Vår jobb er å veilede» i PDF format
Nyheter 66 Marius Nissen-Lie og Christian Haugland mener det blir feil å starte et søk med en lang kravspesifikasjon. NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no – Vår jobb er å veilede Inntoget av søkemeglere i leiemarkedet har profesjonalisert søkeprosessene, men også gjort prosessene mye lengre og kompliserte. Daglig leder og partner Marius Nissen-Lie og partner Christian Haugland i Fast EiendomsPartner er søkemeglere. De hjelper bedrifter og organisasjoner som skal flytte i jakten på egnede lokaler, ut fra definerte kriterier. Som undersaken med Olav Line i Norwegian Property viser, mener flere eiendomsbesittere at søkemeglernes inntog i leiemarkedet har ført til kravspesifikasjoner på vegne av leietakerne som er til dels umulig å innfri og altfor omfattende. Mange leietakere ender derfor opp med helt andre lokaler og beliggenhet enn de hadde tenkt seg. Marius Nissen-Lie har vært i bransjen i 20 år og sier at deres fremgangsmåte innebærer å gjøre tingene i motsatt rekkefølge. – Vi er definitivt leietakers representant, men mener at begge parter er tjent med en prosess hvor man ikke utelukker løsninger. Å komme med kravspesifikasjonen til slutt, mener vi gir et bedre resultat for leietaker. Man kan ikke lage en kravspesifikasjon før man har sett på lokalene, kravspesifikasjoner må lokaltilpasses, fastslår Nissen-Lie. 67 Hvis gårdeier vil ha en spesifika sjon tidlig, får de 20 sider, men Nissen-Lie mener ferdig ureviderte spesifikasjoner ikke blir riktig. Unødig tid – Vi ser på 20-30 objekter når vi jakter lokaler, og det blir feil at mange gårdeiere skal bruke mye tid på kravspesifikasjonene. Vi har derfor en litt annen fremdrift enn mange andre og har valgt ikke å legge ved 20 siders spesifikasjon med krav som de sannsynligvis ikke vil kunne innfri. Når vi derimot står igjen med kanskje tre alternativer, da går vi inn med en kravspesifikasjon, tilpasset ut fra byggene vi har sett oss ut. Vi føler det er mer effektivt og profe sjonelt. – Eiendomsbesittere hevder at man kommer med energikrav som er til dels uforenlige? – Kravet til miljø og bedre energibygg har gått oppover, men leietakere må eksempelvis da akseptere mindre kjøling hvis prisen skal holdes nede, svarer Marius Nissen-Lie. Christian Haugland sier svært mange leietakerne ikke helt vet hva de vil ha. Mange av lokalene passer i utgangspunktet heller ikke virksomheten, det må tilpasninger til. – Vår jobb er å veilede i henhold til forventningene. Når vi er ute og vurderer alternativer, ser vi på alt fra om det er plass til alle ansatte, til veldig detaljerte nivåer, som for eksempel strømuttak til prosjektor i taket. Leietakerne ikke bare glemmer slike ting, de vet rett og slett ikke nok om det. Vår jobb blir så å sy sammen den beste totalpakken, sier han. Fast EiendomsPartner har ingen standard oppskrift for hvordan de arbeider med leietakerne, men Nissen-Lie og Haugland ber dem rangere tre hovedelementer om hva som er viktigst: Beliggenhet, kvaliteten på lokalene og forventet prisnivå. Prisen kommer senere – Vi diskuterer ikke pris til å begynne med. Men hvis prisen er viktigst, er vår oppgave å forklare hva de kan få til den prisen. Vil de til Aker Brygge, så vil de dit, og da må vi fortelle hvilken priser de må betale for den beliggenheten. Kvalitet er avhengig av kvaliteten i det enkelte bygg, sier Nissen Lie. Energistandard er neste steg i prosessen, som også skaper utfordringer. – Noen mener at de skal inn i et A- eller B-bygg, men de har ikke kunnskap om hvordan disse byggene driftes, sier Nissen-Lie. Nærhet til offentlig kommunikasjon går igjen i så å si alle større leiesøk, og de to søkemeglerne sier at det er få som firer på kravene her. For andre igjen er god parkeringsdekning viktig, men: – Parkeringsdekningen kan endre på seg når man flytter. Ansatte får en annen reisevei, og selv om det er krav om 40 parkeringsplasser, ender www.aker-eiendom.no LAGER/VERKSTED KONTOR BERGHAGAN 5, LANGHUS/SKI Lager-/verksted Arealer er på totalt ca. 10 000 m2, hvorav ledig inntil 1 000 m2. 8 m netto takhøyde. 15 m søyleavstander. Rikelig med porter. Rikelig med parkering og utearealer. Mulighet for kontorer i umiddelbar tilknytning til lager/verksted, eller i eget kontorbygg. Kontorer Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg. Godt vedlikeholdt. God ventilasjon. Ledige lokaler ligger i 2. og 3. etg. Personheis og vareheis. Felles kantine. Felles møterom. Trimrom. Arealer tilpasses behov; fra 50–700 m2. Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter behov. Kontakt Geir Baastad | Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 | [email protected] Beliggenhet/adkomst • Beliggende på Berghagan næringsområde. • Kort vei fra E6, ca. 20 min. fra Oslo sentrum. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Enkel adkomst med bil. • Rikelig med poarkering. • Store utearealer. Nyheter 68 man kanskje opp med halvparten. Det må tenkes annerledes og nytt, som å få folk til å ta trikken i stedet. Vår jobb blir å få leietakerne til å vurdere andre mulige alternativer, sier Marius Nissen-Lie. Mange leietakere er pris bevisste, det er ikke til å komme fra. Men Christian Haugland sier de kan være villige til å endre på prisen til slutt. – Av erfaring legger vi inn pris som det siste elementet. Og hva er pris? Tilsynelatende kan husleien være høy, mens felleskostnadene er lave. Dessuten kan dyre lokaler ha en høyere arealeffektivitet. Kvalitets kravene har dessuten økt de seneste 20 årene, og nordmenn er i økende grad villige til å betale for kvalitet. Det er den totale sluttsummen som teller, sier han. Ingen grønn bølge – Vil leiesøkene endre seg fremover med hensyn til hva man ber om? – Vi tror energi og miljø blir viktigere, men foreløpig ser vi ingen grønn bølge i markedet. Det koster også mye å installere og gjennomføre energibesparende tiltak. Parkering er derimot blitt mindre interessant, også som følge av strengere regulerings bestemmelser. Det blir nok økende kvalitetskrav også fremover, pris har alltid vært viktig og vil alltid være viktig, men det går mer på at det skal være billigst mulig ut fra det produktet leietaker får, sier Marius Nissen-Lie. – Kravet til arealeffektivitet vil nok fortsatt øke. Alt i alt er det flere leietakere som går fra cellekontorer til åpent landskap enn de som går den andre veien. Så ser vi at nå det gjelder innredning, brukes det mer glass enn tidligere, som skillevegger av glass. Glass gir mer romfølelse, og leietakerne kan tillate seg dette, fordi glass er blitt billigere, supplerer Christian Haugland. Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] NE0113 www.ne.no www.nenyheter.no Nytt om navn Morten buøen er ansatt som eiendoms direktør i Newsec Asset Management. Han kommer fra stillingen som seniormegler i DNB Næringsmegling, hvor han arbeidet i 12 år. Liv Zimmermann tiltrådte som partner i Hjort januar og kom fra Bull & Co Advokatfirma. Hun er spesialisert innenfor fast eiendomsrettsforhold og har særlig kompetanse i plan- og byggesaker. Vidar Korneliussen er ansatt som markedsdirektør i Scandinavian Property Group. Han kommer fra stillingen som senior leietakerrådgiver i DNB Næringsmeglings leietakerrådgivnings avdeling. Korneliussen har også vært utleiedirektør i Eiendomsspar i perioden 2004 til 2009. Veronica Bakken er ansatt som utleiesjef i NCC Property Development. Hun kommer fra stillingen som rådgiver i Newsec, og har tidligere vært rådgiver i Eiendomshuset Malling og Akershus Eiendom. Jannike Brynildsen har tiltrådt som partner i Ro Sommernes Advokat firma DA fra 1. januar 2013. Brynildsen har bred erfaring med fast eiendoms rettsforhold, og har vært en del av eiendomsog transaksjonsteamet i Ro Sommernes Advokatfirma DA siden 2005. Hun vil videreføre sitt arbeid med fast eiendom og transaksjoner, og bistår dessuten med generell forretningsjuridisk rådgivning med hovedvekt på selskapsrett og kontraktsrett.
© Copyright 2024