1. No category

www.pwc.se
Revisionsrapport
Annika Hansson, certifierad kommunal revisor, Himn Dagemir
Januari 2015
Granskning av
exploateringsavtal – underlag och
beslut
Katrineholms kommun
Granskning av exploateringsavtal – underlag och beslut
Innehållsförteckning
1.
Sammanfattande bedömning och rekommendationer ................ 1
2.
Inledning .................................................................................... 3
2.1.
Bakgrund ........................................................................................................ 3
2.2.
Metod, avgränsning och redovisning ............................................................. 3
3.
Granskningsresultat ................................................................... 4
3.1.
Riktlinjer, rutiner och budget ......................................................................... 4
3.1.1.
Bedömning......................................................................................................................4
3.2.
Resultat av stickprov ...................................................................................... 4
3.2.1.
Lövåsen 3:1 .....................................................................................................................4
3.2.2.
Luvsjön etapp 3 b ........................................................................................................... 5
3.2.3.
Kv Hjorten ...................................................................................................................... 5
3.2.4.
Kv Alen ............................................................................................................................ 5
3.2.5.
Ericsbergsvägen/Nyköpingsvägen ................................................................................6
3.2.6.
Bedömning......................................................................................................................6
Januari 2015
Katrineholms kommun
PwC
1.
Sammanfattande bedömning och
rekommendationer
Som ett led i granskningen av Katrineholms kommuns räkenskaper har PwC på
uppdrag av de förtroendevalda revisorerna granskat kommunens underlag och beslutsfattande i samband med exploateringsavtal.
Katrineholms kommun bedriver ett antal exploateringsprojekt och det rör sig i vissa
fall om stora investeringar. Det är viktigt att det finns tydliga beslut kring exploateringen i kommunen. I budget för 2014 uppgick budget för exploateringar till 70 945
tkr inklusive medel överförda från tidigare år.
Den övergripande revisionsfrågan som ska besvaras av granskningen är:

Säkerställer Kommunstyrelsen en ändamålsenlig hantering avseende underlag och beslutsfattande i samband med exploatering?
Vi bedömer att det i huvudsak finns en ändamålsenlig hantering, men
att översyn över de riktlinjer som finns antagna behöver göras. Kommunstyrelsen behöver säkerställa att riktlinjerna efterlevs.
Vi grundar vår bedömning på följande kontrollerade moment:

Ansvaret för exploateringsverksamheten är tydligt uttalat i kommunen.
Kommunstyrelsen har enligt delegationsordningen ansvar för markförvärv, försäljning och överlåtelse av mark. Handläggningen hanteras av
mark- och exploateringschefen. Detta framgår till av Kommunstyrelsens
delegationsförteckning samt av dokumentet ”Exploateringsprocessen i
Katrineholms kommun - anvisning”. I detta dokument finns också övrigt
ansvar för exploateringsprocessen beskrivet.

Det finns riktlinjer/rutinbeskrivningar i kommunen vad gäller exploateringsverksamheten. Kommunstyrelsen antog 2008-04-29 § 86 ”Exploateringsprocessen i Katrineholms kommun - anvisning”.

Till varje exploateringsprojekt finns ansvarig person utsedd. Mark- och exploateringschefen är ansvarig för exploateringsprojekten. Något särskilt
beslut för respektive projekt fattas inte.

Det finns underlag inför beslut om exploatering i form av konsekvensbeskrivning, värdering och kostnadskalkyler. Underlag finns i varierande omfattning.
Vi föreslår följande förbättringar:

Riktlinjer för exploateringsprocessen bör uppdateras.

I de uppdaterade riktlinjerna bör fastställas vilka dokument som ska finnas,
så att detta följs i alla ärenden. I de ärenden vi har granskat varierar detta
något. Uppföljning följer inte riktlinjerna utan görs vid en exploaterings avslut. Något avslut har inte gjorts under den period vi har granskat. Vi före-
Januari 2015
Katrineholms kommun
PwC
1 av 6
slår att någon form av uppföljning redovisas även under den tid exploateringen pågår.
Januari 2015
Katrineholms kommun
PwC
2 av 6
2.
Inledning
2.1.
Bakgrund
I många kommuner bedrivs en omfattande exploateringsverksamhet. Det kan röra
sig om olika typer av exploateringsprojekt, några exempel är bostads- respektive
industriområden.
Då det rör sig om stora investeringar är det viktigt att det finns tydliga beslut kring
exploateringen i kommunen.
Revisorerna har i sin analys av väsentlighet och risk identifierat behov att granska
underlag och beslut i samband med upprättande av exploateringsavtal.
I budget 2014 finns 70 945 tkr upptaget för exploateringar inklusive återstående
medel från tidigare år. I delårsrapporten 2014 uppgick de pågående exploateringarna i Katrineholms kommun till 18 387 tkr. Nettoexploateringarna under perioden
uppgick till en intäkt på 515 tkr.
Den övergripande revisionsfrågan som ska besvaras av granskningen är
Säkerställer kommunstyrelsen en ändamålsenlig hantering avseende
underlag och beslutsfattande i samband med exploatering?
Granskningen har inriktats mot följande moment:
 Ansvaret för exploateringsverksamheten är tydligt uttalat i kommunen.
 Det finns riktlinjer/rutinbeskrivningar i kommunen vad gäller exploateringsverksamheten.
 Till varje exploateringsprojekt finns ansvarig person utsedd.
 Det finns underlag inför beslut om exploatering i form av konsekvensbeskrivning, värdering och kostnadskalkyler.
 Det finns underlag till varje exploateringsprojekt i form av beslut, kalkyler och
avtal med exploatören.
2.2.
Metod, avgränsning och redovisning
Revisionsmetod
Granskningen har skett utifrån ett väsentlighets- och riskperspektiv där ett antal
moment valts ut (se ovan). Granskningen baseras på bedömning av studier av dokument samt stickprov på underlag av 5 exploateringar/försäljningar. Intervju har
gjorts med mark- och exploateringschefen.
Avgränsning
Granskningen har omfattat kommunstyrelsen.
Januari 2015
Katrineholms kommun
PwC
3 av 6
3.
Granskningsresultat
3.1.
Riktlinjer, rutiner och budget
Kommunstyrelsen antog 2008-04-29 § 86 ”Exploateringsprocessen i Katrineholms
kommun - anvisning”. I dessa finns anvisningar om vad exploateringsavtal ska innehålla, krav på kalkyler och hur exploateringar ska hanteras i budgetprocessen
samt anvisningar för redovisning och uppföljning. Ansvar och befogenhetsfördelning redovisas också. Enligt riktlinjerna är kommunstyrelsen ansvarig för markinköp och markförsäljning, vilket också stämmer med reglementet för kommunstyrelsen1. Enligt kommunstyrelsens delegationsordning är köp eller försäljning av fast
egendom där köpeskillingen inte överstiger tio basbelopp delegerad till mark- och
exploateringschefen2, Samhällsbyggnadsförvaltningen. Mark- och exploateringschefen är ansvarig för samtliga aktuella exploateringsprojekt.
Det finns exploateringsområden upptagna i Övergripande plan med budget 201420163. Dessa är utförligare beskrivna i Samhällsbyggnadsförvaltningens budget
2014-2016 där även eventuella driftkostnader finns redovisade. Dessa avser oftast
kapitalkostnader för investeringar som kommunen kommer att stå för. Då exploateringarna ofta löper över flera år flyttas budgetbelopp mellan åren och de belopp som
anges i budgeten är nya belopp. För 2014 finns 3 800 tkr upptagna som nya medel
medan 67 145 tkr finns överförda från tidigare år. Det totala beloppet redovisas som
budgetbelopp i delårsrapporten för 2014.
3.1.1.
Bedömning
Vi bedömer att riktlinjerna är tydliga och omfattar det mesta inom området. Organisationen som beskrivs har förändrats och det finns förändringar på fler områden.
Enligt rutinen ska uppföljning lämnas i samband med tertialrapport, delårsrapport
och årsredovisning. Detta tillämpas för närvarande inte utan redovisning sker när
ett projekt stängs, vilket inte har skett under 2014. Riktlinjerna för kalkyler följs
inte heller alltid, se avsnitt 3.2.
Vi föreslås att riktlinjerna ses över och uppdateras.
Vi föreslår att uppföljningen ses över. Då exploateringsprojekten löper över lång tid
kan det vara lämpligt att någon form av redovisning lämnas under tiden.
3.2.
Resultat av stickprov
3.2.1.
Lövåsen 3:1
Det finns en stor mängd underlag för området Lövåsen/Sandbäcken. Som exempel
på kalkyler för området finns en kalkyl för exploatering av industrimark vid Heden
Kommunfullmäktige 2014-12-15, § 28
Kommunstyrelsen 2013-04-24, § 83
3 Kommunfullmäktige 2014-01-20 § 5
1
2
Januari 2015
Katrineholms kommun
PwC
4 av 6
etapp I, daterad 1993-10-15. Denna avser totalt 112 000 m2 varav 92 500 m2 avser
industrimark. I övergripande planering med budget 2006 och plan 2007-20084
finns Lövåsen 3:1 med som ett exploateringsområde för industri och handel. Kostnader för vägar beräknas till totalt 14 000 tkr och för övriga kostnader i samband
med exploateringen till 8 500 tkr. Exploateringen förväntas att bära 50 % av vägkostnaderna och hela den övriga kostnaden. Exploateringen pågår under en lång
följd av år och det är svårare att följa den ekonomiskt då den inte är uppdelad i
etapper. Enligt avtal 2011-12-02 har 17 000 m2 sålts. Avtalet har godkänts av kommunstyrelsen 2011-12-14 § 293 och undertecknats av mark- och exploateringschefen i enlighet med kommunstyrelsens beslut. Området används för handel. I delårsrapport 2014 finns 840 tkr upptaget som intäkt för Lövåsen/Sandbäcken. Området
finns också med i investeringsbudgeten i Övergripande plan med budget 2014-2016.
3.2.2.
Luvsjön etapp 3 b
Området har delats upp i etapper från start. I delårsrapporten finns kostnader på
1 335 tkr med för Luvsjön villor. Kostnader finns också kvar i redovisningen för hela
Luvjöområdet. Kostnader från vägar osv som har upparbetats i samband med tidigare etapper finns kvar för fördelning till nya etapper. I Övergripande planering
med budget 2007 och plan 2008-2009 finns Luvsjön etapp III med i ett större
klumpbelopp och hänvisning görs till Byggnadsnämndens budget. Etapp 3 b finns
med i investeringsbudgeten i Övergripande plan med budget 2014-2016. Det finns
en exploateringskalkyl för etapp III daterad 2008-05-13. Det finns ett dokument
med redovisning av vilka tomter som har sålts, respektive som finns kvar i etapp III
från 2014-11-17. Denna har tagits fram av mark- och exploateringschefen.
3.2.3.
Kv Hjorten
Avtal om exploatering för bostadsbebyggande i kv Hjorten har tecknats med exploatör 2013-05-14 och godkänts av kommunstyrelsen 2013-05-29 § 210. Avtalet har
undertecknats av mark- och exploateringschefen i enlighet med Kommunstyrelsens
beslut. Exploateringen finns med i investeringsbudgeten i Övergripande plan med
budget 2014-2016. Någon särskild kalkyl finns inte upprättad, men i avtalet och
Kommunstyrelsens beslut nämns att kommunen åtar sig att stå för kostnader för
flytt av vissa högspänningsledningar.
3.2.4.
Kv Alen
Ett avtal om markanvisning har tecknats med exploatör 2014-11-18 och detta har
godkänts av kommunstyrelsen 2014-11-26 § 211. Avtalet är undertecknat av markoch exploateringschefen. Pris kommer att fastställas senare. Avtalet innebär en option för exploatören att förhandla om pris och köpa marken inom två år, när detaljplanen har fastställts. Det kommer då att bli ett nytt ärende hos Kommunstyrelsen.
Området används för närvarande som parkeringsplats, men är inte markerat som
detta i nuvarande detaljplan. Avsikten är att området ska bebyggas med flerbostadshus. Kalkyler kommer att redovisas när den nya detaljplanen har fastställts.
4
Kommunfullmäktige 2005-11-21 § 190
Januari 2015
Katrineholms kommun
PwC
5 av 6
3.2.5.
Ericsbergsvägen/Nyköpingsvägen
Området ingår i investeringsbudgeten i Övergripande plan med budget 2014-2016.
Geotekniska undersökningar har gjorts och kostnaderna har uppstått efter delårsrapporten 2014. En förkalkyl har upprättats för exploatering av området daterad
2015-01-08. Något avtal med exploatör finns ännu inte klart för området.
3.2.6.
Bedömning
Vi bedömer att det underlag som finns för de granskade exploateringarna delvis
följer riktlinjerna, men att visst underlag saknas.
I vissa fall saknas kalkyler. Vi anser att det är väsentligt att det finns en kalkyl vid
beslut om att påbörja en exploatering för att kommunstyrelsen ska få en bild av det
ekonomiska åtagandet för kommunen. Det finns inte heller redovisade underlag för
värdering i de fall kalkyler saknas. Några särskilda konsekvensbeskrivningar utöver
åtagande för exploatören och kommunen i förekommande fall finns inte.
Vi bedömer det som positivt att det i samtliga avtal finns krav på när exploateringen
ska vara påbörjad/avslutad och hur hanteringen ska vara om detta inte uppnås.
Detta gäller i något fall även kraven på kommunen som är en förutsättning för att
exploatören ska kunna påbörja exploateringen. I de fall kommunstyrelsen har fattat
beslut om avtal finns också tjänsteskrivelser.
Slutligen bedömer vi att kommunstyrelsen behöver säkerställa att riktlinjer efterlevs.
2015-01-12
Annika Hansson
Kerstin Svensson
Projektledare
Uppdragsledare
Januari 2015
Katrineholms kommun
PwC
6 av 6