ÅRSREDO VISNING 2014
2014 ÅRSREDOVISNING HSB ÖSTERGÖTLAND INNEHÅLL 5 Inledning 6 Några fakta om oss 8 Vd har ordet 10 Framtiden 12 Vår nyproduktion första halvåret 14 Vår nyproduktion andra halvåret 16 Bosparande 18 Utmärkelsen Svensk Kvalitet 20 Föreningsstyrningsrapport 24 Förvaltningsberättelse 33 Finansiella rapporter 60 Styrelsen 62 Revisionsberättelse, revisorer och valberedning 64 HSBs bostadsrättsföreningar 65 HSBs hyresrätter Vi är med och utvecklar nya stadsdelar genom att bygga bostäder som dagens och morgondagens invånare efterfrågar. 04 Det handlar om det GODA BOENDET HSB är Sveriges största bostadskooperation och ägs av alla sina medlemmar runt om i landet. HSB Östergötland, som bildades 1933, är en av 30 regionala HSB-föreningar. Vi bygger, förvaltar och äger attraktiva bostäder i vårt verksamhetsområde som består av delar av Östergötland och Närke. HSB Östergötland har som målsättning att vara en av de ledande aktörerna i Linköping, Mjölby, Vadstena, Motala, Hallsberg, Kumla, Askersund, Åtvidaberg, Ödeshög och Boxholm. Vår huvudsakliga verksamhetsort är Linköping som utgör cirka 85 procent av vår marknad. Vi är med och utvecklar nya stadsdelar genom att bygga bostäder som dagens och morgondagens invånare efterfrågar. Huvuddelen är bostadsrätter, men vi bygger även hus med eget ägande samt hyresrätter. Idag förvaltar vi fastigheter i cirka 150 bostadsrättsföreningar på samtliga orter. HSB Östergötland är dessutom ett serviceföretag som säljer tjänster som rör fastigheter och bostäder till alla fastighetsägare i vår region. Vår förvaltning har ett brett utbud av tekniska och administrativa tjänster som underlättar fastighetsägarens vardag. Hållbarhet har alltid genomsyrat allt vi gör. Det återspeglas såväl i miljöarbetet, som vårt sociala ansvar och vår ekonomiska stabilitet. HSB Östergötlands ledning Jacqueline Wendel (Ekonomichef), Peter Lindgren (vd), Linda A Karlsson, (Chef administrativ service), Brf Dansbanan i Folkets Park, Linköping. Inger Kannerstål (Marknadschef), Bita Almasian (Byggchef), Lena Hellman (Chef hyresfastigheter) och Peder Ahlgren (Boservicechef). INLEDNING | HSB Östergötland 05 NÅGRA FAKTA OM OSS HSB Östergötland är en av regionens ledande bostadsaktörer. Vi bygger, äger och förvaltar fastigheter i Östergötland och Närke, en intressant och expansiv marknad. 2014 har varit ett spännande år med flera nya projekt. KÄRNVÄRDEN – ETHOS HSBs värderingar, det vi k allar E THOS, är vår gemensamma grund. Värderingarna genomsyrar vår verksamhet i allt vi gör och kommunicerar. E THOS fungerar även som ett v erktyg för föreningsstyrning och verksamhetsutveckling inom HSB. ENGAGEMANG HSB engagerar sig i det som rör livet, både för den enskilda människan och för samhället. Via engagemang skapas rum för samverkan och medlemsinflytande. TRYGGHET Det vilar en känsla av trygghet i HSB. T illsammans skapar medlemmarna trygghet. HSB ger utrymme att leva livet på det sätt som passar var och en. HÅLLBARHET Det finns ett långsiktigt tänkande i all verksamhet inom HSB. OMTANKE HSB gör mer än att bygga och förvalta bostäder. Vi har o mtanke om livet i och mellan husen. SAMVERKAN All verksamhet bygger på s amverkan människor emellan. 06 VÅRT UPPDRAG ÄR ATT I SAMVERKAN MED MEDLEMMARNA SKAPA ”DET GODA BOENDET”. VÅR VISION VI ÄR LEDANDE NÄR DET GÄLLER BOENDE. 9 676 ÅRETS RESULTAT, MKR 264,5 NETTOOMSÄTTNING, MKR 16,8 RÖRELSEMARGINAL, % 3,1 AVKASTNING EGET KAPITAL, % 38,4 SOLIDITET, % NÅGRA FAKTA OM OSS | HSB Östergötland 07 Det har varit ett speciellt år för HSB Östergötland med högt tempo och flera nyproduktionsprojekt på gång. Under våren fick vi ta emot Utmärkelsen Svensk Kvalitet ur kungens hand, ett evenemang som krävde stora förberedelser och som blev mycket lyckat. Vd Peter Lindgren, i Folkets Park, Linköping. 08 HÖGT TEMPO och stora framgångar Från att vi hösten 2013 fick beskedet av vi vunnit Utmärkelsen Svensk Kvalitet, började förberedelserna för vårens stora händelse. En solig aprildag kom kung Carl XVI Gustaf till Linköping och vår festliga ceremoni för våra kunder, förtroendevalda, medarbetare och samarbetspartners. Totalt var vi 320 personer som, förutom prisutdelningen, även fick se nyproduktionen i Folkets Park, ta del av en bostadshistorisk utställning och umgås vid en trevlig lunch. Det här var andra gången vi fick priset, vilket i sig är unikt, men det var minst lika stort den här gången. Vårt kvalitetsarbete är en pågående process där alla medarbetare bidrar. I oktober hade vi en medarbetardag på Vildmarkshotellet utanför Norrköping för att fira vår vinst. Organisationen har nu laddat om för nya utmaningar. Under 2014 har vi haft fyra säljstarter, samtliga med stor framgång. Brf Hagen i Ullstämma, Linköping, sålde slut på drygt en månad. Även brf Dansbanan i Folkets Park är slutsåld. Vi tog också beslutet att säljstarta brf Rotundan i Folkets Park under oktober. Under sommaren flyttade de allra första familjerna in i sina nya radhus i Folkets Park. Det var en efterlängtad händelse för alla parter. Självklart gläds vi åt den starka marknaden, samtidigt som vi är uppmärksamma på omvärldstecken som pekar mot en något tuffare framtid. Vi bevakar vad som händer med bland annat avdragsrätten, krav på kontantinsats och eventuella skattehöjningar. Nytt för året är också ett redovisningsregelverk som påverkar både oss och våra bostadsrättsföreningar. 2010 gjorde vi en stor affär med Linköpings kommunala bostadsbolag AB Stångåstaden, då HSB Östergötland förvärvade cirka 200 hyresrätter i Berga. 2014 var det dags för en ny affär, då vi överlät Agraffen i Övre Vasastaden till dem och istället övertog ytterligare cirka 200 lägenheter i Berga, den här gången i kvarteret Luftspanaren. Vår plan är att förtäta och bygga till för en ännu trevligare och mer attraktiv boendemiljö. I våra långsiktiga planer finns även projekt utanför Linköping. Vi bevakar möjligheten att bygga i vårt övriga verksamhetsområde och Under 2014 har vi haft fyra säljstarter, samtliga med stor framgång. Brf Hagen i Ullstämma, Linköping, sålde slut på drygt en månad. håller kontakt med kommunerna för potentiella nybyggnadsområden. Summerar vi året som helhet, så ser det mycket positivt ut. Vi gör ett starkt bokslut och vi lever även upp till de andra målen i vår affärsplan ”HUSET”. Under 2015 fortsätter arbetet med en ny affärsplan utifrån våra kärnvärden ETHOS – engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Arbetet under 2014 har präglats av stor entusiasm och inspiration. Jag vill tacka vår ledningsgrupp, som i stort sett är ny för året som en följd av tidigare pensionsavgångar. Jag vill också tacka alla engagerade förtroendevalda ute i föreningarna och alla medarbetare för en imponerande arbetsinsats. Nu står vi starka inför ännu ett händelserikt år. PETER LINDGREN VD HSB ÖSTERGÖTLAND VD HAR ORDET | HSB Östergötland 09 Vi bygger för FRAMTIDEN Linköping, som är HSB Östergötlands huvudsakliga marknad, är navet i en mycket expansiv region. Utvecklingen går snabbt och vi är en av de ledande aktörerna med flera spännande projekt runt om i staden. Idag har HSB Östergötland en nyproduktionstakt som är högre än på många decennier. Framför allt handlar det om attraktiva Folkets Park i Linköping. Men vi tittar ständigt på andra tänkbara områden i staden och i våra andra verksamhetsorter. Ambitionen är att vara en drivande aktör på expansiva marknader i hela regionen och vi vill bredda vårt erbjudande av nya bostäder i såväl Östergötland som Närke. Var vi än agerar, så är målet detsamma – HSB Östergötland ska erbjuda ett bra boende för alla. En lång process Att arbeta med nyproduktion av fastigheter är en lång process. Från planeringsstadiet, tills att byggnaden står klar och det är dags för inflyttning, handlar i de flesta fall om en tidsperiod på 3-4 år. HSB Östergötland har en driven och kompetent organisation, med gedigen erfarenhet, vilket gör oss till en effektiv och trygg partner. 10 Berga VÅRA FRAMTIDA PROJEKT LINKÖPING Berga HSB Östergötland äger och förvaltar cirka 400 hyresrätter i stadsdelen Berga. Det befintliga beståndet ska renoveras, men även utvecklas och förtätas med nyproduktion. I dagsläget planeras det både för hyresrätter och bostadsrätter. Byggstart: Planeras till 2016 Folkets Park Harvestad Vallastaden Brf Teatern Brf Smultrongården Tre radhus med plusenergiteknik. Norr om brf Rotundan kommer 24 rad- och parhus om 113 kvm. Säljstart: Preliminärt 2016 brf Teatern att byggas. Säljstart: Preliminärt april 2015 Inflyttning: Preliminärt 2017 Antal lägenheter: 55 st Inflyttning: Preliminärt 2016 Säljstart: Planeras till 2015 Inflyttning: Preliminärt 2017 Brf Tombolan Öster om brf Rotundan är det tänkt Brf Smultrongården, Utformningsförslag Winell och Jern Arkitekter att brf Tombolan ska byggas – en bostadsrättsförening som består av tre punkthus. Antal lägenheter: Cirka 50-60 st i varierande storlekar. Säljstart: Preliminärt 2016 Inflyttning: Preliminärt 2018 Brf Paviljongen Norr om brf Teatern planeras brf Paviljongen. Antal lägenheter: Cirka 50-55 st i varierande storlekar. Säljstart: Preliminärt 2017 Inflyttning: Preliminärt 2019 MJÖLBY Centralt Utmed Svartån i centrala Mjölby planeras en ny bostadsrättsförening. Antal lägenheter: Cirka 30 st i varierande storlekar Säljstart: Preliminärt 2016 Var vi än agerar, så är målet detsamma – HSB Östergötland ska erbjuda ett bra boende för alla. Inflyttning: Preliminärt 2018 FRAMTIDEN | HSB Östergötland 11 Vår nyproduktion FÖRSTA HALVÅRET 2014 2014 blev ett fantastiskt år för HSB Östergötland. Nyproduktionen har i stort sett aldrig varit så aktiv. Under året har vi haft första spadtag, säljstarter och även efterlängtade inflyttningar i Linköping. JANUARI FEBRUARIMARS Årets inleds med säljstart för radhusen Parkstaden, etapp 3 i Folkets Park och stomvisning för det pågående projektet Parkstaden, etapp 1. Parkstaden 12 Brf Hagen i Ullstämma med totalt 26 bostäder förbereds för försäljning, samtidigt som upphandling påbörjas för ett nytt projekt – brf Rotundan i Folkets Park. Brf Rotundan Mars blir en spännande månad med byggstart för Parkstaden, etapp 3 i Folkets Park och säljstart för brf Hagen i Ullstämma. Brf Hagen i Ullstämma AKTUELLA PROJEKT 2014 Parkstaden, etapp 1-4, Folkets Park i Linköping. Radhus med eget ägande på 115-130 kvm. Brf Dansbanan, Folkets Park i Linköping. 1-5 rum och kök på 50-128 kvm. Brf Hagen, Ullstämma i Linköping. Rad- och parhus på 113 kvm. Brf Rotundan, Folkets Park i Linköping. 2-4 rum och kök på 54-91 kvm. APRIL MAJ JUNI Brf Hagen i Ullstämma säljer slut på rekordtid! Säljstart för radhusen Parkstaden, etapp 4 i Folkets Park, samtidigt som det är byggvisning för etapp 2 och förhandsvisning av brf Rotundan. Parkstaden etapp 1 i Folkets Park färdigställs och de besiktas inför inflyttningen. I samma område fortsätter arbetet med förprojektering för brf Rotundan. Första sommarmånaden innebär en efterlängtad milstolpe med första inflyttning i Folkets Park, etapp 1 Parkstaden. Samtidigt tas det första spadtaget i Ullstämma för brf Hagen. Brf Hagen SLUTSÅLT Brf Rotundan VÅR NYPRODUKTION | HSB Östergötland 13 Vår nyproduktion ANDRA HALVÅRET 2014 JULI AUGUSTI SEPTEMBER Under den något lugnare semestermånaden inleds markarbetet för brf Hagen i Ullstämma. Projekteringen fortsätter för brf Rotundan i Folkets Park. Arbetet med brf Dansbanan i Folkets Park, med totalt 51 lägenheter, har pågått under hela året. I augusti är det dags för byggvisning för kunder. Parkstaden går in i en avslutande fas i och med byggstarten av etapp 4. Totalt blir det 31 radhus med eget ägande i Folkets Park. Under månaden genomförs också besiktning av etapp 2. Brf Dansbanan Fina omgivningar i Ullstämma 14 Parkstaden etapp 2 Det har varit ett speciellt år för HSB Östergötland med högt tempo och flera nyproduktionsprojekt på gång. Peter Lindgren, vd OKTOBER NOVEMBER DECEMBER Efter månader av upphandling och projektering påbörjar vi den efterlängtade säljstarten av brf Rotundan med 42 lägenheter, 1-5 rum och kök. Dags för nästa inflyttning i Folkets Park – den här gången andra etappen av radhusen Parkstaden. Första huset kommer på plats i brf Hagen, Ullstämma. Försäljningen löper på mycket bra för brf Rotundan. När året går mot sitt slut blir det byggvisning av Parkstaden, etapp 3 i Folkets Park. I Ullstämma fortsätter arbetet i snabb takt och fler hus i brf Hagen kommer på plats. Jul i visningshus Parkstaden etapp 2 Brf Rotundan Byggnation brf Hagen VÅR NYPRODUKTION | HSB Östergötland 15 Många lägger undan pengar varje månad till en ny bostad. Det är ett sparande som rymmer både drömmar och realistiska planer. Men om man väljer att bospara i HSB, kan det öppna upp ännu fler möjligheter i framtiden. BOSPARANDE KAN ÖPPNA FRAMTIDA DÖRRAR HSB Bospar är ett sparande för alla åldrar, i alla faser i livet. Pengarna växer över tid, samtidigt som den som sparar får förtur till både nybyggda bostäder och hyresrätter över hela landet – med samma bosparpoäng! Olika sparalternativ HSBs bosparande erbjuder tre sparformer. Samtliga ger bosparpoäng och det är möjligt att utnyttja mer 16 än en sparform. Idag kan man spara i Bosparkonto, Fasträntekonto eller Etiska fonder. Hur går det till? Varje sparad hundralapp ger en bosparpoäng. Nytt från i maj 2014 är att sparandet kan ge max fem poäng per månad, motsvarande 500 kronor. Naturligtvis går det att spara både mindre och mer. Ett eventuellt belopp över maxgränsen kan man dessutom ta ut när man vill, utan att förlora poäng. De flesta sparare har lagt upp en automatisk överföring, för att inte missa några poäng. Sedan är fördelningsprincipen enkel – den som söker bostad och har flest poäng får välja först. Och det gäller i hela Sverige. Ett nytt steg i livet – från Mjölby till Vadstena När Jens och Carina Levander hittade en intressant hyreslägenhet på HSB Östergötlands hemsida, skickade de in en intresseanmälan på vinst och förlust. Att de, som bosparare i HSB, hade förtur även i hyreskön kom som en trevlig överraskning. HSB Bospar Ett smartare sparande n n örtur till HSBs F nybyggda bostäder örtur till HSBs F cirka 25 000 hyresrätter n Fördelningsprincipen är enkel – den som söker bostad och har flest poäng får välja först. Hur kommer det sig att ni flyttade från Mjölby till Vadstena? Ja, säg det. Det var väl en impuls, kan man säga. Men vi kände att det var dags för en förändring. Vi hade bott i brf Oljekrukan i 31 år och ville att det skulle hända något nytt. Så vi började titta efter ett boende som passar oss bättre ju äldre vi blir. Vadstena valde vi för den vackra miljön och att det händer så mycket mer här. Hur fick ni just den här lägenheten? Vi surfade på webben och såg den på HSBs hemsida. Så vi chansade och skickade en intresseanmälan. Och trots att det var väldigt många intressenter, så erbjöds vi den. Förklaringen är att vi är bosparare. Och det var faktiskt en trevlig överraskning att det gav förtur. Extra skönt var att vi sålde vår lägenhet i Mjölby på ett par dagar. Det ser väldigt fräscht ut här… Ja, vi fick renoverat av HSB och vissa saker har vi också valt att lägga till själva. Så nu har vi nytt kök, bad, väggar, golv, maskiner och värmeanläggning. Och hur känns det nu? Det känns riktigt bra! Och spännande! Allt har flutit på bättre än vi hade hoppats på och vi har fått ett väldigt trevligt välkomnande från våra nya grannar. Här kommer vi att trivas! Carina och Jens Levander Sysselsättning: Pensionärer. Bor: HSB hyresrätt i Vadstena, 3 r.o.k. på 81,5 kvm. Byggår: Slutet av 1980-talet. Motto: Våga förändra och gör livet bekvämt att leva. BOSPARANDE | HSB Östergötland 17 Vd Peter Lindgren och styrelseordförande Mariethe Larsson tar emot priset av H.M. Konungen. ETT STOLT PRIS ur kungens hand Beskedet att HSB Östergötland tilldelades Utmärkelsen Svensk Kvalitet 2013 kom under hösten samma år. Genast satte förberedelserna igång för hur företaget ska hantera det ansvar som utmärkelsen innebär och hur det skulle firas. 18 Torsdagen den 10 april 2014 blev en minnesvärd dag. Totalt 320 gäster deltog i HSB Östergötlands stora ceremoni, där Utmärkelsen Svensk Kvalitet skulle delas ut av H.M Konung Carl XVI Gustaf. Bland deltagarna fanns flera av kommunens ledande personer, bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda, samarbetspartners och naturligtvis de egna medarbetarna, som har en stor del i framgångarna. Festligheterna genomfördes i Folkets Park, där gästerna fick möjlighet att besöka Parkstaden, de radhus som HSB Östergötland bygger i området. Inne i Cupolen bjöds det även på en utställning om boendet genom decennierna, en gemensam lunch och flera minnesvärda tal. – I mitt tal ville jag lyfta fram HSBs värdegrund, men också det arbete som våra medarbetare och de olika Vad är Utmärkelsen Svensk Kvalitet? Utmärkelsen Svensk Kvalitet är Sveriges mest prestigefyllda pris för framgångsrikt kvalitetsarbete inom organisationer. Det fokuserar på att finna och visa upp goda förebilder både inom privat och offentlig sektor, inom organisationer som utses av SIQ – Institutet för kvalitetsutveckling. De kriterier som har bedömts i verksamheten är ledarskap, information och analys, verksamhetens planering, medarbetarnas engagemang och utveckling, verksamhetens processer och resultat samt kundtillfredsställelse. Platsbesök och utvärderingsrapport är ett par av de verktyg som domarkommittén haft till sitt förfogande när besluten skulle tas. HSB Östergötland visar på ett föredömligt sätt hur kundorienterad verksamhetsutveckling skapar engagemang och systematik med goda resultat som följd. Organisationen har gjort sig väl förtjänt av Utmärkelsen Svensk Kvalitet. Utdrag ur motiveringen, Svensk Kvalitet bostadsrättsföreningarna gör, berättar Peter Lindgren, vd på HSB Östergötland. Runt om i vår region finns det många eldsjälar som gör ett fantastiskt arbete för att skapa ett bra boende. Och det gäller också våra egna medarbetare, som alltid gör sitt yttersta för våra kunder och vår verksamhet. HSB Östergötland har under flera års tid bedrivit ett systematiskt kvalitetsarbete. Att arbeta utifrån SIQs modell för kundorienterad verksamhetsutveckling innebär ett fokus på tre områden; förståelse för vad som leder till framgång, utvärdera verksamheter och att förbättra konkurrenskraften. – För oss på HSB Östergötland är det här andra gången som vi får utmärkelsen, säger Peter Lindgren och konstaterar samtidigt att det är näst intill unikt. 2009 tilldelades vi priset för det målmedvetna arbete som vi hade påbörjat flera år tidigare. Skillnaden den här gången var att vi har vuxit geografiskt och att vi har haft en generationsväxling med många nya medarbetare. Men framgångsrikt kvalitetsarbete kräver struktur och uthållighet, vilket vi är ett bra exempel på. Så den här prestationen gjorde oss alla extra stolta! UTMÄRKELSEN SVENSK KVALITET | HSB Östergötland 19 FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT Koden utgör ett internt verktyg för att säkerställa en öppen och genomlyst organisation där varje medlem ska ha insyn i verksamheten. 20 HSB Östergötland tillämpar de HSB-gemensamma styrdokumenten HSB Kompassen, HSB Varumärkesriktlinjer och HSB Kod för föreningsstyrning (Koden). HSB Östergötland omfattar moder föreningen och samtliga helägda dotterbolag. Föreningsstyrningsrapporten har på särskilt uppdrag granskats av Erik Davidsson, BoRevision. Granskningen har omfattat genomgång av rapporten och föreningens aktiviteter i förhållande till de regler som anges i Koden. Granskning av skriftlig dokumentation har genomförts, likaså muntlig avstämning med representanter för ledning, styrelse och valberedning. Bakgrund Koden är utformad särskilt för HSB och utgår från Svensk kod för bolagsstyrning, de kooperativa principerna och HSBs kärnvärderingar. Koden uppdaterades och fastslogs vid HSB förbundsstämma 2011. Den gäller för alla HSB-föreningar, nationella och regionala bolag samt HSB Riksförbund. Koden gäller ej för bostadsrättsföreningar. Syftet med Koden är att den ska utgöra ett internt verktyg för att säkerställa en öppen och genomlyst organisation där varje medlem som så önskar ska ha insyn i verksamheten och möjlighet att påverka. Koden ska också bidra till att HSB styrs på ett för medlemmarna effektivt sätt. Den innebär bland annat att årsredovisningen kompletteras med denna föreningsstyrningsrapport, som översiktligt beskriver hur HSB Östergötland tillämpat Koden under räkenskapsåret 2014. Koden tillämpas enligt principen ”följ eller förklara” och det innebär att avvikelser från Koden ska redovisas och orsaken till avvikelsen förklaras. En effektiv styrning av verksamheten utgör grunden för att skapa förtroende. HSB Östergötland tillämpar effektiva ledningsprocesser och rutiner med regelbunden uppföljning. HSB Östergötlands medarbetare uppmuntras att sträva mot företagets vision och mål. De uppnås med hjälp av gemensamma värderingar, individuella mål, tydliga ansvarsområden och befogenhet att agera. Tillämpning av Koden HSB Östergötland följer Koden med undantag för 2.2.10 och 3.5.3. 2.2.10 Information om antal personer som nominerats som förtroendevalda lämnas på föreningens webbplats. På föreningens webbplats finns en särskild avdelning, ”Föreningsstyrning”, där information som rör formella krav på verksamheten publiceras. Nomineringsprocess HSB Östergötlands valberedning representerar föreningens medlemmar och består av personer med geografisk representation från verksamhetsområdet och från medlemsgrupperna. Valberedningens instruktion fastställs årligen av föreningsstämman. Valberedningen följer styrelsens arbete under året och har möjlighet att närvara på styrelsesammanträden. Valberedningen har under 2014 funnits representerade vid fyra av styrelsens sammanträden. Valberedningen följer också upp styrelsens arbete genom samtal med enskilda ledamöter och möte med föreningens vd. Därefter bedöms i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas till följd av verksamhet, ekonomi och framtida inriktning. Valberedningen fastställer kravprofiler för nya ledamöter som behöver rekryteras och genomför ett systematiskt arbete för att söka rätt kandidater. Här beaktas bland annat förslag som kommit från medlemmar och dialog förs med bostadsrättsföreningarna. Valberedningens förslag presenteras i kallelsen till föreningsstämman. Valberedningen presenteras på föreningens webbplats, i Nyhetsbrev till förtroendevalda och via direktutskick till samtliga bostadsrättsföreningar. Här informeras också om hur nomineringar går till och tidpunkt för inlämnande av förslag till kandidater. Inför stämman 2015 har en nominering inkommit. På stämman presenterar valberedningen sitt förslag och lämnar en redogörelse för sitt arbete. Ersättningen till valberedningens ledamöter är 1 400 (1 190) kronor per bevistat sammanträde och ordförande 1 660 (1 410) kronor per bevistat sammanträde. Men av hänsyn till den personliga integriteten redovisas inga personuppgifter. Fullmäktige 3.5.3 Grundtalet för antal ombud per förening till fullmäktige är 200, vilket innebär att föreningar i storleksordningen 1–200 bostadsrätter har rätt till ett ombud. HSB Östergötlands fullmäktige består därför av ett ombud per Rapporten innefattar inte några uttalanden om hur väl den interna kontrollen har fungerat under det gångna räkenskapsåret då det saknas vedertagna riktlinjer för revidering av en rapport om intern kontroll och hur väl den fungerat. FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT | HSB Östergötland 21 bostadsrättsförening, förutom för tre bostadsrättsföreningar med över 200 bostadsrätter som har två ombud vardera, samt en bostadsrättsförening som har rätt till tre ombud. Ombud för medlemsgruppen utses på samma grundtal i relation till sitt totala medlemsantal. Föreningsstämma hölls den 23 april 2014. Totalt antal röstberättigade ombud 2014 var 161 (162). På föreningsstämman deltog 63 (36) röstberättigade ombud. För Askersund 1 (0) ombud, Hallsberg 5 (4), Kumla 3 (0), Linköping 35 (21), Mjölby 10 (8), Motala 4 (2), Vadstena 1 (0) och medlemsgruppen representerades av 4 (1) ombud. Av ombuden var 45 män och 18 kvinnor. Vid föreningsstämman deltog hela styrelsen och två av föreningens revisorer var representerade. Efter förslag från valberedningen valdes Muharrem Demirok till stämmoordförande. Till justeringsmän utsågs Ann-Sofie Peterson och Peter Tilly. Ingen av dem är styrelseledamot eller anställd i föreningen. Under mötet gavs fullmäktige möjlighet att ställa frågor, kommentera och lämna förslag till beslut. Protokollet från föreningsstämman finns tillgängligt på föreningens webbplats. Styrelsen och dess arbetsformer Styrelsen består av elva ledamöter, varav två fackliga representanter. Vd ingår inte i styrelsen. Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är oberoende i förhållande till föreningen och ledningen. Styrelsens storlek och sammansättning ger utrymme för olika kompetenser, erfarenheter, bakgrund och kön. Styrelsen förnyas med hänsyn till utvecklingen av föreningens verksamhet och behovet av kontinuitet i styrelsearbetet. Styrelsen ska hålla minst fem sammanträden per år varav ett ägnas åt mer långsiktiga planeringsfrågor. Vid behov ska extra sammanträden hållas för särskilda frågor. Styrelsen arbetar efter ett fastlagt program för året och har under 2014 haft åtta sammanträden. Varje sammanträdestillfälle har sina, i förväg fastställda, ärenden. Styrelsen har vid sitt sammanträde 2014-11-06 gått igenom och fastställt samtliga policys och tagit beslut om etiska regler. Styrelsens instruktioner i form av arbetsordning samt vd-instruktion är anpassade till föreningens förhållanden och utgör styrdokument för dess arbete. Styrelsens arbetsordning genomgår en årlig översyn och en ny årsplan tas fram. Aktuell arbetsordning för styrelsen och vd-instruktion antogs 2014-05-21. Styrelsens arvode framgår av förvaltningsberättelsen (sid 24). 22 Styrelsens utbildning Vid första styrelsesammanträdet efter fullmäktigesammanträdet ges en introduktion till HSB, styrelsens arbete, arbetsformer, arbetsordning och information om aktuella frågor. Vd träffar nya styrelseledamöter för genomgång av HSB Östergötlands verksamhet. Under 2014 har styrelsen genomgått utbildning i betaltjänstverksamhet och lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, ett krav som följer av Finansinspektionens tillstånd som ger HSB Östergötland rätt att tillhandahålla betaltjänster. Styrelsen har även genomgått en regional styrelseutvecklingskonferens. Revisorer Antalet revisorer ska vara lägst två och högst fyra. Tre revisorer utsågs av fullmäktige efter förslag från föreningens valberedning. Valberedningen lämnar också förslag till arvoden. Därutöver utses en revisor enligt stadgarna av HSB Riksförbund. Extern revision upphandlas av HSB Östergötland och nuvarande revisor, Maria Jonsson, valdes in vid stämman 2014 och kommer från KPMG. Revisor Arne Gunnarsson, KPMG, har närvarat under stämman och lämnat en redogörelse av hur revisorernas arbete bedrivits samt svarat på frågor. Revisorernas arvode framgår av årsredovisningen (not 2). Styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen för räkenskapsåret 2014 Styrelsen ansvarar enligt lagen om ekonomiska föreningar, aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med avsnitt 3.5.3 i Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Kontrollmiljö HSB Östergötland har en fastställd affärsidé med o perativa mål och finansiella mål. HSB Östergötlands styrelse fastställer arbetsordning och vd-instruktion. Grunden för struktur och kvalitet i arbetet utgörs av certifiering enligt ISO 9001:2008, kvalitet och ISO 14001:2004, miljö. Styrelsen för HSB Östergötland tar i en särskild process fram mål för verksamheten i ett långsiktigt perspektiv (3–5 år). Resultatet sammanfattas i en affärsplan, ”HUSET”. ”HUSET” är öppningssida på intranätet och all företagsinformation finns på detta sätt tillgänglig för samtliga medarbetare. I ”HUSET” finns vision, värderingar, mål och utfall på företagsövergripande nivå och på process-/avdelningsnivå. Uppföljning av mål sker avdelningsvis regelbundet inom områdena processer, medarbetare, kund, utveckling och ekonomi. Den operativa verksamhetens struktur bygger på SIQs Modell för Kundorienterad Verksamhetsutveckling där systematisk uppföljning och utvärdering av förbättringar i verksamheten är centrala. HSB Östergötland har fått Utmärkelsen Svensk Kvalitet 2013 och 2009. Kontrollaktiviteter HSB Östergötland har utformat sin interna kontroll så att ändamålsenliga kontrollaktiviteter genomförs såväl på övergripande nivåer, till exempel löpande resultatanalyser och analys av nyckeltal, som mer rutinorienterade kontroller, såsom avstämningar, attester och liknande kontroller som syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Kontrollaktiviteterna har utformats för att hantera väsentliga risker avseende den finansiella rapporteringen. HSB Östergötland fick 201106-15 tillstånd av Finansinspektionen att tillhandahålla betaltjänster och kontrollaktiviteter kopplade till denna lagstiftning har genomförts av företagets Compliance två gånger under 2014. Revisorerna genomför en granskning av internkontroll en gång per år och en IT-revision genomförs vartannat år. Uppföljning av mål sker avdelningsvis regelbundet inom områdena: processer, medarbetare, kund, utveckling och ekonomi. Information och kommunikation Basen för den finansiella rapporteringen till styrelsen är fullständiga bokslut med operativ resultaträkning och balansräkning varje tertial. Vid varje styrelsesammanträde lämnas rapport över företagets finansiella situation, bland annat av ränterisker och likviditet, samt en riskrapport utifrån betaltjänstperspektivet. Det aktuella ekonomiska läget kommenteras i den skriftliga vd-rapporten som också tas fram inför varje styrelsesammanträde. En sammanställning som visar resultatet per enhet presenteras minst en gång per verksamhetsår och rapporteringen följs av en kortfattad redovisning av verksamheten. Viktiga samband blir belysta med nyckeltal som är väl definierade. Styrelsen träffar valda revisorer vid minst ett sammanträdestillfälle under året. Avgående revisor Arne Gunnarsson, KPMG, deltog vid styrelsens sammanträde 2014-02-27 och revisor Maria Jonsson, KPMG, deltog vid styrelsens sammanträde 2014-12-11, utan vd eller annan person från föreningsledningen. FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT | HSB Östergötland 23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för HSB Östergötland ekonomisk förening, organisationsnummer 716426-3720, lämnar härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2014. KONCERN OCH MODERFÖRENING tvärorganisatoriska förbättringsgrupper. Resultatet sammanfattas i ett antal prioriterade förbättringsområden. Vision och värderingar HSB Östergötlands vision är ”Vi är ledande när det gäller boende”. HSBs gemensamma värdegrund med kärnvärdena Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke och Samverkan, ETHOS, utgör basen i verksamheten. Vår verksamhet HSB Östergötland ek.för. bildades 1933 och är en av 30 regionala HSB-föreningar i Sverige. Verksamheten bedrivs i den västra delen av Östergötland och i en del av Närke. Vi har fullservicekontor i Hallsberg, Linköping, Mjölby och Motala. Verksamhetsidé och verksamhetsområde HSB Östergötland-koncernens uppdrag är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen och bidra till en långsiktig ekonomisk trygghet. Det sker genom att erbjuda prisvärda bostäder till medlemmar, tillhandahålla kvalificerade förvaltningstjänster och att på olika sätt medverka till att underlätta arbetet i bostadsrättsföreningarna. HSB Östergötland har sedan 2011-06-15 tillstånd från Finansinspektionen att tillhandahålla betaltjänster. Strategier och övergripande planer Vår vision, våra värderingar och våra övergripande mål fastställs av HSB Östergötlands ek.för. styrelse i en affärsplan. Den uppdateras årligen genom förnyade målsättningar. Nuvarande affärsplan gäller för åren 2011–2015. Affärsplanen, vår vision och våra värderingar sammanfattas i ”HUSET”. Affärsplanen har förankrats i olika medarbetargrupper med representation från hela företaget. De övergripande målen finns nedbrutna på avdelnings- och individnivå och följs upp kontinuerligt. Vi följer de HSBgemensamma styrdokumenten HSB Kod, HSB Kompassen och HSB Varumärkesriktlinjer. Ledningssystemet har sin struktur från SIQs Modell för Kundorienterad Verksamhetsutveckling och vi utvärderar arbetssätt och resultat regelbundet. Ett kontinuerligt förbättringsarbete bedrivs i 24 Våra ägare HSB Östergötlands ek.för. ägare är dess medlemmar - e nskilda personer och bostadsrättsföreningar. Den 31 december 2014 var 14 988 (14 893) enskilda personer och 141 (140) bostadsrättsföreningar medlemmar. Vår medlemsutveckling är positiv. Våra enskilda medlemmar kan delas in i fyra olika kategorier; medlemmar som bosparar, medlemmar som bor i hyresrätt, medlemmar som bor i bostadsrätt och övriga medlemmar. Av våra hyresgäster var 58 (47,0) procent medlemmar. Av det totala antalet medlemmar var 1 139 (971) bosparande medlemmar. Majoriteten av verksamheten drivs i en moderförening och två dotterföretag. Moderförening är HSB Östergötland ek.för. Dotterföretag är HSB Boservice i Västra Östergötland AB som tillhandahåller teknisk förvaltning och HSB Grannskapsgårdar AB som förvaltar koncernens fastighetsbestånd. För nyproduktion har HSB Östergötland ek.för. samverkan med HSB Produktion AB via ett antal gemensamma bolag. Dessutom finns ett dotterföretag, LMM i Västra Östergötland ek.för., som har borgensåtagande för 5 (7) bostadsrättsföreningar. HSB Östergötlands ek.för. ledning Styrelsen för HSB Östergötland ek.för. består av 3 (3) kvinnor och 8 (8) män, varav två män representerar arbetstagarorganisationer. I ledningen för HSB Östergötland-koncernen finns 2 (2) män och 5 (5) kvinnor. Styrelsens arbete HSB Östergötland-koncernens strategier, mål och handlingsplaner tas fram med ett flerårigt (3–5 år) perspektiv. Kraven på verksamheten ställs av styrelsen för HSB Östergötland ek.för. som genomför sitt strategiska planeringsarbete under ett par dagar varje år, vd deltar i detta arbete. Resultatet sammanfattas i en affärsplan som valideras och förlängs med ett år i taget. Styrelsen genomför regelbundet en omvärldsanalys både ur ett lokalt och nationellt perspektiv. Utfall och resultat, ”HUSET”, granskas och analyseras. En avstämning görs även mot de av HSB Riksförbund framtagna gemensamma styrdokumenten. Inför styrelsemöten skickas underlag till styrelsens ledamöter cirka en vecka före varje styrelsesammanträde. En helg ska finnas mellan utsändningsdagen och sammanträdet. Underlaget till styrelsen innehåller en kortfattad skriftlig vd-rapport, där det aktuella läget i verksamheten presenteras. Styrelsesammanträdena används främst för diskussion och beslut. Om det finns skäl för särskild föredragande, utöver vd, så närvarar den föredragande för att svara på frågor och delta i diskussionen i det aktuella ärendet. Revisorer har deltagit vid två sammanträden och före- dragit resultatet av granskningen av koncernens rutiner, interna kontroll och siffergranskning, härvid har inga representanter från företagsledningen deltagit. Styrelsens protokoll återger vilka ärenden som behandlats, vilket underlag som funnits för respektive ärende och innebörden av de beslut som fattats. Missiv och bilaga finns till varje beslut. Protokollet skickas till styrelsens ledamöter cirka två veckor efter styrelsesammanträdet. Om justering av protokollet inte går att genomföra under denna tidsram, skickas protokollet ut i ojusterat skick för justering vid nästa styrelsesammanträde. Vd-sekreterare är adjungerad till styrelsens sammanträden som sekreterare. Vid behov uppdaterar vd styrelsen mellan sammanträden med en kort rapport som distribueras via e-post. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HSB Östergötland 25 Styrelsens ersättning Styrelsen har ett fast arvode som gäller från föreningsstämma till föreningsstämma, totalt 244 200 (200 250) kr för 2014. Ersättningen uppgår till fem och ett halvt prisbasbelopp (basbelopp 44 400 kr för 2014). Arvodet delas upp på funktion; ordförande 62 000 (50 100) kr, vice ordförande 31 000 (25 050) kr och övriga ledamöter 16 800 (13 900) kr. Därutöver gäller ett rörligt arvode per bevistat sammanträde. Det rörliga arvodet uppgår till 1 360 (1 150) kr. Den rörliga ersättningen gäller kalenderårsvis och betalas ut efter föreningsstämman i maj månad. Styrelsens utvärdering av vd görs systematiskt i samband med utvärdering av styrelsens eget arbete. Särskilda frågor i enkäten behandlar specifikt vd. Vds arbete följs också upp löpande vid sammanträden under året mellan ordförande och vd, där vd presenterar det aktuella läget. Ersättning till vd framgår av årsredovisningen (se not 2). Varor och tjänster Huvuddelen av företagets tjänster levereras på uppdrag av bostadsrättsföreningar, men även andra förvaltningsuppdrag förekommer. I tjänsteutbudet finns såväl administrativa som tekniska förvaltnings- och konsulttjänster. Styrelsens utvärdering av eget arbete Styrelsen har för utvärdering av sitt interna arbete en särskilt framtagen enkät. Den tar upp frågor om arbetsformer, effektivitet, utbildning och samverkansklimat inom styrelsen. Utvärderingen genomförs systematiskt en gång per år och resultatet för 2014 redovisades 2014-11-06. Årets utvärdering visar på ett väl fungerande styrelsearbete. Resultatet delges föreningens valberedning. Årets utvärdering visar på ett väl fungerande styrelsearbete. Styrelsens utvärdering av vd För vd gäller att i enlighet med styrelsens beslut sköta den löpande förvaltningen av verksamheten efter de riktlinjer och anvisningar som styrelsen meddelar. Vd ska ansvara för att bolagens och föreningarnas bokföring fullgörs i överensstämmelse med lag, att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt samt bevaka att den inom bolaget bedrivna verksamheten är förenlig med bolagsordning och stadgar. Uppgiften innefattar rätt att besluta i alla frågor rörande bolagens och föreningarnas angelägenheter som inte ska beslutas av styrelsen. Styrelsen har fastställt en vd-instruktion som anger de områden och beslut som alltid ska föredras för och beslutas av styrelsen. Dessa är: • köp och försäljning av fastigheter och aktier • tecknande av avtal med en löptid som överstiger HSB Östergötland-koncernen förvaltar administrativt sammanlagt 9 548 (9 495) bostadsrättslägenheter i 155 (152) bostadsrättsföreningar, varav 14 (12) inte har någon ägarkoppling till HSB och fyra stycken är samfälligheter. HSB Östergötland-koncernen förvaltar vid årsskiftet dessutom 1 395 (1 199) lägenheter i egna fastigheter och 45 (59) lokaler. I dessa ingår 140 (140) lägenheter i vårdboenden. HSB Östergötland-koncernen bedriver nyproduktion av bostäder, större ombyggnadsarbeten samt uthyrning av egna lägenheter och lokaler. HSBs medlemmar ges kontinuerlig information samt rådgivning i boende- och medlemsfrågor. HSB Boservice i Västra Östergötland AB har under 2014 genomfört totalt 11 991 (10 874) arbetsordrar. Reparatörsgruppen har haft 1 855 (1 769) kunder under året. Antalet samtal in via jourtelefon har uppgått till 834 (1 120) varav 727 ärenden har resulterat i uppdrag. Avdelningen Teknikkonsult har 2014 haft en fortsatt stark och stabil efterfrågan på bygg- och projektledartjänster. Efterfrågan är fortsatt stor för lösningar som på sikt leder till besparingar, både avseende föreningens och medlemmarnas ekonomi och fastighetens miljöpåverkan. Bostadsrättsföreningarnas styrelser har en stark vilja att göra miljöriktiga och hållbara vägval som också leder till ekonomiska besparingar. Vår kompetens att kartlägga fastighetens utvecklingspotential och besparingsmöjlighet, samt projektledning för att genomföra åtgärd, behövs och efterfrågas starkt. tre år, med ett sammanlagt värde som överstiger 3 Mkr • igångsättande av nya bostadsrättsföreningar • investeringar som överstiger 3 Mkr • budget för kommande verksamhetsår • personalförändringar som berör mer än tio medarbetare • policyfrågor av väsentlig betydelse 26 Även projektledning av ombyggnads- och renoveringsentreprenader har varit efterfrågade. Vi har genomfört ett stort antal ROT-uppdrag på både våra egna hyresfastigheter och bostadsrättsföreningarnas fastigheter. Uppdragen har varit av varierande karaktär och omfattning såsom takbyte, balkongrenovering, stambyte, fönsterrenovering och målningsarbete. Vi kan konstatera ett stort behov av projekt- och byggledning vid upphandling av entreprenader. Under 2014 har vi reviderat totalt 119 (116) underhållsplaner och tagit fram 7 (7) nya underhållsplaner. Under 2014 har antalet aktiviteter samt utbildnings- och konferenstillfällen till bostadsrättsföreningarnas styrelser uppgått till 48 (40). Antalet genomförda utbildningsoch konferenstillfällen för bostadsrättsföreningarnas styrelser är 38 (31). Kunder Vår viktigaste kundkategori är våra medlemmar och de bostadsrättsföreningar vars styrelser är beställare av förvaltningsuppdrag. Vi har också externa kunder vars verksamhet inte har någon ägarkoppling till HSB. Under 2014 har säljaktiviteter genomförts, som riktat sig mot kunder inom nyproduktion. Årsmötet för medlemsgruppen hölls den 25 mars på HSB-kontoret i Linköping med 13 (6) deltagare. Föreningsstämman 2014 ägde rum på Östergötlands Länsmuseum i Linköping den 23 april. Ordförande var Muharrem Demirok och 63 (36) ombud deltog varav 18 (7) var kvinnor. Marknader Efterfrågan på våra förvaltningstjänster har varit stabil. Genomförda säljaktiviteter visar också att det finns ett ökande intresse från fristående bostadsrättsföreningar. Administrativ service har under året arbetat med en ombildningsprocess från extern hyresfastighet till en bostadsrättsförening. Administrativ service fick tre nya kunder under verksamhetsåret. Nyproduktion bedrivs i regionen där efterfrågan finns. Behovet av nya bostäder är fortsatt störst i Linköping. Kommunens prognos är att det kommer att behövas cirka 1 000 nya bostäder om året i hela kommunen. Under 2014 hade vi både sälj- och byggstart för en ny bostadsrättsförening, brf Hagen i stadsdelen Ullstämma i Linköping. Här byggs det 26 radhus och parhus med egna tomter. Intresset för projektet var mycket stort och det såldes slut snabbt. I Folkets Park pågick byggnation av brf Dansbanan och Nyproduktion bedrivs i regionen där efterfrågan finns. radhusen i Parkstaden under hela 2014. I Parkstaden färdigställdes 15 radhus och 14 familjer flyttade in i sina nya bostäder. Ett hus har vi sparat som visningshus. Under hösten 2014 säljstartades den andra bostadsrättsföreningen i Folkets Park, brf Rotundan. Ytterligare två bostadsrättsföreningar, i Folkets Park och i Harvestad i Linköping var föremål för planering och projektering. I Mjölby har vi option på mark i kvarteret Rosenkammaren vid Svartåstrand, ett attraktivt läge i centrala delar av staden. Där pågår fortfarande kommunal planering innan det kan bli aktuellt att starta projektet. Bedömningen är att det bör finnas behov och intresse för nya moderna bostäder i centralt läge i Mjölby. Sammanlagt har vi en projektportfölj på cirka 600 lägenheter i olika planerings- eller byggskeden. Hyresfastigheter Våra hyresrätter och kommersiella lokaler hanteras främst genom HSB Grannskapsgårdar AB. Vid årsskiftet fanns i FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HSB Östergötland 27 bolaget totalt 1 395 (1 199) lägenheter och 45 (59) lokaler. I det totala antalet ingår tre vårdboenden med totalt 140 (140) lägenheter. Uthyrningsgraden i våra lägenheter har under året varit 99,6 (98,9) procent. Omflyttningsgraden har varit låg, 16,1 procent. Under 2014 har fastigheten Idrottsplatsen 3 avyttrats och fastigheten Linköping Luftspanaren 1 förvärvats. Samtliga fastigheter är belägna i Linköpings kommun. Miljö Nyproduktionsprojekten avseende bostadsrätter och hyresrätter utförs enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Det innebär byggnader som har låg energianvändning, god innemiljö när det gäller luftkvalitet, termiskt klimat och dagsljus. Dessutom är de byggda med bra material och med kunskap om vilka produkter som används. Systemet utgår från svenska förhållanden, regler och praxis. En miljöklassning enligt Miljöbyggnad är ett bevis på att särskilda kvaliteter har uppnåtts. Brf Dansbanan och brf Hagen ska uppnå Miljöbyggnad klass Silver generellt och klass Guld avseende energiförbrukning. HSB Östergötland har en medarbetare som är certifierad miljösamordnare för miljöbyggnadssystemen. Vi har under året arbetat intensivt med att minska våra egna fastigheters energiförbrukning och få ännu bättre kontroll på vår kemikaliehantering. Våra solcellsanläggningar inom regionen har varit föremål för många studiebesök och externa föreläsningar. Varje avdelning/process har en utsedd miljöansvarig vars uppdrag är att föra information vidare och följa det interna miljöarbetet. En miljögrupp finns med representation från hela företaget och gruppen träffas regelbundet. Inom HSB Boservice AB finns också nio miljökoordinatorer utsedda vars uppdrag är att bevaka att direktiven inom miljöområdet följs i den dagliga verksamheten. HSB Östergötlands CO2-utsläpp, el, värme och transporter följs upp årsvis. Energiuppföljning sker månadsvis. Kreditvärdiga bostadsrättsföreningar Arbetet med att ersätta borgensåtaganden för bostadsrättsföreningar med pantbrev fortsätter enligt plan och samtliga borgensåtaganden beräknas vara lösta inom cirka tio år. Under året har 55,2 (39,0) Mkr omvandlats från borgen till pantbrev. Konkurrenssituation och marknadsposition HSB Östergötland kan erbjuda en komplett fastighetsförvaltning för bostadsrättsföreningar. Vi erbjuder våra tjänster både till HSB bostadsrättsföreningar och till fristående bostadsrättsföreningar inom vårt geografiska verksamhetsområde. Under 2014 har vi haft åtta seminarier där vi har informerat om vilka tjänster vi erbjuder. Dessa har haft olika teman såsom underhållsplaner, solceller, energibesparing, utemiljö och projektledning. Vi har också deltagit på två mässor där vi presenterat vårt erbjudande. HSB Östergötlands marknadsandelar inom vårt geografiska verksamhetsområde har under 2014 uppgått till 38 procent, av dessa är 34 procent HSB bostadsrättsföreningar och 4 procent är fristående föreningar som är kunder till oss. Riksbyggen har 17 procent av bostadsrättsföreningarna inom samma område. Återstående 45 procent är bostadsrättsföreningar som ännu inte är kunder till HSB, vilket innebär en betydande tillväxtpotential i vårt område. Inom nyproduktionen har vi haft tre projekt till försäljning och i byggande fas samt ett projekt under förprojektering. Samtliga är belägna i Linköping. Försäljningen går bra och följer samma säljtakt som likvärdiga projekt som drivs av annan byggherre i Linköping. Det innebär att vi säljer cirka 2,8 lägenheter per projekt och månad. För nyproduktionen tas det regelbundet fram konkurrentrapporter. Informationen hämtas från konkurrenternas hemsidor, Hemnet, HSB Projektpartner, kommunens hemsida och från mäklare som vi samarbetar med. Rapporten redovisas för projektledare och för HSB Östergötlands styrelse där den kan ligga till grund för beslut eller fungera som information om det aktuella konkurrentläget. 28 Femårsöversikt med justering för jämförelsestörande poster 2014 2013 2012 2011 2010 168,7 170,1 162,9 169,5 150,9 Rörelseresultat, Mkr 28,4 28,6 25,6 22,1 15,8 Rörelsemarginal, % 16,8 16,8 15,7 13,1 10,5 –10,7 –15,1 –17,2 –18,3 –11,3 Operativt resultat, Mkr 17,7 13,6 8,4 3,9 4,5 Operativ marginal, % 10,5 8,0 5,1 2,3 3,0 –6,9 34,1 1,5 46,6 0 10,8 47,7 10,2 50,5 4,5 Nettoomsättning, Mkr Finansnetto, Mkr Jämförelsestörande poster, Mkr Resultat före skatt Balansomslutning, Mkr 1 689 1 552 1 554 1 486 1 371 Soliditet, % 18,6 19,6 16,5 16,7 14,3 Utbetald kundbonus Eget kapital och avkastning eget kapital 3,1% Eget kapital är 16,7% 3,6% medlemmarnas 22,7% Återbetalning av insatta kapital och 1,8% resultatet till våra bostadsrättsföreningar. 1,8 2,3 1,2 1,2 1,2 medlemmarnas 313,4 303,6 256,4 247,6 197,0 13 12 11 kapital. Procent- Kundbonus för 2014 satsen visar den betalas ut efter beslut avkastning som ges på föreningsstämman. 14 Måttet visar hur företaget förräntat Återbetalas i relation till gjorda köp av tjänster. koncernens vinster. 10 Verksamhetens processtruktur Under 2014 har arbetet med att ta fram en ny processstruktur fortsatt, nya huvud- och stödprocesser har identifierats och en kartläggning påbörjats som resulterat i ett stort antal förbättringsförslag. Vår operativa organisation är numera indelad efter våra huvud- och stödprocesser. Huvudprocesserna är Kundservice, Avtal samt Nyproduktion. Stödprocesserna är Försäljning, Medarbetare, IT, Ledning samt Ekonomiadministration. på egna kapitalet. 14 13 12 11 10 65 (62) är män. I Hallsberg finns 10 (11) medarbetare, i Linköping 72 (69) medarbetare, Mjölby 8 (8) och Motala 9 (9) medarbetare. HSB Motion, en aktiv friskvårdsförening inom företaget, arrangerar olika typer av hälsoinriktade aktiviteter. Under 2014 hade vi fyra friskvårdsaktiviteter. Våra totala medarbetarsatsningar, inklusive kompetensutveckling, har under 2014 uppgått till 1 144 (1 100) Tkr, vilket fördelat per medarbetare ger drygt 12 (11) Tkr. Medarbetare HSB Östergötland ek.för. och dotterbolagen är medlemmar i arbetsgivarorganisationen Fastigo och har därmed kollektivavtal med Unionen och Fastighets. Resultatet av vår årliga medarbetarundersökning visar att vi har nöjda medarbetare. Två nya medarbetare har anställts under året. Den 31 december 2014 hade HSB Östergötland-koncernen totalt 99 (97) medarbetare varav 34 (35) är kvinnor och Riskhantering Finansverksamheten regleras av den finanspolicy som beslutas av styrelsen. Den innehåller enhetliga riktlinjer för finanshanteringen och definierar regler, rutiner och rapportering. Finanspolicyn omprövas minst en gång per år och styr den finansiella risken och kopplingen mellan affärsrisken och de finansiella riskerna inom de av policyn definierade ramarna. Finansfunktionen inom HSB Östergötland ek.för. ansvarar för kort- och långfristig FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HSB Östergötland 29 finansiering, likviditetsplanering samt finansiell riskhantering. Därutöver bedrivs in- och utlåning för HSBs bostadsrättsföreningar. Finansinspektionen gav 2011-06-15 HSB Östergötland tillstånd att bedriva betaltjänstverksamhet. Styrelsen för HSB Östergötland och berörda medarbetare har under 2014 genomgått en årlig utbildning enligt kraven för betaltjänstverksamheten. HSB Östergötland är exponerat för ett antal finansiella risker såsom ränterisk, likviditetsrisk och kreditrisk. Målet för HSB Östergötlands ek.för. finansverksamhet är att långsiktigt trygga finansieringen av företagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt samt erbjuda HSBs bostadsrättsföreningar bra placerings- och finansieringsvillkor. Det ska ske med lågt finansiellt risktagande. För att begränsa finansieringsrisken har HSB Grannskapsgårdar AB ingått derivatavtal (swapar) på sammanlagt 570 (520) Mkr. De är jämnt fördelade under tiden till och med 2023-12-11. Snitträntan i låneportföljen per 2014-12-31 var 2,58 (3,43) procent. Kapitalbindningen har en löptid på 1,6 år och räntebindningstiden är 2,6 år. Enligt gällande K3 regelverk har HSB Östergötland valt att tillämpa så kallad säkringsredovisning. Det innebär att det måste finnas en dokumentation till varje ingånget derivatavtal. Dokumentationen ska bland annat innehålla information om syftet med det ingångna avtalet och effektiviteten i säkringen. 30 Förändringar i marknadsvärde under swapavtalets löptid redovisas inte i resultatet (se även not 19). Målsättningen vad gäller inlåning från bostadsrättsföreningar är att minst 80 procent av inlånade avistamedel ska kunna betalas tillbaka inom fem bankdagar. Samtliga medel HSBs bostadsrättsföreningar har hos HSB Östergötland ek.för. kan återbetalas inom tre bankdagar. Företagets riskexponering är förknippad med affärsverksamheten och de finansiella riskerna diskuteras löpande i styrelsen. Under 2014 har vi satt igång flera nyproduktionsprojekt. Vi har ett avtal med HSB Projektpartner AB kring vår nyproduktion som gäller för ett antal specificerade projekt. Det är ett sätt för oss att sprida riskerna. Avtalet innebär en samverkan och genom den delar vi risker och vinster lika mellan oss (50/50). Vi fortsätter vår projektutveckling, ett arbete som är mycket viktigt för att kunna möta framtida efterfrågan. Vi har en stor efterfrågan på våra hyresrätter, inte minst de nyproducerade. HSB Produktion HB ägde på balansdagen 5 (14) bostadsrätter i brf Banken varav samtliga var uthyrda per balansdagen. Målsättningen under 2015 är att avyttra samtliga 5 lägenheter. Under 2014 har markområden i området Vasastaden (Alnen och Agraffen) avyttrats. Som ett resultat av avyttringen uppstod en förlust i HSB Produktion HB då en nedskrivning av förgävesprojektering avseende dessa projekt gjordes på sammanlagt 6,0 Mkr varav HSB Östergötland står för hälften av kostnaden. I HSB Östergötland uppstod även en realisationsförlust i samband med avyttring av aktierna i Agraffen på cirka 6,0 Mkr. I nyproduktion har vi tillämpat successiv vinstavräkning för våra projekt och vinstavräkning har under 2014 skett för brf Dansbanan, brf Hagen samt för Parkstaden. Vinstavräkningen för 2014 har beräknats till 7,4 Mkr (HSB Östergötlands andel). Projektportföljen är välfylld, vilket kräver en stark soliditet. I samtliga fall bedömdes att nedskrivning inte var aktuellt. Koncernen har ett kassaflöde på 26,9 (52,9) Mkr. Det egna kapitalet uppgår till 313,4 (303,6) Mkr. Det egna kapitalet motsvarar medlemmarnas redovisade förmögenhet och representerar medlemmarnas finansiering av föreningens tillgångar. En ekonomisk tillväxt är en av grundförutsättningarna för vår verksamhet. Projektportföljen är välfylld och oavsett upplåtelseform krävs en stark soliditet. Ekonomisk översikt Under 2014 har HSB Östergötland-koncernen sålt en fastighet i Linköping med en total vinst på 748 Tkr och förvärvat fastigheten Linköping Luftspanaren 1 belägen i Berga i Linköping. Fastigheten består av 198 lägenheter och har ett på tillträdesdagen bedömt marknadsvärde på 125 Mkr. Vi mäter soliditetens utveckling utifrån tre perspektiv, beräknad på koncernnivå: 1. Synlig soliditet 18,6 (19,6) procent. 2. Exklusive bostadsrättsföreningarnas innestående HSB Östergötland-koncernens fastighetsbestånd värderades i sin helhet år 2006 av NAISvefa. Därefter har fastighetsbeståndet värderats rullande med en tredjedel av beståndet varje år. Syftet med värderingen är att visa bedömt marknadsvärde, värdeförändring och avkastning på beståndet samt fastställa eventuella nedskrivningsbehov. Med en fastighets marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden vid en given tidpunkt. Värderingen har skett på objektsnivå genom att ortprismetoden och avkastningsmetoden använts för att få indikationer på fastighetens marknadsvärde. Resultaten enligt dessa metoder vägs samman till en sammanfattad bedömning av marknadsvärdet. Marknadsvärdet för samtliga förvaltningsfastigheter bedöms till 1 253 (1 093) Mkr. Bokfört värde per den 31 december 2014 är 947 (919) Mkr. Fastigheterna bedöms ha ett övervärde på 306 (174) Mkr varav cirka 126 (115) Mkr skapats genom avskrivningar och resterande 180 (59) Mkr genom värdestegring. Det totala marknadsvärdet har påverkats av de försäljningar samt förvärv av fastigheter som har skett under 2014. Fastigheten Elitserien 3, i bolaget Källeken Parkering AB, har inte värderats då detta är ett parkeringshus. Exploateringsfastigheter värderas ej och har därmed exkluderats i ovan nämnda bokförda värde. Något nedskrivningsbehov av fastigheternas värde bedöms inte föreligga. I de få fall marknadsvärdet understiger det bokförda värdet har respektive fastighets kassaflöden och avkastning beräknats. medel 23,1 (24,9) procent. 3. Enligt en beräkningsformel (Eget kapital enligt balansräkningen + – övervärden eller undervärden)/ (Balansomslutning + – övervärden eller undervärden – likvida medel) 38,4 (35,2) procent. Nettoomsättningen för koncernen, exkluderat för omsättning i nyproduktion, uppgick under året till 169,1 (170,4) Mkr. Den består i huvudsak av förvaltnings- och hyresintäkter. Moderföretagets omsättning uppgick till 38,4 (38,7) Mkr. Koncernens rörelseresultat uppgick till 30,0 (24,0) Mkr och moderföreningens till -8,5 (-9,5) Mkr. Resultatet före skatt i koncernen uppgick till 10,8 (47,7) Mkr och i moderföreningen till 46,7 (-5,8) Mkr. Koncernens likvida medel var vid årets utgång 268,7 (241,8) Mkr. För moderföreningen uppgick likvida medel till 233,4 (230,5) Mkr och soliditeten inklusive förvaltat kapital till 32,8 (30,4) procent. Avkastningen på eget kapital uppgick i koncernen till 3,1 (16,7) procent. Bostadsrättsföreningarnas samlade inlåning uppgick till 334,0 Mkr och ska ställas mot koncernens samlade tillgångar som består av likvida medel 233,3 Mkr, kortfristiga placeringar 0,06 Mkr, räntebärande värdepapper 114,6 Mkr, totalt 348,0 Mkr. Till detta kommer kreditlöften på 191,5 Mkr, tillsammans 539,5 Mkr. LMMs borgensåtaganden mot bostadsrättsföreningarna var 64,1 (119,3) Mkr vid årsskiftet 2014. Under året har FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | HSB Östergötland 31 överenskommelse träffats som innebär att vi har ersatt kommunal borgen med pantbrev. Arbete pågår för att ersätta återstående kommunal borgen med pantbrev för samtliga bostadsrättsföreningar i Linköping. Vid utgången av 2015 beräknas LMMs borgensåtagande uppgå till cirka 46,5 (104,7) Mkr. Varje år prövas under vilken tid negativ goodwill ska lösas upp. Den bedömning som nu är gjord är att kvarstående goodwill ska lösas upp på tio år från och med 2008. Under 2014 har en kundbonus på 1,8 (2,3) Mkr avsatts för våra bostadsrättsföreningar. Nytt regelverk För räkenskapsåret 2014 har det nya redovisningsregelverket K3 tillämpats i koncernen. Detta har resulterat i att jämförelsesiffrorna för 2013 har ändrats i årsredovisningen för 2014. Poster, som på grund av omräkning av ingångsbalansräkningarna enligt K3 bokförts mot eget kapital, avser dels omräkning av materiella anläggningstillgångar vid uppdelning på komponenter samt uppskjuten skatt på temporära skillnader samt en omräkning av en kapital- försäkring vars löneskatt tidigare redovisats som en ansvarsförbindelse. Total effekt vid omräkning av 2013 års siffror innebar en ökning av eget kapital på totalt 1,4 Mkr (se även not 22). Ytterligare en framgångsfaktor är att fortsätta kvalitetsarbetet och säkerställa goda leveranser till kund. HSB Östergötland ek.för. med dotterföretag har sedan våren 2004 en certifiering enligt kvalitets- och miljöstandarderna ISO 9001:2008 och ISO 14001:2004. Certifiering enligt ISO-standarden utgör en stabil grund för företagets kvalitetsarbete. HSB Östergötland har två gånger erhållit Utmärkelsen Svensk Kvalitet. HSB Östergötland-koncernen har under året fortsatt att medverka i ett antal HSB-gemensamma uppdrag, nätverk och projekt. Bland annat deltar vi i medlems-, nyproduktions- och förvaltningsnätverk, Webbråd, Klimat 2.0 och Nätverk Väst. Vi ingår också i ett utvecklingssamarbete och ett användarnätverk för vårt affärssystem tillsammans med andra HSB-föreningar. Föreningens vd är styrelseledamot i HSB Riksförbund samt i HSB Projektpartner AB. Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det fria egna kapital i moderföretaget som står till föreningsstämmans förfogande, 261 247 563 kr disponeras genom att 2 000 000 kr överförs till reservfond: Till reservfond avsätts 32 2 000 000 kr Framgångsfaktorer Balanseras i ny räkning 259 247 563 kr Östergötland som helhet är en expansiv region med befolkningstillväxt och ett ökat behov av nya bostäder. Rörligheten för befolkning och näringsliv ökar successivt och skapar nya utmaningar, inte minst på bostadsmarknaden. Även den demografiska utvecklingen med fler äldre och en stor ungdomskull kommer att bidra till en ökad efterfrågan på boende. Med detta som bas beräknar Linköpings kommun att under de kommande åren ha behov av cirka 1 000 nya lägenheter per år. Detta ställer nya krav på oss som bostadsproducenter. Därför är det viktigt med en kontinuerlig kunddialog och en lyhördhet mot hela vår marknad. Vi behöver fortsatt vara aktiva i att söka medlemmarnas och marknadens behov och efterfrågan för att på bästa sätt kunna matcha det i planeringen av nyproduktion. Summa 261 247 563 kr Av koncernens fria egna kapital, 290 144 872 kr, föreslås 2 000 000 kr bli överfört till bundna reserver. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 33 34 RESULTATRÄKNING Koncern (Belopp i Tkr) Not Moderföretag 2014 2013 2014 2013 264 524 214 786 38 436 38 729 1 653 5 120 555 868 266 176 219 906 38 991 39 597 –160 879 –120 808 –20 124 –20 782 –58 471 –58 693 –25 569 –26 990 –16 807 –16 453 –1 798 –1 327 3 30 020 23 952 –8 500 –9 502 Resultat från andelar i koncernföretag 4 – – –15 – Resultat från andelar i intresseföretag 5 – – –5 432 – Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 6 –3 721 41 560 42 248 573 Nettoomsättning 1 Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader 2 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 11 256 12 247 10 564 11 487 Räntekostnader och liknande resultatposter 8 –26 780 –30 015 –6 128 –8 323 10 775 47 744 32 736 –5 765 Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Koncernbidrag, erhållna Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat 9 – – 13 939 – 10 775 47 744 46 675 –5 765 –1 099 –752 169 3 430 9 676 46 992 46 844 –2 335 FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 35 BALANSRÄKNING Koncern (Belopp i Tkr) Moderföretag Not 2014 2013 2014 2013 47 842 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 1 003 540 919 205 47 130 Maskiner och andra tekniska anläggningar 12 758 833 – – Inventarier, verktyg och installationer 13 3 443 3 458 1 326 1 344 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 14 10 058 2 070 7 – 1 017 799 925 566 48 463 49 186 – – 206 870 103 320 613 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 Andelar i joint venture 16 – – 125 Andelar i intresseföretag 17 8 586 12 641 – – 146 056 161 568 146 056 161 568 1 165 785 949 785 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18, 19 Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar 20 Summa anläggningstillgångar 8 792 8 876 8 792 8 876 164 599 183 870 362 792 275 162 1 182 398 1 109 436 411 255 324 348 7 591 20 551 – – 7 591 20 551 – – Omsättningstillgångar Varulager m m Bostadsrätter Kortfristiga fordringar 8 646 6 567 5 017 3 358 Fordringar hos koncernföretag Kundfordringar – – 135 792 136 245 Fordringar hos intresseföretag 76 155 79 139 76 155 79 139 2 201 2 390 659 622 Upparbetad men ej fakturerad intäkt Aktuell skattefordran 88 784 45 148 889 734 Övriga fordringar 52 003 44 354 3 747 3 747 2 892 2 832 1 333 1 559 230 681 180 430 223 592 225 404 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar 21 63 6 029 63 6 029 Kassa och bank 21 268 633 235 738 233 328 224 493 506 968 442 748 456 983 455 926 1 689 366 1 552 184 868 238 780 274 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 36 forts. BALANSRÄKNING Koncern (Belopp i Tkr) Not Moderföretag 2014 2013 2014 2013 6 607 6 435 6 607 6 435 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Andelskapital 16 685 14 685 16 685 14 685 Balanserat resultat inkl årets resultat Bundna reserver 290 145 282 469 261 248 216 404 Summa eget kapital 313 437 303 589 284 539 237 524 15 639 16 684 – – 2 894 2 678 – 4 5 346 7 127 – – Avsättningar Avsättningar för borgensåtaganden Uppskjuten skatteskuld Negativ goodwill 24 Övriga avsättningar Långfristiga skulder 3 381 2 824 3 381 2 824 27 260 29 313 3 381 2 828 860 250 718 597 23 971 23 971 25 Övriga skulder till kreditinstitut Övriga skulder 29 180 41 283 – – 889 430 759 880 23 971 23 971 17 236 13 937 2 854 2 486 162 843 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till intresseföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 27 – – 206 210 3 091 4 330 3 091 4 330 417 892 418 088 336 614 337 007 21 020 23 047 7 578 9 285 459 239 459 402 556 346 515 951 1 689 366 1 552 184 868 238 780 274 774 802 681 052 24 995 24 995 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 3 381 2 824 3 382 2 824 778 183 683 876 28 377 27 819 Borgensåtaganden mot bostadsrättsföreningar 64 122 119 303 – – Ansvarsförbindelse, ej överlämnad bostadsrättsförening 14 790 34 545 14 790 34 545 105 696 115 587 507 058 677 419 Garantiförbindelse Fastigo 786 750 305 291 Pensionsåtaganden som inte tagits upp i balansräkningen och som täcks av en företagsägd kapitalförsäkring 386 247 386 247 Andra ställda säkerheter Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag Garantiåtaganden, pensionsgaranti 592 – 592 – 186 372 270 432 523 131 712 793 FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 37 KASSAFLÖDESANALYS Koncern (Belopp i Tkr) Not 2014 Resultat efter finansiella poster 28 10 775 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 12 458 23 233 Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Moderföretag 2013 2014 2013 47 744 32 736 –5 765 –31 336 –32 983 1 340 16 408 –247 –4 425 –1 198 2 253 128 448 22 035 18 661 –119 –3 977 Den löpande verksamheten Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(–)/Minskning(+) av varulager 12 960 2 169 – – Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar –39 259 22 302 56 596 23 611 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder –13 000 –26 834 48 881 19 846 Kassaflöde från den löpande verksamheten –17 264 16 298 105 358 39 480 Förvärv av materiella anläggningstillgångar –29 957 –16 130 –1 145 –9 230 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 27 516 7 399 45 105 –115 152 – – – 7 227 – – – Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag/rörelse, netto likvidpåverkan Avyttring av dotterföretag/rörelse, netto likvidpåverkan Förvärv av finansiella tillgångar Avyttring av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten – – –113 346 – 21 218 63 765 20 270 23 563 –89 148 55 034 –94 176 14 438 Finansieringsverksamheten Minskning/ökning av andelskapital Upptagna lån Amortering av lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 38 29 172 228 172 228 133 169 – – –10 670 – –18 623 –8 485 –15 133 341 –18 395 –8 313 –10 457 26 929 52 937 2 869 43 461 241 767 188 830 230 522 187 061 268 696 241 767 233 391 230 522 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER Belopp i tkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Nedskrivningar - materiella anläggningstillgångar samt Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- andelar i koncernföretag lagen och för första året också enligt Bokföringsnämndens allmänna Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Om en sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffnings- Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för värden om inget annat anges nedan. försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärdet beräknas nuvärdet av de framtida kassaflöden som Materiella anläggningstillgångar tillgången väntas ge upphov till i den löpande verksamheten samt Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde när den avyttras eller utrangeras. Den diskonteringsränta som minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. används är före skatt och återspeglar marknadsmässiga bedömningar av pengars tidsvärde och de risker som avser tillgången. Avskrivningar En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg till Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjande- grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste period eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av nedskrivningen har förändrats. tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas Fordringar som kostnad i resultaträkningen. Fordringar är redovisade till anskaffningsvärde minskat med evenMaskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer 10-20 år tuell nedskrivning. 3-7 år Kortfristiga placeringar Byggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjande- Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisnings- perioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskriv- lagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. ning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars Leasing nyttjandeperiod varierar. Alla leasingavtal har klassificerats som operationella leasingavtal. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger Operationella leasingavtal - leasetagare till grund för avskrivningen på byggnader: Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive förhöjd förstagångshyra men exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Stomme och grund 110 år Värme/sanitet (VS) 50 år El 40 år Operationella leasingavtal - leasegivare Invändigt (ytskikt, vitvaror m m) 15 år Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive första Fasad 45 år förhöjd hyra men exklusive utgifter för tjänster som försäkring och Köksinredning 35 år underhåll, redovisas som intäkt linjärt över leasing-perioden. Yttertak 40 år Ventilation/energi (styr & regler) 25 år Finansiella tillgångar och skulder Transport 30 år Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel Fönster 40 år 11 i BFNAR 2012:1 och tillämpning av säkringsredovisning. Restpost 40 år FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 39 Säkringsredovisning Del av koncernens redovisade nettoomsättning avser hyresintäkter. Säkringsredovisning tillämpas endast då det finns en ekonomisk Hyresintäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror sker relation mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten därför så att endast den del av hyrorna som belöper på p erioden som överensstämmer med företagets mål för riskhantering. redovisas som intäkter. Dessutom krävs att säkringsförhållandet förväntas vara mycket effektivt under den period för vilken säkringen har identifierats Moderbolaget samt att säkringsförhållandet och företagets mål för riskhantering Del av moderbolagets redovisade nettoomsättning avser hyres och riskhanteringsstrategi avseende säkringen är dokumenterade intäkter. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodisering av senast när säkringen ingås. hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Resterande del av netto- Skatt omsättningen avser intäkter från förvaltningstjänster (teknisk och Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt administrativ) samt medlemsavgifter. Intäkterna faktureras både och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande som förskott och i efterskott och periodisering av intäkter sker räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del därför så att endast den del av intäkterna som belöper på perioden av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redo- redovisas som intäkter. visats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner Koncernredovisning eller händelser. Dotterföretag Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära Förvärvsmetoden innebär att ett förvärv betraktas som en trans- skillnader, dock inte för temporära skillnader som härrör från första aktion varigenom moderföretaget indirekt förvärvar dotterföre- redovisningen av goodwill. Uppskjuten skattefordran redovisas för tagets tillgångar och skulder. Från och med förvärvstidpunkten avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade dotterföretagets använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras resultat, tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld goodwill (eller negativ goodwill). Dotterföretag är företag i vilka förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av röste skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen talet eller påannat sätt har ett bestämmande inflytande över den och har inte nuvärde-beräknats. driftsmässiga och finansiella styrningen. Avsättningar (förutom negativ goodwill och uppskjuten skatt) Anskaffningsvärdet för dotterföretag beräknas till summan av En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har en verkligt värde vid förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar med legal eller informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse tillägg av uppkomna och övertagna skulder samt emitterade eget och det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att kapitalinstrument, utgifter som är direkt hänförliga till rörelse- reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet förvärvet samt eventuell tilläggsköpeskilling. I förvärvsanalysen kan göras. fastställs det verkliga värdet, med några undantag, vid förvärvstidpunkten av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna Intäkter skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncern- Koncernen redovisningen det förvärvade företagets intäkter och kostnader, Intäktsredovisning av pågående uppdrag sker med successiv vinst- identifierbara tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen avräkning i de fall där utfallet kan beräknas på ett tillfredställande goodwill eller negativ goodwill. sätt. Intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen i förhållande till uppdragets färdigställandegrad. Färdigställandegraden Goodwill bestäms på basis av nedlagda uppdragskostnader i förhållande Koncernmässig goodwill uppkommer när anskaffningsvärdet vid till beräknade uppdragskostnader för hela uppdraget. Antal sålda förvärv av andelar i dotterföretag överstiger det i förvärvsanalysen objekt i relation till totalt antal objekt påverkar också beräkningen fastställda värdet på det förvärvade företagets identifierbara net- av färdigställandegraden. totillgångar. Goodwill redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. På uppdrag där utfallet inte kan beräknas på ett tillfredställande 40 sätt redovisas intäkt motsvarande nedlagda kostnader på balans- Negativ goodwill dagen. Befarade förluster kostnadsförs omedelbart. Negativ goodwill uppkommer när anskaffningsvärdet vid förvärv av andelar i dotterföretag understiger det i förvärvsanalysen fastställda balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteffekt. värdet på det förvärvade företagets identifierbara nettotillgångar. Lämnade koncernbidrag redovisades, tillsammans med tillhörande aktuell skatt, i eget kapital bland balanserade vinstmedel. Den negativa goodwill som uppkom 1998 i samband med bildandet av nuvarande koncernstrukturen avseende LMM i Östergötland Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren ek. för. om 22 159 tkr har lösts upp på 75 år. Då de borgens- och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån ej ned- åtaganden som legat till grund för den negativa goodwillen år skrivning erfordras. 2007 uppgick till 280 229 tkr har tiden för upplösning på 75 år omprövats. Då bedömdes att den negativa goodwillen löses upp under kommande 20 år. År 2008 var borgensåtagandena 230 109 tkr varför bedömning gjordes att den negativa goodwillen skall lösas upp på 10 år med start år 2008. Den negativa goodwillen uppgår nu till 5 345 (7 127) tkr vilket ger en upplösning på 1 782 tkr. Intresseföretag Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Det innebär att utdelningar redovisas som intäkt. Skälet till att anskaffningsvärdemetoden tillämpas är att det bokförda värdet på andelarna är av ringa betydelse. Gemensamt styrda företag - joint venture Ett gemensamt styrt företag är ett joint venture som inbegriper bildandet av ett aktiebolag, handelsbolag eller någon annan form av företag i vilket varje samägare äger andelar. Joint venture är ett avtalsbaserat samarbete där två eller flera parter gemensamt bedriver enekonomisk verksamhet och har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Innehav i gemensamt styrda företag konsolideras med hjälp av klyvningsmetoden. Klyvningsmetoden innebär att företagen redovisas som om de vore dotterföretag med den skillnaden att endast koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder redovisas i koncernens resultat- och balansräkningar. Eliminering av transaktioner mellan koncernföretag Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan företag i koncernen liksom därmed sammanhängande orealiserade vinster elimineras i sin helhet. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat företagets aktuella skatt. Under 2013, d v s innan övergång till K3, redovisades koncernbidrag enligt ekonomisk innebörd. Det innebar att koncernbidrag som lämnats i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 41 NOT 1 NETTOOMSÄTTNING PER RÖRELSEGREN 2014 2013 Hyresintäkter, netto 95 504 96 609 Teknisk förvaltning 44 420 44 676 Administrativ förvaltning 12 424 12 311 5 217 4 839 Koncernen Nettoomsättning per rörelsegren Byggnadskonsultverksamhet Medlemsavgifter Successiv vinstavräkning Övrigt 3 664 3 647 95 452 44 414 7 843 8 290 264 524 214 786 Moderföretaget Nettoomsättning per rörelsegren Intäkt pågående byggprojekt 5 710 6 400 12 424 12 311 Byggnadskonsultverksamhet 5 217 4 839 Medlemsavgifter 3 664 3 647 Hyresintäkter 6 288 5 872 Övrigt 5 133 5 660 38 436 38 729 Administrativ förvaltning NOT 2 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODEN TILL STYRELSE OCH REVISORER Medelantalet anställda 2014 Varav män 2013 Varav män 29 37 % 31 38 % Moderföretaget Totalt i moderföretaget Dotterföretag Totalt i dotterföretag 70 79 % 66 76 % Koncernen totalt 99 66 % 97 64 % 2014 Varav kvinnor 2013 Varav kvinnor Redovisning av könsfördelning i företagsledningar Moderföretaget Styrelsen 25 % 25 % Övriga ledande befattningshavare 71 % 71 % Styrelsen 44 % 18 % Övriga ledande befattningshavare 71 % 71 % Koncernen totalt 42 NOT 2 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODEN TILL STYRELSE OCH REVISORER Löner och andra ersättningar samt sociala kostnader, inklusive pensionskostnader Löner och ersättningar Moderföretaget Sociala kostnader 2014 2013 2014 2013 17 224 17 258 7 569 7 880 (2 1341) (2 7131) 25 018 26 217 9 289 8 952 (2 100) (1 764) 42 242 43 475 (varav pensionskostnad) Dotterföretag (varav pensionskostnad) Koncernen totalt (varav pensionskostnad) 1 Av moderföretagets pensionskostnader avser 402 (403) gruppen styrelse och vd. Företagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 3 382 (2 824). Årets förändring har belastat resultatet med 558 tkr exklusive löneskatt. 16 858 16 832 (4 2342) (4 4772) 2 Av koncernens pensionskostnader avser 402 (403) gruppen styrelse och vd. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 3 382 (2 824). Årets förändring har belastat resultatet med 558 tkr exklusive löneskatt. Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga Styrelse och vd Moderföretaget 2014 2013 2014 2013 1 802 1 736 15 422 15 522 (–) (–) – – 25 018 26 217 40 440 41 739 (varav tantiem o.d.) Dotterföretag (varav tantiem o.d.) Koncernen totalt (–) (–) 1 802 1 736 (–) (–) (varav tantiem o.d.) Löner och ersättningar avser endast personal i Sverige. Årslön till den verkställande direktören uppgår till 1 331 240 kr. Dessutom har bilförmån utgått med 35 tkr. Övriga anställda Vds pensionsförmån inkluderar en sparförsäkring med dödsfallsbelopp vars bokförda värde på balansdagen uppgick till 3 382 tkr. Avgångsvederlag Uppsägningstiden för vd är tre månader. Vid uppsägning från företagets sida, eller om verksamheten eller ägarstrukturen ändras, har vd rätt till avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Vds förmåner Pensioner Pensionskostnad för vd avser avgiftsbestämd pensionsplan. Pensionsåldern för vd är 65 år och den årliga försäkringspremien uppgår enligt avtal till 960 000 kr. Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncern Moderföretag 2014 2013 2014 2013 385 301 300 216 37 34 37 34 103 117 103 117 49 52 49 52 KPMG AB, revisor Maria Jonsson Revisionsuppdrag Skatterådgivning Andra uppdrag Borevision AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 43 NOT 3 OPERATIONELL LEASING Leasingavtal där företaget är leasetagare 2014 2013 Inom ett år 1 704 1 952 Mellan ett och fem år 1 975 3 676 3 679 5 628 1 932 2 237 Koncern Framtida minimileaseavgifter avseende icke uppsägningsbara operationella leasingavtal Räkenskapsårets kostnadsförda leasingavgifter Moderföretaget Framtida minimileaseavgifter avseende icke uppsägningsbara operationella leasingavtal Inom ett år 650 741 Mellan ett och fem år 554 1 201 1 204 1 942 730 739 Räkenskapsårets kostnadsförda leasingavgifter Leasingavtal där företaget är leasegivare Koncern 83 % av uthyrningen i koncernens hyresfastigheter avser uthyrning av bostäder, resterande del avser främst uthyrning av lokaler, garage samt parkeringsplatser. Koncernen har total 1 395 st hyreskontrakt som avser uthyrning av bostäder och samtliga är tillsvidareavtal. Ett års hyresintäkter för dessa är cirka 87,1 Mkr. HSB Grannskapsgårdar har 44 st lokalavtal varav 10 st är tillsvidareavtal. Övriga avtal har en avtalslängd från ett till 10 år. Det avtal som löper längst sträcker sig till år 2020. Moderföretaget 97 % av uthyrningen avser bostäder. HSB Östergötland har 116 st hyreskontrakt och samtliga är tillsvidareavtal. Ett års hyresintäkter för dessa är cirka 6,1 Mkr. NOT 4 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Realisationsresultat vid avyttring av andelar 2014 2013 –15 – –15 – 2014 2013 –5 432 – –5 432 – NOT 5 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Realisationsresultat vid avyttring av andelar 44 NOT 6 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2014 2013 Koncernen Utdelning på aktier i HSB Projektpartner AB 1 436 573 Realisationsresultat vid avyttring av andelar –5 157 40 987 –3 721 41 560 1 436 573 Moderföretaget Utdelning på aktier i HSB Projektpartner AB Utdelning på aktier i Fiskaren i Linköping Holding AB 40 812 – 42 248 573 2014 2013 9 384 10 368 NOT 7 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncernen Ränteintäkter, övriga Avgälder 1 872 1 879 11 256 12 247 8 692 9 608 Moderföretaget Ränteintäkter, övriga Avgälder 1 872 1 879 10 564 11 487 2014 2013 –28 562 –31 797 NOT 8 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncernen Räntekostnader, övriga Upplösning negativ goodwill 1 782 1 782 –26 780 –30 015 –6 128 –8 323 –6 128 -8 323 Moderföretaget Räntekostnader, övriga FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 45 NOT 9 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 2014 2013 –1 263 –1 310 Koncernen Aktuell skatt Uppskjuten skatt 164 558 –1 099 –752 – 2 649 Moderföretaget Aktuell skatt Uppskjuten skatt 169 781 169 3 430 Avstämning av effektiv skatt Procent Belopp 2014 Procent Belopp 2013 Koncernen Resultat före skatt 10 775 47 744 Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget 22,0 % –2 371 22,0 % Avskrivning av koncernmässig goodwill –1,5 % 166 –0,4 % 190 Andra icke-avdragsgilla kostnader 12,8 % –1 380 0,7 % –338 Ej skattepliktiga intäkter –1,0 % 113 –16,4 % 7 814 0,0 % 3 0,0 % 14 –0,3 % 34 –1,3 % 637 –21,7 % 2 336 –3,0 % 1 435 10,2 % –1 099 1,6 % –752 Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag Skattemässigt resultat från HB Redovisad effektiv skatt –10 504 Moderföretaget Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget Ej avdragsgilla kostnader Ej skattepliktiga intäkter 46 46 675 –5 765 22,0 % –10 269 22,0 % 1 268 2,9 % –1 372 –2,8 % –160 –20,3 % 9 474 15,4 % 887 Skattemässigt resultat från HB –5,0 % 2 336 24,9 % 1 435 Redovisad effektiv skatt –0,4 % 169 59,5 % 3 430 NOT 10 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Vid årets början 1 039 069 1 040 864 Nyanskaffningar 137 733 11 106 –41 450 –44 174 2 453 31 273 1 137 805 1 039 069 –113 054 –108 290 Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Återförda avskrivningar på avyttringar och utrangeringar 1 302 10 601 –15 703 –15 365 –127 455 –113 054 Vid årets början –6 810 –6 810 Vid årets slut –6 810 –6 810 1 003 540 919 205 Vid årets början 54 845 27 504 Nyanskaffningar 768 179 – 27 162 55 613 54 845 Vid årets början –7 003 –6 095 Årets avskrivning –1 480 –908 –8 483 –7 003 47 130 47 842 Ackumulerade anskaffningsvärden 220 422 222 371 Redovisat värde vid årets slut 208 943 220 422 Årets avskrivning Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut Moderföretaget Ackumulerade anskaffningsvärden Omklassificeringar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar Redovisat värde vid årets slut Varav mark Koncernen Moderföretaget Ackumulerade anskaffningsvärden 3 309 3 309 Redovisat värde vid årets slut 3 309 3 309 FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 47 NOT 11 UPPLYSNING OM VERKLIGT VÄRDE PÅ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 2014 2013 Vid årets början 1 010 232 1 070 004 Vid årets slut 1 253 398 1 010 232 Koncernen Ackumulerade verkliga värden Moderföretaget Ackumulerade verkliga värden Vid årets början 36 450 38 789 Vid årets slut 58 962 36 450 Under 2006 genomfördes en marknadsvärdering av samtliga fastigheter sånär som ett antal i Motala. Fastigheterna har därefter värderats med en tredjedel av beståndet varje år. Med utgångspunkt från de värderade fastigheterna beräknas värdeutvecklingen för övriga fastigheter fram. Verkliga värdet baseras till en tredjedel på värderingar av utomstående oberoende värderingsmän, NaiSvefa, med erkända kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Exploateringsfastigheter värderas ej. NOT 12 MASKINER OCH ANDRA TEKNISKA ANLÄGGNINGAR 2014 2013 1 019 663 – 356 1 019 1 019 –186 –121 –75 –65 –261 –186 758 833 Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Årets avskrivning Redovisat värde vid årets slut 48 NOT 13 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER 2014 2013 Vid årets början 14 291 15 679 Nyanskaffningar 1 306 1 810 –1 491 –3 198 14 106 14 291 –10 833 –12 877 1 192 3 068 Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Återförda avskrivningar på avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning Redovisat värde vid årets slut –1 022 –1 024 –10 663 –10 833 3 443 3 458 5 265 7 561 Moderföretaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar 370 699 –855 –2 995 4 780 5 265 –3 921 –6 379 784 2 877 –317 –419 –3 454 –3 921 1 326 1 344 Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Återförda avskrivningar på avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning på anskaffningsvärden Redovisat värde vid årets slut FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 49 NOT 14 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2014 2013 2 070 20 283 Koncernen Vid årets början Avyttring av dotterföretag – –686 Omklassificeringar –3 115 –31 978 Investeringar 11 103 14 451 Redovisat värde vid årets slut 10 058 2 070 – 19 413 Omklassificeringar – –27 494 Investeringar 7 8 081 Redovisat värde vid årets slut 7 – Moderföretaget Vid årets början NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 2014 2013 Vid årets början 103 320 103 320 Förvärv 103 650 – Ackumulerade anskaffningsvärden Avyttring Redovisat värde vid årets slut –100 – 206 870 103 320 206 870 103 320 Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i koncernföretag Dotterföretag / Org nr / Säte Antal andelar Andel i % i) HSB Grannskapsgårdar AB, 556491-8299, Linköping 1 000 000 100,0 Redovisat värde Redovisat värde 2014 2013 100 000 100 000 Berga i Linköping Exploatering AB, 556712-8540, Linköping 1 000 100,0 100 100 HSB Östergötland Utveckling AB, 556729-7030, Linköping 1 000 100,0 100 100 1 000 100,0 100 120 29 100,0 2 900 2 900 500 100,0 103 670 – 206 870 103 320 Dotterföretag Källeken Parkering AB, 556758-7364, Linköping Dotterföretag Nya Lokaler i Linköping AB, 556757-3232, Linköping HSBs Boservice i Västra Östergötland AB, 556548-1719, Linköping LMM i Östergötland ek för., 722000-1072, Linköping Fiskaren i Linköping Holding AB, 556906-2531, Linköping Linköping Luftspanaren 1, 556976-7766, Linköping 50 100 NOT 16 ANDELAR I JOINT VENTURE 2014 2013 613 613 Moderföretaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Förvärv Avyttring Redovisat värde vid årets slut 25 – –513 – 125 613 125 613 Specifikation av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i joint venture Gemensamt styrda företag / org nr, säte Andelar / antal i % i) Redovisat värde hos moderföretaget 2014 Direkt ägda HSB Produktion i Östergötland HB, 969736-6319, Linköping 50,0 50 Parken i Linköping Utveckling AB, 556778-7717, Stockholm 50,0 50 Hagen Utveckling AB, 556976-5851, Linköping 25,0 25 Indirekt ägda Funktionären AB, 556802-6750, Linköping 50,0 Folkets Park i Linköping Fastighet AB, 556760-3328, Linköping 50,0 Dansbanan i Linköping Utveckling AB, 556941-6026, Linköping 50,0 OM24 Utveckling AB, 556931-8768, Stockholm 50,0 Rotundan i Linköping Utveckling AB, 556978-1825, Linköping 50,0 Rotundan i Linköping Mark AB, 556953-6203, Linköping 50,0 125 Specifikation av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i joint venture Gemensamt styrda företag / org nr, säte Andelar / antal i % i) Redovisat värde hos moderföretaget 2013 Direkt ägda Torpet Utveckling i Linköping AB, 556720-8532, Linköping 50,0 375 Agraffmuren Holding AB, 556819-3048, Linköping 25,0 138 HSB Produktion i Östergötland HB, 969736-6319, Linköping 50,0 50 Parken i Linköping Utveckling AB, 556778-7717, Stockholm 50,0 50 Indirekt ägda Fastighets AB Agraffmuren, 556729-7394, Linköping 25,0 Funktionären AB, 556802-6750, Linköping 50,0 Folkets Park i Linköping Fastighet AB, 556760-3328, Linköping 50,0 Dansbanan i Linköping Utveckling AB, 556941-6026, Linköping 50,0 OM24 Utveckling AB, 556931-8768, Stockholm 50,0 Dansbanan i Linköping Mark ek för., 769625-3413, Linköping 50,0 613 i) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier. FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 51 NOT 17 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG 2014 2013 Vid årets början 12 641 12 641 Avyttring –4 055 – 8 586 12 641 8 586 12 641 2014 2013 Vid årets början 161 568 185 047 Tillkommande tillgångar 150 337 155 935 –165 849 –179 414 146 056 161 568 146 056 161 568 Vid årets början 161 568 185 047 Tillkommande tillgångar 150 337 155 935 –165 849 –179 414 146 056 161 568 146 056 161 568 Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Redovisat värde vid årets slut NOT 18 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Avgående tillgångar Redovisat värde vid årets slut Moderföretaget Ackumulerade anskaffningsvärden Avgående tillgångar Redovisat värde vid årets slut NOT 19 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH RISKHANTERING Säkringsredovisning Avtal om ränteswappar ingås i syfte att minimera ränterisker och att uppnå önskad räntebindningstid. Inäkter och kostnader för ränteswapar nettoredovisas under räntekostnader. Marknadsvärdeförändringar under swapavtalens löptid redovisas inte i resultatet. Redovisning av finansiella intrument sker enligt kapitel 11 i K3 vilket innebär tillämpning av säkringsredovisning. På balansdagen fanns ränterörliga lån på sammanlagt 742 953 Tkr i koncernen. Swapavtal om nominellt 570 000 Tkr har ingåtts för att säkra framtida räntekostnader. Effektiviteten av säkringen förväntas vara hög. Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärdet baseras på förmedlade kreditinstituts värdering, vars rimlighet prövas genom diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan för liknande instrument på balansdagen. Swapportföljens totala marknadsvärde uppgick på balansdagen till –29 866 Tkr, exklusive upplupen ränta. 52 NOT 20 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR 2014 2013 8 876 8 960 Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Reglerade fordringar Redovisat värde vid årets slut –84 –84 8 792 8 876 8 792 8 876 8 876 8 960 Moderföretaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Reglerade fordringar Redovisat värde vid årets slut –84 –84 8 792 8 876 8 792 8 876 Moderföretag varav Brf:s andel NOT 21 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARNAS (BRF) INLÅNING Kortfristiga placeringar Likvida medel 63 156 595 233 328 177 412 233 391 334 007 Bostadsrättsföreningarnas samlade inlåning var 334,0 Mkr och ska ställas mot koncernens samlade tillgångar som består av: Likvida medel Korfristiga placeringar 233 328 63 Räntebärande värdepapper 114 579 Kreditlöften 191 538 539 508 FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 53 NOT 22 EGET KAPITAL I INGÅNGSBALANSRÄKNINGEN Andelskapital Reservfond Fritt eget kapital Koncernen Enligt fastställd balansräkning 2012-12-31 6 207 12 685 237 477 Effekter av byte av redovisningsprincip (BR) Uppdelning på komponenter materiella anläggningstillgångar 1 664 Uppskjuten skatt temporära skillnader –295 Omräkning kapitalförsäkring –745 Uppkjuten skatt kapitalförsäkring Justerad balans efter byte av redovisningsprincip 785 2013-12-31 Förvärv av andelar 6 207 12 685 238 886 2 000 –2 000 228 Avsättning till reservfond Årets resultat enligt fastställd resultaträkning 46 992 Effekter av byte av redovisningsprincip (RR) Uppdelning på komponenter materiella anläggningstillgångar –1 664 Uppskjuten skatt temporära skillnader 295 Omräkning kapitalförsäkring 745 Uppkjuten skatt kapitalförsäkring –785 Summa effekter av byte av redovisningsprincip (RR) Eget kapital –1 409 2013-12-31 6 435 Bundet eget kapital 14 685 Reservfond 282 469 Fritt eget kapital Moderföretaget Enligt fastställd balansräkning 2012-12-31 6 207 12 685 211 346 Effekter av byte av redovisningsprincip (BR) Uppdelning på komponenter materiella anläggningstillgångar 86 Uppskjuten skatt temporära skillnader –4 Omräkning kapitalförsäkring –745 Uppkjuten skatt kapitalförsäkring Justerad balans efter byte av redovisningsprincip 785 2013-12-31 6 207 12 685 Koncernbidrag 211 468 12 042 Skatteeffekt på koncernbidrag –2 649 Förvärv av andelar 228 Avsättning till reservfond 2 000 –2 000 –2 335 Årets resultat enligt fastställd resultaträkning Effekter av byte av redovisningsprincip (RR) Uppdelning på komponenter materiella anläggningstillgångar –86 Uppskjuten skatt temporära skillnader 4 Omräkning kapitalförsäkring Uppkjuten skatt kapitalförsäkring –785 Summa effekter av byte av redovisningsprincip (RR) –122 Eget kapital 54 745 2013-12-31 6 435 16 685 214 404 NOT 23 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Andelskapital Reservfond Uppskrivningsfond 6 435 14 685 – 172 – – – 2 000 – 6 607 16 685 – Överkurs-fond Fond för verkligt värde Balanserat resultat inkl årets resultat – – 282 469 Koncernen Ingående balans 2013-12-31 Förvärv av andelar Avsättning till reservfond Eget kapital 2014-12-31 Fritt eget kapital Koncernen Ingående balans 2013-12-31 Årets resultat 9 676 Avsättning till reservfond Eget kapital –2 000 2014-12-31 Bundet eget kapital – – 290 145 Andelskapital Reservfond Uppskrivningsfond 6 435 16 685 – 172 – – – 2 000 – 6 607 18 685 – Överkurs-fond Fond för verkligt värde Balanserat resultat inkl årets resultat – – 214 404 Moderföretaget Ingående balans 2013-12-31 Förvärv av andelar Avsättning till reservfond Eget kapital 2014-12-31 Fritt eget kapital Moderföretaget Ingående balans 2013-12-31 Årets resultat 46 844 Avsättning till reservfond Eget kapital –2 000 2014-12-31 – – 259 248 NOT 24 NEGATIV GOODWILL Negativ goodwill som ej motsvaras av förväntade framtida förluster och kostnader uppgår till 5 346 tkr. Upplösning i resultaträkningen beräknas ske enligt följande: –1 782 2015 –1 782 2016 –1 782 2017 FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 55 NOT 25 LÅNGFRISTIGA SKULDER 2014 2013 17 580 17 580 – – 11 600 23 703 – – 774 802 681 052 774 802 681 052 Koncernen Skulder som förfaller senare än ett år från balansdagen Övriga skulder Skulder som förfaller senare än fem år från balansdagen Övriga skulder till kreditinstitut Övriga skulder Moderföretaget Skulder som förfaller senare än fem år från balansdagen Övriga skulder till kreditinstitut Koncernen Ställda säkerheter för övriga skulder Fastighetsinteckningar Moderföretaget Ställda säkerheter för skulder till kreditintitut 24 995 24 995 24 995 24 995 2014 2013 Specialinlåning brf 156 595 165 080 Avräkning brf 177 412 169 441 Personal källskatt 424 521 Sociala avgifter 414 478 1 769 1 487 336 614 337 007 Fastighetsinteckningar NOT 26 ÖVRIGA SKULDER Moderföretag Övriga skulder Bostadsrättsföreningarnas samlade inlåning uppgår till 334,0 (334,5) Mkr se not 21. Specialupplåningen från Brf, 156,6 Mkr, består av kortfristig upplåning 147,6 (156,1) Mkr samt långfristig upplåning 9 (9). Se även not 21. 56 NOT 27 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2014 2013 Upplupna räntor 4 629 5 311 Personalrelaterade poster 7 333 7 461 Förutbetalda hyror och avgifter 7 341 7 584 Övriga poster 1 717 2 691 21 020 23 047 Koncern Moderföretag Upplupna räntor 3 244 3 589 Personalrelaterade poster 3 338 3 662 359 410 Förutbetalda hyror och avgifter Övriga poster 637 1 624 7 578 9 285 2014 2013 NOT 28 BETALDA RÄNTOR OCH ERHÅLLEN UTDELNING Koncernen Erhållen utdelning Erhållen ränta Erlagd ränta 1 436 573 10 534 11 107 –21 981 –24 394 Moderföretaget Erhållen utdelning 1 436 573 Erhållen ränta 10 261 10 767 Erlagd ränta –2 884 –4 734 2014 2013 268 633 235 738 63 6 029 268 696 241 767 NOT 29 LIKVIDA MEDEL Koncernen Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel Ovanstående poster har klassificerats som likvida medel med utgångspunkten att: - De har en obetydlig risk för värdefluktuationer. - De kan lätt omvandlas till kassamedel. - De har en löptid om högst 3 månader från anskaffningstidpunkten. Moderföretaget 2014 2013 233 328 224 493 Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 63 6 029 233 391 230 522 Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel Ovanstående poster har klassificerats som likvida medel med utgångspunkten att: - De har en obetydlig risk för värdefluktuationer. - De kan lätt omvandlas till kassamedel. - De har en löptid om högst 3 månader från anskaffningstidpunkten. FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 57 NOT 30 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYSEN Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m 2014 2013 Koncernen Avskrivningar 16 807 16 453 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar –8 056 –44 297 Rearesultat försäljning av rörelse/dotterföretag 5 976 – –2 269 –3 492 12 458 –31 336 Avskrivningar 1 798 1 327 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar 5 473 13 Erhållen utdelning –40 811 – Övriga avsättningar 557 – –32 983 1 340 Övriga avsättningar Moderföretaget NOT 31 KONCERNUPPGIFTER Inköp och försäljning inom koncernen Av moderföretagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 11 % (9 %) av inköpen och 8 % (8 %) av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som företaget tillhör. NOT 32 NYCKELTALSDEFINITIONER 58 Rörelseresultat Intäkter – rörelsens kostnader (justerad för jämförelsestörande poster) Rörelsemarginal Rörelseresultat / Nettoomsättning (justerad för jämförelsestörande poster) Operativt resultat Intäkter – rörelsens kostnader – resultat från finansiella poster (justerad för jämförelsestörande poster) Operativ marginal Operativt resultat / Nettoomsättning (justerad för jämförelsestörande poster) Balansomslutning Totala tillgångar Soliditet Totalt eget kapital / Totala tillgångar Avkastning på eget kapital Årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare UNDERSKRIFTER Undertecknade försäkrar härmed att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och god redovisningssed, att aktuella redovisningsnormer har tillämpats och att lämnade uppgifter överensstämmer med faktiska förhållanden. Linköping den 25 februari 2015 Mariethe Larsson Ordförande Lars Bengtsson Veronica Eriksson Peter Lindgren Verkställande direktör Tomas Wetterberg Jan-Eric Nårdal Ingrid Tillgren Håkan Gillberg Tobias Fries Stefan Fredriksson Micael Palmqvist Timo Matalalampi Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 februari 2015 Maria Jonsson Auktoriserad revisor Erik Davidsson Utsedd av HSB Riksförbund Conny Bruhn Gunnel Arkehed Dubuc FINANSIELLA RAPPORTER | HSB Östergötland 59 STYRELSE OCH VD Veronica Ericsson Född 1974. Ledamot sedan 2013. Representerar medlemsgruppen. Är vd för Rimforsa Strand Kurs & Konferens AB. Deltagit i 8 sammanträden under 2014. Mandatperioden går ut 2015. 60 Håkan Gillberg Född 1962. Suppleant sedan 2007. Ledamot sedan 2008. Bitr. platschef/ driftansvarig för Linköpings sim- och sporthall. Deltagit i 8 sammanträden under 2014. Micael Palmqvist Född 1982. Fastighetspersonalrepresentant sedan 2013. Arbetar som fastighetsskötare och vicevärd i Boservice AB. Deltagit i 8 sammanträden under 2014. Peter Lindgren Vd HSB Östergötland. Född 1959. Anställd sedan 2002. Civilekonom. Uppdrag: Vice ordf. Länsförsäkringar Östgöta. Styrelseledamot Humlegården Fastigheter AB, Östgöta Brandstodsbolag Kapitalförvaltning AB, HSB Riksförund ek. för., HSB Projektpartner AB och SIQ intresseförening. Deltagit i 8 sammanträden under 2014. Tobias Fries Född 1974. Ledamot sedan 2013. Arbetar som Design-ingenjör, elteknik/HVAC&R Johnson Controls Systems & Service AB, Norrköping. Deltagit i 6 sammanträden under 2014. Mandatperioden går ut 2015. Mariethe Larsson Född 1957. Ledamot sedan 2011. Ordförande sedan 2012. Arbetar som kommunikationsdirektör vid Linköpings universitet. Deltagit i 8 sammanträden under 2014. Mandatperioden går ut 2016. Jan-Eric Nårdal Född 1950. Ledamot sedan 2009. Vice ordförande sedan 2012. Pensionär, tidigare controller, ekonomichef och internrevisionschef. Deltagit i 7 sammanträden under 2014. Mandatperioden går ut 2015. Lars Bengtsson Född 1953. Ledamot sedan 2007. Driver eget företag som säljer villor och fritidshus. Deltagit i 7 sammanträden under 2014. Mandatperioden går ut 2015. Tomas Wetterberg Född 1954. Ledamot sedan 2010 (HSB Sydnärke sedan 2008). Arbetar som sakkunnig i jämställdhet på Länsstyrelsen Östergötland. Deltagit i 6 sammanträden under 2014. Mandat perioden går ut 2016. Timo Matalalampi Född 1963. Unionens personalrepresentant sedan 2008. Arbetar som IT-ansvarig på HSB Östergötland. Deltagit i 8 sammanträden under 2014. Ingrid Tillgren Född 1964. Ledamot sedan 2014. Arbetar som biträdande vårdenhetschef på strålbehandlingsavd. på US i Linköping. Deltagit i 6 sammanträden under 2014. Mandatperioden går ut 2016. Stefan Fredriksson Född 1963. Ledamot sedan 2012. Representerar medlemsgruppen. Arbetar som fastighetsutvecklingschef på Region Östergötland. Deltagit i 6 sammanträden under 2014. Mandatperioden går ut 2016. STYRELSEN | HSB Östergötland 61 REVISIONSBERÄTTELSE Till föreningsstämman i HSB Östergötland ekonomisk förening, org. nr 716426-3720 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvär Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern och koncernredovisningen. dering av den övergripande presentationen i årsredovisningen redovisningen för HSB Östergötland ekonomisk förening för år 2014. Föreningens årsredovisning och koncernredovisning ingår Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 24–59. ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret visningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderföreningens ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredo vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultat- Revisorns ansvar räkningen och balansräkningen för moderföreningen och Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncern- för koncernen. redovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har innebär detta att han eller hon utfört revisionen enligt I nter- Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo Dessa standarder kräver att den auktoriserade revisorn följer visningen har vi även utfört en revision av förslaget till disposi yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att tioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller och verkställande direktörens förvaltning för HSB Östergötland väsentliga felaktigheter. ekonomisk förening för år 2014. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredo Styrelsens och verkställande direktörens ansvar visningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter enligt lagen om ekonomiska föreningar. utförts enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen Revisorns ansvar upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i förening enligt god revisionssed i Sverige. ens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering 62 av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till disposi använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande tioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med lagen om ekonomiska föreningar. HSB Östergötlands revisorer Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi u töver Maria Jonsson: Född 1971. Godkänd revisor vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen sedan 2007 och auktoriserad sedan 2013. granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i fören Anställd på KPMG AB sedan 1998. Uppdrag ingen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller som revisor i HSB Östergötland 2014. verkställande direktören är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verk Conny Bruhn: Född 1963. Anställd i Swedbank. ställande direktören på annat sätt har handlat i strid med Revisorssuppleant sedan 2007. Uppdrag som lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller revisor sedan 2009. föreningens stadgar. Erik Davidsson: Född 1962. BoRevision Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat enligt ovan är i Sverige AB. Utsedd till revisor av HSB tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Riksförbund 2008. Erfarenhet av styrelse arbete i olika bostadsrättsföreningar samt Uttalanden i större bolag. Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter Gunnel Arkehed Dubuc: Född 1952. Arbetar och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. som ekonom och HR-konsult på Region Östergötland, Uppdrag som revisor sedan 2014. HSB Östergötlands valberedning Kristina Tilly: Ordförande. Född 1952. Har haft uppdrag i valberedningen sedan 2010. Anställd inom Posten. Haft uppdrag som vicevärd. Björn Pettersson: Född 1943. Haft uppdrag i valberedningen sedan 2006. Chefserfarenhet från KF/ICA och som vd inom mejeribranschen. Göran Westerberg: Född 1945. Har haft uppdrag i valberedningen sedan 2013. Har arbetat Linköping den 25 februari 2015 som högstadielärare inom matematik och kemi. Inga-Lisa Skirling: Född 1941. Har haft uppdrag i valberedningen sedan 2010 (HSB SydMaria Jonsson Erik Davidsson närke 2001–2009). Har arbetat med ekonomi Auktoriserad revisor Av HSB Riksförbund utsedd revisor på Volvo, Hallsberg. Ulf Lundwall: Född 1964. Representerar medlemsgruppen. Har haft uppdrag i valberedningen Conny Bruhn Gunnel Arkehed Dubuc sedan 2014. Arbetar som projektledare på Revisor Revisor Saab Dynamics. REVISIONSBERÄTTELSE | HSB Östergötland 63 HSBs bostadsrättsföreningar Bostadsrättsförening 64 Ort Bostadsrättsförening Ort Bostadsrättsförening Ort Brf Alsen Askersund Brf Hagaberg Linköping Brf Kungshöga Mjölby Brf Fyrkanten Askersund Brf Haninge Linköping Brf Lagmannen Mjölby Brf Hagastrand Askersund Brf Haningegårdarna Linköping Brf Magistern Mjölby Brf Handelsmannen Askersund Brf Hasseln Linköping Brf Manligheten Mjölby Brf Närlunda Askersund Brf Idrottshallen Linköping Brf Mjölet Mjölby Brf Rådmannen Askersund Brf Idrottstränaren Linköping Brf Oljekrukan Mjölby Brf Stavahagen Askersund Brf Idrottstävlingen Linköping Brf Riksdagsmannen Mjölby Brf Holavedsplan Boxholm Brf Informatorn Linköping Brf Rättvisan Mjölby Brf Manhem Boxholm Brf Inspektören Linköping Brf Statsmannen Mjölby Brf Edsbacken Hallsberg Brf Kalkonen Linköping Brf Tallbacken Mjölby Brf Garvaren Hallsberg Brf Kalven Linköping Brf Akacian Motala Brf Höjden Hallsberg Brf Kanberget Linköping Brf Almen Motala Brf Skomakaren Hallsberg Brf Klubban Linköping Brf Bonden Motala Brf Terrassen Hallsberg Brf Konstnären Linköping Brf Brandmannen Motala Brf Transtenen Hallsberg Brf Krigaren Linköping Brf Brådrasket Motala Brf Östlunda Hallsberg Brf Lambohov 1 Linköping Brf Bråkstrecket Motala Brf Östra Skolan Hallsberg Brf Lambohov 2 Linköping Brf Framtiden Motala Brf Kungsåsen Kumla Brf Lilla Åleryd Linköping Brf Färgaren Motala Brf Malmen Kumla Brf Linnégården Linköping Brf Fölet Motala Brf Natanael Kumla Brf Mjärdevi 1 Linköping Brf Gladan Motala Brf Askeby Linghem Brf Mjärdevi 2 Linköping Brf Glasmästaren Motala Brf Himna Linghem Brf Norrgården Linköping Brf Holstensgården Motala Brf Linghem Linghem Brf Observatorn Linköping Brf Hårdveden Motala Brf Adam 25 Linköping Brf Ollonborren Linköping Brf Kannan Motala Brf Adam 29 Linköping Brf Strandbacken Linköping Brf Klipparen Motala Brf Axet 11 Linköping Brf Stångån Linköping Brf Kvarndalen Motala Brf Bajonetten Linköping Brf Takpannan Linköping Brf Kvarnstenen Motala Brf Banken Linköping Brf Tennbägaren Linköping Brf Laxhagen Motala Brf Beckasinen Linköping Brf Tennsoldaten Linköping Brf Maskinisten Motala Brf Berga Linköping Brf Tibasten Linköping Brf Nykvarn Motala Brf Bofinken Linköping Brf Ullstämma Linköping Brf Travaren Motala Brf Brittenborg Linköping Brf Ullstämma 2 Linköping Brf Vakteln Motala Brf Ekonomen Linköping Brf Ullstämma By Linköping Brf Ölänningen Brf Ekonomen 2 Linköping Brf Vattentornet Linköping Brf Lingonet Brf Ekonomen 3 Linköping Brf Vidingsjö 1 Linköping Brf Norrberga Sturefors Brf Ekorren Linköping Brf Vidingsjö 2 Linköping Brf Birgitta Vadstena Brf Enigheten Linköping Brf Vidingsjö 3 Linköping Brf Katarina Vadstena Brf Eskimån Linköping Brf Brunnby Ljungsbro Brf Kvarnlyckan Vadstena Brf Eternellen Linköping Brf Heda Ljungsbro Brf Mjölnaren Vadstena Brf Eternellen 2 Linköping Brf Knivinge Ljungsbro Brf Vasallen Brf Eternellen 4 Linköping Brf Sockenmarken Ljungsbro Brf Berg Brf Fiskaren Linköping Brf Mantorp Brf Väderstad Väderstad Brf Fiskmåsen Linköping Brf Abbedissan Mjölby Brf Dalen Åtvidaberg Brf Forellen Linköping Brf Domaren Mjölby Brf Spinnaren Åtvidaberg Brf Fortet Linköping Brf Gullvivan Mjölby Brf Kungsplan Ödeshög Brf Gasellen Linköping Brf Hertig Johan Mjölby Brf Vättern Ödeshög Brf Gasellen Linköping Brf Karlavagnen Mjölby Brf Giraffen Linköping Brf Kräftan Mjölby Mantorp Motala Sturefors Vadstena Vreta Kloster HSBs hyresrätter Fastighetsbeteckning Adress Ort Bergsmannen 2 Floragatan 20 A-B, 22 A-B Askersund Borgmästaren 1 och 2 Borgmästaregatan 1-5 Askersund Merkurius 9 och 10 Norströmsgatan 7 A-C, 9 A -C Askersund Eldvakten 2 Kompanigatan 7-11 Linköping Elitnivån 1 Befälsgatan 7-11 Linköping Elitserien 1 Garnisonsvägen 27-31, Plutonsgatan 4-6, Befälsgatan 8-10 Linköping Elitserien 2 Garnisonsvägen 33-37, Befälsgatan 12-14, Skvadronsgatan 3-5 Linköping Gråsparven 3 Stiglötsgatan 34 (vårdbostäder) Linköping Idrottslaget 1 Kaptensgatan 2, 4, 6 och 8 A-B Linköping Idrottsplatsen 2 Korpralsgatan 6 och 10 Linköping Kalkonen 9 Nya Tanneforsvägen 61 Linköping Kassören 10 Nya Tanneforsvägen 54 och 58 Linköping Kassören 19 Arbetaregatan 17 Linköping Kolibrin 3 Nya Tanneforsvägen 67 Linköping Kommendören 15 Nya Tanneforsvägen 70-72, Sandgårdsgatan 11 Linköping Kvarnen 1 Stationsgatan 4, 8 och 10 Linköping Laggkärlet 7 Prästbolsgatan 6-54 Linköping Luftspanaren Luftvärnsgatan 38-92 Linköping Gästgivaregården 7 Kungsvägen 60, Ågatan 1-5 Måns Persson 15 Föreningsgatan 3 och 5 Mjölby Danserskan 3 Västra Esplanaden 3 Motala Ekroten 7 Spelmansgatan 2 A-B Motala Renen 22 Norra Herrgårdsgatan 65 A-B Motala Renen 23 Norra Herrgårdsgatan 63 A-B Motala Skytteln 7 Rådmansgatan 72 Motala Spolen 2 Rådmansgatan 81 Motala Spolen 3 Rådmansgatan 83 Motala Trädgårdsmästaren 5 Bispmotalagatan 33 A-D Motala Ulltotten 1 Rådmansgatan 74 Motala Ulltotten 4 Rådmansgatan 80 Motala Vattenmelonen 3 Höjdgatan 15 Biktfadern 2 Johan III:s väg 7, 9 och 11 Vadstena Harven 7 Motalagatan 16 A-C Vadstena Härolden 4 Stora Torget 3 och 5 A-F Vadstena Novisen 2 Johan III:s väg 2-4 Vadstena Mjölby Motala HSB BOSTADRÄTTSFÖRENINGAR OCH HYRESRÄTTER | HSB Östergötland 65 Produktion Ariom Reklambyrå www.ariom.se Foto: Oskar Lürén och Marcus Söderberg Illustrationer: Diakrit s. 4, 12, 13 och 14. Winell och Jern Arkitekter s. 11. Tryck: Larsson Offsettryck Papper: Soporset Premium. Tryckt på Svanenmärkt papper. Typsnitt: News Gothic och Baskerville. 01
© Copyright 2025