1. No category

SAMRÅDSHANDLING
SamrådsƟd 22 juni - 28 augusƟ 2015
GÄVLE STRAND ETAPP 3
PLANPROGRAM
1
INLEDNING
SNABBFAKTA:
FÖRUTSÄTTNINGAR
GÄVLE STRAND ETAPP 3
HÅLLBARHET
Programområdets area
Antal lägenheter
Antal boende
Antal byggrätter (tomter)
Bruttoarea bostäder
Våningantal
Friyta* per invånare
ca 79000 m2
ca 600 lägenheter
ca 2400 invånare
ca 12 byggrätter
mellan 4400-12500 m2/byggrätt, totalt ca 72000 m2
3-7 våningar
ca 50 m2
”Gävle Strand etapp 3 är en långsiktigt hållbar stadsdel med innovativa klimat- och miljösmarta lösningar. En stadsdel med en attraktiv och utmanande arkitektur som speglar en tät men välkomnande struktur där integration och
tillgänglighet är ledord”.
* Friyta motsvara andelen mark inom programområdet som inte bebyggs, t.ex. gator, gårdar och parker
PROGRAMFÖRSLAG
PLATSEN
PLANSTRUKTUR
STADSBYGGNADSPRINCIPER
NORRA KAJEN
GRÖNA GATAN
SÖDRA KAJEN
UTFORMNINGSPRINCIPER
GRÖNSTRUKTUR OCH DAGVATTEN
PUBLIKA PLATSER
TRANSPORT OCH TILLGÄNGLIGHET
EKOLOGISK HÅLLBARHET OCH TEKNISK FÖRSÖRJNING
GENOMFÖRANDE
EXOPLOATERINGSPROJEKT
FRÅN BYGGHERRENS IDÈ TILL BYGGSTART
ETAPPER OCH DETALJPLANER
ALLMÄN PLATS OCH HUVUDMANNASKAP
FASTIGHETSBILDNING OCH GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR
UPPLÅTELSE- OCH ÄGANDEFORMER
PARKERING
EXPLOATERINGSEKONOMI
MÅLUPPFYLLELSE
TIDPLAN
KOMMANDE UTREDNINGAR OCH FORTSATT ARBETE
Planprogrammet är framtaget av Gävle kommun i samarbete med
White arkitekter AB.
Arbetsgrupp Gävle kommun:
Josef Wårdsäter, Planarkitekt Samhällbyggnad Gävle
Sara Arnemark, Exploateringsingenjör Samhällbyggnad Gävle
Camilla Bengtsson, Exploateringsingenjör Samhällbyggnad Gävle
Styrgrupp Gävle kommun:
Elisabet Jonsson, Förvaltningschef Samhällsbyggnad Gävle
Bo Bäckström, Planeringschef Kommunledningskontoret
Lennart Emretsson, Mark- och exploateringschef Samhällsbyggnad
Gävle
Ulrica Olsson, Planchef Samhällsbyggnad Gävle
Petter Jonegård, Projektutvecklare Samhällsbyggnad Gävle
Arbetsgrupp White:
Nina Wittlöv Löfving, arkitekt
Gustav Jarlöv, landskapsarkitekt
Alina Scheutzow, arkitekt
Bilder och illustrationer har tagits fram av White arkitekter AB där inget
annat anges.
1
INLEDNING
BAKGRUND
Samhällsbyggnad Gävle har fått i uppdrag att skapa ett
program för Gävle Strand etapp 3. Uppdraget är en del i en
långsiktig vision om att omvandla det gamla hamnområdet till
attraktiva bostäder.
Idag är hela första etappen av Gävle Strand byggd och stor
del av andra etappen är färdigställd. För att efterleva kommunens ambition att färdigställa hela Gävle Strand och svara
upp till byggherrarnas önskan om fortsatt utbyggnad samt
leva upp till målen rörande god planberedskap har uppstarten
av Gävle Strand etapp 3 initierats.
I uppstarten av arbetet med etapp 3 togs initiativ till att skapa
en tydlig målbild för projektet (se nedan). Det fanns en stark
vilja från politiken och tjänstemännen att Gävle Strand etapp
3 ska bli en bostadsetapp som har det lilla extra. I en gemensam workshop utarbetades ett övergripande mål och delmål
definierades. Dessa utgör en grund för programmet.
DELMÅL
Programmet ska leva upp till det övergripande målet men
därutöver även uppfylla en rad delmål som alla syftar till att en
långsiktig hållbarhet.
• Grönska vara en naturlig del av strukturen och kombineras
med såväl upplevelsevärden som funktionalitet för t.ex. dagvattenhantering och klimatskydd.
• En stadsdel med en struktur som har fokus på oskyddade
trafikanter.
• En energieffektiv klimatsmart stadsdel där energilösningar
ska synas i såväl byggnader som för allmän plats.
• Det historiska arvet och områdets tidigare funktion som
hamn ska synas i stadsmiljön i kombination med en hög
arkitektonisk ambition.
• En publikdragande byggnad/plats ska finnas på Gävle
Strand etapp 3.
• Området ska marknadsföras och innovativa exploatörer ska
ges förutsättningar att med sin expertis i samarbete skapa
framtidens stadsdel.
• Hög tillgänglighet för alla där stort fokus ligger på utformning
och funktion av allmän plats. Gävle Strand etapp 3 ska bli en
naturlig målpunkt för alla Gävles invånare.
• Stadsdelen ska ha människan i fokus och forma en gemytlig
miljö som är till för att användas.
• En ekonomisk hållbar struktur för finansiering av allmän
plats. Hur stor del av investeringen av allmän plats ska t.ex.
finansieras av exploatören?
• Området ska variera i skala, utformning och upplåtelseformer. Grannskapet ska vara i fokus.
Förväntade resultatet av projektet är att skapa en översiktlig
utredning som lever upp till utsatta mål och delmål.
PROGRAMMETS MÅL OCH SYFTE
Projektets mål är att:
”Gävle Strand etapp 3 är en långsiktigt hållbar stadsdel med
innovativa klimat- och miljösmarta lösningar. En stadsdel
med en attraktiv och utmanande arkitektur som speglar en
tät men välkomnande struktur där integration och tillgänglighet är ledord”.
GÄVLE STRAND
ETAPP 2
ETAPP 3
ETAPP 1
Programmet syftar till:
GAVLEÅN
Att skapa en gemensam idé av utvecklingen på Gävle Strand
etapp 3 utifrån ett långsiktigt hållbart och attraktivt perspektiv.
Programmet ska kunna fungera som riktlinje för kommande
detaljplaner och ge underlag för exploateringsekonomiska
överväganden.
CENTRUM
Orienteringskarta
2
FÖRUTSÄTTNINGAR
Programområdet har tidigare varit en del av Gävle Hamn och
hamnverksamhet har länge bedrivits på platsen. I gällande
detaljplan från 1975 är planområdet utlagt för ändamålet
hamnverksamhet. Del av området används idag till industrioch lagerverksamhet men en stor del av ytan är outnyttjad. I
samband med flytten av Gävle Hamn har områdets användning gått mot andra typer av verksamheter.
År 1989 påbörjades planeringen av det som kom att bli Gävle
Strand och 2007 påbörjades byggnationen av områdets första
etapp.
Även i etapp 2 är kanalen en viktig del för strukturen, och
även här följer bebyggelsestrukturen i området samma mönster som i etapp 1. I anslutning till kanalrummet har också
en större publik torg/plats uppförts för att ytterligare förstärka
områdets vattenkontakt.
Arkitekturen i etapp 2 är varierande och visar på en mer stram
linje när det gäller färgval och material men med accenter
som sticker ut. Även i etapp 2 finns exempel på arkitektur
som har en varmare färgsättning och en mjukare framtoning i
material.
Området Järnvågspiren norr om Nyhamn påverkas idag
påtagligt av närheten till de verksamheter som finns utmed
järnvägen till Fredrikskans och på södra delen av Näringen.
Området är inte möjligt att bebygga med bostäder utan har
i Översiktsplan för Alderholmen (1991) och Översiktsplan
Gävle Stad (2009) markerats för verksamheter ”som stärker
kontakten med havet….”. Ambitionen har varit att området ska
vara tillgängligt för verksamheter knutna till det marina så som
gästhamn, restauranger, försäljning och service av båtar etc.
men också för t.ex. kontor.
Gävle Strand etapp 1 består av bostäder med allt från
enplansradhus till flerfamiljhus i 12 våningar (Fullriggaren).
Skalan och exploateringsgraden är lägre i etapp 1 än i etapp
2 vilket är ett resultat av en anpassning till den då rådande
marknaden. Strukturen i etapp 1 följer ett mönster där byggnaderna mot gatorna är högre och bebyggelsen mot innegårdar och vatten minskar i skala.
INRE FJÄRDEN
I området anlades en kanal som har blivit ett signum och
strukturbärande element för hela Gävle Strand. Kanalen ger
en förstärkt vattenkontakt i området men också en tydlig riktning i områdets disposition.
NÄRINGEN
Längst i väster består etapp 1 av en större parkmiljö (Jungfruparken) som kommit att bli en uppskattad vistelseplats för
gävleborna och även här bidrar kanalen starkt till områdets
karaktär.
Arkitekturen i första etappen är starkt knuten till respektive
projekt men speglar tydligt de rådande utformningsidealen.
Färgpaletten består av en hel del varma kulörer och materialval som ger ett mjukare intryck men som kompletteras med
starka kontraster i färg och material. Fullriggaren med sina
12 våningar har blivit ett landmärke för Gävle Strand och har
med sin form och färg en stark profil i området.
Gävle Strand etapp 2 består i likhet med etapp 1 i huvudsak
av bostäder, men här skiljer sig skalan åt. Här finns tvåplansradhus ochflerfamiljsbebyggelsen är i genomsnitt högre än i
etapp 1 och varierar mellan 2 och 6 våningar.
ETAPP 2
ETAPP 3
ETAPP 1
JUNGFRUPARKEN
ÖSTER
ETAPP 2
ETAPP 1
GASKLOCKORNA
MAGASINS-
GAVLEÅN
ATLASOMRÅDET
OMRÅDET
BRYNÄS
3
HÅLLBARHET
NÄ
RA
BIL
FR
I
HÅ
LL
BA
RA
TR
ST
AN
AD
SD
SP
EL
OR
TM
BILP
OOL
ÖJ
, ALT
LI
ERN
GH
ATIV
A LÖ
ET
SNIN
ER
GAR
FÖRBÄTTR
A KOPPLIN
GAR TILL OM
GÅNG- OCH
GIVNINGEN
CYKELBRO
RRIDORER
OGISKA KO
RSITET, EKOL
ÖKA BIODIVE
GR
ÖN
OM
INTE
RÅ
GRE
DE
RAD
DAG
N
VATT
ENH
ANT
ERIN
G
PLANERING
FÖR EKOSYS
TEMTJÄNSTE
R
LL,
EN
VFA
ÅD
MATA
MR
RING R
O
E
EN
T
N
DA
POS
ÅD
RÖ
KOM G I GÅR
AG
MR
IN
V
I
L
O
D
O
AT
ÖN
LIT
VA
GR
LK
A
L
I
V
I
T
GT
ÅN
ITA
LG
AL
TIL
KV
LL
TI
NG
Å
G
LL
TI
LANDSKAP OCH EKOLOGI
MÅNGFALD AV
MÖTESPLATSER
TILL
GÅN
G TIL
L AT
TRA
KTIV
A PR
OME
AK
SO
NAD
TI
CIA
STR
VI
ÅK
LTE
EK
O
TE
NO
R
MIS
PÅ
KB
TO
LA
ND
RG
NIN
OC
G
H
GR
ÖN
A
GA
TA
N
SY
NL
IG
GÖ
RA
SOCIALA OCH
EKONOMISKA FAKTORER
TI
TE
LI
BI
I
EX
FL
N
LA
JP
AL
T
DE
K
YC
TR
UT
A
ISK
ON
KT
ITE
AR
K
R
ERR R
VA
E
GGH
H BY SEFORM
DA
C
L
O
RE
FA
ESL
ALTA PPLÅT
NG
V
R
Å
U
Ö
M
GA F OLIKA
MÅN
NVÅNINGAR
LEVANDE BOTTE
ETER
OCH VERKSAMH
BRA MIKROKLIMAT
(VIND OCH SOL)
UTN
Y
VIND TTJA HÅ
L
L
O
(P
BA
CH S
AS
OLE RA ENE
NER
DA
SI
GI, S RGIKÄLL
VH
GS
JÖVÄ
O
L
RME R
JU
US
SO
KR
CH
AV
PA
, N LÅ
SS
IV
ÄR G E
SO
A- NE
LV
ÄR
NO R
ME
LL GIF
-E ÖR
NE BR
RG UK
I- NI
KR N
AV G
)
R
TE
OR
SP
AN
TR
A
R
SK
DE
IN
NA
,M
GG
NG
I BY
NI
IAL
R
ND
TE
MA
VÄ
A
ND
AN
ING
SU
NDN
AL
NVÄ
RI
TERA
TE
CH Å
MA
GI-O
NER
LIG E
SYN
T
R I KULVER
LEDNINGA
PSUG
OCH T.EX. SO
”Gävle Strand etapp 3 är en långsiktigt hållbar stadsdel med
innovativa klimat- och miljösmarta lösningar. En stadsdel
med en attraktiv och utmanande arkitektur som speglar en
tät men välkomnande struktur där integration och tillgänglighet är ledord”.
TRANSPORT
ÄT
LN
KE
CY
Ur ett ekologiskt perspektiv innebär hållbarhet i detta projektet
framförallt att miljöer ska utformas så att de inte äventyrar
framtida generationers möjligheter till ett gott liv. Boendemiljön ska aktivt underlätta för människor att göra, ur alla
aspekter, hållbara val. Den ska vara omsorgsfullt planerad
för exempelvis användning av cykel, att odla själv, sopsortera
och återvinna. Gävle Strand etapp 3 ska också erbjuda en
infrastruktur som ger förutsättningar för byggherrar att skapa
en bebyggelse med miljösmarta lösningar avseende energi.
Aspekter som ska planeras för på områdesnivå
Aspekter som bör planeras för på byggnadsnivå
A
BR
I samband med omvandling av stadsmiljöer likt Gävle Strand
är en långsiktig ekonomisk hållbarhet en framgångsfaktor.
Att skapa nya stadsdelar är kostsamt och att hitta en balans
i målbild, byggherrars och boendes önskemål samt kommunala investeringar är en viktig del. Gävle strand etapp 3
ska visa på att de investeringar som görs verkar för att det
övergripande hållbarhetsmålet uppnås och ge förutsättningar
för att området kan bli socialt och ekologiskt hållbart över en
lång tid.
FörutsäƩningar för bra och hållbar stadsplanering
R BYGGTID
A BÅT UNDE
TER T.EX. VI
S
LAT
TRANSPOR
LLP
SHÅ
BUS
RAL
ENT
R
IK, C
GA
RAF
IN
TIVT
LEK
A
NN
KOL
LL
ÄG
RA
NL
FÖ
ET
LA
IGH
KE
GL
CY
ÄN
H
LG
OC
TIL
Ur ett socialt perspektiv handlar hållbarhet övergripande om
att bygga ett långsiktigt stabilt och dynamiskt samhälle där
grundläggande mänskliga behov såsom trygghet och delaktighet uppfylls. Det ska finnas tillgång till mötesplatser, en rik
livsmiljö och plats för aktiviteter för människor i alla
åldrar. Området ska vara tillgängligt för alla. En blandning av
upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar ska göra att människor med olika livssituation, intressen och bakgrund kan och
vill bo i området.
HÅLLBARHETSROSEN
Hållbarhetsrosen illustrerar projektgruppens ambitioner
angående olika faktorer och frågor som behöver
bevakas och lyftas fram mellan alla olika aktörer under
hela projektens gång.
M
I G ÅNG
RÖ F
NO ALD
MR AV
ÅD K
EN VAL
GR
IT
ÖN
ÉE
AT
AK
R
I
Stadsdelen ska utvecklas till att bli långsiktigt hållbar på alla
nivåer. Det handlar om att hitta en utformning där infrastruktur, tekniska lösningar, byggnader, kvarter och publika miljöer
kan samverka så att en hållbar helhetslösning skapas.
RESURSER OCH ENERGI
4
PROGRAMFÖRSLAG
PROGRAMOMRÅDE
VIKTIGA SIKTLINJER
VIKTIGA LANDMÄRKEN
Det historiska arvet är identitetsskapande och ska vara en
tydlig referens i den kommande utformningen av publika platser och ny bebyggelse. Silon och de kvarvarande kranarna är
tydliga minnen från den tidigare hamnverksamheten och bör
bevaras.
MARINA
ETAPP 2
ETAPP 3
KRAN
SILON
N
LEÅ
GAV
PLATSEN
Gävle strand etapp 3 har med sitt centrala och vattennära
läge stora kvaliteter och mycket goda förutsättningar för att
utvecklas till en attraktiv och spännande stadsdel för både
boende och besökare.
GASKLOCKORNA
Gävle strand etapp 3 har ett stadsnära läge. För att området
ska kopplas samman med staden är det viktigt att skapa och
utveckla fysiska kopplingar till omgivningen. Landmärken och
långa siktlinjer ska också förstärkas och utvecklas. Strategiska målpunkter ska utvecklas till aktiva platser.
Silobyggnaden är den nya stadsdelens viktigaste landmärke.
En tänkt omvandling till bostäder och kommersiella verksamheter kan göra den till ett spännande inslag i stadsbilden
och skapa områdets viktigaste nav - en publik plats med
mötesplatser och aktiviteter.
Gasklockorna med sin verksamhet är en tydlig målpunkt
söder om Gavleån. En ny öppningsbar gång- och cykelbro
över ån kan på ett utmärkt sätt knyta ihop de båda områdena.
Ett framtida gångstråk från gasklockorna som ansluter till den
Södra kajen skapar ett strategiskt läge för en publik plats, ett
torg som kan rymma en publik byggnad, kommersiella verksamheter och andra aktiviteter. Områdets östra spets är en
naturlig målpunkt och ska utformas med stor omsorg.
MOT CENTRUM
Gävle strand etapp 3
ETAPP 3 SKA UTVECKLAS TILL EN ATTRAKTIV
STADSDEL MED EN TYDLIG IDENTITET GENOM
ATT TILLVARATA OCH UTVECKLA DE KVALITETER
SOM REDAN FINNS PÅ PLATSEN
OMRÅDET SKA AKTIVT KOPPLAS TILL STADEN
OCH OMGIVANDE OMRÅDEN. SIKTLINJER,
LANDMÄRKEN OCH FYSISKA KOPPLAR SKA FÖRͳ
STÄRKAS OCH UTVECKLAS.
Solbanediagram, visar solposiƟonen, Befintlig kran
vinkel och dagslängd för Gävles
laƟtude
Silon
5
PROGRAMFÖRSLAG
0 10
50
100m
NORRA PARKEN
FÖRSKOLETORGET
SILOTORGET
NORRA KAJEN
gata
shared space
V-VII
V-VII
V-VII
hämta-lämna
temp-p fsk
IV
1
III-V
II
IV
III-V
III-V
upphöjd gård
III-V
I
3
fsk gård 2000
Ö
GR
III-V
9
yta för
3xhkp
III-V
III-V
5
III-IV
III-IV
III-IV
yta för
3xhkp
VII
III-V
I
I
III-IV
IV
III-V
6
I
bef kajkant
shared space
II
III-V
II
III-IV
VI
I
7
AN
AT
G
NA
buss
upphöjd gård
I
ev
påbyggnad
II
III-V
V-VII
II
4
III-V
2
V-VII
bef II
bef
XII
I
BUSS- VÄNDPLATS
V
10
8
III-V
min 5m
fri höjd
IV-VI
V-VI
VII
min 5 m
fri höjd
bef kajkant
EV BRO
KRANTORGET
SÖDRA KAJEN
BROTORGET
ÖPPNINGSBAR
GC-BRO
UDDEN
Strukturplan
PLANSTRUKTUR
Målsättningen med programförslaget är att skapa en upplevelserik och attraktiv stadsdel som utformas med människan
i fokus. Alla - oavsett ålder och intressen - ska kunna hitta
platser och aktiviteter som lockar till vistelse.
Planstrukturen för etapp 3 bygger på tre längsgående stråk
med helt olika karaktär - Södra kajen, Gröna gatan och Norra
kajen. Stråken fyller olika funktioner och ger olika upplevelser.
Planstrukturen ger en god orienterbarhet och överblick över
såväl stadsdelen som omgivningarna.
De två kajstråken följer vattnet i rak linje mot områdets östra
spets. Norra kajen planeras för bil- och busstrafik och den
Södra kajen är ett flanörstråk längs Gavleån in mot stadskärnan.
Det mittersta stråket, Gröna gatan, har en sicksackrörelse
som kopplar samman norra och södra sidan. Gatan leder
mellan en serie av publika platser. Den väver samman Norra
och Södra kajen och gör det enkelt att röra sig inom stadsdelen.
DEN NYA STADSDELEN SKA VARA UPPLEVELSERIK OCH
UTFORMAS MED MÄNNISKAN I FOKUS.
ÖVERBLICK, ORIENTERBARHET OCH EN STOR VARIATION
I DE PUBLIKA RUMMEN - GATOR, TORG OCH PARKER - ÄR
ÖVERORDNADE MÅL I PLANSTRUKTURENS UTFORMNING
6
PROGRAMFÖRSLAG
Norra Kajen
Gröna gatan
TvärsekƟon genom stadsdelen
Södra Kajen
Gavleån
STADSBYGGNADSPRINCIPER
Gatorna ska utformas säkra, livfulla och i möjligaste mån
bilfria. De ska utformas på fotgängares och cyklisters villkor.
Med människan i fokus ska upplevelsen av området prioriteras före biltrafikens lättillgänglighet.
Kvartersstruktur
Genom mittstråket Gröna gatans olika riktningar skapas en
kvartersstruktur som ger goda förutsättningar för en varierad
bebyggelse. Strukturen utmanar till nytänkande i utformningen av både byggnader och gårdar.
Publika platser
Områdets olika torgplatser och parken har olika syfte och
innehåll. Dessa publika ytor ska rymma vistelseytor för lek,
rekreation och kommersiella verksamheter som butiker och
serveringar.
Kontakten mellan gårdar och gata ska vara balanserad. Kvarteren ska inte slutas helt mot Gröna gatan. Det ska finnas en
tydlig visuell kontakt mellan gata och gård. Samtidigt behöver
gaturummet få en tydlig inramning.
Utöver bostadsbebyggelse kan lägre gårdshus placeras mot
gatan för att åstadkomma detta.
Mikroklimat
Byggnader och vegetation ska placeras och utformas medvetet för att åstadkomma ett bra mikroklimat.
Det ska finnas flera soliga och vindskyddade vistelseytor,
men också platser som är behagligt skuggade under sommarmånaderna. Den sicksackande Gröna gatan bryter vinden
på ett effektivt sätt och skyddar de inre delarna.
7
PROGRAMFÖRSLAG
FASAD
INDEL
NING
PER T
RAPP
HUS
INDRAGEN
VÅNING
VERTIK
ALA M
OTIV
5-7 VÅNINGAR
ny spont
bef kajkant
BURSPRÅK
SekƟon Norra kajen
Norra
Nor
ra par
parken
ken
gångbana
trädäck
räd
rädäc
rä
d k
däck
däc
gc-bana
Nyhamn
INDRAGNA
BALKONGER
UTKRAG MAX 1m
gata
PORTIKER
TILL GÅRDEN
ER I BOTTENPLAN
VARIERADE, AKTIVA FASAD
kantstensparkering
ING
MARKERING SOCKELVÅN
FÖRSKOLA I
kantstensparkering
CYKELFÖRRÅD
TRÈER
PRIVATA EN
G
SPARKERIN
KANTSTEN
MARKPLAN
R
MA ENTRÈE
GEMENSAM
KERING
ENSPAR
KANTST
PlanutsniƩ
NORRA KAJEN
Norra Kajen är etappens mest stadsmässiga gata och är
huvudstråk för bil- och busstrafik. Den är dubbelriktad och
rymmer kantstensparkering för besökande till området.
På gatans norra sida bryts kantstensparkeringarna upp av
långsträckta trädplanteringar som tar ner skalan och skyddar
mot nordanvinden. Gatan bryts av två upphöjda gåfartsytor
vid de platser där Gröna gatan möter Norra Kajen så att gångrörelser tvärs gatan mellan bebyggelsen och Norra parken
underlättas.
BEBYGGELSE LÄNGS GATAN
Längs Norra Kajen ska bebyggelsen variera mellan fem och
sju våningar och fasadernas gestaltning bör varieras trapphusvis. Byggnader ska placeras i fastighetsgräns och ha
en strikt fasadlinje mot gatan. Balkonger kan med fördel vara
indragna men får kraga ut max 1 meter utanför fasadliv.
Silobyggnaden som ligger utmed Norra Kajen har sitt eget
formspråk och bryter mot den annars strikta fasadlinjen.
Bottenvåningar
Bostadsentréerna ska vara indragna och genomgående.
Portiker i en eller två våningar mot Norra Kajen bör finnas i
varje kvarter. Bottenvåningar bör utformas som tydliga sockelvåning och utformas med en öppenhet mot gatan. De bör
också vara förberedda för kommersiell verksamhet.
I kvarter med parkering i plan 1 och eventuellt plan 2 ska
bottenvåningarna ägnas särskild omsorg för att inte bli
stumma och slutna. Där så är möjligt ska bostäder placeras
i dessa bottenvåningar (enkelsidiga bostäder är möjligt).
Etagebostäder med entré i markplan kan med fördel prövas.
Gemensamhetsytor som cykelförråd och tvättstuga kan med
fördel placeras vid fasad och ha fönster mot gatan.
8
PROGRAMFÖRSLAG
FASAD
GRÖN
A TAK
ELLER
SOLCEL
LER
INDEL
NING
VARIER PER TRAPP
HU
ADE FA
SADER S
INDRAGEN
VÅNING
GAV
EL M
OT G
ATAN
INDRAGEN
VÅNING
TAKFOTSHÖJD
4 VÅNINGAR
INDRAG +
UTKRAG
SekƟon Gröna gatan
TAKFOTSHÖJD
4 VÅNINGAR
RUNDADE
BYGGNADER
I LIV MED
BYGGRÄTTSGRÄNS
shared
space
gata
KOMPLEMENTBYGGNADER
RAMAR IN GATURUM
UTKRAG
R
PRIVAT
MA ENTRÈE
MARK
GEMENSAM
FÖRGÅRDS
TT
ÈER
GRÄNS BYGGRÄ
TR
EN
TA
RK
PRIVA
TERSMA
AR
GRÄNS KVAR
LÅGA MUR
ING OCH
SPACE
, SHARED
KBELÄGGN
TAD GATA GÖRING
NOM MAR
GE
S
RA
ENKELRIK
KE
MAR
FÖR AN
ENDAST
GRÄNSER
PlanutsniƩ
GRÖNA GATAN
Mittstråket har en mjukare utformning än de två andra gatorna
och sicksackar mellan södra och norra sidan av stadsdelen.
Gatan är främst avsedd för gång- och cykeltrafik men biltrafiken är dock enkelriktad från öster till väster.
Gatan ska vara lummig, vindskyddad och livfull med många
bostadsentréer. De 5 meter djupa förgårdarna ska vara gröna
och nyttjas för vistelse och cykelparkering. Gatan ska vara de
boendes vardagsrum och länka samman de publika platserna. I den 7 meter breda gatan anläggs träd- och buskplateringar med sittmurar för att dämpa hastigheten och förstärka den
gröna karaktären. Planteringarna växlar sida utmed gatan.
BEBYGGELSE LÄNGS GATAN
Längs den Gröna gatan ska bebyggelsen vara mellan tre
och fem våningar, med en takfotshöjd på max fyra våningar.
Byggnadernas utformning ska varieras inom varje fastighet.
Mot Gröna gatan finns en förgårdszon på 5 meter för entréer,
uteplatser, träd och annan växtlighet. Förgårdsmarken ska ha
en utformning som bidrar till gatans grönska och den är inte
avsedd för parkering.
kröker ska byggnadernas fasadliv följa gatans sträckning och
förgårdsmarken får inte överstiga fem meter.
Bebyggelsen längs Gröna gatan ska vara uppbruten genom släpp mellan husen och delar av bebyggelsen kan vara
placerade indragna mot gården. De gårdsrum som då bildas
i anslutningen till gatan ger plats för cykelparkering och
gemensamhetsytor för lek och vistelse. I de avsnitt där gatan
Entréer
Alla markbostäder ska ha egen entré från gatan och de gemensamma trapphusen ska vara genomgående.
Markbostäderna ska ligga max 0.4 m över gatunivå och den
intilliggande marknivån ska ansluta till Gröna gatan.
Gröna gatan ska ha en inbjudande och öppen karaktär. Där
det behövs avskärmningar ska inte staket eller stängsel användas. Låga murar, varierad markbeläggning, grönska eller
nivåskillnader kan användas för att markera gränsen mellan
publikt och privat.
9
PROGRAMFÖRSLAG
SLÄPP
MELLA
N BYG
GNAD
ER
FASAD
IN
GRÖN
A TAK
ELLER
SOLCE
S
LLER
INDRAGNA
BALKONGER
SekƟon Södra kajen
UTKRAGANDE
BALKONGER
max 1m
förgårdsmark
Gavleån
gångbana
AKTIVA BOTTENVÅNINGAR
FÖNSTER MOT GRÄNDER
trädäck
gränd mot gård
ET T FA
SADLIV
DELNIN
G PER
TRAPP
HU
PlanutsniƩ
RI
CYKELPARKE
2m
NG
PRIVATA
R
ENTRÈE
INDRAGNA
ENTRÈER
R
ENTRÈE
SAMMA
GEMEN
ER
FÖR
R Y TA
ING
KÖRBA DIG ANGÖR
N
Ä
V
NÖD
PORTIK
FÖRGÅRDSMARK, HÅRDGJORD
AVGRÄNSNINGAR
MED INSLAG AV GRÖNSKA
MARKERAS GENOM
MARKBELÄGGNING, LÅGA MURAR
Å
Å
SÖDRA KAJEN
Södra kajen är ett lugnt gång- och cykelstråk som leder
längs med Gavleån från områdets yttersta spets ända in till
stadskärnan. Bebyggelsen längs gatan ska vara småskalig
och bilda en tät fasad mot stråket. Närheten till vattnet i
söderläge är en stor kvalitet som lyfts fram genom att den
långsträckta platsen öppnar sig mot vattnet och kajkaraktären
stärks.
BEBYGGELSE LÄNGS GATAN
Längs Södra kajen är byggnaderna mellan tre och fyra
våningar och fasadlinjen är strikt mot förgårdsmarken. En
tvåmeterszon som i huvudsak ska vara hårdgjord och rymma
cykelparkering, entréplatser och inslag av grönska. Kortare
avsnitt av fasaderna kan vara indragna ytterligare maximalt 2
meter för att ge mer plats till funktionerna ovan.
Marken ska i huvudsak vara hårdgjord och grönskan utgörs
av strödda träd som tar ner skalan och bryter vinden utan
att skymma den långa siktlinjen utmed ån. Kajen trappar ner
cirka en halvmeter från en högre nivå närmast husen. Utanpå
kajen placeras bryggor på konsoller ytterligare 0.5 meter lägre
ner mot vattnet. Trappningarna skapar goda sittmöjligheter i
soligt läge.
Varje kvarter ska ha en eller två portiker i fasad för att åstadkomma en visuell kontakt mellan stråket och innergårdarna.
Trapphusen ska vara genomgående med entréer från både
gata och gård. Balkonger tillåts kraga ut max 1.0 m från
fasadliv. I fasadernas gestaltning bör det finnas en vertikal
indelning. Mot Södra kajens östra spets trappas bebyggelsen
upp till 7 våningar.
10
PROGRAMFÖRSLAG
UTFORMNINGSPRINCIPER FÖR
BEBYGGELSE OCH KVARTER
Bebyggelsen i den nya stadsdelen ska bidra till en miljö som
väcker nyfikenhet och som kan tilltala människor i olika generationer och livssituationer.
Variation och mångfald
Arkitekturen ska kännetecknas av mångfald och variation.
Kvartersformerna ger förutsättningar för oväntade och spännande lösningar. En visuellt intressant stadsmiljö ska åstadkommas genom variation i materialval, arkitektoniska detaljer
och husens form och höjd. En variation i materialval istället för
genom ren färgsättning förespråkas. Taklandskapet bör vara
grönt, varierat och utformningen bör ge möjlighet för placering
av solceller eller solfångare.
Det ska inom och mellan kvarteren finnas en mångfald av
hustyper och upplåtelseformer. Skalan i området varieras
mellan tre och sju våningar. Enstaka byggnad kan tillåtas vara
högre. Möjligheten till ett högt hus upp till ca 22 våningar kan
prövas längst i öster.
För att uppnå en önskad variation i bebyggelse och upplåtelseformer kan inslag av radhus och möjligheten till en
relativt småskalig fastighetsindelning prövas.
Byggnaderna vid de centrala publika platserna ska särskilt
bidra genom att vara karaktärsfulla, inbjudande och vara av
hög arkitektonisk kvalitet.
Husens bottenvåningar ska utformas med särskild omsorg
och skapa en tydlig kontakt med gatan. Levande fasader med
många entréer ökar tryggheten i området och gör det mer
Gröna tak
Cykelparkering i gårdshus
och vid entréer
attraktivt att vistas på gator och torg.
Grönska och gårdar
Gröna gatan är tänkt att fungera som de boendes vardagsrum
med grönska och plats för vistelse i anslutning till den egna
bostaden och gårdarna.
Bostadsgårdarna kan med fördel vara gemensamhetsanläggningar för samtliga fastigheter inom kvarteret. Där ska finnas
utrymme för bland annat den egna odlingslotten, gårdshus
och cykelparkering. Gemensamhetsytor för de boende med
utrymme för lek, sittgrupper, grill etc placeras främst i gränssnittet mellan gård och Gröna gatan.
Gårdshus placeras inne på gården eller i bostadshusens fasadliv
mot Gröna gatan, där de kan bidra till att rama in gaturummet.
GÅRDARNA SKA SAMSPELA MED GATAN SOM DE
BOENDES GEMENSAMMA UTERUM MED PLATS
FÖR ODLING, LEK OCH SAMVARO
PorƟker och gränder
ByggräƩsgräns
FasƟghetsgräns
Yta för ev. handikapparkering
Idéskiss, varierad bebyggelse med mycket grönska
Entréer mot både gata och gård
Gemensamma ytor vid
släpp mellan husen
BEBYGGELSEN SKA HA AV EN VARIERAD
OCH SPÄNNANDE UTFORMNING DÄR VARJE
BYGGNAD HAR EN STARK IDENTITET.
HUSEN SKA HA EN ÖPPENHET I FASAD OCH
EN TYDLIG KONTAKT MED GATAN
Solceller eller solfångare
på tak
Privata odlingsloƩer
Många entréer
Privat förgårdsmark
Varierad bebyggelse
IllustraƟon av typkvarter
11
PROGRAMFÖRSLAG
GRÖNSTRUKTUR
Grönstrukturen är en viktig del av den fysiska miljön i området. Växterna fyller flera funktioner. De bidrar till ett bättre
lokalklimat genom att bryta vinden, ge skugga och höja luftfuktigheten under olika tider på året. De hjälper också till att
ta upp, fördröja och rena dagvattnet och de tar ner skalan på
platser och gator och ger dem identitet och karaktär. Dessa
aspekter ska bilda utgångspunkt för både grönstrukturens
utformning och val av växter.
Planteringarna ska vara fria, rika och varierade. Där detta är
möjligt ska de innehålla såväl träd som buskar, klätterväxter
och perenna örter. De behöver inte vara strikta och formella förutom i vissa lägen längs med kajerna där detta kan
vara motiverat. Det fria uttrycket ger möjlighet att fylla i med
grönska där det finns plats och på så sätt maximera mängden
växtlighet så att den kan fylla sina uppgifter på bästa sätt.
På områdets norra och östra sida samt i öppningarna in mot
den sicksackande Gröna gatan planteras en stor mängd träd
för att skärma av från kalla vindar från nordost. Gröna gatan
ska, som namnet antyder, ha mycket växtlighet, både på
förgårdsmarken och i de långsträckta planteringszoner som
anläggs utmed gatan. Utmed södra kajen planteras träd i rad.
Dessutom föreslås en grön park på områdets norra sida.
DAGVATTEN
Den nederbörd som hamnar på tak och mark ska så långt
som möjligt tas upp i vegetationsytor så att den kommer
växterna tillgodo. På detta sätt sker även en första rening. På
gatorna leds allt vatten till planteringarna enligt samma princip
som man använder i exempelvis Norra Djurgårdsstaden i
Stockholm. Planteringsytorna kopplas samman via dräneringsledningar så att markvattnet leds vidare då en växtbädd blivit
vattenmättad. Det vatten som till slut blir över samlas upp i
magasin/växtbäddar på södra och norra kajen och parken och
leds härifrån vidare till dagvattensystemet eller , om reningsgraden är acceptabel, vidare ut i vattnet.
VegetaƟon som vindbrytare
DagvaƩenmagasin
Höjdrygg
Princip för dagvaƩenflöde
GRÖNSTRUKTUR SKA I SAMSPEL MED VATTNET VARA
TYDLIGT IDENTITETSSKAPANDE OCH LOCKA TILL
VISTELSE OCH AKTIVITET FÖR BÅDE BOENDE OCH
BESÖKARE
12
PROGRAMFÖRSLAG
PUBLIKA PLATSER
De publika platsernas huvudfunktion är att ge utrymme för
mötesplatser och förutsättningar för ett rikt stadsliv. De ska
vara mångfunktionella och ge utrymme för kommersiella
verksamheter. Att de är sammanlänkade genom Gröna gatan
bidrar till en god överblick, orienterbarhet och trygghet i stadsdelen.
Platserna ska locka och väcka intresse med olika karaktär,
innehåll och funktion. Tillgängligheten är viktig och åtgärder
som ramper, ledstråk, materialval och möblering ska integreras i den övergripande gestaltningen. Gränser mellan
offentligt och privat ska markeras genom låga murar som kan
fungera som sittplatser, olika markbeläggning, vegetation eller
nivåskillnader.
Norra parken
Parken blir den gröna platsen, en del där pirens strama,
hårda kajkant ersätts av mjuka, trädplanterade gräsytor som
sluttar ut mot en träbrygga längs vattnet. Parken vänder sig
mot Nyhamns hamnbassäng och framtida marina och den
ligger alldeles vid Alderholmskanalens mynning vilket ger den
ett mycket centralt läge i området.
Silotorget
Silotorget har goda möjligheter att bli stadsdelens mest aktiva
plats. Silons historiska arv har ett stort värde och en ombyggnad till bostäder och kommersiella lokaler kommer att tillföra
liv och rörelse till platsen. Silons lågdel mot väster planeras
byggas till och inrymma verksamheter som butiker och restaurang. Silotorget väster om silons utbyggnad ger utrymme
för uteservering och vistelse. Platsen får en direkt koppling
mot Norra parken och Marinan.
Krantorget
Krantorget ska utformas med det historiska arvet som tema.
En av de gamla kranarna som idag finns i området renoveras
och placeras här. Torget utformas som en lugn och meditativ
plats.
Förskoletorget
Förskoletorget ska utformas som “shared space” och ge plats
för hämtning/lämning till förskolan. Platsen bör få en lekfull
utformning som knyter an till den angränsande förskolan.
Brotorget
Den nya öppningsbara gång- och cykelbron söderut ansluter
mot Brotorget som får en strategisk plats i området. Från
platsen har man en fysisk koppling mot både stadskärnan och
Gasklockorna. Torget lutar ner mot vattnet och får en stram
och mer offentlig utformning.
Udden
Pirens utsida vänder sig ut mot det öppna vattenrummet. Platsen har goda förutsättningar att bli en attraktiv rekreationsyta där vädret och utsiktens dramatik bildar en spännande
kontrast till staden innanför. Längs den nordostvända kanten
planteras en vindbrytande trädridå på kajen. Här kan man i
skydd under trädkronorna blicka ut mot landskapet. Udden är
pirens absoluta spets. Här avslutas stråket utmed Gavleåns
norra sida i en utsiktspost, en liten utsatt plats som hängs
utanpå piren.
NORRA PARKEN
FÖRSKOLETORGET
SILOTORGET
KRANTORGET
BROTORGET
UDDEN
Idéskiss Brotorget med öppningsbar gång- och cykelbro mot
Gasklockorna
Publika platser
PUBLIKA PLATSER ÄR MED MÖTESPLATSER, AKTIVITETSYTOR OCH PLATS FÖR KOMMERSIELLA VERKSAMHETER EN FÖRUTSÄTTNING FÖR ETT RIKT STADSLIV
13
PROGRAMFÖRSLAG
TRANSPORT OCH TILLGÄNGLIGHET
ILLUSTRATION ÖVER KÖRBARA YTOR
1
2
STRÅK OCH GATUSTRUKTUR
Trafiklösningen är utformad för att prioritera oskyddade
trafikanter och hållbara transportmedel. Generellt uppmuntras
rörelse till fots och på cykel medan bilen ska spela en underordnad roll.
3
Buss- och biltrafik
Enkelriktad gåfartsgata
Gång- och cykelstråk, endast
nödvändig angöring Ɵllåten
Parkeringsgarage, upphöjd gård
Den Södra kajen leder in mot stadskärnan och är ett flanörstråk för gång- och cykeltrafik.
Gröna gatan i mitten är de boendes vardagsrum, en skyddad
och lummig gåfartsgata med många entréer för de boende.
Man kan angöra med bil men bara korttidsuppställning tillåts.
Norra kajen är den mest stadsmässiga gatan och är utformad för bil- och busstrafik. Bussen kan med fördel gå ut till
den östra spetsen så att samtliga boende får nära till kollektivtrafiken. Längs Norra kajen finns kantstensparkering för
besökande.
Tre parkeringsgarage i området ska rymma parkeringsbehovet för de boende. Samtliga bostäder kan nås med biltrafik
för nödvändig angöring med utryckningsfordon, färdtjänst etc.
Stråk och gatustruktur
GÄVLE STRAND ETAPP 3 SKA VARA EN STADSDEL DÄR FOTGÄNGARE OCH CYKLISTER PRIORITERAS OCH BILTRAFIK
SKER PÅ DE OSKYDDADE TRAFIKANTERNAS VILLKOR
PRINCIP FÖR PARKERINGSGARAGE OCH
FÖRSKOLA MED UPPHÖJD GÅRD
Markplan, garage med ca 180 platser
TypsekƟon genom gård och parkeringsgarage
Idéskiss, Gröna gatan som lekplats
14
EKOLOGISK HÅLLBARHET OCH TEKNISK FÖRSÖRJNING
VINDSNURROR
PV CELLER
SOLFÅNGARE
ÖKA BIODIVERSITET
EKOLOGISK KORRIDOR
STÄRKER OMGIVANDE EKOSYSTEMER
VÄRMEÅTERVINNING
FTX
EL
GRÖNA TAK
21/6
23/3
21/12
VÄRME
EL
VÄRMEÅTERVINNING
MATAVFALL
KOMPOST
VÄRME
ODLING
SJÖVÄRME
VÄRMEVÄXLARE
TypsekƟon med förslag Ɵll
miljösmarta lösningar och principer
EKOLOGI OCH EN HÅLLBAR LIVSSTIL
Miljösmarta helhetslösningar ska användas i områdets alla
delprojekt. Hållbarhetsaspekterna ska bevakas genom hela
utvecklingsprocessen och innovativa tekniska lösningar ska
prövas.
För att skapa ett ekologisk hållbart område krävs att samtliga
aktörer är delaktiga och tar ett ansvar för helheten.
En av de viktigaste delarna i att planera och utveckla en hållbar stadsdel är att underlätta för de boende att föra en hållbar
livsstil - det ska vara lätt att göra rätt. Möjligheter till egen
odling, till samnyttjande i bilpooler och närhet till kollektivtrafik
är några exempel.
Den ekologiska hållbarheten i bostadsmiljön förtydligas och
FJÄRRVÄRME
GRÅVATTEN
RECYCLING
SOPSUG
SVARTVATTEN
INTEGRERAD DAGVATTENHANTERING
TILL CENTRAL
CONTAINER
Gavleån
engagemanget ökar när det finns synliga pedagogiska inslag
såsom öppen dagvattenhantering, gröna tak och synliga solceller. Luftrenande växter, fågelholkar, bikupor och fjärilsrestauranger är inslag som främjar ekosystemtjänsterna och ska
användas i projektet.
Ett genomtänkt dagvattensystem och strategiskt placerad
vegetation är en förutsättning för en fungerande stadsdel.Vegetation ska medvetet användas för mikroklimatstyrning, för att
skapa ekologiska korridorer och för att öka biodiversiteten.
RESURSER OCH ENERGI
Det ska finnas ett utbud av bostäder som är tekniskt klimatsmarta, som är byggda med miljövänliga och återvinningsbara material och som har ett bra inomhusklimat.
De olika tekniska lösningarna ska vara integrerade i utformningen av byggnader, gårdar och på allmän platsmark.
Användning av sunda byggmaterial ska gälla för alla delprojekt. En begränsad resurs- och energianvändning ska
eftersträvas under såväl bygg- som driftsfasen.
Förnybara energikällor till kommunal energianvändning, t.ex
gatubelysning med sol- och vindenergi bör utredas. Dessa
ska gärna placeras synligt i området.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
Teknisk infrastruktur planeras att samlas i kulvert under Gröna
gatan. Ett sopsugssystem är ett miljömässigt mycket bra alternativ jämfört med traditionell sophantering. Det bör utredas
om ett sådant system kan integreras i en teknikkulvert.
Hållbara tekniska system inomhus som t.ex förnybara energikällor till varmvatten och el samt värmeåtervinning bör finnas i alla bostäder. Gråvattenåtervinning och passivhusteknik
är energieffektiva lösningar som bör prövas.
MILJÖSMARTA HELHETSLÖSNINGAR SKA GENOMSYRA
ALLA DELPROJEKT I OMRÅDET. DET LÅNGSIKTIGA PERSPEKTIVET SKA VARA STYRANDE.
15
GENOMFÖRANDE
EXPLOATERINGSPROJEKT
I samband med att programmet godkänns kommer kommunen besluta om att starta ett exploateringsprojekt. Programmet kommer då att vara utgångspunkt och vägvisare för den
fortsatta projektplaneringen.
Inledningsvis, i projektskedet, görs en stor marknadsföringsinsats med syfte att locka nya byggherrar till projektet. Fokus
vid marknadsföringen är att förmedla programmets intentioner
till innovativa och framåtsträvande byggherrar.
3. Bygglovsprövning och marköverlåtelse.
Efter att detaljplan vunnit laga kraft och markanvisningsavtal
tecknats och godkänts av Kommunstyrelsen inleds det sista
skedet i processen för markanvisning. Skedet inleds med
en uppstartsdialog om framtagande av bygglovshandlingar
mellan byggherren och kommunen (ansvariga i exploateringsprojektet samt avdelningarna Bygglov och Fysisk planering). Byggherren arbetar fram bygglovhandlingar utifrån sin
idé och vad som framkommit i dialogen samt utifrån vad som
reglerats i markanvisningsavtalet. Byggherren söker sedan
bygglov. I och med att bygglov beviljas tecknas ett avtal mellan kommunen och byggherren om att marken överlåts och
därmed får byggherren tillträde och kan starta byggnation.
Detta tillvägagångssätt för tilldelning och överlåtelse av
mark möjliggör att byggherrarnas egna idéer tillvaratas och
inarbetas i detaljplaneringen samt att en tydlig dialogprocess
från intresseanmälan till marköverlåtelse medför att kvalitén i
projektet bevaras genom hela genomförandet.
FRÅN BYGGHERRENS IDÈ TILL BYGGSTART
Processen för markanvisning till byggherrarna delas upp i tre
skeden:
1. Intresseanmälan och avsiktsförklaring.
Detta skede inleds med att kommunen marknadsför programmet och bjuder in byggherrar att lämna in intresseanmälningar i form av idékoncept för en eller flera byggrätter.
Utifrån inlämnade förslag gör kommunen en bedömning av
idékoncepten, med fokus på programuppfyllelse, gestaltning,
tekniska innovationer/miljösmarta lösningar, tillgänglighet
och integration. Detta steg har som mål att resultera i att
varje byggrätt inom deletappen är ”tilldelad” en byggherre,
och att en avsiktsförklaring har tecknats. I avsiktsförklaringen fastslås byggherrens idékoncept och spelregler för den
kommande processen samt dialogen.
2. Markanvisning och detaljplaneprocess.
Första skedet har resulterat i en arbetsgrupp av byggherrar, en för varje byggrätt. Byggherrarna ansvarar nu för
att utveckla sitt idékoncept till en färdig idé. Parallellt tar
kommunen fram ett gestaltningsprogram för detaljplanen.
Kommunen godkänner sedan byggherrarnas idéer och tar
fram en detaljplan och slutför gestaltningsprogrammet. Innan
detaljplanen antas, tecknas ett markanvisningsavtal mellan
byggherren och kommunen. Avtalet reglerar byggherrens
rätt att fortsätta förhandla om byggrätten med sin idé som en
förutsättning.
16
GENOMFÖRANDE
ETAPPER OCH DETALJPLANER
Programområdet föreslås delas upp i två detaljplaner, deletapp 1 och 2. Att dela upp detaljplanerna i två delar motiveras
med att markanvisningsprocessen är starkt kopplad till en
dialogmodell med byggherrar och kommun som aktiva parter,
där byggherrens idéer och kommunens gestaltningsprogram
och detaljplan växer fram parallellt. Bedömningen är att en
deletapp motsvarar en lämplig etapputbyggnad av området
samt att dialog kan ske med ett begränsat antal byggherrar
vilket ger bättre förutsättningar för en god kvalitet.
Uppdelningen motiveras också av programområdets uppdelning i parkeringsanläggningarna (läs mer under avsnittet
Parkering). De byggrätter som ska samordna parkering
planläggs samtidigt vilket också medför att byggnationen
koncentreras till en parkeringslösning och därmed genomförs
parkeringsanläggningen inom en rimlig tid.
Detaljplan för deletapp 1 omfattar byggrätterna 1 till 7 (gul
markering) och ca 325 lägenheter. Detaljplan för deletapp
2 omfattar byggrätterna 8 till 12 (blå markering) och ca 290
lägenheter.
DELOMRÅDE 2 (blå linje)
DELOMRÅDE 1 (gul linje)
IllustraƟon: Etapper och detaljplaner
ALLMÄN PLATS OCH HUVUDMANNASKAP
För de ytor som utpekats som allmän plats kommer kommunen agera huvudman. I och med att kommunen tar på sig
ansvaret för allmän plats så säkerställs det att området är
tillgängligt för alla.
MARKÄGARE
Marken inom programområdet ägs av Gävle kommun. Silon
och dess lågdel är upplåten med tomträtt. I övrigt finns sju
arrenden och tre nyttjanderätter inom programområdet.
IllustraƟon: Allmän plats (rosa markering)
17
GENOMFÖRANDE
PARKERING
Utgångspunkten för parkeringar i programmet är att parkeringsbehovet fördelas på tre gemensamma parkeringsanläggningar. Två parkeringsanläggningar (nedsänkt i kvarter 2,3
och 9) förser behovet av parkeringar på totalt 10 byggrätter.
Parkeringsanläggningen som inryms i silons lågdel inom
kvarter 4 tillgodoser behovet av parkering för kvarter 4 och 5.
Huvudalternativet vid genomförande av deletapp 1 är att initialt tillåta markparkering på byggrätt 2 och 3 (blå markering)
när första byggrätterna 1, 6 och 7 bebyggs. Den gemensamma parkeringsanläggningen uppförs sedan när byggherrarna
för byggrätt 2 och 3 inom deletapp 1 startar sitt projekt.
Utbyggnad parkering steg 1: Utbyggnad av allmän
plats deletapp 1.
Utbyggnad parkering steg 4: Utbyggnad av allmän
plats deletapp 2.
Utbyggnad parkering steg 2: ByggräƩ 1 4,5,6 och 7
bebyggs, markparkering Ɵllåts på byggräƩ 2 och 3.
Utbyggnad parkering steg 5: ByggräƩ 7,8, 10, 11, och
12 bebyggs, markparkering Ɵllåts på byggräƩ 9
Utbyggnad parkering steg 3: ByggräƩ 2 och 3 bebyggs, parkeringshus för alla byggräƩer i deletapp 1
uppförs på byggräƩerna 2 och 3.
Utbyggnad parkering steg 6: ByggräƩ 9 bebyggs,
parkeringshus för alla byggräƩer i deletapp 2 uppförs
på byggräƩ 9.
Scenariot är detsamma för deletapp 2 där markparkering initialt tillåts på kvarter 7 (blå markering) och byggrätterna 8, 10,
11 och 12 markanvisas först. Den gemensamma parkeringsanläggningen uppförs när den sista byggherren för kvarter 9
startar sitt projekt.
Andra alternativet är att alla parkeringsanläggningar byggs
initialt, då första byggrätten markanvisas och säljs, inom en
deletapp. Detta alternativ gör att kommunen får agera bank
för de resterande andelar i parkeringsanläggningen som ännu
inte markanvisats inom deletappen. Kommunen får sedan
hämta hem den initiala investeringen i parkeringsanläggningen i och med respektive markförsäljning. Detta förslag
förutsätter att kommunen upprättar en organisation för byggnation och förvaltning av parkeringsanläggningarna fram tills
att en överlämning kan ske till en förvaltande samfällighetsförening.
Båda dessa alternativ innebär att Gävle Strand etapp 3
kommer att behöva genomföras enligt en strikt etappindelning
som baseras på de byggrätter som är kopplade till respektive
parkeringsanläggning. För att kunna få till ett snabbt genomförande samt bra förvaltning av dessa parkeringsanläggningar
så bör utgångspunkten vara att en deletapp genomförs och
markanvisas fullt ut innan nästa deletapp påbörjas.
18
GENOMFÖRANDE
Kostnader
FASTIGHETSBILDNING OCH
GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR
De gemensamma parkeringsanläggningarna bör bildas och
förvaltas som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Varje ny fastighet får andel i gemensamhetsanläggningen och ansvar för kostnader att utföra parkeringsanläggningen samt ansvar för framtida drift och underhåll.
Gemensamhetsanläggningen bör bildas i och med att sista
byggrätten (fastigheten) säljs inom deletappen. I marköverlåtelseavtalet regleras att fastigheten säljs under förutsättning
att den deltar med angiven andel i gemensamhetsanläggning
för parkering. Fastighetens andelstal i gemensamhetsanläggningen baseras på fastighetens parkeringsbehov. I avtalet ska
det tydligt anges att kommunen initierar bildandet av gemensamhetsanläggningen.
Rivning av befintliga byggnader
15 miljoner kr
Detaljplan, gestaltningsprogram
och övriga utredningar
5 miljoner kr
Förundersökning och entreprenad
för sanering av förorenad mark
19 miljoner kr
Projektering och entreprenad för
kajkonstuktioner
105 miljoner kr
Projektering och entreprenad för
allmänna ytor, gator, torg, park och
belysning
60 miljoner kr
Utfomning och utsmyckning
allmänna ytor och restaurering av
kran
52 miljoner kr
Projektledning
25 miljoner kr
Utrymme för gemensamhetsanläggningen kan antingen tas
i anspråk på befintliga fastigheter alternativt genom att en
3D-fastighet bildas. Gemensamhetsanläggningen för parkeringarna bör förvaltas av samfällighetsföreningar.
UPPLÅTELSE OCH ÄGANDEFORMER
Programområdet har förutsättningar att erbjuda byggrätter
för olika upplåtelse- och ägandeformer. I programarbetet har
ingen specifik fördelning gjorts mellan t.ex. bostadsrätter och
hyresrätter i syfte att inte begränsa byggherrarnas idékoncept
utifrån upplåtelseform, utan skapa förutsättningar att i dialog
med byggherrarna skapa en bra mix av boendeformer.
Ett område med en blandning av upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar ska göra att människor med olika livssituation,
intressen och bakgrund kan och vill bo i området.
EXPLOATERINGSEKONOMI
I programarbetet har en bedömning gjorts av kostnader och
intäkter som uppstår i och med ett genomförande av exploateringsprojektet.
Totala kostnaden för ett genomförande av projektet bedöms
bli 281 miljoner kr.
En av de stora kostnadsposterna ligger i åtgärderna för kajer.
De befintliga kajkonstruktionerna längs hela området måste
åtgärdas, delvis genom åtgärder på befintlig konstruktion och
delvis byta ut konstruktion. Detta bedöms vara en investering
som inom en överskådlig tid måste genomföras, oavsett om
exploateringsprojektet för bostäder blir av eller inte, för att
bibehålla områdets form och funktion och undvika ras.
Med idag marknadsmässiga priser för byggrätterna har
projektet en kostnadstäckning på 65 % vilket ger ett totalt
underskott på ca 100 miljoner för projektet. Om kostnader för
restaurering och uppbyggnad av kajerna exkluderas i projektets budget så bedöms intäkterna kunna täcka alla övriga
kostnader som projektet medför.
Den framtagna kalkylen är baserad på programmets föresla-
gna disposition av området. Kostnader har till stor del hämtats
utifrån erfarenheter från genomförandet av Gävle Strand
etapp 1 och 2, dock finns stora osäkerheter i framförallt
saneringskostnaderna för förorenad mark. Kalkylen ska därför
betraktas som preliminär. I den kommande planeringsprocessen genomförs utredningar och analyser som kommer att
precisera kostnaderna som projektet medför (se mer under
avsnitt Kommande utredningar och fortsatt arbete).
I det fortsatta arbete med exploateringsprojektet bör en
grundligare värdering av planerade byggrätter göras för att
säkerställa att de är marknadsmässigt prissatta. En aktuell
och korrekt värdering av byggrätterna ger en mer korrekt bild
av projektets ekonomi vilket skapar bättre förutsättningar för
ett ekonomiskt hållbart genomförande.
TIDPLAN
Under förutsättning att beslut om att starta exploateringsprojekt tas i och med att programmet antas och att en projektorganisation bildas omgående så bedöms genomförandet
av allmänna platser och kajer för deletapp 1 kunna påbörjas
2018 och en första byggstart för byggherrar 2019.
Tidplan
2015-2016
Projektplanering, marknadsföring
byggherrar, förberedande provtagning
mark och övriga utredningar.
2016-2017
Framtagande av detaljplan deletapp 1
samt projektering av allmänna platser
och kajer.
2018
Genomförande av entreprenader
allmänna platser och kajer.
2019
Byggstart byggherrar deletapp 1.
2020-2021
Inflyttningsklara bostäder
Programmetarbetet har identifierat följande kostnader:
19
GENOMFÖRANDE
MÅLUPPFYLLELSE
Övergripande mål
Programmet ska redovisa förutsättningar och en inriktning för
fortsatt utbyggnad av Gävle Strand etapp 3 som har grund i
nedan anvisat mål.
”Gävle Strand etapp 3 är en långsiktigt hållbar stadsdel med
innovativa klimat- och miljösmarta lösningar. En stadsdel med
en attraktiv och utmanande arkitektur som speglar en tät men
välkomnande struktur där integration och tillgänglighet är
ledord”.
Programmet spelar idag väl mot målet både direkt och indirekt. I den fysiska planeringen finns faktorer och inriktningar
som är svåra att förutsäga och styra, som t.ex. individers
beteende och marknadsmässiga svängningar. Men utgångspunkten för arbetet med Gävle Strand etapp 3 har varit att
skapa förutsättningar för alternativa tankar, idéer och förändringar i trender.
Gävle Strand etapp 3 bedöms spegla god hållbarhet genom
omvandling och förtätning i ett centrumnära läge med goda
förutsättningar till t.ex. service och kommunikationer. Den
mest påtagliga ambitionen i programmet är en struktur där
oskyddade trafikanter har företräde framför bilen.
stadsdel med det lilla extra har gett stora möjligheter att utforma ett förslag där det primära fokuset ligger på människan/
invånaren/besökaren och har i sin tur gett möjligheter att gå
utanför det konventionella.
Vissa delmål är av mer processinriktad karaktär och handlar
om hur kommunen ska arbeta efter att programmet godkänts. Dessa mål har ändå starkt influerat programförslagets
utformning, då ett programförslag och genomförande står i
direkt relation till varandra. Det är viktigt att målbilden förblir
stark inom projektet och att den höga ambitionen bibehålls
vid ett genomförande. Målen blir direkt vägledande i principiella genomförandebeslut och måste finnas med tills projektet
slutförts.
Fortsatt målambition
Programmet är ett underlag i den fortsatta genomförandeprocessen och målambitionen är hög. Den dialogprocess
för markanvisning som tagits i programmet för Gävle strand
etapp 3 är delvis utformad för att förvalta och utveckla programmets mål. Om programmet förvaltas väl i den fortsatta
processen så ger det en god grund att skapa en ny stadsdel
som har det lilla extra och som strävar mot en god långsiktig
hållbarhet.
Områdets närhet till vatten ger förutsättning att skapa en
spännande attraktiv struktur som manar till en hög arkitektonisk ambition. Programmet har stort socialt fokus både i
gatumiljön, bebyggelsen, gårdarna och publika platser. Ett
programgenomförande kommer att skapa en stadsdel som är
intressant och lockande för såväl boende som besökare.
Delmål
De delmål som initialt skapades inför programmet verkar alla
mot det övergripande målet, men med mer detaljfokus och
skärpa. Delmålen har i arbetet varit viktiga ställningstaganden
i vissa specifika frågor, som exempel att stärka och förvalta
områdets historia som hamn.
Programmet bedöms väl svara upp till delmålen och ger
förutsättningar att dessa mål kan efterlevas. Att skapa en
20
GENOMFÖRANDE
KOMMANDE UTREDNINGAR OCH FORTSATT ARBETE
Initialt i den kommande projektplaneringen och detaljplaneprocessen kommer en rad olika fördjupade utredningar behövas för att säkerställa ett hållbart genomförande. Bland annat
behövs fördjupat underlagsmaterial inför den miljöbedömning
som görs i detaljplanens uppstart och som syftar till att bedöma om ett genomförande av detaljplanen kan väntas medföra en betydande miljöpåverkan eller inte. I programarbetet
har det identifierats några viktiga nyckelfrågor som behöver
studeras ytterligare inför den kommande projektplaneringen,
planarbetet och miljöbedömningen.
Miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning
I programmet har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. Dock har programarbetet identifierat och på ett övergripande plan utrett en rad viktiga miljöaspekter.
Områdets förutsättningar och erfarenheten från tidigare
projekt medför att kommunen initialt gör bedömningen att det
i samband med framtagande av detaljplan bör en miljökonsekvensbeskrivning upprättas. I inledningsskedet av arbetet
med detaljplan kommer en särskild behovsbedömning att
genomföras, i syfte att identifiera frågor och avgränsa en
miljökonsekvensbeskrivning.
De frågor som har identifierats i programarbetet och som är
viktiga delar i den kommande miljöbedömningen motsvarar
de utredningar som redovisas nedan.
av omkringliggande omvandlingsområden och förändringar i
trafikflöden.
Trafikutredningen är en viktig analys för området och bör
finnas med som ett underlagsdokument i de kommande detaljplanerna och inför respektive miljöbedömning. Trafikutredningen bedöms vara klar augusti/september 2015.
Förorenad mark
De tidigare verksamheterna inom programområdet har i
huvudsak bestått av hamn- och industriverksamhet och
dessa har orsakat markföroreningar inom området som måste
hanteras och efterbehandlas för att säkerställa en sund
boendemiljö. I samband med programarbetet har en övergripande handlingsplan och kostnadsbedömning tagits fram för
hantering av markföroreningar inom Gävle Strand etapp 3.
Även en översyn över de platsspecifika riktvärdena har gjorts.
Utredningarna bör ligga till grund för diskussion med tillsynsmyndighet i det inledande projektskedet.
Handlingsplanen föreslår att förberedande provtagning,
saneringsåtgärder och miljökontroll utförs inom etapp 3 under
planeringsfasen samt produktionsfasen enligt ett fastställt
kontrollprogram, på motsvarande sätt som inom etapp 1 och
2. Programmet föreslår att den förberedande provtagningen
samt tillståndsprocessen startar omgående i samband med
att exploateringsprojektet initieras. Resultatet ska arbetats in
i projektplaneringen vad det gäller budget, tidplan och detaljplanering.
Buller
Programområdet är ur bullerhänseende möjligt att bebygga
med bostäder enligt kommunens övergripande bullerkartläggning (omfattar endast trafikbuller) från 2013. I samband med
fortsatt detaljplanearbete bör en fördjupad bullerutredning
genomföras för att säkerställa god boendemiljö utifrån den
samlade bullersituationen (trafikbuller och industribuller) för
att säkerställa att områdets utformning skapar förutsättningar
att uppfylla gällande riktlinjer för buller.
Teknisk försörjning, kulvert
Programmet föreslår att en gemensam kulvert för el, fjärrvärme, opto samt vatten- och spillvatten anläggs längs
den Gröna gatan. Syftet är att samordna förläggningen av
ledningar och möjliggöra försörjning till respektive kvarter. En
kulvertlösning främjar och förenklar anslutning av nya fastigheter, framtida underhåll och drift samt underlättar tillkommande ledningsdragningar. Detta förslag bör utredas i ett
tidigt skede, i och med att exploateringsprojektet initieras, om
det är tekniskt möjligt och ekonomiskt rimligt att genomföra i
programområdet.
Trafikutredning
I ett tidigt skede i programmet har behovet av en mer övergripande trafikutredning uppmärksammats. Utredningen ska
syfta till att se på effekterna av kommande exploatering/förtätning/omvandling runt Gavleåns utlopp. Gävle Strand etapp 3
med sina ca 600 nya bostäder är en del i en sådan omvandling. Programområdet kommer i hög grad påverka/påverkas
Dagvatten
I samband med kommunens förprojektering av allmän plats
ska en dagvattenutredning genomföras för att säkerställa att
den i programhandlingen föreslagna dagvattenhanteringen
kan genomföras.
Geoteknik och kajkonstruktioner
I och med programarbetet har de befintliga kajanläggningarna längs med programområdet utretts. Utredningen omfattar
status på befintliga kajkonstruktioner samt förslag på möjliga
och nödvändiga åtgärder. Befintlig kaj vid föreslagen strandpark på programområdets norra sida måste bytas ut. Ett
antal olika konstruktioner och lösningar för att ersätta denna
har utretts och programmet föreslår en utfyllnad med spontkaj. En geoteknisk undersökning har gjorts som underlag till
projektering. Även en sedimentundersökning har gjorts längs
sträckan för Norra parken för att bedöma föroreningssituationen i sedimenten. Dessa utredningar ligger till grund för
kostnadsbedömningen i programmet. För att bättre kunna
uppskatta exploateringsprojektets omfattning ur tekniskt och
ekonomiskt perspektiv bör det initialt i projektskedet utföras:
- En kompletterande geoteknisk undersökning längs sektionen för Norra parken och för övriga allmänna ytor.
- Provgropar och bärighetsutredning av spont- och stenmurskaj.
Avetablering och rivning
En avetablering av befintliga verksamheter inom programområdet har påbörjats och bör fortsatt prioriteras i det inledande
skedet i exploateringsprojektet. Inom området finns idag
ett antal arrende- och hyresupplåtelser. Byggnader inom
programorådet bör rivas i ett tidigt skede för att förberedande provtagning av marken för att analyser av geotekniska
föruttsättningar och förorenad mark ska kunna genomföras.
21