Pomen najgospodarnejše rabe zemljišča
POMEN NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE ZEMLJIŠČA Dr. Dušan Zupančič, univ.dipl.inž.grad. DEFINICIJA NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE Fizično možna Primerno upravičena Zakonsko podprta Finančno izvedljiva Vodi v najvišjo vrednost nepremičnine TEMELJI NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE Tržna vrednost zemljišča Koristnost in trajnost Prispevek izboljšav REZIDUAL = CELOTA – IZBOLJŠAVE METODOLOŠKI KORAKI 4 - Analiza donosnosti 3 - Finančna upravičenost 2 - Fizična možnost gradnje 1 - Zakonska dopustnost gradnje PODROČJA UPORABE Optimalna izraba zemljišča Ocena zastaranja stavb Vrednotenje nepremičnine kot celote Razvojne možnosti zemljišča Naložbeni tok v nepremičnino Ocena izvedljivosti PRIMERI UPORABE Razvoj zemljišča z izmeničnim obsegom izrabe Vrednost zemljišča (EUR/m2) 1.200 tržna vrednost zemljišča (EUR/m2) (1) 1.000 800 etažnost P+5 600 etažnost P+8 400 200 0 etažnost objekta PRIMERI UPORABE Razlika med obstoječo in najgospodarnejšo rabo Vrednost zemljišča (EUR/m2) 700 tržna vrednost zemljišča (EUR/m2) (2) 600 500 400 novogradnja, etažnost P+3 300 200 adaptacija, etažnost P+3 100 0 -100 -200 -300 novogradnja / adaptacija PRIMERI UPORABE Razvoj zemljišča z izmenično namembnostjo Vrednost zemljišča (EUR/m2) 250 tržna vrednost zemljišča (EUR/m2) (3) 240 230 220 stanovanjske hiše (atrijske, vrstne, samostojne) 210 200 poslovni prostori (trgovski, gostinski lokali, obtne delavnice) 190 180 170 160 150 vrsta pozidave NAJGOSPODARNEJŠA RABA vs TRŽNA VREDNOST Gospodarska načela usmerjen razvoj prostora tržni kazalci absorbcija povratni fiskalni vplivi coniranje razvoj zemljišč gospodarjenje najboljša možna izraba ZAKLJUČKI Nepremičnine in njihova gospodarska vloga Odprti trg ni popolnoma dereguliran Tržno ravnovesje usmerjajo slični dejavniki kot načelo najgospodarnejše rabe
© Copyright 2024