Förstudie av området Järnvägsparken, Väsby Entré/Stationsområdet
Kontoret för samhällsbyggnad Annica Karlsson 08 - 590 97376 Fax 08 - 590 733 37 2015-01-27 Dnr: KS/2014:411 [email protected] Förstudie av området Järnvägsparken, Väsby Entré/Stationsområdet BAKGRUND Det kommunala bostadsbolaget AB Väsbyhem har initierat en idé att utveckla området norr om Upplands Väsby station. Förstudieområdet omfattar östra sidan om järnvägsspåren; Järnvägsparken, infartsparkeringen, tennisbanorna samt markområdet i norr fram till arbetsområdet vid Bryggerivägen. Förstudien utgör den första utbyggnadsetappen som ingår i planprogrammet för Väsby Entré/Stationsområdet. Utbyggnadsförslag redovisar tre nya byggnader där två byggnader uppförs för studentlägenheter med totalt cirka 145 lägenheter, det så kallade Åhuset. Längre norrut föreslås en ny byggnad för ungdomslägenheter som inrymmer cirka 24 små lägenheter. Byggnaderna utformas med loftgångar mot väst för att skapa ett skydd mot buller från järnvägen. Samtliga gemensamma utrymmen samt verksamhetslokaler är placerade i bottenvåningen. Befintliga tennisbanor samt infartsparkeringen behöver därmed flyttas för att ge plats åt den nya bebyggelsen. Järnvägsparken föreslås öppnas upp och göras mer tillgänglig för allmänheten. Väsbyån utgör ett centralt inslag i parken och ett grönområde föreslås sparas närmast ån. De kulturhistoriskt värdefulla miljöerna och byggnaderna i Järnvägsparken föreslås bevaras och rustas upp varsamt. Enligt gällande detaljplaner är förstudieområdet främst planlagt för trafikändamål och park samt anger bevarandeskydd för Henriksborg med tillhörande byggnader. 1 Förstudieområdets läge i kommunen. Runby hage Järnvägs‐ parken Messingen Förstudieområdets avgränsning. 2 FÖRUTSÄTTNINGAR 1. Vad ger kommunplanen från 2005 för vägledning I översiktsplanen, strategisk kommunplan antagen i december 2005 anges delar av förstudieområdet som område för ny bebyggelse i form av bostäder och verksamheter. Den övergripande utgångspunkten för den strategiska kommunplanen är att Väsby ska utvecklas till en modern småstad, där centrala Väsby ska utvecklas till en spännande stadskärna med ett stadsmässigt utbud av bostäder, verksamheter, service och mötesplatser. Upplands Väsby station ska enligt kommunplanen utvecklas till ett modernt resecentrum. Väsbyån föreslås friläggas i hela sin sträckning genom centrala Väsby och det natur- och kulturstråk som löper från Oxundasjön till Edssjön, som en del av det så kallade upplevelsestråket, ska utvecklas. Vidare konstateras att åtgärder mot buller från järnvägstrafiken är en viktig förutsättning för områdets utveckling. Henriksborg lanthandel anges som en kulturintressant byggnad från 1870-talet, både exteriört och interiört väl bevarad. Enligt översiktsplanen bör Väsbyån som lekplats för asp och nissöga stärkas bland annat genom olika former av insatser i ån. Förslaget att förtäta området med bostadsbebyggelse och verksamheter överensstämmer med gällande översiktsplan. 2. Gällande planer Enligt gällande detaljplaner är området till stora delar planlagt för trafikändamål och park samt anger bevarandeskydd för Henriksborg med tillhörande byggnader. Ett parkområde anges längs Väsbyåns vattenområde. För området gäller detaljplanerna: 96. Stationsområdet, fastigheterna Eds Bandel 1:1, Henriksborg 1:1 m.fl. Laga kraft 1978-07-19 133. Stadsplan för område norr om Henriksborg, fastigheterna Vilunda 1:109 och 1:110. Laga kraft 1987-10-27. 176. Detaljplan för Arlandabanan och område vid Tegelvägen. Laga kraft 1992-12-19 184. Detaljplan för Arlandabanan vid Upplands Väsby station och söder om Bankes bro. Laga kraft 1993-06-16 Se plansammanställning på nästa sida. 3 Gällande detaljplaner. Förstudieområdets avgränsning är markerat med rött. 3. Kommunala beslut i övrigt Miljö- och planutskottet beslutade i mars 2013 bland annat följande riktlinjer för upprättande av planprogrammet för Väsby Entré/stationsområdet: Att stationshus, posthus och magasin kommer att behöva omlokaliseras, rivas och/eller återuppföras. Att Järnvägsparken i sin helhet ska öppnas upp och bli mer tillgänglig för allmänheten. Att utreda hur stor del av Väsbyån som helt eller delvis kan friläggas och synliggöras på den östra sidan. 4. Program för området Planprogram Planprogram för Väsby Entré/Stationsområdet beräknas antas av kommunstyrelsen 2 mars 2015. Syftet med programmet är att redovisa utgångspunkter och mål för hur stationsområdet kan utvecklas till Väsby Entré, en levande stadsdel med bostäder, service och verksamheter och väl utvecklade kommunikationer. Programmets övergripande mål är att utveckla stationsområdet till en av kommunens bärande centrumpunkter med en ny station och tillhörande resefunktioner samt upp till cirka 1000 nya bostäder och cirka 30 000 kvm verksamhetslokaler i en funktionsblandad ny stadsdel. 4 Förstudieområdet ligger i den norra delen av programområdet och det nu aktuella utbyggnadsförslaget överensstämmer med programmet. Se kartan på nästa sida. Väster om järnvägsspåret planeras en ny funktionsblandad stadsmässig bebyggelse samt ett större parkeringsdäck för 500 parkeringsplatser. En ny övereller undergång för gång- och cykeltrafik föreslås för att binda ihop västra och östra sidan av järnvägen. Bankes bro kommer att finnas kvar som gång- och cykelfunktion. Ytor för torg eller öppna platser föreslås på båda sidor av järnvägen. På den östra sidan om järnvägsspåret planeras en ny bussterminal samt ett större antal cykelplatser. Närmast Väsbyån i den nordöstra delen föreslås att befintliga parker och naturområden utvecklas. Ny bostadsbyggelse planeras också inom den nordöstra delen. Planprogrammet anger följande riktlinjer som berör förstudieområdet: Befintlig parkering mellan Järnvägsparken och tennisbanorna (100 platser) försvinner. Samtliga infartsparkeringar för bil lokaliseras i ett parkeringsdäck på den västra sidan av järnvägen. På den östra sidan medför den planerade nya bron att posthus, stationshus samt magasin blir föremål för rivning eller omlokalisering. De äldre befintliga byggnaderna i Järnvägsparken bevaras och rustas upp varsamt. Det ”grönblå” upplevelsestråket längs med Väsbyåns östra sida förstärks. Järnvägsparken ska öppnas upp och göras mer tillgängliga för allmänheten. Norr om Järnvägsparken och väster om den nya lokalgatan finns ett område som föreslås för ny bebyggelse, huvudsakligen bostäder med verksamheter i bottenvåningen. Närheten till järnvägen ställer krav på bullerdämpande åtgärder men även på byggnadernas placering och utformning. Ett grönområde ska sparas närmast Väsbyån. Ny bostadsbebyggelse ska ligga minst 25 meter från yttersta spårets mitt. De befintliga tennisbanorna flyttas och ersättas på annan plats. Ny bebyggelse i Järnvägsparken ska anpassas till den befintliga bebyggelsen. Byggnadens funktion och användning kommer att studeras vidare, förslagsvis verksamheter som café/restaurang och affärsverksamhet. 5 Förstudieområdets avgränsning är markerat med rött i den nordöstra delen av programområdet. Den nordligaste delen av utbyggnadsförslaget är förlängt ett par meter utanför angivet område för ny bebyggelse. 6 Kvalitetsprogram Kvalitetsprogrammet beräknas antas av kommunstyrelsen 2 mars 2015. Programmet syftar till att beskriva områdets förutsättningar samt säkerställa en hög kvalité på de allmänna ytorna (det vill säga mark som kommunen är huvudman för) inom programområdet för Väsby Entré/stationsområdet. Förstudieområdet ska enligt kvalitetsprogrammet bestå av två övergripande karaktärer som gradvis övergår i varandra. Den centrala delen av parken, mellan de kulturhistoriska byggnaderna och den nya bebyggelsen ska präglas av en öppen karaktär, ett urbant parkstråk (orange pil). Gestaltningen ska lyfta fram den kulturhistoriska miljön och ytan bör utformas så att evenemang, utställningar eller torghandel kan ta plats. Den andra karaktären utgör ett blå/grönt parkstråk längs med ån (grön pil). Här ska inriktningen vara att skapa nära vattenkontakt. Gradänger ner till ån och vegetation som är vanligt förekommande vid vattendrag kan bidra med att skapa en vattennära känsla. Även vattenspel i ån signalerar närhet till Väsbyån och syresätter vattnet. I den norra delen av parken föreslås Illustration över hur förstudieområdets karaktärer placering av aktiviteter och stadsodling. kan förstärkas och utvecklas enligt kvalitetsprogrammet. Parken ska som helhet ge upplevelser som är kopplade till årstidsvariationerna. Platsbildningar, händelser och målpunkter ska leda människor in i och genom parken. De ska utformas så att aktivitet skapas och lockar olika målgrupper. De nya byggnaderna ska ha verksamhetslokaler i bottenvåningarna som är öppna/genomsiktliga mot parken. De nya byggnadernas fasader bör i proportioner och detaljering utgå från människan, vegetationen och de historiska byggnaderna. Markbeläggningen i Järnvägsparken bör harmoniera med de historiska byggnaderna. Olika material, färger och volymer kan lyfta fram och förtydliga de kulturhistoriska byggnaderna. 7 5. Vem äger marken Kommunen äger större delen av marken inom förstudieområdet. Marken vid spårområdet ägs av Trafikverket och stationshusen i södra delen är privatägda. Kommunägd mark redovisas i rött på kartan, övrig mark är privatägd. 6. Området idag Förstudieområdet uppgår till cirka 24 ha (23800 kvm). Området omfattar fastigheterna Vilunda 1:109, 1:110, 15:1, 16:4, 1:548 och 1:265. I området finns idag park med äldre kulturhistoriskt värdefulla byggnader samt fyra tennisbanor och en infartsparkering. Väsbyån rinner i nordlig riktning längs med järnvägen, kulverterad under bussterminalen och öppet vid park- och grönstråket. Väsbyån har ett stort värde för stadsbilden och har ett rikt fågelliv samt utgör lekplats för den skyddsvärda fisken asp. Området angränsar till järnvägen i väster och till bostadsbebyggelse i öst. Den södra sidan angränsar till taxizon och kiosk. 7. Geoteknik och markförhållanden Förstudieområdet ligger i en dalgång och marknivån varierar mellan +3 och +4 meter enligt RH 2000. Området består av postglacial finlera och berggrund av granit enligt den översiktliga geologiska kartan. I norr utgörs marken av fyllnadsmaterial bestående av grusig sand ned till cirka 0,5-1,5 meter under markytan vilken underlagras av torrskorpelera. Grönytan söder om tennisbanorna och parkering utgörs av torrskorpelera. Parkeringen som ligger söder om grönytan, utmed Industrivägen, utgörs av ett 5-10 cm tjockt asfaltslager ovan på 8 vägfyllnadsmaterial av grusig sandig karaktär som har en mäktighet på 0,5-1,0 meter ovanpå torrskorpelera. En undersökning av skredrisk har gjorts som visar på att det finns områden bestående av lera med mer än 10 % respektive 20 % lutning längs med Väsbyåns stränder. Grundläggning av byggnader kommer att kräva stödpålning. Se även under rubriken ”risk” på sidorna 9-12. Enligt kommunens översiktliga radonriskkarta är området lågriskområde. Radonmätningar i befintliga, närbelägna, bostadshus visar dock att markradon ändå förekommer i sådan omfattning att riktvärdena för radon inomhus överskrids. En mer detaljerad undersökning av områdets markradonsituation ska redovisas vid bygglovsansökan. Om sådan undersökning inte genomförs ska byggnaderna uppföras radonsäkra. 8. Riksintresse, djur- och naturvärden Ostkustbanan angränsar förstudieområdet och är av riksintresse för kommunikationsändamål och omfattar järnvägens funktion där både befintlig bana och kapacitetsförstärkning av bana ingår. Riksintresset är inte geografiskt preciserat. Trafikverket planerar för ytterligare två nya spår på Ostkustbanan och har påbörjat arbetet med att geografiskt avgränsa riksintresset. Förstudieområdet ligger utanför men berörs av riksintresset Arlanda flygplats. Områdets östra sida angränsar till det så kallade influensområdet, riksintresseområdet, som berörs eller kan komma att beröras av bullernivåer som överstiger 70 dB(A) mer än tre gånger per årsmedeldygn. Miljööverdomstolen har i beslut hösten 2008 tillåtit överflygning av Upplands Väsby tätort längst till år 2018. Ny miljöprövning pågår. Den nya miljöprövningen kommer bland annat att reglera flygvägarna inklusive eventuell fortsatt flygtrafik över Upplands Väsby tätort. Väsbyån är en viktig lekplats för fiskarna asp och nissöga och har även ett rikt fågelliv. I Väsbyån finns Mälardalens största lekplatser för asp. Aspen är rödlistad och vandrar varje år upp i ån för att leka. Även bäver förekommer i Väsbyån. Åområdet inom förstudieområdet har tilldelats klass 3 i den tätortsnära naturinventeringen, vilket innebär att den har ett högt naturvärde av kommunalt intresse. För större delen av åområdet har tilldelats klass två, vilket innebär ett mycket högt värde av regionalt intresse. Ån belastas av näringsämnen från tätorten och jordbruksmarker uppströms och periodvis är syrehalten liksom vattenståndet lågt i Väsbyån. Det är därför angeläget att arbeta med fortsatta åtgärder för att avlasta ån från tillskott av näringsämnen och andra föroreningar. Järnvägsparken har tilldelats klass 0 i den tätortsnära naturinventeringen vilket innebär ett mycket lågt naturvärde. Parken beskrivs som en bostadsnära park med god nåbarhet men som är utsatt för bullerstörningar. Tillgången till bostadsnära parker är relativt god inom Upplands Väsby tätort, men inventeringen visar på brist på stadspark inom den här kommundelen. 9 9. Kulturmiljö Flera av byggnaderna inom och i angränsning till förstudieområdet berättar om samhällets starka historiska koppling till Norra stambanan och samhället som växte upp här från och med 1866. Kärnvärden i miljön Bebyggelsen i Järnvägsparken utgör en av Upplands Väsbys äldsta bevarade bebyggelsemiljöer och som är betydelsefull för förståelsen för samhällets uppkomst och utveckling. Bebyggelsen här är det som idag finns kvar av den första tiden som stationssamhälle. Förutom bebyggelsen som beskrivs ovan finns bärande karaktärsdrag i Järnvägsparken där man fortfarande kan skönja strukturerna i det första stationssamhället med tomtindelningar och trädgårdar. Kopplingen mellan stationsmiljö, handelsbod, park och åstråk är ett annat karaktärsdrag. Parkens trädgårdskaraktär visar tillsammans med byggnaderna på dess historiska sammanhang som tidigt stationssamhälle. Byggnader i Järnvägsparken Området vid Järnvägsparken har utgjort privata trädgårdar och funnits sedan lång tid tillbaka och inrymmer idag bland annat Henriksborg som är kulturhistorisk värdefull miljö och som uppfördes på 1870-talet som handelsbod. Det finns även ett tillhörande annex, magasin och garage från samma tid. Huvudbyggnaden är välbevarad både exteriört och interiört. Villa Korpkulla ligger också i Järnvägsparken och uppfördes troligen i slutet av 1800-talet. Byggnaderna i Järnvägsparken kommer att bevaras och rustas upp. Byggnader i stationsområdet Utbyggnad av Väsby Entré/stationsområdet enligt planprogrammet kommer att medföra att stationshus, posthus och magasin behöver rivas eller omlokaliseras. Ett förslag till ny placering av de tre byggnaderna har varit i Järnvägsparken. En utredning har därför tagits fram för att utreda de byggnadstekniska och kulturhistoriska förutsättningarna för att flytta och/eller rusta upp befintliga byggnader vid stationsområdet samt i Järnvägsparken. Utredningen redogör även för uppskattade kostnader för flytt samt renovering till en standard som möjliggör uthyrning till kontorsverksamhet eller dyl. Både stationshuset och posthuset är kraftigt förvanskade och bedöms inte ha ett antikvariskt värde efter flytt, enligt utredningen. De genomförda om- och tillbyggnaderna samt de höga kostnaderna för flytt och iordningställande av byggnaderna gör att alternativet att flytta byggnaderna inte anses rimligt ur ett tekniskt och ekonomiskt perspektiv. En flytt innebär även att byggnaderna förlorar sin relation till järnvägen och därmed även den samhällshistoriska kopplingen och värdet. Magasinsbyggnaden bedöms ha bättre förutsättningar för att flyttas än stationshuset och posthuset. Vid en vägning mellan olika intressen är det motiverat att flytta byggnaden för att möjliggöra utbyggnad av Väsby Entré/stationsområdet, men det är även motiverat att låta byggnaden få en ny placering för att på så vis bevara dess kulturhistoriska värde. En flytt av byggnaden innebär en betydande ekonomisk kostnad, men värdet att bevara en del av det ursprungliga stationsområdet är viktigt för att förstå hur Upplands Väsby tillkommit och utvecklats samt att en del av ett nationellt byggnadstekniskt historiskt arv bevaras. En ny placering av magasinsbyggnaden kommer att 10 studeras vidare och det är då viktigt att beakta byggnadens sammanhang och upplevelse till omgivningen. 10. Störningar och risker Buller Hela området är påverkat av buller från olika typer av trafik, framförallt från tåg. Även om planområdet ligger i ett bullerutsatt läge anser kommunen att det allmänna intresset att komplettera centrala Upplands Väsby med bostäder och verksamheter väger tungt. Fördelarna med att kunna utnyttja befintlig service och infrastruktur, samt läget i direkt anslutning till buss- och tågsstation är så pass stora. Åtgärder i kvarterets utformning, lägenheternas placering samt åtgärder på vissa balkonger och uteplatser är nödvändiga för att möjliggöra godtagbara bullernivåer i och omkring bostäderna. För att få så god ljudmiljö som möjligt måste hänsyn tas till bullret tidigt i planprocessen. Planprogrammet för Väsby Entré/stationsområdet anger bland annat följande som ska beaktas i kommande planarbete: Ambitionen är att skapa en så god ljudmiljö som möjligt. Nya byggnader kan fungera som bullerskydd för befintliga bostäder. Valet av byggnadstyp för bostäder måste ske med kreativitet så att även bullerskyddsåtgärder blir en naturlig del i byggnaden. Lokala lösningar, såsom burspråk, delvis inglasade balkonger och specialfönster kan användas på vissa delar av byggnader. Bostäder öster om järnvägen i den norra delen förläggs i minst halvslutna kvarter med öppning mot öster. Lägenheterna utformas genomgående. Ljudnivån inomhus från trafik ska inte överstiga 26 dBA eq och 41 dBA max. Kommunen ska arbeta med ljudmiljön på offentliga ytor. Väg- och spårtrafik Ostkustbanan med fjärrtåg, regional- och lokaltrafik samt Arlandabanan går genom Upplands Väsby och trafiken har ökat de senaste åren. Prognosen är att antalet rörelser per dygn fortsätter att öka upp till cirka 650 stycken år 2030. Järnvägen är den mest dominerande bullerkällan, vilken ger mycket höga ljudnivåer. En översiktlig bullerutredning har gjorts för området i samband med planprogrammet men platsen behöver detaljstuderas. De ekvivalenta ljudnivåerna närmast järnvägen beräknas bli upp mot 70 dBA och maximalnivåerna 80 dBA. Flygtrafik Förstudieområdet ligger utanför, men precis mellan två influensområden för buller från riksintresset Arlanda, det vill säga utanför områden med ljudnivå överstigande 55 dBA FBN (flygbullernivå) och/eller 70 dBA maximal ljudnivå fler än tre gånger per dygn. Området är ändå påverkat av ljud från inflygningar mot Arlandas två nordsydliga banor. Möjlighet till ljuddämpad uteplats med avseende på flygbuller kan behöva utredas. 11 Mark- och vattenföroreningar Markföroreningar har kartlagts genom markundersökningar. Ytan kring tennisbanorna och parkeringen söder om tennisbanorna bedöms utgöra en hälsorisk vid eventuell exploatering i området. På fastigheten Vilunda 1:110 har det tidigare bedrivits kemtvätt där klorerade lösningsmedel har använts i tvättvätskan. Klorerade lösningsmedel i mark och grundvatten kan medföra en försämrad inomhusmiljö. Resultatet av översiktlig markteknisk undersökning visar på liten förekomst av klorerade lösningsmedel under riktvärdena och någon åtgärd eller ytterligare undersökning bedöms inte vara miljö- eller hälsomässigt motiverad. Marken vid tennisbanorna och parkeringen har tidigare utnyttjats som lertäkt av Väsby Tegelbruk som drev verksamhet mellan 1904 och 1914. Schaktgropen som bildats vid lerbrytningen har troligen fyllts igen med diverse restprodukter från industriverksamheter i närområdet. Både översiktlig och fördjupad markteknisk undersökning har utförts. Av utredningarna framgår att fyllnadsmassor som härstammar från den igenfyllda lertäkten och bedöms utgöra en hälsorisk vid exploatering i området och marksanering krävs. Det behöver klargöras om ytligt belägna föroreningar behöver åtgärdas oavsett om området exploateras eller ej. Av utredningen kring den gamla lertäkten framgår att det ytliga grundvattenmagasinet i den norra delen har inte några överskridande halter uppmätts. De förhöjda metall- och PAH-halterna som uppmätts i jorden bedöms därför inte utgöra någon spridningsrisk till omgivningen eller Väsbyån. Höga halter av alifater, aromater, ftalater och zink har uppmätts i grundvattenprov från det djupare grundvattenmagasinet vid tennisbanorna men bedöms inte härstamma från verksamheter i närområdet. Väsbyån för med sig föroreningar från industriell verksamhet och dagvatten till Oxundasjön. Norr om förstudieområdet finns en av kommunen anlagd dagvattenanläggning, Ladbrodammen, som renar förorenat dagvatten innan det går vidare i Väsbyån till Oxundasjön. Marken inom planområdet ska saneras för att möjliggöra den föreslagna byggnationen. Schaktarbete i förorenad jord är anmälningspliktigt till kommunen och en handlingsplan ska tas fram som visar hur de förorenade massorna hanteras. Skred En översiktlig kartering av markstabiliteten har tagits fram som visar att det föreligger risk för skred inom lerområdet längs med Väsbyån men berör inte befintlig eller planerade bebyggelse. En mer detaljerad geoteknisk undersökning behöver göras för att för att klargöra om marken är skredkänslig eller sättningsbenägen. Om resultaten visar på risker måste planeringsarbete och byggteknik anpassas efter det. Hållbar dagvattenhantering med system för fördröjning och avledning av stora mängder nederbörd behöver beaktas i så fall. En analys om vattnets väg när dagvattensystemet är överbelastat rekommenderas för att skapa vägar för vattnet att avledas dit där det inte orsakar skada på byggnader. 12 Översvämning Området kan påverkas av översvämning vid höga flöden i Väsbyån, men även vid höga flöden i Mälaren. Vid långvarig kraftig nederbörd och samtidigt höga nivåer i Väsbyån ökar även risken för dämning i ledningssystemen för dag- och avlopps-vatten. En rapport över klimat-anpassning har tagits fram (Tyréns 2013). Resultaten från översvämningskarteringen visar att det vid ett 100-årsflöde inte föreligger någon nämnvärd översvämningsrisk för intilliggande mark längs Väsbyån inom förstudieområdet. Sannolikheten att ett 100- årsflöde uppkommer under en 100årsperiod är 63%. Vid ett högsta Kartan visar det område som översvämmas vid högsta beräknat flöde, 10 000-årsflöde. beräknat flöde, motsvarande 10.000-årsflöde, blir förstudieområdet i princip helt översvämmat. Sannolikheten för ett högsta dimensionerat flöde är 1 %. Enligt de markunder-sökningar som utförts är delar av detta område i dagsläget förorenat, vilket innebär risk för föroreningsspridning när mark lakas ut av vattnet. Se även sidan 11 om markföroreningar. Länsstyrelsen har tagit fram rekommendationer för ny bebyggelse som utgår från 100-årsföde samt högsta beräknat flöde, det vill säga 10 000 årsflöde. Bostäder samt annan känslig och samhällsviktig användning ska enligt rekommendationerna placeras ovan nivån för 10 000-årsflöde. Om bland annat bostäder placeras lägre än denna nivå, vilket utbyggnadsförslaget innebär, bör en utredning göras för att visa sannolikhet och konsekvenser vid översvämning samt redogöra för hur åtgärder kan säkerställa att bebyggelsen klarar en sådan händelse. Översvämningsriskerna behandlas i det fortsatta planarbetet där riskreducerande åtgärder kan regleras med planbestämmelser och genom utformning av mark och bebyggelse. Både för åtgärder inom och utanför planområdet kan avtal eventuellt behövas för att kommunen ska kunna genomföra sådana åtgärder som är väsentliga för att bebyggelsen ska bli lämplig med hänsyn till risk för översvämning och skred i ett förändrat klimat. Sedumtak eller svackdiken är ett exempel på en utformning som påverkar flödet och kan regleras i planen. Hållbar dagvattenhantering med system för fördröjning och avledning av stora mängder nederbörd som ett komplement till det primära dagvattensystemet behöver beaktas. Mångfunktionella lösningar bör eftersträvas inom området där ytor utformas för flera olika syften. Bevarande av grönytor och genomsläppliga material är andra åtgärder. Byggnader inom riskområden för översvämning, ras och skred bör undvikas samt att byggnader och gator bör höjdsättas med hänsyn till översvämningsrisken. Enligt klimat- och såbarhetsutredningen för Upplands Väsby beräknas att Väsbyån kan utgöra ett instängt område vid skyfall eller vid blockering av åns 13 kuverterade sträckor. Beräkningen anger medelhögt vattendjup på cirka 0-1,5 meter för det område där ny bebyggelse föreslås. Vibrationer De geologiska förhållandena med lera i marken gör att risken för vibrationer från trafiken måste beaktas vid val av grundläggningsmetod och byggnadernas konstruktion. Kommande detaljplan föreslås innehålla en bestämmelse att vibrationsnivåerna inte får överskrida 0,3 mm/s i bostadshus och 0,4 mm/s i kontorshus. Magnetfält Runt järnvägar, kraftledningar och transformatorstationer men även runt elledningar och elektriska apparater uppstår elektriska och magnetiska fält samt lågfrekventa elektromagnetiska fält. Magnetfältet från kontaktledningen på järnvägen är svagt då inget tåg är i närheten, men ökar när tåget passerar. På avståndet 25 meter från järnvägen är magnetfältet från järnvägen normalt svagare än de som förekommer i de flesta svenska bostäder. Transport av farligt gods och urspårning På Ostkustbanan transporteras farligt gods. Riskanalyser har tagits fram för området som behandlar risk för tågurspårning samt olycka med farligt gods. I utredningen konstateras att risknivån är entydigt acceptabel vid ett avstånd om cirka 25 meter från närmaste spårmitt. Väsbyån ligger idag mellan järnvägsspåren och de planerade nya bostäderna och kan vara riskreducerande vid en eventuell uråkning. Slutsatsen är att bebyggelsen bedöms kunna uppföras enligt förslaget utan krav på säkerhetshöjande åtgärder eller andra anpassningar med hänsyn till risker kopplade till Ostkustbanan. 11. Luft- och vattenkvalitet Området är idag måttligt påverkat av utsläpp till luft från vägtrafik och andra verksamheter. Miljökvalitetsnorm för luft bedöms inte överskridas. Områdets ytvatten avvattnas till Väsbyån och sedan via Oxundasjön till Mälaren. Statusklassningen av recipienten Oxundasjön anger måttlig ekologisk status och god kemisk status (exklusive kvicksilver). Ekologisk och kemisk status får inte försämras, utan på sikt ska den förbättras så att den når klassningen god status. Då höga halter PCB har påträffats i Oxundaån samt att även låga halter har påträfftas i Väsbyån, behöver området utveckling ske utan att vidare föroreningar sker till ån. Väsbyån som ingår i Oxundaåns avrinningsområde har otillfredsställande ekologisk status och god kemisk ytstatus enligt Miljökvalitetsnormen. Väsbyån utgör ett känsligt vattenområde och har i nuläget problem med höga kväve- och fosforvärden. Avrinningsområdet Oxundaån påverkat av dagvatten, enskilda VAlösningar och jordbruksverksamhet. Förstudieområdets planerade markanvändning behöver därför leda till en minskad belastning och bidra till enförbättrad vattenkvalitet. 14 12. Trafikfrågor Förstudieområdet nås med bil via Centralvägen, Tegelvägen och Industrivägen. Hastigheten på angränsande vägar är begränsad till 30 km/h. Enligt gällande detaljplan för kvarteret Tegelbruket (laga kraft 2014) öster om förstudieområdet kommer en ny gata att anläggas öster om förstudieområdet som förbinder Väsbyvägen med Tegelvägen. Gatorna föreslås ges en mer stadsmässig karaktär. Tegelvägen och den nya gatan får en körbanebredd på 5 meter. Drift och ägarförhållanden inom gatu- och kvartersmark ska utredas under fortsatt planarbete. Illustrationsplan som visar det nya angränsande kvarteret Tegelbruket med ny lokalgata. Gång- och cykelväg Industrivägen kantas av trottoar på den östra sidan. Trafiksäkerheten och eventuella förbättringar för gående och cyklister ska studeras under planarbetet. Tegelvägen och Lergropsvägen får trottoarer enligt gällande detaljplan. Planprogrammet anger dubbelriktad cykelbana på Industrivägen. Längs med Väsbyån löper ett av kommunens så kallade upplevelsestråk. Stråkets karaktär skiftar och i förstudieområdet övergår den från lummig grönska till delvis en stadsmiljö i höjd med stationen. Trafikmängd Trafikmängderna (årsvardagsmedeldygnstrafik) på Industrivägen har uppmätts till cirka 1800 fordon per dygn. Industrivägen uppskattas år 2030 trafikeras av cirka 4 000 fordon/dygn, varav hälften busstrafik. Tegelvägen och den nya lokalgatan, som förbinder Väsbyvägen med Tegelvägen, beräknas främst ha trafik som ska till närliggande bostäder och trafiken bedöms vara mindre än 800 fordon per dygn. Kollektivtrafik Området har en mycket god kollektivtrafikförsörjning med sitt läge i närheten till stationen och bussterminalen. Stationen trafikeras av 17 linjer. I anslutning till befintlig bussterminal finns idag även en taxizon. Parkering Det finns idag cirka 100 bilplatser för infartsparkering inom förstudieområdet. Även angränsande fastigheter har förhyrda platser här. Alla befintliga platser kommer att byggas bort och måste ersättas. Dessutom bedöms behovet av 15 infartsparkering öka, bland annat på grund av ökat antal boende i kommunen och ökad andel resande med kollektiva färdmedel. Alla infartsplatser föreslås placeras väster om järnvägen i ett parkeringsdäck enligt planprogrammet för Väsby entré/Stationsområdet. Vid god tillgänglighet med kollektivtrafik utgår parkeringstalen från en lägre andel arbetsresor med bil än dagens val av färdmedel. Syftet är att stimulera till minskad arbetspendling med bil. I det fortsatta planarbetet ska parkeringsbehovet och placering av parkeringsplatser utredas. 13. Teknisk försörjning, va, uppvärmning och dagvatten Planområdet ligger inte inom skyddsområde för grundvattentäkt och berörs därmed inte av särskilda skyddsföreskrifter. Befintliga redovisade ledningar från respektive ledningsägare redovisas på ritning X-01.1-133, befintliga ledningar Väsby Entré. Vatten och avlopp Förstudieområdet ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten-, spilloch dagvatten. Inom området finns befintliga vatten- och avloppsledningar som alla ska bevaras. Ledningarnas lägen ska säkerhetsställas med allmän platsmark eller ledningsområde i kommande planarbete. Vatten- och avloppsledningarna i området har troligen kapacitet för den planerade bebyggelsen. Med den planerade nya bebyggelsen i centrala delar (Väsby Entré, Messingen, Fyrklövern och Eds allé) behöver de kapaciteten i de större stamledningarna för vatten och avlopp säkerställas. Även utanför förstudiområdet kan det finnas behov för att utöka kapaciteten att ta emot spillvatten. Detta kan bland annat resultera till behov av nytt borrhål till Käppalatunneln och/eller att mängden tillskottsvatten i spillvattensystemet minskas. Ledningarnas storlek och ålder varierar från: Vattenledningar: V100-V355 (1964-2002), Spillvattenledningarna: S225-S500 (1964-2002) Dagvattenledningar: D300-D800 (1961-2002) Den fortsatta planprocessen ska klarlägga de befintliga ledningarnas och servisernas lägen, i plan och höjd med inmätning samt att de äldre vatten- och avloppsledningarnas beskaffenhet ska sammanställas. Norr om tennisbanorna finns befintliga ledningar som inte används idag. Dessa ledningar utgörs av en vattenledning och en spillvattenledning och kan tas bort vid exploatering. Vattensystemet I området finns större vattenledningar av betydelse för Upplands Väsbys totala vattenförsörjning. En viktig vattenledning som sammanbinder vattenförsörjningen mellan den östra och västra sidan om järnvägen ligger i Väsbyvägens förlängning samt under järnvägen. Ytterligare en viktig vattenledning som sammanbinder Väsbys södra och norra delar ligger i Industrivägen. Dessa två ledningsstråk sammanstrålar i korsningen Industrivägen/Väsbyvägen. 16 Spillvattensystemet I nordsydlig riktning från Tegelvägen i norr via Lergropsvägen och Industrivägen finns en spillvattenledning som rinner söderut och mynnar ut i Käppalatunnelns påsläpp i Optimusvägen. I korsningen Centralvägen/Industrivägens finns en kortare sträcka där spillvattensystemet har en minskad ledningsdimension med minskad kapacitet. I Väsbyvägens förlängning planeras det för en eventuell ny spillvattenledning som ska avleda spillvattten från bebyggelse väster om järnvägen samt Åvägens pumpstation. Denna lednings under järnvägen kan behöva en yta för kommunalteknisk anläggning inom förstudieområdet. Utrymmen för detta ska beaktas i planprocessen. Dagvattensystem Avrinning av förstudieområdets dagvatten sker idag utan förbehandling till ån. Inga kända dagvattenserviser finns angivna i förstudieområdet. Vattnet infiltreras till viss del inom fastigheterna och parkeringen har öppen grusbeläggning. Ett mindre dike söder om tennisbanan avvattnas via en trumma till Väsbyån. Från Industrivägen till Tegelvägen finns den kommunal dagvattenledning som leder det första dagvattnet från stora delar av centrala Upplands Väsby till Ladbrodammen, totalt handlar det om en yta på cirka 200 ha som avvattnas till denna ledning. Dagvattnet i denna ledning rinner norrut och från ledningen finns även två bräddledningar till Väsbyån som korsar förstudieområdet. Bräddledningarna ligger i Väsbyvägens förlängning och leder dagvatten från öster till Väsbyån, samt i Tegelvägens förläggning som leder dagvatten från öster till Väsbyån. Till den norra bräddningen leder även den dagvattenledning som finns i Tegelvägen i norr och som rinner söderut. Yta bör reserveras vid bräddledningarnas utlopp till Väsbyån för att kunna hantera eventuella erosions-/reningsåtgärder innan dagvattnet leds ut till ån. Dagvattenhanteringen ska studeras vidare under planarbetet och lösning ska ske enligt dagvattenpolicyns principer. Ambitionen bör vara att minimera andelen hårdgjorda ytor. Dagvattenutrednigen bör även identifiera instängda områden samt lågpunkter i området för att reservera mark för omhändertagande av dagvatten vid kraftig nederbörd, inom eller utanför programområdet. Möjligheter till fördröjning via till exempel öppna dagvattensystem och grönska så långt det är möjligt ska studeras. Möjligheten till infiltration är begränsad då undergrunden i huvudsak består av lera. Dagvattenpolicy Upplands Väsby kommun ingår i Oxunda vattensamverkan och har anslutit sig till den dagvattenpolicy som är framtagen för avrinningsområdet. Enligt policyn ska krav ställas på lokalt omhändertagande av dagvatten på kvartersmark i samband med plan- och bygglovsprocesser, hårdgjorda ytor ska minimeras, belastningen på befintliga system ska minska och fördröjningsåtgärder ska sättas in där så är möjligt. Hantering av dagvatten och att förhindra förorening av grundvattnet är de åtgärder som har störst inverkan på möjligheten att uppnå god vattenstatus. Kommunens dagvattenpolicy anger att man ska eftersträva att omhänderta dagvatten på kvartersmark och hårdgjorda, icke genomsläppliga ytor, ska 17 minimeras. Dagvatten från trafikytor ska efter rening såsom oljeavskiljning gå till det kommunala nätet. Allt dagvatten som ansluts till det kommunala nätet ska fördröjas. För att minimera andelen hårdgjorda ytor kan byggnaderna förses med växttak. Vatten- & avloppserviser Intill Järnvägsparken, Vilunda 15:1 och 16:14 finns vatten- och avloppsledningar som utgörs av spillvattenledning S160 (2002) och vattenledning V50 (2002) som försörjer Henriksborg samt Villa Korpkulla med vatten och avlopp. Dagvattenledningar finns inte redovisade inom dessa fastigheter. Vid tennisklubbens hus finns en vatten- och avloppsservis (V35 och S150). El/Tele/fiberledningar Inom förstudieområdet finns elledningar och E.ON är elnätägare. Befintligt ledningsnät behöver stärkas upp i området för planerad utbyggnad samt att yta för en ny transformatorstation behöver reserveras i området. Lämplig plats kommer att studeras vidare. Skanova har ledningar tele/fiber ledningar i området. Kontakt med Skanova och övriga fiberleverantörer i kommunen kommer att tas under planarbetet. Fortum fjärrvärme är fjärrvärmenätsägare i kommunen. Fjärrvärmeledningar finns inte inom förstudieområdet. Närmaste plats är öster om korsningen Kvarnvägen/Väsbyvägen. Planer finns på att kvarteret Tegelbruket ska anslutas med fjärrvärme. Kontakt med Fortum kommer att tas under planarbetet. Avfall Avfallshanteringen ska planeras efter kommunens avfallsplan, delmål för avfallsplanen, avfallsföreskrifter samt tillämpningsanvisningar. Ambitionen är att källsortering av matavfall och förpackningar är ett krav i all nyproduktion och att avfallsutrymmen anpassas därefter. Hushållens möjlighet att lämna grovavfall bör vara god. Transportvägar för avfall ska utformas så att backningsrörelser inte behöver utföras av tömningsfordon. Råd och anvisningar för avfallshantering, avfallsutrymmen och transportvägar ska följa Handbok för avfallsutrymen, för Upplands Väsby Kommun januari 2012. Nya och befintliga verksamheter där mat hanteras (gatukök, caféer, restauranger m.fl.) ska ha fettavskiljare och bör planeras så att allt matavfall kan samlas in. Inom förstudieområdet ska det utredas om man kan anlägga en allmän återvinningsstation till förpackningar för FTI (Förpacknings- och tidningsinsamlingen). Stationsnära yta för denna hantering saknas idag på den östra sidan om järnvägen. 18 14. Utbyggnadsförslaget Ny bebyggelse för studentbostäder samt aktivitetspark föreslås i den norra delen av förstudieområdet. Illustration från MAF. 19 Bostäder och verksamheter Planprogrammet anger att marken ska bebyggas med funktionsblandad bebyggelse. Inslag av verksamheter i förstudieområdet är avgörande för få platsen trivsam med människor i rörelse. AB Väsbyhems utbyggnadsförslag redovisar tre nya byggnader i förstudieområdet. De två nya byggnaderna (hus A och B)”Åhusen” föreslås utformas som loftgångshus i 5-6 våningar med vindsvåning och inrymmer totalt cirka 145 studentlägenheter. I hörnet av byggnaden som är placerad mot Tegelvägen och Industrivägen föreslås en uppglasad lokal för till exempel café- eller butiksverksamhet. Placering av loftgångar mot väst skapar ett skydd mot buller från järnvägen. Öppningar i loftgångsfasaden gör att den inre fasaden syns liksom rörelserna i byggnaden samt skapar utblickar mot parken. Mellan de två byggnaderna skapas en gård med träd och planteringar samt gemensamma ytor. Gården föreslås även vara en del av Järnvägsparken där även besökare till parken kan vistas eller passera. Längst i norr längs med Tegelvägen föreslås en ny byggnad för ungdomsboende. Även denna byggnad föreslås utformas som loftgångshus och uppföras i 7 våningar. Totalt innehåller byggnaden cirka 24 små lägenheter i form av tvåor. Samtliga nytillkommande byggnader föreslås uppföras med en sockelvåning i betong och glas för att öppna upp fasaden och skapa ”levande bottenvåningar”. Övrigt fasadmaterial utgörs av skivmaterial eller trä med en stramare karaktär ut mot parken och fungerar klimat- och bullerskyddande. Fasaderna mot gården har en ljusare karaktär och fler fönster. Samtliga gemensamma utrymmen (soprum, teknikrum, cykelrum, hobbyrum och gemensam samlingslokal) samt verksamhetslokaler är placerade i bottenvåningarna. Ny transformatorstation behöver anläggas centralt i förstudieområdet för att försörja de nya bostäderna. Ny bostadsbebyggelse föreslås placeras utanför 25 meter från närmsta spårmitt och därmed utanför det skyddsavstånd som Länsstyrelsen rekommenderar. Området utsätts för höga bullernivåer från främst spårtrafik. Framförallt utsätts lägenheter med fasader mot väster för mycket höga ljudnivåer, vilket kommer att ställa stora krav på fönster och övriga fasaddelars ljudreduktion. En tidig bullerutredning visar att det med vald kvarters- och byggnadsutformning är möjligt att uppnå en acceptabel ljudnivå. Järnvägsparken och kulturmiljö Järnvägsparken föreslås öppnas upp och göras mer tillgänglig för allmänheten där Väsbyån utgör ett centralt stråk. Det är tätbebyggt i hela Upplands Väsbys centrala delar och det kommer att bli ännu mer bebyggelse när kvarteret Messingen och området väster om stationen bebyggs. Då blir detta område viktigt inte bara ur ett kulturhistoriskt perspektiv utan även ur ett rekreationssyfte i parkmiljön. Bebyggelsen i parken föreslås kunna inrymma publika verksamheter som café/restaurang och butiker samt även hantverk och möteslokaler. Befintliga 20 staket föreslås tas bort så att området känns mer offentligt. Centralt i parken föreslås en plats för evenemang, exempelvis marknad, teater, utomhusträning eller yoga. De kulturhistoriskt värdefulla miljöerna föreslås bevaras och varsamt rustas upp. Henriksborg och villa Korpkullas tre byggnader med tillhörande uthus bör kopplas ihop till ett gemensamt kulturhistoriskt område som får långtgående skydd med skyddsbestämmelser som även kan omfatta den lummiga parkmiljön. Byggnaderna härstammar från ungefärligt samma tid och ligger i anslutning till varandra ger förståelse från hur ett stationsområde med bebyggelse kunde se ut vid Väsby villastads tillkomst. Även den lummiga parken bidrar till att förstärka kulturmiljön. Henriksborgs huvudbyggnad bör inte förvanskas varken exteriört eller interiört. Villa Korpkulla bör inte förvanskas exteriört. Parken bör ses som en helhetsmiljö där alla delar samverkar. Trafik och parkering Parkering ska ske inom fastigheten. Utbyggnadsförslaget redovisar 18 markparkeringsplatser för boende. Besöksparkeringar till verksamheter föreslås som kantstensparkering längs med Industrivägen. Området har mycket god tillgänglighet till kollektivtrafik vilket motiverar ett lågt antal parkeringsplatser. Kommunen kan erbjuda parkeringsköp, det vill säga att fastighetsägaren köper det antal platser som behövs i parkeringsdäcket på västra sidan Gång- och cykelstråken i området föreslås förstärkas med hänsyn till framkomlighet, säkerhet och miljö. Det är viktigt att det finns cykelparkeringar i direkt anslutning till tänkbara målpunkter och entréer samt att den yttre miljön studeras och samordnas med bebyggelsen och rörelsestråken. Cykelparkering föreslås till stor del anordnas i cykelförråd men även på bostadsgården. Enligt trafikplanen ska det finnas en cykelplats till varje boende och cirka 0,25 cykelplatser/ lägenhet för besökande. Dagvatten och översvämning Förstudieområdet kan påverkas av översvämning vid höga flöden i Väsbyån och även vid höga vattenstånd i Mälaren, se även sidan 12-13. Mark för omhändertagande av dagvatten samt lämpliga dagvattenåtgärder som minskar risken för översvämning ska studeras i kommande planprocess. Väsbyån Väsbyån är en viktig kvalitet för området och föreslås lyftas fram och göras mer tillgänglig och synlig. Ett grönområde föreslås sparas närmast ån. Närheten till vattnet kan förstärkas genom trappor och gradänger. En naturlig åfåra eftersträvas med naturliga stränder och skuggande vegetation längs med vattnet för att bland annat minska igenväxningsrisken. Gestaltning Gestaltningsprinciper som omfattar både bebyggelse och den yttre miljön ska tas fram under det fortsatta planarbetet och ligga som underlag för utformning av bebyggelsen. Ett kvalitetsprogram för planprogrammet för Väsby Entré har tagits fram som syftar till att säkerställa en hög kvalitet på de allmänna ytorna. 21 Kvalitetsprogrammet ska utgöra underlag i den fortsatta planprocessen. (Se även sidan 7). Med hänsyn till områdets centrala läge och närhet till både bussar och spårbunden kollektivtrafik föreslås området förtätas och ges en mer stadsmässig karaktär. Detta stämmer även överens med kommunens översiktsplan (Strategisk kommunplan) och Väsbys ambition att gå från förort till stad. Med en stadsmässig karaktär menas bland annat tydliga gaturum och kvarter samt ett finmaskigt gatunät som ger fler möjligheter att röra sig i staden. Det betyder även en bra kontakt mellan hus och gata med ”levande bottenvåningar” och ”ögon mot gatan”, det vill säga bottenvåningar med verksamhetslokaler (tex kontor, butik, café) och bostäder vars rum har utblick och kontakt med livet på gatan. Grundläggande aspekter för social hållbarhet är bland annat utformning av gemensamma ytor, gångstråk och byggnader. Funktionsblandning av olika verksamheter samt utformningen av vägar, torg och planteringar medverkar tillsammans för en levande, trygg och attraktiv miljö och bör därför utformas medvetet för att uppmuntra till möten, vistelse och användning för många olika människor. Det är också angeläget att bottenvåningarna längs gatorna upplevs som offentliga och ges uppglasade fasader med tydliga och välkomnande entréer. 15. Hållbar utveckling Kommunen har höga ambitioner vad gäller miljöarbetet och enligt den strategiska kommunplanen ska ”kommunen aktivt arbeta för ett mer miljöanpassat byggande i samverkan med byggande aktörer”. Ambitionen vad gäller hållbarhetsaspekter ska vara hög då kommunen tillsammans med AB Väsbyhem bör vara ett gott föredöme och inspirerande förebild vad gäller miljöfrågorna. 16. Behovsbedömning Kommunen har bedömt att ett genomförande enligt programmet som har tagits fram för Väsby Entré, stationsområdet kan komma att innebära en betydande miljöpåverkan. En MKB kommer därför att upprättas för planprogrammet. De faktorer som leder till denna bedömning och som även berör förstudieområdet är: Riskkällan Ostkustbanan är transportled för farligt gods vilket medför en högre risknivå i området kring järnvägen. Funktionsblandad bebyggelse föreslås nära järnvägen vilket innebär att Länsstyrelsens generella riktlinjer prövas. Spårtrafiken väntas öka i framtiden vilket medför ökade störningar i form av buller i ett redan kraftigt bullerexponerat område. Den nya bebyggelsen medför att andelen hårdgjord yta kommer att öka. Klimatförändringar med risk för skyfall och översvämning ställer höga krav på omhändertagande av dagvatten i området, då delar av området är en lågpunkt. Trots faktorerna ovan bedömer kommunen att ett genomförande enligt förstudien inte innebär en betydande miljöpåverkan. Motivet till detta är att ny bebyggelse föreslås placeras mer än 25 meter från yttersta spårmitt och därmed utanför 22 riskkällan Ostkustbanan. Byggnaderna ska planeras utifrån områdets stora bullerexponering. För att uppfylla ljudkraven inomhus kommer det att ställas stora krav på fönster och övriga fasaddelars ljudreduktion. Krav på omhändertagande av dagvatten kommer att ställas i kommande detaljplan samt att översvämningsåtgärder kommer att vidtas. De negativa effekterna bedöms inte bli så betydande i detta fall då förebyggande åtgärder kommer att vidtas. Konsekvenserna utreds och beskrivs i kommande detaljplan. 17. Sammanfattning av konsekvenser Ämne Konsekvens Kulturmiljön kommer att påverkas vid flytt eller rivning av posthus, stationshus och/eller magasin. Ambitionen är att de kulturhistoriska miljöerna ska tas till vara och bli ett värdefullt inslag och visa ett historiskt sammanhang. Kulturmiljö Området som föreslås bebyggas är i stora delar ianspråktaget idag. Utbyggnadsförslaget syftar till att öka tillgängligheten i parkområdet och bevara/öppna upp parkmiljön. Markingrepp/natur Den nya bostadsbebyggelsen kommer att påverka stadsbilden. Nya byggnader ska ha verksamhetslokaler i bottenvåningarna som är öppna/genomsiktliga mot parken. De nya byggnadernas fasader bör i proportioner och detaljering utgå från människan, vegetationen och de historiska byggnaderna. Stadsbild/gestaltning Trafik Tillfarten till området behöver studeras. Behov och placering av parkeringsplatser/garage behöver utredas. Trafiksäkerhet och tillgänglighet för gående och cyklister behöver studeras. Teknisk försörjning Befintliga VA-serviser inom fastigheten samt ledningssamordning behöver redovisas. 23 Ny transformatorstation behövs. Klarläggning av drift och ägarförhållanden inom gatu- och kvartersmark. Dagvatten Marken domineras av lerjordar vilket medför att infiltrationsmöjligheterna är små. Omhändertagande av dagvatten behöver utredas. Risker Riskreducerande åtgärder föreslås såsom skyddsavstånd, åtgärder i byggnader, grundläggningsmetod samt avsteg från bullerriktvärden. (Buller, magnetfält, markföroreningar, skred, vibrationer, översvämningar, instängt område, farligt gods). 18. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark. 19. Avtal Innan planarbetet påbörjas tecknas ett ramavtal (föravtal) mellan Väsbyhem AB (bolaget) och kommunen som beskriver parterna ståndpunkter och projektets inriktning inför planarbetet och genomförandet. Innan detaljplanen antas ska parterna teckna ett markanvisningsavtal (genomförandeavtal) som reglerar marköverlåtelsen och de genomförandefrågor som behövs för att bebyggelsen enligt detaljplanen ska kunna medges. I avtalet görs avvägningar mellan kommunal allmännytta och bolagets nytta. Avtalet ska utöver markreglering även omfatta fördelning av kostnader för utbyggnad av allmänna gator och park samt överenskommelse om verksamhetslokaler i bottenvåningar och eventuella bulleråtgärder samt skyddsvallar. Parterna ska gemensamt medverka till att ta fram en detaljplan som möjliggör uppförande av studentlägenheter samt upprustning och användning av befintliga byggnader . 20. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Upprättandet av detaljplanen bekostas av bolaget och regleras i ett plankostnadsavtal. Någon planavgift tas därmed inte ut i samband med bygglovet. 24 Markförvärv Markförvärv mellan bolaget och kommunen regleras i ett markanvisningsavtal. Anslutningsavgift för vatten och avlopp (VA-taxa) För anslutning av tillkommande byggnadsytor till det allmänna VA-ledningsnätet ska avgift erläggas. Avgiften utgörs av anläggningsavgift och brukningsavgifter och debiteras vid varje tillfälle enligt gällande VA-taxa. Kostnader för allmän platsmark Bolaget och kommunen svarar för samtliga kostnader för utbyggnaden av allmän platsmark inom detaljplaneområdet. Slutliga ekonomiska åtaganden kommer att regeleras i markanvisningsavtalet som upprättas mellan bolaget och kommunen inför detaljplanens antagande. Planläggningen förutsätter kommunalt huvudmannaskap för allmän plats. Utbyggnad av gata utförs av kommunen och gatukostnadsavgifter erläggs av bolaget. Dagvatten Utbyggnad av dagvattenanläggningar utförs av kommunen och kostnaden för anslutning betalas enligt vid tidpunkten gällande taxa. Fastighetsbildningsåtgärder Kostnader för Lantmäteriets åtgårder debiteras enligt taxa. Bolaget betalar fastighetsbildningskostnaden för fastighetsreglering och bildandet av gemensamhetsanläggningar. Elavgift Kostnad för ny anslutning eller flyttning av elserviser debiteras enligt vid tidpunkten gällande taxa. Bygglovavgifter Kostnader för bygglov och bygganmälan och därtill hörande nybyggnadskarta debiteras enligt vid tidpunkten gällande taxa. Fjärrvärme Kostnader för anslutning till fjärrvärmenätet debiteras enligt vid tidpunkten gällande taxa. 21. Tidsplan Planuppdrag kommunstyrelsen, mars 2015 Samråd,2 kv 2015 Granskning, 4 kv 2015 Antagen plan, 2 kv 2016 25 SLUTSATSER Bostäder och verksamheter Områdets centrala läge lämpar sig väl för studentbostäder. Området har nära till service, kommunikationer och kommersiellt utbud. Att planlägga området för bostadsändamål och verksamheter är förenligt med kommunens intentioner. Kultur- och parkmiljö En stad kännetecknas ofta av att det finns byggnader från olika perioder i stadens historia vilket bevarande av befintlig stationsmiljö kan bidra till. Henriksborg och Korpkulla härstammar från ungefärligt samma tid och här kan kopplingen stärkas mellan bebyggelsen och ge en helhetsbild av ett kulturhistoriskt område. Området bör ges skydd med skyddsbestämmelse i kommande detaljplan. Byggnaderna i Järnvägsparken kommer att bevaras och rustas upp. De genomförda om- och tillbyggnaderna samt de höga kostnaderna för flytt och iordningställande av stationshuset och posthuset gör att alternativet att flytta byggnaderna inte anses rimligt ur ett tekniskt och ekonomiskt perspektiv. En flytt innebär även att byggnaderna förlorar sin relation till järnvägen och därmed även den samhällshistoriska kopplingen och värdet. Magasinsbyggnaden bedöms ha bättre förutsättningar för att flyttas än stationshuset och posthuset. En flytt av byggnaden innebär en betydande ekonomisk kostnad, men värdet att bevara en del av det ursprungliga stationsområdet är viktigt och en ny placering av kommer att studeras vidare. Järnvägsparkens sammankoppling med Henriksborgsområdet blir ett välbehövligt park- och kulturområde som kommer att behövas när området runt Väsby Entré, stationsområdet blir högexploaterat. Träden inom området bör bevaras i möjligaste mån av miljömässiga skäl. Om marken är sättningsbenägen kan buskar och träd även förstärka markens stabilitet. Gestaltning Med hänsyn till områdets närhet till stationen och centrum och med stöd av översiktsplanen föreslås området för de nya bostäderna ges en stadsmässig karaktär med kringbyggda kvarter, tydliga och definierade gaturum och möjligheter till lokaler i bottenvåningarna. Kvarterets struktur och volym ska studeras under planprocessen. Även hur den föreslagna bebyggelsen möter och påverkar omkringliggande bebyggelse och grönstruktur ska studeras liksom gestaltningen av mötet mellan allmän platsmark och kvartersmark. Detta kan till exempel ske genom olika markbeläggningar eller nivåskillnader. Upplevelsen av parkeringsytornas utbredning bör minimeras och bör förläggas bort från gatorna och döljas bakom eller integreras i byggnad. Parkeringar som trots allt blir synliga från gatorna bör förmedla en omhändertagen miljö, något som kan göras genom markbehandling, trädplantering och belysning. Hälsa och säkerhet Närheten till järnvägen ställer krav på byggnadernas placering och utformning. Risker såsom farligt gods, urspårning, magnetfält och vibrationer som uppkommer kring järnvägen behöver också beaktas i det fortsatta arbetet. För att kompensera för den höga ljudnivån utomhus ska ljudnivån inomhus i huskroppar 26 med ljudnivåer över 65dB(A)vid fasad projekteras mot ljudklass B. För att uppfylla ljudkraven inomhus kommer det att ställas stora krav på fönster och övriga fasaddelars ljudreduktion. Översvämningsriskerna behandlas i det fortsatta planarbetet där riskreducerande åtgärder kan regleras med planbestämmelser och genom utformning av mark och bebyggelse. Både för åtgärder inom och utanför planområdet kan avtal eventuellt behövas för att kommunen ska kunna genomföra sådana åtgärder som är väsentliga för att bebyggelsen ska bli lämplig. Sammanfattningsvis bedömer kontoret för samhällsbyggnad det som lämpligt att pröva en detaljplaneläggning av området. Förslag till beslut Ett förslag till planuppdrag skrivs fram till kommunstyrelsen. 27
© Copyright 2024