april 2015 Fasta affärer
ett nyhetsbrev från mannheimer swartling med inriktning på fastigheter & entreprenad april 2015 Fasta affärer Tema: Skatt Ökat intresse för svenska fastighetsfonder sidan 6 Är ändrad lagstiftning en förutsättning för säkerställandet av fler hyresrätter? sidan 13 Ge kommunerna fler verktyg för att lösa bostadsförsörjningen! Sveriges kommuner har ett ansvar för bostadsförsörjningen, och många kommuner söker nya möjligheter att underlätta bostadsförsörjningen. I detta nummer av Fasta Affärer belyser vi bland annat möjligheten för kommuner att genom tomträttsavtal eller på annat sätt styra upplåtelseform för bostäder vid planläggning och försäljning. Mer övergripande kan frågan också ställas vad kommuner idag får, eller inte får, göra för att underlätta bostadsförsörjningen. När kommunala visioner förs fram för att råda bot på bostadsbristen hörs inte sällan invändningar att förslagen strider mot EU-rätten eller att andra legala hinder finns. Maj 2015 ska en statlig utredning redovisa förslag som kan visa sig vara av betydelse för att underlätta bostadsförsörjningen. Avsikten med utredningen är bland annat att få fram förslag som möjliggör för kommuner att mer aktivt främja bostadsförsörjningen. I direktiven talas om situationer då marknadens lönsamhetskrav eller andra marknadsmisslyckanden försvårat att nå de bostadspolitiska målen. Stämmer det då att EU-rätten idag utgör ett hinder mot kommunala satsningar? Delvis ja, men EU-rätten erbjuder också vissa verktyg som medlemsländerna kan välja att använda för att underlätta bostadsförsörjningen. Sverige är idag ett av mycket få länder inom EU som inte anmält någon del av bostadsmarknaden som ett allmänt ekonomiskt intresse. Att Sverige tidigare valt att inte definiera bostadsförsörjningen (eller del av bostadsförsörjningen) som en 2 ansvarig utgivare advokat jesper prytz 031-355 16 72, [email protected] redaktion advokat tomas johansson advokat hillevi börjesson assistent susanna johansson kontaktpersoner advokat klas wennström 08-595 064 15, [email protected] advokat jesper prytz 031-355 16 72, [email protected] advokat johan granehult 040-698 58 22, [email protected] foto Joachim Lundgren nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. tjänst av allmänt ekonomiskt intresse betyder inte att detta fortfarande är det rätta valet. Enligt mångas uppfattning, såväl kommuner som branschföreträdare, har ändrats och verktygslådan gällande bostadsförsörjning behöver uppdateras. Inom kort kommer utredningen ge svar på i vilken mån EU:s reglering om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse utgör en lämplig väg att främja bostadsförsörjningen i kommunerna. Ett utlåtande ska avges före sommaren. Utredningens slutsatser kan få betydelse för hur denna fråga kommer att hanteras i Sverige framöver. Att inte se behoven av bostadsmässig integration och ökad social sammanhållning som allmänna ekonomiska intressen vore anmärkningsvärt försiktigt och kortsynt. Direktiven för utredningen har ett särskilt fokus på bostadsförsörjning på landsbygden och svaga bostadsmarknader som är i kris. Dessa delfrågor är viktiga, men det är lika viktigt att utredningen kommer med förslag för bostadsförsörjningen generellt. Om Sverige ska utnyttja möjligheten att definiera bostadsförsörjningsåtgärder som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse vore det olyckligt att förbise problemen i tillväxtkommuner. I takt med att klyftorna på dessa bostadsmarknader växer och bostadsbristen i tillväxtregioner ökar, drabbas ekonomiskt svaga grupper och nya på bostadsmarknaden. Det blir det alltmer uppenbart att tillskapandet av socialt hållbara städer med minskad segregation är en fundamental utmaning. Att inte se behoven av bostadsmässig integration och ökad social sammanhållning som allmänna ekonomiska intressen vore anmärkningsvärt försiktigt och kortsynt. Oavsett om kommunerna så småningom får lagändringar på området finns redan behovet av nytänkande från branschens aktörer och kommuner. Då måste de legala utmaningarna hanteras förutsättningslöst och med bruk av alla de möjligheter som redan idag finns. Ett annat viktigt område för fastighetsbranschen är beskattningsreglerna. I detta nummer av Fasta Affärer lyfter vi fram ett antal olika skattefrågor av betydelse för fastighetsbranschen. Även här finns legala utmaningar, och därtill risker kopplat till bristande förutsägbarhet. En kapitalintensiv och samhällsviktig bransch som fastighetsbranschen förtjänar rimliga och förutsägbara skatteregler. jesper prytz ordförande fastighetsgruppen [email protected] 3 Reflektioner kring ränte avdragens framtid I skattesverige diskuteras just nu framför allt två frågor, BEPS och ränteavdragen. BEPS är ett ambitiöst OECD-projekt som syftar till att motverka Base Erosion and Profit Shifting, och har sin udd riktad mot internationell skatteplanering. Många av OECD:s förslag lär snart bli verklighet, men kommer sannolikt inte att påverka fastighetsbranschen särskilt mycket. Det är istället Företagsskattekommitténs förslag, som förenklat innebär att ränteutgifter bara ska få dras av mot ränteinkomster, som skulle drabba fastighets sektorn hårdast. Kommittén beräknar skattehöjningen för fastighetsbranschen till häpnadsväckande 3,2 miljarder kronor. Till detta kommer förslaget att hälften av de skattemässiga underskottsavdragen ska förverkas vid ingången av 2016. Förutom att Företagsskattekommitténs betänkande får kritik från flera av kommitténs egna ledamöter, är kritiken skarp också i flertalet av de över 150 remissyttranden som lämnats in till Finans departementet. Remissinstanserna anser att konsekvenserna av förslaget är otillräckligt utredda, att räntor dubbelbeskattas, att förslaget är rättsosäkert med retroaktiva inslag, att investeringsviljan kommer att minska, att förslaget ensidigt fokuserar på fiskala hänsyn och inte på företagande och tillväxt, samt att administrationen blir betungande för företagen. Fastighetsbranschen påpekar att byggandet av bostäder och infrastruktur kommer att minska, samt att utländska aktörer gynnas eftersom de både kommer att kunna dra nytta av den lägre effektiva skattesatsen på 16,5 % och ränteavdrag i sina hemländer. Ibland påstås att fastighetssektorn är underbeskattad. Det sägs bero på generösa ränte- och avskrivningsregler, samt på möjligheten att skattefritt sälja paketerade fastigheter. Här måste dock beaktas att avskrivningar utöver plan och paketeringar ger upphov till en latent skattekostnad. Bara om företagen fortsätter att investera kan betalningen av skatten fortsatt skjutas på framtiden. Ökad investeringsvilja i t.ex. bostäder bör i dagsläget välkomnas. Under alla förhållanden måste man ifrågasätta om ett ökat skatteuttag med över 3,2 miljarder kronor för en enskild bransch är rimligt, alldeles oavsett hur branschen tidigare beskattades. Under alla förhållanden lär fastighetsbranschen få en väsentlig skattehöjning. Med tanke på de utmaningar som Sverige står inför, särskilt med avseende på bostadsbyggandet, är det olyckligt. För att göra regeringens arbete svårare har dessutom EUkommissionen i en formell underrättelse låtit meddela att den anser att våra nuvarande ränteavdragsbegränsningsregler, som i praktiken innebär att ränteavdrag inte medges på aktieägarlån om en samlad skattevinst uppkommer, strider mot EU-rätten. Detta har företagen såklart åberopat i de rättsprocesser som för närvarande pågår om tillämpningen av dagens regler. Det kan alltså vara så att Sverige idag helt står utan ränteavdragsbegränsningsregler, trots reglerna i 24 kapitlet inkomstskattelagen. Det brinner således i knutarna för regeringen att göra något. Samtidigt behöver regeringen prioritera andra områden, och på skattesidan är viktig kompetens på Finansdepartementet och Skatteverket nedplöjd i BEPS-projektet. Den hårda kritiken mot Företagsskattekommitténs förslag gör heller inte regeringens arbete lättare. Vår bedömning är därför att några nya regler inte träder ikraft 2016. Dels återstår alltför mycket arbete med att bearbeta kommitténs förslag, dels bör resultatet av BEPS-projektet inväntas (som bl.a. behandlar just ränteavdrag). Vår uppfattning är att Företagsskattekommitténs huvudförslag är för långtgående. Vi tror mer på kommitténs alternativförslag enligt internationell förebild, nämligen att begränsa ränteavdragen till 20 % av EBIT. Kopplat till alternativförslaget är en sänkning av bolagsskatten till 18,5 % för att kompensera företagen för de förlorade ränteavdragen. Vi känner oss inte övertygade om att den sänkningen kommer att genomföras. Sammanfattningsvis tror vi således att ränteavdragen fr.o.m. 2017 begränsas till en viss procent av EBIT (eller möjligen EBITA). Även i detta alternativ skulle fastighetssektors skattebörda öka med drygt 3,2 miljarder kronor enligt kommitténs beräkningar. Detta förutsätter dock att bolagsskatten sänks till 18,5 %. Som sagt känner vi oss dock långt ifrån säkra på att sänkningen kommer att bli så stor, om ens någon. Å andra sidan tror vi inte att förslaget att konfiskera 50 % av de skattemässiga underskotten blir verklighet – remisskritiken mot den delen av kommitténs förslag har varit massiv. Under alla förhållanden lär fastighetsbranschen få en kraftig skattehöjning. Med tanke på de utmaningar som Sverige står inför, särskilt med avseende på bostadsbyggandet, är det olyckligt. martin nilsson [email protected] 4 Skatteförslaget – vissa effekter på lånefinansiering På annat ställe i detta nummer av Fasta Affärer har Företagsskattekommitténs förslag diskuterats. Om kommitténs förslag blir verklighet, kommer det att påverka lånemarknaden och hur företag finansieras. Den uppenbara effekten av en begränsning av ränteavdragen är att företag med stort lånebehov, eller en affärsmodell som helt eller delvis bygger på en hög belåning, påverkas negativt. Som diskuterats i media innefattar detta bland annat fastighetsbolag, investeringar i infrastruktur, uppstartsbolag med låg vinst och stort lånebehov, samt bolag inom private equity. I motsvarande mån skulle de föreslagna ändringarna sannolikt ha en positiv effekt för industriföretag och noterade bolag då dessa typiskt sett har en lägre belåning. Den positiva effekten förutsätter dock att den nu föreslagna sänkningen av skattesatsen genomförs. Vissa andra effekter kan också uppstå som möjligen inte är lika uppenbara. Exempelvis uppstår en dubbelbeskattning i de fall räntan inte är avdragsgill men skattepliktig hos mottagaren. En situation kan också uppkomma där ett bolag är skattepliktigt utan att bolaget går med vinst. I det fallet måste bolaget i praktiken finansiera skatten t ex via ytterligare lån. I en modell där avdragsrätten baseras på EBIT kan även en ”turboeffekt” uppstå om vinsten sjunker och räntan samtidigt ökar (t ex till följd av en räntetrappa i ett låneavtal). Både existerande och nya finansieringsstrukturer kommer att behöva analyseras och sannolikt justeras för det fall Företagsskattekommitténs förslag genomförs. De olika effekter som beskrivits ovan kan av naturliga skäl ha en påverkan på olika finansieringslösningar och på hur banker och andra långivare ser på en viss lånestruktur. De base case och nyckeltal (leverage, räntetäckning, etc.) som används i dag är i många fall baserade på att räntan är avdragsgill ränta. Dessa kan därför behöva ses över. Begränsningar i rätten att dra av ränta kan också minska det fria kassaflödet, vilket dessutom kan förstärkas i en nedgångsfas. Både existerande och nya finansieringsstrukturer kommer att behöva analyseras och sannolikt justeras för det fall Företags skattekommitténs förslag genomförs. Några ytterligare saker kan vara värda att tänka på utifrån det nuvarande förslaget. Aktieinvesteringar i onoterade bolag blir skattemässigt bättre än lån och det kan därför finnas ett intresse för en låntagare av att kunna omvandla ägarlån till eget kapital. Vidare blir i många fall skuld i utländska dotterbolag bättre än aktiekapital finansierat via det svenska moderbolaget (vidareutlåning är dock fortsatt neutral). Slutligen kan olika former av räntesäkring bli viktigare för att minska effekterna av en förlorad eller reducerad avdragsrätt. Möjligen kan även olika derivatlösningar vara ett alternativ för att lägga finansieringskostnader i utländska dotterbolag med avdragsrätt. Som en avslutande notering kan det konstateras att då det i nuläget är oklart hur ränteavdragsbegränsningarna slutligt kommer att utformas så är det svårt att i någon detalj säga hur detta kommer att påverka lånemarknaden. Det är dock lämpligt att i nya finansieringar försöka bygga in en flexibilitet avseende t ex vilka bolag i koncernen som kan vara låntagare och hur interna ägar- och finansieringsstrukturer är uppbyggda som möjliggör en anpassning utifrån de begränsningar som slutligen införs. thomas pettersson [email protected] 5 Ökat intresse för svenska fastighetsfonder Svenska fastighetsfonder är inget nytt fenomen, utan har funnits på den svenska marknaden sedan slutet av 90-talet. Men många svenska fastighetsfonder har inte varit ”helsvenska”. Även om investeringarna har gjorts här i Sverige, har nämligen själva fonden varit baserad utomlands. I förhållande till utländska fondstrukturer är en ”helsvensk” struktur ofta mer kostnadseffektiv och uppfattas nog generellt sett som lite enklare och i vissa sammanhang också mindre kontroversiell. Mot bakgrund av detta har vi under de senaste åren upplevt ett ökat intresse för att etablera fastighetsfonder (och även infrastrukturfonder) som baserar sig på en ”helsvensk” struktur med ett svenskt fondbolag. vad avses med en fastighetsfond och hur kan den vara strukturerad? Många som hör ordet fastighetsfond tänker nog intuitivt på den typ av s.k. öppna fonder som erbjuds allmänheten av olika kapitalförvaltare, banker och andra kreditinstitut och där själva fonden gör investeringar i olika fastighetsbolag. Denna artikel tar dock inte sikte på den här typen av öppna fonder, utan avser istället s.k. stängda fonder. I grunden utgörs en stängd fond av ett fondbolag i vilket ett antal utomstående investerare åtagit sig att tillskjuta kapital för att finansiera fondens förvärv av underliggande tillgångar. Till skillnad från en öppen fond där investerarna när som helst kan komma ur sin investering och sälja eller lösa in sina andelar, kan investerarna i en stängd fond som huvudprincip inte komma ur sin investering utan är ”inlåsta” under fondens hela livslängd. Detta innebär också att investerarkollektivet i en stängd fond – som huvudprincip – kommer att vara detsamma genom fondens livscykel, medan investerarkollektivet i en öppen fond inte är statiskt utan förändras över tid. Som nämndes inledningsvis har många svenska fastighetsfonder inte varit ”helsvenska” då själva fonden har varit etablerad utomlands. I dessa fondstrukturer har själva fondbolaget alltså utgjorts av en utländsk juridisk entitet av något slag. Inte sällan utgörs denna utländska entitet av motsvarigheten till ett svenskt privat aktiebolag eller kommanditbolag, men ibland används även andra former av entiteter som inte har någon direkt motsvarighet här i Sverige men som kan sägas utgöra ett mellanting mellan ett privat aktiebolag och ett kommanditbolag. Att etablera en fond utomlands innebär ofta ganska betydande kostnader – dels i samband med själva uppsättandet av fonden, men även avseende fortlöpande administrativa kostnader. Utländska fond strukturer tenderar också att bli förhållandevis komplexa och uppfattas nog inte sällan av gemene man som alltför ”skattedrivna”. 6 I jämförelse med utländska fondstrukturer är svenska fondstrukturer ofta billigare (såväl att etablera som att administrera) och uppfattas nog generellt sett som lite enklare och mindre kontroversiella. Bland annat mot bakgrund av just dessa anledningar har vi sett ett ökat intresse under de senaste åren för att etablera olika fonder (inklusive fastighetsfonder) baserat på en ”helsvensk” struktur med ett svenskt fondbolag. Det finns idag också en väl utvecklad infrastruktur i Sverige med olika fondadministratörer, rådgivare och banker som kan bistå med professionell hjälp avseende etableringen och administrationen av en ”helsvensk” fond. I jämförelse med utländska fondstrukturer är svenska fondstrukturer ofta billigare (såväl att etablera som att administrera) och uppfattas nog generellt sett som lite enklare och mindre kontroversiella. Vad gäller strukturen för en typisk ”helsvensk” fastighetsfond, utgörs fondbolaget av ett vanligt svenskt privat aktiebolag. Fondbolaget kontrolleras av managementeamet, som typiskt sett investerar i fonden via ett gemensamt ägt aktiebolag (managementbolaget). Beroende på hur investerarkollektivet ser ut, kommer investerarna att investera i fonden genom antingen aktier eller ett slags låne instrument som legalt sett utgörs av en kombination av kapital- och vinstandelslån (dvs. ett lån där såväl återbetalning av kapitalbeloppet som betalning av ränta görs beroende av resultatet i fonden). För att erhålla en så enkel struktur som möjligt, kan det vara en fördel att välja endera av dessa möjliga investeringsvägar för hela investerarkollektivet, men om det krävs för att ackommodera specifika krav från olika investerare kan fondstrukturen utformas på så sätt att vissa investerare investerar genom aktier medan andra investerare investerar genom kapital- och vinstandelslån. Nedanstående strukturbild ger en schematisk bild av hur en typisk ”helsvensk” struktur för en fastighetsfond kan se ut. figur 1 fondval investerare management ab Aktier/ kapital- och vinstandelslån Aktier fond ab fastigheter fastigheter fastigheter skatt En central del av analysen kring den exakta utformningen av en fondstruktur är naturligtvis de skattemässiga konsekvenserna av den valda strukturen. Utan att här gå in i detalj på de underliggande skattereglerna, kan det konstateras att de viktigaste skattefrågorna att hantera vid struktureringen av en fastighetsfond är: a. beskattning i fondbolaget av löpande intäkter (exempelvis hyresintäkter) från den underliggande fastighetsportföljen; b. beskattning i fondbolaget av intäkter från försäljningar av fastigheter; c. beskattning för investerarna av löpande ”utdelningar” från fonden; d. beskattning för managementteamet av förvaltningsarvode och s.k. carried interest; samt e. momsfrågor. Vår erfarenhet är att ”helsvenska” fonder i praktiken är lika skatte effektiva som de utländska motsvarigheterna. Normalt går de att organisera på så sätt att utländska investerare inte beskattas i Sverige, vilket är en förutsättning för att kunna etablera fonder som riktar sig till internationella investerare. fondavtalet – fondens ”hjärta” Själva ”hjärtat” i fonden utgörs av fondavtalet, vilket reglerar alla väsentliga villkor för fonden. Partskonstellationen till fondavtalet kan se lite olika ut beroende på fondstrukturen, men i en ”helsvensk” fondstruktur enligt figur 1 ovan där investerarna kommer in i fonden via kapital- och vinstandelslån ingås fondavtalet mellan samtliga investerare, själva fondbolaget samt managementbolaget. Givet att fondavtalet syftar till att reglera alla väsentliga villkor som ska tillämpas för en fond (vars livslängd typiskt sett är uppemot 10–15 år, med en investeringsperiod på 5–6 år), är dessa kontrakt relativt sett komplicerade avtal som kan vara svåra att ta till sig om man saknar erfarenhet av att granska dem. Men i förhållande till utländska fondavtal, är de fondavtal som upprättas på den svenska marknaden avseende ”helsvenska” fonder typiskt sett betydligt enklare och mindre komplicerade. Att häri närmare redogöra för fondavtalets alla olika delar är inte görligt, men några av de viktigaste byggstenarna som ändå kan vara värda att känna till är: a. investeringsfokus/investeringsbegränsningar – dessa bestämmelser syftar bl.a. till att närmare reglera vad fastighetsfonden ska investera i för typ av fastigheter, vad fonden ska ha för geografiskt fokus och hur stor del av fondens totala kapital som får investeras i en enskild fastighet; b. kostnader och förvaltningsarvode – dessa bestämmelser r eglerar dels vad som utgör en s.k. fondkostnad, och som därmed k ommer att bäras av investerarkollektivet, och dels vilket löpande arvode som managementbolaget har rätt att erhålla från fonden; c. ”key person” och exklusivitet – dessa bestämmelser syftar till att säkerställa att de personer ur managementteamet som bedöms vara centrala för förvaltningen av fonden också i huvudsak ägnar sig åt fondens verksamhet samt att managementbolaget/managementteamet inte startar någon ny fond under investerings perioden som konkurrerar med den första fonden; samt d. vinstfördelning – den mest centrala delen av fondavtalet utgörs av bestämmelserna kring vinstfördelning (det s.k. vattenfallet) som alltså reglerar hur uppkomna vinster i fonden ska fördelas mellan investerarna och managementbolaget/managementteamet. Något förenklat är det typiska vattenfallet strukturerat i ett antal steg på följande sätt: i. steg 1 – återbetalning till investerarna av tillskjutet kapital till fonden; ii. steg 2 – betalning av s.k. preferred return till investerarna, vilket helt enkelt är en ränta på tillskjutet kapital; iii.steg 3 – betalning av s.k. catch-up till managementbolaget/ managementteamet, varigenom managementbolaget/managementteamet kompenseras för den ränta som betalats till investerarna i steg 2 i vattenfallet; och iv.steg 4 – slutlig vinstfördelning mellan investerarna och managementbolaget/managementteamet – som exempel kan denna vinstfördelning vara utformad på så sätt att investerarna erhåller 80 procent och managementbolaget/managementteamet erhåller 20 procent (det som managementbolaget/managementteamet erhåller genom steg 3 och steg 4 i vattenfallet brukar benämnas carried interest). regulatoriska frågor Avslutningsvis ska nämnas att etableringen av en fastighetsfond med ett antal investerare aktualiserar vissa regulatoriska frågor som måste hanteras under själva fondresningsprocessen. Tidigare var stängda fonder (till skillnad från öppna fonder) i stort sett helt oreglerade, men genom införandet av lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder (vilken baserar sig på ett EU-direktiv) är numera även dessa fonder reglerade och omfattas av Finansinspektionens tillsyn. christopher arkbrant [email protected] 7 Omstrukturering och paketering – vad gäller i dagsläget? Det har från politiskt håll framförts synpunkter på att den i branschen vanliga företeelsen med ”paketering” inför en extern försäljning behöver ses över. Något formellt direktiv har emellertid ännu inte antagits och något beslut för en sådan utredning har inte heller fattats. Efter det s.k. Guldmyranmålet har även viss osäkerhet ventilerats avseende när en överlåtelse av aktierna i ett bolag dit en fastighet har paketerats kan riskera bli skattepliktig under nu gällande regler. Nedan följer en kortare och något förenklad sammanfattning av det aktuella rättsläget. underprisöverlåtelser Enligt nu gällande skatteregler kan en fastighet typiskt sett paketeras dvs. överlåtas från ett aktiebolag till ett annat till ett pris under marknadsvärdet. Överlåtaren kan därmed undvika att bli beskattad (22 %) på skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde och dess skattemässiga värde. Stämpelskatt (4,25 %) utgår dock på det högsta av köpeskillingen och fastighetens taxeringsvärde året före det år då lagfart beviljas. Aktier i onoterade bolag är typiskt sett s.k. näringsbetingade andelar. Sådana aktier kan överlåtas skattefritt och en indirekt överlåtelse av fastighet genom aktieförsäljning utlöser inte stämpelskatt såvida inte uppskov med stämpelskatt medgivits för en tidigare direktöverlåtelse. Kapitalvinst som uppstår vid en intern fastighetsöverlåtelse är däremot skattepliktig. En relaterad fråga blir därmed vad som utgör ersättningen. Övertagande av en skuld utgör i sig betalning och ska således beaktas såväl utifrån ett inkomstskattemässigt som ett stämpelskattemässigt perspektiv. Detsamma gäller vid korsvisa byten, vilka beskattas till sitt marknadsvärde. En omfördelning av ett fastighetsbestånd inom en koncern där varje överlåtelse sker enligt separata avtal, men i ett sammanhang, ska emellertid inte anses utgöra något annat än skattefria underprisöverlåtelser enligt ett förtydligande av Högsta Förvaltningsdomstolen (HFD) i slutet av år 2014. byggmästarsmitta och lageraktier När det är fråga om fastigheter gäller det även att vara vaksam på att inte de särskilda reglerna om s.k. byggmästarsmitta aktualiseras. Reglerna innebär i korthet att aktierna i ett fastighetsförvaltande bolag ses som lager och därmed blir skattepliktiga för säljande bolag. Ett dotterbolag till ett bolag som bedriver handel med fastigheter eller byggnadsrörelse och som inte själv bedriver någon sådan verksamhet, kan emellertid överlåta aktierna i ett fastighetsförvaltande bolag utan att en sådan överlåtelse blir skattepliktig. Det är endast när aktierna utgör substitut för lagerfastigheter som aktierna anses ”byggmästarsmittade” och därmed utgör lager, vilka inte kan överlåtas skattefritt. En överlåtelse av aktier i ett fastighetsbolag som självt är byggmästarsmittat kan således ske skattefritt. När det är fråga om fastigheter gäller det även att vara vaksam på att inte de särskilda reglerna om s.k. byggmästarsmitta aktualiseras. Reglerna innebär i korthet att aktierna i ett fastighets förvaltande bolag ses som lager och därmed blir skattepliktiga för säljande bolag. En närliggande fråga är hur många ”paketeringar” som kan ske eller hur många bolag som kan överlåtas utan att det anses utgöra handel med aktier utifrån den allmänna bestämmelsen om vad som utgör lagertillgångar. Här är det inte möjligt att ge ett definitivt svar utan det beror, som så ofta, på situationen i det enskilda fallet. Faktorer som spelar in är bl.a. förvaltningens omfattning i förhållande till företagets storlek och verksamhetsinriktning samt hur förvaltningen organiseras och genomförs. I det s.k. ”Guldmyran-målet” ansåg Kammarrätten i Göteborg att en försäljning av fem respektive elva överlåtelser av andelar i ekonomiska föreningar över två år accepterades trots att föreningarna bildats i syfte att överlåtas. 56 respektive 8 30 andelar i bostadsrättsföreningar över samma tidsperiod ansågs dock utgöra yrkesmässig handel och var därmed inte skattefri. Domstolen hämtade ledning i praxis avseende handel med fastig heter. HFD hade dessförinnan i ett förhandsbesked accepterat en försäljning av fem nybildade bolag dit fastigheter från andra koncernbolag hade överlåtits. HFD har även accepterat att byggprojekt paketeras i projektbolag vilka sedan säljs externt. Rätt hanterat bör dock varken reglerna om byggmästarsmitta eller den allmänna bestämmelsen om vad som utgör lagertillgångar medföra problem i praktiken vid fastighetspaketering. skalbolagsdeklaration Hela ersättningen vid försäljning av aktier kan bli skattepliktig om det sålda bolaget utgör ett s.k. skalbolag enligt en särskild definition. Bolag dit en fastighet paketerats kort tid före en försäljning kan utgöra skalbolag. Även om undantag typiskt sett görs för koncerninterna överlåtelser rekommenderas vanligtvis att en skalbolagsdeklaration upprättas för det bolag som överlåts. gåva till ett bolag eller mellan bolag? Av lagen om stämpelskatt följer att gåva inte föranleder stämpelskatt såvida inte eventuell ersättning uppgår till minst 85 % av fastighetens värde. För att en rättshandling ska kvalificeras som en gåva fordras civilrättsligt att det är fråga om en i) frivillig, ii) förmögenhetsöverföring, som görs med iii) gåvoavsikt. Av praxis följer att gåvorekvisiten typiskt sett inte är uppfyllda vid koncerninterna överlåtelser även om dessa betecknats som gåva. I sådana fall anses gåvoavsikt saknas och stämpelskatt utgår i regel även om vederlaget understiger 85 % av taxeringsvärdet. Ett moderbolag överlät en fastighet till ett dotterbolag för ett vederlag något understigande 85 % av taxeringsvärdet. Överlåtelsen rubricerades som gåvoavtal. Högsta Domstolen (HD) konstaterade att ingen uppdelning görs i en gåvodel och en köpdel. För att schablonregeln om att stämpelskatt inte ska utgå om vederlaget inte uppgår till 85 % av taxeringsvärdet ska tillämpas fordras dock att det, utifrån en helhetsbedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet, är fråga om en gåva. HD ansåg att någon gåvoasvikt inte förelåg då värdet av moderbolagets tillgångar inte hade ändrats genom överlåtelsen. Fastighetens värde, utöver erlagt vederlag, motsvarades av att aktierna i dotterbolaget ökade. Stämpelskatt utgick. Samma synsätt har applicerats vid aktiebolagsrättsliga tillskott och överlåtelser i syfte att underlätta generationsskifte i mottagande bolag. En privatperson överlät en fastighet till 68,8 % av fastighetens taxeringsvärde till ett bolag i vars moderbolag överlåtaren innehade 51,5 % av aktierna. Övriga aktier i moderbolaget ägdes av närstående till överlåtaren. Överlåtelsen betecknades som gåva och överlåtaren hävdade att stämpelskatt inte skulle utgå. Fråga uppstod om överlåtelsen utgjorde ett stämpelskattepliktigt tillskott eller en gåva. HD ansåg att kravet på gåvoavsikt innebär att transaktioner som dikteras av affärsmässiga intressen inte är gåvor. Då avsikten med fastighetsöverlåtelsen var att underlätta ett generationsskifte i det förvärvande bolaget ansåg HD att någon gåvoasvikt gentemot detta inte förelåg. Stämpelskatt skulle därmed utgå. Utgångspunkten är således att aktiebolagsrättsliga tillskott och överlåtelser i syfte att underlätta generationsskiften utlöser stämpelskatt även då vederlaget understiger 85 % av taxeringsvärdet. karin attorps [email protected] Skattegarantier och försäkringsersättningar Det har blivit allt vanligare att M&A-försäkring tecknas i samband med fastighetstransaktioner och att försäkringen täcker ersättningar som ska utges vid brott mot garantier utfärdade i överlåtelse avtalet, innefattande skattegarantierna. Nedan belyses några frågor som bör beaktas vid utformning av skattegarantierna samt några frågeställningar som aktualiseras om försäkring tecknas för att täcka ersättning som ska utges vid garantibrott. utformning av skattegarantier En stor del av de fastighetstransaktioner som genomförs sker genom överlåtelse av aktierna i det bolag som äger fastigheten eller fastigheterna. För köparen innebär en sådan transaktion att denne tar över ansvaret för de förpliktelser och risker som finns i aktiebolaget. Det är för att hantera dessa förpliktelser och risker som aktieöverlåtelseavtalet innehåller en katalog av garantier, däribland skattegarantier. Skattegarantierna i ett aktieöverlåtelseavtal syftar till att fördela risken för tillkommande skatter. Normalt garanterar säljaren bl.a. att det överlåtna bolaget har fullgjort sina åtaganden enligt skattelagstiftningen, samt att ingen oförutsedd skatt tillkommer som belöper på tiden före tillträdesdagen. Förutom att berättiga en köpare till ersättning fyller garantierna även syftet att tvinga säljaren att lämna information om sådana förhållanden som säljaren känner till. Generellt är aktieöverlåtelseavtal utformade på så sätt att säljaren inte ansvarar för sådana risker som köparen fått kännedom om i samband med en due diligence-process. I den mån säljaren ändå ska ansvara för sådana risker, brukar detta regleras särskilt i ett särskilt skadeslöshetsåtagande som i de flesta fall avser ett visst förhållande men som även kan vara mer generell och omfatta exempelvis all skatt. En sådan bestämmelse innebär att säljaren förbinder sig att ersätta köparen för tillkommande skatt även om de förhållanden som medfört den tillkommande skatten varit kända för köparen vid överlåtelsen. Ibland reses frågan om det är nödvändigt att inkludera skattegarantier om ett generellt skadeslöshetsåtagande erhålls. Med hänsyn till att en del av syftet med garantierna är att tvinga fram information förordar vi att skattegarantierna behålls, eftersom köparen därigenom får möjlighet att bedöma omfattningen av det åtagande som säljaren tagit på sig genom skadeslöshetsåtagandet. Om åtagandet bedöms vara omfattande och köparen betvivlar säljarens förmåga att infria åtagandet, kan det medföra ytterligare åtgärder exempelvis att en del av köpeskillingen avsätts till escrow för att täcka krav enligt skadeslöshetsåtagandet. En annan viktig aspekt vid utformningen av skattegarantin är att denna samspelar med avtalets köpeskillingsmekanism. I fastighetstransaktioner tillämpas normalt en köpeskillingsmekanism som utgår ifrån ett överenskommet värde på fastigheten eller fastigheterna. Den slutliga köpeskillingen bestäms sedan utifrån ett särskilt bokslut per tillträdesdagen (tillträdesbokslut) där skatt normalt ingår som en justeringspost. Köpeskillingen justeras sedan för målbolagets 9 egna kapital per bokslutsdagen. Vid utformningen av skattegarantierna bör således beaktas på vilket sätt köpeskillingen har utformats. Av särskild vikt är att det klargörs hur uppskjuten skatt ska beaktas, och hur den uppskjutna skatten ska beräknas. utöver sexårsperioden, exempelvis om ett omprövningsbeslut är en direkt följd av ett annat omprövningsbeslut för målbolaget eller t.o.m. någon annan skattskyldig. Det är därför viktigt att skatte garantin tidsmässigt omfattar även dessa undantagsfall. En annan viktig aspekt vid utformningen av skattegarantin är att denna samspelar med avtalets köpeskillingsmekanism. Om ersättning ska utgå från säljaren till köparen enligt avtalets garantier är detta normalt utformat som en justering av köpeskillingen. Belopp som erhålles på grund av justeringen av köpeskillingen bör normalt inte vara skattepliktiga för köparen. Se vidare nedan om köparen istället erhåller försäkringsersättning. Vad gäller den tidsmässiga omfattningen av en skattegaranti anpassas den vanligen till de regler som gäller för omprövning av skattebeslut på initiativ av Skatteverket. Denna omprövningsperiod sträcker sig normalt till utgången av det andra året efter beskattningsåret. Om ofullständig eller felaktig information lämnats till Skatteverket, utsträcks perioden till utgången av det sjätte året efter beskattningsåret. Eftersom det kan vara svårt att bedöma omfattningen av den information som erfordras för att bedöma en viss skattefråga bör en skattegaranti för att ge en köpare fullgott skydd omfatta den längre perioden. Det finns även vissa undantagssituationer, i händelse av vilka omprövningsperioden kan utsträckas Det förekommer att den rådgivare som ansvarar för skatt är någon annan än den som är legal rådgivare i transaktionen. I detta fall är det särskilt viktigt att det sker en samordning mellan skatterådgivaren och den som utformar avtalet, så att inga frågor faller mellan stolarna. beskattning av försäkringsersättning Som nämns ovan bör en ersättning som en köpare erhåller p.g.a. garantibrott i form av justering av köpeskillingen normalt inte vara skattepliktig. Med anledning av att det blivit vanligare att teckna försäkring för att täcka ersättningar som ska utgå vid garantibrott finns det skäl att titta på hur sådan försäkringsersättning behandlas skattemässigt. Enligt huvudregeln i inkomstskattelagen är försäkringsersättningar skattefria. Detta gäller dock inte om ersättningen avser tillgångar i näringsverksamhet eller på något annat sätt avser en inkomst eller en utgift i näringsverksamhet. Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har prövat vad som ska anses utgöra en tillgång i näringsverksamhet (HFD 2012 ref. 39). I domen som meddelades 4 juni 2012 kom HFD fram till att en ersättning som skulle kompensera ett bolag för att aktierna i dess dotterbolaget sjunkit i värde till följd av ett avtalsbrott var skattepliktig. Den allmänna uppfattningen före avgörandet var att en ersättning avseende icke skattepliktiga tillgångar skulle vara skattefri, även om tillgångarna ingick i en näringsverksamhet. Denna uppfattning stämmer väl med inkomstskattelagens systematik. Dessutom stämmer uppfattning med vad som gällde före införandet av den aktuella bestämmelsen. I tidigare lagstiftning angavs nämligen uttryckligen att en försäkringsersättning var skattefri såvida inte köpeskilling som skulle ha influtit om den försäkrade eller skadade egendomen istället hade sålts hade varit att hänföra till intäkt av näringsverksamhet. Vid införandet av den aktuella regeln i inkomstskattelagen markerades inte heller att någon materiell ändring i detta avseende var avsedd. Tvärtom angavs att den nya lagstiftningen var en teknisk bearbetning och att det i förarbetena skulle markeras i den mån materiella ändringar var avsedda. HFD verkar dock inte ansett att en sådan tolkning kunde rymmas inom den nya lagstiftningen såsom den utformats. HFDs dom kan på goda grunder kritiseras (vilket den också gjorts i den skatterättsliga litteraturen), men i avvaktan på lagstiftning som anger annat får vi därför leva med att rättsläget är oklart. Detta innebär att försäkringsersättning som betalas ut för att täcka brott mot garantier vid fastighetsöverlåtelser kan komma att beskattas, även där ersättningen avser att kompensera för värdenedgång på näringsbetingade andelar, såsom t.ex. dotterbolagsaktier. fredrik berndt [email protected] 10 Pop-up stores – risk för bortglömd avtalsreglering? Konceptet med pop-up stores har ökat i popularitet de senaste åren och trenden ser ut att hålla i sig. Något som är viktigt att hålla i minnet är att det är i stort sett samma överväganden som gör sig gällande vid tecknade av hyresavtal för pop-up stores som vid tecknade av mer traditionella hyresavtal. Konceptet pop-up stores innebär i korthet en form av tillfälliga butiker som bara ”poppar” upp en dag för att en kort tid senare f örsvinna igen. De flesta pop-up stores existerar någonstans mellan en dag och sex månader och syftet bakom konceptet är flera. För handlare kan användandet av en pop-up store vara ett bra sätt att lansera nya produkter och testa efterfrågan eller ett sätt att sälja säsongsbetonade varor. Vissa mer väletablerade butiker och designers använder sig också av pop-up stores som en marknadsföringsåtgärd för att exponera sitt varumärke eller en ny kollektion. Genom att till exempel öppna en pop-up store vid ingången till ett köpcentrum skapas ett intresse för varumärket och lockar förhoppningsvis fler kunder till den ordinarie butiken. För en fastighetsägare kan en pop-up store vara ett bra sätt att få in hyra för en butikslokal som för tillfälligt står tom. Det är inte heller ovanligt att pop-up stores används för att styra kundflödena samt för att öka nyhetsvärdet och attraktionskraften i ett köpcentrum. Vid en hyrestid som enbart sträcker sig några dagar eller någon månad är det till exempel lätt att förbise behovet av en genomtänkt reglering avseende underhållsansvar, försäkringsfrågor, säkerhet för hyra m.m. Konceptet med pop-up stores har funnits länge men fick en ökad popularitet under den recession som följde finanskrisen år 2008, särskilt internationellt sett men även på den svenska marknaden, då vakanserna ökade och hyresvärdar började se sig om efter alternativa hyresformer. I flera fall har korttidskontrakt med en eventuell rabatterad hyra vid en pop-up etablering varit en bra lösning för fastighetsägare att erhålla intäkter i väntan på en mer långsiktig hyresgäst. Vid utformningen av hyresavtal för pop-up stores är det till stor del samma överväganden som behöver tas i beaktande som vid utformningen av andra hyresavtal. Vid en hyrestid som enbart sträcker sig några dagar eller någon månad är det till exempel lätt att förbise behovet av en genomtänkt reglering avseende underhållsansvar, försäkringsfrågor, säkerhet för hyra m.m. Det är inte heller ovanligt att hyresavtal för pop-up stores förlängs vilket kan medföra att en mängd hyresrättsliga lagregler triggas som parterna varken vid hyresavtalets ingående förutsett eller övervägt konsekvenserna av. En viktig hyresrättslig fråga som parterna exempelvis riskerar att förbise vid upplåtelse för pop-up stores är det indirekta besittningsskydd som en lokalhyresgäst i regel erhåller om hyresförhållandet varat under längre tid än nio månader. Inte sällan är avsikten med ett hyreskontrakt för en pop-up store, sett ur en fastighetsägares perspektiv, att undvika att hyresgästen får ett indirekt besittningsskydd. Genom att teckna dessa avtal på kortare tid än nio månader finns ingen anledning att ansöka hos hyresnämnden om avstående från besittningsskyddet. Problem kan dock uppstå i det fall där popup butiken går bra och parterna förlänger eller tecknar ett nytt hyresavtal för ytterligare en tid. Hyresförhållandet kan då snabbt komma att uppgå till sammanlagt mer än nio månader vilket medför att hyresgästen får besittningsskydd. Utöver enbart hyresrättsliga frågor finns exempelvis skatterättsliga aspekter att ta ställning till vid uthyrning till pop-up stores. I synnerhet är det viktigt för en fastighetsägare att överväga vilken betydelse uthyrningen kan ha för lokalens momsmässiga status. Mer om denna problematik återfinns i artikeln ”Momfrågor vid uthyrning till pop-up stores” som återfinns på sidan 12 i detta nummer av Fasta Affärer. Sammanfattningsvis kan konstateras att konceptet med pop-up stores kan erbjuda ett mer fördelaktigt och flexibelt alternativ till traditionella hyresavtal under förutsättning att parterna tar sig tid att göra bl.a. de hyresrättsliga överväganden som krävs. Eftersom pop-up stores ser ut att vara här för att stanna finns god anledning att tänka efter både en och två gånger innan nästa ”poppiga” hyresavtal ingås. pia grönquist, [email protected] nathalie jonsson, [email protected] 11 Momsfrågor vid uthyrning till pop-up stores I takt med att pop-up stores ökar i popularitet så blir frågan om hur dessa ska hanteras momsmässigt allt mer aktuell. Det saknas tydlig vägledning och det är därför osäkert hur en uthyrning till en popup store påverkar en lokals momsmässiga status. Skatteverket bidrar till denna osäkerhet, eftersom dess synsätt ställer till praktiska problem och enligt vår uppfattning inte är förenligt med förarbeten eller praxis. Uthyrning av en lokal är som huvudregel inte momspliktig. Det är dock möjligt för en fastighetsägare att bli skattskyldig för uthyrningen under förutsättning att fastighetsägarens hyresgäst stadig varande bedriver momspliktig verksamhet i lokalen. Genom att fastighetsägaren blir skattskyldig kan avdrag göras för ingående moms på ny- till- eller ombyggnad, reparationer och underhåll m.m. och momsen blir då inte en kostnad för fastighetsägaren. Om lokalens användning ändras och den börjar användas i momsfri verksamhet kan fastighetsägaren bli skyldig att jämka (dvs. återbetala) moms som tidigare har dragits av. Om en lokal däremot blir vakant uppkommer ingen jämkningsskyldighet så länge som syftet är att få in en ny momspliktig hyresgäst i lokalen. Problematiken kring pop-up stores är att uthyrningsperioden typiskt sett är kort. Fråga uppkommer därför om butikens verksamhet är att anse som stadigvarande. Av förarbeten följer att denna bedömning ska avgöras med ledning av det syfte som fastighetsägaren har med uthyrningen. Som vi har förstått Skatteverket är deras ståndpunkt dock att bedömningen ska utgå från hyresavtalet och att detta avtal typiskt sett ska vara på obestämd tid eller för en bestämd tid om minst ett år för att kravet på stadigvarande uthyrning ska vara uppfyllt. Undantag från detta krav kan göras om lokalen tidigare varit föremål för skattskyldighet och ett nytt hyresavtal med en mer långvarig hyresgäst som senare ska tillträda lokalen har ingåtts, dvs. uthyrningen till pop-up storen sker i en mellanperiod (beroende på lokalens utformning och läge kan skattskyldigheten i vissa fall kvarstå även utan att ett sådant hyresavtal ingåtts). Då uthyrning till pop-up stores normalt avser en betydligt kortare uthyrningsperiod än ett år krävs därför en bedömning i varje enskilt fall om undantag från ”tidskravet” kan göras. Om ett sådant undantag inte kan göras kan en jämkningsskyldighet uppkomma till följd av att en lokal som blivit vakant hyrs ut till en pop-up store. Detta trots att någon jämkningsskyldighet inte skulle utlösts om lokalen istället stod tom. Avgörande för att Skatteverket ska acceptera avtal med kortare hyrestid än ett år tycks vara att lokalen tidigare varit föremål för momspliktig verksamhet och att uthyrningen sker i avvaktan på att en mer långvarig hyresgäst tillträder lokalen. Enligt vår mening är en sådan tolkning både felaktig och orimlig. Då syftet med en butikslokal typiskt sett är att hyra ut den till någon som bedriver momspliktig verksamhet borde en sådan lokal kunna vara föremål för skattskyldighet redan från första uthyrningsdagen även om den initiala uthyrningstiden är kort. Inte heller bör något krav kunna ställas på att uthyrningen görs i en mellanperiod, dvs. i avvaktan på att en mer långvarig hyresgäst tillträder lokalen. Detta då det enligt vår mening är orimligt att det skulle vara sämre att för viss tid få in en momspliktig verksamhet än att låta lokalen stå tom. Uthyrning av en butikslokal till en pop-up store ska därför enligt vår mening uppfylla kraven för att anses som stadigvarande så länge som fastighetsägarens avsikt är att kontinuerligt hyra ut lokalen till företag som bedriver momspliktig verksamhet. Uthyrning av en butikslokal till en pop-up store ska därför enligt vår mening uppfylla kraven för att anses som stadigvarande så länge som fastighetsägarens avsikt är att kontinuerligt hyra ut lokalen till företag som bedriver momspliktig verksamhet. Detta får till följd att förutsättningar för att behandla uthyrningen som momspliktig, enligt vår mening, även föreligger i de fall där fastighetsägaren har som syfte att stadigvarande upplåta en lokal på korttidsavtal till olika pop-up stores som bedriver momspliktig verksamhet. Sammanfattningsvis saknas det klara avgöranden som fastslår vad som gäller momsmässigt för pop-up stores. Enligt vår uppfattning finns det emellertid gott stöd i såväl förarbeten som praxis för att det är syftet med uthyrningen som är avgörande och skattskyldighet kan därför föreligga även vid konsekventa korttidsuthyrningar. I de fall där vår bedömning skiljer sig från Skatteverkets krävs det enligt vår uppfattning ett förhandsbesked för att säkerställa den momsmässiga behandlingen. Vi bedömer förutsättningarna för att kunna erhålla ett positivt förhandsbesked som goda.1 anders erasmie, [email protected] carl lindberg, [email protected] moa pettersson, [email protected] 1 Efter författandet av denna artikel har Skatterättsnämnden, den 12 mars 2015, avgjort ett förhandsbesked där nämnden ansåg att skattskyldighet förelåg vid uthyrning av två lokaler till pop-up stores. Skatterättsnämnden gör samma bedömning som författarna och konstaterar att det är syftet med uthyrningen som är avgörande för frågan om uthyrningen kan omfattas av skattskyldighet. Det återstår att se om Skatteverket kommer att överklaga förhandsbeskedet. 12 Är ändrad lagstiftning en förutsättning för säker ställandet av fler hyresrätter? Byggandet ökar i storstäderna men inte till de nivåer som möter prognoserna rörande befolkningstillväxten. Den kraftiga urbaniseringen i Sverige har lett till bostadsbrist och många aktörer inom såväl näringslivet som politiken uttrycker en oro för framtiden. Framförallt är det den mest flexibla och för unga kanske bäst lämpade bostadsformen, hyresrätten, som kommit på efterkälken bland de bostäder som faktiskt produceras och planeras. Orsaken till detta är många. Vissa skyller på bruksvärdesprincipen, andra på långsamma planprocesser och helt klart är att den allmänna uppfattningen idag är att det är mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter. Kreativa lösningar saknas inte. SABO har tagit fram en intressant lösning med standardhus som genom en mer strömlinjeformad byggprocess leder till lägre byggkostnader. Vissa kommuner försöker styra mot fler hyresrätter vid exploatering och markförsäljning, men då sätter befintlig lagstiftning gränser för f örsöken att långsiktigt säkerställa att hyresrätterna blir bestående. Genom relativt små ändringar i befintlig lagstiftning skulle förutsättningarna ändras. Några exempel vi anser värda att utreda närmare är möjlighet att bevilja en byggrättsbonus för bostadsrätt, ägarlägenheter eller lokaler om exploatören samtidigt tillser att hyresrätter byggs på fastigheten eller dess närområde, sänkt moms på byggande av hyresbostäder, ändringar i plan- och bygglagen som gör det möjligt att föreskriva att ett område eller fastighet ska ut göras av hyresrätter för bostadsändamål samt möjlighet att i över låtelse- respektive tomträttsavtal, helt eller delvis, begränsa fastighetsägarens nyttjande av fastigheten till upplåtelse av hyresrätt. sänkt byggmoms för hyresrätter Som vi tidigare skrivit om i Fasta Affärer finns ett utrymme i det sjätte mervärdesskattedirektivet att införa reducerade skattesatser på vissa varor och tjänster. I Sverige uppgår normalskattesatsen till 25 % och de reducerade skattesatserna uppgår till 12 % respektive 6 %. Ändamålet med de reducerade skattesatserna är primärt att gynna sådana varor och tjänster som är av vardagskaraktär eller som i övrigt har ett socialt eller offentligt intresse. I momsdirektivet anges att även bostäder som utgör del av socialpolitiken omfattas. Möjligheten att tillämpa en lägre skattesats på leverans, byggande, renovering och ändring av hyresbostäder som ett led i socialpolitiken, innebär att byggföretag som anlitas för ett sådant uppdrag ska påföra moms enligt en lägre skattesats vilket skulle leda till lägre byggkostnader eftersom moms på bostadshyra inte är tillåten. Förutsättningarna för att på detta sätt styra mot ökad nyproduktion samt renovering av hyresrätter är värda att utvärdera även ur ett svenskt perspektiv. Särskilt som många storstadskommuner rapporterar om en akut bostadsbrist. föreskrifter i detaljplan om upplåtelseform Kommunernas monopoliserade rätt att planlägga mark och vatten innebär bland annat att kommunen i en detaljplan för ett område kan bestämma bebyggandets omfattning över och under markytan, byggnaders användning och andelen lägenheter av olika slag i bostadsbyggnader samt lägenheternas storlek. Detta innebär inte en rätt för kommunen att bestämma upplåtelseform. Med ”användning” avses idag användningsändamål såsom bostad, handel, samlingslokal, kontor, garage, industri och allmänt ändamål. Med ”lägenheter av olika slag” avses ordinära familjelägenheter, studentlägenheter och olika slag av kollektivboende. Vore det att gå ett steg för långt för lagstiftaren att med en mindre ändring i plan- och bygglagen möjliggöra för kommunen att i planläggningen också styra över en byggrätts upplåtelseform? villkor om upplåtelseform i överlåtelseavtal En kommun kan i ett överlåtelseavtal ställa upp villkor avseende upplåtelseform. Ett sådant villkor kan exempelvis knytas till en v itessanktion eller tilläggsköpeskilling som utgår om bostäder på den överlåtna fastigheten upplåts med bostadsrätt/äganderätt istället för överenskommen hyresrätt. Så länge det inte rör sig om något återgångsvillkor bör ett villkor om vite/tilläggsköpeskilling kopplad 13 till upplåtelseform kunna föreskrivas att gälla åtminstone under en tioårsperiod enligt allmänna preskriptionsregler. Problemet med ett sådant villkor är att det endast är civilrättslig bindande mellan parterna och att en förvärvare av fastigheten således inte blir direkt bunden av villkoret. Möjligtvis skulle ett villkor av detta slag kunna kombineras med ett villkor om att köparen inte äger rätt att överlåta fastigheten vidare under viss tid, men det råder viss osäkerhet kring om en sådan förfogandeinskränkning som ställs upp i samband med ett köp enligt svensk rätt kan göras fullt ut gällande (även om det finns flera fall där lantmäteriet accepterat inskrivning av överlåtelsebegränsningar i köpavtal) eller om förfogandeinskränkande villkor är möjliga att ställa upp endast vid benefika överlåtelser såsom exempelvis arv och gåva. Vidare kan inskrivna överlåtelsebegränsningar ifrågasättas ur ett marknadsperspektiv där en fastighets likviditet och möjlighet att fungera som säkerhet/pant spelar en betydande roll. begränsningar i upplåtelseform i tomträttsavtal Ett tillvägagångssätt för att säkerställa hyresrätter vid exploatering som idag diskuteras i flera kommuner är att upplåta marken för nyproduktion med tomträtt, varvid kommunen i tomträttsavtalet föreskriver att tomträtten ska användas för flerbostadshus upplåtna genom hyresrätt. Ur ett ekonomiskt perspektiv är detta ett mindre gynnsamt alternativ för kommunen då det medför att man binder kapital i marken och ur legalt perspektiv kan giltigheten i ett sådant villkor ifrågasättas mot bakgrund av principer om att ändamålet i ett tomträttsavtal inte får specificeras så detaljrikt att en framtida överlåtelse av tomträtten försvåras. Om avsikten är att man i ändamålsbeskrivningen i ett tomträttsavtal ska kunna begränsa bostadsändamålet till en viss upplåtelseform vore det önskvärt att lagstiftaren tillser att detta förtydligas i lagtexten. I samband med detta bör även ses över fastighetsägarens möjlighet att vidta sanktioner vid en tomträttshavares eventuella överträdelse av bestämmelser som begränsar tomträttens användning. Istället för en detaljerad ändamålsbeskrivning i tomträttsavtalet tillämpar flera kommuner idag en modell där tomträttsavtal och avgäld utgår från att bostäder på tomten kommer att upplåtas med bostadsrätt/äganderätt emedan man ingår ett särskilt sidoavtal med villkor om en rabatterad avgäld under den första avgäldsperioden så länge bostäder på tomten istället upplåts med hyresrätt. En sådan s.k. sidolöpare har endast verkan mellan parterna till sidoavtalet och 14 är begränsad i tiden till den första avgäldsperioden. Det finns också andra kommunalrättsliga regler, såsom exempelvis likställighetsprincipen, som begränsar kommunens möjlighet att tillämpa olika avgälder beroende på upplåtelseform (oavsett om sådana villkor ställs upp i själva tomträttsavtalet eller i ett separat sidoavtal). Som framgår av ovan finns behov av en översyn av de regelverk som kommunen har att tillgå i sitt arbete med att söka säkerställa att flerfamiljsbostäder upplåts med hyresrätt över tid. Helt klart är att om den politiska viljan finns kan möjligheter tillskapas för att öka byggandet av hyresrätter. Genom relativt små ändringar i befintlig lagstiftning skulle förutsättningarna ändras. byggrättsbonus Med inspiration från utlandet bör övervägas möjligheten för kommunerna att bevilja en byggrättsbonus kopplat till uppförande av hyresrätter. Tanken med detta förslag är att byggherren äger uppföra fler bostadsrätter eller ägarlägenheter vid ett nybygge om denne samtidigt på fastigheten eller i angränsning därtill också uppför hyresrätter. Genom att bostadsrätter och ägarlägenheter typiskt sett är mer lönsamma att uppföra för en byggherre skulle denna s.k. byggrättsbonus ge ett incitament att öka byggandet av hyresrätter. Kravet för att få bonusen bör vara kopplat till hyresbebyggelse på eller i nära anslutning till bostadsrätterna vilket också skulle främja en blandbebyggelse i närområdet. Lämpligheten av en ökning av byggrätterna genom den eventuella byggrättsbonusen blir en fråga för kommunerna i detaljplaneprocesserna eftersom en eventuell ökning av exploateringsgraden på en fastighet inte bör överstiga vad som kan accepteras enligt gällande planer. Redan nu gällande byggnormer bör säkerställa att eventuella problem med kvaliteten på h yresrätterna (vilket i vissa fall varit ett problem utomlands) kan undvikas. Rätt hanterat skulle byggrättsbonus kunna vara ett intressant alternativ för att öka incitamentet för det privata att bygga hyresrätter i attraktiva områden. tomas johansson, [email protected] hillevi börjesson, [email protected] gästskribenter i detta nummer martin nilsson partner, f öretagsbeskattning +46 709 777 110 martin.nilsson @msa.se christopher arkbrant partner, fonder och investeringar +46 709 777 397 christopher.arkbrant @msa.se thomas pettersson partner, bank och finans +46 709 777 465 thomas.pettersson @msa.se anders erasmie partner, f öretagsbeskattning +46 709 777 367 anders.erasmie @msa.se fredrik berndt senior associate, f öretagsbeskattning +46 709 777 174 fredrik.berndt @msa.se carl lindberg associate, f öretagsbeskattning +46 709 777 588 carl.lindberg @msa.se karin attorps partner, f öretagsbeskattning +46 709 777 443 karin.attorps @msa.se 15 stockholm moskva göteborg shanghai malmö hong kong helsingborg bryssel frankfurt new york norrlandsgatan 21 box 1711 111 87 stockholm telefon: +46 (0)8 595 060 00 östra hamngatan 16 box 2235 403 14 göteborg telefon: +46 (0)31 355 16 00 södergatan 22 box 4291 203 14 malmö telefon: +46 (0)40 698 58 00 södra storgatan 7 box 1384 251 13 helsingborg telefon: +46 (0)42 489 22 00 bockenheimer landstrasse 51–53 60325 frankfurt am main, tyskland telefon: +49 69 97 40 120 romanov dvor business centre romanov per. 4 125009 moskva, ryssland telefon: +7 495 380 32 80 unit 7, 25th floor, platinum no. 233 taicang road, luwan district shanghai 200020, kina telefon: +86 21 6141 0980 suites 3313-3317, 33rd floor jardine house, 1 connaught place central, hongkong, kina telefon: +852 2526 4868 it tower avenue louise 480 1050 bryssel, belgien telefon: +32 2 732 22 22 101 park avenue new york ny 10178, usa telefon: +1 212 682 05 80 berlin mauerstrasse 83–84 10117 berlin, tyskland telefon: +49 30 22 66 990 Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokat byrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med om fattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighets branschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighets jurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik k ombination av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat www.mannheimerswartling.se experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett t ydligt branschfokus. För beställning av Fasta Affärer, vänligen kontakta Susanna Johansson, [email protected].
© Copyright 2024