ALINGSÅS BYGGPAKT 2015
Un de i v r da g fun ara nd en fö d e r rd som rar a på s pers jupar stå vil ri pek vi k v t o av ägen a utm iv oc ss h hy f a ö n r res rätt bygg ingar an er. det ALINGSÅS BYGGPAKT 2015 Dokumentation från den 17 april: Hyresrättens utmaningar Innehåll: sid. 2 sid. 4 sid. 5 sid. 14 sid. 20 Sammanfattning Deltagare och gruppindelning Summering av dagens presentationer Joakim Järrebring, Kommunstyrelsens ordförande (S) Johanna Carlsson, Alingsås kommun Jonas Olsson och Eric Karlsson, Sparbanken Alingsås Ing-Marie Odegren, AB Alingsåshem Anders Wängroth, Ante Fastigheter & Tomas Eklöf, Plusbo Fastighets AB Henrik Persson, Tallhöjden i Alingsås AB / Peab Barbro Sundström, Alingsås kommun Jonas Nygren, Sundbybergs stad Summering av gruppernas diskussioner Rosa gruppen Blå gruppen Gröna gruppen Svarta gruppen Orange gruppen Vita gruppen Nästa steg Kontakt: Johanna Carlsson, Kommunledningskontoret [email protected], 0322-616014 1 SAMMANFATTNING Vem var med? 37 personer deltog på byggpaktens första träff som ägde rum på First Hotel Grand i Alingsås. Bland deltagarna fanns tjänstemän, politiker samt representanter från fastighetsbolag, byggföretag, kommunala bolag, Sparbanken Alingsås och Hyresgästföreningen. Presentationer från olika aktörer Dagen inleddes med korta presentationer från bostadsmarknadens olika aktörer för att deltagarna skulle få en gemensam verklighetsbild. Kommunstyrelsens ordförande, Joakim Järrebring (S), var först ut och poängterade särskilt en fungerande bostadsmarknads koppling till en fungerande arbetsmarknad och ett bra näringslivsklimat. Kommunens strategiska samhällsplanerare berättade därefter om den största utmaningen i bostadsförsörjningen som kommunen ser idag; bostäder till resurssvaga grupper. Sparbanken Alingsås bedömer att det finns en stark efterfrågan på hyresrätter i Alingsås och förklarade att banken ställer sig positiv till finansiering av nya och befintliga bostadsfastigheter i kommunen. Nästa presentation, som kom från Alingsåshem, fokuserade på bolagets huvuduppdrag som är att erbjuda kommuninvånarna ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende. Alingsåshem redovisade också ett diagram över pro- duktionskostnader i ett nybygge. Liksom Sparbanken Alingsås lyfte de privata fastighetsägarna att efterfrågan på lägenheter är stor i Alingsås. I utvecklingen av bostadsbeståndet måste vi värna vårt kulturarv och bygga med kvalitet. Att bygga billigt är inte alltid billigt på lång sikt. I den följande presentationen från en lokal byggherre låg fokus på samverkan och gemensamma målsättningar. Vi behöver ta fram en tidssatt, finansierad handlingsplan med tydliga mål och ansvarsområden där tillsatta individer svarar för att den faktiskt genomförs. Även kommunens samhällsbyggnadschef lyfte vikten av samverkan i planoch byggprocessen. Hon förklarade också att grunden för all kommunal planering är att främja n samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö. Jonas Nygren, kommunsyrelsens ordförande (S) i Sundbybergs stad, avrundade dagens föreläsningar med att berätta om framgångsfaktorerna i Sundbybergs kraftiga tillväxt. Diskussioner Två frågor diskuterades under eftermiddagen; vad är en bra hyresrätt generellt och i Alingsås? Vilka knäckfrågor behöver vi diskutera vidare för att nå ett ökat byggande av hyresrätter i kommunen? 2 1 2 Vad är en bra hyresrätt? En bra hyresrätt är en prisvärd lägenhet, inte nödvändigtvis en billig lägenhet (eftersom detta blir dyrt på lång sikt). Hyresrätten behöver finnas i ett sammanhang med andra upplåtelseformer och funktioner. Det behöver finnas en variation även i utbudet av hyresrätter så att olika grupper, även resurssvaga grupper, kan efterfråga dem. En bra hyresrätt är hållbar på lång sikt och energieffektiv. Men det är också viktigt att utrymmena mellan husen är attraktiva, trivsamma och trygga. I Alingsås är det viktigt att utformningen passar in i stadsmiljön så att vårt kulturarv värnas. Vilka knäckfrågor behöver vi diskutera vidare för att nå ett ökat byggande av hyresrätter i kommunen? En viktig framgångsfaktor för ett ökat byggande som deltagarna såg är dels en tydlig politisk riktning och dels en gemensam vision eller målbild som visar vår ekologiska, ekonomiska, sociala och tekniska målsättning för våra framtida boendemiljöer. Denna bör sedan brytas ner i en tidssatt och konkret handlingsplan. Vi behöver veta vart vi är på väg innan vi kan påbörja resan. Planeringsprocessen var ett annat ämne som var föremål för mycket diskussion. Hur kan processen effektiviseras? Kan privata aktörer ta ett större ansvar i planprocessen? Diskussionen rörde också graden av styrning i detaljplaner. Skulle vi istället för att detaljstyra gemensamt kunna komma överens om övergripande värden och kvaliteter som man ska lyfta fram? Och hur kan man jobba med p-norm och tomtpris för att främja byggandet av hyresrätter? Förutsättningarna för nybyggnation i olika delar av kommunen och för olika målgrupper diskuterades mycket under eftermiddagen. Vad krävs för att vi ska kunna bygga i mindre attraktiva lägen? Förutsättningarna för nybyggnation ser också olika ut beroende på vilken målgrupp vi bygger för. Vi måste måste tänka långsiktigt och fundera på hur vi når energi- och miljömålen i vårt framtida byggande. Att bygga billigt är inte alltid billigt på lång sikt. Men hur försörjer vi våra resurssvaga invånare med bostäder? Är flyttkedjor en del i lösningen och vilken potential finns det i så fall för dessa kedjor? Hur ser egentligen efterfrågan ut? En viktig framgångsfaktor som deltagarna identifierade var dialogen - hur ska den se ut? Hur jobbar vi rent organisatoriskt för att få Byggpakten till ett långsiktigt och givande samarbete? Och hur ska vi förbättra dialogen i våra plan- och byggprocesser? Det finns en inbyggd misstro mellan oss aktörer, vi måste bli bättre på att lita på varandra. Tydligare spelregler och högre transperens för alla inblandade krävs. För att våra processer ska bli så kostnadseffektiva som möjligt kan inte varje led maximera sin vinst. Vi måste alla bidra med vår del. För att kunna diskutera vidare i denna fråga krävs ett klargörande kring kostnader och vister. Ett klargörande krävs också vad gäller vilken mark vi har idag som är detaljplanelagd och vilken övrig mark vi ser har potential för förtätning. 3 GRUPPINDELNING BYGGPAKTEN 17 APRIL Maria Jerkeman, Socialförvaltningen Jan Olofzon, Alingsås Energi Bo Olsson, Samhälllsbyggnadsnämnden (S) Davor Sinik, Serneke Group AB Kjell Hult, Kommunledningskontoret Susann Haggren, Fastighetsägarna GFR Magnus Elsing, Hyresgästföreningen Andreas Ekstrand, Ernst Rosén Magnus Haggren, Kommundirektör Pelle Olofsson, Peab Gert-Inge Claesson, Tekniska förvaltningen Susanna Andersson, Kommunledningskontoret Ing-Marie Odegren, AB Alingsåshem Martin Böös, Ericsons bygg Daniel Holdenmark, Samhällsbyggnadskontoret Åke Aronsson, Tekniska förvaltningen Jonas Olsson, Sparbanken Alingsås Max Tholén, Samhällsbyggnadskontoret Tomas Eklöf, Plusbo Fastighets AB Örjan Kornstad, Hyresgästföreningen Henrik Persson, Tallhöjden i Alingsås AB / Peab Anders Nyquist, Anders Nyquist Arkitekter AB Eric Karlsson, Sparbanken Alingsås Bengt Hellberg, Samhällsbyggnadskontoret Ulf Alexandersson, AB Alingsåshem Cecilia Andersson, Ernst Rosén Bernt Krig, Hyresgästföreningen Carlos Andersson, Passivhuscentrum Henrik Nilsson, Sigillet Fastighets AB Patrik Fridh, Kommunledningskontoret Anders Wängroth, Ante fastigheter Thomas Johansson, Skanska Joakim Järrebring, Kommunstyrelsen (S) Jonas Nygren, Sundbybergs stad Barbro Sundström, Samhällsbyggnadskontoret 4 Inledningstal av kommunstyrelsens ordförande Joakim Järrebring (S) Bostadsmarknaden hänger ihop med arbetsmarknaden, arbetsmarknaden hänger ihop med näringslivsklimatet, näringslivsklimatet hänger ihop sysselsättning och skatteunderlag och skatteunderlaget är avgörande för finansieringen välfärden och dess kvalité. Politik hänger ihop. För att klara jobben och öka bostadsbyggandet krävs en aktiv bostadspolitik. Ungas möjligheter att komma in på bostadsmarknaden behöver underlättas. Bostadsbristen riskerar framtidens tillväxt, minskar rörligheten och försvårar matchningen på arbetsmarknaden. Kommunen vill se variationsrika bostadsområden och undvika inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Vägen mot ett långsiktigt hållbart Alingsås kräver en bostadspolitik som har både sociala, ekologiska och ekonomiska aspekter i fokus. Människors valfrihet förutsätter att det finns attraktiva blandade bostadsmiljöer med olika upplåtelse- och boendeformer med såväl villor, radhus som flerfamiljshus. Därför är det viktigt med neutrala villkor mellan upplåtelseformerna. Vi vill skapa en kommun som är attraktiv för olika grupper; unga, familjer, äldre, funktionshindrade, flyktingar etc. Vi vill skapa en integrerad och blandad stad och kommun där människor känner sig trygga och där boendemiljöerna är en av kommunens starkaste attraktionskrafter. En kommun där bostadsbrist inte är ett hinder för vare sig företag eller enskilda individer att etablera sig i kommunen är en förutsättning för en långsiktigt hållbar utveckling. Byggpakten är startskottet på ett mer långsiktigt samarbete. Med byggpakten bjuder vi in till diskussion kring bostadsfrågorna och markerar att vi vill fortsätta diskutera och hitta gemensamma lösningar i de här frågorna. Alla i rummet är nyckelaktörer på bostadsmarknaden i kommunen och sitter inne på sin del av lösningen. Vi är alla samhällsbyggare som har ett intresse av att det byggs mer i Alingsås. Än så länge är två träffar inbokade. Vad som händer efter dessa är upp till oss som är samlade här. Jag ser fram emot dagens föreläsningar och diskussioner och tror att vi under vårens diskussioner tillsammans kan hitta kloka, innovativa och effektiva lösningar. 5 Varför jobbar kommunen med bostadsplanering och hur ser bostadssituationen i Alingsås ut idag? Johanna Carlsson, Strategisk samhällsplanerare i Alingsås kommun Varför jobbar kommunen med bostadsplanering? Det råder bostadsbrist i Alingsås kommun vilket får stora, negativa konsekvenser för såväl individ som samhälle. För individen innebär bostadsbristen trångboddhet, osäkra kontrakt och minskat handlingsutrymme. Framförallt är bostaden emellertid inte bara ett tak över huvudet utan en för individen mycket viktig trygghet och den plattform som krävs för att individen ska kunna vara delaktig i samhällslivet. Byggandet av hyresrätter har de senaste åren legat lågt. Trots detta utgör hyresrätter idag en tredjedel av bostadsbeståndet och de allra flesta finns i flerbostadshus. Samhälleliga konsekvenser inkluderar minskad rörlighet på arbetsmarknaden vilket resulterar i produktionsbortfall och minskade skatteintäkter. Bostadsbristen får också demografiska konsekvenser eftersom unga flyttar hemifrån senare, skaffar arbete senare och bildar familj senare. Bostadsbristen bidrar också till ökad polarisering då det primärt är resurssvaga grupper som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Grupper som har särskilt svårt att komma in på bostadsmarknaden, och som kommunen därför tar ett större ansvar för är unga vuxna, äldre personer, låginkomsttagare och flyktingar. Allt fler vänder sig till kommunen för att få hjälp med att hitta boende och många av dessa hade klarat sig själva om utbudet av bostäder varit större. Hur ser bostadssituationen ut i Alingsås idag? Kommunen har enligt lag ansvar för att försörja kommunmedborgarna med goda bostäder. Det finns också regionala riktlinjer och tidigare, kommunala ställningstaganden som sätter ramarna för bostadsbyggandet i kommunen. Alingsås har idag drygt 39 000 invånare och mer än 70 % av dessa bor i tätorten Alingsås. Kommunen har många in- och utpendlare och det största utbytet sker med Göteborg. Flyttnettot är också positivt i nästan alla ålderskategorier vilket visar att Alingsås är en attraktiv kommun att flytta till. För kommunen innebär alltså bristen på bostäder en ohållbar utveckling. Den största utmaningen som kommunen ser är hur vi ska försörja resurssvaga grupper med bostäder. 6 Att vara verksam som bank på Alingsås bostadsmarknad Jonas Olsson, Företagsmarknadschef och Eric Karlsson, Företagsrådgivare med inriktning mot fastighetsbolag på Sparbanken Alingsås Beskrivning av Sparbanken Alingsås Sparbanken Alingsås har kontor i Alingsås, Herrljunga, Lerum, Sollebrunn och Vårgårda. Det är en egen bank som fattar alla beslut själv och bankens idé är att främja sparsamhet samt att delar av vinsten går till att utveckla lokalsamhället. Alla människor och företag i sparbankens verksamhetsområde ska ha en sund ekonomi, dvs. en enkel vardagsekonomi, ett skydd för det oförutsedda samt ett sparande för framtiden. Marknaden för hyresfastigheter i Alingsås Sparbanken bedömer att efterfrågan är stor på lägenheter och hyresfastigheter i Alingsås. Bristen på bostäder har gett en förhållandevis hög prisnivå. Sparbanken bedömer att produktionen av hyresrätter i Alingsås har varit låg de senaste åren samt att det finns ett utrymme för, och behov av, nyproduktion. Värdering av objekt Värderingen av det aktuella objektet baseras på fastighetens kassaflöde och vilket driftnetto fastigheten genererar. Driftnettot är ett resultat av de hyror som föreligger och bankens bedömning av vad som är en långsiktig nivå gällande driftskostnader och periodi- serat underhåll. En viktig parameterar vid bedömning av värdet är vilket avkastningskrav en potentiell investerare kräver vilket påverkas av fastighetens läge. Bedömning görs även av fastighetens kassaflöde samt vilken nivå på finansiering driftnettot klarar av med hänsyn till bedömd kalkylränta. Avvikelser förekommer mellan vår bedömning av långsiktigt värde och produktionskostnaden. Finansiering Normalt får man låna upp till 75% av det bedömda värdet på fastigheten. Belåning som överstiger 75 % måste betalas tillbaka inom 10 år medan resterande kan betalas tillbaka under en femtioårsperiod. Avvikelser från detta förekommer och en individuell bedömning av varje objekt görs med hänsyn till ägare/kredittagare. Sparbankens roll i byggpakten Sparbanken Alingsås ställer sig positiv till finansiering av nya och befintliga bostadsfastigheter. Bankens roll är att bidra till att utveckla samhället där den verkar och bostadsbyggnation är en del av detta. 7 Att vara verksam som allmännyttigt bostadsbolag i Alingsås Ing-Marie Odegren, VD för AB Alingsåshem AB Alingsåshems uppdrag Alingsåshem är helägt av kommunen och har som huvuduppdrag att erbjuda kommuninvånarna ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende. Alingsåshem ska erbjuda ett varierat och spännande utbud av bostäder och bostadskomplement samt bidra till tillgänglighet och integration. Bolaget ska också bidra till att planering och byggande i kommunen anpassa till efterfrågan, dvs. tillgodoser olika kunders behov av boende. Alingsåshem ska utveckla det sociala skyddsnät som finns i ett småskaligt samhälle och göra det möjligt för äldre att bo kvar i sitt område när behoven förändras. Alingsåshem ska också bygga energieffektivt och hållbart. Uppnås dessa målsättningar skapar man förutsättningar för hyresgäster som är nöjda, som kan bo kvar i sitt bostadsområde genom livets olika skeden, som är omsorgsfulla i sin boendemiljö och som är med och bidrar. Företaget i siffror Alingsåshem omsätter ca 215 miljoner kronor per år och finansieras av hyresintäkter. 2014 fanns det 3264 lägenheter i bolagets bestånd, varav 460 är bostäder inom äldreboendet samt omsorgsbostäder. Tre projekt på gång En förtätning med 215 lägenheter samt två förskoleavdelningar planeras som förtätning i Brogården. Tanken är att gårdsmiljöer ska tillskapas, liknande de som finns i kvarteret Kolumbus i Göteborg. I Noltorp planeras en förtätning med 56 lägenheter i kvarteret Bananen. Befintliga hyreshus i kvarteret ska också förnyas. Totalt kommer 66 % av lägenheterna i kvarteret Bananen att vara fullt tillgängliga med hiss. I Noltorp planeras också ett förtätningsprojekt i kvarteret Pumpan. Här ska 24 smålägenheter byggas och byggrätten är i dagsläget ute till försäljning. Byggkostnader I syfte att tydliggöra vilka kostnader som faktiskt ingår i ett byggprojekt visar Ing-Marie en bild från Byggsektorn och bostadsbyggnadsprocessen 2013 som ingår i en artikel av Fredrik von Platen. Bilden visar att produktionskostnaderna utgör ca 1/3 av priset för nybyggnation. Andra stora poster är tomtpriset och momsen. Många aktörer påverkar således slutkostnaden. Totalt landar produktionskostnaden på 26 500-40 000 kr och den beräknade snitthyran landar på 1800-2700 kr per kvadratmeter och år. 8 Att vara verksam som privat fastighetsägare i Alingsås kommun Anders Wängroth, VD för Ante Fastigheter AB och Tomas Eklöf, VD för Plusbo Fastighets AB Om Ante Fastighets AB Verksamheten startade 1992 och förvaltar idag ett 70-tal hyresrätter i Alingsås samt ett tiotal kommersiella lokaler. Bolaget ägs av Anders Wängroth. Om PlusBo Fastighets AB Verksamheten startade 1991 och förvaltar idag ett 50-tal hyresrätter samt ett tiotal kommersiella lokaler i Alingsås. Bolaget ägs av Tomas Eklöf och Magnus Pettersson. Fördelar med att vara fastighetsägare i Alingsås kommun • Alingsås är en attraktiv kommun • Höga fastighetsvärden • Det finns en stor efterfrågan på hyresrätter • Det är ett bra läge med närhet till service och Göteborg Nackdelar med att vara fastighetsägare i Alingsås kommun • Det är svårt med expansion/tillväxt eftersom det finns ett litet utbud på fastigheter och mark. Det förekommer få fastighetsförsäljningar och markpriset är förhållandevis högt. • Förhållandevis höga priser. • De kommunala taxorna är höga. Hinder och möjligheter för byggandet av hyresrätter i Alingsås • Det krävs bättre transparens och samarbete vid marktilldelning. • Det krävs ett aktivt kommunalt planarbete som ger möjlighet för staden att utvecklas. • Ett bättre och snabbare samarbete krävs med hyresgästföreningen. Det får inte råda osäkerhet inför hyressättning. • Kommunen kan jobba med att förbättra handläggningstider, öka kompetensnivån samt gärna utöka samarbete mellan kommun och fastighetsägare tex i frågan om snöröjning i innerstaden. • Parkeringsnormen måste revideras; vi kan använda marken till något bättre. Vad är en bra hyresrätt i Alingsås? Vi måste bygga attraktiva lägenheter med bra arkitektur i bra lägen. Det är viktigt att stadskaraktären bibehålls och att staden förblir levande. Tänkvärda frågor • Är vårt kulturarv en tillgång eller en belastning? • Är billigt billigt på lång sikt? 9 Att vara verksam som byggherre i Alingsås kommun Henrik Persson, VD för Tallhöjden i Alingsås AB och arbetar även för Peab Om man inte vet var man ska är det ingen idé att skynda sig. Man vet ändå inte när man kommer fram. Vi behöver formulera en gemensam och tydlig målbild som innefattar vad som ska byggas, var det ska byggas, när det ska byggas och vem som ska få det att hända. Politiker, tjänstemän, byggherrar och entreprenörer har alla sin del i detta. Därför kräver processen samverkan. Samverkan kräver förståelse för varandras synsätt Vi behöver ha en gemensam bild av vilka faktiska och demografiska behov som finns samt av vilka historiska, antikvariska och kulturella aspekter som vi måste ta hänsyn till. Vi måste också ha en förståelse för fastighetsägarens, exploatörens, bankens, politikernas och tjänstemännens perspektiv. Hur ser byggekonomin ut? Och vilket uppdrag har tjänstemännen? De befintliga och framtida boendes önskemål är viktiga att väga in i bostadsprojektet liksom den blivande fastighetsägarens vilja. Varför stannar projekt upp? Ibland är vi mer rädda för att göra fel än vi är måna om att göra rätt och då händer inget. Vi har ofta också helt olika utgångspunkter och värderar olika saker väldigt olika. Vi saknar ofta förståelse för varandras områ- den och hyser ibland också misstänksamhet gentemot varandra. Generellt är vi ganska kassa på att kommunicera öppet. Linköping som ett positivt exempel Linköping arbetar för en kraftig tillväxt och jobbar proaktivt mot sitt mål. I Vallastaden, där Peab fått i uppdrag att bygga 140 hyresrätter, finns det en bred samverkan mellan byggherrar, tjänstemän och politiker. Man hittar gemensamma lösningar för marknadsanalys, marknadsföring, logistik, produktion, konst m.m. Kommunen bygger också ut infrastruktur i förväg samt parkeringshus som ingår i markpriset. Vägen framåt Vi måste våga vara måna om att göra rätt istället för att vara rädda för att göra fel. Vägen framåt måste vi staka ut tillsammans eftersom alla har en viktig del i processen mot ett ökat byggande. Ett led i detta är att besvara frågorna vad, varför, vem, var, när, hur? Vi behöver bli överens om relevanta, konkreta, förankrade, mätbara och tidssatta mål. ”Jag hoppas att vi kan nå fram till en tidssatt, finansierad handlingsplan med tydliga mål och ansvarsområden där tillsatta individer svarar för att den faktiskt genomförs.” Fullt blås - i Alingsås! 10 Kommunens plan- och byggprocess Barbro Sundström, Samhällsbyggnadschef i Alingsås kommun Plan och bygglagen Kommunens planering utgår ifrån plan och bygglagen. Dessa bestämmelser syftar till att, med hänsyn till den enskilda människans frihet, främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer. Planläggning ska enligt denna lag bland annat främja bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet. En viktig uppgift för samhällsbyggnadskontoret är att i planeringen värna det allmänna intresset och prioritera en hållbar utveckling. munfullmäktige. Avgifter för el, fjärrvärme och fiber tillkommer. SBK:s verksamhet årligen Varje år planerar samhällsbyggnadskontoret 200-250 bostäder samt 10 000-50 000 kvm verksamhetsmark. Kontoret arbetar också bl.a. med att uppdatera översktsplanen, att framställa och uppdatera kartor samt att exploatera mark för bostäder och verksamheter. I dagsläget finns det utrymme för 600 bostäder i färdiga detaljplaner som inte realiserats än. Från idé till verklighet Om det redan finns en detaljplan för marken man vill bygga på som överensstämmer med den idé man har kan processen gå ganska snabbt. Är det däremot så att en detaljplan ska tas fram innehåller processen fler steg. De förfrågningar om planbesked som kommer in bereds och prioriteras av tjänstemän för att sedan beslutas av samhällsbyggnadsnämnden. Bostadsbyggandet i Sverige Sverige hade under början av 1900-talet sämst bostäder i Europa. Under mitten av 1900-talet hade vi det kraftigaste bostadsbyggandet i Sverige och efter 90-talet har bostadsbyggandet sjunkit igen. Vi har idag dyrast bostadsbyggande i Europa. Enligt ett diagram som redovisar produktionskostnader visas att byggkostnader står för mer än hälften av produktionskostnaden och att resterande utgifter består i byggherrekostnader och moms. Vad kostar det? Taxorna som exploatören får betala (bl.a. planavgift, bygglovsavgift, gatukostnadsersättning och VA-avgif) är beslutade av kom- Samarbete är nyckeln Vi måste samarbeta för att nå målet om fler bostäder. Målet är i slutändan att någon ska bo i det vi planerar och bygger. 11 Sundbybergs resa mot ett ökat bostadsbyggande Jonas Nygren, kommunstyrelsens ordförande (S) i Sundbybergs stad Sundbyberg - där staden är som bäst Sundbyberg är Sveriges minsta kommun till ytan och samtidigt den snabbast växande kommunen med över 40 000 invånare. Fram till år 2020 ska befolkningen öka med cirka 25 procent, från drygt 40 000 invånare till 50 000. Sundbyberg har ett fördelaktigt läge nära Stockholm och med goda kollektivtrafikförbindelser som skapar förutsättningar för utveckling. Totalt finns 19 000 hushåll varav 7800 i det kommunala bostadsbolaget, Förvaltarens, regi. Prognosen för 2028 är 70 000 invånare vilket motsvarar en befolkningsökning om ca 7 % per år. Nära, charmigt och expansivt Tre värdeord styr utvecklingen i Sundbyberg: nära, charmigt och expansivt. Dessa tre ord genomsyrar hela den kommunala organisationen och är även välkända för medborgarna. En tydlig politisk vilja är en förutsättning för den utveckling vi ser idag. Kommunens organisation Kommunen har jobbat mycket för att skapa tydliga strukturer där privata och kommunala aktörer jobbar ihop. Genom att föra en dialog tidigt ökar effektiviteten i planeringsprocessen. I syfte att främja byggandet lovar kommunen att planprocessen ska löpa smidigt. Kommunen gör långt ifrån allt planarbete själv utan tar hjälp utifrån. Ex- ploateringsavdelningen ligger under kommunstyrelsen och det är således kommunstyrelsens ordförande som tar ansvar för hela processen. Tidig dialog En viktig framgångsfaktor är att medborgare är med tidigt i processen. Både de som flyttar in och de som redan bor där ska bli nöjda med det nya projektet. Transparens och tydlighet är ledord i processerna, både gentemot privata aktörer och medborgare. Det är idag få överklaganden av detaljplaner trots att allt som byggs är förtätningsprojekt som påverkar många. Kommunala investeringar Den kraftiga tillväxt som Sundbyberg har idag ställer höga krav på kommunala investeringar i infrastruktur och service. På fem år dubblas antalet förskolor i kommunen. En kommunal investering i stadsmiljön motsvarande 3 miljarder kommer också att ske de kommande åren. Krav på hyresrätter I syfte att säkerställa hyresrätter i kommunen ställs kravet att det i alla nybyggnationsprojekt ska vara 25% hyresrätter. Bygger man hyresrätter får man också bygga bostadsrätter. Sundbyberg försöker att inte ställa särkrav utan för istället en tidig dialog med exploatören. 12 Diskussionspass 1: Vad är en bra hyresrätt? Diskussionspass 2: Knäckfrågor Generellt: Ska den vara energieffektiv? Hållbar? Billig? Estetiskt tilltalande? Måste vissa värden kompromissas med, vilka och varför isf? Ta fram arket som ni börjat fylla i under förmiddagens presentationer. Detta ark ska nu fyllas på med fler post-it-lappar. Lokalt: Vad är en bra hyresrätt i Alingsås? Behöver hyresrätter uppfylla olika kriterier beroende på var i kommunen de finns? I vilken kontext behöver hyresrätten finnas (i en blandning av andra bostadstyper, nära kollektivtrafik, nära service eller arbetsplatser, nära naturen)? Tid: 35 min. Vilka är knäckfrågorna vi behöver fortsätta att diskutera för att komma närmare målet: fler hyresrätter i Alingsås? Vilka utmaningar ser vi i byggandet av hyresrätter? Vilka aktörer har påverkansmöjlighet i respektive fråga? Ta i denna diskussion avstamp i förmiddagens presentationer. Ni når förmodligen ingen lösning idag utan diskussionen syftar främst till att ge input till den andra byggpaktsträffen. Försök i gruppen att problematisera de utmaningar ni hittar så att vi får med oss alla vinklar den 26 maj. Tid: 30 min. 13 Grupp rosa Vad är en bra hyresrätt? Knäckfrågor • Blanda både hyresgäster och upplåtelseformer • Inga värden kan egentligen kompromissas med • Rimliga hyresnivåer • Energieffektivt • Värna om karaktären i staden • Social hållbarhet • God boendemiljö; det är viktigt att man trivs och att det är socialt trevligt • Mötesplatser • Ska kunna bo länge i olika stadier i livet • Tillgänglighetsanpassning är en investering. • Hur ska vi förtäta/renovera och behålla rimliga hyresnivåer? • Flyttkedjor saknas idag, hur får vi igång dem? • Varje led maximerar sin vinst, hur kommer vi åt detta problem? • Hur tar vi omtag på Stadsskogen? Ska vi släppa in nya partners? • Fler fastighetsbolag som förvaltar lägenheter behövs i Alingsås. • Hur kan vi jobba med p-normen? • Det finns en inbyggd misstro i planoch byggprocessen. Hur arbetar vi bort den? Vi måste lita på varandra om detta ska fungera. • Hur skapar vi ett forum för dialogen? • Vi behöver skapa långsiktighet i relationerna och vara bra kunder åt varandra. • Många problem är på en mental nivå. • Kommunala och privata aktörer måste känna sig delaktiga. ”Vi måste lita på varandra och jobba bort den inbyggda misstron.” 14 Grupp blå Vad är en bra hyresrätt? Knäckfrågor • Blandning mellan olika typer av boende. Ungdomsboende och pensionärsboende blandat så att vi får en integration. • En bra hyresrätt beror på vad kunden efterfrågar. Vi måste bygga för både resursstarka och reurssvaga hushåll. • I Alingsås är gestaltningen viktig. Kanske borde vi ta fram ett gestaltningsprogram? • Vi måste förstå och respektera våra olika roller och affärer. • Tillståndsmyndighet måste också medverka i ett tidigt skede av processen. • Hur kan vi hitta samverkansmodeller och olika former av partnerskap? Vi måste tala med varandra ”innan”, i ett tidigt skede. • Vi måste ha en gemensam verklighetsbild. • Parkeringnormen och tomtpriser måste ses över. • Bostadsförsörjning kopplat till behov; hur skapar vi en variation i bostadsutbudet? Och hur ser egentligen efterfrågan ut? Det finns en skillnad mellan betalningsvilja och betalningsförmåga. • Hur kan vi jobba med flyttkedjor? Det finns ett stort gap i hyra mellan gamla och nya hyresrätter som hindrar flyttkedjor. • Hur kan vi göra planprocessen smidigare? Kan man ge andra aktörer möjlighet att delta i planarbetet? • Kommunen kan styra bostadsutbudet genom markförsäljning ”Vi måste skapa en variation i bostadsutbudet och bygga efter behov.” 15 Grupp grön Vad är en bra hyresrätt? Knäckfrågor • En bra hyresrätt är prisvärd, inte billig. • Måste vara energieffektiv, estetiskt tilltalande och hållbar. Energieffektivitet gynnar alla; samhället, hyresvärden och hyresgästen. • Den bästa lägenheten är inte den som byggs utan den som blir uthyrd. • Både bostadsrätter och hyresrätter behövs. Det finns ett behov av alla typer av bostäder. Även olika lägenhetsstorlekar. • En bra hyresrätt är hållbar och har hög kvalitet. • Hur bygger vi prisvärt och med kvalitet? • Hur kan vi involvera Henrik Persson mer i processen? • Det är inte egentligen en brist på finansiering. • Hur når vi energi- och miljömålen i vårt framtida byggande? Vi måste bygga nära-noll-energi-hus. • Hur når vi den tydliga, politiska viljeriktningen? Denna är nödvändig för att byggandet ska komma igång. • Vi borde formulera en gemensam avsiktsförklaring. • Kommunens prioritering; den strategiska planen. • Markanvisning; kan man få det innan detaljplanen är klar? Tillgången på attraktiv mark måste vara större. ”Hur når vi energi- och miljömålen i vårt framtida byggande? Bostäderna måste vara hållbara på lång sikt.” 16 Grupp svart Vad är en bra hyresrätt? Knäckfrågor • Diversifierat bostadsutbud; olika standard och olika läge till olika pris. • Tillgänglig marknad i balas. • En bra hyresrätt har en bra förvaltare som lyssnar på hyresgästen. • Det är nyttigt att det finns en mix av bostäder i samma område. • En bra hyresrätt är trygg, en plats där man vill vara. Det måste vara en attraktiv miljö. • Man kan inte i bostadsbrist välja sin standard. • I Alingsås är en bra hyresrätt centralt belägen; man vill bo i stan. Å andra sidan är allt nära här. • Kvalitet går att få genom effektivisering i byggprocessen. • I Alingsås är en bra hyresrätt en billig hyresrätt. • Viktigt att man ska kunna få en första lägenhet, annars flyttar man. • Hur får vi fram drivkraften? Kan vi skapa en egen tillväxtmodell? • Bygger vi för rätt målgrupp borde det inte vara svårt att hyra ut. • Hur är riskbenägenheten? Vågar man bygga i alla lägen? Vilken mark är attraktiv inom kommunen? • Värde vs. kostnader. Produktionskostnader är en stor del. • Detaljplaneskedet måste gå snabbare. Det finns en birst på planhandläggare och projektledare. Kommunen måste våga ta hjälp utifrån. Detaljplanerna måste också bli mer flexibla. • Tydligare spelregler för alla parter. Kan vi få till effektivare byggprocesser? • Hur stor är den faktiska efterfrågan? • 600 lgh i planreserv är för lite! Det finns inte ekonomiska förutsättningar för att bygga på all detaljplanelagd mark. • Hyresgästföreningen måste komma in tidigare i byggprocessen. • Markpriser borde ses över. • Vad kan vi påverka i regler och krav? Alingsås har många särkrav som fördyrar processen. • Kommunen, både politiken och samhällsbyggnadskontoret måste visa en tydlig viljeriktning. • Vi måste skapa en gemensam verklighetsbild. ”Det måste finnas en tydlig viljeriktning från kommunen.” 17 Grupp orange Vad är en bra hyresrätt? Knäckfrågor • Bra hyresrätt för vem? • För hyresgästen är en bra hyresrätt den som är liten/billig. • En bra hyresrätt är den som blir byggd! • Det finns ett behov av lägeheter där de privata ytorna är mindre till förmån för större, gemensamma ytor. • Hyresrätten måste vara flexibel för att möta nya behov. • Goda exempel skapar attraktionskraft. • En tydlig affärsidé borde formuleras för Alingsås; en social vision, en ekologisk vision, en teknisk vision och en ekonomisk vision. • Det krävs en stark vilja och en kompetens hos politikerna. En vilja och enighet som gäller över tid. • Det krävs besjälade byggherrar. • En inventering behöver göras på mark och detaljplaner. • En långsiktig markstrategi krävs. • Marknadspris beroende på upplåtelseform och skede i planprocessen • En översyn av p-normen behövs • Samhällsbyggnadskontoret behöver mer resurser. • Kan privata aktörer ta ett större ansvar för planprocessen? Kommunen måste i så fall vara en kompetent beställare. • Personberoendet i handläggningen måste arbetas bort. • Ett gemensamt programarbete måste påbörjas, här har alla ansvar. • Hur får vi in den sociala visionen; livet i huset och i området? Dagens bostäder är bara förvaring om natten. • Hyresgästföreningen måste in tidigt i processen. • Kan bankerna jobba för jämställda avdragsmöjligheter? • Vi måste lära av goda exempel! ”Vi borde gemensamt formulera en affärsidé för Alingsås. ” 18 Grupp vit Vad är en bra hyresrätt? Knäckfrågor • Folk vill sänka sina boendekostnader, det finns inte ett riktigt billigt alternativ. • Vi måste tänka på mellanrummen, utrymmena mellan husen. Hur kan de skapa personliga hyresrätter? • Vi måste bygga prisvärt för unga. Man ska kunna, om man bor 2 personer, ha en hyra på 2000-2500kr/person. • Låga driftskostnader. • En p-norm som är 0,2-0,8. • Stora projekt möjliggör att en del är hyresrätter och en del bostadsrätter. • Läget är viktigt! • Hyresrätten ska vara prisvärd, inte nödvändigtvis billig. • Blandade upplåtelseformer är viktigt. Likaså blandade befolkningskategorier. • Lägenheter på mindre än 35 kvm medför mindre bullerskyddskrav med nya regler. • Att bygga långsiktigt är inte förenligt med att bygga billigt. • Vi behöver en gemensam målbild och en tydlig politisk enighet. • Vi behöver en gemensam handlingsplan, en markstrategi och en investeringsstrategi. • Var ska 500 lägenheter få plats? Och hur många ryms inom befintliga planer? • Hur många lägenheter KAN man bygga samtidigt, vad tål marknaden? • Vi borde inventera stadens centrala ytor vilka planer har gått i stå? • Ett större område måste öppnas upp. Bemanna ett stort projekt! • Flyttkedjor når inte de svaga grupperna. • Att bygga tillgängligt minskar samhällskostnaderna - då klarar vi ”äldre-puckeln”. • Ska man bara släppa igenom planer med en viss andel hyresrätter? • Privata aktörers vinstmarginaler är högst i Sverige i jämförelse med övriga Europa. ”Vi borde inventera stadens centrala ytor var finns det potential att förtäta?” 19 NÄSTA STEG 7 maj Kommunen har en intern workshop där tjänstemän funderar på vilka lösningar kommunen kan bidra med för att öka byggandet av hyresrätter i Alingsås. 12 maj Arbets- och ledningsgruppen för byggpakten åker tillsammans med presidierna för kommunstyrelsen och samhällsbyggnadsnämnden till Sundbyberg på studiebesök. 18 maj Utmaningen inför byggpaktsträffen den 26 maj är att tänka ut en lösning där du är med och bidrar. Skicka din idé till Johanna Carlsson innan den 18 maj! 25 maj Seminarium: ”Vem ska bo i Frihamnen och vem ska bo i Bergsjön? Bostads AB Poseidon bjuder in till diskussion kring socialt blandat boende på Chalmers. Anmälan senast 11 maj till [email protected] 26 maj Denna andra byggpaktsträff ska vi fundera på konkreta lösningar som tar oss närmre vårt gemensamma mål: ökat byggande av hyresrätter i kommunen. ! 20
© Copyright 2024