1. No category

Eiendomsomforming –
hvem omformer hva og hvorfor,
hva blir formet og hvem koordinerer omformingen?
August E. Røsnes
(Dr. scient. e.v.)
Det jeg snakker om:
Hva vil det si å omforme eiendomsforhold og hvor foregår den i
landet?
2. Hvordan danner bystrukturen forutsetning for omformingen?
1.
3. Prosjektutviklingen starter omformingen!
4. Reguleringen - offentligrettslig «verdipapir» for dannelse av ny
eiendom
5. Byggetrinnene og byggesaken som grunnlag for romlig forming
av ny eiendom
6. Hvilke aktører er involvert?
7. Hvordan koordinere og hvem koordinerer omformingen av
eiendom?
1. Hva vil det si å omforme eiendomsforhold og hvor foregår den i
landet?
«Omforming av eiendomsforhold vil si å danne nye fysiske
eiendommer eller retter til eiendommer under endret eller uendret
eierskap.»
 Eiendomsomforming foregår over hele landet – i og utenfor
tettbebyggelse
 I byene og på landsbygda:

I forbindelse med utbygging

I byene desidert størst omfang

I byene desidert størst verdi – samfunns- og foretaksøkonomisk

I byene desiderte størst krav til påliteligheten i eiendomsinformasjon

I byene desiderts størst krav til effektiviteten i eiendomsregistreringen
1. Forts…. arealadministrative forutsetninger for omforming:
registerinformasjon i forbindelse med f.eks. skattlegging,
eiendomsutvikling, plan- og byggesaksbehandling og planlegging
1. Forts…. «policystatus» for dagens (by-)planlegging
 Den forgår prosjektbasert, som ledd i utviklingen og
gjennomføringen av byggeprosjekter
 Overordnede policyer legger intensjoner for hvordan
byer/tettsteder «bør» utvikles (omform og fortett!!!!!!)
 Lokal planmyndighet sørger for at policyene blir realisert ,
eventuelt få «aksept» for at de ikke lar seg realisere!
 Systemene for re-registrering og registering av eiendom er
medvirkende til om og hvor effektivt eiendomsomformingen kan
foregå!
2. Hvordan danner bystrukturen forutsetning for omformingen?
Kilde: Nunn (2005) http://transportblog.co.nz/tag/urban-planning/
2. Forts….hvordan danner eiendomsstrukturen forutsetninger for
omformingen? Kilde: Noizet, H. (2005) La transmission de la « nature » et du « rural » dans la ville :
le cas de tours, Etudes Rurale 2005(3-4)175-176.
2. Forts… byenes utviklingsmønster - hva er valgmulighetene?
Hva finnes av utviklingsmuligheter hvis byen «vokser» eller den
må/velger å øke arealbruksintensiteten:
i.
Ekspandere (utover)på «grønne» arealer?
ii.
Fortette innenfor eksisterende bebyggelses-(og tomte-)mønster?
iii. Omforming av eksisterende bystruktur?
2. Forts…. de bystrukturelle valgmulighetene
2. Forts…. Omforming av eiendomsforholdene i by tar tid
Adresseavisen, kronikk 12.08.
Kilde: Houen et al (2014)
3. Prosjektutvikling starter omformingen!
i.
Den fysiske byutviklingen foregår prosjektvis
ii.
Initiativtaker til prosjektene/prosjekteier forestår
prosjektutviklingen
iii. Prosjektutviklingen inkluderer utarbeidelse av
reguleringsforslag.
iv. Ca. 90 – 95 prosent av (detalj-)reguleringsplaner i større
norske byer er initiert og utarbeidet av «private»
forslagstillere eller andre forslagsstillere enn
byplanmyndigheten selv.
3. Forts…. Hva dreier prosjektutviklingen seg om?
i.
Prosjektidé og kontekstforståelse (bystruktur m.m.)
Valg av lokalitet/beliggenhet
iii. Anskaffelse av byggetomt!!!!!!
ii.
iv. Avklaring av mulige utformingsalternativer
v.
Avklaring av mulige fremgangsmåter for gjennomføring
vi. Gjennomføring av mulighetsstudier
vii. Planstrategier - formulering av reguleringsforslag
3. Forts…. Anskaffelse av byggetomt – hvem selger byggegrunn
og hva er «god» beliggenhet?
«Markedet» for anskaffelse av byggegrunn:
i. Kommunalt tilbud – hvor og på hvilke vilkår ?
ii.
Utbyggerakkvisisjon – «foretaksstrategien» blir avgjørende.
Hva med lokaliteten/beliggenheten:
i. Tilgjengelighet (et spørsmål om transport og byunksjoner)
ii.
Strøksfaktorer (byform, arkitektur, demografi, etnisitet,
eiendomsforhold, etc.)
iii. Myndighetenes omdømme (evne til koordinering og
oppgaveløsning)
3. Forts…. Strøksfaktorer: eiendomsforholdene som indikator
på hva som kan være attraktiv byggetomt for anskaffelse
3. Forts….Eiendommenes størrelse som indikator på kostnader i
forbindelse med omforming
3. Forts…. Hva «koster» det å samle land for utbygging?
1) Er marginalprisen per arealenhet fallende, dvs. det blir
billigere å kjøpe jo mer du kjøper:

Hvis fallende, så vil tomtebelastningen i prosjektet, om alle andre
faktorer uendret, avta desto større byggetomten er
2) alternativt stigende, dvs. per arealenhet koster det mer jo
mer du kjøper?

Hvis stigende, så vil tomtebelastningen i prosjektet være høyere (osv)
på små tomter. Dette kan i så fall motvirkes ved å kjøpe mange små
tomter og så slå de sammen (jf. makeskifteargumenter, «land banking»
etc)!
Hva velger utbyggere å gjøre – kjøpe «stort» eller «mye
smått» og slå sammen til stort med de omformingskostnader
det innebærer?
3. Forts…. Marginalprisen per tomteenhet og «Land Assembly»
paradokset Kilde: Brooks & Lutz (2010) (Sclerosis of the City: Inefficiency an the Assembly of Urban Land. Toronto:
UiT, Dep. of Economics.
Utbygger er villig til å betale mer per arealenhet
jo større eiendomstomten er isteden for å kjøpe
flere små eiendomstomter for å slå de sammen.
3. Forts…. Hvordan utbygger/grunneier (–e) velger å overdra
byggetomten påvirker registreringen og fremtidig eiendomsdannelser
 Direkte kjøp (kjøp og overføring av hjemmel)?
 Betinget kjøp/opsjonskjøp (reell overdragelse med
«sikkerhetspakker» overfor tredjepart)?
4. Reguleringen – et offentligrettslig «verdipapir» for dannelse av ny
eiendom
Som offentlig styringsredskap i regulering og prosjektgjennomføring:


Overordnet plan (KDP, OR) for fremtidige (og ukjente) prosjekter?
For aktuelt prosjekt?
Som fastlegger av eiendomsverdier:



For grunneiere – hvilke grunneiere (aktive vs. passive)
For utbyggere – «verdigapet» (Potensiell verdi – [estimerte byggekostnader +
estimert profitt] = tomteverdi/lokalitetsverdi)
For myndigheter - beskatning
Som uttrykk for «aktivitetssaldo» (så mye kan skje med aktuell
regulering, verken mer eller mindre!)


Forutberegnlighet for økonomiske myndighetsinngrep, f.eks. beskatning
(eiendom/formue)
Beskyttelse av eiere av fast eiendom mot uønskede fysiske tiltak (garanti for
nabohyggen!)
4. Forts…. Hvor ligger reguleringsstatus i plankontrollen for å få søke om å
bygge?
4. Forts… Planterritoriets yttergrenser/byggetomten – grenser for
byggetomten og yttergrenser for dannelsen av kommende eiendommer
4. Forts…. Reguleringsplan, byggetrinn og fremtidig eiendomsavgrensing
4. Forts….. Hva bestemmer påliteligheten i avgrensingen av planterritoriet
og de nye eiendomsenheten?
 Kartgrunnlag?
 Planendringer?
 Prosjekteringen?
 Ramme-/igangsettingstillatelsen med mulige


Dispensasjoner fra plan eller
«mindre vesentlige endringer» fra plan?
 Måling – hvilken måling og når?
5. Byggetrinnene og byggesaken som grunnlag for romlig forming av ny
eiendom
Totrinnet byggesaksbehandling:
• Rammetillatelse
• Igangsettingstillatelse
Hvilken tillatelse bestemmer innstifting av hvilke typer
eiendommer?
5. Forts…. Byggetrinn – innstifting av eiendommer
5. Forts…. Bebyggelsesmønster, bygningstypologier, byfunksjoner og
innstifting av eiendom – betydningen av oppmåling er den lik uansett
bebyggelsesmønster og bygningstypologier?
6. Hvilke aktører er involvert i omformingen av eiendom?
7. Hvordan koordinere og hvem koordinerer omformingen?