‫במאי‪,‬‬
‫‪0200‬‬
‫לכ'‬
‫‪02‬‬
‫מר יקיר טל‬
‫מספרנו‪ :‬רח‪00/233/‬‬
‫בדיקת מצב תכנוני לפני קניה‬
‫חלקת קרקע חקלאית ברחובות‬
‫גוש‪ 3866 :‬חלקה‪4 :‬‬
‫‪ .1‬מטרת חוות הדעת*‬
‫נתבקשתי על ידי מר יקיר טל לבדוק את המצב התכנוני החל על חלקת קרקע בתחום העיר‬
‫רחובות במטרה לבדוק אם קיים מכשול תכנוני‪ ,‬הידוע היום והמונע פוטנציאל של שינוי ייעוד‬
‫לקרקע‪.‬‬
‫‪ .2‬מהות הנכס‬
‫זכויות בעלות משותפות (זכויות במושעא) בחלק יחסי של ‪ 022/40,44/‬בחלקת קרקע‬
‫חקלאית בשטח כולל של ‪ 40,44/‬מ"ר‪.‬‬
‫גוש‪3866 :‬‬
‫חלקה‪4 :‬‬
‫שטח שיפוט העיר רחובות‪.‬‬
‫להלן‬
‫"הנכס"‬
‫* חוות דעת זו נועדה לצורכי מזמין העבודה מר יקיר טל בלבד ואין להשתמש בה על ידי אדם אחר ו‪/‬או לצרכים‬
‫אחרים מאלה להם היא נועדה‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ .3‬תאור הנכס והסביבה‬
‫חלקת הקרקע בעלת צורה לא רגולרית‪ ,‬ממוקמת בצפון מזרח העיר רחובות בצמוד לקיבוץ‬
‫נצר סירני‪ ,‬על גבול שטח השיפוט של העיר רחובות והעיר נס ציונה ומועצה אזורית גזר‪.‬‬
‫מתחם הקרקע הכולל את חלקה נשוא חוות הדעת‪ ,‬ממוקם מזרחית לכביש מנחם בגין‪.‬‬
‫הסביבה הקרובה מאופיינת בחלקות קרקע חקלאיות‪ ,‬חלקן מעובדות וחלקן אינן מעובדות‪.‬‬
‫אין במקום תשתיות של ניקוזים ושל ביוב המתאימים לפתוח בניה‪ .‬גובה פני הקרקע אינו‬
‫אחיד ומשתנה בצורה מתונה‪.‬‬
‫בין החלקה נשוא חוות הדעת לבין כביש מנחם בגין חוצצות שתי חלקות אחרות‪ .‬אין דרך‬
‫סלולה לחלקה והיא מצויה בעומק של כ‪ 322-‬מ' מזרחית לכביש‪ .‬קיימים במקום שבילי עפר‬
‫המיועדים לתנועת רכב חקלאי‪ .‬על גבולה המזרחי צפוני של החלקה עובר קו מתח גבוה של‬
‫חברת חשמל‪.‬‬
‫מבט לשביל העפר המוביל לחלקה‬
‫‪2‬‬
‫מבט למזרח החלקה‪ -‬קו המתח הגבוה נראה בבירור‬
‫מבט קרוב למזרח החלקה הגובל בבתי קיבוץ נצר סירני‬
‫‪3‬‬
‫מבט לצפון מערב החלקה‪ -‬מעבר לפסי הרכבת רואים בתי מגורים של נס ציונה‬
‫‪4‬‬
‫מפת הגוש והחלקה‬
‫‪5‬‬
‫‪ .4‬הזכויות במקרקעין‬
‫‪ 4.0‬בהתאם להעתק רישום מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין רחובות‪,‬‬
‫שהופק באינטרנט ביום ‪ ,00.20.0200‬הנכס בגוש‪ 3866 :‬חלקה‪ 4 :‬הוא בשטח‬
‫‪ 40,44/.22‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 4.0‬הבעלויות רשומות על שם‪:‬‬
‫נח צדוק ת‪.‬ז‪ 2/2120033 .‬החלק בנכס‪0/0 :‬‬
‫בעלים אחרים‬
‫החלק בנכס‪0/0 :‬‬
‫‪ 4.3‬על הבעלות של נח צדוק רשומה הערת אזהרה על פי סעיף ‪ 008‬לחוק המקרקעין‪ ,‬מיום‬
‫‪ ,00/20/0200‬לטובת אקספלור פתרונות אינטרנט בע"מ‪.‬‬
‫‪ 4.4‬חוזה הרכישה‬
‫הוצגו בפני סט חוזי רכישה‪ ,‬מהם עולה כי מוצע לרוכשים לקנות זכויות בקרקע מתוך מחצית‬
‫הזכויות בחלקה‪ ,‬בהן מחזיק נח צדוק ועליהן קבלה חברת אקספלור פתרונות אינטרנט‬
‫בע"מ אופציה לרכישה‪.‬‬
‫מערכת החוזים שהוצגה בפני‪ ,‬אינה אינה חלה ואינה מחייבת את בעלי הקרקע הנוכחיים‬
‫המחזיקים את מחצית השניה של הזכויות בקרקע‪.‬‬
‫על פי חוזה הרכישה המוצע קבוצת הרוכשים תמנה ועד פעולה ותממן את שינוי הייעוד של‬
‫המקרקעין‪.‬‬
‫‪ .5‬המצב התכנוני‬
‫להלן נתונים מתוך תכניות בנין עיר הרלוונטיים לעניין חוות דעת זו‪:‬‬
‫תכנית מנדטורית ‪ – R6‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 0062 .‬מיום ‪08.3.0140‬‬
‫מסווגת את חלקה ‪ 4‬בגוש ‪ 3688‬כאזור חקלאי‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫תכנית מתאר מחוזית תמ"מ‪3/8/‬ד' ‪ -‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 4/34 .‬מיום ‪02.3.11‬‬
‫מטרות התכנית‪:‬‬
‫א‪ .‬לקבוע שטח מעבר לקווי חשמל ראשיים במתח (‪ 422‬ק"ו) ומתח עליון (‪ 080‬ק"ו) מנס‬
‫ציונה למצליח‪.‬‬
‫ב‪ .‬לקבוע את שמושי הקרקע המותרים ומגבלות הבניה והשימוש בשטח המעבר לקווי‬
‫החשמל הראשיים‪.‬‬
‫ג‪ .‬לקבוע הנחיות למניעת מפגעים סביבתיים והוראות שיקום נופי בעת ואחרי הקמת הקוים‪.‬‬
‫ד‪ .‬לקבוע קווי חשמל לביטול או העתקה‪.‬‬
‫התכנית אושרה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה ביום ‪04.02.1/‬‬
‫התכנית מסמנת רצועה מהשטח המזרחי של חלקה ‪ 4‬בגוש ‪ 3866‬נשוא חוות הדעת כשטח‬
‫מעבר לקווי חשמל ראשיים‪.‬‬
‫בשטח המעבר יותרו התכליות והשימושים הבאים‪:‬‬
‫א‪ .‬הקמת עמודי חשמל וקווי חשמל עיליים ותת קרקעיים בכל המתחים ודרכי גישה‬
‫אליהם‪.‬‬
‫ב‪ .‬גנים לאומיים‪ ,‬שמורות טבע‪ ,‬עיבודים חקלאיים‪ ,‬חניה ואחסנה פתוחה‪.‬‬
‫ג‪ .‬קווי תשתית ובכלל זה קווי מים‪ ,‬ביוב‪ ,‬דרכים‪ ,‬מסילות ברזל‪ ,‬עורקי ניקוז‪ ,‬קווי דלק‬
‫וגז‪.‬‬
‫יחס התכנית לתכניות אחרות‪:‬‬
‫במקרה של סתירה בין תכנית זו לתוכניות מתאר מחוזית‪ ,‬מקומית או מפורטת‪ ,‬יגבר האמור‬
‫בתכנית זו‪.‬‬
‫תוכנית זו אינה מבטלת את הכרזת הקרקע כקרקע חקלאית‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫הרצועה המיועדת לקוי חשמל על רקע חלקה ‪4‬‬
‫הפסים הירוקים האלכסוניים מסמנים את שטח המעבר לקווי החשמל‬
‫‪8‬‬
‫תכנית מתאר מחוזית תממ‪ – 00/3/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 0038 .‬מיום ‪00.00.0223‬‬
‫מסמנת את החלקה כאזור חקלאי‪/‬נוף כפרי פתוח‪.‬‬
‫תכנית בהכנה‪:‬‬
‫תכנית מתאר מקומית רחובות ‪0200‬‬
‫תכנית המתאר החדשה הנמצאת בשלבי הכנה ועדיין לא הופקדה‪ ,‬מסמנת את החלקה‬
‫כשטח ירוק פתוח‪.‬‬
‫תשריט תכנית המתאר החדשה הנמצאת בשלבי הכנה לעיר רחובות‬
‫‪9‬‬
‫‪ .8‬המסקנות העולות מהנתונים‬
‫להלן המסקנות העולות מן הנתונים התכנוניים‪:‬‬
‫הקרקע היא חקלאית תחת התכנון הקיים ומתוכננת להיות בייעוד של שטח ירוק פתוח גם על‬
‫פי תכנית המתאר החדשה והנמצאת בשלבי הכנה לעיר רחובות‪.‬‬
‫אם יצליחו יזמי שינוי הייעוד לשכנע את ועדות התכנון לשנות את ייעודה של החלקה לבניה‬
‫יש לקחת בחשבון את הסוגיות הבאות‪:‬‬
‫‪ 8.0‬שטח של כשליש משטח החלקה מסומן לקווי מתח גבוה על ידי תכנית מתאר מחוזית‬
‫שטח שאסור לבניה (על מנת לקבוע את היקף השטח המסומן לקווי החשמל יש לפנות למודד‬
‫מוסמך)‪.‬‬
‫‪ 8.0‬חלקה ‪ 4‬היא חלקה השלישית מכביש מנחם בגין‪ .‬לפיכך לא תתכן סלילת דרך לחלקה‬
‫מבלי לעבור בתחום חלקות אחרות‪.‬‬
‫במצבים תכנוניים כאלה וכאשר יש לועדות התכנון רצון לפתח את המתחם לבניה‪ ,‬בדרך כלל‬
‫מתוכננות תכניות אחוד וחלוקה מחדש‪ .‬מקובל בתכניות חדשות להקצות כ‪42% -82% -‬‬
‫לשטחים ציבוריים‪.‬‬
‫ריבוי בעלים וריבוי חלקות הלוקחות חלק בתכנון חדש‪ ,‬יוצרים פתח לאינטרסים מנוגדים‬
‫ולהתנגדויות לתכנון החדש‪.‬‬
‫‪ 8.4‬מערכת חוזים שאינם מחייבים את מחצית מבעלי הקרקע הנוכחיים עלולים להפיל את כל‬
‫הוצאות המימון על הרוכשים החדשים‪ .‬יתרה מזאת יתכנו התנגדויות ואי שיתוף פעולה מצדם‬
‫למימוש היעדים שמערכת החוזים המוצעת לרוכשים החדשים‪.‬‬
‫‪ 8.0‬על פי מקובלות התכנון‪ ,‬רוכש זכות של ‪ 022/4044/‬מתוך החלקה ימצא עצמו קרוב‬
‫לודאי בשותפות במושעא עם אחרים לאחר שינוי הייעוד אם וכאשר יהיה כזה‪.‬‬
‫‪ 8.8‬מתן היתרי בניה במקום‪ ,‬אם וכשאר יהיה שינוי ייעוד‪ ,‬יחייב פתוח תשתיות במקום‬
‫הכוללות‪ ,‬דרכים‪ ,‬קוי מים‪ ,‬קוי חשמל‪ ,‬ביוב וניקוזים‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫‪ .7‬הבהרה‬
‫אין חוות דעת זאת אינה מחליפה את הצורך בייעוץ משפטי של עורך דין לפני עשיית עסקה‬
‫במקרקעין נשוא חוות הדעת‪ .‬עורך חוות דעת זו אינו בוחן את טיבן של ההתחייבויות‬
‫המשפטיות המוצעות לרוכש הזכויות ואינו מביע דעה לגבי ההתקשרות בהסכם המוצע‬
‫לרוכש‪ .‬לצורך כך יש לפנות לעורך דין לייעוץ‪.‬‬
‫‪ .6‬הצהרה‬
‫אני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס הנדון וכי חוות הדעת נערכה על פי מיטב הבנתי‬
‫וניסיוני המקצועי‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫מאיר דלברי‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫רשיון מס' ‪/00‬‬
‫‪11‬‬