Certeum.fi Sites Default Files Certeum Vuosikertomus 2014
VUOSIKERTOMUS 2 0 1 4 SISÄLLYSLUETTELO Tilinpäätös 2014 3 5 7 10 12 14 17 18 22 23 26 27 28 Certeum lyhyesti Toimitusjohtajan katsaus Toimintaympäristö Liiketoiminta ja toiminnan tulos Sijoitusomaisuus Vuokraustoiminta ja asiakkuudet Ympäristö ja energia Rahoitus Henkilöstö Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä Palkka- ja palkkioselvitys Hallitus Johtoryhmä CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 30 33 33 34 35 36 37 71 74 75 76 Hallituksen toimintakertomus Konsernin tuloslaskelma, IFRS Konsernin laaja tuloslaskelma, IFRS Konsernitase, IFRS Konsernin oman pääoman laskelma Konsernin rahavirtalaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Certeum Oy emoyhtiön tulos Certeum Oy emoyhtiön tase Certeum Oy emoyhtiön rahavirtalaskelma Certeum Oy emoyhtiön liitetiedot SIVU 2 CERTEUM LYHYESTI Certeum on erikoistunut logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen omistamiseen, vuokraamiseen ja kehittämiseen. VISIO Visiomme on olla johtava logistiikka- ja tuotantokiinteistöihin sijoittava yhtiö Suomessa. Certeum Oy aloitti toimintansa 30.9.2014. Yhtiö osti huhtikuussa 2014 solmitun aiesopimuksen perusteella 124 logistiikka- ja tuotantokiinteistöä, joista 12 Sponda Oyj:lta ja 22 Keskinäiseltä työeläkevakuutusyhtiö Varmalta. Loput 90 kiinteistöä siirtyivät Certeumille sen ostettua Sponda Fund I Ky-, Sponda Fund II Ky- ja Sponda Fund III Ky -rahastot niiden sijoittajilta. Transaktioiden arvo oli yhteensä 917 miljoonaa euroa. Omistajavisiomme on kehittää yhtiötä ja sen kiinteistöomaisuutta siten, että yhtiöstä syntyy houkutteleva ja kilpailukykyinen sijoituskohde pääomamarkkinoille. MISSIO Tarjoamme tilaratkaisut tavaravirtojen hallintaan. Certeum on logistiikkaja tuotantokiinteistöjen omistamiseen, vuokraamiseen ja kehittämiseen erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 3 PERUSTETTU LIIKEVAIHTO 2014 AVAINLUVUT 1.10.–31.12.2014 23 KIINTEISTÖJEN ARVO VUOKRATTAVA PINTA-ALA 1,3 905 milj. m2 26 OMISTAMME 124 KIINTEISTÖÄ milj. € LIIKETOIMINNAN NETTORAHAVIRTA HENKILÖSTÖN LUKUMÄÄRÄ 4 milj. € 14,5 milj. € OMISTAJAT 38,9 % 37,9 % 13 7 4 10, 0 % 9 4,0 % 32 49 CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 6 2,6 % Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma Sponda Oyj Valtion eläkerahasto Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Etera Aktia Henkivakuutus Oy Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas 1,8 % 1,7 % 1,4 % 1,0 % 0,6 % 0,1 % Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo Kirkon Keskusrahasto Keskinäinen vakuutusyhtiö Fennia Assai Oy Vakuutusosakeyhtiö Henki-Fennia SIVU 4 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Toimintamme käynnistyi vuonna 2014 suunnitellusti. Pääsimme käynnistämään ensimmäisen varsinaisen toimintavuotemme 2015 hyvässä iskussa. Certeum Oy perustettiin 10.4.2014. Yhtiön operatiivinen toiminta käynnistyi kuitenkin vasta 30.9.2014 tehdyillä kiinteistökaupoilla, joiden yhteydessä myös pääosa organisaatiosta siirtyi liiketoimintasiirrolla Spondasta Certeumiin. Vuonna 2014 keskeisin tavoitteemme oli yhtiön toiminnan käynnistäminen. Kiinteistöportfolion haltuunotto ja Certeumin liiketoiminnan käynnistäminen toteutuivat suunnitellusti. Pääsimme aloittamaan ensimmäisen varsinaisen toimintavuotemme 2015 hyvistä asemista. Vuokrausliiketoiminnan nettorahavirta oli vuoden 2014 viimeisen kolmen kuukauden aikana vahvasti positiivinen (14,5 milj. €), vaikka toimintaa vasta käynnistettiin ja uusia työntekijöitä rekrytoitiin. Myös uusvuokraustoiminta vuoden lopulla oli tuloksellista, tämä luo vahvaa uskoa hyviin tulevaisuudennäkymiin. Ensimmäinen IFRS-tuloksemme 2014 oli kuitenkin noin 12,9 miljoonaa euroa tappiollinen. Tämä johtuu CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 pääosin kiinteistökauppojen toteutukseen ja yhtiön toiminnan käynnistämiseen liittyvistä transaktiokuluista ja alaskirjauksista sekä liikevaihdon kertymisestä vain kolmen kuukauden ajalta. Loistava ajoitus Yhtiömme perustamisen ajoitus oli mitä parhain. Suomen markkinoilta on puuttunut logistiikka- ja tuotantokiinteistöihin sijoittamiseen erikoistunut osaaja. Alhainen, jopa negatiivinen markkinakorko on pienentänyt korkosijoitusten tuottoa ja nostanut niiden riskiä. Tämä on lisännyt kiinnostusta kiinteistösijoituksiin, jotka nykyisessä sijoitusympäristössä tarjoa vat hyvän riski-tuottosuhteen. Ajoitus oli otollinen myös rahoitusmarkkinoiden näkökulmasta, sillä pitkäaikaisen vieraan pääoman kustannus on ennätyksellisen alhaalla. Kiinteistösijoituksia tavoittelevaa pääomaa onkin SIVU 5 nyt Euroopassa ennätyksellisen paljon. Prime-kohteiden niukkuuden vuoksi monilla markkinoilla on jo siirrytty investoinneissa korkeamman tuoton ja riskin secondary-kohteisiin. Kehitys on selvästi nähtävissä Ruotsissa, ja odotan näin käyvän myös Suomessa. Tämä kehitys osaltaan tukee Certeumin kiinteistöportfolion positiivista arvonkehitystä. Logistiikkakiinteistöjen kysyntää tukevat myös verkkokaupan kehittyminen ja Suomen kansantalouden kohentuneet kasvuodotukset. Certeumin 1,3 miljoonan neliömetrin vuokratiloista on ilman vuokrasopimusta 16,9 prosenttia, mikä tarjoaa meille hyvän mahdollisuuden kasvattaa liikevaihtoa. Erikoistuminen kannattaa Strategiamme on tarjota tilaratkaisut tavaravirtojen hallintaan. Omistamme, vuokraamme ja kehitämme logistiikka- ja tuotantokiinteistöjä. Asiakkaiden liiketoiminnan vaatimusten mukaan räätälöidyt logistiikka- ja tuotantokiinteistöt ovat sijoituskohteina toimisto- ja asuinkiinteistöjä vaativampia. Toisaalta niiden vuokratuotto on korkeampi suhteessa sijoitettuun pääomaan. Onnistuminen sijoitustoiminnassa ja riskienhallinta edellyttävät syvällistä asiakastuntemusta sekä vuokralaisten liiketoiminnan ymmärrystä. Olemme keskittyneet pelkästään logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen omistamiseen ja vuokraukseen, joten tunnemme segmentin kiinteistöjen ominaisuudet ja asiakkaiden tarpeet. Certeum toimii paikallisesti ja on vuokraustoiminnassaan aktiivinen. Henkilöstöstämme yli puolet toimii asiakasrajapinnassa ja palvelevat nykyisiä ja uusia asiakkaita toimistoistamme Helsingissä, Turussa, Tampereella ja Jyväskylässä. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Kohti vakaata sijoitustuottoa Lyhyellä aikavälillä keskitymme parantamaan kannattavuuttamme aktiivisella vuokraus- ja kehitystoiminnalla sekä tehostamalla toimintaamme. Haluamme juurtua Suomen logistiikkakiinteistömarkkinalle ja luoda vahvan brändin sekä vakaan tuottohistorian. Tavoitteenamme on kehittää yhtiön osakkeen arvoa, tuoda pääomamarkkinoille kilpailukykyinen sijoituskohde ja jakaa vuosittain vakaata ja kilpailukykyistä osinkoa. Kiinteistökannassamme on käytettävissä yli 400 000 neliömetriä rakennusoikeutta, jonka arvo on yhteensä 15,6 miljoonaa euroa. Tämä kehityssalkku tarjoaa merkittävän mahdollisuuden räätälöidä nykyisille vuokralaisille lisätilaa laajennuksilla tai rakennuttaa kokonaan uusia kiinteistöjä uusille asiakkaille. Aktiivisella kehittämisellä luomme uusia investointimahdollisuuksia sekä nostamme kehityskohteen nykyistä markkina-arvoa. Kiinteistösijoitustoiminnan moottori on aina vuokraustoiminta. Tavoitteenamme on nostaa nykyistä vuokrausastetta ja vuokrata vuoden 2015 aikana noin 100 000 neliömetriä vapaita ja vapautuvia toimitiloja eli lähes 10 prosenttia koko portfoliostamme. Vuoden 2014 viimeisellä neljänneksellä allekirjoitimme jo 24 uutta vuokrasopimusta. Nämä kattoivat 30 500 neliömetriä, joten vuokraustoiminta käynnistyi tuloksellisesti. Näkymät 2015 yhtiömme kiinteistöportfolion arvonkehitykselle. Kaupan ja teollisuuden yritysten liikevaihdon alhainen kasvu aikaansaa kuitenkin logistiikka- ja varastotilojen vuokrakysynnälle haasteita. Toisaalta meille myönteisiä trendejä ovat kaupungistuminen ja verkkokaupan kasvu, sillä vähittäiskaupan liukuminen verkkoon kasvattaa varastotilojen kysyntää toimitusketjun kaikissa vaiheissa. Certeumin kiinteistöt sijoittuvat pääosin Suomen suurimpiin kaupunkeihin, joihin vuokratilan kysyntä myös kohdistuu. Kiinteistöjemme vajaakäytön ennustamme alenevan vuoden 2015 aikana ja vuokratuottojen säilyvän vakaina. Meillä on mittava ja hyvin hajautettu kiinteistöport folio, vahva tase ja kokenut organisaatio sekä hallitus. Tämä on hyvä lähtökohta yhtiön liiketoiminnan ja arvon kehittämiseksi edelleen. Haluan kiittää Certeumin perustajaosakkaita näkemyksellisestä päätöksestä ja luottamuksesta yhtiön perustamisessa sekä yhtiön hallitusta erittäin ammattimaisesta työstä Certeumin toiminnan kehittämisessä. Certeumin vuokralaiset ja yhteistyökumppanit ovat ottaneet uuden yhtiön tyytyväisinä vastaan. Kiitos kaikille asiakkaillemme hyvästä yhteistyöstä yhtiön alkuvaiheessa. Erityisen suuret kiitokset koko Certeumin henkilöstölle, joka on osoittanut suurta ammattitaitoa ja venymistä yhtiön toiminnan käynnistämisessä menestyksellisesti. Jorma Lehtonen Pääsimme käynnistämään toimintamme vuoden 2015 alusta täydessä vauhdissa. Kiinteistösijoituksille myönteinen sijoitusmarkkina luo hyvän lähtökohdan SIVU 6 TOIMINTAYMPÄRISTÖ Suomessa tehtiin vuonna 2014 kiinteistökauppoja yhteensä noin 4,3 miljardin euron arvosta. Tuotannollisten tilojen segmentissä volyymi kasvoi merkittävästi. Euroalueen talous kasvoi vuonna 2014 noin prosentin. Heikon kasvun taustalla olivat lisääntyneet geopoliittiset paineet ja globaalin talouden vaatimaton kehitys. Kasvun ennustetaan säilyvän prosentin tasolla vuonna 2015 ja kiihtyvän hieman ensi vuonna. Toisaalta sekä Yhdysvalloissa että Isossa- Britanniassa kasvunäkymät ovat hyvät, minkä ansiosta näiden kasvun ennustetaan yltävän tänä vuonna noin kolmeen prosenttiin. Valtiovarainministeriön mukaan vuonna 2014 Suomen bruttokansantuote kasvoi 0,1 prosenttia. Lähivuosille ennustetaan maltillista noin 1 prosentin kasvua. Suomen työttömyysaste vuonna 2014 oli 8,7 prosenttia. Vuonna 2015 työttömyysasteen arvioidaan nousevan 8,8 prosenttiin. Työttömyyden vähentämistä hidastaa keskeisten vientimaiden, kuten Saksan, talouskasvun hidastuminen ja kansainvälisten kriisien pitkittyminen. Toisaalta euron ulkoisen arvon heikkeneminen tukee vientiä euroalueen ulkopuolelle. Työllisyystilannetta heikentävät suhdanteen lisäksi rakenteelliset seikat. Perinteisten teolli- CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 suustoimialojen työpaikat vähenevät edelleen, ja tämän seurauksena vapautuvan työvoiman osaaminen ei vastaa kasvualojen vaatimuksia. Inflaatio oli vuonna 2014 noin 1,1 prosenttia. Vuonna 2015 sen ennustetaan hidastuvan 0,8 prosenttiin. Transaktiomarkkinoilla vilkasta Vuonna 2014 transaktiomarkkinat vilkastuivat merkittävästi. Kiinteistökauppoja tehtiin Suomessa yhteensä noin 4,3 miljardin euron arvosta, mistä tuotannollisten tilojen osuus oli noin kolmannes eli 1,4 miljardia euroa. Tuotannollisten tilojen segmentissä volyymi kasvoi siis merkittävästi edellisvuoden 190 miljoonasta eurosta. Lisäys aiheutui paitsi Certeumin transaktiosta myös sijoittajien kysynnän selvästä kasvusta Suomessa ja maailmanlaajuisesti. Toimitilojen asiantuntijayritys JLL arvioi, että tuotannollisen segmentin transaktiovolyymi oli Euroopassa vuonna 2014 yli 20 miljardia euroa. Tämä on kaikkien aikojen ennätys. Vuokrien kehitys maltillista Suomalaisten teollisuusyritysten taloudellinen tilanne on edelleen keskimääräistä heikompi. Näkymät ovat hieman toipuneet syksystä, ja tuotannon ennustetaan kasvavan hitaasti. Toimitilojen kysyntää strategiakaudella heikentää edelleen yleisestä epävarmuudesta johtuva investointien matala taso sekä kapasiteetin keskiarvoon nähden matala käyttöaste. Vuokrat ovat viime vuosina kehittyneet hyvin maltillisesti. Keskimääräistä vuokratasoa on nostanut uusien modernien tilojen valmistuminen. Suomessa logistiikkatilojen segmentissä ei juurikaan esiinny spekulatiivista rakentamista, mikä on toisaalta tukenut vuokratason vakautta. Nykyaikaisten logistiikkatilojen vuokrat ovat kansainväliseen tasoon verrattuna suhteellisen korkeat. Vuokratasoa on perusteltu korkeilla rakennuskustannuksilla. Logistiikkatilojen vajaakäyttöaste on ollut suhteellisen alhainen, mutta se alkoi nousta vuonna 2013 ja jatkoi nousuaan vuonna 2014. Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste oli SIVU 7 noussut vuoden 2013 lopussa 6,1 prosenttiin ja vuoden 2014 lopussa 6,9 prosenttiin. Luvuissa on näkynyt suurten käyttäjien siirtyminen pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Segmentin kokonaistuotto vuonna 2014 oli KTI Kiinteistötiedon mukaan 4,5 prosenttia, josta arvonmuutoksen osuus oli –3,2 prosenttia ja nettotuoton osuus 7,9 prosenttia. Vuonna 2014 pääkaupunkiseudulla prime-logistiikkakiinteistöjen tuottovaade oli 7,3 prosenttia. Tuottovaatimukset ovat pääkaupunkiseudulla siis kääntyneet laskuun pysyttyään viime vuosien ajan lähes paikallaan. Sijoituskohteittain tuotto-ominaisuudet, fyysiset ominaisuudet ja sijaintitekijät kuitenkin korostuvat ja voivat aiheuttaa voimakkaitakin vaihteluja eri kohteiden tuottovaatimuksissa. Talouden haasteet pitävät sijoittajat varovaisina, mutta toisaalta alhainen korkotaso ja rahoituksen saatavuus sekä kasvanut sijoittajakysyntä selittävät tuottovaatimusten laskua. Tehokkaampia toimitiloja Kaupunkikeskukset ovat edelleen suuria kysyntä- ja tarjontapisteitä koko liikenne- ja logistiikkajärjestelmässä, mutta logistiikkatoimintoja siirtyy keskustoista kaupunkien reuna-alueille muun muassa uusien, tehokkaampien toimitilojen perässä. Modernien ja tehokkaiden logistiikkatilojen kysynnän kasvu on vaikuttanut logistiikkakiinteistöjen kehitykseen, ja uudistuotanto on ollut aktiivista erityisesti pääkaupunkiseudun kehyskunnissa. Pääkaupunkiseudulla uudisrakentaminen sen sijaan on ollut vähäistä. Logistiikkakeskusten sijaintiin vaikuttavat ennen kaikkea toimitusten ja jakelun kuljetuskustannukset, työvoiman saatavuus ja työvoimakustannukset, kaavoi- CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 tukselliset ja tekniset valmiudet rakentamiseen, yhteydet satamiin ja toimitilakustannukset. Tulevaisuudessa sijoittautumisen ja tilatarpeen kannalta merkityksellisiä ovat edelleen jatkuvat tuotannon rakennemuutokset, mutta etenkin kaupan digitalisoituminen ja tästä seuraavat kaupan alan ja vähittäismyynnin uudelleenjärjestelyt. Lähteet: Catella JLL KTI Kiinteistötieto Valtionvarainministeriö Verkkokauppa kasvussa Kulutuskäyttäytyminen on voimakkaassa murroksessa kuluttajien siirtyessä ostamaan hyödykkeitä verkosta älykkäiden päätelaitteiden avulla. Ostotapahtumat eivät enää rajoitu kaupan aukioloaikoihin, vaan niitä tehdään jatkuvasti. Kuluttajat odottavat nopeita toimitusaikoja. Tavarantoimittajille kehitys merkitsee vaatimusta järjestää toimitusketju uudelleen siten, että se palvelee monikanavaista kuluttamista sekä nopeita ja joustavia toimituksia. Toimitusketjun on entistä tehokkaammin kyettävä hallitsemaan tavaravirtaa sekä tuottajilta asiakkaille että asiakkailta takaisin tuottajille joustavien palautusten mahdollistamiseksi. Samalla käsiteltävien tavaramäärien eräkoot kutistuvat. Tuotteita on pystyttävä toimittamaan asiakkaille yksittäin. Tämä kehitys luo kysyntää moderneille logistiikkatiloille, jotka pystyvät palvelemaan toimitusketjun eri vaiheita. Logistiikkatoimijoiden keskuudessa korostuvat edelleen ulkoistaminen, erikoistuminen ja verkostoituminen. Logistiikkakeskusalueilla on nähtävissä kasvavaa kysyntää erilaisille toimijoiden välisille yhteistyömalleille: kilpailu- ja neuvotteluasemaa vahvistaville resurssien jakamiselle ja yhteishankinnoille. Tulevaisuuden toimitusketju palvelee monikanavaista kuluttamista. SIVU 8 TAVARAVIRRAT MONIKANAVAISESSA VÄHITTÄISKAUPASSA VERKKO KOTIINKULJETUS JAKELUPISTE »» Lähikauppa »» Pakettiautomaatti LAJITTELUKESKUS »» Posti »» Kotiinkuljetus Kulutuskäyttäytymisen muutos vaatii toimitusketjun järjestämistä niin, että se palvelee saumattomasti kanavasta riippumatta ja mahdollistaa nopeat toimitukset ja palautukset. Tämä kehitys lisää myös erityisesti logistiikkatilojen tarvetta. E-KAUPAN TOIMITUSKESKUS KULUTTAJA VALMISVARASTO KAUPAN JAKELUKESKUS PALAUTUSTEN KÄSITTELY KIVIJALKAMYYMÄLÄ LIIKETOIMINTA JA TOIMINNAN TULOS Pääsimme vuokraustoiminnassa hyviin tuloksiin, ja nettorahavirta oli vahvasti positiivinen. Certeumin päätavoitteet vuonna 2014 olivat toiminnallisia. Tavoitteenamme oli toteuttaa huhtikuussa allekirjoitetun aiesopimuksen mukaiset kiinteistökaupat, ottaa haltuun kiinteistöt sekä hoitaa yhtiön perustamiseen liittyvät toimenpiteet ja organisoinnit. Kiinteistökaupat, portfolion haltuunotto ja yhtiön operatiivisen toiminnan käynnistäminen toteutuivat tavoitteen mukaisesti. Vuokraustoiminnassa pääsimme vuoden 2014 kolmen viimeisen kuukauden aikana hyviin tuloksiin. Neuvottelimme kaikkiaan 24 uutta sopimusta (30 500 neliömetriä). Vain 13 sopimusta päättyi (7 000 neliömetriä). Liiketoimintamme nettorahavirta oli vahvasti positiivinen (14,5 milj. €). Tilikauden tulokseen –12,8 miljoonaa euroa vaikuttivat merkittävästi sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostuksesta muodostuva nettotappio (–14,8 milj. €), kertaluontoiset perustamiseen liittyvät kulut (–3,0 milj. €) sekä rahoituskuluihin kirjattu johdannaissopimusten ns. tehoton osuus (–7,2 milj. €). CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 KESKEISET TALOUDELLISET MITTARIT milj. € Tuloslaskelman eriä Liikevaihto 23,5 Nettovuokratuotto 17,8 Tulos ennen veroja –13,0 Tilikauden tulos –12,8 Vuoden 2014 aikana alkoi 24 vuokrasopimusta ja päättyi 13 vuokrasopimusta. Taseen eriä Sijoituskiinteistöt 904,9 Oma pääoma yhteensä 449,3 Lainat 457,3 Oma pääoma ja velat yhteensä 925,5 Konsernin rahavirtalaskelma Liiketoiminnan nettorahavirta 14,5 Investointien nettorahavirta –920,5 Rahoituksen nettorahavirta 918,6 SIVU 10 TULOSLASKELMAN TUNNUSLUVUT Liikevoitto/- tappioprosentti, % Korkokatekerroin Voitto-/tappioprosentti, % 10.4.–31.12.2014 –8,8 4,4 –71,8 Taseen tunnusluvut Korolliset nettorahoitusvelat, tuhatta euroa 444 697,1 Kannattavuuden ja rahoituksen tunnusluvut Sijoitetun pääoman tuotto, % Oman pääoman tuotto, % –0,9 –11,4 Omavaraisuusaste, % 48,6 Velkaantumisaste, % 49,4 Nettovelkaantumisaste, % 101,8 Rahoituksen nettorahavirta, milj. € 918,6 Osakekohtaiset tunnusluvut Oma pääoma/osake, € Osakekohtainen tulos, € Operatiivinen kassavirta/osake, € NAV (nettovarallisuus), tuhatta euroa NAV per share (osakekohtainen nettovarallisuus), € CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Vuoden 2015 tavoitteet Toimintamme painopistealueita vuonna 2015 ovat strategian mukaisesti tuloksen ja kannattavuuden kehittäminen aktiivisella vuokraus- ja kehitystoiminnalla sekä kiinteistöportfolion jalostaminen myymällä strategiaan kuulumattomia, lähinnä kasvualueiden ulkopuolella sijaitsevia kiinteistöjä. Myyntien määrällinen tavoite vuonna 2015 on noin 20–30 miljoonaa euroa. Myyntien tulosvaikutuksen ennustetaan olevan lievästi positiivinen. Pinta-alaperusteisen vuokrausasteen arvioimme vuoden 2015 aikana nousevan ja olevan vuoden lopussa 83–85 prosenttia. Nettovuokratuottojen (net operating income, NOI) ennuste vuonna 2015 on 68–73 miljoonaa euroa. Arvio perustuu nykysalkun ennusteeseen, ja toteumaan vaikuttavat muutokset portfoliossa. Ennustamme nettovarallisuutta mittaavan osakekohtaisen NAV-arvon kehittyvän vakaasti vuoden 2015 aikana. 9,66 –0,28 0,35 458 673,2 9,86 SIVU 11 SIJOITUSOMAISUUS Kiinteistöjemme käypä arvo ylittää 900 miljoonaa euroa. Certeum omistaa 124 kiinteistöä, joiden arvo oli vuoden 2014 lopussa yhteensä 904,9 miljoonaa euroa. Lukuun sisältyy käyttämättömän rakennusoikeuden arvoa 15,6 miljoonaa euroa. Helsingin seudulla sijaitsee 47 kiinteistöä, muissa kasvukeskuksissa 54 ja muualla Suomessa 23. Muita kasvukeskuksia ovat Tampereen ja Lahden seudut, Jyväskylä, Kouvola, Turku, Vaasa ja Seinäjoki. Sijoituskiinteistöjemme vuokrattava pinta-ala on 1,3 miljoonaa neliömetriä. Suurin kohde on Vantaan Jokiniemessä sijaitseva Keskon keskusvarasto, jonka pinta-ala on 75 944 neliömetriä. Kolmen suurimman kiinteistön pinta-ala on yhteensä 204 208 neliömetriä, mikä muodostaa 15,5 prosenttia yhtiömme koko vuokrattavasta pinta-alasta. Vuokrattava pinta-ala jakautuu segmenteittäin seuraavasti: Helsingin seutu 631 303 neliömetriä (48,0 %), Muut kasvualueet 553 916 neliömetriä (42,1 %) ja Muu Suomi 130 293 neliömetriä (9,9 %). Kolme arvokkainta Vantaalla ja Keravalla Sijoituskiinteistöjemme arvoltaan kolme suurinta kohdetta sijaitsevat Vantaalla ja Keravalla. Vantaalla osoitteessa Vanha Porvoontie 229 sijaitsee muun muassa Metso Oyj:n venttiilitehdas ja Jokiniementiellä Keskon CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 keskusvarasto. Keravalla Tervahaudankatu 7:ssa sijaitsee Tuko Logisticsin keskusvarasto. Kolme arvokkainta kohdetta muodostavat yhdessä 25 prosenttia yhtiömme kiinteistökannan arvosta. Kymmenen arvokkainta kohdetta ovat pinta-alaltaan yhteensä 397 281 neliömetriä ja 30,2 prosenttia koko kannasta. Koko salkun vuokrausaste oli vuoden lopussa 83,1 prosenttia. Tyhjän tilan pinta-ala oli 221 699 neliömetriä. Tyhjän tilan määrä Helsingin seudulla oli 101 306 neliömetriä, Muut kasvualueet -segmentissä 94 348 neliömetriä ja Muu Suomi -segmentissä 26 045 neliömetriä. VUOKRATTAVA PINTA-ALA (M2) 10 % 130 293 Rakennusoikeutta erityisesti Helsingin seudulla Kiinteistökannassamme on käytettävissä olevaa rakennusoikeutta yhteensä 436 528 neliömetriä. Rakennusoikeuden arvo on yhteensä 15,6 miljoonaa euroa. Käytettävissä oleva rakennusoikeus jakaantuu melko tasaisesti Helsingin seudun sekä Muut kasvualueet -segmentin kesken. Eniten käyttämätöntä rakennusoikeutta on arvioitu olevan neliömetreiltään Turun Rydönnotkossa (48 000 m2) sekä Vantaan Toinen Savu 8:ssa (32 740 m2). 42 % 553 916 48 % 631 304 Helsingin seutu Muut kasvualueet Muu Suomi SIVU 12 Hyvinkää KIINTEISTÖSALKUN ARVON JAKAUTUMINEN SEGMENTEITTÄIN (MILJ. €) SIJOITUSSEGMENTIT Järvenpää Kerava Nurmijärvi Tuusula Vihti 6,7 % (60,5) Sipoo Vantaa Espoo & Kauniainen 34,5 % (312,3) Helsinki Kirkkonummi YHTEENSÄ 904,9 58, 8 % (532,2) Helsingin seutu Muut kasvualueet (Tampereen ja Lahden seudut, Jyväskylä, Kouvola, Turku, Vaasa ja Seinäjoki). Helsingin seutu Muut kasvualueet Muu Suomi Muu Suomi RAKENNUSOIKEUS (M2) SIJOITUSKOHTEET SEGMENTEITTÄIN (KPL) Osoite 1 315 512 Vuokrattavissa oleva pinta-ala Käytettävissä oleva rakennusoikeus 631 304 Yhteensä 175 943 Helsingin seutu 19 % (23) 38 % (47) 553 916 130 293 436 528 10 SUURINTA SIJOITUSKOHDETTA KÄYVÄN ARVON MUKAAN 175 015 Muut kasvualueet 85 570 Muu Suomi 43 % (54) Helsingin seutu Muut kasvualueet Muu Suomi m2 % salkusta* kum. %* Vanha Porvoontie 229, Vantaa 60 175 4,57 4,57 % Jokiniementie 31, Vantaa 75 944 5,77 10,35 % Tervahaudankatu 7, Kerava 68 089 5,18 15,52 % Ruosilantie 16, Helsinki 42 844 3,26 18,78 % Martinkatu 2, Jyväskylä 26 415 2,01 20,79 % Vanha Porvoontie 231, Vantaa 35 979 2,73 23,52 % Kivääritehtaankatu 8, Jyväskylä 11 346 0,86 24,39 % Niinistönkatu 7, Hyvinkää 40 328 3,07 27,45 % Heidehofintie 2, Vantaa 17 473 1,33 28,78 % Huoltokatu 1, Vaasa 18 689 1,42 30,20 % 397 281 30,20 30,20 % *pinta-alapohjaisesti CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 13 VUOKRAUSTOIMINTA JA ASIAKKUUDET Pidämme aktiivisesti yhteyttä asiakkaisiimme, jotta pystymme tarjoamaan ratkaisuja myös muuttuviin tarpeisiin. Asiakaskuntamme koostui vuoden 2014 päättyessä noin neljästä sadasta pääasiassa kaupan, teollisuuden, logistiikka-alan sekä erilaisia palveluita tarjoavasta asiakkaasta. Voimassa olevia vuokrasopimuksia oli 468, joista 100 suurinta vastasi noin 85 prosenttia liikevaihdosta. Kymmenen suurinta asiakkuutta toivat liikevaihdostamme noin 40 prosenttia ja 100 suurinta asiakkuutta noin 90 prosenttia. Vuonna 2014 asiakkuus- ja vuokraustoiminnassamme painottui yhtiön toiminnan käynnistäminen sekä asiakkuuksien haltuunotto. Yhtiön 13 henkilön vahvuinen asiakkuus-, vuokraus- ja markkinointitiimi tapasikin 95 prosenttia yhtiön asiakaskunnasta sekä merkittävän määrän potentiaalisia uusia asiakkaita loka–joulukuussa 2014. Yhteensä asiakastapaamisia oli noin 500. Asiakkuuksia hoidetaan paikallisesti Helsingissä, Tampereella, Turussa ja Jyväskylässä. Olemme siis aina lähellä asiakkaitamme. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Helposti ja vaivattomasti Tarjoamme asiakkaillemme helpon ja vaivattoman tavan vuokrata toimitiloja. Pyrimme myös vuokrasopimuskauden aikana aktiivisesti tunnistamaan asiakkaidemme muuttuvia tarpeita sekä tarjoamaan ratkaisuja uusiin tilanteisiin. Asiakkaanamme vuokralainen voi valita, haluaako järjestää itse kiinteistön ylläpidon vai haluaako jättää kiinteistön ylläpidon meille ja keskittyä omaan liiketoimintaansa. Kehitämme portfolion vuokrausastetta aktiivisella vuokraustoiminnalla. Uusasiakashankinnassa panostamme monikanavaiseen markkinointiin. Nykyisiä asiakkuuksia kehitämme aktiivisella yhteydenpidolla ja tarjoamalla toimivia tiloja liiketoiminnan muuttuviin tarpeisiin. Joulukuussa 2014 käynnistyi hanke asiakkuudenhallintajärjestelmän saamiseksi käyttöön viimeistään vuo- HELSINGIN HYLLYVARASTO LAAJENSI TOIMINTAANSA Helsingin Hyllyvarasto Oy panostaa pääkaupunkiseudulta hoidettaviin logistiikkapalveluihin asiakkailleen ympäri Suomea. ”Kun palveluvalikoimamme laajentui luokiteltujen aineiden varastointiin, tarvitsimme nopeasti ja vaivattomasti lisätilaa”, palveluvarastojen johtaja Keijo Välimaa kertoo. Sijainnilla on merkitystä Helsingin Hyllyvaraston logistiikkakeskus sijaitsee Lahden moottoritien ja Kehä III:n läheisyydessä. Sieltä on hyvät yhteydet sekä Vuosaaren satamaan että kaikille pääteille samoin kuin pääkaupunkiseudun kuljetuskeskuksiin. ”Etsiessämme ratkaisuja kasvaneeseen tilatarpeeseen ja paikkaa uudelle logistiikkakeskukselle tärkeintä oli löytää hyvä sijainti toimivien liikenneyhteyksien varrella. Olemme toimineet Hakkilan alueella jo useampia vuosia ja todenneet, että alue on yrityksellemme logistisesti paras mahdollinen paikka.” Nopea ja joustava ratkaisu Helsingin Hyllyvarasto etsi monipuolista tilaa, jossa piti olla korkeaa varastotilaa sekä pientavarahyllystöille että lavahyllyille, tuotantotilaa ja sopiva tila luokiteltujen aineiden varastointiin. Lisäksi yhtiö tarvitsi logistiikkatoimintaansa tukevaa toimistotilaa. ”Certeumissa ymmärrettiin liiketoimintamme erityistarpeet. Certeum pystyi nopeasti ja joustavasti räätälöimään muuttuneeseen tilatarpeeseemme sopivat tilat. Uusi palvelukeskuksemme Hakkilan alueella avattiin helmikuussa 2015.” SIVU 14 ASIAKKAIDEN TOIMIALAJAKAUMA 25 % TOIMINTAMALLIMME 24 % 1. Kartoitamme asiakkaan tarpeen 17 % 12 % 10 % 6% 3% Teollisuus/ valmistus Kauppa Palvelut Rakentaminen, kiinteistö ja -teollisuuspalvelut Logistiikka/ liikenne/ varastointi den 2015 toisella neljänneksellä. CRM-järjestelmän avulla pystymme varmistamaan asiakastiedon saumattoman jakamisen Certeumin sisällä, vastaamaan entistä tehokkaammin asiakkaidemme tarpeisiin sekä tiivistämään markkinoinnin ja vuokrauksen yhteistoimintaa. Teetämme vähintään kerran vuodessa asiakastyytyväisyystutkimuksen ulkoisella, riippumattomalla toimijalla. Saadun palautteen perusteella kehitämme toimintaamme ja asiakkaillemme tarjottavien palveluiden laatua. Vuokrausaste 83,1 prosenttia Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto oli vuonna 2014 keskimäärin 7,66 miljoonaa euroa kuukaudessa ja painotettu sopimusmaturiteetti 31.12.2014 oli 47 kuukautta. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Muut Julkinen sektori 3% Tietoliikenne ja energia Vuokrausasteemme oli vuoden 2014 lopussa 83,1 prosenttia. Koko kiinteistökannan vuokrattava pinta-ala oli noin 1,3 miljoonaa neliömetriä ja vuokrattu ala noin 1,09 miljoonaa neliömetriä. Vuoden 2014 aikana alkoi 24 vuokrasopimusta ja päättyi 13 vuokrasopimusta. Alkaneiden sopimusten vuokrattava ala oli 30 324 neliömetriä ja päättyneiden sopimusten 7 376 neliömetriä. Vuokrasopimusten mukaisesta vuokratuotostamme 98,9 prosenttia on sidottu elinkustannusindeksiin. 23,4 prosenttia vuokrasopimusten mukaisesta tuotosta nousee vuosittain vähintään prosentin sopimusten sisältämän minimikorotuksen vuoksi. 1,1 prosenttia vuokratuotosta ei ole sidottu elinkustannusindeksiin. Keskimääräinen vuokrataso vuonna 2014 oli 6,98 euroa per neliömetri per kuukausi. 62 prosenttia vuokratuista neliöistä oli pääomavuokrasopimuksissa, 7 prosenttia jaetun vuokran sopimuksissa ja 31 prosenttia kokonaisvuokrasopimuksissa. 2. Toteutamme ratkaisun 3. Tuemme toimintaa palveluillamme 4. Ymmärrämme asiakkaan muuttuvat tilatarpeet SIVU 15 KOKO PORTFOLION KESKINELIÖVUOKRA VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, % VUOKRATUOTOSTA 28 % 8% 62 % 30 % 21 % KESKINELIÖVUOKRA 6,98 €/kk/m2 Pääomavuokrasopimukset Kokonaisvuokrasopimukset Jaetun vuokran sopimukset 12 % 8% < 1 v. Pääomavuokrasopimus Pääomavuokrasopimuksessa vuokralainen maksaa vuokranantajalle elinkustannusindeksiin sidottua pääomavuokraa. Vuokralainen vastaa kiinteistön ylläpidon ja vuoksikorjausten järjestämisestä sekä näistä aiheutuvista kustannuksista. Kiinteistöjen peruskorjausten toteuttaminen sekä näistä aiheutuvat kustannukset ovat joko vuokranantajan tai vuokralaisen vastuulla. Kokonaisvuokrasopimus Vuokralainen maksaa vuokranantajalle elinkustannusindeksiin sidottua kokonaisvuokraa. Vuokranantaja vastaa kiinteistön ylläpidon ja vuoksikorjausten järjestämisestä sekä näistä aiheutuvista kustannuksista. Vuokralainen vastaa käyttämänsä sähkön kustannuksista. Kiinteistöjen peruskorjausten toteuttaminen sekä näistä aiheutuvat kustannukset ovat vuokranantajan vastuulla. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 11 % Jaetun vuokran sopimus Jaetun vuokran sopimuksessa vuokralainen maksaa vuokranantajalle sekä pääoma- että ylläpitovuokraa. Pääomavuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, ja ylläpitovuokra vastaa vuokratun kiinteistön ylläpidon kustannuksia. Vuokranantaja vastaa kiinteistön ylläpidon ja vuosikorjausten järjestämisestä, näistä aiheutuneet kustannukset laskutetaan vuokralaiselta ylläpitovuokrana. Vuokralainen vastaa käyttämänsä sähkön kustannuksista. Kiinteistöjen peruskorjausten toteuttaminen sekä näistä aiheutuvat kustannukset ovat pääasiassa vuokranantajan vastuulla. 2 v. 3 v. 6% 4 v. 8% 5 v. 6% 6 v. 7–10 v. > 10 v KESKIMÄÄRÄISET VUOKRATASOT ALUEITTAIN Helsingin seutu 10 % Muut kasvualueet Muu Suomi 4% 53 % 37 % VUOKRA €/kk/m2 8,25 71 % 25 % VUOKRA €/kk/m2 5,94 6% 22 % 72 % VUOKRA €/kk/m2 5,11 Pääomavuokrasopimukset Kokonaisvuokrasopimukset Jaetun vuokran sopimukset SIVU 16 YMPÄRISTÖ JA ENERGIA Kehitämme yhdessä kumppaniemme kanssa ekotehokkaita toimintatapoja. Kiinteistö- ja rakennusalan kestävällä kehityksellä on suuri merkitys koko Suomelle. Rakennetun ympäristön osuus energian kokonaiskulutuksesta on noin 40 prosenttia, ja ilmastonmuutokseen vaikuttavista päästöistä noin 35 prosenttia syntyy rakennetusta ympäristöstä. Vastuullisena kiinteistönomistajana kehitämme kiinteistöissämme ekotehokkaita toimintatapoja yhdessä sidosryhmiemme kanssa. Vauhtia energiatehokkuusohjelmasta Käynnistimme 1.10.2014 energiatehokkuusohjelman, jossa tavoitellaan energian säästämisen ja energiatehokkuuden jatkuvaa parantamista. Ohjelma kattaa kaikki omistamamme kohteet, joissa vuokranantajalla on vastuu ylläpidon järjestämisestä. Näitä kohteita on 55, ja niiden sähkön ja lämmön CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 kokonaiskulutus on yhteensä 130 gigawattituntia vuodessa. Energiatehokkuusohjelmaan kuuluvat kohdekohtaisten energiakartoitusten ja -analyysien laatiminen, energiainvestointien kannattavuustarkastelut ja toteuttaminen sekä käyttäjien kannustaminen energiatehokkaaseen toimintaan, jotka toteutetaan yhteistyökumppaneidemme kanssa. Vuoden 2014 viimeisen neljänneksen aikana säästö edellisvuoteen oli sähkönkulutuksessa 3,3 prosenttia ja lämmönkulutuksessa normitettu 2,5 prosenttia. Liityimme vuoden 2015 alussa Kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen (Toimitilojen energiatehokkuussopimus). Tavoitteena on tehostaa energian käyttöä 6 prosenttia vuoden 2013 tasosta vuoteen 2016 mennessä. Ympäristövastuuasioiden kehittäminen jatkuu vuonna 2015. Kiinteistökehityshankkeiden ja laajempien peruskorjausten toteuttamisen laatukriteerit määritetään, ja näissä kiinnitetään huomiota ekotehokkuuteen ja elinkaariajatteluun. Toiminnan vaikuttavuutta parannetaan myös jätteiden kierrätyksessä ja materiaalitehokkuudessa. Energian kokonaiskulutus Sähkö 66 GWh Lämpö 64 GWh Kehittäminen jatkuu Vuoden 2015 aikana suunnitelmassa on useita energiatehokkuutta parantavia hankkeita. Asiakkaiden kanssa yhteistyössä tehtävillä hankkeilla parannetaan tilojen käytettävyyttä ja laatua sekä alennetaan energiakustannuksia. SIVU 17 RAHOITUS Rahoituspolitiikkamme tavoitteena on tukea liiketoimintaa ja ohjata yhtiön suojautumista rahoitusriskejä vastaan. Certeum-konserni muodostuu Certeum Oy -emoyhtiöstä sekä sen 73 osakeyhtiömuotoisesta tytäryhtiöstä. Operatiivisesta toiminnastamme johtuvien rahoitusriskien hallinnointi perustuu yhtiön rahoituspolitiikkaan. Rahoituspolitiikkamme tavoitteena on tukea liiketoimintaa ja ohjata yhtiön suojautumista rahoitusriskejä vastaan. Rahoituspolitiikka on sidoksissa yhtiön hallituksen valitsemiin toimintaperiaatteisiin. Hallitus vastaa keskeisiä liiketoiminnallisia ja taloudellisia periaatteita koskevista päätöksistä. Näiden periaatteiden toimeenpanosta vastaa emoyhtiön t oimitusjohtaja. Keskeinen osa toimeenpanoa on vastuun ja valtuuksien delegointi johtoryhmälle ja edelleen organisaatiolle. Rahoituksen ja rahoitusriskien hallinnan tavoitteina on varmistaa Certeum-konsernin jatkuvuus sekä tukea varsinaisen liiketoiminnan tavoitteiden saavuttamista. Konsernin talous- ja rahoitusfunktion tavoitteena ei ole tuottojen lisääminen. KESKEISET TEHTÄVÄT »» Rahoitusinstrumenttien ja transaktioiden valmistelu ja toteutus »» Varmistaa, että liiketoimintaorganisaatio on tietoinen rahoituksen ja rahoitusriskien merkityksestä yhtiön liiketoiminnalle ja että toimivalla organisaatiolla on liiketoimia tehtäessä käytettävissään näihin liittyvä tarvittava tieto Vastuunjaossa keskitetyn rahoitustoiminnon ja liiketoimintayksiköiden välillä on lisäksi huomioitu seuraavat tavoitteet: »» Hyödynnämme Certeum-konsernin tuomia mittakaavaetuja transaktioiden toteutuksessa kaikkien liiketoimintayksiköiden hyväksi – sekä kustannus- että osaamismielessä; »» Vähennämme ulkoisen rahoituksen tarvetta hyödyntämällä konserniyhtiöiden vastakkaisia intressejä, esimerkiksi tilapäisiä kassayli(ali)jäämiä; »» Järjestämme konsernin rahoitusta ja rahoitusriskien hallintaa siten, että emoyhtiön tasolla pystymme ohjaamaan käytännön toimintaa tavoitteiden mukaisesti sekä valvomaan konsernitason periaatteiden toimeenpanoa. Rahoitustoiminnon keskeiset tehtävät ovat: »» Liiketoiminnan tarvitseman rahoituksen ja likviditeetin varmistaminen ja hallinta »» Varsinaisen liiketoiminnan rahavirtojen hallinta »» Rahoitusriskien hallinta CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Selvästi suurin yksittäinen rahoitusriskimme on jälleenrahoitusriski. Pienennämme sitä hakemalla rahoitusta kotimaisilta ja kansainvälisiltä pääomamarkkinoilta eri rahoitusmuodoissa. Rahoitustamme säätelevät rahoitussopimuksiin asetetut kovenantit, jotka koskevat muun muassa vakuuksien käyttöä, rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja. Olemme keskittäneet konsernin ulkoiset velat emoyhtiöön. Emme tee sijoituksia pörssi- ja muihin osakkeisiin. Yhtiössä ei ole valuuttariskiä. Käytämme johdannaisia vain vähentämään lainasalkun aiheuttamia korkoriskejä. Emme käytä johdannaisia spekulatiivisessa tuottomielessä. KESKEISET RAHOITUSRISKIT Rahoitusriskien hallinnointi on yhtiön talousjohtajan vastuulla. Seuraamme rahoituksessa tapahtuvaa kehitystä, lakeja ja standardeja. Keskeisimmät rahoitusriskimme ovat: 1) Maksuvalmiusriski sekä kassan ja likviditeetin hallinta Maksuvalmiusriski tarkoittaa vaikeuksia saada rahoitusta tai joutumista tilanteeseen, jossa liiketoimintaolosuhteet heikkenevät ja rahoituskustannukset ovat tavanomaista korkeammat. Transaktioihin liittyvä likviditeettiriski tarkoittaa tilannetta, jossa transaktio SIVU 18 joudutaan rahoitustarpeen pakottamana tekemään alle markkinahintojen tai sitä ei pystytä tekemään lainkaan haluttuna ajankohtana. Maksuvalmiusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa liiketoiminnan jatkuvuus ja järkevät rahoituskustannukset. Pääasiallinen riskinhallintakeinomme on tarvittavan pitkäaikaisen rahoituksen ja luottolimiittien erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinta. Ajoitamme kulloinkin voimassa olevien ja tulevaisuudessa tarvittavan rahoituksen ja luottolimiittien neuvottelut siten, että pystymme ylläpitämään vaihtoehtoja ja siten varmistamaan mahdollisimman alhaiset kustannukset. Erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinnassa pääperiaatteemme on varmistaa, että seuraavan 12 ja 24 kuukauden jaksolla tulee uudelleen neuvoteltavaksi lainoja tai valmiusluottoja korkeintaan 100 miljoonan euron ja 200 miljoonan euron arvosta. Rahoituksen ja luottolimiittien oikein mitoittamiseksi seuraamme konsernissa nettovelan määrää ja likviditeettiä ja ylläpidämme likviditeettitarvetta vastaavaa likviditeettireserviä. Likviditeettireservin olemme määritelleet seuraavasti: Likviditeettitarve »» Liiketoiminnan ennustetut nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden aikana »» Investointien ja omaisuuden luovutuksien nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden aikana »» Rahoituksen nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden aikana »» Likviditeettitarve odottamattomien riskien varalle sekä »» Likviditeettitarve strategisiin investointeihin CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Likviditeettireservi »» Käteisvarat ja pankkitilien saldot, jotka ovat emoyhtiön rahoitusosaston käytettävissä »» Sijoitukset likvideihin rahoitusinstrumentteihin »» Pitkäaikaiset sitovat valmiusluotot »» Allekirjoitetut nostamattomat lainasopimukset Maksuvalmiusriskin hallinnalle relevanttien varmojen rahoituslähteiden lisäksi konserni voi päivittäisessä likviditeetinhallinnassaan hyödyntää myös muita lyhytaikaisia rahoituslähteitä, kuten pankkitilien luottolimiittejä sekä yritystodistusohjelmaa. Nämä normaaleissa olosuhteissa käytettävissä olevat rahoituslähteet esitämme maksuvalmiusriskin raportoinnissa erillään varsinaisesta likviditeettireservistä. 2) Korkoriski Certeum-konsernin varoista merkittävä osa rahoitetaan korollisella velalla. Markkinakorkojen muutokset vaikuttavat sekä korkomaksuihin (korkovirtariski) että velan tai korkoriskin suojauksessa käytettyjen johdannaissopimusten käypiin arvoihin (korkohintariski). Korkoriskiä ei voida täydellisesti eliminoida, koska korkovirtariskin pienentäminen kasvattaa korkohintariskiä ja päinvastoin. Korollisen velan osalta riskiä hallitaan ensisijaisesti korkovirtariskin näkökulmasta. Velan ja muussa muodossa hankittavan korollisen rahoituksen määrän ohella keskeisin korkoriskiasemaan vaikuttava tekijä on velkojen koronmääräytymisperuste (ovatko velat kiinteä- vai vaihtuvakorkoisia, markkinakorko, johon vaihtuvat korot ovat sidottu). Velkojen efektiivisiä koronmääräytymisperusteita voidaan muuttaa johdannaissuojauksilla. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on minimoida pitkällä aikavälillä velkarahoituksen korkokustannukset, siten että: »» markkinakorkojen muutokset eivät vaaranna konsernin taloudellisten tavoitteiden saavuttamista lyhyelläkään aikavälillä »» rahoituskustannusten ennustettavuus on riittävällä tasolla tehokasta rahoitussuunnittelua ja päätöksentekoa ajatellen »» konserni ei altistu liialliselle korkohintariskille »» Korkoriskiä tarkastellaan voimassa olevan liiketoimintasuunnitelman mukaiselle ennustetulle lainamäärälle eri suunnittelujaksoilla. Korkoriskiä tarkasteltaessa huomioimme kaikki korolliset velat sopimuksellisesta muodosta riippumatta. Konsernin kiinteäkorkoisten lainojen ja korkojohdannaisten yhteismäärän suhdetta (suojausastetta) konsernin koko korolliseen velkaan ylläpidetään siten, että markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousu ei aiheuta: »» 2 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua (korkovirtariskiä) seuraavan 12 kuukauden aikana »» 6 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua seuraavan kolmen vuoden aikana Siltä osin kuin korkoriski liittyy ennustettuihin lainoihin pidemmälle kuin vuoden päähän tulevaisuudessa, suojausaste saa olla enintään 80 prosenttia. Markkinakorkojen laskuun liittyvän korkohintariskin enimmäismäärää ei ole rahoituspolitiikassa erikseen määritelty. Pääperiaatteena on rajoittaa korkohintariskiä huomioimalla markkinakorkotaso politiikan vähimmäissuojausvaatimuksen ylittävien suojausten pituutta ja kattavuutta määritettäessä. SIVU 19 Kun markkinakorot ovat alhaalla, olemassa olevasta ja suunnitellusta velan määrästä voidaan suojata suurempi osuus kuin korkeiden korkojen aikaan. Seuraamme korkoriskin määrää simuloimalla markkinakorkojen muutosten vaikutuksia konsernin korkomenoihin (korkovirtariski) ja velkojen ja johdannaissuojausten käypiin arvoihin (korkohintariski): »» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutus voimassaolevien laina- ja johdannaissopimusten korkomaksuihin seuraavan 12 kuukauden aikana »» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutukset korkomaksuihin kolmen vuoden aikana huomioiden voimassaolevien sopimusten lisäksi myös liiketoimintasuunnitelman mukaisen ennustetun velan korot »» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön tai sen kymmenysosan laskun vaikutus kiinteäkorkoisten lainojen ja johdannaissuojausten käypiin arvoihin 3) Luotto- ja vastapuoliriski Liiketoimintasopimuksiin liittyvä luottoja vastapuoliriski Liiketoimintajohto on vastuussa asiakassaamisiin liittyvän luottoriskin hallinnasta samoin kuin keskeisiin toimittajiin tai muihin tärkeisiin liiketoimintasopimuksiin liittyvästä vastapuoliriskistä mukaan lukien tarvittavien politiikkaperiaatteiden tai -ohjeiden dokumentointi. Rahoitusinstrumentteihin liittyvä luotto- ja vastapuoliriski Altistumme rahoitusinstrumenttien vastapuoliriskille, jos vastapuoli ei pysty selviytymään velvoitteistaan tai CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 jos meille velkoja myöntänyt vastapuoli joutuu oman luottokelpoisuutensa huonontuessa realisoimaan tai muutoin järjestelemään velkasaamisiaan ja siten aiheuttaa meille odottamattoman jälleenrahoitustarpeen. Vastapuoliriskiä hallitaan pääasiallisesti Certeumin pankkisuhdestrategian kautta, jonka mukaisesti yhtiön rahoitus toteutetaan hyvän luottokelpoisuuden omaavien pankkien kanssa ja muut pankkipalvelut mukaan lukien hankitaan pääsääntöisesti samoilta pankeilta. Rahoitusvarojen lyhytaikaisen sijoittamisen osalta ylläpidämme erillistä listaa hallituksen hyväksymistä vastapuolista ja instrumenteista sekä enimmäismaturiteeteista ja -määristä vastapuolittain ja instrumenttilajeittain. PÄÄOMAHALLINTA Konsernin pääomahallinnan tavoitteena on turvata toiminnan jatkuvuus ja toimintaedellytykset kaikissa olosuhteissa sekä tukea pitkän aikavälin taloudellisten tavoitteiden saavuttamista. Vaikka emme ylläpidä luottoluokituslaitoksen myöntämää julkista luottoluokitusta, tavoitteenamme on ylläpitää vastaava pääomarakenne kuin hyvän luottoluokan yhtiöillä samalla toimialalla, jotta tarvittava velkarahoitus on suhdannevaihteluista huolimatta saatavissa ja sen kustannus on järkevällä tasolla. Otamme huomioon pääomarakenteen ja velkakapasiteetin erityisesti investointipäätösten yhteydessä. Osana pitkän aikavälin liiketoimintasuunnittelua hallitus on vahvistanut taloudellisiksi tavoitteiksemme: Vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen taserakennetta koskeva Loan to Value -kovenantti on voimassa olevassa rahoitussopimuksessa 55 prosenttia ja Interest Cover -kovenantti 2,5:1. Ylläpidämme ja tarvittaessa muutamme pääomarakennetta osinkopolitiikan, osakkeiden takaisinostojen ja osakeantien avulla sekä nostamalla velkaa ja maksamalla sitä takaisin. Taseen käyttöomaisuuseristä sekä käyttöpääomasta vastaa liiketoimintajohto. Investointiesityksissä ja -päätöksissä on oltava mukana myös rahoitusratkaisu. Liiketoimintajohdon vastuulla on taloushallinnon konsultointi tarvittavassa määrin, jos rahoitusratkaisua ei ole jo aiemmin määritelty investointiohjelman kokonaisuutta suunniteltaessa. Emoyhtiön talousjohtaja vastaa taseen korollisten velkojen ja saamisten hallinnasta tässä politiikassa määriteltyjen periaatteiden puitteissa mukaan lukien kovenanttien seurannasta ja raportoinnista hallitukselle ja ulkoisille rahoittajille. Hallitus seuraa ja arvioi säännöllisesti konsernin pääomarakenteen kehitystä osana normaalia liiketoiminnan tuloksellisuuden seurantaa ja muuta säännöllistä konsernin sisäistä taloudellista raportointia. »» Oman pääoman vuosituotto 14 % »» Omavaraisuusaste vähintään 40 % SIVU 20 OMAVARAISUUSASTE TUHATTA EUROA Oma pääoma (A) 449 320,2 Oma pääoma ja velat yhteensä (B) 925 457,1 Omavaraisuusaste (A/B), % RAHOITUSVELKOJEN ERÄÄNTYMISAJAT Erääntymisajat 31.12.2014 Omavaraisuusaste 48,6 % Pitkäaikaiset velat Korolliset rahoitusvelat Lainojen perustamiskustannukset Sulkutileillä olevat varat > 5 vuotta Yhteensä 0,0 0,0 457 296,7 0,0 457 296,7 Lyhytaikaiset velat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 7 408,0 0,0 656, 4 0,0 1 004,3 9 866, 5 0,0 10 870,8 7 408,0 1 004,3 467 819,7 0,0 467 232,0 Johdannaiset 2 703,0 8 064,5 Yhteensä –1 717,2 458 282,5 Sijoituskiinteistöt (markkina-arvo) (B) 904 930,0 CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 1–5 vuotta 457 296,7 Korolliset rahoitusvelat ilman perustamiskustannuksia (Loan) (A) Luototusaste (A/B), % 6–12 kk Ehdolliset vastikkeet Ostovelat ja muut Luototusaste (Loan–to–Value) TUHATTA EUROA 1–6 kk 50,6 % SIVU 21 HENKILÖSTÖ Henkilöstöjohtamisessa tärkeimpiä tavoitteitamme ovat osaamisen kehittäminen sekä työhyvinvoinnin ja työssä jaksamisen edistäminen. Certeumiin siirtyi yhdeksäntoista henkilöä liikkeenluovutuksessa 30.9.2014. Tässä yhteydessä yhtiölle määriteltiin organisaatio ja henkilöstölle vastuualueet ja tehtäväkuvat. Katsauskauden aikana palkkasimme uusia työntekijöitä. Keskimääräinen henkilöstömäärä tilikauden aikana oli 25 henkilöä ja vuoden lopussa 26 henkilöä. Toimimme Helsingissä, Turussa, Tampereella ja Jyväskylässä. Kaikilla paikkakunnilla työskentelemme remontoiduissa toimitiloissa, joissa on kiinnitetty erityistä huomiota työskentelykokemukseen ja ergonomiaan. Työhyvinvointi keskiössä Henkilöstöjohtamisemme tärkeimpiä tavoitteita ovat osaamisen kehittäminen sekä työhyvinvoinnin ja työssä jaksamisen edistäminen. Työhyvinvoinnin edistämiseksi panostamme ennaltaehkäisevään työterveyshuoltoon ja esimiesten valmentamiseen. Yhtiön ensimmäisten kuukausien aikana kiinnitimme erityistä huomiota sisäiseen viestintään ja yhteisöllisyyteen. Koko henkilöstön kuukausikokoukset toimivat tilai- CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 suuksina, joissa käsitellään organisaatioon ja yksiköihin sekä henkilöstöasioihin liittyviä aiheita. Rennot iltapäiväkahvit perjantaisin ovat keskustelutilaisuuksia, joiden aiheet ovat vaihdelleet työasioista harrastuksiin. Lokakuussa vietimme ensimmäistä henkilöstöpäivää Suomenlinnassa ja ideoimme yhdessä tulevan vuoden toimintaa. Toimimme Helsingissä, Turussa, Tampereella ja Jyväskylässä. Palkkiojärjestelmä kannustaa Certeumissa on käytössä koko henkilöstön kattava vuosipalkkiojärjestelmä, joka perustuu sekä yhtiön yhteisiin että kullekin työntekijälle asetettuihin henkilökohtaisiin tavoitteisiin. Palkkioon vaikuttavat keskeisesti liiketoiminnan kehittäminen ja kannattavuus. Vuonna 2015 käynnistämme tavoite- ja kehityskeskustelut, määrittelemme koulutustarpeet ja teemme henkilöstötyytyväisyystutkimuksen. Osaamiskartoituksen perusteella käynnistämme henkilöstön ja esimiesten koulutusohjelmat. Certeumissa työskenteli katsauskaudella kokoaikainen henkilöstöpäällikkö. SIVU 22 HALLINTO- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄ Certeum Oy:n liiketoiminta on käynnistynyt 1.10.2014. Yhtiön nykyinen hallinto- ja ohjausjärjestelmä on määritelty ja vakiinnutettu ko. ajankohdan jälkeen. 10.4.–30.9.2014 yhtiöllä ei ole ollut liiketoimintaa, ja sen hallintoa on hoitanut yhtiön perustamisvaiheen hallitus. Certeumin hallinto perustuu osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen. Lisäksi yhtiö noudattaa Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia 2010, joka on saatavilla osoitteessa www.cgfinland.fi. Certeum poikkeaa toistaiseksi hallinnointikoodin suosituksista suositusten 7 (hallituksen toiminnan arviointi), 8 (hallituksen jäsenen valinta), 48 (sisäisen valvonnan toimintaperiaatteet), 49 (riskienhallinnan järjestäminen) ja 50 (sisäinen tarkastus) osalta johtuen yhtiön liiketoiminnan käynnistymisestä vasta 1.10.2014. Edellä mainittuja poikkeamisia ja niihin liittyviä toimenpiteitä on selvitetty tarkemmin jäljempänä. Lisäksi yhtiö poikkeaa suosituksesta 51 koskien sisäpiirihallintoa johtuen siitä, että yhtiön osake tai velkainstrumentit eivät ole julkisen kaupankäynnin kohteena. Yhtiön määräysvalta ja hallinnointi on jaettu yhtiökokouksen, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä. Yhtiön yhtiöjärjestys sisältää lunastusvelvollisuuslausekkeen. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 1) Yhtiökokous Yhtiökokous on Certeumin ylin päättävä elin. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä vuosittain kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä ja siellä käsitellään osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Näihin kuuluvat muun muassa tilinpäätöksen vahvistaminen, taseen osoittaman voiton käytöstä päättäminen sekä tarvittaessa hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan valinta. Ylimääräinen yhtiökokous pidetään, milloin hallitus katsoo sen tarpeelliseksi tai se osakeyhtiölain mukaan muuten on pidettävä. Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiökokoukselle osakeyhtiölain nojalla kuuluva asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta viimeistään neljä viikkoa ennen kokouskutsun toimittamista. 2) Nimitystoimikunta Certeumilla on yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajien nimittämä nimitystoimikunta, joka tekee yhtiökokoukselle esityksen hallituksen kokoonpanoksi. Nimitystoimikuntaan kuuluu vähintään kolme jäsentä. Kullakin osakkeenomistajalla tai osakkeenomistajien ryhmällä, joka omistaa vähintään 9,9 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista on oikeus nimittää nimitystoimikuntaan yksi jäsen. Mikäli toimikunnan vähimmäismäärä ei muuten täyty, puuttuvat nimitystoimikunnan jäsenet nimitetään hallituksen keskuudestaan valitsemista jäsenistä. Hallitukselle ilmoitetut jäsenehdokkaat ilmoitetaan yhtiökokouskutsussa nimitystoimikunnan ehdotuksen mukaisesti. Nimitystoimikunnan esityksestä yhtiölle on valittu ylimääräisessä yhtiökokouksessa 24.9.2014 ensimmäinen varsinainen hallitus. Nimitystoimikuntaan ovat kuuluneet Kari Inkinen, Jari Puhakka ja Ilkka Tomperi. Hallitus ehdottaa varsinaiselle yhtiökokoukselle 2015, että osakkeenomistajien nimitystoimikunnalle vahvistetaan työjärjestys. 3) Hallitus Yhtiöjärjestyksen mukaan Certeumilla on hallitus, johon kuuluu vähintään kolme ja enintään seitsemän jäsentä. Yhtiökokous valitsee jäsenet nimitystoimikunnan esityksestä. Yhtiöjärjestyksen mukaan hallituksen jäsenet valitaan tehtäviinsä toistaiseksi. Hallitus ehdottaa vuoden 2015 varsinaiselle yhtiökokoukselle, että yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että hallituksen jäsenten toimikausi päättyy vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. SIVU 23 Yhtiöllä on ollut 10.4.–23.9.2014 perustamisvaiheen väliaikainen hallitus, johon ovat kuuluneet asianajaja Mika Ståhlberg, Kari Inkinen ja Ilkka Tomperi. Yhtiön liiketoiminnan käynnistymisen yhteydessä ylimääräisessä yhtiökokouksessa 24.9.2014 yhtiölle valittiin ensimmäinen varsinainen hallitus. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Antti Pankakoski ja hallituksen jäseniksi Kari Inkinen, Ulla Malinen, Timo Salonen, ja Ilkka Tomperi. Yhtiön hallitus on kokoontunut vuoden 2014 aikana tällä kokoonpanolla viisi kertaa ja tehnyt kolme yksimielistä kirjallista päätöstä. Hallituksen kokouksissa on ollut läsnä 100 prosenttia jäsenistä. Hallituksen jäsenistä on annettu tarkemmat tiedot vuosikertomuksen sivulla 27. Hallitus on arvioinut, että Antti Pankakoski, Ulla Malinen ja Timo Salonen ovat riippumattomia sekä yhtiöstä että merkittävistä osakkeenomistajista. Kari Inkisen ja Ilkka Tomperin on katsottu olevan riippumattomia yhtiöstä. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnon ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallitus kutsuu koolle yhtiökokouksen ja tekee sille osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaiset päätösesitykset. Hallitus on vahvistanut itselleen työjärjestyksen, jonka mukaan hallitukselle kuuluvat keskeiset tehtävät ovat: »» sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan toimintaperiaatteiden määrittäminen ja seuranta »» toimivan johdon ohjaus ja valvonta sekä johtamisjärjestelmän toiminnan varmistaminen »» merkittävistä investoinneista ja divestoinneista päättäminen »» uusista rahoitusjärjestelyistä päättäminen sekä rahoitusstrategian vahvistaminen ja seuranta »» toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten nimittäminen ja erottaminen ja näiden työ- ja toimisuhteiden ehdoista ja kannustinjärjestelmistä päättäminen »» strategian ja arvojen vahvistaminen ja seuranta »» budjetin ja toimintasuunnitelman vahvistaminen ja seuranta »» yhtiön taloudellisen tilanteen seuranta »» osavuositulosten ja -katsausten sekä tilinpäätöksen hyväksyminen »» osinkopolitiikan vahvistaminen Yhtiöjärjestyksen mukaan hallituksella on kaksi pysyvää toimikuntaa, jotka avustavat hallitusta valmistelemalla hallitukselle kuuluvia asioita. Pysyvät toimikunnat ovat tarkastustoimikunta ja palkitsemistoimikunta. Hallitus valitsee keskuudestaan toimikuntien jäsenet ja puheenjohtajat. Kussakin toimikunnassa on oltava vähintään kolme jäsentä. Jäsenten toimikausi on yksi CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Hallituksen puheenjohtajan tehtävänä on johtaa hallituksen työskentelyä niin, että hallituksen tehtävät tulevat hoidetuksi mahdollisimman tehokkaasti ja tarkoituksenmukaisesti. Hallitus kokoontuu etukäteen sovitun kokousohjelman mukaisesti 6–12 kertaa vuodessa pitäen tarpeen mukaan myös ylimääräisiä kokouksia. Hallitus arvioi vuosittain toimintaansa ja työskentelytapojaan. Arvioinnin tarkoituksena on selvittää, miten hallituksen toiminta on toteutunut ja miten sitä voitaisiin kehittää. Ensimmäinen arviointi tehdään vuoden 2015 aikana johtuen siitä, että yhtiön liiketoiminta on käynnistynyt vasta 1.10.2014. 4) Hallituksen toimikunnat vuosi ja toimikausi päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Tarvittaessa hallitus voi asettaa keskuudestaan myös muita toimikuntia. Hallitus on vastuussa toimikunnille osoittamiensa tehtävien hoitamisesta. Toimikunnat raportoivat säännöllisesti hallitukselle. Hallitus vahvistaa toimikuntien keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet työjärjestyksissä. Tarkastustoimikunta Tarkastustoimikunta valmistelee taloudelliseen raportointiin, riskienhallintaan, tilinpäätöksiin ja osavuosikatsauksiin, tilintarkastajiin, sisäiseen tarkastukseen sekä lakien ja määräysten noudattamiseen liittyviä asioita. Tarkastustoimikunnan tehtävät on määritelty yhtiöjärjestyksessä ja hallituksen sille vahvistamassa työjärjestyksessä. Tarkastustoimikunnan keskeisimpinä tehtävinä on mm.: »» seurata tilinpäätösraportointiprosessia ja tilintarkastusta »» valvoa taloudellista raportointiprosessia »» seurata yhtiön sisäisen valvonnan, mahdollisen sisäisen tarkastuksen ja riskienhallintajärjestelmien tehokkuutta sekä arvioida lakien ja määräysten noudattamista osana sisäisen valvonnan seurantaa »» valmistella tilintarkastajan valintaa koskeva päätösehdotus »» seurata yhtiön rahoitusta »» seurata kiinteistöjen käyvän arvon määritystä Tarkastustoimikunta on valittu 30.10.2014. Toimikunnan puheenjohtajana on toiminut Timo Salonen ja jäseninä Ulla Malinen ja Ilkka Tomperi. Toimikunta kokoontui kerran vuonna 2014 ja kokouksessa oli läsnä 100 prosenttia jäsenistä. SIVU 24 Palkitsemistoimikunta Palkitsemistoimikunnan tehtävät on määritelty yhtiöjärjestyksessä ja hallituksen sille vahvistamassa työjärjestyksessä. Palkitsemistoimikunnan tehtävänä on: »» toimitusjohtajan ja muun johdon palkkauksen ja muiden taloudellisten etuuksien valmistelu »» yhtiön palkitsemisjärjestelmiä koskevien asioiden valmistelu »» toimitusjohtajan ja muun johdon palkitsemisen arviointi sekä huolehtiminen palkitsemisjärjestelmien tarkoituksenmukaisuudesta »» palkka- ja palkkioselvitykseen liittyviin kysymyksiin vastaaminen yhtiökokouksessa Palkitsemistoimikunta on valittu 30.10.2014. Toimikunnan puheenjohtajana on toiminut Antti Pankakoski ja jäseninä Kari Inkinen ja Ilkka Tomperi. Toimikunta kokoontui kerran vuonna 2014 ja kokouksessa oli läsnä 100 prosenttia jäsenistä. 5) Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallitus nimittää ja erottaa toimitusjohtajan sekä valvoo hänen toimintaansa. Toimitusjohtaja vastaa yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä. Yhtiön toimitusjohtajana on toiminut 1.9.2014 lukien Jorma Lehtonen. Toimitusjohtajasta on annettu tarkemmat tiedot sivulla 28. 6) Muu johto Toimitusjohtajan apuna yhtiön johtamisessa on johtoryhmä, jonka puheenjohtajana toimitusjohtaja toimii. CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Yhtiön hallitus valitsee johtoryhmän toimitusjohtajan esityksestä. Johtoryhmä käsittelee kaikki yhtiön kannalta keskeiset asiat kuten strategiaan, budjetointiin, investointeihin, toiminnan suunnitteluun ja taloudelliseen raportointiin liittyvät asiat. Johtoryhmällä ei ole lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvaa toimivaltaa vaan se toimii toimitusjohtajaa avustavana elimenä. Johtoryhmän muodostavat toimitusjohtajan lisäksi sijoitusjohtaja, asiakkuusjohtaja, talousjohtaja ja lakiasiainjohtaja. Johtoryhmän jäsenistä on annettu tarkemmat tiedot sivulla 28. 7) Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajaksi on valittu 15.5.2014 KHT- yhteisö Ernst & Young Oy, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Tuija Korpelainen. Tilintarkastajan toimikausi jatkuu yhtiössä toistaiseksi. Hallitus ehdottaa vuoden 2015 varsinaiselle yhtiökokoukselle, että yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että tilintarkastajana toimikausi päättyy vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. käynnisti samalla työn, jolla yhtiön riskit määritetään tarkemmin, luodaan yhtiölle riskienhallintapolitiikka ja määritetään sisäisen valvonnan toimintaperiaatteet. Hallituksen tavoitteena on, että yhtiön sisäisen valvonnan toimintaperiaatteet ja riskienhallinta on järjestetty halutulle tasolle asteittain vuoden 2015 aikana. Tarkastustoimikunta valvoo työn etenemistä ja välitavoitteista raportoidaan hallitukselle. Työssä käytetään ulkopuolisena asiantuntijana KPMG Oy:tä. Sisäisellä tarkastuksella tehostetaan yhtiön sisäisen valvonnan toimintaa. Sisäisen tarkastuksen järjestäminen määritetään vuoden 2015 aikana. Tämä listayhtiöiden hallinnointikoodin suosituksen 54 mukainen selvitys on julkisesti saatavilla osoitteessa www.certeum.fi. Selvitys julkaistaan hallituksen toimintakertomuksesta erillisenä. 8) Sisäinen valvonta, riskienhallinta ja sisäinen tarkastus Sisäisen valvonnan tavoitteena on osaltaan varmistaa, että konsernin toiminta on tehokasta ja tuloksellista ja informaatio luotettavaa ja että muita säännöksiä noudatetaan. Riskienhallinnan tavoitteena on turvata yhtiön liiketoimintaa, toimintakykyä ja keskeisten tavoitteiden saavuttamista. Yhtiön toiminnan käynnistyttyä 1.10.2014 yhtiön sisäisen valvonnan ja merkittävimpien riskien varalle saatettiin voimaan tärkeimmät suojaukset ja kontrollit. Hallitus SIVU 25 PALKKA- JA PALKKIOSELVITYS Tämä on Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodin suosituksen 47 mukainen palkka- ja palkkioselvitys. Selvitys päivitetään kerran vuodessa tai useammin jos selvityksen tiedot muuttuvat merkittävästi. Tiedot on esitetty maksuperusteisesti. Hallituksen jäsen Vuosipalkkio Kokouspalkkio Yhteensä Antti Pankakoski (pj) 5 568 € 2 500 € 8 068 € Kari Inkinen 2 784 € 2 500 € 5 284 € Ulla Malinen 2 784 € 2 500 € 5 284 € Ilkka Tomperi 2 784 € 2 500 € 5 284 € Timo Salonen 2 784 € 2 500 € 1) Hallituksen palkitseminen 5 284 € 16 704 € 12 500 € 29 204 € Yhteensä Päätöksenteko ja palkitsemisen periaatteet Yhtiökokous päättää hallituksen jäsenille hallitus- ja toimikuntatyöskentelystä maksettavista palkkioista ja niiden määräytymisperusteista. Hallituksen jäsenille ei makseta palkkiona yhtiön osakkeita eivätkä hallituksen jäsenet ole osake- tai optiojärjestelmien piirissä. Hallituksen jäsenet eivät ole toimi- tai työsuhteessa yhtiöön eivätkä näin ollen saa eläke-, työ- tai toimisuhteeseen kuuluvia taloudellisia etuja yhtiöltä. Hallituksen palkkiot ja muut taloudelliset edut Yhtiön toiminnan käynnistämisen yhteydessä yhtiölle on valittu toimiva hallitus 24.9.2014. Osakkeenomistajien 30.9.2014 tekemän yksimielisen päätöksen perusteella hallituksen puheenjohtajalle maksetaan palkkiota 30 000 euroa vuodessa ja muille jäsenille 15 000 euroa vuodessa. Lisäksi hallituksen jäsenille maksetaan kokouspalkkiona 500 euroa niistä hallituksen kokouksista, joihin he osallistuvat. Hallituksen jäsenille maksetut palkkiot vuonna 2014 olivat yhteensä 29 200 euroa. Hallituksen jäsenille maksettiin henkilöittäin palkkioita vuonna 2014 seuraavasti: 2) Toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän palkitseminen Päätöksenteko ja palkitsemisen periaatteet Toimitusjohtajan ja muiden johtoryhmän jäsenten palkat ovat kiinteitä vuosipalkkoja tavanomaisine luontoisetuineen. Lisäksi toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet kuuluvat lyhyen aikavälin palkitsemisjärjestelmän (vuosikannustinjärjestelmä) ja hallituksen 31.3.2015 vahvistaman pitkän aikavälin palkitsemisjärjestelmän piiriin. Palkitsemisjärjestelmät ovat rahaperusteisia. Hallitus päättää toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän jäsenille maksettavista palkoista ja palkitsemisjärjestelmistä. Hallitus seuraa palkitsemisjärjestelmien tavoitteiden toteutumista. Lyhyen aikavälin palkitsemisjärjestelmä Hallitus hyväksyy vuosikannustimien perusteet ja maksun vuosittain. Vuosikannustinjärjestelmän suorituskriteerit perustuvat yhtiön kannattavuuteen ja tulokseen ja ne tukevat yhtiön strategisten tavoitteiden saavuttamista. Vuosikannustinjärjestelmä perustuu sekä yhtiö yhteisiin että henkilökohtaisiin tavoitteisiin. Vuosikannustinpalkkion enimmäismäärä on 40–50 prosenttia kunkin henkilön vuosipalkasta. Pitkän aikavälin palkitsemisjärjestelmä Hallitus on 31.3.2015 päättänyt perustaa yhtiölle pitkän aikavälin palkitsemisjärjestelmän koskien toimitusjoh- CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 tajaa ja muita johtoryhmän jäseniä. Hallitus voi päättää myös muiden avainhenkilöiden ottamisesta mukaan järjestelmään. Pitkäjänteisen kannustinjärjestelmän tavoitteena on omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteiden yhdistäminen yhtiön arvon nostamiseksi, kilpailukyvyn parantaminen ja pitkän aikavälin taloudellisen menestyksen edistäminen. Palkitseminen perustuu yhtiön nettovarallisuuden kasvuun ja kumulatiiviseen kassavirtaan. Järjestelmä sisältää kolme kolmen vuoden ansaintajaksoa ja palkkiokaton. Toimitusjohtajan palkka ja muut taloudelliset edut Toimitusjohtajan toimisuhteen ehdot on määritelty toimitusjohtajasopimuksessa. Toimitusjohtajan irtisanoutumisaika on kuusi kuukautta ja yhtiön irtisanoessa toimitusjohtajan, on toimitusjohtajalla oikeus 12 kuukauden palkkaa vastaavaan korvaukseen. Toimitusjohtajalle vuonna 2014 maksetut palkat ja muut etuudet (sisältäen luontaisedut) olivat yhteensä 60 080 euroa koostuen kokonaisuudessaan kiinteästä palkasta. Yhtiön toiminta on käynnistynyt vuonna 2014, mistä johtuen yhtiö ei ole ko. vuonna maksanut vuosikannustinpalkkioita. Toimitusjohtajan eläkeikä on 64 vuotta, ja eläke määräytyy työeläkelain mukaisesti. Toimitusjohtajalla ei ole lisäeläkejärjestelyjä. Muun johtoryhmän palkat ja taloudelliset edut Muulle johtoryhmälle kuin toimitusjohtajalle vuonna 2014 maksetut palkat ja muut etuudet (sisältäen luontaisedut) olivat yhteensä 119 030 euroa koostuen kokonaisuudessaan kiinteistä palkoista. 3) TIlintarkastajan palkkiot Vuonna 2014 tilintarkastuspalkkioita maksettiin yhteensä 19 685 euroa ja palkkioita tilintarkastukseen liittymättömistä palveluista 59 085 euroa (alv 0 %). SIVU 26 HALLITUS Hallituksen jäsenet eivät omista yhtiön osakkeita. 31.12.2014 Antti Pankakoski Kari Inkinen Ulla Malinen Timo Salonen Ilkka Tomperi Hallituksen puheenjohtaja Oikeustieteen kandidaatti, s. 1954 Toimitusjohtaja, Sponda Oyj Diplomi-insinööri, s. 1957 Päälakimies, sijoitukset, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera Oikeustieteen kandidaatti, s. 1961 Kauppatieteiden maisteri, oikeustieteen kandidaatti, s. 1958 Sijoitusjohtaja, kiinteistöt, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma Kauppatieteiden tohtori, s. 1975 Hallituksen puheenjohtaja ja jäsen vuodesta 2014 Hallituksen jäsen vuodesta 2014 Hallituksen jäsen vuodesta 2014 Hallituksen jäsen vuodesta 2014 Keskeinen työkokemus Altia Oyj, toimitusjohtaja, 2007–2014 Keskeinen työkokemus Sponda Oyj, toimitusjohtaja, 2005– Silja Line Oy, toimitusjohtaja, 2002–2006 Nordea Securities AB, Director, 2000–2001 Kvaerner Shipbuilding Division, Director, 1997–2000 Cunard Line Ltd, Chairman ja CEO, 1996–1997 Masa-Yards Oy, varatoimitusjohtaja, 1989–1996 Wärtsilä Meriteollisuus Oy, lakiasiainjohtaja, 1987–1989 Oy Wärtsilä Ab, lakimies, 1979–1986 Kapiteeli Oyj, toimitusjohtaja, 1999–2005 YIT-Yhtymä Oy, johtaja, 1985–1998 YIT-Yhtymä Oy Asuntotuotanto, johtaja, 1995–1998 YIT-Yhtymä Oy, aluejohtaja, 1992–1995 Keskeiset luottamustehtävät Kyrö Distillery Oy, hallituksen puheenjohtaja Arctia Shipping Oy, hallituksen jäsen Helsingin Satama Oy, hallituksen jäsen Emkine Oy, hallituksen jäsen Holiday Club Finland Oy, hallituksen jäsen CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Keskeiset luottamustehtävät Rake Oy, hallituksen jäsen Keskeinen työkokemus Access Capital Partners (Pohjola Private Equity Funds) COO, partneri, 2007–2011 Proventure Oy, toimitusjohtaja ja partneri, 1999–2007 Suomen Teollisuussijoitus, lakimies, 1999 SFK Finance Oy, lakimies, 1992–1999 Hallituksen jäsen vuodesta 2014 Keskeinen työkokemus Huhtamäki Oyj, talousjohtaja, 1998–2003, 2007–2013 Huhtamäki Oyj, liiketoiminta-alueen johtaja, 2003–2006 Huhtamäki Oyj, strategiajohtaja 2006–2007 Huhtamäki Oyj, eri liiketoiminta-alueiden controller, 1991–1998 Keskeiset luottamustehtävät Garantia Oy, hallituksen jäsen, 2012–2015 Pohjola-Yhtymä Oyj, hallituksen jäsen, 2000–2005 Keskeinen työkokemus Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma, sijoitusjohtaja, kiinteistöt, 2013– CapMan Real Estate Oy, partner, 2011–2013 Franklin Templeton Real Estate Advisors, Vice President, 2007–2011 Valtion Eläkerahasto, johtaja, muut sijoitukset, 2005–2007 PwC Corporate Finance Oy, Manager, 2000–2005 Merita Corporate Finance Oy, apulaisjohtaja, 1997–2000 Keskeiset luottamustehtävät Sato Oyj, hallituksen jäsen Helsingin seudun kauppakamarin alue- ja asuntoasiain valiokunnan jäsen SIVU 27 JOHTORYHMÄ Toimitusjohtaja tai johtoryhmän jäsenet eivät omista yhtiön osakkeita. 31.12.2014 Jorma Lehtonen Robert Hernberg Kari Koivu Marjaana Martikainen Joonas Partanen Toimitusjohtaja Diplomi-insinööri, s. 1958 Talousjohtaja Kauppatieteiden maisteri, s. 1963 Sijoitusjohtaja Diplomi-insinööri, kauppatieteiden maisteri, s. 1966 Lakiasiainjohtaja Oikeustieteen kandidaatti, s. 1981 Johtaja, vuokraus, asiakkuudet, markkinointi Kauppatieteiden maisteri, s. 1982 Keskeinen työkokemus Certeum Oy, toimitusjohtaja, 2014– Skanska Commercial Development Finland Oy, toimitusjohtaja, 2013–2014 Keskeinen työkokemus Certeum Oy, talousjohtaja, 2014– Raskone konserni/Easy Km Oy, talousjohtaja, 2010–2014 Skanska Oy, johtaja, 2011–2013 CapMan Oyj, rahastojohtaja, 2007–2011 RBS Nordisk Renting Oy, toimitusjohtaja, 2004–2007 Sampo Oyj, kiinteistöjohtaja, 1996–2003 Sampo Oyj, kiinteistösijoituspäällikkö, 1991–1996 Volvo- ja Ford-konserni, ajoneuvokaupan rahoitusyhtiöt, talousjohtaja, 1996–2009 ABB Financial Services Group, taloushallinnollisia tehtäviä, 1989–1996 CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 Keskeinen työkokemus Certeum Oy, sijoitusjohtaja, 2014– Sponda Oyj, liiketoimintajohtaja, kiinteistörahastot, 2007–2014 Kapiteeli Oyj, johtaja, myyntikiinteistöt, 2003–2006 Solid Information Technology, markkinointijohtaja, 2000–2003 Hewlett-Packard Europe, liiketoiminnan kehityspäällikkö, 1997–2000 Keskeinen työkokemus Certeum Oy, lakiasiainjohtaja, 2014– Sponda Oyj, kiinteistörahastot, Compliance Manager, 2014 Sponda Oyj, kiinteistörahastot, Compliance Administrator, 2009– 2013 Avara Suomi Oy, hallintopäällikkö, 2007–2009 Keskeinen työkokemus Certeum Oy, johtaja, vuokraus, asiakkuudet, markkinointi, 2014– Sponda Oyj, Head of Client Operations, 2013–2014 Sponda Oyj, Regional Manager, 2012–2013 Sponda Oyj, Account Manager, 2010–2012 Nets Oy, Key Account Manager, 2008–2010 SIVU 28 TILINPÄÄTÖS Tilinpäätös 2014 30 33 33 34 35 36 37 71 74 75 76 Hallituksen toimintakertomus Konsernin tuloslaskelma, IFRS Konsernin laaja tuloslaskelma, IFRS Konsernitase, IFRS Konsernin oman pääoman laskelma Konsernin rahavirtalaskelma Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Certeum emoyhtiön tulos Certeum Oy emoyhtiön tase Certeum Oy emoyhtiön rahavirtalaskelma Certeum Oy emoyhtiön liitetiedot CERTEUM VUOSIKERTOMUS TILINPÄÄTÖS 20142014 SIVU 29 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TOIMINTAYMPÄRISTÖ Valtiovarainministeriön mukaan Suomen bruttokansantuote kasvoi vuoden 2014 aikana vain 0,1 prosenttia ja lähivuosille ennustetaan maltillista noin 1 prosentin kasvua. Kotimaisen kysynnän kasvun arvioidaan pysyvän alhaisena ostovoiman kehittyessä heikosti. Kasvua rajoittavat investointien matala taso, työssä käyvien määrän lasku sekä heikentynyt kilpailukyky. Valmistava teollisuus metsä- ja rakennusteollisuutta lukuun ottamatta kehittyy myönteisesti. Viennin EU-alueelle odotetaan kehittyvän myönteisesti, kun taas Venäjää koskevat vientirajoitteet sekä Venäjän talouden hidastuminen heikentävät alueen vientinäkymiä Alhainen talouskasvu koko Euroalueella on pitänyt sekä markkinakorkotason että inflaation ennätyksellisen alhaisina ja saman tason ennustetaan säilyvän. Euroopan Keskuspankin toimenpiteet lisäävät rahan tarjontaa ja kiinnostusta hyvän kassavirtatuoton kiinteistösijoituksiin. Toimitilakiinteistöjen transaktiovolyymi Suomessa nousi 2014 voimakkaasti ja koko vuoden transaktioiden määrä oli 4,3 miljardia euroa, josta logistiikkakiinteistöjen osuus oli ennätyksellinen 31 prosenttia. Suurin yksittäinen volyymiin vaikuttanut transaktio oli Certeumin perustamiseen liittyneet 917 miljoonan euron arvoiset kiinteistömyynnit. Myös Euroopassa logistiikkakiinteistöjen osuus kaikista transaktioista nousi voimakkaasti vuonna 2014. Logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen vuokrakehitys on ollut vakaata viime vuosina. Keskimääräiseen vuokratasoon on vaikuttanut nostavasti uusien modernien tilojen valmistuminen. Suomessa logistiikka- ja tuotantotilojen segmentissä ei juurikaan esiinny spekulatiivista rakentamista, mikä on tukenut vuokratason vakautta. CERTEUM OY:N PERUSTAMINEN Kiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy perustettiin 10.4.2014 ja yhtiö hankki 30.4.2014 allekirjoitetun aiesopimuksen CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 mukaisesti 30.9.2014 Sponda Oyj:ltä 12 ja Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta 22 logistiikka- ja tuotantokiinteistöä sekä Sponda Fund I Ky:n, Sponda Fund II Ky:n ja Sponda Fund III Ky:n näiden rahastojen sijoittajilta. Hankinnan toteuttamiseksi yhtiö toteutti katsauskaudella maksullisia ja maksuttomia osakeanteja ja oli vastaanottavana yhtiönä 22 sulautumisessa. Näiden kauppojen seurauksena Certeum Oy:lle siirtyi kokonaisuudessaan noin 917 miljoonan euron kiinteistöomaisuus. Certeum Oy omistaa 31.12.2014 yhteensä 124 kiinteistöä, jotka koostuvat logistiikka-, varasto-, tuotanto- sekä näitä tukevista tiloista. Vuokrattavien tilojen pinta-ala on yhteensä 1,3 miljoonaa neliömetriä. Certeum Oy:n omistamat kiinteistöt sijaitsevat pääosin Suomen suurimmissa kaupungeissa. LIIKEVAIHTO JA TULOS VUONNA 2014 Certeumin liiketoiminnan nettorahavirta oli kertomusvuonna vahvasti positiivinen, 14,5 miljoonaa euroa. Konsernin liikevaihto oli 23,5 miljoonaa euroa ja nettovuokratuotto ylläpitokulujen jälkeen 17,8 miljoonaa euroa. Tilikauden tulos oli –12,8 miljoonaa euroa tappiollinen. Tappio johtui pääosin kiinteistösalkun hankintaan liittyvistä sijoituskiinteistöjen arvostuksista (–14,8 milj. €), yhtiön velkarahoituksen suojausinstrumenttien (–7,2 milj. €) käyvän arvon alennuksista sekä yhtiön toiminnan käynnistämiseen liittyneistä kertaluonteisista kustannuksista ja liikevaihdon kertymisestä vain kolmen kuukauden ajalta. TALOUDELLINEN ASEMA Konsernitaseen loppusumma 31.12.2014 oli 925,5 miljoonaa euroa. Korollinen vieras pääoma oli 457,3 miljoonaa euroa. Konsernin omavaraisuusaste oli kiinteistöjen käyvillä arvoilla laskettuna 48,6 prosenttia. Tavoitteena on vähintään 40 prosentin omavaraisuusaste. RAHOITUS Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne tilikauden lopussa oli hyvä. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 12,6 miljoonaa euroa. Yhtiön korolliset velat muodostuvat kokonaisuudessaan syndikoidusta lainasta (460,0 milj. €). Tilinpäätöksessä huomioituna lainaa vähentävänä tekijänä lainojen perustamiskustannusten menojäännös 2,7 miljoonaa euroa. Lainakannan pääomalla painotettu keskimaturiteetti oli katsastuskauden lopulla 4,4 vuotta ja keskikorko 2,53 prosenttia. Tässä on huomioituna laina- ja korkojohdannaiskustannukset suoriteperusteisesti. Korkoprosentti ei huomioi tuloslaskelmaan korkojohdannaisten arvostuksista kirjattua korkokulua (7,2 milj. €) eikä kuluiksi kirjattuja lainojen perustamiskustannuksia tai näistä maksettuja kertaluonteisia palkkioita (yhteensä 0,8 milj. €). Lainakannan suojausaste tilinpäätöshetkellä oli 78 prosenttia. Lainakannasta on korkojohdannaisilla suojattuna vuonna 2019 erääntyvä 360,0 miljoonan euron suuruinen laina. KONSERNIRAKENNE Certeum Oy on Certeum-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli tilikauden lopulla yhteensä 73 kappaletta osakeyhtiömuotoisia tytäryhtiöitä. SIJOITUSKIINTEISTÖT Kiinteistösalkku muodostuu 124 kohteesta, käyvältä arvoltaan 904,9 miljoonaa euroa (31.12.2014), sisältäen käyttämättömän rakennusoikeuden arvon (15,6 milj. €). Noin 59 prosenttia sijoituskiinteistöjen arvosta sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Kiinteistöjen käypä arvo laski tilikauden aikana 11,30 miljoonaa euroa (noin 1,2 %), johtuen joidenkin kohteiden vuokrasopimusten aiempaa arviota lyhemmästä keskimaturiteetista, aiempaa alhaisemmista markkinavuokra- SIVU 30 oletuksista sekä korkeammista ylläpitokustannuksista. Konsernin tuloslaskelmassa on käyvän arvon muutokseksi kirjattu –14,8 miljoonaa euroa, jossa on huomioituna lisäksi kiinteistöihin kohdistuvat yhtiön toiminnan aloittamiseen liittyvät perustamiskustannukset sekä varainsiirtoverot. INVESTOINNIT 2014 Sijoituskiinteistöjen aktivoidut korjausinvestoinnit kertomusvuonna olivat yhteensä 2,3 miljoonaa euroa. VUOKRAUSTOIMINTA JA ASIAKKUUDET Kiinteistösijoitusyhtiölle keskeistä on tehokas vuokraus toiminta ja Certeumin organisaatiossa on panostettu vahvasti asiakkuus- ja vuokraustyöhön. Uusia vuokrasopimuksia allekirjoitettiin viimeisen kolmen kuukauden aikana 2014 yhteensä 24 kappaletta (30 500 m²). Sopimuksia päättyi 13 kappaletta (7 000 m²). Certeumin vuokrasopimuskanta käsitti 468 vuokrasopimusta 31.12.2014, vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto oli noin 7,7 miljoonaa euroa kuukaudessa ja sopimusten arvopainotettu keskimaturiteetti 47 kuukautta. Certeumin koko kiinteistökannan vuokrattava pinta-ala on noin 1,3 miljoonaa neliömetriä ja vuokrattu ala kerto musvuoden lopulla noin 1,09 miljoonaa neliömetriä ja pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 83,1 prosenttia. Certeumilla oli 31.12.2014 noin 400 asiakkuutta, joilla oli 468 voimassa olevaa vuokrasopimusta. 100 suurinta vuokrasopimusta tuo noin 81 prosenttia liikevaihdosta ja 100 suurinta asiakkuutta noin 90 prosenttia liikevaihdosta. Vuokrasopimusten mukaisesta vuokratuotosta 98,9 prosenttia on sidottu elinkustannusindeksiin ja 23,4 prosenttia vuokrasopimusten mukaisesta tuotosta nousee vähintään 1 prosenttia vuosittain sopimusten sisältämän minimikorotuksen vuoksi. 1,1 prosenttia vuokratuotosta ei ole indeksisidonnaista. CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 27,5 prosentin vuokratuottoa vastaava osa sopimuksista on irtisanottavissa tai päättyy vuoden 2015 aikana ja 61,9 prosenttia viiden vuoden kuluessa. YMPÄRISTÖVAIKUTUKSET Certeum käynnisti 1.10.2014 energiatehokkuusohjelman, joka kattaa kaikki ne Certeumin omistamat kohteet, joissa vuokranantajalla on vastuu kiinteistön ylläpidon järjestämisestä. Näitä kohteita on 55 ja kokonaiskulutus sähkön ja lämmön osalta näissä on yhteensä 134 275 megawattituntia. Ohjelman piiriin kuuluu kohdekohtaisten energiakartoitusten ja -analyysien laatiminen, energiainvestointien kannattavuustarkastelut ja toteuttaminen sekä käyttäjien kannustaminen energiatehokkaaseen toimintaan. Vuoden 2014 viimeisen neljänneksen aikana säästöä edelliseen vuoteen verrattuna toteutui sähkönkulutuksen osalta –3,3 prosenttia ja lämmönkulutuksen (normitettu) osalta –2,5 prosenttia. Vuosikulutuksen osalta muutokset olivat sähkönkulutuksen osalta –1,6 prosenttia, lämmönkulutuksen –1,0 prosenttia ja vedenkulutuksen –0,8 prosenttia. Vuoden 2014 aikana toteutettiin tai aloitettiin energiatehokkuushankkeita kolmessa kohteessa. Vuoden 2015 aikana on suunnitteilla toteuttaa useita energiatehokkuushankkeita. Asiakkaiden kanssa toteutettavilla yhteistyöhankkeilla parannetaan tilojen käytettävyyttä ja laatua samalla kun energiakustannukset alenevat. Certeum liittyi TETS-sopimukseen (Toimitilojen energiatehokkuussopimus) 7.1.2015. Ympäristövastuullisuusasioiden kehittäminen Certeumissa jatkuu kuluvana vuonna. Kiinteistökehityshankkeiden ja laajempien peruskorjausten toteuttamisen laatukriteerit määritetään, ja näissä huomiota kiinnitetään ekotehokkuuteen ja elinkaariajatteluun. Samoin jätteiden kierrätyksen ja materiaalitehokkuuden osalta kehitetään toiminnan vaikuttavuutta. STRATEGIA Certeumin tärkeimmät tavoitteet lyhyellä aikavälillä ovat yhtiön tuloksen ja kannattavuuden kehittäminen aktiivisella vuokraus-ja kiinteistökehitystoiminnalla. Tavoitteena on etabloituminen Suomen logistiikkakiinteistömarkkinaan sekä vahvan brändin ja tuottohistorian luominen. Uusinvestoinnit kohdistuvat erityisesti pääkaupunkiseudun moderneihin logistiikkakohteisiin ja kiinteistösalkkua kehitetään myymällä strategiaan kuulumattomia kiinteistöjä. Certeumin oman pääoman tuottotavoite on 14 prosenttia, tavoitteena on yhtiön osakkeen arvon vakaa positiivinen kehitys sekä kilpailukykyisen sijoituskohteen muodostaminen pääomamarkkinoille. Certeumin tavoitteena on jakaa vakaata ja kilpailukykyistä osinkoa sekä luoda tasainen osingonmaksuhistoria. Osinkopolitiikan mukaan osingon määrä on vähintään 60 prosenttia tilikauden operatiivisesta kassavirrasta. KIINTEISTÖKEHITYS Certeumin kiinteistökannassa on arvioitu olevan käytettävissä yhteensä 436 528 neliömetriä rakennusoikeutta. Rakennusoikeuden arvo on yhteensä 15,6 miljoonaa euroa. Käytettävissä olevasta rakennusoikeudesta noin puolet sijoittuu pääkaupunkiseudulle. Kiinteistökehitystoiminnan tavoitteena on lisätä Certeumin yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen ja sillä olevien Certeumin kiinteistöjen arvoa. Kehitystoiminta voi olla uudisrakentamista tai korjausrakentamista taikka yksittäisen kiinteistön tai useamman kiinteistön muodostaman kokonaisuuden kehittämistä uusia liiketoimintamalleja luomalla. Niin ikään kehitystoiminta voi olla laajempien alueiden kehittämistä kaavakehityshankkeilla. Kiinteistökehitystoiminnan tavoitteena on vuoden 2015 aikana laatia merkittävimmistä kiinteistöistä yksityiskohtaiset kehityssuunnitelmat ja nostaa kohdekiinteistöjen käypiä arvoja. SIVU 31 RISKIT JA RISKIENHALLINTA Yhtiön keskeisimmät riskit liittyvät talouden yleiseen kehitykseen ja kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoilla tapahtuviin muutoksiin, jotka voivat vaikuttaa negatiivisesti vuokrausasteisiin, markkinavuokriin, vuokralaisten maksukykyyn ja näin kiinteistöjen arvojen kehitykseen sekä rahoituskulujen kasvuun. Vastuu riskienhallinnasta määräytyy liiketoimintavastuun mukaan, siten että ylin vastuu on yhtiön hallituksella, joka määrittelee riskienhallinnan tavoitteet ja riskienhallintapoliitikan, vastaa riskienhallinnan organisoinnista sekä seuraa keskeisimpien riskien kehitystä. Certeumin riskienhallintapolitiikan laatiminen on käynnistynyt riskikartoituksella loppuvuoden 2014 aikana. Certeumin käyttämiä riskienhallinnan keinoja ovat riskien välttäminen, poistaminen, rajaaminen sekä riskien realisoitumisen todennäköisyyden pienentäminen. Certeum hallitsee vuokraustoiminnan riskejä tekemällä pitkiä määräaikaisia vuokrasopimuksia sekä hajauttamalla sijoituksia vuokralaisen toimialan ja kiinteistöjen maantieteellisen sijainnin perusteella. Konsernin omistamissa kiinteistöissä on täysarvovakuutus ja vuokratuotto on vakuutettu keskeytymisen varalle. Toiminnan rahoittamiseen liittyvät riskit ja näiden hallinta on kuvattu tilinpäätöksen liitetiedossa 22. Rahoitusriskien hallinta. KONSERNIN KESKEISET TUNNUSLUVUT 10.4.–31.12.2014 Liikevoitto/-tappioprosentti, % Sijoitetun pääoman tuotto, % Oman pääoman tuotto, % –8,8 –5,7 –11,2 Omavaraisuusaste, % 48,6 Velkaantumisaste, % 49,4 Oma pääoma/osake, € 9,66 Osakekohtainen tulos, € Operatiivinen kassavirta/osake, € NAV (Nettovarallisuus), tuhatta euroa OSAKKEET CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 –0,28 0,35 458 673,2 Rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä vuoden 2014 lopussa oli 45 001 659 kappaletta. Katsauskauden jälkeen 13.1.2015 rekisteröitiin 1 498 341 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Yhtiön tai sen hallituksen jäsenien tai johdon omistuksessa ei ole yhtiön omia osakkeita. HENKILÖSTÖ Konsernin palveluksessa oli vuoden 2014 lopussa 26 henkilöä. Henkilöstökulut olivat yhteensä 688,2 tuhatta euroa. HALLITUS, TOIMITUSJOHTAJA JA TILINTARKASTAJA Certeum Oy:n liiketoiminnan käynnistämisen jälkeiseen hallitukseen ovat kuuluneet 24.9.2014 lukien puheenjohtaja Antti Pankakoski sekä jäsenet Kari Inkinen, Ulla Malinen, Timo Salonen sekä Ilkka Tomperi. Hallitus on kokoontunut em. kokoonpanolla yhteensä viisi kertaa ja tehnyt lisäksi kolme yksimielistä kirjallista päätöstä. Hallitustyöskentelyä tukee kaksi hallituksen jäsenistä nimettyä toimikuntaa: palkitsemistoimikunta ja tarkastustoimikunta. Toimitusjohtajana on toiminut 1.9.2014 alkaen Jorma Lehtonen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut Ernst & Young Oy, KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Tuija Korpelainen. Yhtiön hallinto- ja ohjausjärjestelmästä on annettu toimintakertomuksesta erillinen selvitys. JOHTORYHMÄN JÄSENET Johtoryhmän muodostivat tilikauden päätteessä toimitusjohtaja Jorma Lehtonen, sijoitusjohtaja Kari Koivu, lakiasianjohtaja Marjaana Martikainen, talousjohtaja Robert Hernberg sekä asiakkuusjohtaja Joonas Partanen. NÄKYMÄT vuoksi on monessa markkinassa transaktioita tehty lisääntyvässä määrin myös korkeamman riskitason ja vuokratuoton logistiikka- ja tuotantokiinteistösijoituksiin, joita Certeumin salkun kohteet pääosin ovat. Erityisesti suurten ja hajautettujen kiinteistösalkkujen kauppahinnoissa on nähtävissä selvä portfoliopreemio. Tämän kehityksen arvioidaan yleisesti laskevan edelleen kiinteistösijoitusten tuottovaatimuksia ja toisaalta vaikuttavan positiivisesti Certeumin kiinteistösalkun käypään arvoon. Samanaikaisesti kuitenkin logistiikka- ja varastotiloja ennustetaan vapautuvan Suomen kansantalouden matalan kasvun myötä ja tämän kehitys saattaa tuoda laskupainetta markkinavuokratasoihin. Certeumin tavoitteena vuonna 2015 on parantaa sijoituskiinteistöjensä käyttöastetta. Käyttöasteen ennustetaan olevan vuoden 2015 lopussa 83–85 prosenttia. Arvio perustuu vuokramarkkinoiden kysyntään, tietoon vapautuvista tiloista vuoden 2015 aikana sekä ennusteeseen vuokrauksen kehityksestä kuluvan vuoden aikana. Liikevaihdon 2015 ennustetaan olevan 88–93 miljoonaa euroa ja kiinteistöportfolion nettovuokratuoton ylläpitokulujen jälkeen 68–73 miljoonaa euroa ilman kiinteistömyyntien vaikutusta. Arvio perustuu sopimuksenmukaisten vuokratuottojen kehitykseen, vuokrausennusteeseen sekä arvioon kiinteistöportfolion ylläpitokustannusten määrästä. HALLITUKSEN EHDOTUS TASEEN OSOITTAMAN TAPPION KÄYTTÄMISESTÄ JA OSINGONMAKSUSTA PÄÄTTÄMISESTÅ Emoyhtiön tilikauden tappio oli 262 393,62 euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että voittoa ei jaeta ja tulos kirjataan ’edellisten tilikausien voitot/tappiot’ -tilille. Korkotason säilyessä alhaisena kiinteistösijoituksiin ohjautuvan pääoman määrä Euroopassa on nyt ennätyksellinen. Samanaikaisesti prime-kohteiden niukkuuden SIVU 32 KONSERNITULOSLASKELMA 10.4.–31.12.2014 LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA LIITE Vuokratuotot Käyttökorvaukset ja palvelutuotot TUHATTA EUROA 22 370,3 5 Liikevaihto Hoitokulut 6 –4 762,7 Vuokraustoiminnan muut kulut 6 –892,0 Hallinnon kulut Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 17 822,8 7 –4 539,9 7, 9 –522,5 16 –14 822,0 Liikevoitto/-tappio 10 Rahoituskulut 11 Tulos ennen veroja Muut laajan tuloksen erät Erät, jotka voidaan siirtää tulosvaikutteisiksi myöhemmillä kausilla Nettovoitot/ -tappiot rahavirran suojauksista 20 –3 641,5 Laskennallinen verosaatava rahavirran suojauksen tappiosta 12 728,3 Myöhemmille kausille siirrettävät erät yhteensä Tilikauden laaja tulos yhteensä –2 913,2 –15 679,8 3,2 –10 888,6 –608,9 Laskennalliset verot CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 –12 766,6 –12 947,1 Tilikauden tulokseen perustuvat verot Tilikauden tulos TILIKAUDEN TULOS TUHATTA EUROA –2 061,6 Rahoitustuotot Tuloverot LIITE 1 107,1 23 477,5 Nettovuokratuotto 10.4.–31.12.2014 789,4 12 180,5 –12 766,6 SIVU 33 KONSERNITASE 31.12.2014 LIITE TUHATTA EUROA VARAT Osakepääoma 14 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Sijoituskiinteistöt 16 Sijoitukset Laskennalliset verosaamiset LIITE TUHATTA EUROA OMA PÄÄOMA JA VELAT Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 31.12.2014 599,4 Osakeanti 179,4 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 904 930,0 2,5 12 2 174,2 500,0 14 983,4 449 516,6 Käyvän arvon rahasto –2 913,2 Tilikauden tappio Oma pääoma yhteensä –12 766,6 19 449 320,2 Lainat 20 457 296,7 Johdannaissopimukset 20 9 866,5 Laskennalliset verovelat 12 907 885,5 Pitkäaikaiset velat Lyhytaikaiset varat Vuokrasaamiset ja muut saamiset 17 Rahat ja pankkisaamiset 18 4 972,0 12 599,6 17 571,6 Varat yhteensä 925 457,1 656,4 467 819,6 Lyhytaikaiset velat Johdannaissopimukset 20 1 004,3 Ostovelat ja muut velat 21 7 313,0 8 317,3 CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 Velat yhteensä 476 136,9 Oma pääoma ja velat yhteensä 925 457,1 SIVU 34 KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN LASKELMA 10.4.–31.12.2014 TUHATTA EUROA OMA PÄÄOMA Osakepääoma Osakeanti Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Rahavirran suojaukset Kertyneet voittovarat Oma pääoma yhteensä 0,0 0,0 2,5 Oma pääoma 10.4.2014 2,5 0,0 Tilikauden tulos 0,0 0,0 0,0 –12 766,6 –12 766,6 Muut laajan tuloksen erät 0,0 0,0 –2 913,2 0,0 –2 913,2 Laajan tuloksen erät yhteensä 0,0 0,0 –2 913,2 –12 766,6 –15 679,8 Osakeanti 497,5 14 983,4 449 516,6 0,0 0,0 464 997,5 Oma pääoma 31.12.2014 500,0 14 983,4 449 516,6 –2 913,2 –12 766,6 449 320,2 CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 SIVU 35 KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA 10.4.–31.12.2014 TUHATTA EUROA Liiketoiminnan rahavirta Voitto ennen veroja –12 947,1 Oikaisut: Poistot ja arvonalennukset Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon Rahoitustuotot Rahoituskulut 106,0 14 822,0 –3,2 10 888,6 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos 2 232,4 Maksetut välittömät verot –608,9 Liiketoiminnan nettorahavirta 14 489,9 Investointien rahavirta Sijoituskiinteistöjen hankinnat Keskeneräiset –921 581,0 –1 884,0 Investoinnit muihin aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin –778,8 Myynnit 3 713,0 Investointien nettorahavirta –920 530,8 Rahoituksen rahavirta Lainojen nostot 457 296,7 Oman pääoman sijoitukset 465 000,0 Saadut korot Maksetut korot Rahoituksen nettorahavirta Rahavarojen muutos Rahavarat tilikauden alussa Rahavarat tilikauden lopussa CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 3,2 –3 659,3 918 640,6 12 599,6 0,0 12 599,6 SIVU 36 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 1. KONSERNIN PERUSTIEDOT 2.2 YHDISTELYPERIAATTEET Kiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy perustettiin 10.4.2014 ja yhtiö osti 30.4.2014 allekirjoitetun aiesopimuksen mukaisesti 30.9.2014 Sponda Oyj:ltä 12 ja Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta 22 logistiikka- ja tuotantokiinteistöä sekä Sponda Fund I Ky:n, Sponda Fund II Ky:n ja Sponda Fund III Ky:n näiden rahastojen sijoittajilta. Näiden kauppojen seurauksena Certeum Oy:lle siirtyi kokonaisuudessaan noin 917 miljoonan euron kiinteistöomaisuus. Certeum Oy omistaa 31.12.2014 yhteensä 124 kiinteistöä, jotka koostuvat logistiikka-, varasto-, tuotanto- sekä näitä tukevista tiloista. Vuokrattavien tilojen pinta-ala on yhteensä 1,3 miljoonaa neliömetriä. Certeum Oy:n omistamat kiinteistöt sijaitsevat pääosin Suomen suurimmissa kaupungeissa. Certeum Oy:n ja sen tytäryhtiöiden konsernitilinpäätös 31.12.2014 on hyväksytty julkaistavaksi hallituksen kokouksessa 31.3.2015. Certeum Oy on Suomen lakien mukaan perustettu osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja osoite on Unioninkatu 22, 00130 Helsinki. Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön, Certeum Oy:n, ja kaikki sen tytäryhtiöt. Tytäryhtiöitä ovat yhteisöt, joissa konsernilla on määräysvalta. Konsernilla on määräysvalta, kun se olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Konserni uudelleenarvioi määräysvaltaansa yhteisössä, jos tosiasiat tai olosuhteet osoittavat, että yhdessä tai useammassa kontrollitekijöistä on tapahtunut muutos. Tytäryhtiö yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni saa määräysvallan ja luovutetut yhteisöt yhdistellään siihen saakka, kunnes määräyvsvalta on menetetty. Kaikki konserniin kuuluvien yhteisöjen välisiin liiketoimiin liittyvät konsernin sisäiset varat ja velat, oma pääoma, tuotot, kulut ja rahavirrat eliminoidaan kokonaisuudessaan. 2.3 KESKEISET LAATIMISPERIAATTEET 2.1 TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERUSTA 31.12.2014 päättynyt tilikausi on konsernin ensimmäinen tilikausi. Tilikaudelta laadittu konsernitilinpäätös on konsernin ensimmäinen tilinpäätös ja se on laadittu Euroopan Unionissa hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) ja niitä koskevien tulkintojen (IFRIC) mukaisesti. Tilinpäätös täyttää myös Suomen kirjanpitolain säännökset ja muut Suomessa voimassa olevat tilinpäätöksen laadintaa koskevat säännökset ja määräykset. Konsernitilinpäätös on laadittu perustuen alkuperäisiin hankintamenoihin, lukuun ottamatta käypään arvoon arvostettavia sijoituskiinteistöjä, rahoitusvaroja ja -velkoja sekä ehdollisia vastikkeita. Konsernitilinpäätöksen esittämisvaluutta on euro ja kaikki arvot on pyöristetty lähimpään tuhatlukuun (000€), ellei muuta ole esitetty. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT a) Omaisuuserän hankinta ja liiketoimintojen yhdistäminen Konsernin hankkiessa omaisuutta, joko yritysjärjestelyjen kautta tai muulla tavoin, johto arvioi omaisuuserän tosiasiallista luonnetta ja liiketoimintoja määritellessään onko kyseessä liiketoiminnon hankinta. Kun omaisuuserä tai omaisuuseräryhmä ei muodosta liiketoimintaa, hankintaa ei käsitellä liiketoimintojen yhdistämisenä. Tällaisissa tapauksissa konserni yksilöi ja kirjaa yksittäiset yksilöitävissä olevat hankitut varat sekä vastaan otetut velat. Ryhmän hankintameno kohdistetaan yksittäisille yksilöitävissä oleville omaisuuserille ja veloille niiden ostopäivän käypien arvojen suhteessa. Tällaisesta liiketoimesta tai tapahtumasta ei synny liikearvoa. Muissa tilanteissa yritysostot käsitellään liiketoimintojen yhdistämisinä. Certeumissa yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi perustuu näkemykseen, että yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei vielä muodosta liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen markkinointi- ja kehitystoimintaa, vuokrasuhteiden hoitoa sekä kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten johtamista. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei siirry liiketoimintaprosesseja eikä niistä vastaavia henkilöitä. b) Liiketoimintojen yhdistäminen ja liikearvo Liiketoimintojen yhdistämisessä kirjanpidossa konserni käyttää hankintamenomenetelmää. Hankitun yksikön yksilöitävissä olevat varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan niiden hankinta-ajankohdan käypiin arvoihin samoin kuin mahdollinen määrysvallattomien omistajien osuus. Hankintaan liittyvät kustannukset kirjataan toteuman mukaan kuluiksi osaksi hallinnollisia kuluja. Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike, määräysvallattomien omistajien osuus hankinnan kohteessa ja aiemmin omistettu osuus hankinnan kohteessa ylittävät konsernin osuuden hankitun nettovarallisuuden käyvästä arvosta. Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan sitä tarkastellaan arvonalentumisen varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvonalentumiseen. Liiketoimintojen yhdistämisessä syntynyt liikearvo kohdistetaan arvonalentumistarkastelua varten niille rahavirtaa tuottaville yksiköille tai yksikköjen ryhmille, joiden odotetaan saavan synergiahyötyjä liiketoiminnan yhdistämisestä. Jos myöhemmillä kausilla havaitaan viitteitä arvonalentumisesta, määritetään kerrytettävissä oleva rahamäärä sille rahavirtaa tuottavalle yksikölle, johon liikearvo kuuluu. Kerrytettävissä olevaa rahamäärää verrataan yksikön kirjanpitoarvoon ja arvonalentuminen kirjataan, jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on SIVU 37 kirjanpitoarvoa pienempi. Arvonalentuminen kirjataan tulosvaikutteisesti eikä sitä voida myöhemmin peruuttaa. c) Jako lyhyt- ja pitkäaikaisiin eriin Konserni esittää varat ja velat tilinpäätöksessä jaoteltuna lyhyt- ja pitkäaikaisiin eriin. Konserni luokittelee omaisuuserän lyhytaikaiseksi, kun: »» se odottaa realisoivansa omaisuuserän kahdentoista kuukauden kuluessa raportointikauden päättymisestä; tai »» omaisuuserä kuuluu rahavaroihin, paitsi jos omaisuuserä ei rajoituksista johtuen ole vaihdettavissa tai käytettävissä velan suorittamiseen vähintään kahteentoista kuukauteen raportointikauden päättymisen jälkeen. »» Kaikki muut varat ovat pitkäaikaisia. Konserni luokittelee velan lyhytaikaiseksi kun: »» velka erääntyy suoritettavaksi kahdentoista kuukauden kuluessa raportointikauden päättymisestä; tai »» sillä ei ole ehdotonta oikeutta lykätä velan suorittamista vähintään kahdentoista kuukauden päähän raportointikauden päättymisestä. Muut velat konserni luokittelee pitkäaikaiseksi. Laskennalliset verovelat ja verosaamiset konserni luokittelee pitkäaikaisiksi varoiksi ja veloiksi. d) Käypään arvoon arvostaminen Konserni arvostaa rahoitusinstrumentteja, kuten johdannaissopimukset ja rahoitusvaroihin kuulumattomia omaisuuseriä, kuten sijoituskiinteistöt käypään arvoon jokaisena tilinpäätöspäivänä. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin jos omaisuuserä myytäisiin, tai hinta joka maksettaisiin siitä, että velka siirrettäisiin tavanomaisena liiketoimena markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä. Varojen ja velkojen käypä arvo on määritetty käyttäen oletuksia ja menetelmiä, joita markkinaosapuolet käyttäisivät arvostaessaan vastaavia varoja tai velkoja, olettaen että markkinaosapuolet maksimoivat omaa taloudellista hyötyään. Käypiä arvoja määritettäessä pyritään käyttämään mahdolli- TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT simman paljon havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Kaikki varat ja velat, jotka on arvostettu tilinpäätöksessä käypään arvoon tai joiden käypä arvo esitetään liitetiedoissa, on luokiteltu seuraaville käyvän arvon hierarkiatasoille, perustuen alimpaan sellaisen syöttötiedon tasoon joka on merkityksellinen käyvän arvon määrittämisessä: »» Taso 1 — Täysin samanlaisille varoille tai veloille noteeratut (oikaisemattomat) hinnat toimivilla markkinoilla, joille yhteisöllä on pääsy arvostuspäivänä »» Taso 2 — Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia noteerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa omaisuuserälle tai velalle joko suoraan tai epäsuorasta »» Taso 3 — Omaisuuserää tai velkaa koskevat muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot Jokaisen raportointijakson päätteeksi konserni määrittää onko tilinpäätöksessä esitettävissä varoissa tai veloissa tapahtunut muutoksia niin, että ne vaikuttaisivat siirtoihin hierarkiatasojen välillä (perustuen alimpaan syöttötietoon, joka on merkityksellinen käyvän arvon määrittämisessä). Vuoden 2014 lopussa Certeumin sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija, Jones Lang LaSalle. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandandardien (IVS) mukainen. Sijoituskiinteistöjen arvo oli 904,9 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistö on kiinteistö, jota konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousun tai niitä molempia. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS40 ”Sijoituskiinteistöt” -standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jonka aikana se syntyy. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvas- sa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa voimassaoleviin vuokrasopimuksiin perustuvia vuokratuottoja ja muita oletuksia, joita markkinaosapuolet käyttäisivät sijoituskiinteistön hinnoittelussa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteiden vallitessa. Certeumin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määritellyt Jones Lang LaSalle käyttäen diskontattujen kassavirtojen menetelmää (DCF) lukuun ottamatta Seinäjoen Jalostajantie 3 ja Hyvinkään Niinistönkatu 7 kiinteistöjä, joiden käypä arvo perustuu vuokralaisen osto-option arvoon. Kassavirrat lasketaan vähintään 10 vuodelle. Laskentakauden nettokassavirrat diskontataan laskentavuoden puolesta välistä ja päätearvo 10. vuoden lopusta tarkasteluhetkeen diskonttokorolla. Päätearvo lasketaan pääomittamalla 11. vuoden nettokassavirta tuottovaatimuksella käyttäen oletettua markkinavuokraa. Diskonttokorko saadaan lisäämällä tuottovaatimukseen pitkän aikavälin inflaatio-oletus. Vuokratuotot perustuvat voimassaoleviin vuokrasopimuksiin ja tyhjien tilojen sekä päätearvon laskennan osalta arvioituihin markkinavuokriin. Markkinavuokrien arviointi pohjautuu JLL:n tietoihin, KTI:n tilastoihin sekä muuhun käytössä olevaan markkinainformaatioon. Pitkän aikavälin vajaakäyttöoletus perustuu JLL:n arvioon, jossa on huomioitu kunkin kiinteistön sijainti, kunto ja käytettävyys. Kiinteistöjen ylläpitokustannusten arvioinnissa on huomioitu markkinataso ja pitkän aikavälin korjausvaateissa kiinteistön ikä, tyyppi ja kunto. Tuottovaatimus perustuu arvioon, jossa on huomioitu toteutuneita kauppahintoja, rahoituskustannuksia, yleinen korkotaso, vuokralaisen taloudellinen tilanne, vuokrasopimuksen pituus sekä muu markkinatietämys. Päätearvon tuottovaateen määrittämisessä on arvioitu kiinteistön ympäristössä ja kunnossa tapahtuvat muutokset. Sijoituskiinteistöjen hyödynnettävissä olevan käyttämättömän rakennusoikeuden arvioinnissa on käytetty kauppahintamenetelmää. SIVU 38 Tuloutusperiaatteet Osinkotuotot Tuotto kirjataan, kun on todennäköistä, että vastainen taloudellinen hyöty koituu konsernin hyväksi ja tämä hyöty on luotettavasti määritettävissä, riippumatta siitä, milloin maksu tehdään. Liikevaihtona esitetään vuokratuotot vähennettynä tuottoihin liittyvillä välillisillä veroilla ja alennuksilla. Osinko tuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus, mikä tapahtuu yleensä silloin, kun osakkeenomistajat hyväksyvät osingon. Vuokratuotot Kauden tulovero Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa konserni on vuokralle antajana, luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, jos konserni pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle. Tarkasteltavana olevan kauden ja aikaisempien kausien verotettavaan tuloon perustuvat verovelat (tai -saamiset) kirjataan määrän, joka odotetaan suoritettavan veronsaajalle (tai saatavan siltä hyvityksenä), ja ne määritellään käyttäen niitä verokantoja ja verolakeja, joista on säädetty tai jotka on käytännössä hyväksytty raportointikauden päättymispäivään mennessä. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero ja laskennallinen vero kirjataan muutoin kuin tulosvaikutteisesti, jos vero liittyy eriin, joita ei ole kirjattu tulosvaikutteisesti. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero ja laskennallinen vero, jotka liittyvät muihin laajan tuloksen eriin kirjattuihin eriin, kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Käyttökorvaukset ja palvelutuotot Käyttökorvaukset kohdistetaan sille kaudelle, jolloin niihin liittyvä meno kirjataan kuluksi. Jos konserni valitsee kiinteistöjensä ylläpidon tarjoajat ja tekee sopimukset palveluiden tarjoajien kanssa ja näin ollen kantaa luottoriskin liittyen ylläpitoon, konsernin katsotaan toimivan päämiehenä. Tällöin käyttökorvaukset kirjataan liikevaihtoon bruttomääräisinä. Palvelutuotot, kuten markkinointituotot kirjataan sille kaudelle, jolla palvelut suoritetaan. Korkotuotot Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Efektiivinen korko tarkoittaa sitä korkokantaa, jolla rahoitusinstrumentin odotettavissa olevana juoksuaikana saatavaksi tai suoritettavaksi arvioidut vastaiset maksut tulevat diskontatuiksi sen nettokirjanpitoarvon suuruisiksi. Korkotuotot kirjataan tuloslaskelman erään rahoitustuotot. Kiinteistön myynti Kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle Jos myyntisopimuksessa on erityisehtoja, myynti kirjataan vasta, kun nämä erityisehdot täyttyvät. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT e) Verot Laskennalliset verot Laskennalliset verot lasketaan väliaikaisista eroista kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välillä. Laskennallinen verovelka kirjataan kaikista veronalaisista väliaikaisista eroista, lukuun ottamatta tilanteita, joissa laskennallinen verovelka syntyy: »» liikearvon alkuperäisestä kirjaamisesta, tai »» omaisuuserän tai velan alkuperäisestä kirjaamisesta, kun kyseinen liiketoimi ei ole liiketoimintojen yhdistäminen; ja se ei vaikuta kirjanpidon tulokseen eikä verotettavaan tuloon (tai verotukselliseen tappioon) liiketoimen toteutumisajankohtana. Laskennallinen verosaaminen kirjataan kaikista verotuksessa vähennyskelpoisista väliaikaisista eroista siihen määrään asti kuin todennäköisesti on käytettävissä verotettavaa tuloa, jota vastaan vähennyskelpoinen väliaikai- nen ero voidaan hyödyntää, lukuun ottamatta tilanteita, joissa laskennallinen verosaaminen syntyy omaisuuserän tai velan alkuperäisestä kirjaamisesta, kun: »» kyseinen liiketoimi ei ole liiketoimintojen yhdistäminen; ja »» kirjaaminen ei vaikuta kirjanpidon tulokseen eikä verotettavaan tuloon (tai tappioon) liiketoimen toteutumisajankohtana. Konserni arvioi taseeseen merkitsemättömät laskennalliset verosaamiset uudelleen jokaisena raportointikauden päättymispäivänä. Jos verosaamisen hyödyntämisen mahdollistavasta vastaisesta tulosta on tullut todennäköinen, laskennallista verosaamista kirjataan siihen määrän saakka, kun on todennäköistä että se pystytään hyödyntämään. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä raportointikauden päättymispäivään mennessä säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka on siihen mennessä käytännössä hyväksytty. Konserni vähentää kauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset ja -velat toisistaan vain siinä tapauksessa, että konsernilla on laillisesti toimeenpantavissa oleva oikeus kuitata kirjatut erät toisiaan vastaan; ja se aikoo joko toteuttaa suorituksen nettoperusteisena tai realisoida omaisuuserän ja suorittaa velan samanaikaisesti. f) Ulkomaan rahan määräiset erät Konsernitilinpäätös esitetään euroina, joka on emoyhtiön ja kaikkien konserniyritysten toiminnallinen valuutta. Konserni määrittää jokaiselle siihen kuuluvalle yhtiölle tämän oman toimintavaluutan, riippuen taloudellisesta yhteisöstä, jossa yhtiö pääasiallisesti toimii. Ulkomaan rahan määräiset tapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Kurssierot, jotka johtuvat monetaaristen erien suorittamisesta tai monetaaristen erien esittämisestä tilinpäätöksestä eri kurssiin kuin mihin ne on alun perin kirjattu kauden aikana tai esitetty edellisessä tilinpäätök- SIVU 39 sessä, kirjataan tulosvaikutteisesti sille tilikaudelle, jonka aikana ne syntyvät. g) Maksettavat osingot Osingon maksamista koskeva velka kirjataan, kun osinko on osakkeenomistajien toimesta asianmukaisesti hyväksytty. h) Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Sen jälkeen, kun käyttöomaisuushyödyke on kirjattu varaksi, se arvostetaan kertyneillä poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettyyn hankintamenoon. Aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen hankintameno käsittää ostohinnan: joka sisältää tuontitullit ja sellaiset myyntiin liittyvät verot, jotka eivät ole saatavissa takaisin, ja josta on vähennetty mahdolliset alennukset, sekä kaikki menot: jotka välittömästi johtuvat omaisuuserän saattamisesta sellaiseen sijaintipaikkaan ja kuntoon, että se pystyy toimimaan johdon tarkoittamalla tavalla. Hankintahinta käsittää myös alkuperäisen arvion mukaiset menot hyödykkeen purkamisesta ja siirtämisestä sekä sen sijaintipaikan palauttamisesta alkuperäiseen tilaan, jos yhteisölle syntyy tätä koskeva velvoite joko hyödykkeen hankinnan yhteydessä tai sen myötä, että yhteisö on käyttänyt hyödykettä tiettynä ajanjaksona muuhun tarkoitukseen kuin vaihto-omaisuuden valmistamiseen tiettynä aikana. Kaikki muut myöhemmin syntyvät korjaus- ja kunnossapitokustannukset kirjataan tulosvaikutteisesti sitä mukaan kun ne syntyvät. Poistot lasketaan tasapoistoina arvioidulle taloudelliselle pitoajalle seuraavasti: Aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen kirjanpitoarvo kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan, tai kun sen käytöstä tai luovutuksesta ei ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Voitto tai tappio, joka syntyy aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen kirjaamisesta pois taseesta, kirjataan tulosvaikutteisesti, kun hyödyke kirjataan pois taseesta. Omaisuuserän jäännösarvo ja taloudellinen vaikutus- TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT aika arvioidaan uudelleen jokaisen tilikauden lopussa, ja jos odotukset poikkeavat aikaisemmista arvioista, muutos käsitellään kirjanpidollisen arvion muutoksena. Suunnitelman mukaisiin poistoihin on määritelty seuraavat poistoajat ja menetelmät: vuokrat kirjataan kuluiksi tasasuuruisina erinä vuokra-ajan kuluessa, jollei jokin muu systemaattinen peruste kuvaa paremmin konsernin saaman hyödyn ajallista jakautumista. Toimisto- ja logistiikkarakennukset 2 %/vuosi menojäännöspoisto Rakennusten koneet & laitteet 15 %/vuosi menojäännöspoisto Muut pitkävaikutteiset menot 5 vuotta tasapoisto Rakennelmat 10 % menojäännöspoisto Konserni luokittelee vuokrasopimuksen rahoitusleasingsopimukseksi, jos se siirtää omistamiselle ominaiset riskit ja edut olennaisilta osin vuokralle ottajalle. Jos omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät olennaisilta osin siirry, luokitellaan vuokrasopimus muuksi vuokrasopimukseksi. Muuttuvat vuokrat kirjataan niiden kausien kuluiksi, joiden aikana ne toteutuvat. Väestönsuoja 10 vuotta tasapoisto Koneet ja kalusto 25 % menojäännöspoisto Asfaltointi 5 vuotta tasapoisto Ohjelmistot 4 vuotta tasapoisto Muut aineelliset hyödykkeet 10 vuotta tasapoisto Lisäksi kiinteistöyhtiöissä tehtyjen vuokralaisremonttien poistoajat ovat sidotut jäljellä olevan vuokra-aikaan. i) Vuokrasopimukset Konserni vuokralle ottajana Konserni luokittelee vuokrasopimuksen rahoitusleasingsopimukseksi, jos omistamiselle ominaiset riskit ja edut siirtyvät sille olennaisilta osin. Jos omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät olennaisilta osin siirry, luokitellaan vuokrasopimus muuksi vuokrasopimukseksi. Rahoitusleasingsopimukset merkitään taseeseen varoiksi ja veloiksi määrään, joka on yhtä suuri kuin vuokratun hyödykkeen käypä arvo tai vähimmäisvuokrien nykyarvo – sen mukaan kumpi niistä on alempi. Konsernille mahdollisesti syntyvät alkuvaiheen välittömät menot lisätään kirjattavaan omaisuuserään. Muun vuokrasopimuksen perusteella määräytyvät Konserni vuokralle antajana j) Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai rakennuksen osa – tai molempia), jota konserni pitää hallussaan ensisijaisena tarkoituksenaan hankkia vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua tai niitä molempia. Sijoituskiinteistö arvostetaan alkuperäisen taseeseen merkitsemisen yhteydessä hankintamenoon, joka sisältää ostohinnan sekä hankinnasta välittömästi johtuvat menot. Välittömästi hankinnassa johtuvia menoja ovat esimerkiksi asiantuntijapalkkiot lainopillisista palveluista, varainsiirtoverot ja muut transaktiomenot. Konserni arvostaa kaikki sijoituskiinteistönsä alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Sijoituskiinteistön käyvän arvon muutoksesta johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka aikana se syntyy. Siirto muista varojen ryhmistä sijoituskiinteistöihin tai sijoituskiinteistöistä muihin varojen ryhmiin tapahtuu silloin, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu. Jos käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö siirretään omaan käyttöön tai vaihto-omaisuudeksi, kiinteistön hankintamenona käytetään sen käypää arvoa päivänä, jona käyttötarkoitus muuttuu. Jos omassa käytössä olevasta kiinteistöstä tulee käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö, kiinteistöön sovelletaan aineellisten käyttö- SIVU 40 omaisuushyödykkeiden kirjausmenettelyä siihen päivään asti, jona käyttötarkoitus muuttuu. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Taseesta poiskirjattaessa syntyvä voitto tai tappio muodostuu luovutustulon ja omaisuuserän kirjanpitoarvon välisestä erotuksesta. Voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka aikana kiinteistö poistetaan käytöstä tai luovutetaan. Kiinteistön siirto sijoituskiinteistöihin tai pois sijoituskiinteistöjen ryhmästä tehdään vain silloin, kun kyseessä on kiinteistön käyttötarkoituksen muutos kuten oman käytön päättyminen tai toisen osapuolen kanssa tehty vuokrasopimus. k) Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät Konserni luokittelee pitkäaikaisen omaisuuserän, kuten sijoituskiinteistön, myytävänä olevaksi, jos sen kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiallisesti omaisuuserän myynnistä sen sijaan että se kertyisi omaisuuserän jatkuvasta käytöstä. Luokittelun edellytyksenä on että omaisuuserä on välittömästi myytävissä nykyisessä kunnossaan kyseisten omaisuuserien myynnissä noudatettavin yleisin ja tavanomaisin ehdoin, ja sen myynnin on oltava erittäin todennäköinen. Jotta myynti olisi erittäin todennäköinen, seuraavien ehtojen tulee toteutua: »» Johto on sitoutunut omaisuuserän myyntiä koskevana suunnitelmaan ja ostajan löytämiseen ja suunnitelman toteuttamiseen tähtäävä toimenpideohjelma on käynnistetty. »» Omaisuuserää markinoidaan aktiivisesti sen myymiseksi hintaan, joka on kohtuullinen verrattuna sen tarkasteluhetken käypään arvoon. »» On odotettavissa, että myynti on kirjattavissa toteutuneena myyntinä vuoden kuluessa luokittelun tapahtumisesta. Konserni arvostaa myytävänä olevaksi luokitellun pitkäaikaisen omaisuuserän kirjanpitoarvoon tai myynnistä aiheutuvilla menoilla vähennettyyn käypään arvoon sen TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT mukaan, kumpi näistä on alempi. Myytäväksi luokitellut varat ja velat esitetään erillään taseen muista pitkäaikaisista varoista ja veloista. Käypään arvoon arvostettu sijoituskiinteistö, joka on luokiteltu myytävissä olevaksi, arvostetaan käypään arvoon myös luokittelun jälkeen. erän ja samalla toiselle yhteisölle rahoitusvelan tai oman pääoman ehtoisen instrumentin. l) Aineettomat hyödykkeet Konserni luokittelee rahoitusvarat alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä, joko käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi rahoitusvaroiksi, lainoiksi ja muiksi saamisiksi, eräpäivään asti pidettäviksi sijoituksiksi, myytävissä oleviksi rahoitusvaroiksi tai suojauslaskennan alaisiksi johdannaisiksi. Kaikki rahoitusvarat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä käypään arvoon, mukaanlukien ne rahoitusvarat, joita ei luokitella käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi, lisättyinä transaktiomenoilla, jotka kohdistuvat välittömästi rahoitusvaran hankintaan. Rahoitusvarojen hankinnat ja myynnit kirjataan kaupankäyntipäivänä, jolla tarkoitetaan päivää, jona konserni sitoutuu erän hankintaan tai myyntiin. Erikseen hankitut aineettomat hyödykkeet arvostetaan taseen merkittäessä hankintamenoon. Liiketoimintojen yhdistymisessä saadut aineettomat hyödykkeet arvostetaan transaktiohetken käypään arvoon. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen aineeton hyödyke arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumistappioilla vähennettyyn hankintamenoon. Sisäisesti aikaansaatuja aineettomia hyödykkeitä, pois lukien aktivoidut tuotekehitysmenot, ei aktivoida, vaan niihin liittyvät menot kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka aikana menot aiheutuvat. Konserni arvio jokaisena raportointikauden päättymispäivänä, onko viitteistä siitä, että jonkin omaisuuserän arvo on alentunut ja tekee tarvittaessa arvonalentumiskirjauksen. Taloudelliselta vaikutusajaltaan rajallisten hyödykkeiden poistoaika ja -menetelmä arvioidaan vähintään jokaisen tilikauden päättyessä. Jos omaisuuserän odotettu taloudellinen vaikutusaika poikkeaa aikaisemmista arvioista, poistoaikaa muutetaan vastaavasti. Jos kyseisestä omaisuuserästä saatavan taloudellisen hyödyn odotetussa ajallisessa jakautumisessa on tapahtunut merkittävä muutos, poistomenetelmä muutetaan kuvastamaan muuttunutta tilannetta. Voitto tai tappio, joka syntyy aineettoman hyödykkeen kirjaamisesta pois taseesta, määritetään nettomyyntituoton ja omaisuuserän kirjanpitoarvon erotuksena. Voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti silloin, kun omaisuuserä kirjataan pois taseesta. m) Rahoitusinstrumentit – alkuperäinen kirjaaminen ja myöhempi arvostaminen Rahoitusinstrumentti on mikä tahansa sopimus, joka synnyttää yhdelle yhteisölle rahoitusvaroihin kuuluvan i) Rahoitusvarat Alkuperäinen kirjaaminen ja arvostaminen Myöhempi arvostaminen Rahoitusvarat luokitellaan myöhempää arvostamista varten neljään luokkaan: »» Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat »» Lainat ja muut saamiset »» Eräpäivään asti pidettävät sijoitukset »» Myytävissä olevat rahoitusvarat Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin luokitellaan kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät rahoitusvarat. Kaupankäyntitarkoituksessa pidettäväksi luokiteltavat rahoitusvarat käsittävät johdannaissopimukset, joihin ei sovelleta IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa. Kyseiset rahoitusvarat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon ja arvonmuutos kirjataan tuloslaskelmaan, rahoituseriin. SIVU 41 Lainat ja muut saamiset Lainat ja muut saamiset ovat markkinoilla noteeraamattomia, muita kuin johdannaisinstrumentteja, joihin liittyvät suoritukset ovat kiinteitä ja ennalta määritettävissä. Lainat ja muut saamiset arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen jaksotettuun hankintamenoon, josta on vähennetty mahdolliset arvonalentumiset. Jaksotettu hankintameno lasketaan käyttäen efektiivisen koron menetelmää. Arvonalentumiset esitetään tuloslaskelmassa rahoituskuluina tai muina konsernin saataviin liittyvinä kuluina sillä kaudella, jolla arvonalentuminen on todettu. Lainat ja muut saamiset muodostuvat pääosin myyntisaamisista, jotka on esitetty tarkemmin liitetiedossa 18. Eräpäivään asti pidettävät sijoitukset Eräpäivään asti pidettävät sijoitukset ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksusuoritukset ovat kiinteitä ja ennalta määritettävissä, jotka erääntyvät määrättynä päivänä ja jotka yhteisöllä on vakaa aikomus ja kyky pitää eräpäivään asti. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen eräpäivään asti pidettävät sijoitukset arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, josta on vähennetty mahdolliset arvonalentumiset. Jaksotettu hankintameno lasketaan käyttämällä efektiiivisen koron mentelmää. Efektiivisen koron menetelmällä laskettu korko kirjataan tuloslaskelmaan rahoitustuotoksi tai -kuluksi. Arvonalentumiset esitetään tuloslaskelmassa rahoituskuluina sillä kaudella, jolla arvonalentuminen on todettu. loslaskelmaan rahoitustuotoksi tai -kuluksi sille kaudelle, jolla arvonalentuminen on todettu. Taseesta poiskirjaaminen Rahoitusvara (tai osa rahoitusvaraa tai osa samanlaisten rahoitusvarojen ryhmää) kirjataan pois taseesta kun sopimukseen perustuva oikeus rahoitusvaroihin kuuluvan erän rahavirtoihin lakkaa olemasta voimassa ja kun rahoitusvaran omistukseen liittyvät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet pois konsernista. ii) Rahoitusvarojen arvon alentuminen Konserni arvioi jokaisena raportointipäivänä onko objektiivista näyttöä siitä, että rahoitusvaran tai rahoitusvarojen ryhmän arvo olisi alentunut. Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alentunut, jos niiden kirjanpitoarvo on suurempi kuin arvioitu kerrytettävissä oleva rahamäärä. Jos on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että jaksotettuun hankintamenoon kirjattavan rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saattaa olla alentunut, arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti. Jos arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen peruutetaan. iii) Rahoitusvelat Myytävissä olevat rahoitusvarat Alkuperäinen kirjaaminen ja arvostaminen Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat muita kuin johdannaissopimuksia, jotka on luokiteltu tähän luokkaan tai jotka eivät kuulu muihin edellä mainittuihin luokkiin. Myytävissä oleviksi luokitellut rahoitusvarat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Arvostusvoitto tai -tappio kirjataan muihin laajan tuloksen eriin kunnes rahoitusvara kirjataan pois taseesta, jolloin voitto tai tappio kirjataan tuloslaskelmaan, rahoitustuotoksi tai -kuluksi. Mahdollinen arvonalentuminen kirjataan tu- Konserni luokittelee rahoitusvelat alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä joko käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi rahoitusveloiksi, lainoiksi ja muiksi veloiksi tai suojauslaskennan alaisiksi johdannaisinstrumenteiksi. Rahoitusvelat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä käypään arvoon, mukaanlukien ne rahoitusvelat, joita ei luokitella käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi, vähennettynä transaktiomenoilla, jotka kohdistuvat välittömästi rahoitusvelan hankintaan. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT Myöhempi arvostaminen Rahoitusvelat luokitellaan myöhempää arvostamista varten kahteen luokkaan. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin luokitellaan kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät rahoitusvelat. Kaupankäyntitarkoituksessa pidettäväksi luokiteltavat rahoitusvelat käsittävät johdannaissopimukset, joihin ei sovelleta IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa. Kyseiset rahoitusvelat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon ja arvonmuutos kirjataan tuloslaskelmaan, rahoituseriin. Lainat ja muut velat Lainat ja muut velat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen jaksotettuun hankintamenoon käyttäen efektiivisen koron menetelmää. Rahoitusveloista johtuvat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan taseesta pois kirjaamisen yhteydessä sekä jaksotettaessa efektiivistä korkoa. Jaksotettua hankintamenoa laskettaessa efektiiviseen korkoon sisällytetään yli- tai alikurssit sekä kaikki liikkeeseenlaskusta välittömästi johtuvat kulut ja palkkiot. Lainat ja muut velat muodostuvat pääosin korollisista veloista, jotka on esitetty tarkemmin liitetiedossa 19. Taseesta pois kirjaaminen Rahoitusvelka kirjataan pois taseesta, kun sopimuksessa yksilöity velvoite on täytetty tai kumottu tai sen voimassaolo on lakannut. SIVU 42 iv) Rahoitusinstrumenttien vähentäminen toisistaan Konserni ei netota rahoitusvaroja ja -velkoja. n) Johdannaisinstrumentit ja suojauslaskenta Alkuperäinen kirjaaminen ja arvostaminen Konserni käyttää johdannaissopimuksia, kuten koronvaihtosopimuksia, suojautuakseen korkoriskiltä. Johdannaissopimukset merkitään taseeseen käypään arvoon sinä päivänä, jolloin johdannaissopimus solmitaan ja arvostetaan uudelleen käypään arvoon tilinpäätöspäivänä. Johdannaissopimus esitetään rahoitusvaroissa, kun sen käypä arvo on posiitivinen, ja rahoitusveloissa, kun sen käypä arvo on negatiivinen. Käypään arvoon arvostamisesta syntyvä voitto tai tappio kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun kyseessä on rahavirran suojaukseen määritetty sopimus. Rahavirran suojaukseen määritetyn johdannaissopimuksen käyvän arvon muutoksen tehokas osuus merkitään muihin laajan tuloksen eriin ja tehoton osuus tilikauden tulokseen, rahoituseriin. Muihin laajan tuloksen eriin merkitty johdannaissopimuksen käyvän arvon muutoksen tehokas osuus siirretään luokittelun muutoksena tulokseen vastaavalla kaudella, kun suojauskohteesta aiheutuu tulosvaikutuksia. Jos suojausinstrumentti erääntyy, myydään tai suojauslaskenta päätetään lopettaa tai joudutaan lopettamaan tehottomana, suojausinstrumentin käyvän arvon muutoksesta laajan tuloksen eriin merkitty tehokas osuus tuloutetaan vastaavalla kaudella, kun suojauskohteesta aiheutuu tulosvaikutuksia. Jos suojauskohteesta ei odoteta aiheutuvan tulosvaikutuksia, laajan tuloksen eriin merkitty suojausinstrumentin tehokas osuus tuloutetaan heti suojauslaskennan päätyttyä. Konserni soveltaa koronvaihtosopimuksiin rahavirran suojausta. Konserni dokumentoi sopimuksen solmimishetkellä suojauksen kohteen ja suojaavan instrumentin välisen yhteyden sekä riskienhallintapolitiikan tarkoituksen TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT ja strategian suojaustoimenpiteiden tekemiseen. Myös suojauksen tehokkuuden arviointi dokumentoidaan sekä suojaussuhteen alkaessa että suojaussuhteen voimassaoloaikana sen todentamiseksi, että suojaustransaktiot ovat erittäin tehokkaita suojaamaan tulevia rahavirtoja. Suojauslaskennasta esitetään lisätietoja liitetiedossa 22. o) Vaihto-omaisuus Vaihto-omaisuus arvostetaan hankintamenoon tai nettorealisointiarvoon sen mukaan, kumpi niistä on alempi. p) Vuokrat ja muut saamiset Vuokrat ja muut saamiset kirjataan alkuperäiseen laskutusarvoon. Arvonalentuminen kirjataan, kun on saatavissa riittävää näyttöä siitä, että niiden tasearvo ylittää niiden kerrytettävissä olevan rahamäärän. q) Rahat ja pankkisaamiset Rahat ja pankkisaamiset koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista talletuksista ja muista lyhytaikaisista erittäin likvideistä sijoituksista, joiden juoksuaika on enintään kolme kuukautta hankinta-ajankohdasta lukien. Rahavirtalaskelmalla esitetyt rahat ja pankkisaamiset koostuvat edellä mainituista eristä. tusta, jonka määrä on luotettavasti arvioitavissa. Varauksia voi syntyä tappiollisista sopimuksista, oikeudenkäynneistä sekä uudelleenjärjestelyistä. t) Eläkkeet ja muut työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet Konsernilla on vain maksupohjaisia eläkejärjestelyitä ja ne on hoidettu eläkevakuutusyhtiössä. Maksupohjaisiin järjestelyihin tehdyt suoritukset kirjataan tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jota suoritus koskee. Maksupohjaisissa järjestelyissä konsernilla ei ole oikeudellista eikä tosiasiallista velvoitetta lisämaksujen suorittamiseen, jos maksujen saajataho ei pysty suoriutumaan eläke-etuuksien maksamisesta. Päättyneen työsuhteen kulut kirjataan tuloslaskelmaan ensimmäisen seuraavista toteutuessa: »» Päivänä jolloin olemassa olevaa työsuhde-etuusohjelmaa muutetaan tai supistetaan, ja »» Päivänä jolloin yhtiö kirjaa uudelleenjärjestelyn kustannukset. r) Omat osakkeet Jos yhteisö hankkii takaisin omia oman pääoman ehtoisia instrumenttejaan, nämä instrumentit (“omat osakkeet”) vähennetään omasta pääomasta. Yhteisön omien oman pääoman ehtoisten instrumenttien ostosta, myynnistä, liikkeeseenlaskusta tai mitätöinnistä ei kirjata voittoa tai tappiota. Maksetut tai saadut vastikkeet kirjataan suoraan omaan pääomaan. s) Varaukset Varaus merkitään taseeseen, kun konsernilla on aikaisemman tapahtuman seurauksena syntynyt oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite, ja on todennäköistä, että velvoitteen täyttäminen edellyttää taloudellista suori- SIVU 43 LIITETIETO 4. UUDET LASKENTASTANDARDIT UUDET JA UUDISTETUT STANDARDIT JA TULKINNAT Konserni on soveltanut 10.4.2014 alkaen seuraavia uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja. Standardimuutoksilla ja -tulkinnoilla ei ole ollut vaikutusta konsernitilinpäätökseen: »» Muutokset: IFRS 10, IFRS 12 ja IAS 27 Sijoitusyhteisöjen yhdistelyä konsernitilinpäätökseen. »» Muutos: IAS 39 Rahoitusinstrumentit: kirjaaminen ja arvostaminen. Johdannaisten uudistaminen ja suojauslaskennan jatkaminen. »» IFRIC 21 Julkiset maksut. SEURAAVAN VUONNA TULEVAT MUUTOKSET Konserni ottaa käyttöön vuonna 2015 seuraavat standardimuutokset, joiden soveltaminen ei ole vielä pakollista laaditussa tilinpäätöksessä. Ne standardien ja tulkintojen nimet, joista ei ole olemassa virallista käännöstä, esitetään englanninkielisenä. »» Muutos: Defined Benefit Plans – Employee Contributions. Muutos koskee työntekijöiden tai kolmansien osapuolten etuuspohjaisten eläkkeiden maksusuorituksia. Muutoksella ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. »» IFRS-standardeihin tehdyt parannukset (Annual Improvements to IFRSs 2010–2012 ja Annual Improvements to IFRSs 2011–2013). Annual Improvements -menettelyn kautta standardeihin tehtävät pienet ja vähemmän kiireelliset muutokset kerätään yhdeksi kokonaisuudeksi ja toteutetaan kerran vuodessa. Hankkeen myötä tuli 11 muutosta 9 standardiin. Muutosten vaikutukset vaihtelevat standardeittain. Muutoksilla ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. Muutokset on esitetty seuraavassa: »» IFRS 1 Ensimmäinen standardin käyttöönotto »» IFRS 2 Osakeperusteiset maksut »» IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT »» IFRS 8 Toimintasegmentit »» IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen »» IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet »» IAS 24 Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä »» IAS 38 Aineettomat hyödykkeet »» IAS 40 Sijoituskiinteistöt MYÖHEMMIN VOIMAAN TULEVAT MUUTOKSET Konserni ottaa alla olevat standardit ja standardimuutokset käyttöön myöhemmin kuin 1.1.2015 alkavalla tilikaudella edellyttäen, että EU ne hyväksyy. »» IFRS-standardeihin tehdyt parannukset (Annual Improvements to IFRSs 2012–2014). Muutoksilla ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. Muutokset on esitetty seuraavassa: »» IFRS 5: Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät: muutokset luovutuksen tavassa eivät muuta luokittelua »» IFRS 7: Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot: Palvelusopimukset. Yhtiöllä voi säilyä intressi taseesta kokonaan poiskirjattuun rahoitusvaraan, jos yhtiö tuottaa palveluja liittyen taseesta kokonaan poiskirjattuun rahavaraan. »» IFRS 7: Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot. Muutoksessa poistetaan IFRS 7 nettottamista koskevien liitetietojen esittämisvaatimus osavuosikatsausten tilinpäätöslyhennelmässä. Liitetiedot tulee kuitenkin esittää mikäli tiedot ovat olennaisesti muuttuneet edelliseen tilinpäätökseen nähden. »» IAS 19: Työsuhde-etuudet: Muutoksen mukaan markkinoiden syvyyttä joukkovelkakirjalainan osalta tulisi arvioida enemmänkin velvoitteen tosiasiallisen valuutan mukaan kuin sen, missä maassa velvoite toteutuu. »» IAS 34: Osavuosikatsaukset: IASB on tarkentanut määritelmän ”muualla osavuosikatsauksessa” sisältöä »» Muutos: IFRS 11 Yhteisjärjestelyt. Standardimuutos edellyttää liiketoimintojen yhdistämisen kirjanpitoperiaatteiden soveltamista yhteisten toimintojen hankintoihin, kun kyseessä on liiketoiminta. »» IFRS 14 Regulatory Deferral Accounts. Standardi sallii hintasääntelyn piiriin kuuluvien yhtiöiden jatkaa hintasääntelystä johtuvien siirtyvien erien (regulatory deferral accounts) kirjaamista ensimmäisen IFRS-standardien käyttöönoton yhteydessä. Standardilla ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. »» Muutos IAS 16 ja IAS 38 Clarification of acceptable methods of depreciation and amortization. Muutos poistaa liikevaihtoon perustuvan poistomenetelmän koskien aineellisia hyödykkeitä ja sallii rajoitetusti liikevaihtoon perustuvan poistomenetelmän soveltamista aineettomissa hyödykkeissä. Muutoksilla ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. »» Muutos IAS 16 ja IAS 41 Maatalous: Kriteerit täyttäviin kasveihin sovellettaisiin IAS 41 Maatalous -standardin sijaan IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet -standardia. Muutoksilla ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. »» Muutos IAS 27 Equity Method in Separate Financial Statements. Muutoksen myötä tulee mahdolliseksi soveltaa pääomaosuusmenetelmää yhdisteltäessä tytäryhtiötä ja osakkuusyhtiöitä yhteisön erilliseen tilinpäätökseen. Muutoksella ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. »» Muutos IFRS 10, IFRS 12 ja IAS 28 Investment entities: Applying the Consolidation Exception. Muutoksella ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. »» Muutos IAS 1: Disclosure Initiative. Muutos rohkaise yhteisöjä arvioimaan esitettäviä liitetietoja ja niiden ryhmittelyä. Muutoksella ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta konsernin tilinpäätökseen SIVU 44 »» Muutos IFRS 10 ja IAS 28 Sale and Contribution of assets between an Investor and its associate or joint venture. Muutoksella ei arvioida olevan vaikutusta konsernin tilinpäätökseen. »» 15 Tuotot sopimuksesta asiakkaan kanssa. Standardi sisältää viisivaiheisen myyntituottojen tuloutusmallin. Myyntituotto kirjataan, kun myytävän tavaran tai palvelun määräysvalta on siirtynyt asiakkaalle. Tuloutusmalli sisältää selvästi yksityiskohtaisempia ohjeita kuin nykyisin voimassa olevat IAS 11 Pitkäaikaishankkeet ja IAS 18 Tuotot. Myös liitetietovaatimukset laajenevat merkittävästi. Konserni on arvioimassa standardin vaikutusta. »» IFRS 9 Rahoitusinstrumentit. IFRS 9 -standardi korvaa kokonaan nykyisen IAS 39 Rahoitusinstrumentit: kirjaaminen ja arvostaminen -standardin. Rahoitusinstrumenttien alkuperäinen arvostus tehdään kaikkien rahoitusvarojen osalta käypään arvoon. Rahoitusvarat, jotka ovat velkainstrumentteja ja joihin ei sovelleta käyvän arvon optiota, arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen joko jaksotettuun hankintamenoon tai käypään arvoon riippuen yrityksen rahoitusvarojen hallinnan liiketoimintamallista ja rahoitusvarojen sopimusperusteisista kassavirroista. Lähtökohtaisesti kaikki oman pääoman ehtoiset rahoitusinstrumentit arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon tulosvaikutteisesti tai kirjaamalla muutokset muihin laajan tuloksen eriin. Rahoitusvelkojen osalta keskeisin muutos on se, että sovellettaessa käyvän arvon optiota yhteisön oman luottoriskin muutoksen vaikutus rahoitusvelan käypään arvoon kirjataan jatkossa muihin laajan tuloksen eriin. Konserni arvioi, ettei muutoksilla ole merkittävää vaikutusta konsernin tulevaan tilinpäätökseen. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT SIVU 45 LIITETIETO 5. 2014 LIITETIETO 6. TUHATTA EUROA VUOKRATUOTOT TUHATTA EUROA HOITOKULUT Bruttovuokratuotto (pl. alla esitetyt erät) 22 295,3 Porrastetut vuokratuotot 75,0 Vuokratuotot 22 370,3 Certeum-konsernin perimät vuokrat ovat joko kokonaisvuokria, pääoma- tai ylläpitovuokria. Kiinteistön ylläpitokustannukset voivat sopimuksesta riippuen sisältyä vuokraan tai jäädä vuokralaisen vastuulle. Lähes kaikki vuokrat ovat sidotut elinkustannusindeksiin. Vuokrasopimukset tehdään joko määräaikaisiksi tai toistaiseksi voimassa oleviksi. Vuokrattavia neliöitä oli tilikauden päättyessä 1 313 297 m², joista vuokrattuina 1 091 599 m2 ja vuokrattavina 221 698 m2. Lämmitys ja sähkö Vesi Jätehuolto TUHATTA EUROA KÄYTTÖKORVAUKSET JA PALVELUTUOTOT 2 233,8 109,7 69,2 Ylläpito 563,4 Maavuokrat ja muut vuokrat 219,2 Kiinteistön hallinnon kulut 177,4 Kiinteistövakuutukset 167,8 Kiinteistöverot Muut kiinteistön hoitokulut Vuokrasopimuksia oli tilikauden päättyessä 468 kappaletta poissulkien erilliset autopaikkasopimukset. Vuokrasopimusten arvopainotettu keskimääräinen voimassaoloaika oli 47 kk. 2014 2014 Yhteensä 2014 1 016,4 205,8 4 762,7 TUHATTA EUROA VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT Käyttökorvaukset 492,7 Korjaukset 526,9 Muut kiinteistön tuotot 614,5 Ulkoiset hallintopalvelut 254,7 Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 1 107,1 Muut kiinteistön kulut Välityspalkkiot Yhteensä TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 92,1 18,3 892,0 SIVU 46 LIITETIETO 7. 2014 LIITETIETO 8. TUHATTA EUROA HALLINNON KULUT 2014 TUHATTA EUROA HENKILÖSTÖKULUT Henkilöstökulut 688,2 Vuokrakulut 29,3 Hallinnon vieraat kulut 3 319,4 Markkinointikulut 323,1 Muut kulut Palkat 480,0 Eläkekulut, maksupohjaiset eläkejärjestelyt 104,5 Muut henkilösivukulut 103,7 Yhteensä 688,2 179,9 Muut hallinnon kulut yhteensä 4 539,9 Henkilöstö kauden lopussa 26 Henkilöstö keskimäärin kauden aikana 25 Hallinnon vieraat kulut pitävät sisällään it-kuluja, tilintarkastusta sekä kauppoihin liittyviä asiantuntijakuluja. 2014 TUHATTA EUROA LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT TUHATTA EUROA JOHDON PALKAT JA PALKKIOT Poistot –106,0 Myyntitappiot –312,7 Muut tuotot 2014 Toimitusjohtaja ja johtoryhmä Hallitus 179,1 41,7 2,3 Muut kulut –106,1 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut –522,5 LIITETIETO 9. 2014 TUHATTA EUROA POISTOT Aineelliset hyödykkeet 66,0 Aineettomat hyödykkeet 40,0 Yhteensä TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 106,0 SIVU 47 LIITETIETO 11. LIITETIETO 10. 2014 TUHATTA EUROA RAHOITUSTUOTOT 2014 TUHATTA EUROA RAHOITUSKULUT (NETTO) Viivästyskorkotuotot 3,2 Rahoitustuotot yhteensä 3,2 Tuloslaskelmaan kirjatut Rahoituskulut Korkokulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista veloista Korkokulut johdannaisista Muut korkokulut Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut johdannaiset 1) Lainanhoito/nostokulut Muut rahoituskulut Rahoituskulut yhteensä (netto) 2 263,1 651,2 3,9 7 229,2 740,3 0,9 10 888,6 Jotka jakaantuvat rahoitusinstrumenttien mukaisiin luokkiin: Korolliset lainat ja saamiset 3 003,4 Johdannaissopimukset 7 880,4 Muut saamiset ja velat Rahoituskulut (netto) 4,8 10 888,6 1) Tilikaudella on kirjattu tulosvaikutteisesti rahastojen vanhojen johdannaissopimusten mukainen arvostustappio 7 229,2 tuhatta euroa. 2014 TUHATTA EUROA Muihin laajan tuloslaskelman eriin kirjatut erät Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT –3 641,5 SIVU 48 LIITETIETO 12. 2014 TUHATTA EUROA 2014 TUHATTA EUROA TULOVEROT JA LASKENNALLISET VEROT Laskennalliset verot Tilikauden 31.12.2014 tuloverot koostuvat seuraavista tekijöistä: Tilikauden laskennalliset verot koostuvat seuraavista osa-alueista: Laskennallinen verovelka Laajaan tuloslaskelmaan kirjatut laskennalliset verot Tuloverot Tilikauden tulokseen perustuvat verot –608,9 Laskennalliset verot: Väliaikaisista eroista johtuva osuus 789,4 Tuloverokulut/-tuotot 180,5 Laajan tuloslaskelman kirjaukset Laajaan tuloslaskelmaan kirjatut verot tilikaudella 728,3 Laajaan tuloslaskelmaan kirjatut verot 728,3 Kirjattu laajaan tuloslaskelmaan Kirjattu tuloslaskelmaan Sijoituskiinteistöt –656,4 Laskennalliset verovelka, netto –656,4 Laskennallinen verosaatava Rahavirran suojaus 728,3 Rahavirran suojaus 1445,8 Laskennallinen verosaatava, netto 728,3 1445,8 Nettoverosaatava/-velka 728,3 789,4 Suomalaisen yhtiöverokannan mukainen tulovero erosi tuloslaskelmaan kirjatuista tuloveroista seuraavasti: 2014 Konsernitulos ennen veroja TUHATTA EUROA –12 947,1 Oikaisuerät: Johdannaisten IFRS-kirjaukset 2014 Laskennallisten verovelkojen täsmäytys Tilikauden alussa 7 229,2 TUHATTA EUROA 0 Tuloslaskelmaan kirjattu verotulo/-kulu tilikauden aikana 180,5 –8 671,4 Tilinpäätösoikaisu, rahaston ky:den jaetut voitto-osuudet 10–12/2014 Laajaan tuloslaskelmaan tilikauden aikana kirjattu verotulo/-kulu 728,3 –2 350,0 Tilikauden lopussa 908,8 Rahaston ky:den tulos 10–12/2014 4 959,4 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 14 822,8 Poistot Muut oikaisuerät Konsernitulos vero-oikaisujen jälkeen 1,8 3044,7 Todellisella veroprosentilla 20 % laskettuna (2014 20 %) 608,9 Tuloverot yhteensä 608,9 TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT SIVU 49 LIITETIETO 13. 2014 OSAKEKOHTAINEN TULOS Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, € –12 766 583,00 Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana 45 359 958 Osakekohtainen tulos , € –0,28 Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyrityksen osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla. LIITETIETO 14. 2014 TUHATTA EUROA AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Liikearvo Tietojärjestelmät Patentit ja lisenssit Muut aineettomat hyödykkeet Yhteensä Hankintameno 10.4.2014 0 0 0 0 0 Lisäykset 0 639,4 0,0 0,0 639,4 Hankintameno 31.12.2014 0 639,4 0,0 0,0 639,4 Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 10.4.2014 0 0,0 0,0 0,0 0,0 Tilikauden poisto 0 –40,0 0,0 0,0 –40,0 Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.2014 0 –40,0 0,0 0,0 –40,0 31.12.2014 0 599,4 0,0 0,0 599,4 10.4.2014 0 0,0 0,0 0,0 0,0 Tasearvo Hankinnat tilikauden aikana Yhtiö on hankkinut tilikauden aikana käyttöönsä ohjelmistoja. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT SIVU 50 LIITETIETO 15. 2014 TUHATTA EUROA AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Yhteensä 0,0 0,0 Lisäykset 245,4 245,4 Hankintameno 31.12.2014 245,4 245,4 Hankintameno Hankintameno 10.4.2014 Kertyneet poistot ja arvonalentumiset Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 10.4.2014 0,0 0,0 Tilikauden poisto –66,0 –66,0 Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.2014 –66,0 –66,0 179,4 179,4 0,0 0,0 Tasearvo 31.12.2014 10.4.2014 Tilikauden aikana on hankittu toimistokalusteita. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT SIVU 51 LIITETIETO 16. 31.12.2014 TUHATTA EUROA SIJOITUSKIINTEISTÖT Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt Operatiivisessa toiminnassa olevat sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöt yhteensä Tilikauden alussa 0,0 0,0 0,0 Hankinnat 0,0 921 581,0 921 581,0 Investoinnit 0,0 1 884,0 1 884,0 Myynnit 0,0 –3 713,0 –3 713,0 Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 0,0 –14 822,0 –14 822,0 Tilikauden lopussa 0,0 904 930,0 904 930,0 KÄYPÄÄN ARVOON ARVOSTAMISTA KOSKEVAT LIITETIEDOT Vuoden 2014 lopussa Certeumin sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi ulkopuolinen arvioitsija, JLL. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Sijoituskiinteistöjen arvo oli 904,9 miljoonaa euroa. Kiinteistöjen käypä arvo laski tilikauden aikana 14 822 miljoonaa euroa, johtuen aiempaa arviota lyhemmästä vuokrasopimusten keskimaturiteetistä, aiempaa alhaisemmista markkinavuokraoletuksista sekä joidenkin kohteiden korkeammista kuluista. Käyvän arvon muutokseen vaikutti lisäksi kiinteistöjen hankintaan kohdistuvat yhtiön toiminnan aloittamiseen liittyvät perustamiskustannukset sekä kiinteistöjen hankintaan liittyvät varainsiirtoverot yhteensä 4 130 miljoonaa euroa. Kaikki sijoituskiinteistöt kuuluvat käyvän arvon hierarkiatasolle 3. Sijoituskiinteistö on kiinteistö, jota konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousun tai niitä molempia. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS40 ”Sijoituskiinteistöt” -standardin mukaista käyvän arvon mallia. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankinta- TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT menoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Certeumin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määritellyt JLL käyttäen diskontattujen kassavirtojen menetelmää (DCF) lukuun ottamatta Seinäjoen Jalostajantie 3 ja Hyvinkään Niinistönkatu 7 kiinteistöjä, joiden käypä arvo perustuu vuokralaisen osto-option arvoon. Kassavirrat lasketaan vähintään 10 vuodelle. Laskentakauden nettokassavirrat diskontataan laskentavuoden puolesta välistä ja päätearvo 10. vuoden lopusta tarkasteluhetkeen diskonttokorolla. Päätearvo lasketaan pääomittamalla 11. vuoden nettokassavirta tuottovaatimuksella käyttäen oletettua markkinavuokraa. Diskonttokorko saadaan lisäämällä tuottovaatimukseen pitkän aikavälin inflaatio-oletus. Vuokratuotot perustuvat voimassaoleviin vuokrasopimuksiin ja tyhjien tilojen sekä päätearvon laskennan osalta arvioituihin markkinavuokriin. Markkinavuokrien arviointi pohjautuu JLL:n tietoihin, KTI:n tilastoihin sekä muuhun käytössä olevaan markkinainformaatioon. Pitkän aikavälin vajaakäyttöoletus perustuu JLL:n arvioon, jossa on huomioitu kunkin kiinteistön sijainti, kunto ja käytettävyys. Kiinteistöjen ylläpitokustannusten arvioinnissa on huomioitu markkinataso ja pitkän aikavälin kor- jausvaateissa kiinteistön ikä, tyyppi ja kunto. Tuottovaatimus perustuu arvioon, jossa on huomioitu toteutuneita kauppahintoja, rahoituskustannuksia, yleinen korkotaso, vuokralaisen taloudellinen tilanne, vuokrasopimuksen pituus sekä muu markkinatietämys. Päätearvon tuottovaateen määrittämisessä on arvioitu kiinteistön ympäristössä ja kunnossa tapahtuvat muutokset. Sijoituskiinteistöjen hyödynnettävissä olevan käyttämättömän rakennusoikeuden arvioinnissa on käytetty kauppahintamenetelmää. Käyvän arvon laskennassa käytettävät merkittävät olettamukset keskimäärin: Tuottovaatimus: 7,9 % Alkutuotto: 8,2 % 1. laskentavuoden taloudellinen käyttöaste: 84 % Sopimusvuokrat €/m2/kk: 7,03 Markkinavuokrat €/m2/kk: 6,41 Muutokset käyvän arvon laskennassa käytettävissä merkittävissä olettamuksissa johtuvat markkinoiden muutoksista sekä alkavien ja päättyvien vuokrasopimusten vaikutuksista kiinteistökantaan. SIVU 52 HERKKYYSLASKENTA - SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MUUTOS 000 EUROA JA % –10 % Tuottovaatimus (Yield) Vuokratuotot (Rental Income) * –5 % 0 Muutos milj. € Muutos % Muutos milj. € Muutos % 50,64 5,6 % 24,87 2,7 % 0 +5 % +10 % Muutos milj. € Muutos % Muutos milj. € Muutos % –23,98 –2,6 % –47,12 –5,2 % –82,78 –9,1 % –41,39 –4,6 % 0 45,72 5,1 % 82,79 9,1 % Hoitokulut (Costs) 22,09 2,4 % 11,05 1,2 % 0 –11,04 –1,2 % –22,08 –2,4 % Taloudellinen käyttöaste (Economic vacancy rate) 12,65 1,4 % 6,33 0,7 % 0 –6,32 –0,7 % –12,65 –1,4 % *markkinavuokrien herkkyyttä on laskettu konsolidoimalla painotetun keskimaturiteetin jälkeiset markkinaoletusten mukaiset vuokratuotot. 1 050 000 000 Tuottovaatimus Vuokratuotot Hoitokulut Taloudellinen käyttöaste 1 000 000 000 950 000 000 900 000 000 850 000 000 750 000 000 700 000 000 TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT –10 –5 0 5 10 SIVU 53 LIITETIETO 17. 2014 TUHATTA EUROA VUOKRASAAMISET JA MUUT SAAMISET Vuokratuottosaamiset 2 390,9 Laskutus- ja jaksotustuottosaamiset 1 682,2 Saamiset lähipiiriltä Siirtosaamiset 75,2 Yhteensä 4 148,3 Vuokra- ja muut saamiset ovat korottomia saamisia ja niiden maksuehto on 30 päivää. Lisätietoja lähipiirisaamisista löytyy liitetiedosta 22. 31.12.2014 vuokrasaamisiin ei ole kirjattu luottotappiovarauksia. 2014 TUHATTA EUROA Yksityiset vuokralaiset, joiden luottoluokitus A tai suurempi 712,6 Yksityiset vuokralaiset, joiden luottoluokitus alle A 1 594,4 Vuokralaiset, joille ei ole annettu luottoluokitusta 83,9 Yhteensä 2 390,9 Yläpuolella oleva taulukko kuvastaa konsernin altistumista luottoriskille. Taulukossa vuokralaisten luokittelu eri luokkiin perustuu vuokrasuhteen luonteeseen, sekä luokkaluokittajan Bisnoden antamaan luottoluokitusluokkaan. Alla on analyysi 31.12. erääntyneistä vuokrasaamisista, joihin ei ole kohdistettu arvon alentumista. 2014 TUHATTA EUROA ERÄÄNTYNEET Yhteensä 2 390,9 Ei erääntyneet < 30 päivää 30–60 päivää 60–90 päivää 90–120 päivää > 120 päivää 75,0 232,0 199,6 27,0 50,9 1 806,4 Konsernilla vakuudet saamisia vasten seuraavasti: 2014 TUHATTA EUROA Yhteensä Ei erääntyneet < 30 päivää 30–60 päivää 60–90 päivää 90–120 päivää > 120 päivää 25 231,3 0,0 22 829,2 716,7 6,2 37,7 1 641,6 TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT SIVU 54 LIITETIETO 18. 2014 TUHATTA EUROA RAHAVARAT Rahavarat, jotka on esitetty rahavirtalaskelmassa käsittävät seuraavat erät 31.12.2014 2014 TUHATTA EUROA Käteinen raha ja pankkitilit 9 769,4 Muut rahoitusvarat, pankin sulkutili 1 717,2 Käteinen raha ja pankkitilit Muut rahoitusvarat, vuokravakuustilit 1 113,0 Muut rahoitusvarat Yhteensä 12 599,6 9 769,4 2 830,2 Rahat ja pankkisaamiset 12 599,6 Pankkien käyttötileillä oleville varoille pankit eivät maksa korkoa. Pankkien sulkutilillä olevat varat eivät pankkien lainasopimuksen perusteella ole vapaasti yhtiön käytettävissä. Vuokravakuustilit sisältävät vuokralaisten vuokrasopimuksen perusteella yhtiölle tekemiä vuokravakuuksia. LIITETIETO 19. 10.4.–31.12.2014 TUHATTA EUROA OMA PÄÄOMA Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Rahavirran suojaukset Kertyneet voittovarat Oma pääoma yhteensä 2,5 0,0 0,0 0,0 2,5 2,5 0,0 0,0 0,0 2,5 Tilikauden tulos 0,0 0,0 0,0 –12 766,6 –12 766,6 Muut laajan tuloksen erät 0,0 0,0 –2 913,2 0,0 –2 913,2 Laajan tuloksen erät yhteensä 0,0 0,0 –2 913,2 –12 766,6 –15 679,8 Oma pääoma 10.4.2014 Oma pääoma 10.5.2014 Osakkeiden lukumäärä (kpl) Osake pääoma 2 500 250 Osakepääoma 30.9.2014 Svop sijoitus 30.9.2014 Osakeanti 9.12.2014 Oma pääoma 31.12.2014 497,5 45 001 409 0 1 498 341 0,0 46 500 000 500,0 Certeum Oy perustettiin 10.4.2014. Yhtiön osakepääoma oli 2 500 euroa ja osakkeita 2 500 kappaletta. Yhtiökokouksen päätöksellä 15.5.2014 mitätöitiin 2 250 osaketta ja osakkeiden lukumääräksi muodostui 250 kpl. Sulautumiseen liittyvässä osakeannissa 30.9.2014 merkittiin uusia osakkeita 22 865 410 kappaletta. Sulautumisvastikkee- TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT Osakeanti 497,5 449 516,6 0,0 0,0 449 516,6 14 983,4 0,0 0,0 0,0 14 983,4 14 983,4 449 516,6 –2 913,2 –12 766,6 449 320,2 na annettujen osakkeiden merkintähinnasta kirjattiin osakepääomaan 497 500 euroa ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon 228 156 600 euroa. Lisäksi 30.9.2014 järjestettiin maksullinen osakeanti, jossa merkittiin 22 135 999 osaketta ja merkintähinta 221 359 990 euroa kirjattiin vapaan oman pääoman rahastoon. Suunnattu maksuton osakeanti järjestettiin 9.12.2014. Tässä merkittiin 981 635 osaketta. Samanaikaisesti järjestettiin osakeanti, jossa merkittiin 516 706 osaketta ja merkintähinta 14 983 410 euroa 10 euron merkintähintaan. Nämä osakkeet (1 498 341 kpl) rekisteröitiin kaupparekisteriin 13.1.2015. SIVU 55 LIITETIETO 20. 31.12.2014 RAHOITUSVAROJEN JA VELKOJEN KÄYVÄT ARVOT TUHATTA EUROA Tasearvo 2014 Käypä arvo 2014 Käypien arvojen hierarkia Rahoitusvarat 9 769,4 9 769,4 2 Rahoitusvarat jotka eivät ole vapaasti käytettävissä 2 830,2 2 830,2 2 12 599,6 12 599,60 4 972,0 4 972,00 Rahoitusvarat yhteensä 1 Lainat ja muut saamiset Myyntisaamiset 2 Lainat ja saamiset yhteensä 4 972,0 4 972,0 17 571,6 17 571,6 Pitkäaikaiset yhteensä 0,0 0,0 Lyhytaikaiset yhteensä 17 571,6 17 571,6 Rahoitusvarat yhteensä ) Rahoitusvarat on kuvattu liitetiedossa 18 ) Myyntisaamiset on kuvattu liitetiedossa 17 2 1 2 Rahoitusvelat Tasearvo 2014 Käypä arvo 2014 Käypään arvoon laajan tuloslaskelman eriin kirjattavat rahoitusvelat Rahavirran suojaukset Johdannaissopimukset Käypään arvoon laajan tuloslaskelman eriin kirjattavat rahoitusvelat yhteensä 3 641,5 3 641,5 3 641,5 3 641,5 7 229,2 7 229,2 7 229,2 7 229,2 457 296,7 457 296,7 2 Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat Käyvän arvon suojaukset Johdannaissopimukset Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat yhteensä 2 Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvelat Lainat rahoituslaitoksilta 1 Laskennalliset verovelat 656,4 656,4 Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvelat yhteensä 457 953,1 457 953,1 Rahoitusvelat yhteensä 468 823,8 457 953,1 Pitkäaikaiset yhteensä 467 819,6 1 004,2 467 819,6 –9 866,5 Lyhytaikaiset yhteensä TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 2 SIVU 56 Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittämisen periaatteet: Lainat rahoituslaitoksilta Konserni käyttää käyvän arvon arvostuksessa arvostusmenetelmiä, jotka soveltuvat kuhunkin tilanteeseen ja joiden käyttämiseksi on olemassa riittävästi tietoa, käyttäen mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Kaikki varat ja velat, joidenka käyvät arvot määritetään tai esitetään tilinpäätöksessä luokitellaan käypien arvojen hierarkiassa perustuen alimmalla tasolla olevan kokonaisarvostuksen kannalta olennaisen syöttötiedon mukaisesti: Certeumin lainat rahoituslaitoksilta kirjataan taseeseen velaksi määrään, joka on saatu liikkeelle laskettaessa vähennettynä transaktiomenoilla. Transaktiomenot ja lainan korot kirjataan rahoituskuluihin instrumentin kestoiän aikana. Lainat arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmän mukaisesti. »» Taso 1 - Toimivilla markkinoilla samanlaisille varoille tai veloille noteeratut hinnat. »» Taso 2 - Arvostusmenetelmät, joiden muihin kuin noteerattuihin hintoihin perustuvat merkittävät syöttötiedot ovat suoraan tai epäsuorasti havainnoitavissa . »» Taso 3 - Arvostusmenetelmät, joiden merkittävät syöttötiedot eivät ole havainnoitavissa. TUHATTA EUROA 2014 KOROLLISET VELAT Efektiivinen korko, % a) Maturiteetti, % b) 1,939 4,38 Muut pitkäaikaiset velat Syndikoitu lainasopimus 1) 457 296,7 Konserni luokittelee käypään arvon arvostettavat varat ja velat asiaan kuuluville käypien arvojen hierarkian tasolle kunkin raportoinikauden lopussa. Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä 457 296,7 Korolliset velat yhteensä 457 296,7 Rahavarat ja pankkisaamiset, myyntisaamiset, ostovelat ja muut velat a) Efektiivisessä korossa huomioituna lainan viitekorko ja marginaali. b) Lainojen maturiteetti on esitetty luvussa 21 Lyhyestä maturiteetista johtuen, rahavarat ja pankkisaamiset, myyntisaamiset, ostovelat ja muut velkojen osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpito- 1) Certeum Oy allekirjoitti syyskuussa 2014 yhteensä 500 miljoonan euron syndikoidun lainasoarvoa. pimuksen. Syndikoitu luottosopimus sisältää viisivuotisen 360 miljoonan euron lainasopimuksen, 3-vuotisen 100 miljoonan euron lainasopimuksen sekä neljävuotisen 40 miljoonan euron revolverilainan. Lainan keskeiset kovenantit ovat sidotut omavaraisuusasteeseen ja korkokatteeseen. Rahavarat, jotka eivät ole vapaasti käytettävissä Luottojärjestely on vakuudellinen. Syndikoidun luoton pääjärjestäjinä toimivat: Danske Bank A/S, Rahavarat, jotka eivät ole vapaasti käsittävät saatuja rahavakuuksia, sekä pankkien Nordea Pankki Suomi Oyj, Pohjola Pankki Oyj, Skandinaviska Enskilda Banken AB (PUBL), Svenska pantatuille tileille olevia varoja. Varat eivät ole vapaasti yhtiön käytettävissä lainaso- Handelsbanken AB (PUBL) ja Swedbank. Syndikoidun luoton agenttina toimii Nordea Pankki Suomi pimuksen perusteella. Oyj. Luottosopimuksesta on vielä nostamatta 40 miljoonan euron revolverilaina. Certeumin soveltaa ennakoitujen rahavirtojen suojausta tiettyjen vaihtuvakorkoisten velkojen korkoriskin suojaamiseen. Vaihtuvakorkoisten velkojen suojaamiseen käyttetyjen koronvaihtosoJohdannaissopimukset pimusten arvostustuloksen tehokas osuus kirjataan arvonmuutosrahastoon. Tehoton osuus kirjaJohdannaissopimukset kirjataan alun perin käypään arvoon sopimuksentekopäivänä, jon- taan välittömästi tuloslaskelmaan. Mikäli suojausinstrumentti suljetaan ennen suojattavan velan ka jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätös/osavuosikatsauspäivänä käypään arvoon. eräpäivää, suojauslaskenta keskeytetään välittömästi siitä päivästä alkaen. Käyvän arvon rahasJohdannaisten käypä arvo arvioidaan tulevien rahavirtojen nykyarvon perustella käyttäen toon kertyneet voitot ja tappiot kirjataan vähitellen tulokseen kullakin kaudella, jolla suojattavat tilinpäätöspäivän markkinahintoja. Johdannaisten maturiteetti on esitetty luvussa 22. rahavirrat vaikuttavat tuloslaskelmaan. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT SIVU 57 LIITETIETO 21. 2014 TUHATTA EUROA OSTOVELAT JA MUUT VELAT Ostovelat 1 711,9 Saadut ennakot 1 585,3 Muut ulkoiset velat 1 812,0 Korkovelat 153,2 Muut siirtovelat 2 050,6 Yhteensä 7 313,0 Ostovelat ovat korottomia ja erääntyvät normaalisti 30 päivässä. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT SIVU 58 LIITETIETO 22. RAHOITUSRISKIEN HALLINTA RISKIENHALLINNAN PERIAATTEET JA ORGANISAATIO Certeum Oy:n operatiivisesta toiminnasta johtuvia rahoitusriskejä hallinnoidaan laaditun rahoituspolitiikan pohjalta. Yhtiön rahoituspolitiikan on tarkoitus tukea liiketoimintaa ja ohjata yhtiön suojautumista rahoitusriskejä vastaan. Rahoituspolitiikka on sidoksissa hallituksen valitsemiin toimintaperiaatteisiin. Hallituksen vastuulla on päättää keskeiset liiketoiminnalliset ja taloudelliset periaatteet. Emoyhtiön toimitusjohtaja on vastuussa näiden periaatteiden toimeenpanosta. Keskeinen osa toimeenpanoa on vastuun ja valtuuksien delegointi johtoryhmälle ja edelleen organisaatiolle. Toimitusjohtaja vastaa siis siitä, että konsernissa on periaatteiden toimeenpanoon tarvittava osaaminen sekä riittävät henkilöstö- ja järjestelmäresurssit. Resurssien mitoituksessa on huomioitava myös tarvittavat varahenkilöjärjestelyt ja jatkuvuussuunnitelmat. Rahoituksen ja rahoitusriskien hallinnan tavoitteina on varmistaa Certeum-konsernin jatkuvuus sekä tukea varsinaisen liiketoiminnan tavoitteiden saavuttamista. Certeum-konsernissa talous- ja rahoitusfunktion tavoitteena ei ole tuottojen lisääminen. Keskeiset rahoitustoiminnon tehtävät ovat: »» Liiketoiminnan tarvitseman rahoituksen ja likviditeetin varmistaminen ja hallinta »» Varsinaisen liiketoiminnan rahavirtojen hallinta »» Rahoitusriskien hallinta »» Rahoitusinstrumenttien ja transaktioiden valmistelu ja toteutus »» Varmistaa, että liiketoimintaorganisaatio on tietoinen rahoituksen ja rahoitusriskien merkityksestä yrityksen TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT liiketoiminnalle, ja että toimivalla organisaatiolla on näihin liittyvä tarvittava tieto käytettävissään liiketoimia tehtäessä. Vastuunjaossa keskitetyn rahoitustoiminnon ja liiketoimintayksiköiden välillä on lisäksi huomioitu seuraavat tavoitteet: »» Hyödyntää konsernin kokonaisuuden tuomat skaalaedut transaktioiden toteutuksessa kaikkien liiketoimintayksiköiden hyväksi, sekä kustannus- että osaamismielessä. »» Pienentää ulkoisen rahoituksen tarvetta hyödyntämällä konserniyhtiöiden vastakkaisia intressejä, esimerkiksi tilapäisiä kassayli(ali)jäämiä »» Järjestää konsernin rahoitus ja rahoitusriskien hallinta siten, että emoyhtiön tasolla pystytään ohjaamaan käytännön toimintaa tavoitteiden mukaisesti, sekä valvomaan konsernitason periaatteiden toimeenpanoa. Certeumin selvästi suurin yksittäinen rahoitusriski on jälleenrahoitusriski. Sitä pienennetään hakemalla rahoitusta kotimaisilta ja kansainvälisiltä pääomamarkkinoilta eri rahoitusmuodossa. Certeumin rahoitusta säätelevät rahoitussopimuksiin asetetut kovenantit, jotka koskevat muun muassa vakuuksien käyttöä, rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja. Konsernin ulkoiset velat ovat keskitetty emoyhtiöön. Certeum ei tee sijoituksia pörssi- ja muihin osakkeisiin. Yhtiössä ei ole valuuttariskiä. Johdannaisia käytetään vain vähentämään niitä korkoriskejä, joita lainasalkku aiheuttaa. Johdannaisia ei käytetä spekulatiivisessa tuottomielessä. KESKEISET RAHOITUSRISKIT Yhtiön rahoitusriskejä hallinnoidaan yhtiön talousjohtajan toimesta. Yhtiö seuraa rahoituksessa tapahtuvaa kehitystä, lakeja ja standardeja. Yhtiön keskeisimmät rahoitusriskit ovat: 1) Maksuvalmiusriski sekä kassan ja likviditeetin hallinta Maksuvalmiusriski tarkoittaa vaikeuksia saada rahoitusta, tai tavanomaista korkeampia rahoituskustannuksia kun liiketoimintaolosuhteet heikkenevät ja tarvitaan rahoitusta. Transaktioihin liittyvä likviditeettiriski tarkoittaa tilannetta, jossa transaktio joudutaan rahoitustarpeen pakottamana tekemään alle markkinahintojen tai sitä ei pystytä tekemään lainkaan haluttuna ajankohtana. Maksuvalmiusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa liiketoiminnan jatkuvuus ja järkevät rahoituskustannukset. Pääasiallinen riskinhallintakeino on tarvittavan pitkäaikaisen rahoituksen ja luottolimiittien erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinta. Kulloinkin voimassa olevien ja tulevaisuudessa tarvittavan rahoituksen ja luottolimiittien neuvottelut ajoitetaan siten, että pystytään ylläpitämään vaihtoehtoja ja siten varmistamaan mahdollisimman alhaiset kustannukset. Pääperiaatteena erääntymisaikataulun ja jälleenrahoituksen hallinnassa on se, että seuraavan 12 ja 24 kuukauden jaksolla ei tule uudelleen neuvoteltavaksi enempää kuin 100 miljoonan euron ja 200 miljoonan euron lainoja tai valmiusluottoja. SIVU 59 TUHATTA EUROA 31.12.2014 RAHOITUSVELKOJEN ERÄÄNTYMISAJAT 1–6 kk 6–12 kk 12–24 kk > 2–5 v. > 5 vuotta Yhteensä Pitkäaikaiset velat 0,0 0,0 0,0 457 296,7 0,0 457 296,7 Lyhytaikaiset velat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Ehdolliset vastikkeet Ostovelat ja muut velat Johdannaiset 0,0 0,0 0,0 0,0 7 313,0 0,0 0,0 656,4 0,0 1 004,3 0,0 9 866,5 0,0 10 870,8 7 313,0 1 004,3 0,0 467 819,7 0,0 476 136,9 Rahoituksen ja luottolimiittien mitoittamiseksi oikein, konsernissa seurataan nettovelan määrää ja likviditeettiä, ja ylläpidetään likviditeettitarvetta vastaavaa likviditeettireserviä, jotka ovat määritelty seuraavasti: Likviditeettitarve »» Liiketoiminnan ennustetut nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden jaksolla »» Investointien ja omaisuuden luovutuksien nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden jaksolla »» Rahoituksen nettorahavirrat seuraavan 12 kuukauden jaksolla »» Likviditeettitarve odottamattomien riskien varalle, sekä »» Likviditeettitarve strategisiin investointeihin Likviditeettireservi »» Käteisvarat ja pankkitilien saldot, ml. konsernitilien ja cash poolien saldot, jotka ovat emoyhtiön rahoitusosaston käytettävissä »» Sijoitukset likvideihin rahoitusinstrumentteihin »» Pitkäaikaiset sitovat valmiusluotot (revolving credit facilities) »» Allekirjoitetut nostamattomat lainasopimukset Maksuvalmiusriskin hallinnalle relevanttien varmojen rahoituslähteiden lisäksi konserni voi päivittäisessä lik- TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 0,0 7 969,4 viditeetinhallinnassaan hyödyntää myös muita lyhytaikaisia rahoituslähteitä, kuten pankkitilien luottolimiittejä sekä yritystodistusohjelmaa. Nämä normaaleissa olosuhteissa käytettävissä olevat rahoituslähteet esitetään maksuvalmiusriskiä raportoinnissa erillään varsinaisesta likviditeettireservistä. Emoyhtiön talousjohtaja seuraa konsernin likviditeettiasemaa sekä ylläpitää konsernitason rahoitussuunnitelmaa, ja näiden pohjalta valmistelee esitykset tarvittavista toimenpiteistä. Kassan- ja likviditeetinhallinnan tavoitteena on operatiivisen maksuliikkeen tehokas järjestäminen, sekä Certeum-konsernin ulkoisenrahoitustarpeen minimointi. Se osa likvideistä varoista, jota ei tarvita lyhytaikaisten käyttöpääomavaihteluiden kattamiseen tai tarvittavan pidempiaikaisen likviditeettireservin ylläpitämiseen, investointeihin tai osingonmaksuun, käytetään ulkoisen velan lyhentämiseen käytössä olevien velkainstrumenttien luonteen ja ehtojen salliessa. Muu ylimääräinen väliaikainen likviditeetti voidaan luotto- ja vastapuoliriskin hallintaperiaatteiden puitteissa sijoittaa hyvän luottokelpoisuuden omaavien vastapuolien liikkeelle laskemiin korkoinstrumentteihin, siten, että varat ovat kaikissa tilanteissa nopeasti likvidoitavissa ilman vaaraa pääoman menetyksestä. Liiketoimintajohto vastaa siitä, että emoyhtiön talous- johtajalla on käytössään tarvittavat tiedot liiketoiminnan rahoitustarpeista. Toimitusjohtaja raportoi hallitukselle kvartaaleittain konsernin pitkäaikaisten velkojen ja valmiusluottojen erääntymisaikataulusta, likviditeettitarpeesta ja - reservistä, sekä tekee esityksiä tavoitteiden mukaisen aseman ylläpitämiseen tarvittavista toimenpiteistä. 2) Korkoriski Certeum-konsernin varoista merkittävä osa rahoitetaan korollisella velalla. Markkinakorkojen muutokset vaikuttavat sekä korkomaksuihin (korkovirtariski), että velan tai korkoriskin suojauksessa käytettyjen johdannaissopimusten käypiin arvoihin (korkohintariski). Korkoriskiä ei voida täydellisesti eliminoida, koska korkovirtariskin pienentäminen kasvattaa korkohintariskiä, ja päinvastoin. Toimitusjohtaja raportoi hallitukselle tiedot konsernin keskimääräisestä korkosidonnaisuusajasta ja suojausasteista eri jaksoilla, sekä edellä mainittujen skenaarioanalyysien tuloksista vuosittain, ja merkittävien muutoksien tapahtuessa viiveettä. Korollisen velan osalta riskiä hallitaan ensisijaisesti korkovirtariskin näkökulmasta. Velan ja muussa muodossa hankittavan korollisen rahoituksen määrän ohella keskeisin korkoriskiasemaan vaikuttava tekijä on velkojen koronmääräytymisperusteet (ovatko velat kiinteä- vai vaihtuvakorkoisia, sekä markkinakorko, johon vaihtuvat korot on sidottu). Velkojen efektiivisiä koronmääräytymisperusteita voidaan muuttaa johdannaissuojauksilla. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on pitkällä aikavälillä minimoida velkarahoituksen korkokustannukset, siten että: »» Markkinakorkojen muutokset eivät vaaranna konsernin taloudellisten tavoitteiden saavuttamista lyhyelläkään aikavälillä »» Rahoituskustannusten ennustettavuus on riittävällä tasolla tehokasta rahoitussuunnittelua ja päätöksentekoa ajatellen »» Konserni ei altistu liialliselle korkohintariskille SIVU 60 Korkoriskiä tarkastellaan voimassa olevan liiketoimintasuunnitelman mukaiselle ennustetulle lainamäärälle eri suunnittelujaksoilla. Korkoriskiä tarkasteltaessa huomioidaan kaikki korolliset velat sopimuksellisesta muodosta riippumatta. Konsernin kiinteäkorkoisten lainojen ja korkojohdannaisten yhteismäärän suhdetta (suojausastetta) konsernin koko korolliseen velkaan ylläpidetään siten, että markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousu ei aiheuta: »» 2 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua (korkovirtariskiä) seuraavan 12 kk jaksolla »» 6 miljoonaa euroa suurempaa korkokustannusten nousua seuraavan 3 vuoden jaksolla Siltä osin kuin korkoriski liittyy ennustettuihin lainoihin pidemmällä kuin vuoden päässä tulevaisuudessa, suojausaste saa olla enintään 80 %. Markkinakorkojen laskuun liittyvän korkohintariskin enimmäismäärää ei ole politiikassa erikseen määritelty. Pääperiaatteena on rajoittaa korkohintariskiä huomioimalla markkinakorkotaso politiikan vähimmäissuojausvaatimuksen ylittävien suojausten pituutta ja kattavuutta määritettäessä. Markkinakorkojen ollessa matalat voidaan olemassa olevasta ja suunnitellusta velan määrästä suojata suurempi osuus kuin korkojen ollessa korkeat. Korkoriskin määrää seurataan simuloimalla markkinakorkojen muutosten vaikutuksia konsernin korkomenoihin (korkovirtariski) ja velkojen ja johdannaissuojausten käypiin arvoihin (korkohintariski): »» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutus voimassaolevien laina- ja johdannaissopimusten korkomaksuihin seuraavan 12 kk jaksolla »» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön nousun vaikutukset korkomaksuihin 3 vuoden jaksolla, huomioiden voimassaolevien sopimusten lisäksi myös liiketoimintasuunnitelman mukaisen ennustetun velan korot TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT »» Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön tai sen kymmenysosan laskun vaikutus kiinteäkorkoisten lainojen ja johdannaissuojausten käypiin arvoihin 31.12.2014 MILJ. EUROA KORKOHERKKYYS Käyvän arvon rahasto Tuloslaskelma Yhden prosenttiyksikön nousu markkinakoroissa +1,550 +16,659 0,1 prosenttiyksikön lasku markkinakoroissa + 0,000 –1,479 Laskelma ei sisällä laskennallista verovaikutusta 3) Luotto- ja vastapuoliriski Liiketoimintasopimuksiin liittyvä luottoja vastapuoliriski Liiketoimintajohto on vastuussa asiakassaamisiin liittyvän luottoriskin hallinnasta, samoin kuin keskeisiin toimittajiin tai muihin tärkeisiin liiketoimintasopimuksiin liittyvästä vastapuoliriskistä, mukaan lukien tarvittavien politiikkaperiaatteiden tai -ohjeiden dokumentointi. Rahoitusinstrumentteihin liittyvä luottoja vastapuoliriski Certeum altistuu rahoitusinstrumenttien vastapuoliriskille, jos vastapuoli ei pysty selviytymään velvoitteistaan, tai jos Certeumille velkoja myöntänyt vastapuoli joutuu oman luottokelpoisuutensa huonontuessa realisoimaan tai muutoin järjestelemään velkasaamisiaan ja siten aiheuttaa Certeumille odottamattoman jälleenrahoitustarpeen. Vastapuoliriskiä hallitaan pääasiallisesti Certeumin pankkisuhdestrategian kautta, minkä mukaisesti yhtiön rahoitus toteutetaan hyvän luottokelpoisuuden omaavien pankkien kanssa, ja muut pankkipalvelut ml. hankitaan pääsääntöisesti näiltä samoilta pankeilta. Rahoitusvarojen lyhytaikaisen sijoittamisen osalta ylläpidetään erillistä listaa hallituksen hyväksymistä vastapuolista ja instrumenteista, sekä enimmäismaturiteeteista ja -määristä vastapuolittain sekä instrumenttilajeittain. PÄÄOMAHALLINTA Osana pitkän aikavälin liiketoimintasuunnittelua, hallitus on vahvistanut taloudellisiksi tavoitteiksi: »» Oman pääoman tuotto 14 % p.a. »» Omavaraisuusaste vähintään 40 % Vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen taserakennetta koskeva Loan to Value -kovenantti on voimassa olevassa rahoitussopimuksessa 55 %, ja Interest Cover -kovenantti 2,5:1. Konsernin pääomahallinnan tavoitteena on turvata toiminnan jatkuvuus ja toimintaedellytykset kaikissa olosuhteissa, sekä tukea pitkän aikavälin taloudellisten tavoitteiden saavuttamista. Vaikka Certeum ei ylläpidä luottoluokituslaitoksen myöntämää julkista luottoluokitusta, tavoitteena on ylläpitää vastaava pääomarakenne kuin hyvän luottoluokituksen (investment grade) yhtiöillä samalla toimialalla, jotta tarvittava velkarahoitus on suhdannevaihteluista huolimatta saatavissa, ja sen kustannus on järkevällä tasolla. Pääomarakenne ja velkakapasiteetti otetaan huomioon erityisesti investointipäätösten yhteydessä. Pääomarakenteen ylläpitoa tai muuttamista voidaan toteuttaa osinkopolitiikan, osakkeiden takaisinostojen ja osakeantien avulla, sekä velan nostoilla ja takaisinmaksuilla. Yhtiön oma pääoma muodostui tilinpäätöshetkellä osakepääomasta, osakeannissa vastaanotetuista varoista sekä vapaan oman pääoman rahastosta. Lisäksi omaa SIVU 61 pääomaa vähentävinä erinä huomioituna käyvän arvon rahaston muutos ja tilikauden tappio. Omaa pääomaa yhteensä 31.12.2014 edellä mainituin erin 449 320,2 tuhatta euroa. Yhtiön korolliset velat muodostuivat kokonaisuudessaan syndikoidusta lainasta (460 000,0 tuhatta euroa). Tilinpäätöksessä huomioituna lainaa vähentävänä tekijänä lainojen perustamiskustannusten menojäännös 2 703,3 tuhatta euroa. Luototusasteen laskennassa huomioidaan lisäksi kiinteistöjen myynnistä sulkutileille allo- 2014 koidut varat velkaa vähentävänä tekijänä. Liiketoimintajohto vastaa taseen käyttöomaisuuseristä sekä käyttöpääomasta. Investointiesitysten ja -päätösten tulee kattaa myös rahoitusratkaisu. Liiketoimintajohdon vastuulla on konsultoida taloushallintoa tarvittavassa määrin, jos rahoitusratkaisua ei ole jo aiemmin määritelty investointiohjelman kokonaisuutta suunniteltaessa. Emoyhtiön talousjohtaja vastaa taseen korollisten velkojen ja saamisten hallinnasta tässä politiikassa määriteltyjen periaatteiden puitteissa, ml. kovenanttien TUHATTA EUROA OMAVARAISUUSASTE seurannasta ja raportoinnista hallitukselle ja ulkoisille rahoittajille. Hallitus seuraa ja arvioi säännöllisesti konsernin pääomarakenteen kehitystä osana normaalia liiketoiminnan tuloksellisuuden seurantaa ja muuta säännöllistä konsernin sisäistä taloudellista raportointia. 2014 TUHATTA EUROA LTV (LUOTOTUSASTE) –%: Oma pääoma yhteensä (A) 449 320,2 Korolliset velat yhteensä (IFRS) Taseen loppusumma 925 457,1 Lisätään lainojen perustamiskustannukset 2 703,3 Vähennetään rahavarojen saldo sulkutileillä 1 717,2 Vähennetään saadut ennakot ./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B) Omavaraisuusaste, % (A/B) TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 1 585,3 923 871,8 48,6 457 296,7 Korolliset nettovelat (A) 458 282,8 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 904 930,0 LTV, % (A/B) 50,6 SIVU 62 LIITETIETO 23. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT 2014 Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat Liiketoimet lähipiirin kanssa Certeum-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö Certeum Oy sekä tytäryritykset. Lisäksi lähipiiriin luetaan omistajat silloin, kun heillä on raportoivassa yhteisössä määräysvalta tai yhteinen määräysvalta, huomattava vaikutusvalta tai kyseinen henkilö on Certeum-konsernin johtoon kuuluva avainhenkilö. Omistajat, joiden omistusosuus Certeumissa on 20 % tai enemmän katsotaan aina olevan lähipiiriä. Omistusosuuden jäädessä alle 20 % luetaan omistaja lähipiiriin silloin, kun hänellä muutoin katsotaan olevan huomattava vaikutusvalta esimerkiksi hallituspaikan kautta. Certeumin omistajista vuonna 2014 lähipiiriin on luettu Sponda Oyj sekä Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman osuus yhtiön osakekannasta (osakepääoma + oman pääoman rahasto) per 31.12.2014 on 40,0 % prosenttia ja Sponda Oyj:n vastaava osuus on 36,6 % prosenttia. Certeumin lähipiiriin luetaan myös hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet sekä yhteisöt, jotka ovat edellä mainittujen henkilöiden määräysvallassa tai yhteisessä määräysvallassa sekä heidän perheenjäsenensä. Johtoryhmään kuuluvat Certeum Oy:n toimitusjohtaja, liiketoimintajohtajat, talousjohtaja ja lakiasiainjohtaja. Lähipiiriliiketoimet koostuvat toimitilavuokrista (Sponda Oyj) ja eläkevakuutusmaksuista (Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma). Lähipiiriliiketoimissa toteutuneiden ehdot vastaavat riippumattomien osapuolten välisissä liiketoimissa noudatettavia ehtoja. Toimitilavuokrat ja muut tuloserät EUROA 131 805 Vakuutusmaksut 104 549 Yhteensä 236 353 Avoimet saldot omistajien kanssa Saamiset Velat 823 667 44 791 Yhteensä 868 458 Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet 208 314 Yhteensä 208 314 Johdon palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja 60 080 Hallituksen jäsenet 29 204 Yhteensä 89 284 2014 EUROA HALLITUKSELLE JA TOIMITUSJOHTAJALLE MAKSETUT KULUKSI KIRJATUT PALKAT JA PALKKIOT Jorma Lehtonen, tj 8 068 Ilkka Tomperi, hallituksen jäsen 5 284 Kari Inkinen, hallituksen jäsen 5 284 Ulla Malinen, hallituksen jäsen 5 284 Timo Salonen, hallituksen jäsen 5 284 Yhteensä TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 60 080 Antti Pankakoski, hallituksen pj 89 284 SIVU 63 LIITETIETO 24. KONSERNITIEDOT KONSERNITILINPÄÄTÖKSEEN ON YHDISTELTY SEURAAVAT YHTIÖT FUUSIOT TILIKAUDELLA Vastaanottava yhtiö Fuusiopäivä Omistusosuus Espoon Juvanpuisto Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% 100% Espoon Ruukinmestarintie Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% 100% Helsingin Ristipellontie Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Ruosilantie 14 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Ruosilantie 16 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Kuninkaankaari Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Omistaja Perustamispäivä Omistusosuus Certeum Real Estate GP I Oy Certeum Oy 02.09.2014 100% Certeum Real Estate GP II Oy Certeum Oy 02.09.2014 Perustettu yhtiö Certeum Real Estate GP III Oy Certeum Oy 02.09.2014 Fuusioitu yhtiö Ostoyhtiö Ostopäivä Omistusosuus Hankasuontie 9 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Vantaan Jokiniementie 31 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Vantaan Tiilenpolttajankuja Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Vantaan Honkatalo Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Keravan Tervahaudankatu 7 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Vantaan Vanha Porvoontie 231 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Kouvolan Tehontie 10 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Valtamaat Osakeyhtiö Certeum Oy 30.09.2014 100% Tehontie 43 Certeum Oy 30.09.2014 100% Primulan Herkkupaja Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Tampereen Patamäenkatu 5 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Nummenvaara Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Lahden Jussilankatu 6 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Ostettu kiinteistö Ostettu yhtiö Lahden Makasiininkatu 3 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Olarintörmä Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Oulun Kallisensuora Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Malmin Kankirauta Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Pirkkalan Sorkkalantie 394 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Ruosilantie 18 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Tampereen Hyllilänkatu 17 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Kuninkaankruunu Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Teerivuorenkatu 28 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Tonttipaino Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Vantaan Kuussillantien 27 Koy Certeum Oy 30.09.2014 100% Teerivuorenpuisto Koy, Teerivuorenkatu 28 Certeum Oy 30.09.2014 100% Certeum Real Estate I Oy Certeum Oy 30.09.2014 100% Vaasa Hitec Park Oy Certeum Oy 30.09.2014 100% Certeum Oy 30.09.2014 100% Certeum Oy 30.09.2014 100% Certeum Real Estate II Oy Certeum Oy 30.09.2014 100% Vaasan Producta 1 Koy Certeum Real Estate III Oy Certeum Oy 30.09.2014 100% Tarhaajatie 2 Koy TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT SIVU 64 LIITETIETO 24. KONSERNITIEDOT Muut konserniyhtiöt Kiinteistö Oy Aluma 1 Kiinteistö Oy Jokipohjantie 28 Kiinteistö Oy Denegin Kouvolantie 227 Kiinteistö Oy Rydönnotko 1 Kiinteistö Oy Sarankulmankatu 22 Kiinteistö Oy Helsingin Linnavuori Kiinteistö Oy Denegin Keskikankaantie 9 Kiinteistö Oy Nastolan Varjolanrinne Kiinteistö Oy Ratastie 6 Kiinteistö Oy Denegin Vihiojantie 1 Kiinteistö Oy Nokteva Kiinteistö Oy Turun Varusmestarintie 26 Kiinteistö Oy Tuusulan Tuotantotie 3 Kiinteistö Oy Vapaalantie 8 Kiinteistö Oy Vaunusepäntie 11 Kiinteistö Oy Liisalehdontie 12 Kiinteistö Oy Tutkijankatu 2 Kiinteistö Oy Hyllilänkatu 5 Kiinteistö Oy Lahden Linkki Kiinteistö Oy Ruukinportti Kiinteistö Oy Lahden Haapalankatu 1 Kiinteistö Oy Hollolan Tarmontie 2–4 Kiinteistö Oy Kankaanpään Jämintie 14 Kiinteistö Oy Tesoman Kynppi Kiinteistö Oy Palokärjentie 6 Kiinteistö Oy Tehtaantie 16 Kiinteistö Oy Enontie 2 Kiinteistö Oy Tengströminkatu 5 ja 6 Kiinteistö Oy Gunnarlankatu 5 Kiinteistö Oy Marttilantie 18 Kiinteistö Oy Vedenhaarontie 27 Kiinteistö Oy Vaajakosken Haapaniementie 1 TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT Omistaja Omistusosuus Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy 100% 100% Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy 100% 100% 100% 100% Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy 100% 100% 100% 100% 100% Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy 100% 100% Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate I Oy 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Certeum Real Estate I Oy 100% Muut konserniyhtiöt Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 Kiinteistö Oy Sponra 1 Kiinteistö Oy Tourulan Kivääritehdas Kiinteistö Oy Aveni Kiinteistö Oy Sponra 4 Kiinteistö Oy Sponra 5 Kiinteistö Oy Vantaan Kylänpääntie 4 A Kiinteistö Oy Riihimäen Kynttilätie 12 Kiinteistö Oy Andromeda Kiinteistö Oy Sponra 9 Kiinteistö Oy Espoon Olarinluoma 9 Kiinteistö Oy Sponra 11 Kiinteistö Oy Sponra 12 Kiinteistö Oy Tampereen Patamäenkatu 18 Kiinteistö Oy Järvenpään Asponkatu 2 Koy Sponfu 2 Koy Sponfu 3 Koy Sponfu 4 Koy Sponfu 5 Koy Sponfu 6 Koy Sponfu 7 Koy Sponfu 8 Koy Sponfu 9 Kiinteistö Oy Porin Karjarannantie 18 Kiinteistö Oy Jyväskylän Metsäraivio 1 Kiinteistö Oy Turun Terseuksenkatu 11 Kiinteistö Oy Kotkan Valajantie 5 Kiinteistö Oy Lahden Rataskatu 5 Kiinteistö Oy Vantaan Hakkilankaari 2 Omistaja Certeum Real Estate I Oy Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy Omistusosuus 100% 100% 100% 100% 100% 100% Certeum Real Estate II Oy 100% Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy Certeum Real Estate II Oy 100% 100% 100% 100% 100% 100% Certeum Real Estate II Oy 100% Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Certeum Real Estate III Oy 100% Certeum Real Estate III Oy 100% Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy Certeum Real Estate III Oy 100% 100% 100% Certeum Real Estate III Oy 100% SIVU 65 LIITETIETO 25. VASTUUSITOUMUKSET Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleottajana Muut rasitesopimukset Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksettavat vähimmäisvuokrat 31.12.2014 Kiinteistöä 398-22-63-4-L1 (Jussilankatu 6) rasittaa vuokraoikeus. Vuokranantajana on Lahden kaupunki ja sopimus päättyy 31.12.2050. Kiinteistön vuokravastuu tontin vuokra-ajalta on 256 848,84 euroa. Kiinteistöä 837-233-3029-5 (Teerivuorenkatu 28) rasittaa vuokraoikeus. Vuokranantajana on Tampereen kaupunki ja sopimus päättyy 23.12.2015. Kiinteistön vuokravastuu tontin vuokra-ajalta on 4 113 euroa. 2014 TUHATTA EUROA Yhden vuoden kuluessa 223,3 1-5 vuoden kuluessa 389,3 Yli viiden vuoden kuluessa Yhteensä 0,0 612,6 Emon ja tytäryhtiöiden antamat vastuusitoumukset 2014 Vähimmäisvuokrat muodostuvat toimistovuokrista sekä ajoneuvojen leasingsopimuksista. Kiinnitys Muut vastuut Tytäryhtiöt Certeum Oy:n lainojen vakuudeksi on pantattu kiinteistökiinnitykset, tytäryhtiöosakkeet, kiinteistöt, yhtiön vuokra- ja vakuustilit, vuokratuotot ja -saamiset, sisäiset lainat ja saamiset, vakuutussaamiset, johdannaissaamiset sekä korkotuotot. Yhtiön yrityskiinnityskelpoiseen omaisuuteeen on haettu 650 miljoonan euron yrityskiinnitys. Yrityskiinnitys on pantattu lainojen vakuudeksi. Nordea Suomi Oyj rahoitusosapuolten vakuusagenttina on panttivelkakirjan haltija. TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT Emoyhtiö EUROA 1 063 102 697 964 497 260 LIITETIETO 26. TILINPÄÄTÖSPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT 9.12.2014 toteutetun osakeannin osakkeet (1 498 341 kpl) rekisteröitiin kaupparekisteriin 13.1.2015 SIVU 66 LIITETIETO 27. 2014 OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT Tuloslaskelman tunnusluvut Liikevoitto/-tappioprosentti, % Korkokatekerroin Voitto-/tappioprosentti, % –8,8 4,4 –54,4 Taseen tunnusluvut Korolliset nettorahoitusvelat, tuhatta euroa 444 697,1 Kannattavuuden ja rahoituksen tunnusluvut Sijoitetun pääoman tuotto, % Oman pääoman tuotto,% –5,7 –11,2 Omavaraisuusaste, % 48,6 Velkaantumisaste, % 49,4 Nettovelkaantumisaste, % 101,8 Osakekohtaiset tunnusluvut Oma pääoma/osake, € Osakekohtainen tulos, € Operatiivinen kassavirta/osake, € NAV (Nettovarallisuus), tuhatta euroa NAV per share (osakekohtainen nettovarallisuus), € TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 9,66 –0,28 0,35 458 673,2 9,86 SIVU 67 LIITETIETO 28. TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT Liikevoitto/ -tappioprosentti, % = 100 x liikevoitto/-tappio liikevaihto liikevoitto - kiinteistöjen arvostuksesta syntyvät realisoimattomat luovutusvoitot/-tappiot Korkokatekerroin = Voitto-/tappioprosentti = Korolliset nettorahoitusvelat, milj. € 100 x tilikauden tulos liikevaihto korolliset rahoitusvelat - pankkisaamiset Sijoitetun pääoman tuotto, % = Oman pääoman tuotto, % = Omavaraisuusaste, % = Velkaantumisaste, % = Nettovelkaantumisaste, % = TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT rahoitustuotot + kulut - lainojen perustamiskustannusten jaksotus - johdannaisten arvostuksesta muodostunut suojausten tehoton osuus 100 x voitto/tappio ennen veroja oma pääoma + korolliset rahoitusvelat (tilikauden alun ja tilikauden lopun keskiarvo) 100 x tilikauden tulos oma pääoma (tilikauden alun ja tilikauden lopun keskiarvo) 100 x oma pääoma taseen loppusumma - saadut ennakot 100 x korolliset rahoitusvelat oma pääoma 100 x korolliset nettorahoitusvelat oma pääoma SIVU 68 emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos Osakekohtainen tulos , € = tilikauden aikana ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo Oma pääoma / osake, € = emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä liikevoitto -/+ voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta + liikearvon arvonalentuminen +/- varausten muutokset + hallinnon poistot Operatiivinen kassavirta/osake, € = +/- etuuspohjaiset eläkekulut - kassavirtavaikutteiset rahoitustuotot ja -kulut - kassavirtavaikutteiset verot +/- osuus osakkuusyritysten tuloksesta tilikauden aikana ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma NAV (nettovarallisuus), € = - laskennallinen verovelka + laskennallinen verosaamien + rahoitusinstrumenttien käypä arvo NAV per share (osakekohtainen nettovarallisuus) TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT = EPRA NAV (nettovarallisuus) osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä SIVU 69 2014 EUROA OSAKEPÄÄOMA 30.9.2014 A 450 016 590,0 31.12.2014 B 465 000 000,0 (A+B)/2 457 508 295,0 Laina 450 000 000,0 Keskimäärin KOROLLISET RAHOITUSVELAT KESKIMÄÄRIN 30.9.2014 Lainojen perustamiskustannukset 31.12.2014 IFRS Lainamäärä (A) 447 120 000,0 Laina 460 000 000,0 Lainojen perustamiskustannukset Velkapääoma 2 880 000,0 2 703 000,0 IFRS Lainamäärä (B) 457 297 000,0 Korolliset rahoitusvelat keskimäärin (A+B)/2 452 208 500,0 LUOTOTUSASTE Korolliset rahoitusvelat Lainojen perustamiskustannukset Sulkutilillä olevat varat Luototusaste (L-t-V) 457 296,7 2 703,0 –1 717,2 Korolliset rahoitusvelat ilman perustamiskustannuksia (Loan) (A) 458 282,5 Sijoituskiinteistöt (markkina-arvo) (B) 904 930,0 100 * A/B 50,6 ULKONA OLEVIEN OSAKKEIDEN KESKIARVO 30.9.2014 45 001 659 9.12.2014 46 500 000 31.12.2014 46 500 000 Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 45 359 958 SIVU 70 CERTEUM OY EMOYHTIÖN TULOS 10.04.2014 – 31.12.2014 EUROA TULOSLASKELMA LIIKEVAIHTO Vuokratuotot 12 153 787 Käyttökorvaukset 106 663 Muut tuotot 375 166 Tytäryhtiöiden hallinnointipalkkiot 483 353 Osingot ja voitto-osuudet 2 350 000 15 468 968 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ Muut liiketoiminnan tuotot 200 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Muut henkilöstökulut Henkilösivukulut –577 767 –24 008 –103 856 Henkilöstökulut yhteensä –705 631 Poistot Rakennuksista ja rakennelmista –1 776 407 Väestönsuoja –24 102 Koneista ja kalustosta –13 447 Muista aineellisista hyödykkeistä –46 456 Muista pitkävaikutteisista menoista –39 958 Poistot yhteensä CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 –1 900 370 SIVU 71 10.04.2014 – 31.12.2014 EUROA KULUT Kiinteistön hoitokulut Toimitilavuokrat ja maavuokrat Ulkoiset palkkiot Ylläpito Lämpö- ja vesi (LV-huolto) –105 166 –50 441 –109 726 –6 244 Huollot –89 982 Pihamaa ja katu –66 456 Siivous ja jätehuolto –51 329 Lämmitys ja sähkö –798 588 Vesi –27 838 Vahinkovakuutukset –73 051 Kiinteistövero –419 615 Sisäiset Toimitilavuokrat, sisäiset Yhtiövastikkeet, sisäiset –2 130 –945 284 Korjaukset Korjauskulut –222 326 Muut kiinteistön kulut Muut hoitokulut Kehitys ja markkinointi CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 –29 090 –1 800 SIVU 72 10.04.2014 – 31.12.2014 Hallinnon kiinteät kulut Hallintopalvelut Vuokrat Tiedotus-, markkinointi- ja edustuskulut Puhelin-, tietoliikenne- ja toimistokulut Vieraat palvelut Liiketoiminnan muut kulut MUUT KULUT YHTEENSÄ LIIKEVOITTO (-TAPPIO) EUROA –122 128 –29 326 –317 534 –328 075 –3 114 491 –10 000 –6 920 622 5 942 544 Rahoitustuotot ja kulut Korkotuotot 1 981 297 Korkokulut –2 914 948 Muut rahoituskulut –732 659 Rahoitustuotot ja kulut yhteensä –1 666 310 VOITTO/TAPPIO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 4 276 234 Tilinpäätössiirrot –3 951 422 Välittömät verot –587 206 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) –262 394 CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 SIVU 73 CERTEUM OY EMOYHTIÖN TASE 31.12.2014 EUROA 31.12.2014 TASE VASTAAVAA TASE VASTATTAVAA Pysyvät vastaavat Oma pääoma Aineettomat hyödykkeet Muut pitkävaikutteiset menot Ohjelmistot Osakepääoma 1 000 470 599 373 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Tilikauden voitto/tappio EUROA 15 483 410 449 516 590 -262 394 Keskeneräinen käyttöomaisuus Keskeneräinen käyttöomaisuus 35 654 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet 48 950 518 392 657 263 201 706 1 409 265 Sijoitukset Osakk. ja osuudet saman konsernin yrityksissä 215 899 158 Lainasaamiset konsernin yrityksissä 259 575 202 Pysyvät vastaavat yhteensä 920 328 609 Vaihtuvat vastaavat Saamiset konsernin yrityksiltä Muut saamiset Siirtosaamiset saman konsernin yrityksiltä Siirtosaamiset Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat VASTAAVAA YHTEENSÄ CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 1 601 447 53 240 121 58 976 2 738 742 8 167 461 464 737 606 Tilinpäätössiirtojen kertymä Poistoerot 3 951 422 Vieras pääoma Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 460 000 000 Lyhytaikainen Saadut ennakot 336 206 Vakuudet 485 483 Velat saman konsernin yr. Lyhytaikaiset saamiset Saamiset tuotoista Oma pääoma yhteensä 35 Muut velat 638 816 Ostovelat 766 995 Vastikevelat 617 222 Korkovelat 153 204 Siirtovelat 1 261 606 Vieras pääoma yhteensä 464 259 568 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 932 948 596 12 619 988 932 948 596 SIVU 74 CERTEUM OY EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA 10.4.2014 – 31.12.2014 EUROA LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Tilikauden tulos –262 393,62 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalennukset Rahoitustuotot ja -kulut Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 5 851 792,03 412 972,93 6 002 371,34 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten korottomien liikesaamisten lisäys (-)/vähennys(+) Lyhytaikaisten korottomien velkojen lisäys(+)/vähennys(-) Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Maksetut korot ja maksut –4 452 526,37 4 259 568,24 5 809 413,21 –4 157 063,57 Saadut osingot 2 350 000,00 Saadut korot 1 981 296,93 Jaksotetut välittömät verot Liiketoiminnan rahavirta –587 206,29 5 396 440,28 INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Pääomasijoitukset Ostetut tytäryhtiöosakkeet Myönnetyt lainat tytäryhtiöille Investointien rahavirta –446 754 619,30 465 000 000,00 –215 899 157,80 –259 575 201,88 –457 228 978,98 RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Pitkäaikaisten lainojen nostot Rahoituksen rahavirta RAHAVAROJEN MUUTOS RAHAVARAT TILIKAUDEN ALUSSA RAHAVARAT TILIKAUDEN LOPUSSA CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 460 000 000,00 460 000 000,00 8 167 461,30 0,00 8 167 461,30 SIVU 75 CERTEUM OY EMOYHTIÖN LIITETIEDOT TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISTA KOSKEVAT LIITETIEDOT: Kertomuskaudella on perustettu yhtiö Certeum Oy, joka on konsernin emoyhtiö. Tarkemmat tiedot konserniin kuuluvista yrityksistä annetaan jäljempänä liitetietojen kohdassa ”konsernirakenteen muutokset”. Certeum Oy:n tilinpäätös on saatavissa Helsingistä Unioninkatu 22:sta. TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEET Omistus Tilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden osakkeista maksettu oman pääoman ylittävä hinta on kohdistettu maa-alueisiin ja rakennuksiin. Kohdistus on tehty kiinteistöjen kirjanpitoarvojen mukaan. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2014 maa-alueissa 9.121.602,29 € ja 72.117.965,98 € rakennuksissa. Konsernirakenteen muutokset Tilikaudella on perustettu 4 uutta yhtiötä: Certeum Oy Certeum Real Estate GP I Oy Certeum Real Estate GP II Oy Certeum Real Estate GP III Oy CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 SIVU 76 OSTOT TILIKAUDELLA Ostettu kiinteistö Hankasuontie 9 Koy FUUSIOT TILIKAUDELLA Ostoyhtiö Certeum Oy Ostopäivä Fuusioitu yhtiö Vastaanottava yhtiö Fuusiopäivä Espoon Juvanpuisto Koy Certeum Oy 30.9.2014 30.9.2014 Espoon Ruukinmestarintie Koy Certeum Oy 30.9.2014 Certeum Oy 30.9.2014 Vantaan Tiilenpolttajankuja Koy Certeum Oy 30.9.2014 Helsingin Ristipellontie Koy Keravan Tervahaudankatu 7 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Ruosilantie 14 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Kouvolan Tehontie 10 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Ruosilantie 16 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Certeum Oy 30.9.2014 Tehontie 43 Certeum Oy 30.9.2014 Kuninkaankaari Koy Tampereen Patamäenkatu 5 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Vantaan Jokiniementie 31 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Vantaan Honkatalo Koy Certeum Oy 30.9.2014 Vantaan Vanha Porvoontie 231 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Ostettu yhtiö Olarintörmä Koy Certeum Oy 30.9.2014 Valtamaat Osakeyhtiö Certeum Oy 30.9.2014 Malmin Kankirauta Kkoy Certeum Oy 30.9.2014 Primulan Herkkupaja Koy Certeum Oy 30.9.2014 Ruosilantie 18 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Nummenvaara Koy Certeum Oy 30.9.2014 Kuninkaankruunu Koy Certeum Oy 30.9.2014 Lahden Jussilankatu 6 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Tonttipaino Koy Certeum Oy 30.9.2014 Lahden Makasiininkatu 3 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Vantaan Kuussillantie 27 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Oulun Kallisensuora Koy Certeum Oy 30.9.2014 Certeum Real Estate I Oy Certeum Oy 30.9.2014 Pirkkalan Sorkkalantie 394 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Certeum Real Estate II Oy Certeum Oy 30.9.2014 Tampereen Hyllilänkatu 17 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Certeum Real Estate III Oy Certeum Oy 30.9.2014 Teerivuorenkatu 28 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Teerivuorenpuisto Koy, Teerivuorenkatu 28 Certeum Oy 30.9.2014 Vaasa Hitec Park Oy Certeum Oy 30.9.2014 Vaasan Producta 1 Koy Certeum Oy 30.9.2014 Tarhaajatie 2 Koy Certeum Oy 30.9.2014 CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 SIVU 77 ARVOSTUSPERIAATTEET Johdannaissopimukset Certeum Oy on emo 100 % omistetuille tyttärilleen. Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet ja poistot Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden arvot perustuvat alkuperäisiin hankintamenoihin vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla ja arvonalennuksilla. Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistojen määrittämiseen on käytetty ennalta laadittua poistosuunnitelmaa. Tilikaudella 2014 on tehty sekä sumu- että evl-poistot. Käyttöomaisuus on arvostettu hankintamenoon vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla. Tuottojen ja kulujen jaksotuksessa on noudatettu suoriteperiaatetta. Toimisto- ja logistiikkarakennukset 2% menojäännöspoisto Rakennusten koneet & laitteet 15 % menojäännöspoisto Muut pitkävaikutteiset menot 5 v. tasapoisto Rakennelmat 10 % menojäännöspoisto Väestönsuoja 10 v. tasapoisto Koneet ja kalusto 25 % menojäännöspoisto Asfaltointi 5 v. tasapoisto Ohjelmistot 4 v. tasapoisto Muut aineelliset hyödykkeet 10 v. tasapoisto CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 Konserni käyttää toimintansa rahoittamisessa pääasiassa vaihtuvakorkoisia lainoja, joista aiheutuu yhtiön korkoriski. Korkoriskistä suojataan vähintään puolet lainasalkun arvosta. Korkoriskiä vastaan suojaudutaan pankkien kanssa solmittavilla korkojohdannaissopimuksilla. Koronvaihtosopimuksissa Certeum maksaa kiinteää korkoa ja saa vaihtuva korkoa. Johdannaissopimuksia ei käytetä spekulatiivisessa tuottomielessä. Tuloverot Tuloverot sisältävät tilikauden verot. Tilikauden verot perustuvat tuloksen ja verosäännösten perusteella laskettuihin veroihin. Muut periaatteet Henkilöstön eläketurva on järjestetty vakuutuksin eläkevakuutusyhtiössä ja vakuutusmaksut on kirjattu kuluksi palkkojen suhteessa. SIVU 78 TULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT 2014 EUROA LIIKEVAIHTO Vuokrat 2014 EUROA POISTOT JA ARVONALENNUKSET 12 153 787 Suunnitelman mukaiset poistot Käyttökorvaukset 106 663 Poistot rakennuksista ja rakennelmista Hallintopalkkiot 483 353 Poistot koneista ja kalustosta –13 447 Muut tuotot 375 166 Poistot aineellisista hyödykkeistä –46 456 Poistot muut pitkäv. Menoista –39 958 Liikevaihto yhteensä 13 118 968 Yhteensä –1 800 509 –1 900 370 Liiketoiminnan muut kulut Liiketoiminnan muut tuotot Osingot ja voitto-osuudet 200 Sisältävät kiinteistöjen ylläpitoon ja hallintoon liittyviä kuluja 2 350 000 Tilintarkastajien palkkiot Henkilöstöä ja toimielinten jäseniä koskevat liitetiedot Palkat ja palkkiot –577 767 Muut henkilösivukulut –103 856 Certeum Oy henkilökunnan lukumäärä keskimäärin CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 25 Tilintarkastus –25 505 Muut palvelut –57 992 Rahoitustuotot ja -kulut Konsernin rahoituskulut perustuvat Certeum Oy:n ja rahoittajapankkien kanssa sovitun 500 000 000,00 € suuruisen Facility Agreement 25.09.2014 lainan järjestelypalkkioon sekä nostamattoman lainapääoman varauspalkkioon. SIVU 79 2014 EUROA Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä Muut korkotuotot Korko- ja muut rahoitustuotot yhteensä 1 981 296 1 1 981 297 Korkokulut ja muut rahoituskulut Muut korkokulut Nostamattoman lainan provisio Muut rahoituskulut –2 857 725 –57 222 –732 659 Korko- ja muut rahoituskulut yhteensä –3 647 607 Rahoitustuotot ja kulut yhteensä –1 666 310 Välittömät verot Tuloverot CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 587 206 SIVU 80 TASEEN LIITETIEDOT 2014 Käyttöomaisuus Hankintameno 1.1. Lisäykset ja arvonkorotukset Siirrot erien välillä Hankintameno 31.12. Tilikauden poisto Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. Kirjanpitoarvo 31.12.2014 Käyttöomaisuus Hankintameno 1.1. Lisäykset Siirrot erien välillä Vähennykset Hankintameno 31.12. EUROA Maa-alue ja liittymismaksut Rakennukset Koneet ja kalusto 0 0 0 49 344 783 515 273 242 659 298 0 5 274 988 0 49 344 783 520 548 231 659 298 0 –1 800 509 –13 447 –394 265 –127 890 967 –457 592 48 950 518 392 657 263 201 706 Ennakkomaksut ja keskeneräiset Muut aineelliset hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet 0 0 0 6 077 846 2 722 778 1 639 801 –5 274 988 0 0 2 722 778 1 639 801 –767 204 35 654 Tilikauden poisto 0 –46 456 –39 958 Kertyneet poistot 31.12. 0 –1 313 513 –39 958 35 654 1 409 265 1 599 843 Osakkeet Lainasaamiset tytäryrityksiltä 0 0 Lisäykset 215 899 158 259 575 202 Hankintameno 31.12. 215 899 158 259 575 202 Kirjanpitoarvo 31.12.2014 Sijoitukset Hankintameno 1.1. CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 SIVU 81 2014 EUROA 2014 EUROA Saamisten erittely Pitkäaikainen vieras pääoma Pitkäaikaiset Lainat rahalaitoksilta 460 000 000 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 460 000 000 Lainasaamiset saman konsernin yrityksille 259 575 202 Lyhytaikaiset saamiset Saamiset tuotoista Saamiset saman konsernin yrityksiltä 1 601 447 53 240 Muut saamiset 121 Siirtosaamiset –732 659 Siirtosaamiset saman konsernin yrityksiltä 58 976 2014 EUROA Lyhytaikainen vieras pääoma Ostovelat 766 995 Velat saman konsernin yrityksille 617 257 Muut siirtosaamiset 2 738 742 Saadut ennakot 336 206 Saamiset yhteensä 4 452 526 Vuokravakuudet 485 483 Muut siirtovelat 674 400 Korkovelat 153 204 Muut velat 638 816 Tilikauden tuloverojaksotus 587 206 2014 EUROA Oman pääoman muutokset Osakepääoma 1.1.2014 Osakepääoma 31.12.2014 Osakeanti 31.12.2014 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 0 14 983 410 0 449 516 590 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 449 516 590 CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 4 259 568 500 000 Tilikauden lisäys Tilikauden tulos Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä –262 394 SIVU 82 ARVONLISÄVERON PALAUTUSVASTUU Arvonlisäveron palautusvastuu on 31.12.2014: 14.313.051,13 euroa. HALLITUKSEN EHDOTUS TASEEN OSOITTAMAN TAPPION KÄYTTÄMISESTÄ JA OSINGONMAKSUSTA PÄÄTTÄMISESTÄ Emoyhtiön tilikauden tappio oli –262 393,62 euroa. MUUT VASTUUT Certeum Oy:n lainojen vakuudeksi on pantattu kiinteistökiinnitykset, tytäryhtiöosakkeet, kiinteistöt, yhtiön vuokra- ja vakuustilit, vuokratuotot ja -saamiset, sisäiset lainat ja saamiset, vakuutussaamiset, johdannaissaamiset sekä korkotuotot. Yhtiön yrityskiinnityskelpoiseen omaisuuteeen on haettu 650 miljoonan euron yrityskiinnitys. Yrityskiinnitys on pantattu lainojen vakuudeksi. Nordea Suomi Oyj rahoitusosapuolten vakuusagenttina on panttivelkakirjan haltija. MUUT RASITESOPIMUKSET Kiinteistöä 398-22-63-4-L1 (Jussilankatu 6) rasittaa vuokraoikeus. Vuokranantajana on Lahden kaupunki, ja sopimus päättyy 31.12.2050. Kiinteistön vuokravastuu tontin vuokra-ajalta on 256 848,84 euroa. Kiinteistöä 837-233-3029-5 (Teerivuorenkatu 28) rasittaa vuokraoikeus. Vuokranantajana on Tampereenkaupunki, ja sopimus päättyy 23.12.2015. Kiinteistön vuokravastuu tontin vuokra-ajalta on 4 113 euroa. TYTÄRYHTIÖIDEN ANTAMAT VASTUUSITOUMUKSET Kiinnitys Panttikirja 964 497 260 Certeum Oy:n lainojen vakuudeksi on pantattu kiinteistökiinnitykset, tytäryhtiöosakkeet, kiinteistöt, yhtiön vuokra- ja vakuustilit, vuokratuotot ja -saamiset, sisäiset lainat ja saamiset, vakuutussaamiset sekä korkotuotot. Tilintarkastus Emoyhtiö 31.12.2014 Lakisääteinen tilintarkastus 35 345 euroa. CERTEUM TILINPÄÄTÖS 2014 Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että voittoa ei jaeta ja tulos kirjataan ’edellisten tilikausien voitot/tappiot’ -tilille. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset Antti PankakoskiIlkka Tomperi Hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen Kari InkinenUlla Malinen hallituksen jäsenhallituksen jäsen Timo SalonenJorma Lehtonen hallituksen jäsentoimitusjohtaja TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus Helsingissä 31.3.2015 Ernst & Young Oy KHT-yhteisö Tuija Korpelainen KHT SIVU 83 CERTEUM OY Helsinki Unioninkatu 22 00130 Helsinki Turku Juhana Herttuan puistokatu 21 20100 Turku Tampere Hämeenkatu 18 A 33200 Tampere Jyväskylä Kivääritehtaankatu 8 40100 Jyväskylä CERTEUM VUOSIKERTOMUS 2014 SIVU 84
© Copyright 2024