2012.06.13 House Holding Gruppen, beretning 2011 Året har været præget af en fortsat stabil drift og udvikling af vore lejemål i København. Markedet for ejendomme er langsomt ved at åbne sig igen, og vi kan se, at der nu kommer ejendomme på markedet, som kan være interessante for investering. Udvalget er dog hæmmet af sælgers ønsker omkring pris, muligheden for realkredit og dermed købers finansiering. Men tendens har medført, at det er besluttet, at fokus på nye ejendomme er flyttet fra udlandet til København, som er vor hjemmebane og som kendes helt ned i den fjerneste kælderkrog. Vore aktiviteter er delt op i to koncerner, House Holding A/S og Ejendomgruppen Impgaard Nielsen A/S. Der henvises til organisationsdiagrammet her på hjemmesiden. House Holding A/S Selskabets aktiviteter består i at drive holdingselskab herunder køb og salg af fast ejendom, administration af egne og fremmede ejendomme, kapitalanlæg og investering. House Holding Gruppern – beretning 2011 Side 1 af 4 Resultatskabelsen Driften er meget stabil i hele koncernen, med en tomgangleje på < 0,3% i København og ca. 1,8% i Tyskland. Som følge af rentemarkedets udvikling, blev der i forbindelse med renteswaps for gældspleje hjemtaget ejerpant overfor IN Ejendomme A/S' banker. Dette medførte en ikke budgetteret ekstraordinær omkostning på DKK 600.000 før skat i stempelomkostninger. Resultatopgørelsen for tiden 01.01.11 - 31.12.11 udviser herpå et resultat på DKK 997.428. Sidste år var resultatet DKK -1.322.264, påvirket af tab på CHF-swap på DKK 3,6 mio. Selskabet har ikke siden ligget i valutaswaps. Ledelsen finder årets resultat tilfredsstillende. Balancen De reelle markedspriser er i den nuværende situation vanskelige af definere. For boligudlejningsejendomme i Københavns brokvarterer vurderes, at udbudsprisen ofte ligger med et afkastniveau på 3% eller derunder. Det er i denne situation besluttet, at værdien af selskabets ejendomme fastholdes i forhold til 2010, med en moderniseringsopskrivelse på DKK 2.542.207 til en samlet værdi på DKK 215.396.181, eller med en kapitaliseringsfaktor på 4,31%, mod 3,97% i 2010. House Holding Gruppern – beretning 2011 Side 2 af 4 Balancens egenkapital i koncernen udgør DKK 70,9 mio. før markedsværdien af gældsplejen. I 2005-2007 blev der efter aftale med selskabets bank indgået en langsigtet sikring af en del af de kortfristende realkreditlån i datterselskabet IN Ejendomme A/S. Grundet udviklingen i rentemarkedet i forbindelse med finanskrisen udgør markedsværdien af denne ikke spekulative rentesikring pr. statusdagen DKK -40,3 mio. før skat. Balancens reviderede egenkapital udgør herpå DKK 40.612.327, mod ultimo 2010 på DKK 54.939.983. Likviditetsmæssigt står koncernen fornuftigt med en likviditetsreserve på ca. DKK 4,5 mio. Budget 2012 Budgettet for 2012 viser en fortsat fremgang i forhold til 2011. Ejendomsgruppen Impgaard Nielsen A/S Selskabets aktiviteter er sammenfaldne med House Holdings A/S’, men omfatter ikke administration for fremmede. Resultatskabelsen Resultatopgørelsen for tiden 01.01.11 - 31.12.11 udviser et resultat på DKK 722.872, mod et resultat i 2010 på DKK 113.983. House Holding Gruppern – beretning 2011 Side 3 af 4 Ledelsen finder årets resultat tilfredsstillende. Balancen De reelle markedspriser er i den nuværende situation vanskelige af definere. For boligudlejningsejendomme i Københavns brokvarterer vurderes, at udbudsprisen ofte ligger med et afkastniveau på 3% eller derunder. Det er i denne situation besluttet, at værdien af selskabets ejendomme fastholdes i forhold til 2010. Selskabets ejendomme i København er værdiansat med en kapitaliseringsfaktor på 4,28%, samme som for året 2010. Selskabet foretager gældspleje for lån optaget i ejendommene. Der er i 2011 konstateret realiserede nettotab på t.DKK 708, som er udgiftsført i resultatopgørelsen. Der er urealiserede nettotab pr. 31.12.2012 på t.DKK 1.736. Beløbet svinger meget grundet renteudviklingen. Balancens egenkapital udgør DKK 24 mio. før markedsværdien af gældsplejen. I 2005-2007 blev der efter aftale med selskabets bank indgået en langsikret sikring af en del af de kortfristende realkreditlån. Grundet udviklingen i rentemarkedet i forbindelse med finanskrisen udgør markedsværdien af denne ikke spekulative rentesikring pr. statusdagen t.DKK -4.030. Gældsplejen har en rest løbetid på ca. 5 år, hvor markedsværdien senest har rettet sig til 0. Balancens reviderede egenkapital udgør herpå DKK 19.938.456. Likviditetsmæssigt står selskabet stærkt med en reserve på ca. DKK 5,0 mio. Budget 2012 Budgettet for 2012 viser en fremgang til ca. DKK 1,1 mio, primært grundet moderniseringsopgaver i 2011, som nu kapitaliseres. 13.06.2012/Jens Impgaard Nielsen /Søren Impgaard Nielsen House Holding Gruppern – beretning 2011 Side 4 af 4