PDF - Levanger kommune
Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Møtested: Dato: Tid: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Formannskapssalen, Levanger rådhus 21.01.2015 11:30 BEFARING hos Nær Engros Levanger. Oppmøte ved Nær Engros lokaler på Gråmyra kl. 11.30. 13:00 PUK-møtet Formannskapssalen i Rådhuset. Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på e-post: [email protected] eller tlf. på 74 05 27 16 Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Saksnr Innhold PS 1/15 Referatsaker - PUK Levanger PS 2/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 3/15 Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m. - 1719/232/142 PS 4/15 Reguleringsplan Sagtun - mindre reguleringsendring for hytteeiendommen 1719/232/88 tomt nr. 35 PS 5/15 1719/228/2 - Forslag til endret detaljregulering for Fåraaunet Åsenfjord PS 6/15 Detaljregulering for Frol oppvekstsenter PS 7/15 Dispensasjon fra detaljregulering Sjøsiden Levanger havn - Bruksendring av deler av bygning til hybler - 1719/315/327 Havnevegen 10 B - Persøy Eiendom AS Levanger, den 14. januar 2015 Alf Magnar Reberg leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er tilgjengelig på kommunens hjemmeside: http://www.levanger.kommune.no/ Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Innhold PS 1/15 Referatsaker - PUK Levanger ............................................................................ 3 PS 2/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll ................................................ 6 Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m. - 1719/232/142 ......................................... 7 Mindre reguleringsendring Sagtun, for hytteeiendommen 1719/232/88 tomt nr. 35 ....... 27 Forslag til endret detaljregulering for Fåraaunet, Åsenfjord - 1719/228/2 ...................... 34 Detaljregulering for Frol oppvekstsenter ....................................................................... 40 Dispensasjon fra detaljregulering Sjøsiden Levanger havn - Bruksendring av deler av bygning til hybler/leiligheter - 1719/315/327 Havnevegen 10 B - Persøy Eiendom AS . 51 Side 2 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste PS 1/15 Referatsaker - PUK Levanger RS 1/15 Søknad om oppføring av garasje - 1719/211/10 Håmmårsvegen 97 - Geir Ove Haugom - Godkjent RS 2/15 Søknad om igangsettingstillatelse resterende arbeider på fritidsbolig 1719/232/168 - Tomt nr 5 Los Sør - Eirik Fornes - Godkjent RS 3/15 Søknad om 2 tilbygg til eksisterende hytter - 119/243/1/37 - Djupvikvegen Ole Martin Steinvik - Godkjent RS 4/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/268/15 Solstad Børsåsvegen 70 Marianne Knoph Bye - Godkjent RS 5/15 Vedtak - Punktfeste - 1719/99/1 Skogn Bygdealmenning - Skogn Bygdealmenning - Tomt nr 200 - Eksisterende hytte - Godkjent RS 6/15 Vedtak - Utslipp fra tomt av eiendommen 1719/182/15 Steintun - Trond Revhaug - Godkjent RS 7/15 Søknad om tilbygg av hagestue til bolighus - 1719/2/136 Gårdsvegen 9 Erik Bøe - Godkjent RS 8/15 Søknad om rammetillatelse for tilbygg til barnehage - 1719/3/163 Friggs veg 2 B - Godkjent RS 9/15 Søknad om oppføring av leilighet over verksted/driftsbygning - 1719/94/2 Auringan - Lars Waade - Avslått RS 10/15 Søknad om endring av gitt tillatelse for tilbygg/ombygging av Momarka barnehage - 1719/314/180 Halssteinvegen 1 - Levanger kommune godkjent. RS 11/15 Søknad om utslipp av sanitært avløpsvann fra hytte - 1719/6/11/2 Nordsivegen 194 - Bjørn Helge Enge - Godkjent RS 12/15 Søknad om oppføring av garasje - 1719/211/6 Håmmårsvegen 99 - Hallgeir Nyborg - godkjent. RS 13/15 Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/32/140 Blilivegen 11 - Eva Storaune - godkjent. RS 14/15 Søknad om oppføring av veranda og nytt inngangsparti og bod 1719/275/904 Kvilstadvegen 8 G - Sissel Hegdahl - Godkjent RS 15/15 Søknad om oppføring av uthus ved hytte - 1719/316/1/183 Tomt nr 236 Frol Bygdealmenning - Elisabeth Heggås - Godkjent RS 16/15 Henvendelse om innsigelsesadgang – Detaljregulering for Røstad studentby i Levanger kommune RS 17/15 revidert søknad om tilbygg til bolighus - 1719/275/811 - Jamtvegen 14 B, 7605 Levanger - Jonas Sivertsen - Godkjent RS 18/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/20/6 Bjerken vestre II - Ingeborg Berget - Tomt for treningslokale - Godkjent RS 19/15 Søknad om riving/miljøsanering av SFO-bygning - 1719/275/350 Frol Oppvekstsenter - Godkjent Side 3 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste RS 20/15 Revidert søknad om oppføring av kårhus - 1719/64/1 - Kjesbu nedre, 7620 Levanger - Bodil Oust - Godkjent RS 21/15 Endringssøknad - Oppføring av bod - Kirkegata 50 - 1719/315/10 - Nordic Property Group AS - Godkjent RS 22/15 Søknad igangsettingstillatelse for rivning og oppføring av ny hytte 1719/188/10 Husbygrenda 494 - Hoklingen - Bjørn Aaknes og Linn-Anita Hovdahl - Godkjent RS 23/15 Søknad om oppføring av leilighetsbygg - 1719/4/61 Gjemble lille - Gjembe Lille AS- Godkjent RS 24/15 Søknad om oppføring av bolighus m/utleie og carport - 1719/312/18 Tomt nr 7 Brubakken - Øra Boligutvikling AS _ Godkjent RS 25/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/42/3 Leinsvegen 62,76 20 Skogn Helge Leinsvang - Godkjent RS 26/15 Søknad om utvidelse av platting - 1719/2/144 Gårdsvegen 6 - Svein Martin Berg Krogstad - Godkjent RS 27/15 Søknad om tilbygg til bolighus og riving av eksisterende garasje 1719/34/125 Holanvegen 29 - Stine Sund- Godkjent RS 28/15 Søknad om diverse byggearbeider på eiendommen 1719/243/1/58 Tomt nr 14 Løvtangen - Jorun Marie Kirknes Bjerkli RS 29/15 Søknad om brannskille i bygg, lydskille i bygg og fasadeendring 1719/275/350 - Godkjent RS 30/15 Søknad om restaurering av brannskadet hytte - 1719/229/31 Tørodden Anne Cathrine Haug - Godkjent RS 31/15 Søknad om endring av eksisterende bærekonstruksjon på bolig 1719/37/133 Skogvegen 13 - Heidi Norøy-Godkjent RS 32/15 Søknad om innsetting av port i carport og utskifting av vindu med dør 1719/7/82 Nordengbakkan 61 - Bente Eggen - Retur RS 33/15 Søknad om vann- og kloakkanlegg Hesttrøa på Lo Hyttefelt - 1719/232/1 Lo - Godkjent RS 34/15 Søknad om oppføring av bolighus m/utleie og carport - 1719/312/18 Tomt nr 8 Brubakken - Øra Boligutvikling AS - Godkjent RS 35/15 Søknad om påkobling til eksisterende renseanlegg for fritidsboliger 1719/232/27 - Sjøvik østre, Lofjorden, 7632 Åsenfjord - Brage Larssen Godkjent RS 36/15 Søknad om oppføring av garasje og tilbygg veranda - 1719/214/9 Dr Berg Nilsens veg 13 - Odd Ketil Dahl - Godkjent RS 37/15 Søknad om endring av tillatelse for oppføring av to boligbygg - 1719/16/8 Hagetun Sørlia Felt C - Godkjent RS 38/15 Søknad om oppføring av nodeskap for bredbåndsteknologi - 1719/314/39 Moafjæra 1 D, 7606 Levanger - NTE Marked AS - Godkjent RS 39/15 Søknad om oppføring av utvendig trappeheis - 1719/275/571 Fabritiusvegen 10 G, 7605 Levanger - Reidun Langli - Godkjent Side 4 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste RS 40/15 Søknad om oppføring av anneks - 1719/243/2/3 Tomt nr 84 Løvtangen Torgeir Skirstad - Ikke godkjent RS 41/15 Søknad om oppføring av bolighus - 1719/303/24 Myrsve - Kristian Hogstad - Godkjent RS 42/15 Søknad om tilbygg til hytte - 1719/244/69 Tomt nr 33 Djupvika - Godkjent RS 43/15 Søknad om oppføring av tilbygg til hytte og anneks - 1719/243/1/49 Tomt nr 32 Løvtangen - Roar Weisert Bakken - Avslag RS 44/15 Søknad om fasadeendringer av tillatelse for garasje - 1719/275/274 Gimlev. 14. 7605 Levanger - Tor Strand og Wenche Heggdal - Godkjent RS 45/15 Søknad om oppføring av nytt helsebygg - 1719/274/24 Helge Ingstads veg 1 - Innherred Helsehus AS - Godkjent RS 46/15 Søknad om tilbygg til hytte - 1719/8/26 Tomt nr 5 Håa nedre - Kjell Lindsetmo - Godkjendt RS 47/15 Søknad om påbygg/tilbygg til bolighus - 1719/157/98 Gartnerboligen Falstadvegen 27 - Dag Magne Winje - Godkjent RS 48/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/1/231 Staupslia 32 - Harald Rygvik Godkjent RS 49/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/182/15 Steintun - Trond Revhaug Boligtomt - Godkjent RS 50/15 Søknad om oppføring av bolighus m/utleiedel og carport - 1719/312/18 Tomt nr 13 Brubakken - Øra Boligutvikling AS - Godkjent RS 51/15 Søknad om skifte av tak og takvinkel på garasje - 1719/273/59 Røstadlia nedre 13 - Robert Buran - Godkjent RS 52/15 Søknad om oppføring av brygge - 1719/245/12 Skarvholmen - Tor Hogstad - Godkjent RS 53/15 Søknad om oppføring av mottakshall for tankbiler - 1719/315/80 Sjøgata 4 Normilk AS RS 54/15 Vedtak - Flytting av festetomt 1719/99/1/31 Tomt nr 68 Skogn Bygdealmenning - Godkjent RS 55/15 Søknad om tilbygg/tak over terrasse - 1719/13/90 Eidsbotnvegen 55 B Marja Kos og Hubertus A M Jonkers - Godkjent RS 56/15 Søknad om oppføring av bolighus m/utleiedel og carport - 1719/312/18 Tomt nr 14 Brubakken - Øra Boligutvikling AS - Godkjent RS 57/15 Søknad om oppsetting av vektbod med skilt/reklame på taket - 1719/264/63 Østborg Industriområde - Innherred Renovasjon IKS - godkjent. RS 58/15 1719/232/56 Strandstua RS 59/15 Søknad om bruksendring av 11 hybler til 3 leiligheter i 2 etasje 1721/19/205 Treskosvingen 14 - Treskohuset Eiendom AS - Godkjent RS 60/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/7/4 Nordstrand - Solfrid Hindrum Berg - Boligtomt - Godkjent RS 61/15 Søknad om oppføring av kaldtlager - 1719/193/1 Vinanvegen 359, 7630 Side 5 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Åsen - John Roar Kvam - Godkjent RS 62/15 Søknad rivng av eksisterende og oppføring av naust - 1719/1/17/7 Sjøbadet, Fagerneset - Håkon Okkenhaug, også på vegne av Per Ivar og Kari Kummernes, Johan og Aasbjørg Fossan og Kristi Aarethun - Godkjent RS 63/15 Søknad om tilbygg til driftsbygning - 1719/17/2 Marienborg - Eidesvegen 73, 7608 Levanger - John Bakken - Godkjent RS 64/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/232/149 Feste 8 Sagtun - Magnhild Oline Fiskvik og Håkon Busklein - Hyttetomt - Godkjent RS 65/15 Søknad om oppføring av nodehytte for stamfiber og nodebu for Forsvaret 1719/2/212 Sjøbadet Fagerneset - NTE Marked AS - Godkjent PS 2/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll Side 6 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m. - 1719/232/142 Saksbehandler: Kirstine Karlsaune [email protected] E-post: 74 04 82 73 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Levanger kommunestyre Arkivref: 2010/8714 - /L12 Saksordfører: Vebjørn Haugom, H Møtedato Saksnr. 21.01.2015 3/15 Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til detaljregulering for Tinbuen friområde m.m., sist rev. 09.01.15, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12. Vedlegg: 1 0 - Planbeskrivelse Tinbuen 2 Plankart sist rev. 09.01.2015 3 Reguleringsbestemmelser sist rev. 09.01.2015 4 04 - Illustrasjonsplan 070114 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Dokumenter iht. vedleggsliste i planbeskrivelsen, bl.a. vegavtale, fotodokumentasjon av grunnforhold og bonitetskart. Plan- og utviklingskomiteen 19.02.14, sak 13/14 (første gangs behandling) Høringsuttalelser (fra 16 parter) – oppsummert i sak. Saksopplysninger: Planområdet er på ca. 123,4 daa og ligger på halvøya Langøya nesten innerst i Åsenfjorden. Området grenser til Lofjorden i sør. Hovedhensikten med planendringen er å tilrettelegge friområdet med badeområde for allmenheten. Planen omfatter også bolig/fritidsbebyggelse med veg til flere hyttetomter, deling av en fritidseiendom, utvidelse av småbåtanlegg, utfartsparkering og grønnstruktur. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 19. februar 2014, sak 13/14. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 22.02.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 21.02.2014. Høringsfristen var 5. april 2014. Begrenset høring I påvente av arkeologisk befaring og endelig uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune er det gjennomført en begrenset høring der innspill fra Per Arne Helland er imøtekommet. Planområdet er utvidet i nordvest med felt F6, som omfatter en Side 7 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste eksisterende fritidseiendom, som foreslås delt i to fritidseiendommer. Planlagte tomter gis samme bestemmelser som de andre fritidseiendommene i planforslaget. For hyttetomter som ligger innenfor 100-meters beltet langs sjø og vassdrag er det også vist byggegrense mot sjø og vassdrag, for å unngå at byggeforbudet i plan- og bygningslovens § 1-8 blir gjeldende. Byggegrensene er vist iht. føringer i Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (ikke nærmere sjøen enn eksisterende fritidsbolig) samt i samsvar med minimumskrav på 4 meter for avstand til nabogrense etter plan- og bygningslovens § 29-4. To hytteeiendommer har naust og bryggeanlegg, men planen tar ikke stilling til dette. Planforslaget er i bestemmelsenes § 9 oppdatert iht. innspill fra Sametinget og NTNU Vitenskapsmuseet. Frist for uttalelse til begrenset høring var 18. juli 2014. Sluttbehandling har avventet endelig kulturfaglig uttalelse, som er datert 05.01.2015. Det er mottatt følgende uttalelser: 1 Innherred Renovasjon, 06.03.14 3 Statens vegvesen, 19.03.14 og 25.03.14 4 Sametinget, 21.03.14 5 NVE, 26.03.14 6 Tindbuen hytteforening, 30.03.14 og 02.07.14 7 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 01.04.14, 25.06.14 og 05.01.15 8 Eldres Råd, 02.04.14 9 Tore Welde, 03.04.14 10 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 04.04.14 og 14.07.14 11 Per Arne Helland, april 2014 12 NTNU Vitenskapsmuseet, 09.04.14 13 Miljødirektoratet, 04.04.14 14 Kystverket Midt-Norge, 12.05.14 15 Stiftelsen Solhaug Rusforebyggingssenter v/ John Arne Jenssen, 15.05.14 16 Gøril og Kjell Gisetstad, 24.06.14 I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert: 01 Innherred Renovasjon, 06.03.14 Ønsker gjennomgang av returpunkt for hytte-/fritidsrenovasjon i Åsenfjordområdet. Kommentar: Det er avholdt et møte hvor dette ble drøftet, men vi er ikke kjent med noen konklusjon. Planens område for renovasjon kan også benyttes til postkassestativ og snuplass, så området beholdes. 02 Statens vegvesen, 19.03.14 og 25.03.14 Planen må legge opp til trafikksikre avkjørsels- og kryssløsninger, jf. utformingskrav i Statens vegvesens håndbok 017 Veg- og gateutforming. Nødvendige krysningspunkter må utformes med særlig tanke på trafikksikkerhet og tilgjengelighet for alle brukergrupper. Ønsker at den delen av fylkesvegen som inngår i planforslaget (V5) reguleres som offentlig veg. Det bør gjøres en vurdering av om kryss med fv. 102 kan Side 8 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste flyttes noe lengre nordvestover, slik at man unngår et X-kryss, og heller oppnår to mer oversiktlige T-kryss. Kommentar: Når det gjelder kryss- og avkjørsler ser kommunen at det er manglende samsvar i plandokumentene. Bestemmelse om hensynssone frisikt bør tas ut, da plankartet ikke viser dette. Gjeldende reguleringsplan viser heller ikke frisikt i kryss. Da mesteparten er private veger, hvor Statens vegvesens vegnormaler ikke gjelder, men kan brukes som en god veiledning, anser vi ikke behov for å fastsette frisikt. V5 er regulert som offentlig veg. Ønsket om T-kryss i øst er ikke imøtekommet. Ifølge Treco (utbygger) har kryssløsningen vært etablert i lang tid. Området har lite trafikk og som brukere av vegen kan de ikke se at det har oppstått farlige situasjoner pga. krysset. Det er god sikt i området og lett å få oversikt over trafikken fra alle sider slik de oppfatter det. Kommunen ser at hverken planforslag eller opparbeidet kryss er ideelt, men det antas altså å være lite trafikk i området og oversiktlige forhold. Kryssløsningen var også slik i reguleringsplan vedtatt i 2007, som senere ble opphevet. Reguleringsplanen fra 2000 viser imidlertid en bedre løsning med forskjøvet T-kryss. Annet: Kommunen erfarer at juridisk bindende avkjørselspiler medfører en del unødvendig dispensasjonsbehandling. Vi anbefaler at disse gjøres veiledende. 03 Sametinget, 21.03.14 Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. De minner om det generelle aktsomhetsansvaret, og foreslår følgende bestemmelse: «Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under byggeog anleggsarbeid i marken kommne fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og NordTrøndelag fylkeskommune omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.» Sametinget minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 4 annet ledd. De gir eksempler på slike kulturminner, og minner om at det ikke er tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminner, jf. kml. §§ 3og 6. Kommentar: Imøtekommet i rev. planforslag. Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. 04 NVE, 26.03.14 Planforslaget virker å være godt gjennomarbeidet, og det er ingen store endringer i forhold til dagens bruk. Grunnforholdene er også godt utredet. NVE har derved ingen innvendinger eller ytterligere kommentarer. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Side 9 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste 05 Tindbuen hytteforening, 30.03.14 og 02.07.14 Har innvendinger til at følgende ble tatt ut av bestemmelsene ved første gangs behandling: «For tomter som allerede er bebygd etter tidligere reguleringsplan av 29.03.00, skal overbygde terrasser ikke medtas ved beregning av BYA». Foreslår at planens bestemmelser som gjelder bebyggelse (§ 3.1.1 til 3.1.6) gjøres gjeldende for øvrige eiendommer innenfor reguleringsplanen fra 2000. Foreslår at bryggeanlegg snus 90 grader. I forbindelse med begrenset høring ber de på nytt om at alle hytteeiendommene i den tidligere reguleringsplanen blir omfattet av denne nye detaljreguleringen. De ber om likebehandling / at alle hytteeiendommene får samme status og samme arealkrav. Hvis det kan bekreftes at man kan tilføye bestemmelser som gir disse 5 hyttene samme status uten at området utvides ytterligere er dette greit for dem. I motsatt fall må planområdet også utvides ytterligere slik at det også regulerer alle fritidsboligene som var med i den tidligere reguleringsplanen for Tinbuen. De kan ikke se at det er grunnlag for å utvide for felt F6 men ikke utvide for alle hyttene i den gamle planen. Kommentar: Kommunen er ikke av den oppfatning at det var fritt fram for overbygde terrasser (eller terrasser understøttet fra terreng) etter reguleringsplan vedtatt i 2000, og med endring i 2003, selv om terrasser ikke er nevnt i bestemmelsene. Vi mener at terrasser, avhengig av overbygging og høyde over terreng, kan tolkes som bebygd areal og dermed også som en del av bygningens grunnflate. Teknisk forskrift av 22. januar 1997 nr. 33 og NS 3940 2. utgave skulle legges til grunn i byggesaker som ble behandlet etter planer fra perioden 1997-2007. Reguleringsplanens maks grunnflate er ikke et begrep som brukes i særlig grad i Miljøverndepartementets veileder for grad av utnytting fra 1997 (T-1205), men den omfatter en enkel definisjon av prosent bebygd areal (%-BYA) som er bygningens grunnflate i prosent av tomtearealet. Hva som menes med dette er forklart og gitt eksempler på i veilederen. Det omfatter også overbygd areal, og areal under utkragede eller understøttede bygningsdeler, som i stor grad påvirker brukbarheten av terrenget under. Det går samtidig fram at bygningsdeler som ikke, eller bare ubetydelig, går over terrengnivå, f. eks. terrasse, ikke regnes som bebygd. Dagens regelverk er ganske likt. Vi mener det ikke er grunnlag for å akseptere at terrasser bygd før et gitt årstall (uavhengig av om de er godkjent eller ikke) skal holdes utenom samlet %-BYA ved behandling av nye søknader. Da planen ble vedtatt burde ett av følgende begreper vært brukt: %-BYA, T-BRA eller %-TU. I veilederen er det angitt hva som skal regnes og ikke. I den enkle definisjonen er bebygd areal altså likestilt med grunnflate. Evt. revisjon av hele planen er tatt opp med forslagsstiller ved flere anledninger (tidligst i oppstartsmøtet), men Levanger kommune ønsket opprinnelig at planen hovedsakelig omfatter friområdene med adkomst, parkering m.m., dvs. allmennhetens interesser. Kommunen ønsker ikke å påta seg arbeidet med omregulering av private hytteeiendommer, men har godtatt inntegning av den store hyttetomten ved friområdet. Hyttefeltet i øst ble etter hvert med fordi Treco, som utbygger av småbåtanlegget, som nå foreslås utvidet, er medforslagsstiller. Grunneierne har imidlertid anledning til å fremme et privat planforslag, om de ser behov for det. Det er et felt med 5 hytteeiendommer samt en hytteeiendom ved sjøen som ikke er med fra den gamle planen. Alle tomtene er bebygd. Side 10 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Formålet for småbåtanlegg i sjø og vassdrag er romslig og planlagt tiltak er ikke vist med juridisk bindende omriss. Det er eksisterende bryggeanlegg (kartgrunnlaget) som vises på plankartet. Vedlagte illustrasjonsplan blir ikke juridisk bindende. 04 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 01.04.14, 25.06.14 og 05.01.15 I første uttalelse anbefaler de at nordvestlig del av planen fra 2007 (egentlig fra 2000) også tas inn i planområdet. Krever befaring ift. evt. kulturminner. Ingen merknader til begrenset høring. I endelig kulturfaglig uttalelse vises til at arkeologiske påvisningsundersøkelser ble gjennomført 25.8.2014 i form av overflateregistrering. Hele planområdet ble befart. Det er oppført flere bygg i området, og hyttefeltet i nordøst er i ferd med å realiseres med påbegynt markberedning, veiføring og planering til hyttetomter. I sørvestre del er flere spor etter tysk okkupasjon i området. Bygninger, terrassering, stiføring og molo vitner om aktiviteten i dette området, som er en del av nær historie. Det anbefales at kommunen vurderer å bevare disse kulturhistoriske sporene som miljøskapende tiltak. Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet, og de har derfor ingen innvendinger til planen, men minner om aktsomhets- og meldeplikten ift. kulturminnelovens § 8. Kommentar: Ved begrenset høring ble planområdet utvidet med en/to hyttetomter i nordvest, men eksisterende hyttefelt i vest samt hyttetomt ved sjøen er ikke tatt med. Se kommentar til Tinbuen hytteforening. Når det gjelder bevaring av spor etter tysk okkupasjon ønsker Levanger kommune ikke noe juridisk vern i planen, men de vil likevel vurdere å bevare disse kulturhistoriske sporene som miljøskapende tiltak. Kommunen har tidligere anbefalt å rive dem, men synes nå de er verdt å ta vare på, også fordi Solhaugsenteret har signalisert så sterkt i mange år at de ønsker å ruste dem opp for sin bruk og virksomhet (lager for kajakk/kano, varmestue, servering etc.). Se også uttalelse fra Miljødirektoratet, med vår kommentar, der det går fram at Levanger kommune har påtatt seg drifts- og tilsynsansvar for naustet på Kobbskjæret og tyskerbrakka, inkl. evt. riving. Se også uttalelse fra Stiftelsen Solhaug Rusforebyggingssenter. Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 05 Eldres Råd, 02.04.14 Ingen merknader. 06 Tore Welde, 03.04.14 (grunneier 232/131 i felt F3) Har i likhet med Tinbuen hytteforening innvendinger til at bestemmelsenes § 3.1.1 første avsnitt ble tatt ut. Han opplyser å ha hytte med grunnflate 93 m2 (iht. gjeldende plan ifølge ham selv) + tre overbygg som til sammen gjør at hyttas beregnede BYA er 117 m2. Han ønsker også å oppføre et anneks i normal størrelse. Han mener dermed å tape noe på overgangen fra bebygd grunnflate til BYA. Kommentar: Ikke imøtekommet, se vår kommentar til Tinbuen hytteforening. Side 11 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste 09 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 04.04.14 og 14.07.14 Ingen merknader. 10 Per Arne Helland, april 2014 Foreslår at deling av 232/27 i to fritidseiendommer tas inn i planen. Ønsker å beholde naust. Han legger ved skisse som viser todeling, med to tilnærmet like tomter og med 2 stk. hytter, hver på ca. 80 m2 samt eksisterende naust. Ønsker to hytter ved siden av hverandre i avstand fra sjøen tilnærmet som dagens ene gamle hytte. Ønsker å rive dagens hytter og andre mindre bygninger på tomten. Skal ordne det slik at begge tomter får tilgang til eksisterende adkomstvei. Tomt A får tinglyst adkomstrett over tomt B til eksisterende felles adkomstvei. Kommentar: Imøtekommet i revidert planforslag. Kjøreadkomst er ikke vist i planen, men dette kan løses privatrettslig mellom partene, iht. gitt dispensasjon for vegføring. I reguleringsplanen fra 2000 er følgende bestemmelse tilknyttet friluftsformålet sørøst for 232/27: «Eieren av H2.1 har rett til adkomst fram til sin eiendom, mens eieren av H2.2 skal ha parkering og adkomst (sti) frem til sin eiendom.» Felt H2.1 gjelder 232/27 og felt H2.2 gjelder 232/15, som er gitt dispensasjon for bygging av adkomstveg ned til berg. Oppdatert kartgrunnlag viser eksisterende vegføring, delvis inn på felt F6, men eiendomsgrensene har stor usikkerhet, jf. også innspill fra Gisetstad. 11 NTNU Vitenskapsmuseet, 09.04.14 NTNU Vitenskapsmuseet vurderer at tiltaket, en utvidelse av en allerede eksisterende flytebrygge i området, er av en slik karakter at det ikke vil medføre slik fare for skade av eventuelle kulturminner under vann, at det vil være nødvendig med en marinarkeologisk undersøkelse av reguleringsområdet. De har dermed ingen anmerkninger til tiltaket slik det foreligger, men minner om meldeplikten. Dette innebærer at dersom det under arbeidet oppdages kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet etter loven (keramikk, glass, vrakdeler, etc. eldre enn 100 år), må arbeidet straks stanses og NTNU Vitenskapsmuseet varsles, jfr. kml §14 tredje ledd. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står også selv ansvarlig for at det blir overholdt. Ber derfor om at følgende blir tatt med i reguleringsbestemmelsene: «Dersom det under arbeid i planområdet påtreffes kulturminner under vann vernet iht. kml § 14 eller § 4, skal arbeidet straks stanses, og NTNU Vitenskapsmuseet varsles omgående». Kommentar: Imøtekommet i revidert planforslag. Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 12 Miljødirektoratet, 04.04.14 Som et ledd i arbeidet med forvaltningsplanen, bør det vurderes hvordan området kan gjøres bedre kjent gjennom informasjonstiltak og skilting. De 3 korttidsplassene i småbåthavna for allmennheten bør merkes tydelig og tilgangen til plassene bør kunngjøres godt. Hvis naustet på Kobbskjæret og tyskerbrakka skal stå må kommunen påta seg drifts og tilsynsansvaret for bygningene. Ber om å få tilsendt en erklæring om at kommunen påtar seg drifts- og tilsynsansvaret for bygningene. Med denne som basis Side 12 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste kan kommunen inngå videre avtale om bruk av naustet og tyskerbrakka. Dersom det ikke skulle la seg gjøre å inngå avtale om istandsetting og drift av byggene i løpet av de nærmeste årene, er det vår klare holdning at de må rives. Viktig at toalettet blir tilgjengelig for rullestolbrukere. Ved videreføring av gjeldende praksis med jordbruksdrift på ca. 8-9 daa av regulert friområde, er det svært viktig at allmennheten kan passere gjennom området, bl.a. for å ha tilgang til strandsonen på nordsiden. Vi antar at planlegging av adkomsten nordover vil ses i sammenheng med øvrig opparbeiding av stier og løyper og være en del av forvaltningsplanarbeidet. Det bør også vurderes å skrive/fornye avtale med forpakter. Fylkesmannen ivaretar direktoratets rolle i avtaler med en varighet på inntil 10 år. Kommentar: Enhetsleder ved Kommunalteknikk, Levanger kommune har gitt følgende erklæring i epost 19. mai 2014: «Levanger kommune erklærer med dette at kommunen påtar seg drifts- og tilsynsansvaret for bygningene. Med denne som basis vil kommunen opprette leie/bruksavtale(inkl. drifts- og vedlikeholdsansvar) med aktuelle aktører/brukere forutsatt at bygningene istandsettes. Oppnås ikke gode leie-/bruksavtale(r) med lokale brukere vil kommunen vurdere å rive bygningene.» Solhaug rusforebyggingssenter er helt klart en aktuell aktør, men der er også andre som må bli hørt. Se vedlagte epost/korrespondanse, sist av 16. mai d.å. Først må reguleringsplanen «lande», deretter må nevnte tema inn og avklares i en forvaltningsplan. Øvrige forhold går ikke direkte på reguleringsplanen. 13 Kystverket Midt-Norge, 12.05.14 Ingen merknader. 14 Stiftelsen Solhaug Rusforebyggingssenter v/ John Arne Jenssen, 15.05.14 Ønsker å restaurere naustet ved Kobbskjæret. De ser for seg å ta kostnadene med oppussingen, mot at de etablerer og administrerer en allmenn tilgjengelig utlån/utleie avdeling av kanoer, kajakker, redningsvester og annet sjøutstyr. Kommunen eier naustet og Solhaug Forebygging eier utstyret som leies ut. De ser for seg en eller annen form for langsiktig vederlagsfri leieavtale, med de nødvendige klausuler. De er også svært interessert i å bidra til gjennomføring av planbeskrivelsens opplegg for den gamle tyskerbrakka. Restaurering og utvikling av denne må bli et spleiselag mellom kommunen, Solhaug og evt. andre interesser. Kommentar: I gjeldende reguleringsplan (vedtatt i 2000) er naustet forutsatt revet, men det ser nå ut til at det i ny detaljregulering kan stå (jf. dialog mellom Miljødirektoratet og kommunen). 15 Gøril og Kjell Gisetstad (eiere av 1719/232/6), 24.06.14 Planområdet som er utvidet til F6 regulerer altså 2 fritidstomter, derimot er adkomsten til disse eiendommene ikke tatt inn i reguleringsplanen. Adkomsten ligger ifølge Gisetstad på deres eiendom 232/6 og eiere av fritidstomtene må dokumentere at de har veirett også til evt. fradelte tomter. Planområdet må utvides til å omfatte veien inn til F6. Side 13 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Område F6 har på den vestlige siden eiendommene 232/6 og 232/73 tilstøtende med F6. Privatrettslige avtaler med deretter dispensasjonssak for bygging av vei i grensen mot F6 ble gjennomført. På grunn av mangelfulle kart og feil i saksbehandling er veien urettmessig lagt på eiendommen 232/6 fra grensen mellom F6 og 232/73. Det er derfor naturlig at veien rundt F6 nå tas inn i reguleringsplanen og at grenselinjene for 232/73 må måles inn og tegnes inn i plankartet. Det vises her til bestemmelsene i kart- og planforskriften. Det må kunne forlanges at tilgrenset areal er korrekt framstilt selv om planområdet ikke utvides ytterligere. I dispensasjonssøknaden for vei til 232/15 nevner søker at: «En slik utførelse vil bidra til å legge til rette for friluftsliv, med en tursti som framstår som hyggelig». Senere i søknaden: «I tillegg vil Amundsen stille areal tilgjengelig for en sti over eiendommen og bort til det mest interessante felles friluftsområdet, vest for 232/5». Det bør derfor vurderes om ikke hele dette området burde vært tatt inn i reguleringsplanen. Søknaden er stemplet inn hos Innherred samkommune 5. mars 2009. Uansett hva som skjer i planprosess vil Gisetstad vurdere å be om å få ryddet opp og ser seg nødt til å kreve oppmåling - alternativt kreve at det blir satt jordskifterett. Kommentar: Adkomsten til eksisterende fritidseiendom er nevnt i bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan, under formålet friluftsområde, FR1: «Eieren av H2.1 har rett til adkomst frem til sin eiendom, mens eieren av H2.2 skal ha parkering og adkomst (sti) frem til sin eiendom.» Vegrett er privatrettslig, og det anses ikke nødvendig å ta med vegen som vegformål i planen, men nyere versjon av kartgrunnlag (kartuttrekk 06.01.2015) er nå lagt inn. Dette viser at vegen berører tre eiendommer, men kvaliteten på eiendomsgrensene er da svært unøyaktige. Grenser lagt til grunn for felt F6 har flere steder en unøyaktighet på 2 m, og Gisetstad nevner behov for oppmåling eller jordskiftesak. Det synes ikke rimelig at sluttbehandling av planen må avvente dette, men av hensyn til unøyaktige grenser og ny vegføring, bør byggegrenser i felt F6 tas ut, slik at plan- og bygningslovens bestemmelser om min. 4 m avstand fra nabogrense blir gjeldende. Dette er mer fleksibelt ift. evt. senere justering av tomtegrenser og hensynet til vegføring. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger ga den 21.04.2010, sak 32/10, dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 17-2 (byggeforbud i 100-metersbelet mot sjø) og fra reguleringsplan Tinnbuen for bygging av adkomstveg til eiendommen gnr. 232 bnr. 15 (Skjærvik), jf. § 7 i plan- og bygningsloven. Det gikk også fram at vegen avsluttes med parkeringsplass før bergknaus. Situasjonskart vedlagt søknaden er vist nedenfor. Side 14 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Situasjonskart vedlagt dispensasjonssøknad i 2009. Strid om eiendomsgrenser og vegføring er privatrettslig. Vi kan imidlertid opplyse om at det ifb. dispensasjonsbehandlingen forelå en foreløpig aksept fra daværende eier av 232/6 (Kjell Willy Johansen) som en 3-årig intensjonsavtale med Amundsen, datert 2. juni 2007. Det forelå også en privat avtale mellom Ole A. Larssen og Amundsen ang. eiendomsforhold, datert 18.04.2004. Planen er ikke til hinder for at det kan etableres sti/tråkk innenfor regulert friluftsområde eller over privat eiendom om grunneierne godtar dette. Endring av planen etter offentlig ettersyn (som har vært på begrenset høring) Byggegrenser mot sjø er innført. Felt F6 (gnr. 232 bnr. 27) er tilføyd som fritidsbebyggelse delt i to eiendommer. Bestemmelsene er supplert ift. overnevnte. Endring av planen etter begrenset høring Kartgrunnlag 06.01.2015 er lagt inn. Felt F3 gnr. 232 bnr. 131: Regulert tomtegrense er endret til tomtegrense som skal oppheves, da det legges til rette for tilleggsareal. Byggegrenser (4 m mot nabogrenser) er tatt ut i felt F5 og F6. Bestemmelse om hensynssone frisikt er tatt ut. Avkjørselspiler er gjort veiledende. Vurdering: Det er mottatt uttalelse fra 16 parter i forbindelse med to høringsrunder. Innspill fra myndigheter er i stor grad imøtekommet, men Levanger kommune har ikke ønsket å revidere hele reguleringsplanen fra 2000, da intensjon med planendringen har vært tilrettelegging av friområdet, ikke revidering av områder for fritidsbebyggelse. Det legges heller ikke til rette for formelt vern av spor etter tysk okkupasjon. Innspill fra private er delvis imøtekommet, men også her gjelder samme situasjon at kommunen ikke Side 15 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste ønsker å revidere hele planen. Grunneieres innspill angående grad av utnytting og vegføring er heller ikke imøtekommet, av grunner forklart i saken. Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag vedtas. FØRSTE GANGS BEHANDLING Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 19.02.2014 Saksnr. 13/14 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i planen: § 3.1.1 nest siste ledd tas ut. § 4.7 (utfartsparkering): Mulighet for toalettbygg tilføyes. Forslag til detaljregulering for Tinbuen friområde m.m., datert 16.01.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.02.2014 Saksordfører: Vebjørn Haugom, H Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Det gjøres følgende endringer i planen: § 3.1.1 nest siste ledd tas ut. § 4.7 (utfartsparkering): Mulighet for toalettbygg tilføyes. Forslag til detaljregulering for Tinbuen friområde m.m., datert 16.01.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Vedlegg: 1 0 - Planbeskrivelse Tinbuen 2 01 - Plankart Tinbuen - A2 3 03 - Bestemmelser 4 04 - Illustrasjonsplan 070114 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Dokumenter iht. vedleggsliste i planbeskrivelsen, bl.a. vegavtale, fotodokumentasjon av grunnforhold og bonitetskart. Saksopplysninger: Bakgrunn Hovedhensikten med planen er å tilrettelegge Tinbuen friområde, som er et statlig eid friområde, for allmenheten. På bakgrunn av reguleringsplan, opprettet veglag og Side 16 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste vegavtale, skal allmenheten sikres rettigheter til adkomstveg og plasser ved småbåtanlegget. Området vil også bli bedre tilrettelagt for friluftsliv gjennom etablering av utfartsparkering, HC-toaletter, stier, badeplasser osv. I etterkant av godkjent reguleringsplan vil det bli utarbeidet en forvaltningsplan som skal ta stilling til konkrete tiltak innenfor friområdet. Planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS på vegne av Levanger kommune og Treco AS. I 2005 overtok Direktoratet for naturforvaltning (DN), Tinbuen friluftsområde for å sikre allmennhetens bruk. Levanger kommune fikk drift- og tilsynsansvar for området. (DN er fra 1. juli 2013 sammenslått med Klima- og forurensningsdirektoratet (Klif) til Miljødirektoratet). På bakgrunn av et privat planforslag vedtok Levanger kommunestyre i møte den 09.05.2007 en endring av reguleringsplanen for Tinbuen. Det kom inn tre klager på planvedtaket, hvorav ett krav var at adkomsten til Framnes og Hoøya reguleres til offentlig veg, med den begrunnelse at dette er adkomst til et offentlig friområde. Fylkesmannen opphevet planvedtaket da det er en forutsetning at allmenheten er sikret adkomst til områdene før reguleringsplanen vedtas. Dette var ikke gjort. Det forelå heller ingen privatrettslig avtale som kunne sikret adkomsten for allmennheten via den regulerte felles adkomstvegen. På bakgrunn av denne vurderingen ble kommunestyrets vedtak av 9. mai 2007, samt vedtaket av 29. august 2007 (om innregulert nausttomt), gjort ugyldig. Opprettet vegavtale vil nå sikre allmennhetens tilgang til friområdet. Forhold til KU-forskriften Planendringen er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning. Planområdet Planområdet er på ca. 188,8 daa og ligger på halvøya Langøya nesten innerst i Åsenfjorden. Planområdet grenser til Lofjorden i sør. Eiendommer som omfattes av planområdet er listet i planbeskrivelsen. Dagens situasjon er utfyllende beskrevet i planbeskrivelsen, men her er en kortversjon: Landskapet varierer fra å være delvis flatt og åpent til mer kupert med noe vegetasjon i nordøstlig og nordvestlig del av planområdet. Oppdyrka mark brukes til korn og poteter. Området har gode muligheter for båtliv, friluftsliv, fisking, turgåing og bading. Det statlig sikra friområdet er vurdert å ha regional betydning. Planområdet er ellers bebygd med en del fritidsbebyggelse samt en tomt med gårdsbebyggelse (våningshus, uthus/fjøs og anneks). Hytteområdet i nordøst er under utbygging. Det er to naust ved den nordlige bukta, og ett naust ved Kobbskjæret. Nord for Kobbskjæret ligger «Tyskerbrakka», og fra denne går det et trappeanlegg og stisystem ned mot sjøen og Kobbskjæret. Ved Kobbskjæret er det et småbåtanlegg/flytebrygge med 12 småbåtplasser samt båtutslipp. En privat grusveg gjennom planområdet, fra Lobakken i øst, fortsetter ut på Langøya. To adkomstveger tar av fra denne, en til hyttefeltet i nordøst og en til småbåtanlegget ved Kobbskjæret. Planstatus Området er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, avsatt som et område hvor eksisterende reguleringsplan skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan er Tinbuen, vedtatt Side 17 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste 29.03.2000, med senere endring av utnyttingsgraden i 2003. Det er også vedtatt en mindre endring av plankartet i 2001 (gjelder hytteområdet i vest). Planforslaget Generelt Området foreslås regulert til boligbebyggelse (en tomt på 4,8 daa), fritidsbebyggelse (12 tomter), renovasjonsanlegg, småbåtanlegg i sjø og vassdrag, veger, parkeringsplasser, grønnstruktur, turveger, friområder (35,7 daa), badeområde i sjø (34,3 daa), frisiktsone og fareområde høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabel). Avvik fra gjeldende reguleringsplan Planområdet er noe mindre enn i gjeldende reguleringsplan, da intensjonen i første omgang var detaljregulering av det statlig eide friområdet med adkomst og parkering. Etter ønske fra Treco ble hytteområdet i nordøst innlemmet. Videre ble hyttetomten 232/17, som ikke omfattes av noen reguleringsplan, innlemmet i planområdet. Planforslaget viderefører i stor grad formålene fra gjeldende plan, men det er justert noe på formålsgrensene for tilpasning til dagens kartgrunnlag og justerte eiendomsgrenser. Kartet viser gjeldende reguleringsplan + planforslag med røde linjer. Det foreslås parkeringsplass på ca. 1 daa, på tidligere regulert friområde. Bygg som tidligere ble vurdert som så dårlige at de måtte rives, ønskes nå istandsatt. Bygg som tidligere i planen var avmerket med at de forutsettes revet, er nå fjernet. Småbåtanlegg (på land og i sjø) utvides noe og adkomstvegen til denne justeres til å omfatte en snuplass og parkeringsareal. Utvidelsen av småbåtanlegget gir ca. 15 ekstra småbåtplasser (12 fra før). Etter krav fra DN skal det tilrettelegges for 2-3 gjesteplasser, Side 18 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste da vil det være behov for å legge brygga lengre ut fra land. Formålet er også utvidet noe østover for å få med seg eksisterende båtutslipp og en evt. utvidelse av denne. Hytteområdet nordøst i planområdet får regulert inn adkomstveger og parkeringsplass. Planen er tilpasset faktisk opparbeidelse. Område H3 (naust) i gjeldene plan foreslås nå som friområde. Dette området omfatter to eksisterende naust på statlig innkjøpt grunn. Det foreslås utnyttingsgrad mer i tråd med kommuneplanens arealdel. Boligbebyggelse Den bebygde eiendommen 232/19 foreslås som boligformål, som i gjeldende reguleringsplan. Eiendommen er bebygd med våningshus, låve/landbruksbygning, samt to mindre uthus (fritidseiendom i matrikkel). Det foreslås at tomta kan bebygges med en total BRA (bruksareal) på maks 450 m2 inklusiv 30 m2 parkering. Innenfor egen tomt skal det avsettes areal til minimum 2 parkeringsplasser pr. boligenhet. Hovedhus kan oppføres i inntil to etasjer med maksimal gesimshøyde på 6,0 m og en mønehøyde på 8,5 m, målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. For uthus/garasje/anneks gjelder bestemmelser som for fritidsbebyggelsen. Fritidsbebyggelse Innenfor fritidsbebyggelse i felt F1-F4, er de fleste hyttene bygd ut etter gjeldende reguleringsplan. Planen omfatter også fritidsbebyggelse i felt F5, som omfatter eiendommen 232/17, som er bebygd med fritidsbolig med terrasse, uthus, bod og naust. For fritidsbebyggelsen foreslås det utnyttingsgrad noenlunde i tråd med bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Byggehøyder er videreført fra gjeldende reguleringsplan. Naust o.a. bygg Naustet innenfor fritidseiendommen er ikke spesielt nevnt i bestemmelsene. Naustene i friområdene kan opprettholdes, se § 5.3. Planen gir mulighet for toalettbygg i friområdene. Illustrasjonsplanen antyder toalett også ved utfartsparkeringen. Dette bør tilføyes bestemmelsene for o_P1. Småbåtanlegg Formålet omfatter offentlig areal for småbåtanlegg både i sjø og på land. Dette inkluderer selve flytebrygga, landfestet og slipp, samt eventuelt annet nødvendig manøvreringsareal. Eiendommen er en del av det statlig sikra friområdet, men flytebryggeanlegget og vegen er opparbeidet privat av hytteforeningene. Dagens anlegg med 12 småbåtplasser tenkes utvidet med ca. 15 ekstra plasser, hvorav minst 3 allment tilgjengelige gjesteplasser. Detaljer avklares i forvaltningsplan. Biladkomst, veglag og vegavtale Da adkomsten til friområdet er via privat veg og det i en reguleringsplan ikke er anledning til å gi bestemmelse om at allmenheten har adgang på privat grunn, er det dannet et veglag og en vegavtale som sikrer allmenhetens tilgang til friområdet. Side 19 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Kommunen har forpliktet seg til å være en del av dette veglaget og representerer som sådan allmenheten. Denne forpliktelsen inngikk kommunen i kjøpekontrakten da de tok over eiendommen etter Olaf Sundals dødsbo. Langøya Veglag ble konstituert i møte den 04.10.2013. Veglagets bestemmelser gjelder på vegstrekningen fra Lobakken til tunet på gnr./bnr. 232/14, en strekning på ca. 940 meter. Bruksberettigede til vegen er alle som har bolig eller fritidseiendommer på Langøya og Hoøya, grunneiere til vegstrekningen samt allmennheten begrenset til strekningen fra Lobakken fram til avkjøringen ned til Kobbskjæret. Formålet med veglaget er å administrere drift og vedlikehold av vegstrekningen, herunder også brøyting. Sidevegene inngår ikke i veglaget. Innholdet i avtalen går ut på å fordele utgifter til brøyting og vedlikehold av vegen. Levanger kommune tar 25 % av kostnadene og de resterende 75 % fordeles på de øvrige bruksberettigede. Kostnadsandelen til de øvrige bruksberettigede deles likt uavhengig av vegstrekning fram til eiendommen. I den grad vegen må utbedres av hensyn til allmennhetens bruk, skal dette bekostes av Levanger kommune alene. Kostnadsandelen til kommunen skal tas opp til vurdering etter hvert tredje hele bruksår. Kjøreveg V1 er eksisterende hovedadkomstveg til bl.a. friområdet og er regulert inn som privat veg. Vegen omfattes av veglagets bestemmelser som beskrevet over. Vegen tenkes opprustet med ny grus, samt noe breddeutvidelse. Ved behov skal vegen også slakes ut litt i svingen etter parkeringsplassen o_P1. Dette avklares i forvaltningsplan. Kjøreveg o_V3 ligger på offentlig grunn men er opparbeidet privat av hytteforeningene i området. Dette er en offentlig adkomstveg til småbåtanlegget o_S1. Denne tenkes utbedret for å ha tilfredsstillende snumuligheter med bil med båthenger. I forbindelse med snuplassen skal det etableres to HC-tilpassete parkeringsplasser. Planen omfatter også felles privat adkomstveg til hyttefeltene F1-F3, privat vegareal nord for krysset ved Lobakken samt offentlig vegareal i kryss med fylkesveg 102. Parkering Det foreslås en offentlig utfartsparkering o_P1 med snuplass for buss langs den gjennomgående vegen. Parkeringsplassen vil romme ca. 18 plasser, hvorav 2 HCplasser. Detaljer løses i forvaltningsplan. Det er rekkefølgekrav om geoteknisk vurdering før igangsetting av arbeidet med parkeringsplassen. Felles privat parkeringsplass f_P1 ved f_V2, skal være felles for hytteområdet F1-F4. Renovasjonsanlegg Som i gjeldende reguleringsplan er det satt av plass for søppeldunker og postkassestativ ved adkomstvegen til fritidsbebyggelsen i nordøst. Det vil også være snumulighet her. Offentlig friområde De tre offentlige friområdene utgjør til sammen ca. 35,7 daa. Badeområde i sjø utgjør i tillegg ca. 34,3 daa. Planen har en strandlinje på ca. 400 mot sør og ca. 100 m mot nord. Stranda mot sør anses som den beste til bading, og da spesielt Kobbskjæret helt i sørvest. Planområdet har stort potensiale som friluftsområde, det er sjønært, har gode solforhold og en spennende kulturhistorie. Området er i dag litt lite tilgjengelig og tilrettelagt, noe denne reguleringsplanen skal forsøke å gjøre noe med. Vedlagte illustrasjonsplan viser Side 20 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste hvilke tiltak som er tenkt i området og peker på delområder med spesielt stort potensiale friluftslivsmessig. Det er område o_F2, på sørsiden av halvøya, som først og fremst tenkes tilrettelagt for friluftsliv. Opprusting av veg og etablering av parkeringsplass og småbåthavn som er tilgjengelig for allmennheten er de viktigste tiltakene som ligger inne i planen for å bedre tilgjengeligheten. Tiltak for å bedre tilrettelegge for friluftsliv går på etablering av toalettfasiliteter inkl. HC-toalett, opprusting av stinettet og opparbeiding av raste- og badeplasser med benker og bord, grill etc. Basert på illustrasjonsplanen vil det utarbeides en forvaltningsplan som tar stilling til konkrete tiltak i området som bl.a. opparbeidelse av rasteplasser og skjøtsel av skog. Det vises til planbeskrivelse og illustrasjonsplan for nærmere orientering. Deler av o_F1 kan fortsatt drives som landbruksareal så fremt dette ikke er til hinder for ferdsel og så fremt det ikke fremkommer andre behov for tilrettelegging for friluftsliv i området. Stien gjennom åkeren ned til sjøen må opprettholdes. I tillegg er det vist en ny sti langs boligtomten i øst. I friområdet o_F1 ligger det to private naust, som tenkes opprettholdt. Felles grønnstruktur og turveger Felles grøntområder til gangadkomst, lek og rekreasjon for hytteområdet i øst er lagt inn omtrent som i gjeldende reguleringsplan. Det er gjort tilpasninger ift. ny vegføring. I samme område er det også satt av to felles turveger for å sikre gangforbindelser ut til friområdet, omtrent som i gjeldende plan. Den vestligste har noe smalere bredde. Badeområde To områder tenkes tilrettelagt for opphold, rast og bading. Dette er området sør for parkeringsplassen og området ved Kobbskjæret. Vedlagte illustrasjonsplan viser hvordan det kan etableres ny universelt uformet stiforbindelse, fra parkeringsplassen og ned til stranda. Ved Kobbskjæret ser en også for seg muligheter for å sette ut flytebrygge i sjøen. Dette området vil også være tilgjengelig for rullestolbrukere via kjørevegen og HC-parkeringa. Minst en av plassene vil bli reservert for HC. Universell utforming m.m. Ifølge § 5.3 bør tiltak innenfor friområdene i den grad det er mulig utformes etter prinsipper for universell utforming. Ifølge § 4.7 skal den offentlige parkeringsplassen opparbeides med 2 HC-plasser. Planen omfatter kun ett bolighus. For fritidsbolig med kun en boenhet er det ikke samme krav om tilgjengelighet som for en bolig (TEK10 § 1-2 andre ledd). Risiko- og sårbarhetsanalyse Momenter som tiltakshaver mener er relevante er omtalt. Havnivåstigning og stormflo Det er konkludert med at havnivåstigning ikke vil utgjøre noen risiko for området da lavest beliggende eksisterende bebyggelse ligger på ca. 7 m.o.h. Bolighuset ligger på ca. Side 21 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste kote +10 og anses å ligge innenfor sikkerhetsmarginen mht. havnivåstigning og stormflo. Bryggeanlegg og naust vil av naturlige årsaker alltid ligge innenfor faresonen for stormflo og kraftig sjø. Skredfare Ved hytteområdet nordvest i planområdet er grunnforholdene ansett som gode, de består av fast grunn og fløssfjell (dette er fotodokumentert). På NGUs løsmassekart ligger området vist som humusdekke/tynt torvdekke over berggrunnen. (Ifølge NGU består berggrunnen av leirskifer fyllitt og glimmerskifer). Ved området for parkeringsplassen er det på NGU sitt løsmassekart vist område for havog fjordavsetning og strandavsetning, usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen. Det skal ha blitt gravd en vannledning i dette området for noen år siden som ikke påviste leire/kvikkleire. Tiltakene i område anses som minimale. Det er heller ikke i fare for å bli rammet av skred fra nærliggende områder. Brann Det er tilkomst for brannbil helt opp til hyttene og boligen via regulert adkomstveg inn på hytteområdene. Dette gjelder også for felt F5. Det vil være tilkomst for brannbil til «Tyskerbrakka» langs vegen, det er ca. 5 meter fra vegen til brakka. Trafikk Vegen langs Tinbuen friområde er gruset og smal og den vil normalt ikke innby til høye hastigheter, men det kan ikke utelukkes at dette kan skje. Noe utbedring av vegen er planlagt. Det er mulig å forbedre sikt ved bakketoppen og svingen etter parkeringsplassen. Detaljer rundt dette tas i forvaltningsplanen. Blir hastighet et problem langs denne strekningen må skilting vurderes. Mulige ulykkespunkt langs vegen kan være ved inn- og utkjøring til utfartsparkeringsplassen, der stien ved to tilfeller krysser over vegen (se illustrasjonsplanen), langs ved «Tyskerbrakka» og ved nedkjøringen til småbåtanlegget, spesielt med manøvrering med båthenger. Område er registrert som beiteområde for elg. Ved økt trafikk vil sjansen for påkjørsel av elg øke, men pga. lav fart anses faren for alvorlige personskader som liten. Småbåtanlegg og badeområder Drift- og tilsynsansvarlig for Tinbuen friområde og småbåtanlegget har ansvaret for å sørge for nødvendige sikkerhetstiltak ved småbåtanlegget og badeområdene. Det kan settes opp redningsbøyer og redningsstiger etc. Detaljer avklares i forvaltningsplan. Landbruksinteresser og jordvern Jordvern anses lite relevant i denne saken, da dyrka mark ble regulert til friområde i 2000 og sikret statlig eierskap som et offentlig friområde i 2005. Friområdet berører ca. 8-9 daa med dyrkamark av korn og poteter. Det drives på leieavtale av grunneierne i området. Grunneier (DN) har tidligere uttalt i møte at dette godt kan opprettholdes, men hvis det i etterkant kommer opp andre bruksområder som kommer allmenheten til gode så er DN åpen for dette. Siden arealet i utgangspunktet Side 22 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste ikke er et LNFR-område kan man heller ikke anse det som en negativ konsekvens for jordbruket hvis det skulle bli omdisponert i fremtiden. Kommunen tolker bonitetskartet noe annerledes enn i planbeskrivelsen. Det viser at det innenfor planområdet er skog med lav-, og middels bonitet samt uproduktiv skog, to områder med fulldyrka jord og tre områder med innmarksbeite. Ellers består jordarealet innenfor plangrensen av åpent jorddekt fastmark. Dyrkajorda og innmarksbeite er registrert innenfor oppkjøpt friområde. Kulturminner Det er ingen registrerte automatisk freda kulturminner i området. Trappeanlegget ved «tyskerbrakka» tenkes tatt i bruk som del av adkomsten ned til sjøen. Krigshistorisk og lokalhistorisk kan dette være bevaringsverdig, men kommunen kjenner ikke til noen skriftlig vurdering av nyere tids kulturminner. NTNU Vitenskapsmuseet kan komme til å kreve marinarkeologisk befaring i området. Hensikten vil være å avklare hvorvidt nevnte inngrep kan skade fredede eller vernede kulturminner under vann eller i strandsonen. I området for boligbebyggelse ligger det to SEFRAK-registrerte bygninger, dvs. bygninger hvor kulturminnelovens § 25 om meldeplikt for offentlige organer gjelder. Biologisk mangfold I kommunens viltkart er området registrert som beiteområde for elg. Økt menneskelig aktivitet i området kan påvirke elgens beiteområder. Planen berører imidlertid en liten del av et større beiteområde og planområdet er delvis tett bebygd, så konsekvensen av planforslaget anses å få liten betydning for elgens beiteområde. Åsenfjorden er i registeret for Nasjonale laksefjorder og nasjonale laksevassdrag. Ifølge Artskart har NTNU Vitenskapsmuseet i 1986 registrert 6 objekter (moser med status LC livskraftig) som kanskje ligger i planområdet (koordinatpresisjon 707). Disse er ikke truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010. I 2007 har de også registrert rødhyll, som ifølge «Fremmede arter i Norge - med norsk svarteliste 2012» er en svartelistet/fremmed art med høy risiko (HI). Arten anses som relativt vanlig. Arten er også nevnt i rødliste 2010 med status livskraftig (LC). Svartelista er nyest og gir en oversikt over fremmede arter som har høy eller svært høy økologisk risiko i norsk natur. Kommunen har på Miljødirektoratets temasider om fremmede arter ikke funnet informasjon som tyder på at dette er en art myndighetene ønsker å bekjempe eller iverksette tiltak mot. Kunnskapsgrunnlaget anses tilstrekkelig til å fatte et planvedtak. Noe vegetasjon må fjernes ved etablering av utfartsparkering, med dette anses ikke å ha noen større innvirkning på det biologiske mangfoldet. Vann-, avløp-, energiløsninger Det skal være kapasitet og mulighet til tilknytning til privat vann- og avløpsnett ved etablering av toalettanlegg. Utbyggingsavtale, vegavtale Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale med privat tiltakshaver. Side 23 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Kommunen har inngått en vegavtale med Langøya Veglag som sikrer allmennheten adkomst til friområdet. Det foreligger ingen bruksavtale for flytebryggeanlegget. Konsekvensene av planforslaget Konsekvensene er grundig vurdert i planbeskrivelsen. Når det gjelder landskap og naturmiljø anses konsekvensene som minimale. Dette gjelder bl.a. opparbeidelse av den større parkeringsplassen, utvidelse av småbåthavna og hva som bør gjøres for å unngå forsøpling. Hyttene i området er allerede under oppføring iht. til gjeldende reguleringsplan, og visuell effekt av disse antas vurdert tidligere. For barn og unge, friluftsliv og rekreasjon anses konsekvensene som utelukkende positive. Gjennom mer tilrettelegging og sikring av adkomst for allmennheten (gjennom vegavtale) vil området blir mer tilgjengelig for allmennheten. Allmennheten vil også få tilgang til småbåtanleggets utvidelse av bl.a. 3 offentlig tilgjengelige båtplasser. Det antas noe økt biltrafikk inn til parkeringsplassen og småbåtanlegget, særlig om sommeren. Samt noe mer båttrafikk. Kilder til økt støy anses å være minimale. Området er beiteområde for elg, og ved økt trafikk vil også faren for påkjørsel av elg øke. Planprosess Medvirkning Oppstartsmøte ble gjennomført den 26.10.2010. Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet ble første gang sendt ut til berørte parter 19.11.2010, samt kunngjort i Trønderavisa 20.11.2010. Frist for innspill ble satt til 17.12.2010. Det kom inn 12 innspill. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det ble varslet utvidelse av planområdet den 23.05.2012, og med annonse i Levangeravisa den 26.05.2012. En eksisterende boligtomt og et hyttefelt nordøst for det opprinnelige planområdet ble tatt med for å regulere inn kjøreadkomst til eksisterende fritidsbebyggelse, samt parkering og renovasjonsanlegg. Det ble mottatt 5 uttalelser samt 2 uttalelser noe senere i 2013. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Den 03.04.2013 ble grunneier varslet om at hyttetomta ved flytebryggeanlegget også innlemmes i planområdet. Frist for uttalelse var 19.04.13. Det er avholdt møte med grunneiere som sokner til den private vegen gjennom området. Formålet med møtet var å danne et veglag som regulerer drift, vedlikehold og eventuelt utbedring av veg, samt å angi en fordeling av kostnader. Det er også avholdt et møte med Tinbuen Hytteforening og ett åpent informasjonsmøte med naboer og andre interesserte. Invitasjon til møtet ble sendt til de nærmeste naboene, det ble annonsert i Levangeravisa. På møtet ble det gjennomgått bakgrunn og historikk for Tinbuen friområde og det foreløpige planforslaget ble presentert. Tiltakshaver, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Levanger kommune har hatt et arbeidsmøte. Side 24 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Veglaget Langøya Veglag ble stiftet den 04.10.2013. Veglaget består av grunneierne til vegen, de fire hytteforeningene Tinbuen, Framnes, Langøya og Hoøya, samt Levanger kommune. Levanger kommune representerer allmennhetens interesser. Intern høring i kommunen Planforslaget er forelagt barnerepresentant, folkehelsekoordinator og tiltakshaver Levanger kommune ved enhet for kommunalteknikk. Det er ikke mottatt innspill. Vurdering: Omtalte avvik/endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan virker gjennomtenkt, og vil i stor grad bidra til å fremme bruken av det statlig eide friområdet og samtidig hensynta private grunneiere. Det ser også ut til at det har vært gode muligheter for medvirkning i planprosessen. Virkningene av planforslaget ser i hovedsak ut til å bli positive. De foreslåtte endringene anses heller ikke å være i strid med Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Å revidere en reguleringsplan for et område hvor kommunen også har satt i gang en ulovlighetsoppfølging medfører ekstra utfordringer. Bl.a. foreslås det nå en endring i utnyttingsgrad for hyttefeltet (oppdatering jf. ny arealdel), som vil endre rammene for videre ulovlighetsoppfølging. Det samme gjelder foreslått justering av en hyttetomt i felt F3. Kommunen ønsker samtidig et godt samarbeid med grunneierne i området, og har inngått en vegavtale som skal sikre allmennhetens adkomst til friområdet. Grad av utnytting Gjeldende reguleringsplan er mangelfull mht. grad av utnytting for eiendommen 232/119 (boligformål). Det er nå foreslått totalt bruksareal på 450 m2 inkl. 30 m2 parkering. Tomta er stor, så dette er kanskje mer hensiktsmessig enn det som er brukt i kommuneplanens arealdel (35 %-BYA og BYA 300 m2). Grad av utnytting for hytteområdet foreslås endret mer i tråd med kommuneplanens arealdel, men det er foreslått ett avvik fra TEK10 og veileder for grad av utnytting som blir håpløst for kommunen å kontrollere i praksis. Dette gjelder følgende forslag: «For tomter som allerede er bebygd etter tidligere reguleringsplan av 290300, skal overbygde terrasser ikke medtas ved beregningen av BYA.» Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for fritidsbolig inkl. uthus/anneks med en samlet grunnflate på maks 100 m2 (endring i 2003). Planen fra 2000 ga mulighet for 80 m2 BYA fritidsbolig +15 m2 BYA uthus. Planen har ikke bestemmelse om terrasser, dvs. at reglene i byggteknisk forskrift avgjør om de regnes som bebygd areal (avhengig av høyde over terreng og evt. overbygging). Ifølge veileder skal bl.a. åpent overbygget areal, utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m, og konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen medregnes i bebygd areal (BYA). Nå blir det en begrensning på hytta på 90 m2 og en egen begrensning på terrasse som regnes som bebygd areal (terrasse på bakken uten overdekning regnes ikke som bebygd areal). Planen får ikke tilbakevirkende kraft, dvs. at lovlig oppførte bygg/konstruksjoner Side 25 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste kan stå, men at nye søknader vil bli vurdert etter nye/gjeldende regler. Rådmannen anbefaler at bestemmelsen om terrasser, som avviker fra TEK10 med veiledning, tas ut. Innsnevring av turveg Det er foreslått en utvidelse av hyttetomta 232/131 i felt F3, og dermed en innsnevring av areal til felles turveg til/fra regulert friområde. Det kommunen mener er ulovlig oppført uthus/vedbod og støpt plate på mark (for anneks) i regulert felles lekeområde, som bl.a. skal benyttes til felles turveger/gangadkomster til hyttetomtene, havner da innenfor område for fritidsbebyggelse. Foreslått reduksjon, fra ca. 8 til 3 m, sikrer ferdselsmulighetene, men en smalere bredde gjør at en kommer nærmere innpå private arealer og det kan oppleves ubehagelig, spesielt hvis traseen ikke er opparbeidet eller synlig. I reguleringsplanen fra 2007, som ble opphevet, var bredden redusert til 5 m. Omsøkte anneks er tidligere avslått fordi det er i strid med formål og utnyttingsgrad. Uavhengig av dette ser Rådmannen ingen sterke planfaglige argumenter for å nekte foreslått innsnevring av stitraseen. Eksisterende flytebryggeanlegg utenfor planområdet Flytebryggeanlegget utenfor 232/17 er holdt utenfor planen, for å unngå at planen påvirker ulovlighetsoppfølging og omsøkt ettergodkjenning av dette. Forholdet til naturmangfoldlovens § 8-12 Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. Konklusjon Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalt endring, legges ut til offentlig ettersyn. Side 26 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Mindre reguleringsendring Sagtun, for hytteeiendommen 1719/232/88 tomt nr. 35 Saksbehandler: Kirstine Karlsaune [email protected] E-post: 74 04 82 73 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 21.01.2015 Arkivref: 2014/8345 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 4/15 Rådmannens forslag til vedtak: Vedlagte forslag til mindre reguleringsendring for Sagtun avvises. Vedlegg: 1 Søknad om mindre endring 08.12.2014 med oversiktskart 2 Plankart datert 10.11.2014 3 Reguleringsbestemmelser sist endret 24.09.2008 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan for Sagtun, stadfestet 27.12.1983, med endring av bestemmelser i 2007 og 2008. Saksopplysninger: Solem Arkitektur AS har pva. grunneierne av 1719/232/88 søkt om en mindre endring av plankart tilknyttet reguleringsplan for Sagtun, stadfestet 27.12.1983. Planendringen omfatter eiendommen gnr. 232 bnr. 88, vist som hyttetomt nr. 35 i gjeldende reguleringsplan. Eiendommen på ca. 920 m2 foreslås regulert til to hyttetomter, hvorav den minste blir på ca. 280 m2. Plankartet viser planlagt tomtegrense, som vil bli juridisk bindende for evt. fradeling. Bakgrunnen for endringsforslaget kan spores tilbake til søknad i 2006, da det ble søkt om delvis riving av eksisterende hytte og oppføring av ny, inkl. søknad om dispensasjon ift. uthusstørrelse. Etter høring ga Plan- og utviklingskomiteen i Levanger den 28.03.2007 tillatelse til oppføring av ny hytte på eiendommen 1719/232/88 på følgende vilkår: Bygget skal oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Eksisterende hytte rives slik at maks. 15 m2 står igjen som uthus/anneks. Den eldre hytten på eiendommen er pr. dags dato ikke revet. Vilkårene gitt i byggetillatelsen av 28.03.2007 er dermed ikke oppfylt, og det foreligger derfor ikke ferdigattest eller brukstillatelse for ny hytte (søknader om dette i hhv. 2010 og 2013 er avslått). Søknad om dispensasjon for deling av eiendommen ble avslått i 2013, og fylkesmannen har ved klageavgjørelse i 2014 stadfestet kommunens vedtak/avslag. Side 27 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Foreslått planendring legger til rette for at hytteeiendommen kan deles i to, slik at eldre hytte kan stå, og det blir en hytte pr. tomt iht. planbestemmelse. Planstatus Endringsforslaget omfattes av reguleringsplan for Sagtun, stadfestet 1983, med mindre endringer av bestemmelsene den 12.09.2007 og 24.09.2008. Plankartet viser symbol for eksisterende hytte (nummerert pele med angivelse av møneretning) og ellers jord-, skogog naturområde omkring denne. Maks hyttestørrelse ble gitt ved mindre endring i 2007. Gjeldende reguleringsbestemmelser følger vedlagt. Begrunnelse for å endre gjeldende reguleringsplan (forkortet ift. planbeskrivelse) Gjeldende reguleringsplan har bestemmelser, jfr. § 2, om at det kan oppføres en hytte for hver innregulert tomt, dvs. at tomt 35 kan bebygges med en hytteenhet. Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet fra sjøen, men i 3. linje fra sjøen i et hyttefelt. Eier av gnr 232 bnr 88 kjøpte eiendommen i 2005,og fikk byggetillatelse i 2007 for ny hytte på betingelse av at eksisterende hytte ble revet. Den gamle hytta ble antatt å være råteskadet/vannskadet, men nærmere undersøkelser viste at hytta var av bra kvalitet. Med bakgrunn i krav fastsatt i gjeldende reguleringsplan, og det faktum at eksisterende hytte var i rimelig god stand, anmodet grunneierne i 2011 om planendring med den hensikt å beholde den gamle hytta (dette var ikke en komplett søknad). Den 13.03.2013 fremmet grunneieren søknad om deling av eiendommen, slik at hver hytte fikk en egen tomteparsell. Videre ble det søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Argumenter for å gi dispensasjon var bl.a.: Det er allerede fastsatt en annen byggegrense mot sjø (nærmere enn 100 m) i gjeldende reguleringsplan. For øvrig ligger eiendommen i 2./3. linje fra strandlinja. Fortetting er ikke negativt mht. arealbruk, og viser til generell utvikling innenfor samme område. Ved tidligere behandlinger har fylkeskommunale og statlige myndigheter vært positiv til fortetting. Ressurssløsing å rive eksisterende hytte som viser seg å være i vesentlig bedre stand enn først antatt med overtakelse av eiendommen. Fortetting vil medføre bedre utnyttelse av teknisk infrastruktur. Søknaden om deling ble avslått den 16.08.2013, og gjennom klagebehandling har fylkesmannen den 24.07.2014 stadfestet kommunens vedtak. Begrunnelsen for kommunens avslag var at en dispensasjon ville uthule reguleringsplan som styringsverktøy og hensynet til reguleringsbestemmelsen om antall hytteenheter vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Opprettelse av nye hytteenheter bør fremmes som forslag til reguleringsendring, ikke som dispensasjon. Kommunen har gjennom overnevnte saker ikke tatt stilling til fortetting eller antall hytter, men anbefalt at dette vurderes gjennom en endring av planen. Forslagsstiller minner om at hverken kommunens landbruksavdeling, Nord-Trøndelag fylkeskommune eller Fylkesmannen i Nord-Trøndelag hadde merknader til søknaden om fradeling. Konsekvenser og virkninger av endringsforslaget (forkortet ift. planbeskrivelse) Tilrettelegging av en ny hytteenhet innenfor reguleringsplan fra 1983 medfører ingen visuelle endringer fra dagens situasjon, men endringen medfører at begge hyttene vil inngå som eksisterende hytter i reguleringsplansammenheng, og at tiltak knyttet til disse skal være iht. gjeldende planbestemmelser. Side 28 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Etter deling vil størrelsen på ny parsell være ca. 280 m2, noe som forslagsstiller mener er tilstrekkelig ut ifra hyttas fotavtrykk og fremtidig bruk. Videre er det tatt med i vurderingen nærheten til friområder og sjø. Forslagsstiller viser til at gjeldende reguleringsplan er over 30 år, og har relativt lav arealutnyttelse sett i forhold til dagens reguleringsplaner, selv om senere endringer viser høyere utnyttelse. Det presiseres at søknaden gjelder bedre utnyttelse innenfor eksisterende hyttetomt. Konsekvensene med å opprette en ny hytteenhet på tomt nr. 35 vil ha minimale ulemper for omgivelsene, men heller et samfunnsriktig grep mht. bedre arealutnyttelse og bedre utnytting av eksisterende infrastruktur. Planprosess Kommunen har ikke sett behov for oppstartsmøte, og lot forslagsstiller gjennomføre høring med tanke på behandling som mindre endring (normalt gjennomfører kommunen høringen etter at søknad er mottatt). Berørte myndigheter, eiere og festere av eiendommer som direkte berøres er iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd gitt anledning til å gi uttalelse før det fattes planvedtak. Hytteforening er også tilskrevet. Berørte ble tilskrevet med brev datert 11.11.2014. Frist for innspill/merknader var 29.11.2014. Foreslått endring er også kunngjort i Adresseavisen i uke 46 (ikke lovpålagt ved mindre endring). Innen fastsatt frist er det mottatt 2 innspill/uttalelser: Nord-Trøndelag fylkeskommune, 17.11.2014 Viser til tidligere behandling, og finner at fortetting og deling av hyttetomta ikke berører regionale interesser. Videre forutsetter fylkeskommunen at saksbehandlingsmåten er avklart med kommunen som planmyndighet. Det siktes her til «endringen må defineres som mindre endring». Førøvrig finner de at tiltaket ikke er i konflikt med kulturminnelovens (KML) § 3, men minner om aktsomhets- og meldeplikten. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.11.2014 Landbruksavdelingen vil ikke gå imot at eksisterende hyttetomt deles, og kan ikke se at regionale og nasjonale landbrukshensyn blir vesentlig tilsidesatt. Miljøvernavdelingen konkluderer med at delingen av hyttetomta ikke vil medføre nevneverdig miljøkonsekvenser utover lokal virkninger. Landbruk her var positiv til tidligere delingssøknad for ca. 250 m2, og er ikke hørt på nytt. Endringsforslaget innebærer endring av formål til fritidsbebyggelse innenfor eksisterende hyttetomt, og tomta grenser til dyrket mark. Vurdering: Forholdet til generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag Eksisterende hytte er, som følge av gjeldende plan og forutsetninger i byggetillatelse for ny hytte, å betrakte som et ulovlig tiltak innenfor 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Hytta ligger imidlertid innenfor fradelt boligtomt, på øversida av vegen, og vil således ikke hindre allmennhetens adkomst til strandsonen eller være i strid med andre hensyn bak generelt byggeforbud i 100-metersbeltet. Flere hytter enn opprinnelig planlagt, i tillegg til svært liten tomt, kan imidlertid gi større belastning på friområdene i strandsonen. Fortetting anses imidlertid som positivt, da det kan gi bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur og mindre press på andre områder. Side 29 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Tomtenes egnethet Kun ca. 280 m2 hyttetomt blir svært lite. Den andre hyttetomta blir på ca. 640 m2. Ved søknad om dispensasjon for deling av eiendommen vurderte kommunen at hyttetomta vil bli svært liten, og virke overbygd med en dårlig arealdisponering. Ut fra estetiske vurderinger ønsker kommunen heller ikke store bygg på relativt små hyttetomter. Den minste tomta vil framstå overbygd og arealet utenfor hytta vil bli svært lite, jf. pbl. §§ 26-1 og 28-7. Plan- og bygningslovens § 26-1 siste punktum: «Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Plan- og bygningslovens § 28-7 andre ledd: «Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l. Opparbeidet uteareal på tomta skal kunne brukes av alle innenfor tillatelsens formål. Kommunen kan godta at fellesareal avsettes for flere eiendommer». Levanger kommune har ikke fastsatt minste størrelse på hyttetomt, men ifølge arealdelens rammebestemmelser kan fradelt hyttetomt være maksimalt 1,5 dekar. Til sammenligning er det i gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum fastsatt at minste areal for boligtomt (netto tomt) som kan godkjennes delt, er 1000 m2. Det er sannsynligvis ikke hjemmel for å gi bestemmelser om største/minste tomtestørrelse. Flere kommuner har imidlertid krav til minste tomtestørrelse for eneboliger, tomannsboliger osv. Oslo kommune har i revidert småhusplan for ytre by (2013, planident S-4220) for boligtomter satt krav om minste tomtestørrelse på 600 m2, med diverse unntak. De har samtidig krav om minst 200 m2 uteoppholdsareal for eneboliger. I Levanger kommune er små tomter oftest knyttet til bolighus i rekke eller kjede, som ofte har fellesfunksjoner (parkering og uteopphold/lek) på fellesareal. Kommunen har i det følgende vurdert hyttetomtenes egnethet/brukbarhet i forhold til grad av utnytting, mulighet for luft og avstand mellom bygninger, tilstrekkelig uteoppholdsareal av god kvalitet, adkomst og evt. parkering, jf. pbl. §§ 26-1 og 28-7. Grad av utnytting: Ifølge gjeldende plan er maks tillatt BRA/BYA pr. tomt 100 m2 inkl. 20 m2 uthus/anneks/naust pluss 30 kvadratmeter terrasse. Det er ikke samsvar mellom foreslått plankart og dagens bestemmelser ift. formål og grad av utnytting. Foreslått endring av plankartet er iht. PBL 2008, mens bestemmelser iht. PBL 1985 er ment å gjelde. Det er ikke direkte logisk at plankartets nye formål bebyggelse og anlegg - fritidsbebyggelse skal relateres til bl.a. § 2 første ledd, som lyder: «I område for jord-, skog- og naturområde kan oppføres en hytte for hver innregulert tomt som er markert i terrenget med nummerert pele». Dersom planendringen aksepteres bør bestemmelsene suppleres, slik at de også relateres til formål i planendringen. Videre går plankartets omriss av «bebyggelse som inngår i planen» utover maks grad av utnytting. Side 30 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Foreslått tomt med ny hytte (640 m2) Ved oppstart av ulovlighetsoppfølging i Åsenfjord ble ny hytte ved befaring målt til ca. 115 m2 BYA, hvorav BYA 95,8 m2 var omsøkt. På eiendommen står også et mindre bygg på ca. 8 m2 BYA, som skulle vært omsøkt da det ligger inntil nabogrense. Dvs. at utnyttingsgraden er overskredet ift. gjeldende planbestemmelser for foreslått tomt. (Da det ble gitt tillatelse til hytte på 95,8 m2 + uthus på 15 m2 forelå det ikke bestemmelse om maks hyttestørrelse. Dette ble tilføyd ved en mindre endring senere samme år, samtidig som størrelse på uthus/anneks/naust ble satt til 20 m2). I endringsforslaget vil juridisk linje som viser omriss av «bebyggelse som inngår i planen» legge til rette for ettergodkjenning av ulovlig oppførte tiltak, noe som er betenkelig. Dette er heller ikke i samsvar med planbestemmelsene. Tidligere skulle slikt omriss «brukes på eksisterende bygning som tillates gjenoppført etter eventuell skade selv om beliggenhet, høyde o.l. vil være i strid med planen». Hvis plan for deling av eiendommen skal godkjennes bør omriss av bebyggelse som inngår i planen tas ut, dvs. at bebyggelse kun vises som en del av kartgrunnlaget, noe som også er mest vanlig. Grunneierne bør høres før det fattes slikt planvedtak. Hyttetomta er tilstrekkelig ift. maks grad av utnytting. Foreslått tomt med gammel hytte (280 m2) Gammel hytte ble ikke målt ved overnevnte befaring, da kun 15 m2 var forutsatt å stå igjen. Hustegninger fra 1979 (ombygging) viser en hytte med bebygd areal på ca. 50 m2, mens takflate i kartgrunnlag måles til ca. 97 m2 og terrassen til ca. 10 m2. Dvs. at evt. planendring vil hjemle noe større tiltak på den minste tomten, noe som vil gi mindre uteareal enn med dagens hytte. For den minste tomta vil uteareal ved full utbygging bli kun ca. 150 m2, hvorav ca. 50 m2 til uteopphold og ca. 18 m2 til adkomst/parkering. Den minste tomta vil virke noe knapp ift. maks grad av utnytting. At eldre hytte er i bedre stand enn antatt, og at søker mener tomta er dekkende ift. eksisterende hytte og framtidig bruk bør ikke tillegges avgjørende vekt ved behandling av saken. Luft og avstand mellom bygninger: Foreslått planendring viser ikke byggegrenser, men omriss av eksisterende bebyggelse som inngår i planen (omtalt ovenfor). Dersom den gamle hytten rives, og det søkes om oppføring av ny hytte iht. maks grad av utnytting vil ny hytte sannsynligvis ligge nærmere nabogrense enn 4 m, og dermed fordre samtykke fra nabo(er). Det samme vil sannsynligvis gjelde evt. tilbygg, da det kun er på gårdsplassen i nordvest at dagens hytte vil ha over 4 m til nabogrense. Det er forholdsvis grei avstand til nyoppført hytte. Adkomst: Med foreslått tomtedeling vil begge tomtene grense til privat kjøreveg. Det går ikke fram om det er tenkt felles eller enkeltavkjørsler, eller kun gangadkomst fra større parkeringsplass. Evt. ekstra avkjørsel antas uproblematisk, da det er lite trafikk og naturlig å holde lav hastighet i området. Høydekurvene viser en terrengformasjon i nord som kan ha betydning for tilgjengelighet/adkomst til hytta i øst, selv om det ikke er noen automatikk i at alle hyttetomtene skal ha kjøreadkomst. Parkering: I gjeldende reguleringsplan er det ikke gitt krav til parkering pr. hyttetomt, men planen viser en større parkeringsplass ved sjøen. Da begge tomtene vil grense til privat veg, synes det ikke urimelig å ta høyde for areal til parkering på den enkelte tomt. Ifølge veileder for grad av utnytting regnes 18 m2 pr. biloppstillingsplass. (I kommuneplanens Side 31 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste arealdel fra 2011 er det for hyttetomter inntil veg tatt høyde for at 15 m2 av tillatt bebygd areal vil gå med til parkering). Det synes ikke rimelig å kreve snuplass på egen tomt. Uteopphold/rekreasjon: Kommunen har ikke regler for uteopphold i hytteområder, men i boligområder skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Med bakgrunn i dette samt plan- og bygningslovens § 28-7 andre ledd, synes det ikke urimelig å ta høyde for ca. 50 m2 uteoppholdsareal til rekreasjon, utenom terrassen, på en tomt for fritidsbebyggelse. Selv om foreslått tomt med ny hytte er noe overbygd ift. gjeldende tillatelse synes det å være plass til uteopphold i sørvest. Foreslått tomt med eldre hytte har dårligere plass til egnet uteoppholdsareal med gode solforhold, da sørvestre del av tomta er bebygd. Smale striper er ikke gode oppholdsarealer. Samlet vurdering av tomtenes egnethet: Ifølge overnevnte vurderinger vil hytte, terrasse, uteopphold og adkomst/parkering kunne oppta vel 200 m2 av hver tomt. For den minste tomta vil full utbygging (ekskl. parkering) utgjøre ca. 45 % av tomtearealet, og evt. nybygging eller tilbygg vil høyst sannsynlig være avhengig av nabosamtykke. Den minste tomta vil heller ikke gi særlig gode utearealer, og virker følgelig noe knapp. Fradeling av små tomter kan også endre områdets karakter. Planen fra 1983 viste 33 eksisterende hytter pluss 9-10 nye (nr. 43 er krysset over). Gjennom senere planendringer er det regulert ytterligere 16 hytter, hvorav et fåtall som direkte fortetting. Dvs. at det i dag er lagt til rette for i overkant av 50 hytter innenfor opprinnelig planavgrensning for hyttefeltet på Sagtun. De fleste hyttetomtene er større enn foreslått minste tomt. Det stilles i dag høyere krav til både hyttestørrelse og komfort, noe som kan være utfordrende med fradeling av små tomter. Rådmannen er skeptisk til foreslått tomt på bare ca. 280 m2. At regionale myndigheter ikke har innvendinger til planendringen ift. regionale og nasjonale interesser, kan tyde på at de ikke har vurdert tomtenes egnethet. Fylkeskommunen har påpekt at dette er en type sak som i hovedsak tilligger kommunen som planmyndighet. Fra fylkesmannen er det avdelingene for landbruk og miljøvern som har uttalt seg. Rådmannen tilrår at planen avvises, da pbl. §§ 26-1 og 28-7 ikke anses oppfylt for den minste tomta. Konklusjon Det er ikke mottatt innvendinger, men en mindre endring bør ikke innebære kontroversielle endringer. Rådmannen anser at tomtestørrelse på kun ca. 280 m2 ikke oppfyller pbl. §§ 26-1 og 28-7. Videre er det betenkelig at planforslaget gjennom juridiske linjer for «bebyggelse som inngår i planen» legger til rette for godkjenning av mer bebyggelse enn det som kan godkjennes iht. bestemmelsene. Det er heller ikke samsvar mellom plankart og bestemmelser i forhold til nytt formål fritidsbebyggelse. Eventuelt positivt vedtak kan også gi et svært uheldig signal om hvordan planendring kan brukes som verktøy for å få godkjent mer bebyggelse enn gjeldende plan tillater. Rådmannen tilrår at søknad om planendring avvises. Alternativ Dersom Plan- og utviklingskomiteen derimot ønsker å gå inn for foreslått deling til to hyttetomter, må planen endres slik at det blir mer samsvar mellom plankart og bestemmelser. Plankartet legger bl.a. til rette for mer bebyggelse pr. tomt enn det som kan godkjennes iht. planbestemmelsene. Grunneierne bør høres før det gjøres endelig vedtak med endringer. Rådmannen foreslår i tilfelle følgende vedtak: Det gjøres følgende endringer: Side 32 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Plankartet: Omriss av bebyggelse som inngår i planen tas ut. § 2 i gjeldende bestemmelser suppleres med: «Innenfor bebyggelse og anlegg – fritidsbebyggelse kan det oppføres en hytte for hver innregulert tomt». Vedlagte reguleringsendring for Sagtun, med overnevnte supplering, sendes på ny begrenset høring iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd. Side 33 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Forslag til endret detaljregulering for Fåraaunet, Åsenfjord - 1719/228/2 Saksbehandler: Kirstine Karlsaune [email protected] E-post: 74 04 82 73 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 21.01.2015 Arkivref: 2012/7136 - / Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 5/15 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i planen: § 3.1.2 tredje ledd: 17 endres til 16. § 3.1.2 niende ledd nest siste punktum endres til: Hyttene skal oppføres med flatt tak eller saltak/pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º. § 3.2 fjerde ledd: Maksimum mønehøyde for sjøbod endres fra 3,0 til 3,5 meter. Plankartet: Bebyggelse som inngår i planen tas ut for fritidsbebyggelse. Forslag til endret detaljregulering for Fåraaunet, datert 19.12.2013 (mottatt 22.12.14), med bestemmelser rev. 06.11.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Vedlegg: 1 13027-141112 Oversiktskart 2 13027-141217 Planbeskrivelse 3 13027-141219 Plankart 4 13027-141106 Planbestemmelser 5 Endra plankart - utsnitt6 Foto januar 2015 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjeldende detaljregulering for Fåraaunet, vedtatt 18.06.2014. Forhåndsuttalelser til planendring (3 stk.) Saksopplysninger: Planstatus Planområdet omfattes av detaljregulering for Fåraaunet, vedtatt 18.06.2014. Planområdet er på ca. 109,3 daa og gjeldende plan legger til rette for 19 nye hytter med adkomst, parkering, gangveg, naust/sjøbod, småbåthavn, friområde, landbruk og friluftsformål. Endringsforslag Det foreslås følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: Side 34 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Vedtatte setninger i § 3.1.2 BFR1: 1 eksisterende hyttetomt. BFR2: 6 nye hyttetomter i tillegg til 1 eksisterende hyttetomt. For BFR1-4: Hyttene skal oppføres med saltak eller pulttak med takvinkel mellom 10º og 30º. For BFR5: Hyttene skal oppføres med saltak eller pulttak med takvinkel mellom 10º og 30º. Endringsforslag, vedrørende § 3.1.2 BFR1: 1 eksisterende hyttetomt og 1 ny hyttetomt. BFR2: 5 nye hyttetomter i tillegg til 1 eksisterende hyttetomt. For BFR1-4: Hyttene skal oppføres med saltak eller pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º For BFR5: Hyttene skal oppføres med flatt tak eller saltak / pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º. Plankartet foreslås endret i vestre del av planområdet. Endringene omfatter feltene FO1, BRF1, BRF2, f_P1, og f_V. Endringen medfører at parkeringsplass f_P1 flyttes noe østover og felt BFR1 utvides til å omfatte eksisterende tomt og en ny tomt. Antall hyttetomter endres ikke da felt BFR2 reduseres med en tomt. I tillegg ønskes en mindre justering av vegtraséen. Planbestemmelsene endres i samsvar med disse forhold, og i tillegg tas inn endring av takvinkel på nye bygninger. For felt BFR5 rettes teksten opp da tillatelsen til flatt tak er gitt i bestemmelsen, men utelatt ved en inkurie i teksten vist i tabellen over. Formålet med reguleringsendringen er å få bedre arrondering av nye hyttetomter og parkeringsplassen. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan + endringsforslag med røde linjer. I planbeskrivelsen er det orientert om hvilke føringer som gjelder og gjort en vurdering i forhold til relevante tema. Argumenter som framføres er: Forholdet til 100-meters-beltet og allmennhetens adkomst til strandsonen Området mellom hyttene og ned til sjøkanten er bratt og til dels uframkommelig. Ny hytte vil ikke virke sjenerende på ferdsel langs strandkanten eller på sjøen. Ny hyttetomt er ca. 600 m² og området som i vedtatt reguleringsplan er avsatt til Side 35 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste parkering blir en del av tomta. De innspill som ble gitt i forbindelse med behandlingen av vedtatt plan ga ingen indikasjon på at dette arealet var viktig i forbindelse med bruk av området til friluftsformål og at arealet ikke kunne omdisponeres til parkeringsformål. Endringsforslaget gir innskrenkning i rettigheter gitt i friluftsloven til fri ferdsel, men pga. terrengforhold i strandsonens ansees avbøtende tiltak som kyststi lite aktuelt her. Landskapsvirkninger (nær- og fjernvirkning, evt. silhuettvirkning, landskapsinngrep ved endra vegføring) Ny hyttetomt vil bli liggende inntil eksisterende hyttetomt på gnr. 228, bnr. 13 og med samme avstand til sjøen som denne hytta. Ny hytte vil ligge på ca. kote 20 og med en høg skrent mot nord. Foto viser at eksisterende og ny hytte blir synlig fra sjøen, men ligger inn under fjellfoten, slik at eventuell silhuettvirkning ikke vil være framtredende. Endret vegføring vil skje over en strekning på ca. 50 meter og består i at vegen legges inntil 3 meter lengre sør over deler av denne strekningen. Tiltaket vil ikke medføre vesentlig endret terrengendring i forhold til vedtatt trasé. Endret plassering av parkeringen vil medføre noe økt terrengtilpassing. Dette kan tilpasses endret hyttetomt på en slik måte at det ikke medfører vesentlig endret landskapsinngrep. ROS knyttet til endringer (bl.a. grunnforhold og evt. utfordringer med å bygge så langt ut på skrenten) Det vises til ROS-analyse og vurdering iht. naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12, ifb. vedtatt plan. Skred og masseras ble vurdert av Multiconsult AS. Rapporten viste at i området der ny hytte ønskes plassert ikke forventes utsatt for steinras. Ny nytte blir liggende på tilsvarende terrengforhold som de to eksisterende hyttene i nærområdet. Oppsetting av bygninger i dette terrenget er derfor kjent og det forventes ikke vesentlige ulemper innenfor ønsket hyttetomt. Ved at regulert veg flyttes ca. 3 meter mot sør vil hytta kunne trekkes bort fra skrentkanten. På hyttetomta er i dag en liten haug som må fjernes for å få en god byggetomt. Strømforsyning og tomteplassering Ny hyttetomt foreslås i et område med eksisterende el-linjeføring, men vil ikke bli påvirket av dette, da legging av kabel i bakken er påtenkt uavhengig av tomteplassering. Takvinkel Foreslått økning av maksimum takvinkel fra 30º til 35º er tatt inn fordi flere hytteprodusenter har hytter som er tilpasset en takvinkel noe over 30º. Planprosess Det er gjennomført telefonisk oppstartsmøte 11.11.2014 mellom Solem arkitektur og Innherred samkommune. Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert i Levangeravisa 15.11.14. Berørte naboer og offentlige organ ble informert gjennom brev og e-post datert 13.11.14, med frist 10.12.14 for å gi innspill. Informasjon om planarbeidet har ligget ute på www.solemarkitektur.no og Levanger kommunen web-sider fra 17.11.14. I forbindelse med melding om oppstart er det mottatt forhåndsuttalelse fra NordTrøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og NVE, se oppsummering og kommentar i vedlagte planbeskrivelse. NVE uttaler at problemstillingene knyttet til Side 36 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste steinsprangfare og geoteknikk er kjent, og at dette gir gode forutsetninger for å vurdere ROS-forholdene tilknyttet planendringene og ROS-temaene som listes opp synes å være relevante for saken. Nord-Trøndelag fylkeskommune har ikke merknader til endring av takvinkel, men utvidelse av BFR1 med en ny hyttetomt. Fylkesmannens miljøvernavdeling frarår sterkt foreslått endring av formål, bl.a. fordi det begrenser friområdene ved sjøen ytterligere. Vurdering: Bygging i 100-meters beltet langs sjø og vassdrag Gjennom detaljregulering kan det åpnes for tiltak i strandsonen, forutsatt at det tas spesielle hensyn. Ifølge plan- og bygningsloven skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (2011) påpeker lignende hensyn. Målet med retningslinjen er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen, jfr. forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen i § 1-8 i plan- og bygningsloven. Retningslinjen skal legges til grunn ved planbehandling. Levanger kommune er en kommune der presset på arealene er stort, og punkt 6.2 i statlig planretningslinje har noen poeng som er relevant i denne saken: Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig betydning. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger bør dersom dette er mulig skje i retning bort fra sjøen. Byggets funksjon vil ha betydning for plasseringen. Utbygging av veger og annen infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates. Det bør i utgangspunktet være en restriktiv holdning til nye fritidsboliger og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger i områder av kommunen med press. … Eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene. Det skal blant annet foretas en vurdering av hensynet bak byggeforbudet i strandsonen som kan komme i konflikt med utbyggingsinteresser. Det er redegjort greit for dette i planbeskrivelsen. Her følger kommunens vurdering. Gjeldende plan omfatter to friområder FO1 og FO2 på hhv. 2,2 og 9,6 daa, hvorav strandsonen sørvest i felt FO2 ble ansett mest egnet til opphold/friluftsliv/rekreasjon. Foreslått endring reduserer FO1 med ca. 0,6 daa oppe på en skrent. Gjenværende del av FO1 stuper bratt ned mot sjøen. Ved tidligere planbehandling ble det ikke avdekket andre formålsinteresser oppe på platået her som er i strid med endringsforslaget. Fotodokumentasjon og høydekurver viser en bratt skogkledd og dels lite tilgjengelig skråning ned mot sjøen, nedenfor området som søkes endret. Stigningen er delvis 1:1, og det er ca. 20 meter stigning fra sjøen til området som søkes endret. Parkeringsplassen og den delen av friområdet som foreslås endret til hyttetomt ligger oppe på platået, og er Side 37 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste mer tilgjengelig, men friområdet som foreslås omdisponert er pga. størrelse/utstrekning og beliggenhet (på en skrent ca. 20 m over havflata, omkring en parkeringsplass og inntil eksisterende hyttetomt) mindre attraktivt for ferdsel og friluftsliv. Rådmannen vurderer følgelig foreslått formålsendring som lite sjenerende for allmennhetens ferdsel og mulighet for friluftsliv i 100-metersbeltet. Arealet er heller ikke i konflikt med andre hensyn. Foreslått planendring vil begrense friområdene i planen, men vil ikke berøre det arealet som anses mest hensiktsmessig for opphold/ferdsel/friluftsaktivitet. I gjeldende reguleringsplan er planlagt nytt hyttefelt BFR2 noe tilbaketrukket i forhold til strandsone/skrent, på øversida av adkomstvegen. Ny hyttetomt foreslås nærmere sjøen på en høy skrent, men inntil eksisterende hyttetomt/inngrep, og med tilnærmet lik byggegrense mot sjø/skrent. Østre del av tomta omfatter høyeste punkt nord for adkomstvegen, som i gjeldende plan er regulert til parkeringsplass. Ny hytte her vil pga. bakenforliggende fjellformasjon ikke gi silhuettvirkning, men vil bli godt synlig fra sjøen. Med lyse og blanke materialer kunne bebyggelse her blitt svært framtredende i landskapet, men det er gitt bestemmelser om fortrinnsvis matt og mørk fargebruk, og at hyttene skal plasseres i terrenget slik at silhuettvirkning sett fra sjøen blir redusert mest mulig. Landskapsmessig er en mer tilbaketrukket lokalisering av ny hytte å foretrekke, men tomta vil omkranses av bakenforliggende hyttefelt (BFR2), som delvis ligger høyere. Maks antall nye hytter i felt BFR2 reduseres fra 6 til 5, men arealet reduseres med kun ca. 0,1 daa. Det vil si at tomtene kan bli noe større, men følgende står også i bestemmelsene: «Dersom maks antall hytter/hyttetomter ikke oppnås innen BFR5, kan antall hytter / hyttetomter økes innen BFR2, forutsatt at summen blir maks 17 hytter / hyttetomter.» 17 bør endres til 16, iht. endringsforslag om en hytte mindre i felt BFR2. Ved sluttbehandling av planen lå det ved illustrasjoner som viste oppdeling av felt BFR2 i 6 eller 7 nye hyttetomter i tillegg til en eksisterende. Vegføringen endres lite i forhold til vedtatt trasé og dagens vegføring, og antas følgelig å få liten betydning for terrenginngrep. Parkeringsplassen forskyves østover, og dette gir større høydeforskjell (ca. 4 m) innen parkeringsplassen. Høydekurvene antyder også et belte med svært bratt stigning (ca. 1:2,5) tvers over parkeringsformålet. Forslagsstiller mener økt behov for terrengtilpassing kan løses uten vesentlig landskapsinngrep. Det er positivt at parkeringsplassen flyttes fra høyeste punkt på skrenten og legges noe lavere i terrenget, men formålet går dessverre noe lengre ut på skrenten og har større fall. Dette samt ugunstig trekantform oppveies med større areal, som dermed gir større rom for lokal tilpasning/planering. Vedlagte foto viser at arealet bør være brukbart til parkering. Regionale myndigheter frarår foreslått endring av friområdet, men Rådmannen mener endringsforslaget ikke strider mot hensyn bak generelt byggeforbud i strandsonen, og at endringen vil kunne gi en brukbar arrondering av arealene på skrenten. Risiko- og sårbarhetsvurdering Foreslått formålsendring berører ikke fastsatt hensynssone - fareområde for steinsprang. Side 38 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Takvinkel Rådmannen har ikke innvendinger til 5 grader økning i tillatte takvinkler. Kommunen finner samme inkurie mht. flatt tak i felt BFR4, som i felt BFR5. Rådmannen tilrår at det gjøres samme tilføyelse i felt BFR4. Dvs. at aktuell bestemmelse for BFR1-4 endres til: Hyttene skal oppføres med flatt tak eller saltak/pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º. Bebyggelse som inngår i planen Gjeldende plankart og endringsforslag viser juridisk linjesymbol for «bebyggelse som inngår i planen», uten at evt. tillatelser for tiltak vist med slikt symbol er sjekket. For lovlig oppførte tiltak er dette symbolet unødvendig. Rådmannen anbefaler at dette juridiske linjesymbolet tas ut for fritidsbebyggelsen, slik at eksisterende bebyggelse kun vises som en del av kartgrunnlaget. Mønehøyde sjøboder Grunneier har i etterkant av innsending av planforslag ytret ønske om å heve mønehøyden for sjøbodene fra 3,0 meter til 3,5 meter. Dette anses uproblematisk, men bør tas med på høring. Konklusjon Rådmannen tilrår at planforslag med anbefalte endringer sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn. Side 39 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering for Frol oppvekstsenter Saksbehandler: Per Anders Røstad [email protected] E-post: 74048557 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Levanger kommunestyre Arkivref: 2014/3852 - / Saksordfører: Børge Lund, KRF Møtedato Saksnr. 21.01.2015 6/15 Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende endringer på plankartet: I Skolevegen der vegen innsnevres, økes regulert vegbredde fra 3,5 til 4 meter. Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: I reguleringsbestemmelsenes § 4.1, Offentlig tjenesteyting, tilføyes følgende setning: «Nettstasjon skal kunne etableres innenfor området. Sikkerhetssoner som gjelder for nettstasjoner skal overholdes.» Reguleringsbestemmelsenes § 7.1, geotekniske forhold, endres til: «Ved søknad om rammetillatelse eller ettrinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra skredfarevurdering inkludert evt. nødvendige grunnundersøkelser som tilfredsstiller kravene til dokumentasjon av sikkerhet i henhold til Plan- og bygningslovens § 28-1 og TEK10s kap.7». Forslag til detaljregulering for Frol oppvekstsenter, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12. Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert 27/6 2014 2. Plankart, datert 27/6 2014 3. Planbestemmelser, datert 27/6 2014 4. Prinsipiell illustrasjonsplan, datert 26/6 2014 5. ROS-analyse, datert 27/6 2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser. Saksopplysninger: Sammendrag. Planforslaget legger til rette for utbedring og utvidelse av Frol oppvekstsenter med Side 40 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste uteområder, samt eksisterende friområde og Leirabanen nord for skolen. Reguleringen legger også til rette for en utvidelse av eksisterende barnehage øst for skolen. Planforslaget ble vedtatt sendt ut på offentlig høring av PUK i møte den 10/9 2014. I høringsperioden har det kommet inn i alt 7 uttalelser. Ingen av uttalelsene har et innehold som gjør det nødvendig å gjøre vesentlige endringer av planforslaget. Likevel vil rådmannen foreslå at det gjøres noen mindre endringer, etter høringsrunden, både på plankartet og i reguleringsbestemmelsene. Planforslaget vil sikre at områdene rundt Frol oppvekstsenter kan utvikles videre i årene som kommer. Det gis muligheter for videreutvikling både av skole- og barnehagevirksomheten. I arbeidet med planforslaget er det lagt ned mye analysearbeid i å finne gode løsninger både når det gjelder trafikale utfordringer, og å skape best mulige leke- og uteoppholdsarealer. Behov og utfordringer fra brukergruppene er lagt til grunn i dette arbeidet, noe som er veldig positivt. Høring. Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 68/14. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 17/12 2014 Miljøvernavdelingen påpeker de statlige planretningslinjenes vektlegging av behovet for å styrke sykkel og gange som transportform, og ber kommunen vurdere om planen legger til rette for tilstrekkelig antall parkeringsplasser for sykkel, og om disse har fått en egnet plassering i forhold til trafikkmønstret for øvrig. Samtidig vil miljøvernavdelingen stille spørsmål ved behovet for så mye som 169 p-plasser for bil som illustrasjonsplanen viser. Dette gir i overkant av 1,5 p-plass pr ansatt, noe som synes lite forenlig med signalene om behovet, både ut fra miljø og folkehelse, å få mer av transporten over på gange og sykling. For øvrig har ikke fylkesmannens fagavdelinger merknader til planen. Kommentar: Planforslaget har god kapasitet til bilparkering. Dette kan virke noe overdimensjonert i forhold til dagens behov, men planforslaget har også tatt høyde for en utvidelse av dagens barnehage, noe som vil medføre en økning av antallet ansatte på oppvekstsenteret. Tilstrekkelig med parkeringsplasser for bil er også med på å skape en oversiktlig trafikksituasjon i området, noe som er viktig for trafikksikkerheten. 2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 19/11 2014 Fylkeskommunen påpeker viktigheten av å få til et godt samspill mellom myke og harde trafikanter, og er usikre på om løsningene i planforslaget med «delt areal» på skolevegen mellom skolen og barnehagen er en god løsning. Videre mener fylkeskommunen at ordlyden i § 3.1 kan spisses noe. Eksempelvis «Ny bebyggelse og utearealene skal utformes i samsvar med prinsipiell illustrasjonsplan som skal følge reguleringsplanen...» Fylkeskommunen har gjennomført registreringer av kulturminner og det er ikke påvist Side 41 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste konflikter knyttet til dette. De minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8. Kommentar: Utforming av plankart og reguleringsbestemmelser gir muligheter for en viss fleksibilitet i forhold til illustrasjonen. I reguleringsbestemmelsene står det at «prinsippene i illustrasjonsplanen skal følges». En juridisk bindende illustrasjonsplan vil lett føre til problemer hvis man i framtiden, gjennom praktisk bruk av området, ser at det er behov for endringer. Rådmannen vil derfor foreslå at bestemmelsen i reguleringsbestemmelsenes § 3.1 beholdes uforandret. 3. Statens vegvesen, datert 13/10 2014 Statens vegvesen har ingen kommentarer til oversendt planforslag. 4. Fritjof Sandstad, datert 1/10 2014 Fritjof Sandstad er eier av gården Ulve vestre som grenser til planområdet. På gården driver han med korn- og gulrotproduksjon. Sandstad har bl.a. et større gulrotlager på gården. Han er opptatt av at adkomsten til gården ikke må forverres. Akseltrykkbestemmelser har ført til at han må benytte Skolevegen som adkomst til gården for større kjøretøy. Han kan ikke akseptere at Skoleveien innsnevret til 3,5 meter kjørebredde da han har landbruksmaskiner på bortimot 4 meter som må komme fram på denne veien. Kommentar: Det er ikke ønskelig at planen legger hindringer i vegen for næringsvirksomheten på Ulve vestre. Rådmannen vil derfor foreslå at regulert vegbredde økes fra 3,5 til 4 meter der Skolevegen innsnevres. 5. NTE, datert 15/10 2014 NTE Nett AS gjør oppmerksom på eksisterende jordkabelanlegg og nettstasjoner innenfor planområdet. Det er ønskelig at areal til nettstasjon inn-reguleres med passende arealformål, alternativt kan det tas inn i planbestemmelsene. Kommentar: Det foreslås at det tilføyes et tillegg i reguleringsbestemmelsene som tillater at det oppføres trafo innenfor byggeområdene for tjenesteyting. 6. IL Sverre fotball, datert 22/10 2014 IL Sverre Fotball har i mange år har vært bruker av Leira fotballbane. IL Sverre Fotball er svært positiv til at det er foreslått å legges kunstgress på deler av leirabanen, selv om de synes det prinsipielt er uheldig at fotballarealet blir mindre enn før. De gir uttrykk for at de er fornøyd med dialogen med kommunen om bruken av området. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Side 42 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste 7. NVE, datert 30/10 2014 Det er gledelig at en i planforslaget har tatt inn en rekkefølgebestemmelse om at «alle tiltak skal underlegges geoteknisk vurdering eller prosjektering før tiltak kan godkjennes iverksatt». NVE vil imidlertid anbefale at ordlyden i bestemmelsen endres til for eksempel: «Ved søknad om rammetillatelse eller ettrinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra skredfarevurdering inkludert evt. nødvendige grunnundersøkelser som tilfredsstiller kravene til dokumentasjon av sikkerhet i henhold til Plan- og bygningslovens § 28-1 og TEK10s kap.7». Kommentar: NVE er fagmyndighet når det gjelder flom- og skredfare i arealplanleggingen. De foreslår en presisering av bestemmelsen knyttet til kravet om geoteknisk vurdering i planforslaget. Rådmannen foreslår at NVE’s anbefaling følges, og at bestemmelsen endres slik som NVE anbefaler. Endringer etter høring. Etter høring og offentlig ettersyn foreslås følgende endringer i plandokumentene: Plankart. I Skolevegen der vegen innsnevres, økes regulert vegbredde fra 3,5 til 4 meter. Bestemmelser. I reguleringsbestemmelsenes § 4.1, Offentlig tjenesteyting, tilføyes følgende setning: «Nettstasjon skal kunne etableres innenfor området. Sikkerhetssoner som gjelder for nettstasjoner skal overholdes.» Reguleringsbestemmelsenes § 7.1, geotekniske forhold, endres til: «Ved søknad om rammetillatelse eller ettrinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra skredfarevurdering inkludert evt. nødvendige grunnundersøkelser som tilfredsstiller kravene til dokumentasjon av sikkerhet i henhold til Plan- og bygningslovens § 28-1 og TEK10s kap.7». Vurdering: Opplysningene som kom i høringsperioden har gitt grunnlag for noen mindre endringer på plankart og reguleringsbestemmelser, men det har ikke kommet nye opplysninger som gjør det nødvendig med vesentlige endringer av planforslaget. Planforslaget vil sikre at områdene rundt Frol oppvekstsenter kan utvikles videre i årene som kommer. I utformingen av planforslaget er det funnet mange gode løsninger som gjør at området kan få en positiv utvikling. At Skolevegen går gjennom området skaper utfordringer både for trafikken og uteaktivitetene på skolen og barnehagen. Vegen er en viktig lokalveg på Bruborg, og det er ikke realistisk at den kan flyttes eller stenges. Det vil derfor være viktig med en oversiktlig trafikksituasjon og klare skiller mellom trafikk og barnas lekeområder. Illustrasjonsplanen viser at dette har vært en sentral problemstilling som det forsøkes å finne gode løsninger for. Side 43 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Rådmannen foreslår at detaljreguleringen, med foreslåtte endringer vedtas. Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.09.2014 Saksordfører: Børge Lund, KRF Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Frol oppvekstsenter sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Vedlegg: 6. Planbeskrivelse, datert 27/6 2014 7. Plankart, datert 27/6 2014 8. Planbestemmelser, datert 27/6 2014 9. Prinsipiell illustrasjonsplan, datert 26/6 2014 10. ROS-analyse, datert 27/6 2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Innkomne innspill til planoppstart 2. Lengde og tverrprofiler for vegnett Saksopplysninger: Bakgrunn. Selberg arkitekter AS har på vegne av Levanger kommune utarbeidet et forslag til detaljregulering for Frol oppvekstsenter. Detaljreguleringen skal legge til rette for utbedring og utvidelse av Frol oppvekstsenter med uteområder, samt eksisterende friområde og Leirabanen nord for skolen. Reguleringen skal også tilrettelegge for utvidelse av eksisterende barnehage øst for skolen. Planområdet. Planområdet omfatter eiendommer som eies av Levanger kommune. I tillegg berører planen en stripe lands Fv 128 (Okkenhaugsvegen) som eies av Nord- Trøndelag Fylkeskommune og forvaltes av Statens vegvesen. Side 44 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Store deler av området benyttes i dag til Frol oppvekstsenter. Dette gjelder alt areal nord for Skolevegen. Sør for Skolevegen er det i dag et større parkeringsområde og Frol barnehage, samt et større område som i dag er dyrket mark. Planstatus. Området er i gjeldende kommuneplan – kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.9.2000, vist som friområde i tett bebyggelse (F4), områder med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde (røde områder), og område for offentlig formål (O2). Svarte linjer tilsvarer Fylkesvei/Kommunal hovedvei, mens stiplet linje viser gangveg. Side 45 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Kommunedelplan for Levanger sentrum er unøyaktig i dette området. I de røde områdene hvor reguleringsplaner fortsatt skal gjelde er det ikke gjeldende reguleringsplaner overalt. Pr. i dag er det meste av området hvor Frol oppvekstsenter ligger i dag uregulert, inntil ny reguleringsplan, eller ny kommunedelplan for området blir vedtatt. Unntaket er deler av området hvor det er regulert parkering og område for buss av- og påstigning i en egen reguleringsplan, og deler av området som er små deler av andre reguleringsplaner. Under er en oversikt over disse reguleringsplanene. Planforslaget. Generelt. Hensikten med planarbeidet er å utarbeide en detaljert reguleringsplan for Frol oppvekstsenter og Leirabanen. I dag er skolen kombinert barne- og ungdomsskole, men fra høsten 2015 skal skolen kun omfatte barneskole fra 1.-7. trinn. Ungdomsskolen skal flyttes og samlokaliseres med Nesset Ungdomsskole på Røstad fra august 2015. Dette innebærer en reduksjon i elevantall til ca. 550 elever, og en utbedring av bygningsmasse og uteområder tilpasset den nye situasjonen. Barnehagen skal utvides med 1 avd. fra høsten 2014 og uteområdene foreslås derfor utvidet i retning Skolevegen og Ulve i sørøst. Plankartet i forslaget er enkelt når det gjelder formål. Parkering og bussoppstillingsplasser reguleres ikke som eget formål, men det stilles krav til en detaljert utomhusplan. Dette gir en fleksibel planløsning i forhold til fremtidige Side 46 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste løsninger. Vedlagte prinsipielle illustrasjonsplan er retningsgivende og skal legges til grunn. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Bebyggelsen. Planforslaget viser 3 formålsområder som kan bebygges, o_TJ1,o_TJ2 og o_TJ3. Innenfor o_TJ1, som er skoleområdet, legger planforslaget til rette for utbedring av Frol oppvekstsenter. Her tillater planen 3 etasjes skolebygg med maksimal gesimshøyde på 15 meter innenfor viste byggegrense. Innenfor o_TJE2 og o_TJE3 tillates det offentlig bebyggelse med maksimal gesimshøyde på 10 meter. Dette gir muligheter for utvidelse av eksisterende barnehage, og en utnyttelse av hele kommunens eiendom til offentlig formål. Trafikk, parkering og gang-/sykkelveg. Dagens adkomst til området beholdes via Skolevegen og Okkenhaugvegen. Dagens store parkeringsplass og kantparkering langs Skolevegen beholdes her. Eksisterende oppstillingsplass for buss foreslås flyttet ned til Leirabanen, nord for skolen. Hoved trafikken tilknyttet varetransport etableres ved ny adkomst fra Okkenhaugvegen. Dette vil gi en bedre trafikksituasjon i de sentrale delene av skole- og barnehageområdet. Planbeskrivelsen beskriver en behov- og konseptstudie hvor ulike aktører og brukere har vært med i en prosess for å finne prosess hvor best mulige løsninger for trafikksikkerhet gode helhetlige løsninger. Et sentralt grep for å rydde opp i dagens trafikksituasjon rundt Skolevegen, er å etablere en bred, grønn hovedakse med «shared space» som binder skolens hovedadkomst sammen med parkeringsareal og adkomst for barnehage. Arealet krysser Skolevegen og vil få en særskilt detaljeringsgrad i forhold til arealavgrensende tiltak (dekke med mer), høydeforskjell og belysning. Gjennom den grønne hovedaksen er det foreslått en ca. 20 30 meter lang innsnevring til en vegbredde på 3,5 meter. Dette er for å senke hastighet og øke trafikksikkerheten, samt synliggjøre den grønne hovedaksen. Hovedtraséene for gang- og sykkelvegnettet til skolen og barnehagen tar utgangspunkt i dagens eksisterende nett. Illustrasjonsplanen viser at det er planlagt et finmasket stinett innefor planområdet som har til formål å binde de ulike områdene sammen. Lek og uteopphold. Uteområdenes har allerede i dag mange kvaliteter med hensyn til størrelse, grønne og varierte områder. Planforslaget spiller videre på dette og tilrettelegger for ulike miljøskapende elementer ved skole og barnehage gjennom å samle et mangfold av aktiviteter. Andre viktige stikkord i planarbeidet har vært god tilgjengelighet for alle, kombinert med estetisk og god funksjonell utforming. Som vist med ulike farger på illustrasjonsplanen er utearealene delt inn i soner for opphold og lek tilhørende de ulike trinnene og deres inngangsparti, henholdsvis 5.-7. trinn, 1.-2. trinn og 3.-4. trinn. Utover dette er det også en del fellesarealer for hele skolen. Universell utforming. Føringene fra ny lov plan- og bygningslov (§ 1-1) vedrørende prinsippet om universell utforming og bestemmelser i Byggteknisk forskrift (TEK 10) er lagt til grunn og ivaretatt i planforslaget. Side 47 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Støy. Det er ingen nye veiløsninger i planområdet som generer støy. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Vedlagte ROS-analyse viser at det totalt sett innenfor planområdet er registrert liten fare for uønskede hendelser. Det er likevel noen punkter som må følges opp i det videre arbeidet. Ras og skredfare. Det skal gjennomføres en geoteknisk vurdering i forbindelse med tiltak. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene punkt 7.1. Trafikk. Støyvurderinger skal legges til grunn ved utarbeidelse av utomhusarealene slik at utearealer under grenseverdiene sikres. Forholdet er sikret i reguleringsbestemmelsene pkt. 6.5. Ulykker. Det må tas tilstrekkelig trafikksikkerhetshensyn i anleggsfaser, pga.at anleggsarbeidet gjennomføres nært barneskole, barnehage og idretts- og boligområder. Kulturminner. Det er ingen kjente kulturminner innenfor eller nært planområdet. Det har heller ikke kommet merknader om behov for nærmere undersøkelser Biologisk mangfold. Det er i planarbeidet gjort en vurdering i hht. Naturmangfoldloven av hvorvidt foreslåtte utbygging berører og evt. vil få konsekvenser for naturmangfold. Dette konkluderer med at det ikke kan påvises negative effekter av tiltaket på naturmangfold. Jordvern. I sørdelen av planområdet er det i dag et større areal som brukes som fulldyrket jord. Hele dette arealet er det kommunen som eier, men det er bare delvis er avsatt til offentlig formål i kommunedelplanen for Levanger sentrum. Ca. 6 daa av dette arealet er i kommunedelplanen regulert til LNF-område. Som nevnt tidligere er kvaliteten og nøyaktigheten på den gamle kommunedelplanen av dårlig kvalitet. Intensjonen til kommunens erverv og kommunedelplanen har nok vært at hele det kommunale arealet skal kunne benyttes til offentlig virksomhet. Planforslaget foreslår nå å omdisponere hele den kommunale eiendommen til offentlig tjenesteyting. Med tanke på jordbruksverdier er kvaliteten på denne dyrkamarka av mindre god og god jordkvalitet. Begrunnelsen for omdisponeringen er at arealet har høy samfunnsmessig verdi som barnehage og skoleområde. Side 48 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Planprosess. Medvirkning. Formelt oppstartsmøte med Levanger kommune ble avholdt 28.04.2014. Brukergrupper representert ved skole og barnehage, samt respektive enheter i kommunen ble involvert tidlig i planprosessen. Behov og utfordringer fra dette møtet og senere arbeidsmøtene er lagt til grunn i analyser og videre planarbeid i planprosessen. Alle naboer og gjenboere er varslet og orientert om innholdet i forslaget ved brev. I brevet ble det oppfordret til komme med innspill til planarbeidet tidlig i prosessen. Den 26.5.2014 ble det avholdt åpen møte ved Frol oppvekstsenter. Innspillene som har kommet til planoppstarten er oppsummert og kommentert i vedlagte planbeskrivelse. Vurdering: Planforslaget sikrer at områdene rundt Frol oppvekstsenter kan utvikles videre i årene som kommer. Det gis muligheter for utvikling både av skole- og barnehagevirksomheten fremover i tid. I arbeidet med planforslaget er det lagt ned mye analysearbeid i å finne gode løsninger både når det gjelder trafikale utfordringer, og å skape best mulige lekeog uteoppholdsarealer. Behov og utfordringer fra brukergruppene er lagt til grunn i analyse- og planarbeidet, noe som er veldig positivt. Selve plankartet og bestemmelsene er lite detaljert, noe som gir stor grad av fleksibilitet i Side 49 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste forhold til endelige valg av løsninger. Det er imidlertid i bestemmelsenes § 3.1 og 3.2 satt store krav til utomhusplan og prinsippene i den detaljerte illustrasjonsplanen skal være retningsgivende. Rådmannen foreslår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, slik at alle berørte får uttale seg til planforslaget. Side 50 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Dispensasjon fra detaljregulering Sjøsiden Levanger havn - Bruksendring av deler av bygning til hybler/leiligheter - 1719/315/327 Havnevegen 10 B - Persøy Eiendom AS Saksbehandler: Johannes Olav Nestvold [email protected] E-post: Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 21.01.2015 Arkivref: 2014/6743 /1719/315/327 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 7/15 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges ikke dispensasjon fra reguleringsplan for Sjøsiden Levanger Havn med plan id: L2012012, dette for rammetillatelse for søknad om bruksendring av deler av bygning til leiligheter/hybler. Dersom dispensasjonen allikevel skulle bli godkjent, må søknad om tillatelse til tiltak, jfr. pbl § 20-1 være godkjent av kommunen før arbeidene tar til. Vedtaket kan påklages i samsvar med forvaltningsloven § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Hjemmel/bakgrunn for saken: Plan- og bygningsloven § 19-2, søknad om dispensasjon fra detaljregulering for Sjøsiden Levanger Havn med plan id: L2012012 av 18.12.2013. Vedlegg: Ingen 1 Situasjonskart 2 Søknad om dispensasjon 3 Redegjørelse 4 Utomhusplan, parkering 5 Fasadetegninger, plantegninger 6 Oppdaterte plantegninger 7 Festekontrakter Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 7. Søknad om rammetillatelse 8. Gjenpart av nabovarsel 9. Tegninger/bilder 10. Revidert søknad om rammetillatelse 11. Epost-korrespondanse med Persøy. Saksopplysninger: Den 09.09.14 mottok Innherred samkommune søknad om rammetillatelse for Side 51 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste bruksendring av deler av bygning til leiligheter/hybler, Havnevegen 10 B – Persøy Eiendom AS. Bruksendringen omfatter ombygging av deler av eksisterende næringslokale til boligformål. Omsøkt tiltak gjelder oppføring av 3 stk leiligheter, samt oppføring av 8 stk hybler. Tiltakene gjelder både for 1 og 2 etasje av næringslokalet. Lokalet er i dag tilknyttet følgende næringsformål: Persøy Maritime, Persøy Verksted, Levanger Bil og Båt, Helmersen Rør, Levanger bruktbilsalg. Tiltakshaver Persøy Eiendom AS ble i telefonsamtale og mail den 22.10.14 gjort oppmerksom på at søknaden var mangelfull. Dette ved blant annet manglende dispensasjonssøknad og utomhusplan. Revidert søknad med blant annet dispensasjonssøknad og nytt nabovarsel ble mottatt den 24.10.2014. Revidert utomhusplan ble mottatt den 24.11.2014. Omsøkt tiltak reguleres av detaljregulering for Sjøsiden Levanger Havn med plan id: L2012012. I henhold til planen er området hvor det eksisterende næringslokalet er plassert tiltenkt formål som parkering, kombinert bebyggelse og anlegg, samt uteoppholdsareal. Eksisterende næringsbygg er i planen forutsatt fjernet. Tiltaket vil med dette nødvendiggjøre søknaden om dispensasjon fra gjeldende detaljregulering. Dispensasjonssøknaden lyder som følger: «Dette er en plan som ikke vil bli gjennomført og vi ønsker derfor å benytte/ombygge eksisterende bygg for utleie av hybler/små leilighet. Vi har en festekontrakt som går til 2023 og er innforstått med at områdereguleringen innen den tid eller etterpå kan gjøre at tomta vil være attraktiv for boligprosjekt. Havna på Levanger har etter at den nye reguleringsplan kom blitt mye vanskeligere for å leie ut til ren næringsdrift, derfor dette ønske.» Utomhusplan: Utomhusplan for Havnevegen 10 B – Persøy Eiendom AS. Side 52 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Utomhusplanen viser inntegningen av 32 parkeringsplasser hvor 4 plasser utenfor gnr 315/327 ikke medregnes. Av detaljreguleringen fremgår det følgende om parkering, jfr pkt 3.7: «Parkering skal vises utomhusplan og skal dokumentere hvordan gjeldende parkeringskrav er ivaretatt. - Boligbebyggelse skal ha minst 0,75 parkeringsplass pr. boenhet. Hybler skal ha minst 0,5 parkeringsplass pr. boenhet. - Forretnings- og kontorbebyggelse skal ha minst 1 parkeringsplass pr. 50 m² BRA i bebyggelsen. Forretning skal i tillegg ha lasteareal for vare- og lastebiler. - Næringsbebyggelse skal ha minst 1 parkeringsplass pr. 100 m² BRA i bebyggelsen.» Dette medfører et krav til 4,5 parkeringsplasser for 9 hybler og 2,25 plasser for 3 leiligheter, jfr. plantegning for bruksendringen. Et grovt overslag av næringsarealet på ca 660 m2 gir et krav om 6,5 plasser. Totalt avrundet til 14 parkeringsplasser. Da Levanger bruktbilsalg inngår i næringsvirksomheten for eiendommen vil det måtte tas høyde for et forhøyet krav til biloppstillingsplasser. Et antall på totalt 32 parkeringsplasser anses å måtte tilfredsstille kravene i reguleringsplanen. Kommunen tilråder at parkeringsplassene asfalteres for å merkes opp i henhold til vedlagt utomhusplan. Geotekniske forhold: I henhold til detaljreguleringen pkt 6.2 er det gitt at: «Rapport fra geotekniske undersøkelser utført av Multiconsult AS slik de fremkommer Notat 415662-Rig-NOT-1-REV-0, dat 24.01.2013 og Notat 415662-RIG-NOT-2-REV-0, dat. 22.03.2013, evt. også senere rapporter, skal legges til grunn for all bygge- og anleggstiltak innenfor planområdet. Plan for geoteknisk kontroll av kritiske og vanskelige forhold/grunnarbeider skal være utarbeidet før igangsettingstillatelse gis. Dokumentasjon vedrørende dette vedlegges søknad om igangsetting.» De geotekniske undersøkelsene foretatt av Multiconsult AS vil her være utarbeidet for en utbygging i tråd med detaljreguleringen. Dette vil imidlertid ikke være ensbetydende med at man kan foreta en dispensasjon fra bestemmelsen ved omsøkt tiltak for bruksendring til hybler/leiligheter. Dersom søknaden innvilges som omsøkt må det vurderes hvorvidt foreliggende rapporter kan legges til grunn også for det omsøkt tiltaket. Geotekniske forhold må være redegjort for før en eventuell byggetillatelse kan gis. Plantegninger: Foreliggende plantegninger er ikke målsatte og viser en grovskissering av de enkelte hybler og leiligheter. Dersom omsøkt dispensasjon blir innvilget må det leveres inn målsatte plantegninger hvor det fremgår at kravene i TEK10 er overholdt. Vurdering: Kommunens adgang til å innvilge dispensasjon fra planer med tilhørende reguleringsformål er hjemlet i pbl. § 19-2 (1), hvor det fremgår at ”kommunen kan gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i (…) medhold av denne lov.” Side 53 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Utgangspunktet er således at det kan gis dispensasjon fra detaljregulering for Sjøsiden Levanger Havn. Ordlyden ”kan” viser imidlertid at tiltakshaver ikke har noe rettskrav på å få innvilget dispensasjon. Forutsatt at vilkårene i pbl. § 19-2(2) er oppfylt, må kommunen foreta en konkret helhetsvurdering av den foreliggende søknad. De kumulative vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon fremgår av pbl. § 19-2 (2). Bestemmelsen fastsetter at dispensasjon ikke kan gis hvis hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ”vesentlig tilsidesatt”. Videre kreves det at ”fordelene ved å gi dispensasjon [må] være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering”. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2 annet ledd tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til for å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. Dette bekreftes i lovens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007-2008 s.243) hvor det uttales at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Utstrakt bruk av dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier derfor at vesentlige endringer bør skje gjennom reguleringsendring og ikke dispensasjon. Samtidig understrekes det i forarbeidene at dispensasjonsadgangen ikke skal være så streng at det forhindrer en hensiktsmessig utvikling. Det første spørsmålet blir derfor om hensynene bak reguleringsbestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av tiltaket. Hensikten bak en detaljregulering er å fastsette konkrete planer for mindre områder, med et høyt detaljeringsnivå. Reguleringen utarbeides med grunnlag i gjeldende overordnet plan. Dispensasjonsvurderingen skal i det følgende vurderes som et spørsmål om tilsidesettelse av gjeldende detaljregulering. Dette medfører at dispensasjonsvurderingen ikke tar for seg hvert enkelt formål eller bestemmelse, men vurderes som en tilsidesettelse av detaljreguleringen som sådan. Bestemmelsene vedrørende parkering i pkt 3.7 og pkt 6.2 om geotekniske forhold opprettholdes. Utgangspunktet er at det festede området hvor Persøy Eiendom AS har sitt nåværende næringslokale er detaljregulert til annen utbygging enn den eksisterende. Detaljreguleringen for Sjøsiden Levanger Havn vil her representere en omfattende beslutningsprosess som er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. En godkjent detaljregulering vil skape en berettiget forventning om at reguleringen skal oppfylles. En innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet vil være med på å undergrave planen som gjeldende informasjons- og beslutningsgrunnlag. Momentet taler i retning av at dispensasjon i dette tilfellet ikke bør innvilges som omsøkt. Tiltakshaver anfører at: «Dette er en plan som ikke vil bli gjennomført og vi ønsker derfor å benytte/ombygge eksisterende bygg for utleie av hybler/små leilighet…». Det er anført at festekontrakten mellom Levanger kommune og Persøy Eiendom er fastsatt frem til år 2023. En naturlig tolkning av festeforholdet tilsier at en realisering av detaljreguleringen først kan skje etter utløpet av festekontrakten mellom Persøy Eiendom og Levanger kommune. Dispensasjonssøknaden må i dette tilfellet anses som en Side 54 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste midlertidig dispensasjon frem til festekontraktens utløp. Momentet kan tale i retning av at dispensasjon kan gis midlertidig frem til festekontrakten utløp. Det skal imidlertid påpekes at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier at vesentlige endringer som i dette tilfellet bør skje gjennom en reguleringsendring eventuelt ny regulering og ikke gjennom en dispensasjon som omsøkt. Det er klart at foreliggende søknad om bruksendring av deler av næringslokalet til hybler/leiligheter er et vesentlig avvik fra gjeldende detaljregulering. Dette i henhold til regulerte formål og bestemmelser for tiltenkt utbygging av området. Dette forsterkes ved at eksisterende næringsbygg er forutsatt fjernet i planen. Det må også tas i betraktning at detaljreguleringen for området er relativt ny og er vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den 18.12.2013. Momentene taler i retning av at dispensasjon ikke bør innvilges. Det er tidligere innvilget søknad om midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan for Levanger Havn med plan id: L2008007 for Helga Den Fagres gata 12 AS, jfr. vår ref: 2014/2014. Omsøkte bruksendring for Persøy Eiendom AS, Havnevegen 10 B og tiltak for Helga Den Fagres gata 12 omfattes ikke av den samme reguleringsplanen. Dette tilsier at avgjørelsen for Helga den Fagres gate 12 AS ikke kan tas til inntekt for at det er dannet et mønster for senere avgjørelser innenfor det samme reguleringsområdet. Foreliggende søknad for Persøy Eiendom AS, Havnevegen 10 B og Helga Den Fagres gate 12 AS er det i begge tilfeller søkt om bruksendring av deler av næringslokale til boligformål. Sakslikheten og eiendommenes tilknytning til havneområdet kan til en viss grad tale i retning av at dispensasjon skal kunne innvilges. Kommunen har med dette konkludert med at hensynene bak reguleringsbestemmelsen blir ”vesentlig tilsidesatt” som følge av dispensasjonen. Side 55 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste Arealplankart over detaljregulering for Sjøsiden levanger Havn. Subsidiært drøftes det andre spørsmålet, om «fordelene ved å gi dispensasjon» er «klart større enn ulempene». Ulempene med å innvilge dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Som nevnt angir forarbeidene at kommunen bare i unntakstilfeller bør gi dispensasjon. Samtidig understrekes det at den høye terskelen for dispensasjon ikke har til hensikt å forhindre en hensiktsmessig utvikling av ubebygde eiendommer som omfattes av en eldre reguleringsplan. Området for detaljreguleringen omfatter i dette tilfellet to festetomter med festere Persøy Eiendom AS og Havnev 15 AS. Ulempene ved at det kan dannes mønster for senere avgjørelser vil i dette tilfellet være begrenset, men kan være aktuelt i en eventuell sak for Havnevegen 15. Det skal som nevnt ovenfor påpekes at innvilgelsen av bruksendring for Helga Den fagres gate 12 AS ikke kan tas direkte til inntekt for at dispensasjon skal innvilges i dette tilfellet. Generelt kan det sies at det en utbygging som omsøkt kan bidra til å dekke etterspørselen etter hybler/leiligheter i Levanger by. I motsetning til dette kan det trekkes frem at tiltaket gjelder omgjøring av eksisterende næringsbygg til boligformål. De øvrige delene av bygget vil fortsatt være i drift som næringsbygg. På generelt grunnlag kan det sies at en blanding av formålene næringsvirksomhet og bolig innenfor samme bygningskompleks kan medføre utfordringer. Dette med tanke på infrastruktur og byggetekniske hensyn. Som nevnt ovenfor vil det i slike tilfeller være hensiktsmessig å få tiltaket gjennomført ved en ny reguleringsplan i stede for gå veiene gjennom en dispensasjonssøknad. Dette ved at man gjennom en regulering for området får avklart Side 56 av 57 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 - Sakliste blant annet infrastruktur, utomhus og byggetekniske hensyn i et bredere perspektiv. Tiltakshaver har som nevnt tidligere gitt uttrykk for at man ikke anser detaljreguleringen for noe som vil bli gjennomført. Kommunen må uavhengig av dette legge detaljreguleringen til grunn for sin dispensasjonsvurdering. Som nevnt ovenfor er detaljreguleringen av nyere dato noe som isolert sett tilsier at hensynene bak planen fortsatt skal gjøre seg gjeldende med tyngde. Momentet taler i mot at det skal innvilges dispensasjon som omsøkt. På bakgrunn av en samlet helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at hensynene bak gjeldende reguleringsplan og lovens formålsbestemmelse blir ”vesentlig tilsidesatt” som følge av dispensasjonen. Subsidiært er det konkludert med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. De kumulative vilkårene i pbl § 19-2 anses med dette ikke for oppfylt og søknad om dispensasjon fra detaljregulering for Sjøsiden Levanger Havn innvilges derav ikke. Side 57 av 57
© Copyright 2026