1. No category

AB GotlandsHem, 556066-0523
Delårsrapport
Januari – juni 2015
Foto: Nora Olofsson
Lasse Söderberg, Ansvarig yttre skötsel i arbete under vårstädardagen.
Org.nr 556066-0523
1
Halvåret i korthet
Januari
April
Arbete startar för att se över våra
gemensamma styrdokument från ägaren.
Överlämning och introduktion till ny
styrelseordförande påbörjas. Försäljning av ett
mindre fastighetsbestånd i Havdhem
genomförs.
Styrelse och ledningsgrupp går på kurs –
Startskottet arrangerad av SABO. Taklagsfest
för vår nyproduktion i kv. Adjutanten 3, Visby
för ett 50-tal personer hålls. I samarbete med
FC Gute så arrangeras påsklovsfotboll för ett
50-tal barn och ungdomar i kv. Gråbo, Visby.
Vi deltar på Boverkets och Migrationsverkets
nationella arbetsmöte för migration och
boendefrågor.
Februari
Vi deltar på workexpo arrangerat av Uppsala
Universitet campus Gotland. Coach/ledarskapsutbildning inom förvaltning startar.
Samkväm med musiktävling för hela företaget
genomförs.
Mars
Årsstämma för AB GotlandsHem och
GotlandsHem Värme AB genomförs och ny
styrelse och revisorer tillträder.
Ledningsgruppen deltar på SABOs
ledarskapsdagar i Linköping samt besöker LIB i
Vimmerby. Kvartalsmöte hålls med all
personal där de också får chans att möta vår
nya styrelseordförande.
Maj
På friskvårdsdagen får vi lyssna till en
föreläsning om personliga möten. Vi inviger
tvättstugor i kv. Riggen, Visby. Hela företaget
genomför en vårstädardag i kv. Dillen, Visby.
Ledningsgruppen genomför två
planeringsdagar för kommande 5-årsperiod.
Juni
Bo & Hyra ges ut. Ledningsgruppen genomför
ett arbetsmöte för att genomlysa
varumärkesplattformen.
Foto: Nora Olofsson
Org.nr 556066-0523
2
Sammanfattning
AB GotlandsHem, 556066-0523, är ett av Region Gotland helägt kommunalt bostadsföretag vars
verksamhet består av ägande och förvaltning av fastigheter.
Företaget äger 5 295 lägenheter, varav 202 studentlägenheter, 21 lägenheter i boförening och 118
blockuthyrda lägenheter samt 410 lokaler. Av våra lägenheter återfinns 1 102 lägenheter utanför Visby.








Periodens nettoomsättning 195,4 Mkr
Periodens resultat 16,1 Mkr
Investeringar i anläggningstillgångar 90,1 Mkr
Låneportföljen har ökat med 79,6 Mkr
Bostadsbeståndet har ökat totalt med 7 nya lägenheter i Hemse genom ombyggnad från lokal
till bostad
Bostadsbeståndet har minskat med 9 lägenheter i Havdhem genom försäljning
Under året har 8 st mycket svåruthyrda små studentrum med gemensamt kök gjorts om till 2 st
större lägenheter om 5 rum och kök och därmed utökat vårt ordinarie bestånd av stora
lägenheter med 2 st
Antalet äldreboenden som blockhyrts av Region Gotland har minskat med 108 st och vi har med
egna kontrakt kunnat utöka antalet 65+ lägenheter med samma antal
Årsprognos Resultat och investering
Resultatet för första halvåret blev, liksom föregående år, bättre är budget.
Ett varmare första kvartal och ett kallare andra kvartal gör sammantaget att kostnaderna för el, vatten
och värme blev lägre än budgeterat.
Riksbankens sänkning av reporäntan medför även en bättre utveckling av räntekostnaderna jämfört
med halvårsbudgeten. Sammantaget är det ränte- och konsumtionskostnaderna som visar bättre
utveckling än budget.
Redovisningsprinciper
Delårsrapporten har upprättats i överensstämmelse med BFNAR 2007:1 samt enligt ägarens anvisning
för delårsrapportering.
Uppgifterna i denna delårsrapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer.
Org.nr 556066-0523
3
Mål och måluppfyllelse
AB GotlandsHem arbetar med balanserad styrning för att nå vår vision och våra övergripande mål inom
följande fem perspektiv:





Kunder/marknad
Medarbetare och ledare
Processer
Samhälle
Ekonomi
Värderingen av hur arbetet går görs med hjälp av signalfärgerna



Grönt – det här är vi bra på
Gult – det här är vi inte tillräckligt bra på
Rött – det här är vi inte bra på, åtgärder krävs
Vår måluppfyllelse per perspektiv mäts i huvudsak på årsbasis. I delårsrapporten redovisas endast de
perspektiv där delmål på halvår uppnåtts.
Jämförande siffror inom parentes hänvisar till motsvarande värde vid samma tidpunkt 2014.
Våra mål
Kunder/marknad
Kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade,
delaktiga och respektfullt bemötta
Medarbetare och ledare
Medarbetare/ledare trivs, är engagerade, tar ansvar och utvecklas för att
möta framtida utmaningar
Processer
Processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader med jämförbara
bolag
Samhälle
Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke
Ekonomi
Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv
Org.nr 556066-0523
4
Väsentliga händelser
Kunder/marknad
Lägenheterna i vår senaste nyproduktion, kv.
Adjutanten 3 i Visby är sedan några månader
uthyrda och våra hyresgäster väntar på
inflyttningsdagen i november, december 2015
eller april 2016. Av det 1000-tal sökande så har
de som tecknat kontrakt en kötid på 3-16 år. I
snitt ligger kötiden på 9,6 år. I vår
uthyrningsprocess arbetar vi med turordning i
samband med erbjudande om lägenhet. Den
som har anmält intresse om en specifik
lägenhet med längst kötid får turordning 1. Om
denna person tackar nej så erbjuds den med
näst längst kötid och turordning 2 aktuell
lägenhet. Turordningen för uthyrning i kv.
Adjutanten 3, Visby har pendlat mellan 1-54
vilket ger ett snitt på 15. Detta innebär att vi har
hanterat 14 erbjudanden om lägenhet som våra
presumtiva hyresgäster tackat nej till innan vi
fått lägenheterna uthyrda. Av de som tecknat
hyreskontrakt så motsvarar 11 % av
hyresgästerna nyinflyttning till Gotland. 31 %
skapar en flyttkedja i vårt eget bestånd och lika
mycket kommer att ge effekt i flyttkedja även
för andra hyresrättsaktörer på Gotland.
Projekt kundservice har under våren gjort
studiebesök hos Bostads AB Mimer samt
UppsalaHem för att få synpunkter och
inspiration kring hur de arbetar med
kundmottagande och fysisk Bobutik.
Vi har utvecklat boinflytande genom
engagemang och introducerat möjligheten att
bli blomvärd i kv. Fjällskivlingen, Visby. Som
blomvärd hjälper du till att sköta om
blommorna i kvarteret. Blomvärden ansvarar
för att välja ut plantor, plantera och vattna och
vi står för materialkostnaden. Utvärdering av
projektet kommer att göras när
blomstersäsongen är över.
Vi arbetar mycket med trygghet och säkerhet i
våra kvarter. Projekt källare och förråd,
cykelförvaring samt brandskydd är tre stora
projekt som kommer att pågå under två år.
Projekten syftar till att skapa en trygg och
upplyst miljö i källare och förråd, bra förvaring
av cyklar samt att inget brandfarligt förvaras i
våra trapphus.
Under perioden juni till augusti har vi infört krav
på parkeringstillstånd i kv. Järnvägen, Visby för
att möjliggöra tillgång till parkering för våra
boende studenter i första hand.
Vårt projekt uppsökande verksamhet har under
våren gjort studiebesök hos Eskilstuna
Kommunfastigheter AB samt Bostads AB
Mimer. Syftet var att få kunskap hur andra
bostadsbolag arbetar för att motverka
betalningsföreläggande och minska avhysningar
på grund av obetalda hyror eller störningar.
Region Gotlands kontrakt för äldreboende i kv.
Hytten, Visby upphörde under våren. Detta har
inneburit att vi har tagit över driften så att vi
både förvaltar och hyr ut lägenheterna direkt till
respektive hyresgäst. I samband med
övertagandet har lägenheterna också klassats
enligt vårt koncept 65+.
Baserat på Migrationsverkets förslag har Region
Gotland fattat beslut att utöka antalet
asylsökande på Gotland. För att vara förberedda
för att kunna erbjuda de som beviljas
uppehållstillstånd har vi etablerat ett samarbete
med Kompetenscentrum i syfte att samverka
kring boendefrågor kopplat till
flyktingmottagande på Gotland.
Org.nr 556066-0523
5
Medarbetare och ledare
Vid halvåret hade AB GotlandsHem 88 (82)
tillsvidareanställda och 6 (10) tidsbegränsade
anställningar på fastighetssidan och 0 (2) på
tjänstemannasidan. Av de tillsvidareanställda
var 28 (25) kvinnor och 60 (57) män. Fördelat
på yrkeskategorier var de tillsvidareanställda
32 tjänstemän, 42 kvartersvärdar samt 14
reparatörer. De tidsbegränsade anställningarna
fördelade sig på 5 kvartersvärdar samt 1
reparatör.
på en rejäl topp på grund av vårens alla
förkylningar. Långtidsfrånvaron på 2,61 % är
relativt stabil och har kända orsaker.
Under våren har vi installerat elektroniska
körjournaler i samtliga våra bilar för att
effektivisera och kvalitetssäkra vår rutin.
Hela förvaltningen genomförde en konferens i
april. Fokus var avdelningens mål 2015, våra
värdeord och vår hälsa.
1 % av den totala arbetstiden har lagts på
kompetensutveckling och vi har bland annat
utbildat flera reparatörer i hantering av skylift
samt flera från marknadssidan inom
bostadsengelska.
Som ett led i att effektivisera våra
nyproduktionsprojekt har vi under våren sett
över vår interna projektprocess i syfte att
klargöra delprojektens ansvarsområden.
Vi arbetar med en lärande organisation som
ger våra medarbetare möjlighet att utvecklas
inom nya roller och kompetenser. Ett antal
kvartersvärdar har antagit nya geografiska
ansvarsområden. Vi har internt kunnat erbjuda
en ledig tjänst som besiktningsman. Vi
samarbetar även över avdelningarna genom
projekt där interna projektledare ansvarar för
projekt inom olika avdelningar.
För att stärka kompetens- och kunskapsbasen i
företaget har vi under våren utvecklat vårt
centrala verksamhetssystem och infört mobil
arbetsorder för vår egen personal samt
arbetsorder via portal för våra entreprenörer.
Detta har medfört en bättre uppföljning och
dokumentation för våra arbetsorder samt en
bättre information internt om pågående
arbetsorder.
Baserat på förra årets hälsoundersökning är
det glädjande att se att våra ansträngningar för
en bättre hälsa har gett resultat. Friskvården
uppgår nu till 1,7 % av den totala arbetstiden.
Vi vet också att våra medarbetare motionerar
mera även utanför arbetstid samt tar hand om
sin hälsa på ett bättre sätt.
I början av maj bjöd Förvaltningen in hela
företaget till en gemensam vårstädardag där vi
gemensamt rensade träd, buskar och rabatter
samt målade lekplatser i kv. Dillen, Visby.
Sjukfrånvaron för första halvåret uppgår till
6,39 (4,33) %. Korttidsfrånvaron på 3,77 % visar
Framgångsfaktorer (vad
vi måste vara bra på)
Arbetsmiljö
Årets friskvårdsdag i slutet av maj började med
en entusiasmerande föreläsning om personliga
möten och avslutades sedan med
sportaktiviteter i strålande solsken.
Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats
(Resultat 2014)
 Sjukfrånvaron ska vara högst 4,5 %
(4,33 %)
Org.nr 556066-0523
Resultat/prognos

Delår 6,39 %
6
Processer

Vakansgraden för första halvåret uppgick till
0,12 % (0,16 %). Vakansgraden för vårt
bostadsbestånd i Visby är ännu lägre, 0,03 %
(0,07 %) och för vårt övriga bestånd 0,44 %
(0,45 %). För våra studentboenden så uppgick
vakansgraden det första halvåret till 4,13 %.
Hyresbortfallet för det första halvåret uppgår till
702 000 kr (1 199 000 kr) eller 0,4 % (0,7 %).
Under första halvåret har vi förmedlat 80
lägenheter på landet och 115 i Visby. Av de som
tecknat kontrakt så har man i snitt en kötid på 3
år på landet och 8 år i Visby. Turordningen i
erbjudandehanteringen är densamma över hela
ön, i snitt erbjuds 12 presumtiva hyresgäster ett
kontrakt innan vi får lägenheten uthyrd. Antal
sökande till våra förmedlade lägenheter pendlar
mellan 1 till 1100 beroende på läge och
lägenhetstyp.
Vi bygger om och renoverar i många av våra
kvarter. Ett litet axplock av det vi färdigställt
under våren är:
 Invigning av 3 tvättstugor i kv. Riggen,
Visby
 Stambyte i en fastighet i Roma med 10
lägenheter och 2 lokaler
 kv. Östertull och samtliga våra kvarter i
norra Visby har tilläggsisolerats
 kv. Strömmingen har byte skett av
balkong, fönster och dörr
 Våra miljöstationer i kv. Pjäsen 13,
Volontären, Myran och Pennskrinet är
renoverade
 Utvändig totalrenovering av hela
bassängen vid Terra Nova badet, Visby
 Ny reningsanläggning installerad för
badet i kv. Melonen, Visby
Framgångsfaktorer (vad
vi måste vara bra på)
Uthyrning
Kv. Dillen, Visbys lekplats fick ny färg i
samband med företagets interna
vårstädardag
Vi har även startat ett antal större projekt som
sträcker sig över hela året eller under flera år
framåt. Ett axplock av dessa är:
 Underhållsspolning av våra avlopp i kv.
Bogen och Dillen, Visby
 Byte av LED-belysning både ut- och
invändigt i alla våra kvarter
 Installation av rumsgivare i var 3:e
lägenhet i kv. Vargen, Visby. Syftet är
att kunna reglera temperaturen snabbt
vid hastiga väderomslag och
förhoppningsvis motverka en del av
våra felanmälningar som rör klagomål
om värmen i lägenheten
 Inventering av lägenheternas
underhållsstatus i syfte att förbättra
servicen till våra kunder och möjliggöra
utveckling av elektroniska kundtjänster
Under våren har vi haft en hel del problem med
leverans av både vitvaror och övriga produkter
vilket påverkat våra möjligheter att färdigställa
våra arbetsorder i den tid vi önskat.
Ibland är olyckan framme och under våren har
vi haft en vattenskada i vårt eget arkiv. Trots en
omfattande vattenläcka så blev skadeeffekten
ändå relativt begränsad. Det arkivmaterial som
påverkades främst var sådant som inom kort
skulle destrueras.
I samband med pågående arbete med
underhållsplanering har några fastigheter visat
sig ha ett mycket kostsamt framtida
underhållsbehov. Dessa fastigheter studeras nu
specifikt för att ta fram ett beslutsunderlag för
hantering av dessa.
Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats
(Resultat 2014)
 Hyresbortfallet för bostäder bör inte
överstiga 1 % (0,7)
Org.nr 556066-0523
Resultat/prognos

Delår 0,4 %
7
Samhälle
I den mån vi har tid och utrymme samarbetar vi
gärna med högskolestudenter som vill använda
oss eller vårt företag som plattform för sina
studier och uppsatser. Under våren har två
uppsatser färdigställts vid Uppsala Universitet
campus Gotland. Den ena är ”I funktionalismens
spår, om ett 60-talskvarter i Visby”. Uppsatsen
handlar om att undersöka omständigheterna
som låg till grund för, och kan ha påverkat
tillkomsten av kv. Vargen, Visby. Uppsatsen
skrevs inom ämnet konstvetenskap. Den andra
uppsatsen är ”Egenkontrollens dilemman”.
Uppsatsen handlar om problematiken som
uppstår när en bedömning om olägenhet
behöver utgå från en subjektiv upplevelse och
diffusa ramverk. Uppsatsen skrevs inom ämnet
kvalitetsteknik. Förutom att uppsatsen
belönades med högsta betyg så har den också
uppmärksammats hos SABO. För vår egen del
utgör uppsatsen en bas för vårt vidare arbete
kring utveckling av egenkontroller i syfte att
tillhandahålla goda boendemiljöer. Skribent till
båda uppsatserna är Malin Mavian.
Vår miljöpolicy har uppdaterats så den följer
Sverigemålen samt vår ägares miljömål i större
utsträckning. Vi har bland annat utökat med
miljömål avseende nyproduktion.
Under våren deltog vi i en
markanvisningstävling för kv. Sergeanten, Visby.
Ett bra och annorlunda initiativ men tävling i
denna form har viss negativ kostnadspåverkan
Framgångsfaktorer
Främja hälsa och
förebygga ohälsa och
sjukdomar
Öka takten för att
ställa om till förnybar
energi och effektivisera
energianvändningen.
Säkra god planering av
bostadsförsörjning
utifrån olika gruppers
behov
för byggande av hyresrätt. Tävlingen är avslutad
och mark har anvisats till andra aktörer.
Vårt kontrakt med regionens boende för
ensamkommande flyktingbarn har utökats det
första avtalet att omfatta ytterligare ett
boendeavtal.
Under våren har vi haft besök av
störningsjouren i Göteborg AB som ville ta del
av vår modell för samverkan mellan oss och
sociala myndigheter kring störningsärenden.
Hyresgästföreningen Region Sydost besökte oss
i februari för att diskutera hur vi arbetar i
bostadsförsörjningsfrågor.
För att skapa en gemensam debatt om
bostadsförsörjningen på Gotland tog vi i juni
månad initiativ till en gemensam diskussion
med regionens politiker. Kvällen blev lyckad,
initiativet uppskattades och diskussionen blev
både positiv och konstruktiv. Debatten
uppmärksammades både i lokalpressen och hos
SABO.
Tillsammans med beroendeverksamheten på
Gotland samverkar vi nu i större utsträckning
för att främja tryggheten och säkerheten i våra
bostadsområden.
Sista veckan i juni genomfördes den populära
Almedalsveckan där flera av våra medarbetare
deltog vid olika seminarier kring bostadsfrågor.
Vårt bidrag (Aktivitet)
 Tillhandahålla goda
boendemiljöer som inbjuder till
ett aktivt och hälsosamt liv
 Fortsätta att begränsa
företagets miljöpåverkan
 Bygga energisnåla hus
Resultat/Prognos
 Analys egenkontroller


3 nya tvättstugor
Uppdaterad Miljöpolicy


Hearing om
bostadsförsörjning på
Gotland

Delta i framtagandet av
bostadsförsörjningsplan
Öka långsiktigheten i mark- och
planfrågor
Org.nr 556066-0523
8
Ekonomi
förväntas kapitalbindningstiden åter vara i fas
med finanspolicyn.
Under januari slutfördes försäljning av ett
mindre fastighetsbestånd i Havdhem.
Försäljningen skedde till lokalt förankrad
köpare.
Första kvartalet var betydligt varmare än
förväntat vilket medförde lägre kostnader för el,
vatten och värme. April och maj blev däremot
kallare än normalt vilket ändå gör att första
halvårets konsumtionskostnader blev lägre än
budget.
Riksbankens sänkning av reporäntan medförde
att GotlandsHem kunde omfördela sin
låneportfölj med lägre räntekostnader som
följd. En effekt av omfördelning av
låneportföljen blev att kapitalbindningstiden
gick utanför finanspolicyn men å andra sidan
sparade vi knappt 3 miljoner. Innan årets slut
Framgångsfaktorer (vad
vi måste vara bra på)
Styrning, uppföljning och
utvärdering
Lönsamhet
Finansiering/kapitalanskaffning
Det egna kapitalet uppgår till 246,8 Mkr (240,4
Mkr) och likviditeten till 15,1 Mkr (13,9 Mkr).
Vår räntebindningstid ligger på 6,25 år (2,28 år)
och den totala låneportföljen uppgår till 1 204,2
Mkr (1 123,7 Mkr) vilket är en ökning med 79,6
Mkr.
Årets prognostiserade vinst kommer att
avsättas till kommande års PCB-saneringar av
mark i kv. Stäven, Visby.
Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats
(Resultat 2014)
 Självskattas; bra, mindre bra, dåligt (Bra)
Resultat/Prognos

Bra

Avkastningen ska minst uppgå till
ägarens krav. I snitt 7,5 mkr/år under
perioden(22,1)
Avkastningen på eget kapital ska vara
minst 4 % (4,5 %)
Soliditeten ska vara minst 11 % (17,4%)

Mäts ej på
delår

Delår 6,5 %

Delår 16,9 %

Likviditeten ska motsvara 50-100 % av
en månadshyra (44 %)

Delår 47 %

Den genomsnittliga räntebindningstiden
ska vara 2-5 år (2,28 år)
Max 60 % av låneportföljen får ha en
räntebindning som understiger 1 år (32
%)
Max 50 % av portföljen får ha låneförfall
inom en 12 månaders period (31 %)
Den genomsnittliga
kapitalbindningstiden ska vara 2-4 år
(Nytt värde)

Delår 6,25 år

Delår 28 %

Delår 37 %

Delår 2,37 år

Finansiell ställning
Underhållsbudgeten för året har stort fokus på
fasad, dörrar och fönster. Nästan hälften av den
totalt planerade underhållsbudgeten avsätts till
detta. Övriga stora underhållsposter fördelas på
VVS, badrum, tak och tvättstugor.




Org.nr 556066-0523
9
Halvårsbokslut
RESULTATUTVECKLING (Mkr)
Nettoomsättning
Resultat för bokslutsdispositioner
och skatter
Delårsperioden
Delårsperioden
Förändring
1 jan-30 juni 2015
1 jan-30 juni 2014 mellan åren
195,4
193,0
2,4
16,1
10,8
5,3
INVESTERING OCH FINANSIERING (Mkr)
Delårsperioden
Delårsperioden
1 jan-30 juni 2015
1 jan-30 juni 2014
90,1
25,7
79,6
– 0,3
15,1
13,9
Investeringar i anläggningstillgångar
Förändring av låneportfölj
Likvida medel
Framtida utveckling
AB GotlandsHem blickar framåt mot en spännande period med flera utmaningar. Några av dessa är:






Inflyttning i 48 av våra 84 lägenheter i kvarteret Adjutanten 3, Visby under novemberdecember
Avvaktar resultat av utökade markprover för PCB-sanering
Hyresförhandlingar under oktober månad
Start av nyproduktionsprojekt om 48 lägenheter i kvarteret Adjutanten 4, Visby under hösten
2015
Diskussion med Region Gotland om ytterligare markanvisning för fortsatt nyproduktion
Analys av möjlig nyproduktion på landsbygden
Visby 2015-08-25
Mats Ågren
Styrelseordförande
Staffan Thurgren
VD
Org.nr 556066-0523
10
Kommande information

Årsredovisning 2015
Foto: Lojs
AB GotlandsHems vision är att vara det mest attraktiva och kundnära bostadsföretaget för dig som vill
bo på Gotland. Vår strategi är att med en sund ekonomi utveckla våra kundkontakter och
boendemiljöer utifrån kundernas behov, så att vi kan tillhandahålla bra bostäder till rimliga
hyresnivåer. Genom att behålla, utveckla och rekrytera kompetenta medarbetare kan våra fastigheter
förvaltas med en låg miljöpåverkan och ett bostadssocialt ansvarstagande.
Org.nr 556066-0523
11