Social- och
§ 80
hälsovårdsnämndens svenska
sektion
16.06.2015
Förfarande med andrahandshyrning av fastigheter inom arrangemanget
med ramupphandling av boendeservice inom äldreomsorgen i Karleby
423/02/08/00/04/2013
Soh § 80
Social- och hälsovårdsnämnden 10.6 2015 § 133:
Beredning; ekonomidirektör Jari Saarinen, t. 044 7809 426 och servicedirektör Maija Juola
t. 044 780 9653
Bakgrunden till ramavtalet
Social- och hälsovårdsnämnden i Karleby beslöt i september 2013
om upphandling av intensifierat serviceboende genom ramavtal.
Efter tilläggsutredningar och behandling av besvär hos
marknadsdomstolen kvarstod beslutet i kraft.
Genom beslutet valdes sex serviceproducenter för intensifierat
serviceboende och tre serviceproducenter för krävande intensifierat
serviceboende att omfattas av ramavtalet. Enligt nämnda beslut
finns sammanlagt 306 platser till förfogande.
Lokalitetsfrågorna i ramupphandlingen
Enligt upphandlingslagen behöver anbudsgivaren inte ha befintliga
lokaler för ordnandet av servicen vid tidpunkten då anbudet lämnas.
Vad gäller lokalerna fastställdes det i upphandlingen att servicen
måste produceras på Karleby stads område och att för den hyra som
klienterna betalar gäller ett av FPA fastställt tak för bostadsbidrag till
pensionstagare. Lokalerna måste naturligtvis uppfylla
myndighetskraven.
Varje serviceproducent avgör självständigt hur de egna lokalerna
ordnas inom ovan nämnda gränser. Serviceproducenterna har som
alternativ bl.a. att hyra befintliga lokaler, att köpa befintliga lokaler
eller att bygga/låta bygga nya lokaler.
Stadens roll i lokalitetsfrågorna
Staden utgår från att serviceproducenterna under alla förhållanden
behandlas på ett likvärdigt, öppet och icke-diskriminerande sätt.
Ett annat viktigt mål är att sörja för stadens helhetsintresse på ett
tvärvetenskapligt sätt och med beaktande av riskhanteringen i
anknytning till byggprojekt och hur de genomförs.
I byggprojekt är det centrala utöver tomtfrågor också nivån på
byggkostnaderna, och som en direkt följd av dem
boendekostnaderna i servicehusen för äldre som omfattas av
boendeservicen, dvs. nivån på invånarnas hyror.
Andrahandsuthyrning
Genom andrahandsuthyrning blir byggkostnaderna väsentligt mindre
än i s.k. fritt finansierade objekt.
Vid andrahandsuthyrning kommer serviceproducenten överens med
byggaren om byggandet av fastigheten där servicen produceras. I
fastigheten produceras socialvårdstjänster som kommunen bär
organiseringsansvar för och på vilka det enligt 37 § i
mervärdesskattelagen inte betalas skatt.
Vid andrahandsuthyrning hyr Karleby stad alla lokaler för
serviceboende, vilka ingår i socialvårdstjänster, av ett
fastighetsbolag, väljer klienterna och ingår hyresavtal direkt med
dem samt erhåller hyresinkomsterna. Därtill kan man med
serviceproducenten ingå avtal om hyrning av affärslokaler.
I förfarandet med andrahandsuthyrning är
byggaren/fastighetsbolaget samt bolaget som svarar för fastighetens
underhåll berättigade att dra av mervärdesskatten som ingår i
servicehusets investerings- och driftskostnader. Den allmänna
mervärdesskattesatsen är i Finland för närvarande 24 procent, därför
är det betydande summor det handlar om.
Serviceproducenten återbetalar till staden hyra som staden betalat
för serviceboendeplatser som står tomma. För staden är förfarandet
kostnadsneutralt. Staden betalar hyra till fastighetsbolaget för hela
huset, men får i inkomster de hyror som klienterna betalar och
dessutom återbetalar serviceproducenten till staden hyran för de
bostäder som eventuellt står tomma.
Andrahandsuthyrning är ett lagligt förfarande och många liknande
projekt har genomförts i Finland. I Karleby gäller
andrahandsuthyrning både Omsorgshemmet Villa Lehtos och
Beroendecentret Portens byggnader.
Med tanke på genomförandet är projekten emellertid olika, därför
förutsätter varje projekt med andrahandsuthyrning att
skatteförvaltningen ger ett förhandsavgörande om tillämpningen av
mervärdesskattelagen.
Förhandsavgörande ansöks av skatteförvaltningen alltid i stadens
namn, men staden svarar inte för eventuella kostnader som ansökan
föranleder, utan kostnaderna faller på byggaren/serviceproducenten.
Förfrågan om förfarandet med andrahandsuthyrning till
serviceproducenterna som omfattas av ramavtalet
För att förfarandet ska vara öppet, likvärdigt och
icke-diskriminerande skickades en förfrågan i maj 2015 per e-post till
serviceproducenterna som omfattas av ramavtalet. Genom förfrågan
ville man före slutet av maj få information om bl.a. huruvida
serviceproducenterna ämnar låta bygga och inom vilken tid ett eller
flera servicehus i Karleby samt antalet platser i dem. I anknytning till
detta ville man dessutom veta om de i mån av möjlighet är villiga att
utnyttja förfarandet med andrahandsuthyrning för att genomföra sina
projekt.
I sina svar lät Medivida Care Oy, Invalidförbundets boendetjänster
(eventuellt), Villa Marin Hoitopalvelut Oy samt Hoivakoti Majakka Oy
förstå att de är villiga att genomföra sina byggprojekt genom
andrahandsuthyrning.
Modellbild för andrahandsuthyrning
Behov av platser
Karlebys servicedirektör för äldreomsorgen har gjort en utredning om
behovet av platser i servicebostäder för 2015 – 2020 samt 2025.
I utredningen har man beaktat antalet egna platser och
förändringarna i dem, antalet platser inom köpta tjänster och
förändringarna i dem, platserna som fås genom ramavtalet samt
behovet av intervallplatser.
I beräkningarna har man också beaktat hur antalet över 75-åringar
som bor hemma utvecklas och mål som äldreomsorgen har ställt
upp i anknytning till detta.
BILAGA A §
Behovet av platser inom äldreomsorgen
i Karleby
Utredningsresultaten är av central betydelse då behovet av
tilläggsplatser och byggprojektens genomförbarhet bedöms.
Risker med andrahandsuthyrning
Riskerna med andrahandsuthyrning anknyter till lokalernas
användningsgrad. Om alla serviceplatser som byggs genom
förfarandet med andrahandsuthyrning används, medför detta inga
ekonomiska risker för staden eller serviceproducenten vad gäller
kostnaderna för lokalerna.
Det är en risk för serviceproducenten om stadens behov av platser
inte är tillräckligt för att säkerställa en tillräckligt hög
användningsgrad av lokalerna och dessa platser inte kan ersättas
med annan motsvarande service inom socialvården (t.ex.
handikapptjänster) eller annan kommuns socialvårdstjänster. I dessa
fall kan serviceproducenten inte återbetala staden hyra för tomma
lokaler. Detta kan på lång sikt även äventyra den aktuella
företagarens serviceproduktion. På grund av detta måste det i
avtalet mellan staden och fastighetsbolaget ingå villkoret att en ny
serviceproducent kan ta över lokalerna om den tidigare
serviceproducenten eventuellt upphör med sin verksamhet.
Den största risken anknyter till de företagare som i
ramavtalsarrangemanget inte ligger högt upp på listan då företagare
väljs. I dessa fall ska företagaren på förhand ha en tydlig helhetsplan
om hanteringen av sina egna risker och alternativa verksamheter.
I lokaler som byggts genom andrahandsuthyrning kan producenten
av boendeservicen som produceras bytas utan att avtalen om
andrahandsuthyrning ändrar. Det är viktigt att komma ihåg att avtal
och avtalsparter som gäller fastigheten och lokalerna inte är samma
sak som avtal som gäller serviceproduktion enligt ramavtalet i de
aktuella lokalerna.
Byggprojekt och antalet platser som byggs, vilka omfattas av
andrahandsuthyrningen, måste dimensioneras enligt de behov som
stadens äldreomsorg har. Förbindelserna om andrahandsuthyrning
måste alltså utgå från en beräkning enligt ovan nämnda bilaga.
Staden måste överväga beslut och behov på lång sikt, eftersom
hyresavtalen kan vara 5 - 10 år långa.
Fördelarna med andrahandsuthyrning
Förfarandet med andrahandsuthyrning är som helhet till fördel för
staden då man har kontroll över avtalsriskerna.
Det står i stadens intresse att sälja tomter samt att främja byggande,
arbete och investeringar på orten. Dessa aktiviteter har en stor
ekonomisk betydelse för staden.
Andrahandsuthyrning kan vara en knäckfråga vid genomförandet av
byggprojekt för serviceboende, dvs. även stora projekt kan bli
oförverkligade.
Genom förfarandet med andrahandsuthyrning säkerställs förmånligt
byggande av god kvalitet samt säkerställs att byggprojekt inte blir
oförverkligade på grund av för höga kostnader (bl.a. FPA:s
hyresnivå).
Andrahandsuthyrning bidrar inte till att öka företagens vinst. Tack
vare förfarandet kan Fastighets Ab:s verksamhet genomföras med
lägre kostnader, vilket överförs direkt i förmånligare bostadshyror.
För social- och hälsovårdsväsendet är själva förfarandet
kostnadsneutralt. Fördelar uppstår i och med att invånarnas hyror är
rimliga och att de äldres betalningsförmåga på detta sätt inte
belastas för mycket. Behovet av utkomststöd eller behovet att jämka
klientavgifter minskar.
Med tanke på invånaren är förfarandet tryggt och säkerställer en
förmånlig hyra.
Invånarnas hyresförhållanden och avtalet om serviceproduktion har
avskiljts.
En fördel är också kommunåterbäringen av mervärdesskatt. Inget
kapital binds till projekten.
Helhetssituationen
Andrahandshyrning är ett förmånligt arrangemang vid byggande av
boendeservice. Riskerna går att behärska om behovet av serviceplatser nu och inom den närmaste framtiden beräknas rätt och man
är mån om ett kvalitativt avtalshallinta.
Utredningen av platsantalet inom äldreomsorgen i Karleby visar att
man kan kan påbörja förhandlingarna med de aktörer som anmält
sig delta i andrahandshyrningen och att det beräknade behovet av
antalet boendeplatser inte är motstridigt med byggnadsprojekten.
Soc. o. h. direktören
Social- och hälsovårdsnämnden beslutar
1
anteckna till kännedom den gjorda utredningen om
andrahandshyrning
2
befullmäktiga tjänstemännen att inleda förhandlingar om
förfarandet andrahandshyrning med Medivida Care Oy,
Invalidiliiton Asumispalvelut, Villa Marin Hoitopalvelut Oy
samt Hoivakoti Majakka Oy
3
att de avtal med de olika aktörerna gällande andra-
handshyrningen som uppkommer till följd av förhandlingarna tas till nämnden för godkännande
Beslut
4
att handlingarna i anslutning till andrahandshyrningen
såsom ansökan om förhandsbesked inte får förorsaka
kostnader för Karleby stad
5
sända utredningen om andrahandshyrningen stadsstyrelsen till kännedom.
Social- och hälsovårdsnämnden godkände punkterna 1 - 5 i
beslutsförslaget.
Svenska sektionen 16.6 2015 § 80:
Soc. o. h. direktören
Svenska sektionen antecknar ärendet till kännedom.
Beslut
Svenska sektionen beslöt godkänna beslutsförslaget.