1. No category

SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Gry Trovåg Hansen
15/2803
Arkiv: GNR 59/39
Sign:
Dato:
Utvalg:
Hovedutvalg teknisk og miljø
Hovedutvalg teknisk og miljø
28.08.2015
12.11.2015
59/39 - ØSTREMLIA, NORDRE KOPERVIK - PÅBYGG OG FASADEENDRING ENEBOLIG KLAGEBEHANDLING
Forslag til vedtak:
Hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder vedtak i delegert sak nr. 615/15.
Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.
SAKSFRAMSTILLING
Fakta/saksopplysninger:
I delegert sak nr. 615/15 ble det gitt tillatelse til oppføring av tilbygg/påbygg til eksisterende bolig
på gnr./bnr. 59/39. Det ble gitt dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 12-4, vedrørende
utnyttelsesgrad og etasjetall, jf. § 3 i planbestemmelsene, og gesimshøyde og takform, jf. § 5 i
planbestemmelsene. Vedtaket ble påklaget av nabo gnr./bnr. 59/12, Anne Grethe Olsen og Per
Magne Tengs, i brev datert 17.09.15.
Klagen:
I klagen fremkommer det i hovedsak at det er gitt stor dispensasjon som omfatter både
gesimshøyde, takform, etasjeantall og utnyttelsesgrad, og at det ved en så stor
dispensasjonssøknad bør tas hensyn til innsigelser fra naboer. Det fremgår av planbestemmelsene
at eksisterende eneboliger innenfor planområdet skal søkes tilpasset det øvrige bomiljøet.
Tidligere byggeplanlegging har lykkes i å sikre et helhetlig uttrykk av bygningenes høyde og
volum i planområdet, og det finnes ingen boliger innenfor planområdet som har tilsvarende
takform, pulttak. Klager viser også til veiledning fra teknisk etat, når de selv planla bygging av sin
bolig. Tiltaket vil heve seg betydelig i terrenget og fremstå dominerende, både fra innseilingen til
Kopervik, Strømsund bro og fra klagers eiendom.
Det vises videre til pbl. § 29-4, og at bygning med gesimshøyde over 8 meter kan bare føres opp
med en avstand fra nabogrensa som minst svarer til byggverkets halve høyde. Det stilles også
spørsmål om omsøkt prosjekt har innvirkning på solforholdene til omkringliggende eiendommer.
Det vises for øvrig til klagen i sin helhet.
Tilsvar til klagen:
Ansvarlig søker Eskild Kvala AS har i brev datert 05.10.2015 kommet med tilsvar til klagen. I
tilsvaret vises det til at eksisterende bolig allerede er i strid med vedtatt reguleringsplan med
hensyn til gesimshøyde og etasjeantall, og omsøkte dispensasjon vedrørende tomteutnyttelse
skyldes utelukkende at i henhold til ny kommuneplan skal u-grad fortolkes som BYA, og at
beregningsreglene sier at parkeringsareal skal medregnes i BYA. Avviket er på beskjedne 1,5 %,
og det bemerkes at ingen av de omsøkte tiltak innenfor planområdet har medregnet
parkeringsareal ved beregning av tomteutnyttelse. Det vises videre til at ved å velge pulttak vil en
oppnå en bedre tilnærming mot saltak, enn hva en gjør med flatt tak, slik klager foreslår. Sett fra
øst vil omsøkt takform i liten grad skille seg fra nabobebyggelsen. Møneretningen vil være
uendret og takflaten vil fortsatt være synlig på lik linje som i dag. Vedrørende gesimshøyden vil
denne medføre en overskridelse på ca. 3,5 meter, og skyldes utelukkende valg av takform og dette
må ses i sammenheng med at om en velger saltak, som er i tråd med vedtatt reguleringsplan, vil
mønehøyden bli tilsvarende, om ikke høyere. Det fremkommer også at bebyggelsen fremstår som
variert og en er ikke enig i at den eksisterende bebyggelsen har lykkes i å sikre et helhetlig
uttrykk av bygningenes høyde og volum. En kan heller ikke se at boligene ligger tilpasset
hverandre i terrenget.
Det vises før øvrig til tilsvaret i sin helhet.
Vedrørende oppsettende virkning:
I klagers brev datert 07.09.15 ble det bedt om oppsettende virkning. I kommunens brev datert
14.09.15 ble det gitt oppsettende virkning i medhold av forvaltningsloven § 42.
Vurdering:
Søknaden omfatter tilbygg/påbygg til eksisterende bolig.
Oppføring av tilbygg/påbygg er søknadspliktig i medhold av plan- og bygningsloven ( pbl. )
§ 20-3, jf. 20-1 bokstav a).
Omsøkte tiltak ligger i et område som er omfattet av reguleringsplan nr. 319 – Østrem – trådt i
kraft 16.12.1977. Eiendommen er regulert til boligformål, og omsøkte tiltak er avhengig av
dispensasjon fra pbl. § 12-4, vedrørende utnyttelsesgrad og etasjetall, jf. § 3 i planbestemmelsene,
og gesimshøyde og takform, jf. § 5 i planbestemmelsene.
Det følger av pbl. § 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra
bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. § 19-2 at
dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i
lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn
ulempene etter en samlet vurdering.
I klagen fremkommer det at det er gitt stor dispensasjon, og at ved en slik dispensasjonssøknad
bør det tas hensyn til innsigelser fra naboer, samt at det foreligger et helhetlig uttrykk av
bygningenes høyde og volum i planområdet, og det finnes ingen boliger innenfor planområdet
som har tilsvarende takform, pulttak. Klager anfører videre at tiltaket vil heve seg betydelig i
terrenget og fremstå dominerende.
Det fremgår av planbestemmelsene § 3 at boligene skal ha en maksimal utnyttelsesgrad U=0,15. I
kommuneplanens bestemmelser pkt. 5.14 fremkommer det at reguleringsplaner hvor
tomteutnyttelsen er angitt som U-grad, skal tolkes som BYA (bebygd areal). Total BYA for bolig er
106,5 m², og dette vil ikke endre seg ved omsøkte tiltak. På bakgrunn av parkeringsareal på
terreng skal medregnes i BYA, utgjør BYA for omsøkte tiltak 131,5. Dette innebærer en
utnyttelsesgrad på 16,47 %, som anses å være en beskjeden overskridelse. Regulerte boligområder
i nyere planer opererer gjerne med en utnyttelsesgrad på 30 % og oppover. Etter teknisk sjefs
vurdering vil ikke hensyn bak bestemmelsen vedrørende utnyttelsesgrad bli vesentlig tilsidesatt.
Det fremgår videre av § 3 i planbestemmelsene at det kan oppføres frittliggende boliger i én
etasje. Formålet bak bestemmelser om etasjeantall vil være å sikre et helhetlig uttrykk av
bygningens høyde og volum. Omsøkte tiltak vil medføre at boligen får ytterligere en etasje,
boligen får dermed 3 etasjer. Eksisterende bolig består av underetasje, hovedetasje og uinnredet
loft. Boligen er oppført før gjeldende reguleringsplan ble vedtatt, og avviker allerede fra
planbestemmelsene vedrørende etasjeantall. I dispensasjonsvurderingen vektlegges det at flere av
boligene innenfor planområdet har tilsvarende antall etasjer som omsøkt, da boligene er oppført
før reguleringsplanen ble godkjent. Teknisk sjef kan ikke se at hensyn bak bestemmelsen
vedrørende etasjeantall blir vesentlig tilsidesatt i denne saken.
I medhold av planbestemmelsene § 5 skal gesimshøyde ikke overskride 3,5 meter fra tilstøtende
terrengs høyeste punkt. Det fremgår videre av bestemmelsen av bebyggelsen skal ha sadeltak
eller valmtak.
Hensynet bak bestemmelser om gesimshøyde og takform er hovedsakelig at estetiske hensyn
ivaretas, samt at man sikrer ensartet bebyggelse i området.
I det aktuelle området har flere av de eksisterende boligene en høyere gesimshøyde enn hva
reguleringsplanen tilsier. Boligene er oppført før gjeldende planbestemmelser ble vedtatt. Klager
har også fått dispensasjon for gesimshøyde. På bakgrunn av at flere boliger i området avviker fra
planbestemmelsene, enten på grunn av at de er oppført før reguleringsplan eller at det er gitt
dispensasjon i etterkant, medfører dette at bebyggelsen i området ikke er ensartet. Hensynene bak
bestemmelsen vil ikke bli vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon i dette tilfellet.
Fordelen ved å gi dispensasjon i denne saken er at tomten kan utnyttes på en hensiktsmessig
måte. Dispensasjonssøknaden for gesimshøyde og takform må i stor grad ses i sammenheng, da
det er endret takform som medfører en høyere gesims. Pulttak muliggjør at boligen får en ekstra
fullverdig etasje uten at total høyde blir uakseptabel. Berørt nabo har anført tap av utsikt. I
regulerte boligområder må en påregne at nye byggetiltak som tilbygg/påbygg ønskes oppført.
Dette kan i enkelte tilfeller føre til at utsikt generelt forringes. Den ulempe naboen påføres i form
av tapt utsikt mot sjø kan ikke sees å være større enn det som må påregnes i områder med en slik
topografi. Det må presiseres at eiendommen allerede er bebygd med enebolig, og at omsøkte
tiltak ikke vil endre eiendommens karakter i henhold til formål og bruk. Videre ligger
protesterende nabos bolig høyere i terrenget enn omsøkt tiltak. Etter teknisk sjefs vurdering vil
nabo ikke bli vesentlig berørt av tiltaket, og tiltaket fremstår ikke som dominerende.
Etter en helhetsvurdering blir ikke hensyn bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensyn i
lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesatt. Fordelene anses også å være større enn
ulempene, og dispensasjon kan innvilges i denne saken.
Klager viser videre i sin klage til pbl. § 29-4, og at bygning med gesimshøyde over 8 meter kan
bare føres opp med en avstand fra nabogrensa som minst svarer til byggverkets halve høyde. Det
stilles også spørsmål om omsøkt prosjekt har innvirkning på solforholdene til omkringliggende
eiendommer.
Teknisk sjef viser til pbl. § 29-4 andre ledd der det fremgår:
« Hvis ikke annet er bestemet i plan etter kapittel 11 og 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som
minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.»
I dette tilfellet er det gitt dispensasjon for en gesimshøyde på 7 meter, og boligen kommer ikke
nærmere nabogrense enn eksisterende bolig.
Når det gjelder innvirkning på solforholdene til omkringliggende eiendommer, kan ikke teknisk
sjef se at dette er et moment med særlig vekt i vurderingen. På bakgrunn av områdets topografi
og avstand til nabobebyggelsen, kan en ikke se at omsøkte tiltak vil føre til soltap ut over det en
kan påregne i regulerte boligområder.
Teknisk sjefs konklusjon:
Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er kommet frem nye momenter, og anbefaler at
hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder delegert sak nr. 615/15.
Oversikt over vedlegg:
1. Klage på vedtak datert 17.09.15
2. Tilsvar datert 05.10.15
3. Brev fra klager vedrørende oppsettende virkning datert 07.09.15
4. Brev datert 14.09.15
5. Tillatelse til tiltak del. sak nr. 615/15
6. Situasjonsplan
7. Søknad om tillatelse datert 14.08.15
8. Dispensasjonssøknad
9. Merknad til nabovarsel
10. Kommentar til nabomerknad
11. Tegninger, omsøkt situasjon
12. Tegninger, eksisterende situasjon
13. Oversiktskart
Dokid
59/39
15083936
- KLAGE
(15/2803-7)
PÅ VEDTAK
615/15
Anne Grethe Olsen og
/ r2
c),_")-
Per Magne Tengs
Østremlia 8
4250 KOPERVIK
Kopervik, 17.09.15.
Karmøy kommune
Teknisk etat
Rådhuset
4250 KOPERVIK
Klage over forvaltningsvedtak
- Saksnummer 615/15
Gjelder: Tilbygg/ påbygg enebolig, gnr. 59 bnr. 39, tiltakshaver Haugvaldstad/ Bygnes.
Vi som naboer og eiere av gnr. 59 og bnr. 12 innga protester til ovennevte byggesøknad, protesten ble
ikke tatt til følge. Det vises også til søknad om oppsettende virkning av 07.09.15.
Fakta opplysninger:
Gjeldende planbestemmelser
sier:
Gesimshøyde
: 3,5 meter fra tilstøtende terrengs høyeste punkt.
Takform
: Sadeltak eller valmatak
Antall etasjer
:1
Grad av utnyttelse
: U=0,15
Omsøkt bolig —Dispensasion gitt for:
Gesimshøyde
7 meter fra tilstøtende terrengs høyeste punkt (8,4 m mot sør/øst)
Takform
: Pulttak
Antall etasjer
: 3 fulle etasjer
Grad av utnyttelse
: 16,47 %
Kommunen har gitt en stor dispensasjon som omfatter både gesimshøyde, takform, etasjeantall og
utnyttelsegrad.
Ved en så stor dispensasjonssøknad bør det tas hensyn til innsigelser fra naboer.
I følge pbl. § 19-2 —Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres
fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse,
blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved en
dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
MOTTATT
21SEPT,
2015
Det fremgår av § 3 i planbestemmelsene
at eksisterende eneboliger innenfor planområdet skal søkes
tilpasset det øvrige boligmiljøet. Tidligere byggeplanlegging har lykkes i å sikre et helhetlig uttrykk av
bygningenes høyde og volum i planområdet. Kopervik Brygge, omsøkt bolig og vår bolig ligger tilpasset
hverandre i terrenget, noe som bilde tatt fra broen tydelig viser (se vedlagte bilde nr. 1).
Det fremkommer
i saken at byggesaksbehandler har vært på befaring, vi er usikre på om hun har befart
vår eiendom, sett planområdet fra Strømsund bro eller fra Havnegaten. Hun kan ikke se at omsøkt tiltak
vil berøre oss som naboer i særlig grad. Etter teknisk sjefs vurdering vil vi som nabo ikke bli vesentlig
berørt av tiltaket, og tiltaket fremstår ikke som dominerende. Vi vil på det sterkeste tilbakevise disse
påstandene.
Det finnes ingen boliger innenfor planområdet som har tilsvarende takform, pulttak, som det her er gitt
dispensasjon for. Det bør også være vektige grunner for å gi dispensasjon for en gesimshøyde på det
dobbelte av hva planbestemmelsene
sier.
Det blir i saken påpekt at det er gitt dispensajon for gesimshøyde for vår bolig. Vi er gitt en dispensasjon
på 5,1 m. Denne høyden er gesimshøyde på arkoppbygg, hovedtaket har en lavere gesimshøyde.
Det kan opplyses at det ikke forelå protester til byggesøknaden.
Under planlegging av vår bolig, ferdigstillt i 2009, fikk vi råd og veiledning fra teknisk etat ved
byggesaksbehandler I. Granodd. Vi fikk opplyst at det ikke var noen hensikt å søke om dispensasjon for
en gesishøyde over 5,5 m eller andre takformer enn nevnt i gjeldende planbestemmelser.
Vi ble også
rådet til å stå på Strømsund bro og se opp mot planområdet for å planlegge en bolig som ville passe
estetisk inn i området.
Omsøkt tiltak grenser til leilighetsprosjektet
og dertil egne planbestemmelser.
Kopervik Brygge, dette prosjektet har egen reguleringsplan
Disse boligene har flatt tak.
Omsøkt tiltak ligger som beskrevet i skrånende terreng med en gesimshøyde på 7 m mot nord/vest og
8,4 m mot sør/øst, selv om tiltaket ligger i skrånende terreng vil det heve seg betydelig i terrenget.
Boligen vil ligge så høyt i terrenget, og fremstå så dominerende fra broen og fra innseilingen til Kopervik,
at de estetiske hensyn blir tilsidesatt (se vedlagte bilde nr. 2).
Tiltaket vil fremstå som dominernende fra hovedetasjen i vår bolig. Dette er illustrert med bilde nr. 3
som viser situasjonen i dag og bilde nr. 4 som viser situasjonen om tiltaket blir gjennomført.
Det legges i dispensasjonen vekt på at tomten kan utnyttes på en hensiktsmessig måte, at pulttak
muliggjør at boligen får en ekstra fullverdig etasje uten at total høyde blir uakseptabel og at omsøkt
tiltak vil føre til en bedre utnyttelse av boligen.
Vi kan ikke se at naboenes ønske om en bolig med «en moderne utforming, et spenstig uttrykk» og en
innvendig takhøyde utover standarden oppfyller lovens krav til dispensasjon. Boligarealet vil faktisk
være større om det benyttes flatt tak og en innvendig takhøyde på 2,4 m. Det vil også gi en lavere
gesimshøyde som vil medføre at tiltaket vil ligge lavere i terrenget.
nTTATT
EÏ 415
Vi finner det urimelig at det benyttes en taktype som hever en allerede høy gesims når dette ikke er
nødvendig for å oppnå målet om en fullverdig 3. etasje. Spesielt i lys av at den ekstra takhøyden har en
vesentlig negativ effekt for vår eiendom.
Etter en samlet vurdering kan vi ikke på noen måte se at pulttak og medfølgende høy gesimshøyde er en
klart større fordel enn at at det visuelle uttrykket fra broen og innseilingen til Kopervik blir preget av et
unødvendig høyt boligtiltak.
Vi kan heller ikke se at naboens tiltak har klart større fordeler enn at vår eiendom forringes verdimessig
både estetisk og økonomisk. Dette på bakgrunn av at det finnes andre løsninger, det kan for eksempel
benyttes flatt tak på tiltaket som er illustrert på vedlagte bilde nr. 5 og nr. 6.
Vi har forståelse for at våre naboer ønsker et større boligareal, men det finnes muligheter for å løse det
mer i tråd med gjeldende bestemmelser og uten av vi som naboer påføres store tap. Vi reagerer på at
det er gitt en så stor dispensasjon som klart er uforholdsmessig negativ for oss. En så stor
dispensasjonssøknad bør gi rom for noen kompremisser, spesielt da omsøkt takløsning ikke er
nødvendig for ønsket om mer boligareal.
Alternative forslag til tiltak for å oppnå et høyere boligareal:
Flatt tak —Det oppnås større boligareal enn omsøkt prosjekt (takhøyden i plantegningen økes i
nord østre hjørne til 2,4 m)
Større grunnflate —Tilbygg til eksisterende bolig
Arkoppbygg på eksisterende tak
Vi vil også vise til pbl. § 29-4 . Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrensa: Bygning med
gesismhøyde over 8 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12/ ha
en avstand fra nabogrensa som minst svarer til byggverkets halve høyde. Vi stiller på bakgrunn av dette
spørsmål om avstand til alle nabogrenser er tilstrekkelig.
Det stilles også spørsmål om omsøkt prosjekt har innvirkning på solforholdene til omkringliggende
eiendommer, inkludert
Kopervik Brygge.
Vi protesterer kraftig på at det er gitt en så omfattende dispensasjoner i denne saken, fordelene er ikke
klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det finnes andre løsninger mer i tråd med
gjeldende planbestemmelser
og som gir klart mindre ulemper. Vilkårene i loven for gitte dispensasjoner
er ikke oppfylt.
Dersom kommunen ikke endrer vedtaket som følge av denne klagen ber vi om at saken bringes inn for
Hovedutvalget for tekniske saker.
Med hilsen
Anne Grethe Olsen
Per Magne Ten s
,
Bilde 1)
Bilde tatt fra Strømsund
Bilde 2)
Skisse over planlagt
bro mot planområdet.
prosjekt
montert
inn i bildet
Bilde 5)
Bilde over er tatt Fra hov
Soortie
.5/1coscoo /5/..
/Or bobe /
flHvor
omsokt
59, kir
bcho encetr9
12)
ine
g.
BLide 5)
Bilde 6)
Stioulen
Stioulert
situdsjor
situasjon
001 det byagek flairt tak med innvendia
om det bygges Hatt tak med innyendig
akhoyd
takhoyde
2 4m
Karmøy kommune
Teknisk avdeling- byggesak
Statråd Vinjes gate 25
4250 Kopervik
Eiendom:
Reguleringsplan:
Formål:
Kopervik 05.10.15
Gnr. 59 bnr. 39, Østremlia 6, 4250 Kopervik
319 Østrem
Område for boligbebyggelse
VEDRØRENDE MOTTATT KLAGE PÅ VEDTAK AV 01.09.15 MED SAKSNR. 15/2803
KLAGER: ANNE GRETHE OLSEN OG PER MAGNE TENGS
Det vises til mottatt klage av 17.09.15 og vi ønsker med dette å gi våre kommentarer til
saken, på vegne av tiltakshaver.
Klager viser til at kommunen har gitt en stor dispensasjon som omfatter både gesimshøyde,
takform, etasjeantall og utnyttelsesgrad.
En vil på nytt påpeke at eksisterende bolig allerede er i strid med vedtatt reguleringsplan
med hensyn til gesimshøyde og etasjeantall, jfr. dispensasjonssøknad av 08.07.15.
I godkjente reguleringsplaner der tomteutnyttelsen er angitt som u- grad, skal største
tomteutnyttelse være u- graden fortolket som BYA. BYA skal beregnes etter § 5- 2 i veileder
«Grad av utnytting» fra KMD januar 2014, jfr. § 5.14 i bestemmelser tilknyttet nylig vedtatt
kommuneplan.
Omsøkt dispensasjon vedrørende tomteutnyttelse skyldes dermed utelukkende at i henhold
til beregningsregler i § 5- 2 skal parkeringsareal medregnes i BYA.
Avviket er på beskjedne 1,5% og det bemerkes at ingen av de omsøkte tiltak innenfor
planområdet vil frem til nå ha medregnet parkeringsareal på terreng ved beregning av
tomteutnyttelse.
En står da igjen med at omsøkt tiltak betinger dispensasjon vedrørende ytterligere
overskridelse av gesimshøyde samt tillatt takform.
Ved å velge pulttak vil en oppnå en bedre tilnærming mot saltak, enn hva en gjør med f. eks.
flatt tak, slik klager foreslår. Sett fra øst vil omsøkt takform i liten grad skille seg fra
nabobebyggelsen. Møneretningen vil være uendret og takflaten vil fortsatt være synlig på lik
linje som i dag. Pulttaket er prosjektert med laveste gesims hvor terrenget er lavest.
Omsøkt «takopplett» mot øst vil være lavere enn hovedgesimsen, mot vest.
Vedrørende gesimshøyden vil denne overskrides ytterligere og vil totalt medføre et avvik på
ca. 3,5 meter. Omsøkt gesimshøyde skyldes utelukkende valg av takform og dette må ses i
sammenheng med at om en velger saltak, som er i tråd med vedtatt reguleringsplan, vil
mønehøyden bli tilsvarende, om ikke høyere.
Dette vil dermed medføre tilsvarende tap av utsikt for klager sin del.
Omsøkte dispensasjoner anses ikke til å være større enn hva gjelder for nærmeste
nabobebyggelse.
Bebyggelsen fremstår som variert og en er ikke enig i at den eksisterende bebyggelsen har
lykkes i å sikre et helhetlig uttrykk av bygningenes høyde og volum, slik klager skriver.
At boligene ligger tilpasset hverandre i terrenget kan en heller ikke være enig i.
Om en ser på et noe større bilde av bebyggelsen, vedlegg 1, ser en at klagers bolig ligger
vesentlig høyere enn samtlige av nabobebyggelsen. Klagers bolig er etablert på en topp, hvor
terrenget er unaturlig bygget opp på samtlige sider av boligen.
Boligens hovedetasje ligger høyere enn loftsetasjen til nabobebyggelsen og er sikret utsikt
på alle sider.
Det er ut fra dette forståelig at saksbehandler har satt begrensning for overskridelse av maks
gesimshøyde i byggesaken til klager.
Den omkringliggende bebyggelsen består ellers av eldre boliger med variert gesims- og
mønehøyde, etasjeantall, høyde i terreng og takform.
Det er utarbeidet 3D illustrasjoner som viser omsøkt tiltak plassert på bilde, hvor en vil få et
bedre inntrykk av hvordan boligen vil fremstå i forhold til nabobebyggelsen, vedlegg 2.
Bilde viser at omsøkt tiltak på ingen måte vil fremstå som å ligge høyt i terrenget eller
fremstå som dominerende sett fra broen og innseilingen til Kopervik.
Bilde viser tvert imot at det er klagers bolig som fortsatt vil ligge høyt i terrenget og fremstå
som «dominerende» sett både fra broen og innseilingen til Kopervik.
Omsøkt tiltak vil ikke ligge høyere i terreng enn nabobebyggelsen mot nord/ øst og altså
vesentlig lavere enn klagers bolig.
En vil dermed vanskelig kunne gi klager medhold i påstanden om at omsøkt tiltak vil medføre
at estetiske hensyn blir tilsidesatt.
Klager viser til alternative løsninger for omsøkt tiltak hvor det foreslås:
1. Alternativ takform- flatt tak
2. Større grunnflate- tilbygg til eksisterende bolig
3. Arkoppbygg på eksisterende tak
Samtlige av disse løsningene betinger dispensasjon, på lik linje med omsøkt tiltak.
Flatt tak vil betinge dispensasjon vedrørende takform, større grunnflate vil betinge
dispensasjon vedrørende tomteutnyttelse og arkoppbygg vil også betinge dispensasjon
vedrørende gesimshøyde.
Ut fra dette blir det svært tydelig at klagers argument for å påklage vedtaket er utelukkende
på grunn av tap av utsikt.
Ut fra ovenstående og vedlagte bilder/ illustrasjoner vil klagers eiendom fortsatt i stor grad
tilfredsstille krav til utsyn og vil ikke bli berørt av omsøkt tiltak i vesentlig grad.
I denne saken kan en ikke se at det kan gis medhold for tap av utsikt.
Det vises ellers til dispensasjonssøknad av 08.07.15 og tilsvar til nabomerknader av 11.08.15.
Vi vil også påpeke at kommunen har foretatt en grundig vurdering av hver enkelt
dispensasjon og teknisk sjef har etter en samlet vurdering kommet frem til at hensynet bak
bestemmelsene ikke vil bli vesentlig tilsidesatt i denne saken.
Vi støtter oss til kommunens vedtak av 01.09.15 og kan ikke se at mottatt klage inneholder
moment som tilsier at vedtak må omgjøres. Vi ber med dette om at klage ikke tas til følge.
Vedrørende klagers bekymring om avstand til eiendomsgrenser vil ikke omsøkt tiltak
medføre endringer, og krav i plan- og bygningslovens § 29- 4 vil være ivaretatt.
Med vennlig hilsen
Eskild Kvala AS
Olav
Liknes
__________________
Olav Liknes
Ve
dle
gg
1
Ve
dle
gg
2
Dokid: 15080382 (15/2803-5)
59/39 - KLAGE PA VEDTAK
Anne Grethe Olsen og
Per Magne Tengs
østremlia 8
4250 KOPERVIK
-
(713554/%5-_,
1.112'
Kopervik, 07.09.15
Karmøy kommune
Rådhuset
Tekniske etat
4250 KOPERVIK
Vedr. tillatelse av 01.09 .15 for tiltak etter plan- og bygningslovens
§ 20-3, gnr. 59, bnr. 39 eiere
Haugvaldstad/ Bygnes1 Kommunens referanse nummer 15/ 2803, sak nr. 615/15
Vi som naboer og eiere av gnr. 59 og bnr. 12 innga protester til søknaden. Protesten ble ikke tatt til
følge.
Vi vil bruke vår rett til å klage over forvaltningsvedtaket og vil innen klagefristen, som er satt til 3 uker,
innlevere klage.
Selv om vi har rett til å klage, har vi fått informasjon om at tiltakes kan igangsettes. Vi har imidlertid
adgang til å søke om å få utsatt iverksetting av vedtaket inntil klagefristen er ute og klagen er avgjort.
Vi søker herved om oppsettende virkning i gjeldende byggesak, det vil si at tirtaket ikke kan igangsettes
før klagen er ferdigbehandlet.
Med hilsen
Anne Grethe Olsen
-Per Magne rengs
Teknisk etat
Eskild Kvala AS
Postboks 155
4291 KOPERVIK
Dato:
Saksbeh:
Saksnr:
Løpenr:
Arkivkode:
Deres ref:
14.09.2015
Silvia May Oliversen
15/2803-6
44416/15
GNR 59/39
59/39 - ØSTREMLIA, NORDRE KOPERVIK - PÅBYGG OG FASADEENDRING ENEBOLIG
UTSATT IVERKSETTING AV TILTAKET
Det vises til innkommet brev datert 07.09.2015 hvor det bes om oppsettende virkning av tiltak i
ovennevnte sak.
Det er gitt flere dispensasjoner fra reguleringsplanen. Iverksetting av vedtaket kan vanskeliggjøre
den videre klagebehandlingen. Vedtaket gis derfor oppsettende virkning, jf. Forvaltningsloven §
42. Oppsettende virkning er en prosessuell beslutning og kan ikke påklages. Hovedutvalget for
tekniske saker og Fylkesmannen kan imidlertid omgjøre beslutningen.
Med vennlig hilsen
Silvia May Oliversen
rådgiver
Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur.
Kopi til:
Siv Haugvaldstad og Tommy Bygnes, Østremlia 6, 4250 KOPERVIK
Anne Grethe Olsen og Per Magne Tengs, Østremlia 8, 4259 KOPERVIK
Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK ◦ Telefon: 52 85 75 00 ◦ e-post: [email protected]
Teknisk etat
Eskild Kvala AS
Postboks 155
4291 KOPERVIK
Dato:
Saksbeh:
Saksnr:
Løpenr:
Arkivkode:
Deres ref:
01.09.2015
Silvia May Oliversen
15/2803-4
42015/15
GNR 59/39
TILLATELSE
Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens § 20-3.
Gjelder:
Byggested:
Gnr./Bnr.
Tiltakshaver:
Ansvarlig søker:
Saken er behandlet som delegert saknr.
Tilbygg. Enebolig
Østremlia, Nordre Kopervik,
59/39
Siv Haugvaldstad og Tommy Bygnes
Eskild Kvala AS
615/15
I medhold av plan- og bygningslovens § 20-3 godkjennes søknaden, vedlagt
 tegninger, datostemplet 14.08.2015
 situasjonskart, datert 08.07.2015
 søknader om ansvarsrett for søker, prosjekterende, utførende,
og for øvrig på vilkår som er nevnt under.
Søknaden gjelder oppføring av tilbygg/påbygg til eksisterende bolig. Tilbygget/påbygget
innebærer ny takkonstruksjon og vesentlig endring av boligens fasadeuttrykk. Tiltaket vil
medføre en ekstra etasje.
I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 gis dispensasjon fra samme lovs § 12-4,
vedrørende utnyttelsesgrad og etasjeantall, jf. § 3 i planbestemmelsene og gesimshøyde og
takform, jf. § 5 i planbestemmelsene. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at
dispensasjon er gitt, faller dispensasjonen bort.
Tiltaket anses å være i samsvar med pbl. § 31-2, 4. ledd og unntas de generelle kravene
vedrørende energi og ventilasjon, jf. TEK kap 14. Det stilles som betingelse at minstekravene
vedrørende isolering, vindustype og lufttetthet ivaretas i den grad dette er teknisk mulig.
Det foreligger protester til søknaden. Protesten tas ikke til følge, jf. saksframstillingen.
Saksbehandlingsgebyr må være betalt før arbeidene kan settes igang.
Tiltaket tillates igangsatt etter dette vedtak, når ovenstående vilkår er oppfylt.
Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK ◦ Telefon: 52 85 75 00 ◦ e-post: [email protected]
Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten.
Beliggenhet og høydeplassering:
Dette tiltak krever ikke utstikking av beliggenhet i plan og høyde, forutsatt at nøyaktig trasé for
grense mot nabo er kjent. Søker er ansvarlig for at tiltaket plasseres som omsøkt.
Det forutsettes at ingen deler av tiltaket kommer nærmere gassledning eller offentlig vann- eller
avløpsledning enn 4,0 m. Ved evt. tvil må det tas kontakt med VAR-avdelingen.
Kommunen gjør særlig oppmerksom på:
Det vises til innlevert gjennomføringsplan for prosjektering og utførelse.
Tiltaket plasseres i tiltaksklasse 1.
Takutspring og taknedløp må holdes inne på egen eiendom. Takvann og overflatevann skal ikke
ledes inn på naboeiendom eller ut i offentlig veg.
Krav til rømningsveier skal ivaretas i samsvar med TEK § 11-14.
Det skal monteres husnummerskilt på bygningen. Skiltet skal være lett synlig.
Nødvendig antall røykvarslere må monteres. Alle boenheter skal ha brannslokningsutstyr som
kan benyttes i alle rom, jfr. TEK § 11-16.
Vindu over 1. etasje skal ha forskriftsmessig barnesikring, jfr. TEK § 12-20.
Balkongrekkverk skal utformes i h.h.t. TEK § 12-17.
Bygningen skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak i h.h.t. TEK § 13-5.
Ansvar:
Funksjoner og fagområder som definert i gjennomføringsplanen er belagt med godkjenning av
ansvarsrett i samsvar med tiltaksklassen.
Kontroll:
Kontroll med prosjektering og utførelse utføres som kvalitetssikring i samsvar med plan- og
bygningslovens Kap. 24.
Samsvarserklæringer med tilhørende sjekklister skal være på arbeidsstedet.
Avfall
Med hjemmel i plan- og bygningslovens(PBL) § 29-8 og teknisk forskrift Kap. 9 skal tiltak i PBL
Kap. 20 tilfredsstille krav til forsvarlig avfallshåndtering. Håndtering av avfallet skal
dokumenteres ved kvittering fra deponiplass eller som del av virksomhetens
internkontrollsystem.
Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme
gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Ønskes tiltaket endret i forhold til dette vedtak, må
2
endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen være godkjent før den
gjennomføres. Fristene kan ikke forlenges.
Gjeldende lover, forskrifter, vedtekter og reguleringsbestemmelser skal følges såfremt ikke
særskilt dispensasjon er gitt.
Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages
av tiltakshaver, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken.
Protesterende naboer er dags dato underrettet om tillatelsen, med kopi av vedtaket.
Når arbeidet er ferdig, skal ansvarlig søker skriftlig anmode om ferdigattest på eget skjema.
Dokumentasjon i henhold til PBL § 21-10 og bekreftelse fra kontrollansvarlig foretak i samsvar
med gjennomføringsplanen vedlegges. Ønskes midlertidig brukstillatelse skal dette begrunnes.
Med hilsen
Kjell B. Gilje
Forvaltningssjef
e.f.
Silvia May Oliversen
rådgiver
Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur.
Kopi til:
Siv Haugvaldstad og Tommy Bygnes, Østremlia 6, 4250 KOPERVIK
Anne Grethe Olsen og Per Magne Tengs, Østremlia 8, 4250 KOPERVIK
3
TILLATELSE TIL OPPFØRING AV TILBYGG/PÅBYGG TIL EKSISTERENDE
BOLIG.
GNR. 59 BNR. 39 – ØSTREMLIA, NORDRE KOPERVIK.
AREALPLAN
Regulering
Formål
Grad av utnyttelse
Gesimshøyde
: R319 – Østrem
: Bolig
: U= 0,15
: 3,5 m
TEKNISKE ANLEGG
Utslipp
: Uendret
Atkomst
: Uendret
BOLIG
Bebygd grunnflate
Antall etasjer
Takform/vinkel
Gesimshøyde
: 106,5 m2
:3
: Pulttak
:7m
Byggetomten:
Tomten er skrånende.
Estetiske krav:
Lovfestede estetiske krav anses tilstrekkelig ivaretatt.
Tiltakets konsekvenser for naturmangfoldet:
Søknaden er vurdert etter naturmangfoldloven §§ 8 og 12. Etter en konkret vurdering kan en ikke
se at omsøkte tiltak vil påvirke naturmangfoldet.
Protester:
Det foreligger protest fra gjenboer i nordvest, Anne Grethe Olsen og Per Magne Tengs, eier av
Gnr. 59 Bnr. 12.
Olsen og Tengs har følgende merknader til tiltaket:
- Det vises blant annet til at planlagt ombygging vil medføre store avvik fra gjeldende
planbestemmelser/reguleringsplan for Østrem. Videre vises det til at de blir sterkt berørt
av disse avvikene med tanke på tap av utsikt.
- Videre reageres det på boligens visuelle uttrykk som ikke er tilpasset det øvrige bomiljø
og vil forringe områdets estetiske uttrykk.
Tilsvar på merknader:
Ansvarlig søker skriver i sitt tilsvar at avvik fra gjeldende reguleringsplan delvis skyldes
eksisterende forhold samt senere vedtatte bestemmelser til kommuneplanen. Videre skriver
ansvarlig søker at det som skiller seg fra eksisterende forhold dermed i hovedtrekk vil være
ytterligere overskridelse av gesimshøyde, samt takform.
Ansvarlig søker viser til at omsøkt bolig ligger i ytterkant av planområdet og nærmeste
nabobebyggelse består av eldre boliger med varierende utforming, høyde og etasjeantall. Videre
4
vises det til at boliger i området rundt omsøkt tiltak er oppført etter byggeskikk og standard fra
byggeår og flere av boligene er oppført før gjeldende reguleringsplan ble vedtatt. Det vises også
til at samtlige boliger i området bryter med vedtatt reguleringsplan, inkludert protesterende
nabos bolig, og at det er vanskelig å se at intensjonene med vedtatt reguleringsplan fortsatt er
like tydelige, og viser i den sammenheng til at det dermed også er vanskelig å se hvilket bomiljø
og områdets estetiske uttrykk nabo refererer til.
Videre er ansvarlig søker uenig i at omsøkt tiltak vil ha en negativ effekt i forhold til bomiljø og
områdets estetiske uttrykk.
Hva angår gesimshøyden skriver ansvarlig søker at den høyere gesimshøyden skyldes valg av
takform, men at en ikke kan se at denne vil bryte vesentlig i forhold til nabobebyggelsen.
Om naboens merknad vedrørende tap av utsikt kommenterer ansvarlig søker at dette vil være i
liten grad, og at protesterende nabos bolig ligger på en topp og er hevet vesentlig over
omkringliggende terreng og nabobebyggelse. Videre vises det til at det må forventes at
fremtidige tiltak i et etablert boligområde kan medføre noe tap av utsikt.
Det vises for øvrig til tilsvaret i sin helhet.
Dispensasjoner:
Omsøkt tiltak er avhengig av dispensasjon for utnyttelsesgrad, etasjeantall, gesimshøyde og
takform.
Det foreligger dispensasjonssøknad som er grunngitt, jf. pbl. § 19-1.
Det følger av pbl. § 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra
bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov». Det følger videre av pbl. § 19-2 at
dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn
i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn
ulempene etter en samlet vurdering.
Det første det tas stilling til er hvorvidt det kan gis dispensasjon for utnyttelsesgraden.
Det fremgår av § 3 i planbestemmelsene at boligene skal ha en maksimal utnyttelsesgrad U= 0,15.
Av pkt. 5.14 i kommuneplanens arealdel, bestemmelser og retningslinjer, vedtatt 16.06.2015,
fremgår det at reguleringsplaner hvor tomteutnyttelsen er angitt som U-grad, skal tolkes som
BYA. Videre skal BYA beregnes etter § 5-2 i veileder «grad av utnytting» fra KMD januar 2014.
Total BYA for bolig er 106,5 m2, og dette vil ikke endre seg ved oppføring av omsøkt tiltak. Det
følger av § 5-2 i veileder for «Grad av utnytting» at parkeringsareal på terreng skal medregnes i
BYA. Dette medfører at BYA vil utgjøre 131,5 m2, noe som innebærer en utnyttelsesgrad på 16,47
%. Overskridelsen av BYA anses som beskjeden, og etter teknisk sjefs vurdering anses 15 %
tomteutnyttelse i dag som en forholdsvis lav utnyttelse i regulerte boligområder.
Utnyttelsesgraden i nyere reguleringsplaner, som er vist til boligområde, opererer gjerne med en
utnyttelsesgrad på 30 % og oppover. Hensynet bak bestemmelser om utnyttelsesgrad er å
begrense størrelsen på et prosjekt av hensyn til belastningen på omgivelsene. I denne konkrete
saken kan en ikke se at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon
for utnyttelsesgrad.
Videre må det tas stilling til hvorvidt det kan gis dispensasjon for etasjeantall.
5
Av § 3 i planbestemmelsene fremgår det at det kan oppføres frittliggende boliger i én etasje.
Spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen om etasjeantall, eller hensynet bak lovens
formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon.
Formålet bak bestemmelser om etasjeantall vil være å sikre et helhetlig uttrykk av bygningens
høyde og volum i planområdet. Omsøkt tiltak vil medføre at boligen får ytterligere en etasje.
Eksisterende bolig er oppført før gjeldende reguleringsplan ble vedtatt, og er oppført med
underetasje, hovedetasje og uinnredet loft. Boligen er oppført i skrått terreng, hvor underetasjen
er delvis nedgravd, og eksisterende bolig avviker allerede fra planbestemmelsene vedrørende
etasjeantall. Ettersom eksisterende bolig allerede avviker planbestemmelsene vedrørende
etasjeantall, taler dette for at hensynet bak bestemmelsen om etasjeantall ikke vil bli vesentlig
tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon. Det vektlegges også at flere av boligene i området har
tilsvarende antall etasjer som omsøkt tiltak, da boligene er oppført før reguleringsplan ble
vedtatt. Omsøkt tiltak vil etter teknisk sjefs vurdering føre til en bedre utnyttelse av boligen, og
etter en samlet vurdering vil fordelene være klart større enn ulempene.
Det følger av § 5 i planbestemmelsene at gesimshøyde ikke skal overskride 3,5 m fra tilstøtende
terrengs høyeste punkt for frittliggende boliger. Videre fremgår det av samme bestemmelse at
bebyggelse skal ha sadeltak eller valmtak.
Det må vurderes hvorvidt hensynet bak bestemmelsen, eller hensynet bak lovens
formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon.
Hensynet bak bestemmelser om gesimshøyde og takform er hovedsakelig at estetiske hensyn
ivaretas, samt at man sikrer ensartet bebyggelse i et område.
I det aktuelle området har flere av de eksisterende boligene en høyere gesimshøyde enn hva
reguleringsplanen tilsier. Boligene er oppført før gjeldende planbestemmelser er vedtatt.
Protesterende nabo har også blitt gitt dispensasjon for gesimshøyde. På bakgrunn av dette er
teknisk sjef kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen i reguleringsplanen ikke vil bli
vesentlig tilsidesatt ved at det blir gitt dispensasjon også i dette tilfellet.
Fordelen med å gi dispensasjon i dette tilfellet er at tomten da kan utnyttes på en hensiktsmessig
måte. Dispensasjonssøknaden for gesimshøyde og takform må i stor grad ses i sammenheng, da
det er endret takform som medfører en høyere gesims. Pulttak muliggjør at boligen får en ekstra
fullverdig etasje uten at total høyde blir uakseptabel. Berørt nabo har anført tap av utsikt. I
regulerte boligområder må en påregne at nye byggetiltak som tilbygg/påbygg ønskes oppført.
Dette kan i enkelte tilfeller føre til at utsikt generelt forringes. Den ulempe naboen påføres i form
av tapt utsikt mot sjø kan ikke sees å være større enn det som må påregnes i områder med en slik
topografi. Det må presiseres at eiendommen allerede er bebygd med enebolig, og at omsøkte
tiltak ikke vil endre eiendommens karakter i henhold til formål og bruk. Videre ligger
protesterende nabos bolig høyere i terrenget enn omsøkt tiltak. Saksbehandler har vært på
befaring, og kan ikke se at omsøkte tiltak vil berøre nabo i særlig grad. Etter teknisk sjefs
vurdering vil nabo ikke bli vesentlig berørt av tiltaket, og tiltaket fremstår ikke som
dominerende.
Etter en samlet vurdering er teknisk sjef kommet frem til at fordelene ved å kunne utnytte
boligen på en hensiktsmessig måte er klart større enn ulempene naboene blir påført i form av tap
av utsikt.
Det gis dispensasjon for utnyttelsesgrad, etasjeantall, gesimshøyde og takform, jf. pbl. § 19-2.
6
Teknisk sjefs samlede vurdering:
Tiltaket gjelder oppføring av tilbygg/påbygg, og godkjennes som omsøkt.
Eksisterende bolig er oppført på 1950-tallet og tilfredsstiller ikke dagens tekniske krav til
byggverk (TEK10).
Omsøkt tiltak er påbygg i form av ny loftsetasje hvor det blir etablert ny takkonstruksjon og nye
yttervegger for loftsetasjen. Det vil ikke bli gjort tiltak på boligens øvrige plan med unntak av ny
ytterkledning, flere nye vinduer og ellers noe vedlikehold.
Tiltaket anses å være i samsvar med pbl. § 31-2, 4. ledd og unntas de generelle kravene
vedrørende energi og ventilasjon, jf. TEK kap 14. Det stilles som betingelse at minstekravene
vedrørende isolering, vindustype og lufttetthet ivaretas i den grad dette er teknisk mulig.
Klageadgang:
Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere
myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke
ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring.
7
GEBYRSKJEMA
Saksnr.: 15/2803-4
Gnr/bnr: 59/39
Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og
bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon:
Søknad, §20-4
TILTAK
Tilbygg/Påbygg
AREAL
KODE
2,2
FAKTOR
1
SATS
4 800,-
GEBYR
4 800,-
BEHANDLING/TJENESTE
Endring av tillatelse
Gjentatt utstikking
Dispensasjon
AREAL
KODE
FAKTOR
SATS
GEBYR
1
4x6 000,(Settes ned til
2 disp.
grunnet to
bestemmelser)
5
7
Godkjenning av foretak
Personlig godkj. ansvarsrett
2 400,-
12 000,2 400,-
PROSENTSATS
GEBYR
DELSUM
TILLEGGSGEBYR
KODE
DELSUM
Ulovlig arbeid
TOTALT GEBYR
19 200,-
01.09.2015
dato
Silvia May Oliversen
saksbehandler
8
B1
Karmøy kommune
Tekn. avd.- byggesak
Statråd Vinjes gate 25
4250 Kopervik
Eiendom:
Reguleringsplan:
Formål:
Kopervik 08.07.15
Gnr. 59 bnr. 39 – Østremlia 6, 4250 Kopervik
319 Østrem
Område for boligbebyggelse
I MEDHOLD AV PLAN- OG BYGNINGSLOVENS § 19- 1 SØKES DET DISPENSASJON FRA:
-
Planbestemmelsenes § 3/ kommuneplanens bestemmelser § 5.14 vedrørende
tomteutnyttelse og etasjeantall
Planbestemmelsenes § 5 vedrørende gesimshøyde og takform
Omsøkt tiltak er påbygg til eksisterende bolig, med ny takkonstruksjon og vesentlig endring
av boligens fasadeuttrykk. Tiltaket vil medføre en ekstra etasje, og dermed større bruksareal
(BRA), men vil ikke medføre større bebygd areal (BYA).
I planbestemmelser tilknyttet vedtatt reguleringsplan kan det i aktuelt område oppføres
frittliggende boliger i en etasje med maksimal utnyttelsesgrad U= 0,15.
I henhold til bestemmelser og retningslinjer tilknyttet kommuneplanen, vedtatt 16.06.15,
skal reguleringsplaner hvor tomteutnyttelsen er angitt som U- grad, tolkes som BYA. BYA skal
beregnes etter § 5- 2 i veileder «Grad av utnytting» fra KMD januar 2014.
Etter gjeldende regelverk for beregning av BYA skal parkeringsareal på terreng medregnes i
BYA og vil dermed medvirke til høyere tomteutnyttelse.
I vedtatt reguleringsplan er det i § 6 satt krav om at det vises plass for en garasjeplass pr.
boligenhet og det skal i tillegg avsettes en gjesteparkeringsplass for frittliggende bolighus.
Totalt utgjør dette 25m² som medregnes i BYA og tomteutnyttelse.
Eksisterende bolig har et fotavtrykk på 87,75m² og i tillegg er det oppført terrasse som utgjør
ca. 18,75m². Total BYA for bolig vil da være 106,5m², som vil være uendret.
Medregnet parkeringsareal på terreng vil BYA utgjøre 131,5m², som gir en tomteutnyttelse
på 16,47 %.
Det bemerkes at BYA vil være uendret og således være eksisterende forhold. Ser en på
boligens BYA alene vil også denne være innenfor 15 % og det er altså parkeringsareal på
terreng som utgjør avviket på beskjedne 1,47%.
En nevner også at en tomteutnyttelse på 15% er svært lavt etter dagens standard.
Eksisterende bolig er oppført med underetasje, hovedetasje og uinnredet loft. Loftsetasjen
har i dag lav høyde og medregnes ikke i BRA.
Boligen er oppført i skrått terreng, hvor underetasjen er delvis nedgravd, og avviker allerede
fra vedtatt reguleringsplan vedrørende etasjeantall.
Omsøkt tiltak vil medføre at boligen får ytterligere en etasje og vil med prosjektert pulttak
også avvike fra vedtatt reguleringsplan vedrørende takform. Boliger skal i henhold til plan
oppføres med saltak eller valmtak.
Vedrørende gesimshøyde vil omsøkt takform medføre et avvik på 3,5 meter, målt fra
terrengets høyeste punkt.
Totalt sett vil omsøkt tiltak bryte med vedtatt reguleringsplan på flere områder og en kan
med det si at intensjonene med reguleringsplanen vil være å anse som tilsidesatt.
Planen er vedtatt i 1977 hvor byggeskikk og standard var en annen enn i dag. Det er også
gjort mange tiltak innenfor planområdet som medfører at intensjonene i vedtatt plan ikke
lenger er like tydelige. Innenfor planområdet er det oppført bebyggelse med varierende
størrelse, høyder, etasjeantall, takform og takvinkel og vedtatt plan vil være å anse som
utdatert.
Samtlige boliger som er oppført rundt omsøkt eiendom er oppført med etasjeantall,
gesimshøyde og takvinkel som bryter med vedtatt plan.
Dette kan delvis skyldes at boliger er oppført før gjeldende reguleringsplan ble vedtatt, som
også er tilfelle for omsøkt bolig, men vil likeledes medføre at planområdet fremstår med
svært variert bebyggelse.
Det nevnes også at omsøkt eiendom ligger i planområdets ytterkant og mot tilgrensede plan
for Kopervik Brygge. Her er det oppført større boligblokker med stor gesimshøyde og flate
tak.
Boligen er gitt et moderne preg, med et spennende fasadeuttrykk, og representerer i stor
grad dagens byggeskikk. Det er mange eksempler på hvor moderne boliger tillates oppført i
etablerte boligområder og dette vil være en naturlig utvikling sett i forhold til behov,
byggeskikk og standard.
På bakgrunn av at vedtatt reguleringsplan anses som utdatert og omsøkte dispensasjoner
delvis skyldes eksisterende forhold, anser en fordelene med dispensasjon som større enn
ulempene etter en samlet vurdering.
Fravik fra TEK for eksisterende byggverk, jmf. plan- og bygningslovens § 31-2, fjerde ledd
Eksisterende bolig er oppført på 1950 tallet og tilfredsstiller ikke dagens tekniske krav til
byggverk. (TEK10)
Omsøkt tiltak er påbygg i form av ny loftsetasje hvor det blir etablert ny takkonstruksjon og
nye yttervegger for loftsetasjen.
Det vil ikke bli gjort tiltak på boligens øvrige plan med unntak av ny ytterkledning, flere nye
vinduer og ellers noe vedlikehold.
En anser dermed ikke tiltaket til å utløse andre tekniske krav enn kravene til energi og
ventilasjon.
Alle nye bygningsdeler vil være i samsvar med TEK10 og samlet sett vil dette bidra til å bedre
boligens energieffektivitet. Vedrørende ventilasjon vil loftsetasjen være åpen mot 1. etasje
og det vil være lite hensiktsmessig å etablere balansert ventilasjon.
Nytt tiltak vil bli tilpasset eksisterende forhold og oppføres i samsvar med TEK10 så langt det
er teknisk mulig og uten å medføre uforholdsmessige kostnader.
Vi imøteser en positiv tilbakemelding.
Med vennlig hilsen
Eskild Kvala AS
Olav Liknes
__________________
Olav Liknes
C3
Karmøy kommune
Teknisk avdeling- byggesak
Statråd Vinjes gate 25
4250 Kopervik
Eiendom:
Reguleringsplan:
Formål:
Kopervik 11.08.15
Gnr. 59 bnr. 39, Østremlia 6, 4250 Kopervik
319 Østrem
Område for boligbebyggelse
KOMMENTAR TIL MERKNADER FRA ANNE GRETHE OLSEN OG PER MAGNE TENGS PÅ GNR.
59 BNR. 12
Det vises til merknad til nabovarsel av 18.07.15, vedlegg C2, mottatt innen fristens utløp.
Klager viser til at omsøkt tiltak medfører store avvik fra gjeldende reguleringsplan, hvor disse
medfører tap av utsikt.
Det vises også til at omsøkt tiltaks visuelle uttrykk ikke er tilpasset det øvrige bomiljøet.
Vedrørende avvik fra gjeldende reguleringsplan vil disse, som nevnt i
dispensasjonssøknaden, delvis skyldes eksisterende forhold samt senere vedtatte
bestemmelser til kommuneplanen.
Det som skiller seg fra eksisterende forhold vil dermed i hovedtrekk være ytterligere
overskridelse av gesimshøyde, samt takform.
Omsøkt bolig ligger i ytterkant av planområdet og nærmeste nabobebyggelse består av eldre
boliger med varierende utforming, høyde og etasjeantall. Boliger i området rundt omsøkt
bolig er oppført etter byggeskikk og standard fra byggeår og flere av boligene er oppført før
gjeldende reguleringsplan ble vedtatt.
Samtlige av boligene rundt dette området bryter med vedtatt reguleringsplan, inkludert
klagers bolig, og det er vanskelig å se at intensjonene med vedtatt reguleringsplan fortsatt er
like tydelige. Det er dermed også vanskelig å se hvilket bomiljø og områdets estetiske uttrykk
klager refererer til.
Omsøkt tiltak vil bryte med gjeldende reguleringsplan, og skiller seg også fra den
omkringliggende bebyggelsen, men uten at en er enig i at dette vil ha en negativ effekt i
forhold til bomiljø og områdets estetiske uttrykk.
I hovedtrekk søkes boligen oppført med pulttak, som i seg selv ikke er uvanlig, men som med
varierende retninger, takvinkel og høyder gir en moderne utforming og et spenstig uttrykk.
Høyere gesimshøyde skyldes valg av takform, men en kan ikke se at denne vil bryte vesentlig
i forhold til nabobebyggelsen.
At omsøkt tiltak vil kunne medføre noe tap av utsikt for klager, kan være riktig, men dette vil
være i liten grad. Klagers bolig ligger på en topp og er hevet vesentlig over omkringliggende
terreng og nabobebyggelse.
Det må også forventes at fremtidige tiltak i et etablert boligområde kan medføre noe tap av
utsikt.
Omsøkt bolig ligger helt mot tilgrensende planområde for Kopervik brygge og en ser også
omsøkt tiltak i sammenheng med oppførte boligbygninger i aktuelt område.
Skal en se på bomiljø og områdets estetiske uttrykk vil oppførte boligblokker i Kopervik
brygge være en like stor del av dette. Boligen vil mer eller mindre kun være synlig fra sør/ øst
til nord/øst og vil ligge like over og bak oppførte boligblokker. Boligblokkene er oppført med
flate tak og er gitt et moderne uttrykk med mye glassfasader.
Vi kan ikke se at omsøkte dispensasjoner vil medføre ytterligere overskridelser, utover det
den eksisterende nabobebyggelsen allerede gjør, og ser ikke at klager har andre moment
enn tap av utsikt.
Vi kan derfor ikke se at merknader fra klager inneholder moment som tilsier at omsøkt tiltak
ikke kan godkjennes, og ber om at klage ikke tas til følge.
Mvh
Eskild Kvala AS
__________________
Olav
Liknes
Olav Liknes
E
2
8
8
4
0
0
E
2
8
9
1
0
0
E
2
8
9
8
0
0
N 6577900
N 6577200
28.10.2015
Målestokk 1:7000
SAKSPROTOKOLL - 59/39 - ØSTREMLIA, NORDRE KOPERVIK PÅBYGG OG FASADEENDRING ENEBOLIG - KLAGEBEHANDLING
Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den 12.11.2015, saksnr. 136/15
Behandling:
Innstillingen enstemmig vedtatt.
Vedtak:
Hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder vedtak i delegert sak nr. 615/15.
Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.