ÅHAVEVEJ 2A, SILKEBORG
Sag nr. 20120936
Odense, den 25.10.2012
BESIGTIGELSESRAPPORT
ÅHAVEVEJ 2A, 8600 SILKEBORG
OBH-Rådg. Ingeniører A/S
Region Fyn
Agerhatten 25
5220 Odense SØ
Tlf. 70 21 72 40
www.obh-gruppen.dk
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
TIDSPUNKT
Bygningsgennemgangen er udført af Ole Danielsen fra OBH Rådg. Ingeniører A/S og er
gennemført torsdag d. 11.10.2012.
BESIGTIGELSENS FORMÅL
Silkeborg kommune ved ingeniør Thomas Kjems Lyngvad har anmodet OBH Rådg. Ingeniører
A/S om et uvildigt bygningssyn af ejendommen beliggende på Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg.
Besigtigelsen har til formål at belyse de enkelte bygningers tilstand, med fokus på de primære
bygningsdele, hvilket i denne rapport er klimaskærmen. Som afslutning på besigtigelsen, er det
aftalt med ovennævnte, at OBH Rådg. Ingeniører A/S udfærdiger en besigtigelsesrapport, i form
af foto med kommentarer. Besigtigelse sker generelt fra terrænniveau, med mindre det sker ved
anvendelse af lovlig adgang eller hjælpemiddel.
MODTAGNE OPLYSNINGER
Plan-, snit- og facadetegninger modtaget pr. mail d. 10.10.2012
BYGNINGSOPLYSNINGER
BBR-Meddelelse nr. 740-17215 matr.nr. 3bt, Silkeborg Bygrunde
Bygningerne er jf. BBR-meddelelsen
opført anno 1920.
Bygningen er i 2 plan med delvis kælder
og krybekælder. Bygningen er opført år
ca. 1920 og er på 370 m2 (opvarmet
etageareal)
AFGRÆNSNING
Destruktivt indgreb er ikke indeholdt i denne rådgiverydelse. Gennemgangen beror alene på en
overordnet visuel gennemgang af de primære bygningsdele og evt. særlige produkter.
Ligeledes vil der i denne rapport ikke blive taget stilling til evt. energimæssige forhold, da disse
tiltag typisk behandles i energimærket, samt alm. vedligehold i form af indvendig overfaldebehandling og slid/striber på gulve og lignende.
ØVIRGE BETRAGTNINGER
I kommentarer til nogle af billederne vil der blive henvist til facadeorientering samt etage. Der er
vedlagt bilag for kælder, stue, 1 sal samt facader. (vejl. oversigtstegninger).
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 2
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
Besigtigelse af klimaskærme
Bygninger (udvendig):
1.0 Tagopbygning og afgrænsninger
•
Tagbeklædning i vest facade ses udført med
teglsten og grater og rygning v. kip er udført
med mørtelpude. Generelt er tag understrøget
med mørtel.
Grater og rygning v. kip ses enkelte steder med
mørteludfald samt revner. Der ses aftegninger
på tag fra tidligere reparationsarbejder.
Restlevetid på tag ca. 10 år v. løbende
vedligehold.
•
Tag/udhæng på facade mod nordvest ses
mellem stue og 1.sal med manglende
rygningssten samt udfaldet rygningskit.
Rygning samt kit skal hurtigst muligt
reetableres for at undgå vandskader/følgeskader.
•
Tagrende mod vest ca. midt ses med utæthed
som ses v. fugtaftegninger på underliggende
murværk, sokkel mv. Tagrende bør tætnes
således der ikke sker fugtskader/afskallinger på
facader.
•
Skorsten ses med begyndende algebegroning
som er af kosmetisk betydning på dette stade.
Inddækning mod tag ses intakt – ligeledes fra
tagrum.
•
Tagflader ses med varierende algebegroning
og ses værst mod nord.
•
I facade mod øst ses der flere tagsten som er
revnet/ødelagt hvorved der er risiko for
vandskader. Der anbefales tageftersyn fra lift
for udskiftning af ødelagte tagsten.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 3
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
1.0 Tagopbygning og afgrænsninger (fortsat):
•
Billede fra tagflade mod øst under skorsten
hvor der er område med flere ødelagte tagsten.
•
Smedejernsvinduer i facaden mod øst ses
udført med 1 lags glas og fremstår med kraftige
rustaftegninger.
Smedejernsvinduer er udtjent og bør udskiftes i
forbindelse med fremtidig tagrenovering.
•
Beplantning i gavl mod syd gror ind under
tagsten samt tagrende hvorved tagsten løftes
med efterfølgende risiko for vandskader.
Beplantning bør tilskæres el. fjernes.
•
Enkelte steder ses der mørtel samt teglsten i
tagrender som har revet sig løs.
•
Stern ses udført med træbeklædning som
fremstår malerbehandlet – ingen
bemærkninger.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 4
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
2.0 Facader og udhæng:
•
•
•
Pudset teglstensvæg ses i facade mod vest ved
indgang med afskallinger i puds mod
trappe/betonplade som skyldes opfugtning
samt frostskader.
Der ses lokalt områder med enkelte
overfladerevner i puds som er af kosmetisk
betydning.
Udvendig trappe i facade mod vest ses med
kraftig rust på smedejernsgelænder.
•
Bindingsværk på 1.sal ses vind- og vejrbidt
med mindre og større revner i træværk. I
facader og specielt mod syd ses der
begyndende trænedbrydning og åbent
træværk.
•
Facader på 1.sal som består af bindingsværk/murværk ses med enkelte afskallinger i puds
samt områder med pudsreparationer. Der må
forventes løbende vedligehold heraf.
•
Sålbænk under vinduer i stueetage ses udført
med et minimum af fremspring og med
manglende overgang v. sidefalse. Forholdet
bevirker at overfladevand fra vinduer opfugter
murværk unødigt.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 5
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
2.0 Facader og udhæng fortsat:
•
Lampe over dør i facade mod vest ses med
kraftige rustaftegninger og interimistisk EL –
forsyning.
•
Bagdør fra trappe i facade mod nord er ej
tætsluttende i bundkarm/stykke. (der ses lys
indvendig fra)
Karmtræ ses stødende mod terræn hvorved der
er begyndende trænedbrydning.
•
Under vinduer i stueetage ses der flere
reparationsudbedringer i pudset facader med
enkelte overfladerevner. Se bemærkning
omkring sålbænke under vinduer.
•
Murkroneafdækninger samt puds mod terræn
ses i facade mod øst med større og mindre
revner samt afskallinger pga. fugt- og
frostskader. Der må forventes løbende
vedligehold heraf.
Dilatationsfuger mellem sammenbygninger
revner generelt hvorved der er risiko for
indtrængen af vand med efterfølgende skader.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 6
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
2.0 Facader og udhæng fortsat:
•
Murkrone/støttemur i facade mod øst ses med
afskallinger mod betonplade pga. fugt- og
frostskader. Der må forventes løbende
vedligehold heraf.
•
Der er revner i pudset murværk i facade mod
øst mod betonplade pga. fugt- og frostskader.
Terrassedøre mod betonplade ses med
begyndende malingsafskallinger i træværk mod
bund samt v. hårdtræsbundstykke. Der må
forventes snarlig vedligehold heraf for
opretholdelse af restlevetid.
•
Der er lavet ”opkant” med fald væk fra
bygningen ved indgang i facade mod øst. Ses
v. betonarbejder omkring ”rundel”. Enkelte
revner i puds mod beton som er generelt.
•
Bindingsværk mod syd som ses med
trænedbrydning. Der må forventes udskiftning
af bindingsværk inden for en kortere årrække.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 7
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
2.0 Facader og udhæng (fortsat):
•
Beplantning mod syd skader facade samt tag
ved overgang mellem stue og 1.sal. Det
anbefales at fjerne beplantning i områder og
med efterfølgende løbende vedligehold.
•
Rumventilator i facade mod vest mangler
afdækningskappe. (vurdering)
•
Gavl mod syd ses med pudsafskallinger samt
med begyndende trænedbrydning i
bindingsværk på 1.sal.
Pudsafskallinger er generelt for ejendommen
og der må forventes løbende vedligehold heraf.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 8
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
3.0 Vinduer og Yderdøre:
•
•
•
Vest facade: Trævinduer i kælder og stueetage
er kittede trævinduer med 1 – lags glas som er
af ældre dato. Vinduer fremstår intakte og
pæne og enkelte skævheder/utætheder som
skyldes alder. Indvendig er der de fleste steder
monteret forsatsrammer for minimering af
varmetab. Malerbehandling ses intakt med
enkelte rustaftegninger på hængsler – ingen
bemærkninger.
Trævinduer på 1.sal er udført som
dannebrogsvinduer med termoruder som er af
nyere dato. Ingen bemærkninger.
Hoveddør i træ ses præget af alder og
egetræsbundstykke ses nedslidt.
•
Nord gavl: Bagdør i træ ”gaber” kraftigt mod
bundstykke hvorved der er risiko for indtrængen
af vand mv. Ligeledes ses karmtræ udvendig i
tæt kontakt med belægning hvorved der er
begyndende trænedbrydning. Dør anbefales
udskiftet.
•
Vinduer i kælder, stue og 1. sal – se under
vest facade.
•
Øst facade: Trævinduer samt terrassedøre ses
udført i dannebrogsstil med termoruder som er
af nyere dato. Terrassedøre i stueetage ses
med begyndende malingsafskallinger mod
bund samt bundstykke som mangler maling.
Trædør samt ved kældertrappe under repo ses
af ældre dato og er udført med kittet 1 – lags
glas. Ingen bemærkninger.
•
•
Syd gavl: Se under vest facade.
•
Generelt til vinduer:
Ældre kittet vinduer og døre ses med revner i
fuger mellem pudset sidefals og vinduer. Fuger
bør udskiftes og erstattes af elastiske
gummifuger.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 9
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
4.0 Sokler, fundamenter & terrændæk:
•
Pudset murstenssokkel ses med kraftige
afskallinger samt løs puds i større og mindre
områder som er delvist udbedret. Forholdet
skyldes opstigende grundfugt samt
belægninger som medfører frostsprængninger.
Der må forventes løbende vedligehold heraf.
•
Pudset murstenssokkel ved trappe mod vest
ses med afskallinger i større og mindre grad
med enkelte reparationer. Se ovenfor.
•
Betontrappe mod vest ses med større og
mindre afskallinger i overfladen på trin og
overflader. Flere steder er forkanter ødelagt i
puds på trin og vanger i granit el. kampsten ses
med udfaldet mørtelfuger.
Renovering af overflader inkl. fuge er påkrævet
således der ikke sker en accelereret
nedbrydning.
•
Billede af vange hvor mørtelfuger vandret og
lodret ses udfaldet. Udbedring skal udføres
snarest idet nedbrydning accelereres ved
vandpåvirkning med efterfølgende frost.
Det anbefales afhugning af løse mørtelfuger
med efterfølgende genpudsning. Evt. suppleret
af dilatationsfuge mellem betontrin og
vanger/afgrænsende vægge/vanger.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 10
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
4.0 Sokler, fundamenter & terrændæk fortsat:
•
Pudset kælderydervæg/sokkel ses med
afskallinger i puds som er udbedret i områder.
Se tidligere bemærkninger omkring sokkel.
•
Betonplade mod terrasse i facade mod øst ses
på underside med blotlagt armering i områder
samt betonafskallinger. Misfarvninger på loft
samt vægge i kælderskakt skyldes
udefrakommende fugtpåvirkning idet vægge/loft
ikke er vandtæt. Forholdet er normalt for denne
type konstruktion samt løsning og der må
forventes løbende vedligehold heraf.
Betongulv i kælderskakt ses med enkelte
overfladerevner i overfladen.
•
•
Trappe til kælderskakt er udført i beton/puds og
ses algebegroet og med mindre afslået kanter
med fugtpåvirkning/frostsprængninger.
Vanger ses med løst samt afskallinger i puds
grundet fugtpåvirkning – løbende vedligehold
må forventes.
•
Trappe til repos i facade mod øst ses med
afskallinger i trin/stødtrin samt ved vange.
Betonrepos ses med mindre svindrevner i
overfladen.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 11
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
4.0 Sokler, fundamenter & terrændæk fortsat:
•
Trin/stødtrin ses med pudsafskallinger samt
revner i facade mod øst.
•
Der er lokalt revner i overgang mellem pudset
teglstensydervæg og betonrepos i facade mod
øst. Forholdet skyldes fugtpåvirkning af facade
med efterfølgende frostsprængning. Der må
forventes løbende vedligehold heraf.
•
Karnap i facade mod syd ses med større
områder med løst puds samt afskallinger.
•
Terrazzogulv i karnap indvendig har afløb ført
igennem sokkel som ses uden funktion.
Afskallinger i puds – se ovenfor.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 12
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer
5.0 Bagmure/lofter:
•
•
•
Kælder: Kælderydervægge ses generelt uden
misfarvninger fra opstigende grundfugt mv.
Enkelte steder er der mindre pudsafskallinger.
Indvendige vægge samt søjler udført i tegl ses
med fugtaftegninger samt afskallinger som
skyldes manglende vandtætning mellem terræn
og konstruktioner. Forholdet er normalt for
bygning af denne karakter og der må forventes
mindre vedligehold af puds suppleret af god
ventilation.
Betongulve i kælder ses skæve og med enkelte
afskallinger i epoxybelægninger.
•
Under vinder i facader ses der flere steder
afskallinger som skyldes kuldebroer samt
fugtpåvirkning.
•
Krybekælder ses med fugtaftegninger enkelte
steder på vægge men ses generelt tør.
Etageadskillelse mod stue i træ ses udført uden
underliggende isolering.
•
Installationer i kælder ses af ældre og nyere
dato hvor der på ældre installationer ses mindre
rustaftegninger på rør. Rør som er skiftet ses
udført uden rørisolering som medfører et
mindre varmetab på rør men giver et positiv
bidrag til opvarmning i kælder.
EL i kælder ses udført med kabelbakker med
enkelte løse ledninger.
•
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 13
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
5.0 Inventar/overflader/installationer generelt:
•
Ventilationsanlæg i kælder ses af nyere dato.
Der var generelt et godt indeklima i kælder,
stue og 1.sal – ingen bemærkning.
Note: Ventilationsanlæg var tildækket med
opmagasinering mv. som bør fjernes for
vedligehold mv. af anlæg.
Områder var fyldt med opmagasinering og er ej
besigtiget.
•
Installationer med cirkulationspumpe og
manglende rørisolering. Ingen bemærkninger.
Varmekilde i kælder ses udført med
radiatorvarme. Radiatorer er ældre
smedejernsradiatorer som fremstår intakte.
•
•
Toilet i kælder ses meget interimistisk (nedslidt)
og er af ældre dato. Toilet ses brugt til
opmagasinering.
•
Mindre afskallinger/fugtaftegninger på
ydervægge omkring trapperum v. kælder/stue.
Trappe ses slidt med hvor der enkelte steder er
udskiftes fodlister.
•
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 14
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
5.0 Inventar/overflader/installationer generelt fortsat:
•
EL – installation – stue: Der mangler dækkappe
på kabelbakke og skab til telefoni/EDB ses
delvist demonteret.
•
Køkken i stueetage ses med nedsænket
profilbræddeloft i træ og med lyskasse mod
facade. Køkken ses intakt men brugt.
•
I køkken er der væg med større område med
pudsafskallinger på væg. (kosmetisk)
Note: Enkelte sted er ses dørplader til kontorer
mv. demonteret.
•
Radiatorer i stueetage bag radiatorskjulere ses
værende smedejernsradiatorer. Radiatorer
fremstår med rust i større og mindre grad.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 15
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
5.0 Inventar/overflader/installationer generelt fortsat:
•
I karnap mod syd i stueetage ses der
terrazzogulv med afløb til det fri. Afløb har
ingen funktion.
•
Loft i karnap ses med afskallinger som kan
skyldes lækage i udv. tagbeklædning fra
beplantning.
Ved inddækket kanal mod loft ses der flere
revner.
•
Flere steder ses EL – installationer udført med
manglende afslutninger. Det anbefales at der
udføres EL – eftersyn v. aut. EL – installatør for
registrering af fejl/mangler generelt i
ejendommen.
•
Enkelte steder ses der ved smedejernsfaldstammer samt kraver begyndende
rustdannelse pga. alder.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 16
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
5.0 Inventar/overflader/installationer generelt fortsat:
•
Der er ingen rumaftræk fra toilet på 1.sal. Der
er rustaftegninger på faldstamme.
•
Generelt er klinker på gulve ”skrukke” i områder
– med manglende vedhæftning.
•
Sanitet samt installationer er af ældre dato.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 17
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
6.0 Tagrum:
•
Tagrum ses som et stort åbent rum hvor der
ses fugtaftegninger på gulvbrædder.
•
Tagsten ses understrøget generelt og med
partielt enkelte steder med mørteludfald –
specielt i gavl mod syd.
Hanebåndsspær ses i god stand og med
enkelte fugtaftegninger/misfarvninger på lægter
grundet alder.
•
•
•
•
Udluftet faldstamme i tagrum ses med
rustaftegninger - men ses intakt.
Isolering i tagfod mod ydervæg/1.sal ses
begrænset. Generelt vurderes det at bygningen
i tagrum er begrænset isolereret hvilket
ligeledes er dokumenteret i energimærkning.
Der anbefales generelt efterisolering af
ejendommen.
Skorstenspibe i tagrum ses med løbesod fra
fugt/utætheder. Inddækninger ses intakte og
det vurderes at løbesod er fra gl. skade.
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 18
BESIGTIGELSESRAPPORT
Åhavevej 2A, 8600 Silkeborg
7.0 Generelt til ejendommen:
•
Ejendommen som anvendes til erhverv ses i middel stand i betragtning af bygningens
stand. Der må forventes nogle reparationer og en del vedligehold som korfattet jf.
besigtigelse i hovedpunkter vedrører følgende emner/bygningsdele:
1) Udbedring af tagrende mod vest samt fjernelse af beplantning mod syd.
2) Udskiftning af ødelagte tagsten samt rep. af grater/rygninger.
3) Reparationer på puds v. sokkel, kælderydervægge, facader og murkroner. Note:
reparationer af pudset facader kan evt. opgraderes til et renoveringsprojekt som
omhandler ilægning af netarmering i puds. Dette vil medføre at de fremtidige
reparationsarbejder på puds bliver væsentligt minimeret.
4) Sålbænke under ældre vinduer ses med minimal udkravning i forhold til facade og
bør udskiftes/forlænges. Renovering/udskiftning af fuger omkring vinduer samt v.
murværk.
5) Bindingsværk mod syd på 1.sal med trænedbrydning udskiftes.
6) Lampe i facade mod vest renoveres el. udskiftes inkl. forsyning.
7) Etablering af dækkappe på udvendig rumventilator i vestfacade.
8) Renovering af hoveddør samt bundstykke mod vest. Udskiftning af dør til trapperum
mod nord.
9) Renovering af betonrepoer samt trapper generelt inkl. tilstødende vanger/gelænder.
10) Renovering af kælderskakt på overflader inkl. fugtsikring.
11) Afhugning af mindre områder med løst puds på indvendige vægge i kælder samt
trapperum med efterfølgende pudsreparation og malerbehandling. (diffusionsåben
maling).
12) Renovering af toiletrum generelt inkl. sanitet i kælder samt bad/toilet på 1.sal.
13) Udskiftning af rustangrebet smedejernsradiatorer i ejendommen.
14) EL – tjek på EL – installationer i ejendommen.
•
•
Der er ikke sat økonomi på skader, fejl og mangler på ejendommen som tilbydes udført
særskilt såfremt det har interesse.
Supplerende billeder som dokumentation af skader mv. kan fremsendes på CD – rom
efter aftale.
Odense den 25.10.2012
Ole Danielsen
Faggruppeleder/Projektleder
Udarbejdet af:
OBH Rådg. Ingeniører A/S
Side 19
Bilag