1. No category

UTLEIENYTT
Fra leiebolig
det eneste magasinet med artikler om boligutleie
nr.3 / okt 2014
boligpolitikken neppe bærekraftig - leietakers marked i oslo og akershus - Endret skattegrunnlag - MED MER
3
Nytt og nyttig
om utleie
BOLIGPOLITIKKEN
NEPPE BÆREKRAFTIG
roger bjørnstad, sjeføkonom, samfunnsøkonomisk analyse
Kjære leser.
Det har snart gått et år har siden vi
lanserte kundeavisen Utleienytt. Tilbakemeldingene har vært gode.
Vår antakelse om at det ville være
behov for et slikt magasin har vist
Fjorårets boligmelding fra den rødgrønne regjeringen formulerte mål
alle partier kunne støtte: En trygg
etablering i eid og leid bolig, og at
flest mulig skal få mulighet til å eie.
Men dette lar seg vanskelig gjøre når
vi har en politikk som bare stimulerer
etterspørselen, ikke tilbudet.
seg å stemme. Det inspirerer, og vi
planlegger å fortsette utgivelsene også
Ser vi på selveierandelen, har politikken vært
i 2015.
vellykket. 80 prosent eier sin egen bolig. Politikkens svakheter blir imidlertid stadig klarere.
I denne tredje utgaven får du en fersk,
Ser vi framover er det enda mer åpenbart.
makroøkonomisk oppdatering signert
Roger Bjørnstad, sjeføkonom i Sam-
At alle skal eie sin egen bolig er fulgt opp med
funnsøkonomisk analyse. Vi gir deg
et gunstig skatteregime og gode låneordnin-
også et situasjonsbilde av utleiemarke-
ger for å eie bolig, men ikke for å leie. Det
det i Oslo og Akershus, en vurdering
innebærer en kraftig økning i etterspørselen
knyttet til utleie av hele bygårder og
etter boliger og liten tilgang på leieboliger.
en oversikt over planlagte endringer i
Dette gjelder særlig i tider som nå med sterk å gjøre noe med etterspørselspolitikken. og lettere planprosesser. Disse endringene
eierseksjonsloven.
befolkningsvekst og kraftig urbanisering.
Konfliktene i arealpolitikken og manglende bidrar i riktig retning, men har liten betydning
Resultatet er da sterk boligprisvekst og få virkemidler for kommunene stopper en aktiv i den store boligpolitiske sammenhengen.
Du finner også en gjennomgang av
boalternativer i byene. Med det skapes det tilbudssidepolitikk.
Boligbehovet vil fortsette å vokse, og bolig-
forslagene om endret beskatning av
barrierer for nye grupper i det norske bolig-
byggingen vil fortsatt være for lav i byene.
sekundærboliger som kom i statsbud-
markedet. Det oppstår sosial segregering og I sitt første egne statsbudsjett har den nye
sjettet for neste år.
dårlige boforhold for mange. Spesielt gjelder Solberg-regjeringen i hovedsak videreført den BEFOLKNINGSVEKSTEN
dette i Oslo.
boligpolitiske tafattheten. Riktignok har de Hvordan dette vil påvirke Oslo på 20-30
Vi håper du finner stoffet relevant og
nyttig.
Ha en fortsatt fin høst!
skjerpet skatten på de som eier tre eller flere års sikt kan vi bare gjette på. Men at det vil
Når det ikke er tilsvarende stimulering av boliger. Tiltak for å stimulere boligbyggingen føre til stor sosial segregering er det ikke tvil
boligbyggingen, hverken generelt eller av er fraværende.
om. Fram til 2040 viser et nøkternt anslag
leieboliger i byene, er det klart at boligpolitik-
fra SSB at Oslos befolkning øker med over
ken ikke er bærekraftig. De fleste erkjenner De viser imidlertid til tidligere tiltak og forslag: 200.000 personer. Det er en vekst på over
Med vennlig hilsen
dette. Derfor er fokuset i politikken snudd unntak for søknadsplikt for småbygninger på 30 prosent. Oslo kommune lager egne an-
Hilde Mellingen
til å øke boligbyggingen. Men virkemidlene egen tomt, lemping på arealkrav, innskrenking slag. Ifølge dem kommer denne økningen
Daglig leder
er knapt endret. Ingen har politisk mot til i klageretten, skjerpete saksbehandlingsfrister allerede innen 2030.
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
4
5
”Det siste året har boligprisene i Oslo steget med 2,6
prosent. Gjennom fjoråret
hadde boligprisene i Oslo
falt med 3,2 prosent.”
SSBs anslag innebærer en årlig befolknings-
ALDERSSAMMENSETNING I OSLO, HISTORISK OG FRAMSKRIVING
vekst på rundt 11.500 personer de nærmeste
Tabellen viser befolkningens alderssammensetning i 1994, 2004, 2014 og 2024 (SSB framskriving), og endringen i befolkningen de
årene. I 2012 og 2013 ble befolkningsveksten
siste tre årene. Kilde: Statistisk sentralbyrå
i Oslo noe redusert i forhold til perioden 20072011. De siste to årene har byen vokst med
1994
2004
2014
2024
2011-2012
2012-2013
2013-2014
omtrent 10.500 personer årlig. Det ligger
0-19 år
98 132 (21%)
112 611 (22%)
137 597 (22%)
165 341 (22%)
2 159
1 920
1 606
an til samme vekst i år. I første halvår økte
20-39 år
167 655 (35%)
185 642 (36%)
233 502 (37%)
269 179 (36%)
6 537
4 159
4 255
40-59 år
107 989 (23%)
133 298 (26%)
158 256 (25%)
181 498 (24%)
3 787
3 032
2 969
60-79 år
80 842 (17%)
65 871 (13%)
83 191 (13%
107 064 (14%)
1 816
1 943
2 069
23 163 (5%)
24 464 (5%)
21 917 (3%)
23 229 (3%)
-244
-373
-402
477 781
521 886
634 463
746 311
14 055
10 681
10 497
befolkningen med 5.850 personer.
BOLIGØKONOMI
80 og oppover
Også boligøkonomien påvirker boligetterspør-
Sum
selen. Lav rente, forventet boligprisvekst og
god inntektsutvikling skaper økt etterspørsel.
I euroområdet har sentralbanken satt ned
PROSENTVIS VEKST I VIKTIGE STØRRELSER FOR NORSK ØKONOMI
enkelte av sine renter overfor bankene til et
Veksten i norsk økonomi er svak, men arbeidsledigheten har likevel falt noe. Lønnsveksten kan betraktes som god og rentene vil
negativt nivå. Det viser dybden i den økono-
være lave lenge. Kilde: Statistisk sentralbyrå
miske krisen i EU. Rentenedgangen smitter
til Norge. Norges Bank har varslet lave renter
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2,6
3,4
2,0
2,2
2,1
3,0
2,8
16,1
7,3
6,4
-2,6
5,5
5,0
2,7
Arbeidsledighetsrate AKU (nivå)
3,3
3,2
3,5
3,4
3,7
3,6
3,5
Årslønn
4,2
4,0
3,9
3,5
3,5
3,5
3,6
KPI
1,2
0,8
2,1
2,1
1,7
1,7
1,9
lenge. Samtidig er husholdningenes økonomi boligene som bygges er for dyre og ikke i svingninger. Samtidig er det et underliggende
BNP-Fastlands Norge
god og det forventes ny boligprisvekst etter riktig segment. Dessuten er dette midlerti- behov for flere utleieboliger. Ifølge SSB steg
Bruttoinvestering i bolig
fjorårets nedtur.
dig. Mer bekymringsfullt er det at det høye leieprisene i Oslo og Bærum med 6,9 prolageret av usolgte nye boliger har rammet sent i 2013. Eiendom Norge har nå begynt
BOLIGBYGGING
boligbyggingen. I perioden januar-august i å publisere leiepriser basert på utropspriser
Nyboligsalget har tatt seg noe opp etter en år har det blitt igangsatt bygging av under på Finn.no. Fra 1. til 3. kvartal i år økte
kraftig nedgang i fjor sommer og høst. Ifølge 900 boliger i Oslo. I samme periode i fjor leieprisene i Oslo med om lag 4 prosent.
nyboligstatistikken ECON Nye boliger økte ble det igangsatt 2.350 boliger.
salget av nye boliger i Oslo og Akershus fra
Den lave boligbyggingen og det store udekte
327 boliger i perioden juni-august 2013 til MARKEDSBALANSEN
behovet for leieboliger i Oslo er bekymrings-
477 i samme periode i år. Lageret av usolgte Det siste året har boligprisene i Oslo steget fult. Det viser hvordan boligpolitikken ikke
boliger er imidlertid fortsatt svært høyt.
med 2,6 prosent. Gjennom fjoråret hadde makter å bringe boligmarkedet i balanse.
boligprisene i Oslo falt med 3,2 prosent. Det
Dette er tilsynelatende ikke forenlig med innebærer at markedet har tatt seg raskt opp.
boligmangel. Problemet er imidlertid at Utviklingen i leiepriser er mindre preget av
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
6
7
BEFOLKNINGSUTVIKLINGEN
NYBOLIGSALGET
Etter en lang periode med lav aktivitet i nyboligmarkedet, tok salget av nye boliger seg opp i mai og juni. Salget i sommermånedene
var også godt. I perioden juni til august 2014 ble det solgt 477 boliger i Oslo og Akershus. Salget utgjorde 14 prosent av boligene som
18 000
Befolkningen i Oslo økte med 5 850 personer
har vært til salgs i perioden. Kilde: ECON Nye boliger, Samfunnsøkonomisk analyse
16 000
i første halvdel av 2014. Nettoinnvandringen
14 000
var på om lag 3 650 personer, mens netto
12 000
innenlands flytting fremdeles er negativ. Be-
10 000
folkningsøkningene var høyere enn samme
Okt 2013
Des 2013
Feb 2014
Apr 2014
Jun 2014
Aug 2014
Oslo vest/sentrum
15%
4%
7%
5%
15%
11%
Oslo øst/syd
15%
7%
10%
12%
19%
15%
8 000
6 000
16%
25%
12%
16%
22%
15%
-2 000
-4 000
20
Fødselsoverskudd
NYBOLIGSALGET
Folkevekst
3 500
1 600
Lavt nyboligsalget over lang tid har gitt
3 000
1 400
mange usolgte boliger på markedet. Som
1 200
2 500
1 000
2 000
800
1 500
600
1 000
400
500
feb. 04
jun. 04
okt. 04
feb. 05
jun. 05
okt. 05
feb. 06
jun. 06
okt. 06
feb. 07
jun. 07
okt. 07
feb. 08
jun. 08
okt. 08
feb. 09
jun. 09
okt. 09
feb. 10
jun. 10
okt. 10
feb. 11
jun. 11
okt. 11
feb. 12
jun. 12
okt. 12
feb. 13
jun. 13
okt. 13
feb. 14
jun. 14
0
RENTEUTVIKLING
usolgte boliger falt siden årsskiftet. I august
8
Vi har hatt fem år med rekordlavt rentenivå.
2014 var det 2 836 usolgte boliger i Oslo
7
Etter ett år med høye rentemarginer har nå
og Akershus.
6
bankene satt ned utlånsrentene til boliglåns-
5
kundene noe.
Kilde: ECON Nye boliger,
4
Samfunnsøkonomisk analyse
3
Antall solgte
Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank
2
1
0
2006K3
2006K4
2007K1
2007K2
2007K3
2007K4
2008K1
2008K2
2008K3
2008K4
2009K1
2009K2
2009K3
2009K4
2010K1
2010K2
2010K3
2010K4
2011K1
2011K2
2011K3
2011K4
2012K1
2012K2
2012K3
2012K4
2013K1
2013K2
2013K3
2013K4
2014K1
2014K2
Antall ledige
Netto, innvandring
Befolkningsframskriving (SSB)
følge av økning i salget har beholdningen av
200
0
Netto, innflytting innenlands
15
Øvre Romerike
0
20
13%
14
13%
20
13%
13
9%
20
10%
12
17%
20
Nedre Romerike
2 000
11
11%
10
18%
20
23%
20
11%
09
13%
20
14%
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
08
Follo
4 000
20
19%
07
16%
20
14%
06
9%
05
9%
20
17%
20
Asker og Bærum
04
17%
20
26%
03
15%
20
12%
02
12%
20
15%
01
Oslo nord
periode i fjor, med om lag 500 personer.
Differanse
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
Styringsrente
Utlånsrente inkl. provisjon (Rammelån med pant i bolig)
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
8
9
Høy utleieaktivitet i
Oslo og Akershus
Ilan Bolstad, utleiesjef i Leiebolig Utleie AS
BOLIGPRISER
Det siste året har utbudet av boliger
til leie ligget noe over normalnivåene.
Men også etterspørselen er betydelig,
og sørger for god aktivitet i hovedstadsområdet.
MER KVALITETSBEVISSTE
25%
Etter periode med fallende boligpriser i
20%
fjor høst, har boligprisene begynt å vokse
15%
igjen. De syv siste månedene har 12-må-
10%
nedersveksten vært positiv på landsbasis.
5%
Boligprisene i Oslo var i september i år 2,6
Normalt er det høyest aktivitet i leiemarkedet
0%
prosent høyere enn september i fjor.
om sommeren, i månedene fra mai til sep- De seneste årene har toppsesongen startet
-5%
visst på kvalitet når de velger bolig. Ofte er toroms. Velger tre personer å bo sammen i
de på en rekke visninger før valget gjøres, en fireroms, kan man få en romslig leilighet
og de gode leietakerne kan ha flere tilbud med delt kjøkken, bad og oppholdsrom til
å velge mellom.
tember. Den viktigste driveren er studenter tidligligere enn før. Nå kommer trykket fra
Kilde: Eiendom NorgeFINN
-15%
som flytter til Oslo. Dette skaper et ekstra begynnelsen av april, kanskje fordi mediene
og Eiendomsverdi AS
press i denne perioden, men markedet stil- har fokusert på studenters vanskeligheter
jan. 04
mai. 04
sep. 04
jan. 05
mai. 05
sep. 05
jan. 06
mai. 06
sep. 06
jan. 07
mai. 07
sep. 07
jan. 08
mai. 08
sep. 08
jan. 09
mai. 09
sep. 09
jan. 10
mai. 10
sep. 10
jan. 11
mai. 11
sep. 11
jan. 12
mai. 12
sep. 12
jan. 13
mai. 13
sep. 13
jan. 14
jun. 14
-10%
Akershus
ner ikke resten av året av den grunn. Nye med å finne passende bolig.
leieavtaler inngås hver eneste dag.
Oslo
rundt 8000 kroner for en ettroms leilighet
Samtidig ser vi at leietakere er blitt mer be- på 20 til 25 kvm eller kanskje 11 500 for en
6000 kroner på hver.
”Velger tre personer å bo
sammen i en fireroms, kan
man få en romslig leilighet
med delt kjøkken, bad og oppholdsrom til 6000 kroner
på hver.”
Juli i år startet med rundt 2000 enheter til
For vår del leier vi ut rundt 80 boliger i utleie i Oslo. Antallet falt som vanlig be- Leiemarkedet påvirkes av mange forhold,
måneden året igjennom. Tilgangen på nye traktelig gjennom fellesferien. Deretter økte som også kan trekke i hver sin retning:
BOLIGBYGGING
leietakere er tilfredsstillende, selv med de utbudet til juli-nivå igjen, for så å avta noe Hvor lenge venter ungdom med å flytte ut
7 000
6 000
relativt strenge krav vi stiller til personlig utover høsten.
av foreldrehjemmet? Hvor lenge venter de
Boligbyggingen har vært stabil de tre siste
økonomi, løpende finansiering og gode
med å investere i egeneiet bolig? Hvor store
årene, men har vært lav i de åtte første
referanser fra tidligere bo- og arbeidsforhold. Gjennom høysesongen i sommer lå vi på i er årskullene? Hvordan er tilstrømningen fra
månedene i år. Spesielt gjelder dette Oslo,
5 000
der snaut 880 nye boliger har blitt igangsatt.
4 000
underkant av to visninger per utleid bolig. andre landsdeler til hovedstadsområdet?
Vi fortsetter å være nøye med slike kriterier, Nå i høst ligger antall visninger litt under tre. Hvor høy er innvandringstakten?
fordi de er viktige for å etablere gode, lang- Forskjellene er store. Nye eller nyoppussede
3 000
Kilde: SSB
2 000
varige leieforhold.
boliger med god standard går raskest unna. Disse og andre spørsmål påvirker markedsbalansen. Utslagene kan være betydelige.
1 000
Gjennom store deler av 2013 og i hele 2014 Gjennom sommeren så vi også at leietakere Botiden i Leieboligs portefølje holder seg høy,
4
.1
ug
Ja
n.
-A
.1
3
3
ug
n.
-A
20
1
2
20
1
20
11
0
20
1
9
20
0
8
20
0
7
20
0
6
20
0
5
20
0
4
Oslo
Ja
Akershus
20
0
20
0
3
0
har utbudet av utleieboliger ligget relativt oftere enn før danner kollektiv i leiligheter til tross for et svakt fall i løpet av det siste
høyt. Økningen fra det vi tidligere regnet som med tre eller flere soverom. Fire og femroms året. Leieforholdene våre varer i gjennomsnitt
normalnivå er opp mot 50 prosent. Dette kan har vært meget godt besøkt på visning. Ut- i litt under 18 måneder. Det gir god stabilitet
påvirke prisfastsettelsen i det korte bildet. viklingen kan danne grunnlag for en reprising og jevn kontantstrøm for utleierne våre.
På den annen side regner vi også med av større boliger.
vekst i utleiemarkedet og etterspørselen
de kommende årene, noe som også kan gi MANGE FAKTORER
høyere priser.
Et enkelt regnestykke forklarer årsaken. De
som velger å bo alene, må gjerne betale
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
10
11
Slik kan bygården
gi lønnsom utleie
”En 2-roms leilighet på 45 til 50 kvm vil i gjennomsnitt gi en
leie på 11 500 kroner per måned. Hvis leiligheten kan bygges
om til 3-roms, vil det kunne øke leien til rundt 13 500 kroner.”
Håvard Tverdal, salgssjef i Leiebolig Utleie AS
Målt mot eiendomsverdien er det
krevende å oppnå akseptabel avkastning på utleie av boliggårder. God
arealutnyttelse og optimal forvaltning
kan få marginene opp.
og små bad. Dette får man ikke godt betalt For å konkretisere problemstillingen kan
for ved utleie.
vi ta som eksempel en gård på 1200 kvm,
med eldre, grei standard, bestående av åtte
For å optimalisere leieinntektene, er det leiligheter på 100 kvm hver i gjennomsnitt.
viktig å se på mulighetene for å bygge om Leilighetene har ett stort og ett lite soverom,
leilighetene. Her vil infrastrukturen være 2 stuer, kjøkken og et lite bad.
Mange av leiegårdene i Oslo er såkalte avgjørende. Flere trappeløp vil ofte øke
«1890-gårder» hvor innmaten ikke harmonerer mulighetene for ombygging. Godkjennelse av I dagens marked bør boligene kunne gi
med dagens boligstandard. De gamle byggene slike prosjekter vil i så fall være første skritt. leieinntekter på mellom 14 000 og 16 000
er ofte flotte, og har en høy eiendomsverdi.
Utleien kan like fullt gi negativ avkastning.
kroner. I mange tilfeller vil de være leid ut
Utbygging av loft, kjeller, bakgård eller fel- til kollektiv, hvor leietagere selv ordner med
lesområdet inne og ute kan gi ytterligere romfordeling og utnytter mulighetene til å
Gårdene har gjerne store leiligheter, ikke muligheter for bedre arealutnyttelse.
bruke en eller begge stuene til soverom.
sjelden med to stuer, ett eller to soverom
Når behovet for oppussing melder seg, kan blir mer attraktiv for flere leietagere (for det kunne øke leien til rundt 13 500 kroner.
valget stå mellom å bygge om en av stuene eksempel kollektiv) der hver betaler 5000 Valget avhenger naturlig nok også av de langtil soverom, oppgradere til høy standard og til 6000 kroner per soverom.
siktige planene, særlig om hvorvidt man tenker
sikte seg inn mot personer og bedrifter som
i retning av permanente utleieboliger eller om
betaler godt eller å gjøre om en stor leilighet Bedriftssegmentet er smalt i lys av langtids- man i løpet av noen år ønsker å tilrettelegge for
på 100 kvm til to mindre på 45 til 50 kvm.
leie og stabil inntjening. Dette øker risikoen seksjonering og salg. Små leiligheter oppnår
for ledigtid. Erfaringsmessig er det ikke et høyere pris per kvadratmeter enn store.
Det finnes ikke et entydig svar på hva som stort marked for leiligheter over 25 000 kroner
er mest lønnsomt. Mange faktorer spiller inn, pr mnd. i Oslo. Dette segmentet krever også Andre forhold som kan være relevante er for
men dette er noen av Leieboligs erfaringer: høyere standard på boligene.
eksempel spørsmål knyttet til arv, finansiering
og skatteplanlegging. Også slike momenter
Tre eller fire like soverom, helst over 10 kvm, En 2-roms leilighet på 45 til 50 kvm vil i gjen- kan påvirke hva som er mest hensiktsmessig
vil gi noe mer i leie enn ett stort, ett lite og nomsnitt gi en leie på 11 500 kroner per måned. når man planlegger hvordan en hel bygård
stuer. Det viktigste vil her være at boligen Hvis leiligheten kan bygges om til 3-roms, vil skal utvikles.
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
12
13
Endringer
i eierseksjonsloven på høring
Leiebolig
i media
Elin C. Greiff, advokat og faglig leder i Leiebolig
Rundt 360000 boliger og 32000 nærings- gjøring antas å kunne redusere antall tvister. glene. Det kan være grunn til å understreke
lokaler reguleres av loven, ifølge tall fra Utvalget foreslår at kommunene selv fastset- at garantien som tilbys av Leiebolig via
Kommunal- og moderniseringsdeparte- ter gebyr for seksjonering innen rammen av Gable ved Norwegian Claims Link pålegger
mentet. De foreslåtte endringene berører selvkost. Et mindretall ønsker at det settes leietaker den samme søksmålsbyrden som
blant annet seksjonering, kostnadsansvar et øvre tak for gebyrets størrelse. Utvalget følger av depositumsreglene.
og kommunale gebyrer.
foreslår også at det settes en tidsfrist for
kommunenes behandling av seksjoneringer Utleier må rette krav til garantistilleren der-
Det er foreslått å innføre regler om sek- og at brudd på denne skal redusere gebyret. som han mener å ha krav på utbetaling.
sjoneringsrett for den enkelte sameier i
såkalte irregulære seksjonssameier. Videre
foreslås færre vilkår og
mindre kommunal kontroll ved seksjonering.
Dette begrunnes med
Hvis kravet gjelder utestående husleie må
”Flertallet foreslår at
bestemmelsen om leietakers
rett til å kjøpe boligen ved
et eventuelt salg oppheves
i sin helhet.”
at eierseksjonsloven i
Flertallet foreslår at be- Gable ved Leiebolig varsle leietaker om
stemmelsen om leie- at utbetaling vil skje til utleier med mindre
takers rett til å kjøpe leietaker bestrider kravet og tar ut søksmål
boligen ved et eventu- innen fem uker. Det samme kravet om søkselt salg oppheves i sin mål følger av husleieloven § 3-5, som gjelder
helhet. Utvalget foreslår ved utbetaling fra depositumskonto.
ellers at sameiets styre
hovedsak skal være et privatrettslig regelverk. i visse tilfeller skal ha partsevne og adgang Dersom utleier krever utbetaling som følge
til å forfølge krav som gjelder mangler ved av andre krav, som for eksempel skader, må
Utvalget foreslår at tidspunktet for når seksjo- fellesareal eller forsinkelser som gjelder dette. utleier ta ut søksmål. Utbetaling fra garantien
nering kan skje flyttes til tidspunkt for ramme-
skjer ikke før det foreligger rettskraftig dom
TAR TID Å TJENE PENGER
tillatelse etter plan- og bygningsloven, både for HUSLEIELOVEN
eller leietaker aksepterer kravet skriftlig.
Stigende boligpriser frister nok flere til å tjene store penger. Unntaket er kanskje Ønsker du å leie ut, er det baderommet du
– I de fleste tilfeller vil det ta mange år å BADET ALLER VIKTIGST
nybygg og eksisterende bygg. Dette kan gjøre I årets første utgave av Utleienytt ga vi
investere i utleiebolig. Men ikke forvent å boligene man med enkle grep kan utvikle bør pusse opp, skriver Romerikes Blad med
eiendomsutviklingen mer effektiv, ved at flere informasjon om foreslåtte endringer i hus-
bli rik over natten, skriver Finansavisen.
treroms, sier Tverdal.
prosesser kan gjøres unna på et tidlig stadium. leieloven. Fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet har vi fått informasjon
fra for eksempel ett- til toroms eller fra to- til henvisning til en undersøkelse analyseinstituttet YouGov har gjort for Leiebolig.
– Ingenting er sikkert her i verden, men
Videre er det foreslått at alle sameier i ordi- om at lovforslaget fortsatt er under arbeid.
boligmarkedet i Oslo er veldig solid, sier Ved kjøp av en utleiebolig i dagens marked 35 prosent av leietakerne mener nemlig at
nært sameiermøte kan vedtektsfeste fritak
salgssjef Håvard Tverdal i Leiebolig til avisen. kan man forvente en yield (direkteavkastning badet er det viktigste rommet når de vurderer
fra regnskaps- og revisorplikten.
KOSTNADSANSVAR
målt som leieinntekt i prosent av kjøpesum) standarden i en aktuell leilighet, mens 31
Vi avventer eventuelle endringer, som nå
kan tenkes å få et noe annet innhold enn
Han peker på stor innflytting til hovedstaden, på 4 – 5 prosent, påpeker han.
prosent har kjøkkenet på toppen av lista. De
den forrige regjeringen la opp til.
og anbefaler utleiebolig som aktivaklasse.
øvrige rommene betyr langt mindre.
– Det blir en pen pensjonssparing dersom
Det er foreslått regler som skal klargjøre ansvaret for å dekke kostnadene for vedlikehold LEIEGARANTI
– Selv om leieprisene kan svinge i perioder, man har lange briller og markedet holder – Prioriteringen er særlig tydelig hos yngre
av bygningens enkelte elementer, den enkelte Det har vært kritisert i media at leiegarantier
så vil det alltid være en kontantstrøm der.
sameier eller sameiet. Det samme gjelder ofte pålegger leietaker en større søksmåls-
Men løfter om supergevinst på kort sikt, gir prosent egenkapital i bunnen.
De tilbringer gjerne lite fritid i boligen, men
spørsmålet om erstatningsansvar. Slik klar- byrde enn det som følger av depositumsre-
han ikke.
er mest opptatt av det funksjonelle, sier
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
seg, sier Tverdal, som anbefaler minst 30 leietakere som jobber mye eller studerer.
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
15
Endret
skattegrunnlag i 2015
”Med en kjøpspris på 2,4 millioner og 30 prosent egenkapital er det fint mulig å
oppnå positiv kontantstrøm
fra første år med utleie.”
Therese Karoline Gjerde, advokat i PricewaterhouseCoopers AS
gode råd
til de yngste
For noen er det brutalt å flytte
hjemmefra, skriver Aftenposten.
Avisen har samlet gode nybegynnerråd. Leieboligs Ilan Bolstad er blant ekspertene som er
konsultert.
utleiesjef Ilan Bolstad i Leiebolig til avisen. lønnsomt å putte pengene i renter, obligasjoner eller banksparing, sier salgssjef Håvard
Undersøkelsen belyser også hvilke vurde- Tverdal i Leiebolig til avisen.
ringer som ligger til grunn for ønsker om
beliggenhet.
Nest etter banksparing mener utleierne
I statsbudsjettet for 2015 foreslår
Regjeringen å skjerpe skattleggingen
av sekundærboliger. Mange utleiere
berøres. Men selve skattesatsen reduseres, og bunnfradraget øker.
43 prosent mener det er viktigst å finne et dessuten at bolig er best hvis man ønsker
utgangspunkt være førende.
slått at denne sikkerhetsventilen for sekundærbolig utover den først anskaffede settes
GJELDER OGSÅ I AS
til markedsverdi. Man vil med andre ord
Innskjerpingen i verdsettelsen får også be- måtte vise til at ligningsverdien utgjør mer
tydning for beregningen av ligningsverdien enn markedsverdien for å kreve nedsettelse.
på aksjer i selskaper som driver med utleie
område der de kan trives. 41 prosent oppgir lav risiko.
Sekundærboliger, noe utleieboliger normalt vil av boliger. Utleieboligene vil bli verdsatt til 80 OPPHOLD I UTLANDET
at nærhet til skole, jobb, familie og venner
være, får fastsatt en ligningsverdi basert på en prosent av den stipulerte markedsverdien, Skillet mellom sekundær- og primærbolig
er mest avgjørende.
– Undersøkelsen viser at utleierne har en
sjablong for kvadratmeterpriser. Disse varierer mot 60 prosent tidligere.
kan komme på spissen ved arbeidsopphold
realistisk og nøktern oppfatning av hva
med boligens geografiske beliggenhet, alder
i utlandet hvor bolig i Norge leies ut samtidig
Men de individuelle forskjellene er store. de kan forvente de nærmeste årene. Den
og type. I år er ligningsverdien 60 prosent av Også for aksjeselskaper antas det imidlertid som man bor i ikke-eiet bolig. Da skulle man
Leietakere lar seg ikke så lett gruppere i forsiktige optimismen er etter vår mening
beregnet kvadratmeterpris, som skal utgjøre at den første sekundærboligen verdsettes kanskje tro at boligen i hjemlandet fortsatt
Og her er noen av rådene til ferskingene
båser. 13 prosent mener nærhet til offentlig godt begrunnet.
en teoretisk utregnet markedspris. Verdset- til 60 prosent av ligningsverdien, men dette anses som den primære boligen, selv om
som skal klare seg på egenhånd:
transport er viktigst ved valg av område.
telsesrabatten er med andre ord 40 prosent. fremgår ikke klart av forslaget. På samme man midlertidig ikke benytter den.
Leiebolig har gjort beregninger av forventet
måte som tidligere vil det gis fullt fradrag for
• Kast søpla med én gang
– Det er stor bevissthet blant folk som er avkastning for utleiere med lang tidshorisont.
For primærboliger er ligningsverdien bare aksjeselskapets eventuelle gjeld.
Skattemyndighetene er imidlertid av en annen
• Luft hver dag
på boligjakt. For oss som utleiemegler er
25 prosent. Verdsettelsesrabatten er altså
oppfatning. De hevder at bolig som er utleid
• Rens sluket
det viktig å ha et totaltilbud som gjenspeiler – Med en kjøpspris på 2,4 millioner og 30
75 prosent.
• Skaff deg verktøy, og lær å bruke
forskjellene, slik at flest mulig kan finne noe prosent egenkapital er det fint mulig å oppnå
det
som passer, sier Ilan Bolstad.
• Vedlikehold løpende, ikke la ting
forfalle
• Alle rene flater slites mindre og
SETTER BOLIG FORAN AKSJER
Selve satsen for formuesskatten foreslås per 1. januar i ligningsåret skal karakteriseres
redusert med 0,25 prosentenheter. Bunnfra- som sekundærbolig det aktuelle inntektsår.
positiv kontantstrøm fra første år med utleie.
For neste år foreslår Regjeringen å skjerpe draget økes med 200 000 kroner per skattyter
Lønnsomheten ved selve utleien vil som regel
formuesskatten for sekundærboliger. De som til 1,2 millioner kroner. For de som ikke har Hvis boligen derimot ikke er utleid på dette
vise en tydelig stigningskurve, sier Tverdal.
kun eier én sekundærbolig berøres allikevel netto formue høyere enn bunnfradraget får tidspunkt og heller ikke er i bruk som fast
Bolig vil gi bedre avkastning enn aksjer
ikke, men eier du både en utleiebolig og en ikke ligningsverdien skattemessig betydning. bolig, kan den anses som primærbolig. Da
holder seg lenger hvis du rengjør
de kommende årene, mener profesjonelle Verdiøkningen vil imidlertid bety klart mest
fritidseiendom betegnet som sekundærbolig Er du i posisjon for formuesskatt vil imidlertid må man imidlertid sannsynliggjøre at boligen
ofte
utleiere. I Finansavisen forteller Håvard i det lange løp.
vil endringen slå inn. Det samme gjelder hvis endringene gi skatteutslag.
i Norge ikke kan brukes på grunn av forhold
Tverdal om Leieboligs kundeundersøkelse.
du eier to eller flere utleieboliger.
vedkommende ikke selv har rådighet over.
• Finn ut hvor stoppekranen er, og
lær deg hvordan du skrur av og
på vannet
– Gitt 3,5 prosents årlig prisøkning vil boligens
Ettersom skattemyndighetene fastsetter Skattemyndighetene nevner i denne forbin-
I et femårsperspektiv tror eierne at boligin- verdi være tilnærmet fordoblet etter 20 år.
Den av sekundærboligene som er anskaffet ligningsverdi basert på teoretiske prinsip- delse forhold knyttet til alder eller helse. Det
vesteringen vil gi best avkastning, ifølge
først, vil fortsatt verdsettes med en rabatt per, er det satt et tak på hvor høy den kan synes ikke som om de sidestiller arbeidsopp-
undersøkelsen.
på 40 prosent. For sekundærbolig nummer være. I 2014 skal ikke ligningsverdien for hold utenlands med slike forhold. Dette har
to og videre vil rabatten etter forslaget kun sekundærboliger overstige 72 prosent av vi tatt opp med dem, og spurt om det virkelig
– 34 prosent mener bolig er best. 29 prosent
utgjøre 20 prosent. Ligningsverdien blir da boligens dokumenterte omsetningsverdi. er meningen å betrakte slike situasjoner ulikt
tror mer på aksjer, mens en fjerdepart svarer
80 prosent av stipulert markedsverdi. For Hvis ligningsverdien overstiger dette nivået, i skattemessig forstand.
vet ikke. De færreste tror det vil være mer
å fastsette hvilken sekundærbolig som er kan man kreve den nedsatt.
anskaffet først vil tinglysningstidspunkt som For inntektsåret 2015 har Regjeringen fore- Foreløpig har vi ikke fått svar.
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO
FORRIGE UTGAVE
AV UTLEIENYTT:
- Markedssyn - Leieprisene framover
- Het sommer i utleiemarkedet?
- Bytter bolig hvert annet år
- Har fått viktige svar fra kundene
ta kontakt for å få tilsendt elektronisk kundeavis.
www.UTLEIENYTT.no
LEIEBOLIG UTLEIE AS - TLF: 23 00 61 20 - WEB: WWW.LEIE-BOLIG.NO