1. No category

 Kostnadskalkyl för
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN (BRF) BRILJANTERNA 2
Örebro kommun
Organisationsnummer 769629-3864
Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
Allmänna förutsättningar.
Beskrivning av fastighet och byggnader.
Kostnad för fastighetens förvärv samt finansieringsplan.
Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter.
Lägenhetsförteckning, insats, andelstal och avgiftsberäkning.
Särskilda förhållanden.
Ekonomisk prognos
Känslighetsanalys
Bilaga 1 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg.
Sidan 1
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR
Bostadsrättsföreningen Briljanterna 2 har till ändamål att främja medlemmars
ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under
nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är registrerad hos Bolagsverket
2013-12-14 och har sitt säte i Örebro kommun (Örebro län). Föreningens
organisationsnummer är 769629-3864.
Föreningen har för avsikt att tillsammans med tre andra bostadsrättsföreningar förvärva
fastigheten Mandelkubben 1 i Örebro kommun. Denna fastighet skall avstyckas i fyra
likvärdiga och separata fastigheter. Var och en av bostadsrättsföreningarna skall äga
varsin av dessa avstyckade fastigheter. Var och en av de avstyckade fastigheterna skall
bebyggas med en huskropp. Totalt består projektet av fyra huskroppar – en för varje
förening. Var och en av huskropparna består av 16 lägenheter i fyra plan (1 st 2 rok à 64
kvm, 1 st 3 rok à 86 kvm, 7 st 3 rok à 78 kvm och 7 st 4 rok à 93 kvm). Bygglov för
detta projekt har inlämnats och förväntas erhållas under maj 2015. Målet är att de fyra
bostadsrättsföreningarna skall fusioneras via absorption när inflyttning i samtliga
lägenheter har skett.
Fastigheten kommer att förvärvas genom köp av aktiebolag. Köpeskillingen för
aktiebolaget (aktier) motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent
skatteskuld. Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till
bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastigheternas, i aktiebolaget,
bokförda värde, skattemässigt värde. Därefter likvideras bolaget och byggnaden
färdigställs av bostadsrättsföreningen på avtal i enlighet med den ekonomiska planen.
Angiven anskaffningskostnad för förvärvet är preliminär.
Redovisningsmässigt uppkommer en nedskrivningskostnad på aktierna i bolaget i
samband med att fastigheten överförs till underpris, vilken motsvarar ett övervärde i
fastigheten med samma belopp. För att möta nedskrivningen sker en motsvarande
uppskrivning av fastighetens värde. Vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas
realisationsvinstskatt på mellanskillnaden av fastighetens anskaffningsvärde exklusive
uppskrivning å ena sidan och framtida försäljningspris å andra sidan.
I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1§ i Bostadsrättslagen har styrelsen upprättat
följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig
ifråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på avtalad köpeskilling samt bedömda
byggkostnader.
Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftkostnader grundar sig på uppgifter
inhämtade vid tidpunkten av upprättande av denna ekonomiska plan. Bygget beräknas
starta under vintern/våren 2016. Första möjliga tidpunkt för upplåtelse av lägenheterna
är så fort som denna ekonomiska plan har registrerats, hela byggnationen har
färdigställts och den slutliga anskaffningskostnaden har redovisats på en extra
föreningsstämma. Innan dess kan förhandsavtal tecknas. Den första inflyttningen
beräknas till sommaren 2016.
B. BESKRIVNING AV FASTIGHET OCH BYGGNADER
Fastighetsbeteckning: Del av Mandelkubben 1 i Örebro kommun.
Tomtareal:
Ca 2,480 kvm
Sidan 2
Huskroppen består av 16 lägenheter i fyra plan (1 st 2 rok à 64 kvm, 1 st 3 rok à 86 kvm,
7 st 3 rok à 78 kvm och 7 st 4 rok à 93 kvm). Den totala bostadsytan är sålunda 1,347
kvm BOA.
Hustyp
Grundläggning
Bjälklag
Punkthus som flerfamiljshus.
Balkar av betong.
Mellanbjälklag av beton och vindsbjälklag av trä.
Fasader
Yttertak
Fönster
Lägenhetsförråd
Värmedistribution
Värmeproduktion
Ventilation
Hiss
Tomt/mark
Tvätt
Träpanel alternativt betong.
Plåt.
3-glas.
I varje lägenhet.
Vattenburet värmesystem.
Frånluftsvärmepumpar.
Mekanisk ventilation.
Personhiss.
Finplaneras.
Tvättmaskin och torktumlare i varje lägenhet.
Varje bostadslägenhet har eget abonnemang för el. Lägenheterna förbrukar maximalt 40
kWh per kvm och år i energiförbrukning. I skrivande stund kostar en kWh knappt en
krona. Så elkostnaden för en lägenhet är ca 200 kronor per månad för 2 rok (64 kvm),
ca 250 kronor per månad för 3 rok (78 kvm) och ca 275 kronor per månad för 3 rok (86
kvm). Uppvärmningen sker med bergvärmepumpar placerade i källare på varje punkthus
och fördelningen sker med FTX-aggregat på vindarna. Hushållselen utöver elen till
frånluftsvärmepumparna beräknas ligga på 20% av energielen.
Bostadsrättsinnehavarna ansvarar själva för abonnemang rörande TV, internet och
telefon samt för underhåll av uteplats, trädgård och lägenheterna invändigt. Eftersom
fiber är indraget så ingår ett grundutbud av SVT1, SVT2, Kunskapskanalen och TV4 i
månadsavgiften. Bostadsrättsföreningen ansvarar för gemensam sophämtning, utvändigt
underhåll av byggnaderna samt drift och underhåll av körvägar, parkeringsplatser och
gemensamma grönytor på fastigheterna (kostnaderna för detta ingår i månadsavgiften
till föreningen). Fastigheten har kommunalt vatten och avlopp.
Föreningen ansvarar för försäkring av byggnader och gemensamma anläggningar.
Bostadsrättsinnehavarna ansvarar för försäkring av lösöre samt för egna arbeten
(standardökning av lägenheterna etc.) i respektive lägenhet och förråd.
Sidan 3
C. KOSTNAD FÖR FASTIGHETENS FÖRVÄRV SAMT FINANSIERINGSPLAN
Anskaffningskostnad inklusive köpeskilling för föreningens
fastighet, entreprenadkostnad, anslutningsavgifter, bygglov,
kontroll och besiktning, konsulter, räntor, lagfart,
försäljningskostnad samt en likviditetsfond om 25,000
kronor.
40 441 667 kr
Summa slutlig anskaffningskostnad
40 441 667 kr
Finansiering
Nedanstående lån och insatser är beräknade för finansiering
av föreningens verksamhet. Föreningen avser att följa
ränteutvecklingen på marknaden noga och binda delar eller
hela lånet om den långsiktiga bedömningen av
ränteutvecklingen ändras.
Bottenlån
Totalt
Per kvm (genomsnitt)
16 176 667 kr
12 009 kr
Insatser
Totalt
Per kvm (genomsnitt)
24 265 000 kr
18 014 kr
Summa finansiering
40 441 667 kr
Pantbrev i fastigheten ligger som säkerhet för bottenlånet.
Föreningen tecknar fullvärdesförsäkring av dess fastighet
inklusive bostadshus, förråd och övriga anläggningar.
Räntesatser
Bottenlånets räntesats och amorteringsstruktur baseras på
en bankoffert och är ett vägt medelvärde där lånet delas upp
med tre olika löptider.
Räntesats 3 månader
Andel bottenlån med 3 månader
1,20%
25%
Räntesats 1 år
Andel bottenlån med 1 år
1,20%
25%
Räntesats 3 år
Andel bottenlån med 3 år
1,50%
25%
Sidan 4
Räntesats 5 år
Andel bottenlån med 5 år
1,80%
25%
Genomsnittlig räntesats
Buffert ovanpå denna räntesats
1,43%
1,07%
Använd räntesats
2,50%
Antal amorteringsår
50
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER/INTÄKTER
Driftskostnader
Försäkring
Skötsel inklusive vinterrenhållning av vägar på fastigheten
Administrativ förvaltning
Vatten och avlopp
Löpande utvändigt underhåll exklusive uteplatser och
trädgård
Övrigt
Summa driftskostnader
9 429 kr
47 145 kr
24 246 kr
40 410 kr
80 820 kr
45 798 kr
247 848 kr
Föreningen ansvarar för (på fastigheten) •
•
•
•
skötsel,
underhåll och renhållning av vägar,
gemensamma grönytor och
parkeringsplatser
Avskrivningar
Avskrivning görs på den del av byggnadsvärdet som motsvarar
bostadsrättsföreningens ansvar, vilket vi bedömer uppgår till ca
50% av byggkostnaden. Denna andel är
Underhåll och förnyelse av all inredning och inre ytskikt svarar
bostadsrättsinnehavarna för. Avskrivningen sker på
dvs med följande antal procent på ovanstående andel av
byggvärdet per år:
En del av avskrivningen används för att amortera föreningens lån
och den delen påverkar årsavgiften. Den övriga avskrivningen
medför ett negativt årsresultat. Den totala avskrivningen är
rak/linjär. Härutöver görs en avsättning för framtida underhåll. Den
posten ingår i årsavgiften och uppgår till (per kvm och år)
Den rena byggkostnaden per kvm BOA är ca
58%
100 år.
1%
60 kr.
11 000 kr.
Sidan 5
Sålunda utgör avskrivningen och avsättningen tillsammans följande
kronor per kvm och år
124 kr.
Sammanställning
Inklusive inflation
2,0%
År 1
Kapitalkostnader
SEK
SEK/kvm år
608
699
084
820
300
9
54
60
Driftskostnader
Fastighetsavgift
Återföring av övrig avskrivning
247 848
0
-73 084
0
184
0
-54
Summa årliga kostnader år
744 974
553
Årsavgifter
744 974
553
Summar årliga intäkter
744 974
553
2 rok
3 rok 78
3 rok 86
4 rok
35 396
2 950
553
43 139
3 595
553
47 563
3 964
553
51 435
4 286
553
Räntekostnad
Avskrivning/amortering
Övrig avskrivning
Avsättning till yttre underhåll
403
12
73
80
Driftskostnader
Intäkter
Avgift per år
Avgift per månad
Avgift per kvm och år
Kvarvarande skuld
16 163 968
Sammanställningen ovan avser belopp i realt penningvärde.
Sidan 6
E. LÄGENHETSFÖRTECKNING, INSATS, ANDELSTAL OCH AVGIFTSBERÄKNING
Nr
Yta Insats
(tsek)
Andel
Åavg
(sek)
Mavg
(sek)
Våningsplan 1
2
3
3
4
rok
rok
rok
rok
11
12
13
14
64
78
86
93
1
1
1
1
095
350
495
595
4,75%
5,79%
6,38%
6,90%
35
43
47
51
396
139
563
435
2
3
3
4
950
595
964
286
21
22
23
24
78
78
93
93
1
1
1
1
395
395
675
675
5,79%
5,79%
6,90%
6,90%
43
43
51
51
139
139
435
435
3
3
4
4
595
595
286
286
31
32
33
34
78
78
93
93
1
1
1
1
395
395
675
675
5,79%
5,79%
6,90%
6,90%
43
43
51
51
139
139
435
435
3
3
4
4
595
595
286
286
41
42
43
44
78
78
93
93
1
1
1
1
475
475
750
750
5,79%
5,79%
6,90%
6,90%
43
43
51
51
139
139
435
435
3
3
4
4
595
595
286
286
Våningsplan 2
3
3
4
4
rok
rok
rok
rok
Våningsplan 3
3
3
4
4
rok
rok
rok
rok
Våningsplan 4
3
3
4
4
rok
rok
rok
rok
Totalt
1 347 24 265 100,00%
744 974
F. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN
1. Medlem som innehar en bostadsrätt skall betala insats och upplåtelseavgift med
belopp som angivits i plan samt årsavgift som angivits eller som styrelsen beslutar.
2. Avgift för värme och hushållsel betalas direkt av bostadsrättsinnehavaren till
leverantören.
3. Då den till en lägenhet hörande tomtmarken upplåts med bostadsrätt, ansvarar
bostadsrättsinnehavaren för denna och bekostar dess skötsel.
4. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte
tillhörande utrymmen i gott skick. Bostadsrättsinnehavare äger rätt att nyttja annan
bostadsrättsinnehavares tomt om så krävs för att utföra underhållsarbeten som
exempelvis målning.
Sidan 7
5. Bostadsrättsinnehavaren skall ha giltig hemförsäkring med tillägg för
bostadsrättslägenhet.
6. Några andra avgifter än de i denna plan redovisade utgår icke – vare sig regelbundna
eller av särskilt beslut beroende dito. Det åligger föreningens styrelse att bevaka
kostnadsutvecklingen och vidtaga de åtgärder som krävs för att föreningens ekonomi
inte skall äventyras.
7. Årsavgift erlägges månadsvis i förskott.
8. Vid fastighetens försäljning realiseras uppskjuten skatt på uppskrivningsbelopp.
9. Vid bostadsföreningens likvidation skall föreningens tillgångar skiftas enligt
föreningens stadgar.
G. EKONOMISK PROGNOS
Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för
bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningens ekonomi är för
makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en sexårskalkyl samt kalkyl för år 11
och år 16 avseende föreningens bedömda intäkter, kostnader och årsresultat. Vidare
redovisas även likviditeten. Fastighetsskatten är fastställt enligt gällande norm; 1,243
kronor per lägenhet och år. Denna summa är uppräknad till år 16 med 2% inflation per
år. Taxeringsvärdet enligt Skatteverket är 17,126,000 kronor.
Prognos (tkr)
År
In
År 1
Bedömd inflation
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
År 11
År 16
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
Intäkter/kostnader
Intäkter/årsavgifter
745
753
760
767
775
783
829
904
Driftskostnader
-248
-253
-258
-263
-268
-274
-302
-334
Fastighetsskatt
0
0
0
0
0
0
0
-20
497
500
502
504
507
510
527
551
-404
-403
-403
-403
-402
-402
-399
-393
Amorteringar
-13
-14
-15
-15
-17
-19
-30
-49
Övrig avskrivning (ÖA)
-73
-72
-70
-70
-69
-67
-56
-37
Summa
86
86
86
86
86
86
86
86
Återföring ÖA
73
72
70
70
69
67
56
37
-81
-82
-84
-86
-87
-89
-99
-109
0
0
0
0
0
0
0
0
Driftsnetto
Kapitalkostnader
Låneräntor
Avskrivningar
Fondavsättning
Årsresultat
Sidan 8
H. KÄNSLIGHETSANALYS
Känslighetsanalysen visar hur dels de olika makroekonomiska faktorerna som räntesats
och inflation påverkar föreningens årsavgifter för varje år 1-6 samt år 11 och år 16, dels
hur dessa påverkas av avgiftsintäkter till föreningen skulle gå förlorade av någon
anledning eller om föreningen drabbas av oförutsedda utgifter. Här nedan presenteras
olika scenarios och deras påverkan på månadsavgifterna.
Scenario 1
Inflationen höjs successivt med en halv procent per år från dagens 2% till 4% (påverkar
driftskostnaderna).
Scenario 2
Räntan höjs successivt med en halv procentenhet per år från dagens 2,50 % upp till
4,0 %.
Scenario 3
Föreningen behöver ta upp nya lån för att finansiera oförutsedda utgifter år 2
motsvarande 1% av fastighetens totala förvärvskostnad.
Scenario 0: Grunden
sek
In
År 1
Inflation
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
År 11
År 16
0
0
0
0
0
0
0
Inkomster/kostnader
Intäkter/årsavgifter
744 974
752 521
760 297
766 752
774 867
783 235
829 396
904 345
Driftskostnader
-247 848
-252 805
-257 861
-263 018
-268 279
-273 644
-302 125
-333 571
Fastighetsskatt
0
0
0
0
0
0
0
-19 888
497 126
499 716
502 436
503 733
506 588
509 591
527 271
550 886
-403 608
-403 291
-402 942
-402 558
-402 134
-401 668
-398 527
-393 462
-12 699
-13 989
-15 409
-15 409
-16 972
-18 691
-30 225
-48 651
0
0
0
0
0
0
0
0
-80 820
-82 436
-84 085
-85 767
-87 482
-89 232
-98 519
-108 773
0
0
0
0
0
0
0
0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
År 11
År 16
0
0
0
0
0
0
0
744 974
759 226
768 846
778 543
791 415
806 196
887 734
1 008 889
-247 848
-257 861
-264 308
-272 237
-281 765
-293 036
-356 523
-433 764
Driftsnetto
Kapitalkostnader
Låneräntor
Avskrivningar
Övriga avskrivningar
Fondavsättning
Årsresultat
Scenario 1: Inflation
sek
In
Inflation
Inkomster/kostnader
Intäkter/årsavgifter
Driftskostnader
Sidan 9
Fastighetsskatt
Driftsnetto
0
0
0
0
0
0
0
-19 888
497 126
501 365
504 538
506 306
509 650
513 160
531 212
555 237
-403 608
-403 291
-402 942
-402 558
-402 134
-401 668
-398 527
-393 462
-12 699
-13 989
-15 409
-15 409
-16 972
-18 691
-30 225
-48 651
0
0
0
0
0
0
0
0
-80 820
-84 085
-86 187
-88 340
-90 544
-92 801
-102 460
-113 124
0
0
0
0
0
0
0
0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
År 11
År 16
0
0
0
0
0
0
0
0
Kapitalkostnader
Låneräntor
Avskrivningar
Övriga avskrivningar
Fondavsättning
Årsresultat
Scenario 2: Räntesatsen
sek
In
Räntesats
Inkomster/kostnader
Intäkter/årsavgifter
744 658
754 629
762 822
850 804
859 323
1 029 093
1 073 731
988 334
Driftskostnader
-247 848
-252 805
-257 861
-263 018
-268 279
-273 644
-302 125
-333 571
Fastighetsskatt
0
0
0
0
0
0
0
-19 888
496 810
501 824
504 961
587 786
591 044
755 449
771 606
634 876
-403 291
-403 749
-403 364
-484 037
-483 528
-643 956
-638 921
-473 101
-12 699
-13 989
-15 409
-15 409
-16 972
-18 691
-30 225
-48 651
0
0
0
0
0
0
0
0
-80 820
-84 085
-86 187
-88 340
-90 544
-92 801
-102 460
-113 124
0
0
0
0
0
0
0
0
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
År 11
År 16
0
0
0
0
0
0
0
Driftsnetto
Kapitalkostnader
Låneräntor
Avskrivningar
Övriga avskrivningar
Fondavsättning
Årsresultat
Scenario 3: Oförutsedda utgifter
sek
In
Oförutsetta utgifter (% av priset)
Inkomster/kostnader
Intäkter/årsavgifter
744 974
762 612
770 387
776 842
784 957
793 325
839 486
914 435
Driftskostnader
-247 848
-252 805
-257 861
-263 018
-268 279
-273 644
-302 125
-333 571
Fastighetsskatt
0
0
0
0
0
0
0
-19 888
497 126
509 807
512 526
513 824
516 678
519 681
537 361
560 976
-403 608
-413 381
-413 032
-412 648
-412 224
-411 758
-408 617
-403 552
-12 699
-13 989
-15 409
-15 409
-16 972
-18 691
-30 225
-48 651
0
0
0
0
0
0
0
0
-80 820
-82 436
-84 085
-85 767
-87 482
-89 232
-98 519
-108 773
Driftsnetto
Kapitalkostnader
Låneräntor
Avskrivningar
Övriga avskrivningar
Fondavsättning
Sidan 10
Årsresultat
0
0
0
0
0
0
0
0
Örebro 2015-03-10
Bostadsrättsföreningen Briljanterna 2, Örebro kommun
………………………………
………………………………
………………………………
Hadar Cars
David Ridemar
Nils-Arne Holmudden
Sidan 11
BILAGA 1: ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG
Sidan 12
Sidan 13