Planrådsgruppens rapport om økt utnyttelse på
PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Mars 2015 [Skriv her] PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Innholdsfortegnelse Bakgrunn og mandat ............................................................................................................................... 3 Sammendrag og konklusjoner ................................................................................................................. 4 KAP. 1 INNLEDNING ............................................................................................................................... 12 Foreliggende planer............................................................................................................................... 12 Nye premisser for videre planlegging av Fornebu ................................................................................ 16 Fornebu i dag......................................................................................................................................... 17 Boligmassens sammensetning og antall boliger ................................................................................... 17 Eksisterende bebyggelse – hva kan vi lære av det? .............................................................................. 18 KAPITTEL 2 FREMTIDIG UTBYGGING – DRØFTING OG ANBEFALINGER ................................................ 23 Byplan - utbyggingsmønster .................................................................................................................. 23 Bebyggelsesstruktur .............................................................................................................................. 24 Bebyggelse i landskap eller urbane bebyggelsestyper? ........................................................................ 26 Forhold til eksisterende bebyggelse...................................................................................................... 32 Boliger, bebyggelse og uterom.............................................................................................................. 32 Næringsbebyggelsen ............................................................................................................................. 34 Grønn struktur ....................................................................................................................................... 34 Grå struktur – trafikkforhold ................................................................................................................. 35 Bomiljø - sosial bærekraft ..................................................................................................................... 36 Boliger for ulike befolkningsgrupper ..................................................................................................... 37 Medvirkning og deltakelse fra berørte parter....................................................................................... 41 Lik tilgang til felles goder ....................................................................................................................... 41 Sosial infrastruktur ................................................................................................................................ 42 KAP. 3 VURDERINGER AV MULIGHETSSTUDIENE .................................................................................. 46 KAP. 4 OPPSUMERING OG ANBEFALINGER Referanser ............................................................................................................................................. 59 Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 1 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 2 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Bakgrunn og mandat Planrådsgruppen er nedsatt av Bærum kommune i oktober 2014. I det mandatet som er gitt for gruppens arbeid er hovedformålet med arbeidet beskrevet slik: Planrådsgruppen skal gi en generell vurdering av vilkårene for økt arealutnyttelse på Fornebu der de kvalitetene som ligger til grunn for de overordnede planvedtakene tillegges stor vekt. Planrådsgruppen har bestått av: Harald Martin Gjøvaag, Alliance arkitekter AS (leder) Marit Justine Haugen, Haugen/Zohar Arkitekter AS Henning Sunde, Rodeo Arkitekter AS Lene Schmidt, NIBR Ola Bettum, IN`BY AS har vært gruppens sekretær Utgangspunktet for arbeidet er beslutningen om utbygging av metroforbindelse til Fornebu med de tre stoppestedene Fornebuporten, Tårnet og Koksa, der det ligger særlig til rette for en mer urban og effektiv områdeutvikling. Planrådsgruppen har i tillegg vurdert vilkårene for økt utnyttelse i enkelte av de andre ikke igangsatte utbyggingsområdene. Planrådsgruppen har vurdert vilkårene for økt arealutnyttelse på Fornebu der kvalitetene som ligger til grunn for gjeldende, overordnede planvedtakene er tillagt stor vekt. Vurderingen er særlig orientert rundt kapasitet for økt boligbygging, forventet boligsammensetning og boligstørrelser samt byggehøyder og på omfanget av områder avsatt til tjenesteyting og næringsformål. Planrådsgruppen har drøftet muligheter og behov for nye plangrep, med særlig vekt på muligheter og vilkår for økt utnytting ved metrostasjonene, samt gjort særskilte vurderinger av de foreliggende mulighetsstudiene for økt utbygging fra utbyggerne på Fornebu. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 3 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Plankartutsnitt Fornebu: Bærum kommune Sammendrag og konklusjoner 1. Evaluer realisert utbygging før utbyggingsfase 2 Det er behov for å gjennomføre en grundig, forskningsmessig evaluering av den utbyggingen som er realisert på Fornebu, både boliger og næringsutbygging. I et slikt arbeid vil det ha stor verdi både å kartlegge bomiljø, arbeidsplassmiljø og å gjennomføre reisevaneundersøkelser for beboere og arbeidstakere. En slik evaluering bør gjennomføres snarest for å kunne gi viktige og nødvendige innspill før den videre planleggingen i fase 2 av utbyggingen settes i gang. Den foreslåtte evalueringen av utbyggingen i fase 1 skal gi føringer for boligbyggingen i fase 2, herunder mulighetene for økt utnyttelse i den bymessige bebyggelsen. En slik evaluering bør også drøfte i hvilken grad ønsket om å øke boligtallet bør skje gjennom å øke utnyttelsen og/eller ved å redusere gjennomsnittlig boligstørrelse. 2. Fokuser på bykvalitet i fortettingsområdet De overordnede planene for Fornebu representerer viktige kvaliteter og er et robust utgangspunkt for den videre utbyggingen av området. Den gjennomarbeidete grøntstrukturen og de gode mulighetene for å etablere boliger med godt bomiljø er en hovedkvalitet i det vedtatte plangrunnlaget. Her er sikret god tilgang på utearealer i nær kontakt med det unike fjordlandskapet. De viktigste utfordringene i forhold til videre utbygging ligger særlig i mangelen på etablerte bykvaliteter i områder som skal bygges tettere enn de boligmiljøene som til nå er bygd og i å sikre kvaliteter i det som bygges i samsvar med ambisjonene i KDP2 og bomiljøveilederen. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 4 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Kartdiagram utbygde/ubebygde områder på Fornebu: Bærum kommune 3. Konsentrer fortettingen til områdene rundt T-banestasjonene Det er potensial for å utnytte utbyggingsreservene på Fornebu til en tettere og mer bymessig utbygging enn det som er definert i KDP 2 fra 1999. Den økte utnyttelsen bør først og fremst konsentreres til de planlagte stoppestedene for Fornebubanen: Fornebuporten, Tårnet og Koksa. Realiseringen av Fornebubanen gir den nødvendige, transportmessige infrastrukturen for en slik tettere byutvikling. Her ses Fornebu i sammenheng med det framtidige bybåndet langs banen inn til Lysaker og videre til Skøyen. Innenfor en mer bymessig boligbygging på Fornebu bør det arbeides for en kombinasjon av boliger med næringsarealer. Videre utbygging av rene næringsbygg kan begrenses for å bedre lokal balanse mellom boliger og arbeidsplasser og for å ivareta visjonen om «Fornebulandet som et pusterom mellom byen og fjorden». Ny bebyggelse bør tilpasses allerede etablert utbygging i forhold til høyder og overordnede uteromskvaliteter og sammenhengende ute-oppholdsareal. I den videre utbyggingsprosessen på Fornebu må KDP 2s visjoner om å tilrettelegge for å møte befolkningens behov for et godt bomiljø holdes oppe også i en tettere og mer bymessig utnyttelse. Attraktive og opplevelsesrike friluftsområder og et bærekraftig næringsliv, med et fundament i hensyn til kultur, miljø, arkitektur og kvalitet er alle viktige identitetsskapende Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 5 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU kvaliteter for Fornebu. Økningen av antall boliger og utnyttelse bør gjenspeile kravene til uteoppholdsareal og utbyggingen av sosial infrastruktur. 4. Sikre medvirkning Bærum kommune har som overordnet mål å ta i bruk metoder for medvirkning slik at den drar nytte av kompetanse og erfaringer fra innbyggere, brukere og medarbeidere. –Det er positivt at Bærum kommune opprettholder målsettingene om medvirkning for utbyggingsfase 2. Videre planarbeid forutsettes lagt opp slik at gode medvirkningsprosesser kan gjennomføres. 5. Vurder behovet for utarbeiding av revidert KDP eller ny plan Økt utnyttelse på Fornebu blir ventelig lagt til grunn i rulleringen av Bærums kommuneplan. En høyere utnyttelse bør prinsipielt forankres i en revidert kommunedelplan. Dersom det ikke velges å revidere KDP 2 som oppfølging av kommuneplanvedtaket, bør det utvikles alternative, overordnede rammestyrende dokumenter for den videre utbyggingen, for eksempel i form av et områdeprogram, f eks etter mønster fra Stavanger kommune. Et områdeprogram må utarbeides i nært samarbeid mellom Bærum kommune og de store utbyggerne og være gjenstand for offentlig høring. Områdeprogrammet vil gi rammer for videre detaljplanarbeid knyttet til de enkelte utbyggingsetapper. Utviklingen av områdeprogrammet kan skje parallelt med detaljregulering av utbyggingsklare delfelt. 6. Bestemmelser om utnyttelse bør defineres feltvis Tabellen nedenfor viser den planlagte grad av utnytting ifølge KDP 2. Det fremgår av tabellen at utnyttelsen i boligområdene er beregnet til 33 % BRA inkludert Nansenparken eller ca. 70 % BRA eksklusiv Nansenparken. Bebyggelsen varierer i de ulike områdene fra to til fem etasjer. Erfaringstall fra norsk boligbygging viser at 40-80 % BRA tilsvarer bebyggelse med lavblokker i 2- 3 etasjer, og 50100 % tilsvarer blokker med fire etasjer eller mer. Vurderingen av en samlet utnyttelse på Fornebu har derfor liten verdi i arbeidet med feltene hvor utnyttelsen kan økes. Det er generelt lagt til grunn høyere utnyttelse i næringsområdene og utnyttelsen i den mer bymessige bebyggelsen kan økes samtidig som de øvrige områdene beholder sin karakter av mer åpen bebyggelse. Bestemmelser om utnyttelse bør derfor defineres feltvis. Bestemmelser om tetthet og boligkvalitet må differensieres også i forhold til forskjellige bebyggelsestyper, utforming og programmering av uteoppholdsareal. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 6 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Arealprogram og utnyttelse fra KDP 2 Områder Felt/områdeareal Bolig (inkl. felles grøntareal) 1364000 Bolig/kontor 204000 Næring 544000 Sum byggeområder 2112000 Friluftsområder 346000 Vernede områder 162000 Buffersoner 330000 Grav - og urnelund Utnyttelse; BRA fordelt på felt 33 % 50 % 63000 Hovedveisystem 266000 Torvøya 45000 Utenfor byggeområder 40000 Privat 16000 Sum 3380000 31 % Snarøyveien bør vurderes ombygd til en bymessig hovedgate Snarøyveien er bygget med svært stor bredde og restarealene langs og mellom veien og regulerte byggefelt framstår som uprogrammerte og udefinerte. Ved realisering av Fornebubanen som områdets transportmessige ryggrad, bør Snarøyveien urbaniseres med vesentlig smalere korridor og et mer bymessig, integrert forhold mellom gate og bebyggelse. Den reserverte traseen for Fornebubanen i veikorridoren kan bebygges og bidra til å øke feltarealene langs Snarøyveien. Den endrete infrastrukturen bør detaljplanlegges og utbygges parallelt med utbyggingen i fase 2 Foreslått nytt snitt på Snarøyveien; fra vei til gate Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 7 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Snarøyveien måler opp til 65 meter mellom yttersidene og legger opp til 100 meter mellom bebyggelsen Foto: googlemaps 7. Utarbeid høyhusstrategi for Fornebu og hele Bærum Det bør ikke åpnes for høyhusetablering på Fornebu før det er gjennomført en samlet analyse av konsekvensene av særlig høye hus i dette området, tilsvarende den vurderingsprosessen som ble gjort for Sandvika i 2008. Denne analysen kan omfatte hele Bærum kommunes byggesone. Både Koksa, Tårnet og Fornebuporten har fått utarbeidet mulighetsstudier med en foreslått utnyttelse som kan realiseres på mange ulike måter. Det er Planrådets oppfatting at et bevisst og avklart forhold mellom bebyggelse, restarealer og veiarealer kan åpne for flere ulike utbyggingskonsepter innenfor stasjonsområdene og langs Snarøyveien. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 8 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Kartdiagram; område anbefalt utbygget med bymessig tetthet: Bærum kommune 8. Vektlegg funksjonsblanding på Koksa og Fornebuporten Koksa og Fornebuporten er to områder som er særlig egnet for en framtidig bymesssig bebyggelse med vekt på funksjonsblanding. Koksaområdet ligger til rette for å utvikles til Fornebus identitetsskapende sentrum, Nærhetsbyen. I utviklingen av dette området må vurderinger av sammenknytningen med det etablerte Fornebu senter inngå, slik at Koksa vurderes helt inn til Forneburingen og ut til Rolfsbukta. Fornebuporten bør betraktes som en avslutning av bybåndet fra Lysaker og utvikles i byplanmessig sammenheng med dette området. Det egentlige møtet med Fornebu-byen er krysset mellom Snarøyveien og Widerøevegen, ved Telenor Arena og Tårnet grendesenter. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 9 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU 9. Etterstreb variasjonsbredde i boligtyper og størrelse Innenfor Fornebuområdet er det vesentlig å holde fast ved den opprinnelige visjonen om stor variasjonsbredde i boligtyper og befolkningssammensetning. Kategoriboliger for ungdom, pleietrengende, boliger med sosial profil og boliger for andre grupper med særlige behov bør integreres i det generelle boligprogrammet. Egne del-felt for kategoriboliger må unngås. Det ligger til rette for systematiske forskjeller i boligtyper mellom: Den mest bymessige, funksjonsblandete bebyggelsen langs Fornebubanen Relativt høy og tett bebyggelse umiddelbart vest for Snarøyveien og avtagende utnyttelse og høyde mot Forneburingen Lavere utnyttelse i de øvrige boligfeltene, i tråd med anbefalinger i gjeldende planer For hele Fornebu bør bygningsmessig variasjon og kreativitet i utforming av boligområder etterstrebes. En utvikling mot mer bymessig bebyggelsespreg kan ligge til rette for å anvende varianter av storgårdskvartaler som en viktig bebyggelsestype. Kartdiagram felt for sosial infrastruktur på Fornebu: Bærum kommune Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 10 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU 10. Sosial og teknisk infrastruktur må følge utbyggingstakten Utbyggingen av sosial infrastruktur må følge den demografiske sammensettingen på Fornebu. Utbygging av barnehager, skoler, kultur og idrettsanlegg og tilbud til eldre må følge den generelle utviklingstakten for området. Både arealbehov, utbygging og drift av nødvendig teknisk og sosial infrastruktur bør være sikret før videre boligbygging i fase 2. KDP2s grendesenterstruktur gir et robust, byplanmessig utgangspunkt for lokalisering av viktig sosial infrastruktur. Tårnet grendesenter er viktig som lokaliseringssted for frivillig kulturarbeid og kan videreutvikles både med kulturinstitusjoner og næringsetablering. Økt boligtall medfører økt behov for skolekapasitet og bedre tilgang på idrettsanlegg. Dette bør løses ved utvidelse av størrelsen på barne- og ungdomsskolene med tilhørende aktivitetsanlegg som er bygget og planlagt som del av grendesentrene. Videregående skole bør flyttes fra det reserverte delfeltet og integreres i næringsbeltet Koksa-Fornebuporten. Ungdomsskole kan evt. vurderes delvis integrert med videregående skole, slik Oslo kommune nå gjennomfører flere steder. Slike skoler kan gjerne utvikles i nært samarbeid med det etablerte teknologimiljøet på Fornebu, jfr. for eksempel Ullern videregående skole i Oslo. Det er vedtatt bygging av et kombinert kirke- kulturhus, som i tillegg til kirken skal inneholde viktige fellesfunksjoner for Fornebu som dagsenter for eldre, utvidet helsestasjon, teaterscene og bibliotek mm. Utførelsen av kirke- og kulturbygget bør igangsettes tidlig i utbyggingsfase 2. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 11 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU KAP. 1 INNLEDNING Arbeidsgruppens mandat Det heter i mandatet for planrådsgruppen: «Planrådsgruppen skal gi en generell vurdering av vilkårene for økt arealutnyttelse på Fornebu der de kvalitetene som ligger til grunn for de overordnede planvedtakene tillegges stor vekt». Ordfører Lisbeth Hammer Krogh la i sin presentasjon av planrådsgruppa på møtet 13. oktober 2014 vekt på at en bør drøfte livet mellom husene, ikke bare antall boliger og kvadratmetere. Vi har derfor trukket inn eksempler og anbefalinger på bakgrunn av generell forskning og kunnskap fra bolig- og byplanforskningen, illustrert med eksempler fra det som allerede er bygget der det er aktuelt. Her må vi imidlertid ta forbehold om at det ikke er gjennomført noen forskning eller evaluering av planer, planprosess eller resultatet i form av de bygde omgivelser på Fornebu. Vi vil anbefale at slik evaluering og evt. følgeforskning settes i gang. Arbeidet i gruppa Planrådsgruppen har gjennomført 8 arbeidsmøter. I tillegg er det gjennomført møter med de tre tiltakshaverne OBOS, Koksa Eiendom og Fornebuporten AS med presentasjon av utført planarbeid for tiltakshaverne og det er avholdt møte med de tre velforeningene som har engasjert seg på Fornebu. Vi legger i våre anbefalinger vekt på å trekke inn erfaringer og eksempler fra det som allerede er bygget på Fornebu og hva vi kan lære av det. Vi har selvsagt ikke hatt anledning til å innhente verken beboernes eller andres syn, men baserer våre innspill på egne faglige vurderinger, på bakgrunn fra tidligere forskning og på bakgrunn av de intensjoner for utbyggingen som ligger i eksisterende plandokumenter. Vårt arbeid vil likevel ikke være noen fullstendig evaluering av utbygging og prosjekter på Fornebu, siden rammene for arbeidet i planrådsgruppen er begrenset. Anbefaling: Behov for evaluering av utbyggingen så langt Vi vil anbefale at det gjennomføres en mer omfattende kartlegging og evaluering av det som er bygget så langt med tanke på de store investeringer som skal gjøres i den videre utbyggingen av Fornebu. En slik evaluering bør være basert på forskning som inkluderer ulike brukergruppers syn (nåværende beboere og næringsdrivende) og vurderinger og evalueringer sett fra de ulike aktørenes perspektiv, både utbyggere, prosjekterende, ansvarlige i kommunen (folkevalgte og fagfolk). Den bør omfatte både boliger, teknisk og sosial infrastruktur, næringslivsetableringer, reisevaner osv. Fornebu er ett av de største byutviklingsområdene i Nord-Europa, og vi ser det som både viktig og nødvendig å gjennomføre fortløpende undersøkelser av planer, planprosess og resultater. Utbyggingen på Fornebu er også interessant siden både planlegging, utbygging, drift og vedlikehold i stor grad skjer i regi av private. Det er blant annet behov for å evaluere erfaringer med drift og vedlikehold. Erfaringer så langt kan tyde på at det blant annet er utfordringer knyttet til ansvarsfordeling Foreliggende planer Utbyggernes mål og visjoner Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 12 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Fornebu markedsføres som Fornebulandet – et pusterom mellom byen og fjorden. Denne beskrivelsen av varens kvalitet vis a vis boligkjøperne skal opprettholdes i det videre arbeidet, ifølge OBOS, som er den største boligbyggeren på Fornebu. I OBOS` presentasjon av sine intensjoner for utbyggingen ligger det til grunn en overordnet visjon med store ambisjoner: Fornebuerklæringen av 2006: Fornebu skal inspirere mennesker til å få frem det beste i seg selv og hverandre, og være så full av mangfoldig aktivitet at alle kan bidra. På Fornebu skal vi ha mot til å vise at vi bryr oss. Den unike naturen og dyrelivet skal være til glede både i dag og i morgen. Fornebu skal bli et møtested mellom ny kunnskap og gammel klokskap, og et godt samfunn fordi menneskene her lever, tenker, tror og elsker forskjellig. 1 Bærum kommunes mål og visjoner Kommunen presenterer sine overordnede visjoner for utbyggingen slik: Mennesket i sentrum • I utviklingen av Fornebu skal menneskets ønsker og behov settes i sentrum slik at området skaper trivsel for beboere, nærmiljøet og andre brukere. • Etterbruken av Fornebu skal tilrettelegges for å møte befolkningens behov for et godt bomiljø, attraktive og opplevelsesrike friluftsområder og et bærekraftig næringsliv. • Området skal utvikles i et langsiktig perspektiv slik at hensynet til kultur, miljø, arkitektur og kvalitet ivaretas. • De naturlige ressursene på Fornebu skal pleies og ikke forringes for fremtidige generasjoner. Et godt nærmiljø • Gjennom utbygging og vern på Fornebu skal området bli et utstillingsvindu for moderne miljøtenkning i utforming av ny tettstedsbebyggelse • Områdets utforming med boliger, næring og rekreasjon skal skje i harmoni med landskapet, naturgitte omgivelser og eksisterende tettstedsutforming i tilstøtende områder. • Nærheten til sjøen og muligheter for å bruke vannspeil som visuelt og rekreativt element bør prege arealdisponering, veiføringer og senterplassering. • Området skal gi et aktivt bidrag til utvikling av rekreasjonsområder og naturvernområder av lokal, regional og nasjonal betydning. • Kvalitet og krav til estetikk skal prege utviklingen av området. Næringsliv og sysselsetting • Med sine fysiske kvaliteter og sin nærhet til hovedstaden og viktige kommunikasjonsmessige knutepunkter skal den fremtidige utvikling av Fornebu bidra til styrking av næringslivets konkurransekraft overfor utlandet. • Området skal muliggjøre samlokalisering av regionale og nasjonale institusjoner som gjensidig vil styrke hverandre. • Området skal kunne romme et kunnskapsorientert senter for høyteknologisk Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 13 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU næringsvirksomhet på nasjonalt og internasjonalt nivå. Boligbygging • Området skal gi et variert botilbud som ivaretar interessen til ulike befolkningsgrupper og skal bidra til å lette utbyggingspresset på friluftsarealer, landbruksområder og grønne lunger i eksisterende bebyggelse. Det er imidlertid liten tvil om at Fornebus framtid handler om Fornebubanen. Der har kommunen nylig tatt grep til fordel for Ruters områderegulering for Fornebubanen (Majorstuen til Fornebu senter), med en framdriftsplan som skisserer ferdigstillelse av banen i 2022. Kommunedelplan og bomiljøveileder Det er lagt ned et betydelig forarbeid i vedtatte plandokumenter i form av KDP2, bomiljøveileder, estetisk veileder og miljøoppfølgingsprogram. KDP 2 har som mål og visjon at I utviklingen av Fornebu skal menneskets ønsker og behov settes i sentrum slik at området skaper trivsel og tilhørighet for beboere, nærmiljøet og andre brukere ( KDP 2:8) KDP har som mål å legge til rette for et godt nærmiljø og legger til grunn en ”variert boligmasse som ivaretar interessen til ulike befolkningsgrupper, eksempelvis med hensyn til kjøpekraft, familiestørrelse, alderssammensetning, funksjonshemming osv.» (ibid:24). Det legges opp til «…dannelse av smågruppesamfunn i en menneskelig målestokk” (ibid:24). Dette er detaljert beskrevet i form av anbefalte størrelser for boliggruppe/tun på 15- 30 boliger, nabolag på 60-80 boliger (150-200 personer). Et boligområde bestående av 4 nabolag, 240-300 boliger (600-800 personer) defineres som en hensiktsmessig størrelse for etablering av barnehage. KDP har anbefalinger mht felles utearealer på 80 kvm MUA pr bolig MUA (side 40) omfatter både felles og private utearealer. KDP har også anbefalinger når det gjelder byggehøyder og avstander: Byggehøyder må ikke settes høyere enn at hensynet til solinnfall, åpenhet og en generell grønn karakter ivaretas. Her er det også krav til at «Bebyggelsen må innordne seg landskapet og underlegges hensyn til fjernvirkning (ibid: 35). Bomiljøveilederen inneholder mange generelle råd for boligplanleggingen. Bomiljøveilederen gir viktige anbefalinger når det gjelder bebyggelse og tetthet, felles utearealer, private utearealer og til boligen. Veilederen har også anbefalinger når det gjelder klima og solforhold, trafikksikkerhet og parkering og universell utforming og kriminalitet. I veilederen drøftes blant annet bebyggelsesstruktur og når en bør velge bebyggelse i åpent landskap eller andre mer urbane bebyggelsestyper. Det anbefales at ved økende tetthet bør sammenhengende bebyggelse foretrekkes fremfor frittliggende (Bomiljøveilederen:20). Storgårdskvartalet bør ha en rektangulær form og en bredde på minimum 40 meter og et minste tverrsnitt på 1:4 (ibid:58). Høyblokk er i KDP definert til å være boligblokk på minst 5 etasjer (ibid:59). Bomiljøveilederen har retningslinjer når det gjelder boliger om at leiligheter på mer enn to rom bør ha fasade mot to himmelretninger og midtkorridorløsninger anbefales ikke (ibid:36). Estetisk veileder Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 14 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Estetisk veileder inneholder en rekke anbefalinger for utbyggingen på Fornebu. Det heter blant annet at bygninger skal ha «…høy arkitektonisk kvalitet og være preget av høyverdig samtidsarkitektur» (estetisk veileder:32). Det stilles også konkrete krav til uterom, blant annet at det skal være minimum 1 m jordsmonn for å sikre tilfredsstillende vegetasjon (ibid:32). Om bebyggelsens forhold til omgivelsen heter det at «Viktige silhuettlinjer/horisontlinjer skal ikke brytes» (ibid:33). Krav til næringsbygg er at de skal i hovedsak preges av «…et rolig formspråk», mens næringsbygg i mer parkmessige omgivelser kan «vurderes utformet med større frihet fordi bygninger vil ha større innbyrdes avstand og mindre avhengighet av hverandre» (ibid:30). Miljøoppfølgingsplan Miljøoppfølgingsplanen har krav til etterbruk og håndtering av forurensede masser fra flyplassen, energiforsyning, materialbruk og forurensning og støy og til natur- og kulturlandskap når det gjelder bevaring og nye kvaliteter. Det legges vekt på at å legge til rette for friluftsliv har vært et av hovedformålene med etterbruk av Fornebu, og at de store strandarealene vil ha verdi både som lokalt og regionalt rekreasjonsområde. Planen stiller også krav til at hensyn til kulturminnene må ivaretas i arealplanene og ved utformingen av utbyggingsområdene. Viktige kulturminner er gravhaug ved Lilleøya,, Lilleplassen, Oksenøen bruk, Fornebu gård, Munkebakken, Villa Birkeli, Villa Hareløkken og ekspedisjonsbygningen på game Fornebu lufthavn. Det stilles krav om at «det må sikres allmenn tilgjengelighet til parkområder i næringsarealene. (ibid:26). Behov for ny KDP? Bærum kommune har gitt uttrykk for at man ønsker å unngå en omfattende planprosess med ny KDP, særlig på grunn av forventet tidsbruk i en full planrevisjon samtidig som utbyggingen av Fornebu er i full gang. Bestemmelsene i KDP er allerede brutt i det som bygges, spesielt begrensningene i etasjetall, som er økt fra fem til ni etasjer flere steder. Spørsmålet er hvor store endringer i forhold til vedtatte, overordnede planer en kan åpne opp for i fase 2. Et viktig og avgjørende spørsmål i fase 2 er nettopp tomteutnyttelse og etasjetall. . Dersom en i for stor grad avviker fra gjeldende, overordnede planer kan dette medføre redusert alminnelig tillit til planer og planprosesser som styringsredskap. Utbyggere har i ulike sammenhenger argumentert for større forutsigbarhet i planbehandlingen. Uansett valg av videre planstrategi vil de endrete forutsetningene med bygging av Fornebubane og større tetthet i deler av utbyggingsområdet medføre behov for et samlet, strategisk plandokument for den videre utbyggingen. Dette burde prinsipielt vært løst gjennom en revisjon av KDP. Dersom planmyndighetene velger å ikke gjennomføre en full revisjon av KDP bør det legges opp en enklere, åpen planprosess med muligheter for offentlig medvirkning i prosessen. Stavanger kommune har utviklet sin egen, forenklete planprosedyre for tilsvarende prosesser. Dette kalles der områdeprogram. Oslo kommune anvender plan og bygningslovens planprogram på en tilsvarende måte. Forskning viser at det kan være et gap mellom mange gode intensjoner i planleggingen og hva som blir resultatet i praksis. Fornebu fremstår som et attraktivt boområde, noe som skyldes god planlegging der en har oppnådd mange viktige bokvaliteter, spesielt når det gjelder kyststier, turområder og tilgang til strandsonen. Det viser seg at lovverket, planbestemmelser i kommuneplaner, kommunedelplaner og reguleringsplaner er viktige og nødvendige forutsetninger for å skape god kvalitet, men ikke nødvendigvis er tilstrekkelige. Resultatet er i stor grad avhengig av planprosessen og forhandlingene underveis (Schmidt 2014). Vi kan også på Fornebu finne eksempler på at intensjoner ikke nødvendigvis er fulgt opp i praksis på tross av godt planarbeid i bomiljøveilederen, blant annet Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 15 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU anbefalinger for utforming av bebyggelse og uterom,. Nye premisser for videre planlegging av Fornebu Ny Statlige planretningslinjer (SPR), ny planlov, regional plan for areal og transport i Oslo/Akershus og endrete premisser for utbygging av kollektivtransport har gjort at spørsmålet om antall boliger, næringsbebyggelse og utbyggingsmønster på nytt er på dagsorden. Statlige planretningslinjer (SPR) De nye føringene i SPR innebærer vesentlig større vekt på knutepunktfortetting og kompakt by som utbyggingsform. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Bakgrunnen for planforslaget, som ligger til offentlig høring, er den fremtidige befolkningsøkningen i Oslo og Akershus. Planforslaget legger opp til økt fortetting rundt kollektivknutepunkt. Fornebu er her definert som «prioriterte lokale byer i bybåndet» (Regional plan :24). I planforslaget er det gjennomført beregningseksempler med områdeutnyttelse som et drøftingsgrunnlag. Eksempler på områdeutnyttelse viser at Fornebu har en områdeutnyttelse på 120. Utnyttelsen er målt i en radius av 500 meter rundt Telenor, og inkluderer Telenor, Aker og Statoil, dvs de mest sentrale næringsområdene på Fornebu og er lite representativ for Fornebus boligutbygging. Sandvika har en beregnet områdeutnyttelse på 100%. Anbefalt områdeutnyttelse for prioriterte byer og tettsteder i bybåndet er 60-80% ( ibid: 29). Ny plan- og bygningslov Den nye plan-og bygningsloven (2008) legger vekt på bærekraftig utvikling og økt vekt på hensyn til folkehelse og medvirkning i planleggingen enn tidligere lov. Fornebubanen Forhandlinger om finansiering av Fornebubanen og utbyggernes bidrag i den sammenheng ligger under som et viktig premiss for de nye mulighetsstudiene. Det fremgår av notat fra Bærum kommune: Fornebu – rammer for videre utbygging, datert 28.03.2014 at 3,3 mrd kr av totale kostnadene på 10 mrd kr skal finansieres gjennom lokal finansiering, bl.a. utbyggerbidrag. Det heter her at: «På Fornebu kan det være aktuelt å vurdere å øke næringsarealet. Merverdien kan gi utbyggerbidrag til finansiering av bane. Næringsareal fordrer ingen sosial infrastruktur. Rådmannen mener derfor at det først og fremst må være merverdien fra næringsarealer som vil kunne bidra til utbyggerfinansiering av banen. I den grad kommunens behov for utbyggerbidrag til sosial infrastruktur for boliger er oppfylt, kan det om nødvendig være aktuelt med bidrag fra boligutbygging til banefinansiering. Utbyggerne synes innstilt på å bidra for å få banen realisert og ser nytten eiendommene vil ha av dette» (ibid:10). Utbyggerbidrag til banen innebærer forventninger om høyere utnyttelse av eiendommene, både bolig- og næringseiendommer. Realisering av Fornebubanen er antakelig avhengig av at utbyggerne bidrar økonomisk til utbygging av Fornebubanen. Vi vil likevel her kort drøfte de utfordringer det kan medføre. Det kan ses som problematisk at slike prosesser bidrar til økt press på arealene, dels på grunn av kostnadene som i neste omgang legges inn i fremtidige utbyggingsprosjekter, dels på grunn av prosessen og medvirkningsaspektet i offentlig planlegging. Utbyggernes bidrag til finansieringen skal hentes igjen Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 16 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU ved å øke tomteutnyttelsen og/eller øke prisene på boligene/næringsarealene. Økt tomteutnyttelse kan selvsagt romme både nye muligheter for beboerne, for eksempel bedre service- og butikktilbud, men kan også romme trusler i form av økt press på teknisk og sosial infrastruktur. Beboerne på Fornebu er allerede pålagt å betale for etablert infrastruktur gjennom utbyggerbidrag til både sosial infrastruktur i fase 1(skoler og barnehager) og teknisk infrastruktur. Driften av Fornebuparken, private veier og andre felles anlegg belastes også beboerne. Det gir relativt høye felleskostnader i boligprosjektene. Kommunene har ikke lenger formell anledning til å kreve utbyggerbidrag til sosial infrastruktur via utbyggingsavtaler. Utbyggerbidrag til Fornebubanen er teknisk infrastruktur som kan inngå i utbyggingsavtalene. Det kan være grunn til å reise spørsmålet om hvorfor beboerne/næringsdrivende på Fornebu skal betale for Fornebubanen, mens utbyggere/beboere i Ski ikke er pålagt tilsvarende bidrag til Follobanen. Follobanen kan ses som en gavepakke til grunneiere og utbygger i Ski fordi den øker verdien og attraktiviteten på eiendommene, blant annet ved at en åpner for høyere tomteutnyttelse på eiendommene. Utbyggere/beboere på Kolsås har heller ikke blitt pålagt å bidra til oppgraderingen av Kolsåsbanen. I Oslo er det etablert ny T-bane trasé og stasjoner i Nydalen og på Sinsen uten utbyggerbidrag. En annen utfordring med slike prosesser er at de foregår internt og før forslag til nye reguleringsplaner legges ut på offentlig høring. Konsekvensene av slike avtaler kan bli forventninger om høyere utnyttelse og dermed økt fortetting som får betydning for den fremtidige utbyggingen og for de som allerede bor der, men uten at offentligheten har noen innflytelse på forhandlingene. Det er en utfordring i offentlig planlegging at berørte parter og representanter for sivilsamfunnet opplever at beslutninger er tatt før de formelle medvirkningsprosessene starter opp, se blant annet Hanssen,( 2013a og b), Hanssen og Falleth (2014). Metoder for god medvirkning er intensjonene i den nye kommuneplanen 2013-2030, Samfunnsdelen med arealstrategi: hovedtema: Utviklingskommunen, der det heter at Bærum kommune vil: ”ta i bruk nye metoder for medvirkning slik at vi drar nytte av kompetanse og erfaringer fra innbyggere, næringsliv, brukere og medarbeidere i utviklingen av kommunen og kommunens tjenester. Tidlig medvirkning gir større mulighet for gode, konstruktive løsninger” (ibid:9). Evalueringer av medvirkning i planlegging, som inneholder erfaringer fra medvirkningsprosjekter i Norge og internasjonalt (Hanssen, m.fl. 2013,Klausen m.fl.2013). Spørsmålet om deltakelse utdypes i kap. 2: sosial bærekraft Mulighetsstudier Det foreligger mulighetsstudier for videre utbygging i fase 2 fra OBOS, Koksa Eiendom og Aker. Disse vil bli drøftet i kap. 3. Disse studiene viser en økning av boligtallet på Fornebus fra 6300 boliger til i alt 10100 boliger. Fornebu i dag Boligmassens sammensetning og antall boliger Tall fra Bærum kommune viser at det pr i dag er ferdigstilt 1350 boliger, 550 boliger er under bygging og for 200 boliger foreligger det godkjent byggesøknad, men byggingen er ikke igangsatt. Det betyr at i alt 2100 boliger er tatt i bruk eller under bygging/godkjent, slik at man nå nærmer seg taket for antall boliger i fase 1 på 2500. Tall for gjennomsnittlig boligstørrelse i fase 1 viser et snitt på ca. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 17 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU 100kvm. Kommunen har ingen oversikt over fordelingen mht. boligstørrelser (epost av 27.01.2015 fra Bærum kommune). KDP la til grunn utbygging av totalt 6300 boliger fordelt på to faser: Fase 1 med inntil 2500 boliger og resterende i fase 2. Overgangen til fase 2 var «… bl.a. knyttet til trafikale vurderinger av hva området kan tåle uten at baneløsning og nye kryssløsninger mot E18 er på plass» (Notat datert 28.03.2014:5). Spørsmålet om trafikkløsninger til og fra Fornebu har vært et sentralt diskusjonstema, der blant annet Statens vegvesen hadde innsigelser, slik beskrevet hos Lingsom (2008). Her fremgår det at utbygging utover 2500 boliger og 15000 arbeidsplasser vil være «avhengig av at man fikk en skinnegående kollektivbetjening av området på plass» (ibid:277). Dette synes å være et mer stringent krav om å få banen på plass før fase 2 igangsettes sammenliknet med formuleringen i notatet ovenfor. Sosial boligprofil Det fremgår av notatet: «Fornebu – rammer for videre utbygging», datert 28.03.2014, side 7 at: «Kommunen har gjennom avtaler med utbygger sikret at tomteverdi- og utviklingsgevinst for et bestemt antall boliger tilfaller ordningen med å fremskaffe rimelige boliger (sosial boligprofil) på Fornebu». Det fremgår også av notatet at «Departementet økte den foreslåtte ramme fra 5000 boliger til minst 6000 boliger på vilkår om bl.a. et visst antall rimelige boliger, strenge parkeringsrestriksjoner og krav til banebetjening av området. Kommunestyret har gjennom senere avtaler med utbyggere økt boligtallet til 6300» (ibid:5). Lingsom (2008:114) hevder at grunneierne måtte akseptere at 20-25% av boligene fikk en redusert tomtekostnad som lå innenfor rammen av det Husbanken kunne akseptere. Behovet for boliger med sosial profil bidro til reduserte tomtepriser fra Oslos side (selger). Han viser til forhandlinger om tomtespørsmålet og endringer i Husbankens gunstige virkemidler for økonomisk vanskeligstilte skapte en «…lite tilfredsstillende situasjon og gjorde arbeidet med sosial boligprofil til et av de vanskeligste spørsmålene i hele Fornebu-utviklingen (ibid:280). Det er ikke etablert noen boliger med sosial boligprofil i fase 1. Eksisterende bebyggelse – hva kan vi lære av det? Vi vil her drøfte eksisterende bebyggelse på bakgrunn av anbefalinger i gjeldende planer og erfaringer fra boligforskningen. Vi har ikke innhentet synspunkter fra beboerne utover de innspill vi har fått fra velforeningene. Vi må ta forbehold om at gjeldende planer har mange og viktige bestemmelser når det gjelder boliger, bomiljø osv. som det ikke er mulig å evaluere innen rammen av planrådsgruppas mandat. Det er ingen tvil om at man har hatt høye ambisjoner for utbyggingen på Fornebu, og at det er lagt ned et stort arbeid i gjeldende planer. Vi kan her bare kort drøfte enkelte temaer. Det bør, som nevnt, gjennomføres en større og mer omfattende evaluering av planer og resultater i det bygde miljøet som grunnlag for videre planlegging i fase 2. De viktigste kvalitetene ved Fornebu er nærheten til sjøen med verdifulle naturområder, og at strandsonen er tilgjengelig i tråd med kravene i miljøoppfølgings planen. Fornebu har ca. 12 km med kyststi. Den overordnete grønnstrukturen med Nansenparken sikrer god tilgjengelighet til strandsonen. Samtidig ligger Fornebu sentralt med kort vei til Oslo. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 18 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Kokasabukta, foto Lene Schmidt Hundsund med bebyggelse mot Koksabukta. Bebyggelsen er trappet ned til to etasjer mot sjøen.Foto Lene Schmidt Arkitektonisk utforming Bomiljøveilederen og estetiske retningslinjer inneholder viktige råd om utforming av bebyggelsen. Hundsund som boligområde ble, som nevnt, nominert til Bærum kommunes byggeskikkpris. Området har mange kvaliteter. Hundsund har stor variasjon i utformingen av bebyggelsen, både mht. etasjetall, fra 2- 4 etasjer, i utformingen av bebyggelsen og mht. bygningstyper (blokker, rekkehus, tomannsboliger, eneboliger, og by-villaer). De fleste tunene i Hundsund har fasader i tegl og tre. Hundsund har også eksempler på gode uterom med grønne tun og bilfrie gater, se foto. Velforeningene har i sitt notat til planrådsgruppa påpekt at arkitektur og materialvalg i det som er bygget etter at OBOS overtok utbyggingen er for dårlig. De viser blant annet til Hagebyen som et eksempel. En kan spørre om i hvilken grad utformingen av og materialvalget i Hagebyen er i tråd med intensjonene i estetisk veileder om «høyverdig arkitektur». Det gjelder både materialvalget og utformingen av bebyggelsen i Hagebyen, som er mer monoton sammenlignet med for eksempel Hundsund. Hagebyen er et stort boligfelt med ensartet bebyggelse. Vi har ikke gått nærmere inn på i hvilken grad næringsbebyggelsen kan sies å være i tråd med intensjonene om arkitektonisk utforming, men i kap.3 vil vi drøfte de ulike mulighetsstudiene, blant annet Fornebuporten. Bebyggelsesstrukturen Bomiljøveilederen har mange gode råd for utforming av bebyggelsen og bebyggelsesstruktur. I hvilken grad er dette fulgt opp i utbyggingen? Det meste av den nye bebyggelsen, både boliger og næring, kan nærmest beskrives som frittliggende bebyggelse eller hus i landskap med beskjeden tetthet. Noen steder fungerer dette prinsippet bra, fordi avstandene mellom bygningene er stor nok til at bebyggelsen danner definerte rom, som for eksempel Hundsund Arcasa tun 1. Bebyggelsen danner et fint gaterom og et fint gårdsrom. Gaterommet i Hundsund Arcasa tun 2 og 3 er vanskeligere å lese fordi det har et bredere tverrsnitt og rommet stenges av bodene. Andre steder blir utearealene smale restarealer, som for eksempel by-villaene i Hundsund Nils Torp, fase 2 eller Hundsund tun 6. Næringsbebyggelsen som for eksempel Bilia-bygget ligger også midt på tomta med smale restarealer rundt bygningen, også mot Snarøyveien. Det er mange eksempler på Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 19 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU slike restarealer langs veiene, både ved Fornebu senter og ved Fornebuporten. Dette er arealer med liten bruksverdi. Piloten er formet som et storgårdskvartal, men med et for smalt tverrsnitt, slik at gårdsrommet virker for trangt. Dersom bebyggelsen hadde blitt trukket nærmere veien og tomtegrensen mot sør hadde man fått et bedre gårdsrom og et tydeligere gateløp. Problemene med det trange gårdsrommet blir forsterket av at bygningene ligger vridd i forhold til hverandre, slik at rommet stenges enda mer og oppleves som enda trangere. Utfordringen med lamellbebyggelsen er at den ikke nødvendigvis danner rom, men heller mellomrom, som for eksempel Hundsund tun 6. Hundsund Arcasa tun 1, gate og gårdsrom. Foto Lene Schmidt Hundsund Arcasa tun 2 gate. Bredere gatetverrsnitt enn tun 1, men bodene stenger for kontakten mellom boligene og gaten. Foto Lene Schmidt Rapport Trangt gårdsrom med harde flater og lite grønt i Piloten. Gårdsrommet tilfredsstiller verken anbefalingene i bomiljøveilederen om en minimums bredde på 40 m og et tverrsnitt på min 1:4 eller anbefalingene i TEK 10. Foto Lene Schmidt Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 20 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Store gårdsrom, men store flater med asfalt, betong eller sand og lite grønt selv om utearealet ligger på bakkenivå. Dette er imidlertid forhold som kan endres på. Fornebu hageby. Foto Lene Schmidt Kilåsen 2 ligger utenfor KDP 2 området, men tas med i vurderingen fordi prosjektet er et av de nye boligprosjektene på Snarøya. Det består av i alt 87 boliger, tomteareal 7097 kvm, det vil si 12,2 boliger pr. daa. Tre lameller er lagt inntil en skråning. Rommet mellom lamellene er trangt, slik at solforholdene i uterommet og i de innerste og nederste leilighetene vil være dårlige. Da hjelper det lite at boligen er orientert mot sørvest. Det vil også være problemer med innsyn. Mange leiligheter er ensidig orienterte mot hhv. sørvest eller nordøst. Vi kan finne eksempler på treroms boliger som er ensidig orientert. Det er i strid med anbefalinger i bomiljøveilederen og i veiledningen til TEK 10 § 83, plassering av byggverk. Det felles utearealet ligger på nordvest siden av tomta, seks trapper opp fra inngangsplanet, og er vanskelig tilgjengelig for barn. Utearealet er utsatt for støy fra E18. Kilåsen består av tre parallelle lameller lagt inn i en skråning. Det er trangt mellom lamellene og langt opp til det felles utearealet mot nordvest. Det er utgang fra den midterste blokken til utearealet. Kilåsen, bebyggelsesplan 2 http://bolig.skanska.no/Services/FileStoreProxy/GetFile.ashx?id=e63a14e5-1a8b-41ca-93a7-4ffd61f7dfbd Utskrift 19.01.2015 Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 21 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Kilåsen har ensidig orienterte leiligheter, også treroms boliger, og midtkorridor i strid med anbefalingene i bomiljøveilederen. Foto Lene Schmidt Boliger og uterom Det har ikke vært mulig innenfor rammene til planrådsgruppens mandat å vurdere i hvilken grad anbefalinger for boliger, utformingen av tun og nabolag, felles utearealer, MUA og øvrige anbefalinger når det gjelder utearealer i KDP og bomiljøveilederen er ivaretatt. Felles uterom har stor betydning som møteplass for beboerne og dermed for bomiljøet. KDP har anbefalinger om et minste uteoppholdsareal på min. 80 kvm pr bolig. Vi vet ikke hvordan og i hvilken grad dette målet har blitt håndhevet i praksis. Noen uterom, for eksempel gårdsrommet i Piloten, fremstår som trange, mens uterommene i Hagebyen fremstår som mer åpne. Vi har imidlertid ikke tall for utearealenes størrelse i disse områdene. Med utgangspunktet i målet om minste MUA på 80 kvm pr bolig ble det gjort en beregning som viser at Fornebu vil gi plass til 530.000 kvm boligareal (Lingsom 2008:269). Dette var grunnlaget for rammen på 5300 boliger med en gjennomsnittstørrelse på 100 kvm. Dersom en øker boligtallet vil tilgjengelig areal til felles uteareal pr bolig måtte reduseres. Mulighetsstudiene legger opp til bygging av rundt 10.000 boliger. Dersom en velger å øke boligtallet slik disse studiene legger opp til vil det innebære at felles uteareal pr bolig vil bli ca 42 kvm (med gjennomsnittlig boligstørrelse på 100 kvm). Det er viktig å gjennomføre en fornyet drøfting av fornuftige kvalitetskrav for uterom i de mer bymessige utbyggingsformene som det nå blir lagt opp til på områdene nær T-banestasjonene. Målsetningen for utbyggingen er fortsatt at Fornebu skal være «Fornebulandet – et pusterom mellom byen og fjorden». Dette betyr at en bør sikre gode uterom i boligbebyggelsen. Anbefaling Gode uterom er viktige møtesteder for beboerne og dermed for bomiljøet. Det kan være naturlig å vurdere uteroms-normene avhengig av konteksten og ulike typer bebyggelse med mer urban karakter versus mer åpen bebyggelse i landskap, det vil si ulike normer for uterom avhengig av konteksten. For å få til gode uterom er en avhengig av tilstrekkelig areal, god utforming av bebyggelsen og uterommene. En bør derfor vurdere anbefalingene i KDP i lys av dette og i lys av en evaluering av den øvrige bebyggelsen på Fornebu. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 22 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Dårlig arealutnyttelse Det er viktig å husholdere med arealene. Vi har sett eksempler på unødig sløsing med areal i den nye boligbebyggelsen og i næringsbebyggelsen. Et eksempel er et bebyggelsesmønster med atkomstveier for hver enkelt boligrekke, slik vi kan se i Hundsund. Dersom en hadde lagt boligtomtene rygg mot rygg, hadde en spart mye veiareal og fått et bedre og mer privat uterom på baksiden av boligene. Et annet eksempel på unødig arealsløsing er at bebyggelsen i mange tilfeller er trukket inn fra veien. Det kan gi arealer med lite nytteverdi, fordi de fremstår som restarealer langs veien. Kartutsnitt som viser uhensiktsmessig planlegging med atkomstveier (markert med gult) på begge sider av boligene, Hundsund, Arcasa tun 1 (med rødt) og Hundsund fase 2 Niels Torp (med brunt). Byvillaene til Niels Torp ligger midt på tomten, og utearealene blir smale striper med liten bruksverdi. Tegning: Prospekt Hundsund Arcasa tun 1. Fornebu senter med ”restarealer” langs veien – eksempel på lite hensiktsmessig arealbruk. Det er også et større uteareal med flott utsikt mot Koksabukta på taket over garasjen som ville vært egnet for uteservering. Bruken av arealet er uklart, siden det stort sett er lager/kontor i rommene innenfor. Foto Lene Schmidt KAPITTEL 2 FREMTIDIG UTBYGGING – DRØFTING OG ANBEFALINGER Byplan - utbyggingsmønster En byplan er i prinsippet sammensatt av bygninger som danner en bebyggelsesstruktur eller bebyggelsesmønster, en grønn struktur og en grå struktur (arealer for trafikkavvikling), se Bjørneboe (2000). Forholdet mellom disse strukturene bestemmer hvorvidt utbyggingsmønsteret får en urban karakter med definerte gater og plasser eller i stedet får en mer åpen karakter med bygninger i landskap. Den nåværende utbyggingen på Fornebu har primært karakter av bygninger i landskap. Strukturen i Fornebuplanen som vant arkitektkonkurransen (Helin og Sitonen) og som ligger til grunn for KDP har mange trekk fra drabantbyplanleggingen med atskilte bolig- og næringsområder og et sentralt kjøpesenter. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 23 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Bebyggelsesstruktur Bebyggelsesstruktur, % BYA, etasjetall og tetthet Bomiljøveilederen drøfter ulike bebyggelsesstrukturer, jvf figur 3 side 8 der en viser alternative mønstre ved 25% BYA med henholdsvis frittliggende bebyggelse eller sammenhengende bebyggelse. Bomiljøveilederen drøfter fordeler og ulemper ved ulike typer bebyggelsesstruktur. Viktigste fordeler ved frittliggende bebyggelse er grønt og åpent preg (ved riktig tetthet), avstand til naboer, vinduer i alle fasader,. Ulempene er at grøntarealer blir smale striper ved for stor tetthet, at man ikke får samlede store grønne områder, at det er vanskelig å skille mellom offentlig og privat uteareal og dårlig ENØK. Til tross for denne gjennomgangen av fordeler og ulemper ved ulike typer bebyggelse, kan det se ut som man ikke har fulgt dette i praksis, og vi kan finne flere eksempler på uheldige løsninger, både i boligbebyggelsen og i næringsområdene. Illustrasjonen under viser et tilsvarende eksempel med 50% BYA. Illustrasjonen viser at en får det største sammenhengende uterom ved bruk av kvartalsbebyggelse. Eksempel på bebyggelsesstruktur ved 50% BYA. Illustrasjon: Jens Bjørneboe Illustrasjon fra Storbritannias Urban Task Force viser samme tomteutnyttelse med ulike bebyggelsesstrukturer og etasjetall. Frittliggende bebyggelse skaper diffuse uterom med lite skille mellom offentlig og privat. Rekkehusbebyggelsen skaper privat hageflekk, men ingen felles uterom. Storgårdskvartalet skaper et definert gårdsrom. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 24 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Illustrasjon fra Urban Task force Rådberg har analysert typiske bebyggelsesmønstre ut fra utnyttelsesgrad (e=eksploateringsgrad), bebygd areal og etasjetall. Eldre bybebyggelse er karakterisert ved høy % BYA, men lavt etasjetall. Nyere blokkbebyggelse er karakterisert ved lav % BYA, men høyere etasjetall. Storstads-messige kvartaler med mellom 3 og 6 etasjer og % BYA på mellom 20 og 40 % har høyere tomteutnyttelse enn åpen frittliggende bebyggelse. Rådberg og Johansson (1997) har studert hvilke byområder i Västerås som vurderes som mest attraktive. Som mål på attraktivitet anvendte man andelen ressurssterke beboere ved å analysere den sosioøkonomiske beboersammensetningen, basert på yrke. De fant ut at eneboligen, hagebyen, den førindustrielle trebyen og murbyen var mer attraktive enn høy, åpen bebyggelse. Dette kan imidlertid ha sammenheng ikke bare med utformingen av bebyggelsen, men med at bymessige områder har mange andre kvaliteter med butikk- og servicetilbud osv. Drabantbybebyggelsen med Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 25 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU frittliggende åpen bebyggelse har kommet i miskreditt trolig både på grunn av at den mangler slike mer urbane bykvaliteter, men også på grunn av uklare skiller mellom offentlige og private arealer. Det som er utfordringen i fortettingen og mange nye boligprosjekter er at man øker tomteutnyttelsen ved å øke etasjetall og samtidig øke %BYA. Det gir trange og dårlige uterom, se for eksempel boliger ved Rosenborgbassenget, Nedre Elvehavn. Boliger nord for Rosenborgbassenget, Nedre Elvehavn. Foto Jon Guttu KDP2 legger til grunn en ”menneskelig målestokk” (ibid:24). Vi mener at denne premissen skal legges til grunn også i den videre utbyggingen av Fornebu, selv om en ønsker en mer urban bebyggelse i områdene rundt T-banestasjonene. Menneskelig målestokk dreier seg både om høyder og etasjetall på bygningene og dimensjonene på de offentlige uterommene. Gehl (2007) har vist at man mister kontakten med bakkeplan i blokkbebyggelse som er høyere enn ca. 4 etasjer. Dimensjonene på rommene mellom bygningene avgjør når rommene oppleves som henholdsvis for trange eller for åpne og ødslige. Utfordringen for å få til en menneskelig målestokk er trolig helst knyttet til å skape de små intime byrommene, som vi kan finne i den gamle trehusbebyggelsen i Bergen eller gamle Stavanger. Bebyggelse i landskap eller urbane bebyggelsestyper? Bygninger danner rom Det vil være avgjørende i den fremtidige utbyggingen å ha et bevisst forhold til at bygninger danner rom. En bør i all planlegging i større grad ta utgangspunkt i de offentlige rommene mellom bygningene, ikke i byggene. Dette er også et tema som drøftes på en utmerket måte i bomiljøveilederen for Fornebu, men som ikke nødvendigvis er fulgt opp i utformingen av bebyggelsen. Vi vil ta utgangspunkt i drøftingene i bomiljøveilederen og supplere med eksempler fra forskningen og fra det som allerede er bygget på Fornebu. Vi vil anbefale at disse premissene gis større vekt i den fremtidige utbyggingen. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 26 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Det går et viktig skille i utformingen av bebyggelse når det gjelder forholdet mellom bygninger og det offentlige rommet. Boligbebyggelsen i etterkrigstiden er gjerne åpen bebyggelse i et landskap. Den tradisjonelle bybebyggelsen er gjerne bebyggelse som definerer tydelige gater og plasser. Den danske forfatteren Piet Hein har sagt det slik: Når husene danner facade, kalder man vejen for en gade. Når husene ligger hver for sig, kalder man gaden for en vej. Åpen bebyggelse Bomiljøveilederen beskriver ulike typer åpen bebyggelse og hva som karakteriserer vanlige former for småhusbebyggelse eller blokkbebyggelse. Den nye boligbebyggelsen på Fornebu kan best beskrives som boliger i et landskap i tråd med drabantbybebyggelsen i etterkrigstiden. Men tomteutnyttelsen er i mange prosjekter høyere og bebyggelsen tettere enn det som var vanlig i drabantbybebyggelsen. Det betyr at rommene mellom husene flere steder får mer karakter av mellomrom enn av åpne landskap se for eksempel Kilåsen. Erfaringstall fra norsk boligbebyggelse viser følgende tettheter målt i tomteutnyttelse, antall boliger pr bruttotomteareal og boligtyper (Martens 2000:23): blokker 4 etasjer og mer: 5- 10 boliger pr daa og TU 50-100%. Bygårder: 10- …boliger/daa. TU 100-200 %. Anbefalinger om tomteutnyttelse Vi har ikke data som viser tomteutnyttelse, antall boliger pr daa, MUA osv. i de ulike områdene på Fornebu. Vi vil anbefale en evaluering av de ulike boligområdene mht. bokvalitet, og i hvilken grad målene i KDP og bomiljøveilederen er oppnådd. Det vil også gi viktige føringer for hva slags bebyggelse en bør anbefale i fase 2. Boliger pr daa kan være upresist som mål, dette avhenger i stor grad av boligstørrelse. Tomteutnyttelse bør vurderes ut fra ulike mål, se f.eks anbefalinger fra Byggforsk (Schmidt 2001). Urbane bebyggelsestyper Det er i ulike sammenhenger antydet at man ønsker en mer urban bebyggelse på Fornebu, blant annet i presentasjonen av OBOS sine planer for fase 2 utbyggingen. Dersom en ønsker en mer urban bebyggelse innebærer det å vurdere dels bebyggelsestyper og forholdet til de offentlige rommene. Kvartalsbebyggelsen som vi finner i den tradisjonelle murbyen er i Norge gjerne i 3-5 etasjer, mens den tradisjonelle trehusbyen gjerne er i 1-2 eller 3 etasjer. Urbant kan, enkelt sagt, beskrives som en fortetting av bebyggelse, mennesker og aktiviteter. Utbyggingen på Fornebu har primært karakter av åpen bebyggelse. Dersom en ønsker en mer urban bebyggelse bør en i større grad få til en funksjonsblanding av boliger og næring, dernest utvikle en bebyggelsesstruktur med definerte gater og plasser. Med andre ord, både form og innhold i bebyggelsen. Funksjonsblanding – boliger og næring Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 27 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Det som karakteriserer den tradisjonelle byen er en funksjonsblanding av bolig og næring. Det dreier seg om å skape et attraktivt miljø på gateplan, der mennesker oppholder seg i lengre tid, ikke bare for å utføre nødvendige ærender, men fordi miljøet inviterer til det. Gehl (2007) har vist at for å få til et pulserende byliv må gatene ha mange butikkinnganger fra gateplan. Dersom en bare øker etasjetallet og tomteutnyttelsen skaper det ikke nødvendigvis et mer urbant miljø. Dersom en ønsker et mer urbant miljø vil det være avgjørende at bebyggelsen inneholder områder med bolig og butikker osv. i første etasje. I utbyggingen av Fornebu har en prinsipielt valgt en drabantbybebyggelse med kjøpesenter, områder for bolig og områder for næring. Det reiser spørsmålet om hvor mye næring det er rom for i den øvrige bebyggelsen. Noen områder er imidlertid regulert med blandet formål, for eksempel Koksa. Planene slik de foreligger i dag viser næring mot Snarøyveien og boliger på den sydlige delen av tomta. Spørsmålet er om en kunne fått til en mer integrert bymessig bebyggelse som for eksempel Grønlands torg i Oslo eller Bassengtomta i Trondheim. Grønlands torg er et eksempel på tradisjonell bybebyggelse med butikker på gateplan og boliger i etasjene over. Bassengtomta i Nedre Elvehavn i Trondheim er bygget ut med næring og kontor i de tre nederste etasjene og boliger i tre etasjer over. Hele kvartalet er utnyttet til parkering/næring. Utbygger har bevisst lagt flere mindre butikker med separate innganger mot gaten. Gehl har vist at det er avgjørende for at offentlige rom skal være attraktive for fotgjengere og dermed for å få til et pulserende byliv. Parkeringen i kvartalets indre bidrar til flere bilfrie gater og plasser. Gårdsrommet i 4. etasje har høy kvalitet i opparbeidingen. Ulempen er at det ikke er tilgjengelig for allmennheten. Bassengtomta med butikker mot gata, bilfrie torg og boliger (i hvit mur). Foto Jon Guttu Rapport Bassengtomta, gårdsrom i 4. etasje. Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 28 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Storgårdskvartalet som bebyggelsestype Storgårdskvartalet danner definerte gate og gårdsrom og dermed et tydelig skille mellom gaten som et offentlig rom og gårdsrommet som beboernes private uterom. Storgårdskvartalet har et stort indre gårdsrom i motsetning til den tradisjonelle bygårdsbebyggelsen, der en ofte hadde hver sitt gårdsrom. Flere slike gårdsrom har senere blitt slått sammen og danner et større gårdsrom i likhet med storgårdskvartalet. Bomiljøveilederen viser til ulike eksempler på storgårdskvartaler som eksempler på en mer bymessig blokkbebyggelse, som for eksempel Lindern, Torshov, Jessenløkken og Grønlands torg, alle i Oslo. Olsens Enke på Skøyen er også et eksempel på storgårdskvartal, men i en mindre bymessig bebyggelse. Storgårdskvartalet som bebyggelsestype er derfor ikke nødvendigvis knyttet til den tette byen. Torshovbebyggelsen er et eksempel på bruk av storgårdskvartalet i utviklingen av en større bydel, planlagt av Harald Hals. Torshov har relativt lav bebyggelse i tre etasjer, skjermede gårdsrom og gater og plasser med butikker osv. Området på kartet har relativt høy befolkningstetthet med 11,3 personer pr dekar (Tennøy 2012), se også www.tiltakskatalogen.no . Området har stigende popularitet målt ut fra gjennomsnittlig pris på leilighetene. Den svenske forskeren Bjørn Linn (1974) har studert storgårdskvartalet og anbefaler at rommet bør være rektangulært med et minste tverrsnitt på 1:3 i forholdet mellom høyde på bygningen og avstanden mellom bygningene og med minimum på 30 meters bredde. Han anbefaler maksimalt 4 etasjer. Det er begrunnet med hvordan mennesker oppfatter rommet. Når forholdet mellom hushøyde og bredde er 1:1 kan betrakteren bare overskue husets halve høyde. Ved forholdet 1:2 kan man overskue huset i dets fulle høyde, men rommet virker trangt som plass. Når forholdet blir 1:3 kan betrakteren overskue huset og en bit av himmelen:” Dermed gis optimala villkor för en Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 29 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU arkitektonisk plats” (ibid:267). På den andre siden kan tverrsnittet også bli for stort. Når forholdet blir 1:6 blir plassen vid og inntrykket av plassdannelse begynner å gå tapt. Linn anbefaler maksimalt 4 etasjer. Jensens have i Oslo er et storgårdskvartal med bebyggelse i seks etasjer og et gårdsrom som har rimelig størrelse og kvalitet i opparbeidingen, se Thorèn m.fl. (2000). Bomiljøveilederen anbefaler, som nevnt, en minimums bredde på 40 m og et tverrsnitt på min. 1:4. Grønlands torg i Oslo består av to ulike storgårdskvartaler. I det ene gårdsrommet er deler av bebyggelsen trappet opp til 11 etasjer. Dette gårdsrommet er for trangt i forhold til bygningshøyden og ligger i skygge ved jevndøgn kl. 1500, mens det andre gårdsrommet er mer rommelig med frodig vegetasjon og gode solforhold (Schmidt og Thorèn 2001). Vi vil ikke anbefale gårdsrom med mer enn seks etasjer. En kan likevel få til en bymessig bebyggelse med storgårdskvartaler og funksjonsblanding med høyere tomteutnyttelse, som for eksempel Bassengtomta i Nedre Elvehavn. Ulempen med slike løsninger er at gårdsrommet blir utilgjengelig for allmennheten. Det er et brudd med intensjonene for boligbyggingen på Fornebu, selv om en også har en slik løsning med boliger på toppen av Fornebu senter. Høyhus som bebyggelsestype Mulighetsstudiene til Aker, OBOS og Koksa eiendom viser eksempler på boligbebyggelse på opptil 12 og 18 etasjer og næringsbygg på vel 40 etasjer. Høyhus begrunnes ofte med at en ønsker å minke fotavtrykket. Hva er et høyhus? Hva som er et høyhus eller ikke er avhengig av konteksten. Et høyhus kan enkelt sagt beskrives som hus som er høyere enn vanlige bebyggelseshøyder i omgivelsene. Oslo kommune har definert høyhus som bygg på mer enn 12 etasjer. Rådhuset i Asker fremstår som et høyhus i forhold til sine omgivelser, noe som forsterkes av beliggenheten på et høydedrag. Asker rådhus er på 8 etasjer (Grønvold 1988:82). Spørsmålet er: Hva er et høyhus i Bærum kommune? KDP definerer en høyblokk som en blokk på minst fem etasjer. KDP angir fem etasjer som maksimalt etasjetall på Fornebu. Statoilbygget og Fornebuporten er begge på ni etasjer. Høyhus som bebyggelsestype rommer både muligheter og utfordringer. Den viktigste kvaliteten ved høyhus er selvsagt utsikten fra etasjene oppover – i alle fall så lenge det ikke kommer nye høyhus foran. De viktigste ulempene med høyhus er kastevinder og lang slagskygge. Fornebu er utsatt for vær og vind, slik at problemer med kastevinder bør tas på alvor. En annen utfordring med høyhus som boligbebyggelse er at man mister kontakten med bakkeplan. Gehl (2007) har vist at ved bebyggelse med mer enn fire etasjer mister man kontakten med bakkeplan. Dette er en viktig årsak til at høyhuset ble utsatt for kritikk tidligere. Foreldrene høyt oppe i etasjene var bekymret for barn som lekte ute (Brochmann (1981:294). Forholdet mellom %BYA og etasjetall Et viktig argument for å bygge i høyden er at en minsker fotavtrykket og får et større uterom på bakkeplan. Illustrasjonen viser at gevinsten i form av ubebygd areal blir mindre og mindre for hver etasje som legges på bygget. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 30 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Illustrasjonen viser at fotavtrykket reduseres marginalt etter hvert som etasjeantallet øker. (Tegning: Stavanger kommune) Freiburg Rieselfeld, foto. Gellers. Den flerfunksjonelle byen har tydelig hierarki mellom forretnings- og hovedtransportgate og øvrige lokale boliggater. Bebyggelse med offentlig tilgjengelig areal plasseres med fasadene mot fortau og øvrige boligbygg er inntrukket fra smågatene. Freiburg Rieselfeld 2007, foto: Norbert Blau Luftfahrer. For å oppnå bymessighet, må bebyggelsen struktureres med hensynet til tydelige skiller mellom private og offentlige soner samt utføres med en rikholdig flerfunksjonell bebyggelse. Rieselfeld er et foregangseksempel i Europa på en ny, bærekraftig stedsutvikling, men basert på en tradisjonell bymessig struktur. Området på 780 daa huser i dag boliger for ca. 20 000 mennesker, skoler og næringsliv. Områdeutnyttelsen på mer enn 100 % BRA (fordelt på blokkbebyggelse og rekkehus på 3-6 etasjer) og ivaretar gode utomhusanlegg og parkdrag for beboerne gjennom god, strukturell fysisk planlegging der bl.a. restarealer og ”ikke-programmerte” områder er minimert. Plassering av høyhus Dersom en ønsker å bygge høyhus bør det vurderes hvor de evt. kan plasseres. Et argument for å bygge høyhus er ofte at de skal være signalbygg. Høyhuset til Aker er beskrevet som et ”ikonisk høyhus” som skal markere området (Aker: Fornebuporten (2014:16). Fornebuporten skal være ”navet i verdens ledende Subsea kompetansesenter” (ibid:2). Poenget er at høyhus skal være synlige. Det betyr at plasseringen av høyhus får konsekvenser for byområdet som helhet. Bing Lorentzen har i en artikkel i Aftenposten 23. januar 2015 stilt spørsmål ved plasseringen av høyhus på orkesterplass i Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 31 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Oslo-fjordområdet. Han mener at høyhus bør plasseres i høyden bakerst i bylandskapet, ikke ved fjorden, der de stenger for den øvrige bebyggelsen bak. Anbefaling vedrørende høyhus Vi vil anbefale at Bærum kommune utreder hva slags forhold en skal ha til høyhus i Bærum kommune før en åpner for høyhus på Fornebu eller andre steder i kommunen. Dersom en åpner for høyhus på Fornebu kan det føre til en dominoeffekt, der andre utbyggere vil fremme egne forslag om høyhus. Det betyr at vi ikke anbefaler å øke etasjetallet på fremtidig bebyggelse utover det som allerede er bygget på Fornebu før en har gjennomført en slik utredning. En slik utredning bør drøfte hva som skal defineres som høyhus i Bærum, hvor de evt. kan ligge, begrunnelser for høyhusenes funksjon og innhold osv. Det vil også være viktig å avklare begrunnelsene for å evt. bygge høyhustomteutnyttelse er ikke nødvendigvis et argument for bygging av høyhus. Forhold til eksisterende bebyggelse Gjeldende kommunedelplan hadde som et viktig premiss at bebyggelsen skulle være i maksimalt fem etasjer. Eksisterende boligbebyggelse består i hovedsak av blokkbebyggelse i opptil fem etasjer, i blandet med områder med småhus/rekkehus. Ett boligprosjekt (Fornebuporten) bryter med eksisterende forutsetninger i KDP og er på i alt ni etasjer. Næringsbebyggelsen er i all hovedsak i fem etasjer, med unntak av Statoilbygget og Fornebuporten. Vellene er i sitt innspill til planrådsgruppen negative til å bygge høyere inntil eksisterende boligområder hvor det er markedsført og planlagt bebyggelse i henhold til KDP, dvs. maksimalt fem etasjer. De ønsker å opprettholde lave bygg mot sjøen, og inn mot grøntområdene og å opprettholde horisontlinjer mot marka fra sjøen er viktig. De påpeker at mulige områder som kan tåle fortetting er ved T- banens endeholdeplass samt områdene bak Telenor Arena. Anbefaling Ny bebyggelse som grenser til eksisterende bebyggelse bør i volum og høyder tilpasses denne. Bebyggelsen bør trappes ned mot sjøen og inn mot grøntområdene. Boliger, bebyggelse og uterom Felles uterom Vi har tidligere drøftet boliger og uterom i kapittel 1: Fornebu i dag. Mange uterom i ny boligbebyggelse ligger på garasjelokk. Det er positivt at garasjene ligger under bakken slik at man oppnår et bilfritt miljø. Utfordringen er å få til et godt uterom på lokket. Estetisk veileder anbefaler, som nevnt, at det bør være min. 1 m jordsmonn for å sikre tilfredsstillende vegetasjon. Det finnes mange eksempler på golde uterom på garasjelokk med for mange harde flater. Eksempelet fra Grønlands Torg i Oslo viser at det er mulig å få til et frodig gårdsrom på garasjelokk. Det forutsetter tilstrekkelig jordsmonn. Veiledningen til TEK 10 anbefaler at det bør være et jordsmonn på min. 0,80 meter (§8-4 uteareal). Denne jorddybden er et tilstrekkelig minimum for et variert vegetasjonsbilde i lokkprosjekter. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 32 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Gårdsrom på garasjelokk kan bli golde og triste. Jåttåvågen, Stavanger Frodig gårdsrom på garasjelokk, Grønlandstorg i Oslo Den største utfordringen er å sikre tilstrekkelig jordsmonn for å få variert vegetasjon. Vi vet ikke hvilke erfaringer en har med dette i det som er bygget på Fornebu hittil, men vi har blitt fortalt at Hundsund tun 6 har hele utearealet på garasjelokk, og at man har problemer med for lite jordsmonn. Det vil i tilfelle være i strid med anbefalinger i estetisk veileder. God opparbeidelse med variert vegetasjon, områder for lek og opphold kan være en utfordring også selv der en har tilstrekkelig med areal og uterom på bakken, se foto fra Fornebu hageby. Uterommene er preget av mange og store harde flater med asfalt og for lite vegetasjon. Sol og dagslysforhold Fornebuområdet som helhet har svært gode sol- og dagslysforhold på grunn av det åpne landskapet ut mot fjorden. Det kan likevel være store forskjeller i sol- og dagslysforholdene i de ulike boligområdene og i de ulike boligene i de enkelte prosjektene. Bomiljøveilederen legger vekt på at boligene på Fornebu skal ha gode solforhold. Vi har ikke vurdert hvordan dette er ivaretatt, men beskrivelsene av gårdsrommene i Piloten sammenlignet med Hundsund viser at det åpenbart er forskjeller på i hvilken grad dette er ivaretatt i de ulike boligområdene. Dette bør derfor analyseres nærmere for å vurdere den fremtidige utbyggingen. Forskning viser at beboerne er fornøyd med solforholdene i boligen/balkongen når de har ca. 4 timer sol sammenhengende eller i alt ca. 5 timer sol (sammenlagt ved ulike tidspunkt) (Westerberg (1993). En norsk studie viser på samme måte at 81 prosent av de som har fire timer sol sier det er passe og 90 prosent av de som har fem timer sol sier det er passe (Schmidt 2014). Veiledningen til TEK 10 anbefaler at alle boenheter og felles utearealer bør være solbelyst i fem timer ved jevndøgn. Veiledningen anbefaler også at boliger med mer enn to rom bør ha fasade mot minst to sider. (TEK 10, §-8-3-plassering av byggverk). For å sikre sol- og dagslysforholdene i bebyggelsen anbefaler veiledningen til TEK 10 at minste tverrsnitt i bebyggelsens forhold mellom høyder og bredder bør være på 1:3. Bebyggelsen i for eksempel Piloten og Kilåsen er neppe i tråd med disse anbefalingene. Vi kan også konstatere at for eksempel Hundsund tun 6 har varierende forhold når det gjelder sol og dagslys i boliger og uterom ettersom avstandene mellom bygningene er den samme uansett etasjetallet. Vi vet ikke hva som er årsakene til at man har valgt en slik bebyggelsesplan, se foto. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 33 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Hundsund tun 6. Parallelle lameller med lik avstand, men ulik etasjetall gir ulike solforhold. Lamellbebyggelsen gjør at uterommene har karakter av mellomrom, og ikke som tun. Næringsbebyggelsen Bebyggelsesstruktur Eksisterende næringsbebyggelse er også i hovedsak bebyggelse i landskap. Området rundt Telenorbygget har et åpent landskapsdrag med utsikt mot fjorden fra Snarøyveien. De to kontorbygg som er under bygging i Fornebuporten er å betrakte som lameller med deler av bygningskroppen som springer frem og danner rom. Likevel vil dette rommet mellom bygningene mest ha karakter av mellomrom, også fordi det mangler en tredje vegg i rommet. Antallet arbeidsplasser Antallet arbeidsplasser er pr i dag ca. 20.000. Dette overskrider taket for antall arbeidsplasser i fase 1 som var satt til 15000. Representanter fra de tre velforeningene er kritiske til trafikkavviklingen i dag med kø i rushtrafikken som skyldes det store antallet arbeidsplasser og begrenset kapasitet på kollektivtrafikktilbudet. Anbefaling Vi vil anbefale at videre utbygging med næringsarealer ikke iverksettes før trafikkforholdene er løst, fortrinnsvis gjennom bedre kollektivtrafikktilbud., Dette var også en forutsetning for vedtaket av KDP 2. Grønn struktur Overordnet grønnstruktur med Fornebuparken og grønne fingre ut mot fjorden skal opprettholdes. Fornebu har verneverdige naturområder ved Koksabukta og Storøykilen. Nærturterreng I forbindelse med KDP ble det gjort beregninger av hvor mange boliger naturområdene på Fornebu tåler og hva som kan anses som en rimelig dekning når det gjelder befolkningens tilgang til nærturområder. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 34 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU For å vurdere dette ble det, ifølge Lingsom (2008) innhentet forskning og erfaringstall fra relevant forskning i Sverige og Finland som ga grunnlag for å anta at et minstekrav på 60 kvm frilufts-areal per innbygger burde være tilgjengelig innen en gangavstand på 10-15 minutter fra boligen. En sammenligning med Oslo viste at beboernes tilgang til slike friområder i Oslo varierer mye, avhengig av nærheten til Marka. Gjennomsnittlig areal pr innbygger i Oslo var ca 66 kvm. Bærum kommune la til grunn ca. 60 kvm friareal pr innbygger på Fornebu og kom ut fra dette frem til ca 5000 boliger (beregnet ut fra 2,5 beboere pr bolig). Det endelige tallet for boliger på Fornebu ble fastsatt til 6300 i KDP (Lingsom 2008). Det betyr at gjennomsnittlig nærturareal pr innbygger ble ca 52 kvm. En økning av boligtallet i fase 2 vil innebære økt belastning på natur- og friområdene og at det blir trangere om plassen. Dersom en legger opp til bygging av ca 10.000 boliger, slik mulighetsstudiene antyder, blir tilgjengelig nærturterreng ca 30 kvm . På den ene siden kan det se ut som Fornebu har store friområder, og at også beboere på Fornebu må akseptere at det blir trangere om plassen. På den andre siden kan det stilles spørsmål ved hva naturområdene tåler, og i hvilken grad en skal akseptere en dekning med hensyn til nærturterreng som lokalt vil være lavere sammenlignet med erfaringstall for forskningen og gjennomsnittet for Oslo. Fornebu er i tillegg rekreasjonsområde for Bærum og deler av Oslo Vest. Anbefaling Det bør gjennomføres en vurdering av konsekvensene av å øke boligtallet for økt belastning på naturog friområdene. En bør også vurdere konsekvensene av en arealreduksjon nærturterreng pr innbygger sammenlignet med erfaringstall fra forskningen og fra Oslo kommune. Grå struktur – trafikk og teknisk infrastruktur Atkomstveier og parkering Det legges til grunn i det regionale plansamarbeidet at trafikkvekst som følge av fortetting av storbyområdets byggesone skal løses kollektivt. Dette innebærer at det ikke er grunnlag for å vurdere utvidelser av hovedatkomstveiene til Fornebu med en tettere utbygging. For annen teknisk infrastruktur enn samferdsel, vil de tekniske fagmyndighetene stille krav som sikrer at kapasitet for energi, vann, avløp, renovasjon mv er tilstrekkelig ved gjennomføring av utbygging. Kollektivtrafikk I påvente av Fornebubanen har Fornebu hyppige avganger på busslinje 31 i tillegg til rushtidslinjer 31 E, 36 E, 24 og 28. Vi har ikke data for i hvilken grad tilbud og behov matcher. Dette bør kartlegges før en åpner for økt utnyttelse av boliger og næringsbebyggelse. Det kan se ut som det er en utfordring at kapasiteten til og fra Fornebu i rushtiden er dårlig utnyttet, noe som skyldes ubalansen mellom boliger og antall arbeidsplasser på Fornebu. Det er også utfordringer knyttet til endeholdeplassen ved Fornebu senter. Mange boligområder vil få lang vei til buss/bane med mindre traséene for bussene endres. Fra boligene som er under bygging på Storøya for eksempel vil det være langt å gå til nærmeste busstopp ved Fornebu vest, og enda lengre til planlagte metrobanestopp, med mindre bussrutene legges om Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 35 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Alle bussrutene har endestasjon ved Fornebu senter. Foto Lene Schmidt Båt til Aker brygge på 12 min. er et flott kollektivtrafikktilbud. Foto Lene Schmidt November 2014 åpnet Ruter hurtigbåt til Aker brygge i rushtiden. Det vurderes som et flott kollektivtrafikktilbud. Det kan dessverre se ut til at det så langt er for få bruker tilbudet. Det bør gjennomføres en reisevaneundersøkelse for å avdekke muligheter og utfordringer og vurdere tiltak. Fornebubanen Fornebubanen skal ha tre stopp på Fornebu: Fornebuporten, Tårnet i område 8,4 (ved Telenor) og i Koksa. Kapasiteten i rushtiden for banen er oppgitt til å være ca. 6400 personer i timen, For å øke kapasiteten er en avhengig av tilpasninger til det samlede T-banenettet i Oslo, og etter hvert av en ny tunnel gjennom Oslo sentrum. Anbefalinger Vi vil anbefale at det gjennomføres reisevaneundersøkelser for å kartlegge tilbud og behov for kollektivtrafikk før en åpner for økt tomteutnyttelse. Grå struktur - gatetverrsnitt Ved vurderingen av kvartalsbebyggelse bør en være bevisst gatetverrsnittet i bebyggelsen, ikke bare tverrsnittet i gårdsrommet, slik beskrevet ovenfor. Den tradisjonelle bybebyggelsen på Grünerløkka har som regel et gatetverrsnitt på 1:1 Mindre romslige tverrsnitt går særlig på bekostning av solforholdene, avhengig av gatenes orientering. Bomiljø - sosial bærekraft Bomiljø og sosial bærekraft dreier seg om å sikre boliger for ulike kjøpergrupper, også de med begrenset økonomi, variert sammensetning av boligtyper, størrelser og eie/leieformer. Gode bomiljø handler blant annet om tillit, trygghet, nabokontakt osv. Boligmassens sammensetning er avgjørende for etablering av gode bomiljø. Gode bomiljø dreier seg også om muligheter for medvirkning og innflytelse på eget nabolag. Forholdet til eksisterende beboere blir et viktig element i dette. Lik tilgang til felles goder som parker og plasser, skoler og barnehager er også et viktig tema. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 36 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Boligmassens sammensetning mht. boligstørrelser og eieformer er et viktig verktøy i offentlig planlegging for å sikre målene om en sosial bærekraftig boligbygging som inkluderer boliger som ivaretar interessene til ulike befolkningsgrupper. Boliger for ulike befolkningsgrupper Boliger som ivaretar interessene til ulike befolkningsgrupper - boligstørrelser Vi har fått oversikter fra Bærum kommune over hvor mange boliger som er bygget, men det foreligger ikke noen oversikt over boligmassens sammensetning verken mht. boligstørrelser eller eieformer. Dette er tankevekkende siden en, som nevnt, har som mål å tilby boliger som skal ivareta «interessen til ulike befolkningsgrupper». Vi vet ikke i hvilken grad kommunen har stilt konkrete krav til boligmassens sammensetning og boligstørrelser i de enkelte delområdene eller om dette er overlatt til utbyggerne. Annen forskning har vist at spørsmålet om boligmassens sammensetning kan være et konfliktfylt tema i planer og planprosess, og at det i praksis ofte overlates til utbygger, se for eksempel Schmidt (2014). Et annet eksempel er Fjordbyen i Oslo der bystyret hadde som intensjon at fem- ti prosent av boligene skulle være rimelige utleieboliger. Denne intensjonen ble ikke fulgt opp i praksis fordi tomtene var ble for dyre og kravet var for upresist (Bergsli 2014). Gjennomsnittlig boligareal på det som er bygget så langt på Fornebu er på 100 kvm. Dette viser at det er bygget mange store boliger på Fornebu. Det fremgår av KDP at en har lagt til grunn boliger på i gjennomsnitt 100 kvm (KDP s. 40).. Gjennomsnittlig boligareal for landet som helhet er 117 kvm (det er ikke angitt hvorvidt dette er BRA). Det henger sammen med at det i landet som helhet er en stor andel eneboliger, ca 80 % er eneboliger/småhus (St.meld.nr 23 (2003-2004: 16). Gjennomsnittlig boligstørrelse vil variere avhengig av typer bebyggelse, ettersom eneboliger/småhus gjerne har større areal enn blokkleiligheter. En kan spørre hvorvidt det er i tråd med målene om å bygge «…et variert boligtilbud som ivaretar interessene til ulike befolkningsgrupper» å operere med en gjennomsnittlig boligstørrelse på 100 kvm fordi det betyr relativt mange store og dermed dyre boliger(KDP side 8, 24). Siden Bærum kommune ikke har noen oversikt over boligmassens sammensetning er det vanskelig å si noe om boligfordelingen og hva som er bygget hvor. Enkelte sjekk av boligprospekt kan likevel tyde på at det er en skjevfordeling mht. hvilke boliger som er bygget hvor. Det ser ut som det er et stort antall, til dels svært store boliger, på særlig attraktive tomter nær sjøen. Et eksempel er Hundsund 1367 et prosjekt med 24 fireroms boliger på i gjennomsnitt 120 kvm (Kilde: prospekt). Et annet eksempel er Lomvi tun 1 med 26 leiligheter, som er utelukkende tre- og fireroms boliger på fra 90 – 187kvm BRA. Lomvi tun 2 har 24 leiligheter, også utelukkende tre og fireroms på mellom 90 og 116 kvm (Kilde: prospekt). Lomvi tun 1, som ligger ytterst på Storøya, og altså har den mest attraktive beliggenheten har med andre ord enda større leiligheter enn Lomvi tun 2, som ligger innenfor tun 1, men som fortsatt har en attraktiv beliggenhet nær sjøen. Omvendt har vi sett at Fornebuporten har et svært stort antall små boliger. I Fornebuporten, et boligprosjekt med 295 boliger, er 88 prosent av boligene relativt sett små boliger 3 (toroms boliger på 40 kvm) og bare 12 prosent av boligene er i størrelsesordenen tre- femroms boliger. Megler ga uttrykk for at det skyldes at det er et stort behov for flere mindre boliger på Fornebu fordi det er bygget mange store boliger. Utbygger ga i møte med planrådsgruppen uttrykk for at de ser Fornebuporten som meget vellykket og ønsker å videreføre en slik boligmiks med mange små boliger i den videre utbyggingen. Det ble begrunnet med at det er mangel på små boliger i den boligbyggingen som er realisert på Fornebu for øvrig. 3 http://www.fornebuportenbolig.no/prisliste?number=246 utskrift 06.01.2015. Mail fra megler Johan BaadeMathisen 8.1.2015 Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 37 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Forskning viser at det er uheldig å bygge store boligprosjekter med så stort antall små boliger. De som bor i små boliger flytter oftere. Gjennomsnittlig botid blant de som bor i en ettromsbolig var 2,3 år, mens gjennomsnittlig botid blant de som bor i en to eller treroms bolig var hhv. 7,7 og 9,7 år. Gjennomsnittlig botid i alle boliger var 13,7 år. De som bor til leie flytter oftere enn de som eier sin bolig. Gjennomsnittlig botid blant de som bor i en ettroms bolig og er leietakere er 1,9 år. Dette er tall fra levekårsundersøkelsen og gjelder for landet som helhet. (Barlindhaug, her gjengitt fra Schmidt og Guttu 2012:130). Tallene gjelder for landet som helhet, og forholdene vil variere blant annet fordi de som bor i storbyene flytter oftere enn de som bor på mindre steder eller på landsbygda. Flyttehyppigheten kan også variere i ulike deler av storbyen. Stor ut- og innflytting kan resultere i et ustabilt bomiljø. I noen områder kan det være en tendens til opphoping av mange små boliger som kjøpes av private for utleie. Solsiden i Nydalen med i alt 453 boliger har i alt 61 prosent små boliger (ett- og toromsboliger). Det viste seg at 29 prosent av beboerne i prosjektet var leietakere, og at 25 prosent av beboerne hadde en botid på 0-1 år. 71 prosent av beboerne sier de kjenner ingen eller få naboer. Til sammenligning hadde to andre prosjekter i samme undersøkelse med en annen boligfordeling et mer stabilt bomiljø. Ski Amfi med så å si utelukkende store boliger hadde et svært stabilt bomiljø, der bare 11 prosent sier de kjenner få eller ingen naboer, mens Bassengtomta i Trondheim hadde noe mer utskifting i beboermassen, der 37 prosent sier de kjenner ingen/få naboer (Schmidt 2014). Vi vet selvsagt ikke hvordan dette vil slå ut i et prosjekt som Fornebuporten, hvor stort utleieomfanget vil være og hvor stor ut- og innflytting en kan forvente. Det kan likevel være en utfordring med så ensidig sammensetning av boligmassen i et så stort boligprosjekt, og det er ikke i tråd med anbefalinger for gode bomiljø i bomiljøveilederen eller fra Husbanken (2000). Vi kan oppsummere med at boligmassens sammensetning er skjev. For det første er det bygget et stort antall store boliger, ettersom gjennomsnittlig boligstørrelse på hele Fornebu er på ca. 100 kvm. For det andre ser det ut til at boligmassens sammensetning er skjev, slik at det er bygget mange, til dels svært store, boliger på de mest attraktive tomtene nær sjøen. På den andre siden kan vi finne et boligprosjekt med svært mange små boliger. Det er vanskelig å se hvordan en slik fordeling av boligtyper og størrelser kan være i tråd med målene i KDP om gode nærmiljø og en variert boligmasse. Målene om en variert boligmasse bør i større grad gjelde de enkelte boligområdene/boligtun. Boliger med sosial profil Som omtalt ovenfor har det vært en premiss fra statens side at det skulle legges til rette for rimelige boliger på Fornebu. Områdene 8.1 og 8.3 er ifølge notatet: «Fornebu- Rammer for videre utbygging» datert 28.03.2014, side 14 forutsatt at det skal overdras til Bærum kommune for å realisere boliger med sosial boligprofil. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 38 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Kart som viser områdeinndelingen på Fornebu. Ill. Planrådgruppa Vi vet ikke hva som er status når det gjelder planleggingen av disse boligene. Vi vet ikke hvor mange boliger det dreier seg om, og hvor stor andel av den totale boligbyggingen på disse områdene de sosiale boligene skal utgjøre. Vi vet ikke i hvilken grad en her tenker seg utleieboliger, eller boliger for salg, eller om det evt. er planer om boliger der en kan gå fra leie til eie. Prinsipielt sett kan det ses som problematisk dersom en konsentrerer et (for) stort antall boliger for sosiale formål i samme område. Det er tankevekkende at en innen rammene av utbyggingen for fase 1 med i alt 2500 boliger ennå ikke har bygget noen boliger med sosial profil. Boliger som ivaretar interessene til ulike befolkningsgrupper - eieformer Det foreligger ingen oversikt over eierformene i den boligbebyggelsen som er realisert eller under planlegging. Det dreier seg dels om fordeling mht. sameie/borettslag og evt. «rimelige boliger» i tråd med målene om en «sosial boligprofil». Det ser imidlertid ut til at langt den største delen av boligene er selveiere, og at det er få eller ingen borettslagsleiligheter. Dersom en skal ivareta intensjonene om et variert boligtilbud bør en sikre at det finnes både borettslagsleiligheter, selveierleiligheter og rimelig boliger, evt. i form av utleie. Borettslag og sameier er i økende grad blitt likestilte juridisk og praktisk, men representerer likevel to viktige og på noen områder nokså ulike boligtilbud. Inngangsbilletten til en borettslagsbolig skal i prinsippet være noe rimeligere siden en bare finansierer innskuddet på egen hånd og kan nyte godt at et presumptivt rimelig felleslån. En annen, Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 39 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU og kanskje vel så viktig forskjell, er at det i borettslagene er strengere regler for utleie. Noen sameier har erfart problemer med et stort antall leietakere. Det kan enten dreie seg om at mange små boliger er gjenstand for utleie, slik påpekt av representanter for vellene. Det kan også dreie seg om store boliger som deles opp til hybler/kollektiver og som får flere leietakere. Slike eksempler kan finnes i sentrale bygårder med store leiligheter. Det har også vært et tema i mediene at noen sameier i Groruddalen har problemer med slik utleievirksomhet. Vi kan oppsummere med at det ser ut som boligmassens sammensetning er skjev når det gjelder eieformer. Det kan stilles spørsmål ved hvorvidt det er i tråd med målene i KDP. Økning av boligtallet, tomteutnyttelse og boligmassens sammensetning Det er et ønske om å øke boligtallet i fase 2 av utbyggingen Boligtallet kan økes ved å øke tomteutnyttelsen og/ eller ved å redusere gjennomsnittlig boligstørrelse. Økt tomteutnyttelse Dersom en skal øke boligtallet bør det fortrinnsvis skje ved de tre T-bane stoppene. Det kan skje ved å legge til rette for en mer urban bebyggelse med boliger og næring. Det er i tråd med anbefalinger i statlige planretningslinjer og i forslaget til regional transportplan for Oslo og Akershus. Boligbebyggelsen ved T-banestasjonene vil ha en mer urban karakter, der en kan vurdere både økt tomteutnyttelse og etasjetall sammenlignet med KDP. Vi vil anbefale at boligbebyggelsen i de øvrige områdene bør forholde seg til KDP og bomiljøveilederen med hensyn til tomteutnyttelse osv. Det totale boligtallet vil kunne økes noe i forhold til KDP dels ved økt utnyttelse ved T-bane stasjonene, dels ved å redusere gjennomsnittlig boligareal pr bolig. Boligmassens sammensetning En kan øke boligtallet ved å redusere gjennomsnittlig boligstørrelse. Et eksempel er 1367 Hundsund der en bygger 24 leiligheter på i gjennomsnitt 120 kvm. Dersom en i stedet hadde valgt 12 stk fireroms, 12 stk treroms på 70 kvm og 12 stk toroms på 50 kvm hadde man økt boligtallet med 50% fra 24 til 36 boliger uten å øke tomteutnyttelsen. Man hadde i tillegg fått et prosjekt med en mer variert boligfordeling som kan nå en bredere befolkningsgruppe, i tråd med intensjonene i KDP og bomiljøveilederen. Et variert boligtilbud for singel-husholdninger, skilte og andre som i perioder har skiftende boligbehov, men som av ulike grunner ønsker å kunne på på Fornebu bør tilstrebes. En økning i antallet mindre boliger vil ikke i samme grad øke antallet beboere på Fornebu og vil legge mindre press på behovet for sosial infrastruktur selv om antallet boliger økes som sådan. Anbefalinger Økt tomteutnyttelse bør særlig vurderes i de tre områdene ved T- bane stopp i tråd med anbefalinger i blant annet regional transportplan. De øvrige boligområdene bør i hovedsak forholde seg til KDP og bomiljøveilederen med hensyn til tomteutnyttelse osv. Bærum kommune bør i den videre planleggingen sørge for en mer variert sammensetning av boligmassen mht. boligstørrelse og boligtyper i de ulike delområdene i tråd med intensjonene i KDP. Bærum kommune bør også sørge for en bedre fordeling av boligmassens sammensetning når det gjelder eieformer og sikre at det finnes både borettslag og selveiere i tillegg til «rimelige boliger» som ivaretar en sosial boligprofil. Intensjoner om et antall boliger med sosial boligprofil bør sikres i den videre utbyggingen. Disse bør integreres i den ordinære boligbebyggelsen. Boliger med sosial boligprofil bør også inkludere boliger for utleie i regi av nonprofitt organisasjoner. Det bør også vurderes modeller for leie-til eie boliger. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 40 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Medvirkning og deltakelse fra berørte parter Som omtalt i kapittel 1 har Bærum kommune tatt mål av seg til å være en utviklingskommune, der en kan ”ta i bruk nye metoder for medvirkning slik at vi drar nytte av kompetanse og erfaringer fra innbyggere, næringsliv, brukere og medarbeidere i utviklingen av kommunen og kommunens tjenester. Tidlig medvirkning gir større mulighet for gode, konstruktive løsninger” (ibid:9). Det er pr i dag tatt i bruk ca. 1350 boliger og ca. 550 boliger er under bygging. Det foreligger godkjent rammetillatelse for ca. 200 boliger, men byggingen er ikke igangsatt. Det betyr i alt ca. 2100 boliger er innflyttet eller under bygging/godkjent. Rammen på fase 1 er ca. 2500 boliger. Det betyr at nye planer for fremtidig utvikling også må forholde seg til nåværende beboere og deres forventninger, ønsker og mål for det fremtidige Fornebu. Det er tre velforeninger i området: Snarøen vel, Langodden vel og Fornebulandet vel. Fornebu markedsføres som ”Fornebulandet – et pusterom mellom byen og fjorden”. Denne beskrivelsen av ”varens kvalitet” vis a vis boligkjøperne skal, som nevnt, opprettholdes i det videre arbeidet. Det betyr at selv om det er gitt signaler om høyere utnyttelse og mer bymessig bebyggelse skal Fornebu forbli Fornebulandet, ikke Fornebyen. Det får implikasjoner for hva slags bebyggelse en bør legge opp til i den videre utbyggingen, både når det gjelder boligbebyggelsen og næringsbebyggelsen. De som har kjøpt bolig på Fornebu har kjøpt boligen fordi de ønsker å bo på Fornebulandet og med de forutsetninger som ligger i gjeldende planer. Nåværende beboere viser i sitt innspill til OBOS mulighetsstudier for videre utbygging, som ble presentert på et beboermøte på Fornebu, til Forbrukerrådet og mener at de har en legitim forventning om at de premissene som ligger i eksisterende plandokumenter og de kvalitetene de la til grunn ved boligkjøpet skal ivaretas i den videre utbyggingen. Det sies gjerne at de som bor i en by må regne med at omgivelsene endres og at man må akseptere det. Likevel bør det være et viktig premiss at mål og visjoner for Fornebu slik beskrevet i eksisterende planer følges opp. Det gjelder også i den konkrete utformingen av ny bebyggelse at den tar hensyn til eksisterende bebyggelse. Anbefalinger for medvirkning For å inkludere berørte parter i den fremtidige planleggingen vil vi anbefale at man 1) gjennomfører en helhetlig evaluering av utbyggingen så langt, 2) sørger for å involvere berørte parter tidlig i planprosessen videre, i tråd med intensjoner om medvirkning i lovverket og kommunens egne intensjoner om nye metoder for medvirkning. Lik tilgang til felles goder Å sikre befolkningen lik tilgang til felles goder dreier seg om dels å sikre at tilbudene er i tråd med behovene, dels å sikre lik tilgang. Med felles goder menes her tilgang til naturen, parker og friområder, offentlige gater og torg, felles uterom i bebyggelsen og andre felles goder som skoler, barnehager, fritids- og kulturtilbud i offentlig regi. Det dreier seg også om felles goder som lys og luft, og retten til stillhet og ren luft. Den overordnete grønnstrukturplanen sikrer at det er god tilgang til natur, parker og friområder fra de ulike boligområdene. Det er likevel slik at boliger som ligger i første rekke mot sjøen eller Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 41 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU parker/friområder er mer attraktive, og vi kan se tendenser til at disse boligene gjerne er ekstra store og dermed dyre, og altså er forbeholdt de med stor kjøpekraft. Det er også forskjeller mellom de ulike boligområdene når det gjelder størrelse og kvaliteten på de felles utearealene. Det er også forskjeller på boligenes beliggenhet internt i de enkelte boligområdene når det gjelder nærhet til felles uterom, sol, lys og utsikt. Boliger i toppetasjene har selvsagt bedre sol- og lysforhold og bedre utsikt sammenlignet med boliger i nedre etasjer. Boliger i toppetasjene er gjerne større og dyrere, og dermed forbeholdt de med stor kjøpekraft. Det vil selvsagt alltid være slike forskjeller i en boligbebyggelse, men det kan likevel problematiseres dersom slike kvaliteter systematisk blir forfordelt noen grupper frem for andre. Boligplanleggingen har tradisjonelt tatt utgangspunkt i at også de som bor nederst/innerst skal ha gode sol- og dagslysforhold. Sosial infrastruktur Den sosiale infrastrukturen er samfunnets ikke-kommersielle lim. Kvaliteten av en byutvikling vil i stor grad sammenfalle med kvaliteten på den sosiale infrastrukturen, avstemt for ulike aldre og livsfaser for byens beboere. På Fornebu har det i drøftingene om bykvalitet vært fokusert mye på boligtall og kapasitet i skoler og barnehager. Det er lagt opp en robust struktur for skoler, barnehager og andre sosiale institusjoner med den desentraliserte grendesentermodellen i KDP. I forbindelse med den foreslåtte forskningsmessige evalueringen av utbyggingen på Fornebu vil det også ha stor verdi å gjennomføre en grundig vurdering av driftserfaringene med grendesentrene. Det kan se ut som om utbyggingen av skolekapasitet har vært mer i pakt med den nye boligreisingen på Fornebu enn bygging av barnehager, der det er et stort etterslep. Vurderinger gjort av utbyggerne i forbindelse med mulighetsstudiene for økt boligbygging viser at økt behov for barnehager og skoler kan fanges opp med å øke institusjonsstørrelsen innenfor den i KDP foreslåtte strategien for grendesentre. Det er vesentlig at drøftingene omkring sosial infrastruktur også vurderer kapasiteten for eldresentre, hjemmetjenester og andre tilbud til ulike grupper av beboere med hjelpebehov. Boligene på Fornebu ses som attraktive, ikke minst blant barnefamilier. Det viser seg at antallet barn har blitt høyere enn forventet, ifølge notat fra velforeningene. Finansiering av sosial infrastruktur i fase 1 har skjedd med utbyggerbidrag. Avtale om dette var grunnleggende for at Bærum kommune ble i stand til å tilrettelegge for boligene i fase 1. Dette var, ifølge Lingsom (2008) et premiss som ble lagt til grunn ved tomtesalget, og dermed var klart for utbyggerne. Denne praksis er ikke lenger tillatt etter endringen av regelverket for utbyggingsavtaler. . Behovet vil selvsagt øke jo flere boliger en åpner opp for. Situasjonen er allerede prekær når det gjelder barnehager. Bærum kommune har i 2014 måttet ta i bruk en midlertidig brakkebarnehage ved Storøya grendesenter. Ingen av de fremlagte mulighetsstudiene har vurdert behovene for sosial infrastruktur, bortsett fra OBOS sine beregninger av økt behov for skoler og barnehager. Representanter for vellene på Snarøya og Fornebu har i et notat til planrådsgruppa pekt på at Bærum kommune har undervurdert behovet for barnehager, skoler, idrettsplasser og svømmehall på Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 42 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Fornebu. Det er behov for detaljert gjennomgang av behovene når det gjelder sosial infrastruktur i fase 2 når en ønsker å øke boligtallet i fase 2 sammenlignet med boligtallet i KDP. KDP (side 26) la i sin gjennomgang av servicehierarkj til grunn at et nabolag med ca. 240-320 boliger vil ha behov for 1- 2 barnehager. Her er antakelig lagt til grunn små barnehager. Oslo kommune definerer et barnehagebehov ved nye utbygginger på 4 avdelinger pr 350 boliger Det er bygget tre barnehager, Hundsund, Storøya og Nansenparken (midlertidig barnehage) med plass til i alt 380 barn. En privat barnehage er under bygging ved område 6.0 med plass til 130 barn (mail fra Bærum kommune 27.01.2015). Det er stor mangel på barnehageplasser til de 2100 ferdigstilte boligene på Fornebu, og utbyggingen ligger langt under KDPs forslag til utbyggingstakt. Vurdering av behov for barnehager bør skje i forhold til barnehageplasser. Størrelsen på institusjonen vil avhenge av hvilken strategi for størrelse som den enkelte kommune legger til grunn. Tendensen i Hovedstadsregionen går i retning av større institusjoner, oftest barnehager med 4-8 avdelinger. Skoler KDP 2 la til grunn i alt åtte barnehager, tre barneskoler og to ungdomsskoler (tall fra OBOS (udat.) s.41). Det har også vært forutsatt bygget en ny videregående skole, og er satt av egen tomt til denne. Både skoler og barnehager er tenkt lokalisert til de planlagte grendesentrene. Arealene i grendesentrene er av OBOS beregnet til å ha kapasitet for utvidelse av de planlagte institusjonene. Dersom de skal kunne fange opp et slikt større behov må Bærum kommune justerer arealnormene for skoleanlegg opp mot størrelser tilsvarende det som anvendes i Oslo. Bærum kommune har i utbyggingssaker for skoler generelt vist til Sosial- og helsedirektoratets anbefalte minimumsnormer for utearealer for skoler fra 2003: (Ref. Thorén, K. (2003): Skolens utearealer. Om behovet for arealnormer og virkemidler. Sosial- og helsedirektoratet) Her defineres en generell minimumsnorm på 50 kvm uteareal pr elev. Helsedirektoratet (2014)har nylig gitt ut to veiledere: «Miljø og helse i skolen» Og «Miljø og helse i barnehagen» Her finnes anbefalinger blant annet vedrørende utearealer i skoler og barnehager. Det anbefales i veilederen også en minste samlet tomtestørrelse gradert etter skolestørrelse basert på SSB`s inndeling: Min. areal ved små skoler – færre enn 100 elever – ca 5000 kvm Min. areal ved middels skoler – mellom 100 og 300 elever ca. 10.000kvm Min areal ved store skoler- flere enn 300 elever – ca 15000kvm. For hver elev over 300 kommer et tillegg på 25 kvm. I ferske planeksempler fra Bærum har kommunen vedtatt utbyggingsprosjekter med utearealtall ned mot halvparten av den generelle anbefalingen fra SHD, dersom det er god tilgang på offentlige friområder eller idrettsanlegg i umiddelbar tilknytning til skoletomten. Videregående skole kan med fordel søkes integrert i den kombinerte bolig/næringsbebyggelsen ved Fornebubanen og flyttes ut av tomteområdet avsatt til vgs. En ny skole kan søkes utviklet i samarbeid med teknologimiljøene på Fornebu, etter mønster av ny Ullern vgs i Oslo Cancer Cluster ved Radiumhospitalet. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 43 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Det kan også tenkes nye samorgansierte skolemiljøer. Oslo gjør nå forsøk med å samlokalisere ungdomstrinnet med vgs. Eldresenter, omsorgsboliger, bo- og behandlingssentre Det er avsatt en tomt ved Fornebu senter planlagt for omsorgsboliger. Det kan stilles spørsmål ved om KDP i tilstrekkelig grad har tatt hensyn til andelen eldre og deres behov for seniortilbud, bo- og servicesentre, omsorgsboliger osv., ikke minst tatt i betraktning den såkalte «eldrebølgen». Dersom en øker boligtallet vil behovene på eldre-området bli desto mer omfattende. Anbefaling En bør avklare både arealbehov og finansiering og drift av sosial infrastruktur på eldre-området før en evt. åpner for å øke boligtallet. Ungdom Vi har Ikke vurdert nåværende eller fremtidige behov når det gjelder ungdomsklubb og andre tilbud til ungdom som ikke driver med idrett. Representanter for velforeningene har i kontakt med Bærum kommune søkt å få etablert en ungdomsklubb. Vi vet ikke hva som er status for realisering av dette. Kirke-kultur-bibliotek Det foreligger planer for kirke-kultur og bibliotek i form av et notat: ”Fornebu områdesenter, arealer til sosial infrastruktur”, datert 08.10.04, utarbeidet av Bærum kommune. Områdesenteret skal ifølge dette notatet inneholde administrasjon, eldresenter med dagsenter, base for hjemmebaserte tjenester, boliger med service for eldre/vanskeligstilte, omsorgsboliger/PU boliger/psykiatri, sentral helsestasjon, bibliotek, teaterscene, utstillingslokaler for billedkunst og kirke (ibid:3). Notatet inneholder både romprogram og arealbehov. Rammene for kirke/kulturbygg på Fornebu er lagt i rådmannens avgjørelse til formannskapet 02.05.2007 og vedtaket i kommunestyret 30. 05.2007). Bygget skal fremstå som ”et signalbygg/landemerke for Fornebu området” som det heter i vedtaket. (Kilde: notat fra komité nedsatt av menighetsrådet datert 16.05.2013). Bygget skal ligge på nabotomta til Fornebu senter og er planlagt som et kombinert kirke- kulturbygg med bibliotek. Menighetsrådet ber i notatet Bærum kommune om at kirke- og kulturbygget ”tas inn i fellesrådets rullerende handlingsplan fra og med 2014 og i kommunens handlingsprogram med en nødvendig første bevilgning for videre prosjektering fra og med 2014 (ibid). Det har, så vidt vi vet, ikke skjedd. Det kan problematiseres at viktige anlegg når det gjelder sosial infrastruktur ikke bygges ut, ikke minst i lys av ønsker om flere boliger i fase 2. Kirke- kulturbygget er tatt ut av handlingsprogrammet grunnet Bærum kommunes anstrengte økonomi. Bærum kommune er allerede på etterskudd når det gjelder barnehagebyggingen, og en kan frykte at det planlagte kirke- kulturbygg blir utsatt ytterligere med begrunnelse i kommunens anstrengte økonomi og siden en uansett er nødt til å prioritere skoler og barnehager foran kirke- og kulturbygg. Vi ser det som særlig viktig at et bibliotek som et uformelt møtested realiseres, ikke minst som et møtested fri for kjøpepress for barn og unge. Idrett Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 44 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Det er bygget en svømmehall og to flerbrukshaller (Storøya og Hundsund) på Fornebu. Det er i tillegg en fotballbane på Storøya og en fotballbane pluss en kombinert fotballbane/skøytebane vinterstid på Hundsund. Behov for idrettsanlegg, både arealreserver , finansiering av anlegg og drift bør sikres i forhold til fase 2 av boligbyggingen og før en kan vurdere økt boligtall. Eksempler på anleggsdekning 4 Oslo Bergen Landsgjennomsnitt Innbyggere pr svømmehall 11.629 7.774 4.273 Innbyggere pr fotballbane 2.578 2.928 1.043 Bærum kommune har, ifølge temaplan for fysisk aktivitet 2011-2014, underdekning på svømmehaller. Kommunen har i alt tre svømmehaller: Berger, Nadderud og Hundsund. Med en befolkning på ca. 118.000 gir det en anleggsdekning mht. svømmehaller på vel 39000 innbyggere pr hall. Det er langt under både landsgjennomsnittet og langt under anleggsdekningen i Oslo. Det har i mange sammenhenger blitt påpekt behov for bedre anleggsdekning når det gjelder svømmehaller på landsbasis og behov for bedre svømmeopplæring av barn og unge. Svømmehaller er dessuten blitt fremhevet i offentlig politikk som en prioritert som anleggstype fordi de fremmer fysisk aktivitet blant folk flest. Det å svømme er en populær form for fysisk aktivitet og svømmehaller fanger en bred målgruppe fra spedbarn til oldinger. Det er pr i dag, som nevnt, i alt 2100 boliger som tatt i bruk/under bygging/ er gitt byggetillatelse. Dersom vi fortsatt regner med et gjennomsnitt på 2,5 beboer pr bolig (Lingsom 2008:107) gir dette 5250 innbyggere. Med det planlagte boligtallet på maks. 6300 boliger gir det 15750 innbyggere. Det betyr at det vil være behov for en ny svømmehall – da vil man ligge på nivå med Bergen i forhold til folketallet på Fornebu. I forhold til det totale innbyggertallet i Bærum er man fortsatt langt under landsgjennomsnittet og andre storbyer. Det vil være behov for seks fotballbaner for å være på nivå med Oslo eller 15 fotballbaner for å ligge på landsgjennomsnittet. Dersom boligtallet økes utover de 6300 bør anleggskapasiteten økes tilsvarende. Dersom en øker boligtallet til 10.100 boliger med et gjennomsnitt på 2,5 beboere pr bolig gir det i alt ca 25.250 beboere. Det betyr at det vil være behov for tre svømmehaller totalt på Fornebu dersom en skal være på nivå med Bergen. Med tre svømmehaller på Fornebu i tillegg til Berger og Nadderud vil man være på nivå med Oslo i kommunen totalt sett, men fortsatt langt under landsgjennomsnittet. Det vil være behov for 10 fotballbaner dersom en skal være på nivå med Oslo. Vi har ikke vurdert behovene når det gjelder andre typer idrettsanlegg. Velforeningene har i sitt innspill til planrådsgruppen påpekt at Bærum kommune har undervurdert behovet for barnehager, skoler og idrettsplasser/svømmehaller på Fornebu. De hevder også at nye fremlagte budsjettall for sosial infrastruktur for 2000 ekstra boliger i fase 2 «bærer preg av underbudsjettering av behovet for sosial infrastruktur». Anbefalinger om sosial infrastruktur Spørsmålet om sosial infrastruktur dreier seg både om arealbehov, finansiering og fremtidig drift. 4 Tall fra Oslo kommune 2000, her gjengitt fra Nenseth m.fl. (2006:44) Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 45 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Det vil være viktig å få avklart finansiering og fremtidig drift av nødvendig sosial infrastruktur for alle aldersgrupper og ulike brukere av slike tjenester. I første omgang bør en avklare arealbehov og kostnader ved etablering og drift av sosial infrastruktur for det antall boliger som allerede er vedtatt i fase 2. Her er Bærum kommune allerede under press ved at man har måttet bygget en midlertidig brakkebarnehage. I tillegg er kirke-kultur og bibliotekbygget skjøvet ut i det uvisse. Det er også avsatt for lite areal/ressurser til å dekke behovet innen eldreomsorgen. Først når arealer og finansiering av sosial infrastruktur for det vedtatte boligtallet i fase 1 er på plass kan en påbegynne arbeidet med å avklare arealbehov og finansiering av økte behov for sosial infrastruktur dersom en ønsker å øke boligtallet. KAP. 3 VURDERINGER AV MULIGHETSSTUDIENE Det er gjennomført flere mulighetsstudier for fremtidig boligbygging på Fornebu: OBOS Bakgrunn Masterplan for Fornebu har det grønne som sentralt planelement og biltransport er en forutsetning pr i dag for avstandene er store. Boligområdenes delfelt er plassert radialt ut fra Nansenparken og sikrer, innenfor Forneburingen, flere grøntdrag langt inn i hvert boligdelfelt. I KDP2 er det i boligområdene lagt til grunn en tetthet som i større grad tilsvare hagebyene med relativ lav tetthet med en variasjon av 4-5 etasjes bygg og punkthus, lavblokker i 2-3 etasjer samt rekkehus. Næringsbebyggelsen er plassert i et belte langs den østre siden av Snarøyveien. Store konsern har fått sine hovedkontorer i solitære anlegg i parkområdet som strekker seg helt ned til fjorden. Som grunnlag for den videre planleggingen av Fornebu, har OBOS i 2013 engasjert fem arkitektkontor til å illustrere planmessige løsninger for en mer effektiv utnyttelse til boligformål. De fem var Arcasa, Asplan Viak, Dark, LPO og Snøhetta derav de tre første ble valgt ut til å være med i den videre prosessen. Planrådsgruppa har fått presentert de tre parallelloppdragene som OBOS har konsentrert seg om for det det videre arbeidet. Forslagene fra arkitektkontorene Arcasa, Asplan Viak og Dark er representert i heftet Fornebu – veien videre utgitt av OBOS juli 2013. Det er per dags dato vedtatt planlagt inntil 6300 boliger på Fornebu, hvorav 1350 boliger er allerede tatt I bruk, 550 boliger er under utbygging og 200 har fått godkjent byggesøknad men ikke igangsatt. Tilsammen 2100 boliger. Bakgrunnen for forslagene er OBOSs ønske om å visualisere byutviklingsgrep som kan få plass til 8250-8750 boliger, en utbyggingsramme som er en vesentlig økning fra KDP2s ramme på 6300 boliger. Arkitektene ble bedt om å illustrere en utbygging med minst 2000 flere boliger i studieområdet og å flytte Oksenøya grendesenter til Oxenøen bruk. Mål for oppdraget var å vise løsninger som bl.a. vil skape et hyggelig og inkluderende sted å bo, boligprosjekter med attraktive boliger med høy kvalitet og effektiv utnyttelse og som gir en arkitektonisk ramme som skaper identitet og profil. De skulle videre forholde seg til Nansenparken og de omkringliggende grøntområdene. Arcasa – Lameller rundt torgpunkt Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 46 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Forslagets hovedgrep viser en lamellbebyggelse som innehar flere torgpunkt langs ringveien. Boligenhetene i alle delfeltene er plassert inntil Forneburingen og er etablert med ett torgpunkt pr delfelt. Torgene er plassert inn mot Forneburingen, med et punkthus/høyhus ved hvert torg, Feltene har internveier og tilknytning til parken med en parkmessig side. I hovedsak deles boligene opp i to hovedtyper; Rekkehus/ kjedehus med direkte utgang til bakkeplan/hage, samt leiligheter i varierende bygningsstruktur. Gjennomsnittlig leilighetsstørrelse for Arcasas forslag er ca. 70 kvm Bebyggelsen er stort sett lameller med følgende inndeling i bygningstyper: Blokk, lang med to trappehus og kort med et trappehus, 3.5-5 etg, hjørneblokk 4-5 etg, punkthus 5-10 etg, leddblokk 5-6 etg, rekkehus 2-5 etg. Alle delfelt 9.1- 9.7 åpner seg mot Nansenparken og bygningshøydene bygger seg ned mot parkens sentrum. Egne grøntdrag og felles uteoppholdsarealer er etablert innenfor hvert delfelt. På felt 8.4 er punkthuset plassert langs Snarøyveien for å markere torget som forbinder feltet med metrostasjonen. Området ved Holtekilen i vest foreslås med en kombinert bebyggelse av rekkehus og lavblokk bebyggelse. Området rundt Telenor Arena har fått en tyngre bebyggelse. Forslaget viser ca. 5560 boliger. Arcasa: Forslagets hovedgrep viser en lamellbebyggelse som innehar flere torgpunkt langs ringveien. Ill fra OBOS Asplan Viak - Storgårdskvartaler Forslagets hovedgrep viser bebyggelse i storgårdskvartaler med ulik størrelse, form og orientering. Som prinsipp bygges det tyngre, høyere og tettere i de nordre og østre fløyene. Forneburingen foreslås som en bymessig gate ved å organisere bebyggelsen lineært langs gaten. Felt 8.4 foreslåes som et senter med et 12 etasjes høybygg med høy utnytting ved et torg/ og nedgang til T- banen. Ved Fornebu S delområde 9.4, markerer et tårnbygg på 12 etasjer senteret og et område som vil være et tyngdepunkt sammen med delfelt 8.4. I randsonene mot øst og vest (Forneburingen/ Snarøyveien og Forneburingen/ Holtekilen) er boligområdene strukturert lineært langs Forneburingen. Bebyggelsen åpner seg mot Holtekilen og Oksenøyveien og en lavere bebyggelse foreslåes langs de nordøst-/sydvestgående brinkene. Forslaget viser ca. 5920 boliger i storgårdskvartaler, der hvert kvartal får sin egen identitet. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 47 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Asplan Viak: Forslagets hovedgrep viser bebyggelse i storgårdskvartaler med ulik størrelse, form og orientering. Ill fra OBOS Dark – En ny aktivitetsakse Forslagets hovedgrep viser en bebyggelse organisert i rutenett innenfor ringveien, en vifteform ut mot Holtekilen og en indre bilfri ring som knytter de ulike nabolagene sammen. En aktivitetsakse som krysser Nansenparken planlegges fra Holtekilen til Rolfsbukta. Forslaget forutsetter høy tetthet og punkthus langs aktivitetsaksen. Aksen fylles med utendørs aktiviteter og inntil denne legges boligbygg som lameller (4 etg) og punkthus (opptil 12 etg.). Forslaget har et tyngdepunkt ved kjøpesenteret, nær T-bane stopp og aktivitetsaksen med to høyhus på 15 og 18 etg. Forslaget forutsetter høy tetthet og punkthus langs Aktivitetsaksen for å aktivere denne. Forslaget viser ca. 5420 boliger. Forslagets hovedgrep viser en bebyggelse organisert i rutenett innenfor ringveien. Ill fra OBOS Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 48 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Betraktninger rundt bebyggelsestrukturen presentert i Asplan Viaks forslag: Den foreslåtte bebyggelsesstruktur til Asplan Viak (Storgårdskvartal) vil kunne gi et variert boligtilbud med en boligmiks av ulike leilighetstyper og leilighetsstørrelser i bebyggelse som strekker seg fra småhusbebyggelse og rekkehus til blokk og sentrumsbebyggelse og såkalte byvillaer. Forslaget har et tydelig hovedgrep. Størrelse, form, orientering, sikt, vind og solbehov er parametre som er benyttet for å gi hvert kvartal sin egen identitet. Storgårdskvartaler som bebyggelsesstruktur har fordeler fremfor lamellstruktur fordi kvartalsbebyggelsen gir et større samlet uteareal, slik beskrevet i kapittel om bebyggelsesstruktur i bomiljøveilederen for Fornebu. Den geometriske organiseringen av en bebyggelse kan klassifiseres på mange måter. I bomiljøveilederen trekkes et prinsipielt skille mellom sammenhengende og frittliggende bebyggelse. Sammenhengende bebyggelse forholder seg til gate/plass, mens frittliggende bebyggelse forholder seg til landskap. Den frittliggende bebyggelsen kan være punkthus, lameller eller danne vinkler. Den sammenhengende bebyggelsen kan danne en lineær struktur eller kvartalsstruktur. Disse to hovedprinsippene har ulike egenskaper med hensyn til bokvalitet sett i forhold til tetthet. (se kap 2) Bomiljøveilederen gir viktige anbefalinger når det gjelder bebyggelse og tetthet, felles utearealer, private utearealer og til boligen. Veilederen har også anbefalinger når det gjelder klima og solforhold, trafikksikkerhet og parkering og universell utforming og kriminalitet. I veilederen drøftes blant annet bebyggelsesstruktur og når en bør velge bebyggelse i åpent landskap eller andre mer urbane bebyggelsestyper. Det anbefales at ved økende tetthet bør sammenhengende bebyggelse foretrekkes fremfor frittliggende (ibid:20). Storgårdskvartalet bør ha en rektangulær form og en bredde på minimum 40 meter og et minste tverrsnitt på 1:4 (ibid:58). Storgårdskvartalene som vist i Asplan Viaks forslag utnytter boligsstrukturen det grønne mellomrom optimalt og tydeliggjør Nansenparkens grønne allmenninger. Planen gir en tydelig hierarki av grønne rom: Den store, grønne offentlige Nansenparken, naboskapsparkene og privathagene. Det oppstår naboskapsparker og flere boliger får direkte utbytte av parkens romslighet der det samtidig oppnås en maksimal gangavstand til gjenboere med generøse mellomrom mellom bygningene. Forslaget viser ulike typer bebyggelse innen de enkelte kvartalene men sier lite om boligmassens sammensetning og sosial boligprofil. Forslag som viser bebyggelse langs en gate internt i kvartalet ser ut til å gi tydeligere og bedre felles uterom sammenlignet med forslag der bebyggelsen inne i kvartalet er vist som punkthus. Asplan Viaks forslag legger opp til høyere utnyttelse på nordøst feltene I forhold til KDP2. Dette er et resultat av et mer effektivt fotavtrykk og høyere bebyggelse på f.eks. delfelt 8.4. Felt 8.4 er omringet av veier på alle kanter og viser et inntrukket felt mot Snarøyveien som utformes til et knutepunkt/torg i fm med tilhørende metrostasjon. Dette området er et mer “urbant tyngdepunkt” og viser en bebyggelse i 10-12 etg med mindre leilighetsstørrelser. Forslaget går ikke nærmere inn på beboersammensetningen i delfelt 8.4. Planrådsgruppen mener en økt tetthet rundt metrostasjonene er i tråd med fortetting rundt knutepunkter men det er behov for å se alle områdene 8.1 til 8.4 i en sammenheng for å få til gode helhetlige løsninger, porsjonere ut fortettingen samtidig som å unngå ensartet beboersammensetning innenfor hvert delfelt. Disse områdene er beliggende umiddelbart nær kommende metrostasjon og opp mot Snarøyveien. Dette er områder som bør vies en ekstra mulighetsstudie for belyse å hva en høyere utnytting vil innebære konkret. Det er også vernespørsmål knyttet til det gamle flytårnets eksisterende bygningsmasse. Det er viktig å få utviklet ideer om fremtidig bruk for «Kulturgaten» og få innspill til utforming og funksjonsinnhold mm av grendesenteret som skal komme her. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 49 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Ved Fornebu S, delområde 9.4 foreslåes et tårnbygg på ca. 12 etasjer. Planen er vanskelige å lese når det gjelder etasjetall og de fleste illustrasjoner er sett fra fugleperspektiv. Gatesnitt vises ikke. Det bør utarbeides planer som viser utformingen av bebyggelsen og rommene mellom husene sett fra bakkeplan. Ny bebyggelse inntil eksisterende bebyggelse bør følge KDP mht. etasjetall, altså maks fem etasjer. Planrådsgruppen stiller også spørsmål ved høyhus ved Fornebu senter. Høyere etasjetall/utnyttelse bør konsentreres rundt metrostasjoner, ikke i form av høyhus utover. Det bør også redegjøres nærmere for hvordan planene forholder seg til intensjoner om «smågruppesamfunn i menneskelig målestokk» og gode bomiljø i bomiljøveilederen når det gjelder anbefalte størrelser for boliggrupper/tun på 15- 30 boliger, nabolag på 60-80 boliger osv. Oppsummering og konklusjon om OBOS mulighetsstudier I hovedtrekk innebærer ikke forslagene en større nedbygging av grøntarealer, men økt boligantall tas ut i høyere bygg i deler av områdene. Alle bidragene forholder seg stort sett til hovedgrepet i KDP 2 med hensyn områdeinndeling, grenser mot parken og gatebilde. Gjennomgående er det ideer om høyere utnyttelse og byggehøyder opp mot Snarøyveien og opp mot fremtidig Metrolinje. Innenfor Forneburingen foreslås det å bygge høyere inn mot ringen og med en nedtrapping inn mot parken. Den økte utnyttelsen skjer i hovedsak i form av en høyere utnyttelse innen hvert delområde. Alle forslagene behandler behovet for å skape lokale møteplasser, torg og også fordeling av noe strøkstilpasset handel. KDP 2 legger til grunn en ”variert boligmasse for ulike typer kjøpergrupper og en menneskelig målestokk”. Planrådsgruppen mener forslaget presentert av Asplans Viak inneholder mange av kvalitetskriteriene for en god bebyggelsesplan og samlet sett fremstår som det mest vellykkede plangrepet. Forneburingen forsterkes og tydeliggjøres som en grønn gate ved å organisere bebyggelsen lineært langs begge sider. Gaterommet blir på den måten en sammenbindende struktur som gir området en klar identitet. Slik vil Forneburingen kunne fremstå som en tydelig boliggate og har potensiale til å være ei gate der små fortauskafeer og mindre butikker generer liv på gateplan. Det foreslåes å bruke vegetasjonsfelt/ trekronetak for å tydeliggjøre gaterommet der hvor det er hensiktsmessig å etablere bebyggelsen med en noe større avstand fra gaten. Ny bebyggelse bør tilpasses eksisterende bebyggelse mht. høyder og avstander. Økt etasjetall og høyere utnyttelse bør konsentreres til metrostasjonene Tårnet og Koksa. Koksa – Fornebus Nærhetsby? I dag mangler det et sentrum på Fornebu. Et sentrum der det finnes kulturtilbud, handel, et sted å møtes for å ta en kaffe og se på menneskene, der et kommende bibliotek kan ligge, en kino, restauranter eller et sted der 17. maitoget slutter og fakkeltoget begynner. Det er riktig nok planlagt et torg med tilstøtende handel og kulturelle funksjoner ved kjøpesenteret, men det er ingen urbane strukturer rundt som gir følelsen av et sentrum og størrelsen på torget vurderes som lite for å dekke behovet som en samleplass for fremtidens Fornebu. Utbyggingen fram til i dag, har resultert i et Fornebu med en spredt bebyggelse i enklaver, uten et klart hierarki annet enn Snarøyaveien som binder det hele sammen med sin grå asfalt. Dette vil antagelig endre seg når Fornebubanen etableres. En større tetthet og urbanisering rundt Tbanestasjonene ligger i kortene og de ulike stasjonsområdene vil antagelig svare ulikt på dette i Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 50 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU forhold til program og tilgjengelighet. I en helhetsvurdering ut fra lokalisering og planer vist fra utbyggere, er det etter gruppens oppfatning Koksa som utpeker seg til å kunne være det naturlige midtpunktet på Fornebu når t-banen kommer. Koksa er endestasjonen til banen og den ligger godt til rette for å kunne betjene både arbeidsplassene i nærheten og beboere lenger inn på Fornebulandet og Snarøya. Spørsmålet er da om ikke Koksa kan bli sentrum på Fornebu? Eller for å bruke et mer ”bærumsk” eksempel; Kan Kosa bli et slags Bekkestua på Fornebu? I stedet for å bruke begreper som urbanisering og fortetting, ord som kan virke fremmed på et sted som Fornebu, velger vi heller å vurdere mulighetene for at Koksa kan bli Fornebus Nærhetsby. Hva er nærhetsbyen? I motsetning til en funksjonsdelt by med lange avstander mellom bolig og arbeidsplass, som oftest er basert på motoriserte fremkomstmidler, er nærhetsbyen en funksjonsblandet by (eller sted) som er planlagt etter gående og syklisters premisser. Alle hverdagsfunksjonene, som jobb, bolig og fritidsaktiviteter er innenfor rekkevidde av en kort spaser- eller sykkeltur. Og byens overordnete funksjoner, som for eksempel helsetilbud, utdanningsinstitusjoner, arbeidsplasser og lignende, er tilknyttet et nettverk som promoterer bruk av kollektivtransport, sykkelen eller ens egne føtter. Nærhetsbyen kan således bygge opp under en systematisk bærekraftig utvikling, ved å gjøre det “riktige” valget for brukerne enklest mulig: gå og sykle framfor å ta bilen, lokale fritidstilbud fremfor lange fritidsreiser, varierte jobbmuligheter fremfor unødvendig pendling. I framtidens nærhetsby på Koksa bør det være mulig for barnefamilier å levere barn i skole og barnehage, dra på jobb og handle på vei hjem uten å bruke tid i bilen. Nærhetsbyen er robust gjennom en langsiktig tilrettelegging for et mangfold av aktiviteter, for mange brukergrupper og for en enkel hverdag med korte veier. Et sentralt premiss for Nærhetsbyen er tankegang om at byrommet, som møte- og samlingssted, er selve grunnsteinen for et vitalt byliv. Å fremme kontakt mellom ulike brukerne og beboerne i området vil derfor bidra positivt til en lokal gjenkjennelig stedsidentitet, med trygge overskuelige nabolag. Gruppens vurdering er at selv om mye av den overordnede planen for Fornebu er basert på en tanke om nærhet mellom arbeid og bolig, er blandingen av disse funksjonene såpass sonedelt at opplevelsen av en nærhetsby pr. i dag eller i fremtiden kan virke ganske fjern. KOKSA SOM NÆRHETSBY? Gruppen mener likevel at potensialet for en nærhetsby på Fornebu er mulig å få til, med strategisk bruk av Koksa som sentrum. Perspektivet på den hierarkiske ordningen av bygninger som underordnet byrommene, preget av delte funksjoner, skaper et potensial for å overskride opplevelsen av stedet som et bo-eller-jobbe-sted. Det legges i stedet til rette for et område for liv og røre, som på sikt vil ha gode sjanser for å gjøre det attraktivt for kulturinstitusjoner og tilbud for kultur- og rekreasjon å lokalisere seg. Dette vil være viktig for å gi både Koksa og det øvrige Fornebu en tydelige lesbarhet for beboere og besøkende. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 51 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Utfordringen ligger imidlertid i selve realiseringen av visjonen om Koksa som en nærhetsby i praksis. De framlagte planene bør ta innover seg kompleksiteten i hva det vil si å skape en tett og levende by (eller sted), der folk ikke behøver å benytte seg av bilen i håndteringen av hverdagslivets praktiske og hyggebringende aktiviteter. En levende by (eller sted) krever sosialt mangfold – for høy grad av homogenitet hemmer dynamikk og vekst, som vil gjøre det vanskelig å la Koksa vokse fram med sin egen identitet. De virkelige attraktive byrommene er de som utfordrer oss og gir oss noe vi selv ikke er i stand til å skape, som tar oss inn og gjør oss til en del av det kollektive og berikende. Byrom som, på den andre siden, kun fungerer som ”speil” der vi møter ”oss selv” kontinuerlig og friksjonsfritt har sjelden konstruktiv og langvarig appell. Koksas potensial avhenger med andre ord ikke kun av et godt plangrep, det handler også om en realistisk tilnærming til menneskeliv og hva som skaper interessante byrom. Koksas potensial som nærhetsby, gjennom sin kommende kollektivdekning, er derfor ikke bare en sjanse for selve området selv å etablere seg som et sentrum med en tydelig identitet som samlingssted og møteplass, men også en sjanse til å knytte de nærliggende bolig- og næringsområdene tettere sammen, gjennom Koksa som knutepunkt. Ut fra overstående vurderinger er det lett å tenke at det nyetablerte kjøpesenteret og planene om torg, kultur og kirke i dette feltet er et hinder for å utvikle Koksa som sentrum og nærhetsby. Det trenger det ikke være. Dersom de nye planene klarer å ”gripe tak i kjøpesenteret” og innlemme det i opplevelsen av Koksa, så kan kjøpesenteret være en styrke for stedet. Forutsetningen blir å bryte ned den barrieren Snarøyaveien representerer i dag. DAGENS REGULERING Dagens regulering i Koksaområdet (4.3 og 4.4.) er delvis basert på striperegulering og enfunksjonelle områder. Dersom en skal gå videre med tanken om Koksa som sentrum på Fornebu, og med nærhetsbyen som ledestjerne, må det større grad av fleksibilitet av program/funskjoner innenfor området i sin helhet. VURDERING AV DE AKTUELLE PLANER Enkelte deler av planene til utvikler(e) viser tendenser til urbane strukturer og en tanke om å bygge et sted, snarere enn å plassere enkeltvise byggverk i landskapet. Dette vurderes som positivt og er i tråd med overstående betraktninger. Følgende anbefaleringer legges til grunn for videre arbeid med utviklingen: • Større grad av urbane strukturer innenfor området som tydelig gir oppfatning av at gatenettverk og plasser er et offentlig areal. • Større grad av horisontal funksjonsdeling i bygg med utadrettet virksomhet på gateplan og kontorer og bolig over. • Forbindelsen over til kjøpesenteret og kommende torg, kultur og kirke må forbedres og forsterkes for å binde disse områdene bedre sammen. • Etablere høye første etasjer, også der det kun er bolig, slik at arealer på gateplan kan transformeres på sikt. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 52 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU • Skalaen på torget må vurderes nærmere og hvilken funksjon dette torget har opp mot torget ved den kommende kirken. • Vurdere mulighet og plassering for offentlig program som barnehage, ev. skole, omsorgsboliger etc. innenfor eller i tilknytning til området. Arealkravet og formgivning i den sammenheng bør defineres ut fra en urban situasjon eller ”tett by”. Dette vil kunne gi aktivitet til området på dagtid og god logistikk ved at flere funksjoner er i nærheten av Tbanestasjonen. • Dersom det ikke går på bekostning av sol og klimatiske forhold på bakkeplan, kan en høyere utnyttelse og byggehøyder vurderes. Hensikten bør være slik at det bor flere mennesker innenfor området (byleiligheter), samtidig som at området får et tydeligere urbant preg rent visuelt. • Vurdere hvordan området og spesielt gaterommene, selv med en eventuell høyere utnyttelse, kan bidra til fortellingen om Forebulandet som noe grønt, blått og naturpreget. Aker/Fornebuporten boliger og næring Fornebuporten består av områdene 1.2 og 1.3 i KDP 2 og reguleringsplanen ble sist vedtatt i november 2012. Området eies- og utvikles av Fornebuporten AS, et selskap eid av Aker ASA og boligdelen utvikles i samarbeid med Profier AS. Området grenser til Telenor Arena mellom utbyggingsområdet og Widerøeveien. Fornebuporten AS har høye ambisjoner om å bygge Norges «Subsea Valley» på Fornebu og ønskerog planlegger for en høy utnytting av området til kontor for arbeidsintensive virksomheter, undervisningsbygg, hotell og boliger. Fornebuporten AS har fått utarbeidet mulighetsstudier som alle viser et samlet utbyggingsareal for næring- og offentlig formål på 150.000 m² eller mer. Mulighetsstudiene har flere fellestrekk, bl.a. forslag til høyhus på Felt S/N i Felt 1.2 (KDP 2) og høy utnytting i parkeringsfeltet i Felt 1.3 (KDP 2). Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 53 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Gjeldende reguleringsplan for Felt 1.2 I KDP 2 Planrådsgruppen har fått presentert alle utarbeidede mulighetsstudier og har deltatt på en grundig gjennomgang av det valgte konseptet. Fornebuporten AS og deres arkitekt har som visjon å «ønske å skape et område med en sterk identitet, med et pulserende og samlende internt miljø, som samtidig åpner seg opp og knytter seg til samfunnet for øvrig.» Planrådsgruppen kan støtte Fornebuporten AS visjon for området og vi ser mange kvaliteter i det utførte konseptarbeidet. Den foreslåtte utnyttelsen virker godt forankret i ønsket- og behovet for økt utnytting på Fornebu og Fornebuporten bør sammen med Koksa-området og den potensielle «nærhetsbyen» utgjøre tyngdepunktene langs Fornebubanen. Planrådsgruppen mener at Fornebuporten bør arbeide videre med visjonen og i særlig grad utrede plangrep som legger til rette for byrom og en funksjonsblanding som er allment interessante, også for beboere- og brukere utenfor Fornebuporten. Fornebuporten bør betraktes som en avslutning av bybåndet fra Lysaker og utvikles i byplanmessig sammenheng med dette området. Det egentlige møtet med Fornebu-byen er krysset mellom Snarøyveien og Widerøevegen, ved Telenor Arena og Tårnet grendesenter. Et ”møte” med et mer bymessig Fornebu kan derfor med fordel søkes markert på Fornebuporten. Telenor arena er her en svært stor bygningskropp med meget smale restarealer rundt. Den skisserte næringsbebyggelsen nord for Telenorbygget er illustrert med stort fotavtrykk og høyt etasjetall (illustrasjonene antyder 11 etasjer). Planrådsgruppen er kritisk til programmeringen av boligprosjektet Fornebuporten B1, som er under utbygging med 295 boliger på grunn av dette prosjektets svært ensidige boligsammensetning (småleiligheter) Bebyggelsens struktur er også problematisk. De tre boligklyngene danner ikke noe uterom, men fremstår som enkeltbygg i landskap uten at det blir noe landskapsrom i mellom bygningene, arealene har mer karakter av mellomrom. Den skisserte boligbebyggelsen i neste byggetrinn har heller ikke noen tydelige romdannende elementer. B4 er beskrevet som syv punkthus på 4- 11 etasjer. Det er vist bebyggelse langs Øksenøyveien og Kilenveien. Bebyggelsen danner et åpent areal langs Oksenøyveien, men ikke noe definert rom. Boligbebyggelsen B 2 er vist som fire større bygningskropper som danner et rom, men med uklare romforløp i forhold til Fornebuportens boligbebyggelse som er under bygging. Bebyggelsen B3 (næring/studentboliger) er også en stor bygningskropp plassert midt på tomta med restarealer rundt. Fornebuporten kan vurderes utbygget med en tydeligere bymessig sammenheng med Snarøyveien og den nye “vestaksen” i Widerøevegen. Planleggingen kan også her (som for resten av Fornebu) legge til rette for tydeligere overganger mellom private- og offentlige områder og uprogrammerte grøntdrag bør unngås for å redusere mulig negative “restarealer” mellom bebyggelsen. Fornebuporten har en særdeles strategisk plassering I den videre utviklingen av Fornebu og det bør tilstrebes et mer bymessig, integrert forhold mellom gate og bebyggelse. Planlagt- og regulert bussfelt langs vestsiden av Snarøyveien åpner for en ny ”kant” mellom bebyggelse, gang-/syklevei og og gate. Infrastruktur bør derfor planlegges integrert og samtidig med framtidig bebyggelsesstruktur Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 54 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU og utbyggingen i fase 2. Spørsmålet om høyhus er etter planrådets syn ikke et spørsmål om bymessig fortetting og økt utnyttelse alene, men åpner for en større etisk og estetisk drøfting om hvilken rolle et høyhus skal spille på Fornebu i sær og hva slags funksjoner det skal romme. Planrådet har ingen for- eller motforestillinger mot høyhus som sådan, men konstaterer at tilsvarende utnyttelse- og sågar høyere, kan oppnås også ved mer konvensjonelle strukturer og bygningshøyder. Vi mener at en høyhusetablering på Fornebu bør avventes til det er gjennomført en samlet analyse av konsekvensene av særlig høye hus i dette området, tilsvarende den vurderingsprosessen som ble gjort for Sandvika i 2008. Denne konsekvensanalysen bør omfatte hele Bærum kommune. Både Koksa, Tårnet og Fornebuporten har fått utarbeidet mulighetsstudier med en foreslått utnyttelse som kan realiseres på mange ulike måter. Det er Planrådets oppfatting at et mer bevisst og avklart forhold mellom bebyggelse, restarealer og veiarealer kan åpne for flere ulike utbyggingskonsepter innenfor stasjonsområdene og langs Snarøyveien se for også kap2 om ulike bebyggelsesstrukturer med funksjonsblanding av boliger og næring Den etablerte klyngebebyggelsen rundt- og ved Telenor arena, framstår som lite bymessig og med stor grad av ”restarealer” mellom solitære bygg. Planrådsgruppen anbefaler en særlig vurdering av framtidig underliggende plan-strukturer i dette området for å få fram potensialet for høyere utnytting og økt bymessighet. KAP. 4 OPPSUMMERING MED ANBEFALINGER Anbefaling: Behov for evaluering av utbyggingen så langt De viktigste kvalitetene ved Fornebu er nærheten til sjøen med verdifulle naturområder, og at strandsonen er tilgjengelig i tråd med kravene i miljøoppfølgings planen. Fornebu har ca. 12 km med kyststi. Samtidig ligger Fornebu sentralt og med gode kommunikasjoner til Oslo. Boligene ses som attraktive og det har vært høy fart i boligbyggingen i senere år. Det er lagt ned et stort og omfattende arbeid med krav og anbefalinger for å sikre bokvalitet, miljø og bærekraft i utbyggingen på Fornebu, og Bærum kommune ble nylig belønnet med den europeiske bymiljøprisen. Det er derfor viktig å opprettholde ambisjonsnivået i den videre planleggingen i fase 2. Selv om det er lagt ned et stort arbeid i gjeldende planer kan en også se eksempler på at ambisjonene ikke alltid er oppfylt i praksis, og at det kan være et gap mellom mål og visjoner og hva en har fått til i praksis. Studier av bolig- og byutviklingsprosjekter viser at det kan være vanskelig å omsette mål og visjoner i praksis, og at normer og krav er viktige og nødvendige, men ikke tilstrekkelige, for å sikre god kvalitet. Mye avhenger av planprosessen og samspillet mellom aktørene, se for eksempel Schmidt (2014). Vi vil anbefale at det gjennomføres en mer omfattende kartlegging og evaluering av det som er bygget så langt med tanke på de store investeringer som skal gjøres i den videre utbyggingen av Fornebu. Det vil være viktig blant annet å se på bruken og måloppnåelsen i gjeldende planer. Der det kan se ut til å være et gap mellom mål og visjoner og praksis vil det være relevant å studere hvorvidt Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 55 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU målene er for ambisiøse eller urealistiske, eller om det er i oppfølgingen i praksis det svikter. Dermed kan en utvikle bedre planverktøy for den fremtidige utbyggingen i fase 2. En slik evaluering bør være basert på forskning som inkluderer ulike brukergruppers syn (nåværende beboere og næringsdrivende) og vurderinger og evalueringer sett fra de ulike aktørenes perspektiv, både utbyggere, prosjekterende, ansvarlige i kommunen (folkevalgte og fagfolk). Den bør omfatte både boliger, teknisk og sosial infrastruktur, næringslivs etableringer, reisevaner osv. Fornebu regnes som ett av de største byutviklingsområder i Nord Europa, og vi ser det som både viktig og nødvendig å gjennomføre fortløpende undersøkelser av planer, planprosess og output. Utbyggingen på Fornebu er også interessant siden både planlegging, utbygging, drift og vedlikehold i stor grad skjer i regi av private. Det er blant annet behov for å evaluere erfaringer med drift og vedlikehold. Erfaringer så langt kan tyde på at det er utfordringer knyttet til hvem som har ansvar for hva. Behov for høyhusstrategi Vi vil anbefale at Bærum kommune utreder hva slags forhold en skal ha til høyhus i Bærum kommune før en åpner for høyhus på Fornebu eller andre steder i kommunen for den saks skyld. Dersom en åpner for høyhus på Fornebu kan det lett føre til en dominoeffekt, der andre utbyggere i tur og orden vil fremme egne forslag om høyhus. Det betyr at vi ikke anbefaler å øke etasjetallet på fremtidig bebyggelse utover det som allerede er bygget på Fornebu før en har gjennomført en slik utredning. En slik utredning bør drøfte hva som skal defineres som høyhus i Bærum, hvor de evt. kan ligge, begrunnelser for høyhusenes funksjon og innhold osv. Det vil også være viktig å avklare begrunnelsene for å evt. bygge høyhus. Høy tomteutnyttelse er ikke nødvendigvis et argument for bygging av høyhus. En bør også vurdere konsekvensene av boligbebyggelse i form av høyhus. Boligblokker i 12 etasjer er lite egnet for familier, og en vil trolig få et stort antall mindre leiligheter i slik bebyggelse og derav følgende mer ut- og innflytting og mer ustabilt bomiljø. I mer bymessig bebyggelse kan dette være et boligalternativ for single/par uten barn. Vi vil likevel advare mot for massiv boligbygging med en slik ensidig sammensetning av boligmassen. Anbefalinger om tomteutnyttelse Vi har ikke entydige data som viser tomteutnyttelse, antall boliger pr daa, MUA osv. i de ulike områdene på Fornebu da dette avhenger av regnemåte. Vi vil anbefale en evaluering av de ulike boligområdene mht. bokvalitet, og i hvilken grad målene i KDP og bomiljøveilederen er oppnådd. Det vil også gi viktige føringer for hva slags bebyggelse en bør anbefale i fase 2. Gode uterom er viktige møtesteder for beboerne og dermed for bomiljøet. Det kan være naturlig å vurdere uteroms-normene avhengig av konteksten og ulike typer bebyggelse med mer urban karakter versus mer åpen bebyggelse i landskap, dvs. ulike normer for uterom avhengig av konteksten. En bør derfor vurdere anbefalingene i KDP i lys av dette og i lys av en evaluering av den øvrige bebyggelsen på Fornebu. Anbefalinger mht. boligmassens sammensetning og boliger for sosial formål Bærum kommune bør i den videre planleggingen sørge for en mer variert sammensetning av boligmassen mht. størrelse i de ulike delområdene i tråd med intensjonene i KDP. Bærum kommune bør også sørge for en bedre fordeling av boligmassens sammensetning når det gjelder eieformer og sikre at det finnes både borettslag og selveiere i tillegg til «rimelige boliger» som ivaretar en sosial Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 56 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU boligprofil. Det bør sikres en andel på fem til 10 prosent boliger for utleie i regi av nonprofitt organisasjon. Det bør også vurderes modeller for leie-til eie boliger. Vi vil advare sterkt imot å samle boliger for sosiale formål i noen del-felt. Slike boliger bør integreres i den øvrige boligbebyggelsen. Anbefaling mht. sosial infrastruktur En bør avklare både arealbehov, finansiering av utbyggingen og fremtidig drift av sosial infrastruktur, som skoler, barnehager, tilbud på eldre-området, behov for idrettsanlegg, kulturtilbud osv. før en evt. åpner for å øke boligtallet. Velforeningene har påpekt etterslep med hensyn til sosial infrastruktur i dagen situasjon der bare ca. 1350 boliger er tatt i bruk. Når det gjelder sosial infrastruktur vil behov for skoler og barnehager være første prioritet. Det vil likevel være viktig også å sikre hensyn til behovene på eldre-området med tanke på den såkalte eldrebølgen. En økning av boligtallet til vel 10.000 innebærer også behov for betydelige investeringer i idrettsanlegg. Anbefalinger mht. nærturterreng Det bør gjennomføres en vurdering av konsekvensene av å øke boligtallet for økt belastning på naturog friområdene. Med en påtenkt økning i boligtallet til mer enn 10.000 boliger får flere nær tilgang til nærturterreng, men nærtueterrengarealet reduseres per innbygger. Anbefaling mht. arbeidsplasser Vi vil anbefale at videre utbygging med næringsarealer ikke iverksettes før trafikkforholdene er løst, slik det også ble lagt til grunn i KDP. Anbefalinger mht. trafikk Det bør gjennomføres en reisevaneundersøkelse for å kartlegge tilbud og behov mht. kollektivtrafikk og veikapasiteten til og fra Fornebu. Det er i dag store utfordringer i rushtiden på grunn av det store antallet arbeidsplasser på Fornebu. Anbefalinger mht. næringsutbygging Antall arbeidsplasser på Fornebu er nå på 20000 arbeidsplasser, og har allerede overskredet rammene for fase 1 på 15000 arbeidsplasser. På grunn av trafikksituasjonen bør en ikke åpne for ytterligere arbeidsplasser på Fornebu før Fornebubanen er på plass. Anbefalinger for medvirkning For å inkludere berørte parter i den fremtidige planleggingen vil vi anbefale at man 1) gjennomfører en helhetlig evaluering av utbyggingen så langt, 2) sørger for å involvere berørte parter tidlig i planprosessen, i tråd med intensjoner om medvirkning i lovverket og kommunens egne intensjoner om nye metoder for medvirkning. Konklusjon En bør foreta en grundigere evaluering av utbyggingen i fase 1 som grunnlag for videre anbefalinger for utbyggingen i fase 2. En bør blant annet evaluere gjeldende planer og hvordan planverktøyet har fungert i praksis. Økning i boligtallet bør fortrinnsvis skje ved de tre T-bane stopp. Det kan skje ved å legge til rette for en mer urban bebyggelse med boliger og næring. Det er i tråd med anbefalinger i SPR og i regional transportplan for Oslo og Akershus. Fornebu er i planen beskrevet som prioriterte lokale byer og tettsteder i Akershus med en forventet områdeutnyttelse på 60-80%. Regionale byer og Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 57 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU stasjonsnære områder som for eksempel Ski forventes å få en områdeutnyttelse på 80-100% (ibid:29). Boligbebyggelsen ved T-banestasjonene vil ha en mer urban karakter, der en kan vurdere både økt tomteutnyttelse og etasjetall sammenlignet med KDP. Vi vil anbefale at boligbebyggelsen i de øvrige områdene bør forholde seg til KDP og bomiljøveilederen med hensyn til tomteutnyttelse osv. Det totale boligtallet vil kunne økes noe i forhold til KDP dels ved økt utnyttelse ved T-bane stasjonene, dels ved å redusere gjennomsnittlig boligareal pr bolig. Vi har ikke konkludert med maksimalt tall på hvor mange boliger en kan bygge på Fornebu. Det er ikke en del av mandatet, siden vårt oppdrag er å drøfte forutsetninger for mulig økt boligbygging på Fornebu. Det foreligger pr i dag mulighetsstudier som viser i alt vel 10.000 boliger, dvs en økning i boligtallet på ca 60 %. Samtidig har en som mål at intensjoner og anbefalinger om gode bomiljø og «menneskelig målestokk» i KDP, bomiljøveileder osv. planer også skal være gjeldende i den videre utbyggingen. En grundig evaluering av fase 1 vil kunne bidra til en mer detaljert vurdering av hvilke rammer det må settes for økt utnyttelse på Fornebu. Konsekvensene av en økt utnytting slik mulighetsstudiene legger opp til vil innebære brudd med anbefalinger i KDP og bomiljøveilederen, blant annet når det gjelder felles utearealer (ca 40-50 kvm sammenlignet med krav i KDP på 80 kvm) og areal i nærturterreng. • • Den økte utnyttingen vil stille store krav til utbygging og drift av sosial infrastruktur. Behov for barnehager og skoler må komme i første rekke. Annen type sosial infrastruktur som idrettsanlegg kan stå i fare for å bli skjøvet ut. Noen typer anlegg er svært arealkrevende, som for eksempel fotballbaner, andre typer anlegg som for eksempel svømmehaller er kostnadskrevende både i utbygging og drift. Kirke-Kultur og bibliotek er allerede skjøvet ut i fremtiden, og realiseringen av dette kan bli utsatt ytterligere ved økt press på annen type sosial infrastruktur som skoler og barnehager Vilkårene for å øke boligtallet må være å sikre målene om gode bomiljø og at teknisk og sosial infrastruktur realiseres parallelt med behovene i den videre en utbyggingen. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 58 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Referanser Bergsli, H. (2014): En glanset by tar form. Viten og praksis. Nr. 2/2014 side 17. Høyskolen i Oslo og Akershus Brochmann, O. (1981): Bygget i Norge. Bind 2. Oslo. Gyldendal Norsk Forlag Bjørneboe, J. (2000): Småhusområder. Bedre bebyggelsesplaner og fortetting med kvalitet. Husbanken og Byggforsk. Håndbok 49 Gehl, J. (2007): Livet mellom husene. Udeaktiviteter og udemiljøer. København. Akademisk forlag Grønvold, U. (1988): Lund og Slaatto. Oslo. Universitetsforlaget Helsedirektoratet (2014): Miljø og helse i skolen. Veileder til forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler. Veileder IS- 2073 Helsedirektoratet (2014): Miljø og helse i barnehagen. Veileder til forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler. Veilder IS -2072 Thorén, A-K., Guttu, J. og Pløger, J. (2000): Arealnormer. Virkemiddel for livskvalitet i fysisk planlegging. NIBR rapport 2000:3 Hanssen, G.S. (2013 a): Medvirkning med virkning? Plan nr. 3/2013 side 18-23. Hanssen, G.S. (2013b): Negotiating urban space. Challenges of legitimacy in market- oriented planning. Dr. grads avhandling, institutt for statsvitenskap, Universitetet i Oslo Hanssen, G.S. Klausen, J.E. Winswold, M. (2013): Erfaringer med nærdemokratiske ordninger i Norden. NIBR rapport 2013:4 Hanssen, G.S. og Falleth, E. (2014): Market-Oriented Urban Planning – Constraining Citizen participation. Local Government Studies, publisert online 09.01.2014. Routledge Husbanken (2000): Gode boligområder Klausen, J.E., Arnesen, S. Christensen, D.A., Folkestad, B. Hanssen, G.S., Winsvold, M og Aars, J. (2013): Medvirkning med virkning. Innbyggermedvirkning i den kommunale beslutningsprosessen. NIBR/Uni Rokkansenteret Linn, B. (1974): Storgårdskvartalet. Ett bebyggelsesmönsters bakgrund och karaktär. Stockholm. Statens institut för byggnadsforskning Lingsom, H.K. (2008): Kampen om Fornebu. Nenseth, V., Schmidt, L. Skogheim, R. (2006): Kunstgress i vekst – svømmehall i forfall. Planlegging og prioritering av idrettsanlegg. NIBR rapport 2006:3 Rådberg, J. og Friberg, R. (1997): Svenska stadstyper. Historisk exempel Klassifisering. Stockholm. Kungliga Tekniska Högskolan Rådberg, J. og Johansson, R. (1997): Stadtyp och kvalitet. Stockholm. Kungliga Tekniska Högskolan Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 59 PLANRÅDSGRUPPE FORNEBU Schmidt, L. (2014): Kompakt by, bokvalitet og sosial bærekraft. NIBR rapport 2014:12 Schmidt, L. og Guttu, J. (2012): Små boliger – univsersell utforming, bovaner og brukskvalitet. NIBR rapport 2012:1 Schmidt, L. (2001): Fortetting i byområder. Byggforsk. Byggforskserien planløsning 312.047, del I og II Schmidt, L. og Thorén, A.-K. (2001): Bebyggelsestyper og bokvalitet. En studie av storgårdskvartalet. NIBR rapport 2001:9 Tennøy, A. 2012): Attraktive og klimavennlige mellomstore byer. CIENS rapport 2- 2012 Westerberg, U. (1993): Klimaplanering – fysik eller symbolik? Forskningsrapport SB:55. Gävle. Statens institut for byggnadsforskning. Rapport Planfaglig vurdering av økt utbygging på Fornebu Dato: 07.03.2015 60
© Copyright 2024