1. No category

Arkivsak-dok.
Saksbehandler
14/01910-7
Hanne Cecilie Nes
Saksgang
Utval for natur og næring
REGULERINGSPLAN - PLANFORSLAG HAGASKOGEN - 1. GANGS BEHANDLING
Saka vert avgjort av:
Utval for Natur og næring
Vedlegg:
Reguleringsplanforslag for Hagaskogen
a. Planbeskrivelse, datert 28.11.2014, journalført 02.12.2014
b. Reguleringsbestemmelser, datert 28.11.2014, journalført 02.12.2014
c. Detaljreguleringskart, datert 28.11.2014, journalført 02.12.2014
d. Avkjørselskart, datert 10.11.2014, journalført 02.12.2014
e. Rapport fra Buskerud Fylkeskommunes kulturhistoriske registrering, utført
02.08.2008
f. Oversiktstegning til VA-plan, prinsippløsning HB—101, datert 28.11.2014
g. Innkomne merknader til regulering av Hagaskogen, datert 15.09.2014
i. Merknader fra Statens Vegvesen, datert 10.09.2014
Dokument i saka:
1. Referat for forhåndskonferanse i plansaker – Hagaskogen, datert 17.07.2014
2. Varsel om oppstart av planarbeid
a. Varsel om oppstart av planarbeid, datert 19.08.2014
b. Varslingskart, datert 19.08.2014
3. Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid fra Buskerud
fylkeskommune, datert 12.09.2014
4. Innspill til varsel om oppstart av planarbeid
a. E-post fra NVE, datert 15.09.2014
b. Sjekkliste for reguleringsplan, datert 15.09.2014
5. Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeid fra Buskerud Fylkeskommune, datert
16.09.2014
6. Hagaskogen Reguleringsplan
a. Planbeskrivelse, datert 28.11.2014, journalført 02.12.2014
b. Reguleringsbestemmelser, datert 28.11.2014, journalført 02.12.2014
c. Detaljreguleringskart, datert 28.11.2014, journalført 02.12.2014
d. Avkjørselskart, datert 10.11.2014, journalført 02.12.2014
1
e. Rapport fra Buskerud Fylkeskommunens kulturhistorisk registrering, utført
02.08.2008
f. Oversiktstegning til VA-plan, prinsippløsning HB—101, datert 28.11.2014
g. Innkomne merknader til regulering av Hagaskogen, datert 15.09.2014
i. Merknader fra Statens Vegvesen, datert 10.09.2014
h. Oversiktstegning veger TB—101, datert 25.11.2014
i. Oversiktstegning TC—101, plan og profil V1, V2-1 og V3-1, datert 25.11.2014
j. Oversiktstegning TC—102, plan og profil V2 og V3, datert 25.11.2014
k. Oversiktstegning TC—103, plan og profil V2-2, V2-3 og V2-4, datert
25.11.2015
l. Oversiktstegning TC—104, plan og profil V4, V4-1 og V4-2, datert 25.11.2014
m. Vann og avløpsplan Hagaskogen boligfelt – Aslak Viak, datert 28.11.2014
Saksopplysningar:
Planområdet Hagaskogen ligg inne i kommunedelplan for Gol tettstad frå 2006, med
nemninga b3. Gjennom kommunedelplanen er overordna lokalisering og arrondering
avklart. Avgrensing av planområdet har mindre avvik i høve til kommunedelplanen. Mot vest
er avgrensinga satt i lia der terrenget endrar noko karakter og blir brattare. Mot nord følgjer
avgrensinga kommunedelplanen med unntak av ei lita utviding på midten, der det er
naturleg å ta med ei flate som egnar seg godt til bustadformål. I aust er planområdet
naturleg avgrensa mot Rusteåni. Mot sør er avgrensinga mot eksisterande bustadtomter,
men tek med det arealet som er nødvendig for å få oppgradert hensiktsmessig avkøyring.
Området ligg om lag 2 km frå Gol tettstad og om lag 3 km til den nye 1-10 skulen på
Hallingmo. Planområdets storleik er om lag 208 da. Høgde skilnaden frå tomt lengst sør og til
tomt lengst nord er om lag 50 meter. Tomt 36 ligg på høgdekote 256, medan gnr. 7 bnr. 59
ligg på kote 204. Utbygging blir vurdert å vera i tråd med samordna areal og
transportplanlegging med sentral plassering i forhold til Gol sentrum som har Hallingdals
største konsentrasjon av arbeidsplassar og handelstilbod. Det blir gjennom detaljplanen lagt
til rette for differensiert bustadbygging, med einebustad, fleirmannsbustad og leilighetsbygg.
Hagaskogen bustadområde vil vera eit viktig tilskot til tomtemarkedet på Gol dei neste 20
åra. Planens totale antall einingar er 72 einebustader, 64 einingar i område med
bokstavnemning. Totalt sett blir dette 136 einingar tilsaman. Realistisk forventning er
oppgitt til 5 nye einingar pr. år i Hagaskogen. Det skulle bety om lag 20 år eller meir før feltet
er ferdig utbygd.
I kommunedelplanen står det slik i føresegnene:
«Utbyggingsrekkefølgje for større bustadområde skal vera i tråd med nummereringa på
plankartet. Bustadområde b1, b2 og b3 kan byggjast ut parallelt. Kommunen kan vedta
parallell utbygging av fleire nye bustadområde» Golbergemmen er b1 og b2 er Gorolie.
Golberremmen er så å si ferdig utbygd, Gorolie er delvis utbygd. Eldre felt som Petterbråten
er heilt ferdig utbygd med unntak av eit leilighetsbygg med 12 einingar øvst i Petterbråten. I
tillegg er Sagtomta klar for utbygging med nyleg godkjend reguleringsplan. Petterbråten
Panorama b4 er varsla.
Reguleringsstatus for området er den gamle planen frå 25.09.1973. (Det er ein mindre
overlapping av ny plan i aust.) Resten av området er p.t «uregulert.»
2
Det er ikkje gjort krav om konsekvensutredning, jf. oppstartmøte 17.07.2014. Dette fordi
reguleringsplanen i hovudsak er i samsvar med kommunedelplan for Gol tettstad.
Til varsel om oppstart av planarbeid har det kome innspel frå alle aktuelle statlege berørte
instansar, i tillegg til nokre frå private. Jfr. planbeskrivelsen datert 28.11.2014.
Forhold til overordna plan:
Kommunedelplanen for Gol tettstad gir overordna føringer for kommunens arealbruk i Gol
tettstad og tilgrensande områder. Eksisterende bustadområder er i planen vist med ein
kraftig gul farge og framtidige bustadområder er vist med ein svakere gul farge.
I kommunedelplanen står det i bestemmelsene:
«Utbyggingsrekkefølgje for større nye bustadområde skal vera i tråd med nummeringa på
plankartet. Bustadområde b1, b2 og b3 kan utbyggast parallelt. Kommunen kan vedta
parallell utbygging av fleire nye bustadområde.»
Miljøkonsekvenser:
Det blir vist til planomtalen pkt. 5.17 og repetert slik:
Til § 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er undersøkt om det er kjente registreringen i området
ved å bruke følgende nettsteder: http://dnweb12.dirnat.no/nbinnsyn/,
http://artskart.artsdatabanken.no/ samt http://www.skogoglandskap.no/kart/kart_mis . Det er et krav
i lovgivningen at kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko
for skade på naturmangfoldet. Ut fra dette og ut fra områdets utseende i dag som i hovedsak
er hogstflate vurderes det ikke som nødvendig å gjennomføre spesifikke undersøkelser i
området.
Til § 9 om føre-var-prinsippet: Reguleringsplanen medfører ikke inngrep av et omfang som
vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. Det vurderes
som lite sannsynlig at tiltaket vil medføre store og ukjente negative konsekvenser for
naturmangfoldet.
Til § 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Den samlede belastning ved
utbygging av boligområdet vurderes til å være beskjeden. Utnyttelse av eksisterende
infrastruktur ved tilkopling i nærområdet er positivt for miljøet. Totalt sett er det bedre for
miljøet å bygge ut nær kommunesenteret i stedet for spredt boligbygging i kommunen.
Videre er det positivt at feltet er så stort at det vil dekke tomtebehovet i denne delen av Gol i
mange år fremover. En kan dermed unngå utbygging av flere mindre og spredte felt som
sannsynligvis ville være alternativet fordi det er begrenset med tilgjengelige arealer nær
sentrum uten konflikt med andre interesser.
Til § 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Det er privat
tiltakshaver som står for opparbeidelsen av feltet.
Til § 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at de
mest miljøforsvarlige teknikker legges til grunn ved utbygging.
Totalt sett vurderes det slik at reguleringsplanen ikke medfører inngrep av et omfang som
fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene
for offentlig beslutningstaking i naturmangfoldloven vurderes dermed til å være oppfylt.
Støy:
Anbefalte grenser for støy i samsvar med Støyretningsline T-1442 er ivareteke gjennom
føresegnene. Aktuelle støykilder er sjølsagt trafikkstøy frå riksveg 7. Støygrenser er påført
plankartet. Jfr. føresegn 4.14 med tiltak for tomt 1 og 2.
Leikeområder og grøntstruktur:
3
I samsvar med føresegnene i kommunedelplanen er det avsatt areal til leik i samsvar med
Pbl. § 12-7 nr.10. Dette er ein stor leikeplass kombinert med fotballbane. Før det gis
igangsettingsløyve til meir enn 5 tomter skal det vera fremma ein situasjonsplan for
leikeplass og denne skal vera opparbeidd. Det er i tillegg formulert ein føresegn som gir krav
om at området for leikeplass skal gjennomsøkast med metalldetektor for å sikre at det ikkje
ligg att rester frå 2. verdenskrig. Leikeplass for dei minste er kompensert med fleire romslege
einebustadtomter med relativt låg utnytting. Tomtestorleik på ca. 1 da og maksimalutnytting
på 25 % så vil det vera 750 m2 igjen å «boltre» seg på.
Området er elles omgitt av store friområder/LNF-områder som stimulerer til bruk av eit
eldorado av skogsbilvegar og stier. Plankartet syner ein turveg langs elva oppover mot
traktorveg nordaust for felt F, G og tomt 71 og 72. Frå her er det samband vidare oppover
mot Åsgardane. Heile feltet er orientert mot sør og vil få gode solforhold gjennom
mesteparten av året.
Forurensa grunn:
Vest i planområdet ligg det ein nedlagd skytebane. Skytebanen og all skyteaktivitet vart
avvikla i 2014. Gol skytterlag har rydda opp på standsplass. Men det ligg fortsatt mykje bly i
skyteretning frå standplass og om lag 300 meter i nordvestleg retning. Blyet i seg sjøl
forurenser ikkje så lenge det ligg urørd. På det tidspunktet ein byrjer å grave i bakken vil
derimot blyet omdannast slik at det gjennom ein kjemisk reaksjon vil representere ein
forurensingsfare og er ikkje vera foreneleg med bustadbygging.
Klima og energi:
Det er ikkje gitt særskilte krav til oppvarmingskilde. Vedfyring og vanleg el/strømfyring vil
sannsynlegvis også her vera vanlegaste oppvarmingskilde. Føresegn 4.12 har likevel slik
formulering: «Sammen med søknad om byggetillatelse for oppføring av nye boligenheter på
område A – F samt M skal det foreligge en utredning av energireduserende løsninger,
alternative energikilder og vannbåren varme. Pbl § 12-7, bokstav 8 seier noko om krav om
tilrettelegging for forsyning av vassbåren varme til ny bebyggelse. Etter kvart har det utvikla
seg ein praksis om å stille slikt krav for konsentrert bebyggelse, men ikkje for
einebustadtomter. Tilsvarande er gjort i t.d Kristenbråten.
Helse-/miljø og beredskapstilhøve:
ROS analyse er lagt ved leveransen. Denne er basert på sjekkliste frå Direktoratet for
samfunnssikkerhet og beredskap. Analysen konkluderer med at dei farene/farekategoriane
som ligg føre i planforslaget er ivareteke gjennom framlegget med føresegnane eller kan
forebyggjast ved tiltak. Jfr. føresegn 5.8.5, Samla vurdering:
Løsmasseskred er den mest sannsynlige skredtypen innafor planområdet. Allikevel er årlig
sannsynlighet for skred inn i planområdet betydelig mindre enn 1/1000. Hele planområdet
tilfredsstiller dermed dagens krav til sikkerhet mot skred for bygg i sikkerhetsklasse S2.
Vurdering av skred er basert på analyse av digital terrengmodell og skredatlas frå NVE.
Mindre sone for jord- og flomskred inngår i planområdet. Dette er regulert som friområde og
ikkje byggeområde.
Det har vore kontakt mellom grunneigar og Hallingdal kraftnett vedrørande høgspent og
trafostasjon. Det er pr dag dato ikkje konkrete planer om å legge høgspentanlegget ned i
4
bakken men det er etter dialog med HK avsatt nødvendig areal for framtida for å legge
jordkabel.
Økonomiske konsekvensar:
Ingen spesielle for Gol kommune, utover det som følgjer av vanlege skatter og avgifter. Nye
hus vil bli omfatta av kommunens nyleg vedtekne eigedomsskatt. Skattetaksten tek
utgangspunkt i areal på bygg, eigedom, standard m.m.
Offentleg vann og avløp er tenkt tilkopla. Hovedledning ligg godt til rette for dette. Dersom det
er tenkt å nytte eksisterande punkt/kum er det greitt. Dersom der er behov for nye
tilkoplingspunkt må utbyggjar koste det sjølv. Dersom det på sikt er tenkt at kommunen skal
overta veg , gatelys og eventuelt anna infrastruktur vil det vera behov for å utarbeide
Utbyggingsavtale. Denne må vera signert for eit framtidig planvedtak.
Det er fakturert for basisgebyr, behandling av reguleringsplan i samsvar med regulativ. Det
vil også bli fakturert for 2. gangsbehandling basert på pkt. 51 i regulativet, kombinert med
medgått tid. Fakturering for antall einingar aleine vil slå urimeleg ut. Slik faktura skal vera
betalt før offentleg ettersyn.
Vurdering:
Utvalgte planfaglege moment.
Landskap:
Det er i 2008 gjennomført landskaps-og egnethetsanalyse. Helnings- og analysekart indikerer
egnethet for type bustader utifrå høgdeskilnader. Området lengst aust er mest flatt mens
det vestre området krev meir tilpassing til terreng. (Til dømes med underetasje)
Delar av terrenget i vestre del er såpass bratt at det er sett føresegn om krav til underetasje
for å unngå store fyllinger.
Veg og adkomst:
Adkomst til bustadfeltet har vore diskutert over lengre tid. Ulike løysingar er vurdert. Den
regulerte løysinga betyr at ekisterande bustadfelt ikkje får den nye trafikken inn på
eksisterande vegsystem. Løysinga betyr at det må byggjast ny veg og nytt kryss inklusiv
trafikkøy og elles i tråd med vegnormalen. Fartsgrense er 60 km/t og midlere ÅDT = 4600
Sjølve avkøyringa er oversiktleg og vil tilfredstille frisikt i begge retninger.
I forbindelse med varsel om oppstart skrev vegvesenet: «Vi har vurdert at en avkjøring her
vil kunne godtas under forutsetning av at eksisterende avkjøringer til eiendommene direkte
til rv. 7 saneres, slik at det blir en felles avkjøring for både eksisterende og nytt boligfelt.»
Statens Vegvesen har som politikk å sanere og stenge eksisterande avkøyringar til fordel for
ein ny avkøyring som planen utløyser. Planframstiller meiner likevel at ny reguleringsplan
for Hagaskogen ikkje har nokon direkte verknad på dei gamle avkøyringane som dag er i
samarbeid med fleire. Eit aktuellt avbøtande tiltak som kan bøte på den trafikale situasjonen
er å etablere ein bom lengst i søraust slik at adgang til G/S vegen og avkøyring til riksvegen
lengre mot vest ikkje kan brukast. Dette er opplyst å vera ein «snarveg» som særleg har blitt
nytta til arrangement på skytebanen. Avvikling av skytebanen har ført til at trafikken i
området er vesentleg mindre.
5
Vegsystemet internt i feltet er litt ulikt i vestre og austre del. I vestre og den mest
brattlendte delen er vegsystemet lagt parallelt med kotene «som hyller i terrenget». I austre
del er vegane naturleg arrondert som elvevifter. Det er tatt utgangspunkt i eksisterande
skogsbilvegsystem.
Vann og avløp:
Nye bustader vil tilkoplast offentleg vann- og avløpsnett som ligg innafor definert
forsyningsområde og rensedistrikt i hovedplan vann- og avløp for Gol. Det er på
reguleringstidspunktet utarbeidd detaljert VA-plan. Leidningsnettet langs RV 7 er nyleg
rehabilitert og utbygginga er lagt inn i nettberekningane for ny hovedvannledning frå Gol
vannverk til sentrum. Det er teke høgde for 200 nye bustader. VA planen legg opp til ulike
alternativer for handtering av vann- og spillvann. Totalt sett for området er det forutsett 476
pe til 136 nye einingar. Ein del forhold vedrørande tilknytningspunkt, dimensjonering, og
kumløysingar er ikkje avklart. Det skal derfor foretas oppstartmøte med kommunalteknisk
avdeling før detaljprosjektering.
Kulturminner:
Området vart registrert allereie i 2008. Det vart funne 4 kolgroper og ei bogastelle.
(Bogastelle, er en skytestilling i form av en hestesko-formet oppmuring av stein. De måler ca.
1 × 2 m og bak disse gikk det an å søke ly for en jeger eller skytter.) Seinare har BFK
konkludert med at bogastellet er muligens eit skyteskår frå 2.verdenskrig. Det eksisterer
fortsatt betongfundament etter brakkene i leieren. Det er også funne rustne blikkbokser
med tysk tekst og ei flaske med «Birchenwasser». Dvs. eit alkoholholdig hårvann som også
kunne «fortærast». Skytterstillinga er altså eit kulturminne frå okkupasjonstida, mens
kolgropene er førreformatoriske og automatisk freda. 3 av kulturminnene er hensyntatt
gjennom grøntkorridor/friområde. Slik plankartet ligg føre er det kun kulturminnene i
grøntkorridoren som er avsatt med hensynssone bevaring. Kolgrop ved leikeareal er førebels
ikkje lagt inn i kartet. Ingen av kulturminnene er påført Id. Kulturminne som skal søkast frigitt
må behandlast etter utviklingsavdelinga/BFK sine retningsliner. Frigjevinga skal behandlast
av riksantikvaren i samsvar med kulturminnelova § 8,4 ledd. Det kan da bli stilt vilkår om
vidare gransking.
Konklusjon/Totaliteten i planforslaget:
Hovedtrekk i leveransen er gjennomgått av Utbyggingsavdelinga. Kommunalteknisk avdeling og
næringsavdelinga er konsultert. Miljøretta helsevern og evt. andre berørte kommunale instanser
vil bli invitert til å koma med innspel under offentleg ettersyn. Totalt sett vurderer
administrasjonen planleveransen for å vera godt gjennomarbeidd. Utbygginga tilbyr
differensierte bustadtyper i form av både einebustader og to- og fleirmannsbustader.
Bustadfeltet har god lokalisering i høve trafikksikker skuleveg, romslege leikeareal og særs gode
solforhold. Området heng saman med godt utbygde turstier og gang/ sykkelveger mot sentrum,
Åsgardane og Herad.
Skulevegen vil kunne karakteriserast som trygg og sikker og vil ikkje utløyse krav om skuleskyss,
med unntak av 1.klassingane som har krav på skuleskyss dersom avstanden er meir enn 2 km til
skulen.
Det er gjennom reguleringsføresegnene sørga for at universell utforming skal vera tema i
byggesaken.
6
Administrasjonen har satt spørsmålteikn ved føresegn pkt.6.5. Nytt oppgradert kryss til RV7
med tilklopling av eksisterende boligvei og bygging av V1 skal være ferdigbygd før det gis
brukstillatelse til første nye bolig innen reguleringsplan. Vil det eventuelt vera meir
hensiktsmessig å endre brukstillatelse til igangsetting? Når det først blir gitt ein igangsetting
forventer tiltakshavar å koma i gang snarast råd slik at som eit minimum må vegen vera
såpass ferdig er den kan tas i bruk i anleggsperioden.
Fylkeskommunen vil kreve at alle automatisk freda kulturminner blir påført plankartet og
kulturminne som skal søkast frigitt må inn i føresegnene som betemmelsesområde.
Rådmannen si innstilling:
I medhald av plan- og bygningslova §§5-2 og 12-10, har Utval for Natur og næring vedteke å
legge planforslag, detaljreguleringsplan for Hagaskogen Planid. 2014004 ut til offentleg
ettersyn på slike vilkår:
-
Det skal ligge føre avtale om tilkopling til offentleg nett og eventuelt andre
kommunaltekniske løysinger før arbeid blir igangsatt
Dersom kommunen skal overta veg, gatelys og eventuelt anna infrastruktur, skal det
ligge føre utbyggingsavtale
Rådmannen blir gitt fullmakt til å foreta redigeringsmessige endringar og ferdigstille
plandokumenta før offentlig ettersyn i samsvar med plan og bygningslova § 10-12.
Mindre del i vest av reguleringsplan for Hagaskogen II frå 25.09.1973 skal opphevast
Endringar i kartet:
- Alle automatisk freda kulturminner skal påførast plankartet med hensynsone. Søknad
om frigjeving i samsvar med kulturminnelova § 8, 4 ledd må behandlast av
riksantikvaren og inn som bestemmelsesområde i føresegnene.
Gol, 08.01.2015
Hege Mørk
Rådmann
Hanne Cecilie Nes
avdelingsleiar - UB
7