בדיקת מצב תכנוני לפני קניה חלקת קרקע חקלאית ברחובות 4 : חלקה 3 866 : גוש
במאי, 0200 לכ' 02 מר יקיר טל מספרנו :רח00/233/ בדיקת מצב תכנוני לפני קניה חלקת קרקע חקלאית ברחובות גוש 3866 :חלקה4 : .1מטרת חוות הדעת* נתבקשתי על ידי מר יקיר טל לבדוק את המצב התכנוני החל על חלקת קרקע בתחום העיר רחובות במטרה לבדוק אם קיים מכשול תכנוני ,הידוע היום והמונע פוטנציאל של שינוי ייעוד לקרקע. .2מהות הנכס זכויות בעלות משותפות (זכויות במושעא) בחלק יחסי של 022/40,44/בחלקת קרקע חקלאית בשטח כולל של 40,44/מ"ר. גוש3866 : חלקה4 : שטח שיפוט העיר רחובות. להלן "הנכס" * חוות דעת זו נועדה לצורכי מזמין העבודה מר יקיר טל בלבד ואין להשתמש בה על ידי אדם אחר ו/או לצרכים אחרים מאלה להם היא נועדה. 1 .3תאור הנכס והסביבה חלקת הקרקע בעלת צורה לא רגולרית ,ממוקמת בצפון מזרח העיר רחובות בצמוד לקיבוץ נצר סירני ,על גבול שטח השיפוט של העיר רחובות והעיר נס ציונה ומועצה אזורית גזר. מתחם הקרקע הכולל את חלקה נשוא חוות הדעת ,ממוקם מזרחית לכביש מנחם בגין. הסביבה הקרובה מאופיינת בחלקות קרקע חקלאיות ,חלקן מעובדות וחלקן אינן מעובדות. אין במקום תשתיות של ניקוזים ושל ביוב המתאימים לפתוח בניה .גובה פני הקרקע אינו אחיד ומשתנה בצורה מתונה. בין החלקה נשוא חוות הדעת לבין כביש מנחם בגין חוצצות שתי חלקות אחרות .אין דרך סלולה לחלקה והיא מצויה בעומק של כ 322-מ' מזרחית לכביש .קיימים במקום שבילי עפר המיועדים לתנועת רכב חקלאי .על גבולה המזרחי צפוני של החלקה עובר קו מתח גבוה של חברת חשמל. מבט לשביל העפר המוביל לחלקה 2 מבט למזרח החלקה -קו המתח הגבוה נראה בבירור מבט קרוב למזרח החלקה הגובל בבתי קיבוץ נצר סירני 3 מבט לצפון מערב החלקה -מעבר לפסי הרכבת רואים בתי מגורים של נס ציונה 4 מפת הגוש והחלקה 5 .4הזכויות במקרקעין 4.0בהתאם להעתק רישום מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין רחובות, שהופק באינטרנט ביום ,00.20.0200הנכס בגוש 3866 :חלקה 4 :הוא בשטח 40,44/.22מ"ר. 4.0הבעלויות רשומות על שם: נח צדוק ת.ז 2/2120033 .החלק בנכס0/0 : בעלים אחרים החלק בנכס0/0 : 4.3על הבעלות של נח צדוק רשומה הערת אזהרה על פי סעיף 008לחוק המקרקעין ,מיום ,00/20/0200לטובת אקספלור פתרונות אינטרנט בע"מ. 4.4חוזה הרכישה הוצגו בפני סט חוזי רכישה ,מהם עולה כי מוצע לרוכשים לקנות זכויות בקרקע מתוך מחצית הזכויות בחלקה ,בהן מחזיק נח צדוק ועליהן קבלה חברת אקספלור פתרונות אינטרנט בע"מ אופציה לרכישה. מערכת החוזים שהוצגה בפני ,אינה אינה חלה ואינה מחייבת את בעלי הקרקע הנוכחיים המחזיקים את מחצית השניה של הזכויות בקרקע. על פי חוזה הרכישה המוצע קבוצת הרוכשים תמנה ועד פעולה ותממן את שינוי הייעוד של המקרקעין. .5המצב התכנוני להלן נתונים מתוך תכניות בנין עיר הרלוונטיים לעניין חוות דעת זו: תכנית מנדטורית – R6פורסמה למתן תוקף בי.פ 0062 .מיום 08.3.0140 מסווגת את חלקה 4בגוש 3688כאזור חקלאי. 6 תכנית מתאר מחוזית תמ"מ3/8/ד' -פורסמה למתן תוקף בי.פ 4/34 .מיום 02.3.11 מטרות התכנית: א .לקבוע שטח מעבר לקווי חשמל ראשיים במתח ( 422ק"ו) ומתח עליון ( 080ק"ו) מנס ציונה למצליח. ב .לקבוע את שמושי הקרקע המותרים ומגבלות הבניה והשימוש בשטח המעבר לקווי החשמל הראשיים. ג .לקבוע הנחיות למניעת מפגעים סביבתיים והוראות שיקום נופי בעת ואחרי הקמת הקוים. ד .לקבוע קווי חשמל לביטול או העתקה. התכנית אושרה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה ביום 04.02.1/ התכנית מסמנת רצועה מהשטח המזרחי של חלקה 4בגוש 3866נשוא חוות הדעת כשטח מעבר לקווי חשמל ראשיים. בשטח המעבר יותרו התכליות והשימושים הבאים: א .הקמת עמודי חשמל וקווי חשמל עיליים ותת קרקעיים בכל המתחים ודרכי גישה אליהם. ב .גנים לאומיים ,שמורות טבע ,עיבודים חקלאיים ,חניה ואחסנה פתוחה. ג .קווי תשתית ובכלל זה קווי מים ,ביוב ,דרכים ,מסילות ברזל ,עורקי ניקוז ,קווי דלק וגז. יחס התכנית לתכניות אחרות: במקרה של סתירה בין תכנית זו לתוכניות מתאר מחוזית ,מקומית או מפורטת ,יגבר האמור בתכנית זו. תוכנית זו אינה מבטלת את הכרזת הקרקע כקרקע חקלאית. 7 הרצועה המיועדת לקוי חשמל על רקע חלקה 4 הפסים הירוקים האלכסוניים מסמנים את שטח המעבר לקווי החשמל 8 תכנית מתאר מחוזית תממ – 00/3/פורסמה למתן תוקף בי.פ 0038 .מיום 00.00.0223 מסמנת את החלקה כאזור חקלאי/נוף כפרי פתוח. תכנית בהכנה: תכנית מתאר מקומית רחובות 0200 תכנית המתאר החדשה הנמצאת בשלבי הכנה ועדיין לא הופקדה ,מסמנת את החלקה כשטח ירוק פתוח. תשריט תכנית המתאר החדשה הנמצאת בשלבי הכנה לעיר רחובות 9 .8המסקנות העולות מהנתונים להלן המסקנות העולות מן הנתונים התכנוניים: הקרקע היא חקלאית תחת התכנון הקיים ומתוכננת להיות בייעוד של שטח ירוק פתוח גם על פי תכנית המתאר החדשה והנמצאת בשלבי הכנה לעיר רחובות. אם יצליחו יזמי שינוי הייעוד לשכנע את ועדות התכנון לשנות את ייעודה של החלקה לבניה יש לקחת בחשבון את הסוגיות הבאות: 8.0שטח של כשליש משטח החלקה מסומן לקווי מתח גבוה על ידי תכנית מתאר מחוזית שטח שאסור לבניה (על מנת לקבוע את היקף השטח המסומן לקווי החשמל יש לפנות למודד מוסמך). 8.0חלקה 4היא חלקה השלישית מכביש מנחם בגין .לפיכך לא תתכן סלילת דרך לחלקה מבלי לעבור בתחום חלקות אחרות. במצבים תכנוניים כאלה וכאשר יש לועדות התכנון רצון לפתח את המתחם לבניה ,בדרך כלל מתוכננות תכניות אחוד וחלוקה מחדש .מקובל בתכניות חדשות להקצות כ42% -82% - לשטחים ציבוריים. ריבוי בעלים וריבוי חלקות הלוקחות חלק בתכנון חדש ,יוצרים פתח לאינטרסים מנוגדים ולהתנגדויות לתכנון החדש. 8.4מערכת חוזים שאינם מחייבים את מחצית מבעלי הקרקע הנוכחיים עלולים להפיל את כל הוצאות המימון על הרוכשים החדשים .יתרה מזאת יתכנו התנגדויות ואי שיתוף פעולה מצדם למימוש היעדים שמערכת החוזים המוצעת לרוכשים החדשים. 8.0על פי מקובלות התכנון ,רוכש זכות של 022/4044/מתוך החלקה ימצא עצמו קרוב לודאי בשותפות במושעא עם אחרים לאחר שינוי הייעוד אם וכאשר יהיה כזה. 8.8מתן היתרי בניה במקום ,אם וכשאר יהיה שינוי ייעוד ,יחייב פתוח תשתיות במקום הכוללות ,דרכים ,קוי מים ,קוי חשמל ,ביוב וניקוזים. 10 .7הבהרה אין חוות דעת זאת אינה מחליפה את הצורך בייעוץ משפטי של עורך דין לפני עשיית עסקה במקרקעין נשוא חוות הדעת .עורך חוות דעת זו אינו בוחן את טיבן של ההתחייבויות המשפטיות המוצעות לרוכש הזכויות ואינו מביע דעה לגבי ההתקשרות בהסכם המוצע לרוכש .לצורך כך יש לפנות לעורך דין לייעוץ. .6הצהרה אני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס הנדון וכי חוות הדעת נערכה על פי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי. ולראיה באתי על החתום, מאיר דלברי ,שמאי מקרקעין רשיון מס' /00 11
© Copyright 2024