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Solution
Market
Report
Real Estate Market
In Major Cities
Of Japan
2014/4Q Oct.-Dec.
全国主要都市
マーケット・レポート
調査対象期間：
2014年第4四半期(10～12月)
札幌
Sapporo
●
仙台
Sendai
●
大阪
Osaka
東京
Tokyo
広島
福岡
Hiroshima
Fukuoka
●
●
●
●
●
名古屋
Nagoya
東急リバブル株式会社
ソリューション事業本部
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
本レポートは、公表されている資料や地元不動産業者等からのヒアリング等の入手
可能な情報にもとづき作成し、調査対象期間における不動産市況を概括的に示したも
のです。よって、本レポートの内容は、市場の実態の全ての事象を正確に捉えたもの
ではなく、記載された情報の正確性や有効性、将来性を保証するものではありません。
なお、本レポートの内容は予告なく変更となる場合があります。
TOKYU LIVABLE INC,
1
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
目次
- CONTENTS -
TOKYU LIVABLE INC,
主要都市の概況
3
東
京 Tokyo
4
大
阪 Osaka
16
名古屋 Nagoya
26
札
幌 Sapporo
36
仙
台 Sendai
46
広
島 Hiroshima
56
福
岡 Fukuoka
64
2
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
●主要都市のマーケット動向 2014/4Q　2014年第4四半期(10～12月)
凡例：上昇・増加・強含み下落・減少・弱含み空室率上昇空室率低下
東京
大阪
名古屋
一戸建エンド価格
居住用
不動産
マンションエンド価格
空室率
賃貸
オフィス
ビル
賃料
売買市況
賃料
賃貸
レジデンス
成約件数
売買市況
店舗
賃料
倉庫
賃料
TOKYU LIVABLE INC,
3
札幌
仙台
広島
横ばい
福岡
東京（都区部）
ＴＬＩＳマーケット・レポート
関東地方の南部に位置する日本の首都
日本の政治・経済・文化の中心都市で、日本最大の都市
【都市基本データ】
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
項　目
人
口
世
帯
数
総
面
積
人口集中地区面積割合
主要商業地
主
要
産
業
事
業
所
数
小売業事業所数
小売業売り場面積
新設住宅着工数
持
ち
家
率
Ｊ－ＲＥＩＴ物件数
内　容
2009年：8,807,187人 → 2014年：9,067,225人 (+3.0%)
2009年：4,376,801世帯 → 2014年：4,763,324世帯 (+8.8%)
622.9k㎡
2005年：100% → 2010年：100%
銀座、表参道、渋谷、新宿、池袋、六本木、秋葉原等
サービス業(21%)、卸売・小売業(20%)、製造業(7%)　※製造業は印刷関連等の生活関連型が中心
2004年：137,434 → 2007年：119,223 (-13.3%)
2004年：86,682 → 2007年：77,302 (-10.8%)
2004年：7,679,403㎡ → 2007年：7,873,613㎡ (+2.5%)
2012年：108,668 → 2013年：106,997 (-1.5%)
2005年：45.8% (全国平均62.1%) → 2010年：44.2% (全国平均61.9%)
総数：1,446 (レジデンス：813、オフィス：428、商業施設：107、ホテル：20、倉庫・物流施設：11、その他：67)
出　所
東京都の統計
東京都の統計
東京都の統計
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計
【景気情勢】出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　関東甲信越」
消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動などの影響から生産面を中心に弱めの動きがみられているが、基調的には緩やかに回復を続けている
不動産マーケット概況
2014/4Q
居住用
不動産
一戸建
マンション
2014年第4四半期(10～12月)
成約件数は減少が続く　成約価格は概ね高水準
新築・中古ともに価格上昇、取引件数は減少
賃　貸
募集賃料は上昇　空室は大幅に減少
売　買
取引件数増加　高額な取引事例が増えている
賃　貸
賃料は高水準を維持　成約件数は減少が続く
売　買
取引件数急増　利回りは低下傾向
オフィスビル
レジデンス
TOKYU LIVABLE INC,
4
東京：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
主要エリア
東京：主要エリア
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
都心5区の住宅地・商業地
区
住宅地
商業地
駅名
番町
秋葉原
新宿区
歌舞伎町
西新宿
新宿
新宿三丁目
千代田区
日本橋
大手町
東京
丸の内
八重洲
有楽町
日比谷
渋谷区
銀座
表参道
中央区
赤坂
南青山
渋谷
渋谷
六本木
佃
月島
虎ノ門
新橋
港区
汐留
代官山
芝浦
品川
港南
地図使用承認©昭文社第49G056号
住宅地
一番町～六番町まである『番町』は、高層マンション主体ながら、事務所・店舗も混在した地域。
商業地
日本を代表するオフィス街『丸の内』、再開発も進行中の『大手町』がメイン。
『有楽町・日比谷』では、晴海通り沿いを中心に大規模高層店舗兼事務所ビルが並ぶ。
住宅地
『佃・月島』は、超高層マンションの中に低層住宅が混在する住宅地域。
商業地
専門店や飲食店が並ぶ『銀座』、高層の店舗・事務所ビルが並ぶ『日本橋』が著名。
住宅地
『南青山』は高層マンションが建ち並び、事務所ビルも介在する地区。
『芝浦』は超高層マンションが建ち並ぶ海岸沿いの住宅地。
商業地
高層・超大規模のオフィスや店舗ビルが建ち並ぶ『六本木』『赤坂』『虎ノ門』、
多数の高層店舗付事務所ビルがある『汐留』（シオサイト）などが代表的な商業地。
住宅地
西新宿の再開発エリア北側にあたる、
『北新宿』など中央本線『大久保』駅圏内などは、古い住宅が多い地域である。
商業地
東京都庁がある『西新宿』や、百貨店・店舗ビルが集積する『新宿三丁目』が代表的。
住宅地
『代官山』は店舗併設の中高層マンションが建ち並ぶ住宅地区。
商業地
高度商業地区として代表的な地域は、駅周辺で大規模な再開発が行われる『渋谷』、
中高層の店舗ビルが建ち並ぶ『表参道』等。
千代田区
中央区
港区
新宿区
渋谷区
TOKYU LIVABLE INC,
5
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<戸建市況>
【図表1】東京都区部戸建成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
成約件数は減少が続く成約価格は概ね高水準
件
(図表1参照)
【成約件数】 430件
2014年は総じて成約件数が少なかった。前年まで、4半
期に500件を割ることはなかったが、本年は第2四半期以
降、400件台前半で推移した。
万円
700
5,500
600
5,250
500
5,000
400
4,750
300
4,500
【平均成約価格】 4,929万円
成約件数
2014年は5,000万円前後で上がり下がりを繰り返した。
平均成約価格
4,600万円強程で推移していた前年と比較して価格は高い
水準を維持している。
<マンション市況>
【図表2】東京都区部新築マンション市況推移
資料：「マーキュリーマンションSummary」
新築・中古ともに価格上昇・取引件数は減少
戸
万円
7,000
8,000
11,213
●新築マンション (図表2参照)
6,000
7,000
5,000
6,000
4,000
5,000
3,000
4,000
【販売戸数】 4,322戸
2012年・2013年は、4半期平均6,000戸前後で推移してい
たが、2014年は毎期4,000～5,000戸と少ない水準だった。
【平均価格】 6,118万円
【平均坪単価】 310万円/坪
坪単価は上昇している。右グラフ始期の2012年第1四半
販売戸数
期と比較すると、今期は51万円/坪高い。平均価格も6,000
320
万円を超えており、高水準で推移している。
【平均専有面積】 65.22㎡
2014年の平均専有面積は増加傾向にあったが、今期は
小幅に縮小した。
㎡
万円/坪
90
300
80
280
70
260
60
240
50
平均坪単価
●中古マンション (図表3参照)
資料：「REINS Market Information」
万円/坪
4,000
2014年は全体的に成約件数が少なかった。
今期は前期より若干上昇したが、3,500件前後で推移して
いた2013年の水準には達していない。
【平均坪単価】210万円/坪
件
4,000
3,750
3,500
3,500
3,000
3,250
2,500
3,000
2,000
坪単価は2013年以降上昇を続けている。平均成約価格
成約件数
も小幅ではあるが、毎期最高額を更新し続けている。
220
210
200
190
180
170
TOKYU LIVABLE INC,
平均専有面積
【図表3】東京都区部中古マンション市況推移
【成約件数】 3,202件
【平均成約価格】3,712万円
平均価格
6
万円/坪
平均成約価格
坪単価の推移
東京：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
東京：オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】東京23区オフィス新規供給・新規需要面積推移
<賃貸市況>
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
坪
400,000
募集賃料は上昇空室は大幅に減少
300,000
●需給 (図表1参照)
200,000
・2014年の新規供給面積は約19万坪。概ね平年並みの
100,000
供給量であった。
0
・テナント需要は引続き強く、大型ビルの多くが高稼働の
-100,000
-200,000
2008
状態にあり、新築や築浅ビルには品薄感が見られる。
2009
2010
2011
2012
新規供給面積
2013
2014
新規需要面積
【図表2】東京ビジネス地区オフィス空室率・賃料推移
●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照)
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
【平均募集賃料単価】 16,953円/坪
10.0
※賃料は共益費含まず
%
円/坪
17,000
2014年7月以降、都心5区全ての地域で前年同期より
9.0
16,800
8.0
16,600
7.0
16,400
2014年12月末時点の空室面積は約391千坪（前年同
6.0
16,200
期比約130千坪減）。統合・館内増床など前向きなオフィ
5.0
16,000
上昇している。12月の対前年同期比上昇額1位は渋谷区
（+1,107円/坪）、次いで中央区（+924円/坪）である。
【空室率】 5.47%
ス需要が多く、大型解約なども少なかったため、空室面
平均募集賃料単価
空室率
積は大幅に減少した。
■東京ビジネス地区のオフィス動向
【図表3】東京ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-199円/坪～199円/坪をそれぞれ横ばいと定義
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
空室率
千代田区
新宿区
空室率賃料
空室率賃料
東京ビジネス地区
千代田区
中央区
港区
新宿区
渋谷区
中央区
空室率賃料
渋谷区
空室率賃料
（2014年12月時点）
港区
前期比
5.47%
5.61%
5.62%
5.96%
5.26%
3.16%
賃料単価
前期比
(円/坪)
-0.18%
0.19%
-0.49%
-0.25%
0.01%
-0.80%
16,953
18,445
16,240
17,259
14,206
18,105
148
-5
198
85
28
478
空室率賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号
<売買市況>
取引件数増加高額な取引事例が増えている
●投資期待利回り (図表4参照)
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り
『日本橋』と『渋谷』の下がり幅が大きい。『日本橋』は、
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
%
2011年より他のエリアよりいち早く低下傾向が表れた。『渋
谷』は2014年より下がり幅が大きくなっている。
5.5
5.0
●売買市況 (次頁参照)
4.5
前期と比較すると、取引件数は倍近く増えた。ほとんどが
10億円以上の取引であり、数億円台の売買が主流だった
2011.4
10
2012.4
10
西新宿
前期よりも高額な事例が多かった。
TOKYU LIVABLE INC,
4.0
7
2013.4
10
2014.04
10
渋谷
虎ノ門
日本橋
丸の内
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<売買市況> ●売買事例一覧期間：2014年10月～12月
成約
№
月
物件名称
所在
交通
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
延床面積
(㎡)
築年
価格
（百万円）
NOI
利回り
売主
買主
1
10月東上野ビル
台東区東上野1-7-15
新御徒町駅歩2分
3,914.50
1988年
2,670
5.0% 非開示
2
10月新宿ゲイツビル
新宿区新宿3-17-2
新宿三丁目駅
歩1分
1,493.90
1983年
5,550
4.1%
3
10月
品川区北品川6-7-29
大崎駅歩10分
-
2011年
39,700
4.1%
4
10月御殿山SHビル
品川区北品川6-5-17
大崎駅歩10分
19,812.85
2011年
51,500
-
5
10月日本橋浜町ビル
中央区
日本橋浜町1-12-9
浜松町駅歩4分
4,583.48
1990年
1,830
6.1%
6
10月 KM新宿ビル
新宿区歌舞伎町2-46-5 新宿駅歩9分
5,240.41
1991年
2,057
5.8%
7
10月
プロプラーザ21
渋谷区恵比寿4-9-10
（改：Daiwa恵比寿4丁目ビル）
恵比寿駅歩6分
3,964.00
1997年
4,135
4.2% サトー
大和証券オフィス（投）
8
10月
新宿イーストサイドスクエア
(共有持分)
東新宿駅歩1分
23,414.36
2012年
23,100
4.4% 新宿六丁目特定目的会社
ジャパンリアルエステイト
（投）
9
10月
銀座MTRビル（旧日産自動車
中央区銀座6-18-2
本社ビル新館）（区分）
東銀座駅歩3分
-
1982年
24,000
- 森トラスト総合リート（投）
ヒューリックリート（投）
ガーデンシティ品川御殿山
（区分）
新宿区新宿6-27-30
特定目的会社
ソニック・インベストメント6
積水ハウス
積水ハウス・リート（投）
トーセイ
トーセイ・リート（投）
10 11月いちご蒲田ビル
大田区西蒲田8-23-5
蒲田駅歩4分
2,833.85
1986年
1,400
5.4% 非開示
11 11月恵比寿グリーングラス
渋谷区恵比寿南3-1-1
恵比寿駅歩1分
4,029.55
2009年
5,900
4.2%
2,214.94
1993年
1,580
5.3%
5,229.34
1992年
3,850
5.1%
（不動産業者）
いちご不動産（投）
12 11月
新宿東豊ビル
（改：いちご高田馬場ビル）
13 11月
ビリーヴ大森（改：いちご大森
品川区南大井6-25-3
ビル）（区分）
新宿区高田馬場1-29-8 高田馬場駅歩2分
大森駅歩2分
（いちごグループ関連の
SPC）
14 11月 HF九段南ビルディング
千代田区九段南3-9-14 市ヶ谷駅歩4分
3,836.10
1991年
2,720
5.0% 平和不動産
15 11月麹町HFビル
千代田区麹町3-2-4
3,314.53
1994年
1,350
5.4%
麹町駅歩2分
平和不動産リート（投）
（平和不動産関連のSPC）
16 11月台和上野ビル
台東区上野5-6-10
仲御徒町駅歩2分
6,212.84
1990年
3,400
17 11月三田MTビル
港区三田3-13-12
三田駅歩4分
18 11月汐留ビルディング
港区海岸1-2-20
浜松町駅歩3分
21,043.02
1974年
13,000
115,930.83
2007年
30,300
4.1% （東急不動産のSPC）
アクティビア・
プロパティーズ（投）
千代田区
神田駿河台4-6
御茶ノ水駅歩1分
-
2013年
22,854
3.9% ヒューリック
ヒューリックリート（投）
20 11月みずほ銀行前本店ビル
千代田区丸の内1-3
東京駅歩4分
74,088.47
1973年
15,900
- 三菱地所
みずほフィナンシャル
グループ
21 11月ホーメスト木箱銀座ビル
中央区銀座1-19-14
宝町駅歩2分
2,233.76
1993年
2,053
- 青山財産ネットワークス
銀座一丁目任意組合
22 11月ラクアス東新宿
新宿区大久保2-2-6
東新宿駅歩2分
9,958.09
2010年
8,450
23 11月神田パークプラザ
千代田区鍛冶町2-2-2
神田駅歩3分
5,511.83
1959年
5,350
- トップリート（投）
（事業法人）
24 11月ポーラ第3五反田ビル
品川区西五反田8-9-5
大崎広小路駅
歩5分
13,581.66
1989年
5,930
- ピーオーリアルエステート
非開示
25 12月ビュレックス虎ノ門
港区虎ノ門2-7-5
虎ノ門駅歩5分
2,808.24
2011年
1,750
4.7%
（ケネディクスが出資する
子会社またはＳＰＣ）
26 12月セントラル代官山
渋谷区代官山町14-23
代官山駅歩4分
1,994.95
2014年
3,510
4.3%
Core Plus Daikanyama
日本リート（投）
Investment 特定目的会社
27 12月クローバー芝公園
港区芝公園1-3-12
御成門駅歩2分
3,496.01
2006年
4,500
4.3%
Number Five
特定目的会社
28 12月 PMO日本橋茅場町
中央区
日本橋茅場町3-11-10
茅場町駅歩2分
4,607.34
2014年
4,910
4.4% 野村不動産
10,702.63
1973年
6,470
1,861.15
1994年
860
19 11月
御茶ノ水ソラシティ
（区分）
29 12月
第9中央ビル、
ゼライス第七ビル
中央区
日本橋本町4-9-11
新日本橋駅歩1分
30 12月
大崎MTビル
(追加取得)
品川区北品川5-9-11
大崎駅歩9分
TOKYU LIVABLE INC,
8
5.4%
- 森トラスト総合リート（投）
4.1%
森トラスト
（プルデンシャル・リアルエ
大和証券オフィス（投）
ステートのSPC）
ジャパンリアルエステイト
（投）
野村不動産
オフィスファンド（投）
- 中央土地、ゼライス
5.3% 個人
ケネディクス・オフィス（投）
小野薬品工業
森トラスト総合リート（投）
地図使用承認©昭文社第49G056号
東京：オフィスビル
オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
東京：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】東京23区マンション平均成約賃料推移
<賃貸市況>
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
賃料は高水準を維持成約件数は減少傾向
●賃貸市場動向
【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上
※築20年以内・駅徒歩圏内 (図表1参照)
【ファミリータイプ】
成約件数：1,957件
件
3,000
平均賃料：212,222円
円
220,000
2,500
210,000
2,000
200,000
1,500
190,000
1,000
180,000
2014年の成約件数は毎期減少していた。今期は前期と
ほぼ同数であるが、毎期2,000件を超えていた2013年と
比較するとやや低水準である。
平均賃料は、急増した前期に引続き、21万円超の高水
成約件数
準を維持している。
1Ｑ
64.93
2013年
2Q
3Q
65.76
65.43
4Q
66.76
2014年
2Q
3Q
64.88
65.75
1Ｑ
65.13
4Q
66.68
【シングルタイプ】専有面積30㎡未満
【シングルタイプ】
成約件数：6,049件
平均賃料
ファミリータイプ平均専有面積（㎡）
件
平均賃料：79,711円
今期の件数は年内で最少件数であり、前年・前々年同
期と比較しても少ない件数だった。
円
12,000
82,000
9,500
81,000
7,000
80,000
4,500
79,000
2,000
78,000
2014年の平均賃料は上昇傾向にあったが、今期は下
落し、2013年並みの水準に戻った。
成約件数
●需給・空室状況
平均賃料
東京駅
【高輪】
賃料20万円/月未満の、単身または小家族向けの賃貸
需要が多い。
東京タワー
佃
月島
【有明】
賃貸マンションの数は少なく、需給バランスは均衡。
【佃・月島】
有明
高輪
単身・小家族・ファミリー問わず賃貸需要は根強い。マ
フジテレビ
ンションの稼働率は高水準を維持している。賃料は目
立った変化はみられない。
地図使用承認©昭文社第49G056号
<売買市況>
取引件数急増利回りは低下傾向
●投資期待利回り (図表2参照)
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
下がり方が鈍かった超高層タイプは、2014年に大きく
6.2
6.0
5.8
5.6
5.4
5.2
5.0
低下した。
●売買市況 (次頁参照)
取引件数は、前期より4倍近く増加した。NOI 利回り
%
は、4%台が半数以上を占めており、全事例が5%以上
だった前期と比べて利回りの低下が確認された。
TOKYU LIVABLE INC,
ワンルーム（城南）
9
超高層（港区）
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<売買市況> ●売買事例一覧
成約
№
月
物件名称
所在
期間：2014年10月～12月
交通
延床面積
(㎡)
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
築年
価格
（百万円）
NOI
利回り
売主
1
10月マストライフ八広
墨田区八広5-30-10
八広駅歩3分
4,012.49
2011年
1,670
5.4% 積和不動産
2
10月プライムメゾン品川
品川区北品川1-3-16
北品川駅歩3分
2,693.31
2014年
1,680
5.0%
3
10月プライムメゾン森下
江東区森下3-6-4
森下駅歩4分
2,668.30
2013年
1,720
5.2% 積水ハウス
4
10月プライムメゾン恵比寿
渋谷区恵比寿1-22-19
恵比寿駅歩4分
3,798.12
2014年
3,585
4.9%
5
プロシード西葛西一番館江戸川区①清新町2-7-6
10月
二番館
②清新町2-7-1
876
6.1%
6
10月プロシード日本橋堀留町
中央区
日本橋堀留町2-4-8
小伝馬町駅歩3分
2,236.88
2006年
1,486
4.8%
7
10月アビタート蒲田
大田区中央8-20-12
蒲田駅歩18分
2,062.09
1991年
836
6.0%
8
10月月光町アパートメント
目黒区下目黒6-9-22
武蔵小山駅歩14分
1,547.03
2008年
1,000
5.1%
9
10月ライブ赤羽
北区浮間3-29-10
北赤羽駅歩5分
4,484.24
1989年
1,227
6.2%
10 10月 T’ｓ garden 高円寺
杉並区高円寺北3-35-26
高円寺駅歩5分
2,445.31
2011年
1,544
5.4%
11 10月アーバンステージ駒沢
世田谷区駒沢2-7-18
駒沢大学駅歩3分
584.35
1989年
461
-
12 11月
グランエターナ練馬
（改：レジディア練馬）
西葛西駅歩15分
①2,241.88 ①1993年
②939.18 ②1985年
スターツプロシード（投）
トーセイ
トーセイ・リート（投）
野村不動産
レジデンシャル（投）
（不動産業者）
（アドバンス・レジデンス
5.8% （投）とスパークス・グルー
アドバンス・レジデンス
プのＳＰＣ）
（投）
エドウィン（REITスポン
5.3%
サーの伊藤忠商事傘下）
練馬駅歩1分
1,215.00
2005年
502
13 11月 EDWIN池之端
台東区池之端2-1-43
根津駅歩6分
2,905.12
2004年
1,700
14 11月スイート・ワン・コート
中央区入船2-2-15
八丁堀駅歩4分
1,123.27
2003年
655
5.9%
15 11月フォレシティ新蒲田
大田区新蒲田1-15-10
蒲田駅歩9分
2,185.05
2002年
990
5.4%
16 11月フォレシティ両国
墨田区緑1-28-6
両国駅歩5分
1,572.39
2006年
1,080
4.9%
港区三田1-1-18
麻布十番駅歩2分
1,354.85
2005年
1,224
4.5%
18 11月フォレシティ六本木
港区六本木2-2-11
六本木一丁目駅
歩2分
1,807.18
2003年
1,570
4.8%
19 11月フォレシティ豊洲
江東区東雲1-1-8
豊洲駅歩9分
3,058.24
2006年
1,785
4.5%
20 11月フォレシティ秋葉原
千代田区
神田佐久間町3-35-1
秋葉原駅歩3分
3,452.29
2003年
2,191
4.6%
21 11月フォレシティ中落合
新宿区中落合4-1-17
落合南長崎駅
歩7分
599.30
2006年
335
5.7%
22 11月グランプレッソ河田町
新宿区河田町3-26
若松河田駅歩5分
785.13
2005年
500
5.7%
23 11月フォレシティ桜新町
世田谷区桜新町2-30-1
桜新町駅歩9分
1,297.83
2005年
716
5.9%
24 11月フォレシティ白金台
港区白金台2-26-15
高輪台駅歩1分
1,035.21
2004年
750
5.3%
25 11月フォレシティ笹塚
渋谷区笹塚2-7-8
笹塚駅歩4分
1,452.61
2005年
959
4.8%
26 11月フォレシティ富ヶ谷
渋谷区富ヶ谷2-16-14
代々木公園駅
歩10分
2,747.83
2006年
1,650
4.9%
27 11月フォレシティ麻布十番
港区三田1-10-6
麻布十番駅歩2分
1,288.70
2004年
1,135
4.9%
西新宿駅歩5分
1,947.14
2006年
1,625
4.8% 合同会社RRB1
17 11月
フォレシティ麻布十番
弐番館
コスモグラシア西新宿
28 11月
新宿区北新宿1-20-12
（改：コンフォリア西新宿）
合同会社プレワン
いちご不動産（投）
合同会社プレツー
29 12月
アパートメンツ上池台
（改：プライムアーバン-）
大田区上池台1-20-18
長原駅歩3分
2,660.78
2008年
1,720
4.7%
30 12月
カドゥーサ西荻窪
（改：プライムアーバン-）
杉並区西荻北3-6-9
西荻窪駅歩4分
2,638.21
2008年
1,780
4.6%
31 12月
Jフラッツ中目黒
（改：プライムアーバン-）
目黒区上目黒3-1-3
中目黒駅歩2分
2,990.65
2002年
2,800
4.7% 合同会社カーボ
32 12月レジディア東日本橋
中央区東日本橋1-2-11
東日本橋駅歩3分
806.95
2006年
378
5.3% 非開示
33 12月レジディア荻窪Ⅱ
杉並区荻窪1-26-6
荻窪駅歩18分
1,039.43
2007年
460
5.4% 非開示
34 12月レジディア恵比寿Ⅲ
渋谷区東3-6-20
恵比寿駅歩10分
785.15
2006年
611
4.9% 非開示
35 12月レジディア中野
中野区中野3-36-11
中野駅歩1分
990.04
2006年
652
4.9% 非開示
36 12月レジディア新宿御苑
新宿区新宿1-29-3
新宿御苑前駅
歩4分
1,104.38
2006年
687
4.9% 非開示
37 12月レジディア高輪桂坂
港区高輪2-13-16
品川駅歩9分
1,386.11
2006年
900
4.9% 非開示
大田区南雪谷1-2-5
雪が谷大塚駅
歩5分
2,644.68
2008年
1,299
5.2% 非開示
世田谷区池尻4-8-25
池尻大橋駅
歩9分
7,450.62
2009年
5,000
4.7% 鹿島
38 12月レジディア南雪谷
39 12月
ヒルトップハウス池尻
（改：コンフォリア駒場）
合同会社ポルト
TOKYU LIVABLE INC,
積水ハウス・
SI レジデンシャル（投）
スターツデベロップメント
練馬区練馬1-6-2
（改：レジディア上野池之端）
買主
10
コンフォリア・
レジデンシャル（投）
野村不動産
レジデンシャル（投）
アドバンス・レジデンス
（投）
コンフォリア・
レジデンシャル（投）
地図使用承認©昭文社第49G056号
東京：レジデンス
レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
東京：その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
売買取引・開業は『神宮前』など渋谷区に集中
●直近の商業施設開業情報（2015年春渋谷）
2015年春開業予定の商業施設は、渋谷区に集中している。
①
キュープラザ原宿
開発
東急不動産
開業
2015年3月予定
所在
渋谷区神宮前六丁目
延床
-
店舗
センスオブプレイス、アルモニーソルーナ、ウォーレン・トリコミなど
②
④
竹下通りスクエア
開発
三井不動産
開業
2015年3月予定
所在
渋谷区神宮前一丁目
延床
1,750㎡
店舗
原宿ALTA
③
②
①
ログロード代官山
開発
東京急行電鉄
開業
2015年春予定
所在
渋谷区代官山町
延床
1,900㎡
店舗
SPRING VALLEY BREWERY TOKYO、フレッド・シーガル、
タルティーンベーカリー＆カフェ
④
フレンテ笹塚（メルクマール京王笹塚内）
③
開発
京王重機整備
開業
2015年春予定
所在
渋谷区笹塚一丁目
延床
7,400㎡（店舗部分）
店舗
フレンテ笹塚
地図使用承認©昭文社第49G056号
同時期に開業する、他の区の商業施設（物販）
●二子玉川ライズ・ショッピングセンター・テラスマーケット（世田谷区・2015年4月予定）‥開発：東京急行電鉄、東急不動産
●グランエミオ大泉学園（練馬区・2015年4月予定）‥開発：西武鉄道、西武プロパティーズ
主要商業地店舗平均募集賃料（1階部分）
●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点）
エリア
1階部分
資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』
1階以外
銀座
48,800円/坪
26,700円/坪
50,000
表参道
38,400円/坪
24,200円/坪
45,000
新宿
35,900円/坪
22,000円/坪
40,000
渋谷
34,200円/坪
21,500円/坪
35,000
『銀座』の平均募集賃料単価は、2013年以降高水準で推移。上昇傾向
30,000
円/坪
一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社
株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト
銀座
表参道
新宿
にあった『表参道』と『新宿』は今期は下落した。逆に下落傾向にあった
渋谷
25,000
2011 下
2012 上
2012 下
2013 上
2013 下
2014 上
『渋谷』は2014年に上昇に転じた。
●売買の状況
商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り
前期から引続き、渋谷区神宮前の売買が多い。前期9月
の取引は2件で、NOI 利回りはいずれも4%台前半だった。
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
7.0
%
今期価格が判明している物件も2件、四丁目と五丁目の
6.0
物件である。うち、四丁目のGビル表参道は準共有持分15%
追加取得の事例ではあるが、NOI 利回りは4%を割ってい
5.0
る。（次々頁「売買事例一覧」店舗1、2参照）。
4.0
都心型（銀座）
TOKYU LIVABLE INC,
11
郊外型
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<倉庫・物流施設>
空室率低下・賃料上昇
【図表1】首都圏物流施設空室率
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
江東区で前期より継続して売買取引有
％
7.0
●首都圏賃貸市況
6.0
【需給・空室率】（図表1参照）
今期首都圏で竣工した物流施設は、八千代物流セン
5.0
ター（千葉県）、グッドマン水江（神奈川県）、プロロジス
4.0
パーク常総（茨城県）の3棟であり、それぞれ満床での竣工
3.0
となった。
2014年中に竣工した新築物件も徐々に空室が消化さ
2.0
2013 1Q
2Q
3Q
4Q
2014 1Q
2Q
3Q
4Q
れ、空室率は3.8%まで低下している。
【賃料動向】（図表2参照）
【図表2】首都圏平均募集賃料単価
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
埼玉県や千葉県などにおいては成約賃料の上押し圧力
円/坪
6,000
が強く、賃料は上昇傾向にある。
5,500
工事費・建築費の高騰などの影響により、オーナーは高
5,000
めの賃料を設定しなければならない。一方、テナント側でも
4,500
4,000
立地や雇用環境などを総合的に評価して物件を選定する
3,500
ようになっており、競争力のある物件については賃料上昇
3,000
2013 1Q
をある程度許容する傾向にある。
2Q
3Q
4Q
2014 1Q
内陸
2Q
千葉県
4Q
湾岸
都県別今期の平均募集賃料単価（中大型施設）
東京都
3Q
埼玉県
単位：円/坪
神奈川県
賃料単価
5,250
※4,570
4,140
4,200
対前期比
▲ 240
＋ 980
＋ 160
＋ 60
※は、サンプルが4棟以下のデータ
●売買の状況 (成約事例は次頁参照)
物流施設の投資期待ＮＯＩ利回り（東京都シングルテナント）
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
・投資家の期待利回りは、内陸部の方が湾岸部より低下幅
7.0
が大きく、その差は縮小傾向にある。
%
6.5
・2014年は、江東区内の物流施設取引が多かった。
6.0
4月には辰巳三丁目の施設2棟、8月には新砂三丁目の物
5.5
件が取引された。買主はいずれもGLP投資法人である。
5.0
NOI 利回りが判明している辰巳三丁目は、それぞれ4.7% ・
湾岸部
5.1%だった。
・今期の取引は1件、ユナイテッド・アーバン投資法人が江
東区有明の物件を取得している。NOI 利回りは5.2%であ
り、上記の辰巳三丁目の事例とほぼ同水準であった。
TOKYU LIVABLE INC,
12
内陸部
東京：その他のアセット
東京：マーケット・トピックス
その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
東京：その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
●売買事例一覧
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
期間：2014年10月～12月
№
成約
月
物件名称
店1
10月
Gビル表参道 02
(準共有持分15%の追加取得)
店2
所在
交通
渋谷区
神宮前4-25-15
明治神宮前駅
歩3分
10月 b-town 神宮前Ⅱ
渋谷区
神宮前5-3-13
表参道駅歩5分
店3
10月新宿ゲイツビル
新宿区
新宿3-17-2
店4
10月幸佑ビル（区分）
店5
12月代官山アドレス（区分）
延床面積
(㎡)
築年
価格
（百万円）
NOI
利回り
売主
買主
7,157.32
2005年
5,311
3.6% 合同会社神宮前425
499.67
2005年
1,200
-
新宿三丁目駅
歩1分
1,493.90
1983年
5,550
4.1%
中央区
銀座8-6-20
新橋駅歩3分
354.69
1968年
700
- ケーストーン
銀座ホールディングス
合同会社
渋谷区
代官山町17-6
代官山駅歩2分
7,211.45
2000年
5,390
- ケネディクス
ケネディクス商業リート
（投）
積水ハウス・
SI レジデンシャル（投）
日本リテールファンド（投）
（事業法人）
特定目的会社
ヒューリックリート（投）
ソニック・インベストメンツ6
<倉庫・物流施設>
●売買事例一覧
期間：2014年10月～12月
№
成約
月
物1
11月第1・第2MT有明センタービル
物件名称
所在
江東区
有明1-2-41
交通
延床面積
(㎡)
有明テニスの森駅
18,887.44
築年
価格
（百万円）
1989年
8,000
NOI
利回り
5.2%
売主
買主
（ラサール不動産投資顧問ユナイテッド・アーバン
のSPC）
（投）
■売買事例位置図
店3
店4
店1
店2
店5
物1
地図使用承認©昭文社第49G056号
店1
店5
Ｇビル表参道 02
TOKYU LIVABLE INC,
13
代官山アドレス
Solution Market Report <Q4-2011>
東京：マーケット・トピックス
東京：マーケット・トピックス
マーケット・トピックス
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.日本橋二丁目28万㎡開発始動
髙島屋日本橋店を含む中央区日本橋二丁目で、市街地再
開発事業が始動する。参加組合員は、三井不動産、太陽生命
保険、帝国繊維の三社。
1
総敷地面積約2.6ha内に4街区にわたる再開発を行う（うちD
街区は小規模な倉庫）。建物の総延床面積は約28万2,000㎡
になる。
完成は2018年度の予定。
街区の平面図（概略）
オフィス
商業施設
倉庫
開発敷地
完成イメージ（概略）
【C】街区
オフィス
D
【A】街区
オフィス
スカイロビー、
機械室
【B】街区
（髙島屋日本橋店）
店舗
店舗
スカイロビー、
機械室など
地下広場、荷捌き
駐車場など
街区
Ａ
Ｂ
Ｃ
階数
（地上・地下）
26階・5階
8階・3階
31階・5階
延床面積
（㎡）
58,084
80,659
143,372
施工
地下広場、荷捌き
駐車場など
備考
大林組
竹中工務店
鹿島建設
完成後は太陽生命と高島屋が共有
重要文化財の高島屋日本橋店を保存
高層：賃貸オフィス低層：高島屋店舗
2.新橋SL広場などに高層ビル
街頭インタビューで知名度の高い『SL広場』、1971年開業の
『ニュー新橋ビル』を含む一帯を再開発する計画について、
2014年11月5日に野村不動産とNTT都市開発が開発業者に選
SL広場
定された。再開発は2023年頃の完成を目指す方針である。
本計画は、ニュー新橋ビルが老朽化したため、周辺の店舗や
区の施設も一体で再開発する案が持ち上がった。現段階では
30階建前後のビルを2棟以上建て、店舗やオフィス、住居にす
ニュー新橋ビル
る方針である。
ニュー新橋ビル
再開発計画予定地
著名な『SL広場』は
何らかの形で残す方針
TOKYU LIVABLE INC,
14
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マーケット・トピックス
東京：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
3.大手町一丁目整備方針三井不動産・三井物産
三井不動産と三井物産は、2014年12月11日に『仮）大手町
一丁目2地区計画』の整備方針を決定した。同計画は旧三井
物産本社ビルおよびその周辺の敷地2万㎡超の敷地に大型ビ
3
ル2棟を建設するプロジェクトである。
建設予定のビルは、オフィス中心。A棟は地上30階地下5階
建で高さ約160ｍ、B棟は地上41階地下5階で高さ約200ｍ。B
棟には高級ホテルを誘致することも決められた。
街区の平面図（概略）
オフィス
大規模広場空間の整備
完成イメージ（概略）
開発敷地
B棟
ホテル
A棟
オフィス
オフィス
←至皇居
広場空間
地下
多目的
ホール
バンケット
地域冷暖房
施設
交通結節
空間
地下
通路
至地下鉄『大手町』駅→
4.五輪選手村大会後に高層マンションなど
2020年の東京オリンピック・パラリンピック選手村予定地の住
宅棟モデルプランが東京都より発表された。大会後に2棟の超
高層住宅タワーと低層の商業棟を整備し、学校予定地も確保
する。約44haの敷地に6,000戸規模の街となる計画。事業協力
者となるデベロッパーなどは2015年度中に決定する。
大会までに14～17階建の住宅棟22棟を整備する。この住宅
棟は大会時には宿泊棟として利用される。この住宅棟のみで
は単身向けや少人数世帯向けが多くなるため、ファミリー向け
4
物件の確保を狙い、高層棟を大会後に整備する。50階建の超
高層住宅棟2棟と、4階建の商業棟がプランニングされている。
TOKYU LIVABLE INC,
15
地図使用承認©昭文社第49G056号
大阪市
ＴＬＩＳマーケット・レポート
大阪府の中央に位置する府庁所在地、政令指定都市
近畿地方の行政・経済・文化の中心都市
【都市基本データ】
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
項　目
人
口
世
帯
数
総
面
積
人口集中地区面積割合
主要商業地
主
要
産
業
事
業
所
数
小売業事業所数
小売業売り場面積
新設住宅着工数
持
ち
家
率
Ｊ－ＲＥＩＴ物件数
内　容
2009年：2,652,436人 → 2014年：2,683,469人 (+1.2%)
2009年：1,291,734世帯 → 2014年：1,353,659世帯 (+4.8%)
223.0k㎡
2005年：99.8% → 2010年：99.7%
梅田、心斎橋、なんば、あべの等
サービス業(29%)、卸売・小売業(29%)、製造業(10%)　※製造業は化学工業等の基礎素材型が中心
2004年：59,935 → 2007年：53,196 (-11.2%)
2004年：34,707 → 2007年：31,521 (-9.2%)
2004年：2,985,971㎡ → 2007年：2,971,872㎡ (-0.5%)
2012年：26,533 → 2013年：29,983 (+13.0%)
2005年：41.8% (全国平均62.1%) → 2010年：42.2% (全国平均61.9%)
総数：155 (レジデンス：74、オフィス：42、商業施設：14、ホテル：5、倉庫・物流施設：7、その他：13)
出　所
大阪市統計情報
大阪市統計情報
大阪市統計情報
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計
【景気情勢】出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　近畿」
消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調としては緩やかに回復している
不動産マーケット概況
2014/4Q
居住用
不動産
一戸建
2014年第4四半期(10～12月)
価格は引続き低水準　成約件数は増加
マンション
価格上昇は続く　新築販売戸数は減少傾向
賃　貸
空室率が大きく改善され、賃料下落幅は縮小
売　買
『梅田』『堺筋本町』に取引集中
賃　貸
成約件数回復　ファミリータイプの賃料上昇
売　買
取引件数は増加したが、利回りに変化なし
オフィスビル
レジデンス
TOKYU LIVABLE INC,
16
大阪：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
主要エリア
大阪：主要エリア
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
新大阪
淀川区
北区
茶屋町
梅田
大阪
福島
堂島
中央区
福島区
OBP
船場
心斎橋
なんば
天王寺区
天王寺
阿倍野
阿倍野区
地図使用承認©昭文社第49G056号
区
住宅地
商業地
梅田
市内でも有数の商業地区の一つ。
阪急・阪神百貨店を中心として商業ビル・事務所ビルが建ち並ぶ。
茶屋町
阪急梅田駅に近接した交通利便性を活かして、
2000年代前半からオフィス、ホテル、住宅等が混在した複合的な開発が進んでいる。
堂島
優良企業のオフィスが多いエリア。
オフィスワーカーをターゲットにした物販・店舗も並ぶ。
船場
市の代表的なオフィスエリアの一つ。
また、繊維問屋などの老舗も並ぶ。
心斎橋
御堂筋沿いを中心に、ブランド店舗も集積し、
高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ高度商業地区。
なんば
市を代表する商業エリア。
安定した集客力を有する店舗が並ぶ。
ＯＢＰ
『大阪ビジネスパーク』。
大規模な高層ビルが建ち並ぶ業務高度商業地区。
淀川区
新大阪
新幹線による東京へのアクセスが良好なため、
全国展開している企業の支社や支店が多い。
福島区
福島
梅田も徒歩圏である利便性と、人気のある飲食店が並ぶエリアも近いことから、
住宅地として単身者・ファミリーともに人気が高い。
天王寺区
天王寺
文教地区としての名声が高い住宅地。
利便性・住環境が良好であり、富裕層を中心にマンション・戸建の需要がある。
阿倍野区
阿倍野
2014年春に全面開業した『あべのハルカス』の集客力によって、
地域全体が活性を帯びた状況が続いている。
北区
中央区
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17
駅名
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<戸建市況>
【図表1】大阪市戸建成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
価格は引続き低水準成約件数は増加
万円
件
200
2,200
(図表1参照)
【成約件数】 202件
185
2,100
170
2,000
155
1,900
140
1,800
今期は2012年以降初めて200件を超えた。2014年は、
年間を通して高い水準で推移した。
【平均成約価格】 1,984万円
2012年以降、概ね2,000万円を超えて推移していたが、
今期は前期に引続き2,000万円を割った。2014年は上半
成約件数
期が高水準、下半期が低水準で推移したといえる。
<マンション市況>
平均成約価格
【図表2】大阪市新築マンション市況推移
資料：「マーキュリーマンションSummary」
価格上昇は続く新築販売戸数は減少傾向
万円
7,173
戸
3,000
5,817
●新築マンション (図表2参照)
4,500
【販売戸数】 557戸
4,000
2,000
3,500
1,000
3,000
0
2013年第2・第3四半期の大量供給後、低水準で推移し
ている。今期は前期より更に減少した。
【平均価格】 3,687万円
【平均坪単価】 197万円/坪
坪単価は2012年以降、毎期170万円前後で横ばいに推
販売戸数
移していたが、前期に急上昇し200万円/を超えた。今期
210
平均価格
万円/坪
㎡
80
も引続き高水準である。
200
75
【平均専有面積】 61.65㎡
190
70
180
65
170
60
160
55
2012年は毎期概ね70㎡前後で推移したが、2013年以
降は縮小傾向、2014年は更に縮小幅が広がった。今期
は過去最大だった2012年4Qと比較して10㎡以上小さい。
平均坪単価
●中古マンション (図表3参照)
平均専有面積
【図表3】大阪市中古マンション市況推移
資料：「REINS Market Information」
【成約件数】 785件
万円
件
950
2,600
900
2,400
850
2,200
と、やや少ない水準である。
800
2,000
【平均成約価格】 2,473万円【平均坪単価】 125万円/坪
750
1,800
2014年の坪単価は総じて上昇傾向にあったが、今期は
700
1,600
2014年は減少傾向が続いていたが、今期は前期と比べ
て微増。しかし、800件を超えていた前年同期と比較する
特に上昇幅が大きい。最小だった2012年4Ｑと比較して30
成約件数
万円以上上昇している。当然に成約価格にも影響はあ
130
り、今期は2012年以降初めて2,400万円を超えた。
120
110
100
90
TOKYU LIVABLE INC,
18
万円/坪
坪単価の推移
平均成約価格
大阪：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
大阪：オフィス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】大阪市オフィス新規供給・新規需要面積推移
<賃貸市況>
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
空室率が大きく改善され賃料下落幅は縮小
坪
80,000
●需給 (図表1参照)
・2014年開始時点で、約22千坪の新規供給が予定されて
いたが、テナント誘致が順調に進み、需給バランスが悪化
60,000
40,000
20,000
することはなかった。
0
・2013年は約56千坪もの新規供給があり、大量供給に伴う
空室率の向上が懸念されたが、移転を検討する企業や移
転の候補先を拡大する企業の増加がみられ、大量供給は
-20,000
-40,000
2008
2009
2010
2011
新規供給面積
ほぼ乗り切った状態である。
●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照)
2012
2013
2014
新規需要面積
【図表2】大阪市オフィス平均空室率・募集賃料推移
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
【平均募集賃料単価】 11,123円/坪
2014年は毎期下落したが、平均空室率が改善された影
※賃料は共益費含まず
％
11.5
円/坪
12,000
10.5
11,500
9.5
11,000
8.5
10,500
7.5
10,000
響もあり、その下落幅は小さい。
【空室率】 7.92%
2014年12月末時点の空室面積は約171千坪（前年同期
比42千坪減）。自社ビルからの借り換え移転や、集合・統
合に伴う大型需要が続き、2014年3月時点で9.45%だった
空室率は8%を割るところまで改善されている。
平均募集賃料単価
■大阪主要ビジネス地区のオフィス動向
【図表3】大阪ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-99円/坪～99円/坪をそれぞれ横ばいと定義
（2014年12月時点）
空室率賃料
大阪ビジネス地区
梅田地区
南森町地区
淀屋橋・本町地区
船場地区
心斎橋・難波地区
新大阪地区
梅田
南森町
空室率賃料
淀屋橋・本町
空室率賃料
船場
空室率賃料
心斎橋・難波
空室率賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
空室率
新大阪
空室率賃料
空室率
19
7.92%
7.45%
6.34%
7.92%
10.45%
5.74%
7.48%
前期比
-0.22%
-0.22%
0.55%
-0.54%
-0.41%
0.39%
0.26%
賃料単価
前期比
(円/坪)
11,123
14,049
9,422
10,986
9,645
12,299
10,113
3
72
-24
-23
-6
-13
-30
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<売買市況>
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
『梅田』『堺筋本町』に取引集中
%
6.1
●投資期待利回り (図表4参照)
6.0
『梅田地区』は安定して低下している。一方、『御堂筋
5.9
5.8
沿い』は2013年まで変化がなく、一時は梅田地区との乖
5.7
離が大きかったが、2014年より急激に低下し、ほぼ同水
5.6
5.5
準になった。
●売買状況 (下図参照)
御堂筋沿い
梅田地区
前期は中央区南船場や此花区島屋など、比較的広い
範囲に取引事例が点在していたが、今期は『梅田』エリア
と『堺筋本町』エリアに集中している。
●売買事例一覧
№ 成約月
期間：2014年10月～12月
物件名称
所在
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
交通
1
10月
堂島プラザビル
北区堂島1-5-30
西梅田駅歩4分
2
10月
本町ガーデンシティ
（区分）
中央区北久宝寺町3-6-1
本町駅歩3分
3
11月
大阪中之島ビル
北区中之島2-2-2
大江橋駅歩1分
4
11月
KDX南本町ビル
中央区南本町2-3-8
5
11月
川辺大阪ビル
6
12月
桜橋東洋ビル
延床面積
(㎡)
築年
価格
（百万円）
15,619.60
2010年
9,500
-
2011年
23,100
NOI
利回り
売主
5.1% 東西土地建物
買主
オリックス不動産（投）
4.9% 積水ハウス
積水ハウス・リート（投）
アクティビア・
プロパティーズ（投）
17,124.35
1984年
5,850
5.8% （東急不動産のSPC）
堺筋本町駅歩1分
7,694.03
2009年
2,200
5.9%
中央区北久宝寺町2-5-7
堺筋本町駅歩5分
2,502.64
1991年
302
北区曽根崎新地2-2-16
梅田駅歩8分
19,178.04
1965年
8,100
ケネディクス・
デベロップメント
- 川辺
-
ケネディクス・
オフィス（投）
（事業法人）
（ケネディクス株式会社の
MID都市開発
連結子会社）
■売買事例位置図
6
1
3
4
KDX南本町ビル
6
桜橋東洋ビル
4
2
5
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
20
大阪：オフィスビル
オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
大阪：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】大阪市マンション平均成約賃料推移
<賃貸市況>
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
成約件数回復ファミリータイプの賃料上昇
●賃貸市場動向
【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上
※築20年以内・駅徒歩圏内の物件 (図表1参照)
円
件
800
140,000
650
135,000
500
130,000
350
125,000
200
120,000
【ファミリータイプ】
成約件数：729件
平均賃料：130,890円
2014年の成約件数は第1四半期に激減したものの、以
降毎期増加し続け、今期は2013年と同水準まで回復。
平均賃料も、2014年は前年と比較して高水準で推移し
ており、今期は9期ぶりに13万円を超えた。
成約件数
平均賃料
ファミリータイプ平均専有面積（㎡）
2013年
【シングルタイプ】
成約件数：1,704件
2014年
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
63.21
63.16
63.18
63.40
64.84
64.10
63.79
64.26
【シングルタイプ】専有面積30㎡未満
平均賃料：55,237円
1,800
2014年の成約件数は、ファミリータイプと同様増加し続
け、今期は11期ぶりに1,700件を超えた。
平均賃料は、前期まで57,000円前後で横ばいに推移し
ていたため、比較すると今期はやや低い金額といえる。
円
件
1,600
59,000
1,400
58,000
1,200
57,000
1,000
56,000
800
55,000
成約件数
平均賃料
●需給・空室状況
【福島】
福島駅周辺は、人気の飲食店などが多い。大阪駅への
アクセスもよく、ワンルーム・ファミリータイプともに需要は底
福島
大阪駅
堅く、稼働率も高い。
大阪城
賃貸物件は多いものの、需給はほぼ均衡していることか
ら、賃料相場は横ばいの状況が続いている。
京セラＤ
【天王寺】
難波駅
交通利便性や良好な住環境から、住宅地として人気が
高い。新規供給はワンルームタイプが多く、ファミリータイ
プは中古物件が中心である。今期の賃料水準は、ワン
ルーム・ファミリーどちらも大きな変動はみられない。
TOKYU LIVABLE INC,
21
60,000
天王寺
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<売買市況>
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り（ワンルーム）
取引件数は増加したが利回りに変化なし
●投資期待利回り (図表2参照)
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
%
7.5
7.0
2011年より安定して低下している。2014年10月の期待利
6.5
回りは、2010年10月（NOI 7.0%）と比較して1%以上低下。
6.0
5.5
●売買状況
・前期は北区中崎で1件のみ取引が確認された。NOI 利
回りは5.5%だった。
・今期は西区、中央区、淀川区と事例は広範囲にみられ
たが、NOI 利回りはいずれも5%台中盤であり、相場に大き
な変動は見受けられない。
・価格は不明だが、中央区南久宝寺町の新築賃貸マン
ションを日本GEのSPCが取得している。詳細はマーケット・
トピックス参照。
●売買事例一覧
№ 成約月
1
期間：2014年10月～12月
物件名称
所在
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
延床面積
(㎡)
交通
西区西本町1-14-20 本町駅歩5分
2,675.88
築年
11月
フォレシティ西本町
2
12月
スクエア本町橋
（改：KDXレジデンス本町橋）
2008年
中央区本町橋2-14
堺筋本町駅歩6分
9,198.73
2007年
3
12月
セレニテ新大阪弐番館
淀川区宮原1-3-14
新大阪駅歩5分
7,517.43
2009年
価格
（百万円）
980
NOI
利回り
売主
買主
5.4% いちご不動産（投）
合同会社プレワン
3,201
合同会社
5.6%
ジェイ・エフ・ビー
ケネディクス・
レジデンシャル（投）
3,510
5.4%
京阪電鉄不動産、
ナレッジ
日本賃貸住宅（投）
■売買事例位置図
3
1
1
2
2
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
フォレシティ西本町
22
スクエア本町橋
大阪：レジデンス
レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
大阪：店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
中央区で築浅物件取引大型施設の開業も迫る
●直近の商業施設開業情報
1
ルクアイーレ
開発
ＪＲ西日本ＳＣ開発
開業
2015年4月予定
所在
北区梅田三丁目
延床
33,000㎡
店舗
‘イセタン’シリーズなど
2
1
もりのみやキューズモールＢＡＳＥ
開発
東急不動産
開業
2015年春予定
所在
中央区森ノ宮中央二丁目
延床
24,985㎡
店舗
東急スポーツオアシスなど
①『ＪＲ大阪三越伊勢丹』のリニューアル。
2
②日本生命球場跡地の再開発。
地図使用承認©昭文社第49G056号
●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点）
エリア
心斎橋エリア平均募集賃料（1階部分）
1階部分
心斎橋
資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』
1階以外
25,100円/坪
11,500円/坪
一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社
株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト
28,000 円/坪
27,000
1階部分の平均賃料単価は上昇傾向にある。一方、1階以外の
26,000
部分は、12,000円/坪前後で横ばいである。
25,000
24,000
募集件数も増加傾向にある。繁華性の高い『心斎橋筋二丁目』
23,000
では中上層階の募集が増加した。
22,000
2011 下
2012 上
2012 下
2013 上
2013 下
2014 上
商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り
●売買の状況
・2014年9月完成の『心斎橋スクエア』をフロンティア不動産投
7.5
資顧問が取得した。三井不動産が開発した当物件には、ドイ
7.0
ツのラグジュアリーブランド『ヒューゴボス』の国内最大級の路
6.5
%
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
6.0
面店が竣工の翌月にオープンしている。
5.5
・シティトラスト不動産が中央区宗右衛門（そうえもん）町の商
業ビルを取得（価格不明）。詳細はマーケット・トピックス参照。
№
成約月
物件名称
1
12月
心斎橋スクエア(北棟・南棟)
所在
交通
延床面積
(㎡)
中央区心斎橋筋2-8 心斎橋駅歩3分
都心型
築年
1,642.75 2014年
価格
（百万円）
8,620
NOI
利回り
売主
4.0% 三井不動産
郊外型
買主
フロンティア不動産（投）
1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
23
1
心斎橋スクエア（ヒューゴボス）
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<倉庫・物流施設>
【図表1】近畿圏物流施設空室率
空室率は依然低く、賃料は総じて上昇傾向
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
％
●賃貸市況
2.0
【需給・空室率】（図表1参照）
1.5
今期竣工の『MELP堺』（延床面積：約40,000坪）は、ほぼ
満床に近づく程度までテナント決定が進んでいる。
1.0
2014年は、大阪府内で他に2棟の新規供給があった。第2
0.5
四半期に『SGリアルティ舞洲』（同：約9,200坪）、『グッドマン
堺』（同：約39,000坪）が相次いで完成したが、テナントはい
0.0
2013 1Q
2Q
3Q
4Q
2014 1Q
2Q
3Q
4Q
ずれも竣工前に内定している。
大型の施設が大量供給されても空室率は1%を切ってお
り、需給バランスはタイトな状況が続いている。
【賃料動向】（図表2参照）
【図表2】平均募集賃料単価
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
近畿圏の賃料相場は総じて上昇傾向にある。
大阪府募集賃料単価の推移
右図の通り、大阪府以外の府県は数百円単位で単価が
円/坪
5,200
上昇している。旺盛な需要に加え、空室がほとんどないこ
5,000
と、さらに建築費の高騰などの事情が反映されている。
4,800
4,600
2013 1Q
2Q
3Q
4Q
2014 1Q
2Q
3Q
府県別今期の募集賃料単価
大阪府
4Q
単位：円/坪
兵庫県
京都府
滋賀県
賃料単価
4,890
4,490
5,300
3,710
対前期比
▲ 180
＋ 470
＋ 190
＋ 200
●売買の状況
・投資期待利回りは2012年10月から低下が始まった。今期
物流施設の投資期待ＮＯＩ利回り（湾岸部シングルテナント）
は2012年4月と比較して0.8%低い。
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
7.0 %
・下記『旧大阪総合センター』は、売主大日本住友製薬が
6.8
6.6
以前工場として利用していた物件である。敷地面積は
6.4
27,864．43㎡、坪単価は約112万円。
6.2
6.0
№
成約月
1
11月
物件名称
旧大阪総合センター
所在
交通
福島区海老江1-5-51
海老江駅歩5分
延床面積
(㎡)
39,316.47
築年
-
価格
（百万円）
9,450
NOI
利回り
売主
- 大日本住友製薬
買主
阪神電気鉄道
1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
24
大阪：店舗・物流施設等
その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
マーケット・トピックス
大阪：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.東海道線支線地下化合意
2014年10月、大阪市とJR西日本は『※うめきた2期区域』の下に
計画するJR東海道線支線の地下化と新駅設置における事業費
の負担割合などについて正式に合意した。
（1）計画の概要
うめきた地区の西端地上部を運行する東海道支線を、同地区
中央部に整備予定の都市計画道路南北線の下に移設するもの
である。併せて、うめきた2期区域内の駅前広場下に、JR大阪駅と
直結する新駅を設置する。
（2）期待効果
概略図 JR東海道支線の地下化
①地域分断の解消
現在のルート
地下化のルート
現在、地上の線路により、約2㎞以上にわたり地区両側の地域
が分断されている状況である。その分断が地下化によって解消さ
概略図うめきたと東海道線支線
れることで、市街地更新の促進、地域周辺での緊急車両の乗入
時間短縮などが期待される。
②アクセスの向上
在来線各線の他、2015年事業化予定の『なにわ筋』線への乗
新梅田
シティ
入が予定されており、直結する大阪駅のターミナル機能が強化さ
れる。関空特急『はるか』なども停車するため、関西国際空港へ
のアクセスも向上する。
新設
東西道路
※うめきた2期区域
大阪市とJR西日本が主体となった、大阪駅北東側を走る貨物
線路線等を廃した敷地約16ｈａを対象とするまちづくり。『地上の
回遊性を高める』東西道路の開通や、『みどりを体感することがで
きる』緑地整備が行われる。同時に上記の支線地下化と新駅開
設が執り行われる。
【予定】
新駅開業：2022年頃
道路・緑地整備完了：2026年頃
2.OBPに事務所ビル計画 MID都市開発
MID都市開発は、OBP（大阪ビジネスパーク）に『仮）新MID大
阪京橋ビル』を建設する。2015年4月末の着工、2017年9月の竣
工を予定している。
計画地の敷地は31,869．70㎡。建築する建物は地上22階建で
延床面積は49,662．14㎡の規模で、高さは約116ｍになる。用途
はオフィス主体となる。設計・施工は竹中工務店。
OBPでは、近年ビルの着工はなかったが、先駆けて2014年3月
にKDDIが20階建の大阪第2ビルの建設に着手し、久しぶりの大
型開発と話題になっていた。
TOKYU LIVABLE INC,
25
地図使用承認©昭文社第49G056号
名古屋市
ＴＬＩＳマーケット・レポート
愛知県の南西に位置する県庁所在地、政令指定都市
中部・東海地方の政治・経済・文化の中心都市
【都市基本データ】
項　目
1) 人
口
2) 世
帯
数
3) 総
面
積
4) 人口集中地区面積割合
5) 主要商業地
6) 主
要
産
業
7) 事
業
所
数
8) 小売業事業所数
9) 小売業売り場面積
10) 新設住宅着工数
11) 持
ち
家
率
12) Ｊ－ＲＥＩＴ物件数
内　容
2009年：2,250,234人 → 2014年：2,272,075人 (+1.0%)
2009年：1,001,830世帯 → 2014年：1,035,428世帯 (+3.4%)
326.4k㎡
2005年：83.8% → 2010年：85.0%
栄・錦界隈、名古屋駅周辺
サービス業(21%)、卸売・小売業(27%)、製造業(8%)　※製造業は業務用・輸送用機器等の加工組立型が中心
2004年：36,213 → 2007年：32,612 (-9.9%)
2004年：21,663 → 2007年：19,759 (-8.8%)
2004年：2,677,756㎡ → 2007年：2,819,770㎡ (+5.3%)
2012年：18,842→ 2013年：23,657 (+25.6%)
2005年：47.5% (全国平均62.1%) → 2010年：47.5% (全国平均61.9%)
総数：126 (レジデンス：86、オフィス：31、商業施設：4、ホテル：1、その他：4)
出　所
統計なごやweb版
統計なごやweb版
統計なごやweb版
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計
【景気情勢】出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　東海」
貴重としては回復を続けており、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動の影響も、幾分ばらつきを伴いつつ全体として和らいできている
不動産マーケット概況
2014/4Q
居住用
不動産
一戸建
マンション
2014年第4四半期(10～12月)
成約件数はやや低水準　価格は横ばい
取引件数は少　中古の価格やや上昇
賃　貸
賃料相場は若干下落傾向　空室率は改善
売　買
中区では毎期コンスタントに取引有
賃　貸
件数は減少したがファミリータイプの賃料高騰
売　買
市内に広く取引がみられたが高額帯事例なし
オフィスビル
レジデンス
TOKYU LIVABLE INC,
26
名古屋：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
主要エリア
名古屋：主要エリア
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
西区
大曽根
東区
名駅北
丸の内
名古屋
太閤
栄
千種区
千種
栄
名駅駅前
今池
池下
覚王山
中村区
中区
御器所
金山
昭和区
金山
熱田区
地図使用承認©昭文社第49G056号
区
住宅地
商業地
名駅駅前
2027年開業予定のリニア中央新幹線の影響もあり、名古屋駅周辺は活況を呈している。
最近は駅の西側において、飲食店などが増加している。
太閤
主要街路である『椿町線』沿線を中心として、
中高層の事務所ビル、店舗ビルが建並んでいる。
名駅北
ＪＲ名古屋駅北側。高層事務所ビルが建ち並ぶ地区。
『名駅駅前』や『太閤』と比較すると繁華性は劣るが、オフィスの需要は高い。
栄
北側は、中高層の事務所店舗が建ち並ぶ市中心部の高度商業地区。
南側には、『大津通』を中心に高層の百貨店や事務所ビルが建ち並んでいる。
丸の内
『桜通』や『伏見通』沿いを中心として中高層のビルが建ち並ぶ地区。
大曽根
中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地区。
市内中心部へのアクセスが良好で、賃貸住宅は単身・ファミリーどちらも人気。
覚王山・池下
『覚王山』は、マンションや一般住宅が並ぶ住宅地区。
『池下』には、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並んでいる。
中村区
西区
中区
東区
千種区
TOKYU LIVABLE INC,
27
駅名
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<戸建市況>
【図表1】名古屋市戸建成約状況 ※新築を含む
成約件数はやや低水準価格は横ばい
資料：「REINS Market Information」
万円
件
(図表1参照)
290
3,200
260
3,100
230
3,000
200
2,900
170
2,800
【成約件数】 216件
2014年は、上半期は増加傾向にあったが、下期は減少
に転じた。今期は前年の平均値（233件）より少ない。
【平均成約価格】 2,982万円
2014年は毎期2,900万円台で推移しており、市場に大き
な変化はみられない。
成約件数
平均成約価格
<マンション市況>
取引件数は少中古の価格やや上昇
【図表2】名古屋市新築マンション市況推移
資料：「マーキュリーマンションSummary」
●新築マンション（図表2参照）
万円
【販売戸数】 587戸
戸
4,500
1,300
4,000
1,000
減少している。2014年の合計は約2,800戸であり、前年の
3,500
700
合計より約1,000戸少ない。
3,000
400
2014年の販売戸数は総じて少なく、毎期100戸ペースで
【平均価格】 3,982万円
【平均坪単価】 168万円
2013年第2四半期以降、坪単価は170万円前後で毎期
販売戸数
増減を繰り返しており、大きな変化はない。価格にも変動
平均価格
㎡
万円/坪
はなく、4,000万円前後で横ばいに推移している。
【平均専有面積】 78.28㎡
2013年から毎期70㎡後半がアベレージであり、変化は
ほとんどみられない。
180
90
170
80
160
70
150
60
140
50
平均坪単価
平均専有面積
●中古マンション (図表3参照)
【成約件数】 577件
【図表3】名古屋市中古マンション市況推移
資料：「REINS Market Information」
2014年は毎期減少傾向にあったが、今期は前期より微
750
件
万円
1,850
増。しかし、前年同期と比較して約60件少なく、高水準で
あるとはいえない。
650
1,750
【平均成約価格】1,790万円【平均坪単価】81万円/坪
550
1,650
450
1,550
坪単価は毎期上昇・下降を繰り返しながら、年々緩やか
に上昇している。平均成約価格も同様に上昇傾向。
成約件数
万円/坪
85
80
75
70
65
TOKYU LIVABLE INC,
28
平均成約価格
坪単価の推移
名古屋：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
名古屋：オフィス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】名古屋市オフィス新規供給・新規需要面積推移
<賃貸市況>
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
賃料相場は若干下落傾向空室率は改善
坪
40,000
●需給 (図表1参照)
20,000
・既存ビルでは、リニューアルの有無が移転需要をとらえる
ための大きな要素となっている。また、築10年前後のビル
0
であれば、現況より賃料が増額しても移転するテナントが
-20,000
増えてきている。
・新規供給が少なく、需給はひっ迫しているが、2015年以
-40,000
2008
2009
降大量供給の予定があり、需給の緩和が想定される。
2010
新規供給面積
2011
2012
2013
2014
新規需要面積
【図表2】名古屋市オフィス平均空室率・募集賃料推移
●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照)
資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず
【平均募集賃料単価】 10,742円/坪
2014年は年間を通して小幅な下落が続いている。前年
同期比は『名駅』以外の地域が減少している。
12.0
円／坪
11,200
11.0
11,000
10.0
10,800
9.0
10,600
8.0
10,400
7.0
10,200
％
【空室率】 7.53%
2014年12月末時点の空室面積は7万坪強。前年同期比
で2万坪弱減少した。築年数の浅い大型空室への引合い
が強く、大型解約の動きが減少したため、空室在庫は大き
く解消された。
平均募集賃料単価
【図表3】名古屋ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
■名古屋主要ビジネス地区のオフィス動向
空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-49円/坪～49円/坪をそれぞれ横ばいと定義
（2014年12月時点）
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
空室率
名古屋ビジネス地区
名駅地区
伏見地区
栄地区
丸の内地区
丸の内
空室率賃料
名古屋駅
名駅
栄
空室率賃料
伏見
空室率賃料
空室率賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
空室率
29
7.53%
4.77%
8.53%
8.05%
11.41%
前期比
-0.61%
-0.37%
-0.04%
-1.55%
0.10%
賃料単価
前期比
(円/坪)
10,742
12,190
10,307
10,476
9,661
-46
0
-65
-50
-81
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<売買市況>
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り（名駅周辺）
中区では毎期コンスタントに取引有
6.5
●投資期待利回り (図表4参照)
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
%
6.4
政権交代のあった2013年以降から低下傾向にある。
6.3
6.2
6.1
6.0
5.9
●売買状況 (下図参照)
2010.04
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
中区では、ほぼ毎期取引が行われている。2014年2月に
は新栄と名駅南で、9月には錦で取引が確認されている。価
格はいずれも10億円台だった。
今期は中区丸の内で1件、価格は5.9億円と過去の事例と
比較して低額だった。
●売買事例一覧
№ 成約月
1
11月
期間：2014年10月～12月
物件名称
中外東京海上ビルディング
所在
交通
中区丸の内3-20-17 久屋大通駅歩1分
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
延床面積
(㎡)
築年
19,680.16 1992年
価格
（百万円）
5,900
NOI
利回り
売主
買主
6.9% KRF53特定目的会社
ケネディクス・オフィス（投）
■売買事例位置図
1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
30
名古屋：オフィスビル
オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
名古屋：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<賃貸市況>
【図表1】名古屋市マンション平均成約賃料推移
件数は減少したがファミリータイプの賃料高騰
●賃貸市場動向
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上
※築20年以内・駅徒歩圏内の物件(図表1参照)
120
【ファミリータイプ】
成約件数：40件
平均賃料：142,725円
今期の成約件数は過去3年間で最少だった。2014年は
件
円
141
150,000
95
140,000
70
130,000
45
120,000
20
110,000
第1四半期に大量成約があった反動からか、以降低水準
で推移している。
一方、今期の平均賃料は最高額となった。2014年の平
均賃料は毎期上昇しており、同年第1四半期と比較して
成約件数
20,000円強上昇している。
ファミリータイプ平均専有面積（㎡）
2013年
2014年
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
73.53
71.55
68.93
73.05
69.92
71.17
71.59
71.93
【シングルタイプ】専有面積30㎡未満
【シングルタイプ】
成約件数：17件
平均賃料
平均賃料：46,706円
90
今期の成約件数は過去3年間で最少である。
件
円
55,000
70
52,500
50
50,000
30
47,500
10
45,000
平均賃料は、前年までは50,000円前後で推移していた
が、2014年下半期に低下し始めた。成約件数と同様、今
期は2012年以降最低の金額となった。
成約件数
平均賃料
●需給・空室状況
【大曽根】
中心街に近く、住環境も比較的良好であるため、単身
大曽根
者向け・ファミリー向けともに底堅い需要があり、高い稼
働率を維持している。
名古屋Ｄ
【覚王山】
徳川園
市内中心部へのアクセスが良好であるため、ファミリー
←至
県庁・市役所
層だけでなく、大企業勤務の単身者や周辺大学の学生
からの需要もある。
【池下】
千種駅
区役所、金融機関、店舗などが建並ぶ利便性の良さか
池下・覚王山
ら、住宅地としての人気は高い。駅徒歩圏内に共同住宅
が多く建並んでいるため、需給も安定している。
至→
平和公園
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
31
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り（ワンルーム）
<売買市況>
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
市内に広く取引がみられたが高額帯事例なし
8.0
%
●投資期待利回り (図表2参照)
7.0
2012年より低下傾向ではあるが、下がり幅は他の全国
主要都市と比較すると小さい。
6.0
5.0
●売買の状況
・下図に記載の通り、スターツプロシード投資法人が2
棟、アドバンス・レジデンス投資法人が1棟取得している。
いずれも築10年以内の物件である。
・英保険大手の不動産運用部門が全国12都市のレジデ
ンスを購入した中に中区千代田の物件が含まれている。
詳細は、マーケット・トピックスを参照。
●売買事例一覧
№ 成約月
期間：2014年10月～12月
物件名称
所在
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
延床面積
(㎡)
交通
築年
価格
（百万円）
NOI
利回り
1
10月
プロシード金山2
中区金山2-1-22
金山駅歩4分
5,616.35
2007年
2,040
5.6%
2
10月
プロシード新瑞橋
瑞穂区瑞穂通8-7-12
新瑞橋駅歩3分
6,213.13
2005年
2,130
5.6%
3
12月
レジディア白壁
東区白壁4-47-1
清水駅歩9分
2,595.72
2008年
907
売主
買主
スターツデベロップメント
スターツプロシード（投）
アドバンス・レジデンス
（投）
6.1% 非開示
■売買事例位置図
3
2
1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
32
名古屋：レジデンス
レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
名古屋：店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
日本リテールファンドが2期連続で物件取得
●直近の商業施設開業情報
1
イオンモール名古屋茶屋
開発
イオンモール
開業
2014年6月
所在
港区西茶屋二丁目
延床
132,000㎡
店舗
イオン名古屋茶屋、イオンシネマ、エディオン、無印良品、
スガキヤほか
2
3
2
名古屋ゼロゲート
開発
パルコ
開業
2014年8月
所在
中区栄三丁目
延床
7,500㎡
店舗
フォーエバー21、ストラディバリウス、スーパースポーツゼビオ
ほか
3
大名古屋ビルヂング
1
開発
三菱地所
開業
2016年3月予定
所在
中村区名駅三丁目
延床
13,000㎡（※店舗部分のみ）
※オフィス部分：65,000㎡
地図使用承認©昭文社第49G056号
●平均募集賃料単価
エリア
栄エリア平均募集賃料（1階部分）
（2014．3Ｑ時点）
1階部分
栄
1階以外
33,300円/坪
資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』
一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社
株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト
13,000円/坪
円/坪
35,000
2014年上期の1階部分賃料はデータ上は大きく増加した形に
なっている。要因は高額な事例が含まれている為であり、実態と
30,000
25,000
20,000
しては横ばいで推移している。
15,000
2011 下
2012 上
2012 下
2013 上
2013 下
2014 上
商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り
●売買の状況
7.5
・投資家期待利回りは、2010年以降変化が小さい。
7.0
・下記『Ｇビル名古屋栄01』を購入した日本リテールファンド投
6.5
資法人は、前期にも西区二方町の『mozoワンダーシティ』を購
6.0
入している。
5.5
●売買事例一覧
№ 成約月
1
12月
物件名称
Gビル名古屋栄01
%
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
都心型
期間：2014年10月～12月
所在
中区栄3-27-24
交通
矢場町駅歩3分
延床面積
(㎡)
築年
902.06
2014年
価格
（百万円）
1,900
NOI
利回り
4.5%
売主
郊外型
買主
NKプランニング
日本リテールファンド（投）
トラストワン・アセットマネジメント
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
1
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TOKYU LIVABLE INC,
33
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】愛知県物流施設平均募集賃料(坪単価)推移
<倉庫・物流施設>
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
施設開発・用地取得が相次ぐ賃料は横ばい
円/坪
3,900
●賃貸市況 (図表1参照)
今期は名古屋市の南で「グッドマン大府」が竣工した。地
3,800
上4階建で、延床面積は約15,000坪の規模である。一部空
3,700
室を残しているが、近々にリースアップする予定。
平均募集賃料坪単価は、2013年1Q以降3,700円前後で
3,600
横ばいで推移している。
3,500
【図表2】物流施設の投資期待ＮＯＩ利回り
●売買の状況 (図表2参照)
（湾岸部シングルテナント）
・投資家の期待利回りは、2012年以降緩やかに低下して
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
いる。2年間で1%減少した。
7.5
%
7.0
・今期、市内で市況の把握できる売買事例はなかった。
6.5
6.0
5.5
●県内の物流施設情報
愛知県春日井市で延床６万㎡の物流施設開発オリックス
開発地は愛知県春日井市高森台。東名高速道路の春日
井インターチェンジから約７㎞、中央自動車道の小牧東イン
ターチェンジから約8㎞の場所で、オリックスはマルチテナン
ト型の物流施設を建設する。
開発用地は約４万㎡。2014年9月にＳＰＣを通じて取得し
た。売主はマスプロ電工である。
<開発の概要>
所在：愛知県春日井市高森台4-9-8 ほか（地番）
敷地面積：38,972．99㎡
延床面積：60,872．88㎡
構造・階数：Ｓ造 4階建
工期：2016年夏竣工予定
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34
名古屋：店舗・物流施設等
その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
マーケット・トピックス
名古屋：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.ＪＲゲートタワー進捗についての発表
2014年10月、東海旅客鉄道他で開発を進めている『ＪＲ
リニア中央新幹線
ゲートタワー』について進捗が発表された。
ＪＲゲートタワーは、リニア中央新幹線名古屋駅開業を
ＪＲゲートタワー建設地
見据え、名古屋ターミナルビルをオフィス・ホテル・商業施
設からなる超高層ビルに建替える事業である。
地上46階地下6階、延床面積約26万㎡、高さ約120ｍの
ＪＲセントラルタワーズ
ＪＲゲートタワー
規模になる。名古屋駅に直結し、15階までの各階で隣接
するＪＲセントラルタワーズと接続する。
オフィス
（26～44階）
オフィスは26～44階。1フロア2,370㎡、最少区画216
オフィス
㎡。一部区画に医療施設が入居する。
店舗は2～8階部分で、『タカシマヤゲートタワーモー
ル』が開業。約150のファッション・雑貨等のショップを集
名古屋ＪＲ
ゲートタワーホテル
（18～24階）
積する計画である。
スカイストリート
スカイストリート
◆スケジュール
上棟
タワーズプラザレストラン街
2016年11月
店舗・ホテル開業
2017年4月
フィットネス
レストラン街
ヨドバシカメラ（9～11階）
2015年冬まで
オフィス入居開始
貸会議室
ＥＶホール
ジェイアール名古屋
タカシマヤ
タカシマヤ
ゲートタワーモール
（2～8階）
保育施設
バスターミナルなど
2.英保険大手が中区のレジデンスなどを取得
英M&G Real Estateは、中区千代田二丁目の『ASレジデ
ンス千代田』を含む賃貸住宅12棟と、東京都江東区のオ
フィスビルを取得した。売主はザイマックスとそのＳＰＣ。
今回の取得価格は公表されていないが、総額１６０億円程
度とみられる。
2
レジデンシャルワンと呼ばれる住宅ポートフォリオは、千葉
県から熊本県にまたがり、広く分布している。いずれも2007
年から2008年にかけて竣工した築浅物件で、12棟の総戸
ＡＳレジデンス千代田（中区千代田二丁目2-27）
数は745戸。総延床面積は約29,000㎡。
◆今回取得した賃貸住宅ポートフォリオ
所在
千葉県船橋市
新潟県新潟市中央区
愛知県名古屋市中区
三重県四日市市
滋賀県大津市
兵庫県神戸市
TOKYU LIVABLE INC,
延床㎡
1,096
3,297
2,059
3,406
3,090
1,493
竣工
2008
2008
2007
2007
2007
2008
35
所在
岡山県岡山市
香川県高松市
大分県大分市
佐賀県佐賀市
長崎県長崎市
熊本県熊本市中央区
延床㎡
2,146
1,335
3,344
1,983
2,304
3,336
竣工
2008
2008
2008
2008
2008
2008
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札幌市
ＴＬＩＳマーケット・レポート
北海道の中西部に位置する道庁所在地、政令指定都市
北海道の政治・経済・文化の中心都市で、観光都市
手稲区
厚別区
清田区
【都市基本データ】
項　目
1) 人
口
2) 世
帯
数
3) 総
面
積
4) 人口集中地区面積割合
5) 主要商業地
6) 主
要
産
業
7) 事
業
所
数
8) 小売業事業所数
9) 小売業売り場面積
10) 新設住宅着工数
11) 持
ち
家
率
12) Ｊ－ＲＥＩＴ物件数
内　容
2009年：1,902,203人 → 2014年：1,938,203人 (+1.9%)
2009年870,242世帯 → 2014年：923,955世帯 (+6.2%)
1,121.1k㎡
2005年：20.3% → 2010年：20.5%
札幌駅・大通駅・すすきの駅周辺
サービス業(30%)、卸売・小売業(19%)、製造業(3%)　※製造業は食料品等の生活関連型が中心
2004年：18,165 → 2007年：16,323 (-12.3%)
2004年：12,048 → 2007年：10,772 (-10.6%)
2004年：2,070,305㎡ → 2007年：2,115,655㎡ (+2.2%)
2012年：18,091 → 2013年：16,688 (-7.8%)
2005年：48.1% (全国平均62.1%) → 2010年：48.4% (全国平均61.9%)
総数：68 (レジデンス：52、オフィス：12、商業施設：3、ホテル：1)
出　所
さっぽろ統計情報
さっぽろ統計情報
さっぽろ統計情報
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計
【景気情勢】出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　北海道」
基調的には緩やかに回復している。この間、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動は、和らいできている
不動産マーケット概況
2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月)
居住用
不動産
一戸建
マンション
成約件数は概ね高水準　価格は横ばいが続く
中古市場は変化薄　新築の供給戸数は少、価格は上昇傾向
賃　貸
空室率減少賃料は小幅ながら上昇傾向に転じる
売　買
通信インフラ施設１件取引あり
賃　貸
成約件数は減少傾向　ファミリーの賃料微増
売　買
中央区で５棟売買　利回りはNOI 7%前後
オフィスビル
レジデンス
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36
札幌：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
主要エリア
札幌：主要エリア
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
札幌市中央区の住宅地・商業地
住宅地
商業地
駅名
桑園
札幌
駅前通
大通
宮の森
大通公園
すすきの
中島公園通
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札幌駅
駅前通
札幌の中心的なオフィスエリアであり、
ビルが集積している。
地下歩行空間の開設によって利便性が高まった。
●大丸
●エスタ
さっぽろ駅
●東急
札幌三井ＪＰ
ビルディング●
商
業
地
大通公園
中高層ビルが集積している高度商業地区。
北側には市役所や合同庁舎、裁判所が並び、
南側には丸井今井や三越などの百貨店が連なる。
←地下歩行空間
大通駅
●丸井今井
●三越
すすきの
北関東以北最大の歓楽街であり、
大型商業施設や外資系ホテルも混在する巨大繁華街。
パルコ● ●Ｈ＆Ｍ
↓至すすきの駅
住
宅
地
宮の森
中高層マンションが集積している住宅地区。
住宅地として人気が高いが、近年マンションや戸建の供給量は多くない。
新築マンションの販売において高額物件の成約がみられるなど、市場は堅調に推移。
TOKYU LIVABLE INC,
37
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<戸建市況>
成約件数は概ね高水準価格は横ばいが続く
【図表1】札幌市戸建成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
(図表1参照)
400
件
万円
1,800
350
1,700
300
1,600
250
1,500
【成約件数】 357件
2014年は総じて増加傾向。今期は前期より若干少なかっ
たが、比較的高い水準を維持している。
【平均成約価格】 1,632万円
2014年は、毎期の増減は10万円単位であり、市場の変化
は小さい。今期も大幅な増減はみられなかった。
成約件数(左軸)
平均成約価格(右軸)
<マンション市況>
中古市場は変化薄
【図表2】札幌市中古マンション市況推移
資料：「REINS Market Information」
新築の供給戸数は少、価格は上昇傾向
件
万円
●中古マンション (図表2参照)
650
【成約件数】 552件
600
1,400
今期は前期とほぼ同数である。2014年は減少傾向が続い
550
1,300
たが、下がり止まった様相を呈している。前年同期、前々年
500
1,200
同期ともほぼ同水準である。
450
1,100
【平均成約価格】 1,395万円
【平均坪単価】 60万円
成約件数
2014年の平均成約価格は高水準で横ばいに推移。坪単
70
価は上昇したが、成約になった物件は小ぶりのものが多
く、価格への影響は薄かった。
1,500
平均成約価格
坪単価の推移
万円/坪
60
50
40
●新築マンション
『宮の森』地区では、新築分譲マンションの販売戸数が少
札幌駅
ない状況が続いている。専有面積は縮小傾向にあり、分譲
宮の森
単価は引続き上昇している。
すすきの駅
↓至
大倉山
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TOKYU LIVABLE INC,
38
札幌：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
札幌：オフィス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】札幌市オフィス新規供給・新規需要面積推移
<賃貸市況>
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
空室率減少賃料は小幅ながら上昇傾向に転じる
坪
12,500
●需給 (図表1参照)
札幌市では、行政による補助金など誘致インセンティブが
10,000
7,500
高く、労働力が確保しやすい。また、近年ワンフロア面積の
5,000
広い大型ビルが供給され、業務やコストの効率が図りやす
2,500
0
いこともあるため、しばらくは企業の札幌への進出意欲は続
-2,500
きそうである。
-5,000
-7,500
2008
2009
2010
2011
新規供給面積
●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照)
2012
2013
2014
新規需要面積
【図表2】札幌市オフィス平均空室率・募集賃料推移
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
【平均募集賃料単価】 8,189円/坪
2014年は、空室率の改善に伴い賃料相場にも底入れ感
※賃料は共益費含まず
11.5
円／坪
8,400
10.5
8,300
9.5
8,200
8.5
8,100
7.5
8,000
％
が出始め、賃料単価は小幅ながらも上昇傾向に転じた。
【空室率】 7.78%
2014年12月末時点の空室面積は約39千坪。前年同期比
で約4千坪減少した。
8月に竣工した新築ビル『札幌三井ＪＰビルディング』（延床
面積：約20,000坪）は満室稼働となった。既存ビルについて
も拡張や館内増床に伴う大型需要がみられ、空室面積は
減少した。
平均募集賃料単価
■札幌主要ビジネス地区のオフィス動向
【図表3】札幌ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-49円/坪～49円/坪をそれぞれ横ばいと定義
（2014年12月時点）
北口
札幌ビジネス地区
駅前通・大通公園地区
札幌駅
駅前東西地区
南1条以南地区
駅前東西
空室率賃料
創成川東・西11丁目地区
創成川
北口地区
空室率賃料
西11丁目
駅前通・大通公園
空室率賃料
南1条以南
空室率賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
空室率
空室率賃料
空室率賃料
空室率
39
7.78%
7.87%
7.46%
9.56%
8.47%
5.32%
前期比
-0.45%
-0.45%
-0.21%
-0.75%
-0.52%
-0.71%
賃料単価
前期比
(円/坪)
8,189
10,540
8,529
7,272
6,974
9,580
-3
16
44
-15
-27
-32
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<売買市況>
通信インフラ施設１件取引あり
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り（駅前通り）
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
●投資期待利回り (図表4参照)
長く横ばいの状況が続いていたが、2013年以降小幅に
低下している。
7.5
%
7.3
7.0
6.8
●取引の状況
6.5
2010.04
下記『札幌ネットワークセンター』を取得したヒューリック
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
リート投資法人は、同時期に千葉（NOI 5.4%）と京都(NOI
5.8%)のネットワークセンターを取得している。
同法人は通信インフラ施設などを次世代アセットと位置
付け、取得を強化している。
●売買事例一覧
№ 成約月
1
12月
期間：2014年10月～12月
物件名称
所在
交通
札幌ネットワークセンター北区北九条西2-4-1 さっぽろ駅歩4分
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
延床面積
(㎡)
9,793.57
築年
2002年
価格
（百万円）
2,510
NOI
利回り
売主
買主
5.5% 合同会社NC2ファンディングヒューリックリート（投）
■売買事例位置図
1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
40
札幌：オフィスビル
オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
札幌：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<賃貸市況>
【図表1】札幌市マンション平均成約賃料推移
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社
成約件数は減少傾向ファミリーの賃料微増
●賃貸市場動向
※築20年以内・駅徒歩圏内の物件 (図表1参照)
【ファミリータイプ】
成約件数：71件
平均賃料：85,303円
【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上
円
件
240
110,000
190
100,000
140
90,000
90
80,000
40
70,000
2014年の成約件数は、第1四半期に急増したものの、
第2四半期以降は各期100件を超えることはなく、例年と
比べて低水準で推移した。
平均賃料は2013年下期以降8万円前後で増減を繰返
していたが、今期は8万円中盤まで上がった。平均専有
成約件数
面積は増加していないため、賃料相場は上昇傾向にあ
るといえる。
【シングルタイプ】
成約件数：28件
平均賃料
ファミリータイプ平均専有面積（㎡）
2013年
2014年
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
69.31
68.26
64.83
63.90
65.18
64.92
65.20
64.71
【シングルタイプ】専有面積30㎡未満
件
円
平均賃料：37,868円
80
2014年の成約件数は、第1四半期に激増した反動か、
60
45,000
40
40,000
20
35,000
0
30,000
以降の成約件数は減少傾向にある。
2014年の平均賃料は、成約件数が激増した第1四半期
に逆に急落、第2四半期は前年並みの水準に回復したも
268
のの、第3・第4四半期は40,000円を超えず、低い水準で
成約件数
推移した。
●需給
上記ファミリータイプの成約事例のうち、成約件数が多
いエリアは中央区『円山公園』、手稲区『手稲』だった。
手稲
『円山公園』エリアの成約物件は80㎡前後と規模の大き
い物件が多く、平均成約賃料は101,250円と全体の平均
よりも高い水準であった。
『手稲』エリアの成約物件は50㎡台の小振りの物件が
多く、平均賃料は67,000円であった。
TOKYU LIVABLE INC,
円山
公園
41
平均賃料
50,000
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り（ワンルーム）
<売買市況>
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
中央区で5棟売買利回りはＮＯＩ 7%前後
%
8.0
●需給・売買状況 (図表2参照)
・投資家の期待利回りは、特に2013年の下がり幅が大き
7.5
く、2014年も引続き低下傾向にある。
7.0
・ＲＥＩＴの購入が5件あった。大通公園を境に南側で積水
6.5
ハウス・ＳＩレジデンシャル投資法人が3棟、北側でアドバ
ンス・レジデンス投資法人が2棟取得している。
●売買事例一覧
成約
№
月
期間：2014年10月～12月
物件名称
所在
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
交通
1
10月プライムメゾン大通公園
中央区大通西6-5-2
大通駅
歩2分
2
10月プライムメゾン南2条
中央区南二条西9-1-1
3
10月プライムメゾン鴨々川
中央区南七条西1-6-1
4
11月
5
11月
延床面積
(㎡)
築年
価格
（百万円）
NOI
利回り
売主
買主
11,090.88 2008年
2,660
6.1%
西11丁目駅
歩6分
8,477.68 2009年
1,470
6.7% 積水ハウス
豊水すすき駅
歩2分
6,160.49 2009年
970
6.7%
ビブレス札幌駅
中央区北二条東1
（改：レジディア北二条イーストⅡ）
さっぽろ駅
歩5分
2,905.26 2007年
538
ビブレス桑園
（改：レジディア桑園）
桑園駅
歩9分
2,485.47 2007年
384
7.3% （アドバンス・レジデンス
投資法人とスパークス・
7.3% グループのＳＰＣ）
中央区北五条西十五丁目
積水ハウス・
SI レジデンシャル（投）
アドバンス・レジデンス（投）
■売買事例位置図
5
4
1
2
3
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
42
札幌：レジデンス
レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
札幌：店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
取引なし 2015年は大型施設の開業もなし
●直近の商業施設開業情報
1
札幌ＪＰビルディング
開発
三井不動産、郵便局
開業
2014年8月
所在
中央区北2条西4丁目
延床
68,000㎡
店舗
モンベル札幌赤レンガテラス店、ローソン、三井住友信託銀行、
鶴雅ビュッフェダイニング札幌など
2
1
札幌ゼロゲート
開発
パルコ
開業
2016年春予定
所在
中央区南2条西3丁目
延床
2,965㎡（商業施設部分）
店舗
2
北海道内の商業施設開業情報
・イオンモールＪＰ旭川（2015年春）・イオン室蘭店（2016年春）
地図使用承認©昭文社第49G056号
●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点）
エリア
大通
1階部分
大通エリア平均募集賃料
1階以外
12,500円/坪
9,500円/坪
○1階部分
円/坪
24,000
1階部分については、2012年上期まで20,000円/坪超で推移し
21,000
ていたが、2012年下期に12,000円台まで下落。2013年には
18,000
15,000円/坪近くまで上昇したが、2014年に入り、再び12,000円
15,000
台に下がった。
12,000
2011 下
1階以外の部分は過去8,000円/坪台で推移していたため、
2012 上
2012 下
2013 上
2013 下
2014 上
2012 下
2013 上
2013 下
2014 上
○1階以外の部分
10,000
円/坪
2014年は比較的高い水準にある。
9,000
8,000
参考資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』
一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社
株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト
7,000
2011 下
2012 上
商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り
●売買の状況
・投資家の期待利回りは、都心型・郊外型ともに2013年より
8.5
小幅に低下している。
8.0
%
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
7.5
・今期、市内で商業施設等の取引は見られなかった。
7.0
6.5
6.0
都心型
TOKYU LIVABLE INC,
43
郊外型
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】札幌市物流施設平均募集賃料(坪単価)推移
<倉庫・物流施設>
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
新規供給は少なく、募集賃料はやや上昇傾向
3,500
円/坪
●賃貸市況 (図表1参照)
賃料単価は上昇傾向にある。3,300円台で推移していた
3,400
2013年に対して、2014年は毎期3,400円以上を維持してい
る。特に下半期には3,500円に近い値まで上昇した。
市内および近隣市町村での新規開発の数は多くなく、
3,300
空が出た際にはテナント出店の競合も想定されるため、賃
料相場も上昇に至ったものと思われる。
3,200
●売買の状況
市内で物流施設等の取引はみられなかった。
●道内の物流施設情報
コメリ北海道に８万㎡の物流拠点新設へ
2014年11月、㈱コメリは、北海道内にコメリグループ10カ所
目になる物流施設『（仮）コメリ北海道流通センター』を設置
することを発表した。
場所は苫小牧市。敷地面積は約82千㎡。2017年4月操業
の計画で、運営はコメリの子会社北星産業が行う予定。
コメリは新潟県新潟市に本社を置くホームセンターの
チェーンストア経営会社。沖縄以外の都道府県に店舗を有
している。
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
44
札幌：マーケット・トピックス
その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
札幌：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
マーケット・トピックス
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
12月中央区のホテル計3棟売買
（1）いちごグループホールディングス
いちごグループホールディングスのSPCは、『ネストホテル
札幌大通』と『ネストホテル札幌駅前』の2棟を取得した。取得
ネストホテル札幌駅前
価格は合わせて26億9,155万円。
【ネストホテル札幌大通】
客室数：117室
所在：札幌市中央区南2条西5-26-1（住居表示）
交通：札幌市営地下鉄各線『大通』駅徒歩3分
構造・階数：SRC・S造地上15階・地下1階
【ネストホテル札幌駅前】
客室数：162室
所在：札幌市中央区北2条西2-9（住居表示）
交通：札幌市営地下鉄『札幌』駅・『大通』駅各徒歩5分
ネストホテル札幌大通
構造・階数：SRC造地上11階・地下1階
（2）フォートレス
Fortress Investment Group（フォートレス・インベストメント・
グループ）関連のSPCは、『アートホテルズ札幌』を取得。売
アートホテルズ札幌
主は加森観光。取得後は運営会社をナクアホテル & リゾー
ツマネジメントに変更し、従来の名称のまま運営している。
【アートホテルズ札幌】
客室数：412室
所在：札幌市中央区南9条西2-2-20
交通：札幌市営地下鉄南北線『中島公園』駅徒歩2分
構造・階数：SRC造地上26階・地下1階
2014年中央区内でのホテル売買取引
2014年に売買されたホテル
ジャパン・ホテル・リート投資法人は6月に南8条西の『ベスト
ウェスタンホテル札幌』を67億9,700万円で、8月には南4条西
の『メルキュールホテル札幌』を60億円でそれぞれ取得して
3
いる（本レポート前号および前々号にて掲載）。
2014年に取引が確認された合計5棟のホテルは、いずれも
札幌駅以南にあり、大通公園～すすきの・中島公園エリアに
4
集中している。
番
号
1
ホテル名
タイプ
①
メルキュールホテル札幌
観光
②
ベストウェスタンホテル札幌中島公園
観光
③
ネストホテル札幌駅前
ビジネス
④
ネストホテル札幌大通
ビジネス
⑤
アートホテルズ札幌
観光・
ビジネス
取得者
ジャパン・ホテル・リート
2
5
いちごグループHD
TOKYU LIVABLE INC,
フォートレス・インベスト
メント・グループ
45
地図使用承認©昭文社第49G056号
仙台市
ＴＬＩＳマーケット・レポート
宮城県の中部に位置する県庁所在地、政令指定都市
東北地方の政治・経済・文化の中心都市
青葉区
太白区
【都市基本データ】
項　目
1) 人
口
2) 世
帯
数
3) 総
面
積
4) 人口集中地区面積割合
5) 主要商業地
6) 主
要
産
業
7) 事
業
所
数
8) 小売業事業所数
9) 小売業売り場面積
10) 新設住宅着工数
11) 持
ち
家
率
12) Ｊ－ＲＥＩＴ物件数
内　容
2009年：1,031,961人 → 2014年：1,069,995人 (+3.7%)
2009年：453,783世帯 → 2014年：486,311世帯 (+7.2%)
785.8k㎡
2005年：16.6% → 2010年：17.2%
仙台駅周辺～一番町界隈
サービス業(24%)、卸売・小売業(18%)、製造業(7%)　※製造業は石油・石炭製品等の基礎素材型が中心
2004年：13,650 → 2007年：12,757 (-6.5%)
2004年：8,417 → 2007年：8,012 (-4.8%)
2004年：1,172,725㎡ → 2007年：1,342,999㎡ (+14.5%)
2012年：9,859 → 2013年：10,623 (+7.7%)
2005年：48.9% (全国平均62.1%) → 2010年：48.9% (全国平均61.9%)
総数：69 (レジデンス：41、オフィス：12、商業施設：10、ホテル：1、倉庫・物流施設：2、その他：3)
出　所
統計情報せんだい
統計情報せんだい
統計情報せんだい
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計
【景気情勢】出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　東北」
消費税率引き上げの影響による反動がみられるものの、基調的には緩やかに回復している
不動産マーケット概況
2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月)
居住用
不動産
一戸建
マンション
成約件数・価格　高水準で横ばいに推移
新築・中古　ともに価格高騰、取引件数は少
賃　貸
賃料単価は横ばい　空室率は小幅に減少
売　買
仙台駅を挟み　東西で取引有
賃　貸
成約件数は減少ファミリータイプの賃料回復
売　買
リートの取得２件　利回りは低水準
オフィスビル
レジデンス
TOKYU LIVABLE INC,
46
仙台：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
主要エリア
仙台：主要エリア
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
仙台市青葉区の主要エリア
地図使用承認©昭文社第49G056号
錦町
広瀬通
仙台
中央
一番町
五橋
住宅地
中央
ＪＲ『仙台』駅西口周辺。百貨店や高層店舗ビルが集積する高度商業地区。
市営地下鉄東西線の開通、駅の大幅リニューアルなどが進行中であり、
将来の発展が期待される。
商業地
一番町
仙台市営地下鉄南北線『広瀬通』駅徒歩圏。
アーケード街を中心に店舗ビルや飲食店が建ち並ぶ高度商業地区。
青葉区
錦町
ＪＲ『仙台』駅徒歩圏。
高級住宅地域であり、中高層マンションも軒を連ねる。
五橋
ＪＲ『仙台駅』西口から徒歩圏。高層マンションが建ち並んでいる。
事務所ビルも多く、商業地区の要素も備えた地域である。
住宅地
TOKYU LIVABLE INC,
47
商業地
駅名
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<戸建市況>
【図表1】仙台市戸建成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
成約件数・価格高水準で横ばいに推移
200
(図表1参照)
万円
件
2,800
223
【成約件数】 183件
212
190
2,600
180
2,400
170
2,200
160
2,000
前期に続き、高い水準で推移している。
成約件数は2013年に急増したが、2014年も前年と同水
準であり、2年連続で成約件数が多い年となった。
【平均成約価格】 2,526万円
2012年から2013年にかけて価格は上昇傾向にあった
が、2014年は上値感で横ばいに推移しており、比較的高
成約件数
い水準を維持し続けた。
平均成約価格
【図表2】仙台市中古マンション市況推移
<マンション市況>
資料：「REINS Market Information」
新築・中古ともに価格高騰、取引件数は少
件
350
万円
2,000
●中古マンション (図表2参照)
【成約件数】 254件
前年下半期から増加傾向にあり、四半期あたり300件前
300
1,800
250
1,600
200
1,400
後の取引があったが、今期は増加以前の水準に戻った。
【平均成約価格】 1,840万円
【平均坪単価】 86万円/坪
2014年の平均坪単価は小幅に上昇し続けた。当然に成
成約件数
約価格も上昇傾向にあり、今期は2012年以降最高額と
万円/坪
90
なった。
平均成約価格
坪単価の推移
85
80
75
70
65
●新築マンション
【錦町】
当該エリアで分譲事例はみあたらないが、周辺地域にお
ける分譲マンションの売れ行きは好調である。
錦町
高騰した建築費が転嫁された分譲価格であってもエンド
ユーザーの購買意欲が追い付いている。このような旺盛な
需要を背景に、分譲価格はやや上昇傾向にある。
【五橋周辺】
仙台市内全体的に供給戸数は減少している。一方、現
仙台駅
在の低金利水準もあってエンドユーザーの購買意欲は旺
盛であり、建築費高騰の影響もあいまって、マンション価格
五橋
周辺
上昇の傾向が所々に見え始めている。
市内中心部の五橋周辺は、特にそういった気配に喚起さ
れやすいため、今後販売価格は上昇する可能性がある。
TOKYU LIVABLE INC,
48
仙台：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
仙台：オフィス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】仙台市オフィス新規供給・新規需要面積推移
<賃貸市況>
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
賃料単価は横ばい空室率は小幅に減少
坪
25,000
●需給 (図表1参照)
20,000
震災後間もなくは、老朽化ビルからの移転、復興需要に
15,000
よる建築関連企業のオフィス増床や新設、建屋倒壊による
10,000
郊外から市内への流入など、大きなオフィス需要が創出さ
5,000
0
れた。2014年において需要は一段落し、新規供給も1棟の
-5,000
みとなった。
-10,000
2008
2009
2010
新規供給面積
2011
2012
2013
2014
新規需要面積
【図表2】仙台市オフィス平均空室率・募集賃料推移
●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照)
資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず
【平均募集賃料単価】 9,103円/坪
2014年は、年間を通して大きな変動はなく、横ばいに推
％
円／坪
16.0
9,200
移した。
募集賃料引上げなど賃料の見直しができる物件は、仙
台駅周辺の築浅大規模ビルなど、一部に限られている。
14.5
9,150
13.0
9,100
11.5
9,050
10.0
9,000
【空室率】 11.06%
2014年12月時点の空室面積は約51,000坪。前年同月よ
り約4,600坪減。小幅な変動にとどまった。
平均募集賃料単価
■仙台主要ビジネス地区のオフィス動向
【図表3】仙台ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-49円/坪～49円/坪をそれぞれ横ばいと定義
（2014年12月時点）
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
空室率
県庁・
市役所周辺
仙台ビジネス地区
駅前地区
一番町周辺地区
空室率賃料
県庁・市役所周辺地区
駅東地区
一番町周辺
駅前
空室率賃料
空室率賃料
仙台駅
駅東
空室率賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
空室率
49
11.06%
9.79%
9.29%
11.69%
17.94%
前期比
-0.18%
-0.78%
-0.33%
0.99%
0.38%
賃料単価
前期比
(円/坪)
9,103
10,312
8,828
8,476
9,821
1
6
0
-36
6
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<売買市況>
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り（青葉通り）
仙台駅を挟み東西で取引あり
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
7.4
●投資期待利回り (図表4参照)
震災直後に上昇した期待利回りは、2012年以降大幅
7.2
に低下している。2013年の地点で震災前と同水準に回
7.0
復し、以後も安定して低下し続けている。
6.8
他の全国主要都市に比べて、青葉通りの下がり幅は非
%
6.6
2010.04
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
常に大きい。
●売買状況
・価格の判明している取引は、宮城野区で1件。クリネック
ススタジアム至近のレジデンスをいちご不動産投資顧問
が取得している（下図『売買事例一覧』１．参照）。
・青葉区ではゴールドマン・サックス関連のＳＰＣが中央
四丁目のビルを取得している（価格不明）。詳細はマー
ケット・トピックス参照。
●売買事例一覧
№
成約月
1
11月
期間：2014年10月～12月
物件名称
仙台MMビル
（改：いちご仙台イーストビル）
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
所在
交通
宮城野区宮城野1-12-1
榴ヶ岡駅歩4分
延床面積
(㎡)
6,453.11
築年
2008年
価格
（百万円）
1,840
NOI
利回り
6.5%
売主
買主
（いちごグループ関連の
SPC）
いちご不動産（投）
■売買事例位置図
1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
50
仙台：オフィスビル
オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
仙台：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】仙台市マンション平均成約賃料推移
<賃貸市況>
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
成約件数は減少ファミリータイプの賃料回復
●賃貸市場動向
【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上
※築20年以内・駅徒歩圏内の物件 (図表1参照)
【ファミリータイプ】
成約件数：41件
件
円
130
110,000
105
105,000
80
100,000
55
95,000
30
90,000
平均賃料：102,878円
2014年の平均賃料は下落傾向が続き、第1四半期と第3
四半期で10,000円以上の差が生じた。しかし今期は上昇
し、前年同期とほぼ同水準にまで回復した。
一方、成約件数については第3四半期まで増加傾向に
成約件数
あったが、今期は2012年以降最少となった。
平均賃料
ファミリータイプ平均専有面積（㎡）
2013年
【シングルタイプ】
成約件数：44件
2014年
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
68.43
67.37
64.58
64.10
66.24
65.58
65.17
65.36
【シングルタイプ】専有面積30㎡未満
件
平均賃料：53,239円
2014年の成約件数は毎期高水準で推移していたが、今
期は前期の半分程であった。
平均賃料は2013年第2四半期以降大きな変化はみられ
円
130
65,000
105
60,000
80
55,000
55
50,000
30
45,000
ず、55,000円前後で横ばいの状況が続いている。
成約件数
平均賃料
●需給
【ファミリータイプ】
『仙台駅周辺』エリアの成約が多く、平均賃料は160,000円
と市内平均よりはるかに高い。2010年築・青葉区一番町の
高層マンション（29階建）『ザ・レジデンス一番町』中層階の
仙台駅
成約があり、全体平均賃料が引上げられた。
他に成約の多かったエリアは、太白区『富沢』エリア。平均
専有面積約61㎡と、他エリアと比較して小規模な物件が多
く、平均賃料は82,250円。
【シングルタイプ】
中央区『仙台駅周辺』エリア、および太白区『南仙台』エリ
アの成約が多い。
『仙台駅周辺』の成約物件は、いずれも築10年以内の築
富沢
浅の物件が多く、平均賃料は67,500円と全体より高い水準
である。
『南仙台』の成約物件の平均賃料は45,400円。2000年以
前竣工の物件が多く、全体平均より低い金額であった。
TOKYU LIVABLE INC,
51
南仙台
Solution Market Report <Q4-2011>
仙台：レジデンス
レジデンス
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り（ワンルーム）
<売買市況>
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
リートの取得2件利回りは低水準
8.5
●需給・売買状況 (図表2参照)
8.0
・震災後に上昇した投資期待利回りは、2012年には震災
%
7.5
前の水準に戻った。以降安定的に低下し続けている。
7.0
6.5
・下図『売買事例一覧』の１．を購入したアドバンス・レジデ
2010.04
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
ンス投資法人は、同時期に東京、名古屋、札幌、福岡で
取得している。NOI 利回りについては、札幌で取得した2
棟（どちらもNOI 利回り7.3%）より低い。
●売買事例一覧
期間：2014年10月～12月
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
延床面積
(㎡)
築年
価格
（百万円）
NOI
利回り
№
成約月
物件名称
所在
交通
売主
買主
1
11月
レジディア仙台一番町
(改：グランエターナ仙台一番町)
青葉区一番町1-7-6
仙台駅歩8分
4,032.26
2006年
1,083
（アドバンス・レジデンス
6.7% 投資法人とスパークス・
グループのＳＰＣ）
アドバンス・レジデンス（投）
2
11月
HF仙台レジデンスEAST
宮城野区元寺小路
220
仙台駅歩8分
5,662.45
2008年
1,630
6.3% 平和不動産
平和不動産リート（投）
■売買事例位置図
2
1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
52
その他のアセット
仙台：店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
売買取引なし大型商業施設開業は2016年以降
●直近の商業施設開業情報
1
開発
イケア仙台
イケア・ジャパン
開業
2014年7月
所在
太白区あすと長町二丁目
延床
28,855㎡（店舗部分）
店舗
イケア
2
2、3
仙台駅東口再開発の商業棟
開発
ＪＲ東日本、仙台市
開業
2016年春予定
所在
（仙台駅内）
延床
43,000㎡（駅施設含む）
店舗
-
3
開発
ヨドバシ仙台第1ビル
ヨドバシカメラ
開業
2016年春予定
所在
宮城野区榴岡一丁目
延床
116,700㎡（駐車場含む）
店舗
マルチメディア仙台
1‥同店では、閉店する泉区の仙台ミニショップが行っていた被
災地への復興支援を引継ぐ。
2‥仙台駅東西自由通路拡幅工事に伴う駅舎改修工事の一環。
1
南棟と北棟の2棟が建設される予定。
3‥旧マルチメディア仙台の建替え。完成後は、現在第2ビルで
営業しているマルチメディア仙台が入居する。
地図使用承認©昭文社第49G056号
●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点）
エリア
仙台市内
1階部分
仙台市内平均募集賃料
1階以外
21,600円/坪
12,800円/坪
2012年以降、1階部分については21,000円台、1階以外の部
分については12,000円台で横ばいに推移している。
資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』
一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社
株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト
円/坪
23,000
22,000
21,000
20,000
2011 下
2012 上
2012 下
2013 上
2013 下
2014 上
商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り
●売買の状況
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
・商業施設の期待利回りは、オフィスやレジデンスと比較す
8.5
%
ると低下に転じた時期は遅かったが、都心型・郊外型共に
2013年に震災前の水準に回復し、以降低下し続けている。
8.0
7.5
7.0
・市内で商業施設等の取引はみられなかった。
6.5
2010.04
10
2011.04
10
2012.04
都心型
TOKYU LIVABLE INC,
53
10
2013.04
郊外型
10
2014.04
10
その他のアセット
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<倉庫・物流施設>
【図表1】仙台市東部物流施設平均募集賃料(坪単価)推移
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
売買取引・新規供給は無く賃料相場は上昇
円/坪
4,500
●賃貸市況 (図表1参照)
2014年の募集賃料単価は4,000円台前半で推移した。
4,250
概ね3,000円台後半で推移した前年と比較すると、高水
4,000
準であったといえる。
直近でマルチテナント型施設の供給が少なく、空施設
3,750
の希少性が増したため、賃料相場は上昇傾向にある。
3,500
●売買の状況
市内で物流施設等の取引はみられなかった。
●県内の物流施設情報
宮城県富谷町で生協向け物流施設を開発プロロジス
東北６県の生協が参加する『コープ東北サンネット事業連
合』向け専用施設になる。建設地は東北自動車道の泉イン
ターチェンジから約1㎞。
隣地にはみやぎ生活協同組合が所有する『コープ富谷共
同購入物流センター』（東北６県の生協が冷凍倉庫として共
同利用）が建っている。同センターもプロロジスが2011年に
開発した。
<開発の概要> プロロジスパーク富谷
所在：宮城県黒川郡富谷町成田9-7
敷地面積：28,706．10㎡
延床面積：40,843．38㎡
構造・階数：ＲＣ造・Ｓ造 3階建
工期：2015年5月竣工予定
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
54
仙台：店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
マーケット・トピックス
仙台：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.青葉区大型オフィス取得ゴールドマン・サックス
ゴールドマン・サックス関連のＳＰＣは、2014年10月に仙台
市青葉区中央四丁目の住友生命仙台ビルを取得した。価
格は不明。売主は住友生命保険である。
同物件は、愛宕上杉通り沿いの角地に建っている。近隣
はオフィスビルやホテルが多い地域であり、仙台ワシントン
ホテルに隣接している。
テナントは、2014年12月時点で青森銀行仙台支店、住友
商事東北、日本事務器などが入居している。
<売買の概要> 住友生命仙台ビル
所在：仙台市青葉区中央4-10-3（住居表示）
交通：仙台市営地下鉄南北線『仙台』駅徒歩3分
1
延床面積：20,411．76㎡
2.仙台空港民営化後の運営権選定
三菱地所がＡＮＡ・仙台放送と企業連合
国土交通省が進めるインフラ運営権売却（コンセッション）
仙台空港コンセッションのスケジュール
の第一弾となる仙台空港について、2014年12月に第1次審
査書類の提出期限を迎えた。
審査応募者のうち、三菱地所はＡＮＡホールディングス、
2014年
12/5
第1次審査書類提出期限
2015年
1/26
第1次審査結果通知
仙台放送と企業連合を形成した。‘地所連合’は、既に大成
建設と日本空港ビルディングで形成されており、今回新た
2/9
競争的対話の実施
～ 5/1
に2社が加わったことになる。
5/19
第2次審査書類の提出期限
8月頃
優先交渉権者選定・基本協定締結
三菱地所は仙台市泉区の『泉パークタウン』を通じた40年
にわたるまちづくりの実績をアピール材料としている。その
三菱地所が商業施設等を開発・運営することで施設の付加
11月頃運営権の設定・実施契約の締結
価値を高め、ＡＮＡと日本空港ビルが空港ノウハウを供与。
空港建設実績が豊富な大成建設も手を携える形となり、本
件の有力候補となった。
他の審査応募者については『三菱商事・楽天』『イオング
ループ』『東急グループ』が手を挙げている。
2016年
1月頃
ビル施設等事業開始
3月頃
物品譲渡契約の締結
3月
下旬
空港運営事業開始（最長65年）
※追記１ 2015年1月、第一次審査終了。応募者のうち、『三菱商事・楽
天』は落選し、『イオングループ』『東急グループ』そして上記の『三菱地所』
連合が2次審査に進むことになった。
※追記2 他地域のインフラ運営権コンセッションは、『関空・伊丹』『愛知
県の有料道路』が行われている。どちらも2016年頃事業開始予定。
TOKYU LIVABLE INC,
55
地図使用承認©昭文社第49G056号
広島市
ＴＬＩＳマーケット・レポート
広島県の西部に位置する県庁所在地、政令指定都市
中国地方の最大都市で、西日本有数の工業都市
安佐北区
安芸区
佐伯区
太白区
【都市基本データ】
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
項　目
人
口
世
帯
数
総
面
積
人口集中地区面積割合
主要商業地
主
要
産
業
事
業
所
数
小売業事業所数
小売業売り場面積
新設住宅着工数
持
ち
家
率
Ｊ－ＲＥＩＴ物件数
内　容
2009年：1,167,565人 → 2014年：1,184,269人 (+1.4%)
2009年：505,703世帯 → 2014年：525,275世帯 (+3.9%)
905.4k㎡
2005年：14.9% → 2010年：14.9%
本通、八丁堀～紙屋町界隈、広島駅周辺
サービス業(27%)、卸売・小売業(24%)、製造業(12%)　※製造業は輸送用機器等の加工組立型が中心
2004年：14,993 → 2007年：13,872 (-7.5%)
2004年：9,848 → 2007年：9,126 (-7.3%)
2004年：1,445,417㎡ → 2007年：1,487,841㎡ (+2.9%)
2012年：8,060 → 2013年：10,271 (+27.4%)
2005年：52.9% (全国平均62.1%) → 2010年：52.7% (全国平均61.9%)
総数：15 (レジデンス：1、オフィス：5、商業施設：2、ホテル：1、倉庫・物流施設：2、その他：4)
出　所
広島市の統計
広島市の統計
広島市の統計
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計
【景気情勢】出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　中国」
生産面で幾分増勢の鈍化がみられるものの、基調としては緩やかに回復している。この間、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動の影響は全体として和らぎつつある
不動産マーケット概況
2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月)
居住用
不動産
一戸建
マンション
成約件数は減少傾向　成約価格は高水準を維持
中古の成約件数・価格は平年並み　新駅開業を控え、白島の新築価格は上昇傾向
賃　貸
空室率は改善傾向　賃料水準は横ばい
売　買
取引はなく期待利回りは横ばい
賃　貸
成約件数激減　相場変動の確認不可
売　買
取引なし　期待利回りも大きな変化なし
オフィスビル
レジデンス
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56
広島：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
主要エリア
広島：主要エリア
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
広島市の住宅地・商業地
住宅地
商業地
駅名
横川
白島
広島
広島駅
南口
八丁堀
紙屋町
八丁堀
紙屋町
近年、『Ｈ＆Ｍ』や『広島ゼロゲート』が開業した、最も集客力の強い商業地域。
築20年以上経過したビルが多いが、
地域のブランド力を認識している地元企業のオフィスが多い。
広島駅
南口
2014年に、再開発が相次いで着工。
北口『二葉の里』も含めて広域的に開発が進んでおり、
出店などの需要が増しつつある。
白島
中高層のマンションが建設され、高度利用化が進む住宅地区。
ＪＲ山陽本線とアストラムラインの結節点に、2015年3月『新白島』駅が開業予定であり、
更なる利便性の向上が期待される。
商業地
住宅地
広島駅南口の再開発
ブロック
名称
手前の工事中建物が、Bブロック『シティータワー広島』
かつては古い市場だったCブロック
（奥はAブロック『エールエールA館』）
『グランクロスタワー広島』建設地
竣工
アセット
備考
A
エールエールA館
1999年4月
商業施設
B
シティータワー広島
2016年6月
予定
マンション（総戸数470戸）
商業施設（ビックカメラ）、ホテル
開発：住友不動産
C
グランクロスタワー広島
2016年12月
予定
マンション（総戸数368戸）
商業棟
開発：森ビル都市開発ほか
TOKYU LIVABLE INC,
57
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ＴＬＩＳマーケット・レポート
<戸建市況>
【図表1】広島市戸建市況推移 ※新築を含む
成約件数は減少傾向成約価格は高水準を維持
資料：「REINS Market Information」
万円
件
(図表1参照)
120
【成約件数】 74件
2,300
135
110
2,200
100
2,100
90
2,000
80
1,900
70
1,800
2014年は、期毎にほぼ一定の割合で減少している。同期
で比較しても、2012年・2013年の第4四半期はどちらも95
件であり、減少傾向は如実に表れている。
【平均成約価格】 2,145万円
成約価格は4期連続上昇には至らなかったものの、今期
も2,100万円超と、2,000万円前後で推移していた2012年・
2013年と比較して高い水準で推移している。
成約件数
平均成約価格
<マンション市況>
中古の成約件数・価格は平年並み
【図表2】広島市中古マンション市況推移
資料：「REINS Market Information」
新駅開業を控え、白島の新築価格は上昇傾向
220
●中古マンション (図表2参照)
【成約件数】 184件
2014年は毎期減少傾向にあったが、今期は180件を超
え、通常の期よりやや多い水準に戻った。
【平均成約価格】 1,683万円
件
万円
200
1,700
180
1,600
160
1,500
140
1,400
【平均坪単価】 79万円
市場に大きな変化はみられない。緩やかに上昇していた
成約件数
坪単価は、今期は前期と同額であった。
85
80
75
●新築マンション
70
『白鳥』およびその周辺の分譲価格は、建築費の上昇分
65
が転嫁され、上昇傾向にある。マンション販売も好調であ
り、成約率も高水準を維持、在庫数も減少している。
新駅『新白島』駅の開業も迫り、地域の利便性はより向上
する。そのため、デベロッパーの素地需要も引続き強いと
予想される。
TOKYU LIVABLE INC,
1,800
58
万円/坪
坪単価の推移
平均成約価格
広島：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
広島：オフィス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】広島市オフィス新規供給・新規需要面積推移
<賃貸市況>
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
空室率は改善傾向賃料水準は横ばい
坪
8,000
●需給・空室状況 (図表1参照)
『紙屋町』では、中規模以上のオフィスビルはほぼ満室
6,000
で稼働しており、空室率は改善傾向にある。
4,000
●賃料
2,000
『紙屋町』では、競争力が優るオフィスを中心に新規賃
料が上昇しており、底上げが感じられる状況にある。
0
-2,000
『広島駅南』では、近年の再開発の影響もあって移転
-4,000
需要がみられ、相場は上昇傾向にある。契約更新時に
-6,000
2008
増額改定するケースも一部みられる。
2009
2010
2011
2012
新規供給面積
2013
2014
新規需要面積
<売買市況>
【図表2】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り（紙屋町・八丁堀）
取引はなく期待利回りは横ばい
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
%
●需給・売買状況 (図表2参照)
7.4
・2010年以降大きな変化はなくＮＯＩ利回り7％で横ばい
7.2
に推移している。2014年は2期連続で小幅に低下した。
7.0
・市内で、オフィスの取引はみられなかった。
6.8
6.6
2010.04
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
広島八丁堀共同プロジェクト
日本生命保険所有の『日本生命広島第二ビル』と、広
島電鉄所有の『第二広電ビル』を、共同で複合オフィスビ
ルに建替える計画。
日本生命広島第二は1970年竣工、第二広電は1962年
竣工と、どちらも築年数の経過したビルであった。
敷地面積は約2,577㎡、延床面積は約25,516㎡。地上
17階、高さ80ｍ、1フロアあたりの貸床面積約330坪の規
模。竣工は2018年を予定している。
地図使用承認©昭文社第49G056号
地図使用承認©昭文社第49G056号
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59
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<賃貸市況>
成約件数激減相場変動の確認不可
●賃貸市場動向
【図表1】広島市マンション平均成約賃料推移
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上
※築20年以内・駅徒歩圏内の物件 (図表1参照)
80
【ファミリータイプ】
成約件数：13件
平均賃料：106,462円
今期の成約件数は13件と少なく、市場の動きは鈍化して
件
円
110,000
60
100,000
40
90,000
20
80,000
0
70,000
いる。事例が少ないことに加え、平均専有面積も増加傾向
にあるため、確かな相場変動は確認できない。
成約件数
平均賃料
ファミリータイプ平均専有面積（㎡）
2013年
2014年
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
63.47
69.35
67.41
66.99
68.40
64.61
65.08
69.72
【シングルタイプ】
成約件数：12件
平均賃料：49,583円
【シングルタイプ】専有面積30㎡未満
件
60
成約件数について、2014年は第1四半期に57件と通常期
円
60,000
より多く、同年第2四半期、第3四半期も標準ペースだった
45
55,000
が、今期は大きく減少した。事例が少なく、賃料相場の上
30
50,000
15
45,000
0
40,000
下等については検証ができない。
成約件数
平均賃料
●需給・空室状況
『白島』エリアは住宅需要は幅広い年代で認められてお
り、現在も新築賃貸マンションが数棟建築中である。新規
供給は、毎年単身者向けがほとんどであり、ファミリー向け
白
横川駅
島
は分譲賃貸が多い傾向にある。
需給バランスが崩れるほどの新規供給はないため、賃料
水準も大きな変化はみられない。
広島城
広島駅
地図使用承認©昭文社第49G056号
<売買市況>
取引なし期待利回りも大きな変化なし
●投資期待利回り (図表2参照)
・投資家の期待利回りは徐々に低下しているが、その下が
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
り幅は他の主要都市と比較して小さく、大きな変化には
至っていない。
%
8.0
7.5
●売買の状況
・市内でレジデンスの取引事例はみられなかった。
7.0
6.5
2010.04
TOKYU LIVABLE INC,
60
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
広島：レジデンス
レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
広島：店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
賃貸・売買取引は少なく賃料相場に変動なし
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●直近の商業施設開業情報
1
シティータワー広島
開発
住友不動産
開業
2016年6月予定
所在
南区松原町
延床
8,550㎡（店舗部分）
店舗
ビックカメラ
2
1
ゆめタウン廿日市
開発
イズミ
開業
2015年6月予定
所在
廿日市市下平良二丁目
延床
179,800㎡
店舗
（物販、飲食など）
2
１‥広島駅南口Ｂブロック第一種市街地再開発事業（東棟・西棟
の2棟建設予定）。店舗は西棟地下2階～地上3階部分。
２‥広島市外だが、大型かつ地元有力企業の出店の為掲載。
●賃貸市況
【紙屋町】
ヒアリングによると、路面店の店舗賃料単価は、概ね3～5
万円/坪。近年横ばいが続いていたが、2014年は若干上
昇傾向にあるという。反面、空中階のリーシングはやや苦
県庁前駅
戦するケースがみられる。
●基町クレド
【広島駅南】
●そごう
紙屋町西・東電停
店舗集積度や繁華性は市街中心地より低い。店舗の主
●広島トランヴェールビル
な顧客層は駅を利用する通勤客などであり、店舗賃貸の
需要はある程度認められる。
八丁堀電停
新規賃料の大幅な上昇はみられず、賃料相場は概ね横
●福屋
本通駅(電停)
ばいで推移している。
●三越
Ｈ＆Ｍ●
パルコ本館●
【広島駅北】
広島ゼロゲート●
二葉の里全街区の開発概要も決まり、その将来性に期
待する法人も多い。商業施設に限らず、オフィス、ホテル、
学校・塾など多様な需要が集まりつつある。
商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り
●売買の状況
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
・投資家の期待利回りは2013年以降小幅に低下。
%
8.5
8.0
・今期、市内で商業施設等の取引は見られなかった。
7.5
7.0
6.5
2010.04
TOKYU LIVABLE INC,
61
10
2011.04
10
2012.04
都心型
10
2013.04
10
郊外型
2014.04
10
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<倉庫・物流施設>
【図表1】広島県物流施設平均募集賃料(坪単価)推移
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
新規供給が少なく市況は停滞状態
円/坪
4,500
●賃貸市況 (図表1参照)
2014年の賃料単価については、概ね4,000円超で横ば
4,000
いだった前年と比較すると若干低い水準で推移した。
広島市周辺では賃貸物件が不足する状況が続いていた
3,500
ため、物流会社が自社で建築する動きが出ている。そのた
め二次空室が発生しても、市場に出る前に相次いで後継
テナントが決定するなど需給はひっ迫している。
3,000
●売買の状況
市内で物流施設等の取引はみられなかった。
●県内の物流施設情報
大型物流センター建設分散している施設を集約イズミ
広島・福岡・熊本の3県を中心にスーパーマーケットチェー
ン店を展開している㈱イズミが、広島市内に大型物流セン
ターを開設する（2015年1月竣工）。
建設地は広島市西区草津港。広島南道路や西広島バイ
パスなどの幹線道路、山陽自動車道へのアクセスが良好な
地域である。敷地は約28,600㎡、延床面積は約26,800㎡。
この物流施設の完成に伴い、広島県下4か所に分散して
いたドライ・チルド機能が集約される。これにより輸送効率の
向上が期待されている。
イズミは次頁『マーケット・トピックス』記載の『二葉の里』に
本社を構える企業である。
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62
広島：店舗・物流施設等
その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
マーケット・トピックス
広島：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
【概略図】 2018年自由通路開通後の広島駅構内
‘変わる’広島駅とその周辺
北口
【広島駅南北自由通路の整備開始】
改札
が閉鎖され、西側約50ｍ地点にそれぞれ新設された。
自由通路
2014年11月、JR広島駅構内東側にあった改札・跨線橋
高架下
リニューアル
乗換改札
この変更は、閉鎖された東側改札の上空に開通する自
事務所
新幹線ホーム
由通路整備（2018年完成予定）を目的としている。
自由通路の開通には二つの効果が見込まれる。
線路
上空
みどりの
窓口
開発
①駅の利便性および繁華性の向上
現在、広島駅構内での北口～南口間の通行手段であ
跨線橋
南口
る地下自由通路は通行以外の機能を有していない。
新自由通路は、新幹線口と南口を2階部分で結ぶ通路
である。更にペデストリアンデッキは北口に繋がる。つま
り、北口・南口・新幹線口が空中でフラットに行き来できる
ようになり、通行の利便性が向上する。同時に、駅舎を改
築して橋上化し、通路脇に店舗などを配置するため、商
業的効果も見込まれる。
現在利用可能な『地下自由通路』
地下通路出口と建設中の自由通路（北口）
②広島駅周辺再開発を結ぶ架け橋
前述の広島駅南口再開発の進行のほか、広島駅北口
広島駅北口再開発【二葉の里】各街区
再開発『二葉の里』は全区画の事業者が決定している。
広島駅周辺の再開発は近年次々と具体化され、地域活
性化の期待感が高まっている。
日本アイコム
イケア・ジャパン
ＩＫＥＡ
北と南の再開発の中間点に位置する広島駅に新設さ
れる自由通路は、南北の新しい街を繋ぐ役割も果たすこ
㈱イズミ
本社
県歯科
医師会
放射線
治療センター
ＪＲ西日本
広島鉄道病院
とになる。
大和ハウス他
オフィス・ホール
ＪＲ西日本
広島支社
至広島駅北口
【広島駅北口再開発『二葉の里』】
独立行政法人都市再生機構が施工する都市計画事
業。広島駅新幹線口北側に隣接する地域で、総面積は
約13.8ｈａ。
区画の北東側は病院など医療施設が中心。西側には
ＩＫＥＡの出店が予定されている。
2014年5月、ビジネスの拠点として位置づけられていた
『5街区』の一般競争入札が行われ、大和ハウス、広島テ
レビ放送および中国電力子会社が共同で落札し、オフィ
スやホールを含む複合施設の開発が決まった。
手前が大和ハウス他が落札した街区。奥で建築中の建物は放射線治療センター
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63
福岡市
ＴＬＩＳマーケット・レポート
福岡県の西部に位置する県庁所在地、政令指定都市
九州地方の行政・経済・文化の中心都市で、港湾都市
安佐北区
早良区
城南区
【都市基本データ】
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
項　目
人
口
世
帯
数
総
面
積
人口集中地区面積割合
主要商業地
主
要
産
業
事
業
所
数
小売業事業所数
小売業売り場面積
新設住宅着工数
持
ち
家
率
Ｊ－ＲＥＩＴ物件数
内　容
2009年：1,442,072人 → 2014年：1,509,893人 (+4.7%)
2009年：687,905世帯 → 2014年：745,482世帯 (+8.4%)
341.7k㎡
2005年：44.2% → 2010年：44.7%
天神・大名、博多駅周辺
サービス業(32%)、卸売・小売業(27%)、製造業(4%)　※製造業は食料品等の生活関連型が中心
2004年：21,943 → 2007年：20,440 (-6.8%)
2004年：13,987 → 2007年：13,154 (-6.0%)
2004年：1,682,301㎡ → 2007年：1,734,589㎡ (+3.1%)
2012年：14,652 → 2013年：16,809 (+14.7%)
2005年：38.4% (全国平均62.1%) → 2010年：37.6% (全国平均61.9%)
総数：83 (レジデンス：43、オフィス：15、商業施設：15、ホテル：4、倉庫・物流施設：3、その他：3)
出　所
福岡市の統計情報
福岡市の統計情報
福岡市の統計情報
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計
【景気情勢】出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　九州・沖縄」
基本的には緩やかに回復している。この間、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動減は、徐々に和らいできている。
不動産マーケット概況
2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月)
居住用
不動産
一戸建
マンション
成約件数・価格　ともに高水準で推移
新築・中古　ともに価格は上昇傾向
賃　貸
賃料相場は横ばい　空室面積は大幅に解消
売　買
投資用の取引はなし
賃　貸
成約件数激減　ファミリータイプの賃料は上昇
売　買
取引７件　NOI 利回りは６%前後
オフィスビル
レジデンス
TOKYU LIVABLE INC,
64
福岡：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
主要エリア
福岡：主要エリア
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
福岡市中央区の住宅地・商業地
住宅地
商業地
駅名
天神
至博多駅
⇒
天神
大名
大濠
赤坂
今泉
薬院
天神
今泉
中高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ福岡市中心の高度商業地区。
オフィスやホテルの売買取引が多い地域でもある。
大名
赤坂
明治通りを中心に、中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ。
『大名』には、官公庁（区役所など）、宿泊施設（西鉄グランドホテルなど）が多い。
大濠
人気の住宅地。
大規模な一戸建住宅が多い。マンションも混在しているが、供給戸数は多くない。
商業地
中央区
住宅地
【商業地】福岡市博多区博多駅前再開発
博多郵便局跡地の再開発。
2016年春に丸井グループが商業施設を開業予定。
博多駅
南隣には、日本郵便グループの所有地とＪＲ九州が買収
した博多ビルがあり、両者が複合オフィスビルとして共同開
発する。丸井グループの商業ビルと複合オフィスビルは空
丸井グループの商業施設
中デッキや地下通路で博多駅と結び、一体感を持たせる。
博多ビル
TOKYU LIVABLE INC,
65
地図使用承認©昭文社第49G056号
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】福岡市中古戸建市況推移 ※新築を含む
<戸建市況>
資料：西日本レインズ「市況動向」
成約件数・価格ともに高水準で推移
件
万円
190
3,100
(図表1参照)
【成約件数】 159件
160
2,900
130
2,700
100
2,500
70
2,300
2014年の成約件数は概ね高い水準で推移した。今期も
過去3年間で最高値だった同年第1四半期（162件）に次ぐ
多さだった。
【平均成約価格】 2,750万円
急増した前期から連続しての上昇には至らなかったが、
今期も2,700万円超と、比較的高い水準である。
成約件数
平均成約価格
【図表2】福岡市中古マンション市況推移
<マンション市況>
資料：西日本レインズ「市況動向」
新築・中古ともに価格は上昇傾向
650
●中古マンション (図表2参照)
600
1,600
550
1,500
500
1,400
450
1,300
件
万円
1,700
【成約件数】 521件
2014年は第2四半期に大きく減少した。以降件数は増加
しているが、減少前の水準には達していない。
【平均成約価格】 1,497万円
【平均坪単価】 80万円
坪単価については、毎期緩やかに上昇している。一方、
成約件数
平均成約価格は1,500万円前後で増減を繰り返している。
坪単価の推移
万円/坪
85
平均専有面積の増減幅が大きいことが理由である。
平均成約価格
80
75
70
65
●新築マンション
大濠公園北側の中央区荒戸一丁目で、『アクタス大濠
パークビュー』が2014年12月に竣工した。事業主は地元の
ヤフーD
デベロッパーである。
天神駅
地上11階建の規模で、総戸数は57戸（1LDK：19戸 2K：
大濠
38戸）。平均専有面積は27.00㎡である。
博多駅
分譲価格は、最上階以外が1,600万円台前半～1,700万
円台後半（最上階は2,240万円が2戸、2,990万円が1戸）、
平均分譲坪単価は211万円だった。
TOKYU LIVABLE INC,
地図使用承認©昭文社第49G056号
66
福岡：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
福岡：オフィス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】福岡市オフィス新規供給・新規需要面積推移
<賃貸市況>
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
賃料相場は横ばい空室面積は大幅に解消
坪
25,000
●需給 (図表1参照)
20,000
新規供給面積は低水準である。ファンド全盛期の2000
年代半ばに事業化が決定した中型オフィスビルが、需要
減退期の2008年～2009年に大量に供給された。これによ
る需給バランスの悪化の影響もあり、2014年の新規供給も
15,000
10,000
5,000
0
-5,000
-10,000
2008
2009
2010
2,467坪程にとどまった。
2011
2012
新規供給面積
2013
2014
新規需要面積
【図表2】福岡市オフィス空室率・募集賃料推移
●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照)
資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず
【平均募集賃料単価】 9,207円/坪
％
14.0
円／坪
9,500
12.5
9,400
11.0
9,300
9.5
9,200
8.0
9,100
旺盛なオフィス需要が続き、賃料下落傾向に歯止めが
かかり、2014年は年間を通して横ばいで推移した。
【空室率】 7.70%
2014年12月末時点の空室面積は約53千坪。前年同期
比より22千坪弱減少した。新規需要が活発化し、また大型
解約の動きも減少したことが要因である。
平均募集賃料単価
■福岡主要ビジネス地区のオフィス動向
【図表3】福岡ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-49円/坪～49円/坪をそれぞれ横ばいと定義
空室率賃料
天神
赤坂・大名
博多駅前
空室率賃料
空室率賃料
薬院・
渡辺通
（2014年12月時点）
資料：三鬼商事「オフィスレポート」
空室率
祇園・
呉服町
空室率賃料
空室率
博多
駅
博多
駅東
・駅南
空室率賃料
福岡ビジネス地区
赤坂・大名地区
天神地区
薬院・渡辺通地区
祇園・呉服町地区
博多駅前地区
博多駅東・駅南地区
賃料単価
前期比
(円/坪)
前期比
7.70%
8.12%
6.67%
5.74%
7.67%
9.01%
8.77%
-0.52%
-0.58%
-0.35%
-0.67%
-0.78%
-0.17%
-0.78%
9,207
8,817
10,433
9,625
8,773
9,262
8,316
-15
31
-64
-28
-3
4
-27
空室率賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り（天神地区）
<売買市況>
投資用の取引はなし
7.0
●投資期待利回り (図表4参照)
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
%
6.5
長く動きがなかったが、2013年より小幅に低下している。
6.0
●取引の状況
将来的な開発を目的として、福岡地所が中央区天神の
5.5
2010.04
オフィスビルを取得している。詳細はマーケットトピックス
参照。
TOKYU LIVABLE INC,
67
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<賃貸市況>
成約件数激減ファミリータイプの賃料は上昇
●賃貸市場動向
【図表1】福岡市マンション平均成約賃料推移
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上
※築20年以内・駅徒歩圏内の物件 (図表1参照)
500
円
件
512
110,000
517
【ファミリータイプ】
400
105,000
今期の成約件数は2012年以降最少である。毎年第4四
300
100,000
半期の件数は減少する傾向にあるが、2014年は例年より
200
95,000
100
90,000
成約件数：112件
平均賃料：106,304円
その落差が激しい。
平均賃料は2期連続で上昇。今期は105,000円を超え、
高水準の域に達した。
成約件数
平均賃料
ファミリータイプ平均専有面積（㎡）
2013年
【シングルタイプ】
成約件数：261件
2014年
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
70.16
68.84
68.47
68.24
68.61
67.24
67.74
68.75
【シングルタイプ】専有面積30㎡未満
600
平均賃料：47,320円
過去、少ない期でも400件以上は成約していたため、今
期は非常に少ない件数だったといえる。
円
件
828
812
49,000
937
550
48,000
500
47,000
450
46,000
上昇傾向にあった平均賃料も今期は上がらず、平年並
みの水準に戻った。
261
400
成約件数
45,000
平均賃料
●需給
【ファミリータイプ】
賃貸成約事例が多かったのは東区『箱崎』エリアと早良
区・城南区の『西新』エリアである。
『西新』エリアでは、市内でも希少な高層マンション『百道
タワー』25階部分が275,000円で成約するなど高額な事例
が多く、平均成約賃料は約132,000円と高水準であった。
【シングルタイプ】
箱崎
賃貸成約が多かった地域は、『博多駅周辺』エリア、およ
び西鉄天神大牟田線『薬院・平尾』エリア。市内全体の成
約のうち、3割相当がこの二つのエリア内の物件である。
『博多駅周辺』エリアの平均賃料は47,600円と、全体平
西新
博多駅
均と同水準である。
薬院
一方、『薬院・平尾』エリアの平均賃料は53,524円と比較
平尾
的高水準である。同エリア内に突出した高額事例はない
が、2000年以降竣工物件のほとんどが50,000円超で成約
している。
TOKYU LIVABLE INC,
68
福岡：レジデンス
レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
福岡：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<売買市況>
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り（ワンルーム）
取引７件 NOI 利回りは６%前後
7.3
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
%
7.1
●投資期待利回り (図表2参照)
6.9
期待利回りは著しく低下している。2010年4月時より1.2%
6.7
6.5
低下しており、他の主要都市より下がり幅が大きい。
6.3
6.1
●取引の状況
5.9
2010.04
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
アドバンス・レジデンス投資法人は、下記2～6と同時期
に東京・名古屋・札幌・仙台でレジデンスを取得している。
その中で、福岡市内の物件数は東京に次いで多い。NOI
利回りは名古屋とほぼ同水準である。
●売買事例一覧
№ 成約月
期間：2014年10月～12月
物件名称
所在
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
延床面積
(㎡)
交通
価格
（百万円）
NOI
利回り
10,249.72 2011年
2,230
6.0%
築年
1
10月
プライムメゾンセントラルパーク
東区香椎照葉4-2-5 千早駅バス10分
2
11月
プレミネンテパーク舞鶴Ⅱ
（改：レジディア天神）
中央区舞鶴1-6-22
天神駅歩7分
3,297.25 2007年
1,122
6.0%
3
11月
プレミネンテパーク薬院大通
（改：レジディア薬院大通）
中央区薬院1-10-2
薬院大通駅歩2分
3,908.07 2007年
1,123
6.1%
4
11月
リフェスタ警固
（改：レジディア警固）
中央区警固1-8-12
薬院大通駅歩5分
2,396.07 2008年
834
5
11月
プレミネンテパーク博多EAST
（改：レジディア博多Ⅱ）
博多区
博多駅東3-10-7
博多駅歩9分
3,724.87 2007年
1,358
5.9%
6
11月
プレミネンテパーク高宮
（改：レジディア高宮）
南区玉川町
高宮駅歩6分
1,631.99 2007年
488
6.2%
7
11月
グランフォーレ薬院南
中央区平尾1-11-20 薬院駅歩8分
2,715.76 2007年
1,100
売主
買主
積水ハウス(共有50%)
福岡商事(共有50%)
（アドバンス・レジデンス
6.5% 投資法人とスパークス・
グループのＳＰＣ）
5.6% EKK
積水ハウス・
SI レジデンシャル（投）
アドバンス・レジデンス
（投）
福岡リート（投）
■売買事例位置図
1
5
2
4
3
7
6
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TOKYU LIVABLE INC,
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その他のアセット
福岡：店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
新規開業は天神駅周辺に集中
●直近の商業施設開業情報
1
開発
ラシック福岡天神（福岡三越地下1階）
三越伊勢丹
開業
2014年9月
所在
福岡市中央区天神二丁目
延床
3,100㎡
店舗
オペレッタ、キャンベルアーリー、サルドゥバンなど
2
大名スクエア
開発
三井不動産
開業
2015年3月予定
所在
中央区大名一丁目
延床
3,925㎡
店舗
1
2
無印良品
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●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点）
エリア
1階部分
天神
天神エリア平均募集賃料（1階部分）
資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』
1階以外
21,000円/坪
11,500円/坪
一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社
株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト
円/坪
24,000
2011年以降、賃料単価は減少傾向にあったが、1階部分が
22,000
20,000円/坪を割った2013年上期を底に上昇に転じ、減少前の
20,000
水準に戻りつつある。
18,000
2011 下
2012 上
2012 下
2013 上
2013 下
2014 上
商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り
●売買の状況
・投資家の期待利回りは減少傾向にある。特に郊外型は2011
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
%
8.0
年より小幅ながら安定して低下しており、その下がり幅は他の
7.5
全国主要都市と比較して大きい。
7.0
6.5
6.0
・市内で、商業施設等の取引はみられなかった。
5.5
2010.04
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
都心型
<倉庫・物流施設>
10
2014.04
10
郊外型
【図表1】福岡県物流施設平均募集賃料(坪単価)推移
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
円/坪
賃料は高水準で横ばい新築施設への引合い強
4,700
●賃貸市況 (図表1参照)
4,650
今期は福岡市郊外で、三菱地所が初めて単独で開発し
4,600
た『ロジクロス福岡久山』が竣工した。2015年1月にはプロ
4,550
ロジスの『プロロジスパーク久山』が竣工する。いずれも引
4,500
合いは多く、一部ではテナントが決定している模様。
●売買の状況（図表2参照）
【図表2】物流施設の投資期待ＮＯＩ利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
・投資家の期待利回りは減少傾向にあるが、その下がり幅
7.5
は他の全国主要都市と比較して小さい。
%
7.2
6.9
6.6
・市内で、物流施設等の取引はみられなかった。
6.3
6.0
2010.04
TOKYU LIVABLE INC,
70
10
2011.04
10
2012.04
10
2013.04
10
2014.04
10
マーケット・トピックス
福岡：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.航空法高さ制限エリア単位での特例承認
2014年11月の国家戦略特別区域会議において、福岡市
今回高さ制限が緩和された『天神明治通り地区』
より提案を行っていた航空法高さ制限のエリア単位での特
地区の範囲
明治通り
例が内閣府より承認された。
対象エリアの第一弾は、地区計画区域の『天神明治通り
地区』（17ha）。エリア内で建てられる建物の高さの目安が
『福岡市役所避雷針と同等』（約76ｍ）と引き上げた。これ
により、従来は15階建（約67ｍ）が上限だったが、2層高い
17階建の建築が可能になった。
対象地には、築40年超など建替え時期が到来した古い
ビルが多い。リニューアルに伴う増床により、オフィスビル
の新しい企業誘致や商業施設の集客力向上など、市街の
活性化が期待される。
今回の承認には『今後、福岡市内の別のエリアについて
相談があった場合も、同様に取り扱うものとする』とあり、特
例が適用されるエリアは今後も増えていくと思われる。今
地区内の主要な建物
・『福岡ビル』（所有：西日本鉄道 1961年築）
後、住宅地エリアでの特例承認による、新築マンション供
・『日本銀行福岡支店』（所有：日本銀行 1951年築）
給戸数増加なども想定される。
※日本銀行福岡支店は建替えを発表
2.天神明治通り地区の大型オフィス売買
福岡地所は2014年12月、福岡市中央区天神の『福岡天
神第一生命ビル』を取得した。売主はジェイ・ウィル・パート
ナーズのSPCである。
福岡天神第一生命ビルは、地上12階地下2階建、1978
年に竣工した。福岡地所は当面賃貸運用していく。取得
後にビル名称を天神西通りビジネスセンターに改めた。
同ビルは、上記1．の高さ制限緩和があった天神明治通
2
り地区内にある。福岡地所は同地区内において、2008年
～2012年にかけて福岡セントラルプレイスなど3棟のビルを
相次いで取得。3棟とその隣地を一体で『（仮）天神ビジネ
スセンター』に建替える事業なども計画している。
〈売買の概要〉福岡天神第一生命ビル
所在地：福岡市中央区天神二丁目8-30
交通：福岡市地下鉄空港線『天神』駅徒歩2分
敷地面積：1,343．51㎡
延床面積：10,394．37㎡
用途地域：商業地域
容積率：700%（法定）
TOKYU LIVABLE INC,
71
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マーケット・トピックス
福岡：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
3.福岡県職員住宅を約27億円で取得
マンション分譲などを手がけるダックス（本社：福岡市）
は、2014年12月、早良区西新の福岡県職員住宅西新団地
3棟を県の入札で落札した。落札価格は27億5,084万円。
最低売却価格は14億1,000万円で、16件の応札があった。
西新地区は修猷館（しゅうゆうかん）高校や西南学院大
学をはじめ、周辺に教育機関が多い文教地区で、居住エリ
アとしても人気が高い。
ダックスはファミリータイプの分譲マンションを建設する予
定である。
3
〈売買の概要〉福岡県職員住宅
価格：27億5,084万2,500円
所在：福岡市早良区西新七丁目10-17ほか
交通：福岡市地下鉄空港線『藤崎』駅徒歩10分
敷地面積：5,241．31㎡
延床面積：3,382．32㎡（3棟合計）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
容積率：150%（法定）
4.シンガポールのＲＥＩＴが老人ホームを取得
シンガポールのParkway life REIT（パークウェイ・ライフ・
リート）は12月、市内の有料老人ホーム『アビタシオン浄
水』を取得した。価格は35億3,500万円。Parkway lifeは、ア
ジア圏最大のヘルスケア関連施設特化型ＲＥＩＴである。
アビタシオン浄水は、薬院大通センタービル弐番館の3
階～13階部分にある。運営はアビタシオン（本社：福岡市）
が手掛けており、賃料は年間約2億4,500万円。居室数は
4
76戸である。
<売買の概要> アビタシオン浄水
価格：35億3,500万円
所在：福岡市中央区薬院四丁目1-26（住居表示）
交通：福岡市地下鉄七隈線『薬院大通』駅徒歩1分
敷地面積：1,296．46㎡
延床面積：6,276．63㎡
構造・階数：ＲＣ造地上13階・地下1階
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72
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発行日：2015年3月27日
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