1. No category

Tobienborg – sentrumsområde - detaljregulering
Plan nr. 1323
Planbeskrivelse
Dato: 13.05.15
Revidert 02.07.15
C:\Docserver\b43977d0-f1a5-4069-bfbc-52a1dd0cf963\Working\686a9ae4-5158-4221-90f3cc2083b6da88\15784882_1_0.DOCX
Side 1 av 27
INNHOLD
1
BAKGRUNN .................................................................................................................................................. 4
2
BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET ........................................................... 5
3
2.1
PLANOMRÅDETS BELIGGENHET ...........................................................................................................................5
2.2
BEBYGGELSESSTRUKTUR OG SOL-/SKYGGEFORHOLD .......................................................................................5
2.3
GRØNN INFRASTRUKTUR .......................................................................................................................................5
2.4
KULTURMINNER OG FORNMINNER.......................................................................................................................6
2.5
SAMFERDSEL OG TRAFIKK .....................................................................................................................................6
2.6
SOSIAL INFRASTRUKTUR........................................................................................................................................6
2.7
FORHOLD FOR BARN OG UNGE ..............................................................................................................................7
2.8
TEKNISK INFRASTRUKTUR ....................................................................................................................................9
2.9
PLANSTATUS ............................................................................................................................................................9
PLANFORSLAGET ................................................................................................................................... 12
3.1
HOVEDGREP .......................................................................................................................................................... 12
3.2
AREALBRUK .......................................................................................................................................................... 12
3.3
BEBYGGELSE, STRUKTUR OG TILTAK ................................................................................................................ 13
3.4
GRØNNSTRUKTUR ................................................................................................................................................ 15
3.5
SAMFERDSELSANLEGG/ TRAFIKK ..................................................................................................................... 16
3.6
TEKNISK INFRASTRUKTUR ................................................................................................................................. 16
3.7
VEINAVN ................................................................................................................................................................ 17
3.8
UNIVERSELL UTFORMING ................................................................................................................................... 17
3.9
BARN OG UNGES INTERESSER ............................................................................................................................ 17
3.10
RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE ................................................................................................................. 17
3.11
MILJØKONSEKVENSER ...................................................................................................................................... 18
3.12
NATURMANGFOLD ............................................................................................................................................ 18
3.13
KULTURMINNER ................................................................................................................................................ 18
3.14
FOLKEHELSE ...................................................................................................................................................... 19
3.15
LYD OG STØY ...................................................................................................................................................... 19
3.16
ANLEGGSFASEN ................................................................................................................................................. 20
3.17
KRIMINALITETSFOREBYGGING ........................................................................................................................ 20
3.18
FORURENSNING, ENERGIFORBRUK OG LUKT................................................................................................. 20
4
GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN ........ 22
5
PLANPROSESS OG MEDVIRKNING .................................................................................................... 23
5.1
OPPSTARTSMØTE ................................................................................................................................................. 23
5.2
VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID........................................................................................................... 23
5.2.1
Fylkesmannen i Vest-Agder- merknad datert 24.09.14 ..................................................................23
Side 2 av 27
5.2.2
Vest-Agder Fylkeskommune, Plan- og miljøseksjonen - merknad datert 03.10.14 ...........24
5.2.3
Johan Otto Weisser, Tobienborg gård - merknad datert 25.09.14 ............................................24
5.2.4
Sameiet Tryms vei 3-5-7 - merknad datert 24.09.14 .......................................................................24
5.2.5
Elevrådet Oddemarka Skole - merknad datert 26.09.14 ...............................................................25
5.2.6
Agder Energi AS - merknad datert 28.08.14 ........................................................................................25
5.2.7
Statens vegvesen - merknad datert 26.09.14 ......................................................................................25
5.2.8
Oppsummering av innkomne merknader .............................................................................................25
5.3
6
MEDVIRKNING ...................................................................................................................................................... 25
FORSLAGSSTILLERS VURDERING AV PLANFORSLAGET .......................................................... 26
Side 3 av 27
1
BAKGRUNN
Reguleringsplanen fremmes av SPISS Arkitektur & Plan AS på vegne av Kaspar Strømme AS .
Området er omfattet av kommuneplanens arealdel og er der regulert til senterområde. Dette
innebærer høyere tetthet, og en mer urban utforming av bebyggelsen. Dette begrunnes i områdets
sentrale beliggenhet og nærhet til metroaksen. Det er planens intensjon at det skal legges til rette for
en variert bruk av området til boliger, forretning og kontor. Gjeldende reguleringsplan for området
omfatter i tillegg til planområdet Tobienborg Gård og er i dag regulert til kombinert formål
bolig/forretning. Bakgrunnen for at denne planen ønskes endret er et ønske om økt utnyttelse, samt
en annen og bedre plassering og utforming av bebyggelsen på tomta enn i gjeldende reguleringsplan.
Planen vil fortsatt hjemle bolig, kontor, forretning og tjenesteyting gjennom at 1.etasje mot St Olavs vei
i bygningsmassen reguleres med en større etasjehøyde enn de øvrige etasjene.
Side 4 av 27
2
2.1
BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET
Planområdets beliggenhet
Planområdet ligger på Oddemarka og er nærmeste nabo til den verneverdige Tobienborg Gård, i
bydelen Lund i Kristiansand kommune. Planområdet avgrenses i vest av St.Olavs vei, i nord av allèen
til Tobienborg gård, i sør av Sleipners vei og i øst av Tobienborg gård.
Eiendommen grenser inntil Tobienborg
gård, som er en verneverdig gård i
såkalt sveitserstil.
2.2
Bebyggelsesstruktur og sol/skyggeforhold
Selve planområdet er i dag bebygget
med plantemarkedet Plantasjen, som i
hovedsak er et enkelt stål- og
glassbygg. Dette bygget er forutsatt
fjernet. Områdets svært varierende
byggeskikk mhp volumer, materialer og
takformer er et utfordrende
utgangspunkt for utforming av en god
bebyggelsesstruktur i
Tobienborgområdet. På vestsiden ligger
høyblokkene i Kjempegravane. Denne
bebyggelsen har en klar arkitektonisk
ide som spiller på vekslingen mellom lave rekkehus og høyblokkene som kontrasterer den lave
bebyggelsen på en gjennomtenkt måte. Gjennom årene har denne ideen blitt mindre klar, og ikke alle
elementer i planen er gjennomført. Ny bebyggelse har ikke konsekvent forholdt seg til den
opprinnelige tankegangen. For øvrig består omkringliggende bebyggelse av lavblokker, eneboliger og
småhus i rekke. Oddemarka Skole utgjør et spesialisert bygningsvolum og preger områdets
bebyggelsesstruktur. På østsiden av Tobienborg gård er det etablert nye boliger i lavblokk som i noen
grad tar opp i seg takformer og volumer i området.
Solforholdene er gode, men høyblokkene kaster relativt store slagskygger ved lav sol. Sol/skyggestudier som viser interne solforhold og virkningen på omkringliggende bebyggelse blir viktig i
den videre planprosessen.
2.3
Grønn infrastruktur
Vegetasjonen i området er preget av at arealet i lang tid har vært nedbygget. Byggegrunnen antas å
bestå av løsmasser (sand) som ikke er spesielt problematiske som byggegrunn. Geolog har befart
tilgrensende arealer og avgitt en uttalelse som konkluderer med at det ikke er problematiske
geotekniske forhold i grunnen.
Side 5 av 27
Allèen til Tobienborg gård er vernet, og en rapport om allèens tilstand tilsier at den trenger intensivert
skjøtsel. Planforslaget gjør rede for hvordan alléen kan bevares, og åpner for vern gjennom hel eller
delvis fornyelse. Ny bebyggelse må plasseres slik at rotsystemene ikke skades. Agder Naturmuseum
har utarbeidet egen rapport om naturmangfold innen planområdet. Denne er vedlagt
plandokumentene og konsekvenser for planen omtales under kap. 3 - Beskrivelse av planforslaget. På
eiendommen har det gjennom mange år vært drevet planteutsalg, og det er bevart vegetasjon på
arealet som har vært benyttet som prydbeplantning eller demonstrasjonsbeplantning. Deler av denne
vegetasjonen kan med fordel bevares, enten på stedet eller ved omplanting. Spesielt kan nevnes en
Stjernemagnolia i krysset ved Tryms vei. Denne er spesielt vakker, og bør bevares om mulig.
Gjeldende reguleringsplan viser et større grøntareal foran Tobienborg gård. Dette opprettholdes i
planen. I dette grøntarealet er det også registrert fornminner og disse må innarbeides med tilstrekkelig
vern i plansaken. Referat fra møte med Fylkeskonservatoren følger plansaken.
Området har for øvrig en sentral beliggenhet i forhold til overordnet grøntstruktur og friluftsområder
som Jegersberg og Bertesbukta.
2.4
Kulturminner og fornminner
Planområdet er av de tidligst bebodde område i Kristiansandsregionen, men den store
byggeaktiviteten som har vært innen planområdet gjør at forekomsten av fornminner i grunnen i dag er
beskjeden. Det er imidlertid registrert kokegroper i arealet foran Tobienborg gård (på sydsiden). Disse
må enten dekkes til og det må settes strenge restriksjoner på tiltak i grunnen. Alternativt kan området
vurderes frigitt etter utgraving. Det vises her til eget referat fra møte mellom fylkeskommunen og
fylkeskonservatoren i 2011. Hensynet til Tobienborg gård som kulturminne vil også være en sentral
del av planprosessen, og plassering av nye bygg i planområdet vil måtte hensynta verneinteressene
på Tobienborg.
2.5
Samferdsel og trafikk
Planområdet har en svært god beliggenhet i forhold til kollektivtransport. Oddemarka er et knutepunkt
for Bussmetro og øvrige busslinjer. Dette området vil etter hvert fremstå med en parkmessig
opparbeidelse og vil knytte sammen både gående, syklende og kollektivbrukende trafikanter. Det er
en overordnet målsetting at mengden privatbiler i Østerveien, St Olavsvei og Gimleveien skal
reduseres. Trafikkbelastningen vil derfor bli akseptabel- Det er utarbeidet egen rapport om støy, og
denne er vedlagt plansaken. Støyanalysen viser at leiligheter mot St Olavs vei og Sleipners vei ligger
marginalt i gul sone. Konsekvenser for planen er omtalt under kap.3 - beskrivelse av planforslaget.
St Olavs vei planlegges opparbeidet som miljøgate. Stor aktivitet i skole- og høyskolemiljøene utenfor
planområdet medfører tidvis stor trafikk av gående og syklende langs St. Olavs vei.
2.6
Sosial infrastruktur
Planområdets sentrale beliggenhet gjør at det offentlige og private servicetilbudet kan betegnes som
svært godt. Bydelen Lund har en rekke service- og aktivitetstilbud som ligger i gang- og sykkelavstand
fra planområdet. Offentlige sosial- og helsetilbud befinner seg i stor grad i Kvadraturen, 1-5-2,0 km
unna. Bydelshus med idretts- kultur- og sosiale tilbud ligger på Roligheden 1,4 km fra planområdet.
Gimlehallen (0,5 km) og Kristiansand stadion med friidrettsanlegg og kunstgressbaner (1,5 km) er to
nærtliggende av byens store idrettsanlegg som er tilgjengelige for almennheten.
Side 6 av 27
2.7
Forhold for barn og unge
Kart som viser plassering av barnehager (blått) i forhold til planområdet (rødt)
Planområdet er svært sentralt beliggende i forhold til barnehage og skoletilbud. Nærmeste private
barnehage er Steinerbarnehagen 200 m fra planområdet og Læringsverkstedet Lund (Bispegra) 700
m fra planområdet, og nærmeste kommunale barnehage er Roligheden barnehage 1,4 km unna.
Nærmeste barneskole er Lovisenlund skole (ca 400 m) eller Steinerskolen (ca 200 m). Oddemarka
ungdomsskole er nabo til planområdet, og Kristiansand Katedralskole Gimle (videregående skole) er
250 m unna planområdet. Universitetet i Agder holder til 1,1 km fra planområdet. Skoleveien for barna
Side 7 av 27
i området er i noen grad ivaretatt, men det er fremdeles utrygge kryssinger i plan med bl.a Østerveien.
For å nå Bydelshuset kreves det kryssing av Marviksveien.
Selve planområdet har i dag ingen tilbud til barn og unge. Det er imidlertid arealer for lek og aktivitet
på Oddemarka og Lovisenlund skole som ligger like i nærheten. Grøntdraget mellom Tryms vei og
Oddernes Kirke er lett tilgjengelig fra planområdet. På dagtid er kvartalslekeplassen i Kjempegravane
det nærmeste tilbudet til barn. Det er kort vei til ulike aktivitetstilbud for større barn og unge, mens det
for de minste må legges til rette for nærlekeområder i planen.
Når St Olavsvei og krysset på Oddemarka er ferdig utbygget vil trafikksituasjonen i området fremstå
vesentlig tryggere og mer oversiktlig, og det vil være trygge krysningspunkt for skolebarn til og fra
skolene i området.
Kart som viser skoler og
skoleveger. Potensielt farlige
krysningspunkter er vist med
gule sirkler. Dette er i hovedsak
krysning av Østerveien (til og fra
Lovisenlund skole) og
Marviksveien (til og fra Wilds
Minne skole). De øvrige
skolevegene er på lokale veger,
og anses normalt trygge.
Marvikskrysset og krysningen av
Østerveien til og fra Lovisenlund
er lysregulert.
Side 8 av 27
2.8
Teknisk infrastruktur
Infrastrukturen i området er av varierende alder. Det er stilt krav om slamutskiller. Det stilles også krav
om at overvann fordrøyes på egen grunn, og at dimensjonering av fordrøyningsbehovet må følge
plansaken. For øvrig har AE Nett oversendt kart som viser deres kabler i området, og eventuell flytting
av disse ifbm nybygg bekostes av utbygger. Kartutsnittet viser hvilke offentlige VA-anlegg som ligger i
bakken.
2.9
Planstatus
Området omfattes av kommuneplan for Kristiansand, vedtatt 7.september 2011. Denne erstatter
kommunedelplan for Lund, vedtatt 27.april 2005. Området var i KDP for Lund en del av arealet
benevnt som S2 – byggeområde senterområde. Dette er videreført i kommuneplanen. Senterområde
S2 skal ha konsentrert bymessig bebyggelse med formålene næringsbebyggelse, forretninger,
offentlig og privat tjenesteyting og boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur, herunder
grøntstruktur og arealer for lek. I retningslinjene til kommunedelplanen for Lund står det at tillatt
Side 9 av 27
utnyttelse kan være inntil 25% BYA og TU=100%. Byggehøyde kan være inntil 4 etasjer. Parkering
under terreng og uteareal på tak medregnes ikke i grad av utnyttelse. Dette har vært lagt til grunn som
retningsgivende i planarbeidet.
Området inngår ikke i øvrige planverk. Det er på generelt grunnlagt sagt fra Vest-Agder
Fylkeskommues Regionalavdeling at eventuelle forminnefunn skal varsles og undersøkes. Forøvrig
hensyntar planarbeidet Kristiansand kommunes vedtekter til Plan- og bygningsloven.
Det er igangsatt planarbeid for oppgradering av St.Olavs vei til miljøgate. Videre er det vedtatt
reguleringsplan for nytt kryss på Oddemarka, men vil trolig bli endret. Det foreliggende planforslaget
for seg likevel til den vedtatte planen og planområdet avgrenses inntil denne. I tillegg er det
planarbeid på gang for Tryms vei 13, Steinerskolen. PlanID 1413. Det pågår ikke andre planprosesser
i området pr.tiden.
Kommuneplanen har tre satsingsområder, og planforslaget bygger opp om disse satsingsområdene i
stor grad.



Byen som drivkraft – planen styrker muligheten for å etablere sentrumsnære boliger som vil
sikre kundegrunnlag og publikum til både næring og kulturbasert virksomhet. Utbygging vil
generere aktivitet i byggefasen og dermed sikre lokalt næringsliv oppdrag og sysselsetting.
Dette bidrar på sikt til å styrke Kristiansand som et attraktivt landsdelssenter med høy
kompetanse og et velfungerende næringsliv.
Byen det er godt å leve i – planen ivaretar kravene til gode og tilgjengelige boliger for
mennesker i ulike livssituasjoner med ulike krav til tilrettelegging. Planen stiller krav til
tilrettelegging i både boliger og uterom.
Klimabyen – lokalisering av boliger nært opp til metrosystemet og universitet og skole bidrar til
reduksjon av transportbehovet. Det stilles moderate krav til parkeringstilgjengelighet samtidig
som god sykkelparkering sikres gjennom plan og bestemmelser. Beliggenheten i forhold til
kollektivnettet er svært god. Planen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og
bygningsmasse vil bli tilkoblet fjernvarmenettet.
Området er i kommuneplanen del av et område som er foreslått som senterområde på Oddemarka. I
dette ligger det at området skal fortettes og styrkes som kollektivknutepunkt. Områdets sentrale
beliggenhet mellom universitetet og byen tilsier en sterk grad av urbanisering. Planen for utvikling av
universitetsaksen Kvadraturen - UiA peker bl.a på et behov for fortetting og urbanisering av aksen
mellom UiA og Kvadraturen, og vil etter vår oppfatning underbygge en oppfatning om at bebyggelsen
langs aksen kan ha et annet preg og en større tetthet enn resten av Lund. Det vil være både ønskelig
og naturlig å tenke seg at studenter og akademisk personale vil bosette seg i nærområdet, og at disse
vil foretrekke kompakte og fremtidsrettede boligtyper nærme arbeidssted og servicefunksjoner samt
kollektivtrafikknutepunkter.
Et prosjekt med 75 sentralt beliggende og gode muligheter for sykkel- og eller kollektivtrafikkbruk vil
etter vår oppfatning ha positive konsekvenser for


Miljø og klima, mindre transportarbeid gir mindre klimagassutslipp og kompakte leiligheter
krever mindre energi
Boligtilbud, prosjektet er i et marked som etterspør leiligheter med sentral beliggenhet
Side 10 av 27

Styrking av aksen Uia-Kvadraturen, prosjektet bidrar til urbanisering av aksen og understøtter
kommunens ønsker å knytte UiA nærmere byen
Side 11 av 27
3
PL AN FORSL AGET
3.1
Hovedgrep
Planens hensikt er å legge til rette for
boligbebyggelse på tomten til det som i dag er
Plantasjen hagesenter i form av fire frittliggende
blokker på 3-5 etasjer. Planens hovedgrep er et
resultat av en analyse av eksisterende
bebyggelse og landskapsformer i området, og
strukturen vektlegger siktlinjer, grøntstruktur og
gode uterom. I tillegg har det vært lagt stor vekt
på sol-skyggeforhold for leiligheter og uterom.
Sol-/skyggestudier viser hvordan solforholdene
er på utearealene gjennom dagen. Det er lagt
spesielt vekt på at det skal være gode solforhold
på utearealene på ettermiddagen når folk er
hjemme. Arealbruksformålet
bolig/forretning/kontor opprettholdes, men
næringsformålene begrenses til de deler av
1.etasje som ligger inn mot St Olavs vei. Det
legges opp til at det kan tillates etablert kun
boligformål, men at deler av 1.etasje mot St
Olavs vei ved behov skal kunne konverteres til
forretning/kontor på sikt.
3.2
Arealbruk
Planområdets størrelse: ca 6,2 daa
Areal foreslås benyttet til følgende formål;
Bebyggelse og anlegg,
bolig/forretning/kontor, uteoppholdsareal,
lekeplass
Samferdselsanlegg og teknisk
infrastruktur, g/s-vei samt annen veigrunn,
trafo, p-kjeller.
Grønnstruktur, friområde lek, felles
grøntområde
Hensynssone- bevaring og kulturhistorisk
vern
Antall boenheter: inntil 75 boenheter
Uteareal pr boenhet: min 50 m2/enhet, min
50% på terreng
Grad av utnytting: 2200 m2 BYA
Side 12 av 27
3.3
Bebyggelse, struktur og tiltak
Tomten ligger i et område som er planlagt for transformasjon. Overordnede planer sier at
Oddemarka/Tobienborgområdet skal utvikles i retning av et urbant område med høy tetthet og
bymessig struktur. Beliggenheten nær bussmetroen og med gangavstand til sentrum, gjør området
svært attraktivt. Etter at E-18 ble lagt i tunnel under Oddemarka har hele området endret seg fra et
uryddig trafikkområde til et spennende byutviklingsområde med et vakkert parkdrag mellom
bebyggelsen og Oddernes kirke. Transformasjonen i retning av en mer urban struktur er i full gang. De
tre boligblokkene i Tryms vei er ferdigstilt, og prosjektet "Odderneslunden" er i oppstartsfasen.
Tobienborg blir en naturlig fortsettelse på utviklingen mot et bymessig boligområde. Utfordringen blir å
etablere bygningsstrukturer som skaper orden og orienterbarhet i området, og som gir gode ute- og
gaterom. Frem til i dag har området fremstått med en uklar struktur, og mange ulike retninger på byog gaterommene. Nye prosjekter må etter vår oppfatning spesielt definere gaterommet St. Olavs vei
på en god måte.
Tanken bak prosjektet er å utforme bygningsmassen ut fra de ovenfor nevnte rammene, og slik at alle
leilighetene får best mulige sol- og utsiktsforhold. Den nye bygningsmassen skal også inngå i en god
dialog med de andre byggene i området. Derfor er en ren karrèlignende bebyggelse forkastet som
struktur, da denne strukturen er fremmed i området og samtidig vil fremstå mer som en barriere mot
St.Olavsvei enn som en god vegg i gaterommet. En noe mer oppdelt bebyggelse gir både en god
gateromsdannelse og gjør at bygningene kan dermed plasseres noe forskjøvet i forhold til hverandre
for å sikre gode rom mellom byggene. Dette sikrer også at sol- og utsiktskvalitetene kan bli gode for
alle leilighetene. Det er vår oppfatning at området tåler en bebyggelse inntil 5 etasjer, og at man
dermed kan gå noe utover de rammene som er satt i kommuneplanen (4 etasjer). Ved å differensiere
på høyden internt i planområdet vil man kunne unngå en monoton og lite spennende
volumoppbygging, og heller ved hjelp av bevisst utforming av tak, gesimser og fasader oppnå en
variert og urban kvalitet på bygningsmassen. Planen legger begrensninger på hva som kan
privatiseres av utearealene på bakken. Prosjektet viser balkonger uten understøttelse og som er
Side 13 av 27
forskjøvet i forhold til under- og overliggende balkonger. Dette skal motvirke monotoni og sikre
bedrede solforhold for alle balkongene. Krav til forskyvning er tatt inn i bestemmelsene slik at dette
kan videreføres i det konkrete byggeprosjektet.
Leilighetene plasseres slik at leilighetene stort sett har en kombinasjon av morgen-/formiddags- og
ettermiddagssol, eller ettermiddags-/kveldssol. Bygningene er utformet slik at det er mulig å dele inn
leilighetene i varerende antall og størrelser ettersom etterspørselen viser seg å være.
Bygningsutformingen vil også kunne tilpasses modulbyggeri, eventuelt elementbyggeri i kombinasjon
med eksempelvis prefabrikerte baderom. Materialbruken må hensynta at de nye byggene skal
harmonere med omkringliggende ny bebyggelse. I det foreliggende skisseforslaget er det vist 73
leiligheter, dette kan endres ved annen oppdeling/størrelse på leilighetene.
Grad av utnyttelse er angitt som maksimalt tillatt bebygget areal.
For område BKB er maksimalt tillatt bebygget areal 2200 m2 BYA. Areal helt eller delvis under terreng
medregnes ikke ved beregning av utnyttelse.
Bebyggelsen oppføres i 3-5 etasjer med gesimshøyder varierende fra kote +38,6 mot St Olavs vei til
kote +30,2 mot Tobienborg og maksimal mønehøyde +39,5. Gulv i første etasje varierer fra kote +20,5
til kote +21,5. Planbestemmelsene er utformet slik at det er en stor grad av frihet til å velge takformer
og takvinkler innenfor maksimalhøydene, men dersom det velges ulike kombinasjoner av
saltak/pulttak skal møneretning være i nord-syd-retning. Høydebestemmelsene skal sikre at høyden
mot Tobienborg gård hensyntar gårdens behov for "rom og luft", og at det legges til rette for en noe
større høyde mot St Olavs vei for å i enda større grad urbansere det svært brede gaterommet mellom
Tobienborg og den nye bebyggelsen Odderneslunden. Høydene er angitt på plankartet.
Side 14 av 27
Leilighetene varierer i størrelse fra ca. 30 m2 til ca. 140 m2 og gir et godt differensiert botilbud til ulike
brukergrupper.
Det er utført en sol-skyggeanalyser som illustrerer hvordan solforholdene er på forskjellige tidspunkt
på dagen og året. Videre viser snitt og oppriss forholdet til nabobebyggelsen, og perspektivskisser
viser hvordan volumene fremstår i nåværende og fremtidig bygningsstruktur i området.
3.4
Grønnstruktur
Plasseringen av byggene gir gode
uterom for beboerne, og det foreslås
at det opparbeides en kombinasjon av
parkanlegg og en mindre
sandlekeplass. Uterommene mellom
boligbyggene er en av planens sterke
kvaliteter, og vil bidra til at alle
leilighetene får gode utsikts- og
solforhold. Plasseringene av byggene
gir også mulighet for å dele utearealet
inn i soner med ulike kvaliteter på
"utegulvet", og med ulik grad av
tilrettelegging for forskjellige
aktiviteter. Det slake fallet på
terrenget gir noen utfordringer i
forhold til universell utforming, men
med fornuftig terrassering og
integrering av ramper vil dette kunne
løses og samtidig ha gode visuelle og
opplevelsesmessige kvaliteter.
Kastanjealleen er registrert i
kartdatabasen som hensynsone
grønnstruktur. Det har vært ønskelig
at alleen bevares og avstand fra bygningsmasse til rotsystem er så stor at rotsystemet ikke skades.
Allèen eies av naboen, og det foreligger en rapport som viser at flere av trærne er i svært dårlig
forfatning. Eier har begrenset mulighet til skjøtsel av alléen.
Kommunen har ikke hjemmel til å kreve skjøtsel av alléen, og det anses derfor som en akseptabel
løsning at den historiske alléen erstattes med en ny allé. Størrelse, art og eksakt plassering må
avklares med grunneier og parkvesenet.
Eksisterende stjernemagnolia forsøkes bevart , enten på stedet eller ved relokalisering innen
planområdet.
Planområdet ligger nært det store grøntdraget over E-18-lokket som visuelt henger sammen med
Oddernes Kirkegård og nedre del av Presteheia/Jegersberg. Planområdet har dermed nærhet til store
sammenhengende park- og friområder i umiddelbar nærhet. Kvartalslekeplass er opparbeidet i
forbindelse med boliganlegget i Tryms vei, ca 400 m unna. Uteareal pr. leilighet er beregnet til ca 50
Side 15 av 27
m2 pr leilighet utenom egen balkong/terrasse. Beliggenheten nært parkdraget over E-18-tunnelen
samt nærheten til øvrige tur-/friområder i Bertesbukta og Jegersberg taler for at det kan legges opp til
noe mindre uteareal pr. leilighet på egen tomt her enn i andre områder utenfor Kvadraturen. Ønsket
om en tettere og mer urban struktur taler også for at det er riktig å senke kravet til størrelsen på
utearealer noe og vektlegge i stedet høy kvalitet.
Uteareal skal opparbeides iht kommuneplanens bestemmelser §9 - uteareal for opphold, rekreasjon
og idrett.
3.5
Samferdselsanlegg/ trafikk
Det etableres ikke nye kommunale veger som følge av planarbeidet. Nedkjøring til parkeringskjeller er
lagt mellom boligene og grøntområdet foran Tobienborg gård, med avkjørsel fra Sleipners vei.
Skisseforslaget som følger planen viser at det etableres en nedkjørsel, og at parkeringskjellerne under
byggene kobles sammen under terreng.
Planavgrensingen er lagt slik at planen grenser inntil reguleringsplan for krysset på Oddemarka, og
det er tatt utgangspunkt i at St.Olavs vei skal opparbeides med en samlet vegbredde på 15 meter
inklusive fortau og annet vegareal. St Olavs vei er planlagt oppgradert med høy standard på gang/sykkelveg som knyttes til det overordnede gang-/sykkelvegnettet på Oddemarka og vil ferdig
opparbeidet bidra til svært gode og sikre forhold for gående og syklende i nærområdet.
Parkering løses iht kommuneplanens §11. Dette er i "mellomsonen" og det kreves derfor 1,0
parkeringsplass pr.bolig samt 0,25 gjesteparkeringsplasser pr.bolig. Det stilles krav om 2
sykkelparkeringsplasser pr bolig. Det legges opp til at parkering for ny bebyggelse skal foregå under
bakken.
Også gjesteparkering plasseres i felles garasjeanlegg under terreng. 5 % av plassene skal utformes
som plasser for funksjonshemmede med minimum 4,5 m bredde. Disse skal ligge i tilknytning til
inngangspartier og/eller ved heis i parkeringskjeller. 10% av plassene skal ha mulighet for oppladning
for elbiler andre ladbare hybridbiler.
Planområdet har en gunstig lokalisering i forhold til kollektivtrafikk. Det er etablert et knutepunkt for
Metrobusslinjene og andre østgående busslinjer på Oddemarka, drøyt 100 m fra planområdet. De
fleste av distriktets busslinjer passerer dette knutepunktet flere ganger i timen, og utbygging i området
styrker tanken om høy utnyttelse nær Metrobuss/kollektivaksen.
3.6
Teknisk infrastruktur
Ny bebyggelse på Tobienborg knyttes til eksisterende og eventuelt nye og/eller oppgraderte VAanlegg i området. Det er usikkerhet fra kommunens side om det er tilstrekkelig kapasitet på disse
ledningene. Det foreligger en teknisk plan for området, men det vil kunne være behov for oppdatering
av denne. Boligsprinkling krever tosidig vanntilførsel. Grunnet liten kapasitet på overvannshåndtering
må overvann i all hovedsak fordrøyes på egen grunn, mest sannsynlig i form av fordrøyningsbasseng i
kombinasjon med sammenhengende permeable flater. Dimensjonering av dette fremgår av egen
rapport om overvannshåndtering. Det stilles krav om at det i byggesaken redegjøres konkret for
håndtering av overvann/fordrøyning.
Side 16 av 27
Det stilles krav om at utbygger opparbeider og bekoster nye kommunaltekniske anlegg som følger av
teknisk plan for området.
Avfallshåndtering skal foregå enten som nedgravd løsning eller innomhus i form av søppelrom.
Endelig løsning avklares med Avfall Sør. Administrasjonen anbefaler nedgravd løsning.
3.7
Veinavn
Planområdet utgjøres i hovedsak av en eiendom, som i dag har adresse St.Olavs vei 24, som er det
siste adressenummeret i St Olavs vei på denne siden av veien. Det foreslås at blokkene tildeles
adresse St Olavs vei 24, 26, 28 og 30.
3.8
Universell utforming
Boliger vil få krav til universell utforming i henhold til TEK10, med unntak av inntil 50% av leiligheter
under 50m2. Kommuneplanens krav om 70% universelt utformede boenheter skal uansett oppfylles.
Det stilles krav om universell utforming på følgende utearealer: uteareal for allmennheten og uteareal
ved boligbygning med krav om heis. Utearealene er vist utformet med terrassering og ramper som
sikrer at alle leke- og uteoppholdsarealer er tilgjengelige for alle. Det stilles krav til utomhusplan ved
søknad om igangsettingstillatelse, og denne skal mer detaljert gjøre rede for hvordan kravene er
oppfylt.
3.9
Barn og unges interesser
Planområdet har i dag lite å tilby barn og unge. Ferdig utbygget vil derfor planområdet være et
verdifullt tilskudd til nærmiljøet, og arealet vil være tilgjengelig og brukbart i en helt annen grad enn i
dag. Fra å være utilgjengelig og uegnet for lek og opphold, vil området bli attraktivt som
uteoppholdsareal, og det reguleres inn sandlekeplass og uteoppholdsarealer for beboere og offentlig
tilgjengelig for naboer. Utearealene blir relativt flate og egner seg svært godt til mindre barns lek og
utfoldelse. Solforholdene er gode og de lokalklimatiske forholdene (vind) kan tenkes forbedret ved
beplantning og gjerder/lave vegger. For de større barna og ungdommene er det kort vei til
kvartalslekeplass og kommunale aktivitets- og idrettsanlegg. Skoler og barnehager er som nevnt
lokalisert nært planområdet, og når St Olavs vei er ferdig utbygget vil trafikksikkerheten være svært
godt ivaretatt.
Elevrådet ved Oddemarka skole har vært opptatt av at skolen ikke skal miste utsikt og følelse av rom
rundt seg. Dette har vært hensyntatt i prosessen, og det er vår oppfatning at det for skolen vil være et
bedre naboskap med boliger enn dagens næringsvirksomhet. Det vil underveis i prosessen bli avholdt
egne møter med elevrådet. Medvirkningen fra elevene følges opp i detaljering av fornminneområdet,
slik at dette kan fungere som en sosial møteplass/grøntareal for alle aldersgrupper i nærområdet, men
med de begrensninger som vernet gir.
3.10 Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er utført analyse av risiko og sårbarhet (ROS). Konklusjonen er at det på dette stadium i
planarbeidet ikke er forhold hvor det er behov for ytterligere utredninger.
Geotekniske undersøkelser/rapport vil bli utført før det gis igangsettingstillatelse til arbeider i planen.
Det stilles krav til egen plan for overvannshåndtering.
Side 17 av 27
3.11 Miljøkonsekvenser
Planen hjemler etablering av inntil 75 boenheter nært sentrum og nært kollektivaksen. Dette bygger
oppunder vedtatte klimamål om fortetting og økt utnyttelse i sentrale strøk. Planen vil derfor ha en
positiv effekt på transportarbeidet i kommunen, og på den måten bidra til reduserte klimagassutslipp.
Det er sparsomt med trafikktellinger i området. Det foreligger en telling i St. Olavs vei ved Oddemarka
skole, med døgntrafikk i overkant av 2000 kjt (i år 2006). Planen med ca 75 leiligheter forventes å
skape rundt 250 bilturer pr. døgn. Kollektivtilbudet er meget bra og avstander til sentrum samt
skoler/aktivitetstilbud og ulike forretninger er korte. Det kan derfor forventes en transportproduksjon
som er lavere enn for kommunen forøvrig. Det legges opp til god sykelparkeringsdekning, og det er en
sterk forventning om at mye av det daglige transportarbeidet kan foregå til fots eller med sykkel.
Byggearbeidene skal gjennomføres i samsvar med gjeldende krav til miljøsanering og
avfallshåndtering. For å redusere massetransport søkes det å optimalisere massebalansen på arealet
i størst mulig grad.
Boligene ligger i konsesjonsområdet for fjernvarme, og vil bli koblet til fjernarmenettet. Da det er kort
vei fra planområdet til varmesentralen (ved Gimlehallen) vil effekttapet være svært lite.
Planen hjemler ikke virksomheter som innebærer spesiell miljørisiko, og det legges til rette for at avfall
kan håndteres i samsvar med bestemmelser om sortering og gjenbruk.
Forslagsstiller er ikke kjent med at det finnes forurensede masser i grunnen.
3.12 Naturmangfold
Agder naturmuseum har laget en kortfattet rapport som vurderer biologisk mangfold i planområdet.
Denne er vedlagt plandokumentene. Det vises til at det bør vurderes en grundigere registrering av
uønskede arter utført i sommerhalvåret.
Det er registrert en rekke fremmede arter knyttet til hagesenteret, mange av disse er hageplanter som
selges, men det kan også opptre «ugras» knyttet til dette. Kunnskapsgrunnlaget (jf. § 8) er rimelig bra
i forhold til fremmede arter (se vedlegg). Få av disse er vurdert til å ha høy risiko. I forbindelse med
byggearbeider er det viktig å ha kontroll på eventuelle overskuddsmasser, og at disse deponeres på et
godkjent sted (føre var prinsippet, jf. § 9). Dette for å hindre spredning av disse artene. Rengjøring av
anleggsmaskiner i etterkant av arbeider med masser med fremmede arter bidrar til å redusere faren
for spredning til nye områder. Dette bør innarbeides som rutiner ved anleggsarbeidet jf. § 12
(miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder), og dekkes følgelig av tiltakshaver jf. § 11 (kostnadene
ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver). Vi vurder at den samlede belastningen på
økosystemet blir svært liten dersom forannevnte forholdsregler blir gjennomført i anleggsfasen, jf. §
10.(økosystemtilnærming og samlet belastning). Det er ingen registrerte biologisk viktige områder som
vil bli berørt av tiltaket jf. Miljødirektoratets Naturbase, eller arter jf. Artsdatabanken.
3.13 Kulturminner
Det er avholdt møte mellom fylkeskonservator og Kristiansand kommune i forbindelse med vernede
formninner i området. Det aktuelle arealet ligger i østre del av planområdet og er i dag delvis i bruk
som utendørs salgsareal for hagesenteret. Arealet har et dobbelt vern, det er registrert kokegroper,
Side 18 av 27
samt at arealet er kulturminne i forhold til Tobienborg gård. Det tillates ikke noen form for inngrep som
kan skade de kulturminnene i bakken. Arealet må dekkes med grus og duk og det må etableres nytt
landskap over der det ikke tillates noen form for graving (inklusive fundamenter for møblering,
belysning etc).
Planforslaget legger til rette for at det etter arkeologisk utgraving kan etableres lekeplass og felles
uteområde for bebyggelsen innenfor delfelt f_BUT. Dette arealet er svært godt egnet som felles
uteoppholdsareal, og dette sikrer samtidig kulturminnevernet ift Tobienborg gård, ved at det ikke
tillates bebyggelse foran denne.
3.14 Folkehelse
Planforslaget vil i ingen eller ubetydelig grad ha negative virkninger for følgende:

sammenhengende forbindelseslinjer for gående og syklende, inkludering, hverdagsliv og
identitet/tilhørighet

spesifikke grupper i befolkningen (jenter, gutter, kvinner, menn, mennesker med
funksjonsnedsettelse, barn, unge eller eldre eller andre sårbare grupper)

økende helseforskjeller mellom ulike grupper i befolkningen
Planen innebærer endring av bruken fra næringsvirksomhet til bolig med tilhørende
uteoppholdsarealer. Planen er utformet med tanke på god orienterbarhet, tilgjengelighet og
brukbarhet. Utformingen av bygningsmassen vil bidra til en urbanisering og strukturell oppstramming
av området, og bidra til økt lesbarhet og tilgjengelighet. Planen vil virke positivt på bydelens identitet,
og vil gi mulighet for ulike grupper av befolkningen til å bosette seg i sentralt beliggende og
klimavennlige boliger. Varierte boligtyper sikrer at ulike alders- og inntektsgrupper vil kunne bosette
seg i området og på den måten virke berikende på nærmiljøet. Barn og unge får tilgang til arealer som
i dag er avstengt og farlige å bruke, og opparbeidelse av interne veier og stier i planområdet åpner for
nye og bedre forbindelseslinjer i nærområdet.
Boliger generer i liten grad forurensning eller andre helseskadelige effekter, og plasseringen av
bebyggelsen hensyntar beboere og naboer mhp sol og utsikt, og tilgang til grøntområder. Det er i liten
grad virksomheter i nærområdet som generer støy og forurensing. Støy fra biltrafikk er redegjort for i
egen rapport, men området er i liten grad støyutsatt. Nødvendige tiltak og forholdsregler er redegjort
for i pkt 3.15 og i egen rapport og er tatt inn i planbestemmelsene.
3.15 Lyd og støy
Det er utarbeidet egen støyrapport med støysonekart som følger vedlagt plandokumentene.
Støyberegningene tar utgangspunkt i at St Olavs vei fortsatt skal være blindvei, så dagens
trafikksystem er lagt til grunn for beregningene.
Støysonekart er beregnet i 4 og 9 meters høyde. Beregningene viser at to av fire leilighetsbygg
nærmest St Olavs vei og Sleipners vei vil ligge marginalt i gul støysone. For å tilfredsstille de anbefalte
retningslinjene bør leilighetene i gul støysone planlegges slik at de får tilgang til "stille side".
Hjørneleiligheter i krysset St Olavs vei/Sleipners vei vil vanskelig kunne få tilgang til stille side, men
beregnet støynivå er grunnet liten trafikkmengde beregnet til å være marginalt over grenseverdien.
Dette vil kunne avhjelpes ved høyere kvalitet på vinduer, samt tette rekkverk på uteplasser. Støytiltak
prioriteres på den enkelte uteplass slik at man unngår inngjerding av hele tomten på grunn av
støykravene.
Side 19 av 27
Leiligheter utenfor gul sone trenger ingen støydempende tiltak.
3.16 Anleggsfasen
Boligene planlegges utbygget i etapper. Dette stiller krav til gjennomføringen, slik at naboer og
beboere ikke blir utsatt for store støy og støvplager. Grenseveridene i T-1442 pkt 4 om begrensning
av støy fra bygge- og anleggsarbeider blir lagt til grunn. Det er også svært viktig at personsikkerhet
under byggefasen ivaretas.
Store deler av arbeidet vil falle inn under T-1442 sine bestemmelser i pkt 4.3 om mindre arbeider, det
vil si at store deler av arbeidet utføres på hverdager i perioden 07-19. Det vil heller ikke foregå store
sprengingsarbeider. Svært støyende operasjoner vil i tillegg forsøkes lagt til tidspunkter som ikke er
sjenerende for skolen. Det vil ikke bli benyttet mobile knuseverk under byggingen. Eventuelt spunting
vil foregå etter metoder som ikke skaper vesentlig støy eller vibrasjoner utover det minimum som er
nødvendig.
Sikkerhet for beboerne i først ferdigstilte boliger vil bli ivaretatt gjennom inngjerding og sikring av
byggeplass, og det vil bli lagt vekt på at så mye som mulig av tilhørende uteareal blir opparbeidet
fortløpende.
3.17 Kriminalitetsforebygging
Planområdet er lokalisert nært sentrum og viktige veier/kollektivakser. Dette tilsier at det vil være en
del gjennomgangstrafikk i området. Erfaringsmessig oppstår ubehagelige og farlige situasjoner på
steder med lite innsyn og liten sosial kontroll. I planområdet vil det ferdig utbygget være mange
beboere som vil generere relativt mye nærtrafikk og tilhørende sosial kontroll. På dagtid vil
tilstedeværelsen av skolebarn og ansatte ved Oddemarka ungdomsskole gjøre at området vil
oppleves befolket og trafikkert selv på tider folk flest ikke er hjemme.
Utearealene er utformet slik at det er godt innsyn, og strukturen med frittliggende bygninger gjør at
man unngår mørke bakgårder. Det er leiligheter som har utsikt til alle uterommene i planen, og dette
er positivt for den sosiale kontrollen. Opparbeidelse med lekearealer og sittegrupper skal gjøre det
attraktivt for mange å oppholde seg der.
Sykkelparkering er planlagt under tak, og tillates plassert sentralt i uteområdet. Det vil derfor være
svært sannsynlig at eventuelle tyverier vil bli oppdaget. Parkering foregår i låst parkeringskjeller, og
hærverk og biltyverier kan dermed unngås. Det bør velges robuste og bestandige utemøbler, slik at
hærverk og skader unngås. Høy kvalitet på utearealer er i seg selv dempende på lysten til å gjøre
skadeverk. Inngangspartier til blokkene ligger lett synlig, og vil bli godt opplyst.
3.18 Forurensning, energiforbruk og lukt
Boliger vil ikke forurense vesentlig utover normal avfallsproduksjon fra husholdninger. Det legges opp
til at boligene tilknyttes fjernvarmenettet. Utformingen av blokkene vil hensynta himmelretningene slik
at naturlig solinnstråling kan medregnes i varmetilskuddet. Takene vil naturlig kunne benyttes til å
plassere solfangere og/eller solcellepaneler.
Side 20 av 27
Området er for øvrig ikke utsatt for spesiell luftforurensning eller annen forurensning. Lokalklimaet
sørger for at det selv på kalde vinterdager ikke er fare for stillestående kald forurenset luft.
Side 21 av 27
4
GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN
Opparbeiding og/eller oppgradering av kommunalteknske anlegg i området vil være utbyggers ansvar.
Foreliggende tekniske plan må vurderes oppdatert før byggearbeidene igangsettes. Opparbeiding av
St. Olavs vei er allerede inne i kommunens planer, og bidrag til dette arbeidet avklares i
utbyggingsavtale.. Det vil være en klar kvalitetsheving at både planområdet og St. Olavs vei opprustes
samtidig. Fra kommunens side er det ikke opplyst at det er manglende skolekapasitet i området før
2019, da kapasiteten vil være sprengt på ungdomstrinnet. Det antas at Lovisenlund og Wilds Minne
skoler har kapasitet til å ta i mot flere elever. I kommuneplanen er det anslått at barneskolene har
kapasitet til ca. 1000 nye boliger forutsatt utbygget over en lengre periode. Oddemarka vil være
sprengt i 2019, men det planlegges utvidelse av Havlimyra skole. Når det gjelder barnehager er det i
følge kommuneplanen er svak overkapasitet i området Lund/Sødal inntil en eventuell utbygging i
Marvika finner sted.
Det foreligger utbyggingsavtale der tiltakshaver yter bidrag til opparbeiding av samferdselsanlegg
utenfor planområdet (Oddemarka krysset) med avtalt beløp / BRA. Det er anledning iht
utbyggingsavtalen til å omdisponere midler til oppgradering av St Olavs vei som miljøgate. I tillegg har
tiltakshaver inngått avtale om delvis opparbeiding av kvartalslekeplass i Tryms vei.
Side 22 av 27
5
PLANPROSESS OG MEDVIRKNING
5.1
Oppstartsmøte
Oppstartsmøte ble avholdt 20.08.2014. Spesielle temaer
som ble drøftet her var bebyggelsesstruktur, høyder og
utnyttelse. Dette er temaer som i noen grad utfordrer
gjeldende kommuneplan, og som derfor vil bli gjenstand for
grundig vurdering underveis i planprosessen. Det var også
ønskelig fra utbyggers side å få vurdert en noe lavere
parkeringsdekning enn kommuneplanen tilsier.
Kommunen anbefalte oppstart av planarbeidet.
5.2
Varsel om oppstart av planarbeid
Oppstartsvarsel for detaljregulering av Tobienborg ble
utsendt 21.08.14. Annonse i Fædrelandsvennen stod på
trykk 28.08.14. Ved fristens utløp var det kommet inn 7 stk
merknader til oppstartsvarselet.
I det nedenstående oppsummeres disse merknadene, og vi
gir en kort kommentar til innholdet i merknaden.
5.2.1 Fylkesmannen i Vest-Agder- merknad datert
24.09.14
Fylkesmannen ber om at plassering av barnehage avklares
før videre tiltak igangsettes. Basert på dette, samt et ønske
om å se grøntarealer/lekearealer under ett gjør at
fylkesmannen ønsker å se hele S2 under ett. Videre peker
Fylkesmannen på forhold knyttet til naturmangfold, barn - og
unge/universell utforming, hindring av spredning av
fremmede arter, vurdering av eventuell forurensing i
grunnen, støy samt risiko og sårbarhetsanalyse. Disse
forholdene forventes redegjort for i planbeskrivelse og
bestemmelser.
Vår kommentar:
Planavgrensningen til kun å omfatte gnr/bnr 44/225 er
avklart med kommunen. Selv om det ville være gunstig å se
hele planområdet S2 under ett, vil utvidelse av planområdet
være uaktuelt. Plassering av barnehage ser vi derfor som en
avklaring som kommunen bør gjøre uavhengig av denne
plansaken. De øvrige forhold Fylkesmannen tar opp i sitt
varsel, vil bli drøftet underveis i prosessen, og redegjort
grundig for i planbeskrivelsen og nedfelt ved behov i
planbestemmelsene.
Side 23 av 27
5.2.2
Vest-Agder Fylkeskommune, Plan- og miljøseksjonen - merknad datert 03.10.14
VAFK bemerker i likhet med FMVA at spørsmålet om barnehage må avklares. Videre påpeker VAFK
at kulturminner må hensyntas, og det bes om at tiltakshaver kontakter fylkeskonservatoren for videre
avklaringer rundt dette. Fylkeskommunen ber om at avkjørsel plasseres i St.Olavs vei.
Vår kommentar:
Barnehagespørsmålet ønsker tiltakshaver å løfte ut av denne plansaken, slik at kommunen på eget
inititativ må håndtere dette. Kulturminner er gjort rede for i tidligere planprosess, og dette planarbeidet
vil ikke ha innvirkning på kulturminner som allerede er regulert til bevaring. Det vises til "Melding om
utført arkeologisk registrering" datert 11.11.2008.
Plassering av avkjørsel mot St. Olavs vei vil på grunn av ny sykkelekspressvei bli svært vanskelig.
Faren for ulykker pga. en uheldig kombinasjon av gående, syklende og kryssende biler vurderes som
så stor at det vanskelig kan anbefales noen annen plassering av atkomst enn i Sleipners vei. Denne
atkomsten vil for øvrig ikke være i konflikt med transport til og fra skolen, da skolens elever i all
hovedsak benytter inngang til skoleområdet fra St. Olavs vei.
5.2.3
Marianne Lund/Johan Otto Weisser, Tobienborg gård - merknad datert 25.09.14, samt
brev av 07.05.15
Eier av Tobienborg gård viser til de vurderinger som ble gjort da gjeldende reguleringsplan ble
utarbeidet, og ber om man forholder seg til disse også i fortsettelsen. Spesielt ønskes det en
parkeringsløsning som ikke oppfattes som en mur mot gården.
I brev av 07.05.15, utarbeidet på bakgrunn av en gjennomgang av foreliggende planforslag, ønsker
eierne av gården at den gjeldende reguleringsplanens rammer legges til grunn for videre drøftinger
rundt planen. Dette innebærer bl.a at bebyggelse mot gården trekkes lenger bort enn planforslaget
legger opp til.
Vår kommentar:
Forholdet til Tobienborg gård vil være en viktig del av plansaken. Det er imidlertid et ønske om å
revurdere noen av de plasseringer og høyder som ble nedfelt i gjeldende plan, og noen av de
vurderinger som ble gjort i forrige runde vil kunne bli annerledes i denne planen. Det er en klar
intensjon at parkeringsanlegg og andre bygningsmessige installasjoner ikke skal virke for
dominerende i miljøet rundt gården. Det foreliggende planforslaget plasserer bebyggelse nærmere
gården enn gjeldende planforslag legger opp til, men trappes ned til 3 etasjer mot gården. Det er defor
forslagsstillers oppfatning at det er tatt tilbørlig hensyn til gården ved utformingen av planen. Det er
stilt krav til utformingen av overgangen mellom den nye bebyggelsen og arealet til gården.
5.2.4
Sameiet Tryms vei 3-5-7 - merknad datert 24.09.14
Sameiet Tryms vei ber om at man i plansaken forholder seg til gjeldende reguleringsplan mhp høyder
og utnyttelse, og minner om at sameiet selv fikk avslag på dispensasjon vedrørende høyder.
Vår kommentar:
Side 24 av 27
En av hensiktene med planarbeidet er å revurdere høyder, plassering og utnyttelse. Det vil bli lagt vekt
på en så god dokumentasjon som mulig der planforslaget avviker fra tidligere planer.
5.2.5
Elevrådet Oddemarka Skole - merknad datert 26.09.14
Elevrådet er opptatt av trafikksituasjonen rundt skolen, og uttrykker bekymring for at ny utbygging vil
forverre denne. Spesielt forholdet for syklende og gående er vektlagt, og man ber om at tiltak for å
bedre disse gjennomføres før ytterligere utbygging finner sted. Elevrådet er også opptatt av at den
planlagte bebyggelsen ikke blir for stor og ruvende i forhold til skolen.
Vår kommentar:
Kommunen har planer for gjennomføring av tiltak i St Olavs vei. Det forutsettes fra utbyggers side at
disse tiltakene gjennomføres som planlagt. Utbygger er i likhet med skolen opptatt av en god
trafikksituasjon i området, og vil aktivt bidra til at de tiltak som er planlagt gjennomføres.
Bygningsvolum, grøntområder mm vil bli gjenstand for grundige faglige vurderinger i planprosessen.
Elevrådet vil få anledning til å bidra i denne prosessen i form av møter med utbygger/planleggere.
5.2.6
Agder Energi AS - merknad datert 28.08.14
AE har vedlagt kart som viser ledningsnett og trafoer i planområdet. De forutsetter at de kontaktes for
plassering av trafo/nettstasjon i området.
Vår kommentar:
AE blir kontaktet når det er hensiktsmessig i prosessen.
5.2.7
Statens vegvesen - merknad datert 26.09.14
Området ligger utenfor interesseområdet til SVV.
Våre kommentarer:
Ingen
5.2.8
Oppsummering av innkomne merknader
De innkomne merknader gir ikke grunnlag for å endre vesentlig på intensjonene i planarbeidet.
Utfordringene i planområdet er allerede belyst, og vil dreie seg om høyder, utnyttelse og trafikale
forhold. Videre vil forholde til kulturminner og naturmangfold/fremmede arter måtte utredes og
beskrives særskilt.
Merknadene gir et godt utgangspunkt og verdifulle innspill i den videre planprosessen.
5.3
Medvirkning
Det er foreløpig ikke avholdt møter med naboer eller skolen. Dette planlegges avholdt ifbm høring.
Side 25 av 27
6
FORSLAGSSTILLERS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Planforslaget slik det fremmes, er i samsvar med gjeldende kommunedelplan med tanke på
arealbruksformål. Kommuneplanen gir rom for sentrumsfunksjoner som forretning og kontor i tillegg til
boliger, men det er åpnet for i planforslaget å kun etablere boliger i planområdet. Den foreslåtte
bebyggelsesstrukturen vil ikke hindre en fremtidig etablering av f.eks. mindre forretninger eller
kontorer i 1.etasje av bygningsmassen.
Forslagsstiller er av den oppfatning at planforslaget bygger godt opp om målsettingene om fortetting
og boligutbygging i sentrale strøk. Det er viktig å styrke Metrobussaksen ved å etablere boliger og
annen virksomhet inntil denne. Et større antall leiligheter vil også kunne gi større variasjon i
leilighetstilbudet og åpne for flere beboergrupper i området. Det er i dag 5 9-etasjers blokker i
området, og den foreslåtte etablering av bygninger i 4-5 etasjer bidrar til en urbanisering og fortetting
av området, og vil komplettere og avslutte dette bylandskapet på en god måte. Siden høyblokkene i St
Olavs vei dominerer landskapet er det vanskelig å skape et visuelt landemerke gjennom høyder for å
signalisere i fjernvirkning hvor sentrumsområdet er. I nærvirkning kan dette gjøres gjennom et tydelig
volum som gir byfølelse. Området er også del av en landskapsrygg som strekker seg fra Oddernes
kirke sørover til Hamreheia. Her er det tett bebyggelse med bl.annet Solbygg som en markert
avslutning av dette urbane området mot byen. Utbyggingen på Tobienborg vil sammen med den
planlagte utbyggingen av Odderneslunden (St Olavsvei 45-49) gi en tilsvarende god komplettering av
området mot nord. Det er stor avstand til Oddernes kirke, som har en framtredende og majestetisk
plassering i landskapsrommet. Utforming av krysset mellom Østerveien og St Olavsvei er ennå
uavklart. Uansett løsning bør opparbeidelse av kryssløsning spille sammen med grønnstrukturen i
parkdraget.
2
Uteareal er foreslått med minst 50 m / boenhet. Dette ut fra en vurdering av at planområdet er å
betrakte som et byområde og at man da kan akseptere at det private utearealet er mindre til fordel for
andre kvaliteter knyttet til det å bo sentralt. Minst 50% av uteoppholdsarealet skal være på terreng,
men balkonger større enn 5m2 og dybde minst 1,5m kan likevel medregnes i dette. Utearealet vil
være av høyere kvalitet enn en normalt finner i sentrumssituasjoner. Både balkonger og uteareal på
terreng vil være skjermet mot trafikk. Balkonger og uteplasser har også gode solforhold, og det vil bli
jobbet mye med å plassere balkonger og uteplasser på en mest mulig gunstig måte i selve
byggeprosjektet. Utearealet på bakkeplan er sammenhengende, har god størrelse og sammen med
lekeplassene er uterealet på bakkeplan tilpasset alle aldersgrupper. Det etableres stier/gangveier, og
terrassering og ramper sikrer god tilgjengelighet for alle. Det legges vekt på høy visuell og fysisk
kvalitet.
Lekeareal er regulert inn mellom blokkene, og sol-/skyggestudier viser at arealene har svært gode
solforhold i sommermånedene fra mai til august når det er mest attraktivt å benytte disse arealene.
Utover disse tidspunktene er solforholdene gode, men på grunn av bygningenes plassering vil det
besolte arealet endre seg noe i løpet av dagen. Planen åpner videre for at areal f_BUT foran
Tobienborg gård etter eventuelt arkeologisk utgraving kan opparbeides til lekeareal. Dette arealet er
sentralt beliggende i forhold til både bebyggelsen og skolen og har svært gode solforhold. Det er
forslagsstillers vurdering at summen av kvaliteter knyttet til sol og andre kvaliteter på uterommene er
svært god, og at planen ivaretar både urbane kvaliteter og ønsket om gode uterom mellom byggene.
Side 26 av 27
Tilgangen til offentlig friareal i nærområdet er for øvrig svært god. Det ligger bl.a. store parkmessig
opparbeidede områder i umiddelbar nærhet. Jegersberg med flott turterreng, badeplasser og skiløyper
ligger er tilgjengelig i gangavstand.
Parkeringsdekningen skal beregnes ut fra kravene i ”Mellomsone” i kommuneplanen. All privat
parkering er løst i parkeringskjellere under terreng. Parkeringsdekning er 1,0 pr leilighet og 0,25
pr/leilighet som gjesteparkering.
En høy utnyttelse langs Metroaksen er i tråd med nasjonale mål for bærekraftig utvikling ved at det
stimulerer til redusert bilbruk. Fortetting med høy utnyttelse i sentrumsnære områder er en bedre
utbyggingsstrategi enn å løse boligbehovet ved utlegging av perifere områder i kommunen til
boligformål hvor privatbilisme nesten er en forutsetning for utbygging. Selv om perifere områder ofte
lett kan oppfylle krav om uteareal og parkering, medfører ”urban sprawl” økt forurensing, økt trafikk
samt nedbygging av grønne arealer.
Nærheten til UIA gjør at området også vil kunne fungere som nærsenter for Universitetet. Et godt og
differensiert boligtilbud nær universitetet framheves som positivt. Vi er av den oppfatning at dette vil
kunne være et argument for å utfordre kommuneplanens høyde- og arealbestemmelser. Planer som
utfordrer overordnede planer må begrunnes særskilt. Økningen i areal vil etter vår oppfatning være i
tråd med økende bevissthet rundt klima- og utslippspørsmål. Flere mennesker som bor sentralt, vil
medføre redusert bilbruk og redusert transport. De foreliggende skisser som følger planforslaget viser
at kvaliteter som sol, utsikt, grøntarealer mm er godt ivaretatt selv om utnyttelsen er øket fra tidligere
planforslag. Det samme gjelder høyder, der forslaget gjennom større differensiering av høydene
dokumenterer at kvalitetene i området er vel så gode ved at høyden økes noe enkelte steder i planen
og heller reduseres noe i andre deler av planen. En større høydevariasjon internt i planområdet vil
også bidra til et mer interessant arkitektonisk uttrykk, og vil motvirke monotoni og ensformighet.
Befolkningen i nærområdet består av mange eldre som på sikt vil føre til at en får et generasjonsskifte
med et annet forbruksmønster. Forretninger i området vil kunne bli av en type som finnes på Valhalla i
dag, dvs forretninger og tjenester som dekker daglige behov, for eksempel storkiosk, cafè, frisør,
blomsterbutikk mm. Mindre dagligvare kan også være aktuelt, men etablerte supermarked på
Marviksletta utgjør en konkurransefaktor som har betydning for etablering i St. Olav vei. Post i butikk
er etablert i dagligvareforretning ved Spicheren. Ved etablering av næring bør det tas hensyn til at
Oddemarka ungdomsskole ligger like over veien og videregående skole er like i nærheten.
Forslagsstiller mener det er uhensiktsmessig å låse arealbruken til ikke å kunne etablere boliger også
på 1.etasjenivå mot St. Olavs vei. Ønsket om å vitalisere gaterommet rundt St. Olavs vei ved å
etablere publikumsrettede funksjoner må være forretningsmessig fundert. Fleksibiliteten i arealbruken
i forhold til å etablere bolig eller forretning/kontor på gatenivå er viktig å opprettholde i planen.
Planforslaget innebærer en videreføring av en pågående oppgradering og urbanisering av
Oddemarkaområdet. Dette er en planlagt transformasjon fra åpen og spredt bebyggelse til en tettere
og mer bymessig struktur, noe som også er med og styrker kollektivtransport annen miljøvennlig
transport som for eksempel sykkel. Planforslaget legger til rette for en arkitektonisk ”oppstramming” av
St. Olavs vei, og innebærer at de visuelle og romlige kvalitetene i utearealene forbedres. Sammen
med den nye blokkbebyggelsen i Tryms vei, og den kommende utbyggingen i St Olavs vei vil den
samlede utbyggingen fremstå som en fin innramming av det brede parkdraget som er etablert over E18-kulverten.
Side 27 av 27