Naantalin kaupunki 1 24.8.2015 Korkein hallinto-oikeus PL 180 00131 Helsinki Viite Korkeimman hallinto-oikeuden lähete 17.6.2015; diaarinro 1792/1/15; selityspyyntö Asia Selitys valitukseen etuosto-oikeuden käyttämistä koskevaan Turun hallintooikeuden päätöksestä (Villan tila) Selityksen antaja Naantalin kaupunginhallitus PL 43, 21101 Naantali puh. (02) 4345 111 Asiamies Kaupunginlakimies Turo Järvinen puh. 02 4345 200 sähköposti [email protected] Päätös, jota valitus ja selitys koskevat Turun hallinto-oikeus 11.5.2015, päätösnro 15/0111/1 Muutoksenhakija MN-Osakesijoitus Oy Vaatimus Valittaja vaatii, että korkein hallinto-oikeus kumoaa Turun hallinto-oikeuden ja Naantalin kaupunginhallituksen päätöksen sekä velvoittaa Naantalin kaupungin korvaamaan valittajan oikeudenkäyntikulut. viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua päätöksen antamisesta lukien. Valittaja ilmoittaa oikeudenkäyntikuluikseen tässä vaiheessa 2 700 euroa (alv. 0 %). Selitys perusteluineen Naantalin kaupunki kunnioittavasti vaatii, että korkein hallinto-oikeus hylkää valituksen sekä vaatimuksen oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. Naantalin kaupunki pyytää asian ratkaisun kiirehtimistä valittajan korkomenoista aiheutuvien kustannusten tarpeettoman kasvun välttämiseksi. Turun hallinto-oikeus on päätöksessään nro 15/0111/1 päätynyt oikeaan lopputulokseen. Päätös on kattavasti etuostolaista ilmi käyvin perustein perusteltu. P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX Postiosoite PL 43 21101 NAANTALI Käyntiosoite Käsityöläiskatu 2 21100 NAANTALI Puh. Telefax +358 2 434 5111 +358 2 435 3060 Sähköposti [email protected] [email protected] Naantalin kaupunki 2 24.8.2015 Turun hallinto-oikeus toteaa päätöksensä oikeudellinen arviointi -kappaleessa, että etuoston kohteena olevien kiinteistöjen voimassa olevan rantaasemakaavan mukainen retkeily-, virkistys-, uimaranta- ja asuntovaunualuekäyttö on toteutunut. Niinikosken ja Nypykän kiinteistöt ovat olleet Raision kaupungin asukkaiden ja henkilökunnan virkistyskäytössä ja Villan tila matkailuvaunualueena. Naantalin kaupunki on ennen etuosto-oikeuden käyttämistä tehnyt Raision kaupungille ostotarjouksen alueesta. Ostotarjouksen valmistelusta ilmenee, että aluetta on tarkoitus kehittää yleisenä virkistysalueena. Tämä tarkoitus ilmenee myös Luonnonmaan ja Lapilan saarten osayleiskaavan VR-aluevarauksesta ja RM-aluevarausta koskevasta yleisen virkistystarpeen turvaamista koskevasta kaavamääräyksestä, jota on edellyttänyt myös maakuntakaavan virkistysaluevaraus. Alueen luoteispuolella sijaitsee Naantalin kaupungin omistama uimaranta, jolle kulku pysäköintipaikkoineen on jo rantakaavaa laadittaessa sovittu järjestettäväksi kaava-aluetta käyttäen. Yleiskaavassa Villan tilan VR-alue liittyy M-alueen kautta kaupungin ennestään omistamaan VR-alueeseen. Kaikki edellä mainitut alueet sijaitsevat maakuntakaavan virkistysalueella, jonka tarkoituksena on maakuntakaavaselostuksen mukaan muodostaa yli kuntarajojen rakentuva ulkoilu- ja virkistysalueiden verkkoyhtenäisinä katkeamattomina vyöhykkeinä ja rakentamattomien ranta-osuuksien liittäminen virkistysaluekokonaisuuksiin. Myös maankäytön kehityskuvassa on asetettu tavoitteeksi maakuntakaavan aluevarausta vastaavat viheralueet. Edelleen hallinto-oikeus on aivan oikein todennut, että etuoston kohteena oleva alue on jo ennestään ollut Raision kaupungin työntekijöiden ja asukkaiden virkistys-, retkeily-, ja uimarantakäytössä. Sillä sijaitsee muun ohessa asuntovaunuille ja –autoille tarkoitettu leiriytymisalue. Alue on siten nykyiselläänkin käytettävissä yleiseen virkistäytymiseen. Naantalin kaupunki toteaa, korjatakseen muutoksenhakijan virheellisen väitteen, että kaupunki on käynyt neuvotteluja Raision kaupungin kanssa Villan kiinteistöstä loppuvuodesta 2013 sekä tehnyt Raision kaupungille ostotarjouksen alkuvuodesta 2014. Vasta näiden vaiheiden jälkeen Raision kaupunki järjesti kohteesta avoimen tarjouskilpailun. Raision kaupungin edustajat ovat ilmoittaneet, että tarjousneuvottelujen yhteydessä he ovat informoineet Olof Solinia Naantalin kaupungilla kohteeseen olevasta etuostolain mukaisesta etuosto-oikeudesta. Tämä käy ilmi liitteenä 1 olevasta sähköpostiviestistä. Kohteen kaavalliset määräykset Villan tila (RN:o 529-410-1-13), 54,52 ha, on ollut Raision kaupungin omistuksessa vuodesta 1974 lukien. Kiinteistöt Niinikoski ja Nypykkä Raision kaupunki on hankkinut myöhemmin Villan tilan yhteyteen. Voimassa olevassa yleiskaavassa kiinteistöjen Niinikoski ja Nypykkä sekä Villan tilan länsiosa ovat merkinnällä RM-3: ”Matkailupalvelujen alue, joka on varattu yhteisrantaiseksi lomakyläalueeksi. Alue on asemakaavoitettu tai tarkoitettu asemakaavoitettavaksi. Alueen suunnittelussa on huolehdittava alueeseen kohdistuvan yleisen virkistäytymistarpeen huomioimisesta.” Villan tila on pääosin Luonnonmaan osayleiskaavan mukaan suurelta osin RM-aluetta noin 19,5 hehtaaria ja merkittävä osa on VR-aluetta. Villan tilaan P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX Postiosoite PL 43 21101 NAANTALI Käyntiosoite Käsityöläiskatu 2 21100 NAANTALI Puh. Telefax +358 2 434 5111 +358 2 435 3060 Sähköposti [email protected] [email protected] Naantalin kaupunki 3 24.8.2015 kuuluu myös peltoa (MA-aluetta) sekä suojelualuetta sekä erillinen maa- ja metsätalousalue rannassa. 14 hehtaaria on M-aluetta. Kiinteistöt Niinikoski ja Nypykkä ovat palvelleet Raision kuntalaisten sekä kaupungin henkilökunnan virkistysmahdollisuuksia. Villan tilan RM-alue on toiminut matkailuvaunualueena. Alueen käyttöä yleiseen virkistäytymistarpeeseen korostetaan voimassa olevassa yleiskaavassa. RM-alueelle on vuonna 1999 vahvistettu ranta-asemakaava. Ranta-asemakaavan mukaiset käyttötarkoitukset kiinteistöittäin ovat: Kiinteistön 529-410-1-7 Nypykkä ranta-asemakaavan mukainen käyttötarkoitus on uimaranta-alue, johon voi sijoittaa virkistystä palvelevan huoltorakennuksen. Kiinteistön 529-410-1-12 Niinikoski ranta-asemakaavan mukainen käyttötarkoitus on loma-asuntoja ja retkeilyaluetta palvelevien huoltorakennusten korttelialue. Kiinteistön 529-410-1-13 Villa ranta-asemakaavan mukainen käyttötarkoitus jakaantuu useisiin loma-asuntojen korttelialueisiin, loma-asuntoja ja retkeilyaluetta palvelevien huoltorakennusten korttelialueisiin sekä retkeily- ja ulkoilu- ja uimaranta-alueisiin. Osa Villan tilasta ei sisälly ranta-asemakaava-alueeseen. Ranta-asemakaavan perusteella Villan tilan alueella on loma-asuntojen rakennusoikeutta yhteensä 3 520 k-m². Villan tilalla sijaitsee päärakennus ja huoltorakennus. Kiinteistöillä Niinikoski ja Nypykkä sijaitsee kummallakin majoitusrakennus. Kiinteistöjen ranta-asemakaavan mukainen rakentamisoikeus on pääosin jäänyt toteutumatta. Villan tilan M-alue rajoittuu pohjoisessa ja etelässä Naantalin kaupungin jo ennestään omistamiin maa-alueisiin. Villa-Kirstilän ranta-asemakaavan laatimiseen liittyy myös Raision kaupunginhallituksen päätös 19.10.1998 § 618, jonka mukaisesti Raision kaupunki on antanut sitoumuksensa seuraaviin asioihin: 1 Kaava-alueen pohjoisreunassa olevan uimaranta-alueen siirryttyä Naantalin omistukseen sitoutuu Raision kaupunki rakentamaan tälle alueelle vievän ulkoilureittitasoisen polun ja osoittamaan uimarannan käyttäjille pysäköintimahdollisuuden Villan keskuksen pysäköintialueelta. 2 Kun rantakaavan osoittamasta lisärakentamisesta on toteutettu 30 %, sitoutuu Raision kaupunki alueelle johtavan yksityistien oikaisemiseen kulkemaan vanhan Haijaisten rakennusryhmän ohi. Tien oikaisusta on Naantalin kaupunki laatinut suunnitelman. Oikaisun toteuttaminen ja sen kustannusten jako käsitellään yksityistielain mukaisesti. Oikaisun jälkeen toteutettavien rakennuspaikkojen velvollisuus osallistua jälkikäteen tämän tien kustannuksiin määräytyy yksityistielain mukaisesti. P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX Postiosoite PL 43 21101 NAANTALI Käyntiosoite Käsityöläiskatu 2 21100 NAANTALI Puh. Telefax +358 2 434 5111 +358 2 435 3060 Sähköposti [email protected] [email protected] Naantalin kaupunki 4 24.8.2015 Maankäytöstä Naantalin kaupunki on osallistunut Turun seudun rakennemallityöhön, jonka perusteella on syntynyt raportit Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035 ja Naantalin maankäytön kehityskuva 2035. Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035 on laadittu PARAS-lain johdosta. Rakennemallin ja kehityskuvan mukaan Luonnonmaasta on tulossa uusi merellinen kaupunginosa Turun seudulle. Sen väestötavoite on Turun seudun rakennemallissa vuoteen 2025 mennessä 2 700 ja vuoteen 2035 mennessä 4 300 uutta asukasta. Tämä väestönkasvu mahdollistaa joukkoliikenteen kehittämisen Luonnonmaalla. Jotta tämä tavoiteltu väestönkasvu kyettäisiin sijoittamaan, kuten on suunniteltu, nykyisen osayleiskaavan mukaisille asuntoalueille, edellyttäisi se olennaisesti tehokkaampaa rakentamistapaa, kuin mitä on Luonnonmaalla nyt kyetty toteuttamaan. Asuntoalueen merellisen luonteen korostamiseksi yleiseen käyttöön varattuja ranta-alueita on Luonnonmaalta tarpeen saada lisää. Rakennemallia ja kehityskuvaa Naantalin kaupunki on jo ryhtynyt toteuttamaan laatimalla Kukolanvainion asemakaavan (KV 21.1.2013 § 9) sekä sen täydennykseksi Kemmolan asemakaavan (KV 16.12.2013 § 117). Villan tilan kulma koillisessa sijaitsee alle 900 metrin päässä Kukolanvainion/Kemmolan asemakaava-alueen rajasta ja tilan RM-alue on noin 1,9 kilometrin päässä kyseisen asemakaava-alueen rajasta. Kukolanvainion ja Kemmolan asemakaava-alueiden kunnallistekniikan rakentamisen aloittaminen on kirjattu kaupunginjohtajan ehdotukseen taloussuunnitelmaksi vuodelle 2016. Villan tila sekä siihen liittyvät kiinteistöt Niinikoski ja Nypykkä ranta-asemakaavan sekä osayleiskaavan mukaisine käyttötarkoituksineen toteuttavat Naantalin kaupungin virkistyskäyttötarvetta nyt sekä rakennemallissa sitoudutun tulevan merellisen kaupunginosan rakentuessa. Kaupan kohteiden yhteispinta-ala on 55,07 ha ja se jakaantuu yleiskaavassa RM-, VR- ja MA-alueisiin sekä kahteen erilliseen suojelualueeseen. Oikeuskäytäntöön viitaten tapauksessa KHO 2004:101 kunnalla on todettu olevan etuosto-oikeus pinta-alaltaan suureen kiinteistöön, jolle on rantakaavassa osoitettu rakennusoikeutta muun ohella lomarakennusten ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueiksi ja jota oli tarkoitus käyttää voimassa olevan kaavan mukaiseen tarkoitukseen, kun huomioon otettiin rantakaavassa osoitetun rakennusoikeuden käyttöaste ja että alueella oli virkistyskäytöllisesti sekä suojelullisesti merkitystä. Edelleen oikeuskäytäntöön viitaten, rakennemallin ja kehityskuvan tavoitetta vuodessa 2035 on nykypäivänä ja vallitsevassa taloustilanteessa pidettävä etuostolain edellyttämänä kohtuullisena aikana, kuten korkeimman hallintooikeuden tapauksen KHO:2014:45 perusteluista on luettavissa, jossa kyseisen tapauksen yleiskaavan tavoitevuosi oli vastaavasti 2035. Lain mukaan etuosto-oikeutta käytettäessä kunta tulee kaupassa ostajan sijaan kaupan muiden ehtojen pysyessä ennallaan, josta johtuu, että etuosto P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX Postiosoite PL 43 21101 NAANTALI Käyntiosoite Käsityöläiskatu 2 21100 NAANTALI Puh. Telefax +358 2 434 5111 +358 2 435 3060 Sähköposti [email protected] [email protected] Naantalin kaupunki 5 24.8.2015 kohdistuu koko kaupan kohteeseen, vaikka suuren kiinteistön kyseessä ollessa osa alueista ei soveltuisikaan etuostolain mukaisiin tarkoituksiin. Lisätietoja antavat kaupunginlakimies Turo Järvinen, sähköposti [email protected]. Naantalin kaupunki Jouni Mutanen kaupunginjohtaja Liitteet 1 Riitta Luotio hallintojohtaja Sähköposti 5.3.2014 P:\KLKM\2014\VILLAN TILA\SELITYS KHO ETUOSTOOIKEUS VILLAN TILA 24 08 2015.DOCX Postiosoite PL 43 21101 NAANTALI Käyntiosoite Käsityöläiskatu 2 21100 NAANTALI Puh. Telefax +358 2 434 5111 +358 2 435 3060 Sähköposti [email protected] [email protected] Lähettäjä: Vastaanottaja: Kopio: Aihe: Päivämäärä: Ari Korhonen Järvinen Turo; Outi Reinikainen Sipponen Martti VS: Villan tilan etuosto-oikeudesta ilmoittaminen tarjoajalle 5. maaliskuuta 2014 10:09:12 Terve, vahvistamme heille vielä asian tänään, edellisessä palaverissa itseasiassa jo heille näin ilmoitimme. T. Ari Korhonen Lähetetty Windows Phonesta Lähettäjä: Järvinen Turo Lähetetty: 5.3.2014 9:56 Vastaanottaja: Ari Korhonen; Outi Reinikainen Kopio: Sipponen Martti Aihe: Villan tilan etuosto-oikeudesta ilmoittaminen tarjoajalle Tervehdys, Pyydän ystävällisesti teitä Raision kaupungin edustajina ilmoittamaan Villan tilasta tarjouksen tehneelle taholle, että Naantalin kaupungilla on lain mukainen etuosto-oikeus kiinteistökaupassa. Ystävällisin terveisin, Turo Järvinen kaupunginlakimies Puh. 02-4345 200 Fax 02-4353 060 GSM 044-733 4552
© Copyright 2024