Årsredovisning 2012 - Varbergs Bostads AB
Årsredovisning 2012 INNEHÅLL Kort om Varbergs Bostad ...................... 2 VD:s kommentar ..................................... 3 Förvaltningsberättelse ........................... 5 Resultaträkning ..................................... 21 Balansräkning........................................22 Kassaflödesanalys ................................. 23 Redovisningsprinciper, noter ...........24 Revisionsberättelse .............................30 Flerårsöversikt ....................................... 33 Styrelse, VD och revisorer ..................34 Fastighetsförteckning ......................... 35 Karta .........................................................38 Kontor ...................................................... 41 KORT OM VARBERGS BOSTAD Varbergs Bostads AB är Varbergs största bostadsföretag med mer än 5 000 hyreslägenheter, vilket innebär att var sjunde varbergare bor i våra lägenheter. Varbergs Bostad grundades år 1947 – då i stiftelseform. Fastighetsbeståndet omfattar 85 fastigheter fördelat på Varbergs tätort, Bua, Väröbacka, Veddige, Träslövsläge och Tvååker. Varbergs geografiska läge med pendlingsavstånd till Göteborg och Halmstad gör att trycket på bostadsmarknaden är stort och vi har kötid till samtliga objekt. I ytterområdena och i våra större områden i tätorten kan uppskattas att den genomsnittliga kötiden är 4-7 år medan för många lägenheter i tätorten behövs en kötid på över 8 år. Varbergs Bostads AB är ett helägt dotterbolag till Varbergs Stadshus AB som i sin tur ägs av Varbergs kommun. NYCKELTAL 2012 ■ Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt blev 28,9 Mkr (16,2 Mkr förra året) ■ Bostadshyrorna höjdes med 2,54 % från 1 januari 2012 ■ Vakansgraden för lägenheter var fortsatt låg och uppgick till 0,1 % (0,1 %) ■ Underhållsinsatser genomfördes för 64 Mkr (63 Mkr) ■ Investeringarna uppgick till 25 Mkr (37 Mkr) ■ Soliditeten är 39 % (37 %) VD:S KOMMENTAR Bostadsbristens problematik Det är naturligtvis mycket positivt för en kommun att vara så attraktiv. Men det skapar också problem, inte minst på bostadsmarknaden. Byggandet av nya bostäder har helt enkelt inte hunnit med i utvecklingen. I dag har vi stor bostadsbrist. Såväl när det gäller hyresrätter, bostadsrätter, radhus som villor. Detta får också en rad olika konsekvenser: ■ Ungdomarna drabbas hårdast – inte bara i Varberg utan i hela landet.Totalt sett är det brist på bostäder för unga i över hälften, eller 154 av Sveriges kommuner. Just nu försöker den stora ungdomsgeneration som föddes i slutet av 1980- och början på 1990talen etablera sig på bostadsmarknaden. När det alternativet inte finns tvingas de bo kvar hemma. ■ Det blir svårare för äldre att byta bostad. På ålderns höst är det många som vill byta ut ett stort boende mot ett mindre, modernt och funktionellt. Det är också detta som skapar de så viktiga flyttkedjorna. Dvs bytet av boendemiljöer som frigör boendealternativ för nya målgrupper. ■ Näringslivet drabbas. Brist på bostäder kan vara orsaken till att ett företag väljer att inte etablera sig på en ort, eftersom det kan bli svårt att rekrytera personal. Rätt att våga Det känns mycket bra att vi i Varberg har ett gemensamt mål. Genom att samla alla krafter bakom satsningen ”Vision 2025” ska vi forma Varberg till västkustens kreativa mittpunkt. Under 2012 visade Varbergs Bostad att vi både kan och vill vara en viktig pusselbit i detta utvecklingsarbete. Vi bygger igen – och skapar förutsättningar för att ge ännu fler bra boende, trygghet och framtidstro. Ribban för framtidens mål är högt satt, men också ganska självklar – för Varberg har alla förutsättningar att lyckas. Vår stad ligger på västkustens kanske bästa läge – strategiskt mellan Göteborg och den expansiva Öresundsregionen. Detta tillsammans med en underbar natur och bra kommunikationer skapar en näst intill oslagbar kombination. Att vårt län är attraktivt för allt fler, råder det heller ingen tvekan om. Under de senaste årtiondena har Halland gått från att vara ett av Sveriges befolkningsmässigt minsta län till att vara det sjunde största. Varberg har också vuxit snabbt. De senaste fem åren har antalet invånare ökat med drygt 3 000 personer. Men allt är inte negativt på vår bostadsmarknad - tvärtom. Den 16 september tog vi första spadtaget för 43 nya hyresrätter på Sörsedammen, ett befintligt miljonprogramsområde. Det innebär inte bara att vi moderniserar och tillför nya kvaliteter till det 45 år gamla bostadsområdet. Det innebär också att vi tagit till oss visionen för hela Varberg – att vi vågar tänka nytt och vågar satsa där kanske andra inte ser det som lika självklart. Med facit i hand så gjorde vi rätt som vågade. Samtliga lägenheter var uthyrda före årsskiftet och fler hade kunnat hyras ut. Vi kan konstatera att Varberg accepterar den hyra som gäller vid nypro3 duktion. Vi har dessutom fått ett kvitto på att vi måste bygga mer, för att vara den viktiga aktör i Varberg som vi har till uppdrag att vara. De nya husen har fått namnet Sörseängen. Dels för att området redan är känt för sin grönska. Dels för att vi vill utveckla och utnyttja de stora grönytorna runt omkring till att skapa en rad aktiviteter, som gör Sörseängen ännu attraktivare som mötesplats. Den gröna profilen gäller inte bara utemiljöerna. De nya husen byggs med en energisnål teknik, som ger en avsevärd besparing på miljön, både under byggperioden och i framtiden. Husen blir så kallade lågenergihus, som behöver minimalt med energi för att värmas upp. Allt i linje med vår ambition att ta ett aktivt miljöansvar. Men visionen för Sörsedammen är mycket större än så. De 43 nya hyresrätterna är bara början. Arbetet med att ändra områdets detaljplan är påbörjad och nu fortsätter vi med att utveckla planerna på att bygga ytterligare 17 bostadshus med 230 lägenheter på området mellan Sörsedammen, Apelvikshöjd och Söderhöjd. På så sätt kan vi knyta ihop befintliga bostadsområden och skapa en ny, grön och miljövänlig, stadsdel. En stadsdel som både blir en fin port mot havet och en inbjudande entré till Varberg. Fler nybyggen Vi har nu i fler än ett projekt visat att det är möjligt att nyproducera med rimlig avkastning och under året har därför ytterligare två projekt med byggstart 2013 tagits fram. Går allt enligt planerna påbörjas byggandet av ca 40 lägenheter i centrala Varberg våren 2013. På Håsten sker under hösten förtätning med ytterligare 35 lägenheter. Under det gångna året har också planerna för 130 lägenheter i tre huskroppar på Brunnsberg konkretiserats. Allt detta är en bra början. Men bara en början. Vi är väl medvetna om att både kommunen och Varbergsborna förväntar sig att vi kontinuerligt ska leverera nya hyresrätter. Det är också vår självklara målsättning, och mycket talar för att det kommer att bli så, även om 4 det alltid är farligt att inteckna framtiden. Mycket kan hända som påverkar våra möjligheter att bygga, men det finns anledning att känna förhoppning om att planerna kommer att gå i lås. Samarbetsklimatet är gott, ekonomin i bolaget stärks systematiskt och efterfrågan på boende finns. Intern kraftsamling Under senare tid har flera medarbetare på ledande befattningar slutat sina anställningar. Vissa har gått i pension, andra har gått vidare i karriären. Detta har i sin tur lett till en kraftfull föryngring och förnyelse av ledarskiktet i företaget. För att på ett bra sätt ta tillvara de möjligheter som denna förändring skapar, så har vi gjort en organisationsgenomlysning under 2012. Organisationsförändringar tar energi. Det är ett välkänt faktum. Men nu möter vi inte framtiden och de utmaningar vi står inför enbart med nya chefer och ett nytt ledarskap, utan vi möter våra utmaningar med en organisation där rollfördelningen mellan ledning, stöd och verksamhet är tydlig. Genom detta ökar också förmågan att fokusera på uppdraget – att försörja Varberg med bostäder och förvalta vårt fastighetsbestånd på bästa sätt. Nöjda hyresgäster En stark laginsats gjorde 2012 till ett mycket bra år för bolaget. Då tänker jag inte bara på det faktum att vi börjar bygga igen utan på service, upprustning, underhåll och nytänkande, som gör att våra nuvarande hyresgäster trivs och känner sig trygga i sitt boende. Den senaste boendeenkäten visar att över 94 procent är nöjda med sitt boende, sitt bostadsområde och sin hyresvärd. Det innebär att vi åter igen är ett av de bostadsbolag i Sverige som har flest nöjda hyresgäster. Trots detta finns det saker vi kan – och ska – bli bättre på. Arbetet är redan i full gång. Att se alla kollegor som lyssnar på, tar till sig av och åtgärdar sådant som våra hyresgäster är mindre nöjda med, gör mig både glad och stolt. Det – om något – är en kvalitetsstämpel för framtidens Varbergs Bostad. Därför ska vi också fortsätta med intern vidareut- bildning och ett utvecklingsarbete som stärker bolagets varumärke ytterligare. Lika glädjande är många hyresgästers starka engagemang i sitt boende och sin boendemiljö. Grannsamverkan i flerfamiljshus i Halland är ett samarbetsprojekt mellan boende, lokal polis, bostads- och försäkringsbolag. Genom alla eldsjälar som engagerat sig i det här arbetet har brottsligheten i Sörse minskats med hela 37 procent – samtidigt som både trygghetskänslan och trivseln i området ökat. Något som uppmärksammades med både en nationell och en internationell utmärkelse under 2012. Stabil ekonomi Resultatmässigt blev 2012 ett bra år. För första gången på mycket länge lever vi upp till ägarens ekonomiska krav på bolaget. Även med beaktande av att resultatet ett enskilt år till viss del är beroende på omfattningen av underhållet, vintertemperatur och snömängd så ligger årets resultat i nivå med ägarens långsiktiga krav. De senaste årens arbete med att komma till rätta med bolagets kostnads-/intäktsproblematik har därmed gett resultat. Hyresförhandlingarna har landat på en för bolaget mer acceptabel nivå än tidigare. Samtidigt har inte höjningarna varit större än att de kunnat hanteras av våra hyresgäster - en svår men väldigt viktig balansgång. Att bara arbeta med intäktssidan räcker inte. Kostnadssidan är minst lika viktig. Effektiviseringsarbetet fortsätter. Nya upphandlingar har minskat kostnaden för köpta varor och tjänster samtidigt som personalkostnaderna har minskats genom restriktivitet med ersättningsrekryteringar. Sammantaget har dessa åtgärder stärkt bolaget för framtiden. En stark ekonomi är viktig för alla företag. Vi måste kunna tjäna pengar för att på bästa sätt tjäna Varberg – idag och i framtiden. Ulf Hofstedt VD, Varbergs Bostads AB FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Varbergs Bostads AB (organisationsnummer 556502-4220) får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret 2012. Varbergs Bostads AB ägs till 100 procent av Varbergs Stadshus AB som är ett av Varbergs kommun helägt dotterbolag. resvärden som utvecklar hela Varberg för framtiden. Ägardirektiv i sammandrag Fastighetsbestånd Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen och att vara kommunens främsta instrument för en social bostadspolitik. Varbergs Bostad förvaltade vid verksamhetsårets utgång 5 167 lägenheter, 161 lokaler, 1 686 garage/carports samt cirka 3 500 parkeringsplatser. Lägenheterna är fördelade enligt följande: ■ Verksamheten ska bedrivas utifrån affärsmässiga och långsiktigt ekonomiskt hållbara principer. ■ Bolagets soliditet bör, med utrymme för variationer över tiden, uppgå till cirka 30 procent. ■ Bolaget ska över tid generera en avkastning på totalt kapital om minst 4 %. ■ Bolaget ska i sin verksamhet följa utvecklingen inom miljö- och energiområdet och alltid beakta miljöaspekten av bolagets verksamhet. ■ Kvaliteten för de boende ska främjas och det bostadssociala ansvaret tydliggöras. ■ Ärenden av principiell betydelse eller av större vikt i övrigt ska underställas kommunfullmäktige. Affärsidé 2012 Att med hyresgästen i fokus utveckla och förvalta attraktiva, trygga och prisvärda bostäder, boendemiljöer samt tillhörande tjänster i Varberg. Veddige Träslövsläge Tvååker Håsten Bua / Limabacka Stenåsa Söderhöjd Breared Sörsedammen Brunnsberg Varberg centralt Apelvikshöjd Antal lägenheter per område Håsten ....................997 Sörsedammen ......872 Varberg, centralt.. 964 Apelvikshöjd ....... 430 Brunnsberg.......... 390 Breared................... 231 Söderhöjd.............. 156 Stenåsa................... 145 Bua/Limabacka ... 411 Tvååker ..................342 Veddige.................. 123 Träslövsläge..........106 Vision och affärsidé Varbergs kommuns vision 2025: Västkustens kreativa mittpunkt, ska även bli Varbergs Bostads vision och ligga som grund för affärsidén. Vision år 2012 Vi ska vara den attraktiva, drivande hy- MARKNAD Uthyrning av lägenheter Bolagets samtliga uppsagda lägenheter hyrs ut genom BoButiken. Det övervägande antalet lägenheter hyrs ut efter tid i bostadskön. En del av lägenheterna för- medlas med social förtur efter samråd med socialförvaltningen. Det finns också en arbetsmarknadsförtur för personer med fast anställning i Varbergs kommun och mer än tio mil till nuvarande bostad. Under år 2012 hyrdes 499 (förra året 572) lägenheter ut. Av dessa gällde 105 (102) lägenheter omflyttning bland befintliga hyresgäster medan 34 (53) var förturer. Minskningen av antalet uthyrda lägenheter fortsätter således och är en följd av den alltmer ansträngda situationen på bostadsmarknaden. Uthyrningsläget Varberg är en expansiv kommun där befolkningen ökar och därmed även efterfrågan på bostäder. Nettoinflyttningen har de senaste åren stadigt varit 400500 personer. Under 2012 var befolkningsökningen 610 personer. Arbetspendlingen till och från Varberg ökar successivt. Utpendlingen uppgår till cirka 6 000 och inpendlingen till cirka 4 500 personer. De förbättrade förbindelserna på senare år har inneburit att arbetsmarknaden i såväl Göteborg som Halmstad ligger inom pendlingsavstånd. Företagets uthyrningssituation är mycket god och efterfrågan på bostäder har under flera år varit mycket hög. Den genomsnittliga väntetiden för att få en lägenhet inom Varbergs Bostads bestånd uppgår 2012 till 7,3 år, vilket är en ökning med 0,3 år sedan 2011. Väntetiden är längre för centrala eller havsnära lägen i Varbergs tätort och kortare utanför tätorten. Vid årets slut fanns, utöver den normala omsättningen, inga outhyrda lägenheter eller lokaler i bolagets bestånd. Utvecklingen av kösituationen följs genom marknadssystemet. Såväl medCentralt i Varbergs tätort Ålderssammansättning fastigheter Bostadslägenheter per lägenhetstyp Antal år 14 12 10 2000 Antal lägenheter Antal lägenheter 2000 1500 1000 8 1500 6 4 1000 500 2 500 0 1 Rum 0 före 1950 50-59 60-69 70-79 80-89 90-99 2000- 0 1 RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK Gruppbo 2 Rum Kötid min. 3 Rum 4 Rum Kötid medel 5 elkötid som kortaste tid för att erhålla en lägenhet ger viktig information. Det finns stora variationer inom statistiken och medelkötiden dras emellanåt upp av personer med mycket längre kötid än vad som normalt är nödvändigt för att erhålla den aktuella lägenheten medan kortaste kötid indikerar vad som har krävts vid ett enstaka tillfälle. Ytterligare statistik finns på hemsidan: www.varbergsbostad.se. Antal år Apelvikshöjd 14 12 10 8 6 4 2 0 2 Rum 3 Rum Kötid min. Kötid medel Förutsättningar för nybyggnation Antal år Sörsedammen 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1 Rum 2 Rum Kötid min. 3 Rum Kötid medel Håsten Antal år 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1 Rum 2 Rum Kötid min. 3 Rum 4 Rum Kötid medel Antal år Brunnsberg 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1 Rum 2 Rum Kötid min. 3 Rum Kötid medel Antal år Bua 10 9 8 7 6 En av bolagets allra viktigaste uppgifter är att skapa fler bostäder med hyresrätt i Varberg. Bolaget har under den senaste 20-årsperioden endast byggt i begränsad omfattning. Detta är en faktor som medverkat till dagens överhettade bostadsmarknad i Varberg. Samtidigt tar processen från idé till förverkligande lång tid. Detta beror på ett antal faktorer såsom det nationella regelverket och handläggningstider hos enskilda myndigheter. Förutom det allmänt stora trycket på bostadsmarknaden i Varberg ökar kravet på att bostäderna ska vara tillgänglighetsanpassade i takt med att befolkningen blir äldre. Att installera hissar i äldre hus är i de flesta fall kostsamt och ger dålig funktionalitet. För att uppnå tillgänglighet måste dessutom lägenheterna i dessa äldre hus anpassas till personer med rörelsehinder, vilket oftast medför stora ingrepp till en hög kostnad. Ungefär hälften av bolagets lägenheter har redan idag hiss eller ligger i markplan. Bolagets strategi, för att ge hyresgästerna möjlighet att bo kvar i sitt område om rörelsesvårigheter uppstår, är att i det korta perspektivet erbjuda lämplig lägenhet i befintligt bestånd och att i det lite längre perspektivet bygga nya hus med fullt tillgänglighetsanpassade lägenheter i anslutning till bolagets större bostadsområden. Nybyggnation idag ger avsevärt högre produktionskostnader än tidigare och måste genomföras utan statliga subventioner. Detta medför att hyresnivåerna blir relativt höga i nyproduktion. 5 4 Påbörjad och beslutad nybyggnation 3 2 1 0 1 Rum Kötid 6 2 Rum i Kötid 3 Rum d l Bolaget har nu gått från idéstadiet till förverkligande av byggplaner på kort och medellång sikt. Startskottet var 20 lägenheter på Egnahemsgatan i centrala Varberg som färdigställdes 2011. Nästa projekt, som påbörjades 2012 är byggnation av 43 lägenheter i två punkthus på Sörseängen med beräknad inflyttning mot slutet av 2013. Projektet ingår i ett större sammanhang som syftar till att stärka och utveckla bolagets befintliga fastigheter och marktillgångar i den södra delen av Varbergs centralort. Projektet har en grön karaktär med utveckling av grönytor i anslutning till fastigheterna och goda energivärden i fastigheterna, sk lågenergihus. Därnäst kommer nybyggnation av 33 moderna lägenheter att påbörjas på Lilla Drottninggatan under 2013 efter det att tre fastigheter med sammanlagt nio, mer eller mindre omoderna lägenheter, rivits. Projektet avseende förstärkning och förtätning på Håsten forceras nu med målsättningen att kunna påbörjas under 2013-2014. Nybyggnation på Håstens torg omfattar 35 mindre lägenheter samt lokalyta för bland annat förskoleverksamhet i bottenplanet. Redan år 2006 presenterade bolaget ett färdigt förslag till kompletterande byggnation på Brunnsberg. Bolaget har ännu inte erhållit marktilldelning från kommunen. Dessa långa beslutsprocesser verkar hämmande på bostadsförsörjningen. Projektet har under 2012 omarbetats i syfte att kunna tillföra Varberg ytterligare boende och omfattar nu upp till 130 lägenheter. Bolaget har vidare, som nämnts ovan, presenterat planer på byggnation av 17 bostadshus med upp mot 230 lägenheter på den av bolaget ägda marken mellan Sörsedammsområdet och Södra vägen. Härigenom tillförs Varberg ett större antal nya lägenheter samtidigt som bolagets befintliga fastigheter bättre binds ihop till en helhet. Utöver dessa nybyggnationer av lägenheter håller befintliga lokaler på Storegården på att byggas om under 2012-2013 till ett seniorcenter i samarbete med Varbergs kommun. Vidare planeras tillbyggnad av befintlig fastighet på Kungsgatan, i anslutning till BoButiken, vilket skulle ge ett tillskott på kontorslokaler på ca 900 kvm i ett mycket centralt läge i Varbergs tätort. Vad gäller byggnation utanför Varbergs centralort visar marknadsundersökningar att dessa projekt innebär en tydlig förlustrisk med nuvarande regelsystem. Bolaget har, trots detta, undersökt möjligheterna till byggnation i Bua, Rolfstorp och Kungsäter. Innan beslut kan fattas måste de ekonomiska förutsättningarna för varje enskilt projekt noggrant gås igenom. Verkställande direktör: Ulf Hofstedt BOLAGSSTYRNING Varbergs Bostad genomgår två revisioner årligen – en ekonomisk revision som utförs av auktoriserade revisorer utsedda av årsstämman och en lekmannarevision som utförs av personer utsedda av kommunfullmäktige. Den ekonomiska revisionen utförs av Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Lekmannarevisorerna upprättar en granskningsrapport som behandlar bolagets verksamhet och interna kontroll. Styrelse och revisorer Revisorer har varit: Varbergs Bostads styrelse tillsätts av Varbergs kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som motsvarar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna TCO och LO representerade. Styrelsen består av fem ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Sekreterare är bolagets ekonomichef. Styrelsens arbete, samt styrelsens och VD:s arbets- och ansvarsfördelning är reglerade i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en årlig föredragningsplan. Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter: Annsofi Aurell (m) ordförande Rita Wiberg (s) vice ordförande Peter Sjöholm (m) Morgan Andersson (c) Kaj Johansson (s) Lars-Erik Ravn, arbetstagarrepresentant, Fastighets Henrik Bertilsson, arbetstagarrepresentant, Vision Suppleanter: Örjan Anger (m) Gunnel Wandel (fp) Jessica Norlund (s) Lars-Ove Algfeldt, arbetstagarrepresentant, Fastighets Benita Oliv, arbetstagarrepresentant, Vision 8 Ordinarie: Peter Sjöberg, auktoriserad revisor Erling Andersson, lekmannarevisor Rune Andersson, lekmannarevisor Suppleanter: Gösta Gustafsson , lekmannarevisor Leif Fredriksson, lekmannarevisor Organisation och styrning Bolaget är organiserat i två, ungefär lika stora distrikt, efter fastigheternas geografiska placering. På distriktskontoren sker merparten av kontakterna med hyresgästerna från kontraktsskrivning vid inflyttning till lägenhetsbesiktning vid avflyttning. Även hyresgästservice i form av reparationer, lägenhetsunderhåll, trappstädning och yttre underhåll utgår från respektive distriktskontor. Uthyrning av lägenheter sker i BoButiken, centralt placerad på Kungsgatan i Varberg. Företagsledning och avdelningar för ekonomi, human resources, teknik och bygg, IT samt miljö och kvalitet är placerade på huvudkontoret på Bäckgatan i Varberg. Bolaget är anslutet till FASTIGO (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (de allmännyttiga bostadsföretagens organisation), HBV (Husbyggnadsvaror HBV förening). Bolaget är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008, miljöcertifierat enligt ISO 14001:2004 samt arbetsmiljöcertifierat enligt AFS 2001:1. Under 2010 analyserades bolagets ekonomiska utveckling och det kunde konstateras, att utöver den befintliga styrningen inom ISO 9001:2008, behövs ett kompletterande, övergripande verktyg. Arbetet med att utarbeta ett system för balanserad styrning har slutförts under 2012, och den balanserade styrningen införs i verksamheten från och med budgetåret 2013. Fokusområdena/perspektiven är: Lagen om kommunala bostadsaktiebolag Lagen för kommunala bostadsaktiebolag som gäller från 1 januari 2011 förtydligar definitionen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs: ■ Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter och främja bostadsförsörjningen i kommunen. ■ Bolaget ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. ■ Utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag. Lagen innebär också ett antal förändringar i hyreslagstiftningen: ■ Hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen ska inte längre vara normerande för alla hyror. Istället ska kollektivt förhandlade hyror vara normerande oavsett avtalspartner. ■ En skyddsregel införs som ska dämpa effekten av kraftiga hyreshöjningar i de fall hyran tidigare varit för låg i förhållande till bruksvärdet. EKONOMI UTVECKLING OCH EFFEKTIVITET HYRESGÄST MEDARBETARE EKONOMI UTFALL 2012 Kundfokus LÅNGSIKTIGT MÅL AFFÄRSMÄSSIG AVKASTNING Avkastning på totalt kapital 4,4 % lägst 4,0 % 412 kr/kvm 395 kr/kvm 38,6 % lägst 30 % UTFALL 2012 LÅNGSIKTIGT MÅL 458 kr/kvm 475 kr/kvm Fastighetsunderhåll 68 kr/kvm 90 kr/kvm Lägenhetsunderhåll 86 kr/kvm 80 kr/kvm 25 Mkr ca 80 Mkr/år Superdriftnetto EKONOMISK UTHÅLLIGHET Soliditet UTVECKLING OCH EFFEKTIVITET EFFEKTIV FÖRVALTNING Driftskostnader VÄL UNDERHÅLLNA FASTIGHETER FÖRÄDLING FASTIGHETER Nyproduktion Tillval 800 tkr/år MILJÖ Uppvärmning 90,4 kWh/kvm 85,0 kWh/kvm Fastighetsel 14,6 kWh/kvm 14,0 kWh/kvm Vattenförbrukning 1043 liter/kvm Restavfall 1080 liter/kvm 2 % minskning Ökad andel miljövänliga transportfordon Transporter BOSTADSSOCIALT ANSVAR Förturer 7% ca 10 % UTFALL 2012 LÅNGSIKTIGT MÅL Serviceindex 87 % 87 % Produktindex 82 % 82 % UTFALL 2012 LÅNGSIKTIGT MÅL 7,7 (av 10) 7,8 (av 10) HYRESGÄST NÖJD HYRESGÄST MEDARBETARE NÖJD MEDARBETARE Nöjd medarbetarindex KOMPETENSUTVECKLING HYRESGÄSTER Kompetensutvecklingsplan Företagets organisation är uppbyggd nära kunden genom distriktskontorens placering i anslutning till de två största bostadsområdena samt med uthyrningsverksamheten belägen i Varbergs centrum. Kundenkäter genomförs vartannat år för att säkerställa att vi har rätt information om hur hyresgästerna upplever sitt boende. AktivBo har under våren 2012 genomfört en kundenkät bland Varbergs Bostads hyresgäster. Resultaten visar att över 94 % är nöjda med sitt boende, sitt bostadsområde och sin hyresvärd. Därmed befäster Varbergs Bostad sin position som ett av de bolag i Sverige med mest nöjda hyresgäster. AktivBo tilldelade under året Varbergs Bostad en utmärkelse för högsta förvaltningskvalité inom kategorin kontorslokaler. Projektet Grannsamverkan i flerfamiljshus har under 2012 tilldelats en internationell utmärkelse genom Centre for Sustainability i Bryssel samt utsetts som vinnare i den svenska brottsförebyggande tävlingen European Crime Prevention Award, ECPA. Hyresgästaktiviteter För att uppmärksamma det första spadtaget för 43 nya lägenheter på Sörseäng, bjöds hyresgäster och andra Varbergsbor in till en familjedag med aktiviteter som cirkus, ponnyridning, boule, tipspromenad mm. Även Räddningstjänsten och Polisen var uppskattade inslag. Familjedagen drog ca 1 500 besökare, som också ville se platsen där lägenheterna ska uppföras. Närvarande var även Hamn- och gatuförvaltningen som berättade om visionen för grönområdet på Sörse, som ska bidra till Varbergs Bostads ambition att skapa Sveriges mest ekologiska bostadsområde. Hyressättning Varbergs Bostad har en hyresnivå som ligger cirka 13 procent under genomsnittet i Sverige och cirka 14 procent lägre än genomsnittet för övriga bolag i Halland (källa: Sabos statistik). I Hyresgästföreningens nyligen publicerade 10 statistik konstateras att Varbergs Bostad har 17 % lägre hyresnivå jämfört med de privata hyresvärdarna i Varberg. Även om den sistnämnda uppgiften, enligt Hyresgästföreningen, inte är statistiskt säkerställd ger uppgifterna en stark indikation på att bolagets hyresnivå är låg såväl ur ett nationellt- som ur ett lokalt perspektiv. Även om bolaget år 2012 kan uppvisa ett bra ekonomiskt resultat, främst genom ett rationaliserings- och effektiviseringsarbete är den låga hyresnivån inte långsiktigt hållbar, då den ger upphov till ett antal oönskade effekter: ■ Bolaget får svårt att långsiktigt och uthålligt nå upp till ägarens avkastningskrav. ■ Bolaget får svårt att genomföra det upprustningsbehov som finns i det alltmer åldrande beståndet. ■ Bolaget kan få svårt att hyra ut en större volym nybyggda lägenheter, eftersom nyproduktion ger upphov till nästan dubbelt så höga hyror. PERSONAL Varbergs Bostads organisation är bland annat uppbyggd för att ge god service till hyresgästerna. Kundkontakter, reparationer, skötsel av utemiljö och löpande skötsel av fastigheterna utförs av egen personal. Större reparationer och underhåll (t ex måleri) köps in. Genom att så stor del av kundkontakterna sker i egen regi är medarbetarnas kompetens och servicevilja en viktig faktor för att uppnå ett av bolagets mål som är att ha nöjda kunder. En effektiv organisation med kompetenta medarbetare är också en av förutsättningarna för att uppnå de övergripande ekonomiska målsättningarna. Anställningstid 30 Kvinnor Män Nöjda medarbetare Ett viktigt styrmått är den medarbetarundersökning som görs vartannat år. I denna belyses frågor inom viktiga fokusområden. Undersökningen år 2012 gav ett nöjd medarbetareindex på 7,7 av 10 möjliga. Löner och förmåner Genom arbetsgivarorganisationen Fastigo, har centrala kollektivavtal tecknats med Fastighetsanställdas förbund, Svenska Byggnadsarbetarförbundet, Vision, Ledarna och AiF (Akademikerförbunden inom Fastigos avtalsområde). Sedan år 2002 finns ett resultatbonussystem som syftar till att vara ett incitament för de anställda att bidra till kostnadsbesparingar och kostnadseffektivitet i företaget. Om resultatet före bokslutsdispositioner och skatt överstiger 10 Mkr kommer 2 % av resultatet de anställda tillgodo i form av en pensionsavsättning. Avsättning sker med samma belopp oavsett den anställdes månadslön. Årets resultat innebär en avsättning med 0,6 Mkr. Resultatbonussystemet kommer under 2013 att utredas i samråd med ägaren, Varbergs kommun. Antal anställda Företaget hade vid 2012 års utgång 82 (89) tillsvidareanställda varav 58 män och 24 kvinnor. Av dessa var 35 tjänstemän och 47 kollektivanställda. Antalet årsanställda uppgick till 98 (107) personer. Antalet årsanställda påverkas av att företaget har ett antal säsongsanställda inom trädgårdsarbete. Antalet anställda har minskat under året då ersättningsrekryteringar endast har skett i begränsad omfattning när någon har slutat. Detta för att avvakta Åldersstruktur resultatet av och beslut om åtgärder efter den genomlysning av organisationen som genomförts under hösten. Några sommararbetare anställdes inte under 2012, vilket också medverkar till att antalet årsanställda har minskat. Genom restriktivitet med ersättningsrekryteringar har antalet anställda således minskat med 7 personer under året. Nio personer slutade, varav två gick med pension, medan två personer nyanställdes. Den organisationsgenomlysning som genomförts under året har identifierat vissa svagheter i bemanning och kompetens samtidigt som företaget är mitt inne i en generationsväxling. Detta innebär att ett antal nyrekryteringar kommer att genomföras under de närmaste åren. Generellt stannar personalen länge i företaget och den genomsnittliga anställningstiden uppgår till 14 år. Medelåldern uppgår till 49 år. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron ligger på 4,1 % vilket är en ökning med 0,4 procentenheter jämfört med föregående år. Nivån är fortfarande låg och ökningen marginell. Varbergs Bostad arbetar för att minska sjukfrånvaron och förhindra att korta sjukskrivningar utvecklas till långtidssjukskrivningar. Som ett led i det arbetet erbjuder bolaget ett program med olika personalförmåner som bland annat innehåller subventionerade träningskort och massage, sjukvårdsgarantiförsäkring samt fri frukt. Kompetensutveckling Under 2012 genomfördes ca 312 (290) utbildningsdagar till en extern kostnad på 1,0 Mkr (0,9 Mkr). Det innebär ett genomsnitt per årsanställd på 3,2 dagar. Bland annat har genomförts en endagsSjukfrånvaro Antal Kvinnor Män >60 25 55-60 8 50-55 7 15 45-50 6 Procent 20 40-45 10 35-40 5 30-35 0 12 5-15 år 15-25 år mer än 25 år 3 2 1 <30 mindre än 5 år 5 4 0 0 2 4 6 8 10 12 14 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 utbildning i grundläggande hyresjuridik samt en halvdags arbetsmiljöutbildning för samtlig tillsvidareanställd personal. Bolaget motverkar diskriminering Varbergs Bostad ska uppfattas som ett attraktivt och modernt företag och en arbetsplats där alla, oavsett kön, sexuell läggning, funktionshinder, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning ska kunna utvecklas och trivas med sitt arbete. Företaget har tagit fram riktlinjer för att motverka diskriminering. Genomförd lönekartläggning visar att det inte förekommer några ur jämställdhetssynpunkt felaktiga eller anmärkningsvärda löneskillnader. Däremot är könsfördelningen ojämn för såväl högre chefer som inom de flesta yrkesgrupper. Detta förhållande beaktas särskilt vid nyrekrytering. Redogörelse för antalet anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 5. HÅLLBAR UTVECKLING Varbergs Bostad arbetar systematiskt med att minska miljöpåverkan. Redan 1999 miljöcertifierades bolaget enligt ISO 14001 som ett av de första bostadsföretagen i Sverige. Riktlinjer för miljöarbetet Varbergs Bostad ska i all verksamhet bidra till utvecklingen av ett bärkraftigt och kretsloppsanpassat samhälle. Samtidigt ska hyresgästerna erbjudas en sund och trivsam boendemiljö. I samband med ombyggnad och reparation saneras asbesten och byts mot godkända material. ■ PCB: Samtliga fastigheter med förekomst av PCB var sanerade 2002. ■ Kemikalier: Användningen av kemikalier begränsas så långt det är möjligt och godkända produkter är utvalda efter miljö- och kvalitetsaspekter. strategi som innebär att förbrukningen av fossila produkter samt direktverkande el för uppvärmning successivt fasas ut och ersätts av fjärrvärme. Värmekällan är i huvudsak spillvärme från pappersmassatillverkningen på Södra Cell AB i Värö. För fastigheter som inte är anslutna till fjärrvärmesystemet, har installationer av värmepumpar gett god effekt. Även åtgärder som optimering av värmesystemen och sänkt temperatur i gemensamhetsutrymmen, som används sällan, ger ett bra tillskott till energibesparing. Genom styrsystem, som utnyttjar byggnadens värmetröghet, har energiförbrukningen sänkts med ca 10 % i de fastigheter där systemet har installerats. En annan viktig miljöfaktor är att eliminera skadliga ämnen ur kretsloppet. Genom fastighetsnära källsortering av hushållsavfall, kan skadliga ämnen såsom tungmetaller utsorteras i ett tidigt skede. Samtidigt säkerställs att övriga fraktioner hanteras på ett miljöeffektivt sätt. Genom lokal kompostering undviks transportarbetet för denna fraktion samtidigt som den färdiga komposten kan användas i den egna verksamheten. VERKSAMHETEN Investeringar Investeringarna uppgick till 25,4 Mkr (37,5 Mkr) och avser främst ombyggnation av trygghetsboende på Storegården, den påbörjade byggnationen på Sörseängen, markförvärv inför planerad byggnation på Håsten samt ersättningsinvesteringar i maskinparken. Underhåll Underhållskostnaderna består av yttre underhåll av fastigheter och utemiljöer samt lägenhetsunderhåll. Även kostnader för åtgärder som syftar till att spara driftkostnader, till exempel inom energiområdet, samt utvecklingssatsningar inom exempelvis IT, ingår. Lägenhetsunderhållet består i sin tur av två delar: hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll och periodiskt underhåll. I det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet (HLU) har hyresgästen möjlighet att skapa sitt personliga boende, genom att själv bestämma när och hur lägenhetsunderhållet ska utföras. Underhållsåtgärder på och i fastigheterna samt utemiljöerna under 2012 uppgick till 28 Mkr (27 Mkr). Exempel på större åtgärder är: Hyresgästernas boendemiljö Målsättningen är att hyresgästerna ska ha ett bekvämt, tryggt och trivsamt boende. Viktiga förutsättningar för detta är att vatten, värme och ventilation fungerar tillfredsställande, samt att hyresgästerna inte utsätts för skadliga ämnen i boendet eller störningar såsom buller etc. En annan viktig förutsättning är en trivsam och välskött utemiljö. Ventilation Den största miljöpåverkan från fastigheter sker i form av energianvändning för uppvärmning samt vatten. Man räknar med att uppvärmning och drift av bostäder och kontor står för cirka 40 procent av den totala energiåtgången i Sverige. Varbergs Bostad är anslutet till SABO-företagens Skåneinitiativ, där målsättningen är att för samtliga anslutna företag sammantaget, minska energianvändningen med 20 % till år 2016, med 2007 som basår. Varbergs Bostad har sedan lång tid en 14 Ventilationssystemen sköts och underhålls enligt fasta rutiner. Kontroll avseende funktion, luftflöde, eventuell förekomst av föroreningar, samt att det finns skötselinstruktioner utförs enligt lag med fasta intervaller, beroende på byggnadskategori och ventilationssystem. Investeringar i anläggningar samt avskrivningar 200 Åtgärder mot hälsovådliga ämnen ■ Radon: För de lägenheter som visat sig ha för höga värden har åtgärder vidtagits så att gränsvärdena klaras. ■ Asbest: Förekomsten av asbest i fastigheterna inventerades redan år 1987. Investeringar Avskrivningar 175 150 Mkr Miljöarbetet 125 100 75 50 25 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Badrumsrenoveringar, Sörsedammen 7,6 Mkr Byte av tak, Veddige 3,9 Mkr Ommålning, Apelvikshöjd 3,6 Mkr Underhåll av putsfasader, Bryggaregatan 1,2 Mkr Rörinfordran, Bandholtz- och Lindesbergsgatan 1,1 Mkr Målning, Håsten 1,0 Mkr till kommunens finanspolicy. Målsättningen med koncernbank och finanspolicy är att få en gemensam riskhantering och effektivisera den finansiella verksamheten inom kommunkoncernen. Genom en koncernbank kan likviditetsplaneringen effektiviseras, goda bankrelationer upprätthållas och en bredare uppföljning av den finansiella verksamheten genomföras. Koncernbanken följer kommunens finanspolicy som fastställs av kommunfullmäktige och använder sig av de kompletterande tillämpningsanvisningar som i sin tur fastställs av kommunstyrelsen. Målsättningen med skuldhanteringen är en aktiv upplåning och skuldförvaltning i syfte att minimera kostnader och risk för kommunkoncernens finansiering, samt att säkerställa att tillräckligt med likviditet alltid finns att tillgå. För att uppfylla målsättningen har finanspolicyn satt riktlinjer om en räntebindningstid på 3 år med en tillåtelse på max + 24 och - 12 månader för kommunens totala skuldportfölj. Skuldportföljen får bestå av maximalt 50 procent lån med en kortare räntebindning än 12 månader. Vidare ska lån som förfaller till omförhandling under given 12-månadersperiod begränsas till 30 % av den totala upplåningen i kommunen. För att begränsa likviditetsrisken ska det finnas en likviditetsreserv som motsvarar kommunkoncernens totala utgifter under en månad. Då kommunen har krediter utanför koncernbanken kan koncernban- Kostnaderna för lägenhetsunderhåll, som ökat kraftigt under ett antal år, verkar ha stabiliserats och uppgick under 2012 till 35 Mkr (36 Mkr). Orsaken är främst att antalet badrumsrenoveringar, med tillval av kakel och klinker, av ekonomiska skäl hållits lägre än tidigare år. Förhandlingar pågår med Hyresgästföreningen om tillvalsavgiftens storlek. Väljer hyresgästen att inte genomföra en underhållsåtgärd enligt HLU utgår rabatt. Dessa rabatter uppgick till 7,7 Mkr (7,3 Mkr). Det finns även möjlighet att beställa standardhöjande åtgärder i bostaden genom tillval. Intäkterna för tillval uppgick till 4,3 Mkr (4,1 Mkr). Fastighetsvärdering Varbergs Bostad genomför en extern marknadsvärdering av fastigheterna när så är påkallat av förändringar på marknaden. Fastighetsvärdena upplevs som stabila varför någon ny värdering inte genomförts de senaste åren. Den senaste värderingen, år 2009, gav ett bedömt marknadsvärde på 3 052 Mkr medan värderingen år 2008 uppgick till 3 031 Mkr. Värdebedömningen grundas på en avkastningsberäkning, i vilken aktuella hyresintäkter använts. Driftkostnaderna har beräknats schablonmässigt, som ett genomsnittsvärde för respektive avtalstyp, det vill säga om värme och vatten ingår i hyran. Marknadsvärdet motsvarar en direktavkastning på 5,0 procent i centrala Varberg och 5,75 procent i närorter. Nybyggnationer som färdigställts efter 2005 värderas till produktionskostnad. Låneskuld och genomsnittlig räntesats Efter beslut av Kommunfullmäktige i Varberg samordnas Varbergs Bostads finansiering med Varbergs kommun sedan 1 januari 2010. Detta innebär att all upplåning tillhandahålls av en koncernbank och att Varbergs Bostad anslutits 16 1000 Låneskuld Genomsnittlig räntesats % 800 600 Mkr Finansiering 10% 9% 8% 7% 6% 5% 400 4% 3% 200 2% 1% 0% 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 kens portfölj avvika från ovanstående riktlinjer för att väga upp kommunens totala portfölj. Koncernbankens skuld per 31 december 2012 uppgår till 1 540 Mkr varav Varbergs Bostads del uppgår till 630 Mkr. Bolagets andelstal i koncernbanken vid årsskiftet blir därmed 41 %. Utöver denna låneskuld har bolaget 39 Mkr i lån för speciella objekt. Portföljen i koncernbanken har en genomsnittlig räntebindningstid på 6,3 år. Räntan för helåret 2012 var 3,75 %. Portföljen består av både krediter och räntederivat för att flexibelt kunna ändra strategi efter rådande marknadsförhållande. Utöver räntekostnaden betalar bolaget en administrationsavgift på 0,35 %. Andelen lån i portföljen vars räntebindning löper kortare än 1 år är enbart 2 % medan 28 % av portföljen är kapitalbundet kortare än 1 år. Skillnaden uppstår då det finns ett flertal lån som har rörliga avtal både gällande ränta och kapital men där räntan binds via separata räntederivat. Statliga subventioner i form av räntebidrag upphörde helt efter år 2011. RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING Bolaget har i ägardirektiv krav på att avkastningen på totalt kapital, över tiden ska uppgå till lägst 4 % per år. Detta motsvarar ett resultat efter finansiella poster på ca 23 Mkr för år 2012. Vidare anges i ägardirektivet att soliditeten, med utrymme för variationer, bör uppgå till cirka 30 procent. För år 2012 uppgår resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 28,9 Mkr (16,2 Mkr) och soliditeten till 38,6 procent (36,5). Resultatet 2011 var påverkat av engångsposter. Rensat för dessa uppgick förra årets resultat till 20,3 Mkr. Resultatet före engångsposter är således 8,6 Mkr högre 2012 än 2011. Resultatförbättringen beror på att ett antal faktorer utvecklats positivt i enlighet med bolagets långsiktiga planering där såväl förstärkning av intäkterna som effektiviseringar i verksamheten genomförts. En viktig faktor i sammanhanget är den nyupphandling av samtliga ramavtal som genomförts samt genomförda energibesparingsåtgärder. Varbergs Bostads hyror uppgår i genomsnitt till 827 kr per kvm, vilket som nämnts tidigare, är ca 13 procent lägre än genomsnittet för allmännyttiga bostadsbolag i Sverige och ca 17 % lägre än genomsnittet för de privata hyresvärdarna i Varberg (Hyresgästföreningens statistik). Framförhandlad överenskommelse med Hyresgästföreningen innebar att hyrorna för år 2012, efter medling i Hyresmarknadskommittén, höjdes med i genomsnitt 2,54 procent från 1 januari. Det är av största vikt att bolaget långsiktigt kan uppnå hyreshöjningar i takt med kostnadsutvecklingen i omvärlden. Endast härigenom kan underhållet av fastigheterna fortsatt vara på tillräcklig nivå, för att bibehålla fastigheternas standard samt behålla och utveckla, det ur kundperspektivet uppskattade systemet med hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Bolagets operativa resultatmål, det så kallade superdriftnettot som definieras som rörelseresultatet efter återläggning av avskrivningar och underhållskostnader uppgår 2012 till 159 Mkr (154 Mkr), vilket motsvarar 412 kronor per kvadratmeter (399). Rörelsens intäkter uppgår till 334,4 Mkr (323,8 Mkr). Intäktsökningen beror på hyreshöjningen och nybyggnationen på Egnahemsgatan. Kostnaderna för fastighetsskötsel och reparationer har minskat till 50,3 Mkr (59,6 Mkr). Orsaken beror till stor del på effektiviseringar och kostnadsbesparingar. Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Kostnaderna för lägenhetsunderhåll uppgår till 35,2 Mkr (36,4 Mkr). Varbergs Bostad använder sig sedan många år av ett underhållssystem, som innebär att hyresgästen har möjlighet att skapa sitt personliga boende, genom att själv bestämma när och hur lägenhetsunderhållet ska utföras (HLU). Kostnaderna år 2012 för det hyresgäststyrda underhållet har liksom det periodiska underhållet minskat något. Lägenhetsunderhållet har dock, sett över en något längre tid, ökat kraftigt. Kostnaderna för fastighetsunderhåll uppgår till 28,5 Mkr (26,7 Mkr). Åtgärderna för fastighetsunderhåll har över en lite längre tidshorisont minskat som följd av lägre ekonomiskt utrymme. Detta är inte hållbart på sikt och bolaget har den uttalade målsättningen att genomföra fastighetsunderhåll på en nivå som säkerställer fastigheternas standard och funktion. Årets nivå är ett första steg i den riktningen. Kostnaderna för uppvärmning och el (som omfattar både uppvärmning och hushållsel) uppgår till 49,9 Mkr (49,0 Mkr). Den begränsade kostnadsökningen, trots kallare vintermånader 2012 än 2011, är en följd av det ständigt pågående arbetet med att minska förbrukningarna. Bolagets finansiella netto uppgår till 27,7 Mkr (27,4 Mkr). Räntenivåerna i koncernbanken, som bolaget är anslutet till, har varit något högre 2012 medan bolaget har kunnat amortera ca 40 Mkr av låneskulden. I övrigt hänvisas till resultat- och balansräkning med vederbörliga noter samt kassaflödesanalys. MÖJLIGHETER OCH RISKER Hyresintäkter för bostäder är bolagets helt dominerande intäktspost. Hyresnivåerna bestäms varje år efter förhandling med Hyresgästföreningen. Varbergs Bostad har haft fullt uthyrt sedan år 2001. Trycket på bostadsmarknaden i Varberg är stort och risken för vakanser får anses vara liten på kort och medellång sikt. Varbergs Bostad har relativt omfattande nybyggnadsplaner och eftersom dessa i huvudsak är lokaliserade centralt i Varbergs tätort där kön till lägenheter är längst, bedöms denna expansion ha en låg risknivå trots höga nybyggnadspriser. Hyresintäkterna ligger även till grund för marknadsvärderingen av fastigheterna. En hög vakansgrad skulle minska fastigheternas värde. Varbergs Bostad gör vid behov extern värdering av marknadsvärdet och marginalen mot bokfört värde är betryggande. Driftkostnaderna består främst av fastighetsskötsel, reparationer, energi, vatten och avfallshantering. Sett över den senaste femårsperioden ökar driftkostnaderna betydligt mer än inflationen, beroende på högre energikostnader samt låg konkurrens inom den överhettade byggnadssektorn. Underhållet består av underhåll på fastigheter, utemiljö och lägenheter. Framförallt fastighetsunderhållet kan variera kraftigt över tiden och större åtgärder behöver därför planeras noggrant så att inte resultatbelastningen blir för hög enskilda år. Balansomslutning och soliditet Räntabilitet på totalt kapital Balansomslutning 40 35 40% 1300 35% 1100 30% 900 25% 3 700 20% 2 500 15% 1 300 10% 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 100 0 Mkr 5 20 15 Procent Mkr 30 25 4 10 5 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 18 Soliditet% 1500 6 2011 2012 5% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0% Från 1 januari 2010 är Varbergs Bostads finansiering samordnad med ägarens, Varbergs kommun. Räntekostnadernas utveckling är beroende på marknadsräntornas utveckling under kommande år. minska skillnaden i hyresnivåer gentemot jämförbara bostadsbolag. Vidare är resultatet ett enskilt år starkt väderberoende. Kostnaderna för uppvärmning, snöröjning och halkbekämpning kan variera med upp till 10 Mkr mellan enskilda år. Känslighetsanalys Förändring Hyresförändring bostäder: +/- 1 procent Vakansgrad bostäder: Resultateffekt under nästa år (Mkr) - 1 procentenhet +/- 3,0 -3,0 Driftkostnader (externa): +/- 1 procent +/- 1,3 Underhållskostnader (externa): +/- 1 procent +/- 0,5 Lönekostnader, egen personal: +/- 1 procent +/- 0,4 +/- 1 procentenhet +/-0,1 Räntenivå: UTSIKTER FÖR 2013 Trycket på bostadsmarknaden är fortsatt stort med långa kötider till de flesta av bolagets objekt. Varberg ligger, med förbättrade kommunikationer inom Göteborgs och Halmstads arbetsmarknadsregioner. Kommunen är samtidigt en attraktiv plats att bo på bland annat genom sitt havsnära läge. Bedömningen är att bolaget kommer att ha inga, eller ytterst få, vakanser under 2013. Resultatet för 2013 är beroende av om bolaget i hyresförhandlingarna kan få kompensation för den allmänna kostnadsutvecklingen och ett tillägg för att FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till förfogande stående vinstmedlen, 15 447 372 kr, disponeras genom att: Avsättes till reservfond 15 195 372 kr Utdelas till moderbolaget 252 000 kr 15 447 372 kr 19 RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Noter 2012 2011 1 2 325 552 8 885 334 437 315 279 8 518 323 797 3, 5 4 -150 463 -63 696 -8 145 -42 150 -264 454 -150 154 -63 073 -7 775 -42 466 -263 468 69 983 60 329 -959 -12 421 -894 -11 741 56 603 47 694 702 -28 423 -27 721 244 410 -28 058 -27 404 28 882 20 290 - -4 102 28 882 16 188 -7 528 -5 907 309 -7 463 15 447 9 034 7 Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar Övriga kostnader 7 5, 6 Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Statliga bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag) Räntekostnader Summa finansiella intäkter och kostnader 8 Resultat efter finansiella poster Jämförelsestörande poster 9 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner Skatt Årets resultat 10 11 21 BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Andra andelar och aktier Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga fordringar Omsättningstillgångar Varulager Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Övriga fodringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Noter 2012 2011 12,13 14 1 199 432 4 497 18 745 1 226 842 6 014 7 618 15 16 15 2 000 1 592 2 146 918 1 229 330 2 000 1 592 2 274 946 1 247 286 17 1 679 1 504 2 272 423 974 4 966 24 465 34 779 1 264 109 1 621 7 2 455 6 956 21 908 34 451 1 281 737 10 000 446 567 456 567 10 000 437 890 447 890 15 447 15 447 – 9 034 9 034 18 19 Summa tillgångar Eget kapital och skulder Bundet eget kapital Aktiekapital, 100.000 aktier á nom 100:Reservfond 20 Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets vinst 20 Obeskattade reserver 21 22 229 14 701 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder 22 23 669 798 31 847 701 645 710 041 31 905 741 946 39 249 1 552 1 479 25 941 68 221 1 264 109 31 711 2 176 5 832 28 447 68 166 1 281 737 - - 2 999 646 24 3 222 654 24 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Skatteskuld Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder STÄLLDA PANTER ANSVARSFÖRBINDELSER Borgensförbindelser Garantisumma Fastigo Kurorten i Varberg KB Anställningsavtal Vd se not 5 22 24 KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr 2012 2011 Återbetald/Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 28 882 43 227 72 109 -5 869 16 188 53 860 70 048 -5 542 66 240 64 506 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/minskning (+) av varulager Ökning (-)/minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+)/minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten -175 414 55 66 534 254 6 518 -12 411 58 867 Investeringsverksamhet Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten -25 373 64 -25 309 -37 482 192 291 -36 999 Finansieringsverksamhet Amortering av låneskulder Ökning/minskning av långfristiga skulder Utbetald utdelning Kassaflöde i finansieringsverksamheten -40 243 -58 -357 -40 658 -12 786 -670 -274 -13 730 567 28 864 29 431 8 138 20 726 28 864 Den löpande verksamheten Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, mm Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 23 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) med en funktionsindelad resultaträkning, som anpassats till praxis inom fastighetsbranschen. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med BFN:s allmänna råd. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år om inte annat anges. per år av ursprungliga anskaffningsvärden från förvärvstidpunkten. En extern avkastningsvärdering 2009 av företagets fastighetsbestånd uppvisar ett marknadsvärde om 3 052 Mkr. Detta värde motsvarar en direktavkastning på 5,0 % i centrala Varberg och 5,75 % i närort. Nybyggnationer som färdigställts efter 2005 värderas till produktionskostnad. Fordringar och skulder Koncernredovisning Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning, beräknas bli betalt. Samtliga andelar i Kurorten 1 i Varberg KB ägs av Varbergs Bostads AB som är komplementär. Koncernredovisning har ej upprättats. Intäkter, kostnader, fordringar och skulder ingår i Varbergs Bostads räkenskaper. Resultatpåverkan från kommanditbolagets verksamhet är 0 kr. Koncernredovisning för Varbergs Stadshuskoncernen upprättas av Varbergs Stadshus AB (organisationsnummer 556674-7878). Anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan har beräknats på ursprungliga anskaffningsvärden med 20% på inventarier. Skillnaden mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan redovisas som bokslutsdisposition. Ackumulerade avskrivningar utöver plan redovisas som obeskattade reserver. Byggnader har skrivits av med 2 % alternativt 3 % Belopp i tkr Not 1. Not 3. Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt 2012 Hyresintäkter Bostäder 304 467 294 103 14 792 14 974 3 821 3 737 6 702 6 549 329 782 319 363 Lokaler Barnstugor Garage och p-platser Driftskostnader 2011 2012 2011 Reparationer 19 080 20 866 Fastighetsskötsel och städning 31 655 32 942 Lönebidrag skötsel -399 -393 Vatten 11 848 12 004 Fastighetsel 21 070 22 411 Sophantering 6 343 6 437 Uppvärmning 28 781 26 583 Övriga driftskostnader Avgår outhyrda objekt 2 852 3 322 25 770 21 854 Bostäder -446 -366 Lokal administration Lokaler -239 -415 Hyresgästernas medel 1 187 1 187 Garage och p-platser -163 -119 Försäkringskostnader( inkl självrisker) 1 374 1 733 -848 -900 Kund- och hyresförluster 405 978 Återvunna kund- och hyresförluster -92 -100 Resultatbonus Tillkommer/avgår Underhållsrabatter -7 526 -7 085 -212 -199 Lämnade rabatter Summa driftskostnader 589 330 150 463 150 154 Tidsbegränsade intäkter pga tilläggsbeställningar Summa hyresintäkter Not 2. 4 356 4 100 -3 382 -3 184 325 552 315 279 Underhållskostnader 2012 2011 Lägenhetsunderhåll 35 180 36 407 Fastighetsunderhåll 28 473 26 680 Bostadsanpassning (netto) Övriga förvaltningsintäkter Vidaredebiterad hushållsel och vatten Ersättningar och intäkter från hyresgäster Summa underhållskostnader 2012 2011 5 268 5 026 208 195 Rörelsens sidointäkter 3 409 3 297 Summa övriga förvaltningsintäkter 8 885 8 518 24 Not 4. 43 -14 63 696 63 073 Not 5. Not 6. Medelantal anställda, löner, andra ersätt- ningar och sjukfrånvaro 2012 2011 - Kvinnor 29 35 - Män 69 72 Totalt 98 107 Medelantalet anställda Löner och ersättning uppgår till: - Styrelse och verkställande direktören - Övriga anställda 1 305 1 181 31 020 31 359 Centrala administrations- och försäljn.kostn. Centrala administrationskostnader är kostnader för övergripande funktioner och arbetsuppgifter i företaget och som försäljningskostnader redovisas kostnader för åtgärder som riktar sig till andra än befintliga hyresgäster. Med lokal administration, vilken redovisas i not 3, avses administrativa kostnader som belöper på arbetet inom drift och underhåll, inklusive service till hyresgästerna. 2012 2011 Revision ingår i centrala administrativa kostnader med: Totala löner och ersättningar 32 325 32 540 8 970 9 720 KPMG Revision och granskning Sociala avgifter enligt lag och avtal Avsättning för framtida pensions- 3 467 3 776 44 762 46 036 Totala löner, ersättningar, Revision och granskning Not 7. sociala avgifter och pensionskostnader 130 130 36 36 56 - 2012 2011 PWC kostnader, varav för verkställande direktören 170 (106) Biträde ekonomi- och skattefrågor Avskrivningar Fastighetskostnader Sjukfrånvaro 2012 2011 -Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 4,1% 3,7% 27,8% 28,7% -Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer Inventarier 1 288 1 854 Byggnader 40 862 40 612 Centrala administrationsoch försäljningskostnader Inventarier Summa avskrivningar 959 894 43 109 43 360 Sjukfrånvaro som en andel av varje grupps ordinarie arbetstid Not 8. Sjukfrånvaro fördelad efter kön: - Män 4,3% 4,3% - Kvinnor 3,7% 2,6% Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori: - 29 år eller yngre 1,6% 1,9% - 30-49 år 3,5% 3,2% - 50 år eller äldre 5,6% 5,2% Räntekostnader 2012 2011 Räntekostnader till koncernbanken, enligt revers 28 433 27 766 Resultat av försäljning värdepapper 130 Nedskrivning/återföring av långfristiga fodringar -10 162 Summa räntekostnader 28 423 28 058 Anställningsvillkor för VD Anställningen upphör utan uppsägning den sista dagen i månaden före den månad då Verkställande direktören fyller 65 år. Därefter kan ny förhandling inledas för perioden 65-67 år. Verkställande direktören har en avtalad uppsägningstid på sex månader samt rätt till 18 månaders avgångsvederlag. Avgångsvederlaget avräknas mot annan inkomst. Vid uppsägning från Verkställande direktörens sida har avtalats om fyra månaders uppsägningstid. 25 Not 9. Jämförelsestörande poster Av Skattemyndigheten återbetald uttagsskatt för åren 2005-2009, efter omprövning Nedskrivning av bokfört värde på fastigheten Fastarp 12:3, efter avkastningsvärdering Summa jämförelsestörande poster Not 10. 2011 - 6 398 - -10 500 -4 102 2012 -88 -7 440 -7 528 2011 – 9 614 -9 305 309 Bokslutsdispositioner Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Återföring från periodiseringsfond Avsatt till periodiseringsfond Summa bokslutsdispositioner Not 11. 2012 Skatt 2012 2011 Skatt på årets resultat Skatt pga ändrad taxering -5 870 -37 -7 342 -121 Summa skatt -5 907 -7 463 Återföring av negativt justerad anskaffningsutgift för andel i Kurorten 1 KB tas upp som skattemässig intäkt med 484 tkr per år vid taxeringarna 2011-2020. Skatten på återföringen, 127 tkr, ingår i ovanstående skattekostnad. Not 12. Byggnader, Mark och pågående nyanläggningar 2012 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Byggnader Mark Markanläggningar Pågående ny- och ombyggnader Nyanskaffningar under året Byggnader Mark Markanläggningar Pågående ny- och ombyggnad Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Byggnader Mark Markanläggningar Pågående nyanläggning Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan 2 072 096 221 557 1 203 7 618 2 302 474 2011 2 035 659 221 477 1 203 9 368 6 380 7 072 16 652 -5 525 2 078 476 228 629 1 203 18 745 2 327 053 2 267 707 36 437 80 3 681 -5 431 2 072 096 221 557 1 203 7 618 2 302 474 -565 182 -40 862 -524 570 -40 612 -606 044 -565 182 Byggnader -325 126 -314 626 Mark -177 706 -177 706 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ackumulerade nedskrivningar Nedskrivning till bedömt marknadsvärde Fastarp 12:3 - -10 500 Utgående ackumulerade nedskrivningar -502 832 -502 832 Utgående planenligt restvärde 1 218 177 1 234 460 Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade utan angivande av belopp 26 Not 13. Taxeringsvärden Byggnader Mark Summa taxeringsvärden Not 14. 2012 2011 2 182 046 847 172 3 029 218 2 155 826 836 115 2 991 941 2012 40 433 1 837 -334 -1 059 40 877 2011 38 164 2 718 -449 40 433 -34 419 287 -2 248 -36 380 -31 925 253 -2 747 -34 419 4 497 6 014 -88 -88 - 4 409 6 014 Kapitalandel% 100% Bokfört värde 2 000 Inventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljning/utrangering under året Omklassificering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Försäljning/utrangering under året Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan Årets förändring avskrivningar utöver plan Utgående ackumulerade avskrivningar utöver plan Utgående bokfört värde Fordon, maskiner, redskap, inventarier och lager är försäkrade till betryggande belopp. Not 15. Andelar i intresseföretag Namn Kurorten 1 i Varberg Kommanditbolag Org nr 916822-5754 Säte Varberg Resultat 0 Kurorten 1 i Varberg KB är ägare till fastigheten Skepparen 19, Varberg. I fastigheten bedrivs badhus och friskvårdsverksamhet samt allmän fastighetsförvaltning. Samtliga andelar i kommanditbolaget har förvärvats av Varbergs Bostads AB och Varbergs Fastighetsaktiebolag där andelen som komplementär tillfallit Varbergs Bostads AB och andelen som kommanditdelägare tillfallit Varbergs Fastighetsaktiebolag. Fordringar hos intresseföretag Kurorten 1 i Varberg Kommanditbolag Not 16. 2011 2 274 Nominellt belopp 40 120 1 432 1 592 Bokfört värde 40 120 1 432 1 592 Långfristiga värdepappersinnehav Företag Husbyggnadsvaror HBV för upa SABO Byggnadsförsäkringsaktiebolag Varberg Vind ekonomisk förening Summa långfristiga värdepappersinnehav Not 17. 2012 2 146 Antal 4 120 254 Varulager Lager av kapitalvaror har värderats till anskaffningsvärdet. Inkuransrisker har beaktats. 27 Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag 2012 2011 - 43 Övrigt 974 2 412 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 974 2 455 Anskaffningsvärde Marknadsvärde Bokfört värde 1 005 Not 19. Kortfristiga placeringar Dag för inlösen Handelsbanken, Norden aktieindexobl 913AS 130430 1 005 1 246 Handelsbanken, Sverige aktieindexobl Balans 913AO 130430 1 005 976 976 Kommuninvest, aktieindexobl lån 587 141113 2 108 2 226 2 108 Swedbank, aktieindexobl Bric 0790E14 140618 1 000 877 877 5 118 5 325 4 966 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital 10 000 437 890 9 034 8 677 -8 677 Summa kortfristiga placeringar Not 20. Förändring av eget kapital Belopp vid årets ingång Avsättning till reservfond Årets vinst 15 447 Utdelning enligt vinstdisposition Belopp vid årets utgång Not 21. -357 10 000 446 567 15 447 Obeskattade reserver 2012 2011 Periodiseringsfond 2008 tax 5 396 5 396 Periodiseringsfond 2012 tax 9 305 9 305 Periodiseringsfond 2013 tax 7 440 - Ackumulerade överavskrivningar på inventarier Summa obeskattade reserver Not 22. 88 - 22 229 14 701 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Bolaget ingår från 2011-01-01 i Varbergs kommuns finansförvaltning. Under 2010 övertogs Varbergs Bostads lån av kommunens internbank och ersattes av reversskulder mot kommunen. Genomsnittlig räntesats för 2012 uppgår till 3,75%. Till den genomsnittliga räntesatsen ska läggas internbankens påslag för borgensavgift och administration på 0,35 %. Räntebundet belopp Kapitalbundet belopp 2013 13 443 175 294 2014 - 59 323 2015 10 228 52 614 2016 32 730 143 195 2017 164 060 158 496 2018 66 933 - 2019 70 370 - 2020 41 078 41 078 2021 149 332 - 2022 81 826 - Övriga lån (ej ränta) Blocket Summa skulder till kreditinstitut 28 1 212 1 212 38 586 38 586 669 798 669 798 Not 23. Övriga långfristiga skulder 2012 2011 589 658 Upplåtelseinsats boföreningen Jorden 4 254 4 254 Upplåtelseinsats boföreningen Rullstenen 3 470 3 459 Upplåtelseinsats hyresrättsföreningen Vindragaren 8 034 8 034 Upplåtelseinsats hyresrättsföreningen Platsarna 15 500 15 500 Summa övriga långfristiga skulder 31 847 31 905 2012 2011 Lån från hyresgäster för kontant betalda tillval Not 24. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner, arbetsgivaravgifter mm Förskottsbetalda hyror Övriga interimsskulder Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 4 722 4 777 19 973 22 646 1 246 1 024 25 941 28 447 Varberg 2013-03-08 Annsofi Aurell Ordförande Rita Wiberg Vice ordförande Morgan Andersson Kaj Johansson Lars-Erik Ravn Arbetstagarrepresentant Henrik Bertilsson Arbetstagarrepresentant Peter Sjöholm Ulf Hofstedt Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits 2013-03-08 Peter Sjöberg Auktoriserad revisor 29 REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i Varbergs Bostads AB Org.nr 556502-4220 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Varbergs Bostads AB för år 2012. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 5-29. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Varbergs Bostads AB:s finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Varbergs Bostads AB för år 2012. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkstäl- lande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Varberg 2013-03-08 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Peter Sjöberg Auktoriserad revisor GRANSKNINGSRAPPORT FÖR ÅR 2012 Till Årsstämman i Varbergs Bostads AB Vi, av fullmäktige i Varberg, utsedda lekmannarevisorer, har granskat Varbergs Bostads AB:s verksamhet. Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och kontroll och prova om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. 30 Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal verksamhet samt av årsstämman fastställt ägardirektiv. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge en rimlig grund för bedömning och prövning. Vi bedömer att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Vi bedö- mer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Varberg 2013-03-08 Rune Andersson Erling Andersson FLERÅRSÖVERSIKT 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 4 929 4 929 4 944 4 944 5 120 5 123 5 141 5 143 5 167 173 173 173 173 157 160 161 161 161 161 1 639 1 639 1 639 1 639 1 705 1 705 1 686 1 686 1 686 1 686 365 748 365 748 366 663 366 663 378 955 383 070 384 360 384 466 386 003 386 003 256 123 262 728 266 981 270 345 284 801 296 682 305 230 309 498 315 279 5 373 5 919 6 011 6 188 8 416 6 591 7 760 7 612 8 518 8 885 Summa Nettomsättning 261 496 268 647 272 992 276 533 293 217 303 273 312 990 317 110 323 797 334 437 Driftskostnader -98 698 -106 455 -110 856 -118 574 -129 921 -135 197 -144 670 -159 093 -150 154 -150 463 -47 112 -45 557 -49 305 -65 040 -61 511 -70 215 -62 461 -58 907 -63 073 -7 659 -8 116 -8 331 -8 559 -7 667 -6 908 -7 442 -7 650 -7 775 -8 145 -33 564 -34 662 -34 869 -35 356 -39 267 -41 418 -40 881 -42 233 -42 466 -42 150 -187 033 -194 790 -203 361 -227 529 -238 366 -253 738 -255 454 -267 883 -263 468 -264 454 -7 572 -7 471 -8 637 -9 401 -9 889 -10 796 -11 084 -10 795 -12 635 -13 380 Förvaltat bestånd Bostäder antal Lokaler antal Garage och carports Vägd yta m2 5 167 Resultaträkning i sammandrag (tkr) Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa Fastighetskostnader Centrala admin.- & försäljningskostnader Rörelseresultat 325 552 -63 696 66 891 66 386 60 994 39 603 44 962 38 739 46 452 38 432 47 694 56 603 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 642 3 017 5 345 3 020 4 971 4 889 1 590 271 244 702 Statliga bostadssubventioner (räntebidrag) 1 322 1 591 1 479 1 550 1 861 1 606 1 116 764 410 - Räntekostnader -38 361 -32 766 -31 409 -32 421 -32 705 -20 674 -30 113 -30 690 -28 058 -28 423 Summa finansiella intäkter och kostnader -34 397 -28 158 -24 585 -27 851 -25 873 -14 179 -27 407 -29 655 -27 404 -27 721 Jämförelsestörande poster Resultat före bokslutsdisp. och skatt -4 102 32 494 38 228 36 409 11 752 19 089 24 560 19 045 8 777 16 188 Bokslutsdispositioner -3 770 -5 899 -7 943 535 617 9 247 9 414 10 449 309 -7 528 Skatt på årets resultat -7 901 -9 026 -8 907 -3 343 -5 642 -11 012 -7 071 -5 421 -7 463 -5 907 20 823 23 303 19 559 8 944 14 064 22 795 21 388 13 805 9 034 15 447 Årets resultat 28 882 Balansräkning i sammandrag (tkr) Anläggningstillgångar 1 112 385 1 096 446 1 108 593 1 236 684 Kortfristiga fordringar 11 960 7 607 6 627 14 715 15 140 7 178 15 042 12 359 5 587 5 348 Likvida medel och placeringar 97 819 146 570 173 035 42 571 117 627 75 781 41 339 20 726 28 864 29 431 Summa tillgångar Eget kapital (fritt och bundet) 1 269 681 1 270 578 1 289 822 1 264 147 1 247 286 1 229 330 1 222 164 1 250 623 1 288 255 1 293 970 1 402 448 1 353 537 1 346 203 1 297 232 1 281 737 1 264 109 325 307 348 610 368 169 377 113 391 177 413 472 434 359 448 164 456 924 31 575 37 330 45 273 44 738 44 121 34 874 25 460 15 011 14 701 22 229 Långfristiga skulder 815 100 811 918 810 604 800 739 901 733 829 124 810 398 755 402 741 946 701 645 Kortfristiga skulder 50 182 52 765 64 209 71 380 65 417 76 067 75 986 78 655 68 166 68 221 Obeskattade reserver Summa eget kapital och skulder 472 014 1 222 164 1 250 623 1 288 255 1 293 970 1 402 448 1 353 537 1 346 203 1 297 232 1 281 737 1 264 109 Nyckeltal Soliditet Superdriftnetto kr/m2 vägd yta Räntabilitet på eget kapital efter skatt 28,5% 30,0% 31,1% 31,6% 30,1% 32,4% 33,7% 35,4% 36,5% 403 401 396 382 385 393 390 365 399 38,6% 412 7,3% 8,1% 7,1% 2,1% 3,2% 3,1% 2,7% 0,7% 2,8% 4,9% Räntabilitet på totalt kapital 5,8% 5,7% 5,3% 3,4% 3,8% 3,3% 3,6% 3,0% 3,7% 4,4% Genomsnittlig kostnadsränta 4,6% 4,0% 3,7% 3,6% 3,6% 3,8% 3,8% 4,1% 3,9% 4,1% Bokfört värde kr/m2 vägd yta 3 004 2 930 2 886 2 855 3 271 3 236 3 225 3 224 3 178 3 168 Låneskuld kr/m2 vägd yta 2 226 2 218 2 208 2 182 2 380 2 164 2 108 1 965 1 922 1 735 405 378 462 640 483 338 483 710 900 848 Hyresbortfall (tkr) Övrigt Anställda, antal per 31/12 Investeringar (tkr) 89 92 91 86 91 91 90 93 89 82 22 258 20 432 55 755 164 592 73 622 43 512 61 566 19 359 37 482 25 373 Definitioner Soliditet Eget kapital ( inklusive 72 % respektive 73,7 % av obeskattade reserver) dividerat med balansomslutning. Superdriftnetto kr/m2 vägd yta Rörelseresultat med återläggning av avskrivningar på fastigheter och underhållskostnader dividerat med vägd yta Räntabilitet på eget kapital efter skatt Resultat efter finansiella poster med avdrag för skatt dividerat med genomsnittligt eget kapital (inkl. 72 % respektive 73,7 % av obeskattade reserver). Genomsnittligt eget kapital definieras som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Räntabilitet på totalt kapital Resultat efter finansiella poster med tillägg av räntekostnader dividerat med genomsnittlig balansomslut ning. Genomsnittlig balansomslutning definieras som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Låneskuld kr/m2 vägd yta Långfristiga skulder dividerat med vägd yta. 33 STYRELSE OCH VD Annsofi Aurell Ordförande Invald i styrelsen 2003 Rita Wiberg Vice Ordförande Invald i styrelsen 2007 Peter Sjöholm Ordinarie Ledamot Invald i styrelsen 2007 Morgan Andersson Ordinarie Ledamot Invald i styrelsen 2011 Kaj Johansson Ordinarie Ledamot Invald i styrelsen 1994 Örjan Anger Suppleant Invald i styrelsen 2011 Jessica Norlund Suppleant Invald i styrelsen 2011 Gunnel Wandel Suppleant Invald i styrelsen 2012 Lars-Erik Ravn Arbetstagarrepresentant Fastighets Anställd 1997 Henrik Bertilsson Arbetstagarrepresentant Vision Anställd 2007 Lars-Ove Algfeldt Arbetstagarrepresentant Suppleant Fastighets Anställd 2006 Benita Oliv Ulf Hofstedt Arbetstagarrepresentant VD Suppleant Vision Anställd 2010 Anställd 1993 REVISORER Ordinarie: Peter Sjöberg, Auktoriserad revisor, ÖhrlingsPricewaterhouseCoopers Rune Andersson, Lekmannarevisor ŗ Erling Andersson, Lekmannarevisor ŗ Gösta Gustafsson, Lekmannarevisor Suppleanter: Leif Fredriksson, Lekmannarevisor 34 Rolf Nielsen Ekonomichef Styrelsens sekreterare Anställd 2006 FASTIGHETSFÖRTECKNING Bokfört TaxeringsFastighet Gatuadress Karta Distr Byggår värde tkr värde tkr V a r a v Bostadslägenheter 1rok 2rok 3rok Grupp- Butik Garage 4rok 5 rok- boende / Lokal /Carport Centrum öster Katten 14 Götagatan 14 2-C Nord 1902 2 920 9 944 15 7 4 4 Oxen 1 Götagatan 21 2-C Nord 1987 3 859 8 969 12 5 4 3 Pilsberg 16 Ringvägen 66 3-D Nord 1961 3 316 9 410 18 15 1 1 Ljungpiparen 1 Egnahemsgatan 14-16 2-D Nord 1964-66 500 11 600 24 24 Egnahemsgatan 14 c 2-D Nord 2011 35 191 21 288 20 7 Morkullan 26 Morkullegatan 23-25, 3-D Egnahemsgatan 11-17 3-D Nord 1964-67 2 144 50 461 82 Packmästaren 11 Ringvägen 62 3-D Nord 1964-66 346 8 196 12 Havstruten 15 Håstensgatan 2-54 2-D Nord 1971-73 9 210 71 740 115 Morkullan 29 Träslövsvägen 29-75 3-D Nord 1971-72 2 267 28 400 58 Gödestadsvägen 1-3, 1-D Granvägen 28-52 1-D Nord 1954-57 21 951 78 231 142 13 Pilbågen 2 Granvägen 2-26 1-D Nord 1962-64 4 755 46 557 108 42 Lansen 1 Granvägen 57-75 1-D Nord 1963-65 548 41 000 63 Sadeln 2 Granvägen 77-93 1-D Nord 1963-64 10 904 48 223 77 4 10 9 1 14 13 70 2 4 50 12 31 10 42 31 1 73 51 5 18 48 6 48 9 26 25 21 1 50 58 Brunnsberg Dolken 4 24 29 1 46 8 Stenåsa Egil 3 Egils gränd 6-16 1-D Nord 1989 2 890 5 958 6 Bele 1 Beles gränd 2-69 1-D Nord 1990 33 218 53 838 74 35 12 6 19 2 Öder 1 Öders gränd 1-66 1-D Nord 1991 28 932 51 400 65 17 24 21 3 Skåne 1 Skånegatan 230-430 2-E Nord 1972-73 29 478 73 664 99 8 35 36 20 Skåne 2 Skånegatan 2-228 2-E Nord 1972-73 31 997 82 497 114 8 40 44 22 Västergötland 2 Skånegatan 163-395 2-E Nord 1974 35 337 85 296 116 4 46 41 24 1 Västergötland 3 Skånegatan 1-161 2-E Nord 1974 24 623 58 966 80 4 24 37 14 1 Västergötland 1 Västgötagatan 154-370 2-E Nord 1974-75 34 101 79 529 107 4 45 33 23 2 44 Västergötland 4 Västgötagatan 2-152 2-E Nord 1974-75 23 327 56 462 76 4 22 38 11 1 20 Småland 2 Västgötagatan 109-265 2-E Nord 1978 14 552 55 802 78 33 4 33 8 32 Småland 3 Västgötagatan 3-107 2-E Nord 1978 15 614 42 178 53 17 1 30 5 Småland 6 Smålandsgatan 1-253 1-E Nord 1980-81 30 287 153 639 250 156 59 35 12 7 5 22 6 5 6 44 38 Håsten Småland 11-12 Håstens Torg 2 -E Nord mark 3 675 Blåsippan 12 Mosippegatan 2-48 2-E Nord 1982 2 960 14 973 24 Syd 1938/66 3 388 13 853 33 2 41 23 46 2 32 41 1 112 11 Centrum väster Kanngjutaren 21 Prosten 4 Gamleby 8 Hantverksgränd 5, 3-C Snidaregatan 10 3-C Borgmästaregatan 8, 2-C Kungsgatan 18 2-C Nord 1892 7 332 16 084 9 Lilla Drottningg. 5-9 2-C Nord 1929 5 691 8 100 9 3 6 16 434 26 4 17 Verkstaden 6 Eskilsgatan 4, Kungsg 6 2-C Nord 1937 7 358 Edaskans 26 Bryggaregatan 5 3-C Syd 1937 1 064 Vindragaren 3 Almebergsgatan 6 3-C Syd 1945 676 2 475 6 Lagmannen 18 Kungsg. 9, Engelbrg.4 2-C Nord 1961-62 2 371 34 988 42 2 6 1 5 4 Trädgården 8 Bäckgatan 3 3-C Syd 1984 3 979 13 207 10 Berget 9 Engelbrektsgatan 2 2-C Nord 1987 18 664 45 112 55 Vindragaren 4, 9 Bryggaregatan 6-8 3-C Syd 2002 16 368 15 695 18 Platsarna 3 Fästningsgatan 10-12, 3-B Syd 2003 25 633 29 800 27 Platsgatan 4, Slottsg. 9 3-B Vindragaren 21 Almebergsgatan 10-22, 3-C Bryggaregatan 2 3-C Syd 2005 12 471 12 904 16 Vindragaren 16 Sveagatan 31-113 3-C Syd 1981 7 676 35 925 59 Klockaren 19 Prästgatan 43, 3-C Ö Vallgatan 48-50 3-C Syd 1866 3 424 6 396 7 Malmen 8 Lilla Drottningg. 2-4 2-C Nord 1983-84 10 030 29 385 37 5 2 4 9 12 2 14 4 6 1 1 16 11 6 2 2 5 24 15 8 6 12 7 4 5 12 2 3 3 3 12 12 8 4 41 17 2 4 10 21 1 8 1 12 1 17 35 FASTIGHETSFÖRTECKNING Bokfört TaxeringsFastighet Gatuadress Karta Distr Byggår värde tkr V a r a v Bostads- värde tkr lägenheter 1rok 2rok 3rok Grupp- Butik Garage 4rok 5 rok- boende / Lokal /Carport Centrum söder Gösen 13 Almers väg 3 4-C Syd 1943 1 259 3 566 10 Mörten 12 Södra vägen 39-43 4-C Syd 1944 2 597 8 225 15 6 15 4 Kurtinen 6 Krabbes väg 6-14 4-C Syd 1948-50 4 870 55 494 96 27 44 Igladammen 14 Falkenbergsgatan 14, 4-C 26 20 2 12 6 8 19 6 24 Södra vägen 15-17, 4-C Danska vägen 3 4-C Syd 1958-60 358 32 120 74 Husaren 1 Bandholtzgatan 11 4-C Syd 1964-65 898 11 936 18 Husaren 12 Lindesbergsgatan 4-14 4-C Syd 1971 2 569 24 200 37 12 24 2 25 2 1 2 12 12 1 33 Apelvikshöjd Apelvikshöjd 1 Rödaledstigen 4-14, 4-C Apelviksvägen 7-13 4-C Syd 1983-85 38 982 142 525 221 105 81 35 Apelvikshöjd 2 Rödaledstigen 16-22 5-C Syd 1988 22 041 52 110 78 30 33 12 3 37 Ranelid 1 Ranelidsgatan 1-21 5-D Syd 1991 52 029 86 350 131 14 59 32 25 1 53 Adjunktsv 1-27, 2-14, 4-D Kandidatv 1-23, 2-10, 4-D Studentv 1-17, 2-10, 4-D Sörsedammsv 1-21 4-D Syd 1967-68 19 765 228 867 402 68 123 196 15 12 131 Lektorsv 1-35, 2-28, 4-C Köpstadsv 35-67, 4-C 27 064 271 126 470 87 160 209 14 13 178 129 415 156 26 52 52 26 8 73 Sörsedammen Adjunkten 6 Lektorn 8 Mariedal 6 Kattegattsv 2-10, 4-C Magisterv 1-13, 2-28 4-C Syd 1969-70 Mentorsv 6-8 4-D Syd mark 3 397 Söderhöjdsgatan 1-3 5-D Syd 2007 175 443 Söderhöjd Söderhöjd 1 74 Breared Jorden 1 Brearedsvägen 1-71 5-D Syd 1991 20 038 39 571 37 Sanden 1 Brearedsvägen 8-70 5-D Syd 1992 28 678 56 514 79 47 25 10 7 Rullstenen 2 Rullstensbacken 1-3 5-D Syd 1993 20 247 40 775 51 22 13 11 Blocket 1 Kalkstensgatan 16 5-D Syd 2002 28 820 - 64 27 37 36 5 1 21 1 32 64 Träslövsläge Träslövsläge 15:13 Segelvägen 36 Syd 1973 293 3 888 6 Träslövsläge 8:26 Segelvägen 38-94 Syd 1983 4 958 28 493 29 Tvååker Åhs 2:32 Makrillvägen 4-136 Syd 1990-91 30 615 26 750 71 3 5 3 11 10 8 22 26 18 16 Tvååker Fastarp 2:164 Nygatan 10, Skräddaregatan 7 Syd 1962 763 5 017 22 8 14 Fastarp 2:165 Gästgivaregatan 10-28 Syd 1965 3 548 5 200 19 9 1 Fastarp 3:115 Sannavägen 9, Storegårdsvägen 8 Syd 1967 685 7 197 30 10 10 10 Fastarp 3:124 Sannavägen 5 Syd 1970 710 3 709 16 4 8 4 Fastarp 2:172 Skräddaregatan 11-55 Syd 1972-73 1 410 5 379 23 7 16 Fastarp 2:177 Gästgivaregatan 30-56 Syd 1972-74 720 3 415 14 3 Fastarp 12:21 Storegårdsvägen 13-42 Syd 1983 4 016 10 542 30 Fastarp 1:149 Prästgårdsvägen 19 Syd 1988 981 4 256 4 Fastarp 12:20 Samuels väg 5-60 Syd 1991 15 590 14 821 36 15 10 3 Fastarp 3:67 Sannavägen 7 Syd 2007 19 844 10 269 21 7 13 1 26 061 - 18 12 6 1 630 453 2 Fastarp 12:3 Fogdevägen 1 Syd 1983-09 Fastarp 3:6 Medborgargatan 2-4 Syd Fastarp 3:26 Sannavägen 2 Syd 1 2 8 2 1 26 2 2 10 4 5 711 1 550 6 1 3 Fastarp 2:164 elevbost. Skräddaregatan 9 Syd 1957 491 - 15 13 2 Fastarp 2:172 elevbost. Skräddaregatan 18-38 Syd 1985-87 6 692 - 88 88 36 8 8 1 10 10 4 1 10 FASTIGHETSFÖRTECKNING Fastighet Gatuadress Karta Distr Bokfört Taxerings- Bostads- Byggår värde tkr värde tkr lägenheter V a r a v 1rok 2rok 3rok Grupp- 4rok 5 rok- boende Butik Garage / Lokal /Carport Bua/Limabacka Väröbacka 5:20 Skyttevägen 2-18 Nord 1969-70 490 6 592 17 13 4 Väröbacka 5:21 Anunds v. 1-16, Ellikev.7-25 Nord 1969-70 482 7 032 18 1 13 4 Bua 5:18 Rosenvägen 1-4, Nord 1970-72 19 781 38 846 136 20 46 56 10 4 20 Bua 1:49 Liljevägen 1-5, Violvägen 1-8 Nord 1970-72 24 338 51 455 180 21 61 78 19 1 40 Bua 10:185 Alvägen 2-26 Nord 1971-73 8 709 16 086 60 8 21 26 5 Porsmad 3:1 Björkholmsvägen 12-14 Nord 1963-64 1 458 7 725 31 7 16 7 1 Vabränna 1:70 Johannes väg 5-7 Nord 1965 59 2 512 12 8 4 Vabränna 9:2 Björkholmsvägen 15 Nord 1965-68 1 473 11 879 40 8 16 16 Vabränna 4:14 Björkholmsvägen 16, Nord 1966/71 5 311 11 930 40 6 22 12 Syd 1970-71 921 5 246 5 17 922 20 500 9 92 526 2 445 6 577 13 1 Syrenvägen 1-5 3 28 Veddige Kullavägen 11 1 2 1 26 Lokaler Rektorn 1 Kattegattsvägen 12-14 Färgaren 10 Borgmästaregatan 20-22, Getakärr 9:6 Förrådsbyggnad, hamnen Nord Bua 10:185 Värö Center Nord 1971-73 Drottninggatan 17 4-D 2 - C Nord 1973 4 Förskolor Bumerangen 1 Kärnegården 1 - D Nord 1979 98 - Oden 1 Trädlyckan 2 - D Nord 1979 120 - 1 Galgberget 1 Stenåsa 1-E Nord 1977 446 - 1 Öland 2 Håstensgården 1-E Nord 1974 1 011 - 1 Sörsedammen 3 Söderlyckan 4-D Syd 1979 34 - 1 Mentorn 1 Rundgården 4-D Syd 1971-72 41 - 1 Fastarp 1:125 Snickerns Syd 41 - 1 Bua 10:185 Bua Nord 1971-73 19 - 1 Väröbacka 17:15 Limabacka Nord 291 - 1977 1977 Summa totalt 1 194 382 3 029 218 1 5 167 614 1 933 1 800 650 83 87 161 1 686 11 24 Kurorten 1 i Varberg KB Skepparen 19 Varmbadhuset, Strandg. 5 3-B 1924 5 051 - 37 BUA LIMABACKA VEDDIGE TRÄSLÖVSLÄGE Storegården Seniorboende TVÅÅKER 38 Hattv Ind Sanato vä ge lv i n n C Camping Stu Västkust- gatan lgli mt sst ge n Kyrkogård Solviksv ä er g h rd B Ric ha Äldreboende en So vä ge g st Karl N o rd Äldreboende to rie le d ks A pe na v Ku ro rts n s rö m Förskola B Thule- Nyens väg Sa ge Subbe fyr v lv ä So 500 Meter Varbergs kurort n s vä rs s Nil eug e Kr rieväge APELVIKSHÖJD Kung Ranes v 5 n n cke Törlan ge ab ä vä e Sand Ullebov al a dr åk Två Galtabäck an rs k nt- Sö n Slä Apelviks höjds k:a n stige n Copyright SBK Varberg 2013 en og gatan Göta- g ar e gg Bry pro nd Stra Höbacken e ig st Strömma dam A 250 en d le Dagså Tvååker sv äg jd v viksväge 5 Kilometer Smedsgård 125 ad da Förskola Stenv Träslövsläge Galtabäcksskär 0 st Rö en Hö Ramsås ± Allégatan Östra ad en m Kö p Apel- Tpl Rastplats Himle Tpl Tvååker 2.5 vä g Trä gård dsg r re g da gatan Vallgatan Malmgatan Knut Ky rk L Drottninggata n Långgata n gatan ningDrott- Östra g g vä rgång Himle Södra Näs K s el Rytta Gamla Köpstad 1.25 Snäckvägen m en v Bärnste nsväg m n HÄSTHAGA Stegasjön 0 dr s rg MARIEDA vägen Hunnestad Apelviken iv Ostronv be Apelviken Svartskär un g vä n it- KATTEGATT Rödskär pt vä s er d Lie Mariedalsvägen m Al leå Torstorp Grimeton Köp stadsvägen hs Him Grimetons stationssamhälle Träslöv VARBERG vä g e ra Tpl Varberg Centrum Getterön Gran c la er Rolfstorps stationssamhälle Farehammarsviken a- Sö d Gödestad Bondaholmen Skrivareklippan thag Hä s n Korallvägen v G Kattegatt 4 Trönninge n ge Ne tan ga Rolfstorp vä Hu Trönningenäs vä g e vä g Sälaklippan Bläshammar Fyrkullen Balgöfjorden Förskola Iglasjön Sämbosjön tan Fyrstrandsfjorden Lindberg he s eyers ån ltzga nk Mu Ro d MM Gunnestorp r gs t an Valinge Tpl Varberg Nord Tången g Idrottshall hPec s gr lin d ho Tångaberg Balgö tare Vä k g e n gån Djupadräkt Skällinge llan Påskbergs skolan en ga Tofta Ban Bönarpesjön vä g Danska Lind e sber g sgata n Rydsjö Stämmet Me T Förskola Goda Hopp s- Vin nbe m or St Torpa by g v ägen Norra gatan Vallgatan v s ob ak rJ G Ra Porses väg nt za n ta Kärrafjorden ga Hultasjön an Förskola e Falk ds Deromesjön Årnäshalvön Kärradal en Stamnared Sk hem gatan Ring re nf Stamsjö Klosterfjorden - Hagaskolan KorttidsAlmeb boende er g sg n äg se äg orten Drt Blankas pl sv Åskloster Sanddamm ke Hantverksgr Klumbergsv be Derome ab Kr Skarpe Nord Sällstorp g Skuttran Viskan lyc Egna- n Snidare- Vallg Freds- Ro vä Tpl Värö s- Norr g s vä sso n ve n er S Birg Östra Ha mnvägen d Skeppsg Västra gatan gatan d Rosenfredssk av lt Gy res an Limabacka riva G St Äv Bua d Trä tsgatan s- Församlh Pastorsexp gatan Sk Väröbacka rden Kärringhålan St Vä Skällåkra ård dals g lle ku ne Lin mena Allan Kanj e s pro St ra n Villagat an Kungs gatan Södra er äg ta ga ug Vårdcentral Folktandv Lasaretts gatan Pe d tan gatan r- Torg- v ra Veddige tan Skatteförv Bäck- an gatan gatan Sö Gloppe Sk ga ta Vbg k:a Sö d e ne An alsg d Sallebacka ga rås tan Simstadion Engelbrek Vallg mästare- Turistb ga 3 Bo ts PLATSARNA - ot Sl a Pl Kom.förv Norrgatan Vårdc Präst- n r gs én all Vårdc ta ga s- atan Stadshus Norra Kyrko- ts e sb Bibl mnv äs Varmtn badh in gs ga ta n nn Bru gr gatan Teater Sjö Museum d n ta ga F sv n n Fästningen tan ga Gamlebysk Borg- Södra Ha Erik r ne Societetsparken Folkets hus Eskils- Hamnkont P-hus fs Bibl kle d Hamnmag n d en a Sa m A pro Vårdc Otto Tore lls gata Skrivareklippan s- ta m Badhusviken ng ar ha er et Gamle- rtig rs Tingsr Magasinsg Taxi Campus Varberg Osk a Polis Förskola Baggens gränd rg Åsg a He Kv Inn terminal Kallbadhus Be Kyrkoruin Jvgbuss stn Färje- Tings- Skola en ga Småbåtshamn vä g n ls da Förs kassa g en n n ta ga Skola kb Ga Kyr vä n Förskola rk ta en Klöven 2 a sg rå vä g Första vik gata Gunnebogr Industrihamnen Småbåtshamn un Bo e ärd Garvare- Klövehamnv Stavder G öte bor g sv äge n gg Båtaviksv Dämmebergsv Andr vik a Br Svea- Än vä g e n A ske k ärrs Farehamnen v na Arbetsförm bi n n ustr iv Tunn vägen ge vägen 1 HAMNEN o vä Skola tr M ke us Skola iks- l yc Ind iv Skäret Ka ga C en B Västra Hamn väg A Simhalls gata erg Ym D ÄCKRE- Tallv Håstens skolan L grokes GÅRDEN Sv Bil provn Hä E a rdg tan F Tennishall Fritidsg Boulehall Blä Simhall Galgbergsg Förskola Koloniområde NEDREGÅRDEN Skånegatan Västgötagatan Gulsip pesti n e sg Sa n gen Backsippest igen Blåsippestige gata Fil n ge ga s ga tan ata jo Le tan Blåklints- lg el Pu ata ma n årds arsg StenVall- Le åkergatan tan op ard Förskola n kergata rgå n n ga n e Dalåk n ng Be å ker g ata n ata Ga t er ge vä Pastors- lövs äs exp r T Församlg Slät- n an Träslövs k:a åkerg Erland sg atan stigen stigen Tvärgr Furubergsgatan en Karlbergsväg vä Ling onst Vallmo- Smör- Blå- Sm tron ulst n r- gatan Sa nd å ke rga tan 3 ERLANDSGÅRDEN tan ga n Ka k ta ul an at en leg tväg Förskola PRÄSTAKULLEN pe llga ta n NYGRANNES gata ata äs Pr Kan- torg Nygrannes vä g e v erHä g Ugg le tan ga Gu n n en blommestig Blåklockes Prästkrages Maskrosstig en tigen tigen tan s ga ning Före vägen Ös tra ev herr Dom - Orre- gat n Klostervägen vägen Munkvägen vägen Tjäder vägen gatan - Vitsippestige n Flora n gr Växthusgr Blomgr gatan gatan Håstens Fridhems- en g n ata n Svane Slinge- kKroerst åk en 2 ta n rLe rst e åk vä g sg a ss Mo erst åk vä g Valagå rd Österled en a ta Tras t- bin n atan Ru ata Rumlig firg Buffelgatan g- arg ick Fa lk- BORGASG ge - SANNES tan lga me Ka tan tga Vil kg na- en tgatan Lär llkra Lun d Österle stigen stigen n Diama Thule- Cyklamen- Begonia- gatan Gu Österängsvägen Förskola Vallinsväg te nsvägen n Sjukhus ä ge en 4 at en eg M Ostronv t sv ägen tan ga bergsg Påskbergs vallen Park förvaltn Så Hyv e lga ta tkus d rosv ägen IEDAL Sa er g Tig tan ga Sn elg vs- Förskola TRANELYCKAN nd Träslö ata n Pa Rönn- Skola r ke ga tan Bjö rgsg be sg Skola Ma gatan Enebergs ko Tur Östervi idrottsplats LILLA TRÄSLÖV s- gatan gatan Topas- Furubergsskolan gatan gatan Vä s Vin Sparbankshallen stigen dels - Förskola Oxbärsst äge n Stambergsg Skola en Azalea- ronv Ny- vä g stigen bärs- en - KARLBERG brektsgatan Peder Skrivares skola st gs Buskros- tan s er stigen n ga ms På kb Ädelros- l- Ha n n stigen ata he En g e Hjort gata stigen ntg el- äge n Vega - bergs - Parkros- Kärrv Äldre boende e- Näckros- Movägen Förskola v sv ä g stigen atan stigen Fli Få g Stockrosgatan stigen vägen ÅkerHedvägen g Träs lö gatan rga gatan tan Stamros- Ängv Vbg Energi Tra n Mosippega Klängros- TRÄDLYCKAN Ny lle Vårdcentral Solros- Ljungv gat o s gr Sky Bo ffel- Trädlyckevägen Magasinsg hemsg M Håstens torg Sollyckans k:a en u rk ag e n Harvgata Förskola g n S:t Jörgens kapell rs To Br d Grep gata eng Od Förskola än gr HÅSTEN Spade- S:t Jörgens kyrkogård Träslövsgården Plog- Vattentorn agaolan Bockstensskolan s gränd ge Smålan dsgatan s- vä g Järngatan Ölandsgatan Äldre boende Förskola n 1 ga tan Kyrkogårdsförvaltn B ra öd en nd Plant- G ta es g vä ds s er Lieg atan r g r s gr ä a M Förskola im ata Smältgatan Bälggatan Koloniområde Nedregårds en Västkust- r ils g Vi d n vä g Eg R gr ans leg Gra STENÅSA Innebandyhall gen Förskola Brunnsbergs k:a NEDREGÅRDENS INDUSTROMRÅDE Håstens fritidsområde sk o vägen Svarta havet sg Öders gr le Be Äckreg årdsvä F r rod Förskola es gr än Försk d BRUNNSBERG rg ste r to tt Ka sv Mariedals skolan Förskola Almers skola sv or v Koloni område tv en äg tv kts a dr n ju Ad sv er en ist a id ag nd Ka en M v n Sö ge rse vä da mm kt ud St Le äg Förskola SÖRSE B ea r r Sö För skola jd Idrottshall g orrm Ma ar ts- Bostäder i blått ägs och förvaltas av Varbergs Bostad n E ej T älj s te ns - ga ta Gn Hälsans hus Kv tan ga en g m vä Darv om sg n te n er s vä g e e ds s- Äldreboende Bre ar Solvik nsg pp Skola K a l k s te 5 BREARED tensb e ns g nd s Kla Sa pst an rän gat Koloniområde Mo Alv Förskola Dro p sg Kung Ranes v n R bacullste ke n n s - Äldre boende gatan tss t ge ö rh e li ds g sv ä de Ra n ed F VARBERGS BOSTADS KONTOR Huvudkontor BoButiken Distriktskontor Syd Distriktskontor Nord Områdeskontor Bua Bäckgatan 3 Kungsgatan 9 Köpstadsvägen 32 Västgötagatan 1 Syrenvägen 432 44 Varberg 432 41 Varberg 432 50 Varberg 432 30 Varberg 432 63 Bua Tel: 0340 – 69 75 00 Tel: 0340 – 69 75 00 Tel: 0340 – 69 75 00 Tel: 0340 – 69 75 00 Tel: 0340 – 69 75 00 Fax: 0340 – 69 75 39 Fax: 0340 – 69 75 89 Fax: 0340 – 69 75 79 Fax: 0340 – 69 75 59 Fax: 0340 – 69 75 99 Varbergs Bostad I Box 83, 432 22 Varberg I Tel 0340-69 75 00 I [email protected] I www.varbergsbostad.se I Årsredovisningen är tryckt på Scandia 2000 från Vida koncernen. I Virket till pappret kommer från Sverige och råvaran stödjer ansvarsfullt brukade skogar. Trycksaken är klimatkompenserad för att motverka växthuseffekten. Ansvarig utgivare: Rolf Nielsen, Varbergs Bostads AB, Grafisk form och tryck: www.star-tryck.se Foto: Mikael Pilstrand
© Copyright 2024