Sluttbehandling detaljregulering planid 2014007
Saksframlegg Dato 17.08.2015 Løpenr 57296/2015 Arkivsaksnr Arkiv 2014/967 L13 Byplankontoret Saksnummer Utvalg Møtedato 15/53 Komite for plan, næring og miljø 13.10.2015 Bystyret 29.10.2015 Sluttbehandling detaljregulering planid 2014007 Sneveien 911 Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan planID 2014007 Sneveien 9-11 med plankart i A3 1:500 datert 09.05.15 med tilhørende bestemmelser datert 09.05.15 og planbeskrivelse datert 09.05.15. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med planen er å tilrettelegge for verksted/lagerbygg i tilknytning til eksisterende næringsvirksomhet, samt bedre parkeringsløsningen innenfor planområdet. I Kommuneplanens arealdel for perioden 2014-2026 er planområdet avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg. Planen vil erstatte deler av reguleringsplan med plan-ID 1176 vedtatt 19.04.79 og deler av plan-ID 1176_1 vedtatt 29.05.80. For øvrig berører ikke planforslaget den overordna disponeringen av areal og struktur i området. Fordi planen vil medføre utbygging, skal det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse. ROS-analysen viser at det må utarbeides tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. Videre viser ROSanalysen at dersom det tas ut masser i skråningen opp mot Trollhaugen, må det anlegges støttemur som forhindrer utrasing av masser. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planen er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte 25.04.2014. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn og høring med høringsfrist 12.08.15. Planen anbefales godkjent. Saksopplysninger Oppstart og ettersyn Oppstartsmøte ble avholdt den 25.04.2014. Berørte parter ble varslet skriftlig om planoppstart den 19.08.2014. Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland og på kommunens hjemmesider den 22.08.2014. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn og høring i perioden 23.05.15 til 12.08.15. Hvem er tiltakshaver og planlegger Tiltakshaver: Verkstedbygg Bodø AS Svartlia 37 8073 Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks 234 8001 Bodø Bakgrunn Bakgrunnen for planen er at tiltakshaver ønsker å utvide sin næringsvirksomhet ved å anlegge et verksteds- og lagerbygg på tilstøtende tomt. Tomten er i gjeldende reguleringsplan avsatt til offentlig friområde med ballplass, men er ikke i bruk til dette i dag. Saken har vært oppe i formannskapet i desember 2013, der det ble vedtatt at kjøp av tomten betinges av at området godkjennes omregulert fra friområde til næringsformål. Planen innebærer en omregulering fra gjeldende reguleringsformål fra offentlig friområde i vest og industriformål i øst til kombinert bebyggelse og anleggsformål med åpning for kontor, forretning, industri, lager og verksted. Beregnet bruksareal (BRA) for tiltaket inkludert eksisterende og nytt verkstedbygg og parkering på bakkenivå tenkes ikke å overskride 2528 m2 BRA. Forretningsareal skal ikke overskride 500 m2 BRA. Utnyttelsesgraden for området settes til %-BYA =100 %. Merknader Det har kommet inn følgende merknader i høringsrunden: Fylkesmannen i Nordland Jernbaneverket Statens vegvesen Sametinget Nordland fylkeskommune Bodø kommune v/Ok-avdelingen Nordlandsnett Liv-Unni Berg og Svein Erik Berg Merknadsbehandling Fylkesmannen har ingen merknader til planforslaget. Jernbaneverket skriver i sin merknad at deres interesser ikke blir berørt og har derfor ingen merknader til planforslaget. Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Sametinget kjenner ikke til registrerte automatiske fredede samiske kulturminner i planområdet. Sametinget minner om lov om kulturminner § 4 og § 8. Kommentar Det vises til § 2.7 i planbestemmelsene om tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt. Nordland fylkeskommune kan ikke se at saken er i strid med regionale interesser slik de fremkommer i fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Nordland fylkeskommune kjenner ikke til at det er registrert verneverdige kulturminner innenfor planområdet. Fylkeskommune viser imidlertid til tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner jf. Kulturminnelovens § 8 andre ledd. Kommentar Det er satt inn bestemmelse som viser tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt ihht til kulturminnelovens § 8 andre ledd i planforslaget. Det vises til § 2.7 kulturminner i planbestemmelsene. Bodø kommune v/Ok-avdelingen skriver i sin merknad at dersom en iverksetter tiltak ihht planen mener Ok-avdelingen at dette kan bli en god løsning da det vil bety en tydeligere inn – og utkjøring til/fra eiendommen. Nordlandsnett meddeler i sin merknad kart over tekniske installasjoner som berører deres eiendom / eiendeler. Nordlandsnett ber om at disse sikres på en god måte i planen og at tiltak meldes inn til Nordlandsnett i god tid før tiltaket igangsettes. Kommentar Innmeldingsplikt til blant annet Nordlandsnett er tatt inn i § 2.6 i planbestemmelsene. Liv-Unni Berg og Svein Erik Berg skriver at de slutter seg til tidligere innspill fra Velforeningen. De mener de ikke kan se at det er synliggjort at bedriftens ulike forretningsforhold kan ivaretas i forhold til trafikk/skoleveg og nabolag. Sneveien har i dag 11 avkjørsler og planforslaget innebærer en ny utkjøring. Slik bedriften drives hører den til på et industriområde og ikke i et boligområde. De kan ikke se at bedriften har noen konkrete forslag til sikring av barns skoleveg og trafikkforhold for øvrig. De spør videre om det skal parkeres på andre siden slik det er i dag. Kommentar Det vises til «Løsningsmuligheter» nedenfor når det gjelder trafikksikkerhet og trafikkavvikling. Området på andre side av Sneveien 9 er definert til offentlig trafikkområde/forretning. Tiltakshaver leier deler av dette arealet fra Bodø kommunale eiendom KF i dag. Planen har som intensjon at aktiviteten knyttet til dagens virksomhet på andre siden av Sneveien skal fra flyttes til innenfor planområdet. Dette aktuelle området ligger utenfor planens avgrensing og planenhar således liten innvirkning på dagens bruk av området. Når det gjelder uttalelse om arealbruk for Sneveien 9 er gjeldende arealformål næring, og dagens aktivitet tilknyttet virksomheten er således i tråd med arealformålet. Forhold til planverk / føringer fra tidligere vedtak Det ble fattet vedtak i formannskapet 19.12.13 som tillater tiltakshaver å kjøpe et areal på inntil 1400 m2 av kommunal tomt med gnr/bnr 40/143 som i dag er regulert til offentlig friområde. Godkjent kjøp av tomten betinges imidlertid av at området tillates omregulert til næringsformål. I tillegg kreves det at tiltakshaver etablerer fysisk skjerming mot boligeiendommen i nord. I kommuneplanens arealdel for Bodø for perioden 2014-2026 er planområdet avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg. Området ligger i sone C for parkering. Det er to gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet. 1) reguleringsplan for plan-ID: 1176 «Riksveg 80 – Jensvoll-Hunstadmoen», vedtatt i 1979 og 2) reguleringsplan for plan-ID 1176_01 «RV80, Jensvoll gartneri», vedtatt i 1980. I begge reguleringsplanene er tilleggsarealet som skal erverves av tiltakshaver definert som friområde. Andre opplysninger/uttalelser Det er utarbeidet skisseplan for VA datert 05.05.2015. Byteknikk har godkjent skisseplanen den 18.05.2015. Hjemmel/Forhold til lovverk Planforslaget er hjemlet i lov om plan og bygningsloven av 27.06.2008. Vurderinger Problemanalyse Utfordringene i tilknytning til planen har hovedsakelig vært de trafikale forholdene tilknyttet eksisterende drift – vareleveranse, adkomst og parkering. I tillegg har utendørslagring og støy i tilknytning til dagens drift bidratt til å skape utfordringer for utarbeidelse av planforslaget. Slik det fremkommer i innspill fra beboere i området har eksempelvis varelevering foregått ved at tyngre kjøretøy har benyttet fortau som oppstillingsplass ved lossing. Dette har skapt et trafikkfarlig forhold for andre trafikanter. I dag brukes hoveddelen av uteområdet rundt det eksisterende bygget til lagring av maskiner, båter og lignende. Dette opptar mye av plassen som opprinnelig var tiltenkt parkering. Tidligere beregninger for området har antydet plass til 14 parkeringsplasser, men denne dekningen er ikke reell slik situasjonen er i dag. I tillegg leier tiltakshaver et areal på ca. 400-500 m2 sør for Sneveien som brukes til parkering og lagring av kjøretøy. Kommunen har påpekt at lagring utendørs på kommunal eiendom må fjernes av tiltakshaver. Tiltakshaver har benyttet kommunal eiendom for å lagre båter, biler og annet som har fått følger med hensyn til forurensning i grunn. Slik utendørslagring medfører også mulighet for ulykker i forbindelse med barns lek. Med bakgrunn i antakelse av forurensning fra utendørslagring er det satt krav til miljøundersøkelse av grunnforholdene som har påvist forurensning i grunn. Ett forhold som beboerne i området fremhever er at de ønsker å bevare friområdet. Planlegger har gjort vurderinger som tilsier at området ligger nært veien og er svært støyutsatt. Området er ikke registrert som grøntområde i kommuneplanens arealdel eller i kommunens temaplaner for rekreasjon og grønne verdier. Det er heller ikke registrert som friluftsområde i Salten Friluftsråds kartlegging. Friområdet er delvis gjengrodd og preges av dårlig overvannshåndtering. Friområdet er ubebygd og er ikke tilrettelagt for lek eller idrett. Slik situasjonen er i dag virker ikke friområdet egnet til barns lek og vurderes å ha lav verdi som rekreasjonsområde. Videre er dekningsgraden av lekeplasser i nærheten av planområdet vurdert og anses som god. Det finnes et variert utvalg av lekeområder i gangavstand fra planområdet som er bedre egnet for barns lek og opphold enn det som inngår i planområdet. Det ble i forbindelse med sak til Formannskapet hentet inn uttalelser fra Byplan, Byteknikk og Kulturkontoret, som alle støttet salg/omdisponering av arealet. Løsningsmuligheter Sentralt innenfor det som i dag utgjør friområdet (gnr/bnr 40/143) ønskes det bygd et verksted/lagerbygg på ca. 500 m2 BRA. Bygget vil ha maksimal gesimshøyde 8 meter og planlegges oppført delvis med to etasjer og delvis med ekstra takhøyde over portene. Bygget skal i første omgang brukes som lager og verksted slik at det som i dag lagres ute blir skjult inne under tak. For ikke å komme i konflikt med vann- og avløpsrør må bygget plasseres så langt sør som mulig. Utearealene rundt det nye bygget planlegges asfaltert og vil benyttes til parkering og gjennomkjøring. Et vesentlig forhold i planforslaget har vært å bedre trafikksikkerheten langs Sneveien, finne bedre løsninger for parkering og ivareta hensynet til barn og unges interesser. Dette innebærer blant annet å stramme inn innkjørselen fra Sneveien og etablere et skjermingsgjerde mot Sneveien og mot boligeiendommen i nord. Tiltaket vil hindre utflytende aktivitet utenfor tiltakshavers område og gjøre området mer ryddig og oversiktlig. Planen innebærer at det etableres en ny avkjøring i vest i tillegg til dagens adkomstløsning. Det er planlagt at den nye avkjørselen i vest kun skal brukes som utkjørsel og at den hovedsakelig er tiltenkt store kjøretøy. Det stilles derfor krav i bestemmelsene til gjennomføring av fysisk sperring av den nye avkjørselen. For å hindre innkjøring i den nye avkjørselen, skal den reguleres ved hjelp av bom eller port som åpnes/lukkes innenfra bygning. Tiltakshaver ønsker også en tilsvarende løsning for eksisterende avkjørsel for å hindre ferdsel i området utenfor åpningstid. I beregningen av parkeringsdekning er det tatt utgangspunkt i 1796 m2 BRA med formål industri/lager, og 300 m2 til formål kontor/forretning. Området er definert som sone C i KPA 20142026. Denne arealdisponeringen tilsier et parkeringskrav på 24 plasser for bil og 12 - 14 plasser for sykkel. I plankartet er det illustrert 28 inklusive 2 HC parkeringsplasser for bil. Sykkelparkering er tenkt løst ved inngangsparti til eksisterende bygg. I skråningen nord for det eksisterende bygget planlegges det å ta ut masser for å gi plass til parkering. Skråningen skal sikres med en støttemur. Plan for parkering skal godkjennes av kommunen før igangsettelsestillatelse kan gis og skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket. Den eksisterende avkjørselen vil fortsatt være åpen for inn- og utkjøring. Sporing av personbil viser at valgt løsning for eiendommen gir en god framkommelighet innenfor området og sikrer areal til parkeringsplassene. Dagens avkjørsel har behov for å strammes inn av trafikksikkerhetsmessige hensyn og justeres til 11,5 meters bredde. Avkjørselen er trukket så langt øst som mulig for å gi plass til det nye bygget og parkering. I vest vil den nye avkjørselen kreve mindre bredde ettersom den kun skal brukes til utkjøring. Minimum bredde for vogntog i den vestre avkjørselen er 6 meter. Mindre justeringer av avkjørslene tillates. Planen krever skjerming av hele området. Kravet fremkommer på grunn av ønske om redusert støy til naboer og å hindre uønsket ferdsel inn i området. Fasadeveggen på det nye bygget kan inngå som en del av skjermingsgjerdet mot Sneveien. Det vises til § 2.2 som sier at området skal skjermes for støy og fri ferdsel. Det vises i denne sammenheng til rekkefølgebestemmelse § 7 a og b. Det tillates ikke utelagring innenfor planområdet. Det vises til § 2.2 Utelagring og øvrig skjerming og til § 6 Bestemmelsessone for hovedkjøremønster. Begrunnelse er at hovedkjøremønster for denne type ferdsel er plasskrevende og utendørslagring vil være til hinder for slik ferdsel. Vann og avløp: Eksisterende felles avløpsrør (AF600) i nordlige deler av planområdet ligger nærmere enn 4 meter fra hjørnet på det eksisterende bygget og det planlagte bygget. Friområdet har problemer knyttet til overvannshåndtering som det må gjøres tiltak for. Plassering av dreneringssluker og sandfang er vist på godkjent skisseplan for VA. Jamfør rekkefølgebestemmelse § 7 c skal endelig VA-plan være godkjent før igangsettelsestillatelse gis. Energitilførsel Nord for det eksisterende bygget ligger det en lavspentkabel som vil komme i konflikt med etablering av det nye parkeringsområdet. Det vises til kartskisse side 28 i planbeskrivelse over eksisterende el-kabler i planområdet og mulige konfliktområder. Det vises til § 2.6 om at kabelanlegg må avklares på tidligst mulig tidspunkt med kabeleier. Støyforhold Det er gjort støyberegninger for virksomheten og det er vurdert behovet for skjermingstiltak for støy. Resultatet fra støyrapporten viser at støynivåene ved nabobebyggelsen vil være lavere enn nedre grense for gul støysone for industristøy. Det nye bygget og tilknyttede verkstedsaktiviteter utløser derfor ikke krav til støyskjerming mot naboene. Analysen viser også at den dominerende støykilden i området kommer fra riksveien. Det vises til støyrapporten for nærmere beskrivelse. Jamfør rekkefølgebestemmelse § 7 d skal ulempeplan utarbeides før igangsettingstillatelse gis. Miljøoppfølging I og med det er påvist forurensning i grunnen, stilles det krav om at det skal utarbeides en tiltaksplan før man begynner med gravearbeider der det er avdekket forurensning i henhold til forurensningsforskriften. Det vises til rekkefølgebestemmelse § 7 e om tiltaksplan for miljøoppfølging og § 2.5 om forurensning i grunn. Rekkefølgebestemmelser § 7 Følgende rekkefølgebestemmelser er tatt inn i planen: a) Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en situasjonsplan i målestokk 1:500. Planen skal redegjøre for eksisterende og framtidig terreng med planlagt byggverk, eksisterende og ny avkjørsel, nødvendig parkering og varige konstruksjoner som gjerder, murer og porter. b) Før igangsettelsestillatelse gis, skal planlagte skjermingstiltak være godkjent av kommunen. c) Før igangsettelsestillatelse gis, skal kommunaltekniske planer for vei, vann, avløp og parkering være godkjent av Byteknikk. d) Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy. Støygrenser og varslingsplikt som fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 gjøres gjeldende. e) Før igangsettelsestillatelse gis for utbygging på områder med forurenset grunn, skal det foreligge tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. f) Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis, skal følgende være ferdigstilt: 1. Teknisk infrastruktur (vann og avløp, atkomst, vei og nødvendig parkering). 2. Skjermingsgjerde mot Sneveien og boligeiendom i nord. 3. Fysisk sperring av avkjørsel i vest. 4. Tiltak for håndtering av forurensede masser. Rekkefølgebestemmelsene skal bidra til å sikre en god gjennomføring av planens formål og intensjon. Konsekvenser økonomiske / personellmessige / miljømessige / andre Planen innebærer ingen økonomiske eller personellmessige konsekvenser for Bodø kommune. Konklusjon og anbefaling Planen anses å bidra til en bedre trafikksikker og trafikal løsning for selve planområdet og de tilstøtende områdene. Videre anses planen å ha løst utfordringene i forbindelse med varelevering, adkomst og parkering på en god måte. Når det gjelder støy, utelagring og ferdsel innenfor planavgrensningen gir planen bestemmelser føringer for virksomhetens aktivitet. Rådmannen anbefaler at planen vedtas. Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Trond Eivind Åmo Trykte vedlegg: 1 2 3 Plankart detaljregulering planid 2014007 Sneveien 9-11 Planbeskrivelse detaljregulering planid 2014007 Sneveien 9-11 Planbestemmelser detaljregulering planid 2014007 Sneveien 9-11 Utrykte vedlegg – på nett: 4 Samlede merknader detaljregulering planid 2014007 Sneveien 9-11 Tegnforklaring SOSI-versjon 4.5 Linjetyper Planens begrensning Parkeringsfelt (illustrasjon) Bebyggelse som forutsettes fjernet Byggegrense Frisiktlinje Planlagt bebyggelse (illustrasjon) Grense for bestemmelser Grense for sikringssone 1,6 o_KV2 1,5 o_AV3 5,5 K/F/I/L (kontor, forretning, industri og lager) Fortau (o_F) Annen veggrunn - tekniske anlegg (o_AV1-o_AV3) 4,0 Frisikt (H140) #1 Symboler Komb.bygg- og anlegg (K/F/I/L) 4.1 daa %-BYA=100% Kartref: Euref 89 Sone 33 Ajour: 06.05.2015 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Ekvidistanse: 1 m 2,8 2,5 1,5 A1: 1:250 A3: 1:500 Fri sik 0 t 4x 20m o_F o_K 25 o_A V1 V1 H14 0 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Fr isi kt o_A V 4x 20 m PLAN NR. 2 DATO SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN --.--.-- --.--.-- --.--.-- --.--.-- SAKSNR. 09.05.2015 DATO SIGN. 25.03.14 GAN 19.08.14 GAN Kommunestyrets vedtak: UTARBEIDET AV: LIFFR Verkstedbygg Bodø AS Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007 Bodø kommune Planbeskrivelse 2015-05-09 Oppdragsnr.: 5140626 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 03 09.05.15 Detaljregulering for Sneveien 9-11, endret planforslag. LIFFR MALUN EM 02 27.02.15 Detaljregulering for Sneveien 9-11, endret planforslag. LIFFR MALUN EM 01 16.01.15 Detaljregulering for Sneveien 9-11 LIFFR MALUN EM Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS | Pb. 234, NO-8001 Bodø | Konrad Klausens vei 8, NO-8003 Bodø c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 2 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune Innhold 1 Sammendrag 5 2 Bakgrunn 6 2.1 Hensikten med planen 6 2.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold 6 2.3 Tidligere vedtak i saken 6 2.4 Krav om konsekvensutredninger 7 3 Planprosessen 8 3.1 Medvirkningsprosess 8 3.2 Møter og andre deltakere 8 3.3 Innspill til planen 8 4 Planstatus og rammebetingelser 14 4.1 Overordnede planer 14 4.2 Gjeldende reguleringsplaner 14 4.3 Tilgrensende planer 14 4.4 Temaplaner 15 4.5 Statlige og regionale planretningslinjer 15 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 17 5.1 Beliggenhet 17 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk 17 5.3 Stedets karakter 18 5.4 Landskap 20 5.5 Kulturminner og kulturell verdi 20 5.6 Naturverdier 20 5.7 Rekreasjonsverdi/Rekreasjonsbruk 20 5.8 Trafikkforhold 21 5.9 Barns interesser 22 5.10 Sosial infrastruktur 22 5.11 Universell tilgjengelighet 22 5.12 Teknisk infrastruktur 22 5.13 Grunnforhold 23 5.14 Støyforhold 23 5.15 Luftforurensning 23 6 Beskrivelse av planforslaget 25 6.1 Planlagt arealbruk 25 6.2 Analyser/Utredninger 26 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming 26 c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 3 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 6.4 Bomiljø/bokvalitet 27 6.5 Tilknytning til infrastruktur 27 6.6 Trafikkløsning og kjøreatkomst 28 6.6.1 Ny avkjørsel i vest 28 6.6.2 Utforming av avkjørsler 31 6.6.3 #1 - Bestemmelsesområde 33 6.7 33 Parkering 6.7.1 Framtidig parkeringsdekning 35 6.8 Miljøoppfølging 36 6.9 Universell utforming 36 6.10 Plan for avfallshåndtering 36 6.11 Støyforhold 36 6.12 Risiko- og sårbarhet 37 6.13 Avbøtende tiltak/løsninger ros 40 6.14 Rekkefølgebestemmelser 40 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 41 7.1 Overordnede planer 41 7.2 Gjeldende reguleringsplaner 41 7.3 Stedets karakter 41 7.4 Landskap 41 7.5 Natur- og kulturverdier 41 7.6 Rekreasjonsbruk og uteområder 42 7.7 Trafikkforhold 42 7.8 Støyforhold 42 7.9 Barns interesser 42 7.10 Sosial infrastruktur 42 7.11 Universell tilgjengelighet 43 7.12 Teknisk infrastruktur 43 7.13 Økonomiske konsekvenser for kommunen 43 7.14 Interessemotsetninger 43 7.15 Avveining av virkninger 43 c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 4 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 1 : Sammendrag Bakgrunnen for planen er at tiltakshaver ønsker å utvide sin næringsvirksomhet ved å anlegge et verksteds- og lagerbygg på tilstøtende tomt. Tomten er i gjeldende reguleringsplan avsatt til offentlig friområde med ballplass, men er ikke i bruk til dette i dag. Saken har vært oppe i formannskapet i desember 2013, der det ble vedtatt at kjøp av tomten betinges av at området godkjennes omregulert fra friområde til næringsformål. En vesentlig vurdering i planforslaget har vært knyttet til å bedre trafikksikkerheten langs Sneveien, finne bedre løsninger for parkering og ivareta hensynet til barn og unges interesser. Dette innebærer blant annet å stramme inn innkjørselen fra Sneveien og etablere et skjermgjerde mot Sneveien og mot boligeiendommen i nord. Tiltaket vil hindre utflytende aktivitet utenfor tiltakshavers område og gjøre området ryddigere og mer oversiktlig. Det har kommet innspill fra naboer som stiller seg negativ til omdisponering av friområdet med bakgrunn av at tiltaket medfører tap av et potensielt framtidig lekeområde for barn. Området ligger imidlertid nært veien og er svært støyutsatt. Slik situasjonen er i dag virker ikke friområdet egnet til barns lek og vurderes å ha lav verdi som rekreasjonsområde. Dekningsgraden av lekeplasser i nærheten av planområdet er vurdert og anses som god. Det finnes et variert utvalg av lekeområder i gangavstand fra planområdet som er bedre egnet for barns lek og opphold enn det som inngår i planområdet. Tiltaket vurderes som nødvendig for å få ryddet opp i området og for å bedre trafikksikkerheten langs Sneveien. Det vil også bidra til redusert støy fra virksomheten ved at mye av aktiviteten kan flyttes innendørs. Støyberegningen viser at det ikke vil være nødvendig å gjøre støytiltak på eiendommen. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 5 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 2 2.1 : Bakgrunn HENSIKTEN MED PLANEN Bakgrunnen for planen er at tiltakshaver ønsker å utvide sin næringsvirksomhet på tilstøtende tomt og rydde opp i parkeringssituasjonen. I forhold til gjeldende reguleringsplan for området medfører dette en omregulering av et offentlig friområde med ballplass til industri/lager, samt en endring i reguleringsformålet på eksisterende næringstomt fra industri til kombinert bebyggelse og anlegg (kontor/forretning/industri/lager). En mindre del av tomten i nord berører også boligformål. Bakgrunnen for planarbeidet er at det ble fattet vedtak i formannskapet desember 2013 som krever omregulering av friområdet før salg av tomt innfris. 2.2 FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Tiltakshaver Verkstedbygg Bodø AS Svartlia 37 8073 Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks 234 8001 Bodø Planområdet omfatter hele eller deler av gnr/bnr 40/217, 143, 555, 643 og 271, samt en del umatrikulert grunn. Eiendommene 40/555, 271 og 643 eies av Verkstedbygg Bodø AS, mens øvrige eiendommer og tilgrensende veier (Sneveien/Trollhaugen) er kommunalt eid. 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Det ble fattet vedtak i formannskapet 19.12.13 som tillater tiltakshaver å kjøpe et areal på ca. 1400 2 m på tomt med gnr. 40 bnr. 143 som i dag er regulert til offentlig friområde. Arealet regnes å ha liten betydning som friluftsområde ettersom det ikke er i bruk til lek i dag. Det ble hentet inn uttalelser fra Byplan, Byteknikk og Kulturkontoret som alle støtter salg/omdisponering av arealet. Kommunens ønske om å legge til rette for næringslivet og uttalelsene som kom inn i forbindelse med søknaden er bakgrunnen for Rådmannens beslutning om vedtak. Godkjent kjøp av tomten betinges imidlertid av at området tillates omregulert til næringsformål. I tillegg forutsettes det at tiltakshaver etablerer fysisk skjerming mot boligeiendommen i nord. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 6 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 2.4 : KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER Bodø kommune har vurdert at planforslaget ikke medfører krav om konsekvensvurdering. Tiltaket medfører ikke vesentlige virkninger for miljø og samfunn. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 7 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 3 3.1 : Planprosessen MEDVIRKNINGSPROSESS Oppstartsmøte med Bodø kommune ble avholdt 25.04.2014. Berørte parter ble varslet skriftlig om planoppstart 19.08.2014. Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland og på kommunens hjemmesider 22.08.2014. 3.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE Kontaktperson på byplankontoret har vært Trond Åmo (saksbehandler) og Jonas Bjørklund. Kontaktperson i Verkstedsbygg Bodø AS har vært Jan Robert Want. Det ble avholdt et arbeidsmøte mellom tiltakshaver og kommunen 9.4.15 hvor representanter fra Byplan, Forvaltning og Byteknikk var til stede. Hensikten med møtet var å få til en omforent løsning innenfor planområdet som ivaretar hensynet til naboer, støy og trafikk, samtidig som at det ikke er til hinder for tiltakshavers virksomhet. Konkrete temaer som ble diskutert på møtet var: 3.3 Ny plassering av planlagt bygg. Skyves så nært Sneveien som mulig. Sporingsanalyser av store kjøretøy. Ny avkjørsel i vest. Løsninger for skjerming av tomten (gjerde/mur), avkjørsel (bom/port) og utelagring. Tiltak for støy – støyskjerm. Behov for støyberegning og terrengprofil. Rekkefølgebestemmelser for igangsettelse av tiltak. INNSPILL TIL PLANEN Innspillene til varselet om oppstart av planarbeid er oppsummert og merknadsbehandlet i tabellen under. Person/etat Dato Innspill Kommentarer NVE 28.8.2014 Kan ikke se at planområdet berører vassdrag, elektriske anlegg eller er utsatt for skred. Viser til gjeldende Ivaretas i planforslaget. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 8 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : retningslinjer. Nordlandsnett 29.8.2014 Oversender kartskisse som viser høyspent- og lavspentkabler som kan komme i konflikt med utbyggingen. Ivaretas i planforslaget. Jernbaneverket 29.8.2014 Planområdet har atkomst fra Sneveien som ca. 200 m nord for planområdet går i kulvert under jernbanen. Nord for jernbanen er det boliger. Viser til krav til trafikksikkerhet, for barn og unge spesielt, i PBL og RPR for barn og planlegging. Ivaretas i planforslaget. Det må gjøres en helhetsvurdering av tiltakets konsekvenser for det fremtidige trafikkbildet og hvorvidt dette kan medføre økt risiko forbundet med bruken av jernbaneundergangen der hvor Sneveien krysser jernbanen. Statens vegvesen 8.9.2014 Ingen merknader. Beboerne på Trollhaugen og i Sneveien 8.9.2014 Utvidelse av Verkstedbygg AS areal vil føre til mer rot, søppel og støy i området. Helt siden etableringen har virksomheten vært drevet i strid med reguleringsbestemmelsene for næringsbygg i området. Viser til § 2c (avkjørsler skal ledes til adkomstveg og være oversiktlig og mest mulig trafikksikker) og § 5a 2. ledd (for industriområder som grenser til boligområder tillates ikke anlegg som ved lukt, røyk eller støy vil virke sjenerende for de tilgrensende boligstrøk). Gjennomføring av tiltaket vil bidra til at mye av dagens utendørs verkstedsaktivitet kan flyttes innendørs. Dette vil bedre støyforholdene for tilgrensende naboer, samt at det vil være mulig å flytte deler av utelagringen innendørs. For å bedre trafikksikkerheten langs Sneveien skal eiendommen inngjerdes og atkomsten til planområdet fra Sneveien strammes opp. Dette er tatt med i bestemmelsene. Ønsker at tomta til Verkstedbygg AS blir inngjerdet for å hindre at barna skader seg på utstyret og avfallet i området. Det oppbevares båt- og bilvrak i stor skala. Det har også vært oppbevart usikrede bilvrak etter dødsulykker, noe som virker svært c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 9 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : støtende for naboene.Bodø kommune har de senere år henvendt seg til Verkstedbygg AS med henstilling om opprydding og innskrenking av virksomheten, men ingenting har skjedd. Nabolaget har derfor liten tro på at området vil bli ryddigere eller at trafikksituasjonen vil bli bedre. Det parkeres i dag på fortau og vei, noe som er til hinder for gående, kjørende og syklende. Dermed oppstår farlige situasjoner daglig. Det må legges til rette for lasting/lossing innenfor eiendommen til Verkstedbygg AS. Nabolaget vil jobbe hardt for å beholde friområdet. Det foregår et generasjonsskifte og det er mange barn som trenger uteområder. Tidligere var dette et populært område for å spille fotball og gå på skøyter. Ellen S. Pedersen og Ørjan A. Johansen 11.9.2014 Blir daglig (inkludert helger) utsatt for sjenerende støy slik industrien drives pr. dags dato. Trafikken tilknyttet industrien skaper trafikkfarlige situasjoner. Parkering av maskiner på gangsti tvinger fotgjengere ut i kjøreveien. Utvidet industri vil gi mer tungtrafikk og forsterke trafikkproblemene Industrien ligger inntil deres tomtegrense, uten sikring rundt maskiner og verktøy/redskaper. Dette er kritikkverdig da nysgjerrige barn ferdes i området. Tviler på at dette vil bedres ved utvidelse av industrien. Det har vært et generasjonsskifte i området, så det er ønskelig å benytte arealet til idrett og uteareal for barn og familier i nærområdet. Utbygging vil forringe vår verdi av c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx Dagens situasjon gjør at området regnes som lite egnet som lekeområde for barn. Tiltaket er nødvendig for å bedre dagens situasjon. Vurdering av lekeplassdekningen viser at det finnes alternative lekeområder i nærområdet. Jf. kommentar til beboerne på Trollhaugen og Sneveien. Tiltaket har til hensikt å tilrettelegge for bedre løsninger knyttet til dagens virksomhet og vil ikke medføre utvidelse av den. Gjennomføring av tiltaket vil bidra til at mye av dagens utendørs verkstedsaktivitet kan flyttes innendørs. Dette vil bedre støyforholdene og gjøre området ryddigere og mer oversiktlig. Samtidig vil tiltaket gi flere parkeringsplasser inne på området for å hindre at parkering utenfor området er nødvendig. Området vil inngjerdes og få tydeligere avgrensning. Tiltakshaver har i tillegg planer 2015-05-09 | Side 10 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : tomta, beliggenheten, huset, luftrom, frihetsfølelse og utsikt. Tiltaket vil gjøre våre fremtidsplaner på egen tomt mindre attraktivt. Liv-Unni og Svein Erik Berg (Sneveien 35) 11.9.2014 om oppgradering av fasade. Det nye bygget vil ikke bli høyere enn eksisterende bygg. Prosjektet hilses med glede. Biler, båter og bergingsbilder er i dag plassert på begge sider av Sneveien. Flere inn- og utkjøringer medfører utfordrende, til dels farlige, trafikksituasjoner. Spesielt når store bergingsbiler rygger ut og når fortauet «sperres» ved utkjøringer. Trafikken i Sneveien har i de siste årene økt betydelig, blant annet som følge av at husene har fått nye og yngre eiere, med både barn og leieboere. Både huseiere og leietakere har gjerne flere biler. I tillegg er kommunens sykkelvei fra Hunstad via Stille Dal ferdigstilt. Den har mange brukere og syklistene holder høy fart. Til sammen skaper dette en vanskelig trafikksituasjon, spesielt for skolebarn. I dagens «kaos» med oppstilte båter, biler og traktorer tar det oppmerksomheten til barna bort fra det trafikkmessige. Ber derfor om at det i planen tas hensyn til trafikksikkerheten, spesielt til skolebarn, men også generelt. Ivaretas i planforslaget. Ber om at det legges vekt på trafikksikkerhet i forhold til inn- og utkjøring til området. Sneveien har i dag 11 avkjørsler på strekningen RV80-jernbanetunnellen. Ber om at det settes opp gjerde langs Sneveien. Primært for ikke å distrahere barnas oppmerksomhet fra øvrig trafikk, men også for å hindre kjøring utenfor regulerte avkjørsler. Det vil også være positivt estetisk for passerende. Den Stille Dal Vel 16.9.2014 Stille Dal vil ikke få noen fordel av at Verkstedbygg AS får utvide sin c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx Ivaretas i planforslaget. Jf. kommentar til beboerne på Trollhaugen og i Sneveien. 2015-05-09 | Side 11 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : virksomhet. Orden og renhold på området er ikke forenlig med standarden som forventes av et industriområde. Pålegg fra Bodø kommune og oppfordringer fra beboere har ikke blitt tatt hensyn til. Velet kan derav ikke se hvordan dette skal bedre seg ved en eventuell utvidelse av området. Viser til gjeldende bestemmelser § 5 a 2. ledd for industriområder som grenser til boligområder tillates ikke anlegg som ved lukt, røyk eller støy vil virke sjenerende for de tilgrensende boligstrøk). Det parkeres helt eller delvis på gang- og sykkelvei, samt i Sneveien. Dette skaper farlige situasjoner daglig for både gående, syklende og kjørende. Sneveien er skolevei. Viser til gjeldende bestemmelser § 2c (avkjørsler skal ledes til adkomstveg og være oversiktlig og mest mulig trafikksikker). Dette gjelder også i forbindelse ved lasting og lossing av utstyr. Stille Dal har i de siste årene gjennomgått ett generasjonsskifte og derav har området blitt lite brukt av barn og unge. Området er også de siste årene benyttet til lagring av tyngre redskaper og utstyr slik at uteaktivitet ikke har vært forsvarlig. Beboerne i Stille Dal vil jobbe for å opparbeide dette området til lekeområde igjen. Industriområdet til Verkstedbygg AS er ikke inngjerdet. Dette øker risikoen for at barn skader seg på usikret utstyr. Det er i beboernes interesse å heve sikkerheten for barn og unge, og det bør også være i Verkstedbygg AS interesse å sikre eget utstyr for uvedkommende. Det er også observert kjøretøy etter c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 12 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : trafikkulykker som har endt med dødsfall, der kjøretøyet ikke er skjermet eller dekket til. Dette oppleves som støtende for beboerne. Tomtegrenser forventes også overholdt. Bilvrak og andre motoriserte gjenstander er registrert å lekke olje eller annet. Naturskader som følge av dette er ikke kartlagt. Beboerne forventer å få presentert en rapport, fra et uavhengig firma, om grunnforholdene for å avklare om det har vært utslipp. Det er påvist forurensning i grunnen. Miljørapport legges som vedlegg til planen. Se for øvrig kap. 5.13. Sametinget 22.9.2014 Ingen merknader. Forslag til tekst til bestemmelsene om den generelle aktsomhetsplikten. Ivaretas i planforslaget. Nordland Fylkeskommune 24.9.2014 Tiltaket vil ikke være i strid med regional politikk. Viser til gjeldende retningslinjer og gir en del generelle betraktninger. Ivaretas i planforslaget. Kjenner ikke til at planforslaget er i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 13 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 4 4.1 : Planstatus og rammebetingelser OVERORDNEDE PLANER Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel for Bodø for perioden 2014-2026 er planområdet avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg. 4.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Det er to gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet. I reguleringsplan for «Riksveg 80 – parsell Jensvoll-Hunstadmoen» (plan-ID: 1176, vedtatt 1979) er tiltakshavers eiendom og området videre mot øst regulert til industriformål. Friområdet i vest inngår i planen og er regulert til friluftsområde. I reguleringsplan for «et område ved Jensvoll gartneri» (plan-ID 1176_1, vedtatt i 1980) er friområdet regulert til friområde med ballplass. En liten del i nord er regulert til boligformål. Det ble innvilget en mindre endring i reguleringsplan 1176_1 i 1996 som godkjente oppkjøp av en del av friområdet til industriformål (tilsvarer tomt med gnr/bnr 40/555). 4.3 TILGRENSENDE PLANER Planområdet grenser til reguleringsplan for Grønnåsen (plan-ID 1172) i nordvest og reguleringsplan for RV 80 Thalleveien – Hunstadmoen (under grunnen, plan-ID 1263) i nordøst. Sør for Sneveien grenser planområdet til reguleringsplan for Jensvoll gartneri (plan-ID 1183), reguleringsplan for Alstad II (Plan-ID 2215_02) og Alstad II Parallellen, (plan ID 2227, 2215_06 og 2215_108). c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 14 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Utsnitt over gjeldende reguleringsplaner i området. Bilde hentet fra Bodø kommunes karttjeneste på nett. 4.4 TEMAPLANER I temakart for «hovedvegnett for sykkel» er Sneveien registrert som eksisterende gang- og sykkelvei. I temakart «støysoner riksveg og jernbane» ligger planområdet innenfor gul støysone fra riksveg 80, men utenfor støysonen fra jernbanen. Planområdet er registrert i Bodø kommunes aktsomhetskart for forurenset grunn. 4.5 STATLIGE OG REGIONALE PLANRETNINGSLINJER Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Relevante retningslinjer/rammer/føringer i forbindelse med planforslaget er listet opp nedenfor: Fylkesplan for Nordland 2013-2025 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal- og transportplanlegging (2013) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (2012) c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 15 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012) Naturmangfoldloven (2012) Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995) c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 16 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 5 5.1 : Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold BELIGGENHET Planområdet ligger ca. 4 km øst for Bodø sentrum i Stille dal/Jensvoll. Planavgrensningen følger egen tomtegrense i øst, senterlinjen i Sneveien i sør, senterlinjen i Trollhaugen i nord og eiendomsgrensen mot nabotomten i vest. Planområdet utgjør ca. 4,9 daa og er vist på illustrasjonen nedenfor. Kartutsnitt og planavgrensning er hentet fra Bodø kommunes kartløsning på nett. 5.2 DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK I vest omfatter planområdet et åpent grøntområde regulert til offentlig friområde med ballplass. Friområdet er ikke opparbeidet eller tilrettelagt som lekeområde og bærer ikke preg av å brukes til dette i dag. Det er delvis gjengrodd og har problemer med håndtering av overvann. Deler av c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 17 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : friområdet brukes i dag av tiltakshaver for utelagring av maskiner og kjøretøy tilknyttet egen virksomhet. Tiltakshaver eier tomtene øst for friområdet. Her disponerer han den delen av den vertikaldelte bygningen som inngår i planområdet og driver næringsvirksomhet med 8 ansatte. Eik Senteret disponerer den østre halvdelen av bygget. Lokalene har de senere årene blitt ombygd innvendig som følge av overtakelse av arealer fra tidligere leietakere og brukes i dag hovedsakelig til kontor og mekanisk verksted for reparasjon av maskiner og kjøretøy. Samtidig driver tiltakshaver tilleggsvirksomheten Arbeidslys AS og har fyrverkeriutslag. Uteområdene rundt bygget er asfaltert og benyttes til parkering og utelagring. Sør for Sneveien er det opparbeidet en ekstra parkeringsplass som tiltakshaver leier av kommunen. Vest for parkeringsplassen er det en selvbetjent bensinstasjon. Øst for Eik Senteret ligger det et næringsbygg som benyttes til treningssenter, aktivitetssenter og fysioterapisenter. Omkringliggende områder består hovedsakelig av boligbebyggelse. Skråfoto over planområdet og tilgrensende områder. Bildet er hentet fra Gule siders kartløsning på nett og viser situasjonen slik den var i 2008. På grøntområdet mellom Sneveien og Rv. 80 er det i ettertid etablert en selvbetjent bensinstasjon i vest, mens østlige deler av grøntområdet leies av tiltakshaver og brukes til parkering. 5.3 STEDETS KARAKTER Næringsvirksomheten preger i stor grad inntrykket av området og fremstår som dominerende, til tross for at området i hovedsak består av boliger. Uteområdene og øvrige ledige arealer benyttes til parkering og utelagring/avlastning, noe som virker skjemmende for nærmiljøet. Det virker generelt å være mangel på nok plass til parkering og utelagring for virksomhetene, noe som gjør at området oppleves uryddig. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 18 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Begge næringsbyggene langs Sneveien har enkel utførelse og består av to etasjer med slakt saltak. Bygningene har få estetiske kvaliteter. Nord og vest for planområdet preges området av romslige, frittliggende eneboliger med tilhørende hager. Bygningene er av samme tidsalder og byggemåte; trehusbebyggelse med stående bordkledning, sprossede vinduer og saltak. Boligbebyggelsen sør for riksveg 80 er tettere og består av en variasjon mellom frittliggende eneboliger, to- og firemannsboliger. Planområdet sett fra Sneveien. Bilde tatt på befaring 14.11.2014 (Line Frantzen, Norconsult AS). Planområdet sett fra Trollhaugen mot rv. 80. Bilde tatt på befaring 14.11.2014 (Line Frantzen, Norconsult AS). c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 19 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 5.4 : LANDSKAP Topografi Hoveddelen av planområdet er tilnærmet flatt. I nord har terrenget en bratt stigning opp mot Trollhaugen. Sørover er terrengforhøyningen gradvis økende opp mot boligfeltene på Alstad. Solforhold Planområdet har gode solforhold, særlig morgen og formiddag. Vind og lokalklima Ved nærmeste målestasjon, Bodø Lufthavn, er dominerende vindretning hovedsakelig østlig. Dominerende sommervind kommer fra nord/nordvest til sør/sørvest. Vind fra sørvestlig retning gir normalt høyere vindhastigheter enn vind fra vest og nordvest. Nordlig vindretning i sommersesongen er normalt representert med lavere vindhastigheter, men vind fra nord har gjerne lavere temperaturer og den følte effekten av vinden vil være sterkere. Planområdet ligger i en dalende med østvestlig orientering og er relativt åpent. Dette kan gi en vindforsterkende effekt på de dominerende vindretningene. 5.5 KULTURMINNER OG KULTURELL VERDI Det er ingen kjente kulturminner i området. 5.6 NATURVERDIER Det er ikke registrert særskilte naturverdier i området. Friområdet i vest er registrert som åpen, jorddekt fastmark. 5.7 REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK Deler av planområdet er regulert til offentlig friområde med ballplass. Ballplassen skal ha vært i bruk gjennom 1980 -og 90-tallet, men bærer ikke preg av dette i dag. Området er ikke registrert som grøntområde i kommuneplanens arealdel eller i kommunens temaplaner for rekreasjon og grønne verdier. Det er heller ikke registrert som friluftsområde i Salten Friluftsråds kartlegging (se illustrasjon). Friområdet er ubebygd og er ikke tilrettelagt for lek eller idrett. Det er delvis gjengrodd og preges av dårlig overvannshåndtering. Området regnes derfor samlet sett å ha liten rekreasjonsverdi slik situasjonen i dag. Nærheten til trafikk, støy og industrivirksomhet gjør det også lite egnet som lekeområde. Friluftskartleggingen viser at det finnes flere varierte muligheter for lek, opphold og ballspill i gangavstand fra planområdet. Dette har også Byplan påpekt i sin uttalelse til formannskapsaken nevnt i kap. 2.3. Byplan vurderte da at det kan være hensiktsmessig å undersøke annen bruk for området ettersom det finnes alternativ dekning i nærheten. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 20 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Kjente/registrerte lekeplasser og turområder i nærheten av planområdet. Alle områdene her er registrert som kategori A (svært viktige). Kilde: Salten friluftsråd. Nærmeste grendelekeplass ligger ca. 250 meter øst for planområdet på andre siden av jernbanen. Nord for Trollhaugen finnes det en ballbane og et skogsområde med sti og gapahuker. Her er det også en barnehage med lekeapparater (ikke vist i illustrasjonen). Grønnåsen skole ligger ca. 10 min. gangavstand fra planområdet og består av et større utendørs idrettsanlegg og lekeapparater. I tillegg finnes det flere nærlekeplasser i boligområdene rundt planområdet. Samlet sett vurderes det å være et godt og variert tilbud av lekeplasser i nærheten av planområdet. 5.8 TRAFIKKFORHOLD Planområdet har atkomst fra Sneveien som ligger like nord for rv. 80 og løper ut fra denne ca. 150m vest for planområdet. Rv. 80 har ÅDT på 21 500-24 000 (tall fra 2013). Det er ikke gjort tellinger for ÅDT på Sneveien eller Trollhaugen. Sneveien og Trollhaugen er kommunale veier og har fartsgrense 30km/t. Det er registrert noen få trafikkulykker langs Sneveien, men de fleste trafikkulykkene i området er knyttet til krysset mellom riksveg 80 og Fogdveien/Sneveien. Et stykke øst for planområdet går Sneveien i kulvert under jernbanen. Langs nordsiden av Sneveien er det anlagt et opphøyet fortau. Sneveien er i kommuneplanens arealdel 2014-2026 registrert som eksisterende gang- og sykkelvei og en del av hovedvegnettet for sykkel i Bodø. Området har et godt kollektivtilbud fra riksveg 80 og nærmeste bussholdeplass ligger ca. 200 meter vest for planområdet. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 21 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Området bærer preg av at det er trangt om plassen og for få parkeringsmuligheter. Mye av tiltakshavers og nabovirksomhetens uteområder brukes til utelagring og avlastning, noe som til tider har ført til at parkeringen presses ut på fortauet slik at gående og syklende tvinges ut i vegbanen. Dette er et stort problem i forhold til trafikksikkerheten og fører til at trafikksituasjonen langs Sneveien oppleves uoversiktlig og trafikkfarlig. Det er behov for oppryddingstiltak for å bedre trafikksikkerheten. 5.9 BARNS INTERESSER Området er lite egnet for barns ferdsel, opphold eller lek slik området fremstår i dag. Friområdet virker lite attraktivt som lekeområde og er utsatt for mye trafikkstøy. Omgivelsene rundt preges av usikret utelagring av maskiner og kjøretøy på og nært friområdet. 5.10 SOSIAL INFRASTRUKTUR Bygget øst for planområdet benyttes til treningssenter, aktivitetssenter og fysioterapisenter. Grønnåsen skole ligger ca. 550m nord for planområdet og Alstad barne- og ungdomsskole ligger ca. 500 sør for planområdet. Nærmeste barnehage ligger ca. 300 meter sør for planområdet. Innenfor et område på 700-900 meter i sørvestlig retning fra planområdet finnes flere dagligvarebutikker, samt Salten Vask og Rens AS og Møbelringen. 5.11 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Det eksisterende bygget er oppført i henhold til datidens gjeldende krav for universell tilgjengelighet. Øvrige deler av planområdet er ubebygd og må tilrettelegges dersom det skal tilfredsstille kravene om universell utforming. Det er imidlertid relativt flatt og har gode forutsetninger for universell utforming. Bak det eksisterende bygget er et en bratt skråning opp mot Trollhaugen. 5.12 TEKNISK INFRASTRUKTUR Det er tilrettelagt for vann og avløp i det eksisterende bygget med kommunal avløpsledning (AF 600). Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Det er høyspentkabler langs nordsiden av Sneveien og lavspentkabler langs tiltakshavers eiendom mellom det eksisterende bygget og friområdet. Se kap. 6.5 for skisse over eksisterende elkabler. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 22 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 5.13 : GRUNNFORHOLD Berggrunn og løsmasser Berggrunnen i planområdet består av kalkglimmerskifer og kalksilikatførende skifer. Løsmassene består i hovedsak av marine strandavsetninger. Deler av planområdet i sør grenser mot et område med forvitringsmateriale. I nord grenser planområdet til et område med tynt dekke av strand-, havog fjordavsetninger. Overvannshåndtering Sentrale deler av friområdet preges av dårlig overvannshåndtering og medfører at området er dekket med vann store deler av året. Bygging på området vil føre til mer overvann og vil kreve tiltak for å håndtere dette. Stabilitetsforhold Det er ikke fare for snø- eller steinskred i området. Forurensning Bruken av området har indikert at det kan være grunn til å tro at området har forurenset grunn. Området er også registrert i Bodø kommunes aktsomhetskart for forurenset grunn. Norconsult har på oppdrag fra Verkstedbygg AS utført miljøundersøkelser med prøvestikk på området i januar 2015. Totalt ble det tatt 20 jordprøver i 8 prøvepunkt. Resultatene av prøvene viste at området er forurenset tilsvarende tilstandsklasse 3 eller høyere med tinn, bly, krom, kvikksølv og TBT (tributyltinn). Sistnevnte skyldes trolig lagring og håndtering av båter. For masser over tilstandsklasse 2 kreves det at det utarbeides en tiltaksplan i hht. Forurensningsforskriften. Forurensningen for alle stoffene av avgrenset til de øverste jordlagene bortsett fra kromforurensningen, som ikke kunne avgrenses. Det ble funnet høye verdier av kvikksølv tilsvarende tilstandsklasse 3 og 4 i to prøvepunkter. Kvikksølv er med i miljømyndighetenes liste over prioriterte miljøgifter og anbefales fjernet. Det ble ikke påvist masser som klassifiseres som farlig avfall på området. Norconsult anser prøvetakingen som tilstrekkelig for å vurdere forurensningssituasjonen på området. Miljørapporten legges som vedlegg til planen. 5.14 STØYFORHOLD Planområdet ligger tett inntil riksveg 80 som utgjør hovedtrafikkåren inn og ut av Bodø sentrum. Området fremstår støyutsatt og ligger innenfor gul støysone fra riksveien. Det genereres i tillegg noe tungtrafikk og støy i forbindelse med tiltakshavers verkstedsvirksomhet. Gjennom innspill til planen har naboer gitt uttrykk for at dette oppleves skjemmende. Kommunen har vurdert at støy og eventuelle støytiltak derfor skal vurderes særskilt i plansaken, jf. kap 6.11. Planområdet ligger for øvrig utenfor støysonegrensen for fly- og jernbane. 5.15 LUFTFORURENSNING Luftforurensningen i planområdet er hovedsakelig knyttet til trafikk fra riksveg 80 og fra jernbanen. Det er ikke kjent at planområdet har luftforurensningsverdier som overstiger grenseverdiene for konsentrasjoner av tillatt luftforurensning. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 23 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx : 2015-05-09 | Side 24 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 6 6.1 : Beskrivelse av planforslaget PLANLAGT AREALBRUK I planområdet skal det legges til rette for et nytt verksted/lagerbygg og bedre løsninger for parkering innenfor tiltakshavers område. Planforslaget innebærer en omregulering fra gjeldende reguleringsformål fra offentlig friområde i vest og industriformål i øst til kombinert bebyggelse og anleggsformål med åpning for kontor, forretning, industri, lager og verksted. Beregnet bruksareal (BRA) for tiltaket inkludert eksisterende og nytt verkstedbygg og parkering på 2 bakkenivå tenkes ikke å overskride 2528 m BRA, jf. matrise nedenfor. Utnyttelsesgraden for området settes til %-BYA =100 %. Dagens bruksareal Industri/verksted/lager 1296 m Kontor/forretning 150 m 1 2 Parkering ) ) 2 2 2 252 m (14 plasser) Sum BRA 1698 m 2 Anslått framtidig bruksareal 2 2 2 2 1296 m +500 m = 1796m 150 m +150 m = 300 m 2 2 2 432 m (24 plasser) 2528 m 2 Eksisterende og framtidig bruksareal. Anslått framtidig bruksareal i matrisen over gir kun en pekepinn på mulig arealfordeling innenfor planområdet. Utgangspunktet for planforslaget er å legge til rette for verksted og lager. 2 Forretningsareal skal ikke overskride 500 m BRA. Foreløpig skisse for utforming av det nye bygget og parkering er vist på illustrasjonsplanene som legges ved planforslaget. 1 2 I Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder «H2300 Grad av utnytting» anbefales det å beregne 18 m per parkeringsplass for overflateparkering. 2 Se kap. 6.7 for parkeringsberegning. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 25 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune Tiltakshavers eiendom i dag: Planlagt erverv av eiendom: Framtidig tomteareal : Gnr/Bnr. Størrelse 40/271 1699 m 40/555 264 m 2 40/643 644 m 2 Del av 40/143 1400 m 2 Alle overnevnte. 4007 m 2 2 Eksisterende og framtidig tomteareal. 6.2 ANALYSER/UTREDNINGER I forbindelse med planen er følgende utredninger/analyser gjennomført: 6.3 Miljøteknisk grunnundersøkelse. Hovedmomentene fra denne er gjengitt i kap. 5.13. Støyberegning med modellering for beregning av støy og eventuelle støytiltak, jf. 6.11 Sporingsanalyser av store kjøretøy (lastebil/vogntog) og personbil. Hovedmønsteret for vogntog er vist på illustrasjonsplan datert 06.05.15 og innenfor #1 - bestemmelsesområde på plankartet. Et utvalg av de øvrige sporingene er vist i kap. 6.6. BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING Sentralt innenfor det som i dag utgjør friområdet (gnr/bnr 40/143) ønskes det bygd et 2 verksted/lagerbygg på ca. 500 m BRA. Bygget vil ha maksimal gesimshøyde 8 meter og tenkes oppført delvis med to etasjer og delvis med ekstra takhøyde over portgangene. Bygget skal i første omgang brukes som lager og verksted slik at det som i dag lagres ute blir skjult inne under tak. For og ikke komme i konflikt med vann- og avløpsrør må bygget plasseres så langt sør som mulig. Utearealene rundt det nye bygget planlegges asfaltert og vil benyttes til parkering og gjennomkjøring. I skråningen nord for det eksisterende bygget tenkes det å ta ut masser for å gi plass til parkering. Her vil det bli nødvendig med en støttemur for å forhindre utrasing av masser opp mot Trollhaugen. Muren kan inngå som en del av skjermingstiltak for utelagring dersom den tilfredsstiller kommunens krav til høyde og utforming. Alle skjermingstiltak skal godkjennes av kommunen før det gis igangsettelsestillatelse. Området skal skjermes for innsyn og ferdsel med et gjerde langs Sneveien og boligeiendommen i nord. Det er tenkt at fasadeveggen på det nye bygget kan inngå som en del av skjermingen/gjerdet mot Sneveien. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 26 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Påbygget i nord på det eksisterende bygget forutsettes revet. 6.4 BOMILJØ/BOKVALITET Gjennomføring av tiltaket vil bety at boligene i nærområdet mister et potensielt område for lek og ballspill i framtiden. Dette kan oppleves som tap av bokvalitet for naboer som bor i nærheten. I tillegg kan ny bebyggelse for noen oppleves skjemmende der det tidligere har vært ubebygd. En viktig del av tiltaket er imidlertid å få ryddet opp i området ved å lage bedre løsninger for parkeringssituasjonen og behovet for lagermuligheter. Dette vil bedre trafikksikkerheten langs Sneveien og gjøre ferdsel tryggere. I tillegg vil området få en tydeligere avgrensning og skjermes fra omgivelsene med et gjerde. Ved å gjøre området ryddigere vil de estetiske kvalitetene i området styrkes. Tiltakshaver og nabo har utover det konkrete tiltaket også planer om å skifte fasade på det eksisterende bygget slik at dette fremstår mer estetisk tilfredsstillende i forhold til omgivelsene. 6.5 TILKNYTNING TIL INFRASTRUKTUR Vann og avløp: Eksisterende felles avløpsrør (AF600) i nordlige deler av planområdet ligger nærmere enn 4 meter fra hjørnet på det eksisterende bygget og det planlagte bygget. Det er derfor søkt om dispensasjon fra kravet om 4 meters avstand. Friområdet har problemer knyttet til overvannshåndtering som det må gjøres tiltak for. Mulig plassering av dreneringssluker og sandfang er vist på godkjent skisseplan for VA som legges som vedlegg til planen. Endelig VA plan skal være godkjent før igangsettelsestillatelse gis. Energitilførsel Nedenfor vises en kartskisse over eksisterende elkabler i planområdet og mulige konfliktområder. Nord for det eksisterende bygget ligger det en lavspentkabel som vil komme i konflikt med etablering av det nye parkeringsområdet. Denne må legges om eller på annen måte tas hensyn til i den videre prosessen. En mulig løsning kan være å legge den inntil eiendomsgrensen i vest. Rød stiplet linje i samme område indikerer utkoblet kabel som ikke lenger er i bruk og som trolig kan fjernes. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 27 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Kartskisse som viser høyspentkabler (rødt) og lavspentkabler (blått) for planområdet. Innspill fra Nordlandsnett 29.08.14 (redigert av Norconsult). 6.6 TRAFIKKLØSNING OG KJØREATKOMST Tiltaket har ikke til hensikt å utvide dagens næringsvirksomhet, men å gi bedre tilrettelegging for driften slik den er i dag. Dersom det tilrettelegges for kontor og forretning innenfor planområdet vil det trolig bli noe økt trafikk, men i første omgang er det tenkt at området skal brukes som verksted/lager/industri som i dag. Tungtransport til/fra området vil være tilnærmet som i dag, foruten det som genereres i anleggsfasen. Sneveien anses å ha tilfredsstillende kapasitet i dag og vil ikke ha behov for oppgradering som følge av tiltaket. 6.6.1 Ny avkjørsel i vest Det er vurdert ulike løsninger for plassering og utforming av det nye bygget for å få en best mulig løsning på tomten. I samarbeid med kommunen er det utformet et forslag der det nye bygget plasseres så langt sør mot Sneveien som mulig og det etableres en ekstra avkjørsel i vest. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 28 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Valgt løsning for tomten med ny avkjørsel så langt vest som mulig. Sporingsanalysen viser kjøring med vogntog. Utsnitt fra illustrasjonsplan (se vedlegg). Norconsult AS. Fra tiltakshavers side er det ønskelig å ha avkjørselen så langt vest som mulig for å få et enklest mulig kjøremønster inne på tomta. Det ble også undersøkt en alternativ plassering av avkjørselen noe lenger mot øst (se illustrasjoner nedenfor). En slik løsning gir en tilnærmet vinkelrett utkjøring til Sneveien, men gjør at føreren må ta en bratt sving inne på tomta rundt det nye bygget. Utkjøringen gir også et lenger etterslep av kjøretøyet i utkjøringen til Sneveien. Begge løsningene har tilfredsstillende sikt mot Sneveien, men førstnevnte er samlet sett vurdert som det beste alternativet. Sporingene nedenfor viser alternativ plassering av den nye avkjørselen og muligheter for kjøring og rygging inne på tomta for lastebil. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 29 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Alternativ løsning for utkjørsel i vest. Sporingsanalysen viser kjøring med lastebil. Norconsult AS. Alternativ løsning for utkjørsel i vest. Sporingsanalyse med lastebil for rygging og manøvrering. Norconsult AS. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 30 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Det er tenkt at den nye avkjørselen i vest kun skal brukes som utkjørsel og at den hovedsakelig er tiltenkt store kjøretøy. For å hindre innkjøring i den nye avkjørselen, skal den reguleres ved hjelp av bom, port, gjerde eller lignende. Det stilles krav i bestemmelsene til gjennomføring av fysisk sperring av den nye avkjørselen. Tiltakshaver ønsker også en tilsvarende løsning i den eksisterende avkjørselen for å hindre ferdsel på området utenfor åpningstid. Den eksisterende avkjørselen vil fortsatt være åpen for inn- og utkjøring. Sporing av personbil viser at valgt løsning for tomten gir god framkommelighet innenfor området og til parkeringsplassene. Parkeringsplassene er kun en illustrasjon på mulig løsning. Sporing av personbil. Norconsult AS. 6.6.2 Utforming av avkjørsler I vedtaket som ble gjort i formannskapet desember 2013 (jf. kap 2.3) ble det anbefalt at atkomsten til den omsøkte tomten fortsatt bør være fra eksisterende avkjørselen fra Sneveien. Dagens avkjørsel er imidlertid for bred (ca. 14 m) og har behov for å strammes inn av trafikksikkerhetsmessige hensyn. Den nye avkjørselen er utformet etter sporingsanalyser for lastebil og vogntog fra Sneveien. Sporingen viser at lastebiler minimum trenger 7,5 meter bred avkjørsel, mens vogntog minimum trenger 8,5 meter. For å gi noe ekstra klaring og på grunn av terrengforskjellen, er det i reguleringsplanen satt av 11,5 meter til avkjørselen. Avkjørselen er trukket så langt øst som mulig for å gi plass til det nye bygget og parkering. I vest vil den nye avkjørselen kreve mindre bredde ettersom den kun skal brukes til utkjøring. Minimum bredde for vogntog i den vestre avkjørselen er 6 meter. Mindre justeringer av avkjørslene tillates. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 31 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Sporing av lastebil gjennom eksisterende avkjørsel i øst. Norconsult AS. Sporing av vogntog gjennom eksisterende avkjørsel i øst. Norconsult AS. Sporing av vogntog gjennom planlagt avkjørsel i vest. Samme sporing som vist på illustrasjonsplan (se vedlegg). Norconsult AS. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 32 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 6.6.3 : #1 - Bestemmelsesområde I plankartet er det vist et område med betegnelsen #1 - bestemmelsesområde. Grensen for bestemmelsesområdet er tilpasset yttergrensene for to sporinger av vogntog gjennom området. Disse kan anses som hovedkjøremønsteret for store kjøretøy og skal holdes åpent for kjøring. Det knyttes særskilte krav til bruk av arealet. Innenfor dette området tillates det ikke lagring eller oppbevaring som kan være til hinder for kjøring. Bestemmelsen skal sikre at området holdes ryddig og at den framtidige bruken av tomten ikke blir slik det er i dag. I tillegg til bestemmelsesområdet stilles det egne krav til utelagring. All utelagring skal skjermes fra omgivelsene og skal være godkjent av kommunen. Skjermingstiltak skal gjennomføres samtidig med bebyggelsen. 6.7 PARKERING I dag brukes hoveddelen av uteområdet rundt det eksisterende bygget til lagring av maskiner, båter og lignende. Dette opptar mye av plassen som opprinnelig var tiltenkt parkering. Tidligere beregninger for området har antydet plass til 14 parkeringsplasser (se illustrasjon), men denne 2 dekningen er ikke reell slik situasjonen er i dag. I tillegg leier tiltakshaver et areal på ca. 400-500m sør for Sneveien som brukes til parkering og lagring av kjøretøy. Illustrasjon over beregnede parkeringsplasser i 1999 (Norconsult AS/Byggcon AS). c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 33 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : For å avdekke parkeringsdekningen på området og virksomhetens parkeringsbehov, ble det gjennomført tellinger tirsdag 03.02.15 og torsdag 05.02.15 på to tidspunkt hver av dagene (kl 1000 og kl 1400). I tellingene ble alle kjøretøy som befant seg i området tatt med i tellingen, også de som befant seg på parkeringsplassen sør for Sneveien. Tellingene viste at det omtrent var likt fordelt mellom personbiler og store kjøretøy på området begge dagene. Samlet sett ble det registrert noen flere store kjøretøy enn personbiler, men en del av disse virket å være langtidsparkert og ikke ofte i bruk. De fleste personbilene var knyttet til korttidsparkering og dagsparkering. Dagsparkerte biler sto hovedsakelig parkert langs fasaden ved hovedinngangen, mens korttidsparkerte biler var parkert mer spredt. Store kjøretøy sto hovedsakelig parkert på parkeringsområdet sør for Sneveien. Totalt ble det registrert mellom 26-32 kjøretøy på tellingstidspunktene. En stor andel del av disse kan kategoriseres mer som lagring enn som parkering. Basert på observasjonene er det grunn til å tro at personbilene som ble registrert (maks 15) og omtrent halve andelen av store kjøretøy (8-9) kan regnes som virksomhetens parkeringsbehov. Dette utgjør 24 plasser. Resultatene fra tellingene er vist i tabellen nedenfor: Tirsdag 3.2 Torsdag 5.2 Kl. 1000 Kl. 1400 Kl. 1000 Kl. 1400 Store kjøretøy 17 16 16 13 Personbiler 15 15 11 13 Sykkel 0 0 0 0 Total 32 31 27 26 Tabell: Resultat av parkeringstellinger tirsdag 3.2.15 og torsdag 5.2.15. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 34 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Illustrasjon over steder hvor det ble registrert kjøretøy på tellingstidspunktene, inkludert korttids/dagsparkering og langtids lagring av kjøretøy. Kjøretøytype er kun ment som illustrasjon. Norconsult AS. 6.7.1 Framtidig parkeringsdekning Bodø kommunes gjeldende parkeringskrav er lagt til grunn for beregning av parkeringsplasser. For sone C stilles det følgende minimumskrav til parkering: 2 - Pr. 100 m industri/verksted/lager: 1,5 plasser for bil, 0,5 plasser for sykkel - Pr 100 m kontor: 1,5 plasser for bil, 0,5 plasser for sykkel - Pr 100 m forretning: 2 plasser for bil, 1 plass for sykkel 2 2 I beregningene for framtidig parkeringsbehov er det tatt utgangspunkt i arealfordelingen vist i 2 2 matrisen i kap. 6.1, hvor lager/verksted utgjør 1796m og forretning utgjør 300 m . Dette utløser et krav til 24 parkeringsplasser for bil og 12 plasser for sykkel. Parkering skal løses på bakkenivå på egen tomt. Parkeringsområdet sør for Sneveien er ikke tatt med i beregningen ettersom det ligger utenfor planområdet. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 35 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : En mulig løsning for framtidig parkering er vist på plankartet og i illustrasjonsplanen. Her er det vist en overdekning på 4 plasser for å vise muligheter for flere plasser enn det minimumskravet utløser. Endelig parkeringskrav vil avhenge av arealfordelingen på tomten, og kan derfor avvike noe fra det som er beskrevet her. Plan for parkering skal godkjennes av kommunen før igangsettelsestillatelse gis og skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket. 6.8 MILJØOPPFØLGING Det er påvist forurensning i grunnen, jf. kap 5.13. Det stilles krav om at det skal utarbeides en tiltaksplan før man begynner med gravearbeider der det er avdekket forurensning i henhold til forurensningsforskriften. 6.9 UNIVERSELL UTFORMING Området vil utformes i henhold til kravene i TEK10. 6.10 PLAN FOR AVFALLSHÅNDTERING Avfallshåndteringen blir som i dag. 6.11 STØYFORHOLD Det er gjort støyberegninger for virksomheten og vurdert behovet for skjermingstiltak for støy. Støyrapport med resultater og profiltegninger av terreng legges som vedlegg til planen. Resultatet fra støyrapporten viser at støynivåene ved nabobebyggelsen vil være lavere enn nedre grense for gul støysone for industristøy, jf. utsnitt fra støysonekart nedenfor. Det nye bygget og tilknyttede verkstedsaktiviteter utløser derfor ikke krav til støyskjerming mot naboene. Analysen viser også at den dominerende støykilden i området kommer fra riksveien. Det vises til støyrapporten for nærmere beskrivelse. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 36 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : Utsnitt fra støysonekart for det nye verkstedbygget. Hentet fra støyrapport (vedlegg), Norconsult AS. 6.12 RISIKO- OG SÅRBARHET Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Nei Naturgitte forhold Er området utsatt for snø- eller steinskred? x Er området geoteknisk ustabilt/er det fare for utglidning? x Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? x Er området utsatt for flom i elv eller bekk/ lukket bekk? x Merknad Er det radon i grunnen? Det er ikke gjennomført målinger. Fra 1.7.2010 er det lovpålagt krav om radonsperre i alle nye bygninger hvor det oppholder seg mennesker. Annet (spesifiser)? Friområdet preges av manglende overvannshåndtering og har c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 37 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : behov for tiltak knyttet til dette. Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg x Hendelser på jernbane x Hendelser på sjø/vann/elv x Hendelser i luften x Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? Utslipp av giftige gasser/væsker x Utslipp av eksplosjonsfarlig/brennbare væsker/gasser x Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet x Teletjenester x Vannforsyning x Renovasjon/spillvann x Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: Påvirkes området av magnetiske felt fra kraftlinjer? x Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? x Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til skole/barnehage c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx Fortauet langs Sneveien brukes som ferdselsvei til skole og barnehage i nærheten. Atkomsten til planområdet 2015-05-09 | Side 38 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : innebærer at kjøretøy må krysse denne. Til nærmiljøanlegg (idrett etc.) x Til forretning x Til busstopp x Brannberedskap Tidligere bruk Omgivelser Omfatter området spesielt farlige anlegg? Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? Godkjent skisseplan for VA legges ved planforslaget. Endelig VA-plan skal godkjennes før igangsettelsestillatelse gis. Brannvannsdekning skal beregnes og eventuelle tiltak ivaretas gjennom byggesøknad. Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil? Ja. Atkomst kun mulig fra rv.80. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet? Gruver: åpne sjakter, steintipper etc. x Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. x Industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering Annet (spesifiser) Miljøundersøkelse med prøvestikk viser at grunnen er forurenset. Jf. kap. 5.13. x Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? x Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.)? x Annet (spesifiser) Ulovlig x Graving/fjerning av masser i skråningen opp mot Trollhaugen kan medføre risiko for utrasing av jordmasser. Sabotasje og terrorhandlinger c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 39 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune : virksomhet 6.13 6.14 Er tiltaket i seg selv et sabotasje/terrormål? x Finnes det potensielle sabotasje/terrormål i nærheten? x AVBØTENDE TILTAK/LØSNINGER ROS Tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. Dersom det tas ut masser i skråningen opp mot Trollhaugen, må det anlegges støttemur som forhindrer utrasing av masser. Tiltak for håndtering av overvann ivaretas i plan for vann og avløp. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en situasjonsplan i passende målestokk. Skjermingstiltak og kommunaltekniske planer for vei, vann, avløp og parkering skal godkjennes før igangsettelsestillatelse gis. Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy. Før igangsettelsestillatelse gis for utbygging på områder med forurenset grunn, skal det foreligge tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis, skal følgende være ferdigstilt: o o o o o Teknisk infrastruktur (vann og avløp, atkomst, vei og nødvendig parkering). Gjerde mot Sneveien og naboeiendom i nord. Fysisk sperring av avkjørsel i vest. Tiltak for håndtering av forurensede masser. Skjermingstiltak iht. godkjenning. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 40 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 7 7.1 : Virkninger/konsekvenser av planforslaget OVERORDNEDE PLANER Tiltaket er i tråd med overordnede planer. 7.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Tiltaket innebærer omregulering av grøntområdet fra friområde med ballplass og av eksisterende næringstomt fra industri til kombinert bebyggelse og anleggsformål. Deler av eiendommen i nord berører også et mindre område regulert til boligformål i gjeldende plan. 7.3 STEDETS KARAKTER Tiltaket vil bidra til at aktivitetene tilknyttet tiltakshavers virksomhet samles innenfor eget område og skjermes for innsyn med gjerde. Dette vil gjøre området ryddigere og mer oversiktlig, noe som vil ha positiv effekt på de estetiske kvalitetene i området. 7.4 LANDSKAP Det planlegges sprengning i skråningen opp mot Trollhaugen og planering av terrenget for å gjøre plass til parkering. Tiltaket vil ellers ha liten påvirkning på landskapet ettersom hoveddelen av området er tilnærmet flatt. 7.5 NATUR- OG KULTURVERDIER Det er gjort en samlet vurdering opp mot Naturmangfoldloven kapittel II § 4-14 og funnet at tiltaket ikke er i strid med Naturmangfoldlovens bestemmelser. Vi har sjekket tiltaksområdet mot tilgjengelige naturdatabaser og ikke funnet forekomster som kan trues/ødelegges av tiltaket. Tiltaksområdet ligger i et område som er sterkt preget av menneskelig virksomhet, infrastruktur og generelt høy aktivitet. Tiltaket vurderes derfor å ha liten risiko for naturmangfold. Det foreligger ingen informasjon som tilsier at inngrepet vil føre til tap av naturmangfold. Oppføringen av bygninger og infrastruktur må følge de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 41 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 7.6 : REKREASJONSBRUK OG UTEOMRÅDER Gjennomføring av tiltaket vil medføre tap av et potensielt framtidig friområde, jf. 7.9 Barns interesser. 7.7 TRAFIKKFORHOLD Bedre parkerings- og lagerløsning, samt etableringen av gjerde og innstramming av innkjørselen vil gjøre området mer oversiktlig og bidra til økt trafikksikkerhet langs Sneveien. 7.8 STØYFORHOLD Tiltaket vil i seg selv ikke medføre økt trafikk utover det som generes i anleggsperioden. Det nye lager- og verkstedbygget vil bidra til at støyende aktiviteter fra maskiner og lignende kan flyttes innendørs, noe som vil bidra til betydelig reduksjon av støy. Støyberegningen (se vedlegg) viser at det ikke er nødvendig med støyskjermingstiltak for å redusere støy fra virksomheten. 7.9 BARNS INTERESSER Det vesentligste i forhold til barns interesser omhandler tap av et potensielt friområde som kan tas i bruk til lek og opphold i framtiden. Naboer argumenterer for at det har vært et generasjonsskifte i området og at det er potensial for at friområdet igjen kan tas i bruk som lekeområde for barn. Det kan også stilles spørsmål til om dagens fravær av bruk først og fremst skyldes manglende etterspørsel eller om tiltakshavers bruk av området er skyld i at leken uteblir. I rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen heter det at «ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning». Samtidig er den generelle opplevelsen av området at friområdet i liten grad er egnet til barns lek eller opphold slik situasjonen er i dag. Området ligger nært rv. 80 og er støyutsatt fra både trafikk og den eksisterende næringsvirksomheten. Tiltakshaver har mangel på arealer til sin virksomhet, noe som fører til at kjøretøy og parkering presses ut på fortauet. Dette utgjør en risiko i forhold til trafikksikkerhet og oversiktlighet langs Sneveien, samtidig som det oppleves skjemmende for nærområdet. Dagens bruk er derfor lite forenlig med at friområdet skal oppgraderes som lekeplass i framtiden. Bodø kommune har vurdert at det finnes alternativ dekning av lekeplasser i nærheten og at det kan være hensiktsmessig å vurdere ny bruk for friområdet. Vår vurdering er at det også finnes områder i nærheten med større potensial og som er bedre egnet for barns lek enn det som inngår i planområdet. For barn vil det ha større betydning at disse oppgraderes og vedlikeholdes. 7.10 SOSIAL INFRASTRUKTUR Gjennomføring av tiltaket vil ikke påvirke den sosiale infrastrukturen i området. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 42 av 43 Oppdragsnr.: 5140626 Detaljregulering for Sneveien 9-11 Plan-ID: 2014007| Bodø kommune 7.11 : UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Området vil utformes i henhold til kravene i TEK10. 7.12 TEKNISK INFRASTRUKTUR Godkjent skisseplan for VA-plan legges ved planen. Eventuell omlegging av kabler eller rør må ivaretas i byggesøknaden (jf. kap 6.5) 7.13 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Gjennomføring av tiltaket er avhengig av kjøp av kommunal eiendom. Salg av tomt er vedtatt av Bodø kommune. 7.14 INTERESSEMOTSETNINGER Interessemotsetningene i planen har hovedsakelig vært knyttet til omdisponeringen av friområdet. 7.15 AVVEINING AV VIRKNINGER En vesentlig vurdering i planforslaget har vært knyttet til hensynet til barn og unges interesser, rydde opp i området, finne bedre løsninger for parkering og forbedre trafikksikkerheten langs Sneveien. Tiltaket medfører omdisponering av et grøntområde som potensielt kan brukes til lek. Området er imidlertid ikke opparbeidet eller i bruk til lek i dag og regnes å ha lav rekreasjonsverdi. Nærheten til trafikkerte veier, trafikkstøy og støyende virksomhet virker skjemmende for området og gjør det uegnet for barns opphold. Vurderingen av lekeplassdekningen i området viser at det finnes et bra tilbud av lekeområder i nærheten av planområdet. Flere av områdene er også bedre egnet for barns opphold enn det som inngår i planområdet. Samlet sett vurderes tiltaket å ha flere positive virkninger for nærområdet enn negative. Tiltaket vil være et viktig bidrag for å rydde opp i området og forbedre dagens situasjon. Inngjerdingen vil gi virksomheten en tydeligere avgrensning og forhindre utflytende aktivitet. Dette vil gjøre trafikksituasjonen langs Sneveien mer oversiktlig og tryggere for barn og myke trafikanter. Dagens støyplager vil også reduseres ved at mye av verkstedsvirksomheten kan flyttes innendørs. c:\users\25313\appdata\local\microsoft\windows\temporary internet files\content.ie5\oseta58x\619847_readonly.docx 2015-05-09 | Side 43 av 43 PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR SNEVEIEN 9-11, STILLE DAL/JENSVOLL, GNR 40, BNR 217, 143, 555, 643, 271, SAMT UMATRIKULERT GRUNN. Siste behandling i PNM komiteen dato: Vedtatt av Bodø bystyre i møte dato: Under K. Sak nummer: formannskapssekretær PLANBESTEMMELSER §1 GENERELT 1.1 Formål Reguleringsplanen skal legge til rette for etablering av et nytt verksteds-/lagerbygg i tilknytning til eksisterende næringsvirksomhet, samt bidra til et ryddigere helhetsinntrykk innenfor området. 1.2 Planavgrensning Det regulerte området er vist med plangrense på plankart med plan-ID 2014007 sist revidert 09.05.15 i målestokk 1: 250 (A1). Planen vil erstatte deler av reguleringsplan med plan-ID 1176 vedtatt 19.04.79 og deler av plan-ID 1176_1 vedtatt 29.05.80. Side 1 av 4 Sist endret 09.05.2015 1.3 Planområdets arealformål Området reguleres til følgende formål, Bebyggelse og anlegg (plan- og bygningsloven § 12-5, 1): - Kombinert bebyggelse og anlegg: kontor/forretning/industri/lager (K/F/I/L) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (plan- og bygningsloven § 12-5, 2): - Kjøreveg (o_KV1-o_KV2) - Fortau (o_F) - Annen veggrunn – tekniske anlegg (o_AV1-o_AV3) Sikringssoner (plan- og bygningsloven § 12-6) -Sikringssone frisikt (H140) Områder for bestemmelser (plan- og bygningsloven § 12-7, 2): -Vilkår for bruk av arealer: #1 - Bestemmelsesområde § 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Støy – støyskjerming Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal håndteres i samsvar med grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2012. Dette gjøres også gjeldende for planen i driftsfase. I driftsfasen skal aktivitet som forårsaker støy så langt det er mulig foregå innendørs. Støyende aktivitet utendørs er forbeholdt tidsrommet mellom kl. 0700-2300. Støyende aktivitet skal unngås mellom kl. 2300 og 0700. 2.2 Utelagring og øvrig skjerming Det tillates ikke utelagring innenfor planområdet. Området skal skjermes mot støy og fri ferdsel. Skjermingstiltak skal godkjennes av kommunen og gjennomføres samtidig med bebyggelsen. Ved uttak av masser i vegfyllingen opp mot Trollhaugen, skal det etableres en mur for å forhindre utrasing. Muren kan inngå som skjermingstiltak for støy og ferdsel inn på området dersom den tilfredsstiller kommunens krav til høyde og utforming. Langs Sneveien, mot planavgrensningen i vest og mot boligeiendommen i nord skal det etableres et skjermingsgjerde som bidrar til økt sikkerhet, hindrer ferdsel for uvedkommende og skjermer for innsyn. Fasaden på det nye bygget kan inngå som en del av gjerdet. Gjerdet skal tilpasses avkjørsler fra Sneveien og tilhørende krav til frisikt. Avkjørselen i vest skal reguleres i form av fysisk sperring (bom, port eller lignende). Det tillates oppføring av fysisk sperring også i eksisterende innkjørsel og mot nabotomten i øst. 2.3 Universell utforming Uteområder og atkomst til og i bygninger skal ha en universell utforming som sikrer tilgjengelighet for alle i tråd med teknisk forskrift. 2.4 Parkering Parkering skal løses på bakkenivå på egen tomt. Bodø kommunes enhver tids gjeldende parkeringskrav legges til grunn. Någjeldende krav: - 0,5 plasser for sykkel og 1,5 plasser for bil pr. 100 m2 industri/verksted/lager - 0,5 plasser for sykkel og 1,5 plasser for bil pr. 100 m2 kontor - 1 plass for sykkel og 2 plasser for bil pr. 100 m2 forretning Side 2 av 4 Sist endret 09.05.2015 Av samlet antall parkeringsplasser skal minst 5 % være utformet og reservert for forflytningshemmede. Disse skal lokaliseres med kortest mulig avstand fra hovedinngang. Parkeringsplassene som er vist på plankartet er en illustrasjon på mulig løsning. Endelig plassering og utforming skal dokumenteres i situasjonsplanen og godkjennes av Byteknikk. Nødvendige parkeringsplasser skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis. 2.5 Forurensning i grunn Forurensende masser skal håndteres i tråd med tiltaksplan og forurensningslovens forskrifter. Tiltaksplan for håndtering av forurensede masser skal fremlegges ved søknad om igangsettelsestillatelse. 2.6 Kommunaltekniske anlegg og kabelanlegg Det må tas hensyn til kabelanlegg i grunn. Flytting, nærbygging, etc. må avklares med kabeleier. Kommunaltekniske planer som omfatter vei, vann, avløp skal sendes til Byteknikk for godkjenning. 2.7 Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller levninger, for eksempel ansamlinger av trekull eller unaturlige/uventede steinkonsentrasjoner, som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnemyndighetene omgående, jf. Lov 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner § 8. Sametinget skal ha særskilt varsel. § 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Byggegrenser Innenfor planområdet gjelder byggegrenser som vist på plankart. Der byggegrensen ikke er vist, er den sammenfallende med formålsgrensen. 3.2 Kombinert bebyggelse og anlegg (K/F/I/L) Innenfor områder med signatur K/F/I/L kan det etableres kontor, forretning, industri, lager og verksted med tilhørende parkering iht. fellesbestemmelsene. Maks utnyttelsesgrad for området er %-BYA=100%. Forretningsareal skal ikke overskride 500 m2. Bruksareal skal regnes uten tillegg for tenkte plan. Maksimal gesimshøyde skal ikke overskride 8 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Tekniske rom og vertikale elementer som trappehus, heissjakter og lignende kan oppføres i tillegg til maksimal byggehøyde. Bebyggelsen skal utformes slik at det skapes god arkitektonisk helhetsvirkning med omgivelsene med tanke på materialvalg og farge. §4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjøreveg (o_KV1-o_KV2) Områder med signatur o_KV1-o_KV2 reguleres til kjøreveier. Eierformen er offentlig. Avkjørsler fra Sneveien er markert med pil på plankartet med tillatt kjøreretning. Avkjørslene skal utformes i tråd med vegnormaler. Eksisterende avkjørsel fra Sneveien skal strammes inn med bredder iht. plankart. Avkjørsel i vest skal reguleres med fysisk sperring, jf. § 2.2 fjerde ledd. Mindre justering av avkjørslene tillates avklart i rammesøknad. Side 3 av 4 Sist endret 09.05.2015 4.2 Fortau (o_F) Områder nevnt med signatur o_F reguleres til fortau med bredder iht. plankart. Eierformen er offentlig. 4.3 Annen veggrunn (o_AV1-o_AV3) Områdene o_AV1-o_AV3 reguleres til annen veggrunn. Disse områdene skal på vinterstid være forbeholdt snølagring. Eierformen er offentlig. §5 SIKRINGSSONER 5.1 Sikringssone frisikt (H140) Områder med signatur H140 reguleres til sikringssone frisikt. Innenfor sikringssonen tillates det ikke sikthindringer høyere enn 0,5m. Frisiktlinjer og tilhørende sikringssone skal tilpasses avkjørslenes plassering og utforming. Mindre justeringer tillates avklart i rammesøknad. §6 OMRÅDE FOR BESTEMMELSER 6.1 #1 - Bestemmelsesområde – Vilkår for bruk av arealer Området med betegnelsen #1 - Bestemmelsesområde viser hovedkjøremønsteret for store kjøretøy innenfor området, jf. sporing vist på illustrasjonsplan datert 09.05.15. Innenfor dette området tillates det ikke utelagring eller oppbevaring av materiell som hindrer framkommelighet for kjørende. Mindre justering av bestemmelsesområdets grenser mot Sneveien (avkjørslene) tillates. § 7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER a) Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en situasjonsplan i målestokk 1:500. Planen skal redegjøre for eksisterende og framtidig terreng med planlagt byggverk, eksisterende og ny avkjørsel, nødvendig parkering og varige konstruksjoner som gjerder, murer og porter. b) Før igangsettelsestillatelse gis, skal planlagte skjermingstiltak være godkjent av kommunen. c) Før igangsettelsestillatelse gis, skal kommunaltekniske planer for vei, vann, avløp og parkering være godkjent av Byteknikk. d) Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy. Støygrenser og varslingsplikt som fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 gjøres gjeldende. e) Før igangsettelsestillatelse gis for utbygging på områder med forurenset grunn, skal det foreligge tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. f) Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis, skal følgende være ferdigstilt: 1. 2. 3. 4. Teknisk infrastruktur (vann og avløp, atkomst, vei og nødvendig parkering). Skjermingsgjerde mot Sneveien og boligeiendom i nord. Fysisk sperring av avkjørsel i vest. Tiltak for håndtering av forurensede masser. Side 4 av 4 Sist endret 09.05.2015
© Copyright 2025