1,6 Mb - Ramboll Finland Oy
Mottagare Borgå stad Dokumenttyp Planbeskrivning Datum 13.11.2012 Planutkast BORGÅ STAD DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD BORGÅ STAD DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD Granskad av 13.11.2012 Markus Hytönen Dennis Söderholm Referens 82119884 Datum Skriven av Ramboll Niemenkatu 73 15140 LAHTI T +358 20 755 611 F +358 20 755 7801 www.ramboll.fi www.ramboll-analytics.fi DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD INNEHÅLL 1. 1.1 1.2 1.3 2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.1.7 2.1.8 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.7.1 2.2.7.2 2.2.8 2.2.9 2.2.10 2.2.11 3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4. 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 SAMMANDRAG Planområdets läge Planens syfte Delgeneralplanearbetets skeden och deltagande UTGÅNGSPUNKTER Planeringssituation Riksomfattande mål för områdesanvändningen Landskapsplan Generalplan Detaljplaner Byggnadsordning Baskarta Skyddsbeslut Planläggningssituation och planer i näromgivningen Utredning av förhållandena på planområdet Läge i samhällsstrukturen Befolkning, boende och fritidsboende Arbetsplatser och service Trafik Rekreationsområden och andra fria områden Naturmiljö och landskap Byggd miljö Byggd kulturmiljö Teknisk försörjning Specialverksamhet Miljöstörningar Social miljö Markägare MÅL Riksomfattande mål Riksomfattande mål för områdesanvändningen Objekt av riksomfattande intresse Mål på landskapsnivå Borgå stads mål Mål som framförts av berörda parter Myndigheternas mål Mål för Pellinge skärgårds delgeneralplan DIMENSIONERINGSPRINCIPER Stamfastighetsprincipen Dimensioneringszoner Skärgårdszoner Förmånlighetszoner Bestämning av byggrätten Byggrätt i strandområdena Byggrätt på andra områden Dimensioneringsnormer 1 1 1 2 3 3 3 3 5 5 6 6 6 6 6 6 7 7 7 8 9 11 11 12 12 12 12 12 13 13 13 14 14 14 15 15 16 17 17 18 18 18 18 18 19 19 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 5. 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 7. BESKRIVNING AV UTKASTET TILL DELGENERALPLAN SAMT MOTIVERINGAR Planens struktur och dimensionering Områdesreserveringar Reserveringar för bostadsområden Fritidsbosättning Lanskapsområden och hur de beaktas Rekreation Jord- och skogsbruk KONSEKVENSBEDÖMNING Konsekvenser för områdes- och samhällsstrukturen samt kommunekonomin Konsekvenser för landskapet, kulturarvet och den byggda miljön Sociala konsekvenser och konsekvenser för människornas levnadsförhållanden Konsekvenser för bevarandet av rekreationsområden samt för rekreationen Konsekvenser för vattnet, luften och klimatet Konsekvenser för växt- och djurarter, naturens mångfald och naturresurserna Konsekvenser för Natura-områden Konsekvenser för trafiken Konsekvenser för jordmån och berggrund FULLFÖLJANDE AV DELGENERALPLANEÄNDRINGEN BILAGOR 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Program för deltagande och bedömning Naturutredningens kartor Kulturmiljöutredningens kartor Bostads- och fritidshus Fria enhetliga stränder i utgångssituationen och i planutkastet Granskning av stamfastigheter Dimensioneringszoner Grunder för beräkning av modifierad strandlinje Modifierad strandlinje per fastighet 21 21 22 22 23 25 25 25 27 27 28 30 30 30 31 31 31 31 32 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD FIGURFÖRTECKNING Figur 1. Planområdets läge och avgränsning .............................................. 1 Figur 2 Utdrag ur landskapsplanen ........................................................... 5 Tabell 3. Gällande stranddetaljplaner ........................................................ 5 Figur 4. Gällande stranddetaljplaner på kartan ........................................... 6 Figur 5. Planområdets läge i förhållande till övrig samhällsstruktur................ 7 Figur 6. Trafikmängder. Den genomsnittliga dygnstrafiken på den allmänna vägen genom området år 2010 var 334 fordon/dygn. .......................... 8 Figur 7. Flygfoto i sned vinkel från södra sidan av ögruppen Äggskär ............ 8 Figur 8. Indelning av havet i zoner. Havszonen är längst ut, den yttre skärgården är markerad med rött och den inre skärgården med grönt. Utdrag från natur- och landskapsutredningen för Pellinge skärgårds delgeneralplan ............................................................................... 9 Figur 9. Flygfoto i sned vinkel från havszonen mot den yttre och inre skärgården .................................................................................. 10 Figur 10. Flygfoto i sned vinkel av åsformationen på Sandöns norra del ....... 10 Figur 11. Gammal skärgårdsbosättning på området. ................................. 11 Figur 12. Vattentjänster........................................................................ 12 Tabell 13. Byggnadstäthet på de största öarna......................................... 21 Figur 14. Läget för de i planen anvisade byggplatserna för bostadshus. Byggplatserna är utmärkta med violett symbol på kartan. .................. 22 Tabell 15. Byggrätter på byggplatser för bostäder på olika områden............ 23 Figur 16. Läget för nya byggplatser för fritidshus...................................... 23 Figur 17. Byggrätter på byggplatser för fritidshus på olika områden ............ 24 Figur 18. Planområdets läge i samhällsstrukturen enligt material i datasystemet för uppföljning av samhällsstrukturen .......................... 27 Figur 19. Allmänna kommunekonomiska kapitalinkomster och -utgifter av engångsnatur samt årligen återkommande inkomster och utgifter för driftsekonomin, utdrag ur publikationen Kuntatalous ja yhdyskuntarakenne, utgiven av Miljöministeriet 2008 ........................ 28 Figur 20. Placeringen av nya bostadsområden i närheten av Söderby landskapsområde som är av riksintresse. Områden med nybyggnation är markerade med grönt. .................................................................. 29 Figur 21 Visualisering av planlösningen för området i Nedre Ollas. Den nya enskilda vägen är markerad med grått och de nya byggnadsplatserna är utmärkt med rött. ......................................................................... 29 Figur 22. I synnerhet i den östra delen av planområdet tryggas vackra naturlandskapsområden med hjälp av egna bestämmelser. Ön på fotot är Sandön. ...................................................................................... 30 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 1. 1 SAMMANDRAG Målet för delgeneralplanen för Pellinge skärgård är att genom planering av markanvändningen söka lösningar för hur Pellinge skärgårdsområde kan utvecklas som en levande del av Borgå. Ett annat mål är att samordna behoven av naturskydd, skydd av kulturmiljön, användning av området för rekreation och behoven av byggande på området. 1.1 Planområdets läge Planområdet ligger i Borgå, cirka 22 km sydost om Borgå centrum. Planområdets areal inklusive havsområden är cirka 250 km2. Planområdets landareal är cirka 27 km2. Till området hör registerbyarna Pellinge och Sundö samt delar av registerbyarna Kalax, Kuris och Jackarby. Figur 1. Planområdets läge och avgränsning 1.2 Planens syfte Avsikten med delgeneralplanen är att bestämma antalet byggplatser på det område som ska planläggas på ett sätt som behandlar markägarna jämlikt och med beaktande av miljövärdena. Delgeneralplanen kommer att fastställas och få rättsverkan, varvid den ger rätt att bevilja direkta bygglov. För strandområdena har detta varit praxis redan i många år. (MarkByggL 72 §). Enligt den lagändring som trädde i kraft år 2009 kan direkta bygglov beviljas på basis av en delgeneralplan också på byområden under vissa förutsättningar: ”Bygglov för uppförande av ett bostadshus med högst två bostäder kan utan hinder av 137 § 1 mom. beviljas, om det i en generalplan med rättsverkningar särskilt bestämts att planen eller en del av den får användas som grund för beviljande av bygglov. En sådan bestämmelse kan gälla endast ett byområde där det inte finns stort behov av byggande. En ytterligare förutsättning är att generalplanen styr byggandet och annan markanvändning på området tillräckligt. En bestämmelse i en generalplan om att planen kan användas som grund för beviljande av bygglov är i kraft högst 10 år åt gången. (MarkByggL 44 §).” En delgeneralplan är baserad på tillräckliga utredningar så att byggrätt av strand-, by- och glesbygdstyp kan anvisas enligt dimensioneringsprinciperna. Med dimensioneringsprinciperna vill man trygga jämlik behandling av markägarna och att miljövärdena bevaras. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 2 Ett fullföljande av delgeneralplanen beror på de privata markägarnas vilja att börja bebygga eller sälja de nya byggplatserna. 1.3 Delgeneralplanearbetets skeden och deltagande Delgeneralplanearbetet började med grundläggande utredningar år 2006. Planeringsarbetet startade i mars 2008. Kungörelse om att planläggningsprocessen är anhängig gavs 28.5.2008. Våren 2008 sändes brev till markägarna med förfrågningar om markägarnas önskemål för planläggningen. Då gjordes också webbsidor upp om delgeneralplanen för Pellinge skärgård. Myndighetssamråd i inledningsskedet hölls 18.6.2008. Ett första utkast om delgeneralplanens mål och dimensioneringsprinciper publicerades 9.11.2008. Information om alla officiella skeden av hörande om delgeneralplanen sänds per brev. Under planläggningsprocessen sänds informationsbrev till alla markägare 5 gånger. Dessutom har egna webbsidor om delgeneralplanen gjorts upp och flera s.k. planeringsverkstäder har ordnats. Delgeneralplanens utgångspunkter presenterades för markägarna på planeringsverkstad I 1– 2.9.2008. Ett första utkast om delgeneralplanens mål och dimensioneringsprinciper publicerades 9.11.2008 och de presenterades för markägarna vid planeringsverkstad II 9–11.12.2008. I kommentarerna om planeringsverkstad II framkom tydligt att den uppgjorda dimensioneringen inte stödde byarnas utveckling och livskraft tillräckligt. Framför allt kom det fram att ingen tilläggsbyggrätt uppkom på Lillpellingeområdet. Därför gjordes ändringar i dimensioneringsprinciperna för att öka byggrätten i byområdena. Planläggnings- och byggnadsnämnden behandlade det preliminära planutkastet 26.3.2009 och stadsutvecklingsnämnden 29.11.2011. I planen för deltagande och bedömning beskrivs förfarandet för samverkan kring delgeneralplanen närmare (BILAGA 1). DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 2. 3 UTGÅNGSPUNKTER För arbetet med delgeneralplanen har det gjorts grundläggande utredningar som ger möjlighet att beakta miljövärdena samt att behandla markägarna jämlikt då planen utarbetas. För att beakta områdets miljövärden har en natur- och landskapsutredning för Pellinge skärgård (Suunnittelukeskus Oy, 2008) samt en utredning av kulturmiljön i Pellinge skärgård (FCG-Planeko Oy, 2008) gjorts. I planbeskrivningen refereras den för delgeneralplanen väsentligaste informationen i utredningarna. Naturutredningens kartor finns i beskrivningens bilaga 2. Kulturmiljöutredningens kartor finns i beskrivningens bilaga 3. I inledningsskedet av planprocessen gjordes dessutom utredningar för att få fram information om den befintliga byggnadssituationen, infrastrukturen, planer som rör området och markägarnas önskemål. Det har också gjorts en beräkning av byggrätter utgående från en utredning av stamfastigheter (BILAGA 8). Information om stamfastigheterna år 1959 har fåtts från Lantmäteriverket. I avvikande fall har uppkomsten undersökts utgående från gamla lägenhetskartor. Vid behov undersöks lägenheternas uppkomst noggrannare via uppkomstkedjor. 2.1 Planeringssituation 2.1.1 Riksomfattande mål för områdesanvändningen De riksomfattande målen för områdesanvändningen preciserar markanvändnings- och bygglagens allmänna mål och därav föranledda krav på innehåll i planerna från nationell synpunkt. I en generalplan ska man se till att de riksomfattande målen för områdesanvändningen beaktas så att möjligheterna att uppnå dem främjas (MarkByggL 24 §). De riksomfattande målen för områdesanvändningen är indelade i allmänna mål och särskilda mål. Väsentliga sådana i Pellinge delgeneralplan är: Fungerande regionstruktur Utvecklingen av regionstrukturen och områdesanvändningen är främst baserad på områdenas egna starka sidor och lägesfaktorer. Enhetlig samhällsstruktur och livsmiljöns kvalitet Livsmiljöernas ändamålsenlighet och ekonomi främjas genom att den befintliga samhällsstrukturen utnyttjas och i tätorterna skapas en mera sammanhängande struktur. Livsmiljöns kvalitet förbättras när tätorterna förenhetligas. Samhällsstrukturen utvecklas så att service och arbetsplatser finns väl tillgängliga för olika befolkningsgrupper. I planeringen av områdesanvändningen ska bosättningen på landsbygden samt turismoch andra fritidsfunktioner i mån av möjlighet placeras så att de stöder landsbygdens tätorter och bynät samt utnyttjar infrastrukturen. Kultur- och naturarv, rekreationsmöjligheter och naturresurser Genom områdesanvändningen främjas bevarande av den nationella kulturmiljön och byggnadsarvet samt deras regionalt varierande karaktär De riksomfattande inventeringar som myndigheterna har gjort upp beaktas som utgångspunkter för planeringen av områdesanvändningen. På nationellt värdefulla platser och områden måste områdesanvändningen lämpa sig för deras historiska utveckling. Bevarande av naturens mångfald Beträffande områdesanvändningen ska man genom landskapsplanering och generalplanering skapa förutsättningar för regionala rekreationsområden, i synnerhet i södra Finland och i de stora stadsregionerna. Vid planering av områdesanvändningen ska den strandnära fritidsbosättningen dimensioneras så att strandområden med värdefulla naturvärden bevaras och fritidsbosättningens trivsel tryggas. 2.1.2 Landskapsplan Miljöministeriet fastställde Östra Nylands landskapsplan 15.2.2010. I landskapsplanen har följande beteckningar av betydelse för generalplanen anvisats: Byn Söderby och dess omgivning har anvisats som ett med tanke på vårdandet av kulturmiljön eller landskapet viktigt område (ma/v). Med beteckningen har värdefulla områden av riksintresse anvisats. Planbestämmelsen lyder: ”Med den här beteckningen anvisas områden och objekt som beträffande skydd av kulturmiljö och landskap är betydelsefulla på riksnivå. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 4 Planeringsbestämmelse: I den mera detaljerade planeringen ska det beaktas att kulturmiljöns särdrag måste skyddas, landskapet som en helhet och dess identitet ska bevaras. Vid användning av området ska viktiga landskaps- och kulturvärden bevaras.” I områdets östra del har ett betydande antal öar anvisats som ett med tanke på vårdandet av kulturmiljön eller landskapet viktigt område (ma/m). Med beteckningen har områden som är värdefulla på landskapsnivå anvisats. Planbestämmelsen lyder: ”Med den här beteckningen anvisas områden, vägar och objekt som beträffande skydd av kulturmiljö och landskap är betydelsefulla på landskapsnivå och regionalt. Planeringsbestämmelse: I den mera detaljerade planeringen ska det beaktas att kulturmiljöns särdrag måste skyddas, landskapet som en helhet och dess identitet ska bevaras. Vid användning av området ska viktiga landskaps- och kulturvärden bevaras.” I byn Söderby har beteckningen byobjekt (at) anvisats med följande bestämmelse: Ända fram till Söderby har en förbindelseväg anvisats Norr om området har en båtfarled anvisats samt en hamn i Tirmo och Sandholmen. I områdets södra del har en fartygsfarled anvisats På området har ganska vidsträckta MY-områden anvisats. Beteckningens bestämmelse lyder: ”Med beteckningen anvisas de byar där målet för planeringen av markanvändningen är att styra glesbygdsbetonad tilläggsbyggnation i anslutning till den befintliga samhällsstrukturen. Målet är att skapa förutsättningar för att bevara och utveckla handel och annan service samt att ordna gemensamma vattentjänster. Planeringsbestämmelse: I den noggrannare planeringen av byarna skapas möjlighet till boende, förutsättningar för näringsverksamhet, livskraftiga byar och utnyttjande av den befintliga samhällsstrukturen, fungerande trafikförbindelser och ordnande av gemensamma vattentjänster. I den noggrannare planeringen ska uppmärksamhet fästas på att kulturmiljön ska bevaras.” ”Jord- och skogsbruksdominerat område med särskilda miljövärden Med beteckningen anvisas jord- och skogsbruksdominerade områden med natur-, landskapseller kulturlandskapsvärden som är betydande på riksnivå, landskapsnivå och regionalt. Planeringsbestämmelse: I planeringen av området ska landskapet, kulturlandskapet och naturvärdena samt områdets särdrag bevaras. Skogsbruket i området är baserat på skogslagen.” Udden Hagnäs är anvisad med beteckningen MU. Planbestämmelsen för området lyder: Äggskär är utmärkt som rekreationsområde (VR). Dessutom är Glosholmen utmärkt som område för försvarsmakten, men den ska i fortsättningen användas som rekreationsområde (EP/V) Beteckningar för rekreationsobjekt har dessutom anvisats på öarna Sandön, Bastö, Stora Brokholmen och Aparnäsholmen I landskapsplanen finns inrättade naturskyddsområden anvisade Hela den östra delen av havsområdet är anvisad som Naturaområde Viktiga grundvattenområden har anvisats ”Med beteckningen anvisas jord- och skogsbruksdominerade områden som utöver det huvudsakliga användningsändamålet är av betydelse för friluftslivet på landskapsnivå och regionalt. Planeringsbestämmelse: I planeringen av området ska verksamhetsförutsättningarna för jord- och skogsbruket samt andra landsbygdsnäringar tryggas. Friluftsmöjligheter och -verksamheter ska främjas och i planeringen av områdesanvändningen ska det på grund av behovet att styra friluftslivet beaktas att stigar eller friluftsleder och därtill hörande rast- och stödområden ska anläggas. Områdets funktioner för friluftsliv ska planeras och placeras så att ingen påtaglig olägenhet uppstår för användningen av området för jord- och skogsbruk. Idkande av skogsbruk på området är baserat på skogslagen. 5 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD Figur 2 Utdrag ur landskapsplanen 2.1.3 Generalplan På området finns ingen generalplan med rättsverkan. Området finns med i delgeneralplanen för Borgå landskommuns byar och glesbygdsområden. Den delgeneralplanen godkändes av fullmäktige 22.4.1996. I slutet av 1980-talet uppgjordes en stranddelgeneralplan för området, men den slutfördes inte. Dimensioneringsprinciperna i det gamla förslaget till stranddelgeneralplan har använts i beredningen av områdets undantagsbeslut och stranddetaljplaner tills den nya delgeneralplanen kan användas. 2.1.4 Detaljplaner På området gäller 12 stranddetaljplaner. Tabell 3. Gällande stranddetaljplaner Namn Pellinge, Hasselö Kuris, Brokholmen Pellinge, Öfre Brands Pellinge, Oxnäs Pellinge, Kärrängen Pellinge, Öfre-Gråns Pellinge, Ängesholmen II Pellinge, Baggholmen Pellinge, Ängesholmen I Pellinge, Öfra-Gråns Kärrängen I- Flottaskär Pellinge, Öfra-Gråns Pellinge, Älskholmen Pellinge, Carlskrona I Fastställningsdag 05.05.1980 23.01.1984 12.04.1984 22.02.1989 10.03.1993 18.03.1997 20.01.1993 30.01.1991 03.05.1993 18.03.1997 21.03.2002, 11.02.2003 02.09.2004 17.03.2005 17.12.1992 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 6 Figur 4. Gällande stranddetaljplaner på kartan 2.1.5 Byggnadsordning Borgå stads byggnadsordning trädde i kraft 20.2.2008. De grundvattenområden som finns på området på Storpellinge och Ölandet är områden i behov av planering. 2.1.6 Baskarta Som baskarta för delgeneralplanen används baskartmaterial i rasterformat i skala 1:20 000 uppgjort av Lantmäteriverket. Materialet motsvarar grundkartan i fråga om informationsinnehåll och avbildningsteknik. Kartorna är uppgjorda år 2003 med undantag av kartblad 302104, som är uppgjort år 2004. Fastighetsgränselementet exporterades från Lantmäteriverkets fastighetsdatasystem 4.4.2008. Delgeneralplanen presenteras i skala 1:10 000 och vid behov en del av planen i skala 1:5 000. 2.1.7 Skyddsbeslut På området finns flera skyddsområden baserade på skyddsbeslut. Mera information om områdena finns i avsnittet om naturmiljö och landskap samt i separata utredningar. 2.1.8 Planläggningssituation och planer i näromgivningen I områdets näromgivning är inga andra med tanke på delgeneralplanen betydelsefulla planläggningar eller planer anhängiga. 2.2 2.2.1 Utredning av förhållandena på planområdet Läge i samhällsstrukturen Pellinge skärgård ligger avskild från stadsstrukturen. Närmaste tätortsområde är Borgå stads centrum. På området finns mycket tät fritidsbosättning samt 4 byliknande områden med koncentrerad bosättning. På hela området bor cirka 280 personer. Till delgeneralplaneområdet kör man med färja. Det har byggts goda vägförbindelser till området. Dessutom finns det flera båtfarleder till området. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 7 Figur 5. Planområdets läge i förhållande till övrig samhällsstruktur 2.2.2 Befolkning, boende och fritidsboende På planområdet bor cirka 280 personer. På området finns cirka 160 bostadsbyggnader och cirka 480 fritidshus. På somrarna mångdubblas befolkningen på grund av sommargästerna. I bilaga 4 anges läget för de befintliga fritids- och bostadshusen. På området fanns cirka 245 invånare år 1990, så invånarantalet har ökat med drygt 30 personer. Antalet boende har med andra ord ökat något, med cirka 12 % på tjugo år. Den årliga genomsnittliga befolkningsökningen har alltså varit 0,6 % per år. Med den här ökningen kommer området att ha cirka 300 invånare år 2030. Enligt Borgå stads tillväxtstrategi är befolkningsökningen 1,5 % per år. 2.2.3 Arbetsplatser och service På planeringsområdet finns Pellinge Barncentrum, där förskola och undervisning i klass 1–2 samt dagvård ordnas. På området finns dessutom församlingens kursgård. De flesta som bor på området har sin arbetsplats utanför planområdet. Närmaste områden med arbetsplatser finns i närheten av Borgå centrum. Befolkningen på området får därtill inkomster av jord- och skogsbruk, fiske och båtbyggeri samt turism. Det finns också företag som betjänar turismen och som ordnar båt- och fiskefärder. I Söderby finns en affär, som startades av en ny företagare från början av år 2009. På Pellinge finns också en taxiföretagare, en såg och en handelsträdgård. På Sandholmsudden finns en gästhamn, Benitas Café/kiosk samt Pellinge Caravan. På Sandholmsudden är det sommartorg på sommarlördagarna. På torget säljs produkter från området och det ordnas också olika evenemang där. Sommartorget är en viktig mötesplats för de fast boende och sommargästerna. På Glosholmen finns dessutom sjöbevakningen som sysselsätter två personer dygnet runt. Sjöbevakningsstationen håller dock på att flyttas till Emsalö. 2.2.4 Trafik Det finns färjförbindelse och goda vägförbindelser till delgeneralplaneområdet. Allmän väg (landsväg 11860) fortsätter genom Söderby ända till Saraviken. De största öarna sammanbinds med varandra med tre broar. Området omges och genomkorsas av flera båt- och fartygsfarleder. De viktigaste är en fartygsfarled i södra delen av planområdet samt en båtfarled norr om områ- DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 8 det. Den viktigaste hamnen finns i Tirmo utanför planområdet. På planområdet finns dessutom Sandholmsuddens servicehamn med bränsleförsäljning och tömning av septiktankar. Dessutom finns några mindre båthamnar av vilka den viktigaste är hamnen vid norra stranden av Sundön. På området finns busstrafik i form av 2 bussturer på morgonen från Söderby via Borgå till Helsingfors och på eftermiddagen kommer två bussturer tillbaka. På söndagskvällarna går dessutom en buss via Borgå till Helsingfors. Färjan kör dagtid med cirka 15 minuters mellanrum. Figur 6. Trafikmängder. Den genomsnittliga dygnstrafiken på den allmänna vägen genom området år 2010 var 334 fordon/dygn. 2.2.5 Rekreationsområden och andra fria områden Ögruppen Äggskär är i landskapsplanen utmärkt som rekreationsområde. Dessutom är öarna Sandön, Bastö och Stora Brokholmen utmärkta som rekreationsobjekt. I övrigt finns det inga officiella rekreationsleder eller -områden på området. Dessa områden används också för rekreation. Utgående från svaren på en enkät bland markägarna används förutom de här områdena också flera mindre holmar som rekreationsområden eller -objekt: Lökskär, Stångskär, Trutklobben, Olkholmen och Höghällen. Många av öarna i området har i miljöhänseende särskilda värden för rekreationsanvändning. Figur 7. Flygfoto i sned vinkel från södra sidan av ögruppen Äggskär På området finns inga betydande strandlinjeavsnitt fria från byggnader. De viktigaste fria stränderna är Långöns södra strand, Glosholmen, Herrskär, Storpellinges västra strand (det är visser- DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 9 ligen svårt att ta i land där), Äggskär, östra och västra delen av Sandön, Stora Brokholmen och Sundön (BILAGA 5). På planområdet finns en kartstrandlinje på ca 330 km, vilket inbegriper alla små öar och skär. Dimensioneringsstrandlinjen, där skarpa konturer som sund och uddar rätats ut och som inte tar hänsyn till under 50 m breda öar, är ca 231 km lång. Av den strandlinje som ska dimensioneras är 76 km fri sammanhängande strandlinje. Det resultatet kommer man fram till, om man gör en 50 meters buffert från huvudbyggnaden på varje byggplats. Om stranden inte faller inom buffertens område har den räknats som fri strand. Som fri strandlinje har räknats alla över 300 m fria stränder. Av detta bör man inte räkna med öar som omfattas av skyddsbeslut och har landstigningsförbud, samt Glosholmen, som numera inte kan användas fritt. Sådan strandlinje finns det ca 5 km. Därmed är längden på den strandlinje som fritt kan användas i nuläget cirka 71 km eller cirka 33 % av den strandlinje som ska dimensioneras. 2.2.6 Naturmiljö och landskap För delgeneralplanen har en separat utredning av natur och landskap gjorts. I bilaga 2 finns de väsentligaste kartorna för utredningen. Planområdet hör till Finlands havsområde i östra Finska viken. Det här havsområdet sträcker sig från Vederlax till Pellinge. Området skiljer sig från den västligare kusten av Finska viken på grund av lägre salthalt i ytvattnet. Till följd av detta utgör området den yttersta östliga gränsen för vissa växter och organismer. Till exempel blåmussla och sandmussla förekommer inte öster om planområdet. Nylands kustskärgård kan utgående från naturförhållandena delas in i zoner som skiljer sig från varandra i fråga om kapacitet och därmed tolerans bl.a. beträffande byggändamål. Pellinge utredningsområde indelas i följande skärgårdszoner: 1. Havszon: Det här är den yttersta zonen. Den karakteriseras av små, trädlösa öar samt steniga stränder med klippor. Naturen är särskilt känslig och zonens landskapsekologiska kapaciteten är inte god. Området har ett värdefullt fågelbestånd. Havszonen öppnar sig söder om Äggskär–Tunnholmen–Sandön–Bastön. Största delen av utredningsområdet utgör havszon. 2. Yttre skärgård: Gränsen för den yttre skärgården går där skog börjar förekomma. Det finns rikligt med små öar, vikar och sund. Stränderna är främst klipp- och stenstränder. Ställvis finns det havsstrandängar. Den landskapsekologiska kapaciteten är bättre än i havszonen. Den yttre skärgårdens södra gräns finns längs linjen Äggskär–Tunnholmen–Sandön–Bastön och den norra gränsen följer de stora öarnas södra strand (Pellinge–Ölandet–Hasselö). 3. Inre skärgård: De norra delarna av utredningsområdet hör till den inre skärgårdszonen. Mellan öarna finns smala och labyrintiska sund och stränderna är ställvis igenvuxna med vass. Strandbyggnadskapaciteten är relativt god. Figur 8. Indelning av havet i zoner. Havszonen är längst ut, den yttre skärgården är markerad med rött och den inre skärgården med grönt. Utdrag från natur- och landskapsutredningen för Pellinge skärgårds delgeneralplan DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 10 Figur 9. Flygfoto i sned vinkel från havszonen mot den yttre och inre skärgården Områdets viktigaste naturvärden är: Natura 2000-objekt som är nationellt och samtidigt också internationellt värdefulla. Sådana är: o Söderskärs och Långörens skärgård (FI0100077). I området ingår Tunnholmens naturskyddsområde och naturskyddsområdet Storpellinge yttre hällar. o Pernåvikarnas och Pernå skärgårds havsskyddsområde (FI0100078). I området ingår förutom havsområdena också Hasselö lund, Gåsören och Gaddarna. Värdefulla objekt av enbart riksintresse är dessutom bl.a. Norrholmens havsstrandängsandstrand, Skalkarn och Kungshamn-Kungshamnsängen. Områdets landskapsbild består av inre och yttre skärgårdens och havszonens öar av olika storlekar. De som ligger längst bort från Borgå finns öster om Helsingfors och Sibbo. De öar som bäst kan urskiljas som åsar är Pellinge, Lillpellinge och Hasselö. Allmänt taget är öarna ganska låga. Den största ön, Pellinge, är cirka sex kilometer lång. De relativa höjdskillnaderna är ganska små. Landskapet på utredningsområdet är huvudsakligen orienterat i öst-västlig riktning eller i nordostlig-sydvästlig riktning. Ett undantag är Stora Brokholmen och Sandön, som utgör en del av en åsformation i nord-sydlig riktning. Tvärs över Pellinge huvudö och Ölandet till den västra Sandön finns en åsformation i nordvästlig-sydostlig riktning. Figur 10. Flygfoto i sned vinkel av åsformationen på Sandöns norra del DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 11 Området har dessutom påtagliga kulturlandskapsvärden. Närmare hälften av ön Pellinge utgör kulturlandskap av riksintresse. Det här området är värdefullt på grund av sin bymiljö. Dessutom finns det landskapsmässiga värden på öns östra del, där det finns värdefulla helheter av skärgårdslandskap. 2.2.7 Byggd miljö Områdets byggnadsbestånd består huvudsakligen av fritidsbostäder. På området finns cirka 160 bostadsbyggplatser och cirka 480 fritidsbyggplatser. Fritidsbosättningen är mycket tät på så gott som hela planområdet. På området finns en ansenlig mängd gammal bosättning. Byggplatserna för fasta bostäder finns på byområdena eller i deras omgivning. Sådana områden är Tullandet, Lillpellinge, Österby och Söderby. I bilaga 4 visas läget för de befintliga bostads- och fritidshusen. 2.2.7.1 Byggd kulturmiljö För delgeneralplanen har en separat utredning av kulturmiljön gjorts. Utredningens viktigaste kartor finns i bilaga 3. På området finns flera objekt och områden med värdefull kulturmiljö. De viktigaste av dem är Söderby och Österby byområden och de omgivande åkrarna samt Tullandets miljö. Betydelsefull områdeshelhet av riksintresse o Objekt av betydelse på landskapsnivå (Nylands kulturmiljöer, Nylands förbund, publikation E114 2012) o o o o o Pellinge skärgårdsbosättning – Söderby och Österby Helheten Glosholmen, Äggskär och Ednäsudden Klovharun Kulturmiljön längs farleden genom Pellinge sund (Tullsundet) Sundö gård Lillpellinge kulturmiljö Objekt av betydelse på lokal nivå o o o o o Bosättningen i Bastuhamn Skärgårdsbosättningen på Herrskär och Bastuö Miljön i skyddshamnen Kungshamn Pellinges tidiga villor Farledslandskapet och villabebyggelsen i Strömsund Figur 11. Gammal skärgårdsbosättning på området. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 12 Enligt utredningen finns det 3 fasta fornlämningar och 8 eventuella fornlämningar på området. Dessa är ryssugnar, rösen och hällristningar m.m. På området finns också sex vrak. 2.2.7.2 Teknisk försörjning Till området har det byggts en stamvattenledning som går via Sundön till Söderby. Borgå Vatten äger stamvattenledningen, men Anl Borgå Skärgårds Vattentjänstverk har användningsrätten och underhållsansvaret. I anslutning till stamvattenledningen har flera vattenledningar som ägs av flera privatpersoner tillsammans byggts. Anl Borgå Skärgårds Vattentjänstverk har dessutom byggt två små reningsverk på området. Det ena betjänar Sandholmsudden och Österby och det andra Söderby. Sammanlagt xx hushåll på området är anslutna till vattenledningen och xx hushåll till avloppsnätet. En vattentjänstplan har gjorts upp för området (Allmän planering av vattentjänstlösningar för Pellinge och Tirmo 4.3.2008) med utredning av alternativa möjligheter att ordna avloppssystem för området. Utöver de redan byggda små reningsverken innehåller planen också ett litet reningsverk på Lillpellinge. Då planen fullföljs kan en stor del av de befintliga byggplatserna anslutas till centraliserade vattentjänster. Figur 12. Vattentjänster 2.2.8 Specialverksamhet På Glosholmen har Finska vikens sjöbevakningsstation funnits. Stationen kommer dock att flyttas till Emsalö inom de närmaste åren. 2.2.9 Miljöstörningar På området finns inga särskilda miljöstörningar. 2.2.10 Social miljö Planområdet utgör en ovanlig helhet på grund av läget, antalet fast bosatta, antalet fritidsbostäder och trafikförbindelserna. Området är ett väl bevarat bysamhälle i skärgården med sin egen särprägel bevarad. 2.2.11 Markägare Privata markägare äger så gott som alla fastigheter på planområdet. Andra markägare är bl.a. Föreningen Nylands friluftsområden (Stora Brokholmen, Bastön, norra delen av östra Sandön), Borgå stad (Äggskär, Sandholmsudden), Forststyrelsen (Glosholmen) och Borgå kyrkliga samfällighet (Ölandets kursgård, kapell och begravningsplats). DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 3. 13 MÅL Enligt markanvändnings- och bygglagen ska kommunen se till att nödvändiga generalplaner görs upp och hålls uppdaterade. Pellinge skärgård är nu ganska bebyggd och det finns också ett tryck på mera byggande i området. Därför har Borgå stad ansett det nödvändigt att börja göra upp en delgeneralplan för området. I arbetets inledningsskede har det gjorts utredningar om natur, landskap och kulturhistoria samt ett program för deltagande och bedömning, där det planerade förfarandet för deltagande och växelverkan i planläggningsarbetet beskrivs. Efter dessa skeden utarbetas målen, som beskrivs i det här dokumentet. Olika parter har olika mål för markanvändningen i området. De här målen har man här försökt skriva ned så heltäckande, sammanfattat och kort som möjligt i planeringens inledningsskede. Målen för arbetet kan delas in på följande sätt: Riksomfattande mål Landskapsmässiga mål Borgå stads mål Intressenternas mål Andra myndigheters mål Utgående från alla dessa mål försöker man komma fram till allmänna mål som används när delgeneralplanen för Pellinge skärgård görs upp. De här målen presenteras i sista stycket. 3.1 Riksomfattande mål De riksomfattande målen är baserade på markanvändnings- och bygglagen, de riksomfattande målen för områdesanvändningen, region- och landskapsplaner och riksomfattande inventeringar och program. Markanvändnings- och bygglagen bestämmer kraven på innehållet i generalplanen. Frågor som enligt markanvändnings- och bygglagen speciellt ska beaktas i delgeneralplanen för Pellinge skärgård är (markanvändnings- och bygglagen 39 §): Landskapsplanen, samhällsstrukturens funktion, ekonomi och ekologisk hållbarhet, utnyttjande av befintlig samhällsstruktur, behov i anslutning till boende och tillgång till service, minskning av miljöolägenheter, värnande av den byggda miljön, landskapet och naturmiljön, tillräckligt med områden lämpade för rekreation. Generalplanen får inte åsamka markägare eller andra rättsinnehavare oskäliga olägenheter. Då en generalplan görs upp för att i huvudsak reglera fritidsbebyggelse på ett strandområde, ska det utöver vad som i övrigt bestäms om generalplaner, ses till att (markanvändnings- och bygglagen 72 §): 1) det planerade byggandet och annan markanvändning lämpar sig för strandlandskapet och omgivningen i övrigt; 2) naturvård, landskapsvärden, rekreationsbehov, vattenvård och vatten- och avloppssystem samt vattnens, terrängens och naturens särdrag beaktas även i övrigt samt 3) det kvarstår ett tillräckligt stort sammanhängande obebyggt område på strandområdena. 3.1.1 Riksomfattande mål för områdesanvändningen De riksomfattande målen för områdesanvändningen utgör en del av systemet för planering av områdesanvändningen enligt markanvändnings- och bygglagen och -förordningen. Till systemet hör dessutom landskapsplan, generalplan och detaljplan. De riksomfattande målen för områdesanvändningen preciserar markanvändnings- och bygglagens allmänna mål och därav föranledda krav på innehåll i planerna ur nationell synvinkel. I generalplanen ska man se till att de riksomfattande målen för områdesanvändningen beaktas så att möjligheterna att uppnå dem främjas DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 14 (MarkByggL 24 §). De riksomfattande målen för områdesanvändningen är indelade i allmänna mål och särskilda mål. Väsentliga sådana i Pellinge delgeneralplan är: Fungerande regionstruktur o Utvecklingen av regionstrukturen och områdesanvändningen är främst baserad på områdenas egna starka sidor och lägesfaktorer. Enhetlig samhällsstruktur och livsmiljöns kvalitet o Livsmiljöernas ändamålsenlighet och ekonomi främjas genom att den befintliga samhällsstrukturen utnyttjas och i tätorterna skapas en mera sammanhängande struktur. Livsmiljöns kvalitet förbättras när tätorterna får en mera sammanhängande struktur. Samhällsstrukturen utvecklas så att service och arbetsplatser finns väl tillgängliga för olika befolkningsgrupper. o I planeringen av områdesanvändningen ska bosättningen på landsbygden samt turism- och andra fritidsfunktioner så långt som möjligt placeras så att de stöder landsbygdens tätorter och bynät samt utnyttjar infrastrukturen. Kultur- och naturarv, rekreationsmöjligheter och naturresurser 3.1.2 o Genom områdesanvändningen främjas bevarande av den nationella kulturmiljön och byggnadsarvet samt deras regionalt varierande karaktär o De riksomfattande inventeringar som myndigheterna har gjort upp beaktas som utgångspunkter för planeringen av områdesanvändningen. På nationellt värdefulla platser och områden måste områdesanvändningen lämpa sig för deras historiska utveckling. o Bevarande av naturens mångfald o Beträffande områdesanvändningen ska man genom landskapsplanering och generalplanering skapa förutsättningar för regionala rekreationsområden, i synnerhet i södra Finland och i de stora stadsregionerna. o Vid planering av områdesanvändningen ska den strandnära fritidsbosättningen dimensioneras så att strandområden med värdefulla naturvärden bevaras och fritidsbosättningens trivsel tryggas. Objekt av riksomfattande intresse På området finns värdefulla Natura 2000-objekt som är av riksomfattande och samtidigt också internationellt intresse. Sådana är: Söderskärs och Långörens skärgård (FI0100077). I området ingår Tunnholmens naturskyddsområde och naturskyddsområdet Storpellinge yttre hällar. Pernåvikens och Pernå skärgårds havsskyddsområde (FI0100078). I området ingår förutom havsområdena också Hasselö lund, Gåsören och Gaddarna. Värdefulla objekt av enbart riksintresse är dessutom bl.a. Norrholmens havsstrandängsandstrand, Skalkarn och Kungshamn–Kungshamnsängen. Värdefulla byggda miljöer av riksintresse: 3.2 Pellinge skärgårdsbebyggelse – byarna Söderby och Österby Byggnadsobjekt: Hättkvarnen, begravningsplatsen och kapellet, Hörbergsgården, Pellinge skola, Skärgårdshemmet, helheten Glosholmen–Äggskär–Ednäsudden och Klovharun. Mål på landskapsnivå Landskapsplanen utgör anvisningar när en generalplan görs upp. Landskapsplanens innehåll beskrivs i stycket landskapsplan. 3.3 Borgå stads mål Borgå stad har som mål att bibehålla Pellinge skärgård livskraftig och anvisa skäliga möjligheter till tilläggsbyggnation på området så att områdets värdefulla byggda miljö och mångsidiga naturmiljö beaktas. Staden är på lång sikt beredd på en årlig befolkningsökning på högst 1,5 % per år. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 15 För närvarande pågår arbetet med att utarbeta ett program för bystrukturen. Avsikten är att skissera upp målen och principerna för hur bystrukturen i Borgå ska utvecklas. Målet är att granskningen av bystrukturen ska bli färdig under år 2012. 3.4 Mål som framförts av berörda parter De mål som de berörda framförde utreddes med hjälp av en enkät riktad till markägarna och föreningarna (Pellinge Ungdomsförbund r.f., Pellinge Hembygdsförening r.f., Hembygdens väl i Lillpellinge r.f.). Nedan ges en sammanställning av de viktigaste svaren på olika delområden. Först kommer de frågor som var föremål för mest uppmärksamhet. 590 enkätblanketter postades och det kom 163 svar. Enligt enkäten ansågs det mycket viktigt att områdets näringar kan fortsätta. Det kom mest svar om det här. De näringar som togs upp var fiske, jordbruk, båtbyggeri, hantverk och träförädling. Skärgården borde dessutom hållas levande. Planen borde åtminstone inte begränsa utövande av näringar. I svaren framkom det att man ville bevara och förbättra områdets service. Serviceformer som ansågs särskilt viktiga var butik, bensinförsäljning och post. Skola och daghem ansågs också vara viktiga. Områdets natur ansågs vara unik. Därför borde nybyggen passa in i områdets karaktär i fråga om färgsättning och stil. Planområdets byområden borde dessutom bevaras. I yttre skärgården vill man inte ha några nybyggen och området ansågs vara viktigt som rekreationsområde. Fågelbeståndet i området ansågs också vara värdefullt. Småbåtshamnarna ansågs vara viktiga och dem ville man ha fler av. Dessutom önskades fler båt- och bilplatser. Muddring av några sund önskades också. En intressant, motiverad detalj var att det i huvudsak inte önskades att en bro byggs till området från Tirmo. En bro skulle öka mängden brott mot egendom. Men det fanns nog vissa som ville ha en bro. En förbättring i fråga om avloppsservice önskades. Dessutom ville man att en kommunal vattenledning eller en vattenpunkt ska byggas. Man tog också ställning till avfallshanteringen och ville att den ska förbättras. I vissa svar framkom det att lokalbefolkningen borde gynnas mera än andra. 3.5 Myndigheternas mål Myndigheternas mål för Pellinge delgeneralplanearbete gicks igenom vid inledningsskedets myndighetssamråd våren 2008. Nedan presenteras de mål som framkom i samband med myndighetssamrådet. Tillräckligt med områden borde anvisas för allmänt bruk. Sådana är bl.a. badstränder, båtplatser, hamnar samt gemensamma områden och rekreationsområden. Dessutom måste nybyggen passa in i den befintliga miljön och så att fria stränder bevaras. De lägsta golvnivåerna ska beaktas med tanke på det högvatten som inträffar en gång på 200 år. Beträffande bostadsbyggnader är detta i Borgå + 2,4 meter. I fritidsbostäder och andra lättare byggnader kan höjden vara lägre. Eftersom Pellinge ligger ute till havs måste vågsvall också beaktas; hur svallet rör sig framåt på strandbrinken samt vågstänk. Österbys och Ölandets grundvattenområden ska beaktas i planeringen. De har endast lokal betydelse, men stort vattenuttag kan leda till att havsvatten strömmar in i grundvattnet. Fram till Österby byggdes en stamvattenledning som statens vattenledningsarbete 1999. Byggande av byavisa små avloppsreningsverk ska utredas och fritidsbosättningens intresse av att ansluta sig ska beaktas i tid. I fritidsbostäder, åtminstone på de mindre öarna, ska vattentoaletter vara förbjudna; i bostadsbyggnader i byområdena kunde vattentoalett tillåtas, om fastigheten ansluts till ett centraliserat system för avloppsvattenbehandling. I samband med planen ska det bedömas om det finns behov av att utarbeta en särskild Naturabedömning enligt naturvårdslagen. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 16 Planläggningen utgår ifrån att kulturmiljöns värden och särdrag ska bevaras. Målet är att värna om kulturmiljön och anpassa nybyggen till miljön. Nybyggen måste passa in i kulturmiljön. Glosholmen borde i fortsättningen användas för rekreation. I södra delen av planområdet finns en grupp med små holmar som kallas Gaddarna och som hör till Natura 2000. De ska märkas ut med beteckningen SL i planen. Kring bevakningsstationen i norra delen av Glosholmen borde beteckningen vara PY och vid stranden LV. I övrigt borde holmen ha beteckningen S. 3.6 Mål för Pellinge skärgårds delgeneralplan Med delgeneralplanen tryggar man att Pellinge by bevarar sin livskraft. Målet för delgeneralplanen är att trygga skäliga byggnadsmöjligheter och jämlikt bemötande av markägarna så att naturvärden, landskap och kulturhistoriska värden respekteras. Det varierande delgeneralplaneområdet delas in i olika dimensioneringszoner enligt sina olika värden och egenskaper. För varje zon bestäms lämplig byggnadstäthet enligt dess egenskaper. Då nya bostadsbyggnader byggs och deras antal bestäms ska man beakta en för samhällsstrukturen förnuftig utveckling och placering i den befintliga infrastrukturen samt de befintliga miljövärdena. I delgeneralplanen fastställs de områden och kriterier som ger möjlighet att ändra en plats för fritidsbostad till en plats för fast bostad. Målet är att byggande i de befintliga byarna stöds. Vid placering av en ny fritidsbosättning beaktas naturförhållandena, landskapet, befintliga byggnader samt kraven på fria strandområden. Landskapsmässigt vackra och annars känsliga områden med stora naturvärden ska om möjligt bevaras obebyggda. Ny fritidsbosättning styrs till grupper, varvid en del av strandlinjen förblir fri för friluftsliv och rekreation med stöd av allemansrätten och även fria naturområden bevaras. Dessutom undersöks möjligheter att placera s.k. moderna skärgårdsbyar på området. I sådana byar koncentreras fritidsbostäderna så att stranden bibehålls fri. Bevarande och utveckling av områdets näringar främjas. Planläggningen utgår ifrån att kulturmiljöns värden och särdrag ska bevaras. Målet är att värna om kulturmiljön och anpassa nybyggen till miljön. Detta ska speciellt beaktas i byområdena. Bevarande av naturens mångfald och andra naturvärden främjas. Målet är att områden och objekt med värdefulla naturförhållanden och landskap ska bevaras och skyddas. För att trygga jämlik behandling av markägarna då generalplanen görs upp följs principen för s.k. stamfastigheter, vilket betyder att byggplatser som avskilts från en stamfastighet räknas som förbrukad byggrätt. Tvärsnittstidpunkt för stamfastighetsprincipen är det datum då byggnadslagen trädde i kraft, 1.7.1959. Målet är att trygga rekreationsmöjligheterna i Pellinge skärgård för invånarna på delgeneralplaneområdet, sommargästerna och andra Borgåbor. Nybyggen ska om möjligt placeras så att de som har fritidsbostad på området och andra som rör sig på området har möjlighet att använda området för rekreation med stöd av allemansrätten. På områden som är föremål för större rekreationsanvändning än vanlig allemansrätt försöker man styra rekreationstrycket till särskilt anvisade rekreationsområden. I planeringen undersöks rekreationsområdenas tillräcklighet. I delgeneralplanen anvisas befintliga hamnar, båt- och fartygsfarleder. Dessutom främjas ordnade tjänster för båtfarande. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 4. 17 DIMENSIONERINGSPRINCIPER Dimensioneringsprinciperna bestämmer mängden byggnation på hela planområdet med undantag av vattenområdena. De nya byggplatser som anvisats i planen fastslås enligt dimensioneringsprinciperna i det här kapitlet. Med dimensionering när det gäller planering av stränder avses definiering av strandbyggandets mängd och placering. Avsikten med dimensioneringsgrunderna är att definiera den byggrätt som ska anvisas i delgeneralplanen, grunderna för fördelning av byggrätten samt andelen strandlinje och områden som ska lämnas obebyggda. Dimensioneringsgrunderna kan variera enligt planområdets naturförhållanden, landskap och andra markanvändningsbehov i olika zoner och områden. Dimensioneringsgrunderna måste vara sådana att de är allmängiltiga, smidiga, enkla och lättfattliga delgeneralplanens mål kan fullföljas läget i samhällsstrukturen beaktas naturförhållandena och markens beskaffenhet samt landskapet beaktas kravet på jämlikt bemötande av markägarna uppfylls och de tillåter byggande av glesbygdskaraktär och tryggar skäliga byggnadsmöjligheter. Dimensioneringen baseras på strandlinje- och markarealnormer. Den strandlinje som används som grund för dimensioneringsberäkningarna eller den arealbaserade dimensioneringen anger inte strandlinjens minimilängd för en byggplats eller minimiarealen för en byggplats utan det maximala antalet byggplatser. Då delgeneralplanen utarbetas avgörs den slutliga placeringen av byggplatser eller om sådana inte ska placeras. Det måste gå att avvika från dimensioneringen i de fall där antalet byggplatser enligt dimensioneringsberäkningarna tydligt leder till en orättvis lösning och till oskäligheter. På planområdet finns två typer av områden som ska dimensioneras. På strandområdena är byggrätten baserad på strandlinjens längd och utanför strandområdet är den baserad på fastighetens areal. Som strandzon har en 200 meter bred zon fastställts i planen. 4.1 Stamfastighetsprincipen För att jämlikt bemötande av markägarna ska kunna tryggas måste man beakta s.k. utnyttjad byggrätt, dvs. antalet byggplatser som brutits ut från fastigheterna före planläggningen. Beräkningsmetoden kallas stamfastighetsprincipen. Den totala dimensioneringen enligt delgeneralplanen beräknas per stamfastighet. Dimensioneringsgrunderna anger hur många byggplatser som högst kan anvisas per stamfastighet. Utgångspunkt för stamfastighetsgranskningen är den tidpunkt då byggnadslagen trädde i kraft, dvs. 1.7.1959. Den totala byggrätten för stamfastigheten delas mellan de fastigheter som bildats av den enligt den fastighetsindelning som rådde år 2008. Den utnyttjade byggrätten dras av från stamfastighetens byggrätt. Som en utnyttjad byggrätt betraktas en bebyggd byggplats med en bostad för åretruntboende, en bebyggd byggplats med en fritidsbostad, en bebyggd byggplats för ett gårdsbruks driftscentrum, som inkluderar en byggplats för en bostad för åretruntboende, en bebyggd byggplats för något annat ändamål såsom service, industri, båtklubb m.m. en obebyggd byggplats som har gällande undantagslov, en obebyggd byggplats som har gällande bygglov och en obebyggd byggplats enligt strandplan. Om det dock tidigare har godkänts fler byggplatser på stranddetaljplaneområdet än vad delgeneralplanens dimensioneringsgrunder nu ger, räknas endast den byggrätt som enligt delgeneralpla- DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 18 nens dimensioneringsgrunder tilldelas området in i stamfastighetens förbrukade totala byggrätt beträffande detaljplaneområdet. Ifall ett outbrutet område har överlåtits från stamfastigheten före 1.7.1959, men arealen har registrerats först efter 1.7.1959, räknas den arealen inte höra till stamfastigheten, ifall markägaren kan uppvisa en överlåtelsehandling som bevis på överlåtelsen. I delgeneralplanen anvisas antalet utnyttjade och återstående byggrätter i form av antal byggplatser per fastighet. Markägarens olika fastigheter granskas som separata enheter i beräkningen av byggrätter. Det går att överföra återstående nya byggplatser från en fastighet till en annan som tillhör samma markägare. Om en fastighet har bildats genom styckning eller om en fastighet genom en styckningsförrättning har delats i praktiken i lika många lika stora delar, delas stamfastighetens byggrätt mellan de avstyckade lägenheterna enligt modifierad strandlinje. En granskning av stamfastigheterna finns i bilaga 6. 4.2 Dimensioneringszoner Dimensioneringszonen anger hur tätt byggande som planerats för varje område. Dimensioneringszonerna visar redan i arbetets inledningsskede vart man vill styra byggandet på planområdet och vilka områden man vill bevara som glesare bebyggda eller obebyggda. 4.2.1 Skärgårdszoner För dimensioneringen delas planområdet in i skärgårdszoner enligt naturförhållandena. Indelningen i skärgårdszoner (havszon, yttre skärgårdszon och inre skärgårdszon) används, eftersom naturförhållandena är olika i olika delar av skärgården, vilket innebär att naturens förmåga att klara av byggnation försämras, då man rör sig från den inre skärgårdszonen mot havszonen (BILAGA 7). Dimensioneringen kan dessutom variera inom skärgårdszonerna i olika delområden på grund av områdeshelheter med olika miljövärden. De här områdeshelheterna är ganska vidsträckta områden, som främst vid natur- och landskapsutredningen visat sig vara känsligare för byggande. Därför ska fritidsbosättningen där hållas något glesare än i omgivningen. Dessutom ska tätare fritidsbosättning styras till områden med tillgång till trafikförbindelser samt också i övrigt på ett ändamålsenligt sätt med tanke på infrastrukturen. Zonerna har definierats utgående från de här principerna (BILAGA 7). 4.2.2 Förmånlighetszoner För dimensioneringen delas planområdet dessutom in i förmånlighetszoner. Förmånlighetszonerna är kärnbyzon, byzon och glesbygdszon. Byzonerna är ändamålsenligt valda med tanke på infrastrukturen. Det innebär att det redan från tidigare finns bosättning på området och att området också i övrigt är väl lämpat för byggande. I en byzon tillåts något tätare bebyggelse. Glesbygdszon är allt annat som ligger utanför det 200 meter breda strandområdet och utanför byzonen. 4.3 4.3.1 Bestämning av byggrätten Byggrätt i strandområdena Byggrätten på strandområdena bestäms enligt längden av varje fastighets modifierade strandlinje. Den modifierade strandlinjen beräknas enligt kartstrandlinjens längd samt strandlinjens form och avstånd. Den modifierade strandlinjen får man genom att avrunda smala uddar och vikar så att de motsvarar den verkliga, tillgängliga strandlinjen. Dessutom är principen att det går att placera mindre byggnation på en smal udde eller vid stranden av en smal vik än vid stranden av breda vikar och uddar, eftersom närliggande fritidsbostäder stör varandra (BILAGA 8). I den modifierade strandlinjen beaktas dessutom strandens byggbarhet. På områden som inte är byggbara finns ingen modifierad strandlinje och därmed inte heller någon byggrätt. Som obebyggbara områden betraktas utgående från en kartbedömning stora mossar och tillandningar. Öar som är mindre än 2 ha har ingen byggrätt. Deras strandlinje räknas inte som strandlinje som berättigar till byggrätt. Vid definiering av modifierad strandlinje beaktas inte miljövärdena utan de beaktas vid bestämningen av dimensioneringszoner samt vid placeringen av nya byggplatser. 19 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD Den modifierade strandlinjen presenteras per lägenhet i bilaga 9. Planområdets alla strandområden inom en 200 meters zon med undantag av öar som är mindre än 2 hektar omfattas av dimensioneringen av strandområdena. 4.3.2 Byggrätt på andra områden Byggrätten bestäms enligt areal inom två olika förmånlighetszoner, by- och glesbygdszoner. Byggrätten bestäms enligt varje fastighets omvandlade areal i de här zonerna. Den omvandlade arealen fås då obebyggbara områden räknas bort från fastighetens areal. Som obebyggbara områden klassificeras utgående från en kartbedömning mossar, våtmarker och branter. Glesbygdszonernas byggrätter kan inte flyttas till strandområdet. 4.4 Dimensioneringsnormer Byggrätten beräknas på följande sätt: Byggrätt i strandområdet Byggtäthet (bp/mod. slkm) Beskrivning 1 6 Inre skärgård, inga miljöbegränsningar 2 5 Öar utan vägförbindelse i inre skärgården, inga särskilda miljöbegränsningar 3 4 Öar i den inre skärgården med miljöbegränsningar 4 3 Yttre skärgård, inga särskilda miljöbegränsningar 5 2 Ö mindre än 10 ha, i yttre skärgården miljöbegränsningar, i inre skärgården särskilda miljöbegränsningar (Fladan) 6 0 Havszon Zon bp/mod. sl-km = byggplats/modifierad strandlinjekilometer I havszonen och på öar som är mindre än två hektar uppstår ingen byggrätt. Annan byggrätt Förmånlighetszon Antal byggplatser Kärnbyzon 1 bp/1 ha Byzon 1 bp/3 ha Glesbygd 1 bp/5 ha och efter 30 ha 1 bp/10 ha En kärnbyzon bildades utgående från responsen från planeringsverkstad II. Byområdena enligt den gamla generalplanen utgör kärnbyzoner. Öar som är mindre än 2 ha har ingen byggrätt. Deras areal och strandlinje räknas inte som areal eller strandlinje som berättigar till byggrätt. Varje obebyggd stamfastighet, som uppfyller det i byggnadsordningen uppställda kravet på minimiareal för en byggplats (5000 m²/3000 m²) samt kravet på strandlinjens längd (50 m) i den inre och yttre skärgårdszonen, har rätt till minst en byggplats. Oberoende av dimensioneringen utgör varje byggplats, som har gällande undantags- eller bygglov, fortfarande en byggplats. Dimensioneringen används dock inte och någon ny byggrätt beviljas inte, ifall fastigheten har skaffats och används som tillskottsmark för en annan fastighet så att de tillsammans utgör en byggplats. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 20 Obebyggda fastigheter, som inte alls har beviljats bygg- eller undantagslov och som inte har byggrätt kvar enligt de allmänna dimensioneringsnormerna, kan beviljas byggrätt, om fastigheten har skaffats som byggplats och om staden inte har motsatt sig att en byggplats bryts ut och om det inte oskäligt försvårar planläggningen eller jämlikt bemötande av markägarna. Ifall det i delgeneralplanelösningen anvisas mycket avsevärda andelar fri strand eller rekreationsområden, kan markägarenhetens byggrätt efter prövning ökas med byggrätt för 0,1–1,0 kalkylmässig byggplats. Om en markägare vill fullfölja sin byggrätt genom att intensivt söka nya skärgårdsbyliknande lösningar, anvisas område och dess totaldimensionering i delgeneralplanen. Den fortsatta planeringen av området förutsätter dock att en stranddetaljplan senare utarbetas. Oberoende av bestämmelserna om byggplatsens byggrätt får en befintlig byggnad totalrenoveras och en förstörd byggnad ersättas med en ny motsvarande byggnad. Beräkningen av byggrätt per fastighet med uppgifter om hur man har kommit fram till varje fastighets byggrätt presenteras i ett separat bilagedokument. Beräkningen av byggrätt finns liksom övriga plandokument framlagd både på stadens stadsplaneringsavdelning och på stadens webbplats. 21 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 5. BESKRIVNING AV UTKASTET TILL DELGENERALPLAN SAMT MOTIVERINGAR Utkastet till delgeneralplan är baserat på de utredningar som gjorts. De beteckningar och bestämmelser som har anknytning till naturvärden och landskap är baserade på den natur- och landskapsutredning som gjorts. Beteckningar med anknytning till kulturhistoria bygger på en utredning av kulturmiljön. De värden som framkom i natur- och landskapsutredningen märks dessutom i dimensioneringsprinciperna, eftersom värdena gäller vidsträckta helheter. Till exempel indelningen i skärgårdszoner har haft stor inverkan på dimensioneringsprinciperna. I utkastet till delgeneralplan finns 26 st. nya byggplatser för fritidshus och 73 st. nya byggplatser för bostadshus anvisade. Antalet nya byggplatser på de olika fastigheterna är baserat på dimensioneringsprinciperna. Planen tillåter inte byggande av glesbygdskaraktär på M-område. I planen har alltså anvisats alla de byggplatser som det är möjligt att bygga på planområdet. Då ska byggnationens mängd som anvisas i planen vara tillräckligt stor så att åtminstone några av byggplatserna förverkligas. En stor del av markägarna säljer troligen inte eller kommer inte i övrigt att börja förverkliga byggplatserna. I delgeneralplanen kan direkta bygglov enligt MarkByggL 44 § beviljas på byområdenas nya byggplatser samt på strandområdenas byggplatser. Avsikten är inte att någon detaljplan ska utarbetas för området senare, utan generalplanen styr byggandet på området och genom den har byggandet på områdets stränder, i byarna samt på jord- och skogsbruksområdena avgjorts. 5.1 Planens struktur och dimensionering Hela planområdets landareal är cirka 27 km2. Områdets byggnadstäthet är i nuläget cirka 3,5 ha/bp och i och med de byggplatser som anvisas i planen 3,1 ha/bp. I nedanstående tabell anges motsvarande uppgifter för de största öarna: Tabell 13. Byggnadstäthet på de största öarna Markareal (ha) Nuvarande fritidshus Obebyggda byggplatser enligt strandplanen Nuvarande bostadsbyggnader Byggnadstäthet i utgångssituationen (ha/bp) Nya byggplatser för fritidshus i planen Nya byggplatser för bostadshus i planen Byggnadstäthet i planen (ha/bp) Ökning av byggnadstätheten Storpellinge 969 Lillpellinge 279 Ölandet Sundön Tullandet Hasselö Lökön 301 126 17 84 41 Hela området 2740 125 76 41 8 12 25 29 550 12 14 6 0 0 14 0 59 87 35 22 3 17 0 1 170 4,3 2,2 4,4 11,5 0,6 2,2 1,4 3,5 6 0 7 8 0 1 0 26 52 7 14 7 0 0 0 73 3,4 2,1 3,3 4,7 0,6 2,1 1,4 3,1 26 % 6% 30 % 145 % 0% 3% 0% 13 % Den anvisade byggnationen i delgeneralplanen har styrts till AT-, AO-, RA-, RM-, P-, T- och Eområdena. Noggrannast styr planen byggandet på AT-, AO- och RA-områdena. På dessa områ- DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 22 den bestäms specifikt för varje byggplats antalet olika byggnader och byggnadernas byggrätt. På de här områdena ger delgeneralplanen också rätt till direkta bygglov. Figur 14. Läget för de i planen anvisade byggplatserna för bostadshus. Byggplatserna är utmärkta med violett symbol på kartan. 5.2 5.2.1 Områdesreserveringar Reserveringar för bostadsområden Med AT-beteckning har anvisats gammal bybosättning både i byarna och i olika gamla byggnadskoncentrationer på stränderna. AT-områdenas största byggrätter (AT-6) är tillåtna på sådana gamla byområden som har stora, gamla huvud- och ekonomibyggnader. Sådana finns i Söderby och Österby. På de kulturhistoriskt värdefullaste områdena har dessutom beteckningen AT-6/s använts. Utgångspunkten är att delgeneralplanen inte ska splittra de kulturhistoriska värdena på täta, gamla byområden. På de tätt bebyggda områdena på Tullandet och Lillpellinge har främst beteckningarna AT-4, AT-4/s och AT-5 använts. Beteckningar med /s som anger att kulturmiljön ska bevaras samt enskilda byggnaders skyddsbeteckningar, sr-1 och sr-2, är baserade på den uppgjorda kulturmiljöutredningen. Nya byggplatser för bostäder är placerade i närheten av det planerade avloppsnätet. I praktiken betyder det att de ligger i byområdenas omedelbara närhet. I Söderby är byggplatserna placerade på skogbevuxna områden så att de inte just alls kommer att synas från landsvägen. I Nedre Ollas har 9 ganska tätt placerade byggplatser anvisats. På grund av berg och höjdskillnader är byggförhållandena på de här platserna ställvis utmanande, men å andra sidan kan fastigheternas byggrätt inte anvisas någon annanstans för att stöda bystrukturen så här bra. På byggplatsernas strandsida har en ny enskild väg i form av en strandväg anvisats. Den leder samtidigt också till småbåtsplatsen. Det blev en hel del byggrätt också på Ölandet, som ligger en aning utanför de nuvarande byområdena. De här byggplatserna är utmärkta i planen med beteckningen AO-4 och RA-11, eftersom det inte är ändamålsenligt att föreslå annat än boende på grundvattenområde. De strandbyggplatser som ligger separat och är avsedda för bostadsbyggande har beteckningen AO-3. På byområdet finns dessutom befintliga byggplatser för fritidshus som är utmärkta med beteckningen AT i planen. På dessa byggplatser går det att ändra fritidsbyggnader till fast bostad om 1) det på byggplatsen går att få tillräckligt med drickbart vatten för en bostads behov och 2) om avloppsvattnet kan behandlas enligt kraven på behandling av hushållsavloppsvatten. Antalet sådana byggplatser är sammanlagt cirka 60. 23 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD Tabell 15. Byggrätter på byggplatser för bostäder på olika områden Beteckning AT-4 Område Kärnbyområden och Tullandet Byggrätt 180 + 85 + b25 + a100 + bå40 AT-4/s Kärnbyområden och Tullandet 180 + 65 + b25 + a100 + bå40 AT-5 som AT-4, men endast bostäder för åretruntboende 180 + 85 + b25 + a100 + bå30 AT-6 byområden utan särskilda begränsningar, bostäder för åretruntboende, inga fritidsbostäder Söderby och Österby, där huvudbyggnaderna traditionellt har varit stora Enstaka byggplatser på strandområdena, inga begränsningar Andra enstaka byggplatser, inga särskilda begränsningar 180 + 85 + b25 + a100 + bå30 AT-6/s AO-3 AO-4 5.2.2 tomtstorlek 5000 eller 3000, om det finns vattenledning och vattentjänstverkets avloppsnät 5000 eller 3000, om det finns vattenledning och vattentjänstverkets avloppsnät 5000 exploateringstal 0,086 250 + 85 +b25 + a100 5000 0,092 250 + 65 +b25 + a100 5000 eller 3000, om det finns vattenledning och vattentjänstverkets avloppsnät 5000 0,088 5000 0,092 250 + 85 +b25 + a100 0,082 0,078 0,086 Fritidsbosättning De nya strandbyggplatserna har om möjligt placerats så att det blir kvar så mycket fri strandlinje som möjligt och så att byggandet inte nämnvärt försämrar natur-, landskaps-, kulturhistoriska eller andra miljövärden. Figur 16. Läget för nya byggplatser för fritidshus 24 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD På RA-områden är byggrätten större i inre skärgården och på stora öar och blir mindre då man går mot yttre skärgården och små öar. Öarna har delats in enligt ytan i öar på över 50 ha, 10–50 ha och 2–10 ha. Dessutom har Storpellinge betraktats som ett eget område som möjliggör en större byggrätt även i yttre skärgården. Figur 17. Byggrätter på byggplatser för fritidshus på olika områden öns areal (ha) Storpellinge Skärgårdszon inre och yttre skärgård 10 – 50 2 – 10 RA-11 Total byggrätt (m2-vy) och expl.tal 165 e=0,033 Byggrätt för huvudbyggnad (m2-vy) Sidofritidshus (m2-vy) Gäststuga (m2vy) 100 40 100 40 - 100 - 35 80 - 35 RA-11 Kulturlandskap RA-12 yttre skärgård Natur RA-16 165 e=0,033 165 e=0,033 140 e=0,028 havszon - RA-17 120 e=0,024 70 - 30 inre skärgård - RA-14 160 e=0,032 90 - 35 yttre skärgård - RA-16 140 e=0,028 80 - 35 havszon - - inre skärgård RA-15 160 e=0,032 yttre skärgård RA-17 120 e=0,024 havszon under 2 Planbeteckning - inre skärgård över 50 Särskilt värde RA-18 RA-18 60 (inget expl.tal) 60 (inget expl.tal) - - 90 - 30 70 - 30 40 - - 40 - - På alla RA-byggplatser får dessutom byggas ekonomibyggnader som ingår i den totala byggrätten. En bastubyggnad, som ska räknas med i den totala byggrätten, får vara högst 20 m2-vy. På RA-11- och RA-14-byggplatser får därtill byggas ett 30 m2-vy båthus som inte räknas med i den totala byggrätten. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 5.2.3 25 Lanskapsområden och hur de beaktas Landskapsvärden har beträffande beteckningar för områdesreservering anvisats med MAbeteckning, som består av landskapsmässigt värdefulla åkerområden. Enligt planbestämmelsen är det viktigt att områdena förblir öppna och används för odling. Bestämmelsen är till sin karaktär en rekommendation. Dessutom har flera beteckningar för avgränsning av delområden anvisats. Det är objekt som har beteckningen ma och som är klassificerade som områden av intresse på riksnivå, landskapsnivå och lokalt. Beteckningar för värde på riksnivå och landskapsnivå finns i Söderby, Österby samt på Tullandet och täcker Sundöns södra strand och Lököns norra strand. I närheten av Bastö och Herrskär har lokalt värdefulla landskapsområden anvisats. De landskapsvärden som är utmärkta i planen är baserade på värden som framkommit i naturoch landskapsutredningen. Ett undantag från detta är det igenvuxna området på Söderby åkerslätt som inte var utmärkt som landskapsområde i utredningen. I delgeneralplanen ska man utöver att bevara de existerande landskapsområdena också vid behov föreslå ändringar i den nuvarande situationen så att väsentliga landskapsvärden bättre lyfts fram. Om det igenvuxna området blir öppet åkerområde, öppnar det en imponerande och vidsträckt åkerslätt i Söderby. Genom planen uppkommer ett betydande antal nya byggplatser för bostadshus samt ny byggrätt på befintliga byggplatser. Ny byggrätt uppkommer uttryckligen i de landskapsmässigt värdefulla byområdenas omgivning. Det här är en speciell utmaning med tanke på bevarandet av landskapsvärdena. De nya byggplatserna är placerade så att de inte skymmer de öppna åkerlandskapen eller siktområdena. För de landskapsmässigt känsligaste områdena utarbetas senare särskilda bygganvisningar som ska bidra till att landskapsvärdena bevaras och framhävs. 5.2.4 Rekreation De viktigaste rekreationsområdena som är utmärkta i planen är ögruppen Äggskär, Glosholmen, Sandöns norra spets, Stora Brokholmen samt Bredholmen. Utöver dessa finns områden reserverade för rekreation i stranddetaljplanerna, men de är huvudsakligen avsedda för de i stranddetaljplanerna ingående byggplatsernas interna bruk. De utmärkta rekreationsområdena är baserade på reserveringar för rekreationsområde i landskapsplanen samt områden som ägs av Föreningen Nylands friluftsområden. Utöver dessa har också anvisats nya rekreationsområden vid Boviken på Lillpellinge, på Tullandet, vid stranden av Gölen i Österby, nära Sturjan samt på Edesudden. De som ligger vid stranden ska också fungera som badstränder. Andelen enhetlig fri strandlinje minskar nästan inte alls genom den här planlösningen. 5.2.5 Jord- och skogsbruk Planen påverkar inte nämnvärt områdets jord- och skogsbruk. Största delen av fastlandsområdet är anvisat som jord- och skogsbruksområde (M). På det här området kan jord- och skogsbruk fortsätta på samma sätt som utan delgeneralplan. I planen finns också ganska vidsträckta områden anvisade med beteckningen MU-4, MY-4 och MY-5. Det förstnämnda har särskilt behov av att styra friluftslivet och de senare har särskilda miljövärden. Beteckningarna beror direkt på områdesreserveringarna i landskapsplanen. Planbestämmelsen för MU-området är: ”Vid planering av områdets användning ska skogsbruksmarken bevaras. Dessutom skapas möjligheter till stigar som förbättrar tillfällena till friluftsliv och minskar olägenheterna av friluftsliv samt rastplatser för friluftslivets behov och områden där man kan gå i land. På området får inga kalhyggen göras (MarkByggL 41 § 2). På området får inga träd fällas och inga åtgärder som förändrar landskapet får vidtas utan tillstånd enligt markanvändnings- och bygglagen 128 §.” Planbestämmelsen för MY-4-områdena är: ”När områdesanvändningen planeras måste man beakta förutsättningarna att bevara sådana livsmiljöer och artförekomster som är viktiga för naturens mångfald. På området får inga kal- DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 26 hyggen göras (MarkByggL 41 § 2). På området får inga träd fällas och inga åtgärder som förändrar landskapet får vidtas utan tillstånd enligt markanvändnings- och bygglagen 128 §.” Planbestämmelsen för MY-5-områdena är: När områdesanvändningen planeras och området används ska man beakta områdets värdefulla naturlandskap och/eller speciella krav som beror på att ön är liten. På området får inga kalhyggen göras (MarkByggL 41 § 2). På området får inga träd fällas och inga åtgärder som förändrar landskapet får vidtas utan tillstånd enligt markanvändnings- och bygglagen 128 §. Jord- och skogsbruksområdenas byggrätt har flyttats till de områden som är reserverade för byggande i planen enligt en beräkning av byggrätt. Planen tillåter inget annat än byggande i anslutning till jord- och skogsbruk på M-område. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 6. 27 KONSEKVENSBEDÖMNING I konsekvensbedömningen beskrivs betydelsefulla miljökonsekvenser som uppkommer då planen förverkligas. Därför ska planen basera sig på tillräckliga utredningar av utgångssituationen. Konsekvensbedömningen är ett förfarande som pågår under hela planläggningsprocessen. De största förändringarna som medför konsekvenser jämfört med nuläget är att antalet byggplatser för bostadshus på området ökar med cirka 70 stycken. Dessutom tillåts att cirka 60 platser för fritidshus på vissa villkor ändras till bostadshus. Om ändringen av platserna för fritidshus inte beaktas, ökar antalet platser för bostadshus med cirka 43 procent. Om alla ändrade platser för fritidshus också beaktas, ökar antalet platser för bostadshus med cirka 76 procent. Alla i planen anvisade byggplatser finns på markområden som ägs av privata markägare. Det innebär att ägarna ofta inte genast vill sälja byggplatserna eller börja bebygga dem. Då är det motiverat att tillåta en överdimensionering, om man vill få i gång byggnation på åtminstone några av de i planen anvisade byggplatserna inom de närmaste åren. Man kan bedöma att byggvolymen under de närmaste tio åren kommer att vara ungefär densamma som under de senaste 20 åren. Ökningen har varit cirka 6 % på 10 år. Då kan man vänta sig att 10 av byggplatserna kommer att bebyggas. Man måste också beakta att utan den delgeneralplan som nu utarbetas skulle det gå att bebygga området genom särskilda avgöranden om planeringsbehov och undantagslov. Då skulle området bebyggas med en byggplats åt gången utan planering av helheten. 6.1 Konsekvenser för områdes- och samhällsstrukturen samt kommunekonomin De i planen anvisade nya platserna för bostadshus har anvisats för att stöda de befintliga byarna och infrastrukturen så att bosättningens struktur förtätas inom planområdet. Med planen tillåts inte byggnation på M-område utöver de i planen anvisade byggplatserna. På så sätt styr planen tydligt byggnationen på området endast till de i planen anvisade byggplatserna. I ett vidare perspektiv anvisas med planen ett betydande antal nya byggplatser för bostadshus utanför de främsta tätorterna i Borgå, på platser där man är beroende av färjförbindelse. Om planen förverkligas helt kommer detta att i viss mån splittra samhällsstrukturen i Borgå stad. Området ligger cirka 20 kilometer från stadens centrum och cirka 8 kilometer från Fagersta, som är den närmaste tätorten. Figur 18. Planområdets läge i samhällsstrukturen enligt material i datasystemet för uppföljning av samhällsstrukturen DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 28 Avsikten är inte att byggandet på planeringsområdet ska styras av en detaljplan, utan generalplanen ska huvudsakligen direkt styra byggandet. Detta medför besparingar för staden, eftersom en detaljplanering skulle öka stadens kostnader, både kostnader av engångsnatur och underhållskostnader. Kostnader av engångsnatur skulle vara kostnaderna för att utarbeta en detaljplan samt byggande av gator och avloppsnät. Underhållskostnader skulle uppkomma genom underhåll av infrastrukturen långt borta från huvudtätorten. Lösningen i form av en generalplan medför inte just några kostnader av engångsnatur för staden. Eftersom Pellinge Barncentrum erbjuder undervisning endast för klass 1–2, måste eleverna i klass 3–6 skjutsas till Grännäs skola, som ligger 7 km från färjan, och de äldre högstadieeleverna till Borgå centrum. Skolskjutsarna medför kostnader på lång sikt för staden. Kostnader på lång sikt uppkommer också då service för åldringar ska ordnas så här långt borta från centralorten samt då rekreationsområden ska skötas. De kommunalekonomiska verkningarna utvärderas ännu under arbetets gång. Figur 19. Allmänna kommunekonomiska kapitalinkomster och -utgifter av engångsnatur samt årligen återkommande inkomster och utgifter för driftsekonomin, utdrag ur publikationen Kuntatalous ja yhdyskuntarakenne, utgiven av Miljöministeriet 2008 6.2 Konsekvenser för landskapet, kulturarvet och den byggda miljön Den i planen anvisade tilläggsbyggnationen är koncentrerad speciellt till den omedelbara närheten av Söderby kulturlandskapsområde. Byggplatserna är dock placerade så att de rådande värdena inte påtagligt försämras. Till exempel öppna åkrar har lämnats utan bebyggelse och byggnationen har placerats främst på skogbevuxna områden. På landskapsområdet som är av riksintresse har endast två nya platser för bostadshus anvisats. Också dessa är placerade på trädbevuxna områden. Inga byggplatser har anvisats på kala klippor eller krönområden som är känsliga med tanke på landskapet. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 29 Figur 20. Placeringen av nya bostadsområden i närheten av Söderby landskapsområde som är av riksintresse. Områden med nybyggnation är markerade med grönt. Den största landskapsmässiga påverkan i närlandskapet när det gäller Söderby uppkommer i Nedre Ollas, där nya byggplatser skapas. Byggplatserna placeras på en sydsluttning och syns ställvis till den motsatta stranden av Fladan. Området är dessutom bergigt och ställvis är höjdskillnaderna varierande, vilket medför att markbyggnadsarbetena kommer att bearbeta terrängen mer än vanligt. Figur 21 Visualisering av planlösningen för området i Nedre Ollas. Den nya enskilda vägen är markerad med grått och de nya byggnadsplatserna är utmärkt med rött. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 30 Mitt bland åkrarna i Söderby finns ett triangelformat igenvuxet område som i planen är anvisat som MA-område. Om det här området tas i användning för jordbruk blir hela jordbrukslandskapet en öppen helhet som tar fram 1930-talets åkerlandskap. Det går dock inte att med hjälp av delgeneralplanen tvinga markägarna till detta utan planen ger en rekommendation om att åkerområdena ska användas för odling. Beträffande byggande medför planlösningen ingen stor förändring jämfört med nuläget, eftersom endast ett litet antal nya strandbyggplatser har anvisats och längre ut i den yttre skärgården minskar de befintliga byggplatsernas byggrätt betydligt. Figur 22. I synnerhet i den östra delen av planområdet tryggas vackra naturlandskapsområden med hjälp av egna bestämmelser. Ön på fotot är Sandön. Genom egna beteckningar har det också tryggats att gamla bostadsbyggnader i skärgården bevaras. 6.3 Sociala konsekvenser och konsekvenser för människornas levnadsförhållanden Genom planen stöds och möjliggörs bosättning på Pellingeområdet nu och i framtiden, vilket gör att området förblir livskraftigt. Då går det att bo på området även i framtiden, vilket upplevs viktigt av dem som nu bor där. Området ligger i skärgården i omedelbar närhet av havet, bakom en färjförbindelse, långt från andra tätorter och med rikligt med vidsträckta, obebyggda områden. Därför bildar området ett eget samhälle, vars livsmiljö tryggas genom planen, som anvisar måttlig nybyggnation så att även fria strandområden har kunnat bevaras och landstignings- och rekreationsområden för gemensamt bruk anvisas. 6.4 Konsekvenser för bevarandet av rekreationsområden samt för rekreationen Delgeneralplanens lösning minskar i praktiken inte områdets fria, enhetliga strandlinje. Andelen fri strandlinje minskar från 75,6 till 73,5 kilometer. Andelen fri strandlinje enligt delgeneralplanen blir då cirka 32 %. Den sammanhängande fria strandlinjen minskar mest på Sundön. I planen har rekreationsområden som redan finns samt som anges i landskapsplanen anvisats. Dessutom har det anvisats nya mindre helheter som främst ska tjäna som byns område för närrekreation, badstränder m.m. Genom planen tryggas ett bevarande av rekreationsområdena även i framtiden. 6.5 Konsekvenser för vattnet, luften och klimatet Planlösningen påverkar inte nämnvärt vattnet, luften och klimatet. Enligt planbestämmelsen är det på byggplatser för fritidshus som börjar på RA förbjudet att bygga vattentoalett, om avloppsvattnet inte leds till ett avloppsnät. På så sätt bidrar planen till att stävja avloppsvattenbelastningen. DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 31 Den nya bosättningen ökar personbilstrafiken i någon mån, eftersom det är så gott som oundgängligt att ha egen bil för dem som bor på området. Det leder till att utsläppen från personbilstrafiken också ökar en aning. 6.6 Konsekvenser för växt- och djurarter, naturens mångfald och naturresurserna I planlösningen har de naturvärden som kommit fram i naturutredningen beaktats och anvisats. Genom planen blir man medveten om dessa värden, och förutsättningarna att bevara dem tryggas med hjälp av planbestämmelser. Naturtillståndet ändras på ett mycket litet område i förhållande till planområdets storlek. De största förändringarna uppkommer i Nedre Ollas, där nio nya byggplatser för bostadshus har anvisats på ett bergigt område, där det dessutom också finns ganska mycket småskaliga höjdskillnader. För att man ska kunna bygga på området krävs ganska stora markbyggnadsarbeten. Området ligger därtill i närheten av Fladan. 6.7 Konsekvenser för Natura-områden I generalplanen anvisas lite bosättning som gränsar till stranden. Planlösningen har inte betydande inverkan på Natura-områdena. 6.8 Konsekvenser för trafiken Om planen förverkligas helt kommer trafikmängderna i området att öka med uppskattningsvis 40 %, eftersom ökningen av bosättningen är av den storleksordningen. Detta kommer att i viss mån orsaka ökat väntande vid färjan på förmiddagen och eftermiddagen. Å andra sidan skapar tilläggsbyggnationen förutsättningar för och tryck på att kollektivtrafiken ska bevaras och utvecklas, eftersom antalet användare ökar. 6.9 Konsekvenser för jordmån och berggrund Planlösningen påverkar inte nämnvärt jordmån och berggrund. 32 DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD 7. FULLFÖLJANDE AV DELGENERALPLANEÄNDRINGEN Ett fullföljande av delgeneralplanen beror främst på de privata markägarnas vilja att börja bebygga eller sälja byggplatserna. Planen ger rätt till direkta bygglov för de nya byggplatserna för bostadshus som inte gränsar till stranden i 10 år efter att planen trätt i kraft. För strandbyggplatserna gäller direkt bygglov ännu längre. De direkta byggloven kan i någon mån aktivera byggandet från 0,6 % årlig befolkningsökning på området under de senaste 20 åren. Nybyggnationen ska ske så att den så väl som möjligt passar in i bymiljön och det värdefulla kulturlandskapet beträffande byggnadernas placering, stil, proportioner, material och färgsättning. På de öppna områdena borde fritidsbostäderna och bostadshusen placeras intill vägen. På trädbevuxna områden ska de däremot placeras så att de omges av växtlighet. På öppna områden är det önskvärt att skyddande växtlighet av olika arter med grupper av träd och buskar planteras kring byggnaderna. Det är bra om nybyggnationen sker enligt gammal byggnadsstil beträffande byggnadernas särdrag och gårdsmiljöer. Då gårdsmiljöer skapas är det bra att också beakta väderstrecken så att gården där man ska vistas vetter mot sydväst och/eller söder. Lahtis 13 november 2012 RAMBOLL Planläggningsenheten Matti Kautto Markus Hytönen enhetschef planläggningsingenjör DELGENERALPLAN FÖR PELLINGE SKÄRGÅRD KONTAKTUPPGIFTER Förfrågningar och beredning Ramboll Finland Oy Konsultens kontaktperson Planläggningsingenjör Markus Hytönen Tel. 040 721 7527 [email protected] Niemenkatu 73, 15140 Lahti Planeringsgeograf Dennis Söderholm Tel. 040 4865 330 [email protected] PB 25/Säterigatan 6, 02601 Esbo Beredningen leds av Borgå stad Stadsplaneringsavdelningen Planläggare Hilkka Jokela Tel. 019 - 520 2715 [email protected] 33
© Copyright 2024