Registreringsdokument 2015

Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
Registreringsdokument
Olav Thon Eiendomsselskap ASA
18.06 2015
Utarbeidet etter Kommisjonsforordningen (EF) nr. 809/2004 – Vedlegg IX
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
Viktig informasjon
Registreringsdokumentet har utelukkende blitt utarbeidet i forbindelse med søknad om opptak av
Låntakers obligasjonslån på Oslo Børs. Finanstilsynet har kontrollert og godkjent
Registreringsdokumentet i henhold til Verdipapirhandellovens § 7-7. Finanstilsynet har ikke
kontrollert og godkjent riktigheten eller fullstendigheten av opplysningene som gis i
Registreringsdokumentet. Kontrollen og godkjennelsen knytter seg utelukkende til at utsteder har
inntatt beskrivelser i henhold til en på forhånd definert liste med innholdskrav. Finanstilsynet har
heller ikke foretatt noen form for kontroll eller godkjennelse av selskapsrettslige forhold som er
beskrevet eller på annen måte omfattet av Registreringsdokumentet. Ny informasjon av vesentlig
betydning for Selskapet eller dets datterselskaper kan bli kjent etter datering av
Registreringsdokumentet, men før notering av obligasjonslån. Slik informasjon vil bli publisert som
et tillegg til Registreringsdokumentet i henhold til Verdipapirhandellovens § 7-15.
Registreringsdokumentet er underlagt norsk lov, såfremt ikke annet er uttrykkelig uttalt. Enhver
uenighet vedrørende Registreringsdokumentet skal bli løst ved norsk rett.
Distribusjon av Registreringsdokumentet kan være begrenset ved lov i enkelte jurisdiksjoner, dette
kan gjelde eksempelvis USA og Storbritannia. Finanstilsynets kontroll og godkjennelse av
Registreringsdokumentet innebærer at dokumentet kan benyttes i enhver annen EØS-stat. Ut over
dette er det ikke blitt foretatt noen handling for å få tillatelse til å distribuere
Registreringsdokumentet i noen jurisdiksjoner hvor slik handling er påkrevd. Enhver person som
mottar Registreringsdokumentet er pålagt av Selskapet og Tilrettelegger selv å sette seg inn i og
overholde slike restriksjoner.
Dette Registreringsdokumentet er ikke et tilbud om å selge eller en anmoding om å kjøpe
obligasjoner.
Innholdet i Registreringsdokumentet er ikke en juridisk, økonomisk eller skattemessig rådgivning.
Enhver obligasjonseier bør konsultere med sin egen juridiske- og/eller økonomiske rådgiver
og/eller skatterådgiver.
Kopier av Registreringsdokumentet kan fås ved henvendelse til Selskapet.
Page 2 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
Innholdsfortegnelse:
1. Risikofaktorer.................................................................................................................. 4
2. Ansvarlige ...................................................................................................................... 5
3. Definisjoner .................................................................................................................... 6
4. Revisorer ........................................................................................................................ 7
5. Informasjon om Utsteder .................................................................................................. 8
6. Forretningsoversikt ......................................................................................................... 10
7. Styre, ledelse og tilsynsorganer........................................................................................ 14
8. Større aksjeeiere ............................................................................................................ 16
9. Finansiell informasjon om Utsteders eiendeler og forpliktelser, finansielle stilling og resultat .... 17
10. Dokumenter som er tilgjengelige for offentligheten ........................................................... 18
11. Opplysninger fra tredjemann .......................................................................................... 19
12. Kryssreferanseliste........................................................................................................ 20
Page 3 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
1. Risikofaktorer
Konsernets risikofaktorer kan deles inn i hovedgruppene:
-
Markedsmessig risiko
Finansiell risiko
Operasjonell risiko
Selskapet er eksponert mot de samme risikofaktorene som Konsernet.
MARKEDSMESSIG RISIKO
Konsernets markedsmessige risiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet.
Det norske eiendomsmarkedet påvirkes av den makroøkonomiske utviklingen i Norge og den
generelle etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt. Endringer i markedets
avkastningskrav som benyttes ved omsetning av eiendom og markedsleie for eiendommene,
påvirker eiendomsverdiene direkte.
FINANSIELL RISIKO
Den største finansielle risikoen for Olav Thon Eiendomsselskap er knyttet til Konsernets tilgang til
og prisen på finansiering i bank- og kapitalmarkedet.
Prisen på finansiering avhenger av de kort- og langsiktige markedsrentene og den spesifikke
kredittmarginen som Konsernet må betale. Kredittmarginen er knyttet opp mot Konsernets
kredittverdighet og mot det generelle tilbudet av og etterspørsel etter kreditt.
Den
-
finansielle risikoen kan deles i:
Likviditetsrisiko
Renterisiko
Valutarisiko
Kredittrisiko
Likviditetsrisiko
Likviditetsrisiko knyttes til Konsernets evne til å betjene betalings- og øvrige gjeldsforpliktelser
etter hvert som de forfaller.
Renterisiko
Med renterisikoen menes endringer i Konsernets kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge
av renteendringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet.
Valutarisiko
Etter oppkjøpet av eiendomsporteføljen i Sverige har Olav Thon Eiendomsselskap økonomisk risiko
knyttet til valutakursen mellom norske og svenske kroner. Både resultat og egenkapitalen i de
svenske datterselskapene påvirkes av valutakursen siden konsernregnskapet avlegges i norske
kroner.
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko knytter seg primært til risikoen for å bli påført tap som følge av at
leietakerne ikke betaler den avtalte leie.
OPERASJONELL RISIKO
Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning
av virksomheten ikke skulle fungere som forutsatt.
Page 4 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
2. Ansvarlige
PERSONER ANSVARLIGE FOR INFORMAJSONEN
Personer ansvarlige for informasjonen gitt i dette Registreringsdokumentet er som følger:
Olav Thon Eiendomsselskap ASA
Stenersgata 2
0184 Oslo
Postboks 489 Sentrum
0105 OSLO
ERKLÆRING FRA ANSVARLIGE PERSONER
Olav Thon Eiendomsselskap ASA bekrefter at opplysningene i Registreringsdokumentet så langt
Olav Thon Eiendomsselskap ASA kjenner til er i samsvar med de faktiske forhold, at det ikke
forekommer utelatelser fra Registreringsdokumentet som er av en slik art at det kan endre
betydningsinnholdet, og at de ansvarlige har truffet alle rimelige tiltak for å sikre dette.
18.06 2015
Olav Thon Eiendomsselskap ASA
Page 5 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
3. Definisjoner
Konsernet
-
Olav Thon Eiendomsselskap ASA med
datterselskaper
kvm
-
Kvadratmeter
Morselskap/Selskapet/Utsteder/
Olav Thon Eiendomsselskap
-
Olav Thon Eiendomsselskap ASA
Registreringsdokument
-
Dette dokumentet datert 18.06 2015
Page 6 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
4. Revisorer
Selskapets revisor har for perioden det er gitt historisk finansiell informasjon i dette
Registreringsdokumentet vært Binder, Dijker, Otte og Co.; BDO AS.
Besøksadresse: Munkedamsveien 45, Vika Atrium 0250 Oslo. Postadresse: Postboks 1704 Vika,
0121 Oslo. Tlf: 23 11 91 00. Fax: 23 11 91 01
BDO AS er medlem av Den Norske Revisorforening.
Page 7 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
5. Informasjon om Utsteder
Selskapets registrerte navn er Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Selskapet er registrert i
Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 914 594 685 og er hjemmehørende i
Norge. Selskapet er et allmennaksjeselskap. Forretningsadresse er Stenersgate 2, 0184 Oslo,
Norge. Postadresse er Postboks 489 Sentrum, 0105 Oslo, Norge. Telefon +47 23 08 00 00. Olav
Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert 1982, da en betydelig del av Olav Thon Gruppens
eiendommer ble overført til Selskapet. Selskapet er underlagt norsk lov, herunder
Allmennaksjeloven. Olav Thon Eiendomsselskap ble stiftet 17. mars 1958.
HISTORIE
Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, og Selskapets aksjer ble notert på Oslo Børs i
1983. Siden 1982 har Selskapet gjennomgått en betydelig vekst og årlig leieinntektsnivå for
Selskapets eiendommer har økt fra opprinnelig 27 til 2.330 millioner kroner ved inngangen til 2.
kvartal 2015.
Selskapets børsverdi har i samme periode økt fra 200 millioner kroner til 17,0 milliarder kroner ved
utgangen av første kvartal 2015.
Siden tidlig på 1990 tallet har hovedsatsningsområdet vært kjøpesentereiendom, og Olav Thon
Eiendomsselskap er i dag Norges ledende kjøpesenteraktør 1.
I 2014 investerte Konsernet i kjøpesentereiendom også i Sverige, og Olav Thon Eiendomsselskap
posisjonerte seg derigjennom også i det svenske kjøpesentermarkedet.
Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen, som er Norges største private eiendomsaktør og en av
Norges største hotelloperatører. Olav Thon Gruppen eies av Olav Thon Stiftelsen.
GRUPPESTRUKTUR OLAV THON GRUPPEN
1
http://www.ohf.no/showfile.ashx?fileinstanceid=3c1dfe21-087e-4f63-a681-7e69edc272b5
Kjøpesenteromsetning 2014 – Norges 60 største kjøpesentre – Utarbeidet av Oslo Handelsstands Forening og Kvarud Analyse
Page 8 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA
Olav Thon Eiendomsselskap ASA består av en rekke direkteeide eiendommer samt flere
datterselskaper med eiendomsinvestering og utleie som hovedvirksomhet. Olav Thon
Eiendomsselskap ASA er Konsernets finanssenter, og er normalt ansvarlig for låneopptakene i
Konsernet. Datterselskapene finansieres i hovedsak ved lån fra Selskapet, eller garantistillelser
som muliggjør låneopptak til konkurransedyktige lånebetingelser. Olav Thon Eiendomsselskap ASA
foretar låneopptak i kapitalmarkedet.
Litt under halvparten av Konsernets eiendommer forvaltes av Konsernets datterselskaper.
For fullstendig oversikt over alle datterselskap, felleskontrollerte selskap og tilknyttede selskap til
Olav Thon Eiendomsselskap, se Årsrapport 2014 note 2, 3 og 4, vennligst se kryssreferanseliste i
kapittel 12 i dette Registreringsdokumentet.
Olav Thon Eiendomsselskap ASA har ikke egen administrasjon, men en forretningsføreravtale med
Olav Thon Gruppens sentrale administrasjonsselskap, Thon Holding AS, som i likhet med Olav Thon
Eiendomsselskap ASA, er et datterselskap av Olav Thon Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres
Morselskapets og Konsernet tilgang på Olav Thon Gruppen AS sine ressurser innen
eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter, med
mulighet for tilleggsgodtgjørelse for eventuelle særskilte oppgaver forretningsfører pålegges. For
2014 utgjorde totalt honorar kr 36,1 millioner. Det er ingen ledende ansatte utover
administrerende direktør i Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Selskapet er således avhengig av
andre selskaper i Konsernet.
HOVEDSTRATEGI
Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral og attraktiv beliggenhet.
Selskapet investerer i eiendommer med utviklingspotensial innenfor ulike eiendomssegmenter.
Utviklingspotensialet i eiendomsporteføljen søkes realisert både ved aktiv videreutvikling, effektiv
forvaltning og høy leietakertilfredshet. I en kapitalintensiv næring vektlegges det at Selskapet skal
ha en ubetinget sterk finansiell posisjon. Kombinasjonen av høy løpende avkastning på
eiendommene og verdiskaping som følge av aktiv eiendomsutvikling, forventes å bidra til maksimal
verdistigning både i et kort- og langsiktig perspektiv.
FORRETNINGSMESSIG MÅL
Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå maksimal vekst i
egenkapital pr. aksje. Aksjonærene skal i et langsiktig perspektiv oppnå en avkastning som er
konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare investeringsalternativer.
Page 9 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
6. Forretningsoversikt
EIENDOMSPORTEFØLJEN
Ved årsskiftet eide Konsernet 110 eiendommer med et samlet utleiebart areal på ca. 1 250 000
kvm. I tillegg eier Konsernet betydelige parkeringsarealer og tomteområder som muliggjør
fremtidig prosjektutvikling.
Leieinntektsnivået var pr. 1. januar 2015 2.320 millioner kroner og ledigheten 3 %. I de senere år
har leienivået økt kraftig, delvis gjennom utvikling og delvis gjennom kjøp av eiendom. Ledigheten
har i samme periode vært stabil mellom 2 og 4 %.
Målt etter leienivå fordeler eiendomsporteføljen seg på:
• 79 % kjøpesenter
• 21 % næringseiendom
Geografisk fordeler eiendomsporteføljen seg på:
• 44 % Oslo-regionen
• 27 % øvrige byregioner
• 20 % øvrige storbyregioner
• 9 % utland (Sverige)
68 % av Konsernets leieinntekter kommer fra eiendommer i storby-regioner, i all hovedsak Oslo,
Bergen, Stavanger og Stockholm. De resterende 32 % er i hovedsak leieinntekter fra kjøpesentre i
øvrige byregioner i Norge og Sverige. Konsernets 20 største eiendommer genererer 64 % av
leieinntektene.
Leiekontraktene forfaller relativt stabilt de neste årene og har en gjennomsnittlig gjenværende
løpetid på 4 år.
Page 10 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
Kjøpesenter
Konsernet kjøpte med virkning fra juli 2014 fem kjøpesentre i Sverige; blant annet Sollentuna
Centrum, Mitt i City og Mirum Galleria. I løpet av 2014 er det også ferdigstilt flere prosjekter,
deriblant Amfi Eidsvoll samt byggetrinn på Sartor Storsenter, Amfi Mandal og Amfi Orkanger
Konsernets leieinntekter beløp seg til 556 millioner kroner i første kvartal 2015. Ved kvartalsskiftet
var årlig leieinntektsnivå 2.330 millioner kroner, og ledigheten var 3 %.
Kjøpesenterområdet omfattet ved kvartalsskiftets 93 kjøpesentre, hvorav 27 forvaltes for eksterne
eiere.
Konsernets 61 kjøpesentre i Norge omsatte i 2014 for 41,4 milliarder kroner, og organisk vekst var
vurdert til 3,5 %. Omsetningen i den norske kjøpesenterporteføljen var 9,3 milliarder kroner i
første kvartal 2015. Leieinntektsnivået var ved inngangen til 2015 ca. 1.900 millioner kroner og
inkluderer også leie fra kontor- og andre typer lokaler i samme bygg. Kjøpesentrene hadde pr.
01.01.15 et samlet handelsareal på ca. 950.000 kvadratmeter.
Markedsposisjonen i det norske kjøpesentermarkedet er sterk og i porteføljen inngår blant annet
Norges 2 største og hele 6 av de 7 største kjøpesentrene målt i omsetning 2.
Konsernets 5 kjøpesentre i Sverige, som ble overtatt med virkning fra 1. kvartal, omsatte i 2014
for 3,6 milliarder svenske kroner og 1,0 milliarder svenske kroner i første kvartal 2015.
Leieinntektsnivået ved inngangen av 2015 var 226 millioner svenske kroner og inkluderer også leie
fra kontor- og andre typer lokaler i samme bygg. De Svenske kjøpesentrene hadde pr. 01.01.15 et
samlet handelsareal på ca. 122.000 kvadratmeter.
De forvaltede sentrene omsatte i 2014 for 10,7 milliarder kroner.
Hovedtyngden av omsetningen på Konsernets kjøpesentre består av leietakere med virksomheter
innen bransjene Mat og drikke (29 %), Klær, spesialbutikker (23 %), sko og reiseeffekter (21 %),
og Hus og hjem (16 %).
2
http://www.ohf.no/showfile.ashx?fileinstanceid=3c1dfe21-087e-4f63-a681-7e69edc272b5
Kjøpesenteromsetning 2014 – Norges 60 største kjøpesentre – Utarbeidet av Oslo Handelsstands Forening og Kvarud Analyse
Page 11 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
For komplett oversikt over de ulike kjøpesentrene i Norge vennligst se
http://www.olt.no/Virksomheten/Kjopesenter/.
For komplett oversikt over de ulike kjøpesentrene i Sverige vennligst se
http://www.olt.no/Virksomheten/Kjopesenter-sverige/.
Næringseiendom
Konsernets næringseiendommer hadde ved inngangen til 2015 et leieinntektsnivå på 498 millioner
kroner. Eiendommene hadde pr. 01.01.15 et samlet utleieareal på 285.463 kvadratmeter,
parkeringsareal er ikke inkludert.
For komplett oversikt over de ulike næringseiendommene vennligst se
http://www.olt.no/Virksomheten/Naringseiendom/.
Oversikt over større bygge- og utviklingsprosjekter
Prosjekt
Gardermoen Park
Amfi Eidsvoll (50 %)
Amfi Voss
Åsane Stormarked
Amfi Mandal (50 %) 2)
Sartor Storsenter 3)
Amfi Stord 4)
Amfi Orkanger (25 %) 5)
Amfi Moa
Amfi Stord 4)
Sartor Storsenter 3)
Oskar Braatensgate 31
Hausmannsgate 31
Osterhausgate 11
Amfi Mandal (50 %) 2)
1)
2)
3)
4)
5)
Areal
Trinn
Trinn
Trinn
Trinn
Sted
Ullensaker
Eidsvoll
Voss
Bergen
Mandal
Fjell
Stord
Orkdal
Ålesund
Stord
Fjell
Oslo
Oslo
Oslo
Mandal
Status
Ferdigstilt
Ferdigstilt
Ferdigstilt
Ferdigstilt
Del ferdigstilt
Del ferdigstilt
Del ferdigstilt
Under oppføring
Under oppføring
Under oppføring
Under oppføring
Under oppføring
Under oppføring
Under oppføring
Under oppføring
utvidelse viser utleibart areal (ekskl. parkering).
1 ferdigstilt 4.kvartal 2014, Trinn 2 planlegges ferdigstilt
1 ferdigstilt 3.kvartal 2014. Trinn 2 planlegges ferdigstilt
1 ferdigstilt 4.kvartal 2014. Trinn 2 planlegges ferdigstilt
1 ferdigstilt 4.kvartal 2014, Trinn 2 planlegges ferdigstilt
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2015
2015
2015
2016
2015
2015
2015
2015
Segment
Næringseiendom
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Kjøpesenter
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Areal utvidelse
3 700 kvm
10 000 kvm
3 200 kvm
2 000 kvm
19 500 kvm
3 200 kvm
P-hus
9 500 kvm
2 500 kvm
P-hus
5 000 kvm
55 leiligheter
15 leiligheter
13 leiligheter
33 leiligheter
1)
2.kvartal 2015.
sommeren 2016.
2.kvartal 2015.
2. kvartal 2015.
Page 12 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
MARKEDET
Markedet for næringseiendom
Veksten i norsk økonomi er avtakende og Norge er nå inne i en lavkonjunktur. På tross av lavere
vekst i norsk økonomi, ble 2014 nok et godt år for næringseiendom. Årsakene til dette var blant
annet vesentlig bedre tilgang på fremmedkapital og betydelige lavere markedsrenter.
Leiemarkedet
Leieprisene i kjøpesentrene viste i hovedsak en stabil utvikling. I kontorleiemarkedet i Oslo var
hovedtendensen stabile markedsleienivåer, men noe økt ledighet. De siste 3 år sett under ett har
kontorleieprisene i Oslo-området steget med ca. 20-30 %, med høyest prisvekst i de mest sentrale
kontorområdene.
Transaksjonsmarkedet
Det samlede transaksjonsvolumet i det norske markedet for næringseiendom (med verdi over 50
millioner) økte i 2014 med ca. 25 % til 55 milliarder kroner. Etterspørselen etter næringseiendom
som investeringsobjekt var høy både blant norske og internasjonale investorer. Prisene viste en
økende tendens og det fant sted en verdiøkning på næringseiendom innenfor de fleste segmenter.
Den viktigste faktoren bak prisøkningen var et fallende avkastningskrav (yield), primært som følge
av lavere markedsrenter.
Konsernets markedsrisiko
79 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre med et tyngdepunkt i de store byene i
Norge. En betydelig del av leietakerne er internasjonale og nasjonale kjeder innenfor detaljhandel,
og leiekontraktene har en balansert forfallstruktur.
Veksten i privatkonsumet i Norge var i 2014 fortsatt lav, men norsk detaljhandel viste en stigende
tendens gjennom året. Konsernets egeneide kjøpesentre hadde en omsetningsvekst i overkant av
den generelle veksten i detaljhandelen.
Veksten i privatkonsumet både i Norge og i Sverige forventes å være stabil eller øke moderat i
tiden fremover. Rammebetingelsene for konsernets kjøpesentereiendommer vurderes derfor som
positive.
21 % av leieinntektene kommer fra næringseiendommer i Oslo-området, hvorav
kontoreiendommer utgjør den største andelen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere
fra ulike bransjer, og leiekontraktene har også i dette segmentet en balansert forfallsstruktur.
Risikoen for vesentlig økt ledighet og store inntektsfall i denne delen av porteføljen vurderes som
moderat.
Sensitivitet knyttet til hvordan endring i avkastningskrav og leieinntekter påvirker eiendomsverdier
og soliditet er omtalt i note 16 i Konsernregnskapet 2015, vennligst se kryssreferanseliste i kapittel
12 i dette Registreringsdokumentet.
Page 13 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
7. Styre, ledelse og tilsynsorganer
SELSKAPETS STYRE
Styreformann – Olav Thon (f.1923)
Olav Thon er grunnlegger av Olav Thon Eiendomsselskap ASA og har vært styrets leder siden
etableringen av selskapet i 1982. Olav Thon har siden 1940-tallet drevet en omfattende
næringsvirksomhet, som nå er samlet i Olav Thon Gruppen. Olav Thon Gruppen er i dag Norges
ledende aktør innen eiendoms- og hotellvirksomhet. I desember 2013 ble Olav Thon Stiftelsen
opprettet, og samtlige aksjer i Olav Thon Gruppen AS ble gitt i gave fra Olav Thon til stiftelsen.
Olav Thon er konsernsjef i Olav Thon Gruppen, og er i tillegg styreleder i Olav Thon Stiftelsen, Olav
Thon Gruppen AS og Thon Holding AS.
Pr. 01.06.15eide Olav Thon ingen aksjer i Selskapet, og hadde ingen opsjoner i Selskapet. Pr.
01.06.15 eide nærstående til Thon 70.930 aksjer i Selskapet.
Styremedlem – Kristian Leer-Salvesen (f.1952)
Kristian Leer-Salvesen er utdannet siviløkonom fra NHH og MBA fra University of California,
Berkeley, samt cand.mag fra Universitetet i Bergen. Kristian Leer-Salvesen har bred erfaring
fra bank- og finansieringsvirksomhet, samt megling av næringseiendommer. Han etablerte
sammen med annen part næringsmeglingsselskapet Akershus Eiendom AS.
Kristian Leer-Salvesen har flere styreverv, han er blant annet styreleder i Kleer AS og Berlin
Property Invest AS. Han er også styremedlem i Amfi Drift AS og Amfi Eiendom AS. Han har siden
2006 drevet med eiendomsutvikling i Berlin gjennom Frigg Immobilien GmbH. Han har vært
styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden 2003.
Pr. 01.06.15eide Kristian Leer- Salvesen og nærstående ingen aksjer i selskapet og hadde ingen
opsjoner.
Styremedlem – Sissel Berdal Haga (f.1940)
Sissel Berdal Haga er utdannet cand. jur. fra Universitetet i Oslo. Berdal Haga har vært
dommerfullmektig i Drammen og ved Oslo byfogdembete, byråsjef i Justisdepartementet,
konstituert dommer i Eidsivating / Borgarting lagmannsrett, og fra 1985 til 2010 dommer i Oslo
byrett / Oslo tingrett. Hun var i perioden 1991 – 2010 leder for Klagenemnden for
Verdipapirsentralen.
Sissel Berdal Haga er styremedlem i Olav Thon Stiftelsen og i Olav Thon Gruppen AS,
styremedlem og daglig leder i Olav Thons Samfunnsnyttige Stiftelse, og styremedlem i
Olav Thons DNT-stiftelse. Hun har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden
2010.
Pr. 01.06.15 eide Sissel Berdal Haga 22.000 aksjer i Selskapet. Hun hadde ingen opsjoner.
Pr. 01.06.15 eide nærstående ingen aksjer i Selskapet.
Styremedlem – Stig O. Jacobsen (f.1955)
Stig O. Jacobsen har handelsutdannelse fra blant annet Varehandelens Høyskole. Stig O. Jacobsen
har siden begynnelsen av 1980-tallet vært medeier og leder i Berg Jacobsen Gruppen i Molde, hvor
kjernevirksomheten er dagligvarehandel og eiendom. Han har også vært eier og styreleder i
kjøpesenterselskapet Møresentrene AS i 20 år, og har utviklet de største kjøpesentrene i Møre og
Romsdal. Da disse ble fusjonert inn i Amfi Eiendom, videreførte Jacobsen styreengasjementet i
Amfi Eiendom i 6 år.
I dag har Stig O. Jacobsen en rekke styreverv tilknyttet egen næringsvirksomhet, blant annet som
styreleder i Angvik-selskapene, Berg Jacobsen AS og Angvik Ekornes Eiendom AS. Han har i en
årrekke hatt flere tillitsverv, blant annet som styremedlem i bank og medlem av styret i
Oslosenteret for fred og menneskerettigheter. Han har vært styremedlem i Olav Thon
Eiendomsselskap ASA siden 2005.
Page 14 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
Pr. 01.06.15 eide Stig O. Jacobsen og nærstående ingen aksjer i Selskapet og hadde ingen
opsjoner.
Styremedlem – Line Norbye (f.1971)
Line Norbye, er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole, og har tilleggsutdannelse som
Autorisert Finansanalytiker fra samme lærested. Line Norbye er daglig leder i eiendomsselskapet
Otto Olsen Bygg AS, et eiendomsselskap som er spesialisert på ulike typer service-bygg. Hun har
dessuten en rekke tillitsverv innen Otto Olsen Gruppen, i selskaper med investeringer og
eiendomsdrift som formål, samt noen tillitsverv i eksterne investerings, eiendoms og
shippingselskaper. Hun har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden 2014.
Pr. 01.06.15 eide Line Norbye indirekte 450.000 aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
SELSKAPETS LEDELSE
Administrerende direktør – Dag Tangevald-Jensen
Dag Tangevald-Jensen er civiløkonom fra Copenhagen Business School. Han har vært ansatt i ulike
ledende stillinger i Olav Thon Gruppen siden 1990 og siden 1992 i konsernledelsen.
Dag Tangevald-Jensen innehar en rekke tillits og styreverv, blant annet er han styremedlem
i Olav Thon Stiftelsen og Handelsbanken Norge. Han har vært administrerende direktør i Olav Thon
Eiendomsselskap ASA siden 2000.
Pr. 01.06.15 eide Dag Tangevald-Jensen og nærstående ingen aksjer i Selskapet og hadde ingen
opsjoner.
Det er ingen ledende ansatte utover administrerende direktør i Selskapet.
Alle medlemmer av styret og ledelse kan nås på Selskapets adresse Stenersgata 2 0184 Oslo.
NÆRSTÅENDE PARTER
71,9 % av Selskapets aksjekapital er indirekte eid av Olav Thon Stiftelsen gjennom stiftelsens
heleide selskap Olav Thon Gruppen AS. Olav Thon Stiftelsen har som formål er å utøve et stabilt og
langsiktig eierskap i Olav Thon Gruppen AS og dets underliggende virksomheter, samt utdele
midler til allmennyttige formål. Olav Thon Gruppen AS driver omfattende næringsvirksomhet innen
fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel, industri med mer.
Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en forretningsføreravtale med Thon Eiendomsdrift AS, som i
likhet med Olav Thon Eiendomsselskap ASA, er et datterselskap av Olav Thon Gruppen AS.
Gjennom avtalen sikres Morselskapets og Konsernet tilgang på Olav Thon Gruppen AS sine
ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift.
Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter, med mulighet for tilleggsgodtgjørelse for eventuelle
særskilte oppgaver forretningsfører pålegges. For 2014 utgjorde totalt honorar kr 36,1 millioner for
Selskapet.
Avtalen som ble inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983,
løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en
ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs.
Det foreligger avtaler om utleie av lokaler til selskaper i Olav Thon Gruppen, hvor leiebetingelsene
er basert på generelle markedsbetingelser på avtaletidspunktet. Samlede leieinntekter fra
selskaper i Olav Thon Gruppen utgjorde i 2014 kr 69,8 millioner.
Selskapet har eierandeler i og deltar i felles kontroll av følgende selskap: Sørlandssenteret DA (50
%), Lagunen DA (50 %), Lagunen AS (50 %), Lagunen Eiendom AS (42 %) og Sartor
Senterforvaltning AS (50 %).
Utover det som er nevnt i dette kapittelet er det ingen interessekonflikter mellom de forpliktelser
personene nevnt over har overfor utsteder, og deres private interesser og/eller andre forpliktelser.
Page 15 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
8. Større aksjeeiere
AKSJEKAPITAL
Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr 106 445 320 fordelt på 106 445 320 aksjer, hver pålydende kr
1 etter at en splitt ble gjennomført den 11.06.2014.
Olav Thon Eiendomsselskap ASA er notert på Oslo Børs under ticker OLT med ISIN
NO0005638858.
Vedtektene inneholder ingen bestemmelser om stemmerett eller rettigheter om utstedelse av nye
aksjer.
SELSKAPETS 20 STØRSTE AKSJONÆRER PER 30.04.15:
Aksjonær
Olav Thon Gruppen AS*
Folketrygdfondet
Investhon AS*
MP Pensjon PK
Otto Olsen Invest AS
VPF Nordea Norge Verdi C/O J.P. Morgan Europe
Skandinaviska Enskilda A/C Clients account (nom)
Odin Norge
VPF Nordea Kapital C/O J.P. Morgan Europe
Otto Olsen Eiendom AS
Trondheim kommunale pensjonskasse
Verdipapirfondet Handelsbanken Norge
The Northern Trust CO (nom)
VPF Nordea Avkastning C/O J.P. Morgan Europe
DNB Markets, Aksje
Otto Olsen Bygg AS
Lærdal Finans AS
J.P. Morgan Chase Bank Special Treaty Lendi (nom)
Fossekallen Invest AS
Odin Eiendom
Sum
Antall aksjer
68 674 000
8 867 940
7 858 940
2 029 412
1 576 560
1 134 572
1 134 111
950 628
833 851
700 000
660 020
590 520
564 543
552 300
511 787
450 000
431 960
372 810
342 020
312 358
98 548 332
Eierandel
64,52 %
8,33 %
7,38 %
1,91 %
1,48 %
1,07 %
1,07 %
0,89 %
0,78 %
0,66 %
0,62 %
0,55 %
0,53 %
0,52 %
0,48 %
0,42 %
0,41 %
0,35 %
0,32 %
0,29 %
92,58 %
* Olav Thon Gruppen AS eies 100 % av Olav Thon Stiftelsen. Totalt eier Olav Thon Stiftelsen
direkte og indirekte 71,9 % av Selskapet.
Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har fullmakt til på vegne av Selskapet å erverve egne
aksjer inntil en beholdning på 10.644.532 aksjer med samlet pålydende inntil kr 10.644.532,
tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital.
Det høyeste beløp som kan betales pr. aksje er kr 200 og det laveste er kr 10. Erverv og
avhendelse av egne aksjer kan skje slik styret finner hensiktsmessig, dog ikke ved tegning av egne
aksjer. Fullmakten gjelder frem til 21 mai 2015.
Det er ingen avtaler som er kjent for Utsteder som på et senere tidspunkt kan føre til endring av
kontrollen over Utsteder.
Page 16 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
9. Finansiell informasjon om Utsteders eiendeler og
forpliktelser, finansielle stilling og resultat
Konsernregnskapet avlegges i overensstemmelse med internasjonale standarder for finansiell
rapportering (IFRS) som fastsatt av EU, samt de tillegg som følger av norsk regnskapslov.
Morselskapets regnskap er utarbeidet i samsvar med norske regnskapsregler(NGAAP).
Den finansielle informasjonen er inkorporert ved henvisning. Vennligst se kryssreferanselisten i
kapittel 12 i dette Registreringsdokumentet:
2014
Regnskapsrapporter
2013
1.kvartal 2015 1.kvartal 2014
Olav Thon Eiendomsselskap ASA - Morselskap
Resultatregnskap
Balanseoppstilling
Kontantstrømanalyse
Noter
Regnskapsprinsipper
Side 56
Side 54
Side 57
Side 55
Side 58
Side 56
Side 61-69 Side 59-66
Side 59
Side 57
Olav Thon Eiendomsselskap ASA - Konsern
Resultatregnskap
Balanseoppstilling
Kontantstrømanalyse
Noter
Regnskapsprinsipper
Revisjonsberetning
Side 18
Side 20
Side 19
Side 21
Side 20
Side 22
Side 27-55 Side 29-52
Side 22-25 Side 24-27
Side 70-71
Side 67
Side 12
Side 13
Side 14
Side 15-18
Side 15
Ikke revidert
Side 11
Side 12
Side 13
Side 15-19
Side 15
Ikke revidert
Årsrapport 2013: http://www.olt.no/Global/rapporter/2013/Webversjon/Dokumenter/OTE-13norsk-3.pdf
Årsrapport 2014: http://www.olt.no/Global/rapporter/2014/2014/OTE%20Q4%20%2014%20%c3%85rsrapport%20-%20trykt%20-%20web-%20versjon.pdf
Q1 2014: http://www.olt.no/Global/rapporter/2014/Q1/OLT_kvartalsrapport_1_2014.pdf
Q1 2015: http://www.olt.no/Global/rapporter/2015/Q1/OTE%20Q1%20-%2015%20Norsk.pdf
Den årlige historiske finansielle informasjonen er revidert, delårsrapportene er ikke revidert. Det
blir kun avlagt kvartalsrapporter for Konsernet.
Det er ingen forvaltningssaker, retterganger eller voldgiftssaker de siste 12 måneder (herunder alle
saker som er anlagt eller varslet og som Utsteder har kjennskap til), som kan få eller som i den
senere tid har hatt vesentlig innvirkning på Utstederens og/eller Konsernets finansielle stilling eller
lønnsomhet.
Det er ingen vesentlige endringer i Konsernets finansielle stilling eller markedsstilling som er
skjedd siden utløpet av siste regnskapsperiode som det er offentliggjort enten revidert finansiell
informasjon eller delårsinformasjon for. Det har heller ikke skjedd en vesentlig forverring i
Utsteders framtidsutsikter siden datoen for de sist offentliggjorte reviderte regnskapene.
Det er ingen hendelser knyttet til Utstederen som nylig er inntruffet og som i vesentlig grad er
relevante ved vurderingen av Utsteders solvens.
Det har ikke er skjedd en vesentlig forverring i Utsteders framtidsutsikter siden datoen for de sist
offentliggjorte reviderte regnskapene.
Det er ingen vesentlige kontrakter som ikke inngår i Utsteders normale løpende virksomhet, og
som kan føre til at et konsernmedlem påtar seg forpliktelser eller erverver rettigheter som påvirker
utsteders evne til å utføre sine plikter overfor innehaverne av de verdipapirer som utstedes.
Page 17 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
10. Dokumenter som er tilgjengelige for offentligheten
Følgende dokumenter (eller kopier av dem) er tilgjengelige for eventuelt innsyn i løpet av
registreringsdokumentets gyldighetstid:
(a) utsteders stiftelsesdokument og vedtekter;
(b) alle rapporter, brev og andre dokumenter, historisk finansiell informasjon, vurderinger og
ekspertuttalelser som er utarbeidet på anmodning fra utsteder, som helt eller delvis inngår i
registreringsdokumentet, eller som det vises til i registreringsdokumentet;
(c) historisk finansiell informasjon om utsteder eller, dersom det dreier seg om et konsern, historisk
finansiell informasjon om både utsteder og utsteders datterselskaper for hvert av de to
regnskapsårene forut for offentliggjøringen av registreringsdokumentet.
Dokumentene er tilgjengelige for innsyn på Utsteders hovedkontor Stenersgata 2, 0184 Oslo, evt
www.olt.no
Page 18 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
11. Opplysninger fra tredjemann
Olav Thon Eiendomsselskap ASA er kilden for informasjonen gitt i dette Registreringsdokumentet,
hvis ikke annet er indikert. Informasjon som har blitt hentet fra tredjemann er korrekt gjengitt og
etter det Utsteder kjenner til og kan kontrollere ut fra offentliggjorte opplysninger fra tredjemann,
er ingen fakta utelatt som kan medføre at de gjengitte opplysningene er unøyaktige eller
villedende.
I kapittel 5 blir Olav Thon Eiendomsselskap omtalt som «Norges ledende kjøpesenteraktør.» Denne
påstanden er basert på Oslo Handlesstands Forenings og Kvarud Analyses rapport «Norges 60
største kjøpesentre 2014» og kan lastes ned her:
http://www.ohf.no/showfile.ashx?fileinstanceid=3c1dfe21-087e-4f63-a681-7e69edc272b5
I kapittel 6 blir Olav Thon Eiendomsselskap markedsposisjonen i det norske kjøpesentermarkedet
omtalt som «sterk» og i tillegg blir det hevdet at det i porteføljen inngår blant annet «Norges 2
største og hele 6 av de 7 største kjøpesentrene målt i omsetning» Denne påstanden er basert på
Oslo Handlesstands Forenings og Kvarud Analyses rapport «Norges 60 største kjøpesentre 2014»
og kan lastes ned her:http://www.ohf.no/showfile.ashx?fileinstanceid=3c1dfe21-087e-4f63-a6817e69edc272b5
Page 19 of 20
Olav Thon Eiendomsselskap ASA – 18.06 2015
Registreringsdokument
12. Kryssreferanseliste
I kapittel 5 i dette Registreringsdokumentet ble informasjon vedrørende fullstendig oversikt over
alle datterselskap, felleskontrollerte selskap og tilknyttede selskap til Olav Thon Eiendomsselskap,
inkorporert ved henvisning til Selskapets Årsrapport 2014, note 2, 3 og 4.
I kapittel 6 i dette Registreringsdokumentet ble informasjon vedrørende sensitivitet knyttet til
hvordan endring i avkastningskrav og leieinntekter påvirker eiendomsverdier og soliditet
inkorporert ved henvisning til note 16 i Konsernregnskapet 2015.
I kapittel 9 i dette Registreringsdokumentet ble informasjon vedrørende Konsernets og Selskapets
finansielle informasjon inkorporert ved henvisning som følger:
2014
Regnskapsrapporter
2013
1.kvartal 2015 1.kvartal 2014
Olav Thon Eiendomsselskap ASA - Morselskap
Resultatregnskap
Balanseoppstilling
Kontantstrømanalyse
Noter
Regnskapsprinsipper
Side 56
Side 54
Side 57
Side 55
Side 58
Side 56
Side 61-69 Side 59-66
Side 59
Side 57
Olav Thon Eiendomsselskap ASA - Konsern
Resultatregnskap
Balanseoppstilling
Kontantstrømanalyse
Noter
Regnskapsprinsipper
Revisjonsberetning
Side 18
Side 20
Side 19
Side 21
Side 20
Side 22
Side 27-55 Side 29-52
Side 22-25 Side 24-27
Side 70-71
Side 67
Side 12
Side 13
Side 14
Side 15-18
Side 15
Ikke revidert
Side 11
Side 12
Side 13
Side 15-19
Side 15
Ikke revidert
Informasjon om 2014 er inkorporert ved henvisning fra Olav Thon Eiendomsselskap ASA –
Årsrapport 2014
Informasjon om 2013 er inkorporert ved henvisning fra Olav Thon Eiendomsselskap ASA –
Årsrapport 2013
Informasjon om 1. kvartal 2015 er inkorporert ved henvisning fra Olav Thon Eiendomsselskap
ASA – 1. kvartalsrapport 2015
Informasjon om 1. kvartal 2014 er inkorporert ved henvisning fra Olav Thon Eiendomsselskap
ASA – 1. kvartalsrapport 2014
Regnskapsrapportene finnes her:
Årsrapport 2013: http://www.olt.no/Global/rapporter/2013/Webversjon/Dokumenter/OTE-13norsk-3.pdf
Årsrapport 2014: http://www.olt.no/Global/rapporter/2014/2014/OTE%20Q4%20%2014%20%c3%85rsrapport%20-%20trykt%20-%20web-%20versjon.pdf
Q1 2014: http://www.olt.no/Global/rapporter/2014/Q1/OLT_kvartalsrapport_1_2014.pdf
Q1 2015: http://www.olt.no/Global/rapporter/2015/Q1/OTE%20Q1%20-%2015%20Norsk.pdf
Page 20 of 20