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Stadt Landsberg am Lech
"MISCHGEBIET AUGSBURGER STRASSE"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
März 2015
LARS consult Gesellschaft für Planung und Projektentwicklung mbH
Bahnhofstraße 20  87700 Memmingen
Tel. 08331/4904-0  Fax 08331/4904-20
E-Mail: [email protected]  Web: www.lars-consult.de
GEGENSTAND
"Mischgebiet Augsburger Straße"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
AUFTRAGGEBER
Stadt Landsberg am Lech
Katharinenstraße 1
86899 Landsberg am Lech
Telefon: 08191 128-0
Telefax: 08191 128-180
E-Mail: [email protected]
Web
www.landsberg.de
Vertreten durch: Herrn Oberbürgermeister
Mathias Neuner
AUFTRAGNEHMER UND VERFASSER
LARS consult
Gesellschaft für Planung und Projektentwicklung mbH
Bahnhofstraße 20
87700 Memmingen
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BEARBEITER
Stefan Hofer - Dipl.- Ing. (FH) Architekt & Stadtplaner
Memmingen,
März 2015
Stefan Hofer - Dipl.- Ing. (FH) Architekt &
Stadtplaner
"Mischgebiet Augsburger Straße"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
INHALTSVERZEICHNIS
1
Planungsanlass
2
1.1
1.2
Anlass, Zweck und Ziele der Planung
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
2
2
2
Planungsrechtliche Voraussetzungen
2
2.1
2.2
2.3
2.4
Landesentwicklungsprogramm (LEP)
Regionalplan München (14)
Flächennutzungsplan
Rechtsgültiger Bebauungsplan Nördliches Baugebiet
2
3
3
4
3
Das Plangebiet
4
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
Lage, Größe, Topographie
Städtebauliches Umfeld, Erschließung und öffentlicher Nahverkehr
Ökologie und Artenschutz
Bestehende Schallimmissionsbelastungen
Geologische und hydrologische Voraussetzungen
Altlasten
Bau- und Bodendenkmäler
4
5
5
5
6
6
7
4
Planung
7
4.1
4.2
4.3
Städtebauliches Gesamtkonzept
Freiflächenkonzept
Erschließung und ruhender Verkehr
7
8
8
5
Festsetzungskonzept
8
5.1
5.2
5.3
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Bauweise, Baulinie und Baugrenzen
8
9
10
6
Weitere Festsetzungen zur baulichen Gestaltung
11
6.1
6.2
6.3
Einfriedungen und Nebenanlagen
Werbeanlagen, Elektrizitätseinrichtungen und Antennen
Dachgestaltung
11
11
11
7
8
Schallimmissionen
Bodenordnende Maßnahmen
11
13
8.1
8.2
8.3
8.4
Abwasserentsorgung
Wasserversorgung
Energieversorgung
Müllbeseitigung
13
14
14
14
9
Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes
14
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"Mischgebiet Augsburger Straße"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
10
Grünordnung
15
10.1
Grünflächen und Baumpflanzungen
15
11
Ausgleichsmaßnahmen
15
11.1
11.2
Naturschutzfachliche Eingriffsregelung
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen
15
15
12
Flächenbilanzierung
16
12.1
Flächenermittlung
16
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"Mischgebiet Augsburger Straße"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Planungsanlass
1
Planungsanlass
1.1
Anlass, Zweck und Ziele der Planung
In der Sitzung vom 26.11.2014 hat der Stadtrat der Stadt Landsberg am Lech die Aufstellung des Bebauungsplans „Mischgebiet Augsburgerstraße“ beschlossen. Im Geltungsbereich sollen aufgrund
einer konkreten Bauvoranfrage die baurechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Wohn- und
Geschäftshauses entstehen.
Zielsetzung der Stadt Landsberg am Lech ist hierbei im Rahmen einer langfristigen städtebaulichen
Gesamtentwicklung entlang der Augsburgerstraße einen belebten Einkaufsboulevard mit Gewerbe,
Dienstleistungen und Wohnnutzung zu schaffen. Hierzu hat die Stadt Landsberg am Lech im Jahr
2014 einen städtebaulichen Rahmenplan erarbeiten lassen, der auf der Ostseite der Augsburger
Straße die Situierung der neu geplanten Baukörper in Richtung Augsburgerstraße mit einer vorgelagerten Arkadenzone vorsieht. Die Erschließungs- und Parkierungszonen sollen langfristig nach Osten
in Richtung der Bahnlinie verlegt werden.
Der aktuell für den gegenständlichen Geltungsbereich geltende Bebauungsplan „Nördliches Baugebiet“ kann die Zielsetzungen für das Plangrundstück nicht mehr erfüllen. Aus diesem Grund werden
im Zuge des Bebauungsplans „Mischgebiet Augsburger Straße“ die Rahmenbedingungen aus dem
städtebaulichen Rahmenplan für das gegenständliche Vorhaben umgesetzt – die Festsetzungen ersetzen damit im Geltungsbereich jene des Bebauungsplans „Nördliches Baugebiet“ vollständig.
1.2
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Mit einer Gesamtgröße von ca. 0,15 ist der Bebauungsplan „Mischgebiet Augsburger Straße“ aufgrund der Umnutzung einer innerstädtischen Fläche (bisher Parkplatz), dessen Grundfläche (§ 13a
Abs. 1 Pkt. 1 BauGB i.V. mit § 19 Abs. 2 BauNVO) 20.000m² nicht überschreitet und der nicht in einem
engen sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit anderen Bebauungsplänen steht, als Bebauungsplan der Innenentwicklung zu beurteilen. Die Belange des § 1 Abs. 7c [umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit…] wurden im Zuge der planerischen Abwägungen
besonders gewürdigt.
2
Planungsrechtliche Voraussetzungen
2.1
Landesentwicklungsprogramm (LEP)
Nach der Strukturkarte des Landesentwicklungsprogramms Bayern stellt die Stadt Landsberg am Lech
ein Mittelzentrum im allgemeinen ländlichen Raum dar, in welchen zunächst gemäß LEP 2.1.7 (G)
„[…] die Fachplanungsträger und die Regionalen Planungsverbände […] darauf hinwirken [sollen],
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"Mischgebiet Augsburger Straße"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Planungsrechtliche Voraussetzungen
dass die Bevölkerung in allen Teilräumen mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs in
zumutbarer Erreichbarkeit versorgt wird.“
Darüber hinaus herrscht auf der Stadt Landsberg am Lech wie bei vielen Kommunen im Umlandbereich der Stadt München ein sehr hoher Bedarf an Wohnraumflächen. Bei der Weiterentwicklung der
bestehenden Siedlungskörper sollen hierbei gemäß LEP 3.1 (G) „Flächensparende Siedlungs- und
Erschließungsformen […] unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet
werden.“ Dabei sind „in den Siedlungsgebieten […] die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen“ (LEP 3.2 (Z)). Das LEP zielt hierbei auf die für eine bauliche Nutzung geeigneten Flächenpotenziale in den Siedlungsgebieten, z.B. Baulandreserven, Brachflächen
und leerstehende Bausubstanz, sowie Möglichkeiten zur Nachverdichtung ab (LEP 3.2 (B)).
Gemäß dem LEP B V 6 (G) aus dem Jahr 2006 ist hier noch aufzuführen, dass die Bevölkerung durch
dauerhaft wirksame Maßnahmen vor schädlichen Einflüssen durch Lärm und Erschütterungen zu
schützen und darüber hinaus zu entlasten ist, in erster Linie durch Maßnahmen an den Lärmquellen
selbst – dieser Grundsatz wird, auch wenn er im neuen LEP nicht mehr aufgeführt wird, weiterhin
beachtet und beim gegenständlichen Vorhaben gegenüber städtebaulichen Belangen abgewogen.
2.2
Regionalplan München (14)
Landsberg am Lech ist lt. Regionalplan München (14) als Mittelzentrum eingestuft und liegt an der
überregionalen Entwicklungsachse BAB 96 (München – Lindau). Die Aussagen aus dem Regionalplan
decken sich für die Stadt Landsberg am Lech überwiegend mit den Zielen und Grundsätzen aus dem
LEP. Zu erwähnen ist hierbei der allgemeine Grundsatz zur nachhaltigen Raumentwicklung (G 1.2.1),
welcher besagt, dass die „monozentrisch-radiale Raumstruktur der Region München […] im Sinne
einer dezentralen Konzentration ergänzt und weiterentwickelt werden“ soll. „Dazu soll die Siedlungsund Infrastruktur auf das System der zentralen Orte ausgerichtet werden.“
2.3
Flächennutzungsplan
Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Landsberg am Lech sind die Flächen östlich der
Augsburger Straße bereits als Mischgebietsflächen gekennzeichnet. Entlang der Augsburger Straße ist
eine Grünfläche dargestellt, welche aber bereits heute überwiegend mit bestehenden Parkplatzflächen der gewerblichen Nutzungen belegt ist.
Der Flächennutzungsplan ist somit dies bezgl. im Wege der Berichtigung nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 Satz
3 an dieser Stelle anzupassen – da es sich bei der gegenständlichen Planung jedoch nur um eine Teilfläche eines übergeordneten städtebaulichen Konzepts handelt, welches sich vom Plangrundstück bis
zur Autobahnauffahrt der A96 erstreckt, sollte der Flächennutzungsplan ohnehin im Zuge der nächsten Planungsphasen im Bereich des Rahmenplanes als Ganzes überarbeitet werden.
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"Mischgebiet Augsburger Straße"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Das Plangebiet
Abbildung 1: Unmaßstäblicher Auszug aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan mit Vorhabenbereich
2.4
Rechtsgültiger Bebauungsplan Nördliches Baugebiet
Der Geltungsbereich liegt vollständig innerhalb des Geltungsbereichs des rechtsgültigen Bebauungsplans „Nördliches Baugebiet“ aus dem Jahr 1966. Wie unter Pkt. 1.1 beschrieben, werden die Festsetzungen für diese Flächen durch die des Bebauungsplans „Mischgebiet Augsburger Straße“ im gesamten Geltungsbereich vollständig ersetzt.
3
Das Plangebiet
3.1
Lage, Größe, Topographie
Der Geltungsbereich liegt im nordwestlichen Stadtgebiet von Landsberg am Lech, oberhalb der eiszeitlichen Terrassenkante des Lechs an der Augsburger Straße (B 17 alt). Er umfasst jeweils Teilflächen der Fl.Nrn. 875/12 (Augsburger Straße), 4267 (straßenbegleitender Geh- und Radweg) sowie
4274 (Teilfläche des Baugrundstücks) und hat eine Größe von ca. 0,16 ha.
Auf dem Baugrundstück befindet sich derzeit ein Parkplatz sowie nördlich an den Geltungsbereich
angrenzend (gleiche FlNr.) ein eingeschossiges Gebäude mit Einzelhandelsnutzung (Altnatura Fachmarkt). Das Gelände fällt von Westen (Augsburger Straße) nach Osten (Richtung Bahnlinie) leicht um
ca. 0,50 – 0,80m ab und ist somit als weitest gehend eben zu bezeichnen.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Das Plangebiet
3.2
Städtebauliches Umfeld, Erschließung und öffentlicher Nahverkehr
Das Baugebiet ist geprägt durch den breiten Straßenraum der ehemals durch die Stadt in Nord-SüdRichtung verlaufenden B17 (Augsburger Straße). Östlich der Augsburger Straße überwiegen gewerbliche Nutzungen (Einzelhandel mit großen, zur Augsburger Straße orientierten Parkplatzflächen) mit
einzelnen Wohngebäuden ohne gewerblichen Anteil – so z.B. auf dem unmittelbar südlich angrenzenden Grundstück. Westlich der Augsburger Straße sind im Bereich des Plangrundstücks überwiegend Wohngebäude in Form von Zeilen und Reihenhäusern anzutreffen.
Unmittelbar östlich des Baugrundstücks verläuft an der Lechterrassenkante die eingleisige Bahnlinie
Landsberg – Kaufering, danach fällt das Gelände um ca. 5 – 10m ab. Auf der tieferliegenden Lechterrasse befindet sich die Freizeitsportanlage des FT Jahn Landsberg.
Die Erschließung des Baugebiets ist über das vorhandene Straßennetz gesichert. Der in der Planzeichnung festgesetzte Straßenraum mit bestehendem Rad- und Fußweg bleibt unverändert.
Die nächstgelegenen Bushaltestellen der Linie 3 sind in der Lechfeldstraße und in der Augsburger
Straße.
3.3
Ökologie und Artenschutz
Im Geltungsbereich befinden sich zahlreiche Laubbäume, welche im Zuge der Vermessung im Juli
2014 mit aufgenommen wurden. Vier Laubbäume im Bereich der bestehenden Parkplatzfläche sowie
ein Einzelbaum in der Südwestecke des Plangrundstücks müssen im Zuge des geplanten Vorhabens
gefällt werden – hier sind gem. Ziff. 11.1 die entsprechenden Rodungszeiträume (Oktober bis Februar) zu beachten.
3.4
Bestehende Schallimmissionsbelastungen
Im Zuge der schalltechnischen Untersuchung von hils consult vom 26.02.2015 (Anlage der Begründung) werden folgende, für das geplante Vorhaben relevante Schallimmissionsquellen aufgeführt:
1.
Straßenverkehrslärm aus der Augsburger Straße
2.
Schienenverkehrslärm aus der eingleisigen Bahnstrecke Landsberg – Kaufering
3.
Anlagen- und Gewerbelärm aus der unmittelbar nördlich angrenzenden Nutzung
Etwaiger Lärm aus Sportereignissen aus der Freizeit- und Sportanlage des FT Jahn war in Abstimmung
mit der Fachbehörde aufgrund der Entfernung der Anlage für das gegenständliche Vorhaben nicht
relevant.
Die Ergebnisse der Untersuchungen wurden in den Bebauungsplan eingearbeitet - hier wird auf das
nachfolgende Kapitel 7 der Begründung verwiesen.
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"Mischgebiet Augsburger Straße"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Das Plangebiet
3.5
Geologische und hydrologische Voraussetzungen
Auszug aus dem geologischen Gutachten von GeoUmweltTeam GmbH vom 28.11.2014:
„Laut geologischer Karte (4) befindet sich das Untersuchungsgebiet innerhalb von nacheiszeitlich
gebildeten Lechterrassen (Stufe von Spötting) aus überwiegend kiesigen Ablagerungen. Die Gesteine
der tertiären Molasse (Obere Süßwassermolasse) stehen vermutlich in Tiefen zwischen 15 und 25 m
an. Die Molasseschichten bestehen in diesem Bereich erfahrungsgemäß aus steifen bis halbfesten,
ockerbraunen bis blauen, schwach feinsandigen, tonigen Schluffen und dicht gelagerten, teilweise
bindigen Feinsanden. Zwischen den Terrassenkiesen und den tertiären Molasseschichten können
noch Reste von eiszeitlichen Moränen- und Schmelzwasserablagerungen vorhanden sein.
Das Baugelände wird z. Zt. noch als Parkplatzfläche genutzt. Unter einer ca. 12 cm dicken Asphaltbzw. Pflastersteindecke folgt eine ca. 60 bis 80 cm mächtige Auffüllung aus überwiegend kiesigem
Straßenoberbau. Darunter folgen bis zu einer Endteufe von 5,0 m die überwiegend schwach bindigen, grauen bis graubraunen, teilweise sehr dicht gelagerten nacheiszeitlichen Schotter des Lechtals.
Die Schichten der Oberen Süßwassermolasse wurden bis zu einer maximalen Aufschlusstiefe von 5 m
auf dem Grundstück nicht angetroffen. Bei den Sondierungen wurden teilweise stark vernässte Bereiche angetroffen, die auf Schichtwasserzutritte im Bereich von weniger verdichteten Lagen innerhalb der Terrassenschotter hinweisen könnten.
Auf Grundlage von regionalen Erkenntnissen müsste der Grundwasserspiegel im Bereich des Baugrundstücks bei ca. 10 bis 12 m unter Geländeoberkante zu liegen kommen. Demnach wurde am
17.12.2014 bei den Bodenaufschlüssen ab einer Tiefe von etwa 4,0 m bis 4,5 m = ca. 588,50 m üNN
lediglich ein geringfügiges Schichtwasservorkommen angetroffen. Der Wasserspiegel konnte in den
Sondierungen aufgrund des Zufallens des Bohrloches nicht gemessen werden.
Die Oberkante der grundwasserstauenden Schichten wurde bis zu einer Tiefe von 5,0 m = ca. 588 m
üNN nicht angetroffen.“
3.6
Altlasten
Auf dem Plangrundstück wurde ein Bodengutachten (S. oben; GeoUmweltTeam GmbH vom
28.11.2014) erstellt und der zuständigen Fachbehörde im Vorfeld zur Verfügung gestellt. Im Zuge der
Bodenerkundung wurden bei den drei Rammkernsondierungen (im Bereich von erkundeten Auffüllungen) sowie in dem gewachsenen Boden keinerlei Hinweis auf Fremdbestandteile bzw. auf eine
Verunreinigung durch Schadstoffe aufgedeckt. Weitere analytische Untersuchungen des Materials
wurden somit nicht ausgeführt.
Nach Aussage der Bodenschutzbehörde war der westliche Teilbereich des Geltungsbereiches laut
historischer Unterlagen bereits mit einem Gebäude unbekannter Nutzung bebaut. Die relativ geringen Dichtewerte in einer der Sondierungen geben hierfür ggf. einen Hinweis. Auch wenn im Zuge der
Begutachtung keine Fremdbeimengungen unter festgestellt wurden, ist aus Sicht der Behörde eine
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"Mischgebiet Augsburger Straße"
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Planung
tiefergehende Auffüllung (z.B. bis - 2,7 m), in diesem Bereich nicht auszuschließen. Auch können verbliebene Bauwerksreste nicht ausgeschlossen werden.
Unter Ziff. 12 der Satzung wird daher auf die erforderliche weitere Untersuchung des Bodenmaterials
im Zuge der Bauausführung hingewiesen. Sollte während der Baumaßnahme auffälliges Material
vorgefunden werden, ist dies separat zu lagern, entsprechend der Haufwerke zu beproben und gemäß Deklarationsanalyse zu entsorgen bzw. zu verwerten (S. auch allgemeine Hinweise zu Altlasten
gem. Ziff. 2.0 der Satzung / Hinweise)
3.7
Bau- und Bodendenkmäler
Gemäß dem Onlinedienst „Bayerviewer – Denkmal“ sind innerhalb des Geltungsbereiches keine Bauoder Bodendenkmäler verzeichnet. Etwaige Funde von Bodendenkmälern müssen aber nach Art. 8
Abs. 1 DSchG umgehend bei der zuständigen Fachbehörde gemeldet werden. Die aufgefundenen
Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu
belassen, wenn nicht die zuständige Fachbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet (Art. 8 Abs. 2 DSchG).
4
Planung
4.1
Städtebauliches Gesamtkonzept
Grundlage für die städtebauliche Neuordnung im Geltungsbereich ist eine städtebaulicher Rahmenplanung für die Augsburger Straße vom Schongauer Dreieck bis zur Autobahnauffahrt A 96:
Abbildung 2: Auszüge aus der Rahmenplanung von 2014 „Büro für Städtebau und Freiraumplanung“ – mit Plangrundstück
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Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Festsetzungskonzept
Die Rahmenplanung sieht langfristig eine städtebauliche Fassung der Augsburger Straße vor: die
Baukörper sollen nach Westen in Richtung orientiert werden und den Straßenraum fassen – die sekundäre, interne Erschließungsachse mit Parkplätze soll nach Osten in Richtung der Bahnlinie verlegt
werden. Entlang der Augsburger Straße soll mit eine überdachten „Arkadenbereich“ ein Einkaufsboulevard entstehen.
In den Gebäuden selbst sind Mischnutzungen mit Gewerbe- und Einkaufsflächen im EG sowie Wohnen in den Dach- und Obergeschossen vorgesehen.
Die städtebauliche Rahmenplanung wird unmittelbar in den Festsetzungen des gegenständlichen
Bebauungsplan übertragen: Der Baukörper wird in Fluchtlinie des bestehenden südlich angrenzenden Wohngebäudes nach Westen geschoben und über eine Baulinie fixiert. Im Baufenster sind drei
Vollgeschosse sowie ein nach Westen und Süden um 3,0 Meter zurück versetztes Dachgeschoss zulässig. An der Westseite des Gebäudes ist über dem Erdgeschoss eine ca. 3,0 Meter tiefe Überdachung (Arkade) vorgesehen, der gesamte Vorbereich des Gebäudes in Richtung Augsburger Straße darf
nicht eingefriedet werden. Die Stellplatzflächen werden nach Osten verlegt.
4.2
Freiflächenkonzept
Der erhaltenswerte Baumbestand (überwiegend Laubbäume) im südlichen und westlichen Bereich
des Grundstücks bleibt weitest gehend erhalten – die südlich an das geplante Vorhaben anschließende Fläche wird entsprechend als privat Grünfläche festgesetzt. Im Bereich des jetzigen Parkplatzes
sowie an der Südwestecke des Grundstücks müssen zur Realisierung des Vorhabens 4 Bäume gefällt
werden.
4.3
Erschließung und ruhender Verkehr
Das Grundstück ist über die Augsburger Straße erschlossen. Erforderliche Stellplätze sind entsprechend der BayGaStellV (Anlage) in der Fassung vom 30.11.1993 (zuletzt geändert § 2 V v. 8.7.2009,
332) zu ermitteln und auf den Grundstück nachzuweisen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des gegenständlichen Bebauungsplans war für das Bauvorhaben eine teilweise Unterbringung der Stellplätze in
einer Tiefgarage unter dem Gebäude vorgesehen.
Der straßenbegleitende Rad- und Fußweg entlang der Augsburger Straße bleibt erhalten.
5
Festsetzungskonzept
5.1
Art der baulichen Nutzung
Zur Umsetzung der städtebaulich gewünschten Durchmischung von Einzelhandel, Gewerbe und
Wohnen wird für den Geltungsbereich ein Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO festgesetzt. Zulässig
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Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Festsetzungskonzept
sind hier zunächst die gem. § 6 Abs. 2 allgemein zulässigen Nutzungen und Anlagen mit Ausnahme
von:
- Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten des Innenstadtbedarfs
- Tankstellen und Gartenbaubetriebe
- Vergnügungsstätten
- Spielhallen oder ähnliche Unternehmungen, die ausschließlich oder
überwiegend der Aufstellung von Spielgeräten mit oder ohne Gewinnmöglichkeit dienen, sowie
- Verkaufs, Vorführ- oder Gesellschaftsräume, deren ausschließlicher oder überwiegender Geschäftszweck auf Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter
ausgerichtet sind.
Zum Erhalt, Aufwertung und Stärkung der Innenstadt werden im Zuge des gegenständlichen Verfahrens Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten des Innenstadtbedarfs ausgeschlossen. Auch die Anordnung einer Tankstelle ist an dieser Stelle im Stadtgebiet, unmittelbar an die Wohnbebauung im Süden angrenzend, nicht erwünscht – darüber hinaus befinden sich bereits ca. 200m nördlich und 130m
südlich zwei Tankstellen.
Die negativen städtebaulichen Auswirkungen von Vergnügungsstätten, Spielhallen sowie Verkaufs,
Vorführ- oder Gesellschaftsräume mit überwiegend sexuellem Charakter ins Besondere im Nachtzeitraum sind aufgrund der Lage im Stadtgebiet, der gewünschten Ausrichtung und Durchmischung beim
geplanten Vorhaben sowie der negativen Einwirkungen auf die angrenzenden Wohngebiete städtebaulich unerwünscht. Ebenso ist die Ansiedlung eines Gartenbaubetriebes an dieser Stelle im Stadtgebiet ungeeignet.
Darüber hinaus gilt innerhalb des Gebäudes folgende vertikale Gliederung:
- Die Wohnnutzung ist ausschließlich im obersten Geschoss Wohnen zulässig
Die Begrenzung der Wohnnutzung ausschließlich das oberste Geschoss bei vier Vollgeschossen berücksichtigt in besonderem Maße die starke Vorbelastung des Baugrundstücks durch Lärmimmissionen, welche von Westen, Norden und Osten auf den neu geplanten Baukörper einwirken. Die gewünschte Durchmischung von Wohnen und Gewerbe ist daher beim gegenständlichen Vorhaben nur
im obersten Geschoss denkbar und städtebaulich erwünscht („Rooftop“) – die Stadt Landsberg sieht
hier vorgreifend auf den gewünschten Nutzungsmix im Städtebaulichen Rahmenplan für den gesamten Entwicklungsbereich (s. Kap. 4.1) eine gezielte Situierung von spezifischen Wohnformen in Mischlagen unter besonderer Berücksichtigung der vorhandenen Immissionskulisse vor.
5.2
Maß der baulichen Nutzung
Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ = 0,60) und Geschossflächenzahl (GFZ = 1,20) wurden anhand
der zulässigen Oberwerte für den Gebietstyp „Mischgebiet“ gem. der Tabelle § 17 Abs. 1 BauNVO
festgesetzt.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Festsetzungskonzept
Die zulässigen Wandhöhen (ab Fertigfußbodenoberkante = FOK) ermöglichen ein viergeschossiges
Gebäude (WHmax = 14.55m ab FOK) wobei die Hauptfassade des obersten Geschosses gegenüber
dem Straßenraum und der bestehenden Nachbarbebauung im Süden um min. 3,0m zurückversetzt
angeordnet werden muss. Die zulässige Wandhöhe beträgt im zurückgesetzten Bereich max. 11,30m
ab FOK. Erforderliche Einfassungsbauteile für den baulichen Schallschutz, d.h. aufgesetzte Verglasungen im Bereich der einfassenden Brüstungen dürfen diese Wandhöhe bis zu einer max. Höhe von
14,55m über FOK überschreiten.
Maßgebend für die bauliche Höhenentwicklung ist darüber hinaus auch Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO (S. auch nachfolgend Kap. 5.3). Abweichend von Art. 6 Abs.
5 BayBO wird hier festgesetzt, dass die Abstandsfläche gem. Art. 6 Abs. 7 BayBO 0,40 H beträgt. Das
bedeutet, dass der Abstand auf zwei Gebäudeseiten unter Berücksichtigung des Abstandsflächenprivileg von 0,50 H auf 0,40 H, mindestens 3,0m, reduziert werden kann.
Diese Ausnahmeregelung wurde hier gezielt eingesetzt, weil das Baufeld in seiner Größe und Anordnung mit maximalen Wandhöhen den Baukörper sehr genau städtebaulich definiert. Die Regelung
wird dabei voraussichtlich an der Südwestecke des neu geplanten Baukörpers greifen, wo aufgrund
der hohen Anforderungen durch den Immissionsschutz (s. oben) eine geschosshohe, verglaste Einfassung der Dachterrasse im obersten Geschoss erforderlich ist.
Die Ausnahmeregelung ist städtebaulich vertretbar (und auch im Sinne der Stärkung der Innenentwicklung im Rahmen des BauGB und der BayBO), ins Besondere weil es hierdurch gegenüber der
südlich angrenzenden Bestandsgebäude keine Beeinträchtigung gesehen wird – der erforderliche
Gebäuderücksprung nach 16m (mit 1,0 H) ist nach wie vor einzuhalten. Darüber hinaus ist hier festzuhalten, dass die Reduzierung der Abstandsfläche den Wandhöhenanteil aufgrund der verglasten
Einfassungen der Dachterrassen angesetzt wird, welche durch diese Ausführung optisch gegenüber
der südlichen Gebäudekante zurücktreten werden.
Abweichende oder überschneidende Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück sind unter Berücksichtigung der Anforderungen an den Brandschutz und an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse möglich.
Die max. zulässige Fertigfußbodenoberkante des Erdgeschosses (FOK) wird bezogen auf das angrenzende Bestandsgelände auf 593,50m ü.NN absolut festgelegt.
5.3
Bauweise, Baulinie und Baugrenzen
Aufgrund der Anwendung des Art. 6 Abs. 7 BayBO wird abweichende Bauweise festgesetzt, wobei
das Gebäude gegenüber dem öffentlichem Straßenraum, der Bahnlinie sowie auch gegenüber der
südlich angrenzenden Bestandsbebauung Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück einzuhalten
hat (wie offene Bauweise). Die Baulinie zur Augsburger Straße sichert die städtebaulich gewünschte
Situierung des Baukörpers in der Fluchtlinie des bestehenden südlich angrenzenden Wohngebäudes
und im Weiteren die gewünschte räumliche Neuordnung der künftigen Bebauung entlang der Augsburger Straße nach den Vorgaben des Städtebaulichen Rahmenplans.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Weitere Festsetzungen zur baulichen Gestaltung
Die Baugrenze kann mit untergeordneten Bauteilen gem. Art. 6 Abs. 8 BayBO ausnahmsweise geringfügig überschritten werden.
Zur Umsetzung der langfristig vorgesehenen Arkadenzone entlang der Augsburger Straße wurde ein
entsprechendes Umgrenzungsfenster definiert. In dieser festgesetzten Zone ist ein auf die gesamte
Gebäudelänge bezogenes Vordach mit min. 3,0m Tiefe (ab Baulinie) zu errichten.
6
Weitere Festsetzungen zur baulichen Gestaltung
6.1
Einfriedungen und Nebenanlagen
Einfriedungen wurden im künftigen Arkadenbereich, d.h. auf der Westseite des Gebäudes in Richtung Augsburger Straße vollständig ausgeschlossen. Für die Errichtung von Einfriedungen darüber
hinaus gilt die Einfriedungssatzung der Stadt Landsberg am Lech in der jeweils geltenden Fassung.
6.2
Werbeanlagen, Elektrizitätseinrichtungen und Antennen
Für die Errichtung von Werbeanlagen ist die Satzung der Stadt Landsberg am Lech über örtliche Bauvorschriften für Außenwerbeanlagen - AWS - in der jeweils geltenden Fassung anzuwenden.
Antennen, Satellitenanlagen, etc. sind an den Fassaden entlang der öffentlichen Verkehrsflächen
nicht zulässig. Sämtliche elektrischen Zuleitungen auf Privatgrund im Planungsgebiet müssen unterirdisch verlegt werden.
6.3
Dachgestaltung
Die Stadt sieht in der Weiterentwicklung des Gebiets entlang der Augsburger Straße eine einheitliche
Ausführung mit kubischen Baukörpern – daher sind im Geltungsbereich nur flache oder bis 10° flach
geneigte Dächer zulässig. Weitere Dachaufbauten (z.B. Gauben) sind ausgeschlossen.
Notwendige technische Dachaufbauten, Oberlichter und solarthermische Anlagen dürfen die jeweils
zugelassene Wandhöhe (bzw. bautechnisch errichtete Attikahöhe) um max. 1,0m überschreiten,
sofern sie einen Abstand von mindestens 1,5m gegenüber den Gebäudeaußenwänden vorweisen.
7
Schallimmissionen
Hier wird zunächst auf die Schalltechnische Untersuchung von hils consult vom 26.02.2015 hingewiesen, welche als Anlage zur Begründung beigefügt ist.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Schallimmissionen
Städtebauliche Vorprüfung zu möglichen aktiven Schallschutzmaßnahmen:
Analog den Überlegungen zur langfristen städtebaulichen Weiterentwicklung der Grundstücke beidseitig der B 17 alt (z. B. im Bereich Lechterrassen und Wiesengrund) wurden hier im Vorfeld die Möglichkeiten aktiver Schallschutznahmen analysiert und abgewogen:
Städtebauliche Situierung
Grundsätzlich gilt die DIN 18005 als Leitlinie für die Bauleitplanung. Aus dieser abgeleitet ergäbe sich
ein Mindestabstand der Bebauung von der Straßenmitte des Augsburger Straße von ca. 30 m. Aufgrund der Vorbelastung im Planungsgebiet (bestehende Straße) kann die Mindestanforderung bis zu
den Immissionsgrenzwerten (IGW) der 16. BImSchV in Erwägung gezogen werden. Hieraus ergäbe
sich ein Mindestabstand von ca. 20 m zwischen Bebauung und Fahrbahnmitte. Der gegenständliche
Bebauungsplan greift die Gebäudefluchtlinie der bestehenden Bebauung im Süden auf und setzt
einen Abstands zur Straßenmitte von ca. 13,5m (Baulinie) fest. Ein weiteres Einrücken ist städtebaulich (S. Masterplan) nicht erwünscht.
Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit
Eine weitere Option wäre die Reduzierung der zulässigen Geschwindigkeit von aktuell 50 km/h auf 30
km/h. Eine isolierte, streckenweise Reduzierung der Fahrgeschwindigkeit im erforderlichen Einzugsbereich auf der Augsburger Straße ist aber nicht zweckmäßig, eine Geschwindigkeitsreduzierung für
einen größeren Abschnitt kurz- bis mittelfristig nicht realisierbar.
Einsatz lärmmindernder Fahrbeläge
Der Einsatz von lärmmindernden Fahrbelägen (sog. „Flüsterasphalt) wäre grundsätzlich begrüßenswert, allerdings ist hier eine nachhaltige Kosten – Nutzen – Relation in Frage zu stellen. Nach heutigem Wissenstand erfordert der Flüsterasphalt aufgrund seiner größeren Offenporigkeit einen erhöhten Instandhaltungsaufwand (Frostschäden / LKW – Erschütterungen). Auch die langfristige Schalldämmeigenschaft kann nicht gewährleistet werden, weil sich der Schalldämmeffekt durch mechanische Belastung und Verschmutzung der Asphaltdecke im Laufe der Zeit reduziert – n. Abschätzung
des LRA eine Schallpegelminderung von ca. 2 dB (A) – womit auch die langfristige Einhaltung der IGW
nicht gewährleistet wäre.
Errichtung von Schallschutzwänden
Die Errichtung von wirksamen Schallschutzwänden mit einer Abschirmung der Wohnnutzung scheidet aufgrund ihrer negativen städtebaulichen Wirkung aus – eine Schallminderung im kritischen
obersten Geschoss wäre ohnehin nur mit entsprechend hohen Schallschutzwänden erreichbar.
Das Ergebnis der Vorprüfung ist somit, dass die gewünschten städtebaulichen Ziele mit einer die
Augsburger Straße begleitenden Bebauung in Verbindung mit der gewünschten Durchmischung, d.h.
auch mit Wohnnutzung zumindest im obersten Geschoss nur möglich ist, wenn am Gebäude selbst
passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt und ausgeführt werden. Diese wurden im Vorfeld mit
der zuständigen Fachbehörde abgestimmt und spiegeln sich in den Festsetzungen zum Immissionsschutz (Ziff. 8.0 der Satzung) wieder. Darüber hinaus ist im Zuge der Gebäudeplanung eine Grundriss-
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Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Bodenordnende Maßnahmen
zonierung zu beachten. Zur weiteren Erläuterung wird hierzu ein schematischer Auszug aus dem geplanten Grundriss des obersten Geschosses mit Wohnnutzung dargestellt:
Abbildung 3:
Auszug Planung Dachgeschoss Bau Kunst Haus – ohne Maßstab
Im Bereich der rotbraun hinterlegten Flächen dürfen keine Schlaf- und Kinderzimmer angeordnet
werden. In den mit blauen Pfeilen gekennzeichneten Terrassenbereichen sind je nach Ausgestaltung
des Grundrisses darüber hinaus raumhohe schallabsorbierende Einfassungen erforderlich.
Erschütterungsschutz:
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Bahnlinie Landsberg – Kaufering (ca. 18m) wurde im Zuge der
Vorabstimmung von der Fachbehörde der Nachweis gefordert, dass es hierdurch zu keiner Beeinträchtigung der geplanten Nutzungen kommen kann. Ein entsprechendes Gutachten lag zum Zeitpunkt der Entwurfsplanung noch nicht vor, wird aber beauftragt werden. Die Ergebnisse des Gutachtens werden dann im Zuge der Abwägung in die Planung redaktionell eingearbeitet.
8
Bodenordnende Maßnahmen
8.1
Abwasserentsorgung
Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch die Stadtwerke Landsberg am Lech.
Anfallendes Niederschlagswasser soll auf dem Baugrundstück versickert werden. Für die erlaubnisfreie Versickerung von nicht verunreinigtem, gesammeltem Niederschlagswasser gelten grundsätz-
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Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB
Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes
lich die Niederschlagsfreistellungsverordnung (NWFreiVO) und die Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW). Gesammeltes
Niederschlagswasser ist danach über eine geeignete Oberbodenschicht flächenhaft zu versickern.
Kann die Flächenversickerung oder das Anlegen von Mulden aus Platzgründen nicht verwirklicht
werden, so ist eine Versickerung über Rigolen, Sickerrohre oder -schächte nur zulässig, wenn das zu
versickernde Wasser vorgereinigt wurde. An eine Versickerungsanlage dürfen höchstens 1.000 m²
befestigte Fläche angeschlossen werden. Sofern die Anforderungen der NiederschlagswasserFreistellungsverordnung nicht eingehalten werden können, ist für die Beseitigung des gesammelten
Niederschlagswasser eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen.
8.2
Wasserversorgung
Die Wasserversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Landsberg am Lech.
8.3
Energieversorgung
Die Stromversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Landsberg am Lech.
8.4
Müllbeseitigung
Die Müllbeseitigung erfolgt durch den Landkreis Landsberg am Lech.
9
Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes
Mit der Einführung des Gesetzes zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten
und Gemeinden“ (BauGB-Klimaschutznovelle) am 30.07.2011 sind die Belange des Klimaschutzes
bereits im Zuge der Bauleitplanung besonders zu beachten.
Bei der gegenständlichen Planung sind folgende positiven Faktoren zum Klimaschutz zu nennen:
-
Nutzung einer innerstädtischen Konversionsfläche (Innenentwicklung) mit Anschluss an bestehendes Erschließungssystem – keine zusätzlichen öffentlichen Straßenerschließungsflächen
-
Ausführung eines kompakten Baukörpers mit sehr gutem Verhältnis der Hüllfläche im Vergleich zur Nutzfläche
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Grünordnung
10
Grünordnung
10.1
Grünflächen und Baumpflanzungen
Die südliche Grundstücksfläche mit Baumbestand wird als private Grünfläche festgesetzt. Die darin
stehenden Laubbäume wurden als erhaltenswert festgesetzt - bei Fällung ist eine Ersatzpflanzung mit
einem Mindeststammumfang von 15-20 cm vorzunehmen. Die zur Realisierung erforderlichen Baumfällungen wurden im Plan gekennzeichnet – die unter Ziff. 11 der Satzung festgesetzten eingeschränkten Zeiträume für die Baumfällungen (zwischen 1. März und 30. September unzulässig) sind
hierbei zu beachten. Ausnahmen hierzu sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde (UNB) zulässig (genehmigungspflichtiger Ausnahmeantrag).
Im Bereich der neu geplanten Stellplatzfläche sind gem. Ziff. 6.1 der Satzung die oberirdischen Stellplätze mit 1 Baum, Mindeststammumfang 15-20 cm, je 5 Stellplätze zu durchgrünen.
Eine Veränderung des vorhandenen Straßenraums mit Grünstreifen und Baumpflanzungen ist im
Zuge der gegenständlichen Planung nicht vorgesehen.
11
Ausgleichsmaßnahmen
11.1
Naturschutzfachliche Eingriffsregelung
Beim Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a kann, wie beim vereinfachten Verfahren nach
§ 13 Abs. 3, von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach § 2a sowie von
der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind,
abgesehen werden.
Die Erforderlichkeit eines naturschutzfachlichen Ausgleichs entfällt.
11.2
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen
Beim Bebauungsplan mit Grünordnungsplan „Mischgebiet Augsburger Straße“ sind für den Eingriff in
Naturhaushalt und Landschaftsbild sowie für die Schwere des Eingriffs die nachfolgenden Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen festgesetzt worden:
Tabelle 1: Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen
Entwicklung einer innerstädtischen, erschlossenen Minimierung der Beeinträchtigung auf die
Fläche (aktuell Parkplatz) zugunsten der Innenent- Schutzgüter Landschaftsbild, Arten und Lebenswicklung / Schaffung von zentrumsnahen Gewerbe – räume im Außenbereich
und Wohnflächen
Reduzierung der überbaubaren Fläche (GRZ) bei Minimierung der Beeinträchtigung auf die
gleichzeitiger Erhöhung der möglichen Gebäudehöhe Schutzgüter Wasser und Boden, sowie Landund städtebaulichen Dichte.
schaftsbild
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Flächenbilanzierung
Festsetzungen zum Erhalt / Wiederbepflanzung erhal- Minimierung der Beeinträchtigung auf die
tenswerter Einzelbäume im Geltungsbereich
Schutzgüter Landschaftsbild, Arten und Lebensräume
Einschränkung des Rodungszeitraumes auf die Win- Minimierung der Beeinträchtigung auf die
termonate (S. Kap. 3.3)
Schutzgüter Arten und Lebensräume
12
Flächenbilanzierung
12.1
Flächenermittlung
Tabelle 2: Flächenbilanzierung gesamter Geltungsbereich
Art der Fläche
Grundstückfläche MI
Größe der
Fläche
1.372
- davon private Grünflächen
275
Bestehende öffentliche Erschließungsflächen
225
- davon Straßenverkehrsfläche
- davon Rad- und Fußwege
Gesamtfläche Geltungsbereich
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Anteil der
Fläche in %
86,0
14,0
94
131
1.597
100,0
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