Alm Equity Arsredovisning 2014
Å R S R E D O V I S N I N G 201 4 ALM EQ U IT Y AB ÅRS R EDOVIS N I N G 2 0 1 4 INNE HÅLL ALM Equity i korthet 2 Verksamhetshistoria4 Året i korthet 7 VD har ordet 8 Affärsmodell10 Projektkategorier13 Projektportföljen i utvecklingsfaser 17 Projekt under produktion 18 Finansieringsmodell20 Marknad22 Kunder25 Ett projekt blir till 26 Miljö30 Partnerorganisation31 Arkitektur & design 32 Projektportfölj35 Risker & riskhantering 71 Bolagsstyrning74 Styrelse, revisor, företagsledning & personal 80 ALM Equity-aktien 90 Förvaltningsberättelse92 Flerårsöversikt95 Resultaträkningar96 Kassaflödesanalyser97 Balansräkningar98 Noter100 Revisionsberättelse1 1 8 Kalendarium120 2 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 ALM EQ U IT Y I KO RTH E T A F FÄ R S I D É VÅ R A K U N D E R ALM Equity AB (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag. Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer framförallt plan- och bostadsprojekt. Bostadsköpare, kommersiella investerare, hyresgäster. MÅL Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform – maximera det totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och värdetillväxt i ALM Equity. VISION ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i våra fastighetsprojekt och att vara ledande inom koncep tualisering. VERKSAMHET ALM Equity är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Firsth North. Nuvarande verksamhet startade 2006. Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Bolagets geografiska marknad är främst Stockholms län samt regioner med stark tillväxt. P R O J E K T K AT E G O R I E R Bolaget har tre huvudsakliga projektkategorier: •Bostadsprojekt •Planprojekt •Projektfastigheter A F FÄ R S M O D E L L • Varje fastighetsprojekt är självständigt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. • Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form där ALM Equity har projektledningsansvar. • Alla projekt anpassas efter sina egna förutsättningar och styrs på ett kostnadseffektivt sätt. • Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett mindre antal medarbetare med en bred partnerorganisation. FINANSIERINGSMODELL • • • • • • Alla projekt ska vara fullfinansierade. Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. Ett obelånat moderbolag. Projekten finansieras med fördel som joint venture. Marginalen i varje projekt ska vara hög. Likvida medel placeras primärt i bank med kort bindningstid. I N V E S T E R I N G S S T R AT E G I • Tydligt fokus på långsiktig tillväxt och större projekt om minst 5.000 kvm. • Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms län och kommunikationsnära lägen. • Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig till en diversifierad mix av kunder. • Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom förvärv av färdiga byggrätter samt genom egna planprojekt. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 3 1000 Omsättning & rörelseresultat (Mkr) Balansomslutning & eget kapital (Mkr) 2500 900 800 2000 Omsättning 700 Balansomslutning Eget kapital Rörelseresultat 600 1500 500 400 1000 300 200 500 100 0 2010 2011 2012 2013 2014 ALM Equitys andel av projektportföljen (kvm) 0 2010 2011 2012 2013 2014 Geografisk fördelning av ALM Equitys andel av projektportföljen 250 000 5% 3% 2% 5% 200 000 150 000 100 000 85% 50 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm Mälardalen Uppsala Mellansverige väst Ostkusten syd AKTIERNA VÅ R A S A M A R B E T S P A R T N E R S ALM Equity har två aktieslag: 10.154.600 stamaktier och 3.045.593 preferensaktier. Bolaget hade vid årets utgång 301 stamaktieägare och 640 preferensaktieägare. Totala antalet ägare var 694 st. Privata fastighetsägare, investerare, banker, fastighetsbolag, mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag, kommuner, markägare, marinor, arkitekter, inredare och hotellbolag. AK TI E ÄGAR MÅL PROJEKTPORTFÖL J Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad avkastning som möjligt på eget kapital. ALM Equitys projektportfölj omfattar fem geografiska områden: Stockholms län, Uppsala, Mälardalen, Mellansverige väst och Ostkusten syd. Det totala fastighetsbeståndet består av 40 projekt fördelat på 24 bostadsprojekt, 13 planprojekt och 3 projektfastigheter. * Status per april 2015. 4 A L M E qu i t y A B | O r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 VER KSAM H E TS H ISTO RIA 2006 2011 ALM Equity AB startar sin verksamhet 2006 genom ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Bolagets nya verksamhet är fastighetsutveckling med inriktning på bostäder. Ny styrelse och företagsledning utses. I samband med det omvända förvärvet apporteras sju fastighetsprojekt in i bolaget. Vid årets utgång innehåller projektportföljen 16 projekt. Ökat fokus på planprojekt genom förvärv och nya strategier. Vid en extrastämma i juli beslutade styrelsen att bolagets aktiekapital ökas med drygt 100 Mkr genom fondemission. Ett bostadsprojekt färdigställs och vid årets utgång innehåller projektportföljen 32 projekt. 2012 20 07 Utvecklingen inom bolaget kommer i gång och bolaget färdigställer fyra bostadsprojekt samt frånträder en projektfastighet. Vid årets utgång innehåller projektportföljen 20 projekt. 2008 Året präglas av ekonomisk kris i världen. Fyra bostadsprojekt färdigställs och vid årets slut innehåller projektportföljen 17 projekt. 2009 Strategin inom bolaget läggs om mot större projekt, mer storstadsbetonade lägen och bostäder för normalinkomsttagaren. Två bostadsprojekt färdigställs och vid årets utgång innehåller projektportföljen 19 projekt. 2010 Fortsatt expansion och förvärv av 10 projekt. Två bostadsprojekt färdigställs och vid årets utgång innehåller projektportföljen 27 projekt. Bolagets aktie noteras på NASDAQ OMX First North. Bolaget utvecklar sin strategi och beslutar sig för att aktivt satsa på planprojekt genom förvärv av råmark. Huvudkontoret flyttar till Jakobsbergsgatan i Stockholm. Tre bostadsprojekt färdigställs och vid utgången av året innehåller projektportföljen 39 projekt. 2013 Bolaget ökar sin satsning på Stockholm där centrala lägen kring tunnelbana och tvärbana är i fokus. En riktad nyemission av preferensaktier tillför bolaget 150 Mkr och ALM Equity blir utnämnt till ett Gasellföretag av Dagens Industri. Två bostadsprojekt färdigställs och två projektfastigheter frånträds. Vid årsskiftet innehåller projektportföljen 41 projekt. 2014 Plan- och bostadsportföljen växte med fokus på Stockholmsområdet och det var rekordmånga bostäder i produktion vid årets slut, 741 st. Två riktade nyemissioner av preferensaktier tillförde bolaget cirka 90 Mkr i syfte att finansiera nya projekt. Två bostadsprojekt färdigställs och en projektfastighet frånträds. Vid årets slut innehåller projektportföljen 40 projekt. Pampig trappa i Jakob Mindre ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 7 ÅR E T I KO RTH E T R EKO R D R E SU LTAT OC H FO RTSAT T E XPAN S IO N VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET • Omsättningen uppgick till 895,7 (364,5) Mkr och resultatet uppgick till 142,7 (50,6) Mkr, motsvarande 12,12 (4,14) kr per stamaktie. • Eget kapital uppgick vid årets slut till 803,6 (551,8) Mkr motsvarande 43,02 (28,62) kr per stamaktie och 122,10 (122,10) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 41 (42) procent och likvida medel uppgick till 114,0 (183,3) Mkr. • Bostadsportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggarea om 155.200 (124.100) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 104.000 (83.600) kvm. Planportföljen innehöll en möjlig byggarea om 182.000 (141.000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 93.700 (73.800) kvm. Projektfastighetsportföljen innehöll cirka 21 400 (22.800) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 6.300 (7.700) kvm. • Förvärv av totalt cirka 26.900 kvm byggrätter i Stockholmsområdet till bostadsportföljen under året, varav ALM Equitys andel var cirka 13.450 kvm. • Under året såldes 202 (464) bostäder, varav ALM Equitys andel var 168 (247) bostäder. • Det färdigställdes och tillträddes 30 (64) bostäder under året och genomförde 7 byggstarter, omfattande 286 (464) bostäder. • Vid årsskiftet uppgick antalet bostäder i produktion till 741 (485). • Förvärv av två planprojekt i Stockholmsområdet omfattande cirka 48.500 planerad byggrätt varav ALM Equitys andel 25.500 kvm, med villkor om att detaljplanerna ska vinna laga kraft. • Under året vann tre detaljplaner laga kraft och därmed flyttades cirka 11.300 kvm, varav ALM Equitys andel var cirka 10.250 kvm, från planportföljen till bostadsportföljen. • En projektfastighet avyttrades under året omfattande totalt cirka 1.400 kvm varav ALM Equitys andel var 100 procent. • Två riktade nyemissioner av preferensaktier genomfördes och tillförde bolaget cirka 90 Mkr efter emissionskostnader. V Ä S E N T L I G A H Ä N D E L S E R E F T E R P E R I O D E N S U TG Å N G • Förvärv av planprojekt i Kista, Stockholm villkorat av att detaljplan för cirka 750 nya bostäder och cirka 10.000 kvm handel och service (ägarandel 100 procent) vinner laga kraft. • Ett planprojekt om cirka 130 bostäder i Aspudden, Stockholm erhölls genom markanvisning (ägarandel 100 procent). • Efter årsskiftet har bindande avtal tecknats för försäljning av samtliga 740 lägenheter i bostadsprojekten Skalden och Poeten i Solna, avsedda för förvaltning (ägarandel 50 procent). • Försäljning av bostadsfastigheterna Stake 5 och Östra Kråkhagen 3 i centrala Uddevalla. • Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett värde på cirka 1,20 (0,60) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. 8 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 V D H A R O R D E T: TI LLVÄ X T M ED O R D N I N G OC H R EDA I FI NAN S ER NA E T T R E KO R D Å R N Y S AT S N I N G A R Under 2014 har bolaget levererat både tillväxt och resultat på rekordnivå. Arbetet med att växla upp, renodla och fokusera projektportföljen har gett resultat. Omsättningen blev 896 Mkr, resultatet 143 Mkr och pågående produktion av bostäder var 741 st, vilka alla är rekordnoteringar. Vår plan- och bostadsportfölj växte samtidigt under året från 4.000 till 6.200 bostäder, den högsta någonsin. Kombinationen av en växande projektportfölj och en hög produktionstakt gör att framtiden ser ljus ut. Under våren 2015 visade vi upp våra projekt Lilla Tellus och The Brick på MIPIM, den årliga fastighets- och investerarmässan i Cannes. Vår satsning på konvertering av kontorsområden till levande bostadsmiljöer kommer att skapa nästan 1.000 nya bostäder till unga vuxna vid Telefonplan. I Enköping lanserade vi under året ett nytt koncept där ungdomar kan hyra lägenheter och efter det att de har sparat ihop till insatsen får de rätt att köpa den hyrda bostaden. FRAMTIDEN F O R T S AT T T I L LV Ä X T Marknaden för bostäder har under första delen av 2015 varit den bästa sedan 2007 på de marknader där vi är verksamma. Av den totala bostadsportföljen om nästan 3.000 bostäder är 1.500 ute till försäljning. Genom ett gott resultat och framgångsrika kapitalanskaffningar under 2013/14 har vår finansiella ställning aldrig varit bättre, vilket har lagt en god grund för ytterligare tillväxt. Den totala bostadsportföljen växte med nästan 50 procent under 2014. Expansionen har fortsatt under början av 2015, då vi förvärvade en fastighet i Kista på 56.000 kvm bruttoarea. Planen för fastigheten är att skapa 750 bostäder och 10.000 kvm handel och servicearea i markplan genom en ny detaljplan. Dessutom har vi under första kvartalet 2015 erhållit en markanvisning i Aspudden där cirka 130 bostäder planeras att byggas. En del av vår tillväxtstrategi har varit att fokusera på nyttobostäder i kommunikationsnära lägen i Stockholm där efterfrågan på marknaden är som störst samtidigt som vi valt att fasa ur våra mindre projekt i perifera lägen. Organisatoriskt och finansiellt har bolaget lagt en stabil grund. Vi står väl rustade att dra nytta av det strukturella underskott på bostäder som finns i Stor-Stockholm där vi har vår huvudmarknad, och därigenom skapa ytterligare tillväxt. Externa förändringar kan förändra läget snabbt. Införandet av amorteringskrav kommer att påverka nyproduktionen negativt eftersom större delen av köparna använder nya lån. Det borde vara tvärtom vad gäller amorteringskraven. Amorteringsfrihet på nyproduktion för att främja finansieringen av bostadsbyggandet och amortering på befintliga krediter för att stävja spekulation på bostadsmarknaden. Vi ser, trots alla osäkerheter, ljust på framtiden och planerar att fortsätta växa och anpassa oss till de nya förutsättningar som kan komma att bli en del av vår verklighet. Vi kommer inte att backa in i framtiden utan kommer att fortsätta att lyssna på vad marknaden vill ha och försöka skapa nya produkter som ligger i linje med dagens samhällsutveckling. Stockholm i april 2015 Joakim Alm VD ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 9 Bolagets VD Joakim Alm 10 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 A F FÄ R S M O D E L L : K R E ATIVITE T OC H T Y D LI G H E T MA XI M ER AR VÄR D E T ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom att analysera tänkbara förvärv, strukturera, finansiera, leda och sälja olika typer av projekt: bostadsprojekt, planprojekt och projektfastigheter. Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastig hetens användning och upplåtelseform – maximera dess värde på marknaden. För att lyckas med detta ligger bolagets fokus på analys, konceptualisering och riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina specifika förutsättningar och är helt självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equitykoncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form där ALM Equity har projektledningsansvaret. Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett anpassat antal egna medarbetare tillsammans med en stor partnerorganisation bestående av utvalda externa kompetenser och samarbetspartners, vars tjänster köps in efter behov. Goda och flexibla samarbeten gör att projekten kan utformas efter sina unika förutsättningar med mervärde och kundnytta i fokus. Flexibilitet och möjligheten att verkligen kunna ge varje projekt dess bästa förutsättningar har resulterat i att ALM Equity, till skillnad från många andra bostadsutvecklingsbolag, varken har egen byggverksamhet, anställda mäklare, arkitekter eller designers. Inför varje projektstart väljs respektive partner ut baserat på analys av boendeformer, kundgrupp, etc. I takt med att ALM Equity vuxit har banden med företagen i partnerorganisationen successivt stärkts och bolaget har goda relationer med de ledande bankerna, de stora byggföretagen, välkända arkitekter, jurister och mäklare. Vi drar nytta av erfarenheter från tidigare projekt, men jobbar inte som många av de större bostadsutvecklarna med systemhusbyggnation, inrutade koncept och designlinjer som upprepas. I N V E S T E R I N G S S T R AT E G I Bolagets investeringar eftersträvar långsiktig tillväxt genom att skapa en balanserad projektportfölj med fokus på Stockholms län. Innehållet i portföljen ska vara diversifierat och främst vända sig till normalinkomsttagare i respektive område, men även till ett något högre segment. Ökning av portföljen på kort och lång sikt ska ske genom nya förvärv av färdiga byggrätter och genom att driva egna planprojekt. Bolaget ska främst investera i projekt omfattande minst 5.000 kvm. F Ö R VA LT N I N G S S T R AT E G I Bolagets kärnverksamhet är inte långsiktig förvaltning av de fastigheter vi äger utan projektutveckling. Därför bygger ALM Equitys förvaltningsstrategi på att optimera förvaltning på kort och medellång sikt tills eventuell utveckling påbörjas. Fokus ligger på att kostnads- och energieffektivt förvalta fastigheterna tills de är färdigutvecklade. I enstaka projekt med lång projektutvecklingsfas görs en långsiktig förvaltningsplan redan vid förvärvstillfället. FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G E N S FA S E R Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, plan processer, försäljning, produktion och kundhantering. ALM Equity har erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom nära kontakt med vår partnerorganisation och våra slutkunder. Beroende på projekttyp går projekten igenom olika faser. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 11 A N A LY S Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig analys av projektens förutsättningar och det aktuella marknadsläget som i sin tur ligger till grund för att utveckla rätt mervärde och koncept. Genom att noggrant analysera och strukturera projekten i anpassade bolagsstrukturer uppnås transparens och finansieringsbarhet i varje enskilt projekt samtidigt som rätt partners tas in. sion. Genom att diversifiera investeringarna i de tre projektkategorierna begränsas riskerna och långsiktig tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för riskhantering inom varje segment. Dessutom har ALM Equity en egen modell för att värdera varje specifikt projekts risknivå baserat på processrisk och mikroläge. R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I B O S TA D S P R O J E K T RisknivåProjektfas KO N C E P T UA L I S E R I N G ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptualisering. Grundidén är att producera bostäder/projekt med adderade mervärden anpassade till målgrupp och marknad. Fokus ligger på arkitektur, planlösningar, design och utförande. Stort arbete läggs på att identifiera befintliga och nya målgrupper samt anpassa bostäder och produkter efter dem. Det kan handla om att blanda innehåll, verksamheter och boendeformer samt att erbjuda mervärden såsom båtplatser, jakträtter, stallplatser, service, etc. Alternativt ha en stringent designlinje väl anpassad till målgrupperna, i stället för en mängd olika tillval, eller att tillföra byggnaden service såsom gym eller annan verksamhet som uppskattas av de boende. Tanken på att skapa ett bekymmersfritt boende är en genomgående röd tråd i många av våra projekt. RISKHANTERING Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret innebär detta att risken begränsas i flera led – såväl finansiellt som operationellt. I detta arbete är bolaget inte främ mande för samarbeten som kan säkra lönsam expan- M – PROJ E K TE TS M I K RO L ÄG E R4 R3 R2 R1 Detaljplanelagd mark. * Bygglov/myndighetslov beviljade. Mer än 75 % av projektets bostäder sålda. Upphandling, påbörjade & färdigställande av entreprenad. * En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, markoch vattenområden samt medför rätt att bygga i enlighet R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I P L A N P R O J E K T RisknivåProjektfas R5 R4 R3 R2 R1 Råmark utan angiven ÖP eller FÖP. * Råmark med angiven ÖP eller FÖP. * Råmark /byggnad med positivt planbesked. ** Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. *** Antagen detaljplan. **** * En översiktsplan ( ÖP ) redovisar grunddragen i den framtida bebyggelseutvecklingen. En fördjupad översiktsplan ( FÖP ) tydliggör ytterligare kommunens framtida intentioner med området. ** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar kommunens intentioner och avsikt i en fråga angående planläggning. *** Samråd- & utställningsfas innebär att planarbetet kommit en bit på vägen och att dess förslag är under bearbetning. **** Antagen detaljplan innebär att kommunen godkänt nytt förslag till detaljplan. Dock är detaljplanen inte giltig förrän den vunnit laga kraft. MikrolägePrisbild M4 M3 M2 M1 Mikroläget följer marknaden. Mycket små möjligheter att påverka prisbilden. Mikroläge med speciell design eller storlek på bostad. Små möjligheter att påverka prisbilden. Eget mikroläge. Möjlighet att påverka prisbilden. Unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser, service, etc kopplade till objektet. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att påverka prisbilden. R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I P R O J E K T FA S T I G H E T E R RisknivåProjektfas R4 R3 R2 R1 Befintlig byggnad. Förädlingsprocess inledd. Mer än 75 % av projektets tänkta nya användning har avtalats/sålts. Upphandling, påbörjad och färdigställande 12 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 Sommarkväll vid Kanotbryggan. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 13 P R O J E K T K AT E G O R I E R : TR E O M R ÅD EN M ED FO K US PÅ L ÅN GS I K TI G TI LLVÄ X T Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man förändrar en fastighets förutsättningar eller utförande och därigenom höjer dess värde. En förklaring till ALM Equitys framgångar inom området är kreativitet och förmåga att se enskilda lösningar som maximerar värdet i de olika projekten. Det kan innebära helt nya boendekoncept, utökade och effektiviserade byggrätter/kommersiella ytor eller satsningar på typbostäder för speciella och nischade målgrupper. Vid förvärvstillfället har bolaget alltid en klar vision över hur fastigheten ska utvecklas för att ge bästa tänkbara avkastning. ALM Equity bedriver verksamhet inom tre områden av projektutveckling: •Bostadsprojekt •Planprojekt •Projektfastigheter Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser, riskhantering och tidsfaktorer är olika inom de olika delområdena. Gemensamt för samtliga är att de består av komplexa och kapitalintensiva processer. B O S TA D S P R O J E K T Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity detaljplanelagda fastigheter med färdiga byggrätter som medger försäljning och ny- eller ombyggnation av egna hem, fritidshus eller lägenheter i flerbostadshus. Bostadsprojekt definieras som: Detaljplanelagd fastighet som medger byggnation av bostäder och lokaler. Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa / loa) ovan mark samt i antal bostäder. Bostadsprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken »exploate ringsfastigheter«. I de fall bostadsprojekten har löpande verksamhet och driftnetto anges detta separat. PLANLAGD FASTIGHET KONCEPTUTVECKLING BYGGLOV FÖRSÄLJNING PRODUKTION FÄRDIG BOSTAD Värdeutveckling Markförvärv och idéfas är mycket viktigt inom bostadsutveckling, att hitta attraktiva byggrätter till rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden som tilltalar kunderna är vägledande för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras och förändras genom exempelvis om- och tillbyggnad, nybyggnation, konvertering från ett ändamål till ett annat eller förtätning. Värdeökning sker primärt genom utveckling av ett boendekoncept där ALM Equity identifierar hur högsta värde kr/kvm kan skapas mot slutkund. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation utveckla det koncept som attraherar mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger stor vikt vid konceptualisering för rätt målgrupp, i form av arkitekturlösningar, mervärde och design. En avgörande framgångsfaktor i säljprocessen är kommunikationen med de presumtiva kunderna. Eftersom ALM Equity säljer bostäder på ritningsstadiet – och bolaget således inte har någon färdig produkt att visa upp – ställs det höga krav på marknadsföring och presentation. Det gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten och dess fördelar på ett verklighetstroget sätt. ALM Equitys planerade bostäder finns framförallt på starka bostadsmarknader som Telefonplan, Bromma, Solna, Sundbyberg, Sollentuna, Vällingby, Hässelby och Uppsala. Satsningarna vänder sig framför allt mot stora segment som unga vuxna och normalinkomsttagare. 14 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 Utveckling total projektportfölj 2010 - 2014 (kvm) 400 000 358 600 350 000 287 900 300 000 255 600 250 000 Utveckling total projektportfölj 2010 - 2014 (kvm) 400 000 200 000 358 600 350 000 150 000 300 000 100 000 142 200 287 900 95 800 255 600 250 000 50 000 200 000 0 150 000 100 000 50 000 250 000 0 2010 2011 142 200 ALM Equitys del 2012 2013 2014 Extern del 95 800 Geografisk utveckling ALMs andel totalportföljen (kvm) 2010 200 000 2011 2012 ALM Equitys del 2013 204 000 2014 Extern del 165 200 150 000 Geografisk utveckling ALMs andel totalportföljen (kvm) 250 000 108 000 204 000 100 000 200 000 70 160 165 200 52 100 50 000 150 000 108 000 0 100 000 2010 Stockholm 2011 70 160 Mälardalen 2012 Uppsala 2013 Västkusten 2014 Ostkusten 52 100 50 000 0 2010 Stockholm 2011 Mälardalen 2012 Uppsala 2013 Västkusten 2014 Ostkusten a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 15 Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, sjönära läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i Stockholms län har gjort att många bostadssökande letar sig allt längre ut, till exempelvis Mälardalen, och goda kommunikationer har gjort dessa områden till attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt syns en tydlig trend att centrala stadsnära lägen som exempelvis Telefonplan är synnerligen attraktiva. Då projekten har en detaljplan med en definierad byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker och tidsaspekten blir i regel kortare än för planprojekt. Samtidigt så påverkas projekten i hög grad av aktuellt marknadsläge på bostadsmarknaden och inom byggsektorn. PLANPROJEKT Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity icke planlagda fastigheter alternativt fastigheter med befintlig detaljplan, som bolaget anser har god potential för värdeutveckling genom detaljplaneändring. Planprojekten har som syfte att stödja bolagets bostadsutveckling/kommersiella utveckling på medellång och lång sikt. Planskedet omfattar tiden från det att detaljplanearbetet påbörjas fram till dess en ny detaljplan vunnit laga kraft och byggrätterna definierats. Då övergår byggrätterna till att ingå i bolagets Bostadsprojektportfölj, alternativt Projektfastighetsportföljen. Planprojekt definieras som: Icke detaljplanelagd fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd fastighet där detaljplanen kan ändras. Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark samt i antal bostäder. boa/loa uppskattas till 75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen. Planprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken »exploateringsfastigheter«. I de fall planprojekten har löpande verksamhet och driftnetto anges det separat. R ÅMARK / PLANLAGD FASTIGHE T KONCEPTUT VECKLING DE TAL JPLANEARBE TE PLANLAGD FASTIGHE T Värdeutveckling Värdeökning sker genom att tillskapa helt nya bygg rätter alternativt genom konvertering eller förädling av befintliga byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen identifierar ALM Equity hur en fastighets värde kan öka genom en detaljplaneändring som tillskapar en större byggrätt eller medger ett nytt användningsområde för fastigheten. Fokus ligger på att skapa attraktiva byggrätter anpassade till identifierad slutkund. ALM Equity driver detaljplaneprocessen för att maximera nytt fastighetsvärde samtidigt som det befintliga användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån.Värdeskapande är som störst under planprocessen då markanvändningen för råmark definieras. Det är i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. ALM Equity äger tillsammans med partners Svensk Markförvaltning AB (SMF) som tidigare förvärvat 2 råmarksområden omfattande 430 hektar mark i Salem/Södertälje och Österåker, med målsättning att detaljplanelägga dessa för framförallt bostäder. ALM Equity projektleder och sköter all administration från förvärv till färdiga byggrätter och när de nya byggrätterna har tillskapats har bolaget rätt att förvärva byggrätterna till marknadspris och driva projektutvecklingen vidare. P R O J E K T FA S T I G H E T E R Kategorin projektfastigheter omfattar bebyggda fastigheter med varierande typer av verksamhet som ger möjligheter att genom konceptualisering och utveckling skapa högre värden. Under utvecklingsfasen bedrivs oftast en verksamhet i byggnaderna för att generera ett driftnetto till dess att fastigheten utvecklas eller konverteras för ny tilltänkt verksamhet som exempelvis centrum, bostäder, kontor eller hotell. Projektfastigheter definieras som: Bebyggd fastighet med löpande verksamhet. Portföljen delas upp i säljbara eller uthyrningsbar area, ovan mark i kvm. Projektfastigheter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken »projektfastig heter«. FASTIGHE T MED VERKSAMHE T KONCEPTUT VECKLING GENOMFÖRINGSPROCESS FASTIGHE T MED NY VERKSAMHE T 16 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 Värdeutveckling Värdeökning sker genom strukturering, effektivisering eller ändrad användning i en fastighet. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation identifiera högsta intäkts- eller försäljningsvärde. Bolaget lägger stor vikt på att anpassa och utveckla befintlig användning på ett smidigt och enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde och utveckla dess driftnetton. RISKHANTERING INOM OMRÅDENA Genom att diversifiera investeringarna i de tre olika projektkategorierna begränsas bolagets risker såväl finansiellt som operationellt. Inom områdena identi fieras olika projektrisker som noggrant bevakas: Bostadsprojekt – marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk. Planprojekt – risk att planarbetet drar ur på tiden alternativt att ny detaljplan inte medges. Projektfastigheter – marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk. Se även »Risker och riskhantering«, sid 71-73. ALM E Q U IT Y AB FA S T I G H E T S P O R T FÖ L J B O S TA D S P R O J E K T EGNA HEM FRITIDSHUS F L E R B O S TA D S H U S PL AN PROJ E K T B O S TA D INDUSTRI KO N T O R CENTRUM P R O J E K T FA S T I G H E T E R B O S TA D KO N T O R INDUSTRI CENTRUM HOTELL a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 17 PROJ EK TP O RTFÖ L J EN I UT VEC K LI N GS FAS ER * B O S TA D S P R O J E K T Projekt BJG 53 Kanotbryggan Slottsallén Slottsvillorna Rinkebyterrassen Vällingby parkstad Mälarprojekten Silverdalen Ingenting Duvboet Pepparkakan Fyrlotsen Elfvik Strand Vaksala Panorama Kvarnenhörnet Eddahuset Linbanan Pausfågeln Slottsholmen Bjäreterrassen 2 Guldkaggen Kalksilo 1–6 Sjövillan 5 Sjövillan 7 Kalkateljén Kalkmagasinet Kalklaboratoriet MikrolägeRisknivå Typ Jakob mindre Lilla Tellus The Brick Aspudden entré Archimedes Kista Square Garden Sickla Allé Ektorp Högantorp Stadsfjället Sickla Kvarnenhörnet Kvarnengallerian * Projektens värdestatus per april 2015. Fa s iii a Bygglov Fa s iiib Fa s iiiC Fa s i v Försäljning Produktion Färdig bostad M 2 R 1 Lägenheter M 2 R 1 Radhus M 2R 3 Parhus M 2 R 3 Lägenheter M 3 R 1 Radhus/lägenheter M 3 R 1 Lägenheter M 3 R 4 Rad/-parhus/lägenheter M 3 R 4 Lägenheter M 3 R 4 Lägenheter M 2 R 1 Lägenheter M 3 R 1 Lägenheter M 1 R 4 Hotellägenheter M 4R 4 Lägenheter M 4R 4 Lägenheter M 3R 4 Lägenheter M 4R 1 Lägenheter M 4R 3 Kommersiellt/lägenheter M 1 R 3 Lägenheter/hotell M 3R 4 Semesterboende M 1R 3 Semesterboende M 1R 4 Semesterboende M 1R 4 Semesterboende M 1R 4 Semesterboende M 1R 4 Semesterboende M 1R 4 Semesterboende M 1R 4 Semesterboende MikrolägeRisknivå Typ Fa s i Råmark / Planlagd fastighet Fa s ii Konceptutveckling Fa s iii Detaljplanearbete Fa s i v Planlagd fastighet Fa s i Fastighet med verksamhet Fa s ii Konceptutveckling Fa s iii Genomföringsprocess Fa s i v Fastighet med ny verksamhet M 1R 4 Lägenheter M 3R 2 Lägenheter M 3R 2 Lägenheter M 4R 4 Lägenheter M 3R 3 Lägenheter M 4R 4 Lägenheter M 3R 4 Lägenheter M 4R 4 Tomter/hus M 4 R 5 Tomter/hus M 4 R 5 Industri P R OJ E K T FA S T I G H E T E R Projekt Fa s ii Konceptutveckling M 3 R 3 Lägenheter PLANPROJEKT Projekt Fa s i Planlagd fastighet MikrolägeRisknivå Typ M 3R 4 Kommersiellt M 4R 4 Kommersiellt M 4R 3 Kommersiellt/lägenheter 18 A L M Equity A B | Org nr 556549-1650 | 2014 PROJ EK T U N D ER PRO D U K TIO N Under året påbörjade ALM Equity produktionen av fem bostadsprojekt om totalt 286 bostäder (varav ALM Equitys andel var 217 bostäder). Två projekt färdigställdes om 30 bostäder (varav ALM Equitys andel var 14 bostäder). Per årsskiftet var nio projekt och 741 bostäder under produktion (varav ALM Equitys andel var 454 bostäder). Utöver bostadsproduktionen pågår en stor ombyggnation och uppfräschning av Kvarnengallerian i Uppsala samt omflyttning av lokalhyresgäster i syfte att göra gallerian mer modern och bättre utnyttjad. Våra projekt är av olika slag, både renodlad nyproduktion och om-/tillbyggnation. Gemensamt för dem alla är att allt handlas upp via totalentreprenad via kända aktörer överstigande en viss storlek. I nyproduktionsprojekten Stadsterrassen 2 och Linbanan 1 och 2 i Enköping, används Andersson Company Byggnads AB, som även ansvarar för byggnationerna av radhus i Stadshusparken i Vällingby, Höghuset i Mälarutsikten i Hässelby Strand samt för nybyggnation och rotrenovering i Fyrlotsen på Lidingö. I den småskaliga radhus- och atriumhusbebyggelsen i Slottsallén i Bromma byggs av Värmdö Byggentreprenader AB som numera är en del av Serneke. I Lampfabriken i Sundbyberg och BJG 53 i centrala Stockholm är det PEAB som står för konverteringarna från kontor till bostäder. Ombyggnationen av Pepparkakshuset i Sundbyberg ansvarar Nils Hedström Byggnads AB för. 20 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 FINANSIERINGSMODELL: U N DVI K A O N Ö DI GA R IS K ER Fastighetsutveckling är kapitalintensivt och förenad med olika typer av risker genom projektens gång. För att möjliggöra en säker och långsiktig tillväxt med begränsad kapitalinsats har ALM Equity utvecklat en finansiell modell som minimerar bolagets risker och säkrar kapitalflödena i projektutvecklingen. Målsättningen med ALM Equitys finansverksamhet är att stödja bolagets projektutveckling, utnyttja kapital och kassaflöden på ett sätt som inte utsätter den operativa verksamheten för finansiella risker och hantera bedömda risker så att exponeringen mot dessa minimeras. ALM Equitys finansiella strategi är att tydligt koppla kassaflöden i varje pågående projekt till bolagets upplåning, ränterisk och eget kapitalbehov. På detta sätt erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. F U L LT F I N A N S I E R A D E P R O J E K T En grundprincip är att alla projekt ska vara bolagi serade och fullfinansierade vid start. Inga lån eller säkerheter får ställas mellan de olika projektbolagen som var för sig ska stå på egna ben. Ytterligare en säkerhetsfaktor är att moderbolaget på detta sätt kan hållas skuldfritt och utnyttjas för nya affärer. Riskanalys och finansieringsstruktur för varje projekt fastställs gemensamt av ALM Equity, dess banker, andra finansiella institutioner och partners. All finansiering sker i projektbolagen mot säkerheter i projekten i så stor utsträckning som möjligt. FINANSIERINGSFORMER Projekt finansieras med banklån, reverslån, obligationslån, mezzaninlån, eget kapital och ägarlån. För att kunna hantera större volymer, och öka tillväxten, tar ALM Equity in delägare i projekten. Detta kan exempelvis ske genom lån där externa partners, utöver ränta, får del i den framtida förädlingsvinsten. Andra former av finansiering är säkerställda och icke säkerställda låneinstrument och i vissa projekt finansieras delar av utvecklingskostnaderna med preferensaktier som löses in när projekten är färdigställda och sålda. De olika finansieringsformerna varierar över tiden och mellan projekt beroende på vilken riskfas projekten befinner sig i. Marginalen ska vara höga i varje projekt. En viktig del i riskhantering är att vi tillsammans med våra finansiella partners och eventuella delägare gemensamt utvecklar en finansieringsplan för pro jektet, som då får sin unika kapitalstruktur kopplat till flöden som genereras i projektet. Denna tar även hänsyn till övriga risker i projektet. Detta säkerställer att alla projekt är fullt finansierade, vid varje tillfälle, med sin egen kapitalstruktur. Likvida medel placeras primärt i bank eller liknande med kort bindningstid. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 21 ALM EQUIT YS FINANSIELL A MODELL (A SS E T LIAB I LIT Y MANAG E M E NT ) • Alla projekt ska vara fullfinansierade • Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen • Ett obelånat moderbolag • Projekten finansieras med fördel som joint venture • Marginalen i varje projekt ska vara hög • Likvida medel placeras med kort bindningstid Varje projekt bär sig självt och är fullfinansierat. 22 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 MARKNAD: E T T M OTSÄG EL S EFU LLT ÅR M ED FU LL FART PÅ BOSTADS MAR K NAD EN 2014 var ett splittrat år på många sätt. Samtidigt som den svenska börsen passerade all time high och bostadspriserna var högre än någonsin fanns en överhängande politisk och ekonomisk oro, både inrikes och i vårt närområde. Sveriges pågående återhämtning från lågkonjunkturen 2009 kom att kännas bräcklig med ett osäkert parlamentariskt läge med diskussioner om potentiellt omval, låg inflation, risk för bostadsbubbla, sjunkande råvaru- och oljepriser och nya krav på upprustning av det svenska försvaret. Reporäntan hade vid årsskiftet landat på 0,00 procent och Riksbanken har i början av 2015 genomfört ytterligare sänkningar vilket innebär en nuvarande reporänta på -0,25 procent, med syfte att pressa upp den obefintliga inflationen till målet om 2 procent. Räntesänkningarna medför sannolikt att det svenska bolåneberget ökar snabbare och därmed också risken för en bostadsbubbla. Detta har föranlett att Finansinspektionen föreslagit nya amorteringskrav som kommer att träda i kraft under 2015. I Europa sker den ekonomiska återhämtningen långsamt och jämfört med flera andra europeiska länder redovisar Sverige en relativt god BNP-tillväxt på drygt 2 procent för 2014. Prognoserna för 2015 visar på en BNP-tillväxt runt 2,5 - 3,0 procent, en arbetslöshet kring 7,5 procent och en ökning av antalet sysselsatta med cirka 1,5 procent. Sverige som är ett litet exportberoende land påverkas negativt av den svaga konjunkturen i omvärlden. Starkt bidragande till den prognosticerade tillväxten är hushållens rekordstora tillgångar och starka konsumtion.. För ALM Equity har den ekonomiska och politiska osäkerheten inte nämnvärt märkts under året. Hushållens ekonomi och framtidstro känns stark på de marknader vi finns och vi har sett bra försäljningsnivåer i våra projekt. Tillgången på kapital är stabil då både privata investerare och banker ser fastigheter som en trygg placering. E N S TA R K B O S TA D S M A R K N A D Bostadsmarknaden 2014 präglades av en hög efterfrågan, många avslut och ett upplevt lågt utbud med en kraftig prisuppgång till följd. Mäklare från både nyproduktions- och andrahandsmarknaden vittnar om korta omloppstider, mycket folk på visningar, snabba budgivningar och rekordpriser. Projekt på projekt uppnår sina försäljningskrav och byggstartas vilket skildras i statistiken i en stark ökning av byggande i Sverige. Lagren på osålda enheter har minskat kraftigt medan köparsidan vittnar om lågt utbud och objekt som säljs innan visning. Priserna för bostadsrätter och villor ökade med hela 12 procent i Stockholm och med 9 procent på riksnivå, enligt Svensk Mäklarstatistik. Prognosen för 2015 spår en likvärdig situation. Hur de föreslagna amorteringskraven kommer att påverka marknaden återstår att se. Samtidigt kvarstår bostadsbristen i storstadsregionerna vilket bidrar till att efterfrågan även framöver kommer att vara stor i dessa regioner och tillsammans med det historiskt låga ränteläget samt de senaste årens låga utbud på grund av olika inlåsningseffekter, kan vi förvänta oss fortsatt hög omsättning och troligtvis stabila priser. S TA R K T I L LVÄ X T O C H Ö K AT B Y G G A N D E I STOCKHOLM Preliminära uppgifter från SCB visar att byggandet ökar och att det under 2014 påbörjades nybyggnation i Sverige av cirka 38.500 lägenheter vilket är en ökning med hela 27 procent jämfört med 2013. Nyproduktionsbyggandet i Sverige ligger nu inom det uppskattade årliga behovet av 35.000 - 40.000. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 23 Det största behovet av nytillskott uppskattas vara i storstadsregionerna, vilket märks tydligt i Stockholmsområdet där både stadsbilden i och runt city samt förortens stadsdelar präglas av byggetableringar och halvfärdiga hus. Staden håller definitivt på att utvidga sig bortom tullarna, främst söderöver med ökad popularitet för dessa områden. Det pågår och planeras för ett 30-tal större stadsutvecklingsprojekt i Stockholm. Alltifrån färdigställandet av Hammarby sjöstad till utvecklingen av nya stadsdelar som Norra Djurgårdstaden, Hagastaden och Årstafältet. I Stockholms län är behovet uppskattat till 10.000 nya bostäder per år i tio år och till år 2030 ska 140.000 bostäder planeras och byggas i Stockholm stad. Trenden med sjunkande bostadsbyggnation i Stockholms län har vänts och nyproduktionen förutspås fortsätta öka under kommande år. A L M E Q U I T Y F O R T S ÄT T E R S AT S A P Å STOCKHOLM Stockholm stad och län är en stark tillväxtmotor i Sverige och en av fem snabbast växande regionerna i Europa. Urbaniseringen drar folk från övriga landet samtidigt som allt fler barn föds och befolkningen blir äldre. ALM Equity tror på Stockholms fortsatta utveckling och behåller sitt fokus på området genom förvärv av nya färdiga byggrätter och planprojekt. Projekten skall ligga nära goda kommunikationer som tunnelbana, tvärbana eller pendeltåg. Under året förvärvades byggrätter i Sundbyberg och Solna samt att vi utökade vår exponering mot Telefonplan genom att köpa in fler planerade byggrätter i planprojektet Lilla Tellus. Vi har även tecknat avtal med AMF Fastigheter och tillsammans med dem driva detaljplan för projektet Jakob Mindre och utveckla premiumbostäder vid Operan mitt i Stockholms innerstad. Efter årsskiftet fortsatte utökningen av planportföljen genom erhållen markanvisning av staden, i närstadsdelen Aspudden samt genom förvärvet av Kista Square Garden i Kista. Totalt omfattar dessa förvärv uppskattningvis 880 bostäder och 53.100 kvm byggrätter, varav ALM Equitys andel är 100 procent. Förvärven har bland annat finansierats genom två riktade nyemissioner av preferensaktier. Projekten vänder sig både till unga vuxna, förstagångsköpare, barnfamiljer och par utan barn. Jakob Mindre skall bli ett exklusivt projekt med förhoppningsvis rekordpriser medan de andra projekten vänder sig mer mot normalinkomsttagaren. Urbaniseringstrenden och utbudet av bostäder tillsammans med den låga räntan och förbättrade disponibla inkomster medför en tro på stabila bostadsrättspriser framöver. VÅ R A P R O J E K T 2 0 1 4 Efterfrågan på ALM Equitys bostäder har varit god under året vilket resulterade i att fem projekt byggstartades omfattande 286 bostäder varav ALM Equitys andel var 217. Per årsskiftet var totalt 741 bostäder under byggnation varav ALM Equitys andel var 454, vilket är bolagets högsta nivå någonsin. Året innan var samma siffra 485 bostäder, varav ALM Equitys andel var 247. Försäljningsgraden per årsskiftet var 84 procent. VA D S K I L J E R O S S F R Å N A N D R A A K T Ö R E R Med tydlig konceptualisering, kundfokus, en genomtänkt affärsstrategi och förtroendeingivande finansieringsmodeller stakar vi ut vägen för framtiden. Varje enskilt projekt behandlas som en unik produkt i förhållande till våra andra projekt vilket är en förutsättning för att skapa intressanta och spännande bostäder. Många av våra konkurrenter gör precis tvärtom och fokuserar på byggsystem och likriktning för att strama upp och effektivisera produktionen. De fyra största bostadsutvecklarna i Sverige – JM, NCC, PEAB och Skanska – kännetecknas av stora organisationer med egen bostadsutveckling och byggrörelse. Dessa bolag representerar en betydande del av landets bostadsproduktion och JM sticker ut som den största bostadsutvecklaren med fokus på bostäder medan de andra bolagen även har andra stora verksamhetsområden inom kontors-, anläggnings- och vägbyggnation. I segmentet under kommer medelstora aktörer som exempelvis HSB, Riksbyggen, Ikano Bostad, Järntorget, Besqab, Einar Matsson och Veidekke som är inriktade på utveckling och byggnation av bland annat bostadsrätter och hyresrätter men även byggprojektledning och förvaltning. Utöver dessa aktörer finns små regionala aktörer med bra lokalkännedom som driver ett eller ett fåtal projekt som ett komplement till sin vanliga verksamhet. ALM Equity skiljer sig i flera avseenden från de stora bostads- och byggbolagen vad gäller projektinriktning, organisation, projektupplägg och storlek. ALM Equity arbetar också annorlunda jämfört med de medelstora aktörerna då vi har en renodlad kärnverksamhet med fastighetsutveckling och bostadsutveckling i fokus. ALM Equity har hittat något av en egen nisch inom marknaden vad avser projektkategorier, organisatorisk uppbyggnad och finansiering – bolagets värdeskapande sker primärt i fastighetsutvecklingsskedet, det vi kallar konceptualiseringsfasen. 24 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 25 KUNDER: LY H Ö R D H E T FÖ R KÖ PAR EN byggare. En viktig del av undersökningen är att mäta hur väl kundens förväntningar har uppfyllts vilket blir ett bra mått för hur väl vi kommunicerar med kunden och håller vad vi lovar. Beroende på projekt och projektkategori har ALM Equity olika slags slutkunder. Det kan vara en privat-person som köper en bostad, ett fastighetsbolag som köper en fastighet i syfte att förvalta på lång sikt, ett byggbolag som köper ett projekt som vi konceptualiserat för att bygga färdigt eller kommuner och kommersiella aktörer som söker bostäder eller lokaler anpassade för sina specifika behov. För att kunna leverera attraktiva produkter till dessa olika kundgrupper gäller det att vara lyhörd och aktiv på marknaden. Mot privatkunder har bolaget ett stort ansvar att hjälpa och underlätta för kunden i den process det innebär att förvärva en bostad – vilket oftast är en privatpersons största affär i livet. Då många av projekten vänder sig till en marknad med förstagångsköpare krävs det extra god förståelse för situationen. Många av våra kunder når vi via egna kontaktnät och ALM Equitys V IP-kundregister. Att vara V IP-kund hos ALM Equity innebär att kunden får information om när och var vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till allmän försäljning. V IP-kunderna får nyhetsbrev med aktuell information om våra bostadsprojekt och förtur till våra bostäder. Anmälan görs via bolagets webbplats eller genom att personlig kontakt. Att vara V IP-kund i ALM Equity är kostnadsfritt. KUNDFOKUS INREDNING & DESIGN Det ska kännas genomtänkt, utvalt och bekymmersfritt för kunden att köpa och bo i en bostad som ALM Equity producerat. Kundfokus och lyhördhet ska genomsyra alla prestationer inom bolaget och gentemot kund. Det som kännetecknar en bostad från ALM Equity är att den oftast är starkt konceptualiserad mot tydliga målgrupper – som t.ex. i vår produkt »Instegsboende«, genomtänkta och välplanerade bostäder med service och design perfekt anpassade för unga vuxna och förstagångsköpare. Inredning och design är en viktig del i planeringen av bostaden och ligger till stor del till grund för köpet av densamma. ALM Equity har konsekvent valt att inte jobba med standardiserade inredningsstilar och linjer. I stället tas en specifik inredning fram för varje projekt i samband med identifiering av målgrupp och konceptualisering. Designlinjerna går sedan igenom allt som gäller inredning för kök, badrum, väggar, handtag m.m. NÖJD KUND INDEX För att förstärka ALM Equitys kundfokus har bolaget under 2012 anslutit sig till branschens stora mätning i Nöjd Kund Index (NKI) och börjat mäta kundnöjdheten i levererade bostadsprojekt. Det är ett effektivt verktyg för att låta våra kunder återkoppla med synpunkter, dels på produkten men också på den process det innebär att förvärva en bostad genom ALM Equity. Det är viktigt att få kunskap om hur kunderna upplever varumärke, medarbetare, färdig produkt, köpprocessen och partnerorganisationen i form av mäklare, banker och VIP-KUNDER KUNDHANTERING Med ökande antal projekt och storlek på dessa växer också omfattningen av kundhantering och uppföljning av denna. För att möta ökade behovet har bolaget under året anställt projektassistenter som ska vara behjälpliga för detta ändamål. 26 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 ETT PROJEK T BLIR TILL: E T T K VARTER BY TER KOST Y M Kvarteret Kvarnen är ett av ALM Equitys mest spännande, komplexa och mångfacetterade projekt. Projektet innebär förändring av ett helt stadskvarter i centrala Uppsala och berör befintlig bostadsstruktur och handelsplats, utformning av exteriör arkitektur, intill bebyggelse, förändring av stadens gångstråk och i förlängningen - utveckling av en hel stadsdel och Uppsala centrum. Intill Uppsalas nya märkesbyggnad UKK – Uppsala Konsert & Kongress på Vaksala torg skall vi lyfta det bedagade 80-tals kvarteret med ny exteriör, öppna upp den stängda sockelvåningen mot gallerian, lägga på unika panoramabostäder på taket samt modernisera och utveckla handelsplatsen Kvarnengallerian med sina 5 500 kvm lokalyta. U P P S A L A VÄ X E R Framtidstron i Uppsala är ljus med växande inflyttningen och god tillväxt. Mellan 2011 och 2030 räknar kommunen med att befolkningen skall växa med hela 25 procent. Bostadsbyggandet prioriteras starkt av kommunen för att tillfredsställa de permanenta hushållen men också för att möta gruppen universitetsstuderande, vilka nu och historiskt är en viktig del av Uppsala. Ökande befolkning och växande arbetsmarknad leder i sin tur till en vitalisering av handeln och restaurangnäringen. Kommunen har under flera år planerat att utveckla Uppsalas stadskärna genom att stärka kopplingen mellan ALM Equity AB områdena väster och öster om järnvägen. Under de senaste åren har stor förändringar skett i öster med ett nytt resecentrum och ett utökat kulturutbud genom UKK som tillsammans med bland annat torghandeln och sina lördagsloppisar bidragit till en ny identitet till Vaksala Torg. En ny paradgata byggs från universitetsbiblioteket till Vaksala Torg med breddade trottoarer, flaggor, förbättrad belysning och fler stopp för kollektivtrafik. Majoriteten av bostadsexploatering som sker i Uppsala centrum sker i närområdet kring just Vaksala Torg och med dess närhet till kommunikationer inom staden, ett par minuters gång till resecentrum, bra service, mat och kultur är områdets potential påfallande. FRÅN UTKANT TILL MITT I CENTRUM Under lång tid höll sig Uppsala stadsbebyggelse inom ett strikt avgränsat område som planlades i mitten av 1600-talet och vars yttre gränser i form av ladugator och stadsdike en gång också bildade stadens tullgräns mot landsbygden. Länge utgjorde området vid Vaksala Torg denna gräns och dåvarande Vaksala Tullstuga låg ett stenkast från vårt kvarter. Det som skede, när man så att säga tog klivet över den gamla tullgränsen och började bygga på den tidigare åkermarken, är ett betydelsefullt kapitel i | Org nr 556549-1650 | 2014 27 Uppsalas byggnadshistoria. Det handlar om hur östra stadsdelarna växer fram och hur vi fick en borgarnas och arbetarnas speciella stadsdel. Skild fysiskt genom järnvägen från den gamla staden med dess dominerade inslag av akademiska och kyrkliga institutioner Expansionen började vid mitten av 1800-talet. Industrialismen gjorde sitt intåg i staden med etablering av fabriker och med ett snabbt ökande befolkningsantal. Urbaniseringen tog fart. I kvarteren norr och öster om Vaksalagatan etablerades ett flertal verksamheter som brännerier och tegelbruk. Från 1880-talet fanns här en kvarn som utvecklades till ett ledande kvarnföretag med såväl mjöl- som gryntillverkning. Företaget växte sedermera till en koncern med dotterbolag som Uppsala Ättiksfabrik och Sidenväveri i grannkvarteret Njord. Vid 1930-talets början uppfördes den stora kvarnbyggnaden med tillhörande åttavåningssilos längs Väderkvarnsgatan. Nästan 100 år senare är stadsbilden ändrad. Endast namnet Kvarnen minner om en svunnen industriell tid. Istället tronar ett brokigt och typiskt 80-tals komplex upp med galleria och handelsplats i entréplan och på den en överbyggd gård med flera huskroppar. Tittar man noga hittar man insprängt i kvarteret två fina sekelskiftesbyggnader bevarade. 28 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 U N I K A P A N O R A M A B O S TÄ D E R På de befintliga huskropparna skall vi bygga på två våningar och skapa unika penthouselägenheter med panorama utsikt över hela Uppsala. Projektet Vaksala Panorama vänder sig till den exklusiva köparen som vill ha något extra vad gäller luft och rymd, terrasser, stora fönsterpartier och utsikt. Bostadsbyggnation på befintliga hus mitt i en utvecklad stadskärna innebär många utmaningar för projektet. Inte bara vad gäller tekniska lösningar och ekonomi utan även handlare och boende i kvarteret berörs av de byggnationer som skall genomföras. Därför blir det extra viktigt att all utveckling som sker i kvarteret bidrar till att skapa mervärde för alla parter och göra kvarteret till en totalt sett mer attraktiv och lustfylld del av staden. K VA R N E N B Y T E R S K E P N A D Efter många år i samma slitna kostym är det hög tid att skaffa sig en ny garderob. Lite skönare, lite modernare, lite stiligare. Ser man till trenderna inom handelsutveckling de senaste decenniet har externhandeln växt kraftigt. Stora köpcentrum och handelsområden i periferin av Sveriges städer har i allt större utsträckning blivit platserna där människor handlar konfektionsvaror, kläder och elektronik. Vidare har näthandeln ökat och attraherar köpare av allt från konsumtionsvaror till kläder, möbler och elektronik. Med detta har klimatet för den stadsnära handeln hårdnat och handelsutvecklare måste i allt större utsträckning hitta andra sätt att konkurrera på. Rådande trender på handelsområdet i kombination med Kvarnens befintliga starka hyresgäster i form av bland annat Uppsalas mest uppskattade ICA och Systembolaget har lett oss mot ett koncept som fokuserar på mat och service. Ledorden för gallerian har blivit: ”Kvalité, närhet och service”. Konceptet innebär att vi fokuserar på att hitta aktörer inom vardagsnära handel och mat men med inslag av riktig finess och att allt är förpackat i en riktigt urban och trendig miljö. Handelsplatsen skall därmed knyta an till utvecklingen av staden och matcha mot den framväxande trendiga känsla som präglar östra sidan av Uppsala centrum. Personlighet i form av mindre och lokala aktörer blandat med välrenommerade kedjor som ICA och Kronans Apotek skall ge en känsla av att hela stadens utbud finns inom Kvarnen. Förhoppningen är att handelsplatsen och hela kvarteret skall bli en mötesplats för boende och arbetande i närområdet fylld med matbutiker, caféer och restauranger och med ett kompletterande serviceutbud av vardagskaraktär som gör handelsplatsen till ett självklart val för alla boende och verkande i närområdet. Utvecklingen och uthyrningsarbetet är långt ifrån klart men bit för bit sätts en bra butiksmix ihop. Dessutom sker kontinuerligt uppgraderingar av såväl tekniska system som anpassning av butikslokaler med behövliga ansiktslyft, vilket allt bidrar till att handelsplatsen livas upp och tar plats i staden som en självklar plats för mat och service. Under 2014 blev Kvarnengallerian utsedd till årets hyresvärd av Kronans Apotek med motiveringen “Med ödmjuk framtoning, konceptuellt nytänk, en drivkraft av kvalité och service kommer handelsplatsen spegla en modern stil för både butiker och restauranger INFILL OCH ÖPPNAD STRUKTUR LY F T E R G AT U M I L J Ö N Som i många andra svenska städer som vuxit fram etappvis har delar av kvarteret rivits och återuppbyggts i olika tider. Inom kvarteret finns därmed en lucka, ett tomrum, som bryter kvartersstrukturen ut mot gatan och inte bidrar med annat för stadsmiljön än en plats att ställa bilar på. Kommande infillbyggnad skall förstärka gallerians identitet, samverka med närmaste sekelskiftesbyggnad och knyta ihop kvarteret till en tydligare helhet. Här och i resten av utveckligen är det begreppet »levande« som genomsyrar visionen om det framtida kvarteret då vi vill vända upp och ner på det som varit stängt och otillgängligt. Istället för ett slutet kvarter kommer en hög grad av transparens i fasaden dela med sig av livet innanför. Både utvecklingen av lucktomten och en ny fasad för handelsplatsen bidrar starkt till en sådan utveckling. Nya entrélägen och en öppnad sockelvåning med stadsmässig struktur i handelsplatsens fasad skapar möjligheter för nya typer av butiker, butikslägen och öppettider. Stadens förändring av Vaksala torg samt kommunens föreslagna förändringar av gaturummet skapar vidare förutsättningar för attraktivare handel och goda kommunikationer för såväl boende som besökare. A L M E qu i t y A B | O r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 29 Att skapa ett nytt, trovärdigt varumärke för Kvarnen och en bra miljö för handlare kan vara en av de viktigaste framgångsfaktorerna för utvecklingen av hela kvarteret 30 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 MIL JÖ: HÅLLBART BO EN D E M ED EFFEK TIV EN ERG IANVÄN D N I N G ALM Equitys målsättning är att skapa genomtänkta bostadsmiljöer där val av material, uppförande och förvaltning sammantaget tar hänsyn till miljön och ett långsiktigt brukande. Bra material och kvalitetsprodukter har bättre hållbarhet och längre livstid. ALM Equity lägger därför stor vikt vid att anpassa materialen till projektens olika behov och efterfrågan. I detta arbete följer vi med intresse utvecklingen av nya material och olika klassificeringssystem. Utöver alla rådande miljökrav, försöker ALM Equity, så långt det går, att uppnå ett så kostnads- och miljöeffektivt boende som möjligt. Detta genom att ge de boende bättre möjlighet att själva styra sin miljöpåverkan. Så långt det är möjligt satsar bolaget på att nypro ducerade bostäder ska ha individuell mätning av el, värme och vatten. Detta för att ge de boende ett incitament att själva sänka sin energiförbrukning, vilket är positivt ur både miljösynpunkt och för den enskildes driftskostnader. En viktig parameter vid förvärv är projektets geografiska läge, ett centralt och lättåtkomligt läge är värdefullt. I Stockholm till exempel satsar bolaget på att förvärva centralt belägna projekt, eller projekt med goda kommunala kommunikationer som uppmuntrar till andra färdmedel än bil. Dessutom satsar bolaget på ombyggnationsprojekt och strävar efter en jämn fördelning av bostäder i ombyggnations- och nyproduktionsprojekt. Ombyggnationens miljömässiga fördelar är möjligheten att dra nytta av redan nedlagda resurser och investeringar i form av stomme, grundläggning och markarbeten omkring fastigheten. Internt pågår en ständig process för att utveckla miljötänkandet i företaget med bra rutiner inom alla arbetsområden. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 31 P A R T N E R O R G A N I S AT I O N : S PÄN NAN D E SAMAR B E TEN LY F TER PROJ EK TEN En av de saker som gör ALM Equity till ett speciellt bolag i branschen samt bidrar stort till dess konkurrensfördelar är mixen av unika projekt i portföljen och satsningen på att hitta spännande och bra samarbeten som är anpassade efter respektive projekt och som tillför det lilla extra. Det gäller allt från finansieringslösningar till val av arkitekt, mäklare och byggare. Beroende på projekt används olika typer av samarbeten och partners. Under åren har en del samarbeten fördjupats vilket gynnar det gemensamma arbetet och gör projekten mer säkra och förutsägbara. Samtidigt är mixen av olika samarbeten det som får bolaget och projekten att växa och bli spännande. Under åren har vi haft goda samarbeten med arkitekter som bland andra SandellSandberg, Gert Wingårdh, Bergkrantz Arkitekter, Tengbom, White, Megaron, SWECO, TEMA arkitekter och Tovatts arkitekter. För att sälja våra produkter anlitas oftast en lokal mäklare. Våra samarbeten sträcker sig från lokalkontoren hos de stora rikstäckande bolagen Svensk Fastighetsförmedling, Fastighetsbyrån, Mäklarhuset och Skandiamäklarna till de mer lokala och nischade mäklarna som Bjäremäklaren, Alexander White och Skeppsholmen. Vid val av byggare finns några viktiga urvalskriterier som utgås ifrån. Det är viktigt att bolaget är tillräckligt stort för projektet i form av omsättning och kunskap, att bolaget behärskar den entreprenadform som ställs upp samt har ett omfattande garantiåtaganden och säkerhetsförhållande. Vi arbetar främst med de stora byggarna, PEAB, NCC och Kungsfiskaren, men har också några utvalda i mellansegmentet som Andersson Company Byggnads, Värmdö Bygg och Hedströms Bygg. 32 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 ARKITEKTUR & DESIGN: I SAMAR B E TE M ED SVER I G E S BÄ STA AR K ITEK TER Tillsammans med Sveriges bästa arkitekter och designers skapar vi unika bostäder anpassade efter projektens förutsättningar och kundernas efterfrågan. Här nedan presenteras ett urval av våra duktiga kreatörer. MEGARON ARKITEKTER Megaron ägnar sig sedan många år åt god arkitektur och inredning som får människor att trivas. Ofta handlar det om kontor som ska förvandlas till bostäder och hotell. Eller lokaler som ska förvandlas till funktionella och inspirerande kontor. Dom skapar även helt nya hus. Gemensamt för projekten är hållbara, långsiktiga lösningar som bidrar till en fungerande och harmonisk helhet. WHITE ARKITEKTER White är Skandinaviens största arkitektkontor med över 750 medarbetare i Sverige, Danmark, Norge och England. Företaget har kompetens inom exempelvis arkitektur, landskapsarkitektur, inredningsarkitektur, stadsbyggnad, samt miljö och hållbarhet. White är medarbetarägt och integrerar ett ekonomiskt, socialt och ekologiskt ansvarstagande i projekten. Företaget grundades 1951 av Sidney White och har huvudkontor i Göteborg. SANDELLSANDBERG Arkitektkontoret SandellSandberg grundades 1995 och 2004 startades företaget Grow, produktprofilering, som sedan dess varit en tät samarbetspartner. SandellSandberg har idag cirka 30 anställda, arkitekter, inrednings- och produktdesigners. Man ritar allt från moderna urbana stadsmiljöer till möbler. SandellSandberg ser varje projekt som unikt och arbetar för att få såväl målet, resan ska vara så njutbar som möjligt. MARGE ARKITEKTER Marge Arkitekter startades 2002 och blev snabbt erkänt som ett av de unga kontor som representerar en samtida arkitekturutveckling i Sverige. Kontoret har en utförlig och bred referensportfölj med såväl privata, kommersiella samt offentliga projekt. Marge Arkitekter arbetar med arkitektur i alla skalor – från stadsplanering, bostäder och kommersiella byggnader till inredning och produktformgivning. Gemensamt för projekten är en rumsligt utforskande arkitektur som karakteriseras av en innovativ gestaltning och nya användningssätt av material. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 33 MAP STOCKHOLM BSK ARKITEKTER BSK Arkitekter har funnits sedan 1966 och bedriver arkitektverksamhet inom stadsbyggnad, husbyggnad och inredningsarkitektur i samtliga skeden. Företaget har uppdrag inom sektorerna bostäder, kontor, vårdbyggnader, högskolor och rättsväsende. BSK Arkitekters inriktning är att skapa värde genom idémässigt stark arkitektur, som utvecklas tillsammans med våra kunder. MAP Stockholm grundades 2008 och arbetar med projektinitiering, stadsutveckling, fastighetsutveckling samt nybyggnationer med fokus på Stockholmsmarknaden. ALMA ARKITEKTER KIRSH + DEREKA ARKITEKTER KIRSH + DEREKA ARKITEKTER Kirsh + Dereka Arkitekter grundades 2011 och har erfarenheter från en mängd olika uppdrag så som bostäder, kontor, handel och stadsplanering. Medvetenhet kring social-, ekonomisk- och energimässig hållbarhet är kontorets fokus. Efter många uppdrag med hyresrätter och studentbostäder har detta fokus utvecklats till självklarheter. Att skapa attraktiva miljöer och byggnader med dessa grundvärden är den drivande kraften hos kontoret. ALMA arkitekter arbetar med allt från stadsbyggnadsprojekt till husprojektering. ALMA arbetar för en humanistisk arkitektur som ser till individens behov såväl som till samhällets struktur och utveckling. Projekten, i alla skalor, genomsyras av tanken på livet mellan husen. Detta ställer människan, brukaren, i fokus. BRUNNBERG & FORSHED Brunnberg & Forshed är ett av Sveriges äldsta arkitektkontor och har alltid haft det uttalade målet att sätta människans behov i centrum. Kontoret är specialiserat på stadsutveckling, bostäder, arbetsplatser och inredning. Ambitionen är att skapa en till platsen förankrad arkitektur med tidlösa kvaliteter. 34 A L M Equity A B | Org nr 556549-1650 | 2014 U N I K A PROJ EK T I SAMAR B E TE M ED SVERI G E S BÄSTA AR KITEK TER ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 35 PROJ EK TP O RTFÖ L J EN B O S TA D S P R O J E K T PLANPROJEKT B JG 53, STOCKHOLM JAKO B M I N D R E , STOCK H O LM K A N OT B RYG G A N , G R Ö N DA L LILLA TELLUS, TELEFONPLAN SLOT TSALLÉN, BROMMA THE BRICK , STOCKHOLM SLOT TSVILLORNA , BROMMA A S PU D D E N E NTR È , HÄG E RSTE N RINKEBY TERR ASSEN, RINKEBY ARCHIMEDES, BROMMA VÄ L L I N G B Y P A R K S TA D , VÄ L L I N G B Y K I S TA S Q U A R E G A R D E N MÄL ARPROJ EK TEN, HÄSSELBY STR AND S I CK L A ALLÉ , NACK A S I LV E R D A L E N , S O L L E N T U N A E K T O R P, Ö S T E R Å K E R INGENTING, SOLNA H Ö G A N T O R P, S A L E M / S Ö D E R TÄ L J E D U V B O E T, S U N D B Y B E R G S TA D S FJ Ä L L E T, U D D E VA L L A P E P PA R K A K A N , S U N D BY B E R G F YRLOTSEN, LIDINGÖ P R O J E K T FA S T I G H E T E R ELF VIK STR AND, LIDINGÖ VA K S A L A P A N O R A M A , U P P S A L A S I CK L A , NACK A K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A K VA R N E N G A L L E R I A N , U P P S A L A E D D A H U S E T, U P P S A L A K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A LI N BANAN , E N KÖ PI N G PAU S FÅG E L N , E N KÖ P I N G S L O T T S H O L M E N , VÄ S T E R V I K B JÄR E TE R R A SS E N 2 , TO R E KOV G U LD K AG G E N , G OTL AN D O A X E N K A L K S I L O 1 & 2 , S Ö D E R TÄ L J E S J Ö V I L L A N 5 , S Ö D E R TÄ L J E S J Ö V I L L A N 7, S Ö D E R TÄ L J E K A L K AT E L J É N , S Ö D E R TÄ L J E K A L K M A G A S I N E T, S Ö D E R TÄ L J E K A L K L A B O R AT O R I E T, S Ö D E R TÄ L J E 36 A L M Equity A B | Org nr 556549-1650 | 2014 BOSTADS PROJ EK T Byggrätt anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark. B J G 53, S T O C K H O L M Nära Stureplan i Stockholms city pågår ombyggnation av 1920-tals fastigheten Såpsjudaren 14. Efter genomförd planändring konverteras nu befintliga kontorslokaler till exklusiva bostäder signerade arkitektkontoret SandellSandberg. Inflytt är planerad till 2015. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Såpsjudaren 14 Stockholm 3.276 kvm 19 st 43,7 % M2 R1 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 37 K A N OT B RYG G A N , G R Ö N DA L Med frontläge mot Mälaren i populära Gröndal skall ALM Equity uppföra exklusiva lägenheter med stora balkonger och terrasser i storlekar om 1-4 rum och kök. Hela området är under konvertering från kontorsområde till bostadsmiljö med lekpark, förskola, kanot- och bryggliv. Längs med vattnet kommer en strandpromenad anläggas som binder ihop Gröndal på ett fint sätt. Ansvarig arkitekt är MAP Stockholm. Beräknad inflytt 2017. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Paddeln 1 och Gröndal 1:1 Gröndal, Stockholm 3.200 kvm 45 st 100 % M3 R3 38 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 SLOT TSALLÉN, BROMMA , STOCKHOLM SLOT TSVILLORNA , BROMMA , STOCKHOLM Mitt i den vackra slottsparken intill Ulfsunda slott uppför ALM Equity ett nytt spännande bostadsområde ritat av SandellSandberg, klassiska radhus med modern touch och ljusa atriumhus med glasat uterum. Det exteriöra uttrycket är typiskt Sandell samtidigt som det harmonierar väl med den intilliggande miljön. Till samtliga hus hör privat trädgård och carport – ett citynära boende med rogivande omgivningar! Samtliga tre etapper är byggstartade och tillträds under vår och sommar 2015. På den östra sidan om den magnifika slottsallén planeras åtta unika parhus. Liksom radhusen i Slottsallén ritas dessa av SandellSandberg. Husen får tre bostadsvåningar och dess placering varieras och får karaktär av friliggande villor. Till varje lägenhet hör förråd och uteplats. Söder om husen iordningställs en ny park och på den norra sidan återställs den ursprungliga parken så att den återigen får direktkontakt med Ulvsundasjön. Planerad inflytt 2016. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Prästgården 3–6 Bromma, Stockholm 7.099 kvm 73 st 42,5 % M2 R1 Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Prästgården 7 Bromma, Stockholm 2.064 kvm 16 st 42,5 % M2 R3 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 39 RINKEBY TERR ASSEN, RINKEBY VÄ L L I N G B Y P A R K S TA D , VÄ L L I N G B Y I norra delen av Rinkeby har Stockholms stad tillsammans med andra aktörer påbörjat ett stort förändringsarbete. E18 har överdäckats och ovan överdäckningen utvecklas bostadsområdet Rinkebyterassen med vidsträckt utsikt över Järvafältet. De nya bostäderna planeras enligt ett gemensamt tema med variation i fasaduttryck. Totalt i området blir det cirka 350 – 400 lägenheter fördelat på 12 hus varvid ALM Equitys andel uppgår till sex hus och uppskattningsvis 240 lägenheter. Utvecklingen av marken sker etappvis i sex etapper där de första husen planeras att byggas under 2015 med inflytt 2016. Utvecklingen sker tillsammans med Byggvesta som kommer att producera hyresrätter. Ansvarig arkitekt är Kirsh och Dereka Arkitekter. I Vällingby Parkstad skall ALM Equity utveckla ett helt nytt bostadsområde bestående av stadsradhus i två till tre våningar kombinerat med lägenheter i olika storlekar kring Vattenfalls gamla högkvarter i Råcksta. Centrum och goda kommunikation ligger strax intill och i området kommer förskola, skola, matbutik och annan service. Utvecklingen av markområdet sker etappvis där byggnationen av de första husen påbörjades under hösten 2014 med inflytt 2016. Radhusen som inspireras av Amsterdam med en touch av brittisk femtiotalsstil kommer uppföras med privat trädgård och lägenheterna får balkong eller terrass. Ansvarig arkitekt är Brunnberg & Forshed. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Akalla 4:1 Rinkeby, Stockholm 12.000 kvm 240 st 100 % M2 R3 Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Vattenfallet 15 mfl Vällingby, Stockholm 14.365 kvm 150 st 100 % M3 R1 40 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 MÄL ARPROJ EK TEN, HÄSSELBY STR AND Mitt i Hässelby strand centrum kommer ALM Equity uppföra bostäder i två etapper – Mälarutsikten och Mälarterrassen med fantastiskt läge nära kommunikationer, service, natur och Mälaren samt en vidsträckt sjöutsikt. Mälarutsikten består av 127 bostäder om 2 - 3 rok i ett 18-våningshus med inflytt 2016 och Mälarterrassen om 176 bostäder med beräknad inflytt 2017. Endast 1 minuts gångavstånd till tunnelbanan och bussar samt 2 minuters gångavstånd till Mälaren och naturen. Ansvarig arkitekt är Andreas Lönnroth på Lönnroth Arkitektur. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Myntkabinettet 1 m.f l. Hässelby strand, Stockholm 11.347 kvm 303 st 100 % M3 R1 ALM Equity AB S I LV E R D A L E N , S O L L E N T U N A På bästa läget i området med direkt närhet till Edsvikens vatten skall ALM Equity utveckla den sista delen i det populära bostadsområdet Silverdal. Området ligger knappt 1 mil från Stockholms innerstad, nära E4, Pendeltåget, natur och vatten. Silverdal har byggts som en trädgårdsstad och innehåller såväl bostäder som skolor och arbetsplatser. Framförallt är det populärt bland barnfamiljer. ALM Equity kommer utveckla området i fyra olika etapper med totalt 87 bostäder i olika former som radhus, parhus och lägenheter. Bland annat skall några äldre lador och gårdsmiljöer bevaras och inredas som bostäder. Beräknad inflytt för första etappen 2016. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Malajen 1 mf l Silverdal, Sollentuna 10.065 kvm 87 st 100 % M3 R4 | Org nr 556549-1650 | 2014 41 42 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 INGENTING, SOLNA I det gamla området kring Ingentingskogen i Solna bygger ALM Equity 740 mindre lägenheter speciellt anpassade för unga vuxna. Bostäderna uppförs i två etapper – Skalden och Poeten – ett stenkast från bussar och tunnelbana. Inflyttning planeras i slutet av 2016 för båda etapperna. Bostäderna som byggs samspelar med ett av Sveriges viktigaste byggnadsminnen från den modernistiska epoken, Statens bakteriologiska laboratorier, ritat av arkitekten Gunnar Asplund. Här bor man med goda gemensamma faciliteter i form av gym och café i huset. Ansvarig arkitekt är Megaron arkitekter. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Skalden 2 och Poeten 1 Västra Skogen, Solna 19.810 kvm 740 st 50 % M3 R4 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 43 44 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 45 46 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 D U V B O E T, S U N D B Y B E R G I projektet Duvboet omvandlas en befintlig kontorsbyggnad till ett modernt och formstarkt bostadshus i ett utmärkt läge i centrala Sundbyberg. Här planeras lägenheter i varierande storlekar samt penthouseradhus på taket. Byggstart beräknas till maj 2015 och inflytt planeras bli under 2017. Ansvarig arkitekt är Arklab och Axeloth Arkitekter AB. Fastighetsbeteckning: K ranen 19 Ort:Sundbyberg Byggrätt: 7.728 kvm Antal bostäder: 98 st Ägarandel:50% Mikroläge: M3 Risknivå: R4 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 47 P E P P A R K A K S H U S E T, S U N D B Y B E R G I centrala Sundbyberg ligger C. R. Nybergs Lödlampfabrik, uppförd 1891 och historiskt värdefull i sin utformning. Byggnaden ger en speciell karaktär åt hela området och kommer byggas om till unika bostäder med en mix av modern och exklusiv sekelskiftskaraktär. Ansvarig arkitekt är Megaron Arkitekter AB. Byggnation pågår och inflytt är beräknat till 2015. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Råsten 3 Sundbyberg 553 kvm 7 st 40 % M2 R1 F YRLOTSEN, LIDINGÖ ELF VIK STR AND, LIDINGÖ* Fyrlotsen utgör andra delen av det fastighetsbestånd som ALM Equity förvärvade i Larsberg i slutet av 2010. I likhet med det avslutade projektet Lidingöfyren kommer Fyrlotsen efter ombyggnation och renovering erbjuda välplanerade smålägenheter. Byggnation pågår och planerad inflytt är 2015. I natursköna Elfvik på Lidingö utvecklar ALM Equity kursgårdsanläggningen Skogshem & Wijk – ritad av Anders Tengbom – tillsammans med hotell- och konferensverksamhetens ägare. Wingårdhs arkitekter skapar moderna hotellbungalows i den befintliga byggnationens strama anda. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Fyrvaktaren 1 Lidingö 5.462 kvm 221 st 47,5 % M3 R1 Fastighetsbeteckning: Lidingö Söderåsen 4 Ort:Lidingö Byggrätt: 5.616 kvm Antal hotellenheter: 139 st Ägarandel: 44 % Mikroläge: M1 Risknivå: R4 *Under 2015 uppläts befintliga byggnader till extern part. 48 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 49 VA K S A L A P A N O R A M A , U P P S A L A K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A Med milsvid panoramautsikt ovan befintliga huskroppar och Kvarnengallerian vid Vaksala torg skall ALM uppföra unika »penthouses«. Byggnationen görs etappvis med första inflytt 2016. Ansvarig arkitekt är Werket arkitekter. För att få en bra helhet i kvarteret och lyckas med Kvarnengallerian gjordes ett kompletteringsförvärv av grannfastigheten Kvarngärdet 35:3 2012. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och bostäder. Fastigheten består av en karaktäristisk byggnad från slutet av 1800-talet och utgörs huvudsakligen av bostäder men även kontor och butiker. Den totala uthyrbara arean uppgår till 1.810 kvm. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarngärdet 35 Uppsala 5.000 kvm 70 st 25 % M4 R4 Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarngärdet 35:3 Uppsala 700 kvm 10 st 25 % M4 R4 50 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 E D D A H U S E T, U P P S A L A Mitt i centrala Uppsala, i närheten av Fyrisån och med fin utsikt över Mikaelskyrkan – ligger projekt Eddahuset som i dag utgörs av en parkeringsplats. Här har ALM Equity drivit fram en ny detaljplan innehållandes cirka 60 effektiva lägenheter perfekt anpassade för unga vuxna och förstagångsköpare. Planen antogs i mars 2014. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Svartbäcken 1:18 Uppsala 2.107 kvm 58 st 50 % M3 R4 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 51 LI N BANAN , E N KÖ PI N G PAU S FÅG E L N , E N KÖ P I N G Fastigheten ligger bra kommunikationsmässigt nära tågstationen och kommer attrahera studenter och unga vuxna. Här har ALM Equity för avsikt att uppföra tre lamellhus innehållandes framför allt smålägenheter med generösa balkonger och uteplatser. Ett perfekt första boende. Byggnation pågår av etapp ett och två innehållandes 124 lägenheter med inflytt 2015. Mitt i centrala Enköping ligger kvarteret Fältskären, som i dagsläget utgörs av den så kallade Pausparkeringen. Enköpings kommun utsåg 2010 ett exploateringsbolag, som till hälften ägs av ALM Equity och till hälften av Andersson Company, till vinnare av en markanvisningstävling för kvarteret. Kommunen och exploateringsbolaget har gemensamt utformat en ny detaljplan för fastigheten omfattande bostäder, kommersiella ytor och garage. Visionen är att förtäta stadskärnan och att utforma ett kvarter som bidrar till en levande stadsmiljö. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Galgvreten 3:7 mf l Enköping 6.529 kvm 194 st 100 % M4 R1 Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarteret Fältskären Enköping 9.200 kvm 131 st 50 % M4 R3 52 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 S L O T T S H O L M E N , VÄ S T E R V I K På en unik fastighet med oslagbart havsläge och intressanta historia skall ALM Equity och Björn Ulvaeus skapa visionen Mötesplats Slottsholmen. En levande plats med restaurang, hotell, konferens, marina och bostäder i spännande mix. Boendet kommer att bestå av exklusiva lägenheter i varierande storlek med sjöutsikt åt alla väderstreck, generösa balkonger och terrasser, designade möbelpaket, egen båtplats och olika former av service. SandellSandberg är ansvarig arkitekt. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Slottsholmen 1 i Västervik Västervik 4.558 kvm 80 st 30 % M1 R3 a l mALM e quEquity i t y a bAB | o|rOrgnr g n r 5 5556549-1650 6 5 49 -16 5 0 || 201 2014 4 53 53 »När publiken strömmar till eller från ruinen, när båt folket strosar in mot staden och när Kulbacksbesökarna går förbi på strandpromenaden, då står det gamla, trötta huset på Slottsholmen där tomt och övergivet. Det har gjort sitt nu. Det är som om platsen väntade på något, på någon. Här, där människor borde samlas, går man förbi utan att stanna.« björn ulvaeus 54 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 B JÄR E TE R R A SS E N 2 , TO R E KOV G U LD K AG G E N , G OTL AN D Tillsammans med den välkände Torekov-arkitekten och formgivaren Stephan Gip utvecklar ALM Equity Bjäreterrassen. Ett modernt semesterboende med karaktäristisk skånsk bykänsla – putsade hus med branta takvinklar och lertegel. Utan kompromiss när det gäller estetik, utbud och bekvämlighet. Varje bostad omfattar en välplanerad och lättskött tomt. Bjäreterrassen är uppdelad i fyra etapper varav första etappen färdigställdes 2013. I före detta Wärdshuset Guldkaggen – ett hamnmagasin från 1600-talet i Burgsviks hamn på södra Gotland – ska ALM Equity skapa ett bekymmersfritt fritidsboende i direkt anslutning till havet. Beviljat bygglov medger att ALM Equity bygger 15 fritidslägenheter i nuvarande huvudbyggnad, 5 sjöstugor och två parhus. ALM Equity har styckat fastigheten i tre delar, vilket ökat projektets flexibilitet. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Varan 9:2 Båstad 5.040 kvm 56 st 50 % M3 R4 Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Öja Bobbenarve 1:79 m.fl. Gotland 1.127 kvm 24 st 80 % M1 R3 ALM Equity AB OA X E N K A L K S I L O 1 & 2, S J ÖVI LL AN 5 STOCKHOLMS SK ÄRGÅRD På Oaxen i Stockholms södra skärgård avser ALM Equity att tillsammans med Andersson Company skapa ett unikt boende i sex stycken kalksilobyggnader med industriell touch och spektakulärt läge vid vattnet. Lägenheterna kommer att utformas med stor hänsyn till områdets arkitektur och miljö. Projektet delas upp och silona bebyggs tre åt gången. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: | Orgnr 556549-1650 | 2014 55 Oaxen 1:44 m.fl. Södertälje 2.730 kvm 56 st 70 % M1 R4 OA XE N S K ÄRGÅR DS HAM N , STOCKHOLMS SK ÄRGÅRD Utöver kalksilosarna skapar ALM Equity på Oaxen ett unikt och exklusivt boende strax intill strandkanten. ALM Equity har drivit en planändringsprocess av det före detta kalkbruket på ön som resulterat i 25 byggbara tomter, varav 21 sjötomter och 4 sjönära tomter. Utbyggnaden kommer att ske successivt. ALM Equity har tidigare uppfört Kalk Palais på området. 15 bostadsrättsradhus industriellt designade med generösa sjötomter vid strandlinjen. De välplanerade husen erbjuder ett exklusivt och unikt boende intill havet med fantastisk utsikt över Himmerfjärden. Aros Arkitekter har skapat en modern känsla med järnvitriolbestruken träpanel och karga, stilenliga uteplatser utan gräsmattor som smälter in i områdets karaktär. Till sjötomterna hör vattenområde. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Oaxen 1:41, 1:53–56 Södertälje 1.800 kvm 15 st 100 % M1 R4 S J ÖVI LL AN 7 Sju strandtomter med unika sjövillor. K A L K AT E L J É N Tre sjötomter med ateljéinspirerade bostäder. K ALK MAGA S I N E T Moderna radhus intill en befintlig sötvattendamm. Projektet omfattar fem olika bostadsprojekt: K A L K L A B O R AT O R I E T Bostäder i det befintliga kalklaboratoriet på området. PL AN PROJ EK T Byggrätt anges i planerad bostads- & lokalarea ovan mark. JAKO B M I N D R E , STOCK H O LM * Vid Jakobs Torg alldeles intill Kungliga Operan har ALM Equity förvärvat en vacker kontorsfastighet av AMF Fastigheter. Tillsammans skall parterna driva en detaljplaneprocess för att möjliggöra omvandling till spännande citybostäder på ett av Stockholms bästa lägen. Byggnaden ritades ursprungligen av arkitekt Adolf Melander och uppfördes i slutet av 1800-talet. Fastighetsbeteckning: Jakob Mindre 5 Ort:Stockholm Planerad byggrätt: 2.500 kvm Planerade bostäder: 30 Ägarandel:100% Mikroläge: M1 Risknivå: R4 *Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft ALM Equity AB LILLA TELLUS, TELEFONPLAN* I den klassiska industrimiljön vid Telefonplan växer en ny mångfacetterad stadsdel fram i ett av Stockholms mest kreativa områden. ALM Equitys vision är att utveckla 1.120 bostäder med smarta planlösningar i varierande storlekar för att locka såväl förstagångsköpare och unga vuxna som barnfamiljen. Tillsammans med Stadsbyggnadskontoret och White arkitekter tas en ny detaljplan fram för det gamla kontors- och industriområdet. Tanken är att ge området ett nytt liv och skapa ett levande område för en målgrupp som vill vara nytänkande och involverade i sitt boende och sin närmiljö. En innovativ stadsdel där det bereds plats för så väl de boende som besökare i form av social service, kulturaktiviteter, butiker, restauranger, hotell och inte minst vardagliga mötesplatser längs med det promenad- och cykelvänliga stråk som sammanbinder hela stadsdelen. Planen förväntas vinna laga kraft under 2016 med efterföljande byggstart. Fastighetsbeteckning: Timotejen 28 mfl Ort:Stockholm Planerad byggrätt: 46.525 kvm Planerade bostäder: 1.120 st Ägarandel: 56,3 % Mikroläge: M3 Risknivå: R2 *Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft” | Orgnr 556549-1650 | 2014 57 THE BRICK, TELEFONPLAN* I grannprojektet till Lilla Tellus har telekombolaget Ericsson succesivt flyttat ut ur sitt gamla högkvarter vid Telefonplan och den stora märkesbyggnaden mot Södertäljevägen anses vara uttjänt som kontorsbyggnad. Här kommer ALM Equity skapa cirka 350 stycken tvårumslägenheter i befintlig kontorsfastighet samt en tillkommande nyproduktionsbyggnad som väntas rymma cirka 250 stycken studiolägenheter. Planen förväntas vinna laga kraft under 2016 med efterföljande byggstart. Fastighetsbeteckning: Del av Timotejen 19 Ort:Telefonplan, Stockholm Planerad byggrätt: 26.000 kvm Planerade bostäder: 600 st Ägarandel: 50 % Mikroläge: M3 Risknivå: R2 * Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft. ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 59 60 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 61 A S PU D D E N E NTR È , HÄG E RSTE N A R C H I M E D E S , B R O M M A* ALM Equity har erhållit markanvisning för bostäder i Aspudden av Stockholms stad. En ny detaljplan om ca 310 bostäder skall tas fram inom fastigheterna Liljeholmen 1:1 och Skärsliparen 2 som skapar en entré till Aspudden och Midsommarkransen och därmed förlänger Aspudden och flyttar dess entré närmare city. ALM Equitys andel uppskattas till 130 bostäder. Preliminärt kan detaljplanen vinna laga kraft 2018. I Bromma utvecklar ALM Equity fastigheten Archimedes 1 genom planändring tillsammans med Stockholm stad och Brostaden. Fastigheten ligger i området Ulvsunda, beläget mellan Bromma Blocks och Bällstaviken och består av tre olika byggnader. Två av byggnaderna är uppförda i början på 1900talet och är ämnade för industri/lager och den tredje byggnaden är uppförd år 1979 och används för kontor. Uthyrningsbar area är 18.000 kvm. Målsättningen är att ändra användning från kontor och industri till ett bostadskvarter om cirka 600–650 bostäder om cirka 25.000 kvm. Ansvarig arkitekt är BSK Arkitekter. Fastighetsbeteckning: Skärsliparen 2 Ort:Stockholm Planerad byggrätt: 9.100 kvm Planerade bostäder: 130 st Ägarandel:100% Mikroläge: M4 Risknivå: R4 Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Archimedes 1 Bromma, Stockholm 25.000 kvm 625 st 100 % M3 R3 * Fastigheten tillträds när ny detaljplan vunnit laga kraft. 62 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 K I S TA S Q U A R E G A R D E N , K I S TA* S I CK L A ALLÉ , NACK A Intill Kista Galleria har ALM Equity förvärvat en kontorsfastighet i syfte att driva detaljplan och konvertera bygganden till cirka 750 bostäder samt handel och kontor i entréplan. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1985 och ritades av Ahrbom Fahlsten. Området är under stor förändring där befintlig kontorsmiljö uppblandas med bostäder och service. ALM Equity förvärvade under 2012 en förvaltningsfastighet i Nacka. Det goda kommunikationsläget intill Saltsjöbanans station Järla Sjö gör att Stockholms och Nackas centrala delar nås på några minuter. På fastigheten finns en kontorsbyggnad som är fullt uthyrd. Det finns ett stort behov av yteffektiva ungdomsbostäder i området och ALM Equity har förhoppning att kunna skapa en byggrätt som möjliggör både bostäder och kontor genom ny detaljplan. Fastighetsbeteckning: Skaholt 1 Ort: K ista, Stockholm Planerad byggrätt: 44.000 kvm Planerade bostäder: 750 st Ägarandel: 100% Mikroläge: M4 Risknivå: R 4 *Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft Fastighetsbeteckning: Sicklaön 361:1 Ort: Nacka Planerad byggrätt: 10.000 kvm Planerade bostäder: 158 st Ägarandel: 47,5 % Mikroläge: M3 Risknivå: R 4 ALM Equity AB Högantorp, Salem. | Orgnr 556549-1650 | 2014 63 H Ö G A N T O R P, S A L E M / S Ö D E R TÄ L J E E K T O R P, Ö S T E R Å K E R Via SMF förvärvade ALM Equity under 2012 Högantorp Gård med sydvästläge mot Mälaren. Miljön vid Högantorp och dess gamla corps-de-logi utgörs av vackert kulturlandskap. Den kvarvarande bebyggelsen är från 1800-talet. Omgivande mark består huvudsakligen av skogsmark av god kvalitet. Målet är att utveckla delar av fastigheten genom detaljplaneläggning. Förutom att tillskapa tomter för småhus i vacker naturmiljö är ambitionen att utveckla bostäder i huvudbyggnaden med tillhörande flyglar på Högantorps gård. Via SMF äger ALM Equity fastigheterna Ektorp 2:1 m.fl. i Skärgårdsstad i Österåkers kommun. Området ligger cirka 35 km nordöst om Stockholm city med närhet till natur och skärgård. Fastighetsbeteckning: Högantorp 3:8 m.fl. Ort:Salem/Södertälje Markareal: 350 ha Planerad byggrätt: 30.000 kvm Planerade bostäder: 250 st Ägarandel: 16,5 % via SMF Mikroläge: M4 Risknivå: R5 Fastighetsbeteckning: Ektorp 2:1 m.fl. Ort:Österåker, Stockholm Markareal: 83 ha Planerad byggrätt: 42.000 kvm Planerade bostäder: 350 st Ägarandel: 41,24 % via SMF Mikroläge: M4 Risknivå: R 4 S TA D S FJ Ä L L E T, U D D E VA L L A I ett förvärv ALM Equity gjorde 2007 ingick ett stort markområde om 74.937 kvm utanför Uddevalla. Området ligger utanför planlagt område och utgörs av skogsmark samt uppställningsplatser med mindre byggnation. Framtida användning kan vara lätt industri eller bostäder. Planarbetet är för tillfället nedlagt. Fastighetsbeteckning: Stadsfjället 1:77 Ort:Uddevalla Markareal: 7,5 hektar Ägarandel: 64 % Mikroläge: M4 Risknivå: R5 64 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 PROJ EK TFA STI G H E TER Arean anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark. S I CK L A , NACK A K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A ALM Equity förvärvade under 2012 en förvaltningsfastighet på Sicklaön. Det goda kommunikationsläget intill Saltsjöbanans station Järla Sjö gör att Stockholms och Nackas centrala delar nås på några minuter. På fastigheten finns en kontorsbyggnad som är uthyrd till en specialisttandläkarklinik. Det finns ett stort behov av ungdomsbostäder i kommunen och projektet ämnar skapa en byggrätt som möjliggör bostäder och kontor genom ny detaljplan. ALM Equity och Andersson Company AB har under 2012 förvärvat fastigheten Kvarngärdet 35:3, granne med Kvarnengallerian. Förvärvet är ett kompletteringsförvärv till Kvarnengallerian som parterna ägt sedan juli 2011. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och bostäder. Fastigheten består av en karaktärisk byggnad från slutet av 1800-talet och utgörs huvudsakligen av bostäder men även kontor och butiker. Den totala uthyrbara arean uppgår till 1.810 kvm. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Sicklaön 361:1 Nacka 1.435 kvm 47,5 % M3 R4 Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarngärdet 35:3 Uppsala 1.810 kvm 5 st 25 % M4 R4 K VA R N E N G A L L E R I A N , U P P S A L A ALM Equity håller tillsammans med Andersson Company på att modernisera och utveckla Kvarnengallerian intill Vaksala torg och Konserthuset i Uppsala. Ambitionen är att utveckla gallerian till en mötesplats som erbjuder ett samlat utbud av dagligvaruhandel av god kvalité för boende och arbetande i närområdet. Fastigheten består av sex bostadsbyggnader ovanpå en gemensam galleria i bottenvåningen. Ursprungsfastigheten är byggd 1920 och resterande byggnader är uppförda 1984. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 16.500 kvm varav butiker, restauranger och lokaler omfattar 5.600 kvm och befintlig bostadsbebyggelse cirka 11.000 kvm, bestående av 160 lägenheter. Invigning av nya Kvarnengallerian Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarngärdet 35 Uppsala 16.535 kvm 160 st 25 % M4 R3 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 65 66 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 S LUTFÖ R DA PROJ EK T ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 67 B O H U S B RYG G A N , O R U S T VA L L A S O L G L Ä N TA , TJ Ö R N 2006 byggde ALM Equity om det gamla lägenhets hotellet Ellös Brygga på Orust och skapade 23 bostadsrätter. Ett drömboende med mycket attraktivt läge direkt vid havet i charmiga Ellös med sin fantastiska skärgård. Varje lägenhet har egen uteplats och en privat båtplats direkt utanför dörren. Projektet färdigställdes i maj 2007. Valla Solglänta, en före detta skola, på ön Tjörn på västkusten, förvärvades tillsammans med en lokal partner hösten 2006. Fastigheten, som är lantligt belägen och erbjuder ett idylliskt boende med bra kommuni kationer i en region med stor bostadsbrist, konverterades till attraktiva parhus och lägenheter med balkong eller egen uteplats. Projektet färdigställdes 2008. K A L K PA L A I S , OA X E N , S TO C K H O L M S S K Ä R G Å R D T R Ä D G Å R D S T E R R A S S E N , S E G E LT O R P Vid havet på ön Oaxen i Stockholms södra skärgård nyproducerade och färdigställde ALM Equity under juni 2007 tio stycken bostadsrättsradhus i etage. Ett unikt och lyxigt boende där varje lägenhet har balkong och egen tomt med uteplatser. Projektet utgör första etappen i ALM Equitys projekt Oaxen Skärgårdshamn. I Segeltorp, med omkringliggande gammal villabebyggelse, och granne med Zetas Trädgård, har ALM Equity i samarbete med Bergkrantz Arkitekter skapat en byggrätt om totalt cirka 720 kvm, varav sex lägenheter i ett befintligt hus samt två nya radhus. Byggrätten såldes till en privat byggare 2008. R E P E T, V I S B Y U T S I K T E N , N O R R TÄ L J E Innanför Visbys ringmur köpte ALM Equity ett äldre stenhus som omvandlades till sex lägenheter och en brf-lokal. Projektet färdigställdes i augusti 2007. Mitt i centrala Norrtälje, bara två kvarter från hamnen, har ALM Equity utvecklat en fastighet med rivningslov för befintlig byggnad och bygglov för ett bostadshus innehållande 43 lägenheter ritat av Bergkrantz Arkitekter. I maj 2009 avyttrades projektet till ett lokalt bygg- och fastighetsbolag. S TA D S H O T E L L E T, E N K Ö P I N G På Stora Torget i Enköping har ALM Equity byggt om det nya stadshotellet till 20 moderna lägenheter och lokaler. Projektet färdigställdes under augusti 2007. S J Ö H J Ä LT E N 2 , S O L L E N T U N A Under 2006 förvärvade ALM Equity fastigheten Sjöhjälten 2 i Sollentuna i syfte att utveckla och förvalta den. När fastigheten avyttrades uppgick uthyrningsgraden till 94 procent och de totala hyresintäkterna till 4,5 Mkr. Projektet färdigställdes i september 2007. SMÖGENBADEN, SOTENÄS Längst ut på klipporna på Smögenön i Bohusläns skärgård har ALM Equity byggt ett exklusivt bostadsprojekt med totalt 26 lägenheter. Abako arkitekter höll i pennan och projektet blev sedermera nominerat till Sotenäs Kommuns Arkitekturpris 2009. Projektet färdigställdes i september 2009. F LY G P L A N S F A B R I K E N & C O B R A N , TELEFONPLAN KÖ RGOSS E N , FRUÄN G E N På Ellen Keys gata i Fruängen i södra Stockholm har ALM Equity uppfört ett femvåningshus om 47 stycken mindre lägenheter med balkonger och uteplatser. Fastigheten har ett mycket centralt läge vid Fruängens centrum. Projektet färdigställdes i juni 2008. Flygplansfabriken, som ingick i förvärvet av Tvålflingan 11, är en fyra våningar hög fabriksbyggnad från 1935 med ljus putsad fasad. Byggnaden avyttrades 2010. Cobran utgörs av en industribyggnad där detaljplanen medger byggrätt för bostäder. Byggrätten avyttrades i början av år 2010 till ett mindre fastighetsutvecklingsföretag. P E N S E L D R A G E T, M I D S O M M A R K R A N S E N Mitt i har ALM Equity uppfört 14 nyproducerade lägenheter med spännande design och planlösning. Huset är ritat av Lönnroth Arkitektur och är placerat mitt i ett område med kulturminnesskyddade funkishus. Projektet färdigställdes i december 2008. S E A S I D E VÄ R M D Ö , M Ö R T N Ä S Seaside Värmdö riktar sig till boende som uppskattar ett modernt, lättskött och naturskönt skärgårdsliv, bara 20 minuter från Stockholms city. 32 parhus ritade av Tengbom arkitekter. Projektet omfattar även privat strand och sjöstugor med vedeldad bastu. Projektet färdigställdes i november 2011. 68 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 I N S T E G E T, T E L E F O N P L A N B JÄR E TE R R A SS E N 1 , TO R E KOV Vid Telefonplan, strax utanför Stockholms tullar, har ALM Equity byggt 255 stycken bostäder anpassade för unga vuxna samt 12 lokaler. ALM Equity förvärvade fastigheten 2009. Ambitionen med Insteget var att skapa bra bostäder med smarta planlösningar, balkong och personliga designkoncept. Utöver bostäder rymmer fastigheten gym och lokaler. Projektet byggstartades 2010 och färdigställdes under 2012. Tillsammans med den välkände Torekovarkitekten och formgivaren Stephan Gip har ALM Equity byggt de första 18 husen i projektet Bjäreterrassen. Ett modernt semesterboende med karaktäristisk skånsk bykänsla – putsade hus med branta takvinklar och lertegel och en välplanerad och lättskött tomt. Bjäreterrassen 1 färdigställdes 2013. Ö S T R A K R Å K H A G E N 4, U D D E VA L L A K YRKKLOCK AN, ESKILSTUNA Kyrkklockan i Eskilstuna, ett projekt bestående av 24 moderna lägenheter, i ett befintligt kontorshus. Huset ritades ursprungligen av arkitekt Per-Gösta Ericsson och stod färdigt 1967. Exteriört har huset fått ett nytt uttryck genom att fasaden slammats tegelröd medan smidesdetaljer i balkonger och stuprör utförts i svart. Arkitekt BA konsult. Byggstart skedde 2011 och projektet färdigställdes 2012. LIDINGÖFYREN, LIDINGÖ Lidingöfyren är en del av det bostadsbestånd på Lidingö som ALM Equity i slutet av 2010 förvärvade av John Mattson Fastighets AB. Fastigheten har efter förvärvet styckats av och bildat projekten Lidingöfyren och Fyrlotsen. Lidingöfyren består av 109 lägenheter där ett flertal har stor balkong i sydvästläge mot fastighetens gård. Konceptet består av välplanerade lägenheter med moderna designlinjer. Projektet färdigställdes 2012. Under 2013 såldes fastigheten Östra Kråkhagen 4 i centrala Uddevalla till en bostadsrättsförening. Fastigheten består av en klassisk tegelbyggnad med totalt 13 bostadslägenheter varav stora flertalet är stora paradvåningar. Fastigheten frånträddes i juni 2013. S VA R T B Ä C K E N , U P P S A L A Under 2013 sålde ALM Equity en centralt belägen kontorsfastighet mitt i Uppsala. Fastigheten är en vacker byggnad om cirka 650 kvm från början av 1900-talet med renoveringsbehov men som efter renovering väl lämpar sig till som bostadsfastighet. Fastigheten frånträddes i december 2013. K E VI N G E STR AN D, DAN D E RY D Med unikt läge intill golfbanan i Danderyd har ALM Equity uppfört ett exklusivt boende ritat av SandellSandberg. Projektet omfattar 21 unika lägenheter med stora balkonger och terrasser i soligt sydvästläge med vy mot Edsviken. Projektet färdigställdes våren 2014. ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 69 Insteget, Telefonplan. B O K T R Y C K E R I E T, U P P S A L A L A M P FA B R I K E N , S U N D BY B E R G Nära Fyrisån i Uppsala har ALM Equity tillsammans med White Arkitekter konverterat Appelbergs gamla boktryckeri till nio unika bostäder med cool industriell känsla och karaktär. Byggnaden uppfördes i början av 1930-talet och ritades av arkitekt Gunnar Leche, en känd arkitektprofil i Uppsala. Projektet färdigställdes 2014. Mitt i centrala Sundbyberg har ALM Equity byggt om en gammal Lampfabriken från 1912 till attraktiva bostäder och lokaler. Projektet består av 85 lägenheter och lokaler i varierande storlekar med genomgående högt i tak, balkonger och charmig karaktär. Ansvarig arkitekt är Megaron Arkitekter. Projektet färdigställdes våren 2015. S TA D S T E R R A S S E N 1 O C H 2 , E N K Ö P I N G S TA K E 5, U D D E VA L L A Mitt i centrala Enköping har ALM Equity uppfört ett modernt bostadskvarter med 100 lägenheter utrustade med balkonger, uteplatser och terrasser. Ansvariga arkitekter har varit Megaron Arkitekter och BA Byggkonsult. Projektet har utförts i två etapper med färdigställande våren 2013 och 2015. Fastigheten Stake 5 är en tidstypisk byggnad från tidigt 1900-tal. Byggnaden är belägen i centrala Uddevalla och innehåller tolv bostadslägenheter och två lokaler. Fastigheten frånträddes under våren 2015. NILHÄSTEN ESKILSTUNA Under 2008 genomförde ALM Equity en avstyckning av bostadsdelen från kontorsdelen i Nilhästen 8, numera Kyrkklockan. Nilhästen 11 innehåller nu en fastighet med renodlade hyreslägenheter – totalt 16 st om 70–90 kvm. Under hösten 2014 såldes hyresfastigheten Nilhästen till ett lokalt fastighetsbolag. Fastigheten är grannprojekt till brf Kyrkklockan. Fastigheten frånträddes hösten 2014. Ö S T R A K R Å K H A G E N 3, U D D E VA L L A Fastigheten Östra Kråkhagen 3 är en historisk träbyggnad från 1920-talet. Byggnaden är belägen i centrala Uddevalla och innehåller fem bostadslägenheter. Fastigheten frånträddes under våren 2015. 70 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 71 RISKER & RISKHANTERING O LI K A PROJ EK TK ATEGO RI ER OC H PROC E S S ER STÄLLER H ÖGA K R AV PÅ RIS K ANALYS EN ALM Equity utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. T R A N S A K T I O N S R E L AT E R A D E R I S K E R ALM Equity genomför ett antal förvärv och försäljningar varje år. Det är en del av bolagets löpande verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet från både köpare och säljares sida. Vid förvärvsprocesser krävs ingående genomgång av befintlig dokumentation och den legala processen. Att all dokumentation är korrekt angiven och sann innebär en osäkerhet som måste hanteras och bearbetas. Miljöförhållanden och tekniska brister utgör andra risker och vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för exempelvis skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen och att extern kompetens anlitas när så krävs. ALM Equity bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa förvärv i verksamheten. Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar vissa garantier avseende avtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är ALM Equitys uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa. K R E D I T R I S K G E N T E M OT M OT PA R T E R I TRANSAKTIONER ALM Equitys primära motpartsrisk ligger i att leveran törer och partners inte kan fullgöra sina åtaganden eller betalningar enligt avtal. I samband med förvärv värderas motpartsrisken i varje transaktion och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av garantier, försäkringar, borgen, panter, moderbolagsborgen eller liknande. ALM Equity arbetar löpande med att följa och utvärdera motparternas finansiella ställning. P R O J E K T P O R T F Ö L J E N S VÄ R D E F Ö R Ä N D R I N G ALM Equity är exponerat mot förändringar i mark naden som i sin tur påverkar projektportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder ALM Equity interna projektvär deringar som fångar upp värdena på slutprodukten i relation till anskaffningsvärden och anpassningskostnader över tid samt externa marknadsvärderingar. FINANSIERING ALM Equitys finansiering består primärt av eget kapital, räntebärande och icke räntebärande skulder. De räntebärande och icke räntebärande skulderna är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotter- och intresseföretag. Motparter är svenska affärsbanker, privata investerare, leverantörer och privatkunder. I vissa fall löper lånen med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis Loan to Value. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. ALM Equity har i stor utsträckning avtalat bort krav på finansiella åtaganden (s.k. covenants) vid ingående av finansieringsavtal och bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden som avtalats. I all projektfinansiering har kreditgivarna rätt att erhålla återbetalning innan moderbolaget erhåller betalning – så kallade efterställandeavtal. 72 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 LIKVIDITETSRISK F I N A N S I E L L A D E R I VAT S VÄ R D E F Ö R Ä N D R I N G ALM Equity har ett positivt kassaflöde från verksamheten och finansieringsbehovet för 2015 är tillfredställt. ALM Equity eftersträvar att ha en så hög andel kortfristig räntebärande finansiering som möjligt som förfaller vid projektens färdigställande. Finansieringen öronmärks normalt för vissa ändamål och spärras före projektstart. Bolaget ges finansieringslimiter för byggprojekten som gör att nyupplåning ökar successivt över en projektcykel varefter lånen amorteras vid färdigställande av projekt. ALM Equity strävar även efter att fullfinansiera projekten över en projektcykel innan projektstart. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets likviditetsrisk. För att förstärka säkerheten finns ytterligare likvida medel i moderbolaget som skyddar projekten vid behov av likvida tillskott. De finansiella derivaten som tas upp för att säkra projekten utgörs vanligtvis av FRA:sar och swappar, vilka redovisas till anskaffningsvärde. FRA:sarna och swapparna är kopplade till projekt och flyttas med projekten vid avyttringar. RÄNTERISK Räntekostnader är en av koncernens största kostnader. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer och förändringar påverkar ALM Equitys finansieringskostnad. För att begränsa ränterisken i projekten, definierad som risken för resultat- och kassaflödespåverkan, genom förändring av marknadsräntan och för att öka förutsägbarheten i våra bostadsprojekt använder ALM Equity olika typer av räntederivat. ALM Equity finansierar alltid projekten med rörlig ränta över en projektcykel. För att minska ränterisken i form av utfästelser gentemot köparna av projekten ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och FRA:sar (Forward Rate Agreements). O P E R AT I O N E L L A R I S K E R ALM Equitys verksamhet är projektrelaterad. Varje projekt är unikt vad gäller storlek, utformning, miljö och finansiering. Detta ställer höga krav på analys och riskplanering i varje enskilt fall. Vid förvärv anlitar ALM Equity alltid juridisk och skatterättslig expertis. Vid förvärv av befintlig byggnad anlitas byggnadsteknisk expertis för ev tekniska undersökningar och behov av miljöundersökningar undersöks. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga prisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. Detta minimeras genom goda marknadsanalyser och undersökningar via mäklare. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare, konsulter, arkitekt mm. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 73 Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk faktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Stigande materialpriser kan fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Projekt byggstartas normalt inte förrän 75 procent av bostäderna är uthyrda, sålda eller garanterade. ALM Equity garanterar osålda bostäder – det vill säga förvärvar dem och tar in dem som förvaltningslager och garanterar avgifter med mera. Försäljnings- och uthyrningsgraden varierar med marginalen i de enskilda projekten. Vanligtvis är risken i investeringen i praktiken minimerad vid en viss fastställd försäljningsgrad. Eftersom bolaget oftast har flera projekt i gång samtidigt gör styrelsen en samlad bedömning av de pågående projekten. Vissa projekt kan därmed byggstartas trots att en nivå om 75 procent inte uppnåtts, så länge det totalagarantiansvaret i bolaget är lägre än 25 procent. Per den 31 december 2014 var koncernens totala försäljningsgrad 84 (93) procent i bostadsprojekt under produktion. ALM Equity garanterade vid årets slut köp av bostäder för totalt 70,0 (140,9) Mkr. Garantin avser eventuellt osålda bostäder vid tillträdestillfället. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken för obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. ALM Equity arbetar löpande med att utveckla bolagets säkerhet och kontroll. O R G A N I S AT O R I S K R I S K Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. ALM Equitys framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. ALM Equity har träffat anställningsavtal med medarbetare på villkor som bedöms vara marknadsmässiga. Ett ökat antal medarbetare under senare år har bidragit till att minska denna risk. MILJÖRISK Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. ALM Equity bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas eller har funnits hyresgäster som bedriver eller bedrivit verksamhet som kräver sådant tillstånd. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot ALM Equity för sanering avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten. Sådant krav kan påverka ALM Equity negativt. För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen och ALM Equity har inte heller identifierat några väsentliga miljörisker. I samband med ombyggnation, stora renoveringar, rivningar, etc görs alltid genomgående miljöinventeringar för att säkerställa att eventuella miljöfarligt avfall som asbest, PCB, kvicksilver och svartlim m.m. tas om hand på bästa sätt. I samband med förvärv beräknas kostnader för detta utifrån tidigare erfarenheter av liknande byggnader och projekt och räknas in i projektkalkylen. S K AT T E R O C H L A G S T I F T N I N G ALM Equity har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning. Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget. 74 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 BO L AG SST Y R N I N G SÅ HÄR AR B E TAR VI ALM Equitys ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. BO L AG SO R D N I N G Bolagets firma är enligt bolagsordningen ALM Equity AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska via hel- och delägda bolag bedriva projektverksamhet avseende fastigheter och därtill hörande verksamhet. I NTE R N KO NTRO LL Enligt den svenska aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som består av olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr ALM Equity. Bolaget har en relativt liten organisation innehållande ekonomiavdelning och projektutvecklingsavdelning. Fastighetsskötsel och jourtjänster upphandlas på entreprenad. Styrande för den interna kontrollen är de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy, attest- och rapporteringsinstruktion. Andra interna policys, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. RISKBEDÖMNING Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som ALM Equity är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policys och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen minst en gång om året en genomgång av den interna kontrollen tillsammans med bolagets revisorer och genomgången behandlas av styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Se separat avsnitt om risker och riskhantering sid 71–73. KO NTRO LL AK TIVITE TE R De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policys, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. I N F O R M AT I O N O C H K O M M U N I K AT I O N ALM Equitys informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policys och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisor-erna via information på styrelsemöten med revisorerna närvarande. STYRNING OCH UPPFÖLJNING Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på projektnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl projektavdelningen som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD och styrelse. På uppdrag av årsstämman ska bolagets revisorer rapportera direkt till styrelsen minst en gång per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen. Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 75 B E H O V AV I N T E R N R E V I S I O N STYRELSEN ALM Equity har en relativt liten organisation där såväl finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultatoch balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. ALM Equitys styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre suppleanter. ALM Equitys styrelse består av fem ledamöter som valdes vid årsstämman 2014. Bolagets B O L A G S S TÄ M M A Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Å R S S TÄ M M A N D E N 2 2 M A J 2 0 1 4 ALM Equitys årsstämma hölls den 22 maj 2014 i Stockholm. Vid stämman fattades bland annat följande beslut: • Utdelning om 8,40 kronor/preferensaktie att utbetalas kvartalsvis. • Fondemission genom vilken bolaget ger ut 1 preferensaktie per 200 stamaktier innebärande en fondemission av 50 773 preferensaktier. • Styrelsens ledamöter, Maria Wideroth, Johan Unger, Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Joakim Alm omvaldes. • Maria Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande. • Till revisor valdes Ernst & Young AB med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor och Ingemar Rindstig. • Fastställande av arvode till styrelsen om 180.000 kronor att fördelas så att ordförande erhåller 60.000 kronor och övriga ledamöter, förutom Joakim Alm som erhåller VD-lön från bolaget, erhåller 40.000 kronor vardera. • Principer för utseende av valberedning och instruktioner till densamma. • Bemyndigande av styrelsen att fatta beslut om nyemission av högst 1.000.000 preferensaktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. • Protokoll från årsstämman 2014 finns tillgängligt på ALM Equitys hemsida. VD Joakim Alm är medlem av styrelsen. Styrelsen består av styrelseledamöterna Maria Wideroth, Joakim Alm, Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Johan Unger. Maria Wideroth har av årsstämman 2014 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga leda möter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens ledamöter se avsnittet Styrelse, revisor, företagsledning & personal. Styrelsens arbetsrutiner: Styrelsens arbete regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter och ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande direktör och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt. Ordföranden ska särskilt: • Genom kontakter med verkställande direktören följa bolagets utveckling. Tillse att styrelsens ledamöter genom verkställande direktörens försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. • Samråda med verkställande direktören i strategiska frågor. • Verka som ordförande på styrelsemötena samt upprätta dagordning för och kalla till dessa med biträde av verkställande direktören. • Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i bolagsordningen och aktiebolagslagen. 76 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 VD ska särskilt: • Ta fram erforderligt informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten samt i övrigt uppfylla sina åliggande sådana de angivits i gällande beslut och instruktioner från styrelsen. • Fullgöra uppgift som föredragande och därvid avge motiverade förslag till beslut. Verkställande direktören äger, där så befinns lämpligt, delegera uppgiften som föredragande i enskilt ärende till annan person underställd verkställande direktören. • Tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs information som behövs för att följa bolagets ställning, likviditet och utveckling samt i övrigt uppfylla sin rapporteringsskyldighet avseende ekonomiska förhållanden i enlighet med vad som angivits i instruktion avseende ekonomisk rapportering till styrelsen. • Ansvara för att förpliktelse, avtal eller annan rättshandling som bolaget ingår eller företar blir dokumenterad på ett ändamålsenligt sätt samt inte står i strid med svenska eller utländska tvingande författningar, inkluderande konkurrensrättsliga regler inom EU och liknande regelsystem. • Övervaka efterlevnaden av de målsättningar, policys och strategiska planer för bolaget som styrelsen fastställt och tillse att sådana målsättningar, policys och planer vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller översyn. VERKSAMHETSSTYRNING ALM Equity AB har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller kon cernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsen ska vidare tillse att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. Styrelsen ska dessutom föra en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar. VA L B E R E D N I N G På årsstämman 2014 beslöts att följande principer och instruktioner ska gälla för hur ledamöter till valberedningen utses samt hur valberedningen ska arbeta. Val av ledamöter m.m: Styrelsens ordförande ska – senast vid utgången av tredje kvartalet varje år – tillse att bolagets röstmässigt tre största aktieägare eller ägargrupper, erbjuds att utse var sin representant att ingå i valberedningen. Avstämningen baseras på Euroclear Sweden AB:s aktieägarförteckning (ägargrupperat) per den sista bankdagen i augusti. Avstår en eller flera aktieägare från att utse ledamot i valberedningen, kontaktas nästföljande aktieägare i ägarandel med uppdrag att utse ledamot i valberedningen. Styrelsens ordförande ingår i valberedningen och är sammankallande till valberedningens första sammanträde. Valberedningens sammansättning ska offentliggöras så snart dess ledamöter utsetts. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt representerar den störste aktieägaren. Valberedningen ska inneha sitt mandat till att ny valberedning utsetts. Arvode ska inte utgå till valberedningens ledamöter. Valberedningen kan inom sig, och genom adjungering av erforderlig ytterligare ledamot/ledamöter, utse en för revisorstillsättning särskilt utsedd valberedning. Sker sådant utseende ska även detta offentliggöras enligt vad som anges ovan i denna punkt. Härigenom ska alla aktieägare få kännedom om vilka personer som kan kontaktas i nomineringsfrågor. Ledamot ska lämna valberedningen om aktieägaren som utsett denne ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska erbjudas att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens sammansättning om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum eller förändringen inträffar senare än två månader före årsstämman. Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen äger rätt att entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot i valberedningen. Valberedningens uppgifter: Valberedningen ska bereda och till årsstämman lämna förslag till: a)val av ordförande på stämman, b)val av ledamöter i bolagets styrelse samt, i förekommande fall, annan särskild kommitté eller utskott som årsstämman kan besluta om att tillsätta, c) val av revisor och i förekommande fall revisors suppleanter, d)arvoden till styrelseledamöter, revisorer och i förekommande fall till ledamöter i sådan annan särskild kommitté eller utskott som årsstämman beslutat att tillsätta, samt e)eventuella förändringar i förfarandet för att utse valberedning Styrelsens ordförande ska på lämpligt sätt delge valberedningen information om styrelsens kompetensprofil a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 77 och arbetsform. Bolaget ska på begäran av valberedningen tillhandahålla personella resurser såsom sekreterarhjälp för att underlätta valberedningens arbete. Vid behov ska bolaget även svara för skäliga kostnader för externa konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Till ledamöter i valberedningen för tiden intill slutet av årsstämman 2015 utsågs Joakim Alm (ordförande), Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Maria Wideroth. Sammanträden: Valberedningen ska sammanträda när så erfordras för att denna ska kunna fullgöra sina uppgifter, dock minst en gång årligen. Kallelse till sammanträde utfärdas av valberedningens ordförande (med undantag för det första sammanträdet som sammankallas av styrelsens ordförande). Ledamot kan begära att kommittén ska sammankallas. Valberedningen är beslutför om minst tre ledamöter deltar. Beslut i ärende får dock inte fattas om inte, såvitt möjligt, samtliga ledamöter fått tillfälle att delta i ärendets behandling. Som valberedningens beslut gäller den mening för vilken mer än hälften av de närvarande ledamöterna röstar eller, vid lika röstetal, den mening som biträdes av valberedningens ordförande. Redogörelse för valberedningens arbete ska i god tid innan ordinarie årsstämma offentliggöras på bolagets webbplats. Ändringar av dessa instruktioner: Valberedningen ska löpande utvärdera dessa instruktioner och kommitténs arbete och till årsstämman lämna förslag på sådana ändringar av denna instruktion som valberedningen bedömt vara lämpliga. KO M M ITTÉ É R Inom styrelsen finns inga utskott utsedda men en delegerad ansvarsfördelning inom vissa områden där styrelseledamöterna ansvarar för frågor som de är sakkunniga inom och får i uppdrag att bereda ärenden inom. R E VIS IO N S FR ÅG O R Johan Unger och Joakim Alm ansvarar särskilt för frågor som rör revision av bolagets verksamhet och närbesläktade frågor. I NVE STE R I N G S FR ÅG O R Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh ansvarar särskilt för frågor som rör investeringar och närbesläktade frågor. E R S ÄT T N I N G S F R Å G O R Maria Wideroth och Joakim Alm ansvarar särskilt för frågor som rör ersättningar och närbesläktade frågor. R E VIS IO N S KO M M IT TÉ Bolaget har ingen speciell revisionskommitté utan denna består av styrelsen som helhet. Tillsammans ska styrelsen fungera som en revisionskommitté med uppgift att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har haft två protokollförda sammanträden med revisorerna under 2014. Under dessa sammansträden har bland annat revisorernas granskning av bolagets finansiella rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats. REVISION Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna ska närvara och avlämna rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Årsstämman 2014 valde att det auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som huvudansvarig revisor tillsammans med auktoriserade revisor Ingemar Rindstig för tiden fram till årsstämman 2015. Ingemar Rindstig har varit huvudansvarig revisor sedan 2007 och Jonas Svensson sedan 2014. Bolagets revisorer har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöte i ALM Equity under 2014. A K T I E M A R K N A D S I N F O R M AT I O N Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. ALM Equity använder NASDAQ OMX First North och sin egen webbplats för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden. 78 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 HANDEL I N F O R M AT I O N S P O L I C Y ALM Equity AB (publ) handlas på NASDAQ OMX First North från och med 8 juni 2012. Kortnamn – stamaktier: ALM Kortnamn – preferensaktier: ALM PREF ALM Equitys informationspolicy är framtagen för att uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på NASDAQ OMX First North, Stockholm. Syftet med ALM Equitys informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bolaget. Informationspolicyn ska följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter. V I K T I G I N F O R M AT I O N O M F I R S T N O R T H First North är en alternativ marknadsplats som drivs av de olika börserna som ingår i NASDAQ OMX. Den har inte samma juridiska status som en reglerad marknad. Bolag på First North regleras av First Norths regler och inte av de juridiska krav som ställs för handel på en reglerad marknad. En placering i ett bolag som handlas på First North är mer riskfylld än en placering i ett börsnoterat bolag. Alla bolag vars aktier är upptagna till handel på First North har en Certified Adviser som övervakar att reglerna efterlevs. CE RTI FI E D ADVI S E R Certified Adviser för ALM Equity AB är Erik Penser Bankaktiebolag: Erik Penser Bankaktiebolag Biblioteksgatan 9 Box 7405 103 91 Stockholm www.penser.se Telefon: +46-8-463 80 00 POLICYDOKUMENT Bolagets styrelse har antagit följande policys: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy och jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar av instruktionen för den verkställande direktören och för ekonomisk rapportering samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policys ska göras då så erfordras för att tillförsäkra att alla policys är aktuella och stödjer verksamhetens uppställda syften och mål. FINANSPOLICY Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i ALM Equity ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker ALM Equity får ta. Finanspolicyn fastställer ansvars fördelning och administrativa regler och ska även fun gera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. ALM Equitys koncernbolag omfattas av finanspolicyn. INSIDERPOLICY ALM Equitys insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer för hur bolaget ska hantera insiderinformation så att bolaget, och bolagets medarbetare, inte gör sig skyldiga till överträdelser mot lagar och bestämmelser, regelverk för emittenter eller god sed på aktiemarknaden. Efterlevnad av dessa riktlinjer är av högsta vikt för att upprätthålla kapitalmarknadens och allmänhetens förtroende. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa och övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera insiderinformation till ALM Equitys verkställande direktör. UTDELNINGSPOLICY ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna. J Ä M S TÄ L L D H E T S P L A N Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. ALM Equitys målsättning med framtagen jämställdhetsplan är att kvinnor och män ska ha samma rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings - och utvecklingsmöjligheter ska vara oberoende av kön och lönesättningen ska vara jämställd inom ALM Equity. ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 79 Ö V R I G A U P P LY S N I N G A R AV S E E N D E E R S ÄT T N I N G A R T I L L S T Y R E L S E & L E D A N D E STYRELSE & LEDNING B E F AT T N I N G S H AVA R E Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseledamöterna Gerard Versteegh, Johan Unger och Johan Wachtmeister är oberoende (enligt definitionen i Svensk kod för bolagsstyrning), i förhållande till ALM Equity som bolag och större aktieägare. Styrelsens ordförande Maria Wideroth anses däremot vara beroende då bolag i vilket hon är delägare har bistått konsulttjänster till ALM Equitys dotter – och intressebolag under året med 4,4 Mkr inklusive utlägg. Vid årsstämman den 22 maj 2014 beslutades att arvoden utgår med sammanlagt 180.000 kronor, fördelat med 60.000 kronor till styrelseordföranden och med 40.000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i ALM Equity. Arbetande styrelseledamöter har rätt att fakturera styrelsearvode. Någon ersättning till styrelsen utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. 80 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 S T Y R E L S E , R E V I S O R , F Ö R E TA G S L E D N I N G & P E R S O N A L EN LITEN O RGAN ISATIO N M ED FÖ R MÅGA AT T D RIVA EN STO R VER KSAM H E T ALM Equity är ett bolag som drivs av entreprenöranda. För att kunna ta till vara på spännande idéer och bibe hålla kreativiteten, är bolaget uppbyggt med en liten kärnorganisation som köper in de tjänster som behövs för varje enskilt projekt. På så sätt blir organisationen flexibel och kan anpassas efter de olika projektens storlek och förutsättningar. Beslutsvägarna är korta och frågor hanteras snabbt. ALM Equity har under åren byggt upp ett nätverk av samarbetspartners som är väl införstådda med vårt sätt att tänka och arbeta samt våra kvalitetskrav. Bolagets egna projektledare spelar en viktig roll i organisationen. De ska inte bara leda projekt utan även kunna anpassa dess partnerorganisation efter behov. Vid rekryteringen av nya projektledare strävar ALM Equity efter att hitta medarbetare med olika specialkunskaper. På så sätt kan en bred kunskapsbas byggas upp som är ovärderlig vid upphandling och utvärdering av externa tjänster och som gör det möjligt för oss att arbeta professionellt och strukturerat. Under 2014 har ALM Equity utökat organisationen genom att anställa ytterligare projektledare som ska ta hand om den växande projektportföljen. Ytterligare expansionsplaner finns för 2015. STYRELSE & REVISOR Enligt ALM Equitys bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre suppleanter. Styrelsens ledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen består av fem ledamöter. Styrelsen ska följa verksamheten samt aktivt stödja utvecklingen av bolaget. Styrelsen är sammansatt av kompetens och erfarenhet från bland annat affärs utveckling, fastighetsbranschen, finansiering och kapitalmarknadsfrågor. Vid 2014 års årsstämma omvaldes Maria Wideroth, Joakim Alm, Johan Unger, Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh. Maria Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande. Ernst & Young omvaldes med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor tillsammans med Ingemar Rindstig som bolagets revisorer. INGMAR RINDSTIG Bolagets huvudansvarige revisor sedan 2007 då Ernst & Young valdes som revisionsbolag. Auktoriserad revisor i EY där han är chef för fastighetssektorenheten E & Real Estate. Bland annat uppdrag i Atrium Ljungberg AB, Besqab Projekt och Fastigheter AB, Corem, D.Carnegie AB, Einar Matsson AB, Familjebostäder, JM AB, Specialfastigheter AB och Vasakronan AB. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. JONAS SVENSSON Bolagets huvudansvarige revisor sedan 2014 då Ernst & Young AB valdes som revisionsbolag. Auktoriserad revisor och Partner i EY. Ordförande i FAR. Bland annat uppdrag i Atrium Ljungberg AB, Besqab AB, Citycon AB, John Matsson Fastighetsföretagen AB, Odd Molly International AB, Strukton Rail AB. Innehav i ALM Equity: Inget innehav ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 81 S T Y R E L S E N I ALM E Q U I T Y A B Från vänster: Johan Unger, Maria Wideroth [ordförande], Johan Wachtmeister, Joakim Alm [VD], Gerard Versteegh. 82 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 ST Y R EL S E MARIA WIDEROTH J OAK I M ALM Styrelseordförande. Jur. kand. vid Stockholms Universitet. Advokat, ordförande och delägare i Landahl Advokatbyrå. Verksam på advokat- byrå sedan 1998 och är specialiserad inom fastighetsrätt och transaktioner. Maria Wideroth är också styrelseordförande ibland annat EFIB, Enskilda Fastig- hetsägare i Bromma AB och fastighets- och entreprenadbolaget Frentab. Innehav i ALM Equity privat/via familj: 6.800 stamaktier & 818 preferensaktier. Styrelseledamot och VD. Ekonomistudier vid Uppsala Universitet. Grundare av och VD för gratisannonstidningar: Bargain Pages Ltd i England, 1989–1995, Admag Holding i Indien samt Admag Holding i Australien, 1997–1999. Affärsutvecklare på Interline Phone, 1999–2002. VD för Skarnvest AB 2004–2006. Grundare av ALM Equity AB 2006. Innehav i ALM Equity privat/via familj och bolag: 5.837.623 stamaktier & 483.971 preferensaktier. JOHAN UNGER J O H A N WAC H T M E I S T E R Styrelseledamot. Civilingenjör KTH och MBA IMD. SEB/Enskilda 1989–1999: Vice VD i SEB, chef för Corporate Banking inom affärsområde Merchant Banking. VD på Ledstiernan 1999–2006. Grundare av Global Health Partner, vice VD 2006– 2012. I dag egna investeringar genom bl.a. MJW Invest AB. Innehav i A LM Equity privat/via familj och bolag: 754.400 stamaktier & 71.546 preferensaktier. Styrelseledamot. Civilekonom vid Uppsala Universitet. Revisor inom Arthur Andersen & Co 1985–1989. Under perioden 1990–2005 anställd i Hagströmer & Qviberg Fondkommission AB, partner 1992–2005. Chef för Corporate Finance verksamheten 1996–2005. Sedan 2006 egen verksamhet inom investeringar, finansiell rådgivning och styrelsearbete. Styrelseordförande i bl.a. DGCOne AB. Johan Unger är oberoende i förhållande till ALM Equity. Innehav i ALM Equity privat/via familj: 151.560 stamaktier & 4.278 preferensaktier. GERARD VERSTEEGH Civilekonom. Arbetande styrelseordförande, huvudägare och grundare 1989 av Commercial Estates Group Limited, London, samt ordförande/styrelseledamot i ett antal relaterade bolag. Ledamot rådgivande styrelse, Greycoat Real Estate LLP, London. Innehav i A LM Equity privat/via familj: 990.894 stamaktier & 76.618 preferensaktier. ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014 83 FÖ R E TAGS LED N I N G & PERSO NAL J OAK I M ALM Verkställande direktör. Se under styrelse. URBAN ERIKSSON LOUISE EKLUND Vice VD. Civilekonom vid Stockholms Universitet med inriktning mot finansiering och fastigheter. Verksam i fastighetsbranschen sedan 2002, varav hos A LM Equity sedan 2007. Innehav i ALM Equity: 5.870 stamaktier & 674 preferensaktier. Ekonomichef. Ekonomiexamen från universitetet Wake Forest i USA. Verksam inom dataföretaget Unisys Corporation på olika ekonomi och logistikfunktioner fram till 1998. Därefter ekonomiansvarig på Evolve Solutions AB. Ekonomichef sedan 2008. Innehav i ALM Equity privat/via familj & bolag: 10.239 stamaktier & 800 preferensaktier. EMELI LJUNGHUSEN Projektledarchef. Utbildad civilingenjör i lantmäteri vid Lunds Tekniska Högskola. Har tidigare arbetat med projektledning på Exploateringskontoret, Stockholms stad. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. CAROLINA KARLSTRÖM Redovisningschef. Redovisningsekonom via IHM Business School. Har tidigare varit verksam som ekonomi administratör och miljösamordnare inom verkstadsindustrin. Innehav i ALM Equity: 200 stamaktier & 75 preferensaktier. CARL JÖNSSON Projektledarchef. Fil. kand. i fastighetsvetenskap och handelsrätt. Har tidigare arbetat med försäljning, service och förvaltning av kommersiella lokaler. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. 84 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 JACO B E R N STRÖ M Projektledarchef. Utbildad fastighetsmäklare. Tidigare yrkesverksam som fastighetsmäklare med försäljning av både nyproduktion och på andrahandsmarknaden. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. MARIA MA JTORP EMMA EMBRETSEN Projektledare. Född 1977. Planer ingsarkitekt FPR/MSA. Har tidigare varit verksam som planchef i Ekerö kommun och dessförinnan Västerviks kommun. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. Projektledare. Född 1988. Utbildad civilingenjör inom Lantmäteri vid Lunds Tekniska Högskola. Har tidigare arbetat med fastighetsvärdering på Exploateringskontoret, Stockholms stad. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. OLLE LUNDQUIST Projektledare. Utbildad fastighetsmäklare och fastighetsekonom. Tidigare verksam på NCC Boende med 9 års erfarenhet på olika funktioner inom försäljning samt projektledning. Innehav i ALM Equity: Inget Innehav. INGMAR NABSETH Projektledare. Civilingenjör Väg & Vatten vid ktH i Stockholm. Verksam på ABV/nCC på olika funktioner fram till 1994. Därefter cirka 15 års erfarenhet som fastighetskonsult med inriktning mot transaktioner av kommersiella fastigheter. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. J O H A N N E S B O LV E D E Projektledare. Född 1987. Utbildad civilingenjör i lantmäteri vid Lunds Tekniska Högskola. Har tidigare arbetat som fastighetskonsult på Tenant & Partner. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 85 C AT H A R I N A S V E N S O N Ekonomiansvarig. MSc i Företagsekonomi. Studerat språk, retorik samt pedagogik. Tidigare verksam inom försäkring, finans och logistik med roller som produktansvarig, produktutvecklare och ekonom. Innehav i ALM Equity: 200 stamaktier & 75 preferensaktier. HELENA KELLHEIM M A L I N E K WA L L Ekonomiansvarig. Språkvetare vid Stockholms och Uppsala universitet. Arbetat inom redovisning sedan 1999. Innehav i ALM Equity via bolag: 1.200 stamaktier & 96 preferensaktier. Ekonomiansvarig. Magisterexamen inom företagsekonomi vid Stockholms Universitet. Arbetat som ekonomiansvarig sedan 2006, varav hos A LM Equity sedan 2014. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. ANDREAS BEXELL Ekonomiansvarig. Civilekonomexamen vid Linköpings Universitet med inriktning mot Finans och Redovisning. Utlandsstudier inom management på Monash University - Kuala Lumpur, Malaysia. Innehav i ALM Equity: Inget Innehav. THERESE NETTELBJER Ekonomiansvarig. Företagsekonom med inriktning mot redovisning vid Stockholms Universitet. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. KARIMA MALKI Kontorsansvarig/ekonomiadministratör. Mångårig erfarenhet inom servicesektorn, inom områden som barista, platschef, produkt/ekonomiassistent och har under senaste åren arbetat som HR-ansvarig. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. 86 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 K AV E H A B B A S P O U R Projektledare. Civilingenjör från Samhällsbyggnad vid Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Har 5 års erfarenhet på olika funktioner inom byggprojektledning. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. EMMA WESTFELDT STEPHANIE LENNGREN Kontorsansvarig. Utbildad fastighetsmäklare vid Malmö Högskola och har tidigare läst interaktiv marknadsföring på Berghs School of Communication. Tidigare verksam som mäklarassistent. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. Biträdande projektledare. Född 1988. Bachelorexamen i Fastighet och Finans vid Samhällsbyggnadssektionen, KTH. Har tidigare arbetat med miljöcertifiering av kommersiella fastigheter. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. M AT H I L D A W A H L B E R G Projektledare. Tvåfaldig MSc i projektledning från Chalmers tekniska högskola och Northumbria University, samt Teknisk kandidat i Affärsutveckling och entreprenörskap från Chalmers. Tidigare erfarenhet från verksamhetsutveckling på Skanska. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. SIMON SVENSSON Projektledare. Civilekonomexamen från Lunds universitet. Har även läst finansiering på University of Sydney. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. EMMA ENBERG Vikarierande kontorsansvarig. Har flera års erfarenhet som kontors- och receptionsansvarig. Kommer senast från Trivselhus. Har även tidigare arbetat som mäklarassistent. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 87 VIK TOR JOHANSSON Projektledare. Juristexamen vid Stockholms Universitet samt kandidatexamen i ekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm. Har tidigare förvaltat ett fastighetsbestånd i Skåne. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. ALEXANDRA MEIJER A L E X A N D E R FAG E R L U N D Projektledare. Fil. Mag. Samhällsplanerare vid Stockholms universitet. Har tidigare arbetat som planarkitekt på Ekerö kommun och samhällsplanerare på Sundbybergs stad. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. Projektledare. Civilingenjör. Lantmäteri vid KTH. Har tidigare arbetat vid juridikenheten på Statens Fastighetsverk och senast som fastighetsförvaltare på FastPartner AB. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. A L E X A N D R A S VÄ R D I N G E R Projektassistent. Har varit verksam inom fastighetsmäkleri med inriktning administration. Studerar till fastighetsmäklare. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. HARI BAJGORIC Projektassistent. Utbildad fastighetsförvaltare. Har tidigare arbetat med försäljning, kundvård och service. Erfarenhet från förvaltning av bostadsrättsföreningar. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. KRISTINA FORSGREN Projektassistent. Har i 10 års tid varit verksam inom fastighetsmäkleri med inriktning försäljning och administration. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. Org nr556549-1650 556549-1650| |2014 2012 88 ALM Equity AB || Orgnr FINANSIELL IN FORMATION ALM Equity aktien 90 Förvaltningsberättelsen 92 Flerårsöversikt 95 Resultaträkningar 96 Kassaflödesanalyser 97 Balansräkningar 98 Noter 100 Revisionsberättelse 118 Kalendarium 120 Kontaktinformation 120 90 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 ALM EQ U IT Y-AK TI EN Aktiekapitalet i ALM Equity AB uppgår den 31 december 2014 till 132.001.930 kronor fördelat på 10.154.600 stamaktier och 3.045.593 preferensaktier. Varje stamaktie berättigar till tio röster och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämma. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. Från och med den 8 juni 2012 är bolagets stam- och preferensaktier noterade på NASDAQ OMX, First North. Stängningsskurserna den 31 december, 2014 var 116,25 kr/stamaktie resp 114 kr/preferensaktie vilket innebär en uppgång för stamaktien under 2014 med 73,5 procent . Räknat på slutkurserna har ALM Equity ett börsvärde per den 31 december på 1 527,7 Mkr. Totalt omsattes ALM-aktier på First North för cirka 123,1 Mkr under 2014. Direktavkastning på stamaktien bestod under 2014 av att för varje 200 stamaktie utdelades, genom fondemission, 1 preferensaktie. Utdelning på preferensaktien uppgår till 8,40 kr/år som betalas ut kvartalsvis. Utveckling stamaktien 8/6-12 t.o.m 17/3-15. *) Utveckling preferensaktien 8/6-12 t.o.m 17/3-15 **) 160 25 000 140 140 000 130 140 20 000 120 120 000 120 110 15 000 100 80 10 000 100 000 100 80 000 90 60 000 80 60 5 000 40 40 000 70 20 000 60 20 0 Omsatt antal aktier per vecka ALM Stam 50 0 OMX Stockholm Small Cap PI Omsatt antal aktier per vecka ALM Pref *) Den 16/12-13 omsattes en post på 600 000 aktier, vilken inte är **) Grafen är justerad 2013 för omstrukturering av preferenskapitalet. inkluderat i omsättningen ovan. Två riktade nyemmissioner av totalt 818 455 preferensaktier genomfördes under 2014 ,varvid cirka 90 Mkr netto tillfördes bolaget. A K T I E ÄG A R E P E R 2014-12-31 Antal stamaktier Joakim Alm inkl. bolag, familj och försäkring 5.837.623 Kopparnäset AB 1.304.279 Gerard Versteegh med familj 990.894 Johan Wachtmeister inkl. bolag och familj 754.400 John Rosén 548.975 Johan Unger med familj 151.560 Övriga aktieägare 566.869 Summa: 10.154.600 Antal preferensaktier 483.971 184.530 76.618 71.546 100.612 5.035 2.123.281 3.045.593 Andel av aktiekapital 47,89 11,28 8,09 6,26 4,92 1,19 20,38 % % % % % % % 100 % Andel av röster 56,28 12,65 9,55 7,28 5,34 1,45 7,45 % % % % % % % 100 % a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 91 UTDELNINGSPOLICY ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna. För 2014 föreslår styrelsen utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom fondemission, vilket motsvarar ett värde på cirka 1,20 (0,60) kr kontant per stamaktie. Vidare föreslår styrelsen 8,40 kr (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetals med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. A K T I E K A P I TA L E T S U T V E C K L I N G År Transaktion Ökning av antalet aktier Ökning av stamaktie- kapital, kr Totalt Antal Ökning av Totalt Antal stamaktie- stamaktier preferensaktie-preferensaktie- preferenskapital, kr kapital, kr kapital, kr aktier 1997Bolagsstart 1.000 100.000 100.000 1.000 – – – 1998Nyemission 400 40.000 140.000 1.400 – – – 1998Fondemission 3.600 360.000 500.000 5.000 – – – 1998Split 495.000 – 500.000 500.000 – – – 1999Nyemission 100.000 100.000 600.000 600.000 – – – 1999Split 5.400.000 – 600.000 6.000.000 – – – 1999Nyemission 1.983.000 198.300 798.300 7.983.000 – – – 2006Nyemission 61.011.483 6.101.148,3 6.899.448,3 68.994.483 – – – 2006Nyemission 32.550.719 3.255.071,9 10.154.520,2 101.545.202 – – – 2007Sammanläggning –91.390.672 9,8 10.154.530 10.154.530 – – – 2011 Fondemission pref. 1.015.453 – 10.154.530 10.154.530 101.545.300 101.545.300 1.015.453 2013 Nyemission pref. 3 – – – 30 101.545.330 1.015.456 2013 Nyemission stam. 70 700,0 10.155.230 10.154.600 – – – 2013 Minskning pref. -253.864 – – – -2.538.640 99.006.690 761.592 2013 Fondemission pref. 50.773 – – – 507.730 99.514.420 812.365 2013 Nyemission pref. 1.364.000 – – – 13.640.000 113.154.420 2.176.365 2014 Fondemission pref. 50.773 – – – 507.730 113.662.150 2.227.138 2014 Nyemission pref. 273.000 – – – 2.730.000 116.392.150 2.500.138 2014 Nyemission pref 545.455 – – – 5.454.550 121.846.700 3.045.593 92 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 FÖRVALTN I N GS B ER ÄT TEL S E Styrelsen och verkställande direktören för ALM Equity AB (publ), organisationsnummer 556549-1650, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2014. Lagerlägenheter: • Vid årets utgång fanns 6 (22) bostäder i eget lager till ett värde av 24,0 (49,4) Mkr. VERKSAMHETEN Planprojekten Beskrivning av ALM Equity AB:s verksamhet ALM Equity AB är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Moderbolaget är ett holdingbolag med indirekt ägande i projekten som vart och ett är strukturerat och finansierat i separata juridiska strukturer med aktiebolag och bostadsrättsföreningar utan mellanhavanden med andra av moderbolaget ägda projekt. Dotterbolaget ALM Equity Management AB svarar, med liten egen kärnorganisation och ett brett externt nätverk, för projektledning och administration i projekten samt för ledning av koncernen. Bostadsprojekten Bostadsprojektportföljen innehöll per den 31 december 2014, 24 (23) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 155.200 (124.100) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 104.000 (83.600) kvm. ALM Equitys andel vid årsskiftet uppskattas till cirka 1.900 (1.300) bostäder. Pågående byggnation: Under året byggstartades 286 (464), bostadsrätter vilket innebar att tillsammans med tidigare startad produktion, var vid årsskiftet 741 (485) bostäder i produktion. Följande förändringar i bolagets bostadsportfölj ägde rum under 2014. Förvärvade bostadsprojekt: • Duvboet, Sundbyberg (ägarandel 50 procent), 98 bostäder • Skalden och Poeten, Solna (ägarandel 50 procent), 740 bostäder. Färdigställda detaljplaner: • Silverdal, Sollentuna (ägarandel 100 procent), 52 bostäder. • Gröndal, Stockholm (ägarandel 100 procent), 45 bostäder • Eddahuset, Uppsala (ägarandel 50 procent), 60 bostäder Tillträdda bostadsprojekt: • Projektet Kevinge Strand i Danderyd (ägarandel 45 procent), 21 bostadsrätter • Projektet Boktryckeriet i Uppsala (ägarandel 50 procent), 9 bostadsrätter. Försålda bostadsprojekt: • Del av projektet Elfvik Strand (ägarandel 44 procent) Planportföljen innehöll per den 31 december 2014, 12 (8) planprojekt med en sammanlagd möjlig planerad byggrätt om cirka 182.000 (141.000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 93.700 (73.800) kvm. ALM Equitys andel vid årsskiftet 2014/15 uppskattas till cirka 1.900 bostäder. Följande förändringar i bolagets planportfölj ägde rum under 2014. Förvärvade planprojekt: • Lilla Tellus (ägarandel 56 procent), cirka 46.000 kvm byggrätt vid Telefonplan. • Jakob Mindre 5, Stockholm (ägarandel 100 procent), cirka 2.500 kvm byggrätt i Kungsträdgården. Färdigställda planprojekt: • Silverdal, Sollentuna (ägarandel 100 procent), 52 bostäder • Gröndal, Stockholm (ägarandel 100 procent), 45 bostäder • Eddahuset, Uppsala (ägarandel 50 procent), 60 bostäder Projektfastigheter Projektfastigheter innehöll per den 31 december 2014, cirka 21 400 (22.800) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 6.300 (7.700) kvm. Förändringar av projektfastigheter under året: • Fastigheterna Nilhästen 11 och 12 i Eskilstuna (ägarandel 100 procent) omfattande cirka 1.400 kvm avyttrades i september. E KO N O M I Resultat för perioden januari-december 2014 Nettoomsättningen uppgick till 895,7 (364,5) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 881,5 (348,4) Mkr och projektfastigheter för 14,2 (16,1) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 169,0 (69,9) Mkr. Av årets resultat på 142,7 (50,6) Mkr tillföll 143,9 (49,9) Mkr moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel uppgick till -1,2 (0,7) Mkr. I resultatet ingår vinst vid försäljning av fastigheter, lagerlägenheter och ej utvecklade delprojekt med cirka 8,5 (28,3) Mkr. I stort sett kan hela omsättning- och resultatökningen under 2014 förklaras genom tillväxt av projekten i bostadsportföljen. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 93 Balansräkningen per den 31 december 2014 Moderbolaget Balansomslutningen uppgick till 1.976 (1.323) Mkr. Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes den största posten av exploateringsfastigheterna med 1.437 (737) Mkr. På skuldsidan uppgick räntebärande lån från kreditinstitut till 737 (313) Mkr. Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för året uppgick till 17,9 (63,8) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 50,8 (151,8) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår vid periodens slut till 249,8 (55,0) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 438,9 (361,1) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 98 (96) procent. Det egna kapitalet uppgick till 803,6 (551,8) Mkr. Under året har två riktade nyemissioner om totalt 818.000 preferensaktier genomförts som har tillfört bolaget cirka 90 Mkr i eget kapital efter emissionskostnader. Det tillförda kapitalet har finansierat förvärv av projekt. Det egna kapitalets utveckling framgår av not 21, förändring av eget kapital. Balansomslutningen följer samma tillväxtutveckling som omsättning- och resultat, vilket kommer av att projektportföljen ökat. Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut uppgick till 191,1 (143,6) Mkr, återbetalas vid projektens färdigställande. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med sådant underskott. I efterställda räntebärande lån ingår inlånade medel med 118,3 (43,3) Mkr, varav ALM Equitys andel är 63,4 (21,2) Mkr, som kommer att konverteras till aktieägartillskott vid byggstart av projekt. Soliditeten för koncernen var den 31 december 41 (42) procent. Likviditet, kassaflöde & finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 114,0 (183,3) Mkr. Kassaflödet för perioden jan-dec var -69,3 (87,6) Mkr. Finansiering i projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv och aktieägartillskott baserade på framtagna förvärvs- och projektkalkyler. All projektfinansiering är för närvarande kortfristig. Räntesatsen på låneskulderna låg per den 31 december i spannet 1,83 – 4,65 procent med en genomsnittsränta på 3,42 procent. Räntederivat är tecknade vid 31 december för totalt 786 Mkr mellan 2,325 och 2,90 procents ränta plus bankens marginal. Närmare beskrivning av räntederivat finns under rubriken finansiella instrument i not 1 och en sammanfattande tabell över ALM Equitys derivatåtaganden i not 22. Utdelning Istället för kontant utdelning föreslår styrelsen utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier, genom fondemission. Värdet av denna utdelning baserat på inlösenvärdet av en preferensaktie motsvarar cirka 1,20 (0,60) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas kvartalsvis med 2,10 (2,10) kr. STYRELSENS ARBETE ALM Equity AB fastställer årligen en arbetsordning för styrelsen och en VD-instruktion. Arbetsordningen anger bl. a styrelsens åligganden, ansvarsfördelning, mötesplan och vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen. Bolaget har under året hållit tio styrelsemöten där framförallt rapporter till marknaden, affärsläget i projekten och större investeringsbeslut behandlats. Därutöver har styrelseledamöterna haft löpande kontakter med bolagets VD. R I S K E R & O S Ä K E R H E T S FA K TO R E R Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering med mera - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. 94 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Tvister ALM Equity har inga pågående tvister. FRAMTID Grunden för en bra framtid för bolaget är lagd. Vi kommer att lyssna på vad marknaden efterfrågar och skapa produkter som ligger i linje med marknaden förväntan. VÄ S E N T L I G A H Ä N D E L S E R E F T E R R Ä K E N S K A P S Å R E T S U TG Å N G Ett planprojekt i Kista, Stockholm (ägarandel 100 procent) har förvärvats med villkor att detaljplan omfattande cirka 750 nya bostäder och cirka 10.000 kvm handel och service, vinner laga kraft. Ett planprojekt om cirka 130 bostäder i Aspudden, Stockholm (ägarandel 100 procent) erhölls genom markanvisning. Bindande avtal har tecknats för försäljning av 809 bostäder varav ALM Equitys andel var 416 bostäder. Av den totala försäljningen är 775 bostäder avsedda för förvaltning varav ALM Equitys andel är 50 procent. Försäljning av bostadsfastigheterna Stake 5 och Östra Kråkhagen 3 i centrala Uddevalla. Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett värde på cirka 1,20 (0,60) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. F Ö R S L AG T I L L V I N S T D I S P O S I T I O N (K R) Moderbolag Till årsstämmans förfogande står: Balanserade medel Årets resultat Disponeras på följande sätt: Till stamaktieägarna utdelas Till nuvarande preferensaktieägare utdelas Till preferensaktier emitterade genom fondemission utdelas * I ny räkning överföres * Enligt styrelsens förslag till årsstämman. 298.607.245 17.853.886 316.461.131 0 25.582.981 852.987 290.025.163 316.461.131 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 95 FLER ÅRSÖVERS I K T 201420132012 20112010 Årets resultat (Mkr) 142,7 50,6 49,2 67,3 24,7 Resultat per stamaktie före/efter utspädning (kr) 12,12 4,12 4,34 6,13 2,43 Antal stamaktier före/efter utspädning (tusental) 10.155 10.155 10.155 10.155 10.155 D:o genomsnitt (tusental) 10.15510.15510.15510.15510.155 Resultat per preferensaktie före/efter utspädning (kr) 8,40 8,40 5,00 5,00 – Antal preferensaktier före/efter utspädning (tusentals) 3.046 2.176 1.015 1.015 – D:o genomsnitt (tusental) 2.395 891 1.015 495 – Rörelsemarginal (%) 19 19 16 26 21 Avkastning på eget kapital (%) 31 16 17 32 18 Avkastning på sysselsatt kapital (%) 18 14 9 13 11 Eget kapital per stamaktie före/efter utspädning (kr) 43,02 28,62 25,98 21,31 17,77 Eget kapital per preferensaktie före/efter utspädning (kr) 122,10 122,10 105,00 105,00 – Soliditet (%) 41 42 40 39 32 Andel riskbärande kapital (%) 53 52 55 42 37 Belåningsgrad (%) 62 50 69 61 69 Räntetäckningsgrad (ggr) 3,8 2,9 3,3 4,2 3,7 Antal produktionsstartade lägenheter (brutto) 286 464 85 132 287 Antal bostäder i produktion (brutto) 741 485 85 430 287 Försäljningsgrad i produktion (%) 84 93 80 90 84 Antal sålda lägenheter (brutto) 202 464 73 162 239 Bostadsportföljens byggarea (kvm) 155.200 124.100 65.500 73.900 55.500 ALM Equitys nettoandel bostadsportföljen (kvm) 104.000 83.600 35.700 40.400 38.500 Planportföljens planerade byggrätt (kvm) 182.000 141.000 165.100 47.300 35.700 ALM Equitys nettoandel planportföljen (kvm) 93.700 73.900 63.500 22.200 18.200 Projektfastighetsportföljens area (kvm) 21.400 22.800 25.000 21.092 4.557 ALM Equitys nettoandel projektfastighetsportföljen (kvm) 6.300 7.700 9.000 7.542 3.409 *Jämförelsetalen för år 2010 - 2011 har inte räknats om vid övergången till BFNAR 2012:1 (K3), det har däremot 2012 - 2013. DEFINITIONER: Andel riskbärande kapital – Summan av eget kapital ökat med efterställda lån i procent av summa tillgångar. Avkastning på eget kapital – Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet. Avkastning på eget kapital är beräknat på rullande tolvmånaders beräkning. Avkastning på sysselsatt kapital – Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning. Belåningsgrad – Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till bokfört värde av fastigheter vid periodens utgång. Eget kapital per preferensaktie – Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (120 kronor per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning. Eget kapital per stamaktie – Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Resultat per preferensaktie – Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande årlig utdelning om 8,40 kr per preferensaktie. Resultat per stamaktie – Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad – Resultat efter finansiella intäkter dividerade med de finansiella kostnaderna. Rörelsemarginal – Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet – Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Sysselsatt kapital – Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. 96 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 R E S U LTAT R Ä K N I N G A R ( T K R ) KoncernenModerbolaget 2014-01-012013-01-01 2014-01-01 2013-01-01 - 2014-12-31 - 2013-12-31 - 2014-12-31 - 2013-12-31 Nettoomsättning Not 2 895.702 364.496 3.174 61.101 Produktions- och driftskostnader -699.243 -273.770 – – Bruttoresultat 196.45990.726 3.174 61.101 Försäljnings- och administrationskostn. Not 4, 5 -27.427 -20.851 -6.140 -4.520 Rörelseresultat Not 2, 3, 6169.032 69.875 -2.966 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernbolag Not 7 – – -5.628 Resultat från andelar i intressebolag Not 8 – – 19.822 Ränteintäkter och liknande poster Not 9 7.000 7.514 11.960 Räntekostnader och liknande poster Not 10 -33.181 -26.768 -50 Resultat efter finansiella poster 142.851 50.621 23.138 Bokslutsdispositioner Not 11 R E SU LTAT F ÖR E SK AT T Skatt Not 12 56.581 13.220 -4.581 6.268 -343 71.145 – – -5.284 -7.386 1 4 2 .851 50.621 17.85 4 63 .759 -102 -67 – – Å R E T S R E SU LTAT 142.749 50.554 17.854 63.759 Hänförligt till Moderföretagets aktieägare 143.989 49.840 17.854 63.759 Minoritetsintresse -1.240714 – – a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 97 K A S S A F L Ö D E S A N A LY S E R ( T K R ) Koncernen Moderbolaget 2014 2013 2014 2013 DEN LÖPAN DE VER KSAMHETE N Rörelseresultat före finansiella poster 169.032 69.875 -2.966 56.581 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 1 056 426 – – Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten 170.088 70.301-2.966 56.581 Erhållen ränta 7.000 7.514 11.960 6.268 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -33.181 -26.768 -50 -343 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 143.907 51.0478.944 62.506 Ökning/minskning exploateringsfastigheter -706.980 -255.915 – – Ökning/minskning projektfastigheter 13.515 14.958 – – Ökning/minskning lagerandelar i Brf 25 265 20 318 – – Ökning/minskning kortfristiga fordringar m.m. -62.101 -77.961 -186.652 -112.049 Ökning/minskning kortfristiga rörelseskulder -121.307 217.589 -3.324 122 Kassaflöde från den löpande verksamheten -707.701 -29.964 -181.032 -49.421 I NVESTER IN GSVER KSAMHETE N Investering i anläggningstillgångar -195 -1.180 – – Förvärv av dotterföretag och intresseföretag – – -1.002 -782 Försäljning av dotterföretag – – 238 129 Lämnade koncernbidrag och aktieägartillskott – – -15.850 -24.693 Kassaflöde från investeringsverksamheten -195 -1.180 -16.614 -25.346 FI NA NSIER IN GSVER KSAMHET E N Upptagna lån 522.030 -17.263 – – Externa aktieägartillskott 47.591 -2.366 – – Nyemissioner 90.375146.280 90.375 146.280 Utdelning -21.402 -7.9826.259 13.638 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 638.594 118.66996.634 159.918 Årets kassaflöde -69.302 87.525 -101.012 85.151 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 183.295 113.993 95.770 183.295 151.766 50.754 66.615 151.766 98 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 B A L A N S R Ä K N I N G A R ( T K R ) KoncernenModerbolaget TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-312014-12-31 2013-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Not 13 800 995 – – 800 995 – – Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not 14 – – 10.673 12.111 Andelar i intresseföretag Not 15 – – 18.154 18.853 Uppskjuten skattefordran Not 16 5.023 5.023 – – 5.023 5.023 28.827 30.964 Summa anläggningstillgångar 5.823 6.018 28.827 30.964 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter Not 17 1.436.650 737.170 – – Projektfastigheter Not 18 107.597 121.112 – – Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 24.160 49.425 – – 1.568.407 907.707 – – Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 6.594 6.738 – – Fordringar hos koncernföretag – – 220.510 102.623 Fordringar hos intresseföretag – – 100.051 78.289 Övriga fordringar Not 19 269.629 210.412 37.926 192 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 20 11.923 8.895 21.368 12.099 288.146 226.045 379.855 193.203 Kassa och Bank 113.993 183.295 50.754 Summa omsättningstillgångar 1.970.546 1.317.047 430.609 SU M M A T I L L G Å NG A R 1.976.369 1.323.065 459.436 151.766 344.969 375.933 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 99 KoncernenModerbolaget EGET KAPITAL & SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital koncern Not 21 Aktiekapital (10.154.600 aktier) 10.155 10.155 – – Preferenskapital (3.045.593 aktier) 121.847 113.155 – – Övrigt tillskjutet kapital 191.147 143.556 – – Annat eget kapital ink. årets resultat 485.597 288.827 – – Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 808.746 555.693 – – Minoritetsintressen -5.101 -3.861 – – Summa eget kapital koncern 803.645 551.832 – – Eget kapital moderbolaget Bundet eget kapital Aktiekapital (10.154.600 aktier) – – 10.155 10.155 Preferenskapital (3.045.593 aktier) – – 121.847 113.155 Fritt eget kapital Balanserad resultat – – 298.607 174.567 Årets resultat – – 17.854 63.759 – – 316.461 238.326 Summa eget kapital moderbolaget ––448.463 361.636 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 639 633 – – Summa avsättningar 639 633 –– Kortfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Not 22 736.588 313.194 – – Övriga räntebärande skulder för projekt Not 22 239.325 140.695 – – Leverantörsskulder 71.22522.176 23 463 Skuld till koncernföretag – – 1.625 2.009 Skuld till intressebolag – – 763 5.447 Övriga skulder 97.468 272.430 6.381 4.701 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 23 27.479 22.105 2.181 1.677 Summa kortfristiga skulder 1.172.085 770.600 10.973 14.297 SUMM A EGET K A PITA L & SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Not 24 Ansvarsförbindelser Not 24 1.976.369 1.323.065 459.436 375.933 979.345 385.508 405.048 72.559 – 249.816 – 58.434 100 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 N OTER ( TK R) N OT 1 R E D OV I S N I N G S P R I N C I P E R Bolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tillämpade principer är förändrade jämfört med föregående år som en konsekvens av övergång till K3 regelverket. Det är första gången företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Övergången har inte medfört några väsentliga förändringar av redovisningen utöver omrubricering av minoritetsandel, justering av uppskjuten skatt och ombokning av koncernbidrag till bokslutsdispositioner. Jämförelsesiffrorna för 2012 och 2013 har omarbetats. Se vidare specifikation under not 21 Förändring av Eget Kapital. Koncernredovisningen Koncernredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). I koncernredovisningen ingår de bolag och bostadsrättsföreningar där bolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna. Förvärv konsolideras enligt förvärvsmetoden vilket innebär att moderbolagets bokförda värden (anskaffningskostnad) på aktier i dotterbolag elimineras mot dotterbolagens förvärvsvärden, det vill säga det egna kapitalet (inklusive 78,0 procent av obeskattade reserver). I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärven. Tillgångar och skulder i förvärvade bolag ingår i koncernen till marknadsvärden vid förvärvstidpunkten. I koncernredovisningen redovisas ej bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa uppdelas i eget kapital och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt i bokslutsdispositioner redovisas i koncernens resultaträkning som skattekostnad och uppskjuten skatt i obeskattade reserver redovisas som avsättning. Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande men inte bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehaven i intresseföretag är vanligen joint ventures. ALM Equity redovisar joint ventures enligt klyvningsmetoden. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. Intäktsredovisning — Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt. Bolagets metod innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten innehar en laga kraft vunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnadskalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt Inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 Status för de steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. Vid omklassificering av bostadsprojekt till projektfastighet reverseras steg 1 avräkningen. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 101 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, av enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst (Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra exemplets värden, steg 2 avräkningen: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drifts- och räntekostnader. I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s. till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen. I balansräkningen rubriceras projekten som exploateringsfastigheter. Förvärv & försäljning Försäljning och förvärv redovisas då köpeavtal, ej villkorat av motparten, finns mellan köpare och säljare. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Inventarier avskrivs på fem år. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter och mark redovisas till nedlagda kostnader med tillägg för upparbetat resultat enligt den successiva vinstavräkningen. Projektfastigheter Projektfastigheter och mark redovisas till anskaffningsvärde och nedlagda kostnader minskad med eventuella värdejusteringar. Finansiella Instrument Finansiella instrument värderas till anskaffningsvärde och består framförallt av räntederivat (swapar) som är kopplade till nuvarande eller framtida underliggande lån i projekt. Samtliga kontrakt ska övergå till målbostadsrättsförening i samband med färdigställande av projekt och slutkunders tillträde. En swap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en bestämd period. Genom de räntederivat som ALM Equity har tecknat erlägger bolaget en förutbestämd ränta plus bankens marginal. Syftet med att teckna räntederivat är att säkerställa finansieringskostnaden som utlovats i ekonomisk plan till projektens slutkunder vid färdigställande. Samtliga per årsskiftet upptagna räntederivat är upptagna före 2013-01-01 och i not 22 finns en sammanfattande tabell över dessa åtaganden. 102 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån per den skattesats som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan uppkomma till exempel vid en av-, upp- eller nedskrivning av en tillgång eller tillämpade redovisningsprinciper skiljer sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen. I normalfallet uppstår inga temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde då aktierna i dotterföretag och joint ventures är klassificerade som näringsbetingade aktier där varken avyttring eller utdelning är skattepliktiga. Ingen uppskjuten skatt redovisas därför på dessa innehav. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Eget kapital I de delägda projekten (joint ventures) har det tillskjutits externa ovillkorade aktieägartillskott per balansdagen, om totalt 546 Mkr motsvarande 191 Mkr i eget kapital för koncernen. Vid slutavräkning av vinstgivande projekt återbetalas tillskottskapitalet med preferens. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med sådant underskott. I samband med övergången till regelverket för K3 har minoritetsintressen redovisats i det egna kapitalet vilket även är justerat för i jämförelsesiffrorna 2013. Fordringar och skulder Om inget annat anges ovan värderas kortfristiga fordringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga skulder värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges ovan. Leasing Koncernen har inga finansiella leasingavtal och operationella leasingavtal förekommer i ringa omfattning. Bolagets hyresavtal där bolaget är leasegivare avseende bostäder, lokaler och garage löper i huvudsak tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med normalt 3-9 månaders uppsägningstid. Detsamma gäller i huvudsak för hyresavtal där bolaget är leasetagare. Hyresavtal kontor löper på 36 månader med 9 månaders uppsägningstid. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som koncernen lämnar till de anställda. Koncernens ersättningar innefattar bland annat löner, betald semester, betald frånvaro, bonus och ersättningar efter avslutad anställning. Redovisning sker i takt med intjänandet. I moderföretaget och koncernen finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner vilka klassificeras som planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen Lånekostnader Lånekostnad belastar resultatet i den period till vilken den hänför sig, oavsett hur de lånade medlen använts. Lånekostnader i bostadsprojekten kostnadsförs löpande. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 103 Upplysningar om närstående Bolagets VD med familj och genom bolag innehar bostadsrätter i projekten för cirka 25,8 Mkr, vilka har förvärvats till marknadspris. Till bolag, där styrelsens ordförande är delägare, har det under året utbetalats totalt cirka 4,4 Mkr exklusive moms för beställda juridiska uppdrag och utlägg främst i bostadsprojekten. Alla transaktioner har skett till marknadspris. Övriga transaktioner med närstående redovisas under not 4 anställda och ersättningar. Redovisningsprinciper – Moderföretaget Nedan återfinns de redovisningsprinciper i moderbolaget som avviker från de som tillämpas i koncernredovisningen. Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Utdelningar redovisas som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten. Utdelningen redovisas i normalfallet när bolagsstämma fattat beslut om den och den kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andelar i intresseföretag och joint venture Andelar i intresseföretag och joint venture redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Utdelningar redovisas som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. N OT 2 S EG M E N T S R E D OV I S N I N G KO N C E R N E N Segment Bostadsutveckling Projektfastigheter OmsättningenRörelseresultat 201420132014 2013 881.465348.417 165.133 64.665 14.23716.079 3.899 5.210 895.702364.496 169.032 69.875 Geografisk fördelning 20142013 Stockholm/Mälardalen 901.083326.660 Övriga landet* -5.381 37.836 895.702364.496 *Under 2014 har tidigare steg 1- avräkning i Guldkaggen, Gotland, backats då projektet inte nått steg 2 inom 2 år. Därav negativ försäljning övriga landet. N OT 3 KO N C E R N I N T E R N F Ö R S Ä L J N I N G Av årets totala kostnader för inköp respektive intäkter från försäljning har 8 998 (1 971) tkr av inköpen och 8 998 (1 971) tkr av försäljningen skett mellan företag inom koncernen. 104 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 N OT 4 A N S TÄ L L DA & E R S ÄT T N I N G A R Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 201420132014 2013 Kvinnor 1110 0 0 Män 108 1 1 2118 1 1 Personalkostnader Styrelse och verkställande direktör 201420132014 2013 Löner och andra ersättningar 1.008 8841.008 884 Sociala kostnader 493 453 493 453 Pensionskostnader 800800800800 2.301 2.1372.301 2.137 Övriga anställda 201420132014 2013 Löner och andra ersättningar 9.612 7.698–– Sociala kostnader 2.731 2.275–– Pensionskostnader 686 295–– 13.02910.268 0 0 Könsfördelning ledande befattningshavare 201420132014 2013 Kvinnor i styrelsen 16 % 17 % 20 % 20 % Män i styrelsen 84 % 83 % 80 % 80 % Kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 33 % 33 % – – Män bland övriga ledande befattningshavare 67 % 67 % – – Moderbolaget Moderbolagets styrelse består av en kvinna och fyra män. Under 2014 var bolagets VD anställd av moderbolaget och erhöll lön samt pensionspremier under året. Styrelsens arvode betalades ut av moderbolaget enligt nedan angivet. Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare Styrelsearvoden till moderbolagets styrelse utgick under 2014 med totalt 180.000 kronor exklusive arbetsgivaravgifter fördelat på 60.000 kronor till ordförande, 40.000 kronor vardera till övriga ordinarie styrelseledamöter exklusive VD. Styrelseordförande och ytterligare en styrelseledamot fakturerar arvodet då styrelsearbetet för dem är yrkesmässigt betingat. Till dotterbolagens styrelser utgick inga arvoden. Ersättning till VD har fastställts av styrelsen till fast lön, 100.000 kr per månad utan rörlig del och beloppsbestämd pensionskostnad (exklusive särskild löneskatt) motsvarande 25 procent av lönen.Löneväxling mellan lön och pensionskostnad har förekommit under året. Inga avtal om avgångsvederlag finns. Ömsesidig uppsägningstid på 12 månader är avtalad mellan VD och bolaget. Härutöver har inga ersättningar, förutom för kostnadsutlägg, utgått till styrelsen eller till ledande befattningshavare. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 105 N OT 5 E R S ÄT T N I N G T I L L R E V I S O R E R Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsensoch verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Revisionsföretag Ernst & Young Revisionsuppdrag Rådgivning Summa arvoden och kostnads- ersättningar till revisorer N OT 6 Koncernen Moderbolaget 20142013 2014 2013 3.0931.511 613 – 12195 29 13 3.214 1.606 642 13 L E A S I N G AV TA L Operationell leasing Intäktsförda leasingavgifer avseende opertionella leasingavtal* Kostnadsförda leasingavgifter avseende operationella leasingavtal** Koncernen Moderbolaget 20142013 2014 2013 14.237 16.079 0 0 2.470 2.413 190 206 *Moderbolaget har inga operationella leasingavtal där denne är leasegivare däremot finns det i koncernen hyresavtal som löper tillsvidare där kunden i regel har rätt att säga upp dessa avtal inom 3-9 månader. **Moderbolaget är leasetagare för en bil och dess garageplats till förmån för bolaget och koncernens VD. Koncernen har utöver detta ett hyresavtal för lokal och ett fåtal mindre leasingavtal vilka löper tillsvidare med 3-9 månaders uppsägningstid. Hyresavtal kontor löper på 36 månader med 9 månaders uppsägningstid. N OT 7 R E S U LTAT F R Å N KO N C E R N B O L AG Moderbolaget 20142013 Erhållna utdelningar – 17.300 Reavinst/reaförlust försäljning -100 -5 Nedskrivning -5.528 -4.075 -5 628 13 220 N OT 8 R E S U LTAT F R Å N I N T R E S S E B O L AG Moderbolaget 20142013 Erhållna utdelningar 27.989 5.222 Reavinst/reaförlust försäljning -7 – Nedskrivning -8.160 -9.803 19.822 -4.581 106 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 N OT 9 R Ä N T E I N TÄ K T E R & L I K N A N D E R E S U LTAT P O S T E R Ränteintäkter från koncernföretag Övriga ränteintäkter KoncernenModerbolaget 201420132014 2013 – – 7.698 3.402 7.000 7.514 4.262 2.866 7.000 7.51411.960 6.268 N OT 10 R Ä N T E KO S T N A D E R & L I K N A N D E R E S U LTAT P O S T E R KoncernenModerbolaget 201420132014 2013 Räntkostnader till koncernföretag – – -51 -339 Valutakursdifferenser – – 4-4 Övriga räntekostnader -33.181 -26.768 -3 – -33.181-26.768 -50 -343 N OT 11 B O K S LU T S D I S P O S I T I O N E R Moderbolaget 2014 2013 Erhållna koncernbidrag – 170 Lämnade koncernbidrag -5.284 -7.556 -5.284-7.386 N OT 12 S K AT T Aktuell skatt Nedskrivning uppskjuten skatteskuld Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader KoncernenModerbolaget 201420132014 2013 -96 -48–– – 126 – – -6 -145 – -102-67 – – – Redovisat resultat före skatt 142.85150.621 17.854 63.759 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats (22 %):-31.427 -11.137 -3.928-14.027 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter Övriga ej avdragsgilla kostnader Förändring av underskottsavdrag Redovisad skatt Effektiv skattesats 188.002 -147.745 -8.926 68.694 -50.221 -7.384 6.589 -2.823 162 18.849 -3.057 -1.765 -96 -48–– 0,1% 0,1%0,0%0,0% a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 107 N OT 13 M A S K I N E R & I N V E N TA R I E R Koncernen 20142013 Ingående anskaffningsvärden 1.254 355 Årets anskaffningar 64 1.230 Försäljningar/utrangeringar –-331 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1.3181.254 Ingående avskrivningar -259 -227 Försäljningar/utrangeringar –212 Årets avskrivningar -259 -244 Utgående ackumulerade avskrivningar -518-259 Utgående redovisat värde 800 995 108 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 N OT 14 A K T I E R & A N D E L A R I KO N C E R N F Ö R E TAG Moderbolaget 20142013 Ingående anskaffningsvärde 12.111 11.514 Förvärv/aktieägartillskott630706 Försäljningar-100 -109 Nedskrivningar-1.968 – 10.673 12.111 Nedanstående förteckning omfattar av moderbolaget direkt eller indirekt ägda aktier och andelar. Aktier och andelar ägda av moderbolaget Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Bokfört värde 20142013 Reptunnan AB 556683-2985 Stockholm1.000 100% 100 675 E-Travel Europe AB 556540-5858 Stockholm 640 64% 2.5392.539 Skarnvest AB 556255-2330 Stockholm10.101 100% 121 121 BX Utvecklings AB 556681-5337 Stockholm1.000 100% 102 102 ALM Equity Admin AB 556691-4056 Stockholm1.000 100% 104 104 BX Holding AB 556712-6775 Stockholm1.000 100% 100 100 Byhjälten Holding AB 556683-3108 Stockholm1.000 100% 100 100 Brf Valborgsmässan 769615-0825 Stockholm 1 100% 1 1 S:t Olofsgatan Holding AB 556695-9598 Stockholm1.000 100% 100 100 BX 3 Holding AB 556712-3053 Stockholm1.000 100% 100 100 ALM Equity Planfond 1 AB 556716-0907 Stockholm1.000 100% 100 100 Kalksilos Holding AB 556758-7315 Stockholm 700 70% 5.6705.670 Elutera Fastighet AB 556719-6968 Stockholm 1.000 100% 1001.493 Stadsterrassen Holding 556828-8251 Stockholm 1.000 100% 100 100 Tegelklumpen Holding AB 556852-1164 Stockholm 500100% 50 50 ALM Equity Management AB 556895-0140 Stockholm 50100% 50 50 Archimedes Holding AB 556922-7217 Stockholm 50100% 50 50 Coinet Holding AB 556943-7394 Stockholm 100100% 100100 Prispallen Holding AB 556869-5380 Stockholm 100100% 100100 Rockstan Holding AB 556949-4015 Stockholm 100100% 156156 Gulddalen Holding AB 556950-2437 Stockholm 100100% 116100 Rinkebyterrassen Holding 556963-9445 Stockholm 1.000 100% 164 – Jakob Mindre Holding AB 556971-3026 Stockholm1.000 100% 100 – Nenets Holding AB 556989-3554 Stockholm1.000 100% 100 – Fyrsidan Holding AB 556990-6711 Stockholm1.000 100% 100 – Fyrsidan Invest AB 556996-4348 Stockholm1.000 100% 100 – BRCK Invest AB 556990-2330 Stockholm 500100% 50 – Svenska Nyttobostäder AB 556950-2924 Stockholm1.000 100% 100 100 CC Holding AB 556950-2940 Stockholm1.000 100% – 100 Summa andelar 10.673 12.111 Aktier och andelar ägda av dotterföretag Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Bokfört värde 20142013 BX Utvecklings A B Kevinge Strand Fastighets AB 556819-8443 Stockholm 500100% – – Bäckentryckeriet Fastighets AB 556912-1428 Stockholm 500100% – Såpsjudaren Fastighets AB 556761–3186 Stockholm 1 000 100% – – Jarlaparken Kontorshotell AB 556818-4500 Stockholm 500100% – – Stadsterrassen Fastighets AB 556831-8397 Stockholm 500100% 29100 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 109 E-Travel Europe A B Stadsfjället Fastighets AB 556717-3728 Stockholm1.000 100% 100 100 WBU Holding AB 556717-3769 Stockholm 1.000 100% 9.8349.834 Kråkhagen 3 Fastighets AB 556720-1107 Stockholm1.000 100% 100 100 Stakstaken 5 Fastighets AB 556717-3710 Stockholm1.000 100% 100 100 Kråkhagen 4 AB 556073-6695 Stockholm1.000 100% 724 754 Skarnvest A B Bjärepoolen AB 556933-6141 Stockholm 25050% 62625 BX Holding A B Brf Taket 60 769615-4355 Stockholm 3 100% – 1 ALM Equity Incentive AB 556712-6593 Stockholm 1.000 100% 5.4325.432 Byhjälten Holding A B Brf Guldkaggen 769615-0643 Stockholm 5 80% – – Fogden 1 AB 556683-2977 Stockholm 1.000 100% 9.0539.053 BX 3 Holding A B Brf Sjövillan 769616-9320 Stockholm 3 100% 1 1 BX Sjövillan AB 556715-7895 Stockholm 1.000 100% 5.3525.352 Brf Sjövillan 5 769616-9353 Stockholm 3 100% 1 1 BX Sjövillan 5 AB 556718-3487 Stockholm 1.000 100% 5.3515.351 A LM Equity Planfond 1 A B Brf Taket 58 769615-4330 Stockholm 3 100% 1 1 Björk av Glas AB 556701-9947 Stockholm 1.000 100% 5.5345.534 Brf Sjövillan 1 769615-0635 Stockholm 3 100% 1 1 KHB Utvecklings AB 556717-6762 Stockholm 1.000 100% 5.4675.467 Kalksilos Holding A B Nexao Försäljnings AB 556758-7687 Stockholm1.000 100% 100 481 Nexao Equity AB 556758-7323 Stockholm1.000 100% 100 100 BX Fastighets AB 556712-7880 Stockholm1.000 100% 953 70 Nexao KS 1 AB 556758-7695 Stockholm1.000 100% 100 100 Nexao KS 2 AB 556758-7703 Stockholm1.000 100% 100 100 Stadsterrassen Holding A B Brf Stadsterrassen 2 769623-0601 Stockholm 3 100% – – Coinet Holding A B Coinet Fastighets AB 556943-7386 Stockholm 50100% 25 54 Brf Mälarterrassen 769625-7836 Stockholm 1 98% 6 – Mälarparkering AB 556989-3588 Stockholm50040% 20 – Prispallen Holding A B Brf Mälarutsikten 769625-7968 Stockholm 1 98% 6 – Prispallen Fastighets AB 556942-9748 Stockholm 500 100% 50203 Mälarparkering AB 556989-3588 Stockholm50060% 30 – Rockstan Holding A B Rockstan Holding 1 AB 556949-4007 Stockholm 500100% 50 50 Rockstan Holding 2 AB 556949-3959 Stockholm 500100% 50 50 Rockstan Holding 3 AB 556949-3942 Stockholm 500100% 50 50 Rockstan Holding 4 AB 556949-3975 Stockholm 500100% 50 50 Rockstan Holding 5 AB 556949-3967 Stockholm 500100% 50 50 Rockstan Holding 6 AB 556949-3884 Stockholm 500100% 50 50 Rockstan Holding 7 AB 556949-3868 Stockholm 500100% 50 50 Brf H ALM Taket 12 769627-4054 Stockholm 1 98% 6 – Rockstan 1 Wheatfield AB 556919-3724 Stockholm 500100% 45 – Brf H ALM Taket 11 769627-4161 Stockholm 1 98% 6 – Rockstan 2 Grimsby AB 556919-3930 Stockholm 500100% 46 – Brf Parkstaden i Råcksta 769627-4179 Stockholm 1 98% 6 – Rockstan 3 Pelham AB 556919-3989 Stockholm 500100% 46 – Brf Vällingbyhöjden 769627-4088 Stockholm 1 98% 6 – Rockstan 4 Pendleton AB 556919-3948 Stockholm 500100% 46 – Brf Stadshusparken 2 769627-4104 Stockholm 1 98% 6 – Rockstan 5 Lockport AB 556919-3997 Stockholm 500100% 46 – 110 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 Rockstan 6 Depew AB 556919-3872 Stockholm 500100% 46 – Brf Stadshusparken 769627-4195 Stockholm 1 98% 6 – Rockstan 7 Amhurst AB 556919-3831 Stockholm 500100% 46 – Gulddalen Holding A B Gulddalen Holding 1 AB 556950-2429 Stockholm 500100% 50 50 Gulddalen Holding 2 AB 556950-2452 Stockholm 500100% 50 50 Gulddalen Holding 3 AB 556950-2445 Stockholm 500100% 50 50 Gulddalen Holding 4 AB 556950-2585 Stockholm 500100% 50 50 Brf Munderingen 769627-4047 Stockholm 1 98% 6 Gulddalen Fastighets 1 AB 556950-2593 Stockholm 500100% 50 50 Brf H ALM Taket 14 769627-4021 Stockholm 1 98% 6 Gulddalen Fastighets 2 AB 556950-2569 Stockholm 500100% 50 50 Brf H ALM Taket 15 769627-4039 Stockholm 1 98% 6 Gulddalen Fastighets 3 AB 556950-2577 Stockholm 500100% 50 50 Brf H ALM Taket 16 769627-4013 Stockholm 1 98% 6 Gulddalen Fastighets 4 AB 556950-2619 Stockholm 500100% 50 50 Rinkebyterrassen Holding A B Brf RT16 769627-3361 Stockholm 1 98% 6 – Brf Torghuset på Rinkebyterrassen 769627-3353 Stockholm 1 98% 6 – Brf H ALM Taket 26 769628-8757 Stockholm 1 98% 4 – Brf H ALM Taket 27 769628-8765 Stockholm 1 98% 4 – Brf H ALM Taket 28 769628-8740 Stockholm 1 98% 4 – Brf H ALM Taket 29 769628-8716 Stockholm 1 98% 4 – Rinkebyterrassen Holding 1 AB556963-9429 Stockholm 500100% 50 – Rinkebyterrassen Fastighets 1 AB556965-2083 Stockholm 500 100% 50 – Rinkebyterrassen Holding 2 AB556963-9213 Stockholm 500100% 50 – Rinkebyterrassen Fastighets 2 AB556965-2273 Stockholm 500 100% 50 – Rinkebyterrassen Holding 3 AB556963-9221 Stockholm 500100% 50 – Rinkebyterrassen Fastighets 3 AB556965-2281 Stockholm 500 100% 50 – Rinkebyterrassen Holding 4 AB 556965-2117 Stockholm 500100% 50 – Rinkebyterrassen Fastighets 4 AB556965-2299 Stockholm 500 100% 50 – Rinkebyterrassen Holding 5 AB556965-2109 Stockholm 500100% 50 – Rinkebyterrassen Fastighets 5 AB556965-2307 Stockholm 500 100% 50 – Rinkebyterrassen Holding 6 AB556965-2075 Stockholm 500100% 50 – Rinkebyterrassen Fastighets 6 AB556965-2232 Stockholm 500 100% 50 – Svenska Nyttobostäder A B Nyttobostäder Holding AB 556985-7633 Stockholm50050% 115 – SNB 1 Fastighets AB 556970-5980 Stockholm 500100% 36 – SNB 2 Fastighets AB 556970-5956 Stockholm 500100% 36 – SNB 3 Fastighets AB 556970-5964 Stockholm 500100% 36 – Nenets Holding A B Slipskäraren Fastighets AB 556976-6354 Stockholm 500100% 40 – Fyrsidan Holding A B Fyrsidan Fastighets AB 556994-3490 Stockholm 500100% 50 – N OT 15 A K T I E R & A N D E L A R I I N T R E S S E F Ö R E TAG Moderbolaget 2014 2015 Ingående anskaffningsvärde 18.854 14.470 Förvärv/aktieägartillskott-602 113 Försäljningar-98 – 18.15418.854 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 111 Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intressebolag Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Bokfört värde 20142013 Tvålflingan Holding AB 556720-6775 Stockholm 38538,5% 39 39 Såpsjudaren Holding AB 556810-4268 Stockholm 437 43,7% 3.0043.004 Svartbäcken Holding AB 556828-8624 Stockholm 500 50,0% 1.4821.482 Svartbäcken Holding 3 AB 556855-1187 Stockholm 50050,0% 50 777 Tryckeriet Holding AB 556912-1436 Stockholm 50050,0% 50 50 Kvarngärdet Holding AB 556788-6279 Stockholm 500 50,0% 7.0507.050 Vaksala Hörnet Holding AB 556858-5417 Stockholm 50050,0% 862 862 Kevinge Strand Holding AB 556788-5826 Stockholm 45045,0% 45 45 Fast.bol. Slottsholmen 1 Inv. AB 556801-9847 Stockholm 30030,0% 30 30 On Water Hotell & Konferens AB 556941-6315 Stockholm 30030,0% 30 30 Eldfyren Holding AB 556921-3191 Stockholm 474 47,4% 2.3342.334 Fyrlotsen Holding AB 556912-1444 Stockholm 47447,4% 47 47 Lasseberget AB 556880-3471 Stockholm 47447,4% – 24 Lasseberget 1 AB 556892-8096 Stockholm 47447,4% 24 24 Lasseberget 2 AB 556908-8999 Stockholm 47447,4% – 24 Bjäreby Holding AB 556828-8368 Stockholm 50050,0% 50 50 Elfvik Strand Holding AB 556845-8813 Stockholm 44044,0% 44 44 Bolagsbostäder Holding AB 556864-9932 Stockholm 45045,0% 150 135 Netsår 3 Holding AB 556801-9813 Stockholm 40040,0% 40 40 Tegelberget Invest AB 556877-5752 Stockholm 50050,0% 50 50 Pepparkakan Holding AB 556866-7835 Stockholm 40040,0% 40 40 Paus Fastighetsutvecklings AB 556810-1967 Stockholm 50050,0% – 50 Svensk Markförvaltning AB 556847-9256 Stockholm 410 41,2% 1 670 1 670 Albyäng Holding AB 556884-3246 Stockholm 1 1,0% 20298 Högantorp Holding AB 556870-6013 Stockholm 11,0% 62 62 Ektorp Holding AB 556856-7993 Stockholm 1 1,0% 427427 Sundaslottet Holding AB 556891-6489 Stockholm 42542,5% 43 43 Saltsjö-Järla Holding AB 556902-7914 Stockholm 47547,5% 48 48 Greten Holding AB 556913-6483 Stockholm 25150,2% 25 25 Lindansaren Holding AB 556943-7410 Stockholm 25150,2% 25 25 Lindansösen Holding AB 556943-7402 Stockholm 25150,2% 25 25 Någonting Holding AB 556950-2940 Stockholm 50050,0% 50 – Duvredet Holding AB 556971-2648 Stockholm 50050,0% 50 – Pausfågeln Holding AB 556961-2137 Stockholm 50050,0% 50 – Kevingegruppen AB 556967-5928 Stockholm 45045,0% 45 – Slipskäraren Holding AB 556976-6206 Stockholm 50050,0% 50 – Burgsviken Utvecklings AB 556985-9688 Burgsvik 8012,5% 8 – Linbanan Holding AB 556979-5197 Stockholm 50250,2% 50 – On Water Hotell & Konferens 2 AB556985-7393 Stockholm 30030,0% 30 – On Water Hotell & Konferens 3 AB 556985-7401 Stockholm 30030,0% 30 – 2XA Projektpartner AB 556981-8445 Stockholm 25050,0% 25 – Summa andelar 18.154 18.854 Aktier och andelar ägda av intressebolag Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Bokfört värde 20142013 Tvålflingan Holding Banhof Holding AB 556892-7908 Stockholm 1 000 100,0% 100 100 Banhof 1 Holding AB 556892-7890 Stockholm 500100,0% 55095509 Banhof 2 Holding AB 556892-7924 Stockholm 500 100,0% 50 50 Såpsjudaren Holding A B BJG Gruppen AB 556994-3789 Stockholm 500100,0% 50 – Brf BJG 53 769616-9379 Stockholm 3 100,0% 1 1 112 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 Svartbäcken Holding A B Brf H ALM Taket 30 769628-9136 Stockholm 1 98,0% 5 – Svartbacken AB 556831-8405 Stockholm 500 100,0% 78 50 Svartbäcken 3 Holding A B Fastighets AB Svartbacken 1:18 556790-6044 1.000 100,0% 470 1032 Stockholm Kvarngärdet Holding A B Kvarnengallerian AB 556810-4276 Stockholm 500 50,0%29.050 50 Kvarnengallerian Holding AB 556996-4355 Stockholm 50050,0% 50 – Brf Vaksala Panorama 1 769628-8427 Stockholm 1 98,0% 4 – Brf Vaksala Panorama 2 769628-8419 Stockholm 1 98,0% 4 – Brf Vaksala Panorama 3 769628-8476 Stockholm 1 98,0% 4 – Brf Vaksala Panorama 4 769628-8393 Stockholm 1 98,0% 4 – Brf Vaksala Panorama 5 769628-8336 Stockholm 1 98,0% 4 – Kvarnengallerian Holding 1 AB 556996-4322 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Fastighet 1 AB 556996-4264 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Holding 2 AB 556996-4330 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Fastighet 2 AB 556996-4272 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Holding 3 AB 556996-4306 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Fastighet 3 AB 556996-4249 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Holding 4 AB 556996-4314 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Fastighet 4 AB 556996-4256 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Holding 5 AB 556996-4280 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Fastighet 5 AB 556996-4223 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Holding 6 AB 556996-4298 Stockholm 500100,0% 50 – Kvarnengallerian Fastighet 6 AB 556996-4231 Stockholm 500100,0% 50 – Vaksala Hörnet Holding A B Kvarnenhörnet Holding AB 556864-6201 Stockholm 50050,0% 50 50 Vindbrädan 4 Ek. förening 769619-1050 Stockholm 1 100,0% – – AB Olof Swedling 556045-8621 Stockholm 1.000 100,0% 15.012 15.012 Fastighets A B Slottsholmen 1 Invest Brf Slottsholmen 769616-9403 Stockholm 3 100,0% 1 1 Fast. bolaget Slottsholmen 1 AB 556801-9854 Stockholm 1.000100,0% 100 1031 Brf Slottsholmen on water 769626-6092 Stockholm 3 100,0% 8 – Slottsholmen Vattenfast AB 556941-6422 Stockholm 1.000 100,0% 32.739 100 Eldfyren Holding A B Vaktfyren Holding AB 556818-4526 Stockholm 1.000 100,0% 12.0191 134.001 Fyrlotsen Holding A B Fyrvaltaren AB 556925-8782 Stockholm 500100,0% 50 50 Vindbrädan 3 Ekon. förening 769612-9456 Stockholm 3 100,0% 6 1 Vaktfyren Fastighets AB 556818-4559 Stockholm 500100,0% 5.097 5097 Brf Fyrlotsen 769616-9387 Stockholm 3 100,0% 1 1 Bjäreby Holding Bjäreterrassen AB 556727-0425 Stockholm 1.000100,0% 143 143 Bjäreby Holding 2 556928-0307 Stockholm 1.000 100,0% 100 100 Brf Bjäreterrassen 2 769625-3801 Stockholm 3 100,0% – – Bjäreterrassen 2 AB 556928-0372 Stockholm 500 100,0% 50 50 Elfvik Strand Holding Brf Elfvik Strand 769618-1960 Stockholm 1 1 1 Elfvik Strand Fastighets AB 556747-4662 Stockholm 1.000 100,0% 100 80 Bolagsbostäder Holding A B Bolagsbostäder AB 556862-0347 Stockholm 3.000 100,0% 300 300 Netsår 3 Holding A B Brf Lampfabriken 769623-0593 Stockholm 3 100,0% 1 1 Netsår Fastighets AB 556660-5449 Stockholm 1.000100,0% 1.4291.429 Lampfabriken Parkering AB 556952-2153 Stockholm 50100,0% 218 – Pepparkaksgubben Holding AB 556921-3961 Stockholm 65065,0% 65 – Brf Pepparkakashuset 769627-3379 Stockholm 1 98,0% 4 – Pepparkakan Fastighets AB 556866-7827 Stockholm 500100,0% 50 50 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 113 Pausfågeln Holding A B Brf Pausfågeln 769616-9312 Stockholm 3 100,0% 1 1 Brf Pausfågeln 769627-4187 Stockholm 1 98,0% 6 – Brf Pausfågeln 769627-4625 Stockholm 1 98,0% 6 – Pausfågeln Holding 1 AB 556961-2392 Stockholm 500100,0% 50 – Paus Fastighetsutvecklings AB 556810-1967 Stockholm 500100,0% 195 – Pausfågeln Holding 2 AB 556961-2384 Stockholm 500100,0% 50 – Paus Fastighetsutvecklings 2 AB 556961-2459 Stockholm 500 100,0% 50 – Svensk Markförvaltning Albyäng Holding AB 556884-3246 Stockholm 99499,40% 99 99 Albyäng Fastighets AB 556884-3683 Stockholm 1.000100,0% 100 100 Högantorp Holding AB 556870-6013 Stockholm 99499,40% 99 99 Högantorp Fastighets AB 556870-5734 Stockholm 40040,0% 828 828 Ektorp Holding AB 556856-7993 Stockholm 99499,40% 99 99 Ektorp Exploaterings AB 556772-9917 Stockholm 1.000100,0% 7.185 7.185 Hagbyholm Holding AB 556919-5331 Stockholm 1.000100,00% 100 100 Hagbyholm Fastighets AB 556919-5349 Stockholm 1.000 100,0% 100 100 Sundaslottet Holding A B Sundaslottet 1 Holding AB 556891-6471 Stockholm 500 100,0% 2.0502.050 Sundaslottet 2 Holding AB 556891-6463 Stockholm 500100,0% 435 435 Sundaslottet 3 Holding AB 556891-6455 Stockholm 500 100,0% 50 50 Sundaslottet 4 Holding AB 556891-6448 Stockholm 500100,0% 50 50 Brf Slottsallén 769624-6193 Stockholm 3 100,0% – – Ulfsunda Fastighets III AB 556842-4278 Stockholm 500100,0% 59 50 Ulfsunda Fastighets IV AB 556841-0616 Stockholm 500100,0% 50 50 Ulfsunda Fatsighets V AB 556836-4227 Stockholm 500100,0% 50 50 Brf Slottsvillorna 769624-6284 Stockholm 3 100,0% – – Ulfsunda Fastighets VI AB 556837-8474 Stockholm 500 100,0% 55 20.700 Saltsjö-Järla Holding A B Saltsjö-Järla Fastighets AB 556903-4647 Stockholm 500 100,0% 19.405 19.405 Greten Holding A B Brf Linbanan 769625-7844 Stockholm 3 100,0% – – Brf Linbanan 2 769627-3254 Stockholm 1 98,0% 6 – Brf Linbanan 3 769627-3247 Stockholm 1 98,0% 6 – Linbanan i Enköping Fast. AB 556876-5357 Stockholm 1.000 100,0% 20.182 60.595 Lindansaren Holding A B Lindansaren Fastighets AB 556934-5357 Stockholm 500 100,0% 50 50 Lindansösen Holding A B Lindansösen Fastighets AB 556943-7436 Stockholm 500 100,0% 50 50 Linbanan Holding A B Greten Förvaltning 1 AB 556979-5213 Stockholm 500100,0% 50 – Greten Förvaltning 2 AB 556979-5221 Stockholm 500100,0% 50 – Greten Förvaltning 3 AB 556980-8248 Stockholm 500 100,0% 50 – Någonting Holding A B ÅG Åre Fastighets AB 556950-2916 Stockholm 500100,0% 33 – CC Åre Fastighets AB 556950-2932 Stockholm 500100,0% 50 – Brf Skalden 1 769627-4005 Stockholm 500 100,0% 6 – Fastighets AB Nada 1 556870-5775 Stockholm 500 100,0% 100 – Brf Poeten i Solna 769627-4435 Stockholm 500 100,0% 6 – Fastighets AB Nada 2 556870-5759 Stockholm 500 100,0% 100 – Duvredet Holding A B Brf Duvboet 769627-3239 Stockholm 1 98,0% 6 – Kranen II AB 556972-1284 Stockholm 500100,0% 50 – 114 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 N OT 16 U P P S K J U T E N S K AT T E F O R D R A N Koncernen 20142013 Underskot tsavdrag5.0235.023 5.0235.023 Ackumulerade underskottsavdrag i moderbolaget och helägda dotterbolag uppgick vid ingången av 2014 till drygt 131 Mkr. Dessa underskott, som ej är tidsbegränsade, kan användas till att reducera skatten på framtida vinster. Då osäkerhet föreligger inom vilken tidsrymd dessa underskott kan komma att unyttjas har endast en begränsad del aktiverats som skattefordran. Ny utvärdering huruvida uppskjuten skattefordran för underskottsavdrag skall redovisas eller ej sker löpande. Koncernen N OT 17 E X P LOAT E R I N G S FA S T I G H E T E R 20142013 Ingående redovisat värde 737.170 481.256 Förvärv 274.871206.528 Avlämnade projekt -101.325 -69.109 Upparbetade kostnader 346.523 96.698 Upparbetat resultat enligt successiv vinstavräkning 179.411 21.797 Utgående redov isat värde 1.436.650 737.170 N OT 18 P R O J E K T FA S T I G H E T E R Koncernen 20142013 Ingående redovisat värde 121.112 136.106 Årets anskaffningar–– Försäljningar/utrangeringar-13.501 -16.315 Årets investeringar 7.534 1.369 Årets avskrivningar -48 -48 Återlagd uppskrivning -7.500 – Utgående redov isat värde 107.597121.112 N OT 19 ÖV R I G A KO R T F R I S T I G A F O R D R I N G A R KoncernenModerbolaget 201420132014 2013 Delägda projekt 101.797 85.421–– Handpenning förvärv 66.900 29.400–– Tidiga projektkostnader 15.290 4.809–– Övriga externa 85.642 90.782 37.926 192 269.629210.412 37.926 192 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 115 N OT 20 F Ö R U T B E TA L DA KO S T N A D E R & U P P LU P N A I N TÄ K T E R Upplupen ränta Övrigt KoncernenModerbolaget 201420132014 2013 8.935 7.063 20.782 11.759 2.9881.832 586 340 11.923 8.89521.36812.099 N OT 21 F Ö R Ä N D R I N G AV EG E T K A P I TA L Aktiekapital Koncernen Övrig till- Annat till- Minioritets- skjutet kapital skjutet kapital intressen Eget kapital Utgående balans 2012-12-31 111.700 145.870* 112.840 –370.410 Justeringar övergång till K3: Aktieutdelning – – –-4.575 -4.575 Årets resultat – – -489 – -489 Justerad ingående balans 2013-01-01 111.700 145.870* 112.351 -4.575 365.346 Ovillkorade aktieägartillskott – -2.314* -52 – -2.366 Fondemission/inlösen preferensaktier -2.030– 2.030–– Nyemission exkl kostnader 13.640 – 136.400 – 150.040 Kostnader nyemission – – -3.759 – -3.759 Aktieutdelning – – -7.982 –-7.982 Årets resultat – – 49.985 – 49.985 Justeringar övergång till K3: Minioritetsintressen – – –714 714 Uppskjuten skatt – – -145 – -145 Justerad utgående balans 2013-12-31 123.310 143.556* 288.827 -3.861 551.832 Ovillkorade aktieägartillskott – 47.591* – – 47.591 Fondemission/inlösen preferensaktier 507– – -507– Nyemission exkl kostnader 8.185 – 90.030 – 98.215 Kostnader nyemission – – -7.840 – -7.840 Rättelse av tidigare år – – -7.500 – -7.500 Aktieutdelning – – -21.402 –-21.402 Årets resultat – – 143.989 – 143.989 Minioritetsintresse – – –-1.240 -1.240 Justerad utgående balans 2014-12-31 132.002 191.147* 485.597 -5.101 803.645 * Externa kapitaltillskott i de delägda projektbolagen. Kapitalet inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i dessa bolag före eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. 116 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 Moderbolaget Aktiekapital Balanserat Årets resultat Eget kapital resultat Ingående balans 2013-12-31 Överföring årets resultat föregående år Fondemission/inlösen preferensaktier Nyemission exkl kostnader Kostnader nyemission Aktieutdelning Koncernbidrag Årets resultat Justeringar övergång till K3: Ombokning koncernbidrag Justerad utgående balans 2013-12-31 111.700 16.416 31.462 – 31.462 -31.462 – -2.0302.030 – – 13.640 136.400 – 150.040 – -3.759 – -3.759 – -7.982 –-7.982 – -7.386 –-7.386 – – 71.145 71.145 – 7.386 -7.386 – 123.310 174.567 63.759 361.636 Överföring årets resultat föregående år – Fondemission/inlösen preferensaktier 507 Nyemission exkl kostnader 8.185 Kostnader nyemission – Aktieutdelning – Årets resultat – Utgående balans 2014-12-31 159.578 132.002 63 759 -507 90.030 -7.840 -21.402 – 298.607 -63.759 – – – – 98.215 – -7.840 –-21.402 17.854 17.854 17.854 448.463 Vid årets utgång finns 10.154.600 stamaktier och 3.045.593 preferensaktier med kvotvärde 10 kronor. N OT 22 R Ä N T E B Ä R A N D E S K U L D E R Kortfristiga räntebärande skulder Koncernen 20142013 Skulder till kreditinstitut 736.588 313.194 Övr. räntebärande skulder för projekt 239.325 140.695 975.913453.889 Hela låneskulden till kreditinstitut löper med en kort räntebindning som antingen är helt rörlig eller kopplad till Stibor 7 dagar, 30 dagar eller 90 dagar. Bankräntan på skulderna ligger i spannet1,83 - 4,65 procent vid 31 december 2014, med en genomsnittsränta på 3,42 procent.Övrig projektfinansiering har en genomsnittsränta på 5 procent.ALM Equity-koncernen har per 31 december tecknat räntederivat för totalt 786 Mkr, varavALM Equity s andel är cirka 347,5 Mkr. RäntaTotalt ALM Equitys andel Ränteswap-förfall (Mkr) 2017 2,81 % 70 28 2018 2,90 % 176 99,5 2021 2,90 % 50 22,5 2022 2,325–2,395 % 490 197,5 Totalt 786347,5 Syftet med att teckna dessa räntederivat är att säkerställa den finansieringskostnad som utlovats till slutkunder i projekt då projekten är färdigställda. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 117 NOT 23 U P P LU P N A KO S T N A D E R & F Ö R U T B E TA L DA I N TÄ K T E R Upplupna räntekostnader Personalrelaterade kostnader Övriga poster KoncernenModerbolaget 20142013 2014 2013 14.882 11.019 793 743 2.895 2.413 587 491 9.702 8.673 801 443 27.47922.105 2.181 1.677 N OT 24 S TÄ L L DA S Ä K E R H E T E R & A N S VA R S F Ö R B I N D E L S E R KoncernenModerbolaget Ställda Säkerheter 20142013 2014 2013 Fastighetsinteckningar 889.986 369.612–– Andelar i bostadsrättsföreningar 13.498 22.901 – – Nettotillgångar i koncernföretag 47.892 1.255 – – Likvida medel på spärrkonto 27.969 11.280 – – 979.345405.048 – – Ansvarsförbindelser 20142013 2014 2013 Borgensförbindelser för koncernföretag 385.508 72.559 249.816 58.434 385.50872.559 249.816 58.434 Per 2014-12-31 fanns skulder i koncernen på totalt 827,1 Mkr, för vilka det har ställts säkerheter i form av fastighetsinteckningar i projektbolagen. Säkerheter har även ställts i form av borgensförbindelser i både projektbolag och moderbolag. Utöver detta garanterade ALM Equity vid årets slut att förvärva osålda bostadsrätter i produktionsstartade projekt vid tillträde. Stockholm 2015-04-20 ALM Equity AB Maria Wideroth Johan Unger O r df ö r a n d e Gerard Versteegh Johan Wachtmeister Joakim Alm VD Vår revisionsberättelse har avgivits 2015-04-20 Ernst & Young AB Jonas Svensson Ingemar Rindstig A u k t o r i s e r a d r e v i s o r Au k t o r i s e r a d r e v i s o r 118 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014 R E VIS IO N S B ER ÄT TELSE Till årsstämman i alm Equity AB Org.nr. 556549-1650 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för ALM Equity AB för räkenskapsåret 2014. Bolagets årsredovisning och koncern¬redovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 92-117. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncern¬redovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncern-redovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att års-redovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncern-redovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisnings¬principer som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt års-redovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med års-redovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för ALM Equity AB för 2014. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 119 Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 20 april 2015 Ernst & Young AB Jonas Svensson A u k t o r i s e r a d r e v i s o r Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor 120 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 K ALEN DARI U M 2015 28 maj 28 maj 30 juni 25 augusti 30 september 25 november 30 december Årsstämma Delårsrapport, januari–mars Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare Halvårsrapport, januari–juni Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare Delårsrapport, januari–september Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 2016 26 februari 31 mars Bokslutskommuniké, 2015 Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare KO NTAK TI N FO R MATIO N ALM Equity AB (publ) Telefon 08-562 303 00 Jakobsbergsgatan 22 Fax 08-550 029 68 111 44 Stockholm E-mail [email protected] www.almequity.se © ALM Equity AB, 2015 • Design: Erik Envall• Tryck: Vitt Grafiska AB, 2015 • Foto & illustrationer: Åke Gunnarsson VUE AB [5, 56], Erik Envall [34] Shutterstock [6, 30, 31, 88-89,107], Jann Lipka [9, 81-87], 3D House [36,37,38], Mardge Arkitekter [41], logga Lars Sundh. Renderingsbild Wingårdhs Arkitekter [47], Werket Arkitekter AB & Agneta Pettersson renderingsbild. Foto Ulf Grünbaum [48], Tengbom Arkitekter [63], White [72], SandellSandberg [52, 53], ALM Equity [18, 58, 70], 3D Case [44, 46], Viktor Kjellberg, Double Action [40], Megaron Arkitekter [42]
© Copyright 2024