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LE BILAN
DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
ANNÉE 2014
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2014, UNE ANNÉE DE TRANSITION
POUR LE MARCHÉ TERTIAIRE
En Île-de-France, l’année 2014 est une
année de reprise. La demande placée
annuelle s’élève à 2,1 millions de m²,
en hausse de 13 % par rapport à 2013.
La conjoncture a été marquée par la recherche d’optimisation et de réduction
des coûts de la part des utilisateurs. Cependant, on remarque le retour des très
grandes transactions de plus de 40 000
m², dont la signature de Veolia pour son
nouveau siège à Aubervilliers.
Avec le quasi-achèvement du quartier
LandyFrance, dont les derniers immeubles
sont en fin de chantier, c’est un chapitre qui
se termine pour le marché de l’immobilier
d’entreprise sur le territoire. La consommation quasi-totale de l’offre neuve et
la concurrence de territoires voisins eux
aussi touchés par la crise, ont affecté le
marché local.
Le ralentissement, nettement palpable au
1er semestre 2014, s’est traduit par une
chute brutale des transactions de l’ordre
de 50 %. Au second semestre, cette déperdition est en partie compensée par
quelques transactions importantes au
sein du quartier Pleyel et à Saint-Ouen.
Le territoire entre maintenant dans une
phase de reconstitution de l’offre. L’offre
future de bureaux s’élève à 1,6 millions
de m². Aux immeubles en chantier ou en
restructuration à l’heure actuelle (Green
Corner, Influence, Le Sequoia, les Ateliers
de la Plaine...) s’ajoutent un certain nombre
de programmes dont les permis sont déposés ou acceptés, et dont les travaux sont
prêts à démarrer en fonction de la demande.
Ces immeubles sont diversifiés en termes
de localisation, de fonctionnalités et de
conception architecturale, afin de répondre
à un large panel d’utilisateurs potentiels.
Mais ils possèdent néanmoins un certain
nombre de caractéristiques communes.
Plaine Commune s’est en effet engagée
dans une démarche d’écologie urbaine
qui se traduit notamment, par une Charte
“qualité construction neuve de bureaux”
qui compte pour l’instant 10 promoteurs
signataires.
Cette charte inclut des recommandations
concernant le confort de l’espace de travail,
la performance environnementale et l’insertion urbaine des immeubles à construire.
Ces prescriptions, couplées à des mesures
inclusives dans le domaine de l’emploi
(via des clauses d’insertion notamment)
se veulent porteuses d’un développement
respectueux et éco-responsable.
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
À PLAINE COMMUNE
CHIFFRES CLÉS AU 31/12/2014 //////
Habitants au 01/01/2014
411 367
Nombre d’établissements actifs
36 406
Nombre d’emplois
200 000 emplois privés et publics
Parc de bureaux 01/01/2014
2,135 millions de m²
Offre future bureaux fin 2014
1,67 millions de m²
Offre future activités fin 2014
463 000 m²
Immobilier d’entreprise en chantier fin 2014
250 400 m²
Demande placée bureaux/activités 2014
156 500 m²
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REPRISE DE LA DEMANDE PLACÉE AU SECOND SEMESTRE 2014 ////
Si seulement 54 000 m² avaient été placés au premier
semestre dans les neuf villes de Plaine Commune(1),
le deuxième semestre voit les transactions remonter à
plus de 100 000 m², soit un niveau plus conforme aux
chiffres habituels.
La demande placée annuelle s’élève donc à 156 000 m².
m2
Les bureaux notamment, connaissent un regain
d’activité avec quelques transactions importantes
concernant surtout le quartier Victor Hugo à Saint-Ouen,
mais aussi le quartier Pleyel à Saint-Denis, où la
vacance demeure malgré tout élevée.
LES IMPLANTATIONS PAR TYPE DE LOCAL
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TYPE DE LOCAUX
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TYPE DE LOCAUX
DURANT LES 4 DERNIERS SEMESTRES
LES IMPLANTATIONS PAR TYPE DE LOCAUX
LES IMPLANTATIONS
PAR TYPE DE LOCAL
2E SEMESTRE 2014
70000
47 %
60000
53 %
50000
40000
47 %
53 %
30000
20000
10000
Bureaux
0
1 semestre 2013
2 semestre 2013
er
Bureaux
Locaux d’activités
2 semestre 2014
1 semestre 2014
e
er
e
Source : Observatoire immobilier de Plaine Commune
Source : Observatoire immobilier de Plaine Commune
PAR TYPES
DE LOCAUX
Locaux d’activités
Entrepôts
1er SEMESTRE 2013
2ème SEMESTRE 2013
1er SEMESTRE 2014
Bureaux
2ème SEMESTRE 2014
Nombre
Surface
Nombre
Surface
Nombre
Surface
Nombre
Surface
BUREAUX
41
60 197
21
34 609
18
19 323
23
46 244
LOCAUX
D'ACTIVITES
22
44 918
25
38 865
30
34 634
56
51 144
ENTREPOTS
10
9 013
2
9 700
-
-
1
5 166
TOTAL
73
114 128
48
83 174
48
53 957
80
102 554
Locaux d’activités
(1) Il est à noter que le bail en l’état futur d’achèvement, conclu entre Veolia et Icade durant le semestre et portant sur 45 000 m², n’est pas comptabilisé ici car il a déjà été pris en compte au 1er semestre 2011,
au moment de la signature du contrat de réservation de l’immeuble.
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LES TRANSACTIONS DE PLUS DE 2 000 M²
EN 2014 ///////////////////////////////////////
BUREAUX
LOCAUX D’ACTIVITÉS
Allianz Mondial Assistance : 15 000 m²
POL France : 7 000 m²
Wolters Kluwer : 11 300 m2
H et X métal : 5 200 m²
CGET : 5 000 m²
QVC : 5 000 m²
GDF Suez (Extension) : 5 000 m²
Institut national du patrimoine : 4 100 m²
Weka : 4 000 m²
Zodiac Aerospace : 3 250 m²
SNCF : 3 500 m²
Coffin Modinox : 3 100 m²
Bailly : 3 100 m²
SCI Immocar : 3 100 m²
Audi : 2 810 m²
Point Vert Carrelage : 2 560 m²
BRTC : 2 350 m²
Advence : 2 030 m²
LES BUREAUX
EN REPRISE ////////////
Lors de ce second semestre 2014, on assiste à un rebond
sur le marché des bureaux local.
La transaction la plus significative est celle d’Allianz-Mondial
Assistance qui regroupe ses équipes sur 15 000 m² dans
l’immeuble Eurosquare II à Saint-Ouen. Le Colisée IV se remplit également sur 11 300 m² avec Wolters Kluwer, groupe
néerlandais d’édition et d’information professionnelle.
Du côté dionysien, dans le quartier Pleyel, la Société
Générale prend 1 000 m² dans le campus Pleyad, tandis
que Weka (formation conseil et ressources pour les institutions publiques) s’y installe également sur 4 000 m².
Le Commissariat Général à l’égalité des territoires prend
également 5 000 m² dans Carré Pleyel I.
Enfin, la SNCF continue son expansion dans le secteur LandyFrance en louant des surfaces complémentaires dans les
immeubles le Jade, Le Triangle et Les Studios du Lendit.
L’ACTIVITÉ EN PROGRESSION ////////////////////////////////////////////////
Au premier semestre, un certain nombre
de transactions importantes ont animé
le marché de l’activité : l’Institut national du patrimoine, POL France, SelectaSAFAA, Zodiac Aerospace, Advence,
Coffin Modinox.
Au second semestre, la résistance du
marché de l’activité reste d’actualité avec
51 000 m² placés, soit une progression
de près de 15 000 m² par rapport au
premier semestre.
À Aubervilliers, on note la signature cet été,
chez ICADE, de QVC, leader américain du
télé-achat, qui s’installe dans 5 000 m² de
studios et de bureaux dans les bâtiments
265 et 266. La société compte créer à
terme environ 200 emplois nouveaux.
L’atelier Bataillard (ferronnerie d’art),
est un des nouveaux arrivants au parc
VALAD de la rue du Landy, à Aubervilliers
également. Cette entreprise s’inscrit
dans le projet du Territoire de la culture
et de la création.
BRTC, société de BTP albertivillarienne
spécialisée dans la rénovation, termine
la construction de son nouveau siège sur
2 350 m², rue Ecluse des Vertus.
À La Courneuve, le marché a été particulièrement animé. Le pôle “éco-industries”
déjà bien représenté dans la ville, se renforce avec l’arrivée de H et X Métal sur
5 000 m², rue Emile Zola. Une nouvelle
entreprise, La Deko, qui commercialise
des matériaux de BTP écologiques, prend
1 000 m² dans la zone Mermoz. Icopal
Siplast, spécialiste de l’étanchéité, s’installe également au Parc Jean Mermoz, rue
de Verdun.
À Villetaneuse, on note l’arrivée simultanée
de plusieurs sociétés dans le bâtiment A
du Parc Spirit de l’Université, maintenant
achevé. Il s’agit notamment d’Ulmer Aero
(matériel aéronautique) et d’AM Event
(menuiserie). Un bâtiment de la ZAE est
également cédé à la société UAP successeurs (déménagements d’entreprise).
Le programme artisanal “Les ateliers de
Villetaneuse” détenu par Plaine Commune,
voit l’arrivée de 3 entreprises : Tina Bat,
MNA Elec et SIF.
À Saint-Ouen, le parc des Docks enregistre l’installation de La Compagnie du
Costume (fabrication et location de costumes pour le spectacle et l’événementiel),
Carat Location (locations de véhicules de
luxe) et ISS propreté (nettoyage industriel).
À Table (traiteur) prend 800 m² rue Jean
Martin, à proximité de la Cité du Cinéma.
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LES VALEURS DES BUREAUX ET LOCAUX D’ACTIVITÉS
EN 2014 /////////////////////////////////////////////
PRIX DES BUREAUX
PRIX DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Bureaux neufs Saint-Ouen : 280 à 350 €/m²/an
Locaux d’activités neufs : 90 à 125 €/m²/an
Bureaux neufs Saint-Denis : 230 à 300 €/m²/an
Locaux d’activités “de seconde main” : 60 à 105 €/m²/an
Bureaux rénovés, Plaine Commune : 90 à 180 €/m²/an
Entrepôts “de seconde main” : 50 à 80 €/m²/an
L’OFFRE FUTURE /////////////////////////////////////////////////////////
L’offre future en immobilier d’entreprise s’élève pour le territoire, au 31 décembre 2014,
à 2 140 000 m². Ce chiffre se décompose en offre certaine et en livraisons éventuelles.
Les livraisons certaines et probables (chantiers et permis de construire accordés et
déposés) représentent 52 000 m², soit 24 % de l’offre future, un pourcentage qui
varie peu d’un semestre à l’autre.
OFFRE FUTURE
DE BUREAUX
LES BUREAUX
m2
Les livraisons éventuelles, ce que l’on appelle communément “projets”, s’élèvent à
1 600 000 m².
Les mises en chantier sont en progression au second semestre, puisque 210 000 m²
de bureaux et 40 400 m² d’activités sont en chantier au second semestre, soit
250 000 m² en tout, un volume en hausse de 40 000 m² par rapport au premier
semestre 2014.
OFFRE FUTURE
DE LOCAUX
LES LOCAUX
D’ACTIVITÉSD’ACTIVITÉS
m2
500000
200000
180000
400000
160000
140000
300000
120000
100000
200000
80000
60000
100000
40000
20000
0
2015
2016
Chantiers
en cours
bureaux
2017
2018
PC accordés bureaux
Dates de livraison prévisionnelles
2019
2020
2021
PC déposés bureaux
2022
2023
2024
2025 et +
Projets bureaux
Source : Observatoire immobilier de Plaine Commune
0
2015
2016
Chantiers
en cours
activités
2017
2018
PC accordés activités
Dates de livraison prévisionnelles
2019
2020
2021
PC déposés activités
2022
2023
2024
2025 et +
Projets activités
Source : Observatoire immobilier de Plaine Commune
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LES LIVRAISONS ////////////////////////////////////////
119 000 m² de locaux destinés aux
entreprises ont été livrés sur le territoire
au cours de l’année 2014.
Pour le second semestre, on comptabilise
84 000 m² de livraisons.
À Pierrefitte-sur-Seine et Villetaneuse
(projet intercommunal), on note l’achèvement de l’Institut thérapeutique,
éducatif et pédagogique (ITEP) à destination des enfants et jeunes en difficultés.
Dans la ZAE de Villetaneuse, les ateliers
de la RATP (entretien et maintenance des
rames du tramway T8) se sont installés
sur 4 000 m², en face du Parc Spirit de
l’Université.
À Saint-Ouen, l’école Danhier (Kinésithérapie et podologie) ouvre ses portes après
une rénovation totale du bâtiment du
57 rue de Saint-Denis.
À Aubervilliers, on comptabilise plusieurs
livraisons de bâtiments concernant la
filière “commerce de gros” : le “Fashion
center” (51 000 m²) et le marché CIFA 3
(14 500 m²) notamment.
LES CHANTIERS EN COURS ////////////
LES PERMIS DE CONSTRUIRE /////////
On dénombre trois démarrages de chantier
à Saint-Ouen ce semestre : tout d’abord
le projet CRIT (14 600 m² de bureaux)
mené par Eiffage Immobilier, qui requalifie une parcelle au pied du boulevard
périphérique. L’immeuble Influence (Nexity/
Tishman Speyer) dans la ZAC des Docks
avec deux tranches de 14 000 et 18 000 m²,
est également en chantier, ainsi que
La Manufacture du Design 2, qui prévoit
4 200 m² de bureaux, un café, et une cité
du Design dans une ancienne halle industrielle de l’entreprise Alstom. Ce bâtiment
accueillera l’agence de design Saguez and
Partners, déjà implantée à Saint-Ouen.
À Saint-Denis, un acteur majeur du
territoire, Venteprivée.com, entame les
travaux de réhabilitation de l’ex-immeuble
Paristade (7 300 m²) rue Ambroise Croizat.
Cet immeuble a été acquis pour permettre
une installation performante des équipes
dans le cadre de la croissance importante
des effectifs de l’entreprise.
La Courneuve : le permis de construire
du Pôle Fiduciaire Francilien a été accordé à la Banque de France. Ce bâtiment
comptera 20 000 m² de locaux d’activités et 6 400 m² de bureaux. Ce projet
inclut la rénovation d’un immeuble de
bureaux remarquable datant de 1923. La
réflexion urbaine va se poursuivre sur le
reste du site Babcock (4 hectares) afin
de permettre la reconversion des grandes
halles, identifiées comme une richesse
du patrimoine industriel courneuvien.
À Stains, dans la ZAC du Bois Moussay, le
projet Eurasie (4 000 m²) de construction
d’une usine de pâtes alimentaires a
démarré.
À Aubervilliers, on observe l’ouverture
de deux chantiers de data-centers : le
projet Colony Capital, (15 000 m², rue
Réchossière), ainsi que l’extension du
bâtiment Condorcet de Télécity, (2 500 m²,
rue Waldeck-Rochet). À la Courneuve, la
seconde tranche du data-center Paris VII
(Interxion), est elle aussi en chantier.
Au total, ce sont donc 27 000 m² de datacenters qui sont en chantier sur le territoire.
Ce quartier intègre l’activité économique
à travers l’implantation d’ateliers d’activités légères et de bureaux en pied
d’immeuble de logements. Les premières
livraisons interviendront en 2016.
L’opération Universeine à Saint-Denis,
prend son départ avec l’obtention par
Vinci du permis global d’aménager ainsi
que le dépôt des permis de construire de
deux immeubles tertiaires : @work, hôtel
numérique de 6 500 m², et Bokken, un
immeuble en bois et béton de 15 000 m².
À L’Île-Saint-Denis, le projet d’écoquartier
avance, avec le dépôt des permis de
construire de la première tranche par
Brémond. Celle-ci sera située en continuité
avec l’ensemble commercial Quai des
Marques. L’enjeu de ce projet est la
réutilisation des friches laissées par la
fermeture des entrepôts des Galeries
Lafayette et du Printemps.
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L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER
SUR LE TERRITOIRE DE PLAINE COMMUNE /////////////////////////////////
Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise francilien s’est bien
comporté en 2014, avec 22,6 milliards
d’euros investis, soit 37 % de plus qu’en
2013(2). Les engagements en bureaux
représentent 65 % de cette somme
(17 milliards d’euros), le reste de
l’investissement concernant des bâtiments industriels ou logistiques (8%)
ou des commerces (27 %). Le marché
francilien est classé comme le 2ème plus
performant en Europe après Londres.
Après avoir été un territoire pionnier,
Plaine Commune est entré depuis
quelques années dans la liste des territoires attractifs pour l’investissement
immobilier, même si Paris QCA (quartier
central des affaires) continue à capter
un quart des montants investis en Îlede-France(3). Saint-Denis et Saint-Ouen
sont les villes qui captent la majorité (50
à 75 %) des sommes investies dans
une zone qui inclut les arrondissements
nord de Paris, ainsi que le nord-ouest des
Hauts-de-Seine et la ville de Pantin.
Ainsi, en 2013 et 2014, les investisseurs
ont consacré près de 2 milliards d’euros
à l’acquisition d’immeubles de bureaux
sur le territoire de Plaine Commune. De
plus, en 2014, les montants investis
sont en croissance de 40 % par rapport
à 2013. Le prix moyen d’acquisition du
mètre carré sur la période s’établit, fin
2014, aux alentours de 4 800 euros/m².
Plusieurs raisons expliquent cet état
de fait, la taille critique (2,1 millions
de m²) atteinte par les pôles tertiaires de
Saint-Denis, Saint-Ouen et Aubervilliers,
la très bonne accessibilité du secteur,
ainsi que la qualité des utilisateurs
présents.
La hausse des valeurs vénales, due à
l’intérêt croissant des investisseurs,
est reliée à la baisse des taux de rendement sur la période (- 0,5 %), signe
de la maturité croissante du marché.
Les taux sont, fin 2014, compris entre
5,25 et 7 % à Saint-Denis et Saint-Ouen ;
6,5 à 8,75 % à Aubervilliers(4). À titre de
comparaison, le taux de rendement de
Paris QCA s’établit dans une fourchette
de 3,75 à 4,25 %.
Cette tendance devrait se poursuivre, car
les pôles de Saint-Denis, Saint-Ouen et
Aubervilliers sont amenés à former d’ici
2025 une continuité grâce aux lignes du
Grand Paris Express qui traverseront le
territoire d’ouest en est. Si l’on prend en
compte l’offre future déjà programmée
(1,67 millions de m²), un pôle tertiaire
unifié de près de 4 millions de m² prendra
forme dans 15 à 20 ans.
TRANSACTIONS À L’INVESTISSEMENT
EXEMPLES 2013 ET 2014 ////////////////////////////////////////////////
ANNÉE
VILLE
IMMEUBLE
SURFACE
INVESTISSEUR
2013
Saint-Denis
Le Jade
39 000 m²
BNP Paribas Cardiff
2013
Saint-Denis
Campus Etoile
20 250 m²
Caisse des Dépôts et Consignations
2013
Saint-Ouen
Kappa
16 000 m²
La Française AM
2014
Saint-Denis
Campus SFR
134 000 m²
Predica/Aviva
2014
Saint-Denis
Le Spallis
37 100 m²
Meadow Partners
2014
Saint-Ouen
Influence
33 000 m²
Tishman Speyer Properties France
2014
Saint-Ouen
L’Ovalie
14 270 m²
Primonial
(2) Source : Immostat - (3) Source : Knight Frank - (4) Source : CBRE et analyses DIA Plaine Commune
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Document réalisé par le Service Immobilier d’entreprise
de Plaine Commune
Bernard Dubrou • Ouali Cherbal • Noella Choudhury • Séverine Deletre
Valérie Denis • Malika Guenineche • Sandrine Morel • Corinne Mignot
21, avenue Jules Rimet
93218 Saint-Denis Cedex
Tél : 01 55 93 36 10
Mail : [email protected]
Chargées de Mission Implantation d’entreprise
Corinne Mignot
01 55 93 56 62
Séverine Deletre
01 55 93 49 61
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