שאלות ותשובות – סקר נכסים
30דצמבר 2014 ח' טבת תשע"ה סקר נכסים – שאלות ותשובות הקדמה אמת ,זה לא נעים שהבתים שלנו נמדדים שלא מתוך בחירה ולאחר שנים רבות מאז בנייתם .אולם ביצוע המדידות בימים אלה מחויב המציאות ,ולו רק למען עקרונות השיוויון והצדק בין התושבים ,בבחינת "שחוטא לא ייצא נשכר". אנו נעשה כמיטב יכולתנו לבצע הליך מדידות זה ברגישות ,בהגינות, בשוויוניות ,בשקיפות ,ללא משוא פנים ותוך עשיית צדק לכל. המועצה נקטה מצידה בתכנית הבראה כואבת הכרוכה בצעדי התייעלות של צמצום מישרות ,הקטנת הוצאות ,ריסון תקציבי ועוד ,לצד קידום מיזמים ופרויקטים מניבי הכנסות(כגון ,תכנית לפיתוח אזור תעסוקה חדש,נרחב ועתיר ידע) אשר יביאו מזור ועצמאות כלכלית ותקציבית למועצה. נזכור כולנו כי הארנונה מיועדת למימון פעולות הרשות בכל אורחות חיינו(חינוך ,רווחה ,איכות סביבה ,תרבות ,פינוי אשפה וגזם ,ניקיון רחובות, תחזוקת מוסדות חינוך וציבור ועוד) ולשיפור מתמיד של רמת השירות לתושב .אנו מתחייבים להוביל את היישוב לחוף מבטחים! בעקבות שאלות ותהיות בנושא סקר הנכסים ,אנו מבקשים להעמיד דברים על דיוקם ולתת את מלוא המידע לציבור על הליך זה והשלכותיו ולשמש מעין "מורה נבוכים". מה המקור החוקי לביצוע סקר המדידות? רשות מקומית מוסמכת מכוח סעיף 85לתקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון) ,תשמ"א – 1981לבצע מעת לעת סקר מדידות ושימושים לצורכי ארנונה לנכסים בתחומה. עפ"י הנחיות משרד הפנים (חוזר מנכ"ל מס' ,)2/2008מוטלת חובה על המועצה המקומית לערוך אחת ל 5-שנים לפחות סקר נכסים בשטחה. סקר המדידות החלקי האחרון שבוצע ביישוב היה בשנת .2005 מהן מטרות הסקר? הסקר נועד להשיג מספר מטרות :להבטיח נכונות והתאמה מלאה בין מספר וגודל הנכסים במציאות ביישוב לבין רישומי המועצה ,להביא לשיוויון בין התושבים בתשלום המיסים והאגרות הקבועים בחוק ולגביית מס אמת, לממש את מלוא פוטנציאל הגביה של כלל הכנסות המועצה ,לטפל בחריגות הבניה בתחומה ולהביא לסדר תכנוני ביישוב. 1 מה מדיניות המדידות הנהוגה במועצה? בארץ נהוגות שלוש שיטות מדידה עיקריות לחישוב ארנונה (שטח ברוטו- ברוטו ,שטח ברוטו ושטח נטו) .כל רשות נוהגת שיטה משלה לחישוב ארנונה .באלפי מנשה נהוגה מזה שנים שיטת המדידה של ברוטו – ברוטו הכוללת קירות חיצוניים ופנימיים לרבות שטחים משותפים. אגב ,משרד הפנים ,משרד האוצר ומרכז השלטון המקומי הקימו ועדה משותפת לקביעת שיטת מדידה אחידה בכל הארץ. כיצד מתבצעת המדידה? המועצה התקשרה לביצוע הסקר עם חברת זייד אורניב ,חברת מדידות מוסמכת ,מקצועית ובעלת ניסיון רב ,שנבחרה בהליכי מכרז שפורסם ע"י החברה למשק וכלכלה של מרכז השלטון המקומי. המודדים מטעם החברה הינם מקצועיים ומשתמשים במכשור אלקטרוני מתקדם ופועלים בכפיפות לפקודת המדידות. מהי שיטת ההתקשרות עם החברה המודדת? יש שתי דרכים לחישוב התשלום של הרשויות המקומיות לחברות המדידה: האחת – תשלום המתבסס על גודל השטח הנמדד על סמך מחיר קבוע למ"ר מדוד ,והשניה – תשלום של אחוז מסוים מתוספת החיוב השנתי הנובעת מהמדידה .תוספת החיוב נובעת מתוספת שטח לחיוב או משינוי סיווג הנכס. המועצה התקשרה עם חב' זייד אורניב על סמך שיטת התשלום השניה. דהיינו ,על סמך אחוזים מהתוספת שנמצאה בפועל. האם צורת ההתקשרות בין המועצה לחב' זייד אורניב חוקית? אין כל פסול בכך שחברת המדידה החיצונית מקבלת תשלום מהמועצה על סמך גודל השטח הנמדד ,על סמך הגדלתו או על סמך שינוי סיווג .משרד הפנים מודע לנוהג ותומך בו .ולפיכך ,צורת התשלום הנוכחית חוקית לחלוטין ונובעת מיכולותיה הכספיות של המועצה . האם צורת התקשרות זו אינה מעודדת את חב' המדידות "לנפח" את שטחי הנכסים? ביצוע המדידות ע"י חברות מדידה חיצוניות הוכיח את עצמו ברשויות רבות כאמצעי יעיל לגביית ארנונה ,כל עוד פעולתן נעשית כדין ובפיקוח צמוד של הרשות המקומית. המועצה מפקחת על פעולותיה של חב' זייד אורניב במספר דרכים: 2 א. ב. ג. ד. ה. ו. ז. ח. תהליך המדידות יצא לדרך רק לאחר עבודת מטה מכינה ,סדורה ומקצועית ,ולאחר דיונים רבים במסגרת ועדה מיוחדת בראשות מנכ"ל המועצה ובליווי שוטף של היועץ המשפטי של המועצה. לפני תחילת המדידות ביצעה המועצה פיילוט מדידה ב 45-בתים בשכונות שונות לשם בקרה ופיקוח על תהליכי עבודת הסקר ,תוצריו וממצאיו. מפקח הבנייה של המועצה ערך בדיקה מדגמית של 5בתים שנסקרו בפיילוט ובדק את התאמת ממצאי המדידות של חב' זייד אורניב למצב בשטח. כל הליך המדידות מלווה ,מבוקר ומפוקח באופן שוטף ע"י מפקח הבנייה של המועצה הבקיא ומיומן בתחום זה ,וכן ע"י הועדה המיוחדת המורכבת מנציגי הגזברות,ההנדסה,המשכ"ל וחב' זייד אורניב. לתושב שמורה הזכות להשיג ולערער על תוצאות המדידות והחיובים כקבוע בחוק ,ונציגי חברת המדידות והמועצה יעמדו לרשותו בכל שאלה ,בירור ,פגישה ,בדיקה ,ערעור וכיוצ"ב ,ככל שיידרשו לכך. נציגי המועצה יבדקו כל תלונה או השגה על פעולות חברת המדידות, ולפי נסיבות הענין גם יערכו ביקורת בנכס שבעניינו התקבלה התלונה. עובדי מחלקת ההנדסה יערכו מעת לעת ביקורות מדגמיות של חלק מהנכסים שימדדו ע"י חב' זייד אורניב ויבחנו את התאמת המדידות בתשריט שנערך על ידה למצב בשטח. אימת הדין.מיותר לציין ,כי הגדלה פיקטיבית של נכס במודע היא עבירה פלילית לפי חוק העונשין. האם חייבים לאפשר למודד מטעם המועצה לבצע מדידה ? כן ,הוראת סעיף 85לתקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון) מאפשרת לרשות המקומית להיכנס בכל עת סבירה לנכס כל אימת שתידרש ובלבד שהדבר נעשה בהודעה מוקדמת וסבירה מראש. מאחר וסקר המדידות כולל גם איתור חריגות בנייה בנכס ,יש לאפשר למודד מטעם המועצה להיכנס לתוך הנכס עצמו. מה דינו של תושב שמסרב לאפשר למודדים להיכנס ולמדוד את הנכס? כנגד בעלי נכסים אשר יסרבו לאפשר למודדים לבצע את עבודתם או לא ישתפו עימם פעולה תעשה מדידה בהערכה ושומת ארנונה "לפי מיטב השפיטה" .בנוסף ,יוגשו כנגד תושבים אלה באמצעות התובע העירוני כתבי אישום בגין עבירות על הוראות סעיף ( 148א) לתקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון) ,תשמ"א ,1981-על כל הכרוך ומשתמע מכך. 3 האם מודדי הנכסים לצורך חישובי ארנונה חייבים להיות מוסמכים? לא! בתי המשפט כבר פסקו כי אין חובה שהמודדים מטעם הרשות המקומית ,שנשלחים על ידה לבצע מדידות בנכסי התושבים לצורכי ארנונה, יהיו מודדים מוסמכים כדרישת פקודת המדידות ,ודי אם עבודתם תפוקח ותאושר ע"י מודד מוסמך .באלפי מנשה מעסיקה חב' זייד אורניב עובד מיומן ומקצועי בעל ניסיון רב בביצוע מדידות מעין אלה. האם יש לקבל מדידה של המועצה כמובן מאליו? המדידה נערכת אומנם ע"י מודדים מוסמכים ומקצועיים ,אך כמו כולם ,אלו עלולים לטעות הן במדידה עצמה או בהגדרות השטחים .ולפיכך ,מומלץ לבדוק את המדידות היטב. נכסים אשר ימצא בהם פער בין המדידות הנוכחיות לנתונים בספרי המועצה, תישלח שומה מעודכנת בצירוף תשריט ופירוט המדידות שבוצעו אל מול החיובים בפועל וכן "טופס השגה על חיוב בארנונה" בו יצוינו פרטי חברת המדידות ופקס לקבלת השגות התושבים ,ובנוסף זמני קבלת קהל במועצה שיוקצו לטובת הנושא. המלצתנו הינה לבצע בראש ובראשונה מדידה עצמאית על בסיס מדידות שישלחו אליכם ובכך לבחון האם יש סטיות. ככל שנמצא פער ניתן לפעול באחת משתי דרכים: א .לזמן מודד מוסמך ולבצע מדידה נגדית – עלול לעלות סכום ניכר, ולפיכך בדיקה מקדמית מאוד חשובה ועשויה לחסוך כסף. ב .לזמן את המועצה לבצע מדידה חוזרת בעלות של 2ש"ח לכל מ"ר מדוד ע"י הפקדת שיק בסכום האמור לפקודת חב' זייד אורניב בגזברות המועצה .במידה וההשגה תהא צודקת ,כולה או חלקה ,התושב יהא פטור מתשלום עבור מדידה זו. המועצה הגדילה את שטח חיוב הארנונה ,מה עלי לעשות?... א. ב. ג. ד. בדוק את תרשים/תשריט המדידה. קרא את הוראות צו הארנונה והגדרת השטחים. בצע אימות מדידה עצמאי והשווה את הקיים בשטח לשרטוט המועצה. ככל שקיים פער ,הגש השגה על הגודל או הסיווג למנהל הארנונה. כיצד על התושב להשיג על הארנונה? כל תושב המחויב בארנונה רשאי להשיג על החיוב. יש להעביר השגה מנומקת בכתב למנהל הארנונה ,מר אילן דולב (גזבר המועצה) ,תוך 90יום מיום קבלת הודעת התשלום (השומה). על מנהל הארנונה להשיב תוך 60יום מקבלת ההשגה. 4 נישום הרואה עצמו מקופח מתושבת מנהל הארנונה על השגתו ,רשאי תוך 30יום להגיש לועדת הערר במועצה באמצעות מחלקת הגביה. ממתי יחול החיוב בארנונה כתוצאה מסקר הנכסים? המועצה קבעה כי חיובי הארנונה המתוקנים לאחר הליכי השגה ו/או ערר לפי הענין יחולו באופן אחיד כלפי כלל התושבים החל מתאריך ,1.1.2015 תלוי במשך תקופת המדידות ומועד סיומן. אילו סיבות יכולות להיות לפערים שעלולים להתגלות בין ממצאי סקר המדידות לבין רישומי המועצה? קיימות מספר סיבות אפשריות: א .הנתונים שקדמו לסקר שהיו בידי המועצה ברובם המוחלט היו על בסיס דיווח הקבלן שבנה את הבית או עורך הבקשה להיתר הבניה. דיווחים אלה התגלו כלא מדויקים וכלא אמינים בגלל שאין חובת הגשת מדידות שנעשו בפועל. ב .חריגות בניה ואי תהליך רישוי כדין. ג .חיובים שלא עפ"י צו הארנונה .דהיינו ,נכסים רבים חויבו (או שמא לא חייבו) בהתאם לצו הארנונה. ד .חיובים חדשים לפני בדיקת נכס עקב תוספות בניה ו/או מבנים חדשים אשר טרם עודכנו בספרי השומה של המועצה. ה .שינויים בשומת הנכסים שיבוצעו לאחר השגה ו/או ערר של המחזיק בנכס. ו .הסבת מחסנים או חניות למגורים או לעסקים ועוד. האם בריכות שחייה בלתי מקורות בבתים פרטיים מחויבות בארנונה? כן .בריכת שחייה הינה מבנה הטעון היתר והיא מחויבת בארנונה כשטח מגורים רגיל ונפרד(שטחה לא יצורף לשטח הבנין) .לעומת זאת,בריכת שחייה פריקה אינה חייבת בארנונה. האם חניות מקורות מחויבות בארנונה,ואם כן כיצד הן מחושבות? יש להבחין בענין זה בין חניה מקורה הצמודה לבנין לבין חניה מקורה שאינה צמודה למבנה. חניות מקורות הצמודות לבנין המשמש למגורים יחושבו ב 50%-משטחן ויצורפו לשטח הבנין. חניות מקורות שאינן צמודות לבנין יחויבו ב 100%-משטחן. 5 האם מרתפים מחויבים בארנונה,ואם כן -כיצד? ע"פ צו הארנונה ,רק מרתפים העומדים בהגדרת "מרתף" בצו וצמודים לבנין יחושבו ב 50%-משטחם ויצורפו לשטח הבנין .מרתפים שאינם עונים לקריטריונים מצטברים אלה או מרתפים המשמשים למגורים או לעסק, יחויבו ב 100%-משטחם ע"פ סיווג השימוש בפועל בהם. כיצד יחויבו,אם בכלל ,שטחים משותפים? שטחים משותפים(כגון :חדרי מדרגות,חדרי כניסה,חדרי אשפה וכיוצ"ב), יחויבו באופן יחסי .קרי ,ביחס של שטח הנכס לעומת השטח הכולל של כל הנכסים המחזיקים שטחים משותפים בבנין או במיתחם. כיצד מחויבים,אם בכלל ,גרמי מדרגות? גרמי מדרגות בכל קומה חייבים בתשלום ארנונה,למעט שטח החלל שנוצר בקומה העליונה. האם פרגולה מחויבת בארנונה? יש להבחין בענין זה בין פרגולה מקורה לפרגולה לא מקורה. פרגולה לא מקורה כלל לא תחויב בארנונה. פרגולה מקורה תחויב בארנונה בהתאם לסוג הקירוי .קירוי לצורך חיוב בארנונה יחשב קירוי העשוי מחומרים האטומים למים. האם מחסן של כתר או מכולה (קונטיינר) מחויבים בארנונה? כן .כבר נפסק כי העובדה כי מחסן או מכולה אינן מחוברים לקרקע עליה הם מוצבים בחיבור של קבע אינה שוללת מהם את צביונם כ"מבנה" ,ודאי לא את צביונם כמחסנים או כמבנים המשמשים לאחסון ציוד. למי נועד סקר הנכסים בנושא חריגות בנייה? מטרות סקר חריגות בנייה הינן: א .לאתר תוספות וחריגות בנייה שבגינן לא ניתן היתר או רישיון כדין. ב .לספק לועדה המקומית לתכנון ובנייה מידע שיאפשר למצות את פוטנציאל הגבייה בגין תוספות בנייה ושימושים חורגים בשטח הנסקר. ג .להביא לסדר תכנוני ביישוב. 6 כיצד מאותרות חריגות בנייה? בסקר זה מתבצעת בדיקה מקיפה של כל הנכסים עליהם מופקדת הועדה המקומית לתכנון ובנייה ומטרתו לאתר חריגות בנייה ,כולל בנייה ללא רישיון ושימושים חורגים מתכנית ההיתר. הסקר מתבצע מתוך בדיקה השוואתית בין מצב הרישוי ,כפי שקיים בתיקי הבניין ובמאגרי המידע של הועדה ,למצב בפועל על בסיס ממצאי הסקר. ניתוח הממצאים והשימוש במערכת מאפשרים לאתר את חריגות הבניה, לאפיין אותן ולמדוד את שטחן. כיצד יובאו ממצאי סקר חריגות הבנייה לידיעת התושבים? המועצה תמציא לתושב תשריט מדידה הכולל סימון של כל חריגות הבניה שאותרו בנכס ושטחיהן. כמו-כן ,תשלח המועצה לתושב שבנכסו נתגלו חריגות בנייה התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים במסגרתה יוזמן התושב להופיע במשרדי הועדה לתכנון ובנייה ותינתן לו הזדמנות הוגנת להציג את גירסתו לממצאי הסקר בפני מהנדס הרשות ו/או המפקח על הבנייה. מהן דרכי הפעולה של תושב שנתגלו אצלו חריגות בניה? התושב יכול לנקוט באחת מן האפשרויות הבאות: א .להגיש ערעור על ממצאי הסקר ,להתייצב במשרדי הועדה לתכנון ובניה ולשכנע כי הבנייה בביתו תואמת את תכנית ההיתר. ב .להכשיר ,אם הדבר אפשרי ,את חריגות הבניה ע"י הגשת בקשה להיתר. ג .להחזיר את המצב לקדמותו ולהרוס את המבנה/ים החורג/ים ו/או להפסיק את השימוש שנעשה בסטייה מההיתר או מהתכנית. האם תוספות /חריגות הבניה חייבות בתשלומים כלשהם למועצה? כן ,תוספות או חריגות בניה אלה חייבות בתשלום אגרות בניה והיטלי פיתוח על פי חוקי העזר של הרשות. 7 סוף דבר בשאלות,בירורים וערעורים בנושא ארנונה ,ניתן לפנות לגזברות המועצה- שוש או רוית -בטלפון מס' 9538206/215או בדוא"ל של גזבר המועצה [email protected] בשאלות,בירורים וערעורים בנושא חריגות בניה ,ניתן לפנות למחלקת הנדסה -יניב רוזנטל -בטלפון מס' 9538228או בדוא"ל [email protected] כמו-כן ,נפרסם בקרוב את מועדי וזמני קבלת הקהל במועצה בהם נציגי חב' זייד אורניב והמועצה יעמדו לרשותכם בכל ענין הנוגע לסקר או קשור אליו. מוגש כשירות לתושב ע"י הנהלת המועצה 8
© Copyright 2024