1. No category

FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR GNR 94 BNR23
RYKKINNVEIEN 100 MED KONSEKVENSUTREDNING
Avgrensning av planområdet på ortofoto. Området grenser til Paal Bergs vei i sør og markagrensen under
Eineåsens bratte skråninger i nord. Rykkinnveien er dagens atkomst til FRAM helsereab, tidligere
Sjømennenes Helseheim. Planområdet er ca 44,8 da, inklusiv turvei langs Paal Bergs vei.
Forslagsstiller (konsulent):
Meinich Arkitekter AS
Oppdragsgiver (grunneier, utbygger):
Eineåsen Eiendom AS
Dato:
26. september 2013
SAMMENDRAG
Hensikten med dette planforslaget er å utvikle byggeområder for privat eller offentlig tjenesteyting,
herunder utvidelse av eksisterende bygningsmasse for Fram helserehab samt boliger (omsorgsboliger) i
skråningen bak Fram helserehab.
Det har tidligere vært behandlet flere forslag til utbygging av Rykkinnveien 100 uten at det er fattet
endelig vedtak. Plan- og miljøutvalget foretok i 2009 følgende prinsippavklaring for eiendommen:
”Gjeldende formål opprettholdes, men det aksepteres en skånsom tilpasset utvidelse av helsesenteret
inntil 2.500 m² samt utbygging av inntil 70 omsorgsboliger i tilknytning til helsesenteret. (enst.)
En begrenset boligbebyggelse langs Paal Bergs vei vurderes i det videre arbeid.(4 mot 1st (V)”.
Formannskapet vedtok i februar 2011 et planprogram for ca 43,3 da av eiendommen som ligger i
byggesonen.
Planutvalget behandlet 08.12.2011 sak 241/11 Rykkinnveien 100 – Forslag til detaljregulering.
Rådmannens forslag til vedtak var:
Reguleringsplan for Rykkinnveien 100, planID 2010005, fremmes ikke, jf. plan- og bygningslovens § 12-11.
Planutvalget gjorde følgende enstemmige vedtak:
1. Reguleringsplan for Rykkinnveien 100, planID 2010005, fremmes ikke, jf. plan- og bygningslovens § 1211.
2. Planutvalget imøteser et nytt forslag basert på at det kan realiseres inntil 70 omsorgsboliger bak
helsesenteret. Området reguleres til boligformål, slik at omsorgsboligene kan seksjoneres og selges. Det
henvises til pkt. 3 og 4 i Formannskapets vedtak av 02.02.2011.
Fra Formannskapets vedtak i møte 02.02.2011 fremgår det:
Pkt 3. I bestemmelser over avtaler/vedtekter må det sikres at boligene er knyttet til alder og/eller nærmere
angitte pleiebehov etter skriftlig samtykke med kommunen.
Pkt 4. Reguleringsplanen er avhengig av avtale om offentlig/privat samarbeid med tinglyst heftelse og kan ikke
slettes uten samtykke fra kommunen.
Planforslaget med konsekvensutredning som nå fremmes omfatter 67 nye omsorgsboliger nord for
helsesenteret, samt en utvidelse av selve senteret på 2.500 m2.
Eksisterende helsesenter bevares og videreføres som et sentralt og markert bygningsvolum som
henvender seg mot det store grøntdraget i syd for å markere og opprettholde bygningens monumentale
karakter. Helsesenteret foreslås nå regulert tilbygget med ny servicefløy mot vest på 2.100 m2 med
behandlingsrom og servicefunksjoner, og med 400 m2 til fløy med pasientrom mot øst.
Med enkel adkomst til helsesenteret foreslås de 67 omsorgsboligene fordelt på ett nytt bygg i 3 etasjer
nordøst for eksisterende hovedbygning, og et nytt bygg i 3 og 4 etasjer nordvest for eksisterende
institusjon. Parkering er lagt i sokkeletasje under boligene. De to nye boligbyggene ligger på hver side
av eksisterende bakbygning som blir bevart og tilbygget. Den utvides i bredden og tilbygges på
baksiden (mot nord) med 3 etasjer inn mot terrenget. Alle omsorgsboligene er tenkt for beboere over 60
år eller dokumentert pleietrengende som ønsker å kjøpe egen aldersbolig /omsorgsbolig med mulighet
for å motta hjemmebasert pleie- og omsorgstilbud..
Atkomsten til planområdet som i dag er fra Rykkinnveien foreslås endret til en privat adkomstvei fra
Paal Bergs vei. Eksisterende Rykkinnvei foreslås nå uten bom, men er forutsatt med redusert
gjennomkjøring i eksisterende villaområde, regulert ved skilting. Nyttekjøretøyer forutsettes å kunne
kjøre igjennom begge veier. All parkering med unntak for gjesteparkering legges i garasjekjellere under
ny bebyggelse.
For å sikre allmenhetens adgang til områdets grøntarealer også i fremtiden foreslås disse regulert til
uteoppholdsareal med begrensning for oppsetting av gjerder.
I tråd med gjeldende regulering foreslås en turvei innenfor planområdet, langs Paal Bergs vei.
2
FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE
Kapittel
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Bakgrunn
Planstatus og rammebetingelser
Beskrivelse av planområdet
Beskrivelse av planforslaget
Planforslagets virkninger for omgivelsene
Medvirkning/forhåndsuttalelser
Eksisterende situasjon
Fremtidig situasjon ved full utbygging i henhold til planforslaget
3
1. BAKGRUNN
Sakens forhistorie
Det har tidigere vært behandlet flere forslag til utbygging av Rykkinnveien 100 hvor Helseheimen
ligger, inkludert de to tomtene i nordvestre hjørne av planområdet. Disse ble behandlet i 2003 og 2007.
Et nytt forslag til detaljregulering uten tomtene i nordvest ble sendt kommunen i juni 2011,
men Planutvalget vedtok å ikke fremme saken.
1. Sak 004/03: Reguleringsforslaget for Helseheimen foreslo en utbygging med lavblokker i 3-5
etasjer, til sammen ca. 150 boenheter og ca. 13.900 m² bruksareal. Reguleringsforslaget ble lagt
ut til offentlig ettersyn, men ble ikke fremmet under annen gangs behandling.
Hovedankepunktene den gang var at allmennyttig formål var for lite, off. vei sør for
Helseheimen burde tas ut (men at atkomst til off. bebyggelse i øst ble sikret), den historiske
veien ble innregulert og at boligutbyggingen ble redusert vesentlig.
2. Sak 001/03: Prosjektet i nordvest ble heller ikke fremmet ved førstegangsbehandlingen i
hovedsak på grunn av for konsentrert bebyggelse i et usentralt og sårbart landskap.
Illustrasjonsmaterialet viste konsentrert bebyggelse i form av 4 lavblokker, til sammen ca. 25
leiligheter. Dessuten var prosjektet avhengig av atkomst vist i reguleringsforslaget for
Helseheimen.
3. Sak 068/07: Forslaget omfattet også Løvenskiolds eiendom i øst. Planskissene la opp til
betydelig boligbebyggelse, 200-230 boenheter, utvidelse av Helseheimen og i et av forslagene
nytt sykehjem. Flertallet i Plan- og miljøutvalget ga kun tilslutning til en liten utvidelse av
planen, vedtak av 22.03.07:
Gjeldende regulering opprettholdes, men en begrenset boligutbygging i sørvest, bolig med
service like nordøst for Helseheimen, samt utvidelse og oppgradering av institusjonen, kan
aksepteres. Føringene i rådmannens konklusjon forutsettes ivaretatt.
4. Sak 011 /11 Planprogram for området ble av Formannskapet 02.02.2011 fastsatt slik:
− Planprogram, dokument 1107843, fastsettes som grunnlag for utarbeidelse av
reguleringsplan med konsekvensutredning.
− Reguleringsplanen utarbeides med hovedformål offentlig eller privat tjenesteyting.
− I bestemmelser og ved avtaler/vedtekter må det sikres at boligene er knyttet til alder og/eller
nærmere angitte pleiebehov etter skriftlig samtykke med kommunen.
− Reguleringsplanen er avhengig av avtale om offentlig/privat samarbeid med tinglyst heftelse,
og kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
− For å sikre at vedtekter og erklæringer tinglyses, skal det inntas en rekkefølgebestemmelse i
reguleringsplanen. En slik bestemmelse skal fastsettes ved at det utarbeides en
utbyggingsavtale parallelt med planarbeidet.
5. Sak 241/11: Forslaget til detaljregulering med konsekvensutredning omfattet bare gnr 94
bnr23, Rykkinnveien 100. Etter rådmannens negative innstilling gjorde Planutvalget følgende
vedtak 08-12-2011:
1) Reguleringsplan for Rykkinnveien 100, planID 2010005, fremmes ikke, jf. plan- og
bygningslovens § 12-11.
2). Planutvalget imøteser et nytt forslag basert på at det kan realiseres inntil 70 omsorgsboliger
bak helsesenteret. Området reguleres til boligformål, slik at omsorgsboligene kan seksjoneres
og selges. Det henvises til pkt. 3 og 4 i Formannskapets vedtak av 02.02.2011.
4
Aktuelt reguleringsforslag
Eineåsen Eiendom AS har som tiltakshaver engasjert Meinich Arkitekter AS til å lage et
detaljreguleringsforslag for utvidelse av Fram Helserehab med ca 2.500 m² institusjonsarealer og
etablering av ca. 70 omsorgsboliger i tilknytning til senteret.
Målet for plantiltaket er å:
• utvikle byggeområder for offentlig eller privat tjenesteyting ( herunder utvidelse av eksisterende
bygningsmasse for helserehabilitering) og boliger (omsorgsboliger) for salg.
• tilrettelegge for trygg og effektiv trafikkavvikling, herunder internveier, gang- /sykkelveier,
varelevering og parkeringsløsninger.
• tilrettelegge gode utearealer for pasienter og eldre.
Saksgang hittil
11.09.2008
Informasjonsmøte for naboer, velforeninger og interesserte på Fram Helserehab der den første
planskissen ble fremlagt.
05.11.2008
Brev med justert planskisse sendt til dem som deltok på informasjonsmøtet 11.09.08.
05.11.2008
Reguleringsforespørsel med skisseforslag sendt Bærum kommune.
01.04.2009
Rådmannens innstilling vedr reguleringsforespørselen oversendt Plan- og miljøutvalget.
30.04.2009
Plan og miljøutvalgets prinsippvedtak vedr reguleringsforespørselen.
24.11.2009
Forslagstiller møter Plan- og miljøavdelingen der resultatet av avholdt
arkitektkonkurranse om nye omsorgsboliger og tilbygg til institusjonen ble presentert.
28.01.2010
Anmodning om oppstartsmøte vedlagt beskrivelse og illustrasjoner sendt Bærum kommune.
08.04.2010
Referat fra oppstartsmøte
18.06.2010
Forslag til planprogram oversendt Bærum kommune for utleggelse til offentlig ettersyn.
20.06.2010
Kunngjøringsannonse i Asker og Bærum Budstikke samtidig med varslingsbrev til naboer, berørte og
offentlige etater vedr. detaljregulering av eiendommen . Planprogrammet ble samtidig annonsert utlagt
til offentlig ettersyn i 8 uker frem til 20.08.2010.
18.11.2010
Forslag til planprogram justert for innkomne bemerkninge, oversendt kommunen for fastsetting.
15.12.2010
Rådmannens innstilling om fastsetting av planprogrammet.
20.01.2011
Plan- og miljøutvalget fatter vedtak om fastsetting av planprogrammet.
02.02.2011
Formannskapet fatter vedtak om fastsetting av planprogrammet.
20.02.2011
Informasjonsside på internett om planleggingen åpnet for publikum.
20.05.2011
Forslag til detaljreguleringsplan for gnr 94 bnr 23 oversendt Bærum kommune.
16.11.2011
Rådmannens innstilling vedr. forslaget til reguleringsplanen foreligger.
08.12.2011
Planutvalget gjør iht plan- og bygningslovens § 12-11 vedtak om ikke å fremme reguleringsplanen, men utvalget
imøteser et nytt planforslag.
5
14.05.2012
Kunngjøringsannonse i Budstikka og på kommunens hjemmeside samtidig som varslingsbrev sendes
naboer, berørte og offentlige etater vedr. oppstart av nytt privat forslag til detaljregulering av
eiendommen.
22.06.12
Brev fra Akershus Fylkeskommune vedr. verneinteresser. Basert på tidligere innsendt planforslag.
08.08.12
Nyttreguleringsforslg innsendes.
27.07.13
Avklaringsmøte med fylkeskommunen og kommunen vedr. utforming og vernespørsmål.
29.05.13
Avklaringsmøte med fylkeskommunen og kommunen vedr. utforming og vernespørsmål.
17.06.13
Møte med ordfører og varaordfører for å gjennomgå det kompromissforslag som var resultat av møte
med Bærum kommune og Akershus fylkeskommune, kulturminneseksjonen 29.05.2013. Drøftet
forholdet rundt bebyggelse langs Paal Bergs vei.
24.06.13
Reviderte skisser for utforming av planen innsendes. Uten bebyggelse langs Paal Bergs vei.
03.07.13
Bærum kommune oversender skisser til Akershus fylkeskommune for revidert uttalelse.
23.08.13
Nytt brev fra Akerhus fylkeskommune vedr. utforming og vernespørsmål.
28.09.13
Nytt reguleringsforslag innsendes.
6
2. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER
Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, fastsatt av MD 20.08.93
tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en
mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige
tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensynet til gående og bevegelseshemmede,
tilknytning til hovedveinettet, grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter. Lav
parkeringsdekning ved god kollektivdekning. Det vektlegges løsninger som kan gi korte avstander i
forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter, hvilket innebærer økt
konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by og tettstedsområder, og at utbyggingshensyn kan
tillegges større vekt enn vernehensyn.
Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, fastsatt av MD 20.09.95, skal synliggjøre og styrke
barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven.
Retningslinjene skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy,
trafikkfare og annen helsefare. Videre skal sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og
avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til
fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning.
Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal eller dersom
omdisponering av areal egnet for lek og opphold fører til at hensyn i forhold til at det finnes arealer i
nærmiljøet som er store nok og egner seg for lek og opphold ikke kan ivaretas i forhold til dagens eller
fremtidens behov.
Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming, fastsatt av MD 25.05.2009 innebærer en
inkluderende planlegging og utforming av produkter og omgivelser. Universell utforming legger til
grunn mangfoldet av mennesker og tilstreber løsninger som kan brukes av alle. Retningslinjene skal
legges til grunn for all planlegging etter plan- og bygningsloven. Følgende skal etterstrebes:
a) I byer og tettsteder planlegges ny utbygging lokalisert til eksisterende sentra og knutepunkter i
kollektivsystemet for å bedre tilgangen til aktiviteter og service. I planleggingen tas det særlig hensyn til
den delen av befolkningen som har lavest mobilitet.
b) Byggeområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst til alle bygninger, og med veier og
gangveier som gir god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne.
c) Utearealer, herunder felles utearealer i tilknytning til boligbygning, utearealer for skoler og
barnehager, fellesområder, offentlige områder m.m., planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst
for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle.
d) Arbeidsplasser, omsorgstilbud og boliger for grupper med behov for særlig tilrettelegging planlegges
lokalisert på bakgrunn av en samlet vurdering av konsekvenser knyttet til brukbarhet, sosial inkludering,
utbyggingsmønster, transport, lokalklima m.m.
e) Transportinfrastruktur planlegges utformet og tilrettelagt slik at den kan brukes av alle, i så stor
utstrekning som mulig.
f) Nye og eksisterende friområder og friluftsområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst
for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle.
Akershus fylkesplan / fylkesdelplaner
Fylkesplanen har ikke konkrete føringer for planområdet.
Fylkesdelplanen for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus omtaler i generelle former de tema som
behandles i Bærum kommuneplan og kommunedelplanen for kulturminner og kulturmiljø 2010-2020,
samt de arkeologiske registreringer som er utført i planområdet høsten 2010.
7
Gjeldende kommuneplan
Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Det aktuelle planområdet er avsatt til ”øvrige eksisterende
boligområder m.v. (kategori 3)” (ca 45.5 daa).
Årsaken til at delen av planområdet som består av kategori 3 ”øvrige eksisterende boligområder m.v.”,
er fordi institusjoner o.l. fikk kategori 3 i sist revidering av kom.planen. Det samme gjelder området helt
nordvest da en ikke har tatt stilling til hvilken utbyggingstype eller om utbygging er egnet i det hele tatt.
I dag er de to parsellene i nordvest registrert med fritidshus/sommerhus.
Gjeldende regulering for Sjømennenes Helseheim med turvei langs Paal Bergs vei, ble vedtatt
25.08.82. Hoveddelen av området ca 43,3 daa er regulert til allmennyttig formål – privat institusjon.
Nordre del av eiendommen på ca 40 daa er regulert til friluftsområde som del av Marka. Området helt
i nordvest er uregulert. I søndre del, langs Paal Bergs vei, er det en regulert turvei som del av en
planlagt forbindelse mellom Gommerud og Rykkinnveien. Turveien er ikke opparbeidet. Deler av
området i sørvest ble 19.02.1992 omregulert til 9 frittliggende eneboliger.
Status for gjeldende regulering av området. Innenfor planområdet vises reguleringsplan for ”Sjømennenes
Helseheim med turvei langs Paal Bergs vei” vedtatt godkjent 25.08.82 (plan nr. 1980-26). Resterende del av
planområdet er uregulert.
8
Reguleringsplan for ”Sjømennenes Helseheim med turvei langs Paal Bergs vei”
Hoveddelen av området er regulert til allmennyttig
formål – privat institusjon. Nordre del av området er
regulert til friluftsområde som i dag omfattes av
Marka. Søndre del, langs Paal Bergs vei, er det
innregulert turveiforbindelse som er en del av en
planlagt forbindelse mellom Gommerud og
Rykkinnveien. Turveien er fremdeles ikke opparbeidet.
Deler av planen i sørvest har i ettertid blitt omregulert
til 9 frittliggende eneboliger. Reguleringsplanen for
”Del av Sjømennenes Helseheim” (plan nr. 1992-47)
ble vedtatt godkjent 19.02.92. Det fradelte areal ble
den gang vurdert å ha en beliggenhet som ville være
helt avgrenset fra de utomhusarealer som naturlig ble
benyttet av Helseheimen.
Reguleringsplan for Sjømennenes
Helseheim av 25.08.82 (Plan nr. 1980-26).
I forbindelse med dette planarbeidet ble det i reguleringsplanen til Sjømennenes Helseheim fjernet
følgende setning i bestemmelse § 3: ”Eiendommen tillates bebygget ytterligere med inntil 600 m²
grunnareal i maksimalt 4 etasjer.” Vedtaket ble den gang gjort av hovedutvalget for tekniske tjenester
28.01.92, og behandlet som mindre vesentlig endring. Det forelå bekreftelse fra Sjømennenes
Helseheim på at nevnte § kunne slettes under forutsetning av at foreliggende plan lot seg gjennomføre.
Det er ingen nærmere begrunnelser for opphevelsen, bortsett fra at eiendommen hadde planer om
bygging av personalboliger, men som i ettertid ikke ble vist seg å være behov for. Den sørvestre delen
av eiendommen ble altså i stedet regulert og solgt som småhusbebyggelse (9 eneboliger). Planen åpner
derfor ikke opp for mer institusjonsbebyggelse enn dagens. Det ble for øvrig påpekt at dersom
Helseheimen imidlertid ønsket utvidelse måtte Rykkinnveien fram til Busoppveien utvides med 8 m
regulert bredde.
Relevante politiske vedtak
Formannskapets vedtak av 16.01.08 vedrørende fastsettelse av planprogram til kommuneplanens
arealdel 2008-2020 signaliserer at kommunen ønsker en betydelig dempet boligvekst i Bærum utenom
Fornebu-området. Fellesforslag fra Venstre, Høyre og Krf vedtok blant annet følgende endringer:
Kommunen legger opp til en balansert utvikling i arealstrategien for perioden 2008 til 2020, med
en betydelig begrensning av videre utbygging utenom Fornebu og aksen Sandvika-Vøyenenga.
Måltallet på maksimalt 800 boenheter skal være inklusive Fornebu. Utbyggingsprosjekter kan
gjennomføres når så vel kommunaløkonomiske og trafikale forhold tillater det. Det innebærer en
vesentlig dempet befolkningsvekst i Bærum utenom Fornebu-området.
Bærums kvaliteter som overveiende grønn og landlig kommune skal ivaretas, med preg av store
grøntområder, gode biologiske ferdselsårer mellom fjorden og marka, og et mangfold av små
trivelige lokalsentre.
9
Aktuelle politiske vedtak
Plan- og miljøutvalget gjorde 30. 04. 2009 følgende vedtak i sak 094/09 Rykkinnveien 100-EineåsenPrinsippavklaring etter Plan- og bygningsloven § 30 1.ledd.:
1. Gjeldende formål opprettholdes, men det aksepteres en skånsom tilpasset utvidelse av
helsesenteret inntil 2.500 m² samt utbygging av inntil 70 omsorgsboliger i tilknytning til
helsesenteret. (Enstemmig vedtatt)
2. En begrenset boligbebyggelse langs Paal Bergs vei vurderes i det videre arbeid.
(Vedtatt med 4 mot 1 stemme (V))
Plan- og miljøutvalget gjorde 20.01.2011 følgende enstemmige vedtak i sak 002/11 Rykkinnveien 100Fastsetting av Planprogram:
1. Planprogram, dokument 1107843, fastsettes som grunnlag for utarbeidelse av
reguleringsplan med konsekvensutredning.
2. Reguleringsplanen utarbeides med hovedformål offentlig og/eller privat tjenesteyting.
Saken sendes formannskapet.
Formannskapet gjorde 02.02.2011 følgende enstemmige vedtak i sak 011/11 Rykkinnveien 100 –
Fastsetting av Planprogram:
1. Planprogram, dokument 1107843, fastsettes som grunnlag for utarbeidelse av
reguleringsplan med konsekvensutredning.
2. Reguleringsplanen utarbeides med hovedformål offentlig og/eller privat tjenesteyting.
3. I bestemmelser og ved avtaler/vedtekter må det sikres at boligene er knyttet til alder og/eller
nærmere angitte pleiebehov etter skriftlig samtykke med kommunen.
4. reguleringsplanen er avhengig av avtale om offentlig/privat samarbeid med tinglyst heftelse,
og kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
5. For å sikre at vedtekter og erklæringer tinglyses, skal det inntas en rekkefølgebestemmelse i
reguleringsplanen. En slik bestemmelse skal fastsettes ved at det utarbeides en
utbyggingsavtale parallelt med planarbeidet.
Planutvalget gjorde 08.12.2011 følgende enstemmige vedtak i sak 241/11 Rykkinnveien 100.
1. Reguleringsplan for Rykkinnveien 100, planID2010005, fremmes ikke, jfr.plan- og
bygningslovens § 12-11.
2. Planutvalget imøteser et nytt forslag basert på at det kan realiseres inntil 70 omsorgsboliger
bak helsesenteret. Området reguleres til boligformål, slik at omsorgsboligene kan
seksjoneres og selges. Det henvises til pkt. 3 og 4 i Formannskapets vedtak av 02.02.2011.
Øvrige rammebetingelser
Forslagsstiller har i samarbeide med Akershus Fylkeskommune oppfyllt undersøkelsesplikten i henhold
til kulturminnelovens § 9.
Pågående planarbeid
Forslagsstiller har ikke kjennskap til at det foregår annet planarbeide i nærområdet.
10
3. PLANOMRÅDET
Planforslaget omfatter arealet mellom Paal Bergs vei og Eineåsen, en sørvendt skråning med helling
mellom ca. 1:2 og 1:7, brattest i nord. Planområdet omfatter ikke arealer nord for markagrensen. Dette
er tatt ut som følge av innspill fra Fylkesmannens miljøvernavdeling.
Nordre del av planområdet er bratt, mens terrenget flater noe ut nærmere Paal Bergs vei.
Deler av området sør for Helseheimen er parkmessig opparbeidet, ellers består området i
det alt vesentlige av blandet skog.
Eiendomsforhold
Gnr. 94/23 eies av Eineåsen Eiendom AS, ca. 72,928 daa, hvorav ca 43,203 daa inngår i planforslaget.
Del av gnr 94/69, turvei langs Paal Bergs vei ca. 1,4 daa eies av Bærum kommune.
Eksisterende institusjon har i lengre tid vært leid ut til en privat institusjon. I dag driftes institusjonen av
Fram helserab AS, som tidligere het Sjømennenes Helseheims Rehabiliteringssenter AS.
Fram helserehab AS er plassert i den offentlige spesialisthelsetjenesten med Helse Sør-øst RHF som
avtalepartner. Både Fram helserehab AS og Eineåsen Eiendom AS er eid av SAM Holding AS.
Familien Mellemberg v/ Svein Arild og Ellen Mellemberg, samt døtrene Kristin Mellemberg og Lisa
Mellemberg, er eneeier i alle disse selskapene.
Beliggenhet, størrelse og bruk
Planområdet ligger i fallende sydvendt terreng ved Eineåsen nord for Paal Bergs vei, med meget gode
sol og utsiktsforhold. Området avgrenses i syd av Paal Bergs vei, i øst av regulert skoletomt, i nord av
markagrensen og i vest av eldre eneboligbebyggelse.
Området som inngår i detaljreguleringsforslaget er gnr. 94/23 ca 43.203 m2, pluss del av gnr. 94/69 ca
2.303 m² for regulert turvei langs Paal Bergs vei . Til sammen 45.506 m2
Området med påstående bebyggelse med et bruksareal på 4.900 m2 (tidligere Helseheimen) nyttes i dag
av Fram Helserehab til helserehabilitering for ca 52 døgnbrukere og ca 20 dagpasienter til sammen ca
72 brukere og ca 50 ansatte.
Omkringliggende områder/strøkets karakter
Strøket utgjør en sydvendt, delvis bebygget overgangssone mellom bebyggelsen i Rykkinnområde og
Marka. Arealene vest for planområdet er bebygget med småhus med atkomst fra Rykkinnveien som
11
også fungerer som atkomst for Fram Helserehab. Den andre siden av Paal Bergs vei, syd for
planområdet, er bebygget med rekkehus i 2 etasjer. Arealene øst for planområdet er ubebygget og
skogkledd og i nord ligger marka med Eineåsen med bratte sydvente skrenter.
Trafikk
Planområdet har adkomst via Rykkinnveien. Rykkinnveien er en blindvei som stopper ved
Helsesenteret. Veien går 470 meter gjennom et eneboligområde hvor det er fartssone 30 km/t og
fartshumper. Veien er ca. 3,5 meter bred og stiger mot plan-området. Rykkinnveien har flere adkomster
til eneboligene langs veien, men ikke fortau. Området oppleves som stille og rolig. Det finns totalt 20 pplasser ved helseheimens hovedinngang, hvorav 1 er avsatt for funksjonshemmede. Varelevering skjer
også ved hovedinngangen.
Sør for planområdet går Paal Bergs vei (fv 602). Denne har tofelts vei med kjørebanebredde på 6,5
meter og fortau på søndre side som er 2,5 meter bredt. Fartsgrensen er 50 km/t.
Det er godt med gangveier i nærområdet og en regulert turvei går gjennom tomta langs Paal Bergs vei.
Bærum kommune har utarbeidet en strategi for hovedsykkelveinettet i kommunen. Planområdet ligger
drøye 1 km nord for hovedsykkelveinettet.
Trafikkgrunnlag
Trafikktall for Paal Bergs vei og en del av Rykkinnveien er hentet fra Bærum kommunes kartportal.
Det foreligger også en trafikktelling fra 2007 i krysset mellom Paal Bergs vei og Munins vei som ligger
ved Rykkinn kjøpesenter. Fra trafikktellingen ble det beregnet at ÅDT i Paal Bergs vei nord for
kjøpesenteret var 3800 kjøretøy/døgn, dette viser godt samsvar med trafikktallene fra Bærum kommune.
Kart som viser ÅDT i Paal Bergs vei og en del av Rykkinnveien
Som følge av at Paal Bergs vei inngår i et lukket veisystem vil trafikkmengden avta jo lengre inn i
systemet en kjører. Statens Vegvesen (SVV) anslår at ÅDT er omtrent 1000 kjøretøy per døgn rett sør
for planområdet.
På bakgrunn av at det er kapasitet til totalt 60 inneliggende brukere samtidig per døgn på helsesenteret,
og at liggetiden er anslagsvis 3 uker, beregnes trafikken til og fra planområdet å være 60 bilturer per
døgn, i dagens situasjon.
12
Kollektivtrafikk
Det er to holdeplasser nær planområdet, Rykkinn og Eineåsen
Til Rykkinn holdeplass er det ca. 150 meter fra planområdet og ca. 100 meter til Eineåsen holdeplass.
Det er bussholdeplasser kun på innsiden av Paal Bergs vei ettersom rutene bare kjører i en retning.
Følgende bussruter trafikkerer Paal Bergs vei:
• 151- Rykkinn ekspress: Rykkinn - Sandvika - Oslo bussterminal - 4 avganger i timen på
hverdager i begge retninger
• 152- Rykkinn ekspress: Rykkinn – Kolsås – Lysaker - Oslo bussterminal (Pendelrute):
Hverdager 18 avganger fra Rykkinn mellom kl.06.00-09.00 og 13 avganger til Rykkinn mellom
kl. 15-19.
• 156 - Ullevål ekspressen: Rykkinn – Hamang – Majorstuen - Ullevål
(Pendelrute): Hverdager 5 avganger fra Rykkinn mellom kl. 06.00 – 08.00 og 3 avganger til
Rykkinn mellom kl. 15-16.
• 733 - Bekkestua/Snarøya - 1 avgang i timen på hverdager i begge retninger.
Trafikksikkerhet
Fartssone 30 km/t og fartshumper i nåværende adkomstvei til planområdet sikrer et lavt fartsnivå her.
Det ble ved befaring også observert en liten trafikkmengde til og fra området.
Ulykkestatistikk fra SVV viser at det har skjedd én alvorlig ulykke i Paal Bergs vei i nærheten av
planområdet. Denne skjedde i desember 2004 i svingen ved Anna Kreftings vei.
Landskap, vegetasjon
Bak dagens institusjon, som ligger på ca. cote 170, stiger terrenget gradvis brattere opp til toppen av
første åsrygg på ca. cote + 290. Deler av dette er så bratt at det er mindre større vegetasjon, og et høyt
belte langs åsryggen fremstår som en bergvegg. Planområdet går dog ikke høyere enn til ca. cote 185195, hvor markagrensen ligger. Frem til dette området er det større vegetasjon og slakere
terrengstigning, ca 1:3.
Foran institusjonene faller landskapet slakere ned til Paal Bergs vei på ca. cote 150. På forsiden er
landskapet er det mindre vegetasjon, og mer kultivert landskap. Det er i hele området en blanding
mellom løvtrær og bartrær, begge med til dels stor høyder. Vi viser her illustrasjoer fra vinter (2011) da
de fleste bygninger ikke vil vises på bilder tatt om sommern:
13
Eksisterende situasjon. Bildet er tatt fra toppen av slalombakken ved Kirkerudbakken Skisenter.
Eksist. situasjon. Tatt fra vestsiden av dalen i Gamle Jarenvei, ved Kveise (oppunder Svartoråsen).
14
Biologisk viktig område – ”Eineåsen sydstup”
Området nord for hovedbygningen består av sørvendt rasmark med svært verdifull varmekjær lauvskog,
heriblant grupper av hassel, lind, eik og osp. Her finnes også sjelden og sårbar innsektsfauna bl.a.
mange sommerfuglarter som er avhengig av skrenter med varmekjær lauvskog og varmekjær
blomsterflora. Rasmarken langs Eineåsen sidestilles i biologisk verdi med verdien av Enli naturreservat
som grenser inntil dette biologisk viktige området i vest.
En ny kartlegging av biotopen i 2008 har medført en utvidelse av det biologisk viktige området etter at
det første gang ble kartlagt i 2001. Utvidelsen gir biotopen en større bredde, noe som medfører at
biotopen strekker seg nesten ned til institusjonens bakre bygning. Nykartleggingen har også medført en
oppgradering av verdien fra viktig til svært viktig dvs. nasjonal verdi (A-verdi).
Nasjonalt viktig biologisk område (BVO-A) nord for Sjømennenes helseheim (210) og Enli naturreservat
(96). Naturtyperegistreringen for lokalitet nr. 210 er vedlagt saken.
15
Eksisterende bebyggelse og kulturminner
Synlige registrerte kulturminner i Bærum kommunes kulturminnearkiv. ”Kølaveien”, en
eldre gruvevei som ble benyttet til kjørevei for malm og trekull. Sjømennenes Helseheim er
også registrert som kulturminne, i dag kalt FRAM helsereab.
Sjømennenes Helseheim nå Fram helserehab, er tegnet av arkitektkontoret Blakstad og Munthe-Kaas
som vant en konkurranse i 1947. Anlegget har en enkel og klar funksjonalistisk utforming og sto med
sin karakteristiske tverrstilte hovedbygning ferdig i 1951. Bygningsmassen i 2-3 etasjer er godt
vedlikeholdt, og rommer i overkant av 5.100 m². Institusjonen ligger markant og monumentalt, mens
området rundt ellers preges av småhusbebyggelse. Et begrenset parkanlegg nær bygningen, med enkelte
markante tørrmurer av rullestein fra uren ovenfor bygningene, ble etablert sammen med anlegget, og
deler at dette er fortsatt til stede.
Tomten er vakkert beliggende under Gommerudåsen vest for Kolsås og nåes i dag gjennom en
forlengelse av Rykkinnveien. Utsikten er storslått sydover med Tanumåsen i forgrunnen og videre like
til Drøbaksundet. Vestover ser en innover Bærums- og Askeråsene og i øst ligger den ruvende
Kolsåstoppen.
Kulturminner
Det var fra tidligere ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, men en
ferdselsvei som kan stamme fra 1600-tallet krysser planområdet syd for bebyggelsen og er fortsatt
synlig i skogholtet i sørøst. I forbindelse med reguleringsarbeidet har Akershus fylkeskommune gjort en
registrering av automatisk fredete kulturminner på eiendommen ved maskinell sjakting av plenen i syd
og overflateregistrering og prøvestikking i resten av området (se vedlegg). Det ble registrert to
automatisk fredete kulturminner, en kokegrop og et rydningsfelt. I tillegg ble det registrert to nyere tids
kulturminner.
Kokegropen ligger 50 meter nord for Paal Bergs vei og 65 meter sørsørvest for hovedbygningen. Det
ble tatt ut kullprøve fra strukturen som ved en C-analyse ble datert til førromersk jernalder, med
kalibrert datering 380-160 f.Kr.
Rydningsrøysen /steingjerde ligger rett nord for Paal Bergs vei og 95 meter sørvest for hovedbygningen.
C-dateringer av trekullprøver av bjørk fra en av rydningsrøysene (F8) viste at den er fra middelalder.
3 røyser fra nyere tid ligger åtte meter nord for Paal Bergs vei og 85 meter sør for hovedbygningen.
En rydningsrøys og et veifar ligger 60 meter nord for Paal Bergs vei og 40 meter sørøst for
hovedbygningen. Veifaret er av kommunen registrert som kulturminne som kan stamme fra 1600-tallet.
Ferdselsveien som krysser deler av planområdet kan være en gruvevei fra man hadde prøvedrift på funn
av jernmalm. Alle funnene er gjort innenfor den opprinnelige gnr. 94 Gommerud. Det første leddet i
16
navnet består av mannsnavnet Gudmund og det siste leddet er –rud. Rud betyr ”rydning i skog” og er et
navn som blir brukt på gårder som ble ryddet i perioden 1000-1350 eller fra 1600 tallet og yngre.
Gommerud er første gang nevnt i skriftlige kilder i 1666.
Sosial infrastruktur
Planområdet hører til inntaksområdet til Rykkinn barne- og ungdomsskole, en 3 parallell skole som
består av Gommerud skole 1.-4. trinn og Berger skole 5.-10. trinn. Skolen har iflg skolemyndighetene
ikke kapasitet til å ta flere elever enn den har i dag og som prognosene viser.
Belset skole øst for Paal Bergs vei har god kapasitet til å ta flere elever, men siden dette er en ungdomsskole vil
den ikke ha noen betydning for kapasiteten på barnetrinnene på Rykkinn skole. Det er Rykkinn skole som er den
naturlige nærskolen for planområdet.
I nærområdet syd for Paal Bergs vei ligger Berger svømmehall og Gommerud idrettsanlegg. Vest for
planområdet ligger Barnelåven barnehage. Øvrige barnehager i nærområdet er Glitre, Berger og Belset.
Privat service finnes i Rykkinn senter ved Munins vei. Offentlig service som bibliotek og grendehus
finnes i senterets underetasje. I tilknytning til senteret er det regulert for en fremtidig T-banestasjon.
Ved Økriveien i syd, ligger Bryn kirke og kirkegård.
Vann og avløp
Insititusjonen i planområdet er i tilknyttet direkte til ledningnett i Paal Bergs vei. Her ligger en 500 mm
vannledning, 300 mm overvann, og 200 mm spillvann. Det er i dag ført vannledning frem til
institusjonen med dimmensjon 150 mm. Overvann og spillvann er begge på 160mm.
Bærum kommunes vann- og avløpskart, eksisterende situasjon
17
Barnetråkk
Det er gjort henvendelse med vedlagt kart over planområdet til skoler, barnehager, idrettslag og speidere
i området med sikte på registrering av eventuell bruk av planområdets utearealer. Ingen av de forespurte
bruker parkarealene syd for bebyggelsen. Skolene opplyser at de ikke bruker noen del av området.
Speiderne har pr. telefon opplyst at de benytter området nord for bebyggelsen til kveldsorientering.
BVIF’s langrennsgruppe opplyser at de jevnlig bruker stiene som atkomst til Eineåsenplatået og til
langsgående forbindelse øst-vest. Av barnehagene som har besvart henvendelsen opplyser Belset
barnehage at de bruker området bak bebyggelsen til turgåing, mens de øvrige opplyser at de ikke bruker
denne eiendommen, men steinbruddet lenger øst i Eineåsen.
Friluftsliv og rekreasjon
Bærum kommunes turvei- og sykkelkart. Turveier vist med grønt, sykkelveier og skoler med rødt
Området nord for Paal Bergsvei er et viktig friluftsområde. Her går mange stier opp på
Gommerudfjellet og Eineåsen, og området er mye brukt til rekreasjon for alle aldersgrupper.
Innenfor planområdet, nord for bakbygningen til eksisterende institusjon Fram helserehab, finnes i
hovedsak en liten hovedsti som går langs kotene i terrenget og krysser planområdet i øst-vest retning.
Det går i deler av planområdets bredde en mindre sti, parallelt med hovedstien, men noe lenger ned. Fra
en parkeringsplassen for Fram helserehab, helt vest i planområdet går en sti rett oppover, nordover opp
til hovestien. Det samme gjelder øst i området hvor terrenget er noe mindre bratt. Stiene er merket opp
på illustrasjonsplanen planforslaget (dog med mindre tilpasninger til nye bebyggelsen).
En tidligere gruvevei, trolig fra 1600-tallet, har gått gjennom området på nedsiden av dagens
bebyggelse. Den er registrert som kulturminne og nyttes i dag som tursti.
18
Geotekniske forhold
Planområdet har store høydeforskjeller med et forholdsvis sterkt nord/sør-hellende terreng. Deler av
område kan ha høy risiko for ras, og med sin beliggenhet og høyde vil området kunne være utsatt for
større snømengder.
Det foreligger en risikoanalyse fra Norges Geotekniske Institutt vedr. faren for steinskred
mot utbyggingsområdet og en rapport vedr. løse steinblokker i uren bak småhusbebyggelsen.
Rapportene ble laget i 2008, og begge følger saken som vedlegg.
Forslagsstiller har av andre årsaker endret plangrensene i vest slik at gnr. 76/27 og 76/81 som ligger bak
småhusbebyggelsen ikke lenger omfattes av planforslaget.
Kvartærgeologisk kart fra Norges geologiske undersøkelser (NGU) viser at området inneholder
skredmateriale sentralt i nord, tynne strandavsetninger i sør og bart fjell helt i nord.
Oversiktskartlegging av faresone for ras, vist med stiplet rød linje
19
4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Reguleringsforslagets hovedgrep
Det foreslås en utvidelse av eksisterende institusjon i to retninger, to områder for omsorgsboliger nord
for institusjonen, romslige grønne uteoppholdsarealer, samt ny adkomstvei med gatetun/adkomsttorg.
Institusjonen tilbygges med nye fløyer mot vest og øst, og med et nytt tilbygg til eksisterende
bakbygning/betjeningsfløy mot nord. Som følge av behovet for bedre adkomst ombygges institusjonen
slik at den får hovedinngang fra øst fremfor vest. Adkomstveien er lagt fra høyeste tilgjengelige punkt i
Paal Bergs vei, og frem til hovedinngang (gatetun) fra øst. Området for omsorgsboliger plasseres nært
og bak eksisterende bygningsmasse.
De enkelte soner er definert som henholdsvis Boliger (B1-B2), og Tjenesteyting/Bolig, utvidelse mot
nord (T/B), og Tjenesteyting, eksisterende institusjon inkl. utvidelser (T). Det er lagt vekt på å bevare et
stort grøntareal på tomtens sentrale og mest attraktive del, samt i området langs markagrensen (U1-U2).
Dt er avsatt et areal til parkering (P).
Planavgrensing
Reguleringsforslaget omfatter de deler av gnr. 94 /23 som ligger i byggesonen og de deler av gnr. 94/69
som utgjør regulert turvei mellom Fram helserehab og Paal Bergs vei. Den del av eiendommen (29,725
daa) som ligger innenfor markagrensen er ikke medtatt.
Reguleringsformål
Planområdet foreslås regulert etter Plan- og bygningsloven til følgende formål:
1. Bebyggelse og anlegg (PBL. § 12-5 Nr.1):
Tjenesteyting
Bolig
Bolig/Tjenesteyting
Uteoppholdsareal
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL. § 12-5 Nr.2)::
Veg
Fortau
3. Grøntstruktur (PBL. § 12-5 Nr. 3):
Turvei
Bebyggelsens og områdets funksjoner
Helsesenter (T1 og B/T): Eksisterende helsesenter ivaretas og videreføres som et sentralt og markert
bygningsvolum som henvender seg mot grøntarealet i syd for å markere og opprettholde bygningens
monumentale karakter. Helsesenteret foreslås regulert med en ny servicefløy mot vest, ett tilbygg mot
øst og et tilbygg til bakbygning/betjeningsfløy mot nord. Med unntak for betjeningsfløy med tilbygg
mot nord som åpnes for leiligheter er øvrige arealer nye felles- og behandlingsrom for institusjonen.
Boliger (klausulert for omsorg) (B1, B2 og B/T): I nær tilknytning med enkel atkomst til helsesenteret
(T1), foreslås 67 nye omsorgsboliger fordelt på ett bygg i 3 etasjer (B2), ett bygg i 4 etasjer (B1), samt
tilbygg i tre etasjer til eksist. bakbygning (B/T). Bygningene er plassert langs med cotene og så lavt i
skråningen som mulig, for å minimere inngrep i terreng og fjernvirkning. Bygningen lengst mot vest
(B1) foreslås med en tverrstilt fløy som avgrenser det totale anlegget. Parkering og tekniske
rom/renovasjon er plassert i sokkeletasjen under bygningene, som også opptar terrengfall og utgjør et
mindre, men plant uteareal nært til bygningene (for bevegelseshemmede). Sokkeletasje og nederste
boligetasjer ligger mørkt mot terreng i bakkant, og planløses deretter.
Boligene er ment å tilbys beboere over 60 år, eller dokumentert pleietrengende, som ønsker å kjøpe egen
aldersbolig / omsorgsbolig med mulighet for å motta et hjemmebasert pleie- og omsorgstilbud, og kunne
skaffe seg tjenester og service fra Fram Helserehab. Boligene foreslås klausulert for å sikre at de som
bor der har et reelt behov for denne type bolig.
Vedr. de juridiske forhold rundt en slik klausulering henvises til brev fra Bærum kommune av
08.05.2012, samt svar og redegjørelse fra Advokatfirmaet Torkildsen og Tennøe av 16. mai 2012.
20
Det vedlegges skisser for planløsning av omsorgsboligene, og perspektiver som viser sosiale
møteplasser og oppholdsoner utvendig. Omsorgsboligene skilles fra vanlige boliger med at de
dimensjoneres ikke bare som "tilgjengelig bolig", men løftes til standard "universell utforming", som
omsorgsboliger generelt. Antatt vil det også dimensjoneres for, og/eller tilbys, utstyr som kan hjelpe
også mer dårligstilte beboere. Det er sannsynlig at standarden i leilighetene generelt vil ligge høyere enn
gjennomsnittet for omsorgsboliger, og man vil legge vekt på at de ikke får et intitusjonspreg.
Etasjeplanene viser at blokkene kan løses med gode fellesarealer for hvert etasjeplan, men senere
undersøkelser vil avgjøre om dette er hva målgruppen ønsker. Rommene kan også innholde funksjoner
og birom for evt. betjente hjemmebaserte tjenester, eller til og med døgnbaserte tilbud.
Det legges vekt på gode utearealer med varierte kvaliteter, fra naturlig ulent terreng for de som kan og
vil holde seg spreke, til sentrale flate og møblerte uterom basert på rullende hjelpemidler.
Utearealer (U1 – U2): Eiendommen har et stort fortrinn mht. tilgjengelighet og bruk av utearealer som
følge av sin nærhet til marka og de store arealer av uberørt og rik natur. Nesten 30 daa av eiendommen
ligger innenfor markagrensen, og er av naturlige grunner ikke medtatt i planområdet, men ligger
allikevel umiddebart tilgjengelig for områdets beboere. I tillegg avsettes også innenfor planområdet
store arealer for å opprettholde det grønne preget, og samtidig ivareta et formelt utearealskrav. Langs
markagrensen avsettes i tillegg nærmeste område med bredde på 35-70 meter til en grønn sone.
Utearealene består følgelig i hovedsak av det store sentrale arealet foran institusjonen (U1) på ca.
18.011 m2, samt arealet langs markagrensen og nord for all bebyggelse (U2) på ca. 10.544 m2.
I arbeidet med planen er det lagt til grunn at det i tråd med kommuneplanens arealdel, bestemmelsenes
§9.3, forutsettes avsatt minimum 100 m2 uteareal (MUA) pr. boenhet. Arealet skal ikke ha et
gjennomsnittlig stigningsforhold over 1:3. Etter en nærmere snittstudie er det klarlagt at områdene U1U2 tilfredsstiller kravet til stigningsforhold, henholdsvis langs østgrense og midt i området:
Felt U1 avsettes som uteareal for institusjonen. Det omfatter det store sydvendte parkarealet på begge
sider av «Kølaveien» fra institusjonen og ned til turveien langs Paal Bergs vei. For omsorgsboligene i
felt B1-B2 og B/T avsettes felt U2 til uteareal. I tillegg kommer ca 400 m2 flatt og godt uteareal for
bevegelseshemmede rundt bygningene over sokkeletasjen for parkering, og ca. 500 m2 ubebygget areal
i B2. Medregnet min. 7 m2 på 38 balkonger i 2.- 4. etasje disponerer følgelig de 67 omsorgsboligene et
snitt på ca. 175 m2 uteareal pr. bolig.
For å sikre mest mulig uteareal med best mulig kvalitet (som nevnt over) er U1 og U2 foreslått regulert
som uteareal (grønt) fremfor som en del av B1-B2 med gul farge på plankartet.
Store deler av U2 er registrert som viktig naturtypelokalitet som således også avsettes til fri utvikling,
som anbefalt i Direktoratet for Naturforvaltnings Naturbase (Ref. Eineåsen sydstup). I forhold til
tidligere forslag er nå byggeområdet for bolig (B1-B2) trukket utenfor den registrerte lokaliteten for
biologisk mangfold. Området U2 er også egnet og medberegnet som et attraktivt og spennende
uteoppholdsareal, uten at man forutsetter at området skal endres eller bearbeides. Man forutsetter
følgelig at området brukes som friluftsområde som i dag, hvor også nye boliger gis nær og mer formell
tilgang til dette. Utearealet kan deles i eiendommer, og medtas i beregningen som uteareal, sammen med
feltene B1-B2 og B/T. Det foreslås allikevel i bestemmelsene kraftige restriksjoner for inngrep, slik at
sårbare deler av utearealet forblir en uberørt sone.
21
Gårdsrom og gatetun: Området mellom institusjonen og de foreslåtte omsorgsboligene forutsettes
opparbeidet til positive og mer urbane ute- og gårdsrom, hver med sin karakter, henholdsvis øst og vest
for institusjonens tverrstilte fløy, hvor hovedinngangen ligger. Uterommene vil være en kontrast til
planområdets store arealer med uberørt natur. Arealet rett utenfor inngangen til institusjonen forutsettes
opparbeidet som gatetun, hvor biltrafikk og hastighet skal være på fotgjengernes premisser.
Mot de to uterommene ligger også innganger og adkomst til omsorgsboligene, og garasjeanleggene.
Omsorgsboligene vil ha trinnfritt hoved-inngangsforhold gjennom sokkeletasjen frem til heis og
trapperommene. Sokkeletasjen som utgjøres av garasjeanleggene forutsettes utvendig og innvendig
utført med materialer av høy kvalitet, og med tiltalende belysning, omramninger, gjennomgang osv.
Omsorgsboligenes trapperom vil også være tilgjengelig fra uteareal og utvendige trapper i etasjen over,
men dette er sekundære innganger.
Arealoversikt
Planområdets totale areal er 45.506 m2.
Arealer (over bakken, eksl. parkering):
AREAL FELT
Institusjon eksisterende (Felt T1)
4.761 m2
Institusjon utvidelse mot vest (Felt T1)
Institusjon utvidelse mot øst (Felt T1)
Omsorgsboliger 14 stk. (Felt B/T) Tilbygg, inkl bro)
1.298 m2
Omsorgsboliger 38 stk. (Felt B1)
3.602 m2
Omsorgsboliger 15 stk. (Felt B2)
2.002 m2
Utearealer (Felt U1 x2) 17.072 + 939 m2
18.011 m2
Utearealer (Felt U2)
10.544 m2
Parekering (Felt P)
677 m2
Totalt alle felt (eks. veigrunn):
40.895 m2
Parkeringsetasjer / boder:
Parkeringsetasjer / boder:
Parkeringsetasjer / boder:
Sum under bakken:
BYA (inkl. balkong)
1.060 m2
650 m2
120 m2
700 m2
1.300 m2
600 m2
4.430 m2
BRA
3.500 m2
2.100 m2
400 m2
1.800 m2
4.300 m2
1.500 m2
13.600 m2
B1, U1:
B1, U2:
B2:
1.822 m2
1.822 m2
910 m2
4.554 m2
Totalt antall BRA i hele planområdet etter utbygging, både over og under bakken:
18.154 m2
Bevaringsverdier
Det har vært flere møter med Akershus Fylkeskommune vedr. løsninger for å ivareta anleggets verdi
som kulturminne samtidig med en tidsmessig oppgradering. Siste uttalelse fra Fylkeskommunen av
23.08.13 er søkt ivaretatt, slik at forslaget kan omforenes i de løsninger som nå fremlegges. (For en mer
punktvis kommentar til Fylkeskommunens brev av 23.08.13 henvises til avsnitt om "Bemerkninger", og
forslagstillers reviderte kommentarer til disse.)
Hovedbygningen med bueformet uteareal mot sydvest bevares. Bygningen gis et tilbygg i form av ny
servicefløy mot vest og et tilbygg for flere pasientrom bak hovedbygningens østre del. Disse er
underordnet eksisterende bygg, utført med saltak og utformet i samme materialer. Formspråk og
detaljering bør gjenspeile samtiden. Innvendige bevaringsverdige elementer må kartlegges og avklares
med kulturminnemyndighet før nye tiltak.
Eksisterende bakbygning foreslås nå regulert til nå til bevaring, hvor det tillates et langsgående tilbygg i
bakkant som kompensasjon for reduserte arealer andre steder. Dette muliggjør større dybde i
bygningskroppen. Bakbygningen forutsettes allikevel begrenset i lengde og dybde (ref. uttalelse) slik at
eksisterende bygningskropp blir det som i hovedsak blir synlig fra veien, dvs. fra sydøst og sydvest.
Etasjehøyder og bredde på bakbygningen slik den fremstår i dag lar seg vanskelig forene med nye krav
som institusjon, så bygningen foreslås regulert til boligformål som også var den opprinnelige bruken.
Allikevel suppleres formålet Bolig med Tjenesteyting, noe som gir større frihet mht. endelig valg eller
22
kombinasjon av de to mulige bruksområdene. Både bakbygning og forbindelsesgang foreslås også nå
bevart utvendig og vernes med hensynsone på plankartet.
De forutsettes dog å kunne til en viss grad tilpasses nye krav. For eksempel med noe større
vindusåpninger (evt. franske balkonger) mot syd for å sikre lovbestemt lysinnfall etc. Forslagstiller er
innstilt på et videre samarbeid i byggesaken med kulturminnemyndigheten mht. nærmere utforming av
de nye bygningsvolumene. Dette er sikret i forslag til bestemmelser. Det sikres også at potensiell
innvendig verneverdig utforming og detaljer må kartlegges, dokumenteres og behandles sammen med
kulturminnemyndigheten i forbindelse med søknad om byggetillatelse.
”Kølaveien” er en eldre gruvevei som ble benyttet til kjørevei for malm og trekull, registrert som
kulturminner i Bærum kommunes kulturminnearkiv. Veien er markert på kommunale digitale kart og
det er foreslått en 5 meter bred hensynssone med denne plasseringen for å ivareta veien. Det tillates at
ny adkomstvei på ett sted krysser den gamle veien.
Estetisk redegjørelse
Ny utbyggingen vist i planforslaget utgjør ca. 13.600 m2 BRA over bakken i form av ny bebyggelse.
Denne er forsøkt formet og plassert så skånsomt som mulig i forhold til fjernvirkning, eksisterende
verneverdige bygning, og utearealenes form, vegetasjon og brukbarhet.
Boligbebyggelsen bak institusjonen (B1+B2) er forutsatt i mørkere fasadematerialer og mer i ett med
terreng og vegetasjon enn eksisterende institusjon. Bebyggelsen har flate tak og er lagt langs kotene i
terrenget, men blokk B1 som er i 4 etasjer foreslås med en 3 etasjes fløy vinkelrett på hovedbygget.
Blokk B2 og tilbygget i B/T foreslås i tre etasjer. Dette for at institusjonen i forgrunnen skal kunne
fremstå som like monumental og karaktersterk som i dag. På grunn av terrengets stigning nordover er
allikevel gesimser foreslått noe over mønet på institusjonen, dog med flate tak. Garasjeanleggene inder
B1 og B2 utgjør en sokkeletasje og bidrar til å oppta terrengforskjeller, på samme måte som man ser på
baksiden av institusjonen i dag. Dette demper høydevirkningen.
Tilbyggene til institusjonen vil i større grad formes som en del av denne og støtte opp om dennes
markante “holdning”. De skal fortinnsvis formes med et moderne detaljering som tydeliggjør forskjellen
mellom opprinnelig bygg og senere endringer, men allikevel kunne utgjøre en samlet helhet mht.
takform, materialer og farge. Tilbyggene underordnes opprinnelig bygning mht. høyder.
På tomtens mest sentrale og attraktive del bevares et stort sydvendt uteareal (Felt U1). Dette er tenkt
som et sluttet uterom, i større grad enn U2 som i realiteten vil være en bevart forlengelse av marka, slik
det fungerer i dag. Alle uterom tenkes fritt tilgjengelig for almenheten.
Grad av utnytting
Planområdets terrengfall er en utfordring mht. å beskrive/styre områdets beregnede utnyttelse. Som
følge av at bebygd areal (BYA) som mest brukt metode i nyere planer, har vi anvendt dette. BYA er i
bestemmelsene brukt sammen med etasjetall og cotehøyder for definisjon av målbart/ ikke målbart
areal. Styrende for foreslått utnyttelse er planutvalgets vedtak 30.04.09 om 70 omsorgsboliger, og 2.500
m2 utvidelse av institusjonen.
Samlet er BYA=9,7% fordelt på hele planområdet, og BYA=10,8 når tomtearealet som medgår til
veiformål holdes utenfor beregningsgrunnlaget.
Kjøreadkomst
Det foreslås ny adkomstvei med fortau (Standardklasse etter kommunens veinormal: A2, bruksområde:
Bolig 100-500 ÅDT, totalt 7,5 meters bredde) fra Paal Bergs vei frem til eksisterende og ny bebyggelse på
eiendommen. Veien er lagt høyest mulig i terrenget nær planområdets østre grense for å gi traseen best
mulige stigningsforhold, men også for å kunne betjene naboområdet mot øst, dersom dette en gang i
fremtiden vil komme til utbygging. Adkomstveien er forutsatt privat, og er regulert som vei langs alle
felter for å sørge for adkomst til samtlige dersom planområdet stykkes opp i forskjellige eiendommer.
Den er forutsatt opparbeidet som en gjennomgående vei for fleksibilitet ved vedlikehold, utrykning,
brøyting og renovasjon. For ikke å øke dagens trafikkbelastning med unødig gjennomkjøring både i
23
villaområdet mot vest og for planområdet, foreslås veien regulert med skilting mot gjennomkjøring 30
meter øst for planområdets grense mot vest. Her forutsettes den også skifte status fra offentlig vei til
privat adkomstvei, og det anlegges vendehammer etter kommunal norm (16x14 meter) for evt. bruk fra
begge retninger. Større nyttekjøretøy som renovasjonsbil, lokal buss, flyttebiler el. forutsettes å tillates
gjennomkjøring. Den offentlige delen av veien betjener boliger vest for planområdet. Som privat
adkomstvei i planområdet forutsettes at veien kan gis en utforming også mer i tråd med ønsket bruk (ref.
gatetun), men er i hovedsak allikevel utført i tråd med kommunens veinormal. Under gangbro mellom
institusjonsbygg forutsettes fri høyde over kjørebane mindre enn normert, dvs. ca 3,8- 4,0 meter, men
forutsettes som tilstrekkelig da det i nødsfall er tilgjengelighet fra begge sider.
Tilkomst for renovasjon forutsettes ved de viste varemottak, og som egne dører/porter fra
adkomsteveien til egne rom i garasjeplanet i sokkeletasjen under feltene B1 og B2. Alternativt som
tilgang til evt. sentrale søppelsug eller felles nedsenkede avfallsbrønner.
Gang- sykkelveier
Det foreslås turvei på nordsiden av Paal Bergs vei forbi planområde, og fortau langs den private
atkomstveien opp til eksisterende og ny bebyggelse i planområdet. Fortauet føres fra krysset med Paal
Bergsvei til Rykkinnveien i planområdets begrensing i vest. Langs Paal Bergs vei foreslås en 2,5 m bred
turvei som del av turveiforbindelsen Gommerud /Rykkinnveien. Vurdering rundt kryssløsning ved Paal
Bergsvei og sikker kryssing av vei er nærmere omtalt i trafikkanalysen.
Det er lagt til rette for to turveier/passasjer langs kantene av området for adkomst til marka, i tillegg til
de mindre passasjene mellom byggene i B/T, B1-B2.
Parkering
Parkering i planområdet er ment å følge Bærum kommunes parkeringsnorm. Men normen beskriver
ikke p-dekning for omsorgsboliger og institusjoner, men kun sykehus mellom 0,8-1,0 bil pr. sengeplass.
For omsorgsboliger forutsettes derfor et minimum parkeringskrav i tråd med tidligere samtale med
kommunen på minimum 0,4 plass pr. bolig. Dette samsvarer med reguleringsplan for Gml.
Drammensvei 25 (Nordraaks vei bo- og behandlingsenter). Den planen har i tillegg krav om 0,4 plass
pr. seng/beboer for institusjonen, som vi legger til grunn for vårt forslag til minimumskrav i
bestemmelsene. Dette gir minimumskrav til 51 plasser for hele planområdet, fordelt slik:
•
•
Felt B1-B2: 67 omsorgsboliger: 67 x 0,4 = 27 p-plasser.
Felt T: 60 senger i eksist. Fram helserehab: 60 x 0,4 = 24 plasser.
På grunn av kontrakter med Helse Sørøst som gir økende andel tilreisende dagpasienter ønsker
institusjonen å kunne etablere flere plasser enn kravet. Det er følgelig i forslaget og i tegningsmaterialet
tatt høyde for en mulig etablering av parkering i to garasjekjellere under B1, samt i område P, for å
kunne løse 1,2 plass pr. bolig og 1,8 pr. "institusjonsseng" dvs. inkl. også ca. 80 dagpasienter:
•
•
Felt B1-B2: 67 omsorgsboliger: 67 x 1,2 = 80 p-plasser.
Felt T: 60 senger i eksist. Fram helserehab: 60 x 1,8 = 110 plasser.
Det vises derfor i illustrasjonene 190 plasser for hele planområdet, fordelt slik:
Parkering på bakkeplan:
Parkering i kjeller B1, u1:
Parkering i kjeller B1, u2:
Parkering i kjeller B2:
Totalt p-antall
45 plasser
65 plasser
50 plasser
30 plasser
190 plasser
Grønnstruktur
Hoveddelen av den eksisterende parken opp mot helseheimen reguleres til uteoppholdsareal for alle
brukere. Parken tillates ikke oppdelt med gjerder. Den gamle registrerte Kølaveien som krysser området,
og som vi oppfatter sammenfaller med dagens tursti, opprettholdes for almenheten slik som i dag. Den
skogbevokste skråningen ovenfor de nye omsorgsboligene reguleres til uteoppholdsareal med adgang
24
for alle brukere og forbud mot inngjerding eller annen bearbeidelse. Arealet skal ligge til fri utvikling i
tråd med foreliggende anbefaling for Naturtypeområde Eineåsen sydstup. Formålsgrense for
omsorgsboligene er lagt utenfor nedre grense for det registrerte biologiske mangfoldsområde som
dermed gis muligheter for å utvikle seg naturlig slik registreringsrapportene anbefaler. Stiene /løypene
under Eineåsen opprettholdes og vil ikke bli berørt av reguleringsforslaget. Stiene er kartlagt innenfor
planområdet og vises på illustrasjonsplan.
Universell utforming
Hele reguleringsforslaget har som intensjon å muliggjøre en oppgradering og utvidelse av selve
institusjonen. Dette er et krav for videre drift. Så langt det lar seg gjøre vil denne oppgraderes til dagens
standard for universell utforming og sykehjem/sykehus. Alle nye bygninger vil utføres med tanke på
UU, og vil minst oppfylle alle gjeldende forskriftskrav, inkl. Bærum kommunes veileder for UU.
Omsorgsboligene forutsettes med løsninger utover vanlig UU, for å kunne ivareta forventet bruk. Det vil
dog være en avveining slik at de også kan fremstå som en vanlige boliger uten for mye sykehjemspreg.
Stigningen på tomten, og plasseringen av eksisterende institusjon, gir noen begrensinger for hva som er
mulig å oppnå mht. universell utforming for utearealer og fortau ved adkomstvei. Det går et viktig
prinsippskille mellom hvilke arealer som er en del av tiltaket og skal utbedres til UU, og hvilke arealer
som skal fremstå som uberørt naturlandskap. Som hovedprinsipp vil gatetun og gårdsrom, mellom
institusjon og B1-B2 utformes universelt. Det samme gjelder utearealer langs sydsiden av institusjonen,
og sydsiden og rommet mellom husene i B1-B/T-B2 (bla. over garasjeanlegg). Det legges vekt på plane
orienterbare arealer, med fremkommelighet, ramper, og harde belegg beregnet for de aktuelle
hjelpemidler som benyttes i institusjonen. Alle disse arealene vil ha direkte adkomst fra bygningenes
aktuelle nivåer og heiser i bygningene kan også benyttes til å nå alle plan. Arealene tilrettelegges for
rolig aktivitet, da bygningenes delvis klausulerte bruk ikke tilsier behov for plasskrevede ballspill osv.
De sentrale deler av U1 og hele U2 vil ikke omfattes av tiltak, men bevares slik de er. U1 har store
arealer med plen/eng. Det kan dog være aktuelt å anlegge sti/turvei for terapi-formål i disse områdene,
men dette vil evt. vurderes i den videre planlegging og i forbindelse med utomhusplan. Det er dog ikke
forutsatt bygningsmessige inngrep for dette.
Ny akomstvei tilrettelegges med fortau/gangvei med hardt belegg, men har en stigning på 1:10 som
følge av terrenget. Dette er brattere enn ideelt for UU, men er ikke mulig å unngå uten urimelige tiltak
og terrenginngrep. Veien er lagt slik til at alle boliger og institusjonsarealer, samt alt kultivert eller
bearbeidet uteareal kan nås ved trinnfri forbindelse.
Prosjektøkonomi
Reguleringsforslaget har som intensjon å muliggjøre en oppgradering og utvidelse av selve
institusjonen. Salg av omsorgboligene forventes å finansiere en oppgradering. FRAM helserehab er
allerede i drift og en utbygging vil gi synergieffekt og større grunnlag for en rasjonell og stabil drift.
Planen åpner for mulig service fra helsesenteret til eksisterende og nye boliger i området.
Felt B1-B2 (omsorgsboligene) er på skisse til reguleringsplan vist som et rent boligfelt med gul farge.
De var i planarbeidet lenge avsatt til ”privat tjenesteyting”. Det er dog juridisk klarlagt at boliger under
dette formålet ikke kan seksjoneres til beboelsesformål, og formålsfargen foreslås derfor som gul.
Tilknytningen og sammenhengen med institusjonen skal derfor sikres i form av bestemmelser og eller
tinglysninger i tråd med egen avtale med kommunen. Se tidligere vedlagt notat fra jurist om dette.
Forutsetninger og tidsplan for gjennomføring
Planforslaget planlegges realisert i privat regi så snart detaljregulering er vedtatt av Bærum kommune.
Evt. nødvendige utbyggingavtaler eller tinglysninger som følge av planen forutsettes inngått før
søknader om byggetillatelser kan gis.
Forslagsstillers begrunnelse for forslaget
Som delvis beskrevet i avsnitt over om prosjektøkonomi er planforslaget nødvendig for å åpne
muligheter for å opprettholde drift av institusjonen, og for å gi denne nødvendige vilkår for
oppgradering og vekst. Forslaget bygger opp om og forsterker eksisterende virksomhet.
25
Tilbygg på helsesenteret er et resultat av institusjonelle behov, og de nye omsorgsboligene en kombinert
løsning for å skaffe investeringskapital og kundegrunnlag. Tilbygg til eksist bakbygning er et resultat av
at etasjehøyder, romstørrelser og dybder i bakbygningen ikke er forenlig med dagens krav og behov.
Forslaget ligger utenfor marka, og i byggesonen. Det ligger innenfor kommunens normale føringer mht.
utnyttelse (BYA=9,7% fordelt på hele planområdet, BYA=10,8 eks. areal til veiformål), og
representerer således ingen ”pressing” av utnyttelsen. Det er tilpasset terrenget, og det er lagt vekt på en
balanse mellom byggegrunn og grøntstruktur / turveier. Store arealer av eiendommen er avsatt og inngår
allerede i marka og i tillegg er større volumer i byggeområdet trukket vekk fra markagrensen for å
bevare en grønn åsside, og biologisk mangfold.
Med referanse til rådmannens innstiling av 16.11.2011 til tidligere planforslag ser forslagstiller grunn til
å understreke enkelte forhold:
•
•
•
•
Området er i overordnede planer avsatt som et utbyggingsområde, utenfor markagrensen. Saken
bør ikke presenteres som en nedbygging av et naturområde. Forslagstiller dokumenterer at man
ikke berører de sårbare områdene. Bygningsmassen er lagt utenfor området som er angitt viktig
biologisk biotop (Naturbase), og er dokumentert utenfor områder som brukes aktivt til friluftsliv
idag.
Området er ikke rasutsatt. Forslaget inneholder en NGI rapport som dokumenter at utbyggingen
ligger utenfor rasutsatt område.
Tomten bør ikke beskrives som en usentral beliggenhet, men snarere som en god beliggenhet
med store muligheter for driftsmessig synergi med allerede etablert virksomhet, umiddelbar
tilgjengelighet til flere naturtyper/utearealer, stille omgivelser, samt et eksisterende
kollektivtilbud. Dette handler om livskvalitet og vil være et ypperlig alternativ og supplement til
tradisjonelle tilbud i tettere bysituasjoner.
Hvorvidt kommunen selv er aktuell som eier, bruker, tilbyder eller "oppdragsgiver" i området er
i prinsippet ikke interessant for en formålstjenlig regulering av området, og bør ikke ha
betydning for kommunens behandling av saken etter Plan- og bygningsloven. Kommunens egne
generelle driftsmessige utfordringer med å rekruttere ansatte etc. bør følgelig ikke være tema i
rådmannes innstilling (ref. 6.1.3).
Boliger for eldre/omsorgsboliger
I tråd med kommunes ønsker i referat fra forhåndskonferanse utdyper grunneier og eier av Fram
Helserehab Svein Mellemberg sine tanker og vyer for framtidig bruk og tilbud ved Fram helserehab:
Vi har arbeidet med denne private reguleringssaken siden 2005 og bakgrunnen for alt dette arbeidet er
at Fram helserehab trenger oppgradering og utvikling. I tillegg er tomta meget godt egnet til å bygge
seniorboliger der beboerne kan dra nytte av de fasiliteter og tilbud man har på Fram. Dersom man
tenker seg den kommunale omsorgstjenesten som en såkalt omsorgstrapp der tilbudet blir tyngre og mer
omfattende jo lenger opp i trappen man kommer, så er det tilbudet vi legger opp til med våre
seniorboliger noen trinn under toppen av trappa.
Man vet at en svært stor andel av mennesker over 67 år bor alene og at aleneboenheten øker med
økende alder. Da er det viktig å bo i et aktivt miljø der man får mulighet både for sosiale møteplasser,
kulturtilbud, kjøp av nødvendige tjenester som måltider, vaktmestertjenester, treningstilbud etc. Det er
dette vi legger opp til. For oss har det vært viktig at de eldre også kan få kjøpe sin egen seniorbolig
som ligger i et bomiljø som gjør det lettere å leve et aktivt og sosialt liv selv om man bor alene i sin
leilighet. Vi tror også at mange har både økonomi og lyst til å investere i sin egen tilrettelagte bolig,
som man i utgangspunktet kan bo i så lenge man lever bare man får de nødvendige helse- og
omsorgstjenester i sin leilighet. På denne måten lever man jo også opp til Samhandlingsreformens
ønsker om mer forebygging og de eldre som fyller sitt liv med aktivitet både fysisk og mentalt vil også
utsette behovet for både kommunal omsorg og sykehjemsplass. Dette vil vi gjerne være med å bidra til,
da det ligger i forlengelsen av å drive rehabilitering og som vi har holdt på med i svært mange år.
For at dette skal fungere best mulig er det viktig for oss å ha gode og langsiktige kontrakter med det
26
offentlige når det gjelder driften av rehabiliteringssenteret Fram helserehab AS. Hittil er det Helse
Sør-Øst og NAV som har vært våre kontraktsparter, men vi ser også for oss at det ville kunne være
mulig å inngå avtaler/kontrakter med kommunen spesielt når Samhandlingsreformen griper mer og mer
om seg. Vi skal også kunne tilby arealer som base for kommunale tjenester i vår bygningsmasse,
dersom kommunen skulle ha behov for det. For at vi skal få avtaler med det offentlige, må vi ha et
rehabiliteringssenter som er tidsmessig og som har kvaliteter slik at vi kan drive den mest avanserte og
moderne form for rehabilitering som våre ansatte gjerne vil levere. Vi har dessverre svært korte
kontrakter med det offentlige, noe som vanskeliggjør å investere tungt nok i bygningsmassen.
Derfor blir det svært viktig for vår fremtid at vi får gehør for vårt reviderte private reguleringsforslag,
slik at vi kan virkeliggjøre 70 seniorleiligheter og et mer moderne rehabiliteringssenter. Vi blir stadig
kontaktet av innbyggere i Bærum som ønsker å kjøpe sin egen seniorleilighet og vi har inntrykk av at det
er et stort behov for dette særlig hos eldre som har bodd på Rykkinn i mange tiår og som gjerne vil
fortsette å bo der, men gjerne i en tilrettelagt bolig med mulighet for service av ulik art slik at de kan bli
boende der resten av livet.
27
5. PLANFORSLAGETS VIRKNINGER FOR OMGIVELSENE
Nedenstående vurderinger er basert på det vedtatte planprogrammet for området.
Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse)
Det er utarbeidet en ROS-analyse som er vedlagt saken. Denne er opprinnelig laget for forrige
planforslag som bla. inneholdt ordinære boliger langs Paal Bergs vei og barnehage som nå utgår. Vi har
vurdert analysen til å allikevel identifiserer alle aktuelle risikomomenter, og den vedlegges derfor som
fortsatt aktuell og dekkende, dog hensyntatt opprinnlige forutsetninger.
Endring og utvidelse av bruksområde for Rykkinnveien 100 kan medføre eventuelle forandringer i
dagens risikobilde i og i tilknytning til planområdet. Nedenstående analyse er en kvalitativ grovanalyse,
støttet med tall der det har vært mulig. I denne analysen avgrenser vi utfallet ved at vi ser på hendelser
som kan føre til ulykker med skade på og/eller tap av menneskeliv.
På bakgrunn av tilgjengelig dokumentasjon og erfaring er ROS-analysen vurdert i forhold til en
Sjekkliste for uønskede hendelser. Der det ikke er identifisert mulige farer eller uønskede hendelser er
det ikke gått videre med spesifikke vurderinger.
I de tilfellene der det er merknader til forhold som kan oppstå, har disse blitt forfulgt videre i analysen.
Disse kan oppsummeres til følgende hoved- og underkategorier:
 Geotekniske forhold
• Grunnstabilitet
• Radon
 Brannberedskap
• Tilgjenglighet og risiko knyttet til brann
 Trafikksikkerhet
• Ulykkesrisiko
I tillegg er det sett på risikoer knyttet til anleggsperioden.
Basert på resultatene dannes følgende risikobilde for Rykkinnveien 100. Dette gjelder risikoen for
ulykker og hendelser som kan lede til skader og/eller tap av menneskeliv.
Konsekvens
Lav
Middels
Stor
Stor
Sannsynlighet
Middels
Lav
B1, B2, TS2,
TS1, TS3, TS6,
TS7, TS9
TS = Trafikksikkerhet, B=Brannberedskap
Risikomatrise med analyserte hendelser for Rykkinnveien 100.
Grunnstabilitet og radon er unntatt fordi det er vanskelig å kvantifisere sannsynlighet for at en uønsket
hendelse skal inntreffe.
Resultatene viser at utbyggingen vil føre med seg noen risikoer for skade på mennesker/tap av
menneske liv. Følgende tiltak anbefales:
1. Det bør utføres geologiske vurderinger i forbindelse med gjennomføringen av grunnarbeidene
på tomten og vurderes iverksatt tiltak for å forhindre utglidninger og utfall av blokk og stein
fra skråningen på oversiden av utbyggingsområdet.
28
2. Det bør utføres radonmålinger i utbyggingsområdet. Dersom det måles høye verdier av radon
bør tiltak, som for eksempel i form av radonsperre, evt. aktiv eller passiv trykksenking av
grunnen under bygget, iverksettes for å forhindre oppbygning av høye radonkonsentrasjon.
3. Det er foreløpig ikke lagt opp til gangkryssing over Paal Bergs vei, og behov for tiltak bør
vurderes etter utbygging (gangfelt, belysning, fartsreduserende tiltak). (Behovet for dette er
redusert i takt med at boliger langs Paal Bergs vei er tatt ut av planen.)
4. Det kan vurderes å etablere fortau fra boligene (nå institusjon) i sør til Paal Bergs vei, for å
minske risikoen for at fotgjengere som krysser adkomstveien blir påkjørt. (Ikke lenger aktuelt
i denne planen slik den nå fremmes.)
5. Det kan vurderes å vikepliktsregulere krysset mellom boligene i sør og adkomstveien slik at
trafikk fra boligene (nå institusjon) får vikeplikt. Dette for å unngå uklarheter og minske
risikoen for kollisjon.
6. Ved å avgrense varemottaket slik at det ikke blir et naturlig sted å passere til fots, vil risikoen
for at fotgjengere blir påkjørt reduseres.
7. Det kan vurderes å etablere en ekstra inngang til barnehagetomta vest for parkeringsplassen
(Ikke lenger aktuelt i denne planen slik den nå fremmes).
8. Det foreslås at det som skal bli ny hovedadkomst til planområdet etableres først, ev. som
anleggsvei. Dette for å unngå økt trafikk, og framfor alt tungtrafikk i Rykkinnveien i
forbindelse med anleggsperioden.
9. Det må etableres et skille mellom anleggstrafikk og trafikk til Fram helserehab i
byggeperioden, slik at besøkende/ansatte/beboere på Fram helserehab eksponeres minst mulig
for trafikksikkerhetsrisiko knyttet til anleggstrafikk.
10. Det bør i senere fase utarbeides en intern trafikkplan på byggeplassen, slik at kollisjon
mellom anleggskjøretøy og ansatte ved byggeplassen unngås.
Akseptkriteriet for analysen er at risikonivået for Rykkinnveien 100 ikke skal være høyere enn det som
er akseptert for tilsvarende virksomhet i Norge. Ved gjennomføring av anbefalte tiltak vil risikoen falle
innenfor dette akseptkriterium.
Barn og unge
Henvendelsene som er gjort til områdets skoler, barnehager, idrettslag og speidere viser at det bare er en
av barnehagene, speiderne og BVIF’s langrennsgruppe som opplyser at de benytter området bak dagens
bebyggelse. Det er ikke registrert at uorganisert ungdom fra strøket for øvrig benytter eiendommens
utearealer. Arealene som nyttes ligger i det alt vesentlige høyere i terrenget enn de foreslåtte
byggeområdene og er foreslått regulert til uteoppholdsarealer uten inngjerding med fri tilgjengelighet
for alle brukere. En utbygging av eiendommen vil derfor ikke ha negative konsekvenser for
oppvekstvilkårene til barn og ungdom i strøket, men føre til at dagens ubenyttede utearealer får en mer
aktiv bruk via fremtidige beboere.
Grønnstruktur/friluftsliv
Foruten den store del av av eiendommen som ligger i marka, er bebyggelsen mot nord søkt lagt så lavt i
terrenget og tett mot eksisterende bebyggelse som mulig. Utearealet for boligene er regulert som
uteoppholdsareal (U2) og dette vil være fritt tilgjengelig for alle fra både øst og vest, samt gjennom to
regulerte passasjer på hver side av bebyggelsen, ikke langt fra der hvor de to tilførselsstiene ligger idag.
I tillegg vil det legges til rette for adkomst mellom bygningene i selve byggeområdene, men denne
adkomst antas primært benyttet av beboerne. Anvendeligheten for almenheten av de ubebygde arealene
er derfor svært god. Det samme gjelder for områdene U1 og U3 som også er lett tilgjengelige fra
eksisterende stier og ny adkosmtvei.
Med referanse til Bærum kommune v/ Natur og idrett og deres notat til oppstartsmøte av 12.04.2012 er
stiene registrert og innlemmet i større grad i vurderingen av planen. Stiene berøres IKKE av ny
bebyggelse, med unntak av at posisjon for de to stien som går opp i området justeres ca. 10 og 30 meter
sideveis i posisjon akkurat der de passerer forbi gavlene på ny bebyggelse. Stiene får også mindre bratt
forløp etter denne justeringen. Området for ny bebyggelse er nå trukket unna de angitt sårbare
naturområdene.
29
Muligheten for bearbeidelse i utearealet U2 utelukkes gjennom krav i reguleringsbestemmelsene, slik at
dette kan utvikle seg fritt. Man sikrer derfor det som ønskes, men skal være klar over at manglende
mulighet for sjøtsel av skogen gradvis kan bli et problem.
Området er allikevel privat eiendom og forutsettes andvendt til egen rekreasjon på samme måte som
også offentligheten bruker det i dag. Det egner seg godt til uteområde, ikke minst som en kontrast til et
mer kultivert området i U1, og et spennende område for naturlig lek. Det er ingen saklig grunn til at
området ikke skal kunne medregnes i minste uteoppholdsareal (MUA). En opparbeidet lekeplass for
små barn kan anlegges i U1, men behovet for dette er antagelig lite så lenge byggeformålet er
omsorgsboliger for eldre og pleietrengende.
Bærum kommune v/ Natur og idrett ønsker tinglyste rettigheter for almenheten, men tiltakshaver ser
ingen vektige argumenter for dette så lenge reguleringen sikrer lik bruk som i dag. Dersom Bærum
kommune ønsker å båndlegge arealene som offentlige friområder forventes det dog fra grunneier at
arealene på kommunens eget initativ reguleres med formål som gir rett til eiendomsmessig utløsning.
Skissen viser hvordan byggeområdet er holdt unna området med biologisk mangfold (mørk grønt)
30
Naturmangfold (dyre- og planteliv)
Illustrasjonen vist over angir det grønne feltet langs Eineåsen som Naturbase (Direktoratet for
naturforvaltning) viser som viktige for biologisk mangfold. All vegetasjon i felt U2 skal bevares
uendret, så det biologisk viktige området vil være uberørt. Bebyggelsen er i motsetning til tidligere nå
skilt med formålsgrense fra området.
Adkomstvei med medfølgende skråningsutslag fordrer at en god del av vegetasjonen i tomtens østre og
sydøstre påvirkes. Større trær i dette er allerede betydelig tynnet det siste året som følge av rydding og
pleie av tomtens utearealer. Anleggelse av adkomstvei antas å ha noe betydning for dyre- og fugleliv,
men arealet er lite i forhold til omkringliggende grøntstruktur, så konsekvensene ansees som
ubetydelige.
For å gjøre inngrepene i området minst mulig er kun veibane og fortau regulert, slik at det tillates
nødvendig positive og negative skåningsutslag mot veien inne på feltene U1 og U3. Arealet forutsettes
istandsatt og tildannet som uteoppholdsareal helt til ferdig veikanten.
Estetikk
Det vises til den estetiske redegjørelsen under Kap.4 hvor utformingen beskrives i sammenheng med de
konsekvenser og virkninger den har på omgivelsene.
Landskap/eksponering/fjernvirkning
Det er vanskelig å se eksisterende bygningsmasse i planområdet fra dalbunnen, og nærområdet grunnet
stigning og mye vegetasjon. Den store hvite bygningen ligger godt nede i grantrebeltet langs foten av
det eksponerte fjellmassivet. En reell fjernvirkning oppstår først på stor avstand, og vi har tatt bilder fra
toppen av Kirkerudbakken, og fra vestsiden av dalen i Gamle Jarenvei, ved Kveise (oppunder
Svartoråsen). Se side 13. Vi har lagt inn foreslått bebyggelse som fotomontasje på et oppdatert
sommerbilde (august 2013), tatt i Gamle Jaren vei (samme som bilde nr.2 på side 13). Bebyggelsen
bryter ikke åsprofil eller siluett, eller beltet med sparsom vegetasjon/eksponert fjell. Utbyggingen ligger
nede i vegetasjonsbeltet under Eineåsen, og vil i sommerhalvåret langt på vei være skjult av vegetasjon
mht. fjernvirkning. Fjernvirkningen av prosjektet mot Eineåsens bratte skrenter og vegetasjon er dempet
ved at materialvalget og farger i de nye omsorgsboligene er mørkere enn institusjonen og derved glir
mer inn i bakgrunnen slik at det hvite insitusjonsbygget fremstår som hovedelementet i anlegget.
Bebyggelsen vurderes til å være lite synlig selv om vegetasjon i front i selve planområdet vil hugges ved
etablering.
I vintersituasjon vil bebyggelsen være mer synlig, men vil også da kun være synlig fra motsatt side av
dalen (ref. fotomontasjer tatt med 200 mm telelinse) Eksisterende blokker på nedsiden av Paal Bergs vei
utgjør i dag store synlige dimensjoner, med frontfasader på fire etasjer, med markant fjernvirkning som
følge av stort antall. Tiltakets representerer et lite inngrep i forhold til de store dimensjonene og
totalhøyden på åsen og blokkene foran. Tiltaket ligger dog plassert noe høyere enn eksisterende
bebyggelse.
Kulturminner og kulturmiljø
Både hovedbygning, betjeningsfløy/bakbygning og deler av utområdet avsettes som hensynsone
bevaring med tanke på å bevare ytre form, uttrykk og symbolverdi som kulturminne fra etterkrigstiden.
Virkningen av nytt tilbygg mot vest vil endre inntrykket av anlegget til et mer symetrisk anlegg, med en
fløy på hver side av den tverrstilt midt kroppen (som har gavl mot syd). Tilbygget mot vest gir nå en
naturlig balanse til den gamle fløyen mot øst, og som det ikke er unaturlig å anta at anleggets
opprinnelige asymetri egentlig har forberedt og lagt opp til. Takformen på den nye vestfløyen er nå et
saltak, som gir større likhet med østfløyen. Det samme gjelder den økte høyden. Fasade og
vindusutforming er nå tilpasset det eksisterende anleggs uttrykk, hvor prinsippet er “hull i murvegg”
fremfor en påhengt “curtainwall” i glass/stål.
Alle de tre tilbyggene (Bak på betjeningsfløy, og øst og vest på hovedbygning) fremstår nå med
materialvalg og farge som om det var bygget på samme tid som anlegget for øvrig. Dette kan i seg selv
være betenkelig da et nytt tilbygg bør representere og fremstå fra sin egen tid, og ikke som en stilkopi,
men dette må ivaretas i detaljutformingen ved en senere byggesøknad.
Som kulturminne vil anlegget nå fremstå som bevart, da det som fjernes er begrenset til kun
baldakin/tak foran dagens hovedinngang (For å gi plass til ny vestfløy), samt tilpassninger i terrengmur
31
for en bedre gjennomkjøring. Anlegget blir dog også tilført mer tidsmessige tilbygg som vitner om når
anlegget ble oppgradert og at det har fungert og vært i bruk gjennom flere tidsepoker enn da det ble
oppført.
De nye boligbyggene ligger som selvstendige bygningskropper og vil i kultur- og vernesammenheng lett
oppfattes som nye og uavhengige.
Ingen av de dokumenterte arkeologiske funn som ble gjort etter sjakting, overflateregistrering og
prøvestikking vil få konsekvenser for den foreslåtte utbygging, da det ikke er gitt noen restriksjoner
knyttet til funnstedene.
Institusjonsbehov
Utbyggingen av 67 omsorgsboliger i tilknytning til Fram helserehab vil ha en positiv virkning på den
sosiale infrastrukturen i området og forsterkes gjennom det behandlingstilbud institusjonen kan tilby.
Transportbehov
Tomten er i dag bebygget med et bruksareal på 5.170 m2 som benyttes til helserehabilitering. Dagens
adkomst går via Rykkinnveien som er en blindvei. Helsesenteret genererer anslagsvis 60 bilturer per
døgn i dagens situasjon.
Planforslaget innebærer utvidelse av eksisterende virksomhet samt nyetablering av omsorgsboliger. Den
nye delen av eksisterende helsesenter er tenkt benyttet av eksterne brukere. Ved utbygging av
planforslaget vil trafikken til og fra området øke med 220 kjøretøy per døgn i tillegg til dagens trafikk
på 60, som vil få annen adkomstretning:
Nyskapt biltrafikk til og fra Rykkinnveien 100 ved utbygging av planforslaget
Formål
Turer per døgn
Helsesenter
50
Omsorgsboliger
170
Sum
220
I planforslaget skal hovedadkomsten til området flyttes fra Rykkinnveien, til å gå direkte til Paal Bergs
vei, som ligger sør for planområdet. Eventuelle gjennomkjøring med nyttekjøretøyer som søppel- og
brøytebiler foreslås tillatt med skilting, men gjennomkjøring skiltes forbudt for vanlig personbiler. (I
trafikkrapporten foreslått med bom).
Trafikkmengder i ÅDT etter utbygging [dagens ÅDT].
(Skissen viser også 400 biler til byggeområde langs Paal Bergs vei, men dette er nå ikke aktuelt i forslaget.)
Tilgjengligheten antas å bli bedre for alle trafikantgrupper ettersom planforslaget innebærer en mer
direkte kobling til Paal Bergs vei, enn i dagens situasjon. Trafikkøkningen vil i meget liten grad medføre
avviklingsproblemer i den nye adkomsten og i nærområdet. Det bør gjennomføres en vurdering av
fotgjengerkryssing over Paal Bergs vei, etter realisert planforslag.
32
Vann og avløp
Det forutsettes at vannledning i Paal Bergsvei på 500 mm har kapasitet for utbyggingen. Nytt vann og
avløpssystem forutsettes etablert herfra i eller langs ny adkomstvei. Dette kan også tilknyttes
eksisterende opplegg i Rykkinnveien og utgjøre en ringløsning. Se skisse. Infrastrukturen vil kunne nå
all bebyggelse, og kun passere hensynsonen på ett sted. Eksisterende ledninger i planområdet må legges
om som følge av de nye husenes plassering.
Det planlegges at området utformes med fordrøyningssystem for overvann slik at dette kan håndteres på
egen eiendom. Forslagstiller anser det som helt unødvendig krav å vise en konkret løsning på
overvannshåndtering slik det er ønsket etter oppstartsmøtet. Med så store naturlige arealer for
fordrøyning og avrenning som denne tomten disponere er dette kun et valg av form for løsning, og ikke
et problem som må prosjekteres så tidlig som i planprosessen.
Skisse som viser mulig ny trase for vann og avløp, basert på trase i ny adkomstvei.
Energiforbruk
Det forventes at anlegget får levert strøm fra det lokale nettet i tråd med Hafslund Nett sine krav og
anbefalinger. Det legges opp til gjenvinning av varme og energi så langt det er mulig. Det forventes ikke
at bebyggelsen får spesielle konskvenser for omgivelsene på energisiden.
Forurensning
Kvalitativ analyse av luftkvalitet baseres på bakgrunnskonsentrasjon samt utslipp av PM 10 (svevestøv
med partikkelstørrelse på 10 µm) og NO X (nitrogenoksider) fra biltrafikk i området. Planforslaget
innebærer utvidelser av helsesenteret og nyetablering av omsorgsboliger. Dette skaper endring i
trafikkbildet. Nyskapt biltrafikk for området er hentet fra trafikkanalysen; se tabell på foregående side.
Det er en rekke målestasjoner i Oslo som måler bakgrunnskonsentrasjon av nitrogendioksid og
svevestøv. Dette er målestasjoner som er plassert i nærhet til mindre og større trafikkerte veier.
ÅDT i gjeldende reguleringsområde er lav. Målestasjoner i Oslo er lokalisert ved veier med en
trafikkbelastning på minimum 11 000 biler i døgnet. Det er også to målestasjoner som skal gi et bilde på
bybakgrunn, disse er lokalisert på Skøyen og i Sofienbergparken. Her måles konsentrasjon av svevestøv
33
(PM 10 ). Når det gjelder NO 2 -konsentrasjon er det ingen målestasjoner som kan sammenlignes med
reguleringsområdet. I denne analysen blir det vurdert luftkvalitet ut fra bybakgrunn og generelle
erfaringer.
Konsentrasjon av PM 10 i reguleringsområdet kan sammenlignes med målestasjonen på Skøyen. Her er
det middels trafikk og en trafikkert vei E18, går gjennom bydelen. Konsentrasjonen av PM 10 på Skøyen
er ca 19 µg/m3 som døgnmiddel, mot en grense på 50 µg/m3. PM 10 -konsentrasjonen vil ligge godt under
nasjonale mål selv etter omlegging av vei og økt trafikkmengde i planområdet.
NO 2 -konsentrasjon vil ligge langt under grenseverdier og nasjonale mål pga lav trafikkbelastningen i
reguleringsområdet. Det tillegges at konsentrasjonen kan variere med klimatiske forhold, som kalde
vinterperioder gjerne kombinert med stillestående luft.
Utbyggingen kan gjennomføres uten at det må iverksettes tiltak i forhold til luftkvalitet. Det vil ikke
oppstå konflikt med gjeldende krav til luftkvalitet. Utbygging av området vil representere økt trafikk.
Dette vil imidlertid i marginal grad påvirke luftkvaliteten til omgivelsene.
Sol / skyggeforhold
Konsekvensene for sol og skygge på eiedommen er vanskelige å forutse i detalj, da noen store trær vil
måtte vike for ny bebyggelse og ny vei. Det vedlegges sol og skygge illustrasjoner for å vise
konsekvensene av selve bygningsvolumene, men de fleste av trærne i dag som både bevares og fjernes
er høyere enn ny bebyggelse, og kaster således lenger skygger. På den annen side er det mye løvtrær
som om vinteren ikke kaster like tett skygge. En føring for planen er at bevaring av trær skal være
utgangspunket, og at det skal være tydelige funksjonelle og lysmessige hensyn for å fjerne større trær.
Det er grunn til å anta at nabobebyggelse i vest ikke blir nevneverdig negativt påvirket mht. sol og
skygge som følge av fjerning av vegetasjon eller oppføring av ny bebyggelse. Mye av vegetasjonen
langs Paal Bergs vei og på tomtens nede og østredel er fjernet de senere år pga generelt vedlikehold.
Støy
Det er utarbeidet en rapport om trafikkstøyberegninger som er vedlagt saken. Også denne rapporten
baserer seg på et tidligere planforslag, som inkluderte barnehage i nrodvest (70 biler), og boliger langs
Paal Bergs vei (580 biler). Forslagstiller mener rapporten allikevel gir et såpass tydelig bilde av
støysituasjonen at den er dekkende for også å kunne vurdere det nye planforslaget. Som man vil kunne
se i forhold til beregnet ÅDT under, i forhold til tilsvarende ny ÅDT-skisse tidligere i dokumentet, så er
trafikkmengden i det nye forslaget (280 biler) betraktlig laver enn det som legges til grunn i følgende
vurdering.
Opplysningene om vegtrafikk er hentet fra rapport ”Trafikkanalyse”, utført av SWECO. Øvrige detaljer
som hastighet, tungtrafikkandel, etc er vist på underliggende tegninger.
Figur 3: Beregnet ÅDT for framtidig situasjon ved forrige planforslag.
De viste 70 og 580 turer vil ikke oppstå nå, da barnehage og boligene nederst i planområde er tatt ut av planen.
Lydnivå på fasader
Støyberegningene viser at det kun er foran de tidligere planlagte boligene mot Paal Bergs vei at
grenseverdien på 55 dBA vilel bli overskredet med 1-2 dBA. Det er nå ikke forutsatt bebyggelse der.
34
Maksimalt lydnivå
Maksimalt A-veid L 5AF lydnivå fra vegtrafikkstøy på fasade er beregnet opp mot 79 dBA foran fasade
på helseheimen. Støykilden er trafikk på intern adkomstveg, og grenseverdien L 5AF 70 dBA gjelder
foran soveromsvindu når det er mer enn 10 hendelser på natt (kl.23-kl.07). Det forutsettes ingen tyngre
Innendørs lydnivå
Krav til innendørs lydnivå kan tilfredsstilles, men det anbefales at detaljerte beregninger av innendørs
lydnivå utføres i henhold til NBI-håndbok 47 i rom for støyfølsom bruk der lydnivået overstiger L den 55
dBA, eller L 5AF 70 dBA foran fasade. Maksimalt lydnivå vil være dimensjonerende.
Naboeiendommer:
Ved naboeiendommer øverst i Rykkinveien viser trafikkraporten at trafikken øker fra 60 til 70
kjøretøyer i døgnet. Dette er ikke tilfelle i nytt forslag, hvor det ikke forutsettes trafikk til barnehage fra
vest. Nå vil trafikken bli vesentlig mindre enn i dag.
Grunnervervsbehov
Det foreligger ikke behov for grunnerverv.
Datagrunnlag
I planleggingen er det benyttet kommunale maler og normer og relevante registreringer tilgjengelig på
kommunens hjemmesider når det gjelder planstatus, politiske vedtak, eiendomsforhold, vann- og avløp,
biologisk mangfold, kulturminner, mv.
Analysene vedr. trafikk-, ROS-, støy- og forurensning er utarbeidet av konsulentfirmaet Sweco og
baserer seg på tilgjengelig statistikk, registreringer og erfaringstall innenfor de respektive fagområder.
Nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen
- Som en videreføring av den foreliggende ROS-analysen og de geotekniske notater vil det være behov
for geologiske vurderinger i forbindelse med gjennomføringen av grunnarbeidene på tomten og vurderes
iverksatt tiltak for å forhindre utglidninger og utfall av blokk og stein fra skråningen på oversiden av
utbyggingsområdet.
- Det bør utføres radonmålinger i utbyggingsområdet. Dersom det måles høye verdier av radon bør
tiltak, som for eksempel i form av radonsperre, evt. aktiv eller passiv trykksenking av grunnen under
bygget, iverksettes for å forhindre oppbygging av høye radonkonsentrasjoner.
35
6. MEDVIRKNING / FORHÅNDSUTTALELSER
Gjennomført informasjon/medvirkning.
Etter invitasjoner til naboer, velforeninger og interesserte ble det arrangert åpent informasjonsmøte på
Helseheimen 11.09.08 om et første planforslag. Brev fra Meinich Arkitekter med illustrasjonsskisse
over de endringer som ble foretatt i planforslaget etter det åpne møtet ble senere utsendt.
Oppstart av reguleringsarbeidet og forslag til planprogram ble kunngjort med annonse i Asker og
Bærum Budstikke 20.06.10 og med brev datert 21.06.10.til naboer, berørte og offentlige etater.
Planprogrammet ble også publisert elektronisk på Bærum kommunes hjemmesider. Planprogrammet lå
ute til offentlig ettersyn til 20.08.10 og ble deretter supplert iht innkomne bemerkninger.
Endelig planprogram ble vedtatt av Bærum Formannskap 2.februar 2011.
Det er tatt kontakt med rektorene på Rykkinn-, Bryn-, Belset- og Gullhaug skoler vedr. ”barnetråkk”.
Tilsvarende henvendelser ble gjort overfor styrerne ved Berger-, Gommerud-, Belset- og Glitre
barnehager samt Bærum Verks Idrettslag og Rykkinn-speiderne. Hensikten var å få kartlagt barn- og
ungdoms bruk av eiendommens utearealer sommer som vinter, noe som etter en god respons viste seg å
være meget marginalt.
Etter vedtak av planprogrammet ble det i februar 2011 opprettet en hjemmeside på internett der naboer
og andre interesserte kan gjøre seg kjent med planprosessen, planprogrammet og det fortløpende
arbeidet med reguleringsplanen samt analyser og konsekvensvurderinger av prosjektet. Informasjon om
hjemmesidens nettadresse: www.meinich.no og en e-postadresse for elektronisk dialog vedr prosjektet
ble samtidig distribuert med brev til alle naboer og beboere i området samt pr e-post til aktuelle etater.
Oppstart av det nye private planarbeidet ble 14.05.12 kunngjort i Budstikka og på kommunens
hjemmeside, samtidig som varslingsbrev ble sendt naboer, berørte og offentlige etater.
Medvirkning videre.
Før detaljreguleringsplanen evt. legges ut på høring vil naboer, velforeninger, skoler, barnehager
idrettslag, speidere, registrerte brukere og andre interesserte bli invitert til et informasjonsmøte vedr
planforslaget. Behovet for flere slike informasjonsmøter under planprosessen i tillegg til de lovbestemte
varslingsrutiner, vil bli drøftet med kommunens saksbehandler under det videre arbeidet med
planforslaget.
Meinich Arkitekter står ansvarlig for all informasjon, medvirkningsopplegg og gjennomføring.
BEMERKNINGER
Forslagsstiller har etter ny annonsering i Budstikka, kunngjøring digitalt på kommunens hjemmeside og
etter eget varslingsbrev til naboer, berørte og offentlige etater i mai 2012, mottatt nedenstående
bemerkninger fra:
Fylkesmannen i Oslo og Akershus
Statens vegvesen
Naturvernforbundet i Bærum
Akershus fylkeskommune
Akershus fylkeskommune (Bemerker til nye skisser)
Berger og Rykkinn vel
Berger og Rykkinn vel (Bemerker til nye skisser)
Eineåsen Huseierforening
Rykkinnveien 83
datert
”
”
«
«
«
«
«
«
22.06.2012
26.06.2012
13.06.2012
22.06.2012
23.08.2013
21.06.2012
24.09.2013
22.06.2012
21.06.2012
Alle bemerkninger, hvorav flertallet er basert på et tidligere planforslag, følger saken i sin helhet, og
refereres og kommenteres i sammendrag nedenfor:
36
Sammendrag av bemerkningene
Fylkesmannens miljøvernavdeling På bakgrunn av de nasjonale naturverdiene som er knyttet til
naturtypelokalitet varsler Fylkesmannen at de vil fremme insigelse til ethvert planforslag som åpner opp
for nedbygging eller andre typer inngrep innenfor lokaliteten Eineåsen sør.
Statens vegvesen tar opp sikker kryssing av Paal Bergs vei, og at denne etableres med utvidelse av veien
og trafikkøy. De ønsker også en redegjørelse for sikten i det nye krysset, detaljtegninger av kryss mm.
og
støyutredning.
Naturvernforbundet i Bærum, etter en innledende forespørsel og henvendelse på e-post av 27.05, tar
forbundet i sitt brev av 13.06 opp samme forhold som Fylkesmannen, og henviser til området med
prioriterte naturtyper. De påpeker at to kart viser forskjellige utstrekninger av dette, og at dette må
avklares med kommunen. Videre anmodes om en buffersone i begge alternativer.
Akershus fylkeskommune vil ved offentlig utleggelse av reguleringsplanen fatte vedtak om dispensasjon
iht til kulturminnelovens § 8, med grunnlag i en utført arkeologisk registrering.
Det vises til tidligere uttalelse av 16.11.01 der Fylkesrådmannen foreslår at bygningene på bakgrunn av
anleggets høye arkitektoniske kvalitet og av den grunn et kulturminne av høy regional verdi, reguleres
til spesialområde bevaring.
Forslag til reguleringsbestemmelser tar i liten grad hensyn til at tilbygg og nybygg skal tilpasses
eksisterende anlegg. Rådmannen vil sterkt anbefale at man i videreutviklingen av området lar det
eksisterende anlegget være premissgivende for grad av utnyttelse og plassering av ny bebyggelse og at
dette nedfelles i bestemmelsene i større grad.
Fylkesrådmannens kommentarer til endringer:
- fraråder primært ny bebyggelse nord for eksisterende anlegg (felt B1, B2 og B3). Eventuelt bør ny
bebyggelse her trekkes lenger unna helseheimen, reduseres i volum og høyder, tones ned i fargebruk og
utformes mer i tråd med omkringliggende bebyggelse.
- ønsker ikke å motsette seg at hovedbygningen får et nytt tilbygg i vest for å tilfredsstille nye krav i
forbindelse med driften (dette er det også gitt signaler om i forrige varsel og møte), men vil derimot
sterkt fraråde foreliggende forslag.
- tilbygg i øst frarådes. Tilbygg både øst og vest på hovedbygningen vil overstige eksisterende anleggs
tålegrense visuelt, og bidra til at eksisterende anlegg mister sin kontur og avslutning.
- fraråder videre forslag om riving av betjeningsfløyen nord for hovedbygningen. Betjeningsfløyen er en
viktig del av anleggets arkitektoniske helhet, og viser på en tydelig måte funksjonsinndelingen.
- ønsker ikke å motsette seg noe bebyggelse helt sør i planområdet, så lenge bebyggelsen ikke virker
dominerende i forhold til Sjømennenes helseheim, samt at adkomstveier ikke kommer i konflikt med
den gamle gruveveien.
Fylkesrådmannen anbefaler å regulere følgende deler av anlegget til hensynssone bevaring av
kulturmiljø.
- hovedbygningens, mellombygg og tidligere betjeningsfløys eksteriør.
- deler av uteområdet, bl.a. skifermuren som skiller de to nivåene mellom hovedbygning og
betjeningsfløy, samt markterrasse med rullesteinsmur.
- et område rundt hovedbygningen bør omfattes av hensynssonen – det gjelder spesielt de deler av
parken i sør som ikke er planlagt bebygd.
- interiører med høy arkitektonisk og kunstnerisk verdi bør reguleres til vern gjennom gode
bestemmelser i reguleringsplanen.
Fylkesrådmannen har bla følgende merknader til bestemmelsene:
- Forslag til bestemmelser i § 11 må være mer utfyllende og gi føringer for vern av eksteriør og utvalgte
rom med faste interiør. Begrepet «Fylkesantikvar» må byttes ut med «kulturminnemyndighet». - Forslag
til bestemmelse § 6 om utforming må ha mer utfyllende bestemmelser om tilpasning av tilbygg til
eksisterende bebyggelse. Tiltakets konsekvenser rnå vises ved realistiske illustrasjoner og
fotomontasjer. Eventuelle vurderingen rnå også innbefatte eventuelle avdempende tiltak.
Fylkesrådmannen har bla følgende merknad til forslag til planprogram:
- Under pkt. 4.1 står det om kulturminner og kulturmiljø at tiltak for å avdempe evt. uheldige
virkninger skal beskrives. Dette fremstår som uklart, og er ikke tilfredsstillende i forhold til at det er
planlagt store endringer av et verneverdig kulturmiljø. Konsekvensanalysen rnå derfor omfatte en
37
verdivurdering av kulturmiljøet samt kulturmiljøets sårbarhet og tålegrense. Omfanget av tiltaket
rnå beskrives, samt hvilke endringer det vil medføre for kulturmiljøet. Konsekvensvurderingen
innebærer til slutt en avveining mellom de fordeler og ulemper det konkrete tiltaket vil medføre for
kulturmiljøet. Tiltakets konsekvenser rnå vises ved realistiske illustrasjoner og fotomontasjer.
Eventuelle vurderingen rnå også innbefatte eventuelle avdempende tiltak.
Fylkesrådmannen
- støtter rådmannen i Bærums forslag om at gruveveien reguleres til spesialområde bevaring, og at
den kan anlegges som en gangsti/grusvei der den i dag ikke er synlig.
- vurderer at utvikling av området til boligbebyggelse, herunder omsorgsboliger, er i tråd med
gjeldende kommuneplan for Bærum.
- viser til § 9 i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel som fastsetter krav til
uteoppholds- og lekearealer, og forutsetter at disse kravene blir fulgt opp i det videre planarbeidet.
Fylkesrådmannens konklusjon er at dersom planforslaget ved offentlig ettersyn vurderes til ikke å
ivareta viktige kulturverninteresser i området, vil fylkesrådmannen vurdere å legge planforslaget
frem til politisk behandling med forslag om innsigelse.
Akershus fylkeskommunes brev av 23.08.13 er basert på den dialog som har vært i møter, samt justerte
skisser forut for disse. Brevet kommenterer bla. utformingen slik den var til siste møte den 25.05.13, og
det henvises også til forutgående brev.
Fylkesrådmannen vurderer anlegget til høy kulturhistorisk og arkitektonisk verneverdi av nasjonal
interesse. Og med stor symbolverdi i forhold til sjømennenes og krigsseilernes innsats under krigen.
Fylkesrådmannen har forståelse for at anlegget skal brukes og det foreliggende ønsket om utvidelse.
Han aksepterer et nytt stort tilbygg mot vest med utforming tett opp til eksisterende insititusjon som
kompensasjon for tapt areal ved å beholde den bakenforliggende betjeningsfløyen.
Ny blokkbebyggelse har tross tidligere frarådning kunnet aksepteres bak/på siden av hovedanlegget, så
lenge det ikke blir for dominerende og holdes i i kontrasterende utforming og mørke farger.
Til de nye skissene datert 26.06.13 kommenteres konkret:
•
•
•
•
Tilbygg til bevart betjeningsfløy vurderes som for stort og dypt. Tilbygget må i større grad
underordnes. Takform forutsettes bevart, og primært bør fasadene bevares med eksisterende
vinduer, og en anbefaler at det legges funkjoner til bygningen i større grad som lar seg tilpasse
den eksisterende bygningen.
Mellombygg mellom hovedbygning og betjeningsfløy skal bevares slik den er i dag.
Tilbygg bak hovedbygning østre del som en forlengelse av eksisterende fasader slik det er vist
på skisser kan aksepteres, likedan ny inngang bak.
Ny blokkbebyggelse. Antall leiligheter utfordrer anleggetss tålegrense. Det er en forbedring at
blokene er innskrenket i øst, slik at hovedbygningen fremstår urørt på denne siden. På tross av
anbefaling fremstår en økning av vestre blokk fra tre til fire etasjer som uheldig. Fasadeuttrykk
bør dempes og utstikkende balkonger trekkes inn i fasadene.
Det vil gis nærmere uttalelse ved offentlig ettersyn. Fylkesrådmanen kan delta i nærmere dialog om
bevaring av interiører.
Berger og Rykkinn vel fastholder de prinsipielle innvendingene som ble fremmet i forbindelse med
sak behandlet i planutvalget 21.12.2012:
- det er uønsket med bebyggelse nedenfor hovedbygningen på nordsiden av Paal Bergs vei.
- bebyggelse må legges slik at grøntkorridoren øst og vest langs Paal Bergs vei ikke blokkeres.
- trafikktilknytningen til Paal Bergsvei må gi en sikker tilknytning til gangveisystemet på Rykkinn
- vellet er positiv til en utvikling av institusjonen.
Vellet har følgende merknader til planforslaget:
- vellet går mot at det bygges en 6.000 kvm stor helseinstitusjon langs Paal Bergs vei.
- etter vellets syn ga Planutvalget klare føringer i forhold til utbygging med inntil 70
omsorgsboliger bak helsesenteret, og at det i premissene ikke vil bli gitt tillatelse til
bygningsmasse foran nåværende bygning.
38
- utbygging bak og på siden av nåværende institusjon synes å være i tråd med planutvalgets
vedtak. Med gode tilpasninger til terreng og trafikkløsninger, har vellet ingen merknader til denne
delen av forslaget nå.
- vellet er glad for gang- og sykkelveiforbindelse langs Paal Bergs vei nederst forbi planområdet.
Berger og Rykkinn Vel har vurdert skissene (antatt datert 26.06.13) til løsning for FramRehab/Sjømennenes Helseheim, og er god fornøyd med forslaget. Det har vært viktig at områdene foran
Helseheimen ikke bebygges, og at det anlegges en veiløsning til institusjonen som avlaster
Rykkinnveien. De ønsker at institusjonen skal få muligheter til å utvikle seg i tråd med formålet og tror
det vil være mulig å foreta de arkitektoniske tilpasningene av foreslått bygningsmasse i tråd med
intensjonen i brev fra Akershus fylkeskommune av 23.8.2013.
De har merket seg at eventuell videre utbygging må fremmes som forslag i forbindelse med
kommuneplanens arealdel, og understreker at de fremdeles går mot bebyggelse på framsiden av
nåværende institusjon.
Det er videre viktig at eiendommen ikke blir et brudd i den turveitrase som er vedtatt, og som binder
sammen østre og vestre del av Rykkinn på oversiden av Paal Bergs vei.
Eineåsen Huseierforening ser med sterk bekymring på den enorme utvidelsen av Fram Helserehab
fra dagens 3.445m2 BRA til en samlet bygningsmasse på 19.095m2 BRA.
De forstår ikke hvorledes dette harmonerer med plan og miljøutvalgets prinsippavklaring for
eiendommen hvor fø1gende fremkommer; "Gjeldende formål opprettholdes, men det aksepteres
en skånsom tilpasset utvidelse av helsesenteret inntil 2.500m2 samt utbygging av inntil 70
omsorgsboliger i tilknytning til helsesenteret. En begrenset boligbebyggelse langs Paal Bergs vei
vurderes i det videre arbeidet."
Den planen som nå foreligger er etter deres oppfatning ikke i tråd med prinsippavklaringen
ovenfor når det gjelder følgende punkter;
- omsorgsboligene B1 lengst mot vest vil bli svært ruvende og er ikke en skånsom utbygging.
- ny helseinstitusjon på hele 6.000m2, felt T3, er en institusjon som er nesten dobbelt så stor som
dagens institusjon og som vil forringe det eksisterende bomiljø.
De er overrasket over at volumet på utbyggingen i hovedtrekk ikke er vesentlig endret fra
reg.planen i 2010 og anmoder om at bygningsmassen tilpasses i tråd med prinsippavklaringen.
De viser forøvrig til merknadene i brev av 19.08.10 som de mener er hensyntatt i for liten grad.
Rykkinnveien 83 har ikke kunnet finne noe om de nye planene på forslagsstillers nettside og
etterlyser en planbeskrivelse som nærmeste nabo.
Forslagsstillers kommentarer til bemerkningene
Enkelte bemerkninger baserer seg på tidligere planforslag som nå er revidert. Av vesentlige
endringer nevnes at bebyggelse langs Paal Bergs vei er tatt ut av planforslaget. Barnehagen i
nordøst er tatt ut av planen og erstattet av omsorgsboliger som nå er delt i to felt, B1 mot vest og
B2 mot øst. Og betjeningsfløyen er bevart. Forslagstiller mener allikevel det vil være riktig å
referere og vedlegge de innspill og bemerkninger som er kommet på dette grunnlag, men det må
ved vurdering tas høyde for at bemerkningene refererer til det tidligere planforslaget med en
barnehage og ordinære boliger langs Paal Bergs vei.
Fylkesmannens miljøvernavdeling Fylkesmannens angivelse av naturtypelokaliteten finnes på nett
i Naturbase hos Direktoratet for Naturforvaltning, som BN 00046423 Eineåsen sydstup, og er bla.
vist med kart med utstrekning. Tidligere planforslag har hatt en liten overlapp med det aktuelle
området. Dette er i nytt planforslag fjernet, slik at bebyggelsen og området for bebyggelse ikke
berører det angitte prioriterte naturområdet, som har klassifikasjon "svært viktig A", dvs. av
nasjonal betydning. Det skulle derfor ikke være grunnlag for en insigelse til planen.
Statens vegvesen Revidert trafikkanalyse fra Sweco av 08.06.2012 ivaretar endringer i nytt
planforslag mht. trafikkgrunnlag og løsninger. Vi vedlegger også tegninger og høydeprofiler fra
Sweco som viser eksakt kryssløsning, og tilliggende forhold. Avkjørsel og siktlinjer er prosjektert
39
etter håndbok 017. I den nye planen er trafikkgrunnlaget og antall kryssende personer redusert, og
behovet for gangfelt tilsvarende. Evt. løsning av dette kan gjøres innenfor eksisterende veibredde.
Naturvernforbundet i Bærum tar opp samme forhold som Fylkesmannen, og vi viser til avsnittet
over. Mht. mulighet for de to kartenes har ulike grenser for området mener forslagstiller dette
beror på en lesefeil pga. forskjellig grafikk i de to kartene. Dersom man med riktighet identifiserer
posisjonen til eksisterende bakbygning til Fram helserehab (som forutsettes revet i ny plan) vil
man lettere se at avstanden fra denne og inn til grense for naturområdet er lik på de to kartene.
Akershus fylkeskommune gir sine bemerkninger på grunnlag av det tidligere planforslaget, men
som nå er endret etter varsel om oppstart av nytt privat planarbeide i mai 2012. Samtlige boliger
langs Paal Bergs vei er nå tatt ut av planforslaget og erstattet med et bo- og behandlingssenter
(T1). Tilbygget til hovedbygningen i øst er tatt ut av planen og tilbygget i vest er redusert vesentlig
i størrelse og har fått en endret utforming. Barnehagen i nordøst er tatt ut av planen og erstattet av
omsorgsboliger som nå er delt i to felt, B1 mot vest og B2 mot øst. Mellom disse er det foreslått et
institusjonstilbygg (T2). Denne reviderte løsning imøtekommer fylkeskommunen på de fleste
områder, men betinger fortsatt riving av betjeningsfløyen nord for hovedbygningen, noe
fylkesrådmannen fraråder. Forslagsstiller ser bevaring av betjeningsfløyen som uforenlig med
behovet for å revitalisere institusjonen og dermed gjennomføringen av den vesentligste del av
prosjektet. Etasjehøyder og bredde på bakbygningen lar seg vanskelig forene med nye krav.
Fylkesrådmannens anbefaling om å regulere deler av anlegget til hensynssone bevaring av
kulturmiljø, herunder interiører, vil forslagsstiller vurdere under det videre arbeid. Det samme
gjelder bemerkningene vedrørende forslag til reguleringsbestemmelser og forbedret konsekvensanalyse med illustrasjoner og fotomontasjer. Når det gjelder barn og unges interesser og krav til
uteoppholds- og lekeareal er dette ikke lenger aktuelt da alle ordinære boligfelt er tatt ut av
planforslaget. Universell utforming i tråd med gjeldende regelverk vil bli fulgt opp i den videre
planlegging. Det er holdt møte med fylkeskommunen hos kommunen den 19.08.12 om
merknaden.
Akershus fylkeskommunes oppsumerer i brevet av 23.08.13 både tidligere og nye forhold fra den dialog
som har pågått. Forslagstiller imøtekommer i dette forslaget kulturminnemyndighetens ønsker, og anser
det som et omforent forslag. De tilpasninger som er gjorti nytt forslg kan oppsumeres som:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Bebyggelse langs Paal Bergs vei er tatt ut av planforslaget.
Betjeningsfløy og forbindelsesgang er bevart, og reguleres til formål «bolig og tjenesteyting».
Tilbygg til betjeningsfløyen er kortet ned og gjort grunnere, og gitt lys utforming
Nye omsorgsboliger er i tillegg fordelt på to nye boligbygg, i hhv. 3 og 4 etasjer, utformet med
flatt tak og mørk kledning.
Nytt boligbygg mot øst er kortet ned slik at det er mindre synlig bak hovedbygning.
Det meste av institusjonens utvidelse er lagt i ny vestfløy, med saltak og bredt mellombygg.
Det er lagt inn en mindre utvidelse langs eksisterende fløy med pasientrom (mot øst).
Bueformet terrasse uteområde er forslått til bevaring.
Verneverdige interiører foreslås kartlagt og bevart.
Følgende kan kommenteres mer detaljert:
•
Tilbygget til betjeningsfløyen er nå i tråd med ønskene gjort mindre i areal, og grunnflate. Det er
grunnere og er trukket inn på sidene. Tilbygget gis samme hvite farge som eksisterende
bakbygning i stedet for kontrastfarge som boligblokkene (samme prinsipp som for ny vestfløy
til hovedbygningen). Tilbygget er større grad underordnet, og i praksis vil det ikke kunne sees
fra veien gjennom området og eksisterende institusjon. Takform forutsettes bevart på
eksisterende volum, men er nødt til å være flatt eller like høyt (om skråtak ønskes) slik at ikke
en videreføring av dagens fallende skråtak nordover gir for lav høyde i tilbyggets øverste etasje.
Det er på grunn av det gamle byggets lave etasjehøyder forutsatt bolig og ikke institusjon i
bakbygningen (Selv om det åpnes for begge formålene). Nettopp boligfunksjonen bør kunne
40
•
tilsi mindre inngrep. Men dagens bolig krever mer lys og bedre kvalitet enn tidligere så det er
ønske om på en skånsom måte å øke vindustørrelser og/ eller legge til rette for franske dører
eller innebygde balkonger. Selve detaljutformingen forutsettes styrt gjennom planens
bestemmelser ved å sikre kulturminnemyndighetens medvirkning i byggesaken.
Boligblokken mot øst er innskrenket, slik at hovedbygningen fremstår urørt på denne siden.
Vestre blokk er på deler av arealet (bakre del) økt fra tre til fire etasjer som opprinnelig anbefalt
kompensasjon for reduksjon av den østre blokken. Fremre del er holdt i tre etasjer for å holde
frontfasaden lav. Balkonger er trukket halveis inn i fasadene. Forslagstiller er uenig med
vernemyndigheten i at balkonger skal trekkes helt inn, da dette svekker boligpreget og gir lange
fasader uten variasjon og liv.
Berger og Rykkinn vel har basert sin uttalelse på de nye planskisser fra mars 2012 og reagerer på
helseinstitusjonen langs Paal Bergs vi. Forslagsstiller kan ikke si seg enig med vellet i at
Planutvalgets føringer ikke ga åpning for bebyggelse foran nåværende bygning. Forslagsstiller er
tilfreds med at vellet finner løsningen bak og på siden av nåværende institusjon i tråd med
planutvalgets vedtak.
Berger og Rykkinn vels siste uttalelse innholder i hovedsak ikke punkter som trenger kommenteres da
essensen i det reviderte forslaget nå støttes.
Eineåsen Huseierforening som representerer nærmeste naboer i vest har basert sin uttalelse på de
nye planskisser fra mars 2012 og er kritisk til at volumet på utbyggingen i hovedtrekk ikke er
vesentlig endret fra reguleringsplanen i 2010. Forslagsstiller tar huseierforeningens bemerkninger
til orientering og vil i det videre arbeid vurdere mulighetene for å tilpasse bygningsmassen
ytterligere i tråd med planutvalgets vedtak.
Rykkinnveien 83 forventet å få en planbeskrivelse tilsendt og har ikke funnet noe om de nye
utbyggingsplanene på forslagsstillers hjemmeside. Det tilsendte varsel med en bemerkningsfrist
gjaldt et nytt privat planforslag. Hensikten var å få inn evt. synspunkter før planforslaget ble ført
for langt. De foreløpige skisser som ble fremlagt i oppstartsmøte med kommunen i mars har vært
tilgjengelig i kommunens saksarkiv, men ble ikke utlagt på forslagsstillers nettside fordi materialet
var av forberedende karakter.
41
VEDLEGG:
•
•
•
FORSLAG TIL REGULERINGSKART
FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER
ILLUSTRASJONSPLAN
•
ILLUSTRASJONER
• Tegninger
• Perspektiver
• Fotomontasje fjernvirkning
• Solstudier 21.mars og 21.juni
• Profilertegninger for adkomstvei
•
FORHÅNDSUTTALELSER
Budstikka, annonsekopi, datert 14.05.2012
Varslingsbrev, datert 10.05.2012, utsendt iht kommunens liste
Forhåndsuttalelser og innkomne bemerkninger
Barnetråkk
•
ANDRE VEDLEGG
Brev fra Bærum kommune vedr. klausulering av omsorgsboliger, 08.05.2012
Brev fra adv. Torkildsen og Tennøe, 16.05.2012
Trafikkanalyse, datert 08.06.2012
Trafikkstøy, datert 11.02.2011
Luftkvalitet, datert 08.02 2011
ROS-analyse, datert 11.02.2011
Arkeologisk registrering del 1 og 2, datert 21.03.2011
Illustrasjonsplan med rødmerkete arkeologiske registreringer
Risikoanalyse steinskred, datert 20.08.2008
Biologisk kartlegging av areal rett nord for Helseheimen
Naturtyperegistrering – Eineåsen sydstup – lokalitet nr 210
42