1. No category

PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN
FOR VARGHAUGEN ID 2014013
Utarbeidet av UNO design og arkitektur
Dato 02.09.15
Side 1 av 45
Innhold
1 Sammendrag ........................................................................................................................................ 6
2 Bakgrunn............................................................................................................................................... 6
2.1 Hensikten med planen................................................................................................................... 6
2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold ..................................................................................... 6
2.3 Tidligere vedtak i saken ................................................................................................................. 6
2.4 Utbyggingsavtaler .......................................................................................................................... 6
2.5 Krav om konsekvensutredning ...................................................................................................... 6
3 Planprosessen....................................................................................................................................... 7
3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, ev. Planprogram ........................................................ 7
3.2 Møter og andre deltakere ............................................................................................................. 7
4 Planstatus og rammebetingelser .......................................................................................................... 8
4.1 Overordnede planer ...................................................................................................................... 8
Fylkeskommunale planer .................................................................................................................... 8
Fylkesplan for Nordland 2013 – 2025, vedtatt av Fylkestinget 27.02.13 ............................................ 8
Kommuneplanens arealdel.................................................................................................................. 8
4.2 Gjeldende reguleringsplaner ......................................................................................................... 8
4.3 Tilgrensende planer ....................................................................................................................... 8
4.4 Temaplaner.................................................................................................................................... 8
4.5 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer ................................................................................ 9
5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold .............................................................................. 9
5.1 Beliggenhet .................................................................................................................................... 9
Avgrensning og størrelse på planområdet .......................................................................................... 9
5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk ................................................................................... 9
5.3 Stedets karakter .......................................................................................................................... 10
Struktur og estetikk/ byform ............................................................................................................. 10
Eksisterende bebyggelse ................................................................................................................... 10
5.4 Landskap ...................................................................................................................................... 12
Topografi og landskap ....................................................................................................................... 12
Solforhold .......................................................................................................................................... 13
Lokalklima .......................................................................................................................................... 13
Estetisk og kulturell verdi .................................................................................................................. 13
5.5 Kulturminner og kulturmiljø ........................................................................................................ 13
5.6 Naturverdier ................................................................................................................................ 13
Side 2 av 45
5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet. ................................................ 14
5.8 Landbruk ...................................................................................................................................... 15
5.9 Trafikkforhold .............................................................................................................................. 15
Kjøreatkomst/ vegsystem.................................................................................................................. 15
Trafikkmengde................................................................................................................................... 16
Kollektivtilbud.................................................................................................................................... 17
5.10 Barns interesser ......................................................................................................................... 18
5.11 Sosial infrastruktur .................................................................................................................... 18
Skolekapasitet ................................................................................................................................... 18
Barnehagedekning............................................................................................................................. 18
Annet ................................................................................................................................................. 19
5.12 Universell tilgjengelighet ........................................................................................................... 19
5.13 Teknisk infrastruktur ................................................................................................................. 19
5.14 Grunnforhold ............................................................................................................................. 20
Stabilitetsforhold ............................................................................................................................... 20
5.15 Støyforhold ................................................................................................................................ 21
5.16 Luftforurensing .......................................................................................................................... 21
5.17 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) ........................................................................... 21
Risikomatrise ..................................................................................................................................... 21
5.18 Næring ....................................................................................................................................... 24
5.19 Analyser/ utredninger ............................................................................................................... 25
6 Beskrivelse av planforslaget ............................................................................................................... 25
6.1 Planlagt arealbruk........................................................................................................................ 25
6.1.1 Reguleringsformål .................................................................................................................... 25
6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål .............................................................................. 25
6.2.1 Reguleringsformålene gjennomgås og løsningene beskrives .................................................. 26
6.3 Bebyggelsens plassering og utforming ........................................................................................ 26
6.3.1 Bebyggelsens høyde ................................................................................................................. 27
6.3.2 • BYA, BRA, % -BYA eller % -BRA .............................................................................................. 28
6.3.3 Antall boliger, leilighetsfordeling ............................................................................................. 28
6.4 Boligmiljø/ bokvalitet .................................................................................................................. 28
6.5 Parkering ..................................................................................................................................... 29
6.6 Tilknytning til infrastruktur.......................................................................................................... 30
6.7 Trafikkløsning .............................................................................................................................. 30
Side 3 av 45
6.7.1 Kjøreatkomst ............................................................................................................................ 30
6.7.2 Utforming av veg ...................................................................................................................... 30
6.7.3 Krav til samtidig opparbeidelse ................................................................................................ 30
6.7.4 Tilgjengelighet for gående og syklende .................................................................................... 30
6.7.5 Felles atkomstveger, eiendomsforhold .................................................................................... 30
6.8 Miljøoppfølging ........................................................................................................................... 31
6.9 Universell utforming .................................................................................................................... 31
6.10 Uteoppholdsareal ...................................................................................................................... 31
Privat og felles uteoppholdsareal...................................................................................................... 31
Størrelse, lokalisering, kvalitet på uteoppholdsareal ........................................................................ 32
Lekeplasser ........................................................................................................................................ 32
Ivaretakelse av eksisterende og ev. ny vegetasjon ........................................................................... 32
Offentlige friområder ........................................................................................................................ 32
Turveier ............................................................................................................................................. 32
Adkomst og tilgjengelighet ................................................................................................................ 32
Krav om utomhusplan og rekkefølgebestemmelse........................................................................... 32
6.11 Kollektivtilbud............................................................................................................................ 32
6.12 Kulturminner ............................................................................................................................. 32
6.13 Sosial infrastruktur .................................................................................................................... 32
6.14 Plan for vann- og avløp, el samt tilknytning til offentlig nett .................................................... 33
6.15 Plan for avfallshenting/ søppelsug ............................................................................................ 33
6.16 Avbøtende tiltak/ løsninger ROS ............................................................................................... 33
6.17 Rekkefølgebestemmelser .......................................................................................................... 33
7 Konsekvensutredning ......................................................................................................................... 33
8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget ......................................................................................... 34
8.1 Overordnede planer .................................................................................................................... 34
8.2 Landskap ...................................................................................................................................... 34
8.3 Stedets karakter .......................................................................................................................... 34
8.4 Byform og estetikk....................................................................................................................... 34
8.5 Kulturminner og kulturmiljø, ev. verneverdi ............................................................................... 34
8.6 Forholdet til kravene i kap. II i Naturmangfoldloven .................................................................. 34
8.7 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk ..................................................................................... 35
8.8 Trafikkforhold .............................................................................................................................. 35
8.9 Barns interesser ........................................................................................................................... 35
Side 4 av 45
8.10 Sosial infrastruktur .................................................................................................................... 36
8.11 Universell tilgjengelighet ........................................................................................................... 36
8.12 Energibehov – energiforbruk..................................................................................................... 36
8.13 ROS ............................................................................................................................................ 36
Støy .................................................................................................................................................... 36
Luftforurensning ................................................................................................................................ 36
8.14 Økonomiske konsekvenser for kommunen............................................................................... 36
8.15 Interessemotsetninger .............................................................................................................. 37
9 Innkomne innspill ............................................................................................................................... 37
9.1 Merknader ................................................................................................................................... 37
9.2 Referat møte med naboer 06.01.15 ............................................................................................ 43
10 Avsluttende kommentar................................................................................................................... 45
Side 5 av 45
1 Sammendrag
Planforslaget tilrettelegger for boligbebyggelse med økt utnytting. Tidligere var Bodø Dagsenter
etablert i eksisterende bygning, denne omreguleres til boligformål. Etter vurdering av størrelse,
terreng, beliggenhet, skala og type bebyggelse i tilgrensende område, kan tomten forsvare 7 nye
eneboliger. I tillegg til et leilighetsbygg med 12 leiligheter.
2 Bakgrunn
Eiere av Varghaugen, gnr/bnr 40/9, gnr/bnr 40/1, gnr/bnr 40/553 og gnr/bnr 40/18 er Byggmester
Erling Skipnes as. Eier ønsker å utnytte hele tomten til boligområde, noe som er i tråd med
kommuneplanens arealdel 2014-2026. Eksisterende bygning på eiendom har tidligere vært regulert
til offentlig formål, denne foreslås omregulert til boligformål. Navn/adresse endres når tiltak
iverksettes.
2.1 Hensikten med planen
Hensikten med planarbeidet er å omregulere tomten fra offentlig bebyggelse til boligformål med økt
utnytting. Eksisterende bygning bevares og det planlegges 7 eneboliger i rekke på 2 et. med mulighet
for sokkelleilighet i skrånende terreng. I tillegg er det planlagt et leilighetsbygg på 3 et. med til
sammen 12 leiligheter og parkering under bakken.
2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold
Grunneier og forslagstiller er Byggmester Erling Skipnes as.
Planlegger:
UNO design og arkitektur as v/ Siv. ark MNAL Unni Furfjord og Siv. ark Tove Ovesen
Storgata 28
Postboks 445
8001 Bodø
Orgnr. 990 907 935
2.3 Tidligere vedtak i saken
Det er ikke gjort vedtak i saken tidligere.
2.4 Utbyggingsavtaler
Bodø kommune er eier av offentlig vei og det kan derfor utarbeides en utbyggingsavtale som ivaretar
grenseskillet mellom private og offentlig formål, dersom det anses som nødvendig.
2.5 Krav om konsekvensutredning
Det er ikke krav om konsekvensutredning da formålet ikke gir noen vesentlige virkninger for miljø og
samfunn i henhold til gjeldende forskrift om konsekvensvurdering. Planen er også i henhold til
Kommuneplanens arealdel 2014 -2026 og temakart byutviklingsområder for Bodøsjøen, Alstad og
Grønnåsen.
Side 6 av 45
3 Planprosessen
3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, ev. Planprogram
Oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland 23. 07. 2014, samt på kommunens nettsider
www.bodo.kommune.no . Varsel om planoppstart ble sendt ut i brevs form til berørte parter 23. 07.
2014. Høringsfrist ble satt til 04. 09. 2014.
Oppstartskonferansen ble avholdt med Bodø kommune 25. 06. 2014.
Tilstede var:
Konsulent Unni Furfjord fra UNO design og arkitektur as, fra Byggmester Erling Skipnes as: Lars Arne
Ellefsen og Gunn Skipnes, fra Bodø Kommune: Anne Lise Bolland, Daniel Wie Sandbakk, Bjørn Håvard
Stamnes, Mats Marthinussen, Kari Valberg og Vesa Jaanti.
Avklaringer:
-
-
Eksisterende bygg på gnr/bnr 40/9 skal beholdes. Dette selges som bolig/hybelutleie.
Husform tilpasses omgivelser og terreng på tomten. 7 nye eneboliger i rekke og 12 leiligheter
er planlagt utenom eksisterende hus. Boligene får et kubistisk preg- med pulttak nedskalert i
høyde og volum. Det er gode lysforhold på tomten. Sol/skyggekart er ikke nødvendig.
Boligene blir på 2 – 3 etasjer. Eneboliger med mulighet for utleieenhet. Det er gjort avtaler
om fjerning av uthus som naboeiendommer har etablert.
BYA settes til 35 % for planområdet. Høyder på gesims og møne fastsettes i planen.
Størrelse leiligheter: 3 - 4 roms, 70 – 90 m2.
Sone C for parkering og uteoppholdsareal.
Plan anbefales tilpasset prosjektet da en forventer snarlig utbygging.
Volumskisser må inn i planbeskrivelsen.
Adkomst i øst må ikke gå gjennom L Engens vei. Veien stenges for gjennomkjøring fra Louise
Engens vei. Skiltvedtak tas med Byteknikk.
Stigningsforhold og siktlinjer adkomst må beskrives.
Utbyggingsavtale må varsles.
3.2 Møter og andre deltakere
- Avklaringsmøte 20.01.14. Tilstede UNO design og arkitektur AS, Unni Furfjord. Byggmester Erling
Skipnes AS: Lars Arne Ellefsen og Gunn Skipnes. Byteknikk: Knut Olaisen. Byplan: Kari Valberg og
Kristoffer Seivåg
- Arbeidsmøte 19.09.14. Tilstede: UNO design og arkitektur AS, Unni Furfjord og Tove Ovesen.
Byggmester Erling Skipnes AS: Lars Arne Ellefsen og Gunn Skipnes. Byplankontoret: Kari Valberg og
Mats Marthinussen. Byteknikk: Knut Olaisen.
- Møte med naboer 06.01.15, se referat under punkt 9.2.
- Befaring på tomten med naboer 30.04.15
Side 7 av 45
4 Planstatus og rammebetingelser
4.1 Overordnede planer
Fylkeskommunale planer
Fylkesplan for Nordland 2013 – 2025, vedtatt av Fylkestinget 27.02.13
Kommuneplanens arealdel
Kommuneplanens arealdel 2014 - 2026. Området er avsatt til: Bebyggelse og anlegg – nåværende.
4.2 Gjeldende reguleringsplaner
Reguleringsplan for Grønnåsen, plan nr. 1172 vedtatt 18. 01. 1993. I reguleringsplanen er området
avsatt til offentlig tjenesteyting. Det har i eksisterende bygg vært drevet et dagsenter for Bodø
kommune.
Illustrasjon viser utsnitt fra eksisterende reguleringsplan. Kilde: Bodø Kommune.
4.3 Tilgrensende planer
Tilgrensende plan er Reguleringsplan for Grønnåsen plan nr. 1172.
4.4 Temaplaner
Parkering og opphold sone C
Byutviklingsområde Bodøsjøen/Alstad/Grønnåsen
Nøyaktighetsområder 10
Hovednett for sykkel.
Side 8 av 45
4.5 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer
Nasjonale retningslinjer for funksjonshemmede, lek-/ uteareal. Naturmangfoldloven § 7. Krav til
alternative energikilder og begrensninger i klimagassutslipp iht. gjeldende plan og bygningslov og
forskrifter.
5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
5.1 Beliggenhet
Planområdet ligger på Grønnåsen, ca. 5 min med bil fra Bodø sentrum, 10 min med sykkel og i ca. 20
min gangavstand. Planområdet grenser mot boligbebyggelsen i sør og vest. Mot nord grenser
området til veien Varghaugen. Mot øst grenser planområdet mot Louise Engens vei. I området rundt
er det stort sett boligbebyggelse. Det er ca. 4,5 km til flyplassen, 3,2 km til Jernbanestasjonen, 3,5 km
til hurtigruta og 2,0 km til City nord.
Beliggenhet
Illustrasjon viser planområdet stiplet. Kilde: Bodø Kommune.
Avgrensning og størrelse på planområdet
Eiendommen som reguleres er på 4713 m2. Reguleringsplanområdet er noe større enn eiendommen
siden Reguleringsplangrensen går utenfor deler av tilgrensende vei i nord, Varghaugen og Louise
Engens vei i øst. Planområdet er på 5,7 daa.
5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk
Planområdet ligger i et område med boligbebyggelse rundt. Planområdet er i dag regulert til offentlig
bebyggelse. Bygget som står på tomten har tidligere vært brukt til dagsenter. Eksisterende bygg er i
to etasjer med loft og har en grunnflate på 268 m2. Det er også en garasje som vil bli revet.
Omkringliggende arealer er eneboliger for det meste i form av eneboliger og små leilighetsbygg.
Side 9 av 45
Tilgrensende bygg nord for planområdet er et næringsbygg/lager. Ca. 50 meter nord for planområdet
går jernbanene, på andre siden av den fortsetter boligbebyggelsen. Grønnåsen skole ligger ca. 450
meter mot nord vest. Dagligvarebutikk ligger ca. 500 meter fra planområdet.
5.3 Stedets karakter
Struktur og estetikk/ byform
Området bærer preg av bebyggelse fra 90-tallet og høy fortetting, med form og fasadeuttrykk fra
datidens byggeskikk. I de senere årene er det bygget noen nye eneboliger og leilighetsbygg. Området
ble bygget ut over kort tid, det har gitt en enhetlig type bebyggelse med lite variasjoner i utrykket.
Vest for planområdet ligger Grønnåsen, en ås med skog. Deler av dette grøntområde er regulert til
boligformål, mens ca. 1.9 dekar er avsatt til friluftsområde og skal ikke bygges ut. Og i nærområdet er
det skolebygg med store utearealer for lek, to barnehager i en radius på 800 meter. Veiene er godt
utbygd med fortau. Det er en del grønt mellom boligene som gir området et ”vennlig” uttrykk selv
om det er relativt kort avstand mellom boligene. Bygget nord for tomten er regulert til næring og er
et gammelt lager.
Eksisterende bebyggelse
Eksisterende bygning på tomten er i dag brukt som bolig. Planområdet ligger i et av Bodøs mest
konsentrerte boligområder, hvor bebyggelsen mellom rv. 80 og friområdet hovedsakelig består av
eneboliger, rekkehus og nyere leilighetsbygg. Tilgrensende område i nord og øst består av litt eldre
og større eneboligtomter med hager, også disse områdene begynner å bli fortettet. Vest for området
forbi Grønnåsen skole, og rett vest for dagligvarebutikken er det også en del leilighetsbygg. Det er
også et relativt nytt leilighetsbygg rett i bakkant nord- øst for planområdet. Lagerbygget i bakkant av
planområdet er eneste næringsformål i området. Eneboligene som grenser mot planområdet i sør
har hoved fasaden vendt vekk fra planområdet. Illustrasjoner under viser strukturen i den
omkringliggende bebyggelsen og her kommer tettheten frem, samt den ulike type bebyggelse.
Leilighetsbygg i området
Leilighetsbygg i bakkant av planområdet
(Alle foto: planlegger)
Side 10 av 45
Eneboliger i rekke i Louise Engens vei
Tett bebyggelse i området rundt
Bildet viser veien Varghaugen og
bebyggelsen rundt.
Bildet viser eksisterende vei og eksisterende
hus på tomten.
Bebyggelsen i grense sør for planområdet.
Boliger i Louise Engens vei.
Bildet viser området for fremtidig adkomst.
Bildet viser landskapet der eneboligene kommer.
Side 11 av 45
Illustrasjon: Bebyggelsesstruktur, planlegger. Kilde: Kartgrunnlag, Bodø kommune.
5.4 Landskap
Topografi og landskap
Planområdet ligger på en høyde som stiger gradvis fra tilgrensende bebyggelse i sør og opp mot
Varghaugen. Nordligste del av tomten ligger på ca. kote 36 og sørligste del av tomten ligger på ca.
kote 30.
Illustrasjon: Stigning i landskap, planlegger. Kilde: Kartgrunnlag, Bodø kommune.
Dette gjør at en kan utnytte stigningen på tomten i bebyggelsen, og har gode sikt- og solforhold fra
alle steder. Området har høyeste punkt mot nord. Tomten henvender seg mot sør og har utsikt mot
Saltenfjorden. Selve Grønnåsen er et relativt stort grøntområde og grønt belte i området. I tillegg gjør
de mange små grønne etablerte hagene mellom eneboligbebyggelsen at Grønnåsen fremstår som
grønt og frodig når en går i området. Som forbipasserende i bil langs rv. 80 ser en mest hustak, samt
selve Grønnåsen som et bakteppe for bebyggelsen.
Side 12 av 45
Solforhold
Hellingen på tomten er mot sør og det er gode solforhold, spesielt på dagtid og ettermiddagstid.
Lokalklima
Klimaet er som ellers i Bodø. Det er meget gode solforhold på tomten. Vindforhold er som ellers i
Bodø.
Bodø har i gjennomsnitt 45 døgn med snøfall og middels snødybde i perioden desember til april
ligger i området 12-20 cm.
Data for Bodø er hentet fra eKlima.no for nærmeste målestasjon Bodø Lufthavn, 11 Moh. (19701988) og Heggmoen, 7 Moh. (1990-2010).
Estetisk og kulturell verdi
Eksisterende bygg har liten estetisk eller kulturell verdi. Som grøntområde har det en viss
rekreasjonsverdi for tilgrensende bebyggelse, samtidig gjør plassering og infrastruktur det naturlig å
fortette området.
5.5 Kulturminner og kulturmiljø
Det er ingen registrerte kulturminner på planområdet. Det ligger et hus 200 m øst for planområdet,
hvor hele eiendommen og huset på eiendommen er vernet. Den vernede eiendommen har ingen
konsekvenser for planområdet.
Foto planlegger
5.6 Naturverdier
I Miljøstatus.no er det ingen registrerte naturtyper. Byplan var på befaring 25.06.14 for å sjekke om
eksisterende allé består av sjeldne trær. De konkluderte med at den ikke er bevaringsverdig. Det er
registrert et Lindetre sørøst på tomten.
Side 13 av 45
5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet.
Utsnitt fra Salten friluftsråds kartlegging.
Lys rosa= svært viktige områder som lekeplasser, skolegårder og friluftsområder i nærmiljøet.
Mørk rosa = svært viktig som lysløyper, gapahuker, turstier og andre kvaliteter.
Gult= viktig som grønn korridor og turløyper.
Planområdet har god tilgjengelighet til Bodømarka via turstier som går fra Grønnåsen skole til
Bodømarka, hvor en har utallige muligheter for friluftsliv. Veien opp til Soløyvannet går rett ved
planområdet. Ved Soløyvannet er det gode muligheter for blant annet rulleski, ski, sykling og aking i
bakker. Det er etablert lekeplasser og ballplasser ved skolen, og flere gang-/sykkelstier både til
sentrum og Bodømarka/Maskinisten. Det er også flere barnehager i nærheten som kan brukes til lek
på fritiden. Det er flere ”grønne områder” avsatt til offentlig friområder i tillegg til friluftsområdet på
selve Grønnåsen.
Side 14 av 45
Gule linjer er fortau, røde sirkler er store lekeområder og friområder i nærmiljøet.
Illustrasjon planlegger. kilde ortofoto: Bodø kommune.
5.8 Landbruk
Det er ikke landbruk i planområdet.
5.9 Trafikkforhold
Kjøreatkomst/ vegsystem
Adkomsten til planområdet er i dag fra Varghaugen med innkjøring nord på eiendommen. Det er
også mulig å komme seg til planområdet ved å kjøre gjennom Louise Engens vei. Ny avkjøring
reguleres inn i planen. Denne adkomsten legges i østre del av planområde fra Varghaugen. Louise
Engens vei vil bli stengt for gjennomkjøring, slik at det tilgrensende boligområdet i sør blir mer
skjermet for trafikk enn det er pr. dags dato.
Bilde viser skille mellom Louise Engens vei og Varghaugen. Kilde: Bodø kommune v/byteknikk.
Side 15 av 45
Trafikkmengde
Dagens bruk av tomten gir ingen stor belastning i forhold til trafikk. Innkjøring til tomten er fra
Varghaugen. Det er et hus på tomten i dag, hvor trafikk har vært knyttet til driften av Bodø
Dagsenter. Det er også mulig å kjøre gjennom Louise Engens Vei pr. dags dato. Det er for øvrig en del
trafikk til tilgrensende boligområder.
Iht. til målinger utført av Bodø kommune i Varghaugen 31, august 2012 er ÅDT = 220. Det er gangsti
øst for Varghaugen, dvs. at en må krysse veien Varghaugen for så å gå videre på fortau/sti til skole og
barnehage. Louise Engens vei har ikke fortau, veien er smal og det er med på å dempe farten for
bilistene på veien. Gatene benyttes som leke- og uteoppholdsareal for barn og unge. Det er fortau og
sykkelvei hele veien til sentrum og City nord.
Sykkelnett i handlingsplan for gjennomgående sykkelvegnett i Bodø, viser tilgjengeligheten til
nærområder. Hentet fra Bodø kommunes sider
Side 16 av 45
Hovedgangveisystem hentet fra Bodø kommunes sider
Kollektivtilbud
Det er gode bussforbindelser til sentrum og ut mot Mørkved. Nærmeste busstopp er
Soløyvannsveien, det er også god kollektivdekning fra bussholdeplassen ved rv.80/Jensvoll.
Side 17 av 45
Illustrasjonene over er hentet fra Bodø Kommunes sider
5.10 Barns interesser
For området med boliger gjelder kommunens krav til lek- ute- og oppholdsarealer.
5.11 Sosial infrastruktur
Skolekapasitet
Nærmeste barneskole er Grønnåsen skole. Nærmeste ungdomsskole er Alstad ungdomsskole på
andre siden av rv. 80. Det har vært dialog med skolekontoret som sier at skolekapasiteten er god.
Barnehagedekning
To små private Barnehager som ligger ca. 300 meter fra planområdet, i tillegg til Jensvoll barnehage
og Grønnåsen barnehage. Tusseladden og Grønnåsen barnehage ligger ca. 100 meter fra
planområdet, og Jensvoll Barnehage som ligger lengst unna, ligger ca. 600 meter fra Planområdet.
Side 18 av 45
Annet
Det lokale idrettslaget er Grønnåsen Idrettslag. B&OI holder til på Alstad. Det er også korps på Alstad.
Illustrasjon hentet fra Bodø kommunes sider.
5.12 Universell tilgjengelighet
Universell utforming skal ivaretas der det er hensiktsmessig og fysisk mulig.
5.13 Teknisk infrastruktur
Vann og avløp: Det ligger vannledning i veien Varghaugen
Side 19 av 45
Eksisterende VA kart.
Det er to nettstasjoner for energiforsyning i området i følge Nordlandsnett. En bak Grønnåsen skole
og en ved barnehagen/Soløyvannsveien.
5.14 Grunnforhold
Utsnitt av berggrunnskart som viser at grunnen består av Kalkglimmerskifer (kilde:www.ngu.no)
Stabilitetsforhold
Området rundt hvor tiltakshaver har bygd tidligere, har erfaringsmessig i stor grad bestått av silt/fjell.
Det er sannsynlig at det også gjelder tomten som reguleres. Noe sprengning må beregnes.
Grunnundersøkelser vil bli gjort i forbindelse med byggesaken. Eventuell grunnforurensning vil også
fremkomme da.
Side 20 av 45
5.15 Støyforhold
Varghaugen ligger ikke innenfor flystøysoner. Det er heller ikke behov for støyrapport da
planområdet ligger et godt stykke fra rv. 80 hvor det er satt opp støyskjermer/ vegetasjon mot
boligområdet. Det er lite gjennomgangstrafikk i området per dags dato, da de som skal til
eiendommer i Louise Engens vei kjører Louise Engens vei. De som skal til eiendommer i Varghaugen
kjører opp langs Soløyvannsveien og Varghaug. Jernbanespor er så langt unna at det heller ikke er
problematisk i forhold til støy.
5.16 Luftforurensing
Luftforurensningen i planområdet er i hovedsak knyttet til trafikk fra rv. 80, Soløyvannsveien og
Jernbanen. Det er ikke kjent at planområdet har luftforurensningsverdier som overstiger
grenseverdiene for konsentrasjon av tillatt luftforurensning.
5.17 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon)
Risikomatrise
Aktuelt
Risiko
Sannsynlig Virkning
Kommentar
ja/nei
ja/nei
Natur-, klima og miljøforhold – Er området utsatt for eller kan tiltak i planen medføre risiko for:
1. Masseras /skred
Nei
Nei
2. Snø / isras/vann
Nei
Nei
Overvann håndteres i
VA plan. Det er planlagt
en god del grønt areal
som naturlig vil drenere
regnvann og
smeltevann.
3. Flomras
Nei
Nei
4. Elveflom
Nei
Nei
5. Tidevannsflom
Nei
Nei
6. Radongass
ja
Nei
Det er ikke gjennomført
målinger. Fra 1.7.2010
er det lovpålagt krav om
radonsperre i alle nye
bygninger hvor det
oppholder seg
mennesker.
7. Vind
Nei
Nei
8. Nedbør
Nei
Nei
9. Sårbar flora
Nei
Nei
10. Sårbar fauna - fisk
Nei
Nei
11. Naturvernområder
Nei
Nei
12. Vassdragsområder
Nei
Nei
13. Fornminner
Nei
Nei
14. Kulturminner
Nei
Nei
Hendelse/situasjon
Side 21 av 45
Bygde omgivelser – Kan tiltak i planen få virkninger for:
15. Veg, bru,
ja
kollektivtransport
Nei
16. Havn, kaianlegg
17. Sykehus,
omsorgsinstitusjon
Nei
Nei
Nei
Nei
18. Skole barnehage
Ja
Nei
Ja
Nei
19. Tilgjengelighet for
utrykningskjøretøy
Side 22 av 45
Jernbanen ligger ca. 80
meter fra planområdet,
den er sikret med gjerde
rundt for å hindre at
mennesker beveger seg
inn i området langs
jernbanelinjene. Det er
gangbro mellom
Grønnåsen og svartlia,
slik at en kan krysse
jernbanen til fots.
Områdene rundt har
vært bebygd i flere tiår
og det bor mange barn i
alle aldersgrupper i
området fra før.
Vargtunet ligger på
bysiden av Jensvolldalen
og vil dermed ikke ha
behov for denne
undergangen hverken
som bilvei, sykkelvei
eller gangfelt. Vargtunet
berører ikke dette
området, dessuten blir
dette kravet ivaretatt i
arbeidet med
reguleringsplan for
Jensvolldalen. Det vil
ved innflytting bli gitt
informasjon angående
Jernbanen til nye
beboere.
Flere barn på skolen og i
barnehager. Barn må
krysse Louise Engens vei
for å komme til fortau.
Herfra er det trygg
skolevei.
Veiene er dimensjonert
for utrykningskjøretøy.
Det er også mulig å
komme til boligene i
sør, mellom
eksisterende
bebyggelse og fra
Varghaugen ved
eksisterende bolig.
21. Kraftforsyning
Nei
Nei
22. Vannforsyning
Nei
Nei
23. Forsvarsområde
24. Rekreasjonsområder
Nei
Nei
Nei
Nei
Forurensningskilder – Berøres planområdet av:
25. Akutt forurensing
Nei
26. Permanent forurensing Nei
27. Støv og støy; industri
Nei
28. Støv og støy; trafikk
Nei
29. Støy; andre kilder
Nei
30. Forurenset grunn
Nei
31. Høyspentlinje
Nei
32. Risikofylt industri
Nei
33. Avfallsbehandling
Nei
34. Oljekatastrofeområde
Nei
Forurensing – Medfører tiltak i planen:
35. Fare for akutt
Nei
forurensing
36. Støy og støv fra trafikk Nei
37. Støy og støv fra andre
Nei
kilder
38. Forurensing av sjø
Nei
39. Risikofylt industri
Nei
Transport - Er det risiko for:
40. Ulykke med farlig gods Nei
41. Vær/føreforhold
Nei
begrenser tilgjengelighet
42. Ulykke i av- og
Ja
påkjørsler
Det er en
trafostasjonbak
Grønnåsen skole og en
ved barnehagen/
Soløyvannsveien.
Kommunal
vannforsyning finnes i
området
VA-plan godkjennes av
Byteknikk
Mange muligheter for
rekreasjon i
tilgrensende områder
og i planområdet
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Side 23 av 45
Området er tett bebygd
noe som gjør at en ikke
kan utelukke hendelser,
men infrastruktur er i
43. Ulykker med gående syklende
Ja
Nei
44. Ulykke ved
Nei
anleggsgjennomføring
Andre forhold - Risiko knyttet til tiltak og omgivelser:
45. Fare for
Nei
terror/sabotasje
46. Regulerte vannmagasin Nei
med usikker is /varierende
vannstand
47. Fallfare ved naturlige
Nei
terrengformasjoner samt
gruver, sjakter og lignende
48. Andre forhold
Nei
5.18 Næring
Ikke aktuelt.
Side 24 av 45
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
henhold til Statens
vegvesens standarder
og krav til utforming av
vei, jfr. Statens
Veghåndbok, Veg og
gateutforming, figur A
1.
Området er tett bebygd
noe som gjør at en ikke
kan utelukke hendelser,
men infrastruktur er i
henhold til Statens
vegvesens standarder
og krav til utforming av
vei, jfr. Statens
Veghåndbok, Veg og
gateutforming, figur A
1.
5.19 Analyser/ utredninger
Norconsult har i forbindelse med adkomsten til planområdet sjekket adkomstveien Varghaugen,
holder standard og krav iht. Statens Veghåndbok, Veg og gateutforming, figur A1 med tanke på den
økte biltrafikk planen medfører.
6 Beskrivelse av planforslaget
6.1 Planlagt arealbruk
Planområdet er planlagt til framtidig boligområde med eneboliger i rekke og leiligheter. Tomten er
på 4713 m2. (4,7 daa). Planområdet går til veg grense nord for del av veien i Varghaugen og del av
Louise Engens vei i øst- Planområdet er på 5,7 daa.
6.1.1 Reguleringsformål
Eiendommen reguleres til boligformål.
6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål
§ 12.5 nr. 1: Boligbebyggelse (1110)
4.8 daa
§ 12.5 nr. 1: Veg (2010)
0.5 daa
§ 12.5 nr. 1: Veg (2018) annen veggrunn
0.4 daa
Side 25 av 45
6.2.1 Reguleringsformålene gjennomgås og løsningene beskrives
Varghaugen er en egen tomt som reguleres til boligformål og veg. Adkomst fra Louise Engens vei/
Varghaugen. Illustrasjonen under viser hvordan området er planlagt.
Situasjonsplan viser planlagt bebyggelse på eiendommen som reguleres. Tilgrensende vei er ikke tatt
med. Kilde: planlegger.
6.3 Bebyggelsens plassering og utforming
Planforslaget legger opp til etablering av to forskjellige typer boligbebyggelse. Syv eneboliger hvor
boligene er knyttet sammen i grupper på to og tre, og et mindre leilighetsbygg. Ved å legge
eneboligene i grupper får en større åpenhet i planområdet og åpenhet mot eksisterende boliger i
tilgrensende områder. Eneboligene vil ha parkering i carport/garasje i tillegg til en plass utenfor
carport/garasje. Eneboligene er planlagt i 2 etasjer med ev. sokkeletasje der terrenget tilsier dette.
Eneboligene i grupper/rekker plasseres sør og vest i planområdet. Disse legges inn i terrenget med
adkomst fra nord. Boligene mot vest terrasseres i terrenget, mens boligene mot sør vil få sokkel og
hovedetasje mot boligene i sørøst.
Boligene mot sør ligger på det nærmeste 6 meter eller mer fra tilgrensende eiendommer, mens de
mot vest ligger i byggegrensen, 4 m fra eiendomsgrensen. Leilighetsbygget plasseres mot nordøst
med hovedfasade mot sør og vest. Adkomsten til leilighetsbygget er tenkt fra nord med
svalgangsløsning og heis fra parkeringskjeller. Det eksisterende bygget blir skilt ut med egen tomt
som enebolig. Tomten som blir skilt ut er på 859 m2, og har en bebyggelse på 268 m2 pluss 24 m2
parkeringsareal. Det er da 564 m2 areal til andre formål, slik at Kommunens krav til ute-/
oppholdsareal er dekket på tomten. Området mellom bebyggelsen vil bli avsatt til fellesområde og
uteoppholdsareal.
Side 26 av 45
Eneboligene vil få pulttak og ha samme skala som eksisterende bebyggelse i området for å skape et
helhetlig miljø. De nye boligene vil få et mer moderne utrykk hvor tak og langfasade blir formet som
en ”ramme” rundt boligen. Boligene er tenkt kledd med tre som legges både horisontalt og vertikalt,
med innslag av platekledning for å bryte opp fasadene.
Leilighetsbygget er i 3 etasjer og vil tilpasses eneboligene i materialvalg og utforming. Leilighetsbygget i 3 etasjer vil ikke overstige kote 47.6 i mønehøyde. Se snitt under. Leilighetsprosjektets
beliggenhet på tomten og landskapet rundt, gjør at området tåler et leilighetsbygg i 3 etasjer.
Leilighetsbygget ligger på den høyeste delen av planområdet, men vil ha overkant gulv 1 etasje
tilsvarende høyde på veien i bakkant. Det er ingen boligbebyggelse i bakkant av leilighetsbygget som
vil miste sol eller utsikt. Landskapet stiger mot marka og bebyggelsen følger landskapet.
Boligområdene på Grønnåsen, i Rønvik og Bodøsjøen som inngår i KPA 2014-2026 har vanligvis
mønehøyde på 11 m. Varghaugen og området rundt er sammenlignbart med øvrige boligområder på
Grønnåsen, Bodøsjøen og Rønvik mtp. tetthet, skala og type bebyggelse, og tåler derfor tilsvarende
byggehøyder. I området er det fra før leilighetsbygg i 3 etasjer. Disse fungerer godt i bomiljøet og
viser at området som helhet tåler 3 etasjer godt. I byutviklingen vil det være viktig med fortetting
med boenheter i ulike størrelser som passer til ulike livssituasjoner. Spesielt Varghaugen egner seg
godt til dette siden infrastruktur allerede er så godt opparbeidet.
6.3.1 Bebyggelsens høyde
Rekkene med eneboliger vil tilpasses terrenget slik at de får naturlig adkomst til hovedetasjen fra
innkjørselen/parkeringen. Adkomst til sokkel vil være fra sør, eller mellom boligene mot sør.
Overkant gulv hovedetasje for eneboliger mot sør vil ligge på ca. kote 34.4 og møne på ca. kote 41.5.
Eneboligene mot vest vil ha overkant gulv på ca. kote 34.4 og møne på ca. kote 41.5. De to
eneboligene nærmest innkjøringen vil ligge på kote ca. 32.8 og 31.7. Leilighetsbygget vil ha overkant
gulv 1 et. på ca. kote 34.7. og møne på ca. kote 45.7. Denne plasseringen medfører minst sprengning
og bearbeiding av tomt, samtidig som det gir gode utsikts og solforhold for boligene. Den planlagte
bebyggelsen vil heller ikke ta noe sol fra tilgrensende bebyggelse. Se vedlagt solstudie. (vedlegg,
tegningsnummer A 10) Boligene i to og tre etasjer, samt leilighetsbygget i tre etasjer vil gli godt inn i
omgivelsene da eksisterende bebyggelse i området også består av to og tre etasjes bygg.
Leilighetsbygget vil få overkant gulv 1 et. på høyde med veien Varghaugen. Det betyr at en fjerner ca.
1 m av terrenget på høyeste punkt, for at leilighetsbygget skal passe bedre inn i omgivelsene.
Side 27 av 45
6.3.2 • BYA, BRA, % -BYA eller % -BRA
% BYA settes til 35%
6.3.3 Antall boliger, leilighetsfordeling
7 eneboliger i gruppe/rekke, hvorav 3 av disse har sokkel med mulig utleie. Gjennomsnittlig størrelse
på eneboligene vil variere fra ca. 45 m2 i grunnflate til ca. 74 m2 i grunnflate pr etasje.
Leilighetsbygget vil bestå av 12 leiligheter, 3 - 4 roms på 70 - 90 m2. Denne type og mengde
bebyggelse tåler tomten og området, da det er i henhold til øvrig bebyggelse og skala.
6.4 Boligmiljø/ bokvalitet
Planen legger opp til en bebyggelse med felles gårds-/uterom med lekeplasser og uterom for
beboerne. Uterommene vil få gode solforhold og vil kunne bli et godt møtested for beboerne. Det
legges opp til eneboliger i rekke/gruppe og leiligheter i forskjellige størrelser for folk i ulike
livssituasjoner. Det er naturlig å tenke at området er attraktivt for barnefamilier siden det er god
dekning av både skoler og barnehager i området. Felles uteoppholdsareal er oversiktlig og godt synlig
fra boenhetene. Det vil også få gode solforhold da det ligger orientert mot sør og vest. Det at
parkeringen til leilighetene legges under bakken gjør at en får mesteparten av biltrafikken unna de
felles uteområdene.
Type enebolig i rekke, illustrasjon: UNO design & arkitektur as
Side 28 av 45
3D av bebyggelsen i omgivelsene, illustrasjon: planlegger.
3D av bebyggelsen i omgivelsene, illustrasjon: planlegger.
6.5 Parkering
Parkering for eneboligene i rekke/gruppe er på egen tomt. Det er beregnet 2 plasser per enebolig, en
i carport/garasje og en utenfor bolig. Parkering til eventuell leilighet i sokkeletasjen vil bli etablert på
egen tomt langs den interne adkomstveien. For leilighetsbygget vil parkeringen bli etablert i
parkeringskjeller med heis. Det vil bli også bli HC-parkering ute på bakkeplanet.
Parkering for boenheter over 50 m2 er 1,4 parkeringsplasser pr enhet i KPA 2014-2026 sone C og 1
parkeringsplass for enheter under 50 m2 i sone C.
Side 29 av 45
6.6 Tilknytning til infrastruktur
Før det kan gis rammetillatelse skal det foreligge godkjent skisse for VA-plan. Før det kan gis
igangsettingstillatelse må godkjente detaljplaner for kommunalteknisk anlegg, samt vei, parkering og
fortau, foreligge. Planene skal godkjennes av Byteknikk.
6.7 Trafikkløsning
Adkomstveien til planområdet er i dag fra Varghaugen (veien) til det gamle dagsenteret. Adkomsten
til den planlagte bebyggelsen blir fra det som per i dag er definert som Louise Engens vei. Illustrasjon
under punkt 5.9 viser hvor skillet går i dag. Veien frem til den nye adkomsten omreguleres til
offentlig vei. Adkomst til den nye boligbebyggelsen etableres fra denne. Adkomst til gamle Bodø
dagsenter opprettholdes med mindre justeringer. Endringer må godkjennes i byggesaken. Louise
Engens vei vil bli stengt for gjennomkjøring. Skiltvedtak tas med Byteknikk. Veien Varghaugen ble
nedgradert til Gang- og sykkelvei i 97, det kan tolkes dit hen at regulerings- endringen fra kjørevei til
Gang - og sykkelvei – vei begrunnes med at en ikke ønsket forstyrrende biltrafikk forbi dagsenteret.
Nå er driften lagt ned og forutsetningene/behov for nedjustert vei er borte.
6.7.1 Kjøreatkomst
Ny avkjøring/adkomst til ny bebyggelse, reguleres inn i planen. Adkomsten legges øst i planområdet
med stigning i henhold til krav fra Statens vegvesen, veg og gateutforming, håndbok N100, figur B1,
generelle utformingskrav. Ved å legge adkomsten via Varghaugen og stenge Louise Engens vei for
gjennomkjøring unngår en økt trafikk i tilgrensende boligområde i sør.
Iht. til målinger utført av Bodø kommune i Varghaugen 31, august 2012 er ÅDT = 220.
Trafikkbelastningen vil øke ved etablering av opptil 19 nye boligenheter, da Varghaugen vil bli den
naturlige tilkomsten til planområdet. For eksisterende bygg vil eksisterende avkjørsel gjelde med ev.
mindre justering.
6.7.2 Utforming av veg
Atkomstveien Varghaugen er i henhold til Statens vegvesens standarder og krav til utforming av vei,
jfr. Statens Veghåndbok, Veg og gateutforming, figur A 1. Veier internt i planområde vil ha veibredde
på 5 m. inkl. areal til grøft. Stigningsforhold vil ikke overstige 1:8. Høyeste punkt på den interne veien
ligger på ca. kote 34.4 og laveste punkt som er atkomst på ca. kote 31.7
6.7.3 Krav til samtidig opparbeidelse
Adkomst til planområdet opparbeides samtidig som første byggetrinn.
6.7.4 Tilgjengelighet for gående og syklende
Eksisterende gangsti langs Louise Engens vei, ned til gang og sykkelvei ved Soløyvannsveien og opp til
Grønnåsen skole knytter området sammen. Det er ellers fortau langs veiene i området. God
tilgjengelighet for gående og syklende. Gode forbindelser til rekreasjonsområder i umiddelbar
nærhet.
6.7.5 Felles atkomstveger, eiendomsforhold
Adkomstveger vil være felles.
Side 30 av 45
6.8 Miljøoppfølging
Energikrav: Bygninger skal tilfredsstille krav til energieffektivitet og – forsyning som fastsatt i de til
enhver tids gjeldende teknisk forskrift. En vesentlig del av varmebehovet skal dekkes med annen
energiforsyning enn elektrisitet og/ eller fossile brensel hos sluttbruker. Dette forhold dokumenteres
i byggesak.
6.9 Universell utforming
Universell utforming skal ivaretas i byggesaken, iht. til enhver tids gjeldende lover og forskrifter for
utfyllende krav. Felles uterom og alle arealer tilknyttet offentlig ferdsel skal så langt det er mulig ha
universell utforming.
6.10 Uteoppholdsareal
Privat og felles uteoppholdsareal
Det anlegges to felles områder for lek og uteopphold i boligområdet. Disse utformes i henhold til de
rikspolitiske retningslinjene for barn og unge i planleggingen, og i henhold til bestemmelsene i
Kommuneplanens arealdel. Alle eneboligene har egne uteområder i forkant av boligene. Det er
tilstrekkelig leke-/ uteareal på hver tomt, i tillegg til private balkonger på ca. 30 m2 til ute opphold.
Eneboligene i rekke har balkonger som vender sør og vest og får dermed solrike terrasser store deler
av døgnet. Leilighetene får balkonger på ca. 7 m2 hver for privat opphold. Disse vender mot sør og
vest.
Planen viser felles lekeplasser som mørk og lys grønn, mellomgrønn er private uteplasser.
Eksisterende bygg vil ha tilstrekkelig uteareal på egen tomt. Tilgrensende vei er ikke tatt med.
Illustrasjon: planlegger.
Side 31 av 45
Størrelse, lokalisering, kvalitet på uteoppholdsareal
Felles leke/uteoppholdsareal i planområdet blir på til sammen 532,6 m2 fordelt på to plasser hvor
den største er 375,9 m2 og den minste 280,2 m2. Disse vil bli utformet som lekeplasser og uteopphold
for beboerne i tillegg til det private arealet. Eksiterende bygg som omreguleres til enebolig, vil dekke
kravet til ute- oppholdsareal på egen tomt.
Lekeplasser
I tillegg til lekeplasser på tomten og flere små lekeplasser mellom eksisterende bebyggelse, er det ca.
100 meter til Grønnåsen barnehage, ca. 200 meter til Grønnåsen skole og 120 meter til skogen og
uteområdene ved skolen.
Ivaretakelse av eksisterende og ev. ny vegetasjon
Eksisterende vegetasjon blir ivaretatt så langt det er mulig. Noe ny vegetasjon etableres for å
avgrense soner og formål i planområdet.
Offentlige friområder
I det grønne området ca. 300 meter vest for planområdet er deler regulert til offentlig friområde. I
tillegg er skog, mark og Bodømarka tilgjengelig i umiddelbar nærhet.
Turveier
Flere turveier knytter planområdet og nærområdet til skog og mark.
Adkomst og tilgjengelighet
Adkomsten til de nye boligene er planlagt fra Louise Engens vei via Varghaugen, med felles avkjørsel
og innkjørsel til eneboligene og leilighetene. Stigningsforhold og dekker opparbeides etter gjeldende
krav til universell utforming. Adkomst til eksisterende bolig blir på eksisterende avkjørsel i
Varghaugen.
Krav om utomhusplan og rekkefølgebestemmelse
Det er i bestemmelsene satt krav om utomhusplan som viser områdets kvaliteter knyttet til lek og
uteopphold, samt kvalitet på materialer, i forbindelse med søknad om rammetillatelse.
6.11 Kollektivtilbud
Buss har trase langs rv. 80 hvor det er gode bussforbindelser. Nærmeste busstopp er 300 meter unna
planområdet.
6.12 Kulturminner
Det ligger et hus 200 meter øst for planområdet. Hele eiendommen er vernet, huset inkludert.
Vernede hus og område har ingen konsekvenser for planområdet. Det er ingen kjente kulturminner i
planområdet.
6.13 Sosial infrastruktur
Det planlegges til sammen 19 nye boenheter, i tillegg til eksisterende enebolig. Bebyggelse vil være
attraktiv for folk i forskjellige livssituasjoner. Dette vil kunne gi et boligområde med variert
alderssammensetning. Det er rimelig å anta at på grunn av tomtens lokalitet og type bebyggelse, vil
spesielt eneboligene tiltrekke seg småbarnsfamilier. Mens leilighetsbygget kanskje vil være attraktivt
for mindre familier. Disse vil ha behov for skole, barnehage og lekeplasser, noe det er god dekning
for i området.
Side 32 av 45
6.14 Plan for vann- og avløp, el samt tilknytning til offentlig nett
Ovenfor skisse til VA-plan utarbeidet av Norconsult. Byteknikk har godkjent skisseplan VA og planen
er i så måte tilstrekkelig for en rammetillatelse. Detaljplaner må på plass før IG gis.
EL- og telekabler: Status og kvalitet forutsettes avklart ved oppstart av byggesøknad. VA- rammeplan
skal være godkjent før byggesøknad.
6.15 Plan for avfallshenting/ søppelsug
Det etableres stasjoner for søppelsug ved adkomst til parkeringskjeller/adkomst.
6.16 Avbøtende tiltak/ løsninger ROS
Det er ikke kommet frem behov for avbøtende tiltak i ROS analysen.
6.17 Rekkefølgebestemmelser
Før det kan gis rammetillatelse skal det foreligge godkjent skisse for VA-plan. Før det kan gis
igangsettingstillatelse må godkjente detaljplaner for kommunalteknisk anlegg samt vei, parkering og
fortau foreligge . Planene skal godkjennes av Byteknikk.
7 Konsekvensutredning
Det er konkludert med at planen ikke faller inn under krav om konsekvensutredning, da formålet ikke
gir noen vesentlige virkninger for miljø og samfunn i henhold til gjeldende forskrift om
konsekvensutredning. Planens formål er i henhold til Kommuneplanens arealdel 2014-2026 hvor
område er avsatt til Bebyggelse og anlegg – nåværende.
Side 33 av 45
8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget
8.1 Overordnede planer
Reguleringsplanen er i tråd med overordnede retningslinjer og bestemmelser i Kommuneplanens
arealdel 2014-2026, og ligger innenfor byutviklingsområdet.
8.2 Landskap
De nye volumene passer godt inn i landskapet og omgivelsene, og følger terrenget på tomten på en
god måte. Høyden på tomten og terrenget bevares. Uteområdet i sentrum av planområdet vil bli et
relativt stort grøntområde som gjør at en bevarer en viktig kvalitet på tomten. Det at eneboligene
trekkes så langt unna eksisterende bebyggelse i sør gjør at en bevarer inntrykket av romslige tomter
mot eksisterende bebyggelse. Det meste av trær på tomten blir fjernet og det vil bli plantet ny
vegetasjon for å skjerme lekeplass. Det vil sannsynligvis også komme noe ny beplantning i forkant av
eneboligene for å skjerme private uteplasser.
8.3 Stedets karakter
Volumene har samme skala og høyde som eksisterende bebyggelse i området. Tomtens form og at
den ligger i skrånende terreng mot en høyde gjør at området fremstår litt som et eget boligområde i
bebyggelsen på Grønnåsen. Ved å planlegge kommende boliger i samme høyde og skala som
eksisterende boliger og i tillegg tilpasse dem til tomten, tåler de å få en mer sørvendt henvendelse
enn tilgrensende bebyggelse i sør. Bebyggelsesstrukturen ellers i området har ulike henvendelser.
Området fremstår som om det er bygd i grupper rundt samleveier. Det planlagte prosjektet bryter
ikke med stedets karakter, men tilfører nye kvaliteter i form av nyere type formmessig bebyggelse
mht. volum og bygningsutforming.
8.4 Byform og estetikk
Det planlagte prosjektet tilfører nye kvaliteter i form av nyere type bebyggelse med høy vekt på
helhetlig arkitektonisk og estetisk utforming. Bygningsmassen skal tilpasses omgivelsene i skala og
form, men på en mer moderne og tidsriktig måte.
8.5 Kulturminner og kulturmiljø, ev. verneverdi
Det ble gjort befaring på planområdet. 25. juni 2014. Befaringen ble gjennomført for å sjekke ut om
eksisterende allé består av sjeldne trær, og om man kan rette opp atkomst for å få bedre svingradius
og siktlinjer uten å ødelegge verdifulle trær. På tomta i og i nærheten av alléen ble det observert
følgende treslag: Furu, Lerk, Gran, Bjørk, Rogn, Hegg, Svenskasal, Gråor, Lind.
I hagen til eksisterende bygg vokser Gullregn, Bogespirea og Leddved bl.a. Alleen i seg selv er et
virvar av ulike treslag, og har derfor ikke uvurderlig verdi som allé. Det eneste treet som kan være
verdt å bevare på tomta er et lindetre som står plassert som vist på kartet. Det er et edellauvtre som
sannsynligvis ble plantet i perioden ca. 1910 – 1930. Eksemplaret har vokst fritt, ser friskt ut og har
en naturlig form på kronen.
8.6 Forholdet til kravene i kap. II i Naturmangfoldloven
Lind er viktig som vertstre for en rekke insekter, edderkoppdyr, fugler og sopper. Fra en studie i
Polen er det funnet 280 ulike arter knyttet til et Lindetre. Altså viktig for det biologiske mangfoldet.
I planområdet er det kun ett tre av denne typen, og med en helhetlig utbygging kan det bli vanskelig
å bevare treet, da det står tett inntil en av de planlagte boligene.
Side 34 av 45
8.7 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk
Planområdet brukes i dag til akebakke for barn om vinteren og ellers til lek i ”skogen”. De felles
uteområdene som planlegges vil være opparbeidede lekeplasser og uteområder. De vil også kunne
bli brukt av barn i nærområdet, men ikke på samme måte som i dag. Bodømarkas nærhet og avstand
til uteområder ved Grønnåsen skole, gir barna i boligområdene gode muligheter for aking om
vinteren og lek i skogen om sommeren i nærmiljøet. For de aller minste barna vil den minste
lekeplassen i skråningen sør-vest i planområdet kunne brukes til å ake i om vinteren.
8.8 Trafikkforhold
Norconsult har kontrollert standarden på Varghaugen som atkomstvei til planområdet. Konklusjonen
er at veien holder standard og krav for å kunne ta den økte mengde trafikk som reguleringsplanen
medfører. Ref. vedlegg fra Statens Veghåndbok, Veg og gateutforming, figur A 1. Varghaugen ble
gjort om til Gang- og sykkelvei pga. av at en ikke ønsket noe mer gjennomkjøring i forbindelse med
Bodø Dagsenter. Nå er dagsenteret borte og en trenger ikke lengre den roen. Veien reguleres til
offentlig vei i denne reguleringsplanen, noe som betyr at den ikke lenger har gang/sykkelvei som
juridisk formål. Det er bekreftet fra Byteknikk at skiltvedtak for å stenge Louise Engens vei for
gjennomkjøring, blir gjort i forbindelse med byggesaken, samt at Varghaugen er beste adkomstvei til
området.
Kollektivtilbud
Planforslaget vil ikke gi noen konsekvenser for kollektivtilbudet.
8.9 Barns interesser
Området egner seg for familier siden det er skoler og barnehager i nærheten.
Kommunens krav til lek uteareal er 35 m2 pr boenhet, fordelt på lekeplass ved inngang, nærlekeplass
og strøkslekeplass.
Ved etablering av 15 – 30 boenheter er det også krav til felles lekeareal på minimum 300 m2.
I planforslaget oppfyller eneboligene kravet til lekeareal på egen tomt, hvor alle enhetene har
mellom 100 m2– 135 m2 uteareal på egen tomt i tillegg til balkonger på 25 m2 – 30 m2.
Side 35 av 45
Leilighetene har balkonger på 7 m2 som dekker noe av kravet til lek- og uteareal. Resterende areal
dekkes på felles lek 2 og felles lek 1 i planen.
Felles lek 1 dekker også kravet om felles lekeplass på 300 m2, ved etablering av 15 – 30 enheter.
Alle lekeplassene er innenfor 150 meter.
I tillegg er det strøkslekeplass på skolegården til Grønnåsen skole.
8.10 Sosial infrastruktur
Skolekapasitet er tilfredsstillende per dags dato.
Barnehagekapasitet er tilfredsstillende per dags dato.
8.11 Universell tilgjengelighet
Universell utforming må ivaretas i byggesaken, viser til enhver tids gjeldende lover og forskrifter for
utfyllende krav. Felles uterom og alle arealer tilknyttet offentlig ferdsel skal så langt det er mulig ha
universell utforming.
8.12 Energibehov – energiforbruk
Energikrav: Bygninger skal tilfredsstille krav til energieffektivitet og – forsyning som fastsatt i de til
enhver tids gjeldende teknisk forskrift. En vesentlig del av varmebehovet skal dekkes med annen
energiforsyning enn elektrisitet og/eller fossile brensel hos sluttbruker. Dette forholdet
dokumenteres i byggesaken.
8.13 ROS
Støy
Det er ikke foretatt støyberegninger da trafikkstøyen av planlegger og av Bodø Kommune ikke
vurderes som problematisk. Det er lite støy i området fra lokal veitrafikk. Planområdet ligger ca. 300
meter unna RV 80 hvor det er støyskjerming. Område ligger også utenfor støyområde for jernbane og
utenfor flystøysone. Innflygningen til Bodø lufthavn går av og til over området, avhengig av
vindretning. Den planlagte bebyggelsen er i så liten skala at den ikke vil gi konsekvenser i forhold til
støy.
Luftforurensning
Det er ikke mer luftforurensing i planområdet enn andre områder utenfor sentrum. Ny
boligbebyggelse på planområdet vil ikke medføre mer luftforurensing i området, da planlagt
bebyggelse ikke er av den størrelsen at den vil øke luftforurensningen.
8.14 Økonomiske konsekvenser for kommunen
Økonomiske forhold avklares i utbyggingsavtale mellom Byggmester Erling Skipnes AS og Bodø
Kommune.
Side 36 av 45
8.15 Interessemotsetninger
Det har vært en del spørsmål om vei, adkomst og økt trafikkbelastning fra naboer. Undersøkelser
viser at veien holder krav og standard for planlagt type bebyggelse. Tiltakshaver har engasjert
Norconsult til å kontrollere standarden på Varghaugen som atkomstvei til planområdet.
Konklusjonen er at veien holder standard og krav for å kunne ta den økte mengde trafikk som
reguleringsplanen medfører. Ref. vedlegg fra Statens Veghåndbok, Veg og gateutforming, figur A1.
9 Innkomne innspill
9.1 Merknader
Det kom inn 8 merknader ved varsling om oppstart av planarbeid. Fristen ble satt til 4. september.
01.09.14 Nordland Fylkeskommune:
- Minner om å planlegge med tanke på en utforming som er tilrettelagt for alle grupper, inkl.
personer med funksjonsnedsettelser.
- Ny bebyggelse og eventuelle rom mellom bebyggelsen må vise hensyn til de estetiske forhold, og at
det bør legges særlig vekt på tilgjengelige og attraktive byrom.
- Alternative energikilder må vurderes, og det bes om at bygninger og tiltak oppføres med tanke på
fremtidige klimaendringer, og med tanke på å redusere energibehov og klimagassutslipp.
Side 37 av 45
- Hensyn til barn og unge må ivaretas i planleggingen. Sikker skolevei, samt god tilgang til lekeareal
og andre uteområder må være i fokus. Fokus på sikring av områder der barn og unges ferdsel og
tilstedeværelse kan utgjøre særlig risiko for liv og helse.
- Planprosessen skal legge opp til medvirkning i tråd med plan og bygningslovens bestemmelser og
trekke berørte parter aktivt inn i prosessen.
- Det bør tas hensyn til fremtidige klimaendringer i planleggingen og utbyggingen, spesielt viktig i
forhold til utbygging, plassering og dimensjonering av viktig infrastruktur. Sårbarhet for
klimaendringer skal vektlegge i kommunenes ROS analyser.
Vår kommentar: Tas til følge. Universell utforming innarbeides både i planlagte boliger og utearealer.
Det legges stor vekt på utforming og arkitektur i planlagte bygg og uteområder. Det anlegges
utearealer med forskjellige kvaliteter med tanke på opparbeidelse. Felles lek 1 vil få en opparbeidet
utførelse, mens felles lek 2 vil få en mer naturlig utførelse. Begge vil anlegges med flater som
drenerer regnvann. Det er også planlagt en god del privat grøntareal i form av gress. Det vil også
være med på å drenere regnvann, som er den største klimatiske utfordringen. Det er gode
forbindelser for gående og syklende i området og nærhet til skoler og lekearealer. Det har vært flere
møte med berørte parter gjennom prosessen.
01.09.14 Fylkesmannen i Nordland
Viser til barnekonvensjonen artikkel 3 nr. 1. ved alle handlinger som berører barn, enten de foretas
av offentlige eller private velferdsorganisasjoner, domstoler, administrative myndigheter eller
lovgivende organer, skal barnets beste være et grunnleggende hensyn”
Viser også til pbl. § 5-1, som handler om medvirkning. Kommunen har i henhold til bestemmelsens
annet ledd et særlig ansvar for å sikre medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging,
herunder barn og unge. Viser til de rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging punkt 4,
Kommunen skal organisere planprosessen slik at synspunkter som gjelder barn som berørt part
kommer frem, og ulike grupper barn/unge selv gis anledning til å delta.
Viser også til krav om utforming av arealer som skal brukes av barn samt miljø, støy, beliggenhet og
tilgjengelighet for folk i alle livssituasjoner.
Viser også til rundskriv T-2/08 som sier at det er krav til erstatning for arealer som brukes til lek
uansett arealets formelle eller reguleringsmessige status. Kravet om erstatningsareal skal gjelde all
slags omdisponering og tar utgangspunkt i barns faktiske bruk av arealet, arealets nytteverdi for lek
og opphold i dag og i fremtiden.
Planens konsekvenser for barn og unge må i det videre planarbeidet vurderes, og kravene til
planleggingsprosessen og fysisk utforming i de rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging
må oppfylles i prosjektet.
Vår kommentar: Tas til følge. Det har i løpet av plan prosessen vært organisert et møter for naboer
og andre berørte parter hos Bodø Kommune. Samt et på tomten.
Side 38 av 45
Barns interesser er ivaretatt i planen da store deler av arealet blir avsatt til felles lek. Det etableres to
lekeplasser hvor den ene anlegges på flaten sentralt i planområdet, og får et opparbeidet preg. Mens
den andre vil bli mer naturlig med en skråning og naturlig terreng. Denne lekeplassen vil kunne
brukes som akebakke på vinteren og vil kunne erstatte noe av den bruken området har i dag. I
nærområdet fins andre arealer for lek, f.eks. skolegården og grøntområdet rundt skolen. Her er det
også direkte adkomst til skog og mark.
30.07.14 Statens vegvesen
Planområdet ligger like utenfor hensynsonen/sikringssonen til den planlagte Bodøtunnelen.
Vegtunnelen skal bygges i henhold til reguleringsplanen rv. 80 Thalleveien-Hunstadmoen” Arbeid
innenfor hensynsonen/sikringssonen for tunnelen kan ikke gjøres uten tillatelse fra Statens vegvesen,
jf. bestemmelsenes § 7. Planarbeid for Varghaugen må ta hensyn til denne reguleringsplanen og
hensynsonen.
Vår kommentar: Planområdet ligger utenfor hensynsonen/sikringssonen i Reguleringsplan rv. 80
Thallleveien- Hunstadmoen og vil ikke berøre denne hverken i byggefasen eller etter ferdigstillelse.
18.08.14 Jernbaneverket
Sikkerhet relatert til jernbane
Ettersom gjeldende plan er forholdsvis gammel, bør det gjennomføres ROS – analyse. Denne må også
vurdere sikkerhet relatert til jernbanen, spesielt risiko for at det skal oppstå uønskede hendelser
knyttet til barn og unges ferdsel langs over jernbanelinja.
Anlegg som omlegging av Soløyvannsveien, ny undergang gjennom jernbanefyllingen, opprusting av
gangvei fra Soløyvannsveien til Jensvollkrysset slik at den også kan fungere som buss vei, skal
ferdigstilles senest samtidig med de siste boligene syd for selve Grønnåsen
Ny undergang gjennom jernbanefylling er fortsatt ikke etablert. Vi forventer at planforslaget tar inn
en reguleringsbestemmelse om at igangsettingstillatelse ikke kan gis før ny jernbaneundergang er
etablert. Vi gjør oppmerksom på at Jernbaneverket også har stilt rekkefølgekrav om dette i
forbindelse med andre tiltak i området, ref. brev til Bodø kommune 15.7 angående utbygging i
Jensvolldalen.
Planfaglige krav:
Det må gjennomføres en ROS- analyse, der sikkerhet relatert til Jernbanen også inngår.
Det må tas inn et rekkefølgekrav om at ny undergang under jernbanen, jf. bestemmelsen i § 7 i
gjeldende plan, skal være etablert før nye boliger kan tas i bruk.
Vår kommentar:
ROS – Jernbanen ligger ca. 80 meter fra planområdet, den er sikret med gjerde rundt for å hindre at
mennesker beveger seg inn i området langs jernbanelinjene. Det er gangbro mellom Grønnåsen og
svartlia, slik at en kan krysse jernbanen til fots. Områdene rundt har vært bebygd i flere tiår og det
bor mange barn i alle aldersgrupper i området fra før. Vargtunet ligger på bysiden av Jensvolldalen og
vil dermed ikke ha behov for denne undergangen hverken som bilvei, sykkelvei eller gangfelt.
Side 39 av 45
Vargtunet berører ikke dette området, dessuten blir dette kravet ivaretatt i arbeidet med
reguleringsplan for Jensvolldalen. Det vil ved innflytting bli gitt informasjon angående Jernbanen til
nye beboere.
18.08.14 NVE
NVE har ingen kommentarer til planarbeidet men minner på retningslinjer nr. 2/2011, hvis det skulle
vise seg at man kommer i kontakt med usikker byggegrunn under byggeprosessen.
Vår kommentar: Tas til følge.
28.07.14 Sametinget
Sametinget har ingen kulturminnefaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunkt.
Minner om den generelle aktsomhetsplikten og at det bør fremgå av reguleringsbestemmelsene. De
foreslår følgende tekst.
Kulturminner og aktsomhetsplikten. Skulle det likevel under bygge- og anleggsarbeid i marken
komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og
melding sendes Sametinget og Nordland fylkeskommune omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om
kulturminner (kml) § 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles
videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.
Vår kommentar: Tas til følge.
31.08.14 Innspill fra naboer i Louise Engen svei nr: 39, 41, 44, 45, 47, 49 og 51
Miljø: Mener at området bør søkes bevart som park/rekreasjonsområde for befolkningen på
Grønnåsen.
Stiller spørsmål ved om det er nødvendig å bygge ut ”Kongleskogen”, da denne brukes av barn
sommer/vinter og ikke lar seg gjenskape i en tradisjonell lekeplass. De stiller også spørsmål til om det
er nødvendig med flere boliger i området når Jensvolldalen og Svartlia 2 er under planlegging. De
stiller spørsmål ved om grøntarealet er stort nok.
Leilighetskompleks
Naboene mener at leilighetskompleks som planlegges i bakkant på tomten ikke hører hjemme på
Grønnåsen. De sier at det ikke fins tilsvarende bygninger hva angår høyde. Viser til leilighetsbygg i
nærområdet med to etasjer. De påpeker nødvendig plass for gjesteparkering for leilighetsbygget.
Naboene mener også at leilighetsbygget vil kaste skygge på eksisterende bebyggelse også for de
planlagt etablerte eneboligene på tomten. De mener at leilighetsbygget bryter med eksisterende
bebyggelse.
Side 40 av 45
Trafikale forhold
Louise Engens vei er en sterkt trafikkert gate og naboene frykter at en utbygging av nevnte område
vil føre til en eksplosjon i aktivitet i gaten både under anleggsperioden og etter at området eventuelt
er ferdig utbygd.
Naboene sier også at alternativ trase gjennom Varghaugen og østover mot Louise Engens vei er et
dårlig alternativ, da dette i dag er en trafikkert gang og sykkelvei med stor aktivitet fra skolebarn som
daglig passerer til og fra Grønnåsen skole.
Gang – og sykkelveien som i dag utgjør adkomsten til Odd Jensvoll m. fl er ikke for bilvei å regne og
kan således ikke planlegges utnyttet til adkomst til disse tomtene. Veien er kun tillatt benyttet for
trafikk til og fra eiendommer i Varghaugen.
Naboene mener at Louise Engens vei må stenges før byggestart. Det samme gjelder for Varghaugen
som må stenges for all trafikk. Naboene foreslår at det anlegges alternativ trase fra Louise Engens
vei, forbi carporter og til Soløyvannsveien
Eneboliger
Ønsker ikke mer enn 2,5 et. dvs. to etasjer med knevegg. Naboer ønsker å vite hva som ligger i
begrepet 2-3 etasjer og påpeker at det må være plasser til gjesteparkering.
Ønsker redegjørelse for hva eksisterende hus tenkes benyttet til, og vil ikke akseptere hybelhus.
Konklusjon fra naboer
Reguleringen bør stanses og området bestå slik det er i dag. Alternativ kan det reguleres en tomt i
samme størrelse som de andre tomtene i området og resten til frilufts formål.
Minimum
Området reguleres for eneboliger i maksimalt 2,5 etasjers høyde med krav om tomter i
størrelsesorden tomt gnr/bnr 40/175, og ingen etablering av leilighetskompleks på eiendommen. Vei
legges om med innkjøring fra Soløyvannsveien. Det skal ikke bygges mer enn 6-7 eneboliger i
området.
Vår kommentar:
Miljø: Vargtunet og bebyggelsen rundt ligger i umiddelbar nærhet til Bodømarka med gode
forbindelser for gående og syklende. I Bodømarka har en enorme arealer med skog og kvaliteter lik
det som eksisterer i liten skala på tomten i dag. I tillegg har Grønnåsen skole tilsvarende kvaliteter
med bakker som egner seg for aking, i ikke opparbeidet terreng i bakkant. Det er også flere lokale
lekeplasser og uteområder i barnehager rundt planområdet, i tillegg til lekeplasser som tilhører
boligområdene. Det er fortau og gangforbindelser som gjør de forskjellige uteområdene lett
tilgjengelig. Behovet for boliger er stort i Bodø og tomten egner seg godt for fortetting da all
infrastruktur er allerede eksisterende. Planlagt fortetting har en skala som passer godt inn i
eksisterende miljø.
Leilighetskomplekset (mindre leilighetsbygg)
Side 41 av 45
Planlagt leilighetskompleks som naboene benevner prosjektet, er et mindre leilighetsbygg med ca. 12
leiligheter og er planlagt i 3 etasjer med parkering under bakken. Bygget vil ligge helt nord øst på
tomten og grense til Varghaugen og Louise Engens vei i bakkant. Denne plasseringen gjør at bygget
vil ligge tilbaketrukket i forhold planlagte eneboliger og i forhold til uteområdet på tomten, samtidig
som det ikke vil ødelegge kvaliteter på tilgrensende tomter i nord som er Louise Engens vei. Rett over
veien ligger et leilighetsbygg hvor deler er i tre etasjer. Ludvikhagen, et leilighetsbygg 300 meter vest
for planområdet, er et annet eksempel på leilighetsbygg i tre etasjer som samtidig har en skala som
passer inn i området. Området rundt Grønnåsen skole har flere bygg i tre etasjer. Det planlagte
leilighetsbygget vil ligge nord øst på tomten, dvs. at det ikke vil kaste skygge på felles uteområder
eller andre bygninger som ligger lenger vest. Se vedlagt solstudie. Det er også et økt behov for
leiligheter for de som ikke har økonomi til eneboliger i området.
Trafikale forhold
Det er gjennomført trafikktelling i regi av Bodø Kommune for å få klarlagt trafikksituasjonen i
området. Bredden på veiene er sjekket i forhold til dimensjon og hvor mange biler de er laget for.
Vegstandard tilfredsstiller krav i Statens veghåndbok N100, og er også avklart med byteknikk. Det er
ellers gode forbindelser med fortau i området. Louises Engens vei blir stengt for gjennomkjøring og
adkomst.
Alternativ trase øst for planområde fra Louise Engens vei, via gangveien og ned til Soløyvannsveien,
som naboer foreslår ansees av Byteknikk som ikke aktuell. Dette alternativet ble vurdert tidligere i
planfasen og det ble konkludert med at det var en dårlig løsning. Forslaget med å legge en vei
mellom Louise Engens vei og Soløyvannsveien synes som en dårlig løsning trafikkmessig og
sikkerhetsmessig, da en vil få et veikryss ved barnehagen som vil bli lite oversiktlig og usikkert.
Adkomst via veien Varghaugen synes som den beste løsningen.
Eneboliger
Med etasjebegrepet 2- 3 etasjer menes det at de eneboligene som ligger i skrånende terreng får en
sokkeletasje. Denne etasjen vil ha fasade mot sør, mens fasaden mot nord vil ligge i terrenget.
Boligene vil fremstå som to etasjes boliger med sokkeletasje. Dette gjelder 3 eller 4 av boligene mot
sør. De andre eneboligene vil få 2 etasjer og ingen sokkel. Eksisterende hus skilles ut med tomt som
enebolig.
Konklusjon
Området egner seg godt til planlagte formål. Det er forsøkt oppnådd en helhet på de planlagte
boligene og tilpasning til bebyggelsesstruktur, volum og fasader til eksisterende bygg i området.
Innen fristen for merknader, innspill fra Odd Kristian Jensvoll m fl, Varghaugen 46, 44, 42, 48 og 50.
Bodø dagsenter har sin hovedadkomst, i følge stadfestet reguleringsplan, til Louise Engens vei og har
hatt adresse nr. 61. Dette bygget tilhørte tidligere lageret på andre siden av veien. Da disse tomtene
ble oppdelte og veien Varghaugen ble utbygget, fikk lageret adresse Louise Engens vei 62.
Side 42 av 45
Veien Varghugen/Louise Engens vei ble etter søknad fra utbyggerne Byggm. Gunv. Johansen as og
Byggm. E.Skipnes as nedregulert til gang og sykkelvei i 1997. Dette fremkommer i
Reguleringsendring 1.172.00 Grønnåsen reguleringsplan. punkt 16.
Bodø dagsenter har hatt en uoffisiell innkjørsel fra Varghaugen pga av en intern avtale mellom
Dagsenteret og Kristian Andreas Jensvoll. Avtalen ble gjort før utbygging av området, mens det ennå
var privat grunn. Da dagsenteret nå er solgt regner Odd Kristian Jensvoll avtalen som ikke gjeldende
og innkjørselen må fjernes.
Det sies at bakken forbi Varghaugen 31,33,36, 38 og 40 på vinteren brukes som akebakke for barna i
området. Dette er også skolevei for mange barn i området, da fortauet er dårlig brøytet slik at veien
blir tatt i bruk.
Det sies også at byggehøyde og tetthet på utbyggingen må sees i sammenheng med eksisterende
bebyggelse.
Vår kommentar:
Kommunen har gitt tillatelse til å bruke eksisterende adkomst til eksisterende bolig/gamle Bodø
dagsenter. Det kan tolkes dit hen at reguleringsendring fra kjørevei til G/S – vei begrunnes med at en
ikke ønsket biltrafikk forbi dagsenteret. Nå er driften lagt ned og forutsetningene/behov for
nedjustert vei borte. Når det gjelder tetthet og høyde mener vi at det er ivaretatt i planleggingen, og
tilpasset øvrig bebyggelse i området.
9.2 Referat møte med naboer 06.01.15
Plass: Møterom 2.etasje Herredshuset, Bodø Kommune
Tilstede: Fra kommunen David Losvik og Kari Valberg. Fra Byggm. E. Skipnes as: Lars Arne Ellefsen og
Gunn Skipnes. Fra UNO design og arkitektur as: Unni Furfjord og Tove Ovesen.
Naboer: John Arntsen, Magne Jeremiassen, John A Sandbakk, Vibeke Madsen, Jøran Nohr, Inge
Eikeland, Liv Eikeland, Ole Martin Jensvoll, Odd K Jensvoll, Arne Roald Larssen, Sissel H Larsen, Reidar
Josefsen og Einar E Nilsen
Konsulent gikk gjennom foreløpig planforslag og det kom inn følgende kommentarer:
Adressen til planen tilhørende eksisterende bygg nr. 44. Planområdet het opprinnelig Solvang.
Spørsmål om veibredden på Varghaugen er tilfredsstillende? Det utrykkes bekymring for brøyting av
fortau vinterstid i forbindelse med trygg ferdsel for gående, spesielt barn. Nabo kommenterte at
Varghaugen N/S er mer egnet enn Louise Engens vei for gjennomkjøring (det legges i planforslaget
opp til port/ stenging ved Louise Engens vei for å unngå gjennomkjøring)
Forslag om at det lages en ny forbindelse mellom Louise Engens vei og Soløyvannsveien for ikke å få
mer trafikk inn i boligområdet.
Bodø dagsenter har tilførselsvei via Louise Engens vei og oppover en privat veistump i Varghaugen.
Nabo reagerer på at planforslaget er kommet så langt uten at veiforhold er oppklart og vil ha inn i
Side 43 av 45
rekkefølgebestemmelsene at veien/adkomsten til planområdet må være ferdig før bygging starter.
Eventuelle utgifter i forbindelse med eventuell oppgradering av vei må belastes tiltakshaver. Nabo
nevner også at brøyteplogen stopper ved eksisterende innkjøring til planområdet og lurer på om
veien er bred nok for brøyteplogen.
Solstudie av området er ønskelig, spesielt med tanke på leilighetsbygget. Høyden på leilighetsbygget
ble diskutert. Planforslaget legger opp til 3 etasjer pluss parkering under bakken. Naboene er skeptisk
til dette. Det ble nevnt at sameiet i Louise Engens vei 44 har 3 etasjer i deler av bygget. Naboene
mener at dette bygget ligger så tilbaketrukket at det ikke er til sjenanse for noen og heller ikke
fremstår som høyt i forhold til omkringliggende bebyggelse. De mener at foreslåtte leilighetsbygg
som ligger på det høyeste punktet på tomten ikke tåler 3 etasjer, da det vil bli for høyt i forhold til
nabobebyggelse og omkringliggende bebyggelse. Foreslår 2,5 etasjer som makshøyde. Ønsker å se
snitt tegninger som viser høyden på planlagt bebyggelse i forhold til eksisterende bebyggelse.
Naboene utrykker bekymring og synes det legges opp til for mange enheter i leilighetsbygget. De
etterspør også plass for gjesteparkering.
Naboene påpekte at det er et lindetre som er bevaringsverdig på tomten.
Naboene ønsket en befaring på tomten hvor kommunen, konsulent og tiltakshaver skulle være
tilstede. Det ble avtalt at konsulent og oppdragsgiver skulle prøve å få dette i orden.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Kommentarer til punkter som fremkom på møte.
Vei: Tiltakshaver har engasjert Norconsult til å se på Varghaugen som adkomstvei og de har bekreftet
at veien holder kravet til adkomstvei. Forslaget med å legge en vei mellom Louise Engens vei og
Soløyvannsveien synes som en dårlig løsning trafikkmessig og sikkerhetsmessig, da en vil få et
veikryss ved barnehagen som vil bli lite oversiktlig og usikkert. Adkomst via veien Varghaugen synes
som den beste løsningen.
Solstudie vedlegges planforslaget og snitt som viser planlagt bebyggelse og høyde i forhold til
omgivelsene tas med i planbeskrivelsen under punkt 6.3.1.
Planforslaget legger opp til leilighetsbygg i 3 etasjer med parkeringskjeller. Området og tomten tåler
et slikt bygg her. Det er ikke til sjenanse for eksisterende bebyggelse. Det er også planlagt nordøst på
tomten slik at det vil ikke kaste skygge over planlagte eneboliger i planområdet.
Lindetreet blir ivaretatt hvis mulig.
Befaring med naboer 30.04.15 kl 17.00
Tilstede: UNO design og arkitektur as v/Unni Furfjord, Byggmester Erling Skipnes AS v/Lars Arne
Ellefsen. Representanter for naboer.
Befaringen ble mer et møte på tomten ved gamle Bodø Dagsenter. Det ble sett på veibredden, samt
fremlagt utskrift fra Norconsult AS v/Roar Olufsen angående standard ”Statens veghåndbok, veg og
gateutforming - veger” som viser at for veger inntil 50 boenheter kan vegbredden være 3,5 m.
Side 44 av 45
Naboer hadde store innvendinger mot adresse/navn på eiendommen i Varghaugen 44. Vi har fått
tilbakemelding fra Geodata - kontoret at navn vil bli endret når det foreligger konkret tiltak. Naboer
er bekymret for trafikkmengde samt påpeker at Varghaugen er en gangvei. Skilting viser adkomst til
eiendommene. Vi har fått tilbakemelding fra kommunen at adkomst til eiendommen skal være via
Varghaugen og at Louise Engens vei skal stenges nede ved eksisterende bebyggelse. Internvei vil
fungere som adkomst og avkjørsel for de nye boligene.
10 Avsluttende kommentar.
Vi mener at prosjektet er godt gjennomarbeidet. Volum og utforming av bebyggelse er tilpasset
eksisterende bebyggelse i området, samtidig som det tilfører området boliger med et mer moderne
utrykk. Lekeplasser og uteområder er ivaretatt og disse vil også kunne bli brukt av barn i området
rundt planområdet. Den økte trafikkmengden vil området tåle. Vi mener Varghaugen egner seg godt
til fortetting i og med at all infrastruktur ligger i området fra før. Området er sentrumsnært med god
infrastruktur og det er allerede i et etablert boligområde, dette gjør det til et egnet område for
fortetting – hvor det for framtiden er viktig å sikre nyetableringer av unge par og familier i et område
som har alt tilgjengelig. Prosjektet vil bli et positivt tilskudd til boligområdene på Grønnåsen.
Side 45 av 45