Presentation bolagsstämma 2015
Presentation vid bolagsstämma i Ronneby 4 juni 2015 Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Affärsidé och övergripande mål Active Properties affärsidé är att skapa långsiktiga värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i regioner med god tillväxt, företrädesvis i södra Sverige. Active Properties prioriterar fastighetsinvesteringar med hög avkastning, långa hyresavtal och balanserad risk för att därigenom ge långsiktigt god avkastning till bolagets ägare. Active Properties är ett s k avstämningsbolag vars aktier i likhet med börsnoterade aktier är papperslösa och registrerade hos Euroclear Sweden AB. Vid årsskiftet hade bolaget 2642 aktieägare. Active Properties har som mål är att söka en publik notering när bolaget uppnår en tillräckligt stor kritisk massa och volym. Tillsvidare finns en inofficiell notering och handel i aktien på Alternativa Aktiemarknaden (AA). Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Räkenskapsåret 2014, sammanfattning • • • • • • • • • • • Hyresintäkterna ökade och uppgick till 41,0 MSEK (39,0) Driftsnettot var i nivå med f å och uppgick till 27,3 MSEK (27,4) Fastighetsavskrivningar ökade och uppgick till 14,0 MSEK (12,0) Likviditeten var god och uppgick till 6,8 MSEK (4,3) exkl. check 5,0 MSEK Direktavkastningen ökade något till 6,4% (6,2) Den synliga soliditeten minskade något till 21,8% (22,3) Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 ggr (2,1) Det egna kapitalet minskade till 97,0 MSEK (102,2) Amorteringarna uppgick till 8,3 MSEK jämfört med 12,5 MSEK f å. I resultat ingår reservering av hyresfordran samt andelar i intressebolag på totalt 4,9 MSEK (1,9 MSEK + 3,0 MSEK). Styrelsen föreslår att ingen utdelning utgår för räkenskapsåret 2014. Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Organisation Organisationen består av totalt 6 personer (5,8 heltidstjänster) samtliga placerade på Soft Center i Ronneby. All personal, förutom driftsteknikerna, är anställda i moderbolaget. Active Properties AB Koncernchef Sven-Olof Linderoth - Ekonomichef (1) - Marknad (1) Driftsteknikerna utför huvudsakligen underhåll och hyresgästanpassningar på Soft Center. RSCFAB VD Tommy Svensson SIFAB DISAB RIFAB SKIFAB Driftstekniker (2) Active Properties AB [email protected] ww.activeproperties.se Fastighetsbeståndet Beståndet bestod vid årsskiftet av 15 fastigheter lokaliserade till 9 orter. Den uthyrningsbara ytan uppgår till c a 92.290 kvm fördelad på 42% kontor, 39% lätt industri och 19% lager. Fastigheterna ägs via dotterbolagen, RSCFAB, 33.173 kvm, SIFAB 38.710 kvm, DISAB 6.731 kvm, RIFAB 7.376 kvm och SKIFAB 6.300 kvm. För 2015 budgeteras hyresintäkter på drygt 42 MSEK. Det totala hyresvärdet uppgår på årsbasis till 55-60 MSEK. Ytvakansgraden i koncernen uppgick vid årsskiftet till 17,0% (16,7). I Soft Center var vakansen 47,4% (46,7) och i övriga bolag 0%. Den 31 mars 2015 uppgick vakansen i Soft Center till 46,0% (47,1) och i koncernen 16,5% (16,9). Hyreskontraktens snittlängd (yta) har minskat något och var vid årsskiftet cirka 6,9 år (7,9). Drift- och underhållskostnaderna är fortsatt låga och uppgick under året för det samlade fastighetsbeståndet till 19:-/kvm (15). Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Viktiga händelser 2014 Kommunens satsningar för omhändertagande av nyanlända flyktingar, genom bl a SFI och en ny mottagningsenhet Start Ronneby, ger ytterligare uthyrning motsvarande drygt 1000 kvm. En av SC:s större hyresgäster, Karl-Oskar Utbildning, återkommande likviditetsproblem leder till man tvingas till ett kapitaltillskott via ett konvertibelt lån. APROP deltar med 3,0 MSEK vilket motsvarar förfallna hyror i SC som då kan regleras. Lånet löper t o m augusti 2015. SC går in som huvudsponsor i den lokala hockeyklubben, KRIF. Avtalet innebär bl a att ishallen (Kockumshallen) byter namn till Soft Center Arena. Avtalet löper på 5 år. Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Viktiga händelser forts…. I oktober förlängs ramavtalet med bolagets huvudbankförbindelse. Avtalet som förbättrar den finansiella flexibiliteten öppnar samtidigt för att krediter kan lämnas till nya fastighetsförvärv. I slutet av året inleds förhandlingar avseende förvärv av ett större blandat fastighetsbestånd i Blekinge med ett uppskattat värde på c a 140 MSEK. Ett avtal träffas om försäljning av en mindre fastighet, Svarven 3, som ligger i anslutning till Soft Center. Försäljningspriset uppgår till 1.500.000:-- vilket efter avdrag för mäklarkostnader ger ett likviditetstillskott på 1.440.000:--.Bokföringsmässigt innebär det en förlust på 216.000:--. Tillträde sker den 1 april 2015. Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Resultat- och balansräkning koncernen 2014 Resultaträkning koncernen Belopp i kkr Nettoomsättning Driftskostnader Underhållskostnader Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Fastighetsadministration Driftsnetto Avskrivningar/nedskrivningar 2014-01-01 2013-01-01 2014-12-31 2013-12-31 40 985 -9 005 -1 597 -334 -1 820 -961 27 268 -14 044 39 042 -7 047 -1 364 -334 -1 824 -1 099 27 374 -12 181 Bruttoresultat 13 224 15 193 Central administration. -4 742 -4 382 8 482 10 811 Nedskrivning av andel i intresseföretag Ränteintäkter Räntekostnader -3 000 32 -9 728 24 -10 807 Resultat före skatt -4 214 28 9 725 -966 12 072 -556 -5 180 -528 Rörelseresultat Exkl. fastighetsavskrivning Skatt Årets resultat Avskrivningar 2014 består av planenliga avskrivningar byggnader och mark, 13 939 kkr samt inventarier, verktyg och installationer på 105 kkr. Balansräkning - koncernen Belopp i kkr Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott 2014-12-31 2013-12-31 426 487 571 427 058 440 293 676 78 441 047 206 441 253 10 579 311 11 089 161 444 456 11 334 6 813 18 147 445 205 11 706 4 263 15 969 457 222 24 010 24 010 78 152 -5 180 72 972 19 796 78 680 -528 78 152 19 391 304 100 312 417 7 800 1 419 0 3 697 7 839 932 0 3 154 11 411 24 327 445 205 11 327 23 252 457 222 427 058 Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital Aktiekapital Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Avsättningar för uppskjuten skatt Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Osäkerhetsfaktorer och risker Den svaga konjunkturen fortsätter och regionala tillväxten är svag vilket påverkar efterfrågan på lokaler och hyresnivåer. På sikt kan det leda till stigande vakanser och lägre intäkter. Bankernas återhållsamhet har lett till lägre belåningsgrader, höjda kreditmarginaler och begränsad tillgång till finansiering, speciellt till nya projekt. Drift- och underhållskostnader kommer sannolikt att börja stiga igen när konjunkturen vänder upp, framförallt på energisidan. Active Properties AB Motverkas av ett stort antal hyresgäster, i SC 101 stycken, inom skilda branscher. Genomsnittligt långa hyresavtal, i SC 2,2 år, för koncernen totalt, 6,9 år. Alternativa finansieringsformer växer fram och bankernas tvingas konkurrera. Räntenivåerna är på en fortsatt historiskt låg nivå och förväntas kvarstå så de närmaste åren. Merparten av hyresintäkterna är kallhyra, vilket innebär att hyresgästen står för all drift och inre underhåll. Dessutom är alla avtal, längre än 3 år, indexreglerade. [email protected] www.activeproperties.se Fastigheternas värden Som framgår av årsredovisningen följer bolagets redovisningsprinciper Årsredovisningslagen samt BFNAR 2012:1 (K3). Detta innebär bl. a att avskrivning av fastighetstillgångarna skall ske löpande och att nedskrivning skall ske om det kan antas föreligga en bestående värdeminskning. Alternativt får även uppskrivning ske om värdeförändringen är positiv. Mot bakgrund av de senaste årens svaga utveckling på fastighetsmarknaden i allmänhet, och den historiskt stora vakansökningen i Soft Center i synnerhet, har VD och styrelse noga analyserat de underliggande fastighetsvärdenas riktighet. Detta har bl a inneburit att bolaget låtit marknadsvärdera koncernens samlade fastighetsbestånd årligen, senast hösten 2014. Resultatet visar att det sammanlagda värdet f n är idag högre än det bokförda. VD och styrelse fortsätter dock att analysera fastighetstillgångarnas långsiktiga värden och har, bl a tillsammans med bolagets kreditgivare som löpande genomför egna värderingar av fastigheterna, gjort bedömningen att det för närvarande inte föreligger någon varaktig värdeförändring som föranleder behov av vare sig nedskrivning eller uppskrivning, av de bokförda värdena i årsredovisningen. Bolaget följer dock utvecklingen noggrant och det kan inte uteslutas att de bokförda värdena kan komma att justeras under kommande räkenskapsår om marknadsförutsättningarna eller vakansnivåerna skulle förändras. Ett gynnsamt ränteläge, stabila driftskostnader samt bättre utsikter för uthyrningen i Soft Center är dock faktorer som bedöms ha en positiv inverkan på utvecklingen framöver. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod förutom mark som inte skrivs av. Nyttjandeperioden prövas varje balansdag. Samtliga byggnader har delats in i komponenter med individuellt bedömda nyttjandeperioder. För varje byggnad har en viktad nyttjandeperiod beräknats. För 2014 är den viktade nyttjandeperioden för koncernens byggnader beräknad till 49 år. Förändringen har medfört att avskrivningarna ökat med c a 1,6 MSEK jämfört med föregående år. Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Prognos 2015 2015-01-01 2015-12-31 (MSEK) Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftsnetto Avskrivningar/ nedskrivningar Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansnetto Resultat exkl fastigh.avskr 42,4 11,9 30,5 13,8 16,7 4,8 11,9 8,0 3,9 17,7 För året har budgeterats en nettouthyrning i Soft Center motsvarande +2,0 MSEK. Upparbetat per 150415, +0,5 MSEK. Faktorer som ytterligare kan komma att påverka resultatet positivt är bl a fortsatt låga marknadsräntor, ökad uthyrning på Soft Center, realisering av anläggningstillgångar samt nyförvärv m m. Negativa faktorer är bl a hyresförluster och nedskrivningar. Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Framtid I Soft Center fortsätter uthyrningsarbetet. Flera större projekt pågår, bl a inom kommunal och regional förvaltning. Målet är att vakansen vid årsskiftet 2015/2016 skall nå en nivå kring 40 procent. Vakansvärdet uppskattas till 15 - 20 MSEK. Förlängningen av ramavtalet med koncernens huvudbank öppnar för att nya affärer skall kunna genomföras. Även andra finansieringskällor finns om behov skulle uppstå. Diskussioner om förvärv, såväl enskilda objekt som hela fastighetsbestånd, pågår. Även fastighetsförsäljningar och strategiska samarbeten diskuteras. Samlade bedömningen är att koncernens konsolidering fortsätter under 2015 men med ljusare framtidsutsikter än tidigare. Förhoppningen är att ett förbättrat affärsklimat skall leda till nya affärer och att detta leder till att resultatet förbättras jämfört med föregående år. Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se Några av Soft Centers hyresgäster Active Properties AB [email protected] ä www.activeproperties.se Företagen på Soft Center AB AlphaCE Coaching & Education AB Svenska Wavin AB Tolk & Lots Service i Sverige Active Properties AB Adcall Holding AB Alice Finans Aquma Consulting Arbetslivsresurs AR AB Biosfärområde Blekinge Arkipelag Blekinge Elkonsult i Ronneby Blekinge Handikapp Idrottsförbund Blizz Consulting Brottsofferjouren i Blekinge C Marine AB Café Soft Cefur CELA – Collaborative E-Learning Arena Channelsoft Europe AB Clustera Sverige AB Coompanion Blekinge Utvecklingscentrum Cura Individutveckling Deloitte AB Dzamashvili Fogelstrom AB Eniro Sverige Försäljning AB Enkla Elbolaget i Sverige AB EOP ErgoOptoProgram AB Face One AB factor10 Solutions AB Familjerådgivning Flextend AB Fogelberg Arkitekter AB Folkuniversitetet FranzFoto Föreningen Sällskapet Föreningen Victoria i Blekinge län FöretagsHälsan FHC AB Active Properties AB Hjälpredan AB HLL Hulta förskola Humankapitalet Blekinge Humanus Utbildning Syd AB infraKonsult Syd AB Inquso AB IP-Only Telecommunication Networks AB Jobb & Lärande AB Jobbkoden Karl-Oskarskolan Kompetens i Karlskrona KPMG AB KRAMI LeaderBlekinge LillyDesign Lions Club Ronneby Livsstilscoacher i Blekinge / NSPH Blekinge Looping Event AB Max Matthiessen Mobergs Kök Noisy Cricket AB NovaCast Systems AB NSPH Blekinge – Livsstilscoacher i Blekinge NyföretagarCentrum Ronneby Off4all AB Office IT Partner Sydost AB Okatima AB Optiway AB P.Wihlstrand Byggkonsult Projektkoll.nu Protoko AB Proware Sweden Rofa Etableringslotsar Ronneby Kunskapskälla Ronneby Miljö & Teknik AB Ronsoft Rtel Samhall AB Samhällsorientering på Hemspråk Skandia Skorstensfejarmästarna Syd AB Skotts Data SPF Blekingedistrkt Start Ronneby Studentbokhandeln i Blekinge Sverigetaxi Blekinge AB Swedish Waterjet Lab (SWL) Tech Network Ronneby Terapeutfirma ÅTER The Ambush AB The Payment House AB ToolAware TRR Trygghetsrådet – TRR AB Utellus Sweden AB Vuxenutbildning SFI Webitfuture Ronneby AB Webtel Media i Ronneby AB Yellowfish AB Österling Consulting [email protected] ä www.activeproperties.se Active Properties AB [email protected] www.activeproperties.se
© Copyright 2024