B-uppsats, Hyresgästföreningen-1
Linköpings Universitet Statsvetenskap 2 B-uppsats Vaileth Givik Sylvan 610308-8560 Hyresgästföreningen och hyresgästen – en bruten dialog ----Hyresrätten i strykklass i marknadsliberalismens Sverige Handledare: Mariana S Gustafsson Innehållsförteckning 1 Inledning Hyresgäsföreningens bristande dialog med hyresgäster sid 1 - 2 1.1 Syfte och frågeställningar sid 2 1.2 Strategi och design sid 3 1.3 Metod sid 3 - 4 1.4 Källkritik sid 4 - 5 1.5 Validitet och reliabilitet sid 5 2 Hyresrätten som boendeform- en välfärdsfråga sid 6 - 8 2.1 Begreppsförklaring sid 8 - 9 3 Bostadssituationen i marknadsliberalismens Sverige sid 9 - 12 4 Hyresgästföreningens organisering sid 13 – 14 4.1 Förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och hyresvärdarna sid 14 – 15 5 Demokrati och inflytande – Robert Dahls teori om den demokrat- sid 15 - 18 iska processen 6 Slutsatser och avslutande reflektioner sid 18 – 22 Källor sid 23 - 25 Bilagor 1 – 3 bilaga 1 sid 26 bilaga 2 Sammanställning av intervjuer - respondenter- och informantintervjuer med jurister på Hyresgästföreningen sid 27 - 28 bilaga 3 Brev från Hyresgästföreningen till Justitiedepartementet sid 29 - 33 1. Inledning Hyresgästföreningens bristande dialog med hyresgäster Hyresgästföreningen ( Hgf ) är en partipolitiskt obunden, demokratisk medlems- och intresseorganisation för hyresgäster, från en tid då kollektivism rådde i Sverige i högre grad än i dagens mer individualistiska samhälle. Det är en av de största och äldsta medlemsorganisationerna med ca 525 000 hushåll som medlemmar, och finansieras av medlemsavgifter och av hyresvärdarna, en så kallad hyresättningsavgift ( Hyresgästföreningen; Fråga oss) I enlighet med Förhandlingsordningen i Svea Rikes lag, Jordabalken 12, är Hyresgästföreningen motpart till hyresvärdar i hyresförhandlingar. Hgf förhandlar hyrorna även åt icke- medlemmar. Vid konflikter med hyresvärden företräder man bara medlemmar, icke-medlemmar får företräda sig själva eller söka juridisk hjälp på annat håll ( Hyresgästföreningen; Om oss ). Vid de årliga hyreshöjningarna som hyresvärdarna lägger fram enligt förhandlingsordningen, meddelar Hyresgästföreningens förhandlare för ett visst eller vissa bestånd, medlemmarna genom ett skriftligt besked, den begärda hyreshöjningens storlek och av vilka skäl den yrkas. I meddelandet får medlemmarna också en uppmaning att ange skäl de kan ha mot höjningen, synpunkter och annat för kännedom till förhandlaren. Ofta handlar en årlig hyreshöjning bara om några procent, men man följer ändå lagen ( se Informationsblad vid årlig hyreshöjning, bilaga 1) . Vid renoveringar sker något märkligt i alltför många fall runt om i Sverige. Då meddelar inte Hyresgästföreningens förhandlare i förväg till sina medlemmar om vilka åtgärder som ska vidtas, inte heller hur stor hyreshöjningen blir ( Hem och Hyra, Skarpan, Linköping, 2013 ). Då besluten är klubbade och klara går ibland information ut till den lokala hyresgästföreningen, och kanske hålls ett informationsmöte för alla berörda hyresgäster, inklusive icke-medlemmar i Hgf. Ett skriftligt godkännande-intyg ( hyresgästintyg ) lämnas i varje fall ut till hyresgästerna, alltså även till ickemedlemmar i Hgf. Där finns angivet förutom de åtgärder som är standardhöjande och därmed hyreshöjande, också den avtalade och därmed i förväg beslutade hyreshöjningen. Går hyresgästen inte med på åtgärder, hyreshöjning och andra villkor som finns nedskrivna i godkännandeintyget, undertecknar de inte intyget och hamnar därmed i tvistemål med hyresvärden. Tvisten avgörs i domstol, i Hyresnämnden, Tingsrätten ( Jordabalken 12: 18 d – e ).Beslutet i Hyresnämnden går att överklaga till Svea Hovrätt som är sista rättsinstans. En myndig, vuxen person är ett juridiskt subjekt, får skriva under avtal, får ingå äktenskap, under1 teckna bostadslåneavtal, avtal där personen ska vara informerad om gällande villkor. Det är många vardagliga handlingar vi får företa oss som vuxna som påverkar och förändrar vår tillvaro. Vid de årliga hyreshöjningarna har hyresgäster alltså rätt att få information, men då det gäller renoveringar och den hyreshöjning som kan följa på det, får en myndig person ingen kännedom förrän avtalet är skrivet. Hyresgästföreningen anser sig tydligen ha en ställföreträdande position gentemot den enskilde, och tar sig då rätten att i annans ställe fatta beslut gällande denne, men utan ha inhämtat dennes åsikter och tagit reda på dennes vilja i sammanhanget. 1.1 Syfte och frågeställningar Syftet med min rapport är att studera hur Hyresgästföreningen ser på sin egen roll gentemot hyresgäster vid renoveringar, och ifall det stämmer överens med tanken på hyresgäster som individer i ett demokratiskt sammanhang. Min definition av demokratiskt inflytande är självbestämmande, medbestämmande och rättigheten att få fullständig information för att kunna fatta genomtänkta beslut om det egna livet. Jag vill belysa hur bostadssituationen för hyresgäster ser ut i välfärdslandet Sverige år 2014 genom att förklara hur Hyresgästföreningen är uppbyggd och vilken betydelse det arbete de gör har för hyresgästerna. Jag belyser också bostadssituationen genom den lagstiftning vi har och den forskning och debatt som finns runt hyresrätten som boendeform idag. Hyresmarknaden som den ser ut idag och de stora hyreshöjningar som är konsekvensen, står i ett spänningsförhållande mot demokratiska värden och mot den välfärdstanke vi har haft i Sverige under 1900-talet. Hur ser spänningen ut och vad leder den till? Hyresgästföreningens bristande dialog med hyresgästerna är ett problem som jag vill belysa, liksom varför brister uppstår i informationen mellan förhandlaren på Hyresgästföreningen och de berörda hyresgästerna i samband renoveringar. Är den bristen förenlig med den demokratiska tanke som Hgf anser sig stå för? Måste man som hyresgäst och medlem acceptera den bristen i en medlemsorganisation som säger sig ta tillvara de intressen hyresgäster har? Hur ska man kunna resonera för att hävda sin rätt till inflytande vid renoveringar och därmed också sin egen boendesituation? 2 1.2 Strategi och design Jag valde att göra en kvalitativ studie med respondent- och informantintervjuer, eftersom jag då kunde ställa direkta frågor till företrädare för Hyresgästföreningen i en dialog. Det gjorde att jag kunde följa upp med andra frågor vid behov av förtydligande och därmed kunde jag också underlätta dialogen med respondenten eller informanten. För att underlätta och förenkla arbetet med rapporten intervjuade jag anställda på Hyresgästföreningen i Sverige per telefon ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012: 227-228 ). För att förbereda mig inför intervjuerna behövde jag genomföra en dokument- och en litteraturstudie. Jag ville vara förberedd i dialogen, och stärka min förståelse för synsättet hos Hgf och det som möjligen gavs som svar på mina frågor. I de fall det var lämpligt behövde jag förstå hur och vilka frågor jag skulle ställa för att problemet skulle belysas på bästa sätt i rapporten ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012:257 ). Litteratur om demokrati finns i stor mängd, både hur man definierar demokrati, hur man utövar den och hur den enskildes rättigheter ser ut i Sverige med den demokrati-tanke vi har. En tanke som också finns inbyggd i vårt svenska rättstänkande, och som vanligtvis brukar komma till medborgarna till godo i form av en rättighet att få information och som innebär en möjlighet att påverka och framförallt kunna fatta genomtänkta beslut om skilda saker för att kunna vara trygga och känna oss delaktiga i ett gott samhälle. 1.3 Metod Jag gjorde två respondentintervjuer med jurister på Hyresgästföreningen som arbetar som förhandlare för hyror både vid årliga förhandlingar och med förhandlingar inför ombyggnationer och renoveringar. De befann sig på två olika orter i Sverige, och förhandlarna hade delvis olika syn på Hyresgästföreningens konkreta arbete vid renoveringar. Intervjuerna var ostrukturerade och i dialogform. Jag använder vissa fraser som citat för att förtydliga resonemangen ( se Intervjuer , bilaga 2) . Jag gjorde också tre informant-intervjuer med tre jurister inom Hyresgästföreningen i landet. De 3 hade god kännedom om det förhållanden jag ville studera, men var själva inte förhandlare, utan hade andra juridiska uppgifter inom organisationen. ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012:258 ). Jag har valt att redovisa alla intervjuer helt anonymt, men det har ingen betydelse för rapportens innehåll och relevans ( se Intervjuer, bilaga 2 ). Jag har markerat vem som är respondent och vem som är informant. För att förstå Hyresgästföreningens arbete studerade jag ett ramavtal jag fick tillgång till, ett utskick från en förhandlare inför en årlig hyreshöjning, olika dokument på offentliga informationssidor Hgf tillhandhåller för hyresgäster och för allmänheten. Ingen inloggning eller liknande behövdes. Jag har också läst flertalet tidningsartiklar om hyresrätten och hyresgäster, men även om den debatt som finns om hyresrätten i Sverige. Den svenska lagen är självklart viktig i Hyresgästföreningens arbete och jag studerade de för sammanhanget relevanta lagtexterna. En litteraturstudie krävdes för att definiera tanken om demokrati och rättigheter, men också för att se om demokratitanken hos Hyresgästföreningen är samstämmig med den syn jag anser var lämplig för min rapport ( Bäckman 2005:31 ). Jag gjorde en litteraturstudie för att ringa in vad demokrati är och hur demokratiska strukturer kan appliceras på Hyresgästföreningens arbete och kontakter med hyresgäster, hyresvärdar, politiker och andra makthavare. Jag använde mig av Robert Dahls text om demokrati från boken Texter i samtida politisk teori. Boken Politisk tänkande, en introduktion av Peri Robert och Peter Sutch kom till användning. Jag ville också ge en bild av den utsatthet hyresgäster lever i idag genom uppsala-forskaren Sara Westins rapport .."men vart ska ni då ta vägen?": Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv, och Josefina Ärlemalms masteruppsats, Resisting renoviction, The neo- liberal city, space and social movements. 1.4 Källkritik Eftersom jag ville få insyn i hur man ser på sin roll inom Hgf, särskilt vid renoveringar ansåg jag att intervjuer kunde ge möjlighet till dialog. Det kunde vara lättare för den intervjuade att lyssna på och 4 svara på frågor då de ställs inför en person, även i telefon, snarare än om de får ett frågeformulär, en enkät med förutbestämda frågor och ett utrymme för egna reflektioner. Ett sådant formulär tar tid och tankemöda att fylla i. En intervju är ett snabbare och enklare sätt att kunna ställa frågor, även för den intervjuade att delge information. Tilliten till frågorna och viljan att svara kan variera hos de personer som jag ville ställa frågorna till och en enkät kunde läggas undan och glömmas. Telefonintervjun var ett sätt att kunna följa upp med andra frågor för ett förtydligande av sådant upplevde blev oklart besvarat ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012: 235-236 ). För att ha en bakgrund till mina frågeställningar behövde jag göra en litteraturstudie och på så vis kunde jag ringa in vad demokrati står för och vad för slags rättigheter och friheter som följer med den tanken. Jag studerade empirin genom intervjuer eftersom en förhandlare inom Hyresgästföreningen vet bäst varför hon eller han agerar som hon gör, och vilka regler som finns att förhålla sig till och följa. 1.5 Validitet och reliabilitet Jag ville förutsättningslöst, utan att undersöka ifall det fanns tidigare forskning om dialogen mellan Hyresgästföreningen och hyresgästerna i samband med renoveringar, få svar på mina frågor. För att få en slags uppfattning varför en förhandlare väljer bort information till hyresgäster innan besluten är fattade vid renoveringar, till skillnad mot vid de årliga hyreshöjningarna där man informerar i förväg. Sara Westin och Josefina Ärlemalm tar till viss del upp det jag är intresserad av, men dessa rapporter kände jag till sedan innan. Däremot måste jag vara medveten att då jag gjorde telefonintervjuerna kunde de samtalade med känna sig pressade och anse att jag kom med kritik mot deras arbetsformer och synsätt, snarare än att jag var intresserad av att belysa ett problem. Det kunde föra med sig obehag för den intervjuade . ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012: 235-236 ). Realibiliteten i mina intervjuer är stark, jag antecknade direkt under samtalen vad intervju-personerna sa och kunde ställa frågor för att få ett förtydligande. Jag uppfattade både de informanter och respondenter jag förde dialog med som mycket kunniga i ämnet och de var intresserade av att svara på mina frågor och beskrev också väl den verklighet de arbetade i för att visa relevansen i det arbete de utför inom Hyregästföreningen ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012:57 ). 5 Validiteten i min litteratur och de dokument jag läst ligger i att de är relevanta för sammanhanget och att jag valt ut dem med omsorg. De hemsidor som Hyresgästföreningen har, där de presenterar sitt arbete, speglar den tanke de har om sig själva och jag kan bara som utomstående förhålla mig till det. Det har gett mig viss insyn i deras organisation och arbete. Även om jag slumpvis har tagit fram och läst vissa artiklar på nätet om bostadssituationen i dagens Sverige belyser den situationen och är relevanta genom det journalistiska anslaget och bildar en fond för min uppsats. Litteraturen är accepterad och känd vetenskaplig forskning och borde därför ha hög reliabilitet. 2 Hyresrätten som boendeform - en välfärdsfråga Berättelsen om hyresgästen är också en berättelse om hur vi hanterar de mest utsatta i vårt samhälle, de fattiga, ett ord som ofta igen börjar användas om människor i välfärdslandet Sverige anno 2014. Det är en tragisk berättelse om en realitet politiker knappt vill ta i. En märklig replik värd av lyfta fram kom från kommun- och finansmarknadsminister Mats Odell ( 2006 - 2010 ) i samtal med två oroliga hyresgäster som ville berätta om sina farhågor att tvingas flytta av ekonomiska skäl på grund av renovering av bostaden; "Men vart ska ni då ta vägen? ( Westin 2011:8 ). Den frågan ställer sig många hyresgäster idag och i dagens bostadsbristens Sverige, där man också anser att bostäder ska ägas av enskilda snarare än att individen ska vara hyresgäst, pågår många komplicerade processer samtidigt. Det är nästan hopplöst att bringa reda i hela situationen, det är många aktörer och det handlar om en stor förändring av Sverige och synen på ägande och hyresrätten som bostadsalternativ. Ofta är hyresgästerna redan av olika skäl socioekonomiskt svaga, de har helt enkelt inte råd att köpa sin egen bostad och bor därför i en hyresrätt. De drabbas hårt av de politiska- och samhällsförändringar som skett och det behov av renovering och stambyten som nu uppstått i de flesta bestånden i Miljonprogrammen. Marknadsstyrda hyror utan de tidigare reglerna slog hårdare mot dessa grupper, eftersom det öppnade för gentrifieringsprocesser och som nu har nått Miljonprogramsområden ( Hyreshöjningarna är ett samhällsproblem, Landets Fria 2014 ). Även om vår nytillträdde miljöpartistiske bostads - och stadsutvecklingsminister Mehmet Kaplan sa 6 på hållbarhetskonferensen 'Building Sustainability', att man ska skjuta till pengar till modernisering av Miljonprogramsområdena och bygga 250 000 nya bostäder till år 2020, ( Ny Teknik ) har vi haft en annan utveckling i Sverige och den parlamentariska situationen är inte så enkel med den svaga regeringsbildning vi har efter valet i september 2014. Det senaste decenniet har hyresgästernas ställning försämrats, mer än någonsin. Möjligen kan situationen för den ca 30% av befolkningen som bor i hyresrätt förändras till det bättre om regeringens bostadspolitik går igenom men innan dess måste vi leva med den bostadspolitik vi har ( SCB 2014). Bostadsfrågan är en fråga som anses vara en välfärdsfråga, det handlar till och med något så självklart som att ha tillgång till en bostad ( Barbro Engman, ETC ) Bostaden är en grund i livet, det behövs inte mycket mer förklaring än så för att ge en förståelse för den problematik som uppstår för hyresgäster idag. Det är viktigt att få dem att känna sig delaktiga i en process de faktiskt har rätt till, som också innebär att få klara besked om sina hem. Att få tydliga svar på frågor om den framtid hyresvärdarna tycker sig se, som kommer att påverka hyresgästernas tillvaro. Människor har rätt till de svar de behöver, till en möjlighet att fatta genomtänkta beslut om sina liv. Hur en hyreslägenhet ska se ut som enklast är reglerat i lag, lägsta godtagbara standard innebär att vi ska ha tillgång inom bostaden: uppvärmning, kallt och varmt vatten, avlopp, möjligheter att utföra personlig hygien och då krävs toalett, tvättställ, badkar eller dusch, elförsörjning. Vi ska kunna laga vår mat på en spis, förvara mat i kylskåp, kunna diska i diskho och ha förvaringsutrymmen och avställningsytor. Men lagen reglerar också att vi ska ha tillgång till förrådsutrymmen inom fastigheten, möjligheter att kunna tvätta hushållstvätt inom fastigheten eller på rimligt avstånd från den. Fastigheten får inte heller vara färdig att rasa samman, den måste vara brandsäker och det får inte finnas sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas ( Lagen. nu, Jordbalken kap 12: 18 a 6:e – 7:e stycket ). Däremot fastslås inte i lagboken egentligen hur detta ska genomföras och se ut i verkligheten, alltså vilken standard som ska råda i de lägenheter som en hyresvärd får hyra ut, mer än i paragraf 9 att skicket ska vara sådant att det anses fullt brukbar enligt den allmänna uppfattningen i orten. Det finns heller inte några krav på något intervall en renovering ska genomföras, det beskrivs i Jordabalken 12:15 första två stycken som: "Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9§ första stycket, om inte något annat avtalats eller som följer av andra stycket. Om lägenheten 7 helt eller delvis är uthyrd som bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning, och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens ålder och bruk" Det är alltså ett ganska fritt tolkningsutrymme i lagtexten och det är alltid hur än praxis ser ut inom hyresbranschen, ( oavsett den mer eller mindre uttalade synen på hur en lägenhet ska se ut och vara planerad rent praktisk och även rent estetiskt ), till slut bara lagen som skyddar en hyresgäst. 2.1 Begreppsförklaring När jag läser olika rapporter och artiklar i ämnet möter jag många ord och begrepp och de kräver sin förklaring. Förhandlingsordningen utgår från hyreslagen och är spelreglerna för en kollektiv förhandling av hyrans storlek. Hyresgästen behöver alltså inte själv förhandla sin hyra. Förhandlingsordningen medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjningar, standardförbättringar och andra förändringar i boendet. Det sedvanliga underhållet leder inte till hyreshöjningar, däremot ger så kallade standardhöjningar högre hyra. Vanligt att man gör standardförbättringar i samband med stambyten. Den som bryter mot förhandlingsordningen riskerar skadestånd, men den kan sägas upp. Hyresnämnden prövar skäligheten i att säga upp den eller om det är mer rimligt att kollektivt förhandla hyrorna ( Hem och Hyra, Okunnig värd behöver förhandlingsordning, 2014 ) Hyresförhandlingslagen ( 1978: 304 ) reglerar förhandlingsordningen. Hyresregleringen avskaffades för 40 år sedan, idag har vi en förhandlingsordning. Det innebär att hyrorna fastställs i förhandlingar mellan fastighetsägare och Hyregästföreningen. Skälighet ska råda utifrån bostadskvalité och principen likvärdig bostad - likvärdig hyra ( Aktuellt i Politiken, Marknaden löser inte bostadskrisen, 2014 ). Ramavtal, som har betydelse för min uppsats, innebär en generell skrivning, ett avtal mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen, och det reglerar bland annat när och hur en hyresvärd ska 8 informera hyresgästerna om den renovering och standardhöjning som ska ske. Avtalet tecknas i god tid innan processen ska ske. Ramavtalen skiljer från kommun till kommun och mellan de olika hyresvärdarna ( Respondent – och informantintervjuer, se bilaga 2 ). Social housing är en slags subventionerade bostäder, en bostadstyp som ( ännu ) inte finns i Sverige, men ute i Europa. Det gemensamma är att bostadsföretaget inte får vara vinstdrivande och de får offentligt finanserat stöd i form av lån med bra villkor. Bostäderna ska vara undantagna från vanliga marknaden och det ska finnas ett särskilt fördelningssystem som riktar sig till socioekonomiskt svaga individer. Boverket har konstaterat att mer än en halv miljon personer i Sverige har en sådan låg inkomst att chansen att få en bostad och behålla den är små ( Byggtjänst, Är "social housing" något för Sverige, 2014). Gentrifieringsprocessen är en social förändringsprocess i bostadsområden som sker genom en standardökning i ett område, dit mer välbeställda människor flyttar och på så vis tränger bort de tidigare innevånarna. Det kan också vara nybyggen i ett område som innebär inflyttning av individer med högre inkomst eller nyinflyttning till ett område, av människor med större inkomster än den ursprungliga befolkningen. Människor med låg inkomst hamnar på så vis ofta längre bort från samhällsservice och i bostäder med sämre standard eftersom man inte av olika skäl möjligheter att betala det som krävs för att kunna bo kvar ( Boplats Göteborg, Vad händer när ett område renoveras? ). 3 Bostadssituationen i marknadsliberalismens Sverige I Sverige, med 9, 5 miljoner invånare, äger en gentrifiering av städerna rum genom den stora politiska förändring som skett det senaste decenniet. I vårt land hade vi omfattande urbanisering med början av förra seklet, det statliga bostadsbyggandet tog rejäl fart i det så kallade Miljon-projektet och det ledde till ett stort och välkommet modernt hyresbestånd. Idag förtätas städerna och växer, ofta på höjden. Men trots allt byggandet saknas bostäder och Boverket har tagit fram siffor över behovet av bostäder på vissa orter. Sverige har 290 kommuner och det råder bostadsbrist i 156 av dem. Givetvis är det värst i storstäder som Stockholm, Göteborg och Malmö. Det behövs enligt 9 beräkningar från Boverket byggas 45 000 nya lägenheter om året de närmaste åren för att täcka bostadsbristen. Några exempel är Linköping 600, Norrköping 800, Uppsala 1000, och i hela Storstockholmsområdet 18 000 ( Bostadsbrist ETC 2014-09-10 ). I dagens nyliberala politiska förändring av Sverige har bland annat hyresgäster drabbats hårt, främst genom Allbolagen från 2011 ( Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag 2010: 879 ). Lagen anger att allmännyttans hyresnivåer inte ska vara rådande och att man ska agera enligt affärsmässiga principer. Den marknadsmässighet som enligt lagen ska råda på bostadsmarknaden, även i kommunala bostadsbestånd, och den renovering som nu genomförs av beståndet i det så kallade Miljonprojektet ( 1965- 1974 ), har skapat i princip nästintill en fri hyressättning. Hyrorna höjs av flera olika skäl och särskilt i samband med renoveringar passar hyresvärdar på att ta ut en ofta förfärande stor hyreshöjning, 40-65 % -iga hyreshöjningar är inte ovanliga alls, i vissa fall upp till så mycket som till 82% ( Hem och Hyra, Pennygången, 2014 ). Den lagstadgade besittningsrätten är det enda skydd för hyresgästen vid ombyggnationer, även vid rivningar av befintligt hyresbestånd, och då måste en hyresvärd ha rätt att gå in i hyresgästens bostad för att kunna utföra de tänkta åtgärderna och eller få hyresgästen att tömma sin bostad. Hyresvärden måste, som tidigare beskrivet, alltså inhämta hyresgästens tillstånd genom ett godkännandeintyg, eller hyresgästintyg. Hyresgästen har också att ta ställning till och godkänna de tänkta åtgärderna genom att skriva på intyget, eller inte. I de fall hyresgäster inte skriver på kan hyresvärden stämma in hyresgästen till Hyresnämnden, Tingsrätten. Förhandlingarna där är att likna vid andra förhandlingar i domstol, med bevisning och argumentering. Även om det skiljer sig något mellan privatvärdar och kommunala bolag är problematiken lika i den förra allmännyttan, det vill säga de kommunala bolagen, och i de privata bostadsbestånden. Det finns ingen självklar skillnad i hyreshöjningar vid renoveringar om man jämför privata och kommunala bostadsbolag. Kommunala bolag har i stor omfattning sålt ut sina hyresbestånd till privata hyresvärdar och vi står inför en omfattande förändring av bostadsmarknaden. Även om 'allmännyttan' ska bedrivas marknadsmässigt råder det delade meningar i kommunerna och mellan kommunerna, om vad marknadsmässighet betyder. Är det till marknadsmässiga priser eller på ett mer professionellt eftersom marknadsmässighet absolut inte måste betyda skyhöga hyror ( Westin, 2011 :7). Många tvingas att flytta till omoderna, billigare bostäder på grund av den stora hyreshöjningen som 10 är konsekvensen av dagens bostadspolitiska klimat, ( se Intervjuer, bilaga 2 ), men också genom att hyresvärdar följer praxis att erbjuda en annan lägenhet i det egna beståndet för dem som inte har råd att bo kvar efter renoveringar. Då gäller erbjudandet en lägenhet med samma standard och samma hyra som hyresgästen redan bor i. Gentrifieringen det medför, gör att människor måste flytta till en lägenhet med sämre standard ( och lägre hyra ) än vad de hade kunnat få om de hade råd att betala den nya hyran. De kan också flyttas allteftersom hyresvärdarna renoverar de olika bestånden i en kommun, ofta ut i städernas periferi. Vissa flyttas inom en kommun både en och två gånger och det leder till en ohållbar social situation i längden. Att tvingas att flytta för att ge plats för andra mer välbeställda och ut i utkanterna av städerna där servicen inte fungerar på samma sätt, är ingen trygg tillvaro. När blir nästa flytt, och var hamnar individerna till slut? I en annan stad, i en liten landsort dit renoveringarna kanske inte kommit och där hyresvärdarna inte har samma möjlighet att renovera och inte heller möjlighet att pressa upp hyrorna. Den låga efterfrågan på deras bostäder ger dem inget skäl att tvinga upp hyrorna till samma nivåer som i större städer ( Westin 2011: 5 ). Jag har gjort två korta analyser av två relevanta rapporter som tar upp problematiken vid renoveringar och konsekvenserna för hyresgästerna, mot bakgrund av dagens svenska bostadspolitik. Den första analysen är en sammanfattning av korta, valda delar ur rapporten "...men vart ska ni då ta vägen?", Om byggnation ur hyresgästernas perspektiv". Rapporten är gjord på Uppsala Universitet av filosofie doktor i kulturgeografi Sara Westin i samråd med docenten i kulturgeografi Irene Molina, bägge på Institutet för bostads- och urbanforskning. Den andra analysen är en fri översättning från engelskan av master-uppsatsen "Resisting renoviction, the neoliberal city, space and urban social movements" skriven av Josefina Ärlemalm på Kulturgeografiska institutionen, Uppsala Universitet. Sara Westin gör i sin rapport en djupdykning i de olika processerna i dagens förändrade bostadspolitik och de konsekvenser den får för hyresgäster vid renoveringar och ombyggnationer. Målet som inrättades av den svenska bostadspolitiken 1940, var att ta itu med den otillräckliga standard som fanns i bostäder på den tiden. Bristen på bostäder var också en del av projektet ‘’Bra bostäder för alla’’. Detta mål uppnåddes 1960 och kommunens ansvar ökade pga denna riktning inom politiken. Mellan 1961 och 1975 byggdes nästan 1,4 miljoner bostäder, den perioden kallas även för ‘’rekordåren’’. Miljonprogramsområden växte fram ( Westin 2011: 14 ). 11 Nya Allbolagen ( 2011 ) var tänkt att skapa likvärdiga förutsättningar för privata hyresvärdar och kommunala bostadsbolag. Vid renoveringarna i det stora fastighetsbeståndet i Miljonprojektet går staten inte in och stödjer. Det innebär att hyreshöjningarna läggs direkt på hyresgästerna. Sverige har ett liberal-demokratiskt politiskt system. Men liberalismen och demokratin har inte samma syfte, utan är två olika system med olika verkningssätt och innehåller en motsättning. Liberalismen betonar individens ( läs: privata företagets ) frihet medan demokratin sätter jämlikhet ( läs: allmännyttan ) först. Det nyliberala marknadstänkandet dominerar svensk bostadsmarknad, som är den mest liberala marknadsstyrda i västvärlden. Statlig inblandning är lägre i Sverige än i Storbritannien och USA, marknadsliberalismens hemland. Det här synsättet tas mer eller mindre förgivet av de flesta aktörer och är en självklar ram för ombyggnationer. Josefina Ärlemalms rapport beskriver situationen på liknande sätt och berättar också följande: År 2005 lämnade Fastighetsägarna ett klagomål till den Europeiska Komissionen att Sverige hade brutit mot de regler som förbjuder statligt stöd till privata företag. Det påstods att de kommunala bostadsföretagen hade fått statligt stöd och att kommunerna agerade som garanter för lån som tagits av dessa företag, utan att de behövt betala premier för dessa förmåner. Resultatet av överklagandet till Europeiska kommissionen var att lagen ändrades i Sverige 2011. En paragraf som har visat sig vara problematisk för hyresgästerna som motsätter renoveringsplaner är paragraf 18 i Jordabalken. Denna paragraf visar på reglerna för hyresgästernas inflytande vid förbättring eller förändring av den fasta egendomen, och tar upp de fall åtgärder vidtas som ökar standarden på fastigheter eller insatser, och som innebär en inte oväsentlig förändring av lägenheterna eller av de gemensamma utrymmena i huset, ska ägaren meddela hyresgästerna skriftligen. Om hyresgästen inte accepterar förändringarna kan ägaren ansöka om tillstånd från hyresnämnden. Om tillståndet godtas anses inte förändringarna som orättvisa mot hyresgästen. I beslutet från domstolen, oavsett om förändringarna är rättvisa mot hyresgästerna eller inte, vägs vad som är av intresse för ägaren mot vad som ligger i hyresgästernas intresse i allmänhet om man inte utför den tänkta insatsen ( Ärlemalm 2014: 6 ). 12 4 Hyresgästföreningens organisering Hyresgästföreningen är organiserad i fyra nivåer, den lokala organisationen som finns ute i bostadsområdet, men det är inte alla områden som har en egen lokal hyresgästförening. I de fall det finns en lokal organisation väljer hyresgästerna en styrelse bland de boende i området. Den styrelsen har kontakt med Hyresgästföreningen på kommunal nivå. Hyresgästföreningen på kommunnivå kan ofta ansvara för flera olika kommuner. Men i stora kommuner kan flera hyresgäsföreningar finnas. En nivå uppåt finns regionerna som är samordnande för de kommunala hyresgästföreningarna. Sverige är delat i nio organisationer. Hyresgästföreningens Riksförbund samlar slutligen alla landets nio regioner under sig. "På alla fyra nivåer är det förtroendevalda medlemmar som fattar de övergripande besluten om hur verksamheten ska skötas" skriver Hyresgästföreningen på sin hemsida. Hyresgästföreningen i Sverige är delat i de nio regionerna; Norrland, Mitt, Aros – Gävle, Stockholm, BohusÄlvsborgs- Skaraborg, Sydost, Västra Sverige, Norra Skåne, samt Södra Skåne ( Hyresgästföreningen, Om Oss, Vilka är vi?). På Hyresgästföreningens hemsida Lättläst, Så här arbetar vi, uppges 12 000 medlemmar vara förtroendevalda och det finns 1438 lokala avdelningar i bostadsområden i Sverige. 159 föreningar är fördelade på de 9 regionerna. Hyresgästföreningen har 740 anställda, företrädesvis jurister, kommunikatörer och adminstratörer, men även annan personal. Där kan man också läsa att Hgf arbetar demokratiskt och den demokratiska tanke de har, att hyresgästerna ska kunna vara med att bestämma. Det är sedvanlig föreningsteknik man använder sig av, med årsmöten där de olika styrelserna får i uppdrag av medlemmarna om vad de vill ska hända under verksamhetsåret. Stadgar för alla nivåer av organisationen finns, förbundsstämman är högsta beslutande organ. Motioner till de olika nivåerna skrivs också, som brukligt är ( Hyresgästföreningen, Om oss, Stadgar, Förbundsstämman ). Om nyttan medlemsskapet i Hyresgästföreningen skriver man rätt och slätt att de sköter förhandlingar och ger goda råd i hyresfrågor, består med juridisk hjälp och hjälp till den som vill driva 13 frågor i sitt område. Det mesta som har med det egna boendet kan man med Hyresgästföreningens stöd påverka. De skriver också att eftersom de är en stor organisation kan de påverka bostadspolitiken i Sverige, de har kompetens och stor erfarenhet. Vidare sägs: "Engagera dig eller låt oss göra jobbet. Som medlem i Hyresgästföreningen väljer du själv hur du vill använda ditt medlemskap. Du kan driva egna frågor, vara med och förhandla hyran, eller bara gå på bio till medlemspris. Vi finns och jobbar för dig" ( Hyresgästföreningen Bli medlem, Om medlemsskapet ). 4:1 Förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och hyresvärden De för hyresgästerna så viktiga förhandlingarna vid årliga hyreshöjningar sker när det finns en överenskommelse om en förhandling mellan Hyresgästföreningen och en hyresvärd. Denna överenskommelse kallas för avtal om förhandlingsordning. Det innebär att hyresvärden inte får höja hyran utan att innan dess förhandla med Hgf. En hyresgäst kan ställa sig utanför förhandlingsordningen och förhandla direkt med hyresvärden ( Hyresgästföreningen, Fråga Oss, Varför förhandlar......) Även om en förhandlare, en tjänsteman på Hgf är ansvarig för förhandlingsarbetet, kan också hyresgäster delta i en förhandlingsdelegation. Det krävs ett medlemsskap i Hgf och valet av de medlemmar som ska ingå sker vid ett årsmöte ( Hyresgästföreningen, Engagera dig, Förhandlingar). En informant berättade för mig att i vissa delar av landet är lokala hyresgästföreningen också delaktig vid förhandlingarna gällande åtgärder och hyreshöjningar vid renoveringar ( se Intervjuer, bilaga 2 ). Att företräda hyresgästen är Hyresgästföreningens uppgift. När det gäller turerna vid en renovering finns det också ett ramavtal, om hur processen ska se ut, hur Hyresgästföreningens inflytandet ser ut, och det är kopplat till en förhandlingsordning med specifik hyresvärd. Genom avtalet kommer man in tidigt i processen, menade en respondent jag intervjuade. En annan respondent menade att Hyresgästföreningen inte är byggtekniker och inte kommer in förrän grundbesluten är tagna av hyresvärden som en teknisk process och en budgetprocess. Denne berättade vidare att hyresvärden ska lämna ut besked till de boende i lägenheterna om vad som ska hända, lämna ut godkännandeintyget och presentera en preliminär hyreshöjning. Det innebär att "hyresgästen står inför faktum, 14 möjligheten att påverka är liten, mer av kosmetisk art, hur tapeten ska se ut och liknande". Min respondent sade också att "det är dyrt att bygga och bygga om, det är svårt att se hur lägenheter ska vara billigare, statliga subventioner finns inte längre". "Det är ett tudelat Sverige, svaga och starka Sverige", avslutade denne intervjun med ( se Intervjuer, bilaga 2 ). En informant menade att Hyresgästföreningens jurister inte alltid har vana vid förhandlingar inför renoveringar. De tar en genväg och talar inte med sina hyresgäster. För att förhindra detta har Hyresgästföreningen utarbetat en nationell checklista att använda vid renoveringar, det ska gynna hyresgästerna och stärka deras situation ( se Intervjuer, bilaga 2 ). Lagstiftningen för hyresgäster är bristande menade en annan respondent. Redan 2005 såg man brister, alltså innan regeringskiftet 2006. Den dåvarande regeringen planerade en utredning, men den ignorerades av den tillträdande alliansregeringen. Hyresgästföreningen på riksnivå till skrev regeringen 2012, men fick inget gehör ( se bilaga 3 ). Man har för avsikt att kontakta den nya regeringen, men eftersom den parlamentariska situationen i skrivandes stund är oklar, vet vi ännu inte vilken egentlig regeringsituation vi får. 5 Demokrati och inflytande - Robert Dahls teori om den demokratiska processen Demokrati i betydelsen makten över våra liv och inflytande i samhället anses som självklart i Sverige, men det finns många situationer där vi är utelämnade åt både godtycke och bristande lagstiftning. Lagar som borde skydda oss och försvara våra rättigheter i ett demokratiskt system, men idag sker snarare omprioriteringar av vem som har rättigheter och inflytande. Demokratin får då istället användas som medel att organisera sig och kämpa för att få igenom krav och därmed trygga viktiga värden. Ett uppgift som ligger tungt på Hyresgästföreningen med det mandat de har från sina medlemmar och den självpåtagna uppgift de säger sig ha. Genom den stora samhällsförändring som skett har hyresgästernas, men även Hyresgästföreningens makt att påverka minskat. Konsekvensen för hyresgästerna blir bland annat att hyresvärdar ofta till slut får rätt att genomföra de tänkta åtgärderna och få igenom den begärda hyreshöjningen vid renoveringar genom domslut i Hyresnämnden. I få fall regleras hyran nedåt och vissa åtgärder utförs 15 inte efter att hyresvärden har backat i domstolen. Lagen skyddar alltså snarare hyresvärden och det är upp till hyresvärdens godtycke att vika sig för hyresgästernas krav, annars fastslås kraven av domstolen ( Hem och Hyra, Svårt att få hyresnämnden att ändra hyran, 2013). Att inte lyssna in vad de redan befintliga hyresgästerna vill, underminerar hyresgästernas inflytande på flera sätt, bland annat försvagar man syftet med att vara en medlemsorganisation, som också som påstår sig lyssna på sina medlemmar. Det egna boendet, den egna livssituationen styr någon annan över, vissa människors bostäder ses som en källa till stora vinster, oavsett konsekvenserna för individer i samhället. Man ser inte hyresgäster vare sig som individer med rättigheter, inte heller som ett kollektiv med rättigheter. ”Hyresgästerna som står inför dessa renoveringar har liten makt att påverka resultatet. Bristen på inflytande är ett problem, är en demokrati- och klassfråga, klassfrågan är i centrum eftersom förskjutningar påverkar oftast låginkomsttagare i större utsträckning än socioekonomiskt starkare grupper” skriver kulturgeografen Josefina Ärlemalm i sin masteruppsats Resisting renoviction, The neoliberal city, space and urban social movements, från 2014 ( Ärlemalm 2014: 8 ).” Jag utgick från Robert Dahls teori om demokrati och inflytande och eftersom möjligheterna för hyresgästerna att påverka sin situation är liten ville jag se om det är förenligt med en verklig demokratisk ordning. Utilitarismen kan ge en vägledning om varför det är acceptabelt att vissa sviks i ett rättssamhälle. Enligt Benthams utilitarism ska all moral och all lagstiftning grundas på principen största möjliga lycka åt största möjliga antal, måttstocken för rätt och fel ( Roberts och Sutch 2004: 188-189 ). Rättsfilosofin i Sverige bygger på den teleologiska utilitarismen. Med den som bakgrund kan man resonera som att en renovering med standardhöjande åtgärder anses ligga i allas intresse, lyckan är att ha en fin och välfungerande bostad. Renoveringen sker då inte för befintliga hyresgäster utan för hyregäster i allmänhet, vem som helst ska kunna bo där, det finns en slags allmän norm hur en god bostad ska se ut. I det resonemanget behöver man alltså inte ta hänsyn till de enskilda hyresgästernas intressen och vilja. Där kan en förhandlare på Hyresgästföreningen i utilitarismen hitta ett skäl att inte kontakta hyresgästerna i förväg, och undersöka vad de vill ha för typ av renovering och möjligen också standard16 höjning och vilken hyra de är beredda att betala. Lagstiftningen handlar inte om att tillfredställa enskildas behov utan kollektivets. Det stämmer överens med utilitarismens grundidé. Men ser man till den renodling av demokratiska värden som Dahl i texten ”En teori om den demokratiska processen” ( Beckman m. fl, 2009) argumenterar för går det på tvärs mot Hyresgästföreningens roll, trots att man hänvisar till förklaringen att det finns ramavtal som förhandlats fram om hur processen ska se ut runt informationen till hyresgästerna. Ramavtal som i vissa fall kan ge utrymme för hyresgäster att påverka ombyggnationen och därmed hyreshöjningen. I andra fall står hyresvärden för i princip hela processen och hyresgästerna står inför fullbordat faktum. Där hyresgästen egentligen bara godkännandeintyget som ett slags maktmedel. Dahl ställer upp olika kritier för en demokratisk process. Han anser att demokrati är en politisk ordning och vill också sätta ord på de antaganden som rättfärdigar en demokratisk politisk ordning, en som kan tillämpas också på sammanslutningar ( Beckman m fl, 2009 :178-179 ). Jag definierar Hyresgästföreningen som en sammanslutning i den mening Dahl syftade till. Dahl säger i ett grundantagande som motiverar en demokratisk ( politisk ) ordning, att bindande beslut ska enbart fattas av de personer som är underställda besluten. Beslut ska inte fattas av den som står utanför. Han menar också att ingen vuxen medlem skall ”behöva bevisa att han eller hon har tillräcklig kompetens att tillvarata sina egna intressen. Bevisbördan ligger istället på den som hävdar att undantag bör göras i vissa fall. Vidare ska medlemmarnas intressen ska jämställas, tas lika hänsyn till ( Beckman m fl 2009:180 ). Visst står på sätt och vis Hyresgästföreningens förhandlare i en sådan position att denne kan förhandla, men inte efter eget huvud eftersom besluten inte gäller den egna situationen. Dessutom finns ingen sådan upplysning någonstans att man lämnar över hela ansvaret eller beslutsfattandet till förhandlaren. Att i det fall någon blir medlem i Hyresgästföreningen därmed har frånsagt sig rätten att fatta beslut. Inte heller någon information om att att hyresgästen inte alls får delge Hyresgästföreningen sina åsikter, eller har gett en förhandlare mandat att göra som denne vill. Dahl beskriver vidare hur en demokratisk process ska se ut. Effektivt deltagande ser han som viktigt i den processen. Han menar att under hela processen fram till att bindande beslut är tagna ska medborgarna, medlemmarna, ha riktiga och lika möjligheter att föra upp frågor på dagordningen, förespråka vilket avgörande de anser vara rätt, samt att också uttrycka det ( Beckman m fl 2009:181 ). 17 Den chansen får hyregästerna, medlemmarna, i de årliga hyresförhandlingarna, men inte inför en renovering. Dahl påpekar också att ett kriterium på en demokratisk process är upplyst förståelse. Med det menar Dahl att varje medborgare, medlem, ska ha riktiga och lika möjligheter att upptäcka och begrunda det val som tjänar medlemmens intresse bäst ( Beckman m fl 2009:183 – 184 ). Det torde vara ganska enkelt att förstå att en hyresgäst med svag ekonomi behöver få kännedom och information om hyreshöjningens storlek och vad som kan göras för att förhindra denna höjning. Om ifall det finns utrymme för en förändring i de åtgärder som hyresvärden vill vidta, med åtföljande hyressänkning, innan åtgärderna och hyran är fastslagen. Det borde ligga i Hyresgästföreningens förhandlares intresse att lyssna på sina medlemmar och föra fram deras talan, det är medlemmens bostad det handlar om, vanligtvis inte förhandlarens egen. 6. Slutsatser och avslutande reflektioner Dahl beskriver väl det jag vill lyfta fram som viktigt i en människas liv och i ett demokratiskt sammanhang, självbestämmande, medbestämmande och rätten till information för att kunna fatta genomtänkta beslut om sitt eget liv. Enkla och tydliga normer som inte borde vara svårt ett efterleva för en medlemsorganisation som menar att de är demokratisk till sin natur. Vi kanske har lärt oss att förlita oss på våra samhällsinstutioner, på vår demokrati och trott på att vi även i vår boendesituation har rättigheter. Men så självklart är det inte, det finns ingen entydighet. Det 'skydd' som fanns för hyresgäster i kommunala bostäder, som också ofta användes för boende i privata bestånd eftersom allmännyttan skulle vara normerande, har försvunnit. Det medinflytande som Hyresgästföreningen hade förr är till stor del bortrationaliserat. Den politiska synen är den att hyresgästen ska klara sig själv, och med den syn som hyresvärdar tillåts ha på sina bostadsbestånd, som en kassako för stora inkomster, är situationen mycket svår. Med tanke på hur otydlig lagtexten i Jordabalken paragraf 18 a gällande hur en lägenhet för uthyrning ska vara inredd som enklast och med formuleringen ”på orten” kan hyresgästerna hamna i en mycket svår situation. En hyresvärd som inte har råd att renovera eller inte ens vill, kanske också 18 äger många hyresbestånd på en ort, eller att man är flera ovilliga hyresvärdar. Då finns det inget för hyresgäster att peka på för att kunna kräva en god standard i sin bostad. Att bo omodernt kan alltså vara acceptabelt. Det tudelade Sverige är inte långt borta. Att bygga 'social housing' kanske också blir en modell för att ha billiga bostäder åt socioekonomiskt svaga människor, men knappast värdigt ett samhälle i ett land vars ledare påstår att landet är rikt ( Svt 2014) . Det är rikt och generöst mot vissa, men inte dem som samma samhälle ha slagit ut. Men det ligger i marknadsliberalismen idé att så ska ske och då kanske en svensk medborgare får vara glad att överhuvudtaget ha en bostad, även om den är i enklaste laget. Hyresvärdarna påstår inte sällan att de vill ha sina hyresgäster kvar. Information skickas ut i förväg inför en årlig hyreshöjning, men inte inför en renovering. Bryr sig alltså hyresvärdarna mer om hyresgästernas åsikter vid de årliga hyreshöjningarna, gör förhandlaren på Hyresgästföreningen det, men inte vid renoveringar? Hyresgästföreningen är en organisation som är svår att förstå sig på. Även om man på sin hemsida har ganska tydliga motiveringar för medlemsskap, verkar det vara upp till fri tolkning hos den enskilda juristen om hur denne ska arbeta gentemot medlemmarna. Man tar sin egen utsaga, ”engagera dig eller låt oss göra jobbet” på allvar och därmed neglierar sina medlemmar i den viktiga processen runt renoveringar med stora hyreshöjningar som följd. Det råder oklara gränser i arbetet och även i dialogen med hyresgästerna. Där dialogen och kontakten inte finns har inte hyresgästen något att egentligen peka på för att få sina rättigheter tillgodosedda. Allt går att tolka som man vill då man läser Hyresgästföreningens hemsidor. Den juridiska processen läggs i händerna på förhandlaren och denne har en motpart i hyresvärden och där ligger det stora arbetet. Att ta vara på hyresgästerna finns det inga klara linjer för, mer än att man påstår sig arbeta demokratiskt och att hyresgästerna ska få vara med och påverka. Ord som mer liknar lockrop för att få medlemmarna att tro att de har ett stöd, istället betalar de anställdas löner och får hålla tillgodo med det som Hyresgästföreningen till syvende og sidst vill stå till tjänst med. Medlemsskapet är enkelriktat. Hyresgästen betalar medlemssavgiften månadvis i åratal, men det finns egentligen inga garantier att medlemmen får tillbaka något. Medlemmen skriver inget avtal med Hyresgästföreningen och kan därmed inte påtala avtalsbrott eller svek. Det finns ingen rättslig instans dit man kan vända sig med sin klagan. Det har gjorts försök, ( Hem och Hyra, Vill få tillbaka medlemspengar, 2013 ), men det finns ingen instans som kan fälla Hyresgästföreningen alls. Medlemmarna har bara Hyresgästföreningens egna påståenden om det arbete man avser lägga 19 på medlemmarna. Det känns inte särskilt rättssäkert, det är inte heller på det minsta vis tryggt. För den hyresgäst som förlitat sig på Hyresgästföreningen är verkligheten hård. Om inte förr kommer det verkliga uppvaknandet när en renovering ska ske i området, och hyresgästen inser att inte ens den organisation man förväntade sig hjälp ifrån finns där när det väl gäller ( Landets Fria, Hyresgäster måste flytta när deras hyror chockhöjs, 2014 ). När Hyresgästföreningen sviker finns inget kvar, förutom den egna kampen mot hyresvärden och den politiska makten. Ensam är inte stark, men styrkan ligger heller inte i en svikande organisation. Jag anser att Hyresgästföreningen sviker sina hyresgäster och sina egna mål som en demokratisk medlemsorganisation när man inte låter hyresgästerna i förväg få ta del av de krav som hyresvärden lägger fram i förhandlingar med förhandlaren på Hgf och verkligen kunna påverka dem. Det finns inget i Hyresgästföreningens organisering som förhindrar att förhandlarna lyssnar på sina medlemmar och tar intryck av deras vilja. Snarare tvärtom då jag läser igenom dokument om Hgf och det man anser sig vilja utföra och det man säger sig vilja betyda för sina medlemmar. Det finns inget i ramavtalet som förhindrar att förhandlaren på Hyresgästföreningen kan samla information om vad hyresgästerna vill och ha det med sig inför en förhandling med hyresvärden. Istället borde juristen känna stöd i sina medlemmar i en förhandling och veta att man talar för medlemmarna och har dem i ryggen vid en förhandling, att de får företräda sig själva så långt det är möjligt. Det visar att man tar sitt uppdrag på allvar och verkligen sköter sitt arbete. Det är ett sätt att arbeta demokratiskt och att ge röst åt en numera utsatt grupp, hyresgästerna. Om Hyresgästföreningen frångår sin sedvanliga process att kontakta hyresgästerna innan renovering äventyras hyresgästernas ställning. Det ger signaler till hyresvärdarna att hyresgästerna inte bryr sig, därför kan de göra som de vill. Det handlar istället bara om att bräcka Hyresgästföreningens förhandlare i en tuff förhandling och tvinga denne att gå med på de villkor hyresvärden kräver. Hyresgästföreningen devalerar också sitt värde som en motpart till hyresvärdarna i förhandlingsordningen, och ger hyresvärdar en synnerligen god chans att besluta sig för att frångå den för och börja förhandla med hyresgästerna direkt, något som kan ske vid årliga hyreshöjningar. Dessutom sviker man redan resurssvaga människor, de är i beroendeställning, deras bostad är satt på spel. Hyresgästerna måste då anlita en egen jurist om de inte känner att de klarar av att genomföra en 20 egen förhandling med en avsevärt starkare hyresvärd. Med gällande lagstiftning som i de flesta fall ger hyresvärdarna rätt att renovera på sina villkor och få igenom den hyreshöjning de kräver, borde hyresgästerna få göra sig hörda. Eftersom det inte finns, varken muntligt eller skriftligt från Hyresgästföreningens sida, information till hyresgästerna att de inte har rätt att ta del av information om åtgärder och hyreshöjningens storlek innan renovering är det märkligt att en enorm hyreshöjning inte meddelas förrän den är fastslagen. Någon måste sätta igång processen att samtala med hyresgästerna och det är upp till förhandlaren, juristen på Hyresgästföreningen. Hyresgästföreningen skriver på sin hemsida om sig själva, att de ”arbetar med opinionsbildning och påverkar beslutsfattare för att förbättra villkoren för hyresgäster." De "hjälper också sina medlemmar att påverka sitt boende". "Vår vision är ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas" påstår de också. Det självpåtagna uppdraget har man misslyckats med. De många överklaganden till högre instans, Svea Hovrätt, visar på ett missnöje med Hgf:s arbete och det resultat det gett, bland annat en alldeles för stor hyreshöjning. Visst arbetar Hyresgästföreningen gentemot myndigheter och politiker på olika sätt och försöker få upp hyresgästernas villkor på den politiska dagordningen. Men man väljer bort att föra en dialog med berörda i stora och viktiga processer och det undergräver förtroendet för Hyresgästföreningen som en demokratisk medlemsorganisation. Medlemsraset är redan sedan länge en verklighet för Hyresgästföreningen och man riskerar att tappa ännu fler medlemmar om man väljer bort dialogen med hyresgästerna. Tanken att det inte finns någon större nytta med att vara medlem bekräftas genom att förhandlaren negligerar och väljer bort sina hyresgäster. Ska Hyresgästföreningen ta sin ”Vision” på allvar kan man kanske hänvisa till Dahls synsätt, att demos, folket, måste ha en exklusiv möjlighet att bestämma hur ärenden skall föras upp på den demokratiska beslutsprocessens dagordning ( Beckman m fl 2009:186 ). Det är något som Hyresgästföreningens förhandlare får ta till sig, det är ju denne som undanhållit medlemmarna möjligheten att yttra sig inför ett så stort ingrepp i bostaden som en renovering, med påföljden att hyran höjs drastiskt och kan leda att hyresgästen inte ens kan bo kvar i sitt hem. Åter igen hur ser Hyresgästföreningen på sina medlemmar och vad menar man med demokrati? Demokratiskt inflytande handlar för Hyresgästföreningen på alla nivåer bara om att lämna ansvaret till förhandlaren, i synnerhet vid renoveringar, och sedan kämpa i domstol om man är missnöjd med resultatet? Demokrati är att få sitta med i en lokal eller kommunal styrelse och bara behandla frågor 21 som exempelvis vart en resa för områdets hyresgäster ska gå till det året, och medge äskade budgetar för lokala hyresgästföreningarna. Det är bara en mysförening där det handlar om att må lite gott. Vad har egentligen Hyresgästföreningen för syfte med en sådan stor och omfattande organisation om det inte är mer än så? Hyresgästföreningen måste bli en starkare röst. Det låter kanske dramatiskt och överdrivet, men Hyresgästföreningen måste träda in i en ( annan ) fas nu, det måste finnas en aktivism som lyfter upp hyresgästens utsatthet i och med lagstiftningen, men även den socioekonomiska utslagning som sker med våra politikers goda minne. Politiken har skapat lagar för det och jag ser inga politiska ambitioner att förändra den rådande ordningen. Kanske kan Hyresgästföreningen istället ändras, men det är svårt att se var förändringen ska ske och även hur. Kanske fungerar den nationella checklista man tagit fram, åtminstone ger det förmodligen hyresgästerna en chans att framföra sina synpunkter till förhandlaren, men vilken effekt det egentligen får kan jag inte bedöma. Opinionsbildning är en ofta använd metod. Kanske ska man använda sig mer medieinriktning på flera håll samtidigt, där man verkligen talar om den alarmerande situation hyregästerna befinner sig i. Hyresrätten är i strykklass i Sverige, bostadsbristen ökar och lagstiftarna har gjort rättsläget ännu sämre. Det är ett enormt arbete som ligger framför, men det måste göras. Och det måste göras nu, allra helst igår. 22 Källor Aktuellt i Politiken, Marknaden löser inte bostadskrisen, Anne- Marie Lindgren, 20140512 http://www.aip.nu/default.aspx?page=3&ideologi=229 ( hämtad 20141125 ) Allbolagen (2011) Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Lag-2010879-omallmannyttig_sfs-2010-879/ ( hämtad 20141125 ) Boplats Göteborg, Vad händer när ett område renoveras? http://www.boplats.se/CM/Templates/Article/general.aspx?cmguid=137cf65c-17ba-40ca-9af752b13cec26a3 hämtad 20150104 Byggtjänst, Är “social housing” något för Sverige? http://omvarldsbevakning.byggtjanst.se/Artiklar/2014/November/Ar-social-housing-nagot-forSverige/ ( hämtad 20141227 ) Dahl, Robert ( 1989 ) En teori om den demokratiska processen, Democracy and it´s critics, översättning Ordfront Förlag, Harvard University Press, utdrag ur kapitel 8-9, Beckman, Ludvig med flera, ( 2009 ) Texter i samtida politisk teori, Liber AB, Malmö Hem och Hyra, Hovrätten ger Stena klartecken att renovera på Pennygången http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hovratten-ger-stena-klarteckenatt-renovera-pa-pennygangen ( hämtad 20141108 ) Hem och Hyra, Okunnig värd behöver förhandlingsordning ( 7 oktober 2011 ) http://www.hemhyra.se/kronoberg/okunnig-vard-behover-forhandlingsordning (hämtad 20141125) Hem och Hyra, Stor oro i Skarpan, ( 17 januari 2013 ) http://www.hemhyra.se/ostergotland/stor-oro-i-omradet-skarpan ( hämtad 20141227 Hem och Hyra, Vill få tillbaka medlemspengarna http://www.hemhyra.se/jonkoping/vill-fa-tillbaka-medlemspengar ( hämtad 20141229 ) 23 Hem och Hyra, Svårt att få hyresnämnden att ändra hyran, ( juni 2013 ) http://www.hemhyra.se/skane/svart-att-fa-hyresnamnden-att-andra-hyran ( hämtad 20141229 ) Hyresgästföreningens hemsida http://www.hyresgastforeningen.se/Bli_Medlem/om_medlemskapet/Sidor/default.aspx ( hämtad 21041227) http://www.hyresgastforeningen.se/Engagera_Dig/Forhandlingar/Sidor/default.aspx ( hämtad 20141222) http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/vad-ar-en-hyressattningsavgift.aspx ( hämtad 20141126 ) http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/Varfor-forhandlar-bara-Hyresgastforeningenom-hyran-i-vissa-hus-och-inte-i-alla.aspx ( hämtad 21041227) http://www.hyresgastforeningen.se/Lattlast/Sidor/Sa-har-arbetar-vi.aspx ( hämtad 20141228 ) Hyresgästföreningen, Om oss http://www.hyresgastforeningen.se/Sidor/default.aspx ( hämtad 20141111 ) http://www.hyresgastforeningen.se/Om_Oss/ladda_hem/Sidor/stadgar.aspx ( hämtad 20141228 ) http://www.hyresgastforeningen.se/Om_Oss/Vilka_ar_vi/forbundsstamman/Sidor/default.aspx ( hämtad 20141228 ) Lagen.nu Jordabalken https://lagen.nu/1970:994 Jordbalken kap 12: 18 a 6:e – 7:e stycket ( hämtad 20141126 ) Jordabalken (1970:994) http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm ( hämtad 20141111) Landets Fria, Hyresgäster måste flytta då deras hyror chockhöjs http://www.landetsfria.se/artikel/114094 ( hämtad 20150103 ) Landets Fria, "Hyreshöjningarna är ett samhällsproblem" http://www.landetsfria.se/artikel/114096 ( hämtad 20150103 ) 24 Ny Teknik, Mehmet Kaplan: Det behövs hyresrätter för nyanlända http://www.nyteknik.se/nyheter/bygg/byggartiklar/article3862993.ece?ar=true ( Hämtad 20141113 ) Roberts, Peri, Sutch Peter, ( 2007 ) Politiskt tänkande, En introduktion, Studentlitteratur, Lund Statistiska Centralbyrån, Villa vanligaste boendeformen http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Villa-vanligaste-boendeformen/# ( hämtad 20141125) Sveriges television, SVT-undersökning: Moderaterna splittrat i flyktingfrågan ( 2014 ) http://www.svt.se/nyheter/sverige/svt-undersokning-moderaterna-splittrat-i-invandringsfragan ( hämtad 20141227) Westin, Sara (Uppsala universitet, Humanistisk-samhällsvetenskapliga vetenskapsområdet, Samhällsvetenskapliga fakulteten, Institutet för bostads- och urbanforskning (IBF)) "... men vart ska ni då ta vägen?": Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv Arbetsrapport - Institutet för bostads- och urbanforskning, Uppsala universitet; 57 2011 http://uu.diva-portal.org/smash/record.jsf?pid=diva2%3A458977 Ärlemalm, Josefina, Resisting renoviction, The neoliberal city, space and urban social movements ARBETSRAPPORTER, Kulturgeografiska institutionen, Nr. 920, Uppsala Universitet 2014. http://uu.diva-portal.org/smash/get/diva2:698848/FULLTEXT01.pdf 25 Bilaga 1 Informationsblad vid årlig hyreshöjning, exempel 26 Bilaga 2 Sammanställning av intervjuer - respondent- och informantintervjuer med jurister på Hyresgästföreningen Informantintervju jurist 20141117 Allmännyttan hyfsat hyggliga. Privatvärdar har en gräddfil, de kan bygga och sätta hyran som de vill. Privata värdar gör standardhöjningar och då anses de ha rätt att ta ut högre hyror, hyran de vill ta ut. Det innebär att folk får flytta till omodernt om de inte kan betala hyran. Respondentintervju, förhandlare, jurist, 20141117 Det beror på vilka delar man vill titta på. Brev innan skickas ut. Brister idag i lagstiftningen. Den hyresvärd vi arbetar emot kan visa på ett bra exempel på hur arbetet ser ut: budgetprocess och en teknisk process, och hur det ska finansieras. Detta är inte Hyresgästföreningen inblandade i, utan det är beslut som tas inom företaget. Hyresgästföreningen kommer sent in i arbetet, grundbesluten är genomförda. Man som mer inför fullbordat faktum, Hgf inte är några byggtekniker. Hyresvärden ska lämna ut besked till de boende i lägenheterna. Presentera vad som ska hända och lämna ut godkännandeintyget och presentera en preliminär hyreshöjning. Det är en preliminär förhandling. Man får in godkännandeintygen, i vår situation 80-90% för, resten hamnade i Hyresnämnden som ger sitt tillstånd i 98% av fallen. Det finns flera problem: Hyresgästen står inför faktum, möjligheten att påverka är liten, mer av kosmetisk art, hur tapeten ska se ut och liknande. Den slutgiltiga kostnaden; sedvanlig underhåll, leder inte till hyreshöjningar, däremot så kallade standardhöjningar ger högre hyra. Vanligt att man gör standardförbättringar i samband med stambyten. Det är dyrt att bygga och bygga om, svårt att se hur lägenheter ska vara billigare. Statliga subventioner finns inte längre. Det är ett tudelat Sverige, svaga och starka Sverige. Respondentintervju jurist 20141117 Tecknat avtal med fastighetsbolaget hur en process ska se ut - ramavtal. Hur inflytandet ska se ut kopplat till en förhandlingsordning med specifik hyresvärd. Lagstiftningen och skyddet för hyres27 gästerna är bristande. 2005 såg dåvarande socialdemokratiska regerningen brister, alltså innan regeringskiftet 2006. Den planerade utredningen lades stoppades av den tillträdande alliansregeringen. Att företräda hyresgästen är Hgf uppgift. Genom ( ram- ) avtalet kommer man in tidigt i processen. Checklista hos vissa hyresvärdar för när, vad och hur. Även om man har ett ramavtal kan det finnas missnöjda hyresgäster. De som inte skriver på hyresgästintyget hamnar i Hyresnämnden. Ett ramavtal är en generell skrivning som görs i god tid innan processen ska starta. Hyresvärden och Hgf har sedan möten med hyresgäster, vad man vill ska förändras i lägenheten, enkäter kan leda till beslut. Hyresgästernas har inflytande i processen och diskussionen om hyreshöjning på grund av standardhöjning. Man kan enas man om ett pris för viss typ av åtgärd, eventuell standardhöjning tar bort ur projektet. Standardhöjning kan ge en hyreshöjning, men man kan få fram lägre hyreshöjningar genom olika tillval som väljs eller väljs bort. Fastighetsägaren anser att det de vill göra ska kunna stå i 50 år till. De vill ofta ha sina hyresgäster kvar eftersom det är rationellt och ekonomiskt. Informantintervju jurist, 20141126 Ramavtalen skiljer sig också från kommun till kommun. Lite praxis lokalt, i vissa kommuner är det en kommunalt bolag som satt ribban. Hyresvärdarna är exempelvis inte skyldiga till vissa saker, i vissa fall finns ingen reglering. Vid de årliga hyreshöjningarna är även valda personer från de lokala hyregästföreningarna med, det vill säga, de som finns ute i bostadsområdena. Informantintervju jurist, 20141222 Vissa jurister, förhandlare, har inte större erfarenhet av förhandlingar inför renoveringar. Det är inte ofta renoveringar sker av den storleken som görs nu i Sverige i samband med stambyten i miljonprogrammen. De hoppar över momentet att kontakta hyresgästerna. Lokala hyresgästföreningen kan i vissa fall också vara med och planera renoveringar, liksom hyresgästerna. Det är beroende på hur Hyresgästföreningens jurist agerar. Hyresgästföreningen har arbetat fram en nationell checklista för att ha i samband med renoveringar för att aktivera och ta tillvara hyresgästernas intressen. 28 Bilaga 3 Till Justitiedepartementet Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad Sverige står inför en stor utmaning. Bara i de kommunala bostadsbolagen beräknas 300 000 av miljonprogrammets lägenheter vara i behov av omfattande ombyggnad. Ombyggnadsprocessen är omtumlande för hyresgästerna och många kommer att tvingas flytta på grund av att de inte har råd att bo kvar efter ombyggnaden. Hyreshöjningar på upp till 60 procent är inte ovanligt. Sedan bostadssaneringslagen infördes 1974 har det funnits regler som syftar till att ge hyresgästerna inflytande i samband med ombyggnader. Regelverket kring hyresgästernas inflytande har dessvärre visat sig ha mindre reell betydelse. I praktiken kan inte hyresgästerna motsätta sig en ombyggnad eller ens påverka utformningen eller omfattningen av den. Det ger många gånger dramatiska hyreshöjningar i samband med ombyggnad som hyresgästen inte kan göra något åt. Hyresgästernas besittningsskydd är i praktiken satt ur spel. Det krävs därför ett tydligare och starkare inflytande för hyresgästerna. Hyresgästföreningen föreslår därför att en utredning tillsätts för att ta fram förslag på förändringar i hyreslagstiftningen, som ger hyresgästerna ett verkligt inflytande. Hyresgästföreningen föreslår följande förändringar i korthet: 29 - Preciserat innehåll i den skriftliga informationen Det föreskrivs idag endast att informationen ska vara skriftlig. Reglerna bör kompletteras med krav på innehållet. - Information till hyresgästorganisation med förhandlingsordning Idag har hyresvärden skyldighet att informera hyresgästerna skriftligt. Skyldigheten bör utvidgas så att även den förhandlande hyresgästorganisationen omfattas. - Ett lagstadgat samrådsförfarande Hyresgästerna måste ges möjlighet till delaktighet i processen. Det får man genom ett samrådsförfarande. Vi föreslår därför att ett lagstadgat samrådsförfarande införs. - Längre tidsfrist för hänskjutande till hyresnämnden Tidsfristen för när ansökan om tillstånd kan göras till hyresnämnden om värden inte fått hyresgästernas godkännande bör utökas till tre månader. Det ger större utrymme för samråd mellan hyresgäster och hyresvärdar. - Större hänsyn till hyresgästernas intressen vid hyresnämndens intresseavvägning Hyresgästerna måste ges möjlighet att påverka ombyggnadens omfattning och därmed hyresnivå. Hyresgästernas besittningsskydd måste garanteras. Av praxis framgår att hyresnämnderna (och Svea hovrätt i förekommande fall) i praktiskt taget samtliga fall ger tillstånd till en ombyggnad, mot hyresgästernas vilja. Om hyresgästerna kan redovisa fastighetsekonomiskt fullt rimliga förslag till upprustning som alternativ till hyresvärdens förslag måste hyresnämnden kunna väga in detta i sin bedömning. - Skyddsregelns tillämpning Den så kallade skyddsregeln, som kan användas vid stora hyreshöjningar, måste även gälla vid ombyggnader. - Sanktioner när inget godkännande finns Åtgärder för vilka hyresvärden inte har hyresgästernas eller hyresnämndens tillstånd ska inte kunna beaktas vid hyressättningen under tio år efter att de genomförts. Hyresgästinflytande över tiden – en återblick Omfattningen av och karaktären på inflytandet har varierat över tiden. Det har gått från ett direkt inflytande över normala åtgärder i den enskilda lägenheten och gemensamma utrymmen, via ett indirekt inflytande över den egna lägenheten, till dagens system med ett direkt inflytande över standardhöjande åtgärder i lägenheten. Hyresgästerna gavs inledningsvis möjlighet att, under vissa förutsättningar, förhindra åtgärder utöver lägsta godtagbara standard. Det gällde åtgärder såväl i den egna bostadslägenheten som i gemensamma utrymmen. Hyresnämnden kunde ge tillstånd till åtgärderna om det fanns särskilda skäl. Därefter infördes regler i 12 kap jordabalken, hyreslagen, som innebar att hyresgästerna i praktiken inte kunde påverka åtgärderna alls. Hyresvärden skulle inhämta hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd, men kunde även utan sådant tillstånd genomföra en ombyggnad. Sanktionen var att hyresvärden inte fick höja hyran under tio år, om det var fråga om åtgärder som inte var motiverade av boendehänsyn, det vill säga lyxåtgärder. Ytterligare förändringar gjordes efter en tid som innebar att hyresgästerna skulle godkänna standardhöjande åtgärder i lägenheten. Påbörjades åtgärder utan godkännande kunde hyresnämnden förbjuda åtgärderna. Regeln om att hyran inte kunde höjas på tio år togs bort. De senaste förändringarna genomfördes 2002. De innebär att hyresgästerna ska godkänna de föreslagna åtgärderna. Får hyresvärden inget godkännande kan hyresnämnden ge tillstånd. Hyresnämnden ska göra en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästernas intressen och vid bedömningen beakta ”skilda intressen” som hyresgäster i allmänhet kan ha av att åtgärderna inte genomförs. Det kan till exempel vara att bevara en äldre och väl fungerande inredning eller att undvika hyreshöjning. Regeln om att hyran inte får höjas, om inget godkännande finns, återinfördes, men för en kortare tid om fem år. Hyresnämnden kan även förbjuda åtgärder som kan antas påbörjas utan tillstånd. Praxis När hyresnämnden prövar godkännande av förbättrings- och ändringsarbeten utfaller beslutet i princip alltid till hyresvärdens fördel. De genomgångar som gjorts av avgöranden i Hyresnämnden i Stockholm och ärenden i Svea hovrätt 1997-2010 visar entydigt på detta. Problem Många av dem som motsätter sig hyresvärdens ombyggnadsplaner kan vara positiva till underhållsåtgärder i sig. Det man ställer sig negativ till är standardhöjande ombyggnader eftersom de leder till kraftiga hyreshöjningar. Många hyresgäster känner oro inför en förestående 30 ombyggnad. De får inte bara genomlida en rad umbäranden under själva ombyggnaden, utan dessutom leva med oron över en kraftigt höjd hyra. Många är tveksamma till om de överhuvudtaget kommer att ha råd att kunna bo kvar. De kan tvingas att bryta upp från en invand miljö, där barnen kanske går i förskola eller skola och där de känner sig hemma. Många undrar vart de ska ta vägen och konstaterar att lägenheten knappast går att byta med en annan hyresgäst, när den blivit så dyr. Besittningsskyddet är i praktiken satt ur spel. Det finns dessutom stora geografiska skillnader i hur ombyggnader genomförs. Erfarenhetsmässigt vet vi att de mest genomgripande ombyggnaderna sker i tillväxtområden, det vill säga områden med bostadsbrist. Skälet till det är att hyresvärdarna vet att det finns en marknad som kan möta kraven på större avkastning – helt enkelt högre hyror. Ombyggnader på marknader i balans eller med bostadsöverskott tenderar att bli betydligt mindre omfattande och eventuella hyreshöjningar betydligt blygsammare. Hyresvärdarna vet att det inte går att ta ut högre hyror. Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad regleras i hyreslagen. Lagstiftningen ger intryck av att hyresgästerna har ett verkligt inflytande genom att de ska ge sitt godkännande till ombyggnaden innan den genomförs. Men det inflytande hyresgästerna har är i praktiken en chimär. Hyresvärdar kan nämligen nästan alltid genomföra ombyggnader när man så önskar och på sina egna villkor. Det gäller såväl utformningen av ombyggnaden som själva genomförandet. Det möjliggörs genom att de kan inhämta hyresnämndens tillstånd att genomföra åtgärderna, när hyresgästerna inte lämnar sitt godkännande. Praxis visar att hyresnämndernas bedömning nästan alltid utfaller till hyresvärdarnas fördel. Förslag till förändringar För att ge hyresgästernas inflytande en reell innebörd föreslår Hyresgästföreningen en rad förändringar i 12 kap. jordabalken, hyreslagen. 31 - Preciserat innehåll i den skriftliga informationen Det föreskrivs att informationen till hyresgästerna ska vara skriftlig, däremot inget om vad informationen ska innehålla. Vi föreslår att reglerna kompletteras med krav på innehållet i informationen. Vi anser att informationen ska innehålla uppgifter om: o Anledningen till ombyggnaden o Planerad tidpunkt för genomförandet o Hyresgästernas boende under ombyggnaden o Hyresgästernas rätt till hyresreduktion o Uppgift om begärd hyra efter ombyggnad o Om själva godkännandeförfarandet - Information till hyresgästorganisation med förhandlingsordning Idag har hyresvärden skyldighet att informera hyresgästerna skriftligt. Reglerna bör utvidgas så att hyresvärden får en skyldighet att skriftligen informera den hyresgästorganisation hyresvärden har förhandlingsordning med. - Ett lagstadgat samrådsförfarande En lyckad ombyggnad, när det gäller såväl den fysiska utformningen som upplevelsen av att ett bra och tryggt boende skapas, underlättas av att hyresgästerna ges möjlighet att bli delaktiga. Delaktighet i processen får man genom ett samrådsförfarande. Den skyldighet som hyresvärden har idag, att informera hyresgästerna, är otillräcklig. Det finns ombyggnadsprojekt som fungerar bra; där hyresgästerna är delaktiga och kan påverka såväl processen som resultatet. Dessvärre förekommer motsatsen allt för ofta. Vi föreslår därför att ett lagstadgat samrådsförfarande införs. - Längre tidsfrist för hänskjutande till hyresnämnden Utrymme för samråd mellan hyresgäster och hyresvärdar kan skapas, genom att tidsfristen utökas för när ansökan om tillstånd kan göras till hyresnämnden om värden inte fått hyresgästernas godkännande. Idag är den två månader. Den bör utökas till tre månader. Det skulle öka incitamentet för hyresvärden att samverka med hyresgästerna och hitta samförståndslösningar. En samrådsprocess ska kunna vara tidsbesparande i jämförelse med en process i hyresnämnden. - Större hänsyn till hyresgästernas intressen vid hyresnämndens intresseavvägning Det finns inte endast ett sätt att genomföra ombyggnader på ett fastighetsekonomiskt rationellt och försvarbart sätt. Vår erfarenhet är emellertid att hyresnämnderna godkänner hyresvärdens förslag i strid mot hyresgästernas vilja även om det finns alternativa förslag till upprustning. Av praxis framgår att hyresnämnderna (och Svea hovrätt i förekommande fall) i praktiskt taget samtliga fall ger tillstånd till en ombyggnad, mot hyresgästernas vilja. Detta innebär att den hyresvärd som så önskar egentligen helt kan avstå från att ta hänsyn till hyresgästernas uppfattningar. Lagstiftarens intentioner med hyresgästgodkännande har på så vis helt kommit bort. Om hyresgästerna ska ha verklig möjlighet att påverka måste detta förhållande ändras. Om hyresgästerna kan redovisa fastighetsekonomiskt fullt rimliga förslag till upprustning som alternativ till hyresvärdens förslag måste hyresnämnden kunna väga in detta i sin bedömning. Det gäller även om hyresvärden skulle kunna få högre avkastning med ett mer genomgripande alternativ. Redan idag framgår det av förarbetena att hyrans storlek ska ha betydelse när hyresnämnden gör sin bedömning. I praktiken har hyran inte haft någon påverkan när hyresnämnden fattat sitt beslut. Detta förhållande måste förändras genom att hyresgästerna ges möjlighet att påverka ombyggnadens omfattning och därmed hyresnivå. Ytterst handlar det om att skapa ett förhållningssätt och en lagstiftning kring ombyggnad i hyresrätt som garanterar hyresgästernas besittningsskydd. - Skyddsregelns tillämpning En så kallad skyddsregel vid stora hyreshöjningar har införts i hyreslagen, 55§ femte stycket. Den är generell, och innebär att hyresgästen har rätt till en anpassningstid vid större hyreshöjningar – en så kallad trappning av hyran. Lagstiftaren ger emellertid exempel på undantag. Ett sådant är att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av att det genomförts standardhöjande åtgärder som hyresgästen har godkänt eller som hyresnämnden lämnat tillstånd till. Då, menar man, kan det vara befogat att låta större hyreshöjningar få genomslag snabbare. De högsta hyreshöjningarna förekommer just i samband med ombyggnader. Det är inte ovanligt med hyreshöjningar på 60 procent och mer. I praktiken är det inte ovanligt med förhandlingsöverenskommelser om hyra efter ombyggnad, där hyreshöjningar genomförs trappstegsvis. Därför är det viktigt att även hyresnämnden ges möjlighet att använda skyddsregeln vid ombyggnader, så att den kan fatta beslut om en trappstegsvis höjning av 32 hyran. - Sanktioner när inget godkännande finns För att få en praktisk och fungerande process vid ombyggnader krävs att det finns sanktioner om hyresvärden inte respekterar processen. I dagsläget gäller att åtgärderna inte får beaktas vid hyressättningen under fem år efter att de genomfördes, om hyresvärden inte inhämtat hyresgästernas godkännande. En återgång av tiden till tio år, som den var fram till 1997, skulle öka incitamentet hos hyresvärdar att inhämta godkännanden. Vi ser fram emot ett svar på våra förslag från ansvarigt statsråd. Barbro Engman Förbundsordförande, Hyresgästföreningen Riksförbundet − 33
© Copyright 2024