SUPPEA ARVIO
Opettajantie 1, 08700 Lohja
Asuinrivitalot ja oletettu
maanvuokrasopimus
8.6.2015
CATELLA PROPERTY OY – HELSINKI
Y-TUNNUS 2214835-6
Sivu 1 / 10
SUPPEA ARVIO
KOHDE
Osoitteessa Opettajantie 10, 08700 Lohja, sijaitsevalla kiinteistöllä 444-459-1-103
sijaitsevat asuinrivitalot (5 rakennusta) ja niiden muodostaman pihakokonaisuuden
maanvuokraoikeus. Alueesta ei ole olemassa maanvuokrasopimusta, se on arvion
tilaajan toivomuksesta arvioinnissa tehty erityisoletus. Catella on arvioinut
rakennusten käytetyn rakennusoikeuden perusteella maanvuokran kohteelle arvioinnin
yhteydessä tilaajan toivomuksesta. Arvion kohteena oleva maanvuokrasopimuksen
mukainen alue on merkitty suuntaa antavasti alla olevaan asemakaavakarttaan
sinisellä.
ARVION TILAAJA
Lohjan Vuokra-asunnot Oy / Veli Haukka
ARVION
TARKOITUS JA
KÄYTTÖTARKOITUS
Markkina-arvon määrittäminen. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä
velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella
kaupalla saatavissa. Arvio tehdään kohteen kauppaneuvotteluja varten.
Markkinavuokran
määrittäminen.
Markkinavuokralla
tarkoitetaan
sitä
todennäköistä maa-alueen vuokratasoa, joka kohteesta olisi kesäkuussa 2015 tehtävällä
vapaaehtoisella ja normaalein ehdoin tapahtuvalla vuokrauksella saatavissa.
Vuokraushetkeä on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon
ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi.
KATSELMUS
Teemu Hall on suorittanut kiinteistön sisä- ja ulkopuolisen katselmuksen 2.6.2015.
Asuinhuoneistokatselmus tehtiin huoneistoon nro 8 rakennuksessa A ja yhteen Erakennuksen asuinhuoneistoon.
TIEDOT
KOHTEESTA
Arvioinnissa käytetyt tiedot on saatu arvion tilaajalta sekä julkisista rekistereistä.
Lisäksi käytössämme on ollut 29.10.2013 päivätty ISS Proko Oy:n kuntoarvioraportti.
KOHTEEN PERUSTIEDOT
TONTTI
Kiinteistötunnus
444-459-1-103
Kaupunki
Lohja (444)
Kylä
Virkkala (459)
Kortteli / tontti
1/103
Tilan pinta-ala
19.148 m² (koko kiinteistön 444-459-1-103 maapinta-ala). Rajatun ja arvioitavan
alueen pinta-alaksi on mitattu kartalta noin 12.900 m2.
Hallinta
Tilan omistajaksi on lainhuutotodistuksessa
(Selvennyslainhuuto 17.3.2004).
Rasitteet ja
oikeudet
Tilaan ei kohdistu 28.5.2015 päivätyn rasitustodistuksen mukaan rasitustodistukseen
merkittäviä rasitteita.
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
merkitty
Lohjan
kaupunki
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 2 / 10
Kaavamerkintä
Arvioitavalla kiinteistön osalla on voimassa 11.5.1987 vahvistettu asemakaava (RKM
62:148), jonka mukaan alue kuuluu yleisten rakennusten korttelialueeseen (Y). Lohjan
kaupunginvaltuuston 10.10.2012 hyväksymässä taajamaosayleiskaavassa tontin alue on
merkitty pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi, joka on tarkoitettu pääasiassa olemassa
olevalle tai voimassa olevassa asemakaavassa osoitetulle asumiselle.
Rakennusoikeus
Asemakaavaan merkityn ohjeellisen tonttijaon mukaisen tontin tehokkuusluku on
e=0,4, jolloin kartalta mitatun pinta-alan perusteella kohteen rakennusoikeus olisi noin
0,4 * 12.900 m2 5.160 kem², josta on saadun kuntoarvioraportin mukaan käytetty
1.460 kem2.
Käyttämätön
rakennusoikeus
Sijainti
Kohteessa on noin 3.700 kem2 rakennusoikeutta jäljellä.
Kohde sijaitsee noin 7,5 kilometrin automatkan päässä Lohjan keskustasta lounaaseen
päin. Lähipalvelut sijaitsevat noin 1,5 kilometrin päässä Virkkalan keskustassa.
Kohteen eteläpuolella sijaitsee lampi, Opettajantien toisella puolella on Lovan
kerrostalo. Lisäksi kohteen läheisyydessä lammen toisella puolella sijaitsee Mainio
Vireen operoima vuonna 2013 valmistunut hoivakoti. Muuten kohteen välitön
lähiympäristö on metsää. Rauhalan ja Järnefeltin koulut sijaitsevat noin 200 metrin
päässä kohteelta etelään päin.
ARVIOITAVAT RAKENNUKSET ALUEELLA
RAKENNUKSET (5 rakennusta)
Rakennusvuosi
1968/1969
Kerrosluku
I
Perustukset
Maanvaraiset anturat
Runko
Siporex sekä puurakenteet
Asuinhuoneistoala
1.069 m² (34 asuinhuoneistoa)
Lämmitys
Kaukolämpö / Vesikeskuslämmitys
Vesikate
Peltikatteinen harjakatto
Vesi- ja viemäri
Liitetty Lohjan kaupungin verkostoon
Ilmanvaihto
Painovoimainen ilmanvaihto
Muuta
Ulkoalueet ovat pääosin nurmialuetta. Pihapolut/-tiet ovat sorapäällysteisiä.
B
C
D
A
E
Talot A, B, C, D ja E
A-talo
E-talo
Lampi kohteen vieressä
Keittiö
Kunnostettu keittiö
Kylpyhuone
Varastotiloja
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 3 / 10
Tiloista ja toimivuudesta
Arvion kohteena on viisi rakennusta vuokratontilla. Rakennuksissa C, D ja E sijaitsee pääosin
asuintiloja. Rakennuksen B päädyssä on yhteiset saunatilat. Rakennuksen A pysäköintialueen
puoleisessa päädyssä sijaitsevat tekniset tilat ja kevytrakenteiset varastotilat. Kaikki 34 asuntoa
ovat saatujen tietojen mukaan yksiöitä ja niiden keskipinta-ala on n. 31,4 m2. Asunnoissa on
saatujen tietojen mukaan kylpyhuoneet ja avokeittiöt/keittokomerot. Asunnot ovat läpitalon
asuntoja, joissa on osittain rajattu asuntokohtainen takapiha. Asunnot ovat pohjaratkaisuiltaan
tehokkaita ja toimivia.
Kiinteistön piha-alue on pääosin nurmialuetta, jolla kasvaa lehtipuita. Kävelytiet ovat
sorapäällysteisiä. Asuntojen pysäköinti on toteutettu pihapysäköintinä arvioitavalle alueelle
Opettajantien viereen.
Kunto
Rakennuksien peruskorjaukset tulevat ajankohtaisiksi lähivuosina. Käytössämme olleen
kuntoarvioraportin mukaan rakennukset on pääosin tyydyttävässä/välttävässä kunnossa ja ne
ovat tyypillisiä rakennusaikakauden rakennusratkaisuiltaan ja materiaalivalinnoiltaan.
Silmämääräisen huoneistokatselmuksen ja huoltomiehen kanssa käytyjen keskustelujen
perusteella on arvioitu, että asunnot ovat tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Katselmoidussa
asunnossa (huoneisto 8) on laatoitettu kylpyhuone, muissa tiloissa lattiamateriaalina on
muovimatto. Saatujen tietojen mukaan asuntojen keittiökaappien ja kylpyhuoneiden
materiaalien kunto vaihtelee huoneistokohtaisesti. Tarkemmat kuntoarvioraportin mukaiset
kustannukset on esitelty jäljempänä arviokirjan arvioinnin perusteet -osiossa.
Muuta
Kuntoarvioraportissa
suositeltiin
haitta-ainetutkimuksien
(vanhat
putkieristeet
ja
lattiamateriaalit) tekemistä. Arvioinnissa on oletettu, että toteutettavassa haittaainetutkimuksessa havaittavat mahdolliset haitta-aineiden määrät ovat maltillisia, eikä esim.
mahdollisesta asbestista aiheudu suuria lisäkustannuksia tuleviin saneerauksiin. Arvioitavan
alueen maaperä on oletettu saastumattomaksi.
NYKYKÄYTTÖ
Nykykäyttö
Alueella sijaitsevat asuinrivitalorakennukset ovat asuinkäytössä vuokra-asuntoina.
Rakennuksien A ja B yhteiset tilat ovat asuntojen vuokralaisten käytettävissä.
MARKKINATILANNE
Investointimarkkina
Toimitilakiinteistöjen transaktiovolyymi on ollut finanssikriisin jälkeisiin vuosiin verrattuna
voimakasta vuoden 2013 loppuvuodesta saakka. Kiinteistökauppojen lisääntymisen suurimpana
ajurina on ollut matala korkotaso ja helpottunut kiinteistöinvestointien rahoittaminen. Vuoden
2014 transaktiovolyymi oli Suomessa 4,3 miljardia euroa. Vuonna 2015 kauppoja on toteutunut
arviointihetkeen mennessä noin 2,0 miljardilla eurolla. Transaktiovolyymi muodostuu
suurimmaksi osaksi portfoliokaupoista ja suurien toimitilakiinteistöjen kaupoista. Ulkomaisten
sijoittajien osuus on ollut vuonna 2014 ja 2015 yli 30 % ammattimaisissa kiinteistökaupoissa.
Piristyneestä kiinteistömarkkinatilanteesta huolimatta kiinnostus kohdistuu edelleen primeCatella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 4 / 10
kohteisiin ja kohdekohtaiset riskit tutkitaan tarkasti. Asuinkerrostalokauppojen lisääntynyt
volyymi on kohdistunut uudiskohteisiin ja verrattain uusiin asuinkerrostaloihin pääosin
pääkaupunkiseudulla.
Ammattimaisten
toimijoiden
asuntokauppojen
osuus
koko
kaupankäyntivolyymistä on ollut noin 15 % vuosina 2014 ja 2015. Suurin asuntokaupan
volyymin kasvun syy on ollut asuntorahastojen lisääntyminen.
Asuntomarkkina Lohjalla
Lohjan väestömäärä kasvoi 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä 129–498 asukkaalla
vuosittain (keskimäärin 356 asukasta vuodessa). Vuosina 2011–2014 asukasmäärän kasvu on
hidastunut (keskimäärin 83 asukkaan lisäys vuosittain) ja vuonna 2014 väestön määrä jopa
väheni 79 asukkaalla. Tilastokeskuksen asuntojen hintatietotilaston mukaan Lohjalla on tehty
vanhojen vapaarahoitteisien asuntojen kauppoja 507-514 kpl vuosina 2010–2012, vuonna 2013
kaupat tehtiin 405 asunnosta ja vuonna 2014 syntyi kaupat 353 asunnosta - asuntokauppojen
määrän trendi on ollut laskeva. Tilastokeskuksen vanhojen asuinkerrostalojen keskimääräiset
neliöhinnat (postinumerokohtaiset) ovat vaihdelleet Lohjalla 2010-luvulla 1.254–2.334 €/m2.
Rivitaloasuntomarkkina Lohjalla ja kohteen lähialueella
Tiedossamme on 26 kpl Lohjan alueella toteutuneita uudiskohteiden rivitaloasuntokauppoja
vuoden 2012 alusta alkaen. Uudiskohteiden kauppoja on toteutunut Metsolassa, Vappulassa, ja
Haikarissa. Neliöhinnat ovat vaihdelleet asuntokaupan kohteissa välillä 2.476–3.263 €/m2
keskiarvoneliöhinnan ollessa 2.770 €/m2. Kaikki uudisrivitalokohteet sijaitsevat verrattain
lähellä Lohjan keskustaa ja sen palveluita.
Tiedossamme on vanhojen rivitaloasuntojen kauppoja vuoden 2012 alusta alkaen 466
kappaletta. Vanhojen, ennen vuotta 1995 valmistuneiden, rivitaloasuntojen neliöhinnat ovat
vaihdelleet Lohjalla välillä 684–3.515 €/m2 keskiarvoneliöhinnan ollessa 1.882 €/m2. Ennen
vuotta 1995 valmistuneiden rivitaloyksiöiden keskineliöhinta on ollut Lohjalla 2.035 €/m2.
Tiedossamme olevat Lohjalla myydyt rivitaloasunnot ovat olleet pääosin kaksioita tai
suurempia asuntoja. Yksiöistä tiedossamme on vuoden 2012 alun jälkeen ainoastaan 36
rivitaloasuntokauppaa. Yksiöistä on tehty asuntokauppoja Pusulan kirkonkylän läheisyydestä,
Lohjan keskustan lähialueilta, Sammatin kirkonkylän lähialueelta, Saukkolan taajama-alueelta,
Nummen kirkonkylän läheisyydestä ja Karjalohjalta - pienten rivitaloasuntojen kauppa on ollut
vähäistä ja se on keskittynyt alueellisiin asutuskeskittymiin.
Kohteen markkina-asema ja ostajapotentiaali
Kohteeseen kohdistuu heikosti kysyntää. Ammattimaisten sijoittajien pitkäaikaiset
asuntoinvestoinnit kohdistuvat pääasiassa kerrostaloihin, koska kerrostaloasuntojen sijainti,
soveltuvuus vuokra-asunnoiksi ja yksikkökoko(markkina-arvo) tukee usein paremmin asuntojen
taloudellisesti kestävää vuokrausliiketoimintaa. Kohteen markkina-arvo on liian pieni
suuremmille kiinteistösijoittajille sen hallinnointiin vaadittavaan työhön verrattuna, jonka
vuoksi kohteen potentiaaliset ostajat muodostuvat paikallisista toimijoista, jotka voivat
hyödyntää ymmärrystään Lohjan ja sen lähialueiden asuntomarkkinasta. Potentiaalisiin kohteen
ostajiin kuuluu myös yksityishenkilöt, jotka saattaisivat ostaa kohteen myydäkseen asunnot
yksitellen eteenpäin. Kohde on arvioitu vuokratontilla sijaitsevana kokonaisuutena ja
vuokratontti vähentää kohteeseen kohdistuvaa kysyntää entisestään.
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 5 / 10
ARVIOINNIN PERUSTEET
Perusteet
Kohteen markkina-arvon ja maanvuokrasopimuksen maanvuokran määrityksen perusteena on
käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi
hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta. Arviointi on
suoritettu
kohteen
nettotuottokykyyn
perustuvalla
tuottoarvomenetelmällä
sekä
vertailukauppojen neliöhintoihin perustuvalla kauppa-arvomenetelmällä.
Ensin arvioinnissa on määritetty maa-alueen maanvuokra, jonka jälkeen arvioitavan
kokonaisuuden markkina-arvon arviointi on suoritettu kahdella eri skenaariolla:
1. Kohde on käyttörajoituksista vapaa ja potentiaalinen ostaja voi hyödyntää arvioitavaa
kohdetta ilman vuokra- tai myyntirajoituksia.
2. Kohteen ostaja velvoitetaan säilyttämään kohde vuokra-asuntokäytössä ikuisella
vuokra-asuntokäyttövelvoitteella. Kohteen vuokran muodostumista tai sen
luovuttamista eteenpäin ei kuitenkaan säädellä.
Maa-alueen markkinavuokran arviointi
Arvioinnin yhteydessä on arvioitu kohteen maa-alueen markkinavuokra. Määritetyn
markkinavuokran suuruudella on vaikutus kohteen markkina-arvoon, jonka vuoksi
määritettävää markkinavuokraa hyödynnetään myös kohteen markkina-arvon arvioinnissa.
Lohjan kaupungin kerros- ja rivitalotonttien luovuttamisen yleisissä perusteissa mainitaan, että
Lohjalla tonttien vuosivuokra on 5 % niiden myyntihinnoista vuokra-ajan ollessa 40–50 vuotta.
Käsityksemme mukaan kuntien tavanomainen asuintonttien maanvuokran laskennassa käytetty
pääomitusprosentti on joko 4 tai 5 %. Matalampaa (4 %) pääomitusprosenttia käyttävät usein
suuremmat kaupungit (esim. Helsinki ja Tampere). Yksityinen sektori on käyttänyt
maanvuokrasopimuksissaan
tiedossamme
olevissa
pääkaupunkiseudun
tontinvuokraustapauksissa usein 5 prosentin pääomituskerrointa. Kuntia korkeampaa yksityisen
sektorin
pääomitusprosenttia
perustellaan
usein
kunnasta
poikkeavalla
kiinteistöverorasituksella. Näkemyksemme mukaan arvioitavan kohteen maanvuokran
markkinalähtöinen pääomitusprosentti on 5,0 %, kun kunta toimii tontin vuokranantajana.
Yksityinen maanomistaja haluaisi näkemyksemme mukaan kohteen maa-alueesta korkeamman
tuoton: n. 6,0 %.
Tiedossamme on Lohjalla viime vuosina myytyjen tonttien hintatietoja. Suurin osa Lohjan
asuintonttikaupoista on ollut pientalotontteja. Rivitalotonttikaupoista tiedossamme on mm.
Metsolankadulla (rakennettu tontti) toteutettu tonttikauppa yksikköhinnalla 100 €/kem2.
Rivitalotonttikauppojen vähyydestä johtuen olemme hyödyntäneet pientalotonttien
kauppahintainformaatiota arvioinnissa. Suurin osa pientalotonttikaupoista on toteutunut Lohjan
harjualueella ja Sammatissa. Sammatissa pientalotonttien yksikköhinnat ovat vaihdelleet
pääosin välillä 60–110 €/kem2. Sammatista tiedossamme on pienten rivitalorakentamiseen
käytettyjen tonttien (Mäystinkuja) kaupat yksikköhinnoilla 93–100 €/kem2. Virkkalassa on
arviointihetkellä myynnissä Keskuskujalta 632 kem2 asuinkerrostalojen ja -rivitalojen
korttelialueen (AKR) tontti yksikköhinnalla 100 €/kem2.
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 6 / 10
Arvion kohde sijaitsee kohtalaisen lähellä Virkkalaa ja se on vertailukelpoinen Virkkalassa
myynnissä olevan AKR-tontin kanssa. Näkemyksemme mukaan arvion kohteen sijainti on
kuitenkin hieman heikompi, jonka lisäksi arvion kohteen asemakaavamerkintä Y (yleisten
rakennusten korttelialue) saattaa hankaloittaa nykyisten rakennusten käyttöä vapaarahoiteisina
asuntoina tulevaisuudessa ilman asemakaavamuutosta. Kohteen rakennusoikeuden
yksikköhinnaksi on arvioitu em. perusteella 75 €/kem2.
Tontin markkinavuokran arvioinnissa on käytetty rakennuksien tiedossamme ollutta kerrosalaa
asemakaavan salliman rakennusoikeuden sijaan, koska jäljellä oleva rakennusoikeus ei ole
mielestämme taloudellisesti enää hyödynnettävissä arvioitavalla alueella. Jos kohteen ostaja
kuitenkin hyödyntää jäljellä olevaa rakennusoikeutta esim. laajentamalla rakennuksia, tulisi
markkinavuokraa näkemyksemme mukaan korjata lisääntyneellä kerrosalan määrällä.
Edellä mainitun yksikköhinnan (75 €/kem2), käytetyn rakennusoikeuden (1.460 kem2) ja
pääomistukeroitmen (5 %) avulla tontin markkinavuokraksi on laskettu
Markkinavuokran määrityksessä on käytetty 5,0 prosentin pääomituskerrointa, koska kaupunki
omistaa maa-alueen arviointihetkellä.
Skenaario 1: Kiinteistön arviointi rajoituksista vapaana
Kiinteistön arviointi tuottoarvomenetelmällä
Kiinteistön hoitokulut
Arvion kohteen kulut ovat olleet vuosina 2013 ja 2014 89.991 € (7,02 €/m2/kk) ja 72.150 €
(5,62 €/m2/kk). Arvioinnissa käytössämme on ollut toimintakulujen kokonaissumma, eikä tietoa
ole ollut saatavilla kuluerittäin jaoteltuna. Alla olevassa taulukossa on listattu Kiinteistötalouden
instituutin (KTI) keskimääräiset vertailuhoitokulut rivitalokiinteistöille:
Kuluerä
Hallinto
Käyttö ja huolto
Ulkoalueiden hoito
Siivous
Lämmitys
Vesi ja jätevesi
Sähkö ja kaasu
Jätehuolto
Vahinkovakuutukset
Kiinteistövero (omalla tontilla)
Korjaukset
Yhteenä ilman korjauksia
Yhteenä Korjauksien kanssa
Alakvartiili
(€/m2/kk)
0.34
0.29
0.12
0.02
1.15
0.42
0.10
0.19
0.04
0.22
0.82
2.89
3.71
Mediaani
(€/m2/kk)
0.38
0.40
0.23
0.05
1.33
0.50
0.13
0.23
0.05
0.26
1.22
3.56
4.78
Keskiarvo
(€/m2/kk)
0.38
0.44
0.27
0.09
1.38
0.51
0.15
0.25
0.06
0.27
1.61
3.80
5.41
Yläkvartiili
(€/m2/kk)
0.38
0.54
0.37
0.12
1.52
0.57
0.17
0.29
0.07
0.30
1.92
4.33
6.25
Toteutuneet toimintakulut ovat olleet vuonna 2014 lähellä keskiarvohoitokuluja. Vuonna 2013
toimintakulut olivat suuremmat kuin vertailutietojen yläkvartiilin kustannukset.
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 7 / 10
Arvioinnissa hoitokuluina on käytetty KTI:n yläkvartiilin hoitokuluja, koska arvioitavan
kohteen rakennukset ovat vanhoja. Kiinteistöveron suuruudeksi olemme arvioineet 0,1 €/m2/kk,
kun arvion kohde on vuokratontilla. Tontin maanvuokrana olemme käyttäneet aikaisemmin
arviokirjassa arvioitua 0,43 €/m2/kk. Korjauskulut on maltillistettu ja niiden on arvioitu olevan
keskimäärin noin 1,0 €/m2/kk.
Kassavirtalaskelmissa olemme käyttäneet hoitokuluna näin ollen noin 5,6 €/m2/kk eli n. 72.000
€/v.
Kiinteistön korjauskulut
Käytössämme olleen kuntoarvion mukaan (päivätty 31.10.2013) kohteen korjauksiksi on
ehdotettu 565.000 € vuosille 2013–2022 arviohetken kustannustasossa. Saatujen tietojen
mukaan PTS-ehdotuksen mukaisia korjauksia ei ole toteutettu, jonka vuoksi kiinteistöarviossa
ne on otettu huomioon täysimääräisinä. Alla oleva taulukko kuvaa kustannusten jakautumista
vuosille 2015–2024 Haahtelan rakennuskustannusindeksillä korjattuna (1/2013 pisteluku 78 ja
5/2015 pisteluku 79):
(1.000 €/ 2015 2016 2017
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
alv 0%)
Kustannus
1,0
53,2 187,4 187,4 33,4
36,5
13,2
37,5
11,1
11,1
Taulukon kustannukset eivät sisällä arvonlisäveroa (arviointihetkellä 24 %). Tulevien
remonttien kokonaiskustannus on arvonlisäverollisena näin ollen arviointihetken hintatasossa n.
709.000 €.
Suurin osa (n. 82 %) kuntoarviossa arvioiduista kustannuksista kohdistuu rakennusten
rakennustekniikkaan.
Kiinteistön vuokratuotot
Saatujen tietojen perusteella kohteen toimintatuotot ovat olleet 112.485 € (8,77 €/m2/kk) ja
115.265 € (8,99 €/m2/kk) vuosina 2013 ja 2014. Vuoden 2015 tuotoiksi on budjetoitu 99.090 €
(7,72 €/m2/kk). Arvioinnin yhteydessä ei ole saatu tietoja huoneistokohtaisista vuokrista ja
asuntojen käyttöasteesta. Arviointihetkellä asunnot olivat saatujen tietojen mukaan vuokrattuja
muutamaa E-rakennuksen huoneistoa lukuun ottamatta.
Kassavirtalaskelmassa ensimmäiselle kuudelle kuukaudelle on käytetty vuodelle 2015
budjetoitua vuokraa. Tämän jälkeen vuokraa on korotettu kassavirtalaskelmassa asteittain kohti
määritettyä markkinavuokraa seuraavan kolmen vuoden aikana.
Kiinteistön markkinavuokra
Lohjan kaupungin omistamien asuntojen vuokrataso on heidän internetsivujen mukaan
keskimäärin noin 9,2 €/m2/kk.
Kohteen läheisyydessä on arviointihetkellä vuokrattavana vähän rivitaloasuntoja, jonka vuoksi
myös lähialueen kerrostalohuoneistojen ja osittain vertailukelpoisten muiden alueiden
rivitalohuoneistojen vuokrainformaatiota on hyödynnetty arvioinnissa. Seuraavaan taulukkoon
on listattu vuokrattavissa olevat vertailukelpoiset asuinhuoneistot:
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 8 / 10
Osoite
Nälköönkuja 2, 08680
Vuorimestarinkatu 1,
08200
Virkkalantie 20, 08700
Tilatyyppi ja
pinta-ala
(m2)
3h+k+s+p /
76,0
3h+k+s /
74,0
2h+k+p /
51,5
Vuokrapyyntö
(€/kk) /
(€/m2/kk)
Huoneiston rating arvion
kohteeseen verrattuna
1.030 / 13,55
parempi kunto (rivitalo)
2h+k+s
720 / 12,74
Kulmakuja 6, 02580
Siuntio
1.022 / 13,81
615 / 11,94
parempi kunto ja sijainti
Ojamossa (rivitalo)
parempi huoneisto, sijainti
lähempänä Virkkalaa (kerrostalo)
Sijaintie siuntiossa 92
rakennetussa rivitalossa
Edellä oleviin vuokrapyynteihin perustuen on kohteen asuntojen markkinavuokraksi määritetty
12,0 €/m2/kk. Määritetty markkinavuokra on vertailuvuokriin nähden korkea, koska kohteen
asunnot ovat pieniä, jolloin vuokralaisen maksettava kokonaiskuukausivuokra on edelleen
maltillinen.
Kassavirtalaskelman perusteet
Kohteen sijainti Virkkalassa on hyvä, jonka vuoksi asuntoihin kohdistuu näkemyksemme
mukaan kysyntää myös tulevaisuudessa. Kohteen riskitekijät muodostuvat tontin asemakaavan
mukaisesta käyttötarkoituksesta ja rakennusten peruskorjauksista. Näkemyksemme mukaan
kohteen kassavirran nettotuottovaatimus on 6,75 %.
Arvioitu markkinavuokra
Bruttomarkkinavuokra arviointihetkellä yhteensä n. 154.000
€/v.
Vajaakäyttöaste
Rakenteellinen vajaakäyttöoletus 5 % koko kassavirran ajan.
Hoitokulut ja maanvuokra
72.000 €/vuosi eli n. 5,6 €/m2/kk
Ajanmukaistamiskulut
Kassavirrassa on saneerauskulut seuraavalle kymmenelle
vuodelle ovat nykyrahassa 663 €/m2 (sis. alv 24 %), jonka
lisäksi saneerauksen jälkeen on korjaus- ja
ajanmukaistamiskuluvarauksena käytetty 0,50 €/m2/kk.
Tuottovaatimus
Kassavirran nettotuottovaatimus 6,75 %
Pitkän ajan inflaatio-oletus
2%
Kassavirtatarkastelu (arvion liitteenä), kohteen markkina-arvo
420.000 €
Kiinteistön arviointi kauppa-arvomenetelmällä
Vertailukaupat
Seuraavaksi on esitelty kohteen lähellä sijaitsevien rivitaloasuntojen vertailukauppoja.
Asuinhuoneistojen vertailukaupat
Rivitaloyksiöiden neliöhinnat ovat vaihdelleet Maksjoella tehdyissä asuinhuoneistokaupoissa
välillä 2.250–2.413 €/m2. Heikinkujalla (n. 500 metriä kohteelta Virkkalan suuntaan) tehdyissä
rivitaloasuntojen kaupoissa neliöhinnat ovat olleet 2.675 ja 2.779 €/m2. Maksjoen vertailukaupat
sijaitsevat vuosina 87 ja 89 rakennetuissa rivitaloissa, Heikinkujan rivitalot on rakennettu
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 9 / 10
vuonna 1990. Lähialueelta on tehty kaksioiden kauppoja 70-luvun rivitaloista. Vanhempien
rivitalojen kaksioiden neliöhinnat ovat vaihdelleet välillä 1.652–2.120 €/m2.
Kohteen arvo kauppa-arvomenetelmällä
Kohteen lähellä sijaitsevien rivitaloyksiöiden kaupat ovat vertailukelpoisuudeltaan ainoastaan
kohtalaisia, koska vertailukohteiden lattutaso on arvion kohdetta parempi. Kaksioiden
neliöhinnat kuvaavat paremmin vanhempien omistusasuntojen neliöhintoja alueella.
Arvioitavan kohteen asunnot ovat keskimäärin vertailukauppoja heikommassa kunnossa.
Lisäksi arvion kohde on arvioitu vuokratonttioletuksella, joka laskee kohteen arvoa suhteessa
vertailukauppoihin. Lisäksi kohteen asunnoilla on maine vuokra-asuntoina, joka hankaloittaisi
etenkin ensimmäisten asuinhuoneistojen myymistä yksittäisinä asuinhuoneistoina. Arvioitavan
kohteen asuntojen neliöhinnoiksi olemme arvioineet tämän vuoksi 1.150 €/m2, jolloin
vuokratontilla sijaitsevien rakennusten summa-arvoksi muodostuisi n. 1.230.000 €.
Näkemyksemme mukaan ostaja haluaisi kohteen hankkiessaan summa-arvosta noin 30–40
prosentin nk. tukkualennuksen, koska kohteen asuntojen vuokran korottaminen arvioidusta
markkinavuokratasosta on hankalaa, rakennusten hoitokulut ja arvioitu maanvuokra ovat
vuokraan nähden korkeat ja rakennuksiin kohdistuu lähitulevaisuudessa merkittäviä
korjaustarpeita. Lisäksi voimassa oleva asemakaava saattaa hankaloittaa (jopa estää) asuntojen
myynnin yksittäisinä asuntoina taloudelliseti kannattavasti. Tällöin kohteen markkina-arvo olisi
kauppa-arvomenetelmällä arvioituna noin 740.000–860.000 €. Autopaikat on otettu huomioon
asuntojen neliöhinnoissa, eikä niille ole määritetty erillistä markkina-arvoa.
Yhteenveto skenaario 1:n mukaisesta kiinteistöarvioinnista
Tuottoarvomenetelmällä kohteen markkina-arvoksi on arvioitu 420.000 €. Kauppaarvomenetelmällä arvoksi on arvioitu 740.000–860.000 €. Kohteen arvioinnissa on
painotettu molempia arviointimenetelmiä, jolloin kohteen markkina-arvoksi on arvioitu
suuruusluokkaa 600.000 €.
Skenaario 2: Kiinteistön arviointi ikuisella vuokrakäyttövelvoitteella
Tiedossamme ei ole suomalaisella kiinteistömarkkinalla toisistaan riippumattomien
markkinatoimijoiden tekemiä vertailukauppoja, joissa asuinkiinteistöön olisi kohdistunut
ikuinen asuntojen vuokrakäyttövelvoite.
Ikuinen vuokrakäyttörasite ei mahdollista kohteesta luopumista asunto kerrallaan myymällä,
jolloin kohteen omistaja saattaa joutua pitämään kohdetta käytössä, joka ei vastaa sen parasta ja
tuottavinta käyttöä. Tällöin kohteen omistaja joutuu kantamaan normaalista
markkinakäytännöstä poikkeavan riskin, jota hän ei pysty hallitsemaan. Kohteen omistaja
ajautuisi ikuisen vuokrakäyttövelvoitteen vuoksi myös tilanteeseen, jossa hän joutuisi
saneeraamaan kohdetta myös tilanteissa, joissa rakennuksen teknisen kunnon tai käytettävyyden
vuoksi sen saneeraaminen ei olisi enää taloudellisesti kannattavaa.
Näkemyksemme mukaan kiinteistösijoittajat eivät olisi kiinnostuneita kohteesta ikuisella
vuokrakäyttövelvoitteella. Kohteen vähäisestä sijoittajakysynnästä johtuva heikko likviditeetti
nostaa näkemyksemme mukaan kohteen tuottovaatimusta entisestään, koska kohteen ostava
taho ei voi olla varma, että hän pystyy luopumaan kohteesta tulevaisuudessa. Tämä hankaloittaa
myös lainarahan saantia sijoitukseen, koska kohteen vakuusarvo saattaa olla pankin
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
Sivu 10 / 10
näkökulmasta matala sen realisointiepävarmuudesta johtuen. Jos kohteessa olisi ikuinen vuokraasuntovelvoite, saattaisi ostajan löytyminen viedä runsaasti aikaa ja ostajan löytyminen olisi
näkemyksemme mukaan epävarmaa.
Näkemyksemme mukaan ikuisen vuokrakäyttövelvoitteen vaikutus kassavirtalaskelman
tuottovaatimukseen on 2,0 %-yksikköä, jolloin skenaario 2:n mukaisen kohteen
markkina-arvo olisi noin 220.000 €.
MARKKINA-ARVO
Edellä esitetyn perusteella arvioimme kohteen (Lohjalla, osoitteessa Opettajantie 1 sijaitsevien arviokirjassa
yksilöityjen rakennusten ja arvioidun maanvuokraoikeuden) velattomaksi markkina-arvoksi arvopäivänä
8.6.2015 suuruusluokkaa:
Skenaario 1: Kohteen markkina-arvo käyttörajoituksista vapaana
kuusisataatuhatta (600.000) euroa
(arvion tarkkuus on +/- 15 %)
Skenaario 2: Kohteen markkina-arvo ikuisella vuokra-asuntokäyttövelvoitteella
kaksisataakaksikymmentätuhatta (220.000) euroa
(arvion tarkkuus on +/- 20 %)
ARVION LAATI
CATELLA PROPERTY OY
Arviointipalvelu, Helsinki 8.6.2015
Teemu Hall
Arviointiasiantuntija, DI
Ville Vaarala
Arviointiasiantuntija, DI
Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA),
yleisauktorisoitu
Keskuskauppakamarin hyväksymä
kiinteistönarvioitsija (KHK)
LIITTEET
Kassavirtalaskelma (Skenaario 1)
Kassavirtalaskelma (Skenaario 2)
Kiinteistörekisteriote
Rasitustodistus
Lainhuutotodistus
Ajantasa-asemakaavaote
Asemakaavamääräykset
Catella Property Oy / Arviointipalvelu
Aleksanterinkatu 15 B, 00100 Helsinki
Teemu Hall, puh. 010 5220 352
Arvio: 107-2015-0060-THA
Kohde: Opettajantie 1
9.6.2015
Liite 1
10 VUODEN KASSAVIRTATARKASTELU
Nettotuottovaatimus
Opettajantie 1
6.75%
Inflaatio
2.0%
Vajaakäyttöaste
5.0%
Diskonttauskorko
Markkinavuokrien nousu
2.0%
Hoitokulujen kasvu
Ensimmäinen laskentakuukausi
107-2015-0060-THA-Opettajantie 1
Opettajantie 1
08700
Lohja
Teemu Hall
Kohdenro
8.75%
Osoite
2.0%
Postinro
6
Kaupunki
Laatija
Kassavirtalaskelma (€ 1000)
7 kuukautta
2014
0.0%
0
0
0
0
0
Kassavirtojen nykyarvo (€ 1000)
5 kuukautta
2015
90
2.0%
-28
5.0%
-5
58
-42
2.0%
0
-1
15
15
2016
157
2.0%
-40
5.0%
-8
109
-73
2.0%
0
-67
-31
-29
Catella Property Oy
2023
181
2.0%
0
5.0%
-9
172
-84
2.0%
0
-16
71
36
2024
184
2.0%
0
5.0%
-9
175
-86
2.0%
0
-17
73
34
2025
78
2.0%
0
5.0%
-4
74
-37
2.0%
0
-3
34
15
Normivuosi
190
2.0%
0
5.0%
-9
180
-88
2.0%
0
-8
84
0
0
804
0
0
0.0 m²
0 -
0 kpl
0 0
0
0
0
0
0
0
0
740
0
0
-
0
0
860
0
0
0
0 -
0
0
0 -
0
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-
0
0
0
0
0
0
1 069.0 m²
692 -
804
740 -
860
0 kem²
0 -
0
0 -
0
0 -
0
740 -
860
Investoinnit
Sopimusvuokrat
ARVIOITU MARKKINA-ARVO
600 000 euroa
(kuusisataatuhatta euroa)
Päätearvo
Kommentteja:
536
Oletusvuokrat
0
-115
2025
2024
2023
Oletusvuokrat
Nykyarvojen jakautuminen
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
-10 %
-20 %
2022
Hoitokulut
2021
421
0
421
2020
200 T€
150 T€
100 T€
50 T€
0 T€
-50 T€
-100 T€
-150 T€
-200 T€
-250 T€
-300 T€
Kauppa-arvo (€ 1000)
-
0 kpl
0.0 m²
0.0 m²
0.0 m²
0.0 m²
0.0 m²
0
0
692
0
0
Olemassa olevien sopimusten mukaisten nettovuokrien, oletettujen
nettovuokrien ja kulujen kehitys
-115
536
Kassavirtaperusteinen arvo yht.
KAUPPA-ARVOTARKASTELU
Opettajantie 1
Tilatyyppi
Määrä
€/m² tai €/kpl
Kauppa-arvo yhteensä
2022
177
2.0%
0
5.0%
-9
168
-83
2.0%
0
-53
32
18
2019
536
4.52%
0.0 m²
0.0 m²
1 069.0 m²
0.0 m²
0.0 m²
€ 1000
Yhteensä
Rakennusoikeus ja muut om.osat
8.75%
Päätearvon nykyarvo (€ 1000)
Alkutuotto
Rakennus
Käyttämätön rak.oik.
Muut omaisuusosat
2021
174
2.0%
0
5.0%
-9
165
-81
2.0%
0
-18
66
39
2018
1 240
Diskonttauskorko
Autopaikat ulkona
2020
170
2.0%
0
5.0%
-9
162
-79
2.0%
0
-50
32
21
2017
Lopputulokset
Kassavirtojen nykyarvo
Päätearvon nykyarvo
6.75%
Päätearvo jakson lopussa
Autopaikat hallissa tms.
2019
167
2.0%
0
5.0%
-8
159
-78
2.0%
0
-45
36
25
2016
Päätearvo (€ 1000)
Muut
2018
164
2.0%
-8
5.0%
-8
147
-76
2.0%
0
-247
-176
-136
-115
Käypä tuottovaatimus jakson lopussa
Liiketilat
Toimistot
Asunnot
Teollisuustilat
Varastot
2017
160
2.0%
-20
5.0%
-8
132
-75
2.0%
0
-242
-184
-155
2015
Vuosi
Käypä vuokrataso
vuosikorotus
Yli-/alivuokra
Vajaakäyttöaste
Vajaakäyttöväh.
Bruttotuotto
Hoitokulut
vuosikorotus
Korjaukset
Investoinnit
Nettotuotto
Nettotuottojen nykyarvo
Sopimusvuokrat
Kassavirta / 107-2015-0060-THA-Opettajantie 1-Kassavirta-Skenaario 1 / 2.1
9.6.2015
Liite 2
10 VUODEN KASSAVIRTATARKASTELU
Nettotuottovaatimus
Opettajantie 1, Skenaario 2
8.75%
Inflaatio
2.0%
Vajaakäyttöaste
5.0%
Diskonttauskorko
Markkinavuokrien nousu
2.0%
Hoitokulujen kasvu
Ensimmäinen laskentakuukausi
107-2015-0060-THA-Opettajantie 1
Opettajantie 1
08700
Lohja
Teemu Hall
Kohdenro
10.75%
Osoite
2.0%
Postinro
6
Kaupunki
Laatija
Kassavirtalaskelma (€ 1000)
7 kuukautta
2014
0.0%
0
0
0
0
0
Kassavirtojen nykyarvo (€ 1000)
5 kuukautta
2015
90
2.0%
-28
5.0%
-5
58
-42
2.0%
0
-1
15
15
2016
157
2.0%
-40
5.0%
-8
109
-73
2.0%
0
-67
-31
-28
Catella Property Oy
2023
181
2.0%
0
5.0%
-9
172
-84
2.0%
0
-16
71
31
2024
184
2.0%
0
5.0%
-9
175
-86
2.0%
0
-17
73
29
2025
78
2.0%
0
5.0%
-4
74
-37
2.0%
0
-3
34
13
Normivuosi
190
2.0%
0
5.0%
-9
180
-88
2.0%
0
-8
84
Kauppa-arvo (€ 1000)
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-
0
0
0
0
0
0.0 m²
0 -
0
0 -
0
0 kpl
0 -
0
0 -
0
0
0
0
0
0
0
-
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-
0
0
0
0
0
0
1 069.0 m²
0 -
0
0 -
0
0 kem²
0 -
0
0 -
0
0 -
0
0 -
0
Investoinnit
2025
2024
2023
2022
Oletusvuokrat
Sopimusvuokrat
Nykyarvojen jakautuminen
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
-10 %
-20 %
-30 %
2021
Hoitokulut
2020
200 T€
150 T€
100 T€
50 T€
0 T€
-50 T€
-100 T€
-150 T€
-200 T€
-250 T€
-300 T€
221
0
221
-
0 kpl
0.0 m²
0.0 m²
0.0 m²
0.0 m²
0.0 m²
0
0
0
0
0
Olemassa olevien sopimusten mukaisten nettovuokrien, oletettujen
nettovuokrien ja kulujen kehitys
-124
345
Kassavirtaperusteinen arvo yht.
KAUPPA-ARVOTARKASTELU
Opettajantie 1, Skenaario 2
Tilatyyppi
Määrä
€/m² tai €/kpl
Kauppa-arvo yhteensä
2022
177
2.0%
0
5.0%
-9
168
-83
2.0%
0
-53
32
16
2019
345
12.31%
0.0 m²
0.0 m²
1 069.0 m²
0.0 m²
0.0 m²
€ 1000
Yhteensä
Rakennusoikeus ja muut om.osat
10.75%
Päätearvon nykyarvo (€ 1000)
Alkutuotto
Rakennus
Käyttämätön rak.oik.
Muut omaisuusosat
2021
174
2.0%
0
5.0%
-9
165
-81
2.0%
0
-18
66
35
2018
956
Diskonttauskorko
Autopaikat ulkona
2020
170
2.0%
0
5.0%
-9
162
-79
2.0%
0
-50
32
19
2017
Lopputulokset
Kassavirtojen nykyarvo
Päätearvon nykyarvo
8.75%
Päätearvo jakson lopussa
Autopaikat hallissa tms.
2019
167
2.0%
0
5.0%
-8
159
-78
2.0%
0
-45
36
24
2016
Päätearvo (€ 1000)
Muut
2018
164
2.0%
-8
5.0%
-8
147
-76
2.0%
0
-247
-176
-128
-124
Käypä tuottovaatimus jakson lopussa
Liiketilat
Toimistot
Asunnot
Teollisuustilat
Varastot
2017
160
2.0%
-20
5.0%
-8
132
-75
2.0%
0
-242
-184
-149
2015
Vuosi
Käypä vuokrataso
vuosikorotus
Yli-/alivuokra
Vajaakäyttöaste
Vajaakäyttöväh.
Bruttotuotto
Hoitokulut
vuosikorotus
Korjaukset
Investoinnit
Nettotuotto
Nettotuottojen nykyarvo
ARVIOITU MARKKINA-ARVO
220 000 euroa
(kaksisataakaksikymmentätuhatta euroa)
Päätearvo
345
Kommentteja: Skenaariossa 2 kohde on arvioitu oletuksella, jossa kohteessa on
ikuinen vuokra-asuntokäyttövelvoite.
Oletusvuokrat
0
Sopimusvuokrat
-124
Kassavirta / 107-2015-0060-THA-Opettajantie 1-Kassavirta-Skenaario 2 / 2.1
Sivu 1 (2)
KIINTEISTÖREKISTERIOTE 28.5.2015
Rekisteriyksikkö 444-459-1-103 TUUSA
Perustiedot
Kiinteistötunnus:
Nimi:
Rekisteriyksikkölaji:
Kunta:
Arkistoviite:
444-459-1-103
TUUSA
Tila
Lohja (444)
444:2004:20
10.3.2004
43,60 ha
19,148 ha
24,45 ha
6
Rekisteröintipvm:
Kokonaispinta-ala:
Maapinta-ala:
Vesipinta-ala:
Palstojen lukumäärä:
Muodostumistiedot
Kiinteistötoimitus tai viranomaispäätös:
Lohkominen Rekisteröintipvm: 10.3.2004
Rekisteriyksiköt ja määräalat, joista tämä rekisteriyksikkö on muodostunut:
Rekisteriyksiköstä:
444-459-1-100 TUUSA
Määräala:
Maapinta-ala
(ha)
Vesipinta-ala
(ha)
19,8347
24,4500
0,1122
19,9469
24,4500
Rekisteriyksiköstä:
444-459-2-56-M601
444-459-2-56 SORKKI
Muodostumishetken pinta-ala yhteensä (ha): 44,3969
444-459-1-103 on kiinteistön 444-459-1-100 kantakiinteistö
Erottamattomat määräalat ja erillisinä luovutetut yhteisalueosuudet
Kaavat ja rakennuskiellot
1)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako)
Vahvistamispvm: 30.12.1965
Kaavan arkistotunnus:
RK 62:85-
2)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) (444-RK006)
Vahvistamispvm: 20.3.1967
Kaavan arkistotunnus:
RK K:64-
3)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako)
Vahvistamispvm: 26.6.1980
Kaavan arkistotunnus:
RKM 62:127-
4)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) (444-RK034)
Vahvistamispvm: 26.7.1982
Kaavan arkistotunnus:
RKM K:103-
5)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako)
Vahvistamispvm: 2.11.1984
Kaavan arkistotunnus:
RKM 62:142
6)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) (444-RK058)
Vahvistamispvm: 11.5.1987
Kaavan arkistotunnus:
RKM 62:148-
7)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako)
Vahvistamispvm: 9.8.1989
Kaavan arkistotunnus:
428R8922
8)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako)
Vahvistamispvm: 18.5.1992
Kaavan arkistotunnus:
428R9211
9)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako)
Vahvistamispvm: 3.5.1993
Kaavan arkistotunnus:
428R939
10)
Asemakaava (444-427)
Hyväksymispvm: 15.8.2005
Kaavan arkistotunnus:
AK 427
Voimaantulopvm:
26.9.2005
Asemakaava (444-406/2005)
Hyväksymispvm: 15.8.2005
Voimaantulopvm:
26.9.2005
11)
Kaavan arkistotunnus:
MMLm/48669/423/2005
Sivu 2 (2)
KIINTEISTÖREKISTERIOTE 28.5.2015
Rekisteriyksikkö 444-459-1-103 TUUSA
12)
Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) (444-502)
Hyväksymispvm: 11.9.2013
Voimaantulopvm: 22.10.2013
Kaavan arkistotunnus:
AK 502
Rasitteet, käyttöoikeudet ja käyttörajoitukset
1)
Aikaisemmin perustetut rasitteet koskevat tätä rekisteriyksikköä
Rekisteröintipvm: 10.3.2004
Osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin
Kiinteistöllä on osuuksia:
1)
2)
Yhteinen vesialue 444-459-876-3 KULKUVÄYLÄ
Yhteinen vesialue 444-459-876-5 VESIALUE (RAUHOITUSPIIRI)
Rekisteröintipvm: 1.1.1997
Osuuden suuruus: 0,250000
/ 1,916600
Rekisteröintipvm: 1.1.1997
Osuuden suuruus: 0,250000
/ 1,916600
Kiinteistöllä ei ole osuuksia:
1)
Rekisteröintipvm: 10.3.2004
Muut yhteiset alueet Ei osuutta
Kiinteistötoimitukset ja viranomaispäätökset
1)
Lohkominen
Arkistoviite: MMLm/15372/33/2005
Muodostetut rekisteriyksiköt: 444-459-1-104 Wallaan Tupa
Maapinta-alan muutos: -0,0271 ha
Muodostajakiinteistö 444-459-1-103 jäi kantakiinteistöksi
Rekisteröintipvm:
19.5.2006
2)
Tontin lohkominen
Rekisteröintipvm:
17.1.2008
Rekisteröintipvm:
27.5.2008
Rekisteröintipvm:
10.6.2011
Muodostetut rekisteriyksiköt: 444-19-1839-11
Maapinta-alan muutos: -0,0221 ha
Muodostajakiinteistö 444-459-1-103 jäi kantakiinteistöksi
3)
Yleisen alueen lohkominen
Muodostetut rekisteriyksiköt: 444-19-9901-0
Maapinta-alan muutos: -0,0582 ha
4)
Lohkominen
Muodostetut rekisteriyksiköt: 444-459-1-105
Maapinta-alan muutos: -0,6918 ha
Vuorituusa, 444-459-1-106 Koivutuusa
Muodostajakiinteistö 444-459-1-103 jäi kantakiinteistöksi
Muita tietoja
Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä 28.5.2015.
Kiinteistörekisterin tiedoissa voi olla puutteita ja epätarkkuuksia.
Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.
RASITUSTODISTUS 28.5.2015
Rekisteriyksikkö 444-459-1-103 TUUSA
Sivu 1 (1)
Perustiedot
Kiinteistötunnus:
Nimi:
Rekisteriyksikkölaji:
Kunta:
Arkistoviite:
444-459-1-103
TUUSA
Tila
Lohja (444)
444:2004:20
Rekisteröintipvm:
Kokonaispinta-ala:
Maapinta-ala:
Vesipinta-ala:
10.3.2004
43,60 ha
19,148 ha
24,45 ha
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan omaisuuteen ei kohdistu rekisteriin merkittäviä rasituksia tai rajoituksia,
eikä uusia asioita ole vireillä.
Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä 28.5.2015.
Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä
arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä.
Kiinnitysten ja erityisten oikeuksien järjestysnumero ei osoita etusijaa. Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia.
Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.
LAINHUUTOTODISTUS 28.5.2015
Rekisteriyksikkö 444-459-1-103 TUUSA
Sivu 1 (1)
Perustiedot
Kiinteistötunnus:
Nimi:
Rekisteriyksikkölaji:
Kunta:
Arkistoviite:
444-459-1-103
TUUSA
Tila
Lohja (444)
444:2004:20
Rekisteröintipvm:
Kokonaispinta-ala:
Maapinta-ala:
Vesipinta-ala:
10.3.2004
43,60 ha
19,148 ha
24,45 ha
Lainhuutotiedot
1)
Selvennyslainhuuto 17.3.2004
Asianumero:
733/17.3.2004/9015515
Omistusosuus:
Omistajat:
Peruste:
1/1
Lohjan kaupunki, 1068322-0
Muodostajayksiköillä lainhuutorekisterimerkinnät: 444-459-1-100 /
15.6.2002 / 8099973 ja 444-459-2-56-M601 / 12.9.2003 / 1714.
Selvennyslainhuuto kirjattu konekielisesti.
Peruste:
Määräalojen lainhuutotiedot
Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia.
Lainhuudattamattomat luovutukset
Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia.
Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä 28.5.2015.
Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä
arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta.
Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia.
Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.
Omistajien yhteystietoja
Tila 444-459-1-103, TUUSA
Lohjan kaupunki, 1068322-0
Yhteystiedot, katso www.ytj.fi
Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.
444-459-1-103
LOHJAN KAUPUNGIN KARTTAOTE
( x ) Ajantasa-asemakaavasta
( ) Ranta-asemakaavasta
( ) Yleiskaavasta ( ) oikeusvaikutukseton ( ) oikeusvaikutteinen
( ) Kaavan pohjakartasta
( ) Kiinteistöjaotuskartasta
( ) Maastotietokanta
( ) Sijainti
Kartastopalvelut 29.5.2015
Marjaana Ketonen
Paikkatietokäsittelijä
1:3 000
444-459-1-103
LOHJAN KAUPUNGIN KARTTAOTE
( x ) Ajantasa-asemakaavasta
( ) Ranta-asemakaavasta
( ) Yleiskaavasta ( ) oikeusvaikutukseton ( ) oikeusvaikutteinen
( ) Kaavan pohjakartasta
( ) Kiinteistöjaotuskartasta
( ) Maastotietokanta
( ) Sijainti
Kartastopalvelut 29.5.2015
Marjaana Ketonen
Paikkatietokäsittelijä
1:3 000
..
'J
.- .
.U I
1 / ' <1
.•
.' ,t!"
1
1
'
,.
••
l
'!:·~ ~ '
.,_ ... ·. ' . ,_1
._.... ,
.... ,... ··:.
,'
.
..
......:._
/
.~
!UIUj,::-. '"to ..
--- ~ -
..
.....'t\
',
:
1
1
.-',' '\ \ \ \ \ "'Q"'{\\0.\\\\
/
..
..'
,,
~
1
."
1,
.:,
1
.
.,
• ·• ..1.
1
/
/
/
J&61 /
/''\
~
..
'
.
<k ,\1(1
:
..·'
;-
.
,J
'
'·~1'
4'
'•
1' ,'
1
• H
.\
\
\.
·-\:
.,
1
\ / ·'
:' '
1
,,.
1 '·'
s.......
_)
'
LOHJAN
KUNTA
FATJA, VIEREMÄ
RAKENNUSKAAVAN
MUUTOS
1:2000
KORTTELIT 239,1801,1802,1818-1829 JA 1831-1839
OSA KORTTELISTA 493
RAK~NNUSKAAVAN MUUTOS KOSKlfN FATJAN RAKENNUSKAAVAN KORTIE LETTA 427-439, 441-447, 457-459, 478, 1800 - 1802 JA OSAA
KORTTELISTA 493, NIIHIN LIITTYVIÄ LIIKENNE - , KAAVATIE - ,
PUISTO - , URHEilU- JA HAATALOUSALUEllA SEKÄ VIEREHÄN RAKENNUSKAAVAN KORTTELIA 239 JA PUISTOALUETTA.
MERKINTÖJEN SELITYKSET JA RAKENNUSKAAVAMÄÄRÄYKSET
3 M SEN KAAVA- ALUE N ULKOPUOLELLA 01 EVA VIIVA, JOIA
KOSKFF.
VAHVISTAMINE~
KORTTELIN, KORTTELINOSAN JA AlUEfN RAJA.
ERI KAAVAMÄÄRÄYSTEN ALAISTEN AIUCfNOSlEN VÄLINEN RAJA .
OHJELLLINEN ERI KAAVAMÄÄRÄYSTEN ALAISTEN ALUEENOSIEN VÄLINEN RAJA.
OHJEELl.INfN RAKENNUSPAIKAN RAJA.
1818
KORTTELIN NUMERO.
RAKENNUSPAIKAN NUMERO.
2
RAKENNUSKAAVATIEN, TORIN TAI PUISTON NIMI.
KOULUPUISTO
RAKENNUSOIKEUS KERROSALANELitlMETREINÄ.
145
ROOMALAINEN NUMERO OSOITTAA RAKENNUSTEN, RAKENNUKSEN TAJ SEN OSAN
SUURIMMAN SALLITUN KERROSLUVUN.
I
MURTOLUKU ROOMALAISEN NUMERON EDESSÄ OSOITTAA, KUINKA SUUREN OSAN
RAKENNUKSEN SUURIMMAN KERROKSEN Al.ASTA SAA KAAVASSA LUKUMÄÄRÄLTÄÄN
MAINITTUJEN KERROSTf.N ALAPUOLELLA OLEVASTA TILASTA KERROSLUVUN
ESTÄMÄllÄ KÄYTTÄÄ KERROSALAAN LASKETTAVAKSI TILAKSI.
'/2.1
MUR iOLUKU ROOHAL AISEN NI.K:RON JÄI Jf.SSÄ OSOITTAA, KUINKA SUUREN OSAN
RAKENNUKSEN SUURIMMAN KERROKSEN ALASTA SAA KAAVASSA LUKUHÄÄRÄI TÄÄN
MAINITTUJEN KERROSTEN YLÄPUOLELLA OLEVASTA TILASTA KERROSLUVUN
ESTÄMÄTTÄ KÄYTTÄÄ KERROSALAAN lASKETTAVAKSI TILAKSI.
TEHOKKUUSLUKU fi.I KERROSALAN SUHOC RAKENNUSPAIKAN PINTA-ALAAN.
e=0,20
KA fTOKAL TEVUUS.
ALLEVIIVATlU LUKU OSOITTAA EHDOTTOHASTI KÄYTETTÄVÄN RAKENNUSOIKFUDEN, RAKENNUKSEN KORKEUDEN, KATTOKALTEVUUDEN TAI ~UN MÄÄRÄYKSEN.
:-- · - - --.
RAKENNUSALA.
RAKENNUSALA, JOLI
L _ _ _ _ _ __j
f
SAA SIJOITTAA TALOUSRAKENNUKSEN.
AUTON SÄILYTYSPAIKAN RAKENNUSALA.
r-- -
.
r- · .
L_
MAANALAINEN TILA .
RAKENNUKSEN HARJANSIJUNIAA OSOITTAVA VllVA.
- - ----,
0
--
_j.
--,
.
-
----'
:-~
~- --m~a1
r - - - -- --,
L._
LEIKKI - JA OLlSKELUALliEE KSI VARATTU ALUfi:.N OSA .
1
L_ _ _ _ _
- - - __.J
.--- - Ie
.
L._
__
_ __j·
-- -~::" -: ~
ISTUTETTAVA ALUEEN OSA.
f!!'.KENNUSKAAVAT H .
JALANKUL ULLf VARATTU TIE.
lllilll!lllllllllll!lll
JALANKULUll.[ JA POLKUPYÖRÄIL YLLE VARA fTU TIE.
11!111111 pp illllll
JALANKULUI LE JA POLKUPYÖRÄILYLLE VARATTU TIE, JOLlA RAKENNUSPAIKALLE AJO ON SALLITTU.
lllilllll pp/ t lllllil
ALUEELL A OLFVA
ajo
AJOYHTEY ~.
YlflSELLE JN.ANKULULLE VARATTU ALUEEN OSA.
PYSÄKÖIMJSPAIKKA.
r
-· -p
.
· --,.
l._
.
.
-
__.J
JOHTOA VARTEN VARATTU ALUEEN OSA.
MAANAI AISTA JOHTOA VARTEN VARATTU ALUEEN OSA.
ÖÖ_n_ÖÖ
AJONEUVOLIITTYMÄN LIKIKÄÄRÄINEN SIJAINTI.
m
'-./
liEALUEEN RAJAN OSA, JONKA KOHOALTA EI SAA JÄRJESTÄÄ AJONEUVO LIITTYMÄÄ.
ALUE, JOLLA YMPÄRISTÖ SÄILYTETÄÄN.
/s
Al.llf JA SIELLÄ 51 JAITSEVA T RAKENNUKSET l'l.JOOOSTAVA T RAKENNUSHISTORIALLISESTI TAI KULTTUURIHISTORIALLISESTI ARVOKKAAN KOKONAI SUUDEN. RAKENNUKSIA EI SAA PURKAA EIKÄ NIIDEN ALKUPERÄISTÄ
ULKOASUA MUUTTAA ILMAN PAKOTTAVAA SYYTÄ. RAKENNUSLAUTAKUNNAN
ON ENNEN ALUEEN TÄYDENNYSRAKENTAMISTA TAI RAKENNUSTEN KORJAUSTA TAJ MUUTTAMISTA, JULKISIVUJEN MUUTTAMISTA TAI MUUTA RAKENNUSASETUKSEN 12I §:SSÄ TARKOITETTUA TOIMENPIDETTÄ KOSKEVAN
HAKEMUKSEN RATKAISEMISTA KIINNITETTÄVÄ ERITYISTÄ HUOMIOTA
SII HEN, ETTÄ YMPÄR ISTÖ JA ARKKITEHTONI SET ARVOT SÄII YTETÄÄN.
ASlliNKERROSTALOJFN KORTTELIALUL
AK
KORFELIALUEELl f ON RAKENNETTAVA JÄRJESIUT YÄ LASTEN LEIKKITILAA
5 M ASUN TOA KOHTI. LEIKKITILOJEN JÄRJESTÄMISESTÄ ON ESITETTÄVÄ
RAKENNUSLUPAHAKEMUKSEN YHTEYDESSÄ SELVITYS MAASTON TASAUKSJNEEN,
JSTUTUKSINEEN JA LAITTEINEEN.
KORTTELIA~UETTA
VARTEN ON RAKENNETTAVA YKSI AUTOPAIKKA KERROSALAN 85 M KOHTI.
AP
ASUINPIENTALOJEN KORTTELIALUE.
ALUEELLE SAA RAKENTAA RIVITALOJA, KYTKETTYJÄ PIENTALOJA TAI
ERILLISIÄ ENINTÄÄN KAKSIASUNTOISIA OMAKOTITALOJA.
AUTOPAIKKOJA ON OSOITETTAVA VÄHINTÄÄN 1,5 AUTOPAIKKAA KUTAKIN
ASUNTOA KOH TI.
RIVITALOJEN JA MUIDEN KYTKfTTYJEN ASUINRAKENNUSTEN KORTTELIALUE.
AUTOPAIKKOJA ON OSOITETTAVA
VÄHINTÄÄN 1,5 AUTOPAIKKAA ASUNTOA
AR
K[~TI.
ER ILLISP lENTALOJEN KORTT EL.IAl Uf .
ALUEELLE SAA RAKENTAA YKSI- TAI KAKSIASUNTOISIA OMAKOTITALOJA.
KULLEKIN RAKENNUSPAIKALLE ON VARATTAVA KAKSI AUTOPAIKKAA ASIJNTOA K~Tl.
AO
m
AL
ASUIN- , LIIKE- JA TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELlALUE.
AUTOPAIKKOJA ON RAKENNETTAVA YKSI AUTOPAIKKA KERROSALAN 50 M
KOHl 1.
2
ALUEELLE SAADAAN SIJOITTAA ENINTÄÄN 2 ASUNTOA KIINTEISTÖN HOIDON
KANNALTAVÄLTTÄMÄTÖNTÄ HENI<ILÖI<UNTAA VARTFN.
ASUMISTA PALVELEVIEN HUOI TORAKENNUSTEN KORTTlLIALUE.
[
AH
YLEISTEN RAKENNUSTEN KORTTELIALIJE.
1
y
.JULKISTEN LÄHIPALVELURAKENNUSTFN KORTTELI ALUE.
1
YL
OPETUSTOIMINTAA PALVELEVIEN RAKENNUSTEN KORlTELIALUE.
TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELIALUE.
ALUEELLE SAADAAN RAKENTAA YKSITYISIÄ TYÖTERVfYSASEHA- JA T01M1STORAKENNUKSIA SEKÄ JÄR~STÖJEN TOIMITILOJA .
AUTOPAIKKOJA ON RAKENNETTAVA VÄHINTÄÄN YKSI AUT2PAIKKA NeLJÄÄ
TYÖPAIKKAA SEKÄ YKSI AUTOPAIKKA KERROSALAN 85 M KOHTI.
TEOLLISUUS- .JA VARASTORAKENNUSTEN KORlTELIALUE.
PUISTO .
LÄHIVIRKISTYSALU[ .
RYHMÄPUUTARHA-JA PALSTAVILJELYALUE.
KAUlTAKULKU- TAI SISÄÄNTULOTIE SUOJA- JA NÄKEMÄALUEINEEN.
VESIALUE .
KORTTELElSSA 182) JA 1826 KULLtJ(IN RAKENNUSPAIKALLE SAADAAN JL RAKENNUSOIKEUD[N LISÄKSI RAKENTAA KERROSALALlAAN
SO M : N SUURUINEN TALOUSRAKENNUS LUKUUNOTT AHA r ·rA KORTTELIN
1825 RAKENNUSPAIKKOJA 7 .JA 8. TALOUSRAKENNUSTEN KERROSLUVUN
llJlf.[ OLLA 1.
KORTl~IIJSSA 1825 JA 1826 ASUINRAKENNUSTEN SEKÄ LAAJENNUSOSIEN
KAliOKALTEVUUOfN SEKÄ HAR.JAN SUUNNAN TULEE OLLA SAMA KUIN
OLEMASSA OLEVISSA RAKENNUKSISSA.
MOIT~TUN
KORTTELIN 1826 RAKENNUSPAIKOILLE 10- 15 SAADAAN ILMOITETUN
RAKE~USOIKEUDEN LISÄKSI RAKENTAA ENINT~N KERROSALALlAAN
60 M :N SUURUINEN ASUNTO JOKU ERILLISENA TAI TALOUSRAKENNUKSEN YHTFYTEEN. RAKENNUSTEN KE.RROSLUV!JN TULEE OlLA I.
1-KERROKSISTEN ASUINRAKEN~JSlEN JA TALOUSRAKENNUSTEN KAilOKAL TlVUUOEN llJlff OLLA oG·18,4 • . RAKENNUSTEN KATTOJEN TULEE
01 LA HARJAKATTO.JA.
ALUEEN PUUSTON SÄILYTTÄMlSE.t.N TULEE KIINNITTÄÄ ERJIYISlÄ
HUOMIOTA.
LOHJA 12.5.1982, muutokset 15.10.1984, 1.11.1984, 14.6.1985, Z6.11.198J
19.2.1986
1 OliJAN
KUNNAN KAAVOITUST0111JSTU
{),~ 4. ~ :-.._,
He1kk1 RouvlnP.n
Kaavo1tuspiiiillikkö
!..1..- J. ,.' \'(<_}.~:.. .L=:~-f
Leena Kihlman
11
A fl
Kaavoi tusm·kk i tehl i
Vahv istettu
Lh ' II 5 .
1..., 87
nro 3202
YO
KT