VREDNOTENJE ZEMLJIŠČ
V PRIMERU
STVARNE SLUŽNOSTI
izr.prof.dr. Maruška Šubic Kovač
Univerza v Ljubljani
Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo
Institut za komunalno gospodarstvo
1. VSEBINA
Katere opredelitve iz stvarnega prava so
pomembne za vrednotenje stvarne služnosti?
Kako vrednotimo zemljišče v primeru stvarne
služnosti in stvarno služnost samo po sebi v
splošnem?
• Kako vrednotimo zemljišče, na katerem je
ustanovljena stvarna služnost, in stvarno
služnost v nekaterih konkretnih primerih?
Delovna hipoteza
Način ocenjevanja vrednosti
nepremičnin in s tem tudi stvarnih pravic
na zemljišču je treba v sedanjih
družbeno-ekonomskih razmerah
prilagoditi načelom tržnega vrednotenja
nepremičnin.
2. VREDNOTENJE
NEPREMIČNIN IN STVARNA
SLUŽNOST
Značilnosti:
gospodujoča/služeča stvar (nepremičnina)
različne oblike uporabe (tudi izkoriščanje) služeče
nepremičnine
stvarna služnost bremeni celotno služečo
nepremičnino
stvarna služnost se ustanovi za določen ali nedoločen
čas
lastnik gospodujoče plačuje lastniku služeče stvari
odškodnino
odškodnina se plača v enkratnem ali večkratnih
zneskih
stvarna služnost se razlikuje od omejevanja
lastninske pravice v pravnem temelju
Primeri:
nujna pot
in
služnost v primeru napeljevanja komunalnih vodov
preko tujih zemljišč po SPZ
služnost v javno korist po ZUreP-1
3 SPLOŠNO O VREDNOTENJU
NEPREMIČNIN V PRIMERU
STVARNE SLUŽNOSTI
pomembno:
vsebina in obseg pravic ter okoliščine povezane z
izvajanjem
objektivno nižanje ali višanje vrednosti nepremičnine
oziroma
kako bi se potencialni kupec obnašal v primeru
nakupa obravnavane nepremičnine.
a)
b)
Nepremičnino, na kateri je ustanovljena stvarna
služnost, se oceni na podlagi metode primerjave
prodajnih cen podobnih nepremičnin z enako
obremenitvijo oziroma ugodnostjo.
Vrednost stvarne služnosti se ocenjuje na podlagi
simulacije običajnega poslovnega prometa.
Posebno pozornost je treba posvetiti vhodnim
podatkom.
4 VREDNOTENJE STVARNE
SLUŽNOSTI V KONKRETNIH
PRIMERIH
Primeri iz nemške cenilske prakse:
1.
pravica poti in nujne poti
2.
pravica napeljave komunalnih vodov preko tujega
zemljišča.
4.1 PRAVICA POTI PO
CIVILNOPRAVNIH IN JAVNOPRAVNIH
PREDPISIH
klasičen primer povezave
gospodujočega zemljišča
preko služečega zemljišča
z
ustanovitvijo pravice poti
Koraki postopka:
Ocenjevana vrednost:
ocena tržne vrednosti
neobremenjenega zemljišča
tržna vrednost zemljišča brez
upoštevanja pravice poti
analiza donosov in stroškov
(+ oziroma -) denarna vrednost
gospodarskih prednosti in
pomanjkljivosti, in sicer:
(+) vrednost letne odškodnine
(- ) vrednost gospodarskih
pomanjkljivosti (v deležu od vrednosti
zemljišča)
upoštevanje položaja na
trgu zemljišč
(+ oziroma -) tržne prilagoditve
ocena tržne vrednosti
obremenjenega zemljišča
tržna vrednost zemljišča z
upoštevanjem pravice poti
4.2 PRAVICA NAPELJAVE
KOMUNALNIH VODOV PO
CIVILNOPRAVNIH PREDPISIH
4.2.1 Tržna vrednost služečega zemljišča:
identifikacija pravnih podlag za ustanovitev
obravnavane pravice
ugotovitev, v kolikšni meri je v konkretnem primeru
obremenjeno služeče zemljišče zaradi pravice
napeljave komunalnih vodov (pojav imisij: primer
elektrosmoga, hrupa)
predvsem, kako kupci vrednotijo obravnavano
pravico –prilagoditev na tržne razmere
Zmanjšanje gospodarske rabe služečega zemljišča:
1.
2.
3.
manjše omejevanje lastninske pravice: napeljava
poteka po robu zemljišča,
delno omejevanje lastninske pravice: napeljava
sicer ovira normalno rabo zemljišča, vendar se del
zemljišča, kjer napeljava poteka, lahko uporablja za
dostopno pot, parkiranje, dvorišče in podobno,
večje omejevanje lastninske pravice: napeljava
ovira normalno rabo zemljišča; gre za primer droga
na zemljišču ali primer, ko preko zemljišča poteka
večje število napeljav.
4.2.2 Odškodnina za služeče zemljišče
Ali je obstoj omejitve lastninske pravice na zemljišču
povezan z odločanjem lastnika ali ne?
a)
ne: V primeru nujne poti ne gre za odločitev
lastnika o omejitvi lastninske pravice: upoštevajo se
gospodarske pomanjkljivosti na obremenjenem
zemljišču.
b)
da: V primeru pravice poti se lastnik zemljišča lahko
o tej pravici pogaja z lastnikom gospodujočega
zemljišča: poleg gospodarskih pomanjkljivosti
služečega zemljišča se upoštevajo še gospodarske
prednosti gospodujočega zemljišča.
4.2.2.1 Kdaj se upošteva del odškodnine, ki
izhaja iz prednosti gospodujočega zemljišča?
Racionalni lastnik služečega zemljišča bo poleg
(letnega) zneska odškodnine, ki izhaja iz znižanja
vrednosti zaradi gospodarskih pomanjkljivosti
služečega zemljišča, zahteval zase tudi del povečanja
vrednosti gospodujočega zemljišča zaradi prednosti
nujne poti.
Primerna odškodnina se nahaja na intervalu med
vrednostjo pomanjkljivosti služečega zemljišča in
vrednostjo prednosti gospodujočega zemljišča.
4.2.2.2 Kako cenilec oceni primerno
odškodnino, ki izhaja iz prednosti
gospodujočega zemljišča?
Zemljišče A
(služeče zemljišče)
Zemljišče B
(gospodujoče zemljišče)
Kvantitativne
pomanjkljivosti
4.800 EUR/leto
3.000
EUR/leto
Kvantitativne
prednosti
Kvalitativne
pomanjkljivosti
0 EUR/leto
3.600
EUR/leto
Kvalitativne
prednosti
Celotne
pomanjkljivosti
4.800 EUR/leto
6.600
EUR/leto
Celotne
prednosti
5 SKLEP
Pravni predpisi v RS bi morali v primeru stvarne
služnosti izhajati iz načel tržnega vrednotenja
nepremičnin.
Načela tržnega vrednotenja nepremičniniz nemške
cenilske prakse so smiselno uporabna v RS.
Pomožne metode s priporočljivimi koeficienti v
preglednicah vodijo k napačnim rezultatom.
Vhodni podatki v primerih stvarne služnosti so zgolj
slučajno enaki vhodnim podatkom v običajnih
primerih vrednotenja nepremičnin.