1. No category

Innkalling til ekstraordinært sameiermøte
Ekstraordinært sameiermøte i Hellerudparken Boligsameie avholdes
Mandag 08. juni 2015 kl. 18.00 på Tveita skole.
TIL BEHANDLING FORELIGGER:
1.
KONSTITUERING
A) Valg av møteleder
B) Godkjenning av de stemmeberettigede
C) Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne
D) Godkjenning av møteinnkallingen
2.
FORSLAG
A)
Rehabilitering av garasjeanlegg
B)
Valg av tillitsvalgte
Oslo 01.06.2015
I styret for Hellerudparken Boligsameie
Steinar Olsen Signe Jacobsen Rolf Knudsen Eivind T Skogseide Rolf Syversen
I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier.
Sameieren har rett til å møte ved fullmektig.
Hellerudparken Boligsameie
2A
Styrets informasjon om planlagt rehabilitering av betong i
garasjeanlegget. Finansiering og budsjett følger som eget vedlegg.
Grunnlag for prosjektet
Behov for nærmere undersøkelser av betongen på vegger og søyler fremkom i
vedlikeholdsplanen som ble utarbeidet for Hellerudparken boligsameie i 2010.
Tilstandsvurderingen og utarbeidelse av vedlikeholdsplan ble utført av OBOS Prosjekt. I
februar 2013 tok Millab Consult AS prøver av betongen i garasjen og rapporten styret mottok
etter prøvetakingen anbefalte tiltak for å forebygge videre utvikling av skader i betongen.
Gjennomføring av forebyggende vedlikehold nå vil på lang sikt være et tiltak for å hindre
utvikling av skader på betongen som vil medføre at det må utføres større og mer kostbare
reparasjoner enn det er behov for i dag.
Kvalitetssikring
For å kvalitetssikre resultatet i rapporten fra Millab Consult ble OBOS prosjekt engasjert til å
gjøre undersøkelser og analyser. Slik kvalitetssikringe er vanlig prosedyre, og noe styret bør
gjennomføre for å sikre at avgjørelsen er korrekt. Etter avklarende møter og innhenting av
tilbud på videre bistand til prosjektering, konkurranseutsettelse og kontrahering av utførende
entreprenør, valgte styret å inngå et samarbeid med Millab Consult AS.
Prosjektering
Som underlag for å be om priser fra entreprenører på utførelse av arbeidet er det innhentet
informasjon fra Realbygg (entreprenøren som bygde blokkene) om oppbyggingen av vegger,
søyler og tak i garasjen. Realbygg brukte dessverre svært lang tid på å levere det tegningsgrunnlaget Millab Consult AS. behøvde for å vurdere konstruksjonssikkerheten i forbindelse
med rehabiliteringen. Tegningene med tilhørende beskrivelser viste at dekkene over garasjen
inneholder spennkabler. Spennkabler kompliserer bruken av elektrokjemiske
rehabiliteringsteknikker fordi metodene kan medføre midlertidig svekkelse av bæreevnen til
dekkene. Elektrokjemiske teknikker er i vårt tilfelle de foretrukne metodene på grunn av
minimale inngrep i betongen, redusert støy og enklere drift av parkeringshuset under
rehabiliteringen. Muligheten for at elektrokjemiske teknikker kan benyttes uten risiko for
midlertidig svekkelse av bæreevnen til dekkene skal evalueres i prosjektet ved hjelp av
midlertidige installasjoner før valg av rehabiliteringsmetode bestemmes. I tilbudsunderlaget
som er sendt ut til entreprenører er dette beskrevet og det er bedt om pris på alternativ
utførelse av betongrehabiliteringen. Styret har lagt vekt på å få frem maksimal kostnad for
gjennomføring av rehabiliteringsprosjektet i garasjen.
Konkurranseutsetting
Tre ulike entreprenører har inngitt pris på utførelse av rehabiliteringen av betongen i garasjen.
Tilbudene er evaluert og det ble valgt ut to som styret gikk videre med.
Hellerudstubben 2 – 0671 Oslo
Hellerudparken Boligsameie
På sameiermøtet vil en representant fra Millab Consult AS orientere om prosjektet og kunne
svare på spørsmål.
Parkering
Det er stilt krav til utførende entreprenør om at maksimalt 40 % av bilene kan flyttes ut
samtidig for at de skal komme til områder det skal jobbes på. Den entreprenøren som velges
vil innarbeide dette kravet i sine detaljerte planer for gjennomføring av prosjektet. For å
dekke behovet for parkering i perioden(e) din bil ikke kan stå i garasjen, er det innhentet
tilbud på leie av parkeringsplasser i garasjen i Tvetenveien 170 (ICA-bygget),
gjesteparkeringene utenfor dette bygget og plasser på parkeringsplassen mellom ICA og vår
egen gjesteparkering. Entreprenøren skal legge til rette for at de bilene som står i garasjen
mens arbeidet pågår skal kunne ferdes fritt ut og inn av garasjen og at de beskyttes mot
arbeidene som utføres.
Gjennomføring
For å få en ryddig anleggsplass er det innhentet tilbud på leie av arealer i Tvetenveien 170
(ICA-bygget). Totalt sett er dette kostnadsbesparende og gjør at vi slipper å ha brakke for
kontor, skift og spiserom stående på sameiets grunn. Containere for maskiner og utstyr er
planlagt plassert på venstre side av nedkjøringen til garasjen. Området vil bli satt i stand igjen
så snart det lar seg gjøre etter arbeidets slutt.
Arbeidet med rehabiliteringen av betongen i garasjen vil ta 6-7 måneder å gjennomføre og
pågå på dagtid mandag til fredag. Ved et eventuelt behov for å utføre arbeid før kl.07.00, etter
kl.17.00 eller i helger skal dette godkjennes av styret på forhånd.
Ekstraordinært sameiermøte
Det ekstraordinært sameiermøte blir avholdt mandag 8.6.2015, kl.1800, på Tveita skole.
Det presiseres at det kun er innhentet tilbud fra entreprenører, tilbud på leie av lokaler og
parkeringsplasser og tilbud på finansiering.
Inngåelse av avtaler med ulike aktører i prosjektet krever vedtak i sameiermøtet.
Finansiering
Styret innstilling til finansiering og vedtak følger som eget dokument.
Mai 2015
Styret i Hellerudparken
2
Budsjett rehabilitering av betong i garasjeanlegg
Styret har lagt vekt på å få frem maksimal kostnad for gjennomføring av
rehabiliteringsprosjektet i garasjen.
Siden det det er forhold rundt armering i dekkene som tilsier at metode for rehabiliteringen
ikke kan velges på nåværende tidspunkt, beskriver budsjettet kostnad for to ulike
alternativer.
Alternativ 1 - Forenklet mekanisk reparasjon og kloriduttrekk
Alternativ 2 - Fullstendig mekanisk reparasjon og vannmeisling
Etter en testperiode der det blir gjort midlertidige installasjoner tilsvarende utførelse av
alternativ 1, vil det være mulig å velge hvilket alternativ for utførelse som egner seg for
rehabilitering av betongen i vårt garasjeanlegg. Styret har tatt høyde for at alternativ 2 må
velges når de har undersøkt finansiering.
#
1
2
3
4
5
6
7
8
Ekstern bistand
Lokaler hvile, skift, bespisning, inkl. strøm
Leie av parkeringsplasser
Byggestrøm
Istandsetting riggplass
Tiltak sikkerhet
Reparasjon overvåkningssystem
Renhold
9 Entreprenør
10 Prosjekt- og byggeledelse
Sum budsjett inkl 15 % reserve
Alternativ 1
160 000
140 250
344 975
25 000
30 000
50 000
10 000
30 000
Alternativ 2
160 000
140 250
344 975
25 000
30 000
50 000
10 000
30 000
4 269 710
298 880
5 713 000
399 910
6 162 637
7 938 605
Alle tall er inklusive mva
Kommentarer til poster i budsjettet
Post 1 Ekstern bistand
Posten gjelder prosjektering og konkurranseutsetting av rehabiliteringen samt innstilling og
kontrahering av entreprenør.
Post 2 Lokaler hvile, skift og bespisning
Posten gjelder leie av lokaler i Tvetenveien 170. Dersom brakker hadde vært et alternativ
ville kostnaden vært en del av post 9.
Post 3 Leie av parkeringsplasser
Posten gjelder leie av parkeringsplasser til beboere samt leie av plasser for tilkomst til
riggplass.
Det er lagt på en sikkerhetsmargin på 15% på sluttsum for dekning av uforutsette utgifter.
Finansiering
1
Betongrehabiliteringen i garasjen anser styret a vaere et ekstraordinaert vedlikeholdstiltak.
Etter bare 10 ar forventer man normalt ikke a matte utbedre skader av denne typen og i
denne st0rrelsesorden.
Styret har vurdert aktuelle l0sninger til finansiering av betongrehabiliteringen i garasjen.
Innhenting av kapital fra seksjonseierne, ekstern finansiering og en kombinasjon av de to
forannevnte finansieringsformene er saledes blitt dr0ftet og vurdert. I I0sningalternativene
har styret ogsa regnet med a anvende en del av sameiets oppsparte midler, men ikke mer
enn det som er forsvarlig nar vi tar hensyn til de ordinaere vedlikeholdsoppgavene som etter
hvert vil melde seg.
Styret har i sine dr0ftelser vsert opptatt av a finne frem til den finansieringsformen som man
mener er den mest rettferdige, og som er til beste for flest mulig av vare seksjonseiere. Man
har derfor valgt a anbefale at sameiet - innenfor en forsvarlig ramme - bruker en del av sin
oppsparte arbeidskapital, og dekker inn den resterende kostnaden gjennom opptak av et
annuitetslan over tiltakets levetid, inntil 20 ar.
Mangelen ved eller innsigelsen mot ekstern finansiering er at seksjonseierne blir solidarisk
ansvarlige for lanet. Dette forholdet inntrer fordi et boligsameie ikke har egne eiendeler a
stille som sikkerhet for lanet. Det er seksjonseierne som eier hver sin del av sameiets aktiva.
Langiver ma derfor yte sameiet et «blanko» Ian.
Fordelene ved denne finansieringsformen er at ingen innbetaling kreves fra den enkelte
seksjonseier. Ingen beh0ver derfor a bruke sparepengene sine pa betongrehabilitering i
garasjen eller oppta privat Ian for a dekke innhenting av kapital til dette formalet.
Med denne finansieringsformen blir det heller ingen heftelse pa den enkelte seksjon. En
fremtidig takst eller salgspris pa seksjonen vil derfor bli fastsatt uavhengig av sameiets
fellesgjeld. En ny eier vil saledes fortsette a betjene seksjonens resterende andel av
fellesgjelden gjennom husleien, og selgeren slipper a betale mer av lanet enn det som
tilsvarer hans tid som eier etter laneopptaket. Dette yter rettferdighet ogsa til den eldre
delen av sameiets seksjonseiere.
Et Ian skal betjenes, og det ma gj0res gjennom husleien nar ingen annen innbetaling kreves.
En lav eller moderat husleie er et gode for ethvert sameie, og i Hellerudparken boligsameie
har vi absolutt en moderat husleie i dag. Et laneopptak vil gi oss husleie0kning. Styrets
anbefaling av et annuitetslan med en l0petid pa 15 ar, vil imidlertid ikke medf0re noen
dramatisk 0kning i leien. Et annuitetslan gir ogsa en forholdsvis forutsigbar utgift pa sikt da
det kun er rente-endringer som vil pavirke det manedlige utgiftsbel0pet i husleien.
Styret har vaert i kontakt med Obos banken, Sparebank 1 Oslo Akershus og DNB. Alle tre
bankene har sagt seg villige til a yte vart sameie et «blanko» Ian i den st0rrelseorden vi har
behov for. Styret har valgt a legge til grunn alternativ 2 - Fullstendig mekanisk reparasjon og
2
vannmeisling - for planleggingen av prosjektfinansieringen. Dette alternativet har en samlet
kostnad pa ca. kr. 8.000.000.
Styret foreslar afinansiere prosjektet ved a benytte kr. 1.500.000 av sameiets oppsparte
midler, og oppta et «blanko» annuitetslan pa kr. 6.500.000. Styret forutsetter videre at
eventuelle pal0pne renter i gJennomf0ringsperioden dekkes av sameiets midler.
Vi har ikke kunnet sende formelle lanes0knader til bankene. For a saksbehandle en
lanes0knad formelt, krever bankene dokumentert vedtak fra sameierm0te om prosjektets
gjennomf0ring og finansiering. Gjennom vare samtaler med bankenes representanter mener
vi imidlertid a ha dekning for a kalkulere med en nominell rente pa 4,0 % og en l0petid pa
10,15 eller 20 ar etter sameiets valg. De ulike nedbetalingsperiodene vil gi 0kte
husleiekostnader som vist nedenfor.
1. Annuitetslan pa kr. 6.500.000 til 4,0 % rente og med 10 ars nedbetalingsperiode
0kning i sameiets manedlige felleskostnader:
kr.66.667
0kning i manedlige felleskostnader pr. seksjon
i gjennomsnitt:
kr. 556
Prosentvis 0kning i manedlige felleskostnader:
25 %
Eksempler:
Navaerende husleie:
0kning:
Ny husleie:
kr. 1.500
kr. 375
kr. 1.875
kr. 2.000
kr. 500
kr. 2.500
kr. 2.500
kr. 625
kr. 3.125
kr. 3.000
kr. 750
kr. 3.750
2. Annuitetslan pa kr. 6.500.000 til 4,0 % rente og med 15 ars nedbetalingsperiode
0kning i sameiets manedlige felleskostnader:
kr. 48.800
0kning i manedlige felleskostnader pr. seksjon
i gjennomsnitt:
kr. 407
Prosentvis 0kning i manedlige felleskostnader:
18.3 %
Eksempler:
Navaerende husleie:
0kning:
Ny husleie:
kr. 1.500
kr. 275
kr. 1.775
kr. 2.000
kr. 366
kr. 2.366
kr. 2.500
kr. 458
kr. 2.958
kr. 3.000
kr. 549
kr. 3.549
3. Annuitetslan pa kr. 6.500.000 til 4,0 % rente og med 20 ars nedbetalingsperiode
0kning i sameiets manedlige felleskostnader:
kr. 40.000
0kning i manedlige felleskostnader pr. seksjon
i gjennomsnitt:
kr. 334
Prosentvis 0kning i manedlige felleskostnader:
15 %
3
Eksempler:
Navaerende husleie:
kr.
kr.
kr.
kr.
1.500
2.000
2.500
3.000
0kning:
kr. 225
kr. 300
kr. 375
kr. 450
Ny husleie:
kr. 1.725
kr. 2.300
kr. 2.875
kr. 3.450
Nar sameierm0tet skal treffe beslutning om lanets nedbetalingsperiode/l0petid, er det
saerlig to forhold man ma s0ke a balansere pa en forsvarlig og mest mulig rettferdig mate:
1. 0kningen i husleien blir lavere jo lengre nedbetalingsperiode man velger, og en eventuell
ny eier vil matte betale en forholdsvis st0rre del av lanet enn ved en kortere
nedbetalingsperiode. Den samlede rentekostnaden betjeningen av lanet paf0rer sameiet
0ker ved 0kende nedbetalingsperiode. Ved en kortere nedbetalingsperiode gjenvinner
sameiet sin 0konomiske beredskap raskere enn ved en lengre nedbetalingsperiode.
2. Sameiets 0konomiske beredskap, herunder sameiets lanekapasitet, til a m0te nye, st0rre
og uforutsette vedlikeholdsoppgaver de kommende ar ma vaere tilstrekkelig og innenfor en
betryggende ramme. L0pende, ordinaere vedlikeholdsoppgaver blir naturligvis a dekke via
sameiets arbeidskapital. Sameiets 0konomiske beredskap til a takle st0rre og mindre
forutsigbare hendelser, ma imidlertid ogsa ivaretas. Denne beredskapen vil normalt vaere
summen av sameiets disponible arbeidskapital og sameiets lanekapasitet.
Lanekapasiteten til et sameie i var st0rrelsesorden er ca. 1 G pr. seksjon. Det vil si at
lanekapasiteten til Hellerudparken boligsameie er ca. kr. 11.000.000. Ved et laneopptak pa
kr. 6.500.000 har vi brukt ca. 59% av lanekapasiteten var.
Sameiet ma velge nedbetalingsperiode under hensyntagen til begge disse forhold.
Tabellen i vedlegg 1 viser utviklingen i sameiets restgjeld og lanekapasitet ved hvert av de 3
alternativene.
Bilag 2 viser utviklingen i sameiets restgjeld grafisk fremstilt.
Bilag 3 viser utviklingen i sameiets lanekapasitet grafisk fremstilt.
Styrets forslag til vedtak:
Samelerm0tet gir styret fullmakt til a gjennomf0re et prosjekt for rehabilitering av betong
i garasjene basert pa dokumentasjon og opplegg presentert til m0tet. Kostnader pa inntil
kr. 8.000.000 dekkes med kr. 1.500.000 av sameiets oppsparte midler og opptak av
annuitetslan over 15 ar pa inntil kr. 6.500.000. Nedbetaling av lanet med renter og
kostnader finansieres ved 0kning av felleskostnadene i sameiet.
Hellerudparken Boligsameie - Finansiering av betongrehabilitering i garasjen
Utvikling i sameiets restgjeld og lanekapasitet v/annuitetslan over 10,15 og 20 ar
Ar
Lanekapasitet 1G pr. enhet: kr. 11.000.000
Lan kr. 6.500.000 til 4,0 % rente
Annuitetslan over 20 ar
Annuitetslan over 15 ar
Annuitetslan over 10 ar
Restgjeld
Restgjeld
Restgjeld
Disponibel
Disponibel
Lanekapasitet :
Disponibel
Lanekapasitet
Lanekapasitet
2014
6 500 000
4 500 000
6 500 000
4 500 000
6 500 000
4 500 000
2015
6 281 719
4 718 281
6 175 383
4 824 617
5 958 609
5 041 391
2016
6 054 706
4 945 294
5 837 781
5 162 219
5 395 562
5 604 438
2017
5 818 613
5 181 387
5 486 675
5 513 325
4 809 993
6 190 007
2018
5 573 076
5 426 924
5 121525
5 878 475
4 201 002
6 798 998
2019
5 317 718
5 682 282
4 741 769
6 258 231
3 567 651
7 432 349
2020
5 052 145
5 947 855
4 346 822
6 653 178
2 908 966
8 091 034
2021
4 775 949
6 224 051
3 936 078
7 063 922
2 223 933
8 776 067
2022
4 488 706
6 511 294
3 508 904
7 491 096
1 511 500
9 488 500
2023
4 189 973
6 810 027
3 064 643
7 935 357
770 568
10 229 432
2024
3 879 290
7 120 710
2 602 612
8 397 388
0
11 000 000
2025
3 556 181
7 443 819
2 122 099
8 877 901
2026
3 220 146
7 779 854
1 622 366
9 377 634
2027
2 870 671
8 129 329
1 102 643
9 897 357
2028
2 507 216
8 492 784
562 132
10 437 868
2029
2 129 224
8 870 776
0
11 000 000
2030
1 736 111
9 263 889
2031
1 327 274
9 672 726
2032
902 084
10 097 916
2033
459 886
10 540 114
0
11 000 000
2034 _
utviklingen i sameiets restlan
7 000
000
2014
-1000 000
20 LS
201t>
'01
/ 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
-
10 ar
15 ar
20 ar
;
\ ' M ' '>032
HB"*
-^0^1
utvikling i sameiets lanekapasitet
12 000 000
10 000 000
8 000 000
6 000 000
4 000 000
2 000 000
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
10 ar
15 ar
20 ar
Registreringsblankett
ved ekstraordinært sameiermøte i
Hellerudparken Boligsameie
Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet.
Eierens navn:
Eierens adresse:
Leilighetsnummer:
I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier.
Sameieren har rett til å møte ved fullmektig.
Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og
nedenstående fullmakt fylles ut:
FULLMAKT
Eier av gir herved fullmakt til :
Fullmektigens navn :
å møte i ekstraordinært sameiermøte i Hellerudparken Boligsameie
……………………………………………………..
Eiers signatur
……………………………
(Dato)