Kaitaraisten yritysalueen asemakaava, selostus
NOUSIAISTEN KUNTA Kaitaraisten yritysalueen asemakaava Työ: E25863 Turku 2.2.2015, tark. 21.5.2015 Sweco Ympäristö Oy PL 669 20701 TURKU Puhelin 010 241 4400 www.sweco.fi Toimistot: Turku, Oulu, Tampere ja Helsinki NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA 2 Sweco Ympäristö Oy 2015 1. PERUSTIEDOT 2. TAVOITTEET 3. ASEMAKAAVARATKAISU JA SEN PERUSTELUT 4. KAAVAN SUHDE MUIHIN SUUNNITELMIIN 5. KAAVAN VAIKUTUKSET 6. KAAVAN TOTEUTUS 7. SUUNNITTELUN VAIHEET LIITTEET 3 8 9 14 17 19 20 21 NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Asemakaavan selostus, joka koskee 2.2.2015 päivättyä asemakaavakarttaa. Asemakaavalla muodostuvat korttelit 1-5 sekä erityis- ja katualuetta. 1. PERUSTIEDOT 1.1 Sijainti Pinta-alaltaan 13,9 hehtaarin laajuinen asemakaavoitettava alue sijaitsee valtatie 8:n vieressä sen länsipuolella. Länsireunaltaan alue rajautuu Mynämäentiehen (yhdystie 12397 Tursunperän pt). Etelässä alue rajautuu Kaitaraisten kylän peltoaukeaan. Matkaa Nousiaisten keskustasta alueelle on noin 4,5 km. 1.2 Kaavoitustilanne Maakuntakaavoitus Nousiaisten maakuntakaavoituksesta vastaa Varsinais-Suomen liitto. Ympäristöministeriö vahvisti Loimaan seudun, Turun seudun kehyskuntien, Turunmaan ja Vakka-Suomen alueet käsittävän maakuntakaavan 20.3.2013. Maakuntakaavassa alue on osoitettu teollisuustoimintojen kohteena (t 602, Kaitaraisten valtatiehen tukeutuva lähiseudun työpaikkaalueeksi suunniteltu teollisuusalue): valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät teollisuus-, varasto- ja vaan käyttöön osoitetut alueet niihin kuuluvine suojavyöhykkeineen 3 NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 4 sekä liikenne- ja yhdyskuntateknisen huollon alueineen. Suunnittelumääräyksen mukaan alueelle ei saa sijoittaa uutta asumista ilman erityisperusteita. Valtatie on osoitettu moottoritienä/valtakunnallisesti merkittävänä runkotienä. Viereinen maantie on osoitettu ohjeellisena ulkoilureittinä. Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035 -työhön osallistui Turun kaupunkiseudun työssäkäyntialueen 14 kuntaa, mm. Nousiainen. Rakennemallissa esitettiin vuoteen 2035 ulottuvia alueellisia kehityskuvia koskien asumista, työpaikka-alueita, kaupan ja palveluiden alueita, liikenneverkkoa, virkistyksen ja vapaa-ajan alueita sekä yhdyskuntatekniikkaa. Rakennemallin on tarkoitus ohjata kuntien maankäyttöä yleispiirteisesti, vaikka se ei ohjaa kaavoitusta eikä rakentamista juridisesti. Luonteeltaan rakennemalli on siten kuntien yhteinen maankäyttöstrategia. Rakennemallia on jatkossa tarkoitus käyttää maakunta- ja yleiskaavoituksen pohjana. Nousiaisten kunnanvaltuusto hyväksyi rakennemallin 11.6.2012. Yleiskaavoitus Alue kuuluu kunnanvaltuuston 13.6.1994 hyväksymään oikeusvaikutuksettomaan Keskustan osayleiskaavaan, jossa alue on osoitettu maa- ja metsätalousalueena (M). Valtatie 8 on osoitettu moottoritienä ja Mynämäentie yhdystienä. Osayleiskaavassa on osoitettu yritysalueita tämän alueen pohjoispuolella. Ko. alue on osin toteutunut. Nousiaisten koko kunnan rakenneyleiskaava on hyväksytty kunnanvaltuustossa 12.12.2011. Kaitaraisten alue on osoitettu rakenneyleiskaavassa uutena asemakaavoitettavana yritysalueena (Y). Pohjoispuolinen alue on osoitettu uutena asemakaavoitettavana yritysaluevarauksena (Y(res). Alueelta on osoitettu yhteystarve Mynämäen Roukkulin teollisuusalueelle. Viereisen maantien laitaan on osoitettu ylikunnallinen ulkoilureitti (musta palloviiva). Maantie on osoitettu myös osana muinaistietä (sininen palloviiva). Ote rakenneyleiskaavasta Nousiaisten keskustan ja kirkonkylän oikeusvaikutteisen osayleiskaavan laadinta on vireillä. Kaitaraisten alue kuuluu laadittavan osayleiskaavan alueeseen. Nähtävillä olleessa ehdotuksessa alue on Teollisuus ja varastoaluetta (T- aluetta). Ehdotuksesta ei suunnittelualuetta koskien jätetty yhtään muistutusta. Lausunnoista vain ELY-keskus otti alueeseen kantaa ja korosti, että Kaitaraisten toteuttaminen tulee vaiheistaa perustuen liikenneselvitykseen. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 5 Hyväksymisvaiheessa olevassa osayleiskaavaehdotuksessa 21.5.2015 on osoitettu punaisella ”Yhdystien mahdollinen uusi liittymä valtatielle, mikäli moottoritien valmistuminen viivästyy” VARELYn aloittaman Valtatien 8 Nousiaisten ja Kurjenmäen ohituskaistojen tiesuunnitelman päivitystyön mukaisesti. Lisäksi osayleiskaavaehdotus osoittaa kevyen liikenteen reitin Mynämäentien varteen. Asemakaavoitus Alueelle ja sen lähistölle ei ole aiemmin laadittu asemakaavaa. Lähin asemakaavoitettu alue on 1,9 kilometrin etäisyydellä. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA 1.2 Sweco Ympäristö Oy 2015 6 Maanomistus, sopimus Nousiaisten kunta omistaa kaava-alueen pohjoisen puoliskon eli tilan Yritys 538-411-3-23. Tilan toinen palsta on kaavoitettavan palstan itäpuolella valtatien itäpuolella. Eteläisen puoliskon eli Sukon tilan 538-411-3-21 omistavat yhdessä Lasse Sihvo Naantalista ja Pia Rautio Kalajoelta. Kaavoitus koskee yhtä tilan kolmesta palstasta. Alueen kaavoituksesta on neuvoteltu aiesopimus maanomistajien ja kunnan kesken. Kunta on neuvotellut maankäyttösopimuksesta sekä maakaupoista kaavan laadinnan aikana. Kunnanhallitus on 18.5.2015 esittänyt, että valtuusto hyväksyy ko. määräalan ostamista koskevan kauppakirjan, jolloin koko asemakaava-alue olisi kunnan omistuksessa. 1.3 Rakentamistilanne Koko kaava-alue on rakentamaton. Lähimmät asuinrakennukset sijaitsevat alueen eteläpuolella haja-asutustyyppisesti. Noin 120-500 metrin etäisyydellä on noin kymmenen asuinrakennusta. 1.4 Luonnonympäristö, maisema Yleisellä tasolla todettuna kaava-alue on varsin tasaista talousmetsää. Metsänhoidon eri vaiheiden myötä osa alueesta on äskettäin harvennettua tiheässä siemenpuuasennossa olevaa metsää, osa vaihtelevan ikäistä taimikkoa ja tiheähköä nuorta metsää. Valtatien lähellä on kalliokukkula, jossa metsän kasvu on hitaampaa. Kuvassa on alueen pohjoisosa kuvattuna länsireunasta itään päin Maisemallisesti merkittävin seikka on alueen eteläreuna, joka muodostaa Kaitaraisten kylän laajan peltoaukean suoraviivaisen pohjoisreunan. Muuten alue ei näy kaukomaisemassa. Valtatien tienvarsimaisemassa alue ei erikseen erotu Nousiaisten ja Mynämäen välisestä laajasta metsäalueesta. Alueen eteläreuna Suomen Luontotieto Oy teki alueen luontoselvityksen loppukesällä 2007. Alueella ei ole merkittäviä luontoarvoja. Luontoselvitys todettiin riittäväksi viranomaisneuvottelussa 23.4.2013. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 7 Liite 1: Luontoselvitys Ainoan ympäristöhäiriön alueella aiheuttaa valtatie 8:n liikennemelu. 1.5 Liikenne 1.5.1 Alueen kytkeytyminen maantieverkkoon Kaava-alue sijaitsee valtatie 8:n vieressä, mutta alueelle kuljetaan nyt ja jatkossa vain länsipuoliselta Mynämäentieltä, joka on maantie (yhdystie 12397 Tursunperän pt). 1.5.2 Valtatie 8:n parantaminen kaava-alueen kohdalla Nelikaistaistaminen Tiehallinnon Turun tiepiiri (nykyisin Varsinais-Suomen ELY-keskus) laati yleissuunnitelman valtatien 8 välin Nousiainen-Mynämäki parantamisesta. Se valmistui vuonna 2008. Yleissuunnitelmassa valtatie on suunniteltu kaksiajorataiseksi nelikaistaiseksi moottoritieksi. Yleissuunnitelman laatimiseen liittyi ympäristövaikutusten arviointimenettelystä annetun lain (468/1994) mukainen arviointimenettely. Yhteysviranomaisena toimi Lounais-Suomen ympäristökeskus (nykyisin Varsinais-Suomen ELY-keskus). Yleissuunnitelmassa on Kaitaraisten eritasoliittymän suunnittelua jatkettu YVA:an perustuen eteläisimmän vaihtoehdon (D) pohjalta. Sen mukaan eritasoliittymä tulisi Räismäen kohdalle. (Kartta ohessa). Kurjenmäen ohituskaistapari Vuonna 2008 piti alkaa hyväksytyn tiesuunnitelman mukainen ohituskaistaparin rakentaminen Nousiaisten ja Mynämäen väliselle tieosalle eli myös kaavoitettavan alueen kohdalle. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lokakuussa 2012 antaman tiedon mukaan hyväksyttävyys- ja kustannussyistä kyseisen ohituskaistaparin sijaan toteutettiin ohituskaistapari Rauman pohjoispuolella. ELY-keskus näkee ohituskaistaparin rakentamisen realistisempana toteutusvaihtoehtona kuin nelikaistaistuksen. 1.5.3. Liikenneselvitys Osayleiskaavatyöhön liittyen selvitettiin suunnitellun teollisuusalueen vaikutuksia Mynämäentien valtatieliittymän toimivuuteen. Selvityksen mukaan teollisuusalueen 1. vaiheen (arvio n. 22 000 k-m²) toteutumisen jälkeen liittymän välityskyky säilyisi nykyisillä liittymä järjestelyillä kohtuullisena noin vuoteen 2040. 2. vaiheen (n. 16 000m²) toteuduttua säilyisi liittymän palvelutaso kohtuullisena noin vuoteen 2030. Liite 6: Liikenneselvitys 1.6 Pohjakartta Mittausluokka 2:n mukainen kaavoituksen pohjakartta 1:2000 on laadittu kesällä 2007. Maanmittauslaitos hyväksyi pohjakartan 25.10.2007. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 8 2. TAVOITTEET 2.1 Maakuntakaavan, rakenneyleiskaavan ja osayleiskaavaehdotuksen ohjaus Tavoitteena on, että asemakaavaratkaisu - toteuttaa maakuntakaavan kohdemerkintää eli mahdollistaa Kaitaraisten valtatiehen tukeutuvan lähiseudun työpaikka-alueeksi suunnitellun teollisuusalueen - perustellaan Nousiaisten koko kunnan rakenneyleiskaavan aluevarauksilla ja aluevertailujen tuloksilla - tarkentaa osayleiskaavaehdotuksessa esitettyä vaiheistusta 2.2 Tavoitteet kestävän kehityksen näkökulmasta Asemakaava perustellaan kestävän kehityksen mukaiseksi - tiivis ja tehokas yritysalue hyvin rakennuskelpoisella ja energiatehokkaalla alueella - kunnan työpaikkaomavaraisuuden nostaminen ja työmatkaliikenteen vähentäminen - ei rakenneta uutta tieverkkoa - ei vaaranna arvokasta kulttuuriympäristöä eikä arvokasta maisemaa - alueen kunnallistekniikan myötä läheisen haja-asutusalueen asuintalot saadaan vesihuollon piiriin - linja-autoreitti järjestettävissä alueelle - sijaitsee mahdollisimman lähellä kunnan keskustaajamaa kevyen liikenteen reitin varrella kuin teollisuus mahdollista ympäristöhäiriötä (mm. melu, pöly, tärinä jne.) tuottavana voidaan osoittaa 2.3 Maankäytön tavoitteet Asemakaavoituksen tavoitteena on osoittaa alueelle teollisuustontteja erilaisiin tarpeisiin. Alue mitoitetaan noin 3000-10 000 neliön tonttikoolle. Korttelit suunnitellaan niin, että vierekkäisiä tontteja voidaan yhdistää tilaa enemmän tarvitsevien yritysten alueeksi. Alueelle suunnitellaan erikseen tontteja: - teollisuuden tuotantorakennuksia varten (T) - teollisuuden tuotantorakennuksia ja varastorakennuksia varten (TV) - pienteollisuuden tuotantorakennuksia varten niin, että tontilla voi olla myös jonkin verran (esim. 10-15 % kerrosalasta) liiketiloja (T-1) esim. tontilla tuotettavien tuotteiden myyntiä varten Pääpaino tonttijaottelussa on pienteollisuuden tuotantorakennuksissa. Merkittävää asiakasliikennettä aiheuttavaa yritystoimintaa alueelle ei tavoitella. Alueen näkyvä sijainti valtatien varressa pyritään hyödyntämään. Alueen sopeutuminen avoimeen peltomaisemaan suunnitellaan erityisesti eteläreunan osalta. 2.4 Tavoitteet tieverkkoon ja kunnallistekniikkaan kytkemisessä Alueen kytkeytyminen nykyiseen maantieverkkoon sekä alueen sisäinen liikenne suunnitellaan niin, että myös raskas liikenne kulkee sujuvasti. Alue kytketään kunnallistekniikkaan etelän suunnasta. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 9 3. ASEMAKAAVARATKAISU JA SEN PERUSTELUT 3.1 Keskeinen sisältö ja perusteet Kaavalla osoitetaan tiivis teollisuusyritysalue valtatie 8:n varteen. Alueelle kuljetaan Mynämäentien (yhdystie 12397 Tursunperän pt) kautta. Kaavaratkaisun mahdollistamaa rakentamista on havainnollistettu liitteenä olevalla havainnekuvilla. Havainnekuvat on piirretty kaavakartalla osoitetun ohjeellisen tonttijaon mukaisesti, mutta alue voi toteutua myös pienempinä tai suurempina tontteina. Yhtenäiset korttelialueet mahdollistavat erilaisia tonttijakoja alueelle tulevien yritysten tarpeiden mukaisesti. Liite 4: Havainnekuvia 3.2 Perustelut valtatie 8:aan ja sen vaiheittainen suunniteltuun kehittymiseen nähden Valtatie on tärkeä yritysalueen saavutettavuuden ja näkyvyyden kannalta. Nousiaisten alueella on valtatien ja muun yleisen tien liittymiä nykyisin kolme länsipuolelle (Lemuntie Lemuun, Mietoistentie Mietoisiin ja Mynämäentie vanhaa tietä Mynämäkeen) ja kolme itäpuolelle (Lemuntie ja Mietoistentie Nousiaisten keskustaan ja Repolantie Nousiaisten kirkonkylään). Näistä: - Lemuntien liittymän tuntumaan kaavoitetut yritystontit rakennettiin heti. Länsipuoli on avointa aktiivisessa viljelyskäytössä olevaa yksityistä peltoaluetta, jolla on lisäksi maisemallisia arvoja. Keskustan laajenemista valtatien länsipuolelle ei ole missään suunnitteluvaiheessa tai kunnan tavoitteissa nähty mahdolliseksi. Peltoaukea jatkuu Maskun ja Lemun rajalle asti. Vastaavasti keskustan lähiympäristössä ei ole rakennuskannasta, maanomistuksesta, Hirvijokilaaksosta ja mäkisestä metsämaastosta johtuen tilaa laajalle uudelle yritysalueelle. - Mietoistentien liittymän tuntumaan sama osayleiskaava ei osoita uutta rakentamista, koska liittymä poistuu valtatien nelikaistaistuksen yhteydessä. Länsipuoli on omakotiasutusta. - Repolantien ympäristö on maatilojen talouskeskusten ja omakotitalojen aluetta - Mynämäentien nykyisen liittymän lähiympäristö on avointa aktiivisessa viljelyskäytössä olevaa yksityistä peltoaluetta Uusia liittymiä valtatielle tuskin tullaan myöntämään ja toteuttamaan, koska se olisi ristiriidassa toisaalta valtatien valtakunnalliseksi runkotieksi kehittämisen kanssa sekä jo tehtyjen valtatien vahvistetun tiesuunnitelman (Maskun raja-Mietoistentie) ja alustavan yleissuunnitelman (Mietoistentie-Mynämäen raja) kanssa. Tietarkastelun perusteella Mynämäentiehen tukeutuva yritysalue on Nousiaisten alueen ainoa mahdollinen kunnan pääyhteyteen eli valtatie 8:aan tukeutuva alue. Valtatie 8:n suunnittelua Nousiaisten-Mynämäen välillä tullaan jatkamaan ja toteutus voisi tämän hetken arvion mukaan ajoittua noin 10 vuoden päähän (2020). Tällöin yritysalueen tuntumaan tulisi nykyisiä Mynämäentien ja Repolantien liittymiä korvaamaan eritasoliittymä. Valtatien parantaminen lähitulevaisuudessa Raisio-Mynämäki -yhteysvälillä perustuu tien liikennemääriin ja sen merkitykseen valtakunnan päätieverkossa. Eritasoliittymä toteutetaan joka tapauksessa riippumatta siitä, onko sen tuntumassa toteutunut tai toteutumassa oleva yritysalue eli kehittyvä maankäyttö ei ohjaa tien parantamista. 3.3 Perustelut rakentamisolosuhteiden kannalta Rakentamisen kannalta metsämaa on parempaa kuin Nousiaisten peltoaukeat eli Hirvijoen laakso ja Fatiojan alue. Nousiaisten alueella metsää valtatien varressa on vain pohjoisosassa. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 10 Metsämaa kaava-alueella on tasaista ja pintakalliota on poikkeuksellisen vähän. Kunnallistekniikan kaivannoista vain noin 10-15 % joudutaan louhimaan. Rakennusten rakentamisen kannalta paalutustarve on vähäisempi kuin lähialueen peltomailla. 3.4 Perustelut maanomistuksen kannalta Kunta omistaa alueesta noin puolet. Kunnanhallitus on 18.5.2015 esittänyt, että valtuusto hyväksyy lopun osan ostamista koskevan kauppakirjan, jolloin koko asemakaava-alue olisi kunnan omistuksessa. Raakamaan hankinta Nousiaisten peltoalueilla on ollut vaikeata. Peltomaata on asemakaavoitettu kunnassa erittäin vähän. Tähän on vaikuttanut keskeiset myös rakentamisolosuhteet sekä peltomaiseman eli arvokkaan kulttuuriympäristön säilyttämisen tavoite. Kunnan tavoitteena on nostaa työpaikkaomavaraisuuttaan ja yritysalueen kaavoittaminen kunnan omistamalle alueelle tukee vahvasti tätä tavoitetta. 3.5 Mielipiteiden huomioiminen Kaavaluonnoksesta ei jätetty mielipiteitä. Alustavasta ehdotuksesta pyydettiin ja saatiin lausunnot: Varsinais-Suomen ELY-keskus, 4.7.2013 Varsinais-Suomen liitto, 17.6.2013 Maskun kunta, 24.6.2013 Mynämäen kunta 27.6.2013 Fortum Sähkönsiirto Oy, AMD North/Lounais-Suomi, pohjoinen alue, 1.7.2013 Ympäristölautakunta, 26.6.2013 Tekninen lautakunta, 12.6.2013 Kunta on jatkanut alueen teollisuusalueeksi osoittamisen edellytysten tutkimista erillisselvityksin ja yleiskaavatasolla. Siten myös kunnan ja ELY-keskuksen välisessä työneuvottelussa 27.11.2013 todettiin asemakaavan laatimisen lähtökohtien muuttuneen lausuntokierroksen jälkeen. Nähtäville asetettavaan asemakaavaehdotuksessa on huomioitu annettujen lausuntojen sisältö myös muuten. Alueen toteutumisen vaiheistus on osoitettu ja alue selkeämmin tarkennettu teollisuusyritysten alueeksi, mahdollisten tuotantoon liittyvien liiketilojen osuutta on edelleen vähennetty. Koko suunnittelualueen rakentamisen määrä on tarkasteltu uudelleen liikenneselvityksen perusteella. Katualueita on levennetty raskaalle kalustolle soveltuvammaksi ja Mynämäentien varteen on osoitettu ohjeellinen jalankululle ja pyöräilylle varattu katu. Alueen sähkönhuollon hoitamiseksi ja valtatiemaiseman yhtenäisyyden varmistamiseksi on tarvittavat kaavamääräykset lisätty. 3.6 Aluevaraukset 3.6.1 Korttelialueet Teollisuusrakennusten korttelialueena (T) on osoitettu valtatien suuntainen kortteli. Siinä on yhteensä neljä ohjeellista tonttia. Rakennuspaikan rakennetusta kerrosalasta saa enintään 10 % käyttää rakennuspaikalla sijaitsevan teollisuuslaitoksen toimistotiloja varten. T-aluetta on yhteensä 3,93 hehtaaria, joten ohjeellisten tonttien keskikoko on 9 800 neliömetriä. Rakentamistehokkuus on e=0.3. Rakennusoikeutta on yhteensä 11 780 k-m2. Enimmäiskerrosluku on I. Toimistotilojen osuus on enintään 1 178 k-m2. Teollisuusrakennusten korttelialueena (T-1) on osoitettu Sukontien läheisyydestä kolme korttelin osaa, joissa on yhteensä viisi ohjeellista tonttia. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 11 Rakennuspaikan rakennetusta kerrosalasta saa enintään 10 % käyttää rakennuspaikalla sijaitsevan teollisuuslaitoksen toimistotiloja varten ja enintään 15 % sen tuotantoalaan liittyviä liiketiloja varten. T-1-rakennuspaikat on sijoitettu tulotien tuntumaan, joten mahdollinen asiakasliikenne ei ulotu koko alueelle. T-1-aluetta on yhteensä 2,26 hehtaaria ja ohjeellisten tonttien koot ovat Mynämäen tien varrella 2900 - 4300 neliömetriä ja keskiosassa 8 600m². Rakentamistehokkuus Mynämäentien varrella on e=0.3 ja alueen keskellä korttelissa viisi 0.25. Rakennusoikeutta on yhteensä 6 350 k-m2. Enimmäiskerrosluku on I. Toimistotilojen osuus on enintään 635 k-m2 ja liiketilojen osuus enintään 950 k-m2. T-1-alueen laajentumisalueena on osoitettu kolme korttelin osaa, joka on merkitty T-2 – alueena. Alueet saa ottaa käyttöön kun läheiset T-1 -alueet on otettu käyttöön. Alueen käyttöönotto edellyttää toiminnan liikenteellisten kokonaisvaikutusten arviointia ja tarkastelun perusteella mahdollisesti tarvittavia toimenpiteitä liikennejärjestelyissä. Mikäli Kuparitien pohjoispään ja Terästien varren lounaisen alueen T-2 -tontit otetaan käyttöön, on niille varattu rakennusoikeutta yhteensä 8 890 k-m². Liiketilojen osuus voi olla koko Kaitaraisten teollisuusalueella molempien vaiheiden rakennuttua enintään 2286 k-m2, joten kovinkaan merkittävästä kaupallisten tilojen rakentamisesta ei ole kyse. Liiketilat tuotantotilojen yhteydessä ovat perusteltuja, kun yritys tekee sellaisia tuotteita, joiden myynti paikan päällä on järkevää ja yritykselle tärkeätä. Tämä vähentää myös jakeluliikennettä ja -kustannuksia. Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueena (TV) on osoitettu yksi kortteli, jossa on neljä ohjeellista tonttia. Rakennuspaikan rakennetusta kerrosalasta saa enintään 10 % käyttää rakennuspaikalla sijaitsevan teollisuuslaitoksen toimistotiloja varten Kortteli kaksi on osoitettu puoliksi TV-alueeksi ja puoliksi sen laajentumisalueeksi TV-2. Näiden pinta-ala yhteensä on on yhteensä 2,49 hehtaaria. Ohjeellisten tonttien keskikoko on noin 6 225 neliömetriä. Rakentamistehokkuus on e=0.25. Rakennusoikeutta on ensimmäisessä vaiheessa 3327 k-m2 ja toisessa vaiheessa 2900 k-m2. Enimmäiskerrosluku on I. Toimistotilojen osuus on yhteensä enintään 623 k-m2. Yhteenveto enimmäisrakennusoikeudesta kerrosalaneliömetreinä: Rakennusoikeus josta toimistotilaa voi olla T T-1 T-2 TV TV-1 11 784 6 347 8 893 3 327 2 900 1178 635 889 333 290 1. vaihe yht. 2. vaihe yht. Yhteensä 21 458 11 193 33 251 2 146 1 179 2 147 ja liiketilaa 952 1 334 952 1 334 2 286 NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 12 Kaikkia kortteleita koskevat kaavamääräykset Tonttijako on ohjeellinen. Alueelle ei saa rakentaa asuinrakennuksia eikä asuintiloja. Rakennuspaikalle ensimmäistä rakennuslupaa haettaessa on esitettävä asemapiirroksella kokonaissuunnitelma rakennuspaikan käyttämisestä. Suunnitelmassa tulee olla esitettynä rakennukset, varastoalueet, autopaikat, ajoliittymät, pihajärjestelyt sekä rakennuspaikan liittyminen kunnallistekniseen verkostoon. Rakennusten tulisi mahdollisuuksien mukaan muodostaa suuruudeltaan, muodoltaan ja materiaaleiltaan yhtenäisiä kokonaisuuksia. Rakennuspaikoille, joilla rakennusten harjansuuntaa ei ole määrätty, tulee rakennuksen harjansuunta olla ensisijaisesti rakennuspaikkaa sivuavan katualueen rajan suuntainen tai toissijaisesti rakennuspaikan muun rajan suuntainen. Rakennuksen toimisto- tai kokoontumistilaosan saa rakentaa kahteen tasoon, mutta rakennuksen tulee ulkoa päin näyttää yksikerroksiselta. Liike-, toimisto- ja kokoontumistilat tulee sijoittaa ja rakentaa niin, että niissä sisämelu ei ylitä 45 dBA:n ohjearvoa. Ulkovarastoalueiden ja rakennuspaikkakohtaisten jätteiden keräilypisteiden ympäri tulee rakentaa riittävän näkö- ja kulkuesteen muodostava aita. Aita on rakennettava ennen varastoinnin aloittamista tai jätteiden muodostumista. Korttelin 3 rakentamistapaa koskevat määräykset: - Rakennusten tulee olla harjakattoisia ja kattokaltevuus 1:7. - Rakennuspaikan suurimman rakennuksen yksi kulma tulee rakentaa kiinni rakennusalan itäreunaan. - Rakennuksen pisimmän harjan pakollinen suunta on osoitettu kaavakartalla. - Itäreunan puoleisen julkisivun tulee olla suora ja yhtä pitkä kuin rakennuksen pisin harja sekä yhdensuuntainen pakollisen harjan suunnan kanssa. Käytännössä näillä määräyksillä korttelin valtatien puoleiselle sivulle muodostuu samansuuntaisista rakennuksista ”sahalaitainen” seinälinjojen kokonaisuus vaikka toteutuva tonttijako poikkeaisikin kaavakartalla esitetystä ohjeellisesta tonttijaosta. Liitteenä 4 oleva havainnekuva selventää asiaa. Rakennukset korttelissa 3 voivat havainnekuvasta poiketen olla pohjaratkaisultaan myös esim. L:n, T:n, F:n ja E:n muotoista, kunhan valtatielle päin on rakennuksen pitkä suora sivu. Korttelialueille saa rakentaa tarvittavat puistomuuntamot. Rakentamattomat korttelinosat on pidettävä hoidettuina ja istutettuina. 3.6.2 Erityisalueet Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueena (ET) on osoitettu kapea 537 neliömetrin kaista, jonka kautta kulkee alueen kunnallistekniikka. Alue on mitoitettu niin, että sille mahtuu rakentamaan jätevedenpumppaamon ja sen huoltoa varten riittävän huoltotien. ET-alue jakaa eteläisen pellonvieruskorttelin ja valtatien varren korttelin erilleen ja sitoo kortteli- ja tonttirajan tähän kohtaan. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 13 3.6.3 Liikenne Alueen kadut Kaavassa on katuja yhteensä 1 100 metriä ja maata kadut vievät yhteensä 1,8 hehtaaria. Kadut on mitoitettu niin, että täysperävaunurekan kulkeminen alueella on sujuvaa. Pysäköinti Kaavamääräysten mukaan autopaikkojen vähimmäismäärät ovat rakennuspaikkakohtaisesti seuraavat: - vähintään 1 autopaikka 50 k-m2:n liike- ja toimistokerrosalaa kohti - vähintään 1 autopaikka 75 k-m2:n tuotanto- rakennuskerrosalaa kohti - vähintään 1 autopaikka 150 k-m2:n varastokerrosalaa kohti sekä kuitenkin vähintään 1 autopaikka/työpaikka. Liittyminen tieverkkoon Alue liittyy maantieverkkoon ensimmäisessä vaiheessa Mynämäentien (yhdystie 12397 Tursunperän pt) välityksellä. Katselmus maantien liittymän paikasta pidettiin 9.10.2007 Tiehallinnon Turun tiepiirin (Järvinen) ja kunnan (Heinonen) edustajan sekä kaavan laatijan (Liikari) kesken. Kaavaratkaisu mahdollistaa alueen kytkemisen Mynämäen Roukkulin teollisuusalueeseen rakentamalla valtatie 8:n rinnakkaistie alueiden välille. Rinnakkaistie voidaan rakentaa myös niin, että se lähtee kaava-alueen ulkopuolelta pohjoispuolelta. Liikenneselvityksessä on todettu, ettei liikenteellisiä esteitä alueen toteuttamiselle ole nykytilanteessa. Liikenneselvityksen mukaan vuonna 2030 nykyliittymä toimisi kohtuullisesti vielä 34 000 k-m² toteuduttua ja asemakaava laajentumisalueineen kuitenkin osoittaa vähemmän rakentamista. Liikenneolosuhteet entisestään paranisivat, jos valtatielle rakennetaan ohituskaistojen rakentamisen yhteydessä kääntymiskaistat. Tämän vuoksi on alueen käyttöönottoa vaiheistettu siten, että 2-indeksillä osoitetut korttelin osat voidaan toteuttaa vasta kuin ensimmäinen vaihe on lähes kokonaan toteutunut. Koska vasta silloin pystytään laatimaan tarkempi liikenneselvitys, johon voidaan käyttää toteutuneen toiminnan mukaisia liikennemääriä sekä mahdollisesti päivitettyä liikenne-ennustetta. Teollisuusalueen liikenne ei saa heikentää valtatien välityskykyä ja siten toisen vaiheen alueet on mahdollista ottaa käyttöön vasta mahdollisesti tehtäväksi tulevien liikennejärjestelyiden toteuttamisen jälkeen. Tulevaisuudessa aluetta palvellee eritasoliittymä, joka rakentunee valtatien moottoritieksi rakentamisen yhteydessä. Yleissuunnitelmaan liittyneen YVA-menettelyn yhteydessä suunniteltuja vaihtoehtoisia eritasoliittymän paikkoja oli useita. Jokainen niistä palvisi yritysalueen liikennettä (ks. kpl 1.5.2). Ohituskaistaparin rakentaminen ja valtatien nelikaistaistaminen on otettu kaavaratkaisussa huomioon tie- ja rakennussuunnitelmien mukaisesti. Liikennemelu Valtatien liikennemelua on selvitetty valtatien parantamista koskevien suunnitelmien yhteydessä. Valtatien varren tonteille on annettu ääneneristysmääräys. Kevyt liikenne Kaavan korttelialueiden rajaus jättää mahdollisuuden rakentaa kevyen liikenteen väylän Mynämäentien varteen. Nousiaisten-Mynämäen välinen kevytväylä nähtiin tarpeelliseksi mm. valtatie 8:n nelikaistaistamishankkeen ohjausryhmässä. Maantie on osoitettu ohjeellisena ulkoilureittinä vahvistettavana olevassa maakuntakaavassa ja ylikunnallisena ulkoilureittinä Nousiaisten rakenneyleiskaavassa. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 14 Joukkoliikenne Alue on maantien varressa ja siten kytkettävissä linja-autoreitteihin. Realistisin vaihtoehto lienee se, että alue on linja-autoreitin kääntöpaikka. Valtatiellä kulkee useita vuoroja päivittäin, mutta pysäkin rakentaminen alueen kohdalle on vaikeata ohituskaistojen rakentamisen tai nelikaistaistamisen jälkeen. Lisäksi ratkaisu vaatisi kalliin eritasoratkaisun itäpuolen pysäkille kulkemiseen. 3.7 Yhdyskuntatekninen huolto Alue liitetään kunnalliseen vesi- ja jätevesihuoltoverkkoon etelän suunnasta. Kaavan laadinnan aikana on laadittu kunnallistekniikan yleissuunnitelma. Liite 5: Kunnallistekniikan yleissuunnitelma 4. KAAVAN SUHDE MUIHIN SUUNNITELMIIN 4.1 Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Valtioneuvoston päätös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tuli voimaan 26.11.2001. Valtioneuvosto päätti 13.11.2008 niiden tarkistamisesta. Tarkistetut tavoitteet tulivat voimaan 1.3.2009. Alueidenkäytön suunnittelussa on huolehdittava valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden huomioon ottamisesta siten, että edistetään niiden toteutumista. Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutumista edistetään kaavoituksen ja valtion viranomaistoiminnan keinoin. Maakunta- ja kuntatason kaavoituksessa tavoitteet konkretisoidaan ottamalla huomioon kunkin alueen erityispiirteet ja huolehtimalla niiden yhteensovittamisesta alueellisten ja paikallisten tavoitteiden kanssa. Yritysalueen kaava vastaa näihin tavoitteisiin: - kaava-alue tukeutuu olemassa olevaan tiestöön ja liitetään kohtuullisin kustannuksin olemassa olevaan kunnallistekniseen verkostoon, johon voidaan liittää myös alueen eteläpuolisia kiinteistöjä, joilla on nyt kiinteistökohtainen vesihuolto - toteutuessaan kaava lisää työllisyyttä ja parantaa kunnan kaupallisten palvelujen elinvoimaisuutta - kaava-alue vähentää toteutuessaan Nousiaisista Turun kaupunkiseudulle johtavaa työmatkaliikennettä (pendelöintiä) Toisaalta on todettava, että alue on irrallaan Nousiaisten kunnan keskustaajamasta ja nykyisestä taajamarakenteesta. Siinä mielessä kaava ei tue yhdyskuntarakenteen tiivistämistä, joka on kirjattu valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin. Perustelut: - Nousiaisten keskustaajama on saavuttanut maankäytöllisesti sellaisen vaiheen, että vähäistä laajempia yritysalueita ei voida sijoittaa taajamaan eikä sen välittömään läheisyyteen. Jotta kunta voi tarjota teollisuusyrityksille tontteja, on ollut tarpeen hakea kaavoituksella kehitettäviä alueita hieman kauempaa keskustasta alueilta, jotka ovat hyvin saavutettavissa nykyistä tiestöä hyödyntäen. - Teollisuusalueen sijoittaminen keskustan ulkopuolelle ylläpitää keskustaajamaa asumisen ja palveluiden hyvänä ja viihtyisänä elinympäristönä, jossa ei ole teollisuutta eikä siihen liittyvää raskasta liikennettä. Hyvä elinympäristö on yksi valtakunnallinen alueidenkäyttötavoite. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA - - Sweco Ympäristö Oy 2015 15 Nousiaisten keskusta lähiympäristöineen on kulttuuriympäristöä ja merkittävää maisemaaluetta. Alueen sijainti on sellainen, että sen toteuttaminen ei heikennä erityisiä luontoarvoja, kulttuurihistoriallisia eikä maisemallisia arvoja, koska alueella eikä sen lähiympäristössä ole sellaisia. Kulttuuri- ja luonnonperinnön vaaliminen on yksi valtakunnallinen alueidenkäyttötavoite. Alueella ei ole merkittävää virkistysarvoa, koska se sijaitsee valtatien melualueella ja se ei ole taajamien välittömässä läheisyydessä. Virkistysalueiden säilyttäminen on yksi valtakunnallinen alueidenkäyttötavoite. 4.2 Kaavan suhde maakuntakaavaan Aiemmat maakuntakaavat (seutukaavat) Viimeistä edellisen maakuntakaavan hyväksymisestä (täydennysseutukaava, 1991) ehti kulua 23 vuotta ennen uuden maakuntakaavan vahvistamista 20.3.2013. Kuluneena ajanjaksona huomattavasti kasvaneissa ja kehittyneissä Turun pohjoispuolen kunnissa seutukaavan aluevaraukset erilaiseen rakentamiseen on jo toteutettu joko kokonaan tai lähes kokonaan. Nousiaisten kunnan alueelle seutukaava osoitti yritysalueen ainoastaan ns. Telesten alueelle (nykyinen vihannespakkaamo) Mietoistentien varteen, joka on rakennettu vuosikymmeniä sitten ja myös asemakaavoitettu. Asumiseen ja keskustatoimintoihin seutukaavassa osoitetut alueet ovat kaikki olleet rakennettuja jo noin vuodesta 2000. Maakuntakaava Asemakaava toteuttaa vahvistettavana olevaa maakuntakaavaa. Siinä alue on osoitettu yleispiirteisellä t 602 –kohdemerkinnällä, Kaitaraisten valtatiehen tukeutuvana lähiseudun työpaikka-alueeksi suunniteltuna teollisuusalueena. Maakuntakaavan selostuksen (s. 52) mukaan: ”Teollisuustoimintojen kohde-/aluemerkinnällä (T, t) on osoitettu valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät teollisuus-, varasto- ja vastaavaan käyttöön osoitetut alueet niihin kuuluvine suojavyöhykkeineen sekä liikenne- ja yhdyskuntateknisen huollon alueineen. Suunnittelumääräyksen mukaan alueelle ei saa sijoittaa uutta asumista ilman erityisperusteita.” On vaikea arvioida, tuleeko Kaitaraisten teollisuusalueesta seudullisesti merkittävä. Alueen toteutuessa kokonaan ja laajentuessa rakenneyleiskaavan mukaisesti esim. pohjoiseen kohti Mynämäkeä, alue saattaa olla lähiseudullisesti merkittävä työpaikka-alue. Maakuntakaavan selostuksen s. 53) mukaan: ”Osoitetut työpaikka-alueet tukeutuvat välittömästi olemassa olevaan alue- ja yhdyskuntarakenteeseen ja tukevat siten eheytyvää alue- ja yhdyskuntarakennetta. Joitakin uusia työpaikka-alueita on suunniteltu täydentämään aluerakennetta nykyisten ja kehitteillä olevien liikenneyhteyksien varteen (VT 8) taajamarakenteen läheisyyteen, mutta niiden ulkopuolelle muihin toimintoihin kohdistuvien ympäristöhäiriöiden välttämiseksi. Alueet toimivat sijaintikuntansa omina teollisuus- ja työpaikkatoimintojen alueina vähentäen työmatkasuoritteita ja mahdollistavat todellisen työpaikkaomavaraisuuden kasvattamisen.” Maakuntakaavan selostuksen (s. 51) mukaan: ”Alueidenkäytön suunnittelussa uusia huomattavia asuin-, työpaikka- tai palvelutoimintojen alueita ei tule sijoittaa irralleen ole massa olevasta yhdyskuntarakenteesta… Näistä tavoitteista voidaan poiketa, jos tarve- ja vaikutusselvityksiin perustuen pystytään osoittamaan, että alueen käyttöön otto on kestävän kehityksen mukaista” Vaikutukset kestävään kehitykseen on arvioitu kappaleessa 5.5. Maakuntakaavan selostuksen (s. 51) mukaan: ”Uusia pienehköjä teollisuus- ja työpaikkaalueita on osoitettu nykyisten taajamien rauhoittamiseksi liikenteen solmukohtiin.” NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 16 Nousiaisten keskusta on rakenteeltaan tiivis ja taajaman tiet ovat ahtaita. Teollisuusalueen osoittaminen erilliseksi alueeksi on perusteltua ja toteuttaa em. maakuntakaavan tarkoitusta. Juuri noihin lähtökohtiin ja tavoitteisiin perustuu Kaitaraisten teollisuusalueen asemakaavoitus. Vastaavia valtateiden liittymiin rakentuneita ja suunniteltuja yrityskeskittymiä on muualla maakunnassa useita. Maakuntakaavassa on osoitettu valtatie 8:lle uudet eritasoliittymät Maskun Humikkalaan ja keskustaan, Nousiaisten keskustaan ja Kaitaraisiin ja Mynämäen Roukkuliin. Maakuntakaavan selostuksen (s. 46) mukaan: ”Maakuntakaavassa osoitettujen uusien eritasoliittymien tarve perustuu liikenteen välityskyvyn parantamistarpeeseen sekä viereisen maankäytön kehittymiseen. Erityisesti runkoteillä tien toimivuus ja eritasoliittymien toteutus ovat kytköksissä toisiinsa. Liikennemäärien sekä maankäytön salliessa eritasoliittymä voidaan toteuttaa vaiheittain porrastamalla tasoliittymää sivusuunnassa.” Kaitaraisissa valtatien liittymät on porrastettu. Liittymän liikenneturvallisuus ja liikenteen välityskyky paranisivat olennaisesti pääsuunnan kanavoinnilla eli kääntymiskaistojen rakentamisella ensi vaiheessa. 4.3 Kaavan suhde yleiskaavoitukseen Nykyinen osayleiskaava Asemakaava tarkentaa vuonna 1994 hyväksytyn oikeusvaikutuksettoman Keskustan osayleiskaavan aluevarauksia. Osayleiskaavassa on osoitettu yritysrakentamisen alueita valtatien varteen länsipuolelle. Uusi osayleiskaava ehdotusvaiheessa Asemakaava on oikeusvaikutteisen Keskustan ja kirkonkylän osayleiskaavaehdotuksen mukainen. Rakenneyleiskaava Osayleiskaavan laadinnan pohjaksi on laadittu ja hyväksytty 12.12.2011 koko kunnan rakenneyleiskaava. Siinä vertailtiin neljää mahdollista tulevaa Nousiaisten yritysaluetta: - Aseman alue radan ja Lemuntien varressa - Valtatie 8:n ja Kaitaraistentien välinen alue keskustan pohjoispuolella - Kaitaraisten alue - Mietoistentien varsi keskustan luoteispuolella ja valtatien länsipuolella Nämä valittiin hyvien maantieyhteyksien tuntumasta mahdollisimman läheltä kunnan keskustaa. Vertailuun ei otettu kunnan keskustan sellaisia lähialueita, jotka ovat avoimella pellolla kulttuurimaisemassa tai joilla korkeuserot ovat huomattavan suuria ja joille kulkeminen on vaikeata tai korkeita kustannuksia aiheuttavaa. Kaitaraisten alue oli useaan kriteeriin pohjautuneen vertailun paras alue. Nousiaisissa valtatien tuntumassa ei käytännössä ole muita yritysrakentamiseen sopivia alueita. Keskustassa ei ole tilaa täydennysrakentamiselle eikä laajenemisalueitakaan ole. Keskustaajama sijoittuu viljellyn jokilaakson keskellä olevalle mäelle. Sen joka puolella on avointa peltoa, joka on yksityisellä maalla ja jolla on maisemallisia arvoja. Kiinteistöjaotuksesta johtuen raakamaan hankinta tai maankäyttösopimuksiin perustuva asemakaavoitus on käytännössä mahdotonta. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 17 Asemakaavoitettavan alueen voidaan katsoa olevan ensimmäisiä vaiheita laajan yritysalueen kehittämisessä. Alueen toteutuminen on alkanut Vesonmetsän kohdalla sekä Mynämäen Roukkulissa 4.4 Kaavan suhde muihin asemakaava-alueisiin Alue on erillään kunnan muista asemakaava-alueista. Pitemmällä aikavälillä alue on osa valtatie 8:n läheistä yritysaluetta, joka voi jatkua Mynämäen Roukkulin yritysalueen asemakaava-alueelle asti. 4.5 Kaavan suhde kunnan muuhun suunnitteluun Kaavalla ei ole vaikutusta kunnan muuhun suunnitteluun. On kuitenkin huomioitava, että alueella kaavan toteuttamisen myötä rakennettava katuverkko ja kunnallistekniikka sitovat kunnan resursseja. Alueen kunnallistekniikan toteuttamisen kustannuksia on arvioitu kappaleessa 5.3.3. 5. KAAVAN VAIKUTUKSET 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Alue on jonkin verran irrallaan Nousiaisten kunnan keskustaajamasta ja nykyisestä taajamarakenteesta. Toisaalta vastaavan kokoista 14 hehtaarin aluetta yritysrakentamiseen ei ole löydettävissä lähempänä keskustaa. Alueesta muodostuu tehokas ja taloudellinen kokonaisuus. Yritysalueen sijoittumista paikkaansa on perusteltu kappaleissa 3.1-3.4. Alueesta 500 metriä koilliseen on Vesonmetsän alue, jolla toimivissa yrityksissä on useita työpaikkoja. Yritystoiminta ja työpaikka-alueena tämä kunnan osa ei siten ole uusi, vaan asemakaavalla sitä kehitetään. 5.2 Vaikutus palvelurakenteeseen ja palvelutasoon Alueesta muodostuu paikallisesti merkittävä, jopa 20 yrityksen teollisuustuotantoalue, joka sijoittuu hyvien yhteyksien varteen. Alue on tarkoitettu teollisuustuotantoyrityksiä varten. Kunkin yrityksen tuotteista riippuu, onko niitä tarpeen ja perusteltua myydä tuotantorakennuksen välittömässä yhteydessä. Osalla tonteista on tästä syystä rakennusoikeutta liiketilan rakentamiseen. Kaavaratkaisulla ei tähdätä siihen, että alueelle tulee merkittävät asiakasvirrat. 5.3 Kaavan vaikutukset talouteen 5.3.1 Tonttien kysyntä ja tarjonta kunnan alueella Kaava parantaa huomattavasi kunnan mahdollisuuksia tarjota yritystontteja hyvien yhteyksien lähellä. Kunnalla on kaavan laadinnan aikaan myynnissä vain muutama asemakaavoitettu yritystontti. Kysyntää yritystonteista seudulla on huomattavasti. Tästä on esimerkkinä Kustavintien varressa samalla etäisyydellä Turusta sijaitseva Maskun Lemun Järäisten yritysalue, jonka tonteista lähes kaikki myytiin erittäin lyhyessä ajassa kaavan valmistumisen jälkeen 4-5 vuotta sitten. Mynämäen Roukkulin alueen tonttien myynti on vilkastunut viime vuosina. Yritystonttien kysyntä Turun pohjoispuolella on ollut merkittävää. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 18 5.3.2 Työpaikkamäärä Mahdolliset uudet yritykset tukevat kunnan taloutta. Elinkeinorakenne monipuolistuu erilaisten uusien yritysten ja niiden tarjoamien työpaikkojen kuntaan sijoittumisen myötä. Alueen 20:lle tontille voidaan arvioida sijoittuvan yrityksiä, joissa on työntekijöitä 1-20. Työpaikkamäärä voisi tuon perusteella olla jopa 170-220. Kunnan työpaikkaomavaraisuuden ja työmatkaliikenteen vähentämisen kannalta alueella on merkittävä paikallinen merkitys. 5.3.3. Kustannukset ja tulot Kunta saa tuloja tonttien myynnistä, kunnallistekniikan liittymismaksuista ja kiinteistöverosta. Menoja muodostuu alueen suunnittelusta, katujen ja kunnallistekniikan toteuttamisesta ja tonttien muodostamisesta. Yhtenäinen kokonaisuus ja tonttien määrä vaikuttavat siihen, että alueeseen tehdyt investoinnit saadaan takaisin nopeasti. Kaavoituksen yhteydessä laadittiin kunnallistekniikan yleissuunnitelma, jossa haettiin alustava ratkaisu alueen sisäisten vesi- ja viemärilinjojen sijoittamiseen sekä alueen kytkemiseen olemassa olevaan verkostoon. Liite 5: Kunnallistekniikan yleissuunnitelma Alustava kustannusarvio (vuoden 2008 hintataso) alueen sisäisen toteutuksen osalta on 597 000 euroa. Alueen liitoskustannusarvio on 112 000 euroa. Kustannukset ovat yhteensä 709 000 euroa. Kustannuksiin on laskettu alueen sisällä rakentamiskustannuksineen vesijohdot, viemärit, pumppaamo sekä kadut päällystettynä ja valaistuna. Liitoskustannuksiin on laskettu uusi vesijohto sekä uusi paineviemäri. Alueella on tonttimaata yhteensä 100 320 neliömetriä. Tästä suoraan laskien alueen tekniset toteuttamiskustannukset katetaan tonttihinnalla noin 7 e/m2. On realistista odottaa, että toteutuva hintataso on vähintään tuolla tasolla. Alueelle sijoittuvien yritysten laajuudesta riippuen kertyy kunnalle lisäksi liittymismaksuja ja vuotuisena tulona kiinteistöverotuottoa. 5.4 Vaikutukset luontoon, maisemaan ja taajamakuvaan Laajemmin tarkasteltuna kaavoitettava metsäalue on osa varsin laajaa Nousiaisten ja Mynämäen rajan metsäaluetta. Kaavaa toteutettaessa tästä noin 15 hehtaaria eri-ikäistä talousmetsää otetaan rakentamisen piiriin. Alueella ei ole merkittäviä luonnonarvoja. Nousiaisten alueella ei ole aikaisemmin toteutettu vastaavaa yritysaluetta. Kunnan imagon kannalta kehittyvä yritysalue valtakunnallisen runkotien varressa on erittäin merkittävä. Kunnan alueella on valtatien varressa taajamia, kyliä, viljelysmaisemia ja metsää, joten maisemaan mahtuu hyvin myös tiivis yritysalue, joka käytännössä näkyy valtatien ympäristön maisemassa vain muutaman sadan metrin matkalla. 5.5 Vaikutukset kestävään kehitykseen Alueen toteuttaminen: - on tehokasta rakentamisesta tiiviisti ja maata säästäen. Alueella ei ole viheralueita, jotka tällaisessa yritysrakennusympäristössä ja valtatien tuntumassa jäisivät käyttämättä virkistysalueina - vastaavasti jättää kunnan keskustaajaman ympäristön rakentamattomia alueita virkistyskäyttöön ja viheralueeksi. Vastaavan kokoinen alue asutun taajaman reunassa rajaisi näitä arvoja paljon. - ei heikennä erityisiä luontoarvoja eikä kulttuurihistoriallisia arvoja, koska alueella eikä sen lähiympäristössä ole sellaisia - saattaa vaikuttaa työmatkaliikennemäärän vähenemiseen pendelöinnin (NousiainenTurun alue) vähetessä alueen toteuttamisen myötä. Alue on hyvin saavutettavissa myös NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA - - Sweco Ympäristö Oy 2015 19 esim. polkupyörällä sillä 3-4 kilometrin työmatka ei ole pitkä. Linja-autoreitin ulottuminen alueelle on perustelua alueen toteutumisen edistyessä muodostaa alueen pienilmastollisesti energiataloudelliseen paikkaan, sillä alue ei ole kylmä laakso tai muu alava alue eikä pohjoistuulille altis. Alue on kohtuullisesti suojassa myös vallitsevasta tuuleen suunnasta. ei heikennä kunnan tai seudun pohjavesivaroja parantaa lähialueen asuinkiinteistöjen vesihuoltoa yhtenäinen yritysalue mahdollistaa yhteiset lämpökeskukset, kiinteistöhuollon, vartioinnin alueelle voisi sijoittua lounasravintola-kahvila, joka palvelisi alueen työntekijöitä. Tämä vähentäisi liikennettä vastaaviin palveluihin muualle 5.6 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen Osa alueelle sijoittuvista yrityksistä saattaa olla varastotyyppisiä, mutta alueelle sijoittuu myös yrityksiä, joissa käy jonkin verran asiakkaita. Joka tapauksessa alueelle tulee merkittävä määrä työpaikkoja. Työmatkaliikenne kasvattaa jonkin verran liikennemääriä valtatiellä ja yhdystiellä. Asiakasliikenteen määrä ei tule olemaan suuri. Kokonaisuutena alueesta on mahdollista muodostaa paikallisesti merkittävä 170-220 työntekijän työssäkäyntialue. Toteutuessaan alue nostaa Nousiaisten työpaikkamäärää ja työpaikkaomavaraisuutta huomattavasti ja vähentää työmatkaliikennettä Turun ja sen lähialueiden työpaikkojen suuntaan myös Mynämäestä, sillä alueella työtä tekevistä osa todennäköisesti asuu Mynämäessä. Näistä syistä johtuen liikenteen kokonaissuorite saattaa jopa pienentyä. Autopaikkoja alueella on riittävästi ja kaavassa on määritelty autopaikkojen vähimmäismäärät rakennuspaikoilla. Kaavalla varaudutaan siihen, että Mynämäentien varteen rakennetaan kevyen liikenteen väylä. Se edesauttaisi sitä, että osa työmatkaliikenteestä on esim. pyöräilyä. Etäisyys Nousiaisten uudemmilta asuntoalueilta on kohtuullinen myös polkupyörällä kuljettavaksi. Alue liitetään kunnalliseen vesijohtoverkkoon etelän suunnasta Kaitaraisten kylästä. Jätevesien osalta alue liitetään siirtoviemäriin, jota myöten jätevedet johdetaan etelän suuntaan 750 metrin etäisyydellä kulkevaan Mynämäen siirtoviemäriin. Rakennettava uusi vesijohto tulee palvelemaan kaava-alueen lisäksi linjauksen varrella olevia noin yhtätoista omakotitaloa. Tämä pienentää kustannuksia liittyjää kohti ja palvelee jo olevaa asutusta. Liite 5: Kunnallistekniikan yleissuunnitelma 5.6 Kaavan muut vaikutukset Kaavalla ei voida todeta olevan olennaisia vaikutuksia eri väestöryhmiin, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA Sweco Ympäristö Oy 2015 20 6. KAAVAN TOTEUTUS 6.1 Ajoitus ja toteutus Kaavan toteuttaminen alkaa vaiheittain kunnallistekniikan ja katujen rakentamisella kaavan saatua lainvoiman. 7. SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Taustaa - Kunnanvaltuusto hyväksyi alueelle asemakaavan 17.11.2008 (§ 61). - Lounais-Suomen ympäristökeskus valitti 12.12.2008 hyväksymispäätöksestä Turun hallinto-oikeuteen. - Turun hallinto-oikeus kumosi päätöksellään 27.4.2009 kaavan hyväksymispäätöksen. 7.2 Aloitus - Alustava osallistumis- ja arviointisuunnitelma valmistui 1.10.2012. - Kunnanhallitus päätti uudelleen alueen kaavoittamisesta 8.10.2012. - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma valmistui 8.10.2012. Liite 2: Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 7.3 Kaavaluonnosvaihe - kaavaluonnos valmistui 19.10.2012 - kuulutus kaavan vireille tulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja kaavaluonnoksen nähtävilläolosta julkaistiin 12.11.2012 kunnan ilmoitustaululla ja 13.11.2012 Vakka-Suomen Sanomissa - kaavaluonnos oli nähtävillä 30 päivää 12.11.-11.12.2012 - aloitusneuvottelu Varsinais-Suomen ELY-keskuksen (Uusi-Uola, Järvinen), VarsinaisSuomen liiton (Äijö), Varsinais-Suomen maakuntamuseon (Suna, Lehtonen), kunnan (Kylämäkilä, Heikkilä, Karjalainen) ja kaavan laatijan (Liikari) kesken pidettiin 23.4.2013. Viranomaiset esittivät lausuntokierrosta ennen kaavaehdotuksen nähtäville asettamista. 7.4 Kaavaehdotusvaihe - tarkistukset luonnokseen ja kaavaehdotuksen laadinta - kunnanhallitus päätti 20.5.2013 pyytää alustavasta kaavaehdotuksesta lausunnot ennen kaavaehdotuksen nähtäville asettamista. Kaavaehdotuksesta pyydettiin VarsinaisSuomen ELY-keskuksen, Varsinais-Suomen liiton, Varsinais-Suomen maakuntamuseon ja Varsinais-Suomen aluepelastuslaitoksen lausunnot sekä kunnan teknisen lautakunnan, ympäristölautakunnan ja ympäristöterveydenhuollon lausunnot. - ELY-keskuksen ja kunnan välillä pidettiin työneuvottelu 27.11.2013 - 11.11.2014 päivätty kaavaehdotus oli 30 päivää nähtävillä 26.11.-9.1.2015. - ELY-keskuksen ja kunnan välillä pidettiin työneuvottelu 19.1.2015 - Kaavaehdotusta tarkistettiin alueen sisäisen toteutusjärjestyksen osalta ja lisäämällä määräykseen vaiheistus siten, että reservialueiden käyttöönotto edellyttää teollisuusalueen liikenteellisten kokonaisvaikutusten arviointia ja tarkastelun perusteella mahdollisesti tarvittavia toimenpiteitä liikennejärjestelyissä. - Tarkennukset olivat vähäiset, eikä uutta nähtävilläpitoa tarvittu. NOUSIAISTEN KUNTA KAITARAISTEN YRITYSALUEEN ASEMAKAAVA - Sweco Ympäristö Oy 2015 21 Vaikka yhtään mielipidettä tai muistutusta ei kaavaprosessin edellisistä vaiheista oltu saatu, lähetettiin 10.2.2015 kuitenkin kirjalliset tiedotteet nähtävillä olleen ehdotuksen tarkistamisesta maanomistajille ja naapurikiinteistöille ennen hyväksymiskäsittelyä. 7.5 Hyväksymiskäsittely - Kunnanhallitus päätti ___.___.____ (§ ___) esittää kunnanvaltuustolle asemakaavan - Kunnanvaltuusto hyväksyi asemakaavan ___.___._____ (§ ___) Turku, 19.10.2012, tark. 2.2., 21.5.2015 AIRIX Ympäristö Oy SWECO Ympäristö Oy Jukka Liikari DI, SNIL YKS-121 Sanukka Lehtiö Kaavoitusarkkitehti SAFA YKS-446 LIITTEET: Liite 1: Luontoselvitys Liite 2: Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 3: Seurantalomake Liite 4: Havainnekuva Liite 5: Kunnallistekniikan yleissuunnitelma Liite 6: Liikenneselvitys hyväksymistä
© Copyright 2024