫הלוואות וחייבים‬ ‫הלוואות וחייבים הינם נכסים פיננסיים שאינם נגזרים בעלי תשלומים קבועים או הניתנים לקביעה‬ ‫שאינם נסחרים בשוק פעיל‪ .‬נכסים אלו מוכרים לראשונה בשווי הוגן בתוספת עלויות עסקה הניתנות‬ ‫לייחוס‪ .‬לאחר ההכרה לראשונה‪ ,‬הלוואות וחייבים נמדדים בעלות מופחתת בהתאם לשיטת הריבית‬ ‫האפקטיבית‪ ,‬בניכוי הפסדים לירידת ערך‪.‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים כוללים יתרות מזומנים הניתנים לשימוש מיידי ופקדונות לפי דרישה‪ .‬שווי‬ ‫מזומנים כוללים השקעות לזמן קצר (כאשר משך הזמן ממועד ההפקדה המקורי ועד למועד הפדיון‬ ‫הינו עד ‪ 1‬חודשים) ברמת נזילות גבוהה אשר ניתנות להמרה בנקל לסכומים ידועים של מזומנים‪,‬‬ ‫ואשר חשופות לסיכון בלתי משמעותי של שינויים בשווי‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות שאינן נגזרים‬ ‫לקבוצה התחייבויות פיננסיות שאינן נגזרים‪ ,‬כדלקמן‪ :‬הלוואות ואשראי מתאגידים בנקאיים ומנותני‬ ‫אשראי אחרים‪ ,‬אגרות חוב‪ ,‬ספקים וזכאים אחרים‪.‬‬ ‫הקבוצה מכירה לראשונה במכשירי חוב שהונפקו במועד היווצרותם‪ .‬יתר ההתחייבויות הפיננסיות‬ ‫מוכרות לראשונה במועד קשירת העסקה (‪ )date trade‬בו הקבוצה הופכת לצד לתנאים החוזיים של‬ ‫המכשיר‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות נגרעות כאשר מחויבות הקבוצה‪ ,‬כמפורט בהסכם‪ ,‬פוקעת או כאשר היא סולקה‬ ‫או בוטלה‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות מוכרות לראשונה בשווי הוגן בתוספת כל עלויות העסקה הניתנות לייחוס‪.‬‬ ‫לאחר ההכרה לראשונה‪ ,‬התחייבויות פיננסיות נמדדות בעלות מופחתת בהתאם לשיטת הריבית‬ ‫האפקטיבית‪.‬‬ ‫נכס פיננסי והתחייבות פיננסית מקוזזים והסכומים מוצגים בנטו בדוח על המצב הכספי‪ ,‬כאשר‬ ‫לקבוצה קיימת באופן מיידי (‪ )currently‬זכות משפטית ניתנת לאכיפה לקזז את הסכומים שהוכרו וכן‬ ‫כוונה לסלק את הנכס וההתחייבות על בסיס נטו או לממש את הנכס ולסלק את ההתחייבות בו‪-‬‬ ‫זמנית‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‪:‬‬ ‫מכשירים פיננסיים (המשך)‪:‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫נכסים והתחייבויות צמודי מדד שאינם נמדדים לפי שווי הוגן‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫ערכם של נכסים והתחייבויות פיננסיים צמודי מדד‪ ,‬שאינם נמדדים לפי שווי הוגן‪ ,‬משוערך בכל‬ ‫תקופה בהתאם לשיעור עליית‪/‬ירידת המדד בפועל‪.‬‬ ‫הון מניות‬ ‫( ‪)4‬‬ ‫מניות רגילות של החברה מסווגות כהון מניות‪.‬‬ ‫רכוש קבוע‪:‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫הכרה ומדידה‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫הרכוש קבוע נכלל לראשונה לפי עלות הרכישה‪ ,‬בניכוי מענקים ממשלתיים מתייחסים‪ .‬לאחר מכן‪,‬‬ ‫הרכוש הקבוע נמדד לפי העלות בניכוי פחת שנצבר והפסדים מירידת ערך‪.‬‬ ‫העלות כוללת יציאות הניתנות לייחוס במישרין לרכישת הנכס‪.‬‬ ‫כאשר לחלקי רכוש קבוע משמעותיים (לרבות עלויות של בדיקות תקופתיות משמעותיות) יש אורך‬ ‫חיים שונה‪ ,‬הם מטופלים כפריטים נפרדים (רכיבים משמעותיים) של הרכוש הקבוע‪.‬‬ ‫רווח או הפסד מגריעת פריט רכוש קבוע נקבעים לפי השוואת התמורה מגריעת הנכס לערכו בספרים‪,‬‬ ‫ומוכרים נטו בסעיף הכנסות אחרות או הוצאות אחרות‪ ,‬לפי העניין‪ ,‬בדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫עלויות עוקבות‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫עלות החלפת חלק מפריט רכוש קבוע מוכרת כחלק מהערך בספרים של אותו פריט אם צפוי כי‬ ‫ההטבה הכלכלית העתידית הגלומה בחלק שהוחלף תזרום אל הקבוצה ואם עלותו ניתנת למדידה‬ ‫באופן מהימן‪ .‬הערך בספרים של החלק שהוחלף נגרע‪ .‬עלויות תחזוקה שוטפות של פריטי רכוש קבוע‬ ‫נזקפות לרווח והפסד עם התהוותן‪.‬‬ ‫פחת‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫פחת הוא הקצאה שיטתית של הסכום בר‪-‬פחת של נכס על פני אורך חייו השימושיים‪ .‬סכום בר‪-‬פחת‬ ‫הוא העלות של הנכס‪ ,‬או סכום אחר המחליף את העלות‪ ,‬בניכוי ערך השייר של הנכס‪.‬‬ ‫פחת נזקף לדוח רווח והפסד לפי שיטת הקו הישר על פני אומדן אורך החיים השימושי של כל חלק‬ ‫מפריטי הרכוש הקבוע‪ ,‬מאחר ושיטה זו משקפת את תבנית הצריכה החזויה של ההטבות הכלכליות‬ ‫העתידיות הגלומות בנכס בצורה הטובה ביותר‪ .‬נכסים חכורים בחכירות מימוניות מופחתים על פני‬ ‫התקופה הקצרה מבין תקופת החכירה ותקופת השימוש בנכסים‪ .‬קרקעות אינן מופחתות‪.‬‬ ‫אומדן אורך החיים השימושי לסוף התקופה השוטפת ולסוף התקופות ההשוואתיות הינו כדלקמן‪:‬‬ ‫‪ 35 – 1‬שנים‬ ‫ריהוט וציוד משרד‬ ‫‪ 6‬שנים‬ ‫כלי רכב‬ ‫‪ 32‬שנים‬ ‫מכונות ומתקנים‬ ‫האומדנים בדבר שיטת הפחת‪ ,‬אורך החיים השימושיים וערך השייר נבחנים מחדש לפחות בכל סוף‬ ‫שנה ומותאמים בעת הצורך‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‪:‬‬ ‫נדל"ן להשקעה‪:‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫נדל"ן להשקעה הוא נדל"ן (קרקע או מבנה‪ ,‬או חלק ממבנה‪ ,‬או שניהם) המוחזק (על ידי החברה כבעלים או‬ ‫על ידי חוכר בחכירה מימונית) לצורך הפקת הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית או שניהם‪ ,‬ושלא‬ ‫לצורך‪:‬‬ ‫שימוש בייצור או הספקת סחורות או שירותים למטרות מנהלתיות; או‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫מכירה במהלך העסקים הרגיל‪.‬‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬נכסי נדל"ן מושכרים‪ ,‬החכורים על ידי החברה בחכירה תפעולית‪ ,‬מסווגים ומטופלים כנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫נדל"ן להשקעה נמדד לראשונה לפי עלות לרבות עלויות אשראי מהוונות‪ .‬העלות כוללת יציאות שניתן לייחס‬ ‫במישרין לרכישת הנדל"ן להשקעה‪ .‬עלות נדל"ן להשקעה בהקמה עצמית כוללת עלות חומרים ועבודה ישירה‬ ‫ועלויות אחרות שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס למצב הדרוש לכך שיוכל לפעול באופן שהתכוונה‬ ‫ההנהלה‪.‬‬ ‫בתקופות עוקבות הנדל"ן להשקעה נמדד לפי שווי הוגן‪ ,‬כשהשינויים בשווי ההוגן נזקפים לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫נדל"ן בהקמה שעתיד לשמש כנדל"ן להשקעה נמדד לפי שווי הוגן‪ ,‬כאשר ניתן לאמוד באופן מהימן את שוויו‪.‬‬ ‫עלויות אשראי לא מהוונות לנדל"ן להשקעה בהקמה הנמדד לפי שווי הוגן‪ .‬כאשר לא ניתן למדוד את השווי‬ ‫ההוגן באופן מהימן‪ ,‬נדל"ן להשקעה בהקמה נמדד לפי עלות בתקופת ההקמה עד למועד המוקדם מבין מועד‬ ‫סיום ההקמה והמועד בו ניתן למדוד את השווי ההוגן באופן מהימן‪.‬‬ ‫במעבר מנדל"ן להשקעה‪ ,‬הנמדד לפי שווי הוגן‪ ,‬לרכוש קבוע (נדל"ן בשימוש הבעלים) או למלאי‪ ,‬מתקבע‬ ‫השווי ההוגן כעלות הרכוש הקבוע או המלאי‪ ,‬לצורך הטיפול החשבונאי העוקב‪.‬‬ ‫מלאי מקרקעין ודירות למכירה‪:‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫מלאי מקרקעין ודירות למכירה נמדד כנמוך מבין העלות וערך המימוש נטו‪ .‬עלות המלאי כוללת את העלויות‬ ‫לרכישת המלאי ועלויות אשראי שהוונו‪ .‬ערך המימוש נטו הוא אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל‪,‬‬ ‫בניכוי אומדן העלות להשלמה ואומדן העלויות הדרושות לביצוע המכירה‪.‬‬ ‫היוון עלויות אשראי‪:‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫עלויות אשראי ספציפי ועלויות אשראי שאינו ספציפי מהוונות לנכסים כשירים במהלך התקופה הנדרשת‬ ‫להשלמה ולהקמה‪ ,‬עד למועד בו הם מוכנים לשימושם המיועד או למכירתם‪ .‬עלויות אשראי שאינו ספציפי‬ ‫מהוונות באותו אופן לאותה השקעה בנכסים כשירים או לאותו חלק ממנה שלא ממומן באשראי ספציפי תוך‬ ‫שימוש בשיעור שהוא הממוצע המשוקלל של שיעורי העלות בגין אותם מקורות אשראי שעלותם לא הוונה‬ ‫באופן ספציפי‪ .‬עלויות אשראי אחרות נזקפות לרווח והפסד עם התהוותן‪.‬‬ ‫ירידת ערך‪:‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫נכסים פיננסיים שאינם נגזרים‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫ירידת ערך של נכס פיננסי נבחנת כאשר קיימת ראייה אובייקטיבית לכך שאירוע אחד או יותר‬ ‫השפיעו באופן שלילי על אומדן תזרימי המזומנים העתידיים של הנכס‪.‬‬ ‫הפסד מירידת ערך של נכס פיננסי‪ ,‬הנמדד לפי עלות מופחתת‪ ,‬מחושב כהפרש בין ערך הנכס בספרים‬ ‫לבין הערך הנוכחי של אומדן תזרימי המזומנים העתידיים‪ ,‬מהוון בשיעור הריבית האפקטיבית‬ ‫המקורית‪.‬‬ ‫עבור נכסים פיננסיים מהותיים‪ ,‬נבחן הצורך בירידת ערך על בסיס כל נכס בנפרד‪ .‬עבור יתר הנכסים‬ ‫הפיננסיים נבחן הצורך בירידת ערך באופן קולקטיבי‪ ,‬לפי קבוצות בעלות מאפייני סיכוני אשראי‬ ‫דומים‪.‬‬ ‫כל ההפסדים מירידת ערך נזקפים לרווח והפסד‪.‬‬ ‫הפסד מירידת ערך מבוטל כאשר ניתן לייחסו באופן אובייקטיבי לאירוע שהתרחש לאחר ההכרה‬ ‫בהפסד מירידת הערך‪ .‬ביטול הפסד מירידת ערך בגין נכסים פיננסיים הנמדדים לפי עלות מופחתת‬ ‫נזקף לרווח והפסד‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‪:‬‬ ‫ירידת ערך (המשך)‪:‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫נכסים שאינם פיננסיים‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫הערך בספרים של הנכסים הלא פיננסיים של הקבוצה‪ ,‬שאינם נדל"ן להשקעה‪ ,‬מלאי ונכסי מס נדחים‬ ‫נבדק בכל מועד דיווח כדי לקבוע האם קיימים סימנים המצביעים על ירידת ערך‪ .‬באם קיימים‬ ‫סימנים‪ ,‬כאמור‪ ,‬מחושב אומדן סכום בר ההשבה של הנכס‪.‬‬ ‫הסכום בר ההשבה של נכס או של יחידה מניבת מזומנים הינו הגבוה מבין שווי השימוש ומחיר‬ ‫המכירה נטו (שווי הוגן‪ ,‬בניכוי הוצאות מכירה)‪ .‬בקביעת שווי השימוש‪ ,‬מהוונת הקבוצה את תזרימי‬ ‫המזומנים העתידיים החזויים לפי שיעור היוון לפני מסים‪ ,‬המשקף את הערכות השוק לגבי ערך הזמן‬ ‫של הכסף והסיכונים הספציפיים המתייחסים לנכס‪ .‬למטרת בחינת ירידת ערך‪ ,‬הנכסים מקובצים יחד‬ ‫לקבוצת הנכסים הקטנה ביותר אשר מניבה תזרימי מזומנים משימוש מתמשך‪ ,‬אשר הינם בלתי‬ ‫תלויים בעיקרם בנכסים ובקבוצות אחרות ("יחידה מניבת מזומנים")‪.‬‬ ‫הפסדים מירידת ערך מוכרים כאשר הערך בספרים של הנכס או של יחידה מניבת מזומנים אליה‬ ‫הנכס משתייך עולה על הסכום בר ההשבה‪ ,‬ונזקפים לרווח והפסד‪.‬‬ ‫הפסדים מירידת ערך שהוכרו בתקופות קודמות נבדקים מחדש בכל מועד דיווח כדי לקבוע האם‬ ‫קיימים סימנים לכך שההפסדים קטנו או לא קיימים עוד‪ .‬הפסד מירידת ערך מבוטל אם חל שינוי‬ ‫באומדנים ששימשו לקביעת הסכום בר ההשבה‪ ,‬אך ורק במידה שהערך בספרים של הנכס‪ ,‬אחרי‬ ‫ביטול ההפסד מירידת הערך‪ ,‬אינו עולה על הערך בספרים בניכוי פחת או הפחתות‪ ,‬שהיה נקבע‬ ‫אלמלא הוכר הפסד מירידת ערך‪.‬‬ ‫הפרשות‪:‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫הפרשה מוכרת כאשר לקבוצה יש מחויבות נוכחית‪ ,‬משפטית או משתמעת‪ ,‬כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר‪,‬‬ ‫הניתנת לאמידה בצורה מהימנה‪ ,‬וכאשר צפוי כי תידרש זרימת הטבות כלכליות לסילוק המחויבות‪.‬‬ ‫בקשר עם האמור לעיל‪ ,‬החברה מכירה בהפרשה לתיקונים בתקופת הבדק והאחריות בהתבסס על ניסיון‬ ‫העבר‪ .‬הקטנת הפרשה נזקפת לדוח רווח והפסד כהקטנת הוצאות תיקונים בהם נושאת החברה בפועל או‬ ‫במועד סיום תקופת האחריות‪ ,‬כמאוחר מביניהם‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬החברה מכירה בהפרשות ספציפיות בגין עבודות מסוימות‪ ,‬במידה שהן נדרשות‪ .‬הוצאות בקשר עם‬ ‫אותן העבודות בגינן לא נרשמה הפרשה‪ ,‬נרשמות בעת היווצרותן או בעת שניתן להעריכן במהימנות‪ ,‬כמוקדם‬ ‫ביניהם‪.‬‬ ‫הטבות לעובדים‪:‬‬ ‫ט‪.‬‬ ‫הטבות לאחר סיום העסקה‬ ‫(‪)3‬‬ ‫בקבוצה קיימות מספר תכניות הטבה לאחר סיום העסקה‪ .‬התכניות ממומנות בדרך כלל על‪-‬ידי‬ ‫הפקדות לחברות ביטוח או לקרנות פנסיה‪ ,‬והן מסווגות כתכניות הפקדה מוגדרת וכן כתוכניות‬ ‫הטבה מוגדרת‪.‬‬ ‫תכניות להפקדה מוגדרת‬ ‫(א)‬ ‫תכנית להפקדה מוגדרת הינה תוכנית לאחר סיום העסקה‪ ,‬שלפיה הקבוצה משלמת תשלומים‬ ‫קבועים לישות נפרדת‪ ,‬מבלי שתהיה לה מחויבות משפטית או משתמעת לשלם תשלומים‬ ‫נוספים‪ .‬מחויבויות הקבוצה להפקיד בתכנית הפקדה מוגדרת‪ ,‬נזקפות כהוצאה לרווח והפסד‬ ‫בתקופות שבמהלכן סיפקו העובדים שירותים קשורים‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‪:‬‬ ‫הטבות לעובדים‪:‬‬ ‫ט‪.‬‬ ‫הטבות לאחר סיום העסקה (המשך)‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫תכניות להטבה מוגדרת‬ ‫(ב)‬ ‫תכנית להטבה מוגדרת הינה תכנית הטבה לאחר סיום העסקה שאינה תכנית להפקדה‬ ‫מוגדרת‪ .‬מחויבות נטו של הקבוצה‪ ,‬המתייחסת לתכנית הטבה מוגדרת בגין הטבות לאחר‬ ‫סיום העסקה‪ ,‬מחושבת לגבי כל תכנית בנפרד על ידי אומדן הסכום העתידי של ההטבה‬ ‫שתגיע לעובד בתמורה לשירותיו בתקופה השוטפת ובתקופות קודמות‪ .‬הטבה זו מוצגת לפי‬ ‫ערך נוכחי בניכוי השווי ההוגן של נכסי התכנית‪ .‬שיעור ההיוון נקבע בהתאם לתשואה‬ ‫במועד הדיווח על אגרות חוב ממשלתיות‪ ,‬שהמטבע שלהן ומועד פירעונן דומים לתנאי‬ ‫המחויבות של הקבוצה‪ .‬החישובים נערכים על ידי אקטואר מוסמך לפי שיטת יחידת הזכאות‬ ‫החזויה‪.‬‬ ‫כאשר לפי תוצאות החישובים נוצר נכס נטו לקבוצה‪ ,‬מוכר נכס עד לסכום נטו של הערך‬ ‫הנוכחי של הטבות כלכליות הזמינות בצורה של החזר מהתוכנית או של הקטנה בהפקדות‬ ‫עתידיות לתוכנית‪ .‬הטבה כלכלית בצורת החזרים או הקטנת הפקדות עתידיות תחשב כזמינה‬ ‫לקבוצה‪ ,‬כאשר ניתן לממשה במהלך חיי התוכנית או לאחר סילוק המחויבות‪ .‬בחישוב זה‬ ‫יובאו בחשבון דרישות הפקדה מזערית‪ ,‬באם רלוונטיות לתוכנית‪.‬‬ ‫מדידה מחדש של ההתחייבות (הנכס) נטו בגין הטבה מוגדרת‪ ,‬כוללת רווחים והפסדים‬ ‫אקטואריים‪ ,‬תשואה על נכסי תוכנית (למעט ריבית)‪ ,‬וכן שינוי כלשהו בהשפעה על תקרת‬ ‫הנכסים (ככל שרלוונטי‪ ,‬למעט ריבית)‪ .‬מדידות מחדש נזקפות מיידית‪ ,‬דרך רווח כולל אחר‪,‬‬ ‫ישירות לעודפים‪.‬‬ ‫עלויות ריבית בגין מחויבות להטבה מוגדרת‪ ,‬הכנסות ריבית בגין נכסי התוכנית וריבית בגין‬ ‫ההשפעה של תקרת הנכסים שנזקפו לרווח והפסד‪ ,‬מוצגות בסעיפי הכנסות והוצאות מימון‪,‬‬ ‫בהתאמה‪.‬‬ ‫הקבוצה מקזזת נכס המתייחס לתכנית הטבה אחת מול התחייבות המתייחסת לתכנית אחרת‪,‬‬ ‫רק כאשר יש זכות לאכיפה משפטית להשתמש בעודף תכנית אחת כדי לסלק מחויבות בגין‬ ‫התכניו ת האחרות‪ ,‬וכן יש כוונה לסלק את המחויבות על בסיס נטו או לממש את העודף‬ ‫בתכנית אחת ולסלק את המחויבות שלה בגין התוכנית האחרת בו זמנית‪.‬‬ ‫י‪.‬‬ ‫הטבות עובד לטווח קצר‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫מחויבויות בגין הטבות לעובדים לזמן קצר נמדדות על בסיס לא מהוון‪ ,‬וההוצאה נזקפת בעת שניתן‬ ‫השירות המתייחס‪.‬‬ ‫הפרשה בגין הטבות לעובדים לזמן קצר בגין בונוס במזומן או תכנית השתתפות ברווחים‪ ,‬מוכרת‬ ‫בסכום הצפוי להיות משולם‪ ,‬כאשר לקבוצה יש מחויבות נוכחית משפטית או משתמעת לשלם את‬ ‫הסכום האמור בגין שירות שניתן על‪-‬ידי העובד בעבר וניתן לאמוד באופן מהימן את המחויבות‪.‬‬ ‫הכנסות‪:‬‬ ‫מכירת דירות למגורים ומלאי מקרקעין‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫ההכנסה ממכירת דירות למגורים ומלאי מקרקעין נמדדת על פי השווי ההוגן של התמורה שנתקבלה‬ ‫או העומדת להתקבל‪ .‬הקבוצה מכירה בהכנסה כאשר הסיכונים המשמעותיים וההנאות מהבעלות על‬ ‫המלאי עוברים לקונה‪ ,‬קבלת התמורה צפויה‪ ,‬קיימת אפשרות להעריך באופן מהימן את אפשרות‬ ‫החזרת המלאי והעלויות שהתהוו או שיתהוו בגין העסקה ניתנות לאמידה באופן מהימן‪ ,‬כאשר אין‬ ‫להנהלה מעורבות נמשכת עם המלאי וכן ההכנסה ניתנת למדידה באופן מהימן‪.‬‬ ‫העברת הסיכונים והתשואות משתנה בהתאם לתנאים הספציפיים של חוזה המכירה‪ .‬לגבי מכירת‬ ‫דירות למגורים בישראל‪ ,‬העברת הסיכונים והתשואות מתקיימת‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬עם מסירת הדירה‬ ‫לרוכש‪.‬‬ ‫הכנסה מדמי שכירות‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫דמי שכירות מנדל"ן להשקעה מוכרים ברווח והפסד לפי שיטת הקו הישר‪ ,‬על פני תקופת השכירות‪.‬‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים מוכרות בסעיף הכנסות‪.‬‬ ‫הכנסה מדמי ניהול‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫הכנסות מדמי ניהול נכללות בהתאם לתקופה אליה הן מתייחסות‪ .‬הכנסות מדמי ניהול מוכרות‬ ‫בסעיף הכנסות‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‪:‬‬ ‫הכנסות והוצאות מימון‪:‬‬ ‫יא‪.‬‬ ‫הכנסות מימון כוללות הכנסות ריבית בגין סכומים שהושקעו ושינויים בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים‬ ‫המוצגים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪ .‬הכנסות ריבית מוכרות עם צבירתן‪.‬‬ ‫הוצאות מימון כוללו ת הוצאות ריבית והפרשי הצמדה על הלוואות ואג"ח שנתקבלו‪ ,‬שינויים בגין ערך הזמן‬ ‫בגין הפרשות‪ ,‬שינויים בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים המוצגים בשווי הוגן דרך רווח והפסד והפסדים‬ ‫מירידת ערך של נכסים פיננסיים‪.‬‬ ‫בדוחות על תזרימי מזומנים‪ ,‬ריבית שהתקבלה מוצגת במסגרת תזרימי מזומנים מפעילות השקעה‪ .‬ריביות‬ ‫ששולמו מוצגות במסגרת תזרימי מזומנים מפעילות מימון‪ .‬בהתאם‪ ,‬עלויות אשראי שהוונו לנכסים כשירים‪,‬‬ ‫מוצגות יחד עם הריבית ששולמה במסגרת תזרימי מזומנים מפעילות מימון‪.‬‬ ‫הוצאת מסים על הכנסה‪:‬‬ ‫יב‪.‬‬ ‫הוצאת מסים על הכנסה כוללת מסים שוטפים ונדחים‪ .‬הוצאת מסים על הכנסה נזקפת לדוח רווח והפסד‬ ‫אלא אם המס נובע מעסקה או אירוע אשר מוכרים ישירות להון או לרווח כולל אחר במידה ונובעים מפריטים‬ ‫אשר מוכרים ישירות בהון או ברווח כולל אחר‪.‬‬ ‫המס השוטף הינו סכום המס הצפוי להשתלם (או להתקבל) על ההכנסה החייבת במס לשנה‪ ,‬כשהוא מחושב‬ ‫לפי שיעורי המס החלים לפי החוקים שנחקקו או נחקקו למעשה למועד הדיווח‪ .‬מיסים שוטפים כוללים גם‬ ‫מיסים בגין שנים קודמות‪.‬‬ ‫ההכרה במסים נדחים הינה בהתייחס להפרשים זמניים בין הערך בספרים של נכסים והתחייבויות לצורך‬ ‫דיווח כספי לבין ערכם לצרכי מסים‪ .‬החברה לא מכירה במסים נדחים לגבי ההפרשים הזמניים הבאים‪ :‬ההכרה‬ ‫לראשונה במוניטין‪ ,‬ההכרה לראשונה בנכסים ובהתחייבויות בעסקה שאינה מהווה צירוף עסקים ושאינה‬ ‫משפיעה על הרווח החשבונאי ועל הרווח לצרכי מס‪ ,‬וכן הפרשים הנובעים מהשקעה בחברות בנות‪ ,‬במידה‬ ‫ואין זה צפוי שהם יתהפכו בעתיד הנראה לעין‪.‬‬ ‫המסים הנדחים נמדדים לפי שיעורי המס הצפויים לחול על ההפרשים הזמניים במועד בו ימומשו‪ ,‬בהתבסס‬ ‫על החוקים שנחקקו או שנחקקו למעשה למועד הדיווח‪ .‬החברה מקזזת נכסי והתחייבויות מסים נדחים‬ ‫במידה וקיימת זכות חוקית הניתנת לאכיפה לקיזוז נכסי והתחייבויות מסים שוטפים‪ ,‬והם מיוחסים לאותה‬ ‫הכנסה חייבת במס הממוסה על ידי אותה רשות מס באותה חברה נישומה‪ ,‬או בחברות שונות‪ ,‬אשר בכוונתן‬ ‫לסלק נכסי והתחייבויות מסים שוטפים על בסיס נטו או שנכסי והתחייבויות המסים מיושבים בו זמנית‪.‬‬ ‫נכס מס נדחה מוכר בספרים בגין הפסדים מועברים‪ ,‬הטבות מס והפרשים זמניים הניתנים לניכוי‪ ,‬כאשר צפוי‬ ‫שבעתיד תהיה הכנסה חייבת שכנגדה ניתן יהיה לנצל אותם‪ .‬נכסי המסים הנדחים נבדקים בכל מועד דיווח‪,‬‬ ‫ובמידה ולא צפוי כי הטבות המס המתייחסות יתממשו‪ ,‬הם מופחתים‪.‬‬ ‫הקבוצה עשויה להתחייב בתוספת מס במקרה של חלוקת דיבידנדים בגין חברות הקבוצה‪ .‬תוספת מס זו לא‬ ‫נכללה בדוחות הכספיים‪ ,‬לאור מדיניות חברות הקבוצה שלא לגרום לחלוקת דיבידנד הכרוכה בתוספת מס‬ ‫לחברה המקבלת‪ ,‬בעתיד הנראה לעין‪ .‬במקרים בהם צפויה חברה מוחזקת לחלק דיבידנד מרווחים הכרוכים‬ ‫בתוספת מס לחברה‪ ,‬יוצרת החברה עתודה למס בגין תוספת המס שעשויה החברה להתחייב בה‪ ,‬בגין חלוקת‬ ‫הדיבידנד‪.‬‬ ‫מס נדחה בגין עסקאות בינחברתיות בדוח המאוחד נרשם לפי שיעור המס החל על החברה הרוכשת‪.‬‬ ‫רווח למניה‪:‬‬ ‫יג‪.‬‬ ‫היות שמניות החברה אינן רשומות למסחר ואינן מצויות בהליך רישום למסחר בשוק ציבורי‪ ,‬לא מציגה‬ ‫החברה נתוני רווח למניה‪.‬‬ ‫דיווח מגזרי‪:‬‬ ‫יד‪.‬‬ ‫מגזר פעילות הינו רכיב של הקבוצה העונה על שלושת התנאים הבאים‪:‬‬ ‫עוסק בפעילויות עסקיות שמהן הוא עשוי להניב הכנסות ובגינן עשויות להתהוות לו הוצאות‪ ,‬לרבות‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫הכנסות והוצאות המתייחסות לעסקאות בין חברות הקבוצה; וכן‬ ‫תוצאותיו התפעוליות נסקרות באופן סדיר על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה‪,‬‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫על מנת לקבל החלטות לגבי משאבים שיוקצו לו ועל מנת להעריך את ביצועיו; וכן‬ ‫קיים לגביו מידע כספי נפרד זמין‪.‬‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫‪02‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‪:‬‬ ‫עסקאות עם בעל שליטה‪:‬‬ ‫טו‪.‬‬ ‫נכסים והתחייבויות שלגביהם בוצעה עסקה עם בעל שליטה נמדדים לפי שווי הוגן במועד העסקה‪.‬‬ ‫כאשר קיים הפרש בין השווי ההוגן לבין התמורה מהעסקה‪ ,‬נזקף ההפרש כאמור להון‪.‬‬ ‫פרטים בדבר שערי מטבע חוץ ומדד המחירים לצרכן‪:‬‬ ‫טז‪.‬‬ ‫להלן פרטים על שינויים במדד המחירים לצרכן ושינויים בשערי החליפין של מטבעות עיקריים ביחס לש"ח‪:‬‬ ‫שער החליפין של‬ ‫מדד המחירים‬ ‫דולר ארה"ב‬ ‫לצרכן (ידוע)‬ ‫תאריך הדוחות הכספיים‬ ‫‪1.473‬‬ ‫‪001.6‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪1.711‬‬ ‫‪039.4‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫‪1.803‬‬ ‫‪036.1‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0233‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪3.9‬‬ ‫‪3.4‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫שיעור השינוי במשך התקופה‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0233‬‬ ‫‪03‬‬ ‫‪%‬‬ ‫(‪)7.2‬‬ ‫(‪)0.1‬‬ ‫‪7.7‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 4‬תקנים חדשים ופרשנויות שטרם אומצו‬ ‫תקן‪/‬פרשנות‪/‬תיקון‬ ‫(‪) 3‬‬ ‫(‪)0‬‬ ‫(‪) 1‬‬ ‫תחילה והוראות מעבר‬ ‫נושא‬ ‫תקן בנושא מכשירים פיננסיים‬ ‫תקן דיווח כספי בינלאומי ‪IFRS‬‬ ‫)‪,9 (2010‬‬ ‫התקן מחליף את הדרישות המופיעות ב‪ IAS 39 -‬ביחס לסיווג ומדידה של נכסים‬ ‫פיננסיים והתחייבויות פיננסיות‪ .‬בהתאם לתקן‪ ,‬ישנן שתי קטגוריות עיקריות של‬ ‫מדידת נכסים פיננסיים‪ :‬עלות מופחתת ושווי הוגן‪ .‬בסיס הסיווג לגבי מכשירי חוב‬ ‫מכשירים פיננסיים‬ ‫מתבסס על המודל העסקי של הישות לניהול נכסים פיננסיים ועל מאפייני תזרימי‬ ‫המזומנים החוזיים של הנכס הפיננסי‪ .‬כמו כן‪ ,‬השקעה במכשירים הוניים תימדד‬ ‫לפי שווי הוגן כאשר שינויים בשווי ההוגן יזקפו לרווח והפסד‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬התקן‬ ‫מאפשר בעת ההכרה הראשונית במכשיר הוני שאינו מוחזק למסחר‪ ,‬לבחור להציג‬ ‫שינויים בשווי ההוגן של מכשיר הוני במסגרת הרווח הכולל האחר‪ ,‬כאשר‬ ‫הסכומים שיזקפו לרווח הכולל האחר לא יסווגו לעולם לרווח והפסד‪ .‬התקן שמר‬ ‫ככלל את ההוראות המתייחסות לסיווג ומדידה של התחייבויות פיננסיות‪ ,‬כפי‬ ‫שהופיעו ב‪.IAS 39 -‬‬ ‫תקן דיווח כספי בינלאומי ‪ IFRS 9‬התקן מתקן את )‪ IFRS 7 ,IFRS 9 (2010‬ו‪ IAS 39 -‬בנושא חשבונאות גידור ‪-‬‬ ‫כללי‪ .‬תחת התקן‪ ,‬אסטרטגיות גידור נוספות אשר נעשה בהן שימוש לצורכי ניהול‬ ‫)‪,(2013‬‬ ‫סיכונים עשויות להיות כשירות לחשבונאות גידור (כגון מרכיבי סיכון של פריטים‬ ‫מכשירים פיננסיים תיקונים ל ‪-‬‬ ‫לא פיננסיים או קבוצות פריטים המהוות פוזיציות נטו)‪ .‬התקן מחליף את מבחן ה‪-‬‬ ‫)‪ IFRS 7 ,IFRS 9 (2010‬ו‪-‬‬ ‫‪ 82% - 305%‬הנוכחי לקביעת אפקטיביות הגידור‪ ,‬בדרישה לקשר כלכלי בין‬ ‫‪IAS 39‬‬ ‫המכשיר המגודר לבין המכשיר המגדר‪ ,‬מבלי לקבוע סף כמותי‪ .‬בנוסף‪ ,‬התקן מציג‬ ‫מודלים חדשים המהווים חלופות לחשבונאות גידור בהתייחס לחשיפות אשראי‬ ‫ולחוזים מסוימים אשר אינם בתחולת התקן‪ .‬התקן קובע עקרונות חדשים לטיפול‬ ‫במכשירים מגדרים‪ ,‬כגון הרחבת המקרים בהם מכשירי מזומן יכולים לשמש‬ ‫כפריטים מגדרים והוספת האפשרות לדחות או להפחית את "עלות הגידור" (כגון‬ ‫ערך הזמן של אופציה שנרכשה)‪ .‬כמו כן‪ ,‬התקן קובע דרישות גילוי חדשות‪.‬‬ ‫התיקון מבהיר שלישות קיימת באופן מיידי זכות משפטית ניתנת לאכיפה לקזז‬ ‫תיקון ל‪IAS 32 -‬‬ ‫את הסכומים שהוכרו‪ ,‬אם זכות זו לא מותנית באירוע עתידי; וכן ניתנת לאכיפה‬ ‫מכשירים פיננסיים‪ :‬הצגה‬ ‫הן במהלך העסקים הרגיל והן במקרה של חדלות פרעון או פשיטת רגל של‬ ‫הישות ושל כל הצדדים שכנגד‪.‬‬ ‫הפרשנות מספקת הנחיות בקשר לטיפול החשבונאי בהתחייבות לתשלום היטלים‬ ‫פרשנות של הועדה לפרשנויות‬ ‫של דיווח כספי בינלאומי ‪ IFRIC‬ממשלתיים אשר בתחולת ‪ IAS 37‬הפרשות‪ ,‬התחייבויות תלויות ונכסים תלויים וכן‬ ‫היטלים ממשלתיים שאינם בתחולת ‪ IAS 37‬היות ועיתוי פירעונם וסכומם ודאיים‪.‬‬ ‫‪,21‬‬ ‫"היטל" מוגדר כתזרים שלילי של משאבים המוטל על ישות על ידי הממשלה באמצעות‬ ‫היטלים‬ ‫חקיקה ו‪/‬או רגולציה‪ .‬הפרשנות קובעת כי התחייבות לתשלום היטל תוכר רק בקרות‬ ‫האירוע היוצר את המחויבות לתשלום‪ ,‬גם במקרים בהם אין לישות כל אפשרות‬ ‫מעשית להימנע מאותו אירוע‪.‬‬ ‫‪00‬‬ ‫מועד התחילה המנדטורי של התקן‬ ‫טרם נקבע‪ .‬יישום מוקדם מותר‬ ‫בכפוף למתן גילוי וכן בכפוף לאימוץ‬ ‫במקביל של התיקונים לתקני ‪IFRS‬‬ ‫אחרים‪ ,‬המפורטים בנספח לתקן‪.‬‬ ‫יישום התקן ייעשה בדרך של יישום‬ ‫למפרע‪ ,‬למעט הקלות מסוימות‪,‬‬ ‫המעבר‬ ‫להוראות‬ ‫בהתאם‬ ‫המפורטות בתקן‪.‬‬ ‫השפעות צפויות‬ ‫הקבוצה טרם החלה‬ ‫בבחינת ההשלכות של‬ ‫אימוץ התקן על הדוחות‬ ‫הכספיים‪.‬‬ ‫מועד התחילה המנדטורי של התקן הקבוצה טרם החלה‬ ‫טרם נקבע‪ .‬יישום מוקדם מותר בבחינת ההשלכות של‬ ‫אימוץ התקן על הדוחות‬ ‫בכפוף לתנאים המנויים בתקן‪.‬‬ ‫הכספיים‪.‬‬ ‫התיקון יחול לתקופות שנתיות‬ ‫המתחילות ביום ‪ 3‬בינואר ‪0234‬‬ ‫וייושם למפרע‪.‬‬ ‫הפרשנות תיושם לתקופות‬ ‫שנתיות המתחילות ביום ‪3‬‬ ‫בינואר ‪ 0234‬ותיושם למפרע‪.‬‬ ‫להערכת הקבוצה ליישום‬ ‫הפרשנות לא צפויה‬ ‫להיות השפעה מהותית‬ ‫על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫להערכת הקבוצה ליישום‬ ‫הפרשנות לא צפויה‬ ‫להיות השפעה מהותית‬ ‫על הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 5‬לקוחות‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪065‬‬ ‫‪4,839‬‬ ‫‪5,284‬‬ ‫‪770‬‬ ‫‪4,130‬‬ ‫חשבונות פתוחים‬ ‫הכנסות לקבל‬ ‫בניכוי הפרשה לחובות מסופקים‬ ‫‪105‬‬ ‫‪9,307‬‬ ‫‪9,450‬‬ ‫‪847‬‬ ‫‪8,625‬‬ ‫באור ‪ – 6‬חייבים ויתרות חובה‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪857‬‬ ‫‪-‬‬‫‪857‬‬ ‫הוצאות מראש ואחרים‬ ‫בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫‪691‬‬ ‫‪308‬‬ ‫‪803‬‬ ‫באור ‪ - 7‬מלאי בניינים למכירה ועבודות בביצוע‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫עלות עבודות בביצוע‬ ‫מלאי בניינים למכירה (‪)3‬‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪3,530‬‬ ‫‪93,979‬‬ ‫‪91,493‬‬ ‫מלאי בניינים למכירה‬ ‫מלאי דירות בהקמה‬ ‫מלאי דירות גמורות‬ ‫‪83,171‬‬ ‫‪32,626‬‬ ‫‪93,979‬‬ ‫התנועה במלאי בניינים למכירה‪:‬‬ ‫עלויות ליום ‪ 3‬בינואר‬ ‫עלויות שהתהוו בתקופה‬ ‫עלויות שהוכרו כהוצאה במסגרת עלות המכר‬ ‫‪311,164‬‬ ‫‪46,377‬‬ ‫(‪)87,560‬‬ ‫‪93,979‬‬ ‫למידע בדבר שעבודים ראה באור ‪(03‬ג)‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫‪822‬‬ ‫‪311,164‬‬ ‫‪314,364‬‬ ‫‪330,715‬‬ ‫‪02,609‬‬ ‫‪311,164‬‬ ‫‪340,176‬‬ ‫‪14,351‬‬ ‫(‪)41,365‬‬ ‫‪311,164‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 7‬מלאי בניינים למכירה ועבודות בביצוע (המשך)‬ ‫חוזי מכירה‪:‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫תנועה‪:‬‬ ‫יתרת מקדמות מרוכשים ליום ‪ 3‬בינואר‬ ‫תקבולים בתקופה‬ ‫הכנסות שהוכרו‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪16,279‬‬ ‫‪85,399‬‬ ‫(‪)329,337‬‬ ‫‪30,363‬‬ ‫‪15,054‬‬ ‫‪56,872‬‬ ‫(‪)56,245‬‬ ‫‪16,279‬‬ ‫מלאי דירות בהקמה כולל יתרת עלויות אשראי שהוונו נטו‪ ,‬בסך כ‪ 33,136 -‬אלפי ש"ח (ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪ 0230‬כ‪ 35,533 -‬אלפי ש"ח)‪.‬‬ ‫הסעיף כולל פרויקטים של הקבוצה כדלקמן‪:‬‬ ‫פרויקטים במעלה אדומים‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫הדר ‪3‬‬ ‫(א)‬ ‫פרויקט להקמת ‪ 44‬יחידות דיור במעלה אדומים‪ .‬בשנת ‪ 0233‬הסתיימה הקמת הפרויקט‬ ‫ולתום שנת ‪ 0231‬אוכלסו ‪ 43‬יחידות דיור‪.‬‬ ‫הדר ‪1‬‬ ‫(ב)‬ ‫פרויקט להקמת ‪ 42‬יחידות דיור במעלה אדומים‪ .‬בשנת ‪ 0231‬הסתיימה הקמת הפרויקט‬ ‫ולתום שנת ‪ 0231‬אוכלסו ‪ 11‬יחידות דיור‪.‬‬ ‫הדר ‪ ,4‬הדר ‪ 5‬והדר ‪6‬‬ ‫(ג)‬ ‫פרויקטים להקמת ‪ 89‬יחידות דיור בשלושה מתחמים נפרדים (שנקראים לצרכי שיווק‬ ‫"הדר ‪ 19 – "4‬יחידות דיור בשישה בניינים‪" ,‬הדר ‪ 34 – "5‬יחידות דיור בבנין אחד‪" ,‬הדר‬ ‫‪ 16 – "6‬יחידות דיור בשישה בניינים)‪ .‬בשנת ‪ 0231‬הסתיימה הבניה בפרויקט "הדר ‪."6‬‬ ‫בשנת ‪ 0230‬סיימה הקבוצה לבנות את הפרויקטים "הדר ‪ "4‬ו‪" -‬הדר ‪ ."5‬לתום שנת ‪0231‬‬ ‫אוכלסו ‪ 88‬יחידות דיור בשלושת המתחמים יחד‪.‬‬ ‫פרויקט מעלה הדר‬ ‫(ד)‬ ‫בחודש ספטמבר ‪ 0233‬הודיע משרד הבינוי והשיכון על הקצאה נוספת של ‪ 356‬יחידות‬ ‫דיור במעלה אדומים ב‪ 4 -‬מתחמים‪ .‬בחודש אפריל ‪ 0230‬אישר המנהל את ההקצאה‬ ‫האמורה‪ .‬בעקבות אישור המנהל‪ ,‬חתמה הקבוצה בחודש אפריל ‪ 0230‬הסכם פיתוח עם‬ ‫היזם המקורי והקבוצה מצפה לקבל המלצת משרד הבינוי והשיכון להסבת הפרויקט על‬ ‫שם חברת מצפור אדומים‪ .‬בשל מגבלות תכנון תוכננו בפועל בפרויקט ‪ 355‬יחידות דיור‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 0230‬התקשרה הקבוצה עם בנק מזרחי טפחות למימון שלב הקרקע לפרויקט זה‪,‬‬ ‫לפיו הבנק יעמיד מסגרת אשראי של כ‪ 12 -‬מיליון ש"ח כנגד רישום שעבוד הפרויקט‬ ‫לטובת הבנק‪ .‬למועד עריכת הדוחות הכספיים הקבוצה עומדת לפני חתימת הסכם ליווי‬ ‫עם הבנק לשלב א' בפרויקט לבניית ‪ 46‬יחידות דיור‪.‬‬ ‫פרויקט מעלה אדומים ‪ 62‬יחידות דיור‬ ‫( ה)‬ ‫בחודש ספטמבר ‪ 0231‬חברת מצפור אדומים זכתה במכרז להקצאת ‪ 62‬יחידות דיור‬ ‫במעלה אדומים‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 7‬מלאי בניינים למכירה ועבודות בביצוע (המשך)‬ ‫זכרון יעקב‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בפברואר ‪ 0233‬חתמה הקבוצה באמצעות קיר הד בע"מ על הסכם עקרונות לביצוע‬ ‫פרויקט "פינוי‪-‬בינוי" ברחוב מרבד הקסמים ‪ 008‬בזכרון יעקב (גוש ‪ 33096‬חלקה ‪.)48‬‬ ‫על המקרקעין האמורים‪ ,‬בשטח של כ‪ 02 -‬דונם‪ ,‬קיים מבנה ישן בן ‪ 18‬יחידות דיור‪ ,‬מתוכן ‪00‬‬ ‫בבעלות עמידר‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר ש‪ 3138/‬החלה על המקרקעין והעוסקת בהתחדשות‬ ‫עירונית‪ ,‬ניתן להרוס את המבנה הקיים ולהקים במקומו ‪ 4‬בנייני מגורים בהיקף של ‪ 99‬יחידות‬ ‫דיור וכן שטחים ציבוריים פתוחים‪ .‬בסך הכל ניתן יהיה לבנות על המקרקעין ‪ 33,229‬מ"ר עיקריים‬ ‫(לעומת ‪ 0,475‬מ"ר הבנויים כיום)‪.‬‬ ‫החברה קיבלה אישורה העקרוני של הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבקשה להגדיל את צפיפות‬ ‫המבנים כך שיבנו כ‪ 339 -‬יחידות דיור (במסגרת שטחי הבניה המאושרים בתב"ע)‪ .‬כמו כן התקבל‬ ‫אישור משרד הבינוי והשיכון להרחיב את הפטור על היטלי ההשבחה כך שיכלול גם את הגדלת‬ ‫כמות יחידות הדיור כאמור‪.‬‬ ‫בין הצדדים הוסכם כי תנאי למימוש הסכם העקרונות הוא קבלת אישור הוועדה המקומית לכל‬ ‫הבקשות האמורות‪ .‬ככל שלא יתקבל האישור בתוך ‪ 1‬חודשים‪ ,‬שמורה לחברה האפשרות לסגת‬ ‫מהעסקה‪ .‬עד תום שנת ‪ 0231‬חתמה החברה הסכמים עם עמידר (המנהלת בפרויקט ‪ 00‬יחידות‬ ‫דיור שנמצאות בבעלות המדינה) ועם כל הדיירים החופשיים בפרויקט למעט אחד‪.‬‬ ‫בהסכמים אלו מופיעים תנאים מתלים אשר התקיימות כולם תהפוך את ההסכמים לתקפים‪ .‬עיקר‬ ‫תנאים אלו התקיימו אולם טרם התקבלו מספר אישורים וביניהם האישורים הנדרשים ממנהל‬ ‫מקרקעי ישראל‪ ,‬הוועדה המקומית ואישור הליווי הבנקאי (הממתין לתשובות שונות מן המנהל)‪,‬‬ ‫קבלת אישורים למתווה העסקה על ידי רשות המסים (חלק מהאישורים כבר התקבלו)‪ ,‬והשלמת‬ ‫היוון דירות הדיירים‪.‬‬ ‫בהתאם להסכ ם העקרונות‪ ,‬ככל שיתממש הפרויקט‪ ,‬בעלי הדירות הקיימות בפרויקט יזכו לדירה‬ ‫חדשה בגודל השואף ל‪ 375% -‬מגודל דירתם הקיימת – בהתאם למפרט שסוכם בין הצדדים‪ .‬כן‬ ‫תינתן לדיירים אפשרות להחליף את הדירות האמורות בדירות גדולות יותר‪ ,‬בתוספת תשלום אך‬ ‫בהנחה מוסכמת ממחירי המחירון‪ .‬החברה התחייבה להשלים את מסירת הדירות לדיירים בתוך ‪04‬‬ ‫חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה‪ .‬החברה התחייבה עוד לבצע עבודות שצ"פ‪ ,‬גינון והקמת גינת‬ ‫משחקים‪.‬‬ ‫יתר הדירות בפרויקט יוצעו למכירה תחילה לזוגות צעירים בני זכרון יעקב (בהתאם לקריטריונים‬ ‫שיוסכמו עם המועצה)‪ ,‬לתקופה של ‪ 4‬חודשים ובהנחה מוסכמת עם המועצה ממחירי השוק‬ ‫הנהוגים בזכרון יעקב לדירות דומות‪.‬‬ ‫הפרויקט יבוצע בשלבים – תחילה יוקמו שני מבנים צפוניים ובית כנסת (בשטח של עד ‪ 302‬מ"ר‬ ‫ברוטו)‪ ,‬שבהם יזכו הדיירים הקיימים לדירות החדשות‪ ,‬לאחר מכן ייהרס המבנה הקיים ולבסוף‬ ‫ייבנו שני המבנים הדרומיים‪.‬‬ ‫להערכת החברה אם יתממשו התנאים המתלים‪ ,‬ניתן יהיה להתחיל בבניית ושיווק הדירות כבר‬ ‫ברבעון האחרון של שנת ‪ .0234‬כלל הפרויקט צפוי לארוך כ‪ 4 -‬עד ‪ 4.5‬שנים‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 8‬השקעות אחרות‬ ‫בתמורה לחלק מעבודות השיפוץ וההתאמה שביצעה הקבוצה בשנת ‪ 0229‬בבית הדר נכסים‪ ,‬עבור חברת סינטזה‬ ‫מולקולר דיטקטיישן ישראל בע"מ (להלן – "סינטזה ישראל")‪ ,‬שהיא חברת הזנק העוסקת בפיתוח מוצרי ביו‬ ‫טכנולוגיה‪ ,‬קיבלה ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א נכסים בע"מ (להלן – "רמפא") בהקצאה‪ ,‬כבר בשנת ‪ ,0228‬כ‪ 4.8% -‬ממניותיה של חברת‬ ‫‪( Detection Molecular Inc.‬להלן – "סינטזה")‪ ,‬שהיא חברת האם האמריקאית של סינטזה ישראל‪ .‬עלות העבודות‬ ‫בפועל הסתכמה לסך ‪ 888‬אלפי ש"ח‪ .‬לתאריך המאזן‪ ,‬בהנחת דילול מלא‪ ,‬עומד חלקה של רמפא על פחות מאחוז‬ ‫אחד ממניות סינטזה‪.‬‬ ‫באור ‪ – 9‬חייבים לזמן ארוך‬ ‫מכון טיהור‬ ‫ביום ‪ 7‬ביוני ‪ 0229‬אישר בית המשפט המחוזי בתל‪-‬אביב את זכייתה של החברה במכרז שפרסם כונס‬ ‫א‪.‬‬ ‫נכסים במהלך שנת ‪ ,0228‬לרכישת מלוא זכויות השותפות המוגבלת ת‪.‬ג‪.‬א תשתיות (להלן – "תגא")‪ ,‬במכון‬ ‫לטיהור שפכים שהקימה והפעילה תגא באזור ראש פינה (להלן – "מכון הטיהור")‪ ,‬בתמורה לסכום של ‪8‬‬ ‫מיליון ש"ח (לא כולל מע"מ)‪.‬‬ ‫בהתאם להוראות החוזה המקורי‪ ,‬שהיה בשיטת ה‪ B.O.T -‬אמורה הזוכה במכרז להקים את המכון‬ ‫ולהפעילו במשך ‪ 38‬שנה (עם אופציה למפעילה להארכת התקופה בכ‪ 7 -‬שנים נוספות) ולאחר מכן להעבירו‬ ‫לידי צחר תשתיות זורמות בע"מ (להלן – "צחר") – תאגיד שהוקם על ידי הרשויות המקומיות של צפת‪,‬‬ ‫חצור הגלילית וראש פינה‪ .‬מכון הטיהור שנבנה על ידי תגא החל לפעול ביום ‪ 3‬באפריל ‪ ,0221‬ולפיכך‬ ‫תקופת הפעלתו (לרבות האופציה) הינה עד ליום ‪ 08‬בפברואר ‪.0208‬‬ ‫מכון הטיהור קולט שפכים מהעיירה חצור‪ ,‬המושבה ראש פינה‪ ,‬מספר שכונות מהעיר צפת‪ ,‬שפכי תעשיה‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מאזור התעשייה צ‪.‬ח‪.‬ר‪ ,‬שפכים ממפעל "פרי הגליל" ושפכים ממחנות צבא ומשטרה באזור‪ .‬עם זאת‪ ,‬למכון‬ ‫הטיהור לקוח אחד בלבד – והוא צחר‪ ,‬אשר אחראית בהתאם לחוזה המקורי להעברת כל השפכים‬ ‫האמורים למכון הטיהור‪ .‬בהתאם להוראות החוזה המקורי התשלום שתקבל מפעילת המכון מצחר הוא‬ ‫‪ 3,121‬ש"ח למ"ק בתוספת מע"מ (נכון ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0229‬וצמוד למדד המחירים לצרכן)‪ .‬בחוזה המקורי‬ ‫התחייבה צחר להעביר למכון הטיהור כמות שפכים מינימלית של ‪ 0,502,222‬מ"ק לשנה‪ ,‬או במקרה שלא‬ ‫הועברה כמות השפכים המינימלית האמורה‪ ,‬לשלם למפעילת מכון הטיהור את הסכום המינימלי הנגזר‬ ‫מכמות שפכים זו‪.‬‬ ‫בחודש אוקטובר ‪ 0231‬הגיעה החברה לפשרה (במסגרת הליך שאושר כפסק דין מחייב בבית המשפט‬ ‫ג‪.‬‬ ‫המחוזי) עם צחר ופלג הגליל לפיו פלג הגליל תשלם לחברה סך של כ‪ 5.1 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬בצירוף מע"מ‬ ‫בתשלומים וזאת עד ליום ‪ .13.1.0234‬עד למועד הדוח מתוך הסך האמור שולם סך של כ‪ 5 -‬מיליוני ש"ח‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬במסגרת הפשרה כאמור סוכם כי הכמות המינימאלית לחישוב השפכים תהא ‪ 032,222‬מ"ק לחודש‪,‬‬ ‫שהינו החלק היחסי של צריכת המינימום עליו מחויבת צחר‪ .‬עד למועד פרסום הדוח משלמת צחר‪ ,‬כולל‬ ‫השלמה למינימום‪ ,‬את כל התשלומים כסדרם‪.‬‬ ‫החברה רושמת השקעתה במכון הטיהור כנכס פיננסי בחייבים לזמן ארוך בהתאם לעלות המופחתת‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 32‬מלאי מקרקעין (בלתי שוטף)‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מקרקעין בבעלות (‪)3‬‬ ‫מקרקעין בחכירה מימונית (‪)0‬‬ ‫מקרקעין בחכירה לא מהוונת‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫‪43,258‬‬ ‫‪399‬‬ ‫‪630‬‬ ‫‪43,869‬‬ ‫‪19,725‬‬ ‫‪399‬‬ ‫‪624‬‬ ‫‪42,528‬‬ ‫כולל מקרקעין שטרם נרשמו על שם חברות הקבוצה בסך ‪ 16,664‬אלפי ש"ח (ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫‪ – 0230‬סך ‪ 15,144‬אלפי ש"ח)‪ .‬בגין מקרקעין אלה נרשמו הערות אזהרה לטובת הקבוצה‪.‬‬ ‫המקרקעין טרם נרשמו על שם חברות הקבוצה‪.‬‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫כולל קרקעות בנס ציונה‪ ,‬בצומת גנים בפתח תקווה (ראה ד' להלן)‪ ,‬בראשון לציון (ראה ה' להלן)‪ ,‬בגבעת‬ ‫זאב ובמתן ירחיב‪.‬‬ ‫יתרת מלאי המקרקעין כוללת עלויות מימון שהוונו בסך של כ‪ 32,090 -‬אלפי ש"ח (ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫כ‪ 9,224 -‬אלפי ש"ח)‪.‬‬ ‫מלאי מקרקעין בפתח תקווה‬ ‫הקבוצה באמצעות אלדור הינה הבעלים של מתחם מקרקעין בעיר פתח תקווה‪ ,‬בשטח של כ‪ 06 -‬דונם‪,‬‬ ‫למעט החלקים במתחם אשר מיועדים לפי התב"ע לצרכי ציבור ולרישום על שם עיריית פתח תקווה‪.‬‬ ‫בהתאם לתוכנית החלה כיום על המקרקעין‪ ,‬ניתן לבנות עליהם ‪ 307‬יחידות דיור למגורים‪ 312 ,‬יחידות‬ ‫נוספות לדיור מוגן ועוד ‪ 6,222‬מ"ר למוסד‪ .‬הקבוצה מקדמת תכנון מחדש של המתחם שעיקרו הפיכת כל‬ ‫המקרקעין לבניה למגורים תוך הגדלה משמעותית של יחידות הדיור‪.‬‬ ‫מלאי מקרקעין בראשון לציון‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות קיר הד‪ ,‬הינה בעלת הזכויות בחלקות ‪ 60‬ו‪( 61-‬להלן – "החלקות") בגוש ‪ ,1910‬ברחוב‬ ‫יהודה בראשון לציון (להלן – "המקרקעין")‪ .‬שטח כל אחת משתי החלקות הינו ‪ 822‬מ"ר‪.‬‬ ‫בהתאם לתוכנית המתאר הקיימת (להלן – "התב"ע הקיימת")‪ ,‬אחוזי הבנייה המותרים על המקרקעין הינם‬ ‫‪ .345%‬עוד קובעת התב"ע הקיימת כי ניתן להקים על המקרקעין ‪ 30‬יחידות דיור לכל דונם‪.‬‬ ‫ביום ‪ 05‬בינואר ‪ 0233‬חתמה קיר הד על הסכם שיתוף עם בעלי החלקה הסמוכה (חלקה ‪ – )63‬על מנת‬ ‫לממש יחדיו את הבניה על שלוש החלקות (חלקות ‪ 60-61‬שבבעלות קיר הד וחלקה ‪ 63‬שבבעלות הצד‬ ‫השלישי)‪ .‬הצדדים הגישו במהלך שנת ‪ ,0233‬באמצעות אדריכל שנשכר על ידי שני הצדדים‪ ,‬תוכנית מתאר‬ ‫נ קודתית (תב"ע נקודתית) שלפיה יבנו קיר הד והצד השלישי שני בניינים בני כ‪ 8 -‬קומות כל אחד ובסך‬ ‫הכל כ‪ 52 -‬יחידות דיור‪ .‬קיר הד תהיה זכאית לכל יחידות הדיור בבניין אחד ולשליש מיחידות הדיור בבניין‬ ‫השני ואילו הצד השלישי יהיה זכאי לשני שליש מיחידות הדיור בבניין השני‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם‪ ,‬קיר הד תבנה את הבניין אשר שייך לה ואילו לגבי הבניין השני תינתן לקיר הד זכות‬ ‫סירוב ראשונה לביצוע עבודות הבניה‪ ,‬בהתאם לממוצע של שלוש הצעות שיתקבלו מקבלנים שונים‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬חלקה ‪ 60‬ריקה‪ .‬על חלקה מספר ‪ ,61‬קיים מבנה פנוי חד קומתי בן ‪ 5‬חדרים‪ ,‬בשטח של‬ ‫כ‪ 321-‬מ"ר (בסעיף זה‪" :‬הדירה")‪ .‬במהלך ‪ 0229‬שעבדה קיר הד את זכויותיה במקרקעין לטובת בנק איגוד‪,‬‬ ‫אשר העמיד בתמורה אשראי בהיקף של כ‪ 1.5 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬המשמש את הקבוצה לצרכיה השוטפים‪ .‬קיר‬ ‫הד התחייבה להסיר את השעבוד בתוך ‪ 62‬יום ממועד קבלת היתר הבניה‪.‬‬ ‫למו עד עריכת הדוחות הכספיים הגיעו קיר הד ובעלי החלקה הסמוכה להסכמות עם העירייה על אישור‬ ‫מתווה הפרויקט הסופי שיכלול ‪ 46‬יחידות דיור בשני מבנים והוגשה בקשת תב"ע נקודתית מתוקנת‪.‬‬ ‫הקבוצה מעריכה כי היתר בניה לפרויקט צפוי להתקבל במהלך ‪ ,0234‬וזאת בכפוף לאישור תב"ע נקודתית‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 33‬נדל"ן להשקעה‬ ‫א‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫מבנים‬ ‫בהקמה‬ ‫מבנים‬ ‫להשכרה‬ ‫קרקעות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫‪417‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0230‬‬ ‫‪-‬‬‫עליה בשווי הוגן‪ ,‬נטו (ב)‬ ‫שינוי בהתחייבויות בשל נדל"ן להשקעה ‪- -‬‬ ‫‪-‬‬‫השפעת השינויים בשערי חליפין‬ ‫‪417‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫‪116,346‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪1,284‬‬ ‫(‪)3,272‬‬ ‫‪119,389‬‬ ‫‪766‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪766‬‬ ‫‪117,149‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪1,284‬‬ ‫(‪)3,272‬‬ ‫‪142,190‬‬ ‫‪417‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0231‬‬ ‫‪4,287‬‬ ‫השקעות‬ ‫‪-‬‬‫עליה בשווי הוגן‪ ,‬נטו (ב)‬ ‫שינוי בהתחייבויות בשל נדל"ן להשקעה ‪- -‬‬ ‫‪-‬‬‫השפעת השינויים בשערי חליפין‬ ‫‪4,504‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪119,389‬‬ ‫‪-‬‬‫‪4,900‬‬ ‫(‪)4,930‬‬ ‫(‪)1,374‬‬ ‫‪116,205‬‬ ‫‪766‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪766‬‬ ‫‪142,190‬‬ ‫‪4,287‬‬ ‫‪4,900‬‬ ‫(‪)4,930‬‬ ‫(‪)1,374‬‬ ‫‪143,135‬‬ ‫קביעת שווי הוגן‪:‬‬ ‫היררכיית שווי הוגן‪:‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫בגין כל הנדל"ן להשקעה של החברה מבוצעת הערכת שווי בהתאם לרמה ‪ 1‬בהיררכיית שווי הוגן‪.‬‬ ‫להגדרת הרמות בהיררכיית שווי הוגן ראה באור ‪.0‬ה‪ ,‬בדבר בסיס עריכת הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫נתונים בדבר מדידות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ברמה ‪:1‬‬ ‫‪.0‬‬ ‫הנתונים המשמעותיים‬ ‫שאינם ניתנים לצפייה‬ ‫טכניקות הערכה לקביעת השווי ההוגן‬ ‫סוג הנכס‬ ‫השווי ההוגן נאמד בהתאם לרלוונטיות‪ ,‬בשקלול השיטות ‪ .3‬שווי שוק של תשלומי‬ ‫נכסים‬ ‫שלהלן או בשימוש באחת מהשיטות שלהלן בהתאם השכירות‪.‬‬ ‫להשכרה‬ ‫‪ .0‬שיעור היוון של‬ ‫למטרת מסחר לרלוונטיות‪:‬‬ ‫שימוש בטכניקת היוון הכנסות – מודל הערכת השווי מבוסס תזרימי המזומנים‪.‬‬ ‫ומגורים‬ ‫על הערך הנוכחי של אומדן ההכנסות הנובע מהנכס‪ .‬הערכת השווי ההוגן יגדל במידה‬ ‫שווי הנדל"ן מתבססת על תזרימי המזומנים השנתיים נטו‪ ,‬והשווי שוק של תשלומי‬ ‫המהוונים בשיעור היוון המשקף את הסיכונים הספציפיים השכירות יגדלו וכן‬ ‫במידה ושיעור ההיוון‬ ‫הגלומים בהם‪.‬‬ ‫הערכות השווי מתחשבות בסוג הדיירים הנמצאים בפועל יקטן‪.‬‬ ‫בנכס המושכר או האחראיים למילוי התחייבויות השכירות‪ ,‬לא קיים יחס גומלין בין‬ ‫חלוקת האחריות בין הקבוצה והשוכר לגבי אחזקת וביטוח הנתונים המשמעותיים‬ ‫הנכס ויתרת אורך החיים הכלכלי של הנכס‪ ,‬במקומות בהם שאינם ניתנים לצפייה‪.‬‬ ‫פרמטרים אלו רלוונטיים‪.‬‬ ‫שימוש בטכניקת ההשוואה – מודל הערכת השווי מבוסס על‬ ‫מחיר למטר רבוע למבנה‪ ,‬הנובע מנתונים הנצפים בשוק‬ ‫לנכסים בני השוואה‪ ,‬תוך ביצוע התאמות משמעותיות בגין‬ ‫איכות המבנה ותנאי השכירות‪.‬‬ ‫תהליכי הערכה המיושמים בחברה‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה נקבע מידי תקופה על ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים‪,‬‬ ‫בעלי כישורים וניסיון מתאימים לגבי הנכס נשוא הערכת השווי ומיקומו‪ ,‬הערכת שווי חיצונית‬ ‫מבוצעת פעם בשנה‪ ,‬כל הערכות שווי נבדקות על ידי מנהל בכיר בתחום הכספים‪.‬‬ ‫הנתונים העיקריים שאינם ניתנים לצפייה בשוק מתייחסים לגורמים הבאים‪:‬‬ ‫שיעורי היוון המבוססים על פרסומים מקצועיים בשווקים הרלוונטיים‪ ,‬ככל שישנם‪,‬‬ ‫‬‫והשוואה לעסקאות דומות בהתאמות הנדרשות‪.‬‬ ‫שווי שוק של תשלומי שכירות מבוסס על פרסומים מקצועיים בשווקים הרלוונטיים‬ ‫‬‫והשוואה לעסקאות דומות בהתאמות הנדרשות‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 33‬נדל"ן להשקעה (המשך)‬ ‫קביעת שווי הוגן (המשך)‪:‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הקבוצה ערכה הערכות שווי עדכניות לתום שנת ‪ 0231‬לכל נכסי הנדל"ן להשקעה בארץ הנמדדים‬ ‫‪.4‬‬ ‫לפי שווי הוגן‪ .‬הערכות השווי נערכו תוך שקלול שיטת ההשוואה ושיטת היוון תזרימי מזומנים‬ ‫הצפויים לנבוע מהנכסים‪ .‬שיעורי ההיוון ששימשו בחישוב הינם בין ‪ ,8%-9.5%‬תלוי בסוגי‬ ‫הנכסים‪ ,‬שיעורי התפוסה‪ ,‬ייעוד השטחים‪ ,‬טיב השוכרים ותחלופת השוכרים‪.‬‬ ‫שווי הנדל"ן להשקעה בארה"ב נקבע בהתאם להערכה שנערכה לתום שנת ‪ 0231‬עבור הגורם‬ ‫‪.5‬‬ ‫המממן‪ ,‬בשיטת היוון תזרימי המזומנים הצפויים לנבוע מהנכסים‪ ,‬בהתחשב בשיעור התפוסה‬ ‫למועד ההערכה‪ ,‬בשיעור היוון של ‪.8%-9.5%‬‬ ‫התאמות לערך בספרים‪:‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫להלן פרטים בדבר התאמות משמעותיות להערכת שווי שהתקבלה לצורך הצגת נדל"ן להשקעה‬ ‫בדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שווי הוגן כפי שנמסר על ידי מעריכים חיצוניים‬ ‫בתוספת סכומים שהוכרו כהתחייבות בגין הנכסים‬ ‫שווי הוגן כפי שהוצג בדוחות הכספיים‬ ‫ג‪.‬‬ ‫זכויות במקרקעין‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫קרקעות בבעלות (‪)3‬‬ ‫מבנים להשכרה בבעלות (‪)0‬‬ ‫זכויות חכירה מהוונות (‪)1‬‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫‪106,284‬‬ ‫‪35,013‬‬ ‫‪143,135‬‬ ‫‪102,049‬‬ ‫‪02,341‬‬ ‫‪142,190‬‬ ‫‪766‬‬ ‫‪334,427‬‬ ‫‪006,340‬‬ ‫‪143,135‬‬ ‫‪766‬‬ ‫‪336,042‬‬ ‫‪001,186‬‬ ‫‪142,190‬‬ ‫קרקעות בבעלות‬ ‫החברה הינה הבעלים (במושע) של חלק בקרקע חקלאית בנס ציונה בשטח (חלק החברה) של כ‪-‬‬ ‫‪ 80,222‬מ"ר‪ ,‬אשר משמשת נכון למועד הדוחות הכספיים כשטח חקלאי‪ .‬הקרקע מיועדת על ידי‬ ‫הרשות המקומית לחקלאות ולנופש מטרופולינים‪ .‬הקרקע מיועדת על ידי החברה בחלקה כנכס‬ ‫מניב‪ .‬הקרקע רשומה על שם החברה בספרי רשם המקרקעין‪.‬‬ ‫‪01‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 33‬נדל”ן להשקעה (המשך)‬ ‫זכויות במקרקעין (המשך)‪:‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מבנים להשכרה בבעלות‪:‬‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫נכסים מניבים באזור בוסטון ארה"ב – ראה סעיף ‪(1‬ה) להלן‪.‬‬ ‫(א)‬ ‫מקבץ דיור באשדוד‬ ‫(ב)‬ ‫מקבץ דיור באשדוד‪ ,‬הכולל ‪ 383‬יחידות דיור וקומה מסחרית‪.‬‬ ‫הנכס בבעלות של ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א נכסים בע"מ (להלן – "רמפא") ורשום על שמה בלשכת רישום‬ ‫המקרקעין‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של מקבץ הדיור כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים הינו ‪ 61,022‬אלפי‬ ‫ש"ח‪.‬‬ ‫דירה ומחסן ברוממה ירושלים‪ .‬השווי ההוגן של הנכס כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי‬ ‫(ג)‬ ‫חיצוניים הינו ‪ 1,242‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫קולנוע שביט בבאר שבע (מוצג לפי העלות בשל היעדר עסקאות בנות השוואה מספקות‬ ‫(ד)‬ ‫לקביעת השווי)‪.‬‬ ‫נכס בראשון לציון‪ .‬השווי ההוגן של הנכס כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים הינו‬ ‫( ה)‬ ‫‪ 4,012‬אלפי ש"ח (כולל היטל השבחה שיחול במימוש הזכויות)‪.‬‬ ‫זכויות חכירה מהוונות‪:‬‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫בית רמפא‬ ‫(א)‬ ‫מבנה בהר חוצבים בירושלים‪ ,‬בשטח מבונה לצרכי שכירות של כ‪ 7,822 -‬מ"ר‪ ,‬על קרקע‬ ‫בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל‪ .‬רמפא הינה בעלת זכויות חכירה מהוונות עבור השימוש‬ ‫בקרקע לתקופת חכירה של ‪ 49‬שנים עד ליום ‪ 36‬במאי ‪ ,0241‬הרשומות על שמה במנהל‬ ‫מקרקעי ישראל‪ .‬הבעלות במקרקעין שייכת למדינת ישראל‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של בית רמפא כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים הינו ‪ 58,602‬אלפי‬ ‫ש"ח‪.‬‬ ‫בית הדרים‬ ‫(ב)‬ ‫מבנה בהר חוצבים בירושלים‪ ,‬בשטח מבונה לצרכי שכירות של כ‪ 4,322 -‬מ"ר‪ .‬רמפא הינה‬ ‫בעלת זכויות חכירה מהוונות עבור השימוש בקרקע עד ליום ‪ 30‬במרץ ‪ ,0241‬הרשומות על‬ ‫שמה בספרי רשם המקרקעין‪ .‬הבעלות במקרקעין שייכת למדינת ישראל‪.‬‬ ‫החברה פועלת להוצאת היתרי בניה לתוספת של כ‪ 0,502 -‬מ"ר שטח עיקרי בהתאם‬ ‫לשינוי תב"ע שאושרה להוספת שתי קומות‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של בית הדרים כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים הינו ‪ 43,012‬אלפי‬ ‫ש"ח (כולל היטל השבחה שיחול במימוש הזכויות)‪.‬‬ ‫בית גיל‬ ‫(ג)‬ ‫מבנה בתלפיות בירושלים‪ ,‬בשטח מבונה לצרכי שכירות של כ‪ 1,422 -‬מ"ר‪ .‬לחברה זכויות‬ ‫חכירה מהוונות בנכס לתקופת חכירה של ‪ 49‬שנים‪ ,‬עד ל‪ 39 -‬באוקטובר ‪ .0207‬הזכויות‬ ‫רשומות על שם החברה במנהל מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של בית גיל כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים הינו ‪ 03,432‬אלפי ש"ח‬ ‫(כולל היטל השבחה שיחול במימוש הזכויות)‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 33‬נדל”ן להשקעה (המשך)‬ ‫זכויות במקרקעין (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫זכויות חכירה מהוונות (המשך)‪:‬‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫בית הדר נכסים‬ ‫(ד)‬ ‫מבנה בהר חוצבים בירושלים‪ ,‬בשטח מבונה לצרכי שכירות של כ‪ 8,822 -‬מ"ר‪ ,‬ולו ‪014‬‬ ‫מקומות חניה ומחסנים‪ .‬המבנה נרכש על ידי רמפא בתום שנת ‪ .0227‬בהתאם לתוכנית‬ ‫החלה על הנכס‪ ,‬ייעוד הנכס הינו לשימושי תעשייה ומלאכה ומטרת החכירה הינה מבנה‬ ‫תעשייתי‪.‬‬ ‫מוכרת הנכס רשומה כבעלת זכויות החכירה במקרקעין (בהתאם להסכם חכירה מהוון עם‬ ‫מנהל מקרקעי ישראל מיום ‪ 33‬בספטמבר ‪ ,)0221‬לתקופת חכירה של ‪ 49‬שנים מיום ‪32‬‬ ‫נובמבר ‪ 3998‬ועד ליום ‪ 9‬בנובמבר ‪ ,0247‬וכן אופציה לתקופת חכירה נוספת של ‪ 49‬שנים‪.‬‬ ‫העברת הזכויות במקרקעין על שם רמפא טרם הסתיימה נכון למועד עריכת הדוח‪ ,‬ולזכות‬ ‫רמפא רשומה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה‪.‬‬ ‫החברה פועלת להוצאת היתרי בניה לתוספת של כ‪ 5,362 -‬מ"ר שטח עיקרי בהתאם‬ ‫לשינוי תב"ע שאושרה להוספת שלוש קומות‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של בית הדר נכסים כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים הינו ‪78,662‬‬ ‫אלפי ש"ח (כולל היטל השבחה שיחול במימוש הזכויות)‪.‬‬ ‫מבנים באזור בוסטון‪ ,‬ארה"ב‬ ‫( ה)‬ ‫( ו)‬ ‫ד‪.‬‬ ‫שני מבנים בשטח כולל של כ‪ 33,782 -‬מ"ר במתחם עסקים בעיר ‪ Peabody‬באזור בוסטון‬ ‫ארה"ב‪ ,‬שנרכשו על ידי ‪ ,B&H Peabody‬חברה נכדה של החברה‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של המבנים כפי שנקבע לתום שנת ‪ 0230‬על ידי מעריכי שווי חיצוניים‪,‬‬ ‫מותאם לשיעור התפוסה של הנכס בפועל‪ ,‬הינו ‪ 30,022‬אלפי דולר ארה"ב‪.‬‬ ‫בית אבות ובית חולים סיעודי בטבעון‬ ‫ביום ‪ 37‬בינואר ‪ ,0228‬השלימה הקבוצה רכישת ‪ 64%‬ממניותיה של חברה פרטית‬ ‫המחזיקה נכסים ביישוב טבעון (להלן – "החברה הנרכשת")‪ .‬במקביל‪ ,‬רכשה חברה נוספת‬ ‫שאינה קשורה לקבוצה‪ ,‬את יתרת ‪ 16%‬ממניות החברה הנרכשת‪.‬‬ ‫החברה הנרכשת מחזיקה בזכויות חכירה מהוונות במקרקעין בשטח כולל של כ‪ 02 -‬דונם‬ ‫בקריית טבעון‪ ,‬עליהם בנויים כ‪ 1,222 -‬מ"ר המשמשים כבית אבות ובית חולים סיעודי‬ ‫שבהם ביחד כ‪ 92 -‬מיטות‪ .‬המקרקעין מושכרים לחברה אשר מפעילה ומנהלת את בית‬ ‫האבות ובית החולים הסיעודי שבמקום‪.‬‬ ‫לחברה זכויות חכירה במקרקעין מכוח הסכם חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל מיום ‪6‬‬ ‫באוגוסט ‪ 3998‬לתקופה שעד ‪ 08‬בפברואר ‪ 0245‬עם אופציה להארכה ל‪ 49 -‬שנה נוספות‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של הנכס כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים הינו ‪ 03,922‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סכומים שהוכרו בדוח רווח והפסד‪:‬‬ ‫‪16,364‬‬ ‫‪4,900‬‬ ‫הכנסות שכירות מנדל"ן להשקעה‬ ‫עלייה (ירידה) בשווי של נדל"ן להשקעה‬ ‫הוצאות תפעוליות ישירות הנובעות מנדל"ן‬ ‫‪8,887‬‬ ‫‪9,506‬‬ ‫‪9,723‬‬ ‫להשקעה שהפיק הכנסות שכירות‬ ‫ההוצאות התפעוליות הישירות של הקבוצה הנובעות מנדל"ן להשקעה אשר לא הפיק הכנסות שכירות‬ ‫אינן מהותיות‪.‬‬ ‫באשר לשעבודים ראה באור ‪(03‬ג)‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪15,260‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪11,871‬‬ ‫(‪)8,906‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 30‬רכוש קבוע‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫מחשבים‪,‬‬ ‫ריהוט וציוד‬ ‫משרד‬ ‫מכונות וציוד‬ ‫כלי רכב‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫עלות‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0230‬‬ ‫תוספות השנה‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫‪568‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪624‬‬ ‫‪683‬‬ ‫‪-‬‬‫‪683‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪-‬‬‫‪58‬‬ ‫‪3,127‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪3,141‬‬ ‫תוספות השנה‬ ‫גריעות השנה‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪056‬‬ ‫(‪)372‬‬ ‫‪692‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪683‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪58‬‬ ‫‪056‬‬ ‫(‪)372‬‬ ‫‪3,409‬‬ ‫פחת שנצבר‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0230‬‬ ‫תוספות השנה‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫‪401‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪471‬‬ ‫‪399‬‬ ‫‪320‬‬ ‫‪123‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪-‬‬‫‪58‬‬ ‫‪682‬‬ ‫‪350‬‬ ‫‪810‬‬ ‫תוספות השנה‬ ‫גריעות השנה‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪56‬‬ ‫(‪)372‬‬ ‫‪159‬‬ ‫‪320‬‬ ‫‪-‬‬‫‪421‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪58‬‬ ‫‪358‬‬ ‫(‪)372‬‬ ‫‪802‬‬ ‫עלות מופחתת ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪113‬‬ ‫‪078‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪629‬‬ ‫עלות מופחתת ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫‪313‬‬ ‫‪182‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪533‬‬ ‫‪10‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 31‬אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫שיעור הריבית *‬ ‫משיכות יתר‬ ‫הלוואות לזמן קצר ‪-‬‬ ‫שקליות צמודות לין היפני‬ ‫שקליות לא צמודות‬ ‫חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך‬ ‫חלויות שוטפות של איגרות חוב‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1.05%‬‬ ‫‪0,077‬‬ ‫‪1,297‬‬ ‫‪1.45%‬‬ ‫‪812‬‬ ‫‪339,490‬‬ ‫‪02,805‬‬ ‫‪32,253‬‬ ‫‪351,475‬‬ ‫‪3,293‬‬ ‫‪309,333‬‬ ‫‪02,197‬‬ ‫‪9,861‬‬ ‫‪361,559‬‬ ‫‪1.5%-4.5%‬‬ ‫* שיעור הריבית ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪.0231‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫בדבר שעבדוים ראה באור ‪(03‬ג)‪.‬‬ ‫באור ‪ – 34‬ספקים ונותני שירותים‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪3,614‬‬ ‫‪3,128‬‬ ‫‪0,940‬‬ ‫חשבונות פתוחים‬ ‫המחאות לפירעון‬ ‫באור ‪ – 35‬זכאים ויתרות זכות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪3,642‬‬ ‫‪0,251‬‬ ‫‪1,691‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪3,530‬‬ ‫‪8,626‬‬ ‫‪901‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪786‬‬ ‫‪0,874‬‬ ‫‪34,723‬‬ ‫‪3,066‬‬ ‫‪6,684‬‬ ‫‪657‬‬ ‫‪557‬‬ ‫‪1,882‬‬ ‫‪3,356‬‬ ‫‪0,388‬‬ ‫‪36,188‬‬ ‫פקדונות מלקוחות והכנסות מראש (‪)3‬‬ ‫עובדים ומוסדות בגין עובדים (‪)0‬‬ ‫מוסדות‬ ‫בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫זכאים בגין רכישת קרקע‬ ‫ריבית לשלם על איגרות חוב‬ ‫הוצאות לשלם ואחרים‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫מוצג בקיזוז המחאות לגביה מלקוחות‬ ‫‪808‬‬ ‫‪3,495‬‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫כולל בעל שליטה ובנו בגין שכר ומענק שנתי‬ ‫‪8,108‬‬ ‫‪6,431‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 36‬איגרות חוב‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫שיעור הריבית‬ ‫האפקטיבית‬ ‫איגרות חוב סדרה א'‬ ‫איגרות חוב‬ ‫ניכיון ופרמיה‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות הנפקה‬ ‫בניכוי חלות שוטפת‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫‪8.85%‬‬ ‫מועדי הפירעון (סכומים ללא ניכיון והוצאות הנפקה)‪:‬‬ ‫חלות שוטפת‬ ‫שנה שניה‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪02,320‬‬ ‫(‪)361‬‬ ‫(‪)315‬‬ ‫(‪)32,253‬‬ ‫‪9,751‬‬ ‫‪09,589‬‬ ‫(‪)160‬‬ ‫(‪)124‬‬ ‫(‪)9,861‬‬ ‫‪39,262‬‬ ‫‪32,253‬‬ ‫‪32,253‬‬ ‫‪02,320‬‬ ‫פרטים נוספים‪:‬‬ ‫ביום ‪ 6‬ביוני ‪ 0227‬הנפיקה החברה לציבור איגרות חוב סדרה א' בסך ‪ 52,222‬אלפי ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬בתמורה כוללת‬ ‫במזומן בסך ‪ 47,522‬אלפי ש"ח‪ ,‬המשקפת מחיר של ‪ 95‬ש"ח לכל ‪ 322‬ש"ח ערך נקוב‪ .‬איגרות החוב נושאות‬ ‫ריבית שנתית בשיעור ‪ . 6.7%‬קרן איגרות החוב תשולם בששה תשלומים שנתיים שווים בכל אחת מהשנים‬ ‫‪ 0232‬עד ‪ .0235‬הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫יתרת הערך הנקוב של איגרות החוב (סדרה א') ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬הינה ‪ 36,667‬אלפי ש"ח (ליום ‪13‬‬ ‫בדצמבר ‪ 05,222 – 0230‬אלפי ש"ח ע‪.‬נ‪.).‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬נסחרות איגרות החוב סדרה א' בבורסה בשווי של ‪ 03,814‬אלפי ש"ח (ליום ‪13‬‬ ‫בדצמבר ‪ 0230‬שווי איגרות החוב ‪ 10,222‬אלפי ש"ח)‪.‬‬ ‫קרן איגרות החוב נפרעת החל משנת ‪ .0232‬הפירעונות הצפויים המוצגים לעיל אינם כוללים הפחתת‬ ‫הניכיון והוצאות ההנפקה‪.‬‬ ‫חישוב הריבית האפקטיבית מביא בחשבון את הוצאות ההנפקה‪.‬‬ ‫הניכיון מופחת לפי הריבית האפקטיבית‪ .‬הוצאות ההנפקה מופחתות על פני משך החיים הממוצע של‬ ‫איגרות החוב‪.‬‬ ‫עד תום שנת ‪ 0229‬רכשה רמפא ‪ 5,358,633‬ע‪.‬נ‪ .‬של איגרות החוב תמורת סך כ‪ 1,668 -‬אלפי ש"ח בגינן‬ ‫רשמה הקבוצה רווח הון מרכישה עצמית בסך כ‪ 3,727 -‬אלפי ש"ח‪ .‬בשנת ‪ 0232‬מימשה רמפא את כל‬ ‫איגרות החוב שהחזיקה תמורת סך כ‪ 5,219 -‬אלפי ש"ח בגינם רשמה הקבוצה הנפקה מחדש‪ ,‬כולל פרמיה‬ ‫בסך ‪ 64‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫אמות מידה פיננסיות‪:‬‬ ‫לחברה התחייבות לשמירה על יחס הון עצמי מחושב לחוב החברה על פי איגרות החוב שבמחזור‬ ‫–‬ ‫של ‪ .3.75:3‬נכון למועד הדוח החברה עומדת בהתחייבות זו‪.‬‬ ‫כל עוד קיימות איגרות חוב (סדרה א') במחזור‪ ,‬לא תחלק החברה דיבידנד‪ ,‬במידה שסכום ההון‬ ‫–‬ ‫העצמי המחושב של החברה לאחר החלוקה‪ ,‬יפחת אל מתחת ל‪ 72 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 37‬הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫שיעור הריבית *‬ ‫הלוואות שקליות לא צמודות‬ ‫הלוואות שקליות צמודות מדד‬ ‫הלוואות שקליות צמודות מדד‬ ‫הלוואות דולריות וצמודות לדולר‬ ‫‪4.65%-4.75%‬‬ ‫‪1.5%-1.9%‬‬ ‫‪5.1%-6.0%‬‬ ‫‪3.9%‬‬ ‫בניכוי חלויות שוטפות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מועדי הפרעון‪:‬‬ ‫שנה ראשונה – חלויות שוטפות‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪31,086‬‬ ‫‪13,349‬‬ ‫‪08,906‬‬ ‫‪08,983‬‬ ‫‪320,140‬‬ ‫‪02,805‬‬ ‫‪83,537‬‬ ‫‪35,522‬‬ ‫‪42,847‬‬ ‫‪14,173‬‬ ‫‪10,167‬‬ ‫‪301,285‬‬ ‫‪02,197‬‬ ‫‪320,688‬‬ ‫‪02,805‬‬ ‫‪41,016‬‬ ‫‪31,797‬‬ ‫‪30,493‬‬ ‫‪33,991‬‬ ‫‪83,537‬‬ ‫‪320,140‬‬ ‫שנה שניה‬ ‫שנה שלישית‬ ‫שנה רביעית‬ ‫שנה חמישית ואילך‬ ‫* שיעור הריבית ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪.0231‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫בדבר שעבודים ראה באור ‪(03‬ג)‪.‬‬ ‫בתחום הבנייה למגורים‪ ,‬בפרויקטים בהם משמשת הקבוצה כיזם‪ ,‬נוהגת הקבוצה להתקשר עם תאגידים‬ ‫בנקאיים בהסכמים לליווי בנקאי סגור לפרויקט‪ ,‬במסגרתו מקבלת הקבוצה אשראי מהבנק לרכישת‬ ‫הקרקע והבניה‪ ,‬כאשר היא נדרשת להעמיד הון עצמי בהיקפים שונים‪.‬‬ ‫במסגרת הסכמי ליווי אלו‪ ,‬מתן האשראי לקבוצה‪ ,‬מותנה בין היתר בהתחייבויות שונות של החברה‬ ‫בקבוצה המקבלת את האשראי (בסעיף זה‪" :‬החברה") כלפי הבנקים מעמידי האשראי (בסעיף זה‪" :‬הבנק")‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬נקבעים מקרים לפיהם הבנק יהיה זכאי להעמיד את האשראי לפרעון מיידי‪ .‬מקרים אלו כוללים‪ ,‬בין‬ ‫היתר‪ :‬שימוש החברה באשראי שהועמד לה שלא למטרה שלשמה הוא נועד; אי‪-‬עמידה במועדים‬ ‫להתקדמות הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים שנקבע; ביצוע עבודות בניה בפרויקט שלא על‪-‬פי היתר בניה‬ ‫אם לא תיקנה החברה את החריגה מההיתר לאחר שנדרשה לכך; אם החברה לא החלה בבניית הפרויקט או‬ ‫הפסיקה בביצועו ולא המשיכה בביצועו לאחר שנדרשה לכך; חריגה מלוח התשלומים לבנק; אם החברה‬ ‫תיצו ר שעבוד נוסף על הנכסים אשר שועבדו לטובת הבנק ובכלל זה שעבוד שוטף על נכסיה לטובת צד‬ ‫שלישי‪ ,‬ללא הסכמת הבנק בכתב ומראש; שינוי בשליטה בחברה ללא הסכמת הבנק מראש ועוד‪.‬‬ ‫לתאריך הדיווח עומדת החברה בהתחייבויות שנקבעו‪.‬‬ ‫באור ‪ – 38‬הלוואות מצדדים קשורים‬ ‫הלוואות מחברות בשליטת בעלי עניין נושאות ריבית בשיעור ‪ 6%‬בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫באור ‪ – 39‬התחייבויות בשל נדל"ן להשקעה‬ ‫היטלי השבחה ודמי היתר למנהל בגין נדל"ן להשקעה המוצג לפי שווי הוגן‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 02‬התחייבויות בשל הטבות לעובדים‬ ‫הטבות לעובדים כוללות הטבות לטווח קצר והטבות לאחר סיום העסקה‪.‬‬ ‫תוכניות הטבה לאחר סיום העסקה – תוכנית הטבה מוגדרת‬ ‫ערך נוכחי של התחייבות בגין תוכנית הטבה מוגדרת‬ ‫שווי הוגן של נכסי התוכנית‬ ‫סה''כ התחייבות‪ ,‬נטו – מוצג בהטבות לעובדים לזמן ארוך‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪3,765‬‬ ‫‪195‬‬ ‫‪3,172‬‬ ‫‪3,731‬‬ ‫‪183‬‬ ‫‪3,110‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪.3‬‬ ‫התנועה בערך הנוכחי של ההתחייבות בגין תוכנית הטבה מוגדרת‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר‬ ‫הוצאות הריבית‬ ‫עלות שירות שוטף‬ ‫הטבות ששולמו‬ ‫הפסד (רווח) אקטוארי‪ ,‬נטו‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪.0‬‬ ‫‪3,731‬‬ ‫‪08‬‬ ‫‪364‬‬ ‫(‪)78‬‬ ‫(‪)60‬‬ ‫‪3,765‬‬ ‫‪3,465‬‬ ‫‪44‬‬ ‫‪374‬‬ ‫‪-‬‬‫‪12‬‬ ‫‪3,731‬‬ ‫התנועה בנכסי התוכנית‬ ‫‪183‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪30‬‬ ‫(‪)32‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪195‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר‬ ‫תשואה צפויה‬ ‫הפקדות על ידי המעביד‬ ‫הטבות ששולמו‬ ‫רווח אקטוארי‪ ,‬נטו‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪11‬‬ ‫‪144‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪39‬‬ ‫‪-‬‬‫‪8‬‬ ‫‪183‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 02‬התחייבויות בשל הטבות לעובדים (המשך)‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪.1‬‬ ‫הוצאות שנזקפו לדוח רווח והפסד‬ ‫עלות שירות שוטף‬ ‫הוצאות הריבית בגין ההתחייבות להטבות‬ ‫תשואה צפויה על נכסי התוכנית‬ ‫סך הוצאות בגין הטבות לעובדים‬ ‫‪364‬‬ ‫‪08‬‬ ‫( ‪)6‬‬ ‫‪386‬‬ ‫‪374‬‬ ‫‪44‬‬ ‫(‪)32‬‬ ‫‪028‬‬ ‫‪367‬‬ ‫‪06‬‬ ‫( ‪)6‬‬ ‫‪387‬‬ ‫תשואה בפועל על נכסי התוכנית‬ ‫‪30‬‬ ‫‪39‬‬ ‫‪3‬‬ ‫ההוצאה נכללה בסעיפים הבאים בדוח רווח והפסד‪:‬‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫‪364‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪386‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫‪374‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪028‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪367‬‬ ‫‪02‬‬ ‫‪387‬‬ ‫‪0233‬‬ ‫ההנחות האקטואריות העיקריות בקביעת ההתחייבות‬ ‫בגין תוכנית הטבה מוגדרת‬ ‫‪2.3%‬‬ ‫(‪)2.10%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫שיעור ההיוון ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫תשואה צפויה על נכסי התוכנית ליום ‪ 3‬בינואר‬ ‫שיעור עליית שכר ריאלית צפויה‬ ‫(‪)2.10%‬‬ ‫‪2.91%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫‪2.91%‬‬ ‫‪2.91%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫ההנחות האקטואריות בדבר שיעור התמותה העתידי מבוססות על נתונים סטטיסטיים שפורסמו ועל‬ ‫לוחות תמותה מקובלים‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 03‬התחייבויות תלויות‪ ,‬ערבויות‪ ,‬שעבודים והתקשרויות‬ ‫תביעות משפטיות‬ ‫א‪.‬‬ ‫לתאריך המאזן לא עומדות נגד החברה וחברות מוחזקות תביעות משפטיות כלשהן‪.‬‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫ערבויות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫לתאריך המאזן העמידו החברה ורמפא ערבויות באמצעות בנקים בסך כ‪ 4,827 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫מצפור אדומים‪ ,‬באמצעות הבנקים המלווים‪ ,‬העמידה לתאריך המאזן ערבויות בהתאם לחוק‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫המכר (דירות)‪ ,‬לרוכשי דירות בפרויקטים בסך כ‪ 316.3 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬וערבויות בסך כ‪ 4.3 -‬מיליון‬ ‫ש"ח לטובת משרד הבינוי והשיכון ולטובת עיריית מעלה אדומים להשלמת התחייבויותיה בביצוע‬ ‫הפרויקטים‪.‬‬ ‫קיר הד העמידה לתאריך המאזן ערבויות באמצעות בנקים בסך כ‪ 55 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בעלי עניין בחברה העמידו ערבויות אישיות לטובת החברה ולטובת חברות אחרות‬ ‫( ‪)4‬‬ ‫בקבוצה‪ .‬סך כל החובות לבנקים המובטחים בערבויות אישיות של בעל השליטה בחברה (או‬ ‫חברות בשליטתו שאינן חלק מהקבוצה)‪ ,‬מסתכמים לתאריך המאזן בכ‪ 036 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫שעבודים‬ ‫ג‪.‬‬ ‫להבטחת עמידה בתנאים הקשורים בקבלת מענק ההשקעה ל"מפעל המאושר"‪ ,‬רשמה רמפא‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫לטובת מדינת ישראל שעבוד שוטף על כל המכונות‪ ,‬הציוד‪ ,‬המתקנים ונכסי הדלא‪-‬ניידי שלה‪.‬‬ ‫להבטחת התחייבויות החברה וחברות מאוחדות לתאגידים בנקאיים רשמו החברה וחברות‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫מאוחדות משכנתאות מדרגה ראשונה על הזכויות במקרקעין עליהם הוקמו המבנים‪ ,‬לרבות זכויות‬ ‫הביטוח‪ ,‬וכן שועבדו זכויות לקבלת כספים מחלק מהשוכרים במבנים ורכב החברה‪.‬‬ ‫להבטחת התחייבויות של חברות מאוחדות לתאגידים בנקאיים בקשר עם פרויקטים לבניה‪ ,‬רשמו‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫החברות המאוחדות שעבודים על הזכויות בקרקע‪ ,‬שעבודים שוטפים על הפרויקטים‪ ,‬שעבוד חוזה‬ ‫עם קבלן מבצע‪ ,‬תקבולים מרוכשי דירות וזכויות הביטוח בפרויקטים‪.‬‬ ‫קיר הד שעבדה את זכויותיה במקרקעין בראשון לציון לטובת בנק‪ ,‬אשר העמיד בתמורה אשראי‬ ‫( ‪)4‬‬ ‫בהיקף של כ‪ 1.5 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬המשמש את הקבוצה לצרכיה השוטפים (ראה גם באור ‪(32‬ה))‪.‬‬ ‫התקשרויות‬ ‫ד‪.‬‬ ‫על‪-‬פי הסכמי העסקה מיום ‪ ,03.5.0227‬בין הקבוצה (באמצעות החברה ורמפא) לבין עמוס הדר ויאיר הדר‬ ‫("המנכ"לים")‪ ,‬עיקר תנאי העסקתו של כל מנכ"ל‪ ,‬היו כדלקמן‪:‬‬ ‫כל מנכ"ל היה זכאי לשכר חודשי (ברוטו) בסך של ‪ 15,222‬ש"ח‪ ,‬עבור ניהול כל החברות בקבוצה (צמוד‬ ‫למדד אחת לשנה) וכן תנאים סוציאליים הכוללים "ביטוח מנהלים"‪ ,‬ביטוח אובדן כושר עבודה בסכום של‬ ‫עד ‪ 0.5%‬מהשכר ברוטו וקרן השתלמות‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬מעמידה הקבוצה לרשות כל מנכ"ל‪ ,‬לצורך מילוי תפקידו‪ ,‬רכב פרטי ונושאת בכל ההוצאות‬ ‫הכרוכות בשימוש ברכב ובאחזקתו (לרבות המס אשר מוטל על המנכ"ל בגין ההטבה אשר יגולם לשכרו)‬ ‫ו כן מעמידה הקבוצה לרשות כל מנכ"ל טלפון נייד ונושאת בכל ההוצאות הכרוכות בשימוש בו ובאחזקתו‬ ‫(לרבות המס אשר מוטל על המנכ"ל בגין ההטבה אשר יגולם לשכרו)‪.‬‬ ‫בנוסף כל אחד מהמנכ"לים היה זכאי לבונוס שנתי בסכום השווה ל‪ 5% -‬מהגידול ברווח השנתי הנקי של‬ ‫החבר ה‪ ,‬לפני חלוקת הבונוס‪ ,‬לעומת הרווח השנתי הנקי של החברה בשנת ‪ – 0226‬היא שנת הבסיס‬ ‫(העומד על סכום של ‪ 4,191‬אלפי ש"ח)‪ ,‬בהתאם לנתוני פרופורמה‪" .‬הרווח השנתי הנקי" לצרכי האמור‬ ‫יהיה כפי שמופיע בדוחות המבוקרים והמאוחדים של החברה לשנת הכספים שקדמה לשנת הענקת הבונוס‬ ‫בפועל‪ ,‬לרבות רווח הנובע מאירועים חד פעמיים‪ ,‬שערוכים‪ ,‬שינויי תקינה וכדומה‪ .‬הבונוס אמור להיות‬ ‫משולם בפועל לכל אחד מהמנכ"לים עד לתום שלושה חודשים לאחר סוף כל שנה כאמור‪ .‬בפועל‪ ,‬נכון‬ ‫לתאריך המאזן‪ ,‬טרם שולם הבונוס למנכ"לים עבור השנים ‪( 0229-0230‬ראה להלן)‪.‬‬ ‫הסכם ההעסקה של כל אחד מהמנכ"לים היה לתקופה של חמש שנים‪.‬‬ ‫בהתאם למדיניות התגמול החדשה‪ ,‬הבונוס למנכ"לים יחושב לפי ‪ 5%‬מממוצע הרווח הנקי של החברה‬ ‫בשלוש השנים האחרונות‪.‬‬ ‫בפועל בשנים ‪ 0229-0231‬שילמה החברה למנכ"לים סכומים נמוכים מהמגיע להם לפי הסכמי השכר ו‪/‬או‬ ‫מדיניות תגמול של החברה‪ ,‬ולכן החברה רשמה הפרשה בגין הוצאות השכר והבונוס‪.‬‬ ‫החברה פועלת לאשר את הסכמי העסקה של המנכ"לים על פי הדין‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 00‬הון‬ ‫הרכב הון המניות‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬ו‪0230 -‬‬ ‫נפרע‬ ‫מונפק‬ ‫בשקלים חדשים‬ ‫רשום‬ ‫מניות רגילות בנות ‪ 2.2223‬ש"ח ערך נקוב כ"א‬ ‫‪0,222‬‬ ‫מניות רגילות בנות ‪ 2.2223‬ש"ח ערך נקוב כ"א‬ ‫‪02,222,222‬‬ ‫‪2.0‬‬ ‫‪2.0‬‬ ‫מספר המניות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫קרן תרגום של פעילות חוץ‪:‬‬ ‫קרן התרגום כוללת את כל הפרשי מטבע החוץ הנובעים מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ וכן‬ ‫מתרגום התחייבויות המוגדרות השקעות בפעילות חוץ‪.‬‬ ‫באור ‪ – 01‬הכנסות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫דמי שכירות ואחזקה (‪)3‬‬ ‫הכנסות מבניה למגורים‬ ‫הכנסות מביצוע עבודות (‪)3‬‬ ‫דמי ניהול (‪)3‬‬ ‫אחרות‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫‪3,680‬‬ ‫‪3,680‬‬ ‫‪16,273‬‬ ‫‪329,032‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪1,375‬‬ ‫‪349,355‬‬ ‫‪15,260‬‬ ‫‪56,245‬‬ ‫‪44‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪1,621‬‬ ‫‪95,154‬‬ ‫‪11,819‬‬ ‫‪56,648‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪1,574‬‬ ‫‪94,666‬‬ ‫הכנסות מצדדים קשורים – ראה באור ‪.13‬‬ ‫להלן דמי השכירות המינימליים העתידיים להתקבל בגין הסכמי שכירות שבתוקף לתאריך המאזן‪:‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪07,495‬‬ ‫‪14,814‬‬ ‫‪37,104‬‬ ‫עד שנה‬ ‫משנתיים עד ארבע שנים‬ ‫מעל ארבע שנים‬ ‫‪11‬‬ ‫‪09,721‬‬ ‫‪09,541‬‬ ‫‪32,303‬‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪09,074‬‬ ‫‪62,075‬‬ ‫‪6,617‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 04‬עלות ההכנסות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫עלות בניינים שנמכרו ועבודות שבוצעו‪:‬‬ ‫קרקע ופיתוח‬ ‫חומרי בניה וקבלני משנה‬ ‫עלויות ישירות אחרות‬ ‫אחזקת בניינים ואחרות‪:‬‬ ‫אחזקת בניינים ואחרות‬ ‫הפחתת מכון טיהור‬ ‫משכורת ונלוות‬ ‫באור ‪ – 05‬הוצאות מכירה ושיווק‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪32,744‬‬ ‫‪730‬‬ ‫‪635‬‬ ‫‪322,617‬‬ ‫‪32,481‬‬ ‫‪758‬‬ ‫‪620‬‬ ‫‪54,986‬‬ ‫‪9,828‬‬ ‫‪784‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪58,502‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫משכורות ונלוות‬ ‫פרסום ותיווך‬ ‫‪71‬‬ ‫‪514‬‬ ‫‪627‬‬ ‫באור ‪ – 06‬הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪812‬‬ ‫‪920‬‬ ‫‪71‬‬ ‫‪759‬‬ ‫‪810‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫משכורות ונלוות (‪)3‬‬ ‫שירותים מקצועיים‬ ‫רכב‪ ,‬תקשורת‪ ,‬משרדיות ואחרות‬ ‫חובות אבודים ומסופקים‬ ‫פחת‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫‪05,297‬‬ ‫‪48,449‬‬ ‫‪35,202‬‬ ‫‪30,563‬‬ ‫‪03,653‬‬ ‫‪8,913‬‬ ‫‪36,253‬‬ ‫‪04,662‬‬ ‫‪6,695‬‬ ‫‪4,232‬‬ ‫‪0,931‬‬ ‫‪3,302‬‬ ‫‪446‬‬ ‫‪358‬‬ ‫‪8,647‬‬ ‫שכר לצדדים קשורים – ראה באור ‪.13‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪1,816‬‬ ‫‪3,929‬‬ ‫‪3,333‬‬ ‫( ‪)5‬‬ ‫‪350‬‬ ‫‪7,221‬‬ ‫‪0,564‬‬ ‫‪3,812‬‬ ‫‪905‬‬ ‫‪81‬‬ ‫‪341‬‬ ‫‪5,545‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 07‬הכנסות אחרות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪442‬‬ ‫‪442‬‬ ‫אחרות‬ ‫באור ‪ – 08‬הוצאות מימון‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪363‬‬ ‫‪363‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ריבית והפחתת ניכיון על איגרות חוב‬ ‫עלות אשראי לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים‬ ‫עלות אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים‬ ‫הוצאות ריבית נטו בגין הטבות לעובדים‬ ‫ריבית לצדדים קשורים ובעלי ענין‬ ‫שינוי בנכסים פיננסיים שיועדו לשווי הוגן דרך רווח‬ ‫והפסד‬ ‫ריבית לאחרים‬ ‫בניכוי עלויות אשראי שהוונו לנכסים כשירים‬ ‫באור ‪ – 09‬הכנסות מימון‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪0,408‬‬ ‫‪5,812‬‬ ‫‪4,725‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪0,458‬‬ ‫‪1,102‬‬ ‫‪6,849‬‬ ‫‪6,868‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪0,020‬‬ ‫‪4,614‬‬ ‫‪8,602‬‬ ‫‪5,458‬‬ ‫‪02‬‬ ‫‪0,555‬‬ ‫‪-‬‬‫‪050‬‬ ‫(‪)5,840‬‬ ‫‪9,851‬‬ ‫‪-‬‬‫‪82‬‬ ‫(‪)7,192‬‬ ‫‪33,961‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪6‬‬ ‫(‪)7,798‬‬ ‫‪31,572‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ריבית מפקדונות בבנקים‬ ‫ריבית מחייבים אחרים‬ ‫שינוי בנכסים פיננסיים שיועדו לשווי הוגן דרך רווח‬ ‫והפסד‬ ‫ריבית מאחרים‬ ‫‪13‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪430‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪522‬‬ ‫‪-‬‬‫‪555‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪414‬‬ ‫‪385‬‬ ‫‪00‬‬ ‫‪729‬‬ ‫‪-‬‬‫‪60‬‬ ‫‪637‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 12‬מסים על ההכנסה‬ ‫פרטים בדבר סביבת המס בה פועלת הקבוצה‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫שיעור מס חברות‪:‬‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫להלן שיעורי המס הרלוונטיים לחברה בשנים ‪:0233-0231‬‬ ‫(א)‬ ‫‪04% - 0233‬‬ ‫‪05% - 0230‬‬ ‫‪05% - 0231‬‬ ‫ביום ‪ 5‬באוגוסט ‪ 0231‬עבר בכנסת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה‬ ‫להשגת יעדי התקציב לשנים ‪ 0231‬ו‪ ,)0234 -‬התשע"ג‪ ,0231-‬אשר קבע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬העלאת‬ ‫שיעור מס החברות‪ ,‬החל משנת ‪ 0234‬ואילך בשיעור של ‪ 3.5%‬כך שיעמוד על ‪.06.5%‬‬ ‫יתרות המסים הנדחים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬חושבו בהתאם לשיעורי המס החדשים כפי‬ ‫שנקבע בחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים‪ ,‬לפי שיעור המס הצפוי לחול במועד‬ ‫ההיפוך‪ .‬השפעת השינוי על הדוחות הכספיים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬מתבטאת בגידול‬ ‫בעתודה למס נדחה‪ ,‬נטו בסך ‪ 456‬אלפי ש"ח כנגד הוצאות מסים נדחים‪.‬‬ ‫המסים השוטפים לתקופות המדווחות מחושבים בהתאם לשיעורי המס המוצגים לעיל‪.‬‬ ‫ביום ‪ 4‬בפברואר ‪ 0232‬פורסם ברשומות תיקון ‪ 374‬לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש)‬ ‫(ב)‬ ‫התשכ"א ‪( 3963 -‬להלן‪" :‬הפקודה") במסגרתו הוסף סעיף ‪87‬א לפקודה הקובע הוראת שעה‬ ‫שלפיה‪ ,‬תקן חשבונאות מס' ‪" - 09‬אימוץ תקני דיווח כספי בינלאומיים (‪ ")IFRS‬שפרסם‬ ‫המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות לא יחול בקביעת ההכנסה החייבת לגבי שנות המס‬ ‫‪ 0228 ,0227‬ו‪ ,0229 -‬אף אם תקן זה הוחל בדוחות הכספיים (להלן‪" :‬הוראת השעה")‪ .‬ביום‬ ‫‪ 30‬בינואר ‪ 0231‬פורסם תיקון ‪ 388‬לפקודה‪ ,‬אשר במסגרתו תוקנה הוראת השעה‪ ,‬כך‬ ‫שתקן ‪ 09‬לא יחול גם בקביעת ההכנסה החייבת בשנות המס ‪ 0232‬ו‪.0233 -‬‬ ‫הטבות מתוקף חוק לעידוד השקעות הון‪ ,‬התשי"ט – ‪3959‬‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫תכניות ה קמת מבנה התעשייה בבית רמפא קיבלו מעמד של "מפעל מאושר" על פי החוק לעידוד‬ ‫השקעות הון‪ ,‬התשי"ט – ‪( 3959‬להלן – החוק)‪.‬‬ ‫על פי הוראות החוק‪ ,‬הכנסות רמפא במשך שבע שנים‪ ,‬החל מהשנה הראשונה בה תהיה לה‬ ‫הכנסה חייבת במס‪ ,‬אך לא מעבר ל‪ 34 -‬שנים מתאריך כתב האישור (‪ )07.0.3994‬ו‪ 30 -‬שנים‬ ‫מתאריך ההפעלה (שנת ‪ ,)3999‬תהיינה חייבות במס חברות בשיעור של ‪ .05%‬בנוסף להטבה זו‪,‬‬ ‫זכאית רמפא למענקי השקעה ולפחת מואץ‪ .‬דיבידנד מהכנסות מהמפעלים המאושרים יהיה חייב‬ ‫במס בשיעור של ‪ 35%‬בידי מקבלו‪.‬‬ ‫החל משנת ‪ 3999‬תובעת רמפא פחת מואץ בשיעור ‪ 36%‬על ההשקעה בבית רמפא‪ ,‬כאמור בחוק‪.‬‬ ‫ההטבות דלעיל מותנות בקיום התנאים שנקבעו בחוק ובכתב האישור‪ ,‬בעיקר – השכרת כ‪72% -‬‬ ‫משטח המבנים למפעלים תעשייתיים שהם "מפעלים מאושרים" לתקופה של ‪ 7‬שנים לפחות‪ .‬אי‪-‬‬ ‫עמידה בתנאים עלולה לגרום לביטול ההטבות ולדרישה להחזר המענקים שנתקבלו בתוספת‬ ‫ריבית‪ .‬החל משנת ‪ 3999‬עומדת רמפא בתנאים שנקבעו‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 12‬מסים על ההכנסה (המשך)‬ ‫פרטים בדבר סביבת המס בה פועלת הקבוצה (המשך)‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫תיקון החוק לעידוד השקעות הון‪ ,‬התשי"ט ‪3959 -‬‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫ביום ‪ 09‬בדצמבר ‪ 0232‬אושר בכנסת חוק המדיניות הכלכלית לשנים ‪ ,0233-0230‬אשר במסגרתו‬ ‫תוקן החוק לעידוד השקעות הון‪ ,‬התשי"ט‪( 3959-‬להלן‪" :‬התיקון לחוק")‪ .‬התיקון לחוק פורסם‬ ‫בספר החוקים ביום ‪ 6‬בינואר ‪ .0233‬תוקפו של התיקון לחוק הוא מיום ‪ 3‬בינואר ‪ 0233‬והוראותיו‬ ‫יחולו ביחס להכנסה מועדפת שהופקה או שנצמחה בידי חברה מועדפת‪ ,‬כהגדרתן בתיקון לחוק‪,‬‬ ‫בשנת ‪ 0233‬ואילך‪ .‬חברה רשאית לא לעבור לתחולת התיקון לחוק העידוד ולהישאר בתחולת‬ ‫החוק‪ ,‬טרם תיקונו‪ ,‬עד תום תקופת ההטבות‪ .‬שנת הבחירה האחרונה שהחברה רשאית לבחור‬ ‫הינה שנת המס ‪ 0230‬ובתנאי שההשקעה המזערית המזכה החלה בשנת ‪.0232‬‬ ‫במסגרת התיקון נקבע כי למסלול המענקים יהיו זכאיות חברות באזור פיתוח א' בלבד והן יהיו‬ ‫זכאיות ליהנות הן ממסלול זה והן ממסלול הטבות המס במקביל‪ .‬כמו כן‪ ,‬בוטלו מסלולי הטבות‬ ‫המס הקיימים (מסלול הפטור ממס‪ ,‬מסלול "אירלנד" ומסלול "אסטרטגי") ובמקומם נקבעו שני‬ ‫מסלולי מס חדשים‪ ,‬מפעל מועדף ומפעל מועדף מיוחד‪ ,‬שעיקרם שיעור מס אחיד ומופחת על כלל‬ ‫הכנסות החברה הזכאיות להטבות‪ ,‬כדלקמן‪ :‬לגבי מפעל מועדף ‪ -‬בשנות המס ‪32% - 0233-0230‬‬ ‫באזור פיתוח א' ו‪ 35% -‬בשאר הארץ‪ ,‬בשנות המס ‪ 7% - 0231-0234‬באזור פיתוח א' ו‪30.5% -‬‬ ‫בשאר הארץ ובשנת המס ‪ 0235‬ואילך ‪ 6% -‬באזור פיתוח א' ו‪ 30% -‬בשאר הארץ‪ .‬ביום ‪ 5‬באוגוסט‬ ‫‪ , 0231‬עבר בכנסת חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב‬ ‫לשנים ‪ 0231‬ו‪ ,)0234 -‬התשע"ג‪ ,0231-‬אשר ביטל את מתווה הפחתת המס כך שהחל משנת המס‬ ‫‪ 0234‬שיעור המס על הכנסה מועדפת יהיה ‪ 9%‬באזור פיתוח א' ו‪ 36% -‬בשאר הארץ‪ .‬בנוסף‪ ,‬מפעל‬ ‫העומד בהגדרת "מפעל מועדף מיוחד"‪ ,‬זכאי לתקופת הטבות של ‪ 32‬שנים רצופות‪ ,‬לשיעור מס‬ ‫מופחת של ‪ 5%‬אם הוא ממוקם באזור פיתוח א' או לשיעור מס מופחת של ‪ 8%‬אם אינו ממוקם‬ ‫באזור פיתוח א'‪.‬‬ ‫עוד נקבע בתיקון‪ ,‬כי לא יחול מס על דיבידנד שיוחלק מתוך הכנסה מועדפת לבעלת מניות שהיא‬ ‫חברה‪ ,‬הן ברמת החברה המחלקת והן ברמת החברה המקבלת‪ .‬שיעור מס של ‪ 35%‬יחול על‬ ‫דיבידנד שיחולק מתוך הכנסה מועדפת לבעל מניות יחיד או לתושב חוץ בכפוף לאמנות למניעת‬ ‫כפל מס‪ .‬במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב‬ ‫לשנים ‪ 0231‬ו‪ ,)0234 -‬התשע"ג‪ ,0231-‬נקבעה העלאת שיעור המס על דיבידנד ליחיד ולתושב חוץ‬ ‫שיחולק החל מיום ‪ 3‬בינואר ‪ ,0234‬ואשר מקורו בהכנסה מעודפת‪ ,‬לשיעור של ‪.02%‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בתיקון לחוק נקבעה הקלה בנוגע לאי חיוב במס המשולם על דיבידנד שמתקבל על ידי‬ ‫חברה ישראלית מרווחי מפעל מאושר‪/‬חלופי‪/‬מוטב‪ ,‬שנצמחו בתקופת ההטבות לפי נוסח החוק‬ ‫טרם תיקונו‪ ,‬אם החברה מחלקת הדיבידנד תודיע לרשויות המס עד ליום ‪ 12‬ביוני ‪ 0235‬על החלת‬ ‫הוראות התיקון לחוק‪ ,‬והדיבידנד יחולק לאחר מועד ההודעה (להלן‪" :‬ההקלה")‪ .‬כמו כן‪ ,‬חלוקה‬ ‫מרווחי המפעל הפטור תחויב במס בחברה המחלקת‪.‬‬ ‫חברות מאוחדות מחוץ לישראל‬ ‫( ‪)4‬‬ ‫חברות מאוחדות שמקום התאגדותן הינו מחוץ לישראל‪ ,‬נישומות לפי חוקי המס בארץ מושבן‪.‬‬ ‫שיעור המס העיקרי החל על חברה מאוחדת בארצות הברית הינו‪.18.105% :‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 12‬מסים על ההכנסה (המשך)‬ ‫מסים על ההכנסה (הטבת מס) בדוחות רווח והפסד‪:‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הוצאות מסים שוטפים‬ ‫מסים שוטפים‬ ‫מסים בגין שנים קודמות‬ ‫‪5,585‬‬ ‫‪108‬‬ ‫‪5,931‬‬ ‫הוצאות (הכנסות) מסים נדחים‬ ‫השפעת יצירה והיפוך של הפרשים זמניים‬ ‫שינוי במסים הנדחים בשל שינוי בשיעור מס‬ ‫ג‪.‬‬ ‫(‪)429‬‬ ‫‪7,891‬‬ ‫‪7,484‬‬ ‫‪32,472‬‬ ‫‪341‬‬ ‫‪-‬‬‫‪341‬‬ ‫‪4,641‬‬ ‫להלן התנועה במסים הנדחים והרכבם‪:‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0230‬‬ ‫שינויים אשר נזקפו לרווח והפסד‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫שינויים אשר נזקפו לרווח והפסד‬ ‫השפעת השינוי בשיעור המס‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫‪4,497‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪4,522‬‬ ‫‪3,372‬‬ ‫‪3,518‬‬ ‫‪0,728‬‬ ‫‪8,603‬‬ ‫‪0,986‬‬ ‫‪--‬‬‫‪0,986‬‬ ‫נדל"ן‬ ‫להשקעה‬ ‫הפסדים‬ ‫מועברים‬ ‫‪09,992‬‬ ‫‪853‬‬ ‫‪12,843‬‬ ‫‪3,326‬‬ ‫‪3,876‬‬ ‫‪11,801‬‬ ‫(‪)810‬‬ ‫‪321‬‬ ‫(‪)709‬‬ ‫(‪)476‬‬ ‫(‪)71‬‬ ‫(‪)3,078‬‬ ‫מלאי‬ ‫מקרקעין‬ ‫והפרשה‬ ‫התחייבויות‬ ‫לחובות‬ ‫בשל עובדים‬ ‫מסופקים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫(‪)1,476‬‬ ‫(‪)105‬‬ ‫(‪)1,823‬‬ ‫‪3,203‬‬ ‫(‪)338‬‬ ‫(‪)0,898‬‬ ‫המסים הנדחים מוצגים במאזן כדלהלן‪:‬‬ ‫(‪)3,452‬‬ ‫(‪)526‬‬ ‫(‪)3,956‬‬ ‫(‪)495‬‬ ‫(‪)347‬‬ ‫(‪)0,598‬‬ ‫רכישה‬ ‫עצמית‬ ‫והנפקה‬ ‫מחדש של‬ ‫אג"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫(‪)45‬‬ ‫‪02‬‬ ‫(‪)05‬‬ ‫‪34‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)33‬‬ ‫‪04,387‬‬ ‫‪341‬‬ ‫‪04,112‬‬ ‫‪3,372‬‬ ‫‪3,518‬‬ ‫‪07,218‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪09,383‬‬ ‫(‪)0,341‬‬ ‫‪07,218‬‬ ‫בהתחייבויות לזמן ארוך‬ ‫ביתרות חובה לזמן ארוך‬ ‫הלוואות שקליות צמודות מדד‬ ‫‪11‬‬ ‫‪07,422‬‬ ‫(‪)1,272‬‬ ‫‪04,112‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 12‬מסים על ההכנסה (המשך)‬ ‫להלן התאמה בין סכום המס התיאורטי החל על ההכנסה לבין הוצאות המס שנכללו בדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫שיעור המס החל‬ ‫המס התיאורטי החל‬ ‫הפסדים שלא נוצר בגינם מס נדחה‬ ‫מסים נדחים שחושבו בשיעור מס שונה‬ ‫ניצול הפסדים מועברים והוצאות שלא הוכרו בעבר ולא נוצר‬ ‫בגינם מס נדחה והכנסות פטורות‬ ‫הפרשים בין בסיס המדידה של ההכנסה בדוחות הכספיים לבסיס‬ ‫המדידה של ההכנסה המדווחת לצרכי מס‬ ‫מסים בגין שנים קודמות‬ ‫הוצאות לא מוכרות‪ ,‬נטו‬ ‫השפעת השינוי בשיעור מס‬ ‫מסים על ההכנסה בדוח רווח והפסד‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫‪15,027‬‬ ‫‪05%‬‬ ‫‪8,820‬‬ ‫‪41‬‬ ‫(‪)51‬‬ ‫‪00,199‬‬ ‫‪05%‬‬ ‫‪5,622‬‬ ‫‪13‬‬ ‫( ‪)5‬‬ ‫‪7,892‬‬ ‫‪04%‬‬ ‫‪3,894‬‬ ‫‪3,929‬‬ ‫(‪)84‬‬ ‫(‪)699‬‬ ‫(‪)776‬‬ ‫‪--‬‬ ‫(‪)3,445‬‬ ‫‪108‬‬ ‫‪327‬‬ ‫‪3,518‬‬ ‫‪8,603‬‬ ‫(‪)097‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪-‬‬‫‪4,641‬‬ ‫(‪)3,003‬‬ ‫‪-‬‬‫‪79‬‬ ‫‪7,891‬‬ ‫‪32,472‬‬ ‫הפסדים לצרכי מס לתום שנת ‪0231‬‬ ‫הפסדים לצרכי מס של החברה וחברות הקבוצה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬מסתכמים לסך כ‪ 32,754 -‬אלפי‬ ‫ש"ח‪.‬‬ ‫בגין הפסדים לצרכי מס בסך כ‪ 5,911 -‬אלפי ש"ח של שתי חברות מאוחדות לא נרשמו מסים נדחים‪.‬‬ ‫שומות מס‬ ‫לחברה ולחמש חברות מאוחדות שומות מס סופיות עד וכולל שנת המס ‪ ,0229‬לשתי חברות מאוחדות‬ ‫שומות סופיות עד וכולל שנת המס ‪ 0230‬ו‪ 0233 -‬בהתאמה‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 13‬צדדים קשורים ובעלי עניין‬ ‫יתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫הלוואות מחברות בשליטת בעלי עניין (‪)3‬‬ ‫(‪)09,477‬‬ ‫(‪)07,945‬‬ ‫זכאים – בעלי עניין‬ ‫(‪)8,108‬‬ ‫(‪)6,431‬‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫היתרות נושאות ריבית בשיעור ‪ 6%‬בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫עסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים‪:‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות‬ ‫הכנסות ממכירת דירות לבעל עניין‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪3,980‬‬ ‫הכנסות שכירות מחברה בשליטת בעל עניין‬ ‫‪88‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪87‬‬ ‫הכנסות מביצוע עבודות מחברה בשליטת בעל עניין‬ ‫‪--‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪348‬‬ ‫דמי ניהול מחברות בשליטת בעל עניין‬ ‫‪622‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪622‬‬ ‫הוצאות‬ ‫שכר ונלוות (‪ 0‬מנהלים)‬ ‫‪0,573‬‬ ‫‪0,632‬‬ ‫‪3,031‬‬ ‫דמי ניהול לחברות בשליטת בעל עניין‬ ‫‪050‬‬ ‫‪050‬‬ ‫‪050‬‬ ‫ריבית לבעל עניין חברות בשליטתו‬ ‫‪0,458‬‬ ‫‪0,020‬‬ ‫‪0,555‬‬ ‫בדבר רכישת איגרות חוב של החברה על ידי חברה בת ראה באור ‪(36‬ג)‪.‬‬ ‫בדבר הסכמי השכר של המנהלים ראה גם באור ‪(03‬ד)‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 10‬ניהול סיכונים פיננסיים‬ ‫כללי‬ ‫א‪.‬‬ ‫הקבוצה חשופה לסיכונים העיקריים הבאים הנובעים משימוש במכשירים פיננסיים‪:‬‬ ‫סיכון אשראי‪.‬‬ ‫‬‫סיכון נזילות‪.‬‬ ‫‬‫סיכון שוק‪.‬‬ ‫‬‫בבאור זה ניתן מידע בדבר החשיפה של הקבוצה לכל אחד מהסיכונים שלעיל‪ ,‬מטרות הקבוצה‪ ,‬מדיניות‬ ‫ותהליכים לגבי מדידה וניהול של הסיכון‪ .‬גילוי כמותי נוסף נכלל לאורך כל דוחות כספיים מאוחדים אלה‪.‬‬ ‫לדעת הנהלת החברה עיקר הסיכונים הפיננסיים שפורטו לעיל והנובעים מהפעילות בישראל ניתנים להגנה‬ ‫ב‪.‬‬ ‫באמצעות הקבלת בסיסי ההצמדה של ההוצאות לאלה של ההכנסות בחברה‪ ,‬וכן באמצעות גיוון מקורות‬ ‫המ ימון וסוגי האשראי‪ .‬לפיכך‪ ,‬בוחנת החברה באופן שוטף את תנאי האשראי בחלופות השונות ואת‬ ‫ההערכות לשינויים‪ ,‬בשיעורי האינפלציה החזויים וברמת הריבית במשק‪.‬‬ ‫מדיניות החברה בעניין זה נכון למועד הדוח הינה להגן על החשיפה הכלכלית‪ ,‬אולם הדירקטוריון עשוי‬ ‫מעת לעת‪ ,‬עם שינוי הנסיבות או על פי שיקול דעתו לשנות מדיניות זו‪.‬‬ ‫בהתאם למידות החשיפה הנוכחית‪ ,‬העריכה החברה שאין מקום לשימוש במכשירים נגזרים לצורך הגנה על‬ ‫סיכוני השוק‪.‬‬ ‫סיכוני אשראי‬ ‫ג‪.‬‬ ‫סיכון אשראי הוא סיכון להפסד כספי שיגרם לקבוצה באם לקוח או צד שכנגד למכשיר פיננסי לא יעמוד‬ ‫בהתחייבויותיו החוזיות‪ ,‬והוא נובע בעיקר מחובות של לקוחות וחייבים אחרים‪.‬‬ ‫הכנסות הקבוצה מהשכרת נכסים בארץ נובעות ממספר רב של לקוחות בפיזור טוב‪ .‬לקוחות מהותיים‬ ‫הינם שוכרים טובים במצב פיננסי יציב והחברה אינה צופה סיכוני אשראי בגינם‪ .‬בגין חלק מהשוכרים‬ ‫החברה והחברה המא וחדת מקבלות ערבויות מצדדים שלישיים ו‪/‬או פקדונות‪ .‬החברה אינה צופה סיכוני‬ ‫אשראי מהותיים בגין יתרות הלקוחות‪.‬‬ ‫הנהלת החברה עוקבת באופן שוטף אחר חובות הלקוחות‪ ,‬והדוחות הכספיים כוללים הפרשות ספציפיות‬ ‫לחובות מסופקים‪.‬‬ ‫הכנסות הקבוצה מהשכרת נכסים בארה"ב מתקבלות לתאריך הדוח הכספי משישה שוכרים בלבד‪.‬‬ ‫השוכרים קשורים עם הקבוצה בהסכמי שכירות לזמן ארוך של מספר שנים‪ ,‬דמי השכירות משולמים על‬ ‫ידם במועד ומובטחים בחלקם בפקדונות‪.‬‬ ‫החברה מעריכה כי אינה חשופה לסיכון אשראי בקשר עם חייבים לזמן ארוך בגין מכון טיהור (ראה גם‬ ‫באור ‪.)9‬‬ ‫סיכון נזילות‬ ‫ד‪.‬‬ ‫סיכון נזילות הוא הסיכון שהקבוצה תתקשה לעמוד במחויבויות הקשורות בהתחייבויותיה הפיננסיות‬ ‫המסולקות על ידי מסירת מזומן או נכס פיננסי אחר‪ .‬גישת הקבוצה לניהול סיכוני הנזילות שלה היא‬ ‫להבטיח‪ ,‬ככל הניתן‪ ,‬את מידת הנזילות המספקת לעמידה בהתחייבויותיה במועד‪ ,‬בתנאים רגילים ובתנאי‬ ‫לחץ מבלי שיגרמו לה הפסדים בלתי רצויים או פגיעה במוניטין‪.‬‬ ‫סיכון שוק‬ ‫ה‪.‬‬ ‫סיכון שוק הוא הסיכון ששינויים במחירי שוק‪ ,‬כגון שערי חליפין של מטבע חוץ ומדד המחירים לצרכן‪,‬‬ ‫ישפיעו על הכנסות הקבוצה או על ערך החזקותיה במכשירים פיננסיים‪ .‬מטרת ניהול סיכוני השוק הינה‬ ‫לנהל ולפקח על החשיפה לסיכוני שוק במסגרת פרמטרים מקובלים‪ ,‬תוך כדי מקסום התשואה‪.‬‬ ‫סיכוני מטבע‬ ‫רובן המוחלט של הכנסות הקבוצה בארץ נקוב בשקלים‪ .‬הכנסות הקבוצה בארה"ב הן בדולרים‪.‬‬ ‫חלק מהאשראי הבנקאי המשמש את הקבוצה הינו במטבע חוץ או צמוד לו‪ .‬כמו כן‪ ,‬לשער החליפין של‬ ‫הדולר השפעה על פעילות הקבוצה בשל פעילות הקבוצה בארה"ב‪.‬‬ ‫עודף ההתחייבויות הכספיות הצמודות לדולר של ארה"ב הסתכם ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬לסך של כ‪07,366 -‬‬ ‫אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫ההתחייבויות הכספיות הצמודות ליין היפני הסתכמו ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬לסך של כ‪ 812 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫סיכוני מדד‬ ‫עודף ההתחייבויות הכספיות במטבע ישראלי הצמודות למדד המחירים לצרכן על הנכסים הכספיים‬ ‫במטבע ישראלי הצמודים למדד המחירים לצרכן הסתכם ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬לסך של כ‪ 324,167 -‬אלפי‬ ‫ש"ח‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 11‬מכשירים פיננסיים‬ ‫סיכון אשראי‬ ‫א‪.‬‬ ‫חשיפה לסיכון אשראי‪:‬‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫הערך בספרים של הנכסים הפיננסיים מייצג את חשיפת האשראי המרבית‪ .‬החשיפה המרבית‬ ‫לסיכון האשראי בתאריך המאזן‪ ,‬הינה כדלקמן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫מזומנים מוגבלים‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים אחרים‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫‪6,220‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪8,625‬‬ ‫‪803‬‬ ‫‪7,314‬‬ ‫‪00,629‬‬ ‫‪1,070‬‬ ‫‪4,103‬‬ ‫‪4,130‬‬ ‫‪857‬‬ ‫‪6,811‬‬ ‫‪39,595‬‬ ‫למידע בדבר החשיפה המקסימלית בגין ערבויות פיננסיות‪ ,‬ראה סעיף ב' להלן‪.‬‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫גיול חובות והפסדים מירידת ערך‪:‬‬ ‫להלן גיול חובות לקוחות‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0231‬‬ ‫ברוטו‬ ‫אינם בפיגור‬ ‫פיגור של מעל שנה‬ ‫‪4,130‬‬ ‫‪770‬‬ ‫‪5,284‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫ירידת ערך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-‬‬‫‪770‬‬ ‫‪770‬‬ ‫ברוטו‬ ‫‪8,625‬‬ ‫‪847‬‬ ‫‪9,450‬‬ ‫ירידת ערך‬ ‫‪-‬‬‫‪847‬‬ ‫‪847‬‬ ‫התנועה בהפרשה לחובות מסופקים בגין יתרות לקוחות במשך השנה היתה כדלקמן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר‬ ‫ביטול הפרשה לחובות מסופקים בגין חובות שנגבו‬ ‫הפסד שהוכר מירידת ערך‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫החובות המסופקים מיוחסים לשוכרים ספציפיים‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪847‬‬ ‫(‪)339‬‬ ‫‪44‬‬ ‫‪770‬‬ ‫‪850‬‬ ‫(‪)08‬‬ ‫‪01‬‬ ‫‪847‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 11‬מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫סיכון נזילות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫להלן מועדי הפירעון החוזיים של התחייבויות פיננסיות‪ ,‬כולל אומדן תשלומי ריבית‪ .‬גילוי זה אינו כולל‬ ‫סכומים אשר לגביהם קיימים הסכמי קיזוז‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫הערך‬ ‫בספרים‬ ‫תזרים‬ ‫מזומנים‬ ‫חוזי‬ ‫‪0235‬‬ ‫‪0234‬‬ ‫‪0236‬‬ ‫‪ 0237‬ואילך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות פיננסיות שאינן נגזרים‬ ‫הלוואות לזמן קצר מבנקים‬ ‫ספקים‬ ‫זכאים אחרים‬ ‫איגרות חוב‬ ‫הלוואות לזמן ארוך מבנקים‬ ‫הלוואות מצדדים קשורים‬ ‫ערבויות פיננסיות‬ ‫סך הכל‬ ‫‪300,599‬‬ ‫‪0,940‬‬ ‫‪0,977‬‬ ‫‪02,320‬‬ ‫‪320,140‬‬ ‫‪09,477‬‬ ‫‪-‬‬‫‪082,419‬‬ ‫‪301,004‬‬ ‫‪0,940‬‬ ‫‪0,977‬‬ ‫‪03,709‬‬ ‫‪330,982‬‬ ‫‪16,329‬‬ ‫‪345,264‬‬ ‫‪445,205‬‬ ‫‪301,004‬‬ ‫‪0,940‬‬ ‫‪0,977‬‬ ‫‪33,225‬‬ ‫‪04,778‬‬ ‫‪3,659‬‬ ‫‪8,085‬‬ ‫‪374,872‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪32,704‬‬ ‫‪46,132‬‬ ‫‪3,658‬‬ ‫‪-‬‬‫‪58,690‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪35,625‬‬ ‫‪3,658‬‬ ‫‪-‬‬‫‪37,061‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪06,087‬‬ ‫‪13,315‬‬ ‫‪316,779‬‬ ‫‪394,023‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫הערך‬ ‫בספרים‬ ‫התחייבויות פיננסיות שאינן נגזרים‬ ‫הלוואות לזמן קצר מבנקים‬ ‫ספקים‬ ‫זכאים אחרים‬ ‫איגרות חוב‬ ‫הלוואות לזמן ארוך מבנקים‬ ‫הלוואות מצדדים קשורים‬ ‫ערבויות פיננסיות‬ ‫סך הכל‬ ‫‪311,099‬‬ ‫‪1,691‬‬ ‫‪7,579‬‬ ‫‪09,589‬‬ ‫‪301,285‬‬ ‫‪07,945‬‬ ‫‪-‬‬‫‪105,392‬‬ ‫תזרים‬ ‫מזומנים‬ ‫חוזי‬ ‫‪311,763‬‬ ‫‪1,691‬‬ ‫‪7,579‬‬ ‫‪11,369‬‬ ‫‪318,989‬‬ ‫‪16,078‬‬ ‫‪336,713‬‬ ‫‪472,022‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪311,763‬‬ ‫‪1,691‬‬ ‫‪7,579‬‬ ‫‪33,462‬‬ ‫‪05,105‬‬ ‫‪3,677‬‬ ‫‪5,970‬‬ ‫‪389,467‬‬ ‫‪0234‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪33,385‬‬ ‫‪00,540‬‬ ‫‪3,675‬‬ ‫‪-‬‬‫‪15,420‬‬ ‫‪0235‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪32,504‬‬ ‫‪49,819‬‬ ‫‪3,674‬‬ ‫‪-‬‬‫‪60,217‬‬ ‫‪ 0236‬ואילך‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪43,081‬‬ ‫‪13,050‬‬ ‫‪332,759‬‬ ‫‪381,094‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 11‬מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫סיכוני מדד ומטבע חוץ‬ ‫ג‪.‬‬ ‫חשיפת הקבוצה לסיכון מדד המחירים לצרכן ומטבע חוץ‪ ,‬המבוסס על ערכים נקובים‪ ,‬הינה‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫כדלקמן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫שקל חדש‬ ‫צמוד למדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫לא צמוד‬ ‫נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מזומנים‬ ‫מזומנים מוגבלים‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נכסים שאינם שוטפים‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫דולר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ין יפני‬ ‫סה"כ‬ ‫‪0,207‬‬ ‫‪4,103‬‬ ‫‪4,807‬‬ ‫‪016‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪3,046‬‬ ‫‪-‬‬‫‪057‬‬ ‫‪162‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪1,071‬‬ ‫‪4,103‬‬ ‫‪5,284‬‬ ‫‪596‬‬ ‫‪-‬‬‫‪33,433‬‬ ‫‪6,811‬‬ ‫‪6,811‬‬ ‫‪-‬‬‫‪3,861‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪6,811‬‬ ‫‪02,327‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫ספקים ונותני שרותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות שאינן שוטפות‬ ‫איגרות חוב‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים זמן ארוך‬ ‫הלוואות ויתרות צדדים קשורים‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫‪303,769‬‬ ‫‪0,858‬‬ ‫‪3,413‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪3,546‬‬ ‫‪-‬‬‫‪48‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪812‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪300,599‬‬ ‫‪0,926‬‬ ‫‪0,977‬‬ ‫‪-‬‬‫‪31,086‬‬ ‫‪-‬‬‫‪319,144‬‬ ‫‪02,320‬‬ ‫‪62,275‬‬ ‫‪09,477‬‬ ‫‪333,022‬‬ ‫‪-‬‬‫‪08,983‬‬ ‫‪-‬‬‫‪09,209‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪812‬‬ ‫‪02,320‬‬ ‫‪320,140‬‬ ‫‪09,477‬‬ ‫‪082,421‬‬ ‫סה"כ החשיפה בדוח על המצב הכספי בגין‬ ‫נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות‬ ‫(‪)307,911‬‬ ‫(‪)324,167‬‬ ‫(‪)07,366‬‬ ‫(‪)812‬‬ ‫(‪)062,096‬‬ ‫‪12‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 11‬מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫סיכוני מדד ומטבע חוץ (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫חשיפת הקבוצה לסיכון מדד המחירים לצרכן ומטבע חוץ‪ ,‬המבוסס על ערכים נקובים‪ ,‬הינה‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫כדלקמן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫שקל חדש‬ ‫צמוד למדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫לא צמוד‬ ‫נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מזומנים‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נכסים שאינם שוטפים‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫דולר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ין יפני‬ ‫סה"כ‬ ‫‪5,375‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪9,391‬‬ ‫‪351‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪308‬‬ ‫‪807‬‬ ‫‪-‬‬‫‪059‬‬ ‫‪165‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪6,220‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪9,450‬‬ ‫‪646‬‬ ‫‪-‬‬‫‪34,568‬‬ ‫‪7,314‬‬ ‫‪7,060‬‬ ‫‪-‬‬‫‪3,453‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪7,314‬‬ ‫‪01,083‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫ספקים ונותני שרותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות שאינן שוטפות‬ ‫איגרות חוב‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים זמן ארוך‬ ‫הלוואות ויתרות צדדים קשורים‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫‪310,027‬‬ ‫‪1,672‬‬ ‫‪5,840‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪3,717‬‬ ‫‪-‬‬‫‪01‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪3,290‬‬ ‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪311,099‬‬ ‫‪1,691‬‬ ‫‪7,579‬‬ ‫‪-‬‬‫‪35,522‬‬ ‫‪-‬‬‫‪357,039‬‬ ‫‪09,589‬‬ ‫‪75,038‬‬ ‫‪07,945‬‬ ‫‪314,489‬‬ ‫‪-‬‬‫‪10,167‬‬ ‫‪-‬‬‫‪10,192‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪3,290‬‬ ‫‪09,589‬‬ ‫‪301,285‬‬ ‫‪07,945‬‬ ‫‪105,392‬‬ ‫סה"כ החשיפה בדוח על המצב הכספי בגין‬ ‫נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות‬ ‫(‪)340,653‬‬ ‫(‪)307,007‬‬ ‫(‪)12,919‬‬ ‫(‪)3,290‬‬ ‫(‪)123,929‬‬ ‫‪13‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 11‬מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫סיכוני מדד ומטבע חוץ (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ניתוח רגישות למדד המחירים לצרכן‪:‬‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫עלייה במדד המחירים לצרכן לתאריך ‪ 13‬בדצמבר‪ ,‬הייתה מקטינה את הרווח או ההפסד (לאחר‬ ‫מס) בסכומים המוצגים להלן‪ .‬ניתוח זה נעשה בהנחה שכל שאר המשתנים‪ ,‬ובמיוחד שיעורי‬ ‫הריבית‪ ,‬נשארו קבועים‪ .‬הניתוח לגבי שנת ‪ 0230‬נעשה בהתאם לאותו בסיס‪.‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫רגישות לשינוי במדד‬ ‫המחירים לצרכן‬ ‫השפעה על הרווח לפני מס‬ ‫(באלפי ש"ח)‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫ערך בספרים‬ ‫‪6,811‬‬ ‫(‪)333,022‬‬ ‫(‪)324,167‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫‪3,166‬‬ ‫(‪)00,042‬‬ ‫(‪)02,874‬‬ ‫‪681‬‬ ‫(‪)33,302‬‬ ‫(‪)32,417‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫רגישות לשינוי במדד‬ ‫המחירים לצרכן‬ ‫השפעה על ההפסד לפני מס‬ ‫(באלפי ש"ח)‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫ערך בספרים‬ ‫‪7,060‬‬ ‫(‪)314,489‬‬ ‫(‪)307,007‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫‪346‬‬ ‫(‪)0,692‬‬ ‫(‪)0,544‬‬ ‫‪71‬‬ ‫(‪)3,145‬‬ ‫(‪)3,070‬‬ ‫לירידה במדד המחירים לצרכן בשיעור דומה לתאריך ‪ 13‬בדצמבר‪ ,‬הייתה השפעה זהה‪ ,‬אם כי‬ ‫בכיוון ההפוך‪ ,‬בהנחה שכל שאר המשתנים נשארו קבועים‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 11‬מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫סיכוני מדד ומטבע חוץ (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ניתוח רגישות לשער החליפין‪:‬‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫רגישות לשינוי בשע"ח דולר‬ ‫שקל‬ ‫השפעה על הרווח לפני מס‬ ‫(באלפי ש"ח)‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪32%‬‬ ‫ערך בספרים‬ ‫‪3,861‬‬ ‫(‪)09,859‬‬ ‫(‪)07,996‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫‪386‬‬ ‫(‪)0,986‬‬ ‫(‪)0,822‬‬ ‫‪91‬‬ ‫(‪)3,491‬‬ ‫(‪)3,422‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫רגישות לשינוי בשע"ח דולר‬ ‫שקל‬ ‫השפעה על ההפסד לפני מס‬ ‫(באלפי ש"ח)‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪32%‬‬ ‫ערך בספרים‬ ‫‪3,453‬‬ ‫(‪)11,480‬‬ ‫(‪)10,213‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫‪11‬‬ ‫‪345‬‬ ‫(‪)1,148‬‬ ‫(‪)1,021‬‬ ‫‪71‬‬ ‫(‪)3,674‬‬ ‫(‪)3,623‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 11‬מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫סיכון שיעורי ריבית‬ ‫ד‪.‬‬ ‫האשראי השקלי של הקבוצה מבנקים של החברה נושא ריבית משתנה הקשורה לריבית הפריים‪ .‬החברה‬ ‫חשופה לשינויים בתזרימי מזומנים כתוצאה משינויים בשערי הריבית בישראל‪.‬‬ ‫להלן פירוט בדבר סוג הריבית של המכשירים הפיננסיים נושאי הריבית של הקבוצה‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫הערך בספרים‬ ‫הערך בספרים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מכשירים בריבית קבועה‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫‪7,314‬‬ ‫‪6,811‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות הלוואות ואג"ח‬ ‫(‪)310,750‬‬ ‫(‪)329,654‬‬ ‫(‪)320,803‬‬ ‫מכשירים בריבית משתנה‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫(‪)305,638‬‬ ‫(‪)348,799‬‬ ‫(‪)315,255‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫רגישות לשינויים בריבית‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫ערך‬ ‫בספרים‬ ‫(‪)315,255‬‬ ‫אשראי והלוואות לזמן קצר‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫(‪)0,723‬‬ ‫(‪)3,152‬‬ ‫‪-2.5%‬‬ ‫(‪)675‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫רגישות לשינויים בריבית‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫ערך‬ ‫בספרים‬ ‫אשראי והלוואות לזמן קצר‬ ‫ה‪.‬‬ ‫(‪)348,799‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫(‪)0,976‬‬ ‫(‪)3,488‬‬ ‫‪-2.5%‬‬ ‫(‪)744‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫הערך בספרים של נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מסוימים לרבות מזומנים ושווי מזומנים‪,‬‬ ‫לקוחות‪ ,‬חייבים אחרים‪ ,‬השקעות אחרות לזמן קצר‪ ,‬משיכת יתר מתאגידים בנקאיים‪ ,‬הלוואות ואשראי‬ ‫לזמן קצר‪ ,‬ספקים וזכאים אחרים‪ ,‬תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של יתר הנכסים הפיננסיים וההתחייבויות הפיננסיות והערכים בספרים המוצגים בדוח על‬ ‫המצב הכספי‪ ,‬הינם כדלקמן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫הערך בספרים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות לא שוטפות‪:‬‬ ‫‪320,547‬‬ ‫‪320,140‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫איגרות חוב (*)‬ ‫(*)‬ ‫‪02,887‬‬ ‫‪03,814‬‬ ‫הערך בספרים של איגרות חוב כולל קרן וריבית שנצברה למועד הדוח (ללא ניכיון והוצאות הנפקה נדחות)‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 14‬מגזרים עסקיים‬ ‫חברות הקבוצה פועלות בשלושה מגזרי פעילות עסקיים עיקריים‪ :‬נכסים מניבים – נדל"ן להשקעה‪ ,‬ביצוע‬ ‫א‪.‬‬ ‫עבודות ובניה למגורים‪.‬‬ ‫מידע בקשר למגזרים עסקיים‪:‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫פעילויות התאמות‬ ‫נדל"ן‬ ‫בניה‬ ‫ביצוע‬ ‫סה"כ‬ ‫למאוחד‬ ‫להשקעה אחרות‬ ‫למגורים‬ ‫עבודות‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫מידע על הרווח וההפסד‬ ‫הכנסות‬ ‫‪349,355‬‬ ‫‪1,375‬‬ ‫‪16,673‬‬ ‫‪329,032‬‬ ‫‪99‬‬ ‫מלקוחות חיצוניים‬ ‫(‪)02,737‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪02,337‬‬ ‫בין המגזרים‬ ‫‪349,355‬‬ ‫(‪)02,737‬‬ ‫‪1,375‬‬ ‫‪17,073‬‬ ‫‪329,032‬‬ ‫‪02,036‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫רווח גולמי‬ ‫עליית ערך נדל"ן להשקעה‬ ‫הוצאות שיווק‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫‪47‬‬ ‫‪02,696‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪498‬‬ ‫‪02,398‬‬ ‫‪06,972‬‬ ‫‪4,900‬‬ ‫‪329‬‬ ‫‪13,781‬‬ ‫‪48,538‬‬ ‫‪4,900‬‬ ‫‪627‬‬ ‫‪50,811‬‬ ‫‪825‬‬ ‫‪825‬‬ ‫‪8,647‬‬ ‫‪442‬‬ ‫‪9,439‬‬ ‫‪15,027‬‬ ‫‪8,603‬‬ ‫‪06,586‬‬ ‫הוצאות לא מיוחסות‬ ‫הכנסות אחרות‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על ההכנסה‬ ‫רווח לשנה‬ ‫תוצאות מגזר כולל הכנסות‬ ‫בין מגזרים‬ ‫‪3,716‬‬ ‫‪34,900‬‬ ‫‪10,181‬‬ ‫‪825‬‬ ‫נכסי המגזר‬ ‫‪6,297‬‬ ‫‪316,297‬‬ ‫‪149,575‬‬ ‫‪8,549‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪0,987‬‬ ‫‪50,811‬‬ ‫‪522,138‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 14‬מגזרים עסקיים (המשך)‬ ‫מידע בקשר למגזרים עסקיים (המשך)‪:‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ביצוע‬ ‫עבודות‬ ‫מידע על הרווח וההפסד‬ ‫הכנסות‬ ‫מלקוחות חיצוניים‬ ‫בין המגזרים‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫רווח גולמי‬ ‫עליית ערך נדל"ן להשקעה‬ ‫הוצאות שיווק‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫פעילויות התאמות‬ ‫נדל"ן‬ ‫בניה‬ ‫למאוחד‬ ‫להשקעה אחרות‬ ‫למגורים‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫‪44‬‬ ‫‪09,202‬‬ ‫‪09,264‬‬ ‫‪56,245‬‬ ‫‪56,245‬‬ ‫‪15,660‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪16,060‬‬ ‫(‪)38‬‬ ‫‪30,806‬‬ ‫(‪)38‬‬ ‫‪381‬‬ ‫‪30,641‬‬ ‫‪06,074‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪739‬‬ ‫‪06,584‬‬ ‫‪1,621‬‬ ‫‪1,621‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪95,154‬‬ ‫(‪)09,602‬‬ ‫(‪)09,202‬‬ ‫‪3,086‬‬ ‫‪95,154‬‬ ‫‪42,168‬‬ ‫‪3,209‬‬ ‫‪920‬‬ ‫‪42,495‬‬ ‫‪3,086‬‬ ‫‪7,221‬‬ ‫‪363‬‬ ‫‪33,054‬‬ ‫‪00,199‬‬ ‫‪4,641‬‬ ‫‪37,756‬‬ ‫הוצאות לא מיוחסות‬ ‫הכנסות אחרות‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על ההכנסה‬ ‫רווח לשנה‬ ‫תוצאות מגזר כולל הכנסות‬ ‫בין מגזרים‬ ‫‪3,974‬‬ ‫‪32,281‬‬ ‫‪07,384‬‬ ‫‪3,086‬‬ ‫נכסי המגזר‬ ‫‪4,413‬‬ ‫‪376,871‬‬ ‫‪148,600‬‬ ‫‪30,889‬‬ ‫‪11‬‬ ‫(‪)10‬‬ ‫‪42,495‬‬ ‫‪540,835‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 14‬מגזרים עסקיים (המשך)‬ ‫מידע בקשר למגזרים עסקיים (המשך)‪:‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ביצוע‬ ‫עבודות‬ ‫מידע על הרווח וההפסד‬ ‫הכנסות‬ ‫מלקוחות חיצוניים‬ ‫בין המגזרים‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫רווח גולמי‬ ‫ירידת ערך נדל"ן להשקעה‬ ‫הוצאות שיווק‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0233‬‬ ‫פעילויות התאמות‬ ‫נדל"ן‬ ‫בניה‬ ‫למאוחד‬ ‫להשקעה אחרות‬ ‫למגורים‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫‪5‬‬ ‫‪18,419‬‬ ‫‪18,444‬‬ ‫‪56,648‬‬ ‫‪56,648‬‬ ‫‪14,419‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪15,219‬‬ ‫(‪)00‬‬ ‫‪9,396‬‬ ‫(‪)00‬‬ ‫‪658‬‬ ‫‪8,518‬‬ ‫‪05,604‬‬ ‫(‪)8,906‬‬ ‫‪374‬‬ ‫‪36,504‬‬ ‫‪1,574‬‬ ‫‪1,574‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪94,666‬‬ ‫(‪)19,219‬‬ ‫(‪)19,219‬‬ ‫‪3,148‬‬ ‫‪94,666‬‬ ‫‪16,346‬‬ ‫(‪)8,906‬‬ ‫‪810‬‬ ‫‪06,188‬‬ ‫‪3,148‬‬ ‫‪5,545‬‬ ‫‬‫‪30,951‬‬ ‫‪7,892‬‬ ‫‪32,472‬‬ ‫(‪)0,582‬‬ ‫הוצאות לא מיוחסות‬ ‫הוצאות אחרות‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על ההכנסה‬ ‫הפסד לשנה‬ ‫תוצאות מגזר כולל הכנסות בין‬ ‫מגזרים‬ ‫‪1,099‬‬ ‫‪5,577‬‬ ‫‪37,304‬‬ ‫‪3,148‬‬ ‫נכסי המגזר‬ ‫‪4,220‬‬ ‫‪380,210‬‬ ‫‪149,263‬‬ ‫‪33,638‬‬ ‫‪11‬‬ ‫(‪)962‬‬ ‫‪06,188‬‬ ‫‪546,731‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 14‬מגזרים עסקיים (המשך)‬ ‫מידע נוסף בקשר למגזר משני של פעילות חו"ל‪:‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫התאמות‬ ‫סה"כ‬ ‫למאוחד‬ ‫ישראל‬ ‫ארה"ב‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מידע על הרווח וההפסד‬ ‫הכנסות המגזר‬ ‫‪6,103‬‬ ‫‪340,814‬‬ ‫‪349,355‬‬ ‫נכסי המגזר‬ ‫‪44,028‬‬ ‫‪456,332‬‬ ‫‪522,138‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫התאמות‬ ‫סה"כ‬ ‫למאוחד‬ ‫ישראל‬ ‫ארה"ב‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מידע על הרווח וההפסד‬ ‫הכנסות המגזר‬ ‫‪6,473‬‬ ‫‪88,881‬‬ ‫נכסי המגזר‬ ‫‪46,060‬‬ ‫‪496,551‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪95,154‬‬ ‫‪540,835‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪0233‬‬ ‫התאמות‬ ‫סה"כ‬ ‫למאוחד‬ ‫ישראל‬ ‫ארה"ב‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מידע על הרווח וההפסד‬ ‫הכנסות המגזר‬ ‫‪5,373‬‬ ‫‪89,495‬‬ ‫נכסי המגזר‬ ‫‪44,971‬‬ ‫‪523,742‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪94,666‬‬ ‫‪546,731‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ – 16‬חברות מוחזקות‬ ‫להלן רשימת החברות המוחזקות של החברה ושיעורי ההחזקה בהן‪:‬‬ ‫חברות בנות המוחזקות במישרין‪:‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫מדינת‬ ‫התאגדות‬ ‫זכויות‬ ‫החברה‬ ‫בהון‬ ‫הלוואות‬ ‫שנתנה‬ ‫החברה‬ ‫לחברה‬ ‫מאוחדת‬ ‫היקף‬ ‫השקעה‬ ‫בחברה‬ ‫מאוחדת‬ ‫‪0230‬‬ ‫הלוואות‬ ‫שנתנה‬ ‫החברה‬ ‫לחברה‬ ‫מאוחדת‬ ‫היקף‬ ‫השקעה‬ ‫בחברה‬ ‫מאוחדת‬ ‫‪%‬‬ ‫בע"מ (‪)3‬‬ ‫ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א‪ .‬נכסים‬ ‫בי‪ .‬אנד אייץ' גרופ בע"מ‬ ‫קיר הד בע"מ‬ ‫מצפור אדומים בע"מ‬ ‫(‪)3‬‬ ‫ישראל‬ ‫ישראל‬ ‫ישראל‬ ‫ישראל‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪09,535‬‬ ‫‪01,267‬‬ ‫‪-‬‬‫‪465‬‬ ‫‪68,950‬‬ ‫(‪)9,337‬‬ ‫‪10,836‬‬ ‫‪38,196‬‬ ‫‪39,000‬‬ ‫‪00,312‬‬ ‫‪31,654‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪83,241‬‬ ‫(‪)9,274‬‬ ‫‪05,264‬‬ ‫‪9,709‬‬ ‫החברה מחזיקה ב‪ 75% -‬ישירות וב‪ 05% -‬באמצעות חברת טק על נכסים בע"מ‪.‬‬ ‫חברות בנות המוחזקות בעקיפין‪:‬‬ ‫מדינת התאגדות‬ ‫זכויות החברה בהון‬ ‫‪%‬‬ ‫ישראל‬ ‫טק‪-‬על נכסים בע"מ (‪)0‬‬ ‫ישראל‬ ‫אלדור טכנולוגיות מים בע"מ (‪)1‬‬ ‫ישראל‬ ‫מצפור התקופה בע"מ (‪)1‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫‪)4( INC PROPERTIES AMERICAN B&H‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫‪)4( LLC PROPERTIES PBDY‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫‪)4( LLC PROPERTY PEABODY B&H‬‬ ‫קפריסין‬ ‫‪)4( LIMITED TRADING NEEDMORE‬‬ ‫גרמניה‬ ‫‪)6( )5( GmbH MANAGING BINYAN‬‬ ‫גרמניה‬ ‫‪)6( KG GmbH&Co PROPERTIES GERMAN B&H‬‬ ‫ישראל‬ ‫הדקירש (גבעת זאב) בע"מ (‪)7‬‬ ‫ישראל‬ ‫הדר נוף טבעון בע"מ (‪)8‬‬ ‫החברה מחזיקה ב‪ 11.1% -‬ישירות וב‪ 66.7% -‬באמצעות חברת קיר הד בע"מ‪.‬‬ ‫באמצעות חברת קיר הד בע"מ‪ .‬בשנת ‪ 0231‬חברה רכשה ‪ 02%‬מהזכויות‪.‬‬ ‫באמצעות חברת בי‪ .‬אנד אייץ' גרופ בע"מ‪.‬‬ ‫חברה לא פעילה‪ .‬המניות מוחזקות על ידי שתי חברות קפריסאיות – ‪ Zoulian Ltd‬ו‪– Management Zoulian Ltd -‬‬ ‫בנאמנות עבור חברת בי‪ .‬אנד אייץ' גרופ בע"מ‪.‬‬ ‫באמצעות ‪.LIMITED TRADING NEEDMORE‬‬ ‫מניות החברה מוחזקות בנאמנות עבור קיר הד בע"מ‪.‬‬ ‫באמצעות חברת ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א‪ .‬נכסים בע"מ‪.‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪322‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪64‬‬ ‫(‪)0‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫(‪)6‬‬ ‫(‪)7‬‬ ‫(‪)8‬‬ ‫‪11‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה ‪9‬ג' לתקנות ניירות ערך‬ ‫(דוחות תקופתיים ומיידים)‪ ,‬התש"ל – ‪3972‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫עמוד‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים‬ ‫‪1‬‬ ‫נתונים על המצב הכספי‬ ‫‪4-5‬‬ ‫נתוני רווח והפסד כולל‬ ‫‪6‬‬ ‫נתונים על התנועה בהון עצמי המיוחס למחזיקי ההון של החברה‬ ‫‪7‬‬ ‫נתונים על תזרימי המזומנים‬ ‫‪8‬‬ ‫מידע נוסף לנתונים הכספיים‬ ‫‪9-34‬‬ ‫‪0‬‬ ‫לכבוד‬ ‫בעלי המניות של עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫ירושלים‬ ‫א‪.‬נ‪,.‬‬ ‫הנדון‪ :‬דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי נפרד לפי תקנה ‪9‬ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות‬ ‫תקופתיים ומידיים) התש"ל – ‪3972‬‬ ‫ביקרנו את המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה ‪9‬ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים)‪ ,‬התש"ל –‬ ‫‪ 3972‬של עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ (להלן – "החברה") לימים ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬ו‪ 0230 -‬ולכל אחת משלוש‬ ‫השנים שהאחרונה שבהן הסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬ואשר נכלל בדוח התקופתי של החברה‪ .‬המידע הכספי‬ ‫הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה‪ .‬אחריותנו היא לחוות דעה על המידע הכספי הנפרד בהתבסס‬ ‫על ביקורתנו‪.‬‬ ‫לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברה מוחזקת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני אשר עודף גרעון על השקעה‬ ‫בה הינו כ‪ 4,075 -‬אלפי ש"ח וכ‪ 5,742 -‬אלפי ש"ח לימים ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬ו‪ 0230 -‬בהתאמה‪ ,‬וחלקה של הקבוצה‬ ‫ברווחיה (בהפסדיה) הינו כ‪ 3,329 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬כ‪ 1,321 -‬אלפי ש"ח וכ‪ )7,448( -‬אלפי ש"ח לכל אחת משלוש השנים‬ ‫שהאחרונה שבהן הסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר ‪ 0231‬בהתאמה‪ .‬הדוחות הכספיים של אותה חברה בוקרו על ידי רואי‬ ‫חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו וחוות דעתנו‪ ,‬ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות‪,‬‬ ‫מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים‪.‬‬ ‫ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל‪ .‬על פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת‬ ‫ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין בדוחות הכספיים הצגה מוטעית מהותית‪ .‬ביקורת כוללת בדיקה‬ ‫מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובפרטים הכלולים במידע הכספי הנפרד‪ .‬ביקורת כוללת גם בחינה של כללי‬ ‫החשבונאות שיושמו בעריכת המידע הכספי הנפרד של האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה‬ ‫של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה של המידע הכספי הנפרד‪ .‬אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות‬ ‫דעתנו‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי חשבון אחרים‪ ,‬המידע הכספי הנפרד ערוך‪ ,‬מכל הבחינות‬ ‫המהותיות‪ ,‬בהתאם להוראות תקנה ‪9‬ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים)‪ ,‬התש"ל – ‪.3972‬‬ ‫א‪ .‬יהודיוף ושות'‬ ‫חשבון‬ ‫רואי‬ ‫ירושלים‪ 12 ,‬במרץ ‪0234‬‬ ‫‪1‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫נתונים על המצב הכספי‬ ‫מידע נוסף‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים אחרים‬ ‫סה"כ נכסים שוטפים‬ ‫‪154‬‬ ‫‪3,451‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪3,801‬‬ ‫‪565‬‬ ‫‪5,875‬‬ ‫‪06‬‬ ‫‪6,466‬‬ ‫השקעות בחברות מוחזקות‬ ‫הלוואות לחברות מוחזקות‬ ‫שטר הון לחברה מוחזקת‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫מלאי מקרקעין‬ ‫הלוואות לצדדים קשורים‬ ‫רכוש קבוע‪ ,‬נטו‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫סה"כ נכסים שאינם שוטפים‬ ‫‪337,663‬‬ ‫‪40,674‬‬ ‫‪05,222‬‬ ‫‪6,811‬‬ ‫‪3,755‬‬ ‫‪-‬‬‫‪3‬‬ ‫‪05,035‬‬ ‫‪039,319‬‬ ‫‪334,702‬‬ ‫‪48,101‬‬ ‫‪-‬‬‫‪7,314‬‬ ‫‪3,755‬‬ ‫‪94‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪06,399‬‬ ‫‪398,006‬‬ ‫‪002,960‬‬ ‫‪024,690‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫יאיר הדר‪ ,‬דירקטור‬ ‫ומנכ"ל משותף‬ ‫עמוס הדר‪ ,‬יו"ר הדירקטוריון‬ ‫ומנכ"ל משותף‬ ‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‪ 12 :‬במרץ ‪0234‬‬ ‫‪1‬‬ ‫אופיר ארנטל‪ ,‬סמנכ"ל‬ ‫כספים‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫נתונים על המצב הכספי‬ ‫מידע נוסף‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות והון‬ ‫‪39,186‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪5,869‬‬ ‫‪05,434‬‬ ‫‪38,833‬‬ ‫‪330‬‬ ‫‪4,906‬‬ ‫‪01,849‬‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫ספקים‬ ‫זכאים אחרים‬ ‫סה"כ התחייבויות שוטפות‬ ‫‪9,728‬‬ ‫‪9,679‬‬ ‫‪09,106‬‬ ‫‪169‬‬ ‫‪0,232‬‬ ‫‪0,494‬‬ ‫‪51,586‬‬ ‫‪38,958‬‬ ‫‪33,671‬‬ ‫‪07,624‬‬ ‫‪-‬‬‫‪1,281‬‬ ‫‪1,297‬‬ ‫‪64,435‬‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫‪79,222‬‬ ‫‪88,064‬‬ ‫הון‬ ‫הון מניות‬ ‫קרנות הון‬ ‫עודפים‬ ‫סה"כ הון המיוחס לבעלים של החברה‬ ‫‪-‬‬‫(‪)3,073‬‬ ‫‪341,011‬‬ ‫‪343,960‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)527‬‬ ‫‪336,915‬‬ ‫‪336,408‬‬ ‫סך התחייבויות והון‬ ‫‪002,960‬‬ ‫‪024,690‬‬ ‫‪5‬‬ ‫איגרות חוב‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫הלוואות מצדדים קשורים‬ ‫פקדונות מלקוחות לזמן ארוך‬ ‫התחייבויות בשל נדל"ן להשקעה‬ ‫התחייבויות מסים נדחים‬ ‫סה"כ התחייבויות לא שוטפות‬ ‫‪6‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪1‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫נתוני רווח והפסד כולל‬ ‫מידע נוסף‬ ‫הכנסות‬ ‫עלות ההכנסות‬ ‫רווח גולמי‬ ‫עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה‬ ‫הוצאות מכירה ושיווק‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫רווח (הפסד) מפעולות רגילות‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הפסד לאחר הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫רווח מחברות מוחזקות‬ ‫רווח (הפסד) לפני מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על הכנסה (הטבת מס)‬ ‫רווח (הפסד) לשנה המיוחס לבעלים של החברה‬ ‫‪7‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪4,970‬‬ ‫‪0,550‬‬ ‫‪0,402‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪04‬‬ ‫‪0,755‬‬ ‫(‪)069‬‬ ‫‪5,912‬‬ ‫‪1,403‬‬ ‫(‪)0,778‬‬ ‫‪08,425‬‬ ‫‪05,607‬‬ ‫(‪)621‬‬ ‫‪06,012‬‬ ‫‪5,154‬‬ ‫‪0,162‬‬ ‫‪0,994‬‬ ‫(‪)322‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪0,057‬‬ ‫‪620‬‬ ‫‪7,537‬‬ ‫‪4,679‬‬ ‫(‪)0,016‬‬ ‫‪39,393‬‬ ‫‪36,955‬‬ ‫(‪)545‬‬ ‫‪37,522‬‬ ‫‪5,458‬‬ ‫‪0,785‬‬ ‫‪0,671‬‬ ‫(‪)1,482‬‬ ‫‪57‬‬ ‫‪777‬‬ ‫(‪)3,643‬‬ ‫‪8,953‬‬ ‫‪6,907‬‬ ‫(‪)1,665‬‬ ‫‪3,574‬‬ ‫(‪)0,293‬‬ ‫‪602‬‬ ‫(‪)0,733‬‬ ‫סעיפים אשר לא יסווגו מחדש לרווח והפסד‪:‬‬ ‫רווחים (הפסדים) אקטואריים בגין תוכנית הטבה‬ ‫מוגדרת‪ ,‬נטו‬ ‫סעיפים אשר עשויים להיות מסווגים מחדש לרווח‬ ‫והפסד‪:‬‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של‬ ‫חברות מוחזקות בחו"ל‬ ‫רווח (הפסד) כולל אחר לשנה‬ ‫‪68‬‬ ‫(‪)00‬‬ ‫‪19‬‬ ‫(‪)983‬‬ ‫(‪)931‬‬ ‫(‪)118‬‬ ‫(‪)162‬‬ ‫‪716‬‬ ‫‪775‬‬ ‫סך הכל רווח (הפסד) כולל לשנה המיוחס לבעלים‬ ‫של החברה‬ ‫‪05,137‬‬ ‫‪37,342‬‬ ‫(‪)3,916‬‬ ‫‪1‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫נתונים על התנועה בהון העצמי המיוחס למחזיקי ההון של החברה‬ ‫קרן תרגום‬ ‫של פעילות‬ ‫חוץ‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫עודפים‬ ‫סה"כ‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0231‬‬ ‫רווח לשנה‬ ‫הפסד כולל אחר‬ ‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות להון‬ ‫ ‪)3( -‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪3,120‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪037‬‬ ‫(‪)3,829‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)983‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪336,915‬‬ ‫‪06,012‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪336,408‬‬ ‫‪06,012‬‬ ‫(‪)931‬‬ ‫‪037‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪3,539‬‬ ‫(‪)0,792‬‬ ‫‪341,011‬‬ ‫‪343,960‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0230‬‬ ‫רווח לשנה‬ ‫הפסד כולל אחר‬ ‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות להון‬ ‫ ‪)3( -‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪3,334‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪388‬‬ ‫(‪)3,473‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)118‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪99,457‬‬ ‫‪37,522‬‬ ‫(‪)00‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪99,322‬‬ ‫‪37,522‬‬ ‫(‪)162‬‬ ‫‪388‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪3,120‬‬ ‫(‪)3,829‬‬ ‫‪336,915‬‬ ‫‪336,408‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0233‬‬ ‫הפסד לשנה‬ ‫רווח כולל אחר‬ ‫עסקאות עם בעלים שנזקפו ישירות להון‬ ‫ ‪)3( -‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪934‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪022‬‬ ‫(‪)0,027‬‬ ‫‪-‬‬‫‪716‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪320,309‬‬ ‫(‪)0,733‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪322,816‬‬ ‫(‪)0,733‬‬ ‫‪775‬‬ ‫‪022‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0233‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪3,334‬‬ ‫(‪)3,473‬‬ ‫‪99,457‬‬ ‫‪99,322‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫הון מניות‬ ‫קרנות הון‬ ‫מעסקאות‬ ‫בעלי שליטה‬ ‫מייצג סכום קטן מאלף ש"ח‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע”מ‬ ‫נתונים על תזרימי המזומנים‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‬ ‫רווח (הפסד) לשנה המיוחס למחזיקי ההון של החברה‬ ‫התאמות‪:‬‬ ‫פחת והפחתות‬ ‫רווח מחברות מוחזקות‬ ‫הוצאות מימון שנזקפו לקרן הון‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות (הכנסות) מסים על הכנסה‬ ‫ירידה (עליה) בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬נטו‬ ‫ירידה (עליה) בלקוחות‬ ‫ירידה (עליה) בחייבים ויתרות חובה‬ ‫עליה (ירידה) בספקים ונותני שירותים‬ ‫עליה (ירידה) בזכאים ויתרות זכות‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת (ששימשו לפעילות‬ ‫שוטפת)‬ ‫‪06,012‬‬ ‫‪37,522‬‬ ‫(‪)0,733‬‬ ‫‪734‬‬ ‫(‪)08,425‬‬ ‫‪327‬‬ ‫‪0,529‬‬ ‫(‪)621‬‬ ‫(‪)92‬‬ ‫‪4,401‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪47‬‬ ‫(‪)40‬‬ ‫‪769‬‬ ‫(‪)39,393‬‬ ‫‪79‬‬ ‫‪0,818‬‬ ‫(‪)545‬‬ ‫‪322‬‬ ‫(‪)3,524‬‬ ‫(‪)36‬‬ ‫‪05‬‬ ‫(‪)959‬‬ ‫‪784‬‬ ‫(‪)3,574‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪0,204‬‬ ‫‪602‬‬ ‫‪1,482‬‬ ‫(‪)3,816‬‬ ‫(‪)32‬‬ ‫( ‪)8‬‬ ‫(‪)3,472‬‬ ‫‪4,922‬‬ ‫(‪)924‬‬ ‫(‪)625‬‬ ‫תזרימי מזומנים לפעילות השקעה‬ ‫ריבית שהתקבלה‬ ‫דיבידנד מחברות מוחזקות‬ ‫מזומנים נטו שנבעו לפעילות השקעה‬ ‫‪-‬‬‫‪05,222‬‬ ‫‪05,222‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪-‬‬‫‪0‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬ ‫אשראי לזמן קצר מבנקים‪ ,‬נטו‬ ‫קבלת הלוואות לזמן ארוך מבנקים‬ ‫פרעון הלוואות לזמן ארוך מבנקים‬ ‫שינוי ביתרת חברות מוחזקות‪ ,‬נטו (ב')‬ ‫שינוי ביתרת צדדים קשורים‪ ,‬נטו‬ ‫שינוי ביתרת בעלי עניין‪ ,‬נטו‬ ‫הנפקת שטר הון לחברות מוחזקות (ב')‬ ‫פרעון איגרות חוב‬ ‫ריבית ששולמה‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון (ששימשו לפעילות‬ ‫מימון)‬ ‫‪177‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)0,219‬‬ ‫(‪)36,790‬‬ ‫(‪)478‬‬ ‫‪3,151‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)9,901‬‬ ‫(‪)0,629‬‬ ‫‪405‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)0,210‬‬ ‫‪39,491‬‬ ‫(‪)4,665‬‬ ‫‪3,024‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)9,844‬‬ ‫(‪)1,528‬‬ ‫‪597‬‬ ‫‪30,222‬‬ ‫(‪)500‬‬ ‫‪0,388‬‬ ‫(‪)3,610‬‬ ‫‪3,912‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)9,618‬‬ ‫(‪)1,904‬‬ ‫(‪)12,333‬‬ ‫‪3,271‬‬ ‫‪999‬‬ ‫שינוי במזומנים ושווי מזומנים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה‬ ‫(‪)033‬‬ ‫‪565‬‬ ‫‪154‬‬ ‫‪373‬‬ ‫‪194‬‬ ‫‪565‬‬ ‫‪194‬‬ ‫‪-‬‬‫‪194‬‬ ‫ב‪ .‬פעולות שלא במזומן‬ ‫שטר הון כנגד יתרות חברות מוחזקות‬ ‫‪05,222‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪--‬‬ ‫‪1‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫מידע נוסף לד וחות הכספיים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.0‬‬ ‫כללי‬ ‫המידע הכספי הנפרד מוצג בהתאם לתקנה ‪9‬ג' (להלן – "התקנה") והתוספת העשירית לתקנות ניירות ערך‬ ‫(דוחות תקופתיים ומיידים) התש''ע – ‪( 0229‬להלן – "התוספת העשירית") בעניין מידע כספי נפרד של‬ ‫התאגיד‪.‬‬ ‫במידע כספי נפרד זה – חברות מוחזקות כהגדרתן בבאור ‪(3‬ב) בדוחות המאוחדים‪.‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה במידע הכספי הנפרד‬ ‫כללי המדיניות החשבונאית אשר פורטו בדוחות המאוחדים יושמו בעקביות לכל התקופות המוצגות במידע‬ ‫הכספי הנפרד על ידי החברה‪ ,‬לרבות האופן בו סווגו הנתונים הכספיים במסגרת הדוחות המאוחדים בשינויים‬ ‫המתחייבים מהאמור להלן‪:‬‬ ‫הצגת הנתונים הכספיים‬ ‫א‪.‬‬ ‫נתונים על המצב הכספי כוללים מידע בדבר סכומי הנכסים וההתחייבויות הכלולים בדוחות‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה (למעט בגין חברות מוחזקות)‪ ,‬תוך פירוט לפי סוגי‬ ‫הכנסים וההתחייבויות‪ .‬כמו כן‪ ,‬יתרה בגין חברות מוחזקות כוללת מידע בדבר סכום נטו‪,‬‬ ‫בהתבסס על הדוחות המאוחדים‪ ,‬במיוחס לבעלי החברה עצמה‪ ,‬של סך הנכסים בניכוי סך‬ ‫ההתחייבויות‪ ,‬בגין חברות מוחזקות‪ ,‬לרבות מוניטין‪.‬‬ ‫נתונים על הרווח והפסד כוללים מידע בדבר סכומי ההכנסות וההוצאות הכלולים בדוחות‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫המאוחדים‪ ,‬בפילוח בין רווח והפסד ורווח כולל אחר‪ ,‬המיוחסים לחברה עצמה (למעט בגין‬ ‫חברות מוחזקות)‪ ,‬תוך פירוט לפי סוג ההכנסות וההוצאות‪ .‬כמו כן‪ ,‬רווח בגין חברות‬ ‫מוחזקות כולל מידע בדבר סכום נטו‪ ,‬בהתבסס על הדוחות המאוחדים המיוחס לבעלי‬ ‫החברה עצמה‪ ,‬של סך ההכנסות בניכוי סך ההוצאות בגין תוצאות פעילות של החברות‬ ‫מוחזקות‪ ,‬לרבות ירידת ערך מוניטין‪ ,‬ירידת ערך השקעה בחברה כלולה או ביטולה וכן ירידת‬ ‫ערך השקעה בחברה בשליטה משותפת המטופלת לפי שיטת השווי המאזני או ביטולה‪.‬‬ ‫נתונים על תזרימי המזומנים כוללים פירוט סכומי תזרימי המזומנים הכלולים בדוחות‬ ‫( ‪)1‬‬ ‫המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה (למעט בגין חברות מוחזקות)‪ ,‬כשהם לקוחים מתוך‬ ‫הדוח על תזרימי המזומנים המאוחד‪ ,‬בפילוח לפי תזרים מפעילות שוטפת‪ ,‬פעילות השקעה‬ ‫ופעילות מימון ופירוט מרכיביהם‪ .‬כמו כן‪ ,‬הנתונים כוללים מידע נפרד בגין תזרימי המזומנים‬ ‫מפעילות שוטפת‪ ,‬השקעה ומימון בין החברה לחברות המוחזקות שלה‪.‬‬ ‫יתרות‪ ,‬הכנסות והוצאות בגין עסקאות עם חברות בנות‪ ,‬אשר בוטלו במסגרת הדוחות‬ ‫( ‪)4‬‬ ‫המאוחדים‪ ,‬נמדדות ומוצגות במסגרת הסעיפים הרלוונטיים בנתונים על המצב הכספי ועל‬ ‫הרווח הכולל‪ ,‬באותו אופן בו היו נמדדות ומוצגות עסקאות אלו‪ ,‬אילו היו מבוצעות מול‬ ‫צדדים שלישיים‪.‬‬ ‫המדיניות החשבונאית שפורטה בבאור ‪ 1‬בדוחות המאוחדים‪ ,‬בדבר עיקרי המדיניות החשבונאית‪,‬‬ ‫יושמה לצורך הצגת מידע כספי נפרד‪ ,‬לרבות האופן בו סווגו הנתונים הכספיים במסגרת הדוחות‬ ‫המאוחדים‪ ,‬בשינויים המתחייבים מהאמור לעיל‪.‬‬ ‫עסקאות בין החברה לחברות מוחזקות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הצגה‬ ‫( ‪)3‬‬ ‫יתרות הדדיות בקבוצה והכנסות והוצאות הנובעות מעסקאות הדדיות‪ ,‬אשר בוטלו במסגרת‬ ‫הכנת הדוחות המאוחדים‪ ,‬הוצגו בנפרד מהיתרה בגין חברות מוחזקות והרווח בגין חברות‬ ‫מוחזקות‪ ,‬יחד עם יתרות דומות מול צדדים שלישיים‪.‬‬ ‫רווחים והפסדים שטרם מומשו הנובעים מעסקאות בין החברה לחברות מוחזקות שלה‪,‬‬ ‫הוצגו במסגרת היתרה בגין חברות מוחזקות ובמסגרת הרווח בגין חברות מוחזקות‪.‬‬ ‫מדידה‬ ‫( ‪)0‬‬ ‫עסקאות שבוצעו בין החברה לחברות מאוחדות שלה נמדדו בהתאם לעקרונות ההכרה‬ ‫והמדידה הקבועים בתקני דיווח כספי בינלאומיים ("‪ ,)"IFRS‬המתווים את הטיפול החשבונאי‬ ‫בעסקאות מעין אלו המבוצעות מול צדדים שלישיים‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫מידע נוסף לד וחות הכספיים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫סכום החייבים לזמן ארוך הכלול בדוחות הכספיים המאוחדים נובע מהחברה בלבד‪ .‬לגבי מידע נוסף המתייחס‬ ‫לחייבים לזמן ארוך ראה באור ‪ 9‬לדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫מבנים‬ ‫להשכרה‬ ‫קרקעות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0230‬‬ ‫ירידה בשווי הוגן‪ ,‬נטו‬ ‫שינוי בהתחייבויות בשל נדל"ן להשקעה‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫‪00,452‬‬ ‫(‪)322‬‬ ‫‪1,281‬‬ ‫‪05,411‬‬ ‫‪766‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪766‬‬ ‫‪01,036‬‬ ‫(‪)322‬‬ ‫‪1,281‬‬ ‫‪06,399‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0231‬‬ ‫עליה בשווי הוגן‪ ,‬נטו‬ ‫שינוי בהתחייבויות בשל נדל"ן להשקעה‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪05,411‬‬ ‫‪92‬‬ ‫(‪)3,274‬‬ ‫‪04,449‬‬ ‫‪766‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪766‬‬ ‫‪06,399‬‬ ‫‪92‬‬ ‫(‪)3,274‬‬ ‫‪05,035‬‬ ‫ראה באור ‪(33‬ב) לדוחות המאוחדים בדבר השיטות לפיהן נקבע השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫פרטים בדבר זכויות במקרקעין‬ ‫‪766‬‬ ‫‪766‬‬ ‫קרקעות בבעלות (א)‬ ‫‪4,391‬‬ ‫‪1,219‬‬ ‫מבנים להשכרה בבעלות (ב)‬ ‫‪03,042‬‬ ‫‪03,432‬‬ ‫זכויות חכירה מהוונות (ג)‬ ‫‪06,399‬‬ ‫‪05,035‬‬ ‫החברה הינה הבעלים (במושע) של חלק בקרקע חקלאית בנס ציונה בשטח (חלק החברה) של כ‪-‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫‪ 80,222‬מ"ר‪ ,‬אשר משמשת נכון למועד הדוחות הכספיים כשטח חקלאי‪ .‬הקרקע מיועדת על ידי‬ ‫הרשות המקומית לחקלאות ולנופש מטרופוליני‪ .‬הקרקע מיועדת על ידי החברה בחלקה כנכס מניב‪.‬‬ ‫הקרקע רשומה על שם החברה בספרי רשם המקרקעין‪.‬‬ ‫דירה ומחסן ברוממה ירושלים‪ .‬השווי ההוגן של הנכס כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים הינו‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪ 1,242‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫בית גיל – מבנה בתלפיות בירושלים‪ ,‬בשטח מבונה לצרכי שכירות של כ‪ 1,422 -‬מ"ר‪ .‬לחברה זכויות‬ ‫ג‪.‬‬ ‫חכירה מהוונות בנכס לתקופת חכירה של ‪ 49‬שנים‪ ,‬עד ליום ‪ 39‬באוקטובר ‪ .0207‬הזכויות רשומות על‬ ‫שם החברה במנהל מקרקעי ישראל‪ .‬השווי ההוגן של הנכס כפי שנקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים‬ ‫הינו ‪ 03,432‬אלפי ש"ח (כולל היטל השבחה שיחול במימוש זכויות)‪.‬‬ ‫‪32‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫מידע נוסף לד וחות הכספיים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫איגרות חוב‬ ‫סכומי איגרות החוב הנכלל בדוחות הכספיים המאוחדים נובע מאיגרות חוב שהונפקו על ידי החברה‪ .‬לגבי‬ ‫מידע נוסף המתייחס לאיגרות החוב ראה באור ‪ 36‬לדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫התחייבויות בשל נדל"ן להשקעה‬ ‫היטלי השבחה בגין נדל"ן להשקעה המוצג לפי שווי הוגן‪.‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ריבית והפחתת ניכיון על איגרות חוב‬ ‫עלות אשראי לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים‬ ‫עלות אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים‬ ‫ריבית לבעל עניין וצדדים קשורים‬ ‫‪.8‬‬ ‫‪0,484‬‬ ‫‪664‬‬ ‫‪073‬‬ ‫‪0,533‬‬ ‫‪5,912‬‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪1,197‬‬ ‫‪856‬‬ ‫‪147‬‬ ‫‪0,937‬‬ ‫‪7,537‬‬ ‫‪4,711‬‬ ‫‪452‬‬ ‫‪583‬‬ ‫‪1,387‬‬ ‫‪8,953‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1,229‬‬ ‫‪430‬‬ ‫‪-‬‬‫‪1,403‬‬ ‫ריבית מצדדים קשורים‬ ‫ריבית מחייבים אחרים‬ ‫ריבית מפקדונות בבנקים‬ ‫‪33‬‬ ‫‪4,377‬‬ ‫‪522‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪4,679‬‬ ‫‪6,170‬‬ ‫‪555‬‬ ‫‪-‬‬‫‪6,907‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫מידע נוסף לד וחות הכספיים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על ההכנסה (הטבת מס) בדוחות רווח והפסד‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 13‬בדצמבר‬ ‫‪0233‬‬ ‫‪0230‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שינוי במסים הנדחים‬ ‫שינוי במסים הנדחים בשל שינוי בשיעור מס‬ ‫ב‪.‬‬ ‫(‪)545‬‬ ‫‪-‬‬‫(‪)545‬‬ ‫(‪)719‬‬ ‫‪316‬‬ ‫(‪)621‬‬ ‫(‪)772‬‬ ‫‪3,192‬‬ ‫‪602‬‬ ‫להלן התנועה במסים הנדחים והרכבם‪:‬‬ ‫נדל"ן‬ ‫להשקעה‬ ‫ורכוש‬ ‫קבוע‬ ‫יתרה ליום ‪ 3‬בינואר ‪0230‬‬ ‫שינויים אשר נזקפו לרווח והפסד‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫שינויים אשר נזקפו לרווח והפסד‬ ‫השפעת השינוי בשיעור המס‬ ‫יתרה ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪5,228‬‬ ‫(‪)72‬‬ ‫‪4,918‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪097‬‬ ‫‪5,100‬‬ ‫מלאי‬ ‫מקרקעין‬ ‫והפרשה‬ ‫לחובות‬ ‫הפסדים‬ ‫מועברים מסופקים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫(‪)810‬‬ ‫‪321‬‬ ‫(‪)709‬‬ ‫(‪)476‬‬ ‫(‪)71‬‬ ‫(‪)3,078‬‬ ‫‪30‬‬ ‫(‪)50‬‬ ‫(‪)077‬‬ ‫(‪)109‬‬ ‫(‪)33‬‬ ‫(‪)03‬‬ ‫(‪)163‬‬ ‫התחייבויות‬ ‫בשל‬ ‫עובדים‬ ‫סה"כ‬ ‫(‪)480‬‬ ‫(‪)123‬‬ ‫(‪)781‬‬ ‫(‪)119‬‬ ‫(‪)67‬‬ ‫(‪)3,389‬‬ ‫‪1,640‬‬ ‫(‪)545‬‬ ‫‪1,297‬‬ ‫(‪)719‬‬ ‫‪316‬‬ ‫‪0,494‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫מידע נוסף לד וחות הכספיים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪.32‬‬ ‫מכשירים פיננסיים‬ ‫סיכון נזילות‬ ‫א‪.‬‬ ‫להלן מועדי הפירעון החוזיים של התחייבויות פיננסיות‪ ,‬כולל אומדן תשלומי ריבית‪ .‬גילוי זה אינו‬ ‫כולל סכומים אשר לגביהם קיימים הסכמי קיזוז‪:‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫תזרים‬ ‫‪0237‬‬ ‫מזומנים‬ ‫הערך‬ ‫ואילך‬ ‫‪0236‬‬ ‫‪0235‬‬ ‫‪0234‬‬ ‫חוזי‬ ‫בספרים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות פיננסיות שאינן‬ ‫נגזרים‬ ‫הלוואות לזמן קצר מבנקים‬ ‫ספקים‬ ‫זכאים אחרים‬ ‫איגרות חוב‬ ‫הלוואות לזמן ארוך מבנקים‬ ‫הלוואות מצדדים קשורים‬ ‫סך הכל‬ ‫‪7,093‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪3,112‬‬ ‫‪02,320‬‬ ‫‪33,704‬‬ ‫‪09,106‬‬ ‫‪69,910‬‬ ‫‪7,165‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪3,112‬‬ ‫‪03,709‬‬ ‫‪31,516‬‬ ‫‪16,164‬‬ ‫‪82,481‬‬ ‫הערך‬ ‫בספרים‬ ‫תזרים‬ ‫מזומנים‬ ‫חוזי‬ ‫‪7,165‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪3,112‬‬ ‫‪33,225‬‬ ‫‪0,578‬‬ ‫‪3,762‬‬ ‫‪04,397‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪32,704‬‬ ‫‪0,485‬‬ ‫‪3,762‬‬ ‫‪34,969‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪0,191‬‬ ‫‪3,762‬‬ ‫‪4,351‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪6,282‬‬ ‫‪13,284‬‬ ‫‪17,364‬‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0230‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות שאינן‬ ‫נגזרים‬ ‫הלוואות לזמן קצר מבנקים‬ ‫ספקים‬ ‫זכאים אחרים‬ ‫איגרות חוב‬ ‫הלוואות לזמן ארוך מבנקים‬ ‫הלוואות מצדדים קשורים‬ ‫סך הכל‬ ‫‪6,931‬‬ ‫‪330‬‬ ‫‪3,749‬‬ ‫‪09,589‬‬ ‫‪31,727‬‬ ‫‪07,624‬‬ ‫‪79,674‬‬ ‫‪6,998‬‬ ‫‪330‬‬ ‫‪3,749‬‬ ‫‪11,368‬‬ ‫‪36,452‬‬ ‫‪15,885‬‬ ‫‪94,160‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪0234‬‬ ‫‪0231‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪6,998‬‬ ‫‪330‬‬ ‫‪3,749‬‬ ‫‪33,462‬‬ ‫‪0,715‬‬ ‫‪3,656‬‬ ‫‪04,732‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪33,385‬‬ ‫‪0,611‬‬ ‫‪3,656‬‬ ‫‪35,474‬‬ ‫‪0235‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪32,504‬‬ ‫‪0,512‬‬ ‫‪3,656‬‬ ‫‪34,732‬‬ ‫‪0236‬‬ ‫ואילך‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪8,550‬‬ ‫‪12,936‬‬ ‫‪19,468‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫מידע נוסף לד וחות הכספיים ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪0231‬‬ ‫‪.32‬‬ ‫מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫סיכוני מדד ומטבע חוץ‬ ‫ב‪.‬‬ ‫חשיפת החברה לסיכון מדד המחירים לצרכן ומטבע חוץ‪ ,‬המבוסס על ערכים נקובים‪ ,‬הינה כדלקמן‪:‬‬ ‫שקל חדש‬ ‫צמוד למדד‬ ‫המחירים‬ ‫לצרכן‬ ‫לא צמוד‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪( 0231‬באלפי ש"ח)‬ ‫נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מזומנים‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נכסים שאינם שוטפים‬ ‫הלוואות ויתרות לחברות מוחזקות‬ ‫שטר הון לחברה מוחזקת‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫ספקים ונותני שרותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות שאינן שוטפות‬ ‫איגרות חוב‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים זמן ארוך‬ ‫הלוואות ויתרות צדדים קשורים‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫סה"כ חשיפה‬ ‫ליום ‪ 13‬בדצמבר ‪( 0230‬באלפי ש"ח)‬ ‫נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מזומנים‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נכסים שאינם שוטפים‬ ‫הלוואות ויתרות לחברות מוחזקות‬ ‫הלוואות ויתרות צדדים קשורים‬ ‫חייבים לזמן ארוך‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫ספקים ונותני שרותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות שאינן שוטפות‬ ‫איגרות חוב‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים זמן ארוך‬ ‫הלוואות ויתרות צדדים קשורים‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫סה"כ חשיפה‬ ‫‪31‬‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫דולר‬ ‫סה"כ‬ ‫‪154‬‬ ‫‪3,866‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪154‬‬ ‫‪3,866‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪01,267‬‬ ‫‪05,222‬‬ ‫‪-‬‬‫‪52,121‬‬ ‫‪39,627‬‬ ‫‪-‬‬‫‪6,811‬‬ ‫‪06,442‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪40,674‬‬ ‫‪05,222‬‬ ‫‪6,811‬‬ ‫‪76,741‬‬ ‫‪7,092‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪928‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪7,092‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪3,112‬‬ ‫‪-‬‬‫‪9,222‬‬ ‫‪-‬‬‫‪36,873‬‬ ‫‪11,410‬‬ ‫‪02,320‬‬ ‫‪0,704‬‬ ‫‪09,106‬‬ ‫‪51,262‬‬ ‫(‪)06,602‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪02,320‬‬ ‫‪33,704‬‬ ‫‪09,106‬‬ ‫‪69,913‬‬ ‫‪6,830‬‬ ‫‪565‬‬ ‫‪5,892‬‬ ‫‪06‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪565‬‬ ‫‪5,892‬‬ ‫‪06‬‬ ‫‪00,312‬‬ ‫‪94‬‬ ‫‪-‬‬‫‪08,725‬‬ ‫‪06,391‬‬ ‫‪-‬‬‫‪7,314‬‬ ‫‪11,107‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪48,101‬‬ ‫‪94‬‬ ‫‪7,314‬‬ ‫‪60,210‬‬ ‫‪6,931‬‬ ‫‪330‬‬ ‫‪401‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪3,106‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪6,931‬‬ ‫‪330‬‬ ‫‪3,749‬‬ ‫‪-‬‬‫‪32,522‬‬ ‫‪-‬‬‫‪37,948‬‬ ‫‪32,757‬‬ ‫‪09,589‬‬ ‫‪1,027‬‬ ‫‪07,624‬‬ ‫‪63,706‬‬ ‫(‪)08,199‬‬ ‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪-‬‬‫‪--‬‬ ‫‪09,589‬‬ ‫‪31,727‬‬ ‫‪07,624‬‬ ‫‪79,674‬‬ ‫(‪)37,640‬‬ ‫ד‪1-‬‬ ‫חלק ד'‬ ‫פרטים נוספים על התאגיד‬ ‫שם החברה‪:‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ ( "החברה" )‬ ‫מס' חברה‪:‬‬ ‫‪015218155‬‬ ‫כתובת‪:‬‬ ‫ת"ד ‪ , 90554‬בית ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א ג' הר חוצבים‪ ,‬ירושלים ‪. 45555‬‬ ‫טלפון‪ ; 58-0882522 :‬פקס‪58-0258898 :‬‬ ‫תאריך המאזן‪:‬‬ ‫‪81.18.8518‬‬ ‫תאריך הדוח‪:‬‬ ‫‪ 85‬במרץ ‪8519‬‬ ‫תקופת הדוח ‪:‬‬ ‫‪1.1.8518 - 81.18.8518‬‬ ‫תקנה ‪ 8‬א' ‪ :‬תיאור עסקי התאגיד‬ ‫תיאור עסקי התאגיד והתפתחות עסקיו כפי שחלו בשנה האחרונה בהתאם לפרטים‬ ‫ולעקרונות שבתוספת לתקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת התשקיף ‪ -‬מבנה‬ ‫וצורה)‪ ,‬התשכ"ט ‪( 1494 -‬ראה חלק א')‪.‬‬ ‫תקנה ‪ 8‬ב'‪ :‬לפרטים בקשר עם הערכות שווי מהותיות שבוצעו בתקופת הדוח ראה להלן סעיף‬ ‫‪ 4.81‬לפרק א'‪.‬‬ ‫תקנה ‪: 9‬‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫הדוחות הכספיים המבוקרים לשנת ‪ 8518‬בצירוף חוות דעת רואה החשבון מהווים‬ ‫חלק בלתי נפרד מדוח זה (ראה חלק ג')‪.‬‬ ‫תקנה ‪ 9‬ב' ‪ :‬דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית‬ ‫לאור הקלות של רשות ניירות ערך לתאגידים שעונים להגדרת "תאגיד קטן" ולאור‬ ‫העובדה שהקבוצה עונה להגדרה זו‪ ,‬הרי שהחברה בחרה לא לצרף דוח בדבר‬ ‫אפקטיביות הבקרה הפנימית‪ ,‬אלא הצהרות מנהלים בלבד‪( .‬ראה חלק ה')‪.‬‬ ‫תקנה ‪ : 01‬דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד‬ ‫דוח הדירקטוריו ן על מצב ענייני התאגיד לשנת ‪ 8518‬מהווה חלק בלתי נפרד מדוח‬ ‫זה (ראה חלק ב')‪.‬‬ ‫ד‪8-‬‬ ‫תקנה ‪ 01‬א' ‪:‬‬ ‫תמצית דוחות רווח והפסד רבעוניים (באלפי ש"ח)‬ ‫רבעון ‪0‬‬ ‫רבעון ‪2‬‬ ‫רבעון ‪3‬‬ ‫רבעון ‪4‬‬ ‫סה"כ‬ ‫הכנסות‬ ‫‪12,884‬‬ ‫‪09,058‬‬ ‫‪92,954‬‬ ‫‪80,490‬‬ ‫‪194,100‬‬ ‫הוצאות הפעלה‬ ‫‪2,025‬‬ ‫‪99,099‬‬ ‫‪85,918‬‬ ‫‪15,541‬‬ ‫‪155,985‬‬ ‫רווח גולמי‬ ‫‪4,998‬‬ ‫‪11,409‬‬ ‫‪12,599‬‬ ‫‪2,209‬‬ ‫‪92,012‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪9,488‬‬ ‫‪9,488‬‬ ‫‪1,298‬‬ ‫‪1,999‬‬ ‫‪8,088‬‬ ‫‪8,818‬‬ ‫‪4,809‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪190‬‬ ‫‪850‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪995‬‬ ‫רווח (הפסד) מפעולות רגילות‬ ‫‪5,544‬‬ ‫‪15,900‬‬ ‫‪10,252‬‬ ‫‪15,099‬‬ ‫‪99,989‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫‪8,844‬‬ ‫‪8,099‬‬ ‫‪8,984‬‬ ‫‪1,480‬‬ ‫‪4,914‬‬ ‫רווח (הפסד) לפני מיסים על‬ ‫ההכנסה‬ ‫‪0,055‬‬ ‫‪5,454‬‬ ‫‪18,194‬‬ ‫‪2,984‬‬ ‫‪80,855‬‬ ‫מסים על ההכנסה (הטבת מס)‬ ‫‪1,889‬‬ ‫‪1,955‬‬ ‫‪9,925‬‬ ‫‪1,580‬‬ ‫‪2,981‬‬ ‫רווח (הפסד) לשנה‬ ‫‪9,899‬‬ ‫‪9,884‬‬ ‫‪2,924‬‬ ‫‪5,049‬‬ ‫‪89,029‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪92‬‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות‬ ‫כספיים של חברות מוחזקות‬ ‫( ‪) 859‬‬ ‫( ‪) 111‬‬ ‫( ‪) 854‬‬ ‫( ‪) 800‬‬ ‫( ‪) 421‬‬ ‫סך הכל רווח (הפסד) כולל‬ ‫‪8,492‬‬ ‫‪9,184‬‬ ‫‪2,145‬‬ ‫‪5,859‬‬ ‫‪80,958‬‬ ‫עליית ערך נדל"ן להשקעה‬ ‫הוצאות מכירה‪ ,‬שיווק‪ ,‬הנהלה‬ ‫וכלליות‬ ‫הכנסות (הוצאות) אחרות‬ ‫רווחים (הפסדים) אקטואריים‬ ‫בגין תכנית הטבה מוגדרת‪ ,‬נטו‬ ‫מיוחס ל‪:‬‬ ‫מחזיקי ההון של החברה‬ ‫זכויות המיעוט‬ ‫רווח (הפסד) כולל‬ ‫‪8,229‬‬ ‫‪9,599‬‬ ‫‪2,151‬‬ ‫‪5,819‬‬ ‫‪80,815‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪48‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪195‬‬ ‫‪809‬‬ ‫‪8,492‬‬ ‫‪9,184‬‬ ‫‪2,145‬‬ ‫‪5,859‬‬ ‫‪80,958‬‬ ‫ד‪8-‬‬ ‫תקנה ‪ 01‬ג' ‪ :‬שימוש בתמורת ניירות ערך תוך התייחסות ליעדי התמורה על ‪ -‬פי התשקיף‬ ‫מלוא הסכומים שגויסו בהתאם לתשקיף שפרסמה החברה ביום ‪ 84.0.8555‬הוצאו‬ ‫על ‪ -‬ידי החברה במהלך שנת ‪ , 8555‬בהתאם לפירוט שהובא בדוח השנתי של החברה‬ ‫לשנת ‪ , 8555‬אשר פורסם ביום ‪. 81.8.8552‬‬ ‫תקנה ‪: 00‬‬ ‫רשימת השקעות בחברות בת ובחברות קשורות לתאריך המאזן‬ ‫החזקות והשקעות החברה בחברות המוחזקות ליום ‪( 81.18.8518‬באלפי ש"ח)‪:‬‬ ‫עלות‬ ‫מתואמת‬ ‫של‬ ‫המניות‬ ‫השווי‬ ‫המאזני‬ ‫המתואם‬ ‫של‬ ‫המניות‬ ‫יתרת‬ ‫ההלוואות‬ ‫שנתנה‬ ‫החברה‬ ‫שיעור‬ ‫בעלות‬ ‫ושליטה‬ ‫אפקטיביים‬ ‫באחוזים‬ ‫שם החברה‬ ‫שם החברה‬ ‫בעלת‬ ‫המניות‬ ‫סוג‬ ‫המניות‬ ‫הון מונפק‬ ‫ונפרע‬ ‫מספר‬ ‫המניות‬ ‫המוחזקות‬ ‫על ‪ -‬ידי‬ ‫החברה‬ ‫‪1‬‬ ‫‪15,259‬‬ ‫‪92,408‬‬ ‫‪84,010‬‬ ‫רמפא‬ ‫החברה‬ ‫רגילות‬ ‫‪1,055,592‬‬ ‫‪1,180,589‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫הנהלה‬ ‫‪9‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫הנהלה א‬ ‫‪9‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪990‬‬ ‫מצפור‬ ‫אדומים‬ ‫החברה‬ ‫רגילות‬ ‫‪85,155‬‬ ‫‪85,155‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪81‬‬ ‫‪15,959‬‬ ‫‪88,595‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫החברה‬ ‫רגילות‬ ‫‪155‬‬ ‫‪155‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫( ‪) 4,115‬‬ ‫ישראל‬ ‫רגילות‬ ‫‪855‬‬ ‫‪855‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪85,091‬‬ ‫‪19,982‬‬ ‫קיר הד‬ ‫החברה‬ ‫הנהלה‬ ‫‪15‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪155‬‬ ‫‪155‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪1,019‬‬ ‫‪---‬‬ ‫מצפור‬ ‫התקופה‬ ‫קיר הד‬ ‫רגילות‬ ‫‪155‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫( ‪) 8,259‬‬ ‫‪---‬‬ ‫אלדור‬ ‫קיר הד‬ ‫רגילות‬ ‫‪155‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪1,859‬‬ ‫‪9,919‬‬ ‫‪---‬‬ ‫טק ע‪.‬ל‪.‬‬ ‫החברה‬ ‫רגילות‬ ‫‪44‬‬ ‫‪1‬‬ ‫יתר ‪ 850,518‬המניות הרגילות מוחזקת על ‪ -‬ידי טק‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫יתר ‪ 8‬מניות ההנהלה מוחזקת על ‪ -‬ידי טק על‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫יתר ‪ 99‬המניות מוחזקת באמצעות קיר הד‪.‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪3‬‬ ‫ד‪9-‬‬ ‫הדקירש‬ ‫קיר הד‬ ‫רגילות‬ ‫‪855‬‬ ‫‪155‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪05%‬‬ ‫הדר טבעון‬ ‫רמפא‬ ‫רגילות‬ ‫‪1,555‬‬ ‫‪995‬‬ ‫‪99%‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫רגילות‬ ‫‪8,555‬‬ ‫‪8,555‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫ישראל‬ ‫החברה‬ ‫הקפריסאית‬ ‫‪B&H‬‬ ‫רגילות‬ ‫‪1,555‬‬ ‫‪1,555‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪9,815‬‬ ‫‪9,022‬‬ ‫‪910‬‬ ‫‪---‬‬ ‫( ‪) 9,850‬‬ ‫‪12,199‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫ישראל‬ ‫החברה‬ ‫‪7‬‬ ‫האוקראינית‬ ‫ישראל‬ ‫‪PBDY 8‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫‪B&H‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪PBDY‬‬ ‫‪PEABODY‬‬ ‫החברה‬ ‫הגרמנית‬ ‫‪9‬‬ ‫החברה‬ ‫הקפריסאית‬ ‫השותפות‬ ‫הגרמנית‬ ‫‪10‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫החברה‬ ‫הגרמנית‬ ‫רגילות‬ ‫‪80,555‬‬ ‫‪80,555‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪90‬‬ ‫( ‪) 98‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪11‬‬ ‫בכפוף לאמור בסעיף ‪ 15.8‬לחלק א' לדוח זה‪ ,‬המניות יוחזקו על ‪ -‬ידי קיר הד‪ 155 .‬מניות נוספות ( ‪05%‬‬ ‫מהחברה) מוחזקות על ‪ -‬ידי מר שמעון קירשטיין‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫יתר ‪ 895‬המניות של החברה מוחזקות על ‪ -‬ידי צד שלישי שאינו קשור לקבוצה או לבעל השליטה‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫המניות מוחזקות על ‪ -‬ידי שתי חברו ת קפריסאיות ‪ Zoulian Ltd. -‬ו ‪- Zoulian Management Ltd. -‬‬ ‫בנאמנות עבור ‪ B&H‬ישראל‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪---‬‬ ‫תהליך הקמת החברה האוקראינית לא הושלם בשל אי השלמת ההון העצמי הנדרש‪ .‬ראה סעיף ‪ 85.1.10‬לפרק‬ ‫א' של הדוח‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫החברה הינה מסוג ‪ - LLC‬ללא מניות‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫החברה הינה מסוג ‪ - LLC‬ללא מניות ‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫שמה הקודם היה מ ‪. CM Komplementar 06-382 GmbH & co KG, Frankfurt -‬‬ ‫‪11‬‬ ‫השותפות הגרמנית מוחזקת על ‪ -‬ידי החברה הגרמנית כשותף כללי ועל ‪ -‬ידי החברה הקפריסאית כשותף מוגבל‪.‬‬ ‫ד‪0-‬‬ ‫תקנה ‪ : 02‬שינויים בהשקעות בחברות מוחזקות בתקופת הדוח‬ ‫לא חלו שינויים בהשקעות בחברות מוחזקות בתקופת הדוח פרט לרכישת ‪ 85%‬מניות‬ ‫מצפור התקופה ע " י הקבוצה מצד שלישי ‪.‬‬ ‫תקנה ‪ : 03‬רווחים (הפסדים) של חברות מאוחדות ותקבולי החברה לשנה שהסתיימה ביום ‪30‬‬ ‫בדצמבר ‪( 2103‬באלפי ש"ח)‬ ‫החברות‬ ‫המוחזקות‬ ‫רווחים (הפסדים)‬ ‫תקבולי החברה מהחברות המוחזקות‬ ‫לפני מס‬ ‫אחרי מס‬ ‫דיבידנד‬ ‫ריבית‬ ‫דמי ניהול‬ ‫רמפא‬ ‫‪15,889‬‬ ‫‪18,500‬‬ ‫‪88,055‬‬ ‫‪429‬‬ ‫( ‪) 855‬‬ ‫מצפור‬ ‫אדומים‬ ‫‪11,015‬‬ ‫‪2,995‬‬ ‫‪---‬‬ ‫( ‪) 115‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫( ‪) 158‬‬ ‫( ‪) 158‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪244‬‬ ‫‪---‬‬ ‫ישראל‬ ‫קיר הד‬ ‫‪1,225‬‬ ‫‪1,991‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪559‬‬ ‫‪---‬‬ ‫מצפור‬ ‫‪1,455‬‬ ‫‪1,910‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫התקופה‬ ‫אלדור‬ ‫(‪) 1‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪---‬‬ ‫טק על‬ ‫( ‪) 115‬‬ ‫( ‪) 115‬‬ ‫‪8,055‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫הדקירש‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫הדר נוף‬ ‫טבעון‬ ‫‪1,002‬‬ ‫‪1,592‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫( ‪) 811‬‬ ‫( ‪) 811‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫ד‪9-‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫החברה‬ ‫הקפריסאית‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫החברה‬ ‫האוקראינית‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪PBDY‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪B&H‬‬ ‫‪1,885‬‬ ‫‪1,885‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪PEABODY‬‬ ‫החברה‬ ‫הגרמנית‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫השותפות‬ ‫הגרמנית‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫סינטזה‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪---‬‬ ‫תקנה ‪ : 04‬רשימת קבוצות של יתרות הלוואות שניתנו לתאריך המאזן‪ ,‬אם מתן הלוואות היה‬ ‫אחד מעיסוקיו עיקריים של התאגיד‬ ‫החברה אינה עוסקת במתן הלוואות‪.‬‬ ‫תקנה ‪ : 21‬מסחר בבורסה ‪ -‬ניירות ערך שנרשמו למסחר ‪ -‬מועדי וסיבות הפסקת מסחר‬ ‫בשנת הדוח לא נרשמו למסחר בבורסה ניירות ערך שהנפיקה החברה ולא הופסק‬ ‫המסחר בניירות הערך של החברה‪.‬‬ ‫ד‪5-‬‬ ‫תקנה ‪ : 20‬תגמולים לבעלי עניין ונושאי משרה בכירה‬ ‫התשלומים ששילמה הקבוצה וההתחייבויות לתשלומים שקיבלה על עצמה‪ ,‬לרבות‬ ‫לעניין תנאי פרישה לגבי בעלי עניין ונושאי משרה בכירה‪ ,‬הכל במזומנים או‬ ‫בהתחייבויות לתשלומים באלפי ש"ח‪ ,‬בשנת ‪ , 8518‬הינם כדלקמן‪:‬‬ ‫תגמולים בעבור שירותים‬ ‫פרטי מקבל התגמולים‬ ‫תגמולים‬ ‫אחרים‬ ‫שם‬ ‫תפקיד‬ ‫היקף‬ ‫משר‬ ‫ה‬ ‫שיעור‬ ‫החזקה‬ ‫בהון‬ ‫התאגיד‬ ‫שכר‬ ‫דמי‬ ‫ייעוץ‬ ‫מענק‪ ,‬תשלום‬ ‫מבוסס מניות‪,‬‬ ‫דמי ניהול‬ ‫ועמלה‬ ‫אחר (*)‬ ‫ריבית‪ ,‬דמי‬ ‫שכירות‬ ‫ואחר‬ ‫עמוס‬ ‫הדר‬ ‫יו"ר‬ ‫דירקטוריון‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪589‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪955‬‬ ‫‪98‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪** 1,908‬‬ ‫ומנכ"ל‬ ‫משותף‬ ‫יאיר‬ ‫הדר‬ ‫דירקטור‬ ‫ומנכ"ל‬ ‫משותף‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪928‬‬ ‫‪808‬‬ ‫‪955‬‬ ‫‪98‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪** 1,908‬‬ ‫אופיר‬ ‫ארנטל‬ ‫מנהל כספים‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪981‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪981‬‬ ‫מנהל אחזקה‬ ‫מכון טיהור‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪144‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪819‬‬ ‫עובד אחזקה‬ ‫מכון לטיהור‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪195‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪158‬‬ ‫(*)‬ ‫(**)‬ ‫הפרשה בגין סיום התקשרות‪.‬‬ ‫הקבוצה רשמה הפרשות להשלמת שכר למנהלים (אשר טרם שולמו נכון למועד הדוח) בהתאם‬ ‫להסכמי השכר בסכום של ‪ 098‬אלפי ש"ח לשנת ‪ ,8518‬בסכום של ‪ 025‬אלפי ש"ח לשנת ‪,8518‬‬ ‫ובסכום של ‪ 959‬אלפי ש"ח לשנת ‪ .8511‬בנוסף‪ ,‬הקבוצה רשמה הפרשות לבונוס למנהלים כתלות‬ ‫בתוצאות הפעילות של הקבוצה (אשר טרם שולמו נכון למועד הדוח) בסכום של ‪ 1,809‬אלפי ש"ח‬ ‫לשנת ‪ ,8518‬בסכום של ‪ 1,951‬אלפי ש"ח לשנת ‪ 8518‬ובסכום של ‪ 1,595‬אלפי ש"ח לשנת ‪.8511‬‬ ‫בכוונת החברה לשלם שכר לדירקטורים בהתאם למינימום הנדרש‪.‬‬ ‫ד‪2-‬‬ ‫תקנה ‪ : 22‬עסקאות עם בעל שליטה‬ ‫א‪.‬‬ ‫שכר וטובות הנאה‬ ‫לפירוט אודות הסכמי העסקה שהסתיימו ראה סעיף ‪ 89.8‬לפרק א' לדוח‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הסדר פטור ושיפוי לנושאי משרה‬ ‫החברה העניקה ב ‪ 85.0.8555 -‬כתבי פטור ושיפוי לדירקטורים ונושאי המשרה‬ ‫בקבוצה‪ ,‬לתקופה של חמש שנים‪ ,‬אשר נועדו להבטיח את הדירקטורים ונושאי‬ ‫המשרה מפני הגשת תביעות או דרישות ביחס לפעולותיהם עבור הקבוצה בכלל‬ ‫ובתוקף היותם נושאי משרה בקבוצה בפרט‪ ,‬בהתאם למגבלות הקבועות לכך‬ ‫בדין‪ .‬פירוט של ההסדר מובא בתשקיף שפורסם בחודש מאי ‪. 8555‬‬ ‫ביטוח נושאי משרה‬ ‫הדירקטורים ונושאי המשרה מבוטחים בביטוח נושאי משרה‪ ,‬בגבולות אחריות‬ ‫של ‪ 8‬מיליון דולר‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הסכמי קבלן מבצע‬ ‫קיר הד‪ ,‬שהינה קבלן מבצע בעלת סיווג ג' ‪ , 0-‬משמשת כקבלן המבצע הבונה‬ ‫מזה שנים את כל הפרויקטים (בתחום הנדל"ן) שיוזמים ומקימים כל‬ ‫התאגידים בקבוצה בישראל‪ ,‬וכן את הפרויקטים (בתחום הנדל"ן) אשר יוזם‬ ‫ומקים בעל השליטה בחברה‪ ,‬מר עמוס הדר‪ ,‬בעצמו או באמצעות תאגידים‬ ‫שאינם חלק מהקבוצה‪.‬‬ ‫ב ‪ 81.0.8555 -‬התקשרה קיר הד בהסכם ביצוע קבלני ( "הסכם הביצוע" ) ‪ ,‬עם מר‬ ‫עמוס הדר (עבורו ועבור בני משפחתו)‪ ,‬בעל השליטה בחברה ועם חברת עמוס‬ ‫הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ שבשליטתו ואשר אינה חלק מהקבוצה‬ ‫( "עמוס הדר מרכז ") (בסעיף זה יכונו כל המתקשרים עם קיר הד בהסכמים‬ ‫האמורים‪" :‬היזמים" )‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם הביצוע‪ ,‬החל משנת ‪ 8559‬כל הפרויקטים שקיר הד בנתה ו‪/‬או‬ ‫נמצאת נכון למועד חתימת ההסכם במהלך בנייתם עבור היזמים‪ ,‬יבוצעו על ‪-‬‬ ‫ידי קיר הד בתנאי ‪ . Cost + 10%‬דהיינו‪ ,‬כל יזם ישלם לקיר הד את מלוא‬ ‫העלויות הישירות‪ ,‬מכל סוג ומין שהוא‪ ,‬שיהיו לקיר הד בפועל בקשר עם‬ ‫הפרויקט הרלוונטי‪ ,‬כפי שיאושרו על ‪ -‬ידי רואה החשבון המבקר של קיר הד‬ ‫(ובכלל זאת תשלומים לקבלני משנה‪ ,‬ספקים‪ ,‬מפקחים‪ ,‬מתכננים‪ ,‬מסים אגרות‬ ‫והיטלים‪ ,‬חומרים‪ ,‬עובדים‪ ,‬מנהלי עבודה‪ ,‬הוצאות מימון (אם ישנן)‪ ,‬עמלות‬ ‫לבנק וכן הלאה)‪ ,‬לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור בשל ת יקון ליקויים‬ ‫בבנייה וכל הוצאה אחרת (למעט אך ורק הוצאות תקורה – עלויות משרד‪,‬‬ ‫מחשב‪ ,‬טלפון‪ ,‬הנהלת חשבונות וכן הלאה)‪ ,‬בתוספת עשרה אחוזים‪.‬‬ ‫בין הצדדים להסכם הביצוע הוסכם‪ ,‬כי הסכם הביצוע גובר ומבטל כל הסכם‬ ‫אחר שהיה‪ ,‬ככל שהיה‪ ,‬ביניהם קודם לכן לגבי ביצוע עבודות בני יה על ‪ -‬ידי קיר‬ ‫הד עבור מי מהיזמים‪.‬‬ ‫ד‪4-‬‬ ‫נכון למועד דוח זה כל הפרויקטים שקיר הד בנתה ו‪/‬או נמצאת במהלך בנייתם‬ ‫עבור בעל השליטה בחברה ובני משפחתו ו‪/‬או חברת עמוס הדר מרכז‬ ‫שבשליטתו‪ ,‬הינם כמפורט בסעיף ד' להלן – ולפיכך הסכם הביצוע עם בעל‬ ‫השליטה בחברה ו‪/‬או חברת עמוס הדר מרכז שבשליטתו מתייחס רק‬ ‫לפרויקטים אלה‪ .‬פרט לפרויקטים אלו לא חלים במועד הדו"ח הסכמי הביצוע‬ ‫על פרויקטים כלשהם‪ .‬עם סיום בניית הפרויקטים האמורים (לרבות תיקוני‬ ‫בדק‪ ,‬תיקונים ופרויקטים אחרים כמפורט בס"ק ה' להלן) יסתיים גם תוקפם‬ ‫של הסכמי הביצוע‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫הסכם לתכנון‪ ,‬ניה ול וביצוע פרויקטים‬ ‫ניהול הפרויקטים המפורטים להלן מתבצע בהתאם להסכם תכנון‪ ,‬ניהול‬ ‫וביצוע פרויקטים מיום ‪" ( 81.0.8555‬הסכם ניהול פרויקטים" ) בין קיר הד‬ ‫לבין בעל השליטה‪ ,‬מספר מבני משפחתו וחברת עמוס הדר מרכז שבשליטתו‬ ‫( "היזמים" )‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫פרויקט להקמת ‪ 2‬יחידות דיור בשכונת בית הכרם בירושלים ( ‪ 8‬קוטג'ים‬ ‫ו ‪ 9-‬דירות של ‪ 8‬עד ‪ 9‬חדרים)‪ .‬ככל הידוע לקבוצה‪ ,‬בכפוף להשלמת הליכי‬ ‫תכנון (טרם הוצא היתר בנייה)‪ ,‬בניית הפרויקט צפויה להתחיל במהלך‬ ‫השנה הקרובה (מסיבות שונות שאינן קשורות בקיר הד חל עיכוב של‬ ‫מספר שנים לעומת התחזיות שניתנו‪ .‬למיטב ידי עת קיר הד ישנה סבירות‬ ‫גבוהה שאכן הפרויקט יחל השנה)‪ .‬היקף הבנייה המתוכנן שצפויה לבצע‬ ‫קיר הד‪ ,‬בכפוף לשינויים הנובעים מכך שהמפרט לפיו יבנו הדירות‬ ‫בפרויקט טרם גובש‪ ,‬מוערך בכמיליון עד מיליון וחצי דולר‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫פרויקט להקמת מלונית דירות בשכונת בת גלים בחיפה (בהיקף של כ ‪99 -‬‬ ‫יחידות וכ ‪ 8,855 -‬מ"ר)‪ ,‬לרבות שימור של מבנה הקיים כיום על הקרקע‪.‬‬ ‫הליכי התכנון בפרויקט זה מתקדמים באופן איטי ולמיטב ידיעת החברה‬ ‫היתר הבנייה צפוי להתקבל בחודשים הקרובים והבנייה במקום אמורה‬ ‫להתחיל בש נת ‪ . 8518‬עם זאת‪ ,‬טרם התקבלה החלטה סופית על ‪ -‬ידי בעלי‬ ‫השליטה בחברה‪ ,‬האם קיר הד היא זו שתבנה את הפרויקט (או חלקים‬ ‫ממנו) בפועל וטרם נערך הסכם מפורט בין הצדדים בעניין‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בניית פרויקט על קרקע בשכונת רוממה בירושלים (לגביה ישנה כוונה‬ ‫ליזום הליך של שינוי יעוד למגורי ם)‪ ,‬ביחד עם הבנייה המתוכננת על‬ ‫קרקע סמוכה שבבעלות החברה‪ ,‬כמתואר בסעיף ‪ 19.8‬בפרק א' לדוח זה‪.‬‬ ‫החברה לא צפויה להתחיל בנייה בפרויקט זה במהלך ‪. 8518‬‬ ‫‪‬‬ ‫המשך ביצוע‪ ,‬מעת לעת‪ ,‬של עבודות שיפוץ שונות בדירות מגורים בשכונת‬ ‫עיר גנים בירושלים (מדובר בכ ‪ 95-‬דירות מגורים המושכ רות לשוכרים‬ ‫שונים‪ ,‬שבהן מפעם לפעם‪ ,‬בעיקר עקב חילופי שוכרים‪ ,‬מבוצעים שיפוצים‬ ‫בהיקף המשתנה מדירה לדירה ‪ -‬החל בשיפוצים קטנים וכלה בהרחבה של‬ ‫דירות קיימות ואף הריסתן ובניית דירות חדשות במקומן)‪.‬‬ ‫ד ‪15 -‬‬ ‫בהתאם להסכם ניהול הפרויקטים‪ ,‬רשאים היזמים לבקש מקיר הד ‪-‬‬ ‫בהתאם להחל טתם ‪ -‬כי קיר הד תבצע את כל הקשור‪ ,‬הכרוך והנובע‬ ‫מתכנון‪ ,‬ניהול ובניית הפרויקטים האמורים לעיל ואלו בלבד (לרבות‬ ‫טיפול בהליכי התכנון ובניה‪ ,‬שינוי תוכניות בניין עיר וקבלת היתרי‬ ‫בנייה)‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם ניהול הפרויקטים‪ ,‬כל הפרויקטים המתוארים לעיל‪,‬‬ ‫יבוצעו על ‪ -‬ידי קיר הד בתנאי ‪ . Cost + 10%‬דהיינו‪ ,‬כל יזם ישלם לקיר‬ ‫הד את מלוא העלויות הישירות‪ ,‬מכל סוג ומין שהוא‪ ,‬שיהיו לקיר הד‬ ‫בפועל בקשר עם הפרויקט הרלוונטי‪ ,‬כפי שיאושרו על ‪ -‬ידי רואה החשבון‬ ‫המבקר של קי ר הד (ובכלל זאת תשלומים לקבלני משנה‪ ,‬ספקים‪,‬‬ ‫מפקחים‪ ,‬מתכננים‪ ,‬מסים אגרות והיטלים‪ ,‬חומרים‪ ,‬עובדים‪ ,‬מנהלי‬ ‫עבודה‪ ,‬הוצאות מימון (אם ישנן)‪ ,‬עמלות לבנק וכיו"ב)‪ ,‬לרבות ומבלי‬ ‫לגרוע מכלליות האמור‪ ,‬בשל תיקון ליקויים בבנייה וכל הוצאה אחרת‬ ‫(למעט הוצאות תקורה ‪ -‬עלויות מ שרד‪ ,‬מחשב‪ ,‬טלפון‪ ,‬הנהלת חשבונות‬ ‫וכן הלאה)‪ ,‬בתוספת עשרה אחוזים‪.‬‬ ‫לפרטים נוספים בדבר תיחום פעילות בין בעל השליטה ו‪/‬או חברות‬ ‫פרטיות בשליטתו לבין הקבוצה ראה סעיף ‪ 8.0‬לפרק א' לדוח זה‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫חובות לחברות בשליטת בעל השליטה בחברה שאינן חלק מהקבוצה‬ ‫חברות שהן חברות בשליט ת בעל השליטה בחברה שאינן חלק מהקבוצה‪,‬‬ ‫נוהגות להעמיד הלוואות לחברות השונות בקבוצה‪ ,‬לצורך מימון פעילותן‬ ‫השוטפת של חברות הקבוצה (ובמידת הצורך אף ליטול הלוואות‬ ‫מהחברות בקבוצה)‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם שנחתם ב ‪ 1.1.8515 -‬בין חברות שבשליטת בעל השליטה‬ ‫בחברה שאינן חלק מהקבוצה‪ ,‬כל הסכומים שהועמדו בעבר ויועמדו‬ ‫בעתיד כאמור לעיל על ‪ -‬ידי חברות שבשליטת בעל השליטה בחברה שאינן‬ ‫חלק מהקבוצה לחברות בקבוצה (או להיפך) יהיו צמודים למדד המחירים‬ ‫לצרכן ויישאו בנוסף ריבית בשיעור של ‪ 9%‬לשנה‪ .‬כל הסכומים יעמדו‬ ‫לפירעון ב ‪( 81.18.8519 -‬לאחר המועד האחרון לתשלום למחזיקי איגרות‬ ‫החוב (סדרה א') של החברה)‪ .‬עם זאת ניתנה לחברה אפשרות להקדים‬ ‫פירעון חלק מהסכומים‪ ,‬ללא קנסות‪ ,‬בהתאם לשיקול דעתה‪.‬‬ ‫ד ‪11 -‬‬ ‫להלן פירוט חובות החברות השונות בקבוצה לחברות שבשליטת בעל השליטה בחברה שאינן חלק‬ ‫מהקבוצה נכון ליום ‪ 81.18.8518‬ונכון ליום ‪( 89.58.8519‬סמוך לתאריך הדוח)‪:‬‬ ‫חובות של חברות בקבוצה לחברות בבעלות בעל השליטה שאינן חלק מהקבוצה‬ ‫החברה‬ ‫החייבת‬ ‫החברה‬ ‫המלווה‬ ‫יתרת חוב באלפי‬ ‫ש"ח נכון ליום‬ ‫‪3020222103‬‬ ‫יתרת חוב באלפי ש"ח‬ ‫נכון למועד הדוח‬ ‫( ‪) 2421322104‬‬ ‫החברה‬ ‫עמוס הדר מרכז‬ ‫‪84,889‬‬ ‫‪82,445‬‬ ‫אנטי בלוק‬ ‫החברה‬ ‫‪89‬‬ ‫‪89‬‬ ‫עמוס הדר‬ ‫מרכז‬ ‫רמפא‬ ‫‪1,052‬‬ ‫‪1,994‬‬ ‫רמפא‬ ‫אנטי בלוק‬ ‫‪92‬‬ ‫‪89‬‬ ‫קיר הד‬ ‫עמוס הדר מרכז‬ ‫‪19‬‬ ‫‪19‬‬ ‫ד ‪18 -‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫שירותי סוכן ביטוח‬ ‫החברות בקבוצה עורכות ביטוחים שונים‪ ,‬לרבות כאלו הנדרשים במסגרת‬ ‫הפרויקטים השונים שהן מבצעות‪ ,‬ביטוחים לנכסים שבהם מחזיקות החברות‬ ‫בקבוצה‪ ,‬ביטוחי מנהלים לעובדים‪ ,‬ביטוחי דירקטורים ונושאי משרה‪ ,‬ביטוח‬ ‫קבלני לפרויקטים‪ ,‬ביטוחים לכלי רכב וציוד וכן הלאה‪ ,‬באמצעות חברת עמוס‬ ‫הדר מרכז ( "סוכן הביטוח" )‪ ,‬שהיא חברה בבעלות בעל השליטה בחברה‪.‬‬ ‫עריכת הביטוחים באמצעות סוכן הביטוח נעשית בתנאי שוק‪ ,‬כאשר סוכן‬ ‫הביטוח דואג למציאת פוליסות ביטוח במחירים אטרקטיביים ככל הניתן‪.‬‬ ‫בהקשר זה ראוי לציין כי החברות בקבוצה משלמות את הפרמיות עבור‬ ‫הביטוחים האמורים לחברות הביטוח השונות המבטחות אותן‪ .‬חברות הביטוח‬ ‫הן שמשלמות לסוכן הביטוח עמלת סוכן ביטוח בגין עריכת הביטוחים‬ ‫האמורים עבור ה חברות בקבוצה‪ .‬יצוין‪ ,‬כי החברות בקבוצה אינן משלמות‬ ‫סכומים כלשהם ישירות לסוכן הביטוח בגין שירותי סוכן הביטוח‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫הסכמים למתן שירותי ניהול‬ ‫הקבוצה‪ ,‬באמצעות רמפא‪ ,‬מעניקה שירותי ניהול לכל החברות בקבוצה וכן‬ ‫לחברת עמוס הדר מרכז‪ ,‬שבבעלות בעל השליטה בחברה‪.‬‬ ‫ב ‪ 81.0.8555 -‬נחתם הסכם ניהול ‪ -‬בין רמפא לבין עמוס הדר מרכז‪ ,‬אשר תוקן‬ ‫ב ‪( 1.1.8552 -‬בסעיף זה‪" :‬הסכם הניהול" ) שתוקפו היה עד לחודש ‪. 59/8518‬‬ ‫בהתאם להסכם הניהול בין רמפא לעמוס הדר מרכז‪ ,‬מעניקה רמפא לעמוס‬ ‫הדר מרכז‪ ,‬שירותי ניהול של נכסי הנדל"ן שבבעלות עמוס הדר מרכז‪.‬‬ ‫הסכם הניהול לא כולל מגבלת שעות עבודה מטעמה של רמפא‪ .‬בהתאם להסכם‬ ‫הניהול‪ ,‬התחייבה רמפא להמשיך ולהעסיק את מר עמוס הדר‪ ,‬בעל השליטה‬ ‫בחברה‪ ,‬ואת מר יאיר הדר‪ ,‬בנו‪ ,‬במשך כל תקופת הסכם הניהול‪ ,‬באופן‬ ‫ששירותי הניהול יינתנו בין היתר על ‪-‬ידם‪.‬‬ ‫יש לציין כי חלק מעובדי הקבוצה‪ ,‬בי ניהם גם מר עמוס הדר‪ ,‬מר יאיר הדר ומר‬ ‫אופיר ארנטל‪ ,‬מנהלים ועובדים בחברות שבשליטת בעל השליטה ‪.‬‬ ‫ד ‪18 -‬‬ ‫הסכם הניהול עם עמוס הדר מרכז הינו לתקופה של שנה והוא מתחדש‬ ‫אוטומטית לתקופות נוספות של שנה בכל פעם‪ ,‬אך לכל היותר לחמש שנים‬ ‫בסך הכל‪ .‬החברה פועלת להארכת ההסכם באותם תנאים‪ ,‬כאשר משנת ‪8518‬‬ ‫הסכום יהיה בהצמדה למדד המחירים לצרכן‪ .‬מכיוון שהחברה צופה כי כל‬ ‫האישורים הנדרשים יתקבלו למפרע הרי שהחברה דיווחה על הכנסות מדמי‬ ‫ניהול‪.‬‬ ‫בתמורה לשירותי הניהול‪ ,‬משלמת עמוס הדר מרכז‪ ,‬לרמפא‪ ,‬דמי ניהול‬ ‫רבעוניים כמפורט להלן‪:‬‬ ‫סכומים שמשולמים ל רמפא עבור שירותי ניהול מחברות שאינן חלק מהקבוצה‬ ‫החברה‬ ‫ד‬ ‫מ‬ ‫עמוס הדר‬ ‫י‬ ‫מרכז‬ ‫דמי ניהול‬ ‫דמי ניהול‬ ‫דמי ניהול רבעוניים‬ ‫רבעוניים לשנת‬ ‫‪2100‬‬ ‫(באלפי ש"ח)‬ ‫רבעוניים לשנת‬ ‫‪2102‬‬ ‫(באלפי ש"ח)‬ ‫ששולמו בשנת ‪2103‬‬ ‫(באלפי ש"ח)‬ ‫‪105‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪105‬‬ ‫דמי הניהול המפורטים לעיל נקבעו באופן יחסי בהתאם להיקפי הפעילות‬ ‫הקיימים והצפויים בתקופה הקרובה‪.‬‬ ‫בסך הכל קיבלה רמפא עבור שירותי הניהול שהיא מעניקה – הן לחברות‬ ‫בקבוצה והן לעמוס הדר מרכז – את הסכומים הבאים‪ :‬בשנת ‪ 8518‬סכום של‬ ‫כ ‪ 255 -‬אלפי ‪ ₪‬מהחברות בקבוצה וכ ‪ 955-‬אלפי ‪ ₪‬מחברות בשליטת בעל‬ ‫השליטה בחברה אשר אינן חלק מהקבוצה; בשנת ‪ 8518‬סכום של כ ‪ 255 -‬אלפי‬ ‫ש"ח מהחברות בקבוצה וכ ‪ 955-‬אלפי ש"ח מחברות בשליטת בעל השליטה‬ ‫בחברה אשר אינן חלק מהקבוצה; בשנת ‪ 8511‬סכום של כ ‪ 255-‬אלפי ש"ח‬ ‫מ החברות בקבוצה וכ ‪ 955-‬אלפי ש"ח מחברות בשליטת בעל השליטה בחברה‬ ‫אשר אינן חלק מהקבוצה‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫הסכם שכירות‬ ‫חברת עמוס הדר מרכז שוכרת שטח של כ ‪ 182 -‬מ"ר בבית רמפא בירושלים‪,‬‬ ‫בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין עמוס הדר מרכז לרמפא ב ‪ 4.8.8558 -‬ותוקן‬ ‫ביום ‪" ( 81.0.8555‬הסכם השכירות" ) שתוקפו היה עד לחודש ‪ . 59/8518‬דמי‬ ‫השכירות (המעודכנים) המשולמים על ‪ -‬ידי עמוס הדר מרכז‪ ,‬הינם ‪ 18‬דולר‬ ‫למ"ר – שהם מחיר השוק המקובל‪ ,‬שבו משכירה רמפא שטחים דומים‬ ‫באופיים בבית רמפא‪ ,‬לשוכרים אחרים‪ .‬בסך הכל שילמה עמוס הדר מרכז‬ ‫לרמפא עבור שכירת המשרדים בשנת ‪ 8518‬סכו ם של כ ‪ 22 -‬אלפי ש"ח‪ .‬החברה‬ ‫פועלת להארכת ההסכם באותם תנאים‪ .‬מכיוון שהחברה צופה כי כל‬ ‫האישורים הנדרשים יתקבלו למפרע הרי שהחברה דיווחה על הכנסות משכ"ד‪.‬‬ ‫ד ‪19 -‬‬ ‫ט‪.‬‬ ‫ערבויות של בעלי עניין לחברות בקבוצה‬ ‫לגבי ערבויות שנתנו בעל השליטה בחברה ובנו‪ ,‬לחובות החברות השונות‬ ‫בקבוצה‪ ,‬ראה סעיף ‪ 85.8‬לפרק א' לדוח‪ .‬כל הערבויות ניתנו ללא תמורה‪ .‬סך‬ ‫כל החובות לבנקים המובטחים בערבויות אישיות של בעל השליטה בחברה (או‬ ‫חברות בשליטתו שאינן חלק מהקבוצה)‪ ,‬מסתכמים נכון ליום ‪ 81.18.8518‬בכ ‪-‬‬ ‫‪ 819‬מיליוני ש"ח‪.‬‬ ‫תקנה ‪ : 24‬מניות וניירות ערך המירים המוחזקים על ‪ -‬ידי בעלי עניין בחברה‪ ,‬בחברה בת‬ ‫ובחברה קשורה‪ ,‬ככל האפשר סמוך לתאריך פרסום הדוח‬ ‫שם בעל‬ ‫מס'‬ ‫שם‬ ‫מספר‬ ‫שיעור‬ ‫שיעור‬ ‫שיעור‬ ‫שיעור‬ ‫השווי‬ ‫העניין‬ ‫ת‪2‬ז‪/2‬ח‪2‬פ‪2‬‬ ‫הנייר‬ ‫ניירות‬ ‫מוחזקים‬ ‫ביום‬ ‫החזקה‬ ‫בהון‬ ‫החזקה‬ ‫בהצבעה‬ ‫החזקה‬ ‫בהון‬ ‫בדילול‬ ‫החזקה‬ ‫בהצבע ה‬ ‫בדילול‬ ‫הנקוב של‬ ‫מניות‬ ‫שבעל‬ ‫מלא‬ ‫מלא‬ ‫העניין‬ ‫התחייב‬ ‫לרכוש‬ ‫מהחברה‬ ‫או החברה‬ ‫התחייבה‬ ‫למכור לו‬ ‫עמוס הדר‬ ‫‪552892114‬‬ ‫מניה‬ ‫רגילה‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪---‬‬ ‫‪3020222103‬‬ ‫וכן סמוך‬ ‫למועד‬ ‫הדוח‬ ‫‪1,928‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫‪155%‬‬ ‫ד ‪10 -‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬בעל השליטה בחברה עמוס הדר (המכהן גם כיו"ר הדירקטוריון ומנכ"ל‬ ‫משותף בחברה) ובנו יאיר הדר המכהן כדירקטור ומנכ"ל משותף בחברה‪ ,‬מחזיקים‬ ‫באיגרות חוב של החברה‪ ,‬כמפורט להלן‪:‬‬ ‫שם בעל העניין‬ ‫מס'‬ ‫ת‪2‬ז‪/2‬ח‪2‬פ‪2‬‬ ‫מספר איגרות‬ ‫חוב (סדרה‬ ‫א') של‬ ‫החברה‬ ‫המוחזקים‬ ‫נכון ליום‬ ‫‪3020222103‬‬ ‫שיעור‬ ‫החזקה מסך‬ ‫כל איגרות‬ ‫החוב (סדרה‬ ‫א') של‬ ‫החברה‬ ‫שבמחזור‬ ‫מספר איגרות‬ ‫חוב (סדרה א')‬ ‫של החברה‬ ‫המוחזקים נכון‬ ‫לתאריך‬ ‫‪2421322104‬‬ ‫שיעור‬ ‫החזקה מסך‬ ‫כל איגרות‬ ‫החוב (סדרה‬ ‫א') של‬ ‫החברה‬ ‫שבמחזור‬ ‫עמוס ושושנה הדר‬ ‫‪552892114‬‬ ‫‪8,595,888‬‬ ‫‪15.44%‬‬ ‫‪1,281,100‬‬ ‫‪15.44%‬‬ ‫יאיר הדר‬ ‫‪589901100‬‬ ‫‪82,298‬‬ ‫‪5.10%‬‬ ‫‪80,240‬‬ ‫‪5.10%‬‬ ‫תקנה ‪ 24‬א' ‪:‬‬ ‫הון רשום‪ ,‬הון מונפק וניירות ערך המירים‬ ‫ההון הרשום של החברה למועד הדוח‪ ,‬הינו ‪ 8,555‬ש"ח מחולק ל ‪85,555,555 -‬‬ ‫מניות רגילות בנות ‪ 5.5551‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כל אחת‪.‬‬ ‫תקנה ‪ 22‬א' ‪:‬‬ ‫מען רשום‬ ‫מענה הרשום של החברה הינו רח' הרטום ‪ , 15‬בית ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א‪ ,‬הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‬ ‫‪ . 45555‬טלפון‪ ; 58 - 0882522 :‬פקס‪ ; 58 - 0258898 :‬דוא"ל‪. yair@a - hadar.co.il :‬‬ ‫ד ‪19 -‬‬ ‫תקנה ‪: 22‬‬ ‫הדירקטורים של התאגיד‬ ‫להלן פרטים אודות הדירקטורים של החברה‪:‬‬ ‫שם‬ ‫מר עמוס הדר (יו"ר הדירקטוריון)‬ ‫מספר זיהוי‬ ‫‪52892114‬‬ ‫שנת לידה‬ ‫‪8.1.1484‬‬ ‫מען להמצאת כתבי בית ‪ -‬דין‬ ‫רח' זרחי ‪ , 4‬ירושלים‪.‬‬ ‫נתינות‬ ‫ישראלית‪.‬‬ ‫חבר בוועדות דירקטוריון‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם הוא עובד של התאגיד‪ ,‬חברה‬ ‫בת‪ ,‬חברה קשורה או של בעל‬ ‫עניין‬ ‫מנכ"ל משותף של החברה‪ ,‬של כל החברות בקבוצה ושל‬ ‫חברות נוספות שאינן חלק מהקבוצה‪.‬‬ ‫מועד תחילת כהונתו‬ ‫‪0.9.1454‬‬ ‫השכלה‬ ‫בעל השכלה תיכונית‪.‬‬ ‫בעל רישיון סוכן ביטוח מטעם הממונה על שוק ההון‪,‬‬ ‫ביטוח וחיסכון במשרד האוצר‪.‬‬ ‫הוכר על ‪ -‬ידי רשם הקבלנים כבעל כישורים לרישום חברות‬ ‫בבעלותו בפנקס הקבלנים‪.‬‬ ‫עיסוקו בחמש השנים האחרונות‬ ‫דירקטור ומנהל חברות בקבוצה ובחברות נוספות שאינן‬ ‫חלק מהקבוצה‪.‬‬ ‫תאגידים נוספים בהם הוא מכהן‬ ‫כדירקטור‬ ‫ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א נכסים בע"מ‪ ,‬קיר הד בע"מ‪ ,‬מצפור אדומים‬ ‫בע"מ‪ ,‬אלדור טכנולוגיות מים בע"מ‪ ,‬מצפור התקופה‬ ‫בע"מ‪ ,‬טק ע‪.‬ל‪ - .‬נכסים בע"מ‪ ,‬בי אנד אייץ גרופ בע"מ‪,‬‬ ‫הדקירש (גבעת זאב) בע"מ‪ ,‬הדר נוף טבעון בע"מ (שהן‬ ‫חלק מהקבוצה)‪ ,‬וכן חברות שבשליטת בעל השליטה‬ ‫בחברה (שאינן חלק מהקבו צה)‪.‬‬ ‫דירקטור חיצוני‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם הוא בן משפחה של בעל עניין‬ ‫אחר בתאגיד‬ ‫כן‪ .‬בעלה של שושנה הדר אשר מכהנת כדירקטורית‬ ‫בחברה ואביו של מר יאיר הדר אשר מכהן כדירקטור‬ ‫ומנכ"ל משותף בחברה‪.‬‬ ‫ד ‪15 -‬‬ ‫האם הוא בעל מומחיות‬ ‫לא‪.‬‬ ‫חשבונאית ופיננסית‬ ‫שם‬ ‫מר יאיר הדר‬ ‫מספר זיהוי‬ ‫‪89901100‬‬ ‫שנת לידה‬ ‫‪15.11.1494‬‬ ‫מען להמצאת כתבי בית ‪ -‬דין‬ ‫רח' הרטום ‪ 18‬הר חוצבים‪ ,‬ירושלים‪.‬‬ ‫נתינות‬ ‫ישראלית ואיטלקית‪.‬‬ ‫חבר בוועדות דירקטוריון‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם הוא עובד של התאגיד‪ ,‬חברה בת‪,‬‬ ‫חברה קשורה או של בעל עניין‬ ‫מנכ"ל משותף של החברה‪ ,‬של כל החברות בקבוצה‬ ‫ושל חברות נוספות שאינן חלק מהקבוצה‪.‬‬ ‫מועד תחילת כהונתו‬ ‫‪81.0.8555‬‬ ‫השכלה‬ ‫בעל תואר ראשון במינהל עסקים וכלכלה מטעם‬ ‫האוניברסיטה העברית בירושלים‪.‬‬ ‫בעל תואר שני במינהל עסקים (התמחות במימון‬ ‫וחשבונאות) מטעם האוניברסיטה העברית בירושלים‪.‬‬ ‫הוכר על ‪ -‬ידי רשם הקבלנים כבעל כישורים לרישום‬ ‫ח ברות בבעלותו בפנקס הקבלנים‪.‬‬ ‫עיסוקו בחמש השנים האחרונות‬ ‫דירקטור ומנהל חברות בקבוצה ובחברות נוספות‬ ‫שאינן חלק מהקבוצה‪.‬‬ ‫תאגידים נוספים בהם הוא מכהן‬ ‫כדירקטור‬ ‫קיר הד בע"מ‪ ,‬אלדור טכנולוגיות מים בע"מ‪ ,‬ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א‪.‬‬ ‫נכסים בע"מ‪ ,‬מצפור אדומים בע"מ‪B&H American ,‬‬ ‫‪( Properties Inc, PBDY Properties LLC‬שהן חלק‬ ‫מהקבוצה) וכן חברות שבשליטתו ו‪/‬או בשליטת בעל‬ ‫השליטה בחברה (שאינן חלק מהקבוצה)‪.‬‬ ‫דירקטור חיצוני‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר‬ ‫בתאגיד‬ ‫בנם של עמוס הדר‪ ,‬בעל השליטה ויו"ר דירקטוריון‬ ‫החברה ושל שושנה הדר‪ ,‬דירקט ורית בחברה‪.‬‬ ‫ד ‪12 -‬‬ ‫לא‪.12‬‬ ‫האם הוא בעל מומחיות חשבונאית‬ ‫ופיננסית‬ ‫שם‬ ‫גב' שושנה הדר‬ ‫מספר זיהוי‬ ‫‪9999990‬‬ ‫שנת לידה‬ ‫‪88.8.1490‬‬ ‫מען להמצאת כתבי בית ‪ -‬דין‬ ‫רח' ישראל זרחי ‪ , 4‬ירושלים‪.‬‬ ‫נתינות‬ ‫ישראלית ואיטלקית‪.‬‬ ‫חברה בוועדות דירקטוריון‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם היא עובדת של התאגיד‪,‬‬ ‫חברה בת‪ ,‬חברה קשורה או של‬ ‫בעל עניין‬ ‫מנהלת בעמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ‪ ,‬חברה‬ ‫בבעלות בעל השליטה בחברה‪.‬‬ ‫מועד תחילת כהונתה‬ ‫‪81.0.8555‬‬ ‫השכלה‬ ‫בעלת השכלה תיכונית‪.‬‬ ‫למדה לתואר ראשון בסטטיסטיקה ומתמטיקה‬ ‫באוניברסיטה העברית בירושלים‪.‬‬ ‫עיסוקה בחמש השנים האחרונות‬ ‫מנהלת‪.‬‬ ‫תאגידים נוספים בהם היא‬ ‫מכהנת כדירקטורית‬ ‫ר‪.‬מ‪.‬פ‪.‬א‪ .‬נכסים בע"מ (שהיא חלק מהקבוצה)‪ ,‬עמוס הדר‬ ‫מרכז סוכנות לביטוח בע"מ‪ ,‬עוז והדר סוכנות לבטוח בע"מ‬ ‫(שאינן חלק מהקבוצה)‪.‬‬ ‫דירקטורית חיצונית‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם היא בת משפחה של בעל‬ ‫עניין אחר בתאגיד‬ ‫אשתו של עמוס הדר‪ ,‬בעל השליטה ויו"ר דירקטוריון‬ ‫החברה‪ ,‬ואמו של יאיר הדר‪ ,‬דירקטור בחברה‪.‬‬ ‫האם היא בעלת מומחיות‬ ‫חשבונאית ופיננסית‬ ‫לא‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫על אף שלהערכת החברה מר יאיר הדר עונה להגדרת דירקטור בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית‪ ,‬בהתאם‬ ‫להבהרת רשות ניירות ערך ‪ 150-4‬לא ניתן להציגו ככזה‪ ,‬היות שהוא משמש כמנכ"ל של החברה‪.‬‬ ‫ד ‪14 -‬‬ ‫שם‬ ‫מר יעקובי אמנון‬ ‫מספר זיהוי‬ ‫‪54222298‬‬ ‫שנת לידה‬ ‫‪11.4.1495‬‬ ‫מען להמצאת כתבי בית ‪ -‬דין‬ ‫בנימין מטודלה ‪ 90‬ת"א‪.‬‬ ‫נתינות‬ ‫ישראלית‪.‬‬ ‫חבר בוועדות דירקטוריון‬ ‫ועדת ביקורת; ועדת תגמול‪ ,‬ועדת דוחות כספיים‪.‬‬ ‫האם הוא עובד של התאגיד‪,‬‬ ‫חברה בת‪ ,‬חברה קשורה או‬ ‫של בעל עניין‬ ‫לא‪.‬‬ ‫מועד תחילת כהונתו‬ ‫‪19.8.8518‬‬ ‫השכלה‬ ‫מוסמך בכלכלה ‪ -‬האוניברסיטה העברית בירושלים‪.‬‬ ‫עיסוקו בחמש השנים‬ ‫האחרונות‬ ‫מרצה‪.‬‬ ‫תאגידים נוספים בהם הוא‬ ‫אין‪.‬‬ ‫מכהן כדירקטור‬ ‫דירקטור חיצוני‬ ‫כן‪.‬‬ ‫האם הוא בן משפחה של‬ ‫בעל עניין אחר בתאגיד‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם הוא בעל מומחיות‬ ‫חשבונאית ופיננסית‬ ‫כן‪.‬‬ ‫ד ‪85 -‬‬ ‫שם‬ ‫מר אריה הס‬ ‫מספר זיהוי‬ ‫‪585005408‬‬ ‫שנת לידה‬ ‫‪1490‬‬ ‫מען להמצאת כתבי בית ‪ -‬דין‬ ‫ישראל אלדד ‪ , 15/8‬ירושלים‬ ‫נתינות‬ ‫ישראלית‪.‬‬ ‫חבר בוועדות דירקטוריון‬ ‫ועדת ביקורת‪ ,‬ועדת תגמול‪ ,‬ועדת דוחות כספיים‪.‬‬ ‫האם הוא עובד של התאגיד‪,‬‬ ‫חברה בת‪ ,‬חברה קשורה או‬ ‫של בעל עניין‬ ‫לא‪.‬‬ ‫מועד תחילת כהונתו‬ ‫‪52/15/8518‬‬ ‫השכלה‬ ‫בוגר אונ' העברית בירושלים‪ ,‬בכלכלה‬ ‫עיסוקו בחמש השנים‬ ‫האחרונות‬ ‫פנסיונר‬ ‫תאגידים נוספים בהם הוא‬ ‫‪--‬‬ ‫מכהן כדירקטור‬ ‫דירקטור חיצוני‬ ‫כן‪.‬‬ ‫האם הוא בן משפחה של‬ ‫בעל עניין אחר בתאגיד‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם הוא בעל מומחיות‬ ‫חשבונאית ופיננסית‬ ‫לא‪.‬‬ ‫ד ‪81 -‬‬ ‫שם‬ ‫ליהי חדד‬ ‫מספר זיהוי‬ ‫‪595599980‬‬ ‫שנת לידה‬ ‫‪1428‬‬ ‫מען להמצאת כתבי בית ‪ -‬דין‬ ‫השחם ‪ , 89/2‬מעלה אדומים‬ ‫נתינות‬ ‫ישראלית‪.‬‬ ‫חבר בוועדות דירקטוריון‬ ‫ועדת ביקורת; ועדת תגמול‪ ,‬ועדת דוחות כספיים‪.‬‬ ‫האם הוא עובד של התאגיד‪,‬‬ ‫חברה בת‪ ,‬חברה קשורה או‬ ‫של בעל עניין‬ ‫לא‪.‬‬ ‫מועד תחילת כהונתו‬ ‫‪85/58/8518‬‬ ‫השכלה‬ ‫הנדסאית במגמת הנדסה אזרחית וניהול בניה ‪ -‬המכללה‬ ‫למנהל‬ ‫עיסוקו בחמש השנים‬ ‫האחרונות‬ ‫סמנכ"ל בניה בחברת שמעון קירשטיין בע"מ‬ ‫תאגידים נוספים בהם הוא‬ ‫מכהן כדירקטור‬ ‫אין‬ ‫דירקטור חיצוני‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם הוא בן משפחה של‬ ‫בעל עניין אחר בתאגיד‬ ‫לא‪.‬‬ ‫האם הוא בעל מומחיות‬ ‫חשבונאית ופיננסית‬ ‫לא‪.‬‬ ‫ד ‪88 -‬‬ ‫תקנה ‪ 22‬א' ‪:‬‬ ‫נושאי משרה בכירה של התאגיד‬ ‫לפרטים אודות מנכ"לי החברה ‪ -‬מר יאיר הדר ומר עמוס הדר ‪ -‬המכהנים גם‬ ‫כדירקטורים בחברה‪ ,‬ראה לעיל‪.‬‬ ‫שם‬ ‫מר אופיר ארנטל‬ ‫מספר זיהוי‬ ‫‪588829421‬‬ ‫שנת לידה‬ ‫‪11.9.1450‬‬ ‫מועד תחילת כהונתו‬ ‫אוקטובר ‪. 8550‬‬ ‫תפקיד בתאגיד‪ ,‬בחברת בת‬ ‫סמנכ"ל הכספים של הקבוצה‪.‬‬ ‫או בבעל עניין‬ ‫בעל תואר ראשון בחשבונאות וכלכלה מהאוניברסיטה‬ ‫השכלה‬ ‫העברית בירושלים‪.‬‬ ‫מוסמך כרואה חשבון מטעם מועצת רואי החשבון בישראל‪.‬‬ ‫ניסיון עסקי בחמש השנים‬ ‫האחרונות‬ ‫מנהל‪/‬סמנכ"ל הכספים של הקבוצה‪.‬‬ ‫האם הוא בן משפחה של‬ ‫נושא משרה בכירה אחר או‬ ‫לא‪.‬‬ ‫בעל עניין אחר בתאגיד‬ ‫תקנה ‪ 22‬ב'‪:‬‬ ‫מורשי החתימה של התאגיד‬ ‫לחברה שלושה מורשי חתימה עצמאיים‪ :‬עמוס הדר – יו"ר הדירקטוריון ומנכ"ל‬ ‫משותף‪ ,‬יאיר הדר – דירקטור ומנכ"ל משותף ושוש הדר ‪ -‬דירקטורית‪.‬‬ ‫תקנה ‪: 22‬‬ ‫רואה החשבון של התאגיד‬ ‫יהודיוף ושות' ‪ -‬רואי חשבון‪ ,‬רחוב כנפי נשרים ‪ , 92‬ת‪.‬ד‪ , 98188 .‬ירושל ים ‪. 41985‬‬ ‫טלפון‪ ; 58-9084444 :‬פקס‪. 58-9084949 :‬‬ ‫תקנה ‪: 28‬‬ ‫שינוי בתקנון החברה‬ ‫בשנת הדוח לא חלו שינויים‪.‬‬ ‫ד ‪88 -‬‬ ‫תקנה ‪: 29‬‬ ‫המלצות והחלטות מנהלים‬ ‫בשנת הדוח אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את מדיניות התגמול של‬ ‫החברה‪ ,‬בהתאם להוראות תיקון ‪ 85‬לחוק החברות‪ ,‬התשנ"ט ‪ . 1444 -‬לפרטים ראו‬ ‫דוח מיידי של החברה מיום ‪ 80‬בדצמבר ‪( 8518‬אסמכתא‪.) 8518-51-152998 :‬‬ ‫תקנה ‪ 29‬א' ‪:‬‬ ‫המלצות והחלטות מנהלים‬ ‫בשנת הדוח לא התקבלו החל טות אסיפה כללית בעניינים המנויים בתקנה‪.‬‬ ‫תאריך‪ 31 :‬במרץ ‪2104‬‬ ‫עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ‬ ‫שמות החותמים‪:‬‬ ‫תפקידם‪:‬‬ ‫מר עמוס הדר‬ ‫יו"ר דירקטוריון ומנכ"ל‬ ‫משותף‬ ‫מר יאיר הדר‬ ‫דירקטור ומנכ"ל משותף‬ ‫פרק ה'‬ ‫הצהרות מנהלים‪:‬‬ ‫(א) הצהרת מנהל כללי לפי תקנה ‪9‬ב(ד)(‪:)1‬‬ ‫הצהרת מנהלים‬ ‫הצהרת מנהל כללי‬ ‫אני‪ ,‬עמוס הדר‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬ ‫(‪ )1‬בחנתי את הדוח התקופתי של עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ (להלן‪" :‬התאגיד") לשנת‬ ‫‪( 3112‬להלן‪" :‬הדוחות");‬ ‫(‪ )3‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של‬ ‫עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם‬ ‫מצגים‪ ,‬לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;‬ ‫(‪ )2‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל‬ ‫הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד‬ ‫לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬ ‫(‪ )4‬גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת והדוחות‬ ‫הכספיים של התאגיד כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל‬ ‫הכללי או מי שכפוף לו במישירין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי‬ ‫בדיווח הכספי הגילוי ובבקרה עליהם‪.‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬ ‫‪ 21‬במרץ ‪3114‬‬ ‫תאריך‬ ‫עמוס הדר‪ ,‬מנכ"ל משותף‬ ‫‪-1-‬‬ ‫הצהרות מנהלים‪:‬‬ ‫(א) הצהרת מנהל כללי לפי תקנה ‪9‬ב(ד)(‪:)1‬‬ ‫הצהרת מנהלים‬ ‫הצהרת מנהל כללי‬ ‫אני‪ ,‬יאיר הדר‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬ ‫(‪ )1‬בחנתי את הדוח התקופתי של עמוס הדר נכסים והשקעות בע"מ (להלן‪" :‬התאגיד") לשנת‬ ‫‪( 3112‬להלן‪" :‬הדוחות");‬ ‫(‪ )3‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של‬ ‫עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם‬ ‫מצגים‪ ,‬לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;‬ ‫(‪ )2‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל‬ ‫הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד‬ ‫לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬ ‫(‪ )4‬גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת והדוחות‬ ‫הכספיים של התאגיד כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל‬ ‫הכללי או מי שכפוף לו במישירין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי‬ ‫בדיווח הכספי הגילוי ובבקרה עליהם‪.‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬ ‫‪ 21‬במרץ ‪3114‬‬ ‫יאיר הדר‪ ,‬מנכ"ל משותף‬ ‫תאריך‬ ‫‪-3-‬‬ ‫(ב) הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה ‪9‬ב(ד)(‪:)2‬‬ ‫הצהרת מנהלים‬ ‫הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים‬ ‫אני‪ ,‬אופיר ארנטל‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬ ‫(‪ )1‬בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של עמוס הדר נכסים‬ ‫והשקעות בע"מ (להלן‪" :‬התאגיד") לשנת ‪( 3112‬להלן‪" :‬הדוחות");‬ ‫(‪ )3‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל‬ ‫מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי‬ ‫שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪ ,‬לא יהיו מטעים‬ ‫בהתייחס לתקופת הדוחות;‬ ‫(‪ )2‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות‪,‬‬ ‫מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של‬ ‫התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬ ‫(‪ )4‬גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת והדוחות‬ ‫הכספיים של התאגיד כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב‬ ‫המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישירין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד‬ ‫משמעותי בדיווח הכספי הגילוי ובבקרה עליהם‪.‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬ ‫‪ 21‬במרץ ‪3114‬‬ ‫תאריך‬ ‫אופיר ארנטל‪ ,‬סמנכ"ל כספים‬ ‫‪-2-‬‬