SALGSPROSPEKT
Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Sag 94500011005


Attraktivt beliggende boligudlejningsejendom
God investeringsejendom med udviklingspotentiale
Mægler: Johnny Hallas
Dato: 20. marts 2015
.
EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK
BELIGGENHED
Adresse
Matr.nr.
Gedvad 5-7
2800 Kgs. Lyngby
18 NX Gladsaxe
KOMMUNE
Gladsaxe
ANVENDELSE
Ejendomstype/anvendelse
Boligudlejningsejendom
OPFØRT / OMBYGGET
Opførelsesår
1943
AREALER
Grundareal
Bebygget areal
Boligareal
Etageareal i alt
Sekundære arealer
OFFENTLIG VURDERING
1.379 m² , heraf vej 0 m².
230 m²
460 m²
460 m²
230 m²
År 2013
Ejendomsværdi
heraf grundværdi
kr.
kr.
3.950.000
2.462.300
Ejendommen er ikke under omvurdering.
FORSIKRINGSFORHOLD
Ejendommen er p.t. forsikret således:
Alm. Brand Servicecenter Erhverv, police nr. 059 569 163.
Forsikringen dækker: Brand inklusive el-skade, bygningskasko,
glas, sanitet, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus og
grundejeransvar og stikledning.
ENERGIMÆRKNING:
Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i
bygninger.
Gyldigt energimærke foreligger p.t. ikke. Er rekvireret.
BESKRIVELSE
Ejendommen er beliggende i et attraktivt boligområde i Lyngby/ Gladsaxe. Stengårdskvarteret er et
eftertragtet boligområde med både parcelhuse og etagebebyggelse. Ejendommen ligge på en rolig villavej
med masser af grønne arealet.
Ejendommen er opført i røde mursten og taget er belagt med røde tegl. Vinduerne i boligerne er udskiftet.
Dette gælder dog ikke vinduer ved trapperne og kældervinduerne. Trapperne trænger til istandsættelse.
Der er fuld kælder i ejendommen. Denne anvendes til pulterrum, cykelkælder.
Ejendommen indeholder 12 beboelseslejemål fordelt med 4 stk. etværelses lejligheder på hver 31 m² og 8
stk. toværelseslejligheder på hver 42 m². Enkelte af boliglejemålene er renoveret, men hovedparten kan
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 2 af 17
gennemgribende renoveres.
Hovedparten af lejekontrakterne er fra 2013 og 2014, men enkelte er ældre. Den ældste lejekontrakt er
indgået i 1985.
SALGSVILKÅR
KØBESUM
Kontantpris
kr.
4.350.000
KAPITALBEHOV
Kontantpris
Handelsomkostninger anslået
-Refusion depositum
-Refusion forudbetalt leje
Anslået kapitalbehov
STARTFORRENTNING
3,67 %.
LIKVIDITET:
Der henvises til særskilt bilag.
LEJEINDTÆGTER
Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 320.521
Boliglejemål kr. 320.521
I øvrigt henvises til særskilt bilag.
VEDLIGEHOLDELSESKONTI
Regnskabskonti
BRL § 18
Bindingskonti GI
BRL § 18 B
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
4.350.000
59.010
71.478
41.531
4.296.000
1.533 Pr. 31.12.2013
98.058 Pr. 31.12.2013
PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD
ZONESTATUS
Ejendommen er beliggende i byzone.
LOKALPLANER
Byplanvedtægt nr. 16 er gældende.
SERVITUTTER
Der henvises til ejendommens blad i tingbogen.
Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 06.01.2015.
Servitut nr. 1 - tinglyst 30.04.1898 - Dok. om bebyggelse, benyttelse mv.
Servitut nr. 2 - tinglyst 17.03.1952 - Byplanvedtægt
MILJØFORHOLD
AFFALDSDEPOT – TIDLIGERE FORURENING
Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende:
at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen.
at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot.
at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen.
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 3 af 17
OVERFLADEFORURENING
Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere
forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning
som forurenet.
FORURENING V1/V2 NIVEAU
I henhold til skrivelse af 10.02.15 fra Region Hovedstaden er matriklen ikke kortlagt som forurenet eller muligt
forurenet.
DRIFTSUDGIFTER 2015
Ejendomsskatter 2015
Renovation / miljøafgifter
Vand / vandafledning / el
Udvendig vedligeholdelse, afsat
Administration
Forsikringer, præmie
Driftsudgifter i alt anslået
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
37.826
24.857
39.525
27.600
24.000
8.920
162.728
Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag.
ØVRIGE FORHOLD
Driftsudgifterne er oplyst af sælger.
.
BESIGTIGELSE
HENVENDELSER – BESIGTIGELSE
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med
ejer venligst rettet til:
danbolig Erhverv Johnny Hallas
Helsingørsgade 41A
3400 Hillerød
Att.: Johnny Hallas, Ejendomsmægler og valuar, MDE
Tlf.: 70228595, mobil: 40792111, e-mail: [email protected].
Dette prospekt er udarbejdet på basis af data fra officielle kilder og informationer modtaget fra opdragsgiver.
Det er vores opfattelse, at oplysningerne er korrekte og fyldestgørende, men vi påtager os ikke ansvar for
eventuelle fejl og mangler.
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 4 af 17
X
Bogmær ke1B yg
BILAG - SPECIFIKATIONER
X
Bogmær ke1B yg
Bygningsspecifikation
BYGNING NR. 1
BBR-nr.
Opført / ombygget år
Bebygget areal
Sekundære arealer
Antal etager
1
1943
230 m²
230 m²
2
Anvendelse:
Gedvad 5, st. tv.
Gedvad 5, st. mf.
Gedvad 5, st. th.
Gedvad 5, 1. tv.
Gedvad 5, 1. mf.
Gedvad 5, 1. th.
Gedvad 7, st. tv.
Gedvad 7, st. mf
Gedvad 7, st. th.
Gedvad 7, 1. tv.
Gedvad 7, 1. mf.
Gedvad 7, 1. th.
Kælder
31
42
42
31
42
42
42
42
31
42
42
31
230
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
Registreret som:
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Boligareal
Sekundært areal
Afskrivning:
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt.
Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter
FAKTISKE LEJEINDTÆGTER
Boliglejemål
I alt
kr.
kr.
320.521
320.521
Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el.
Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål.
LEJEMÅLSOVERSIGT
Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter,
deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m.
Likviditetsbudget
Skattemæssigt:
Likviditetsmæssigt:
UDGIFTER
Driftsudgifter
kr.
162.728
kr.
162.728
INDTÆGTER
Lejeindtægter, faktiske
kr.
320.521
kr.
320.521
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 5 af 17
1. år før afskrivning / skat
Afskrivning 1. år, anslået
Skattemæssigt resultat 1. år
kr.
kr.
kr.
Likviditet 1. år før skat
Skattevirkning ved skatteprocent på 28,65 %
Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 28,65 %
157.793
0
157.793
kr.
157.793
kr.
kr.
kr.
157.793
45.208
112.585
Driftsudgifter2015, specificerede
EJENDOMSSKATTER 2015
kr.
37.826
RENOVATION
Renovation
kr.
24.857
VAND / VANDAFLEDNING / EL
Vandafgift
Fælles el 2012/2013
kr.
kr.
38.430
1.095
UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
Afsat
kr.
27.600
ADMINISTRATION
Administration
kr.
24.000
FORSIKRINGER
Præmie årligt – forsikring I
kr.
8.920
Driftsudgifter i alt anslået
kr.
162.728
Købesummens fordeling
KONTANTOMREGNING AF KØBESUM
Udbetaling
Kontantomregnet købesum
kr.
kr.
4.350.000
4.350.000
Handelsomkostninger anslået:
Tinglysningsafgift skøde
Advokatsalær skøde
Moms ekskl. evt. momsrefusion
Kontantomregnet anskaffelsessum
kr.
kr.
kr.
kr.
27.760
25.000
6.250
4.409.010
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået.
DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER
Bygninger og installationer
Bygninger
Grundens værdi
Kontantomregnet købesum
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
kr.
kr.
kr.
1.638.353
2.711.647
4.350.000
Side 6 af 17
Handelsomkostninger
KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET)
Tinglysningsafgift – skøde
Advokatsalær – skøde
Moms
Handelsomkostninger i alt inkl. moms
kr.
kr.
kr.
kr.
27.760
25.000
6.250
59.010
Startforrentning
KONTANTKØB – Købers kapitalbehov
Kontantpris
Handelsomkostninger anslået
- Refusion deposita
- Refusion forudbetalt leje
Investeret kapital, omregnet
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
4.350.000
59.010
71.478
41.531
4.296.000
Nettoleje til forrentning af investeret kapital
Lejeindtægter m.v. iht. budget
- Driftsudgifter iht. budget
Nettoleje til forrentning
kr.
kr.
kr.
320.521
162.728
157.793
STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende:
157.793 X 100
4.296.000
= 3,67 % (anslået)
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 7 af 17
FOTO - KORTBILAG
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 8 af 17
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 9 af 17
Køkken
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 10 af 17
Køkken
Stue
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 11 af 17
Stue
Stue
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 12 af 17
Stue
Stue
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 13 af 17
Værelse
Værelse
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 14 af 17
Opgangen
Badeværelse
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 15 af 17
Badeværelse
Værksted
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 16 af 17
Sag 94500011005 - Gedvad 5-7, 2800 Kgs. Lyngby
Side 17 af 17