1. No category

Tids- och kostnadsstyrning
Kalkylsammanställning
Konto
1
11
12
19
Markförvärv
Köpeskilling
Lagf artskostnad
Öv riga kostnader
21
22
23
29
Anslutningsavgifter
VA
El
Fjärrv ärme
Öv riga kostnader
31
32
33
34
35
36
37
39
391
Entreprenadkostnad
Markarbeten
By ggnadsarbeten
El
VVS, Vent
Målning
Plåt
Utsättning
Öv riga kostnader
Index
41
42
43
431
432
44
49
Projektering, konsulter
Utredningar
Projektering
Kommunala av gif ter
By gglov
By gganmälan
By ggledning och kontroll
Öv riga kostnader
51
52
53
59
Övriga Byggherrekostnader
Pantbrev skostnad
Merv ärdesskatt
By ggnadskreditiv
Öv riga kostnader
2
3
4
5
Mall för byggprojektkalkyl
Produktionskostnad
• Produktionskostnad=
markkostnad + byggherrekostnad + kapitalkostnad + mervärdesskatt
(bostäder) + byggkostnad
Markkostnad (1)
• Tomtkostnad
–
–
–
–
–
–
–
Köpeskilling
Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart
Fastighetsbildning
Lagfart
Kostnad för detaljplan
Kostnader för vägar, VA m m utanför kvartersmark
Övriga tomtkostnader t ex sanering
Markkostnad (2)
• Anslutningsavgifter
– VA
– El / Tele
– Kabel TV /Bredband
– Fjärrvärme
– Trafik- eller parkeringsanläggningar
– Eventuellt övriga avgifter
Byggherrekostnader (1)
• Kontrollansvarig enligt PBL
• Sakkunnigutlåtanden
• Besiktningar
• Tillhandahållet material från beställaren
• Bidragshandlingar
• Konsultkostnader
• Byggadministration
Byggherrekostnader (2)
• Bygglov, bygganmälan, utsättning
• Nybyggnadskarta
• (Byggfelsförsäkring)
• Övriga försäkringar
• Marknadsföring
• Pantbrev
• Evakueringskostnader (vid ombyggnad)
• Tomträttsavgäld
Kapitalkostnad
• Finansiering under byggskedet
– Byggnadskreditiv
Byggkostnad
• Projektering
– Konsulter (Arkitekter, konstruktörer, VVS, Vent, El m fl)
• Entreprenadkostnad
– Byggarbeten
» Utvändigt
» Invändigt
– Markarbeten
– Installationer
– ÄTA
Exempel produktionskalkyl
Aktivitet
Arbete, tim Material kkr UE, kkr
Markarbeten
110
10
42
Grundkonstruktion
214
85
Ytterväggar
3 046
952
Innerväggar
2 653
660
Bjälklag
2 319
590
Trappor
66
30
Huskomplettering
132
50
Undertak
122
Golvbeläggning
432
Väggbeklädnad
50
Målning
479
Rumskomplettering
250
98
Summa
8 790
2 475
1 125
Direkta kostnader
Egna direkta kostnader
Arbete 8 790 tim à 140:-*1,82
2 239 700
Material
2 475 000
Summa direkt material och arbete
4 714 700
Underentreprenad
UE
1 125 000
Summa direkta kostnader
5 839 700 kr
Arbetsplatsomkostnader – APO
Organisation
- arbetsledning
- utsättning
-…
Hjälpmedel
- Personalbodar
- Lyftkranar
- Tillfällig elförsörjning
- Tillfälliga vägar
- Maskiner
Allmänna arbeten
- Snöröjning
- Renhållning
- Arbetsbodar mm
APO – olika metoder
• % på de direkta kostnaderna
Exempel:
– 25% på egna direkta kostnader
• Särskild utredning för varje enskilt projekt
Entreprenörernas metod – kräver detaljkunskap om projektet
• Mellanformer
Exempel:
– kr/arbetad timme för arbetsledning, bodar och förråd
Arbetsplatsomkostnader - APO
Arbetsledning (AL)
8 790ptim * 30 kr/ptim =
263 700 kr
Bodar, förråd (BF)
8 790ptim * 18kr/ptim =
158 220 kr
Maskiner (M) (total arbets- och mtr-kostnad)
10% * 4 714 700 =
471 470 kr
Övrig APO (Ö) (total arbets- och mtr-kostnad)
8% * 4 714 700 =
377 176 kr
Summa APO
1 270 566 kr
Byggkostnaders sammansättning
Centraladministration,
risk och vinst,
Entreprenörsarvode (EA) 8 % av arbete, material och APO
U-entreprenörsarvode (EAU) 5 % av kostnaden för
underentreprenad
EA (8%)
UEA (5%)
Summa
478 821 kr
56 250 kr
535 071 kr
Byggkostnaders sammansättning
Kalkylsammanställning
Konto
1
11
12
19
Markförvärv
Köpeskilling
Lagf artskostnad
Öv riga kostnader
21
22
23
29
Anslutningsavgifter
VA
El
Fjärrv ärme
Öv riga kostnader
31
32
33
34
35
36
37
39
391
Entreprenadkostnad
Markarbeten
By ggnadsarbeten
El
VVS, Vent
Målning
Plåt
Utsättning
Öv riga kostnader
Index
41
42
43
431
432
44
49
Projektering, konsulter
Utredningar
Projektering
Kommunala av gif ter
By gglov
By gganmälan
By ggledning och kontroll
Öv riga kostnader
51
52
53
59
Övriga Byggherrekostnader
Pantbrev skostnad
Merv ärdesskatt
By ggnadskreditiv
Öv riga kostnader
2
3
4
5
Mall för byggprojektkalkyl
Byggnadens Livslängd
Standard
Ombyggnad
Nyproduktionsstandard
Ursprunglig standard
Underhåll
Rivning
år
Livslängd
Projektfinansiering
• Eget kapital (EK)
Den kapitalinsats som ägaren/ägarna
satsar i fastigheten
• Främmande kapital (FK)
Den kapitalinsats som ges av externa
långivare, ger upphov räntekostnader
Anskaffningsvärde
(Totalt kapital TK)
EK
FK
Finansiering sker i två steg
Byggnadskreditiv
Fastighetslån
Byggnadskreditiv
Lån som tas upp på den beräknade produktionskostnaden.
• Utbetalningar sker kontinuerligt under byggtiden
• Eventuell kreditavgift på den reserverade summan
• Ränta på de summor som lyfts av
Fastighetslån
Anskaffningsvärde
(Totalt kapital TK)
• Bottenlån, till ungefär 75% av anskaffningskostnaden
(Långa löptider 30-50 år)
• Topplån
(Korta löptider 5-15 år, något högre ränta än bottenlån)
EK
Topplån
Bottenlån
75%
Pantbrev
• Bevis på panträtt, pantbrevet utgör säkerhet för långivarens fordran
• Stämpelskatt för Pantbrev, Pantbrevskostnad 2,0% på intecknat belopp (Fast egendom)
Förvärv av Fastighet
Fastighet är fast egendom, som är upptagen eller skall upptas i fastighetsregistret
såsom en självständig rättslig enhet
Lös egendom är lösöre i vanlig mening samt byggnad på annans mark
Lagfart
• Lagfart är en handling utfärdad av inskrivningsmyndigheten utvisande att
fastighet förvärvats.
• Stämpelskatt för Lagfart, Lagfartskostnad
4,25% på köpeskillingen (juridiska personer)
Underlag för tidiga kalkyler
• Kalkylunderlag
– Företaget och dess verksamhet
– Tillgänglig information om projektet
• Kostnadsdata
– Aktuell data
– Referensdata
Fastighetens in- och utbetalningar
Engångs
Betalning
Periodisk
In
Upptagande av lån
Försäljning
Hyra
Finansiella inbetalningar
Ut
Fastighetsköp
Reinvestering
Slutbetalning av lån
Administration
Drift
Underhåll
Räntor & Amortering
Byggproduktion
Uppdelning enligt REPAB Nivå 3
Driftkostnader
Underhållskostnader
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Administration
Fastighetsskatt
Försäkring
Värme
El, gemensam
Vatten
Tillsyn och skötsel
– Mark
– Byggnad
– Installationer
• Reparationer
• Sophämtning
• Städning
Underhåll av mark (tomt)
Utvändigt underhåll av byggnad
Invändigt underhåll av byggnad
Underhåll av installationer
Grundläggande lånekonstruktioner
• Rakt lån
• Annuitetslån
• Serielån
Cash-Flow och nyckeltal
Byggproduktion
PROGNOS
• Det mest sannolika utfallet
• Inget önsketänkande
• Alternativa prognoser
– Känslighetsanalyser
Byggproduktion
Hyran
Två principer:
Marknadsprincip
Kostnadsprincip
Byggproduktion
Utbud
Efterfrågan
Självkostnadskalkyl
Hyresprognoser
Hn = H0*(1+index)n
Lokaler:
• Hyran bestäms vid förhandlingar
Bostäder:
• Bruksvärdeshyressystemet
Byggproduktion
Drift och Underhåll
Drift:
Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt
Underhåll:
Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt
Byggproduktion
Driftprognoser
Dn = D0*(1+index)n
Indata: Driftredovisningen
Driftprognoser bör göras post för post
Byggproduktion
Underhållsprognos
Underhållsplanering
Alt:
Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning
Byggproduktion
Prognoser för kapitalutgifter
GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING
Indata:
• Amorteringsplan
• Ränteuppfattning
• Omsättningstidpunkt
Byggproduktion
Prognosverktyg
Cash flow:
• Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden
• Vi bedömer in- och utbetalningar
• Vi räknar nominellt och på årsbasis
Byggproduktion
BESLUT
Kreativt tänkande:
• Osäkerhetsbedömningar
• Nyckeltalsberäkningar
• Bedömning av mjuka parametrar
Byggproduktion
Fastighetsekonomiska Tablån
+ Intäkt (t.ex Hyra)
- Drift
- Underhåll
= DRIFTNETTO
- Räntor
- Amorteringar
= BETALNINGSNETTO
+I
-D
- UH
DN
-R
- Am
BN
Värderingsmetoder
• Marknadsvärde
– Statistiska metoder
» God tillgång på prisinformation
– Marknadssimulering
» Knapp tillgång på prisinformation
• Avkastningsvärde
– Intäkts- och kostnadsanalyser
» (alt: In- och utbetalningar)
Fastighetsvärden i företag
• Om fastigheten genererar ett överskott (BN, DN)
• Värdet relateras då till den ekonomiska avkastningen
– V = f (ö, dV, p)
kalkylränta
överskott
värdeförändring
Individuellt avkastningsvärde
• Anpassning till subjektets förutsättningar
– Förvaltningskompetens
– Finansieringsförutsättningar
– Beskattning
– Kalkylräntenivåer
Indata till avkastningsvärdering
1.
2.
3.
4.
5.
Överskott
Kalkylperiod
Restvärde
Kalkylränta
Osäkerhetsbedömningar
Avkastningsvärde, diskonteringsmetoder
Utan beaktande av finansiering:
Med beaktande av finansiering:
Finansiella nyckeltal
• Direktavkastning på totalt kapital
(pDTK)
– Effektivitetsmått på förvaltningen
• Direktavkastning på eget kapital
(pDEK)
– Resultatmått knutet till företaget
– Påverkas starkt av finansieringen
• Totalavkastning på totalt kapital (pTTK)
– Tar hänsyn till den indirekta avkastningen
– Fastighetens totala förräntningsförmåga
• Totalavkastning på eget kapital (pTEK)
– Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte
Byggproduktion
Planeringsprocessen
1
2
3
4
5
6
7
8
Definiera målet med projektet
Dela upp projektet i mindre delar, WBS
Identifiera aktiviteter
Identifiera aktiviteternas inbördes beroenden
Tilldela aktivitetsansvar, resurser
Bestäm aktiviteternas varaktighet
Identifiera delmål, delprocessmål (milestones)
Analysera (tids- och resursanalys)
WBS - Work Breakdown Structure
Projektets mål och avgränsningar
”…..all the work required,
and only the work required,
to complete the project successfully”
(PMI, PMBOK)
WBS - Work Breakdown Structure
• Tydliggör projektets innehåll och avgränsningar
• Summerar tider och kostnader för olika delar
• Urvalsbegrepp för tidsplaner
• Integrerar planerings- och kostnadsfunktioner
House
Grounds
Front Yard
Structure
Driveway
Subsystems
Electrical
Systems
Management
HVAC
Några planeringsbegrepp...
Aktivitet
Arbetsuppgift som kräver tid och resurser för att genomföras
Händelse
Inträffar momentant, dvs. har ingen utbredning i tiden. Kräver inga
resurser.
Beroenden
Anger aktiviteternas / händelsernas inbördes beroenden.
Resurs
Det som behövs för att genomföra aktiviteten
(arbetskraft, maskiner…..)
Varaktighet och arbete
Varaktighet: (mäts ofta i dagar, veckor, månader)
Kalendertiden från aktivitetens start till dess slut
Arbete: (mäts ofta i timmar)
Den tid varje resurs är aktiv i aktivitetens genomförande
Blocknät ("Activity on node")
• Blocknät sägs vara aktivitetsorienterat
• I blocknät finns
– Aktiviteter/Händelser (block)
– Kopplingar (pilar)
B
C
8 veckor
6 veckor
A
E
5 veckor
10 veckor
D
11 veckor
Gantt-diagram
Tider beräknas med tidsanalys
Aktivitet:
Projekt:
- Tidigaste start och slut
- Total varaktighet
- Senaste start och slut
- Kritisk linje
- Glapp/kritiska aktiviteter
Definition av glapp
Totalt glapp:
Den tid en aktivitet kan förskjutas
utan att projektets sluttid förskjuts
Fritt glapp: Den tid en aktivitet kan förskjutas
utan att annan aktivitet förskjuts
Kritiska aktiviteter - Kritisk linje
Kritisk aktivitet:
Aktivitet utan glapp
Kritisk linje:
En kedja av kritiska aktiviteter
från projektets start till slut
Anmärkning:
• Om en kritisk aktivitet försenas,
försenas även projektets sluttid
• Alla projekt har en, eller flera, kritiska linjer
Tidsanalys av blocknät
Steg 1: Framlänges beräkning (tidigt start/slut)
Steg 2: Baklänges beräkning (sen start/slut)
5
0
5
5
13
19
13
B
C
8
6
13
13
19
19
A
0
5
29
E
5
5
16
D
8
11
19
19
10
29