Planbesked för fastigheterna Ripan 1 och 2
TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Björn Strimfors Datum 2015-09-09 Ärendebeteckning KS 2015/0678 Kommunstyrelsens planutskott Planbesked för fastigheterna Ripan 1 och 2, Norrgårdsgärdet Förslag till beslut Kommunstyrelsens planutskott beslutar att detaljplanearbete ska påbörjas för fastigheterna Ripan 1 och 2 ihop med kv Fasanen. Detaljplanen beräknas antas under första kvartalet 2017. Planbesked är inte juridiskt bindande och kan inte överklagas, se PBL 2010:900 5 kap. 2-5§ och 13 kap. 2 § punkt 2. Bakgrund Riksbyggen har den 29 juni 2015 inkommit med ansökan om planbesked för fastigheterna Ripan 1 och 2, Norrgårdsgärdet. Samhällsbyggnadskontoret föreslår att detaljplanearbete påbörjas för ansökt område ihop med kv Fasanen. Planbeskedet avser nybyggnation av bostäder genom förtätning i befintlig bostadsrättsförening och förslaget omfattar cirka 85 nya lägenheter med upplåtelseform bostadsrätt. Därtill kommer detaljplanearbetet fastställa byggrätten för bostäder i kv Fasanen. Enligt reglementet för kommunstyrelsen § 18 beslutar planutskottet om prioritering av planarbete. Björn Strimfors Tf planchef, samhällsbyggnadskontoret Bilagor Planbesked för fastigheterna Ripan 1 och 2, Norrgårdsgärdet Ansökan om planbesked för fastigheterna Ripan 1 och 2 Kommunledningskontoret Adress Box 611, 391 26 Kalmar │ Besök Östra Sjögatan 18 Tel 0480-45 00 00 vx │ Fax +46 480-45 00 47│[email protected] Handläggare Datum Emil Stille 0480-45 03 59 Ärendebeteckning 2015-09-09 2015-3793 Kommunstyrelsens planutskott PLANBESKED Ärende: Planbesked – Ansökan om planläggning av Ripan 1 och 2, Norrgårdsgärdet, Kalmar kommun Kalmar kommun avser att påbörja ett detaljplanearbete för ansökt område ihop med kv Fasanen. Detaljplanen beräknas vara antagen under första kvartalet 2017 förutsatt att ett plankostnadsavtal upprättas mellan sökanden och samhällsbyggnadskontoret. Bakgrund Riksbyggen vill förtäta befintlig bostadsrättsförening med nya lägenheter genom att bygga på 1-2 våningar samt bygga två nya byggnadskroppar mot Erik Dahlbergs väg. Upplåtelseformen föreslås vara bostadsrätter, intressenten bedömer omfattningen till ca 6 000 kvadratmeter boarea (BOA) och genomförandetid till ca 36 månader. För att möjliggöra nybyggnation föreslås parkering flyttas ut mot Norrgårdsgatan. Ansökan inkom 2015-06-29 och omfattar hela kv Ripan, beläget mellan Galggatan, Norrgårdsgatan, Erik Dahlbergs väg och Stagneliusgatan. Figur 1 Översikt över Norrgårdsgärdet, kv Ripan rödmarkerat Samhällsbyggnadskontoret │ Planenheten Adress Box 611, 391 26 Kalmar │ Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 vx │ 1(7) Samhällsbyggnadskontoret 2(7) Planbesked Datum 2015-09-09 Figur 2 Volymskiss, Erik Dahlbergs väg löper från bildens underkant mot höger sida Figur 3 Skiss på påbyggnad av befintliga hus, Atrio arkitekter genom Olle Utterback Gällande detaljplan För kvarteret gäller stadsplan för del av Norrgårdsområdet(aktbeteckning 0880K-I:221), beslutad 1959-04-10. Planen föreskriver bostadsbyggnader i tre våningar. Ärendebeteckning 2015-3793 Samhällsbyggnadskontoret 3(7) Planbesked Datum 2015-09-09 Ärendebeteckning 2015-3793 Figur 4 Utdrag från gällande detaljplans plankarta Översiktlig planering för ansökt område Projektet är i linje med översiktsplanens ambitioner för innerstaden och är beläget i ett utpekat stråk för stadsutveckling,”Från city till city”. Det överensstämmer även med utvecklingsplanen för Erik Dahlbergs väg och stärker arbetet med omvandlingen av den gatan, ihop med angränsande projekt som kv Vipan (under byggnad) och kv Svalan (under planering). Det finns även ett vilande planarbete för kv Fasanen närmast väster om kv Ripan (diarienummer 2007-3596). Social och ekologisk hållbarhet i kommunen Projektet möjliggör tillgänglighetsanpassning av befintliga bostäder i kvarteret då hissar installeras i de påbyggda husen. Området är populärt och många äldre vill bo kvar i sina bostäder, samtidigt som det också säkert kan vara intressant för barnfamiljer med närhet till kommunikationer, service, skola och grönområden. Förtätning är önskvärt utifrån närheten till ett prioriterat kollektivtrafikstråk och goda möjligheter till ett vardagsresande med cykel och till fots. Projektet stödjer ett hållbart resande. Kalmar kommuns prioriteringsgrunder Demografi Det finns en dominans av tvåor i stadsdelen och få större lägenheter, samtidigt som området har god närhet till service. Stadsdelen verkar uppenbarligen populär bland äldre, vilket enligt Kalmars befolkningsprognos 2015-2024 är en ålderskategori där vi kommer se en stor ökning i framtiden. Behovet av smålägenheter i centrala lägen har lyfts särskilt de senaste åren. Samhällsbyggnadskontoret 4(7) Planbesked Datum 2015-09-09 Ärendebeteckning 2015-3793 Med tanke på de många aktuella projekten i stadsdelen, kan kommunen se ett behov av en ytterligare förskola, exklusive den som planeras som en del av ”Rifa-projektet”. Sådan kan även placeras på enskild mark och skulle kunna vara en möjlig hyresgäst i kv Ripan. Figur 5 Demografisk fördelning inom stadsdelen, hög andel äldre, få äldre barn Volym Förslaget omfattar enligt ansökan ca 85 lägenheter, även om den slutliga omfattningen avgörs i planprövningen. Ansökan redovisar inga verksamheter, men särskilt i korsningen Erik Dahlbergs väg – Stagneliusgatan finns ett strategiskt gathörn där verksamheter i bottenplan skulle vara av stor betydelse för stadslivet på dessa gator. Genomförbarhet Riksbyggen har genomfört flera lyckade projekt i Kalmar, bland annat ett på södra sidan Erik Dahlbergs väg. I och med att projektet är beläget på privatägd mark men troligen förutsätter ombyggnad av Erik Dahlbergs väg för att kunna skapa tillgängliga entréer mm, behöver ett exploateringsavtal upprättas mellan exploatör och kommunen. Samhällsviktig Projektet är i huvudsak inriktat på bostäder. Riktlinjer bostadsplanering Projektet berör ett prioriterat utvecklingsstråk i översiktsplanen och har ett kollektivtrafiknära läge med god tillgänglighet till kommersiell service. Projektet omfattar bostadsrätter. Samhällsbyggnadskontoret 5(7) Planbesked Datum 2015-09-09 Ärendebeteckning 2015-3793 Kommunal ekonomi Direkt gatuombyggnad som följer av projektet bör bekostas av exploatören, medan de övergripande investeringarna i främst Erik Dahlbergs väg som indirekt berör projektet redan är beslutade och påkallade av påbörjade projekt. Det nu aktuella projektet förbättrar alltså nyttan av dessa investeringar. Denna typ av förtätningsprojekt är ett mycket resurseffektivt sätt att tillskapa nya bostäder. Planeringsfrågor • Stadsbild och stadsrum De i ansökan redovisade byggnadshöjderna mot Erik Dahlbergs väg skulle utifrån önskad stadsbild helst få inslag av högre byggnadsdelar. En konsekvent byggnation med två våningar enligt förslaget är väldigt lågt givet gatans bredd på 30 m och övrig bebyggelse som nu planeras längs gatan. Det bör vara möjligt att även med hänsyn till goda ljusförhållanden på gårdarna få in byggnadskroppar med fler våningar, om dessa placeras och utformas klokt. • Fastighetsrättsliga frågor Projektet syftar till att utveckla befintliga bostadsfastigheter, så de fastighetsrättsliga frågorna bör inte vara särskilt komplicerade. Inga befintliga rättigheter finns i kvarteret, men planförslaget för kv Svalan innehåller en gemensam infart till parkeringen för kv Ripan. • Övriga markfrågor Förtätningen kan medföra krav på utökad dagvattenhantering på fastigheten. • Miljöfrågor Bullerproblematiken är uppenbar och utredning kommer krävas, samt anpassning av bebyggelsen för att klara en god boendemiljö, projektet kan dock medföra förbättringar för befintliga bostäder. • Behov av park- och infrastrukturåtgärder i området Fullföljande av omvandling för Erik Dahlbergs väg även för detta kvarter. Vid korsningen Erik Dahlbergs väg – Stagneliusgatan kan det finnas behov för en liknande mindre torgplats som vid kv Vipan på andra sidan gatan. Anläggande av fickpark vid Monte Cavallo planeras (i planarbete för kv Svalan) och projektet kommer medföra ett ökat nyttjande av denna park. • Behov av åtgärder vad gäller drift och underhåll Bör inte medföra några sådana merkostnader, utöver eventuellt vad ombyggnaden av Erik Dahlbergs väg kan innebära. • Viktiga kulturhistoriska värden, riksintressen, byggnadsminnen mm Stadsdelens karaktär förändras, dock är bebyggelseförslaget i liknande skala och utformning som den befintliga bebyggelsen. Samhällsbyggnadskontoret 6(7) Planbesked Datum 2015-09-09 Ärendebeteckning 2015-3793 • Viktiga naturvärden, hotade arter, värdefulla biotoper mm Ingen naturmark berörs. • Ekonomisk kalkyl för genomförande av projektet och förslag till finansiering Ombyggnad av Erik Dahlbergs väg som påkallas av denna exploatering bör bekostas av intressenten, ett exploateringsavtal krävs. Personella resurser Planen skulle kunna bedrivas som intressentplan om fastighetsägarna medger det, men kräver ett engagemang från kommunen främst med avseende på gestaltning och Erik Dahlbergs vägs ombyggnad. Det skulle vara resurseffektivt att samordna planeringen med kv Fasanen där det finns liknande ambitioner till förtätning och utveckling. Bedömning av ärendet Utifrån Kalmar kommuns prioriteringsgrunder framstår planärendet som mycket angeläget, särskilt utifrån den stora volymen bostäder i ett prioriterat utvecklingsområde och synergieffekter med andra aktuella projekt i närområdet. För bostadsrättsföreningen skulle en ny detaljplan möjliggöra en uppgradering av fastigheten, särskilt med avseende på tillgänglighet. Förslag på fortsatt hantering av ärendet Planläggning går väl i linje med kommunens ambitioner med stadsdelen och projektet ingår i ett prioriterat utvecklingsstråk. Intressenten är en seriös aktör med goda referensprojekt i staden. Kommunen bedömer därför att projektet bör prioriteras in för planarbete. Ansökan förutsätter upprättande av en ny detaljplan med ny plankarta. Dialogen med bostadsrättsföreningen som också är fastighetsägare blir särskilt viktig för att genomföra projektet, det måste kunna visas att det skapas mervärden för de boende. Från planstart skulle ett sådant planarbete ta uppskattningsvis 12 månader. Detaljplanen beräknas vara antagen under första kvartalet 2017. Korsningen Erik Dahlbergs väg – Stagneliusgatan är ett strategiskt gatuhörn. Utifrån önskad stadsutveckling och krav i liknande, direkt angränsande projekt, så bedömer kommunen det som nödvändigt att man på denna viktiga plats har verksamhetslokaler i bottenplan som ger en tydlig publik karaktär och främjar önskat stadsliv. Detta kan behöva samordnas med ett anläggande av en mindre torgplats vid korsningen, liknande de som ingår i kv Vipan-projektet. Erik Dahlbergs väg är en av stadens viktigaste entrégator, och kommunen har i tidigare projekt önskat att i stadskärnan ge detta gaturum en större skala. Variation i byggnadshöjderna är positivt för en spännande stadsbild och det är sympatiskt att beakta befintliga gårdars ljus- och rumsliga förhållanden, men det bör vara möjligt att skapa goda gårdsmiljöer även med inslag av högre byggnader mot gatan, tex i nivå med höjningen av den befintliga bebyggelsen Samhällsbyggnadskontoret 7(7) Planbesked Datum 2015-09-09 Ärendebeteckning 2015-3793 till fyra våningar. Långa tvåvåningslängor längs gatan svarar inte upp mot gatans betydelse i staden och ger en svag rumslig avgränsning av den breda gatan. Gatusektionen på 30 m bredd ska jämföras med byggnadshöjder på 6-8 m för tvåvåningshus. Till detta kan fogas värdet av att utnyttja central mark effektivt och kunna inrymma fler boende i stadskärnan. Kv Ripan skulle kunna vara en intressant plats för etablerandet av en förskola i bottenplan. Det framtida behovet i stadsdelen är påtalad av Barn- och ungdomsförvaltningen, och kv Ripan har förhållandevis generösa gårdar. Kommunen önskar samordna planeringen med det angränsande kvarteret Fasanen, där det handlar om en annan fastighetsägare. Planarbetet bör kunna bedrivas som intressentplan om båda fastighetsägarna anser detta lämpligt. Ett plankostnadsavtal behöver upprättas mellan kommun och exploatör innan planarbete påbörjas. Enligt kommunens process för upprättandet av detaljplaner behöver ett föravtal kring exploateringsekonomin undertecknas innan beslut om samråd. Bilaga: Ansökan (inklusive skissmaterial) Emil Stille Arkitekt MSA
© Copyright 2024