Asuntotoimen järjestäminen Lohjan kaupungissa

1
Muistio: Asuntotoimen järjestäminen Lohjan
kaupungissa vuonna 2016
1.6.2015
Sisällysluettelo
1
TAUSTA JA TAVOITTEET
2
2
KAUPUNGIN HALLINNOIMA VUOKRA-ASUNTOKANTA
2.1 Lovan omistukseen siirtyvät seitsemän asuinkiinteistöä
2.2 Yksittäiset vapaarahoitteiset osakehuoneistot
2.3 Kaupungin omistukseen jäävät asunnot
2.4 Välivuokratut asunnot
3
VIRANOMAISTEHTÄVÄT
3.1 Asumisoikeusasuntoasiat
3.2 Korkotukilaina-asiat
3.3 Asukasvalintojen valvonta
3.4 Kunnan asuntomarkkinaselvitys
10
11
12
12
14
4
MUUT TEHTÄVÄT
4.1 Yksittäisten vapaarahoitteisten osakehuoneistojen myynti
4.2 Konserniohjaus
4.3 Asuntopoliittinen ohjelmointi
14
14
15
16
5
YHTEENVETO
4
4
6
7
9
17
Vuokra-asuntojen tulevaa hallinnointia on työstänyt työryhmä, johon ovat kuuluneet Lohjan
Vuokra-asunnot Oy:n toimitusjohtaja Veli Haukka, teknisen toimen kiinteistömestari Kari
Koljonen ja hallintopäällikkö Raija Rönkä-Nieminen sekä perusturvatoimen
hallintopäällikkö Mikko Kerkola (työryhmän puheenjohtaja), asuntopäällikkö Tuula Määttä
sekä laskentasihteeri Kimmo Toikka (työryhmän sihteeri).
Tämän muistion on kirjoittanut perusturvatoimen hallintopäällikkö Mikko Kerkola.
2
1 TAUSTA JA TAVOITTEET
Lohjan kaupunginvaltuusto hyväksyi marraskuussa 2014 vuoden 2015
talousarvion. Talousarviossa on perusturvalautakunnan hallintopalvelujen
tulosalueen toiminnallisena muutoksena todettu seuraavaa:
”Nummi-Pusulan Vuokra-asunnot Oy ja Karjalohjan alueen kaksi yhtiötä
fuusioituvat osaksi Lohjan Vuokra-asunnot Oy:tä (Lova) 1.1.2015. Vuoden
aikana valmistellaan kaupungin vuokra-asuntopalveluiden järjestäminen
siten, että 1.1.2016 voi toteutua vuokra-asuntoasioiden kokoaminen
yhteen organisaatioon. Samalla asuinkiinteistöjen omistusjärjestelyjä
virtaviivaistetaan.”
Samassa yhteydessä, kun vuokra-asunnot kootaan yhteen organisaatioon, on
tarkoituksenmukaista järjestellä valtion tukemaan asuntotuotantoon liittyvät
viranomaistehtävät uudelleen. Perusturvatoimi ei ole enää vuokra- ja
asumisoikeusasuntojen viranomaisasioiden luontainen toimiala. Tällä hetkellä
ei ole tiedossa muuta kaupunkia kuin Lohja, jossa asuntotoimen
viranomaistehtävät on kytketty sosiaali- ja terveydenhuollon toimialaan.
Tulossa olevat sosiaali- ja terveysalan sote-ratkaisut puoltavat myös osaltaan
kytköksen purkamista. Viranomaistehtäviä ei voi niiden luonteen vuoksi
ulkoistaa konserniyhtiölle.
Lovan uusi rooli fuusioiden jälkeen
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:hyn eli Lovaan fuusioitui Nummi-Pusulan
Vuokra-asunnot Oy sekä Karjalohjan alueelta Kiinteistö Oy Passinpelto ja
Kiinteistö Oy Keppihevonen 1.1.2015 alkaen. Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n
asuntomäärä on 1616, josta 110 on erityisryhmien asumispalveluasuntoja
(Lohjan keskustan Kultakodit ja Kultakartano; uuden Niilonpirtin rakentaminen
Nummen kirkonkylään käynnistyy syksyllä 2015). Kaupunkikonserniin kuuluu
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n lisäksi kaupungin suoraan omistamia ja
hallitsemia vuokra-asuntoja noin 350, joista Y-Säätiöltä välivuokrattuja on 50
asuntoa, vapaarahoitteisia yksittäisiä osakeyhtiöhuoneistoja noin 30 sekä
muita asuntoja noin 270.
Fuusion myötä Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n rooli alueen asuntopoliittisena
toimijana on vahvistunut, kuten kaupunginvaltuusto on 9.12.2009 § 166 ja
13.10.2010 § 84 fuusiopäätöksiä tehdessään linjannut.
Vuokra-asuntojen fuusiolinjauksina kaupunginvaltuusto päätti 9.12.2009 § 166
1. säilyttää vuokra-asunnot kaupungin pitkäaikaisessa strategisessa
omistuksessa;
2. oikeuttaa kaupunginhallituksen valmistelemaan kaupungin konserniin
kuuluvien kahdeksan vuokrataloyhtiön fuusioimisen yhdeksi yhtiöksi 1.3.2011
alkaen; sekä
3. asettaa fuusiolle seuraavat tavoitteet:
- Fuusioyhtiössä kaupungin asuntopoliittinen näkökulma kokonaisvaltaistuu ja
se lisää välineitä vaikuttaa koko asuntomarkkina-alueella.
- Fuusioyhtiöstä muodostuu kyllin vahva omavarainen toimija, joka kykenee
huolehtimaan vuokra-asuntojen uustuotannosta ja perusparannuksesta.
- Fuusioyhtiö vahvistaa taloudellista, teknistä ja sosiaalista osaamistaan siten,
että sitä palvelee mm. tekninen isännöitsijä ja asumisneuvoja.
3
- Asukasdemokratian toimintaedellytyksiä kehitetään yhteistoiminnassa
asukkaiden kanssa.
- Fuusion käytännön jatkovalmistelussa isännöinnissä ja
kiinteistönhuoltopalveluissa ei asukkaiden kannalta tapahdu heikkenemistä ja
että eri alueiden tasapuolinen edustus ja näkökulmat huomioidaan.
Henkilöstön siirto Lovaan
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n (Lova) henkilöstöön kuuluu toimitusjohtaja,
isännöitsijä, tekninen isännöitsijä, hallintopäällikkö ja kolme kiinteistösihteeriä.
Kaupungin vuokra-asuntopalveluissa työskentelee asuntopäällikkö ja kaksi
toimistosihteeriä sekä asumisneuvoja. Kaupungin asuntotoimisto muutti
lokakuussa 2013 Lohjantähdestä Kauppakatu 6:een samoihin tiloihin Lovan
kanssa, josta muutoksesta on saatu toiminnallista hyötyä henkilöstölle ja
asiakkaille.
Kaupungin vuokra-asuntopalvelujen henkilöstön siirrosta Lohjan
Vuokra-asunnot Oy:n palvelukseen on laadittu erillinen henkilöstösopimus.
Henkilöstön kanssa on käyty yhteistoimintaneuvottelu 25.3.2015, mistä on
laadittu pöytäkirja. Lisäksi asia oli Lohjan kaupungin yhteistyötoimikunnan
käsittelyssä 26.5.2015.
Lovan palvelukseen siirtyvät työsopimussuhteiset asumisneuvoja ja kaksi
toimistosihteeriä. Asuntopäällikön virka puolestaan on tarkoitus lakkauttaa
1.1.2016 lukien, koska sen vakituinen viranhaltija on irtisanoutunut 1.3.2015
alkaen, minkä jälkeen virkaa hoidetaan väliaikaisjärjestelyin vuoden 2015
loppuun asti. Lohjan Vuokra-asunnot Oy puolestaan päättää, mikä on sen
henkilöstörakenne, -nimikkeistö ja toimenkuvat vuonna 2016.
Toimintojen keskittäminen integroimalla kaupungin vuokra-asuntoyksikkö
Lovaan saavutetaan monia etuja. Yhdistämisen yleisiä tavoitteita ovat:
Palvelujen kehittäminen
 Toimintatavan modernisointi (mm. sähköiset palvelut)
 Asiakaspalvelun parantaminen ja virtaviivaistaminen
 Päällekkäisten palveluiden vähentäminen (yhden ”luukun” periaate)
 Asuntojen markkinointi käyttöasteen nostamiseksi
 Erityisasumisen kehittäminen
Prosessien tehostaminen
 Prosessien uusiminen integraation myötä
 Henkilöstövoimavarojen uudelleen kohdentaminen
 Toiminnan tehostaminen tuottavuuden lisäämiseksi
 Haavoittuvuuden vähentäminen
 Töiden tasapuolinen jakaminen
Prosessiaikataulu
Aikataulutavoite siirtosuunnitelman hyväksymiselle:


Valtuustoseminaari 22.-24.5.2015: talousarvion 2016 muutosblokit
Perusturvalautakunta 16.6.2015 (1.9.2015: talousarvion 2016 käsittely)
4




Tekninen lautakunta 16.6.2015 ( 18.8.2015: talousarvion 2016 käsittely ja
seitsemän asuinkiinteistön myyntiehdot)
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n hallitus 17.6.2015
Kaupunginhallitus 10.8.2015
Kaupunginvaltuusto 16.9.2015: seitsemän asuinkiinteistön myyntiehdot
teknisen lautakunnan (18.8.) ja kaupunginhallituksen (24.8.) kautta
Aikataulutavoite kaupungin ja Lovan välisten sopimusten hyväksymiselle:





Alkusyksyn aikana siirtosopimus Lovan ja Y-säätiön kesken (neuvottelu 9.9.)
Lokakuussa 2015 työryhmäesitys kirjanpidollisten sekä muiden käytännön
sopimusasioiden osalta (työryhmä: Anne Lind, Raija Rönkä-Nieminen, Veli
Haukka, Mikko Kerkola ja Kimmo Toikka)
Tekninen lautakunta: loka-marraskuu 2015
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n hallitus: loka-marraskuu 2015
Kaupungin talousarvion 2016 käyttösuunnitelmat joulukuussa 2015
2 KAUPUNGIN HALLINNOIMA VUOKRA-ASUNTOKANTA
Lohjan kaupungin perusturvatoimen hallinnoimia vuokra-asuntoja on tällä
hetkellä noin 350 kpl. Kaupungin suoraan omistamat asunnot voidaan jakaa
neljään ”tuoteryhmään”, joita ovat




Lovan omistukseen siirtyvät seitsemän asuinkiinteistöä
Yksittäiset vapaarahoitteiset osakehuoneistot
Kaupungin omistukseen jäävät asunnot
Välivuokratut asunnot
2.1 Lovan omistukseen siirtyvät seitsemän asuinkiinteistöä
Kaupunginvaltuusto päätti 12.11.2014 § 118 siirtää osoitteissa
Metsäkorventie 10, Opettajantie 1, Kalevalantie 3, Oilaantie 19, Tuuliontie 12,
Kalkkiuunintie 2 sekä Passinkuja 4 sijaitsevat asuinkiinteistöt 1.1.2016 lukien
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n omistukseen. Näissä yksiköissä on yhteensä
153 huoneistoa.
Tämä edellä mainittu päätös tukee kaupungin kasvustrategian tavoitteiden ja
tuottavuusohjelman toteutumista. Kaupungin suoraan omistamista
asuinkiinteistöistä etenkin suurimmat ja vanhimmat kohteet vaativat
lähivuosina peruskorjausta. Kaupunkikonserniin kuuluva yhtiö kykenee
joustavammin hankkimaan markkinoilta rahoitusta, suunnittelemaan ja
aikatauluttamaan välttämättömät peruskorjaukset oikea-aikaisesti. Valtuusto
päätti samalla valtuuttaa teknisen toimen, perusturvatoimen ja
keskushallinnon jatkamaan yhteistyössä Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n kanssa
asuinkiinteistöjen omistusjärjestelyjä siten, että kaupungin kasvustrategian ja
tuottavuusohjelman tavoitteet edistyvät.
Näiden seitsemän asuinkiinteistön perustiedot ovat seuraavat:
Asuinkiinteistö
Osoite
Alue
Valm.vuosi
Asuntoja
Huon.ala
Rahoitusmuoto
5
Hopearanta
Opettajantie 1,
08700 Lohja
Kalevalantie 3,
09220 Sammatti
Metsäkorventie 10,
08500 Lohja
Passinkuja 4,
09120 Karjalohja
Massapellon asunn.
Massapelto I
Kalkkiuunintie 2,
03850 Pusula
Tuusankoti
Tuusa/Fatja
1969
34
1069
Sammatti
1989
12
424
vapaarahoitteinen
aravarajoitukse
4.5.2033 asti
Perttilä
1973
31
930
vapaarahoitteinen
Karjalohja
1977
15
425
vapaarahoitteinen
Pusula
1981
8
572
Massapelto II
Pusula
1986
7
330
Nummen vanhusasunnot:
Oilaantie 19, 09810
Vanhustentalo I
Nummi
Nummi
1971
9
234
Oilaantie 19, 09810
Nummi
Nummi
1988
16
528
Tuuliontie 12,
03850 Pusula
Pusula
1971
Kalevalantie 3
Perttilänkoti
Vanhustentalo II
Pusulan
vanhusasunnot
(Päivänsäde)
21
608
153
5120
arava rajoitukset
4.6.2025 asti
arava rajoitukset
23.5.2029 asti
vapaarahoitteinen
aravaraj. 15.4.2030
asti; ent. Numment.19:
vapaarahoitteinen
Näiden asuinkiinteistöjen kuntoarviot on tehty vuonna 2013. Tontit vuokrataan
maanvuokraussopimuksella Lovalle joko ympäristölautakunnan päätöksellä tai
viranhaltijapäätöksellä. Tekninen lautakunta tekee 18.8.2015
myyntiehtopäätösesityksen kaupunginhallitukselle ja kaupunginvaltuustolle.
Myyntiehtojen arviointia varten ne arvotetaan käyttäen apuvälineenä konsultin
arviota, jossa on huomioitu mm. tasearvot (kaupungin tilinpäätös),
jälleenhankinta-arvot (Trellum), budjettitiedot, kuntoarviot, korjaustarpeet,
asuntojen sijainnit, huoneistotyyppijakaumat, asuntojen koot, asuntojen tarve
ja tyhjäkäynti. Esimerkiksi Tuusankodin E-talon (6 asuntoa) ja A-talon (10
asuntoa) putkistoinvestointitarve vuonna 2016 huomioidaan.
Kiinteistönhoidossa mukaan lukien yhteistilojen siivous sovelletaan vuoden
siirtymäaikaa kaupungilta Lovalle.
Sammatin Kalevalantien, Nummen Oilaantien (uudemmat eli 1988
valmistuneet 16 asuntoa) ja Pusulan Massapellon asuinkiinteistöt ovat ns.
aravarajoituskohteita, vaikka niiden aravalainat onkin jo aiemmin maksettu
kokonaan loppuun. Niiden luovutuksensaajan nimeää ja myyntihintana
toimivan luovutuskorvauksen määrää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus
ARA. Anomus ARAlle toimitetaan kesäkuussa 2015. Sammatin Kalevalantien
kohteeseen sisältyy noin 85-neliöinen rakennus, jossa sijaitsee Iidan kammari.
Rakennus sisältää saunan, työhuonetilan (alle 10 neliötä) sekä noin 50 neliön
Iidan kammarin. Seniorikahvilalle yms. toiminnalle löytyy korvaavat tilat
terveysaseman alakerrassa olevasta nuorisotila Kellarista vuoden 2016 alusta
lähtien.
Edellä mainitun kaupunginvaltuuston päätöksen 12.11.2014 § 118
selostusosassa todetaan lisäksi seuraavaa:
”Omistuksen siirtoasiassa on tarkoitus edetä siten, että syksyllä 2014
valtuusto tekisi periaatepäätöksen omistusjärjestelyistä, jonka jälkeen
yksityiskohtainen valmistelu jatkuisi. Valtuusto päättäisi tai valtuuttaisi
kaupunginhallituksen päättämään omistusjärjestelyn yksityiskohdista.
Lopulliset päätökset tehtäisiin kevään 2015 aikana. Kauppaehdoissa
huomioitaisiin mm. yksikköjen tulevat investointitarpeet (pääomavuokra) ja
käyttökulut (hoitokuluvuokra), jotta vuokrien kehitys säilyisi maltillisena ja
ennakoitavana. Siten ei ole tarkoitus aiheuttaa rasitusta Lovan nykyisille
6
asukkaille ja siirtyvien yksikköjen asukkaiden vuokrien kehitys olisi pääosin
tiedossa. Lovalle siirtyvien kohteiden vuokria peilattaisiin saman alueen
yksikköjen vuokriin, jotta alueiden tasapainoinen kehitys tältä osin voidaan
turvata. Kohteille laadittaisiin kehittämisohjelmat, joissa huomioidaan
asuntojen määrälliset ja laadulliset tavoitteet. Myyntiehtojen määrittelyssä
pyrittäisiin siten kaikille osapuolille tasapainotettuun kokonaisuuteen.
Muutoksen suunniteltu toteutusajankohta olisi 1.1.2016.
Muutos ei vaikuttaisi asukkaiden vuokrasopimuksiin, vaan he siirtyisivät
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n vuokralaisiksi ns. vanhoina asukkaina muutosajankohdan eli 1.1.2016 mukaisin sopimusehdoin. Kaupungin suoraan
omistaman ja välivuokraaman vuokra-asuntokannan hallinnointi on tarkoitus
samasta ajankohdasta alkaen organisoida uudelleen, jotta ns. kaksien
asuntomarkkinoiden ongelmatiikasta voidaan irtautua, mutta siitä päätetään
erikseen.”
Tämän asuntoryhmän taloudelliset tunnusluvut ovat seuraavat:
Seitsemän
asuinkiinteistöä
Toimintatuoto
t ( =vuokrat, €)
Tilinpäätös 2014
Talousarvio 2015
Toimintakulut Toimintakate
(euroa)
( =netto, €)
520 529
500 440
-327 420
-415 460
193 109
84 980
2.2 Yksittäiset vapaarahoitteiset osakehuoneistot
Kaupunki omistaa noin 30 yksittäistä vapaarahoitteista osakehuoneistoa eri
puolilla Lohjaa. Huoneistot sijaitsevat tavallisissa asunto-osakeyhtiöissä,
joissa pääosa asunnoista on muita kuin vuokra-asuntoja.
Kaupunginhallituksen päätöksillä 18.8.2003 § 316 ja 25.3.2013 § 100
vapaarahoitteiset huoneistot asetetaan myyntiin sitä mukaa, kun ne
vapautuvat vuokralaisilta.
Näiden yhtiöiden/huoneistojen perustiedot ovat seuraavat:
Yhtiön nimi
Osoite
Alue
Valm.vuosi
Asuntoja
Myynnissä
H-ala
Tie
As.Oy Tietola
tolantie 1, 08700 Lohja
Virkkala
1965
2
46
As.Oy Tuomaanrivit
Impivaarantie 12 A 3, 08700 Lohja
Virkkala
1989
1
93
As.Oy Veljeskulma
Virkkalantie 18, 08700 Lohja
Virkkala
1962
1
37
As.Oy Mäntynummi I
Kirjastopolku 5, 08500 Lohja
Mäntynummi
1965
2
104
As.Oy Lummemoisio
Linderinkatu 6 M 4, 08100 Lohja
Moisionpelto
1988
1
58
As.Oy Lohjan Marja
Eloniemenkatu 10, 08150 Lohja
Gunnarla
1992
3
183
As Oy Kerhovaara
Keskustie 50, 09120 Karjalohja
Karjalohja
1971
2
As Oy Sato-Ahti
Atlaanhaantie 5, 09120 Karjalohja
Karjalohja
1992
3
As Oy Karjalohjan Kukkasmäki
Atlaanhaantie 7, 09120 Karjalohja
Karjalohja
1989
3
As Oy Tallaanpuisto
Toivonkuja 2, 09120 Karjalohja
Karjalohja
1991
1
39
As Oy Karjalohjan Kauppapuisto
Hansakuja 3, 09120 Karjalohja
Karjalohja
1990
4
156
As. Oy Lammenhovi
Hyveläntie 2, 09430 Saukkola
Saukkola
1
46
As. Oy Ikkalanrinne
Karisjärventie 25, 03810 Ikkala
Ikkala
1
As. Oy Pusulan Kirkonmäki
Sentraalitie 7, 03850 Pusula
Pusula
3
As. Oy Nummen Kaislaranta
Siipoontie 8, 09810 Nummi
Nummi
100
1
266
53
1
210
2
1796
1
29
276
73
7
Näiden osakehuoneistojen vuokrasopimusten päättyessä ja huoneistojen
vapautuessa tekninen toimi myy huoneiston kiinteistönvälittäjän avustuksella.
Kilpailutuksen perusteella tehty myyntisopimus SKV:n kanssa on voimassa
vuoden 2016 loppuun asti. Nykyisten asukkaiden vuokrasopimukset
laskutuksineen yms. siirtyvät Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n (Lova)
hoidettavaksi. Lova laskuttaa asukkailta vuokrat ja hoitaa tarvittavat
perintätehtävät. Lova tilittää kuukausittain tuotot kaupungille pois lukien oma
provisio (n. 10 %), mitä tarkistetaan kokemusten perusteella.
Luottotappioriski, mikä on vähäinen, jää Lovalle. Omistajan velvoitteisiin
kuuluvat yhtiövastikkeet (mukaan lukien rahoitusvastikkeet) maksaa tekninen
toimi asunto-osakeyhtiöille niiden laskutusten mukaisesti. Yksityiskohtaiset
hallinnointikäytännöt sovitaan syksyllä 2015.
Muutos ei vaikuta asukkaiden asemaan.
Tämän asuntoryhmän taloudelliset tunnusluvut ovat seuraavat:
Yksittäiset osakehuoneistot
Toimintatuotot
( =vuokrat, €)
Toimintakulut
(euroa)
Toimintakate
( =netto, €)
196 586
195 870
-143 832
-137 960
52 754
57 910
Tilinpäätös 2014
Talousarvio 2015
2.3 Kaupungin omistukseen jäävät asunnot
Kaupungin omistukseen jää noin 120 vuokra-asuntoa eri puolilla Lohjaa. Ne
voidaan jakaa kolmeen perusryhmään: erityisasunnot, koulujen tms.
yhteydessä olevat asunnot ja erilliset rivitalokohteet.
Erityisasuntoihin valitaan ensisijaisesti asunnottomia henkilöitä. Lohjan
Vuokra-asunnot Oy kantaa tulevaisuudessa vastuun myös vaikeimmin
asutettavista, syrjäytyneistä tai syrjäytymisvaarassa olevien lohjalaisten
asuttamisesta. Sosiaali- ja terveystoimelle ei synnytetä erillisiä
vuokra-asuntokäytäntöjä ja -markkinoita, vaan konserniyhtiönä Lova huolehtii
myös kaupungin sosiaalisten asuntojen tarpeesta.
Osa seuraavista pääosin neljän asunnon yksiköistä on teknisesti siirrettävissä
toiseen fyysiseen paikkaan. Yksikköjen perustiedot ovat seuraavat:
Osoite
Alue
Siirtoväentie 15
Rajaportin asunnot
Leivintupa
Tukeva
Ponteva
Siirtoväentie 15, 08700 Lohja
Paloniementie 5, 08450 Lohja
Paloniementie 50 A, 08450 Lohja
Paloniementie 50 B, 08450 Lohja
Paloniementie 50 C, 08450 Lohja
Lempinkatu 8
Lempinkatu 8, 08200 Lohja
Hemmolankatu 27
Hemmolankatu 27, 08150 Lohja
Laguksenkatu 28
Louhenkatu 7
Lövinginkatu 9
Sahakatu 9
Nummentie 57
Laguksenkatu 28, 08100 Lohja
Louhenkatu 7, 08100 Lohja
Lövinginkatu 9, 08100 Lohja
Sahakatu 9, 08100 Lohja
Nummentie 57, 08100 Lohja
Maksjoki
Paloniemi
Paloniemi
Paloniemi
Paloniemi
Ojamonk
angas
Pappilank
orpi
Haikari
Keskusta
Keskusta
Keskusta
Keskusta
Valm.vuos
i
2013, 2014
1988
1994
2006
2011
Asuntoja
Huon.ala
8
4
4
4
4
120
130
80
80
80
1991, 2012
8
160
1991
8
160
1991
1925
2000
1940
1927
4
7
1
4
8
80
223
40
206
276
8
64
1635
Erityisasuntoyksikköjen sijoittamisessa noudatetaan kaupunginhallituksen
9.10.2006 hyväksymää erityisasuntojen sijoittamisen toimintamallia. Sen
mukaan erityisasuntojen sijoittaminen suunnitellaan pitkäjänteiseksi ja osana
kaavoitusta lähinnä kolmelle suunnalle (Paloniemi; keskusta/Nummentausta;
Tynninharju) siten, ettei synny suuria keskittymiä. Vuonna 2011 yksi uusi
neljän asunnon yksikkö valmistui Paloniemeen, vuonna 2012 valmistui kaksi
uutta neljän asunnon yksikköä: toinen Lempinkadulle Ojamolle ja toinen
Paloniemeen. Braskin alueen Siirtoväentie 15 A-talo valmistui vuonna 2013
ja B-talo siirtyi alueelle Hemmolankadulta vuonna 2014. Hemmolankatu 27:a
kaksi neljän asunnon taloa siirtyi uudelle, ylhäällä mäellä sijaitsevalle tontille
vuonna 2014 Hemmolankatu 29:stä tuotantokeittiön rakennustöiden alta.
Kaupungin erilaisissa toimintarakennuksissa on myös asuinhuoneistoja.
Näiden kohteiden perustiedot ovat seuraavat:
Kiinteistö
Osoite
Kässän talo, asunnot
Palotalon asunnot
Karstun koulu, asunnot
Pullin koulu, asunnot
Karjalohjan koulu, asunnot
Karjalohjan kirjasto, asunto
K:n terveysasema, asunnot
Koivu (Tupalan vieressä)
Tähti (Tupalan vieressä)
Oinolan koulun asunnot
Ikkalan koulun asunto
Tynninharjunt. 21, 08700 Lohja
Virkkalantie 9, 08700 Lohja
Karstuntie 1145, 08480 Lohja
Mynterläntie 228, 08500 Lohja
Koulukuja 10, 09120 Karjalohja
Keskustie 88, 09120 Karjalohja
Tallaantie 4, 09120 Karjalohja
Toivonkuja 4 A, 09120 K-lohja
Toivonkuja 4 B, 09120 K-lohja
Tiedonpolku 2, 09810 Nummi
Koulutie 10, 03810 Ikkala
Alue
Virkkala
Virkkala
Karstu
Pulli
Karjalohja
Karjalohja
Karjalohja
Karjalohja
Karjalohja
Oinola
Ikkala
Valm./pp-v
uosi
1990
1954,2011
1920
1986
1952
1875
1991
1991
1952
1980
Asuntoja
H-ala
2
6
2
2
4
1
2
4
4
7
1
35
168
304
78
167
204
47
57
160
160
430
63
1838
Tässä koko kaupungin omistukseen jäävässä asuntoryhmässä tapahtuu mm.
palvelu- ja tilaverkkouudistuksen myötä muutoksia, jotka huomioidaan
joustavasti välivuokrauksessa kaupungin ja Lovan kesken. Asukkaiden
kohdalla noudatetaan lakia asuinhuoneistojen vuokrauksesta, mikäli
irtisanomisia joudutaan tekemään ja asukkaita myös avustetaan uuden
huoneiston saamisessa. Esimerkiksi Karjalohjan koulun asunnot tai osa niistä
muutetaan vuonna 2016 esikoulu- ja nuorisotiloiksi, joskin ne ovat pääosin
tyhjillään jo nyt.
Virkkalassa Vallaantiellä on kolmen rivitalon kohde, joka on valmistunut
vuonna 1968 alkujaan opettaja-asunnoiksi. Vallaantie 19:ssa on 13 asuntoa:
viisi 2 h+k (60 m²) ja kahdeksan 3 h+k (80 m²) -asuntoa. Virkkalassa
Lukkarinkuja 4 on Källhagenin koulun viereinen rivitalorakennus. Lukkarinkuja
4:ssa on kolme 2 h+kk (43 m²) -asuntoa, kolme 4 h+kk (87 m²) -asuntoa ja
yksi 5 h+k (100 m²) -huoneisto. Lukkarinkujan yksi asunto on kotihoidon
käytössä.
Lukkarinkuja 4
Vallaantie 19
Osoite
Alue
Lukkarinkuja 4, 08700 Lohja
Vallaantie 19, 08700 Lohja
Virkkala
Virkkala
Valm.vosi
1957
1968
Asuntoja
7
13
20
H-ala
490
940
1430
Vallaantien ja Lukkarinkujan kiinteistöjen kohdalla selvitetään vuoden 2016
aikana myös vaihtoehtoa, että ne muutetaan asunto-osakeyhtiöiksi.
9
Kaikki edellä mainitut 120 huoneistoa välivuokrataan Lohjan
Vuokra-asunnot Oy:lle (Lova). Välivuokrauksen, johon sisältyy kiinteistönhoito
ja tekninen isännöinti, ehdoista ja käytännöistä sovitaan yksityiskohtaisesti
erikseen tehtävillä sopimuksilla syksyllä 2015. Tekninen toimi laskuttaa
Lovalta kiinteänä summana ns. laskennallisen ”sisäisen vuokran”
pääomakuluineen, mikä sovitaan vuosittain. Tekninen toimi vastaa
kiinteistöjen omistajana kiinteistönhoidosta jatkossakin näissä kiinteistöissä.
Näiden asuntoryhmien taloudelliset tunnusluvut ovat seuraavat:
Kaupungin omistukseen jäävät
Toimintatuotot Toimintakulut
asunnot
( =vuokrat, €)
(euroa)
Tilinpäätös 2014
562 518
-574 160
Talousarvio 2015
561 600
-527 151
(Toimintakulut sisältävät pääomavuokrat ja pääomavuokrien korot.)
Toimintakate
( =netto, €)
-11 642
34 449
2.4 Välivuokratut asunnot
Lohjan kaupunki on välivuokrannut valtakunnalliselta yleishyödylliseltä
Y-Säätiöltä lähinnä asunnottomille asuntoja. Ne sijaitsevat taajamissa eri
puolilla kanta-Lohjaa tavallisissa kerrostaloissa. Keskustassa välivuokrattuja
asuntoja on 22, Nummentakana kolme, Ojamolla seitsemän, Virkkalassa viisi
ja Routiolla viisi. Asunnot ovat pääasiassa yhdelle henkilölle sopivia pieniä
yksiöitä ja kaksioita. Joukossa on neljä isoa perheasuntoa 3 h+k - 4 h+k (71,5
m² - 94,5 m²). Y-Säätiön omistaa lisäksi Asunto Oy Nummentie 59:n, joka on
vuonna 1928 valmistunut ja 1993 saneerattu kaksikerroksinen puukerrostalo.
Siinä on kahdeksan pientä (1 h+k, 36 m²) vuokra-asuntoa, joissa
huoneistoalaa on yhteensä 288 m².
Näihin Y-säätiön omistamiin huoneistoihin liittyvät kaupungin ja Y-säätiön
väliset sopimukset irtisanotaan päättyviksi 31.12.2015. Y-säätiö puolestaan
tekee Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n (Lova) kanssa uudet vastaavat
sopimukset. Asukkaiden oikeudet ja velvollisuudet eivät muutu, vaan he
siirtyvät ns. vanhoina vuokralaisina Lovan asukkaiksi.
Tämän asuntoryhmän taloudelliset tunnusluvut ovat seuraavat:
Y-Säätiön asunnot
Tilinpäätös 2014
Talousarvio 2015
Toimintatuotot
( =vuokrat, €)
Toimintakulut
(euroa)
Toimintakate
( =netto, €)
282 652
286 040
-242 999
-242 240
39 653
43 800
Kaupunki on välivuokrannut myös Lohjan Palvelutalosäätiöltä huoneistoja ja
tehostetun asumispalvelun asuntoja sekä niihin liittyviä muita palvelutiloja.
Palvelutalosäätiö on pääosin kaupungin hallitsema ja nykyisin vain
kiinteistöjen omistajana toimiva yhteisö. Veijolanpihan asunnot ovat
normaaleihin vuokra-asuntoihin rinnastettavia huoneistoja, joten ne on
tulevaisuudessa tarkoituksenmukaista siirtää Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n
asuntovalikkoon. Veijolanpihan alakerran ruokala-tilan kaupunki on
jälleenvuokrannut Klubitalolle.
Palvelutalosäätiön omistamien kohteiden perustiedot ovat seuraavat:
10
Osoite
Alue
Valm.vuo
si
H-ala
RaRahoitusmuoto
Petäjäkoti
Mäntynummenk. 7, 08500 Lohja Mäntynummi
1999
22
884
araval.
Veijolanpiha
Kuntoutuskoti Männikkö
Kivenkatu 8, 08150 Lohja
Virkkalantie 4 A, 08700 Lohja
1994
1994
15
14
51
992
625
2242
araval.
araval.
Keskilohja
Virkkala
Asuntoja
Mikäli Lohjan palvelutalosäätiö lakkaa olemasta, mikä asia on paraikaa
vireillä, niin omaisuus siirtyy kaupungille. Jos palvelutalosäätiön asuntoja
siirretään myöhemmin Lohjan Vuokra-asunnot Oy:lle, niin niistä tehdään
erilliset päätökset Lohjan kaupungin ja Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n
toimielimissä, joten ne eivät suoranaisesti kuulu tämän selvitysmuistion
piiriin.
Tämän asuntoryhmän taloudelliset tunnusluvut ovat seuraavat:
Palvelutalosäätiön asunnot
Tilinpäätös 2014
Talousarvio 2015
Toimintatuotot
( =vuokrat, €)
415 971
420 080
Toimintakulut
(=vuokrat, €)
-344 997
-326 910
Toimintakate
( =netto, €)
70 974
93 170
3 VIRANOMAISTEHTÄVÄT
Lohjan kaupungin perusturvatoimi on hoitanut valtion tukemaan
asuntotuotantoon liittyvät viranomaistehtävät. Näiden viranomaistehtävien
määrä on ollut aleneva jo 1990-luvulta alkaen, kun valtion asunto- ja
aravahallintoa kevennettiin. Tehtävät ovat edelleen vähentyneet viimeisten
vuosien aikana, kun esimerkiksi henkilökohtaiset aravalainat tulivat loppuun
maksetuiksi viitisen vuotta sitten. Valtionhallinnossa nämä asuntoasiat
kuuluvat ympäristöministeriön toimialaan ja niiden operatiivisena hoitajana on
toiminut pääosin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA ja vähäisiltä
osin Valtiokonttori.
Perusturvatoimen johtosäännön 5 §:n mukaan perusturvalautakunta päättää
toimialallaan valtion tukemaa asuntotuotantoa koskevissa asioissa
toimielimen ratkaistaviksi määrätyt asiat siltä osin kuin niitä ei ole delegoitu
viranhaltijoille.
Perusturvatoimen johtosääntö 9 §:n mukaan asuntopäällikön
ratkaisuvaltaan kuuluvat:
- vuokralaisten valinta kaupungin omistamiin ja hallitsemiin asuntoihin
- kaupungin hallitsemien vuokra-asuntojen vuokrat ja muut maksut
omakustannusperiaatteen mukaisesti lautakunnan vahvistamien ohjeiden
puitteissa
- vuokrasopimusten irtisanomiset ja purkamiset
- asumisoikeuden saajan hyväksyminen ja asumisoikeuden luovutushinnan
vahvistaminen
- yksityishenkilöiden omistusasuntolainojen hyväksyminen korkotukilainaksi
sekä niiden suunnitelmien ja kustannusten hyväksyminen ja töiden
aloitusluvat.
Perusturvatoimen hallintopäällikön ratkaisuvaltaan puolestaan kuuluu
lausuntojen antaminen toimivaltansa puitteissa, joista tyypillisimpiä ovat
lausunnot korkotukilainahakemuksista, joita on ollut keskimäärin 2-3
vuodessa.
11
Asuntotoimen viranomaisasiat voidaan ryhmitellä seuraavasti:

Korjaus- ja energia-avustusasiat on siirretty tekniseen toimeen 1.1.2008
alkaen (kaupunginvaltuusto 12.12.2007 § 128)

Asumisoikeusasuntoasiat:
 järjestysnumeroiden antaminen: on siirretty keskushallinnon
asiakaspalvelukeskukseen 1.2.2014 alkaen (näiden numeroiden
antamiseen ei liity varsinaisia päätöksiä)
 asumisoikeuden haltijaksi hyväksyminen
 luovutushinnan vahvistus

Korkotukilaina-asiat
 hakuaikojen määrittely
 hakemusten vastaanotto
 lausunnot hakemuksista


Asukasvalintojen valvonta
Asuntomarkkinaselvitykset
3.1 Asumisoikeusasuntoasiat
Lohjalla on yhteensä 327 asumisoikeusasuntoa, joiden omistajia ovat
Asokodit (Suomen Asumisoikeus Oy), Avain-asumisoikeus Oy ja
TA-Asumisoikeus Oy. Lisäksi TA-asumisoikeus Oy:llä on vireillä 50
asumisoikeusasunnon kerrostalohanke Gunnarlaan Kaakelikadulle, mitä
hanketta kaupunki on puoltanut helmikuussa 2015.
Yhteens
ä
Asumisoikeusasunnot
Valm.vuosi
327
Asuntoj
a. Huon. ala
Kohde
Osoite
Alue
Virkkala
Asokodit
Kaskitie 14, 08800 Lohja
Kirkniemi
1993
19
19
1328,0
Asokodit
Asemapellontie 6-8, 08500 Lohja
Asemanpelt
o
1997
4
4
608,0
Keskusta
Asokodit
Asokodit
Asokodit
Asokodit
Lummekuja 3, 08100 Lohja
Kaislakuja 3, 08100 Lohja
Asemakatu 4, 08100 Lohja
Karnaistenkatu 25, 08100 Lohja
Moisionpelto
Moisionpelto
Keskusta
Keskusta
1996
1997
1999
1999
10
10
19
8
47
900,0
900,0
1171,5
539,5
Gunnarla
Asokodit
Asokodit
Asokodit
Eloniemenkatu 2-4, 08150 Lohja
Metsolankuja 4, 08150 Lohja
Muurarinkatu 1, 08150 Lohja
Gunnarla
Gunnarla
Gunnarla
1994
1999
2002
50
12
10
72
3011,0
995,5
878,0
Ojamo
Asokodit
Asokodit
Asokodit
Asokodit
Avain-Asumisoikeus Oy/Mestarinpolku
Avain-Asumisoikeus Oy/Kalliorinne
Avain-Asumisoikeus Oy/Laamanninpuisto
Avain-Asumisoikeus Oy/Lohjan Lagus
Kustaankatu 1, 08200 Lohja
Kustaankatu 3, 08200 Lohja
Tammelinuksenkuja 2, 08200 Lohja
Vanhakaivoksenkatu 5, 08200 Lohja
Vuorimestarinkatu 3, 08200 Lohja
Vuorimestarinkatu 1, 08200 Lohja
Laamanninkatu 1 , 08200 Lohja
Laguksenkatu 14 ja Porapojankatu 1
Lahokallio
Lahokallio
Lahokallio
Lahokallio
Lahokallio
Lahokallio
Lahokallio
Haikari
1996
1994
1992
1992
1998
2002
2003
2009
15
15
19
30
15
16
24
20
1296,5
972,0
1125,0
1650,0
1350,0
1156,0
1640,5
1725,0
Ventelä
12
TA-Asumisoikeus Oy
Kiveläntie 4
Vappula
2012
31
185
2361,0
23607,5
Asumisoikeussäädösten mukaan kaupungin velvollisuutena on ylläpitää
asumisoikeuden järjestysnumerorekisteriä, jota on ylläpitänyt kaupungin (ja
kunnan) asuntotoimi 1990-luvun alkaen. Helmikuusta 2014 lähtien
Monkolassa sijaitseva keskushallinnon asiakaspalvelukeskus on antanut
järjestysnumerot. Tämä uusi käytäntö on lisännyt asiakaspalvelun sujuvuutta.
Asumisoikeusasuntojen viranomaistehtäviin kuuluu asumisoikeuden haltijaksi
hyväksyminen ja luovutushinnan vahvistus. Tehtävät kuuluvat
perusturvatoimen johtosäännön mukaisesti asuntopäällikön ratkaisuvaltaan ja
niistä tehdään viranhaltijapäätökset asuntopäällikön päätösluetteloon
Dynastyyn. Asuntotoimen toimistosihteerit ovat valmistelleet nämä päätökset.
Asumisoikeuden haltijaksi hyväksymisen ja luovutushinnan vahvistuksen
valmistelu on tarkoituksenmukaista siirtää keskushallintoon.
Asiakaspalvelukeskus antaa jo nyt asuntojen järjestysnumerot.
Taloushallintoyksiköllä on puolestaan valmiudet hoitaa asumisoikeuden
haltijaksi hyväksyminen ja luovutushinnan vahvistus. Ne edellyttävät mm.
hintaindeksien ja erilaisten asiapapereiden tarkistamista, mihin
taloushallinnolla on perusosaaminen jo olemassa. Keskushallinnon
johtosäännön muutoksella määritellään erikseen viranhaltijapäätösten tekijä.
3.2 Korkotukilaina-asiat
Valtion tukemien ARA-lainojen ja erityisavustusten hakuaikojen
määritteleminen tulee toisinaan kaupungin päätettäväksi, jotta kaikista
hakijoista voidaan antaa samanaikaisesti lausunto tms. Pääsääntönä valtion
tukemissa korkotukilainoissa on kuitenkin jatkuva hakumenettely.
Laina- tai avustuksenhakija toimittaa yleensä ilman erityistä hakuaikaa
hankkeen sijaintikuntaan hakemukset, jotka koskevat korkotukilainan
hyväksymistä:
vuokra-, asumisoikeus- ja osaomistustalojen rakentamiseen
erityisryhmille tarkoitetun palveluasumisen kohteeseen, johon ei haeta
investointiavustusta (asuminen edellyttää tavanomaista enemmän
tukipalveluita sekä lisäksi merkittävästi erityisiä tila- ja varusteratkaisuja)
vuokra- ja asumisoikeustalojen perusparantamiseen
vuokra- ja asumisoikeustalojen ja asuntojen hankkimiseen
Kunnan on annettava lausunto sille jätetyistä korkotukihakemuksista. Ilman
kunnan puoltavaa lausuntoa hanke ei voi saada ehdollista varausta ARAlta.
Lausunnossa on otettava kantaa hankkeen soveltuvuuteen kunnan
asuntokantaan ja asuntomarkkina-tilanteeseen. Nämä lausunnot ovat
kuuluneet perusturvatoimen hallintopäällikön ratkaisuvaltaan. Niitä on ollut
keskimäärin 2-3 vuodessa. Niistä ole tehty varsinaista Dynasty-päätöstä,
koska niihin ei ole muutoksenhakuoikeutta. Lyhyehkö lausunto on yleensä
kirjoitettu suoraan hakemuslomakkeelle.
Erityisryhmien investointiavustuskohteista lausunnot antaa kunnan sosiaali- ja
terveystoimi. Näitä kohteita Lohjalla ovat olleet mm. Kultakodit, Kultakartano,
ja Nummen kirkonkylän Niilonpirtin tilalle rakennettava uusi Niilonpirtti sekä
13
vaikeavammaisten Validiatalo Virkkalassa ja kehitysvammaisten asuintalo
Nummentakana. Kaksi viimeksi mainittua eivät kuulu kaupungin konserniin,
mutta niidenkin valtionrahoituksen edistämisessä oli kaupungin lausunto
erittäin keskeisessä roolissa.
Korkotukilausuntojen antaminen on tarkoituksenmukaista siirtää
keskushallinnolle. Erityisryhmien investointiavustuksien suhteen on
tarkoituksenmukaista menetellä siten, että sosiaali- ja terveystoimi
/perusturvatoimi antaa edelleen lausunnon sille toimielimelle/viranhaltijalle,
joka muutoin antaa niistä lausunnon ja tämä toimittaa sen eteenpäin osana
varsinaista lausuntoa.
3.3 Asukasvalintojen valvonta
Asuntojen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA ohjaa kuntia ja vuokratalojen
omistajia asukasvalinnan, vuokranmäärityksen, omistajien ja asukkaiden
yhteishallinnon eli asukasdemokratian toteuttamisessa.
Asukasvalinta ARA-vuokra-asuntoihin
Vuokratalon omistajan on valittava asukkaat valtion tuella rakennettuihin
vuokra-asuntoihin aravarajoituslain 4a -4 c §:ien, vuokra-asuntolainojen ja
asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (ns. uusi korkotukilaki) 11
a -11 c §:ien sekä asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin
annetun valtioneuvoston asetuksen mukaisesti.
Lohjan kaupungin alueella on valvottavia arava- ja korkotukilainoitettuja
seuraavasti:
Valvottavat arava/korkotukiyhtiöt
Routio (Länsi-Lohja)
As.Oy Lohjan Ilta-aurinko
Ventelä (Pohjois-Lohja)
As Oy Lohjan Mäntymäki
As.Oy Varma
As.Oy Varma
KOy Mäntykiila
Keskusta/Nummentausta
Lohjan Asuntokiinteistöt Oy
KOy Linnaistenkatu 16
Sato/Laurinkatu 26
KOy Laurinkatu 24
As.Oy Lohjan Elopuisto
Ojamo
KOy Ojamonkuusi
As.Oy Lohjan Kustaantupa
As.Oy Lohjan Riihenpuisto
KOy Kangasjyvä
Osoite
Alue
Kalliomäentie 9, 08350 Lohja
Routio
2004
Mäntynummenkuja 9, 08500 Lohja
Mineriitintie 13, 08680 Lohja
Mineriitintie 15, 08680 Lohja
Mäntynummentie 44, 08500 Lohja
Mäntynummi
Muijala
Muijala
Mäntynummi
2006
1967
1969
1967
Nummentie 29, 08100 Lohja
Linnaistenkatu 14-16, 08100 Lohja
Laurinkatu 26, 08100 Lohja
Laurinkatu 24, 08100 Lohja
Eloniemenkatu 23, 08150 Lohja
Keskusta
Keskusta
Keskusta
Keskusta
Gunnarla
1962
1971
1999
1972
1992
Lempinkatu 4, 08200 Lohja
Kustaankatu 2, 08200 Lohja
Kustaankatu 4, 08200 Lohja
Kartanonkuja 2, 08200 Lohja
Ojamonkanga
s
Lahokallio
Lahokallio
Voudinpuisto
1971
1999
2001
1981
Lainoitu
s
Isännöinti
Vuosi
44
44
42
18
18
31
109
18
57
18
59
18
154
korkot.
Luisp
araval.
araval.
araval.
Ovenia
Luisp
Luisp
Realia
araval.
araval.
araval.
araval.
araval.
Luisp
WH-Asunnot Oy
Realia
Luisp,
Luisp,
26
32
32
35
125
jatkoar.
araval.
araval.
araval.
Realia
Ovenia
Ovenia
Luisp
Lohjan kaupungin perusturvalautakunta päätti 20.11.2013 § 150 mm. aravaja korkotukivuokra-asuntojen käyttöön liittyen, että Lohjan kaupungissa
14
1. valvotaan valtioneuvoston antaman asetuksen valtion tukemien
vuokra-asuntojen asukkaaksi valitsemisessa sovellettavista perusteista
(166/2008) mukaisten asukasvalintaperusteiden noudattamista jälkikäteen
siten, että vuokratalojen omistajat toimittavat tiedot kaupungin
vuokra-asuntopalveluihin omista asukasvalinnoistaan ja niiden perusteista
(asunnontarve ja sen kiireellisyys, tulot ja varallisuus sekä ruokakunnan ja
haettavan asunnon koko) kohtuullisen ajan (1-2 kk valinnasta) jälkikäteen;
2. jälkikäteisvalvontaa täydennetään tarvittaessa vuosittain satunnaisesti
valitun kuukauden ajalta tehtävin pistokokein, jolloin omistajat velvoitetaan
toimittamaan vertailutiedot muista hakijoista kyseisen kuukauden aikana
tehtyjen valintojen osalta.
Vuokrien määrityksen valvonta ei enää kuulu kunnan tehtäviin, vaan se on
keskitetty ARAlle vuodesta 2014 lähtien.
Aravavuokra-asuntojen valintojen valvonta, mikä jatkossa koskee myös
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n asukasvalintoja, on tarkoituksenmukaista
keskittää keskushallintoon samalle viranomaiselle, mikä vastaa Lohjan
Vuokra-asunnot Oy:n konserniohjauksesta.
2.4 Kunnan asuntomarkkinaselvitys
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA kerää vuosittain kuntien
asuntomarkkinatiedot sähköisellä lomakkeella. Saadut tiedot yhdistettynä
muualta hankittaviin tietoihin, kuten asuntojen vuokra- ja hintatietoihin,
antavat pohjaa asuntolainoitustarpeen arvioinnille ja muulle asuntopoliittiselle
suunnittelulle.
Tämä tehtävä on Lohjan kaupungissa tarkoituksenmukaista siirtää
keskushallintoon tilastotietoja käsittelevälle yksikölle.
4 MUUT TEHTÄVÄT
4.1 Yksittäisten vapaarahoitteisten osakehuoneistojen myynti
Kaupunginhallitus teki 25.3.2013 § 100 perusturvalautakunnan esityksestä
(5.3.2013 § 27) päätöksen, jonka mukaisesti kaupungin omistamat
vapaarahoitteiset osakehuoneistot asetetaan myyntiin niiden vapautuessa.
Erilaisten vaiheiden jälkeen perusturvalautakunta pyynnöstä käsitteli asiaa
21.10.2014 § 124, jolloin asian selostusosassa perusturvatoimi totesi asiassa
selvityksenään seuraavaa:
"Vapaarahoitteisia huoneistoja on kaupungin omistuksessa tällä hetkellä 37,
joista myynnissä tai myyntiin tulossa on seitsemän huoneistoa. Marraskuussa
15
2014 voimassaolevia vuokrasopimuksia on siten 30. Kaupungin hallinnassa
olevien vuokra-asuntojen lukumäärä on noin 1 900, joten yksittäisten
osakehuoneistojen osuus vuokra-asuntokannasta on alle kaksi prosenttia.
Lähes kaikki nämä huoneistot ovat sijainniltaan ja/tai kooltaan sellaisia, että
niiden kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa tai tarjontaa on enemmän kuin
kysyntää. Siten yksittäisten osakehuoneistojen asuntopoliittinen merkitys on
erittäin vähäinen. Osa näistä asunnoista on lisäksi sellaisia, joista aiheutuu
kaupungille nettokuluja, koska vastike on kallis ja tyhjilläänolojaksoja ei voida
välttää. Perusturvatoimen vuoden 2015 talousarvio on laadittu siten, että
tuottavuusohjelman mukaisesti vuokra-asuntojen käyttöastetta on tarkoitus
nostaa, mutta se ei voi toteutua, jos kuluiltaan kalliita asuntoja on
vajaakäytössä.”
Kaupunginhallitus päätti 27.10.2014 § 427, että käytäntö pidetään ennallaan
ja kaupunginhallitus päättää edelleen kaupungin omistamien yksittäisten
vapaarahoitteisten osakehuoneistojen myymisestä.
Tilojen hallinnointi kuuluu Lohjan kaupungissa teknisen toimen toimivaltaan.
Siksi huoneistojen myynti on tarkoituksenmukaista keskittää
tilapalvelut-yk-sikköön. Huoneistojen myyminen vapailla asuntomarkkinoilla
tehokkaasti edellyttää sitä, että päätöksenteko tapahtuu joustavasti. Siksi
ratkaisuvalta on tarkoituksenmukaista delegoida viranhaltijalle, jonka
päätöksiin kuitenkin teknisellä lautakunnalla on otto-oikeus.
4.2 Konserniohjaus
Lohjan kaupungin konserniohjeiden, jotka kaupunginhallitus hyväksyi
23.11.2009, kohdan 2.5 mukaan 'Tytäryhteisöjen on toteutettava kaupungin
toiminta-ajatusta ja valtuuston hyväksymää strategiaa. Kaupunginhallitus
määrittelee vuosittain toimintasuunnitelman ja talousarvion laatimista varten
tytäryhteisöjen yleiset toimintalinjat. Tarvittaessa yksityiskohtaisemmat
tavoitteet ja toimintaohjeet asunto- ja vuokrataloyhtiöille määrittelee
perusturvalautakunta (valmistelu ja yhteydenpito perusturvakeskus)'.
Eduskunta hyväksyi uuden kuntalain 13.3.2015. Laki (Hallituksen esitys
268/2014) tulee voimaan osittain 1.5.2015 ja osittain 1.7.2017. Sen mukaan
47 § Omistajaohjaus
Omistajaohjaus tarkoittaa toimenpiteitä, joilla kunta omistajana tai jäsenenä
vaikuttaa yhtiön ja muun yhteisön hallintoon ja toimintaan.
Toimenpiteet voivat liittyä ainakin perustamissopimuksiin,
yhtiöjärjestysmääräyksiin, muihin sopimuksiin, henkilövalintoihin, ohjeiden
antamiseen kuntaa eri yhteisöissä edustaville henkilöille sekä muuhun kunnan
määräysvallan käyttöön.
48 § Kunnan tytäryhteisöjen toiminta ja konserniohjeet
Omistajaohjauksella on huolehdittava siitä, että kunnan tytäryhteisön
hallituksen toiminnassa otetaan huomioon kuntakonsernin kokonaisetu.
16
Kunnan tytäryhteisön hallituksen kokoonpanossa on otettava huomioon
yhteisön toimialan edellyttämä riittävä talouden ja liiketoiminnan
asiantuntemus.
Konserniohjeita sovelletaan kunnan tytäryhteisöjen sekä soveltuvin osin
osakkuusyhteisöjen omistajaohjaukseen.
Konserniohjeissa annetaan tarpeelliset määräykset ainakin:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
kuntakonsernin talouden ja investointien suunnittelusta ja ohjauksesta
konsernivalvonnan ja raportoinnin sekä riskienhallinnan järjestämisestä
tiedottamisesta ja kunnan luottamushenkilöiden tietojensaantioikeudesta
velvollisuudesta hankkia kunnan kanta asiaan ennen päätöksentekoa
konsernin sisäisistä palveluista
kunnan tytäryhteisöjen hallitusten kokoonpanosta ja nimittämisestä
kunnan tytäryhteisöjen hyvästä hallinto- ja johtamistavasta.
49 § Konsernijohto
Kunnan konsernijohtoon kuuluvat kunnanhallitus, kunnanjohtaja tai pormestari
ja muut hallintosäännössä määrätyt viranomaiset. Hallintosäännössä
määrätään konsernijohdon tehtävistä ja toimivallan jaosta. Konsernijohto
vastaa kuntakonsernissa omistajaohjauksen toteuttamisesta sekä
konsernivalvonnan järjestämisestä, jollei hallintosäännössä toisin määrätä.
Konserniohjeet on tarkoituksenmukaista laatia kokonaan uudelleen, mitä uusi
kuntalakikin käytännössä edellyttää. Samalla vuokra-asuntoasioiden ja
muidenkin tällä hetkellä perusturvatoimen asuntoyksikön vastuulle kuuluvien
asioiden valvonta ja ohjeistus määritellään ja tehdään myös kaupungin
johtosääntöihin tarvittavat muutokset. Konserniohjaus on
tarkoituksenmukaista siirtää keskushallintoon.
7).3 Asuntopoliittinen ohjelmointi
Suomen perustuslain mukaan julkisen hallinnon tehtävänä on edistää
jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä (§
19). Aiemmin kuntien asunto-ohjelmien laatiminen perustui lakiin. Nykyään
lain velvoitusta ei ole, mutta asumissektorin yhteiskunnallisen merkittävyyden
vuoksi sekä kuntien että valtion asuntopoliittiset linjaukset ovat tärkeitä.
Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n hallitus päätti loppuvuonna 2011 ryhtyä
valmistelemaan yhtiölle kehittämisohjelmaa. Jotta kehittämisohjelma voi
tukeutua kaupunkikonsernin asuntopoliittisiin linjauksiin, osoittautui
tarkoituksenmukaiseksi valmistella kaupungin asuntopoliittinen ohjelma.
Ohjelman valmistelun päävastuu oli perusturvakeskuksella, mutta sen
laadintaan on osallistunut myös muita hallintokuntia ja yhteistyötahoja.
Perusturvalautakunta käsitteli asuntopoliittisen ohjelman 29.2.2012 § ja teki
esityksen kaupunginhallitukselle, mikä puolestaan teki 13.3.2012 § 85
esityksen kaupunginvaltuustolle, mikä hyväksyi ohjelman 18.4.2012 § 26.
Asuntopoliittisen ohjelman tavoiteasettelu
Lohjan kaupungin asuntopoliittinen ohjelma painottuu asuntopolitiikkaan
sosiaalisesta näkökulmasta. Keskeisiä asuntopoliittisia vastuita on taata
kohtuullinen asumistaso kaikille kuntalaisille sekä luoda edellytyksiä yhä
17
moninaisempien asumistarpeiden ja toiveiden toteuttamiselle eri
väestöryhmille. Asuntopolitiikan painopiste on uudisrakentamisen ohella
siirtymässä olemassa olevan asuntokannan korjausrakentamiseen,
lisääntyvän vanhusväestön asumistarpeisiin ja erityisryhmille suunnattuihin
asuntoihin.
Keskeisiä kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita ovat kohtuuhintaisen
asumisen turvaaminen sekä eriarvoistumisen, syrjäytymisen ja
asunnottomuuden ehkäisy. Vuokra-asuntopalvelujen tarkoituksena on edistää
onnistuneilla asukasvalinnoilla asumisolosuhteita ja hyvinvointia. Lohjan
perusturvalautakunta hyväksyi 18.1.2011 konserniohjeet Lohjan
Vuokra-asunnot Oy:lle (Lova), joka on kaupungin keskeinen asuntopoliittinen
instrumentti. Niiden pohjalta on laadittu Lovalle asetetut tavoitteet, jotka ovat
siis osa asuntopoliittista ohjelmaa. Perusturvalautakunta ja kaupunginhallitus
ohjaavat Lohjan Vuokra-asunnot Oy:n toimintaa, joskin operatiivisessa
toiminnassa Lovalla on osakeyhtiölle kuuluva itsenäisyys. Tavoitteet ovat:
1. Yhtiö varmistaa tehokkaalla hallinnolla ja taloudenpidolla, että
 kaupungin omistuksen arvo yhtiössä säilyy,
 vuokrat pysyvät asuntojen kuntoon ja varustetasoon nähden
kohtuullisina sekä käyttöaste korkeana,
 vuokrien tasossa huomioidaan asuntojen kysyntä ja tarjonta,
 yhtiön lainakanta on konvertoitu tarvittavilta osiltaan;
2. Yhtiö laatii 5-10 vuoden peruskorjaussuunnitelman, jonka mukaisesti koko
yhtiön asuntokannan kunto arvioidaan ja tarvittavat toimenpiteet suoritetaan;
3. Yhtiö rakennuttaa uutta vuokra-asuntotuotantoa tarpeen mukaisesti ja
osallistuu aktiivisesti asuntoalueiden viihtyisyyden kehittämiseen sekä
muutoinkin mahdollisuuksiensa mukaan vuokra-asuntomarkkinoiden
säilymiseen toimivina myös laajenevan Lohjan alueella;
4. Yhtiö huolehtii osaamisestaan siten, että sitä palvelee mm. teknisen
koulutuksen saanut isännöitsijä/toimitusjohtaja sekä yhteistyössä kaupungin
kanssa asumisneuvoja sekä muutoinkin tiiviissä yhteistyössä kaupungin
asiantuntijoiden kanssa;
5. Yhtiö kilpailuttaa ja/tai muutoin organisoi taloushallintoon ja
asiakaspalveluun liittyvät palvelut ja kiinteistönhoitopalvelut sekä muut
tukipalvelunsa ja hankintansa tehokkaasti ja asukaslähtöisesti;
6. Yhtiö huolehtii asukasdemokratian kehittämisestä perusturvalautakunnan
8.9.2010 ja 29.2.2012 hyväksymän toimintamallin pohjalta, mitä edelleen
kehitetään saatujen kokemusten pohjalta; sekä
7. Yhtiö hallinnoi, kehittää ja järjestelee kiinteistöomaisuuttaan toimialansa
mukaisesti asunto-ohjelman osoittamaan tarpeeseen.
Ohjelman päivittäminen
Asuntopoliittinen ohjelma on tarkoitus päivittää ja hyväksyä syksyn 2015
aikana kaupungin toimielimissä siten, että uusi ohjelma kattaa
maantieteellisesti koko nykyisen Lohjan kaupungin alueen. Ohjelma painottuu
edelleen sosiaaliseen ulottuvuuteen, joskin se nivotaan myös
18
omistajapoliittiseen näkökulmaan. Tulevaisuudessakin on tarkoitus, että
asuntopoliittinen ohjelma päivitetään vähintään kerran valtuustokaudessa.
Asuntopoliittisen ohjelman pohjalta Lohjan Vuokra-asunnot Oy laatii
kehittämisohjelmansa.
5 YHTEENVETO
Vuokra-asuntoasioiden keskittäminen Lohjan Vuokra-asunnot Oy:lle on
toiminnallisesti ja taloudellisesti perusteltua. Tämä muutos on sekä
kaupungille että Lohjan Vuokra-asunnot Oy:lle ja sen asukkaille
kustannusneutraali.
Asuntoryhmien taloudelliset tunnusluvut ovat seuraavat:
Asunnot yhteensä (ilman
Palvelutalosäätiön kohteita)
Tilinpäätös 2014
Talousarvio 2015
Toimintatuotot
( =vuokrat, €)
Toimintakulut
(euroa)
Toimintakate
( =netto, €)
1 562 285
1 543 950
-1 288 411
-1 322 811
273 874
221 139
Viranomaistehtävien siirtäminen perusturvatoimesta keskushallintoon
aiheuttaa arviolta noin 0,5 henkilötyövuoden lisätarpeen, josta yli puolet
aiheutuu asumisoikeusasuntosäädösten mukaisesta hallinto- ja
palvelutarpeesta.
Vuokra-asuntohallinto
Tilinpäätös 2014
Talousarvio 2015
Toimintatuotot
Toimintakulut
123 595
120 000
-203 810
-215 900
Toimintakate
-80 215
-95 900
Kun samaan aikaan asuntopäällikön virka lakkautetaan ja tiettyä
päällekkäishallintoa (esimerkiksi kaupungin asuntotoimiston yhdistäminen
Lovaan) poistuu, niin voidaan arvioida, että vuositasolla saatava
hallintokulujen säästö on noin 40 -70 000 euroa.
Seuraavassa taulukossa on yhteenvetona keskeisimmät muutokset
lyhyesti kuvattuna:
Asiakokonaisuus
Mihin siirtyy; huomioitavaa
Lovan omistukseen siirtyvät seitsemän
asuinkiinteistöä
Siirto Lovan omistukseen ja suoraan
hallintaan. Myyntiehtopäätös teknisen
lautakunnan ja kaupunginhallituksen kautta
kaupunginvaltuustoon syksyllä 2015
Yksittäiset osakehuoneistot
Hallinnoinnin siirto Lovalle. Vastikkeet
maksaa tekninen toimi. Lova hallinnoi siihen
asti, kunnes asukas irtisanoo, jolloin
hallinnointi ja myynti siirtyy tekniseen
toimeen.
Kaupungin omistukseen jäävät asunnot
Hallinnoinnin siirto Lovalle
19
Välivuokratut asunnot (Y-säätiö)
Hallinnoinnin siirto Lovalle
Asumisoikeusasuntoasiat
Hallinnoinnin siirto keskushallintoon
Arava- ja korkotukilaina-asuntojen valvonta
Hallinnoinnin siirto keskushallintoon
Korkotukilaina-asioiden käsittely
Hallinnoinnin siirto keskushallintoon
Asuntomarkkinaselvitys
Hallinnoinnin siirto keskushallintoon
Vapaarahoitteisten yksittäisten
osakehuoneistojen myynti
Siirto tekniseen toimeen.
Uudet konserniohjeet ja tarvittavat
johtosääntömuutokset
Hallinnoinnin siirto keskushallintoon.
Kaupunginhallituksen ja
kaupunginvaltuuston päätökset syksyllä
2015
Uusi asuntopoliittinen ohjelma
Käsittely ja hyväksyntätavoite:
Perusturvalautakunta 10/2015,
kaupunginhallitus 11/2015 ja
kaupunginvaltuusto 12/2015
Uusi päivitetty asukasvalintakriteeristö ja
muu tarvittava ohjeistus Lovalle
Käsittely ja hyväksyntä:
Perusturvalautakunta 11/2015