Jotun A/S Planbeskrivelse Detaljregulering med konsekvensutredning adm. bygg og FOU senter. Sted: Gimle i Sandefjord 2015-09-16 Oppdragsnr. : 5134042 for Nytt Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 5 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 5 2015.9.8 Justeringer etter møte med kommunen TAA Flere 4 2015.7.10 Mindre justeringer TAA Flere 3 2015.6.16 Justert etter møte med kommunen 9.6.15 og befaring 15.6.15. TAA Flere TB 2 2015.5.20 Planbeskrivelse godkjent Sendes Sandefjord kommune TAA Flere TB 1 2015.5.20 Forslag til planbeskrivelse TAA Flere TB Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS | Pb. 35, Fritzøe Brygge, NO-3285 Larvik | Nedre Fritzøegate 2, NO-3264 Larvik m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 2 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 5 Innhold m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 1 Bakgrunn for planforslaget 6 2 Planavgrensning 7 2.1 Planområde 7 2.2 Planens innhold 8 3 Planstatus 9 3.1 Regionale planer 9 3.2 Kommunale planer 10 3.3 planarbeid som er på gang i nærheten 11 4 Beskrivelse av planområdet 13 4.1 beliggenhet i kommunen 13 4.2 Historikk 14 4.3 eksisterende bebyggelse 14 4.4 veg- og trafikkforhold, herunder parkering 15 4.5 Teknisk infrastruktur 15 4.6 terrengforhold, landskap, vegetasjon 15 4.7 områdets egnethet 16 4.8 grunnforhold, herunder også mulig forurensning og skadelig radonforekomst 16 4.9 miljøbelastninger området er eksponert for (støy, støv, elektromagnetisk stråling m.m.) 17 4.10 Kulturmiljø 17 4.11 Naturmangfold, Friluftsliv og annet. 18 5 Eiendomsforhold 20 6 Planprosess og medvirkning 22 6.1 avklaringer med offentlige myndigheter 22 6.2 Medvirkningsmøter 22 6.2.1 Offentlige høringsinstanser 22 6.2.2 Forslagsstillers kommentar til merknadene: 23 6.2.3 Naboer 26 7 Beskrivelse av planforslaget 27 7.1 avgrensing av planområdet og litt om vedleggene 27 7.2 Mål 28 7.3 Arealformål 28 7.4 Bebyggelsen 29 7.5 Samferdsel og teknisk infrastruktur 33 7.6 Sjøarealene 34 7.7 Kollene 34 2015-07-10 | Side 3 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 5 8 Konsekvenser av planforslaget 35 8.1 Landskap, Bygning, natur- og kulturmiljø 36 8.1.1 Solforhold 36 8.1.2 Naturmiljø 36 8.1.3 Kulturminner og -miljø 36 8.1.4 Bebyggelsesmønstre og landskap 39 8.2 42 Forurensning, risiko og sårbarhet 8.2.1 Flom 42 8.2.2 Forurenset grunn 42 8.2.3 Støy- og luftforurensning 42 8.2.4 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) 43 8.2.5 Geotekniske undersøkelser 43 8.3 43 Teknisk infrastruktur 8.3.1 Trafikk 43 8.3.2 Byggegrense 45 8.3.3 Kollektivdekning 45 8.3.4 Vann- og avløp og annen teknisk infrastruktur 46 8.3.5 Overvannshåndtering 46 8.3.6 Energiforbruk og energiløsninger 46 8.3.7 Gangforbindelser, Møteplasser og uteområder 46 8.4 48 Samfunn 8.4.1 Klimavennlig utbygging 48 8.4.2 Næringsliv og sysselsetting 48 8.4.3 Folkehelse 48 8.4.4 Barn og unges oppvekstsvilkår 48 8.4.5 Tilgjengelighet 50 8.4.6 Dagens naboer, beboere og grunneiere 52 9 Konsekvensutredning 53 10 Kilder 54 2015-07-10 | Side 4 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Sammendrag Norconsult AS er engasjert på vegne av Jotun A/S som forslagstiller. Det har vært bistand fra Henning Larsen Architects med planer og skisser. Planbeskrivelsen beskriver de temaene som er tatt opp i planprogrammet, og det er vedlagt flere temautredninger til konsekvensutredningen. Hovedutfordringene i planarbeidet har vært trafikkvurderinger, sikkerhet, geoteknikk og fundamentering med stabilisering ved kaikant, miljøundersøkelser, og hvordan bygningene på best mulig måte skal tilpasse seg landskapet på en god måte. Energiløsninger er også et av temaene som er vurdert særskilt selv om dette tema har vært å se på muligheter mer enn utfordringer. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 5 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 1 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Bakgrunn for planforslaget Norconsult AS fremmer dette planforslaget på vegne av Jotun AS. Flere av Jotuns konsern- og segmentfunksjoner holder til i eksterne lokaler eller er splittet på forskjellige lokaliteter. Jotun ønsker å samle disse funksjonene på Gimle, innpasset i eksisterende eller nye kontorfasiliteter, med en viss kapasitet for fremtidige behov. Det ble i første fase gjennomgått en alternativ vurdering for bygging av Jotuns fremtidige FoU senter med kontorer. Det har vært vurdert delte løsninger på forskjellige steder med forskjellige kommuneplanformål. Ut fra en helhetsvurdering har Jotun valgt å gå videre med Gimle som sted. Gimle er Jotunkonsernets hovedkontor og arnested. Det skal etter utbyggingen fremstå som et nytt hovedkontor for fremtidens Jotun. På Gimle skaper kollene en naturlig grense mellom en mindre skala av bebyggelse langs Hystadveien og en større skala langs sjøen. Konseptet foreslår i overensstemmelse med dette en fortetning langs kaien (Forskning og utviklingssenter (FoU) og kontorbygg mm.) og mindre bygg nærmere Hystadveien (Test Dep. Decorative og P-hus). Hensikten med planarbeidet er å kunne utvikle Jotuns område på Gimle som et fremtidsrettet FOU senter for Jotuns virksomhet. Det er også ønskelig å samle alle funksjoner på Gimle som vil gi en mer dynamisk og kontinuerlig bruk av arealer i både interne og eksterne relasjoner. Med dette ønsker man å optimere og fremme samarbeid og kommunikasjon innen Jotun. Politiske vedtak i møte hos hovedutvalget den 20.5.2015 hvor planprogram ble behandlet ligger til grunn for oppstart av planarbeidet. Det ble da vedtatt et planprogram som redegjorde for hvilke utredninger det var behov for etter forskrift om konsekvensutredning. Det vil kun være økonomiske begrunnelser for ikke å bygge noe på Gimle (0-alternativet). m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 6 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 2 Planavgrensning 2.1 PLANOMRÅDE Figur 2.1a:Utsnitt av kommuneplanens arealdel som viser hvor planområdet er: Gjeldende kommuneplan 2014-2026 vedtatt av kommunestyret mai 2014 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 2.1b: Reguleringsplan oversikt – Tiltaket vil befinne seg i et uregulert område hvor tiltaksområde er omtrentlig markert inn med grønn avgrensning og Jotuns planområde avgrenset med blå stiplet strek og blå pil. Nåværende næringsvirksomhet Rød skravur: Hensynsone Flom (H320) Sort stiplet strek: G/S vei nåværende Sort heltrukket strek: Hovedvei nåværende Gul farge: boligbebyggelse nåværende. På vestsiden av Hystadveien. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx Det finnes naboreguleringsplaner i nord, i syd og på andre siden av Sandefjordsfjorden i øst. Ingen eksisterende planer vil grense direkte inntil dette området. Men et nytt varslet planområde (Sjøstrand) i nordvest grenser inntil planområdet i det nordvestre hjørne og Hystadveien (se rød pil). Denne planen vil utrede krysset Lystadveien/Hystadveien i forbindelse med fremtidig boligbygging. Planen ble første gangs behandlet i plan og utbyggingsutvalget 22 april 2015, og da lagt ut til offentlig ettersyn. 2015-07-10 | Side 7 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 2.2 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 PLANENS INNHOLD Planforslaget inneholder 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse med konsekvensutredning Konsekvensutredningen er utført med delrapporter og inngår delvis i planbeskrivelsen. Delrapporter som er vedlagt planforslaget er: ROS-analyse Trafikkanalyse Støynotat Energinotat Grunnundersøkelser Perspektivtegninger Situasjonsplan Snitt Sol og skyggediagram I planforslaget redegjøres det for gjennomføring av prosjektet, herunder beskrivelse av mulige utbyggingstrinn. Behov for rekkefølgekrav/utbyggingsavtale er vurdert m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 8 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 3 Planstatus 3.1 REGIONALE PLANER Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 I Vestfold fylkeskommune er det vedtatt en regional planstrategi som heter "Veivalg for Vestfold 2012-2016.” Fra Vestfolds regionale plan for folkehelse har vi tatt med oss disse elementene inn i planarbeid: o Mulighet til å gå, sykle eller benytte kollektivtransport o Fysisk utforming av omgivelsene, herunder universell utforming o Skade- og ulykkesforebyggende arbeid, tilrettelegging av arbeidsplassen, inneklima og ivaretagelse av krav om miljørettet helsevern Videre er det vedtatt en Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA), sist behandlet i Fylkestinget 6. mars 2014. Jotuns bestående næringsområde er ikke spesielt nevnt i RPBA. Figur 3.1:Det bestående næringsområde ligger innenfor det langsiktige utbyggingsmønsteret til Sandefjord kommune angitt i RPBA. Rød pil viser Jotuns område på Gimle. Som er innenfor det langsiktige utbyggingsmønsteret. Den 4.12.2012 ble det vedtatt retningslinjer for byggegrenser og avkjørsler langs fylkesveger av Vestfold Fylkeskommune. Det er avsatt retningsgivende byggegrense på 50 meter fra Hystadveien som er vurdert og det er bestemt å fravike denne byggegrensen. Begrunnelsen er forklart i trafikkanalysen. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 9 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Det er et pågående arbeid med plan for verdiskaping og innovasjon. Denne planen er sendt på høring fram til 28.2.2015. Den satsning som Jotun nå gjør på Gimle vil være et godt bidrag i dette arbeidet. Regional plan for klima og energi i Vestfold har et vedtatt planprogram fra juni 2014. Dette planarbeidet har sett på de mulighetene det har vært med nærhet til sjø å kunne skape gode energiløsninger. 3.2 KOMMUNALE PLANER Figur 3.2b: Utsnitt av forslag til reguleringsplan Sjøstrand (nord for planområdet). Figur 3.2 a: Utsnitt Kommuneplan 2014-2026 m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx Figur 3.2c: Utsnitt av plankart for Hystadveien 189 (syd for planområdet). 2015-07-10 | Side 10 av 54 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Andre kommunale planer som er sett på i planarbeidet: 1. Arealbruksplan for indre del av Sandefjordsfjorden vedtatt av bystyret 22.9.2005. 2. Energiplan og Klimaplan for Sandefjord kommune 24.9.2009. 3. Trafikksikkerhetsplan 2008-2011. 4. Sykkelstrategi 2010-2014 Sandefjord kommune. 3.3 PLANARBEID SOM ER PÅ GANG I NÆRHETEN Det kom fram på første dialogmøte med naboer januar 2015 at det kunne til tider være en trafikkopphoping i krysset Hystadveien/Lystadveien. Dette krysset ligger på utsiden av vårt planområde. Vi har likevel sett på den trafikkanalysen og de vurderinger som Rambøll har foretatt for dette krysset til reguleringsplanen for Sjøstrand. Plankartet med kryssløsning er vist på figur 3.2b over. Tiltak for utbedring av krysset vil knyttes opp til reguleringsplan for boliger med utkjørsel til Lystadveien. Rambølls trafikkanalyse anbefaler trafikkøy i Lystadveien for å få en sikrere og mer oversiktlig trafikkavvikling i krysset. I tillegg til plassering av en trafikkøy i Lystadveien er det lagt vekt på å innfri frisiktkrav, få en linjeføring for gang-sykkelveien (fortauet) langs Fv.303 som muliggjør vintervedlikehold Det er ikke vurdert fremtidig sykkelveg på vestsiden av Hystadveien i naboplanen Sjøstrand. Vi har vurdert at det det i fremtiden kan være et behov for fremtidig sykkelveg. Både fortau og veiprofil bør derfor tilpasses sammen for de to planene. Reguleringsplan for Sjøstrand ble behandlet første gang i hovedutvalget den 22. april 2015. Og plankart med bestemmelser ble da lagt ut til offentlig ettersyn. Detaljreguleringsplan for gang og sykkelvei fra Enga til Hem ved Larviks grense er også en plan som er under regulering. Denne planen har som mål å legge til rette for sikrere ferdsel for gående og syklende langs strekningen Enga til Hem. Den vil også være i tråd med kommuneplanen til Sandefjord, slik at sammenhengende gang- og sykkelveg langs Fv. 303 fram til grensen mot Larvik kan etableres. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 11 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Sjøstrand Jotun -Gimle Figur 3.3: Oversikt over planområde og naboplaner. Den røde ringen på kartet viser hvor de to planene grenser inn mot hverandre, og at det vil være fortaus løsning og fremtidig veiprofil for Hystadveien som har en sammenheng mellom de to planene. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 12 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 4 Beskrivelse av planområdet 4.1 BELIGGENHET I KOMMUN EN Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 4.1: Kartutsnitt over Sandefjord kommune med Gimle’s beliggenhet Gimle ligger langs riksvei 303 et par km syd for Sandefjord sentrum. Det gamle industriområdet som utgjør Jotuns eiendom på Gimle, er tilgjengelig fra riksveien og fra fjorden. Eiendommen har en landside og en sjøside adskilt av to fjellkoller (Ommestadkollen og Nordkollen). Planområdet som er vist på figur 3.3 over er på ca. 75 daa. Unntatt sjøarealene. Fullstendig arealoversikt framkommer i kap.5. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 13 av 54 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 4.2 HISTORIKK Jotun er et privateid norsk malingsselskap etablert i Sandefjord i 1926 på Gimle. Jotun er det 9. største malingsselskapet i verden med global tilstedeværelse i over 90 land. Stedsnavnet Gimle er i norrøn mytologi navnet på den vakreste salen i Åsgard, gudenes hovedsete. 4.3 EKSISTERENDE BEBYGGE LSE Jotun har i dag flere næringsbygg nede ved kaiområdet på Gimle. Noen av de eldre næringsbyggene planlegges revet og noen skal beholdes. Produksjonsanlegget (bindemiddelfabrikken)syd på tomten skal fortsatt være i drift. Det er også tankanlegg inne på området. Både Ommestadkollen og Nordkollen har flere utsprengte fjellhaller. N Ommestadkollen Rives 28/29 Figur 4.3a: Bildet viser noe av dagens bygningsmasse på Gimle. Produksjonsanlegget helt til venstre på bildet vil beholdes som det er. Neste bygg tenkes revet (midt på bildet), og det planlegges her et nybygg. Byggene i nord (helt til høyre på bildet) beholdes og tilpasses nye bygg. Figur 4.3b: Resepsjonsområde/vakt, sykkelparkeringshus nærmest Hystadveien. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx Figur 4.3c: Bindemiddelfabrikken og verkstedbygg lengst til høyre på bildet 2015-07-10 | Side 14 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 4.4 VEG - OG TRAFIKKFORHOLD, Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 HERUNDER PARKERING Jotun har i dag adkomst til sitt næringsområde via fylkesveg 303 Hystadveien. Det er i dag i hovedsak 4 parkeringsområder på Jotuns eiendommer, hvor det i dag er plass til ca. 270 personbiler. I eksisterende sykkel hus er det plass til 108 sykler i dag (vist på figur 4.3 b) Figur 4.4 a(over): Parkering nedre nivå vest for Hystadveien 80 plasser i dag. Figur 4.4c (over) øst for Hystadveien 38 plasser. Figur 4.4 b(under) Parkering øvre nivå vest for Hystadveien 145 plasser i dag. Figur 4.4 d(under) 9 plasser nær resepsjon. Det vises videre til trafikkanalysen for nærmere redegjørelse. 4.5 TEKNISK INFRASTRUKTU R Det finnes i dag både høyspentkabler med tilhørende trafoer, lavspent og datakabler inne på området som er kartlagt. Det er også et omfattende vann og avløpsnett med selvfallsledninger, pumpeledninger for spillvann, Det er 4 påkoblingspunkter for tilførsel av vann fra hovedledning i Hystadveien. Det er et overvannsnett hvor overvannet i prinsipp fra de øvre områdene vest for Ommestadkollen går til offentlig nett, mens de nedre områdene øst for Ommestadkollen og kaiområdene går til sjø. Det er i dag 13 forskjellige utløp mot sjø fra forskjellige områder langs kaia. 4.6 TERRENGFORHOLD, LAND SKAP, VEGETASJON Terrenget ved Gimle er forholdsvis kupert med flere bratte koller innimellom industribyggene og parkeringsflatene. Ommestadkollen i øst har en hoh på kote 42 m, mens kollen i øst har en hoh. på m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 15 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 35 m. Kollen nord for Ommestadkollen (østsiden)er også 35 moh, mens resepsjonen og inngang til Jotun ved Hystadveien ligger på ca. kote 18 moh. Kaiområdet ligger i dag på mellom kote 1,7 og 2,0 moh. På vestsiden av Hystadveien er det en bratt og noe utilgjengelig ås inneklemt mellom de to parkeringsplassene. Kollene består vesentlig av Lau kratt med innslag av noe furu. 4.7 OMRÅDETS EGN ETHET Området egner seg bra for videreutvikling av Jotuns virksomhet. Området vil bli transformert fra tidligere mer industripreget formål til forskning og utvikling. Deler av industrien er allerede flyttet, og de gamle industribyggene kan rives for å frigjøre plass til nye kontor og laboratoriebygg. Plassen langs kaien er forholdsvis smal og byggene må ut fra det få mulighet til å bygges i høyden. Likevel vil de to kollene skjerme byggene sett fra øst. Det er også noe begrenset plass mellom Hystadveien og de to kollene som gjør at de bygg som også skal opp her må få mulighet til å kunne bygges nærmere byggegrensen mot Hystadveien enn det som er tillatt. Her er det også andre hensyn å ta i forhold til naboers sol og skyggeforhold, som gjør at byggene ikke bør bli for høye. Kollen inneholder en del hulrom (deriblant et tilfluktsrom) som må tas hensyn til i forhold til sprengningsarbeid og plassering av bygg inn mot fjellene. 4.8 GRUNNFORHOLD, HERUND ER OGSÅ MULIG FORURENSNING OG SKADELIG RADONFOREKO MST Det er foretatt grunnundersøkelser og det er registrert både forurenset grunn, samt dårlige grunnforhold enkelte steder som må tas hensyn til i det videre arbeidet. Det foreligger en utslippstillatelse fra miljødirektoratet (MD) for gbnr. 128/15 datert 26.2.2014. Av utslippstillatelsen framgår det at det er gjennomført omfattende opprydding av forurenset grunn på området både i sjø og på land. Et område med forurenset grunn er under overvåking i et eget overvåkingsprosjekt. Det vil også være potensiell forurensning i noen av de områdene som det planlegges bygging som tilsier at det må utarbeides tiltaksplan etter forurensningsforskriften. Miljøstatus.no oppgir at det er et område med moderat aktsomhet mot Radon. Ved planlagte nybygg langs kaia er det utført grunnundersøkelser som viser at det ikke er sprøbruddmateriale i grunnen. Ved planlagte nybygg på vestsiden av Ommestadkollen (BN4) kan det ikke utelukkes at det finnes sprøbruddmateriale. Her er det utført stabilitetsberegninger og konkludert med at sikkerheten er tilstrekkelig iht. NVEs retningslinjer. Det vises videre til nærmere redegjørelse i eget geoteknisk notat. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 16 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 4.9 MILJØBELASTNINGER ELEKTROMAGNETISK Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 OM RÅDET ER EKSPONERT FOR (STØY, STØV, STRÅLING M. M.) Av ovennevnte utslippstillatelse skal bedriftens bidrag til utendørs støy ved omkringliggende boliger etc. ikke overstige 50 dB(A) mellom kl.06.00 og 18.00 samt kveld, natt og helligdager maks 40 dB(A). Omkringliggende boliger har i dag mest støy fra trafikken som passerer på Hystadveien. Det er foretatt en telling av den interne trafikken inn på jotuns område, og den trafikken vil ikke overskride utslippstillatelsen fra MD. Det vises til eget støynotat som er vedlagt for nærmere vurderinger. Utslippstillatelsen inneholder også begrensninger på utslipp til luft. Ingen av de tiltakene som er planlagt vil påvirke disse verdiene. Utslippstillatelsen er under revidering etter dialog med MD. På grunn av at malingsfabrikken nå er fjernet fra området vil området trolig ikke lenger komme inn under storulykkeforskriften. 4.10 K ULTURMILJØ Det er ingen kjente verneinteresser innenfor området. Av eldre bygningselementer har Vestfold Fylkeskommune bedt om en vurdering av Jotuns skilt på Ommestadkollen som for mange er et kjent landemerke. De eldste byggene inne på området er fra ca. 1950-1960. Bygg 028/029 er ferdig på bildet under til venstre og erstattet bygg vist på bildet fra 1956. En kan også se at kaien ble noe utvidet nordover og syd for dagens bindemiddelfabrikk i tidsrommet 1956 -60. En storbrann i 1976 medførte at mye av bygningsmassen brant ned eller ble så skadet, at det ble bygget opp igjen med nye bygg/konstruksjoner. Figur 4.9a Flyfoto ca. 1960 m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx Figur 4.9b: Flyfoto 1956 2015-07-10 | Side 17 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 4.11 NATURMANGFOLD, Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 FRILU FTSLIV OG ANNET. Det er kartlagt et mindre område ved Lystadstranda helt i sydkanten av planområde som er definert som lokalt viktig bløtbunnsområder i strandsonen via MD sin naturbase. Sandefjordsfjorden er definert med moderat vannkvalitet. Hvorvidt Jotuns fremtidig virksomhet innenfor planområdet vil ha påvirkning på dette overvåkes og resultater fra overvåkingen sendes MD. Figur 4.10 a: Et lite område ved Lystadstranda helt i sydkanten av varslingsområde er definert som lokalt viktig bløtbunnsområder i strandsonen via MD sin naturbase. Det er også dette område som en nabo har oppgitt å ha et rikt naturmangfold. Figur 4.10 b: Stranden sett fra øst. Ligger inneklemt mellom de to kaiområdene. Den røde stiplede streken markerer planavgrensningen. Det er ingen av områdene som i dag er i bruk til friluftsliv og lek. Det er ikke funnet spor etter barnetråkk, og ingen intervjuede naboer kjenner til bruk av området som lekeområde. Det er generelt registrert større områder i kommuneplanens temakart for lek og rekreasjon. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 18 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Figur 4.10c: Kollen ved parkeringsplassen på vestsiden har bratte stup og skrenter m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 4.10d: Kollene på østsiden er delvis inngjerdet av sikkerhetsmessige årsaker eller har rørgater som hindrer ferdsel. 2015-07-10 | Side 19 av 54 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 5 Eiendomsforhold Innenfor planområdet ligger følgende eiendommer: Eiendom: (Gbnr.) Areal (m2) Eier: Merknad: 128/15 54 408 Jotun’s hovedeiendom hvor det planlegges nybygg. Denne består av to teiger. 128/138 1000 Jotun: Her tenkes blant annet nybygg P hus, og del av adkomst gang og sykkel. (se figur 5.1) 128/142 993 Jotun: Her tenkes blant annet nybygg P hus og del av adkomst gang og sykkel. (se figur 5.1) 128/30 13 565 Jotun: Eksisterende parkering i vest med deler av kolle. (se figur 5.2) 128/93 674 Gunnar og Bjørn Frode Jensen: Tas med i planen pga. adkomstvei, (se figur 5.4). 128/479 344 Gunnar og Bjørn Frode Jensen: Tas med i planavgrensning pga. adkomstvei 128/98 49 Gunnar og Bjørn Frode Jensen: Tas med i planavgrensning pga. adkomstvei, liten trekant mellom bindemiddelfabrikken og verkstedbygg 128/368 230 Gunnar og Bjørn Frode Jensen: Tas med i planavgrensning pga. adkomst til den søndre del av bnr. 15, liten trekant (se figur 5.4) 128/17 1121 Gunnar og Bjørn Frode Jensen: Eiendom tatt med pga Verkstedbygget ligger på denne parsellen. 9303/6 3800 Hystadveien som eies av Statens vegvesen/Vestfold fylkeskommune Sum areal = 76 184 Sjøarealet i planen er på ca. 21000 m 2 Nabo av eiendommen gbnr. 128/202 (Eva E. Vike) har ytret ønske om å kunne opprettholde sin adkomst til boligen via Jotuns eksisterende parkeringsplass i vest. Eva Vika eier også en del av kollen på vestsiden (gbnr.128/50). m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 20 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Figur 5.1: Gbnr. 128/138 og 142: Eksisterende sykkelparkering/parkering i øst. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 5.2: Gbnr. 128/30: Eksisterende parkering i vest. Figur 5.4: Gbnr. 128/93, 98 er adkomstveien ned til kaiområdet. Gbnr. 128/15 har en teig som går ned til bukta på bildet. Denne teigen tas med ut fra at den inngår i samme eiendom som hovedenheten. Gbnr. 128/17. Eies av andre enn Jotun, men leies av Jotun og inneholder en bestående verkstedbygning. Se rød pil Figur 5.3: Gbnr. 128/15 Hoved eiendommen m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 21 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 6 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte ble holdt 3.12.2014 og referat ble ført av Sandefjord kommune. Før dette har det vært et innledende informasjonsmøte den 23.10.2014. Planarbeidet ble kunngjøring om oppstart ved varsling den 13. desember 2014 i Sandefjord blad; utsendelse av varslingsbrev fra Sandefjord kommune og frist for uttalelser til planprogram den 6.2.2015. 6.1 AVKLARINGER MED OFFE NTLIGE MYNDIGHETER Det ble i en innledende konseptfase holdt avklarende møter med Statens vegvesen den 22.10.2014 mellom Soheyla Eimani Aminvand (Statens vegvesen region sør) og Elisabeth Flønes Pedersen i Norconsult AS. Det ble den 21.10.2014 holdt et avklarende møte mellom Sandefjord kommune teknisk etat ved Merethe Baukhol Olsen og Arne Høgstedt i Norconsult. Vann og avløpssystemer var tema for dette møtet. Det ble den 29.10.2014 holdt møte med Sandefjord brannvesen ved Magne Johannessen, Øystein Mathisen og Karl F. Jacobsen. Fra prosjektet møtte Håvard Lie, Terje Børsum og Jonny Olsen. Det har vært samtaler med Skagerak nett om fremtidig nettbehov. Det har vært møter med Miljødirektoratet angående en endring av utslippstillatelsen etter at malingsfabrikken på Gimle siden er nedlagt. 6.2 MEDVIRKNINGSMØTER Det er avholdt medvirkningsmøte med naboer; frivillige organisasjoner, naboer og andre den 13. januar 2015 på Park Hotell i Sandefjord. Etter medvirkningsmøte fulgte Sandefjord blad opp med et par artikler i lokalavisa den 21. januar 2015. Regionale myndigheter ble også invitert til dette møtet, Innkomne skriftlige merknader og innspill som er mottatt under varslingsperioden er oppsummert under med kommentarer. 6.2.1 Offentlige høringsinstanser Det kom inn 7 skriftlige merknader innen høringsfristen 6.2.2015. Alle fra myndigheter. Under er det gjengitt et sammendrag av merknadene. 1. Norsk maritimt museum (28.1.2015 v/Pål Nymoen) Ønsker opplysninger om hvilke tiltak som er planlagt ut i sjø, slike som brygger mudring, kabler etc. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 22 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 2. Statens vegvesen (23.1.2015 v/Øyvind Søfteland): Ønsker utredning på plassering og dimensjonering av parkeringsanlegg for biler og sykler. Registrering av GS trafikk både eksisterende og prognose på utvikling. Trafikale konsekvenser for Hystaveien, vurdering av dagens kryss og fotgjengeroverganger. Ønsker å bli involvert i vurderinger rundt byggegrensen som legges langs Hystadveien. Vegnormaler skal benyttes og byggeplaner skal godkjennes av SVV før igangsetting. 3. Sandefjord kommune - helse og sosialetaten (intern 9.1.2015) Under byggeperioden må grenseverdier for bygg- og anleggsstøy være gjeldene ref. T1442 og det må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. 4. Skagerak nett (9.1.2015 v/Tor Kleiva) Viser til eget brev sendt tidligere. Øsker også å bli involvert videre med tanke på behov for nettutbygging og nettutforming og evt. plassering av nye nettstasjoner. Har også lagt ved El-ledning kart. 5. Kystverket sørøst (7.1.2015 v/Aase Kristin Eikenæs Marthinsen) Hadde ut fra havne- og farvannsmessige synspunkt ingen vesentlige merknader. 6. Vestfold Fylkeskommune (6.2.2015 v/Rakel Skjerve) Ber om at utredningen tillegg til befaring i selve planområdet med tanke på lek og rekreasjon, også vurderer betydningen arealene har for de bebygde men uregulerte boligområdene sett i lys av kommuneplanens bestemmelser for arealer for felles lek / områdelek. Ber om at barnetalsperson i kommunen blir involvert (Sandefjord har pr. i dag ingen slik person). Ber i tillegg om at det blir registrert og verdisatt det som ev. finnes av nyere arkitektur med kulturhistorisk eller arkitektonisk verdi, og ev. andre elementer som for eksempel skiltet på fjellet (Ommestadkollen?). Ta kontakt med kulturarv dersom dere ønsker bistand eller dette virker uklart 7. Fylkesmannen i Vestfold (10.2.15 v/Gunnar Kleven): Fylkesmannen skal påse at planen ikke blir i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser innenfor miljøvern, landbruk, samfunnssikkerhet, folkehelse eller barn og unges interesser. De påpeker videre at miljøkonsekvenser bør vurderes for overflatevann fra åpne plasser, veiareal, kaianlegg, takflater mm. Det må også vurderes risiko for akutt forurensning som kan skyldes uhell med miljøfarlige væsker/andre stoffer. Eksempelvis ved brannslokking. De anbefaler fordrøyningssystemer for å hindre forurensning fra uønskede hendelser. De anbefaler at materialvalg i bygningene vurderes med hensyn på energibruk og klimapåvirkning. De viser også til at det må tas hensyn til springflo. De ønsker at landskapstilpasningen dokumenteres, da bebyggelsen vil få en fremtredende plassering i innseilingen til Sandefjord by, samt at den vil være synlig fra store deler av Vesterøya. De minner til slutt om at støy vil bli vurdert og at det er rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging av 20.09.1995. som krever erstatningsarealer dersom lekeområder blir omdisponert til bebyggelse eller annet formål. 6.2.2 Forslagsstillers kommentar til merknaden e: Svarene til merknadene er satt opp tema vis under. Tiltak i sjø: Det ble i tidsrommet 2008-2009 gjennomført en større opprenskning og opprydding i bunnforholdene i sjø. Det ble mudret og renset opp med tanke på forurensning. Dette er orientert om til Norsk Marint museum i epost av 4.3.2015. Det er videre tegnet inn hensynsoner i sjø de stedene det er og vil kunne komme potensielle ledninger ut i sjø. Ved en eventuell utlegging av sjøvannsledning til energisentral så vil denne også legges ut med lodd (graves ikke ned) og ha flyteelementer ved inntaket slik at ikke mudder trekkes så lett inn. Det vil være behov for dykkere ifm. Utlegging av ledningen. Traseen vil også videre meldes inn til sjøkartverket. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 23 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Trafikk: Det er gjennomført oppdaterte trafikktellinger 6 mars 2015 etter statens vegvesen sitt ønske. Det er utarbeidet en egen trafikkanalyse som en del av konsekvensutredningen. Det vises videre til denne for hvordan innspillet er ivaretatt. Det har også vært dialog med SVV underveis. Bygg- og anleggsstøy: Det vil henvises til både T-1442/2012 og NS 8175 i reguleringsbestemmelsenes fellesbestemmelser. Det er også satt krav om plan for informasjon til naboer. Elektro: Reguleringsbestemmelsene krever at nettselskapet skal kontaktes for å avklare behov for nettutbygging. Barn og unge: Det er ikke lagt inn noen nye lekeområder i plankartet. Det er befart og vurdert om noen av kollene i området kunne ha egnet seg til lek og rekreasjon, også med tanke på bruk for de bestående boligområdene. Kollen beliggende mellom de to parkeringsplassene på vestsiden av Hystadveien har flere bratte skrenter/stup som gjør at området er vanskelig tilgjengelig. Det er stort sett to potensiell adkomstmuligheter opp og inn på kollen. Den ene går fra øvre del av parkeringen rett nord for stupet hvor det slynger seg en mulig adkomst først litt nordover og så østover over et lite søkk for så å kunne følge ryggen sydover (vist med grønn strek ). Det er imidlertid et bratt og usikret stup rett ned på parkeringen derfra som kan være farlig å tilrettelegge som tursti, evt. til lek uten at det monteres sikkerhetsgjerder. Den andre potensielle adkomsten er via eiendommen til Eva Vika i syd og inn på fjellet derfra. Fra øst kan vi ikke se at det er gode adkomstmuligheter uten at terrenget bearbeides (sprenges) eller at det bygges trapper. Figur 6.2.2a: Kart over kollen vest for Hystadveien med inntegnede skrenter og stup etter synfaring på stedet. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx Figur 6.2.2b: Stupet som faller vestover mot parkeringsplassen er ca.8 meter høyt (se rød pil) 2015-07-10 | Side 24 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Det er også undersøkt hva som er av eksisterende grøntarealer i områdene rundt Gimle og Lystadområdet. Det finnes i dag en mindre plass avsatt til fremtidig grønnstruktur i kommuneplanen rett 2 syd for planområdet(ca. 90 meter sydover) ved Lystadsvingen. Dette området er på ca. 950 m . Området består i dag av gressbakke, noen spredte trær og benker. Figur 6.2.2c: Grønt område på gbnr. 128/226 beliggende 90 meter syd for planområde. Figur 6.2.2d: Eksisterende ball løkke ca. 300 meter vest for planområdet. I tillegg finnes det regulerte lekeplasser og andre «grønne områder ca. 300 meter vest for planområdet. Det er der en lekeplass med ball slette på ca. 2 daa. Samt noen grønne/skogkledde koller som stikker ut mellom dyrket mark i vestre del av Svaleveien. Fylkeskommunens merknad om å vurdere betydningen arealene har for de bebygde men uregulerte boligområdene sett i lys av kommuneplanens arealer for felles lek / områdelek er med dette også kartlagt og er også vurdert. Det vil også bli tatt hensyn til. Kulturarv: Det er ikke registrert eldre bygninger eller andre konstruksjoner som bør tas spesielt hensyn til. Skiltet på Ommestadkollen vil nok ha større betydning for Jotun selv enn for omverdenen. Skiltet er likevel omtalt i reguleringsbestemmelsene. Merknaden fra fylkeskommunen anses med det som etterkommet. Forurensning: Det er i ROS analysen vurdert risiko både ved potensiell forurensning som følge av uønsket hendelse og ved planlagt graving i forurenset grunn. Det er beskrevet tiltak og disse vil bli fulgt opp. Det er også i reguleringsbestemmelsene satt som rekkefølgekrav at forholdene i risiko- og sårbarhetsanalysen skal gjennomføres. Materialbruk: Det vil bli benyttet materialer som både tar hensyn til energi og klima. Det vil være i Jotuns egen interesse å velge produkter som tåler klimapåvirkning i eget bygg. Deres forsknings og utviklingsavdeling arbeider hele tiden for å finne de beste og meste egnede løsninger for et godt klimaskall. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 25 av 54 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Landskapstilpasning: Det er laget 3D skisser som viser en mulig utforming av tiltaket sett fra sjøsiden. Eksempel vises under kap.8.1.4. Det er ikke innkommet merknader fra organisasjoner, foreninger eller interessegrupper etter varslingen. 6.2.3 Naboer Fra medvirkningsmøte den 13. januar ble det gitt anledning til å komme med skriftlige påtegninger fra naboene på kart, og det var god muntlig dialog som hvor innspill ble notert ned. Noen av ønskene som kom fram var (svar på merknadene følger etter hver merknad): Ønske om at adkomst til Lystadveien 4 ble opprettholdt. Den går i dag over Jotuns parkeringsplass på gbnr. 128/30. Dette vil bli sikret i plankart og bestemmelser. På grunn av dårlige grunnforhold ble vi bedt om å ta hensyn til dette i forhold til fremtidig bygging og trafikk. Naboer mente det var leirgrunn langs Hystadveien. Det ble ut fra dette gjennomført grunnundersøkelser, og resultatet av denne vises i geoteknisk notat. Nabo på gbnr. 128/43 ønsket at det biologiske mangfold på stranden i syd ble ivaretatt. Stranden vil ikke bli berørt av byggearbeid, og stranden sikres som naturområde i plankartet. Ønske om at privat ledning til Jotuns pumpestasjon for kloakk ble opprettholdt for eier av gbnr. 128/43. Det vil ved omlegging av VA nettet bli vurdert nærmere om det er nødvendig å endre på dette. Det er foreløpig ikke vurdert som er problem. Det ble også spurt naboene om de kjente til bruk av de «grønne» kollene som lekeområde. De mente at kollene ikke var i bruk til dette. Det er også ved egen befaring gjennomført synfaring av kollen, som tilsier at den ikke egner seg til lek. Den har mange bratte skrenter og stup både mot vest og øst. Det er få mulige adkomstmuligheter til kollen og en av adkomstene ville også måtte gå over boligeiendommen (128/202) til Eva Vika fra syd. Ellers så er kollen omkranset av parkeringsplasser for 225 biler som parkerer for besøk og arbeid ved Jotun. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 26 av 54 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 7 Beskrivelse av planforslaget 7.1 AVGRENSING AV PLANOM RÅDET OG LITT OM VEDLEGGEN E Figur 7.1 Avgrensningen av planforslaget som er på ca. 75 daa Plannavnet er Jotun – Gimle og planforslaget består i tillegg til denne planbeskrivelsen av: - plankart og planbestemmelser som inneholder planformål som beskrevet i kap. 7.3 under. - situasjonsplan med dato 2015.04.22: situasjonsplanet viser mulig utbygging med nye bygg lagt over skygge av bestående bygg. Det er satt på kotehøyder for de enkelte tenkte bygningselementene. Det er vist noen sentrale avstander med målsetting til vei, nabogrenser, andre bygg etc. Eksisterende bygg er vist med en skravur. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 27 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 - 3D skisser fra 4 retninger NØ og SØ (sjøsiden), NV og SV (Langs Hystadveien): Skissene er tegnet opp som bokser uten fasademessig utforming, og må ses på som dette. Det er i tillegg utarbeidet noen fotomontasjeskisser hvor terreng og landskap vises i bakgrunnen. - Snitt i fire akser datert 2015.4.20: Snittene er vist med kotehøyder relatert til eksisterende terreng hvor blant annet Ommestadkollen er et greit referansepunkt å relatere byggene til. Det er markert på situasjonsplanet hvor snittene er tatt. Det er i tillegg utarbeidet flere snitt for noe revidert utgave av juni 2015. - Trafikkanalyse: Trafikkanalysen inneholder en vurdering av konsekvenser tiltakene i planen vil ha for biltrafikk og myke trafikanter. Det er vurdert om adkomsten vil være tilstrekkelig og hvilke parkeringsbehov som vil være nødvendig. - Risiko- og sårbarhetsanalyse: Analysen tar for seg alle de potensielle hendelsene som er framkommet i høringsperioden til planprogrammet, samt at det er foretatt en risikokartlegging med sentrale personer i Jotun og prosjektet. - Geoteknisk notat: Det er foretatt nye grunnundersøkelser på deler av området, og det er gjennomført en utredning av områdestabilitet etter NVE sine retningslinjer. - Støyrapport: Det er sett på hvordan trafikkstøy fra Hystadveien vil ha innvirkning på planlagte tiltak. - Energinotat: Det er vurdert alternative energiløsninger og kommet med en anbefaling. 7.2 MÅL Mål/ hensikt med planen er å tilrettelegge for at Jotun kan samle sin forskning og utvikling(FoU) med nye kontorfasiliteter for flere av Jotuns konsernfunksjoner, samt få et utvidet konferanse-/møtesenter og nytt bedriftsmuseum på Gimle. Planforslaget har sitt hovedfokus på østsiden av Hystadveien, men har også tatt med Jotuns arealet på vestsiden for å planfeste de eksisterende forhold som er der. Delelementer i forslaget som er drøftet er: - atkomstforhold - de forskjellige delområdene i planforslaget med byggeområdet langs sjø, byggeområde for P-hus langs Hystadveien og byggeområde for laboratoriebygg langs Hystadveien. 7.3 AREAL FORMÅL Formål Byggeområde/næringsbebyggelse Byggeområde annen særskilt bebyggelse og anlegg Kjøreveg – offentlig Kjøreveg – Privat Sykkelveg/felt Fortau Gangvei Annen veigrunn - grøntareal m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx Feltbetegnelse BN1- BN6 BAS SKV1- SKV3 SKV4SS1-SS3 SF1-SF4 SGG1- SGG3 SVG1 – SVG7 2015-07-10 | Side 28 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Parkeringsplasser Parkeringshus Kai Bestemmelsesområde infrastruktur Grønnstruktur – Naturområde med bestemmelser for hva som ligger inne i fjellene. Sjø – Havneområde i sjø Sjø - Naturområde 7.4 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 SPASPH1- SPH2 SKSTI G- VHS VN BEBYGGELSEN Det er planlagt 6 byggeområder for næringsbygg hvor det vil planlegges nye bygg innenfor tre av byggeområdene (BN1, BN4 og BN6) De andre tre byggeområdene består av eksisterende bygninger som enten blir værende som de er eller blir pusset opp og delvis innredet til noe annen bruk innvendig. Noen av byggene planlegges det ikke tiltak på nå. For BN6 kan det bli aktuelt å utvide eller bygge inntil eksisterende energisentral. Hovedgrepet og den store bygningsmassen vil skje innenfor byggeområde BN1 hvor det planlegges å 2 kunne bygge opptil 34 000 m nytt bruksareal (BRA). Det er foreløpig tegnet opp skisser av bygg som viser flere delbygg med forskjellige etasjehøyder og sprang med en bygningsmasse som tilsvarer ca. 28 2 000 m .(BTA). Det vil bli opp til 8 etasjer for de høyeste byggene, og disse er foreløpig beregnet til en kotehøyde for tak på kote 40,5 moh. Det legges opp til maks kotehøyde på 42 moh i reguleringsbestemmelsene i forhold til usikkerhet om hvor mye isolasjon og fall på tak vil utgjøre i endelig høydeutslag, samt at det kan være behov for fallsikring på tak med rekkverk/høy parapet på grunn av store høyder. Det legges inn egen sone 2 med maks kotehøyde 33 moh for bygg ytterst mot vannet, en sone 3 for den nordre delen av planformålet med kotehøyde 38 moh og en lavere sone 4 i midtpartiet for å sikre en siktlinje mellom Ommestadkollen og Nordkollen. På den måten vil planen begrense formen på bygningsmassen til å passe til terrenget. De utvendige høydene på terreng må tilpasses og justeres mellom eksisterende bygg og nye bygg, da høyden på kai og terreng vil økes fra ca. kote 1,7-1,8 i dag til kote 2,4 - 2,5 ut for nybyggene. Kaien ut for eksempelvis eksisterende bygg 011 vil måtte beholde eksisterende høyde for å opprettholde dagens inngangsdører. Figur 7.4a: snitt av eksisterende bygg og mulige planlagte nybygg. Eksisterende bygg vises uten etasjer og som hvite bokser.(ca. 28 000 BTA) m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 29 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 7.4b: snitt av tenkte bygg (alternativ 2) langs kaien i byggeområde BN1. Snittet viser også eksisterende bygg i byggeområde BN6 ( bygg nr.011 i Jotuns bygningsnummerrekkefølge) Dette alternativet viser at det søndre bygget har en etasje mindre enn det som er vist i figur 7.4.a. BTA 27 200 2 m . (ca. 24 500 BRA) Det er i planbestemmelsene benyttet bruksareal som arealbegrep, da teknisk forskrift §5-1 til plan og bygningsloven kun åpner for å benytte enten bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) begrepet i planbestemmelser. Prosjektet har foreløpig kun beregnet bruttoarealer (BTA). Det er ikke detaljprosjektert så nøye på nåværende tidspunkt at differansen mellom bruttoareal og bruksareal kan angis. Forenklet kan en si at differansen mellom bruttoarealet og bruksarealet er veggtykkelsen for byggene og at kan utgjøre en differanse på mellom 10-12%. Det vil si at en vil ha veggtykkelsen som handlingsrom, hvis Jotun skulle ønske å bygge mer enn det som illustrasjonene viser. I tillegg til det 2 2 ligger det et handlingsrom på ca. 6000 m . BRA opp til de tillatte 34 000 m . Det er ikke medregnet og vist evt. tekniske oppbygg på tak som eksempelvis trapperom for adkomst til inspeksjon av taket. Det er ikke vist areal for evt. avkast og inntak til ventilasjon. Alle disse arealene skal også til slutt medregnes i det totale bruksarealet og må følgelig ligge i handlingsrommet. Utvidelser som ligger i handlingsrommet skal likevel ikke gå utover det som allerede er visualisert. Takoppbygg som utgjør mindre enn 15 % av underliggende etasjeareal og er trukket min. 2 meter inn på takflaten skal ikke medregnes hva gjelder gesimshøyden. Det er regnet ut at det kan bli behov for opp til 15 % av takflate arealet enkelte steder, for å dekke plass til avkasthetter fra ventilasjonsanleggene, samt trappehus opp på tak for å kunne inspisere takene. På grunn av at disse oppbyggene planlegges trukket inn på taket vil de mest trolig ikke bli mye synlig. Det andre byggeområde som tenkes bebygget med nybygg er BN5 mot Hystadveien. Der tenkes det oppført to eller flere laboratoriebygg som ut fra sitt innhold vil kreve fasader med behov for mye lys. Og byggene må også ha en viss bredde, lengde og høyde ut fra de laboratorieforsøk som skal gjennomføres i bygningsmassen. Byggene er her planlagt lagt en god del nærmere Hystadveien enn tillatt i vegloven og i gitte byggegrenser fra Vestfold Fylkeskommune. Likevel vil bygningene ikke ligge nærmere Hystadveien enn flere av dagens bygg ligger i dag på samme side. Vedlagte situasjonsplan viser at nærmeste hjørne på et potensielt bygg vil ligge ca. 9,6 meter fra eiendomsgrense mot Hystadveien og avstanden til midten av Hystadveien vil bli ca. 15,3 meter. Høyden på byggene langs Hystadveien er ønsket opp mot kote 25 moh. Det har tidligere ligget et større fabrikkbygg helt fram til ca. 2008 på området BN5. Dette bygget hadde en høyde som var større enn de nye planlagte byggene. Det var også plassert like nær Hystadveien som de nye planlagte byggene er tenkt. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 30 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 7.4c: bilde av gelcoatfabrikkbygg beliggende på BN5 langs Hystadveien helt fram til 2008 (kilde flyfoto 2008) Røde bokser viser mulige fremtidige lab-bygg Figur 7.4d: Snitt av tenkte bygg langs Hystadveien i byggeområde BN5. Det siste området som planlegges med nybygg er området avsatt til parkeringshus i SPH1. Det vil bli et parkeringshus i to etasjer med mulighet for parkering også på tak. Det vil si parkering på 3 etasjeplan for ca. 170-200 biler. Parkeringshuset er planlagt bygget opp til kote 27 moh. Vist på skisse under til kote 25,5 moh. Bestemmelsene har satt kote 27 i forhold til å kunne ha et handlingsrom i forhold til at parkeringshuset må sprenges inn i det bakenforliggende fjellet som inneholder fjellhaller og tilfluktsrom. Tilfluktsrommet må ha en tilstrekkelig overdekning med fjell som gjør at det ikke kan sprenges mer enn nødvendig. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 31 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 7.4e: Parkeringshus i samferdselsområde SPH På vestsiden av Hystadveien er det i kommuneplankartet et formål for nåværende boligbebyggelse. Store deler av dette området er i dag i bruk til parkering. Det gjenværende arealet består av en skråning/fjell beliggende mellom de to parkeringsplassene. Kollen er bratt og utilgjengelig. Det kan være mulig å utvide parkeringsareal noe her med terrengarbeid eller parkering inn i fjellhall. Det er ikke vurdert hvor omfattende dette kan bli, da det ikke foreligger planer for dette nå. Det er derfor satt et krav i rekkefølgebestemmelsene at dette må utredes videre når og hvis dette skulle bli aktuelt. Det har vært vurdert om det kunne innpasses noen boliger i fjellskråningen men etter dialog med kommune og Fylkeskommune har vi kommet til at boliger ikke fremmes i denne omgang. Det er derfor nå lagt inn et grønnstruktur/naturområde. Det samme er et mindre område helt i syd beliggende mellom 2 parkeringsplassen. Totalt sett vil ca. 3200 m avsettes til grønnstruktur på vestsiden av Hystadveien. Figur 7.4f: Den søndre fjellkollen som avsettes til grønnstruktur m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 32 av 54 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 7.5 SAMFERDSEL OG TEKNIS K INFRASTRUKTUR Det planlegges ikke nå utført veitiltak i forbindelse med den offentlige veien Hystadveien utover at gangfeltene vil bli noe oppgradert i forhold til universell utforming. På sikt kan det bli behov for å utbedre krysset ved Gimle med rundkjøring. Det vil vurderes på nytt etter at nytt parkeringshus er etablert, og nye erfaringstall kan hentes ut. Det kan også være aktuelt å utbedre krysset noe tidligere i forbindelse med anleggstrafikk i byggeperioden. Det vil legges til rette i reguleringsplanen for at det kan etableres en sykkelveg langs Hystadveien på sikt, slik at statens vegvesen kan gjennomføre det for en lengre strekning når de mener det blir nødvendig. Det er satt av areal til fremtidig sykkelvei og fortau langs Hystadveien i planen. Arealbehov er vurdert på bakgrunn av gjeldende krav i vegnormalene. Parkeringsplassene på Vestsiden av Hystadveien vil bestå. Det vil bli en mer formalisert rett til adkomst for privatboligen på gbnr. 128/202 i planen (boligen ligger på utsiden av planområdet). De interne veiadkomstene inne på Jotuns område vil heller ikke endres vesentlig. Det vil bli noe mindre trafikk langs kaiområdet, og transport av større biler vil begrenses til å skje innenfor området SKV. Kaien vil kun ha trafikk for trucker og mindre kjøretøy. Det vil likevel legges opp til at utrykningskjøretøy kan passere og stille opp langs kaien. Kaiens planformål og utstrekning er derfor tilpasset dette. Det er planlagt at selv kaien skal utvides med 5 meter østover i forhold til dagens nivå. Det er i dag merket tydelige soner inne på området som skiller areal for gående og trafikk for kjøretøy. Dette vil bli videreført. Figur 7.5: Soner for gående inne på industriområdet. Sykkelparkering vil skje i og ved de eksisterende sykkelhusene. Det legges opp til i planforslaget at sykkelhusene skal kunne utvides til å huse flere sykler. Det er regnet ut at det vil kunne plasseres opp mot 250 sykler innenfor planformålet SPH sammen med bilparkeringen. I dag framstår kaien som et industriområde. I fremtiden legges det opp til at kaien skal være et område som kan benyttes til opphold for Jotuns medarbeidere. Det vises ellers til trafikkanalysen som er vedlagt for ytterligere beskrivelse. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 33 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 7.6 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 SJØAREALENE Den delen av planen som inneholder sjø er tatt med ut fra at det i dag ligger kabler ut i sjø og som krysser sjø over til Vesterøya. Det planlegges også mulighet for en energiløsning hvor sjøen kan benyttes som energikilde. Det er lagt inn egne bestemmelsessoner for infrastruktur ut i sjø der det går kabler i dag og planlegges nye. Sjøarealene er også med i planen pga. hensynsonen. Hensynsonen skal blant annet sikre at det ikke foregår oppankring av båter i sonen. Det er også tenkt at kaien skal kunne forlenges noe ut i sjø for å sikre tilstrekkelig tilgjengelighet for utrykningskjøretøy langs bygningene og at det skal kunne etableres trapper ned til vannet for bedre kontakt med vannflaten. Ellers så er det et mindre område i syd som i dag er registrert som et lokalt viktig bløtbunnsområde i naturbasen. Dette sikres med formålet naturområde i sjø og bestemmelser som ivaretar dette strandområdet selv om dette ikke er mye i bruk av mange og ligger inneklemt til mellom to næringsområder (se figur 4.10b foran). 7.7 KOLLENE Nordkollen og Ommestadkollen på østsiden av Hystadveien inneholder i dag store rom i form av fjellhaller som Jotun benytter til lager. Fjellhallene har flere innganger fra både øst og vest. Fjellhallene vil bestå, men må også kunne videreutvikles som en del av det fremtidige FOU senteret. Utvendig fremstår kollene som «grønne lunger» og er derfor markert i planen som grønnstruktur. Ommestadkollen er i dag lite tilgjengelig på grunn av ledninger og tankanlegg langs store deler av kollen som krever varsomhet og sikkerhet. Den er ellers også bratt og utilgjengelig med stup og skrenter. Nordkollen er delvis tilgjengelig fra vestsiden hvor det er mulig å bevege seg opp på deler av kollen for å kunne få utsikt over mot Vesterøya. Det er imidlertid en del vegetasjon og flere skrenter som ikke direkte innbyr til mye bruk. Av sikkerhetsmessige årsaker er rømningsvei via trappen i hensynsone H190_1 delvis gjerdet inn. Trappen går bratt ned (østover) til industriområdet ved kaien. Figur 7.7: Bilde tatt fra nordkollen som vil bli mer tilgjengelig via regulert gangvei. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 34 av 54 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 8 Konsekvenser av planforslaget Det vil bli flere nybygg som skal romme forskjellige funksjoner. Det vil bli etablering av et nytt senter for Jotuns forskning og utvikling(FoU), nye kontorfasiliteter for flere av Jotuns konsernfunksjoner, utvidet konferanse- og møtesenter, nytt bedriftsmuseum samt øvrige fasiliteter som utearealer, parkeringshus, vaktrom, trimrom og kantine. Det planlegges å kunne bygge opp til ca. kote 42 moh. for høyeste bygg. Ommestadkollen som ligger vest for R&D bygg har topp punkt på ca. kote 42,6 moh. Ved byggeområde BN1 bygges alle FoU-arealer på nær Test Department for Coatings. Disse arealene er i dag plassert på Asnes, men får nå også plass på Gimle. Alle FoU-arealene plasseres langs kaien sammen med funksjoner som museum, kantine, trimrom, konferanse- og møtesenter. Testlaboratoriet for Decorative, som grunnet særlige krav til godt dagslys plasseres som selvstendige bygg nærmere hovedveien innenfor BN5. I tilknytning til innkjørselen fra hovedveien planlegges et p-hus i 3 etasjer for ca. 170-200 biler og egen sykkelparkering. FoU senteret bygges med kapasitet i henhold til år 2030bemanning og planen vil derfor ha en langsiktig utviklingsperiode på ca. 10-15 år. Virkning av planforslaget vil beskrives i dette kapitel sammen med de faglige delutredningene. Planforslaget er vurdert ikke å være i konflikt med viktige nasjonale eller regionale hensyn. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 35 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 8.1 LANDSKAP, BYGNING, NATUR - OG KULTURMILJØ 8.1.1 Solforhold Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 En del av bygningsmassen planlegges tett inn til fjellkollene. Det er utarbeidet sol- og skyggeanalyser av området. Sol og skyggeanalysene er vedlagt. Det er foretatt studier for vårjevndøgn og sommerjevndøgn ved kl. 12.00 -15.00 -18.00 og 20.00. Sol- skyggeanalysene viser at ny bebyggelse ikke får store konsekvenser for naboene. Det påtenkte parkeringshuset vil bli liggende syd/øst for de nærmeste boligene i nord (Hystadveien 159 og 161). Vårjevndøgn midt på dagen vil være det tidspunktet hvor det kan bli mest skygge. Skyggen vil ut fra tillatt regulert høyde ikke påvirke eiendommene i nord. Figur 8.1a: Soldiagram hvor skygge fra et planlagt parkeringshus vises ved vårjevndøgn kl.12.00 8.1.2 Naturmiljø Det er ikke funnet noen prioriterte arter, ingen truede rødliste arter, ingen jordressurser. Lystadstranda blir sikret med planformålene naturområde i sjø og på land. Det er ikke planlagt tiltak ved eller i nærheten av dette området som vil kunne påvirke naturmiljøet. Kaikanten er utført med en støpt oppkant som vil hindre et direkte uønsket utslipp å renne til sjø. Beredskapsplanene til Jotun vil videre håndtere en slik situasjon og det er gjennomført en risikovurdering for dette. En overvannsplan som vil utarbeides til rammesøknad vil vise hvordan overvannsnettet blir løst. Overvannsnettet vil uansett måtte delvis bygges om som følge av de nye byggearbeidene. 8.1.3 Kulturminner og -miljø Det er foreløpig sjekket ut via kartbaser som miljøstatus og askeladden om det finnes bygninger fra før 1900 eller arkeologiske kulturminner. Det er i tillegg ikke funnet noe som tilsier ekstra varsomhet i Jotuns arkiver, historiebok eller ved samtale med sentrale personer i Jotun. Utviklingen av området vises delvis med bilder fra 1950-60 tallet under kap. 4.9 over. Jotun ble etablert i 1926 og startet da smått opp på Gimle. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 36 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 8.1b: Bilde av Jotuns Kemiske fabrik AS i starten med Ommestadkollen i bakgrunnen Store deler av bygningsmassen brant ned i en storbrann i 1976. Den eldste bygningsmassen fra starten i 1926 er i stor grad borte. Det bygget som står igjen fra 1947 er deler av malingsfabrikken (bygg025). Denne ses midt på bildet under. Den ble også skadet i brannen, men rehabilitert og senere bygget på. Figur 8.1c: Flyfoto ca.1951. Den «nye» malingsfabrikken sto da ferdig. Figur 8.1d: Bilde fra ca. 1960. Bygg 028-29 som ble det «nye» lager-, velferds og kontorbygg på Gimle ble da ferdig og administrasjonen ble da flyttet fra Kongensgate. ( Kilde: Jotuns Historie av Torstein Bryn). m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 37 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Det er ingen av de eldre murbygningene/konstruksjonene fra starten på 1920 tallet som står igjen, og det er med det ikke noen industrielle kulturminner eller tekniske installasjoner og anlegg som er av historisk interesse som bærere av kulturarven fra nyere tid igjen på området. Jotun har imidlertid et eget historisk museum som de planlegger å legge inn på området. Det materiale som er samlet der vil være historieformidleren videre. Det er også gitt ut en egen bok med Jotuns historie hvor både bilder og annet er samlet. Figur 8.1d: Vaktmesterboligen som ble bygget til Adolf Gulliksen med kone og som han fikk bo i fra 1952 da han gikk av med pensjon. Gulliksen hadde vært med fra starten i 1926. Vaktmesterboligen ligger i det nordvestre hjørne av byggeområde BN1 og vil bli revet for å kunne gjennomføre tiltaket. Bygningen har ikke i seg selv historiske elementer som bør bevares. Historien om Gulliksen som person er bevart i historieboken Det har også vært kontakt med Norsk Maritimt museum i forhold til potensielle kulturminner i sjø. De tiltakene som er tenkt ut i sjø er: En potensiell sjøkabel for å hente energi fra sjøvann til en energisentral. Det vil også være aktuelt med en sjøkabel for å hente inn vann til et sjøvannslaboratoreum. Det ble i 2009 utført en større opprydningsjobb etter forurensningsloven i sjøen utenfor Gimle. Det ble da mudret, og fjernet «skrot» av dykkere i et stort område på ca. 9000m2 og dette ble videre tildekket med pukk. For det nordligste området ble ca. 15 000 m2 tildekket. Hvis det skulle påvises noe under fundamentarbeider for nye bygg ute på kaien, så vil reguleringsbestemmelsenes fellesbestemmelse sikre at kulturminneforvaltningen blir varslet. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 38 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 8.1.4 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Bebyggelsesmønstre og landskap I arbeidet med prosjektet har vi bevisst forsøkt å skape varierende utsikt fra både ute- og innendørsarealer. Formgivningen av bygningsmassen skal gjøre det mulig å få utsikt fra både lab-arealene og fra kontorarealene. Som overordnet idé er funksjonene på Gimle fordelt i en tung base med noen lettere bygg oppå. Fjellet Man kommer helt naturlig til å bevege seg langs fjellet, når man skal til det nye anlegget ved sjøen. Fjellet er et sentralt og viktig element i uteoppholdsarealet, og også viktig for opplevelsen innefra i vest. Platåene :Tomten beveger seg fra kote 18 til kote 2.5 ved kaien. Prosjektet skaper en serie av naturlige platåer i nedstigningen mot vannkanten ved kaien Utsikten : Man opplever utsikten mot sjøen fra forskjellige høyder. Både fra ute- og innearealene vil utsikten over sjøen bli fremhevet og utnyttet best mulig Kaifronten: I dag fungerer kaifronten på den eksisterende produksjonens premisser. Det er tanken at kaikanten i fremtiden skal aktiveres for opphold og rekreasjon. I fremtiden skal det være mulig for Jotuns medarbeidere å oppholde seg helt ned mot vannkanten Figur 8.1a: Landskapet m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 39 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Basen ses som en forlengelse av fjellet og beveger seg helt fra inngangen til resepsjonen og ned mot kaien. Ut av basen vokser flere bygg som skyves frem og tilbake for å skape flere innendørsarealer med gode dagslysforhold som får fin utsikt - både utover og innover i fjorden. Figur 8.1b: 3D montasje av mulig løsning sett fra sydøst og Sandefjordsfjorden. Illustrasjonen viser en 2 2 utbygging med nybygg på ca. 28 000 m BTA ( ca. 25 000 m BRA). Nybyggene er markert med etasjeskillere. Figur 8.1c: Fotomontasje av bebyggelsen sett fra Vesterøya. Illustrasjonen her viser en annen mulig løsning. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 40 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Stedets topografi er et viktig karaktertrekk som prosjektet ønsker å videreføre. Bygningene spiller sammen med fjellet og former seg slik at kollene danner rygg til bebyggelsen, og lar fjellmassivet få lov til å fortsette å være dominerende. Fjellet holder bygningene samlet og definerer en skala som bygningene forholder seg til. Dette sikres gjennom reguleringsplanens bestemmelse §2.1.1. Kollene skaper en naturlig grense mellom en mindre skala av bebyggelse langs Hystadveien og en større skala langs sjøen. Prosjektet skaper i overensstemmelse med dette en fortetning langs kaien og mindre bygg nærmere Hystadveien. Kollene danner også en naturlig barriere som skjermer mot støy fra Hystadveien. En ”dal” mellom Ommestadkollen og Nordkollen skaper en naturlig ledelinje som forsterker forbindelsen til det nye komplekset. Figur 8.1d: «dalen» mellom kollene i dag. Figur 8.1e: Fotomontasje tenkt visualisering «på vei mot resepsjonen» m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 41 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 8.2 FORURENSNING, RISIKO OG SÅRBARHET 8.2.1 Flom Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Området ligger innenfor hensynsone H320 (som er hensynsone flom). Kommuneplanens bestemmelser legger opp til at bygningskonstruksjoner ikke skal oppføres lavere enn kote +2,5 moh. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at alle bygningskonstruksjoner skal oppføres med høyde over kote 2,5. Det er også vurdert i risiko og sårbarhetsanalyse gjennomgangen om stormflo, springflo havnivåstigning mm. Kan bli et problem utover dette. Det vil være pumper og elektriske installasjoner i nederste etasje som kan ta skade av en evt. stormflo, men det vil mest trolig bli i en kortere periode som ikke vil være så kritisk at det vil kreve ytterligere tiltak. En detaljert overvannsplan vil bli utarbeidet til søknad om tillatelse til tiltak. 8.2.2 Forurenset grunn Det er kjent hvor det er forurensning på området. På store deler av eiendommene er forurensede masser skiftet ut. Gjenværende forurensning blir overvåket. Det er satt ned tre overvåkingsbrønner for kontroll av grunnvannskvaliteten innenfor byggeområdene BN1, BN2 og BN4. Det er nylig også gjennomført suplerende grunnundersøkelser for de aktuelle byggeområdene. Det er funnet at det ved byggeområde BN5 ikke kan gjennomføres byggearbeid før det er utarbeidet tiltaksplan etter forurensningsforskriften. Dette er også nedfelt i reguleringsbestemmelsene. Det er tidligere kartlagt at også kan være gjenværende forurensning ved BN4 og STB2 (teknisk bygg mellom bindemiddelfabrikken og verksted). Hvis disse tekniske byggene rives, så bør massene under byggene bli skiftet ut. Dette er også nedfelt som krav med tiltaksplan her i reguleringsbestemmelsene for å sikre at dette blir ivaretatt. 8.2.3 Støy- og luftforurensning Det foreligger et temakart til kommuneplan for vegstøy. Videre fremtidig støyforhold fra Fv303 er vurdert og notat med støysonekart er utarbeidet. Håndtering av mulig anlegg støy i en byggeperiode vil bli håndtert med varsling og en plan for informasjon til naboer. Detter er også nedfelt i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder støy som Jotun selv avgir fra sine anlegg på Gimle, så er det utarbeidet en egen støymåling og notat fra Akustikk-konsult AS juni 2014. Utslipp av støy er behandlet gjennom utslippstillatelsen gitt av Miljødirektoratet. Nye bygg som planlegges på BN1 må planlegges slik at de skjermes mot den støyen som Bindemiddelfabrikken avgir fra område BN2. Dette er imidlertid ivaretatt i TEK10 §13-9 og håndteres med dette i fremtidig byggesak. Hystadveien har en ÅDT som gjør at retningslinjene for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging T1520 bør benyttes i planarbeidet. Det vil spesielt bli sett på hvordan luftinntakene til bygningene planlegges mot Hystadveien. Det vil være et fokus på dette under detaljplanleggingen av byggene. TEK 10 §13-1 har generelle krav til ventilasjon. Det står blant annet: Bygning og bygningens m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 42 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 ventilasjonsanlegg skal plasseres og utformes slik at tilluftskvaliteten sikres. Har ikke uteluften tilfredsstillende kvalitet for å forebygge helserisiko eller risiko for tilsmussing av ventilasjonsinstallasjoner, skal den renses før den tilføres bygning Grenseverdiene for svevestøv i tabell 1 (T-1520) bør vurderes av ansvarlig prosjekterende for ventilasjonsanleggene i byggeområde BN5. Laboratoriebyggene vil her ligge tett opp mot både Hystadveien og den interne adkomstveien ned til Jotuns egen bindemiddelfabrikk. Kravet er i utgangspunktet nedfelt i TEK10, men det legges en påminnelse om dette forhold i bestemmelsene for byggeområde BN5. 8.2.4 Risiko - og sårbarhetsanalyse (ROS) Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) i henhold til § 4-3 i plan- og bygningsloven. Relevante problemstillinger er nærmere redegjort for i ROS-analysen. DSB’s temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging ble benyttes som hjelpemiddel. Det vises til eget vedlegg. Reguleringsbestemmelsene sikrer at tiltakene i ROS analysen blir gjennomført. 8.2.5 Geotekniske undersøkelser NGU løsmassekart viser at grunnen innenfor varslingsområde hovedsakelig består av bart fjell med en del fyllmasser. Det er foretatt noen forhåndsundersøkelser på grunnforhold. Tomten befinner seg i et område hvor det potensielt kan være kvikkleire/sprøbruddmateriale. Områdestabilitet er derfor vurdert iht. NVEs retningslinjer. I store deler av planområdet kan fare for skred i løsmasser utelukkes på grunn av berg i dagen eller små høydeforskjeller og liten terrenghelning. Ved planlagte nybygg langs kaia er det utført grunnundersøkelser som viser at det ikke er sprøbruddmateriale i grunnen. Ved planlagte nybygg på vestsiden av Ommestadkollen kan det ikke utelukkes at det finnes sprøbruddmateriale. Her er det utført stabilitetsberegninger og konkludert med at sikkerheten er tilstrekkelig iht. NVEs retningslinjer. Det vises ellers til eget geoteknisk notat for områdestabilitet vedlagt planmateriale. Det er satt krav i reguleringsbestemmelsene for BN2, BN5, BN6, samt SPH2 om videre undersøkelser i de områder som i utgangpunktet ikke skal bebygges nå, men som er definert som byggeområder eksisterende bygg, og som i fremtiden kan komme til å bli erstattet med nybygg eller tilbygget med nye bygg. Men planen gir rammer for tilbygg, nybygg. 8.3 TEKNISK INFRASTRUKTU R 8.3.1 Trafikk Adkomst til Jotuns område er via Hystadveien. Trafikksikkerhet, trafikkavvikling og påvirkning på vei- og gatenett i området er beskrevet i egen trafikkanalyse som er vedlagt planmateriale. Det er gjort en trafikktelling i kryssområdet på Hystadveien. Trafikkanalysen bygger ellers på tilgjengelige trafikkdata fra Nasjonal vegdatabank og føringer i vegvesenets håndbøker. Et av innsatsområdene i sykkelstrategien for Sandefjord er å utvikle et sammenhengende nett for sykkeltrafikk. Sammenhengende sykkelvei langs Hystadveien vil kunne være et godt bidrag i et m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 43 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 sammenhengende sykkelnett som fanger opp sykkeltrafikken fra sentrum og ut til boligområdene langs Hystadveien, Et forprosjekt for gang og sykkelvei er også vurdert i siste fase av planarbeidet. Kommunen og statens vegvesen mener at det bør settes av areal til en midtrabatt mellom kjørebanefeltet og sykkelveien. Dette er det i utgangspunktet ikke lagt opp til i planen. Men det er satt av plass til å gjennomføre dette hvis det senere skulle bli aktuelt å legge dette inn langs vestsiden ved Jotuns parkeringsplass. Dette er kun markert som sykkelvei formål med en noe bredere rosa stripe i plankartet langs Hystadveien. Figur 8.3.1 Veiprofil presentert i SVV og kommunens forprosjekt fra 2009. . Parkeringsbehovet for både biler og sykler er vurdert. Det er i dag ca. 270 parkeringsplasser innenfor planområdet. Det er ønskelig å bygge et parkeringshus med plass til ca. 170- 200 biler innenfor planområdet. Totalt vil det bli 404 parkeringsplasser når utbyggingen er gjennomført med parkeringshus på østsiden. Jotun vil på sikt få ca. 650 arbeidsplasser innenfor planområdet. Ved en tenkt situasjon hvor alle er tilstede på jobb med bil, samtidig (f.eks. vintertid) og det er besøk i museet samt at det foregår en konferanse med gjester fra andre steder, så vil det totale parkeringsbehovet kunne bli opp mot 800 parkeringsplasser. Kommuneplanbestemmelsene åpner for at det maks kan etableres 2,5 parkeringsplasser pr. 100 m2 BRA. Det vil i dette tilfelle bli et maks krav på 850 parkeringsplasser. Behovet vil imidlertid være mindre enn dette, og det er ønskelig å få til en økt bruk av sykkel til jobb. Det er derfor vurdert at maks antall parkeringsplasser senkes til 700 parkeringsplasser i bestemmelsene. Hvis en skulle benyttet maks kravet som settes inne i sentrum ville det blitt maks 510 parkeringsplasser, da faktoren her er 1,5. Selv om det ikke etableres mer enn 132 nye parkeringsplasser (170 i nytt P-hus der hvor det er 38 overflateplasser i dag), og total antallet blir 404 til sammen i planlagte utbygging, er det satt av et areal også på vestsiden «SPH2» som kan romme noen flere plasser. Høyst trolig vil det ikke bli aktuelt å bygge totalantallet, men det legges likevel inn en buffer som kan benyttes dersom lokalmiljøet rundt ville få en belastning med jobbparkering i boligområdene. Denne bufferen bør være opp mot 700, ut fra en tenkt fremtidig situasjon. Det er da lagt vekt på maks situasjon vinterstid, da sykkelandelen ikke er så høy. Det er også lagt vekt på at dagens kollektivtilbud ikke er så godt tilrettelagt at en kan basere seg kun på dette ut fra arbeidstakernes bosteder. Hvis en legger en maks situasjon til grunn, så vil 100 av de ansatte måtte sykle til jobb eller ta kollektivtrafikk for å komme til jobben. Det er gjort en beregning av mertrafikk og virkning på trafikkavviklingen i krysset med avkjøringen til Jotun. Dagens kryssløsning er vurdert med tanke på fremtidig trafikkmengde i henhold til m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 44 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 vegnormalenes krav til lengde på venstresvingefelt. Det konkluderes i trafikkanalysen med at det ikke er behov for ytterligere tiltak. 8.3.2 Byggegrense Det har vært vurdert flere løsninger for plassering av de tenkte laboratoriebyggene «test decorative» innenfor byggeområde BN5. Konsekvenser av å overskride byggegrensen har også vært vurdert. Bygningene her vil ha behov for mye lys og det er også behov for en bygning med en planløsning som kan løse håndtering av større oppgaver på en flate. Det vil samtidig være behov for å løse logistikken med større kjøretøy ned til havna. Det kan være aktuelt å snu og vende på bygningsstrukturer her og evt. dele de opp i flere deler i den videre detaljprosjekteringen og det vil jobbes for å finne en mest mulig optimal løsning. Byggeområde og dermed også byggegrensen mot Hystadveien er satt slik at både Hystadveien selv, den interne adkomsten ned til Jotuns kaiområde blir ivaretatt med tilstrekkelige avstander. Det kan også nevnes at det faktisk lå en større bygning på samme sted så sent som tilbake til 2008 vist på figur 7.4b over. 8.3.3 Kollektivdekning Det er bussrute langs Hystadveien med buss stopp ca. 150 meter nord for Jotuns hovedinngang og et stoppested noe lenger syd for planområdet. Det stopper buss for hvert 30 minutt. Kollektivtrafikktilbudet anses å være godt. Et utkast til et forprosjekt (SVV og Sandefjord kommune) for gang og sykkelvei og kollektivtrafikk fra 2009 ble presentert noe sent inn i planarbeidet, men det er utført en vurdering av forprosjektet opp mot denne planen. Figur: 8.3.3: Dagens busslommer langs Hystadveien nord for Jotuns inngang. Forprosjektet til Statens vegvesen og kommunen foreslår å flytte busslommer nord for Jotun (figur 8.3.3 «lommene») til det grønne plenområdet på utsiden av sykkelhusene hos Jotun i øst, samt på parkeringsplassen i vest. Vår vurdering av konsekvens ved å flytte busslommene er at en plassering av busslomme utenfor sykkelhusene i øst vil medføre dårligere sikt fra ut/innkjøringen til Jotun. En buss vil da i stoppet bli stående innenfor sikttrekanten, og det vil bli et uoversiktlig bilde. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 45 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 8.3.4 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Vann- og avløp og annen teknisk infrastruktur Eksisterende vann- og avløpsanlegg, ledninger for varme, elektro og avfallshåndtering er kartlagt og det er en pågående ny kartlegging på gang for å finne ut om det finnes uregistrerte ledninger i grunnen. Det vil bli for behov for nyanlegg og omlegginger av både elkabler, vann og avløpskabler etc. på grunn av at disse vil bli liggende under eller for tett opp til de nye byggeområdene. Det ligger blant annet flere ledninger og kabler under den søndre delen av byggeområde BN1 som gjør at disse må legges om som følge av planlagte nybygg. Kapasitet for vannforsyning og brannvann vil dimensjoneres for nyanleggene på en slik måte at dette blir ivaretatt. Under detaljprosjekteringen vil det være tett dialog med Sandefjord kommune. 8.3.5 Overvannshåndtering Det finnes i dag løsninger på overvannshåndtering inne på Jotuns område. Det er kartlagt hvor overvannsledninger ligger i dag med dimensjoner og plassering. Det vil i detaljprosjekteringen bli nærmere vurdert hvordan overvannsnettet skal bygges om for også å kunne tilpasse seg til framtidige klima. Endelig overvannsplan vil sendes inn sammen med byggesøknaden til Sandefjord kommune. Klimahjelperen en temaveiledning som ble utgitt i februar 2015 av DSB og vist til som et nyttig verktøy av DIBK i mai 2015 som en veileder i hvordan en kan ivareta samfunnsikkerhet og klimatilpasning i planlegging etter plan- og bygningsloven er også benyttet noe i slutten av planarbeidet som en sjekkliste. Den har samfunnssikkerhet som utgangspunkt og er dermed avgrenset til hvordan forebygge mot ulike naturfarer, i denne sammenheng er temaene flom, skred, overvann og havnivåstigning /stormflo prioritert. 8.3.6 Energiforbruk og energiløsninger Området ligger ikke innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Det er vurdert ulike energiløsninger for bebyggelsen, blant annet: Sjøvann, Energibrønner, Luft/vann varmepumpe, Biooljekjel, fjernvarme/fjernkjøling. Det er utarbeidet et eget notat hvor de forskjellige energiløsningene er vurdert. Det er også satt et mål i prosjektet om at byggene skal søkes sertifisert i henhold til BREEAM standard. Energi er et av sertifiseringstemaene som gir flest poeng i sertifiseringen, og det vil ut fra dette være en motivasjon og oppnå best mulig resultat. 8.3.7 Gangforbindelser , M øteplasser og uteområder Hoveddelen av området reguleres til kontor/lager og industri men byggeplanene/konseptet deler Gimle-området i to avgrensede områder: Et område for produksjon (BN2) og tre områder for FoU og kontor for konsernfunksjoner (BN1, BN4, BN5). På produksjonsområdet beholdes i store trekk dagens disponering av utearealer og vil fortsatt preges av trafikk av produksjonsmessig art mellom bygningene. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 46 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 På området for FoU og kontor for konsernfunksjoner deles utearealet i to hoveddeler av bygningskroppene. Mot fjellet forbeholdes området for drop-off for taxi o.a. i tillegg til ankomst til bygningen for både ansatte og besøkende. Herfra vil det legges opp til et mindre antall utvendige gangveier – med tilhørende trapper – men hovedkommunikasjon på tvers av bygningsfeltet vil foregå igjennom bygningen. Parkering vil hovedsakelig være langs hver side av Hystadveien, i et nytt P-hus øst for veien og på terreng vest for veien. Det vil tilrettelegges for universell tilgjengelighet med handikapp-parkering nær inngangen. Ved hovedveien er vaktfunksjonen i et visst omfang bevart. Resepsjon i kontorbygget nås ved å gå fra vakten (ca. kote 18), ned mellom de to kollene og til plassen foran FoU-senteret og kontorbygget. Herfra går man inn i en felles resepsjon for hele anlegget. Gangforbindelsen fra vakten til resepsjonsområdet vil bli opparbeidet på en naturlig og trygg måte. Mot vannet på området for FoU og kontor for konsernfunksjoner vil det legges opp til fortsatt trafikk, men omfanget vil reduseres for å gi rom til uteopphold for ansatte fra ulike bygningsnivåer. Kaikanten vil få mindre, punktmessige utvidelser. Varelevering til FoU-fasilitetene skjer fra syd, i basen på etasje 1. Vareleveranser kjører vest og syd om Ommestadkollen. Kun mindre leveranser til resepsjon, kjøkken o.a skjer ved plassen foran resepsjonen. All håndtering av større kjøretøy vil derfor bli innenfor begrensede områder på områdets sørlige og østre del i tillegg til vakttjenestens håndtering av større kjøretøyer på særlige områder mot Hystadveien. Det vil tilrettelegges for sykkel til området med tilhørende overdekt sykkelparkering langs Hystadveien. På grunn av virksomhetens produksjonsmessige karakter vil bruk av sykkel på området være begrenset. Området vil i bli avgrenset med gjerde i samme omfang som i dag av sikkerhetsmessige grunner. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 47 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 8.4 SAMFUNN 8.4.1 Klimavennlig Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 utbygging Som nevnt under kap. 8.3.6 er det satt som målsetting av utbyggingen skal sertifiseres i henhold til BREEAM. Dette er en sertifisering som gir poeng for 9 forskjellige kriterier. Det gis poeng for gode løsninger på: Energi, materialvalg, forurensning, transport, avfallshåndtering (både byggeavfall og avfallshåndtering i drift), helse/innemiljø, økologi, vann og ledelse. For å oppnå et godt resultat må det planlegges slik at det gis en karakter som er bedre enn lovpålagte krav. Ambisjonene i prosjektet er å oppnå karakteren «very good». Noen poeng fås ut fra de valgene en tar på løsninger i prosjektet, andre poeng gis ut fra den beliggenhet Gimle har i forhold til nærhet og avstander til transportlokasjoner. BREEAM sertifiseringen legger i tillegg til klimavennlig fokus også vekt på folkehelsen. 8.4.2 Næringsliv og sysselsetting Forventet antall arbeidsplasser innenfor planområdet vil fram mot 2030 kunne være 650. Det anses at det kan etableres inntil 150 nye arbeidsplasser innen forskning og utvikling over tid. 8.4.3 Folkehelse Jotuns visjonsdokument har et overordnet mål om at bygget skal ha en internasjonal og kulturelt inkluderende profil, hvilket innebærer at: Det skal være attraktive arbeidsplasser for dagens og morgendagens medarbeidere. Det vil tilrettelegges med relevante fasiliteter for ulike kulturer og arbeidsformer. Det er også et prosjektmål at det skal etableres fasiliteter for trimaktiviteter innenfor planområdet. Det legges opp til god sykkelparkering og det blir tilrettelagt for at det skal kunne bygges sykkelveg langs den delen av Hystadveien som er innenfor planområdet. Totalt sett vil denne planen da bidra til at Fv 303 kan få enda større regulert andel sykkelveiareal langs fylkesvegen og dermed bidra til at sykkelstrategien til Sandefjord kommune gjennomføres. Med de planarbeider som nå er igangsatt langs fylkesveien og Hystadveien vil sykkelforholdene bedres betraktelig og muligheten for å sykle til jobb kan bli vesentlig forbedret. 8.4.4 Barn og unges oppvekstsvilkår Sandefjord kommune har lite differensierte temakart for barns lek. Det er hele bydeler som er markert som lekeområder for barn og unge. Se utsnitt under. Det er ikke utført særskilte barnetråkkregistreringer i området, men utbyggingen på Gimles industriområde innebærer ikke at arealer med verdi for barns lek bebygges. Det er i dag ingen lek inne på industriområdet. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 48 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 8.4.4a: Utsnitt av temakart barnelekeområde i kommuneplanens arealdel. Det ligger noen områder innenfor planavgrensningen som er definert i kommuneplanens temakart med rekreasjonsverdi (B og C-områder). Disse områdene er befart og vurdert som lite egnet til allmenne tilgjengelige områder for lek og fritid. Barnas lekeområder er kartlagt med en veldig grov kartlegging i kommuneplanens temakart (se kart figur 8.4.4.a). Kollen/ryggen vest for Hystadveien kan være mulige utsiktspunkt, men det er også mange bratte stup og skrenter rundt denne som gjør at en må ferdes der med stor forsiktighet. Selve ryggen er meget smal og med bratte stup/skrenter på hver side. Se bilder av denne ryggen på figur 4.10c og 6.2.2b foran. Ryggen beholdes i planforslaget som et grønnstrukturområde mer på grunn av landskapet enn for bruken sin del. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 49 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Figur 8.4.4b: Temakart rekreasjon. Hvor lysegrønne områder er B-verdiområder, og gule områder er C-verdi områder. De eksisterende områdene for barn og unge framgår delvis av kartet over figur 8.4.4b med mørke grønne områder hvor disse har rekreasjonsverdi A. Disse er også omtalt i kap.6.2.2 foran. Det må bemerkes at de gule områdene øst for Hystadveien stort sett ikke er tilgjengelige området, da dette er et industriområde med sikkerhetsrestriksjoner på opphold og lagring. Deler av nordkollen er i dag tilgjengelig og det blir ingen endring på dette i fremtiden. Kollen er vist som grønnstruktur på plankartet. 8.4.5 Tilgjengelighet Universell utforming som prinsipp har vært lagt til grunn for utformingen av løsningen i planen. Hovedfokus har vært å skape velfungerende horisontale og vertikale bevegelser, både inne og ute. Reglene om universell utforming i TEK10 er benyttet som grunnlag. Universell utforming innebærer at prosjektet utformes for å gi alle, uavhengig av eventuelle funksjonsnedsettelser, lik eller likeverdig tilgang til virksomhetens alminnelige funksjon. Universell utforming skal gjelde for det samlede anlegget, for ute- og inneområder, for ansatte og gjester/kunder. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 50 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Anlegget er utformet slik at alle kan følge det naturlige bevegelsesmønsteret. Tomten er topografisk krevende med store nivåforskjeller som gjør ramper til en vanskelig anvendelig strategi for å oppnå universell utforming. Det vil derfor bli arbeidet med en strategi hvor bygningen blir den primære, likestilte kommunikasjonsveien slik at alle nivå er tilgjengelige trinnfritt. Utvendige trapper vil fungere som sitteplasser og som sekundære kommunikasjonsveier. I prosjektet skal det fokuseres særlig på følgende: • • • • • • • Utendørs atkomstområder, orienteringsmuligheter, nivåfri adgang, materialbruk og allergivennlige vegetasjonstyper. Transportveier, utforming med terskler, bredder, heisstoler, kontrollpaneler, etc. Rømningsveier Visuelle kontraster Kontraster for svaksynte i form av bevisst bruk av dagslys og skygge, material- og fargevalg og andre muligheter for orientering og gjenkjennelighet. Bruk av naturlige ledelinjer der det er mulig. Informasjonssystemer som sikrer at alle med leseevne kan lese alt. Alle innganger skal nås trinnfritt og være uten terskel. Prosjektet vil utføres slik at det sammen med stedets topografi skaper en lett lesbar situasjon for alle brukergrupper bl.a. med god visuell kontakt mot alle innganger, fra avsettingsplass for bil, fra fotgjengerfelt og fra Hystadveien. Det legges opp til bruk av naturlige ledelinjer, elementer som naturlig kan integreres slik at svaksynte kan følge dem i en sammenhengende rute. Alle krysninger vil behandles og markeres. Fri sikt mot innganger skal hjelpe orienteringen. Større vegetasjonsformer skal også bidra til orienteringen. Store fargekontraster i linjer på tvers av ganglinjer unngås. Variasjoner som grovere overflater på belegningsstein o.a. kan inngå som ledeelement ved innganger. Oppholdssteder, sykkelparkering og annen møblering skal markeres. Vegetasjonen som velges skal ikke være av arter som gir allergiplager. Utebelysningen differensieres med mer lys der det er viktigst. Effektbelysning er også viktig for å lette orienteringen i mørket. Antallet parkeringsplasser for forflytningshemmede er vurdert ut fra TEK10 §8-9: Uteareal for allmennheten skal ha tilstrekkelig antall parkeringsplasser for forflytningshemmede og tilstrekkelig annen oppstillingsplass for rullestol, barnevogn mv. For parkeringsplassene gjelder følgende: m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 51 av 54 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 1.Parkeringsplass skal være nær hovedinngang. 2. Parkeringsplass skal ha tilfredsstillende belysning og være tydelig skiltet og merket. Det nye parkeringshuset er planlagt å kunne romme ca. 170 biler. Hvis en legger ca. 5% andel plasser (som er et tall som ofte er benyttet for næringsbygg) for forflytningshemmede til grunn, så vil det være tilstrekkelig med 8 parkeringsplasser etter de to punktene over. Dette er nedfelt i reguleringsbestemmelsene. 8.4.6 Dagens naboer, beboere og grunneiere Konsekvensene for naboer framkommer først og fremst i sol og skyggediagrammene, samt perspektivskissene. Plasseringen av bebyggelsen ligger stort sett slik til at det ikke vil bli mye skygge på naboeiendommer som følge av utbyggingen (se også kap.8.1.1). Det vil bli noe mer trafikk inn på Gimle området, men trafikkøkningen inne på området vil ikke være større enn at allerede etablert infrastruktur skal kunne takle dette. Økning i antall tankbiler og annen vareleveranse vil være begrenset, og P -huset vil ligge så nær inngangsporten at trafikken til P-huset ikke vil ha behov for kjøring inne på området. I anleggstiden vil det bli satt opp varslingsprogram i forhold til forventet støyende aktivitet. Det er satt er krav om dette i reguleringsbestemmelsene for å sikre at ansvarlig entreprenør gjennomfører dette. Hoveddelen av byggearbeidet vil pågå øst for Ommestadkollen og Nordkollen som igjen vil naturlig skjerme boligene i de nærmeste omgivelsene for en del bygge- og anleggsstøy. For nærmeste nabo i syd vil det reguleres inn et naturområde ved «Lystadstranda» som også kan fungere som vegetasjon skjerm. . m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 52 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. 9 Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 Konsekvensutredning Det ble først utarbeidet er program for utredningsarbeidet etter plan og bygningslovens §14-2. Dette ble varslet og politisk behandlet. I tillegg til de virkninger og konsekvenser som er beskrevet i kap. 8 over. Er det utarbeidet delrapporter og vedlegg som viser virkning og konsekvenser av planforslaget etter det vedtatte utredningsprogrammet. Konsekvensutredningen har tatt utgangspunkt i den foreliggende kunnskap som kjentfolk og databaser har gitt. Det er oppdatert med nye undersøkelser som ny trafikktelling, nye grunnundersøkelser, nye miljøundersøkelser etc. Alle feltundersøkelser er utført i henhold til anerkjent metodikk og er utført av personer med relevant faglig kompetanse. Konsekvensutredningen redegjør for vurderte alternativer når det gjelder energiløsninger, trafikkanalysen har vurdert alternative kryssutforminger og behov for parkering i et fremtidig perspektiv. Risiko og sårbarhetsanalysen har satt opp gjennomtenkte fare- og mulige hendelsesforløp i en matrise for videre å vurdere sannsynlighet for at hendelsen vil inntreffe og da med hvilken konsekvens. Det er gjennomført grunnundersøkelser i forhold til potensiell forurenset grunn og ut fra dette vurdert hvordan en bør planlegge videre i området med tanke på fremtidig plassering av bebyggelse. Det samme gjelder for geotekniske stabilitetsvurderinger. Det er lagt ved både snitt og perspektivskisser hvor både nytt og bestående terreng fremstår. Tiltaket er planlagt med tanke på omgivelsene og terrenget rundt. Arkitektene har bidratt med både tegninger og beskrivelse for hvordan de har tenkt å tilpasse byggene til landskapet. Det har underveis i hele planleggingsprosessen vært vurdert hvilke alternativer som kan holde bygge kostnadene lavest mulig. Hvilke fremtidig arealbehov Jotun vil kunne ha på området har vært avgjørende for de områder som nå er plukket ut med arealformål som byggeområde. I en konseptfase ble det tidlig også vurdert andre steder å bygge enn på Gimle, men Gimle ble valgt ut fra at dette stedet var best egnet. Det vil ut fra dette nå, kun være økonomiske argumenter for ikke å bygge på Gimle. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 53 av 54 Planbeskrivelse | Detaljregulering med konsekvensutredning for Nytt adm. bygg og FOU senter. Oppdragsnr. : 5134042 Dokument nr. : plan1 Revisjon: 1 10 Kilder Det er her vist til noen kilder som er benyttet i planarbeidet. 1. http://kart2.nois.no/sandefjord/Content/Main.asp?layout=sandefjord&time=1430131733&vwr =asv 2. http://tema.webatlas.no/Vestfold/Bilder 3. http://www.miljostatus.no/kart/ 4. http://kart.finn.no/ 5. http://www.vegvesen.no/_attachment/177710/binary/338457?fast_title=Sykkelfelt.pdf 6. http://www.jotun.com/no/no/b2c/about-jotun/about-jotun/jotuns-history.aspx 7. https://www.regjeringen.no/contentassets/3b1e1d20ee364e61ab2949814a9212ca/t1520.pdf 8. http://www.tiltakskatalog.no/b-3-1.htm 9. https://www.regjeringen.no/nb/dokumenter/t-1520-luftkvalitet-arealplanlegging/id679346/ 10. http://www.vfk.no/Tema-og-tjenester/Areal/Kommunal-arealplanlegging/Byggegrenser-ogavkjorsler-langs-fylkesveg/ 11. http://www.vfk.no/Tema-og-tjenester/Areal/Kommunal-arealplanlegging/Barn-og-unge/ 12. http://oppslagsverket.dsb.no/content/brann-ogeksplosjonsvern/forskrifter/storulykkeforskriften/ 13. https://www.vfk.no/planportalen/ 14. http://www.dibk.no/no/Tema/Universell-Utforming/Verktoy/Prosjekteringsverktoy-foruniversell-utforming-av-publikumsbygg/ 15. Jotuns Historie samlet og fortalt av Torstein Bryn. Utgitt 1997. m:\ k2temp \ _k2_15053330.docx 2015-07-10 | Side 54 av 54
© Copyright 2025