Verdi- og lånetakst
over
andel i Karushøgda Borettslag org. nr. 948 303 132
Karuslia 30
1481 HAGAN
Gnr. 36 Bnr. 23
Enebolig med leilighetsnr. 17 Andelsnr.: 17
Enebolig med dobbel garasje, boder og terrasser
NITTEDAL KOMMUNE
Utført av:
Pål Rygg
Takstmann / Ingeniør
Boligsalgsrapporter, verdi-, skade- og forhåndstakster - teknisk og økonomisk oppfølging - taksering ved arv
og skifte
Oppdrag 150367 Befaringsdato: 30.09.2015
Verdi- og lånetakst over
andel i Karushøgda Borettslag org. nr. 948 303 132
Karuslia 30
1481 HAGAN
Gnr. 36 Bnr. 23
Enebolig med leilighetsnr. 17 Andelsnr.: 17
Enebolig med dobbel garasje, boder og terrasser
NITTEDAL KOMMUNE
Oppdrag og forutsetninger
Verdi- og lånetakst rekvirert av eierne.
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre
aktører i eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940
som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle
målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes
feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning.
Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst
gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg.
Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en
tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes
Boligsalgsrapport med verditakst.
Egne forutsetninger
Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter
å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende
instruks og retningslinjer. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er
besiktiget fra bakkenivå. Der det i rapporten er foretatt antakelser, er dette fordi angjeldende forhold ikke har latt seg
bringe på det rene. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke
møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindre åpenbare
grunner skulle tilsi det.
Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs. skjevheter av gulv
eller konstruksjonselementer.
Arealer er angitt etter målereglene i NS3940:2007, med endringer etter retningslinjene til NTF. Rommenes bruk kan
være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940.
Sammenfattet beskrivelse
Karuslia ligger på Gjelleråsen, syd i Nittedal kommune. Området er etablert og består av villabebyggelse nær
Gjelleråsmarka. Det er barnehager og barneskole på Holum Skog, u-skole på Li og videregående skole på Bjertnes.
Det er dagligvareforretninger på begge sier av Gjelleråsen, forretningssenter på Hagan (ca. 2,5 km) og relativt kort
avstand til forretninger på Vestli og kjøpesenter på Stovner. Det er buss-stopp på Gjelleråsen og T-banestasjon på
Vestli. Området har lite trafikk, veien ender blindt og strøket er barnevennlig. Det er tur-/skiterreng, markastue,
lysløype, alpinbakke, badevann og rekreasjonsområder på Gjelleråsen og tilsvarende muligheter i Lillomarka.
Nærmeste badevann er Morttjern i gangavstand rett øst for eiendommen. Det er skianlegg i Bjønndalen, golfbaner på
Hauger og Rommen samt alpinanlegg i Varingskollen, nord i kommunen. Det er aktivt idrettslag på Gjelleråsen med
bl.a. svømmehall, kunstgressbane og idrettsanlegg på Li. Området er tilknyttet kommunalt vann, avløp og renovasjon.
Adkomst til eiendommen fra Karuslia, som er en kommunal blindvei. Tomta er i utgangspunktet fellesareal for
borettslaget, men det er laget en disposisjonsplan der hvert enkelt hus disponerer det tomteareal som naturlig ligger
rundt huset. Takstobjektet er det siste hus i veien og disponerer dermed relativt stort tomteareal med skogen som
nabo i sør. Tomten ligger i østvendt skrånende terreng innerst i veien.
Borettslaget har igangsatt forberedende arbeid med tanke på eventuell oppløsning av borettslaget. Eier har fremlagt
et situasjonskart som viser at eiendommen etter disse planer vil få et tomteareal på ca. 850 m².
Det er asfaltert innkjøring til gårdsplass med plass til 6-8 biler på gårdsplassen (etter planlagt tomtedeling) og plass
til to biler i garasje. Det er belegningsstein på gårdsplassen.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
2 av 10
Eiendom: Gnr. 36 Bnr. 23 Leil.nr.: 17 KOMMUNE NITTEDAL
Adresse: Karuslia 30, 1481 HAGAN
Det er østvendt terrasse på ca. 14 m² ved ytterdør i underetasje. Det er trapp i terrenget på nordsiden av huset.
Trappa ender i stor terrasse på ca. 44 m², utenfor stue på vestsiden av 1. etasje. Fra denne terrasse, i husets sørvestre
hjørne er det trekant-terrasse på 15 m² som gir forbindelse videre til sørvendt takterrasse på 38 m² (over filmrom).
Det er 15 m² hellelagt platting i tomtens sørligste del og hellelagt sti herfra til gårdsplassen og til liten platting bak
garasjen. Det er i tillegg østvendt veranda på ca. 14 m² i 1. et. som også har forbindelse til takterrassen over
filmrommet.
Tomta er forøvrig opparbeidet med støttemur, plen, prydbusker og frukttrær. Beliggenheten er usjenert og
barnevennlig. Det er fin østvendt utsikt mot Kjeller fra 1. etasje. Utsikten dempes noe av vegetasjon sommerstid.
Takstobjektet er en frittliggende enebolig som er en del av Karushøgda borettslag, som består av 22 eneboliger.
Eneboligen har underetasje og to etasjer. Huset har hovedadkomst i underetasjen. Det er skråhimling som begrenser
de målbare arealer i 2. etasje. Huset er tilbygget en fløy med egen inngangsdør mot sør i underetasje. Tilbygget
består av et stort rom som er spesialinnredet som et film- og lydrom med spesiell oppbygging med hensyn til god
akustikk. Taket på rommet benyttes som takterrasse. Det er frittliggende garasje for to biler ved huset og bod i
bakkant av garasjen (ca. 2,8 m²). Det er i tillegg en enkel sportsbod/vedbod med ca. 7 m² bebygd areal på
gårdsplassen og en liten bod med ca. 4 m² bebygd areal på den vestvendte terrasse.
Bygningen ble oppført i 1985. Dagens eiere kjøpte huset i 2006. Bygningen er normalt godt vedlikeholdt, men ikke
vesentlig endret etter byggetiden, bortsett fra tilbygget "film-lydrom" på ca. 30 m² fra 2007/08. Det ble foretatt
partiell utskifting av kledning og boligen ble beiset i 2015, unntatt 2 vegger. Takvindu ble byttet i 2007 og alle
terrasser og verandaer ble re-etablert i 2009. Belegningsstein på gårdsplassen ble lagt i 2010; totalt 90 m² inkl.
platting. Det er byttet vindskier og isbord med tilhørende beslag garasje og hus i 2015.
Det er over tid foretatt en del innvendige oppgraderinger. Det ble byttet 6 innerdører i 2015. Vegger og himlinger i
2. et. ble malt i 2015. Entré, 2 soverom og vindfang i u. et. ble malt i samme periode. Det ble satt inn ny klosett på
bad i 1. et. i 2013. På bad/wc i u. et. er det montert sittebadekar med massasjefunksjon i 2013. Det ble lagt ny
laminat på kjøkkengulv og parkett i stue i 2013 etter en lekkasje. Kjøkkeninnredningen ble byttet i 2006, bad/wc i 1.
etg. pusset opp i 2006 med nytt sanitærutstyr, vinylbelegg på gulv og "flisplater" på vegger. Det er montert
brystningspanel i stue og på 1 soverom. De fleste veggflater er malt og det er lagt laminat på 2 soverom i underetasje
(2006). Himling på 1 soverom er utbedret etter en kondensskade. Det er byttet duk på 4 markiser i 2010 samt
montert ny terrassemarkise i 2009. Det er også byttet 1 vindu på soverom i 2010. Ytterdøren ble byttet i 2008. Det er
satt inn ny klosett på bad/wc i u. et. i 2010.
Gjennomgang av boligen avdekker noen forhold som bemerkes. Den bratte skråning øst for garasjen bør sikres for å
hindre utglidning. Det er foretatt oppretting, men det er fremdeles noe avvik fra lodd- og vaterlinjer på garasjen. Det
er feil fall på bad/wc u. et. Vaskerom er ikke utført som "vanntett" rom, og det er åpne skjøter i våtromsvinyl. I TVstue er et vindu punktert. Det er utover dette ikke avdekket noen vesentlige, synlige feil. Boligen har normalt god
standard og gir et godt helhetsinntrykk.
Det er igangsatt forberedende arbeider med tanke på en eventuell oppløsning av borettslaget. Det er foreløpig ikke
fattet endelige/nødvendige vedtak om dette.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
3 av 10
Eiendom: Gnr. 36 Bnr. 23 Leil.nr.: 17 KOMMUNE NITTEDAL
Adresse: Karuslia 30, 1481 HAGAN
Markeds- og låneverdi
Innholdsrik eiendom i Karushøgda borettslag på Gjelleråsen i Nittedal kommune. Eiendommen består av enebolig
med garasje, tilbygget "filmrom" og store utearealer. Det er lagt store ressurser i opparbeiding av hage med flere
store terrasser, støttemurer og trapper i terrenget. Beliggenheten gir gode solforhold og fin utsikt mot øst. Området
ligger syd i Nittedal kommune, nær grensen til Oslo. Det er barnehage og barneskole på Holum Skog, nye
dagligvareforretninger på Gjelleråsen og ca. 2 km til lokalt forretningssenter med butikker og servicetilbud på
Hagan. Området ligger også relativt nær T-bane og forretninger/kjøpesenter på Vestli og Stovner. Det er kort
avstand til Gjelleråsmarka og Lillomarka med gode rekreasjonsmuligheter hele året.
Det er få registrerte omsetninger av boliger i borettslaget. Det er derfor naturlig å sammenligne med de selveiede
boliger som er solgt i området. Markedsprisene på disse ligger normalt nær beregnet teknisk verdi. Takstobjektet er
vurdert på tilsvarende nivå.
Både huset og garasjen ble oppført i 1985. Huset ble tilbygget et "filmrom" med separat inngang ved underetasjen i
2007/2008. Det er foretatt normalt utvendig vedlikehold og lagt ressurser i opparbeiding av hage. Det er også
foretatt moderniseringer, oppgraderinger og innvendig oppussing av huset over tid. Det er i sammenfattet
takstbeskrivelse og under de ulike bygningsdeler gjort nærmere rede for de oppgraderinger som er kjent og
kommentert enkelte svakheter. Eiendommen gir tross enkelte bemerkninger et godt helhetsinntrykk. Det er normal
forkjøpsrett i borettslaget. Det bemerkes at det er igangsatt forberedende arbeider for eventuell oppløsning av
borettslaget. Andelen vurderes som et kurant panteobjekt.
Markedsverdi (normal salgsverdi):
Kr
5 250 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Kr
4 450 000
Oslo, 09.10.2015
.....................................
Pål Rygg
Takstmann / Ingeniør
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
4 av 10
Eiendom: Gnr. 36 Bnr. 23 Leil.nr.: 17 KOMMUNE NITTEDAL
Adresse: Karuslia 30, 1481 HAGAN
Rekvirent
Rekvirert av:
Lena Merete og Morten Jordbrånen
Besiktigelse, tilstede
Dato: 30.09.2015
Morten Jordbrånen påviste og ga opplysninger.
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist:
Brukstillat./ferdigatt.
Tegninger
Andre dok./kilder:
Målebrev
Dato 16.09.2010 Ferdigattest på tilbygg/filmrom.
Dato: 14.09.1984 Plan-, snitt- og fasadetegning fra
A/S Moelven Brug. Kontrollmål er tatt på stedet.
Målebrev er ikke fremlagt. Tomteareal er hentet fra
infoLand.
Eier har gitt opplysninger om oppgraderinger og
fremlagt diverse eiendomsinformasjon.
Dato 04.10.2015 Eiendomsdata er innhentet fra
infoLAND.
Eier
Infobank
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Leilighet nr.:
Eier adkomstdok.:
Selskap/borettslag:
Leilighetstype:
Andelsnr.:
Obligasjonsnummer:
Borettsinnskudd:
Felleskostn. pr. mnd.:
Kommentar:
Tomt:
Adkomst:
Andre opplysninger:
Gnr. 36 Bnr. 23
Enebolig med dobbel garasje, boder og terrasser
Leilighet nr. 17 Etasje U.+1.+2.
Lena Merete og Morten Jordbrånen
Karushøgda Borettslag org. nr. 948 303 132
Enebolig (andelsleilighet)
17 Pålydende: Kr 100
17
Kr 250 000
Kr 4 800
Felleskostn. inkl. bl.a. garasje, basis kabel-TV, betjening av fellesgjeld, komm. avgifter,
byggforsikring og forr.førsel. Eier opplyser at felleskost. vil bli redusert til kr. 2.200,fra mai 2016.
Eiet tomt. Areal 20 539,6 m² Fellestomt for borettslaget.
Adkomst til eiendommen fra kommunal vei.
Dagens eiere kjøpte huset i 2006.
Årsregnskap
Forretningsfører:
Regnskapsår:
Årsregnskap:
Andre opplysninger:
Usbl Nittedal (tidl. NitBo)
2014
Samlet andelskapital:
2 200
Samlet obligasjons-/innskuddskapital:
5 497 800
Omløpsmidler:
375 883
Kortsiktig gjeld:
17 736
Sum disponible midler:
358 147
Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital):
669 700
Andel av disponible midler/formue:
16 280
Andel av langsiktig fellesgjeld:
21 350
Alle tall er pr. 31.12.2014. Eier opplyser at det er opptatt lån (ca. 200.000,-) i 2015
som ikke er vist i regnskap for 2014. Dette gjør at felleskosnad er øket frem til mai
2016.
Forsikringsforhold
Forsikringsselskap:
Kommentar:
Tryg. Avtalenummer: 4017105
Fellespolise for borettslagets bygninger. Andelseier må selv tegne innboforsikring.
Lignings/skattetakst
Ligningstakst:
Skattetakst:
Kr 978 422 År 2014 Ligningsverdi er hentet fra selvangivelse for 2014.
Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnadene.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
5 av 10
Eiendom: Gnr. 36 Bnr. 23 Leil.nr.: 17 KOMMUNE NITTEDAL
Adresse: Karuslia 30, 1481 HAGAN
Bygninger på eiendommen
Enebolig
Byggeår:
1985. infoLAND
Garasje m/bod
Byggeår:
Anvendelse:
1985. Infoland
Frittliggende garasje for to biler med lagringshems og enkel bod bak garasjen.
Arealer og anvendelse
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014”. Retningslinjene har NS
3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning
og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014” eller annen
tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for
arealmåling av boliger” utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til
annen bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid
med byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn.
En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Enebolig - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Totalt
Bruksareal BRA m²
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
Diverse
Anvendelse
Østvendt adkomstterrasse, ca. 14 m². Trapp i
terrenget på nordsiden av huset. Terrasse på ca.
44 m² (inkl. bod på 4 m²) på vestsiden av huset.
Trekantet terrasse på 14 m² i husets sørvestre
hjørne. Sørvendt takterrasse, 38 m², over
filmrom. Østvendt veranda, 14 m², i 1. etasje.
Hellelagt platting, 15 m², i hage mot sør og
hellelagte stier fra denne. På gårdsplassen er
det bod på 7 m². Disse fasiliteter er tillagt verdi
i taksten, men ikke medtatt i arealoppstillingen.
BTA, i alle etasjer, er estimert ikke nøyaktig
målt.
Underetasje
74
66
56
Tilbygg i u. et.
39
29
29
10 Underetasje er adkomsplan og består av
vindfang m/ytterdør, entré m/trapp til 1. et.,
innredet rom, bad/wc, vaskerom, bod og to
soverom. Det bemerkes at innredet rom ikke
tilfredsstiller alle krav som stilles til rom for
varig opphold. Vinduet gir for lite lysinnslipp
og er ikke egnet for rømning.
Tilbygg fra 2007/08 med et disponibelt rom
som i dag benyttes som film-/lydrom med
profesjonell oppbygging med hensyn til
akustikk. Rommet har separat ytterdør og taket
på tilbygget benyttes som terrasse.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
6 av 10
Eiendom: Gnr. 36 Bnr. 23 Leil.nr.: 17 KOMMUNE NITTEDAL
Adresse: Karuslia 30, 1481 HAGAN
1. etasje
76
69
69
Trapperom med trapper til 1. et. og 2. et.,
stue/spisestue, kjøkken med spiseplass, gang,
bad/wc og soverom. Det er utgang fra
stue/spisestue til både østvendt veranda og
vestvendt terrasse/hage.
2. etasje
25
24
24
Loftstue med trapp til 1. etasje. Skråhimling
begrenser de målbare arealer.
214
188
178
Sum bygning
10
Enebolig - romfordeling
Etasje
Underetasje
Tilbygg i u. et.
1. etasje
2. etasje
Primærrom
Vindfang, entré, innredet rom, bad/wc, vaskerom,
soverom, soverom 2
Disponibelt rom
Trapperom, stue/spisestue, kjøkken med
spiseplass, gang, bad/wc, soverom
Loftstue
Sekundærrom
Bod
Garasje m/bod - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Generell beskrivelse
35
Sum bygning
35
Totalt
Bruksareal BRA m²
Anvendelse
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
33
33 Garasjen har støpt gulv (2007), leca sokkel,
yttervegger i uisolert bindingsverk og salformet
tak. Det er 2 vinduer, dør og 2 leddporter i
metall med motor og fjernkontroll (2007). Det
er bod på 2,8 m² bak garasjen. Garasjen har
hems.
33
33
Garasje m/bod - romfordeling
Etasje
Generell beskrivelse
Primærrom
Sekundærrom
Garasje
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD
Enebolig
Lokalisering
Enebolig
Bygningsdel/beskrivelse
200
Bygning, generelt
Tidstypisk Moelven seksjonshus fra 1985. Huset er oppført med underetasje
pluss to etasjer. Det er skråhimling i 2. etasje som begrenser det målbare areal.
Huset er bygget med grunnmur som antas å være i betong/"Mulitimur" mot
terreng og overliggende konstruksjon i bindingsverk. Det er store terrasser og
plattinger rundt huset samt garasje for to biler og boder.
Påkostninger:
Huset ble tilbygget mot sør i u. et. i 2007/08. Tilbygget er på ca. 30 m² BRA
og er bygget og innredet som film-/lydrom med profesjonell utførelse med
tanke på god akustikk. Huset er normalt godt vedlikeholdt, men ellers ikke
vesentlig endret utvendig etter byggetiden. Det er lagt store ressurser i
opparbeiding av utearealer rundt huset.
Vedlikehold ol:
Bygningen ble oppført i 1985 etter den tids byggeforskrifter. Det innebærer at
varmeisolasjon, ventilasjon og tetthet er dårligere enn de krav som stilles i
dagens byggeforskrifter. Det er også enklere løsninger i utførelse av våtrom enn
hva som anbefales i dag.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
7 av 10
Eiendom: Gnr. 36 Bnr. 23 Leil.nr.: 17 KOMMUNE NITTEDAL
Adresse: Karuslia 30, 1481 HAGAN
210
225
227
233
235
242
244
253
254
Grunn og fundamenter, generelt
Grunnforhold kan som regel ikke fastslås med 100 % sikkerhet. Ut fra de
stedlige forhold med synlig fjell i dagen ved huset er det grunn til å tro at
bygningen er fundamentert på fjell eller sprengstein med såle av betong.
Påkostninger:
Det er lagt belegningsstein på store områder av tomta; ca. 90 m² inkl. platting.
Yttervegger
Grunnmur antas å være av type "Multimur" med betong mot terreng.
Yttervegger er ellers av bindingsverk med utvendig stående panel.
Påkostninger:
Huset er normalt vedlikeholdt. Eier opplyser at det meste av huset er beiset i
2015 og at det er foretatt patriell utskifting av panel. Det er byttet
vindskier/isbord og beslag på disse i 2015.
Vedlikehold ol:
"Multimur" er en grunnmurstype som har vist seg å ha relativt stor
skadefrekvens. Kombinasjonen av gips/tre og betong har i mange tilfelle gitt
fuktproblemer. Det er på den aktuelle bygning ikke registert synlige tegn på
skade.
Takkonstruksjoner
Sadlet og pultformet (over tilbygg) tretak tekket med takstein og papp/folie.
Takrenner og nedløpsrør i plast. Taket over tilbygget benyttes som takterrasse.
Taket er kun besiktiget fra bakken.
Vinduer
Vinduer med isolerglass. Det er markiser og terrassemarkise på huset. Det er
takvindu m/screen i 2. etasje.
Påkostninger:
Takvindu ble byttet i 2007. Det ble byttet duk på vindusmarkisene i 2010.
Terrassemarkisen er fra 2009.
Vedlikehold ol:
Isolerglassene fra 1985 har nådd den levetid som normalt kan forventes. Glass i
vindu i TV-stuen er punktert.
Ytterdører og porter
Malt, profilert ytterdør med halvrundt, sprossedelt vindu fra 2008.
Isolerglass i verandadører. Malt, profilert ytterdør til filmrom/tilbygg.
Gulvsystemer
Støpt gulv på grunn i underetasje. Det er trebjelkelag i etasjeskillere.
Innvendige dører
Innerdører er dels furu 3-fyllingsdører, dels formpressede dører i mdf-materiale.
Påkostninger:
Det ble byttet 6 innerdører i 2015.
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive
gulvlister
Gulv har overflater med parkett, fliser, heldekkende teppe, laminat og
våtromsvinyl. Tretrapp mellom etasjer. Teppefliser i trapp mellom u.et. og 1.et.
Påkostninger:
Det ble lagt nye laminatgulv på 2 soverom i u. et. i 2006. Laminat på kjøkken
og parkett i stue ble lagt i 2013 etter en lekkasje.
Vedlikehold ol:
Det er noe bruksslitt trappeløp mellom 1. og 2. etasje. Det mangler rekkverk
mot trappeutsparing på den ene side i 2.et.
Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger
Innervegger har overflater med brystningspanel, miljøstrie, ferdig
overflatebehandlede plater fra Moelven, tapet, tekstiltapet, fliser, flisplater og
våtromstapet. Eier opplyser at gardiner er benyttet på vegger i film-/lydrom.
Påkostninger:
Dagens eiere har malt de fleste veggflater i sin botid. Vegger og himlinger i 2.
et. ble malt i 2015. Entré, 2 soverom og vindfang i u. et. ble malt i samme
periode.
De har lagt brystningspanel i stue og på 1 soverom.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
8 av 10
Eiendom: Gnr. 36 Bnr. 23 Leil.nr.: 17 KOMMUNE NITTEDAL
Adresse: Karuslia 30, 1481 HAGAN
255
265
272
274
300
310
320
400
440
540
Vedlikehold ol:
Innredet rom i u.et. har behov for oppussing av veggflater.
Overflater på innvendig himling
Himlinger har overflater med himlingsplater.
Påkostninger:
Himling på soverom i 1. et. ble fornyet etter en fuktskade kort tid etter kjøp.
Stuehimling ble oppgradert i 2006.
Piper, plassbygde ildsteder m.v.
Huset har pipe som er tilknyttet peisovn i stue. Det er skiferomramming på pipe.
Kjøkkeninnredning
Takhøy, malt profilert kjøkkeninnredning, fliser over benken, ventilator med
metall/tre hette og stål benkebeslag. Det er integrerte hvitevarer; stekeovn med
induksjonstopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn.
Påkostninger:
Dagens eiere monterte ny kjøkkeninnredning i 2006.
Skap og reoler
Skyvedørsgarderober på to soverom. Garderobeskap i vindfang, et soverom og
garderobe/tørkerom.
VVS-installasjoner, generelt
Naturlig ventilasjon med tilluft gjennom ventiler. Vifte i ventil på bad/wc i
underetasje.
Sanitærinstallasjoner, generelt
Bad/wc u. et.: Sittebadekar med massasjefunksjon, klosett (fra 2010), nedfelt
servant, avtrekksvifte og baderomsinnredning. Det er flislagte overflater.
Vaskerom u. et.: Kum, opplegg for vaskemaskin, bereder på 194 l fra 2005,
innredning og brannslange. Det er våtromsvinyl på gulv, våtromstapet på
vegger.
Bad/wc 1. et.: Hjørnemontert dusjkabinett, klosett, hel nedfelt servant, stråleovn
og baderomsinnredning. Det er våtromsvinyl på gulv og flisplater på vegger.
Påkostninger:
Dagens eiere rehabiliterte bad/wc i 1. et. i 2006. Det ble montert ny klosett i
2013.
Klosett på bad/wc u. et. ble byttet i 2010. I 2013 ble dusjhjørne erstattet med
sittebadekar med massasjefunksjon.
Vedlikehold ol:
Vaskerom er ikke utført som vanntett rom. Det er stedvis "bom"(hulrom) og
åpne skjøter på gulvbelegget.
Det mangler noe fliser på gulv i bad/wc i u.etasje. Flisene er malt, men ikke
under badekaret. Det er stedvis galt fall på gulvet. Dette bad har relativt enkel
standard.
Varme, generelt
Huset har elektrisk oppvarming supplert med nevnte peisovn for vedfyring i
stue. Det er gulvvarme i flere rom.
Elkraft, generelt
Sikringsskap med 40 A hovedsikring, 10 automatsikringskurser og
jordfeilbryter.
Vedlikehold ol:
Det er ikke foretatt inngående vurdering av el-anlegg fordi dette ligger utenfor
takstmannens kompetanseområde. Eier av bolig har selv ansvar for el-anlegg og
bør jevnlig sørge for el-sjekk fra godkjent kontrollinstans.
Lys, generelt
Huset har tradisjonell belysning supplert med noe spotbelysning.
Alarm- og signalsystemer, generelt
Basis kabel-TV er inkludert i felleskostnadene og det er muligheter for
bredbånd i området. Lovpålagt røykvarsler og brannslukningutstyr skal følge
huset ved salg.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
9 av 10
Eiendom: Gnr. 36 Bnr. 23 Leil.nr.: 17 KOMMUNE NITTEDAL
Adresse: Karuslia 30, 1481 HAGAN
720
Utendørs konstruksjoner, generelt
Østvendt adkomstterrasse, ca. 14 m². Trapp i terrenget på nordsiden av huset.
Terrasse på ca. 44 m² (inkl. bod på 4 m²) på vestsiden av huset. Trekant-formet
terrasse på 14 m² i husets sørvestre hjørne. Sørvendt takterrasse, 38 m², over
filmrom. Østvendt veranda, 14 m², i 1. etasje. Hellelagt platting, 15 m², i hage
mot sør og hellelagte stier fra denne. Det er bod på 7 m² på gårdsplassen. Disse
fasiliteter er tillagt verdi i taksten, men ikke medtatt i arealoppstillingen.
Vedlikehold ol:
Eier opplyser at utekran lekker når den er i bruk.
VERDIBEREGNING
Årlige kostnader
Årlige kostnader
Felleskostnader pr. år Kr:
Stipulerte, normale vedlikeholdskostnader
Sum kostnader Kr:
57 600
12 000
69 600
Teknisk verdi bygninger
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg):
Enebolig
Garasje m/bod
Sum normale byggekostnader:
4 150 000
170 000
4 320 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider):
Teknisk verdi bygninger:
750 000
3 570 000
Verdi adkomstdokument
Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal
tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel
fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på
tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc.
Teknisk verdi bygninger:
3 570 000
Normal tomteverdi:
1 700 000
Andel disponible midler:
16 280
- Andel fellesgjeld:
21 350
Verdi adkomstdokument:
5 264 930
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi:
Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr:
5 250 000
Låneverdi:
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr:
4 450 000
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Oppdr.nr:
Bef.dato:
Taksator AS Org.nr. 842 282 152
Pål Rygg
150367
30.09.2015
Side:
10 av 10