Planbeskrivning pdf, 2233588 kB
Detaljplan för Bostäder vid Kronängen Granskningshandling Juni 2015 1 (33) Planprocessen Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras. När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera detaljerat i program. Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: www.goteborg.se/planochbyggprojekt Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, 403 17 Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Johan Henrikson Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 17 28 Sirpa Ruuskanen, Johansson, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 17 87 Hanna Andersson, Fastighetskontoret, tfn 031- 368 10 99 Henrik Rönnqvist, Trafikkontoret, tfn 010-505 47 13 Granskningstid: 24 juni – 11 augusti 2015 2 (33) Planhandling (aktbeteckning 2-5310) Granskningshandling Datum: 2015-06-17 Diarienummer SBK: 0405/12 Handläggare SBK Johan Henrikson Diarienummer FK: 0692/07 Handläggare FK Hanna Andersson Tel: 031-368 17 28 [email protected] Tel: 031-368 10 99 [email protected] Detaljplan för Bostäder vid Kronängen inom stadsdelen Björlanda i Göteborg Detaljplanen är upprättad enlig PBL (2010:900) Planbeskrivning Detaljplanen omfattar följande handlingar: Planhandlingar: • Planbeskrivning (denna handling) • Plankarta med bestämmelser • Samrådsredogörelse Övriga handlingar: • Planprogram • Illustrationsritning • Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet) • Grundkarta Utredningar: • • • • • • Dagvattenutredning Kronängen, Ramböll 2015 05 25 Trafikbullerberäkning, Stadsbyggnadskontoret 2013 09 30 PM Geoteknik, Tellstedt 2014 03 07 Markteknisk undersökningsrapport geoteknik, Tellstedt 2014 03 07 Arkeologisk utredning, Göteborgs stadsmuseum 2013 11 28 Inventering av naturvärden och groddjur vid Skra Bro och Kronängen, Björlanda, Naturcentrum 2013 08 23 3 (33) Innehåll SAMMANFATTNING: .............................................................................................................................................. 5 Planens syfte och förutsättningar .................................................................................................................... 5 Planens innebörd och genomförande .............................................................................................................. 5 Överväganden och konsekvenser ..................................................................................................................... 5 Avvikelser från översiktsplanen ....................................................................................................................... 5 PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR ............................................................................................................. 6 Syfte ................................................................................................................................................................. 6 Läge, areal och markägoförhållanden ............................................................................................................ 6 Planförhållanden ............................................................................................................................................. 7 Mark, vegetation och fauna ............................................................................................................................. 8 Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse ............................................................................... 10 Sociala aspekter............................................................................................................................................. 13 Trafik och parkering, tillgänglighet och service ........................................................................................... 13 Störningar ...................................................................................................................................................... 14 DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE ............................................................................................. 16 Bebyggelse ..................................................................................................................................................... 16 Trafik och parkering ...................................................................................................................................... 17 Tillgänglighet och service ............................................................................................................................. 19 Friytor ........................................................................................................................................................... 19 Sociala aspekter............................................................................................................................................. 19 Teknisk försörjning ........................................................................................................................................ 19 Övriga åtgärder ............................................................................................................................................. 23 Fastighetsindelning ....................................................................................................................................... 25 Huvudmannaskap och ansvarsfördelning ...................................................................................................... 25 Fastighetsrättsliga frågor .............................................................................................................................. 26 Avtal .............................................................................................................................................................. 27 Dispenser och tillstånd .................................................................................................................................. 28 Tidplan........................................................................................................................................................... 28 Genomförandetid ........................................................................................................................................... 28 ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER ............................................................................................................... 29 Nollalternativet .............................................................................................................................................. 29 Sociala konsekvenser och barnperspektiv ..................................................................................................... 29 Miljökonsekvenser ......................................................................................................................................... 30 Ekonomiska konsekvenser av detaljplan ....................................................................................................... 33 ÖVERRENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN ................................................................................................ 33 Sammanfattning: Planens syfte och förutsättningar Planområdet ligger i Björlanda strax söder om Ska Bro, i anslutning till Kongahällavägen, ca 13 km nordväst om Göteborgs centrum. Syftet med detaljplanen är att pröva komplettering med ny småhusbebyggelse samt mindre flerbostadshus vilket kompletterar den befintliga bebyggelsen med ett mer varierat utbud av bostäder och upplåtelseformer. Planens innebörd och genomförande Förslaget innebär att 30 – 50 bostäder i form av enbostadshus och mindre flerbostadshus kan uppföras. Planen är uppdelad på tre fristående områden som utgörs av privatägd mark. Planen har enskilt huvudmannaskap. Överväganden och konsekvenser Planen innebär i anspråkstagande av grönytor med viss vegetation. En naturinventering har utförts som visar att delar av planområdet har grönytor med visst naturvärde. En behovsbedömning har gjorts enligt PBL 5 kap. 18 § och Miljöbalken 6 kap. 11 §. Vid behovsbedömningen konstaterades att ett genomförande av planen inte innebär betydande miljöpåverkan, varför en miljöbedömning med särskild miljökonsekvensbeskrivning inte har gjorts. Avvägning har gjorts mellan samhällets behov av bostäder mot nyttjande av befintligt område för andra ändamål. Kontorets bedömning är att exploateringen innebär en acceptabel komplettering av bostadsbeståndet i området. Avvikelser från översiktsplanen Detaljplanen upprättas enligt PBL (2010:900). Förslaget överensstämmer med kommunens översiktsplan. Göteborgs Stad, Planhandling 5 (33) Planens syfte och förutsättningar Syfte Syftet med detaljplanen är att pröva komplettering med ny småhusbebyggelse samt mindre flerbostadshus vilket kompletterar den befintliga bebyggelsen med ett mer varierat utbud av bostäder och upplåtelseformer. Frågan om tillkommande bostäder i kommunen är prioriterad och en utbyggnad i området runt Skra Bro har bedömts motiverad i och med stadens vilja till expansion och strävan mot ett hållbart samhälle. Läge, areal och markägoförhållanden Planområdet ligger i Björlanda strax söder om Ska Bro, i anslutning till Kongahällavägen, ca 13 km nordväst om Göteborgs centrum. Planområdet, som är uppdelat på tre separata område, omfattar totalt cirka 3 hektar och ägs av KB Åke Selén samt två privatpersoner. Göteborgs Stad, Planhandling 6 (33) Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. Kommunen äger ingen mark inom planområdet. Planförhållanden Delar av fastigheten Kvisljungeby 2:8 som ingår i planområdet är inte detaljplanelagd. För en mindre del finns avstyckningsplan upprättad 1994. För fastigheten Kvisljungeby 2:172 och 2:28 finns avstyckningsplan upprättad 1991. För fastigheten Kvisljungeby 1:5 finns avstyckningsplan upprättad 1993. Genomförandetiderna för dessa har gått ut. Befintliga fastigheter, eller del av, inom planområdet. Översiktsplanen för Göteborgs kommun anger användning för bostäder, arbetsplatser, service, handel, mindre grönytor mm. Blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. Göteborgs Stad, Planhandling 7 (33) Programsamråd genomfördes 2008 men samrådsredogörelse är inte upprättad. Beroende av oklarheter i det dåvarande arbetet med fördjupad översiktsplan avbröts planarbetet genom beslut i Byggnadsnämnden den 26 augusti 2008. Mark, vegetation och fauna Planområdet består av naturmark där den nordöstra delen har brukats men under de senaste åren växt igen med markvegetation, den södra delen rymmer både en öppen del med vall samt en del med lövträd. Visst berg i dagen förekommer som troligtvis tidigare utgjort mindre åkerholmar. I den sydvästra delen utgörs planområdet av bergsterräng med inslag av träd- och buskvegetation. Den nordvästra delen av planområdet utgörs av ett skogsparti med ädellöv. Terrängen är lätt kuperad med inslag av berg i dagen. Våren 2013 gjordes en naturinventering över planområdet( ”Inventering av naturvärden och groddjur vid Skra Bro och Kronängen, Björlanda”, Naturcentrum AB). Inventeringen omfattade en noggrann biotopkartering och naturvärdesbedömning samt kartläggning av objekt som omfattas av generellt biotopskydd. Här konstateras att den del av planområdet som bedöms ha naturvärde, är den nordvästra delen, som ges klass 3 (lägsta klassen). Området beskrivs som ekdominerad ädellövskog med klen-medelgrov ek och inslag av yngre lönn, sötkörsbär, björk och asp. Fältskiktet är kulturpåverkat och domineras av kirskål och liljekonvalj. Området är kraftigt påverkat av dumpning av trädgårdsavfall vilket medför ett stort inslag av mer eller mindre exotiska arter såsom vintergröna, humle, hästkastanj och trädgårdsvinbär. Den nordvästra delen av planområdet utgörs av ett skogsparti med inslag av ädellöv. Foto J Henrikson I en sänka i ett stycke allmänningsmark mellan husen på gatorna Kronängen och Skomakaregården finns en liten damm på gränsen mot tomtmark i söder. Dammen vetter mot söder, vilket gör läget relativt solexponerat. Vid naturinventeringen återfanns här romklumpar av åkergroda samt den mindre vattensalamandern. Göteborgs Stad, Planhandling 8 (33) I och med att den är så pass igenväxt bedöms dammen i nuläget ha ett relativt begränsat värde för groddjur. I utredningen konstateras att värdet lätt skulle kunna förbättras genom att man grävde ur dammen lite. Kringliggande allmänning och trädgårdar används troligtvis av grodorna för deras landvistelser. Naturvärden bedöms till klass 3. Dammen ligger utanför planområdet och berörs inte primärt av planarbetet. Ingen förekomst finns av objekt med generellt biotopskydd. Planområdets södra del intill Kongahällavägen. Foto J Henrikson Markradon Gällande markradon visar utförd geoteknisk utredning att markradonvärden ligger inom intervallerna för låg- till normalriskområden. Geoteknik Berggrunden består i huvudsak av grå Gnejs eller Gråvacka. Partier med berg i dagen utgörs av naturliga rundade hällar med små nivåskillnader, och bedöms vara säkert vad gäller risk för ras och blocknedfall. Vertikal sprickbildning med utfallna bergblock förekommer, men dessa ligger stabilt och kräver inga åtgärder. Följande jordartsbeskrivning gäller för det västra delområdet. Jordprofilen består av ett relativt tunt jordtäcke som består av sandig mulljord som underlagras av sand på torrskorpelera som vilar på lera alternativt sand. Ytlagret utgörs av sandig mulljord som ställvis är grusig. Sand (friktionsjord) underlagrar mulljorden vid ett par ställen. Sand, delvis något grusig, kan påträffas även under torrskorpeleran på ca en meters djup. Lera Göteborgs Stad, Planhandling 9 (33) (kohesionsjord) återfinns i hela området. Torrskorpelera som ställvis är sandig kan hittas mellan 0,5 och 1,4 meter. Fast botten har uppmäts mellan 0,4 och 2,4 meter under markytan. Berg i dagen finns inom området. Följande jordartsbeskrivning gäller för det östra delområdet. Jordlagerföljden utgörs av lerig mulljord eller mulljordhaltig lera i ytan vilket underlagras av torrskorpelera ovanpå lera.Ytlagret består av mulljord som ställvis är lerig alternativt av mulljordhaltig siltig lera.Under ytlagret finns torrskorpelera med ca 1 till 1,5 meters tjocklek. Ställvis är torrskorpeleran sandig och rostflammig. Under torrskorpeleran finns lera som på vissa ställen innehåller vassrester och skal. Leran är på vissa nivåer sandig och siltig. Ett sandskikt finns ca 6 meter under markytan och djup till fast botten har uppmäts mellan 7 och 10 meter. Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse Planområdet ligger i närheten av det kulturhistoriskt värdefulla bebyggelseområdet Björlanda. ”Björlandaområdet” anses värdefullt då det har ett starkt varierat landskap som omfattar både bergspartier ut mot kusten och odlad bygd på lerslätten. Här finns ett rikt urval av lämningar från olika tider och kulturlandskapets framväxt kan väl åskådliggöras. Bebyggelsen utgör ett representativt tvärsnitt av den landbebyggelse som varit vanlig på Hisingen. Här finns byar med olika karaktäristiska lägen t ex Kvisljungeby på krönet av en kulle och Björlanda längs en sluttning. Inom Björlandaområdet finns det fem områden som anses av särskilt värde; Björlanda by, Kvisljungeby, Kippholmen- Kallhed, Kallhed och Bronsålderssundet. Kvisljungeby är ett värdefullt exempel på en by som behållit sin täta oskiftade karaktär och bebyggelsen kring Björlandakullen bildar tillsammans med kyrkan ett område som genom sitt innehåll klart markerar platsens roll som sockencentrum. Vägsystemet inom och mellan byarna har också ett särskilt historiskt intresse Delar av planområdet ligger i utkanten av Kvisljungebyområdet som omfattar Kvisljungebys bebyggelse, ett gravfält och angränsande områden. Inom byn finns 3-4 kompletta gårdsanläggningar. Järnåldersgravfältet väster om byn är ett av de tydligaste i Göteborg. Gravfältet och byn visar tillsammans områdets utveckling från järnålder till nutid. På kartan är Kvisljungebyområdet utmärkt som område av särskilt värde. Planområdet berörs i söder av en känd fornlämning i form av en boplats, bj 458, samt i den nordvästra delen av ytterligare en boplats, Bj 306. Under oktober 2013 genomfördes en arkeologisk utredning, se bilaga. Göteborgs Stad, Planhandling 10 (33) Arkeologisk undersökning. Utredningsområde. Markerat med lila färg i kartan är sedan tidigare kända fornlämningar. Markerat i rött är i den genomförda utredningen påträffade fornlämningar. Göteborgs stadsmuseum. På fastigheten Kvisljungeby 2:8 företogs en förundersökning av fornlämning Björlanda 306. Här identifierades en cirka 3000 kvadratmeter stor boplatsyta med fynd och anläggningar från bronsålder eller äldre järnålder. I sydvästra delen av samma yta (1300 kvadratmeter) fanns rika fynd av en mesolitisk boplats. Anläggningarna på brons/järnålderboplatsen bestod av ett omfattande kulturlager (ca 25 cm tj) delvis innehållande keramik och på vissa ställen rikligt med bränd lera bränd lera samt kol. Även en del slagen flinta på platsen tillhör sannolikt detta tidsskede. På den mesolitiska boplatsen påträffades mycket stora mängder flintavslag, en del var vitpatinerade. Denna boplats verkade vara koncentrerad till den nuvarande bäcken på den sydvästra delen av fastigheten. På karta, se ovan, är fornlämningen på fastigheten markerad med rött. Utredningen konstaterar att då planen vunnit laga kraft kommer en vidareundersökning fordras för de påträffade arkeologiska lämningarna om hela fastigheten tas i bruk för exploatering. I den södra delen av planområdet, på fastigheten Kvisljungeby 2:172 företogs en förundersökning av fornlämning Björlanda 458. På västra delen av fastigheten påträffades en del av en järnåldersboplats med kulturlager som också denna fordrar vidareundersökning innan del av fastigheten kan tas i bruk för exploatering. För den övriga delen av planområdet påträffades inga fornlämningar inom utredningsområdet, varför det bedöms inte föreligga hinder att ta detta i bruk för avsedd exploatering. Efter att utredningen genomförts har planområdet utökats något norrut. Länsstyrelsens bedömning är att det inte heller här föreligger något hinder för exploatering. Göteborgs Stad, Planhandling 11 (33) Befintlig bebyggelse Sydväst om planområdet finns områdets ursprungliga gård med boningshus och ladugård. Omkringliggande bebyggelse består av friliggande villor i en till två plan. Bebyggelsestrukturen är oregelbunden och husen har varierad utformning, fasad- och takmaterial. Bebyggelsen är uppförd i olika etapper under de senaste 50 åren. Nordost om planområdet, på andra sidan av Kongahällavägen, ligger Trulsegårdsskolan. Befintlig gårdsbebyggelse i sydväst, strax utanför planområdet. Göteborgs Stad, Planhandling Foto: J Henrikson 12 (33) Sociala aspekter Bebyggelsen utgörs uteslutande av småhusbebyggelse i varierande storlekar. En stor del av hushållen består av barnfamiljer. Statistiken över stadsdelen Björlanda visar på en befolkningsstruktur med en stor del invånare i åldrarna 30 – 64 år (ca 51 %), vilket är betydligt över snittet för Göteborg. Också åldrarna 0 – 15 år är överrepresenterade i stadsdelen. Andelen medborgare med utländsk bakgrund är däremot betydligt lägre jämfört med Göteborg i stort. Området hålls ihop med en smågatustruktur, där de tre gatorna Skomakaregården, Kronängen och Stallvägen samtliga är återvändsgator med utfart i Kongahällavägen. Dessa förbinds sinsemellan med stickgator utan genomfart samt gång- och cykelvägar. Sydväst om planområdet återfinns en mindre lekplats. Förutom delen i nordväst är de övriga grönområdena relativt svårtillgängliga, då vegetationen är svårforcerad. Nordväst om planområdet ligger ett större grönområde för friluftsliv och rekreation, som också innefattar Osbäckens dalgång. Trafik och parkering, tillgänglighet och service Gång- och cykeltrafik Längs Kongahällavägens västra sida finns en separat gång- och cykelbana av god standard. Mellan Skomakaregården och Kronängen finns kopplingar för gång och cykel. Biltrafik Planområdet nås från Kongahällavägen i och med de tre gatorna Stallvägen, Kronängen och Skomakaregården. Samtliga är återvändsgator, relativt sett smala som bitvis inte har mötesbredd. De huvudsakliga tillfartsvägarna till Björlanda är Kongahällavägen och Björlandavägen. Hastigheten på Kongahällavägen förbi programområdet är 50 km/h till och med Kronängen sett norrifrån, samt 70 km/h förbi Skomakaregården. Trafikmängden på Kongahällavägen mättes år 2011 till ca 6800 fordon per dygn. Prognoser visar att antalet fordon kommer att öka. Vägar inom planområdet sköts av vägföreningar. Parkering Parkering anordnas på kvartersmark inom respektive fastighet. Kollektivtrafik Planområdet ligger nära Skra Bro och har kollektivtrafik av god kvalitet. Skra Bro trafikeras av busslinjerna 22, 36 samt Svart Express. Buss 22 går från Björlanda småbåtshamn till Hjalmar Brantingsplatsen och buss 36 går mellan Skra Bro och Säve flygplats. Svart Express går från Amhult Resecentrum till Ljungkullen. Svart Express stannar även vid en hållplats på Kongahällavägen vid Kronängen, precis i anslutning Göteborgs Stad, Planhandling 13 (33) till planområdet. På lång sikt kan det finnas behov av att bredda Kongahällavägen med ett busskörfält. Detta för att kunna försörja ytterligare utbyggnadsområden med god kollektivtrafik. Service Vid Skra bro, 500 m norr om planområdet, finns en liten servicebutik och en fiskbod. Närmaste sällanköpshandel finns vid Torslanda Torg, Amhult och på Backaplan. Vid Skra bro ligger Trulsegårdsskolan(årskurserna 6-9) samt en förskola/skola(F-3). Närmaste skola med årskurserna 0 - 5 finns vid Björlandagården, ca 1 km norr om planområdet. Till Trulsegårdsskolan hör även bibliotek och idrottshall. Teknik Befintligt VA-ledningssystem utgörs i huvudsak av privata ledningar i gemensamhetsanläggning. Den befintliga avrinningen i området sker via diken och markförlagda ledningar med Osbäcken som slutlig recipient för dagvattnet. Stora delar dagvattnet från befintligt bebyggelse i Kronängen avleds från området via befintligt dike som är en samfällighet (Kvissljungeby s:18). Transformatorstation finns norr om området som bedöms kunna försörja tänkt exploatering. Större elledningssystem finns utefter Kongahällavägen. Störningar Luftkvalitet De beräkningar av kvävedioxidhalten i Göteborg som gjorts avser 2013. Kvävedioxidhalten har beräknats över en stor del av Göteborgs stads yta och presenteras som färglagda skikt på en stadskarta (se bild nedan). Halterna av kvävedioxid har studerats som årsmedelvärde, som 98-percentilen av dygnsmedelvärdet och som 98-percentilen av timmedelvärdet. Här presenteras dygnsvärdet. Det går genom att titta på spridningsbilderna att jämföra de uppskattade kvävedioxidhalterna med miljökvalitetsnormerna för utomhusluft (SFS 2001:527). Röda områden på kartan motsvarar platser där miljökvalitetsnormen överskrids. Den övre och den nedre utvärderingströskeln markeras i kartan med orange respektive gul färg. Färgerna är återgivna med en delvis glidande skala. Beräknade kvävedioxidhalt. Miljöförvaltningen. Göteborgs Stad, Planhandling 14 (33) Området ligger inom zonen för låga luftmiljöföroreningar och bedöms inte överskrida ställda riktvärden. Buller Planområdet är utsatt för bullerstörning i form av trafikbuller från Kongahällavägen. Utifrån gjorda bullerberäkningar riskerar riktvärdena gällande ekvivalenta värden vid fasad att överskridas(se bilaga). Planområdet ligger inom område för visst flygbuller från Säve flygplats, men inte inom några bullerzoner som skulle rendera i restriktioner. Nyligen togs beslut om att lägga ner Säve flygplats vilket innebär att flygbullret försvinner helt på sikt. Industri Norr om och i direkt anslutning till planområdet ligger en tidigare plastfabrik som relativt nyligen är nedlagd. Den tidigare fabriken bedöms dock inte utgöra någon risk för närboende. Strax söder om denna, i direkt närhet till planområdet finns gällande detaljplan som tillåter ej störande industri. Göteborgs Stad, Planhandling 15 (33) Detaljplanens innebörd och genomförande Detaljplanen medger uppförande av 30 – 50 enfamiljs- och mindre flerfamiljsbostäder inom del av fastigheterna Kvistljungeby 1:5, 2:172 och 2:8, öster om Kongahällavägen. Planen medger en byggrätt om maximalt 4.700 kvadratmeter byggnadsarea. Planen innebär en komplettering till befintlig bebyggelsestruktur och hänsyn har tagits till bland annat befintlig bebyggelsekaraktär, landskapsbild och möjlighet att lösa trafik- och tillgänglighetsfrågorna. Planområdet saknar idag gällande detaljplan men omfattas för delar av området av flertalet avstyckningsplaner. Planområdet kategoriseras i översiktsplanen som bebyggelseområde vilket medger en möjlig komplettering med bostäder, arbetsplatser, service, rekreation och kultur. Förslaget strider således inte mot översiktsplanen. Detaljplanen föreslås ha enskilt huvudmannaskap. Det innebär att fastighetsägarna inom planområdet är ansvariga för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Fastighetsägarna, även kallade exploatörerna, ansvarar för utbyggnad av kvartersmark. Avtal om genomförande av detaljplanen kan komma att tecknas med exploatörerna. Bebyggelse Detaljplanen medger en byggrätt om totalt 4.700 kvadratmeter byggnadsarea. Avsikten är att ge möjligheten till uppförande av 30 – 50 bostäder. I det nordvästra delområdet föreslås 7 friliggande enbostadshus i 1,5 plan. Planförslaget medger en byggnadshöjd med maximal höjd 4,5 m. Därutöver tillåts att tak med maximal lutning av 38º. Uppförande av uthus/garage ingår i den tillåtna byggnadsarean. För det nordöstra delområdet föreslås uppförande av enbostadshus eller mindre flerbostadshus med möjlighet till byggnad i upp till två plan. Planförslaget medger här en byggnadshöjd med maximal höjd 7,0 m. Därutöver tillåts att tak med maximal lutning av 30º. I det södra delområdet föreslås 6 friliggande villor i 1,5 plan. Planförslaget medger en byggnadshöjd med maximal höjd 4,5 m. Därutöver tillåts att tak med maximal lutning av 38º. Ambitionen är att byggnaderna ska uppföras enligt de riktlinjer som finns i stadens program för miljöanpassat byggande. Göteborgs Stad, Planhandling 16 (33) Förslag till tänkt bebyggelse. Illustrationsritning, stadsbyggnadskontoret. Trafik och parkering Planområdet nås från Kongahällavägen i och med de tre gatorna Stallvägen, Kronängen och Skomakaregården. Samtliga är idag återvändsgator, relativt sett smala som bitvis inte har mötesbredd. Angöringen till området föreslås även fortsättningsvis ske via de tre gatorna. Området föreslås kopplas ihop i nord-sydlig riktning, genom att medge anläggande av gång- och cykelväg för att möjliggöra säker passage för oskyddade trafikanter. Genomfart mellan Kronängen och Skomakaregården föreslås också tillåta biltrafik. De huvudsakliga tillfartsvägarna till Björlanda är Kongahällavägen och Björlandavägen. Hastigheten på Kongahällavägen förbi programområdet är 50 km/h till och med Kronängen sett norrifrån, samt 70 km/h förbi Skomakaregården Trafikmängden på Kongahällavägen mättes år 2011 till ca 6800 fordon per dygn. Kongahällavägen är en kommunal huvudgata med en viktig funktion i bil-, kollektivtrafik- och utryckningsnätet. Längs vägen finns också gång och cykelstråk i det övergripande cykelnätet. De många anspråken från olika trafikanter leder till svåra intresseavvägningar. Vägen är tidvis hårt belastad med framkomlighetsproblem och fördröjningar som följd. Trafikkontoret har nyligen genomfört en översyn av Kongahällavägen ur ett trafiksäkerhets- och barnperspektiv. I denna studie uppmärksammades fyra problematiska korsningar av vilka tre nu har åtgärdats, Kongahällavägen/Gatugårdsvägen, Kongahällavägen/Skogens gård, Kongahällavägen/Gamla Lillebyvägen. Göteborgs Stad, Planhandling 17 (33) Trafikkontoret beräknar att Stallvägen försörjer ca 55 bostadslägenheter och någon verksamhet. Detta skulle innebära att dagens bebyggelse ger upphov till ca 300 fordonsrörelser per dygn på Stallvägen. Möjligen något mer pga områdets relativa perifera läge i förhållande till handel och områden för fritidsändamål . Tillkommande bebyggelse med 30-50 nya bostäder uppskattar trafikkontoret ge totalt för de tre gatorna Skomakaregården, Kronängen och Stallvägen upphov till ytterligare upp mot 200 fordonsrörelser. Trafikkontorets bedömning är att detta ökade flöde inte kan anses innebära större olägenheter för närboende, men för genomförandet av planen bedöms att den första delen av Stallvägen, från Kongahällavägen fram till planområdets anslutning, bör breddas. Breddning görs i den mån Stallvägens fastighet tillåter det ur utrymmessynpunkt, vilket avser genomföras genom att exploatör tillsammans med vägsamfällighet får till stånd en lämplig lösning. För påverkan på det övergripande vägnätet bedömer Trafikkontoret att 25 % stannar lokalt i stadsdelen och inte belastar det statliga vägnätet. I övrigt bedöms att huvuddelen, 50% eller motsvarande 100 fordonsrörelser per dygn, väljer att köra norrut via Björlandavägen. Återstående 25%, eller 50 fordonsrörelser per dygn, belastar Torslandavägen (väg 155). Jämförelsevis hade Björlandavägen 8600 fordon per årsmedelsvardagsdygn 2013 öst Kongahällavägen, samt Torslandavägen 28000 fordon per årsmedelvardagsdygn 2012 väst Bulyckevägen. Det relativa tillskottet av exploateringen anses därför mycket begränsat. Vid en eventuell framtida tillkomst av förskola i anslutning till planområdet bedöms ytterligare rörelser uppstå. Trafikkontorets uppskattningen är att dessa enbart påverkar den lokala gatustrukturen av mindre grad och inte det övergripande vägnätet över huvud taget. Trafikverket driver nu arbetet med vägplan för Hisingsleden vilken har stor betydelse för trafikförsörjningen av västra Hisingsleden. Vägplanen bedöms vara klar 2016 med en preliminär byggstart 2017. Projektet innebär bland annat utbyggnad av en planskild korsning vid Hisingsleden/Björlandavägen. Planskildheten leder till bättre framkomlighet och trafiksäkerhet på båda vägarna. Trafikkontoret har Trafiknämndens uppgift att studera och ta fram en plan för en förbättrad trafikförsörjning av Torslanda. Man har tidigare studerat tre olika tvärförbindelser i östvästlig riktning – Låssbyförbindelsen i norr, Älvegårdsförbindelsen längre söderut och längst söder ut Domarringsförbindelsen. Arbetet nu inriktas på att jämföra alternativen och en rapport bedöms vara klar till hösten. Dessförinnan ska ett dialogprojekt och workshops ha genomförts där allmänheten och berörda aktörer ska få komma till tals. Gator, GC-vägar I nordsydlig riktning föreslår planen en lokalgata som allmän plats, där hinder till genomfart för biltrafik men med passage för gång-, cykel- och mopedtrafik. Övriga gator utförs som gator på kvartersmark, dvs genom upprättande av gemensamhetsytor och ingå i vägföreningsförvaltning. För sammanbindande gator inom planen föreslås dessa utföras med trottoar utefter de nya bostäderna. Göteborgs Stad, Planhandling 18 (33) Koppling med gång- och cykelvägar görs till det befintliga gång- och cykelstråken i samband med gestaltning i genomförandeskedet. En ny gångväg föreslås i planen mellan den nya lokalgatan och Kongahällavägen, i höjd med befintlig busshållplats. Gångvägen utförs som allmän plats Gågata i planen. Parkering/cykelparkering Platser för bilparkering och cykelparkering inom planområdet löses på kvartersmark. Tillgänglighet och service Tillgängligheten till kollektivtrafik är god med direkt anslutning till buss vid Kongahällavägen. Genom nya gång- och cykelstråk till Kongahällavägen kan tillgängligheten sägas öka genom planens genomförande. Planen innehåller ingen kommersiell service. Friytor Inom kvartersmark är det önskvärt med utförande av ny lekplats. I övrigt föreslås inga allmänna friytor. Naturmiljö För den nya planen är det i huvudsak befintlig naturmiljö som tas i anspråk. Ingen yta reserveras för naturmiljö. Viss del naturmiljö kan komma att kvarstå inom den del kvartersmarken som inte tillåter bebyggelse. Sociala aspekter Planen medger ny bebyggelse i en- och mindre flerbostadshus, vilket skapar förutsättningar för en mer blandad bebyggelse än vad området har idag. Detta kan i sin tur skapa förutsättningar för större variation i målgrupper för boende. Nya gator och stråk innebär också möjlighet till ökad trygghet i närmiljön. I samband med planarbetet har social konsekvensanalys och barnkonsekvensanalys genomförts i samarbete med berörda förvaltningar, där resultatet har inarbetats i handlingarna. Se kapitel Konsekvenser nedan. Teknisk försörjning Dagvatten För kommunen gäller generellt att dagvatten skall i första hand tas om hand på kvartersmark. En dagvattenutredning, Ramböll 2015 05 25 (se bilaga), har tagits fram för att belysa dagvattenfrågorna och föreslå ev åtgärder. Med utgångspunkt från kända förutsättningar föreslås i utredningen att dagvatten från planområdet fördröjs så tidigt i systemet som möjligt. Genom att fördröja dagvatten Göteborgs Stad, Planhandling 19 (33) från takytor innanför varje fastighetsgräns minskar risken att hårt belastade recipienter översvämmas och att omkringliggande bebyggelse skadas. Fördröjning inom varje fastighet är möjlig, 10 mm enligt Kretslopp och Vattens krav, och minskar också belastningen på det kommunala nätet med sänkta kostnader för anläggning/drift som följd. Vatten från kvartersmark kan och bör så långt det är möjligt fördröjas i öppna system, t.ex. diken för att ge så god reningseffekt som möjligt och för att skapa ett trivsamt område med dagvatten som ett naturligt inslag i området. Utredningen föreslår att dagvatten fördröjs med dagvattenkassetter inom fastighet och öppna dikessystem och öppna fördörjningsvolymer inom kvartersmark, vilket gör att krav på enklare rening, enligt ”Vatten så klart – Vattenplan för Göteborg” uppfylls. Utredningen visar att vid extrem nederbörd (100-års regn, 5 minuters varaktighet) kommer fördröjningsbehovet att öka speciellt för det östra delområdet dels på grund av dess storlek och dels på grund av möjligt utflöde i anslutningspunkt ut från planområdet. Med tanke på detta är de fastigheter som planeras för de lägst liggande delarna av det östra området extra viktiga att placera rätt, avseende höjd och läge. Utredningen pekar på behov av ett ca 500 m2 stort område för fördröjning vid extrem nederbörd, vilket också bedöms kunna inrymmas i kvartersmarken. Avrinningsområden för dagvatten. Ramböll 2015. En utredning av Vectura 2013, samt Kretslopp och Vatten 2012, visar att det samfällighetsdike, Kvissljungeby s:18, som är recipient för dagvatten inom Kronängen har kapacitet för att klara ställda krav på dagvattenhantering. Avrinning Göteborgs Stad, Planhandling 20 (33) sker också via den 400mm ledning som är planerad av Kretslopp och Vatten längs Kronängen 17 -25. Utredningen slår således fast att det är möjligt att lösa dagvattenhanteringen inom planområdet. För att säkerställa ett gott genomförande är det viktigt att följande punkter tas hänsyn till vid projektering av området: Att plats för fördröjning inom fastigheter skapas enligt utredningen för att uppfylla kraven från Kretslopps och vatten, dvs 10 mm. Att en yta på ca 500 m2 skapas för fördröjningsvolym vid extrem nederbörd inom det östra delområdet i det lägst liggande nordöstra hörnet där anslutning till den befintliga trumman vid Kongahällavägen kan ske. Detta gäller för ett antaget vattendjup av fördröjningsvolymen på ca 0,5 m samt släntlutningar 1:6. För att möjliggöra ett fall för ytlig avrinning vid extrem nederbörd från fastigheter samt att fördröjningsvolymen kräver ett vattendjup på 0,5 m, bör de lägst liggande fastigheterna i östra området inte ligga lägre än 1,5m över vattengången i trumman under Kongahällavägen. Att fördröjningsvolm vid extrem nederbörd bör även skapas för det västra delområdet före anslutning till den av Kretslopp och vatten, planerade 400 ledningen. Ytbehov för sådan fördröjning är ca 80 m2 med släntlutning 1:6. Att höjdsättning och projektering av mark och gata sker med avseende på dagvattenhantering, samt med hänsyn till grundvattennivåer och geoteknik. Vatten och avlopp Ledningsutbyggnad Allmänna va-ledningar finns utbyggda i omgivande gator. Plangenomförandet medför ytterligare ledningsutbyggnad om ca 400 m. Ledningskarta. Kretslopp och vatten, Göteborgs Stad. Nya ledningssträckor kommer till största del att förläggas i allmän platsmark och ledningsrätt krävs därför inte. Befintliga ledningar samt tillkommande ledningar som hamnar inom kvartersmark förläggs i sk u-område. Göteborgs Stad, Planhandling 21 (33) Dricksvatten Alternativsystem för brandvatten tillämpas i området. Brandpost med erforderlig brandvattenkapacitet finns placerad vid Skra Bro, ca 300 m norr om planområdet. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån + 49 m. I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren. Spillvatten Avloppsnätet inom kvartersmark skall utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Spillvattenanslutning kan ske till befintligt och tillkommande allmänt ledningsnät. Kapaciteten i befintligt ledningsnät bedöms vara tillräcklig för tillkommande behov. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Kretslopp och vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. El och tele Transformatorstation finns norr om området som bedöms kunna försörja tänkt exploatering. Större befintliga ledningar finns utefter Kongahällavägen. Berörs dessa av exploateringen är det en fråga för exploatören att bekosta. Enligt gällande samlingskarta bedöms de ligga utanför planområdet. Beställning av utsättning respektive undanflyttning av ledningar ska ske till Göteborg Energi Nät AB i god tid innan arbetena ska påbörjas. Vid utförande av arbeten i närheten av Göteborg Energi Nät AB:s anläggningar ska bestämmelser för markarbeten vid elkablar följas. Vissa teleledningar finns inom området, vars lägen går att utläsa ur Skanovas kartutdrag nedan. Dessa kommer i förslaget att ligga på allmän platsmark, elternativt inom så kallat u-område för kvartersmark. Mindre ledningar, för t ex enskild anslutning kan behöva flyttas, vilket exploatören ansvarar för och bekostar. Ledningskarta tele. Skanova. Göteborgs Stad, Planhandling 22 (33) Värme Utbyggt fjärrvärmesystem finns inte i området. Andra energisystem förutsätts gälla för den nya bebyggelsen. Här är det önskvärt att man i linje med stadens miljömål om utsläpp och energianvändning premierar ett hållbart byggande med klimatanpassade system. Avfall Avfallshämtning föreslås ske genom den kommunala hanteringen och med för fastigheterna egna kärl. Utformning och placering av eventuella gemensamma avfallssorteringskärl hanteras i genomförandeskedet och följer Göteborg stads riktlinjer för avfallshantering i tidskriften ”Gör rum för miljön”. För den västra delen av de nya bostäderna föreslås här kärl placeras vid Stallvägen. För den östra delen föreslås gemensamma avfalls- och återvinningsplats utefter lokalgatan, alternativt vid bostäderna, men då krävs vändplatser för kvartersgatorna. Fastigheter utefter lokalgatan kan ha sina kärl utefter denna. Då lokalagatorna inte tillåter genomfart vid Kronängen medger planen möjlighet till backvändning av renhållningsfordon vid Kronängen. Närmaste återvinningsplats finns vid Skra bro/Linas Lycka, strax norr om planomfrådet. Övriga åtgärder Geotekniska åtgärder En geoteknisk utredning har utförts av konsultföretaget Tellstedt, daterad 2014 03 07. Av utredningen framgår att stabilitetsförhållanden är tillfredställande. Inom områden med lös lera kommer hus att behöva grundläggas på stödpålar med fribärande betongplatta. Vid mindre jorddjup kan plintgrundläggning användas. I det västra delområdet finns relativt tunna jordlager vilket gör att grundläggning kan ske på platta efter urschaktning och uppfyllnad med packad friktionsjord. Berg förekommer i området vilket gör att bergsschakt kan komma att erfordras. Inom bergsområdena kommer bergsschakt att behöva utföras. Vid sprängning för grundläggning av husen skall undersprängning med 0,5 meter ske för att erhålla en tillräckligt flexibel konstruktion. Friktionsmaterial som används för uppfyllnad under bostadshus skall vara radonkontrollerat. Vid uppfyllning av marken över förkonsolideringstrycket kommer stora sättningar att utbildas över långtid. Med hänsyn tagen till krypsättningar bedöms marken i det östra delområdet (norra delen) kunna uppfyllas med 0,5 meter tungt material utan att större sättningar uppkommer. Markmiljö Inom området finns inga områden som bedöms försvåra genomförandet av detaljplanen med avseende på markmiljö. Utifrån genomförd markteknisk och geoteknisk utredning finns inget som tyder på att någon form av marksanering ska vara nödvändig. I områdets nordöstra del kan emellertid det vara lämpligt att göra en ytterligare undersökning i samband med exploatering. Göteborgs Stad, Planhandling 23 (33) Arkeologi Under oktober 2013 genomfördes en arkeologisk utredning, se bilaga. Inom området finns sedan tidigare två kända fornlämningar, Bj306 respektive Bj458. Utredningsarbetet är beskrivet under punkten ”Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse” enligt ovan. För det västliga delområdet konstaterar utredningen att en vidareundersökning fordras av de påträffade arkeologiska lämningarna om hela fastigheten tas i bruk för exploatering. I den södra delen av planområdet, på fastigheten Kvisljungeby 2:172 företogs en förundersökning av fornlämning Björlanda 458. På västra delen av fastigheten påträffades en del av en järnåldersboplats med kulturlager som fordrar vidareundersökning innan denna del av fastigheten kan tas i bruk för exploatering. För den övriga delen av planområdet påträffades inga fornlämningar inom utredningsområdet, varför det bedöms inte föreligga hinder att ta detta i bruk för avsedd exploatering. Planen innehåller planbestämmelser beträffande undersökningsplikt för fornlämningar innan marken får tas i bruk för exploatering. Detta görs genom en administrativ bestämmelse samt utmärkning på kartan med administrativa gränser. Luft och buller För den kommande exploateringen bedöms det inte föreligga några hinder avseende luftkvalitet. De beräkningar av kvävedioxidhalten i Göteborg som gjorts visar på låga halter. Se avsnitt ”Störningar” enligt ovan. Bullervärdesberäkning för föreslagen ny bebyggelse. Stadsbyggnadskontoret 2013 Göteborgs Stad, Planhandling 24 (33) Planområdet är utsatt för bullerstörning i form av trafikbuller från Kongahällavägen. Utifrån gjorda bullerberäkningar riskerar riktvärdena gällande ekvivalenta värden vid fasad att överskridas(se bilaga). För delar av planområdet, utmed Kongahällavägen föreslås bullerdämpande åtgärder, där planen tillåter uppförande av bullerskärmar på upp till 2,6 meters höjd, vilket skulle innebära att ställda riktvärden klaras. Beräkningar har utgått från 7600 fordon/dygn, varav tung trafik 7 %. I södra delen av planområdet tillåts byggnadshöjd på max 4,5 meter, vilket motsvarar en bostad i ett plan. Med placering av byggnader enligt föreslaget bedöms bullernivåer vid fasad uppfylla ställda riktlinjer. Minst en uteplats bedöms också klara ställda riktvärden för uteplatsmiljö. Krav på ekvivalenta bullernivåer vid fasad och uteplats regleras i planbestämmelser. Säkerställande av bullernivåer utefter gällande riktlinjer bevakas i bygglovsskedet. Kompensationsåtgärd Göteborgs kommun ska enligt beslut i kommunfullmäktige arbeta med kompensationsåtgärder för att säkerställa göteborgarnas tillgång till värdefulla naturoch rekreationsområden. Kompensationsåtgärder innebär att natur- och rekreationsvärden som går förlorade genom exploatering ersätts genom åtgärder i närområdet i första hand. Dessa åtaganden är frivilliga åtgärder som kommunen eller exploatören åtar sig utöver vad som krävs enligt miljöbalken. En utvärdering av behovet av kompensationsåtgärder har gjorts i samråd med berörda kommunala förvaltningar. Här har man kommit fram till att behov av kompensationsåtgärder inte föreligger. Fastighetsindelning Detaljplanen medger en flexibel indelning och möjliggör att dela de befintliga exploateringsfastigheterna i fastigheter för grupphusbebyggelse eller enskilda bostadsfastigheter. (Se även kapitel Fastighetsrättsliga frågor). U-områden framgår av plankartan. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Detaljplanen föreskriver så kallat enskilt huvudmannaskap. Omgivande struktur och planförhållanden gör att staden anser det lämpligt med enskilt huvudmannaskap i denna detaljplan. Det innebär att fastighetsägarna inom planområdet är ansvariga för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Omfattning av erforderliga gemensamhetsanläggningar framgår av avsnittet om fastighetsrättsliga frågor nedan. Anläggningar inom kvartersmark Exploatörerna skall ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom kvartersmark. Göteborgs Stad, Planhandling 25 (33) Anläggningar utanför planområdet För genomförandet av planen bedöms att den första delen av Stallvägen, fram till planområdets anslutning, bör breddas. Breddning avses genomföras genom att exploatör tillsammans med vägsamfällighet får till stånd en lämplig lösning. Drift och förvaltning Respektive fastighetsägare ansvarar för markområden och anläggningar inom kvartersmark. Fastighetsrättsliga frågor Mark ingående i allmän plats, inlösen Planen har enskilt huvudmannaskap vilket innebär att kommunen inte löser in allmän plats. Rådighet till de allmänna platserna sker genom bildande av gemensamhetsanläggning eller servitut. Fastighetsbildning Fastighetsbildning skall ske i enlighet med detaljplanen. Detaljplanen möjliggör att dela in de befintliga exploateringsfastigheterna i fastigheter för grupphusbebyggelse eller enskilda bostadsfastigheter. I vissa fall kan det krävas fastighetsbildning före beviljande av bygglov. Till exempel krävs avstyckning av den västra tillkommande tomten på Kvisljungeby 2:172 för att den ska vara lämplig. Gemensamhetsanläggningar För att trygga utfart för de nybildade fastigheterna kommer gemensamhetsanläggningar eller servitut bildas. De befintliga fastigheterna som använder de allmänna platserna i planen kan komma att ingå i en nybildad gemensamhetsanläggning för väg. De nybildade fastigheterna kommer behöva anslutas till någon av de befintliga gemensamhetsanläggningarna (Kvisljungeby ga:3, ga:7 och ga:12) för väg som finns inom området. Ska utformning eller omfattning av de befintliga gemensamhetsanläggningarna ändras krävs det att de omprövas. För att kunna avstycka den västra tillkommande tomten på Kvisljungeby 2:172 krävs det att utfarten är tryggad. I dagsläget ingår fastigheten i gemensamhetsanläggning Kvisljungeby ga:34 för väg. Gemensamhetsanläggningen bildades 2009-11-13 med en genomförandetid på 5 år. Om anläggningen inte är utförd inom den tiden förfaller beslutet och ny rättighet måste skapas. För att kunna använda den i planen tänkta utfarten krävs det att man bildar en rättighet på Kvisljungeby 2:28 eller överför marken genom fastighetsreglering. Göteborgs Stad, Planhandling 26 (33) Servitut Det finns äldre utfartservitut i området som eventuellt kommer behöva upphävas. Utfart för förmånsfastigheterna sker via gemensamhetsanläggningar, därför är servituten onödiga. Ledningsrätt De delar av befintliga allmänna ledningsområden som hamnar inom u-område på kvartersmark till följd av den nya detaljplanen ska säkerställas med ledningsrätt, till förmån för respektive ledningsägare. Ansökan om lantmäteriförrättning Respektive ledningsägare ansvarar för ansökan om lantmäteriförrättning avseende ny ledningsrätt. Exploatörerna ansöker om och bekostar lantmäteriförrättning för övriga åtgärder. Fastighetsrättsliga konsekvenser Delar av fastigheter kan komma att upplåtas för gemensamhetsanläggningar eller rättigheter. Befintliga gemensamhetsanläggningar kan komma att omprövas. Kvisljungeby 1:5, Kvisljungeby 2:8 och Kvisljungeby 2:172 Fastigheterna Kvisljungeby 1:5, Kvisljungeby 2:8 och Kvisljungeby 2:172 avstår mark för allmän plats som ingår i detaljplanen. Kvisljungeby 2:28 En del av fastigheten Kvisljungeby 2:28 ingår i detaljplanen som kvartersmark för bostäder med syftet att kunna lösa infart till den västra tillkommande tomten på Kvisljungeby 2:172. Antingen kan rättighet bildas på Kvisljungeby 2:28 eller så överförs marken genom fastighetsreglering till Kvisljungeby 2:172. Avtal Avtal mellan kommun och exploatör Avtal om genomförande av detaljplanen kan komma att tecknas mellan kommunen och exploatörerna, t.ex. gällande lösningar för dagvattenhantering. Avtal mellan exploatörer och övriga fastighetsägare Avtal kan komma att tecknas avseende anslutning till befintliga gemensamhetsanläggningar för väg. Innan detaljplanen antas ska avtal tecknas med Kvisljungeby ga:7 angående breddning av gata utanför detaljplanområdet, dvs breddning av Stallvägen fram till anslutning vid fastigheten Kvisljungeby 2:151. För att kunna använda den i planen tänkta utfarten på fastigheten Kvisljungeby 2:28 från den västra tillkommande tomten på Kvisljungeby 2:172 krävs det att utfarten är tryggad och avtal bör tecknas för detta innan detaljplanen antas. Göteborgs Stad, Planhandling 27 (33) Avtal mellan ledningsägare och exploatör Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med kommunen/exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Vid omläggning av ledningar bör avtal tecknas mellan ledningsägaren och exploatörerna för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande samt ledningsrätt. Dispenser och tillstånd Föreslagen exploatering berör två fornlämningar. Ingrepp i fornlämning kräver Länsstyrelsens tillstånd enligt 2 kap. KML. Länsstyrelsen ställer krav på att dessa fornlämningar ska undersökas/slutdokumenteras innan marken kan tas i anspråk för nytt ändamål. För genomförandet av en arkeologisk undersökning ska en ansökan inkomma i mycket god tid innan planerade markarbeten kan påbörjas samt att undersökningarna kan utföras först efter det att planen vunnit laga kraft. Tidplan Granskning: 2/3 kvartalet 2015 Antagande: 4 kvartalet 2015 Om planen inte överklagas fastställ den fem veckor efter antagande. Förväntad byggstart: 2 kvartalet 2016 Färdigställande: ca två år efter byggstart Genomförandetid Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen. Planens genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vunnit laga kraft. Göteborgs Stad, Planhandling 28 (33) Överväganden och konsekvenser Överväganden har gjorts mellan olika intressen: Avvägning har gjorts mellan samhällets behov av bostäder mot nyttjande av befintligt område för andra ändamål. Med exploateringen kommer en viss ökning av trafikrörelserna att ske i området. Med planens förslag att behålla de tre infarterna från Kongahällavägen bedöms påverkan från de ökade trafikrörelserna bli liten. För att avgränsa byggnaden från buller från Kongahällavägen medger planen att bullerskydd får anordnas. För tillkommande bebyggelse har planbestämmelser föreslagits så att den nya exploateringen ska inordna sig i redan befintlig byggd struktur. Hänsyn har tagits för avstånd till befintlig bebyggelse och bedömts acceptabelt. Kontorets bedömning är att exploateringen innebär en acceptabel komplettering av bostadsbeståndet i området. Nollalternativet Ett nollalternativ innebär att den planerade kompletteringen med ytterligare bostäder uteblir. Marken ligger kvar som obrukad naturmark. Sociala konsekvenser och barnperspektiv Sammanhållen stad Dagens bebyggelse utgörs uteslutande av småhusbebyggelse i varierande storlekar och en stor del av hushållen består av barnfamiljer. Samtidigt har stadsdelen en åldersstruktur som är över snittet i hela kommunen. En ny bebyggelse som delvis består av mindre flerbostadsbebyggelse, kan medverka till att minska segregation och öka blandningen i bebyggelsemönster. Den kan också öppna för möjligheten för redan boende i området till ett alternativ boende. Området hålls ihop med en smågatustruktur. Genom den nya bebyggelsen skapas nya kopplingar i nord-syd riktning och gör det enklare och tryggare att röra sig i området. Strukturen underlättar också för tillgängligheten till befintlig kollektivtrafik i Kongahällavägen. Tillgång till grönområden är viktigt ur ett folkhälsoperspektiv. Området som idag använts för rekreation är i första hand det västra området utefter Stallvägen. Här blir påverkan stor, då detta område exploateras. I nära anslutning till detaljplaneområdet finns emellertid stora grön- och rekreationsområden som även fortsättningsvis kommer att vara tillgängliga för de boende. Samspel Genom att området kompletteras med nya gator och stråk, underlättas möjligheten att röra sig i området och där igenom ökas möjligheten till möten. Det är viktigt att gator och stråk görs tydliga och väl upplysta för att skapa god trygghetsupplevelse, vilket i sin tur är viktigt ur ett jämlikhetsperspektiv. Göteborgs Stad, Planhandling 29 (33) Planområdet tar grön- och rekreationsytor i anspråk. Viss möjligheten till lek begränsas. Planen möjliggör uppförandet av en ny lekplats. Vardagsliv Planen ska underlätta säkra och bra stråk till kollektivtrafik, service och skola. Det är viktigt att en god boendemiljö skapas för de som skall nyttja tillkommande bebyggelse på kort och lång sikt. Planen innebär dessutom en ökad möjlighet till tillgänglighetsanpassade bostäder vilket innebär att boende med nedsatt rörelseförmåga ges möjlighet att bo kvar i området. Identitet Områdets identitet kan komma att ändras då nya byggnader tillförs. Då området idag är ett relativt homogent villaområde bör det beaktas att negativa reaktioner från närboende kan uppstå när de nya bostäderna tillkommer. Samtidigt kan den nya bebyggelsen stärka områdets identitet som helhet då olika delområden kopplas samman. Hälsa och säkerhet De nya gatorna som tillförs kan förses med trottoar och göras mer trafiksäkra än de befintliga. Ytterligare gångstråk samt ny förbindelse mellan den nya lokalgatan och Konghällavägens busshållplats gör att barn och vuxna kommer att kunna röra sig enklare och tryggare i området. Biltrafik föreslås tillåtas på de gåendes villkor. Miljökonsekvenser Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 § förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. MKB/Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap. 34 § och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 § för aktuell detaljplan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap. 34 §, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Göteborgs Stad, Planhandling 30 (33) Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: • Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28 §. • Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen (1998:905) 3 § och bilaga 3. • Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. • Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. • Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. • Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. • Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan, varför en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. I detaljplanen redovisas emellertid frågor specifikt gällande buller, dagvatten, geoteknik etc. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 2014 03 07. Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Miljömål En avstämning har gjorts mot stadens lokala miljökvalitetsmål. Hur planen överensstämmer med dem redovisas nedan i korthet. Ett flertal av stadens miljömål, exempelvis ”Bara naturlig försurning”,” Ingen övergödning” och ”giftfri miljö”, kan anses inte påverkas av planen och kommenteras därför inte. Gällande begränsad klimatpåverkan kan ambitionen att byggnader ska uppföras enligt de riktlinjer som finns i stadens program för miljöanpassat byggande, ha en positiv inverka på målet. Delar av planen innebär att grönytor med busk- och trädvegetation försvinner, men den genomförda naturinventeringen visar att dessa inte omfattar större naturvärden. Då stora grönområden finns utanför planen, omöjliggörs inte förutsättningar för ett rikt djur- och växtliv i området. Planförslaget innebär att ett antal nya bostäder tillkommer inom området, vilket sannolikt kommer att ge en viss ökning av antal fordonsrörelser lokalt som kan påverka stadens mål om frisk luft. Planen ligger inom område med närhet till kollektivtrafik, vilket kan minska planens påverkan på stadens mål med säkerställande. Tillkommande bostäder innebär bättre förutsättningar för en utbyggd kollektivtrafik. Göteborgs Stad, Planhandling 31 (33) Planen överensstämmer med ÖP vilket är en parameter för god bebyggd miljö. Nya moderna bostäder utgör bra förutsättningar för god innemiljö och hållbara system för t ex avfall och energi. Planen föreskriver omhändertagande av dagvatten, vilket kan vara positivt för grundvatten, levande sjöar och vattendrag. Delar av planen innebär att ytor med busk- och trädvegetation försvinner vilket kan påverka stadens mål om levande skogar. Den genomförda naturinventeringen visar att dessa inte omfattar större naturvärden. Då stora grönområden finns i utanför planen, omöjliggörs inte förutsättningar för målet med levande skogar. Naturmiljö Planen innebär att ett område med ädellövskog, samt vissa ytor med igenvuxen tidigare åkermark tas i bruk för exploatering. Övriga ytor utgörs idag av öppen mark med vall. I den naturinventering över planområdet som gjordes 2013 konstateras att den del av planområdet som bedöms ha naturvärde, är den nordvästra delen, som ges klass 3 (lägsta klassen). Området är kraftigt påverkat av dumpning av trädgårdsavfall. Ingen förekomst av objekt med generellt biotopskydd finns inom planorådet. Naturvärdena som försvinner i och med planens genomförande bedöms ha mindre värde, varför konsekvenserna gällande naturmiljön bedöms som låga. Kulturmiljö Inom planområdet finns kända fornlämningar och vid den utförda arkeologiska utredningen påträffades ytterligare lämningar i anslutning till dessa. Länsstyrelsen bedömer att när planen vunnit laga kraft ska dessa lämningar utredas ytterligare och ev. slutundersökas innan exploatering kan påbörjas. Kulturmiljön i övrigt bedöms inte påverkas av detaljplanen. Påverkan på luft Planförslaget innebär att ett antal nya bostäder tillkommer inom området, vilket sannolikt kommer att ge en ökning av antal fordonsrörelser, vilket i sin tur kan komma att innebära ökade utsläpp. Med hänsyn till mängden fordon bedöms ändå påverkan som liten. Påverkan på vatten I den genomförda dagvattenutredningen föreslås dagvattnet att omhändertas så tidigt i systemet som möjligt. I det förslag som redovisas bedöms inte exploateringen innebära ytterligare belastning på omgivande system. Göteborgs Stad, Planhandling 32 (33) Ekonomiska konsekvenser av detaljplan Kommunens investeringsekonomi Varken Fastighetsnämnden, Trafiknämnden eller Park- och Naturnämnden bedöms få några utgifter för detaljplanen. Kretslopp och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter samt utgifter för utbyggnad av va-nätet och upprättande av förbindelsepunkter utmed befintligt ledningsnät. Kommunens drifts- och förvaltningsekonomi Kretslopp och vattennämnden får intäkter från brukningstaxan samt kostnader för ränta och avskrivningar samt driften av allmän va-anläggning. I övrigt bedöms inte planen medföra några förändringar beträffande drift- och förvaltningskostnader för kommunen. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatörerna bekostar samtliga åtgärder inom den egna kvartersmarken, inklusive bullerdämpande åtgärder. Övriga kostnader för exploatörerna består bland annat av plan- och förrättningskostnader, kostnader för utredningar, för åtgärder på befintlig gata utanför planområdet, för utbyggnad av allmän plats, samt för dagvattenhantering. Exploatörerna får även utgifter för bland annat anslutning av va, el och tele. Eventuellt kan kostnader för ledningsflytt uppkomma. Exploatörerna får en inkomst i samband med försäljningen av de bostäder som skall byggas inom planområdet. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare De befintliga fastigheter som kommer anslutas till de nya gemensamhetsanläggningarna kan komma att få kostnader för dessa. Överrensstämmelse med översiktsplanen Förslaget överensstämmer med kommunens översiktsplan. För Stadsbyggnadskontoret Peter Elofsson Planchef Sirpa Ruuskanen Johansson Konsultsamordnare Johan Henrikson Planarkitekt/Tengbom För Fastighetskontoret Annika Wingfors Distriktschef Göteborgs Stad, Planhandling Hanna Andersson Exploateringsingenjör 33 (33)
© Copyright 2024