1. No category

Levanger kommune
Rev. 14.06.16
Møteinnkalling
Endret bredde til lengde
i sak 33/16, fjerde siste avsnitt
Utvalg:
Møtested:
Dato:
Tid:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møterom 1119 v/kommunestyresalen
15.06.2016
13:00
Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er
inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på e-post:
[email protected] eller tlf. på 74 05 27 16
Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling.
Saksnr
Innhold
PS 29/16 Referatsaker - PUK Levanger
PS 30/16 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll
PS 31/16 Høring av planprogram - Kommunedelplan for E6 Åsen - Mære
PS 32/16 Naust
PS 33/16 1719/227/1 - Svend Otto Søyseth - Naust - Hopla - tomt nr. 46 og 47
PS 34/16 1719/229/7 - Detaljregulering Saltbuvik - hyttefelt og flytebrygge
PS 35/16 Søknad om mindre endring - Reguleringsplan for Løvtangen
PS 36/16 Endring av reguleringsplan for del av Løvtangen
PS 37/16 Detaljregulering for Åsen sentrum
PS 38/16 Detaljreguleringsplan - FV 134 Øver - Tynes - Trafikksikkerhetstiltak
PS 39/16 Detaljregulering Levanger brygge 1
PS 40/16 Detaljreguleringsplan Jamtkneppet hyttefelt II 1719/316/1
PS 41/16 Detaljregulering psykiatribygg Sykehuset Levanger
PS 42/16 Søknad om ombygging/bruksendring av uthus til 2 vertikaldelt leiligheter
og bod - 1719/315/208 Håkon den godes gate 35 B - Stig Strømberg
PS 43/16 Mindre endring: Reguleringsplan 1719/276/5 - Kathrines Minde
PS 44/16 Mindre endring av reguleringsplan Norske Skog
PS 45/16 Restaureringsfondet 2015
FO 2/16 Spørsmål fra Nina Elisabeth Berget, AP - Garasjer i Jernbanegata
Levanger, den. 9. juni 2016
Nina Berget
leder
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
PS 29/16 Referatsaker - PUK Levanger
RS 252/16 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende garasje/oppføring av ny
garasje - 1719/275/369 Engvegen 4 - Eddy Robin Hanssen
RS 253/16 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/275/767
Elverhøyvegen 21 - Åshild Karevoll og Øyvind Lyngstad
RS 254/16 Godkjent - Søknad om tilbygg til hytte - 1719/99/1/216 Tomt nr 264
Skogn Bygdealmenning
RS 255/16 Godkjent - Søknad om oppføring av anneks - 1719/340/5 Sørsia 311
RS 256/16 Vedtak - Punktfeste for naust - 1719/227/1 Hopla - Tore Haabeth Godkjent
RS 257/16 Godkjent - Søknad om oppføring av anneks - 1719/243/1/52
Løvtangenvegen 51 - Marit Basset
RS 258/16 Godkjent - Søknad om oppføring av redskapshus/garasje - 1719/309/1
Tømtevegen 232 - Halvard Matberg
RS 259/16 Godkjent - Revidert søknad om oppføring av garasje - 1719/18/133
Sjømarkveien 31 - Tor Øystein Klungvik
RS 260/16 Søknad om biovarmesentral ved Staup helsehus - 1719/1/1 Staup Levanger Kommune - godkjent.
RS 261/16 Søknad om igangsettingstillatelse for utomhusarbeider (IG 4) 1719/2/204 - Nesset oppvekstsenter - Levanger kommune - Godkjent
RS 262/16 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/275203
Ringvegen 46 - Dag Stemre
RS 263/16 Nesset oppvekstsenter gnr/bnr 2/204 Levanger kommune - søknad om
endring av tillatelse - Godkjent
RS 264/16 Søknad om rammetillatelse for oppføring av nytt ysteri og boligdel
(byggetrinn 2) - 1719/303/67 Munkebyvegen 310 - Munkeby
Mariakloster - godkjent.
RS 265/16 Godkjent - Søknad om oppføring av fasadeskilt/reklame for Extra og
Extra Bygg - 1719/314/319 Moafjæra 7 A-C - Coop Midt-Norge SA
RS 266/16 Søknad om opprusting av veg Tinnbuen
RS 267/16 Godkjent - Søknad om rehabilitering av 2 stk skorstein - 1719/242/8
Skjesolvegen 214 - Vidar Undlien
RS 268/16 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/210/3 Inderøen søndre - Sylva
Øien - Tilleggsareal til 1719/210/14 Kuviktangen - Delvis innvilget
RS 269/16 Søknad om oppføring av produksjonsbygg for foredling av frukt/bær 1719/17/13 Mikkelhaug Gård - Ivar Andreas Skjetnemark - Godkjent
RS 270/16 Godkjent - Søknad om oppføring av tak over terrasse - 1719/6/74
Nordsivegen 263 - Ida Drogset Østeng og Eivind Nyborg
RS 271/16 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/126/1 Støringen - Geir Augdal 2 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
To boligtomter i tråd med reguleringsplan - Godkjent
RS 272/16 Søknad om bygging av fortau langs Gamle Kongeveg - Ringvegen Skolevegen - 1719/275/2 og 9 Elberg og Brusveet nedre
RS 273/16 Godkjent - Søknad om gjenoppbygging av utsiktsplattform på
Våttåberget - 1719/138/1 Kjølavegen 81 - Knut Hallan
RS 274/16 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/275/103 Gamle Kongeveg 23 Bjørn Winge Holding AS - Boligtomter - Godkjent
RS 275/16 Godkjent - Søknad om tilbygg til hytte og tak over terrasse - 1719/229/63
Saltbuvika 133 - Magni B Lindgren
RS 276/16 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/303/50
Munkebyvegen 228 - Arve Munkeby
RS 277/16 Søknad om tilbygg til bolighus/tilpasning for rullestol - 1719/157/13
Falstadvegen 16 - Raymond Andersen - Godkjent
RS 278/16 Søknad om tilbygg til hytte - 1719/267/39 Bærfotstuggu Borgsøen Astrid og Kenneth Arntzen - endring - godkjent.
RS 279/16 Søknad om oppføring av bolighus og forstøtningsmur - 1719/6/5
Nordengbakkan 4 - Marianne og Marius Haugan
RS 280/16 Godkjent - Søknad om påbygg til bolighus - 1719/275/483 Engvegen 21
RS 281/16 Godkjent - Søknad om oppføring av fritidsbolig - 1719/244/88 Hyttetomt
S 2 - Anita Løkken og Brynjar Aarnseth
RS 282/16 Ikke godkjent - Søknad om dispensasjon for oppføring av naust 1719/332/3 Mosvikstøen Nordvegen 44
RS 283/16 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/183/6 Gamle
Kongeveg Sør 118 - Gunnar Flikke
RS 284/16 Søknad om biovarmeanlegg ved Staups Helsehus - 1719/1/1 Staup
RS 285/16 Søknad om ombygging/utvidelse av eksisterende slamavskiller 1719/244/1 Djupvika hyttefelt
RS 286/16 Godkjent - Søknad om oppføring av anneks for servering/overnatting 1719/371/1 Kongshaugen
RS 287/16 Godkjent - Søknad om ombygging fra gressbane til kunstgressbane 1719/275/959 Elberg stadion - IL Sverre Fotball
RS 288/16 Søknad om godkjenning av tilbygg til hytte - 1719/232/3/2 Tomt nr 8
Framnes - Ikke godkjent
RS 289/16 Søknad om rammetillatelse for oppføring av 2 leilighetsblokker 1719/314/434 og 1719/314/435 Moafjæra 6 - BE Moafjæra 6 AS
RS 290/16 Søknad om endring av gitt tillatelse til tilbygg til hytte - 1719/243/1/37
Løvtangen - Godkjent
RS 291/16 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/312/40 Tingstadvegen
125 - Tina Larsen
RS 292/16 Søknad om tilbygg hytte - 1719/232/14/10 - Langøyvegen - Rolf Brovold
3 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
- Godkjent
RS 293/16 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/275/18
Elverhøyvegen 9 - Kjell Skauge
RS 294/16 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/275/380 Ankolmvegen
7 - Ronny Langåssve
RS 295/16 Godkjent - Revidert søknad om oppføring av tak over veranda 1719/34/139 Skogvegen 24
RS 296/16 Klage på vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring
av fritidsbolig til helårsbolig
RS 297/16 Godkjent - Søknad om utslipp av avløpsvann fra hytte - 1719/252/1/15
Hoøya 14 - Jarle Negård
RS 298/16 Søknad om ombygging/tilbygg av fritidsbolig - 1719/233/43 Seiberget
112 - Kristin Gjøvåg og Jose Pedro Mesquita - Godkjent
RS 299/16 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/253/29 Rinnleiret - Levanger
kommune - Tomt til industri-/forretningsformål - Godkjent
RS 300/16 Godkjent - Søknad om bruksendring av kjellerrom til TV-stue og bod 1719/275/776 Engvegen 6 C - Arnulf Løken
RS 301/16 Godkjent - Søknad om bygging av rundkjøring - 1719/7/36
Gjemblevegen - Sivs veg - Levanger kommune
RS 302/16 Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for
oppføring av bolighus med pulttak på eiendommen 1719/223/64 Kommunens vedtak stadfestes
RS 303/16 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/61/1 Grytesvegen 516 Ola Ringstad
RS 304/16 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse for tilbygg til legesenter 1719/315/328 Kirkegata 1 A - Kirkegata Legesenter
RS 305/16 Vedtak - Deling av eiendom - 1719/165/2 - Markhusan AS - Innløsing av
1719/165/2/1 Tomt for eksisterende hytte - Godkjent
RS 306/16 Tillatelse til seksjonering av eiendommen 1719/1/32 Staupslia 14 Thingstad Bygg AS
RS 307/16 Søknad om riving av brannskadet bolig - 1719/157/42 Kaivegen 13
RS 308/16 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/1/162 Petter Nyengets veg 7 - Ali
Alsam og Farzaneh Saeedzadeh Sardahaee - Boligtomt - Godkjent
RS 309/16 Godkjent - Søknad om tilbygg/påbygging av enebolig - 1719/263/24
Skånesvegen 84
RS 310/16 Godkjent - Søknad om tilbygg av veranda med takoverbygg - 1719/52/15
Bergslia 2 - Sissel Brekstad
PS 30/16 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll
4 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Høring av planprogram - Kommunedelplan for E6 Åsen - Mære
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
[email protected]
E-post:
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2015/7602 - /
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
31/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Rådmannens vurdering oversendes som kommunens uttalelse til planprogram for ny E6
Åsen nord – Mære.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
1 20160421_Planprogram_høringsutgave
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Statens vegvesen har annonsert oppstart av planarbeid, samt høring og offentlig ettersyn
av planprogram for ny kommunedelplan E6 Åsen nord – Mære den 22.april 2016. Frist
for uttalelse til planprogrammet er satt til 10.juni.
Planområdet berører kommunene Levanger, Verdal, Inderøy og Steinkjer. Det legges
opp til to delstrekninger:
-
Åsen nord – Mule.
Mule - Mære.
Delstrekningene er delt opp i egne kommunedelplaner for hver enkelt kommune. Statens
vegvesen er tiltakshaver og ansvarlig for planleggingen, mens kommunene er
planmyndighet. Innherred samkommune er felles planmyndighet for kommunene
Levanger og Verdal. Planprogrammet er sendt på intern høring til Verdal og Levanger
kommune samt Innherred samkommunenes fagetater for uttalelse. Det legges opp til
separate behandlinger i Levanger og Verdal kommune, hvilket betyr at det oversendes en
uttalelse for hver kommune. Den samordnede uttalelsen for Levanger kommune legges
nå frem til politisk behandling før den viderebringes Statens vegvesen.
Planprogrammet
Planprogrammet beskriver i sin helhet bakgrunnen for arbeidet, prosessen hittil og
hvordan prosessen tenkes lagt opp frem mot planvedtak. Det er presentert hvilke traseer
5 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
som er aktuelle for videre utredning og hvilke traseer som er utelukket i tidlig fase.
Planprogrammet tar også for seg hvilke tema som skal vektlegges i det videre
utredningsarbeidet, inkludert metodikk og statistikk ved vurdering av konsekvensene
innenfor planområdet.
Intern høring
Planprogrammet har vært på intern høring til kommunens fagetater.
Følgende merknader er kommet inn til planprogrammet.
Eldres råd i Levanger kommune i brev datert 26.05.2016
Saken tas til etterretning. Ber om at hensynet til dyrka mark vektlegges i det videre
arbeidet.
Det er ikke kommet inn øvrige merknader til planprogrammet.
Vurdering:
Saken er av nasjonal, regional og lokal stor betydning. Kommunen skal som
planmyndighet fastsette forslag til planprogram etter at Statens vegvesen har behandlet
merknadene fra høringsperioden. Planprogrammet som nå er til høring er å betegne som
en plan for planprosessen, men vil i dette konkrete tilfellet langt på veg legge føringer
for hvilke traseer og kryss som vil bli videreført i arbeidet. Selve dokumentet er godt
utarbeidet og beskriver de aktuelle tema på en god måte. Statens vegvesen har i tillegg
gjennomført en svært positiv og god medvirkningsprosess i innledende fase, gjennom at
administrative fagmyndigheter både lokalt og regionalt er blitt koblet inn for
medvirkning tidlig. Det har også vært avholdt folkemøter i hver enkelt kommune.
Prosessen
Statens vegvesen er vegmyndighet i saker som angår fylkesveg, riksveg og europaveg og
er faginstans i vegsaker generelt. Statens vegvesen har i planprogrammet valgt å legge
opp prosessen slik at forslaget til ny kommunedelplan blir lagt ut på høring gjennom
Statens vegvesen og ikke via en kommunal politisk førstegangs behandling, slik det
vanligvis blir gjort i planforvaltningssaker. Vedtak av planprogrammet slik det står i dag,
vil dermed medføre at kommunen ikke får kommunedelplanforslaget lagt frem til
politisk behandling før selve sluttbehandlingen – jf. side 55 i planprogrammet. Den
ordinære «utsilingsprosessen» utgår. Det har allerede vært en administrativ
utsilingsprosess. Det vil imidlertid bli gitt informasjon om anbefalte alternativ med
bakgrunn i konsekvensutredningene som skal gjennomføres til kommunene – jf. Fase 2 i
planprogrammet. Det legges ikke opp til at det politiske organet i kommunen kan fatte
retningsgivende vedtak underveis. En fastsetting av planprogrammet slik det står i dag
vil dermed være det eneste retningsgivende politiske vedtaket kommunen får gjort før
selve sluttbehandlingen.
Statens vegvesen legger vanligvis planforslag ut til høring og offentlig ettersyn på egen
hånd. Iht. plan- og bygningslovens § 3-7 Overføring av planforberedelse til statlig eller
regional myndighet, skal utlegging til høring og offentlig ettersyn skje gjennom en
nærmere avtale mellom vedkommende myndighet og Kommunen. I detaljreguleringer
kan dette på mange måter være fordelaktig og effektivt. I dette konkrete tilfellet dreier
det seg om en omfattende plansak av vesentlig stor lokal betydning, hvor det er ekstra
viktig at Kommunen som planmyndighet og kommunens politiske planutvalg følger hele
planprosessen for å få en god politisk forankring. Rådmannen mener at kommunen
6 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
gjennom planprogrammet blir koblet inn for sent i prosessen til å påvirke planen i
vesentlig grad.
Utredningstema:
Det er positivt at det iverksettes planlegging av ny E6. E6 har stor samfunnsmessig
betydning og vil være viktig for den videre utviklingen i kommunen og regionen for
øvrig.
Planprogrammet vektlegger særskilte tema som skal utredes videre i planprosessen. I
tillegg legges forskrift om konsekvensutredning til grunn i det videre arbeidet. Denne har
til hensikt å dekke de nødvendige hensynene som ikke blir nevnt særskilt. Rådmannen
anbefaler likevel at kommunen allerede nå presiserer aktuelle tema som ønskes utredet
nærmere i forbindelse med konsekvensutredningen.
1. Konsekvensene som de ulike traseene vil få for videre sentrum- og
tettstedsutvikling i kommunen må vurderes grundig.
2. Det er avgjørende at trafikksituasjonen på E6 vurderes opp mot lokalvegnettet i
kommunen. Kryss for av- og påkjøring på E6 må legges strategisk i forhold til
sentrumsområder og tettsteder. Kryssene må utformes og samordnes med vekt på
funksjonalitet og legge opp til en mest mulig effektiv trafikkavvikling. Dette er
spesielt viktig for Levanger sentrum.
3. Størrelsen på planområdet må vurderes i sammenheng med eventuelle nye
lokalvegtraseer inn til nye kryss på E6.
4. Fremdriftsplanen i planprogrammet endres. Forslag til ny kommunedelplan skal
legges frem til politisk førstegangs behandling i Levanger kommune, før saken
legges ut til høring og offentlig ettersyn.
7 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Naust
Saksbehandler: Audhild Slapgård
[email protected]
E-post:
474 69123
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2016/3226 - /
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
32/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Saken tas til orientering.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Plan- og bygningslovens § 1-8, (heretter pbl) pbl § 19-2 dispensasjon samt gjeldende
reguleringsplan for Hopla hyttefelt plan id 2003023 og kommuneplanenes arealdel plan
id 2008018.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
«Naust er bygninger i strandsona som blir brukt til oppbevaring av redskaper, utstyr,
båter og annet sjøutstyr. Naust som skal benyttes til overnatting og er innredet som
hytte/fritidsbolig med ett eller flere av følgende funksjoner: kjøkken, bad, stue,
oppholdsrom og soverom kommer ikke inn under dette begrepet.»
Vurdering:
Det er verken i lov eller forskrift gitt noen definisjon på naust. Ingen av de to gjeldende
planene for Hopla- området har heller noen definisjon av naust.
Sivilombudsmannen som er kontrollorganet for forvaltningen bl.a. i byggesaker har i sak
2007/506 vist til følgende:
«Naust er bygningar i strandsona som vert nytta til oppbevaring av reiskaper, utstyr,
båtar og anna. Naust som skal nyttast til overnatting og er innreidde som
bustad/fritidsbustad kjem ikkje inn under dette omgrepet.»
Videre har Økokrim/Fylkesmannen i Hordaland, lagt til grunn følgende definisjon:
«Fylkesplanen for Hordaland definerer naust slik:”Naust er bygningar i strandsona som
vert nytta til oppbevaring av reiskapar, utstyr, båtar og anna. Naust som skal nyttast til
overnatting og er innreidde som bustad/fritidsbustad, kjem ikkje inn under dette
omgrepet.”
8 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Miljøverndepartementet har i 2006 uttalt flg.: ”Innredning av et båthus eller en sjøbod
med kjøkken, bad og soverom vil etter departementets vurdering innebære en
bruksendring.”»
I store norske leksikon er naust definert slik: ”båthus, hus for båter, sjøbruk, sjøklær,
fiskeredskaper m.m.”
På denne bakgrunnen foreslås at følgende definisjon på naust legges til grunn:
«Naust er bygninger i strandsona som blir brukt til oppbevaring av redskaper, utstyr,
båter og annet sjøutstyr. Naust som skal benyttes til overnatting og er innredet som
hytte/fritidsbolig med ett eller flere av følgende funksjoner: kjøkken, bad, stue,
oppholdsrom og soverom, kommer ikke inn under dette begrepet.»
Når en skal ta stilling til om en bygning er naust i samsvar med gitt tillatelse, kan det
være hensiktsmessig å vurdere bygningen opp mot definisjonene på rorbu og
fritidsbolig.
Rorbu:
Rorbu er en bygning for oppbevaring av båt og overnatting. En bygning med
lager/oppbevaring av båt og fiskeutstyr i hovedetasjen, der toppetasjen er innredet for
overnatting og opphold over en avgrensa periode. Innredningen har en enkel standard.
Fritidsbolig:
En fritidsbolig er en bolig som ikke er ment til fast bopel, men brukes mer sporadisk i
rekreasjonsøyemed. Bygning er oppført for fritidsformål.
I Planjuss nr.1-Jaunar 2007; har Miljøverndepartementet gitt en prinsipiell uttalelse om
de vurderinger forvaltningen bør foreta når det skal tas stilling til om en bygning er et
naust eller en fritidsbolig. Fra uttalelsen hitsettes flg:
«Fylkesmannen peker på at bygninger som er godkjent som uthus/sjøboder blir innredet
slik at de framstår som fritidsboliger.
I utgangspunktet er det rimelig klart hva som er forskjellen på en sjøbod eller et båthus
og en fritidsbolig. Sjøboden eller båthuset skal brukes til oppbevaring av båter med
tilhørende utstyr, og skal ikke benyttes til beboelse og overnatting.
Spørsmålet om det er foretatt bruksendring må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.
Hvordan bygningen framstår og brukes vil være avgjørende. Bygningens utforming og
innredning vil være viktige momenter i vurderingen.
Innlegging av vann og kloakk
Fylkesmannen viser til Miljøverndepartementets brev av 25. juni 2004 der det er uttalt at
det å legge inn vann og kloakk ikke i seg selv er tilstrekkelig til å si at en bygning ikke
lenger er å anse som et naust. Fylkesmannen mener innlegging av vann og kloakk kan
være et moment i vurderingen av om et uthus eller en sjøbod er gått over til å bli en
fritidsbolig.
Miljøverndepartementet mener at det å legge inn vann og kloakk i naust ikke i seg selv
9 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
nødvendigvis er i strid med reguleringsformålet byggeområde for naust. Dette vil likevel
inngå i en vurdering av om det er foretatt bruksendring, der også andre forhold er av
betydning.
Isolering og innredning
Fylkesmannen mener det er andre forhold enn vann og kloakk som kan være relevante
med hensyn til om uthus/sjøbod er gått over til å bli fritidsbolig, for eksempel om
bygningen er isolert og om det har skjedd innredning med oppholdsrom som kjøkken,
bad og soverom. Fylkesmannen mener det i tillegg er relevant hva tiltakshaver selv sier
at bygningen blir brukt til.
Miljøverndepartementet er enig med fylkesmannen i at isolering av bygningen er
relevant i vurderingen av om en sjøbod har blitt bruksendret til fritidsbolig. Isoleringen
er likevel alene ikke tilstrekkelig for å anse bygningen som en fritidsbolig. Eierens
opplysninger kan ikke være avgjørende. Det blir et spørsmål om bygningen framstår som
en sjøbod, eller om den har endret karakter og bruk. Det avgjørende er om bygningen
fortsatt er egnet til bruk som sjøbod og faktisk brukes til det.
Innredning av et båthus eller en sjøbod med kjøkken, bad og soverom vil etter
departementets vurdering innebære en bruksendring.
-Miljøverndepartementet mener pålegg etter plan- og bygningslovens § 113 om opphør
av ulovlig bruk kan omfatte krav om at innredning må fjernes.»
Godkjente søknader:
I Hopla foreligger det som tidligere nevnt to forskjellige planer. For den fremste
naustrekken er det kommuneplanens arealdel som er gjeldende og for den innerste er det
reguleringsplan Hopla hyttefelt som gjelder.
Kommunen har for de naustene som reguleres av reguleringsplan Hopla hyttefelt,
godkjent naust på 5mx5m uten takutstikk og med en terrasse på 2,5mx5m. Dette i
samsvar med mottatte identiske tegninger av alle naust. I samsvar med søknaden er det
godkjent at naustene har port mot veien, og vanlig tett dør mot sjø. Videre har
kommunen godkjent at det er tre vinduer mot sjøen, ett på hver side av porten og ett i
mønet.
Som befaringen i Hopla viste, var naustene delvis ikke i samsvar med bestemmelsene og
de godkjente byggemeldingene. Det må for hvert enkelt naust tas stilling til hvilke avvik
det er og om avvikene er av en slik art at det kreves ny godkjenning eller
ulovlighetsoppfølging av kommunen.
Bruksendring:
I de tilfellene der tiltakshaver søker om bruksendring fra naust til fritidsbolig må det
foreligge en begrunnet søknad om dispensasjon fra plan, og kommunen må vurdere om
vilkårene i plan – og bygningslovens § 19-2 er oppfylte. I de tilfellene det ikke fremmes
noen søknad om bruksendring, må kommunen foreta en vurdering av bygningen og
bruken ut fra de opplysninger som kommunen har, og de som blir gitt av tiltakshaver. Ut
fra denne vurderingen vil kommunen ta stilling til om det skal foretas en
ulovlighetsoppfølging.
10 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Det vanlige i slike saker der tiltakshaver har oppført noe annet eller mer enn det
bygningsmyndighetene har gitt tillatelse til, vil være å gi tiltakshaver muligheten til å
søke om dispensasjon og etterhåndsgodkjennelse.
Situasjonen i Hopla er imidlertid ganske spesiell.
Det er på det rene at da reguleringsplanen for Hopla ble vedtatt, var steinrasfaren kjent.
Planen ble likevel godkjent ettersom den kun hjemlet oppføring av lagerbygninger. NVE
har kommet med en uttalelse der de krever at det gjennomføres et sikringsarbeid før
kommunen evt godkjenner bruksendring for noen av naustene. Dette er det samme
kravet som ble stilt da området ble forsøkt omregulert.
Det er også et faktum at det er en stor brannfare ved naustene. Naustenes plassering er
godkjent ut fra at det kun skal være lagerbygninger. I slike bygninger er brannfaren
vesentlig mindre enn ved bygg som er innredet for varig opphold. Generelt kan det sies
at bygninger som ligger så tett som det som er tilfelle i Holpa får brannkrav som tilsvarer
rekkehuskrav dersom naustene bruksendres til fritidsboliger. Det vil si at mellom
samtlige bygninger må det være en brannvegg som tilfredsstiller en B60 vegg.
Den foreliggende rasfaren og brannfaren innebærer at det ikke kan gis dispensasjon for å
tillate bruksendring av naustene til fritidsboliger. Det vil da være hensiktsløst å
oppfordre til at det søkes om dispensasjon og ettergodkjennelse.
I praksis vil dette innebære at kommunen vil sende et brev til de nausteierne det gjelder,
hvor det opplyses at kommunen anser bygnignen som ulovlig endret til fritidsbolig, og
kommunen vil etter en slik konklusjon sende et varsel om pålegg om retting.
11 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
1719/227/1 - Svend Otto Søyseth - Naust - Hopla - tomt nr. 46 og 47
Saksbehandler: Audhild Slapgård
[email protected]
E-post:
474 69123
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2007/1742 /1719/227/1
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
33/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Søknaden om etterhåndsgodkjennelse avslås med hjemmel i plan og bygningsloven § 192. Vurdering og begrunnelse er gitt i fremstillingen nedenfor.
Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist
fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens § 29.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Plan- og bygningsloven § 19-2 og 20-3
Vedlegg:
1
Godkjente fasader
2
Godkjente plantegnigner
3
Returbrev i 2006
4
Vedtaket av 06.03.2007
5
Tegninger av det oppførte bygget
6
Etterhåndsgodkjennelse
7
Brev fra Søyseth
8
Fasadetegninger ifb etterhåndsgodkjennelsen
9
Manglende dokumentasjon 2014
10 Brev fra Advokatfirmaet Nidaros DA
11 Redegjørelse om bruken
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Det søkes om dispensasjon fra arealbegrensningen i reguleringsplanen Hopla hyttefelt
plan id 2003023.
Søknaden gjelder både for naust 46 og 47.
Dispensasjonen begrunnes med følgende:
«G.nr. 227 b. nr. 1 festetomt 46 og 47 i Levanger Kommune - Søknad om dispensasjon
i forhold til godkjente byggetegninger.
12 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
På vegne av Svend Otto Søyseth, eier av naust på de to ovenfor nevnte festetomtene,
søkes det herved om dispensasjon i forhold til godkjente byggetegninger.
Dispensasjonssøknaden gjelder følgende 2 avvik:
1.) Takutstikk.
Av godkjente tegninger framgår det at takutstikket skal være 1 meter.
Det søkes om dispensasjon i forhold til bygd takutstikk på 2 meter.
2.) Veranda.
Av godkjente tegninger framgår det at veranda på sjøsida av naustene skal være 2.5
meter. Det søkes om dispensasjon for bygd veranda på 4.5 meter.
Det opplyses samtidig om at alle naustene i denne naustrekka er bygd med samme
takutstikk og veranda som naust 46 og 47.
Avvikene det søkes om dispensasjon for framgår på målsatte tegninger som tidligere er
oversendt Levanger Kommune.
Vedlagt denne e-posten er et skriv fra Svend Otto Søyseth hvor bruken av naust 47
forklares.»
Andre myndigheter:
Denne saken har ikke vært på høring. Kommunen har vurdert at denne dispensasjonen
ikke berører andre myndigheters interesser, da det kun er snakk om en utvidelse av
arealbegrensingene i plan.
Naust 47, ser isolert ut, det er lagt panel i både tak og vegger i hele naustet. Gulvet er tett
og er malt. Videre er naustet inndelt på en annen måte enn nr 46.
13 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Det vil ikke bli tatt noen stilling til bruken av naustet i denne saken. Tiltakshaver har i en
egen redegjørelse bekreftet til kommunen at denne bygningen kun benyttes som naust.
Kommunen legger dette til grunn i den videre fremstillingen og vil evt komme tilbake til
dette punktet på et senere tidspunkt.
Vurdering:
Søknaden behandles som om tiltakene ikke er utført. Det vil derfor ikke bli ansett som
fordel eller ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er fullført. Kommunen kan heller ikke
vektlegge eventuelle økonomiske tap tiltakshaver blir påført dersom de omsøkte
dispensasjoner ikke kan godkjennes. Alt av arbeider som er påstartet uten at de nødvendige
tillatelser er gitt, står for tiltakshavers egen regning og risiko.
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 første ledd, har kommunen ”adgang til å gi
varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av denne lov”.
Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.
Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at ”hensyn bak
bestemmelsen det dispenseres fra (…) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt” og videre at en samlet
vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er ”klart større enn ulempene” jf. pbl. § 19-2
annet ledd. Vilkårene er kumulative og begge må derfor være oppfylt for at dispensasjon skal
kunne gis.
En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for
dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf.
Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant
sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende
beslutningsprosess. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som
informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås.
Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og
bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en
innstramming av dispensasjonsadgangen og det tidligere kravet om alminnelig
interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler
for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi
dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør
seg gjeldende med styrke.
I forarbeidene uttales det imidlertid at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en
hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et
visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk.
14 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Spørsmålet i denne saken blir om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn
ulempene.
Tiltakshaver har i sin søknad om dispensasjon anført at samtlige naust er utført på
samme måte. Omtrent alle naustene har samme takoverbygg og terrasse. Tiltakshaver har
også lagt ved en redegjørelse for bruken av bygningen.
Kommunen har sett på godkjenningen til flere av naustene innenfor reguleringsplan
Hopla hyttefelt. Alle har benyttet den samme tegningen og samtlige av de naustene
kommunen har undersøkt, har fått godkjent naust på 5x5 m2 med et takutstikk på 0,5m
og 1 m i mønet. I tillegg til dette har kommunen godkjent en terrasse på 2,5x5 m2. At
flere ikke har forholdt seg til den tillatelsen de har søkt om og fått innvilget, kan ikke
tillegges noen vekt i vurderingen av om dispensasjon skal gis i denne saken.
Videre er det slik at formålet med disse bygningene er naust. Ut fra dette kan ikke
kommunen se nødvendigheten av eller hensikten med utvidelse av overbygd
terrasseanlegg. Det er ikke godkjent noen brygge utenfor disse to naustene, og avstanden
ned til vannet, samt naustenes utforming tilsier at evt båt og annet utstyr vil måtte tas inn
fra vegsiden av naustet. Det fremstår derfor mest sannsynlig at formålet med en større
terrasse vil være til oppholdsplass.
Reguleringsplanen har ingen bestemmelser om terrasser, og bakgrunnen for at
kommunen godkjente terrasser på denne naustrekka i utgangspunktet antas å være at
man så behovet for å kunne føre vedlikehold og tilsyn med bygningen fra flere sider. Her
er det slik at sjøsiden av naustet er vanskelig å vedlikeholde dersom man ikke har
terrasse eller lignende å stå på. Kommunen har funnet det hensiktsmessig å tillate
terrasser med en bredde på 5meter og lengde på inntil 2,5 meter. Terrassen er verken
søkt om eller fra kommunens side ment som en oppholdsplass. Videre har hensikten vært
å få skape en byggestil tilnærmet de gamle bryggene med kaikant mot sjø, der båtene
kunne ligge fortøyet til kaikanten. Ut fra dette hensynet er det tilstrekkelig med en
terrasse med en bredde på 5 meter og en lengde på inntil 2,5meter. Kommunen mener at
dersom det åpnes for at terrassen kan utvides til en lengde 4,5 meter vil denne kunne
benyttes til andre formål enn naust. Den omsøkte utvidelsen i seg selv tilsidesetter ikke
hensynet bak bestemmelsen, men kommunen kan ikke se at ønsket om en større terrasse
og takoverbygg er begrunnet i behovet for bruken av naustet.
Kommunen kan ikke se at lovens vilkår om at fordelene med en dispensasjon må være
klart større enn ulempene er oppfylt i denne saken, og dispensasjon kan dermed ikke gis,
jf. 19-2.
Plan- og bygningslovens § 19-2 består av to kumulative vilkår. Ettersom vurderingen
ovenfor viser at fordelene ikke er klart større enn ulempene, finner ikke kommunen det
nødvendig å vurdere hensynet til plan i denne saken.
For øvrig vil kommunen på generelt grunnlag bemerke at en dispensasjon i denne saken
kan være med på å uthule gjeldende planbestemmelse, og vil kunne være en avgjørelse
som kan danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområdet.
Reguleringsplanen ble vedtatt i 2003 og kan ikke anses som særlig gammel.
Kommunene ønsker at en evt endring av arealbegrensningene skjer via en planendring
15 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
og ikke via dispensasjoner. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de
forskjellige eiendommene og vil bli lite forutsigbart. Videre vil det kunne få uheldige
ringvirkninger som ikke er forenelig med en god arealpolitikk.
16 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
1719/229/7 - Detaljregulering Saltbuvik - hyttefelt og flytebrygge
Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
[email protected]
E-post:
74048500
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2012/4046 /L2012004
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
34/16
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas detaljregulering for Saltbuvik –
hyttefelt og flytebrygge, datert 29.12.15, rev. 20.05.16, framlagt for høring og offentlig
ettersyn.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
1 Planbeskrivelse, dat. 29.12.15, rev. 20.05.16
2 Plankart, dat. 29.12.15, rev. 20.05.16
3 Reguleringsbestemmelser, dat. 29.12.15, rev. 20.05.16
4 ROS-analyse
5 Botanisk undersøkelse på eiendommen Saltbuvika ved Leangsfjorden, dat. 09.11.15
6 Utredning, konsekvenser for fugl ved bygging av småbåthavn på Tørøya i
Leangsfjorden, Levanger kommune. Utredning nr. 175, 2015
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Allskog har utarbeidet forslag til detaljregulering for Saltbuvik – hyttefelt og
flytebrygge, på vegne av tiltakshaver Bård Olav Leangen.
Formålet med planen er å legge til rette for en utvidelse av hyttefeltet Saltbuvik som
ligger på deler av eiendommen 229/7 i Leangsfjorden, Levanger kommune.
Det totale planområdet er på 216 daa.
Planområdet
Planområdet ligger innerst i Åsenfjorden med adkomst fra Rv 753, Frostavegen.
Innenfor planområdet er det i dag 17 hytter og to boliger. Området ligger på ei halvøy
som strekker seg fra Rv 753 og sørøstover ut i Åsenfjorden mellom Sunndalsfjorden og
Leangsfjorden. Terrenget er småkupert fjordlandskap hvor jordbrukets kulturlandskap
danner landskapsrommene i området. Vegetasjonen er en blanding av bar- og løvskog.
17 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Planområdet ligger i området markert med blå sirkel.
Planstatus
For området gjelder i dag reguleringsplan for Saltbuvik, vedtatt 23.01.1986. Arealet
innenfor plangrensen er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel fra
13.04.2011, og området for småbåthavn er også omdisponert til formålet i
kommuneplanens arealdel.
Planforslaget
Generelt
Det er bygd 17 hytter i Saltbuvik i perioden 1960 og fram til i dag. Feltet har ikke et
helhetlig preg, men hyttene har et relativt nøkternt formspråk med klassisk «hytte»-preg.
Det er foreslått 11 nye tomter for fritidsbebyggelse med tilhørende veger, område for
naust samt areal for flytebrygge, med tilhørende parkering. Det totale planområdet er på
216 daa.
Planen har som mål å legge til rette for en fortetting av Saltbuvik der tomter, veger og
infrastruktur tilpasses området på best mulig måte. Resultatet skal være et hyttefelt med
gode kvaliteter, hvor tetthet av nye tomter forsvarer infrastrukturbyggingen, men
samtidig tar hensyn til eksisterende bebyggelse. Estetiske hensyn skal ivaretas.
Etablering av småbåthavn skal medføre minimalt med terrenginngrep og skal ha kun
flytende konstruksjoner (bortsett fra landfeste). Hensynet til områdets natur- og
miljøkvaliteter skal ivaretas på best mulig måte.
Plangrensen følger eiendomsgrensen til 229/7. Mot nord-vest følger plangrensen
18 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
åsryggen og inkluderer tre nye tomter i dette området. Område for småbåtanlegg er
flyttet noe østover i forhold til ved planoppstart, dette for bedre å knytte naustområde,
landgang og flytebrygge sammen i en enhet. Det er også dypere i det nye området.
Bebyggelse
Innen områdene avsatt til fritidsbebyggelse tillates oppført frittliggende fritidsbebyggelse
samt tilhørende uthus eller anneks – i alt to bygg.
Størrelsen på hyttebebyggelsen settes til maks bebygd areal (BYA) på 120 m2.
Størrelsen på hytte kan være maksimalt 90 m2 BYA, og uthus/anneks kan være
maksimalt 30 m2 BYA. Terrasser kan i tillegg bygges i tilknytning til hytta med inntil 30
m2.
For hyttetomter med kjøreadkomst kan maksimalt bebygd areal (BYA) være 135 m2, og
en parkeringsplass på 15 m2 skal da inngå i bebygd areal.
Ny bebyggelse tillates utformet med flatt tak, pulttak eller saltak. Ved saltak skal
takvinkel ikke overstige 30 grader. Maks mønehøyde skal være 5,5m og maks gesims
3,5m. Ved evt. flatt tak er maks mønehøyde/gesims 3,5m. Møne/gesims måles fra topp
grunnmur.
Det påpekes i reguleringsbestemmelsene at bebyggelsen skal underordne seg områdets
topografiske særpreg, ha en helhetlig form-, farge- og volumoppbygging.
I følge planbeskrivelsen tillates ikke høye grunnmurer, fyllinger og skjæringer.
Verandaer skal tilpasses terrenget og helst trappes ned i nivåer slik at de blir liggende på
bakkeplan.
For naust gjelder maksimalt bebygd areal pr naust (BYA) = 30 m2. Mønehøyde kan
være maksimalt 4,5m fra planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Takvinkel
mellom 25 og 35 grader. Naustplassering skal tilpasses terrenget og males i
naturtilpassede farger.
Det påpekes i reguleringsbestemmelsene § 2.4.1 at det sammen med søknad om tiltak
(byggetillatelse) skal leveres situasjonsplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens
plassering og utforming, gesims-/mønehøyder, adkomstforhold og parkeringsløsning,
evt. andre nødvendige installasjoner.
Biladkomst og parkering
Alle hyttene vil ha vegadkomst.
De interne vegene er private veger som er felles for hytteeiendommene innenfor
planområdet. Disse vegene skal i størst mulig grad tilpasses terrenget, og maksimal
vegbredde skal være 5 meter inkl. grøft.
All parkering skjer på hver enkelt tomt.
P1 skal kunne benyttes av 229 /33, 229/76 og 62 og T1.
P2 benyttes for brukere av småbåthavna.
Småbåtanlegg
Innenfor områder avsatt til småbåtanlegg skal det kun etableres flytende konstruksjoner
(bortsett fra festeanordninger på land) og ikke foretas inngrep i sjøen som mudring og
lignende.
19 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Arealet småbåtanlegg er i tråd med kommuneplanens arealdel. Området er derimot
flyttet noe øst for på bedre måte å knytte naustområde, landgang og flytebrygge sammen
i en enhet. Det er også dypere i dette området. Det tas sikte på max 50 båtplaser, og disse
skal være tilgjengelig for hyttefolk i området. I utgangspunktet skal det ikke legges til
rette for gjesteplasser. Det er dannet vegforening og bomløsning er under utredning.
Det er et mål at området skal framstå like attraktivt etter etablering av småbåtanlegg, og
det vil legges til rette for felles rekreasjonsområde ved sjøen med benker, grill og
bålplass.
Parkering tilknyttet småbåtanlegget vil ligge bak og i god avstand til areal for rekreasjon,
så det forventes ikke at dette skal framstå som skjemmende for brukerne av strandsonen.
Det skal ikke foretas inngrep i sjø i form av mudring og lignende.
Da småbåtanlegget vil være knyttet opp mot hyttefolket i området, vil eksisterende
renovasjonsordning/container ved Frostavegen benyttes til avfall.
Vann-, avløp-, energiløsninger
I dag har enkelte egne brønner mens andre har koblet seg på kommunal vannledning som
går inn i planområdet. Nye hytter må enten koble seg på det kommunale nettet eller
sørge for egne brønner.
Det er etablert to fellesanlegg for kloakk innenfor planområdet, og ellers har de ulike
hyttene egne løsninger som slamavskiller/filtrering i grunnen. For de nye hyttene så
legges det opp til separate løsninger som det søkes om i hvert enkelt tilfelle og flere kan
gå sammen om fellesanlegg der dette fremstår som hensiktsmessig.
Røropplegg skal som hovedregel følge traséer for annen infrastruktur, herunder kabel og
ledningsnett, veier og stier.
Det tillates ført frem strøm, datakommunikasjon m.m. til hyttene via jordkabel. Nye
kabler skal som hovedregel følge traséer for annen infrastruktur, herunder kabel- og
ledningsnett, rørtraséer, veier og stier. All graving og nødvendig sprengning i terrenget
skal gjøres så skånsomt som mulig.
Avfallshåndtering
Det er felles avfallshåndtering for hytteområdet i dag, med container ved Frostavegen.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en analyse med egen sjekkliste basert på rundskriv fra DSB. Planen
er vurdert å ikke ha konsekvenser som medfører behov for tiltak for å redusere/forhindre
evt. risiko og sårbarhet. ROS-analyse er vedlagt planen.
Kulturminner
Det er foretatt kulturminneregistrering innenfor planområdet, men det ble ikke funnet
automatisk fredede kulturminner. Aktsomhets- og meldeplikten ivaretas i
planbestemmelsene.
Biologisk mangfold, naturmangfoldloven
Leangsfjorden er i Miljødirektoratets naturbase karakterisert som et viktig
bløtbunnsområde med strandflater av mudderblandet sand som er lokalt viktig. Det er
også registrert naturtype strandeng og strandsump, både på Tysknebben (kommunens
faktaark nr. 00223) og i bukter i Leangsfjorden (kommunens faktaark nr. 00319).
20 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Det er foretatt biologisk kartlegging av botaniker Bjørg Rindal, sommer/høst 2015
innenfor området. Alle arter som ble lokalisert inngår i vedlagt rapport. Det ble ikke
funnet noen planter som står oppført i «Norsk rødliste for arter 2010» i denne
undersøkelsen.
I forbindelse med planlagt bygging av småbåthavn ved Tørøya i Leangsfjorden ble
konsekvensene for fugl utredet av Magne Husby ved Nord universitet. Det ble utført
feltundersøkelser i Leangsfjorden i perioden mai-september 2015. Leangsfjorden er delt i
fire soner i denne undersøkelsen, hvorav Tørøya utgjorde en av sonene. Hensikten var å
se hvilke delområder som var mest attraktive for de ulike fuglearter. Det meste av
området er langgrunt, med mye bløtbunn som eksponeres ved fjære sjø.
I rapporten konkluderes det med følgende:
«Det var i gjennomsnitt 60 individ av våtmarksfugler ved de ukentlige tellingene i
Leangsfjorden i mai og juni, og under halvparten så mange på tellingene i august og september.
Totalt ble det registrert 24 arter på våren og 17 arter på høsten, til sammen 25 ulike arter. Kun
fem av artene er rødlistet, alle i kategori ‘Nær truet’. Ingen arter eller artsgrupper var spesielt
tallrike i Leangsfjorden sammenlignet med lignende våtmarksområder i Levanger og Stjørdal
kommuner. Det ble observert flest siland og kvinand i sone Tørøya, arter som holder til i de
åpne vannmasser og forstyrres mest av ei småbåthavn. Begge artene var fåtallige, og begge ble
observert med færre enn tre individ i gjennomsnitt på hver telling for hele Leangsfjorden. De
andre artene var mer tallrike i andre soner. Hekkebestandene er små i hele Leangsfjorden, og
på sone Tørøya hekket kun to par tjeld og ett par fiskemåke, og fiskemåkereiret var på et hustak
og vil i liten grad bli forstyrret av ferdselen knyttet til småbåthavna. Med liten verdi som
fugleområde og forholdsvis lite teknisk inngrep, har småbåthavna liten negativ konsekvens for
fuglelivet i sone Tørøya».
Landbruk
Det er ca. 20 daa med landbruksareal innenfor planområdet som brukes til gras- og
kornproduksjon.
Innenfor område avsatt til jordbruk, landbruk og skogbruk skal det ikke iverksettes tiltak
som reduserer/forhindrer jordbruksdrift.
Friluftsliv
Innenfor regulerte friluftsområder kan det ikke settes i verk tiltak som hindrer
allmennhetens ferdsel eller bruk av områdene som friluftsområder.
Området benyttes i dag noe til turgåing av beboere og hyttefolk i grenda. En fortetting i
hyttefeltet vil bidra til økt bruk av strandsonen da flere folk vil etablere seg i området,
men strandsonen har fortsatt god kapasitet.
For å sikre allmennhetens frie ferdsel langs stranda avsettes strandsoneområdet til
friluftsformål. Ved stranda Saltbuvik og vest for naustområdet og småbåtanlegget vil det
etableres felles grillplass med tilhørende benker. Dette kan benyttes av alle som bruker
området.
Planprosess
Medvirkning
Det har blitt gjennomført oppstartsmøte med Innherred Samkommune den 23.03.12.
Varsel om oppstart er kunngjort i Levangeravisa og på kommunens hjemmeside, samt at
det er sendt varselbrev til berørte parter.
21 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
I vedlagt planbeskrivelse er svar i forbindelse med varsel om planoppstart kort
kommentert.
Prosessen ble «liggende på is» etter varsel om oppstart, men ble tatt opp igjen i april
2015. Det ble da vurdert at det ikke var nødvendig med nytt oppstartsmøte.
I kommunen er planforslaget forelagt landbruk, folkehelsekoordinator,
kommunalteknikk, byggesak og oppmåling.
Etter innspill fra oppmålingsavdelingen viste det seg at flere av de eksisterende
eiendomsgrensene i planområdet var unøyaktige. Det ble derfor foretatt grensepåvisning
av tomt 229/44, 229/54 og 229/90 i april 2016.
Det ble gjennomført befaring i planområdet 28.04.2015. Tilstede på befaringa var
tiltakshaver, fylkesmannens miljøvernavdeling, arkeolog fra fylkeskommunen, Magne
Husby fra Nord universitet og Innherred Samkommune.
Vurdering:
Planforslaget legger til rette for ny fritidsbebyggelse som fortetting i eksisterende
hyttefeltet Saltbuvik samt etablering av småbåthavn.
Landskap, friluftsliv og naturmangfold
Planområdet har landskapskvaliteter som bør ivaretas. Vegetasjonen er en blanding av
bar- og løvskog, og variasjon i naturtyper gir grunnlag for et rikt biologisk mangfold og
har opplevelsesverdi i forhold til landskap og friluftsliv. I kommuneplanens arealdel ble
det avsatt areal til småbåthavn, men i og med områdets biologisk verdi samt at det er
sårbart i forhold til olje- og kjemikalieforurensning, så ble det i konsekvensutredningen
konkludert med at både området for småbåthavn og området for fritidsbebyggelse måtte
utredes nærmere i detaljreguleringen.
Det er foretatt biologisk kartlegging i hele planområdet av botaniker Bjørg Rindal,
sommer/høst 2015, og kartlegging av fugl av Magne Husby ved Nord universitet, mai til
september 2015.
Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i
Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til
hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er
kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter
2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper
2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at
kunnskapsgrunnlaget basert utredningen om konsekvenser for fugl ved bygging av
småbåthavn på Tørøya i Leangsfjorden og botaniske undersøkelser på eiendommen
Saltbuvik ved Leangsfjorden, som begge er vedlagt, samt søk i Naturbasen til
Miljødirektoratet, Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området
er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og
med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter
de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.
I utredning om konsekvenser for fugl ved bygging av småbåthavn konkluderes det med
at noen av fuglene som har tilhold i sone Tørøya vil kunne bli påvirket av menneskelig
ferdsel og båttrafikk i forbindelse med planlagt båthavn. Fuglene i Leangsbukta og
22 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Oldretbukta vil bli svært lite påvirket, vurdert ut fra hvilke arter og antall av de ulike
artene som ble registrert ved undersøkelsene i 2015. Skadene på fuglelivet i
Leangsfjorden som helhet blir små ut fra disse vurderingene.
Avbøtende tiltak er mulig. Det kan være en forholdsvis lav maksimalhastighet på båtene
så lenge de er innenfor undersøkelsesområdet. Det vil medføre mindre støy, og dermed
også være ønskelig for hyttebeboerne i området. Dessuten bør det i reglene for båthavna
være et punkt om å ta hensyn til fuglelivet ved å opptre rolig og svinge unna kull med
unger.
Landskapskvaliteter og dyrka jord
De aller fleste nye hyttetomter plassert i mellom allerede eksisterende tomter. De
tomtene som etableres i «nye» områder skal gå fint inn i landskapet og ikke forringe
dagens landskapskvaliteter. I reguleringsbestemmelsene § 2.2 står det at bebyggelse og
infrastruktur skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng og at inngrep på tomta
skal gjøres så skånsomt som mulig for å ta vare på naturpreget.
Tomt T8 ligger delvis på dyrka jord opp mot skogkanten. T8 berører ca. 165 kvm dyrka
jord samt vegadkomst. Vegadkomst skal også benyttes (er i dag avkjørsel til gammel
driftsveg) som adkomst til dyrkajorda. Det presiseres i planbeskrivelsen at tapt areal
kompenseres ved at tilsvarende dyrkes opp lenger nord i forlengelse av eksisterende
åker. Dermed forsvinner ikke noe dyrka jord som følge av mer fritidsbebyggelse i
området.
100-metersbeltet
Tomt T8 ligger også i utkanten av 100 metersbeltet langs sjøen. Tomta er trukket så
langt opp som mulig og tomtegrense mot sjø er på 64 meter. Dersom tomta trekkes
lengre opp, så vil den ta mer av dyrkajorda. Kommunen kan ikke se at T8 skal forringe
området der den ligger godt tilbaketrukket mot skogkanten.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i kraft av en sjekkliste (vedlagt).
Berggrunnen består av tynnbåndet grågrønn metasandstein og leirskifer eller fyllitt i
veksling. NVEs kartdatabase er konsultert og det er ikke registrert kvikkleire i området,
ikke fare for snø, jord/flomskred eller flom.
Ut i fra biologisk kartlegging og kartlegging av fugl så medfører ikke planen skade på
sårbar flora og fauna/fisk. Det ble ikke kartlagt rødlistearter i planområdet. Konklusjonen
i utredningen for fugl er at «med liten verdi som fugleområde og forholdsvis lite teknisk
inngrep, har småbåthavna liten negativ konsekvens for fuglelivet».
Det er foretatt kulturminneregistrering i området og det ble ikke registrert automatisk
fredete kulturminner.
Det er vurdert at planen kan få konsekvenser for vannforsyningen i området, men nye
hytter kan kobles på eksisterende kommunal vannledning.
Det går en høyspentledning gjennom deler av området, men i planen er denne avsatt som
hensynssone.
Det er vurdert at planen/tiltaket kan medføre støy og støv fra trafikk i byggeperioden,
men ved ferdigstillelse av området vil ikke dette utgjøre et problem.
På tomt T5 og T6 er det terrengformasjoner som utgjør fare og det bør settes opp gjerde
23 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
mot skrent i forkant av disse tomtene. Det tillates å gjerde inn hele eller deler av tomt T5
og T6, ifølge reguleringsbestemmelsene § 3.1.4.
Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig
behandlet i planforslaget.
Kommunen ser positivt på at det legges til rette for ny fritidsbebyggelse, i hovedsak som
fortetting, i området. Kommunen kan ikke se at etablering av småbåthavn vil være
problematisk ut i fra de undersøkelser som er gjort. Det skal kun etableres flytende
konstruksjoner, bortsett fra festeanordninger på land, og det skal ikke foretas inngrep i
sjøen som mudring og lignende. Det vil være viktig å ha fokus på å unngå forurensning
fra båter. Det er også viktig at det holdes forholdsvis lav maksimalhastighet på båtene
samt at det bør tas inn et punkt i reglene for båthavna om å ta hensyn til fuglelivet.
Det tilrås på dette grunnlag at planforslaget framlegges for høring og offentlig ettersyn.
24 av 128
Levanger kommune
Sakspapir
Søknad om mindre endring - Reguleringsplan for Løvtangen
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
[email protected]
E-post:
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2016/1036 - /
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
35/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Levanger kommune vedtar mindre endring av detaljregulering for Løvtangen datert
08.03.2006, med følgende endringer i bestemmelsene:
13c)
«Det er tillatt å føre opp ei hytte med et uthus og et anneks – til sammen tre bygg. Maks
BYA for hytta skal være 90m2 og maks samlet BYA for uthus/anneks skal være 30m2.
Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA = 135m2, der 15m2 inngår
i maksimalt BYA. Maksimalt BYA for hyttetomter uten vegadkomst er 120m2. Hytte og
uthus/anneks skal danne en hytteenhet/tun. Avstanden mellom enhetene skal ikke være
mer enn 4,0 meter. I tilfeller hvor større avstand mellom enhetene er betydelig
landskapsbesparende, ved at bebyggelsen skjermes i større grad i terrenget enn ved
plassering innenfor 4,0 meter, kan større avstand mellom enhetene tillates.
Terrasser/plattinger bygd i tre kan tillates i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2,
med maksimalt bebygd areal (BYA) = 50 m2. Terrasse/platting skal bygges i forbindelse
med hytta. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt».
§ 13 e)
«Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0 m.
Mønehøyden og gesimshøyden måles i forhold til høyeste fasade over planert terreng.
Høyden på grunnmur skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarhøyde
er 30 cm i plant terreng og 80 cm i hellende terreng.»
Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-14.
Vedlegg:
1 Uttalelse til mindre endring fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag.
2. Høringsuttalelse – Edgar Sandvik
Saksopplysninger:
Tegn 3 Arkitekter AS har på vegne av grunneier Odd Tore Kvamvold fremmet forslag til
mindre endring av gjeldende reguleringsplan for Løvtangen hytteområde i Levanger.
Endringsforslaget ble lagt frem samtidig med den ordinære endringen for del av
Løvtangen hytteområde. Disse blir nå behandlet som to ulike endringsforslag, med
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
bakgrunn i at den mindre endringen omfatter hele Løvtangen hytteområde og den
ordinære endringen er mer omfattende og innebærer en mindre del av Løvtangen
hytteområde. Ulike endringer medfører ulike prosesser. Prosessen for den mindre
endringen er forenklet gjennom at slike planer vedtas i Plan- og utviklingskomiteen og
ikke kommunestyret. Den ordinære endringen krever på sin side vanlig prosess og vil
med det sluttbehandles i kommunestyret. Siden det er snakk om to planer for samme
område har administrasjonen valgt å avvente den mindre endringen for å få en samlet
behandling av begge planene i Plan- og utviklingskomiteen.
Endringsforslaget er utelukkende knyttet til planbestemmelsene.
Tiltakshaver foreslår en endring i bestemmelsene:
13 c)
«Det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus. Hytta kan maksimalt ha grunnflate på 80 m 2
og uthus på 20 m2. Totalt areal på 100 m2. Terrasser inntil 50 m2 bygd i tre kan tillates.
Terrasse skal bygges i forbindelse med huset. Bygging i strandsonen eller øvrige
byggverk er ikke tillatt.»
Bestemmelsen foreslås endret til:
«Det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus. Hytta kan maksimalt ha grunnflate på 90 m2
og uthus på 30 m2. Totalt areal på 120 m2. Terrasser inntil 50 m2 i tre kan tillates.
Terrasse skal bygges i forbindelse med huset. Bygging i strandsonen eller øvrige
byggverk er ikke tillatt.
Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 135 m2,
der er parkeringsplass på 15 m2 inngår i maksimalt bebygd areal.»
Den foreslåtte endringen vil i praksis åpne for at man kan etablere større hytter og uthus.
De foreslåtte størrelsene er imidlertid i tråd med bestemmelsene om størrelse i
kommuneplanens arealdel. Det er videre også innført en bestemmelse fra
kommuneplanens arealdel som åpner for at man kan avsette 15 m2 til privat
parkeringsplass for hytter med vegadkomst.
Kommunen har ved delegert førstegangs behandling tilført ytterligere endringer i to av
bestemmelsene, deriblant den som opprinnelig søkes endret:
13c)
Endres til:
«Det er tillatt å føre opp ei hytte med et uthus/anneks. Maks BYA for hytta skal være
90m2 og maks BYA for uthus/anneks skal være 30m2. Hyttetomt med vegadkomst kan
bebygges med maksimalt BYA = 135m2, der 15m2 inngår i maksimalt BYA. Maksimalt
BYA for hyttetomter uten vegadkomst er 120m2. Hytte og uthus/anneks skal danne en
hytteenhet.
Terrasser og plattinger inngår ikke i beregning av BYA. Terrasse/platting skal bygges i
forbindelse med hytta. Terrasser/plattinger inntil 50m2 bygd i tre kan tillates. Bygging i
strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt.»
26 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
§ 13 e)
«Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0m. Mønehøyde
og gesimshøyde måles i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå. Høyden på
grunnmuren skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarhøyde er 30 cm
i plant terreng og 80 cm i hellende terreng».
Endres til:
«Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0 m.
Mønehøyden og gesimshøyden måles i forhold til høyeste fasade over planert terreng.
Høyden på grunnmur skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarhøyde
er 30 cm i plant terreng og 80 cm i hellende terreng.»
Kommunens vedtak om tilleggsendring er basert på av hensyn til at gjeldende plan for
Løvtangen er vedtatt etter gammel plan- og bygningslov, samt erfaringer gjort på de
opprinnelige bestemmelsene i byggesaksbehandling og ulovlighetsoppfølging i området.
De opprinnelige bestemmelsene er generelle og i enkelttilfeller vanskelig å håndheve, da
de åpner for ulike tolkninger. Kommunen har forsøkt å konkretisere ordlyden på
følgende tema ved utlegging til høring og offentlig ettersyn:
-
Tillatelse for bygging av anneks i tillegg til uthus.
Plassering av enhetene i forhold til hverandre.
Regulering av plattinger som ikke omfattes av begrepet terrasse eller
søknadsplikten iht. plan- og bygningslovens § 20-1.
Fasadehøyde.
Forslaget til bestemmelser som ble lagt ut på høring er iht. kommuneplanens arealdel,
med unntak av det som går på tillatt avstand mellom enhetene. Det er tidligere ikke
definert noen konkret avstand, men kommuneplanens arealdel definerer 4,0 meter
mellom hytte, anneks og evt. uthus. Kommunen har imidlertid valgt å tillate avvik fra 4,0
meter, dersom det medfører landskapsmessige fordeler, ved f.eks at bygninger blir
liggende mer skånsomt i terrenget.
Plan og byggesakssjefen fattet delegert vedtak om å legge forslaget til mindre endring ut
til høring i 4 uker den 16.03.2016 (sak 107/16). Høringsfristen var 14.04.2016. Det har i
løpet av høringsperioden kommet 2 merknader.
-
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Edgar Sandvik
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 05.04.2016:
Har i høringen til endringen for del av Løvtangen vist til at bestemmelse om at terrasser
ikke skal inngå i beregning av grad av utnytting (BYA), noe som er i strid med TEK 10
og regelen for beregningen av BYA som sier at konstruksjoner og bygningsdeler som
stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt
konstruksjonen/bygningsdelen skal medregnes i bebygd areal (BYA). Med andre ord må
også terrasser inngå i BYA om de er mer enn 0,5 meter over terrenget.
Minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken
27 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
etter prinsippene i naturmangfoldloven.
Kommentar:
Bestemmelse om måleregel endres iht. Fylkesmannens merknad.
Edgar Sandvik i brev datert 30.03.2016
Fremmer spørsmål til bestemmelsene:
1. Hva er antall enheter som tillates bygd i de nye bestemmelsene?
2. En tomt har ei hytte på 80 m2 og anneks på 20m2. Kan det bli tillat å bygge et
uthus i tillegg på 20m2, så lenge det er innenfor maks 120m2 totalt?
Hvis ikke, kan man sette opp et uthus på 10 m2, i tillegg til å bygge ut hytta fra 80
til 90 m2.
Kommentar:
Dette er kommentert under rådmannens vurdering
Det er ikke kommet inn øvrige merknader til planendringen.
Vurdering:
Det vises til delegert førstegangs behandling i sin helhet.
Antall bygninger og plassering av bygninger
Gjeldende reguleringsplan åpner kun for uthus i tilknytning til hytten. Rådmannen har
lagt endringen ut på høring med at anneks også skal inngå i denne bestemmelsen.
Svakheten med bestemmelsen som ble lagt ut på høring er at den ikke definerer antall
bygg som tillattes. Dette kan være vanskelig å ta stilling til ved behandling av fremtidige
byggesaker og eventuelle ulovlighetsoppfølginger.
Antall bygg må sees i sammenheng med størrelsen og plasseringen i forhold til
hverandre. Det legges nå opp til større bygg. Det er i kommuneplanens arealdel krav til
4,0 meter mellom bygningene, i tillegg til at dagens overordnede rammer tolkes til at det
tillates to enheter i tillegg til hytten – jf. «(…) Innenfor disse arealgrenser tillates i
tillegg til hytte også oppført uthus og anneks (…)». Rådmannen har ved førstegangs
behandling lagt vekt på at det kan være landskapsbesparende å fravike kommuneplanens
4-meters regel mellom enhetene. Dette foreslås nå endret slik at bestemmelsen stiller
tilsvarende krav som i kommuneplanens arealdel, men med mulighet til å fravike dersom
det er betydelig landskapsbesparende. Rådmannen har heller ingen innvendinger mot at
kommuneplanens arealdel legges til grunn ved fastsetting av antall bygg.
Terrasser
Bestemmelsen om målebestemmelser på terrasser endres iht. Fylkesmannens merknad.
Det er ikke presisert i de opprinnelige bestemmelsene om terrassene/plattingene skal
være frittliggende eller i tilknytning til bebyggelsen. Det er en etablert praksis i området
at terrassen skal ligge i tilknytning til hytta. Siden man nå legger opp til å få samlet
enhetene i størst mulig grad vil dette også regulere terrassenes/plattingenes plassering
naturlig og med det privatisere omkringliggende områder i mindre grad. Rådmannen
anbefaler at denne formuleres på samme måte som den andre reguleringen i området,
hvor det er gjengis at terrasse skal etableres i tilknytning til hytten eller annekset og ikke
kun hytten.
28 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Det foreslås følgende omformulering i bestemmelsene:
«Det er tillatt å føre opp ei hytte med et uthus og et anneks – til sammen tre bygg. Maks
BYA for hytta skal være 90m2 og maks samlet BYA for uthus/anneks skal være 30m2.
Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA = 135m2, der 15m2 inngår
i maksimalt BYA. Maksimalt BYA for hyttetomter uten vegadkomst er 120m2. Hytte og
uthus/anneks skal danne en enhet/tun. Avstanden mellom enhetene skal ikke være mer
enn 4,0 meter. I tilfeller hvor større avstand mellom enhetene er betydelig
landskapsbesparende, ved at bebyggelsen skjermes i større grad i terrenget enn ved
plassering innenfor 4,0 meter, kan større avstand mellom enhetene tillates.
Terrasser/plattinger bygd i tre kan tillates i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2,
med maksimalt bebygd areal (BYA) = 50 m2. Terrasse/platting skal bygges i tilknytning
til hytta/annekset. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt».
Konklusjon:
Rådmannen viser til at det ikke er mottatt innsigelser i saken. De formelle
prosesskravene anses som imøtekommet. Det konkluderes med at planforslaget slik det
ble lagt ut til høring kan godkjennes. Rådmannen anbefaler imidlertid at bestemmelsene
endres slik det er formulert ovenfor.
29 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Endring av reguleringsplan for del av Løvtangen
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
[email protected]
E-post:
Tlf.:
Arkivref:
2015/7899 - /
Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP
Møtedato
Saksnr.
15.06.2016
36/16
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Levanger kommunestyre
Rådmannens forslag til innstilling:
Levanger kommune vedtar endring for del av Løvtangen hytteområde med følgende
endringer i bestemmelsene:
§ 4.1 c)
«Det er tillatt å føre opp ei hytte med et uthus og et anneks – til sammen tre bygg. Maks
BYA for hytta skal være 90m2 og maks samlet BYA for uthus/anneks skal være 30m2.
Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA = 135m2, der 15m2 inngår
i maksimalt BYA. Maksimalt BYA for hyttetomter uten vegadkomst er 120m2. Hytte og
uthus/anneks skal danne en hytteenhet/tun. Avstanden mellom enhetene skal ikke være
mer enn 4,0 meter. I tilfeller hvor større avstand mellom enhetene er betydelig
landskapsbesparende, ved at bebyggelsen skjermes i større grad i terrenget enn ved
plassering innenfor 4,0 meter, kan større avstand mellom enhetene tillates.
Terrasser/plattinger bygd i tre kan tillates i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2,
med maksimalt bebygd areal (BYA) = 50 m2. Terrasse/platting skal bygges i forbindelse
med hytta/annekset. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt».
§ 4.1 d)
Terrasser/plattinger bygd i tre kan tillates i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2,
med maksimalt bebygd areal (BYA) = 50 m2. Terrasse/platting skal bygges i forbindelse
med hytta. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt».
Vedlegg:
1 Høringsforslag - Reguleringsplanforslag for Del av Løvtangen hytteområde
2 Høringsforslag - Del av Løvtangen - Bestemmelser
3 Høringsforslag - Del av Løvtangen - Illustrasjonsplan
4 Høringsforslag - Del av Løvtangen - ROS-analyse
5 Høringsforslag - Del av Løvtangen - Planbeskrivelse
6 Høringsuttalelse - Endring av reguleringsbestemmelser for detaljregulering
Løvtangen
30 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
7
8
Høring - Endring av reguleringsplan for del av Løvtangen hytteområde, Levanger
kommune
Uttalelse fra Fylkesmannen til høring - endring av reguleringsplan deler av
eiendommen Løvtangen 1719/243/1
Saksopplysninger:
Tegn 3 arkitekter AS har på vegne av grunneier Odd Tore Kvamvold sendt inn forslag til
detaljregulering for del av Løvtangen hytteområde, datert 15.12.2015. Hensikten med
planen er å bl.a. avklare reguleringen av eksisterende og ønsket situasjon innenfor en del
av Løvtangen hytteområde. Planområdet ligger i hovedsak innenfor 100-metersbeltet
langs sjø.
Ny reguleringsplan skal avklare grensene mellom ulike arealformål på nytt, slik at disse
blir i tråd med dagens situasjon og det som er naturlig i forhold til terrenget i området.
Siden gjeldende reguleringsplan er vedtatt er de fleste hyttetomtene innenfor
planområdet utbygd, og flere av hyttene er godkjent slik at de delvis ligger utenfor
arealene som er avsatt til byggeformål. Dette rettes nå opp.
Videre skal det legges til rette for at en eksisterende hytte og en ny hyttetomt sør for
denne kan fradeles, ny atkomstveg fram til 3 andre hytter, samt ny flytebrygge. I tillegg
skal veg frem til felles bryggeanlegg reguleres slik at den blir i tråd med bygd situasjon.
Det tenkes for øvrig å kjøre en mindre vesentlig endring for hele Løvtangen-området,
parallelt med denne reguleringsendringen. Denne omfatter en utvidelse av tillatt bebygd
areal (BYA), fra 80 m2 hytte + 20 m2 uthus/anneks, til 90 m2 hytte + 30 m2 uthus/anneks.
Denne utvidelsen er for øvrig også tatt høyde for i dette planforslaget og er kommentert
under eget punkt.
Beskrivelse av tiltaket fremgår av forslaget med tilhørende beskrivelse.
Førstegangs behandling
Saken ble førstegangs behandlet i møte i plan- og utviklingskomiteen den 10.februar
2016 – sak PS 10/16. Utvalget vedtok å fremme saken og sende den på høring og legge
den ut til offentlig ettersyn.
Høringsuttalelser:
Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden fra 18.03.2016 til 30.04.2016. I
samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere,
kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 3 uttalelser.
Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor.
Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 29.04.2016:
Landbruk:
Ingen merknader.
Miljøvernavdelingen:
Positiv til at deler av areal som tidligere er regulert til felles naust omreguleres til
friområde. Ingen øvrige merknader til planforslaget.
31 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Kommunalavdelingen:
Det vises til planbestemmelsene § 4.1, bokstav c der det fremgår at terrasser ikke skal
inngå i beregning av grad av utnytting (BYA). Det er ikke anledning til å gi
bestemmelser i strid med TEK 10, og regelen for beregning av BYA sier at
konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets
gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen skal medregnes i bebygd areal
(BYA). Med andre ord må terrasser også inngå i BYA om de er mer enn 0,5 meter over
terrenget.
Samme paragraf bokstav d, siste setning slår fast at bygging i strandsonen eller øvrige
byggverk ikke er tillatt. Det er uklart hva som menes med dette. Hele eller store deler av
planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjø, og er således omfattet av det som
normalt omtales som strandsonen, og det ligger implisitt i planformålene hva som er
tillatt.
Andre utbyggingsformål er det ikke åpnet for.
Når det gjelder det alminnelige byggeforbudet i 100 metersbeltet så minner vi om PBL §
1-8, andre og tredje ledd som slår fast at dette gjelder så fremt annen byggegrense ikke er
fastsatt i plan. Vi kan ikke se at det er fastsatt noen slik byggegrense i planen, og andre
tiltak etter PBL § 1-6 enn fasadeendringer vil således betinge at det innvilges
dispensasjon fra dette byggeforbudet. Vi kan vanskelig se at dette er intensjonen, og
anbefaler at det tegnes inn en formålstjenlig byggegrense mot sjø i planen.
Samfunnssikkerhet og beredskap:
Grunnforholdene i store deler av planområdet består av marine avsetninger. Slike
avsetninger kan ha forekomster av ustabile masser selv om dette ikke er påvist i tidligere
overordnete kartlegginger. Vi kan ikke se at dette forholdet er omtalt i ROS-analysen. Vi
vil også anbefale at virkinger av klimaendringer tas inn i risiko- og sårbarhetsanalysen.
Kommentar:
Bestemmelsenes § 4.1 bokstav c: Kommuneplanens arealdel åpner for 30 m2 terrasse i
tillegg til hyttebebyggelsens BYA. Kravet til måleregel er ufravikelig. Dette er derfor
lagt inn i bestemmelsene som nå foreslås endret. I gjeldende plan for Løvtangen er det
imidlertid kun åpnet for 50 m2 terrasse uten at det er definert nærmere måleregel eller
tatt stilling til hvorvidt dette skal inngå i det totale hyttearealet eller ikke. Kommunens
praksis har vært å tillate 50 m2 utover bebyggelsens totale BYA. Med bakgrunn i at
etablert praksis i området er 50 m2, ser kommunen ingen grunn til å redusere dette ned
til det som er gjeldende regel i kommuneplanens arealdel på nåværende tidspunkt. Dette
er også vurdert på samme måte i den mindre endringen for Løvtangen.
Bestemmelsenes § 4.1 bokstav d: Dette ble også vurdert ved førstegangs behandling.
Det er riktig som Fylkesmannen påpeker, at man nå åpner for bygging av
fritidsbebyggelse helt ned til strandlinjen. Dette er fremlagt som en av flere grunner til at
reguleringsendringen er fremmet.
Etter befaring av området er kommunen kjent med at området ved strandsonen allerede
privatisert helt ned til friluftsområde for sjø. Topografien i og rundt området, kombinert
med hyttenes godkjente plassering gjør at en utvidelse av formålsgrensen kan tillates.
32 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Det er imidlertid viktig at kommunen er restriktiv i slike saker med tanke på presedens.
Det kan ikke utelukkes at tilnærmet like tilfeller må vurderes ved fremtidige
behandlinger. Disse må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Rådmannen har ikke kommet
frem til en generell bestemmelse som sikrer dette, men understreker at bygging helt ned i
dette konkrete tilfellet kan tillates med bakgrunn at det ikke er friluftsverdi i området
som blir berørt.
Byggegrense vurderes med det å være mot planhensikten for dette området.
Bestemmelsen vurderes med det som overflødig. Bestemmelse om bygging i strandsonen
tas ut. Formålsbestemmelsene i de ulike formålene definerer hva som kan tillates bygd
og ikke. Formålenes plassering i kartet viser hvor dette kan tillates.
Samfunnssikkerhet og beredskap:
Saken er lagt frem for NVE mtp. skredrisiko. Det er ikke kommet inn merknad fra NVE
i forbindelse med saken.
Området består av et tynt lag med marine avsetninger. Rådmannen foreslår at det legges
inn en bestemmelse om at grunnforholdene skal vurderes og sikres iht. kravene i TEK 10
før etablering av ny hyttebebyggelse tillates. Det foreslås følgende formulering:
Det kan ikke gis tillatelse til ny hytteutbyggelse før det er dokumentert tilfredsstillende
sikkerhet mot skred i henhold til kravene gitt i kapittel 7 i byggteknisk forskrift, TEK10,
med tilhørende veiledning.
Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 12.04.2016:
Ingen merknader.
Uttalelse fra NTNU Vitenskapsmuseet datert 22.04.2016:
Ingen merknader.
Det er ikke kommet inn øvrige uttalelser i forbindelse med høringen.
Lovhjemler
I henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12, legges saken frem for kommunestyret til
vedtak.
Vurdering:
Innkomne merknader
Administrasjonen ser behov for å endre to bestemmelser og tilføre en ny. Endringene er
for å få likelydende bestemmelser med de som går frem av den mindre endringen av hele
området, slik at man oppnår likebehandling i størst mulig grad. Planen i dette tilfellet,
som regulerer en mindre del av Løvtangen opprettholder imidlertid hensynet til de lokale
forholdene som opprinnelig søkes endret. Tilleggsbestemmelsen som går på de
geotekniske forholdene i området er ment for å sikre den nye fritidsbebyggelsen.
Innsigelser
Det er ikke mottatt innsigelser til planen og kommunestyret kan gjøre endelig
planvedtak.
Samlet vurdering:
Planforslaget er bearbeidet og ivaretar nødvendige hensyn. Kommunen står overfor flere
33 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
utfordringer i Åsenfjord-området. De nye bestemmelsene og formålsendringene retter
opp mye av de mer bagatellmessige fravikene, sett i sammenheng med at man nå også
endrer hele planen iht. kommuneplanens arealdel. Man legger videre opp til en situasjon
som ivaretar de lokale hensynene i dette konkrete området på Løvtangen, uten at man
nødvendigvis skaper en uheldig utvikling som følge av presedens i friluftsområder nært
sjøen.
Rådmannen konkluderer med at planforslaget for Detaljregulering for del av Løvtangen
hytteområde L2016003 kan vedtas med de endringene som er gjort rede for i saken.
34 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Detaljregulering for Åsen sentrum
Saksbehandler: Per Anders Røstad
[email protected]
E-post:
74048557
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Levanger kommunestyre
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2014/912 - /
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
37/16
Rådmannens forslag til innstilling:
Detaljregulering for Åsen sentrum, plankart datert 2/6 2016 og planbestemmelser datert
2/6 2016, vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12.
Vedlegg:
1. Plankart datert 2/6 2016
2. Reguleringsbestemmelser datert 2/6 2016
3. Illustrasjonsplan datert 2/6 2016
4. Sol- skyggeanalyse
5. Illustrerende snitt
6. Rapport risikoanalyse
7. Planbeskrivelse datert 26/5 2014
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser.
Saksopplysninger:
Sammendrag
Forslag til detaljregulering for Åsen sentrum ble vedtatt sendt ut på høring av Plan- og
utviklingskomiteen den 11/6 2014 (sak 49/14). I den påfølgende høringsperioden kom
det innsigelse til planforslaget fra Statens vegvesen. I tillegg var det også flere andre
høringsinnspill.
Administrasjonen var etter høringsperioden i dialog med Statens vegvesen for å forsøke
å finne løsninger som gjør at innsigelsen kunne slippes. Dialogen resulterte i et brev fra
Statens vegvesen hvor de stilte følgende vilkår for at innsigelsen skulle slippes:
 Risikovurdering må dokumentere at nytt kryss ved Reita og utvidet bruk av kryss
med Håmmårsvegen kan etableres med tilfredsstillende sikkerhet.
 Rekkefølgebestemmelse innarbeides i planen som sikrer at de to E6-kryssene
opparbeides i tråd med vegvesenets krav til detaljutforming, før de kan tas i bruk
35 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
på den måte planen beskriver.
 Detaljutforming av kryss skal være godkjent av SVV før innsigelsen frafalles.
Administrasjonen gjennomførte en risikoanalyse i samarbeid med Norconsult AS.
Rapporten fra dette arbeidet er vedlegg i saken. Analysen fulgte metoden beskrevet i
Statens vegvesens håndbok V721: Risikovurderinger i vegtrafikken. Konklusjonene i
rapporten er sikret gjennom endringer i planforslagets reguleringsbestemmelser.
Et revidert og forbedret forslag ble administrativt sendt på en begrenset høringsrunde, til
de som ble berørt av de nye endringene den 18/3 2016. I denne høringsrunden kom det
også inn flere innspill i saken.
I denne høringen kom det frem en unøyaktighet i plankartet når det gjaldt plasseringen
av fotballbanen. Dette er nå rettet opp og justert. Denne mindre justeringen ble også
forelagt berørte naboer.
Bruse barnehage og beboerne i Reita har uttrykt sin motstand til både plasseringen av ny
idrettshall og ny avkjørsel i Reita. På den andre siden har både skolen, idrettslaget og
Åsen bygdeforum vært positive til de løsninger som planen tilrettelegger for.
Det har vært en lang prosess frem til sluttbehandling av forslaget til detaljregulering av
Åsen sentrum. Det har vært flere endringer av planene underveis, og planene har skapt
stort engasjement.
Det kommer til å skje mye rundt Åsen i årene som kommer som gir grunnlag for videre
vekst. Både ny E6 og ny jernbane planlegges, og kan etter hvert bli utbygd. Dette vil gi
Åsen mer nærhet til Trondheim, og gi området muligheter for en positiv utvikling. Dette
vil også gi behov for gode framtidsrettede planløsninger. I den sammenhengen er det
særdeles viktig at denne detaljreguleringen tilrettelegger for videreutvikling av skolen og
idrettsaktivitetene i området. Rådmannen har også tro på at det kan finnes gode
samspillsløsninger mellom barnehagen og skolen når det gjelder bruken av de planlagte
aktivitetsområdene, og den planlagte idrettshallen, som blir positivt for alle parter.
Rådmannen tilrår at planen vedtas.
Høring
Planforslaget har vært gjennom flere høringsrunder. I forbindelse med høring og
offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 49/14, og en begrenset høring etter delegert
myndighet den 18/3 2016, og en begrenset høring etter mindre justering av
kunstgressbane og hall i mai 2016.
Høringsuttalelsene er nedenfor gjengitt og kommentert.
1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 4/8 2014 og 11/4 2016
Planforslaget omdisponerer netto 7 930 m2 dyrka mark, dette ligger for det meste øst for
skolen. Landbruksavdelingen skulle svært gjerne sett at det finnes løsninger uten at
dyrka jord må omdisponeres, men innser imidlertid at valgmulighetene er svært
begrenset i dette sentrumsområdet. Ut fra at arealet ligger så klart avgrenset, og at flere
36 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
av de hensynene det her planlegges for er av samfunnsmessig interesse, er
landbruksavdelingen innstilt på at jordvernet her må vike.
Kommentar:
Rådmannen mener det i et helhetlig perspektiv er riktig at dette området kan
omdisponeres. Området gir rom for en utvidelse av skole og idrettsaktiviteter, og er med
på å bedre trafikksituasjonen totalt sett. Dyrka marka ligger også i dag innklemt mellom
bebyggelse og har utfordringer arronderingsmessig som landbruksjord.
2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 14/7 2014 og 21/4 2016
Flere nye gang/sykkelveg traseer foreslås. En forbindelse øst-vest mellom
Hammarøyvegen og barnehage/planlagt idrettshall synes likevel å mangle.
Fylkeskommunen mener det bør sikres en gjennomgående trase her.
Revidert planforslag innebærer at planlagt idrettshall flyttes sørover, dermed vil ulemper
for barnehagen, slik fylkeskommunen har pekt på, bli vesentlig redusert.
Alle områder for bebyggelse og anlegg må angi grad av utnytting. Så vidt
fylkeskommunen kan se mangler dette for småhusbebyggelsen B1-B3.
Planforslaget åpner for utvikling av trafikkområder, idrettsanlegg og andre uteområder.
Det er viktig at disse områdene legges til rette for ulike brukergrupper, uavhengig av
alder og funksjonsevne. Prinsippet om universell utforming bør legges til grunn ved
utformingen, og konkretiseres i reguleringsbestemmelsene i tilstrekkelig grad.
Fylkeskommunen har i høringsperioden(18.04.16) mottatt varsel om oppstart av privat
detaljregulering for boliger på et tilstøtende areal nord for bebyggelsen i
Hammerøyvegen. Atkomst til dette området vil berøre planen for Åsen sentrum.
Kommunen bør vurdere helheten i området og samordne planforslaga i nødvendig grad.
Kommentar:
I revidert planforslag datert 2/6 2016 er det nå sikret en gjennomgående gangvegtrase
gjennom planområdet, fra øst der Bruse barnehage ligger og vestover til
Hammerøyvegen.
3. NTE nett, datert 30/6 2014
NTE nett viste til eksisterende ledningsnett i området.
4. Fra Kjølen og Nydal bygg AS og Bruse barnehage, datert 4/7 2014.
Fra Bruse barnehage datert 13/11 2014, 10/3 2015, 21/4 2016 og 25/5 2016.
Bruse barnehage har gjennom hele planprosessen jobbet mot en annen plassering av en
framtidig idrettshall. Det har også vært flere møter og befaringer hvor de har lagt frem
sine synspunkter i saken.
Sammendrag fra uttalelsen 4/7 2014:
I planforslaget fra Agraff er det ikke satt av gode nok områder for barnehagen for
37 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
utvidelse og uteoppholdsareal. I tillegg vil en idrettshall på det planlagte området skape
vesentlig dårligere solforhold for barnehagen og dens uteområder.
Parkeringsløsningen fremstår som rotete og lite planlagt, samt at tilkomstvegen for
barnehagen har en uheldig plassering med hensyn til varelevering.
Barnehagen ønsker plassering av hallen er rett nord for skola, da dette vil åpne opp
området øst for skola. Denne plasseringen har barnehagen foreslått i 2 tidligere
omganger, og også vist i en sol/skyggeanalyse. Vi har ikke fått høre gode
argumentasjoner for at denne plasseringen ikke kan være aktuell for kommunen.
Bruse barnehages forslag til regulering rundt barnehagen
Ved en eventuell utvidelse av Bruse barnehage som er nevnt som et alternativ i
kommunens økonomiplan 2015 til 2018, trenger barnehagen enda større områder til
inne-areal, lekeområde og parkering. En slik utvidelse blir vanskelig hvis arealet er
beslaglagt av en hall.
Kommentar:
Både skolen og idrettslaget har vært klare på at de ønsker at den nye hallen skal
plasseres i tilknytning til fotballbanen, slik de kan kombinere bruken fra alle arenaer ,
med garderober , møterom , treningsrom, kiosksalg og materialrom . Fra skolens side
har det også vært viktig å beholde leikeområdene på nordsiden av skolen der Bruse
barnehage foreslår at hallen kan bygges.
I det reviderte forslaget som nå foreslås vedtatt er byggegrensen justert, innenfor
område hvor det er planlagt ny idrettshall (o_Ai). Dette skaper bedre avstand og
solforhold for barnehagen.
38 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Revidert forslag
Revidert forslag
Sol/skygge
Sammendrag fra uttalelsen 13/11 2014:
Hallen ble senket 3m og speilvendt i forhold til forslaget sendt på høring første gang.
Fasade ble da lavere mot barnehagen. I en uttalelse begrunner Bruse barnehage hvorfor
kommunens forslag ikke hensyntar Bruse sine interesser, og de fremmer sin egen
løsning.
1. Bruse ser på mulighet for å utvide sitt areal da vi ikke får utnyttet sin godkjenning
fullt ut med dagens bygg.
39 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
2. Bruse har råderett og en signert kjøpekontrakt på åkeren som er tiltenkt sin
utvidelse. Det samme området har også kommunen tenkt plassert sin idrettshall
og parkering på.
3. Bruse har tegnet inn vei til ny utvidet parkering ut fra dagens vei-tilkomst i sin
plan. Parkering som er inntegnet kan tenkes utvidet og delt med skola hvis
ønskelig når/hvis ny nedkjørsel fra E6 blir godkjent.
4. Dagens utforming har et åpent tun mot sør, for gode sol/lysforhold. Dette vil
stenges helt av idrettshallen som er lagt inn i kommunen sin plan.
5. Endel av nytt lekeområde i deres forslag kan tenkes delt med skola.
6. Sin egen planlagte aktivitetshall er ment for dagaktivitet i barnehagen, avhjelpe
gruppesamlinger og foreldremøter. Dagens kantine er allerede for liten til disse
møtene. En kommunal hall vil derfor ikke hjelpe på vår tiltenkte bruk av egen
hall.
7. Nytt barnehagebygg vest for Bruse i kommunen sitt planforslag, i tilfelle dette er
tiltenkt Bruse, vil ikke ha utsikt mot lekeplass. Lysforholdene blir dårligere enn
dagens plassering. Dette bygget forutsetter også at dagens vei-tilkomst endres til
nedkjørsel fra E6 ved Reita.
8. Kommunen sin reguleringsplan viser en idrettshall plassert helt inntil Bruse sin
sørlige grense. Sol-/skyggeforhold og snøfonner pga en 14m høy hall vil forringe
Bruse sin plassering vesentlig. De har i sitt innspill til reguleringsplanen for Åsen
sentrum laget en solstudie, vedlagt, for en kommunal idrettshall plassert nord for
skola. Denne plasseringen vil ikke skape skygger for Bruse i åpningstiden. Ved å
flytte hallen til rett sør for Bruse, vil Bruse ligge i skygge så godt som hele dagen.
9. Parkeringsplasser. De har i dag 50 foreldre og 25 ansatte. Med fullt belegg ut fra
5,1 avdelinger, er de oppe i ca. 65 foreldre og 72 barn. Kommunen sitt forslag
antyder ca. 12 plasser for ansatte og ca. 8 plasser for foreldre ved
levering/henting, som selvsagt er uakseptabelt.
10. I planforslaget til kommunen er vei for varetransport til Bruse plassert nord for
dagens lekeplass/barnehage. Her er det i dag ikke mulig å legge en vei pga.
høydeforskjeller. Denne veien vil også legge beslag på svært mye av uteområdet
vårt.
Kommentar:
Som nevnt i kommentaren over, skaper den nye plasseringen av hallen bedre avstand
mellom hallen og barnehagen. Sol/skyggediagrammene viser også at hallen vil ha liten
innvirkning på solforholdene for uteområdene på barnehagen. Kun noe formiddagssol
midtvinters vil barnehagen miste på små deler av sine uteområder.
En reguleringsplan berører ikke privatrettslige forhold. Det forutsettes dermed fra vår
side at tiltakshaver Levanger kommune finner en løsning på dette med aktuell grunneier.
Illustrasjonsplanen viser i alt 84 parkeringsplasser. Dette vurderes som tilstrekkelig for
å dekke behovet for både skolen og barnehagen. Det forutsettes at det inngås gode
avtaler mellom de aktuelle brukerne som regulerer bruken på en god måte.
40 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Parkering
Sammendrag fra uttalelsen 10/3 2015:
I etterkant av et møte den 6/2 2015, hvor kommunen, skolen, idrettslaget og Bruse
barnehage deltok, ble det utarbeidet planskisser på 3 ulike alternativer for plassering av
hall som Bruse fikk anledning til å uttale seg til.
Bru
se vil presisere at deres ønske om plassering av hallen fortsatt er rett nord for skola, da
dette vil åpne opp området øst for skola. Når det gjelder de 3 nye alternative
plasseringene av hall, vist i skisser datert 27.02.2015, er alternativ 2 deres foretrukne
alternativ.
Kommentar:
Etter dialog, og en helhetsvurdering, med Levanger kommune, ble en revidert utgave av
alternativ 1 valgt å gå videre med.
Sammendrag fra uttalelsen 21/4 2016:
Bruse barnehages uttalelse til ny begrenset høringsrunde, til de som ble berørt av de nye
endringene den 18/3 2016:
Bruse vil presisere at de også ønsker en hall i Åsen. Men deres ønske om plassering av
hallen er fortsatt rett nord for skola, da dette vil åpne opp området øst for skola. Denne
plasseringen har de foreslått i 2 tidligere omganger, og også vist i en sol/skyggeanalyse.
Bruse har ikke fått høre gode argumentasjoner for at denne plasseringen ikke kan være
aktuell for kommunen.
Bruse ser at det medfølgende plandokumentet ikke stemmer med plasseringen av
41 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
kunstgressbanen. Banen er plassert godt over 10 meter lengre øst enn vist i
illustrasjonsplanen. Dette vil påvirke plassering av hall, parkeringsplasser og vei ned til
Bruse barnehage.
Planforslagets plassering av hall og parkering for hall/skole og barnehage er foreslått på
jord som Bruse barnehage har råderett og kjøpekontrakt på. Denne avtalen vil Bruse i
utgangspunktet ikke gå bort i fra. De vil gjerne høre hvordan kommunen vil forholde seg
til dette.
De har spurt kommunen om bruk av parkeringsplasser ved hallen, og om mulighet for
reservasjon av et visst antall plasser for barnehagen. Svaret var at dette må brukerne av
parkeringa bli enige om i etterkant. Bruse syns ikke dette er godt nok.
Bruse eier dagens vei ned til barnehagen på nordsiden av skola. Denne er foreslått fjernet
i planforslaget. De vil ikke fjerne eller slutte å bruke sin vei før de ser at planforslagets
parkering/tilkomst kan funger for dem.
Bruse ser ingen tilkomst for myke trafikanter i Reita-krysset i planforslaget. Hvor skal
barnehagen og beboere ved Reita gå for å komme seg til og fra butikk og videre ut av
området? Det er ikke tegnet inn fortau på nordsiden av E6 for dette.
Bruse har også detaljerte kommentarer til utforming av adkomst, varelevering,
søppelhåndtering og størrelsen på uteområdene.
Bruse vil også at barnehage skal ha samme mulighet for gesimshøyde og mønehøyde
som alle andre bygg i den samme bestemmelsen, som
undervisning/industri/tjenesteyting/bolig/forretning og kontor, dvs. «Gesimshøyden skal
ikke overstige 9 meter over laveste terreng.» Dette for at det ikke skal være begrensinger
i en eventuell framtidig utvidelse av Bruse barnehage, hvor vi kan se på mulighet for å
bygge over flere etasjer.
Denne reguleringsplanen gir ingen positive effekter for Bruse barnehage.
Kommentar:
Plasseringen av kunstgressbanen er revidert på vedlagte forslag sist revidert 2/6 2016.
Ett av hovedgrepene med planen er å forenkle og forbedre trafikksituasjonen for både
skole og barnehagen. Ved å flytte parkering og adkomst øst for skolen slipper vi mye av
dagens trafikkfarlige trafikk gjennom skoleområdet til barnehagen. Det blir i den
sammenhengen noe merkelig hvis Bruse barnehage har et ønske om å fortsette denne
trafikken, når det mer trafikksikre alternativet kommer på plass. Vi har tro på at den nye
adkomsten til Bruse barnehage blir en bedre og mer trafikksikker løsning, som også
Bruse vil foretrekke.
Det skal ikke være noen adkomst for myke trafikanter i Reita-krysset. Gangtrafikken skal
ledes mot undergangen under E6, samt at det er sikret gjennomgangstraseer for
gangtrafikk gjennom området.
Reguleringsbestemmelsene er nå revidert slik at maksimal gesimshøyde økes til 9 meter
42 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
også for barnehagen.
Sammendrag fra uttalelsen 25/5 2016:
Bruse barnehage fikk også siste forslag hvor banen, og hallens plassering er justert noe
mot øst.
Bruses tidligere uttalelser står ved lag, noen er enda mer forsterket.
 Hele området er blitt tettere/trangere noe som går ut over trafikksikkerheten.
 Hva med parkering når det er foreldrekaffe/besteforeldredag i barnehagen?
Brukere av hallen på kveldstid/helg vil også bruke denne veien/parkeringa. Ved
store arrangement blir dette fort uoversiktlig, med folk som leter parkeringsplass
samtidig som folk skal inn og ut av hallen.
 Avstand fra nærmeste parkeringsplass og til grensa til barnehagen er nå økt til ca.
50 meter. Her er det 12 plasser som må være reservert til foreldre ved henting og
levering.
 Gående og syklende som skal til og fra Reita/hallen/Bruse barnehage gjennom
skolegården.
 Bruse barnehage føler at de er blitt lite involvert eller tatt hensyn til i planarbeidet,
og viser derfor til Lov om planlegging og byggesaksbehandling.
 De vil med dette igjen henstille kommunen til å vurdere en alternativ plassering
av hall i Åsen sentrum som kan gi en større frihetsgrad både til parkering og
hallstørrelse. Det siste planutkastet viser at dagens plassering bare blir mer og mer
feil. Skulle det dukke opp flere uforutsett ting, vil dette gå ut over størrelse på
hall, og/eller antall parkeringsplasser.
Kommentar:
Etter rådmannens vurdering viser forslaget en løsning som både gir tilstrekkelig
parkering og er forsvarlig trafikksikkerhetsmessig. Det vil ikke være riktig å
dimensjonere parkeringskapasiteten etter spesielle arrangement i barnehagen, eller på
skolen/på idrettsanlegget. Hvis det er for lite med 84 plasser må det finnes andre
løsninger inne på skolens areal som unntaksvis kan benyttes til parkering ved slike
arrangement.
Rådmannen ser heller ikke problemer med at det passerer gående og syklende gjennom
skolegården langs fotballbanen.
Bruse barnehage har blitt involvert og har fått kommet frem med sine synspunkter
gjennom hele prosessen. Alle endringer av plankart og bestemmelser er sendt til de til
uttalelse. I tillegg har det vært flere møter hvor de har fått fremmet sitt syn. De fikk også
lagt frem sin sak for politikerne i PUK når de var på befaring i mai 2016. At deres
innspill ikke har blitt tatt hensyn til skyldes en generell uenighet om hva som er beste
løsning for å utvikle området på en best mulig måte.
5. Beboere i boligfeltet Hammerøyvegen, datert 15/8 2014 og 22/4 2016.
Sammendrag fra uttalelsen 15/8 2014:
Ut i fra situasjonen som har oppstått i Hammerøyvegen aksepterer og støtter beboerne de
43 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
trafikkmessige hovedgrepene i planarbeidet. Beboerne etterspør imidlertid forhold som
de mener er vesentlige for fremtidige bo-kvaliteter og eiendomsverdier for dem:
 Ny avkjørsel til nedre del av Hammerøyvegen. Blir nedre del av Hammerøyvegen
koblet til E6 i Vedulslia må det også reguleres inn en mulig framtidig avkjørsel i
bunnen av Hammerøyvegen.
 Gangsti til samvirkelaget. Det har i mange år vært en snarvei/gangsti som benyttes
fra Hammerøyvegen langs vestsiden av Grilstad fabrikker bort til samvirkelaget,
stasjonen og sentrum for øvrig. Denne må sikres i plan og bestemmelser.
 Støy og visuell forurensing fra næringsområdet. Det forutsettes at problematikken
rundt støy fra fabrikken vies betydelig oppmerksomhet. Det vil også være behov
for skjerming mot fabrikklokalene ved beplantning.
 Sol og skyggevurderinger for naboskapet til næringsområdet. For beboerne lengst
oppe i Hammerøyvegen vil det være påkrevd å få utført sol og skyggevurderinger
for sine eiendommer som en følge av en videre utbygging av næringsområdet.
 Utnyttingsgrad for boligtomtene i Hammerøyvegen. Mulig utnyttelsesgrad og for
B1 og B2 må settes tilsvarende de nyere reguleringsplanene for boliger ellers i
Åsen.
Kommentar:
Ny framtidig avkjørsel nederst i Hammerøyvegen er nå regulert inn på plankartet.
Snarvegen bort til samvirkelaget er nå også med på plankartet.
Industriområdet må forholde seg til gjeldende regelverk når det gjelder støy.
Utnyttelsesgraden er satt på tilsvarende nivå som for de nyere regulerte boligområdene i
Åsen.
Sammendrag fra uttalelsen 22/4 2016:
Viser til tidligere uttalelse hvor de etterspør forhold som vi mener er vesentlige for
fremtidige bo-kvaliteter og eiendomsverdier for oss. Uttalelsen inneholder de samme
momentene som uttalelsen i 2014.
6. Ina Gunnarsson og Trond Toldnes datert 22/7 2014, 9/3 2015, 23/4 2016 og
30/5 2016.
Ina Gunnarson og Trond Toldnes bor i eneboligen i Reita 1 og vil bli berørt av den nye
arealbruken rundt deres eiendom. De har uttalt seg kritisk til planene i flere omganger.
Sammendrag fra uttalelsen 22/7 2014:
I reguleringsplanen er det foreslått lekeområde tett inntil deres eiendom, noe som vil
medføre økt støybelastning og innsyn til utearealene på deres eiendom. For å redusere
støy og innsyn til eiendommen ber de om at lekeområdet trekkes noe vekk fra deres
eiendomsgrense og at det på området i mellom anlegges en tett og høy hekk i tillegg til et
gjerde.
Kommentar:
Det innregulerte aktivitetsområdet er nå flyttet på siden mot fotballbanen. Rådmennen
44 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
har liten tro på at aktivitetene her vil føre til støy og sjenanse for beboerne i Reita. Det
er også i dag mye aktivitet på og rundt fotballbanen.
Sammendrag fra uttalelsen 9/3 2015:
I utgangspunktet synes de det er en dårlig plassering av en hall rett utenfor en barnehage
og helt oppi bolighus og på flott dyrka mark. De er ikke imot hall, men plasseringen. Det
er veldig begrenset plass på dette område byggingen er tenkt utført. Det skal bli trangt
med hall, grusbane, lekeplass, vei og parkering.
Beboerne i Reita 1 hadde ikke spesielle innsigelser på beliggenheten av hallen i den
reguleringsplanen som kom tidligere. Dette fordi hallen da ble liggende i god avstand fra
huset vårt og ville ikke stenge for sol og lys. Men det skal sies vi fikk nærmere sjokk da
vi fikk høre om hallplanene rett utenfor huset vårt.
Kommentar:
Den planlagte hallen er nå plasser ca. 30 meter fra eiendomsgrensa til boligen i Reita 1.
Plasseringen vil ikke påvirke solforholdene på eiendommen da den er plassert rett nord
for Reita 1.
Sammendrag fra uttalelsen 23/4 2016:
Ut i fra vedlagte plankart er det vanskelig å danne seg riktig bilde for avstander mellom
de ulike planobjektene. Visuelt virker avstanden mellom bolig (207/27) og
parkering/idrettshall større på plankartet enn i virkeligheten. Ut i fra kartets oppgitte
målestokk vil avstanden fra bolig til parkeringsplassen foran idrettshallen være 7m og
avstanden til idrettshallen 18m. Fra deres eiendom vil parkeringsplassen bli liggende
mellom 1 og 2 m fra grensen. Det synes og som at nåværende fotballbane er plassert feil
på kartet.
De som bor nord for E6 og er daglige brukere av gang og sykkelbanen blir med dette
hindret fra å benytte oss av gangbanen. Reguleringsbestemmelsene sier intet om dette! til
tross for at kommunen ble gjort oppmerksom på problematikken ved høringsrunden i
2015 og i møte med kommunen den 8. juni 2015.
Reguleringsplanen omfatter kun sperregjerde ca 35 m sør og 20 m nord for krysset ved
Reita. Beboerne ved Reita har tidligere påpekt at problematikken rundt kryssing av myke
trafikanter over E6 omfatter hele strekningen fra Reitakrysset og ned til Høgbrua
(Fossingelva), noe som også SVV påpeker i omtalte brev. Gjerde bør etableres på hele
strekningen fra avkjørsel til gnr/bnr 208/5 og helt ned til Fossingelva.
Statens vegvesen krever at det skal opprettes forbikjøringslomme ved krysset E6/Reita
og at den skal ha bredde 3,25 meter. I reguleringsbestemmelsenes §15 står det ikke
nevnte noe om at dette skal etableres.
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har i sitt innspill til planarbeidet bedt kommunen avveie
arealbruken sett i forhold til nasjonale og regionale føringer for jordvern. I
kommuneadministrasjonens kommentar til innspillet avfeier de glatt at jordvernet er
ivaretatt ved at idrettshallen er plassert slik at den beslaglegger minst mulig
45 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
jordbruksareal. I virkeligheten vil hallens foreslåtte beliggenhet, med dens infrastruktur,
beslaglegge 100 % av jordarealet innenfor grensene for reguleringsplanen. Det ble i en
tidlig fase i reguleringsplanarbeidet lagt fram gode alternative forslag til plassering av
idrettshall, der området vest for idrettslagets klubbhus, var et alternativ. Plassering av
hallen med parkeringsplasser her, vil forhindre å ta i bruk fulldyrka jord til det det er
tenkt til.
De henstiller til politikerne i PUK om at det blir utarbeidet en ny reguleringsplan, der
hensynet til jordvern, trafikksikkerhet og trivsel for beboerne i området i større grad blir
vektlagt enn dagens foreslåtte reguleringsplan.
Kommentar:
Avstand fra hallen til eiendomsgrensa i Reita 1 er ca. 30 meter.
Det skal ikke være noen adkomst for myke trafikanter i Reita-krysset. Gangtrafikken skal
ledes mot undergangen under E6, samt at det er sikret gjennomgangstraseer for
gangtrafikk gjennom området.
Detaljutforming av kryss, med plassering og utforming av sikkerhetsgjerde og
forbikjøringslomme, skal være godkjent av SVV før nytt kryss tas i bruk. Dette er sikret i
reguleringsbestemmelsenes §§ 18.4 og 15.3.
Sammendrag fra uttalelsen 30/5 2016:
Som nærmeste nabo blir vi mer og mer frustrert over at hallen er tenkt plassert ca 20
meter rett foran hele huset vårt, med all den infrastuktur som dette må innebære.
At hallen plasseres10 meter lenger øst er en vesentlig endring vil jeg på det sterkeste
mene. Det vil som jeg før har nevnt bli en “høy vegg” foran hele huset som vil stenge for
alt lys. Denne eiendommen blir helt inneklemt.
Hallen er tenkt bygd på dyrka mark selv om det finnes gode alternativer ikke langt unna
skolen. Disse alternativene er flere ganger blitt påpekt: bakom/nord for skolen eller ved
grusbanen/klubbhuset! Der vil den heller ikke bli til sjenanse for noen.
Kommentar:
Viser til tidligere kommentarer om avstand, solforhold jordvern.
7. IL Aasguten, datert 30/7 2014
Idrettslaget vil ha hall øst for skolen for å få dette anlegget i tilknytning til
kunstgressanlegg og skolen. Dette for å kunne kombinere bruken fra alle arenaer, med
garderober, møterom, treningsrom, kiosksalg og materialrom.
Må samtidig få veg og innkjøring fra E-6 øst for sentrum, for å avlaste strekningen E-6
til skole-klubbhus-Bruse barnehage, slik at skolebarn, de samme barna på vei til og fra
trening og andre trafikanter i området får en sikrere hverdag. IL Aasguten ser positivt på
planene for Åsen sentrum.
Kommentar:
Planforslaget er i tråd med idrettslagets ønsker.
46 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
8. Åsen bygdeforum, datert 1/8 2014 og 22/4 2016
Det er et samstemt styre som gir ros for en bra planløsning. Idrettshallen er på plass det
samme forbikjøringsfila ved avkjørsel sør. Vi regner med eventuell endra trafikkløsning
inn til Coop Ekstra skjer i samråd med næringslivet slik det står i Risikoanalysen.
9. Reidun og Svein Otto Søyseth datert 31/7 2014 og 27/4 2016
Ønsker at deres eiendom kommer innenfor planområdet. Ønsker å få regulert inn
eiendommen til boligformål. Eiendommen brukes i dag til boligformål, og de ønsker
derfor at dette kan reguleres inn i forbindelse med den nye arealplanen. Vi ser det som
lite sannsynlig at eiendommen blir benyttet til næringsvirksomhet i fremtiden.
Det nye planforslaget hvor både ny idrettshall og barnehage skal bruke denne vegen som
tilkomst vil gi oss som nærmeste nabo en kraftig forverret trafikkbelastning.
Adkomsten inn til gnr.207 bnr.4 skjer i dag via en stikkveg mellom E6 og Reita 2. Ut fra
mottatt plankart blir denne stikkveien avstengt med en tilsådd vegskulder. De stiller et
absolutt krav om at det opparbeides ny adkomst til vår eiendom fra baksida. Ny adkomst
fra baksiden vil også gi en mye sikrere trafikal løsning når trafikken til ny idrettshall og
barnehage kommer langs denne vegen.
De er likevel sikre på at mange som kommer fra sørsiden av E6 vil bruke gang og
sykkelvegen på sørsiden av E6 og så krysse over E6 ved innkjøringen til idrettshallen.
Et slikt trafikkmønster vil kunne framprovosere et stort antall farlige trafikksituasjoner
mellom myke trafikanter og biler/trailere. De ønsker ikke at det skal legges opp til en
slik løsning. Skal en slik situasjon ha noen mening må det enten opparbeides ny gang og
sykkelvei langs den nyetablerte kunstgrasbanene eller bygges en sikker overgang øst for
deres eiendom.
Kommentar:
En omregulering til boligformål vi måtte medføre kostnader til utredninger som da blir
pålagt Levanger kommune som tiltakshaver. Dette har vært forelagt kommunen som har
uttrykt at de ikke var interessert i å ta disse kostnadene for en privat grunneier. Det vil
derfor være naturlig at Søyseth fremmer et privat reguleringsforslag hvis de ønsker en
omregulering av deres eiendom.
Det er i siste reviderte forslag regulert inn adkomst fra nord inn til Søyseth.
Som tidligere nevnt, skal ikke være noen adkomst for myke trafikanter i Reita-krysset.
Gangtrafikken skal ledes mot undergangen under E6, samt at det er sikret
gjennomgangstraseer for gangtrafikk gjennom området.
10. Brynjar Aarnseth datert 2/8 2014 og 23/4 2016
Aarnseths interesser i planområdet vil være knyttet til adkomst til hans arealer både i
landbrukssammenheng og i en framtidig videre utbyggingssammenheng for Åsen
sentrum.
Vist ny tomt(er) i planforslaget nederst i Hammerøyvegen vanskeliggjør en god
47 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
vegadkomst både landbruks og videre utbyggingsmessig. Han ber om at høringsforslaget
bearbeides sånn at det sikrer adkomst til hans arealer som skissert fra hans side i
grunnlaget for oppstartmøtet for det tilstøtende planarbeidet - Sentrumsboliger Åsen.
Kommentar:
Det er nå sikret adkomst nederst i Hammerøyvegen, nordover mot tilstøtende
planarbeid.
11. Statens vegvesen datert 2/9 2014, 16/3 2015 og 22/4 2016
Statens vegvesen fremmet i 2014 innsigelse til opprinnelig planforslag knyttet til flere
kryssløsninger med E6.
I brev av 16. mars i fjor signaliserte de mulig frafall av innsigelse gitt at visse
forutsetninger ble oppfylt: Krav om risikovurdering av ny kryssituasjon, detaljutforming
av kryss i tråd med våre krav samt rekkefølgebestemmelse som sikrer etablert
infrastruktur før nye elementer i planen tas i bruk. Risikovurdering ble gjennomført 30.
oktober 2015 med vår deltakelse.
Etter at risikovurderingen ble utført har det også blitt opprettet et statlig
utbyggingsselskap, Nye Veier AS, som bl.a. skal stå for utbygging av ny E6 i Trøndelag.
Blant de høyest prioriterte strekninger er Ranheim-Åsen, noe som tilsier at E6 i Åsen
kanskje i løpet en tiårsperiode kan være lagt utenfor sentrum.
Med de reviderte dokumenter er statens vegvesens vilkår om tydelig
rekkefølgebestemmelse og detaljutforming av kryss oppfylt. I tillegg er det foretatt en
risikoanalyse, hvor lekkasjefare av myke trafikanter påpekes som en utfordring. Samlet
sett vurderer Statens vegvesen imidlertid de beskrevne forslag til avbøtende tiltak, samt
det faktum at ny E6 kan forventes lagt utenfor Åsen sentrum i overskuelig framtid, som
tilstrekkelig til å kunne frafalle innsigelsen og anse våre vilkår av 16.03.15 som oppfylt.
 Etablere fysisk skille mellom gang-/sykkelveg (GSV) og E6 på sørøstsida av E6
(helt fra atkomst til gnr 208 bnr 5, vår anmerkning)
 Opparbeide sammenhengende gangvegsystem internt på området som binder
sammen idrettshall, skole, fotballbane og atkomst via Hammerøyvegen.
 Passeringslomme etableres mellom E6 og GSV i sørøst uten av senterlinje på E6
endres. GSV må sannsynligvis flyttes noe ut for å få plass til gjerde/fysisk skille.
48 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Vegvesenet vil i tillegg poengtere at inngangen til idrettshallen må orienteres mot
skole/fotballbane i vest, og ikke mot parkeringsplasser i øst. Dette vil ha avgjørende
betydning for myke trafikanters valg av atkomstveg, og kan bidra til å opprettholde høy
bruk av undergangen.
Kommentar:
Det har vært en lang og grundig prosess sammen med statens vegvesen for å prøve å
finne løsninger. Det har vært fokusert på å finne gode trafikksikre løsninger sammen.
Prosessen har vært positiv og gitt en bedre plan i forhold til trafikksikkerhet enn det
utgangspunkt som ble sendt ut på høring i 2014.
12. Trafikksikkerhetsutvalget
Det nye planforslaget har forholdt seg til de innsigelser og vilkår som Statens Vegvesen
fremmet og følgende endringer er gjennomført:
Det er gjennomført risikoanalyse i samarbeid med Norconsult AS og analysen følger
Statensvegvesens håndbok V721. Det er gjort endringer i plankartet slik at krysset ved
Håmmårvegen inngår i plankartet og passeringslomme på E6 er regulert inn.
Videre registrerer trafikksikkerhetsutvalget at det er innarbeidet gang- og sykkelvei som
reduserer gang- og sykkeltrafikken forbi og i avstand fra industriområdet til Grilstad i
Åsen. Dette var også en problemstilling skolen på Åsen tok opp med
trafikksikkerhetsutvalget under møte med dem den 08.03.2016.
Ut fra de endringer som er gjort mener trafikksikkerhetsutvalget at planen gir bedre
trafikksikkerhet for Åsen sentrum og har ingen ytterligere kommentarer til planen.
Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning.
13. Kjell Skognes og Marit Høyland, datert 20/4 2016
Det påpekes at høringsdokumentene ikke ble sendt til alle hjemmelshaverne i Reita.
Dette har medført at de totalt sett har fått knapp tid til å gå gjennom
høringsdokumentene.
De ser at plandokumentenes situasjonsplan ikke er i samsvar med plasseringen av
fotballbanen.
De ser ikke av plantegningene at hensynet til myke trafikanter fra Reita er ivaretatt når
det gjelder adkomst.
Uttrykker bekymring når det gjelder trafikken til idrettshallen og parkeringsplassen.
Dette kan medføre risiko for forurensning og støy.
Kloakkledning mellom eiendommen Reita 10 og Bruse barnehage må ikke skades ved
gravearbeider.
Kommentar:
Det vises til tidligere kommentarer når det gjelder fotballbanens plassering, hensynet til
myke trafikkanter.
49 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Informasjon om kloakkledningen viderebringes til tiltakshaver Levanger kommune.
Vurdering:
Det har vært en lang prosess frem til sluttbehandling av forslaget til detaljregulering av
Åsen sentrum. Det har vært flere endringer av planene underveis, og planene har skapt
stort engasjement.
Statens vegvesen hadde innsigelse til forslaget som ble sendt ut på høring i 2014. Det har
vært en grundig prosess sammen med statens vegvesen for å finne gode trafikksikre
løsninger sammen. Prosessen har vært positiv og gitt en bedre plan i forhold til
trafikksikkerhet enn det utgangspunkt som ble sendt ut på høring i 2014.
Når man skal komme fram til en plan for framtidig utvikling, er det sjelden at alle får det
som de vil. I denne saken har det også vært betydelig motstand mot planene, særlig fra
Bruse barnehage, med også fra de private grunneierne i Reita. Fra kommunens side har
det vært viktig å bedre trafikksituasjonen i området, finne en god løsning for plassering
av en ny idrettshall og gi rom til Grilstad for å utvikle sin bedrift. Rådmannen mener at
det forslag som nå foreligger gir en framtidsrettet og god løsning for sentrumsområdet
rundt skolen i Åsen.
Det kommer til å skje mye rundt Åsen i årene som kommer som gir grunnlag for videre
vekst. Både ny E6 og ny jernbane planlegges, og kan etter hvert bli utbygd. Dette vil gi
Åsen mer nærhet til Trondheim, og gi området muligheter for en positiv utvikling. Dette
vil også gi behov for gode framtidsrettede planløsninger. I den sammenhengen er det
særdeles viktig at denne detaljreguleringen tilrettelegger for videreutvikling av skolen og
idrettsaktivitetene i området. Rådmannen har også tro på at det kan finnes gode
samspillsløsninger mellom barnehagen og skolen når det gjelder bruken av de planlagte
aktivitetsområdene, og den planlagte idrettshallen, som blir positivt for alle parter.
Rådmannen tilrår at planen vedtas.
Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling 11/6 2014.
Saksordfører:
Alf Magnar Reberg, SP
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Forslag til detaljregulering for Åsen sentrum sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn
iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Agraff As har på oppdrag fra Levanger kommune utarbeidet et forlag til ny detaljregulering for
50 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
deler av Åsen sentrum. Hensikten med planen har vært å legge til rette for utvidelse av
eksisterende industriområde, barnehageutbygging, ny flerbrukshall, nytt nærmiljøanlegg samt
nye løsninger for trafikk og parkering. Behovet for å finne trafikksikre løsninger for skolebarn i
Hammerøyvegen og i områdene vest og nord for skolen er særlig stort.
Planområdet.
Planområdet gjelder Åsen sentrum nord for E6. Sentralt ligger Grilstad AS, Åsensenteret, Åsen
skole og Åsen stadion. I nordøstre del ligger Bruse barnehage. I vest ligger Åsentunet og
Hammerøyvegen med boligbebyggelse. Åsen sentrum har et urbant preg, omkranset av frodig
jordbruks- og skogbrukslandskap.
Planstatus.
Det meste av området er i dag regulert gjennom reguleringsplan for Åsen sentrum, vedtatt i
1983. For deler av området gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt i 2011.
Planforslaget.
Generelt.
I forhold til dagens regulering består planforslaget i hovedsak av 3 nye plangrep:
 Industriområdet til Grilstad AS utvides mot nord. Dette gir utvidelsesmuligheter for
industribedriften nordover. Samtidig må boligene i Hammerøyvegen skaffes ny adkomst,
og friområdet som IL Aasguten disponerer til grusbane blir innskrenket. Grusbanen nord
for eksisterende industriområde avvikles som fotballbane og erstattes med areal for
51 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
bebyggelse knyttet til barnehagedrift, skoledrift og aktiviteter som rekreasjon, lek og
idrett.
 Trafikksituasjonen forbedres og forenkles. Hammerøyvegen får ny adkomst fra E6, noe
som gjør at de slipper å kjøre gjennom industriområdet for å komme til sine
eiendommer. Parkering for ansatte og besøkende samt hente-/bringeparkering for skole
og barnehage flyttes til dagens jordbruksområde øst for skolen og stadionanlegget. I
tillegg planlegges det flere utbyggingstiltak som bedrer trafikksikkerheten.
 Det legges til rette for utvidelse av barnehagetilbudet, ny flerbrukshall og en utvidelse av
tilbudet for rekreasjon, lek, opphold og idrett. Ved omdisponering øst og nord for skolen
sikres nok areal til framtidig idrettshall, ny adkomst med parkering og utvidelse av
eksisterende barnehage.
Bebyggelsen.
I forhold til dagens bebyggelse tilrettelegger planforslaget for en utvidelse av
industribebyggelsen til Grilstad AS, bygging av ny idrettshall og en utvidelse av Bruse
barnehage.
Biladkomst og gang-/sykkelveg.
I dag er det en utfordrende trafikksituasjon innenfor planområdet. Planforslaget deler opp
trafikken slik at hovedfunksjonene blir mer skilt fra hverandre. Boligene i Hammarøyvegen får
ny adkomst fra vest. Innkjøringen vest for idrettsplassen blir ny adkomst til skole, barnehage og
idrettsaktiviteter. I dagens innkjøring endres situasjonen med tydeligere ganglinjer og det
etableres en tydelig avgrenset bussoppstillingsplass. Det reguleres en ny gang/sykkelveg nord
for det utvidede industriområdet for å få en sammenheng i gangvegsystemet vestover.
Parkering.
Parkering for ansatte og besøkende samt hente-/bringeparkering for skole og barnehage flyttes
til dagens jordbruksområde øst for skolen og stadionanlegget.
Lek og uteopphold.
Tilbudet utvides betraktelig. Grusbanen legges ned, men med planlagt opparbeidelse av
kunstgressbane på stadionanlegget, nytt område for nærmiljøanlegg og ny idrettshall, i tillegg til
skolens uteområder, vil det være mange muligheter for varierte lek og uteoppholdsarealer.
Støy.
En utvidelse av Grilstad AS kan medføre ytterligere støy for naboer. Ved utbygging må derfor
støyberegninger gjennomføres, og nødvendige tiltak iverksettes. Dette er sikret gjennom
reguleringsbestemmelsenes§3.2.
Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Med planen følger en risiko- og sårbarhetsanalyse med følgende konklusjoner:
Det anbefales følgende tiltak:
 Geologisk undersøkelse bør foreligge for områder med marin strandavsetninger før
utbygging iverksettes.
 Før oppstart av arbeid må det foreligge en befaring og eventuelt gjøres en arkeologisk
forundersøkelse for å ivareta fornminner.
 I anleggsfasen må trafikk og forurensing håndteres gjennom egne planer for å sikre
adkomst til boliger og omsorgsinstitusjoner, sikres skoleskyss samt hindre forurensing til
elv og grunn.
52 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
 Støy bør utredes før utvidelse av Spis Grilstad. Tiltak for vegstruktur og sikringstiltak for
myke trafikanter langs Hammerøyvegen bør gjennomføres, for å forbedre sikkerheten for
skolebarn.
Kravene er sikret i reguleringsbestemmelsene til planforslaget.
Kulturminner.
Kulturminnemyndighetene har i sin forhåndsuttalelse påpekt at det er stor sannsynlighet for at
det finnes automatisk fredete kulturminner under markoverflaten i området. Før de kan
godkjenne planene må det derfor gjennomføres en befaring og eventuelt også gjøre en
arkeologisk forundersøkelse. Dette kravet er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes § 3.3.
Planprosess.
Medvirkning.
Forslagsstiller har gjennomført oppstartsmøte og varsling i henhold til plan- og bygningsloves
bestemmelser. I oppstartsfasen har det kommet inn 10 innspill til planarbeidet. Disse innspillene
er kommentert i planbeskrivelsen til planforslaget.
Levanger kommune har også gjennom prosessen hatt kontakt med de aktuelle høringsinstansene
om de problemstillingene som søkes ivaretatt i planen.
Vurdering:
Gjennom planforslaget forsøker Levanger kommune å tilrettelegge for en positiv og riktig
utvikling av Åsen sentrum. Planforslaget har mål om å legge til rette for en framtidsrettet
trafikksituasjon, samtidig som den viktige industribedriften i sentrum gis muligheter for å
utvikle seg videre. Rådmannen mener grepene med å skille trafikkfunksjonene, og å tilrettelegge
mer for idrett og lek gir gode muligheter for en god utvikling og sambruk mellom skole,
barnehage og idrettslag.
Planforslaget medfører en omdisponering av dyrket jord øst for dagens idrettsplass. Selv om
jordvernet står, og skal stå sterkt, mener rådmannen det i et helhetlig perspektiv er riktig at dette
området kan omdisponeres. Området gir rom for en utvidelse av skole og idrettsaktiviteter, og er
med på å bedre trafikksituasjonen totalt sett. Dyrka marka ligger også i dag innklemt mellom
bebyggelse og har utfordringer arronderingsmessig som landbruksjord. Bruse barnehage har
også varslet oppstart av planarbeid for samme område, som et utvidelsesområde til barnehagen.
Rådmannen mener imidlertid at det er bedre at barnehagen utvides vestover fra dagens
plassering, slik dette planforslaget legger til rette for. Dette gir bedre muligheter for sambruk
både når det gjelder parkerings- og aktivitetsområder.
53 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Planforslaget inneholder mange viktige problemstillinger for den videre utviklingen av Åsen
sentrum. Rådmannen foreslår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn
slik at berørte får uttale seg til plansaken.
Saksprotokoll og sakspapir ny høringsrunde 27/1 2016.
Plan- og byggesakssjefens vedtak:
Revidert planforslag med sendes på høring med frist for uttalelser satt til 23/4 2016.
Saksopplysninger:
Forslag til detaljregulering for Åsen sentrum ble vedtatt sendt ut på høring av Plan- og
utviklingskomiteen den 11/6 2014. I den påfølgende høringsperioden kom det innsigelse til
planforslaget fra Statens vegvesen. I tillegg var det også flere andre høringsinnspill.
Administrasjonen har etter høringsperioden vært i dialog med Statens vegvesen for å forsøke å
finne løsninger som gjør at innsigelsen kan slippes. Dialogen resulterte i et brev fra Statens
vegvesen hvor de stilte følgende vilkår for at innsigelsen skulle slippes:
 Risikovurdering må dokumentere at nytt kryss ved Reita og utvidet bruk av kryss med
Håmmårsvegen kan etableres med tilfredsstillende sikkerhet.
 Rekkefølgebestemmelse innarbeides i planen som sikrer at de to E6-kryssene
opparbeides i tråd med våre krav til detaljutforming før de kan tas i bruk på den måte
planen beskriver
 Detaljutforming av kryss skal være godkjent av SVV før innsigelsen er frafalt.
Det er nå gjennomført en risikoanalyse i samarbeid med Norconsult AS. Rapporten fra dette
arbeidet er vedlagt dette nye planforslaget. Analysen fulgte metoden beskrevet i Statens
vegvesens håndbok V721: Risikovurderiner i vegtrafikken. Konklusjonene i rapporten er sikret
gjennom endringer i reguleringsbestemmelsene.
Endringer i plandokumentene i forhold til offentlig høring:
Endringer i plankartet:
1. Planområdet er utvidet slik at krysset ved Håmmårvegen inngår i planområdet.
Det er regulert passeringslomme på E6.
54 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
2. Endringer i området lengst øst.
Revidert forslag
Høringsforslag
Innenfor område hvor det er planlagt ny idrettshall (o_Ai), er byggegrensen justert. Dette
skaper bedre avstand og solforhold for barnehagen.
Sol/skygge
Lekeområdet (o_Na) er flyttet mot idrettsplassen. Dette frigjør mer plass til parkering,
samtidig som det skaper mer avstand fra lekeområdet til den nærliggende boligen.
Det er foretatt mindre justeringer av krysset ved Reita og det er regulert
passeringslomme på E6. I tillegg er det foretatt mindre justeringer av intern veg og
parkeringsareal, samt regulert gangveg.
Endringer i planbestemmelsene:
Ny rekkefølgebestemmelse i § 18.4 som sikrer at detaljutformingen av kryssene blir
utformet i henhold til Statens vegvesen sine krav. Utformingen skal godkjennes av
Statens vegvesen:
55 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
§18.4 Nye kryssområder ved Reita og Håmmårsvegen.
Detaljert plan for utforming av nytt kryssområde ved Reita og utvidet bruk for kryss med
Håmmårsvegen skal være godkjent av Statens vegvesen. Nytt kryss ved Reita, og utvidet
bruk av kryss med Håmmårsvegen kan ikke tas i bruk før det er opparbeidet i henhold til
de krav som Statens vegvesen setter.
Risikoanalysen viser nødvendige tiltak ved kryss Hammarøyvegen og at det opprettes et
fysisk skille mellom gang-, sykkelvegen og E6 ved kryss ved Reita. Dette er sikret i
reguleringsbestemmelsenes § 15.3:
§15.3 Annen veggrunn
Områder avsatt til annen veggrunn skal opparbeides som grøntareal. På annen
veggrunn ved kryss med E6 skal det settes opp ledegjerder for å hindre usikker kryssing
av kjøreveg. På AVG mellom FK og o_KV3 skal det opparbeides fysisk hindring mellom
FK og o_KV3, for å sikre ryddig og oversiktlig kjøremønster. På annen veggrunn
mellom o_gs4 og E6 (ved Reita) skal det opprettes fysisk skille som hindrer kryssing av
gangtrafikk. Skillets utforming skal være godkjent av Statens vegvesen.
Vurdering:
Dette reviderte forslaget er revidert med mål om å skape en plan som
trafikksikkerhetsmessig er bedre, og i samsvar med de krav som Statens vegvesen satte
som vilkår for å trekke sin innsigelse. Planområdet er utvidet slik at krysset ved
Håmmårvegen inngår i planområdet. Dette medfører at det er det er nye parter som blir
direkte berørt av planforslaget og som nå får forslaget tilsendt til uttalelse. Det har også
vært en prosess knyttet til plassering av framtidig idrettshall hvor både skolen og
barnehagen har vært involvert. I dette nye forslaget er plasseringen av fremtidig
idrettshall flyttet i lengre avstand fra barnehagen for å skaffe bedre solforhold for
barnehagen.
Forslaget sendes på høring for å avklare innsigelsesforholdet til Statens vegvesen, og for
at de som er berørt av endringene får anledning til å uttale seg til saken.
56 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Detaljreguleringsplan - FV 134 Øver - Tynes - Trafikksikkerhetstiltak
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
[email protected]
E-post:
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Levanger kommunestyre
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2015/6859 - /
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
38/16
Rådmannens forslag til innstilling:
Detaljregulering for fv.134 Øver-Tynes, med de endringene som er gjort i samråd med
Statens vegvesen etter høringsperioden, vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens
§ 12-12.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen
Vedlegg:
1
2
3
4
5
6
Planbeskrivelse_fv134_Øver-Tynes
Regplan_A1_fv134_Øver-Tynes
Reguleringsbestemmelser_fv 134 Øver-Tynes
Teknisk_plan_A3_fv134_Øver-Tynes
Oversendelse planforslag til vedtak - fv
Uttalelser_i_høringsperiode _fv134_Øver-tynes
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Statens vegvesen har utarbeidet planforslaget etter bestilling fra Nord-Trøndelag
fylkeskommune. Tiltaket er en del av et større prosjekt hvor fylkesveger søkes lagt
utenfor gårdstun. Hensikten er å bedre trafikksikkerheten langs Fylkesvegene – i dette
tilfellet Fv. 134 Gamle kongeveg. Planforslaget legger opp til en omlegging av
fylkesvegen rundt dagens gårdstun på Øver-Tynes, samt oppretting av nye avkjørsler til
boligbebyggelsen i området. Statens vegvesen har i medhold av Plan- og bygningsloven
(PBL) §3-7, vært ansvarlig for saksbehandlingen fram til oversendelsen til kommunen
for politisk sluttbehandling. Den formelle behandlingen av planen skjer i samsvar med
PBL kapittel 12. Saken sendes nå over til Levanger kommune som er planmyndighet for
sluttbehandling.
Forholdet til overordnede planer
Planforslaget er ikke i tråd med overordnet plan. Området er i kommuneplanens arealdel
57 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
for perioden 2010-2020, vedtatt 13.04.2011, avsatt til arealformålet nåværende LNFRformål. Detaljreguleringen innebærer at dette reguleres til offentlig vegformål.
Nytt vegareal berører utelukkende dyrka mark. Tiltaket medfører en omdisponering av
dyrket areal på om lag 6 dekar. Deler av eksisterende veg som legges ned, kan
tilbakeføres til dyrket mark.
Høringsuttalelser
Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 05.04.2016 - 24.05.2016.
Forslaget ble i samme periode sendt til regionale myndigheter, berørte grunneiere,
kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 3 uttalelser. Disse
følger saken som utrykte vedlegg. Hovedtrekkene i merknadene er oppsummert og
kommentert av Statens vegvesen i eget vedlegg.
Innsigelser
Ingen.
Endringer
Det er foretatt en endring etter høringsperioden.
Endringen innebærer at det legges inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer omlegging
av kommunaltekniske anlegg.
Lovhjemler
I henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12, legges saken frem for kommunestyret til
vedtak.
Vurdering:
Innkomne merknader/innsigelser/vilkår for egengodkjenning
Kommunen vurderer at planforslaget ivaretar de nødvendige hensynene i området. Det er
ikke mottatt merknader som er imot tiltaket eller som belyser andre hensyn som burde
ivaretas i større grad enn det som allerede er gjort hittil i planarbeidet. Det er videre ikke
varslet vilkår for egengodkjenning til planen fra regionale myndigheter, eller andre
innsigelsesmyndigheter. De formelle kravene til prosessen er også innfridd. Med
bakgrunn dette anbefaler Rådmannen at planforslaget Detaljregulering for fv.134 ØverTynes, datert 28.10.2015 egengodkjennes.
58 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
e
Detaljregulering Levanger brygge 1
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
[email protected]
E-post:
Tlf.:
Arkivref:
2015/6866 /L2015011
Saksordfører: (Ingen)
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Saksnr.
39/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Levanger brygge trinn 1 legges frem for høring og
offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens § 5-2 og § 12-10, med de
endringene som er foreslått i saken. Endringene skal legges inn i planforslaget før planen
legges frem for høring og offentlig ettersyn.
Vedlegg:
1
Alternativ kjellerplan
2
Levanger Brygge regbestemmelser
4
Vedlegg 8 ROS-analyse
5
Levanger Brygge planbeskrivelse
6
Vedlegg 7 Utearealer
7
Vedlegg 6 Illustrasjoner
8
Vedlegg 5 Snitt
9
Vedlegg 4 Planer
10 Vedlegg 3 Illustrasjonsplan
11 Vedlegg 2 Innkomne merknader
12 Vedlegg 1 Varslingsdokumenter
13 Sol/skyggestudier
14 Gjeldende bestemmelser områderegulering for Levanger havn
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Per Knudsen Arkitektkontor AS har på vegne av tiltakshaver, TOBB og ForrBo Eiendom
AS fremmet forslag til detaljreguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug
Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112. Planforslaget er mottatt den 15.april 2016. Siste
revisjon ble mottatt 03.juni.2016.
Planforslaget som foreligger til behandling består av:
- Revidert plankart i målestokk 1:1000, datert 02.06.2016.
59 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
-
Reviderte reguleringsbestemmelser datert 03.06.2016.
Revidert planbeskrivelse datert 27.05.2016.
Illustrasjon av bygningssnitt datert 29.03.2016.
Illustrasjonsplan datert 15.04.2016.
Illustrasjonsplan arealdisponering pr. etasje datert 15.04.2016.
Utomhusplan inkludert sol og skyggestudie datert 15.04.2016.
Revidert ROS-analyse datert 27.05.2016.
Hensikten med reguleringen
Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for et bygg som er utformet iht. vedtatt
kvartalsstruktur i områdereguleringen for Levanger havn. Bygget skal bl.a. bestå av
følgende:
- 80 nye boenheter i form av leilighetsbygg oppdelt i karrébebyggelse i varierende
høyde mellom 3 til 5 etasjer.
- Næring i deler av første etasje. Deriblant kontorlokale og tilhørende café med
uteservering, samt kiosk.
- Parkering i to etasjer, med delvis nedgravd første etasje.
- Felles leke- og uteoppholdsareal.
Eiendomsforhold
Hjemmelshaver av eiendommen som nå ønskes regulert, gbnr 315/107 er Levanger
kommune.
Tinglyst fester er Fides Eiendom Levanger AS.
Forhold til overordnete planer
Overordnet plan er Områderegulering for Levanger havn, egengodkjent den 25.05.2011.
Området er avsatt til bygging med arealformål Kombinert bolig/forretning/kontor, og
bestemmelsene stiller krav om reguleringsplan.
Følgende temaplaner gjelder for området:
- Trafikksikkerhetsplan 2012-2015
- Klima- og energiplan 2009
- Temaplan for økt sykkelbruk 2015-2018 (2019-2022)
Følgende regionale planer gjelder for området:
- Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag 25.04.2013
Følgende rikspolitiske retningslinjer gjelder for området:
- Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging
26.09.2014
- Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. 20.09.1995
Gjeldende reguleringsplan
Gjeldende bestemmelser for overordnet plan ligger ved i sin helhet.
60 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Figur 1. Viser utdrag fra gjeldende områderegulering for Levanger havn. Planområdet som nå søkes regulert er
markert med B/F/K-04.
Rådmannen vurderer planbeskrivelsen å ikke gjøre godt nok rede for avvikene fra
overordnet plan. Det anses behov for å gjengi en mer systematisk oversikt over hvilke
avvik det legges opp i forhold til gjeldende områdeplan.
Planforslaget som foreligger har avvik fra følgende rekkefølgebestemmelser:
- § 9.1 (Generelt): Alle tilliggende veger til et kvartal skal være ferdigstilt før
området bebygges.
-
§ 9.2 (Indre havn – syd for Holmgangen): Helga Den fagres allé og Havnevegen
frem til rundkjøring skal ferdigstilles i henhold til plankart før bygninger i
tilliggende områder tas i bruk.
-
Uteareal for lek og opphold for barn og unge, skal ferdigstilles samtidig med
boligene det skal betjene.
Avvik: Planforslaget har rekkefølgebestemmelse som hjemler at uteareal for lek
og opphold er ivaretatt for takhagen, men øvrig areal som til vanlig forutsettes
opparbeidet før ferdigstillelse er ikke tatt inn. Dette omfatter lek- og
uteoppholdsareal på gateplan, gatetun, fortau, beplantning iht. utomhusplan,
teknisk infrastruktur som veg, vann og avløp, renovasjon og kollektivholdeplass.
Kommentar: Rekkefølgebestemmelsene anbefales videreført i planforslaget for å
sikre utbygging av felles lek- og uteoppholdsareal, gatetun, fortau, renovasjon,
teknisk infrastruktur og kollektivholdeplass parallelt med prosjektet.
61 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Planforslaget som foreligger til behandling har følgende avvik fra gjeldende
bestemmelser:
-
§ 3.1 (krav til innhold i detaljreguleringen) - Avvik: Uteoppholdsareal inkl.
lekeplasser er ikke angitt i plankartet. Sykkelparkering er ikke vist løst.
Frisiktsoner går ikke frem av plankartet. Grunnforhold er ikke ferdig utredet, men
planlagt gjort før sluttbehandling. Det er ikke gjort rede for materialbruk i
bygninger og utomhusanlegg eller støyskjermingstiltak. Det er ikke gjort rede for
vann- og avløpsforhold. Det er ikke lagt ved dokumentasjon på at støykravene i §
3.3 overholdes.
Kommentar: Sykkelparkering må dokumenteres. Det er ikke tatt høyde for
sykkelparkering i de skissene som er vedlagt planforslaget.
Sykkelparkeringskravet er imidlertid sikret i bestemmelsene. Rådmannen
anbefaler at dette dokumenteres før planen legges frem for høring og offentlig
ettersyn. Det vil være en forutsetning at sykkelparkering ikke går på bekostning
av areal avsatt til felles lek- og uteoppholdsareal. Sistnevnte anbefales lagt inn i
bestemmelsene.
Materialbruk i bygninger osv. forutsettes avklart i byggesaken ved godkjenning av
kommunen. Det er anledning for kommunen å kreve en detaljert materialbruk
allerede på plannivå, men Rådmannen har valgt å ikke ta stilling til dette på
nåværende tidspunkt. Det bør imidlertid være en forutsetning at man sikrer
fasaden i bestemmelsene. Dette er nærmere kommentert under punkt om estetikk.
Krav til dokumentasjon på at støykravene overholdes er skissert avklart ved
søknad om rammetillatelse. Dette omfatter også vann- og avløpsforholdene. Dette
bør sikres også i denne planen.
-
§ 3.6 første ledd (Fyllingsnivå) - Avvik: Fyllingsnivå er ikke sikret i
bestemmelsene.
Kommentar: Planforslaget gjør rede for at området delvis ligger innenfor sone
for vann i kjeller ved 200-årsflom. Vann i kjeller vil sannsynligvis ikke være et
problem med løsningen som skisseres delvis nedgravd 1,0 m under gateplan.
Planforslaget tar derfor heller ikke nærmere stilling til denne problemstillingen.
Det er imidlertid teknisk løsbart med parkeringskjeller og man kan prosjektere
avbøtende tiltak gjennom heving av nivået på omkringliggende terreng til
innkjøringen til parkeringskjelleren til en bestemt kote for å hindre vann i kjeller
ved 200-årsflom. Dette er gjort i tilsvarende prosjekt i området og anbefales
videreført også her.
-
§ 3.7 (Estetikk) - Avvik: Fasadeliv og materialbruk er kun sikret for første etasje,
men ikke bebyggelsen for øvrig.
Kommentar:
Man regner vanligvis de tre første meterne av et bygg som byggets fasade i
gateplan. Parkering, trappoppganger og boder vil genere «døde fasader».
62 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Planforslaget legger opp til 5 meter høy fasade inn til parkering i to etasjer mot
ny stikkveg mellom Helga den Fagres allé og Gunnlaug Ormstunges gate. Det er
ikke lagt parkering mot Helga den Fagres allé, men forslaget foreslår
trappeoppgang, en kiosk og ellers boder mot alléen. Dette ivaretar ikke hensynet i
overordnet plan om fasadeliv godt nok. Alternativt forslag med parkeringskjeller
løser noe av fasadehensynet, men innfrir fortsatt ikke intensjonen med
områdereguleringen fullt ut. Dette bør kompenseres med strengere bestemmelser
til fasade i tillegg. Foreslått tiltak: Områdereguleringens bestemmelse etterfølges
i planforslaget og følges opp i byggesaken når det kommer til konkrete valg av
material og farge. Områdereguleringens bestemmelse anbefales videreført for
hele bygningsmassen og ikke kun første etasje. Det bør legges spesielt vekt på
fasadeliv i første etasje og videre presiseres i bestemmelsene at fasaden mot
Helga den Fagres allé skal være næring.
-
§ 3,9 punkt b (parkeringskrav) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at det
skal settes av lasteareal for vare- og lastebiler for næringsbebyggelsen, selv om
det er gjort rede for i planbeskrivelsen og nevnt i bestemmelsene at det ikke skal
plasseres mot Helga den Fagres allé.
Kommentar: Dette anbefales lagt inn i bestemmelsene.
-
§ 3,14 (Strømforsyning) – Avvik: Bestemmelsene sikrer ikke lokalisering av
strømforsyningssystem eller at det settes av areal til strømforsyningssystem.
Kommentar: Rådmannen anbefaler at bestemmelsen for områdereguleringen
videreføres for å sikre areal og plassering av strømforsyningen til bygget og
innenfor bygningsmassen.
-
§ 3,16 (Hensyn til belysning) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at
belysning fra bebyggelse langs sjøkanten ikke får negativ innvirkning på sjøveis
ferdsel inn og gjennom Levanger havn.
Kommentar: Området ligger ved Levangersundet og bør derfor sikre dette
forholdet i bestemmelsene.
§ 4 (Bebyggelse og anlegg) – Avvik: Planforslaget regulerer B/F/K-04 med maks
BYA % 83. Jf. vedlagt arealtabell. Minimum BYA% er ikke videreført.
Planforslaget legger opp til en byggehøyde t.o.m kote 22.1 dvs. 18,3 meter
gesimshøyde dersom man regner fra kote 3.8. Det er da regnet med 3,2 meter pr.
boligetasje og 5,0 meter for næringsetasjer. Jf. snitt.
63 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Tabell 1: Utdrag fra områdebestemmelsene med oversikt over krav til utnytting og byggehøyder.
Kommentar:
Planforslaget legger opp til et vesentlig avvik fra fastsatt byggehøyde.
Tiltakshaver har imidlertid variert høyden på de ulike seksjonene av bygget noe
som gir et mildere inntrykk. Avviket vil på det meste være på 5.1 meter fra
gjeldende områderegulering og gjennomsnittlig avvik vil være på ca. 2 meter over
tillatt gesimshøyde i områdereguleringen. I tillegg kommer takoppstikk som
tillates inntil 10 % av takflaten, som er en vanlig bestemmelse. Det må forventes
at bebyggelsen lengre inn i området ønskes høyere slik at man får en nedtrapping
mot Levangersundet. Det kan ikke utelukkes at man vil få et betydelig avvik på
fremtidig bebyggelse i bakkant. Dette kan medføre at man mister det åpne
inntrykket på gateplan som er tenkt gjennom overordnet plan. Man vil også kunne
oppleve å få trangere stikkgater mellom hovedgatene. Dette i kombinasjon med
fasadehøyden som nå foreslås i første etasje, gjennom parkering i to etasjer er
Rådmannen kritisk til. Å bygge i høyden er på en annen side i tråd med regionale
målsetninger om bærekraftig fortetting i sentrum, noe også Rådmannen for øvrig
er positiv til. Det er derfor en utfordring å vurdere når et bygg anses å være for
høyt. Vedlagt sol- og skyggestudie viser skyggelegging i og rundt bygget.
Solforholdene internt i området er gode med den foreslåtte byggehøyden. Det kan
forventes bedre solforhold i gatene ved en lavere bebyggelse enn det som går frem
av skyggestudiet for området. Byggehøyden må også sees i sammenheng med det
eksisterende bybildet fra Levangersundet. Det er videre en faktor at man bygger
inn den eksisterende bebyggelsen med å tillate høyere bebyggelse. Dette vil ha
betydning for eksisterende bebyggelses utsikt og solforhold. Det er kommet inn
merknader til oppstart som påpeker redusert sjøutsikt. Man forsøker i plansaker å
ivareta utsiktsforhold i den grad det lar seg gjøre, men i sentrumsnære strøk er
man av den oppfatning, spesielt på flate områder som det er her, at man må
forvente reduserte sol- og utsiktsforhold ved fortetting til en viss grad. Bygget blir
imidlertid nord for eksisterende bebyggelse, som det siste bygget mot
Levangersundet. Rådmannen vurderer derfor utsiktsforholdene som det primære.
64 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Rådmannens vurdering er at byggehøyden ideelt sett skulle vært vurdert mer
helhetlig i revisjon av overordnet plan eller at man har redusert byggehøyden til
et gjennomsnitt på dagens tillatte gesimshøyde, slik at man kun unntaksvis får
avvik over områdereguleringens bestemmelser. Dette vil medføre dårligere
utnytting av området, men gi et bedre uttrykk i gateplan og redusere høyden på
bebyggelsen mot Levangersundet. Rådmannen minner om at det vil være fare for
presedens ved å fravike byggehøyden. Det har blitt vurdert å få tiltakshaver til å
stramme inn utgangspunktet for etasjeinndeling. 3,2 meter pr. boligetasje er over
det kommunen vanligvis påregner en boligetasje. Kommunen setter vanligvis av
3,0 meter pr. boligetasje. Næringsetasjer er vanligvis på 5,0 meter. Det er da tatt
høyde for tekniske installasjoner i tak osv. Ved å justere gesimshøyden i
plankartet vil man få redusert byggehøyden med noe. Effekten av en slik
reduksjon vil imidlertid ikke ha vesentlig betydning for utsiktsforhold og er derfor
ikke stilt som krav. Skal en reduksjon i byggehøyden ha betydning bør antall
etasjer reduseres. Planforslaget legger opp til 5 etasjer på det meste. Det er ikke
bygd høyere enn 3 etasjer over høy næringsetasje i området fra før. Rådmannen
har foreløpig konkludert med at byggehøyden kan fravikes ut i fra regionale mål
om økt fortetting i sentrumsnære områder.
-
§ 4.4 (Gårdsplass) – Avvik: Øverste høyde for overkant dekke (inkludert jord og
vekstlag) kan være maks. 2 meter over gatenivå. Planforslaget har til hensikt å
legge opp til 5 meter med gradvis nedtrapping mot gatenivå. Dette er ikke sikret i
bestemmelsene eller lagt inn i plankartet.
Dekkene skal opparbeides til grønne fellesarealer for boligene. De må tåle
jordtrykk fra en meter jord og vekstlag. Bestemmelsene har ikke sikret grønt
dekke eller at bæreevnen på konstruksjonen skal tåle et vekstlag på inntil 1 meter.
Bæreevnen sikres gjennom Byggteknisk forskrift (TEK 10).
Kommentar: Den grønne takhagen er med på å gi bygget en frodig karakter.
Området har fra før en blanding av næring og parkering. Forslaget har spilt
videre på den planlagte bygningsmassen som er vist i områdeplanen, men har lagt
til rette for et mer åpent bygg med mer rom enn områdeplanen, noe Rådmannen
vurderer å gi området gode kvaliteter. Valg av denne løsningen passer også bra
inn i Levanger havn ved at det gir et mer åpent uttrykk ut mot sjøen. Det er ikke
stilt krav til grønt dekke i planforslaget. Gjeldende områderegulering presiserer i
bestemmelsene at det tillates parkering under slikt dekke, med øverste høyde for
overkant dekke på maks 2 meter over gatenivå. Takhagen forventes liggende ca.
5,0 meter over gatenivå med utgangspunkt i planforslaget. Dette utgjør et fravik
på 3,0 meter. Tiltakshaver har kompensert fraviket med å trappe ned takhagen
gradvis mot sundet, slik vedlagt skisse illustrerer. Rådmannen vurderer dette
grepet i kombinasjon med den åpne fasaden mot sentrum som et positivt grep. Det
er imidlertid viktig å ta i betraktning at høyden på 5 meter fra gatenivå også kan
medføre at takhagen oppfattes som utilgjengelig og privatisert fra gateplan, noe
som virker imot det åpne uttrykket som søkes i prosjektet. Dette må veies opp imot
at området skal benyttes som felles leke- og uteoppholdsareal for beboerne i
området, hvor det på en annen side kan være ønskelig med et mer privatisert
areal. Høyden er også tenkt som et ledd i å forbinde to takhager med en bro over
65 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
gateplan til et fremtidig bygg i sør. Dette er imidlertid ikke regulert og bør derfor
ikke tillegges alt for stor vekt i denne reguleringen, selv om det vil være en
sammenheng. Rådmannens foreløpige konklusjon er at det bør videreføres
bestemmelser om krav til grønt dekke på felles leke- og uteoppholdsareal og
nedtrappingen mot Levangersundet slik illustrasjonene viser. Nedtrappingen
anbefales lagt inn i plankartet med kotehøyder og juridiske linjer.
-
§ 4.7 (Bolig/forretning/kontor) – Avvik:
Det skal ikke etableres bolig i første etasje. Planforslaget åpner for bolig i første
etasje. Tegningene viser bolig i første etasje henholdsvis mot vest. Det er stilt krav
om at overkant gulv på bolig i første etasje skal legges 1,0 meter over gateplan.
Minst 25% av bebyggelsens bruksareal BRA skal være kontor og forretning.
Arealtabellen som følger planforslaget legger opp til 9470 m2 BRA.
Bestemmelsene hjemler 9900 m2 BRA. Bestemmelsene hjemler ingen krav til
næringsareal eller andel næringsareal i BRA. Med et areal på 9470 m2 BRA som
her skisseres tilsier gjeldende bestemmelser et påkrevd næringsareal på 2367,5
m2 BRA. Vedlagt arealtabell viser 960 m2 BRA kontor/næring. Dette tilsvarer ca.
10% av foreslått BRA.
Første etasje mot Helga den Fagres allé forbeholdes detaljhandel. Planforslaget
viser en kiosk mot Helga den fagres gate i vedlagt illustrasjon. Denne er ikke
juridisk bindende. Det er ikke sikret næringsareal eller forretningsareal mot
Helga den Fagres allé i plankartet eller bestemmelsene.
For områdene (…) B/F/K-04 tillates ikke bakkeparkering. Planforslaget åpner for
to etasjer med parkering på gateplan, delvis nedgravd 1,0 meter. Forslagsstiller
har utarbeidet et alternativt forslag hvor parkeringskjeller for boligbebyggelsen
er lagt inn, men næringsparkeringen er på gateplan.
Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. Dette
er ikke sikret i bestemmelsene.
Kommentar: Andelen %BRA næring/forretning/kontor som settes av i planen vil
få betydning for vurderingen av næringskravet ved den pågående revisjonen av
områdereguleringen for Levanger havn som nå er iverksatt. 10% vil være over en
halvering av næringskravet. En ser imidlertid at næringskravet på 25 % BRA er
høyt og lite realistisk mtp. etterspørsel på næringsareal. Rådmannen anbefaler at
det ikke gås under kravet på 10 % BRA. Planforslaget legger generelt opp til lite
aktivitet mot planlagte Helga den Fagres allé. Byggets bakside oppfattes lagt mot
alléen, mens areal som fremmer aktivitet på gateplan er lagt mot Gunlaug
Ormstunges gate. Planforslaget legger opp til kontor og næring i første etasje ved
Gunnlaug Ormstunges gate, som en del av Fides’ nye lokaler. Kontorlokalene er
plassert etter ønske fra fester av eiendommen.
Det er varierende praksis i området når det kommer til krav til parkeringskjeller.
Jf. andre reguleringsplaner i området. Det er bl.a. ikke etablert parkeringskjeller
ved sjøgata 33 C, men sjøgata 33 og Kirkegata 73 A og B har begge
parkeringskjeller. Sjøsiden er også regulert med parkering i første etasje, men
66 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
denne er lagt innenfor området og ikke ut mot gateplan. Tiltakshaver har vist at
det er mulig med større næringsareal langs Helga den Fagres allé og
boligparkering i kjeller. Parkeringskjeller er gjennomførbart i området og bør
tilstrebes av hensyn til både grad av utnytting og fasaden på gateplan.
Planforslaget legger opp til 70 parkeringsplasser – 35 plasser pr. plan.
Alternativt forslag hvor boligparkeringen er lagt i parkeringskjeller viser
næringsparkering på 14 plasser i gateplan og boligparkering på 56 plasser i
kjeller.
Parkeringskravet i gjeldende områderegulering er videreført og sikret i
bestemmelsene. Sykkelparkering er imidlertid ikke vist i planforslaget, men sikret
i bestemmelsene. Dette må gjøres før planen legges frem for høring og offentlig
ettersyn slik at man er sikker på at det kan løses. Det anbefales også å stille krav
til parkeringskjeller i bestemmelsene.
Det bør legges inn bestemmelser som sikrer at hele fasaden i første etasje mot
Helga den Fagres allé skal være næring. Det legges opp til bolig i første etasje,
delvis i denne fasaden. Rådmannen er positiv til at det etableres bolig i første
etasje som kompensasjon for at det ikke etableres næring iht. kravet på 25% BRA.
Dette vurderes som et grep for å opprettholde aktiviteten mot gateplanet og er i
tråd med regionale retningslinjer om effektiv arealbruk. Krav om å heve
gulvnivået til 1,0 m over gateplan er også et grep i bestemmelsene som er positivt
for skille boligen i noe grad fra gaten og med det øke bokvaliteten i de aktuelle
leilighetene. Rådmannen er derimot kritisk til at det etableres boligbebyggelse i
første etasje mot det fremtidige torget – markert som «Skald Ravns plass» i
gjeldende områderegulering, samt boder mot Helga den Fagres allé. Det er i
bestemmelsene hjemlet at området B/F/K-09 skal inneholde detaljhandel samt
bevertning mot Skald Ravns plass. Siden Skald Ravns plass er et offentlig rom bør
det velges bort alternativ som privatiserer dette rommet i første etasje.
Rådmannen anbefaler at bestemmelsen § 4.7 for B/F/K-09 også skal gjelde for
B/F/K-04. Denne krever bevertning/næring i første etasje mot Skald Ravns plass,
noe som tilsvarer fortsettelsen av fasaden langs Helga den Fagres allé mot
Levangersundet.
-
§ 5,1 (Veg og fortau) – Avvik: «Helga den Fagres allé skal opparbeides med
fortau 3.0 m, gateparkering 2,0 m og kjørevegbredde 3,0+3,0 m, og med
parallelle trerekker. Trær plasseres mellom parkeringsplasser. Plassering av trær
samt type tresort godkjennes av kommunen».
-
Kommentar: Gateutforming med vegetasjon er ikke sikret i bestemmelsene. Dette
anbefales. Fortau og kjøreveg er sikret i plankartet gjennom eget formål.
-
§ 5,6 (Kollektivholdeplass) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at
busslommen skal være integrert i fortauarealet.
Kommentar: Dette anbefales videreført.
-
§ 8.2 (Hensynssone for gjennomføring – krav om felles planlegging) – Avvik: Av
plankartet og oversikten på neste side går det frem hvilke områder det kreves
67 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
fellesplanlegging, dvs. områder for detaljreguleringer. Detaljreguleringene skal i
tillegg til plankart, bestemmelser og planbeskrivelse inneholde utomhusplan samt
lokalisering av varemottak. Planområdet fraviker det som er avkrevd i
områdeplanen. Planforslaget tar utgangspunkt i et område fram til den nylige
anlagte gang- og sykkelvegen mot Holmgangen.
Figur 2: Viser utdrag fra kart over hensynssoner. Planområdet som nå er aktuelt er markert som H810-08.
Kommentar: Planområdets størrelse anses som tilstrekkelig, da øvrig areal er nylig
regulert gjennom egen detaljregulering.
Andre reguleringsplaner i området
- Detaljregulering Kirkegata 73 A og B 04.05.2005
- Detaljregulering for Sjøsiden Levanger havn 18.12.2013
- Detaljregulering for Sjøgata 33 C 25.04.2012
- Detaljregulering for Sjøgata 33 (Lensmannsgården) 25.02.2015
Innkomne merknader til planoppstart
Per Knudsen Arkitekter AS varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser,
oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev datert 06.10.2015 og kunngjorde det i
avisa Innherred den 13.10.2015. Det kom inn totalt 6 uttalelser. Hovedtrekkene i
merknadene er referert nedenfor og i planbeskrivelsen.
Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 03.11.2015:
Et brudd på karrébebyggelsen, med en større åpning mot småbåthavna kan gi
planområdet gode kvaliteter.
Parkering i bakkeplan i stedet for kjeller er uheldig, både med tanke på arealbruk og
fordi dette vil føre til døde fasader på bakkeplan. Her vil vi også vise til regionalpolitiske
retningslinjer for byene i Regional plan for arealbruk fra 2013. Om p-kjeller likevel ikke
er gjennomførbart hadde det i det minste vært en bedre løsning å legge næringsareal i et
bånd langs fasaden, med parkering i bakkant. Vi viser til områdeplanens § 4.7 som sier
at arealer i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorientert.
Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau.
Vegglivet i førsteetasje forholder seg til byggelinja mot gata og at eventuelle sprang i
fasaden løses i de øvre etasjene. Dette ser vi er et godt prinsipp som ivaretar et ryddig
gatebilde og samtidig gir mulighet for variasjon i fasadene og eventuell mulighet for
lysinnslipp i etasjene lenger opp.
68 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Gode utearealer er viktig, her viser vi til fellesbestemmelsene i områdeplanen. Det
samme gjelder universell utforming, men her vil vi presisere at §3.8 sitt krav om at minst
40 % av nye boenheter skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet vil være alt for lavt
for dette byggetrinnet, 100 % vil være det riktige.
Kulturminner:
Ingen merknader.
Forslagsstillers kommentar:
«Vår vurdering er at en slik bygningsstruktur, fra tre til fem etasjer, gir et bedre og mer
variert bilde enn å få det samme volumet som en jevn byggehøyde på fire etasjer. Vårt
forslag legger opp til åpninger i bygningsmassen mot videre byggetrinn lenger bak for å
gi disse gode sol- og utsiktsforhold. Vi ønsker i det videre arbeidet å i størst mulig grad
etterkomme ønsket om parkering i bakkant, ut fra det grunnlaget/behovet for
næringsarealer som eksisterer for området»
«Løfting av gulv i nedre p-kjeller til ca. kote +2,8 for å unngå spunting og derav
vesentlig høyere byggekostnader».
Rådmannens kommentar:
Regulanten har i revidert forslag ivaretatt mye av hensynet til fasaden i første etasje,
men ikke på øvrig bygningsmasse. Rådmannen viser også til formuleringen i gjeldende
områderegulering som sikrer fasadeliv på en meget god måte. Det er vesentlig i dette
området at man stiller krav til fasade.
Parkeringskjeller vurderes som gjennomførbart og i tråd med regionale føringer om
effektiv arealbruk i sentrumsområder, Økonomiske forhold vurderes ikke som grunnlag
for å fravike dette kravet. Det er store arealbesparende fordeler med parkeringskjeller
da man får anledning til å utnytte alt arealet over bakken til bolig- eller næringsformål
noe som på sikt vil få ringvirkning ved å redusere utbyggingspress på landbruksareal.
Forslagsstiller har laget et alternativt forslag som viser boligparkering (56 plasser) i
kjeller og næringsparkering (14 plasser) i første etasje. Beliggenheten i forhold til
Levangersundet vurderes også som overkommelig mtp. parkeringskjeller. Det avhenger
imidlertid at man tar høyde for havnivåstigning når man setter kotehøyden for
nedkjøringen. I forhold til geoteknikk vil parkeringskjellere i prinsippet være positivt for
grunnforholdene, tatt i betraktning at man letter trykket på underlaget. Det er imdlertid
uvisst om det er forekomster av kvikkleire i området. Det er snakk om et utfylt areal
bestående primært av steinmasse. Det er ikke registrert kvikkleire i planområdet per i
dag, men det utelukkes ikke at det kan forekomme små lommer under utfyllingen ut i fra
områdets beliggenhet til sjøen. En geoteknisk undersøkelse må klarere området tiltenkt
bygg med parkeringskjeller. Denne forutsettes levert til sluttbehandling. Regional plan
for arealbruk i Nord-Trøndelag forutsettes videre lagt til grunn i denne rapporten.
Det er i nytt forslag tilført ytterligere næringsareal langs Helga den Fagres allé.
Rådmannen vurderer dette som et steg i riktig retning, men ikke godt nok til å ivareta de
vesentligste hensynene i gjeldende områderegulering.
Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 28.10.2015:
Reguleringsplanen må sikre ambisjonene om en høg bymessig utnytting av området.
69 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Planforslaget må ta hensyn til miljøkvaliteter i området, herunder verdier for biologisk
mangfold. Områdets beliggenhet ut mot Levangersundet gjør dette forholdet særlig
viktig. Konsekvensene for naturmangfoldet skal fremgå av planbeskrivelsen, og
vurdering og vektlegging av prinsippene skal framgå av beslutningen. Vi vil understreke
behovet for å ivareta grøntarealer i nærområdet, herunder ikke minst sikre uteområder og
lekeområder for barn og unge.
Planprosessen må ivareta barn og unges mulighet for medvirkning.
Minner om grenseverdier for støy iht. retningslinjer T-1442, samt oppdatert veileder for
behandling av støy i arealplanlegging (M-12872014).
Minner om at ROS-analyse må utføres.
Forslagsstillers kommentar:
«Fylkesmannens innspill tas til følge i det videre planarbeidet».
Uttalelse fra Borettslaget SAGAS Hall i brev datert 28.10.2015:
Fire etasjer over høy første etasje, vil si en gesimshøyde langt over den reguleringshøyde
på maks 13.2 m som er tillatt i området.
Viser til uheldig praksis i området gjennom dispensasjoner, med vekt på Sjøgata 33 C
hvor reguleringshøyden var 9,9 m men ble godkjent til 12.9 m.
Viser til redusert sjøutsikt. Siste hus mot sjøkant må å være lavere enn bakenforliggende
bebyggelse. Dette må sees i sammenheng med at det ikke er utelukket å overskride
områdereguleringens makshøyde med gesims på 13.2 m. Byggehøyden vil allerede i
dette planforslaget skjerme for sjøutsikten for borettslaget. Med tanke på at det blir
høyere bebyggelse sørover, blir de høyeste husene plassert nærmest deres bygg.
Viser til de at økonomiske gevinstene for utbygger ved å bygge i høyden.
Viser til at prisstigningen i området vil presse ut «vanlige» folk fra boligmarkedet i
området.
Forslagsstillers kommentar:
«Vår vurdering er at det bebyggelsesmønsteret det legges opp til, med åpninger i
bebyggelsen, vil sikre flere beboere i borettslaget bedre utsikt enn om man fulgte
områdeplanens tettere karréstruktur. Det må også bemerkes at borettslaget ikke grenser
til planområdet, slik det hevdes, men ligger lenger sørøst.»
Uttalelse fra Boligsameiet Havna Terrasse i brev datert 21.10.2015:
De tilsendte planene virket spennende og at de er verd å bygge videre på. Ingen
innvendinger mot den totale planløsningen. Påpeker at parkeringskravet bør være på
minst 1 plass pr. leilighet. Gjesteparkering må også vurderes, med bakgrunn i at
Lensmannsgården vil medføre at svært mange parkeringsplasser forsvinner i området.
70 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Innkjøring til garasjene bør skje fra Helga den fagres gt.
Forslagsstillers kommentar:
«Vi vurderer områdeplanens krav til parkering (0,75 plasser per leilighet) til å være
tilstrekkelig, og avventer Statens vegvesens vurdering når det gjelder
adkomstløsninger.»
Rådmannens kommentar: Innkjøring mot Helga den fagres gt. frarådes sterkt.
Uttalelse fra Statens vegvesen i brev datert 21.10.2015:
Avventer planforslaget for nærmere uttalelse i saken. Viser til at løsninger for gående og
syklende vektlegges da det er et sentrumsnært område. Bestemmelsene bør sikre
parkeringsplasser for sykkel.
Uttalelse fra Norges vassdrag- og energidirektorat i brev datert 21.10.2015:
Viser til sjekkliste ved oppstart av plansaker.
Minner om at manglende utredning eller innarbeiding av hensynet til flom- eller
skredfare, eller manglende avklaring mot vannressursloven eller energiloven, vil være
grunnlag for innsigelse.
Foreløpig ingen merknader.
Vurdering:
Konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII
«Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under
forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. For øvrig er det
gjennomført en konsekvensutredning for området gjennom områdereguleringen for
Levanger havn.
Gatetun/Grønnstruktur/Lekeplasser
Bestemmelsene sikrer at det settes av nok felles lek- og uteoppholdsareal iht. overordnet
plan. Rådmannen anbefaler imidlertid at dette også legges inn som en
rekkefølgebestemmelse.
Områdereguleringen innehar bestemmelser om gatetun, men disse er primært fokusert
mot Plassen «Tømmerlunden». Det er ikke tatt stilling til arealet regulert gatetun i
planforslaget hverken i detaljreguleringen eller områdereguleringen. Rådmannen
anbefaler at bestemmelsen for gatetun i overordnet plan legges til grunn i ved
utformingen av bestemmelsen for dette gatetunet slik at man sikrer sammenheng mellom
Skald Ravns plass og Helga den Fagres allé, samt opparbeidelse med fast dekke,
vegetasjon.
Naturmangfoldsloven
Planbeskrivelsen gir et kort resymé av naturverdiene i området. Det kan i tillegg nevnes
at det er gjennomført en konsekvensutredning av naturverdiene i området gjennom
arbeidet med områdereguleringen for Levanger havn. Her er det lagt særlig vekt på de
undersjøiske verdiene i Levangersundet av hensyn til geotekniske fyllinger.
71 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking
nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe
til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er
kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter
2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper
2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det
eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og
Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området gjennom
konsekvensutredningen av Levanger havn er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og
evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Naturverdiene i Levangersundet er
primært knyttet til marinbiologiske verdier, fugleliv og noen terrestriske arter.
Planforslaget vil ikke berøre sundet, da den allerede etablerte gang- og sykkelstien frem
til Holmgangen blir liggende mellom eiendommen og Levangersundet. De foreløpige
geotekniske vurderingene gjort for området viser heller ingen behov for fyllinger i
sundet som følge av denne utbyggingen. I og med dette legger kommunen til grunn at
det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i
naturmangfoldloven §§ 9-12.
Trafikkforhold
ÅDT (Årsdøgntrafikk)
Det er i gjeldende plan stilt krav til rundkjøring i krysset Havnegata/Kirkegata før ÅDT
(årsdøgntrafikk) overstiger 4000 kjøretøy til/fra planområdet for Levanger havn.
Det er videre stilt krav til etablering av en avlastningsveg for Kirkegata sørover før ÅDT
overstiger 7000 kjøretøy til/fra planområdet for Levanger havn.
Statens vegvesens trafikkart over området viser primært skjønnsbaserte ÅDT-verdier
langs vegnettet (årstall er vist i parantes):
- Helga den fagres gate - Kirkegata: 3000 ÅDT (skjønn 2012).
- Havnevegen - Kirkegata: 2000 ÅDT (skjønn 2012)
- Gunnlaug Ormstunges gate - Kirkegata: 2000 ÅDT (skjønn 2012)
- Sjøgata – Kirkegata: 2150 ÅDT (trafikktelling 2015).
Vedlagt ROS-analyse viser til en forholdsvis liten trafikkøkning som følge av prosjektet.
Det er også hjemlet i bestemmelsene at det skal foreligge en trafikksikkerhetsvurdering
som vedlegg til søknad om rammetillatelse. Det ville vært naturlig å utrede
trafikksikkerheten allerede på plannivå, men Rådmannen har i mellomtiden ingen
vesentlige motsetninger til at det gjøres ved rammesøknaden. Kommunens foreløpige
vurdering av trafikksituasjonen oppsummeres i følgende.
Med utgangspunkt i 3,5 ÅDT pr. boenhet vil planforslaget med 80 boenheter isolert sett
generere en ÅDT på ca. 280 kjøretøy. Her må det også påregnes et tillegg på 12 ÅDT pr.
100 m2 kontor og 8 ÅDT pr. 100 m2 næring. Med utgangspunkt i 900 m2 BRA kontor
og 60 BRA næring kan det foreliggende planforslaget forventes å gi en samlet økning i
ÅDT på ca. 400 kjøretøy, primært fordelt på Helga den fagres allé og Gunnlaug
Ormstunges gate. Rådmannen vurderer den samlede ÅDT-verdien på vegnettet å ikke vil
utløse krav til rundkjøring. En rundkjøring i krysset Havnegata/Kirkegata vurderes
videre som urelevant for trafikkøkningen langs Helga den Fagres allé og Gunnlaug
72 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Ormstunges gate. Det må imidlertid forventes at kravet vil komme ved fremtidige
prosjekt i området, da det er lagt vekt på at rundkjøring skal være etablert før man
overstiger 4000 i ÅDT.
Renovasjonsanlegg
Det etableres nytt vegnett iht. vedtatt kvartalstruktur i området. Dette medfører en ny
gate mellom Gunnlaug Ormstunges gate og den planlagte Helga den Fagres allé.
Planforslaget legger opp til at det ene kjørefeltet i den nye gaten mellom Gunnlaug
Omrstunges gate og den planlagte Helga den Fagres allé settes av til renovasjonstorg,
slik at man får en innsnevring til et felt. Dette er begrunnet med at man søker løsninger
hvor man slipper å løfte containere over fortauarealet til renovasjonsbilen og at man får
stanset trafikken med renovasjonsbilen ved henting/rengjøring. Det er også sett på en
løsning hvor man forlenger kollektivholdeplassen i den planlagte Helga den Fagres allé.
Her vil man med fordel få plass til renovasjonsbilen og samtidig opprettholde
muligheten for forbikjøring, samtidig som man kan plassere containerne på en måte som
gjør at man slipper å løfte over fortauet av hensyn til fotgjengere. Rådmannen mener det
må sees nærmere på denne løsningen før sluttbehandling, selv om den legger opp til
infrastruktur i Helga den Fagres allé.
Samlet vurdering:
Planforslaget er ikke i tråd med overordnet plan.
Området som søkes regulert har en sentral beliggenhet på Levanger havn og vurderes
som en viktig brikke i den videre utviklingen av området. Reguleringsplanen er videre
det første prosjektet ved den kommende Helga den fagres allé som skal opparbeides med
hovedgatepreg iht. områdereguleringen.
Overordnet plan er en områderegulering som gir godt grunnlag for den videre
utviklingen av området på Levanger havn. Områdereguleringen viser detaljert hvordan
en god utvikling av området bør gjennomføres. Detaljreguleringen skal videreføre
viktige trekk i områdereguleringen og gi en mer detaljert oversikt over hvordan området
tenkes utnyttet. Rådmannen vurderer konseptet for den ønskede utbyggingen å inneha
mange gode kvaliteter som man kan bygge videre på, men at selve reguleringsplanen
kommer til kort når den skal beskrive viktige trekk og legge til grunn hvorfor fravik som
er gjort og vurderingen av de konkrete virkningene av disse fravikene.
Rådmannen har under tvil konkludert med at planforslaget kan legges frem for høring og
offentlig ettersyn. Områdereguleringen innehar allerede et høyt detaljnivå.
Konsekvensene av de viktigste grepene er med det allerede tatt stilling til. Planforslaget
slik det foreligger vurderes imidlertid ikke som godt nok til å legges frem for høring og
offentlig ettersyn, da planmaterialet er for lite detaljert og innehar for mange mangler til
å sikre en god videreføring av områdereguleringen i bl.a. bestemmelser og plankart. Det
vil være en forutsetning at detaljeringsgraden i bestemmelsene og plankartet økes.
Rådmannen har gjort en oppsummering av punktene som anbefales videreført og tatt inn
i konklusjonen nedenfor.
Planforslaget bryter stort sett med samtlige bestemmelser som er satt i
områdereguleringen. Det må forventes at fravik som tillates i dette prosjektet vil medføre
presedens ved fremtidige prosjekt i området og påvirke beslutningsgrunnlaget ved en
revisjonen av område-reguleringen. Størrelsen på bygget vil være en oppveiing av
fordelene med økt fortetting opp mot reduserte arkitektoniske verdier. Kravet til kontor
73 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
og lignende næringsareal er fraværende, men vist som mulig i illustrasjoner og nevnt i
planbeskrivelsen. Å avvise planforslaget i påvente av en revidert områderegulering må
vurderes, men ikke et absolutt krav.
Kommunen står overfor flere utfordringer i dette området. Det foreligger
interessemotsetning mellom hensyn til byggehøyde og ønsket om fortetting. Vekt på
fortetting er lagt til grunn for forslaget til vedtak i saken. Konsekvensen av dette er
høyere bygg, reduserte solforhold på gateplan og et mindre åpent bybilde.
Konklusjon – forslag til endringer
Endringer i plankartet:
1. Bygningsmassen legges inn med juridisk bindende linje i tegnforklaringen.
2. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i plankartet med juridisk
bindende linje og angitt kotehøyde for hvert trinn.
3. Felles leke- og uteoppholdsareal skal sikres i plankartet. Takhagen sikres gjennom
bestemmelsene.
4. Siktelinjer legges inn iht. kravene i håndbok N100.
Endringer i utomhusplan:
1. Beplantning og belysning langs gatene skal vises.
Endringer i bestemmelsene:
1. Det stilles krav til parkeringskjeller. All boligparkering skal inngå i parkeringskjeller.
2. Dokumentasjon på at støykravene overholdes skal vedlegges søknad om
rammetillatelse.
3. Første etasje mot den planlagte Helga den fagres allé skal settes av til
næring/kontor/forretning. Det stilles krav til minimum 10 % næring/kontor/forretning
av tillatt BRA.
4. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i bestemmelsene.
5. § 3.6 endres til: «Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk.
Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitetktoniske utformingen, detaljeringen
og materialbruken. Fasader skal i materialvalg, detaljering og fargebruk gis
utforming som oppleves visuelt og estetisk tiltalende og samspille med bebyggelsens
utforming. I første etasje hvor det ikke er næring i fasaden ut mot gateplan, skal det
av hensyn til gatebildet tillegges særlig vekt på fasadeliv. Plan for dette skal angis
ved søknad om rammetillatelse.»
6. Kommunaltekniske anlegg eller strømforsyningssystem skal ikke være synlig i Helga
den fagres allé. Eksisterende kommunal pumpestasjon i Helga den fagres gate skal
trekkes inn i bygningsmassen. Ved behov for større energiuttak skal det etableres
transformatorrom i byggets 1. etasje over bakkenivå.
7. Fortau og gang- og sykkelveg skal ikke bebygges. Utkraging i 2. -5 etasje tillates.
8. Områdereguleringens bestemmelse om anlegg for tining av is og snø langs Helga den
Fagres allé videreføres.
9. § 3.5 tilføres: «Sykkelparkering skal ikke berøre felles lek- og uteoppholdsareal.»
10. Nedkjøring til parkeringskjeller skal ivareta hensynet til havnivåstigning og stormflo
samt 200-årsflom.
11. Alle tilliggende veger, fortau og kollektivholdeplass til kvartalet skal være ferdigstilt
før bebyggelsen kan tas i bruk.
12. Helga den Fagres allé skal ferdigstilles i henhold til plankart og godkjent
74 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
situasjonsplan innenfor det som omfattes av plankartets avgrensning, før bygninger i
tilliggende område tas i bruk. Situasjonsplanen skal inkludere Helga den Fagres allé
fra Kirkegata ned mot Levangersundet.
13. Felles leke- og uteoppholdsareal, beplantning langs gatene iht. utomhusplan samt
tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk.
14. Det skal settes av lasteareal for vare- og lastebiler. Det tillates ikke etablert lasteareal
langs Helga den Fagres allé.
15. Det skal ikke etableres belysning fra boliger og forretningsbygg langs sjøkanten,
herunder også gatelys, som får negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom
Levanger havn.
16. Gårdsrom tillates oppført på dekke over parkering. Øverste høyde for overkant
dekke (inkludert jord og vekstlag) kan være maks. 5 meter over gatenivå. Dekkene
skal opparbeides til grønne fellesarealer for boligene. De må tåle jordtrykk fra en
meter jord og vekstlag. Parkering under dekket tillates.
17. Kollektivholdeplass skal være integrert i fortauarealet.
Utredninger som skal være gjort før sluttbehandling:
- Strømforsyning.
- Geoteknisk vurdering av grunnforhold og samlet områdestabilitet.
- Havnivåstigning/stormflo/200-årsflom i forhold til innkjøring på
parkeringskjeller.
75 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Detaljreguleringsplan Jamtkneppet hyttefelt II 1719/316/1
Saksbehandler: Heidi Fløtten Olsen
[email protected]
E-post:
74048519
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2015/7105 - /L12
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
40/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Jamtkneppet hyttefelt II sendes på høring og legges ut til
offentlig ettersyn iht. Plan- og bygningslovens § 12-10.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
1.
2.
3.
4.
Planbeskrivelse, datert 12.04.2016
Plankart, datert 12.04.2016
Planbestemmelser, datert 12.04.2016
ROS-analyse
Vedlegg:
1. Uttalelser fra forhåndsvurdering – flytting av hyttetomter
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Detaljplanen omhandler en utvidelse/fortetting av eksisterende reguleringsplan for
Jamtkneppet fra 1993. Frol Bygdeallmenning har 6 usolgte hyttetomter i
reguleringsplanen Jamtkneppet som ønskes flyttet høyere opp i terrenget og utenfor
dagens plangrense. Det er hyttetomtene nr. 286, 287, 288, 289 og 290 fra eksisterende
plan, samt at det er en hyttetomt som er blitt liggende for nære nyanlagt skiskytteranlegg
som ønskes flyttet.
I samråd med planavdelingen i Innherred samkommune ble forhåndsvurdering av tiltaket
sendt på høring i mars 2016. Høringsuttalelsene var såpass positive at Frol
Bygdeallmenning vedtok å utarbeide en detaljplan for tiltaket.
Det er et mål at nye tomter skal fremstå som attraktive, ligge fint i terrenget og ikke
forringe området og trivselskvalitetene til eksisterende hytter som grenser til det nye
området.
Planområdet
Området ligger på toppen av Østre Hølderåsen, mellom Vulusjøen og skianlegget i
Storlidalen. Området har svært gode solforhold og flott utsikt. Avstanden til Levanger og
76 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Verdal er 20 km.
Planområdets beliggenhet.
Planområdet ligger fint til på et høydedrag mot Jamtkneppet med flott utsikt mot sør og
vest. Området består i hovedsak av glissen furuskog med innslag av myr.
Planstatus
Området er en utvidelse av reguleringsplan for Jamtkneppet fra 1993.
77 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Eksisterende reguleringsplan for Jamtkneppet.
Planforslaget
Generelt
Det totale arealet på planområdet er 25 daa og det er foreslått 6 nye tomter for
fritidsbebyggelse innenfor plangrensen. Plangrensen følger plangrensen til
reguleringsplan for Jamtkneppet hyttefelt i sør og vest, og i nord og øst følger
plangrensen reguleringsplanen for Storlidalen skianlegg.
Det området hvor 5 hytter er regulert i gjeldende plan vil tilbakeføres til LNFR-område i
ny plan.
78 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Forslag til ny plan.
Bebyggelsen
Dagens hytter er bygd på 1990-tallet. De har relativt beskjedne uttrykk og ligger fint i
landskapet.
Hytteplassering er valgt ut fra målet om å legge til rette for attraktive tomter i forhold til
sol og utsikt men som også er enkle å opparbeide og krever minimalt med
terrenginngrep. Enkelte tomter blir derfor liggende relativt høyt i terrenget. For å
redusere/fjerne fjernvirkningen av feltet skal hyttene «holdes nede» i terrenget. Maks
mønehøyde skal være 5,5 m og maks raft 2,20 m. Hyttene skal også ha mørke
naturfarger. Dette gjelder også vindskier sprosser osv. Taktekking skal være av torv.
Dette bidrar til å gjøre hyttene tilnærmet «usynlige» fra avstand.
Verandaer skal tilpasses terrenget – helst trappes ned i nivåer slik at de blir liggende på
bakkeplan. Dette forhindrer også bruk av rekkverk. Fordelen med dette er også at det
oppnås en flytende overgang mellom ute/inne, og mangel på rekkverk vil også bidra til å
sikre flott utsikt selv når man sitter inne i hytta.
Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det vil ikke legges opp til adkomstveg inne i feltet, kun etablering av et enkelt sti-nett fra
parkeringsplass. Parkering skal skje på eksisterende parkeringsplasser utenfor
planområdet. Plassene har god kapasitet.
Lek og uteopphold
Frolfjellet er et svært populært friluftsområde for regionen. Det er mange hytter i
79 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
området som medfører til dels stor trafikk og betydelig press på friluftsliv og biologisk
mangfold. Bruken av terrenget er derimot i stor grad kanalisert gjennom opparbeidede
skianlegg og løypenett.
Tiltaket bidrar i liten grad til økt bruk av områdene rundt og det forventes ikke at de vil
forringe dagens kvaliteter for friluftslivet.
Universell utforming
Tilgjengelighet for funksjonshemmede frem til de enkelte hyttene vil i mindre grad være
tilfredsstilt da det ikke vil etableres kjøreveger frem til hyttene.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
NVE`s kartdatabase er konsultert, og viser at området ikke ligger innenfor areal som er
utsatt for jord- eller flomskred. Feltet blir liggende ganske eksponert mot vær og vind.
Dette gjelder spesielt vær fra vest. Hyttemodellene bør tilpasses solgangen i feltet. Det er
viktig at det tenkes på dette med valg av planløsning. Uteområdene bør ha lune
uteplasser som skjermer for vind.
Det er ikke registrert andre forhold i forbindelse med risiko- og sårbarhetsanalysen.
Kulturminner
Planen kommer ikke i konflikt med automatisk fredete kulturminner, men hvis det under
arbeidet oppdages hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og
fylkeskommunen kontaktes.
Biologisk mangfold
Det er i naturbase og artskart ikke funnet registreringer av biologisk mangfoldverdier av
nasjonal eller regional verdi i det foreslåtte nye området.
Planforslaget innebærer ikke tiltak som vurderes å kunne gi irreversibel eller alvorlig
skade på naturmangfoldet verken innenfor planområdet eller i tilgrensede områder.
Det vurderes ikke slik at tiltaket vil få en samlet negativ konsekvens for
naturmangfoldet.
Skogsdrift: Det er lav bonitet og ikke drivverdig skog i dette området. Tiltaket får ikke
konsekvenser for skogsdrift.
Reindrift: Området benyttes til vinterbeite og kalvingsland av Feren reinbeitedistrikt. Det
går ei flyttlei som passerer rett vest for Frolvulusjøen. Flyttleia er svært viktig for
reindriften. Endringen medfører ikke en økning i antall hytter og berører heller ikke
flyttlei eller område foreslått som hensynssone reindrift i kommuneplanens arealdel.
Vann-, avløp-, energiløsninger
Som utgangspunkt hentes vann i nærmeste bekk eller vann. Hytteeierne har anledning til
å anlegge vannposter etter avtale med grunneier. Legging av vannledning fra vannkilde
til tappeplass skal godkjennes av grunneieren Spillvann spres i løsmassene etter
resorpsjonsprinsippet. Spredegrøftene skal legges slik at de ikke blir til sjenanse for
naboer eller friareal.
80 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Som privet skal benyttes muld-do eller elektrisk do av godkjent type. Omdannet
privetavfall kan graves ned på tomten. Utedo tillates ikke.
Skal det legges vann inn i hyttene kan ikke dette gjøres før godkjent vann og
avløpsanlegg er godkjent av Innherred samkommune.
Planprosess
Medvirkning
Forslag til tiltak ble sendt på forhåndshøring i mars 2015. Oppstartsmøtet ble avholdt
den 12.06.2015. Igangsetting av planarbeidet ble annonsert i Trønderavisa og på
Levanger kommunes hjemmeside. Statlige instanser, andre berørte, samt tilgrensende
naboer ble tilskrevet med brev med frist for uttalelse på fire uker.
Vurdering:
Planforslagets hensikt er å flytte 6 hytter til en mer gunstig beliggenhet enn dagens
beliggenhet. Det er 5 hytter fra reguleringsplan for Jamtkneppet, og én hytte nært
skytterbanen som er tenkt flyttet. Området hvor de 5 hyttene er regulert inn i på
gjeldende plan vil tilbakeføres til LNFR-område. En flytting av hyttene vil ikke skape
økt aktivitet i området utover det som allerede er tillatt i gjeldende plan. Det vil ikke bli
lagt til flere hytter enn det som er tillatt. Det vil ikke bli behov for nye veger eller
parkering, da det ved dagens parkeringssituasjon er kapasitet nok til fremtidige hytter.
Ny bebyggelse skal tilpasses terrenget og ha en utforming og farge slik at eksponeringen
reduseres. Det skal også være torvtak på bebyggelsen for å redusere eksponeringen
ytterligere.
Konklusjon:
Etter samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til høring og offentlig
ettersyn.
81 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Detaljregulering psykiatribygg Sykehuset Levanger
Saksbehandler: Per Anders Røstad
[email protected]
E-post:
74048557
Tlf.:
Arkivref:
2015/7887 /L2015014
Saksordfører: Eva Høyem Anderssen, SP
Møtedato
Saksnr.
15.06.2016
41/16
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Levanger kommunestyre
Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til detaljregulering psykriatribygg Sykehuset Levanger, plankart datert 30/3 2016
og planbestemmelser datert 1/6 2016, vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens § 1212.
Vedlegg:
1. Planbeskrivelse, datert mars 2016
2. Plankart, datert 30/3 2016
3. Planbestemmelser, datert 1/6 2016
4. Perspektiv
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
1. Høringsuttalelser.
2. Sjekkliste ROS
3. Geoteknisk notat, datert 17/3 2016
4. Lydteknisk notat, datert 15/4 2016
Saksopplysninger:
Sammendrag.
Link arkitektur AS fremmer på vegne av Helse Nord-Trøndelag et forslag til
detaljregulering som tilrettelegger for et nytt psykiatribygg ved Sykehuset Levanger. Det
nye bygget er tilknyttet eksisterende psykiatrianlegg ved sykehuset.
Det nye psykiatribygget som planlegges skal inneholde sengeposter for Akutt-, Allmennog Alderspsykiatri og har til sammen 34 sengeposter. I tillegg er det kontorer og
støttefunksjoner. Bygget er plassert i dagens sykehuspark, inntil de vernede
paviljongene. Byggets plassering og utforming er et resultat av sykehusets funksjonelle
behov og omkringliggende bebyggelse.
Planforslaget ble lagt ut på høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK`s vedtak
13/4 2016, sak 22/16. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn kom det innspill
som i all hovedsak, dreide seg og parkeringssituasjonen og når den planlagte parken skal
82 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
etableres. Ved 1.gangs behandling i PUK ble det også uttrykt bekymring rundt
parkeringssituasjonen ved sykehuset.
Etter høring har planbestemmelsene blitt revidert slik at de setter krav til å gjennomføre
utredninger for å finne best mulige framtidige løsninger på dette. Kravet er tidsbestemt,
og må være gjennomført før det nye psykiatribygget tas i bruk.
Planforslaget legger til rette for en utvidelse av dagens psykiatritilbud ved Sykehuset
Levanger. Virksomheten er i tråd med overordnet regulering, og er dessuten et særdeles
viktig samfunnsmessig tiltak både lokalt og regionalt. Det er også med på å styrke
sykehuset Levanger på lengre sikt.
Høring.
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr
22/16. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser
som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:
5. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 6/5 2016
Kommunalavdelingen hos Fylkesmannen har følgende merknader:
 Det åpnes i planbestemmelsenes pkt. 3.1.6 for etablering av midlertidige
parkeringsplasser. Planbestemmelsen er knyttet til formålet «område for offentlig
tjenesteyting» mens de aktuelle midlertidige parkeringsplassene stort sett ligger i
området avsatt til «grøntstruktur» i planforslaget. En omstrukturering av
bestemmelsene i forhold til parkering vil derfor være oppklarende.
 I forhold til planbestemmelsenes pkt. 7.5.2 så vurderer fylkesmannen at denne
med fordel kan konkretiseres noe.
Kommentar:
Planbestemmelsen som åpner for midlertidige parkeringsplasser er nå, i de reviderte
reguleringsbestemmelsene, knyttet både til formålet «offentlig tjenesteyting» og
«grønnstruktur».
Planbestemmelsenes punkt 7.5.2 omhandler opparbeidelsen av den regulerte parken f_P,
som kan avventes inntil det foreligger ny parkeringsløsning for sykehuset. I de reviderte
bestemmelsene settes det nå krav til at det skal gjennomføres et utredningsarbeid
angående parkering på sykehuset. Dette arbeidet skal være avsluttet før psykriatribygget
tas i bruk. Det vil være konklusjonen i dette arbeidet, og ikke minst når løsninger på
parkering kan finansieres, som avgjør når parken kan opparbeides. Det vil være
vanskelig å være mer konkret omkring dette utover det faktum at sykehuset nå forplikter
seg til å utrede parkeringssituasjonen, og at det settes en tidsfrist for dette arbeidet.
6. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 23/5 2016
Fylkeskommunen peker særlig på manglende parkeringsløsning og at dagens
sykehuspark forsvinner. Det framgår av saken at parkeringssituasjonen skal løses med 14
83 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
midlertidige parkeringsplasser ved ny hovedinngang, 8 midlertidige plasser ved Arken
og 5 plasser ved Hunt Biobank; til sammen 27 plasser. Det framgår ikke hvor lenge
midlertidigheten skal vare. Fylkeskommunen mener dette må avklares i
rekkefølgebestemmelse eller avtale, før planen vedtas. Bestemmelsen om midlertidig
parkering må knyttes til det arealformål som skal åpne for parkering.
For å sikre framdrift i arbeidet med parkeringsløsningen mener fylkeskommunen det bør
stilles rekkefølgekrav i planbestemmelsene om at samarbeidsprosjekt for løsning av
parkeringssituasjonen for sykehuset må være ferdig utredet før innflytting i
psykiatribygget. Dette er viktig for fylkeskommunens tilslutning til planen.
Bestemmelsen om når parken skal opparbeides ansees som lite presis og for
uforpliktende. Den kan i verste fall føre til at sykehuset blir uten en felles park i lang tid
framover. Grønne omgivelser med levende vegetasjon har stor betydning for helse og
trivsel både for syke og friske mennesker; pasienter, pårørende og arbeidstakere. En
sykehuspark må være åpen og tilrettelagt for alle. Med mulighet for leik for mindre barn,
vil den og være en attraktiv aktivitetsmulighet og ventesone for pasienter og pårørende i
situasjoner der det naturlig blir mye ventetid. Fylkeskommunen mener derfor at det må
stilles tydelig krav om ferdigstilling av det nye parkområdet.
Kommentar:
I samråd med tiltakshaver er det i de reviderte bestemmelsene satt inn et rekkefølgekrav
om utredning av parkeringssituasjonen på sykehuset, i tråd med fylkeskommunens
uttalelse.
7. Jernbaneverket, datert 3/5 2016
Jernbaneverket har ingen merknader til planene.
Endringer etter høring.
I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende
endringer i plandokumentene:
Bestemmelser:
 Nummerering er omstrukturert, rette opp.
 Laget ny § 1, Fellesbestemmelser, hvor punktet om parkering er plassert (1.3).
 Satt inn kravet om utredning som fylkeskommunen krever i punkt 6.2.
Vurdering:
I løpet av høringsperioden har de merknader som har kommet inn, i all hovedsak, dreid
seg og parkeringssituasjonen og når den planlagte parken skal etableres. Ved 1.gangs
behandling i PUK ble det også uttrykt bekymring rundt parkeringssituasjonen ved
sykehuset.
I de reviderte bestemmelsene er det stilt krav til å gjennomføre utredninger for å finne
best mulige framtidige løsninger på dette. Kravet er tidsbestemt, og må være
gjennomført før det nye psykiatribygget tas i bruk. Selv om en utredning ikke løser
parkeringsutfordringene, er dette første steg på arbeidet med å få en bedre
parkeringssituasjon ved sykehuset. Rådmannen ser derfor dette som positivt, og
84 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
kommunen vil bidra sammen med sykehuset for å finne gode fremtidsrettede løsninger.
Planforslaget legger til rette for en utvidelse av dagens psykiatritilbud ved Sykehuset
Levanger. Virksomheten er i tråd med overordnet regulering, og er dessuten et særdeles
viktig samfunnsmessig tiltak både lokalt og regionalt. Det er også med på å styrke
sykehuset Levanger på lengre sikt.
Rådmannen innstiller på at planen vedtas.
Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 13.04.2016
Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Svein Erik Veie, AP og Knut Hjelmstad, H:
Plan og utviklingskomiteen er bekymret for parkeringsforholdene ved Sykehuset
Levanger, og ber om at prosessen rund bygging av parkeringshus intensiveres, evt. med
økonomisk bistand fra dette prosjektet.
Saksordfører:
Eva Høyem Anderssen, SP
Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Tilleggsforslag fremmet i møtet enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Detaljregulering for psykiatribygg Sykehuset Levanger sendes på høring og legges ut til
offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Plan og utviklingskomiteen er bekymret for parkeringsforholdene ved Sykehuset
Levanger, og ber om at prosessen rund bygging av parkeringshus intensiveres, evt. med
økonomisk bistand fra dette prosjektet.
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Link arkitektur AS fremmer på vegne av Helse Nord-Trøndelag et forslag til
detaljregulering som tilrettelegger for et nytt psykiatribygg ved Sykehuset Levanger. Det
nye bygget er tilknyttet eksisterende psykiatrianlegg ved sykehuset. Som følge av
utbyggingen skal også utearealene i tilknytning til anlegget oppgraderes samt at det
reguleres inn område for park.
Planområdet
Planområdet er på ca. 9,5 daa og ligger omtrent midt inne på området til Sykehuset
Levanger, i utkanten av Levanger sentrum. Del av området brukes i dag til
sykehusparken som ligger som et grønt rekreasjonsdrag mellom somatisk og psykiatrisk
avdeling. Tilgrensende bygg er eksisterende psykiatrianlegg.
85 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Planstatus
Planområdet omfattes av planen: Områderegulering for Levanger sentrum, hvor området
er regulert til offentlig tjenesteyting. Området ligger innenfor område 44 E på
sykehusområdet og planbestemmelsene stiller krav til detaljregulering.
Del av Psykiatrisk avdeling ved Sykehuset i Levanger er omfattet av Landsverneplan for
helsesektoren-LVP Helse Nord-Trøndelag HF /Forvaltningsplan for kompleks 9900166
Sykehuset Levanger psykiatrisk avdeling. I denne planen er eksisterende paviljonger i
psykiatrianlegget fredet i verneklasse 2. Formålet med vernet er å bevare
psykiatrienheten ved Sykehuset Levanger som et kulturminne knyttet til utbyggingen av
den desentraliserte psykiatriomsorgen på 1970-tallet. Vernet skal sikre anleggets
opprinnelige forhold til utemiljø, eksteriør inkludert fargesetting og deler av interiøret.
De fire byggene som omfattes av vernet består av 6 paviljonger og er oppført i 1980.
Planforslaget
Generelt
Det nye psykiatribygget som planlegges skal inneholde sengeposter for Akutt-, Allmennog Alderspsykiatri og har til sammen 34 sengeposter. I tillegg er det kontorer og
støttefunksjoner. Bygget er plassert i dagens sykehuspark, inntil de vernede
paviljongene. Byggets plassering og utforming er et resultat av sykehusets funksjonelle
behov og omkringliggende bebyggelse. Det er funksjonen som har bestemt fotavtrykket.
86 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Bebyggelsen
Planlagt nybygg har ca. 2750 m2 BRA, inkludert kjeller og kulvert. Bygget er utformet
som en trekantet karré rundt et indre atrium og er utformet i 1 etasje med en 2. etasje
over en del av bygget.
Biladkomst og gang-/sykkelveg
Nybygget blir liggende opp mot sykehusets hovedatkomstareal og rundkjøring/snuplass.
Den nye hovedinngangen knyttes direkte opp mot hovedatkomstplassen. Dagens
adkomstvei til eksisterende psykiatrienhet legges om slik at hovedatkomsten både for
kjørende og syklende blir opp mot dagens hovedinngang.
Parkering
Helse Nord-Trøndelag har oppgitt at det blir behov for ca. 15 nye parkeringsplasser i
forbindelse med utbyggingen. Som en midlertidig løsning foreslås disse lagt i tilknytning
til eksisterende parkeringsplass ved rundkjøringen i en utvidelse av denne. Det blir totalt
14 nye plasser. Det blir fortsatt behov for tilgang til tjenestebiler I nærheten av
psykiatritunet. Inntil videre, inntil ny parkeringsløsning er etablert, foreslås å legge 8
midlertidige plasser langs Arken, i tillegg disponerer sykehuset 5 p-plasser ved Hunt
Biobank.
Universell utforming
Teknisk forskrift (TEK 10) setter kravene til universell utforming. For denne type
bebyggelse er det krav til universell utforming (§ 12-1). Også utearealene vil ha krav til
universell utforming.
Støy
Planområdet ligger skjermet til inne på sykehusområdet. I forbindelse med forprosjektet
ble det utarbeidet et lydteknisk notat. Denne konkluderer med at støynivået fra
nærliggende veier og jernbane ikke er problematisk for støynivå innendørs eller på
87 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
utendørs oppholdsareal.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det vises til vedlagte sjekkliste om risiko og sårbarhetsforhold.
Det foreligger merknader til følgende forhold:
 Radon: TEK 10 § 13-5 stiller krav til radonforbyggende tiltak til
prosjektering og utførelse.
 Elektrisitet og teletjenester: Ivaretas av nødnett. Eget nødstrømsaggregat på
sykehusområdet.
 Vannforsyning: Over tid, vanskeliggjør drift av bygget. Bortfall av
sprinklerfunksjon, kritisk og fordrer brannvakt 24/7
 Spillvann: Kan trenge inn i bygget. Løses ved tilbakeslagsventiler på
avløpsnett.
 Brannberedskap: På området er det flere brannkummer og tilgang på vann
fra 2 sider. Krav om 50l/s for hvert uttak. Må avklares i videre
prosjektering om det er krav om tosidig vannforsyning til sprinkler.
Kulturminner
Eksisterende Psykiatrienhet ved sykehuset er gitt verneklasse 2 i Helse- og
omsorgsdepartementets verneplan for helsebygg. Fylkeskommunen har i sin
forhåndsuttalelse påpekt at ny bebyggelse må forholde seg til de verneverdige
bygningene både material- og volummessig og til formålet med vernet som omhandler
anleggets forhold til utemiljøet.
Løsningen som er valgt er vurdert av Nasjonal koordinator for helsesektorens kulturarv
som har gitt tilbakemelding om at prosjektet kan videreføres med grunnlag på innsendt
materiale. Videre prosjektering vil avklare detaljene opp imot den vernede bebyggelsen.
Grøntarealer
Plasseringen av bygget gjør at store deler av dagens sykehuspark blir nedbygd.
Planforslaget tilrettelegger imidlertid for et nytt parkområde mot øst. På dette området er
det i dag bakkeparkering, noe som kan fortsette til det foreligger en langsiktig
parkeringsløsning for sykehuset. På sikt tas det sikte på å få til en løsning med parkering
i flere plan i innenfor sykehusområdet.
88 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Planprosess
Medvirkning
I forbindelse med varsling kom det inn 3 merknader til planarbeidet. Disse er
kommentert i vedlagte planbeskrivelse.
Vurdering:
Planforslaget tilrettelegger for utvidelse av dagens Psykiatritilbud ved Sykehuset
Levanger.
Som det er beskrevet i planbeskrivelsen har det vært en prosess rundt både plasseringen
av bygget og bygningens volum. Viktige tema har vært forholdet til de vernede
paviljongene og sykehusparkens utforming og betydning. Fra sykehusets side har det
vært poengtert at det var viktig å velge en helhetsløsning som ivaretar funksjonell drift,
samtidig som det er lagt ressurser i det estetiske uttrykket på nytt bygg, og i forhold til
omkringliggende bebyggelse. Planforslaget tilrettelegger for en ny hovedinngang til hele
psykiatrianlegget i samme område som dagens hovedinngang til «somatikken». Dette er
et positivt plangrep og vil skape et sterkere sentrumsområde på sykehuset. Rådmannen
mener at de valg som er nedfelt i planforslaget er godt begrunnet fra forslagsstillers side,
og at det er søkt gode og praktiske løsninger i prosessen.
Planforslaget hjemler en virksomhet som er i tråd med overordnet regulering og er
dessuten et særdeles viktig samfunnsviktig tiltak både lokalt og regionalt.
Den fremtidige parkeringsløsningen på sykehusområdet er på det nåværende tidspunkt
ikke fastsatt. Det er imidlertid enighet mellom sykehuset og kommunen om å starte en
prosess for å se på parkeringssituasjonen, og finne gode fremtidsrettede løsninger på den.
Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og
legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken.
89 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
90 av 128
Levanger kommune
Sakspapir
Innstilling - Søknad om dispensasjon fra kravet om frikjøp av parkeringsplasser i
Levanger sentrum - 1719/315/208 Håkon den godes gate 35 B - Stig Strømberg og
Tone-Lill Arntsen
Saksbehandler: Siri Lunnan
[email protected]
E-post:
47475536
Tlf.:
Arkivref:
2015/5174 /1719/315/208
Saksordfører: (Ingen)
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Saksnr.
42/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Det innvilges ikke dispensasjon fra kravet om frikjøp for hver manglende
parkeringsplass på eiendommen 315/208 i Levanger kommune.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Vedtaket hjemles i:
 Plan- og bygningsloven § 28-7, tredje ledd.
 Plan- og bygningsloven § 11-9, jf. § 34-2, niende ledd.
 Plan- og bygningsloven § 19-2
 Forskrift av 13. oktober 2004, nr. 1437, om vedtekter til plan- og bygningsloven,
Levanger kommune, Nord-Trøndelag. I.
 Kommunedelplan for Levanger sentrum, med planident L2000017.
 Områderegulering for «Levanger sentrum», med planident L2013014.
 Formannskapets sak 91/12 og vedtak i møte 17.10.2012.
Vedlegg:
1 Søknad
2 Tegninger av bygning
3 Bilde av stall-uthus
4 Situasjonskart
5 Situasjonskart II
6 Uttalelse Nord-Trl. Fylkeskommune
7 Møtereferat
8 Bilde, område for frikjøp
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Søknaden gjelder dispensasjon fra kravet om frikjøp av manglende biloppstillingsplasser
i Levanger sentrum. Søknaden gjelder eiendommen 1719/315/208, og det er i tillegg søkt
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
om å få rive uthuset/stallen som står på eiendommen i dag for deretter å bygge opp et
nytt bygg med tilsvarende estetisk uttrykk. Selve behandlingen av søknad om riving og
bygging vil bli behandlet i eget vedtak. Det nye bygget på eiendommen er ifølge
byggesakens tegninger planlagt inneholde to leiligheter. I søknaden om dispensasjon fra
kravet om frikjøp av manglende biloppstillingsplasser er det feilaktig angitt at bygget
skal inneha hybler.
I søknaden fra hjemmelshaverne for eiendommen står følgende:
«Vi ønsker med dette å søke om fritak fra parkeringsbestemmelsene i Levanger
Kommune i forbindelse med restaureringen av uthus i bakgården. Vi har planer om å
restaurere uthuset til to hybler samt bod. Vi har et areal på 8 x 11 m2, som utgjør et
areal på 88 m2 i bakgården. Kravet til parkering er 15 m2 pr. boenhet.
Vi søker om fritak da bygården ligger i det området som er midlertidig fredet, noe som
begrenser våre muligheter til å gjøre det vi måtte ønske med huset vårt. Samt at
Levanger Kommune ønsker økt bosetting i sentrum, og at fredningsforslaget er ute til
høring og mest sannsynlig blir vedtatt i nærmeste framtid.»
Gjeldende plan for eiendommen er områderegulering for «Levanger sentrum», med
planident L2013014. Reg.område 11B i sone VII i plan/arealkartet, og § 12 i reguleringsbestemmelsene. I reguleringsbestemmelsen pkt. 12.1 står det at «(B)ebyggelsen skal
nyttes til boligformål med tilhørende garasjeanlegg/ uthus og/eller forretninger,
kontorer og lignende med nødvendige lagerrom og andre ytre rom.»
Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring av bebyggelse med kulturhistorisk
verdi. Reguleringsbestemmelsene § 22 gjelder for eiendommen, og i tillegg ligger
eiendommen innenfor et område som er «under fredning», hvor Riksantikvaren jobber
med å skrive vedtak om eventuell fremtidig fredning.
Plan- og bygningsloven (heretter forkortet: plbl.) § 28-7, tredje ledd, regulerer den
såkalte frikjøpsordningen. Dersom tilfredsstillende parkeringsmuligheter ikke finnes på
tiltakshaverens egen eiendom eller på tilhørende fellesarealer, kan det bestemmes i
kommuneplanen at det likevel gis byggetillatelse på vilkår om innbetaling til
frikjøpsordningen. Bestemmelsen erstattet tidligere plbl. av 1985 § 69.
Med hjemmel i plbl. § 11-9, nr. 5, kan kommunen vedta bestemmelser i
kommuneplanens arealdel om parkering og frikjøp av parkeringsplasser etter plbl. § 287. Da bestemmelsen ble vedtatt tok den sikte på å erstatte den tidligere
vedtektshjemmelen i plbl. av 1985 § 69 nr. 3 som sa at kommunen ved vedtekt kunne «gi
bestemmelser om utforming og opparbeiding av ubebygd del av tomt og fellesareal».
Ifølge Forskrift av 13. oktober 2004, nr. 1437, om vedtekter til plan- og bygningsloven,
Levanger kommune, Nord-Trøndelag. I. (forkortet: «forskrift om vedtekter til plbl,
Levanger») er det gitt vedtekt etter tidligere plbl. § 69, nr. 3. Vedtekten setter krav om at
leilighet skal ha oppstillingsplass for minst 1,5 bil per boenhet, i tillegg til kravet om
minst to bilplasser på egen tomt for eneboligen som allerede er oppført på eiendommen.
Til sammen vil det bli krav til minst fem biloppstillingsplasser på egen eiendommen eller
på fellesareal for flere tomter, eller eventuelt frikjøp av disse.
92 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
I kommunedelplan for Levanger sentrum, med planident L2000017, er det bestemt at
«(P)arkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA (bebygd areal) med 15 m2 per
plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm». Bestemmelsen i kommunedelplanen
er retningsgivende og praksis i kommunen er at det skal settes av 15 m2 til
parkeringsplass på terreng. Etter dette er det krav om 15 m2 x 5 = 75 m2 areal til
biloppstillingsplass på eiendommen.
I forskrift om vedtekter til plbl, Levanger ble det også gitt vedtekt til tidligere plbl. § 69,
nr. 4 om at «Kommunen kan for sentrale deler av Levanger som ligger innenfor de
grenser som er nevnt nedenfor, samtykke i at det i stedet for biloppstillingsplasser på
egen grunn eller fellesareal blir innbetalt et beløp pr. manglende plass til kommunen for
bygging av parkeringsanlegg. Kommunestyret bestemmer hvilke satser som til enhver tid
skal gjelde i slike tilfeller.
Grensebeskrivelse: Område for frikjøpsordningen er begrenset av Levangersundet,
Levangerelva og en linje mellom Levangersundet og Levangerelva som går inn i den
vestlige begrensning for reguleringsplan Levanger sentrum, inkludert Sykehuset
Levanger og Levanger videregående og utfylling. Grensen er vist i figur 1.
Beløpet innbetales til kommunen får byggetillatelse utleveres (får byggestart) og avsettes
til fond for parkeringsplasser. Ved innbetaling av beløpet tar kommunen over det ansvar
tiltakshaver har til å skaffe det nødvendige antall parkeringsplasser. Eiendommen får
ingen særrettigheter av noe slag til de parkeringsplasser kommunen bygger for det
innbetalte frikjøpsbeløp.»
Området for frikjøp er angitt i figur 1 til bestemmelsen:
Den aktuelle eiendommen i saken ligger innenfor området for frikjøp, og i møte
17.10.212 fattet formannskapet vedtak i sak 91/12 om satsen for frikjøp fra plikten til å
93 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
bygge egne parkeringsplasser:
1. «Satsen for frikjøp fra plikten til å bygge egne parkeringsplasser settes til kr.
300 000,- pr. manglende plass i henhold til Levanger kommunes vedtekt til planog bygningslovens § 69 nr. 4. Beløpet justeres årlig etter Statistisk Sentralbyrå
sin ”Byggekostnadsindeks Veganlegg i alt”. Som basis for regulering benyttes
indeks pr. 01.01.13. Beløpet justeres til nærmeste 10 000,- kroner.
2. Det nye frikjøpsbeløpet iverksettes som gjeldende sats med virkning fra
vedtaksdato»
Rådmannen gjør oppmerksom på at plbl. § 34-2, niende ledd, slår fast at kommunale
vedtekter gitt med hjemmel i den tidligere pbl. § 69 nr. 4, faller bort senest åtte år etter
ikrafttreden av plbl. av 2008. Bestemmelsen i tidligere plbl. § 69, nr. 4 sa følgende:
«Ved vedtekt kan bestemmes at kommunen kan samtykke i at det i stedet for
parkeringsplass på egen grunn eller på fellesareal blir innbetalt et beløp pr. manglende
plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg. Kommunestyret bestemmer hvilke
satser som til enhver tid skal gjelde i slike tilfelle.»
Vedtektshjemmelen viste til forhold som reguleres i lovens byggesaksdel, og med noen
unntak ble byggesaksdelen i den gjeldende plbl. satt i kraft 01.07.2010. Det vil si at den
kommunale vedtekten faller bort senest 01.07.2018.
Siste setning i plbl. § 34-2, niende ledd, viser at kommunen kan gi dispensasjon fra
vedtekter etter reglene i plbl. kapittel 19, noe som innebærer at det kan gis dispensasjon
etter reglene i 2008-loven fra vedtekter fastsatt med hjemmel i 1985-loven.
Nord-Trøndelag Fylkeskommune har i brev av 12.04.2016 skrevet en uttalelse til
byggesøknaden, og har i den anledning skrevet en kommentar til søknaden om fritak fra
frikjøpsordningen for parkering i Levanger sentrum.
«Spørsmålet om oppstillingsplasser for biler er et kommunalt anliggende. Vår eneste
kommentar er at det er uheldig dersom kravet om parkeringsplass medfører at en
framtidig fredet bygning vil forfalle i motsetning til å bli bevart. Dagens krav kan skape
utfordringer i forhold til framtidig bruk av bakgårdsbebyggelse til boligformål.»
Enheten kommunalteknikk i Levanger kommune er forvalter av fondet for frikjøp av
parkeringsplasser. Kommunalteknikk har blitt spurt, men har ikke gitt noen skriftlig
vurdering av søknaden om frikjøp, herunder den eventuelle presedensen et slikt vedtak
setter for de øvrige eiendommene innenfor firkjøpsområdet, og konsekvensene vedtaket i
saken kan ha for systemet om frikjøp av manglende parkeringsplasser. Fagansvarlig for
avdelingen «Plan og miljø» i kommunen har imidlertid vist til at «Parkeringsvedtektene
er vedtatt etter gammel plan- og bygningslov og er gyldige i 8 år etter den nye loven ble
vedtatt. Bestemmelser om parkering må heretter vedtas som utfyllende bestemmelser til
kommuneplanens arealdel, jfr. plan- og bygningslovens § 11-9. Dette betyr at vi innen
utgangen av 2017 må ta inn bestemmelser om parkering og frikjøp i kommuneplanene.
For Levanger må dette sikres nå ved revideringen av kommunedelplan for Levanger
sentrum. Diskusjon om størrelsen på parkeringskrav og frikjøpsområde hører hjemme i
den planprosessen.»
Som vist ovenfor skal dispensasjon fra kravene i forskrift om vedtekter til plbl, Levanger
94 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
vurderes etter plbl. kapittel 19. I henhold til plbl. § 19-2, første ledd, kan kommunen gi
dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan- og bygningsloven.
Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak
bestemmelsen det dispenseres fra (…) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet
vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf.
plbl. § 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne
innvilges.
En naturlig forståelse av ordlyden i plbl. § 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for
dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf.
Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende
beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil
over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og
dispensasjoner bør som hovedregel unngås.
Dagens ordlyd i plbl. § 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av
dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når
hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med
styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved
anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling.
Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til
den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk.
Vurdering:
I møte 06.04.2016 opplyste tiltakshaver at de hadde areal til tre parkeringsplasser i
bakgården på eiendommen, og at de per dato leide parkeringsareal annet sted for biler de
selv disponerte. Det kom frem i møtet at kostnad for frikjøp av parkeringsplasser ville gå
på bekostning av det omsøkte tiltaket, og de ville vurdere å søke om å få unntak fra
kravet om frikjøp av manglende biloppstillingsplasser i Levanger sentrum. Tiltakshaver
ga uttrykk for at de ikke ønsket parkering i egen bakgård, men at det lot seg gjøre å
ordne biloppstillingsplasser der hvis nødvendig. Rådmannen oppfatter tiltakshavers
utsagn slik at de i utgangspunktet ikke ønsker å benytte areal på egen eiendom til
biloppstillingsplass, og til tross for at det nok finnes parkeringsmuligheter for noen
biloppstillingsplasser på tiltakshavers egen eiendom blir vurderingstemaet i saken
hvorvidt det kan gis dispensasjon fra frikjøpsordningen for kravet om fem
biloppstillingsplasser på eiendommen 315/208 i Levanger sentrum.
Det første spørsmålet blir om hensynet bak den fastsatte satsen for frikjøp av manglende
biloppstillingsplass blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen.
I vedtak i formannskapet 17.10.2012 ble fastsettelsen av satsen for frikjøp av manglende
biloppstillingsplasser begrunnet med erfaringstall fra kostnadsoppgaver for
parkeringshus i andre kommuner, og følgende argumentasjon:
«Et vesentlig avvik under selvkostnivå vil øke etterspørselen etter ordningen og kan
påføre kommunen store netto kostnader. Et avvik vesentlig over selvkost kan gjøre
ordningen overflødig eller virke dempende på etableringslysten. Virkeområdet for
ordningen med frikjøp ligger derfor erfaringsmessig rundt et frikjøpsbeløp tilsvarende
95 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
selvkost. Det er heller ikke alltid at individuelle løsninger med egen parkeringskjeller gir
den beste trafikk- og parkeringsløsningen for sentrum som helhet. Vi har flere eksempler
på dette, bl.a. adkomster til p-kjellere over fortau. Det antas derfor at det i noen tilfeller
kan være en fordel at parkeringen inngår i en større fellesløsning som gjennom frikjøpte
plasser realiseres gjennom kommunen.»
I argumentasjonen som er lagt frem for å underbygge søknaden er det lagt vekt på det
økonomiske aspektet ved frikjøpsordningen. Med en kostnad på omlag 1 500 000,kroner i frikjøpskostnad for manglende biloppstillingsplass på egen eiendom, har
rådmannen forståelse for at dette vil påvirke både motivasjon og ressurser hva gjelder å
utvikle boenheter i bygninger i Levanger sentrum med kulturhistorisk verdi.
Imidlertid går det frem av begrunnelsen bak vedtaket om firkjøpssummen at det er
vurdert hvorvidt den fastsatte satsen for frikjøp vil «virke dempende på
etableringslysten», og at dette begrunner hvorfor satsen ikke er vedtatt å skulle være
høyere.
Plbl. § 28-7, tredje ledd beskriver at kommunen kan bestemme i kommunedelplanen at
det i stedet for parkeringsplass på egen grunn blir innbetalt et beløp for hver manglende
plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg. At bestemmelsen er tatt inn i
loven, og åpner for å innbefatte ordningen i en omfattende kommuneplan, vil måtte
tolkes dit hen at lovgiver ønsker at ordningen skal være felles for et større område i den
enkelte kommune. Hensynet til likhet vil dermed ligge bak bestemmelsen. At vedtaket
om fastsettelse av satsen for frikjøp også er offentlig, og relativt lett tilgjengelig på
kommunens nettside, vil måtte sies å ivareta hensynet til forutberegnelighet for
befolkningen som er bosatt i det området hvor frikjøpsordningen er ment å gjelde.
En eventuell innvilgelse av dispensasjon fra satsen for frikjøp av parkeringsareal vil få
presedensvirkning. Forvaltningsrettens likhetsprinsipp innebærer at rådmannen i senere
søknader om dispensasjon fra frikjøpsordningen må sen hen til utfallet i aktuelle sak. Det
betyr at en eventuell innvilgelse av dispensasjon vil skape en forventning hos andre
hjemmelshavere til eiendommer innenfor området for frikjøp, om at de ikke lenger må
betale omlag 300 000,- kroner for frikjøp av manglende parkeringsareal.
Rådmannen må også ta hensyn til at en eventuell dispensasjon vil kunne føre med seg
forventninger/reaksjoner hos de som allerede har vært nødt til å betal for frikjøp av
manglende biloppstillingsplasser på egen eiendom, eller som har avsluttet ambisiøse
byggeprosjekter i Levanger sentrum som følge av kravet om frikjøp.
En eventuell dispensasjon fra frikjøpsordningen for eiendommen 315/208 i Levanger
sentrum vil innebære at hensynet bak den fastsatte satsen for frikjøp uthules, og at
likhetsprinsippet svekkes. Rådmannen finner at hensynet bak satsen for frikjøp av
parkeringsareal blir vesentlig tilsidesatt ved en eventuell dispensasjon fra ordningen.
Som beskrevet ovenfor kan det ikke gis dispensasjon dersom ikke begge de kumulative
vilkårene i plbl. § 19-2, andre ledd, er oppfylt. Da rådmannen nå har kommet til at det
første vilkåret ikke anses å være oppfylt, er det dermed ikke nødvendig å gå videre med
96 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
vurderingen. Rådmannen vil likevel gå videre og vurdere det neste vilkåret i plbl. § 19-2,
andre ledd da det synes hensiktsmessig for å belyse saken best mulig.
Det neste vilkåret som skal vurderes er om fordelene ved dispensasjonen er klart større
enn ulempene. Vilkåret stiller et krav om kvalifisert interesseovervekt gjennom begrepet
«klart større».
Eiendommene i sentrum er relativt små, og i de fleste tilfeller vil det bli for lite areal til å
oppfylle kravet til biloppstillingsplasser på egen eiendom. I tillegg kommer arealet som
må benyttes til adkomst og fremkommelighet til biloppstillingsplassen. De aller fleste
hjemmelshavere vil derfor møte et krav om å betale for frikjøp av biloppstillingsplasser.
I Levanger sentrum er store deler av eiendommene regulert til spesialområde bevaring av
bebyggelse med kulturhistorisk verdi. En av fordelene som ligger i å innvilge en
dispensasjon fra frikjøpsordningen er at hjemmelshavere i sentrum lettere vil kunne
motiveres til, og ha økonomi til, å bevare bygninger gjennom å bruksendre til hybler
eller leiligheter. I forlengelsen av dette vil økt antall boenheter føre til økt befolkning i
sentrum, som gir større grobunn for forretning og næring i sentrumsområdet, og som
igjen fører med seg et mer levende sentrum. Kommunen kan selv kunne høste flere
fordeler av befolkningsvekst og økt folkeliv i Levanger sentrum.
En eventuell innvilgelse av dispensasjon fra kravet om frikjøp av biloppstillingsplasser i
aktuelle sak vil imidlertid innebære at kommunen gir avkall på omlag 1 500 000,- kroner
avsatt til opparbeiding av offentlig parkeringsanlegg, jf. plbl. § 28-7, tredje ledd, siste
pkt. Dette vil være en ulempe for kommunen. At avgjørelsen i tillegg vil skape presedens
for andre eiendommer i området for frikjøp, vil i forlengelsen av dette innebære at det
må innvilges dispensasjon i like saker og kommunen vil dermed måtte gi avkall på
ytterligere beløp som skal benyttes til opparbeiding av offentlige parkeringsanlegg.
Det er ikke nødvendigvis slik at samtlige beboere i sentrum har behov for
biloppstillingsplass. Befolkning med adresse i sentrum vil sannsynligvis ha mindre
behov for å benytte bil, enn den delen av befolkningen som bosetter seg utenfor sentrum
da det er kortere avstand til nødvendige kontorer, instanser, butikker, samt at
knutepunktet for kollektivtilbudet er samlet der. Det vil dermed oppleves som en ulempe
at man må betale omlag 300 000,- kroner for frikjøp av manglende areal til
biloppstillingsplass så lenge behovet ikke er der, eller biloppstillingsplass ikke blir
benyttet. På den andre siden har ikke kommunen grunnlag for å vurdere hvorvidt det
faktisk er behov for biloppstillingsplass, eller ikke, i det enkelte tilfelle. Og det vil i
tillegg være umulig å håndheve kravet til frikjøp ut fra om biloppstillingsplass faktisk er
nødvendig, eller ikke. Momentet viser en fordel for hjemmelshaver ved en eventuell
innvilgelse av dispensasjon, men samtidig en ulempe for kommunen.
Ovenfor er det vist til at en eventuell innvilgelse av dispensasjon fra frikjøpsordningen
vil ha omfattende presedensvirkning som vil bety en omfattende ulempe for kommunens
mulighet til å opparbeide offentlig parkeringsanlegg. Denne ulempen vil bli av et slikt
omfang at momentet må tillegges stor vekt i helhetsvurderingen.
97 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Som det går frem av saken belyser søknaden om dispensasjon fra frikjøpsordningen både
store fordeler og ulemper for tiltakshaver og kommunen ved å innvilge en dispensasjon.
Rådmannen konkluderer imidlertid med at fordelene ikke er klart større enn ulempene,
og dispensasjon kan dermed ikke innvilges etter § 19-2, andre ledd.
Vilkårene for å innvilge dispensasjon fra frikjøpsordningen er ikke oppfylt og det må
dermed gis avslag på søknaden.
98 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
a4?
Mindre endring: Reguleringsplan 1719/276/5 - Kathrines Minde
Saksbehandler: Per Anders Røstad
[email protected]
E-post:
74048557
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2006/2044 /L2006005
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
43/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Levanger kommune vedtar mindre endring av Kathrines Minde med følgende endringer i
bestemmelsene:
Følgende rekkefølgebestemmelse oppheves:
§ 5.4 Utbygging,
Kathrines Minde kan ikke bygges ut før reguleringsplan for atkomst til Geitingsvollen er vedtatt.
Følgende rekkefølgebestemmelser innføres:
1. Det kan ikke gis tillatelse til utbyggingen før det er dokumentert tilfredsstillende
sikkerhet mot skred i henhold til kravene gitt i kapittel 7 i byggteknisk forskrift, TEK10,
med tilhørende veiledning. Som del av denne dokumentasjonen skal det foreligge en
geoteknisk rapport som er kontrollert av en uhildet tredjepart.
2. Fortau eller gang- og sykkelvegen i Sørvegen skal være ferdigstilt før boligene tas i
bruk.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-14.
Vedlegg:
1 Statens Vegvesens uttalelse til revidering av reguleringsplan Kathrines Minde
2 Fylkeskommunens uttalelse til Reguleringsplan Kathrines Minde - Mindre endring
3 Uttalelse vedrørende mindre endring Kathrines Minde – Ingemar Bredeli
4 Høringsuttalelse - Mindre endring i detaljreguleringsplan for Kathrines Minde
5 Uttalelse til mindre endring – Kathrines Minde – Jan Egil Wold
6 Høring - Mindre endring - Detaljregulering av Kathrines Minde, Levanger kommune
8 Reguleringsplan 1719/276/5 - Kathrines Minde
9 1719/276/5 - Dispensasjon fra rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan for
Kathrines Minde
10 Trafikksikkerhetsutvalgets uttalelse til reguleringsplan Kathrines Minde
99 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Saksopplysninger:
Sammendrag.
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune har i møte den 10.02.2016, bedt om
en ny behandling vedrørende utbyggingen av Kathrines Minde ved Geitingsvollen.
Reguleringsplan for Kathrines Minde ble vedtatt av Levanger kommunestyre den 24/6
2009. Planbestemmelsene har en rekkefølgebestemmelse som forbyr utbygging av
området før ny adkomstveg til Geitingsvollen er vedtatt. Gjeldende vedtatte
reguleringsplan for Kathrines Minde åpner for etablering av 24 nye boenheter.
Ønsket om ny politisk behandling har sammenheng med at det nå er egengodkjent
ytterligere to nye reguleringsplaner, i samme område, som til sammen åpner for
fortetting med 29 nye boenheter ved Kvilstad. Alle tre reguleringsplanene benytter
samme hovedatkomst - Jamtvegen og Sørvegen. Det var et politisk ønske om å
likebehandle alle tre reguleringsplanene.
Administrasjonen besluttet å behandle planendringen som en mindre endring.
Planforslaget ble sendt på høring til berørte naboer, grunneiere og myndigheter den
20.04.2016, med frist for uttalelse den 19.05.2016. I samme periode ble forslaget sendt
til kommunens fagetater for uttalelse. Det har i alt kommet inn 8 merknader. Tre av
merknadene går tydelig imot at rekkefølgebestemmelsen oppheves.
Det vises i sin helhet til plan- og byggesakssjefens utredning og vedtak i sak 236/16
(vedlagt nederst i dette saksdokumentet).
Høring
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med sak 236/16. I
forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som
nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:
1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 13.mai 2016:
Landbruksavdelingen viser til prosessen med kommunedelplan for Levanger by,
herunder til dialogmøte med kommunen 15.04.2016.
Miljøvernavdelingen viser til eksisterende plan hvor det foreligger
rekkefølgebestemmelse om ny avlastningsveg som ivaretar hensynene til trafikk- og
miljømessige forhold knyttet til Sørvegen og Jamtvegen. Viser til at oppheving av denne
rekkefølgebestemmelsen vil medføre vesentlige endringer for beboerne i området,
knyttet til støy, støv og trafikale forhold. Anlegging av fortau, evt. gang/sykkelsti, vil
også kunne medføre endringer i arealbruken.
Fylkesmannen oppfatter endringen som en vesentlig endring og tilrår sterkt at saken
behandles som en ordinær detaljregulering.
Kommentar:
Punkt vedrørende mindre endring er kommentert i Rådmannens vurdering.
100 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
2. Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 18.05.2016:
Kathrines Minde omfatter utbygging av et nytt felt som grenser til Geitingsvollen.
Regulering på Kvilstad innebærer fortetting innenfor et etablert boligområde. Vi mener
fortettingen på Kvilstad ikke kan benyttes som argument for utbygging av Kathrines
Minde. Det er en dimensjon i denne saken at en fjerning av bestemmelsen kan gi
presedens for senere stykkevis og delt utbygging av Geitingsvollen, uten at den forutsatte
forsterkningen av vegnettet skjer. Det er dette rekkefølgebestemmelsen skal sørge for
ikke skjer.
En stykkevis utbygging vil medføre gradvis trafikkøkning på Sørvegen. Det er
kommunes ansvar å vurdere konsekvensene av en slik utvikling. Skal en anbefale en slik
endring, bør det være forutsigbart at ny avlastningsveg vil bli bygget, eller det bør være
dokumentert at det er innenfor tålegrensen å påføre oppsitterne langs vegen en slik
trafikkøkning, og at dette er bekreftet gjennom en høring. Vi finner ikke at dette framgår
av saken. Ut fra ovenstående, må vi på det foreliggende grunnlag frarå endringen.
Kommentar:
Fylkeskommunens uttalelse er vurdert i Rådmannens vurdering.
3. Statens vegvesen i brev datert 18.05.2016
Rekkefølgebestemmelse for fortau er positivt for fotgjengere, trafikksikkerhet og
fremkommelighet. Vegvesenet går imidlertid ut i fra at syklister vil benytte kjørebanen i
stedet for fortau og at fortau ikke vil ha vesentlig innvirkning på biltrafikken, som har
betydning for trafikksituasjonen og bomiljøet.
Viser til at det ikke er gjort vurderinger omkring økt biltrafikk og bomiljø.
Avlastningsveg ble satt som en betingelse for å avhjelpe dette. Vegvesenet mener faren
for at avlastningsvegen ikke blir realisert vil øke som følge av en gradvis utbygging av
området.
Vegvesenet mener det må skilles prinsipielt mellom fortettingssaker og saker som
innebærer utbygging i nytt område.
Kommentar:
Vegvesenets merknad er vurdert nedenfor.
4. Norges vassdrag- og energidirektorat i brev datert 11.mai 2016:
Viser til at NVE har vært tydelig i tidligere planprosess vedrørende de geotekniske
forholdene i området og at hele planområdet ligger innenfor Geitingsvollen
kvikkleiresone.
Stiller seg positiv til at kommunen nå innarbeider konkrete reguleringsbestemmelser som
ivaretar kravet om geoteknisk vurdering for å tilfredsstille kravet om sikkerhet iht. Planog bygningslovens § 28-1.
101 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Kommentar:
Bestemmelsene er supplert ytterligere. Jf. Kommentar under Jan Egil Wolds merknad.
5. Kommunalteknikk i brev datert 22.april 2016:
Det bør bygges separat gang- og sykkelvei langs Sørvegen og ikke bare fortau, da gangog sykkelvei også skal legges inn i den nye avlastningsvegen som kommer i forlengelsen
av Sørvegen mot Fylkesveg/Halsan/E6.
Foreslår følgende endring i rekkefølgebestemmelsenes pkt. 2; «Gang- og sykkelvei i
Sørvegen skal være ferdigstilt før innflytting, jf. kommunestyrets vedtak sak 24/11».
Kommentar:
Gang- og sykkelveg legges inn i forslag til rekkefølgebestemmelse.
6. Jan Egil Wold i brev datert 02.mai 2016:
Viser til ustabile grunnforhold og at området ligger innenfor et eksisterende
kvikkleireområde.
Understreker behovet for en grundig geoteknisk analyse.
Kommentar:
Det er i tidligere saker avkrevd kontroll av en uhildet tredjepart på de geotekniske
rapportene i området. Dette gjelder generelt for områder med betydelige forekomster av
kvikkleire. Dette kravet foreslås videreført i bestemmelsene. De geotekniske forholdene i
området anses for øvrig som ivaretatt.
7. Ingemar Bredeli i brev datert 18.mai.2016
Viser til tidligere behandling av detaljregulering for Kvilstad og Kvilstadvegen II, samt
tidligere vedtak om at Kathrines Minde ikke kan bygges ut før reguleringsplanen for
adkomst til Geitingsvollen er vedtatt.
Fraråder sterkt at utbyggingen av Kathrines Minde tillates før ny adkomstveg til
Geitingsvollen er vedtatt. Presset på Sørveien blir stort, og det er omvendt logikk at mer
trafikk i Jamtveien/Sørveien ved at Kvilstad bygges ut, skal være et argument for at
Kathrines Minde skal bygges ut. Det burde være et argument for at
rekkefølgebestemmelsen skal følges, og ikke det motsatte. Likebehandlingsprinsippet
blir etter vårt skjønn vikarierende argument for å omgå Nord-Trøndelag
fylkeskommunes og Statens veivesens tidligere motstand mot utbygging før en helhetlig
veiplan foreligger for området. Det stusses også på at «beboere i Sørvegen ikke har vært
negative til en utbygging av Kathrines Minde uten at det samtidig er ferdig en veg til
Branes». Kan dette dokumenteres?
I vedlegget til høringsbrevet beskrives muligheter for atkomstveg til Geitingsvollen. Det
står i vurderingen at området vegen planlegges etablert er «preget av stedvis bratt
terreng og kan ha utfordrende grunnforhold. Man er bl.a kjent med at det er
kvikkleireforekomster i området. I tillegg har man hensyn som Levangerelva og dyrka
mark å forholde seg til».
102 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Med andre ord er det usikkert om atkomstvei overhodet kan legges over Levangerelva
slik forslagene nå går ut på. Vi kan ikke se bort fra at planene for atkomstvei må endres,
og at det kan ta lang tid før denne er på plass.
Resultatet kan da bli at det i mange år framover blir bare Sørvegen/Jamtvegen som skal
dekke behovet for to helt nye boområder med 24+29 boenheter. Trafikkbildet er i dag
meget uoversiktlig med svært dårlig veistandard i etablert boligområde med mange barn.
Dette er etter vårt syn ikke en «mindre endring av detaljreguleringsplanen for Kathrines
Minde». Vi mener også at det blir feil å hevde at «Kathrines Minde ligger (derimot) i et
område som ikke berører alternativ for ny avlastningsveg».
Kommentar:
Det vises til dispensasjonssaken som ble behandlet i Plan- og utviklingskomiteen den
06.11.2013 – sak 74/13. Kommunen har ikke mottatt merknader ved tidligere
behandlinger av dispensasjonen for Kathrines Minde. Dette er blitt formulert med
«beboere i Sørvegen har ikke vært negativ til utbygging (…)». Man ser i ettertid at dette
er misvisende og kunne vært formulert mer i retning «det er ikke mottatt merknader fra
berørte naboer (…)». Til ettertid presiseres det at kommunen ikke har mottatt skriftlige
merknader fra berørte naboer langs Sørvegen som går imot opphevingen av denne
rekkefølgebestemmelsen. Dette er imidlertid mottatt nå i høringen av denne endringen.
Øvrige merknader er kommentert i Rådmannens vurdering.
8. Trafikksikkerhetsutvalget i Levanger kommune i brev datert 19.05.2016
Trafikksikkerhetsutvalget mottok høringsbrevet 03.05.2016. Det legges opp til en mindre
endring i detaljeringsplanen for Kathrines Minde. Spørsmålet er om dette er en mindre
endring i detaljeringsplanen? En søknad om dispensasjon fra rekkefølge-bestemmelsene
er behandlet av Fylkesmannen og Fylkesmannen avslo denne og stadfestet vedtak gjort i
Plan- og utviklingskomiteen. Spørsmålet er da om vi kan se bort fra Fylkesmannens
behandling av saken?
Viser til vedtatt plan for Kvilstad, datert 07.01.2016.
Sett ut i fra et trafikksikkerhetsperspektiv vil etableringen av 25 boenheter på Kvilstad
og 24 nye boenheter på eiendommen Kathrines Minde gi en vesentlig øking av trafikken
i Sørvegen. Denne veien er allerede i dag belastet med en del trafikk og har tversgående
gater som gir et uoversiktlig trafikkbilde, særlig på vinters tid. Blant annet brukes veien
av skolebarn.
Ut i fra et trafikksikkerhetsperspektiv er det uheldig med stadige utbygginger i dette
området før det bygges fortau langs Sørvegen og avlastningsvei mot E6 (Moan).
Samtidig må det også bemerkes at likhetsprinsippet må følges i behandling av saker i
området.
103 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Kommentar:
Dispensasjonen som ble avvist omhandler det samme som planendringen som nå legges
frem til politisk behandling. Administrasjonen har vurdert det som et omforent ønske å ta
planen opp til ny behandling, med bakgrunn i merknaden i møtet den 10.02.2016. Å
melde saken opp til politisk førstegangs behandling ble med det vurdert som en
forlengelse av prosessen. Administrasjonen besluttet med bakgrunn i dette å behandle
saken som en mindre endring, da delegasjonsreglementet ikke åpner for delegert
førstegangs behandling ved ordinær regulering/-reguleringsendring.
Når det kommer til dispensasjonssaken og den påfølgende klagebehandlingen, er det
kommunen som fatter vedtak i saken. Vedtaket kan påklages iht. de bestemmelsene som
går frem av forvaltningsloven – vanligvis tre uker etter melding om vedtak. Kommunen
valgte i klagen til dispensasjonssaken å opprettholde sitt vedtak om å ikke fravike
rekkefølgebestemmelsen vedrørende utbygging. Fylkesmannen fattet endelig vedtak i
saken hvor kommunens vedtak ble stadfestet. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan
ikke påklages, men det er fortsatt mulig å søke om dispensasjon på nytt for det samme
dispensasjonsspørsmålet. På så måte er det også mulig å gjennomføre en
reguleringsendring etter en dispensasjonsbehandling, men vurderingene må forventes å
bli det samme dersom det ikke har vært vesentlige endringer som berører dagens
situasjon i et område eller vedtakets beslutningsgrunnlag. Med bakgrunn i dette ser
Rådmannen ingen hindring i at saken behandles på nytt.
Rådmannen minner om at det ble satt som forutsetning for at planen ble sendt på høring,
at man bygger ut fortau/gang- og sykkelveg før innflytting.
Øvrige merknader er kommentert i Rådmannens vurdering.
Vurdering:
Mindre endring
Det er ikke kommet innsigelser til planendringen. Fylkesmannen tilrår sterkt at
endringen gjennomføres som en ordinær reguleringsendring. Tatt i betraktning den
forventede trafikkøkningen og endring i støy- og støvproblematikken i området oppfattes
endringen å være vesentlig for beboerne langs Sørvegen. Kommunen har på sin side
vurdert hvorvidt de foreslåtte endringene i sum kan gjennomføres som en mindre
endring og under en viss tvil konkludert med at det lar seg gjøre.
Det er snakk om en endring i bestemmelsene og ikke en formålsendring. Ny gang- og
sykkelveg evt. fortau må avklares i en egen reguleringsplan, da det ikke er regulert i
gjeldende plan for Brusve-Gimle-Vestgård fra 1971. Det foreslås lagt inn en
rekkefølgebestemmelse som krever at dette skal være avklart før området kan bebygges.
Endringen i bestemmelsene vil medføre en økning i trafikken langs Sørvegen. Dette sett
i sammenheng med at ny adkomstveg ikke er avklart per dags dato, kan også medføre at
man må benytte Sørvegen over lengre tid. Dagens bestemmelser legger derimot allerede
opp til mye trafikk i området, gjennom at ny avlastningsveg vil ha utgangspunkt i
Sørvegen og videre ned langs den nye traseen mot E6 og Moan. Kathrines Minde vil
isolert sett genere trafikk fra 24 nye boenheter. Det er nærliggende å tro at flere
104 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
boenheter fra øvrige områder på Bruborg vil benytte seg av den nye avlastningsvegen
ned til E6 og Moan-området, enn det som legges opp til gjennom Kathrines Minde, når
den kommer på plass. Trafikkøkningen langs Sørvegen som følge av denne utbyggingen
vurderes dermed som mindre enn ved etableringen av en ny avlastningsveg. Endringen
vurderes på så måte ikke som vesentlig i forhold til hva som er gjeldende regulering.
Presedens
Statens vegvesen opplyser at rekkefølgebestemmelsen er satt som betingelse for å
avhjelpe at det ikke er gjort vurderinger omkring økt biltrafikk og bomiljø i området. Det
er videre en omforent holdning fra både Fylkeskommunen, private og Statens vegvesen
at man må vurdere faren for presedens i denne saken.
Kathrines Minde er første del av det store fremtidige boligområdet på Geitingsvollen.
Ideelt sett skulle utredningene og fastsetting av fremtidig adkomst til Geitingsvollen vært
avklart før Kathrines Minde ble vedtatt. Nå er vi imidlertid i den situasjonen at vi har en
vedtatt reguleringsplan, Kathrines Minde, hvor det er krav til en ny adkomstveg som det
fortsatt, 7 år etter at planen ble vedtatt, er mye usikkerhet rundt. Det er i dag ingen
avklaringer om vegen kan bygges, hvilke kostnader vegen medfører og om hvilke
avlastende virkninger den vil gi. Det er startet opp en revidering av kommunedelplanen
for Levanger sentrum. Det vil være i denne planprosessen at avklaringen og
konsekvensene om ny adkomst må avklares. At det konkret foreligger en godkjent
detaljregulering for området, og at prosessen med å sikre adkomst har tatt så lang tid,
taler for å tillate utbyggingen av Kathrines Minde før adkomst sørover mot Branes er
sikret.
Rådmannen vil imidlertid poengtere at det vil være uheldig å tillate videre utbygging av
Geitingsvollen før adkomstproblematikken er ferdig drøftet i kommunedelplanprosessen.
En gradvis utbygging av Geitingsvollen kan gi presedens for videre utbygging av
Geitingsvollen, og etter hvert føre til at trafikknivået langs Sørvegen blir uakseptabelt.
Dette er også noe som Vegvesenet og Fylkeskommunen understreker i sine
høringsuttalelser.
Videre utvikling av Geitingsvollen
Geitingsvollen er i dag avsatt til fremtidig boligformål gjennom kommunedelplan for
Levanger sentrum – egengodkjent 27.09.2000.
105 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Figur 1: Viser utdrag fra kommunedelplan for Levanger sentrum. Gul farge viser område for fremtidig
boligbebyggelse.
Gjeldende kommunedelplan viser ingen detaljert utvikling av området, annet enn at
området skal benyttes til boligformål. En gradvis utbygging gjennom presedens kan være
med på å gi en mindre helhetlig utvikling av Geitingsvollen. Helhetlig utvikling sikres
vanligvis gjennom kommuneplaner eller områdereguleringer. Gjeldende
kommunedelplan for Levanger hjemler krav til helhetlig reguleringsplan ved utbygging
av nye boligområder. Kathrines Minde åpner imidlertid for utbygging før man har en
helhetlig plan for hele Geitingsvollen. Dette er uheldig gjennom at kravet til
områderegulering kan være svekket. Rådmannen anser det som et vesentlig behov at
man utarbeider en områderegulering for hele Geitingsvollen før videre utbygging tillates.
Konklusjon:
Rådmannen viser til at det ikke er mottatt innsigelser i saken. De prosessuelle kravene
anses videre som oppfylt gjennom at det er snakk om en mindre endring. Endringen kan
med det vedtas slik den foreligger.
Med bakgrunn i den spesielle situasjonen rundt detaljreguleringen for Kathrines Minde,
spesielt når det gjelder tidsaspektet fra planvedtak til avklaring av adkomst, men også at
det er et politisk ønske om å ta planen opp til ny behandling, innstiller rådmannen på å
vedta mindre endring av reguleringsplan for Kathrines Minde.
Det foreslås at vilkårene fra sak 74/13 videreføres for å sikre sikkerhet rundt
grunnforholdene, og at myke trafikanters sikkerhet langs Sørvegen blir ivaretatt.
Rådmannen forslag til vedtak blir da som følger:
Levanger kommune vedtar mindre endring av Kathrines Minde med følgende endringer i
bestemmelsene:
Følgende rekkefølgebestemmelse oppheves:
§ 5.4 Utbygging,
Kathrines Minde kan ikke bygges ut før reguleringsplan for atkomst til Geitingsvollen er vedtatt.
106 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Følgende rekkefølgebestemmelser innføres:
1. Det kan ikke gis tillatelse til utbyggingen før det er dokumentert tilfredsstillende
sikkerhet mot skred i henhold til kravene gitt i kapittel 7 i byggteknisk forskrift, TEK10,
med tilhørende veiledning. Som del av denne dokumentasjonen skal det foreligge en
geoteknisk rapport som er kontrollert av en uhildet tredjepart.
2. Fortauet eller gang- og sykkelvegen i Sørvegen skal være ferdigstilt før boligene tas i
bruk.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-14.
Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling.
Plan- og byggesakssjefens vedtak:
Detaljregulering for Kathrines Minde legges frem for høring og offentlig ettersyn med hjemmel
i plan- og bygningslovens § 12-10. Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene, vedtatt
25.05.2011:
-
Følgende rekkefølgebestemmelse oppheves:
§ 5.4 Utbygging,
Kathrines Minde kan ikke bygges ut før reguleringsplan for atkomst til
Geitingsvollen er vedtatt.
-
Oppføring av boenhetene tillates under følgende vilkår som legges inn i
planbestemmelsene:
1. Det kan ikke gis tillatelse til utbyggingen før det er dokumentert tilfredsstillende
sikkerhet mot skred i henhold til kravene gitt i kapittel 7 i byggteknisk forskrift,
TEK10, med tilhørende veiledning.
2. Fortauet i Sørvegen skal være ferdigstilt før innflytting, jf. kommunestyrets vedtak
sak 24/11.
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune har i møte den 10.02.2016, bedt om en ny
behandling vedrørende utbygging av Kathrines Minde ved Geitingsvollen. Gjeldende
planbestemmelser hjemler en rekkefølgebestemmelse som forbyr utbygging av området før ny
adkomstveg til Geitingsvollen er vedtatt. Ønsket om ny politisk behandling har sammenheng
med at det nå er egengodkjent ytterligere to nye reguleringsplaner, i samme område, som til
sammen åpner for 29 nye boenheter ved Kvilstad. Gjeldende reguleringsplan for Kathrines
Minde åpner for 24 nye boenheter. Alle tre reguleringsplanene benytter samme hovedatkomst Jamtvegen og Sørvegen. Likebehandlingsprinsippet er lagt til grunn for ny behandling. Saken
blir behandlet som en mindre endring.
Historikk
Det vises til saksframlegg i Plan- og utviklingskomiteens sak 50/11, 65/11 og 74/13.
107 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Reguleringsplan for Kathrines Minde har vært gjennom flere behandlinger i perioden 2006 2013.
-
Planbehandling 2006 – 2009 (egengodkjent plan).
Mindre endring 2011, status på vegformål (godkjent endring).
Søknad om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelse 2011 (avslått)
Klagebehandling av dispensasjon 2011 (avslått)
Endelig klagebehandling, Fylkesmannen (avslått)
Søknad om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelse, for halvparten av planområdet 2013
(avslått)
Planbehandling
Den opprinnelige reguleringsplanen ble startet opp tilbake i august 2006 og egengodkjent juni
2009. Reguleringsplanen ble egengodkjent med forutsetning om at ny atkomstveg, med
utgangspunkt fra Sørvegen til Levanger sentrum eller Moan, skulle være avklart og vedtatt før
utbyggingen av Kathrines Minde kunne gjennomføres. Jf. planbestemmelsenes § 5.4 –
Utbygging.
Mindre endring
Reguleringsplanen ble søkt endret februar 2011. Endringen hadde ikke relevans for
bestemmelsens § 5.4. Endringen gikk på at avkjørselsvegen fra Kathrines Minde ut til Sørvegen
var disponert som «Felles avkjørselsveg», og at denne ble ønsket omregulert til offentlig
kjøreveg, i samråd med Levanger kommune. Endringen ble vedtatt mai 2011.
Dispensasjon fra rekkefølgebestemmelse
Levanger kommune mottok april 2011 søknad om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelsen §
5.4 – Utbygging. Det vises til sakspapir fra Plan- og utviklingskomiteen sak 50/11 med vedlegg,
hvor det er gjort rede for dispensasjonssøknaden, planstatus/utbyggingsavtale, adkomst til
Geitingsvollen/Kathrines Minde, høringsuttalelser inkl. kommentarer fra søker. Saken omfatter
også en vurdering av fordeler/ulemper med å gi dispensasjon. Dispensasjonssøknaden var
begrunnet med at kommunen selv innrømmet å ikke hatt normal fremdrift i arbeidet med
planleggingen av vei fra Sørvegen til Branes, samt at beboerne i Sørvegen ikke har vært
negative til en utbygging av Kathrines Minde uten at det samtidig er ferdig en veg til Branes.
Kommunen gjennomførte en høring av dispensasjonssøknaden og mottok fire uttalelser.
Utbygger ga kommentarer til uttalelsene. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og NVE var på
daværende tidspunkt ikke imot at det ble gitt dispensasjon. Nord-Trøndelag fylkeskommune
frarådde sterkt at det ble gitt dispensasjon og Statens vegvesen kunne ikke anbefale en
dispensasjon.
Rådmannens innstilling var positiv, men søknaden ble etter benkeforslag avslått av Plan- og
utviklingskomiteen i møte den 24.08.11, sak 50/11.
Klagebehandling
Søker påklaget avslaget innen klagefristen og med nye argumenter.
Plan- og utviklingskomiteen behandlet klagen i møte den 19.10.11, sak 65/11. Vedlagt denne
saken.
Ved behandling av klagen hadde fagenheten og Rådmannen ulike konklusjoner. Fagenheten
gikk inn for at klagen ikke tas til følge. Rådmannen innstilte på at klagen tas til følge, under
108 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
visse vilkår.
Plan- og utviklingskomiteen fattet følgende vedtak:
Vedtak i Plan- og utviklingskomiteens sak 50/11 opprettholdes og klagen fra Kathrines Minde
tas ikke til følge.
Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
Bakgrunnen for å avslå klagen går fram av sakspapir 50/11 samt denne saken.
Det forutsettes at planavklaring for vegløsning blir gjennomført snarest.
Klagen ble oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig behandling. Fylkesmannen
stadfestet i brev datert 13.02.2012, Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 50/11.
Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages.
Ny dispensasjonsbehandling
Etter påtrykk fra utbygger og på bakgrunn av nye opplysninger om framdrift i forhold til ny
vegforbindelse ble saken tatt opp til ny dispensasjonsbehandling den 06.11.2013 – sak 74/13.
Her ble det i forbindelse med revidering av planstrategien opplyst om at avlastningsveg fra
Geitingsvollen ville bli avklart gjennom revisjon av kommunedelplanen for Levanger sentrum.
Som i utgangspunktet ble estimert til å ferdigstilles innen 1 ½ år – i løpet av 2015. Med
bakgrunn i at dette ville ta noe tid og at PUK-vedtak 65/11 tilsa en rask avklaring, ble saken tatt
opp til ny behandling med innstilling omtrent som i Rådmannens innstilling i sak 50/11, dvs. at
det skulle gis dispensasjon. Det ble også vist til gatebruksplanen (ikke vedtatt) hvor det er pekt
på at Sørvegen må rustes opp uavhengig av avlastningsvegen.
Plan- og utviklingskomiteen fattet følgende vedtak:
1. Komiteen finner ingen begrunnelse for å gi dispensasjon i henhold til plan- og
bygningslovens § 19-2, samt den praksis komiteen har i forhold til likebehandling. Der
er heller ingen nye momenter siden siste klagebehandling. Klagen avvises derfor og
PUKs vedtak av 19.10.11 stadfestes endelig.
2. Det forutsettes at administrasjonen planavklarer avlastingsvei innen 1,5 år, jfr.
informasjon i saksfremlegg, slik at etterlengtede boliger i området kan realiseres.
Ønske om ny behandling
Ved andregangs behandling av detaljregulering for Kvilstadvegen II, ble det etterlyst en ny
behandling av reguleringsplan for Kathrines Minde. Av Plan- og utviklingskomiteens
møteprotokoll går det fram at det ønskes en ny politisk behandling av sak 74/13 – som er en
behandling av dispensasjon for bygging av 13 av 24 boenheter. Politiske signal er imidlertid at
det ønskes en ny politisk behandling som innebærer en planendring, fremfor at det gis
dispensasjon – noe som vil åpne for at alle 24 boenhetene kan bygges ut før ny avlastningsveg
til Geitingsvollen vedtas.
Planprosess
Administrasjonen har besluttet å behandle planendringen som en mindre endring, da det er
snakk om en mindre endring i bestemmelsene og ikke en formålsendring. Ønsket om
planendringen vurderes også som allerede politisk forankret. Berørte parter vil for øvrig bli
109 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
sikret grad av medvirkning gjennom 4 ukers høring.
Vedtak av mindre endringer er delegert til Plan- og utviklingskomiteen (PUK). Planen vil derfor
i utgangspunktet ikke sendes til kommunestyret for egengodkjenning, med mindre annet går
frem av politisk vedtak.
Andre opplysninger
Kommunens fagenhet har avholdt en orientering vedrørende ny avlastningsveg i møte den
09.03.2016. Her ble det presentert en oversikt over muligheter for ny avlastningsveg som hittil
er blitt vurdert – jf. bilde 1. Det ble også gitt en presentasjon av traseene kommunen jobber
videre med pr. dags dato – jf. bilde 2. Ingen skisserte alternativ eller alternativ som er vurdert
videreført, blir berørt ved en utbygging av Kathrines Minde.
Bilde 1: Viser utdrag fra mulige traseer i området til Geitingsvollen. Rød sirkel markerer området Kathrines Minde.
Røde strek markerer mulige traseer.
Bilde 2: Viser utdrag fra traseer det jobbes videre med pr. dags dato. Rød sirkel markerer området Kathrines
Minde.
Vurdering:
Området hvor ny atkomstveg til Geitingsvollen tenkes etablert er preget av stedvis bratt terreng
og kan ha utfordrende grunnforhold. Man er bl.a. kjent gjennom reguleringsplan for Kvilstad og
Kvilstadvegen II at det er kvikkleireforekomster i området. I tillegg har man hensyn som
110 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levangerelva og dyrka mark ved anlegning av vegen. Etablering av boliger i området vil
medføre flere faktorer som må tas hensyn til, noe som kan påvirke kvaliteten på vegen eller om
man i det hele tatt får etablert en veg i området. Det vil derfor være viktig å avklare hvor vegen
kan gå før man starter utbyggingen av Geitingsvollen.
Rekkefølgebestemmelsen i reguleringsplanen for Kathrines Minde og Geitingsvollen ivaretar
dette gjennom at det ikke skal etableres boligbebyggelse før ny avlastningsveg er vedtatt.
Kathrines Minde ligger derimot i et område som ikke berører alternativ for ny avlastningsveg.
En utbygging vil imidlertid øke utbyggingspresset på resten av Geitingsvollen. En må derfor
være varsom med å tillate ytterligere utbygging i området, slik at man unngår at det iverksettes
utbygging av resterende områder inntil vegspørsmålet er avklart.
Det vises imidlertid til at det er fremmet et politisk ønske om å ta detaljregulering for Kathrines
Minde opp til ny politisk behandling. Rådmannen har med bakgrunn i dette ingen vesentlige
merknader til at rekkefølgebestemmelsen tas ut. Det forutsettes imidlertid at vilkårene fra Sak
74/13 videreføres, slik at man sikrer grunnforholdene før utbyggingen starter, og at myke
trafikanters sikkerhet langs Sørvegen blir ivaretatt.
111 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Mindre endring av reguleringsplan Norske Skog
Saksbehandler: Heidi Fløtten Olsen
[email protected]
E-post:
74048519
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2016/3149 /L2000005
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
44/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Reguleringsendring for reguleringsplan Norske skog vedtas i medhold av Plan- og
bygningslovens § 12-14.
Vedlegg:
1. Søknad om mindre reguleringsendring fra Biokraft AS/Promidt AS
2. Plankart med endring
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
1. Reguleringsplan for Norske skog, Skogn, ID: L2000005
Saksopplysninger:
Promidt AS søker på vegne av tiltakshaver Biokraft AS om en endring av
reguleringsplan for Norske skog.
Biokraft AS planlegger et biokraftanlegg på industriområdet ved Norske skog, Skogn.
Lokaliseringen for dette anlegget er på eiendom Gnr. 34, Bnr. 255, som ligger helt ytterst
på dagens industriområde. I forbindelse med dette anlegget ønsker de en egen råstoffkai,
plassert på norddelen av tomten. Dette for å sikre egen tilgang til råstoff sjøveien.
For å kunne realisere kaianlegget, er det behov for å justere reguleringsgrensen til
reguleringsplanen slik at kaien blir innenfor området regulert til industriformål.
Høring
Planforslaget er framlagt for høring i samsvar med Plan- og byggesakssjefens delegerte
vedtak 09.05.2016. I forbindelse med høringen har det innkommet de uttalelser som
nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:
1. NTNU Vitenskapsmuseet, datert 13.05.2016
NTNU Vitenskapsmuseet anser tiltaket for å ha et beskjedent omfang, og at faren for en
konflikt med kulturminner under vann er liten, selv om den ikke kan utelukkes. Det er
112 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
dermed ingen anmerkninger til reguleringsplanen slik den foreligger, men det minnes om
meldeplikten. Hvis det under arbeidet oppdages kulturhistorisk materiale som kan være
vernet eller fredet etter loven, må arbeidet straks stanses og NTNU Vitenskapsmuseet
varsles. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men
står også selv ansvarlig for at det blir overholdt.
Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering. Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes
fulgt opp av tiltakshaver.
2. Norske Skog, datert 20.05.2016
Norske Skog Skogn har ingen spesielle bemerkninger til selve planendringen.
3. Trondheim Havn, datert 24.05.2016
Trondheim Havn har ingen merknader til reguleringsendringen.
4. Kystverket, datert 24.05.2016
Kystverket kan ikke se grunner som tilsier at ytre regulert linje for industriområdet skal
munne ut i en spiss i nordenden slik forslaget viser. Dette er på dypt vann og lite aktuelt
både for fyllinger og framtidig kaifront. Kystverket har vedlagt et kart med forslag til ny
kaifrontlinje, da basert på framtidige kaifronter med 10m dybde til begge sider for
odden. Det er mulig å utvide eksisterende kai selv om en ny kai bygges på neset.
Så framt omsøkte kai plasseres innenfor kaifrontlinjen i Kystverkets vedlagte kart, og at
ny fyllingsfot på sjøbunn ikke stikker utenfor denne slik at 10m dybde reduseres, kan
planen endres slik at kaifronter kan planlegges framtidig for 10m dybde (LAT).
Ellers ingen merknader.
Kommentar:
Reguleringsendringen har kun utvidet planområdet ved å videreføre eksisterende
plangrense mot nord. Dette er gjort fordi utformingen av framtidig kai ikke er ferdig
detaljprosjektert, og det vil samtidig skape en fleksibilitet i utformingen av kaianlegget.
5. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 24.05.2016
Landbruksavdelingen har ingen merknader til forslag til reguleringsendring.
Miljøvernavdelingen viser til at Fiborgtangen/Hotranområdet er et viktig internasjonalt
område for våtmarksfugler, og behandlingen av reguleringsendringen må ta hensyn til
eventuelle miljøkvaliteter i området og verdier for biologisk mangfold.
Kommunalavdelingen påpeker at det ikke er utarbeidet noe nytt plankart i forbindelse
med høringen av endringsforslaget. Det forutsettes at kommunen sørger for at det
utarbeides slikt kart i tråd med de skisserte endringene, og i henhold til gjeldende
tegneregler. Det er ingen øvrige merknader til endringsforslaget.
113 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Kommentar:
Planendringen vil ikke komme i konflikt med fugle- og planteliv ved Hotran og
elveutløpet. Etableringen av nytt kaianlegg mot nord vil falle naturlig inn i øvrig
kaianlegg og industri som allerede er etablert i dag.
Kommunen vil utarbeide plankart.
6. Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 27.05.2016
Planfaglig uttalelse kan ikke se at foreslått endring berører regionale interesser og har på
denne bakgrunn derfor ingen merknader til foreslått utvidelse av planområdet og
kaianlegg.
Kulturminnefaglig uttalelse har ingen merknader knyttet til denne planendringen når det
gjelder kulturminner på land.
Vurdering:
Reguleringsendringen ligger på nordsiden av gjeldende plan, og vil ikke komme i
konflikt med naturtyper slik som bløttbunnsområder i strandsonen, som er lokalisert vest
og sør for gjeldende plan. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget
basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart, samt kommunens
egen kjennskap til området, er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for
skade på naturmangfold, jf. § 8 i naturmangfoldloven. I og med dette legger kommunen
til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i
lovens §§ 9-12.
Det har ikke kommet inn nye opplysninger i løpet av høringsperioden som gir grunnlag
for vesentlige endringer av planforslaget. Rådmannen konkluderer med at planendringen
kan vedtas.
Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling, 09.05.2016 .
Plan- og byggesakssjefens vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 12-14 siste ledd, forelegges forslaget til
reguleringsendring berørte myndigheter. Eiere/festere som blir direkte berørt av
endringen gis anledning til å uttale seg til endringen.
Bakgrunn
Promidt AS søker på vegne av tiltakshaver Biokraft AS om en endring av
reguleringsplan for Norske skog.
Biokraft AS planlegger et biokraftanlegg på industriområdet ved Norske Skog, Skogn.
Lokaliseringen for dette anlegget er på eiendom Gnr. 34 Bnr. 255 som ligger helt ytterst
på dagens industriområde. I forbindelse med dette anlegget ønsker de en egen råstoffkai,
plassert på norddelen av tomten. Dette for å sikre egen tilgang til råstoff sjøveien.
For å kunne realisere kaianlegget, er det behov for å justere reguleringsgrensen til
114 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
reguleringsplanen slik at kaien blir innenfor området regulert til industriformål. Det
søkes om en flytting av reguleringsgrensen ca 40-50m lengre nord og nordvest for å ha
tilstrekkelig plass for etablering av kaianlegget.
Planområdet
Reguleringsendringen handler om å endre reguleringsgrensen helt i nordre del av dagens
industriområde ved Norske skog. Endringen innebærer å flytte formålsgrensen for
industriformål 40-50m lengre nord og nordvest ut i sjøen. Ut i fra kotene på
reguleringsplanen har sjøområdene her god dybde, noe som gjør området egnet til å
anlegge kaianlegg.
Dybdekart
Planområde
Planstatus
Reguleringsplan for Norske Skog Skogn ble vedtatt 3/5 2000. Planen tilrettelegger for
industrivirksomhet på og rundt Norske skog sitt anlegg på Skogn. Innenfor formålet som
er regulert til industri ligger bygninger knyttet til industrivirksomheten og Norske skog`s
eksisterende kai-anlegg.
Eksisterende reguleringsplan
Kommuneplanens arealdel regulerer sjøområdene utenfor reguleringsplanen.
Sjøområdene er i kommuneplanens arealdel avsatt til samleformålet «kombinert formål
sjø og vassdrag».
115 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Planforslaget
Planforslaget utvider planområdet for reguleringsplanen slik at området hvor det
planlegges kai blir innenfor industriformålet i reguleringsplanen. Se vedlagte søknad for
nærmere beskrivelse av tiltaket.
Planprosess
Det søkes om å behandle endringen som en mindre endring i samsvar med plan- og
bygningslovens § 12-14. Kommunen har vurdert sakens omfang slik at den kan
behandles etter reglene for mindre endringer. Det vises i den sammenheng til
planavdelingen i Kommunal- og moderniseringsdepartementet sine sider, hvor de har
svart på spørsmål om kommunen kan foreta en utvidelse av et regulert område gjennom
en mindre reguleringsendring. Departemente skriver her:
«Det er anledning til å justere reguleringsgrenser litt utover eller innover selv om
det ligger i kanten av reguleringsplanen og arealet på utsiden av
avgrensningslinjen er uregulert – så lenge endringen reelt er en mindre
reguleringsendring. Viktige forutsetninger for å gjennomføre planen skal ikke
forandres nevneverdig dersom endringen skal kunne behandles som mindre
vesentlig.»
Vurdering:
Forslaget til endring gir muligheter for å etablere et nytt kaianlegg i tilknytning til
industriområdet på Fiborgtangen. Utvidelsen skjer i et område hvor det er god dybde og
kommer derfor ikke, etter vår vurdering, i konflikt med de viktige områdene for sjøfugl i
områdene ned mot Hotran-elva. I utvidelsesområdet er det allerede i dag aktiv båttrafikk
inn mot Norske Skog sitt anlegg. Det vil være viktig å sikre seg at kaianlegget ikke fører
til hindringer for Norske Skog sine eksisterende kaier i området.
Plan- og byggesakssjefen vedtar at sakens sendes til uttalelse til berørte parter slik at
eventuelle konflikter kan belyses før endringen tas opp til sluttbehandling.
116 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Levanger kommune
0B
Sakspapir
1B
Restaureringsfondet 2015
Saksbehandler: Tove Nordgaard
[email protected]
E-post:
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
15.06.2016
Arkivref:
2015/6191 - /242
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
45/16
Rådmannens forslag til vedtak:
Det foretas følgende tildeling av midler fra « Fond for restaurering og fornying av byggog bomiljø i Levanger sentrum 2015:
1. Anne Kari Haugdal og Kjell Derås, Kirkegata 65:
Støtte til restaurering/utskifting av vinduer, samt reparasjon av port og
portrom, kr. 37 701,2. TGE Bygg AS, Håkon den godes gate 3B:
Støtte til tilbakeføring av fasade som omfatter ny kledning, vinduer og
skifertak, kr. 50 000,3. Bymuseet i Levanger, Emilies hus, Sjøgata 40:
Støtte til restaurering av inngangsdør og vinduer etter antikvariske prinsipper,
kr. 44 258,4. Styret i Musikkens hus, Kirkegata 16
Støtte til delvis utskifting/reparasjon av kledning, vinduer og maling,
kr. 25 000,Totalt kr: 156 959,Det tas forbehold om bygningsmyndighetenes godkjenning av søknadspliktige
tiltak.
Vedtaket kan påklages til formannskapet ( jfr vedtektene § 8). Klagefrist er 3 uker
fra søkeren mottatt melding om vedtak i Plan- og utviklingskomitèen.
117 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Restaureringsfondets vedtekter
Vedlegg:
1 Restaureringsfondet 2015 - Fylkeskommunens uttalelse
2 Restaureringsfondet 2015 - Økonomioversikt
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
1. Søknad fra Letnes Arkitektkontor AS på vegne av Anne Kari Haugdal og Kjell
Derås, Kirkegata 65, datert 15.10.2015
2. Søknad fra Letnes Arkitektkontor AS på vegne av TGE Bygg AS, Håkon den
godes gate 3B, datert 15.10.2015
3. Søknad fra Bymuseet i Levanger, datert 18.09.2015
4. Søknad fra Styret i Musikkens Hus, Kirkegata 16, datert 19.09.2015
Saksopplysninger:
Fakta om fond til restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum:
Fondet har eksistert siden 1984, har nå en størrelse på kr. 7.590.161,-.
Fondet er et viktig bidrag for bevaring av trehusbebyggelsen i Levanger i tillegg til
midler fra Riksantikvaren og Norsk kulturminnefond.
Ved fristens utløp 15.10.2015 var det kommet inn 4 søknader om tilskudd til « Fond til
restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum.
I følge vedtektene § 4 skal grunnkapitalen stå urørt og 10% av rentene legges til
kapitalen hvert år. De resterende 90 % av fondets renter deles ut som tilskudd til
restaurering og fornying av bygg- og bomiljø i Levanger sentrum. I 2015 utgjør rentene
totalt kr.185 510,37. 90 % av dette utgjør kr. 166 959, 33 som er til fordeling.
I henhold til vedtektene §10,§11 og §12 skal det hvert år settes av kr. 10.000,- til
byggeskikkprisen, samt avsettes en ramme for innleie av spesialkompetanse og dekning
av utgifter til maling.
I 2013 ble det overført kr. 50 000 til innleie av spesialkompetanse og dekning av utgifter
til maling som omfattet fortløpende søknader påfølgende år 2014. Det viste seg å ikke
komme inn slike fortløpende søknader i denne kategorien i 2014, men to av søknadene
som kom inn under den ordinære søknadsfristen 15. oktober omfattet tiltak som kunne
dekkes av den avsatte rammen fra året før. I følge vedtektene § 11 og §12 skal beløp som
ikke blir oppbrukt føres tilbake til fondet. Dette medførte en tilbakeføring av kr. 30 000,Erfaringen hittil viser at dette ikke er en gunstig ordning, og det anbefales at man foretar
en helhetlig samlet vurdering av alle søknader samtidig. Dette omfatter maling og innleie
av spesialkompetanse som også kan variere stort i omfang avhengig av tiltaket.
118 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Det anbefales derfor at det ikke overføres særskilte midler (maling og innleie av
spesialkompetanse jfr. vedtekten §11 og §12) til Restaureringsfondet 2016, da dette
inngår i den totale rammen.
Det anbefales videre at vedtektene revideres med hensyn til §11 og §12, samt
samordning med fredningsforskriften når fredningen av Levanger Kulturmiljø trår i
kraft.
I tillegg oppfordrer fylkeskommunen i sin vurdering at Restaureringsfondets gjeldende
vedtekter revideres, slik at § 7 som omhandler godkjenning av søknadspliktige tiltak av
fylkeskommunen strykes. Begrunnelsen for dette er at Levanger kommune siden
Riksantikvaren opprettet fredningsak i Levanger sentrum, har brukt store ressurser for å
opparbeide lokal kulturminnekunnskap og kompetanse internt. Ved å ansette byantikvar i
2015, har kommunen satt kulturminnearbeid på den politiske dagsorden og vist at de tar
ansvar for kulturminnene sine.
Til fordeling på de fire søknader til Restaureringsfondet gjenstår dermed kr. 156 959,33.
Vurdering:
Generelt
Det er en nedgang i søkermassen fra 2014. Alle de innkomne søknadene er gode og
viktige tiltak for å bevare den unike trehusbebyggelsen i Levanger. Søkergruppen
varierer fra privatpersoner, investorer og frivillige lag og foreninger.
Lav rente medfører at tilskuddene til hvert enkelt prosjekt blir små. Tre av prosjektene
har i tillegg søkt Riksantikvaren om støtte.
To av prosjektene Håkon den godes gate 3B, TGE Bygg og Kirkegata 16, Musikkens
Hus foreslås tildelt omsøkt beløp. Mens resterende beløp fordeles prosentvis mellom
Kirkegata 65, Anne Kari Haugdal og Kjell Derås og Sjøgata 40, Bymuseet Levanger.
119 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
1.
Anne Kari Haugdal og Kjell Derås, Kirkegata 65
Fasade mot Kirkegata
Bakgrunn:
Kirkegata 65 er en av de typiske arbeiderboligene som ble bygget nord i Kirkegata
etter bybrannen i 1897. Bygården er ominnredet flere ganger, sist ved ombygging av
både hovedbygget mot gata og uthuset i bakgården ca. 1990. Bygningen omfattes av
kulturmiljøfredningen.
Bygningen er et av de husene som har opprinnelig fasadekledning og
fasadedetaljering intakt mot gata. Port og portrom er også auteniske, med et
sannsynlig orginalt tregolv.Vinduene ble imidlertid byttet ved siste ombygging. Det
er ønskelig å erstatte disse med nye vinduer som har lik utforming og inndeling som
de orginale vinduene.
Det finnes god dokumentasjon som grunnlag for de planlagte arbeidene da
fasadekledning, fasadeelementer og detaljering stort sett er opprinnelig. I tillegg er de
opprinnelige vinduene til gjenbruk i en annen bygning, slik at detaljeringen på nye
vinduer vil kunne utføres riktig.
120 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Søknadens omgang:
Søknaden omfatter tilskudd til å lage kopier av de orginale vinduene og til
restaurering av orginal port og portrom. Kostnadsrammen er beregnet til kr.
285 000,- og det søkes om et tilskudd på kr. 50 000,-
Vurdering/Anbefaling:
Det er positivt at eier ønsker å tilbakeføre vinduene til det orginale uttrykkets
form og inndeling, samt at den orginale porten restaureres etter antikvariske
prinsipper.
Fasaderekken som Kirkegata 65 er en del av, er svært synlig og en viktig del av
bybildet. Søknaden anbefales av Fylkeskommunen. Det anbefales i tillegg å søke
støtte til Riksantikvaren.
I overflatebehandlingen av vinduskarmer og porten forutsettes det at det benyttes
linoljemaling etter Riksantikvarens anbefalinger.
Vi anbefaler at prosjektet støttes med kr. 37 701,-
121 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
2.
TGE Bygg AS, Håkon den godes gate 3B
Håkon den godes gate 3B slik den fremstår i dag
Bakgrunn:
Håkon den godes gate 3B er opprinnelig et av de typiske sveitserstilbyggene som
ble bygget etter bybrannen i 1897. Bygningen omfattes av kulturmiljøfredningen.
Bygården er imidlertid i årenes løp ombygget flere ganger, og mye av det
oprinnelige er forsvunnet. I dag er det bare hovedformen på huset som kan gi en
pekepinn på hvordan huset så ut da det ble bygget. Huset gjennomgikk en
ombygging og tilbygging i 1958, og det er denne ombyggingen som har gitt huset
sitt nåværende utseende.
Søknadens omgang:
Det er ønskelig å tilbakeføre så mye som mulig av byggets opprinnelige stil. Dette
omfatter ny utvendig kledning, nye vinduer og nytt skifertak. Det finnes liten
dokumentasjon på hvordan bygningens detaljer har vært. Det finnes sansynligvis
rester etter autentisk kledning i den ene gavlveggen. Denne vil tas vare på og
eventuelt restaureres. I tillegg til fotodokumentasjon vil sammenligning med
lignende hus i Levanger danne grunnlag for å lage kopier av nye deler.
Kostnadsrammen er beregnet til kr. 1 530 000,- , og det søkes konkret om et
tilskudd på kr. 50 000,-
122 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Håkon den godes gate 3B fra ca. 1906.
Vurdering/Anbefaling:
Bygningen er i dårlig stand. Vi ser det som svært positivt at eier ønsker å ta vare
på bygningsmassen gjennom en tilbakeføring som gjør at bygningen igjen
fremstår som en av de typiske sveitserstilhusene oppført etter brannen i 1897.
I tillegg vil tiltaket ha en positiv effekt på opplevelsen av gatebilde i Brogata.
Søknaden anbefales av Fylkeskommunen.
I overflatebehandlingen forutsettes det at det benyttes linoljemaling etter
Riksantikvarens anbefalinger.
Vi anbefaler at prosjektet støttes med kr. 50 000,-
123 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
3.
Søknad fra Bymuseet i Levanger
Bakgrunn:
Sjøgata 40 er en typisk arbeiderbolig fra 1879. Opprinnelig var bygningen i en
etasje, men fikk et påbygg i en halv etasje i 1913 som er formen vi kjenner den i
dag. Bygningen omfattes av kulturmiljøfredningen.
Bygningen har vært i eie av Levanger Bymuseum siden 2006, og fremstår som
svært autentisk. Bygningen besøkes jevnlig av både skoleklasser og i grupper på
byvandring. De senere årene er bakgården utviklet og åpnet opp for publikum i
ulike arrangementer.
Søknadens omfang:
Det er naturlig at bygningen påvirkes vær og vind, og bygningen har etterhvert
fått slitasje og skader på treverk. Tiltaket omfatter restaurering av
inngangsdør og vinduer. Arbeidet vil bli utført av håndverker med
tradisjonshåndverk etter antikvariske prinsipper. Kostnadsrammen er på 328 775,og det søkes konkret om et tilskudd på kr. 50 000,-
124 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Vurdering/Anbefaling
Emilies hus i Sjøgata har meget høy verneverdi. Bygningen har blant annet bevart
orginal kledning, vinduer, dører og omramminger og er derfor et av de mest
autentiske eksemplene vi har i Trehusbyen Levanger. Arbeiderboligen, med
bakgården, er en viktig del av det som oppleves som et mangfoldig og verdifullt
kulturmiljø. Det er derfor viktig at bygningen restaureres etter antikvariske
prinsipper for å hindre at den forfaller og sikrer at den blir bevart for ettertiden
Søknaden anbefales av Fylkeskommunen.
I overflatebehandlingen forutsettes det at det benyttes linoljemaling etter
Riksantikvarens anbefalinger.
Vi anbefaler at prosjektet støttes med kr. 44 258,-
125 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
4.
Søknad fra Styret i Musikkens Hus, Kirkegata 16
Bakgrunn:
Musikkens hus i Kirkegata 16 er et praktbygg i sveitserstil fra 1887, og er et av
Levangers eldste hus. Bygningen har bevart det meste av sitt utseende selv om det
i de senere år er gjort noen fasademessige endringer.
Bygningen omtales sammen med Kirkegata 11 og Festiviteten som en del av
Levangers kulturkvartal. Bygningen omfattes av kulturmiljøfredningen.
Musikkens hus eies av flere aktører innenfor kor og musikk, og styret i
Musikkens Hus er satt til å forvalte bygningsmassen på en best mulig måte.
Bygningen benyttes i dag som øvingslokaler og kontorer for andelseierne.
Andelslaget skal være et verksted og samlingspunkt for musikklivet i Levanger.
Over 200 sangere og musikere har ukentlige øvinger i huset, i helgene benyttes
huset til intimkonserter og andre arrangementer, på dagtid i ukedagene benytter
Kulturskolen huset til undervisning i sang, spill og dans og 80-100 barn er innom
i løpet av en uke.
Søknadens omgang:
Msikkens Hus er merket av vær og vind, og har en stor slitasje utvendig. Det
søkes om støtte til delvis utskifting/reparasjon av kledning, vinduer og
malerarbeider. Styret i Musikkens hus har en langsiktig plan og stort ønske om å
ta vare på dette praktbygget for framtiden. Kostnadsrammen er beregnet til kr.
99 000,-, og det søkes konkret om støtte på kr. 25 000,-
126 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
Vurdering/Anbefaling
Musikkens hus er et svært vakkert bygg i Trehusbyen Levanger, der det ligger
sentralt og synlig i kirkegata. Vi synes det er svært positivt at eierne ønsker å ta
vare på bygningen på en skånsom måte for å sikre kulturarven videre. Det er
viktig at bygningen tas vare på og restaureres etter antikvariske prinsipper.
I overflatebehandlingen forutsettes det at det benyttes linoljemaling etter
Riksantikvarens anbefalinger.
Vi anbefaler at prosjektet støttes med kr. 25 000 ,-
127 av 128
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - Sakliste
RESTAURERINGSFONDET 2015 – REGNSKAP
Renteprosent Rente 2015 – 2,50 % - kr.185 510,37
Til fordeling : 90% av kr. 185 510,37 = kr. 166 959,33
Overført ramme ( jfr. §11 og §12) fra 2014 = kr. 00,00
Tabell 1. Fordeling av kr. 166 959,00
POST SØKER
KOSTNADSRAMME ANNEN
STØTTE
1.
Byggeskikkspris
Kr. 10 000.-
2.
Anne Kari Haugdal og Kjell
Derås
Kirkegata 65
kr. 285 000,-
RA: -
Kr.
37 701,00
3.
TGE Bygg AS
Håkon den godes gate
Kr. 1 530 000,-
RA: Søknad
til
behandling
Kr.
50 000,00
4.
Bymuseet i Levanger,
Emilies hus
Sjøgata 40
Kr. 328 775,-
RA: Gitt i
2015
Kr 210 000,-
Kr.
44 258,00
5.
Styret i Musikkens hus
Kirkegata 16
Kr. 99 000,-
RA: Søknad
til
behandling
Kr.
25 000,00
SUM
Kr. 2 242 775,-
128 av 128
-
TILSKUDD
FRA RF
Kr.
10 000,00
Kr.
166 959,00