‫הוכן על ‪ -‬ידי‬
‫אופיר בוכניק ושות' ‪ -‬רואי חשבון‬
‫‪OFIR BUCHNIK & CO., CPA Isr.‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫תוכן עניינים‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫תמצית מנהלים ‪2 ................................... ................................ ................................ ................................‬‬
‫‪2‬‬
‫מתודולוגית חוות הדעת‪3 ...................... ................................ ................................ ................................ :‬‬
‫‪3‬‬
‫תחשיב דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב‪6 .................. ................................ ................................ :‬‬
‫‪4‬‬
‫חישוב התעריף‪13 ................................ ................................ ................................ ................................ .‬‬
‫‪5‬‬
‫דרישות נוספות לפי רשות המים‪14 ....................................... ................................ ................................ :‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪1‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫‪ 1‬תמצית מנהלים‬
‫התבקשנו על ידי "תאגיד המים והביוב "מי אביבים" (להלן‪" :‬תאגיד המים" או "מי אביבים")‬
‫לחוות את דעתנו המקצועית בעניין ההנחיות לעריכת תחשיב עלות הקמת מערכות מים וביוב‬
‫וקביעת תוספת או הפחתה לתעריפי דמי הקמה של רשות המים (להלן‪" :‬הרשות" או "רשות‬
‫המים") למימון פיתוח מערכות מים וביוב בתאגידים וכן לאמוד את הפערים שנוצרו בין התעריף‬
‫אותו קבעה רשות המים לבין התעריף הממלא את צרכיו של תאגיד המים‪.‬‬
‫שיטת החישוב בעריכת התחשיב שבמסגרת הבקשה לאישור תוספת או הפחתה בדמי הקמה‬
‫לתאגיד‪ ,‬הינה ה"השיטה השולית"‪ .‬שיטה זו לוקחת בחשבון את העלויות העתידיות בגין מערכות‬
‫התשתית ביוב ומים וחלוקתן בשטחים העתידיים‪ ,‬הבנויים‪ .‬המשמעות הנה סיכום עלויות הביוב‬
‫והמים העתידיות של התאגיד‪ ,‬וחלוקתן בסך השטח הבנוי העתידי הנמצא תחת אחריות התאגיד וזו‬
‫על מנת לבדוק האם צפי ההכנסות להקמת התשתיות תחת התעריף רשות המים יכסה את עלויות‬
‫התאגיד‪.‬‬
‫בדו"ח זה מוגשים חישובים כלכליים לאמידת דמי הקמה‪ ,‬כתמיכה כלכלית לאישור תוספת או‬
‫הפחתה מהתעריף הקיים וכן מידע נוסף אותו דרשה רשות המים‪.‬‬
‫להלן תעריף דמי ההקמה שחושב לצורך מימון הקמת תשתיות המים והביוב ע"י רשות המים‬
‫לתאגיד "מי אביבים" לעומת התעריף בתחשיב הנ"ל‪:‬‬
‫טבלה ‪ :1‬דמי הקמה תעריף קיים ומוצע‬
‫תעריף רשות המים‬
‫צפיפות‬
‫גבוהה‬
‫צפיפות נמוכה‬
‫תעריף מוצע‬
‫הפרש‬
‫‪90.08‬‬
‫‪103.56‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪116.93‬‬
‫‪139.81‬‬
‫‪20%‬‬
‫לפי הנחיות רשות המים חושב התעריף לצפיפות נמוכה פי ‪ 1.35‬מהתעריף בצפיפות גבוהה ללא‬
‫השלמה ליחס כינון של ‪.0.5‬‬
‫תעריפים אלו נכונים למדד חודש אפריל ‪.2015‬‬
‫ניתן לראות כי התעריף שחושב על ידנו גבוה בכ ‪ 15%‬מהתעריף לצפיפות גבוה שחושב ע"י רשות‬
‫המים על כן נדרשת תוספת של לפחות ‪ 10%‬מהתעריף הקיים‪.‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪2‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫‪ 2‬מתודולוגית חוות הדעת‪:‬‬
‫במסמך שלהלן נציג תחילה את מתודת החישוב בקביעת תעריפי דמי ההקמה לתאגידי מים‪ ,‬לאחר‬
‫מכן נציג ונתייחס לנקודות הנוגעות לתאגיד המים "מי אביבים" בתעריף דמי ההקמה‪.‬‬
‫טרם הכנת תחשיב זה‪ ,‬קבעה רשות המים כי תעריפי דמי הקמה לכלל הרשויות הינן בהתאם‬
‫לנוסחה וקריטריונים כללים (טופוגרפיה ‪ -‬הררי או מישור‪ ,‬צפיפות בנייה והיקף תשתיות אותן יש‬
‫להחליף או לשדרג) אשר אינם מתאימים לכל תאגיד בפרט‪ .‬כאן נציין כי הכללים שנלקחו בעת‬
‫הכנת תחשיב זה הינם בהתאם לתוכנית האב של העירייה וכן בהתאם לתוכניות הפיתוח ושדרוג‬
‫העיר באופן פרטני ומדויק יותר‪ ,‬כל זאת לאחר הערכה של הגורמים המקצועיים בעיר‪.‬‬
‫בהמשך לכך נציין כי בעיר ת"א – יפו‪ ,‬ישנם עלויות שאינן קיימות בכל עיר‪ ,‬כך למשל‪ :‬חפירות‬
‫ארכאולוגיות אשר מופיעות לעיתים דחופות בזמן הקמת פרויקטים של תשתיות‪ ,‬צפיפות יתרה‪,‬‬
‫עבודות תשתיות אשר מבוצעות בעיקרן בשעות הלילה ועוד‪.‬‬
‫לאחר הערכה שבוצעה עם הגורמים הרלוונטים‪ ,‬הובהר כי במסגרת תכנית הפיתוח של העיר‬
‫מתוכננות הקמת תשתיות על בצפון מערב העיר כגון‪ -‬תחנות שאיבה לביוב‪ ,‬הקמת בריכת איגום‬
‫והנחת תשתיות כבדות לצורך אכלוס המתחם (כ ‪ 15,000‬יחידות דיור)‪ .‬בנוסף‪ ,‬נציין כי‪ ,‬מרבית‬
‫עבודות שדרוג קווי המים והביוב מתבצעות בשטח אורבני צפוף המצריך הסדרי תנועה חריגים‪,‬‬
‫שיטור‪ ,‬עבודה בלילה‪ ,‬במטרה לצמצם מטרד תושבים והפרעה לתנועה וכדומה המייקר את עלות‬
‫השדרוג הקווים‪.‬‬
‫מהמוזכר לעיל עולה כי עלויות הקמת הפרויקטים השונים הינם בעלות יתרה ושונה משאר הערים‬
‫שנכללו בתחשיבים של רשות המים‪ .‬אנו מגישים חוות דעת זו בכדי לעדכן את התעריפים שקבעה‬
‫רשות המים לתאגיד "מי אביבים" בהתאם לעבודות תשתית שיתבצעו בעיר ת"א – יפו ונמצאים‬
‫תחת אחריות התאגיד‪.‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪3‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫‪ .2.1‬שיטת התחשיב המוצע‬
‫עד כה דמי ההקמה חושבו ע"י רשות המים לפי הנוסחה הבאה‪:‬‬
‫דמי הקמה‬
‫=‬
‫ערך כינון של מערכות המים והביוב בתאגידים‬
‫סך שטחי הבנייה בתאגידים‬
‫בעבודה זו התבקשנו לבחון האם נדרשת תוספת או הפחתה לתעריף שחישבה רשות המים‬
‫לתאגיד "מי אביבים"‪ .‬לכן‪ ,‬בהתאם להנחיות רשות המים‪ ,‬בבסיס המודל בעבודתנו נלקחה‬
‫ה"שיטה השולית" אשר בודקת את צפי הוצאות התאגיד אל מול ההכנסות הצפויות בגביית‬
‫ההיטלים‪.‬‬
‫גישת התחשיב ‪ -‬גישה שולית (עתידי)‪.‬‬
‫דמי ההקמה חושבו על פי המשווא ה הבאה כאשר מתקיימת התאמה ושיוך בין עלות התשתית‬
‫במונה לסה"כ שטח משתתף במכנה‪:‬‬
‫דמי הקמה‬
‫=‬
‫עלות התשתית העתידית של מערכות המים והביוב בתאגיד‬
‫סך שטחי הבנייה העתידיים תאגיד‬
‫‪ .2.2‬עקרונות ושיקולים‬
‫‪‬‬
‫בסיס הנתונים‪ ,‬קרי ערכי המכנה במשוואות חישוב דמי ההקמה‪ ,‬מתבסס על נתוני תוכנית‬
‫אב לבנייה עתידית נוב' ‪ 2012‬וזאת כדי לגזור שטחי קרקע‪.‬‬
‫‪‬‬
‫עלויות תשתית הביוב העתידיות התקבלו על סמך תוכנית אב נוב' ‪.2012‬‬
‫‪‬‬
‫עלויות תשתית המים העתידיות התקבלו על סמך תוכנית אב ינואר ‪.2007‬‬
‫‪‬‬
‫על הנתונים לעיל התקבלו הבהרות מהגורמים המקצועיים בתאגיד המים "מי אביבים" על‬
‫מנת להגיע לעלויות הפיתוח הצפויות והעדכניות נכון לעת עריכת התחשיב‪.‬‬
‫‪‬‬
‫המדד הקובע (או מדד התחשיב) הינו מדד המחירים לצרכן אפריל ‪.2015‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪4‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫‪ .2.3‬הנתונים והמסמכים ששימשו לצורך הכנת חוות דעת זו‪:‬‬
‫‪‬‬
‫תוכנית אב לתשתית ביוב – נוב' ‪ 2012‬לעיר ת"א יפו‪.‬‬
‫‪‬‬
‫תוכנית אב לתשתית מים – ינואר ‪ 2007‬לעיר ת"א יפו‪.‬‬
‫‪‬‬
‫תוכנית אב לבנייה עתידית – נוב' ‪ 2012‬לעיר ת"א יפו‪.‬‬
‫‪‬‬
‫מסמך רשות המים פניה לציבור להגיש עמדה לכללי תאגידים לקביעת דמי הקמת מערכות‬
‫מים וביוב‪.‬‬
‫‪‬‬
‫כללי תאגידי מים וביוב (חישוב עלות הקמת מערכות מים וביוב וקביעת תעריפי דמי הקמה)‬
‫‪‬‬
‫מסמך עזר‪ -‬קביעת תעריפים למימון פיתוח מערכות מים וביוב בתאגידים‪ -‬מתודולוגיה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫תחשיב עזר‪ -‬דמי הקמה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫רשומות‪" :‬קובץ התקנות ‪ -‬כללי תאגידי מים וביוב"‪.‬‬
‫‪‬‬
‫כללי תאגידי מים וביוב (דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב)‪ ,‬התשע"ה ‪ 2015‬דברי‬
‫הסבר‪.‬‬
‫‪‬‬
‫דמי הקמה – הנחיות לעריכת תחשיב לבקשה‪.‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪5‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫‪ 3‬תחשיב דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב‪:‬‬
‫‪ .3.1‬בסיס החיוב – שטח עתידי בנוי‬
‫כאמור בסיס החיוב יכיל את השטחים העתידיים כפי שנותחו מתוך תוכנית האב לעיר ת"א‬
‫יפו – נוב' ‪ 2012‬וכן על פי התאמות שנערכו מול הגורמים המקצועיים בתאגיד‪.‬‬
‫בתחשיב הנ"ל נלקחו השטחים הצפויים להיות מחויבים בדמי הקמה עד לשנת ‪ 2025‬במכנה‬
‫המשוואה והעלויות להקמת תשתיות המים והביוב הצפויים למי אביבים עד לשנת ‪.2025‬‬
‫כאמור‪ ,‬סך השטחים חושבו מתוך תוכנית האב ומהבהרות שקיבלנו מהגורמים המקצועיים‬
‫בתאגיד‪.‬‬
‫להלן צפי מ"ר מגורים בנוי לשנת ‪ 2025‬לעיר ת"א יפו‪:‬‬
‫טבלה ‪ :2‬מ"ר מגורים בנוי‬
‫צפי בנייה הנמצא בתחום התאגיד לשנת ‪( 2025‬במ"ר)‬
‫סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד למגורים‬
‫‪3,792,016.67‬‬
‫סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד לתעסוקה ‪3,422,658.67‬‬
‫צפי מימוש שטחים עתידיים במ"ר‬
‫‪7,214,675.33‬‬
‫לקבלת סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד לתעסוקה‪ ,‬חוסר גודל מ"ר בנוי לתעסוקה הקיים‬
‫כיום מסה"כ מ"ר תעסוקה לאחר הערכות מימוש‪.‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪6‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫‪ .3.2‬מונה התחשיב ‪ -‬עלויות תשתיות עתידיות‬
‫כאמור‪ ,‬התחשיב מביא בחשבון את סך העלויות להקמת תשתיות המים והביוב בשטחים‬
‫הנמצאים תחת אחריות תאגיד המים "מי אביבים"‪.‬‬
‫עלויות אלו נלקחו מתוך תוכנית אב לתשתית ביוב – נוב' ‪ 2012‬לעיר ת"א יפו ומתוך תוכנית‬
‫אב לתשתית מים – ינואר ‪ 2007‬לעיר ת"א יפו‪ .‬בנוסף לכך‪ ,‬מאחר והתוכניות אינן מעודכנות‬
‫למועד ביצוע התחשיב‪ ,‬בוצעו דיונים התאמות על פי הגורמים המקצועיים‪.‬‬
‫‪ .3.2.1‬עלויות תשתית מים‬
‫בתחשיב זה בוצע ניתוח של עלויות תשתית המים לעיר ת"א יפו‪ ,‬עלויות אלו‬
‫מתחלקות לשלושה מרכיבים עיקריים‪ :‬חידוש צנרת מים עירונית‪ ,‬השקעות חדשות‬
‫בתשתית המים‪ ,‬הנחת צנרת מים חדשה‪.‬‬
‫על פי הנחיות רשות המים הופחתו העלויות בגין החלפת התשתיות מסך העלויות‬
‫הכולל וכן נלקחו בבסיס העלות בתחשיב אך ורק החלק היחסי בשדרוג המערכות‪ ,‬על‬
‫פי הנתונים הבאים‪:‬‬
‫להלן ריכוז עלויות הנחת צנרת מים עירונית לאחר עדכון תוכנית האב‪:‬‬
‫טבלה ‪ :3‬עלויות חידוש צנרת מים עירונית‬
‫ריכוז ההשקעות (באלפי שקלים)‬
‫מרכיב‬
‫חידוש צנרת עירונית‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫שלב ‪2020‬‬
‫כמות‬
‫עלות‬
‫‪ 150‬ק"מ‬
‫‪₪225,000‬‬
‫‪7‬‬
‫שלב ‪2025‬‬
‫עלות‬
‫כמות‬
‫‪ 300‬ק"מ‬
‫‪₪450,000‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫להלן עלויות החלק היחסי בשדרוג תשתית המים‪:‬‬
‫טבלה ‪ :4‬סה"כ עלויות שדרוג תשתית המים‬
‫חידוש צנרת עירונית (באלפי שקלים)‬
‫סה"כ עלות חידוש צנרת‬
‫‪₪675,000‬‬
‫אחוז הצמדה ‪01/2007‬‬
‫‪20.23%‬‬
‫סה"כ עלות כולל הצמדה‬
‫‪₪811,553‬‬
‫אומדן שדרוג קווי מים‬
‫‪₪202,888‬‬
‫‪25%‬‬
‫החלק היחסי‬
‫‪₪60,866.44‬‬
‫‪30%‬‬
‫סה"כ החלק היחסי‬
‫בשדרוג תשתית המים‬
‫‪₪60,866‬‬
‫מדד תשומות‬
‫הבנייה‬
‫להלן ריכוז עלויות בהנחת צנרת מים חדשה למגורים ותעסוקה‪:‬‬
‫אופי חישוב העלויות החדשות בהנחת תשתית צנרת מים בוצע ע"י שערוך יחידות‬
‫הדיור שתשתית המים משרתת על פי עלויות התשתית ליחידת דיור ‪ /‬ומתחמי‬
‫תעסוקה כלהלן‪:‬‬
‫טבלה ‪ :5‬עלויות הנחת צנרת מים חדשה למגורים‬
‫עלויות הנחת צנרת מים למגורים עד לשנת ‪2025‬‬
‫סה"כ צפי בניינים‬
‫אורך תשתית מים ממוצעת לבניין (מטר)‬
‫‪28,440‬‬
‫סה"כ אורך תשתית מים הדרושה למגורים (מטר)‬
‫‪₪2,800‬‬
‫עלות ממוצעת למטר תשתית מים‬
‫‪569‬‬
‫‪50‬‬
‫סה"כ עלות תשתית מים הדרושה למגורים ‪₪79,632,350‬‬
‫טבלה ‪ :6‬עלויות הנחת צנרת מים חדשה לתעסוקה‬
‫עלויות הנחת צנרת מים לתעסוקה‬
‫סה"כ מתחמי תעסוקה‬
‫אורך תשתית מים ממוצעת למתחם (מטר)‬
‫סה"כ אורך תשתית מים הדרושה לתעסוקה (מטר)‬
‫עלות ממוצעת למטר תשתית מים‬
‫‪₪2,800‬‬
‫סה"כ עלות תשתית מים הדרושה לתעסוקה‬
‫‪₪43,125,499‬‬
‫‪205‬‬
‫‪75‬‬
‫‪15,402‬‬
‫טבלה ‪ :7‬עלויות הנחת צנרת מים חדשה סה"כ‬
‫סה"כ עלות תשתית מים הדרושה למגורים‬
‫ולתעסוקה‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪8‬‬
‫‪₪ 122,757,849‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫להלן רכיב ההשקעות בתשתיות העל המשויכות לבסיס החיוב השולי בלבד‪.‬‬
‫טבלה ‪ :6‬השקעות התשתית על מיוחסות לבסיס החיוב‪.‬‬
‫ריכוז ההשקעות (באלפי שקלים)‬
‫מרכיב‬
‫שלבים ‪ 2020‬ו‪2025 -‬‬
‫עלות‬
‫קווי הספקה‬
‫קו לברכות צהלה‬
‫קו ברחוב שיטרית‬
‫קו שד' רוקח‪+‬לוי אשכול‬
‫קו רחוב בן יהודה‬
‫‪₪13,826‬‬
‫חיבור למערכת אזורית‬
‫בריכות צהלה‬
‫רח' יוניצמן‪/‬רח' ‪2040‬‬
‫שד' רוקח‪/‬רח' שטרית‬
‫‪₪15,000‬‬
‫ברכות‬
‫יפו ‪ 2‬ברכות‬
‫צפון מערב ת"א‬
‫חידוש‪+‬בניה ברכות‬
‫צהלה‬
‫‪₪45,000‬‬
‫הערות‬
‫נלקח מתוכנית אב למים ‪01/2007‬‬
‫והוצמד למדד‬
‫תחנות שאיבה‬
‫ביפו ‪ 650‬מק"ש‬
‫‪NX56‬‬
‫בצפון מערב ‪500‬‬
‫מק"ש ‪HX45‬‬
‫‪₪20,000‬‬
‫בשיך מוניס ‪60‬‬
‫מק"ש ‪NX45‬‬
‫מתקני הכלרה‬
‫הקמת באר מים ‪ -‬רמת אביב ג'*‬
‫‪₪30,000‬‬
‫סה"כ השקעות שאינם‬
‫חידוש צנרת עירונית‬
‫‪₪123,826‬‬
‫תוספת ע"י מהנדס התאגיד‬
‫להלן מוצג סך ההשקעות בתשתיות המים‪.‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪9‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫טבלה ‪ :7‬סה"כ השקעה בתשתיות המים‬
‫‪₪60,866‬‬
‫שדרוגים‬
‫‪₪122,757,849‬‬
‫תשתיות חדשות‬
‫‪₪123,826‬‬
‫תשתיות על מיוחסות‬
‫‪₪307,480,287‬‬
‫סה"כ השקעות בתשתיות מים‬
‫‪ .3.2.2‬עלויות תשתית ביוב‬
‫בתחשיב זה בוצע ניתוח של עלויות תשתית הביוב לעיר ת"א יפו‪ ,‬עלויות אלו‬
‫מתחלקות לשלושה מרכיבים עיקריים‪ :‬חידוש צנרת ביוב עירונית‪ ,‬תשתיות על חדשות‬
‫בתשתית הביוב מיוחסות לשטחים השולים ועלויות הנחת צנרת ביוב חדשה‪.‬‬
‫להלן ריכוז עלויות הנחת צנרת ביוב עירונית‪:‬‬
‫טבלה ‪ :8‬עלויות הנחת צנרת ביוב חדשה‬
‫תקופת ביצוע‬
‫עד ‪2025‬‬
‫עד ‪2020‬‬
‫עד ‪2013‬‬
‫אומדן עלות‬
‫החלפה‬
‫‪₪697,087,320‬‬
‫‪₪122,259,371‬‬
‫‪₪43,163,071‬‬
‫סה"כ‬
‫‪₪862,509,762‬‬
‫בעת עריכת התחשיב‪ ,‬נהגנו לפי העקרונות אותם פרסמה רשות המים‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫התחשבנו בעלויות שהינם שדרוג צנרת הביוב בלבד ומתוכם גזרנו את החלק היחסי‬
‫אותו ניתן לחייב בדמי ההקמה‪.‬‬
‫להלן עלויות החלק היחסי בשדרוג תשתית הביוב‪:‬‬
‫טבלה ‪ :9‬סה"כ עלויות שדרוג תשתית הביוב‬
‫חידוש קווי ביוב‬
‫סה"כ אומדן עלות החלפה‬
‫לפי תוכנית אב‬
‫‪₪862,509,762‬‬
‫אחוז הצמדה ‪01/2007‬‬
‫‪2.5%‬‬
‫מדד תשומות‬
‫הבנייה‬
‫סה"כ עלות כולל הצמדה‬
‫אומדן שדרוג קווי ביוב‬
‫החלק היחסי‬
‫‪₪884,072,506‬‬
‫‪₪265,221,751.82‬‬
‫‪₪79,566,525.54‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪30%‬‬
‫סה"כ החלק היחסי בשדרוג‬
‫תשתית הביוב‬
‫‪₪79,566,526‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪10‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫אופי חישוב העלויות החדשות בהנחת תשתית צנרת הביוב בוצע ע"י שערוך יחידות‬
‫הדיור שתשתית הביוב משרתת על פי עלויות התשתית ליחידת דיור ‪ /‬ומתחמי‬
‫תעסוקה כלהלן‪:‬‬
‫להלן ריכוז עלויות בהנחת צנרת ביוב חדשה למגורים ותעסוקה‪:‬‬
‫טבלה ‪ :10‬עלויות הנחת צנרת ביוב חדשה למגורים‬
‫עלויות הנחת צנרת ביוב ‪ -‬שלב ‪2030‬‬
‫סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד למגורים‬
‫אומדן מ"ר בנוי לבניין מגורים‬
‫סה"כ בניינים‬
‫אורך תשתית ביוב ממוצעת לבניין (מטר)‬
‫סה"כ אורך תשתית ביוב הדרושה למגורים (מטר)‬
‫עלות ממוצעת למטר תשתית ביוב‬
‫‪₪3,800‬‬
‫סה"כ עלות תשתית ביוב הדרושה למגורים‬
‫‪₪108,072,475‬‬
‫‪5,688,025‬‬
‫‪10,000‬‬
‫‪569‬‬
‫‪50‬‬
‫‪28,440‬‬
‫טבלה ‪ :11‬עלויות הנחת צנרת ביוב חדשה לתעסוקה‬
‫עלויות הנחת צנרת ביוב שלב ‪2030 -‬‬
‫סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד לתעסוקה‬
‫אומדן מ"ר בנוי למתחם תעסוקה‬
‫סה"כ מתחמי תעסוקה‬
‫אורך תשתית ביוב ממוצעת למתחם (מטר)‬
‫סה"כ אורך תשתית ביוב הדרושה לתעסוקה (מטר)‬
‫עלות ממוצעת למטר תשתית ביוב‬
‫‪5,133,988‬‬
‫‪25,000‬‬
‫‪205‬‬
‫‪75‬‬
‫‪15,402‬‬
‫‪₪3,800‬‬
‫סה"כ עלות תשתית ביוב הדרושה לתעסוקה ‪₪58,527,463‬‬
‫טבלה ‪ :12‬עלויות הנחת צנרת ביוב חדשה סה"כ‬
‫סה"כ עלות תשתית ביוב הדרושה למגורים ולתעסוקה ‪₪ 166,599,938‬‬
‫בעת ניתוח ההשקעות החדשות בתשתית הביוב סקרנו את העלויות הקיימות בתוכנית‬
‫האב והוספנו את העלויות תשתיות העל המיוחסות לבסיס החיוב‪.‬‬
‫להלן ריכוז השקעות חדשות בתשתית הביוב‪:‬‬
‫טבלה ‪ :13‬סה"כ עלויות תשתית העל בביוב‬
‫ביוב ‪ -‬השקעות חדשות‬
‫מערכות אזוריות ‪ 2 -‬תחנות שאיבה‪ :‬קריית החינוך ורסקו‬
‫אומדן השקעה לחיבור קווי ביוב חדשים לקו איגוד"ן חדש ‪AY‬‬
‫סה"כ תשתית על ‪ -‬ביוב לבנייה העתידית‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪11‬‬
‫‪₪35,000,000‬‬
‫‪₪50,000,000‬‬
‫‪₪85,000,000‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫טבלה ‪ :14‬סה"כ השקעה בתשתיות הביוב‬
‫שדרוגים‬
‫תשתיות חדשות‬
‫תשתיות על מיוחסות‬
‫‪₪79,566,526‬‬
‫‪₪166,599,938‬‬
‫‪₪85,000,000‬‬
‫סה"כ השקעות בתשתיות ביוב ‪₪331,166,464‬‬
‫‪ .3.2.3‬עלויות ישירות ועקיפות‬
‫בטבלה שלהלן הוספנו לעלויות הישירות את העלויות העקיפות בשיעורים המאושרים‬
‫כפי שפרסמה רשות המים‪:‬‬
‫טבלה ‪ :12‬סיכום עלויות עתידיות בתשתיות המים והביוב‬
‫השקעות עתידיות עד ל‪2030 -‬‬
‫סה"כ השקעות בתשתיות מים ‪:‬‬
‫‪₪307,450,287‬‬
‫סה"כ השקעות בתשתיות ביוב ‪:‬‬
‫‪₪331,166,464‬‬
‫סה"כ השקעות בתשתיות‪:‬‬
‫‪₪638,616,750‬‬
‫הוצאות מימון ופרמיית סיכון‬
‫‪₪76,634,010‬‬
‫שיעור‬
‫העמסה‬
‫‪12%‬‬
‫תקורה‬
‫‪₪31,930,837.52‬‬
‫‪5%‬‬
‫סה"כ השקעות‬
‫‪₪747,181,598‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪12‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫‪ 4‬חישוב התעריף‪.‬‬
‫דמי ההקמה בתחשיב זה מחושבים כך שסך ההכנסות הצפויות מההיטל יכסו את כל הוצאות‬
‫התאגיד לצורך הקמת התשתית הרלבנטית‪.‬‬
‫המודל הכלכלי לחישוב דמי ההקמה מושתת על הקביעה כי סך ההוצאות להקמת התשתיות יהיה‬
‫שווה לסך ההכנסות מגביית דמי ההקמה‪.‬‬
‫השקעות עתידיות עד ל‪2025 -‬‬
‫סה"כ השקעות בתשתיות מים ‪:‬‬
‫‪₪307,480,287‬‬
‫סה"כ השקעות בתשתיות ביוב ‪:‬‬
‫‪₪331,166,464‬‬
‫סה"כ השקעות בתשתיות‪:‬‬
‫‪₪638,646,750‬‬
‫שיעור העמסה‬
‫הוצאות מימון ופרמיית סיכון‬
‫‪₪76,637,610‬‬
‫‪12%‬‬
‫תקורה‬
‫‪₪31,932,337.52‬‬
‫‪5%‬‬
‫סה"כ השקעות‬
‫‪₪747,216,698‬‬
‫צפי מימוש שטחים עתידיים במ"ר‬
‫‪₪7,214,675‬‬
‫היטל מוצע למ"ר בנוי‬
‫‪₪103.6‬‬
‫היטל מוצע למ"ר בנוי‬
‫צפיפות גבוהה ‪₪103.57‬‬
‫יחס תעריף צפיפות גבוה ‪ /‬נמוכה‬
‫צפיפות נמוכה ‪₪139.82‬‬
‫‪1.35‬‬
‫לפי הנחיות רשות המים חושב התעריף לצפיפות נמוכה פי ‪ 1.35‬מהתעריף בצפיפות גבוהה ללא‬
‫השלמה ליחס כינון של ‪.0.5‬‬
‫תעריפים אלו נכונים למדד חודש אפריל ‪.2015‬‬
‫ניתן לראות כי התעריף שחושב על ידנו גבוה בכ ‪ 15%‬מהתעריף לצפיפות גבוה שחושב ע"י רשות‬
‫המים על כן נדרשת תוספת של לפחות ‪ 10%‬מהתעריף הקיים‪.‬‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪13‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫‪ 5‬דרישות נוספות לפי רשות המים‪:‬‬
‫להלן נתונים נוספים לפי דרישת רשות המים‬
‫צפי צריכת מים ‪:‬‬
‫צריכת מים ‪2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010‬‬
‫קובים‬
‫‪41.0‬‬
‫‪38.8‬‬
‫‪40.8‬‬
‫‪40.6‬‬
‫‪42.1‬‬
‫‪42.6‬‬
‫‪43.2‬‬
‫‪43.9‬‬
‫‪44.5‬‬
‫צריכת מים ‪2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019‬‬
‫קובים‬
‫‪45.2‬‬
‫‪45.9‬‬
‫‪46.6‬‬
‫‪47.3‬‬
‫‪48.0‬‬
‫‪48.7‬‬
‫‪49.4‬‬
‫עודף ‪ /‬גרעון מצטבר ‪:‬‬
‫עודף‪/‬גרעון מצטבר‬
‫הכנסות מהיטלים (לא כולל מע"מ)‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪80,316‬‬
‫‪90,718‬‬
‫‪157,342‬‬
‫‪146,578‬‬
‫‪128,091‬‬
‫‪222,622‬‬
‫‪123,728‬‬
‫‪154,198‬‬
‫‬‫‪65,280‬‬
‫‪22,850‬‬
‫‬‫‪26,107‬‬
‫השקעות‬
‫‪80,316‬‬
‫‪90,718‬‬
‫יתרה המועברת לשנים הבאות‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪102,497‬‬
‫‪14‬‬
‫מאי ‪2015‬‬
‫תעריף דמי הקמה‬
‫תאגיד המים "מי אביבים"‬
‫אסמכתאות‬
‫אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון‬
‫‪15‬‬
‫מאי ‪2015‬‬